Penerbit: Program  Studi  Magister  Kenotariatan  Fakultas  Hukum  Universitas  17  Agustus  1945 Semarang, Jl. Pemuda No.70, Kota Semarang, Jawa Tengah 50133 Telepon: +628156543534 E-mail: notarylaw@untagsmg.ac.id Website : https://jurnal2.untagsmg.ac.id/index.php/NLR

## Pembatalan Perjanjian Pengikatan Jual Beli Hak Atas Tanah Dengan Pembeli Warga Negara Asing
Vita Meylani Susanti a Sigit Irianto b
a Magister Kenotariatan, Universitas 17 Agustus 1945 UNTAG Semarang , Indonesia . Korespondensi Penulis, E- mail: meylanivita18@gmail.com
b Fakultas  Hukum,  Universitas  17  Agustus  1945  UNTAG  Semarang ,  Indonesia .  E-mail: sigit- irianto@untagsmg.ac.id
Article Abstract Keywords: Binding Agreement For
Sale And Purchase Of Land Rights; Foreign Nationals; Cancellation.
Kata Kunci: Perjanjian Pengikatan Jual Beli Hak Atas Tanah; Warga Negara Asing; Pembatalan.

## Artikel History
Received: Nov 14, 2023; Reviewed: Nov 15, 2023; Accepted: Des 06, 2023; Published: Des 15, 2023.
DOI: 10.56444/NLR
Nominee  agreement  as  one  of  the  legal  developments  of  contracts  or agreements outside the Civil Code is a practice that often occurs in Indonesia. Regarding land ownership rights to foreign nationals is not fully regulated in the  UUPA.  Objectives  of  the  study:  1.  To  find  out,  analyze  the  factors  that cause  the  cancellation  of  the  Sale  and  Purchase  Binding  Agreement  with Foreign Buyers and 2. Legal Considerations for Judges in deciding a case in decisions Number 489/PK/Pdt /2021 and 3. The legal consequences caused. The  research  method  used  is  normative  juridical  research  type.  The specification  of  descriptive  research  analysis,  secondary  data  sources  and data analysis methods are qualitative. The results of the study are as follows: 1.  Factors  that  cause  the  cancellation  of  the  Sale  and  Purchase  Binding Agreement with Foreign Buyers are defaults committed by one of the parties to  the  agreement.  2.  Legal  considerations  for  judges  in  deciding  a  case  in Decision Number 489 PK/Pdt/2021 are rejecting the application for Review from applicant NICHOLAS JOHN HYAM and sentencing the applicant to pay the costs of the case and 3. The legal consequences arising are civil liability by the Notary, namely with liability in the form of compensation based on a legal  relationship  between  the  Notary  and  the  face.  Notary  who  makes  a nominee agreement as a result of which the deed is null and void Article 1320 of  the  Civil  Code,  Sanctions  for  violations  of  the  code  of  ethics  can  be: reprimand,  warning,  temporary  dismissal,  dismissal  from  membership  and dishonorable dismissal.

## Abstrak
Nominee  agreement sebagai  salah  satu  perkembangan  hukum  kontrak  atau perjanjian di luar KUHPerdata merupakan suatu praktik yang sering terjadi Di Indonesia. Mengenai hak milik atas tanah terhadap Warga negara asing tidak diatur  lengkap  dalam  UUPA.Tujuan  penelitian:  1.  Untuk  mengetahui, menganalisis  factor-faktor  yang  menyebabkan  terjadinya  Pembatalan Perjanjian Pengikatan Jual Beli dengan Pembeli Warga Negara Asing serta 2. Pertimbangan Hukum bagi Hakim dalam memutus suatu perkara pada putusan
ISSN Print: 2722-287X ISSN Online: 2985-3060
103-114
Nomor489/PK/Pdt/2021  dan  3.  Akibat  hukum  yang  ditimbulkan.    Metode penelitian  yang  digunakan  tipe  penelitian  yuridis  normatif.  Spesifikasi penelitian  deskriptif  analisis,  sumber  data  sekunder  dan  metode  analisis datanya  kualitatif.  Hasil  penelitian  sebagai  berikut:  1.  Faktor-Faktor  yang menyebabkan terjadinya pembatalan Perjanjian Pengikatan Jual Beli Dengan Pembeli Warga Negara Asing yaitu adanya wanprestasi yang dilakukan oleh salah satu pihak dalam perjanjian. 2. Pertimbangan hukum bagi hakim dalam memutus suatu perkara pada Putusan Nomor 489 PK/Pdt/2021 yaitu menolak permohonan Peninjauan Kembali dari pemohon NICHOLAS JOHN HYAM dan  menghukum  pemohon  untuk  membayar  biaya  perkara  dan  3.  Akibat hukum  yang  ditimbulkan  yaitu  tanggung  jawab  secara  perdata  oleh  Notaris yakni dengan tanggung gugat berupa ganti rugi yang didasarkan pada suatu hubungan hukum  antara  Notaris  dengan  penghadap.  Notaris  yang  membuat perjanjian nominee yang akibatnya akta tersebut batal demi hukum Pasal 1320 KUHperdata,  Sanksi  terhadap  pelanggaran  kode  etik  yaitu  dapat  berupa: teguran, peringatan, pemecatan sementara, pemecatan dari keanggotaan dan pemberhentian dengan tidak hormat.
©2023; This is an Open Acces Research distributed under the term of the Creative Commons Attribution Licencee ( https://Creativecommons.org/licences/by-sa/4.0 )

## A. PENDAHULUAN
Kehidupan dewasa ini banyak mengalami perubahan yang sangat cepat terutama kehidupan di bidang ekonomi hal ini sangat dirasakan dalam bidang perdagangan khususnya yang salah satu dasar  hukumnya  adalah  KUHPerdata. 1 Dasar  berlakunya  KUHPerdata  adalah  pada  Pasal  1 Aturan  Peralihan  Undang-Undang  Dasar  1945,  yaitu  yang  menyatakan  bahwa  segala  badan negara  dan  peraturan  yang  ada  masih  langsung  berlaku,  selama  belum  diadakan  yang  baru menurut Undang-Undang Dasar ini. 2
KUHPerdata  telah  mengalami  banyak  perubahan  yang  disesuaikan  dengan  kebutuhan masyarakat. Contohnya adalah dengan diberlakukannya Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang  Peraturan  Dasar  Pokok-Pokok  Agraria  sejak  tanggal  24  September  1960. Nominee agreement sebagai salah satu perkembangan hukum kontrak atau perjanjian diluar KUHPerdata merupakan  suatu  praktik  yang  sering  terjadi  di  Indonesia  yang  mana  terdapat  pihak  yang meminjam nama pihak lain untuk dan atas nama orang lain. Di Indonesia nominee agreement timbul  dan  berkembang  karena  kebutuhan  masyarakat  yang  menghendakinya.  Namun,  secara yuridis  formal  tidak  ada  pengaturan  khusus  mengenai nominee  agremeent .  Hal  ini  karena pembuatan praktek perjanjian tersebut tidak dikenal dalam sistem hukum Indonesia. 3
Warga negara asing sama sekali tidak boleh menguasai tanah di Indonesia dengan hak milik, hal ini  dimaksudkan  untuk  mempertahankan  keutuhan  Negara  Kesatuan  Republik  Indonesia  dari penguasaan warga Negara asing.  Meninjau putusan dari perlawanan antara Nicholas John Hyam, pemegang  Paspor  British  Nomor  099041700,  bertempat  tinggal di  Lyne  House,  Links  Road,
1 Wahyono Darmabrata,  “ Hukum Perdata Pembahasan Mengenai Asas-asas Hukum Perdata”, Cet 1 , Jakarta: PT Setio Acness, 2001, hlm. 7.
2 Salim H.S , “ Perkembangan Hukum Kontrak Innominat di Indonesia”, Cet 2, Jakarta: Sinar Grafika, 2004, hlm.1.
3 Andina  Damayanti  Saputri,  “ Magister  Kenotariatan  Fakultas  Hukum  Universitas  Sebelas  Maret  Jurnal Repertorium”, ISSN:2355-2646, Volume II No. 2 Juli - Desember 2015.
Worthing West, Sussex, BN14 9 QY, England melawan Reinta Sortaria Situmorang, bertempat tinggal di Jalan Camar I, Blok AE, Nomor 4, Bintaro Jaya, Sektor 3, Tangerang, Provinsi Banten dengan Rizaldy Deciderus Watruty, S.H., dalam putusan Judex Juris tersebut Ketentuan Pasal 21 Ayat (1) juncto Pasal 26 Ayat (2) Undang Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-  Pokok  Agraria  maka  perjanjian  pengikatan  jual  beli  tanah  antara  Tergugat  I  dengan Tergugat II selaku orang yang dipinjam namanya ( nominee ) oleh Penggugat (warga negara asing) tidaklah  memenuhi  syarat  obyektif  sahnya  suatu  perjanjian  dalam  Pasal  1320  KUHPerdata dengan putusan Menolak permohonan peninjauan kembali dari Pemohon Peninjauan Kembali Nicholas John Hyam tersebut. 4

## B. RUMUSAN MASALAH
Bertitik  tolak  dari  latar  belakang  penelitian  di  atas,  maka  permasalahan  yang  timbul  adalah sebagai berikut:
1. Faktor-faktor apa yang menyebabkan terjadinya Pembatalan Perjanjian  Pengikatan Jual Beli dengan Pembeli Warga Negara Asing?
2. Bagaimana Pertimbangan Hukum bagi Hakim dalam memutus suatu perkara Pembatalan Perjanjian Pengikatan Jual Beli Hak Atas Tanah Dengan Pembeli Warga Negara Asing pada Putusan Nomor 489 PK/Pdt/2021?
3. Bagaimana  Akibat  Hukum  yang  ditimbulkan  dalam  Pembatalan  Perjanjian  Pengikatan Jual Beli Hak Atas Tanah Dengan Pembeli Warga Negara Asing?

## C. METODE PENELITIAN
1. Metode Pendekatan
Penelitian ini menggunakan jenis pendekatan tipe penelitian Yuridis Normatif  yang di mana penelitian ini berawal dari pendekatan kasus yang bertujuan untuk mempelajari norma-norma atau kaidah hukum yang dilakukan dalam praktik hukum tersebut. 5

## 2. Spesifikasi Penelitian
Spesifikasi  penelitian  yang  digunakan  bersifat  deskreptif  analitis  yaitu  untuk memperoleh  gambaran  yang  menyeluruh  dan  sistematis  penetapan  perkara  perdata tentang  Pertimbangan  Hukum  bagi  Hahim  dalam  memutus  suatu  perkara  Pembatalan Perjanjian Pengikatan Jual Beli Hak Atas Tanah dengan Pembeli Warga Negara Asing (Studi kasus Putusan Nomor 489/PK/Pdt?2021)

## 3. Sumber dan Jenis Data
Sumber data dalam penelitian ini adalah data sekunder. Data sekunder dalam penelitian ini terdiri atas:
a. Bahan  hukum  primer,  yaitu  bahan-bahan  hukum  yang  mengikat  dan  dibuat  oleh pihak-pihak  yang  berwenang.  Bahan  hukum  primer  yang  digunakan  dalam penelitian ini yaitu:
1) Undang-Undang Dasar 1945
2) Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUHPdt)
4 Putusan Nomor 489 PK/Pdt/2021
5 Mohammad Ali, “ Strategi Penelitian Pendidikan” , Bandung: Angkasa, 2003, hlm. 123
3) Undang-undang  (UU)  Nomor  5  Tahun  1960.  Peraturan  Dasar  Pokok-Pokok Agraria.
4) Undang-Undang No. 12 Tahun 2006 tentang Kewarganegaraan
5) Undang-Undang  No.  2  Tahun  2014  Junto  Undang-Undang  Nomor  30  Tahun 2004 tentang jabatan Notaris
6) Peraturan Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala Badan Pertanahan Nasional Republik Indonesia Nomor 29 Tahun 2016.
7) Putusan Perkara Putusan Nomor 489 Pk/Pdt/2021.
b. Bahan  hukum  sekunder,  yang  memberikan  penjelasan  mengenai  bahan  hukum primer,  seperti  rancangan  undang-undang,  hasil-hasil  penelitian,  hasil  karya  dari kalangan hukum dan seterusnya. Bahan hukum yang digunakan dalam penelitian ini ialah  kamus  hukum.  Sumber  data  sekunder  yang  digunakan  dalam  penelitian  ini adalah  buku-buku  dan  dokumen-dokumen  yang  berkaitan  dengan,  majalah  dan internet  yang  berkaitan  dengan  permasalahan  yang  telah  dipaparkan  peneliti  pada perumusan masalah di atas.
c. Bahan hukum tertier, yakni bahan yang memberikan petunjuk maupun penjelasan terhadap sumber data primer dan sekunder; contohnya adalah kamus, ensiklopedia, dan seterusnya. 6

## 4. Metode Pengumpulan Data
Keseluruhan  sumber  data  hukum  dalam  penelitian  ini  dikumpulkan  melalui  studi kepustaan yaitu  melakukan  penelitian  dengan  bahan  bacaan  seperti  dengan  peraturan perundang-undangan,  buku-buku,  majalah,  pendapat  para  sarjana  dan  bahan  lainnya yang terkait dengan penelitian.

## 5. Teknik Analisis Data
Metode analisis data dalam penelitian ini menggunakan analisis data deskreptif dengan menggunakan metode berfikir induktif yaitu memberikan gambaran terhadap peristiwa yang bersifat umum menjadi peristiwa yang lebih khusus dan spesifik. Analisa dilakukan secara  normative  kualitatif  yang  bertolak  dengan  menginventarisasi  peraturan perundang-undangan, doktrin, dan yurisprudensi yang kemudian akan dianalisis dengan data yang telah diperoleh dari sunjek yang diteliti sebagai satu kesatuan yang utuh dan disajikan dalam bentuk penelitian.

## D. HASIL DAN PEMBAHASAN
1. Faktor-Faktor Menyebabkan Terjadinya Pembatalan Perjanjian Pengikatan Jual Beli dengan Pembeli Warga Negara Asing
Perjanjian  merupakan  sumber  perikatan  jika  dilihat  dari  bentuknya,  perjanjian  dapat berupa  perjanjian  tertulis  perjanjian  tidak  tertulis. 7 Penyebab  terjadinya  pembatalan perjanjian  pengikatan  jual  beli  dengan  pembeli  warga  negara  asing  adalah  karena
6 Soekanto, Soerjono dan Sri Mamuji, “ Penelitian Hukum Normatif , Suatu Tinjauan Singkat” , Jakarta: CV. Rajawali, 2001, hlm. 15.
7 Ahmadi  Miru dan Sakka Pati, “Hukum Perjanjian, Penjelasan Makna Pasal  1233 Sampai 1456 BW” , Jakarta: Rajawali Press, 2008, hlm 4.
kesepakatan yang dibuat dari kedua belah pihak mengandung syarat batal sebagaimana yang tercantum dalam klausul perjanjian pengikatan jual beli.
Kelebihan  dari  suatu  perjanjian  yang  dibuat  dalam  bentuk  akta  selain  sebagai  suatu bentuk pembuktian otentik yang sempurna juga pembuatan akta tersebut melalui peran serta seorang pejabat atau pegawai umum yang mendapatkan kepercayaan dari negara untuk  menjalankan  sebagian  fungsi  administratif  negara,  sehingga  legalitasnya  dapat dipastikan. Notaris berwenang membuat akta otentik yang mencakup semua perbuatan, perjanjian,  dan  ketetapan  yang  diharuskan  oleh  peraturan  perundang-undangan dan/atau  yang  dikehendaki  oleh  yang  berkepentingan  untuk  dinyatakan  dalam  akta otentik, dan hal ini telah ditetapkan dalam undang-undang. Selain itu Notaris menjamin kepastian tanggal pembuatan akta, menyimpan akta, memberikan grosse, salinan dan kutipan  akta,  semuanya  itu  sepanjang  pembuatan akta-akta itu  tidak  juga  ditugaskan atau  dikecualikan  kepada  pejabat  lain  atau  orang  lain  yang  ditetapkan  oleh  undang- undang. Kewenangan untuk jabatan Notaris di tiap negara berbeda sesuai dengan sistem hukum  yang  dianut  oleh  suatu  negara.  Keberadaan  akta  otentik  Notaris  akan  sangat membantu jika salah satu pihak yang menandatangani melakukan pelanggaran isi akta (wanprestasi) karena adanya jaminan akan keberlangsungan perjanjian itu. 8
WNA  untuk  memiliki  rumah  tinggal  di  Bali  banyak  melakukan  jual  beli  bangunan berikut  tanah  dengan  memilih  cara  yaitu  melakukan  jual  beli  bangunan  di  hadapan Notaris  karena  hal  tersebut  bagi  Warga Negara  Asing  (WNA)  merupakan  cara  yang sangat  praktis  serta  cepat,  namun  hal  ini  dapat  menimbulkan  potensi  masalah  di kemudian hari khususnya bagi WNA. Apabila setelah jual beli dilakukan namun WNA tidak  mendaftarkan  sertipikat  atas  bangunan  berikut  tanah  yang  dimilikinya  untuk mendapatkan sertipikat hak pakai atas nama WNA tersebut. Ciri khusus negara hukum Indonesia yang digariskan oleh ilmu hukum melalui prinsip rule of law . 9
Perjanjian  pada  umumnya  dilakukan  karena  adanya  dasar  kepercayaan  dan  diiringi dengan  itikad  baik.  Pada  dasarnya  surat  kuasa  memang  dikualifikasikan  sebagai perjanjian,  sesuai  dengan  dasar  pengaturannya  yang  ada  dalam  Buku  Ketiga  Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUHPerdata) atau Burgerlijk Wetboek (BW) tentang perikatan. Di dalam Pasal 1792 BW disebutkan bahwa Pemberian kuasa adalah suatu perjanjian dengan mana seseorang memberikan kekuasaan kepada seorang lain, yang menerimanya, untuk atas namanya menyelenggarakan suatu urusan. 10
Pada  ketentuan  Pasal  1792  KUHPerdata  Apabila  seseorang  menginginkan  untuk memperoleh sesuatu hak, maka orang tersebut yang harus melakukan perbuatan guna memperoleh  hak  itu  dan  tidak  dapat  diwakilkan  kepada  orang  lain.  Sejalan  dengan perkembangan  tarap  kehidupan  dan  meningkatnya  kebutuhan  masyarakat,  didalam
8 Ira Koesoemawati dan Yunirman Rijan, “Ke Notaris” , Jakarta: Raih Asa Sukses, 2009, hlm 93.
9 Oemar Seno Adji, “ Peradilan Bebas Negara Hukum” , CetakanKedua, Jakarta: Erlangga, 1985, hlm 46.
10 R. Subekti dan R Tjitrosudibio, “ Kitab Undang-Undang Hukum Perdata” , Cetakan 34, Jakarta: Pradnya Paramita, 2004, hlm 457.
masyarakat  mulai  dikenal  lembaga  perwakilan.  Oleh  karena  itu,  apabila  seseorang karena sesuatu hal tidak dapat melakukan sendiri perbuatan hukum guna memperoleh sesuatu  hak,  maka  ia  dapat  mengangkat  orang  lain  untuk  mewakilinya  dalam melakukan  perbuatan  hukum  itu. 11 Untuk  kepentingan  dalam  melakukan  perbuatan hukum, pemberian kuasa sangat umum dipakai yang mengakibatkan adanya hak dan kewajiban  bagi  pemberi  serta  penerima  kuasa.  Kewajiban  dari  pemberi  kuasa  diatur dalam Pasal 1807 sampai pasal 1812 KUHPerdata.
Dalam hal pemberian kuasa dari WNA kepada WNI melalui surat kuasa sesuai dengan ketentuan yang berlaku harus mendapatkan legalisasi. Perwakilan RI dapat melegalisasi (memberi  keterangan  berupa  cap)  dokumen-dokumen  (Akta  Kelahiran,  Ijasah,  Akta Nikah,  Akta  Cerai,  SIM,  KTP,  dan  dokumen  lainnya)  yang  telah  diterjemahkan  ke dalam  bahasa  Inggris  maupun  sebaliknya  diterjemahkan  ke  bahasa  Indonesia. Legalisasi  yang  dilakukan  oleh  Perwakilan  RI  hanyalah  merupakan  pengesahan keaslian cap dan atau tanda tangan dan bukan menyatakan keabsahan isi dokumen yang dilegalisasi. 12
Pengertian  legalisasi  sebagaimana  yang  dimaksud  KUHPerdata,  legalisasi  adalah pengesahan dari surat surat yang dibuat di bawah tangan dalam mana semua pihak yang membuat  surat  tersebut  datang  di  hadapan  Notaris,  dan  Notaris  membacakan  dan menjelaskan  isi  surat  tersebut  untuk  selanjutnya  surat  tersebut  diberi  tanggal  dan ditandatangani oleh para pihak dan akhirnya baru dilegalisasi oleh Notaris Negara yang menganut  sistem  hukum  common  law/anglo  saxon,  pemberian  kuasa  ( Power  of Attorney ) memiliki ciri bahwa kuasa diberikan merupakan perbuatan sepihak. Intinya adalah penerima menyebut suatu nama pemberi kuasa pada waktu melakukan tindakan hukum yang disebut perwakilan langsung. Namun diakui juga adanya perwakilan tidak langsung yakni apabila penerima kuasa bertindak untuk dirinya sendiri sebagai pihak ketiga. Surat kuasa secara sepihak tentunya tidak memerlukan tanda tangan dari pihak penerima  kuasa  sehingga  dalam  praktek  tidak  jarang  Hakim  menolak  surat  kuasa tersebut.  Menurut  Trimoelja  D.  Soerjadi  berpendapat  bahwa  tindakan  hakim  itu merupakan tindakan yang salah persepsi, karena menurutnya tidak ada ketentuan yang mensyaratkan penerima kuasa untuk menandatangani surat kuasa. 13
Pendapat tersebut dapat diterima apabila pemberian kuasa tidak menyangkut subsantsi perbuatan  hukum  khusus  seperti  tindakan  pemberian  kuasa  dalam  perbuatan  hukum yang berhubungan dengan bangunan dan tanah seperti kuasa untuk menjual bangunan atau  tanah.  Pemberian  kuasa  harus  mengacu  pada  peraturan  khusus  dimana  terdapat persyaratan-persyaratan yang harus dipenuhi, termasuk harus adanya tanda tangan dari pemberi  kuasa.  Dalam  praktek,  hal-hal  yang  berkaitan  dengan  tanah  dan  bangunan,
11 G.H.S.  Lumban  Tobing,  “ Lembaga  Kuasa,  Makalah  Yang  disampaikan  dalam  kursus  Penyegaran  Notaris” , Ikatan Notaris Indonesia, di Surabaya tanggal, 29 -31 Mei 1988, hlm. 5.
12 Trimoelja D. Soerjadi, “ Harian Sumatera Ekspres” , Edisi 10 maret, 2004, hlm 6
13 Retnowulan  Sutantio  dan  Iskandar  Oeripkartawinata,  “ Hukum  Acara  Perdata  dalam  Teori  dan  Praktek” , Bandung: Alumni, 1983, hlm 53.
kuasa diberikan melalui akta notariil untuk persyaratan yang ditentukan oleh Undang- Undang, khususnya dalam hal peralihan hak atas tanah dan bangunan. Lahirnya kuasa yang diawali dengan perjanjian merupakan sebagai dasar hukum pemberian kuasa dan kuasa yang dibuat tidak menyalahi aturan seperti yang disyaratkan dalam pasal 1320 KUHPerdata mengenai syarat-syarat perjanjian. Pengaturan mengenai kuasa dapat juga dijumpai  pada  Pasal  1792  KUHPerdata  terkait  pemberian  kuasa,  yang  menentukan sebagai suatu persetujuan seseorang sebagai pemberi kuasa dengan orang lain sebagai penerima  kuasa  guna  melakukan  suatu  perbuatan/tindakan  untuk  dapat  atas  nama  si pemberi kuasa.
Dengan  demikian  berdasarkan  pada  ketentuan  Pasal  1792  KUHPerdata  Apabila seseorang  menginginkan  untuk  memperoleh  sesuatu  hak,  maka  orang  tersebut  yang harus  melakukan  perbuatan  guna  memperoleh  hak  itu  dan  tidak  dapat  diwakilkan kepada orang lain. Sejalan dengan perkembangan tarap kehidupan dan meningkatnya kebutuhan masyarakat, didalam masyarakat mulai dikenal lembaga perwakilan. Oleh karena  itu,  apabila  seseorang  karena  sesuatu  hal  tidak  dapat  melakukan  sendiri perbuatan hukum guna memperoleh sesuatu hak, maka ia dapat mengangkat orang lain untuk mewakilinya dalam melakukan perbuatan hukum itu. 14 Untuk kepentingan dalam melakukan  perbuatan  hukum,  pemberian  kuasa  sangat  umum  dipakai  yang mengakibatkan  adanya  hak  dan  kewajiban  bagi  pemberi  serta  penerima  kuasa. Kewajiban  dari  pemberi  kuasa  diatur  dalam  Pasal  1807  sampai  pasal  1812 KUHPerdata.  Berakhirnya  perjanjian  atas  pemberian  kuasa  diatur  dalam  ketentuan Pasal 1813 KUHPerdata.
2. Pertimbangan  Hukum  Bagi  Hakim  dalam  Memutus  Suatu  Perkara  Peran  dan Tanggung Jawab Notaris terhadap Pembatalan Perjanjian Pengikatan Jual Beli Hak Atas Tanah Dengan Pembeli  Warga Negara Asing pada Putusan Nomor 489 PK/Pdt/2021
Pemerintah  dalam  menjalankan  ketentuan  Pasal  42  dan  45,  khususnya  dalam menegakkan ketentuan Pasal 9, 21, 26 dan 27 UUPA,   telah mengeluarkan Instruksi Menteri Dalam Negeri No. 16 Tahun 2021 tentang Larangan Penggunaan Kuasa Mutlak Sebagai  Pemindahan  Hak  Atas  Tanah  (Instruksi  Mendagri  No.  16  Tahun  2021). Instruksi ini dikeluarkan atas respon banyaknya pelanggaran terhadap ketentuan Pasal 9 dan 26 UUPA, yaitu praktik pemindahan tanah hak milik kepada orang asing dengan cara penyelundupan hukum. Selain itu, penyelundupan hukum terjadi melalui lembaga perkawinan yang diatur dalam Pasal 35 ayat (2) dan Pasal 36 ayat (1) UU No. 1 Tahun 1974  tentang  Perkawinan  (UUP).  Persoalan  harta  kekayaan  dalam  perkawinan,  baik harta  bersama,  harta  bawaan  maupun  harta  perolehan  membuka  peluang  besar  bagi orang asing untuk mendapatkan dan mempunyai tanah hak milik di Indonesia. 15
14 G.H.S.  Lumban  Tobing,  “ Lembaga  Kuasa,  Makalah  Yang  disampaikan  dalam  kursus  Penyegaran  Notaris”, Ikatan Notaris Indonesia , di Surabaya tanggal, 29 -31 Mei 1988, hlm. 5.
15 Abdulkadir Muhammad, “ Hukum Perdata Indonesia” , Bandung: Citra Aditya Bakti, 2010, hlm., 109-110.
Seharusnya pengaturan hak atas tanah bagi orang asing dapat menjamin perlindungan hukum  terhadap  hak-hak  atas  tanah  WNI  dari  eksploitasi  asing,  sehingga  tidak  ada orang asing yang bisa mempunyai tanah hak milik. Kesenjangan ini bisa terjadi karena selain  adanya  kelemahan  dalam  aturan  lembaga  kuasa  mutlak,  pemerintah  banyak mengeluarkan  peraturan  perundang-undangan  yang  justru  tidak  konsisten/tidak mendukung  posisi  Pasal  9  ayat  (1),  Pasal  21  ayat  (1)  dan  (3)  dan  Pasal  26  ayat  (2) UUPA, sebagai politik hukum larangan kepemilikan tanah hak milik oleh orang asing. Peraturan  perundang-undangan  yang  dikeluarkan  cenderung  mendorong  terjadinya kepemilikan tanah hak milik oleh orang asing. Peraturan tersebut, misalnya perizinan pemindahan  hak,  kemudahan  perolehan  tanah,  PPJB,  perantaraan  penggunaan  tanah, harta benda dalam perkawinan, izin majelis kehormatan notaris, izin tempat tinggal bagi orang asing, dan bangun guna serah. Berikut ini merupakan kasus proses jual beli tanah yang terjadi sengketa dengan warga Negara Asing

## a. Para Pihak
Memeriksa perkara perdata pada pemeriksaan peninjauan kembali telah memutus sebagai berikut dalam perkara antara:
Nicholas  John  Hyam,  pemegang  Paspor  British  Nomor  099041700,  bertempat tinggal di Lyne House, Links Road, Worthing West, Sussex, BN14 9 QY, England, Pemohon Peninjauan Kembali;
L a w a n
1) Reinta  Sortaria  Situmorang,  bertempat  tinggal  di  Jalan  Camar  I,  Blok  AE, Nomor 4, Bintaro Jaya, Sektor 3, Tangerang,
2) Rizaldy  Deciderus  Watruty,  S.H.,  bertempat  tinggal  dahulu  di  Jalan  Kerta Rahayu,  Nomor  57,  Suwung  Kangin,  Kecamatan  Denpasar  Selatan,  Kota Denpasar, Provinsi Bali, sekarang tidak diketahui tempat tinggalnya;
b. Pertimbangan Hukum
1) Alat Bukti
a) Sertipikat Hak Milik Nomor 985/Desa Munggu, seluas 5.100 m2, tercatat atas nama Reinta Sortaria Situmorang (Tergugat I);
b) Sertipikat Hak Milik Nomor 430/Desa Buduk, seluas 1.900 m2, tercatat atas nama Reinta Sortaria Situmorang (Tergugat I);
c) Sertipikat Hak Milik Nomor 431/Desa Buduk, seluas 2.050 m2, tercatat atas nama Reinta Sortaria Situmorang (Tergugat I);
Yang mana atas bidang tanah beserta sertifikatnya tersebut di atas lokasinya adalah merupakan satu kesatuan dengan batas-batasnya
c. Pertimbangan Hakim
Berdasarkan Putusan No. 996/Pdt.G/2017/PN Dps, Putusan 18/Pdt/2019/PT DPS, Putusan  Nomor  391  K/Pdt/2020,  Putusan  Nomor  489  PK/Pdt/2021  dengan mempertimbangan yaitu alasan-alasan permohonan peninjauan kembali tidak dapat dibenarkan,  setelah  meneliti  secara  saksama  memori  peninjauan  kembali  dari
Pemohon Peninjauan Kembali dan kontra memori kasasi dari Termohon Peninjauan Kembali,  dihubungkan  dengan  pertimbangan  putusan Judex  Juris ternyata  tidak ditemukan  adanya  kekhilafan  hakim  atau  kekeliruan  nyata  dalam  putusan Judex Juris tersebut  menurut  Pasal  21  Ayat  (1)  Undang  Undang  Nomor  5  Tahun  1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria, hanya warga negara Indonesia yang dapat  mempunyai  hak  milik,  bahkan  dalam  Pasal  26  Ayat  (2)  disebutkan  bahwa setiap jual beli, penukaran, penghibahan, pemberian dengan wasiat dan perbuatan- perbuatan  lain  yang  dimaksudkan  untuk  langsung  atau  tidak  langsung memindahkan  hak  milik  kepada  orang  asing  adalah  batal  karena  hukum  dan tanahnya jatuh kepada Negara; ternyata sesuai ketentuan Pasal 21 Ayat (1) juncto Pasal 26 Ayat (2) Undang Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok- Pokok Agraria maka perjanjian pengikatan jual beli tanah antara Tergugat I  dengan  Tergugat  II  selaku  orang  yang  dipinjam  namanya (nominee) oleh Penggugat (warga negara asing) tidaklah memenuhi syarat obyektif sahnya suatu perjanjian  dalam  Pasal  1320  KUHPerdata;  adapun  alasan  keberatan  Pemohon Peninjauan Kembali yang lainnya pada dasarnya telah dipertimbangkan secara tepat dan  benar  oleh Judex  Juris ,  dan  hanya  merupakan  perbedaan  pendapat  dalam menilai fakta persidangan.
d. Putusan
M E N G A D I L I:
1) Menolak permohonan peninjauan kembali dari Pemohon Peninjauan Kembali Nicholas John Hyam tersebut;
2) Menghukum  Pemohon  Peninjauan  Kembali  untuk  membayar  biaya  perkara dalam  semua  tingkat  peradilan,  yang  dalam  tingkat  peninjauan  kembali sejumlah Rp 2.500.000,00 (dua juta lima ratus ribu rupiah);
Berdasarkan penelitian tersebut terhadap putusan perkara Nomor 489 PK/Pdt/2021 adanya gugatan karena masalah tentang  Pembatalan Nomor 24, tanggal 13 Februari 2008 yang dibuat oleh dan dihadapan T. Francisca Teresa N, S.H., (Turut Tergugat I),  yang  membatalkan  Akta  Nomor  5  tanggal  2  Mei  2005  tentang  Perjanjian Pengikatan Jual Beli yang dibuat oleh dan di hadapan T. Francisca Teresa N, S.H., Sehingga pada dasarnya Warga Negara Asing hanya memiliki hak pakai atas tanah saja dan tidak memiliki hak untuk memiliki tanah di Indonesia berdasarkan Pasal 4 ayat (1) UUPA Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria yang selanjutnya disebut UU No.  5  Tahun  1960,  menyatakan  bahwa  warga  negara  asing  tidak  dapat  memiliki tanah dengan hak milik atas tanah., perbedaan hanya terjadi dalam hak atas tanah yang  dapat  dimiliki  oleh  seseorang.  Hak  atas  tanah  yang  mengandung  aspek kepastian  hukum  dan  keadilan  tidak  terpisah  dari  penggunaan  dan  pemanfaatan tanah yang mewujudkan kemakmuran.
3. Akibat Hukum yang ditimbulkan dalam Pembatalan Perjanjian Pengikatan Jual Beli Hak Atas Tanah Dengan Pembeli Warga Negara Asing
Berdasarkan  penelitian  yang  telah  dilakukan  dengan  data  pustaka  berupa  putusan pengadilan tingkat awal hingga Mahkamah konstitusi bahwa perlindungan hukum yang
dapat  diberikan  kepada  semua  pihak  dalam  Perjanjian  Pengikatan  Jual  Beli (PPJB).Selain perlindungan hukum akta Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) juga berlandaskan  Pasal  1338  KUHPerdata  yang  berasaskan  kebebasan  berkontrak,  serta niat  baik  dari  para  pihak  untuk  memenuhi  kesepakatan  yang  telah  dibuat.  Akibat Hukum yang ditimbulkan dalam Pembatalan Perjanjian Pengikatan Jual Beli Hak Atas Tanah  Dengan  Pembeli  Warga  Negara  Asing.  Terdapat  sanksi  berupa  Sanksi keperdataan yang dijatuhkan terhadap kesalahan yang terjadi baik karena wanprestasi atau perbuatan melanggar hukum dapat berupa sanksi penggantian biaya ganti rugi dan bunga.  Perbuatan  hukum  adalah  perbuatan  yang  akan  menimbulkan  akibat  hukum. Suatu akta yang dinyatakan batal demi hukum yaitu akta tersebut dianggap tidak pernah ada atau tidak pernah dibuat.
Mengenai penggantian kerugian dalam bentuk lain selain sejumlah uang dapat dilihat dalam  pertimbangan  dari  sebuah  Hoge  Raad,  yang  merumuskan:  ”Pelaku  perbuatan melanggar  hukum  dapat  dihukum  untuk  membayar  sejumlah  uang  selaku  pengganti kerugian  yang  ditimbulkannya  kepada  pihak  yang  dirugikannya,  tetapi  kalau  pihak yang dirugikan menuntut ganti rugi dalam bentuk lain dan hakim menganggap sebagai bentuk ganti rugi yang sesuai, maka pelaku tersebut dapat dihukum untuk melakukan prestasi yang lain demi kepentingan pihak yang dirugikan yang cocok untuk menghapus kerugian yang diderita”.
Dalam  melaksanakan  tugasnya  tersebut  Dewan  Kehormatan  dapat  melakukan pemeriksaan  terhadap  anggota  organisasi  yang  diduga  melakukan  pelanggaran  atas kode  etik  dan  apabila  dinyatakan  bersalah  maka  Dewan  Kehormatan  pun  berhak menjatuhkan sanksi. Sanksi atas pelanggaran kode etik tersebut yang dampaknya tidak berkaitan dengan masyarakat secara langsung atau dengan kata lain wewenang Dewan Kehormatan  tersebut  hanya  bersifat  internal.  Terhadap  notaris  yang  melakukan pelanggaran  terhadap  kode  etik  profesi,  Dewan  Kehormatan  berkoordinasi  dengan Majelis  Pengawas  yang  kemudian  berwenang  melakukan  pemeriksaan  atas pelanggaran  terhadap  kode  etik  tersebut,  serta  dapat  menjatuhkan  sanksi  kepada pelanggarnya.
Atas sanksi yang dikenakan terhadap notaris sebagai anggota Ikatan Notaris Indonesia (INI) sesuai dengan ketentuan Pasal 6 ayat (1) dan ayat (2) Kode Etik notaris yaitu: - Ayat (1), Sanksi yang dikenakan terhadap anggota yang melakukan pelanggaran Kode Etik dapat berupa:
a. Teguran;
b. Peringatan;
c. Pemecatan sementara dari keanggotaan Perkumpulan ( Schorsing );
d. Pemecatan dari keanggotaan Perkumpulan ( Onzetting );
e. Pemberhentian dengan tidak hormat dari keanggotaan Perkumpulan.
- Ayat (2), Penjatuhan sanksi-sanksi sebagaimana terurai di atas terhadap anggota yang melanggar  kode  etik  disesuaikan  dengan  kuantitas  dan  kualitas  pelanggaran  yang dilakukan anggota tersebut.
Dengan  demikian,  terhadap  notaris  yang  apabila  terbukti  melakukan  pelanggaran terhadap kode etik, maka terdapat sanksi yang diberikan kepada notaris tersebut. Sanksi terhadap  pelanggaran  kode  etik  yaitu  dapat  berupa;  teguran,  peringatan,  pemecatan sementara, pemecatan dari keanggotaan dan pemberhentian dengan tidak hormat dari keanggotaan.

## E. PENUTUP
Berdasarkan  uraian  hasil  penelitian  dan  pembahasan  maka  kesimpulan  dalam  penelitian  ini adalah  sebagai  berikut  :  Faktor-Faktor  Menyebabkan  Terjadinya  Pembatalan  Perjanjian Pengikatan Jual Beli dengan Pembeli Warga Negara Asing yaitu karena kesepakatan yang dibuat oleh kedua belah pihak mengandung syarat batal, pembatalan oleh pengadilan atas tuntutan dari salah satu pihak Warga Negara Asing yang memberikan kuasa kepada Warga Negara Indonesia dalan  melakukan  Pejanjian  Pengikatan  Jual  Beli,  adanya  wanprestasi  salah  satu  pihak  dalam melakukan  perjanjian.  Legalitas  kepemilikan  atas  bangunan  berikut  tanah  yang  di  beli berdasarkan akta otentik ( Notarieel ) yang dibuat oleh Notaris atau dengan akta bawah tangan (Onderhands geschrift ), surat biasa dan atau dengan lisan.  Pertimbangan Hukum bagi Hakim dalam  memutus  suatu  Perkara  Pembatalan  Perjanjian  Pengikatan  Jual  Beli  Hak  Atas  Tanah Dengan  Warga  Negara  Asing  Sebagai  Pembeli  pada  Putusan  Nomor  489  PK/Pdt/2021  yaitu menolak  permohonan  Peninjauan  Kembali  dari  Pemohon  Peninjauan  Kembali  Nicholas  John Hyam tersebut. Akibat hukum yang ditimbulkan dalam Pembatalan Perjanjian Pengikatan Jual Beli Hak Atas Tanah dengan Pembeli Warga Negara Asing yaitu tanggung jawab secara Perdata, Pidana  dan  Kode  Etik.  Tanggung  jawab  secara  Perdata  oleh  Notaris-PPAT  yakni  dengan tanggung gugat berupa ganti rugi yang didasarkan pada suatu hubungan hukum antara Notaris dengan penghadap, yakni warga negara asing.
Berdasaran pembahasan dan kesimpulan di atas, maka yang menjadi saran dari penulis adalah : Diperlukan  sosialiasi  hukum  mengenai  hukum  pertanahan  terhadap  WNA  untuk  lebih memahami aturan dan persyaratan untuk memiliki tanah dan bangunan di Indonesia. Agar aturan hukum mengenai hak pakai bagi WNA disusun dalam satu payung hukum yang khusus dikaitkan dengan  syarat-syarat  keimigrasian  sehingga  WNA  yang  hendak  memiliki  harta  benda  di Indonesia  sepenuhnya  mendapat  kepastian  dan  perlindungan  hukum.  Terhadap  Notaris-PPAT diharapkan  selalu  dapat  menjaga  kehormatan  jabatannya  serta  menjunjung  tinggi  Kode  Etik Profesi, sebagai pelaksanaan dari sumpah jabatannya.

## DAFTAR PUSTAKA

## BUKU
Abdulkadir Muhammad, “ Hukum Perdata Indonesia” , Bandung: Citra Aditya Bakti, 2010. Ahmadi Miru dan Sakka Pati, “ Hukum Perjanjian, Penjelasan Makna Pasal 1233 Sampai 1456 BW” , Jakarta: Rajawali Press, 2008.
G.H.S.  Lumban  Tobing,  “ Lembaga  Kuasa,  Makalah  Yang  disampaikan  dalam  kursus Penyegaran Notaris” , Ikatan Notaris Indonesia, 1988.
Ira Koesoemawati dan Yunirman Rijan, “ Ke Notaris” , Jakarta: Raih Asa Sukses, 2009.
Mohammad Ali, “ Strategi Penelitian Pendidikan” , Angkasa, Bandung, 2003.
Oemar Seno Adji, “ Peradilan Bebas Negara Hukum” , Cetakan Kedua, Jakarta: Erlangga, 1985.
R. Subekti dan R Tjitrosudibio, “ Kitab Undang-Undang Hukum Perdata”, Cetakan 34, Jakarta: Pradnya Paramita, 2004.
Retnowulan Sutantio dan Iskandar Oeripkartawinata, “ Hukum Acara Perdata dalam Teori dan Praktek”, Bandung: Alumni, 1983.
Salim  H.S  ,  “ Perkembangan  Hukum  Kontrak  Innominat  di  Indonesia” ,  Cet  2,  (Jakarta:  Sinar Grafika), 2004.
Trimoelja D. Soerjadi, “ Harian Sumatera Ekspres” , Edisi 10 maret, 2004.
Wahyono  Darmabrata,  “ Hukum  Perdata  Pembahasan  Mengenai  Asas-asas  Hukum  Perdata” , Cet 1, Jakarta: PT Setio Acness, 2001.

## PERATURAN PERUNDANG-UNDANGAN
Undang-Undang Dasar Negara Republik Indonesia Tahun 1945. Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUHPer).
Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 Tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria. Undang-Undang No.12 Tahun 2006 tentang Kewarganegaraan.
Undang-Undang Nomor 2 Tahun 2014 Junto Undang-Undang Nomor 30 Tahun 2004 Tentang
Jabatan Notaris.
Peraturan Menteri Agraria dan Tata Ruang/Badan Pertanahan Nasional Nomor 29 Tahun 2016 Tentang Tata Cara Pemberian, Pelepasan, Atau Pengalihan Hak Atas Pemilikan Rumah Tempat Tinggal Atau Hunian Oleh Orang Asing yang Berkedudukan di Indonesia.
Putusan Perkara Nomor 489 Pk/Pdt/2021.

## JURNAL ILMIAH
Adinda Prisca Anugerah Puteri, Tanggung Jawab Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) Dalam Pembuatan Akta Jual Beli Oleh Warga Negara Asing Yang Berkedudukan Di Indonesia (Analisa  Putusan  Mahkamah  Agung  Nomor  48/Pdt.G/2013/Pn.Mlg), UNAIR  Malang, 2018,
Andina Damayanti Saputri, Magister Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Sebelas Maret Jurnal Repertorium, ISSN:2355-2646, Volume II No. 2 Juli - Desember 2015, Fajaruddin, Pembatalan Perjanjian Jual Beli Hak Atas Tanah Akibat Adanya Unsur Khilaf De Lega Lata , Volume 2, Nomor 2, Juli – Desember 2017,
Kadek  Rita  Listyanti,  Ni  Made  Ari  Yuliartini  Griadhi, Hak  atas  Tanah  bagi  Orang  Asing  di Indonesia Terkait dengan Undang-Undang No. 5 Tahun 1960 , Kertha Negara, Volume 2-Nomor 4, Juni 2014,
Melty  Shabrinna  Putriyadi, Perlindungan  Hukum  Terhadap  Pembeli  Dalam  Jual  Beli  Tanah Dengan Akta Dibawah Tangan , Volume 03 Nomor 02, Juni 2022
http://jurnal.untagsmg.ac.id/index.php/NLR.