Ada Apa Dengan SKMHT?

## Novy Dyah Rahmanti
Kantor BPN Muaro Jambi Email: bundadyah4@gmail.com

## Abstrak
Kewenangan  Notaris  dalam  pembuatan  Surat  Kuasa  Membebankan  Hak Tanggungan  (SKMHT)  yang  dibuat  dengan  akta  Notaris  berdasarkan  Pasal  96 ayat  (1)  Peraturan  Kepala  Badan  Pertanahan  Nomor  8  Tahun  2012  (Perkaban) dikaitkan dengan Pasal 38 Undang-undang Jabatan Notaris Nomor 2 Tahun 2014 (UUJN)  merupakan  problematika  dalam  praktek  yang  dihadapi  oleh Notaris/PPAT dalam menjalankan tugasnya sebagai Pejabat Umum membuat akta otentik.  Seyogyanya  SKMHT  yang  dibuat  dengan  akta  Notaris  pengaturannya pada  Pasal  38  UUJN  bukan  pada  Pasal  96  ayat  (1)  Perkaban  yang  merupakan peraturan  akta  otentik  bagi  PPAT.  Akta  SKMHT  bukan  merupakan  lembaga jaminan layaknya lembaga jaminan  yang ada seperti Hak Tanggungan tetapi akta SKMHT hanya suatu Surat Kuasa (Otentik) dari debitor/pemberi jaminan kepada kreditor/penerima  jaminan  dalam  rangkain  proses  awal  pelaksanaan  pengikatan Hak  Tanggungan  atas  objek  jaminan  kredit  seperti  tanah,  sehingga  kedudukan akta  SKMHT  belum  memiliki  kekuatan  eksekutorial  terhadap  tanah/Objek Jaminan.  Metode  dalam  penelitian  ini  adalah  metode  penelitian  yuridis  normatif dengan  pendekatan  perundang-undangan  ( statute  approach) dan  pendekatan  kasus (case  approach). Bahan  hukumnya  meliputi  bahan  hukum  primer,  sekunder  dan bahan hukum tertier. Kesimpulan: SKMHT yang dibuat dengan akta Notaris yang seharusnya  tunduk  pada  Pasal  38  UUJN  tidak  terlaksana,  karena  Kantor Pertanahan  tidak  akan  memproses  Surat  Kuasa  Membebankan  Hak  Tanggungan dengan  ketentuan  tersebut,  kecuali  pembuatan  Surat  Kuasa  Membebankan  Hak Tanggungan  (SKMHT)  menggunakan  format  sesuai  dengan  Peraturan  Kepala Badan  Pertanahan  Nasional  Nomor  8  Tahun  2012  tentang  Perubahan  atas Peraturan  Menteri  Negara  Agraria/Kepala  Badan  Pertanahan  Nasional  Nomor  3 Tahun 1997. Tetapi jika Notaris dalam membuat SKMHT menggunakan blangko SKMHT, maka Notaris telah bertindak di luar kewenangannya, sehingga SKMHT tersebut  tidak  mempunyai  kekuatan  pembuktian  sebagai  akta  otentik  dalam melindungi hak kreditor.
Kata Kunci :
Kewenangan, Notaris, Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan

## Abstract
Notary authority in making the power of attorney imposing Collateral Right (SKMHT) made under the Notarial deed based on Article 96 paragraph (1) of the Regulation of the Head of Land Board No.8/2012 related to Article 38 of Law on Notary Position No.30/2004 (UUJN) is  a  problem  which  is,  in  practice,  faced  by  Notary/Land  Certificate  Issuing  Officer  in performing  his/her  duty  as  a  Public  Official  making  and  issuing  authentic  deed.  The  SKMHT made  under  the  notarial  deed  should  be  regulated  in  Article  38  of  of  Law  No.  No.30/2004 (UUJN) not in Article 96 paragraph (1) of the Regulation of the Head of Land Board No.8/2012 which regulates te authentic deed for the Land Certificate Issuing Officer (PPAT). The deed of SKMHT is not a guarantee institution like the existing guarantee institution but only a Power of Attorney (Authentic) from the debtor /guarantor to the creditor/collateral receiver in a series of early process of the implementation of Collateral Right binding on the object of credit collateral such  as  a  plot  of land, therefore, the  position  of  SKMHT  deed  has  not yet  had  an executorial power  on  the  land/the  collateral  object.  Research  methodology  in  this  research  is  normative juridical research method with statute approach and case approach. The law substances include primary, secondary and tertiary law substance.The result of this study showed that the SKMHT made under  the  Notarial  deed  which  should  be  regulated  and  object  to Article 38 of  Law  No. No.30/2004 (UUJN) was not realized because the Office of National Land Board (BPN) will not process the SKMHT with this provision, except SKMHT uses the format in accordance with the condition  in  Article  96  paragraph  (1)  of  the  Regulation  of  the  Head  of  Land  Board.  T  using blank  SKMHT,  then the  Notary  has  acted  outside  his  authority,  so the  SKMHT  does  not  have proof power as an authentic deed in protect the rights of creditors.
Keywords :
Authority, Notary, Power of Attorney Imposing Collateral Right SKMHT

## Pendahuluan
Keberadaan  hak  tanggungan  ditentukan  melalui  pemenuhan  tata  cara pembebanannya yang meliputi dua tahap kegiatan, yakni tahap memberikan  hak  tanggungan  oleh  PPAT  yang  memuat  substansi  yang  bersifat wajib  dan  janji-janji  yang  bersifat  fakultatif  yang  didahului  dengan  perjanjian pokok,  yakni  perjanjian  utang  piutang,  dan  tahap  pendaftaran  hak  tanggungan oleh Kantor Pertanahan yang menandakan saat lahirnya hak tanggungan.
Tahap  pemberian  hak  tanggungan  didahului  dengan  janji  akan memberikan  hak  tanggungan.  Pemberi  hak  tanggungan  wajib  hadir  sendiri  di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT), karena pada asasnya pembebanan hak  tanggungan  wajib  dilakukan  oleh  pemberi  hak  tanggungan  sebagai  yang bertindak atas objek hak tanggungan.
Namun sekarang jika pemberi hak tanggungan tidak dapat hadir sendiri di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT), diperkenankan penggunaan Surat Kuasa  Membebankan  Hak  Tanggungan  (SKMHT).  Sejalan  dengan  itu,  surat kuasa tersebut harus diberikan langsung oleh pemberi Hak Tanggungan dan harus memenuhi persyaratan mengenai ketentuannya.
Pasal  15  ayat  (1)  Undang-undang  Nomor  4  Tahun  1996  tentang Hak Tanggungan  Atas  Tanah  Beserta  Benda-benda  Yang  Berkaitan  Dengan Tanah menegaskan bahwa SKMHT wajib dibuat dengan  akta Notaris atau akta PPAT, kemudian bentuk SKMHT ditentukan dalam huruf h (lampiran 23) Pasal 96  ayat  (1)  Peraturan  Menteri  Negara  Agraria/Kepala  Badan  Pertanahan Nasional  Nomor  3  Tahun  1997,  tentang Ketentuan  Pelaksanaan  Peraturan Pemerintah  Nomor  24  Tahun  1997  Tentang  Pendaftaran  Tanah. Dengan demikian kewenangan untuk membuat SKMHT ada pada Notaris dan PPAT.
Pasal  15  Undang-undang  Nomor  4  Tahun  1996  tentang  Hak Tanggungan :
1.  Surat  Kuasa  Membebankan  Hak  Tanggungan  wajib  dibuat  dengan  akta notaris atau akta PPAT dan memenuhi persyaratan sebagai berikut:
a.  tidak  memuat  kuasa  untuk  melakukan  perbuatan  hukum  lain  daripada membebankan Hak Tanggungan;
b. tidak memuat kuasa substitusi;
c.  mencantumkan  secara  jelas  obyek  Hak  Tanggungan,  jumlah  utang  dan nama  serta  identitas  kreditornya,  nama  dan  identitas  debitor  apabila debitor bukan pemberi Hak Tanggungan.
2. Kuasa Untuk Membebankan Hak Tanggungan tidak dapat ditarik kembali atau  tidak  dapat  berakhir  oleh  sebab  apapun  juga  kecuali  karena  kuasa tersebut  telah  dilaksanakan  atau  karena  telah  habis  jangka  waktunya sebagaimana dimaksud pada ayat (3) dan ayat (4).
3.  Surat  Kuasa  Membebankan  Hak  Tanggungan  mengenai  hak  atas  tanah yang sudah terdaftar wajib diikuti dengan pembuatan Akta Pemberian Hak Tanggungan selambat-lambatnya 1 (satu) bulan sesudah diberikan.
4.  Surat  Kuasa  Membebankan  Hak  Tanggungan  mengenai  hak  atas  tanah yang belum terdaftar wajib diikuti dengan pembuatan Akta Pemberian Hak Tanggungan selambat-lambatnya 3 (tiga) bulan sesudah diberikan.
5. Ketentuan sebagaimana dimaksud pada ayat (3) dan ayat (4) tidak berlaku dalam  hal  Surat  Kuasa  Membebankan  Hak  Tanggungan  diberikan  untuk menjamin kredit tertentu yang ditetapkan dalam peraturan perundangundangan yang berlaku.
6.  Surat  Kuasa  Membebankan  Hak  Tanggungan  yang  tidak  diikuti  dengan pembuatan  Akta  Pemberian  Hak  Tanggungan  dalam  waktu  yang ditentukan  sebagaimana  yang  dimaksud  pada  ayat  (3)  atau  ayat  (4),  atau waktu  yang  ditentukan  menurut  ketentuan  sebagaimana  yang  dimaksud pada ayat (5) batal demi hukum.
Kredit tertentu yang dimaksud pada ayat (5) diatur dalam Pasal 1  Peraturan  Menteri  Negara  Agraria/Kepala  Badan  Pertanahan  Nasional Nomor 4 Tahun 1996, yaitu ”Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan yang  diberikan  untuk  menjamin  pelunasan  jenis-jenis  Kredit  Usaha  Kecil
sebagaimana  dimaksud  dalam  Surat  Keputusan  Direksi  Bank  Indonesia No.  26/24/KEP/Dir  tanggal  29  Mei  1993  tersebut  di  bawah  ini  berlaku sampai  saat  ini  berakhirnya  masa  berlakunya  perjanjian  pokok  yang bersangkutan :
1. Kredit yang diberikan kepada nasabah usaha kecil, yang meliputi : a.  Kredit kepada Koperasi Unit Desa;
b.  Kredit Usaha Tani;
c.  Kredit kepada Koperasi Primer untuk Anggotanya.
2.  Kredit  Pemilikan  Rumah  yang  diadakan  untuk  pengadaan  perumahan, yaitu :
a. Kredit yang diberikan untuk membiayai pemilikan rumah inti, rumah sederhana  atau  rumah  susun  dengan  luas  tanah  maksimum  200  m² (dua  ratus  meter  persegi)  dan  luas  bangunan  tidak  lebih  dari  70  m² (tujuh puluh meter persegi);
b. Kredit  yang diberikan untuk pemilikan Kapling Siap Bangun (KSB) dengan  luas  tanah  54  m²  (lima  puluh  empat  meter  persegi)  sampai dengan  72  m²  (tujuh  puluh  dua  meter  persegi)  dan  kredit  yang diberikan untuk membiayai bangunannya;
c.  Kredit yang diberikan untuk perbaikan/pemugaran rumah sebagaimana dimaksud huruf a dan b;
3. Kredit produktif lain yang diberikan oleh Bank Umum dan Bank Perkre- ditan  Rakyat  dengan  plafond  kredit  tidak  melebihi  Rp.  50.000.000,00 (lima puluh juta rupiah), antara lain:
a). Kredit Umum Pedesaan (BRI);
b). Kredit Kelayakan Usaha (yang disalurkan oleh Bank Pemerintah);”
Eksistensi  Akta  SKMHT  telah  dijamin  oleh  Undang-undang Hak  Tanggungan  guna  menjamin  pelunasan  jenis-jenis  kredit  usaha  kecil sebagaimana yang diatur dalam Surat Keputusan Direksi Bank Indonesia No. 26/24/KEP/Dir tanggal 29 Mei 1993. Hal tersebut dapat dilihat bahwa jangka waktu  akta  SKMHT  mengikuti  jangka  waktu  perjanjian  pokoknya.  Yang menjadi  permasalahan  disaat  keadaanya  mengharuskan  SKMHT  dibuat dengan  akta  Notaris,  pengikatan  tanah/Objek  Jaminan  yang  hanya berdasarkan  SKMHT  (jangka  waktu  SKMHT  mengikuti  jangka  waktu perjanjian  pokoknya)  tanpa  melanjutkan  ke  APHT  dan  penerbitan  Sertipikat Hak Tanggungan.
Akibat  hal  tersebut  eksistensi  SKMHT  dipertanyakan,  apakah tetap  dapat  melindungi  hak  Kreditor  dalam  mengikat  tanah/Objek  Hak Tanggungan yang diberikan Debitor karena SKMHT bukan lembaga jaminan, dimana  keotentisitasan  SKMHT  pun  dapat  dipermasalahkan  akibat  dari
perbedaan  pandangan  tentang  pengaturan  SKMHT  yang  dibuat  dengan  akta Notaris tersebut.

## Pembahasan
1. Mengapa SKMHT bukan merupakan suatu lembaga jaminan?
Berbagai  alasan  hanya  menggunakan  akta  SKMHT  dalam pengikatan jaminan debitor oleh kreditor 1 :
1.  Karena  prosedur  pembebanan  Hak  Tanggungan  memerlukan  waktu  yang lama, sedangkan jangka waktu kredit tidak lama ;
2.  Biaya  pembuatan  Hak  Tanggungan  dirasakan  cukup  tinggi,  sedangkan kredit yang diperlukan atau diberikan tidak besar/kecil ;
3.  Debitor  sangat  dipercaya/bonafit,  pihak  kreditor  yang  sudah  mengenal debitor  dengan  baik  merasa  tidak  perlu  menempuh  pembebanan  secara langsung karena merasa cukup aman. ;
4. Menjalankan ketentuan Pasal 15 ayat (5) Undang-undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan.
Perbedaan  pandangan  tentang  pengaturan  SKMHT  yang  dibuat dengan  akta  Notaris  yaitu  berdasarkan  Pasal  96  ayat  (1)  Perkaban  dan berdasarkan Pasal 38 UUJN memberikan permasalahan baru bagi SKMHT.
Hak Tanggungan merupakan salah satu bentuk lembaga jaminan kebendaan.  Hak  Tanggungan  sekarang  ini  sudah  diatur  secara  khusus  dalam Undang-Undang  Nomor  4  Tahun  1996  tentang  Hak  Tanggungan.  Istilah jaminan  berasal  dari  pengertian  kata zekerheid yang  berarti  kemampuan debitur  untuk  memenuhi  dan  melunasi  perutangannya  kepada  kreditur,  yang dilakukan  dengan  cara  menahan  benda  tertentu  yang  bernilai  ekonomis sebagai tanggungan pinjaman atas pinjaman atau utang yang diterima debitur terhadap krediturnya. 2
Mariam Darus Badrulzaman merumuskan jaminan sebagai suatu tanggungan yang diberikan oleh debitur dan atau pihak ketiga kepada kreditur untuk  menjamin  kewajibannya  dalam  suatu  perikatan. 3 Pendapat  yang  sama juga  diungkapkan  oleh  Hartono  Hadisoeprapto  yang  mengatakan  jaminan adalah  sesuatu  yang  diberikan  oleh  debitur  kepada  kreditur  untuk menimbulkan  keyakinan  bahwa  debitur  akan  memenuhi  kewajiban,  yang dapat dinilai dengan uang yang timbul dari suatu perikatan. 4 Sedangkan Salim
1 Salim HS, Op.Cit. hal. 199.
2 Rachmadi Usman, Hukum Jaminan Keperdataan, Cetakan Pertama (Jakarta : PT. Sinar Grafika, 2008) hal. 66
3 Mariam  Darus  Badrulzaman,  Beberapa  Permasalahan  Hukum  Hak  Jaminan,  Artikel Dalam Jurnal Hukum Bisnis, Volume 11 : Yayasan Pengembangan Hukum Bisinis, Jakarta 2000, hal. 12.
4 Hartono  Hadisoeprapto,  Seri  Hukum  Perdata  :  Pokok-Pokok  Hukum  Perdata  Dan Jaminan, ( Yogyakarta : Liberty, 1984), hal. 50.
HS  menyatakan  Hukum  Jaminan  adalah  keseluruhan  dari  kaidah-kaidah hukum yang mengatur hubungan antara pemberi dan penerima jaminan untuk mendapatkan fasilitas kredit. 5
Disaat  kemampuan  debitor  untuk  memenuhi  dan  melunasi perutangannya  kepada  kreditor  tidak  dilaksanakan  maka  debitor  dikatakan wanprestasi. Kata wanprestasi  berasal dari  bahasa Belanda  yang  mempunyai arti  prestasi  yang  buruk.  Subekti  menyatakan  bahwa  :  apabila  si  berhutang (debitur)  tidak  melakukan  apa  yang  diperjanjikannya  maka  ia  melakukan “wanprestasi”,  ia  alpa,  “lalai”  atau  ingkar  janji  atau  juga  ia  melanggar perjanjian  bila  ia  melakukan  atau  berbuat  sesuatu  yang  tidak  boleh dilakukannya. 6
Wanprestasi seorang debitur dapat berupa : 7
a. Tidak melakukan apa yang disanggupi akan dilakukannya;
b. Melaksanakan  apa  yang  dijanjikannya  tetapi  tidak  sebagaimana  yang dijanjikan;
c. Melakukan apa yang dijanjikan tapi terlambat;
d. Melakukan sesuatu yang menurut perjanjian tidak boleh dilakukannya. Selama prestasi dalam perjanjian kredit yang dijaminkan dengan
Hak Tanggungan dipenuhi dengan baik oleh debitor, maka Hak Tanggungan sebagai  hak  jaminan  tidak  kelihatan  fungsinya.  Hak  Tanggungan  baru berfungsi apabila debitur cedera janji (wanprestasi).
Eksistensi  SKMHT  hanya  terbatas  pada  Surat  Kuasa  debitor kepada  kredior  dalam  pelaksanaan  pembebanan  Hak  Tanggungan.  Pada  saat debitor  wanprestasi  maupun  pailit  SKMHT  wajib  dilanjutkan  APHT  dan penerbitan  sertipikat  Hak  Tanggungan  untuk  pelaksanaan  eksekusi  terhadap tanah/objek  jaminan.  SKMHT  bukanlah  suatu  lembaga  jaminan  seperti layaknya lembaga jaminan yang ada seperti Hak Tanggungan tetapi SKMHT hanya  suatu  Surat  Kuasa  dari  debitor  atau  penjamin  kepada  kreditor  dalam pelaksanaan  pengikatan  Hak  Tanggungan  atas  objek  jaminan  kredit  seperti tanah.
Kedudukan  SKMHT  disaat  debitor  wanprestasi  dapat  ditinjau melalui  jangka  waktunya.  SKMHT  yang  dimaksud  dalam  Pasal  15  ayat  (5) maka  SKMHT  tersebut  dilanjutkan  dengan  APHT  dan  penerbitan  Sertipikat Hak  Tanggungan  agar  memiliki  kekuatan  eksekutorial  terhadap  tanah/Objek Jaminan. 8 Apabila  SKMHT  yang  dimaksud  pada  Pasal  15  ayat  (3)  dan  ayat
5 Salim HS, Op. Cit , hal. 6.
6 Subekti, Hukum Perjanjian, Cetakan XVI , (Jakarta : PT Intermasa, 1987), hal. 45.
7 Ibid , hal. 45.
8 Wawancara  dengan  Bambang  Hadinata,  Notaris/PPAT  Kota  Jambi,  9  Desember  2016, pada prakteknya pihak kreditor tidak menjelaskan siapa yang akan menanggung biaya kelanjutan dari  pembebanan  Hak  Tanggungan,  yang  pada  awalnya  hanya  diikat  dengan  SKMHT  saja.
(4),  maka  sebelum  berakhirnya  jangka  waktunya  dilanjutkan  dengan  APHT dan  penerbitan  Sertipikat  Hak  Tanggungan.  Yang  menjadi  kendala  apabila jangka waktu SKMHT tersebut telah berakhir. SKMHT dalam kasus ini batal demi  hukum  karena  telah  melewati  masa  berlakunya.  Karena  SKMHT  telah dianggap  batal demi  hukum dan  APHT  tidak bisa dibuat maka peluang  bagi Kreditor  untuk  melakukan  eksekusi  berdasarkan  APHT  menjadi  hilang. namun  bukan  berarti  perjanjian  kredit  sebagai  perjanjian  pokok  yang  telah dibuat antara Kreditor dengan Debitor melalui akta otentik  maupun dibawah tangan yang dilegalisir notaris menjadi batal.
Perikatan  yang  terjadi  antara  kreditor  dengan  debitor  adalah bertumpu pada perjanjian kredit tersebut  dan pada Pasal 1131 KUH Perdata. Dengan  demikian  jaminan  yang  diberikan  debitor  dan  telah  diperjanjikan didalam perjanjian kredit tetap memiliki kekuatan hukum sebagai alat bukti di pengadilan apabila debitor wanprestasi.
Dari  segi  hukum,  bank  dapat  berpedoman  pada  ketentuan perundangundangan antara lain :
a. Klausul-klausul  dalam  perjanjian  kredit  yang  berisikan  penyerahan  dan pengikatan jaminan.
b. Dalam hal Debitor melakukan perlawanan dengan dasar batalnya SKMHT menyangkut  tanah  yang  dijaminkan  maka  Kreditor  dapat  menggugat debitor secara perdata dengan berpijak pada Pasal 1131 KUHPerdata yang menyatakan  bahwa  segala  kebendaan  si  berutang  baik  yang  bergerak maupun yang tidak bergerak, baik yang sudah maupun yang baru akan di kemudian hari menjadi tanggungan untuk segala perikatan perseorangan.
c. Dalam hal ini resiko yang harus diterima oleh bank adalah kehilangan hak mendahului  sesuai  yang  diatur  dalam  Pasal  1332  KUHPerdata  yanng menyatakan :
Kebendaan  tersebut  menjadi  jaminan  bersama-sama  bagi  semua  orang yang  menguntungkan  padanya,  pendapatan  penjualan  benda-benda  itu dibagi-bagi menurut keseimbangan, yaitu menurut besar kecilnya piutang masingmasing,  kecuali  apabila  diantara  para  berpiutang  itu  ada  alasan yang sah untuk didahulukan.
Adapun  prosedur  penuntutan  yang  dapat  dilakukan  Kreditor harus mengikuti prosedur hukum yang berlaku yaitu :
a. Pada  tahap  pertama,  Kreditor  melakukan  teguran  secara  tertulis  kepada debitor  untuk  memenuhi  kewajiban,  disamping  secara  aktif  mencari informasi harta kekayaan debitor.
Sehingga  Notaris/PPAT  tetap  membuat  biaya  yang  sudah  termasuk  biaya  sampai  penerbitan Sertipikat Hak Tanggungan. Dengan kata lain Pasal 15 ayat (5) untuk menekan biaya agar relative murah bagi Debitor pada prakteknya tidak efektif.
b. Apabila  dengan  teguran  tersebut  Debitor  masih  belum  memnuhi kewajibannya,  maka  langkah  yang  ditempuh  selanjutnya  adalah melakukan  teguran  melalui  pengadilan  negeri  yang  daerah  hukumnya meliputi  domisilli  debitur  atau  domisili  yang  dipilih  dalam  perjanjian kredit.
c. Apabila  Debitor  belum  memenuhi  kewajibannya  maka  Kreditor mengajukan  gugatan  perdata  kepada  debitor  melalui  pengadilan  negeri yang daerah hukumnya meliputi domisili debitor atau domisili yang dipilih dalam perjanjian kredit.
d. Menghadapi  Debitor  yang  tidak  memiliki  itikad  baik  seperti  dalam  kasus diatas, ketidaksedian Debitor untuk membuat SKMHT baru sudah menjadi alasan  yang  cukup  untuk  Kreditor  menggunakan  klausul  dalam  perjajian kredit  mengenai  kewenangan  Kreditor  menghentikan  kontrak  pemberian kredit dan menarik dana pengembalian dari Debitor.
Salah satu solusi yang dapat dilakukan kreditor dalam mencegah permasalahan ini adalah kreditor sebaiknya dalam memberikan kredit kepada semua  Debitor  tidak  secara  keseluruhan  tapi  secara  rekening  koran  yaitu kredit  diberikan  bertahap  berdasarkan  waktu  pemberian  kredit  yang  telah diperjanjikan.  Sehingga  apabila  Debitor  ingin  meminta  lagi  yang  tersisa, sedangkan  jangka  waktu  SKMHT  telah  berakhir,  maka  Kreditor  meminta Debitor untuk menandatangani SKMHT  yang  baru. Dengan demikian resiko yang  ditanggung  oleh  Kreditor  menjadi  kecil  dan  juga  pihak  Kreditor  tidak mengalami  kesulitan  dalam  menyertakan  kembali  pihak  Debitor  untuk  ikut serta  menandatangani  SKMHT. 9 Disamping  hal  yang  dijelaskan  diatas, pembuatan SKMHT lebih dari satu untuk debitor, objek dan kredit yang sama dengan  mengosongkan  tanggal  yang  seperti  dijelaskan  di  atas,  merupakan salah satu tindakan yang diambil oleh Notaris/PPAT pada prakteknya.
Pada  saat  SKMHT  telah  dilanjutkan  APHT  dan  penerbitan Sertipikat  Hak  Tanggungan,  maka  kreditor  telah  mendapat  hak  preferennya dalam Hak Tanggungan sebagaimana  yang dimaksud dalam Undang-undang Hak  Tanggungan,  Pelaksanaan  perjanjian  utang-piutang,  debitor  harus memenuhi prestasinya berupa pelunasan utang atau kreditnya, apabila debitor tidak  dapat  melaksanakan  prestasinya  (wanprestasi),  maka  obyek  Hak Tanggungan sebagai jaminan kredit harus dieksekusi oleh kreditor pemegang Hak Tanggungan.
Eksekusi obyek Hak Tanggungan ini diatur dalam Pasal 10 ayat (1)  Undang-undang  Hak  Tanggungan,  yang  mengatur  bahwa  apabila  debitor
9 Wawancara  dengan  Nardiyawan,  Head  of    Marketing,  PT.  BNI  Syariah  (Persero) Cabang Jambi, 17 November 2017 .
cidera janji, maka obyek Hak Tanggungan dapat dieksekusi dengan dua cara, yaitu : 10
a. Parate Eksekusi berdasarkan Pasal 6 Undang-Undang Hak Tanggungan. Berdasarkan  Pasal  6  UUHT,  bahwa  kreditor  pemegang  Hak Tanggungan  pertama  mempunyai  hak  untuk  menjual  obyek  Hak Tanggungan  atas  kekuasaan  sendiri  melalui  pelelangan  umum,  dari  hasil pelelangan  umum  tersebut  kreditor  mengambil  secukupnya  untuk pelunasan piutangnya, atau yang biasa disebut dengan parate eksekusi .
Sejarah  tercantumnya parate  eksekusi oleh  kreditor  pemegang
Hak  Tanggungan  pertama  dalam  Hak  Tanggungan,  tidak  terlepas  dari adanya  Pasal  1178  ayat  (2)  KUH  Perdata  yang  berlaku  pada  hipotik (sekarang  Hak  Tanggungan).  Hanya  saja  antara  ketentuan  dalam  Pasal  6 UUHT dengan Pasal 1178 ayat (2) KUH Perdata terdapat perbedaan.
Parate  eksekusi dalam  Pasal  6  UUHT  memang  diberikan  oleh hukum  kepada  pemegang  Hak  Tanggungan  pertama,  sedangkan  menurut Pasal  1178  ayat  (2)  KUH  Perdata, parate  eksekusi harus  diperjanjikan terlebih  dahulu  dalam  akta  hipotik,  dengan  pengertian  bahwa  Pasal  1178 ayat (2) KUH Perdata hak parate eksekusi oleh kreditor pemegang hipotik baru ada apabila diperjanjikan.
Maksud  dari  dibentuknya parate  eksekusi ini  tidak  lain  dari maksud  agar  terjadi  percepatan  pengembalian  piutang  kreditor  pemegang Hak  Tanggungan.  Sesuai  dengan  bunyi  yang  diterangkan  dalam  UUHT, sebagai parate  eksekusi ,  kreditor  pemegang  Hak  Tanggungan  dapat menjual  melalui  pelelangan  atas  kekuasaan  yang  diberikan  oleh  undang- undang tanpa melalui fiat eksekusi dari Pengadilan Negeri.
b. Kekuatan  Eksekutorial  sertifikat  Hak  Tanggungan  berdasarkan  Pasal  14 Undang-undang Hak Tanggungan.
Pasal 14 Ayat (1), (2) dan (3) Undang-Undang Hak Tanggungan berbunyi sebagai berikut:
(1) Sebagai  tanda  bukti  adanya  Hak  Tanggungan,  Kantor  Pertanahan menerbitkan  sertipikat  Hak  Tanggungan  sesuai  dengan  peraturan perundang-undangan yang berlaku.
(2) Sertipikat  Hak  Tanggungan  sebagaimana  dimaksud  pada  Ayat  (1)
memuat irah-irah dengan kata-kata “DEMI KEADILAN
BERDASARKAN KETUHANAN YANG MAHA ESA”.
(3) Sertipikat  Hak  Tanggungan  sebagaimana  dimaksud  pada  Ayat  (2) mempunyai  kekuatan  eksekutorial  yang  sama  kekuatan  hukum  tetap dan  berlaku  sebagai  pengganti grosse  acte  Hypotheek sepanjang mengenai  hak  atas  tanah.  Pelaksanaan  pemenuhan  piutang  kreditor
10 Rachmadi Usman, Hukum Jaminan Keperdataan, Sinar Grafika, Jakarta 2009, hal. 490.
dengan  kekuatan  eksekutorial  sertifikat  Hak  Tanggungan  (yang  telah diatur  dalam  Pasal  20  ayat  (1)  huruf  b  UUHT  yang  lebih  lanjut diterangkan  dalam  Pasal  14  UUHT)  mempunyai  perbedaan  dengan pemenuhan  piutang  kreditor  melalui  parate  eksekusi  (yang  diatur dalam Pasal 20 ayat (1) huruf a UUHT). Pemenuhan piutang kreditor dengan  mendasarkan  kekuatan  eksekutorial  dari  sertifikat  Hak Tanggungan  timbul  sebagai  akibat  hukum  adanya  irah-irah  Demi Keadilan Berdasarkan Ketuhanan Yang Maha Esa, sehingga sertifikat Hak  Tanggungan  mempunyai  kekuatan  eksekutorial  seperti  layaknya putusan  pengadilan  yang  telah  mempunyai  kekuatan  hukum  yang tetap (inkracht van gewijsde) . Akibatnya sertifikat Hak Tanggungan dapat langsung dimohonkan  oleh  kreditor  pemegang  Hak  Tanggungan  kepada  Ketua Pengadilan Negeri setempat untuk dilakukan  eksekusi (Pasal 224  HIR  jo. Pasal  195  HIR/Pasal  206  Rbg  jo  258  Rbg).  Atas  permohonan  kreditor, Ketua  Pengadilan  Negeri  menertibkan  penetapan  teguran (aanmaning) kepada  debitor  agar  membayar  utangnya  kepada  kreditor  seperti  yang ditetapkan  dalam  Akta  Pemberian  Hak  Tanggungan  (APHT)  yang  telah dilekatkan  bersama  Sertifikat  Hak  Tanggungan.  Apabila  dalam  jangka waktu  delapan  hari  setelah  ditegur,  debitor  belum  juga  memenuhi kewajibannya,  selanjutnya  atas  permohonan  kreditor,  Ketua  Pengadilan Negeri  menerbitkan  Penetapan  sita  eksekusi (executie  beslag) terhadap obyek Hak Tanggungan (Pasal 196 HIR). Dalam hal setelah diterbitkannya sita  eksekusi,  ternyata  debitor  belum  juga  memenuhi  kewajibannya, berdasarkan permintaan kreditor,
Ketua  Pengadilan  menerbitkan  Surat  Penetapan  Lelang.  Atas permintaan  Pengadilan  Negeri,  Kantor  Lelang  Negara  akan  menetapkan hari dan tanggal lelang. Selanjutnya Kantor Lelang meminta SKPT (Surat Keterangan Pendataan Tanah) dari Kantor Pertanahan setempat mengenai tanah yang akan dilelang. Setelah diumumkan melalui surat kabat tentang adanya  lelang  dan  terjadi  penjualan  melalui  lelang  tersebut  diserahkan kepada kreditor sepanjang untuk pelunasan utang debitor.
2. Mengapa SKMHT hanya melindungi kreditor?
Masyarakat modern maupun sederhana selalu membutuhkan keadilan  dan  kepastian  hukum,  dan  oleh  karena  itu  masyarakat menciptakan  aturan-aturan  yang  diakui  secara  kolektif  yang  menjadi pedoman  dan  rujukan  dalam  menentukan  batas-batas  hak  dan  kewajiban yang  disebut  dengan  kaedah.  Penyimpangan  terhadap  kaedah  ini  akan mendapatkan  sanksi  atau  balasan  yang  sesuai  dengan  ketentuan  yang
berlaku. Semuanya ini menunjukkan bahwasanya dalam setiap masyarakat ada suatu sarana  yang  mengatur disebut hukum, yang  harus dipatuhi oleh masyarakat untuk terciptanya ketenteraman.
Keberadaan  hukum  merupakan  jaringan  sosial  yang  seolah- olah mengatur segenap sudut kebudayaan tanpa batas yang nyata. Hukum sebenarnya tidak dapat dibedakan secara tajam dari bentuk perilaku sosial, hukum  juga  adalah  karya  manusia  yang  berupa  norma-norma  yang berisikan  petunjuk-petunjuk  tingkah  laku  yang  merupakan  pencerminan dari  kehendak  manusia  tentang  bagaimana  seharusnya  masyarakat  itu dibina  dan  ke  mana  harus  diarahkan.  Hukum  merupakan  fenomena ataupun  gejala  sosial  yang  berasal  dari  masyarakat,  digunakan  untuk mengatur  hubungan-hubungan  dalam  masyarakat  itu  sendiri.  Eksistensi hukum  dalam  masyarakat  merupakan  kebutuhan  disebabkan  adanya keinginan-keinginan  untuk  mencapai  kedamaiaan  dan  ketertiban  dalam masyarakat.
Perlindungan  hukum (rechtsbescherming) dalam  bentuk perangkat hukum baik yang bersifat preventif maupun bersifat reprensif, 11 baik  tertulis  maupun  tidak  tertulis.  Perlindungan  hukum  sebagai  suatu gambaran  dari  fungsi  hukum  yaitu  dimana  hukum  tersebut  dapat memberikan  suatu  keadilan,  ketertiban,  kepastian,  dan  kedamaian. Berbagai  faktor  penggunaan  akta  SKMHT  diharapkan  memberikan perlindungan  hukum  bagi  para  pihak  terutama  pihak  kreditor  yang memiliki kepentingan atas akta SKMHT tersebut.
Berbagai uraian permasalahan mengenai SKMHT
berdasarkan Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 8 Tahun 2012  sebagai  ketentuan  utama  PPAT  dalam  menjalankan  tugasnya membuat akta PPAT pada prinsipnya tidak ada  yang salah,  yang  menjadi salah  adalah  peraturan  yang  berlaku  untuk  PPAT  diberlakukan  juga kepada Notaris.
Permasalahan  yang akan timbul  yaitu pada keadaan dimana pengikatan jaminan debitor oleh kreditor hanya dengan Akta SKMHT saja tanpa melanjutkan ke APHT dan penerbitan Sertipikat Hak Tanggungannya.  Perbedaan  pandangan  tentang  pengaturan  atas  SKMHT yang  dibuat  dengan  akta  Notaris  akan  melemahkan  kekuatan  hukumnya sebagai  akta  otentik  dan  perlu  diketahui  bahwa  Akta  SKMHT  dalam UUHT tidak langsung memberikan jaminan pelunasan pinjaman/kredit.
11 Preventif  merupakan  perlindungan  hukum  dimana  rakyat  diberi  kesempatan  untuk mengajukan keberatan (inspraah), pendapatnya sebelum suatu keputusan pemerintah mendapatkan bentuk  yang  definitif.  Tujuan  perlindungan  hukum  ini  untuk  mencegah  terjadinya  sengketa, sedangkan reprensif  merupakan  perlindungan hukum  dimana lebih  ditujukan  dalam  penyelesaian sengketa.
Kredit  Pemilikan  Rumah  (KPR)  misalnya,  kreditor  hanya sebagai pemegang akta SKMHT dalam mengikat jaminan Debitor, dimana hak  atas  tanah  yang  dijaminkan  dalam  perjanjian  KPR  masih  digabung (sertipikat  induk)  belum  ada  pemecahan  secara  individual.  Untuk  proses pemecahan  tersebut  memerlukan  waktu  yang  cukup  lama.  Oleh  sebab  itu akta  SKMHT  dalam  perjanjian  KPR,  tidak  dapat  dipasang  APHT  karena pemecahan hak atas tanah belum dilakukan, SKMHT tidak dapat berakhir oleh  sebab  apapun,  kecuali  karena  kuasa  tersebut  telah  dilaksanakan  atau karena telah  habis  jangka waktunya. Ketentuan  ini dimaksud agar supaya pemberian  Hak  Tanggungan  benar-benar  dilaksanakan  sehingga memberikan kepastian hukum baik bagi kreditor maupun debitor.
Dalam Pasal 15 ayat (1c) UUHT, harus dicantumkan secara jelas  dalam  SKMHT  yaitu  obyek  Hak  Tanggungan  sebagai  bentuk perlindungan  dan  demi  kepastian  hukum  baik  untuk  penerima  (kreditor) maupun  pemberi  kuasa  (debitor),  mengingat  bahwa  kuasa  tersebut  hanya dibuat  dalam  keadaan  yang  sangat  khusus,  dan  dengan  persyaratan  yang ketat,  serta  jangka  waktu  berlakunya  dibatasi.  Sudah  diketahui  bersama bahwa  perjanjian  KPR  diberikan  kepada  debitor  untuk  membeli  rumah yang  dibangun  developer,  dengan  fasiltas  yang  diberikan  oleh  bank (kreditor). Bank (kreditor) dalam memberikan kreditnya harus mempunyai keyakinan  atas  pelunasan  kredit  yang  telah  dilepas  tersebut,  dengan jaminan yang berupa rumah dan tanah yang dibeli dari developer tersebut.
Dalam  perjanjian  KPR,  debitor  hanya  membuat  SKMHT,  dengan alasan  hak  atas  tanah  yang  dijaminkan  itu,  kepemilikannya  belum  atas nama pemberi Hak Tanggungan (debitor), karena sertifikat hak atas tanah belum dilakukan pemecahan secara individual (digabung).
Jangka  waktunya  berlakunya  SKMHT  yang  digunakan  untuk menjamin  perjanjian  KPR  menurut  Peraturan  Menteri  Agraria/Kepala BPN No. 4 Tahun 1996 “berlaku sampai saat berakhirnya masa berlakunya perjanjian  pokok”.  Jadi  sepanjang  perjanjian  KPR  berlangsung,  SKMHT tersebut masih berlaku, tanpa dibuat APHT.
Tujuan  dari  pemberian  SKMHT  adalah  mengingat  langkah pemasangan jaminan dengan Hak Tanggungan tidak mudah, harus melalui formalitas  tertentu,  memerlukan  waktu  yang  lama  dan  biaya  yang  tidak sedikit, dan hak atas tanah belum menjadi hak milik dari pemberi jaminan maka adakalanya untuk kredit yang diberikan kreditor merasa sudah cukup terjamin  apabila  telah  mendapat  kuasa  dari  debitor  untuk  memasang  Hak Tanggungan.
Dalam  pelaksanaan  KPR,  peralihan  hak  atas  tanah  dan  bangunan berdasarkan  Akta Jual Beli (AJB) antara debitor dengan developer selaku
penjual,  atas  jaminan  tanah  dan  rumah  yang  menjadi  jaminan  KPR  pada PT. Bank Rakyat Indonesia (Persero), Tbk Cabang Jambi. AJB dibuat oleh PPAT  yang  berwenang  dimana  setelah  terbit  sertipikat  pecahnya  dari sertipikat  induk.  Pada  saat  sertipikat  induk  sebelum  sertipikat  pecahnya diterbitkan  terlebih  dahulu  dibuat  akta  Pengikatan  Jual  Beli  (PJB merupakan  akta  Notaris),  dimana  keterangan  luas  tanah  disebutkan sebagian (sesuai  yang diperjanjikan dalam  jual  beli) dari  sertipikat induk. Proses  pendatanganan  akta  PJB  ini  sekaligus  dengan  pendatanganan  akta SKMHT  nya  dan  juga  pendandatangan  Perjanjian  Kredit  oleh  pihak Kreditor/Bank. Setelah itu Notaris/PPAT yang bersangkutan mengeluarkan Covernote (Surat  Keterangan)  dimana  berdasarkan Covernote ini  sebagai  dasar  pemberian  kredit  tahap  terakhir  dan merupakan  jaminan  bagi  pihak  Kreditor/Bank  dalam  pelaksanaan  tugas Notaris/PPAT  untuk  mengikat  jaminan  Debitor.  Pada  keadaan  ini,
Notaris/PPAT melalui kuasa developer bertangung jawab atas pemecahan sertipikat induk sehingga menjadi sertipikat pecahannya. Namun ada juga developer  telah  menyediakan  masing-masing  sertipikat  pecahannya  yang akan  dijual,  sehingga  tanggung  jawab  Notaris/PPAT  hanya  untuk  balik nama dan membebankan Hak Tanggungannya. 12
Pendaftaran  Hak  Tanggungan  melalui  APHT  (peringkat  I)  yang dibuat  berdasarkan  akta  SKMHT  yang  ditandatangani  debitor  tersebut diatas  dengan  ketentuan  dimana  pokok  kredit (plafond) di  atas  50  juta sehingga  jangka  waktu  SKMHT  3  bulan  (Pasal  15  ayat  (4)  UUHT), sedangkan di bawah 50 juta tidak dibebanin Hak  Tanggungan dan  jangka waktunya berakhir sampai saat berakhirnya masa perjanjian pokoknya.
Dengan  pengikatan  jaminan  debitor  hanya  dengan  akta  SKMHT tersebut  diatas  perlu  diperhatikan  keotentisitas  akta  SKMHT,  sebaiknya SKMHT  dibuat  dengan  akta  PPAT  guna  menghindari  perbedaan pandangan tentang pengaturan karena akta SKMHT karena secara mutlak tunduk  pada  Pasal  96  ayat  (1)  Perkaban  Nomor  8  Tahun  2012,  sehingga keotentisitasan  akta  SKMHT  terjamin  mengikuti  sampai  berakhirnya perjanjian pokoknya. 13
Sesuai  dengan  keadaan  diatas,  dimana  Notaris/PPAT  bertanggung jawab atas pemecahan sertipikat melalui kuasa developer maka mengingat jangka  waktu  SKMHT  hanya  3  bulan  saja, 14 hal  ini  bukan  perkara  yang
12 Wawancara  dengan  Nardiyawan,  Head  of    Marketing,  PT.  BNI  Syariah  (Persero) Cabang Jambi, 17 November 2017.
13 Wawancara dengan Bambang Hadinata, Notaris/PPAT Kota Jambi, 9 Desember 2016.
14 Penetapan  jangka  waktu  yang  terlalu  pendek  itu  dapat  membahayakan  kepentingan kreditor,  karena  tidak mustahil  yaitu  sebagaimana  beberapa  kasus  memperlihatkan  keadaan  yang demikian  itu,  bahwa  kredit  sudah  menjadi  macet  sekalipun  kredit  baru  diberikan  dalam  3  (tiga)
mudah bagi Notaris/PPAT yang bersangkutan karena pada kenyataanya di Badan  Pertanahan  Nasional  dengan  jangka  waktu  3  bulan  untuk pemecahan sertipikat tidak dapat terealisasi secara keseluruhan.
Kemacetan  kredit  dalam  posisi  ini  bisa  saja  terjadi  karena perubahan keadaan ekonomi atau perubahan peraturan yang terjadi, sudah barang  tentu  debitor  enggan  untuk  memberikan/mendatangani  SKMHT baru bila SKMHT yang lama telah habis jangka waktu berlakunya, karena debitor  yang  tidak  beritikad  baik  melihat  peluang  untuk  dapat  mengelak dari tanggung jawabnya untuk membayar kembali utangnya atau berusaha mengulur-ulur  waktu.  Debitor  akan  berusaha  untuk  mencegah  kreditor dapat  membebani  Hak  Tanggungan  di  atas  tanah  yang  telah  diagunkan untuk  kreditnya  itu. 15 Selain  itu  menimbulkan  biaya  ekonomi  tinggi  dan memperlambat  proses  pembebanan  Hak  Tanggungannya.  Penentuan jangka  waktu  yang  berbeda  ini  akan  menjadi  tidak  reasonable  dan  tidak proporsial  atas  penyelesaian  administrasi  perkreditan  yang  butuh  waktu lama  dan  system  birokrasi  yang  ada.  Untuk  pembaharuan  SKMHT  pasti sangat sulit mencari dan menemukan debitor, terutama apabila berhadapan dengan debitor yag tidak beritikad baik. Oleh karena itu perlu diperkirakan penentuan  jangka  waktu “time limit” yang  berbeda  ini  lebih  rasional  dan proporsional  atau  sama  sekali  tidak  menentukan  batas  waktu,  serahkan saja  kepada  kehendak  kreditor  karena  pemasangan  APHT  itu  pada hakekatnya mutlak adalah kepentingan kreditor itu sendiri. 16
Untuk  menghindari  hal  tersebut  pada  prakteknya  Notaris/PPAT membuat akta SKMHT  lebih dari satu  yaitu dilakukan dengan cara pihak kreditor  dan  debitor  serta  saksi-saksi  dan  Notaris/PPAT  secara  bersama- sama  menandatangani  akta  SKMHT  yang  pertama  dan  lainnya.  Namun pada  akta  SKMHT  yang  kedua  dan  seterusnya  tidak  diberikan  tanggal karena  akta  SKMHT  tersebut  sebagai  akta  SKMHT  cadangan  apabila jangka  waktu  akta  SKMHT  pertamanya  telah  berakhir.  Hal  tersebut dilakukan  Notaris/PPAT  dengan  alasan  untuk  mencegah  apabila  debitor tidak mau lagi menandatangani akta SKMHT yang baru karena telah habis jangka  waktunya.  Sehingga  atas  dasar  perpanjangan  SKMHT  itu  maka kreditor  dapat  melanjutkan  keAPHT  walaupun  tanpa  kehadiran  debitor
bulan. Kemacetan ini dapat terjadi bukan oleh karena analisis bank terhadap kelayakan usaha yang akan  diberikan  kredit  itu  tidak  baik,  tetapi  kemacetan  itu  dapat  terjadi  sebagai  akibat  perubahan keadaan  ekonomi  atau  perubahan  peraturan  yang  terjadi,  baik  diluar  negeri  maupun  di  dalam Negeri.  Sutan  Remy  Sjahdeini, Hak  Tanggungan  Asas-Asa,  Ketentuan-Ketentuan  Pokok  dan Masalah  Yang  Dihadapi  Oleh  Perbankan  (Suatu Kajian Mengenai  Hak  Tanggungan), Bandung, Alumni 1999, hal. 120.
15 Ibid. hal. 123.
16 Wawancara  dengan  Nardiyawan,  Head  of    Marketing,  PT.  BNI  Syariah  (Persero) Cabang Jambi, 17 November 2017 .
karena  adanya  cadangan  SKMHT  yang  telah  ditandatangani  dengan pengambilan  nomor  dan  tanggal  baru  sehingga  jangka  waktu  SKMHT masih  berlaku,  yang  kemudian  dilanjutkan  dengan  pendaftaran pembebanan  Hak  Tanggungan  pada  Kantor  Pertanahan  dengan  turut dilampirkan  SKMHT  yang  telah  ditandatangani  sebelumnya  oleh debitor. 17
Pembuatan SKMHT lebih dari satu untuk debitor, objek dan kredit yang  sama  secara  berlapis  dengan  mengosongkan  tanggal  seperti  di  atas, adalah  hal  yang  bertentangan  dengan  asas  keotentikan  sebuah  akta  dan bertentangan  dengan  undang-undang.  Akibat  hukum  terhadap  perbuatan para  pihak  baik  kreditor  dan  debitor  adalah  SKMHT  tersebut  dapat dibatalkan.  Demikian  juga  terhadap  Notaris/PPAT  dan  saksi-saksi  yang terlibat  dalam  pembuatan  akta  SKMHT  dapat  dikenakan  sanksi  hukum berdasarkan ketentuan yang berlaku.
Eksistensi  SKMHT  dalam  melindungi  hak  Kreditor  dapat dijabarkan melalui beberapa persoalan yang diuraiakan di atas, yaitu :
1.  Perbedaan pandangan tentang pengaturan SKMHT yang dibuat dengan akta  Notaris  mengakibatkan  kehilangan  keotentisitasnnya  sebagai  akta otentik ;
2.  Adanya  akta  SKMHT  cadangan  untuk  mengikat  debitor  merupakan penyimpangan  dari  ketentuan  undang-undang  yang  dilakukan Notaris/PPAT sehingga akta SKMHT tersebut dapat dibatalkan. Tanpa disadari  hak  kreditor  dalam  mengikat  jaminan  debitor  akan  hilang akibat kedua hal tersebut di atas. Ada baiknya kreditor dalam mengikat jaminan debitor memperhatikan beberapa hal, yaitu :
1.  Meminimalisir  penggunaan  SKMHT  dengan  memaksimalkan penandatangan  langsung  APHT,  dimana  sebelumnya  pihak  debitor dan kreditor memenuhi persyaratan-persyaratan untuk penandatanngan APHT tersebut ;
2. Apabila tanah/Objek Hak Tannggungan di luar wilayah kerja PPAT, maka  diwajibkan  menggunakan  jasa  PPAT  di  mana  tanah/Objek
17 Wawancara dengan Bambang Hadinata, Notaris/PPAT Kota  Jambi, 9 Desember 2016. Problematika  akta  SKMHT  cadangan  ini  akan  menuai  permasalahan  baru  ketika  pada  waktu pengambilan  nomor  baru  untuk  akta  SKMHT  cadangannya  ternyata  pihak  yang  bersangkutan meninggal  dunia,  hal  ini  seyognya  dihindarkan  oleh  pihak  Notaris/PPAT  dalam  pelaksanaan pembuatan  akta  SKMHT  cadangan  tersebut.  Dikaitkan  dengan  Pasal  263  KUH  Pidana “barangsiapa membuat  surat  palsu atau  memalsukan  surat, yang  dapat menerbitkan  sesuatu hak, sesuatu  perjanjian  (kewajiban)  atau  sesuatu  pembebasan  utang,  atau  yang  boleh  dipergunakan sebagai  keterangan  bagi  sesuatu  perbuatan,  dengan  maksud  akan  menggunakan  atau  menyuruh orang lain menggunakan suratsurat itu seolah-olah surat itu asli dan tidak dipalsukan, maka kalau mempergunakannya  dapat  mendatangkan  sesuatu  kerugian  dihukum  karena  pemalsuan  surat, dengan hukuman penjara selamalamanya enam tahun.
Hak  Tanggungan  tersebut  berada  guna  menghindari  perbedaan pandangan  tentang  pengaturan  SKMHT  yang  dibuat  dengan  akta Notaris.
Perjanjian utang-piutang atau perjanjian kredit yang telah dilakukan antara  debitor  dengan  kreditor,  dalam  suatu  waktu  tertentu  ada kemungkinan  terjadi  wanprestasi  yang  dilakukan  oleh  debitor.  Seperti yang  telah  dikemukakan  diatas,  bahwa  eksekusi  Hak  Tanggungan  adalah sebagai  sarana  yang  paling  tepat  untuk  mempermudah  pengembalian piutang  kreditor,  atau  dapat  dikatakan  eksekusi  obyek  Hak  Tanggungan merupakan  sarana  percepatan  pengembalian  piutang  kreditor.  Yang menjadi  masalah  sekarang  adalah  seringkali  terjadi  debitor  mempunyai beberapa  kreditor,  hal  ini  dapat  terjadi  baik  bagi  debitor  perorangan maupun  suatu  badan  hukum  terlebih  lagi  bagi  perusahaan  yang  relatif besar.
Debitor  tidak  saja  dapat  dikatakan  wanprestasi,  tetapi  dengan  kata lain  telah  dalam  keadaan  pailit.  Debitor  yang  dapat  dinyatakan  pailit adalah  debitor  yang  mempunyai  2  (dua)  atau  lebih  kreditor  dan  tidak membayar  sedikitnya  1  (satu)  utang  yang  telah  jatuh  waktu  dan  dapat ditagih. 18 Jika  seorang  debitor  hanya  mempuyai  satu  kreditor  dan  debitor tidak  membayar  utangnya  dengan  sukarela,  kreditor  akan  menggugat debitor secara perdata ke Pengadilan Negeri  yang berwenang dan seluruh harta  kekayaan  debitor  menjadi  sumber  pelunasan  utangnya  kepada kreditor  tersebut.  Hasil  bersih  eksekusi  harta  debitor  dipakai  untuk membayar kreditor tersebut. 19
Pasal  1  angka  1  Undang-undang  Nomor  37  Tahun  2004  tentang Kepailitan  dan  Penundaan  Kewajiban  Pembayaran  Utang,  ”kepailitan adalah  sitaan  umum  atas  semua  harta  kekayaan  debitor  pailit  yang pengurusan  dan  pemberesannya  dilakukan  oleh  kurator  dibawah pengawasan  hakim  pengawas  sebagaimana  diatur  dalam  undang-undang ini”. Oleh karena itu, Frederick B.G. Tumbuan menyatakan bahwa melalui sita umum akan dihindari dan diakhiri sita dan eksekusi oleh para kreditor secara sendiri-sendiri. 20
18 Munir Fuady, Hukum Pailit Dalam Teori dan Praktek, Edisi Revisi (disesuaikan dengan UU No. 37 Tahun 2004), Cet. III,(Bandung : Citra Adtya Bakti, 2005), hal. 36.
19 Imran Nating, Peranan dan Tangung Jawab Kurator Dalam Pegurusan dan Pemberesan Harta Pailit,(Jakarta : RajaGrafindo Persada, 2004), hal. 2-3.
20 Fred  B.G.  Tumbuan,  Pokok-Pokok  Undang-Undang  Tentang  Tentang  Kepailitan Sebagaimana  Diubah  Oleh  Perpu  Nomor  1  Tahun  1978”  dalam  Penyelesaian  Utang-Piutang Melalui  Kepailitan  dan  Penundaan  Kewajiban  Pembayaran  Utang,  (Bandung  :  Rudi  A.  Lontoh, Alumni, 2001) hal. 127.
Dengan  demikian,  para  kreditor  harus  bertindak  secara  bersama- sama (concursus creditorium) 21 sesuai dengan asas yang ditetapkan dalam Pasal  1132  KUH  Perdata.  Kedudukan  kreditor  pemegang  Hak Tanggungan  tetap  dijamin,  meskipun  debitor  dinyatakan  pailit  oleh pengadilan,  hal  ini  didasarkan  pada  Pasal  21  Undang-undanng  Hak Tanggungan  yang  berbunyi  :  Apabila  pemberi  Hak  Tanggungan dinyatakan pailit, pemegang Hak Tanggungan tetap berwenang melakukan segala hak yang diperolehnya menurut ketentuan Undang-undang ini. Hal tersebut juga senada dengan Pasal 55 ayat (1) Undang-undang Nomor 37 Tahun  2004  tentang  Kepailitan  dan  Penundaan  Kewajiban  Pembayaran Utang  yaitu  :  Dengan  tetap  memperhatikan  ketentuan  sebagaimana dimaksud  dalam  Pasal  56,  Pasal  57,  dan  Pasal  58,  setiap  Kreditor pemegang  gadai,  jaminan  fidusia,  Hak  Tanggungan,  hipotek,  atau  hak agunan  atas  kebendaan  lainnya,  dapat  mengeksekusi  haknya  seolah-olah tidak terjadi kepailitan.
Berbeda  halnya  dengan  kedudukan  Kreditor  hanya  sebagai pemegang  SKMHT  tanpa  melanjutkannya  ke  APHT  dan  penerbitan Sertipikat  Hak  Tanggungan,  dimana  SKMHT  merupakan  kuasa  debitor kepada kreditor untuk membebankan Hak Tanggungan, selain berdasarkan jangka  waktu  SKMHT  yang  diatur  dalam  Pasal  15  ayat  (3)  dan  ayat  (4) UUHT,  maka  berdasarkan  Pasal  1813  KUH  Perdata  yang  menyebutkan pemberian  kuasa  berakhir  yang  salah  satunya  merupakan  pailitnya sipemberi kuasa maupun sikuasa.
Dengan  ketentuan  Pasal  1813  KUH  Perdata  maka  kedudukan kreditor yang hanya pemegang SKMHT tanpa melanjutkan ke APHT dan penerbitan  Sertipikat  Hak  Tanggungan  tidak  lagi  memiliki  hak  jaminan yang dibebankan kepada hak-hak atas tanah yang diberikan debitor.

## Kesimpulan
1. Akta  SKMHT  bukan  merupakan  lembaga  jaminan  layaknya  lembaga jaminan  yang  ada  seperti  Hak  Tanggungan  tetapi  SKMHT  hanya  suatu Surat Kuasa dari debitor atau penjamin kepada kreditor dalam pelaksanaan pengikatan  Hak  Tanggungan  atas  obyek  jaminan  kredit  seperti  tanah.
Sehingga  kedudukan  akta  SKMHT  hanya  terbatas  pada  Surat  Kuasa
21 concursus creditorium diartikan sebagai keberadaan dua atau lebih kreditor. Concursus creditorium merupakan syarat bagi kepailitan. 130 Pasal 1132 KUHPerdata berbunyi ”kebendaan tersebut menjadi jaminan bersama-sama bagi semua orang yang mempunyai piutang; pendapatan dari  penjualan  benda-benda-benda  itu  dibagi  menurut  keseimbangannya,  yaiu  menurut  besar kecilnya piutang masing-masing, kecuali apabila seorang kreditor mempunyai alasan-alasan yang sah untuk didahului”.
debitor kepada kreditor dalam pelaksanaan pembebanan Hak Tanggungan dan tidak  memiliki kekuatan eksekutorial dalam  melindungi  hak kreditor. Kekuatan  eksekutorial  akan  memiliki  fungsi  dimana  saat  debitor wanprestasi  maupun  pailit,  sehingga  obyek  yang  diberikan  debitor  dapat dieksekusi/disita  oleh  kreditor  atas  dasar  kekuatan  eksekutorial  untuk pemenuhan piutang kreditor.
2. Pengikatan jaminan debitor oleh kreditor hanya dengan Akta SKMHT saja tanpa melanjutkan ke APHT dan penerbitan Sertipikat Hak
Tanggungannya  yang  dibuat  dengan  akta  Notaris  akan  melemahkan kekuatan  hukumnya  sebagai  akta otentik  dan  perlu  diketahui  bahwa  Akta SKMHT  dalam  UUHT  tidak  langsung  memberikan  jaminan  pelunasan pinjaman/kredit. Kredit Pemilikan Rumah (KPR) misalnya, kreditor hanya sebagai pemegang akta SKMHT dalam mengikat jaminan Debitor Saran
1. Disarankan  dan  diharapkan  kepada  Pihak  Kreditor  meminimalisir penggunaan  SKMHT  dengan  memaksimalkan  penandatanganan  langsung APHT,  dimana  tanah/objek  Hak  Tanggungan  di  luar  wilayah  kerja Notaris/PPAT, maka diwajibkan menggunakan jasa Notaris/PPAT di mana tanah/objek Hak Tanggungan tersebut berada karena Akta SKMHT bukan merupakan suatu lembaga jaminan.
2. Disarankan kepada Pihak Kreditor setelah memaksimalkan penandatanganan  APHT  untuk  segera  mendaftarkan  penerbitan  Hak Tanggungan  karena  kedudukan  kreditor  sebagai  pemegang  Hak Tanggungan  tetap  dijamin,  meskipun  debitor  dinyatakan  pailit  oleh pengadilan,  hal  ini  didasarkan  pada  Pasal  21  Undang-undanng  Hak Tanggungan  yang  berbunyi  :  Apabila  pemberi  Hak  Tanggungan dinyatakan pailit, pemegang Hak Tanggungan tetap berwenang melakukan segala hak yang diperolehnya menurut ketentuan Undang-undang ini. Hal tersebut juga senada dengan Pasal 55 ayat (1) Undang-undang Nomor 37 Tahun  2004  tentang  Kepailitan  dan  Penundaan  Kewajiban  Pembayaran Utang  yaitu  :  Dengan  tetap  memperhatikan  ketentuan  sebagaimana dimaksud  dalam  Pasal  56,  Pasal  57,  dan  Pasal  58,  setiap  Kreditor pemegang  gadai,  jaminan  fidusia,  Hak  Tanggungan,  hipotek,  atau  hak agunan atas kebendaan lainnya, dapat mengeksekusi haknya.

## Daftar Pustaka
Adjie,  Habib. Hukum  Notaris  Indonesia,  Tafsir  Tematik  Terhadap  UU  No.  30  Tahun 2004 Tentang Jabatan Notaris. Cet.1. Bandung : PT. Refika Aditama, 2008. Adjie,  Habib, Sekilas  Dunia  Notaris  dan  PPAT  Indonesia ,  Bandung  :  CV. Mandar Maju, 2009.
___________, Telaah Ulang, Kewenangan PPAT untuk membuat Akta, bukan mengisi Blanko/Formulir Akta , Jakarta : Renvoi 8.44, 2007.
__________  , Akta PPAT bukan Akta Otentik , Jakarta : Renvoi 10.46, 2007. Budiono,  Herlien, Kumpulan  Tulisan  Hukum  Perdata  di  Bidang  Kenotariatan . Bandung : PT. Citra Aditya Bakti, 2007.
Badrulzaman, Mariam Darus, Beberapa Permasalahan Hukum Hak Jaminan, Artikel  dalam Jurnal  Hukum Bisnis , Volume 11 :  Jakarta :Yayasan Pengembangan Hukum Bisinis, 2000.
Bruyn  Mgz,  J.  De,  dalam  Tan  Thong  Kie, Studi  Notariat  dan  Serba-serbi Praktek Notaris , Jakarta : Ichtiar Baru van Hoeve, 2007.
Fuady, Munir, Hukum Pailit dalam Teori dan Praktek , Edisi Revisi
(disesuaikan dengan UU No. 37 Tahun 2004), Cet. III, Bandung : Citra Adtya Bakti, 2005.
Lotulung, Paulus Effendie, 2004, Pengertian Pembuktian Secara Sederhana
Dalam Kepailitan, Majalah Ombudsman, No. 54/Th.V/Mei.2004.
Nurhayati, Irna, 1999, Tinjauan Terhadap Undang-Undang Kepailitan (UU No.  4  Tahun  1998), Mimbar  Hukum  Majalah  Berkala  Fakultas Hukum UGM No : 32/VI/1999.
Rahmi, Elita, 2016, “Wajah Baru” PPAT Dalam Proses Pendaftaran Tanah di Indonesia (Studi PP Nomor 24 Tahun 2016 tentang Perubahan PP Nomor 37 Tahun 1998 Tentang PPAT), Jurnal Notariil, Vol. 1, No. 1, November 2016, 1-18.
Simamora,  Y.  Yoga,  2001, Catatan  Terhadap  Undang-undang  Nomor  4 Tahun  1998  Tentang  Kepailitan, Majalah  Hukum  Yuridika,
Volume 16 No. 1 Januari