Abstrak—PT X merupakan third party logistic yang bergerak di bidang  distribusi  consumer  goods.  Saat  ini,  Gudang penyimpanan  eksisting  PT  X  tidak  lagi  dapat  menampung average  stock  persediaan,  dan  mengakibatkan  terjadinya overstock.  Di  sepanjang  tahun  2021,  sebanyak  765.904  CAR (satuan karton) permintaan tidak terpenuhi dan kerugian yang terjadi  mencapai  Rp  83.976.885.618.  Demi  meningkatkan kapabilitas  infrastruktur  rantai  pasok  perusahaan  dalam memenuhi  permintaan  yang  meningkat,  perusahaan  memiliki rencana  investasi  untuk  penambahan  Gudang  penyimpanan dengan skenario sewa atau bangun. Lokasi calon Gudang baru yang  dipertimbangkan  pada  penelitian  ini  berlokasi  di Gedangan,  Sidoarjo.  Data  demand  hasil  simulasi  monte  carlo digunakan  untuk  mengukur  inventory  level  tiap  bulan  yang selanjutnya  digunakan  untuk  menghitung  luas  gudang  yang dibutuhkan. Luas lantai Gudang yang dibutuhkan hingga akhir tahun  ke-20  dari  masa  manfaat  aset  ialah  seluas  59.692m 2 . Tingkat  diskonto  yang  digunakan  berupa  MARR  sebesar 10.89%.  Berdasarkan  nilai  capital  expenditure  (CAPEX), operational expenditure (OPEX), selanjutnya dilakukan analisis inkremental  untuk  memilih  skenario  penambahan  gudang terbaik  dengan  parameter  annual  equivalent  cost.  Didapatkan bahwa nilai EUAC skenario sewa lebih baik dari EUAC kondisi eksisting,  sehingga  alternatif  penambahan  gudang  dengan skenario sewa merupakan alternatif terpilih. Dimana perolehan nilai EUAC skenario sewa sebesar Rp 20.098.559.712. Estimasi biaya  investasi  untuk  skenario  sewa  gudang  sebesar  Rp 9.647.587.925, dengan perolehan NPV sebesar Rp 779.337.573, tingkat  IRR  sebesar  12%,  dan  periode  pengembalian  pada tahun ke 16. Analisis Sensitivitas menunjukkan bahwa skenario sewa akan tetap dikatakan layak ketika proporsi investment cost dan  annual  operating  cost  normal  atau  lebih  rendah  dari  base scenario.
Kata  Kunci—Analisis  Inkremental,  Analisis  Sensitivitas, Gudang, Pemilihan Alternatif Investasi, Persediaan.

## I. PENDAHULUAN
ERDASARKAN  Undang-undang  No.  7  Tahun  2014 tentang Perdagangan, Gudang bertujuan untuk menjamin ketersediaan barang kebutuhan pokok rakyat dan mendorong  kelancaran  distribusi  barang.  Kontribusi  PDB atas  dasar  harga  berlaku  (ADHB)  pada  sektor  pergudangan memiliki  kontribusi  4,24%  dari  PDB  nasional  [1].  Hal  ini menunjukkan bahwa Gudang memiliki peran penting dalam pemenuhan  kebutuhan  pokok  masyarakat  Indonesia  dan kontribusinya  terhadap  perekonomian  di  Indonesia.  Rumah tangga  di  Indonesia  membelanjakan  19%  dari  total pengeluaran  rumah  tangga  untuk  produk Fast  Moving Consumer  Goods atau  FMCG.  Peningkatan  pertumbuhan sektor  FMCG  dari  waktu  ke  waktu  menunjukan perkembangan  yang  sangat  pesat.  FMCG  merupakan  salah satu  sektor  dengan  kategori  produk  “ non-durable ”  yang dibutuhkan  dalam  kebutuhan  sehari-hari.  Terdapat  tiga
kategori produk FMCG, yaitu makanan dan minuman ( food and  beverages ),  perawatan  pribadi  ( personal  care ),  dan perlengkapan rumah tangga ( household care ). PT  X  merupakan third  party  logistic yang  bergerak  di bidang  distribusi consumer  goods .  PT  X  mendistribusikan produk-produk consumer  goods yang  telah  dipesan  dari principal ke stock  point dan outlet di  lingkup  wilayah distribusi  Surabaya. Modern  trade merupakan  outlet-outlet dengan  skala  usaha  menengah  ke  atas,  seperti  Transmart, Indomaret,  Alfamart  dan  lain  sebagainya.  Saat  ini  PT  X bertanggung  jawab  terhadap  65 stock  point dan  66 modern trade yang  tersebar  di  daerah  distribusi  Surabaya  dan sekitarnya.  Gudang  penyimpanan  sekaligus Distribution Center dari PT X berlokasi di Jl. Rungkut Industri Raya No. 11A, Kedangsari, Kec. Tenggilis Mejoyo, Surabaya. Volume demand distribusi  yang  disalurkan  kepada  outlet-outlet modern  trade yang  menjadi  tanggung  jawab  PT  X  cabang Surabaya  untuk  periode  Januari  hingga  Desember  2021 ditampilkan pada grafik yang tertera pada Gambar 1.
Terjadi  peningkatan  pada  volume demand yang didistribusikan. Hal tersebut menunjukkan bahwa kebutuhan akan  Gudang  sebagai  sarana  penyimpanan  produk  juga semakin  tinggi.  Gudang  memiliki  peran  penting  dalam keakuratan pengambilan dan pengiriman produk di Gudang, pemenuhan  tenggat  waktu  pengiriman,  hingga  kualitas produk yang didistribusikan dari  Gudang, dengan memastikan  operasi  hemat  biaya  pada  gudang  [2].  Saat  ini Gudang  penyimpanan  yang  juga  berperan  sebagai Distribution Center dari PT X memiliki luas sebesar 7.413,6 m2. Berdasarkan data perkiraan stock level untuk tahun 2022, didapatkan persentase utilisasi Gudang sebesar 107%. Hal ini menunjukkan  bahwa  Gudang  penyimpanan  eksisting  tidak lagi dapat menampung average stock yang diharapkan dapat

## B

## Analisis Pengambilan Keputusan Investasi Infrastruktur Rantai Pasok PT. X dengan Skenario Sewa atau Bangun
Liduyana Dora Ibu dan I Ketut Gunarta
Departemen Teknik Sistem dan Industri, Institut Teknologi Sepuluh Nopember (ITS) email : gunarta@ie.its.ac.id
Gambar 1. Volume Demand Distribusi Modern Trade 2021. 10.418,86 9.593,33 12.649,95 10.847,39 10.095,56 11.102,73 9.807,80 9.945,69 10.832,83 10.728,25 11.621,67 11.225,51 7.000,00 8.000,00 9.000,00 10.000,00 11.000,00 12.000,00 13.000,00 14.000,00

## Volume Demand Distribusi Modern Trade DC
Surabaya
Periode 2021
ditampung,  dan  mengakibatkan  terjadinya overstock . Berdasarkan  data service  level PT  X.,  di  sepanjang  tahun 2021 terdapat 765.904 CAR (satuan karton) permintaan pada outlet modern  trade yang  tidak  terpenuhi.  Hal  tersebut mengakibatkan kerugian mencapai Rp 83.976.885.618.
Memaksimalkan  kekayaan  dari  pemegang  saham,  serta memperoleh laba atau keuntungan merupakan tujuan utama dari  suatu  perusahaan  [3].  Demi  meningkatkan  kapabilitas infrastruktur  rantai  pasok  perusahaan  dalam  memenuhi permintaan  yang  meningkat,  perusahaan  memiliki  rencana investasi untuk penambahan Gudang penyimpanan. Investasi merupakan komitmen penanaman sejumlah dana dalam satu atau  lebih  asset  selama  beberapa  periode  mendatang  [4]. Sehingga perlu dilakukan perhitungan kebutuhan luas lantai Gudang  yang  baru  untuk  mengetahui  kebutuhan  lantai Gudang  penyimpanan  yang  dibutuhkan  untuk  memenuhi permintaan. Setelah kebutuhan luas lantai Gudang diketahui, dilanjutkan  dengan  analisis  inkremental  untuk  menentukan prioritas  atau  ranking  dari  alternatif-alternatif  yang  tersedia [5]. Analisis inkremental dilakukan berdasarkan perhitungan pengeluaran biaya investasi skenario bangun, biaya sewa, dan biaya  operasional  untuk  selanjutnya  diolah  menggunakan parameter finansial, yaitu Net Present Value (NPV), Internal Rate  of  Return (IRR),  dan Payback  Period .  Analisa sensitivitas  untuk  mengidentifikasi  tingkat  sensitifitas keputusan terhadap perubahan faktor maupun parameter yang mempengaruhi [5].

## II. METODE PENELITIAN
Penelitian diawali dengan mensimulasikan demand produk yang  akan  digunakan  sebagai demand pada  perhitungan kebutuhan  luas  Gudang.  Hal  pertama  yang  dilakukan  ialah melakukan distribution  fitting data demand bulanan  dari setiap Modern  Trade .  Hal  ini  bertujuan  untuk  mengetahui bentuk  distribusi  dari  setiap  data  permintaan  agar  bilangan acak  yang  dibangkitkan  pada  simulasi monte  carlo dapat mengikuti  perubahan  dari  data  historis  menggunakan software @Risk  -  Excel.  Setelah  bentuk  distribusi  dari masing-masing  data demand  Modern  Trade diketahui, selanjutnya  dilakukan  simulasi monte  carlo untuk membangkitkan bilangan acak atau random number . Setelah mengetahui  permintaan  dari  setiap modern  trade ,  maka dilakukan konversi terhadap kebutuhan pallet menggunakan standar  konversi  yang  digunakan  oleh  PT  X.  Perhitungan kebutuhan  luas area  penyimpanan  dilakukan  dengan mempertimbangan aisle dan docking  area .  Kemudian dilakukan perhitungan kebutuhan area fasilitas penyimpanan berupa area parkir, kantor, kamar mandi, dan mushola.
Perhitungan  aspek  finansial  dilakukan  melalui  penentuan nilai parameter keuangan dan perhitungan biaya pada setiap alternatif  skenario  investasi  Gudang.  Nilai  parameter keuangan terdiri dari penentuan planning horizon dari model finansial, Minimum Attractive Rate of Return (MARR), dan
Tabel 1.
Rekapitulasi Perhitungan Luas Area Penyimpanan Gudang
Tahun Demand Luas Penyimpanan Total Pallet Luas (m 2 ) 2022 190,053 6,384 7,023 8,779 2023 209,059 7,023 7,726 9,658 2024 229,965 7,726 8,499 10,624 2025 252,962 8,499 9,349 11,687 2026 278,259 9,349 10,284 12,855 2027 306,085 10,284 11,313 14,142 2028 336,694 11,313 12,445 15,557 2029 370,364 12,445 13,690 17,113 2030 407,401 13,690 15,059 18,824 2031 448,142 15,059 16,565 20,707 2032 492,957 16,565 18,222 22,778 2033 542,253 18,222 20,045 25,057 2034 596,479 20,045 22,050 27,563 2035 656,127 22,050 24,255 30,319 2036 721,740 24,255 26,681 33,352 2037 793,914 26,681 29,350 36,688 2038 873,306 29,350 32,285 40,357 2039 960,637 32,285 35,514 44,393 2040 1,056,701 35,514 39,066 48,833 2041 1,162,372 39,066 42,973 53,717 2042 1,278,610 42,973 47,271 59,089 Tabel 2. Perhitungan WACC Komponen Nilai Sumber Unlevered Beta 0.13 Rata-rata unlevered beta dari ketiga perusahaan pembanding ReLevered Beta 0.13 Unlevered Beta dan Tax Rate Risk Free Rate 6.38% Obligasi Indonesia Seri FR0062 Risk Premium 8% Damadoran 2022 for Indonesia Alpha 3.5% Country Risk Indonesia Tax Rate 25% Loan Interest Rate 8.70% SBDK Desember 2021 Komponen Nilai Struktur Modal Cost Of Equity 10.89% 100% Cost of Debt 6.53% 0% WACC 10.89%
peningkatan  harga-harga  berupa  inflasi.  Selanjutnya, dilakukan perhitungan biaya melalui estimasi biaya investasi yang  dilakukan  untuk  kondisi  eksisting  dan  alternatif skenario  bangun  dan  biaya  sewa.  Perhitungan  dilakukan berdasarkan komponen biaya investasi  yang diperoleh pada tahap pengumpulan data. Kemudian, dilakukan perhitungan annual  cash  flow dari  ketiga  alternatif  skenario  investasi. Selanjutnya,  dilakukan  perhitungan terminal  value yang merupakan hasil penambahan perhitungan cash flow dengan nilai pada akhir proyek, seperti salvage value atau nilai sisa. Pembangunan Financial model dilakukan dengan menggunakan  hasil  perhitungan annual  incremental  cash flow dari  selisih cash  flow pada  ketiga  alternatif.  Untuk mengetahui  nilai  sisa  aset,  digunakan  hasil  perhitungan terminal  value .  Selanjutnya,  perhitungan incremental  free cash flow dilakukan dengan menggunakan komponen biaya investasi, annual  cash  flow dan terminal  value yang sebelumnya  telah  didapatkan.  Hasil  perhitungan  akan dibandingkan untuk memperoleh alternatif skenario terbaik.
Analisis  sensitivitas  dilakukan  pada  alternatif  skenario terpilih yang didapatkan dari perhitungan aspek finansial. Hal ini  dilakukan  untuk  mengetahui  batas  kelayakan  dari alternatif  investasi  dan  skenario  yang  diteliti.  Analisis sensitivitas dilakukan dengan menggunakan metode one-way sensitivity dan two-way  sensitivity dengan  parameter input investment  cost dan annual  operating  cost .  Dimana, investment  cost dan annual  operating  cost (OPEX) merupakan  dua  komponen  biaya  yang  ada  pada  model keuangan  terhadap  hasil  atau output berupa  parameter kelayakan, yaitu NPV, IRR, dan Payback Period .

## III. HASIL DAN DISKUSI
A. Analisis Kebutuhan Gudang
Langkah  pertama  dalam  pengolahan  data  adalah melakukan  perhitungan  kebutuhan  luas  gudang  melalui simulasi permintaan serta perhitungan kebutuhan luas
gudang.  Hal  pertama  yang  dilakukan  ialah  melakukan distribution fitting data demand bulanan dari setiap Modern Trade menggunakan software @Risk  -  Excel.  Hal  ini bertujuan untuk mengetahui bentuk distribusi dari setiap data permintaan  agar  bilangan  acak  yang  dibangkitkan  pada simulasi monte  carlo dapat  mengikuti  perubahan  dari  data historis.  Selanjutnya  dilakukan  simulasi monte  carlo untuk membangkitkan  bilangan  acak  atau random  number . Digunakan relative error sebesar 10% dan confidence level sebesar  90%.  Berikut  merupakan  rumus  yang  digunakan untuk menghitung error pada simulasi permintaan:
ℎ𝑤 = (𝑡 𝑛−1,𝛼/2 )√ 𝑠 2 𝑛 𝑥̅
Berikut  merupakan  rumus  yang  digunakan  untuk menghitung kebutuhan replikasi pada simulasi permintaan.
𝑛′ = [ (𝑡 𝑛−1,𝛼/2 )𝑠 ( 𝛾 1 + 𝛾) 𝑥̅ ] 2
Setelah mengetahui permintaan dari setiap modern trade , maka  dilakukan  konversi  terhadap  kebutuhan pallet menggunakan  standar  konversi  yang  digunakan  oleh  PT  X untuk mencari kebutuhan luas area penyimpanan. Kemudian dilakukan  perhitungan  total  kebutuhan  luas  gudang  dengan mempertimbangkan  kebutuhan aisle sebagai  lorong  untuk pergerakan material handling , serta kebutuhan docking area sebagai lokasi dilakukannya loading dan unloading produk. Berikut rumus yang digunakan pada perhitungan kebutuhan gudang.
𝐿𝑢𝑎𝑠 𝐴𝑖𝑠𝑙𝑒                   = 20% 𝑥 𝐿𝑢𝑎𝑠 𝑃𝑎𝑙𝑙𝑒𝑡
𝐿𝑢𝑎𝑠 𝐷𝑜𝑐𝑘𝑖𝑛𝑔 𝐴𝑟𝑒𝑎 = 5% 𝑥 𝐿𝑢𝑎𝑠 𝑃𝑎𝑙𝑙𝑒𝑡
𝐿𝑢𝑎𝑠 𝐺𝑢𝑑𝑎𝑛𝑔 𝑇𝑜𝑡𝑎𝑙 = 𝐿𝑢𝑎𝑠 𝑃𝑎𝑙𝑙𝑒𝑡 + 𝐿𝑢𝑎𝑠 𝐴𝑖𝑠𝑙𝑒
+𝐿𝑢𝑎𝑠 𝐷𝑜𝑐𝑘𝑖𝑛𝑔 𝐴𝑟𝑒𝑎
Tabel 3. Perolehan Nilai Sisa Buku Aset Alternatif Investasi Nilai Sisa Buku Aset Kondisi Eksisting Rp2,329,747,104 Penambahan Gudang – Skenario Bangun Rp172,853,108,895 Penambahan Gudang – Skenario Sewa Rp2,562,993,510 Tabel 4. Rekapitulasi Perhitungan Operational Expenditure Alternatif Investasi Present Value Annual Cost Kondisi Eksisting Rp 169,151,678,216 Rp 21,088,732,808 Penambahan Gudang – Skenario Bangun Rp 169,132,403,857 Rp 21,086,329,806 Penambahan Gudang – Skenario Sewa Rp 158,724,752,718
Rp 19,788,771,447 Tabel 5.
Rekapitulasi Perhitungan Annual Incremental Cash Flow
Komponen Inkremental Penambahan Gudang – Skenario Bangun Penambahan Gudang – Skenario Sewa Present Value Rp 19,274,358 Rp 10,426,925,498 Initial Investment -Rp 368,379,124,719 -Rp 9,647,587,925 Annual Rp 2,403,002 Rp 1,299,961,361
Tabel 6.
Rekapitulasi Perhitungan Annual Equivalent Cost Komponen Finansial Kondisi Eksisting Skenario Bangun Skenario Sewa Investment Cost -Rp 2,403,357,936 -Rp 361,177,341,267 -Rp 2,809,060,597 Annual Operating Cost -Rp 21,088,732,808 -Rp 21,086,329,806 -Rp 19,788,771,447 Salvage Value Rp 2,329,747,104 Rp 172,853,108,895 Rp 2,562,993,510 Annual Investment Cost -Rp 299,635,061 -Rp 45,029,245,506 -Rp 350,215,434 Annual Salvage Value Rp 36,748,075 Rp 2,726,484,343 Rp 40,427,168 Capital Recovery (CR) -Rp 262,886,986 -Rp 42,302,761,163 -Rp 309,788,266 Annual Operating Cost -Rp 21,088,732,808 -Rp 21,086,329,806 -Rp 19,788,771,447 EUAC -Rp 21,351,619,793 -Rp 63,389,090,969 -Rp 20,098,559,712
Tabel 1 merupakan tabel rekapitulasi perhitungan luas area penyimpanan  gudang  berdasarkan  perhitungan  yang  telah dilakukan.
Setelah luas area penyimpanan dan luas fasilitas penunjang pada  Gudang  diketahui,  diketahui  total  keseluruhan  luas Gudang adalah sebesar 59.692 m 2 . Dimana, kebutuhan luas area penyimpanan sebesar 59.089 m 2 , dengan kebutuhan luas fasilitas penunjang sebesar 603 m 2 . Fasilitas penunjang terdiri dari area parkir, kantor, kamar mandi, dan musholla.

## B. Penentuan Nilai Parameter Keuangan
Planning  horizon  yang  digunakan  pada  penelitian  ini merupakan  masa  manfaat  aset  selama  20  tahun.  Tingkat inflasi  yang  digunakan  berdasarkan  target  inflasi  Bank Indonesia  untuk  tahun  2022  sebesar  3%  dan  diasumsikan tetap  setiap  tahunnya  dengan tax  rate sebesar  25%.  Pada perhitungan discount rate digunakan data historis saham dari perusahaan pembanding dan Indeks Harga Saham Gabungan (IHSG)  selama  10  tahun  terakhir.  Perusahaan  pembanding yang  dipertimbangkan  pada  penelitian  ini  ialah  perusahaan yang bergerak pada sektor yang serupa dengan PT X, yaitu perusahaan penyedia jasa logistik, yaitu FedEx Corporation, United Parcel Service, Inc (UPS), dan Radiant Logistic. Nilai beta yang digunakan diperoleh dari nilai rata-rata unlevered
beta tiap  perusahaan  pembanding.  Untuk  memperoleh  nilai MARR  digunakan  perhitungan Weighted  Average  Cost  of Capital (WACC). Dimana dalam penelitian ini, pembangunan  Gudang  penyimpanan  menggunakan  100% self-financing ,  sehingga  metode Capital  Assets  Pricing Model (CAPM)  dapat  digunakan  untuk  melakukan perhitungan MARR menggunakan persamaan berikut.
𝐶𝐴𝑃𝑀 = 𝑅 𝑓 + 𝛽 𝑖 (𝑅 𝑚 − 𝑅 𝑓 )
Dilakukan perhitungan Minimum Attractive Rate of Return (MARR) dan  diperoleh  nilai  WACC  sebesar  10.89%. Perhitungan WACC tertera pada Tabel 2.

## C. Estimasi Biaya Investasi
Berdasarkan  pengumpulan  dan  pengolahan  data  terkait biaya  investasi  untuk  ketiga  alternatif,  didapatkan  nilai investment cost atau capital expenditure (CAPEX). Alternatif penambahan gudang dengan skenario bangun membutuhkan biaya  investasi  sebesar  Rp  368.379.124.719.  Alternatif penambahan gudang dengan skenario bangun membutuhkan biaya  investasi  sebesar  Rp  9.647.587.925.  Alternatif  tanpa penambahan  gudang  atau  kondisi  eksisting  gudang membutuhkan  biaya  investasi  sebesar  Rp  8.322.733.330. CAPEX  pada  skenario  bangun  memiliki  nilai  yang  paling
Gambar 2. Grafik One-Way Sensitivity Analysis Terhadap Perubahan Investment Cost.
Gambar 3. Grafik Two-Way Sensitivity Analysis Terhadap Perubahan Annual Operating Cost. 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% -Rp20.000.000.000 -Rp15.000.000.000 -Rp10.000.000.000 -Rp5.000.000.000 Rp- Rp5.000.000.000 Rp10.000.000.000 25% 50% 75% 100% 125% 150% 175% Perubahan Investment Cost Investment Cost NPV IRR 0% 20% 40% 60% 80% 100% 120% 140% 160% -Rp150.000.000.000 -Rp100.000.000.000 -Rp50.000.000.000 Rp- Rp50.000.000.000 Rp100.000.000.000 Rp150.000.000.000 25% 50% 75% 100%
125% 150% 175% Perubahan Annual Operating Cost Annual Operating Cost NPV IRR
besar  apabila  dibandingkan  dengan  nilai  CAPEX  pada skenario sewa maupun kondisi eksisting. Hal ini disebabkan oleh  diperlukannya  investasi  tanah  dan  bangunan  untuk melakukan  alternatif  penambahan  gudang  dengan  skenario bangun.

## D. Perhitungan Annual Incremental Cashflow
Pada  tahap  ini  akan  dilakukan  perhitungan  depresiasi, operational  expenditure (OPEX),  dan annual  incremental cash  flow .  Pada  perhitungan  depresiasi  dilakukan  proyeksi depresiasi dan amortisasi terhadap aset PT X untuk 20 tahun kedepan  berdasarkan  investasi  yang  dilakukan  untuk pembangunan  gudang,  penyewaan  gudang,  serta  kondisi eksisting. Perolehan nilai aset tertera pada Tabel 3.
O perational  expenditure (OPEX)  adalah  biaya  yang digunakan  secara  langsung  maupun  tidak  langsung  untuk produk  dan  kegiatan  operasional  perusahaan  sehari-hari. Biaya operasional terdiri dari biaya gaji pekerja, biaya listrik, biaya air, biaya maintenance , biaya transportasi, serta biaya sewa  untuk  skenario  sewa.  Setelah  didapatkan operational expenditure setiap alternatif untuk masa manfaat investasi 20 tahun,  dilakukan  perhitungan annual  operating  cost menggunakan  interest  rate  10.89%.  Tabel  4  merupakan rekapitulasi hasil perhitungan annual operating cost . Didapatkan  bahwa  OPEX  untuk  kondisi  eksisting memiliki  nilai operating  cost yang  paling  besar  di  antara ketiga  alternatif.  Hal  ini  disebabkan  adanya  penambahan biaya untuk dapat memenuhi peningkatan demand untuk 20 tahun  kedepan. Annual  incremental  cash  flow diperoleh berdasarkan  selisih annual  operating  cost dari  kedua alternatif  penambahan  gudang  dengan  kondisi  eksisting gudang.  Hasil  perhitungan  ini  selanjutnya  akan  digunakan pada  pembangunan  model  finansial  menggunakan  metode incremental  free  cashflow .  Tabel  5  merupakan  rekapitulasi hasil perhitungan annual incremental cash flow .
E. Perhitungan Terminal Value
Perhitungan terminal value menggunakan hasil perhitungan cash  flow dan  suku  bunga. Cash  flow yang digunakan  adalah  nilai cash  flow yang  terjadi  pada  proses pembangunan  aset  selama  estimasi  masa  pakai  aset.  Suku bunga  yang  digunakan  adalah  nilai  suku  bunga  hasil perhitungan cost  of  capital .    Berikut  merupakan  persamaan yang  digunakan  untuk  melakukan  perhitungan terminal value .
𝑃𝑟𝑒𝑠𝑒𝑛𝑡 𝑉𝑎𝑙𝑢𝑒 = 𝐶𝑎𝑠ℎ𝑓𝑙𝑜𝑤 𝐼𝑛𝑡𝑒𝑟𝑒𝑠𝑡 𝑟𝑎𝑡𝑒 𝑜𝑟 𝑌𝑖𝑒𝑙𝑑 𝑃𝑟𝑒𝑠𝑒𝑛𝑡 𝑉𝑎𝑙𝑢𝑒 = 𝑅𝑝 2.403.002 10.98%
Berdasarkan  perhitungan  tersebut  didapatkan  nilai terminal value untuk skenario bangun sebesar Rp 22.066.115. Sedangkan, pada skenario sewa tidak memiliki nilai terminal value dikarenakan  sewa  memiliki  masa  berakhir  dari penyewaan gudang tersebut.
F. Perhitungan Annual Equivalent Cost
Perhitungan Annual Equivalent Cost akan dilakukan untuk setiap  alternatif  dan  skenario  dalam  penelitian  ini.  Hasil perhitungan  akan  digunakan  sebagai  parameter  keuangan untuk  membandingkan  dan  mengambil  keputusan  pada
skenario  penambahan  gudang  PT  X.  Perhitungan  diawali dengan  mencari  nilai annual  investment  cost dan annual operating cost . Annual investment cost diperoleh berdasarkan biaya  investasi  yang  didistribusikan  secara  merata  selama jangka  waktu perencanaan 20 tahun. Annual operating cost diperoleh berdasarkan biaya operasional yang didistribusikan secara  merata  selama  jangka  waktu  perencanaan  20  tahun. Kemudian, dilakukan perhitungan salvage value berdasarkan perolehan  nilai  sisa  buku  aset  pada  perhitungan  depresiasi dan  amortisasi.  Hasil  penjumlahan annual  investment  cost dan annual  savage  value akan  menghasilkan Capital Recovery (CR). Selanjutnya, nilai CR akan digunakan untuk mencari  nilai Equivalent  Uniform  Annual  Cost (EUAC). EUAC diperoleh dari penjumlahan CR dan annual operating cost . Tabel 6 merupakan rekapitulasi perhitungan EUAC dari ketiga alternatif .
Berdasarkan hasil perhitungan  EUAC, didapatkan  bahwa alternatif  penambahan  gudang  dengan  skenario  sewa memiliki  nilai  EUAC  yang  paling  rendah  dibandingkan dengan skenario bangun dan kondisi eksisting. Oleh karena itu,  pembangunan financial  model dan  analisis  sensitivitas akan  dilakukan  terhadap  alternatif  penambahan  gudang dengan skenario sewa.

## G. Pembangunan Financial Model
Pembangunan  model  finansial  dilakukan  untuk  alternatif terpilih,  yaitu  alternatif  pembangunan  gudang  dengan skenario sewa menggunakan metode Incremental Free Cash Flow . Dimana arus kas keluar berupa investment cost untuk skenario  sewa  ialah  sebesar  Rp  9.647.587.925.  Arus  kas masuk ialah hasil perhitungan annual cash flow dan terminal value yang  sebelumnya  telah  dilakukan.  Pada  perhitungan Incremental  Free  Cash  Flow juga  akan  dilakukan perhitungan  kelayakan  finansial  dengan  menggunakan parameter Net Present Value (NPV), Internal Rate of Return (IRR), dan Payback Period . Berikut rumus yang digunakan untuk melakukan perhitungan NPV.
𝑁𝑃𝑉 = ∑ (𝐶)𝑡 (1 + 𝑖) 𝑡 − 𝑛 𝑡=0 ∑ (𝐶 𝑂 )𝑡 (1 + 𝑖) 𝑡 … 𝑛 𝑡=0
Berikut  rumus  yang  digunakan  untuk  melakukan perhitungan IRR.
∑ (𝐶)𝑡 (1 + 𝑖) 𝑡 = 𝑛 𝑡=0 ∑ (𝐶 𝑂 )𝑡 (1 + 𝑖) 𝑡 𝑛

## 𝑡=0
Berikut  rumus  yang  digunakan  untuk  melakukan perhitungan Payback Period .
𝑘 (𝑃𝐵𝑃) = ∑ 𝐶𝐹 (𝑡) ≥ 0
𝑘

## 𝑡=0
Berdasarkan hasil pembangunan model finansial, alternatif penambahan  gudang  dengan  skenario  sewa  menghasilkan nilai NPV>0, yaitu sebesar Rp 779.337.573, dengan tingkat IRR>WACC, yaitu sebesar 12%, dan payback period selama kurang  lebih  16  tahun  dan  tidak  melebihi  estimasi  masa manfaat investasi 20 tahun.

## H. Analisis Sensitivitas
Analisis sensitivitas dilakukan untuk mengetahui batas
kelayakan  dari  skenario  terpilih.  Hasil  dari  analisis sensitivitas  akan  membantu  dalam  pengambilan  keputusan skenario  terbaik  dengan  mempertimbangkan  sejauh  mana faktor-faktor  mempengaruhi  parameter  kelayakan  dari alternatif investasi. Hasil one-way sensitivity analysis dengan parameter input investment  cost menunjukkan  bahwa terjadinya penurunan pada biaya investasi akan meningkatkan  nilai  NPV  dan  tingkat  pengembalian  IRR secara signifikan, dengan payback period yang lebih singkat. Peningkatan proporsi investment  cost 25%  atau  lebih tinggi dari base scenario akan menghasilkan kesimpulan infeasible atau tidak layak bagi proyek untuk dilaksanakan. Begitu pula dengan one-way sensitivity analysis dengan parameter input annual operating cost . Gambar 2 merupakan grafik one-way sensitivity analysis . Hasil two-way sensitivity analysis dengan parameter input investment  cost dan annual  operating  cost menunjukkan bahwa terjadinya perubahan proporsi pada annual operating cost berpengaruh  secara  signifikan  terhadap  keputusan kelayakan  proyek  apabila  dibandingkan  dengan  pengaruh perubahan proporsi dari investment cost . Didapatkan bahwa ketika annual  operating  cost meningkat  dari  biaya  normal, keputusan  proyek  menjadi infeasible atau  tidak  layak berapapun  nilai investment  cost yang  terjadi.  Namun,  jika terjadi  peningkatan investment  cost ,  keputusan  proyek menjadi  tidak  layak  ( infeasible )  ketika  proporsi annual operating  cost normal  dan  terjadi  peningkatan investment cost sebesar 25% atau lebih. Gambar 3 merupakan grafik two- way sensitivity analysis .

## IV. KESIMPULAN
Terdapat beberapa hal yang dapat disimpulkan berdasarkan  pengerjaan  Tugas  Akhir.  Kesimpulan  ini merupakan jawaban dari tujuan Tugas Akhir.
Perhitungan  kebutuhan  luas  lantai  Gudang  penyimpanan PT X dilakukan dengan mempertimbangkan permintaan yang ada, inventory level setiap bulan, serta kebutuhan area aisle , docking  area ,  dan  fasilitas  penunjang  pada  gudang. Diperoleh  kebutuhan  luas  lantai  gudang  untuk  dapat menampung  permintaan  selama  20  tahun  kedepan  ialah
sebesar 59.089 m 2 untuk area penyimpanan dan sebesar 603 m 2 untuk area fasilitas penunjang. Sehingga total kebutuhan luas lantai gudang PT X sebesar 59.692 m 2 .
Pada  analisis  pemilihan  alternatif  skenario  didapatkan bahwa alternatif penambahan gudang dengan skenario sewa merupakan alternatif investasi terbaik. Hasil ini ditunjukkan oleh nilai Annual Equivalent Cost skenario sewa yang lebih kecil  dibandingkan  dengan  kondisi  eksisting  dan  skenario bangun. Didapatkan nilai EUAC pada skenario sewa sebesar Rp 20.098.559.712. Berdasarkan model finansial incremental free  cash  flow didapatkan  hasil  parameter  kelayakan Net Present Value (NPV) yang lebih besar dari 0, yaitu sebesar Rp  779.337.573,  dengan  tingkat  IRR  sebesar  12%,  serta periode  pengembalian  pada  tahun  ke-16.  Dalam  analisis pengambilan  keputusan  alternatif  investasi  terbaik  juga dilakukan  perhitungan one-way dan two-way  sensitivity analysis . Hasil perhitungan analisis sensitivitas menunjukkan bahwa  skenario  sewa  akan  tetap  dikatakan  layak  ( feasible ) ketika  proporsi investment  cost dan annual  operating  cost normal atau lebih rendah dari base scenario .
Saran  yang  dapat  diberikan  adalah  penggunaan  data historis  permintaan  dengan  jangka  waktu  yang  lebih  lama sehingga hasil simulasi dapat memberikan representasi yang lebih  baik  dari  kondisi  eksisting  dan  perusahaan  dapat menggunakan analisis keputusan investasi dengan kerangka ilmiah  sebagaimana  yang  dihasilkan  pada  penelitian  ini sebagai bahan untuk mengambil keputusan.

## DAFTAR PUSTAKA
[1]  V.  B.  Kusnandar,  “Sektor  Transportasi  dan  Pergudangan  Tumbuh 3,24% pada 2021,” PDB , Jakarta: Katadata. 2021. https://databoks.katadata.co.id/datapublish/2022/02/21/sektor- transportasi-dan-pergudangan-tumbuh-324-pada-2021.
[2]  G. Richards, Warehouse Management: A Complete Guide to Improving Efficiency and Minimizing Costs in the Modern Warehouse . London:
Kogan Page Publishers, 2017.
[3]  R.  Muharramah  and  M.  Z.  Hakim,  “Pengaruh  Ukuran  Perusahaan, Leverage, dan Profitabilitas Terhadap Nilai Perusahaan.,” in Prosiding Seminar Nasional Ekonomi dan Bisnis , 2021, pp. 569--576.
[4]  C. Jones, Investments: Analysis and Management . London: John Wiley & Sons, 2007.
[5]  M.  Giatman, Ekonomi  Teknik .  Jakarta:  PT  Raja  Grafindo  Persada, 2011.