## ANALISIS ZONA NILAI TANAH TERHADAP RENCANA TATA RUANG WILAYAH RUNGKUT UNTUK MENINGKATKAN PENDAPATAN DAERAH DI SURABAYA
Udiana Wahyu Deviantari 1 , Andi Nurul W. P. 2 , Andy Dediyono 3 1,2 Departemen Teknik Geomatika, FTSLK-ITS, Kampus ITS Sukolilo, Surabaya, 60111, Indonesia
3 Masyarakat Profesi Penilai Indonesia (MAPPI) e-mail: 1 dianada87@gmail.com

## Abstrak
Surabaya  adalah  kota  terbesar  kedua  di  Indonesia.  Karena  itu,  banyak  warga  yang  pergi  ke  kota  ini  untuk mendapatkan pekerjaan alih-alih bekerja di kota asal mereka. Namun, karena urbanisasi yang pasif itu membuat kebutuhan  masyarakat  akan  rumah  semakin  besar  sementara  ketersediaan  lahan  terbatas.  Ketika  permintaan tanah  lebih  tinggi  dari  tanah yang  tersedia  maka  harga  tanah  akan  lebih  tinggi.  Dua  sumber  pendapatan  lokal adalah  PBB  (Pajak  Bumi  dan  Bangunan)  dan  BPHTB  (Bea  Perolehan  Hak  Atas  Tanah  dan  Bangunan)  di  mana pengimporan dasarnya adalah NJOP (Nilai Jual Objek Pajak)  untuk PBB dan NPOP untuk BPHTB. Namun, dalam hal ini NPOP (Nilai Perolehan Objek Pajak) disamakan dengan NJOP karena sumber pendapatan pajak yang sama yaitu komparatif penjualan. Asesmen massa digunakan dalam penelitian ini dengan pertimbangan lokasi memiliki luas wilayah. Oleh karena itu, zona nilai tanah harus ditumpang tindih dengan rencana tata ruang terperinci untuk menghitung potensi pendapatan PBB dan BPHTB. Zona industri memiliki kesesuaian lahan tertinggi 99,22% dengan luas 857.121.718 m2. Peningkatan pendapatan lokal melalui potensi pendapatan PBB dan BPHTB menunjukkan angka positif atau peningkatan nilai di setiap zona.
Kata kunci: Kesesuaian Lahan, Pajak Bumi dan Bangunan,  Zona nilai tanah

## Abstract
Surabaya is the second biggest city in Indonesia. For that reason, many citizens are going to this city to get some jobs instead of working in their hometown. However, due to that massive urbanization make people needs of house to live getting bigger while land availability is limited. When the demand for land is higher than the available land then land prices will go higher. Two sources of local revenue are PBB (Property Tax) and BPHTB (Fees for Acquisition of Land and Building Rights) where the basic imposition of them are NJOP (Tax Object Selling Value) for PBB and NPOP (Value of Tax Object Obtaining) for BPHTB. Yet, in this case NPOP is equated with NJOP because of the same source of tax income that is sales comparative. Mass assessment is used in this research in consideration of the location  has  wide  area.  Therefore,  land  value  zones  must be  overlaid against  detailed  spatial  plan  to  calculate potential income of PBB and BPHTB. The industrial zone has the highest land suitability of 99,22% with an area of 857.121,718 m2. Increasement of local revenue through the potential income of PBB and BPHTB shows a positive number or increasing value in every zone.
Keyword: Land Suitability, Property Tax, Land Value Zone

## Pendahuluan
Surabaya  merupakan  kota  terbesar  kedua  di Indonesia.  Oleh  karena  itu,  banyak  penduduk luar  Kota  Surabaya  pergi  ke  kota  ini  untuk memperoleh  pekerjaan  dibandingkan  bekerja di  tempat  asal  mereka.  Namun,  banyaknya penduduk  yang  dating  membuat  kebutuhan akan  rumah  sebagai  tempat  tinggal  menjadi semakin  besar  sedangkan  ketersediaan  tanah begitu  terbatas.  Jika  permintaan  tanah  lebih tinggi  dibandingkan  ketersediaan  tanah  maka harga tanah akan menjadi semakin tinggi.
Pendapatan Asli Daerah adalah pendapatan  daerah  yang bersumber  dari  hasil pajak  daerah,  hasil  retribusi  daerah,  hasil pengelolaan kekayaan daerah yang dipisahkan, dan lain-lain pendapatan asli daerah yang sah. Dua  sumber  Pendapatan  Asli  Daerah  Kota Surabaya  diantaranya  adalah  PBB  (Pajak  Bumi dan Bangunan) dan BPHTB (Bea Perolehan Hak Atas  Tanah  dan  Bangunan).  Dasar  pengenaan untuk PBB adalah NJOP (Nilai Jual Objek Pajak) sedangkan  pada  BPHTB  adalah  NPOP  (Nilai Perolehan  Objek  Pajak).  Dalam  penelitian  ini NJOP dan NPOP disamakan karena berasal dari sumber  yang  sama,  yaitu  perbandingan  harga pasar.  Metode  penilaian  yang digunakan  pada penelitian  ini  adalah  penilaian  masal  karena lokasi penelitian yang luas.
NJOP  yang  berlaku  seharusnya  sesuai dengan harga pasar yang ada saat ini. Namun, besaran  NJOP  biasanya  hanya  50%  dari  harga pasar  (Situmorang,  et.al.,  2015).  NJOP  yang tidak sesuai dengan harga pasar menyebabkan NJOP  yang  seharusnya  dapat  mewakili  nilai tanah,  tidak  dapat  mewakili  nilai  tanah  dalam suatu  zona  tertentu.  Maka  dari  itu  NJOP  yang didapatkan  dari  harga  pasar  akan  menaikkan nilai  PBB  dan  BPHTB  sehingga  meningkatkan pula nilai Pendapatan Asli Daerah (Satria, 2014).
Hal  ini  semakin  mendasari  berkembangnya pembuatan Peta Zona Nilai Tanah (ZNT) dalam sistem penilaian nilai tanah saat ini.

## METODE
Lokasi  penelitian  ini  mengambil  studi  di Kecamatan  Rungkut  Kota  Surabaya  yang secara  geografis  terletak  pada  7°18’30” LS  – 7°19’49” LS dan 112°45’27” BT – 112°50’44” BT.  Kecamatan  Rungkut  terdiri  dari  enam
kelurahan,  yaitu  Kelurahan  Kedung  Baruk,
Kelurahan Medokan Ayu, Kelurahan Kalirungkut, Kelurahan Penjaringan Sari, dan Kelurahan Rungkut Kidul.

## Gambar 1. Lokasi Penelitian
Data  yang  digunakan  dalam  penelitian ini  meliputi    Peta  Rencana  Detail  Tata  Ruang Kecamatan  Rungkut  tahun  2018 – 2038,  Foto udara  Kota  Surabaya  tahun  2016,  Harga  tanah bulan  Maret  tahun 2019  dan  NJOP  Kecamatan Rungkut tahun 2018.
Proses  pengolahan  data  dimulai  dari proses  cropping  antara  foto  udara  Kota Surabaya dengan batas administrasi Kecamatan Rungkut  untuk  memperoleh  Peta  Administrasi Kecamatan Rungkut yang selanjutnya digunakan dalam pembuatan  deliniasi  zona  awal. Pembuatan  deliniasi  zona  awal  dilakukan berdasarkan  karakteristik  zona  yang  sama seperti jenis penggunaan lahan, kontur, bentuk, kedudukan tanah, dan aksessibilitas jalan. Pelaksanaan  survei  harga  pasar  dengan mencari minimal 3 sampel data pada tiap zona sesuai  dengan  ketentuan  dari  Surat  Edaran Direktur Jenderal Pajak Nomor: SE-
25/PJ.6/2006.  Harga  pasar  yang  diperoleh dilakukan penyesuaian data untuk memperoleh nilai tanah yang dapat digunakan dalam pembuatan zona nilai tanah.
Perhitungan  Nilai  Indeks  Rata-Rata (NIR) dilakukan dengan melakukan rerata dari 3 sampel tanah pada tiap zona. Kemudian NIR yang  didapatkan  diklasifikasikan  terhadap
kelas  NJOP  Kota  Surabaya.  Selanjutnya dibuatlah Peta ZNT Tahun 2019.
Penggabungan Peta NJOP Tahun 2018 dan  Peta  ZNT  Tahun  2019  masing-masing terhadap Peta RDTR Kecamatan Rungkut untuk memperoleh  perpotongan  antar  zona  yang digunakan dalam perhitungan potensi PBB dan BPHTB dengan mengalikan luas zona terhadap NJOP.

## HASIL DAN PEMBAHASAN

## Deliniasi Zona
Pembuatan  deliniasi  zona  awal  dilakukan berdasarkan  karakteristik  zona  yang  sama seperti  jenis  penggunaan  lahan,  kontur, bentuk,  kedudukan  tanah,  dan  aksessibilitas jalan.  Deliniasi  zona  awal  dilakukan  untuk mempermudah pengambilan sampel data saat melakukan  survei  lapangan  Sebaran  sampel data informasi harga tanah sebanyak 144 data yang  didapatkan  dari  survei  lapangan  pada bulan  Maret  tahun  2019  dapat  dilihat  pada Gambar 2.
Gambar 2. Peta Deliniasi Zona Awal

## Hasil Perhitungan NIR
Data  informasi  harga  tanah  yang  didapatkan dari survei lapangan memerlukan penyesuaian data untuk memperoleh nilai tanah yang dapat digunakan dalam pembuatan zona nilai tanah (MAPPI, 2018). Tabel 1 di bawah ini merupakan hasil perhitungan NIR di Kecamatan Rungkut.
Tabel 1. Perhitungan Nilai Indikasi Rata - Rata No Point Code Zone Code NIR (Rp/m2) Subdistrict 1 SA198 SA191 SA188 S1 1.007.837 Medokan Ayu 2 SA46 SA47 SA48 S13 4.444.790 Medokan Ayu 3 SA119 SA120 SA121 S33 15.190.604 Penjaringan sari 4 SA92 SA93 SA94 S46 32.486.242 Rungkut Kidul 5 SA149 SA150 SA124 S65 41.448.823 Kedung Baruk, Penjaringan sari

## Peta Zona Nilai Tanah 2019
Peta Zona Nilai Tanah (ZNT) adalah area yang menggambarkan nilai tanah yang relatif sama (Deviantari, et. Al., 2016). Dalam pembuatannya, ZNT memerlukan minimal tiga sampel  harga  tanah  pada  tiap  zona  untuk menghitung  Nilai  Indeks  Rata-Rata  (NIR). Berdasarkan  Peraturan  Menteri  Keuangan Nomor  150/PMK.03/2010  tentang  NJOP,  ZNT yang  sudah  dilakukan  deliniasi  zona  awal selanjutnya  dikelompokkan  sesuai  dengan NJOP  yang  berlaku.  Berikut  ini  adalah  hasil pembuatan Peta ZNT Tahun 2019.
Keterangan:

## Kesesuaian  Penggunaan  Lahan  antara  Zona Nilai Tanah dan Rencana Tata Ruang
Berdasarkan  Peraturan  Menteri  Agraria  dan Tata Ruang/Badan Pertanahan Nasional Tahun 2018  Tentang  Pedoman  Penyusunan  Rencana Detail  Tata  Ruang  dan  Peraturan  Zonasi Kabupaten/Kota  pasal  5  ayat  1  yang menyatakan bahwa RDTR berlaku dalam jangka waktu 20 (dua puluh) tahun dan ditinjau kembali setiap  5  (lima)  tahun.  Oleh  karena  itu dibutuhkan  waktu  dalam  penyesuaian  lahan terhadap  rencana  tata  ruang  suatu  wilayah. Beberapa  macam  jenis  penggunaan  tanah dalam  RDTR  yang  dimungkinkan  untuk diperoleh  PAD  yaitu  perdagangan  dan  jasa, industri, permukiman, serta perkantoran.
Tabel 2. Penggunaan Lahan Zona Nilai Lahan terhadap Rencana Tata Ruang (Industri) No Jenis Penggunaan Luas (m2) Persentase 1 Industri 864.125,849 99,22% 2 Perumahan 2.921,248 0,34% 3 Permukiman 1.926,835 0,22% 4 Komersil 1.964,112 0,23% Total 870.938,045  100%
Kesesuaian  lahan  industri  pada  ZNT yang  ditunjukkan  pada  tabel  2  sebesar
864.125,849 m2 dari total penggunaan industri
sebesar  870.938,045  m2  maka  kesesuaian penggunaan lahan industri diperoleh presentase sebesar 99,22%.
Tabel 3. Penggunaan Lahan Zona Nilai Tanah Terhadap Rencana Tata Ruang (Perdagangan) No Jenis Penggunaan Luas (m2) Persentase 1 Industri 40.688,540 2,07% 2 Perumahan 1051.935,928 53,59% 3 Permukiman 350.261,457 17,84% 4 Komersil 424.020,632 21,60% 5 Tambak 90.412,451 4,61% 6 Sarana Pelayanan Umum 5.625,424 0,29% Total 1.962.944,432  100% Kesesuaian penggunaan lahan
komersil  dengan  perdagangan  dan  jasa  yang ditunjukkan  pada  tabel  3  diperoleh  sebesar
424.020,632  m2  dari  total  1.962.944,432  m2. Hal  tersebut  menunjukkan  bahwa  kemajuan pembangunan  daerah  perdagangan  dan  jasa
hanya  sebesar  21,60%  sedangkan  53,59% persentase terbesar dimiliki oleh perumahan.

## Tabel 4. Penggunaan Lahan Zona Nilai Lahan
Terhadap Rencana Tata Ruang (Kantor)
No Jenis Penggunaan Luas (m2) Persentase 1 Perumahan 11.399,98 38,62% 2 Permukiman 18.045,51 61,14% 3 Komersil 71,43 0,24% Total 29.516,92 100%
Kesesuaian penggunaan lahan komersil dengan  perkantoran  yang  ditunjukkan  pada tabel  4  diperoleh  sebesar  71,432  m 2 dari  total 29.516,92 m 2 . Hal tersebut menunjukkan bahwa kemajuan  pembangunan  daerah  perkantoran hanya  sebesar  0,24%  sedangkan  38,62% persentase  terbesar  dimiliki  oleh  perumahan dan permukiman sebesar 61,14%.
Tabel 5. Penggunaan Lahan Zona Nilai Tanah Terhadap Rencana Tata Ruang (Perumahan)
Kesesuaian penggunaan lahan
permukiman dan perumahan dengan permukiman  yang  ditunjukkan  pada  tabel  5 diperoleh  masing-masing  sebesar  4.075.033,9
m2 dan 36.292,122 m2 dari total 29.516,92 m2. Hal  tersebut  menunjukkan  bahwa  kemajuan pembangunan  daerah  permukiman  sudah mencapai 84,83%.

## Hasil  Perhitungan  Pendapatan  Daerah  Terhadap Rencana Tata Ruang
Pendapatan  Asli  Daerah  dalam  penelitian  ini difokuskan  pada  potensi  penerimaan  PBB  dan BPHTB  yang  dihitung  berdasarkan  NJOP  per meter  suatu  zona  dikalikan  dengan  luas  zona tersebut. Adapun formula perhitungan PBB dan BPHTB  di  Kota  Surabaya  (Walikota  Surabaya, 2010&2011), yaitu:
PBB = 0,1% (NJOP – NJOPTKP) (1) No Jenis Penggunaan Luas (m2) Persentase 1 Industri 36.292,1 0,40% 2 Perumahan 3.675.778,3 40,23% 3 Permukiman 4.075.033,9 44,60% 4 Komersil 145.472,6 1,59% 5 Tambak 1.187.962,3 13% 6 Sarana Pelayanan Umum 15.469,7 0,17% Total 9.136.008,5 100%
BPHTB = 5% (NPOP – NPOPTKP) (2) Tabel 6. Hasil Hasil Perhitungan PAD dari NJOP 2018 No Jenis Penggunaan RDTR Potensi PBB (Rp) Potensi BPHTB (Rp) 1 Industri 343.956.460 171.951.229.763 2 Perdagangan dan Jasa 783.948.622 391.902.311.108 3 Perkantoran 16.176.257 8.064.128.540 4 Permukiman 2.277.494.806  1.138.669.402.846

## Tabel 7. Hasil Perhitungan PAD dari ZNT 2019
No Jenis Penggunaan RDTR Potensi PBB (Rp) Potensi BPHTB (Rp) 1 Industri 1.273.270.852 636.614.426.175 2 Perdagangan dan Jasa 2.292.819.843  1.146.244.921.292 3 Perkantoran 26.114.024 13.039.012.221 4 Permukiman  6.182.545.594  3.091.080.796.943

## Tabel 8. Potensi Peningkatan PAD
No Jenis Penggunaan RDTR Potensi PBB Potensi BPHTB 1 Industri 270% 270% 2 Perdagangan dan Jasa 192% 192% 3 Perkantoran 61% 62% 4 Permukiman 171% 171%
Peningkatan  potensi  penerimaan  PAD melalui PBB dan BPTHB yang ditunjukkan pada tabel  8  didapatkan  dari  perbandingan  ZNT tahun  2019  terhadap  NJOP  tahun  2018.  Hasil yang didapatkan bernilai sama antara PBB dan BPHTB  dikarenakan  pada  saat  melakukan perhitungan tidak dikalikan terhadap banyaknya  jumlah  persil  tanah  di  Kecamatan Rungkut.
Potensi  peningkatan  PAD  tertinggi pada  PBB  dimiliki  oleh  zona  industri  sebesar 270%  dari  Rp343.956.460,00  tahun  2018 menjadi Rp1.273.270.852,00 pada tahun 2019 yang  dapat  dilihat  pada  tabel  6  dan  7 sedangkan potensi peningkatan PBB terendah dimiliki  oleh  zona  perkantoran  dengan  nilai potensi  sebesar  61%  dari  Rp16.176.257,00 pada  tahun  2018  menjadi  Rp26.114.024,00 pada  tahun  2019.  Zona  industri  memiliki peningkatan tertinggi karena adanya perbedaan  NJOP  yang  signifikan  antara  NJOP
tahun  2018  dan  ZNT  tahun  2019.  Zona perkantoran memiliki potensi terkecil dikarenakan  zona  permukiman  mendominasi daerah yang nantinya dijadikan zona perkantoran dengan luas sebesar 18.045,51 m2 dari  total  luas  perkantoran  sebesar  29.516,92 m2  dengan  persentase  sebesar  61,14%.  Nilai tanah pada zona permukiman merupakan yang terendah  diantara  jenis  penggunaan  tanah dalam  RDTR  yang  dimungkinkan  untuk diperoleh PAD.

## KESIMPULAN
Kesimpulan  yang  diperoleh  dari  penelitian  ini adalah sebagai berikut:
1. Kesesuaian  lahan  tertinggi  mencapai 99,22%  dimiliki  oleh  zona  industri  dengan luasan  sebesar  857121,718  m2  dari  total luas  zona  industri  sebesar  862047.715  m2 sedangkan  kesesuaian  terendah  dimiliki oleh  zona  perkantoran  sebesar  0,24% dengan  luas  71,43  m  dari  total  luas  zona perkantoran sebesar 29.516,92.
2. Peningkatan  Potensi  PAD  terhadap  RDTR melalui  PBB  dan  BPHTB  yang  didapatkan dari  perbandingan  ZNT  tahun  2019 terhadap  NJOP  tahun  2018  menunjukkan nilai  yang  positif  atau  meningkat.  Potensi peningkatan  PAD  tertinggi  melalui  PBB dimiliki  oleh  zona  industri  dengan  nilai 270% dari Rp340.386.549,00 di tahun 2018 menjadi  Rp1.260.854.849.00  pada  tahun 2019  sedangkan  potensi  peningkatan  PBB terendah  dimiliki  oleh  zona  perkantoran dengan  nilai  potensi  sebesar  61%  dari Rp16.176.257,00 pada tahun 2018 menjadi Rp26.114.024,00 pada tahun 2019.

## DAFTAR PUSTAKA
Deviantari,  U.  W.,  Budisusanto,  Y.,  &  Arafah,  F. 2016.  Pembuatan  Peta  Zona  Nilai  Tanah Untuk Mengetahui Perubahan Nilai Tanah di Kecamatan Rungkut. GEOID, 11(2), 122- 132.
Satrio, H. 2014. Detik Properti. Diambil kembali dari
Detik  Finance:https://finance.detik.com/ properti/d-2520654/besaran-njop- biasanya-hanya-50-dari-harga- pasar Situmorang,  S.  A.,  Subiyanto,  S.,  &  Awaluddin,  M. 2015.  Pembuatan  Peta  Zona  Nilai  Tanah
Berdasarkan Harga Pasar untuk
Menentukan  Nilai  Jual  Objek  Pajak  di Kecamatan Gajah Mungkur Kota Semarang. Jurnal Geodesi UNDIP, 4(4), 91-
98.
MAPPI.  2018.  Kode  Etik  Penilai  Indonesia  dan Standar  Penilaian  Indonesia  Edisi  VII . Jakarta: MAPPI. Walikota  Surabaya.  2010.  Peraturan  Daerah  Kota Surabaya  Nomor  10  Tahun  2010  Tentang Pajak Bumi dan Bangunan Kota Perkotaan. Surabaya: Pemerintah Kota Surabaya. Walikota  Surabaya.  2010.  Peraturan  Daerah  Kota Surabaya  Nomor  11  Tahun  2010  Tentang Bea  Perolehan  Hak  Atas  Tanah  dan Bangunan.  Surabaya:  Pemerintah  Kota Surabaya.