## EKSEKUSI JAMINAN HAK TANGGUNGAN SEBAGAI UPAYA PENYELESAIAN PEMBIAYAAN BERMASALAH (Studi pada PT Bank Muamalat Indonesia Cabang Lampung)
Foreclosure as An Effort to Resolve the Mortgage Payment Problems (A Study on PT Bank Muamalat Indonesia Branch Lampung)
Marnita PT.Bank Muamalat Cabang Lampung email: bunga_haroki@yahoo.co.id

## Abstract
The  execution  of  foreclosure  can  only  be  implemented  if  the  results  of  the analysis states that there is no ability and no goodwill from the customers to return  the  loans  and  it  also  has  passed  through  several  stages  of restructuring to a set of schedule. However, the customers are still not able to  meet  their  obligations.  The  procedure  of  foreclosure  on  PT  Bank Muamalat was done through non-litigation stage by conducting offsetting in accordance  with  Article  20  (2)  and  (3)  UUHT  and  through  the  stage  of litigation  (Legal  Line  /  Courts).  The  execution  of  auction  on  PT  Bank Muamalat  Branch  Lampung  has  been  done  in  two  ways:  First,  the  bank applied  for  Write  of  Execution  of  Mortgage  right  to the  Religious  Court  in accordance with Article 14 paragraph (2) UUHT. Second, the Bank can also apply  for  an  auction  execution  directly  (parate  execution)  to  the  State Property Office and Auction (KPKNL) in accordance with Article 6 UUHT. According  to  Mursalah  Mashalihul  theory  and  The  theory  of  'Urf,  the practice of mortgage rights is in conformity with the Islamic law.
Keywords: Islamic Banking, Foreclosure, Mortgage Payment Problems

## Abstrak
Eksekusi  jaminan  dengan  memenuhi  syarat  yaitu  hasil  analisa  menyatakan bahwa  tidak  ada  kemampuan  dan  niat  baik  nasabah  dalam  mengembalikan pembiayaan,  telah  melalui  restrukturisasi.  Namun  dari  upaya  tersebut
Volume  10  Issue  3,  July-September  2016:  pp.  413-. Copyright  ©  2015-2016  FIAT  JUSTISIA.  Faculty  of  Law, Lampung University, Bandarlampung, Lampung, Indonesia. ISSN: 1978-5186 | e-ISSN: 2477-6238. Open Access: http://jurnal.fh.unila.ac.id/index.php/fiat
Fiat Justisia is licensed under a Creative Commons Attribution 4.0 International License, which permits unrestricted use, distribution,  and  reproduction  in  any  medium,  provided  the original work is properly cited.
nasabah  belum  juga  dapat  memenuhi  kewajibannya.  Prosedur  eksekusi jaminan yaitu melalui tahapan Non Litigasi yaitu penjualan dibawah tangan ( Offsetting )  sesuai  dengan  Pasal  20  ayat  (2)  dan  (3)  UUHT  dan  melalui tahapan Litigasi (Jalur Hukum/Pengadilan). Praktek lelang eksekusi jaminan hak  tanggungan  dilakukan  dengan  dua  cara,  yaitu: Pertama ,  Bank mengajukan permohonan fiat eksekusi Hak Tanggungan kepada Pengadilan Agama  berdasarkan  Pasal  14  ayat  (2)  UUHT. Kedua ,  Bank  juga  dapat mengajukan  permohonan  lelang  eksekusi  terhadap  objek  Hak  Tanggungan secara  langsung  ( parate  eksekusi )  ke  Kantor  Pelayanan  Kekayaan  Negara dan  Lelang  (KPKNL)  sesuai  Pasal  6  UUHT.  Melalui  teori Mashalihul Mursalah dengan  mengambil  filosofi  kemanfaatan  bagi  orang  banyak  dan Teori ‘ Urf sesuai dengan qaidah “ Al-‘adatu muhakkamah” (Adat kebiasaan itu  merupakan  syari’at  yang  ditetapkan  sebagai  hukum)  ditemukan  bahwa Hak Tanggungan dalam penerapannya sudah sesuai dengan Hukum Islam.
Kata  Kunci: Perbankan  Syariah,  Eksekusi  Jaminan,  Hak  Tanggungan, Pembiayaan Bermasalah

## A. Pendahuluan
Pelaksaanaan  pemberian  pembiayaan  pada  umumnya  dilakukan dengan  mengadakan  suatu  akad/perjanjian.  Perjanjian  tersebut  terdiri  dari perjanjian  pokok  yaitu  perjanjian  utang  piutang  dan  dengan  perjanjian tambahan  berupa  perjanjian  pemberian  jaminan  oleh  pihak  debitur.  Secara garis  besar  dikenal  ada  2  (dua)  bentuk  jaminan,  yaitu  jaminan  perorangan dan  jaminan  kebendaan.  Dalam  praktik  jaminan  yang  sering  digunakan adalah  jaminan  kebendaan  yang  salah  satunya  adalah  tanah  yang  dijadikan jaminan  atau  disebut  Hak  Tanggungan.  Pemberian  jaminan  dengan  Hak Tanggungan  diberikan  melalui  Akta  Pemberian  Hak  Tanggungan  (APHT) yang didahului dan atau dengan pembuatan Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan  (SKMHT)  merupakan  bagian  yang  terpisahkan  dari  perjanjian akad pembiayaan.
Perjanjian  akad  pembiayaan  mempunyai  kedudukan  sebagai perjanjian  pokok,  artinya  merupakan  sesuatu  yang  menentukan  batal  atau tidak  batalnya  perjanjian  lain  yang  mengikutinya.  Perjanjian  akad pembiayaan  dengan  Jaminan  Hak  Tanggungan  bukan  merupakan  hak jaminan  yang  lahir  karena  Undang-Undang  melainkan  lahir  karena  harus diperjanjikan  terlebih  dahulu  antar  bank  selaku  kreditur  dengan  nasabah selaku  debitur.  Oleh  karena  itu  secara  yuridis  pengikatan  jaminan  Hak Tanggungan  lebih  bersifat  khusus  jika  dibandingkan  dengan  jaminan  yang lahir  berdasarkan  Undang-Undang  sebagaimana  diatur  dalam  Pasal  1131 KUHPerdata.
Sebenarnya  dalam  konsep  jaminan  hukum  Islam  tidak  dikenal  istilah Hak  Tanggungan  dan  pada  prinsipnya  juga  tidak  ada  dalam  konsep perbankan syariah. Namun, selama ini yang terjadi dalam praktek Perbankan Syariah,  pembiayaan  yang  dilakukan  oleh  bank  syariah  salah  satunya  juga dilekatkan suatu jaminan kebendaan secara Hukum Perdata yang berlaku di Indonesia. Hal ini untuk memudahkan penyelesaian jika terjadi wanprestasi. Jaminan  yang  biasa  dilekatkan  adalah  Jaminan  Hak  Tanggungan.  Padahal jika  diamati  bahwa  perjanjian  yang  dilakukan  di  Perbankan  Syariah  adalah berdasarkan  hukum  Islam  dan  prinsip-prinsip  Hukum  Perjanjian  Islam. Sedangkan mengenai pengikatan jaminannya dilakukan atau didasarkan pada Hukum  Perdata  Indonesia.  Oleh  sebab  itu  penulis  menyebutnya  adalah terjadi  percampuran  dua  (2)  prinsip  hukum  yang  dilakukan  oleh  Perbankan Syariah.  Namun  harus  disadari  dalam  proses  eksekusi  jaminan  hutang tersebut,  syariat  Islam  belum  mengatur  tentang  tata  cara  pelaksanaannya. Sehingga  diperlukan  kajian  terhadap  proses  eksekusi  yang  dilakukan  oleh Perbankan Syariah terhadap jaminan pembiayaan bermasalahnya.
Eksekusi  jaminan  hak  tanggungan  merupakan  langkah  terakhir  yang dilakukan  kreditur  selaku  penerima  hak  tanggungan  apabila  debitur  selaku pemberi  Hak  Tanggungan  cidera  janji  ( wanprestasi ).  Pelaksanaan  eksekusi tersebut  diatur  dalam  Undang  Undang  Nomor  4  Tahun  1996  tentang  Hak Tanggungan Atas Tanah Serta Benda-benda Yang Berkaitan Dengan Tanah Bab V tentang Eksekusi Hak Tanggungan.
Persoalan  yang  muncul  mengenai  kewenangan  menyelesaikan sengketa  ekonomi  syariah  oleh  Peradilan  Agama  adalah  ketika  Penjelasan Pasal 55 ayat (2) Undang-Undang Nomor 21 Tahun 2008 tentang Perbankan Syariah memberikan kompetensi atau kewenangan kepada Pengadilan dalam lingkungan  peradilan  umum  untuk  menyelesaikan  sengketa  perbankan syariah sehingga menimbulkan ketidak pastian hukum. Ada anggapan bahwa adanya choice  of  forum (pilihan  tempat  penyelesaian  sengketa)  dalam penjelasan  pasal  tersebut  karena  hakim  Pengadilan  Agama  belum  familiar dalam menyelesaikan sengketa ekonomi syariah. Hal ini sangat berpengaruh terhadap  kompetensi  Pengadilan  Agama  khususnya  terhadap  penyelesaian sengketa  Perbankan  Syariah,  terlihat  pada  klausul  akad-akad  di  Perbankan Syariah  yang  masih  mencantumkan  redaksi  penyelesaian  sengketa  melalui jalur litigasi dalam hal ini pengadilan dalam lingkup pengadilan umum.
Dari  uraian  latar  belakang  di  atas  penulis  tertarik  untuk  mengaji beberapa permasalahan yang terdiri dari; 1) Bagaimana syarat dan prosedur eksekusi jaminan yang dilakukan oleh PT Bank Muamalat Indonesia Cabang Lampung  dalam  upaya  penyelesaian  pembiayaan  bermasalah?;  2) Bagaimana  praktik  pelaksanaan  lelang  eksekusi  jaminan  hak  tanggungan yang  dilakukan  oleh  PT  Bank  Muamalat  Indonesia  Cabang  Lampung?;  3) Apakah  eksekusi  jaminan  hak  tanggungan  yang  dilakukan  oleh  PT  Bank
Muamalat  Indonesia  Cabang  Lampung  dalam  pelaksanaannya  sejalan dengan  Prinsip  Hukum  Islam.  Metode  penelitian  yang  digunakan  adalah penelitian  deskriptif  analitis  karena  untuk  memberikan  data  yang  seteliti mungkin tentang manusia, keadaan, atau gejala-gejala lainnya.

## B. Pembahasan
1. Syarat  dan  Prosedur  Eksekusi  Jaminan  pada  PT  Bank  Muamalat

## Indonesia Cabang Lampung
Praktek  eksekusi  jaminan  tidak  terlepas  dari  bagaimana  PT  Bank Muamalat
Indonesia menyelesaikan permasalahan pembiayaan
bermasalahnya. Aturan khusus tentang penyelesaian pembiayaan bermasalah PT Bank Muamalat Indonesia terdapat pada :
a. Buku  Pedoman  Pembiayaan  (BPP)  dalam  Buku-4:  Prosedur  Umum
Penyelesaian Pembiayaan Bermasalah (PUPBB)
b. Pedoman Penyelesaian Pembiayaan Bermasalah Nomor : REMD.II.071.2014 (P3B) c. Prosedur  Pelaksanaan  Penyelesaian  Pembiayaan  Bermasalah  Nomor  : REMD.III.152.2014 (P4B)
Syarat  untuk  melakukan  eksekusi  jaminan  pada  PT  Bank  Muamalat Indonesia  Kantor  Cabang  Lampung  adalah  melakukan  analisa  sasaran strategi  terhadap  kriteria  pembiayaan  sehingga  menghasilkan  kesimpulan untuk memutus hubungan dengan nasabah apabila :
a. Prospek  usaha  tidak  optimal  dan  merugi/tidak  menguntungkan  sehingga kemampuan membayar sudah tidak ada lagi.
b. Karakter  nasabah  tidak  baik  /  tidak  kooperatif  (tidak  mau  membayar angsuran) / kabur / hilang (tidak diketahui keberadaannya).
c. Kualitas  pembiayaan  termasuk  dalam  kategori  kolektibilitas  III  (Kurang Lancar), IV (Diragukan) dan V (macet). Kolektibilitas tersebut ditentukan apabila  selama  lima  bulan  berturut-turut  (masuk  bulan  kelima  angsuran telah  jatuh  tempo)  nasabah  sudah  tidak  lagi  memenuhi  pembayaran kewajibannya.
d. Telah  dilakukan  upaya  maksimal  terhadap  nasabah  yaitu  berupa pemberitahuan  melalui  sms  ( short  message  service ),  penagihan  melalui telepon, penagihan melalui kunjungan, surat pemberitahuan, surat teguran dan pemberian surat peringatan I, II dan III, secara bertahap hingga bulan ke-tujuh sehingga masuk dalam kolektibilitas Diragukan.
e. Upaya revitalisasi melalui empat cara yaitu : Rescheduling (penjadwalan ulang), Restructuring (penataan  ulang), Reconditioning (persyaratan ulang)  dan  bantuan  managemen.  Dilakukan  melalui  usulan  dan persetujuan  Restrukturisasi  serta  Realisasi  Restrukturisasi  dilakukan apabila  nasabah  dapat  kooperatif  dan  memiliki  kemampuan  membayar. Namun  bila  proses  Restrukrisasi  tidak  berhasil  maka  pelimpahan
wewenang dari AM Financing diberikan kepada AM Remmedial dengan Penyelesaian  melalui  Eksekusi/Likuidasi  Jaminan,  baik  secara  non litigasi maupun litigasi. 1
Tabel Prosedur Eksekusi PT Bank Muamalat Indonesia 2
1 Prosedur  Pelaksanaan  Penyelesaian  Pembiayaan  Bermasalah  (P4B)  PT  Bank  Muamalat Indonesia  Tbk,  Nomor:  REMD.III.152.2014,  Juni  2014, Persiapan  Penyelesaian Pembiayaan Bermasalah, BAB II, p. 7 2 Ibid .
L 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 SMS x x x x Penagihan melalui telepon x x x Penagihan melalui kunjungan x x x x x x x Surat Pemberitahuan x Surat Teguran x Surat Peringatan I x Surat Peringatan II x Surat Peringatan III x Usulan dan Persetujuan Restrukturisasi x x x x x x x x x x Realisasi Restrukturisasi x x x x x x x x x x Surat Permintaan Penyelesaian melalui jaminan secara sukarela dengan opsi: SKJ atau Offsetting Surat Kuasa Memasarkan (SKM) x x x Jual Jaminan dengan SKM x x x x x x x x Kesediaan Offsetting x x x Persiapan Offsetting dan Pengosongan x x Usulan dan Persetujuan Offset x x Realisasi Offset x Jual AYDA x Surat Pemberitahuan penyelesaian melalui jaminan secara litigasi Usulan dan Persetujuan Litigasi x x x x x x Litigasi - PN + KPKNL x x x x x x Litigasi - KPKNL x x x x x x
Keterangan:
- Untuk penjualan jaminan tidak tertutup kemungkinan pada kolektabilitas lancar - Kolektibilitas : L (Lancar),  DPK (Dibawah Pengawasan Khusus), K (Kurang Lancar), D (Diragukan), M (Macet) - Merah : Prosedur Eksekusi Jaminan Non Litigasi - Biru : Prosedur Eksekusi Jaminan dengan Litigasi - Khusus pembiayaan Mikro, mengikuti tabel tahapan collection pada Prosedur Produk Mikro x x x KL D M Bulan ke- x x x x x x PROSEDUR PELAKSANAAN PENYELESAIAN PEMBIAYAAN  BERMASALAH P4b - Bab II Point 2,5 BABII PERSIAPAN PENYELESAIAN PEMBIAYAAN BERMASALAH : Revisi 2013 : Juni 2014 : II/7 Tanggal Berlaku Status Dokumen Bab/Halaman 2.5.3 Segmentasi Micro And Small Medium Enterprise
DPK
Tabel  diatas  mengambil  contoh  Prosedur  eksekusi  jaminan  mengacu pada  buku  pedoman  Prosedur  Pelaksanaan  Penyelesaian  Pembiayaan Bermasalah  (P4B)  PT  Bank  Muamalat  Indonesia  pada  Pembiayaan Segmentasi  Micro  and  Small  Medium  Enterprise .  Prosedur  Pelaksanaan Eksekusi Jaminan pada Bank Muamalat sebagai berikut: 3
a. Adapun langkah-langkah yang dilakukan oleh PT Bank Muamalat untuk memulai  Eksekusi  jaminan  sesuai  dengan  prosedurnya  dilakukan  pada bulan  kelima,  apabila  nasabah  belum  juga  melaksanakan  kewajibannya dan  pembiayaannya  telah  digolongkan  dalam  kolektibilitas  Kurang Lancar, adapun langkah-langkahnya adalah sebagai berikut :
1) Membuat  Surat  Permintaan  Penyelesaian  melalui  jaminan  secara sukarela dengan Opsi SKJ (Surat Kuasa Jual) atau Offsetting.
2) Surat Kuasa Memasarkan (SKM)
3) Jual Jaminan dengan SKM
4) Kesedian Offsetting
5) Persiapan Offsetting dan Pengosongan
6) Usulan dan Persetujuan Offset
7) Realisasi Offset
8) Penjualan AYDA (Agunan Yang Diambil Alih)
Langkah di atas merupakan upaya Eksekusi melalui Jaminan yang dilakukan oleh Bank Muamalat sebagai tahap Non Litigasi hal ini sesuai dengan  Pasal  20  ayat  (2)  dan  (3)  UUHT  Tahun  1996  yaitu  eksekusi  di bawah  tangan,  maksudnya  adalah  penjualan  objek  Hak  Tanggungan berdasarkan  kesepakatan  dengan  pemegang  Hak  Tanggungan,  dengan cara ini diharapkan akan memperoleh harga tinggi.
b. Penyelesaian  dengan  cara  ligitasi  adalah  penyelesaian  pembiayaan melalui jalur hukum yang dilakukan melalui pengadilan.
1) Surat  Pemberitahuan  Penyelesaian  secara  litigasi  kepada  Kepala Cabang.
2) Mengajukan  usulan  dan  meminta  persetujuan  Litigasi  pada  Komite Cabang.
3 Ibid.
x x x x Penagihan melalui telepon x x x Penagihan melalui kunjungan x x x x x x x
x Surat Teguran x Surat Peringatan I x Surat Peringatan II x Surat Peringatan III x
x x x x x x x x x x Realisasi Restrukturisasi
x x x x x x x x x x
Persiapan Offsetting dan Pengosongan x x Usulan dan Persetujuan Offset x x
x Jual AYDA x Surat Pemberitahuan penyelesaian melalui jaminan secara litigasi Usulan dan Persetujuan Litigasi x x x x x x Litigasi - PN + KPKNL x x x x x x Litigasi - KPKNL x x x x x x
Keterangan:
- Untuk penjualan jaminan tidak tertutup kemungkinan pada kolektabilitas lancar
- Kolektibilitas : L (Lancar),  DPK (Dibawah Pengawasan Khusus), K (Kurang Lancar), D (Diragukan), M (Macet)
- Merah : Prosedur Eksekusi Jaminan Non Litigasi - Biru : Prosedur Eksekusi Jaminan dengan Litigasi
- Khusus pembiayaan Mikro, mengikuti tabel tahapan collection pada Prosedur Produk Mikro x x x KL D
M Bulan ke- x x x
BABII PERSIAPAN PENYELESAIAN PEMBIAYAAN BERMASALAH
: II/7 Tanggal Berlaku Status Dokumen
Bab/Halaman
3) Proses Litigasi melalui Pengadilan Agama (PA) dan Kantor Pelayanan
Kekayaan Negara dan Lelang (KPKNL).
Dalam tabel masih tertera PN (Pengadilan Negeri), namun saat ini Bank  Muamalat  hanya  boleh  menggunakan  Pengadilan  Agama  sebagai tempat  beracara  dalam  menyelesaikan  sengketa  perbankan  dikarenakan Bank  Muamalat  merujuk  pada  ketentuan  Keputusan  Mahkamah Konstitusi No.93/PUU-X/2012 tanggal 29 Agustus 201.
4) Proses Litigasi melalui KPKNL. 4
Kantor Pelayanan Kekayaan Negara dan Lelang, yang selanjutnya disingkat KPKNL, adalah instansi vertikal Direktorat Jenderal Kekayaan Negara  yang  berada  di  bawah  dan  bertanggung  jawab  langsung  kepada Kepala  Kantor  Wilayah.  Pada  hampir  seluruh  kasus  eksekusi  jaminan Hak  Tanggungan  pihak  Bank  Muamalat  langsung  melakukan  eksekusi pada  KPKNL  untuk  menghemat  waktu,  biaya  dan  hasil  yang  diperoleh agar  dapat  efektif  tanpa  melalui  proses  yang  tidak  terlalu  panjang. Dipilihnya  KPKNL  langsung  tanpa  melalui  Pengadilan  Agama  (PA) dilakukan oleh Bank Muamalat dengan syarat apabila :
a) Tidak ada perlawanan hukum dari kreditur
b) Aset lelang dikuasai oleh debitur dan atau pihak ketiga
c) Pihak lain yang ingin membeli AYDA dari Bank Muamalat meminta kepastian  hukum  yang  ditetapkan  oleh  Pengadilan  Agama  terhadap Hak Tanggungan yang akan dimilikinya.
Dari  data  yang  telah  diperoleh  penulis  menganalisa  bahwa  dasar pelaksanaan  eksekusi  jaminan  (Sertifikat  Hak  Tanggungan)  adalah  akibat tidak  dipenuhinya  kewajiban  nasabah  (wanprestasi)  atas  fasilitas  yang diterimanya  dari  bank  berdasarkan  perjanjian  pembiayaan.  Atas  kondisi wanprestasi  tersebut,  nasabah  sudah  diberitahu,  ditegur  dan  atau diperingatkan. Namun secara itikad ( willingness ) maupun kemampuan bayar ( capacity )  tidak  mungkin  lagi  membayarkan  kewajiban,  disamping  itu nasabah/pemilik jaminan juga tidak kooperatif untuk melakukan penyerahan jaminan secara sukarela dengan mekanisme offsetting.
Ketentuan  tentang  jenis  eksekusi  obyek  hak  tanggungan  secara menyeluruh diatur dalam Pasal 20 UUHT Tahun 1996, yaitu : a. Eksekusi  Langsung  (parate  eksekusi)  –  vide  pasal  6  UUHT  jo  Pasal  20 ayat  (1)  UUHT.  BMI  mempunyai  hak  untuk  menjual  obyek  hak tanggungan  dengan  kekuasaan  sendiri  melalui  pelelangan  umum  serta mengambil pelunasan piutangnya dari hasil penjualan tersebut. Dilakukan dengan  bekerjasama  pada  Balai  Lelang  Swasta  dalam  hal  ini  KPKNL untuk melaksanakan proses lelang.
4 Altop  (Wawancara).  Account  Manager  (AM)  Remmedial  PT  Bank  Muamalat  Indonesia Cabang Lampung. Tanggal 30 Mei 2016.
b. Eksekusi  dengan  Penetapan  Pengadilan  (fiat  eksekusi)  –  vide  Pasal  14 ayat (2) jo Pasal 20 ayat (2) UUHT. BMI dapat mengajukan eksekusi (fiat eksekusi)  melalui  Pengadilan  Agama  merujuk  pada  ketentuan  dalam Pasal  14  Peraturan  Menteri  Keuangan  Republik  Indonesia  Nomor 27/PMK.06/2016 tentang Petunjuk Pelaksanaan Lelang.
c. Eksekusi dengan penjualan di bawah tangan – vide Pasal 20 ayat (2) dan ayat  (3)  UUHT.  Yang  dimaksud  penjualan  di  bawah tangan  ( Offsetting ) adalah  penjualan  atas  tanah  yang  dijadikan  jaminan  dan  dibebani  Hak Tanggungan  oleh  kreditur  sendiri  secara  langsung  kepada  orang lain/pihak lain yang berminat, tetapi juga dibantu oleh pemilik tanah dan bangunan dimaksud.

## 2. Praktik  Pelaksanaan  Lelang  Eksekusi  Jaminan  Hak  Tanggungan yang  Dilakukan  oleh  PT  Bank  Muamalat  Indonesia  Cabang Lampung
Setelah  diberlakukannya  Undang  Undang  No.  4  Tahun  1996  tentang Hak  Tanggungan,  maka  peraturan  yang  mengatur  tentang  pembebanan  hak atas  tanah  adalah  Bab  21  Buku  II  KUHPerdata,  yang  berkaitan  dengan hipotik  dan Credietverband dalam Staatsblad 1908-542  sebagaimana  telah diubah dengan Staatsblad 1937-190 sudah tidak berlaku lagi. Secara formal pembebanan  hak  atas  tanah  berlaku  ketentuan-ketentuan  yang  terdapat dalam UUPA, tetapi secara materiil berlaku ketentuan yang tercantum dalam Bab 21 Buku II KUHPerdata dan Credietverband.
Menurut Pasal 1234 KUHPerdata ada tiga macam prestasi yang dapat diperjanjikan untuk tiap perikatan, yaitu untuk memberikan sesuatu, berbuat sesuatu,  dan  untuk  tidak  berbuat  sesuatu.  Sedangkan  wanprestasi  adalah suatu keadaan dimana seseorang tidak memenuhi kewajiban yang didasarkan pada  suatu  kontrak  atau  perjanjian.  Berdasarkan  hasil  penelitian  dalam pelaksanaan  eksekusi  Hak  Tanggungan  yang  dipraktikkan  oleh  PT  Bank Muamalat Indonesia Cabang Lampung, berikut :

## Bagan Alur Eksekusi Jaminan Hak Tanggungan
Keterangan Bagan Eksekusi Jaminan Hak Tanggungan diatas adalah :
a. Tahap  pertama  yaitu  pengikatan  perjanjian  pembiayaan  antara  nasabah dengan PT Bank Muamalat Indonesia.
b. Tahap kedua yaitu pembuatan Akta Pemberian Hak Tanggungan (APHT) yang dibuat oleh Petugas Pembuat Akta Tanah (PPAT).
c. Tahap ketiga yaitu pendaftaran Hak Tanggungan
d. Tahap keempat yaitu tentang pembuatan sertipikat Hak Tanggungan.
e. Tahap  kelima  yaitu  apabila  nasabah  terbukti  melakukan  wanprestasi kepada Bank dengan sudah diupayakan penyelamatan terhadap perjanjian pembiayaan  oleh  bank,  maka  bank  selaku  pemegang  sertipikat  jaminan Hak  Tanggungan  dapat  melakukan  eksekusi  pada  sertipikat  Hak Tanggungan.
f. Proses Non Litigasi, nasabah bersikap kooperatif .
Bank Muamalat Indonesia (Kreditur) Debitur a. Perjanjian Pembiayaan Notaris b. PembuatanAPHT c. Pendaftaran APHT d. Pembuatan
Sertifikat Hak Tanggungan
e. Wanprestasi
Eksekusi Jaminan Hak Tanggungan g. Proses Non- Ligitasi (Nasabah Kooperatif) Lelang Melalui KPKNL Lelang Melalui Pengadilan Agama Proses Persuasif dengan Penjualan
Objek Jaminan Hak Tanggungan di
Bawah Tangan
g. Proses Litigasi, apabila nasabah tidak bersikap kooperatif .
Pertama,  melalui  Pengadilan  Agama,  PT  Bank  Muamalat  Indonesia meminta  fiat  eksekusi  kepada  Pengadilan  untuk  memproses  dan mengurusinya  dari  pra  lelang  sampai  proses  lelang.  Prosedur  Penyelesaian Eksekusi Hak Tanggungan di Pengadilan Agama : a. Pemohon  mengajukan  permohonan  eksekusi  Hak  Tanggungan  kepada Ketua Pengadilan Agama dengan melampirkan :
1) Fotocopy  Sertifikat  Hak  Tanggungan  yang  memuat  irah-irah  “Demi Keadilan Berdasarkan Ketuhanan Yang Maha Esa”.
2) Fotocopy Surat Perjanjian (Akad Syariah) utang piutang antara Pihak Kreditur dengan Debitur.
3) Fotocopy  Bukti  Pendaftaran  Hak  Tanggungan  pada  Kantor Pertanahan.
4) Fotocopy  surart-surat  teguran/peringatan  dari  Bank  kepada  Debitur atas kelalaiannya membayar cicilan utang.
5) Surat  Kuasa  yang  masih  berlaku,  jika  Pemohon  eksekusi menggunakan kuasa hukum.
b. Aanmaning (Melaksanakan Peringatan)
Setelah  menerima  permohonan  eksekusi  Hak  Tanggungan  dari Pemohon (Bank), Ketua Pengadilan Agama, memerintahkan Juru Sita/ Juru Sita  Pengganti  untuk  memanggil  Debitur  yang  ingkar  janji  untuk  ditegur ( aanmaning ),  dan  teguran  ini  sebaiknya  dilakukan  sebanyak  2  kali  dan dalam  waktu  8  hari  harus  memenuhi  kewajibannya,  yaitu  membayar utangnya dengan sukarela.
Dalam aanmaning ini  apabila  nasabah  bersedia  memenuhi kewajibannya kepada bank melalui bayar tunai ataupun jual jaminan secara sukarela  dimana  hasil  dari  penjualan  tersebut  digunakan  untuk  melunasi kewajiban  (pelaksanaan  Pasal  6  Undang-Undang  Hak  Tanggungan),  maka permohonan  eksekusi  dapat  dicabut  oleh  pihak  bank.  Adapun  bila  nasabah tidak bersedia memenuhi kewajiban, maka akan dilakukan tahap selanjutnya yaitu Sita Eksekusi.
c. Sita Eksekusi
Jika  pihak  Debitur  tidak  dapat  memenuhi  kewajibannya  dengan sukarela,  kemudian  Ketua  Pengadilan  Agama  memerintahkan  agar  tanah objek Hak Tanggungan tersebut disita dengan sita eksekutorial oleh Panitera atau Penggantinya dengan dibantu 2 orang saksi yang memenuhi persyaratan untuk  melaksanakan  eksekusi sesuai dengan  amar  putusan  dan  pelaksanaan eksekusi dituangkan dalam berita acara eksekusi (Pasal 29 ayat (4) R.Bg).
Panitera  atau  Penggantinya  yang  telah  melakukan  penyitaan  tersebut membuat  Berita  Acara  Tentang  Penyitaan  itu  dan  memberitahukan maksudnya kepada orang yang barangnya tersita apabila ia hadir pada waktu
itu.  Apabila  yang  disita  berupa  barang  tidak  bergerak  (tanah)  yang  sudah didaftarkan  pada  kantor  pendaftaran  tanah,  maka  berita  acara  penyitaan  itu diberitahukan kepada Kepala Kantor Pendaftaran Tanah yang bersangkutan. Akan  tetapi jika  tanah  yang  disita itu  belum  didaftarkan,  maka  berita  acara penyitaan  diumumkan  oleh  Panitera/Penggantinya.  Kemudian  meminta kepada  Kepala  Desa/Lurah  setempat  mengumumkan  seluas-luasnya  di tempat  itu  dengan  cara  yang  lazim  digunakan  didaerah  itu.  Jangka  waktu Sita Eksekusi adalah 8 (delapan) hari. Bila dalam jangka waktu ini nasabah tidak  bersedia  memenuhi  kewajibannya,  maka  proses  selanjutnya  adalah pengajuan permohonan lelang.
d. Penjualan Lelang
Permohonan  lelang  ditindaklanjuti  oleh  PA  dengan  dikeluarkannya Penetapan  Lelang  yang  ditandatangani  oleh  Ketua  PA  dan  pada  masa  itu pula  PA  mengurus  SKPT  (Surat  Keterangan  Pendaftaran  Tanah)  ke  BPN (Badan  Pertanahan  Negara),  permintaan  NJOP  (Nilai  Wajib  Objek  Pajak) kepada  Kantor  PBB  (Pajak  Bumi  dan  Bangunan)  dan  mengumumkan pelaksanaan lelang di Media Massa sebanyak 2 (dua) kali. Masa Pra lelang ini  berlangsung  selama  kurang  lebih  35  hari.  Pada  tahap  ini,  nasabah (termohon eksekusi) dapat mengajukan bantahan/keberatan atas lelang yang akan  dilaksanakan.  Bila  ada  keberatan,  maka  lelang  ditunda  dan  dilakukan sidang  untuk  mengkaji  apakah  alasan  yang  diajukan  dapat  diterima  atau ditolak.  Jika  alasannya  dapat  diterima  maka  hakim  dapat  memutuskan pembatalan lelang. Namun apabila ditolak, proses lelang tetap dilaksanakan.
Pelelangan  atas  barang  tidak  bergerak  berupa  Tanah  milik  Debitur yang  dijadikan  jaminan,  dilakukan  dengan  perantaraan  bantuan  Kantor Pelayanan  Kekayaan  Negara  dan  Lelang  (KPKNL)  didaerah  yang bersangkutan.
Hasil  penjualan  lelang  akan  dipergunakan  untuk  membayar  tagihan kepada  bank/Kreditur,  setelah  dibayar/dikeluarkan  terlebih  dahulu  biaya lelang  dan  apabila  ada  kelebihan,  maka  uang  tersebut  akan  dikembalikan kepada Penanggung Utang/ Nasabah Debitur.
Kedua,  PT  Bank  Muamalat  Indonesia  langsung  melakukan  lelang dengan mendaftarkannya ke Kantor Pelayanan Kekayaan Negara dan Lelang (KPKNL) tanpa melalui proses pengadilan.
Sebelum lelang dilakukan, bank akan meminta nasabah debitur untuk melengkapi dokumen persyaratan lelang Hak Tanggungan berdasarkan Pasal 6 UUHT adalah sebagai berikut :
1) Surat permohonan lelang dari kreditur sebagai penjual.
2) Syarat lelang dari penjual.
3) Asli dan fotocopy bukti kepemilikan atau hak.
4) Asli atau fotocopy surat keputusan penunjukan penjual.
5) Daftar barang yang akan dilelang.
6) Salinan perjanjian kredit atau pembiayaan.
7) Salinan  sertipikat  Hak  Tanggungan  atau  Akta  Pemberian  Hak Tanggungan.
8) Asli  atau  fotocopy  bukti  bahwa  debitur  wanprestasi  yang  dapat  berupa peringatan-peringatan  dari  kreditur  terhadap  debitur  maupun  pernyataan dari pihak kreditur.
9) Surat  pernyataan  dari  kreditur  yang  akan  bertanggung  jawab  apabila terjadi gugatan.
10) Perincian hutang, denda dan hutang
Kemudian  Kepala  Kantor  Pelayanan  Kekayaan  Negara  dan  Lelang (KPKNL)  menetapkan  hari,  dan  tanggal  pelaksanaan  lelang  setelah dilakukan  analisa  kelengkapan  dokumen.  Pemohon  (BMI)  melaksanakan pengumuman lelang melalui surat kabar harian atau media elektronik dengan ketentuan  pengumuman  pertama  dan  kedua  berjarak  15  hari,  dan pengumuman kedua, pelaksanaan lelang tidak boleh kurang dari 14 hari.
Pelaksanaan lelang diawali dengan penawaran secara tertulis (tertutup) dari  para  peserta,  kemudian  apabila  penawaran  tertinggi  dari  peserta  telah melampaui  limit  lelang  yang  ditetapkan,  maka  peserta  dengan  penawaran tertinggi  tersebut  ditunjuk  sebagai  pemenang  lelang,  namun  apabila penawaran  belum  melampaui  limit  lelang,  penawaran  dilanjutkan  dengan penawaran terbuka secara naik-naik hingga diperoleh harga tertinggi di atas limit  lelang.  Jika  tahap  inipun  penawaran  tertinggi  belum  melampaui  limit lelang,  maka  lelang  akan  diulang  dalam  jangka  waktu  kurang  lebih  dalam satu bulan ke depan dan hal ini mempunyai implikasi biaya. (merujuk pada PMK Nomor 27/PMK.06/2016 tentang Petunjuk Pelaksanaan Lelang).
Setelah pemenang ditunjuk, maka dilakukan pembayaran dimana hasil dari penjualan tersebut digunakan untuk penyelesaian pembiayaan yang ada. Setelah  itu  pemenang  lelang  akan  mendapatkan  Risalah  Lelang  untuk melakukan  Balik  Nama  ke  BPN  (Badan  Pertanahan  Negara).  Pengosongan terhadap  objek  lelang  dilakukan  apabila  perlu  dengan  meminta  bantuan Muspida setempat. Proses terakhir adalah Proses Balik Nama diproses BPN.
Walaupun  hukum  materiil yang  mengatur  mengenai  hukum  ekonomi syariah belum ada, berdasarkan UU Nomor 3 Tahun 2006 tentang Peradilan Agama  pada  Pasal  49  dinyatakan  bahwa  yang  dimaksud  dengan  “antara orang-orang  beragama  Islam”  adalah  termasuk  orang  atau  badan  hukum yang  dengan  sendirinya  menundukkan  diri  dengan  sukarela  kepada  hukum Islam  mengenai  hal-hal  yang  menjadi  kewenangan  peradilan  agama.  Serta Pasal  50  ayat  (2)  yang  menyebutkan  “Apabila  terjadi  sengketa  hak  milik yang  subjek  hukumnya  antara  orang-orang  yang  beragama  Islam,  objek sengketa  tersebut  diputus  oleh  pengadilan  agama  bersama-sama  perkara”. Maka Pengadilan Agama tidak boleh menolak untuk  memeriksa,  mengadili
dan  memutus  suatu  perkara  dengan  dalih  bahwa  hukum  tidak  ada  atau kurang jelas, melainkan wajib untuk mengadili dan memeriksanya.
Sebagaimana  UU  Nomor  3  Tahun  2006,  maka  Pengadilan  Agama diberi  kewenangan  untuk  mengadili  sengketa  ekonomi  syariah,  maka Pengadilan  Agama  mempunyai  kewenangan  pula  dalam  melaksanakan eksekusi terhadap barang jaminan yang diagunkan pada bank syariah, karena pada  dasarnya  perjanjian  jaminan  adalah  perjanjian  yang  bersifat accesoir terhadap  perjanjian  pokok.  Apabila  dalam  suatu  jenis  pembiayaan  akad syariah dibarengi  dengan  perjanjian  jaminan,  maka  perjanjian  jaminan tersebut  melekat  pula  prinsip  syariah,  sehingga  jika  terjadi  sengketa  maka Pengadilan Agama berwenang menyelesaikannya. 5
Namun  dilihat  dari  sertifikat  Hak  Tanggungan  yang  berlaku  sebagai pengganti grosse  acte  hypotheek, pelaksanaan  eksekusinya  memperhatikan pula ketentuan hukum acara perdata yang berlaku.
Ketentuan dalam Pasal 26 UUHT menetapkan, bahwa:
“Selama  belum  ada  peraturan  perundang-undangan  yang mengaturnya  dengan  memperhatikan  ketentuan  dalam  Pasal  14, peraturan  mengenai  eksekusi  hipotek  yang  ada  pada  mulai berlakunya  undang-undang  ini,  berlaku  terhadap  eksekusi  Hak Tanggungan.”
Berdasarkan  ketentuan  dalam  Pasal  26  UUHT  beserta  dengan penjelasannya berarti, untuk pelaksanaan eksekusi Hak Tanggungan ditunjuk lagi  dan  dinyatakan  berlaku  peraturan  perundang-undangan  yang  mengatur mengenai  eksekusi hypotheek yang  berlaku  saat  ini,  sepanjang  UUHT  atau peraturan  perundang-undangan  lainnya  belum  mengatur  secara  khusus eksekusi Hak Tanggungan. Dengan kata lain, ketentuan hukum acara perdata yang ada dan ketentuan-ketentuan hipotek sebagaimana tersebut dalam Buku Kedua  KUH  Perdata  berlaku  pula  terhadap  eksekusi  Hak  Tanggungan, sepanjang  peraturan  perundang-undangan  yang  mengatur  secara  khusus eksekusi  Hak  Tanggungan  belum  ada,  cukup  dengan  cara  menyerahkan sertifikat  Hak  Tanggungan  sebagai  dasar  pelaksanaan  eksekusi  benda  yang menjadi objek Hak Tanggungan.

## 3. Eksekusi  Jaminan  Hak  Tanggungan  yang  Dilakukan  oleh  PT  Bank Muamalat  Indonesia  Cabang  Lampung  dalam  Pelaksanaannya Sejalan dengan Prinsip Hukum Islam
Secara  umum  jaminan  dalam  hukum  Islam  yang  menggunakan  akad syariah  dibagi  menjadi  dua:  jaminan  yang  berupa  orang  ( personal
5 Muttaqien,  Dadan  dan  Cikman,  Fakhruddin.  (2010). Penyelesaian  Sengketa  Perbankan Syariah. Yogyakarta: Total Media, p.114.
guanrantee )  seringkali  dikenal  dengan  istilah kafalah dan  jaminan  yang berupa harta benda dikenal dengan rahn .
Namun  dalam  praktek  operasional  Bank  Syariah, jika  barang  agunan tersebut  adalah  berupa  sebidang  tanah  pada  kontrak  pembiayaannya menggunakan  Hukum  Jaminan  Hak  Tanggungan.  Hal  ini  disebabkan Pengaturan  penggunaan  jaminan  Hak  Atas  Tanah  dalam  pembiayaan  pada Bank  Syariah  belum  ada  dalam  ketentuan  syariah.  Hingga  saat  ini, rahn dipergunakan bagi agunan yang disimpan dalam transaksi Gadai sedangkan kafalah hanya  mengacu  pada  Bank  Garansi  (mengalihkan  tanggung  jawab seseorang  yang  dijamin  dengan  berpegang  pada  tanggung  jawab  orang  lain sebagai penjamin/bank syariah).
Dari  uraian  tentang  konsep  di  atas,  eksistensi  jaminan  diakui  dalam hukum  Islam.  Untuk  jaminan  yang  diberikan  oleh  pihak  lain  atas kewajiban/prestasi  yang  harus  dilaksanakan  oleh  pihak  yang  dijamin (debitur) kepada pihak yang berhak menerima pemenuhan kewajiban/prestasi  (debitur)  disebut  dengan kafalah .  Sedangkan  jaminan yang  terkait  dengan  benda/harta  yang  harus  diberikan  debitur  (orang  yang berhutang) kepada kreditur (orang yang berpiutang) disebut dengan rahn . Sebagai  perbandingan,  dalam  sistem  yang  berlaku  di  Indonesia jaminan digolongkan mejadi dua macam, yaitu jaminan materiil (kebendaan) dan  jaminan  immateriil  (perorangan, borgtocht ).  Jaminan  kebendaan mempunyai ciri-ciri “kebendaan” dalam arti memberikan hak memdahului di atas benda-benda tertentu dan mempunyai sifat melekat dan mengikuti benda yang  bersangkutan.  Sedangkan  jaminan  perorangan  tidak  memberikan  hak mendahului  atas  benda-benda  tertentu,  tetapi  hanya  dijamin  oleh  harta kekayaan seseorang lewat orang yang menjamin pemenuhan perikatan yang bersangkutan.
Untuk  lebih  mengkhususkan  analisa  maka  penulis  membahas  dengan jaminan yang sesuai dengan prinsip hukum Islam terkait dengan benda/harta yang harus diberikan debitur (orang yang berhutang) kepada kreditur (orang yang berpiutang) disebut dengan Rahn dengan membandingkan Hukum Hak Tanggungan mengacu pada Undang Undang Nomor 4 Tahun 1996 Tentang Hak Tanggungan Atas Tanah Beserta Benda-Benda Yang Berkaitan Dengan Tanah  hingga  persoalan  eksekusi  yang  terdapat  dalam  Hukum  Hak Tanggungan (UUHT) itu sendiri.
a. Dalil Al-Qur’an.
Allah SWT berfirman :
ِرَف اًبِتاَك اوُد ِجَت ْمَل َو  ٍرَفَس  ٰىَلَع ْمُتْنُك  ْنِإ َو نِمَأ  ْنِإَف ٌةَضوُبْقَم ٌناَه ْمُكُضْع ََ ْمُكُضْعَب ُيْلَف اًضْعَب ِِذلا ِ ِّ َؤَ ُهذب َر َ ذاللَّ ِقذتَيْل َو ُهَتَناَمَأ َنِمُتْؤا ..... ﴿ ٣٨٢ : ةرقبلا ﴾
“Jika kamu dalam perjalanan (dan bermuamalah tidak secara tunai), sedang  kamu  tidak  memperoleh  seorang  penulis,  maka  hendaklah  ada barang tanggungan yang dipegang (oleh yang berpiutang). Akan tetapi, jika sebagian  kamu  mempercayai  sebagian  yang  lain,  maka  hendaklah  yang dipercayai  itu  menunaikan  amanatnya  (utangnya),  dan  hendaklah  ia bertakwa kepada Allah, Tuhannya;..... (Al-Baqarah : 283)

## b. Dalil Hadist / Sunnah Rasulullah
“ Dari  Aisyah  bahwasannya  Nabi  Muhammad  SAW  pernah  membeli bahan makanan dari seorang Yahudi dengan utang dan beliau memberikan baju besinya sebagai jaminan.” (HR Bukhari, Muslim, dan Nasai). 6
Mengambil  agunan  untuk  jaminan  utang,  menurut  al-Quran  dan Sunnah  pada  dasarnya  bukan  suatu  yang  tercela.  Nabi  dalam  beberapa kesempatan  mempersilahkan  krediturnya  untuk  mengambil  agunan  untuk utangnya.  Agunan  adalah  suatu  cara  untuk  menjamin  kreditur  agar  tidak melanggar perjanjian dan menghindari memakan harta orang lain.
Bersumber dari Amir ibn Syuraid dari ayahnya dari Nabi SAW, beliau besabda, “ Penundaan orang yang sudah mampu membayar utang itu adalah zalim  yang  membolehkan  untuk  melaporkan  dan  memaksanya. (HR  Imam yang  lima  (Bukhari,  Muslim,  Abu  Daud,  An-Nasa’i,  Ibnu  Majah)  kecuali Imam Tirmidzi) 7
Sedangkan untuk barang yang dijadikan agunan dalam hutang piutang maka Syariat Islam mengaturnya dalam Hadist dari Abu Hurairah r.a. bahwa Rasulullah  bersabda, “Siapapun  yang  bangkrut  (muflis),  lalu  krediturnya mendapatkan  barangnya  sendiri  pada  si  bangkrut,  maka  kreditur  itu  lebih berhak  untuk  menarik  kembali  barangnya  dari  pada  lainnya.” (Hadist dikeluarkan oleh Bukhari, Muslim, Tirmidzi, Nasa’i dan Ibnu Majah). 8
c. Dalil Ar-Ro’yah / Ijtihad.
Secara umum, Fiqh Muamalah telah menyandarkan ketentuan jaminan pada rahn. Dalam etimologi, kata ar-rahn berarti tetap, kekal dan jaminan. 9
6 Shahih  Bukhari  Nomor.  1926,  1954,  2049;  Shahih  Muslim  Bab  Bolehnya  Gadai  Nomor. 3007, 3008, 3009; An-Nasa’I Nomor. 4530, 4571.
7 Shahih  Bukhari  Bab  III  Nomor  55;  Shahih  Muslim  85  Bab  III  Nomor  1197,  1564; Syarah Imam  Abu Daud Nomor 3628; Syarah Imam  An-Nasa’I Nomor. 4689; Syarah Imam Ibnu Majah Nomor. 2427.
8 Shahih  Bukhari  Nomor  2404  disarikan  oleh  Fathul  Bari’;  Shahih  Muslim  Nomor  1559 disarikan oleh Al-Hafizh Ibnu Hajar Al-Asqalani.
9 Ad-Dardir, 1978, Syarh al Shagir ash Shawi, (Mesir : Dar al-Fikr), Jilid III, p. 303.
Akad  ar-rahn  dalam  istilah  hukum  positif  disebut  dengan  barang  jaminan, menurut para ulama dalam 4 mazhab menyebutkan:
a. Ulama  Malikiyyah  mendefinisikan  rahn  sebagai  harta  yang  dijadikan pemiliknya  untuk  jaminan  pembayaran  hutang  yang  sifatnya  mengikat. Obyek  jaminan  dapat  berbentuk  materi,  atau  manfaat,  dimana  keduanya merupakan  harta  menurut  jumhur  ulama.  Barang  yang  dijadikan  barang jaminan  tidak  harus  diserahkan  secara  aktual  tetapi  boleh  juga penyerahannya secara hukum, seperti menjadikan sawah sebagai jaminan, sehingga yang diserahkan adalah surat jaminannya (sertifikat sawah). 10 b. Ulama  Hanafiyyah  Rahn  adalah  suatu  barang  yang  dijadikan  sebagai jaminan terhadap piutang baik yang sebagian maupun seluruhnya. 11
c. Ulama Syafii dan Hambali bahwa rahn dijadikan barang sebagai jaminan pembayaran hutang apabila pihak yang berhutang tidak mampu melunasi. Definisi ini  mengandung  pengertian bahwa  barang  yang  boleh dijadikan jaminan  utang  itu  hanya  yang  bersifat  materi,  tidak  termasuk  manfaat sebagaimana  yang  dikemukakan  ulama  mazhab  Maliki.  Barang  jaminan itu  boleh  dijual  apabila  utang  tidak  dapat  dilunasi  dalam  waktu  yang disepakati kedua belah pihak. 12
Di  samping  itu  syarat-syarat  di  atas,  para  ulama  fiqh  sepakat menyatakan bahwa ar-rahn itu baru dianggap sempurna apabila barang yang di rahn -kan  itu  secara  hukum  sudah  berada  di  tangan  pemberi  utang,  dan uang  yang  dibutuhkan  telah  diterima  peminjam  uang.  Apabila  barang jaminan  itu  berupa  benda  tidak  bergerak,  seperti  rumah  dan  tanah,  cukup surat jaminan  tanah  atau surat-surat  rumah  itu  yang  dipegang  oleh  pemberi utang. Syarat yang terakhir (kesempurnaan ar - rahn ) oleh para ulama disebut sebagai qabdh  al-marhun (barang  jaminan  dikuasai  secara  hukum).  Syarat ini  menjadi  penting  karena  Allah  dalam  surah  al-Baqarah  ayat  283 menyatakan:  “ fa  rihaanun  maqbuudhatun ”  (barang  jaminan  itu  dikuasai (secara hukum).
Adapun  keabsahan  mengenai  penggunaan  UUHT  dalam  eksekusi jaminan  pada  PT  Bank  Muamalat  Indonesia  pembahasannya  dilakukan dengan  ilmu  Ushul  Fiqh  yang  ada.  Adapun  pengertian  dari  Ushul  Fiqh adalah  Kumpulan  dari  qaidah-qaidah  dan  pembahasan-pembahasan  dalil- dalil  syari’at  dari  segi  penunjukannya  kepada  hukum-hukum  serta  tentang hukum-hukum dari segi pengambilannya dari dalil-dalil syari’at, dan hal-hal
10 Ibid, p. 325.
11 Sjahdeni,  Sutan  Remy.  (2005). Perbankan  Islam  dan  Kedudukannya  dalam  Tata  Hukum Perbankan Indonesia. Jakarta: PT Kreatama, p. 75.
12 Abidin,  Ibnu.  (1963). Radd  al-Mukhtar  ‘ala  ad-Durr  al-Mukhtar Jilid  V . Beirut:  Dar  al- Fikr, p. 339.
yang erat hubungannya dengan qaidah-qaidah dan pembahasan-pembahasan itu yang membentuk suatu ilmu. 13 .
Kaidah Ushul Fiqh yang digunakan adalah:
a. Qaidah  “ Al-Ashalu  fil  asyaa’al  ibaaha  hatta  yudhillu  daliilan  ‘ala tahriimihaa” (Dasar  pada  setiap  sesuatu  pekerjaan  adalah  boleh  sampai ada dalil yang mengaharamkannya).
b. Qaidah “ Al-‘umuuru bimaqaasidihaa” (Segala urusan tergantung kepada tujuannya).  Dari  qaidah  ini  dibahas  sesuai  dengan  teori Mashalihul Mursalah yaitu suatu  kemaslahatan  yang  tidak  ditetapkan  oleh  syara’ suatu  hukum  untuk  mewujudkannya  dan  tidak  pula  terdapat  suatu  dalil syara’ yang memerintahkan untuk memperhatikannya atau mengabaikannya.
c. Qaidah “Al-‘adatu muhakkamah” (Adat kebiasaan itu merupakan syari’at yang  ditetapkan  sebagai  hukum).  Dari  qaidah  ini  dibahas  sesuai  dengan Urf  atau  adat  kebiasaan  adalah  apa-apa  yang  telah  dibiasakan  oleh masyarakat dan dijalankan terus menerus baik berupa perkataan maupun perbuatan. 14
Dari  uraian  diatas  jaminan  hak  tanggungan  yang  selalu  dipakai  di perbankan  syariah  walaupun  tidak  menyalahi  aturan  Islam,  tetap  harus  ada pengaturan  dalam  hukum  Islam  yang  bisa  dikatakan  “Hak  Tanggungan Syariah”,  sehingga  kebiasaan  yang  sudah  terjadi  dalam  masyarakat  dan perbankan syariah yang menggunakan hak tanggungan bisa ditinggalkan dan menggunakan jaminan syariah karena sesuai dengan akadnya  yaitu syariah. Maka  perlu  pengaturan  hukum  mengenai  jaminan  yang  sesuai  atau berlandaskan  hukum  Islam.  Hukum  Islam  pun  harus  punya  aturan  hukum mengenai  jaminan.  Salah  satunya rahn ,  sehingga  penulis  beranggapan bahwa  belum  ada  produk  hukum  resmi  yang  dikeluarkan  oleh  pemerintah atas stakeholder (pembuat  kebijakan)  untuk  mengeluarkan  tata  aturan penggunaan Ar-Rahn sebagai  lembaga  jaminan  transaksi  syariah  yang mengakomodir segala kontrak atau akad menggunakan fasilitas pembiayaan syariah,  serta  tata  cara  penanganan  resiko  yang  meliputinya.  Salah  satunya pengaturan  eksekusi  terhadap  jaminan  apabila  pihak  yang  berhutang mengingkari perjanjian.

## C. Penutup
1. Simpulan
Syarat  untuk  melakukan  eksekusi  jaminan  pada  PT  Bank  Muamalat Cabang  Lampung  telah  sesuai  dengan  ketentuan  yang  berlaku.  Sedangkan
13 Yahya,  Mukhtar  dan  Rahman,  Fatchur.  (1999). Dasar  Dasar  Pembinaan  Hukum  Fiqh Islam. Bandung: PT. Al-Ma’arif, p.17.
14 Ibid, p. 109.
prosedur  eksekusi  jaminan  pada  PT  Bank  Muamalat  Cabang  Lampung berupa:
a. Eksekusi jaminan melalui tahapan Non Litigasi  Sesuai Pasal 20 ayat (2) dan  (3)  dengan  UUHT  Tahun  1996  yaitu  eksekusi  di  bawah  tangan, maksudnya  adalah  penjualan  objek  Hak  Tanggungan  berdasarkan kesepakatan dengan pemegang Hak Tanggungan ( Offseting) . b. Penyelesaian  melalui  tahapan  ligitasi  adalah  penyelesaian  pembiayaan melalui  jalur  hukum  yang  dilakukan  melalui  pengadilan.  Eksekusi melalui jalur Litigasi ini dilakukan PT Bank Muamalat Indonesia melalui Pengadilan  Agama  (PA)  atau  Kantor  Pelayanan  Kekayaan  Negara  dan Lelang (KPKNL)
Praktik  pelaksanaan  lelang  eksekusi  jaminan  hak  tanggungan  yang dilakukan  oleh  PT  Bank  Muamalat  Indonesia  Kantor  Cabang  Lampung melalui jalur Litigasi meliputi eksekusi pada : a. Pengadilan Agama, PT Bank Muamalat Indonesia meminta fiat eksekusi kepada  Pengadilan  untuk  memproses  dan  mengurusinya  dari  pra  lelang sampai proses lelang sesuai dengan Pasal 14 ayat (2) UUHT. Dipilihnya Pengadilan Agama (PA) dalam eksekusi jaminan apabila ada perlawanan hukum  dari  kreditur,  aset  lelang  dikuasai  oleh  debitur  dan  atau  pihak ketiga dan kepastian hukum.
b. Bank  dapat  memilih  melakukan  lelang  dengan  mendaftarkannya  ke Kantor Pelayanan Kekayaan Negara dan Lelang (KPKNL) tanpa melalui proses  pengadilan.  Sesuai  dengan  Pasal  6  UUHT.  Dipilihnya  KPKNL oleh  Bank  dikarenakan  biaya  terjangkau,  jangka  waktu  relatif  lebih singkat.
Eksekusi jaminan hak tanggungan yang dilakukan PT Bank Muamalat Cabang  Lampung  masih  menggunakan  Undang-Undang  Nomor  4  Tahun 1996  tentang  Hak  Tanggungan  dilihat  sudah  sesuai  dengan  kaidah Mashahilul Mursalah ( Kemaslahatan Bersama) dan Al-‘Urf ( Kebiasaan dan Adat  -  Istiadat)  yang  telah  berlaku  Indonesia  untuk  mengatur  keadilan  dan ketertiban di masyarakatnya.

## 2. Saran
a. Pengikatan  pembiayaan  yang  dilakukan  oleh  Bank  Syariah  sebaiknya jangan  sampai  terjadi  cacat  hukum,  baik  mengenai  perjanjian  pokoknya (akad pembiayaan) maupun perjanjian tambahannya.
b. Bank Syariah dalam memberikan pembiayaan kepada nasabah agar lebih berhati-hati serta mengoptimalkan penyelesaian pembiayaan menggunakan dasar hukum Undang-Undang Hak Tanggungan.

## Daftar Pustaka
A. Buku dan Jurnal Abidin, Ibnu (1963). Radd al-Mukhtar ‘ala ad-Durr al-Mukhtar. Beirut: Dar al-Fikr. Ad-Dardir. (1978). Syarh al Shagir ash Shawi. Jilid III. Mesir: Dar al-Fikr. Muttaqien, Dadan, dan Cikman, Fakhruddin. (2010). Penyelesaian Sengketa Perbankan Syariah. Yogyakarta: Total Media. Moleong,  Lexy  J.,  (1995). Metodologi  Penelitian  Kualitatif. Bandung: PT Remaja. Rosdakarya. Musjtari,  Dewi  Nurul.  (2012). Penyelesaian  Sengketa  dalam  Praktik Perbakan Syariah. Yogyakarta: Parama Publishing. Sjahdeni, Sutan Remy. (2005). Perbankan Islam dan Kedudukannya dalam Tata Hukum Perbankan Indonesia. Jakarta: PT Kreatama. Soekanto, Soerjono. (1986). Pengantar Penelitian Hukum. Jakarta: UI Press. Yahya,  Mukhtar,  dan  Rahman,  Fatchur.  (1999). Dasar  Dasar  Pembinaan Hukum Fiqh Islam. Bandung: PT. Al-Ma’arif.

## B. Sumber Lain
Kitab  Undang-Undang  Hukum  Perdata  ( Burgerlijk  Wetboek ).  (2009). Diterjemahkan  oleh  R.  Subekti  dan  R.Tjitrosudibio.  Jakarta:  Pradnya Paramita.
Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan (Lembaran Negara  Republik  Indonesia  Tahun  1996  Nomor  42,  tambahan Lembaran Negara Nomor 3632)
Undang-Undang  Nomor  3  Tahun  2006  tentang  Perubahan  Atas  Undang- Undang  Nomor  7  Tahun  1989  tentang  Peradilan  Agama  (Lembaran Negara  Republik  Indonesia  Tahun  2006  Nomor  22  dan  tambahan Lembaran Negara Republik Indonesia Nomor 4611)
Keputusan  Menteri  Keuangan  RI  No.27/PMK.06/2016  tentang  Petunjuk Pelaksanaan Lelang
Prosedur Pelaksanaan Penyelesaian Pembiayaan Bermasalah (P4B) PT Bank Muamalat  Indonesia  Tbk,  Nomor:  REMD.III.152.2014,  Juni  2014, Persiapan Penyelesaian Pembiayaan Bermasalah, BAB II Shahih Hadist Imam Bukhari dan Muslim Syarah Hadist Imam Abu Daud, Imam An-Nasa’I dan Imam Ibnu Majah