## Pengembangan Strategi Aset Properti Dan Penganggaran Pada Co-Working Space Ruangduduk.Co Di Kota Bandung
Development of Property Asset Strategy and Budgeting at

## Ruangduduk.Co Co-working Space in Bandung City
David Anugerah 1,a) & Katharina Priyatiningsih 1,b)
1,2) Program Studi Manajemen Aset, Jurusan Administrasi Niaga, Politeknik Negeri Bandung
Koresponden  : a) david.anugerah.mas19@polban.ac.id & b) katrinpry@polban.ac.id

## ABSTRAK
Ruangduduk.co  adalah co-working  space di  Bandung  yang  mengintegrasikan  ruang kerja  dan  suasana  cafe.  Namun,  terdapat  masalah  dalam  aset  Ruangduduk.co  karena beberapa  ruangan  belum  memenuhi  standar  co-working  space  dan  fasilitasnya  belum sesuai  dengan  kebutuhan  pengunjung.  Proyek  ini  bertujuan  untuk  mengembangkan strategi  aset  properti  Ruangduduk.co  berdasarkan  karakteristik socio-profesional , economics , dan space . Metode  yang digunakan dalam proyek ini adalah deskriptif untuk menganalisis data kualitatif dan kuantitatif yang diperoleh melalui observasi, wawancara, studi dokumentasi, dan studi banding. Hasil proyek ini mencakup pengembangan strategi aset  yang meliputi: (1) Pengembangan  karakteristik socio-profesional melalui rancangan ruangan  yang  fleksibel  dan mobile ,  termasuk  pengembangan  9  ruangan  dengan pencahayaan  standar  SNI,  sistem  akustik,  dan  luas  ruang  yang  memenuhi  standar;  (2) Pengembangan  karakteristik economics dengan  menetapkan  fasilitas  yang  wajib  ada  di setiap ruangan co-working space, seperti meja, proyektor, dan layar proyektor di ruangan meeting ;  (3)  Pengembangan  karakteristik space dengan  memberikan  informasi  detail tentang lokasi Ruangduduk.co, termasuk peruntukan wilayah berdasarkan Rencana Detail Tata  Ruang  SWK  Karees  dan  informasi  aksesibilitas;  (4)  Rencana  anggaran  yang diperlukan untuk pengembangan Ruangduduk.co sebesar Rp11.709.038.280. Kesimpulan proyek  ini  adalah  meningkatkan  fleksibilitas  dan  mobilitas  bagi  pengunjung Ruangduduk.co,  mempermudah  akses  fasilitas,  meningkatkan  aksesibilitas  ke Ruangduduk.co, memberikan informasi anggaran proyek pengembangan aset.
Kata Kunci :    Pengembangan, Co-working space, Properti, Strategi, Aset

## PENDAHULUAN
Co-working space atau ruang kerja bersama adalah tempat kerja bersama yang disewakan dan dapat digunakan oleh profesional atau karyawan lepas, yang bekerja dalam berbagai bidang pekerjaan  dan  memerlukan  tingkat  spesialisasi  dalam  kebutuhan  akan  berbagai  pengetahuan. Pengertian  ini  secara  praktis  dipahami  sebagai  fasilitas  persewaan  ruang  atau  kantor  di  mana pengguna  sebagai  professional  atau  karyawan  menyewa  meja  dan  koneksi  wi-fi,  dan  bersama bekerja  dengan  kelompoknya  dapat  melakukan  pekerjaan  melalui  seluruh  jaringan profesionalnya secara produktif (Gandini, 2015).
Merujuk  dari  Anugerah  (2022)  ditemukan  beberapa  permasalahan  terkait  dengan karakteristik  konsep  co-working  space  dari  Deparois  (2010).  Hasil  penelitian  menyebutkan terdapat tiga karakteristik (socio-professional, economics dan space,) yang belum terpenuhi bagi pengguna  atau  penyewa  yang  membutuhkan  tersedianya  fasilitas  untuk  ruang  bekerja
bersama  yang  mengintegrasikan  berbagai  elemen  fasilitas  sebagai  konsep  tempat  kerja  dan tempat bersosialisasi.
Co-working  space  sebagai  aset  properti  (real-estate)  termasuk  kedalam  klasifikasi properti komersial (perkantoran) yaitu sebuah jenis properti yang memiliki kemampuan untuk menghasilkan  suatu  pendapatan  dan  secara  spesifik  dibuat  untuk  kegiatan  bisnis  tertentu (Wyatt, 2013). Pengelolaan co-working space sebagai aset property berdasar pada kebutuhan bisnis, manajemen property dan siklus hidup aset agar dapat menyampaikan pelayanan (service delivery)  yang  diharapkan  dapat  memenuhi  kebutuhan  penyewa  dan  dapat  menghasilkan pendapatan bagi pemilik/investor.
Permasalahan  yang  terjadi  dalam  bisnis  co-working  space  ini  perlu  diberikan  solusi melalui tahapan pengelolaan aset atau siklus hidup aset yang terkait dengan tiga karakteristik dalam konsep co-working space sebagai standar yang ingin dipenuhi. Siklus hidup aset yang dikemukakan oleh Hasting (2015) jelas menyebutkan bahwa siklus hidup aset terdapat 6 tahap yakni  identifikasi  kebutuhan  bisnis  (business  need),  analisis  sebelum  akuisisi,  fisik  serta keuangan dalam menentukan opsi (pre-acquisition), akuisisi termasuk implementasi ke dalam operasi (acquisition), penyediaan dukungan logistik, antara lain fasilitas perawatan, bahan habis pakai,  dan  suku  cadang  (logistic  support),  operasi  dan  pemeliharaan  (operation  and maintanance), dan penghapusan (disposal).
Salah satu Co-working space yang merupakan object pada proyek ini adalah co-working space  Ruangduduk.co,  yang  mempunyai  permasalahan  yang  merupakan  fasilitas  utama  dan pendukungnya  secara  umum  ditunjukkan  dengan  kondisi  ruang  kantor  berisik,  kekurangan ruang  privasi,  dan  luas  ruangan  yang  kecil.  (Alansari,  2022)  Fasilitas  Co-working  space  ini dapat mempengaruhi kualitas kinerja serta kenyamanan untuk berbagai aktivitas kerja bagi para start up dan freelancer sebagai penyewa/pengguna pelayanan Co-working space.
Co-working  space  Ruangduduk.co  merupakan  salah  satu  Co-working  space  yang berlokasi  di  Jalan  Wayang  No.2,  Burangrang,  Kecamatan  Lengkong,  Kota  Bandung,  Jawa Barat.  Co-working  space  Ruangduduk.co  dalam  menjalankan  bisnisnya  memiliki  lahan 578,35m2  dengan  luas  bangunan  seluas  365,35m2.  Pemilik  dalam  pengelolaan  Co-working space  Ruangduduk.sekaligus  sebagai  pengelola  adalah  Ibu  Dwi,  yang  mengoperasikan  Co- working space ini mulai dari awal 2017 dengan jumlah karyawan sebanyak 5 orang. Diantara beberapa  obyek  Co-working  space  penelitian  sebelumnya  bisnis  property  ini  memerlukan pemecahan dari permasalahan yang jika dikaitkan dengan manajemen property maka kondisi ini  terjadi  dalam  ruang  lingkup  investasi  dan  bisnis.  Lingkup  investasi  sebagai  aspek  yang menjamin keberhasilan investasi dari penyewaan ruang kerja bersama sebagai lingkup bisnis yang menjamin penyampaian pelayanan aset properti mulai dari pemasaran, operasi, manajmen sampai  keuangan  agar  dapat  dipenuhi  standar  dengan  karakteristik  dalam  pengelolaan  co- working space.

## STUDI PUSTAKA

## Co-working Space
Co-working  space  merupakan  penyewaan  tempat  ruang  kerja  yang  peruntukannya digunakan dengan bersama – sama serta terbuka bersamaan dengan pengguna lainnya dan juga penggunaan waktu yang fleksibel. Ruang kerja pada Co-working space digunakan oleh individu ataupun  sekelompok  komunitas  dengan  latar  yang  berbeda-beda  contohnya  yaitu,  investor, konsultan,  pelajar,  asosiasi,  freelancer,  enterpreneur,  artist,  peneliti,  startup  dll  (Leforestier, 2009, hal. 3).
Jurnal Manajemen Aset Infrastruktur & Fasilitas  – Vol. 7, No. 1, Januari 2023

## Pengembangan Strategi Aset
Pengembangan  aset  merupakan  bagian  dari  proses  tahapan  perencanaan  aset  (Victoria Government,1995).  Perencanaan  sendiri  merupakan  suatu  proses  dasar  dalam  manajemen dimaksudkan untuk menetapkan tujuan serta tata cara  yang perlu dilaksanakan supaya tujuan tersebut  dapat  tercapai.  Perencanaan  memberikan  suatu  informasi  yang  diperlukan  guna mengkoordinir pekerjaan secara akurat dan efektif (Ningrum et al, 2021). Adapun perencanaan aset  menurut  Davis  (2013)  menyatakan  adalah  sebuah  kegiatan  untuk  mengembangkan  aset yang dimiliki dengan cara menentukan detail aktivitas yang akan dilakukan, sumber daya yang dibutuhkan, tanggung jawab yang diberikan, jangka waktu dan risiko untuk mencapai tujuan organisasi.
Co-working  and  Innovation:  New  Concepts  for  Academic  Libraries  and  Learning Centers memberikan informasi  mengenai  inovasi-inovasi  yang dapat  di  terapkan pada ruang kerja bersama ( co-working space ) (Schopfel et al., 2015). Inovasi-inovasi tersebut di di bagi ke dalam  3  (tiga)  poin  karakteristik  yang  masing  masing  karakteristik  tersebut  menjelaskan mengenai  perbedaan  penerapan  inovasi co-working  space tersendiri.  Ke-3  (tiga) karakteristik  ini  meliputi Socio  Profesional,  Economics  dan  Space ,  3  (tiga)  karakteristik tersebut nantinya digunakan dalam pengembangan strategi aset properti yang akan di jelaskan di  pembahasan.  Berikut  merupakan  Pengembangan  Aset  Fisik  Bangunan Co-working  space dapat dilihat melalui Gambar 1.
Gambar 1. Pengembangan Aset Fisik Bangunan Co-working space
Jurnal Manajemen Aset Infrastruktur & Fasilitas  – Vol. 7, No. 1, Januari 2023

## Socio Profesional
Dalam social-profesional fleksibilitas  dan  mobilitas  adalah  kualitas  utama  dari  bentuk- bentuk  pekerjaan  baru. Co-working  space memungkinkan  informasi  mengalir  lebih  lancar  dan merangsang kreativitas.  Selain  berbagi  sumber  daya, Co-working  space juga  sering menyoroti pertukaran dan aspek manusiawi dan aksesibelnya. (Schopfel et al., 2015).

## Flexibility
Social-profesional terdapat  indikator flexibility, Ruang flexibility ini  menyediakan  ruang kantor  siap  huni  bagi  penyewa,  dalam  konsep co-working .  Beberapa  penelitian  mengalami peningkatan  mengenai  pembahasan  berbagai  bentuk  tempat  kerja  yang  fleksibel  karena kebutuhan yang tinggi  mengenai tempat kerja yang fleksibel (Azizah dan Wahyuningsih, 2017).  Dapat dilihat pada Tabel 1 mengenai tabel persyaratan fasilitas Flexibility.
Tabel 1a. Tabel Persyaratan Fasilitas Flexibility Ruang Ketentuan Individu workspace - Kenyamanan optimal  dalam  akustik,  pencahayaan  dan pengkondisian udara. - Pencahayaan (Standar SNI-03-61972000): 350 Lux Co-Working Area - Menerapkan  penyerap  suara  atau  akustik  pada  dinding, langit-langit dan furniture. - Mendapatkan  jalur  akses  udara  (ventilasi  alami)  dan  akses cahaya (sinar matahari) - Menggungakan  warna  terang  untuk  menciptakan  kesan  luas dan meningkatkan refleksi cahaya, warna gelap memberikan kesan  keintiman  dan  maskulin  pada  ruangan,  sementara warna  hangat  memberikan  kesan  visual  kehangatan. Pemilihan  warna  dingin  memberikan  kesan  segar  dan mengurangi kejenuhan ruangan. - Pencahayaan (Standar SNI-03-61972000): 350 Lux Meeting Room - Mendapatkan pencahayaan alami serta dibantu pencahayaan buatan dengan intensitas 300 lux - Terdapat  identitas  dan  ciri  khas  yang  menunjukan  dan mengeskpresikan merek dari co-working space. - Pencahayaan (Standar SNI-03-61972000): 300 Lux Auditorium -    Ruang  ini  didesain  dengan  isolasi  suara  atau  akustik  yang baik,  tanpa  resonansi  atau  gema  yang  mengganggu,  serta dilengkapi  dengan  pencahayaan  alami  atau  buatan  yang memadai. Terdapat identitas dan ciri khas yang menonjolkan dan  mengungkapkan  merek  dari  co-working  space.  Standar pencahayaan yang digunakan adalah 300 Lux sesuai dengan Standar SNI-03-61972000. Pantry - Penggunaan  cat  warna  terang  memberikan  kesan  bersih  dan menciptakan suasana lebih luas.Warna gelap memberi kesan lebih  modern  dan  elegan,  untuk  ruang  yang  lebih  luas penerapan warna gelap ini bisa digunakan. - Mendapatkan lebih banyak pencahayaan alami
- Pencahayaan (Standar SNI-03-61972000) : 250 Lux
Jurnal Manajemen Aset Infrastruktur & Fasilitas  – Vol. 7, No. 1, Januari 2023
Tabel 1b. Tabel Persyaratan Fasilitas Flexibility Ruang Ketentuan Lobby & Receptionist - Menampilkan identitas dan ciri khas yang menunjukan dan mengeskpresikan merek dari co-working space - Mendapatkan pencahayaan alami - Mendapatkan  pencahayaan  Buatan  (Standar  SNI-03- 61972000): 300 Lux Rephrograpics Area/ Print Room - Sebaiknya  ruangan  terisolasi  secara  suara  atau  akustik menggunakan  peredam  suara  untuk  mengurangi  dampak bising dari suara mesin ke luar ruangan - Pencahayaan (Standar SNI-03-61972000): 300 Lux Exhibition Space - Menggunakan  warna  netral  pada  ruangan  supaya  warna ruang  dapat  menyesuaikan  dengan  warna  produk  yang sedang ditampilkan.
- Pada  pencahayaan  buatan  gunakan  jenis  lampu indirect
(pencahayaan  tidak  langsung)  agar  tidak  mengganggu produk  yang  sedang  dipamerkan  dan  menghindari  cahaya yang dapat menyilaukan pengunjung.
- Pencahayaan (Standar SNI-03-61972000): 300 Lux

## Mobility
Mobilitas  dalam  co-working  space  didefinisikan  sebagai  kemampuan  individu  untuk bergerak  secara  sengaja  di  sekitar  lingkungan  kerjanya.  Tempat  kerja  dapat  menjadi  lebih mudah  untuk  memunculkan  ide  inovatif  untuk  meningkatkan  mobilitas,  wirausaha  dan kewirausahaan. (Azizah dan Wahyuningsih, 2017). Dapat dilihat pada Tabel 2
Tabel 2a. Tabel Persyaratan Fasilitas Mobility Ruang Ketentuan Individu workspace Layout: Area kerja satu individu tetap terintegrasi dengan area co- working, hal ini agar tidak memberi rasa terisolasi sendiri. Dapat menampung 7-14 orang dan memiliki luas sebesar 34,73m 2 Co-Working Area Layout ini menyediakan ruang yang mengedepankan konektivitas dan  juga  ruang  kerja  yang  menawarkan  tingkat  keintiman  atau konsentrasi  yang  diinginkan.  Modul  kerja  menghadap  area sirkulasi  dan  ruang  komunal  yang  memiliki  luas  238,6m 2 dan dapat menampung 50 orang ( coworking area non smoking ), serta memiliki    luas    159,1m 2 dan    dapat    menampung    40    orang
( coworking area smoking ). Meeting Room Luas ruangan berada dalam rentang 24 m2 hingga 40 m2 dengan kapasitas untuk 6 hingga 12 orang. Informal Meeting Area Layout:  Luas  permukaan  190,9m 2 ;  Dapat  dirancang  untuk terhubung dengan ruang sirkulasi umum, tetapi tetap mempertahankan batasan privasi bagi orang di dalamnya., dapat menampung 60 orang
Jurnal Manajemen Aset Infrastruktur & Fasilitas  – Vol. 7, No. 1, Januari 2023
Tabel 2b. Tabel Persyaratan Fasilitas Mobility Ruang Ketentuan Individu workspace Layout:  Area  kerja  satu  individu  tetap  terintegrasi  dengan area co-  working, hal  ini  agar  tidak  memberi  rasa  terisolasi sendiri. Dapat menampung 7-14 orang dan memiliki luas sebesar 34,73m 2 Co-Working Area Layout  ini  menyediakan  ruang  yang  mengedepankan konektivitas  dan  juga  ruang  kerja  yang  menawarkan  tingkat keintiman  atau  konsentrasi  yang  diinginkan.  Modul  kerja menghadap area sirkulasi dan ruang komunal yang memiliki luas  238,6m 2 dan  dapat  menampung  50  orang  ( coworking area non smoking ), serta memiliki  luas  159,1m 2 dan  dapat menampung  40  orang
( coworking area smoking ). Meeting Room Luas  ruangan  berada  dalam  rentang  24  m2  hingga  40  m2 dengan kapasitas untuk 6 hingga 12 orang. Informal Meeting Area Layout:  Luas  permukaan  190,9m 2 ;  Dapat  dirancang  untuk terhubung  dengan  ruang  sirkulasi  umum,  tetapi  tetap mempertahankan  batasan  privasi  bagi  orang  di  dalamnya., dapat menampung 60 orang Auditorium Layout  ini  memiliki  ukuran  area  antara  160  m2  hingga  200 m2  dengan  kapasitas  untuk  60  hingga  100  orang.  Ruangan dapat  dibagi  menggunakan  partisi  akustik  yang  dapat dipindahkan.  Lantainya  memiliki  sedikit  kemiringan  dan dilengkapi  dengan  platform  untuk  pembicara  guna memastikan penglihatan audiens yang optimal. Pantry Layout: Luas permukaan 10,8 m 2 ; Ruang terbuka terhadap sirkulasi, dapat menampung 3 orang Lobby & Receptionist Layout:  Area  resepsionis  dan  ruang  tunggu  ditempatkan  di depan  pintu  masuk.  Konsep  yang  diterapkan  di  area  lobby lebih  cenderung  modern  untuk  mencerminkan  karakter perusahaan  yang  kontemporer  dan  terkini. , memiliki  luas 31,8m 2 dan dapat menampung 10 orang Rephrograpics Area/ Print Room Layout:  Memiliki  luas  permukaan  5  m2  dengan  ukuran mesin  print  A3  0.15m2,  meja  computer  0.48m2,  kursi 0.32m2, lemari 0.24m2, dapat menampung 2 orang Exhibition Space Layout menggunakan pendekatan interaktif dengan teknologi, memungkinkan pengunjung berinteraksi langsung dengan produk atau  jasa  yang  ditawarkan,  mengikuti  alur yang
direkomendasikan., memiliki luas 62,6.
Jurnal Manajemen Aset Infrastruktur & Fasilitas  – Vol. 7, No. 1, Januari 2023

## Economy
Co-working  space  sebagai  tempat  untuk  berbagi  materi  (ruang  dan  peralatan)  dan immaterial  (pengetahuan,  keterampilan,  keahlian  dan  pengalaman)  sumber  daya.  Umumnya ketika  ditanya  mengenai  alasan.mengapa  memilih  Co-working  space  sebagai  tempat  bekerja, para  konsumen  kebanyakan  menjawab  bahwa  pengurangan  biaya  sewa  merupakan  alasan mereka memilih Co-working space  (Schopfel et al., 2015).

## Material
Berdasarkan  Haryadi  (2009:122),  tata  ruang  kantor  merujuk  pada  penataan  ruangan  dan penyusunan  alat  serta  perabotan  kantor  sesuai  dengan  ukuran  lantai  dan  ruang  yang  ada,  guna menyediakan fasilitas bagi para pegawai. Adapun fasilitas peralatan dan perlengkapan menurut ungkapan yang wajib ada menstandar ruangan menurut Diputacio de Barcelona 2014 pada tabel 3 sebagai berikut:
Tabel 3a. Tabel Persyaratan Fasilitas Material Ruang Ketentuan Individu workspace Fasilitas  ini  mencakup  furnitur  seperti  meja  kerja  dengan  ukuran minimal 180 x 80 cm, unit laci, kursi, dan beberapa rak. Tersedia juga  layanan  listrik,  telepon,  dan  koneksi  data,  serta  teknologi WiFi. Co-Working Area Fasilitas  yang  tersedia  mencakup  area  kerja  modular  untuk individu,  furnitur  fleksibel  seperti  meja  kerja  dengan  ukuran minimal  180x80  cm  per  individu,  kursi  dengan  roda,  saluran kabel,  laci  yang  bisa  dikunci,  stop  kontak,  dan  akses  WiFi. Terdapat  juga  fasilitas  komputer  dan  telepon  bersama,  serta fasilitas Kubikal atau Concentration Box dengan luas permukaan sekitar 8 m² hingga 10 m². Meeting Room Fasilitas  yang  disediakan  mencakup  furnitur  fleksibel  yang  bisa disesuaikan  dengan  berbagai  aktivitas  di  dalam  ruangan,  seperti meja  berbentuk  U  dan  kursi  dengan  roda.  Terdapat  juga  papan tulis  atau layar  proyektor, serta jaringan  listrik dan  internet (baik WiFi maupun kabel). Ruangan ini tertutup dan kedap suara untuk menjaga akustik. Dinding transparan diperbolehkan, dengan satu sisi yang disediakan khusus untuk penempatan layar proyektor. Informal Meeting Area Fasilitas:  Furnitur  yang  interaktif  dan  menarik,  dengan pencahayaan  yang    memadai  atau    cukup  terang    untuk menciptakan area yang menyenangkan untuk beraktivitas.. Auditorium Fasilitas:  Menggunakan  furnitur  fleksibel,  dilengkapi  dengan teknologi  seperti  proyektor,  pengeras  suara,  titik  koneksi  untuk sistem  audio  dan  data,  serta  menyediakan  ruang  persiapan  dan gudang penyimpanan. Pantry Fasilitas:  Meja  kerja  panjang  untuk  memfasilitasi  komunikasi; dilengkapi  dengan  counter  dapur  yang  panjang,  termasuk wastafel, microwave, lemari es, mesin kopi, dan perlengkapan lainnya. Lobby & Receptionist Fasilitas:  Area  resepsionis  dilengkapi  dengan  meja  dan  kursi;  di ruang tunggu tersedia sofa nyaman dengan sandaran serta meja kecil.
Jurnal Manajemen Aset Infrastruktur & Fasilitas  – Vol. 7, No. 1, Januari 2023
Tabel 3b. Tabel Persyaratan Fasilitas Material Ruang Ketentuan Pantry Fasilitas:  Meja  kerja  panjang  untuk  memfasilitasi  komunikasi; dilengkapi  dengan  counter  dapur  yang  panjang,  termasuk wastafel,  microwave, lemari es,  mesin  kopi,  dan  perlengkapan lainnya. Lobby & Receptionist Fasilitas: Area resepsionis dilengkapi dengan meja dan kursi; di ruang tunggu tersedia sofa nyaman dengan sandaran serta meja kecil. Rephrograpics Area/ Print Room Fasilitas: Dilengkapi dengan komputer, mesin fotokopi, printer, alat jilid, meja kerja, dan kursi. Exhibition Space Fasilitas:  Disediakan  platform  dan  panel  untuk  menampilkan produk  sesuai  dengan  tinggi  rata-rata  orang  Indonesia,  yaitu  160 cm-170  cm,  seperti  monitor  PC  all-in-one  21,5 inci. Ruangannya menggunakan  warna  netral  agar  dapat  menyesuaikan  dengan produk yang dipamerkan.

## Space
Physical  sites  merupakan  tempat  orang  berkumpul  bersama-sama,  physical  sites memberikan referensi tempat di mana satu kelompok orang dapat berkumpul, bertukar, bekerja dan  berkolaborasi  di  dunia  virtual  (Schopfel  et  al.,  2015).  Dalam  dimensi  Space  terdapat beberapa indikator meliputi:

## Physical Sites
Situs  fisik  memiliki  karakteristik  tertentu  yang  berkontribusi  pada  konteks  yang disediakannya, termasuk wilayah, bentuk, aksesibilitas, (Zimring et al., 2005).
1. Wilayah
Peraturan Pemerintah Nomor 47 tahun 1997 tentang Rencana Tata Ruang Wilayah Nasional  mendefinisikan  wilayah  sebagai  ruang  yang  merupakan  kesatuan  geografis beserta  semua  unsur  terkaitnya,  yang  batas  dan  sistemnya  ditentukan  berdasarkan  aspek administratif  dan  fungsional.  WIlayah  sendiri  menunjukan  apakah  area  wilayah  tersebut cocok  untuk  didirikan  sebagai  tempat  Co-working  space  berdasarkan  acuan  dari  rencana tata ruang dan wilayah ataupun standar lain yang di acu.
2. Aksesibilitas
Menurut  penelitian  oleh  Sefaji  et  al.  (2018),  aksesibilitas  bisa  diukur  berdasarkan ketersediaan transportasi dan jarak  yang diperlukan untuk mencapai tujuan. Selain faktor jarak, kemudahan mencapai tujuan juga dipengaruhi oleh faktor-faktor lain seperti waktu tempuh,  biaya  perjalanan,  intensitas  penggunaan  lahan,  dan  pendapatan  individu  yang melakukan perjalanan. Adapun indikator aksesibilitas adalah sebagai berikut:
a. Ketersediaan angkutan umum
b. Kondisi Jalan
c. Jarak Ke Pusat Aktifitas

## Penganggaran
Anggaran  merupakan  rencana  operasi  keuangan  yang  mencakup  estimasi  pengeluaran (anggaran)  yang  diusulkan  dan  sumber  pendapatan  yang  diharapkan  untuk  membiayainya dalam periode waktu tertentu (Kuntadi dan Yulisna, 2023. Estimasi pengeluaran yang dihitung berdasar  kegiatan  yang  membutuhkan  aset  apa  yang  dapat  mendukung  pelaksanaan  tujuan pelayanan  terdiri  dari  biaya  pembongkaran,  biaya  pembangunan,  dan  biaya  pengadaan  di  co-
working space Ruangduduk.co. Berikut merupakan rumus biaya pembongkaran, pembangunan dan pengadaan yang dapat dilihat pada tabel 4.
Tabel 4. Rumus Biaya Pembongkaran, Pembangunan, Pengadaan
Pembongkaran Biaya Pembongkaran = luas per meter persegi bangunan x harga pembongkaran bangunan Pembangunan Biaya Pembangunan = Luas bangunan x Harga per meter persegi bangunan Pengadaan Biaya pengadaan = Volume atau Jumlah Satuan x Harga satuan

## METODA
Metode  yang  digunakan  pada  proyek  ini  adalah  metode  deskriptif  dengan  pendekatan kualitatif  dan  kuantitatif.  Dalam  proyek  ini,  untuk  memperoleh  data  yang  sesuai  dengan permasalahan,  maka  digunakan  beberapa  metode  dalam  melakukan  pengumpulan  data  seperti wawancara, observasi, studi dokumentasi dan studi banding.

## ANALISIS PENELITIAN
Co-working  space Ruangduduk.co  telah  berdiri  semenjak  desember  2019,  Co-working space Ruangduduk.co merupakan coworkingspace yang dikombinasikan dengan nuansa café di dalamnya  sehingga  kebanyakan  dari  pengunjung  yang  datang  merupakan  anak  muda  dari kalangan  pelajar,  mahasiswa  ataupun  pekerja  kantoran.  Co-working  space  Ruangduduk.co dibangun di  atas lahan 578,35m2, Co-working space Ruangduduk ini berlokasi di Jl. Wayang No.2, Burangrang, Kec. Lengkong, Kota Bandung, Jawa Barat 40262.
Berdasarkan  hasil  observasi  di  lapangan,  persentase  KDB  dan  KLB  kondisi  eksisting masing-masing  yaitu  62%  dan  0,62.  Dapat  diketahui  bahwa  KDB  belum  sesuai  dengan Peraturan Pemerintah Nomor 16 Tahun 2021. Ditunjukan dengan hasil persentase sebesar 62% yang  tidak  memenuhi  aturan  dengan  batas  maksimal  60%.  Namun  untuk  KLB  sudah  sesuai dikarenakan hasil yang diapatkan nilainya dibawah 2,8 dengan hasil KLB nya sebesar 0,62.
Unit  analisis  dalam  proyek  ini  berfokus  pada  aset  yang  tersedia  pada  Bangunan Co- working  space Ruangduduk.co  di  Kota  Bandung  Rincian  asset  pada  bangunan  produksi berdasarkan dimensi yang digunakan dapat dilihat pada Tabel 5 mengenai unit analisis.
Tabel 5. Unit Analisis
No. Dimensi Indikator 1 Socio-Profesional (Sosial-Profesional) a) Flexibility b) Mobility 2 Economics (Ekonomi) a) Material 3 Space (Ruang) a) Physical sites
Berdasarkan  Tabel  5,  unit  analisis  dalam  proyek  ini  meliputi Socio-Profesional, Economics, dan Space di Co-working space Ruangduduk.co di Kota Bandung beserta indikator – indikator yang akan dirancang pada perencanaan pengembangan aset.

## Koefisien Dasar Bangunan (KDB)
Pengembangan aset fisik fisik bangunan Co-working space perlu memperhitungkan total lahan  yang  dapat  dikembangkan  berdasarkan  Peraturan  Pemerintah  Nomor  16  Tahun  2021 pasal  9  ayat  5  (a).  Peraturan  tersebut  menyatakan  bahwa  lahan  yang  dapat  dikembangkan (KDB) pada kawasan padat yang terletak di daerah perdagangan/pusat kota adalah seluas 60%
Jurnal Manajemen Aset Infrastruktur & Fasilitas  – Vol. 7, No. 1, Januari 2023
dari  luas  tapak  peruntukan.  Berdasarkan  hal  tersebut,  lahan  yang  dapat  dikembangkan  pada kawasan Co-working space Ruangduduk.co dihitung sebagai berikut:
KDB=Luas Lantai dasar ∶ Luas Lahan Total x 100% KDB= 350,35 ∶ 578,35 m^2  x 100 %=60% KDB=578,35 x 60%=347,01 m2
Dari  perhitungan  di  atas,  dapat  disimpulkan  bahwa  total  lahan  yang  diizinkan  untuk dilakukan  pengembangan  adalah  seluas  347,01m2  dari  luas  lahan  total,  sehingga pengembangan infrastruktur tidak boleh melebihi dari luas yang telah ditentukan.

## Koefisien Lantai Bangunan
Selain  itu  perhitungan  KLB  diperlukan  dalam  menentukan  suatu  bangunan  apakah bangunan  tersebut  dapat  di  bangun  lebih  dari  satu  lantai  atau  tidak.  Perhitungan  KLB didasarkan dengan acuan peraturan yang berlaku, dalam hal ini perhitungan KLB mengacu pada Peraturan Daerah Kota Bandung Nomor 5 Tahun 2022 pasal 103 ayat 4 (c) Tentang Rencana Tata  Ruang  Wilayah  Kota  Bandung.  Berdasarkan  peraturan  tersebut  dapat  di  peroleh  KLB kelurahan  Burangrang  sebesar  2,8  dikarenakan  kelurahan  Buranrang  masuk  ke  dalam  jenis daerah  kawasan  perdagangan  sesuai  dengan  Peta  Rencana  Pola  Ruang  SWK  Karees.  Berikut merupakan perhitungan KLB dari bangunan Co-working space Ruangduduk.co.
KLB = Luas Total Lantai : Luas Lahan KLB = 726,7 : 578,35 = 1,25 Jumlah lantai yang dapat dibangun = 2 lantai (luas masing-masing 350,35m2)
Berdasarkan hasil perhitungan di atas diketahui bahwa Co-working space Ruangduduk.co dapat dikembangkan lantainya menjadi 2 lantai dengan luas keseluruhan seluas 726,7m2

## Pengembangan Coworking Space
Pada subbab ini di bahas mengenai pengembangan dari flexibilitas dan mobilitas di luar ruang  dari  Co-working  space  sendiri.  Fleksibilitas  dan  mobilitas  adalah  kualitas  utama  dari bentuk baru pekerjaan.
Tabel 6a. Hasil Pengembangan 3 Karakteristik Pada Ruangduduk.co
keterangan Karakteristik dan Pengembangan Ilustrasi ruangan Socio-Profesional Economics Flexibility Mobility Material Pencahayaan ruang kerja ruangan Before yang optimal individu dengan (tidak tersedia dokumentasi sesuai Standar terintergrasi Fasilitas: before ) SNI-03- dengan area Dilengkapi 61972000 : co-working, dengan meja Individu work-space 350 Lux, Tidak kerja After pengkondisian memberi (minimal udara yang rasa 180 x 80 baik dan terisolasi cm), kursi, ruangan kedap suara sendiri. Dapat unit laci, dan menampung beberapa 7-14 orang rak. dan memiliki Terdapat
Tabel 6b. Hasil Pengembangan 3 Karakteristik Pada Ruangduduk.co
keterangan Karakteristik dan Pengembangan Ilustrasi ruangan Socio-Profesional Economics Flexibility Mobility Material luas sebesar juga layanan 34,73m2 listrik, telepon, data, serta Internet (WiFi atau kabel), ruang ini adalah ruangan tertutup Informal meeting room Luas ruang 190,9m2 ; terintegrasi dengan ruang sirkulasi umum, dapat menampung 60 orang Fasilitas: Furniture yang menarik, Pencahayaa n cukup terang sebagai area yang menyenangk an Before (tidak tersedia dokumentasi before )
After Audi-torium Ruang terisolasi kedap suara, Terdapat cahaya alami dan buatan yang cukup (Standar SNI- 03- 61972000): 300 Lux. terdapat identitas dari co-working space tersebut Fasilitas ini memiliki area seluas 160 m2 hingga 200 m2 dengan kapasitas untuk 60 hingga 100 orang; ruangan ini dapat diubah-ubah. Lantainya sedikit miring dan ada platform untuk pembicara. Menggunak an furnitur yang dapat disesuaikan; dilengkapi dengan teknologi proyektor, pengeras suara, dan koneksi untuk sistem audio; Before (tidak tersedia dokumentasi before )
After
Jurnal Manajemen Aset Infrastruktur & Fasilitas  – Vol. 7, No. 1, Januari 2023
Tabel 6c. Hasil Pengembangan 3 Karakteristik Pada Ruangduduk.co
keterangan Karakteristik dan Pengembangan Ilustrasi ruangan Socio-Profesional Economics Flexibility Mobility Material Pantry Penggunaan cat warna gelap memberi kesan lebih modern dan elegan, Mendapat banyak pencahayaan alami Luas ruang 10,8 m2; Ruang terbuka terhadap sirkulasi dan dapat menampung 3 orang Meja kerja yang panjang untuk meningkatka n komunikasi; dilengkapi dengan dapur lengkap, Before After termasuk wastafel, microwave,
lemari es, mesin kopi, dan perlengkapa n lainnya. Lobby & Receptionist Menampilkan karakteristik merek dari co- working space dan memperoleh pencahayaan alami sesuai standar SNI- 03-61972000, mencapai 300 Lux. Area resepsionis dan ruang tunggu terletak di depan pintu masuk. konsep yang di usung lebih kearah modern dan memiliki luas 31,8m2 dan dapat menampung 10 orang Terdapat meja dan kursi di bagian resepsionis; di ruang tunggu terdapat sofa yang nyaman dengan sandaran punggung dan meja kecil. Before (tidak tersedia dokumentasi before )
After Rephrograpics Area/ Print Room Ruang ini didesain untuk mengurangi gangguan suara dari mesin dengan isolasi akustik yang baik. Pencahayaan diatur sesuai dengan standar SNI- 03-61972000, mencapai tingkat pencahayaan 300 Lux. Memiliki luas permukaan 5 m2 dengan ukuran mesin print A3 0.15m2, meja computer 0.48m2, kursi 0.32m2, lemari 0.24m2, dapat menampung 2 orang Perlengkapa n meliputi komputer, mesin fotokopi, printer, peralatan jilid, meja kerja, dan kursi. Before (tidak tersedia dokumentasi before )
After
Tabel 6d. Hasil Pengembangan 3 Karakteristik Pada Ruangduduk.co
keterangan Karakteristik dan Pengembangan Ilustrasi ruangan Socio-Profesional Economics Flexibility Mobility Material Exhibition Space Gunakan pencahayaan buatan dengan menggunakan lampu indirect untuk menghindari Memanfaatk an teknologi untuk memungkink an pengunjung berinteraksi Terdapat platform dan panel untuk menyajikan produk yang dipamerkan setinggi 160 Before (tidak tersedia dokumentasi before ) After gangguan pada benda yang dipamerkan dan mengurangi silau bagi pengunjung (Standar SNI- 03-61972000: 300 Lux). langsung dengan produk atau jasa yang ditawarkan; memiliki luas ruangan sekitar 62,6 meter persegi. cm-170 cm seperti monitor pc all in one 21.5, Menggunak an warna pada ruang yang netral

## Space
Berikut merupakan hasil dari pembahasan dimensi space dengan indicator yang terdiri dari Physical sites
a. Wilayah
Dapat dilihat peta rencana pola ruang swk karees pada gambar 2, Menurut Rencana Detail  Tata Ruang (RDTR) SWK Karees, daerah tersebut ditetapkan sebagai karyapolis yang  memiliki  banyak  aktivitas  terkait  perdagangan  dan  jasa.  Termasuk  di  dalamnya adalah Kecamatan Lengkong dan Kelurahan Burangrang sebagai salah satu kelurahan di SWK Karees.
Gambar 2. Peta Rencana Pola Ruang SWK Karees
Jurnal Manajemen Aset Infrastruktur & Fasilitas  – Vol. 7, No. 1, Januari 2023
Berdasarkan RDTR SWK Karees, Co-working space Ruangduduk.co sudah tepat dalam penempatan lokasinya. Hal ini dikarenakan sesuai dari penjelasan sebelumnya bahwa kelurahan Burangrang  sendiri  merupakan  kelurahan  yang  di  lalui  oleh  ruas-ruas  jalan  dengan  aktivitas perdagangan dan jasa yang aktif, maka dari itu Co-working space Ruangduduk.co sudah tepat menyediakan ruang Co-working space di kelurahan burangrang dikarenakan dapat menunjang berbagai kegiatan bisnis lainnya di daerah tersebut.
b. Aksesibilitas
Berdasarkan  hasil  survey  dan  wawancara  dengan  pemilik  objek, Co-working space Ruangduduk.co di lalui oleh berbagai macam transportasi umum seperti angkutan kota,  ojek  online dan taksi,  diantaranya  yaitu  angkutan umum  jurusan  Binong-Kalapa, Cicadas-Elang dan ojek online seperti Grab, Gojek, Maxim, Bluebird dan lainnya yang dapat dilihat pada gambar 3.
Gambar 3. Berbagai Transportasi umum yang melewati jalan Burangrang
Jalan di depan Co-working space Ruangduduk.co masuk ke dalam jenis jalan lokal karena  Berdasarkan  UU  Nomor  28  Tahun  2004,  Ukuran  lebar  badan  jalan  yang termasuk  ke  dalam  jalan  lokal  adalah  minimal  7,5  meter  dan  lebar  jalan  di  depan Ruangduduk.co  memiliki  lebar  jalan  8  meter.  Jalannya  tidak  boleh  terputus  pada  area pedesaan serta kecepatan kendaraan paling rendah adalah 20 kilometer per jam.
Gambar 4. Tampilan akses jalan raya depan Co-working space Ruangduduk.co
Kondisi  jalan  raya  di  depan  Co-working  space  Ruangduduk.co  sendiri  masih dalam kondisi baik dikarenakan tidak terdapat lubang maupun retak di permukaan jalan. Selain  itu  jalan  di  depan  Co-working  space  Ruangduduk.co  sendiri  di  fasilitasi  juga dengan  trotoar  yang  mendukung  para  pengunjung  Co-working  space  yang  memilih berjalan kaki. Jarak dari jalan raya ke Co-working space Ruangduduk.co sendiri sangat
Jurnal Manajemen Aset Infrastruktur & Fasilitas  – Vol. 7, No. 1, Januari 2023
terjangkau,  hal  ini  dapat  di  lihat  bahwa  jarak  dari  jalan  raya  ke  Co-working  space Ruangduduk.co cukup dekat.

## Anggaran
Anggaran adalah rencana keuangan operasional yang mencakup perkiraan pengeluaran yang  diusulkan  dan  sumber  pendapatan  yang  diharapkan  untuk  membiayainya  selama periode  waktu  tertentu.  (Kuntadi  dan  Yulisna,  2023.  Estimasi  pengeluaran  yang  dihitung berdasar  kegiatan  yang  membutuhkan  aset  apa  yang  dapat  mendukung  pelaksanaan  tujuan pelayanan terdiri dari biaya pembongkaran, biaya pembangunan, dan biaya pengadaan di co- working space Ruangduduk.co.
Tabel 7. Hasil Anggaran Proyek Pengembangan Ruangduduk.co
No. Nama Ruang Anggaran Proyek Pembongkaran Pembangunan Pengadaan 1 Individu workspace Rp185.431.050 Rp24.718.400 2 Co-Working Area Rp.18.755.000,00 Rp927.155.250 Rp18.499.300 3 Meeting Room Rp 3.850.200,00 Rp123.620.700 Rp9.409.500 4 Informal Meeting Area Rp741.724.200 Rp12.630.000 5 Auditorium Rp141.996.750 Rp119.458.000 6 Pantry 2.246.725,00 Rp125.058.150 Rp8.380.571 7 Lobby & receptionist (biaya disatukan dengan pantry) Rp123.620.700 Rp11.916.400 8 Rephrograpics Area/ Print Room Rp61.810.350 Rp16.430.400 9 Exhibition Space Rp247.241.400 Rp3.031.400 10 Mushola Rp 574.275,00 11 Toilet Rp 1.632.150,00 12 Ruangan Staff Rp 1.090.425,00 Total  Rp28.148.775 Rp2.677.658.550 Rp224.473.971 Total  Rp2.930.281.296 Berdasarkan Tabel 7 diketahui bahwa anggaran pembongkaran sebesar Rp28.148.775,00,  anggaran  pembangunan  sebesar  Rp2.677.658.550 , anggaran  pengadaan sebesar Rp224.473.971  perhitungan  anggaran  pembongkaran,  pembangunan  dan  pengadaan yang menghasilkan total seluruh anggaran sebesar Rp2.930.281.296 dapat disimpulkan bahwa proyek pengembangan tersebut layak untuk dijalankan

## KESIMPULAN
Sebagai  upaya  pemecahan  permasalahan  pada  coworking  space  Ruangduduk.co  Kota Bandung, maka dibuat proyek perencanaan pengembangan strategi aset Ruangduduk.co dengan Kesimpulan yakni sebagai berikut :
1. Menghasilkan rencana pengembangan aset pada proyek ini terbagi pada 3 karakteristik, berikut  penjelasan hasil dari rencana pengembangan strategi  aset  Ruangduduk.co  yang terdiri dari 3 karakteristik.
a. Perencanaan  pengembangan  strategi  aset  Ruangduduk.co  sebagai  Socio-Profesional yang baik terdiri dari pengembangan flexibility dan mobility yang dapat memberikan fleksibilitas  dan  mobilitas  yang  lebih  luas  kepada  pengunjung  saat  berada  di  co-
Jurnal Manajemen Aset Infrastruktur & Fasilitas  – Vol. 7, No. 1, Januari 2023
working space Ruangduduk.co.
b. Perencanaan  pengembangan  strategi  aset  sebagai  Economics  yang  baik  terdiri  dari pengembangan  fasilitas  material  yang  akan  mempermudah  para  pengunjung  untuk mengakses semua fasilitas di dalam ruangan co-working space Ruangduduk.co.
c. Perencanaan  pengembangan  strategi  aset  sebagai  Space  yang  baik  terdiri  dari pengembangan physical sites yang memudahkan pengunjung co-working space dalam hal  informasi  detail  mengenai  wilayah  Ruangduduk.co  dan  transportasi  sehingga pengunjung dapat mengetahui akses dan transportasi apa saja yang dapat dilalui untuk sampai ke objek co-working space Ruangduduk.co.
2. Anggaran  proyek  perencanaan  pengembangan  aset  properti  co-working  space Ruangduduk.co  menggunakan  metode  satuan  unit  terpasang  dan  metode  meter persegi. Anggaran  meliputi  perhitungan  biaya  pembongkaran  Rp.  28.148.775,00,  biaya pembangunan  sebesar  Rp2.677.658.550,  biaya  pengadaan  sebesar  Rp224.473.971.  Maka apabila proyek ini di realisasikan tahun 2023 maka anggarannya sebesar Rp. Rp2.930.281.296.

## DAFTAR PUSTAKA
[1] Alansari, A., & Ph.D., A. (2022). Coworking Spaces Phenomenon in Kuwait : Challenges and Opportunities.
[2]  Andreas  D.  Handoyo  &  Mahendra  Nur  Hadiansyah.  (2017).  “Pengaruh  Desain  Interior Kelas  Tokong  Nanas  Terhadap  Kenyamanan  Visual  Mahasiswa”. Jurnal  Idealog. 2(1):  93-106  Anugerah,  D.  (2022).  Analisis  Optimasi  Building  Untuk  Coworking Space Di Kota Bandung
[3]  Berdasarkan 4 Konsep Socio-Professional, Economics, Culture Dan Space.
[4]  Barcelona,  Diputacio  De.  (2014). Criteria  for  the  Planning  Programming,  Design  and Construction of Business Centres and Executive Suite. Co-working space
[5]  Campbell,  J.  D.,  Jardine,  A.  K.  S.,  &  McGlynn,  J.  (2011). Asset  management  life-cycle decisions. http://www.taylorandfrancis.com
[6] Gandini, A. (2015). The rise of coworking spaces: A literature review. Theory and Politics in Organizations, 15(1), 193–205. Ephemera.
[7] Hastings, N. A. J. (2015). Physical Asset Management_ With an Introduction to ISO55000 (2015, Springer International Publishing).
[8] Kintari, A., Hadiansyah, M. N., & Liritantri, W. (2020). “Penerapan Karakteristik Milenial sebagai  Work-Life-Balance  dalam  Perancangan  Fasilitas  dan  Elemen  Interior  Point Lab Co-Working Space”. Jurnal Desain Interior,5(2),63. https://doi.org/10.12962/j12345678.v5i2.7424
[9]  PD 5/22. Peraturan Daerah Kota Bandung Nomor 5 Tahun 2022 Tentang Rencana Tata Ruang Wilayah Kota Bandung.
[10]  PP  16/21. Peraturan  Pemerintah  Republik  Indonesia  Nomor  16  Tahun  2021  tentang Tentang Bangunan Gedung.
[11] Schopfel, J., Roche, J., & Hubert, G. (2015). “Co-working and innovation: New concepts for  academic  libraries  and  learning  centres”.  New  Library  World,  116,  67–78. https://doi.org/10.1108/NLW-06-2014-0072
[12]  SNI  03-61972000. SNI-03-6197-2000  Tentang  Konservasi  energi  sistem  pencahayaan pada bangunan gedung .
[13]  UU  28/02. Undang  –  Undang  Republik  Indonesia  No.  28  Tahun  2002  Tentang Bangunan Gedung.
[14]  Victoria  Department  of  Treasury  and  Finance.  (1995). Asset  Management  Series Part  2. The State of Victoria. Victoria.