Abstrak—Lahan  perumahan  Kawasan  Industri  Tuban  cukup luas. Untuk  melakukan estimasi  nilai pasar lahan tersebut tidak mungkin  menggunakan  Metode  Perbandingan  Data  Pasar, karena tidak ada data pembanding yang bisa digunakan. Metode yang lebih tepat adalah Metode Pengembangan Tanah atau Land Development  Approach,  yaitu  metode  penilaian  tanah  dengan cara mengasumsikan bagaimana tanah tersebut akan dikembangkan. Penelitian ini bertujuan untuk menganalisis nilai pada tanah Perumahan Kawasan Industri Tuban dengan metode Pengembangan Tanah.
Dasar  analisis  dari  Metode  Pengembangan  Tanah  adalah rencana pengembangan, yang didasarkan pada Highest and Best Use  tanah  tersebut.  Berdasarkan  rencana  pengembangan  lahan, akan  dihitung  nilai  pasar  tanah  dengan  metode  arus  kas.  Nilai pasar tanah diperoleh dengan cara mengurangi pendapatan kotor tanah dan properti dengan biaya pengembangan dan biaya-biaya yang  berhubungan  dengan  pengembangan  tanah.  Dari  hasil analisis diketahui indikasi nilai pasar tanah di Kawasan Industri Tuban  yang  akan  dibangun  menjadi  perumahan  sebesar Rp.299.917 per m 2
Kata Kunci—Metode Arus Kas, Metode Pengembangan Lahan,

## Nilai Pasar Tanah

## I. PENDAHULUAN
EIRING  dengan  perkembangan  jaman,  pertumbuhan penduduk beserta aktifitas kota dan kabupaten juga semakin meningkat.  Hal  tersebut  juga  mengakibatkan  meningkatnya permintaan  lahan  sebagai  wadah  untuk  menampung  aktivitas masyarakat yang ada. Lahan  memiliki peranan  penting dalam pengelolaan  kabupaten  atau  kota.  Oleh  karena  itu  perlu dioptimalisasikan  dan  diketahui  nilai  pasarnya  agar  dapat digunakan lebih lanjut dalam menentukan harga jual atau sewa, sesuai  properti  yang  akan  dibangun.  Nilai  pasar  merupakan prakiraan  jumlah uang pada tanggal penilaian suatu aset  yang digunakan  untuk  transaksi  jual  beli  atau  penukaran  suatu properti. Selain untuk menentukan  harga  jual atau sewa,  nilai pasar  pada  lahan  dapat  digunakan  pengembang  untuk mengetahui  besarnya  aset  yang  dimiliki,  dan  juga  dapat dimanfaatkan menjadi nilai likuidasi maupun agunan.
Di sisi timur Kawasan Industri Tuban terdapat lahan kosong yang  memiliki  potensi  dikembangkan  menjadi  suatu  kawasan hunian,  Nilai  pasar  lahan  perlu  ditentukan  sehingga  dapat bermanfaat bagi pengembang.
Lahan  yang  tersedia  untuk  perumahan  ini  cukup  luas  dan
sulit dicari data pembandingnya karena tidak ada luasan tanah yang serupa dengan karakter-karakter tanah yang akan dinilai. Oleh  karena  itu  metode  Perbandingan  Data  Pasar  tidak  dapat digunakan. Metode yang lebih tepat digunakan untuk penilaian ini  adalah  metode  Pengembangan  Lahan  atau Land Development  Approach ,  dimana  penentuan  nilai  pasar  tanah dilakukan  dengan  cara  membuat  asumsi  rencana  bagaimana lahan tersebut akan dikembangkan, seperti rencana penjualan, discount rate , dan biaya pengembangannya [1].
Tujuan dari penelitian ini adalah melakukan analisis indikasi nilai  pasar  tanah  di  Kawasan  Industri  Tuban  yang  akan dibangun  perumahan  berdasarkan  metode  Pengembangan Lahan.  Dari  hasil  analisis  dapat  diketahui  indikasi  nilai  pasar tanah per m 2 .

## II. TINJAUAN PUSTAKA

## A. Metode Pengembangan Lahan (Land Development Approach)
Metode  pengembangan  lahan  merupakan  metode  penilaian dengan  cara  mengasumsikan  bagaimana  tanah  tersebut  akan dikembangkan.  Terdapat  beberapa  kriteria  suatu  tanah  dapat dinilai dengan metode ini:
1) Digunakan bila tanah terletak di daerah berkembang.
2) Data harga pasar sulit diperoleh
3) Data  harga  jual  dari  tanah  yang  dikembangkan  dapat diperoleh
4) Memiliki  potensi  untuk  dikembangkan  sebagai  daerah pemukiman, pertokoan atau perindustrian.
5) Tanah  harus  terletak  pada  daerah  yang  relatif  ideal  dan memiliki aksesibilitas yang baik.
Gambar  1  menunjukkan  ilustrasi  dari  metode  Land Development  [2]. Gross  Development  Value atau  GDV merupakan nilai estimasi yang didapat dari program penjualan. Development Cost atau DC merupakan nilai yang didapat dari biaya pengembangan. Development Profit atau DP merupakan keuntungan  pengembang. Residual  Value merupakan  hasil pengurangan GDV, DC dan DP. Discounting factor merupakan bilangan  yang  dipakai  untuk  mengalikan  suatu  jumlah  nilai dimasa  yang  akan  datang  untuk  menjadi  nilai  sekarang. Dihitung  menggunakan  rumus  (1),  dimana  i  merupakan discount rate / tingkat bunga dan n merupakan tahun ke-n.
𝐷𝑖𝑠𝑐𝑜𝑢𝑛𝑡 𝐹𝑎𝑐𝑡𝑜𝑟 = 1 (1+𝑖) 𝑛 (1)

## Analisis Nilai Pasar Tanah Perumahan Kawasan Industri Tuban (KIT) dengan Metode Pengembangan Lahan
Devi Santi Maharani dan Retno Indryani
Jurusan Teknik Sipil, Fakultas Teknik Sipil dan Perencanaan, Institut Teknologi Sepuluh Nopember (ITS)
Jl. Arief Rahman Hakim, Surabaya 60111 Indonesia
e-mail : smaharanidevi@gmail.com
S
Gambar 1. Ilustrasi Land Development Analysis

## III. METODOLOGI
Diagram  alir  penelitian  dapat  dilihat  pada  gambar  2.  Pada metode Land Development, rencana pendapatan diperoleh dari rencana pengembangan yang terdiri dari rencana pembangunan dan  penjualan.  Biaya  pengembangan    diperoleh  dari penjumlahan biaya konstruksi rumah dan fasilitas pendukung, biaya pemasaran, serta biaya overhead . Sedangkan keuntungan pengembang  diperoleh  dari  wawancara  dengan  pengembang atau pemilik properti sejenis.
Gambar 2. Diagram Alir Penelitian

## IV. ANALISIS DAN PEMBAHASAN

## A. Gambaran Umum Objek Penelitian
Lokasi  lahan  berada  pada  Desa  Temaji,  Kecamatan  Jenu, Kabupaten Tuban. Jaraknya pada pusat kota mencapai ± 21 km, dan posisinya berada pada sisi Utara dalam Kabupaten Tuban, berupa  dataran  rendah  dengan  elevasi  berkisar  antara  2  –  6 meter diatas permukaan laut. Kondisi lingkungan sekitar masih berupa  lahan  pertanian  dan  perkebunan,  kondisi  perumahan sendiri  masih  berupa  rumah  sangat  sederhana  yang  telah tumbuh padat penduduk. KIT mencakup  lahan seluas ± 233.5 Ha. Lahan KIT termasuk pada area dengan peruntukan sebagai zona  industri  yang  memiliki  status  hukum  Hak  Milik bersertifikat [3].

## B. Analisis Pasar Perumahan
Kondisi  perumahan  yang  ada  di  Kecamatan  Jenu  sebagian besar  merupakan  rumah  sangat  sederhana  yang  berada  di pedesaan  dan  dibangun  berdasarkan  kebutuhan  sendiri. Sedangkan  perumahan  yang  dibangun  oleh  pengembang kondisinya  belum  merata dan sebagian  besar lebih terpusat  di Kota  Tuban.  Mengingat  adanya  perkembangan  industri  di Kecamatan  Jenu,  sudah  ada  beberapa  perubahan  yang  dibuat oleh  dinas  PU  setempat  untuk  mengembangkan  kawasan perumahan, termasuk komplek Kawasan Industri Tuban. Terdapat  data  perumahan  lain  di  Tuban  yang  digunakan selain  data  KIT  sebagai  pembanding.  Properti  pembanding diperlukan untuk mencari harga jual rumah pada subyek yang ditinjau. Terdapat Perumahan Tuban Indah sebagai pembanding  rumah  tipe  80,  Perumahan  Megatama  Regency Tuban  sebagai  pembanding  rumah  tipe  52,  Perumahan Florencia Regency sebagai pembanding rumah tipe 42, 60, dan 80,  Perumahan  Grand  Executive  sebagai  pembanding  rumah tipe  60  dan  80,  Perumahan  Marina  Residence  sebagai pembanding rumah tipe 42 dan 52, Perumahan Perbon Raya 2 sebagai  pembanding  rumah  tipe  42,  52,  60,  dan  80. Pertimbangan dalam  mengambil  beberapa perumahan sebagai pembanding  didasarkan  pada  beberapa  kriteria  seperti  lokasi, lingkungan sekitar, tipe rumah, serta jarak dari lahan KIT.

## C. Analisis Pengembangan Lahan Perumahan
Kawasan  Industri  Tuban  (KIT)  terbagi  menjadi  kawasan industri, kawasan hunian, dan kawasan komersial. Lokasi KIT ini  cukup  strategis,  karena  langsung  berbatasan  dengan  jalan raya Surabaya-Semarang pada sisi utara.
Konsep  penataan  rumah  pada  perumahan  didasarkan  pada jenis  atau  tipe  rumah  yang  dibangun.  Rumah  tipe  80  adalah rumah  dengan  ukuran  bangunan  paling  besar  di  antara  tipe lainnya.  Sebagian  dari  rumah  tipe  ini  diletakkan  di  sepanjang
jalan utama perumahan. Sebagian lainnya diletakkan di dalam cluster . Begitu juga dengan rumah tipe 60, sebagian diletakkan di jalan utama dan sebagian lagi di kelompokkan dalam sebuah cluster.  Tipe  52  seluruhnya  dikelompokkan  dalam  sebuah cluster. Sedangkan rumah tipe 42 sebagian kecil  diletakkan di luar  cluster  dan  mayoritas  ada  di  dalam  cluster  dan  berada  di posisi  paling  jauh  dari  jalan  utama  di  dalam  perumahan. Perkerasan  memakai paving  stone .  Jarak  ke  pusat  kota mencapai ± 19 km. Data rumah per tipe ada pada Tabel 1.
Tabel 1.

## Data Rumah Perumahan KIT

## Sumber: PT. KIG
Fasilitas Penunjang yang ada di perumahan berupa gerbang perumahan,  ruang  terbuka  hijau  dan  fasilitas  olahraga,  dua bangunan Masjid, asrama, gedung TK, gedung SD, serta jalan &  saluran.  Untuk  menghitung  pendapatan  dan  biaya pengembangan diperlukan  jadwal pembangunan  serta rencana penjualan perumahan KIT. Rencana pembangunan dapat dilihat pada Tabel 2, Rencana penjualan dapat dilihat pada Tabel 3.

## Tabel 2. Rencana Pembangunan Perumahan KIT

## Sumber: Hasil Perhitungan dan Analisis
Pembangunan  fasilitas  pendukung  seperti  Masjid, Asrama,  gedung  TK,  dan  gedung  SD  serta  jalan  dan  saluran direncanakan akan selesai sebelum pemasaran rumah dimulai, yaitu  tahun  2016.  Sisanya  dibangun  saat  tahun  pertama pemasaran, yaitu tahun 2017.
Tabel 3. Rencana Penjualan Perumahan KIT Berdasarkan Tipe Rumah
Sumber: Hasil Perhitungan dan Analisis

## D. Analisis Pendapatan
Pendapatan diperoleh dari hasil penjualan rumah. Penentuan harga jual rumah didapat dari perbandingan harga pasar antara properti yang dinilai dengan properti pembanding. Perhitungan dilakukan  berdasarkan  tipe  rumah  yang  ada.  Metode  yang dipakai  adalah  metode  presentase  yaitu  jika  properti  yang dinilai  mempunyai  faktor  lebih  dari  pembanding  maka penyesuaiannya  positif  (+  %),  sedangkan  jika  properti  yang dinilai  mempunyai  faktor  kurang  dari  pembanding,  maka penyesuaiannya  negatif  (-%)  [4].  Contoh  perhitungan perbandingan  data  pasar  dapat  dilihat  pada  Tabel  4.  Tabel  5 menunjukkan  harga  jual  masing-masing  tipe  rumah  dari  hasil perhitungan perbandingan data pasar.
Tabel 4. Perhitungan Perbandingan Data Pasar Rumah Tipe 42 (dalam Ribu Rupiah)
Sumber: Hasil Perhitungan dan Analisis
Tabel 5. Harga Jual Per Tipe Rumah (dalam Ribu Rupiah)
Estimasi Pendapatan dari perumahan KIT didapat dari harga jual  rumah  yang  mengalami  kenaikan  harga  setiap  tahunnya. Besarnya  penyesuaian  untuk  kenaikan  harga  jual  rumah diperkirakan  sebesar  10%  per  tahun.  Perhitungan  kenaikan harga jual rumah terdapat pada Tabel 6. Pendapatan per tahun perumahan KIT diperoleh dari perkalian harga jual tipe rumah per tahun dengan rencana penjualan unit tipe rumah per tahun. Pendapatan  per  tahun  dari  pembangunan  perumahan  KIT terdapat pada Tabel 7.
Tipe
Luas tanah (m 2 ) Luas Bangunan (m 2 ) Banyaknya Unit 80 250 80 112 60 220 60 82 52 180 52 207 42 114 42 76 477 Total Uraian 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 Rencana Pembangunan Per Tahun Tipe 80/250 56 56 Tipe 60/220 31 51
Tipe 52/180
13 64 63 48 19
Tipe 42/114 28 24 24 Jalan & Saluran 1 Masjid 1 1 Asrama 1
Gedung TK 1 1 Gedung SD 1 191 95 48 143 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 70 80 90 90 50 40 30 27 Tipe 80/250 70 42
Tipe 60/220 38 44
Tipe 52/180 46 90 50 21 Tipe 42/114 19 30 27 Uraian Rencana Penjualan (unit) Rencana Penjualan Per Tahun
Properti yang
Dinilai Perumahan KIT Florencia Regency Marina Residence Perbon Raya 2 Tahun transaksi 2016 2016 2016 2015 Luas bangunan (m 2 ) 42 45 42 45 Luas tanah (m 2 ) 144 77 109 75 Lokasi Di belakang perumahan Di belakang perumahan Di belakang perumahan Di belakang perumahan Lebar jalan (m) 7 8 8 8 Fasilitas Penunjang Listrik, air bersih Listrik, air bersih Listrik, air bersih Listrik, air bersih Perkerasan jalan Paving Stone Paving Stone Paving Stone Paving Stone Kualitas bangunan Standar Standar Standar Standar Harga Jual 350.000 367.960 288.012 Tahun transaksi 0 0 6,5 Luas bangunan (m 2 ) -7,143 0 -7,143 Luas tanah (m 2 ) 46,528 24,306 47,917 Lokasi 0 0 0 Lebar jalan (m) -1,484 -1,048 -1,524 Fasilitas Penunjang 0 0 0 Perkerasan jalan 0 0 0 Kualitas bangunan 0 0 0 Total Penyesuaian 137,901 123,257 145,750 Nilai Indikasi 482.652 453.537 419.777 Data Properti Properti Pembanding PENYESUAIAN (dalam %) Tipe Rumah Harga Jual
Tipe 80/250 872.898 Tipe 60/220 680.104 Tipe 52/180 509.123 Tipe 42/114 452.143
Tabel 6. Perhitungan Kenaikan Harga Jual Rumah Per Tahun (dalam Ribu Rupiah)
Sumber: Hasil Perhitungan dan Analisis
Tabel 7. Pendapatan Per Tahun Perumahan KIT (dalam Ribu Rupiah)
Sumber: Hasil Perhitungan dan Analisis

## E. Analisis Biaya Pengembangan
Biaya Pengembangan terdiri dari biaya konstruksi, biaya cut & fill , biaya perizinan, biaya pemasaran, dan  biaya overhead . Biaya  konstruksi  terdiri  dari  biaya  pembangunan  rumah, pembuatan jalan dan saluran, serta fasilitas penunjang lainnya seperti  masjid,  asrama,  gedung  TK  &  SD,  dan  balai  warga. Biaya  konstruksi  rumah,  jalan,  dan  saluran  didapat  dari  RAB pengembang sedangkan fasilitas penunjang didapat dari harga per  m2  bangunan  yang  dihitung  berdasarkan  Permen  PU  No: 45/PRT/M/2007  [5].  Besarnya  penyesuaian  untuk  kenaikan biaya  konstruksi  rumah  diperkirakan  sebesar  10%  per  tahun. Perhitungan kenaikan biaya konstruksi terdapat pada Tabel 8.
Tabel 8.
Perhitungan Kenaikan Biaya Konstruksi Rumah Per Tahun (dalam Ribu Rupiah)
Total  biaya  konstruksi  rumah  per  tahunnya  diperoleh  dari hasil  perkalian  biaya  konstruksi  rumah  per  tahun  dengan rencana pembangunan unit rumah per tahun. Perhitungan total biaya  konsttruksi  rumah  terdapat  pada  Tabel  9.  Biaya konstruksi  jalan  dan  saluran  didapat  dari  RAB  pengembang sebesar  Rp.  20,796,573,200.  Direncanakan  jalan  dan  saluran akan selesai dalam jangka waktu satu tahun, yaitu tahun 2016.
Perhitungan  biaya  fasilitas  penunjang  lainnya  didapat  dari perhitungan  biaya  konstruksi  fisik  yang  terdiri  dari  biaya Standar  dan  biaya  Non-Standar  [6].  Biaya  Standar  diperoleh dari  harga  satuan  tertinggi  rata-rata  per-m 2 bangunan  gedung bertingkat dikalikan dengan  luas rancang dan koefisien/faktor pengali untuk jumlah lantai yang bersangkutan.
Tabel 9.

## Total Biaya Konstruksi Rumah Per Tahun
(dalam Ribu Rupiah)
Biaya  non-standar  diperoleh  dari  perkalian  prosentase jenis  pekerjaan  yang  dipilih  dengan  total  biaya  pekerjaan standar.  Syarat  total  biaya  pekerjaan  non-standar  maksimum 150% dari total biaya pekerjaan standar bangunan gedung yang bersangkutan. Harga satuan tertinggi rata-rata per-m 2 bangunan tidak  sederhana  sebesar  Rp.  6.834.000,  sedangkan  bangunan sederhana sebesar  Rp. 5.257.000. Tabel 10  perhitungan  biaya fasilitas  penunjang  berdasarkan.  Besarnya  penyesuaian  untuk kenaikan  biaya  konstruksi  fasilitas  penunjang  diperkirakan sebesar 10% per tahun. Perhitungan kenaikan biaya konstruksi fasilitas  penunjang  terdapat  pada  Tabel  11.  Biaya cut & fill perumahan KIT dapat dilihat pada Tabel 12.
Tabel 10.
Total Biaya Konstruksi Fisik Fasilitas Penunjang (dalam Ribu Rupiah)
Tabel 11.
Perhitungan Kenaikan Biaya Konstruksi Fasilitas Penunjang Per Tahun (dalam Ribu Rupiah)
Tabel 12. Biaya Cut & Fill
Biaya  perizinan  terdiri  dari  biaya  IMB  (Perda  Kabupaten Tuban  no  06  tahun  2011)  dan  SPPT.  Perhitungan  biaya perizinan diperkirakan sebesar 5% dari total biaya konstruksi. Sehingga  biaya  perizinan  didapat  sebesar  5%  x  Rp. 210.211.715.805 = Rp. 10.510.585.790.   Biaya pemasaran perumahan KIT dapat dilihat pada Tabel 13.
Biaya overhead terdiri  dari  biaya  perijinan,  biaya administrasi,  dan  biaya  tak  terduga  sepeti  bencana  alam. Direncanakan  sebanyak  8%  dari  total  pendapatan  per tahun.Biaya overhead dapat dilihat pada Tabel 14.
Tipe 80/250 Tipe 60/220 Tipe 52/180 Tipe 42/114 2016 872.898 680.104 509.123 452.143 2017 960.188 748.115 560.035 497.358 2018 1.056.207 822.926 616.039 547.094 2019 1.161.828 905.219 677.643 601.803 2020 1.278.010 995.741 745.407 661.983 2021 1.405.811 1.095.315 819.948 728.182 2022 1.546.393 1.204.846 901.943 801.000 2023 1.701.032 1.325.331 992.137 881.100 2024 1.871.135 1.457.864 1.091.351 969.210
2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 Tipe 80/250 67.213.168 44.360.691 Tipe 60/220 31.271.190 39.829.621 Tipe 52/180 31.171.573 67.086.646 40.997.395 18.940.796 Tipe 42/114 15.218.994 26.432.989 26.168.659 Total Pendapatan - 67.213.168 75.631.881 71.001.194 67.086.646 40.997.395 34.159.790 26.432.989 26.168.659
Uraian Tipe 80/250 Tipe 60/220
Tipe 52/180 Tipe 42/114 2016 299.872 238.008 212.618 193.496 2017 329.859 261.809 233.880 212.846 2018 362.845 287.990 257.268 234.130 2019 399.130 316.789 282.995 257.543 2020 439.043 348.468 311.294 283.297 2021 482.947 383.314 342.423 311.627 2022 531.242 421.646 376.666 342.790 2023 584.366 463.810 414.332 377.069 2024 642.802 510.191 455.766 414.776
Uraian Tipe 80/250 Tipe 60/220 Tipe 52/180 Tipe 42/114 Banyaknya Unit 112 82 207 76
2016 16.792.832 2017 18.472.115 8.116.073 2018 14.687.474 3.344.481 2019 18.111.652 2020 19.611.523 2021 16.436.324 2022 7.156.649 9.598.119 2023 9.049.655 2024 9.954.621
Masjid Asrama/Dorm Gedung TK Gedung SD Biaya Standar 732.410 11.242.802 2.406.655 11.460.260 Biaya Non-Standar 219.723 3.372.840 721.996 3.438.078 Total 952.132 14.615.642 3.128.651 14.898.338
Masjid Asrama/Dorm Gedung TK Gedung SD Biaya Standar 732.410 11.242.802 2.406.655 11.460.260 Biaya Non-Standar 219.723 3.372.840 721.996 3.438.078 Total 952.132 14.615.642 3.128.651 14.898.338 Cut & Fill m 2 Upah: Mandor 0.0500 O.H 75,000.00 3750 Pembantu Tukang 0.1000 O.H 67,500.00 6750 Jumlah: 10500 10500 Nilai HSPK :
Tabel 13.
Biaya Pemasaran Perumahan KIT (dalam Ribu Rupiah)
Tabel 14. Biaya Overhead Perumahan KIT (dalam Ribu Rupiah)
Rekapitulasi  biaya  pengembangan  per  tahun  perumahan terdapat pada Tabel 15. Direncanakan keuntungan pengembang sebanyak 13% dari total pendapatan per tahun yang ditunjukkan pada Tabel 16.
Tabel 15.
Rekapitulasi Biaya Pengembangan Perumahan KIT (dalam Ribu Rupiah)
Tabel 16. Keuntungan Pengembang Perumahan KIT (dalam Ribu Rupiah)

## F. Indikasi Nilai Pasar Tanah
Indikasi  nilai pasar tanah dihitung  melalui arus kas dengan discount  factor yang  didapat  menggunakan  rumus  (1). Perhitungan nilai pasar tanah dilakukan dalam jangka waktu 9 tahun,  yaitu  saat  awal  mulai  konstruksi  sampai  selesai.  Nilai pasar  tanah  nantinya  didapat  dengan  cara  mengurangi pendapatan dengan total biaya pengembangan dan keuntungan pengembang.  Tabel  arus  kas  indikasi  nilai  pasar  tanah perumahan  KIT  terdapat  pada  Tabel  17.  Nilai  pasar  mentah
Perumahan KIT diperoleh sebesar Rp. 57.914.000.000, dengan nilai sebesar Rp. 299.917 per m 2 .
Tabel 17.
Perhitungan Arus Kas Indikasi Nilai Pasar Tanah Perumahan KIT (dalam
Ribu Rupiah)

## V. KESIMPULAN DAN SARAN
Berdasarkan keseluruhan hasil analisis yang telah dilakukan dapat  diperoleh  hasil  indikasi  nilai  pasar  tanah  di  Kawasan Industri  Tuban  dengan  metode  Pengembangan  Lahan  sebesar Rp 299.917 per m 2 .
Saran yang dapat diberikan berdasarkan hasil analisis dalam Penelitian ini meliputi :
1) Biaya-biaya  yang  dibutuhkan  untuk  pengembangan diestimasi  berdasarkan prosentase, akan lebih baik  apabila biaya-biaya  tersebut  diestimasi  sesuai  kondisi  yang sebenarnya.
2) Perlu  ditinjau  lagi  biaya  pengembangan  yang  diperlukan dalam pembanguna perumahan.

## DAFTAR PUSTAKA
[1] Supardi. U., Basuki R.H., dan Mukminin. L.A., 2010, Tinjauan Konsep Prosedur,  Teknik,  Penilaian  dan  Properti .  Jakarta:  Mitra  Wacana Media.
[2] Prawoto,  Agus.  2015. Teori  &  Praktek  Penilaian  Properti  Edisi Ketiga . Yogyakarta: BPFE Universitas Gadjah Mada.
[3] Republik Indonesia. 2012. Peraturan Daerah Kabupaten Tuban No. 09 Tahun 12 tentang Rencana Tata Ruang Wilayah Kabupaten Tuban Tahun 2012-2032 . Badan Perencanaan Pembangunan Daerah Kabupaten Tuban. Tuban.
[4] Hidayati,  Wahyu  dan  Budi,  Harjanto.  2003. Konsep  Dasar  Penilaian Properti . Yogyakarta: BPFE Universitas Gadjah Mada.
[5] Juwana,  Jimmy  S,  2005. Panduan  Sistem  Bangunan  Tinggi  :  Untuk Arsitek Dan Praktis Bangunan . Jakarta: Erlangga.
[6] Republik  Indonesia.  2007. Peraturan  Menteri  Pekerjaan  Umum No.45/PRT/M/2007 tentang Pedoman Teknis Pembangunan Bangunan  Gedung  Negara .  Menteri  Pekerjaan  Umum  Republik Indonesia. Jakarta.
Personil Event/Pameran 2016 15.000.000 15.000.000 2017 16.650.000 5.000.000 21.650.000 2018 18.481.500 18.481.500 2019 20.514.465 20.514.465 2020 22.771.056 5.000.000 27.771.056 2021 25.275.872 25.275.872 2022 28.056.218 28.056.218 2023 31.142.402 31.142.402 2024 34.568.067 34.568.067 Uraian Total Biaya Pemasaran 2016 - 2021
3.279.792 2017 5.377.053 2022 2.732.783 2018 6.050.550 2023 2.114.639 2019 5.680.096 2024 2.093.493
2020 5.366.932 Biaya Overhead 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024
Tipe 80/250 16.792.832 18.472.115 Tipe 60/220 8.116.073 14.687.474 Tipe 52/180 3.344.481 18.111.652 19.611.523 16.436.324 7.156.649 Tipe 42/114 9.598.119 9.049.655 9.954.621 Jalan & Saluran 20.796.573 Masjid 952 1.047
Asrama 14.616 Gedung TK 3.129 3.442 Gedung SD 14.898 4.055.100 8.608 15.000 21.650 18.482 20.514 27.771 25.276 28.056 31.142 34.568 - 5.377.053 6.050.550 5.680.096 5.366.932 3.279.792 2.732.783 2.114.639 2.093.493 41.701.708 31.991.380 24.100.987 23.812.262 25.006.226 19.741.391 19.515.608 11.195.437 12.082.681
Uraian Biaya Konstruksi Total Biaya Pengembangan Biaya Pemasaran Biaya Overhead Biaya Perizinan Biaya Cut & Fill
2016 - 2021 5.329.661 2017 8.737.712 2022 4.440.773 2018 9.832.145 2023 3.436.289 2019 9.230.155 2024 3.401.926 2020 8.721.264
Keuntungan Pengembang
2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 - 67.213.168 75.631.881 71.001.194 67.086.646 40.997.395 34.159.790 26.432.989 26.168.659 85.764.854 36.475.753 24.100.987 23.812.262 25.006.226 19.741.391 19.515.608 11.195.437 12.082.681 8.737.712 9.832.145 9.230.155 8.721.264 5.329.661 4.440.773 3.436.289 3.401.926 (85.764.854) 21.999.703 41.698.750 37.958.777 33.359.156 15.926.342 10.203.410 11.801.264 10.684.052
0,939 0,882 0,828 0,777 0,730 0,685 0,644 0,604 0,567 (80.530.380) 19.396.242 34.520.272 29.506.234 24.348.209 10.914.866 6.565.957 7.130.692 6.061.631 Uraian 57.913.723 57.914.000 Total Pendapatan Total Biaya Pengembangan Keuntungan Pengembang Penerimaan Sisa (Residual Value ) Discount Factor Present Value Net Present Value Nilai Pasar Tanah Mentah (dibulatkan)