PENERAPAN AKAD ISTISHNA’ PADA KPR SYARIAH ASTER VILLAGE CIWASTRA DI PT ROYAL BRIDEA INDONESIA
1 Risma Nurmala, 2 Jaih Mubarok, 3 Muhammad Hasanudin
1,2,3 Fakultas Syariah dan Hukum, UIN Sunan Gunung Djati Bandung E-mail: risma.nurmala35@gmail.com, jaihmubarok@yahoo.com, hasanuddinmuhammad1@gmail.com

## ABSTRACT
In the case of house purchases in it will be given the breadth to continue or cancel the contract (khiyar), in the implementation of the Aster Village Ciwastra only allow khiyar majelis  while  khiyar  conditions  are  not  allowed.  This  study  aims  to  determine  the concept of Aster Village Ciwastra sharia mortgages at PT Royal Bridea Indonesia, know the operational system of Aster Village Ciwastra sharia mortgages at PT Royal Bridea Indonesia,  and  the  application  of  the  istishna  'contract  that  has  been  applied,  is  it  in accordance with DSN-MUI fatwa No 06 year 2000 about buying and selling istishna'. The method used is descriptive which aims to explain or describe the practice of istishna contract 'at Aster Village Ciwasta. Based on the results of the study, it can be concluded 1). The concept of sharia mortgages used by Aster Village Ciwastra at PT Royal Bridea Indonesia  is  a  concept  of  ownership  that  is  paid  directly  to  the  developer  without involving  the  bank.  2). Sharia  KPR  operational system  used  is  a  5-year KPRS  with  a system without a bank, without interest, without confiscation, and without a contract that  is  false.  3).  The  application  of  the  istishna  contract  'at  Aster  Village  Ciwastra sharia mortgages at PT Royal Bridea Indonesia was reviewed with fatwa No 06 / DSN - MUI  /  IV  /  2000  concerning  the  sale  and  purchase  of  istishna'  not  yet  in  full compliance, namely in the case of the provisions of item 5 (mustashni buyers' may not be allowed sell goods before the recipient) and 7 (in case there is a defect or the goods are not in accordance with the agreement, the customer has a khiyar right (the right to vote) to  continue  or  cancel  the  contract),  whereas  in  the  implementation  prior  to  the agreement it has been stipulated that only allows the khiyar of the assembly while the khiyar is a condition not allowed. There are also other matters regarding the provisions of points 2 and 3.
Keyword: Sharia Mortgages; istishna '; Aster Village Ciwastra.

## ABSTRAK
Dalam  hal  pembelian  rumah  di  dalamnya  akan  di  berikan  keluasan  untuk meneruskan  atau  membatalkan  akad (khiyar) ,  dalam  pelaksanaanya  Aster Village Ciwastra hanya memperbolehkan khiyar majelis sedangkan khiyar syarat tidak  diperbolehkan.  Penelitian  ini  bertujuan  untuk  mengetahui  konsep  KPR syariah Aster Village Ciwastra di PT Royal Bridea Indonesia, mengetahui sistem operasional KPR syariah Aster Village  Ciwastra di  PT Royal Bridea Indonesia, dan penerapan akad istishna’ yang telah diterapkan, apakah telah sesuai dengan
fatwa  DSN  –  MUI  No  06  tahun  2000  tentang  jual  beli istishna’ .  Metode  yang digunakan  adalah  deskriptif  yang  bertujuan  untuk  menjelaskan  atau menggambarkan  praktik  akad istishna’ di  Aster  Village  Ciwasta.  Berdasarkan hasil  penelitian,  dapat  disimpulkan  1).  Konsep  KPR  syariah  yang  digunakan oleh  Aster  Village  Ciwastra  di  PT  Royal  Bridea  Indonesia  adalah  kosep kepemilikan  yang  pembayarannya  langsung  kepada  developer  tanpa melibatkan  bank.  2).  Sistem  operasional    KPR  syariah  yang  digunakan  adalah KPRS  5  tahun  dengan  sistem  tanpa  bank,  tanpa  bunga,  tanpa  sita,  dan  tanpa akad yang bathil. 3).  Penerapan akad istishna’ pada KPR syariah Aster Village Ciwastra  di  PT  Royal  Bridea    Indonesia  ditinjau  dengan  fatwa  No  06/DSN  – MUI/IV/2000  tentang  jual  beli istishna’ belum  sesuai  sepenuhnya  yaitu  dalam hal ketentuan barang poin ke 5 (pembeli mustashni’ tidak boleh menjual barang sebelum penerimanya) dan 7 (dalam hal terdapat cacat atau barang tidak sesuai dengan  kesepakatan,  pemesan  memiliki  hak khiyar (hak  memilih)  untuk melanjutkan atau membatalkan akad), sedangkan dalam pelaksanaan sebelum adanya  kesepakatan  sudah  ditetapkan  bahwa  hanya  membolehkan  khiyar majelis  sedangkan  khiyar  syarat  tidak  diperbolehkan.  Ada  juga  dalam  hal ketentuan lainnya poin ke – 2 dan ke- 3.
Kata Kunci: KPR Syariah; istishna’; Aster Village Ciwastra.

## PENDAHULUAN
Data  penduduk  Indonesia  saat  ini berdasarkan  data  Worldometers  seba- nyak  269  juta  jiwa  atau  3,49  %  dari populasi  dunia. 1 Hal  ini  juga  berpenga- ruh  terhadap  keperluan  tempat  tinggal pertahunnya  sebanyak  2,5  juta  rumah. 2
Namun  harga  rumah  yang  selalu  me- lambung naik menyebabkan orang jarang membeli  rumah  dengan  harga  tunai. Peluang  ini  lah  yang  dimanfaatkan  oleh lembaga  keuangan  bank  maupun  lem- baga  keuangan  non  bank  untuk  mena- warkan  produknya  yang  dikenal  dengan KPR (Kredit Kepemilikan Rumah).
Munculnya perbankan syariah telah memacu  pesatnya  perkembangan  kegia-
1 https://databoks.katadata.co.id  diakses  pada tanggal 16 mei 2019, pukul 19:02 WIB
2 https://www.neraca.co.id diakses pada tanggal 16 mei 2019, pukul 19:15 WIB
tan ekonomi yang dilakukan berdasarkan prinsip  syariah.  Sejalan  dengan  lahirnya beberapa  bank  syariah,  mengeluarkan beberapa  produk–produk  yang  mulai diminati  oleh  masyarakat  sebagai  alter- natif  dari  produk  bank  konvensional. Adapun salah satu produknya yaitu KPR yang  dapat  berupa  pembiayaan  jangka pendek,  menengah,  atau  panjang  guna membiayai  pembelian rumah tinggal, ba- ik  baru  ataupun  bekas  dengan  prinsip/ akad  ( murabahah) atau  dengan  akad  lain- nya. 3
Perbedaan antara KPR konvensional dan  KPR  Syariah  adalah  dari  sisi  akad yang  ditawarkan.  Jika  KPR  konvensional menggunakan  sistem  bunga,  maka  KPR
3 https://sikapiuangmu.ojk.go.id diakses pada tanggal 16 mei 2019, pukul 19:30 WIB
syariah tidak boleh menggunakan instrumen  bunga  dalam  perhitungan angsuran.  Di  dalam  transaksi  bank syariah  tidak  dikenal  istilah  bunga  atau interest  fee ,  akan  tetapi  menggunakan sistem  bagi  hasil,  karena  dalam  syariah bunga dianggap riba. Untuk produk KPR syariah,  nasabah  juga  diuntungkan. Ketika  nasabah  ingin  melunasi  angsuran sebelum  masa  kontrak  berakhir  maka bank  syariah  tidak  akan  mengenakan pinalti  pada  pembiayaan  rumah.  Karena harga  KPR  sudah  ditetapkan  sejak  awal ( fixed  rate ).  Hal  ini  berbeda  dengan  KPR konvensional  yang  menggunakan  sistem bunga  yang  menyebabkan  cicilan  terus berubah.
Prinsip  inilah  yang  dijadikan  seba- gai  pijakan  atau  landasan  untuk  me- ngembangkan  produk-produk  syariah, KPR  syariah  merupakan  salah  satu alternatif bagi masyarakat. Pada masa ini KPR  syariah  sangat  banyak  pilihannya untuk  memudahkan  konsumen  untuk memiliki  rumah  tanpa  menggunakan bank sebagai pembiayaan. Sehingga tidak ada  keterikatan  dengan  lembaga  keua- ngan  maupun  perbankan,  karena  tidak sedikit masyarakat ingin memiliki rumah tanpa ada ikatan dengan perbankan.
KPR  Syariah  memiliki  program dengan  fasilitas  yang  membuat  konsu- men  nyaman  dan  dapat  terhindar  dari ketentuan-ketentuan  bank.  Salah  satunya adalah  KPR  Syariah  Aster  Village Ciwastra    JL.  Ranca  Oray,  Ciwastra.  Ban- dung.  Jawa  Barat  yang  di  bawahi  oleh developer PT Royal Bridea Indonesia yang
sudah  berdiri  satu  tahun  lamanya  yang terdiri  dari  tipe  30/60  dan  sudah  saat  ini telah pembangunan proses tahap 6 (yang akan dilakukan Februari 2020) dan sudah terjual sebanyak 30-40 unit rumah sampai saat ini. 4 Dalam menjalankan program ini KPR  Syariah Aster  Village  Ciwastra    me- nggunakan  salah  satunya    akadnya  yaitu akad  jual  beli Istishna ’. istishna’ boleh disebut sebagai akad  yang terjalin antara pemesan sebagai pihak 1 dengan seorang produsen suatu barang atau yang serupa sebagai  pihak  ke–2,  agar  pihak  ke  –  2 membuatkan  suatu  barang  sesuai  yang diinginkan  oleh  pihak  1  dengan  harga yang disepakati oleh keduanya. 5
Dalam  Islam  segala  sesuatu  yang berkaitan dengan transaksi jual beli harus menggunakan  akad,  karena  segala  sesu- atu  terletak  pada  akadnya.  Dalam  pra- ktiknya  untuk  membeli  sebuah  rumah tentu  harus  memakai  akad  karena  di dalamnya  akan  memberikan  keleluasan untuk  memilih,  membatalkan  akad  atau meneruskan  akad  yaitu  dalam  bentuk hak khiyar . Hal  ini  juga  didasari  oleh fatwa  Dewan  Syariah  Nasional  NO: 06/DSN-MUI/IV/2000 yang berkaitan tentang  akad Istishna’ .  Dalam  fatwa  ini dinyatakan  bahwa  masyarakat  saat  ini membutuhkan fasilitas pembiayaan berdasarkan  prinsip  jual  beli Istishna’, yaitu  jual  beli  dalam  bentuk  pemesanan pembuatan  barang  tertentu  dengan kreteria,  persyaratan  dan  harga  tertentu
4 Wawancara dengan Ibu Silmi (Admin), pada Rabu 20 November 2019, pukul 09:45 WIB.
5 Dimyauddin,  Djuwaini, Pengantar  Fiqih  Muamalah (Yogyakarta: Pustaka Pelajar,2008), hlm 115.
yang  disepakati  antara  pemesan  (pem- beli, musthani’) dan  penjual  (pembuat, shani ’).
Dalam  penelitian  ini  metode  yang digunakan  oleh  penulis  yaitu  deskriftif karena  untuk  menggambarkan  dan  men- jelaskan  praktik  akad istishna’ pada  KPR Syariah  Aster  Village  Ciwastra  di  PT Royal  Bridea  Indonesia.  Penulis  akan mengkaji dengan mengambil judul pene- litian  “Penerapan  Akad Istishna’ pada KPR Syariah Aster Village Ciwastra di PT Royal Bridea Indonesia”

## PEMBAHASAN
Konsep  KPR  Syariah  Aster  Village Ciwastra menurut Manajemen PT Royal Bridea Indonesia
Perumahan  Aster  Village  Ciwastra terletak di Jl. Rancaoray, Ciwastra Sekitar 1  km  dari  GBI/  bodogol.  Buah  batu, Bojongsoang,  kota  Bandung,  dengan lokasi strategis 10 Menit Tol Gedebage, 10 Menit  Summarecon,  15  Menit  RS  Al Islam,  15  Menit  Metro  Indah  Mall,  20 Menit  Transmart  Buahbatu,  sedangkan untuk Kantornya yang dikelola PT Royal Bridea  Indonesia  terletak  di  Metro  Indah Mall  Blok  K15  Jl.  Soekarno  Hatta  No.590 Sekejati,  Buah  Batu  Bandung  40286  Luas lokasi  Aster  Village  Ciwastra  seluruhnya adalah  45.000  m 2 ,  dengan  target  rumah yang  akan  dibangun  pada  lokasi  ini kurang  lebih  300  unit  dengan  berbagai tipe,  diantaranya  tipe  30/60,  30/72,  50/60 dan ruko 2 lantai. 6
6 http://royalbrideaindonesia.com  diakses  pada Kamis, 23 April 2020, pukul 10 : 30 WIB.
Adapun  spesifikasi  bangunan  peru- mahan Aster Village Ciwastra terdiri dari: Bata  ringan  (hebel),  Kusen  Alumunium, Lantai  Granit  60x60,    Atap  Baja  Ringan, Genteng  Beton,  Listrik  1300  wat,    Air Artesis.  Perumahan  Aster  Village  Ciwas- tra  ini  sendiri  di  kelola  oleh  PT  Royal Bridea Indonesia
Adapun  maksud  dan  tujuan  pen- dirian  Aster  Village  Ciwastra  adalah untuk  melaksanakan    jenis  usaha  di bidang  properti  dengan  akad  sesuai  atu- ran syariah sekaligus solusi untuk memi- liki  hunian  sesuai  syar’i.  Sedangkan aspek  perijinan  (legalitas)  proyek  peru- mahan  Aster  Village  Ciwastra,  dimak- sudkan  untuk  mengantisipasi  adanya potensi masalah hukum.
Konsep  KPR  Syariah  Aster  Village Ciwastra  di  PT  Royal  Bridea  Indonesia menggunakan  konsep  kepemilikan  yang tidak  melanggar  aturan  syariah,  yang pembayarannya  dilakukan  langsung  ke- pada pihak developer tanpa adanya akad dengan  pihak  bank.  Jadi  dalam  sistem transaksinya  yang  berhubungan  dengan kredit  kepemilikan  rumah  tidak  meng- gunakan  jasa  keuangan  perbankan  (ke- cuali  hanya  sebagai  media  transfer  pem- bayaran).
Hal  ini  dikarenakan  menurut  pihak Aster Village ciwastra sendiri : 7
“Sistem  perbankan  saat  ini  belum ada yang benar–benar syar’i, walau- pun  itu  bank  syariah  sekalipun, karena  sepengetahuan  kami  bank
masih  memberlakukan  denda,  sita, asuransi, dan yang lainnya. Satu hal yang  pasti,  cara  kami  lalukan  ini  in insya Allah  lebih  berhati  –  hati  dan aman dalam koridor Islam, dan juga prosesnya  lebih  memudahkan  bagi para  konsumen  bahkan  bagi  yang non muslim pun”.
Sistem  Operasional  KPR  Syariah  Aster Village  Ciwastra  di  PT  Royal  Bridea

## Indonesia
Pada  praktiknya,  Aster  Village Ciwastra  adalah  unit  usaha  yang  ber- gerak  dalam  bidang  penjualan  rumah ( developer) sesuai dengan aturan syariah dengan menggunakan sistem KPR syariah,  yaitu  adalah  program  pem- biayaan  rumah  yang  diterapkan  mulai dari  awal  hingga  akhir  dengan  meng- gunakan sistem tanpa bank, tanpa bunga, tanpa  sita,  tanpa  denda  dan  mengguna- kan tanpa akad bathil.
a. Tanpa  bank  yaitu, developer tidak mengajak  pihak  bank  untuk  terlibat dalam  akad  jual  beli,  akad  hanya antara  penjual  dan  pembeli  Dimana ini  memudahkan  proses  cenderung lebih  mudah.  Tetapi  untuk  hal pembayarannya menggunakan proses transfer bank.
b. Tanpa  bunga  yaitu,  biasanya  cicilan
bersifat flat setiap  bulannya,  tanpa ada  penambahan  ataupun  pengu- rangan,  dimana  opsi  harga  yaitu cash,  soft  cas h  dan  menggunakan KPR syariah.
c. Tanpa  sita  yaitu,  jikapun  ada  di tengah  jalan  tak  sanggup  lunasi
cicilan,  padahal  disisi  lain  anda sudah  menempati  rumah  beberapa lama, maka developer untuk menjual rumah anda dan jika anda kesulitan mencari pembelinya, maka developer akan  membantu  anda  menjualnya. Hasil dari penjualan rumah tersebut,  sebagian  untuk  membayar sisa  hutang  dan  sebagian  dibayar- kan kepada developer.
d. Tanpa  denda  yaitu,  jika  pembeli telat  membayar  ketika  mencicil  di dalam KPR konvensional tentu akan kena denda, tetapi tidak dalam KPR syarah yang hanya akan mendapat- kan surat peringatan sebagai pengingat  komitmen  bayar  hutang atau  resechedule  pembayaran  jika dirasa  pembeli  tidak  bisa  menepati cicilan di tanggal tertentu.
e. Tanpa  akad  bathil , yaitu  meng- gunakan  akad  syariah  yaitu  akad istishna’ (akad  antara  pembelidan penjual dengan cara indent).
Pada dasarnya Aster Village Ciwastra  dalam  hal  pembayaran  melalui KPR syariah ini terdiri dari yang 5 tahun dan  10  tahun.  Dimana  yang  tertera  pada surat  akad  jual  beli  rumah  syariah  bai istishna’  No.  0021/RM/AVC  /RBI/VII/ 2019  menjelaskan : 8
Nama : Kandi Sukandi
No Hp 1  : 081223702094
No Hp 2  : 081322216040
Email : vinawidiani@gmail.com No KTP   : 3273121905810011 Alamat   :  Cinta  asih  No.  205/122  RT
8 Surat  Akad Jual Beli Rumah  Syariah Bai Istishna’ No.0021/RM/AVC/RBI/VII/2019
005 RW 13, Cibangkong, Batununggal
Dalam  hal  ini  data  berikut  adalah data  pembeli  atau  disebut  juga  sebagai pihak  kedua.  Pihak  pertama  (PT  Royal Bridea  Indonesia)  dan  pihak  kedua  telah bersepakat  melakukan  transaksi  pen- jualan  unit  rumah  di  perumahan  Aster Village  Ciwastra  di  Jalan  Rancaoray, Ciwastra, Bandung, dengan harga rumah sebesar  Rp.  534.800.000,00,  (Terbilang Lima  Ratus  Tiga  Puluh  Empat  Juta Delapan  Ratus  Ribu  Rupiah)  dengan waktu  pembayaran  selama  5  tahun  (60 bulan),  harga  tersebut  sudah  termasuk biaya  Sertifikat  Hak  Milik  (SHM),  biaya Balik  Nama  (BBN),  Bea  Perolehan  Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB), serta Pajak  Pertambahan  Nilai  (PPN).  Dengan ketentuan rumah sebagai berikut:
Luas Kavling   : 60 m 2
Luas Bangunan : 50 m 2 Lokasi Rumah   : Cluster Aster Village Ciwastra  Blok  E  No 19 Adapun  untuk  rincian  pembayaran KPR syariah selam 5 tahun, dengan DP 32 % ( RP. 171.136.000,- ) sebagai berikut : Booking fee : Rp5.000.000,- DP Awal : Rp70.000.000,- Pembayaran DP : Rp5.700.000,-
(selama 17 bulan/kali).
Jumlah cicilan   : Rp6.048.333,-
(5 tahun/60 bulan).
Dimana  cara  pembayaran  yang dilakukan  oleh  pihak  2  (pihak  pembeli  ) dilakukan via transper melalui bank yang
di  tunjuk  oleh  pihak  1  (PT  Royal  Bridea Indonesia)  yang  melalui  bank  BNI Syariah a/n PT Royal Bridea Indonesia di no rekening 6697669768 cabang Bandung (kode  bank:  427),  pembayaran  melalui cek  atau  transfer  dianggap  sah  diterima setelah  dana  yang  bersangkutan  efektif telah  di  terima  dan  diberikannya  berupa kwintansi sebagai alat bukti pembayaran.
Sistem  mekanisme  KPR  syariah yang terdiri dari beberapa proses, yaitu : 9 a. Adanya sistem pemasaran yang dila- kukan  oleh  Marketing  Pemasaran  . Langkah  awal  yang  diterapkan oleh  PT  Royal  Bridea  Indonesia, yaitu  dengan  cara  memasarkan perumahan  yang  akan  dibangun kepada masyarakat melalui media sosial dan langsung.
b. Masyarakat /pembeli mendatangi kantor  pemasaran.  Dimana  lang- kah ini adalah masyarakat/pembeli mendatangani  kantor  pemasaran tersebut  karena  tertarik  untuk membeli rumah, pada saat pembeli datang maka pembeli akan di beri- kan  oleh  arahan  mulai  dari  sistem konsep  syariah  dan  yang  lainnya sampai pembeli paham.
c.  Masyarakat/pembeli  mengajukan permohonan.  Dimana  masyarakat/ pembeli mengajukan permohanan, tentu  pihak  PT  Royal  Bridea  tidak lantas  menerima,  karena  PT  Royal Bridea  sendiri  memiliki  persyara- tan pengajuan KPRS syariah yaitu:
9 Wawancara dengan Pak Dede Lukman (Marketing Pemasaran), pada Kamis 30 April, pukul 14:30 WIB.
Tabel 1 Persyaratan Pengajuan KPR Syariah No Karyawan BUMN/Swasta Pengusaha/Wiraswasta 1. Fc KTP Suami Istri Fc KTP Suami Istri 2. Fc Kartu Keluarga Fc Kartu Keluarga 3. Fc Akta/Buku Nikah Fc Akta/Buku Nikah 4. Fc Surat Keterangan Kerja Fc NPWP 5. Slip gaji 3 bulan terakhir Fc SIUP/TDP 6. Rekening Koran 3 bulan terakhir Laporan Keuangan 3 Tahun 7. Form Survey Rekening Koran 6 bulan terakhir 8. Form Survey
c. Pembelian dengan  akad  pembe- lian  yang  telah  disediakan  (cash, softcash, KPRS dan akad istishna’ ), setelah  pembeli  memilih  akad tersebut maka aka nada booking fee sebanyak  Rp.5.000.000,00,-  lalu masuk kepada pemilihan skema.
d. Adanya Pengembalian dimana  jika adanya  kelebihan  dari  BF  maka akan dikembalikan kepada pembeli.
e. Masyarakat/ pembeli melakukan pembayaran  DP.  Setelah  masya- rakat/pembeli  telah  memenuhi persyaratan  untuk  melakukan pengajuan  KPR  syariah,    telah mengetahui akad, spesifikasi rumah,  harga  KPR  syariah  Aster Village  Ciwastra  dan  telah  mem- bayar booking  fee (BF)  setelah yakin  atas  pemilihan  rumah makan masyarakat/pembeli mem- bayaran  DP.  DP  dapat  dilakukan secara  berangsur  selama  1.5 tahun,  jika  DP  lunas  maka  proses pembangunan  dapat  dilaksana- kan.
f. Masyarakat/pembeli  mulai  mem- bayar  pembiayaan  hingga  lunas. Setelah masyarakat/pembeli mem- bayar  DP  dan  secara  otomatis telah  memiliki  rumah  tersebut, langkah berikutnya pembeli mulai membayar  sesuai  dengan  tipe yang  telah  dibeli.  Rumah  yang diangsur  tersebut  dibayar  sesuai dengan  kesepakatan  kedua  belah pihak.

## Tinjauan Fatwa DSN–MUI No.06/DSN/MUI
Dari hasil penelitian yang dilakukan oleh penulis di lapangan, penulis berhasil memperoleh  jawaban  dari  implemntasi fatwa  Nomor  06/DSN/MUI/IV/2000    ten- tang  Jual  Beli Istishna’ .  Yang  bersumber dari kontrak akad jual beli rumah syariah bai istishna’ No.  0021/  RM/AVC/RBI/VII/ 2019  sebagai berikut :
a. Ketentuan  tentang  pembaya- ran 10
10 Fatwa  Nomor  06/DSN  –  MUI/IV/2000  tentang Jual Beli Istishna’
1) Alat  pembayaran  harus  diketa- hui  jumlah  dan  bentuknya,baik berupa  uang,  barang,  atau manfaat. 11
Alat  bayar  bisa  menggunakan uang  dengan  cara  transfer  ke bank  bni  dan  bisa  juga  meng- gunakan cek. Pembayaran mela- lui  cek  atau  transfer  dianggap sah  diterima  setelah  dana  yang bersangkutan  efektif  diterima oleh  pihak  pertama  disertai dengan  bukti  kwintansi  pemba- yaran. 12
2) Pembayaran  dilakukan  sesuai dengan kesepakatan. 13
Pembayaran  dilakukan  sesuai dengan  kesepakatan  yang  ada di  surat  kontrak  akad  jual  beli rumah  syariah  bai istishna’ No.
0021/RM/AVC/ RBI/VII/2019. 14
3) Pembayaran  tidak  boleh  dalam bentuk pembebasan hutang. 15
Pembayaran diperbolehkan dalam  bentuk  pembebasan  hu- tang,  akan  tetapi  harus  sesuai dengan  perhitungan  dan  di awal  akad.  Sedangkan  dalam surat  kontrak  akad  jual  beli rumah  syariah  bai istishna’ No. 0021/RM/AVC/RBI/VII/2019 tidak menggunakan
11 Fatwa  Nomor  06/DSN  –  MUI/IV/2000  tentang Jual Beli Istishna’.
12 Surat Akad Jual Beli Rumah Syariah Bai Istishna’ No.0021/RM/AVC/RBI/VII/2019.
13 Fatwa  Nomor  06/DSN  –  MUI/IV/2000  tentang Jual Beli Istishna’ 14 Surat Akad Jual Beli Rumah Syariah Bai Istishna’ No.0021/RM/AVC/RBI/VII/2019
15 Fatwa  Nomor  06/DSN  –  MUI/IV/2000  tentang Jual Beli Istishna’
pembebasan hutang tapi
menggunakan skema KPRS
menggunakan akad istishna’. 16 b. Ketentuan tentang barang 17
1) Harus  jelas  ciri–cirinya  dan dapat diakui sebagai hutang. 18
Sebelum  terjadinya  akad  pihak pembeli  tentu  datang  terlebih dahulu  ke  kantor  pemasaran dimana  disana  akan  dijelaskan ciri  –  ciri  dari  rumah  tersebut, dan  dapat  diakui  sebagai  hu- tang  karena  pembeli  membaya- rnya dengan cara mengangsur. 19
2) Harus  dapat  dijelaskan  spesifi- kasinya. 20
Dalam  hal  spesifikasi  tentu pembeli  sudah  di  beritahukan di  awal  sebelum  melanjutkan pembelian rumah. 21
3) Penyerahan  dilakukan  kemu- dian. 22
Penyerahan rumah kepada pembeli  dilakukan  pada  unit tersebut jika sudah selesai. 23
16 Wawancara  dengan  Pak  Dede  (Marketing Pemasaran), pada Kamis,  30 April 2020, pukul 08 : 36 WIB.
17 Fatwa  Nomor  06/DSN  –  MUI/IV/2000  tentang Jual Beli Istishna’
18 Fatwa  Nomor  06/DSN  –  MUI/IV/2000  tentang Jual Beli Istishna’ 19 Wawancara  dengan  Pak  Dede  (Marketing Pemasaran), pada Kamis,  30 April 2020, pukul 08 : 36 WIB.
20 Fatwa  Nomor  06/DSN  –  MUI/IV/2000  tentang Jual Beli Istishna’ 21 Wawancara  dengan  Pak  Dede  (Marketing Pemasaran), pada Kamis,  30 April 2020, pukul 08 : 36 WIB.
22 Fatwa  Nomor  06/DSN  –  MUI/IV/2000  tentang Jual Beli Istishna’ 23 Wawancara  dengan  Pak  Dede  (Marketing Pemasaran), pada Kamis,  30 April 2020, pukul 08 : 36 WIB.
4) Waktu dan  tempat penyerahan harus  ditetapkan  berdasarkan kesepakatan. 24
Penyerahan rumah kepada pembeli  kurang  lebih  6  –  12 bulan  setalah  proses  pem- bangunan. 25
5) Pembeli tidak boleh menjual ba- rang sebelum menerimanya. 26
Pihak Aster Village Ciwastra ini memperbolehkan  menjual  bara- ng sebelum menerimanya, tetapi harus berkoordinasi terlebih  dahulu  kepada  pihak pertama  (PT  Royal  Bridea Indonesia). 27
6) Dalam  hal  terdapat  cacat  atau barang  tidak  sesuai  dengan kesepakatan,  pemesan  memiliki hak khiyar untuk  melanjutkan atau membatalkan akad. 28
Dalam  surat  kontrak  akad  jual beli rumah syariah  bai istishna’ No.  0021/RM/AVC/RBI/VII/2019 dalam  pasal  5  (pembatalan  dan pengunduran diri) “dalam Islam,  terkait  jual  beli istishna’ tidak  ada khiyar  syarat (missal  :
dalam  tempo  bulan  transaksi bisa dibatalkan jika tidak
24 Fatwa  Nomor  06/DSN  –  MUI/IV/2000  tentang Jual Beli Istishna’ 25 Wawancara  dengan  Pak  Dede  (Marketing Pemasaran), pada Kamis,  30 April 2020, pukul 08 : 36 WIB.
26 Fatwa  Nomor  06/DSN  –  MUI/IV/2000  tentang Jual Beli Istishna’ 27 Wawancara  dengan  Pak  Dede  (Marketing Pemasaran), pada Kamis,  30 April 2020, pukul 08 : 36 WIB.
28 Fatwa  Nomor  06/DSN  –  MUI/IV/2000  tentang Jual Beli Istishna’
cocok),  dimana  hal  ini  telah bertentangan  dengan  fatwa  , dimana jika di Islam diperboleh- kan  karena  jika  ada  pemesan yang  membatlkan  paka  ada yang namanya ganti rugi. 29 c. Ketentuan tentang lain 30
1) Dalam hal pesanan sudah diker- jakan  sesuai  dengan  kesepa- katan, hukumnya mengikat. 31
Pesenan  pembeli  yang  sudah dalam  proses  pembangunan hukumnya  mengikat,  karena ada surat kontrak akad jual beli rumah  syariah  bai istishna’ No. 0021/RM/AVC/RBI/VII /2019. 32
2) Semua ketentuan dalam jual beli salam yang  tidak  disebutkan  di atas  berlaku  pada  jual  beli istishna’. 33
Tidak, Karena akad yang dipakai hanya istishna’
(pemesanan).  Perjanjian  hitam diatas putih”. 34
3) Jika  salah  satu  pihak  tidak  me- nunaikan  kewajibannya  maka penyelesaian  dilakukan  melalui Badan  Arbitrasi  Syariah  setelah
29 Wawancara  dengan  Pak  Dede  (Marketing Pemasaran), pada Kamis,  30 April 2020, pukul 08 : 36 WIB.
30 Fatwa  Nomor  06/DSN  –  MUI/IV/2000  tentang Jual Beli Istishna’
31 Fatwa  Nomor  06/DSN  –  MUI/IV/2000  tentang Jual Beli Istishna’ 32 Surat Akad Jual Beli Rumah  Syariah Bai Istishna’ No.0021/RM/AVC/RBI/VII/2019
33 Fatwa  Nomor  06/DSN  –  MUI/IV/2000  tentang Jual Beli Istishna’ 34 Wawancara  dengan  Pak  Dede  (Marketing Pemasaran), pada Kamis,  30 April 2020, pukul 08 : 36 WIB.
tidak tercapai kesepakatan melalui musyawarah. 35
Apabila  terjadi  perselisihan  di antara  kedua  belah  pihak  maka penyelesaian  melalui  musya- warah  terlebih  dahulu,  Jika konsumen sudah tidak sanggup membayar  tunggakan,  solusi terakhir  dibantu  dijualkan  lagi unitnya,  bukan  di  sita,  jika terjual tinggal bayar sisa kewajiban ke developer, apabila ada sisa milik konsumen. 36

## SIMPULAN
Setelah  penulis  menganalisis  ter- hadap    penerapan  akad istishna’ pada KPR syariah Aster Village Ciwastra di PT Royal Bridea Indonesia. Penulis mengam- bil  kesimpulan  sebagai  berikut  : Pertama,
Konsep KPR syariah yang diterapkan oleh PT  Royal  Bridea  Indonesia  pada  peru- mahan  Aster  Village  Ciwastra  adalah konsep kepemilikan yang pembayarannya dilakukan langsung kepada pihak developer  tanpa  adanya  akad  dengan pihak bank. Kedua, Sistem operasional KPR syariah Aster Village Ciwastra di PT Royal Bridea  Indonesia  menggunakan  sistem KPRS,  tanpa  bank,  tanpa  bunga,  tanpa denda, tanpa sita dan tanpa akad yang ba- thil. Untuk skema KPRSnya sendiri terdiri dari yang 5 tahun dan 10 tahun. Di dalam surat  akad  jual  beli  rumah  syariah  bai istishna’ No.  0021/RM/  AVC/RBI/VII/2019
35 Fatwa  Nomor  06/DSN  –  MUI/IV/2000  tentang Jual Beli Istishna’ 36 Wawancara  dengan  Pak  Dede  (Marketing Pemasaran), pada Kamis,  30 April 2020, pukul 08 : 36 WIB.
menjelaskan  bahwa  skema  KPRS  yang dipilih  adalah  5  tahun. Ketiga, Dalam  hal penerapan  akad istishna’ pada  KPR syariah Aster Village Ciwastra di PT Royal Bridea  Indonesia  ditinjau  melalui  fatwa No  06/DSN  –  MUI  tentang  jual  beli istishna’ masih  ada  point–point  yang belum  terimplementasikan,  yaitu  dalam hal  ketentuan  barang  yang  mana  pada keputusan  kelima  pembeli (mustashni’) tidak  boleh  menjual  barang  sebelum menerimanya, akan tetapi dalam pelaksanaanya diperbolehkan tetapi harus berkoordinasi  terlebih  dahulu  kepada pihak  pertama  (PT  Royal  Bridea  Indo- nesia),  lalu  putusan  ketujuh    dalam  hal terdapat  cacat  atau  barang  tidak  sesuai dengan  kesepakatan,  pemesan  memiliki hak khiyar untuk  melanjutkan  atau membatalkan  akad,  sedangkan  dalam pelaksanannya  sebelum  kesepakatan  ter- jadi  sudah  memutuskan    hanya  mem- perbolehkan khiyar  mejelis sedangkan khiyar  syarat tidak  diperbolehkan.  Dalam hal  ketentuan  lain  pada  putusan  kedua semua  ketentuan  dalam  jual  beli salam yang tidak disebutkan diatas berlaku pada pula  pada  jual  beli istishna’, akan  tetapi tidak, karena akad yang dipakai hanya is- tishna’ (pemesanan).  Perjanjian  hitam diatas putih, lalu putusan ketiga jika salah satu pihak tidak menunaikan ke- wajibannya  maka  penyelesaian  dilakukan melalui  Badan  Arbitrasi  Syariah  setelah tidak tercapai kesepakatan melalui musyawarah, akan tetapi pada praktiknya jika  tidak  bisa  musyawarah  maka  unit atau  rumahnya  akan  dibantu  di  jual  dari hasil  penjualan  rumah  tersebut  sebagian
akan dibayarkan kepada developer untuk melunasi  hutangnya  dan  jiga  ada  sisa maka  akan  diberikan  kepada  pemilik rumah.

## DAFTAR PUSTAKA
Dewan  Syariah  Nasional  (DSN  –  MUI) Nomor  06/DSN  –  MUI/IV/2000 tentang Jual Beli Istishna’
Djuwain,  Dimyaudin.  2008, Pengantar Fiqih Muamalah ,Yogyakarta: Pustaka
Pelajar.
https://databoks.katadata.co.id (diakses
pada  tanggal  16  mei  2019,  pukul
19:02 WIB).
http://royalbrideaindonesia.com  (diakses pada  tanggal    23  April  2020,  pukul 10 : 30 WIB).
http://sikapiuangmu.ojk.go.id (diakses
pada  tanggal  16  mei  2019,  pukul
19:30 WIB).
https://www.neraca.co.id  (diakses  pada
tanggal  16  mei  2019,  pukul  19:15
WIB).
Surat  Kontrak  Akad  Jual  Beli  Rumah Syariah  Bai  Istishna’ No.0021/
RM/AVC/RBI/VII/2019.
Wawancara  dengan  pak  Dede  Lukman (Marketing  Pemasaran),  pada  hari
Jumat,  1  November  2019,    pukul
12:38 WIB
Wawancara  dengan  Ibu  Silmi  (Admin), pada  hari  Rabu  20  November  2019, pukul 09:45 WIB.
Wawancara  dengan  bapak  Setyo  ( Marketing  Pemasaran  Info  Rumah Syariah),  pada  hari  Jumat,  22 November 2019, pukul 14:09 WIB
Wawancara  dengan  Pak  Dede    Lukman (Marketing  Pemasaran),  pada  hari Kamis,  30  April  2020,  pukul  08  :  36 WIB.