Abstrak -Lahan  gedung  Convention  Hall  Arief  Rahman  Hakim Surabaya  terletak  di  jalan  Arief  Rahman  Hakim  131-133  Surabaya, dengan  luas  tanah  sebesar  22.843  m 2 dan  luas  gedung  utama  sebesar 4.847  m 2 .  Ditinjau  dari  lokasi  dan  luas  lahan,  gedung  ini  sebenarnya cukup strategis dan memiliki nilai ekonomi yang tinggi sebagai properti komersil tetapi nilai Koefisien Dasar Bangunan (KDB) lahan tersebut hanya sebesar 21,22%. Hal ini menunjukkan bahwa lahan pada gedung Convention  Hall  Arief  Rahman  Hakim  belum  dimanfaatkan  secara optimal sehingga diperkirakan nilai lahan masih rendah. Oleh karena itu  perlu  dilakukan  analisis  Highest  and  Best  Use  (HBU).  Analisis ini meliputi  aspek  legal,  aspek  fisik,  aspek  finansial  dan  produktivitas maksimum. Analisa legal berupa analisa zoning, analisa fisik meliputi analisa bentuk, ukuran lahan dan building code, dan analisa finansial meliputi  analisa  biaya  investasi,  pendapatan  dan  pengeluaran  dan analisa  arus  kas.  Analisa  produktivitas  dilakukan  untuk  nilai  tanah yang  memiliki  nilai  tertinggi.  Dari  hasil  analisa  didapat  bahwa alternatif  berupa  perluasan  convention  hall  dengan  luas  lantai  dasar menjadi 7.355 . m 2 dengan hotel bintang 3 pada lantai 2 serta pembuatan outdoor exhibition sebesar 3.898 m 2 , merupakan alternatif yang paling optimum  yaitu  menghasilkan  nilai  lahan  sebesar  Rp.  42.309.482/m 2 dengan nilai produktivitas sebesar 203%.
Kata Kunci -HBU, Nilai Lahan, Penilaian Properti.

## I. PENDAHULUAN
URABAYA  sebagai  ibu  kota  Provinsi  Jawa  Timur  dan salah  satu  kota  metropolitan  terbesar  di  Indonesia, memiliki perkembangan teknologi informasi dan pertumbuhan  aktivitas  yang  pesat.  Dahulu  masyarakat memanfaatkan lahan disekitar rumah dan gedung serbaguna milik  kecamatan  sebagai  tempat  untuk  mengadakan  acara dan  pertemuan.  Namun  seiring  perkembangan  jaman  dan teknologi,  gaya  hidup  masyarakat  berubah  dan  beralih  ke gedung  convention  hall  yang  lebih  modern.  Di  Surabaya sendiri telah bermunculan banyak convention hall baru, baik yang berada di dalam hotel dan pusat perbelanjaan ataupun yang  berdiri  sendiri  seperti  pada  gedung  Convention  Hall Arief Rahman Hakim. Hal ini menyebabkan persaingan ketat diantara  gedung-gedung  sejenis.  Masing-masing  gedung berlomba-lomba memberikan fasilitas terbaik untuk menarik perhatian masyarakat.
Gedung Convention Hall Arief Rahman Hakim terletak di jalan  Arief  Rahman  Hakim  131–133  Surabaya.  Didirikan pada  tahun  1994,  gedung  ini  memiliki  umur  bangunan  25 tahun. Gedung convention hall ini berada diatas lahan milik Dinas Pengelolahan Bangunan dan Tanah Kota Surabaya.selaku  pengelola.  Dengan  dengan  luas  tanah sebesar  22.843  m 2 yang  meliputi  luas  bangunan  utama sebesar  3.800  m 2 ,  luas  taman  sebesar  7.223  m 2 ,  luas  area parkir sebesar 9.772 m 2 , dan bangunan lain sebesar 1.047 m 2 . Gedung ini dikelilingi oleh properti komersial seperti hotel,
apartemen  dan  residensial  yang  terus  berkembang,  serta berada di kawasan Surabaya timur yang cukup dekat dengan bandara dan pusat kota. Ditinjau dari lokasi dan luas lahan, gedung  convention  hall  sebenarnya  cukup  strategis  dan memiliki  nilai  ekomoni  yang  tinggi  sebagai  properti komersial, tetapi hingga saat ini pemanfaatan lahan gedung ini  belum  dimanfaatkan  secara  optimal.  Salah  satu parameternya  dapat  dilihat  pada  nilai  Koefisien  Dasar Bangunan (KDB). Dengan luas tanah sebesar 22.843 m 2 dan luas bangunan utama sebesar 3.800 m 2 , dapat dihitung nilai KDB yang hanya sebesar 21,20% menunjukkan bahwa lahan pada  gedung  convention  hall  belum  dimanfaatkan  secara optimal.
Oleh karena itu perlu dilakukan analisis Highest and Best Use  (HBU)  pada  lahan  Gedung  Convention  Hall  Arief Rahman  Hakim.  Analisa  ini  meliputi  aspek  legal  berupa analisa  zoning,  aspek  fisik  meliputi  analisa  bentuk,  ukuran lahan dan building code, dan aspek finansial meliputi analisa biaya investasi, pendapatan dan pengeluaran dan analisa arus kas,  kemudian  ditinjau  produktivitas  maksimumya  untuk mendapatkan  nilai  lahan.  Nilai  lahan  ini  tergantung  pada penggunaannya.  Nilai  lahan  akan  maksimum  apabila digunakan seoptimal mungkin dan dengan penggunaan yang tepat. Hal ini sesuai dengan salah satu prinsip dari penilaian properti,  yaitu  prinsip  Highest  and  Best  Use.  Analisa penggunaan  lahan  ini  bertujuan  untuk  mendapatkan  nilai yang tinggi dan terbaik dari suatu lahan yang terbatas.
Gambar 1. Lokasi Objek Penelitian

## II. TINJAUAN PUSTAKA

## A. Penilaian Properti
Properti  adalah  konsep  hukum  yang  menyangkut kepentingan,  hak  dan  keuntungan  yang  berkaitan  dengan

## Analisa Highest and Best Use

## Lahan Gedung Convention Hall Arief Rahman Hakim Surabaya
Eka Indriani, Retno Indryani Departemen Teknik Sipil, Fakultas Teknik Sipil, Lingkungan, dan Kebumian, Institut Teknologi Sepuluh Nopember (ITS), Surabaya, 60111
e-mail : retno_i@ce.its.ac.id
S
suatu  kepemilikan.  Properti  terdiri  atas  hak  kepemilikan, yang  memberikan  hak  kepada  pemilik  untuk  suatu kepentingan  tertentu  atau  sejumlah  kepentingan  atas  apa yang  dimilikinya.  Istilah  lain  yang  berkaitan  dengan pengertian  properti  adalah real  estate,  real  property dan personal property [1] .
Penilaian  adalah  gabungan  antara  ilmu  pengetahuan  dan seni yang bertujuan untuk mengestimasikan nilai dari sebuah kepentingan  yang  terdapat  dalam  satu  properti  bagi  tujuan tertentu  dan  waktu  yang  telah  ditetapkan  serta  dengan mempertimbangkan  segala  karakteristik  yang  ada  pada properti  tersebut  dan  kondisi  pasar  yang  terjadi,  termasuk jenis-jenis investasi yang ada di pasaran [2].
Penilaian  properti  adalah  proses  menganalisis  semua faktor  yang  berpengaruh  terhadap  nilai  properti  tersebut. Penilaian  properti  harus  dianalisa  dengan  data-data  yang mempunyai hubungan dan pengaruh terhadap estimasi nilai properti  yang  dinilai,  seperti  ukuran,  tapak,  dan  letak properti.

## B. Metode Penilaian Properti
Ada 3 metode yang digunakan dalam mengestimasi nilai properti  yaitu  metode  perbandingan  penjualan,  metode pendekatan biaya dan metode pendekatan pendapatan 1) Metode Perbandingan Data Pasar
Metode penilaian yang dilakukan dengan cara membandingkan  secara  langsung  properti  yang  dinilai dengan  data  properti  yang  sejenis  (properti  pembanding). Biasanya  digunakan  untuk  penilaian  tanah  kecuali  untuk tanah  yang sangat luas. Di Indonesia biasanya digunakan 3 (tiga)  data  pembanding,  data  pembanding  yang  digunakan diusahakan  sama  atau  mirip  dengan  kondisi  properti  yang akan dinilai.
2) Metode Pendekatan Biaya
Nilai properti didapatkan dengan cara menjumlahkan nilai pasar  tanah  dan  nilai  pasar  bangunan.  Nilai  pasar  tanah didapat  dengan  pendekatan  perbandingan  data  pasar. Sedangkan  nilai  pasar  bangunan  adalah  biaya  penggantian baru dikurangi dengan biaya penyusutan.

## 3) Metode Pendekatan Pendapatan
Pendekatan  pendapatan  adalah  pendekatan  penilain  yang dilakukan pada tingkat keuntungan yang mungkin dihasilkan oleh properti pada saat ini dan masa yang akan datang. Nilai sekarang  ( Present  value )  dari  manfaat  yang  akan  datang dihitung dengan menggunakan discounted cash flow.
C. Metode Penilaian Tanah
Dalam  melakukan  proses  penilaian  pada  suatu  jenis properti, terlebih dahulu dilakukan penilaian terhadap tanah pada  properti  yang  akan  dibangun,  untuk  mendapatkan perkiraan nilai tanah yang sesuai dengan metode penggunaan lahan  tertinggi  dan  terbaik  [3].  Metode  pendekatan  dalam melakukan penilaian tanah diantaranya adalah.
1) Metode  Perbandingan  Data  Pasar  (Market  Data Comparasion)
Pendekatan  perbandingan  data  pasar  adalah  nilai  yang diperoleh  melalui  pendekatan  perbandingan  antara  properti sejenis  atau  properti  sebanding  yang  telah  diketahui  harga pasarnya.

## 2) Metode Penyisaan Tanah (Land Residual Technique)
Nilai  pasar  tanah  diperoleh  dengan  cara  nilai  pasar bangunan  dikalikan  dengan  tingkat  kapitalisasi  bangunan (tingkat bunga ditambah dengan tingkat pengembalian) lalu diperoleh  pendapatan  bersih  dari  tanah  tersebut.  Kemudian pendapatan bersih tersebut dikapitalisasikan dengan tingkat bunga.

## 3) Metode Pengembangan Tanah
Metode  pengembangan  tanah  adalah  penilaian  yang didapat  dari  pengurangan  harga  jual  tanah  dengan  biaya pengembangan  dan  biaya-biaya  lainnya  yang  berhubungan dengan penggembangan tanah.
4) Metode Ratio Nilai Properti Terhadap Nilai Tanah
Dalam  metode  ini  ratio  yang  digunakan  adalah  ratio tertentu antara nilai properti dengan nilai tanah berdasarkan data  yang  ada.  Pemilihan  metode  ini  digunakan  jika  ratio pada  suatu  lokasi  antara  nilai  pasar  properti  dengan  nilai pasar tanah ada hubungannya.

## D. Konsep Highest and Best Use (HBU)
Highest  and  best  Use (HBU)  adalah  penggunaan  yang paling  memungkinkan  dan  diizinkan  dari  suatu  tanah  atau tanah  yang  sudah  dibangun,  yang  mana  secara  fisik memungkinkan,  didukung  oleh  peraturan,  layak  secara keuangan dan menghasilkan produktivitas nilai tertinggi [2].
Terdapat  4  (empat)  kriteria  yang  harus  dipenuhi  dalam menganalisis  kegunaan  tertinggi  dan  terbaik  yaitu:  aspek teknis, aspek legal dan aspek finansial.

## 1) Aspek Legal
Ketentuan yang dibahas dalam aspek legal adalah zoning , dalam analisis zoning dianalisa apakah objek eksisting telah memenuhi aspek zoning seperti dalam Rencana Tata Ruang Kota (RTRK) Pemerintah Kota Surabaya
2) Aspek Fisik
Tujuan  dari  analisa  fisik  adalah  untuk  menganalisa perencanaan luas bangunan alternatif yang memenuhi aspek Building Codes.
3) Aspek Finansial
Adapun yang ditinjau dalam analisa fianansial ini adalah biaya investasi, pendapatan, pengeluaran, dan cash flow atau aliran kas.

## III. METODOLOGI
Langkah pertama yang harus dilakukan sebelum memulai analisa adalah dengan mengumpulkan data yang dibutuhkan. Dalam  studi  ini  diperlukan  data-data  untuk  mendukung keakuratan  dari  hasil  penelitian.  Pada  tugas  akhir  ini  data diperoleh  dari  Dinas  Pengelolahan  Bangunan  dan  Tanah (sebagai  pengelola  Lahan  Gedung  Convention  Hall  Arief Rahman Hakim), Dinas Tata Kota, dan instansi-instansi lain yang terkait.
Data  yang  digunakan  dalam  analisa  ini  untuk  setiap variabel  dan  indikator  yang  direncanakan  serta  sumber perolehan  data.  akan  dijelaskan  seperti  pada  tabel  1 sedangkan  langkah-langkah  penelitian  terdapat  dalam Gambar 2.

## IV. ANALISIS DAN HASIL
A. Penentuan Objek Alternatif
1) Analisa Aspek Legal
Tujuan dari analisa aspek legal adalah untuk menganalisa perencanaan  bangunan  agar  penggunaan  memenuhi  aspek legalitas  sesuai  dengan  Rencana  Tata  Ruang  Kota  (RTRK) Pemerintah  Kota  Surabaya  yang  tercantum  pada  PERDA Kota Surabaya No. 8 Tahun 2018.
Ketentuan yang dibahas dalam aspek legal adalah zoning dan pemanfaatan   Adapun aspek zoning yang ditinjau adalah peruntukan  lahan.  berdasarkan  RTRK  kota  Surabaya Menurut  RTRK  gedung convention  hall masuk  Kawasan Unit  Pengembangan  (UP)  II  Kertajaya,  yang  meliputi wilayah  Kecamatan  Mulyorejo  dan  Kecamatan  Sukolilo. Diperuntukkan untuk pengembangan Kawasan perdagangan dan jasa, pendididikan, perkantoran dan pariwisata. Adapun pengembangan kawasan perdagangan dan jasa adalah dalam skala  regional  dan  kota.  Oleh  karena  itu  penggunaan  lahan gedung sudah sesuai dengan ketentuan RTRK kota Surabaya. 2) Studi Banding Properti alternatif penggunaan lahan ditentukan berdasarkan  hasil  studi  banding  dari  beberapa  gedung sejenis,  adapun  gedung  yang  ditinjau  adalah  gedung  yang seluruhnya atau sebagian bangunannya difungsikan sebagai convention hall dan sering digunakan untuk kegiatan bertaraf regional dan kota.
3) Analisa Pasar
Bagi  proyek  properti  yang  bersifat  komersial,  analisa aspek pasar perlu dilakukan paling awal kerena ada tidaknya pasar  dan  bagaimana  pesaingnya  merupakan  faktor  utama dalam menentukan keputusan proyek.
Kegiatan  pertama  yang  dilakukan  dalam  analisa  aspek pasar  adalah  melakukan  analisa  pesaing.  Adapun  yang menjadi pesaing dalam hal ini adalah convention hall , hotel bintang  3  dan  bintang  4  yang  berada  di  Surabaya  dan sekitarnya.
4) Penentuan Alternatif
Menurut  RTRK  Kota  Surabaya  Kawasan  UP  II  juga termasuk  kawasan  pengembangan  wisata  terutama  wisata pantai  dan  wisata  kuliner  hari  hasil  studi  banding  kelima objek  diatas  maka  dibuatlah  5  pilihan  properti  alternatif penggunaan lahan gedung convention hall diantaranya :
Tabel 1.
Klasifikasi Data dan Sumber Data No Variabel Penelitian Analisa Data Sumber Data 1 Penentuan Alternatif Alternatif penggunaan lahan gedung convention hall Hasil studi banding dan analisa aspek pasar Berbagai sumber 2 Legal Zoning Zoning Rencana Tata Ruang Kota (RTRK) Surabaya 3 Fisik Luas bangunan yang didesain berdasarkan building codes.
Building Codes berupa : Rencana Tata Ruang Kota (RTRK) Surabaya 1. Garis sepadan Bangunan (GSB). 2. Koefisien Dasar Bangunan (KDB). 3. Koefisien Lantai Banguan (KLB). 4 Finansial a. Biaya Investasi a. Harga Lahan a. Properti Pembanding b. Pendapatan b. Harga sewa gedung b. PT PLN c. Pengeluaran c. Upah Minimum Kota c. PDAM d. Biaya Air & Listrik d. Upah Minimum Kota
1. Perluasan Convention  Hall dan  pembuatan  O utdoor Exibition.
2. Perluasan  menjadi Convention  Center  and  Exibition 2 lantai
3. Perluasan  menjadi Convention  Center  and  Exibition 2 lantai dan pembuatan Outdoor Exibition.
4. Perluasan menjadi Convention Center and Exibition pada lantai 1 dan Hotel bintang 3, pada lantai 2
5. Perluasan  menjadi Convention  Center  and  Exibition 2 lantai dan pembangunan hotel bintang 4, 4 lantai
B. Analisa Alternatif
1) Analisa Aspek Legal
Seperti  yang  telah  disebutkan  pada  analisa  aspek  legal sebelumnya bahwa menurut RTRK Surabaya, kawasan Unit Pengembangan  (UP)  II  Kertajaya  diperuntukkan  untuk pengembangan kawasan perdagangan dan jasa, pendididikan, perkantoran dan pariwisata. Adapun pengembangan kawasan perdagangan dan jasa adalah dalam skala regional dan kota.
2) Analisa Aspek Fisik
Berikut  adalah  persyaratan Building  Codes berdasarkan Rencana  Tata  Ruang  Kota  (RTRK)  untuk  gedung Convention hall Surabaya.
1. Koefisien Dasar bangunan (KDB) : max 50%
2. Koefisien Lantai Bangunan(KLB) :  max  200%  (retail  2 kriteria)
3. Koefisien Daerah Hijau (KDH) : min 10%
4. Jumlah lantai maksimal   : 5 lantai
Dari data ditas dapat dianalisa kelayak fisik dari masing- masing alternatif. Analisa kelayakan building code masing- masing alternatif dapat dilihat pada tabel berikut ini.
Tabel 2. Analisa Kelayakan Aspek Fisik Alternatif KDB KLB KDH Ketrangan Alternatif 1 49,30% 49,30% 50,70% memenuhi Alternatif 2 32,2% 64,4% 67,8% memenuhi Alternatif 3 49,3% 98,5% 50,7% memenuhi Alternatif 4 49,3% 98,5% 50,7% memenuhi Alternatif 5 42,8% 106,6% 57,2% memenuhi

## 3) Analisa Aspek Finansial
Setelah melakukan analisa aspek legal dan aspek fisik, hal yang  selanjutnya  dilakukan  adalah  melakukan  analisa finansial. Adapun yang ditinjau dalam analisa fianansial ini adalah  biaya  investasi,  pendapatan,  pengeluaran,  dan cash flow atau aliran kas.
a) Biaya Investasi
Berdasarkan Peraturan Menteri PU no :45/PRT/M/2007 di dalam Juwana (2005), biaya investasi yang terdiri dari biaya bangunan,  biaya  peraralatan  tetap,  biaya  konstruksi,  biaya tanah,  biaya  jasa  profesi,  biaya  peralatan  bergerak,  biaya administrasi dan biaya lain – lain.
Karena direncanakan alternatif berupa perluasan bangunan convention hall maka perlu dilakukan pembongkaran  terhadap  sisi  bangunan  yang  akan  diperluas yaitu dinding yang berada di sisi utara bangunan convention hall  dengan  luas  dinding  sebesar  434  m 2 .  Kemudian dilakukan  pembongkaran  paving  lama  dengan  total  luas sebesar  2508  m 2 .  Untuk  lebih  jelasnya  dapat  dilihat  pada gambar.
Area  diarsir  warna  orange  menunjukkan  area  perluasan dari convention hall. Sedangkan area yang dibulatkan warna merah menunjukkan dinding yang akan dibongkar
Kemudian  untuk  biaya  bangunan  gedung  per  m 2 didapatkan menggunakan metode unit terapasang yaitu dari perhitungan  salah  satu  komponen  struktur  yang  nantinya mengikuti  prosentase  tergantung  dari  tiap-tiap  properti, dalam analisa ini yang akan dihitung adalah pekerjaan pelat yang terdiri dari pekerjaan beton,. Berdasarkan perhitungan didapat  biaya  pekerjaan  pelat  sebesar  Rp  727.842.  setelah mengetahui  biaya  pekerjaan  pelat,  dicari  prosentase  pelat terhadap  pekerjaan  stuktur  dengan  membandingkan  lantai bangunan

## Gambar 3. Layout area perluasan Convention hall
Pada  Tebel  3  ditampilkan  biaya  investasi  dari  masing– masing Alternatif.
Tabel 3. Biaya Investasi Alternatif Biaya Investasi Alternatif 1 Rp 334.592.585.445 Alternatif 2 Rp 385.688.918.622 Alternatif 3 Rp 387.004725.814 Alternatif 4 Rp 387.004.725.814 Alternatif 5 Rp 456.783.724.935

## b) Perencanaan Pendapatan
Pendapatan  didapatkan  dari  pendapatan  sewa  gedung convention  halll dan  unit  hotel  serta  pendapatan  parkir. Direncanakan  pendapatan  sewa  adalah  tipe  sewa  gross dimana  biaya  listrik  dan  biaya  air  dibebankan  langsung kepada pengelola.
Penentuan  harga  sewa  berdasarkan  metode  pesaing dimana  harga  sewa  ditentukan  berdasarkan  harga  jual  dari pesaing yang sejenis [4]. Sedangkan untuk besarnya service charge diambil kisaran pada umumnya yaitu sebesar 10%. Pendapatan  hotel  ini  dipengaruhi  tingkat occupancy , dimana  bersadarkan  Surabaya  Property  Market  Report Colliers  International,  tingkat occupancy hotel  di  Surabaya yaitu sebesar 55,5 % dengan peningkatan tarif sewa sebesar 4% disetiap tahunnya [5].
Penentuan tarif sewa hotel berdasarkan hasil perbandingan tarif sewa/hari dari beberapa hotel di Surabaya dan kemudian disesuaikan dengan hotel yang direncanakan
Pada  Tabel  adalah  harga  sewa  untuk  hotel  bintang  3 convention hall adalah sebagai berikut.
Tabel 4. Perencanaan Harga Sewa Hotel Bintang 3
Tipe kamar Luas Kamar (m2) Harga sewa/hari Satandart 24 Rp 360.000 Superior 30 Rp 420.000 Suite 48 Rp 536.000
Sedangkan  untuk  hotel  bintang  4 convention  hall adalah seperti tabel berikut.
Tabel 5.
Perencanaan Harga Sewa Hotel Bintang 4
Tipe kamar Luas Kamar (m2) Harga sewa/hari Satandart 24 Rp 372.000 Superior 30 Rp 440.000 Suite 48 Rp 840.000
Sedangkan  untuk  penetapan  tarif  sewa convention  hall ditetapkan  berdasarkan  tarif  sewa convention  hall saat  ini disertai  penyesuaian.  Adapun  perencanaan  tarif  sewa convention hall adalah sebagai berikut.
Tabel 6 Perencanaan Harga Convention Hall Ruang Jumlah luas (m2) Harga sewa Main Hall 1 4733 Rp 10.0000.000/jam Ruang Rapat 1 3 105 Rp 750.0000/jam Ruang Rapat 2 6 62 Rp 500.000/jam Outdoor area 1 3.898 Rp 2.500.000jam
Kemudian pendapatan dari masing-masing alternatif pada tahun  pertama  investasidapat  dilihat  pada  Tabel  7. Selanjutnya pendapatan akan bertambah 4% pertahun sesuai dengan kenaikan harga sewa.
Tabel 7. Pendapatan Pada Tahun Pertama Investsi Alternatif Pendapatan Alternatif 1 Rp33.633.288.000 Alternatif 2 Rp61.326.576.000 Alternatif 3 Rp 64.296.576.000 Alternatif 4 Rp 42.026.246.640 Alternatif 5 Rp 72.263.707.920

## c) Perencanaan Pengeluaran
Perencanaan  pengeluaran  terdiri  dari  biaya  operasional dan biaya pemeliharaan. Biaya operasional terdiri dari biaya biaya listrik, air dan biaya gaji pegawai, Biaya pemeliharaan ditunjukan  agar  properti  tetap  baik  dan  terawat.  Biaya pemeliharaan  diasumsikan  15%  dari  besarnya  biaya operasional [6]
Tabel 8. Pengeluaran Pada Tahun Pertama Investasi Alternatif Pengeluaran Alternatif 1 Rp 3.376.193.975 Alternatif 2 Rp 6.035.128.110 Alternatif 3 Rp 6.405.634.903 Alternatif 4 Rp 6.080.211.987 Alternatif 5 Rp 9.559.096.442
Pengeluaran selanjutnya akan mengalami kenaikan sesuai dengan kenaikan tarif dasar listrik dan air.
d)

## Analisa Arus Kas
Anlisa  arus  kas  dilakukan  dengan  metode  NPV  ( Net Present  Value )  yang  dilakukan  dengan  cara  mengurangi
pendapatan  dengan  pengeluaran  tiap  tahun  selama  masa investasi  sehingga  didapatkan  aliran  kas  bersih.  Arus  kas berih  kemudian  disesuaikan  dengan  faktor  terdiskon  tigkat pengembalian yang diharapkan.
Investasi yang layak ditunjukan dengan nilai NPV positif, sebaliknya  investasi  yang  tidak  layak  ditunjukkan  dengan nilai NPV negatif.
Direncanakan  tingkat  pengembalian  besarnya  sama dengan  nilai  MARR  ( Minimum  Attractive  Rate  of  Return ). Besarnya  nilai  MARR  yaitu  besarnya safe  rate ditambah dengan  tingkat  resiko.  Besar safe  rate adalah  sama  dengan nilai rata-rata tingkat suku bunga deposito bank di Indonesia. Tabel 9 adalah nilai NPV dari masing-masing alternatif.
Tabel 9. Analisa Kelayakan Finansial No NPV Keterangan Alternatif 1 -Rp   26.764.089.061 Tidak Layak Alternatif 2 Rp 120.681.586.505 Layak Alternatif 3 Rp 139.328.093.719 Layak Alternatif 4 Rp 155.138.673.366 Layak Alternatif 5 Rp 123.383.415.753 Layak

## C. Produktivitas Maksimum
Setelah  pengujian  terhadap  aspek  legal,  fisik,  dan finansial,  maka  dilanjutkan  pada  analisis  terhadap produktivitas maksimum. Dimana akan dicari kenaikan nilai lahan  tertinggi  akibat  didirikannya  suatu  bangunan.  Nilai lahan  didapatkan  dengan  metode  penyisaan  tanah  dimana nilai  lahan  adalah  nilai  properti  dikurangi  dengan  nilai bangunan.  Nilai  bangunan  didapat  dari  perhitungan  biaya investasi  bangunan.  Nilai  properti  didapat  dengan  metode Discounted Cast Flow ,  yaitu  jumlah present value dari Net Operating Income (NOI) dimasa yang akan datang ditambah dengan present  value dari  nilai terminal  value . Terminal value di masa akhir tahun investasi didapatkan dari NOI pada masa  akhir  investasi  yang  dibagi  dengan Cap  Rate yang direncanakan  sebesar  nilai  MARR  yaitu  9,3%,.  TAbel  7 menunjukkan  produktivitas  maksimum  dari  masing-masing alternatif.
Berdasarkan Tabel 10, nilai lahan tertinggi diperoleh dari alternatif 4  yaitu Renovasi  menjadi Convention Center and Exibition 2  lantai  dan  pembuatan Outdoor  Exibition, yaitu nilai  lahan  sebesar  Rp  42.309.482/m 2 .dengan  produktivitas sebesar 203%.
Tabel 10 Produktivitas Maksimum No Uraian Alternatif 2 Alternatif 3  Alternatif 4  Alternatif 5 1 Nilai Properti 395.570.676 .894 935.133.632 .665 1.025.987.70 4.233 1.019.957.36 0.287 2 Nilai Bangunan 58.361.544. 833 59.512.195. 648 59.512.195.6 48 120.535.654. 955 3 Nilai Lahan 337.209.132 .061 875.621.437 .016 966.475.508. 585 899.421.705. 332 4 Nilai Lahan/m 2 Rp 14.762.034 38.332.156 42.309.482 39.374.062 5 Nilai Lahan awal/m 2 13.944.000 13.944.000 13.944.000 13.944.000 6 Produktiv itas 6% 175% 203% 182%

## V. KESIMPULAN
Dari  analisis Highest  and  Best  Use yang  dilakukan  pada gedung convention  hall Arief  Rahman  Hakim  diperoleh kesimpulan  bahwa  gedung  yang  memiliki  luas  lahan  total
22.843 . m 2 dengan luas bangunan utama sebesar 4.847 m 2 dan memiliki  nilai KDB awal  yang rendah sebesar 21,22% dan memiliki  nilai  lahan  awal  sebesar    Rp  13.944.000  dapat dikembangkan  dan  dioptimalkan  pemanfaatan  lahannya dengan  perluasan convention  hall yang  mempunyai  luas lantai dasar sebesar 7.355 m 2 dan pembuatan hotel bintang 3 dengan  96  kamar  pada  lantai  2  serta  pembuatan outdoor exhibition dengan  luas  sebesar  3.898  m 2 .  Pengembangan seperti  diatas  menghasilkan  nilai  KDB  sebesar  49,3%  dan menghasilkan  NPV  sebesar  Rp  155.138.673.366  serta  nilai lahan sebesar Rp 42.309.482/m 2 .

## DAFTAR PUSTAKA
[1] Soeparjanto, Konsep Dasar Penilaian . Jakarta: Pusat Pendidikan dan Pelatihan Keuangan Umum, 2008.
[2] B.  Harjanto  and  Hidayati, Konsep  Dasar  Penilaian  Properti . Yogyakarta: BFFE, 2014.
[3] A.  Prawoto, Teori  dan  Pratek  Penilaian  Properti ,  Edisi  Keti. Yogyakarta: BFFE, 2015.
[4] I. Gitosudarmo, Manajemen Pemasaran . Yogyakarta: BPFE, 2008.
[5] Colliers, “Surabaya Property Market Report,” Surabaya, 2018.
[6] J.  S.  Juwana, Panduan  Sistem  Bangunan  Tinggi  Untuk  Arsitek  dan Praktisi Bangunan . Jakarta: Erlangga, 2005.