## J urnal Legisia
Volume 12 Nomor 2 Tahun 2022 Program Studi Hukum Fakultas Hukum dan Sosial Universitas Sunan Giri Surabaya, Sidoarjo

## PEMINDAHAN HAK MILIK ATAS TANAH YANG BELUM BERSERTIPIKAT MELALUI JUAL BELI YANG BERKEPASTIAN HUKUM.
1. Muh Bangsu, 2 Sukendah
Universitas Sunan Giri Surabaya
1 bangsu@unsuri.ac.id
2. sukendah@gmail.com

## Abstract
The awareness of the Indonesian people in terms of documentation of ownership of land, is still low, especially in villages, many lands owned by residents do not have a certificate of property rights, even though it is known that a certificate of property rights to land is mandatory for every landowner, as the highest and strongest recognition of land ownership.  There is land hak milik that has not been registered, meaning that the Land Title has not been issued a certificate as a proof of rights by the District / City Land Office, or still marked with proof of Petuk Pajak Bumi / Landrente, Girik, Pipil, Ketitir issued certificates as proof of rights by the District / City Land Office, Verponding Indonesia, which is now replaced with a Leter C Quote. Leter C quote is published by the Village Head/Kelurahan. Based on the above issue, whether the sale and purchase of land hak milik marked with evidence of Land Tax Petuk must be made with a PPAT deed and what are the obligations of the purchaser of the land hak milik marked evidence petuk pajak bumi so that the land purchased can be listed Yes, this research  uses  normative  methods  with  a  statutory  approach,  and  various  literature  related  to  the problems described after going through the study of problems with undand-laws that are connected with  legal  theory  to  strengthen  the  analysis  of  reaching  conclusions.  The  validity  of  the  sale  and purchase of title to land marked with evidence of petuk pajak bumi is determined by the fulfillment of material conditions for the seller of the land and the purchaser of the land. The material condition for the seller of the land is that the seller is entitled and authorized to sell title to the land, the registration of the land is carried out an affirmation of conversion (recognition of rights). In the registration of the land, a deed of sale and purchase of Property Rights on land marked with proof of Land Tax Petukmade by the authorized Land Deed Making Officer (PPAT) is included.
Keywords : Sale and purchase of land, Quote leter C, legal validity.
Submit Approve Publish 20 Desember 2021 10 Januari 2022 27 Januari 2022

## PENDAHULUAN.
Terbentuknya  Hukum  Tanah  Nasional  ditandai  oleh  diundangkan  Undang- Undang No. 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-pokok Agraria, LNRI Tahun 1960 No. 104 – TLNRI No. 2043. Undang-Undang ini lebih dikenal dengan sebutan Undang-Undang  Pokok  Agraria  (UUPA).  UUPA  mulai  berlaku  sejak  tanggal  24 September  1960.  Hak  atas  tanah  yang  disebutkan  dalam  Pasal  4  ayat  (1)  UUPA dijabarkan macamnya dalam Pasal 16 ayat (1) UUPA dan Pasal 53 ayat (1) UUPA. Pasal 16 ayat (1) UUPA menyebutkan macam hak atas  tanah yaitu Hak Milik, Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan, Hak Pakai, Hak Sewa Untuk Bangunan, Hak Membuka Tanah, dan Hak Memungut Hasil Hutan. Pasal 53 ayat (1) UUPA menyebutkan macam hak atas tanah yang bersifat sementara, yaitu Hak Gadai, Hak Usaha Bagi Hasil, Hak Menumpang, dan Hak Sewa Tanah Pertanian.
Pengertian Hak  Milik  yaitu  hak  turun  temurun,  terkuat,  dan  terpenuh  yang dapat  dipunyai  orang  atas  tanah  dengan  mengingat  ketentuan.  Sifat  hak  milik  atas tanah  adalah  turun  temurun,  terkuat,  dan  terpenuh.  Orang  yang  dapat  mempunyai tanah  hak  milik  adalah  orang  dalam  pengertian  hanya  warga  negara  Indonesia  dan badan hukum tertentu yang ditetapkan oleh Pemerintah.
Hak  milik  dapat  beralih  dan  dialihkan  kepada  pihak  lain.  dari  pemiliknya kepada  pihak  lain  disebabkan  oleh  peristiwa  hukum  atau  berpindah  melalui pewarisan.  Dialihkan  mengandung  pengertian  bahwa  hak  milik  berpindah  dari pemiliknya  kepada  pihak  lain   oleh  perbuatan  hukum,  yaitu melalui  jual  beli,  tukar menukar, hibah, pemasukan dalam modal perusahaan ( inbreng ), lelang. Peralihan hak milik atas tanah wajib didaftarkan ke Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota.
Dari aspek pembuktiannya, ada tanah hak milik yang sudah terdaftar, artinya tanah Hak Milik tersebut sudah diterbitkan sertipikat sebagai surat tanda bukti hak oleh Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota. Ada tanah hak milik yang belum terdaftar, artinya  tanah  Hak  Milik  tersebut  belum  diterbitkan  sertipikat  sebagai  surat  tanda bukti hak oleh Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota, atau masih bertanda bukti Petuk Pajak  Bumi/ Landrente ,  Girik,  Pipil,  Ketitirditerbitkan  sertipikat  sebagai  surat  tanda bukti  hak  oleh  Kantor  Pertanahan  Kabupaten/Kota, Verponding Indonesia,  yang sekarang  diganti  dengan  Kutipan  Leter  C.  Kutipan  Leter  C  tanah  diterbitkan  oleh Kepala Desa/Kelurahan.
Tanah hak milik yang bertanda bukti Petuk Pajak Bumi sebagian besar berada di  perdesaan,  sebagian  berada  di  perkotaan.  Tanah  hak  milik  yang  bertanda  bukti petuk  pajak  bumi  dapat  berpindah  dari  pemiliknya  kepada  pihak  lain  melalui pewarisan, atau melalui jual beli. Pemilik tanah yang bertanda bukti petuk pajak bumi berhak dan berwenang menjual tanah hak miliknya kepada pihak lain, atau dengan kata  lain,  seseorang  dapat  memperoleh  tanah  hak  milik  yang  bertanda  bukti  petuk pajak  bumi  melalui  pembelian.  Berdasarkan  permasalahan  di  atas,  masalah  yang hendak dikaji apakah jual beli tanah hak milik yang bertanda bukti petuk pajak bumi harus dibuat dengan akta PPAT dan apa kewajiban dari pihak pembeli tanah hak milik yang bertanda bukti petuk pajak bumi agar tanah yang dibelinya dapat didaftarkan

## METODE PENULISAN
Dalam  artikel  ini  penulisannya  berdasakan  pada  hasil  penelitian  yang mengunakan metode normative yuridis dengan Pendekatan  yuridis normatif artinya suatu  kajian  ilmiah  yang  dilakukan  berdasarkan    Undang-Undang  pertanahan  dan agrarian sebagai hukum primer yaitu terdiri dari hukum positif mengenai hukum acara pidana,  putusan-putusan  tentang  kasus  pertanahan,  KUHP  dan  berbagai  artikel, internet, kajian pustaka dan lain-lain yang berkaitan.

## HASIL DAN PEMBAHASAN

## Pembuktian Jual Beli Hak Milik Atas Tanah Belum Bersertifikat
Dalam UUPA dan Peraturan Pemerintah No. 40 Tahun 1996, ada 2 (dua) bentuk peralihan hak atas tanah yaitu beralih dan dialihkan. UUPA dan Peraturan Pemerintah No. 40 Tahun 1996 tidak memberikan pengertian beralih dan dialihkan. Urip Santoso menyatakan bahwa peralihan hak dibagi menjadi 2 (dua) bentuk, yaitu : 1 (1)Beralih, (2) Dialihkan. Jual beli yang mengakibatkan beralihnya hak milik atas tanah dari penjual kepada pembeli itu termasuk dalam hukum agraria atau hukum Tanah. 2 Urip Santoso menyatakan bahwa jual beli tanah adalah perbuatan hukum yang berupa penyerahan hak  atas  tanah  untuk  selama-lamanya  oleh  pemilik  tanah  atau  pemegang  hak  atas tanah sebagai penjual kepada pihak lain sebagai pembeli, dan secara bersamaan pihak pembeli  menyerahkan  sejumlah  uang  sebagai  harga,  yang  besarnya  sesuai  dengan kesepakatan kedua belah pihak. 3
Jual beli tanah bukanlah merupakan perjanjian, merupakan  perbuatan hukum berupa penyerahan hak atas tanah untuk selama-lamanya. Jual beli tanah tidak tunduk pada Buku III Burgerlijk Wetboek (BW), melainkan tunduk pada Hukum Tanah Nasional yang bersumber dari Hukum Adat tentang Tanah, sebagaimana ditetapkan dalam Pasal 5 UUPA.
Ketentuan jual beli tanah yang diatur dalam UUPA dan Peraturan Pemerintah No. 40 Tahun 1996 dapat dijelaskan, yaitu : (1) Jual beli tanah tanpa persetujuan pihak lain,  (2) Jual beli tanah dengan persetujuan pihak lain (3) Hak atas tanah tidak dapat diperjualbelikan. Effendi Perangin menyatakan bahwa sifat jual beli tanah ada 2 (dua) macam, yaitu : 4 (1) Contant atau tunai, (2) Terang. Menurut Maria S.W. Sumardjono, sifat jual beli tanah menurut hukum adat, adalah : 5 (1)Tunai (2) Riil (3) Terang.
1 Urip  Santoso  (Selanjutnya  disebut  Urip  Santoso – I), Hukum  Agraria  Kajian  Komprehensif ,  Kencana Prenada Media, Jakarta, 2013, h. 362-363
2 Boedi Harsono (Selanjutnya disebut Boedi Harsono – I), Undang-undang Pokok Agraria Sedjarah Penjusunan, Isi dan Pelaksanaannja , Jambatan, Djakarta, 1971,h.135.
3 Urip Santoso- II, Op.cit , h. 90.
4 Effendi Perangin(Selanjutnya disebut Effendi Perangin – II), Hukum Agraria di Indonesia Suatu Telaah Dari Sudut Pandang Praktisi Hukum , Rajawali, Jakarta, 1989, h. 16.
5 Maria S.W. Sumardjono – I, Lo.cit.
Hak atas tanah yang diperjual belikan, ada yang sudah bersertifikat dan ada yang belum  bersertipikat,  masih  bertanda  bukti  Petuk  Pajak  Bumi/ Landrente ,  Girik,  Pipil, Ketitir, Verponding Indonesia, Iuran Retribusi Daerah (IREDA), Iuran Pembangunan Daerah  (IPEDA),  yang  sekarang  diganti  dengan  Kutipan  Letter  C.  Jual  beli  tanah tersebut, ada dilakukan dengan maksud didaftarkan pemindahan haknya ke Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota, dan ada yang dengan maksud tidak untuk didaftarkan pemindahan haknya ke Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota.
Syarat  sahnya  jual  beli  hak  atas  tanah  untuk  kepentingan  pendaftaran pemindahan  haknya  ada  2  (dua),  yaitu  : 6 (1)  Syarat  Materiil  (2)  Syarat  Formal. Berdasarkan ketentuan Pasal 37 ayat (1) Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997, jual beli  hak  atas  tanah  dapat  didaftarkan  pemindahan  haknya  ke  Kantor  Pertanahan Kabupaten/Kota apabila dibuktikan dengan akta Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) yang berwenang.
Prosedur  pendaftaran  pemindahan  hak  atas  tanah  melalui  jual  beli  ke  Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota, yaitu :

## 1) Persiapan Pembuatan Akta
Sebelum  melaksanakan  pembuatan  akta  jual  beli  hak  atas  tanah,  Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) wajib terlebih dahulu melakukan pemeriksaan pada Kantor  Pertanahan  Kabupaten/Kota  setempat  mengenai  kesesuaian  sertifikat  hak atas tanah yang bersangkutan dengan daftar-daftar yang ada di Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota setempat dengan memperlihatkan sertipikat asli.
Apabila  sertipikat  hak  atas  tanah  yang  diperiksakan  sesuai  dengan  daftar- daftar  yang  ada  di  Kantor  Pertanahan  Kabupaten/Kota  setempat,  maka  Kepala Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota atau pejabat yang ditunjuk membubuhkan cap atau  tulisan  dengan  kalimat “ Telah  diperiksa  dan  sesuai  dengan  daftar  di  Kantor Pertanahan ” pada halaman perubahan sertipikat kemudian diparaf dan diberi tanggal pengecekan. Pada halaman perubahan buku tanah yang bersangkutan dibubuhkan cap atau tulisan dengan kalimat “PPAT .... (nama PPAT) yang bersangkutan .... telah meminta pengecekan sertifikat”, kemudian diparaf dan diberi tanggal pengecekan.
Sertipikat yang sudah diperiksakan kesesuaiannya dengan daftar-daftar yang ada  di  Kantor  Pertanahan  Kabupaten/Kota  tersebut  dikembalikan  kepada  Pejabat Pembuat akta tanah (PPAT) yang bersangkutan. Pengembalian sertipikat hak atas tanah dilakukan pada hari yang sama dengan hari pengecekan.
Sebelum  dibuatkan  akta  jual  beli  hak  atas  tanah,  calon  pembeli  membuat pernyataan yang menyatakan bahwa :
a) yang  bersangkutan  dengan  pemindahan  hak  tersebut  tidak  menjadi pemegang hak atas tanah yang melebihi ketentuan maksimum penguasaan menurut ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku;
6 Urip Santoso(Selanjutnya disebut Urip Santoso – IV), Pendaftaran dan Peralihan Hak Atas Tanah , Kencana Prenada Media, Jakarta, 2013, h. 367 – 369.
b) yang  bersangkutan  dengan  pemindahan  hak  tersebut  tidak  menjadi pemegang hak atas tanah absentee (guntai) menurut peraturan perundang- undangan yang berlaku;
c) yang  bersangkutan  menyadari  bahwa  apabila  pernyataan  sebagaimana dimaksud pada huruf a dan b tersebut tidak benar, maka tanah kelebihan atau tanah absentee (guntai) menjadi objek landreform; dan
d) yang bersangkutan bersedia menanggung semua akibat hukumnya, apabila pernyataan sebagaimana dimaksud pada huruf a dan b tidak benar.
2) Pelaksanaan Pembuatan Akta
Pembuatan  akta  Pejabat  Pembuat  Akta  Tanah  (PPAT)  untuk  harus  dihadiri oleh para pihak yang melakukan perbuatan hukum yang bersangkutan (penjual dan pembeli)  atau  orang  yang  dikuasakan  olehnya  dengan  surat  kuasa  tertulis  sesuai dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku. Surat kuasa bagi penjual harus dengan akta notaris, sedangkan surat kuasa bagi pembeli boleh dengan akta di bawah tangan.
Pembuatan akta Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) harus disaksikan oleh sekurang-kurangnya  2  (dua)  orang  saksi  yang  memenuhi  syarat  untuk  bertindak sebagai  saksi  dalam  suatu  perbuatan  hukum,  yang  memberi  kesaksian  antara  lain mengenai kehadiran para pihak atau kuasanya, keberadaan dokumen-dokumen yang ditunjukkan dalam pembuatan akta, dan telah dilaksanakannya perbuatan hukum tersebut oleh para pihak yang bersangkutan.
Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) wajib membacakan akta jual beli kepada para  pihak  yang  bersangkutan  (penjual  dan  pembeli)  dan  memberi  penjelasan mengenai isi dan maksud pembuatan akta, dan prosedur pendaftaran pemindahan haknya. Akta Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) dibuat sebanyak 2 (dua) lembar asli, satu lembar disimpan di Kantor Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) dan satu lembat  disampaikan  kepada  Kepala  Kantor  Pertanahan  Kabupaten/Kota  setempat untuk  keperluan  pendaftaran,  sedangkan  kepada  pihak-pihak  yang  bersangkutan (penjual dan pembeli) diberi salinannya.
3) Pendaftaran Pemindahan Hak
Pejabat  Pembuat  Akta  Tanah  (PPAT)  wajib  menyampaikan  akta  Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) dan dokumen-dokumen lain yang diperlukan untuk keperluan  pendaftaran  pemindahan  hak  atas  tanah  yang  bersangkutan  kepada Kantor  Pertanahan  Kabupaten/Kota  setempat  selambat-lambatnya  7  (tujuh)  hari kerja  sejak  ditandatanganinya  akta  yang  bersangkutan.  Kantor  Pertanahan Kabupaten/Kota wajib memberikan tanda penerimaan atas penyerahan permohonan pendaftaran pemindahan hak beserta akta Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) dan dokumen-dokumen  lain  yang  dilampirkan  yang  diterimakan  kepada  Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) yang bersangkutan.
Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) memberitahukan kepada penerima hak (pembeli) mengenai telah diserahkanya permohonan pendaftaran pemindahan hak ke  Kantor  Pertanahan  Kabupaten/Kota  setempat  dan  menyerahkan  tanda
penerimaan  tersebut  kepada  penerima  hak  (pembeli)  Pengurusan  penyelesaian permohonan pendaftaran pemindahan hak selanjutnya dilakukan oleh penerima hak atau Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) atau pihak lain atas nama penerima hak (pembeli).
Pencatatan  pemindahan  hak  dalam buku  tanah,  sertifikat  dan  daftar  lainnya dilakukan sebagai berikut :
a) Nama pemegang hak lama (penjual) di dalam buku tanah dicoret dengn tinta hitam  dan  dibubuhi  paraf  Kepala  Kantor  Pertanahan  Kabupaten/Kota setempat;
b) Nama  atau  nama-nama  pemegang  hak  yang  baru  (pembeli)  dituliskan  pada halaman dan kolom yang ada dalam buku tanahnya dengan dibubuhi tanggal pencatatan,  dan  kemudian  ditandatangani  oleh  Kepala  Kantor  Pertanahan Kabupaten/Kota  setempat  atau  pejabat  yang  ditunjuk  dan  cap  dinas  Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota.
Sertifikat hak atas tanah yang telah diubah nama pemegang hak, dari penjual menjadi atas nama pemegang hak atas tanah yang baru (pembeli) oleh Kepala Kantor Pertanahan  Kabupaten/Kota  setempat,  kemudian  diserahkan  kepada  pemohon pendaftaran pemindahan hak melalui jual beli tanah.
1. Keabsahan  Jual  Beli  Hak  Milik  Atas  Tanah  Yang  Bertanda  Bukti  Petuk  Pajak Bumi
Menurut  Supriadi,  Hak  Milik  termasuk  salah  satu  hak  atas  tanah  yang bersifat primer, yaitu hak atas tanah yang dapat  dikuasai secara langsung oleh seseorang atau badan hukum yang mempunyai waktu lama dan dapat dipindah tangankan kepada orang lain atau ahli warisnya. 7
Dari aspek pembuktiannya, Hak Milik atas tanah dibagi menjadi 2 (dua) macam, yaitu :
a. Hak Milik atas tanah yang sudah terdaftar
b. Hak Milik atas tanah yang belum terdaftar
Dari aspek surat tanda bukti haknya, tanah hak milik yang diperjual belikan ada yang bertanda bukti sertifikat dan ada yang bertanda bukti  Petuk Pajak Bumi. Dalam jual beli tanah hak milik yang bertanda bukti Petuk Pajak Bumi disertakan asli Petuk Pajak Bumi tanah yang diperjual belikan, riwayat tanah yang diperjualbelikan, Surat Pemberitahuan Pajak Terhutang Pajak Bumi dan Bangunan (SPPT PBB) tanah yang diperjualbelikan, fotokopi Kartu Tanda Penduduk (KTP) penjual yang masih berlaku, dan fotokopi Kartu Tanda Penduduk (KTP) pembeli yang masih berlaku. Kalau tanah Hak Milik yang bertanda bukti Kutipan Leter C yang diperjual belikan merupakan  harta  bersama  dalam  suatu  perkawinan,  maka  jual  beli  tanah  tersebut harus mendapatkan persetujuan dari suami atau istri penjual.
Jual  beli  tanah  Hak  Milik  yang  bertanda  bukti  Petuk  Pajak  Bumi ditandatangani  oleh  penjual  tanah,  pembeli  tanah,  2  orang  saksi,  dan  Kepala Desa/Kelurahan. Selanjutnya, Kepala Desa/Kelurahan menerbitkan Petuk Pajak Bumi
7 Supriadi, Hukum Agraria , Sinar Grafika, Jakarta, 2007, h. 64
yang  baru  sebagai  pengganti  Petuk  Pajak  Bumiyang  telah  diperjual  belikan  dan Kepala  Desa/Kelurahan  mencatat  jual  beli  tanah  tersebut  dalam  buku  tanah desa/kelurahan  yang  menerangkan  bahwa  tanah  Hak  Milik  yang  bertanda  bukti Petuk Pajak Bumitersebut telah dijual.
a) Dalam pembuatan akta jual beli Hak Milik atas tanah yang diserahkan oleh penjual  tanah  dan  pembeli  tanah  kepada  Pejabat  Pembuat  Akta  Tanah (PPAT) yang berwenang, adalah :
b) Asli Petuk Pajak Bumi;
c) Riwayat tanah;
d) Surat  Keterangan  Pendaftaran  Tanah  (SKPT)  dari  Kantor  Pertanahan Kabupaten/Kota  setempat  yang  menyatakan  bahwa  tanah  yang diperjualbelikan belum terdaftar;
e) Surat Pemberitahuan Pajak Terhutang Pajak Bumi dan Bangunan (SPPT PBB);
f) Kartu Tanda Penduduk (KTP) penjual yang masih berlaku;
g) Kartu Tanda Penduduk (KTP) suami atau istri yang masih berlaku apabila tanah yang diperjualbelikan merupakan harta bersama dalam perkawinan;
h) Surat  Nikah  penjual  apabila  tanah  yang  diperjuabelikan  merupakan  harta bersama dalam perkawinan;
i) Bukti pelunasan Pajak Penghasilan (PPh) apabila terkena pajak terhutang;
j) Bukti  pelunasan  Bea  Perolehan  Hak  Atas  Tanah  dan  Bangunan  (BPHTB) apabila terkena bea terhutang;
k) Kartu Tanda Penduduk (KTP) pembeli yang masih berlaku.
Akta jual beli Hak Milik atas tanah yang dibuat oleh  Pejabat Pembuat Akta Tanah  (PPAT)  ditandatangani  oleh  penjual  tanah,  pembeli  tanah,  suami  atau  istri apabila  tanah  yang  diperjualbelikan  merupakan  harta  bersama  dalam  perkawinan, Kepala Desa/Kelurahan sebagai saksi, dan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) yang bersangkutan. Dengan telah ditandatanganinya akta jual beli tanah, maka Hak Milik atas tanah yang bertanda bukti Kutipan Leter C telah berpindah dari penjual tanah kepada pembeli tanah.
Dalam jual beli hak milik atas tanah yang bertanda bukti  Petuk Pajak Bumi, Kepala  Desa/Kelurahan  mencatat  jual  beli  tanah  tersebut  dalam  buku  administrasi tanah  desa/kelurahan.  Kemudian,  Kepala  Desa/Kelurahan  menerbitkan  Petuk  Pajak Bumiyang baru atas nama pembeli tanah sebagai pengganti Petuk Pajak Bumilama atas nama penjual tanah yang telah dijual.
Jual beli Hak Milik atas tanah yang bertanda bukti Petuk Pajak Bumi setelah berlaku efektifnya Peraturan Pemerintah No.  24 Tahun 1997 tanggal 8 Oktober 1997 yang  dengan  maksud  untuk  didaftarkan  (disertipikatkan)  oleh  pembeli  tanah  ke Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota wajib dibuktikan dengan akta Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) yang berwenang, sebagaimana ditetapkan dalam Pasal 37 ayat (1) Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997.
PENDAFTARAN HAK MILIK ATAS TANAH YANG BELUM BERSERTIPIKAT Untuk  mewujudkan  jaminan  kepastian  hukum  mengenai  hak  atas  tanah, pendaftaran  tanah  yang  dilakukan  adalah  pendaftaran  tanah  yang  bersifat rechts cadaster atau legal cadaster , yaitu pendaftaran tanah yang bertujuan memberikan jaminan kepastian  hukum,  bukan  pendaftaran  tanah  yang  bersifat fiscaal  cadaster ,  yaitu pendaftaran  tanah  yang  menetapkan  wajib  pajak  atas  tanah. 8 Dengan  pendaftaran tanah, setiap bidang tanah akan diterbitkan sertifikat sebagai surat tanda bukti hak. Rahim Lubis menyatakan bahwa dari segi istilah, ditemukan istilah pendaftaran tanah dalam Bahasa Latin disebut capistratum , di Jerman dan Italia disebut catastro , di Perancis disebut cadastre , di Belanda disebut kadastrale , dan di Indonesia disebut kadaster. 9
Dalam  melaksanakan  kegiatan-kegiatan  tertentu,  Kepala  Kantor  Pertanahan Kabupaten/Kota dibantu oleh :
a. Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT);
b. Pejabat Pembuat Akta Ikrar Wakaf (PPAIW);
c. Panitia Ajudikasi;
d. Pejabat Lelang.
UUPA menetapkan bahwa objek pendaftaran tanah adalah Hak Milik, Hak Guna Usaha,  Hak  Guna  Bangunan,  dan  Hak  Pakai.  Pasal  9  Peraturan  Pemerintah  No.  24 Tahun 1997 memperluas objek pendaftaran tanah, yaitu :
a. Hak Milik, Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan, dan Hak Pakai;
b. Tanah Hak Pengelolaan;
c. Tanah wakaf;
d. Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun;
e. Hak Tanggungan;
f. Tanah negara. Objek  pendaftaran  tanah  bila  dikaitkan  dengan  sistem  pendaftaran  tanah menggunakan sistem pendaftaran hak ( registration of titles ) bukan sistem pendaftaran akta ( registration of deed ). Sistem pendaftaran hak tampak dengan adanya Buku Tanah sebagai  dokumen  yang  memuat  data  fisik  dan  data  yuridis  yang  dihimpun  dan disajikan  serta  diterbitkannya  sertipikat  sebagai  tanda  bukti  hak  yang  didaftar. 10
Berdasarkan  ketentuan  Pasal  9  Peraturan  Pemerintah  No.  24  Tahun  1997,  sistem pendaftaran tanah yang dianut oleh Indonesia adalah pendaftaran hak, sedangkan akta merupakan bukti adanya suatu perbuatan hukum mengenai tanah dan hak milik atas satuan rumah susun.
Ada  2  (dua)  macam  kegiatan  pendaftaran  tanah  yang  ditetapkan  dalam Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997, yaitu :
8 Urip Santoso – IV, Op.cit ., h. 2.
9 Mhd Yamin Lubis dan Abd Rahim Lubis, Hukum Pendaftaran Tanah , Mandar Maju, Bandung, 2008, h. 18.
10 A.P.  Parlindungan(Selanjutnya  disebut  A.P.  Parlindungan  –  II), Komentar  Atas  Undang-Undang Pokok Agraria , Mandar Maju, Bandung, 1991, 480.
1. Kegiatan  pendaftaran  tanah  untuk  pertama  kali  Pendaftaran  pertama  kali dilakukan  melalui  pendaftaran  tanah  secara  sistematik  dan  pendaftaran  tanah secara sporadik, meliputi :
a) Pengumpulan dan pengolahan data fisik;
b) Pembuktian hak dan pembukuannya;
c) penerbitan sertifikat;
d) penyajian data fisik dan data yuridis;
e) penyimpanan daftar umum dan dokumen.
2. Kegiatan  pemeliharaan  data  pendaftaran  tanah  ( Bijhouding atau Maintenance ). Pemeliharaan  data  pendaftaran  tanah  dilakukan  apabila  terjadi  perubahan  pada data  fisik  dan  atau  data  yuridis  objek  pendaftaran  tanah  yang  telah  terdaftar. Kegiatan pemeliharaan data pendaftaran tanah, meliputi :
a) Pendaftaran peralihan dan pembebanan;
b) Pendaftaran perubahan data pendaftaran tanah lainnya.
Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997 menetapkan pembuktian hak dalam pendaftaran tanah, yaitu : Pembuktian hak baru dan Pembuktian hak lama Untuk keperluan pendaftaran hak, hak ata stanah yang berasal dari hak-hak lama dibuktikan  dengan  alat-alat  bukti  mengenai  adanya  hak  tersebut  berupa  bukti-bukti tertulis, keterangan saksi dan   pernyataan yang bersangkutan yang kadar kebenarannya oleh Panitia Ajudikasi dalam pendaftaran tanah secara sistematik atau oleh Kepala Kantor Pertanahan  dalam  pendaftaran  tanah  secara  sporadik,  dianggap  cukup  untuk mendaftar hak, pemegang hak,  hak-hak pihak lain yang membebaninya.
Dalam  hal  tidak  atau  tidak  lagi  tersedia  secara  lengkap  alat-alat  pembuktian, pembuktian hak dapat dilakukan berdasarkan kenyataan penguasaan fisik bidang tanah yang  bersangkutan  selama  20  tahun  atau  lebih  secara  berturut-turut  oleh  pemohon pendaftaran dan pendahulu-pendahulunya, dengan syarat :
penguasaan  tersebut  dilakukan  dengan  itikad  baik  dan  secara  terbuka  oleh  yang bersangkutan sebagai yang berhak atas tanah, serta diperkuat oleh kesaksian orang yang dapat dipercaya;
penguasaan tersebut baik sebelum maupun pengumuman dalam pendaftaran tanah tidak  dipermasalahkan  oleh  masyarakat  hukum  adat  atau  desa/kelurahan  yang bersangkutan  ataupun  pihak  lain.Salah  satu  tujuan  pendaftaran  tanah  sebagaiman ditetapkan  dalam  Pasal  3  dan  Pasal  4  Peraturan  Pemerintah  No.  24  Tahun  1997,  adalah untuk memberikan kepastian hukum dan perlindungan hukum kepada pemegang hak atas suatu  bidang  tanah,  satuan  rumah  susun,  dan  hak-hak  lain  yang  terdaftar  agar  dengan mudah dapat membuktikan dirinya sebagai pemegang hak yang bersangkutan.
Sertifikat  oleh  Kantor  Pertanahan  Kabupaten/Kota,  sedangkan  pejabat  yang menandatangani sertipikat, adalah : 11
a. Dalam pendaftaran tanah secara sistematik, sertipikat ditandatangani oleh Ketua Panitia Ajudikasi atas nama Kepala Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota;
11 Urip Santoso - IV, Op.cit. , h. 42 – 43.
b. Dalam  pendaftaran  tanah  secara  sporadik  yang  bersifat  individual,  sertipikat ditandatangani oleh Kepala Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota;
c. Dalam  pendaftaran  tanah  secara  sporadik  yang  bersifat  massal,  sertipikat ditandatangani  oleh  Kepala  Seksi  Hak  Atas  Tanah  dan  Pendaftaran  Tanah  atas nama Kepala Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota.
Ada bermacam-macam sertifikat berdasarkan objek pendaftaran tanahnya, yaitu : 12 Sertipikat Hak Milik; Sertipikat  Hak Guna Usaha; Sertipikat Hak Guna Bangunan  atas  tanah  negara;  Sertipikat  Hak  Guna  Bangunan  atas  tanah  Hak Pengelolaan;  Sertipikat  Hak  Pakai  atas  tanah  negara;  Sertipikat  Hak  Pakai  atas tanah Hak Pengelolaan; Sertipikat tanah Hak Pengelolaan; Sertipikat tanah wakaf; Sertipikat Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun; dan Sertipikat Hak Tanggungan.
Hak atas tanah yang tidak diterbitkan sertifikat sebagai surat tanda bukti hak, adalah : Hak Guna Bangunan atas tanah Hak Milik; Hak Pakai atas tanah Hak Milik; dan Hak Sewa Untuk Bangunan.
Esensi dari sertifikat adalah salinan buku tanah yang berisi data yuridis yang dilampiri  surat  ukur  untuk  bidang  tanah  yang  bersangkutan  yang  berisi  data  fisik tanah. 13 Data yang dimuat dalam sertipikat adalah data fisik dan data yuridis.  Maksud diterbitkan sertipikat hak atas tanah dalam kegiatan pendaftaran tanah untuk pertama kali  agar  pemegang  hak  dengan  mudah  dapat  membuktikan  bahwa  dirinya  sebagai pemegang hak atas tanah, mendapatkan jaminan kepastian hukum dan perlindungan hukum. Sertipikat hak atas tanah diterbitkan untuk kepentingan pemegang hak yang bersangkutan sesuai dengan data fisik dan data yuridis yang telah didaftar dalam buku tanah. Sertifikat hak atas tanah diterbitkan oleh Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota. Sertifikat  hak  atas  tanah  diterbitkan  untuk  memberikan  jaminan  kepastian hukum, meliputi kepastian status hak atas tanah, kepastian subjek hak atas tanah, dan kepastian  objek  hak  atas  tanah.  Jaminan  perlindungan  hukum  dalam  pendaftaran tanah  adalah  pemilik  sertipikat  dapat  mempertahankan  hak  atas  tanahnya  dari gangguan atau gugatan dari pihak lain. 14 Seseorang yang memiliki sertipikat hak atas tanah  mendapatkan  jaminan  kepastian,  yang  meliputi  kepastian  status  hak,  subjek hak, dan objek hak. Juga mendapatkan perlindungan hukum yaitu memberikan rasa aman, tenang, dan nyaman, serta tidak mendapatkan gangguan atau gugatan dari pihak lain.
Manfaat  yang  diperoleh  dengan  diterbitkannya  sertipikat  dikemukakan  oleh Maria S.W. Sumardjono, yaitu :
Sertipikat memberikan manfaat, misalnya dapat mengurangi kemungkinan timbulnya sengketa dengan pihak lain, memperkuat posisi tawar menawar apabila hak atas tanah diperlukan  oleh  pihak  lain  untuk  keperluan  pembangunan,  serta  mempersingkat
12 Ibid. , h. 44.
13 Sumardji, “Sertipikat Sebagai Alat Bukti Hak Atas Tanah”, Majalah YURIDIKA , Volume XVI No. 1, Fakultas Hukum Universitas Airlangga, Surabaya, Januari 2001, h. 96.
14 Urip  Santoso(Selanjutnya  disebut  Urip  Santoso  –  V),  “Sertipikat  Sebagai  Tanda  Bukti  Hak  Atas Tanah”, Jurnal  ERA  HUKUM ,  Nomor  1  Tahun  15,  Fakultas  Hukum  Universitas  Tarumanagara,  Jakarta, September 2007, h. 683.
proses peralihan hak dan pembebanan hak atas tanah. Bagi pemegang hak atas tanah memiliki  sertipikat  mempunyai  nilai  lebih.  Sebab,  dibandingkan  dengan  alat  bukti tertulis  lain,  sertipikat  merupakan  tanda  bukti  yang  kuat.  Artinya,  harus  dianggap sebagai benar sampai dibuktikan sebaliknya di pengadilan. 15
Manfaat  yang  diperoleh  dengan  diterbitkannya  sertipikat  hak  atas  tanah, adalah dapat mengurangi sengketa subjek hak dan objek hak dalam pendaftaran tanah, harga  tanah  menjadi  lebih  tinggi  bila  dibandingkan  dengan  tanah  yang  belum sertipikat, memudahkan dalam proses beralihnya hak melalui pewarisan dan dialihkan hak  melalui  jual  beli,  tukar  menukar,  hibah,  pemasukan  dalam  modal  perusahaan ( inbreng ),  dan  lelang,  serta  memudahkan  apabila  sertifikat  hak  atas  tanah  sebagai jaminan utan yang dibebani Hak Tanggungan.

## SIMPULAN
Keabsahan jual beli hak milik atas tanah yang bertanda bukti Petuk Pajak Bumi ditentukan  oleh  dipenuhinya  syarat  materiil  bagi  penjual  tanah  dan  pembeli  tanah. Syarat materiil bagi penjual tanah adalah penjual berhak dan berwenang menjual Hak Milik atas tanah, sedangkan syarat materiil bagi pembeli tanah adalah pembeli tanah harus memenuhi syarat sebagai subjek Hak Milik atas tanah yang menjadi objek jual beli tanah.  Kalau  jual  beli  Hak  Milik  atas  tanah  yang  bertanda  bukti  Petuk  Pajak Bumidengan  maksud  untuk  didaftarkan  (disertipikatkan)  ke  Kantor  Pertanahan Kabupaten/Kota, maka jual beli Hak Milik atas tanah tersebut harus dibuktikan dengan akta Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) yang berwenang;  Pembeli Hak Milik atas tanah  yang  bertanda  bukti  Petuk  Pajak  Bumiyang  ingin  mendaftarkan (mensertipikakan)  tanah  yang  dibelinya  dilakukan  melalui  pendaftaran  tanah  secara sporadik  yang  bersifat  individual  (perseorangan)  atau  massal.  Pendaftaran  tanah tersebut  dilakukan  penegasan  konversi  (pengakuan  hak).  Dalam  pendaftaran  tanah tersebutkan disertakan akta jual beli Hak Milik atas tanah yang bertanda bukti Petuk Pajak Bumiyang dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) yang berwenang

## DAFTAR PUSTAKA
Harsono,  Boedi, Undang-undang  Pokok  Agraria  Sedjarah  Penjusunan  Isi  dan  Pelaksanaannja , Djambatan, Djakarta, 1971.
Perangin,  Effendi, Hukum  Agraria  di  Indonesia  Suatu  Telaah  Dari  Sudut  Pandang  Praktisi  Hukum , Rajawali, Jakarta, 1989.
15 Maria  S.W. Sumardjono(Selanjutnya  disebut  Maria  S.W.  Sumardjono  –  II), Kebijakan Pertanahan Antara Regulasi dan Implementasi , Penerbit Buku Kompas, Jakarta, 2005, h. 202.
Santoso, Urip, Perolehan Hak Atas Tanah , Revka Petra Media, Surabaya, 2011.
-----------------, Pendaftaran dan Peralihan Hak Atas Tanah , Kencana Prenada Media, Jakarta, 2013.
-----------------, Hukum Agraria Kajian Komprehensif ,  Kencana Prenada Media, Jakarta, 2013.
Supriadi, Hukum Agraria , Sinar Grafika, Jakarta, 2007.
Santoso, Ur ip, “Jual Beli Tanah Hak Milik Yang Bertanda Bukti Petuk Pajak Bumi (Kutipan Letter C)”, Jurnal PERSPEKTIF , Volume XVII Nomor 2, Fakultas Hukum Universitas Wijaya Kusuma, Surabaya, Mei 2012.
Sumardjono, Maria S.W.,  “Aspek Teoritis Peralihan Hak Atas Tanah Menurut UUPA”, Jurnal MIMBAR  HUKUM ,  No.  18/X/93,  Fakultas  Hukum  Universitas  Gadjah  Mada, Yogyakarta, 1993.
Undang-Undang No. 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-pokok Agraria.
Peraturan Pemerintah No. 40 Tahun 1996 tentang Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan, dan Hak Pakai Atas Tanah.
Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah .
Peraturan Pemerintah No. 37 Tahun 1998 tentang Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah.
Peraturan  Menteri  Negara  Agraria/Kepala  Badan  Pertanahan  Nasional  No.  3  Tahun  1997 tentang Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah.

## Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional Republik Indonesia No. 1 Tahun 2006 tentang
Ketentuan  Pelaksanaan  Peraturan  Pemerintah Nomor  37  Tahun  1998  tentang  Peraturan  Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah.