## EVALUASI KINERJA PEMELIHARAAN JALAN KEBUPATEN MENGGUNAKAN METODE IMPORTANCE PERFORMANCE ANALYSIS
Henri Siswanto 1
1 Universitas Negeri Malang, henri.siswanto.ft@um.ac.id
Abstrak :Tingkat kerusakan jalan Kabupaten adalah tertinggi diantara jalan Kota, jalan Provinsi, dan jalan Nasional. Variabel-variabel apa yang menyebabkan kondisi tersebut perlu diketahui, sehingga dapat diidentifikasi langkah-langkah penyelesaiannya. Tujuan penelitian ini adalah untuk mendeskrip - sikan kinerja pemeliharaan jalan Kabupaten dengan metode importance performance analysis (IPA). Metode IPA dilakukan dengan pengumpulan data secara kuesioner terhadap responden. Responden- nya adalah stakeholder pada pemegang otoritas pemeliharaan jalan di lima Kabupaten yang tersebar di Jawa Timur dan Jawa Barat. Pendekatan item yang dipakai adalah perspektif balance scorecard. Terdapat empat perspektif yaitu perpektif stakeholder, perspektif keuangan, perspektif bisnis internal dan perspektif pertumbuhan dan pembelajaran. Dengan metode IPA dapat diukur tingkat kepentingan, tingkat kinerja dan kesesuaian dintara keduanya. Selanjutnya dilakukan perhitungan gap analysis untuk mengetahui tingkat kinerjanya. Item dengan tingkat kinerja rendah dapat dipergunakan sebagai pijakan pembenahan menejemen pemeliharaan jalan ke depan sedangkan item dengan kinerja tinggi dapat di- pertahannya atau ditingkatkan. Hasil penelitian ini menunjukkan bahwa perspektif stakeholder mempu- nyai tingkat kesesuaian sebesar 86,45%, tingkat kesesuaian tertinggi terdapat pada atribut pentingnya program pemeliharaan sebagai program unggulan. Ditinjau dari perspektif keuangan, tingkat kesesuai- annnya adalah sebesar 71,99% dengant ingat kesesuaian terendah adalah atribut kecukupan dana untuk pemeliharaan secara menyeluruh. Tingkat kesesuaian perspektif bisnis internal sebesar 79,15%, dengan tingkat kesesuaian tertinggi pada atribut kemampuan manager proyek dalam mengendalikan pelaksa- naan pekerjaan. Sedangkan perspektif pertumbuhan dan pembelajaran mempunyai tingkat kesesuaian sebesar 74,61%, dengan tingkat kesesuaian terendah pada atribut perencanaan pelatihan pegawai.
Kata-kata kunci: kinerja pemeliharaan jalan, jalan Kabupaten, important performance analysis
Abstract : The level of damage to Regency roads is the highest among City roads, Provincial roads and National roads. What variables cause these conditions need to be known, so that the steps for solv- ing them can be identified. The purpose of this study was to describe the performance of district road maintenance using the importance performance analysis (IPA) method. The IPA method is carried out by collecting data by means of a questionnaire to the respondents. Respondents are stakeholders in road maintenance authority holders in five regencies spread across East Java and West Java. The item approach used is the balanced scorecard perspective. There are four perspectives, namely stakeholder perspective, financial perspective, internal business perspective and growth and learning perspective. With the IPA method can be measured the level of importance, level of performance and suitability be- tween the two. Furthermore, the calculation of gap analysis is carried out to determine the level of performance. Items with a low level of performance can be used as a basis for improving future road maintenance management, while items with high performance can be maintained or improved. The re- sults of this study indicate that the stakeholder perspective has a suitability level of 86.45%, the highest level of conformity is found in the attribute of the importance of the maintenance program as a flagship program. From a financial perspective, the suitability level is 71.99%, remembering that the lowest suit- ability is the attribute of adequacy of funds for overall maintenance. The suitability level of the internal business perspective is 79.15%, with the highest suitability level on the attribute of the project manager’s ability to control the implementation of work. While the growth and learning perspective has a suit- ability level of 74.61%, with the lowest suitability level on the attributes of employee training planning.
Keywords : road maintenance performance, regency road, important performance analysis
JURNAL BANGUNAN, VOL. 28, NO.1, MARET 2023: 45-54

## 2. METODE
Penelitian ini dilaksanakan di lima Kabupaten yang berada provinsi Jawa Timur dan  Jawa Barat. Survei di jawa Timur dilakukan di Kabupaten Malang, Kabupaten Blitar, Kabupaten Tulungagung, dan Kabupaten Kediri, sedangkan di Jawa Barat dilakukan survei di Kabupaten Cianjur. Responden yang dipilih adalah stakeholder pada instansi kebinamargaan di Pemer- intah Kabupaten.  Pemilihan stakeholder karena penelitian ini bertopik tentang kebijakan pemeliharaan jalan di Pemerintah Kabupaten. Jumlah respondennya adalah 17 stakeholder.
Analisis yang dipergunakan dalam penelitian ini adalah important performance analysis (IPA). Atribut-atribut disusun dan dikelompokkan berdasarkan perspektif balanced Scorecard. Perspektif balance scorecard terdiri dari perspektif stakeholder, perspektif keuangan, perspektif bisnis internal, dan perspektif pertumbuhan dan pembelajaran. Metode IPA digunakan dalam penelitian ini untuk mendapatkan hubungan antara harapan dan kinerja dari atribut-atribut.

## 1. PENDAHULUAN
Tingkat kerusakan pada jaringan jalan di Indonesia tinggi. Hanya jalan nasional yang mempunyai kemantapan tinggi, yaitu 91,81% dalam kondisi baik dan sedang, sedangkan ja- lan Provinsi dan jalan Kabupaten tingkat kemantapannya lebih rendah yaitu 63,64% (PUPR, 2022). Secara terpisah, jalam Kabupaten mempunyai tingkat kemantapan paling rendah yaitu sebesar 54%, artinya 46% jalan Kabupaten berkondisi rusak ringan dan rusak berat (PUPR, 2021). Jika ditinjau lima tahun kebelakang, maka jalan Nasional terjadi kenaikan keman- tapan sebesar yaitu 2,23% dari 89,58 menjadi 91,81% di Tahun 2022, sedangkan kemanta- pan jalan Kabupaten justru mengalami penurunan kondisi kemantapannya sebesar 2,93%, yaitu dari 56,93% di Tahun 2017 menjadi 54% di Tahun 2022 (PUPR, 2017, 2022). Dalam penyelesaian masalah kerusakan yang tinggi di Kabupaten ini perlu diketahui akar per- masalahannya. Diperlukan metode yang tepat untuk mengetahui permasalahan tersebut.
Metode important performance analysis (IPA) dapat digunakan untuk menggali akar per- masalahan yang terjadi. Metode IPA banyak digunakan di berbagai bidang permasalahan. (Blešić et al., 2014) menggunakan metode IPA untuk menganalisis kualitas pelayanan spa di hotel. (Cladera, 2022) menganalisis evaluasi pembelajaran siswa. IPA dipergunakan dalam analisis kualitas pelayanan di bidang kesehatan (Dwiatmoko, Supriyanto and Mudjanar- ko, 2003; Lopez, 2012; Aeyels et al., 2018). Di bidang transportasi, beberapa peneliti juga memanfaatkan IPA sebagai alat evaluasi kualitas pelayanan (Agung, 2014; Nam and Lee, 2019; Valencia, Satizabal and Paris, 2019; Girma et al., 2022; Tuan et al., 2022). Penelitian ini bertujuan untuk mengevaluasi kinerja pemeliharaan jalan Kabupaten dengan pendeka- tan IPA, termasuk kesesuaian antara kinerja dan harapan item kegiatan pemeliharaan jalan.
Metode IPA membagi output atribut dalam empat kelompok, masing-masing kelompok di- petakan dalam empat kuadran cartesius. Kelompok pertama terletak dalam kuadran satu, yaitu kelompok dari atribut-atribut yang mempunyai nilai tingkat harpan tinggi dan berkinerja rendah. Kelompok kedua terletak pada kuadran kedua, yaitu kelompok atribut yang mempunyai harapan tinggi dan berkinerja tinggi pula. Kelompok ketiga terletak di kuadran tiga, yaitu kelompok atribut yang mempunyai harapan rendah tetapi berkinerja rendah. Sedangkan kelompok ke empat terle- tak di kuadran 4, yaitu kelompok atribut yang berkinerja baik dan mempunyai harapan rendah. Ke empat kelompok tersebut dipisahkan garis horizontal dan vertical dalam diagram cartesius. Garis horisontalnya merupakan nilai rata-rata harapan (y), sedangkan garis vertikalnya meru- pakan rata-rata kinerja (x). Secara skestsa diagram cartesius IPA dapat dilihat pada Gambar 1.

## Gambar 1 . Pembagian kuadran dalam IPA
Hasil dari pemetaan atribut tersebut dapat dianalisis dan dipakai sebagai pijakan lang- kah-langkah  yang akan diampil untuk perbaikan menajemen ke depan. Atribut-atribut pada kuadran 1 memerlukan perhatian lebih karen berkinerja rendah sedangkan kelompok atribut ini mempunyai tingkat harapan yang tinggi. Kelompok atribut pada kuadran 2 berkinerja baik dan mempunyai tingkat harapan tinggi sehingga kinerja kelompok ini perlu dipertah- ankan. Atribut-atribut pada kuadran tiga berkinerja rendah namun mempunyai tingkat ha- rapan rendah pula, sehingga secara prioritas atribut-atribut ini berskala rendah. Sedangkan atribut-atribut pada kuadran empat berkinerja baik, namun mempunyai harapan rendah se- hingga atribut-atribut ini tetap dipertahankan kinerjanya tetapi secara prioritas berskala rendah.

## 3. HASIL DAN PEMBAHASAN
Hasil penelitian ini disampaikan dalam Tabel 1 sampai dengan Tabel 4. Tabel 1 menampilkan data harapan dan kinerja untuk prespektif stakeholder.Tabel 2 sampai Tabel 4 secara berturut-tu- rut menampilkan data harapan dan kinerja untuk perspektif keuangan, perspektif bisnis internal, dan perpektif pertumbuhan dan pembelajaran.

## Tabel 1 . Dimensi Perspektif Stakeholder
No. Pernyataan Skor Tingkat Harapan Skor Tingkat Kinerja Tingkat Kesesuaian 1 Dinas mempunyai visi dan misi untuk meningkatkan kondisi jalan mantap 83 77 92,77% 2 Dinas mempunyai target kondisi jalan mantap setiap tahun 84 78 92,86% 3 Jalan sebagai insfrastruktur merupakan program unggu- lan di Kabupaten 79 74 93,67% 4 Masyarakat mendapat lay- anan berupa 79 71 89,87% 5 kondisi jalan mantap yang meningkat dari tahun ke tahun 79 70 88,61% 6 Masyarakat mempunyai peran dan akses melaporkan kondisi jalan yang rusak 62 47 75,81% 7 Masyarakat berperan aktif dalam penyusunan program pemeliharaan jalan 81 68 83,95% 8 Kualitas pelaksanaan peker- jaan pemeliharaan dan pen- ingkatan jalan baik sehingga mampu melayani sesuai umur 81 60 74,07% Rata-rata 86,45%
Pada Tabel 1 dapat dilihat bahwa tingkat kesesuaian harapan dan kinerja adalah 85,45%, terdapat tiga atribut yang berada dibawah rata-rata yaitu atribut 6, 7, dan 8. Kesesuaian ter- endah atribut  8 yaitu harapan adanya kualitas yang baik pada pelaksanaan pekerjaan peme- liharaan dan peningkatan jalan sehingga tercapai umur layan sesuai umur perencanaannya. Ini sinkron dengan kondisi jalan Kabupaten yang berada pada tingkat kerusakan tertinggi di jaringan jalan di Indonesia (PUPR, 2021, 2022). Menurut (Rauzana and Usni, 2020) renda- hnya kualitas pekerjaan konstruksi disebabkan factor rendahnya keahlian tenaga kerja, pera- latan yang buruk, kualitas material yang buruk, dan kesalahan desain. Sedangkan (Hatmoko, Setiadji and Wibowo, 2019) rendahnya kualitas pelaksanaan pemeliharaan jalan merupakan factor yang mempengaruhi rendahnya kondisi jalan. Kualitas material yang kurang baik juga menjadi factor penyebab kondisi jalan rusak (Priana, 2018)(Udiana, 2014)(Fani et al., 2022).
Tabel 2 . Dimensi Perspektif Keuangan No. Pernyataan Skor Tingkat Harapan Skor Tingkat Kinerja Tingkat Kesesuaian 9 Alokasi DAK, DAU dan Bantuan Provinsi cukup untuk kebutuhan selu- ruh penanganan jalan. 81 41 50,62% 10 Dana pemeliharaan rutin untuk jalan tersedia sepanjang tahun dari Januari s.d Desember 80 60 75,00% 11 Dana pemeliharaan jalan dari Pendapa- tan Asli Daerah (PAD) terjadi kenaikan dari tahun ke tahun 77 56 72,73% 12 Pencairan dana tidak mengalami ken- dala 76 65 85,53% keterlambatan 13 Penyerapan dana penanganan jalan sesuai skedul yang direncanakan 76 57 75,00% 14 Biaya umum cukup untuk menunjang kegiatan perencanaan dan pengawasan pekerjaan jalan 78 57 73,08% Rata-rata 71,99%
Ditinjau dari prespektif keuangan, atribut kecukupan dana menempati kesesuaian antara hara- pan dan kinerja paling rendah diantara semua atribut, yaitu sebesar 50,62%. Tingkat kesesuaian rata-rata pada perspektif keuangan adalah 71,99, artinya terdapat gap sebesar 21,37%, nilai gap ini adalah terbesar. Menurut (Fani et al., 2022)(Al-Suleiman et al., 2020) tingkat kerusakan jalan sangat terkorelasi dengan budget pemeliharaan dan rehabilitasi jalan. Ketersediaan dana pemeli- haran jalan menjadi masalah pada Pemerintah Kabupaten, dana pemeliharaan jalan Pemerintah Kabupaten masih mengandalkan bantuan dari Pemerintah pusat melalui dana alokasi khusus.

## Tabel 3 . Dimensi Perspektif Bisnis Internal
No. Pernyataan Skor Tingkat Harapan Skor Tingkat Kinerja Tingkat Kesesuaian 15 Jalan yang rusak ringan segera dapat ditangani dengan pemeliharaan rutin 81 66 81,48% 16 Data dan informasi untuk kegiatan per- encanaan program pemeliharaan jalan sudah tersedia dengan lengkap 80 63 78,75% 17 Pegawai dapat menyelesaian tugas sesuai target dan waktu yang telah ditetapkan 81 66 81,48% 18 Pengawasan terhadap pekerjaan peme- liharaan dan peningkatan jalan dapat dilaksanakan dengan efektif 79 61 77,22% 19 Sumberdaya manusia di Dinas cukup memadai dan mampu melaksanakan tugas bidang jalan 79 58 73,42%
Lanjutan Tabel 3 . Dimensi Perspektif Bisnis Internal No. Pernyataan Skor Tingkat Harapan Skor Tingkat Kinerja Tingkat Kesesuaian 20 PPK mampu mengendalikan pelaksa- naan pekerjaan jalan sesuai mutu dan waktu yang ditetapkan 78 69 88,46% 21 Dinas didukung dengan keberadaan tenaga fungsional perencana 71 52 73,24% Rata-rata 79,15%
Atribut kualitas tenaga perencana menjadi atribut dengan tingkat kesesuaian paling rendah pada prespektif bisnis internal, disusul atribut sumberdaya manusia, masing-masing mempunyai nilai kesesuaian 73,24% dan 73,42%. Kualitas kinerja pelaksanaan dan perencanaan dinilai ma- sih rendah. Kualitas tenaga kerja merupakan factor yang berpengaruh pada kualitas pekerjaan jalan (Onana, 2018).
Tabel 4 . Dimensi Perspektif Pertumbuhan dan Pembelajaran
No. Pernyataan Skor Tingkat Harapan Skor Tingkat Kinerja Tingkat Kesesuaian 22 Pendidikan pegawai sesuai bidang tugas penanganan jalan 78 58 74,36% 23 Kesempatan untuk mengikuti Diklat diberikan setiap tahun kepada pega- wai 76 58 76,32% 24 Pelatihan pegawai dilakukan secara periodik dan terencana 75 53 70,67% 25 Pelatihan dilakukan sesuai bidang pekerjaan yang diperlukan 75 55 73,33% 26 Pengalaman dan kompetensi kerja menjadi dasar penempatan tugas pegawai 75 60 80,00% 6 Pendidikan danpengalaman menjadi dasar promosi jabatan 74 62 83,78% Rata-rata 76,41%
Pada perspektif pertumbuhan dan pembelajaran, atribut pentingnya pelatihan yang terencana dan periodek menjadi atribut dengan kesesuaian kinerja dan harapan terendah, yaitu sebesar 70,67% disusul atribut pelatihan yang sesuai bidang tugas dengan kesesuaian sebesar 73,33%. Rata-rata kesesuaian harapan dan kinerja pada perspektif ini adalah 76,41%. Menurut (Elnaga and Imran, 2018), pelatihan berperan dalan meningkatkan kinerja dari tenaga kerja. Semakin mendapat pelatihan, tenaga kerga akan semakin efisien dalam bekerja (Tomizh, Saadon and Nor - din, 2022).
Gambar diagram kartesius hubungan tingkat harapan dan kinerja disampaikan dalam Gambar 2. Atribut no 9, yaitu kecukupan dana pemeliharaan, menempati posisi kuadran I. Kecukupan dana pemeliharaan jalan diharapkan tinggi atau cukup, namun kecukupan dana pemeliharaan jalan ini tidak terpenuhi atau masih kurang. Disisi lain Pemerintah Ka- bupaten mempunyai target, visi dan misi peningkatan kondisi mantap. Bisa dimaknai tar- get yang dicanangkan disesuaikan kondisi keuangan, sehingga didapat kinerja yang tinggi.
Gambar 2 . Diagram Kartesius Tingkat Harapan Terhadap Tingkat Kinerja

## 5. SIMPULAN
Berdasarkan analisis perspektif stakeholder, perspektif keuangan, perspektif bisnis internal, dan perspektif pertumbuhan dan pembelajaran maka dapat disusun kesimpulan bahwa kecuku- pan dana pemeliharaan merupakan item yang mempunyai rasio kierja dan harapan paling rendah dan gap antara kinerja dan harapan paling besar. Untuk meningkatkan kondisi jalan mantap di- perlukan peningkatan dana pemeliharaan jalan Kabupaten.
Kualitas pemeliharan jalan merupakan item dengan tingkat kesesuaian terendah pada perspektif stakeholder, kualitas pekerjaan pemeliharaan perlu untuk ditingkatkan. Sedang- kan pada perpektif bisnis internal dan perspektif pertumbuhan dan pembelajaran, item yang mempunyai tingkat kesesuaian terendah adalah masing-masing item pelatihan tenaga ker- ja yang terencana dan periodic, dan keberadaan tenaga fungsional perencana pemelihara- an jalan, sehingga kedua item ini juga perlu untuk terus ditingkatkan atau dikembangkan.

## 6. DAFTAR PUSTAKA
Aeyels, D. et al. (2018) ‘Managing in-hospital quality improvement: An importance-perfor mance analysis to set priorities for ST-elevation myocardial infarction care’, European Jour nal of Cardiovascular Nursing, 17(6), pp. 535–542. doi: 10.1177/1474515118759065.
Agung, S. (2014) ‘Importance-Performance Analysis To Arjosari Terminal’, DIMENSI (Journal of Architecture and Built Environment), 41(2), pp. 103–110. doi: 10.9744/dimen si.41.2.103-110.
Al-Suleiman, T. I. et al. (2020) ‘Pavement Deterioration Rate and Maintenance Cost for Low-Volume Roads’, MATEC Web of Conferences, 312, p. 06002. doi: 10.1051/matecco nf/202031206002.
Blešić,  I.  et  al.  (2014)  ‘An  importance-performance  analysis  of  service  quality  in  spa  ho tels’, Economic Research-Ekonomska Istrazivanja . Routledge, 27(1), pp. 483–495. doi: 10.1080/1331677X.2014.967537.
Cladera, M. (2022) ‘An Application of Importance-Performance Analysis to Students’ Evalua tions of Learning Domains’, International Journal of Learning in Higher Education. Educa tional Assessment, Evaluation and Accountability, 30(1), pp. 31–42. doi: 10.18848/2327- 7955/CGP/V30I01/31-42.
Dwiatmoko, H., Supriyanto, D. and Mudjanarko, S. W. (2003) ‘The use of importance per formance analysis in the hospitality industry’, Journal of Quality Assurance in Hospitality and Tourism, 4(1–2), pp. 23–45. doi: 10.1300/J162v04n01_02.
Elnaga, A. and Imran, A. (2018) ‘The effect of training on employee performance’, International Journal of Recent Technology and Engineering, 7(4), pp. 6–13. doi: 10.36555/almana. v4i3.1477.
Fani, A. et al. (2022) ‘Pavement maintenance and rehabilitation planning optimisation under budget and pavement deterioration uncertainty’, International Journal of Pavement Engineer ing, 23(2), pp. 414–424. doi: 10.1080/10298436.2020.1748628.
Girma, M. et al. (2022) ‘Importance performance analysis for evaluating city bus service qual ity in Addis Ababa, Ethiopia’, Urban, Planning and Transport Research. Routledge, 10(1), pp. 451–465. doi: 10.1080/21650020.2022.2099968.
Hatmoko, J. U. D., Setiadji, B. H. and Wibowo, M. A. (2019) ‘Investigating causal factors of road damage: a case study’, MATEC Web of Conferences, 258, p. 02007. doi: 10.1051/matec conf/201925802007.
Lopez, S. D.-F. (2012) ‘Applying Importance-Performance Analysis to the Management of Health Care Services’, China-USA Business Review, 11(02), pp. 275–282. doi: 10.17265/1537- 1514/2012.02.010.
Nam, S. and Lee, H. C. (2019) ‘A text analytics-based importance performance analysis and its application to airline service’, Sustainability (Switzerland), 11(21). doi: 10.3390/su11216153.
Onana, J.-C. (2018) Factors Affecting the Performance of Contractors on Road Projects Super vised by the National Agency of Public Works in Gabon., Journal of Materials Processing Technol ogy. Available at: http://dx.doi.org/10.1016/j.cirp.2016.06.001%0Ahttp:// dx.doi.org/10.1016/j.powtec.2016.12.055%0Ahttps://doi.org/10.1016/j. ijfatigue.2019.02.006%0Ahttps://doi.org/10.1016/j.matlet.2019.04.024%0Ahttps://doi. org/10.1016/j.matlet.2019.127252%0Ahttp://dx.doi.o.
Priana, S. E. (2018) ‘Analisa Faktor Penyebab Kerusakan Jalan (Studi Kasus Ruas Jalan Lingkar Utara Kota Padang Panjang)’, Rang Teknik Journal, 1(1). doi: 10.31869/rtj.v1i1.609.
PUPR (2017) Buku Informasi Statistik 2017. Jakarta: Pusdatin.
PUPR (2021) Buku Informasi Statistik Infrastruktur PUPR 2021. Jakarta: Pusdatin.
PUPR (2022) Informasi Statistik Insfrastruktur PUPR 2022. Jakarta: Pusdfatin.
Rauzana, A. and Usni, D. A. (2020) ‘Kajian Faktor-Faktor Penyebab Rendahnya Kinerja Mutu pada Proyek Konstruksi di Provinsi Aceh’, Media Komunikasi Teknik Sipil, 26(2), pp. 267– 274.
Tomizh, H. M., Saadon, M. S. I. and Nordin, A. O. S. Bin (2022) ‘the Mediating Effect of Training on the Relationship Between Performance Appraisal and Employee Performance in the Banking Sector’, Corporate Governance and Organizational Behavior Review, 6(4 Spe cial Issue), pp. 221–232. doi: 10.22495/cgobrv6i4sip3.
Tuan, V. A. et al. (2022) ‘Public transport service quality: Policy prioritization strategy in the importance-performance analysis and the three-factor theory frameworks’, Transporta tion Research Part A: Policy and Practice. Elsevier Ltd, 166(October 2021), pp. 118–134. doi: 10.1016/j.tra.2022.10.006.
Udiana,  dkk (2014) ‘Analisis Faktor Penyebab Kerusakan jalan’, Jurnal Teknik SIpil, 3(1), pp. 13–18. Available at: https://media.neliti.com/media/publications/142655-ID-analisa-fak tor-penyebab-kerusakan-jalan.pdf.
Valencia, A. R., Satizabal, D. R. and Paris, D. (2019) ‘Importance-Performance Analysis in Pub lic Transportation: Methodological Revision for Practical Implementation’, Transportation Research Record, 2673(2), pp. 710–723. doi: 10.1177/0361198118825125.

## 54 JURNAL BANGUNAN, VOL. 28, NO.1, MARET 2023: 45-54