## ANALISIS YURIDIS PEMBATALAN PERJANJIAN JUAL BELI HAK ATAS TANAH

## Erlina
Universitas Islam Negeri Alauddin Makassar Email: erlinauinalauddinmakassar@gmail.com

## Abstract
Several factors that resulted in the cancellation of the sale and purchase of  land  rights  agreement  were  3  (three),  namely  Default,  Error  in  subject  and Error  in  object.  The  procedure  for  cancellation  of  the  sale  and  purchase agreement  of  land  rights  is  3  (three),  namely  the  deed  of  deed  is  made  by  the parties,  through  a  court  decision  and  canceled  by  itself.  It  is  expected  that  the parties in carrying out the sale and purchase agreement rights to the land before the Notary, must really understand the contents of the agreement that was agreed upon, so that all contents of the sale and purchase agreement can be known and understood by  both parties. So that no errors occur resulting in the cancellation of the sale and purchase agreement of the land. Besides that, the contents of the sale and purchase agreement of land rights made before a Notary must be clear and firm, so that the rights and obligations of the parties to the agreement can be fair and balanced.
Keywords: Cancellation of Agreement, Sale and Purchase, Land Rights

## Abstrak
Beberapa faktor yang mengakibatkan terjadinya pembatalan perjanjian jual beli  hak  atas  tanah ada  3  (tiga)  yaitu  Wanprestasi,  Error  in  subjek  dan Error  in objek.  Adapun  prosedur  pembatalan  perjanjian  jual  beli  hak  atas  tanah  ada  3 (tiga)  yaitu  dibuatkan  akta  pembatalannya  oleh  para  pihak,  melalui  penetapan pengadilan  dan  batal  dengan  sendirinya.  Diharapkan  para  pihak  dalam melakukan perjanjian jual beli hak atas tanah dihadapan Notaris, haruslah benar- benar  memahami  isi  dari  perjanjian  yang  diperjanjikan,  sehingga  semua  isi perjanjian  jual  beli  hak  atas  tanah  tersebut  dapat  diketahui  dan  dipahami  oleh kedua  belah  pihak.  Sehingga  tidak  terjadi  kesalahan  yang  berakibat  pada pembatalan  perjanjian  jual  beli  hak  atas  tanah  tersebut.  Disamping  itu,  isi perjanjian jual beli hak atas tanah yang dibuat di hadapan Notaris haruslah jelas dan tegas, sehingga hak dan kewajiban dari para pihak dalam perjanjian tersebut dapat adil dan seimbang.
Kata Kunci : Pembatalan Perjanjian, Jual Beli, Hak Atas Tanah

## PENDAHULUAN
Hak atas tanah merupakan hak yang melekat yang tidak dapat dihilangkan begitu  saja.  Ha  katas  tanah  akan  diperoleh  setelah  melakukan  suatu  transaksi misalnya  jual  beli.  Meskipun  telah  diperoleh  transaksi  jual  beli  ha  katas  tanah, tidak  secara  otomatis  hak  atas  tanah  beralih  kepada  pembeli  karena  terlebih dahulu  harus  melalui  tahapan-tahapan  tertentu  agar  kepemilikan  tanah  dapat beralih dari pihak yang satu ke yang lain.
Menurut KUHPerdata jual beli hak atas tanah dilakukan dengan membuat akta perjanjian jual beli ha katas tanah dihadapan notaris, dimana masing-masing pihak  saling  berjanji  untuk  melakukan  suatu  prestasi  berkenaan  dengan  ha  katas tanah  yang  menjadi  obyek  jual  beli  itu,  yaitu  pihak  penjual  untuk  menjual  dan menyerahkan  tanahnya  kepada  pembeli  dan  pembeli  membeli  dan  membayar harganya.
Dalam jual beli hak atas tanah, obyeknya (diperjualkanbelikan) sedangkan dalam  prakteknya  adalah  tanah,  sehingga  timbul  istilah  jual  beli  ha  katas  tanah karena obyek jual belinya adalah hak atas tanah yang akan dijual. Memang benar bahwa tujuan membeli ha katas tanah ialah supaya pembeli secara sah menguasai dan mempergunakan tanah.
Masalah  hak  atas  tanah  di  Indonesia  bukanlah  masalah  yang  sederhana untuk  diselesaikan  karena  masalah  ha  katas  tanah  dapat  dikategorikan  sebagai permasalahan  yang  rumit  dan  komplek.  Hal  ini  dikarenakan  sumber  daya  tanah tidak  mungkin  lagi  bertambah  sementara  manusia  yang  membutuhkan  tanah semakin  bertambah.  Masalah  tanah  berkaitan  erat  dengan  berbagai  aspek kehidupan manusia seperti aspek sosial budaya, ekonomi, hukum, politik bahkan aspek pertanahan dan keamanan negara.
Disamping  berlakunya  Undang-Undang  Pokok  Agraria  Nomor  5  Tahun 1960  telah  menghadirkan  peraturan-peraturan  mengenai  tanah  yang  selama  ini masih  dapat  dikatakan  bersifat  dualism  antara  tanah-tanah  yang  tunduk  pada hukum  barat  dan  adat  dan  menjadi  pedoman  bagi  pemerintah  dan  masyarakat, khususnya  bagi  pejabat  pembuat  akta  tanah,  notaris,  dan  pejabat  lain  yang berwenang  dalam  melaksanakan  tugasnya  yang  berkaitan  dengan  tanah.  Terkait dengan  aspek  sosial  dan  budaya  masyarakat,  maka  nilai  sumber  daya  tanah  ini tidak  dapat  dilepaskan  dari  nilai  adat  yang  tumbuh  dan  berkembang  dalam dimensi kehidupan masyarakat.
Masyarakat dalam keidupan sosialnya senantiasa akan melakukan interaksi satu  sama  lain  dalam  berbagai  bentuk.  Hubungan  antara  individu-individu  yang merupakan  subyek  hukum  maupun  antara  badan  hukum  seringkali  merupakan suatu  hubungan  hukum  yang  tentu  dapat  diketegorikan  sebagai  suatu  perbuatan
hukum.  Perjanjian  merupakan  suatu  perbuatan  hukum  yang  muncul  untuk mengakomodasikan kepentingan-kepentingan tertentu dari anggota masyarakat.
Hubungan  antara  seseorang  dengan  orang  lain  menimbulkan  hubungan hukum, dimana hubungan hukum itu mempunyai kriteria masing-masing dan akan menimbulkan  perjanjian-perjanjian  diantara  mereka.  Perjanjian  dapat  berupa seperti perjanjian lisan, perjanjian di bawah tangan ataupun akta notaris sehingga dapat  dijadikan  bukti  yang  otentik  bila  terjadi  masalah.  Walaupun  ada  dikenal asas  kebebasan  berkontrak  tetapi  setiap  perjanjian  atau  perikatan itu  harus  selalu mengacu  kepada  peraturan  yang  telah  ditentukan.  Untuk  itu,  apabila  hubungan hukum  itu  terjadi  karena adanya  persetujuan  antara  seseorang  dengan  orang  lain mengenai  tanah  atau  rumah  atau  lainnya,  selain  dikaitkan  dengan  peraturan jabatan  notaris  bila  tanah  atau  rumah  yang  menjadi  objek  dalam  perjanjian  itu telah mempunyai status yang jelas dan pasti seperti sertifikat hak milik, hak guna bangunan  dan  sebagainya.  Maka  perjanjian  itu  harus  dibuat  dihadapan  pejabat yang ditunjuk ialah Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). Aturan seperti ini telah diatur  dalam  Undang-Undang  Pokok  Agraria,  Peraturan  Pemerintah  Nomor  24 Tahun  1997  dan  Peraturan  Pemerintah  Nomor  37  Tahun  1998.  Jadi  setiap perjanjian  diantara  seseorang  dengan  seorang  lainnya  atau  antar  seorang  dengan badan hukum atau sebaliknya telah tersedia perangkat hukum yang mengaturnya agar  tidak  terjadi  penyimpangan  dari  apa  yang  telah  ditetapkan  oleh  undang- undang.

## PEMBAHASAN
A. Faktor-Faktor  yang  Mengakibatkan  Terjadinya  Pembatalan  Perjanjian

## Jual Beli Hak Atas Tanah
Faktor-faktor  yang  mengakibatkan  terjadinya  pembatalan  perjanjian  jual beli. Ada 3 (tiga) faktor yang menyebabkan terjadinya pembatalan perjanjian jual beli  ha  katas  tanah  yaitu:  wanprestasi,  error  in  subjek  dan  error  in  objek. Perjanjian  jual  beli  hak  atas  tanah  dengan  akta  notariil  mempunyai  kekuatan pembuktian  yang  mutlak  dan  mengikat, apa  yang  disebutkan  dalam  akta  notariil merupakan  bukti  yang  sempurna  sehingga  tidak  perlu  lagi  dibuktikan  dengan pembuktian  lain.  Perjanjian  jual  beli  hak  atas  tanah  mengandung  hak  dan kewajiban dari para pihak yang membuatnya sehingga apabila hal-hal yang telah disepakati  dalam  perjanjian  jual  beli  dilanggar  atau  bahkan  tidak  dipenuhi (wanprestasi)  oleh  para  pihak  yang  terikat  di  dalamnya,  maka  pihak  yang  lain dapat  menuntut  pihak  tersebut  untuk  memenuhi  prestasi  atau  bahkan membatalkan  perjanjian  tersebut.  Tidak  selamanya  perjanjian  jual  beli  hak  atas
tanah  yang  dibuat  dengan akta  notariil  dapat  berjalan  sesuai  dengan  kesepakatan yang  diinginkan  oleh  para  pihak,  dalam  keadaan  tertentu  juga  dapat  ditemukan berbagai hal (wanprestasi, error in subjek dan error in objek) yang mengakibatkan perjanjian  tersebut  mengalami  pembatalan,  baik  dibatalkan  oleh  para  pihak maupun atas perintah pengadilan.
1. Wanprestasi
Kewajiban  (wanprestasi)  dalam  suatu  perikatan  dapat  disebabkan  2  (dua) hal yaitu:
a. Disebabkan karena kesalahan debitur baik karena kesengajaan maupun karena kelalaiannya.
b. Disebabkan  karena  keadaan  memaksa  ( force  majeur )  atau  diluar kemampuan debitur ( overmacht ).
Wanprestasi tersebut dapat terjadi karena kesengajaan debitur untuk tidak mau  melaksanakannya,  maupun  karena  kelalaian  debitur  untuk  tidak melaksanakannya.  Dalam  hal  ini  debitur  memang  secara  sengaja  tidak  mau melaksanakannya. 1
2. Error in Subjek
Pada  umumnya  tidak  seorangpun  dapat  mengikatkan  dirinya  atas  nama sendiri  atau  meminta  ditetapkan  suatu  janji,  selain  untuk  dirinya  sendiri.  Subjek perjanjian  ialah  pihak-pihak  yang  terikat  dengan  suatu  perjanjian.  KUHPerdata membedakan 3 (tiga) golongan yang tersangkut pada perjanjian yaitu:
a. Para pihak yang mengadakan perjanjian itu sendiri
b. Para pihak ahli waris dan mereka yang mendapat hak dari padanya
c. Pihak ketiga
3. Error in Objek
Perjanjian jual beli tanah dapat dikatakan error in objek apabila para pihak dalam  membuat  perjanjian  tersebut  telah  melanggar  ketentuan  Pasal  1320 KUHPerdata mengenai syarat sahnya suatu perjanjian. Kedua syarat yang terakhir disebutkan  dinamakan  syarat  objektif  karena  kedua  syarat  tersebut  mengenai objek  dari  perjanjian.  Terdapat  2  (dua)  hal  yang  menyebabkan  suatu  perjanjian menjadi  error  in  objek  yaitu  perihal  tertentu  dan  kausa  yang  legal.  Suatu perjanjian  tidak  selamanya  dapat  berjalan  sesuai  dengan  kesepakatan  yang diinginkan oleh para pihak.
1 Kartini Muljadi dan Gunawan Widjaja, Perikatan pada Umumnya (Jakarta: PT. Raja Grafindo Persada, 2003), hal. 70
B. Permasalahan prosedur pembatalan perjanjian jual beli ha katas tanah
Ada  tiga  prosedur  pembatalan  perjanjian  jual  beli  ha  katas  tanah  yaitu: dibuatkan akta pembatalannya oleh para pihak, melalui penetapan pengadilan dan batal dengan sendirinya.
1. Dibuatkan akta pembatalannya sendiri oleh para pihak Dalam  melakukan  setiap  perbuatan  hukum,  segala  kemungkinan  bisa terjadi,  termasuk  apabila  para  pihak  ternyata  sepakat  untuk  membatalkan perjanjian  jual  beli  yang  telah  disepakati  sebelumnya.  Dalam  hal  ini  para  pihak yang  meminta  pembatalan  perjanjian  tersebut  dibuatkan.  Jika  pembatalan  terjadi sebelum  dilakukannya  pendaftaran  di  Kantor  Pertanahan,  maka  pembatalan tersebut bisa dilakukan dengan menggunakan akta Notaris.
2. Melalui penetapan pengadilan
Pembatalan  perjanjian  yang  tidak  sah  hanya  dapat  dilakukan  oleh  hakim atau  instansi  yang  lebih  tinggi  atau  lembaga  yang  berkompeten.  Artinya  tidak dimungkinkan  sebuah  perjanjian  batal  dengan  sendiri  tanpa  adanya  pernyataan batal dengan akibatnya.
3. Batal dengan sendirinya
Akibat  hukum  adanya  pembatalan  perjanjian  tersebut  maka  isi  dari perjanjian itu dengan sendirinya juga  batal demi hukum bahkan dianggap bahwa perjanjian tersebut tidak pernah ada atau tidak pernah terjadi. Banyak para pihak yang  mencantumkan  pengecualian  Pasal  1266  KUHPerdata  terhadap  perjanjian. Apabila terjadi pembatalan perjanjian akibat wanprestasi maka perjanjian tersebut batal  dengan  sendirinya  tanpa  harus  dibuatkan  akta  pembatalannya  oleh  Notaris atau  melalui  penetapan  pengadilan.  Hal  ini  dapat  terjadi  karena  terdapatnya pengecualian  dalam  perjanjian  tersebut,  sehingga  jika  terjadi  wanprestasi  maka perjanjian tersebut batal dengan sendirinya atau batal demi hukum.

## PENUTUP
Faktor-faktor  yang  mengakibatkan  terjadinya  pembatalan  perjanjian  jual beli  hak  atas  tanah  adalah  wanprestasi,  error  in  subjek  dan  error  in  objek. Pembatalan  perjanjian  jula  beli  hak  atas  tanah  adalah  dibuatkan  akta pembatalannya  sendiri  oleh  para  pihak,  melalui  penetapan  pengadilan  dan  batal dengan  sendirinya.  Namun,  dalam  KUHPerdata  ada  ketentuan  pembatalan  harus dimintakan  kepada  hakim  tetapi  para  pihak  banyak  mencantumkan  pengecualian tersebut dalam perjanjian.

## DAFTAR PUSTAKA
B.N.  Marbun,  2009, Membuat  Perjanjian  yang  Aman  dan  Sesuai  Hukum .  Puspa Swara: Jakarta
G.H.S. Lumban Tobing, 1983, Peraturan Jabatan Notaris . Erlangga: Jakarta Gunawan  Widjaja,  2005, Seri  Hukum  Bisnis  Memahami  Prinsip  Keterbukaan (aanvullend recht ) Dalam Hukum Perdata . PT. Raja Grafindo Persada: Jakarta Gunawan  Widjaja  dan  Kartini  Muljadi,  2003, Jual  Beli .  PT.  Raja  Grafindo Persada: Jakarta
Kartini  Muljadi  dan  Gunawan  Widjaja,  2005, Perikatan  yang  Lahir  dari Perjanjian , PT Raja Grafindo persada: Jakarta