## LANDASAN YURIDIS GUGATAN PEMBATALAN PERJANJIAN BUILD OPERATE TRANSFER
Husni Thamrin Sekolah Tinggi Ilmu Hukum Awang Long, Samarinda husnithamrin180865@gmail.com
Naskah diterima: 10 Maret 2018; revisi: 18 April 2018; disetujui: 16 Juni 2018
Abstract
The non-fulfillment of the BOT agreement in the context of civil law brings with it certain legal consequences. Subject to the provisions of Article 1267 Burgerlijk Wetboek (BW) there are 4 legal consequences of non-fulfillment of  obligations  under  the  agreement,  including  the  BOT  agreement,  namely (1)  Pay  the  losses  suffered  by  the  creditor,  (2)  Cancellation/termination  of the agreement, (3) The existence of risk transition, and (4) Pay the court fee in court. The legal consequences of non-fulfillment of obligations in the BOT agreement  are  those  who  feel  disadvantaged  may  request  to  the  non- compliance  party  to  perform  the  obligation,  perform  the  obligation  with compensation,  solicitation,  or  cancel the  agreement,  or  cancellation  of  the agreement with compensation.
Keyword: BOT, lawsuit cancellation, agreement.

## I.  LATAR BELAKANG
Perkembangan  zaman  modern  seperti  sekarang  ini,  Negara  Indonesia  sebagai developing  country sedang  melakukan  banyak  pembangunan  di  segala  bidang . Pembangunan  yang  dilakukan  Indonesia  saat  ini  tidak  hanya  pembangunan  berskala kecil saja, melainkan pembangunan berskala besar. Oleh karena itu perlu adanya peran serta partisipasi dari pihak swasta untuk berkerjasama dalam melakukan pembangunan dengan  cara  menerapkan  perjanjian  pemborongan  bangunan  dengan  sistem Build Operate  Transfer (selanjutnya  disebut  BOT)  yakni  pemerintah  menyediakan  lahan, sedang pihak swasta menyediakan modal dan hasil dari pembangunan itu akan dikelola oleh pihak investor selama kurun waktu yang telah di perjanjikan, apabila jangka waktu tersebut  telah  habis  maka  bangunan  beserta  fasilitas  lainnya  akan  diserahkan  kembali kepada pemilik asal, selaku pemilik lahan.
BOT  adalah  suatu  bentuk  kerjasama  anatara  para  pihak  dimana  suatu  objek dibangun,  dikelola  atau  dioprasikan  selama  jangka  waktu  tertentu  lalu  diserahkan kepada  pemilik  asli  (Aminuddin  Ilmar,  2004:100).  BOT  atau  menurut  definisi  dalam beberapa  peraturan  perundang-undangan  disebut  juga  dengan  istilah  Bangun  Guna Serah, hubungan bisnis bangun guna serah ini akan membawa keuntungan bagi kedua belah pihak. Di satu pihak si pemilik tanah tidak mempunyai modal untuk membangun
di atas tanah tersebut. Sedangkan si pemilik modal (investor) mempunyai dana, namun tidak  memiliki  tanah  untuk  membangun.  Dengan  demikian  lembaga  ini  membawa kepetingan yang sama-sama baik bagi kedua belah pihak (Richard Burton Simatupang, 2007:64) hal ini harus jelas disebutkan klausa-klausa perjanjian bagun guna serah yang akan  dibuat.  Sebagai  suatu  proses  dalam  melakukan  kontrak  yang  ideal  maka seharusnya  mampu  mewadahi  pertukaran  kepentingan  para  pihak  secara fair dan  adil (proposional) pada setiap fase atau tahapan kontrak, maka penting bagi para pihak untuk melakukan  proses  pembentukan  kontrak,  yaitu  negosiasi.  Negosiasi  dalam  kontrak komersil merupakan perwujudan penerapan asas proposionalitas menuju tahapan dalam pembentukan  kontrak,  negosiasi  merupakan ‘crucial  point’ untuk  merumuskan pertukaran hak dan kewajiban bagi para pihak yang nantinya mengikat dan wajib untuk dipenuhi  (Agus  Yudha  Hernoko,  2013:148)  Sebelum  bisnis  berjalan,  biasanya  akan dibuat  kontrak  atau  perjanjian  secara  tertulis,  yang  akan  dipakai  sebagai  dasar  atau landasan  untuk  melakukan  pembentukan  kontrak  sehingga  pertukaran  hak  dan kewajiban  bagi  para  pihak  bisa  tercapai  dan  mengikat.  Dalam  setiap  kontrak  yang dibuat,  terlebih  dahulu  harus  ada  beberapa  syarat  yang  harus  dipenuhi,  agar  kontrak yang akan atau telah dibuat secara hukum sah dan dapat dipertanggungjawabkan (Husni Thamrin, 2017:110).
Syarat  sahnya  kontrak  sebagaimana  diatur  dalam  BW  Pasal  1320  adanya  kata sepakat di antara para pihak, adanya kecakapan tertentu, adanya suatu hal tertentu, dan adanya suatu clausa yang diperbolehkan. Mengenani syarat kata sepakat dan kecakapan tentu dinamakan sebagai syarat-syarat subjektif, karena kedua syarat tertentu mengenai subjeknya  atau  orang-orangnya  yang  mengadakan  kontrak  (perjanjian).  Sedangkan syarat  mengenai  suatu  hal  tertentu  dan  suatu  sebab  yang  halal,  dinamakan  sebagai syarat-syarat objektif, karena kedua syarat tersebut berisikan mengenai objek perjanjian dan  perbuatan  hukum  yang  dilakukan  (Husni  Thamrin,  2017:110).  Namun  secara faktual masih terdapat pelanggaran dan permasalahan yang ditimbulkan kala perjanjian dilaksanakan.  Salah  satu  contoh  riil  adalah  kasus  yang  akan  penulis  analisa  dalam skripsi ini. Kasus ini bermula dari Perjanjian BOT bahwa PT. Bank Rakyat Indonesia memberikan  hak  penuh  dan  izin  kepada  Dana  Pensiun  BRI  untuk  menguasai  dan melakukan pembangunan gedung BRI II. Dalam kasus ini PT. Bank Rakyat Indonesia dan Dana Pensiun BRI melakukan perjanjian BOT kepada PT. Mulia Persada Pacific, maka  Dana  Pensiun  (DP  BRI)  menyerahkan  kepada  PT.  Mulia  Persada  Pacific  untuk mengembangkan  (membangun)  di  atas  tanah  milik  PT.  BRI  dan  Dana  Pensiun  (DP BRI),  mengelola  gedung  dan  menyerahkan  gedung  serta  hak  pengelolaan  atas  gedung kepada  PT.  Bank  Rakyat  Indonesia  dan  Dana  Pensiun  BRI  pada  akhir  jangka  waktu pengelolaan  yang  disepakati.  Akan  tetapi  pihak  PT.  Mulia  Persada  Pacific  tidak melaksanakan  semua  perjanjian  jasa  konstruksi  tersebut.  PT.  Bank  Rakyat  Indonesia dan Dana Pensiun BRI mengajukan gugatan Pengadilan Negeri Jakarta Pusat. Putusan Pengadilan  Negeri  Jakarta  Pusat  No.  157/Pdt.G/2010/PN.JKT.PST.  memutus  bahwa PT. Mulia Persada Pacific melakukan wanprestasi.
Putusan  tersebut  dikuatkan  dengan  putusan  Pengadilan  Tinggi  Jakarta  dengan, No. 203/PDT/2011/PT.DKI. Sampai tingkat Kasasi Mahkamah Agung, melalui putusan Nomor  268  K/Pdt/2012  MA  memutuskan  membatalkan  putusan  Pengadilan  Tinggi Jakarta  dengan  putusan  No.  203/PDT/2011/PT.DKI.,  dan  putusan  Pengadilan  Negeri Jakarta  Pusat  No.  157/Pdt.G/2010/PN.JKT.PST.  Berdasarkan  pada  latar  belakang tersebut,  permasalahan  yang  hendak  diuraikan  dalam  tulisan  ini  yaitu  bagaimanakah akibat hukum tidak terpenuhinya kewajiban dalam perjanjian BOT? dan bagaimanakah upaya para pihak dalam penyelesaian sengketa kontrak BOT?

## II.  METODE PENELITIAN
A.  Tipe Penelitian
Dalam penelitian hukum ini menggunakan tipe Penelitian Doktrinal. Penelitian Doktrinal ( Doctrinal Research ) adalah research which provides a systematic exposition of  the  rules  governing  a  particular  legal  category,  analyses  the  relationship  between rules, explain areas of difficulty a perhaps predicts future development (Peter Mahmud Marzuki, 2008:32) . Tipe penelitian ini menyediakan ekspos sistematis terhadap peratu- ran, menjelaskan area yang mengalami hambatan, dan bahkan memperkirakan perkem- bangan mendatang (Abdulkadir Muhammad, 2004:52).
B.  Pendekatan Penelitian
Pendekatan  yang  digunakan  oleh  penulis  adalah  pendekatan  konseptual (Con- ceptual Approach) dan pendekatan perundang-undangan (Statute Approch). Pendekatan konseptual yaitu pendekatan dimana dalam hal ini penulis menekankan terhadap pema- haman melalui konsep-konsep dan prinsip-prinsip hukum yang berkaitan dengan pokok permasalahan dalam tulisan ini, sehingga dengan melakukan pendekatan dengan melan- daskan  prinsip  dan  konsep  yang  kuat  diharapkan  dalam  penulisan  skripsi  ini  menjadi penulisan  yang  komprehensif.  Sedangkan  pendekatan  peraturan  Perundang-undangan dilakukan  dengan  menelaah  semua  undang-undang  dan  norma  yang  bersangkutan dengan isu hukum yang sedang ditangani.

## C.  Sumber Bahan Hukum
Dalam tulisan ini diperlukan sumber-sumber hukum agar dapat memecahkan isu hukum yang sedang dihadapi sekaligus memberikan preskripsi mengenai apa yang se- yogiyanya. Sumber-sumber penelitian hukum dapat dibedakan menjadi sumber-sumber penelitian yang berupa bahan-bahan primer dan bahan-bahan hukum sekunder. Sumber bahan  hukum  primer  adalah  aku  sumber  bahan  hukum  yang  sifatnya  mengikat,  yaitu berupa  norma-norma  hukum  (berupa  peraturan  perundang-undangan)  yang  ada  hubu- ngannya  dengan  permasalahan  dalam  penulisan ini.  Untuk  memperoleh  sumber  bahan hukum  primer  penulis  melakukan  studi  dokumen.  Bahan  Hukum  Sekunder  Sumber bahan hukum sekunder yaitu sumber bahan hukum yang diperoleh dari sumber-sumber yang  menunjang  pembahasan  permasalahan  yang  berupa  pendapat-pendapat  hukum,
ajaran-ajaran  hukum,  literatur  hukum,  surat  kabar,  dan  artikel  dari  internet.  Untuk sumber hukum sekunder penulis menggunakan beberapa literatur buku dan artikel dari internet yang berkaitan dengan isu hukum yang sedang dihadapi.
D.  Analisis Bahan Hukum
Semua bahan hukum yang terkumpul kemudian di analisis menggunakan anali- sis kualitatif kemudian dipaparkan secara deskriptif, sehingga dapat menjelaskan perma- salahan yang dikaji dalam tulisan ini.

## III.  HASIL PENELITIAN DAN PEMBAHASAN
A.  Akibat Hukum Tidak Terpenuhinya Kewajiban dalam Perjanjian BOT Akibat hukum ialah segala akibat yang terjadi dari segala perbuatan hukum yang dilakukan  oleh  subyek  hukum  terhadap  objek  hukum  ataupun  akibat-akibat  lainnya yang disebabkan karena kejadian-kejadian tertentu yang oleh hukum yang bersangkutan sendiri  telah  ditentukan  atau  dianggap  sebagai  akibat  hukum.  Akibat  hukum  ini  lahir hak dan kewajiban yang disepakati para pihak.
Para pihak atau salah satu pihak dalam perjanjian BOT selalu berpeluang untuk tidak  melakukan  kewajiban  sebagaimana  sudah  diperjanjikan.  Tidak  memenuhinya salah satu pihak dalam satu perjanjian bisa terjadi karena kesengajaan maupun karena terdapat  keadaan  memaksa (force  majeur). Tidak  terpenuhinya  kewajiban  tersebut menimbulkan  akibat  hukum  dalam  perjanjian  BOT.  Tidak  terpenuhinya  kewajiban dalam perjanjian BOT tersebut dalam konteks hukum perdata sebagaimana diatur dalam BW adalah disebut dengan wanprestasi (Anita Kamilah, 2013:77). Istilah tersebut lahir dari kewajiban yang dalam hukum perdata disebut dengan prestasi. Prestasi merupakan kewajiban yang harus dilakukan oleh para pihak sesuai perjanjian. Sedangkan tindakan tidak  memenuhi  kewajiban  merupakan  tindakan  yang  disebut  dengan  wanprestasi (Rocky M., 2011:201).
Pasal  99  ayat  (1)  Peraturan  Pemerintah  RI  Nomor  27  Tahun  2014  tentang Pengelolaan Barang Milik Negara/Daerah menentukan bahwa akibat hukum dari setiap kerugian  negara  akibat  kelalain  penyalahgunaan  atau  pelanggaran  hukum  atas pengelolaan diselesaikan melalui tuntutan ganti rugi sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan.  Karakter  perjanjian  BOT  adalah  terhadap  bangun  guna  serah. Tiga karakter dari BOT adalah adanya pembangunan ( build), pengoperasian ( operate), dan penyerahan kembali ( transfer).
Sesuatu  yang  sudah  disepakati  dalam  perjanjian maka  menjadi  undang-undang bagi  para  pihak  yang  terlibat  ( pacta  sunt  servanda ).  Hal  tersebut  sebagaimana  diatur dalam  Pasal  1338  ayat  (1)  BW  yang  menentukan  bahwa  semua  hal  yang  disepakati dalam  perjanjian,  maka  kesepakatan  tersebut  berlaku  sebagai  undang-undang  bagi pihak-pihak  yang  sepakat  tersebut.  Kesepakatan  yang  sudah  menjadi  undang-undang tersebut tidak bisa ditarik kembali kecuali dengan cara membuat kesepakatan baru, atau dilakukan dengan cara yang dibenarkan oleh hukum. Perjanjian berlaku seperti undang-
undang artinya mengikat para pihak dan isi perjanjian yang sudah disepakati, sehingga harus ditaati oleh semua pihak.
Prestasi  diatur  dalam  Pasal  1234  BW  yang  menentukan  bahwa  “Perikatan ditujukan  untuk  memberikan  sesuatu,  untuk  berbuat  sesuatu,  atau  untuk  tidak  berbuat sesuatu”.  Kebalikan  dari  hal  tersebut  adalah  wanprestasi.  Bentuk-bentuk  wanprestasi dapat berupa hal-hal sebagai berikut (Subekti, 1984:44):
1. Tidak melakukan hal yang disanggupi akan dilakukannya
2. Melaksanakan hal yang diperjanjikan, tapi tidak semestinya
3. Terlambat melakukan hal yang diperjanjikan
4. Melakukan sesuatu yang tidak boleh dilakukan dalam perjanjian
Tidak  terpenuhinya  perjanjian  BOT  dalam  konteks  hukum  perdata  membawa akibat hukum tertentu. Berdasarkan ketentuan dalam Pasal 1267 BW terdapat 4 (empat) akibat hukum dari tidak terpenuhinya kewajiban dalam perjanjian, termasuk perjanjian BOT, yakni sebagai berikut (Subekti, 1984:45):
1. Membayar kerugian yang diderita oleh kreditur
2. Pembatalan/pemutusan perjanjian
3. Adanya peralihan resiko
4. Membayar biaya perkara di Pengadilan
Jika salah satu pihak tidak memenuhi kewajiban sebagaimana sudah disepakati dalam perjanjian, maka salah satu pihak dapat memaksa pihak tersebut untuk memenuhi kewajibannya,  baik  dengan  disertai  ganti  rugi  atau  tidak,  atau  bahkan  bisa  dilakukan pembatalan/pemutusan perjanjian, baik dengan ganti rugi atau tidak. Kendati demikian pada prinsipnya tidak semua wanprestasi mempunyai akibat hukum seperti yang diatur dalam Pasal 1267 BW. Pihak yang tidak memenuhi kewajiban juga bebas dari ganti rugi jika  alasan  tidak  terpenuhinya  kewajiban  tersebut  karena  adanya  keadaan  memaksa (force majeur).
BW  menentukan  bahwa  jika  pihak  yang  melakukan  wanprestasi  karena  suatu sebab yang tidak bisa dihindari seperti bencana alam maupun terjadi kerusuhan ( force majeur), maka pihak yang wanprestasi tersebut tidak perlu memberikan ganti kerugian (Advendi dan Elsi Kartika S., 2005:36). Tidak dipenuhinya kewajiban dalam perjanjian yang  terjadi  karena  adanya force  majeur tidak  bisa  dimintakan  ganti  kerugian,  jika wanprestasi  karena force  majeur masih  digugat  maka force  majeur tersebut  bisa dijadikan argumentasi.
Much.  Nurachmad  menyatakan  bahwa force  majeure adalah  keadaan  yang terjadi  yang  tidak  bisa  diduga  sebelumnya,  yang  dapat  menghalangi  subjek  hukum untuk  melakukan  kewajiban.  Kejadian  yang  termasuk  dalam  kategori force  majeure adalah  bencana  alam  seperti  banjir,  badai,  gempa  bumi,  maupun  kejadian  lain  seperti kebakaran,  perampokan  krisis  ekonomi  dan  lain  sebagainya  (Much.  Nurachmad 2010:21).  Apabila  terjadi  kejadian  memaksa  ( force  majeure )  untuk  melaksanakan prestasi,  maka  tidak  perlu  ada  penggantian  kendati  tindakan  tersebut  pada  prinsipnya
termasuk dalam wanprestasi. Wanprestasi tersebut secara langsung tidak berlaku karena adanya keadaan terpaksa ( force majeure ) tersebut. Hal tersebut diatur dalam Pasal 1244- 1245 Burgerlijk  Wetboek (BW).  Ketentuan  dalam  Pasal  1244-1245  BW  tersebut menentukan  bahwa  keadaan  memaksa  bisa  menghilangkan  unsur  wanprestasi  dalam perjanjian,  selama  keadaan  memaksa  tersebut  benar-benar  terjadi  dan  menghalangi salah  satu  pihak  untuk  melakukan  kewajibannya.  Tidak  ada  ketentuan  bahwa force majeure harus diatur dalam perjanjian untuk bisa dijadikan legalitas jika terjadi kejadian yang  memaksa.  Jadi  pemasukan force  majeure dalam  perjanjian  hanya  untuk menguatkan saja, akan tetapi bukan berarti kemudian force majeure harus diperjanjikan supaya bisa dijadikan alasan supaya tidak perlu melakukan ganti rugi. Ketentuan force majeure baik  diletakkan  dalam  perjanjian  maupun  tidak,  pada  prinsipnya  tetap  bisa dijadikan  landasan  untuk  meniadakan  kewajiban  ganti  rugi,  selama force  majeure tersebut benar-benar terjadi.
Berdasarkan  hal  tersebut  maka  pihak  yang  tidak  memenuhi  kewajiban  dalam konteks  hukum  perdata  sebagaimana  diatur  dalam  BW  harus  melakukan  ganti  rugi kepada  pihak  yang  dirugikan.  Ketentuan  tersebut  tidak  berlaku  jika  kesalahan  yang terjadi bukan karena kesalahan para pihak atau salah satu pihak, melainkan karena ada keadaan  memaksa (force  majeur). Jika  terjadi force  majeur maka  tidak  terpenuhinya kewajiban tidak dapat disebut sebagai kesalahan.
Pengaturan  dalam  BW  tersebut  dijabarkan  lagi  dalam  Undang-Undang  RI Nomor 18 Tahun 1999 tentang Jasa Kontruksi. Pasal 22 Undang-Undang RI Nomor 18 Tahun 1999 tentang Jasa Kontruksi menentukan bahwa perjanjian jasa konstruksi harus disusun dalam perjanjian tertulis yang setidaknya memuat uraian mengenai para pihak, rumusan  pekerjaan,  masa  pertangungungan  atau  pemeliharaan,  tenaga  ahli,  hak  dan kewajiban, cara pembayaran, cidera janji, penyelesaian perselisihan, pemitisan kontrak kerja konstruksi, keadaan memaksa (force majeur), kegagalan bangunan, perlindungan kerja serta aspek lingkungan.
Hal-hal  yang  termasuk  dalam  kualifikasi  cidera  janji,  tanggungjawab  serta keadaan  memaksa (force  majeur), semuanya  diatur  dalam  Pasal  22  Undang-Undang Nomor  18  tahun  1999  tentang  Jasa  Kontruksi.  Penjelasan  Pasal  22  Undang-Undang Nomor 18 tahun 1999 tentang Jasa Kontruksi menentukan bahwa jika salah satu pihak melakukan cidera janji seperti tidak melakukan yang diperjanjian, melaksanakan yang diperjanjikan  tapi  tidak  sesuai  dengan  perjanjian,  melakukan  apa  yang  diperjanjikan, tetapi terlambat, atau melakukan sesuatu yang menurut perjanjian tidak boleh dilakukan. jika  demikian,  maka  pihak  tersebut  harus  bertanggungjawab  dengan  memberikan kompensasi,  penggantian  biaya  atau  perpanjangan  waktu,  perbaikan,  atau  pelaksanaan ulang hasil pekerjaan yang tidak sesuai dengan apa yang diperjanjikan, atau pemberian ganti rugi.
Hal tersebut berlaku kecuali terjadi dalam keadaan terpaksa (force majeur). Hal- hal  yang  termasuk  dalam keadaan  terpaksa (force  majeur) tersebut  adalah (Penjelasan Pasal 22 Huruf  j Undang-Undang RI Nomor 18 Tahun 1999 tentang Jasa Konstruksi):
1. Keadaan  memaksa  yang  bersifat  absolut  (mutlak),  yaitu  para  pihak  tidak memungkinkan untuk melakukan hak dan kewajiban
2. Keadaan  memaksa  yang  bersifat  relatif  (tidak  mutlak),  para  pihak  masih dimungkinkan untuk melaksanakan hak dan kewajiban.
Perjanjian  harus  dilakukan  dengan  kesepakatan  sebagaimana  diatur  Pasal  1321 BW,  dan  dalam  kesepakatan  tersebut  tidak  boleh  ada  unsur  paksanaan  sebagaimana diatur dalam Pasal 1323 BW. Jika dalam kesepakatan perjanjian terdapat paksaan, maka perjanjian menjadi tidak sah karena kesepakatan merupakan syarat sahnya perjanjian.

## B.  Upaya Para Pihak dalam Penyelesaian Sengketa Kontrak BOT
Upaya  yang  dapat  dilakukan  jika  terjadi  sengketa  kontrak  BOT  adalah sebagaimana  sudah  disebutkan  pada  bab  sebelumnya,  bahwa  dalam  konteks  hukum perdata  sebagaimana  diatur  dalam  BW,  yaitu  bisa  meminta  pihak  yang  melanggar perjanjian untuk melaksanakan kewajibannya, meminta untuk melaksanakan perjanjian dengan  ganti  rugi,  sekadar  ganti  rugi,  membatalkan  perjanjian,  atau  membatalkan perjanjian dengan ganti rugi. Upaya ini dapat dilakukan di luar pengadilan maupun di dalam pengadilan.
Ketentuan  upaya  penyelesaian  di  luar  pengadilan  tidak  diatur  secara  detail terkait  dengan  tata  cara  penyelesaian.  Tidak  dijelaskan  secara  jelas  terkait  dengan musyawarah,  mediasi  dan  arbitrase.  Oleh  karena  itu,  maka  upaya  penyelesian  dapat mengacu  kepada  Undang-Undang  RI  Nomor  30  Tahun  1999  tentang  Arbitrase  dan Alternatif  Penyelesaian  Sengeka.  Pasal  1  Undang-Undang  RI  Nomor  30  Tahun  1999 menentukan bahwa arbitrase adalah penyelesaian kasus perdata di luar pengadilan yang didasarkan kepada perjanjian dan dilaksanakan secara tertulis.
Pengertian mediasi terdapat dalam Pasal 1 ayat (6) Peraturan Mahkamah Agung RI  Nomor  2  Tahun  2003  tentang  Prosedur  Mediasi  di  Pengadilan,  yang  mengartikan bahwa mediasi adalah salah satu proses penyelesaian sengketa yang dilakukan melalui perundingan  diantara  para  pihak  yang  dibantu  oleh  mediator.  Selain  itu,  Pengaturan upaya  penyelesaian  dalam  penyelesaian  sengketa  kontrak  BOT  sebagaimana  diatur dalam  Undang-Undang  RI  Nomor  18  Tahun  1999  masih  terbatas  pada  musyawarah, mediasi,  arbitrase.  Padahal  Pasal  1  Undang-Undang  RI  Nomor  30  Tahun  1999 menentukan  bahwa  sengketa  dapat  diselesaikan  dengan  banyak  cara,  yaitu  arbitrase, konsultasi, negosiasi, mediasi, konsiliasi, atau penilaian ahli.
Penjelasan  Pasal  22  Undang-Undang  RI  Nomor  18  Tahun  1999  tentang  Jasa Kontruksi menentukan bahwa upaya penyelesaian sengketa kontrak BOT bisa dilakukan di  luar  pengadilan  yakni  dengan  cara  musyawarah,  mediasi,  arbitrase.  Apabila penyelesaian di luar pengadilan tidak dapat menyelesaikan masalah, maka upaya yang bisa  ditempuh  adalah  penyelesain  di  Pengadilan.  Jika  pihak  tidak  mau  melakukan semua  permintaan  tersebut,  tetap  tidak  mau  melaksanakan  kewajiban  atau  tidak  mau melakukan ganti rugi, maka penyelesaian dapat dilakukan di Pengadilan Negeri. Upaya penyelesaian di Pengadilan akan dipimpin oleh hakim.
Gugatan  perdata  di  Pengadilan  Negeri  dapat  dilakukan  karena  adanya wanprestasi  atau  perbuatan  melanggar  hukum  (PMH).  Wanprestasi  merupakan pelanggaran terhadap perjanjian yang dilakukan oleh salah satu pihak dalam perjanjian. Sedangkan  PMH  merupakan  perbuatan  subjek  hukum  yang  merugikan  subjek  hukum lain  meski  tidak  mempunyai  ikatan  perjanjian.  Alasan  mendasar  tersebut  adalah  jika yang dilanggar kewajiban hukum yang menjadi akibat dari suatu perjanjian, maka yang dapat  dilakukan  hanyalah  gugatan  karena tidak  ditepatinya  perjanjian  (Rosa  Agustina, 2003:43). Terbatasnya  penyelesaian  sengketa  kontrak  BOT  sebagaimana  diatur  dalam Undang-Undang RI Nomor 18 Tahun 1999 tersebut tentu menyebabkan penyelesaian di luar pengadilan menjadi terbatas untuk memilih media penyelesaian. Hal tersebut tentu membawa akibat terhadap sulitnya penyelesaian di luar pengadilan.
Permasalahan lainnya adalah penyelesaian sengketa kontrak BOT sebagaimana diatur  dalam  Undang-Undang  RI  Nomor  18  Tahun  1999,  juga  bisa  dilakukan  di Pengadilan,  akan  tetapi  tidak  disebutkan  jenis  Pengadilan  yang  bisa  menjadi  tempat upaya penyelesaian. Semestinya upaya penyelesaian di luar Pengadilan dimaksimalkan dan lebih diarahkan kepada penyelesaian di luar Pengadilan.
Hal ini karena upaya penyelesaian di Pengadilan kerapkali memakan waktu dan biaya  yang  banyak.  Penyelesaian  di  Pengadilan  kerapkali  tidak  melahirkan  keadilan, dan bahkan sering kali hanya memperparah masalah karena adanya pihak yang menang dan  kalah.  Suyud  Margono  sebagaimana  dikutip  oleh  Nazarkhan  Yasin  menyatakan bahwa  penyelesaian  sengketa  kontrak  BOT  jarang  dilakukan  di  Pengadilan.  Hal  ini karena faktor-faktor sebagai berikut (Nazarkhan Yasin, 2004:87-88):
1. Penyelesaian sengketa memakan waktu yang lama
2. Biaya perkara mahal
3. Peradilan tidak tanggap dengan masalah yang terjadi
4. Pengadilan  kerapkali  semakin  memperumit  masalah,  bukan  menyelesaikan masalah
5. Hakim hanya mempunyai kemampuan generalis. Hakim banyak yang tidak faham dengan masalah konstruksi
Pasal 2 ayat (4) Undang-Undang RI Nomor 48 Tahun 2009 tentang Kekuasaan Hukum  (selanjutnya  disingkat  UUKK),  yang  menentukan  bahwa  “Pengadilan membantu  pencari  keadilan  dan  berusaha  mengatasi  segala  hambatan  dan  rintangan untuk dapat tercapainya peradilan yang sederhana, cepat, dan biaya ringan”.
Jika  kasus  wanprestasi  dalam  perjanjian  BOT  yang  dibawa  ke  Pengadilan  dan diputuskan  bahwa  perjanjian  BOT  dibatalkan,  maka  status  kepemilikan  bangunan tersebut berada pada pihak yang menyerahkan pembangunan, bukan penerima bangunan guna  serah.  Hal  ini  karena  semua  biaya  pembangunan  dilakukan  dengan  biaya  dari pihak yang menyerahkan pembangunan, dan bangunan tersebut didirikan di atas tanah negara.  Jadi  bangunan  tidak  boleh  berada  di  tangan  penerima  bangunan  guna  serah. Penerima  bangun  serah  hanya  mempunyai  kewajiban  untuk  membangun  bangunan, sedangkan  hak  menempati  dan  mengoperasikan  bangunan  tersebut  adalah  pihak  yang
menyerahkan  pembangunan.  Hal  tersebut  sebagaimana  diatur  dalam  Pasal  1452  BW yang  menentukan  bahwa  “Pernyataan  batal  yang  berdasarkan  adanya  paksaan, penyesatan  atau  penipuan,  juga  mengakibatkan  barang  dan  orang  yang  bersangkutan pulih  dalam  keadaan  seperti  sebelum  perikatan  dibuat”.  Ketika  perjanjian  BOT  batal, maka objek BOT kembali kepada pihak yang menyerahkan pembangunan, karena pada awalnya  hal  tersebut  memang  merupakan  milik  dari  pihak  yang  menyerahkan  bangun serah tersebut.
Analisis Kasus
Kasus  pada  perjanjian  BOT  terjadi  antara  PT  BRI,  Dana  Pensiun  BRI (penggugat I dan Penggugat II) melawan PT Mulia Persada Pacific (tergugat). Terkait dengan  isi  perjanjiannya,  Penggugat  I  dan  Penggugat  II  melakukan  perjanjian  BOT, yaitu  pembangunan  gedung  BRI  II,  di  mana  Penggugat  I  memberikan  kewenangan kepada  penggugat  II  untuk  menguasai  dan  melakukan  pembangunan  gedung  BRI  II tersebut. Selanjutnya pembangunan gedung diserahkan kepada tergugat yaitu PT Mulia Persada  Pacific,  dengan  poin  kesepakatan  bahwa  pembangunan  gedung  BRI  ll sekurang-kurangnya  berlantai  27  termasuk banking  hall berikut  fasilitas-fasilitas pendukung  lainnya  serta  gedung  parkir  penunjangnya  minimal  sebesar  +  99.000  M2, dengan jangka waktu pengelolaan selama 30 tahun.
Pembangunan  gedung  BRI  lll  yaitu  bangunan  komersil  yang  wajib  dibangun oleh  Tergugat  untuk  Penggugat  ll  diatas  sebagian  blok  A,  sebagian  blok  B,  sebagian blok C dengan lantai/tinggi dan luas minimal sama dengan gedung BRI lI dalam jangka waktu  pengelolaan  gedung  BRI  II  tetapi  tidak  lebih  dari  tahun  1995,  kecuali  apabila Penggugat  ll  belum  berhasil  membebaskan  blok  C.  Selain  itu  juga  disepakati  untuk membangun gedung parkir diatas blok A seluas 27.000 M2. dengan 230 stiker khusus untuk BRI:
Selain  mendirikan  bangunan  baru,  tergugat  juga  sepakat  untuk  memperbaiki sarana-sarana  lingkungan,  landscaping,  pemagaran,  sarana  penunjang  seperti  sewage treatment plan terutama diblok B (Pasal 3.10), melaksanakan renovasi lobi gedung BRI I sehingga tampak sepadan dengan gedung BRI ll dan lift loby lantai lll gedung BRI I yang terletak di atas blok D, serta membuat connecting bridge antara BRI I dan gedung parkir.  Biaya  untuk  renovasi  dan  pembuatan  connecting  bridge  tersebut  sekurang- kurangnya Rp 2 milyar akan ditanggung Tergugat, menyediakan ruangan dan fasilitas untuk shower sejumlah 50 buah di lantai 3, gedung parkir untuk keperluan Penggugat ll dan kantin yang merupakan fasilitas umum gedung dan dapat dipergunakan oleh seluruh penghuni komplek, menyediakan ruangan seluas 500 M2 yang merupakan 1 blok area pada  lantai  3  atau  lantai  1  gedung  parkir  sebagai  ganti  ruang-ruang  di  gedung  Annex tanpa  mengenakan  biaya  apapun,  menyediakan  lantai  atas  gedung  parkir  yang  layak untuk dipergunakan oleh Penggugat ll (tanpa dikenakan biaya apapun) sebagai tempat upacara setiap upacara-upacara resmi seperti upacara bendera, peringatan hari-hari besar dan tain-lain serta senam kesegaran jasmani, bela diri, memberi ijin kepada Penggugat Il atau anak perusahaannya untuk menggunakan lantai atas gedung parkir (tanpa dikenai
biaya  apapun)  sebagai  tempat  olah  raga  volley,  badminton,  tenis  meja  dengan memperhatikan kelancaran operasional gedung dan keselamatan lingkungan dan semua sarana (alat-alat) merupakan tanggungjawab Penggugat Il.
Hal  yang  disepakati  lainnya  adalah  apabila  gedung  BRI  IlI  telah  selesai dibangun,  maka  kapasitas  parker  kompleks  tersebut  harus  ditingkatkan  sehingga keseluruhannya  dapat  menampung  2400  mobil.  Dalam  jangka  waktu  pengelolaan gedung  BRI  ll,  Tergugat  wajib  membayar  kepada  Penggugat  ll  suatu  pembayaran tahunan sebesar US $ 1,250,000 termasuk pembayaran tahunan yang wajib dibayar oleh Penggugat ll kepada Penggugat I sebesar US $ 400,00 (Pasal 3.9);
Sebagian  dari  perjanjian  tersebut  sudah  dipenuhi  oleh  tergugat,  akan  tetapi sebagian  belum  dilaksanakan.  Perjanjian  yang  tidak  dilaksanakan  adalah  tidak menyediakan fasilitas untuk shower sejumlah 50 (lima puluh) di lantai II gedung parkir, tidak menyediakan ruangan seluas 500 M2 yang merupakan satu blok areal pada lantai lll atau lantai 1 gedung parkir, Tidak menyediakan lantai atas gedung parkir yang layak digunakan,  dan  tidak  melakukan  pemagaran  sepenuhnya  yaitu  antara  tanah  milik Penggugat l/Penggugat ll yang berbatasan dengan fasilitas umum/tanah milik GKBI.
Salah  satu  hal  yang  menjadi  salah  satu  alasan  pembangunan  tersebut  adalah karena  adanya  Surat  Penegasan  Pemda  DKI  dengan  surat  nomor  175/1.711.53 tertanggal  29  Maret  2011,  yang  menegaskan  bahwa  sejak  tahun  1991  lokasi pembangunan  BRI  II  tidak  dimungkinkan  untuk  melakukan  pembangunan.  Jika mengacu  kepada  ketentuan  dalam  Pasal  1320  BW  yang  menentukan  syarat-syarat perjanjian, yaitu bahwa jika salah satu syarat objektif tidak terpenuhi, maka perjanjian batal demi hukum.
Terhadap  pelanggaran  perjanjian  tersebut,  penggugat  II  sudah  memberikan peringatan kepada tergugat, akan tetapi tergugat tidak pernah mengindahkan peringatan tersebut.  Atas  kejadian  tersebut,  penggugat  I  dan  penggugat  II  mengajukan  gugatan wanprestasi  kepada  tergugat.  Tergugat  hanya  mengajukan  rekonvensi  terkait  dengan kewenangan  Jaksa  Agung  untuk  mengajukan  gugatan,  dan  sama  sekali  tidak menyangkal  bahwa  tergugat  tidak  melakukan  wanprestasi.  Terhadap  gugatan  tersebut, Pengadilan  Negeri  Jakarta  Pusat  telah  mengambil  putusan,  yaitu  putusan  No. 157/Pdt.G/2010/PN.JKT.PST, dengan menyatakan Tergugat telah melakukan perbuatan Ingkar Janji (Wanprestasi) yang merugikan para Penggugat.
Terhadap putusan Pengadilan Negeri Jakarta Pusat No.
157/Pdt.G/2010/PN.JKT.PST  tersebut,  tergugat  mengajukan  banding,  akan  tetapi Pengadilan  Tinggi  Jakarta  dengan  putusan  No.  203/PDT/2011/PT.DKI.,  menguatkan putusan  Pengadilan  Negeri  Jakarta  Pusat  No.  157/Pdt.G/2010/PN.JKT.PST.  Kasus tersebut  akhirnya  dibawa  ke  tingkat  Kasasi  Mahkamah  Agung,  dan  MA  memutuskan membatalkan putusan Pengadilan Tinggi Jakarta dengan putusan No.
203/PDT/2011/PT.DKI.,  dan  putusan  Pengadilan  Negeri  Jakarta  Pusat  No. 157/Pdt.G/2010/PN.JKT.PST,  serta  memutuskan  tidak  dapat  menerima  gugatan penggugat I dan peggugat II.
Putusan  tersebut  dijatuhkan  berbadasarkan  pertimbangan  Pasal  30  ayat  (2) Undang-Undang  No.  16  Tahun  2004  tentang  Kejaksaan  RI  yang  menentukan  bahwa “dibidang  perdata  dan  tata  usaha  Negara  Kejaksaan  dengan  kuasa  khusus  dapat bertindak  baik  di  dalam  maupun  di  luar  pengadilan  untuk  dan  atas  nama  Negara  atau Pemerintah”.  Disamping  itu  Pasal  4  ayat  (1)  Undang-Undang  No.  19  Tahun  2003 tentang  BUMN  menentukan,  bahwa  “modal  BUMN  merupakan  dan  berasal  dari kekayaan Negara yang dipisahkan”. Berdasarkan hal tersebut, maka pada saat kekayaan Negara  telah  dipisahkan,  maka  kekayaan  tersebut  bukan  lagi  masuk  ke  ranah  hukum publik  tetapi  masuk  di  ranah  hukum  privat  sehingga  kekayaan  tersebut  bukan  lagi menjadi kekayaan Negara melainkan kekayaan perseroan.
Selain itu, pertimbangan yang menjadi dasar MA tidak melakukan wanprestasi adalah  bertentangan  dengan  peraturan  publik  (Pemda  Jakarta).  Peraturan  tersebut menyatakan  bahwa  di  lokasi  dimana  direncanakan  dibangun  Gedung  BRI  III  harus sesuai dengan intensitas koefisien dasar bangunan (KDB) dan koefisien lantai bangunan (KLB),  yang  dihitung  menurut  peraturan  hanya  boleh  dibangun  10  lantai,  namun  di perjanjian  BOT  Pasal  (1.9.)  bahwa  pembangunan  gedung  BRI  sekurang-kurangnya berlantai 27. Hal ini atas dasar bahwa peraturan publik Pemda DKI Jakarta tunduk pada Peraturan  Daerah  dan  akan  merupakan  perbuatan  melawan  hukum  apabila  Dinas Tata Kota Pemda DKI Jakarta melanggar Peraturan Daerah. Hal tersebut sebagaimana diatur dalam Pasal 1337 BW yang menentukan bahwa “suatu sebab adalah terlarang, apabila dilarang  oleh  undang-undang,  atau  apabila  berlawanan  dengan  kesusilaan  baik  atau ketertiban  umum”.  Hal ini  berdasarkan  syarat  Causa/Sebab  yang  diperbolehkan  (tidak bertentangan  dengan  norma).  Syarat  tersebut  bersifat  obyektif  yang  jika  dilanggar, berakibat perjanjian batal demi hukum.
Namun  demikian,  putusan  akhir  dari  kasus  tersebut  adalah  tidak  menerima gugatan penggugat karena gugatan yang dilakukan oleh Penggugat I dan Penggugat II yang  bukan  merupakan  pemerintah  diwakili  oleh  Jaksa  yang  merupakan  Pengacara negara.  Jadi  pertimbangannya  hanya  terhadap  hukum  acara  perdata,  dan mengesampingkan  kepada  hukum  perdatanya,  yaitu  terkait  dengan  wanprestasi  yang dilakukan  tergugat.  Masalah  wanprestasi  sama  sekali  tidak  dijadikan  pertimbangan, padahal secara perjanjian, tergugat melakukan wanprestasi, dan hal ini yang semestinya menjadi sorotan utama untuk dibahas, bukan hukum acaranya.
Putusan  pengadilan  tersebut  tidak  membatalkan  perjanjian.  Terkait  dengan pembatalan  perjanjian  apabila  sebagian  prestasi  telah  dilakukan,  maka  bangunan  yang sudah terlanjur dibangun tersebut akan menjadi milik penggugat I dan II. Hal ini karena tugas  tergugat  hanya  untuk  mendirikan,  sedangkan  pemiliknya  adalah  penggugat. Artinya  ketika  perjanjian  batal,  maka  kembali  kepada  keadaan  semula  sebelum terjadinya perjanjian.

## IV. PENUTUP
Perjanjian  BOT  dibuat  karena  pihak  yang  satu  sebagai  pemilik  tanah  tidak mampu  mengelola  dengan  baik  karena  keterbatasan  kemampuan  finansial  dan manajerial  untuk  memaksimalkan  pemanfaatan  lahan,  sehingga  untuk  memenuhi kebutuhan  pemilik  tanah  maka  pemilik  tanah  melakukan  perjanjian  kerjasama  dengan pihak swasta (investor). Namun, dalam perjanjian tersebut tidak menutup kemungkinan melibatkan  pihak  ketiga  dalam  hal  ini  adalah  kontraktor,  yang  bertugas  membangun kontruksi  yang  diminta  pihak  pemilik  lahan  dan  investor.  Dengan  demikian,  secara hubungan  hukum,  terdapat  para  pihak  yang  terlibat  perjanjian  kerjasama  BOT,  yaitu pemerintah/pemilik lahan, pihak swasta/investor dan pihak kontraktor. Diantara ketiga pihak  tersebut,  terdapat  hubungan  hukum  antara  para  pihak,  yaitu  hubungan  hukum antara  pemerintah/pemilik  lahan  dengan  swasta/investor  dan  hubungan  hukum  antara swasta/investor dengan kontraktor. Hal ini diatur Pasal 36 ayat (5) Peraturan Pemerintah RI  Nomor  27  Tahun  2014  tentang  Pengelolaan  Barang  Milik  Negara/Daerah,  bahwa perjanjian  BOT  harus  memuat  sekurang-kurangnya  empat  hal  yaitu  para  pihak  yang terikat  dalam  perjanjian,  objek  Bangun  Guna  Serah  atau  Bangun  Serah  Guna,  jangka waktu Bangun Guna Serah atau Bangun Serah Guna, dan hak dan kewajiban para pihak yang  terikat  dalam  perjanjian.  Untuk  jangka  Jangka  waktu  Bangun  Guna  Serah  atau Bangun Serah Guna diatur Pasal 36 ayat (1) Peraturan Pemerintah RI Nomor 27 Tahun 2014 adalah paling lama 30 (tiga puluh) tahun sejak perjanjian ditandatangani.
Akibat hukum dari tidak terpenuhinya kewajiban dalam perjanjian BOT adalah pihak  yang  merasa  dirugikan  dapat  meminta  kepada  pihak  yang  tidak  memenuhi perjanjian  untuk  melaksanakan  kewajiban,  melaksanakan  kewajiban  dengan  disertai ganti  rugi,  meminta  ganti  rugi  saja,  atau  melakukan  pembatalan  perjanjian,  atau pembatalan  perjanjian  dengan  ganti  rugi.  Upaya  para  pihak  dalam  penyelesaian sengketa kontrak BOT sebagaimana diatur dalam Undang-Undang RI Nomor 18 Tahun 1999  adalah  penyelesaian  di  luar  pengadilan  tidak  dapat  menyelesaikan  masalah,  atau bisa melalui penyelesain di Pengadilan. Penyelesaian di luar pengadilan hanya terbatas dalam  penyelesaian  tersebut,  kendati  Undang-Undang  RI  Nomor  30  Tahun  1999 menentukan  bahwa  sengketa  dapat  diselesaikan  dengan  banyak  cara,  yaitu  arbitrase, konsultasi,  negosiasi,  mediasi,  konsiliasi,  atau  penilaian  ahli.  Penyelesaian  di  luar pengadilan  seharusnya  lebih  direkomendasikan  dan  didorong  karena  penyelesaian melalui  pengadilan  banyak  tidak  digunakan  dalam  sengketa  perjanjian  konstruksi termasuk BOT.

## DAFTAR PUSTAKA
Advendi  &  Elsi  Kartika  S., Hukum  dalam  Ekonomi ,  Gramedia  Widiasarana Indonesia, Jakarta, 2005.
Agustina, Rosa, Perbuatan Melawan Hukum , UI Press, Jakarta, 2003.
Muljono,  Djoko, Tax  Planning,  Menyiasati  Pajak  dengan  Bijak ,  Andi  Offset, Yogyakarta, 2009.
Eka,  A.M, Panduan  Praktis  Membuat  Surat-Surat  Bisnis  dan  Perjanjian , VisiMedia, Jakarta, 2013.
Hernoko, Agus Yudha., Asas Proporsionalitas dalam Kontrak Komersil , LaksBang Mediatama, Yogyakarta, 2008.
Ilmar, Aminuddin. Hukum Penanaman Modal di Indonesia . Prenada Media, Jakarta. 2004.
Jehani,  Libertus, Pedoman  Praktis  Membuat  Surat  Perjanjian  Beserta  Contoh , VisiMedia, Jakarta, 2007.
Kamilah,  Anita. Bangun  Guna  Serah  (Build  Operate  and  Transfer/BOT) Membangun  tanpa  harus  Memiliki  Tanah  (Perspektif  Hukum  Agraria, Hukum Perjanjian, dan Hukum Publik) , Keni Media, Bandung, 2013 Kuncoro, Wahyu. Risiko Transaksi Jual Beli Property , RAS, Jakarta, 2015 Marzuki, Peter Mahmud., Penelitian Hukum , Cet. II, Kencana, Jakarta, 2008. Muhammad, Abdulkadir., Hukum dan Penelitian Hukum , Cet. I, Citra Aditya Bakti, Bandung, 2004.
Nazarkhan  Yasin, Kontrak  Kontruksi  di  Indonesia ,  Cet  2,  PT.  Gramedia  Pustaka Utama Jakarta, 2014.
Nurachmad,  Much., Buku  Pintar  Memahami  dan  Membuat  Surat  Perjanjian , VisiMedia, Jakarta, 2010.
Pamungkasih,  Rini., 101  Draft  Surat Perjanjian  dan  Kontrak ,  Gardien  Mediatama, Yogyakarta, 2009.
Rockcy Marbun, Kiat Jitu Menyelesaikan Kasus Hukum , VisiMedia, Jakarta, 2011 Salim,  H., Perkembangan  Hukum  Kontrak  Diluar  KUHPerdata ,  Jakarta:  Raja Grafindo, 2007.
Salim, H.S, Perkembangan Hukum Kontrak Innominat di Indonesia , Sinar Grafika, Jakarta, 2004.
Simatupang,  Richard  Burton., Aspek  Hukum  Dalam  Bisnis .  Rineka  Cipta,  Jakarta. 2007.
Subekti, Hukum Perjanjian , PT Intermasa, Jakarta, 1984 Suharko, Hukum Perjanjian , Jakarta: Kencana, 2004.
Sukarmi, Cyber  Law:  Kontrak  Elektronik  dalam  Bayang-Bayang  Pelaku  Usaha , Pustaka Sutra, Bandung, 2008
Sumardjono,  Maria  S.W., Tanah  Dalam  Perspektif  Hak  Ekonomi  Sosial  dan Budaya , Buku Kompas, Jakarta, 2008.
Thamrin,  Husni,  Kajian  Build  Operate  Transfer  (BOT)  dalam  Hukum  Perjanjian  di Indonesia, Jurnal Ilmu Hukum The Juris , Volume 1 No. 2, Desember 2017. Yasin,  Nazarkhan., Kontrak  Kontruksi  di  Indonesia ,  Cet  2,  PT.  Gramedia  Pustaka Utama Jakarta, 2004