## GANESHA LAW REVIEW
Volume 2 Issue 2, November 2020 P-ISSN: 2656 – 9744 , E-ISSN: 2684 – 9038 Open Access at : https://ejournal2.undiksha.ac.id/index.php/GLR
Program Studi Ilmu Hukum Fakultas Hukum dan Ilmu Sosial Universitas Pendidikan Ganesha Singaraja

## PERJANJIAN  SEWA-MENYEWA  RUMAH  KOS (INDEKOS) BAGI  PARA  PIHAK TERKAIT PERJANJIAN LISAN DI KOTA SINGARAJA
Dewa Ayu Putu Utari Praba 1 , Ni Ketut Sari Adnyani 2 , Ketut Sudiatmaka 3
1 Universitas Pendidikan Ganesha . E-mail : dwayu.tari@gmail.com
2 Universitas Pendidikan Ganesha. E-mail : sari.adnyani@gmail.com
3 Universitas Pendidikan Ganesha. E-mail : ketut.sudiatmaka@gmail.com
Info Artikel Abstract Masuk: 10 September 2020 Diterima: 20 Oktober
2020 Terbit: 8 November 2020
Keywords: Legal Consequences, Verbal Agreement, Rental, Boarding House. This  study  aims  to  (1)  find  out  the  mechanism  of boarding  house  rental  agreement  for  the  parties  related  to verbal  agreements.    (2)  find  out  the  implementation  of  a boarding  house  rental  agreement  for  the  parties  related  to verbal agreements in Singaraja City.  (3) the legal consequences of the boarding house rental agreement for the parties related to the verbal agreements if one of the parties do a default. This research  is  a  kind  of  empirical  juridical  research,  with descriptive  qualitative  research,  the  research  subjects  are Owners and Tenants of Wijaya Kusuma Boarding House, Wahyu Murti,  Baktiseraga,  and  Putri  Lingga.    Data  collection,  data presentation,  and  drawing  conclusions.    The  results  showed that;  The  mechanism  of  boarding  house  rental  agreement  for parties related to verbal agreements, namely inform the tenants to give the identity, payment of rent, information of the night- visit  provisions,  and  agreement  reached  in  the  specified agreement  in  accordance  with  1320  KUH  Perdata;    The implementation  of  the  verbal  agreement  of  boarding  house rental in Singaraja City by means of the tenant have to come to the  boarding  house  to  meet  the  owner  directly;    The  legal consequences of the verbal agreement of boarding house rental if one party does defaults, namely the late payment of the rent made by the tenant, then they have to pay the rental fee in based on the agreement and if the tenants are still not obedient with the rules that have been agreed in both side,  then the owner has the  right  to  warn  the  tenant  in  accordance  with  1347  KUH Perdata. Abstrak Kata kunci: Akibat Hukum, Perjanjian Lisan, Sewa-Menyewa, Rumah Kos. Penelitian  ini  bertujuan  untuk  (1)  mengetahui mekanisme perjanjian sewa-menyewa rumah kos (indekos) bagi para  pihak  terkait  perjanjian  lisan.  (2)  mengetahui pelaksanaan  perjanjian  sewa-menyewa  rumah  kos  (indekos) bagi para pihak terkait perjanjian lisan di Kota Singaraja. (3) akibat hukum perjanjian sewa-menyewa rumah kos (indekos)
Corresponding Author: Dewa Ayu Putu Utari Praba, E- mail: dwayu.tari@gmail.com
DOI: xxxxxxx bagi para pihak terkait perjanjian lisan apabila salah satu pihak melakukan wanprestasi. Penelitian ini termasuk jenis penelitian yuridis  empiris,  dengan  jenis  penelitian  deskriptif  kualitatif, subjek penelitian Pemilik dan Penyewa dari Rumah Kos Wijaya Kusuma,  Wahyu  Murti,  Baktiseraga,  dan  Putri  Lingga. Pengumpulan data, penyajian data, dan penarikan kesimpulan. Hasil  penelitian  menunjukan  bahwa;  Mekanisme  perjanjian sewa-menyewa  rumah  kos  bagi  para  pihak  terkait  perjanjian lisan  yaitu  kebiasaan  yang  dituangkan  dalam  persetujuan- persetujuan  yang  tidak  dapat  ditarik  kembali,  selain kesepakatan  kedua  belah  pihak  atau  karena  alasan  oleh Undang-Undang  dinyatakan  cukup  untuk  itu  dalam  hal  ini, persetujuan-persetujuan  tersebut  haruslah  dilaksanakan dengan  itikad  baik  sesuai  dengan  Pasal  1320  KUH  Perdata; Pelaksanaan perjanjian sewa-menyewa rumah kos secara lisan di Kota Singaraja dengan cara kebiasaan yang dilakukan dalam masyarakat yaitu pihak penyewa harus datang ke tempat kos untuk  bertemu  pihak  pemilik  secara  langsung;  Akibat  hukum perjanjian sewa-menyewa rumah kos secara lisan apabila salah satu  pihak  melakukan  wanprestasi  yaitu  keterlambatan pembayaran uang sewa yang dilakukan pihak penyewa maka harus  membayar  biaya  sewa  sesuai  dengan  perjanjian  serta pihak penyewa kos yang tidak mentaati aturan yang disepakati bersama  maka  pihak  pemilik  berhak  menegur  atau  mengusir pihak penyewa sesuai dengan 1347 KUH Perdata.
@Copyright 2020.

## Pendahuluan
Perubahan zaman yang semakin modern membuat kebutuhan manusia akan perumahan  semakin  terdesak.  Pertumbuhan  penduduk  yang  kian  cepat mengakibatkan  kebutuhan  akan  rumah  juga  menjadi  semakin  meningkat.  Dalam Pasal 1 Undang-Undang Republik Indonesia No. 1 Tahun 2011 Tentang Perumahan dan Kawasan Pemukiman, “ perumahan adalah kumpulan rumah sebagai bagian dari pemukiman, baik perkotaan maupun perdesaan yang berfungsi sebagai lingkungan tempat  tinggal  atau  lingkungan  hunian  dan  tempat  kegiatan  yang  mendukung perikehidupan dan penghidupan ”. Salah satu cara untuk memenuhi kebutuhan akan rumah ialah dengan cara menyewa rumah.
Pertumbuhan penduduk yang tinggi mengakibatkan banyak penduduk yang kekurangan  tempat  tinggal,  namun  disisi  lain  terdapat  penduduk  yang  kelebihan tempat tinggal. Bagi mereka yang memiliki lebih dari satu tempat tinggal, membuat mereka  menyewakan  rumah-rumah  tersebut  untuk  orang-orang  yang membutuhkan  tempat  tinggal.  Sehingga  dengan  keadaan  yang  seperti  itu  akan menyebabkan timbulnya perjanjian sewa-menyewa.
Dalam asas kebebasan berkontrak, setiap orang dengan bebas membuat perjanjian. Apabila para pihak telah sepakat untuk membuat perjanjian secara tertulis maupun lisan  maka  saat  itu  lahirnya  perjanjian.  Suatu  perjanjian  lahir  saat  tercapainya kesepakatan  atau  persetujuan  antara  kedua  belah  pihak  mengenai  hal-hal  yang pokok  dari  apa  yang  menjadi  obyek  dalam  perjanjian.  Kata  sepakat  ialah  suatu persesuaian  paham  dan  kehendak  antara  dua  pihak  yang  melakukan  perjanjian tersebut. Tentang apa yang dikehendaki oleh pihak satu juga dikehendaki oleh pihak yang lain, walaupun tidak sejurusan tetapi secara timbal balik kedua kehendak itu
bertemu  satu  sama  lain  (Soebekti,  2005:26).  Asas  kebebasan  berkontrak  ini menetapkan para pihak bebas untuk melakukan kontrak apa saja, baik yang sudah terdapat dalam KUH Perdata maupun yang belum selama perjanjian tersebut tidak bertentangan dengan undang-undang, ketertiban umum, dan kesusilaan (Santoso, 2012:26).
Berberapa  jenis  perumahan  yang  dapat  disewa-menyewakan  ialah  salah satunya rumah indekos atau rumah kos. Perumahan indekos adalah hunian yang disewakan  sebagai  tempat  tinggal  seorang  pendatang  dari  tempat  atau  kota  lain. Umumnya  indekos  atau  biasa  disebut  rumah  kos  merupakan  rumah  yang  terdiri dari  beberapa  kamar.  Selain  rumah  indekos  atau  rumah  kost,  terdapat  rumah kontrakan  yang  sama-sama  hunian  sewa.  Perbedaan  indekos  dengan  kontrakan biasanya  terdapat  pada  bentuk  bangunannya  serta  fasilitas  yang  terdapat  pada indekos maupun kontrakan. Rumah indekos biasanya dibangun dengan beberapa kamar yang berjejer yang menyatu dengan rumah pemilik kos atau setidaknya dekat dengan  rumah  pemilik  kos  hal  ini  bertujuan  untuk  mempermudah  dalam mengawasi  para  penghuni  kos,  sedangkan  rumah  kontrakan  biasaynya  berdiri sendiri dan berbentuk layaknya rumah biasa yang kosong dengan beberapa kamar saja.
Terkadang,  fasilitas  dalam  rumah  indekos  sudah  disediakan  oleh  pemilik kost  tersebut  dan  setiap  kamar  kost  masing-masing  terdapat  satu  kamar  mandi didalamnya.  Berbeda  dengan  rumah  kontrakan  yang  disediakan  mungkin  hanya sebuah  kamar  mandi  dan  fasilitas  yang  lain  seperti  garasi  pribadi,  dalam  rumah indekos atau rumah kost terdapat garasi yang digunakan oleh penghuni kos yang lain secara bersama-sama. Jika dilihat dari cara pembayaran, biasanya rumah kos atau  indekos  melakukan  pembayaran  dalam  jangka  bulanan  atau  kelipatan, sedangkan rumah kontrakan dengan jangka pembayaran tahunan atau kelipatan.
Dalam prakteknya kebanyakan sistem sewa-menyewa rumah indekos atau rumah  kos  di  kota  Singaraja  dilakukan  secara  lisan,  namun  ada  juga  yang  harus melalui  perjanjian  tertulis.  Suatu  perjanjian  harus  memenuhi  syarat  sahnya perjanjian  sebagaimana  yang  tertuang  pada  KUH  Perdata  Pasal  1320,  yaitu kesepakatan  antara  kedua  belah  pihak  yang  mengikat  dirinya,  kecapakan  untuk membuat  suatu  perikatan,  suatu  pokok  persoalan  tertentu  dan  suatu  sebab  yang tidak  terlarang.  Terpenuhinya  empat  syarat  perjanjian  tersebut,  maka  secara hukum  telah  mengikat  bagi  para  pihak  yang  membuatnya  (Suharnoko,  2004:1). Maka,  melalui  perjanjian  tersebut  terciptalah  suatu  hubungan  hukum  yang menimbulkan  hak  dan  kewajiban  pada  masing-masing  yang  membuat  perjanjian tersebut (Harahap, 2007:87).
Namun  dalam  penerapanya,  perjanjian  sewa-menyewa  secara  lisan  yang dilakukan oleh pihak pemilik kos dengan pihak penyewa kos di Rumah Kos Wijaya Kusuma, Rumah Kos Wahyu Murti, Rumah Kos Baktiseraga, dan Rumah Kos Putri Lingga  mengakibatkan  terjadinya  wanprestasi  antara  pihak  pemilik  maupun penyewa  kos  karena  tidak  melaksanakan  hak  dan  kewajiban  yang  sudah diperjanjikan  dalam  perjanjian  lisan  tersebut.  Walau  berdasarkan  ketentuan mengenai syarat sahnya suatu perjanjian tersebut, tidak ada satupun syarat dalam Pasal 1320 KUH Perdata yang mengharuskan suatu perjanjian dibuat secara tertulis. Dengan kata lain, suatu perjanjian yang telah dibuat secara lisan oleh para pihak
juga  mengikat  secara  hukum  bagi  para  pihak  yang  membuatnya  (Hukumonline, http//:hukum.online.com/2018).
Namun  demikian,  apabila  terjadi  suatu  perkara  perdata  lazimnya  yang dipergunakan oleh pihak yang mendalilkan sesuatu adalah alat bukti surat (Pasal 163  HIR).  Karena  dalam  suatu  hubungan  keperdataan,  suatu  surat  atau  akta memang  sengaja  dibuat  dengan  maksud  memudahkan  pembuktian,  apabila dikemudian  hari  terdapat  sengketa  perdata  antara  pihak  yang  terkait  membuat perjanjian secara lisan.
Masalah  yang  sering  timbul  dalam  perjanjian  lisan  sering  kali  merugikan salah  satu  pihak,  baik  itu  dari  pihak  pemilik  maupun  pihak  penyewa.  Selain  itu, kebanyakan  dari  pihak  pemilik  rumah  kos  menyerahkan  tanggung  jawab  kepada penyewa kos dikarenakan pihak penyewa dianggap sepenuhnya memiliki tanggung jawab dalam pemeliharaan maupun permasalahan didalam kos tersebut. Padahal, baik pemilik maupun penyewa kos seharusnya bersedia menanggung akibat apabila terjadi  permasalahan  dalam  kos  tersebut.  Maka  dari  itu,  penelitian  ini  bertujuan untuk  bagaimana  mengetahui  mekanisme  perjanjian  sewa-menyewa  rumah  kos (indekos) bagi para pihak terkait perjanjian lisan, untuk mengetahui pelaksanaan perjanjian sewa-menyewa rumah kos (indekos) bagi para pihak terkait perjanjian lisan  di  Kota  Singaraja  dan  akibat  hukum  perjanjian  sewa-menyewa  rumah  kos (indekos)  bagi  para  pihak  terkait  perjanjian  lisan  apabila  salah  satu  pihak melakukan wanprestasi.

## Metode
Pada penelitian ini, peneliti menggunakan jenis penelitian hukum empiris. Dimana  penelitian  hukum  empiris  merupakan  suatu  penelitian  yang  mengkaji hukum  tertulis  dengan  fakta-fakta  yang  ada  dilapangan  (Ali,  2012:2).Dalam penelitian  ini  bersifat  deskritif,  suatu  metode  yang  digunakan  untuk menggambarkan atau menganalisis suatu penelitian tetapi tidak digunakan untuk membuat kesimpulan yang lebih luas dengan bahan hukum primer, bahan hukum sekunder,  dan  bahan  hukum  tersier.  Dalam  rangka  pengumpulan  data  primer maupun data sekunder, maka peneliti menggunakan tiga jenis teknik pengumpulan bahan  hukum,  yaitu  teknik  observasi,  teknik  wawancara,  dan  teknik  pencatatan dokumen.  Teknik  penentuan  sampel  penelitian  ini  menggunakan  non  probality sampling dan bentuknya purposive sampling .

## Pembahasan
Mekanisme Perjanjian Sewa-Menyewa Rumah Kos (Indekos) di Kota Singaraja Salah satu aspek yang amat penting dalam perjanjian sewa-menyewa rumah adalah  mekanisme  pelaksanaan  perjanjian  itu  sendiri,  bahkan  pelaksanaam perjanjian  inilah  yang  menjadi  tujuan  orang-orang  yang  mengadakan  perjanjian, baik  itu  dilakukannya  perjanjian  secara  lisan  maupun  perjanjian  secara  tertulis. Dalam  undang-undang  menentukan  bahwa  perjanjian  yang  sah  berkekuatan sebagai Undang-Undang bagi mereka yang membuatnya. Persetujuan-persetujuan itu tidak dapat ditarik kembali, selain kesepakatan kedua belah pihak atau karena alasan oleh Undang-Undang dinyatakan cukup untuk itu. Dalam hal ini, persetujuan- persetujuan tersebut haruslah dilaksanakan dengan itikad baik. Setiap orang diberi kesempatan  untuk  mengatakan  keinginannya,  yang  rasanya  baik  untuk
menciptakan perjanjian asas ini sangat erat hubungannya dengan asas kebebasan mengadakan  suatu  perjanjian.  Perbuatan  perjanjian  harus  mengikuti  apa  yang ditentukan oleh Pasal 1320 KUH Perdata.
Berdasarkan  Pasal  1329  dan  Pasal  1327  KUH  Perdata,  dapat  disimpulkan bahwa isi perjanjian terdiri dari elemen-elemen sebagai berikut:
1) Isi Perjanjian,
2) Kepatutan, dan
3) Kebiasaan.
Dalam  isi  perjanjian  adalah  apa  yang  dinyatakan  secara  tegas  oleh  kedua  belah pihak  didalam  perjanjian  tersebut,  baik  itu  perjanjian  secara  lisan  maupun perjanjian secara tertulis. Mengenai kepatutan ialah ulangan dari kepatuhan yang terdapat  dalam  Pasal  1338  KUH  Perdata.  Sedangkan,  Kebiasaan  adalah  hal  yang diatur dalam Pasal 1339 KUH Perdata berbeda dengan yang terdapat dalam Pasal 1347  KUH  Perdata.  Kebiasaan  tersebut  yang  terdapat  dalam  Pasal  1339  KUH Perdata bersifat umum, sedangkan yang disebutkan dalam Pasal 1347 KUH Perdata ialah  kebiasaan  yang  hidup  ditengah  masyarakat,  syarat-syarat  yang  selalu diperjanjikan  menurut  kebiasaan,  harus  dianggap  telah  termasuk  dalam persetujuan, walaupun tidak dengan tegas dimasukkan dalam persetujuan. Dalam hal  ini,  yang  dimaksudkan  undang-undang  adalah  undang-undang  sebagai pelengkap  suatu  perjanjian,  undang-undang  yang  bersifat  memaksa  tidak  dapat dilanggar para pihak yang membuat perjanjian tersebut termasuk para pihak dalam perjanjian  sewa-menyewa  rumah  kos  atau  indekos  secara  lisan.  Urutan  yang terdapat dalam isi perjanjian pada Pasal 1339 KUH Perdata, mengenai keputusan peradilan  mengalami  perubahan  sehingga  urutan  dari  elemen  isi  perjanjian menjadi, sebagai berikut:
1) Isi Perjanjian
2) Undang-Undang
3) Kebiasaan
4) Kepatuhan
Hal ini di dasarkan pada Pasal 3 A.B (algemene bepaligen) yang menentukan bahwa kebiasaan hanya diakui sebagai sumber hukum jika ditunjuk oleh Undang-Undang. Dikaitkan dalam penelitian, mekanisme perjanjian yang terdapat pada Rumah Kost di Kota Singaraja ialah dilakukannya perjanjian lisan antara pihak pemilik dengan pihak penyewa sesuai dengan tata tertib atau aturan yang dilakukan oleh para pihak pemilik dan penyewa pada umumnya seperti memberitahu isi peraturan kost oleh pihak  pemilik,  memberitahu  ketentuan  administratif  dengan  menyerahkan identitas  diri  (KTP  atau  Kartu  Pelajar),  memberitahu  tentang  pembayaran  uang sewa  kos,  pemberitahuan  terhadap  penerimaan  tamu  dan  ketentuan  jam  malam, penyampaian  hak  penyewa  kos,  serta  himbauan  yang  terdapat  dalam  perjanjian yang ditentukan sesuai dengan Pasal 1320 KUH Perdata.

## Pelaksanaan Perjanjian Sewa-Menyewa Rumah (Indekos) di Kota Singaraja
Pelaksanaan  dalam  perjanjian  sewa-menyewa  kamar  Rumah  Kos  secara lisan  dihubungkannya  dengan  hukum  perdata  yaitu  dari  segi  syarat  sahnya perjanjian  1320  KUH  Perdata  yaitu,  aturan-aturan  yang  menjadi  syarat  sah  atau tidaknya  sebuah  perjanjian  menurut  hukum  perdata,  yang  didalamnya  termasuk juga  perjanjian  sewa-menyewa  yaitu  kesepakatan  antara  kedua  belah  pihak,
kecakapan  untuk  membuat  peraturan,  suatu  hal  tertentu,  dan  suatu  sebab  yang halal.
Dari  segi  penerapan  perjanjian,  perjanjian  sewa-menyewa  rumah  kos (indekos) di Kota Singaraja ini termasuk ke dalam perjanjian atas beban, yang mana di dalamnya terdapat kewajiban untuk melakukan prestasi antara satu sama lain, yang di dalam sewa-menyewa pihak yang menyewakan harus menyerahkan objek perjanjian dan penyewa harus membayar uang sewa. Dalam pelaksanaan perjanjian secara  lisan  harus  diimbangi  dengan  berdasarkan  asas  itikad  baik  antar  pihak penyewa dan pihak pemilik, yang dimaksud dengan asas itikad baik adalah sebagai pribadi yang baik. Itikad baik dalam pengertian subjektif dapat diartikan sebagai kejujuran seseorang pada saat diadakan perbuatan hukum, sedangkan itikad baik dalam  pengertian  objektif  yaitu  bahwa  pelaksanaan  suatu  perjanjian  haruslah didasarkan  pada  norma  kepatutan  atau  apa-apa  saja  yang  dirasa  sesuai  dalam masyarakat (Windari, 2014:10).
Selain itu, perjanjian sewa-menyewa termasuk perjanjian konsensuil, yang dimana  sewa-menyewa  itu  mengikat  sejak  adanya  kata  sepakat.  Dimana  yang menyewakan harus menyerahkan kunci kamar kepada pihak penyewa, memelihara barang  yang  disewakan,  memberikan  pihak  penyewa  kenikamatan  yang  tentram darpada  barang  yang  disewakan  selama  berlangsung  sewa-menyewa  tersebut. Sedangkan hak dari yang menyewakan dalam hal ini pemilik atau pengelola rumah kos  adalah  uang  sewa  pada  waktu  yang  telah  ditentukan.  Dalam  penerapan perjanjian sewa-menyewa rumah kos secara lisan di Rumah Kos Wijaya, Rumah Kos Wahyu Murti, Rumah Kos Baktiseraga, dan Rumah Kos Putri Lingga menerapkan perjanjian  sewa-menyewa  secara  lisan.  Disamping  itu  juga  jenis  perjanjian  yang digunakan yaitu perjanjian sepihak oleh pihak pemilik atau pengelola kos. Seperti contoh dalam sebuah penyewaan rumah kos yang ada di salah satu Kota Singaraja yaitu  Rumah  Kos  Wijaya  Kusuma  yang  dikelola  oleh  Ibu  Ary  Aprilia  mengatakan bahwa setiap perjanjian yang dilakukan dalam sewa-menyewa rumah kos diawali dengan diskusi bersama terkait perjanjian serta aturan apa saja yang terkait dalam rumah  kos  tersebut.  Diskusi  tersebut  dilakukan  secara  langsung  oleh  pihak penyewa dengan atas kesepakatan bersama. Namun, dapat juga di lakukan dengan pemberian nota atau kwitansi bukti pembayaran seperti yang dilakukan di Kos Putri Lingga, hanya saja aturan yang terdapat di kos tersebut dilakukan secara langsung ditempat dengan memberitahu kepada pihak penyewa apa saja aturan-aturan yang terdapat di kos tersebut.
Dalam perbuatan sewa-menyewa, melingkupi lima unsur yaitu, persetujuan; penyerahan benda sewaan; pembayaran uang sewa; waktu sewa; dan persyaratan sewa-menyewa; yang artinya:
a. Persetujuan  ialah  perbuatan  yang  menyatakan  tercapainya  kata  sepakat antara  pihak  yang  menyewakan  dan  pihak  penyewa  mengenai  benda sewaan, uang sewa, waktu sewa, dan persyaratan sewa-menyewa. Di dalam penjelasan  tersebut  dapat  dikaitkan  dengan  hasil  penelitian  bahwa perjanjian  sewa-menyewa  rumah  kos  (indekos)  secara  lisan  di  Kota Singaraja  sudah  tercapainya  kata  sepakat  kedua  belah  pihak  telah mengadakan perundingan atau diskusi bersama mengenai kamar kos yang disewa, jumlah uang sewa, waktu sewa, dan persyaratan atau aturan yang dibertihau secara langsung.
b. Penyerahan  ialah  perbuatan  mengalihkan  hak  penguasaan  benda  sewaan dari  pihak  yang  mnyewakan  kepada  pihak  penyewa  untuk  dinikmati.  Di dalam  penjelasan  tersebut,  dapat  dikaitkan  dengan  hasil  penelitian  dalam perjanjian  sewa-menyewa  rumah  kos  (indekos)  secara  lisan  di  Kota Singaraja  bahwa  penyerahan  kunci  kamar  kos  dilakukan  setelah  adanya pembayaran  uang  sewa  yang  sudah  dirundingkan  atau  ditentukan  antara pihak pemilik/pengelola dengan pihak penyewa.
c. Pembayaran  uang  sewa  ialah  perbuatan  memberikan  sejumlah  uang  dari pihak  penyewa  kepada  pihak  yang  menyewakan  (pemilik/pengelola) sebagai kontra prestasi atas benda yang dikuasai untuk dinikmati oleh pihak penyewa.  Di  dalam  penjelasan  tersebut,  dapat  dikaitkan  dengan  hasil penelitian  perjanjian  sewa-menyewa  rumah  kos  secara  lisan  di  Kota Singaraja,  pihak  penyewa  harus  membayar  uang  sewa  kepada  pihak  yang menyewakan atas kamar kos yang akan disewa namun dalam hal ini masih banyak pihak penyewa yang terlambat membayar uang sewa kos tersebut.
d. Persyaratan sewa-menyewa ialah ketentuan yang disepakati bersama untuk memungkinkan  pemenuhan  kewajiban  dan  memperoleh  hak  pihak  yang menyewakan (Muhammad, 2014:346). Di dalam penjelasan tersebut, dapat dikaitkan  dengan  hasil  penelitian  perjanjian  sewa-menyewa  rumah  kos (indekos) secara lisan di Kota Singaraja, pihak penyewa kebanyakan tidak memenuhi persyaratan atau aturan yang sudah dirundingkan dan disepakati bersama.
Untuk harga sewa yang ditawarkan pada tiap Rumah Kos ada yang sama dan ada yang  berbeda,  dimana  harga  sewa  tersebut  sesuai  dengan  kebijakan  yang  dibuat oleh pihak pemilik/pengelola Rumah Kos.Namun, apabila perjanjian tersebut tidak disetujui oleh pihak penyewa maka perjanjian tersebut tidak dapat dilaksanakan. Selain  itu,  dalam  perjanjian  sewa-menyewa  rumah  kos  (indekos)  secara  lisan  di Kota  Singaraja  haruslah  memakai  jangka  waktu.  Jangka  waktu  sewa-menyewa dalam  Pasal  1548  KUH  Perdata  dinyatakan  dengan  “waktu  tertentu”.  Waktu tertentu tersebut ialah jangka waktu yang dihitung menurut kelaziman, misalnya jumlah jam, hari, minggu, bulan, dan tahun (Muhammad, 2014:347).

## Akibat  Hukum  Perjanjian  Sewa-Menyewa  Rumah  Kos  (Indekos)  Bagi  Para Pihak  Terkait  Perjanjian  Lisan  Apabila  Salah  Satu  Pihak  Melakukan Wanprestasi
Akibat hukum ialah segala akibat yang terjadi dari segala perbuatan hukum yang  dilakukan  oleh  subjek  hukum  terhadap  objek  hukum  ataupun  akibat-akibat lain  yang  disebabkan  karena  kejadian-kejadian  tertentu  oleh  hukum  yang bersangkutan sendiri telah ditentukan atau dianggap sebagai akibat hukum, atau akibat  suatu  tindakan  yang  dilakukan  untuk  memperoleh  suatu  akibat  yang dikehendaki  oleh  pelaku  yang  diatur  oleh  hukum  (Sadi,  2015:90).Berbicara mengenai perjanian sewa-menyewa rumah kos (indekos) secara lisan, bahwa hal tersebut  merupakan  perjanjian  timbal  balik.  Dimana  perjanjian  timbal  balik merupakan perjanjian yang menimbulkan kewajiban-kewajiban dan karenanya hak juga kepada kedua belah pihak, dan hak serta kewajiban mempunyai hubungan satu dengan lainnya. Adapun yang dimaksud dengan “mempunyai hubungan antara yang satu dengan yang lain” yakni, bahwa bilamana dalam perikatan yang muncul dari
perjanjian  tersebut,  yang  satu  mempunyai  hak,  maka  pihak  yang  lain  disana berkedudukan  sebagai  pihak  yang  memikul  kewajiban  (Satrio,  1992:36).  Adapun hak dari seorang penyewa adalah menerima barang yang disewa dalam kondisi baik (Ariyani,  2013:48).  Artinya  bahwa  pihak  penyewa  berhak  untuk  mendapatkan jaminan  terhadap  kenyamanan  dan  kenikmatan  dari  barang  tersebut  selama berlangsungnya penyewaan.
Dalam  pelaksanaan  perjanjian  sewa-menyewa  rumah  kos  secara  lisan  di Kota Singaraja jika terdapat salah satu pihak yang tidak melaksanakan perjanjian tersebut,  maka  akan  timbul  wanprestasi.  Wanprestasi  menurut  kamus  hukum berarti kelalaian, kealpaan, cidera janji, atau tidak menepati kewajibannya dalam perjanjian. Dengan demikian, wanprestasi adalah suatu keadaan dimana seseorang debitur (berutang) tidak memenuhi atau melaksanakan prestasi sebagaimana telah ditetapkan dalam suatu perjanjian (Simanjutak, 292:2016).
Dalam  Pasal  1266  yakni,  Syarat  batal  dianggap  selalu  dicantumkan  dalam persetujuan  yang  timbal  balik,  andaikata  salah  satu  pihak  tidak  memenuhi kewajibannya.  Dalam  hal  demikian  persetujuan  tidak  batal  demi  hukum,  tetapi pembatalan harus dimintakan kepada Pengadilan.
Namun, berbicara tentang ganti kerugian terhadap salah satu pihak seperti pihak pemilik mengalami kerugian terhadap kerusakan fasilitas yang dilakukan oleh pihak  penyewa  maka  dari  akibat  hukum  tersebut,  bahwa  dalam  Pasal  1267  KUH Perdata, “ Pihak yang terhadapnya perikatan tidak dipenuhi, dapat memilih; memaksa pihak yang lain untuk memenuhi persetujuan, jika hal itu masih dapat dilakukan, atau menuntut pembatalan persetujuan, dengan penggantian biaya, kerugian dan bunga ”. Maka dari itu, pihak yang dirugikan dapat memilih diantara beberapa kemungkinan tuntutan  terhadap  pihak  yang  melakukan  wanprestasi  yaitu  dapat  memuntut pemenuhan perikatan disertai ganti kerugian atau menuntut ganti rugi saja.
Dalam perjanjian sewa-menyewa rumah kos (indekos) secara lisan di Kota Singaraja bahwa sebelum kamar kos diserahkan kepada pihak yang menyewakan adalah  menjadi  tanggung  jawab  dari  pihak  yang  menyewakan,  kewajiban pemeliharaan  atas  fasilitas  atau  barang  yang  disewakan  harus  benar-benar membawa  ketentraman  bagi  pihak  penyewa  untuk  menikmatinya  sesuai  dengan perjanjian yang disepakati oleh pihak penyewa. Pihak yang menyewakan yang tidak memenuhi kewajiban ini dapat dianggap melakukan wanprestasi. Selain itu, syarat- syarat  yang  telah  menjadi  kebiasaan  dimasyarakat  juga  dianggap  sebagai  dalam persetujuan,  walau  dalam  hal  ini  tidak  dengan  tegas  dimasukan  dalam  sebuah perjanjian.
Sebagaimana yang terjadi di Rumah Kos Wijaya Kusuma akibat hukum yang ditimbulkan apabila penyewa melakukan wanprestasi dalam kesepakatan terhadap aturan  yang  dilakukan  oleh  4  penyewa  atau  penghuni  kos  yaitu  tidak  mentaati aturan  yang  diberitahukan  oleh  pemilik  kos  seperti  pihak  penyewa  membawa minuman keras kedalam kamar kos yang menjadi kebiasaan oknum penyewa kos dan membawa teman lawan jenis baik itu berkelompok maupun perorangan tanpa izin maka akibat hukumnya sesuai dengan kebiasaan yang ada dimasyarakat dalam Pasal  1347  bahwa  “syarat-syarat  yang  selalu  diperjanjikan  menurut  kebiasaan, harus  dianggap  telah  termasuk  dalam  persetujuan,  walaupun  tidak  dengan  tegas dimasukkan  dalam  persetujuan”,  dalam  hal  ini  pihak  pemilik  berhak
memberhentikan  penyewaan  terhadap  pihak  penyewa  yang  melakukan wanprestasi dalam perjanjian lisan tersebut.
Selain itu, kurang lebih 2 penyewa yang telah melakukan kerusakan fasilitas seperti merusak pintu kamar yang tidak ada kejelasan tentang alasan pintu tersebut rusak  maka  pihak  penyewa  harus  mempertanggungjawabkannya  dengan memperbaiki  pintu  yang  rusak  atau  pihak  penyewa  harus  membayar  biaya kerusakan sebesar Rp. 200.000,-. Akibat hukumnya yaitu debitur harus membayar ganti  rugi  sesuai  dengan  pasal  1243  KUH  Perdata.  Sesuai  dengan  pasal  tersebut, maka pihak pemilik rumah kos menjelaskan secara langsung bahwa pihak penyewa wajib membayar ganti rugi sebesar Rp. 200.000,- sesuai dengan kesepakatan aturan dalam perjanjian sewa-menyewa rumah kos secara lisan tersebut.
Hal  yang  sama  juga  diungkapkan  oleh  Bapak  Wahyu,  pemilik  Rumah  Kos Wahyu Murti berdasarkan hasil wawancara pada tanggal 24 Desember 2019 bahwa dalam beberapa tahun ini penyewa yang membawa minuman keras kedalam kamar kos dan membawa teman lawan jenis baik itu berkelompok maupun perorangan tanpa izin atau melakukan perbuatan asusila belum ada atau belum diketahui pihak pemilik atau pengelola, jika hal tersebut akibat hukumnya sesuai dengan kebiasaan masyarakat  sesuai  dengan  Pasal  1347  bahwa  “syarat-syarat  yang  selalu diperjanjikan  menurut  kebiasaan,  harus  dianggap  telah  termasuk  dalam persetujuan,  walaupun  tidak  dengan  tegas  dimasukkan  dalam  persetujuan,  yang seharusnya  diimbangi  dengan  adanya  itikad  baik  dari  seseorang  menyewa  maka pihak  pemilik  berhak  mengusir  secara  halus  penyewa  kos  tersebut  tanpa dikembalikannya uang sewa yang sudah dibayarkan sesuai perjanjian yang sudah disepakati.  Selain  itu,  kurang  lebih  5  penyewa  yang  telah  melakukan  kerusakan fasilitas  harus  mempertanggungjawabkannya  dengan  memperbaikinya  sendiri sesuai  ketentuan  Pasal  1246  KUH  Perdata  yaitu  ganti  rugi  yang  diterapkan  yaitu berupa biaya yang merupakan segala pengeluaran atau ongkos-ongkos yang nyata- nyata telah dikeluarkan.
Tidak  jauh  berbeda  dengan  Rumah  Kos  Baktiseraga  terjadi  wanprestasi mengenai  keterlambatan  membayar  uang  sewa  kos  maka  penyewa  harus membayar uang sewa kos sepenuhnya harga yang ditentukan sebesar (Rp. 300.000x tunggakan perbulan) dengan segera dan ditambah pembayaran uang sebesar Rp. 150.000,-  untuk  pembayaran  listrik  dan  air  dalam  beberapa  tahun  ini keterlambatan  dilakukan  oleh  2  pihak  penyewa  maka  akibat  hukumnya  sesuai dengan  ketentuan  Pasal  1243  KUH  Perdata.  Selain  itu,  bagi  calon  penyewa  yang sudah  sepakat  namun  membatalkan  sewa  kosnya  yang  sudah  membayar  biaya keseluruhannya, uang tersebut akan dikembalikan dan dikenakan potongan sebesar Rp.50.000,-. Untuk penyewa yang melakukan keributan, maka akan mendapatkan teguran dari pihak pemilik. Namun, apabila keributan tersebut telah melewati batas wajar  seperti  adanya  tindakan  kekerasan  kesesama  penyewa  kos  maka  pihak pemilik tidak akan segan untuk mengusir pihak yang melakukan keributan tersebut sesuai  dengan  Pasal  1347  perjanjian  menurut  kebiasaan  dalam  masyarakat dianggap telah termasuk dalam persetujuan.
Sedangkan,  dikaitkan  dalam  penelitian  yang  terjadi  di  Rumah  Kos  Putri Lingga  yaitu  bahwa  kurang  lebih  terdapat  3  pihak  penyewa  yang  melakukan kerusakan  fasilitas  yang  ada  di  kamar  kos  yaitu  rusaknya  meja  dan  kran  shower maka pihak penyewa harus bertanggungjawab dengan mengganti biaya kerusakan
dengan membayar biaya claim sebesar Rp. 200.000,- untuk meja dan Rp. 50.000,- untuk  kran  air  atau  kerusakan  yang  terjadi  ditanggungjawab  langsung  atau diperbaiki oleh pihak penyewa tanpa membayar biaya lagi kepada pihak pemilik. Maka  dari  itu,  kreditur  berhak  menuntut  ganti  rugi  akibat  kerusakan  yang disebabkan oleh penyewa sesuai dengan Pasal 1243 KUH Perdata.
Selain  wanprestasi  yang  dilakukan  oleh  pihak  penyewa,  wanprestasi  juga dilakukan oleh pihak pemilik selaku yang menyewakan rumah kos yang terjadi di Rumah Kos Wijaya Kusuma dimana wanprestasi yang dilakukan oleh pihak pemilik yaitu menaikan harga sewa secara pihak yang secara tiba-tiba. Dalam Pasal 1338 KUH Perdata menerangkan bahwa, “semua persetujuan yang dibuat sesuai dengan undang-undang  berlaku  sebagai  undang-undang  bagi  mereka  yang  membuatnya. Persetujuan itu tidak dapat ditarik kembali selain dengan kesepakatan kedua belah pihak, atau karena alasan-alasan yang ditentukan oleh undang-undang. Persetujuan harus dilakukan dengan itikad baik”.
Pada  dasarnya  sewa-menyewa  rumah  kos  memang  belum  diatur  secara khusus  dalam  peraturan  Perundang-Undangan  di  Negara  Indonesia.  Namun, mengenai kenaikan harga sewa dapat dilihat dalam Pasal 1338 KUH Perdata, pada waktu perjanjian sewa-menyewa rumah kos di Rumah Kos Wijaya Kusuma tersebut dari awal perjanjian tidak pernah ada persetujuan mengenai kenaikan harga sewa, maka hal itu tentunya tidak dapat dilakukan secara sepihak, kecuali para penghuni kamar kos di Rumah Kos Wijaya Kusuma menyetujui hal tersebut. Sesuai dengan asas  perjanjian  yaitu  asas  pacta  sunt  servanda,  bahwa  perjanjian  berprinsip  dan menetapkan  semua  perjanjian  yang  dibuat  secara  sah  berlaku  sebagai  undang- undang bagi para pihak yang membuatnya.
Dengan asas asas pacta sunt servanda, asas ini melandasi pernyataan bahwa suatu perjanjian akan mengakibatkan suatu kewajiban hukum sehingga para pihak yang  terikat  harus  melaksanakan  perjanjian  tersebut.  Perjanjian  baik  itu  secara tertulis maupun lisan yang dibuat oleh para pihak yang membuatnya, mereka juga yang  menentukan  hukumnya  serta  cara  pelaksanaannya.  Perjanjian  yang  dibuat secara sah tersebut memunculkan akibat hukum yang sama dengan undang-undang bagi  para  pihak  yang  membuatnya.  Dalam  hal  ini,  maka  apabila  salah  satu  pihak tidak atau lalai melaksanakan kewajibannya menurut perjanjian maka pihak lainnya yang  merasa  dirugikan  atau  dilanggar  haknya  akan  mendapatkan  perlindungan hukum  dari  negara  yang  bersangkutan  melalui  litigasi  (pengadilan)  atau  dengan penyelesaian  non-litigasi  (diluar  pengadilan).  Maka  dari  itu,  para  pihak  harus memenuhi  apa  yang  harus  mereka  sepakati  dalam  perjanjian  yang  mereka  buat, baik  itu  perjanjian  secara  tertulis  atau  perjanjian  yang  dilakukan  secara  lisan (Silondae: 2011:23).
Namun,  dalam  pelaksanaannya  apabila  kedua  pihak  sama-sama  tidak memenuhi  prestasinya  masing-masing,  maka  dapat  mencederai  asas  pacta  sunt servanda yang berasal dari bahasa Latin yakni janji tersebut harus ditepati. Asas pacta  sunt  servanda  atau  Asas  Kepastian  Hukum  merupakan  asas  yang berhubungan  dengan  akibat  perjanjian.  Asas  ini  dapat  disimpulkan    dalam  Pasal 1338 ayat (1) KUH Perdata. Sehingga apabila kedua belah pihak sama-sama tidak memenuhi  prestasinya  dalam  perjanjian  sewa-menyewa  rumah  kos  (indekos) secara lisan di Kota Singaraja, maka akan dianggap tidak sah .

## Kesimpulan
1. Dalam  perjanjian  sewa  menyewa  rumah  kos  (Indekos)  secara  lisan  di  Kota Singaraja  mekanisme  yang  dilakukan  dengan  perjanjian  lisan  antara  pihak pemilik  dengan  pihak  penyewa  sesuai  dengan  tata  tertib  atau  aturan  pada umumnya  yaitu,  memberitahu  isi  peraturan  kost  oleh  pihak  pemilik, memberitahu ketentuan administratif dengan menyerahkan identitas diri (KTP atau  Kartu  Pelajar),  memberitahu  tentang  pembayaran  uang  sewa  kos, pemberitahuan  terhadap  penerimaan  tamu  dan  ketentuan  jam  malam, penyampaian hak penyewa kos, serta himbauan yang terdapat dalam perjanjian yang ditentukan sesuai dengan Pasal 1320 KUH Perdata.
2. Pelaksanaan perjanjian sewa-menyewa rumah kos (Indekos) di Kota Singaraja hampir sama antara satu rumah kos dengan rumah kos yang lainnya dengan cara  pihak  penyewa  harus  datang  ke  tempat  kos  yang  akan  disewa  dan menghubungi pemilik kos untuk bertemu secara langsung terkait aturan-aturan dalam perjanjian sewa-menyewa rumah kos secara lisan tersebut.
3. Akibat  hukum  yang  terjadi  dalam  perjanjian  sewa-menyewa  rumah  kos (Indekos) secara lisan di Kota Singaraja apabila terjadinya wanprestasi tersebut tergantung dari isi perjanjian yang telah disepakati bersama. Pada umumnya akibat  hukum  yang  terjadi  dari  wanprestasi  adalah  adanya  keterlambatan pembayaran  uang  sewa  yang  dilakukan  oleh  pihak  penyewa  maka  penyewa harus membayar biaya sewa kos dan penambahan biaya sewa air listrik sesuai dengan  perjanjian  serta    masih  banyak  penyewa  atau  penghuni  kos  tidak mentaati aturan yang disepakati bersama maka pemilik kos memiliki hak untuk menegur.

## Saran
1. Bagi para pihak baik itu pihak pemilik maupun pihak penyewa dalam perjanjian sewa-menyewa  rumah  kos  (Indekos)  secara  lisan  di  Kota  Singaraja  dalam melakukan  perjanjian  haruslah  memahami  peraturan  perundang-undangan yang berlaku. Hal ini sangat berguna dan bermanfaat bagi para pihak agar dapat lebih memahami hak dan kewajiban masing-masing.
2. Dalam  pelaksanaan  perjanjian  sewa-menyewa  rumah  kos  secara  lisan  antara pihak  pemilik  dan  pihak  penyewa  harus  benar-benar  memperhatikan  dan menentukan  prosedur  isi  perjanjian  sesuai  dengan  kebutuhan  dan  keinginan antar  pihak.  Sehingga  dapat  memperkecil  timbulnya  permasalahan  yang terdapat pada perjanjian lisan tersebut.
3. Bagi  pemerintah  haruslah  memberikan  kontribusi  mengenai  kebijakan  atau membuat  peraturan  mengenai  perjanjian  lisan  dan  pengaturan  khusus terhadap  perjanjian  sewa-menyewa  rumah  kos  karena  dalam  realitanya terdapat banyak aspek atau hal-hal yang terjadi dalam praktek perjanjian sewa- menyewa rumah kos yang tentunya berbeda dengan perjanjian yang lainnya. Dapat dipertimbangkan juga bahwa sebagian masyarakat kurang menghormati moral  atau  norma  hukum  yang  ada.  Artinya  perjnjian  yang  dilakukan  secara lisan  atau  hanya  diucapkan  saja  tanpa  ditaati.  Disamping  itu  dari  segi pembuktian  perjanjian  lisan  sulit  dibuktikan  terkecuali  terdapat  saksi didalamnya, oleh sebab itu sebaiknya perjanjian dibuat secara tertulis, terinci, tegas dan mudah dipahami.

## Daftar Pustaka
Ali Achmad dan Heryani Wiwie. 2012. Menjelajahi Kajian empiris Terhadap Hukum . Jakarta: Kencana  Pranadamedia Group. Harahap, M. Yahya.  2007. Segi-Segi Hukum Perjanjian . Jakarta: Sinar Grafika. Muhammad,  Abdulkadir.  2010. Hukum  Perusahaan  Indonesia .  Jakarta:  Citra AdityaBakti.
Miru, Ahmadi. 2013. Hukum Kontrak dan Perancangan Kontrak . Jakarta: PT Raha Grafindo Persada.
Syarifin, Pipin. 2009 . Pengantar Ilmu Hukum . Bandung: CV. Pustaka Setia Soimin,  Soedharyo.  2016 .  Kitab  Undang-Undang  Hukum  Perdata .  Jakarta:  Sinar Grafika
Sunggono, Bambang, 1997. Metodelogi Penelitian Hukum . Jakarta: PT Rajahrafindo Persada.
Salim,  H.S.  2014. HukumKontrakTeoridanTehnikPenyusunanKontrak ,  Jakarta: SinarGrafika.
Subekti, R. 2005. Hukum Perjanjian . Jakarta: Pradnya Paramita. Santoso, Lukman. 2012. Hukum Perjanjian Kontrak . Yogyakarta: Cakrawala. Waluyo, Bambang. 2008. PenelitianHukumDalamPraktek. Jakarta: SinarGrafika Windari, Ratna. 2014. Hukum Perjanjian . Yogyakarta: Graha Ilmu Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUH Perdata) Pemerintah Indonesia. 2011. Undang-Undang Republik Indonesia No. 1 Tahun 2011 Tentang  Perumahan  dan  Kawasan  Pemukiman ,  Lembaran  Negara  No.  7: Tambahan Lembaran Negara No. 5118. Jakarta: Sekretariat Negara.