## Aspek Build Operate Transfer dalam Kajian Hukum Perjanjian
Husni Thamrin, Jefri Anthoni, Hendrich Jut Abert, Sitti Aisyah, Dani Taufik
Maulana
Sekolah Tinggi Ilmu Hukum Awang Long Samarinda thamrin@stih-awanglong.ac.id Article Info Abstract Article History Received: April 28, 2019 Accepted: June 29, 2019 Build operate transfer (BOT) is a contract or agreement closely related  to  land  or  land  as  an  object  of  development  in  the agreement.  This  resulted  in  the  BOT  contract  can  not  be separated  from  the  provisions  of  legislation  related  to  land. Nevertheless, the land provisions in question are the provisions that govern the land that leads to prosperity. Basically, BOT, also called build operate transfer system, is a concept whereby the project is built at full cost from private companies as well as some private companies or cooperation with State-Owned Enterprises and once built is operated by contractors, then after the operation phase is complete the transfer project to the government as the project  owner  and  landowner  in  accordance  with  the  BOT agreement. The scope of the BOT agreement is that it can be viewed  from  2  interests,  which  are  seen  in  the  interests  of investors and the interests of the government.
Keywords: build operate transfer, legal agreement, Indonesia

## ABSTRAK
Build Operate Transfer (BOT) adalah kontrak atau perjanjian yang berkaitan erat dengan tanah atau tanah sebagai objek pembangunan dalam perjanjian tersebut. Kontrak SOP ini tidak lepas dari  ketentuan  peraturan  perundang-undangan  terkait  pertanahan.  Meskipun  demikian, ketentuan tanah yang dimaksud adalah ketentuan yang mengatur tanah yang mengarah pada kemakmuran.  Pada  dasarnya  BOT  atau  disebut  juga  build  Operate  Transfer  System  adalah sebuah konsep dimana proyek dibangun dengan biaya penuh dari perusahaan swasta maupun beberapa perusahaan swasta atau kerjasama dengan Badan Usaha Milik Negara dan setelah dibangun  dioperasikan  oleh  kontraktor,  kemudian  setelah  operasi.  tahap  penyelesaian pengalihan proyek kepada pemerintah selaku pemilik proyek dan pemilik tanah sesuai dengan kesepakatan  BOT.  Ruang  lingkup  perjanjian  BOT  dapat  dilihat  dari  2  kepentingan  yaitu kepentingan investor dan kepentingan pemerintah.
Kata Kunci : build operation transfer, legal agreement, Indonesia

## LATAR BELAKANG
Investasi di Indonesia dalam perkembangannya memberikan aplikasi yang bera- gam,  termasuk  bentuk  kerjasama  yang  bermacammacam  dalam  praktiknya. Menurut  Aminuddin  Ilmar,  bentuk  kerjasama  dalam  BOT  termasuk  dalam pengelompokan Joint-Venture .  BOT  adalah  suatu  bentuk  kerjasama  anatara para  pihak  dimana  suatu  objek  dibangun,  dikelola  atau  dioprasikan  selama jangka  waktu  tertentu  lalu  diserahkan  kepada  pemilik  asli.  Sedangkan  Joint- Venture  adalah  suatu  usaha  kerjasama  yang  dila-kukan  antara  penanaman modal  asing  dan  nasional  semata-mata  berdasarkan  suatu  per-janjian  atau kontrak belaka (kontraktual), dimana tidak membentuk suatu badan hukum baru (Aminuddin Ilmar, 2004:99-100).
BOT  atau  menurut  definisi  dalam  beberapa  peraturan  perundangundangan disebut juga dengan istilah Bangun Guna Serah, hubungan bisnis bangun guna serah ini akan membawa keuntungan bagi kedua belah pihak. Di satu pihak si pemilik tanah tidak mempunyai modal untuk membangun di atas tanah tersebut. Sedangkan si pemilik modal (investor) mempunyai dana, namun tidak memiliki tanah untuk membangun. Dengan demikian lembaga ini membawa kepetingan yang  sama-sama  baik  bagi  kedua  belah  pihak  (Richard  Burton  Simatupang, 2007:64) hal  ini  harus  jelas  disebutkan  klau-sa-klausa  perajnjian  bagun  guna serah yang akan dibuat.
Kontrak pada dasarnya merupakan bagian penting dari suatu proses bisnis yang syarat  dengan  pertukaran  kepentingan  di  antara  para  pelaku sebagai  suatu proses  dalam  melakukan  kontrak  yang  ideal  maka  seharusnya  mampu mewadahi pertukaran kepenti-ngan para pihak secara fair dan adil (proposional) pada  setiap  fase  atau  tahapan  kontrak,  maka  penting  bagi  para  pihak  untuk melakukan  proses  pembentukan  kontrak,  yaitu  negosiasi.  Negosiasi  dalam kontrak  komersil  merupakan  perwujudan  penerapan  asas  proposionalitas menuju  tahapan  dalam  pembentukan  kontrak,  negosiasi  merupakan ‘crucial point’ untuk merumuskan pertukaran hak dan kewajiban bagi para pihak yang nantinya mengikat dan wajib untuk dipenuhi (Agus Yudha Hernoko, 2013:147- 148).  Dan  nantinya  akan  disepakati  pengalihan  kepemilikan  sesuai  dengan kesepakatan para pihak yang dituangkan secara tertulis dalam perjanjian BOT.
Sebelum  bisnis  berjalan,  biasanya  akan  dibuat  kontrak  atau  perjanjian  secara tertulis,  yang  akan  dipakai  sebagai  dasar  atau  landasan  untuk  melakukan pembentukan kontrak sehingga pertukaran hak dan kewajiban bagi para pihak bisa tercapai dan mengikat. Dalam setiap kontrak yang dibuat, terlebih dahulu harus ada beberapa syarat yang harus dipenuhi, agar kontrak yang akan atau telah  dibuat  secara  hukum  sah  dan  dapat  dipertanggungjawabkan.  Syarat sahnya kontrak sebagaimana diatur dalam BW Pasal 1320 adanya kata sepakat di antara para pihak, adanya kecakapan tertentu, adanya suatu hal tertentu, dan adanya suatu clausa yang diperbolehkan.
Mengenani syarat kata sepakat dan kecakapan tentu dinamakan sebagai syarat- syarat subjektif, karena kedua syarat tertentu mengenai subjeknya atau orang- orangnya yang mengadakan kontrak (perjanjian). Sedangkan syarat mengenai
suatu hal tertentu dan suatu sebab yang halal, dinamakan sebagai syarat-syarat objektif, karena kedua syarat tersebut berisikan mengenai objek perjanjian dan perbuatan hukum yang dilaku-kan.
Suatu kontrak yang tidak memenuhi syarat sah sebagaimana yang diatur dalam BW  Pasal  1320,  baik  syarat  subjektif  mapun  syarat  objektif  akan  mempunyai akibat-akibat, sebagai berikut (Agus Yudha Hernoko, 2013:160), “ noneksistensi ”, apabila  tidak  ada  kesepakatan  maka  tidak  timbul  kontrak, vernietigbaar atau dapat dibatalkan, apabila kontrak tersebut lahir karena adanya cacat kehendak ( wilsgebreke ) atau karena ketidak-cakapan ( onbekwaamheid ), pasal 1320 BW syarat 1 dan 2, berarti hal ini terkait dengan unsur subjektif, sehingga berakibat kontrak tersebut dapat dibatalkan, dan nieting atau batal demi hukum, apabila terdapat kontrak yang tidak dipenuhi syarat objek tertentu atau tidak mempunyai causa  atau  causanya  tidak  diperbolehkan  (Pasal  1320  BW  syarat  3  dan  4), berarti hal ini terkait dengan unsur subyektif, sehingga berakibat kontrak tersebut batal demi hukum.

## METODE PENELITIAN A.  Jenis Penelitian
Berdasarkan  rumusan  masalah  dan  tujuan  yang  ingin  dicapai  dalam penelitian  ini,  maka  jenis  penelitian  yang  digunakan  adalah  penelitian  hukum normatif (Soerjono Soekanto dan Sri Mamudji, 2011:14), yaitu dengan, aturan- aturan  hukum  nasional,  teori-teori  hukum  dan  bahanbahan  hukum  yang berhubungan dengan permasalahan yang akan dibahas.

## B.  Pendekatan Penelitian
Pendekatan  yang  digunakan  dalam  penelitian  ini,  yaitu  pendekatan perundang-  undangan/ statue  approach (Peter  Mahmud  Marzuki,  2010:96). Dalam  konteks  ini,  ketentuan-ketentuan  yang  akan  ditelaah  dan  dikaji  adalah beberapa instrumen hukum nasional yang berkaitan dengan permasalahan yang dikaji.

## C. Jenis dan Sumber Data
Data  yang  hendak  dipergunakan  dalam  penelitian  ini,  dikategorikan  ke dalam  data  sekunder  yang  diperoleh  melalui  bahan-bahan  pustaka,  yang mencakup:
1. Bahan hukum primer, yaitu bahan-bahan hukum yang mengikat dan terdiri dari  norma  dasar,  peraturan  dasar,  peraturan  perundang-undangan, yurisprudensi, dan traktat.
2. Bahan  hukum  sekunder,  yang  memberikan  penjelasan  mengenai  bahan hukum primer seperti rancangan undangundang, hasil-hasil penelitian, hasil karya dari kalangan hukum dan seterusnya.

## D.  Teknik Pengumpulan Data
Teknik pengumpulan data yang dipergunakan adalah studi dokumen atau bahan kepustakaan yaitu penelusuran terhadap dokumen resmi dan tidak resmi sebagai bahan hukum primer dan sekunder untuk memperoleh data sekunder
yang relevan yang kemudian akan dijadikan bahan acuan dalam menganalisis permasalahan yang ada.

## E.  Analisis Data
Sesuai dengan permasalahan yang ingin dijawab dan tujuan yang ingin dicapai dalam penelitian ini, maka semua data yang terkumpul dianalisis secara kualitatif,  selanjutnya  dideskripsikan  untuk  menjawab  permasalahan  dalam penelitian ini.

## HASIL PENELITIAN DAN PEMBAHASAN A.  Pengaturan BOT dalam Hukum Perjanjian di Indonesia.
BOT merupakan kontrak atau perjanjian yang erat kaitannya dengan lahan atau pertanahan  sebagai  objek  pembangunan  yang  ada  dalam  perjanjian.  Hal  ini berakibat pada kontrak BOT tidak dapat dilepaskan dari ketentuan perundang- undangan terkait dengan pertanahan. Kendati demikian, ketentuan pertanahan yang  dimaksud  adalah  ke-tentuan  yang  mengatur  pertanahan  yang  bermuara kepada kesejahteraan.
Semua  hal  yang  berkaitan  dengan  perjanjian  yang  dilakukan  dalam  rangka pelaksanaan  perjanjian  pembangunan,  pemilikan,  pengelolaan,  penyerahan kembali tanah, gedung, dan fasilitas penunjang dilakukan dengan perjanjian BOT atau perjanjian bangun guna serah (Maria S.W. Sumardjono, 2008:208). I Gede Abdi Prabawa (2013:8) menyatakan bahwa pengaturan BOT tidak hanya meliputi hukum perjanjian sebagaimana diatur dalam BW melainkan juga meliputi hukum pertanahan  sebagai  objek  per-janjian  BOT  yang  dimanfaatkan  untuk pembangunan.  Pengaturan  pertanahan  dapat  dilihat  dalam  Pasal  33  ayat  (3) UUD NRI 1945 yang menentukan bahwa “Bumi dan air dan kekayaan alam yang terkandung  di  dalamnya  dikuasai  oleh  negara  dan  diper-gunakan  untuk sebesarbesar kemakmuran rakyat”. Kemudian dijabarkan kembali dalam Pasal 1 ayat (5) Undang-undang No. 5 Tahun 1960 tentang Undang Undang Pokok- Pokok Agraria yang menentukan bahwa:
“Seluruh  bumi,  air  dan  ruang  angkasa,  termasuk  kekayaan  alam  yang terkandung  didalamnya  dalam  wilayah  Republik  Indonesia  sebagai  karunia Tuhan Yang Maha Esa adalah bumi, air dan ruang angkasa bangsa Indonesia dan merupakan kekayaan nasional”.
Perjanjian pada umumnya diatur dalam Buku III BW. Pasal 1338 ayat (1) BW ditentukan  bahwa  “Semua  perjanjian  yang  dibuat  secara  sah  berlaku  sebagai undang-undang  bagi  mereka  yang  membuatnya.”  Ketentuan  dalam  Pasal tersebut  dikenal  dengan  istilah  asas  kebebasan  berkontrak.  Advendi  dan  Elsi Kartika  S.  (2005:30-31)  menyatakan  bahwa  yang  dimaksud  asas  kebebasan berkontrak (Freedom  of  contract) dalam  Pasal  1338  BW  adalah  semua  pihak bebas untuk melakukan perjanjian apapun dan dengan pihak manapun. Batasan dari  kebebasan  tersebut  adalah  perjanjian  yang  dilakukan  tidak  bertentangan dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku.
Selain pengaturan tersebut, BOT juga harus berlandaskan kepada Pasal 1 ayat (12) Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor 6 tahun 2006 jo. Peraturan
Pemerintah  Nomor  38  Tahun  2008  tentang  Pengelolaan  Barang  Milik Negara/Daerah, yakni yang menyebut BOT dengan istilah bangun guna serah sebagai berikut:
“Bangun  guna  serah  adalah  pemanfaatan  barang  milik  negara/daerah berupa tanah oleh pihak lain dengan cara mendirikan bangunan dan/atau sarana berikut  fasilitasnya,  kemudian  didayagunakan  oleh  pihak  lain  tersebut  dalam jangka  waktu  tertentu  yang  telah  disepakati,  untuk  selanjutnya  diserahkan kembali  tanah  beserta  bangunan  dan/atau  sarana  berikut  fasilitasnya  setelah berakhirnya jangka waktu.
Selain  itu  juga  diatur  dalam  Pasal  36  Peraturan  Pemerintah  Nomor  27  Tahun 2014  tentang  Pengelolaan  Barang  Milik  Negara/Daerah,  yang  menentukan bahwa:
Pasal 36
(1) Jangka waktu Bangun Guna Serah atau Bangun Serah Guna paling lama 30 (tiga puluh) tahun sejak perjanjian ditandatangani.
(2) Penetapan  mitra  Bangun  Guna  Serah  atau  mitra  Bangun  Serah  Guna dilaksanakan melalui tender.
(3) Mitra Bangun Guna Serah atau mitra Bangun Serah Guna yang telah ditetap- kan, selama jangka waktu pengoperasian:
a.  wajib  membayar  kontribusi  ke  rekening  Kas  Umum  Negara/Daerah setiap tahun, yang besarannya ditetapkan berdasarkan hasil perhitungan tim yang dibentuk oleh pejabat yang berwenang;
b.  wajib memelihara objek Bangun Guna Serah atau Bangun Serah Guna; dan
c.  dilarang menjaminkan, menggadaikan, atau memindahtangankan:
1.  tanah yang menjadi objek Bangun Guna Serah atau Bangun Serah Guna;
2.  hasil  Bangun  Guna  Serah  yang  digunakan  langsung  untuk penyelenggaraan  tugas  dan  fungsi  Pemerintah  Pusat/Daerah; dan/atau
3.  hasil Bangun Serah Guna.
(4) Dalam jangka waktu pengoperasian, hasil Bangun Guna Serah atau Bangun Serah Guna harus digunakan langsung untuk penyelenggaraan tugas dan fungsi Pemerintah Pusat/Daerah paling sedikit 10% (sepuluh persen).
(5) Bangun  Guna  Serah  atau  Bangun  Serah  Guna  dilaksanakan  berdasarkan perjanjian yang sekurangkurangnya memuat:
a.  para pihak yang terikat dalam perjanjian;
b.  objek Bangun Guna Serah atau Bangun Serah Guna;
c.  Pemerintah  Daerah, untuk Barang Milik Daerah.
(6) Semua biaya persiapan Bangun Guna Serah atau Bangun Serah Guna yang terjadi setelah ditetapkannya mitra Bangun Guna Serah atau Bangun Serah Guna dan biaya pelaksanaan Bangun Guna Serah atau Bangun Serah Guna menjadi beban mitra yang bersangkutan.
(7) Mitra Bangun Guna Serah Barang Milik Negara harus menyerahkan objek Bangun  Guna  Serah  kepada  Pengelola  Barang  pada  akhir  jangka  waktu
pengoperasian,  setelah  dilakukan  audit  oleh  aparat  pengawasan  intern Pemerintah.
(8) Mitra Bangun Guna Serah Barang Milik Daerah harus menyerahkan objek Bangun  Guna  Serah  kepada  Gubernur/Bupati/Walikota  pada  akhir  jangka waktu  pengoperasian,  setelah  dilakukan  audit  oleh  aparat  pengawasan intern Pemerintah.
Sebenarnya  pengaturan  tentang  Pengelolaan  Barang  Milik  Negara/Daerah sudah  diganti  dengan  lahirnya  Peraturan  Pemerintah  Nomor  27  Tahun  2014 tentang Pengelo-laan Barang Milik Negara/Daerah, yang juga mengatur terkait dengan bangun guna serah (BOT) dan juga jangka waktunya dengan beberapa perbedaan.  Bangun  guna  serah  (BOT)  diatur  dalam  Pasal  1  ayat  (14), sedangkan  jangka  waktunya  diatur  dalam  Pasal  36  Peraturan  Pemerintah Nomor 27 Tahun 2014 tentang Pengelolaan Barang Milik Negara/Daerah yang menentukan sebagai berikut :
Bangun  Guna  Serah  adalah  Pemanfaatan  Barang  Milik  Negara/Daerah berupa tanah oleh pihak lain dengan cara mendirikan bangunan dan/atau sarana berikut  fasilitasnya,  kemudian  didayagunakan  oleh  pihak  lain  tersebut  dalam jangka  waktu  tertentu  yang  telah  disepakati,  untuk  selanjutnya  diserahkan kembali  tanah  beserta  bangunan  dan/atau  sarana  berikut  fasilitasnya  setelah berakhirnya jangka waktu.

## Pasal 36
(1)  Jangka waktu Bangun Guna Serah atau Bangun Serah Guna paling lama 30 (tiga puluh) tahun sejak perjanjian ditandatangani.
(2)  Penetapan  mitra  Bangun  Guna  Serah  atau  mitra  Bangun  Serah  Guna dilaksa-nakan melalui tender.
(3)  Mitra Bangun Guna Serah atau mitra Bangun Serah Guna yang telah ditetap- kan, selama jangka waktu pengoperasian:
a.  wajib membayar kontribusi ke rekening Kas Umum Negara/Daerah setiap tahun,  yang  besarannya  ditetapkan  berdasarkan  hasil  perhitungan  tim yang dibentuk oleh pejabat yang berwenang;
b.  wajib memelihara objek Bangun Guna Serah atau Bangun Serah Guna; dan
c.  dilarang menjaminkan, menggadaikan, atau memindahtangankan:
1.  tanah yang menjadi objek Bangun Guna Serah atau Bangun Serah Guna;
2.  hasil  Bangun  Guna  Serah  yang  digunakan  langsung  untuk penyelengga-raan  tugas  dan  fungsi  Pemerintah  Pusat/Daerah; dan/atau
3.  hasil Bangun Serah Guna.
(4)  Dalam jangka waktu pengoperasian, hasil Bangun Guna Serah atau Bangun Serah Guna harus digunakan langsung untuk penyelenggaraan tugas dan fungsi Pemerintah Pusat/Daerah paling sedikit 10% (sepuluh persen).
(5)  Bangun  Guna  Serah  atau  Bangun  Serah  Guna  dilaksanakan  berdasarkan per-janjian yang sekurangkurangnya memuat :
a.  para pihak yang terikat dalam perjanjian;
b.  objek Bangun Guna Serah atau Bangun Serah Guna;
c.  jangka waktu Bangun Guna Serah atau Bangun Serah Guna; dan d.  hak dan kewajiban para pihak yang terikat dalam perjanjian.
(6) Izin mendirikan bangunan dalam rangka Bangun Guna Serah atau Bangun Serah Guna harus diatasnamakan:
a.  Pemerintah Republik Indonesia, untuk Barang Milik Negara; atau
b.  Pemerintah Daerah, untuk Barang Milik Daerah.
(7) Semua biaya persiapan Bangun Guna Serah atau Bangun Serah Guna yang terjadi setelah ditetapkannya mitra Bangun Guna Serah atau Bangun Serah Guna dan biaya pelaksanaan Bangun Guna Serah atau Bangun Serah Guna menjadi beban mitra yang bersangkutan.
(8) Mitra Bangun Guna Serah Barang Milik Negara harus menyerahkan objek Bangun  Guna  Serah  kepada  Pengelola  Barang  pada  akhir  jangka  waktu pengoperasian,  setelah  dilakukan  audit  oleh  aparat  pengawasan  intern Pemerintah.
(9) Mitra Bangun Guna Serah Barang Milik Daerah harus menyerahkan objek Bangun  Guna  Serah  kepada  Gubernur/Bupati/Walikota  pada  akhir  jangka waktu  pengoperasian,  setelah  dilakukan  audit  oleh  aparat  pengawasan intern Pemerintah.
Perjanjian BOT harus dilaksanakan dengan ketentuan di atas. BOT harus dilak- sanakan jika lahan yang akan dijadikan objek bangunan sudah tidak bermasalah secara  administratif.  Hal  tersebut  seperti  tidak  dalam  sengketa,  tidak  akan dibangun bangunan lain, tidak termasuk dalam RTRW (rencana tata ruang dan wilayah) serta sudah memi-liki Ijin mendiikan bangunan (IMB).
Mengenai syarat keabsahan kontrak pada prinsipnya perjanjian BOT secara isi atau  subtansinya  sama  dengan  perjanjian  secara  umum  (Maria  S.W. Sumardjono, 2008: 208). Syarat sah perjanjian secara umum diatur dalam Pasal 1320 BW yang menentukan bahwa:
Untuk sahnya suatu perjanjian diperlukan empat syarat:
1.  sepakat mereka yang mengikatkan dirinya
2.  kecakapan untuk membuat suatu perikatan
3.  suatu hal tertentu
4.  suatu sebab yang diperbolehkan (tidak bertentangan dengan norma).
Berikut  uraian  dari  masing-masing  poin  syarat  sahnya  perjanjian  yang  diatur dalam Pasal 1320 BW tersebut :
1. Kesepakatan diantara Para Pihak Sepakat yang dimaksud adalah dalam perjanjian tidak ada unsur khilaf, paksaan atau penipuan (Pasal 1321 BW). Jika perjanjian dilaksanakan dengan terdapat tiga unsur tersebut, maka perjanjian yang dilakukan adalah cacat. Ketiga unsur tersebut  diatur  dalam  Pasal  1322,  1323,  1324  BW  sebagai  berikut  (Much. Nurachmad, 2010:8-10):
a.  Kekhilafan diatur dalam Pasal 1322 BW yakni:
Kekhilafan  tidak  mengakibatkan  batalnya  suatu  perjanjian,  kecuali  jika kekhi-lafan itu terjadi mengenai hakikat barang yang menjadi pokok perjanjian. Kekhi-lafan  tidak  mengakibatkan  kebatalan,  jika  kekhilafan  itu  hanya  terjadi mengenai diri orang yang dengannya seseorang bermaksud untuk mengadakan
perjanjian, kecuali jika perjanjian itu diberikan terutama karena diri orang yang bersang-kutan
b.  Paksaan diatur dalam Pasal 1323 BW yakni:
Paksaan  yang  dilakukan  terhadap  orang  yang  mengadakan  suatu perjanjian  mengakibatkan  batalnya  perjanjian  yang  bersangkutan,  juga  bila paksaan  itu  dilakukan  oleh  pihak  ketiga  yang  tidak  berkepentingan  dalam perjanjian yang dibuat itu
c.  Penipuan diatur dalam Pasal 1324 BW yakni:
Penipuan merupakan suatu alasan untuk membatalkan suatu perjanjian, bila  peni-puan  yang  dipakai  oleh  salah  satu  pihak  adalah  sedemikian  rupa, sehingga  nyata  bahwa  pihak  yang  lain  tidak  akan  mengadakan  perjanjian  itu tanpa adanya tipu muslihat. Penipuan tidak dapat hanya dikira-kira, melainkan harus dibuktikan.
2. Kecakapan Kecakapan atau cakap secara hukum adalah perjanjian dilakukan oleh subjek hukum. Kecakapan (yang diukur dari usia) disebutkan dalam klausul perjanjian, tepatnya  pada  identitas  terdakwa.  Selain  diukur  dari  usia  (cukup  umur), kecakapan  juga  diukur  dari  tingkat  kondisi  kejiwaan,  yaitu  tidak  ditaruh  di pengawasan (curatele), dan  tidak  gila  (Rini  Pamungkasih,  2009:10).  Hal  ini sebagaimana  diatur  dalam  BW  diatur  lebih  lanjut  dalam  Pasal  1330  BW  yang menentukan bahwa :
Yang  tak  cakap  untuk  membuat  perjanjian  adalah:  1.  anak  yang  belum dewasa;  BW330,  419  dst.,  1006,  1446  dst.)  2.  orang  yang  ditaruh  di  bawah pengampuan; BW. 433 dst., 446 dst., 452, 1446 dst.) 3. perempuan yang telah kawin dalam hal-hal yang ditentukan undangundang, dan pada umumnya semua orang yang oleh undang-undang dilarang untuk membuat perjanjian tertentu.
Angka  1  dalam  Pasal  1330  BW  di  atas  sudah  diganti  dengan  Pasal  47  jo  50 Undang-Undang Nomor 1 Tahun 1974 tentang Perkawinan, yang menentukan bahwa:
Pasal 47
a.  Anak  yang  belum  mencapai  umur  18  (delapan  belas)  tahun  atau  belum pernah melangsungkan perkawinan ada dibawah kekuasaan orang tuanya selama mereka tidak dicabut dari kekuasaannya.
b.  Orang  tua  mewakili  anak  tersebut  mengenai  segala  perbuatan  hukum didalam dan diluar Pengadilan.
Pasal 50
a.  Anak  yang  belum  mencapai  umur  18  (delapan  belas)  tahun  atau  belum pernah melangsungkan perkawinan, yang tidak berada dibawah kekuasaan orang tua, berada dibawah kekuasaan wali.
b.  Perwalian  itu  mengenai  pribadi  anak  yang  bersangkutan  maupun  harta benda-nya.
Kemudian angka 3 Pasal 1330 BW tersebut sudah tidak berlaku lagi dan diganti dengan  Pasal  31  Undang-Undang  Nomor  1  Tahun  1974  tentang  Perkawinan, yang menentukan bahwa :
Pasal 31
(1) Hak  dan  kedudukan  isteri  adalah  seimbang  dengan  hak  dan  kedudukan suami dalam kehidupan rumah tangga dan pergaulan hidup bersama dalam masyara-kat.
(2) Masing-masing pihak berhak untuk melakukan perbuatan hukum.
(3) Suami adalah kepala keluarga dan isteri ibu rumah tangga
Perjanjian  yang  dimaksud  dalam  penelitian  ini  tidak  dibuat  oleh  orang perorangan, akan tetapi antara pemerintah dengan swasta (badan hukum). Hal tersebut mempu-nyai akibat hukum bahwa kecakapan diartikan dalam perjanjian ini  adalah  kewena-ngan,  pihak  mana  yang  berwenang  mewakili.  Tidak  lagi dimaknai kecakapan seperti perjanjian yang dibuat oleh perorangan.

## 3.  Adanya Objek Perjanjian
Ketentuan  mengenai  objek  tertentu  adalah  terkait  dengan  objek  hukum  atau benda yang diperjanjikan. Perjanjian antara para pihak harus terdapat objek yang diperjan-jikan. Hal tertentu mengenai objek perjanjian harus disebutkan secara jelas  baik  dari  aspek  jenis,  kualitas  maupun  mutu  (Eka  A.M.,  2013:6).  Hal tersebut  sesuai  dengan  yang  diatur  dalam  Pasal  1323  BW  yang  menentukan bahwa  “Hanya  barang  yang  dapat  diperdagangkan  saja  yang  dapat  menjadi pokok perjanjian”.
4.  Causa/ Sebab yang diperbolehkan (tidak bertentangan dengan norma) Sebab  yang  diperbolehkan  yang  dimaksud  adalah  bahwa  perjanjian  yang dilakukan  tidak  boleh  bertentangan  dengan  norma  peraturan  perundang- undangan, ketertiban umum, moral dan kesusilaan (Libertus Jehani, 2007:xi). Hal tersebut  sebagaimana  diatur  dalam  Pasal  1337  BW  yang  menentukan  bahwa “suatu  sebab  adalah  terlarang,  apabila  dilarang  oleh  undang-undang,  atau apabila berlawanan dengan kesusilaan baik atau ketertiban umum”. Syarat 1 dan 2  disebut  syarat  subyektif,  yang  apabila  dilanggar,  maka  perjanjian  dapat dibatalkan. Kemudian syarat 3 dan 4 disebut syarat obyektif yang jika dilanggar, berakibat perjanjian batal demi hukum.
Menurut  Nazarkhan  Yasin  perjanjian  konstruksi  seperti  halnya  perjanjian  BOT mengandung  aspek-aspek  tertentu  dalam  kontrak  atau  perjanjiannya.  Aspek- aspek tersebut antara lain (Nazarkhan Yasin, 2014:81):
1.  Aspek teknis
2.  Aspek hukum
3.  Aspek keuangan/perbankan
4.  Aspek perpajakan
5.  Aspek perasuransian
6.  Aspek sosial ekonomi
7.  Aspek administrasi
Aspek-aspek tersebut harus dicermati karena memiliki pengaruh satu sama lain dalam  perjanjian.  Aspek-aspek  tersebut  ikut  menentukan  baik  buruknya  suatu pelaksa-naan  perjanjian  (Nazarkhan  Yasin,  2014:81).  Artinya  aspek-aspek tersebut menjadi pe-nyebab sukses tidaknya pelaksanaan perjanjian. Jika aspek
tersebut  tidak  diperhatikan  dan  tidak  dicermati  dalam  perjanjian,  atau  bahkan perjanjian  yang  dibuat  tidak  mengan-dung  aspek-aspek  tersebut,  maka pelaksanaan  perjanjian  akan  mengalami  masalah  dan  mengganggu  proses pelaksanaan perjanjian.
Jika mengacu kepada pengertian perjanjian BOT yang terdapat dalam Pasal 1 ayat  (14)  Peraturan  Pemerintah  Nomor  27  Tahun  2014  tentang  Pengelolaan Barang Milik Negara/Daerah, maka para pihak yang terdapat dalam perjanjian BOT  adalah  dua  pihak,  yaitu  negara  dan  pihak  lain  yang  diberi  tugas  untuk mendirikan  bangunan  atau  sarana  penunjangnya.  Pengertian  tersebut  juga disampaikan  oleh  Maria  S.W.  Sumar-djono yang  menyatakan  bahwa  dalam perjanjian  BOT  terdapat  dua  pihak,  yaitu  pihak  pertama  adalah  pihak  yang menyerahkan  penggunaan  tanahnya  untuk  didirikan  suatu  suatu  bangunan. Sedangkan  pihak  kedua  adalah  pihak  yang  menerima  penyerahan  dari  pihak pertama untuk mengoperasikan atau mengelola bangunan dalam jangka waktu tertentu,  baik  dengan  memberikan fee atau  tanpa fee kepada  pihak  pertama. Pihak  kedua  wajib  mengembalikan  tanah  beserta  bangunan  di  atas  tanah tersebut  dalam  keadaan  dapat  dan  siap  dioperasikan  kepada  pihak  pertama setelah jangka waktu operasional berakhir (Maria S.W. Sumardjono, 2008:208).
Djoko Muljono (2009:24) menyebutkan bahwa para pihak dalam perjanjian BOT adalah pemegang hak atas tanah dengan investor. Pemegang hak atas tanah memberikan  hak  kepada  investor  untuk  mendirikan  bangunan  selama  masa perjanjian  BOT.  Setelah  perjanjian  selesai,  maka  investor  mengalihkan kepemilikan bangunan tersebut kepada pemegang hak atas tanah setelah masa BOT selesai.
Naskah Akademis Peraturan perundang-undangan tentang perjanjian BOT yang disusun  oleh  Badan  Pembinaan  Hukum  Nasional  Depatemen  Kehakiman Republik  Indonesia  (BPHN  RI,  1995/1996:11-12)  menyebutkan  bahwa  para pihak dalam perjanji-an BOT adalah antara pihak pemilik lahan strategis (swasta) dengan pihak investor dan antara pemilik hak ekslusif (pemerintah), kemudian disebut sebagai pihak pertama dengan pihak investor kemudian disbeut dengan pihak kedua.
Berikut penjelasannya: 1. Pihak pertama a.  Pemilik Lahan Strategis (Swasta)
Pihak yang menyediakan tanah beserta bangunannya ataupun tanahnya saja  yang  letaknya  strategis  pada  jalur  perekonomian  ataupun  yang  letaknya sangat mungkin diambil manfaat ekonominya secara maksimal.
b.  Pihak Pemegang Hak Eksklusif (Pemerintah)
Suatu  badan  hukum  pemerintah  yang  berdasarkan  suatu  peraturan perundang-undangan  memiliki  hak  untuk  menjalankan  suatu  usaha  tertentu sebagai pelaksa-naan Pasal 33 UUD NRI 1945.
2. Pihak kedua
Pihak  yang  menanamkan  dananya  untuk  membangun  proyek  yang dibiayai  dengan  Sistem  BOT,  yang  dalam  hal  ini  bisa  perornngan,  bisa  suatu
badan  usaha  di  luar  badan  hukum,  bisa  suatu  badan  hukum  atau  suatu sekumpulan badan hukum yang menyediakan dana untuk membiayai objek Peijanjian BOT.
Rocky Marbun juga menyebutkan bahwa objek dari perjanjian BOT adalah tanah yang dikuasai oleh pihak yang menyerahkan tanah tersebut kepada pihak lain untuk dibangun bangunan komersil dan mengoperasikannya (Rockcy Marbun, et.al.,  2012:  147).  Jadi  dalam  perjanjian  BOT  terdapat  dua  pihak,  yaitu  pihak pertama  yang  menyerahkan  pengerjaan  pembangunan  atau  pengelolaan bangunan kepada pihak kedua yang menerima penyerahan untuk melaksanakan pembangunan atau pengelolaan pembangu-nan. Hal yang menjadi objek dalam perjanjian BOT adalah tanah yang akan menjadi tempat pembangunan. Hal ini bisa dilihat dari pengertian perjanjian BOT yang terdapat dalam Pasal 1 ayat (14) Pera-turan Pemerintah Nomor 27 Tahun 2014 tentang Pengelo-laan Barang Milik Negara/Daerah.

## B. Ruang Lingkup Perjanjian BOT
Pada dasarnya, BOT, disebut juga sistem bangun guna serah, merupakan suatu konsep  di  mana  proyek  dibangun  dengan  biaya  sepenuhnya  dari  perusahaan swasta  maupun  beberapa  perusahaan  swasta  atau  kerjasama  dengan  BUMN dan setelah diba-ngun dioperasikan oleh kontraktor, kemudian setelah tahapan pengoperasian selesai dilakukanlah pengalihan proyek pada pemerintah selaku pemilik proyek dan pemilik lahan sesuai dengan perjanjian BOT.
Ruang lingkup perjanjian BOT adalah dapat dipandang dari 2 (dua) kepentingan, yaitu dilihat menurut kepentingan investor dan kepentingan pemerintah (BPHN RI, 1995/1996:12-13):
1.  Kepentingan Investor Apabila  dipandang  dari  sisi  kepentingan  investor,  maka  lingkup  pekerjaan pemba-ngunan  proyek  yang  dibiayai  dengan  Sistem  BOT,  adalah  mengenai bentuk,  ukuran,  konstruksi,  jenis  bahan  bangunan  dan  lain-lain  fasilitas  yang menyertai pada proyek itu "ditentukan sendiri oleh investor". Hal itu terjadi pada pembangunan  cottage,  rumah  sewa  untuk  orang  asing, coffee  shop, dan art shop.

## 2.  Kepentingan Pemerintah
Apabila  dipandang  dari  sisi  kepentingan  investor,  maka  proyekproyek  yang dibiayai  dengan  sistem  BOT  adalah  investor  tidak  bisa  menentukan  bentuk, ukuran, kons-truksi, jenis baban banguoan dan lainlain fasilitas yang menyertai pada proyek itu, namun yang menentukan adalah Pemerintah sebagai pemilik proyek. Sedangkan investor hanya sekadar konsultannya saja dan yang penting ia membiayai pemba-nguan atas proyek bersangkutan.
BOT  secara  umum  suatu  bentuk  pembiayaan  proyek  pembangunan  dimana pelaksana proyek harus menyediakan sendiri pendanaan untuk proyek tersebut serta  menanggung  pengadaan  material,  peralatan,  jasa  lain  yang  dibutuhkan untuk keleng-kapan proyek. Sebagai gantinya pelaksana proyek diberikan hak untuk mengoperasikan dan mengambil manfaat ekonominya sebagai ganti atas
semua biaya yang dikeluarkan untuk selama waktu tertentu (www.Indoregulation.com).
BOT  dalam  konteks  pengadaan  proyek  infrastruktur,  tidak  lain  adalah  sebuah kontrak  atau  perjanjian  antara  pemilik  proyek  (pemerintah)  dengan  pihak  lain sebagai operator atau pelaksana proyek (swasta). Dalam hal ini, pemilik proyek memberikan  hak  pada  operator  atau  pelaksana  untuk  membangun  sebuah sarana dan prasarana (umum) serta mengoperasikannya selama jangka waktu yang  telah  diperjanjikan  dalam  perjanjian  BOT  dan  mengambil  seluruh  atau sebagian  keuntungan  dan  pada  akhir  masa  kontrak  perjanjian  BOT  harus mengembalikan  proyek  tersebut  beserta  fasilitas-fasili-tasnya  pada  pemilik proyek.  Apabila  semuanya  berjalan  sesuai  dengan  rencana,  maka  pada  akhir masa  kontrak  atau  pada  saat  proyek  tersebut  harus  dikembalikan  pada pemerintah, maka pemilik proyek dapat mengembalikan semua biaya yang telah dikeluarkan ditambah dengan sejumlah keuntungan yang diharapkan dari proyek tersebut (www. Indoregulation.com).
Kontrak  BOT  adalah  kontrak  antara  instansi  pemerintah  dan  badan usaha/swasta  dalam  membangun  infrastruktur  publik  yang  bertujuan  untuk meningkatkan  pertumbuhan  infrastruktur  tanpa  pengeluaran  dana  dari pemerintah, dimana pihak swasta (badan usaha) bertanggung jawab atas desain akhir, pembiayaan, konstruksi, operasi dan pemeliharaan (O&M) sebuah proyek investasi bidang infrastruktur selama beberapa tahun. biasanya dengan transfer aset pada akhir masa kontrak. Pihak swasta mendapatkan pendapatan ( revenue ) dari  pengoperasian  fasilitas  infrastruktur  tersebut  selama  periode  konsesi berlangsung. Umumnya, masa kontrak berlaku antara 10 sampai 30 tahun.
Berdasarkan hal tersebut maka ciri-ciri (tahap) dalam proyek BOT, yaitu (Nazar- khan Yasin, 2014:69):
1.  Pembangunan ( Build)
Sesungguhnya bentuk kontrak ini adalah sebuah pola kerja sama antara pemilik tanah/lahan  dan  investor  yang  akan  mengelolah  lahan  tersebut  menjadi  satu fasilitas untuk perdagangan, hotel, resort atau jalan tol, dan lain-lain. Terlihat di sini  kegiatan  yang  dilakukan  oleh  investor  dimulai  dari  pembangunan  fasilitas sebagaimana  yang  dikehendaki  pemilik  lahan/tanah.  Inilah  yang  dimaksud dengan istilah build.
2.  Pengoperasian ( Operate )
Setelah pembangunan fasilitas selesai, investor diberi hak untuk mengelola dan memungut hasil dari fasilitas tersebut selama kurun waktu tertentu. Inilah yang dimaksud dengan Operate 3.  Penyerahan Kembali ( Transfer )
Setelah masa pengoprasian/konsesi selesai, fasilitas tadi dikembalikan kepada pe-milik  lahan  (pengguna  jasa),  inilah  yang  dimaksud  dengan  istilah transfer , sehingga secara keseluruhan disebut kontrak Build, Operate and Transfer.
Kontrak  BOT  di  dalamnnya  terdapat  para  pihak  yang  terlibat  perjanjian  kerja- sama  BOT,  yaitu  pemerintah/pemilik  lahan,  pihak  swasta/investor  dan  pihak kontraktor. Diantara ketiga pihak tersebut, terdapat hubungan hukum antara para
pihak, yaitu hubu-ngan hukum antara pemerintah dengan swasta/investor dan hubungan hukum antara swasta/investor dengan kontraktor.
Hubungan hukum merupakan hubungan anatara pengguna jasa dan penyedia jasa  yang  menimbulkan  akibat  hukum  dalam  bidang  kontruksi.  Akibat  hukum, yaitu timbul hak dan kewajiban di antara para pihak. Dengan timbulnya hak dan kewajiban  itu  adalah  sejak  kontrak  perjanjian  BOT  dibuat  dan  disepakati  oleh para pihak. Dengan demikian, dapat dikemukakan unsur-unsur yang harus ada dalam kontrak BOT yaitu:
1. adanya subjek, yaitu para pihak yang disebut pengguna jasa dan penyedia jasa.
2. adanya objek, yaitu kontruksi atau bangunan komersil.
3. adanya  suatu  dokumen  yang  mengatur  hubungan  antara  para  pihak  atau pengguna jasa dan penyedia jasa (Salim, H.S., 2004:90).
Hubungan  hukum  antara  Pemerintah  dengan  swasta/investor,  adalah Pemerintah dalam hal ini sebagai pemilik proyek/pemilik lahan sedangkan pihak investor  adalah  pihak  yang  harus  mendirikan  bangunan  atau  dengan  fasilitas penunjangnya.  Kewajiban  dari  pemerintah  adalah  menyediakan  lahan  dan membayar sejumlah uang sesuai perjan-jian. Sedangkan kewajiban dari investor adalah  mendirikan  bangunan  dan  menyerahkan  kembali  bangunan  tersebut kepada  pihak  Pemerintah  sesuai  jangka  waktu  perjanjian.  Masing-masing kewajiban tersebut menjadi hak bagi pihak yang lain.
Pasal 36 ayat (3) Peraturan Pemerintah Nomor 27 Tahun 2014 tentang Pengelo- laan Barang Milik Negara/Daerah yang menentukan sebagai berikut :
Mitra  Bangun  Guna  Serah  atau  mitra  Bangun  Serah  Guna  yang  telah ditetapkan, selama jangka waktu pengoperasian:
a.  wajib  membayar  kontribusi  ke  rekening  Kas  Umum  Negara/Daerah  setiap tahun, yang besarannya ditetapkan berdasarkan hasil perhitungan tim yang dibentuk oleh pejabat yang berwenang;
b.  wajib memelihara objek Bangun Guna Serah atau Bangun Serah Guna; dan
c.  dilarang  menjaminkan, menggadaikan, atau memindahtangankan:
1.  tanah  yang  menjadi  objek  Bangun  Guna  Serah  atau  Bangun  Serah Guna;
2.  hasil Bangun Guna Serah yang digunakan langsung untuk penyelengga- raan tugas dan fungsi Pemerintah Pusat/Daerah; dan/atau
3.  hasil Bangun Serah Guna.
Berikut kewajiban dan hak dari Investor (BPHN RI, 1995/1996:15-16):
1.  Kewajiban Investor
a.  Memelihara dan menjaga dengan baik bagaimana lazimnya  apa  yang  disewa  me-nurut  ketentuan.  peraturan  dan  kebiasaan yang berlaku, atas biaya yang hams dipikul oleh pihak kedua;
b.  Memperbaiki  kerusakan-kerusakan  yang  terjadi  atas  apa  yang  disewa menurut  ketentuan.  peraturan  dan  kebiasaan  yang  berlaku,  atas  ongkos/ biaya yang hams dipikul oleh pihak kedua;
c.  Mentaati semua peraturan dan ketentuan yang berlaku, baik yang sekarang telah ada maupun yang akan ada kemudian;
d.  Memberikan  kesempatan  bagi  pihak  kesatu  untuk  memetik  buah-buah kelapa yang masih ada pohon pada saat-saat yang akan diberitahukan oleh pihak kedua;
e.  Sekiranya  untuk  tanah  yang  disewakan  dengan  akta  ini  dan  bangunan- bangunan yang terdapat diantaranya kemudian dikenakan Pajak Bumi dan Bangunan  (PBB),  maka  Pajak  Bumi.  dan  Bangunan  (PBB)  tersebut ditanggung dan hams dibayar tepat waktu oleh pihak kedua;
f.  Dilarang  untuk  menjadikan  tanggunganljaminan  untuk  pelunasan  sesuatu utang dalam bentuk dan menurut cara apapun yang dibuat oleh pihak kedua dengan siapapun juga;
2.  Hak Investor
a.  Untuk  atas  biaya  dan  risiko  sendiri  pihak  kedua  mendirikan  bangunan- bangunan  di  atas  tanah  yang  disewanya  tersebut  menurut  rencana  yang dikehendaki atas biaya dan risiko pihak kedua sendiri
b.  Mengadakan  perubahan-perubahan  yang  diperlukan  atas  bangunan- bangunan tersebut apabila diperlukan dengan ketentuan sebagai berikut :
1)  izin  yang  diperlukan  dari  instansi  yang  berwenang  untuk  mendirikan, memi-liki  dan  mempergunakan  bangunan-bangunan  tersebut  akan diurus oleh dan atas biaya pihak kedua sendiri;
2)  bentuk, ukuran dan jenis bahan-bahan dari bangunan tersebut maupun perubahan yang diperlukan ditetapkan oleh pihak kedua sendiri pula;
3)  untuk melaksanakan pembangunan bangunan di atas tanah pekarangan yang  disewa  olehnya,  pihak  kedua  berhak  memotong  atau  menebang pohon-po-hon  yang  menghalangi  pembangunan  bangunan  yang dilaksanakan oleh pihak kedua tanpa pihak kedua diwajibkan membayar ganti rugi untuk itu berupa apapun kepada siapapun;
4)  menarnbah/memasang   perlengkapan atau peralatan yang diperlukan atas biaya dan risiko pihak kedua;
5)  menyewakan  ulanglmengoperkan  hak  sewa  tanah  dan  turutannya tersebut  kepada  pihak  lain  untukjangka  waktu  yang  tersisa  sampai Perjanjian  BOT  berakhir  baik  seluruhnya  maupun  sebagian  asal memberitahukan terlebih dahulu kepeda pihak kesatu.
Pelaksanaan perjanjian BOT tunduk pada asas-asas yang ada dalam perjanjian. Diantara  beberapa  asas,  terdapat  asas  kebebasan  berkontrak  dan  asas konsunsualisme.  Asas  kebebasan  berkontrak  adalah  para  pihak  bebas  untuk melakukan  perjanjian  sepanjang  tidak  bertentangan  dengan  peraturan perundang-undangan. Sedangkan asas asas konsensualisme adalah perjanjian itu lahir pada saat tercapainya kata sepakat antara para pihak mengenai hal-hal yang  pokok.  Asas  kebebasan  berkontrak  diatur  dalam  Pasal  1338  BW,
sedangkan  asas  konsunsualisme  sebagaimana  diatur  dalam  Pasal  1320  BW (Advendi dan Elsi Kartika S., 2005:30-31).
Selain  asas  kebebasan  berkontrak  dan  asas  konsensualisme  diatas,  terdapat asas lain dalam perjanjian. Asas-asas yang ada dalam perjanjian tersebut adalah sebagai beri-kut (Sukarmi, 2008:28-31):
a.  Asas perjanjian yang sah
Perjanjian harus memenuhi syarat sah perjanjian yang diatur dalam Pasal 1320 BW, yaitu kesepakatan, kecakapan, ada objek perjanjian, dan causa yang diperbolehkan.
b.  Asas iktikad baik
Asas  iktikad  baik  diatur  dalam  pasal  1338  BW  sebagaimana  sudah diuraikan pada sub bab sebelumnya. Konsep iktikad baik mencakup tiga hal yaitu suatu  kewajiban  bagi  para  pihak  untuk  bekerjasama  dalam  mencapai  tujuan kontrak,  pemenuhan  standar  prilaku  terhormat,  dan  pemenuhan standart  of contract yang masuk akal yang berkaitan dengan kepentingan para pihak. c.  Asas pacta sunt servanda
Asas  ini  juga  sebagaimana  diatur  dalam  Pasal  1338  ayat  (1)  BW  yang bunyi-nya  :  “Semua  persetujuan  yang  dibuat  sesuai  dengan  undangundang berlaku  sebagai  undang-undang  bagi  mereka  yang  membuatnya”.  Asas  ini mengajar-kan bahwa suatu perjanjian yang dibuat secara sah mempunyai ikatan hukum yang penuh.
d.  Asas obligator Perjanjian menimbulkan hak dan kewajiban e.  Asas kekuatan mengikat
Terikatnya  para  pihak  tidak  hanya  pada  perjanjian,  melainkan  juga terhadap  beberapa  unsur  lain  sepanjang  dikehendaki  oleh  kebiasaan  dan kepatutan serta moral.
f.  Asas kepastian hukum
Perjanjian  sebagai  suatu  figur  hukum  harus  mengandung  kepastian hukum.  Kepastian  ini  terungkap  dari  kekuatan  mengikat  perjanjian  itu  yaitu sebagai undang-undang bagi pelaku.
g.  Asas Proporsionalitas
Asas proporsionalitas merupakan asas dalam perjanjian yang lebih sering digunakan dalam perjanjian komersil. Guna mencari pengertian makna dari asas ini perlu dilakukan pendekatan dan beranjak dari makna filosofi keadi-lan. asas proporsionalitas  merupakan  asas  yang  berawal  dari  doktrin  “keadi-lan berkontrak” yang mengoreksi dominasi asas kebebasan berkontrak yang dalam beberapa  hal  justru  menimbulkan  ketidakadilan.  Kebebasan  berkontrak  bukan satu-satunya  asas  dalam  perjanjian  yang  dijadikan  dasar  untuk  mela-kukan perjanjian secara bebas. Keberadaan asas proporsionalitas adalah untuk tidak mengagungkan  kebebasan  berkontrak,  melainkan  untuk  mencari  kriteria  bagi perkembangan doktrin keadilan berkontrak (Agus Yudha Hernoko, 2008:70-73).
Jika melihat ketentuan Pasal 36 ayat (5) Peraturan Pemerintah Nomor 27 Tahun 2014 tentang Pengelolaan Barang Milik Negara/Daerah, maka perjanjian BOT harus  memuat  sekurang-kurangnya  empat  hal  yaitu  para  pihak  yang  terikat dalam perjanjian, objek Bangun Guna Serah atau Bangun Serah Guna, jangka
waktu Bangun Guna Serah atau Bangun Serah Guna, dan hak dan kewajiban para pihak yang terikat dalam perjanjian. Tidak ketentuan lain yang perlu diatur dalam perjanjian.

## KESIMPULAN
BOT merupakan kontrak atau perjanjian yang erat kaitannya dengan lahan atau pertanahan  sebagai  objek  pembangunan  yang  ada  dalam  perjanjian.  Hal  ini beraki-bat pada kontrak BOT tidak dapat dilepaskan dari ketentuan perundang- undangan terkait dengan pertanahan. Kendati demikian, ketentuan pertanahan yang  dimaksud  adalah  ke-tentuan  yang  mengatur  pertanahan  yang  bermuara kepada  kesejahteraan.  Semua  hal  yang  berkaitan  dengan  perjanjian  yang dilakukan  dalam  rangka  pelaksa-naan  perjanjian  pembangunan,  pemilikan, pengelolaan,  penyerahan  kembali  tanah,  gedung,  dan  fasilitas  penunjang dilakukan  dengan  perjanjian  BOT  atau  perjanjian  bangun  guna  serah. Pengaturan  BOT  tidak  hanya  meliputi  hukum  perjanjian  sebagaimana  diatur dalam BW melainkan juga meliputi hukum pertanahan sebagai objek per-janjian BOT  yang  dimanfaatkan  untuk  pembangunan.  Pengaturan  pertanahan  dapat dilihat dalam Pasal 33 ayat (3) UUD NRI 1945 yang kemudian dijabarkan kembali dalam  Pasal  1  ayat  (5)  Undangundang  No.  5  Tahun  1960  tentang  Undang Undang Pokok-Pokok Agraria.
Pada dasarnya, BOT, disebut juga sistem bangun guna serah, merupakan suatu konsep  di  mana  proyek  dibangun  dengan  biaya  sepenuhnya  dari  perusahaan swasta  maupun  beberapa  perusahaan  swasta  atau  kerjasama  dengan  BUMN dan setelah dibangun dioperasikan oleh kontraktor, kemudian setelah tahapan pengoperasian selesai dilakukanlah pengalihan proyek pada pemerintah selaku pemilik proyek dan pemilik lahan sesuai dengan perjanjian BOT. Ruang lingkup perjanjian BOT adalah dapat dipandang dari 2 (dua) kepentingan, yaitu dilihat menurut  kepentingan  inves-tor  dan  kepentingan  pemerintah.  Pelaksanaan perjanjian  BOT  tunduk  pada  asas-asas  yang  ada  dalam  perjanjian.  Diantara beberapa asas, terdapat asas kebebasan berkon-trak dan asas konsunsualisme. Asas  kebebasan  berkontrak  adalah  para  pihak  bebas  untuk  melakukan perjanjian  sepanjang  tidak  bertentangan  dengan  peraturan  perun-dang- undangan.  Sedangkan  asas  asas  konsensualisme  adalah  perjanjian  itu  lahir pada  saat  tercapainya  kata  sepakat  antara  para  pihak  mengenai  hal-hal  yang pokok.  Asas  kebebasan  berkontrak  diatur  dalam  Pasal  1338  BW,  sedangkan asas konsun-sualisme sebagaimana diatur dalam Pasal 1320 BW.

## REFERENSI
Abdulkadir  Muhammad , Hukum  dan  Penelitian  Hukum , Cet.  I,  Bandung:  Citra Aditya Bakti, 2004.
Advendi  dan  Elsi  Kartika  S.,  Hukum  dalam  Ekonomi,  Jakarta:  Gramedia Widiasarana Indonesia, 2005.
Agus  Yudha  Hernoko,  Hukum  Perjanjian  Asas  Proposionalitas  dalam  Kontrak Komersial, Jakarta: Kencana, 2013.
Agus  Yudha  Hernoko,  Asas  Proporsionalitas  dalam  Kontrak  Komersil, Yogyakarta: LaksBang Mediatama, 2008.
Aminuddin  Ilmar,  Hukum  Penanaman  Modal  di  Indonesia.  Jakarta:  Prenada Media, 2004.
BPHN RI, Naskah Akademik Peraturan Perundang-Undangan tentang Perjanjian BOT, Jakarta: Departemen Kehakiman RI, 1995/1996.
Djoko Muljono, Tax Planning, Menyiasati Pajak dengan Bijak, Yogyakarta: Andi Offset, 2009.
Eka A.M., Panduan Praktis Membuat Surat-Surat Bisnis dan Perjanjian, Jakarta:
Visi Media, 2013.
I Gede Abdhi Prabawa , Kajian Hukum Terhadap Perjanjian Build Operate And Transfer Untuk Melindungi Hak Milik Atas Tanah Dalam Rangka Menunjang Sektor  Pariwisata , Jurnal  Magister  Ilmu  Hukum  dan  Kenotariatan Universitas Brawijaya Malang, 2013.
Indoregulation, Pola BOT dalam Pembangunan Infrastruktur di Daerah, (online) www.Indoregulation.com , 2010.
Libertus  Jehani,  Pedoman  Praktis  Membuat  Surat  Perjanjian  Beserta  Contoh, Jakarta: Visi Media, 2007.
Maria  S.W.  Sumardjono , Tanah  Dalam  Perspektif  Hak  Ekonomi  Sosial  dan Budaya , Jakarta: Buku Kompas, 2008.
Much.  Nurachmad,  Buku  Pintar  Memahami  dan  Membuat  Surat  Perjanjian, Jakarta: Visi Media, 2010.
Nazarkhan Yasin, Kontrak Kontruksi di Indonesia , Cet 2 , Jakarta: PT. Gramedia Pustaka Utama 2014. Peter Mahmud Marzuki , Penelitian Hukum , Cet. II, Jakarta: Kencana, 2008. Richard Burton Simatupang, Aspek Hukum Dalam Bisnis. Jakarta: Rineka Cipta, 2007.
Rini Pamungkasih, 101 Draft Surat Perjanjian dan Kontrak, Yogyakarta: Gardien Mediatama, 2009.
Rockcy Marbun, et.al., Kamus Hukum Lengkap, Jakarta: Visi Media, 2012. Salim,  H.S.,  Perkembangan  Hukum  Kontrak  Innominat  di  Indonesia , Jakarta: Sinar Grafika, 2004.
Sukarmi, Cyber Law: Kontrak Elektronik dalam Bayang-Bayang Pelaku Usaha,
Bandung: Pustaka Sutra, 2008.