## TANGGUNG JAWAB HUKUM PELAKSANA PEKERJAAN KONSTRUKSI TERHADAP KEGAGALAN PEKERJAAN KONSTRUKSI DAN BANGUNAN
Adeline Evelina*
Abstrak: Perjanjian  bangun  bagi  adalah  perjanjian  yang  lahir  akibat  dari  kesepakatan  para  piha, dimana  kesepakatan  yang  lahir  tersebut  adalah  kesepakatan  antara  pemilik  lahan  dan  pihak  kedua, pengembang. Perjanjian bangun bagi merupakan perjanjian yang menganut asas kebebasan berontrak yang  diatur  di  dalam    Pasal  1320  KUHPerdata.  Di  dalam  perjanjian  tersebut  para  pihak  berharap memperoleh hak sesuai dengan perjanjian dimana pihak kedua diberi hak untuk mengerjakan sebidang lahan  yang  biasanya  berbentuk  sebuah  bangunan,  dengan  syarat  bahwa  keuntungan  dibagi  menjadi dua:  bagi  pemilik  lahan  dan  pengembang/developer.  Dalam  proses  pelaksanaan  kesepakatan pembagian  kerja,  akan  ada  banyak  masalah  antara  kedua  belah  pihak,  salah  satunya  yaitu  tentang perbuatan  melawan  hukum.  Hasil  penelitian  menunjukkan  bahwa  perbuatan  melawan  hukum  yang dilakukan  oleh  pemilik  lahan  kepada  pengembang/developer  merupakan  suatu  pebuatan  yang menimbulkan  kerugian  bagi  kedua  belah  pihak  sehingga  masing-masing  pihak  harus  bertanggung jawab untuk menyelesaikan kewajibannya sesuai dengan apa yang tertulis di dalam perjanjian. Adapun upaya  yang  ditempuh  dalam  menyelesaikan  sengketa  yang  terjadi  adalah  melalui  gugatan  di pengadilan. Gugatan di pengadilan tersebut melibatkan notaris yang berperan sebagai pihak yang turut tergugat,  notaris  dimasukkan  di  dalam  gugatan  adalah  untuk  melengkapi  subjek/para  pihak  di  dalam gugatan,  karena  suatu  gugatan  tidak  lengkap  rumusan  subjeknya  akan  menjadi  gugatan  error  in persona.
Kata kunci: Perjanjian; Sengketa.
* Magister Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Sriwijaya

## 1. LATAR BELAKANG
Menurut hukum perjanjian Indonesia suatu perjanjian  adalah  suatu  perbuatan  dengan mana  satu  orang  atau  lebih  mengikatkan
dirinya  terhadap  satu  orang  lain/lebih (Pasal 1313 BW). 1
Dalam  melakukan  suatu  perjanjian atau  melaksanakan  kontrak  ada  pula  hal yang  sangat  penting  yang  harus  dan  wajib
1 Lista  Kuspriatni,  1998, Aspek  Hukum  dan Ekonomi , Jakarta: PT Intermasa, hlm. 1
diketahui yaitu syarat sahnya suatu perjanjian,  karena  di  dalam  melakukan suatu  perjanjian  atau  kontrak  para  pihak yang melakukan kesepakatan mesti memenuhi syarat sahnya perjanjian tersebut,  hal  itu  dilakukan  agar  suatu Perjanjian  dapat  menjadi  sah  dan  mengikat para pihak.
Pasal  1338  ayat  (1)  KUH  Perdata menyatakan bahwa semua kontrak (perjanjian)  yang  dibuat  secara  sah  berlaku sebagai  undang-undang  bagi  mereka yang membuatnya. Di  dalam  pasal  ini  dapat disimpulkan adanya asas kebebasan berkontrak (Contract  Vrijheid  Beginsel) , akan  tetapi  kebebasan  ini  dibatasi  oleh hukum  yang  sifatnya  memaksa (Dwingen) , sehingga  para  pihak yang  membuat perjanjian  harus  menaati  hukum  yang sifatnya  memaksa (Dwingenrecht) .  Suatu perjanjian tidak dapat ditarik kembali selain dengan  sepakat  kedua  belah  pihak, atau karena  alasan-alasan  yang  oleh  undang- undang  dinyatakan  cukup  untuk  itu. Perjanjian tidak hanya  mengikat untuk  hal- hal yang dengan tegas dinyatakan didalamnya,  tetapi  juga  untuk  segala sesuatu  yang  menurut  sifat  perjanjian, diharuskan  oleh  kepatutan,  kebiasaan  atau undang-undang. Suatu  perjanjian  tidak diperbolehkan  membawa  kerugian  kepada pihak ketiga. 2
Dalam Perjanjian Bagi Bangun yang dibuat  bersamaan  dengan  Pelaksanaan Pekerjaan  Konstruksi,  pada  umumnya dibuat  di  hadapan  Notaris  yang  dilakukan antara  Pemegang  Hak  Atas  Tanah  atau Pengguna Jasa Konstruksi dengan Pengguna  Hak  Atas  Tanah  atau  Penyedia Jasa Konstruksi (Pengembang/ Developer ).
2 Ibid , hlm.3
Pada  prinsipnya  dalam  perjanjian bagi  bangun,  pemegang  hak  atas  tanah menukar  sebagian  luas  tanahnya  untuk membayar  bangunan  yang  dibangunkan oleh  pengguna  hak  atas  tanah  dan sebaliknya  pengguna  hak  atas  tanah melakukan  pembangunan  gedung,  rumah, atau  toko  untuk  pemegang  hak  atas  tanah sebagai  pembayaran  pemberian  sebagian hak  atas  tanah  dari  pemegang  hak  atas tanah.  Sehingga  hak  atas  tanah  yang dimiliki  oleh  si  pemegang  hak  atas  tanah dapat  beralih  atau  dialihkan  kepada  pihak lain  yang  disini  adalah  pengguna  hak  atas tanah  tersebut. 3 Secara de  facto ,  pemegang hak atas tanah juga dapat meminta sejumlah pembayaran tidak seluruhnya dengan bangunan, tetapi dapat juga dikombinasikan dengan  sejumlah  uang.  Hal  ini  sesuai kesepakatan yang akan dituangkan di dalam akta  notaris.  Kedudukan  notaris  dalam pembuatan perjanjian bangun bagi haruslah menjelaskan  isi  perjanjian  tersebut  dengan detail kepada  pihak-pihak  yang  terkait dalam  perjanjian  bangun  bagi,  yaitu  secara adil tentang untung dan rugi maupun resiko dari  perjanjian  bangun  bagi, notaris berkewajiban  menjelaskan kepada  pihak- pihak yang terkait dalam perjanjian bangun bagi  secara  jujur,  saksama,  mandiri,  tidak berpihak,  dan  menjaga  kepentingan  pihak yang  terkait  tentang  untung  dan  rugi maupun resiko dari perjanjian bangun bagi,
Pelaksanaan Pekerjaan Pembangunan Konstruksi dilaksanakan dengan dasar kontrak kerja konstruksi yang telah  disepakati  sebelumnya.  Pelaksanaan dan  pengawasan  pekerjaan  konstruksi dalam Pasal 28 ayat 1 Peraturan Pemerintah Nomor 29 Tahun 2000 tentang
3 Urip  Santoso,  2015.  Perolehan  Hak  Atas  Tanah. Jakarta: PT. Kharisma Putra Utama, hlm. 31.
Penyelenggaraan  Jasa  Konstruksi  meliputi pelaksanaan fisik, pengawasan, ujicoba, dan penyerahan  hasil  akhir  pekerjaan.  Hasil akhir  dari  pekerjan  meliputi  hasil  tahapan pekerjaan,  hasil  peyerahan,  dan  hasil penyerahan  pertama  dan  hasil  penyerahan akhir  secara  tepat  biaya,  tepat  mutu,  dan tepat  waktu.  Tidak  sedikit  kasus  dari penyerahan  akhir  pekerjaan  konstruksi, ternyata  bangunan  tidak  berfungsi,  baik secara  keseluruhan  maupun  sebagian  dari segi  tehnis,  manfaat,  keselamatan,  dan kesehatan  kerja,  dan  atau  keselamatan umum  sebagai  akibat  kesalahan  Penyedia Jasa  (Pengembang)  atau  yang  disebut dengan Kegagalan Pekerjaan Kontruksi dan Kegagalan Bangunan.
Adapun contoh kasus dari kegagalan pekerjaan pembangunan konstruksi  dalam  perjanjian  bagi  bangun adalah  mengenai  akta  perjanjian  bangun bagi  pekerjaan  konstruksi  yang  dilakukan oleh  Tuan  Darwin  Herijanto  selaku  Pihak Penggugat  sebagai  penyedia  jasa  atau developer  perorangan  (yang  disii  juga terlibat  adalah pekerja bangunan dati pihak developer ) dengan sembilan bersaudara dari almarhum H. Tjek Dencik dan PT. Sumber Alfaria  Trijaya,  Tbk  selaku  pihak  tergugat atau pengguna jasa konstruksi atau pemilik tanah. 4 Dimana  pihak  kedua  selaku tergugat  tersebut  melakukan  perbuatan melawan  hukum  terhadap  apa yang diperjanjikan  oleh  pihak  penggugat  dan tergugat  disini  adalah  mengenai  perjanjian pembangunan  rumah  toko  (ruko)  yang sebelumnya  telah  diperjanjian  untuk  dibagi bangun antara pihak tergugat dan penggugat secara adil yang telah disebutkan di  dalam  akta  notaris.  Namun  di  dalam
4 Kasus  dapat  dilihat  di  dalam  putusan  pengadilan negeri palembang No.52/pdt/G/2012/PN.PLG
perjalanan penyelesaian pembangunan ruko pihak  penggugat  selalu  diintimidasi  dan dilakukan  pemukulan  oleh  pihak  tergugat dan  ruko  yang  seharusnya  diselesaikan menjadi  terhambat  begitu  pula  ruko  yang sudah  selesai  yang  di  dalam  akta  notaris seharusnya  menjadi  milik  pihak  penggugat disewakan  oleh  pihak  tergugat  kepada  PT. Sumber Alfaria Trijaya, Tbk tanpa sepengetahuan  pihak  penggugat  sehingga menimbulkan kegagalan pekerjaan konstruksi  dan  bangunan  yang  merugikan pihak  penggugat.  Oleh  karena  hal  tersebut pihak  pertama  mengajukan  gugatannya kepada  Pengadilan  Negeri  untuk  menuntut ganti kerugian dan pembatalan atas perjanjian tersebut.
Gugatan  yang  diajukan  oleh  pihak pertama  tersebut  mendapatkan  putusan No.52/Pdt/G/2012/PN.PLG  dimana  hakim memutuskan  untuk  menghukum  pihak tergugat yang melakukan perbuatan melawan  hukum,  dimana  gugatan  tersebut dikabulkan sebagian.
Kegagalan  pembangunan  pekerjaan konstruksi  dan  bangunan  biasanya  akan muncul  pada  saat penyerahan akhir pekerjaan konstruksi dimana penyelenggaraan pekerjaan konstruksi telah selesai  dan  pembangunan  telah  selesai namun  juga  tidak  menutup  kemungkinan kegagalan pekerjaan konstruksi dan kegagalan bangunan terjadi pada saat dalam proses pelaksanaan pembangunan.
Berdasarkan  uraian  diatas  maka penulis  menyusun  tesis  dengan  judul
Tanggung Jawab Hukum
Pelaksana Pekerjaan  Konstruksi  Terhadap  Kegagalan Pekerjaan Konstruksi dan Bangunan
Berdasarkan  uraian  di  atas  ada beberapa  permasalahan  yang  dapat  dibahas dalam tesis ini, yaitu:
1. Bagaimana hak dan kewajiban penyedia jasa
konstruksi
(pengembang/ developer )  dan  pengguna jasa  kontruksi terhadap  perjanjian bangun bagi dalam pelaksanaan pekerjaan  konstruksi  yang  dibuat  di hadapan notaris?
2. Bagaimana  penyelesaian  sengketa  oleh penyedia jasa konstruksi
(pengembang/ developer )  dan  pengguna jasa  konstruksi  terhadap  kegagalan pekerjaan  konstruksi  dan  bangunan yang  timbul  atas  perbuatan  melawan hukum  dalam  suatu  perjanjian  bangun bagi yang dibuat di hadapan notaris?

## 2. Metode Penelitian
Permasalahan  yang  akan  dibahas  di  dalam penelitian ini merupakan penelitian Hukum Normatif,  karena  penelitian  ini  merupakan penelitian  kepustakaan  atau  studi  dokumen yang  dilakukan  atau  ditujukan  hanya  pada peraturan-peraturan yang tertulis atau badan hukum  yang  lain 5 .  Dengan  demikian penelitian  ini  meliputi  penelitian  terhadap asas-asas  hukum,  sumber-sumber  hukum, peraturan  perundang-undangan yang terkait dengan  tanggung  jawab  hukum  pelaksana pekerjaan  konstruksi  terhadap  kegagalan pekerjaan konstruksi dan kegagalan
5 Soerjono  Soekanto  ,Sri  Mamudji.1985. Penelitian Hukum  Normatif  Suatu  Tinjauan  Singkat. Jakarta  : CV Rajawali. hlm.23..
bangunan  dalam  suatu  perjanjian  bagi bangun.
Penelitian ini melakukan pendekatan  perundang-undangan  ( statute approach )  yang  dititk  beratkan  pada ketentuan  yang  terdapat  dalam    Undang- Undang Nomor 18 Tahun 1999 tentang Jasa Konstruksi,  Peraturan  Pemerintah  Nomor 29  Tahun  2000  tentang  Jasa  Konstruksi, Kitab  Undang-Undang  Hukum  Perdata, Undang-Undang Jabatan Notaris, Kode Etik Notaris  dan  peraturan  perundang-undangan terkait lainnya.
Teknik Pengumpulan sumber Bahan Hukum  yang  digunakan  dalam  penelitian ini adalah: Studi Dokumen, untuk mengumpulkan data sekunder guna pelajari kaitannya dengan permasalahan yang diajukan.  Bahan  Hukum  ini  diperoleh melalui  studi  kepustakaan  dengan  cara menyeleksi,  dan  mengklasifikasi  bahan- bahan hukum yang relevan. Studi dokumentasi dilakukan melalui penelusuran kepustakaan ( library research ).
Teknik  Analisis  Bahan  Hukum merupakan suatu proses mengorganisasikan dan  mengurutkan  data  ke  dalam  pola, kategori  dan  uraian  dasar  sehingga  dapat ditentukan  tema  dan  dapat  dirumuskan suatu hipotesis kerja seperti yang disarankan.
Mengingat  sifat  penelitian  maupun objek penelitian, maka semua bahan hukum yang  diperoleh  akan  dianalisa  secara deskriftif kualitatif, dengan cara mengumpulkan  Bahan  Hukum  dipisah- pisahkan  menurut  kategori  masing-masing dan  kemudian  dideskripsikan  dalam  uraian yang mendalam sehingga diperoleh jawaban  terhadap  permasalahan  dalam penelitian. Analisa dilakukan dengan menggunakan  penafsiran  hukum  berupa
penafsiran  otentik  (resmi)  dari  pembentuk undang-undang  dan  penafsiran  sistematis dengan cara mengaitkan isi norma pengaturan  hukum  yang  satu  dengan  yang lain.

## 3. ANALISIS DAN DISKUSI
Hak dan Kewajiban Penyedia Jasa Konstruksi  dan  Pengguna  Jasa  Konstruksi dalam Pelaksanaan Perjanjian Bangun Bagi yang Dibuat di Hadapan Notaris
Dalam setiap perjanjian atau kontrak yang melibatkan dua pihak pastilah menimbulkan hak dan kewajiban atau tugas dan kewenangan bagi para pihak. Hak bagi satu pihak merupakan kewajiban (prestasi)  yang  harus  dilaksanakan  oleh pihak  lainnya.  Demikian  pula  dalam kontrak kerja konstruksi terdapat dua pihak yaitu  pengguna  jasa  dan  penyedia  jasa konstruksi,  yang  mana  masing-masing pihak memiliki hak dan kewajiban yaitu: Hak  Penyedia  Jasa  Konstruksi  sebagai developer  terhadap  perjanjian  bagi  bangun dalam  pelaksanaan  pekerjaan  konstruksi yang dibuat di hadapan notaris:
1) Setelah  bangunan-bangunan  tersebut selesai  dibangun, maka  beberapa bangunan diantaranya dengan sendirinya merupakan hak dari pengguna  jasa  konstruksi  sesuai  yang telah diperjanjikan.
2) Bangunan  yang  dibangun  diatas  tanah pihak penyedia jasa konstruksi dibangun  sesuai  dengan  keinginan pengguna jasa konstruksi ( developer ). Kewajiban Penyedia Jasa
Konstruksi  sebagai  developer  terhadap perjanjian  bagi  bangun  dalam  pelaksanaan pekerjaan  konstruksi  yang  dibuat  di hadapan notaris:
1. Membangun  bangunan  diatas  tanah penyedia jasa konstruksi sesuai dengan apa  yang  telah  disepakati  di  hadapan notaris.
2. Bangunan  yang  dibangun  diatas  tanah milik  pengguna  jasa  konstruksi  harus berdiri  sesuai  dengan  kesepakatan sebelumnya  yang  di  dalamnya  tertulis mengenai  bahan,  alat,  dan  jangka waktu penyelesaian bangunan tersebut.
Hak  Pengguna  Jasa  Konstruksi sebagai developer terhadap perjanjian bagi bangun  dalam  pelaksanaan  pekerjaan konstruksi yang dibuat di hadapan notaris:
1. Bangunan  yang  dibangun  diatas  tanah milik  pengguna  jasa  konstruksi  harus selesai  sesuai  dengan  jangka  waktu yang diperjanjikan.
2. Bentuk bangunan yang dibangun diatas tanah  milik  pengguna  jasa  konstruksi harus sesuai dengan yang diperjanjikan. Kewajiban Pengguna Jasa
Konstruksi  sebagai  developer  terhadap perjanjian  bagi  bangun  dalam  pelaksanaan pekerjaan  konstruksi  yang  dibuat  di hadapan notaris:
1) Memberikan  izin,  hak,  dan  kuasa kepada  pihak  penyedia  jasa  untuk mendirikan  bangunan  diatas  tanah miliknya.
2) Menyerahkan beberapa bangunan rumah  kepada  pihak  developer  dengan membuat  atau  menanda  tangani  segala akte-akte/surat-surat yang berhubungan dengan penyerahan atau penjualannya.
Suatu  kontrak  konstruksi  yang dibuat harus telah memenuhi syarat – syarat yang  sah  dan  asas  –  asas  suatu  kontrak, tetapi  di  dalam  pelaksanaannya  tidak menutup  kemungkinan  untuk  terjadinya kegagalan pekerjaan konstruksi dan
bangunan ( Building Failure ). Dalam pekerjaan  konstruksi  bangunan  sering ditemukannya kegagalan pekerjaan konstruksi  dan  bangunan  yang  dapat diakibatkan  oleh  pihak  penyedia  jasa  atau pengguna jasa.
Dalam Pasal 31 Peraturan Pemerintah  Nomor  29  Tahun  2000  tentang Penyelenggaraan Jasa
Konstruksi menyatakan  bahwa  yang  dimaksud  dengan kegagalan  konstruksi  adalah  keadaan  hasil pekerjaan  konstruksi  yang  tidak  sesuai dengan  spesifikasi  pekerjaan  sebagaimana disepakati  dalam  kontrak  kerja  konstruksi baik  sebagian  maupun  keseluruhan  sebagai akibat  dari  kesalahan  dari  pengguna  jasa atau penyedia jasa.
Kegagalan  konstruksi 6 adalah  hasil pekerjaan yang  tidak  sesuai  dengan spesifikasi  teknis  baik  sebagian  ataupun keseluruhan yang diakibatkan oleh kesalahan pihak penyedia jasa atau pengguna jasa. Menurut waktu kejadiannya, kegagalan bangunan dan kegagalan konstruksi itu berbeda. Kegagalan konstruksi  terjadi  selama  masa  konstruksi, dimana bangunannya belum selesai.
Sedangkan  kegagalan  bangunan  terjadi setelah  serah  terima  akhir  pekerjaan  antara pihak  penyedia  jasan  dan  pengguna  jasa. Didalam  peraturan  pemerintah,  kedua kegagalan tersebut diakibatkan oleh kesalahan pihak penyedia jasa atau pengguna jasa.
Kegagalan
bangunan dapat
disebabkan  oleh  faktor  kesalahan  manusia itu  sendiri.  Kesalahan  manusia  itu  dapat diakibatkan dari ketidaktahuan atau kesalahan kinerja (kecerobohan dan kelalaian). Ketidaktahuan dapat diakibatkan
6 Peraturan  Pemerintah  Nomor  29  Tahun 2000
dari  kurangnya  pelatihan,  pendidikan  dan pengalaman. Kesalahan kinerja
(kecerobohan  dan  kelalaian)  termasuk salahnya  dalam  perhitungan  dan  tidak terperinci,  tidak  benar  dalam  membaca gambar dan spesifikasi dan cacat konstruksi.  Walaupun  demikian,  konsultan tersebut harus merencanakan segala sesuatunya dengan baik, sehingga mendapatkan hasil yang maksimal juga.
Mengacu  pada  kasus  diatas  maka kegagalan pekerjaan konstruksi dan bangunan ini merupakan tindakan Perbuatan  Melawan  Hukum  meskipun  di dalamnya terdapat suatu kejadian bangunan menjadi terbengkalai selama kurang lebih 6 (enam) tahun dari waktu yang diperjanjikan dan  hal  ini  dapat  dikategorikan  sebagai perbuatan  wanprestasi  tetapi  karena  di dalam  penyelesaiannya  terdapat  intimidasi dari pihak pengguna jasa konstruksi kepada pihak  penyedia  jasa  konstruksi  dalam perjanjian    bagi  bangun  tersebut  maka  hal ini menjadi kesalahan yang disebabkan oleh Perbuatan Melawan Hukum yang dilakukan oleh pihak tergugat.
Cidera janji (Wanprestasi),
merupakan suatu keadaan tidak terlaksananya  suatu  perjanjian  dikarenakan kesalahan/kelalaian  para  pihak  atau  salah satu pihak. Bentuk Cidera janji
(Wanprestasi) berupa:
1. Tidak melaksanakan apa yang disanggupi akan dilakukan;
2. Melaksanakan  apa  yang  diperjanjikan tapi tidak sempurna;
3. Melaksanakan  apa  yang  dijanjikan  tapi tidak tepat waktu; dan
4. Melaksanakan  sesuatu  yang  menurut perjanjian tidak boleh dilakukan.
Perbuatan melawan hukum
( onrechtmatige  daad ),  merupakan  setiap
perbuatan melanggar hukum yang menimbulkan  kerugian  pada  orang  lain, mewajibkan  pembuat  yang  bersalah  untuk mengganti kerugian sebagaimana dinyatakan dalam Pasal 1365 KUHPerdata.
Melawan  hukum  secara  sempit dapat  diartikan  sebagai  melanggar  hukum atau  undang-undang.  Namun,  pengertian tersebut  telah  lebih  dinamis.  Hal  mana pelanggaran  terhadap  norma  kepatutan, keadilan atau kebiasaan di masyarakat juga dapat  dikualifikasikan  sebagai  perbuatan melawan  hukum,  sepanjang  perbuatan tersebut mengakibatkan kerugian bagi pihak lain.  Oleh  karena  itu  perbuatan  tersebut haruslah berupa kerugian yang ditimbulkan karena  disebabkan  karena  perbuatan  yang melawan hukum, yang antara lain:
1) Melanggar hak orang lain;
2) Bertentangan  dengan  kewajiban  hukum si pelaku;
3) Bertentangan dengan kesusilaan; dan
4) Bertentangan dengan kepentingan umum.
5) Kerugian  dan  perbuatan  itu  harus  ada hubungannya yang langsung;
6) Kerugian itu disebabkan karena kesalahan pembuat.
7) Kesalahan  adalah  apabila  pada  pelaku ada kesengajaan atau kealpaan
(kelalaian)
Selain hal-hal di atas, suatu perbuatan  melawan  hukum  dapat  tidak hanya terdiri atas satu perbuatan, tetapi juga dalam  tidak  berbuat  sesuatu.  Sebagaimana KUHPerdata  menentukan  bahwa  setiap orang tidak saja bertanggungjawab terhadap kerugian yang disebabkan karena perbuatannya  sendiri,  tetapi  juga  terhadap kerugian yang ditimbulkan karena perbuatan orang-orang yang ditanggungnya, atau  karena  barang-barang  yang  berada
dibawah  pengawasannya  serta  terdapat kesengajaan  yang  timbul  dari  tindakan intimidasi  dari  pihak  tergugat  maka  kasus ini  dikategorikan  sebagai  kasus  Perbuatan Melawan Hukum.
Maka  dari  itu  karena  hal  tersebut bertentangan dengan kewajiban hukum dari pihak tergugat untuk memberikan tanahnya agar diselesaikan pembangunan ruko berdasarkan  perjanjian  bagi  bangun  yang dibuat  dengan  pihak  penggugat  dan  juga terdapat  pelanggaran  terhadap  hak  orang lain  untuk  menyelesaikan  pembangunan tersebut
Dalam  setiap  pembangunan  yang dilaksanakan setiap tanggung jawab seharusnya akan dibebankan kepada penyedia  jasa  atau  pengembang/developer baik  perseorangan  atau  badan  hukum. Kegagalan pekerjaan konstruksi dan bangunan  di  suatu  pembangunan  biasanya dikaitkan dengan pihak-pihak yang memiliki  cara  untuk   memilih  langkah- langkah mengamankan dan menyelamatkan orang-orangnya  yang  terlibat  dari  pada mengamankan atau menyelesaikan masalah-masalah  itu  sendiri.  Tidak  jarang kondisi  alamlah  yang  disalahkan  dalam kegagalan pekerjaan konstruksi dan bangunan untuk menyelamatkan kecerobohan dan kelalaian manusia- manusia  yang  seharusnya  bertanggung jawab dalam kegagalan konstruksi tersebut.
Padahal  peraturan-peraturan  yang dibuat  oleh  pemerintah  dan  perundang- undangan yang baik telah mengatur dengan baik  sebab  dan  akibat yang  mesti dipertanggungjawabkan  oleh  para  pihak yang  melakukan  kesalahan  dimana  semua pihak  yang terlibat seharusnya sudah mulai menyadari  pentingnya  mengikuti  aturan Undang-Undang.
Penyelesaian Sengketa yang Terjadi Akibat
Kegagalan Pekerjaan Konstruksi dan Bangunan  dalam  Perjanjian  Bangun  Bagi yang dilakukan oleh Penyedia jasa Konstruksi  dan  Pengguna  Jasa  Konstruksi di Hadapan Notaris Seorang notaris
senantiasa dibutuhkan oleh masyarakat pada umumnya,  khususnya  bagi  masyarakat yang  telah    memiliki    kesadaran    hukum yang    baik    tentang    diperlukannya kepastian  hukum  dalam  setiap  perbuatan hukum yang dilakukannya, dengan menuangkan dalam suatu alat bukti otentik, yakni  akta  notaris.  Hal  tersebut  melahirkan kepercayaan  masyarakat  terhadap  notaris karena akta yang dibuatnya, yang menyebabkan  jabatan  notaris  sering  pula disebut  dengan  jabatan  kepercayaan, yaitu kepercayaan  pemerintah  sebagai  instansi yang  mengangkat  dan  memberhentikan notaris sekaligus pula kepercayaan masyarakat sebagai pengguna jasa notaris.
Notaris  seyogyanya  berada  dalam ranah  pencegahan      dalam  ( preventif ) terjadinya  masalah  hukum  melalui  akta otentik  yang  dibuatnya  sebagai  alat  bukti yang  sempurna  di  pengadilan.  Akta  otentik pada  hakikatnya  memuat  kebenaran  formal sesuai  dengan  apa  yang  diberitahukan  para pihak  kepada  Notaris.  Notaris  mempunyai kewajiban untuk menjelaskan secara terperinci  bahwa  apa  yang  termuat  dalam akta Notaris sungguh-sungguh telah dimengerti  dan  sesuai  dengan  kehendak para pihak yaitu dengan cara membacakannya  sehingga  menjadi  jelas  isi akta  Notaris  serta  memberikan  akses terhadap informasi termasuk akses terhadap peraturan perundang-undangan  yang  terkait bagi  para  pihak,  penandatangan  akta. Dalam  hal  ini  notaris  sebagai  pihak  yang
bertujuan mencapai keadilan dalam pembuatan akta otentik di depan para pihak yang melakukan perjanjian.  Notaris  dalam menjalankan  jabatannya  berperan  secara tidak  memihak  ( unpartiality )  dan  bebas ( Independency ) 7 . Sehingga dalam keabsahan  akta  yang  telah  dibuat  berati telah  menjadi  persetujuan  kedua  belah pihak yang membuat perjanjian sehingga  apabila  di  kemudian  hari terjadi perselisihan notaris berada sebagai konsultan atau penengah diantara keduanya.
Keberadaan    akta    autentik    yang dibuat    oleh    notaris    digunakan    untuk melindungi      dan      menjamin      hak      dan kewajiban      dari      para      pihak      yang mengadakan  perjanjian  sehingga  apabila dikemudian  hari  ada  salah  satu  pihak  yang melanggarnya maka dapat dikenakan sanksi  atau  hukuman.  Hal  inilah  yang membuat      masyarakat      percaya,      bahwa notaris      dapat      menuangkan  kehendak mereka  kedalam  bentuk  akta  notaris  serta memberikan perlindungan hukum. 8
Kehadiran  Notaris  sebagai  pejabat umum yang berwenang mempunyai peranan  penting  dalam  proses  penyelesaian sengketa,  akta  perdamaian  merupakan  alat bukti  tertulis  terkuat  dan  terpenuh  serta memberi sumbangan nyata bagi penyelesaian  perkara  secara  murah  dan cepat.  Akta  perdamaian  dibuat  karena dikehendaki oleh pihak yang berkepentingan  untuk  memastikan  hak  dan kewajiban  para  pihak  demi  kepastian, ketertiban,  dan  perlindungan  hukum  bagi pihak yang berkepentingan.
7 Herlin  Budiono,  2007 ,  Kumpulan  Tulisan  Hukum Perdata  di  Bidang  Kenotariatan ,    Bandung:  Citra Aditya Bakti. hlm. 22
8 Ibid , hlm. 10
Dalam  penyelesaian  sengketa  yang terjadi terhadap kegagalan pekerjaan konstruksi  dan  bangunan  dalam  suatu perjanjian bagi bangun yang dilakukan oleh penyedia jasa konstruksi dan pengguna jasa konstruksi,  Sengketa  dapat  diselesaikan melalui  cara-cara  formal  yang  berkembang menjadi  proses  ajudikasi  yang  terdiri  dari proses  melalui  pengadilan  dan  arbitrase atau  cara  informal  yang  berbasis  pada kesepakatan  pihak-pihak  yang  bersengketa melalui negosiasi dan mediasi. 9
Di  dalam  kasus  ini  yaitu  murni Perbuatan  Melawan  Hukum,  dikatakan Perbuatan  Melawan  Hukum  karena  Pihak Pemilik  Tanah  menghambat  penyelesaian bangunan  dengan  melakukan  intimidasi yaitu  berupa  pemukulan  dan  menghalangi pihak  pekerja  masuk  ke  dalam  lingkungan tanah  untuk  menyelesaikan  bangunan. Apabila  pihak  pemilik  tanah  hanya  tidak mau  menyerahkan  tanah  tersebut  kepada pihak  developer  untuk  diselesaikan  tanpa melakukan  intimidasi  berupa  pemukulun dan lain sebagainya maka hal itu baru dapat disebut dengan perbuatan wanprestasi  yang dilakukan  oleh  pihak  pemilik  tanah  kepada pihak developer karena tidak mau menyerahkan tanah yang telah diperjanjikan untuk dibangun ruko.
Menurut  Retnowulan  Sutantio  dan Iskandar  Oeripkartawinata  dalam  bukunya “ Hukum  Acara  Perdata  Dalam  Teori  dan Praktek ”,  dalam  praktik  perkataan  Turut Tergugat  dipergunakan  bagi  orang-orang yang tidak menguasai barang sengketa atau tidak berkewajiban untuk melakukan sesuatu,  hanya  demi  lengkapnya  suatu
9 Rachmadi  Usman  I  ,  2003 ,  Pilihan Penyelesaian Sengketa di Luar Pengadilan . Bandung: PT. Citra Aditya Bakti. hal 3.
gugatan  harus  diikutsertakan. 10 Mereka dalam petitum hanya  sekedar  dimohonkan agar  tunduk  dan  taat  terhadap  putusan Hakim.
Jadi, apabila seorang notaris berkedudukan  sebagai  Turut  Tergugat dalam suatu gugatan, ia hanya berkedudukan  sebagai  pelengkap  saja. Notaris  tersebut  dijadikan  Turut  Tergugat agar  gugatan  menjadi  lengkap,  sehingga Turut  Tergugat  dapat  dimohonkan  agar tunduk  dan  taat  terhadap  putusan,  padahal pihak yang berkepentingan secara langsung adalah Penggugat dan Tergugat.
Dalam mewujudkan keadilan hukum  dalam  menyelesaikan  kasus  hukum yang  terjadi  di  masyarakat,  hakim  harus menggunakan  metode  pemikiran  yuridis dengan karakteristik sebagai berikut: 11
1. Argumen ( legal reasoning ), yang berusaha mewujudkan konsistensi dalam  aturan  hukum  dan  keputusan hukum. Dasar pemikiran adalah keyakinan  bahwa  hukum  harus  sama untuk semua orang.
2. Penalaran dialektis terjadi dalam penalaran  hukum,  yang  menimbang hasil  yang  berlawanan,  baik  dalam perdebatan  tentang  pembuatan  undang- undang atau dalam proses mempertimbangkan pandangan dan fakta  yang  dipresentasikan  oleh  para pihak dalam proses peradilan.
10 Retnowulan  Sutantio.  1989.  Hukum Acara  Perdata  dalam  Teori  dan  Praktek.  Jakarta: Mandar Maju. Hlm. 2
11 Edy  Lisdiyono.  Improving  Legal Argument  Critically  in the  Litigation Mechanism in Indonesia. Sriwijaya Law Review. Fakultas Hukum. Palembang: Universitas Sriwijaya. Hlm. 67

## 4 KESIMPULAN DAN SARAN
Di  dalam  praktik  kegiatan  pekerjaan konstruksi  dalam  suatu  perjanjian  bangun bagi  yang  dilakukan  oleh  pihak  penyedia jasa  (developer)  dengan  pihak  pengguna jasa konstruksi, kegagalan pekerjaan konstruksi  dan  bangunan  adalah  hal  yang seringkali  ditemui.  Kali  ini  kegagalan pekerjaan  konstruksi  dan  bangunan  yang terjadi  adalah  tentang  terdapatnya  suatu Perbuatan  Melawan  Hukum  yang  dengan sengaja dibuat oleh Pengguna Jasa Konstruksi dengan cara melakukan intimidasi  oleh  pihak  bersangkutan  berupa pemukulan  dan  kegiatan  pembangunan yang dihalang-halangi serta pihak pengguna jasa konstruksi memakai hak milik bangunan  dari  penyedia  jasa  konstruksi yang  seharusnya  milik  dari  penyedia  jasa konstruksi. Sehingga, pembangunan konstruksi rumah toko (ruko) yang diperjanjikan  di  dalam  akta  perjanjian  bagi bangun  yang  dibuat  di  hadapan  notaris menjadi  terbengkalai  dan  bangunan  rumah toko (ruko) sebagian menjadi tidak terselesaikan. Maka dari itu, masing-masing pihak  harus  memenuhi  hak  dan  kewajiban di  dalam  perjanjian  bangun  bagi  yang dilakukan  oleh  pihak  penyedia  jasa  dan pengguna  jasa  konstruksi  sejak  awal dibuatnya  perjanjian  tersebut  guna  untuk dapat  bertanggung  jawab  penuh  terhadap kegagalan pekerjaan konstruksi dan bangunan  yang  disebabkan  oleh  kelalaian yang  timbul    diantara  kedua  belah  pihak baik  dari  Pengguna  Jasa  Konstruksi  atau Penyedia Jasa Konstruksi.
Kedudukan notaris dalam pembuatan  perjanjian  bangun  bagi  adalah untuk menjelaskan  isi  perjanjian  tersebut dengan  detail kepada  pihak-pihak  yang terkait  dalam  perjanjian  bangun  bagi,  yaitu
tentang untung dan rugi maupun resiko dari perjanjian bangun bagi guna untuk mencapai  keadilan  bagi  para  pihak, notaris berkewajiban  menjelaskan kepada  pihak- pihak yang terkait dalam perjanjian bangun bagi  secara  jujur,  saksama,  mandiri,  tidak berpihak,  dan  menjaga  kepentingan  pihak yang  terkait  tentang  untung  dan  rugi maupun resiko dari perjanjian bangun bagi, hal  ini  juga  dilakukan  untuk  mencapai kepastian  hukum  bagi  para  pihak  yang melakukan  perjanjian.  Sehingga  apabila terjadi  kegagalan  pekerjaan  konstruksi  dan bangunan,  notaris  dapat  bertindak  sebagai mediator/konsultan dalam penyelesaian masalah sengketa  yang terjadi  antara Pihak Penyedia  Jasa  Konstruksi  (developer)  dan Pengguna  Jasa  Konstruksi.  Kedudukan Notaris  dari  permasalahan  yang  terjadi  di dalam  kasus  ini  yaitu  dapat  menjadi mediator  apabila  akan  diselesaikan  secara non-litigasi  dan  bila  melewati  jalan  litigasi Notaris dapat menjadi pihak Turut Tergugat agar  gugatan  menjadi  lengkap,  sehingga Turut  Tergugat  dapat  dimohonkan  agar tunduk  dan  taat  terhadap  putusan,  padahal seharusnya  pihak  yang  berkepentingan secara  langsung  adalah  Pihak  Penggugat dan Pihak Tergugat.
Saran,  di  dalam  pembuatan  akta perjanjian  bagi  bangun  yang  dibuat  di hadapan notaris hendaknya membuat klausula-klausula  baru  dalam  perjanjian tersebut yang menyebutkan kejadian- kejadian yang akan timbul di kemudian hari tidak  hanya  tentang  wanprestasi  saja  tetapi juga  tentang  Perbuatan  Melawan  Hukum yang bisa saja timbul yang dapat merugikan salah satu pihak yang membuat perjanjian.
Notaris  juga  dalam  menjalankan tugas  dan  wewenangnya  harus  lebih  teliti agar  akta  tersebut  dapat  menjadi  akta  yang
dapat memiliki kekuatan apabila dibawa ke dalam  kasus  sengketa  yang  terjadi  antara pihak  pengguna  jasa  konstruksi  dan penyedia jasa konstruksi.

## DAFTAR PUSTAKA

## Buku
Budiono,  Herlin.  2007.  Kumpulan  Tulisan Hukum Perdata di Bidang Kenotariatan,    Bandung:  Citra Aditya Bakti.
Kuspriatni,  Lista. 1998.  Aspek Hukum dan Ekonomi. Jakarta: PT Intermasa.
Santoso,  Urip.  2010.  Hukum  Agraria  dan Perolehan Hak Atas Tanah. Jakarta: Kencana Premadina.
Soekanto, Soerjono dan Sri Mamudji. 1985.
Penelitian  Hukum  Normatif  Suatu Tinjauan  Singkat.  Jakarta:  CV. Rajawali.
Sutantio,  Retnowulan. 1989. Hukum Acara
Perdata  dalam  Teori  dan  Praktek. Jakarta: Mandar Maju. Usman I, Rachmadi. 2003. Pilihan
Penyelesaian  Sengketa  di  Luar Pengadilan,  Bandung:  PT.  Citra
Aditya Bakti.

## Jurnal
Edy Lisdiyono. Improving Legal Argument Critically in the Litigation
Mechanism  in  Indonesia.  Sriwijaya Law  Review.  Fakultas  Hukum. Palembang: Universitas Sriwijaya.

## Peraturan Perundangan
Peraturan  Pemerintah  Nomor  29  Tahun 2000

## Website
Kedudukan Notaris sebagai Turut Tergugat. 2015.
http://www.hukumonline.com/klinik /detail/lt4f2a062695e26/kedudukan- notaris-sebagai-turut-tergugat