ISSN Print: 2774-7840     ISSN Online: 2774-7905 Volume 2 Nomor 1 Februari 2021 Halaman 1 - 10

## Pengaturan Pembangunan Rumah dan Toko atau Ruko Di Kota Jambi
Berdasarkan Konsep Tata Ruang Perkotaan
Nursina Afriyana
Mahasiswa Program Kekhususan Hukum Administrasi Negara Fakultas Hukum Universitas Jambi
Kampus Pinang Masak Jl. Lintas Jambi – Muara Bulian Muara Jambi, Jambi nursinaafriyana9@gmail.com
Rts. Fanny Inayah
Mahasiswa Program Kekhususan Hukum Administrasi Negara Fakultas Hukum Universitas Jambi
Kampus Pinang Masak Jl. Lintas Jambi – Muara Bulian Muara Jambi, Jambi fannyinayahrasdi@gmail.com
Eko Nuriyatman
Dosen Program Kekhususan Hukum Administrasi Negara Fakultas Hukum Universitas Jambi ekonuriyatman90@gmail.com

## Abstract
This scientific article discusses the arrangement for building houses and shops or shophouses in Jambi City based on the concept of urban spatial planning. The problems discussed are because many houses and shops or shophouses are less effective and efficient and their location is often not  by the concept of urban spatial planning. This study aims to understand and find out the regulations for making permits to build a house with  a shop or shop based on the concept of urban spatial planning. The research method used is juridical normative, which is a study that examines the existence of a legal vacuum, legal conflicts, and/or unclear/obscure legal norms, the legal issue for this research is the obscurity of the law or what is commonly known as the unclear rule. By using a statutory approach and conceptual approach. The results showed that there is an unclear norm about the permit to build shop buildings based on the concept of urban spatial planning. As stated in the summary in Article 44 of Law Number 26 of 2007, which states that metropolitan and/or megapolitan areas must contain objectives, policy directions, spatial planning strategies, regional spatial structure plans, pattern plans, and spatial use directions. and  spatial  control  and  sanctions.  However,  in  fact,  in  the  Regional  Regulation  Number  9  of 2013  concerning  the  Jambi  City  Regional  Spatial  Plan  2013-2033,  there  is  no  explanation  or articles related to directions as in the Spatial Planning Law, which is related to what location permits are what kind of location is not  dangerous or that  does not  cause disturbance to the community and there is the no good and correct direction for the placement of the location. Keywords: Arrangements, Building Permits, Spatial Planning
Jurnal  Office: Bagian  Hukum  Administrasi  Negara,  Fakultas Hukum Universitas Jambi, Jambi 36361

## Abstrak
Artikel  ilmiah  ini  membahas  mengenai  Pengaturan  Pembangunan  Rumah  dan  Toko  atau Ruko di Kota Jambi berdasarkan konsep Tata Ruang Perkotaan. Permasalahan yang di bahas dikarenakan  banyaknya  bangunan  rumah  dan  toko  atau  ruko  yang  pemanfaatan  kurang efektif  dan  efisien  serta  letaknya  yang  sering  kali  tidak  sesuai  dengan  konsep  Tata  Ruang Perkotaan. Penelitian ini bertujuan untuk memahami dan mengetahui peraturan pembuatan izin  mendirikan  bangunan  rumah  dengan  toko  atau  ruko  berdasarkan  konsep  tata  ruang wilayah  perkotaan.  Metode  penelitian  yang  digunakan  adalah  yuridis  normatif,  yaitu  suatu penelitian  yang  mengkaji  adanya  kekosongan  hukum,  konflik  hukum,  dan/atau  ketidak jelasan/kekaburan  suatu  norma  hukum,  isu  hukum  atas  penelitian  ini  adalah  kekaburan hukum atau yang biasa disebut dengan ketidak jelasan suatu aturan. Dengan menggunakan pendekatan undang-undang dan pendekatan konseptual. Hasil penelitian menujukkan bahwa adanya ketidak jelasan norma tentang izin mendirikan bangunan ruko berdasarkan konsep tata ruang wilayah perkotaan.  Sebagaimana yang tercantum di dalam rangkuman pada Pasal 44  Undang-Undang  Nomor  26  Tahun  2007,  yang  menyebutkan  bahwa  ruang  kawasan metropolitan dan/atau kawasan megapolitan harus memuat tujuan, arah kebijakan, startegi penataan ruang, rencana struktur ruang kawasan, rencana pola, arah pemanfaatan ruang dan pengendalian  ruang  serta  sanksi.  Namun,  kenyataanya  dalam  Peraturan  Daerah  Nomor  9 Tahun 2013 Tentang Rencana Tata Ruang Wilayah Kota Jambi Tahun 2013-2033 tidak ada penjelasan atau pasal terkait dengan arahan seperti dalam Undang-Undang Tata Ruang, yaitu terkait seperti apa izin lokasi, lokasi seperti apa yang tidak membahayakan atau yang tidak menimbulkan  gangguan  kepada  masyarakat  serta  tidak  adanya  arahan  penempatan  lokasi yang baik dan benar.
Kata Kunci: Pengaturan, Izin Mendirikan Bangunan,  Tata Ruang.

## A. Pendahuluan
Dalam  hukum  administrasi  negara, yang menjadi subjek hukum dan drager van de  rechten  en  plichten atau  pendukung  hak dan  kewajiban  adalah  pemerintah  atau administrasi  negara.  Sebagai subjek  hukum pemerintah  melakukan  berbagai  tindakan baik  nyata  maupun  tidakan  hukum  sesuai dengan  kewenangannya,  maka  dalam menerapkannya  tidak  boleh  mengandung cacat seperti kekhilafan (dwaling ), penipuan ( bedrog ),  paksaan  ( dwang ),  dan  lainnya yang  dapat  menyebabkan  akibat-akibat hukum  yang  tidak  sah.  Selain  itu,  tindakan pemerintah  harus  didasarkan  pada  asas legalitas  atau  berdasarkan  peraturan perundang-undangan  yang  berlaku,  maka
dengan  sendirinya  tindakan  tersebut  tidak akan  bertentangan  dengan  hukum  yang berlaku,  sehingga  tidak  menyebabkan akibat- akibat hukum yang muncul itu batal atau  dapat  dibatalkan.  Tindakan  ini dimaksud  dalam  rangka  mengatur  dan melayani kepentingan umum.
Instrumen  pemerintahan  ini    adalah alat atau sarana yang digunakan pemerintah atau  administrasi  negara,  seperti  alat  tulis menulis, sarana transportasi dan
komunikasi,  gedung-gedung  perkantoran, dan  lain-lain,  yang  terhimpun  dalam public domain. 1 Pendapat  N.  M.  Spelt  dan J.B.J.M.Ten  Berge  dalam  Ridwan  H.R
1 Ridwan HR, Hukum Administrasi Negara, Rajawali Pers, Jakarta, 2016, hlm. 125.
menyatakan izin dalam arti luas merupakan suatu persetujuan dari pengusaha berdasarkan undang-undang atau peraturan pemerintah  untuk  dalam  keadaan  tertentu menyimpang  dari  ketentuan  larangan peraturan perundang-undangan. Dalam arti sempit,  izin  adalah  pengikat-pengikat  pada suatu  peraturan  izin  yang  pada  umumnya didasarkan  pada  keinginan  pembuat undang-undang  untuk  mencapai  tujuan tertentu atau menghalangi keadaan buruk. 2
Perizinan  ( vergunning )  adalah  suatu bentuk  pelaksanaan  fungsi  pengaturan  dan bersifat  mengendalikan  ( sturen )  yang dimiliki oleh pemerintah terhadap kegiatan- kegiatan  yang  dilakukan  oleh  masyarakat. Izin  bersifat  prefentif  dalam  mengatur  dan mengendalikan  setiap  kegiatan  individu atau  kolektivitas.  Dengan  dikeluarkannya izin,  penguasa  memperkenakan  pemohon izin  untuk  melakukan  tindakan  atau kegiatan tertentu  yang sebenarnya dilarang demi kepentingan umum. Dalam menjalankan fungsinya hukum memerlukan
berbagai  perangkat  dengan  tujuan  agar hukum  memiliki  kinerja  yang  baik.  Hukum memliki  kaidah  yang  bersifat  memaksa, artinya hukum itu mengikat setiap individu, apabila  kaidah  hukum  dituangkan  dalam peraturan perundang-undangan maka setiap orang harus melaksanakannya .
Fungsi  dari    perizinan    terdiri    dari dua    hal,    yaitu  pertama  sebagai  penertib,
2 Ibid., hlm. 198-199.
ialah  agar  setiap  pemilik    izin    tidak bertentangan    satu    sama  lain    sehingga ketertiban    dalam    setiap    segi  kehidupan masyarakat  terwujuddan  kedua  sebagai pengatur,  ialah  agar  perizinan  yang  ada dapat      dilaksanakan      sesuai      dengan peruntukannya,    yang    mana    fungsi    ini dimiliki oleh pemerintah. 3 Sehingga, perizinan sebagai bagian dari pengendalian pemanfaatan  ruang  merupakan  salah  satu instrumen  administrasi  pemerintahan  yang sangat penting dalam mewujudkan pentaan ruang  kota  agar  berjalan  sesuai  dengan rencana tata ruang daerah
Kemampuan  lahan  merupakan  suatu karakterisktik  lahan  yang  meliputi  sifat tanah,  topografi,  drainase,  dan  kondisi lingkungan hidup yang mendukung kehidupan  atau kegiatan pada suatu lokasi atau hamparan lahan. 4 Dalam hal pemanfaatan  lahan  yang  tidak  sesuai dengan peruntukan kemampuan lahan akan mempercepat terjadinya
penurunan produktivitas lahan. 5
Rumah  dengan  Toko  atau  Ruko berbeda  dengan  rumah  usaha.  Menurut Handa  S.  Abidin,  rumah  usaha  atau  yang
3 Adraian  Sutedi, Hukum  Perizinan  dalam Sektor  Pelayanan Publik. Cet ke 3, Sinat Grafika, Jakarta, 2015, hlm.193 .
4 E.  M.  D.  Cynthia  E.V  Wuisang,  Dwight  M. Rondonuwu,  “Perencanaan  Wilayah  dan  Kota Jurnal  Perencanaan  Wilayah  dan  Kota,” Spasial , 2019. 5 Anak  Agung  Sagung  Alit  Widyastuty, Annisa  Budhiyani  Tri  Bhuwaneswari  dan  Lutfi Zulkarnain, “Analisis Kemampuan Lahan Pemukiman  di  Kawasan  Strategis”, Jurnal Penataan Ruang, Vol 15 No. 2, 2020, hlm. 71.
sering disebut sebagai tempat usaha adalah tempat  yang  digunakan  untuk  kegiatan perdagangan,  idustri,  produksi,  usaha  jasa dan  penyimpanan  dokumen,  termasuk rumah  tempat  tinggal  yang  sebagian digunakan  untuk  kegiatan  tersebut. 6
Sedangkan pengertian Ruko menurut Andie A.  Wicaksono  menyebutkan  bahwa  rumah dengan toko atau ruko adalah sebutan bagi bangunan  di  Indonesia  yang  umumnya dibuat  bertingkat  antara  dua  hingga  lima lantai,  di  mana  berfungsi  sebagai  hunian dan  komersil. 7 Sehingga,  dapat  dikatakan Ruko  adalah  rumah  yang  memiliki dwifungsi,  fungsi  yang  dimiliki  antara  lain sebagai  rumah  tempat  tinggal  dan  rumah tempat usaha.
Secara umum, izin sebagai pengendali aktivitas-aktivitas tertentu yang mempunyai efek  samping,  terlebih  fungsi  bangunan sebagai  tempat  aktivitas  perekonomian, kebudayaan,  sosial,  dan  pendidikan  terkait dengan  fungsi  pemerintah  daerah  sebagai agent  of  development,  agent  of  change, dan agent  of  regulation . 8 Dalam  fungsinya  yang demikian, pemerintah daerah berkepentingan terhadap izin-izin bangunan.  Adanya  perizinan  bangunan dimaksudkan  agar  tidak  terjadi  kekacauan-
6 Handa  S.  Abidin,  “Pengertian  Tempat Usaha”, https://penelitihukum.org/tag/ pengertian-  tempat-usaha/,  diakses  pada  3 Februari 2021.
7 Andie  A.  Wicaksono, Ragam  Desain Ruko (Rumah Toko) , Penebar  Swadaya, Jakarta,
2007, hlm. 6.
8 Adrian Sutedi, Op.Cit ., hlm. 222.
balauan  dalam  penataan  ruang  kota  dan merupakan  bentuk  pengendalian  ruang kota.
Dalam  mendirikan  bangunan  yang memanfaatkan  ruang,  sebagaimana  yang tercantum  dalam  Undang-Undang  Nomor 26  Tahun  2007  tentang  Penataan  Ruang (selanjutnya  disebut  dengan  UU  Penataan Ruang).  Izin  mendirikan  bangunan  Rumah dengan Toko  atau Ruko memiliki ketentuan tersendiri dalam beberapa pasal. Dalam UU
Penataan Ruang juga menjelasakan mengenai ketentuan perizinan yang
memanfaatkan  ruang  harus  dilaksanakan sesuai  dengan  RTRW  setempat  yang  mana disini  yaitu Kota  Jambi. Dipertegas  kembali dalam Peraturan Daerah Kota Jambi Nomor 9  Tahun  2013  Tentang  RTRW  Kota  Jambi, bahwa  setiap  pelaku  usaha  wajib  memiliki izin  pemanfaatan  ruang  dan  wajib melaksanakan  ketentuan  perizinan  dalam pelaksanaan pemanfaatan ruang.
Dalam  Peraturan  Daerah  Kota  Jambi Nomor  3  Tahun  2015  Tentang  Bangunan (selanjutnya  disebut  Perda  Bangunan), belum  ada  penjelasan  tentang  ruko  atau rumah  dengan  toko,  masuk  kategori  dalam bangunan  lebih  dari  satu  fungsi  dengan fungsi  utama  kombinasi  lebih  dari  satu fungsi.  Sehingga  dalam  pembuatan  izin mendirikan  bangunan  harus    memenuhi syarat  administrasi  dan  persyaratan  teknis bangunan.  Fungsi  bangunan  dimaksud adalah tingkat  kompleksitas,  tingkat permanensi,  tingkat  resiko  kebakaran,
zonasi  gempa,  lokasi,  ketinggian,  dan/atau kepemilikan.  Dalam  hal  lokasi  harus diperuntukan ke dalam Rencana Tata Ruang Wilayah  (RTRW).  Sebagaimana  yang ditegaskan  dalam  UU  Tata  Ruang,  dalam rencana  tata  ruang  kawasan  metropolitan dan/atau  kawasan  megapolitan  harus memuat  tujuan,  arah  kebijakan,  startegi penataan  ruang,  rencana  struktur  ruang kawasan,  rencana  pola,  arah  pemanfaatan ruang dan pengendalian ruang serta sanksi. Namun,  kenyataanya  dalam  Peraturan Daerah  Nomor  9  Tahun  2013  Tentang Rencana  Tata  Ruang  Wilayah  Kota  Jambi Tahn 2013-2033 (selanjutnya disebut Perda RTRW  Kota  Jambi)  tidak  ada  penjelasan atau  pasal  terkait  dengan  arahan  seperti dalam  UU  Tata  Ruang,  yaitu  terkait  seperti apa izin lokasi, lokasi seperti apa yang tidak membahayakan atau yang tidak menimbulkan gangguan kepada masyarakat serta  tidak  adanya  arahan  penempatan lokasi yang baik dan benar. Seseorang dalam
mendirikan bangunan  wajib  memenuhi  syarat-syarat yang  telah  di  tentukan  oleh  peraturan perundang-undangan,  yang  mana  dalam Perda  RTRW  Kota  Jambi  persyaratannya ada  di  Dinas  Tata  Ruang  dan  Perumahan Kota  Jambi,  sebagimana  juga  yang tercantum dalam Perda Bangunan.
Izin  mendirikan  bangunan  harus
tunduk dalam peraturan perundang undangan dalam hal ini pemanfaatan ruang harus  tunduk  dalam  Perda  RTRW  Kota
Jambi. Izin pemanfaatan ruang dimaksudkan  agar  tidak  menimbulkan kerugian  pada  masyarakat  sekitar,  tidak menimbulkan  keresahan  dan  gangguan pada masyarakat yang berada disekitarnya, apabila  dalam  mendirikan  bangunan  ruko, yang  biasanya  digunakan  sebagai  tempat usaha, sehingga dalam mendirikannya harus berada  dalam  wilayah  serta  lingkungan yang sesuai. Dan dalam pembangunan harus tetap memperhatikan Ruang Terbuka Hijau (RTH). Adapun bagian dari RTH yaitu Hutan Kota,  Taman,  Sempadan  Danau,  Sempadan Sungai,  Makam,  Kawasan  Perkantoran Pemerintah,  Fungsi  Tertentu  (sabuk  hijau),
fungsi tertentu (lahan pertanian perkantoran), jalur hijau, dan pedestrian. 9 Sebagaimana yang terlihat,
dibeberapa  titik  di  Kota  Jambi,  dapat ditemui  bangunan-bangunan  ruko  yang terbengkalai  atau  yang  kosong,  serta pendirian bangunan ruko yang tidak sesuai. Hal  ini  dapat  disebabkan  karena  tidak adanya arahan bagi pendiri bangunan ruko untuk  mendirikan  rukonya  di  mana,  tidak adanya  lokasi  yang  baik  dan  benar  serta tidak adanya pengawasan dalam pendiriannya.  Seharusnya  hal  ini  diatur dalam  Peraturan  Daerah  sebagaimana amanat  dari  UU  Tata  Ruang,  namun  dalam
9 Fitria,  Helmi,  Syamsir,  “Implementasi Kebijakan  Penataan  Ruang  Terbuka  Hijau Terhadap Pengembangan Taman Di Kota Jambi, Jurnal  Sains  Sosio  Huaniora, Vol  4  No.  1,  2020, hlm. 133.
Perda  RTRW  Kota  Jambi  belum  ditemukan aturan tersebut.
Berdasarkan apa yang telah disampaikan  di  atas,  maka  artikel  ini  akan membahas mengenai peraturan mendirikan banguna  rumah  dengan  toko  atau rukoberdasarkan konsep tata ruang.

## B. Metode Penelitian
Metode  penelitian  yang  digunakan adalah  penelitian  yuridis  normatif,  yakni suatu  penelitian  yang  mengkaji  adanya kekosongan hukum, konflik hukum,
dan/atau  ketidak  jelasan/kekaburan  suatu norma  hukum.  Penelitian  hukum  normatif yakni  menemukan  kebenaran  koherensi, yaitu menganalisis kesesuaian antara norma hukum,  aturan  hukum,  tindakan  seseorang dan  prinsip  hukum. 10 Penelitian  hukum normatif yang menitikberatkan pada telaah atau  kajian  hukum  positif. 11 Sesuai  dengan karakter  keilmuan  hukum  normatif,  maka telaah  hukum  positif  tersebut  meliputi telaah  dogmatika  hukum,  telaah  teori hukum,  dan  telaah  filsafat  hukum. 12 Isu hukum atas penelitian ini adalah kekaburan hukum  atau  yang  biasa  disebut  dengan ketidak  jelasan  suatu  aturan  tentang Kewenangan  Pemerintah  Daerah  dalam
10 Peter  Mahmud  Marzuki, Penelitian Hukum:  Edisi  Revisi, Kencana,  Surabaya,  2017, hlm. 47. 11 Bahder  Johan  Nasution, Metode
Penelitian Hukum , Bandar Maju, Bandung, 2008, hlm 123. 12 Hafrida, Metode  Penelitian  Hukum , Fakultas Hukum Universitas Jambi, 2016.
bidang sumber daya alam mineral dan batu bara  menurut  Undang-undang  Nomor  3 Tahun 2020 dan Undang-Undang Nomor 23 Tahun  2014  (selanjutnya  disebut  UU Pemda). Sebagai pedoman dalam pemberian kewenangan  Pemerintah  Daerah.  Jenis penelitian  dalam  artikel  ini  adalah penelitian  deskriptif.    Penelitian  deskriptif adalah  penelitian  untuk  menggambarkan tentang  permasalahan  yang  akan  dibahas oleh  penulis,  yaitu  ketidak  jelasan  aturan perizinan  terkait  izin  mendirikan  ruko dalam Peraturan daerah Kota Jambi Nomor 9 Tahun 2013 tentang Rencana Tata Ruang Wilayah Kota Jambi Tahun 2013-2033.

## C. Pengaturan  Izin  Membangun  Rumah dengan  Toko  atau  Ruko  berdasarkan Konsep Tata Ruang
Peraturan  merupakan  hukum in abstracto atau general  norm yang  sifatnya mengikat secara umum dan tugasnya adalah mengatur  hal-hal  yang  sifatnya  umum (general).  Sebagaimana  diketahui,  setiap perorangan  atau  badan  yang  ingin membangun  gedung,  rumah  dan  toko,  atau merombak bangunan lama harus mengantongi  izin  mendirikan  bangunan terlebih dahulu. Peraturan perizinan mendirikan
bangunan  secara  umum  diatur  dalam Undang-Undang  Nomor  28  Tahun  2002 tentang  Izin  Mendirikan  Bangunan  (IMB) dan  semua  hal  yang  berkaitan  dengan
aktifitas membangun,
membongkar, memperbaharui,  mengganti  sebagian  atau seluruh  dan  seluas  bangunan.  Menurut Adrian  Sutedi,  perizinan  adalah  upaya mengatur  kegiatan-kegiatan  yang  memiliki peluang  menimbulkan  gangguan  pada kepentingan  umum.  Mekanisme  perizinan, yaitu  melalui  penerapan  prosedur  dan ketentuan  yang  harus  dipenuhi  untuk menyelenggarakan suatu pemanfaatan ruang dan lahan. Perizinan juga merupakan suatu bentuk pelaksanaan fungsi pengaturan dan bersifat pengendalian yang dimiliki pemerintah, merupakan mekanisme pengendalian administratif
terhadap kegiatan yang dilakukan oleh masyarakat. 13
Izin  adalah  suatu  hal  yang  penting dimiliki  oleh  setiap  orang  agar  rumah  dan bangunan  tersebut  diakui  dan  dilindungi secara  sah.  Perizinan  sebagai  bagian  dari pengendali  pemanfaatan  ruang  merupakan salah  satu  instrument  hukum  administrasi pemerintah  yang  sangat  penting  dalam mewujudkan  penataan  ruang  kota  agar berjalan  sesuai  dengan  RTRW.
14 Pasal  1 Angka 32 Undang-Undang Nomor 26 Tahun 2007 Tentang Penataan Ruang, menyebutkan  bahwa  “Izin  pemanfaatan ruang  adalah  izin  yang  dipersyaratkan dalam  kegiatan  pemanfaatan  ruang  sesuai
13 Op.Cit., hlm. 160 14 Meri Puspita Sari, “Pembuatan Surat Izin Tempat Usaha Berdasarkan Konsep Tata Ruang Perkotaan,” Mendapo:  Journal  Of  Administration Law , Vol 1 No. 3, 2020, hal. 175
dengan  ketentuan  peraturan  perundang- undangan.”
Dalam tatanan pemerintahan daerah di Kota  Jambi,  penataan  ruang  diatur  dalam Peraturan  Daerah  Kota  Jambi  Nomor  9 Tahun  2013  tentang  Rencana  Tata  Ruang Wilayah  Kota  Jambi  Tahun  2013-2033. Penataan  ruang  diselenggarakan  berdasar- kan asas keterpaduan, keserasian, keselara- san  dan  keseimbangan  keberlanjutan; keberdayagunaan  dan  keberhasilgunaan; keterbukaan;  kebersamaan  dan  kemitraan; perlindungan kepentingan umum; kepastian hukum dan keadilan; dan juga akuntabilitas.
Rumah  dengan  toko  (yang  selanjutnya disebut sebagai ruko) dapat kita temukan di berbagai  sudut  wilayah  Kota  Jambi. Sebagian  besar  ruko-ruko  yang  terdapat  di Kota  Jambi  digunakan  untuk  dagang,  toko kelontong  dan  kios  dan  tidak  jarang  pula dijadikan  tempat  tinggal.  Hal  tersebut tentunya  menyebabkan  nilai  ekonomis kawasan  tersebut  meningkat,  sehingga menarik  perhatian  para  pemilik  modal untuk membangun lagi ruko-ruko tersebut.
Sejauh  ini,  syarat  dalam  mendirikan bangunan  ruko  disamakan  dengan  izin mendirikan  bangunan  biasa,  sehingga terkadang  dalam  berjalannya  waktu  terjadi peralihan pembangunan dari rumah tempat tinggal  menjadi  ruko,  dan  banyak  pula terdapat  ketidak  sesuaian  izin  dengan peruntukkanya.
Akibatnya pembangunan ruko menjadi tidak  terkendali,  tidak  memperhatikan
syarat-syarat  bagi  fungsi  hunian  dan  non- hunian,  semuanya  tercampur  aduk  dalam kawasan  tersebut  yang  pada  akhirnya menjurus pada terbentuknya suatu kawasan yang kumuh.
Kawasan  kumuh  adalah  kawasan dimana  rumah  dan  kondisi  hunian masyarakat  dikawasan  tersebut  sangat buruk.  Rumah  maupun  sarana  dan prasarana  yang  ada  tidak  sesuai  dengan standar  yang  berlaku,  baik  standar kebutuhan, kepadatan penduduk, persyaratan rumah sehat, kebutuhan sarana air  bersih,  sanitasi  maupun  persyaratan kelengkapan prasarana jalan, ruang terbuka,  serta  kelengkapan  fasilitas  sosial lainnya. Berdasarkan Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2011 Pasal 1 Ayat (13) menjelaskan, bahwa permukiman kumuh adalah permukiman  yang  tidak  layak  huni  karena ketidakteraturan bangunan, tingkat
kepadatan  bangunan  yang  tinggi,  dan kualitas  bangunan  serta  sarana  dan prasarana yang tidak memenuhi syarat.
Peraturan Daerah Kota Jambi Nomor 9 Tahun  2013  tentang  Rencana  Tata  Ruang Wilayah  tidak  menjelaskan  secara  spesifik mengenai  pembangunan  ruko  yang  tidak terkendali. Bahkan  dalam peraturan perundang-undangan tersebut tidak dijelaskan  mengenai  tempat  atau  wilayah seperti  apa  yang  boleh  dan  tidak  boleh didirkan  bangunan  ruko.    Dalam  peraturan perundang-undangan tersebut hanya
menjelaskan  tentang  mekanisme  izin mendirikan  bangunan  dan  menjelaskan mengenai  peran  serta  masyarakat  dalam pemanfaatan  ruang  khususnya  dalam masalah perizinan tempat usaha.
Adapun  Rencana  Pembagian  Wilayah Kota  (BWK)  terdiri  ada  VI.  BWK  I  dengan fungsi  utama  pusat  perdagangan  dan  jasa skala regional dan nasional. BWK II dengan fungsi  utama  sebagai  kawasan  cagar alam/wisata,  industri/pergudangan,  dan lindung.  BWK  III  dengan  fungsi  utama sebagai  kegiatan  industri,  pemukiman,  dan bandar udara. BWK IV  dengan fungsi utama sebagai pusat pemerintahan dan pertambangan. BWK V dengan fungsi utama sebagai  simpul  transportasi  regional, pertambangan,  pemukiman,  dan  BWK  VI pusat  pemerintahan  provinsi  jambi  serta perdagangan,  jasa  dan  pendidikan.  Dalam pembangunan  harusnya  memperhatikan tata ruang.
Sehingaa banyak sekali ruko yang tidak terawat  atau  terbengkalai,  akibat  dari minimnya  penjelasan  pembangunan  ruko, arahan  mana  yang  baik  dan  benar,  sanksi serta  pengawasan  dalam  mendirikan  ruko. Seharusnya pemerintah mengawasi pembangunan  ruko,  apakah  sesuai  dengan izin  yang  diajukan  dalam  pendiriannya. Serta  seharusnya  ada  wilayah  yang  boleh dan tidak boleh dibangun ruko, agar daerah tersebut tetap berjalan.
Sebagai  contoh,  banyaknya  bangunan ruko di sekitaran Bangunan WTC dan sungai
Batanghari  yang  kegiatannya  mengancam kerusakan  dan  penurunan  kualitas  air sungai. 15 Padahal  dalam  Perda  RTRW  Kota Jambi  Pasal  70,  menjelaskan  terkait perlindungan sempadan sungai,  yang mana terdapat  larangan  mendirikan  bangunan atau kegiatan yang mengganggu kelestarian daya  tampung  dan  lingkungan.  Sehingga perlu  pengaturan  kembali  terkait  perizinan bangunan tersebut dan perlunya
pengawasan  yang  tegas  dari  Dinas  terkait mengenai izin pembangunan ruko.

## D. Kesimpulan
Mekanisme  izin  mendirikan  bangunan ruko  melalui  syarat  adminstrasi  dan  syarat teknis pelayanan/bangunan. Setiap orang/badan  harus  memiliki  keterangan Rencana Kota, yang mana diajukan ke Dinas Tata  Ruang  dan  Perumahan  Kota  Jambi, sebab instansi ini yang memiliki wewenangnya. Dalam pembuatan surat izin tempat  usaha,  pemerintah  memberikan kesempatan  kepada  masyarakat  untuk dapat  memberikan  partisipasinya  secara aktif  agar  tidak  terjadi  konflik  antara masyarakat  dengan  pemilik  izin  sebab dalam  mendirikan  ruko  tentu  biasanya dijadikan  tempat  usaha,  sehingga  apabila izin  awal  tidak  sesuai  dengan  apa  yang
15 Ali  Ahmadi,  “Tim  Audit  Temukan  6 Indikasi Pelanggaran Tata Ruang di Kota Jambi”, https://jambione.com/read/2020/11/28/1552 8/tim-audit-temukan-6-indikasi-pelanggaran- tata-ruang-di-kota-jambi, diakses pada 4
Februari 2020.
dibangun dapat menyebabkan
permasalahan, sehingga izin tersebut harus diperbarui.  Sehingga,  pemerintah  daerah dalam  hal  ini  terkait  pembuatan  izin  ruko dengan  memanfaatkan  konsep  tata  ruang belum  mewujudkan  amanat  dari  Undang- Undang  Tata  Ruang.  Hal  ini  dapat  terlihat dari banyaknya ruko yang terbengkalai atau tidak  dihuni  yang  menyebabkan  kawasan tersebut tidak baik. Seperti  yang terlihat di Jalan Depati Purbo Telanaipura, Jalan Angso Duo,  Daerah  Thehok.  Telanai  pura merupakan  yang  mana  kawasan  ini berdasarkan Pasal 15 ayat (2) Perda RTRW Kota  Jambi,  bahwa  diperuntukan  sebagai pusat  pemerintahan  provinsi  jambi  serta perdagangan, jasa dan pendidikan.

## E. Saran
Pertama,  kepada  pejabat  pemerintah Kota Jambi yang berwenang untuk merevisi atau memperbaiki Peraturan Daerah Nomor 9 Tahun 2013 Tentang Rencana Tata Ruang
Wilayah mengenai pembangunan ruko yang tidak terkendali, sehingga membuat kawasan tatanan perkotaan menjadi kumuh, karena  banyaknya  ruko  yang  terbengkalai yang merusak keindahan perkotaan.
Kedua,  kepada  pejabat  pemerintah Kota Jambi yang berwenang untuk merevisi atau memperbaiki Peraturan Daerah Nomor
3 Tahun 2015 Tentang Bangunan dibeberapa  ketentuan  mengenai  lokasi mana  saja  yang  diperbolehkan  untuk membangun ruko-ruko  agar tertata dengan
baik.  Hal  ini  juga  meminimalisir  terjadinya pembangunan  ruko  yang  tidak  terkontrol dalam memanfaatkan ruang Kota Jambi.

## DAFTAR KEPUSTAKAAN

## Artikel/Buku/Laporan
Adraian  Sutedi, Hukum  Perizinan  dalam Sektor  Pelayanan  Publik. Cet  ke  3,
Jakarta: Sinar Grafika, 2015.
Ali Ahmadi, “Tim Audit Temukan 6 Indikasi Pelanggaran Tata Ruang di Kota Jambi”, https://jambione.com/read/2020/11/ 28/15528/tim-audit-temukan-6- indikasi-pelanggaran-tata-ruang-di- kota-jambi,  diakses  pada  4  Februari 2020.
Anak Agung Sagung Alit Widyastuty, Annisa Budhiyani  Tri  Bhuwaneswari  dan  Lutfi Zulkarnain, “Analisis Kemampuan Lahan Pemukiman di Kawasan Strategis”, Jurnal  Penataan  Ruang, Vol 15 No. 2, 2020.
Andie  A.  Wicaksono, Ragam  Desain  Ruko
(Rumah  Toko) ,  Penebar    Swadaya, Jakarta, 2007, hlm. 6.
Bahder  Johan  Nasution, Metode  Penelitian Hukum , Bandung: Bandar Maju, 2008.
E.  M.  D.  Cynthia  E.V  Wuisang,  Dwight  M. Rondonuwu,  “Perencanaan  Wilayah dan  Kota  Jurnal  Perencanaan  Wilayah
dan Kota,” Spasial , 2019.
Fitria,  Helmi,  Syamsir,  “Implementasi Kebijakan  Penataan  Ruang  Terbuka Hijau  Terhadap  Pengembangan  Taman
Di  Kota  Jambi, Jurnal  Sains  Sosio Huaniora, Vol 4 No. 1, 2020, hlm. 133.
Hafrida.  2016. Metode  Penelitian  Hukum , Fakultas Hukum Universitas Jambi.
Handa  S.  Abidin,  “Pengertian  Tempat Usaha”,
https://penelitihukum.org/tag/pengert ian-tempat-usaha/,  diakses  pada  3 Februari 2021.
Peter  Mahmud  Marzuki, Penelitian  Hukum:
Edisi Revisi, Kencana, Surabaya, 2017.
Ridwan  HR, Hukum  Administrasi  Negara,
Rajawali Pers, Jakarta, 2016.
Meri  Puspita  Sari,  “Pembuatan  Surat  Izin Tempat  Usaha  Berdasarkan  Konsep Tata  Ruang  Perkotaan,” Mendapo: Journal  Of  Administration  Law , Volume
1 Nomor. 3, Oktober 2020.

## Peraturan Perundang-Undangan.
Undang-Undang  Nomor  26  Tahun  2007 Tentang Tata Ruang
Peraturan  Daerah  Kota  Jambi  Nomor  9
Tahun  2O13  tentang  Rencana  Tata Ruang  Wilayah  Kota  Jambi  Tahun 2013-2033.
Peraturan  Daerah  Kota  Jambi  Nomor  3
Tahun 2O15 tentang Bangunan