## THE TRANSFORMATION IN THE LAY-OUT OF BUILDING AND SPATIAL MASS IN THE BLOCKS AND CORRIDORS IN THE CITY CENTER AREA
STUDY CASE: PASAR BARU IN BANDUNG
1 Agnes Trisia. ² Dr. Ir. Yasmin Suriansyah, MSP. ¹ Student in the Bachelor’s (S-1) Study Program in Architecture at Parahyangan Catholic University
² Senior lecturer in the Bachelor’s (S-1) Study Program in Architecture
at Parahyangan Catholic University
Abstract - The overly  rapid development of commercial functions has changed the lay-out (massing) of Pasar Baru and its environs, along with the horizontal and vertical expansion of buildings, causing a typomorphological transformation, leading to problems with the lay-out in terms of scale, façade, orientation, and building height. This research study is followed by a description of this lay-out and its impact on the blocks and corridors of Jalan Otto Iskandar Dinata (Otista) by way of the qualitative-descriptive survey method, complemented by study of the relevant background literature, and a discussion of the typo-morphological transformation of Jalan Otista. The changes have impacted the blocks and corridors. The former came in the shape of the residential pockets being wedged together, a change of circulation in these pockets, disorientation of the block mass, and asymmetry or discrepancy observed in the building scale. The latter took the shape of changes in the building façades that tend to  be  heterogeneous,  assymetry  or  discrepancy  in  the  building  scale,  the  interrupted  arcade  and  non-defined entrance doors to alleys.
The conclusion shows that this area displays a typo-morphology of building façades that is relatively heterogeneous. This area will experience vertical building with a larger building mass of blocks that is relatively larger in volume. In turn, this will cause the residential pockets within the blocks to disappear although some of these are bound to survive. This study may provide useful input for the municipal government in anticipating and overcoming the problems surrounding the spatial lay-out and urban planning of a developing city.
Keywords : transformation, mass lay-out, block, corridor

## TRANSFORMASI TATANAN MASSA BANGUNAN DAN RUANG PADA BLOK DAN KORIDOR DI KAWASAN PUSAT PERKOTAAN STUDI KASUS: PASAR BARU, BANDUNG
¹ Agnes Trisia. ² Dr. Ir. Yasmin Suriansyah, MSP.
¹ Mahasiswi S1 Program Studi Arsitektur Universitas Katolik Parahyangan.
² Dosen Pembimbing S1 Program Studi Arsitektur Universitas Katolik Parahyangan.
1 Corresponding author: agnes_trisia@yahoo.com
Abstrak- Perkembangan  fungsi  komersial  yang  berkembang  terlalu  cepat  menyebabkan  terjadinya  berbagai perubahan tata massa bangunan pada kawasan Pasar Baru dan sekitarnya. Perluasan telah menyebabkan terjadi transformasi  tipo-morfologi  kawasan.  Munculnya  fenomena-fenomena  baru  menyebabkan  terjadinya  berbagai permasalahan pada tata ruang kawasan, baik dari segi skala, fasad, orientasi dan ketinggian bangunan. Merupakan sarana  untuk  menelaah  dan  mendeskripsikan  perkembangan  tata massa bangunan  dan  dampak  apa  saja  yang muncul pada blok dan koridor Jalan Otto Iskandar Dinata di kawasan Pasar Baru. Metode yang digunakan adalah metode pendekatan kualitatif berupa metode survei deskriptif dan metode literatur. Transformasi tipo-morfologi yang  terjadi  tahun  1990-2015  di  Kawasan  Pasar  Baru  dan  sekitarnya  menjadi  dasar  pembahasan  sehingga  ini diperoleh pemahaman yang lebih dalam mengenai transformasi tata massa bangunan dan ruang pada kawasan. Transformasi tersebut  meliputi transformasi blok dan transformasi koridor Jalan Otto Iskandar Dinata. Terjadi perubahan  tata massa dan  ruang  yang  menyebabkan  berbagai  dampak  pada  blok  dan  koridor.  Penghimpitan kantong permukiman, perubahan sirkulasi pada kantong, disorientasi blok massa dan kesenjangan skala bangunan sehingga terjadi perubahan fasad bangunan yang cenderung heterogen, kesenjangan skala bangunan, terputusnya arcade, dan munculnya pintu masuk gang yang terdefinisi. Berdasarkan penelitian ini dapat disimpulkan bahwa kawasan  tersebut  memiliki  tipo-morfologi  fasad  bangunan  yang  relatif  heterogen.  Kawasan  tersebut  akan mengalami  pembangunan  ke  arah  vertikal  dengan  blok massa bangunan  yang  relatif  lebih  besar.  Hal  ini  akan menyebabkan kantong permukiman yang berada di dalam blok menghilang maupun tetap bertahan. Diharapkan skripsi ini dapat  menjadi  masukan  yang berguna bagi pemerintah daerah dalam  mengantisipasi dan  mengatasi permasalahan tata ruang kota yang berkembang.
Kata Kunci : transformasi, tata massa , blok, koridor, Pasar Baru

## 1 PENDAHULUAN
Pasar  Baru  merupakan  kawasan  yang  terkenal  sebagai  pusat  komersial  pertama  di Bandung.  Seiring  dengan  berjalannya  waktu,  fungsi  komersial  pada  kawasan  tersebut berkembang  dengan  pesat.  Hal  tersebut  menyebabkan  terjadinya  perubahan  fungsi  kawasan menjadi area perdagangan. Menguatnya fungsi komersial pada kawasan tersebut menyebabkan kebutuhan akan luas lantai bangunan bertambah, sehingga terjadi pelebaran bangunan ke arah horizontal  maupun  vetikal.  Pelebaran  tersebut  mengakibatkan  terjadinya  pembagian  dan penggabungan kavling yang pada akhirnya menyebabkan transformasi tata massa pada inner block dan outer block .  Berdasarkan masalah  yang telah diidentifikasikan  di  atas, berikut ini dirumuskan  pokok-pokok  persoalan  yang  dibahas,  diteliti,  dan  dipecahkan  yaitu  sebagai berikut:  (a)  Bagaimana  perubahan  tata massa bangunan  mempengaruhi  tipo-morfologi  blok dan koridor Jalan Otto Iskandar Dinata pada kawasan Pasar Baru? (b) Dampak apa saja yang muncul akibat terjadinya transformasi tata masa bangunan pada blok dan koridor Jalan Otto Iskandar Dinata di kawasan Pasar Baru?
Penelitian  ini  bertujuan  untuk  menelaah  dan  mendeskripsikan  perkembangan  tata massa bangunan pada blok dan koridor Jalan Otto  Iskandar Dinata pada kawasan komersial pusat kota, tepatnya pada kawasan Pasar Baru. Adapun manfaat penelitian ini diharapkan dapat menjadi  landasan  berpijak  bagi  peneliti  lainnya  yang  meneliti  perubahan  bentuk  tatanan tipomorfologi  kawasan  Pasar  Baru.  Penelitian  ini  diharapkan  pula  dapat  menjadi  masukkan bagi pengelolah tata ruang kota dalam menghadapi perkembangan tatanan pada kawasan pusat kota,  sehingga  dapat  dilakukan  pembenahan  ulang  kawasan  dengan  memperhatikan kecenderungan perubahan yang terjadi.
Skripsi ini menggunakan metode pendekatan kualitatif berupa metode survei desktriptif dan  metode  literatur.  Metode  survei  deskriptif  dilakukan  dengan  cara  observasi  langsung terhadap  objek  studi,  sedangkan  metode  literatur  dilakukan  dengan  pengumpulan  data  yang mengacu  pada  dokumen  penelitaian  Prof.  Sandi  Siregar.  Adapun  proses  yang  dilakukan meliputi pengumpulan data dan analisa. Pengumpulan data meliputi studi literatur mengenai isu  dan  pengertian  transformasi,  sejarah  perkembangan  kawasan  Pasar  Baru,  teori-teori  tata
massa , serta mengumpulkan data berdasarkan kenyataan di lapangan melalui survei maupun wawancara langsung dengan penduduk. Proses analisa menggunakan metoda tipo-morfologi, yaitu suatu metoda untuk mempelajari suatu objek arsitektur dengan menganalisa secara visual hal-hal  yang  berkaitan  dengan  tipo-morfologi  di  kawasan  Pasar  baru.  Hasil  analisa  tersebut kemudian  dibandingkan  secara  sinkronik  dan  diakronik  dengan  hasil  penelitian  terdahulu (penelitian Prof. Sandi Siregar dan penelitian lainnya).

## 2 PENDEKATAN TEORI TATA MASSA
Seiring  berjalannya  waktu,  kawasan  Pasar  Baru  telah  mengalami  transformasi. Transformasi  tersebut  menyebabkan  munculnya  berbagai  fenomena  baru  pada  kawasan. Merurut  Krier  (1988:46-55),  transformasi  dijelaskan  sebagai  beberapa  kemungkinan  bentuk yang dihasilkan melalui proses pengubahan unsur-unsur arsitektur berupa titik, garis, bidang, benda pejal, ruang interior, dan ruang eksterior.
Pada  kawasan  Pasar  Baru,  transformasi  yang  terjadi  berupa  transformasi tipologimorfologi (bentuk) kawasan. Paul-Alan (1994) menjabarkan bahwa istilah type berasal dari bahasa Perancis type atau dari bahasa latin typus, yangkeduanya berasal dari bahasa latin kuno typos yang  berarti  sebuah  hembusan,  gambaran,  atau  figur.  Menurut  Schulz  (1979), terdapat  perbedaan  antara  morfologi  dan  tipologi.  Tipologi  dapat  diartikan  sebagai  suatu klasifikasi  untuk  mengelompokkan  bangunan  berdasarkan  tipe-tipe  tertentu,  sedangkan morfologi  menyangkut  perubahan  bentuk  pada  suatu  bangunan.  Perubahan  bentuk  tersebut menyangkut  kualitas  figurasi  dalam  konteks  bentuk  dari  pembatasan  ruang,  dimana  sistem figurasi ruang tersebut telah terhubung melalui pola hierarki ruang maupun hubungan ruang. (Johnson, 1994)
Transformasi tipologi-morfologi  yang terjadi pada kawasan Pasar Baru dapat terlihat dari perubahan tatanan massa bangunan dan ruang  yang disertai  dengan  perubahan kavling. Menurut Nix, Thomas (1949), tata massa adalah pola peletakan massa bangunan  yang akan membentuk morfologi suatu kawasan. Penggunaan tipe tatanan massa dipengaruhi oleh lokasi, fungsi  bangunan,  serta  peruntukan  lahan  ( landuse). Berdasarkan  tipenya,  tatanan massa bangunan  dibagi  menjadi  2,  yaitu  tatanan  terbuka  ( open  bouwwijze) dan  tatanan  tertutup ( closed bouwwijze ).
Hamid  Shirvani  (1985),  dalam  bukunya  yang  berjudul “The  Urban  DesignProcess” mengkategorikan beberapa elemen pembentuk ruang fisik kota, di antaranya adalah land use, building  form  and  massing,  circulation  and  parking,  open  space,  pedestrian  ways,  activity support,  signage, dan preservation. Dalamskripsi  ini,  pendekatan  teori  elemen-fisik  spastial yang digunakan adalah land use, building form & massing, circulation & parking, open space & pedestrian ways.
Kelima  aspek  tersebut  dikaitkan  dengan  teori  tipologi-morfologi.  Aspek land  use dikaitkan  dengan  tipologi  fungsi  bangunan  dan  kawasan.  Aspek building  form  &massing dikaitkan dengan aspek tipologi-morfologi tata massa bangunan. Aspek circulation dikaitkan dengan teori tipologi-morfologi dalam pembahasantransformasi sirkulasi kantong, sedangkan pedestrian ways dikaitkan dengan disertasi Prof. Sandi mengenai arcade.
Terdapat  dua  objek  pembahasan  dalam  skripsi  ini,  yaitu  blok  dan  koridor.  Blok merupakan suatu area yang berada di kota yang dikelilingi oleh jalan pada semua sisinya (Lang, 2006). Menurut Siregar  (2013), suatu  blok  dapat berukuran besar maupun kecil. Suatu  blok kota dapat disebut sebagai suatu bangunan tunggal besar atau kumpulan ratusan bangunan yang tersusun  rapat  maupun  renggang.  Koridor  adalah  salah  satu  komponen  dari  urban  yang
berbentuk  linear  yang  tertutup  di  kedua  sisinya  tetapi  dipersatukan  oleh  dinding-dinding  di sekitarnya  (Spreiregen,  1965).  Menurut  Krier  (1979),  koridor  adalah  salah  satu  bentuk  dari jalan  yang  berupa  ruang  pergerakan  linear  dan  digunakan  sebagai  sirkulasi.  Karakteristik sebuah koridor ditentukan oleh bangunan dan aktivitas yang terdapat pada koridor tersebut.

## 3 PEMBAHASAN

## 3.1 SEJARAH PASAR BARU
Pada  saat massa pemerintahan  Belanda  tahun  1810,  dibangun  jalur Groote  postweg yang melintang secara horizontal dari barat ke timur KotaBandung  yang merupakan pemicu perkembangan kota. Setelah itu dibangun Jalan Pangeran Soemedangweg (Jalan Otto Iskandar Dinata)  yang memotong tegak lurus jalur Groote postweg . Pembangunan kedua jalan utama tersebut mengakibatkan terbentuknya kawasan baru di sebelah barat alun-alun. 2
Figur 1. Peta Pembentukan Kawasan Pasar Baru
(Sumber: Siregar, Sandi A., Bandung - the Architecture of a City in Development , 1990)
Pada kawasan tersebut terjadi perpindahan para pedagang dari Pasar Lama yang hangus terbakar  ke  perkampungan  penduduk  dan  kemudian  diberi  nama  Pasar  Baru.  Pasar  tersebut menjadi cikal bakal pembentukan kawasan perdagangan pusat kota di Bandung. Dibangunnya Stasiun Kereta Api Suniaraja menyebabkan kawasan tersebut  bertumbuh semakin cepat  dan menjadikan Kota Bandung sebagai kota transit bagi penumpang kerata api. Akibatnya terjadi perkembangan blok dan jalan di sekitar Pangeran Soemedangweg. Jalan-jalan tersebut adalah Jalan ABC, Alkateri, Pecinan Lama, Banceuy dan Suniaraja.

## 3.2 FUNGSI BANGUNAN PADA KAWASAN PASAR BARU
Fungsi komersial yang cenderung dominan menggeser fungsi hunian yang berada pada kawasan tersebut. Bila dilihat berdasarkan RTRW kota Bandung Tahun 2011-2031, kawasan Pasar Baru dan sekitarnya diperuntukkan sebagai kawasan komersial dan perdagangan. Namun pada kenyataannya fungsi bangunan pada kawasan tersebut tidak sepenuhnya sebagai fungsi komersial, beberapa diantaranya merupakan jasa (bank), hunian yang terdapat di tengah blok, dan masjid yang berada di Blok Dulatip Bawah.
2 Siregar, S. A., 1990. Bandung - the Architecture of a City in Development: urban analysis of a regioncapital as a contribution to the present debate on Indonesia urbanity and architectural identity.
Katholieke Universiteit te Leuven: 1990
Bangunan  pada outer  block yang  pada  awalnya  cenderung mixed-use (hunian  dan komersial)  sebagai  rumah-toko  mulai  ditinggalkan  dan  hanya  berfungsi  sebagai  fungsi komersial (hunian dijadikan gudang), walaupun beberapa diantaranya tetap bertahan. Fungsi mixed-use lain yang ditemukan adalah fungsi jasa dan komersial.

## 3.3 PERKEMBANGAN TATA MASSA BANGUNAN TAHUN 1990-2015
Tata massa bangunan  pada outer  block kawasan  Pasar  Baru  cenderung  memiliki  tatanan Gesloten  Bouwwijze yang  berada  pada  GSB  0 . Pemilihan  tatanan Gesloten  Bouwwijze disesuaikan  dengan  tipologi  rumah-toko  pada  kawasan  pusatkota  yang  memiliki  tuntutan kebutuhan ruang yang tinggi dan terbatasnya lahan. Perubahan tata massa kawasan Pasar Baru terjadi pada beberapa blok. Perubahan yang terjadi berupa penggabungan massa menjadi lebih besar  yang  disertai  dengan  penggabungan  dan  pembelahan  kavling  menjadi  beberapa  unit. Perubahan  tata massa tersebut  terjadi  karena  perluasan  banguna  secara  horizontal  maupun vertikal.  Hal  ini  menyebabkan  munculnya  fenomena-fenomena  baru  yang  mempengaruhi tipologi-morfologi kawasan Pasar Baru.
Figur 2. Perkembangan Tata Massa Bangunan Tahun 1990-2015

## 3.4 RUANG TERBUKA PADA KAWASAN PASAR BARU
Pada  kawasan  ini  cenderung  padat  dan  hanya  memiliki  sedikit  area  terbuka.  Area terbuka  pada  kawasan  ini  terbagi  menjadi  2,  yaitu  ruang  terbuka  linear  dan  ruang  terbuka terpusat,  dimana ruang terbuka linear berupa jalan dan sirkulasi  gang pada blok,  sedangkan ruang terbuka terpusat berupa ruang terbuka hijau yang berada di selatan Blok Tamim. Tidak terdapat area hijau linear yang berupa deretan pepohonan pada kawasan. Hal ini dikarenakan adanya arcade yang berada tepat di atas jalur pedestrian.
Figur 3. Perspektif Ruang Terbuka pada Blok Jalan Tamim dan Jalan Otto Iskandar Dinata

## 3.5 TRANSFORMASI BLOK ( RING & POCKET)
Pertumbuhan  kawasan  pusat  kota  yang  semakin  padat  telah  menimbulkanperubahan pada kawasan Pasar Baru, diantaranya adalah perubahan kavling, ketinggian bangunan, bentuk dan  tatanan massa bangunan.  Perubahan  tersebut  yang  menjadi  pemicu  munculnya transformasi  tata massa maupun  ruang  pada  berbagai  blok  di  kawasan.  Pada  penelitian  ini, pembahasan difokuskan pada Blok Tamim, Blok Alkateri dan Blok Suniaraja.

## 3.5.1  TRANSFORMASI KANTONG PERMUKIMAN ( POCKET )
Perluasan  bangunan  secara  horizontal  (ke  arah  dalam  blok)  menyebabkan  terjadinya perubahan bentuk dan dimensi kantong. Teradapat kantong permukiman yang telah terhimpit (subtraktif/hilang) oleh perpanjangan bangunan komersial pada outer block ke arah dalam.
Pada  beberapa  blok,  kantong  tak  sepenuhnya  berupa  kantong  permukiman,  namun beberapa diantaranya berupa tempat parkir dan rumah-toko. Berikut dijabarkan transformasi kantong yang terjadi pada masing-masing blok.

## 3.5.1.1 BLOK TAMIM (JL. TAMIM-JL. OTTO ISKANDAR DINATA)
Kantong  pada  blok  Tamim  tidak  terlalu  banyak  mengalami  perubahan.  Dimensi kantong mengalami subtraktif pada sisi timur.
Figur 4. Kantong Permukiman yang Mengalami Subtraktif Akibat Perluasan Bangunan Komersial Ke Arah Dalam Blok

## 3.5.1.2 BLOK ALKATERI (JL. ALKATERI-JL. OTTO ISKANDAR DINATA)
Blok  ini  cenderung  relatif  tetap,  namun  terjadi  sedikit  perubahan  pada  bagian  selatan  tepi kantong yang mengalami subtraktif.

## Figur 5. Kantong Permukiman Blok Alkateri yang Telah Mengalami Subtraktif Akibat Pergeseran Luas Bangunan Komersial ke Arah Dalam Blok

## 3.5.1.3 BLOK SUNIARAJA (GANG SUNIARAJA-JL. OTTO ISKANDAR DINATA
Terjadi  perubahan  kantong  pada  sisi  utara  dan  selatan  blok  Suniaraja.  Salah  satu kantong  pada  bagian  utara  blok  telah  hilang,  sedangkan  kantong  lainnya  hanya  berfungsi sebagai area parkir motor. Kantong pada bagian selatan blok mengalami perluasan ke arah jalan buntu.

## 3.5.1.4 BLOK PASAR UTARA (JL. PASAR UTARA-JL. OTTO ISKANDAR DINATA)
Blok  Pasar  Utara  Blok  mengalami  transformasi  kantong  terbuka  ( open  pocket) telah menjadi tertutup ( closed pocket) yang disertaipelebaran dimensi kantong.
Figur 6. Perubahan Kantong pada Bagian Barat Kantong Blok Pasar Utara

## 3.5.1.5 BLOK DULATIP ATAS (JL. DULATIP-JL. PASAR BARAT)
Blok  ini  mengalami  subtraksi  kantong  pada  bagian  utara  blok  yang  disebabkan  oleh pelebaran bangunan komersial pada outer block.
Figur 7. Perubahan Dimensi Kantong pada Bagian Selatan Blok Suniaraja

## 3.5.1.6 BLOK DULATIP BAWAH (JL. DULATIP-JL. PASAR SELATAN)
Perubahan bentuk kantong permukiman yang paling dominan terjadi pada Blok Dulatip Bawah. Kantong pada blok relatif terhimpit dan mengecil. Pada blok tersebut terdapat kantong lainnya yang mengalami perlebaran ke arah dalam blok dan menghimpit kantong permukiman di belakangnya.

## 3.5.2  SIRKULASI
Perubahan  tata massa bangunan  pada outer  block dan inner  block menyebabkan terjadinya perubahan sirkulasi pencapaian kantong permukiman. Terdapat sirkulasi yang masih bertahan, berubah maupun telah hilang. Transformasi sirkulasi pada kawasan ini dikategorikan menjadi  2  yaitu,  sirkulasi  kantong  yang  tetap  bertahan  dan  sirkulasi  kantong  yang berubah/hilang.  Sirkulasi  kantong  permukiman  yang  bertahan  berada  pada  Blok  Dulatip Bawah, sedangkan sirkulasi kantong permukiman yang berubah maupun hilang berada pada Blok Dulatip Atas, Blok Alkateri, Blok Suniaraja, dan Blok Pasar Utara dan Blok Tamim.

## 3.5.3  ORIENTASI DAN TATANAN
Perkembangan  kawasan  Pasar  Baru  baik  dari  segi  fisik  dan  non-fisik  menyebabkan terjadi perubahan orientasi bangunan. Orientasi bangunan cenderung tidak teratur, walaupun antar  bangunan  tertata frontto  front pada  sepanjang  gang.  Berikut  dijabarkan  satu  per  satu mengenaiorientasi dan tatanan bangunan pada beberapa blok di kawasan Pasar Baru.

## 3.5.3.1 BLOK TAMIM (JL. TAMIM-JL. OTO ISKANDAR DINATA)
Orientasi pada Blok Tamim menghadap jalan dengan tatanan front to front. Pada outer blok bangunan  berorientasi  ke  jalan  utama  dan  membelakangi  kantong  permukiman  yang
berada  di  belakangnya.  Pada  kantong,  bangunan  cenderung  berorientasi  ke  jalan  sepanjang gang  dengan  tatanan front  to  front dan  saling  membelakangi  bangunan  lain  yang  berada  di belakangnya  (tatanan back  to  back) .  Terdapat  bangunan  yang  berorientasi  ke  taman  dengan tatanan front to front pada selatan blok .
Figur 8. Orientasi dan Tatanan Bangunan pada Blok Tamim

## 3.5.3.2 BLOK ALKATERI (JL. ALKATERI-JL. OTTO ISKANDAR DINATA)
Orientasi  bangunan  pada  Blok  Alkateri  tidak  teratur  dibandingkan  Blok  Tamim. Orientasi  bangunan  tidak  semuanya  menghadap  jalan  sepanjang  gang,  terdapat  beberapa diantaranya yang membelakangi gang dan berorientasi ke arah lapisan terluar blok.
Figur 9. Aksonometri Tatanan dan Orientasi Bangunan pada Blok Alkateri Tahun 2015

## 3.5.3.3 BLOK SUNIARAJA (JL. SUNIARAJA-JL OTTO ISKANDAR DINATA)
Blok ini memiliki tatanan orientasi bangunan yang tidak beraturan dibandingkan yang lainnya. Terjadi perubahan fungsi rumah-industri yang berada di dalam kantong bagian selatan. Hal tersebut menyebabkan terjadi perubahan orientasi bangunan dan tatanan yang heterogen
dan kacau. Pada bagian outer block cenderung berorientasi ke arah jalan utama dengan tatanan ( back  toback )  terhadap  kantong.  Pada  kantong  di  bagian  selatan  blok,  orientasi  bangunan cenderung menghadap jalang pada gang dengan tatanan front to back.
Figur 10. Gambar Orientasi dan Tatanan Bangunan pada Blok Suniaraja

## 3.5.4  TRANSFORMASI SKALA
Perkembangan  bangunan  komersial  ke  arah  vertikal  yang  terjadi  menyebabkan terjadinya kesenjangan skala bangunan. Bangunan komersial yang tinggi berbanding terbalik dengan fungsi hunian yang cenderung rendah yakni berkisar 1-2 lantai. Perbedaan skala inilah yang  kemudian  menjadi  batas  pemisah  antara  bagian  tepi  ( outer  block) dan  kantong permukiman. Berikut dijabarkan fenomena kesenjangan skala pada beberapa blok.

## 3.5.4.1 BLOK TAMIM (JL. TAMIM-JL. OTO ISKANDAR DINATA)
Perubahan skala bangunan pada Blok Tamim terjadi pada bagian timur blok yang berbatasan dengan koridor utama Jl. Otto Iskandar Dinata, namun ketinggian bangunan pada kantong relatif sama yaitu berkisar 1-2 lantai dengan skala bangunan yang relatif kecil. Perbedaan ketinggian inilah yang kemudian menimbulkan kesenjangan skala bangunan pada bagian outer dan inner block yang cenderung membentuk ring.

## Figur 11. Kesenjangan Ketinggian Bangunan pada Bagian Kantong Blok Tamim

## 3.5.4.2 BLOK ALKATERI (JL. ALKATERI-JL. OTTO ISKANDAR DINATA)
Pada blok Alkateri terjadi transformasi skala bangunan yang dominan berada di bagian barat blok, sedangkan pada bagian utara dan timur blok relatif sama. Pada bagian barat blok terjadi  penggabungan  kavling  menjadi  satu  kesatuan massa bangunan  yangcenderung  besar dan tingginya lebih dari 10 lantai. Perubahan skala yang signifikan menyebabkan terjadinya kesan kontras pada kawasan.
Figur 12. Bangunan Tinggi yang Mendominasi Blok Alkateri

## 3.5.4.3 BLOK SUNIARAJA (JL. SUNIARAJA-JL OTTO ISKANDAR DINATA)
Perubahan  tata massa bangunan  tidak  terlalu  banyak.  Skala  bangunan  pada  blok  ini relatif sama dengan massa bangunan yang besar, memanjang dan tinggi. Hal ini menyebabkan tidak ditemukannya kesenjangan massa bangunan outer block terhadap kantong. Pada bagian selatan blok, massa bangunan pada kantong relatif tinggi, sehingga menyebabkan munculnya tatanan massa bangunan dengan skala tinggi pada tengah-tengah inner block.

## Figur 13. Skala Bangunan pada Blok Suniaraja

## 3.6 TRANSFORMASI KORIDOR JALAN OTTO ISKANDAR DINATA 3.6.1 STREETSIDE FABRIC
Perkembangan  kawasan  Pasar  Baru  sebagai  kawasan  komersial  di  tengah  kepadatan kota menyebabkan ditinggalkannya fungsi hunian pada kawasan tersebut. Terjadi perubahan fungsi hunian pada rumah-toko menjadi gudang guna menunjang fungsi komersial, walaupun beberapa  diantaranya  tetap.  Minimnya  hunian  pada  koridor  menyebabkan  kawasan  tersebut menjadi mati pada malam hari. Perubahan fungsi ini menyebabkan terjadinya perubahan fasad bangunan  pada  sepanjang  koridor  Jalan  Otto  Iskandar  Dinata.  Terdapat  beberapa  fasad bangunan  yang  masif  (ditutup  seng)  tanpa  diberi  bukaan,  khususnya  bangunan  yang  telah ditinggalkan dan tidak difungsikan. Pada bagian timur koridor terdapat bangunan lama yang telah mengalami perubahan fasad muka bangunan. Toko mas sari Murni mengalami penutupan bovenlicht menjadi dinding masif. Penutupan fasad bangunan diduga muncul sebagai akibat pertimbangan faktor keamanan penghuni.
Figur 14. Streetside Fabric Koridor Jalan Otto Iskandar Dinata Tahun 1990 dan 2015

## Figur 15. Penutup Fasad Bangunan pada Koridor Jalan Otto Iskandar Dinata
Perbedaan ketinggian bangunan sepanjang koridor yang heterogen menciptakan wajah kota yang relatif bervariasi. Dibangunnya bangunan Pasar Baru Trade Center dan gedung baru Pasar  Baru Trade  Center yang  memiliki  ketinggian  lebih  dari  10  lantai  telah  mendominasi bangunan-bangunan  kecil  dan  rendah  yang  berada  di  sekitarnya.  Hal  ini  menyebabkan terjadinya kesenjangan bangunan yang merusak wajah kota.
Figur 16. Ketinggian Bangunan pada Koridor Jalan Otto Iskandar Dinata

## 3.6.2 ARCADE OF THE STREET ROAD
Perkembangan  kawasan  Pasar  Baru  sebagai  kawasan  komersial  menyebabkan munculnya  tipologi  fasad  bangunan  berupa arcade yang  mengelilingi outer  block kawasan dengan  fungsi  dibawahnya  sebagai  jalur  pedestrian.  Saat  ini  terjadi  pemutusan arcade di beberapa titik. Bank Bumi Arta, gedung Pasar Baru Trade Center lama dan baru menerapkan sistem set back yang menyebabkan terputusnya arcade. Jalur pedestrian tetapada namun tidak dilengkapi dengan arcade.
Figur 17. Arcade Sepanjang Koridor Jalan Otto Iskandar Dinata

## 3.6.3  MUNCULNYA PINTU MASUK GANG YANG TIDAK TERDEFINISI
Tuntutan GSB 0 menciptakan beberapa perubahan pada tata massa bangunan maupun sirkulasi gang. Pada kawasan ini dijumpai perubahan pintu masuk gang yang telah mengalami pembangunan massa bangunan maupun atap yang disesuaikan dengan tatanan massa lainnya yang  berada  di  GSB  0.  Fenomena  pintu  masuk  gang  yang  memiliki  lebar  yang  kecil  ini mempengaruhi  tipologi  masa  sekitarnya.  Bangunan  tersebut  terlihat  sebagai  satu  kesatuan dengan massa lainnya, namun bila ditelusuri lebih dalam bangunan tersebut merupakan akses masuk menuju gang.
Figur 18. Gambar Pintu Masuk Gang yang Tak Terdefinisi

## 4. KESIMPULAN
Berdasarkan penelitian ini dapat disimpulkan bahwa Pasar Baru merupakan salah satu kawasan  pusat  kota  yang  mengalami  perkembangan  dan  transformasi  yang  signifikan. Tuntutan  fungsi  komersial  pada  kawasan  tersebut  menyebabkan  munculnya  perubahan  tata massa bangunan yang telah mempengaruhi tipo-morfologi blok kawasan. Perubahan tatanan massa dan ruang tersebut muncul akibat terjadinya perluasan bangunan ke arah vertikal dan horizontal yang disertai dengan penggabungan dan pembelahan kavling. Perubahan inilah yang kemudian telah mempengaruhi perubahan tipo-morfologi blok dan koridor Jalan Otto Iskanda Dinata,  baik  dari  segi  skala,  ketinggian,  orientasi,  blok massa dan  fungsi  bangunan. Transformasi tata massa bangunan memberikan berbagai dampak pada blok dan koridor Jalan Otto Iskandar Dinata. Pada beberapa blok telah mengalami perubahan tata massa pada lapisan terluar yang berbatasan langsung dengan jalan. Perubahan ini menimbulkan berbagai dampak bagi  kawasan  tersebut,  termasuk  kantong.  Kantong  permukiman  yang  berada  pada  bagian terdalam  blok  terhimpit  dan  mengalami  penyempitan  (subtraktif),  bahkan  terdapat  kantong yang telah hilang pada Blok Suniaraja. Pada Blok Pasar Utara, terjadi perubahan kantong yang pada awalnya terbuka menjadi tertutup.
Dampak  lainnya  dapat  terlihat  adalah  perubahan  akses  masuk  menuju  kantong  yang telah berubah/hilang, walaupun terdapat beberapa diantaranya  yang tetap bertahan dan tidak berubah.  Pada  beberapa  blok  mengalami  perubahan  akses  masuk  menuju  kantong,  dan beberapa  di  antaranya  telah  hilang.  Namun  terdapat  pula  beberapa  akses  menuju  blok  yang tetap bertahan dan tidak berubah. Blok yang bertahan adalah Blok Dulatip Bawah, sedangkan blok yang mengalami perubahan ataupun hilang adalah Blok Tamim, Blok Dulatip Atas, Blok Pasar Utara, Blok Suniaraja, Blok Alkateri.
Perluasan  bangunan  secara  vertikal  yang  terjadi  pada  kawasan  Pasar  Baru  dan sekitarnya baik dari ketinggian dan skala bangunan yang relatif berbeda) telah menyebabkan terjadinya  kesenjangan  skala  pada  kawasan  Pasar  Baru,  khusunya  pada  setiap  blok.  Hal  ini kemudian  menimbulkan  kesan  kontras  pada  perbatasan outer dan inner  block, namun  skala bangunan pada Blok Suniaraja cenderungmerata dan tidak terlalu kontras.
Perubahan tata massa dan ruang juga telah mempengaruhi koridor Jalan Otto Iskandar Dinata. Perubahan peruntukkan fungsi  menyebabkan terjadinya berbagai  perubahan tipologi fasad  bangunan  sepanjang  koridor.  Hal  ini  diperkuat  dengan  adanya  bangunan  masif  yang memiliki bukaan yang relatif sedikit. Pada sisi timur koridor dijumpai bangunan tradisional 1 lantai  yang  mengalami  penutupan bovenlicht .  Tipologi  fasad  yang  cenderung  heterogen menyebabkan fasad memiliki style yang berbeda dan berantakan.
Dampak  lainnya  yang  muncul  adalah  terjadinya  kesenjangan  skala  bangunan  di sepanjang koridor yang diakibatkan oleh persebaran ketinggian dan skala bangunan yang tidak merata.  Selain  itu  pada  beberapa  titik  terdapat arcade yang  telah  terputus  akibat set  back Gedung Bank Bumi Arta, Pasar Baru Trade Center. Tuntutan tatanan GSB 0 pada koridor Jalan Otto  Iskandar  Dinata  menyebabkan  munculnya unidentify  alley  entrances. Pada  kasus  ini, terjadi  perubahan  pintu  masuk  menuju  kantong  yang  telah  mengalami  penambahan massa bangunan pada bagian atasnya (berupa gapura maupun shelter). Secara kasat mata pintu masuk tersebut terlihat sebagai massa baru, namun pada kenyataannya bangunan terebut merupakan pintu masuk kantong.
Dapat  disimpulkan  bahwa  berbagai  fenomena  tersebut  telah  menciptakan keanekaragaman  tipologi  fasad  bangunan  pada  kawasan  tersebut,  baik  dari  segi  tata massa , skala, ruang, orientasi, dan ketinggian bangunan. Keanekaragaman tersebut menciptakan wajah kota yang relatif heterogen. Pasar Baru identik dengan kantong permukiman yang berada di dalam  blok.  Kantong  permukiman  tersebut  tetap  bertahan  walaupun  telah  terjadi  berbagai fenomena  yang  menghimpit  dan  mendominasi  kantong  tersebut.  Berdasarkan  penelitian  ini dapat  dilihat  bahwa  kawasan  tersebut  akan  terus  mengalami  transformasi  tata massa .  Pada kawasan tersebut akan mengalami pembangunan ke arah vertikal dengan blok massa bangunan yang  relatif  besar.  Sedangkan  kantong  permukiman  di  dalam  blok  bisa  saja  menjadi  hilang maupun tetap bertahan.
Bila  dipandang  dari  segi  regulasi  terjadi  beberapa  indikasi  pelanggaran,  diantaranya adalah setback bangunan  yang  seharusnya  berada  di  GSB  0  akibat  tuntutan  lahan  parkir, pembangunan  yang  melebihi  batas  KDB  (KDB  dibangun  100%)  dengan  tidak  adanya  RTH (Ruang  Terbuka  Hijau),  dan  perubahan  fasad  bangunan  yang  tidak  memperhatikan  nilai historis  kawasan  sebagai  kawasan  preservasi.  Perubahan  tersebut  diijinkan  selama  masih memperhatikan konteks kawasan Pasar Baru, sehingga tidak terjadi perubahan fasad atau tata massa yang relatif mengubah ciri khas kawasan.

## 5. DAFTAR PUSTAKA
Buku:
Johnson, P. A. (1994). The Theory of Architecture: Concepts Themes & Practices. USA: Wiley. Krier, R. (1988). Architectural Composition. New York: Rizzoli.
Krier,  R.  (2006). Town  Spaces:  Contemporary  Interpretations  in  Traditional  Urbanism. Boston: Birkhauser.
Lang, J. (2006). The Little Book of Real Estate Definitions Asia Pacific. Singapore: John Wiley & Sons.
Schulz, C. (1979). Genius Loci. New York: Rizzoli International Publication.
Shirvani, H. (1985). The Urban Design Process. New York, USA: Van Nostrand Reinhold Company. Spreiregen, P. D. (1965). Urban Design: The Architecture of Towns and Cities. New York: Mc Graw Hill Book Co.

## Tesis, dan disertasi:
Nix, T.  1949. De vormleer  van  de  stedebouw,  in  het  bijzonder  voor  Indonesie, TH  Delft:  adoctoral thesis. Heemstede: The Toorts.
Siregar, S. A. 1990. Bandung - the Architecture of a City in Development: urban analysisof a region capital as a contribution to the present debate on Indonesia urbanity and architectural identity. Katholieke Universiteit te Leuven: 1990.