IQRO: Journal of Islamic Education Desember-2023, Vol.6, No.2, hal. 193-204 ISSN(P): 2622-2671; ISSN(E): 2622-3201 ©2023 Pendidikan Agama Islam IAIN Palopo. http://ejournal.iainpalopo.ac.id/index.php/iqro
Penerapan Akad Musyarakah Mutanaqisyah Sebagai Alternatif Solusi Pembiayaan KPR Dalam
Perbankan Syariah
1 Emi sri rahayu fatimah, 2 Nasrullah bin sapa, 3 Abdi Wijaya,
Universitas Islam Negeri Alauddin Makassar emisrirahayufatimah19@gmail.com , nasrullah.sapa@uin-alauddin.ac.id , abdiwjaya.ss@gmail.com

## Abstract
This  article  discusses  the  application  of  musyarakah  mutanaqisyah  related  to  KPR (Home Ownership Credit) financing in the sharia banking system. The purpose of this article is to provide an overview of the application of the musyarakah mutanaqisyah contract as an alternative KPR (Home Ownership Credit) financing solution in sharia banking.  Apart  from  that,  this  article  also  analyzes  the  obstacles  in  implementing musyarakah  mutanaqishah  contracts  on  KPR  (Home  Ownership  Credit)  in  sharia banking.  The  research  method  used  is  the  library  research  method  or  library  study.
Literature  studies  are  devoted  to  revealing  information  sourced  from  scientific  texts originating  from  books  or  scientific  journals  that  are  relevant  to  the  topic  being discussed. The research results obtained show that the application of the musyarakah mutanaqishah contract in mortgage financing in sharia banking has several advantages as an alternative solution in sharia financing, namely where the bank and the customer both own an asset that is the object of the agreement. Because they have mutual rights to do so, banks and customers mutually maintain the agreed cooperation.
Keyword : Musyarakah Mutanaqisyah, Finance, KPR

## Abstrak
Artikel  ini  membahas  tentang  penerapan  musyarakah  mutanaqisyah  terkait pembiayaan KPR (Kredit Pemilikan Rumah) dalam sistem perbankan syariah. Tujuan artikel ini yaitu untuk mengetahui gambaran mengenai penerapan akad musyarakah mutanaqisyah sebagai alternatif solusi pembiayaan  KPR (Kredit Pemilikan Rumah) dalam  perbankan  syariah.  Selain  itu,  artikel  ini  juga  menganalisa  tentang  kendala dalam  pelakasaan  akad  musyarakah  mutanaqishah  pada  KPR  (Kredit  Pemilikan Rumah) dalam perbankan syariah. Metode penelitian yang digunakan adalah metode penelitian kepustakaan ( Library research) atau studi pustaka. Kajian studi  pustaka dikhususkan untuk mengungkapkan informasi yang bersumber dari teks ilmiah yang berasal  dari  buku  ataupun  jurnal  ilmiah  yang  relevan  dengan  topik  yang  sedang dibahas.  Hasil  penelitian  yang  diperoleh  menunjukkan  bahwa  penerapan  akad musyarakah mutanaqishah pada pembiayaan KPR dalam perbankan syariah memiliki beberapa  keunggulan  sebagai  alternatif  solusi  dalam  pembiayaan  Syariah,  yaitu dimana  Bank  dan  nasabah  sama-sama  memiliki  suatu  asset  yang  menjadi  objek perjanjian. Karena memiliki hak bersama untuk itu, antara bank dan nasabah saling menjaga kerja sama yang telah disepakati.
Kata Kunci : Musyarakah Mutanaqisyah, Pembiayaan, KPR

## Pendahuluan
Bank  Islam  atau  yang  biasanya  kita  kenal  dengan  bank  syariah merupakan sebuah Lembaga keuangan yang dimana produk-produk yang ada di dalamnya berasal dari Al- Qur’an dan tentunya Hadist seperti halnya yang telah kita ketahui dalam pengoperasionalan bank syariah tidak diterapkannya prinsip  yang  berkaitan  dengan  interest  atau  riba  melainkan  menerapkan prinsip bagi hasil. Pada dasarnya bank menawarkan beberapa produk seperti penghimpunan  dana  dan  penyaluran  dana  sama  seperti  bank  konvensional pada  umumnya,  yang  membedakan  adalah  di  dalam  lingkup  perbankan syariah  ada  beberapa  akad  yang  diimplementasikan  guna  keberlangsungan sistem operasionalnya. Adapun akad tersebut adalah akad murabahah, akad mudharabah,  wadi’ah,  dan  yang  lainya.  Untuk  pembahasan  kali  ini  adalah mengenai akad musyarakah. 1
Diantara  Produk  berbasis  kemitraan  dengan  bagi  hasil  seperti musyarakah  sebagai  produk  unggulan  kompetitif perbankan  syariah  adalah Produk Kredit Pemilikan Rumah yang nantinya akan di sebut (KPR). Produk ini bisa menjadi sebuah solusi untuk masyarakat yang ingin memiliki rumah namun tidak memiliki banyak dan untuk membelinya secara tunai. Umumnya perbankan konvensional dalam memberikan fasilitas KPRnya  menggunakan sistem bunga yang identik dengan riba yang sudah jelas- jelas keharamannya dalam hukum Islam. 2
Di sisi yang lain kebutuhan masyarakat untuk memiliki sebuah rumah semakin meningkat tiap tahunya, menurut data yang dikeluarkan oleh Badan Pusat  Statistik  (BPS)  pada  tahun  2015,  diperkirakan  jumlah supply pembangunan rumah pertahun hanya sekitar 400 sampai 500 ribu unit rumah. Padahal kebutuhan rumah bagi masyarakat per tahun sekitar  800 ribu unit rumah  dan  kekurangan  kebutuhan  ( backlog) perumahan  saat  ini  sudah mengalami penurunan dari 13,5 juta unit menjadi sekitar 11,4 juta unit rumah (www.bps.go.id).  Dari  data  di  atas  menunjukkan  bahwa  minat  masyarakat akan  kepemilikan  rumah  semakin  meningkat  tiap  tahunya,  bahkan pembangunan  yang  dilakukan  saat  ini  masih  belum  bisa  memenuhi permintaan  dari  masyarakat  yang  tiap  tahunya  mengalami  peningkatan terlebih  lagi  menjadi  perhatian  khusus  yaitu  ketika  seseorang  yang  ingin
1 Rani Rahayu and M. Zidny Nafi’ Hasbi, ‘Teori Dan Konsep Akad Musyarakah Dan Penerapannya Dalam Perbankan Syariah’, Jurnal Keislaman , 5.2 (2022), 176 – 85.
2 Mohd Sollehudin Shuib and others, ‘Isu  Dalam Pembiayaan Perumahan: Analisis Perbandingan  Produk  Berasaskan  Musharakah  Mutanaqisah  Dan  Konvensional’, Jurnal Teknologi (Sciences and Engineering) , 66.1 (2013), 67 – 78 <https://doi.org/10.11113/jt.v66.1713>.
memiliki  sebuah  rumah  tidak  mampu  untuk  membelinya  secara  kontan karena keterbatasan dana yang tidak di miliki. 3
Landasan  hukum  musyarakah  mutanaqisah  Sandaran  hukum  Islam pada pembiayaan musyarakah mutanaqisah pada saat ini dapat disandarkan pada akad musyarakah (kemitraan) dan ijarah (sewa). Karena di dalam akad musyarakah muatanaqisyah terdapat unsur syirkah dan unsur ijarah. Seperti yang tertuang dalam Firman Allah Swt dalam QS: Shad/38: 24.
ىٰلَع ْمُهُضْعَب ْيِغْبَيَل ِءۤاَطَلُخْلا َنِ م ا ًرْيِثَك َّنِا َو ٖۗ ه ِجاَعِن ىٰلِا َكِتَجْعَن ِلاَؤُسِب  َكَمَلَظ ْدَقَل َلاَق َفْغَتْساَف ُهّٰنَتَف اَمَّنَا ُد ٗواَد َّنَظ َو  ْٖۗمُه اَّم ٌلْيِلَق َو ِت ٰحِلّٰصلا اوُلِمَع َو ا ْوُنَمٰا َنْيِذَّلا  َّلَِّا  ٍضْعَب
َّرَخ َو ٗهَّب َر  َر
َباَنَا َّو اًعِكا َر
Terjemahnya:
Dia  (Daud)  berkata,  “Sungguh,  dia  benar -benar  telah  berbuat  zalim kepadamu  dengan  meminta  kambingmu  itu  untuk  (digabungkan)  kepada kambing-kambingnya.  Sesungguhnya  banyak  di  antara  orang-orang  yang berserikat  itu  benar-benar  saling  merugikan  satu  sama  lain,  kecuali  orang- orang yang beriman dan beramal saleh, dan sedikit sekali mereka itu.” Daud meyakini  bahwa  Kami  hanya  mengujinya.  Maka,  dia  memohon  ampunan kepada Tuhannya dan dia tersungkur jatuh serta bertobat. 4
Menurut  pengertian  yang  tampak  dalam  ayat,  Nabi  Daud  hanyalah memberi jawaban sesudah mendapat keterangan dari pihak penggugat saja. Padahal  mungkin  saja  pihak  penggugat  mengemukakan  keterangan  yang berlawanan dengan kenyataan, atau karena cara mengemukakan kata diatur demikian  rupa,  hingga  timbullah  kesan  seolah-olah  si  penggugat  itu  orang jujur . Di  akhir  ayat,  Allah  menjelaskan  bahwa  Nabi  Daud  sadar  bahwa  ia sedang mendapat cobaan dari Allah. Lalu ia meminta ampun kepada Allah atas kesalahan, seraya sujud bertobat kepada-Nya karena merasakan kekurangan dan  kesalahan  yang  ada  pada  dirinya.  Kesalahan  dan  kekurangan  yang menimpa  dirinya  ialah  ketergesa-gesaannya  memberikan  jawaban  kepada orang yang berperkara, padahal ia belum memperoleh keyakinan dan bukti- bukti  yang  seharusnya  ia  peroleh.  Ia  memutuskan  hanya  berdasar prasangkanya  bahwa  kedatangan  orang  yang  ingin  memperdayainya  itu adalah cobaan dari Allah, padahal apa yang ia duga tidak terjadi. Ayat di atas menjelaskan  bahwa  siapapun  yang  melakukan  perjanjian,  maka  mereka berkewajiban untuk bertanggung jawab atas perjanjian itu. 5
Musyarakah Mutanaqisyah  ialah  produk  turunan  dari  akad musyarakah, yang merupakan bentuk akad kerjasama antara dua pihak atau
3 Muh Turizal Husein, ‘Telaah Kritis Akad Musyarakah Mutanaqisah’, Al Maal: Journal of Islamic Economics and Banking , 1.1 (2019), 79 <https://doi.org/10.31000/almaal.v1i1.1775>.
4 Kementrian Agama RI, Al- Qur’an Dan Terjemahannya (Jakarta: Darus Sunnah, 2014).
5 Tafsir Kemenag RI 2020
lebih.  Dimana  kerjasama  ini  akan  mengurangi  hak  kepemilikan  salah  satu pihak  sementara  pihak  yang  lain  bertambah  hak  kepemilikannya. Perpindahan  kepemilikan  ini  melalui  mekanisme  pembayaran  atas  hak kepemilikan yang lain. Bentuk kerjasama ini berakhir dengan pengalihan hak salah  satu  pihak  kepada  pihak  lain.  Musyarakah  Mutanaqisyah  dapat diaplikasikan  sebagai  produk  pembiayaan  perbankan  syariah  berdasarkan prinsip syirkah, inan dimana porsi modal ( hishshah ) salah satu mitra ( syarik ) yaitu bank, berkurang disebabkan oleh pembelian atau pengalihan komersial secara bertahap ( naqlul his hshah bil ‘iwadh mutanaqisyah ) kepada mitra lain yaitu nasabah. 6
Bank  Syariah  di  Indonesia  masih  sedikit  yang  menawarkan  produk dengan  akad musyarakah mutanaqisah.  Dari  hasil  penelusuran  penulis melalui website dari 13 Bank Umum Syariah di Indonesia, ditemukan bahwa ada  empat  BUS  yang  menawarkan  produk  dengan  akad  musyarakah mutanaqisa, yakni Bank Muamalat, Maybank Syariah, Panin Bank Syariah dan Bank Mega Syariah. Keempat BUS tersebut menawarkan produk kepemilikan aset  yakni  kepemiikan  rumah  dan  kendaraan.  Dimana  pada  empat  BUS tersebut,  mereka  juga  menawarkan  kepemilikan  asset  menggunakan  akad murabahah. Sehingga nasabah bisa menentukan pilihan, akad mana yang akan mereka  gunakan.  BUS  lainnya  masih  menggunakan  hanya  akad  murabahah dalam produk kepemilikan rumah dan kendaraan. 7

## Teori
Musyarakah atau syirkah adalah merupakan kerjasama antara modal dan  keuntungan.  Sementara  mutanaqishah  berasal  dari  kata yanataqishu- tanaqish-tanaqishan - mutanaqishun yang berarti mengurangi secara bertahap. Pembiayaan atau akad musyarakah merupakan perjanjian Kerjasama antara pemberi  dana  atau  pemberi  modal  yang  dimana  dana  atau  modal  tersebut yang  nantinya  akan  diarahkan  pada  suatu  proyek  maupun  usaha  tertentu, diintegrasikan  dengan  cara  membagikan  keuntungan  antara  para  pihak dengan rasio yang disepakati bersama pada saat penandatanganan kontrak. Jadi  Musyarakah  mutanaqisyah  ( diminishing  partnership) adalah  bentuk kerjasama antara dua pihak atau lebih untuk kepemilikan suatu barang atau aset Contoh pengaplikasiannya adalah pembiayaan modal kerja. 8
Pembiayaan  merupakan  aktivitas  bank  syariah  dalam  menyalurkan dananya kepada pihak nasabah yang membutuhkan dana. Pembiayaan sangat
6 Ainul  Imronah,  “Musyarakah  Mutanaqishah,” Al- Intaj :  Jurnal  Ekonomi  dan Perbankan Syariah , 4.1 (2018), 34 – 50. 7 Juneda  Juneda,  ‘Strategi  Pemasaran  Produk  Pembiayaan  PT.  BNI  Syariah  KC. Parepare’, BALANCA :  Jurnal  Ekonomi  Dan  Bisnis  Islam ,  1.2  (2019),  212 – 37 <https://doi.org/10.35905/balanca.v1i2.1145>.
8 Rani Rahayu dan M. Zidny Nafi’ Hasbi, “Teori dan Konsep Akad Musyarakah dan Penerapannya dalam Perbankan Syariah,” Jurnal Keislaman .
Emi sri rahayu Fatimah, dkk/ IQRO: Journal of Islamic Education Vol. 6, No.2, Desember 2023.  193-204 | 197
bermanfaat  bagi  bank  syariah,  nasabah  dan  pemerintah.  Pembiayaan memberikan  hasil  yang  paling  besar  diantaranya  penyaluran  dana  lainnya yang  dilakukan  oleh  bank  syariah.  Sebelum  menyalurkan  dana  melalui pembiayaan,  bank  syariah  perlu  melakukan  analisis  pembiayaan  yang mendalam. 9
KPR atau biasa dikenal dengan kredit pemilikan rumah adalah suatu fasilitas  pinjaman  uang  atau  pembiayaan  yang  diberikan  oleh  bank  kepada nasabah  digunakan  untuk  pembelian  atau  merenovasi  rumah  dengan persyaratan tertentu. Dengan adanya produk ini bank memudahkan nasabah yang tidak mampu membeli rumah atau renovasi dengan cara mencicil atau angsuran.  Jadi  produk  ini  bisa  digunakan  oleh  nasabah  sebagai  alternatif mudah untuk memiliki rumah idaman mereka. 10

## Metode
Penelitian  ini  menggunakan  metode library  research atau  penelitian pustaka.  Peneliti  akan  mengumpulkan  beberapa  data  berupa  literatur  yang berkaitan  dengan  disiplin  ilmu  yang  dikaji.  Literatur  berarti  bahan  bacaan yang  digunakan  sebagai  data dan  referensi  untuk  menunjang  penelitian  ini. Dengan  memanfaatkan  internet  sebagai  media  untuk  mencari  informasi  di perpustakaan  secara  virtual  serta  dapat  mengambil  berbagai  literature melalui internet dari sumber yang valid.

## Penerapan Akad Musyarakah dalam System Bank Syariah di Indonesia
Implementasi dalam operasional perbankan syariah adalah merupakan kerjasama  antara  bank  syariah  dengan  nasabah  untuk  pengadaan  atau pembelian  suatu  barang  (benda).  Dimana  aset  barang  tersebut  jadi  milik bersama.  Adapun  besaran  kepemilikan  dapat  ditentukan  sesuai  dengan sejumlah modal atau dana yang disertakan dalam kontrak kerjasama tersebut. Selanjutnya  nasabah  akan  membayar  (mengangsur)  sejumlah  modal/dana yang  dimiliki  oleh  bank  syariah.  Perpindahan  kepemilikan  dari  porsi  bank syariah kepada nasabah seiring dengan bertambahnya jumlah modal nasabah dari  pertambahan  angsuran  yang  dilakukan  nasabah.  Hingga  angsuran
9 Zuhaira  Samsudin  and  Ab  Mumin  Ab  Ghani,  ‘Aplikasi  Musyarakah  Mutanaqisah Dalam  Pembiayaan  Mikro  Kewangan  Islam’, Jurnal  Syariah ,  23.2  (2015),  217 – 34 <https://doi.org/10.22452/js.vol23no2.2>.
10 Vika  Mitasari  and  others,  ‘Penerapan  Akad  Musyarakah  Mutanaqishah  Dalam Pembiayaan KPR Syariah Di Bank BSI’, JEMATech , 6.2 (2023), 211 – 19.
berakhir berarti kepemilikan suatu barang atau benda tersebut sepenuhnya menjadi milik nasabah. 11
Pembiayaan KPR Bank Syariah atau yang juga biasa kita sebut dengan peminjaman hipotek adalah salah satu contoh akad musyarakah yang ada di bank syariah. Unsur musyarakah dari kerjasama ini adalah menggabungkan modal atau dana yang dimiliki bank dan nasabah untuk membeli rumah dari developer.  Untuk  keuntungannya  sendiri  bank  menerima  persentase  dari sewa  bulanan  yang  dibayarkan  oleh  pelanggan  yang  telah  melakukan  akad sebelumnya.  Kredit  Pemilikan  Rumah  (KPR)  merupakan  produk  yang dikeluarkan oleh perbankan dalam rangka membantu masyarakat memenuhi kebutuhan  perumahan  mereka.  Keikutsertaan  pihak  perbankan  dalam membantu  pengadaan  perumahan  bagi  masyarakat  sangat  penting  karena merupakan  bagian  dari  program  pemerintah  untuk  membantu  pengadaan perumahan  bagi  masyarakat. Kredit  Pemilikan  Rumah  (KPR)  Syariah merupakan  salah  satu  produk  pembiayaan  Bank  syariah  yang  membiayai kebutuhan  nasabah  dalam  hal  pengadaan  rumah  tinggal  (konsumtif),  baik baru maupun bekas. Nasabah dapat mengangsur pembiayaan dengan jumlah angsuran yang tidak akan berubah selama masa perjanjian. 12
Praktik  Musyarakah  Mutanaqisah  di  Indonesia  Dalam  aktivitas pembiayaan  menggunakan  Produk  Musyarakah  dan  Musyarakah Mutanaqishah, perbankan syariah haruslah memastikan bahwa pelaksanaan pembiayaan sesuai dengan kepatuhan Syariah sebagaimana telah ditetapkan dalam  berbagai  ketentuan  hukum  Islam  termasuk  fatwa  DSN.  Akad pembiayaan hingga pencairan pendanaan KPR syariah subsidi bisa dikatakan sudah  sesuai  dengan  peraturan  dalam  fatwa  DSN  MUI  Np.73/DSN- MUI/XI/2008 tentang musyarakah mutanaqishah .
Kemudian ada juga Fatwa DSN No.08/DSN-MUI/IV/2000 Pembiayaan Musyarakah, Fatwa DSN No.17/DSN-MUI/IV/2000 Sanksi Atas Nasabah Yang Mampu  Menunda-nunda  Pembayaran,    Fatwa  DSN  No.  55/DSN-MUI/V/200 Pembiayaan  Rekening  Koran  Syariah  Musyarakah,  Fatwa  DSN  No.  73/DSN- MUI/XII/2008  Musyarakah  Mutanaqishah,  Keputusan  Dewan  Syariah Nasional  No.01/DSN-MUI/X/2013  Pedoman  Implementasi  Musyarakah Mutanaqishah  dalam  produk  pembiayaan.  Pernyataan  Kesesuaian  Syariah DSN-MUI  No.U-  257/DSN-MUI/VIII/2014  Penjelasan  butir  6  huruf  a  dalam Keputusan  DSN  No.01/DSN-MUI/X/2013  tentang  Pedoman  Implementasi
11 Vika  Mitasari  et  al.,  “Penerapan  Akad  Musyarakah  Mutanaqishah  Dalam Pembiayaan KPR Syariah di Bank BSI,.
12 Hijrah  Safitri  Sihombing  et  al.,  “P enerapan  Akad  Musyarakah  Mutanaqisah  Dan Akad Murabahah Pada Pembiayaan Kpr Ib Griya Di Pt. Bank Sumut Cabang Syariah Sibolga ,” 2020, 1 – 101.
Emi sri rahayu Fatimah, dkk/ IQRO: Journal of Islamic Education Vol. 6, No.2, Desember 2023.  193-204 | 199
Musyarakah  Mutanaqishah  dalam  produk  pembiayaan. 13 UU  No.21  Tahun 2008 Perbankan Syariah, PBI No.9/19/PBI/2007 Pelaksanaan Prinsip Syariah dalam Kegiatan  Penghimpunan  Dana  dan  Penyaluran  Dana  serta  Pelayanan Jasa Bank Syariah. 14
Musyarakah mutanaqisah sebagai Alternatif solusi pembiayaan KPR
Penerapan  akad  musyarakah  mutanaqishah  pada  pembiayaan  KPR Syariah  di  Bank  BSI  memiliki  beberapa  keunggulan  sebagai  pembiayaan Syariah, yaitu dimana bank dan nasabah sama-sama memiliki suatu aset yang menjadi  objek  perjanjian  antara  bank  dan  nasabah  karena  memiliki  hak bersama maka antara bank dan nasabah akan saling menjaga atas kerja sama yang  sudah  disepakati.  Pada  akad  musyarakah  mutanaqishah  hanya  di pembiayaan  saja  bukan  di  pendanaan  berarti  dana  yang  disimpan  nasabah, akadnya  nasabah  dan  bank  yang  menyimpan  uang  itu  akadnya  murabahah mereka  mau  menginginkan  sistem  bagi  hasil.  Bank  menjalankan  usahanya memakai modalnya nasabah berarti kalau kita menabung di BSI jual beli sama bank  BSI  nanti  bagi  hasil  dengan  bank,  berbeda  dengan  MMQ  hanya  di pembiayaan bukan orangnya yang menyimpan uang, jadi bank menyalurkan pembiayaan yang ada akad MMQ-nya akad MMQ hanya diproduk pembiayaan saja. 15
Praktik  musyarakah  mutanaqisah  sebagai  contoh  nasabah  punya rumah  tapi  nasabah  mau beli  mobil  yang  jadi  jaminan  itu bukan  mobil  tapi rumahnya, jadi si nasabah mempunyai jaminan tapi untuk peruntungan lain misalnya nasabah punya rumah tapi anaknya mau dibiayai untuk sekolahnya keluar  negeri  untuk  lanjut  S2  tapi  jaminannya  mobil  itulah  akadnya  MMQ. Rumahnya  dikasi  sewa  ke  nasabah  tapi  Bank  yang  kasi  modal  ke  nasabah karna  Bank  masih  memiliki  hak  sebagian  atas  rumahnya  itu,  misalnya rumahnya 1M bank ambil 500 juta nilai rumahnya dan nasabah juga dapat 500 juta untuk modal, itulah yang nasabah gunakan untuk biaya anaknya sekolah tapi  nanti  pengembaliannya  secara  cicil  oleh  nasabah  selama  nasabah menempati rumah tersebut nasabah membayar sewa ke bank setiap bulannya, itulah  keuntungannya  bank  karna  menyewakan  rumah  itu  ke  nasabah,  jadi bukan terhadap uangnya tetapi terhadap usahanya bank.
13 Departemen  Perbankan  Syariah  and  OJK, Standar  Produk  Buku  1:  Musyarakah Buku 2: Musyarakah Mutanaqishah , 2016.
14 Departemen Perbankan Syariah and OJK.
15 Yuli  Nurhayati  dan  Asyari  Hasan,  “Analysis  of  the  Mutanaqisah  Musyarakah Contract  as  a  Solution  for  Home  Ownership  Financing  in  Islamic  Banking,” Indonesian Interdisciplinary  Journal  of  Sharia  Economics  (IIJSE) ,  5.1  (2022),  390 – 408. <https://doi.org/10.31538/iijse.v5i1.1770>.
Musyarakah  mutanaqishah  pada  pembiayaan  KPR  (Kredit  Pemilikan Rumah)  Syariah  di  bank  syariah  yaitu  suatu  jaminan  dimana  yang  dimiliki nasabah  itu  dibiayai  kembali  jadi  porsi  kepemilikan  asetnya  itu  dibeli  oleh bank.  jadi  nanti  keuntungan  bank  yaitu  menyewakan  ke  nasabah,  misalnya rumahnya itu seharga 1M bank mengambil porsi kepemilikan rumah itu 500 juta  berarti  nasabah  juga  memiliki  hak  atas  rumah  itu  500  juta,  namun nasabah  tidak  bisa  memakai  seutuhnya  rumah  itu  secara  utuh  karna  bank masih memilik hak setengah atas rumah itu, rumah tersebut belum menjadi miliknya  dengan  seutuhnya  karna  keputusan  itu  sudah  disepakati  diawal perjanjian,  jadi  ketika  nasabah  menempati  rumah  tersebut  nasabah  akan menyewanya atau mencicilnya ke bank setiap bulan. 16
Kedudukan Bank dan nasabah adalah mitra (partner), sehingga tidak tepat  menggunakan  mekanisme  jaminan,  khususnya  Hak  Tanggungan  yang memberikan hak pada kreditor untuk mengeksekusi objek MMQ apabila Objek dijadikan  objek  jaminan.  Diperlukan  bantuan  pranata  hukum  lain  untuk mendukung  penggunaan  Hak  Tanggungan,  seperti  kuasa  atau  perwakilan, mengingat  hubungan  Bank  dan  Nasabah  bukanlah  hubungan  kreditor  dan debitur dalam Hak Tanggungan. 17

## Kendala yang terjadi dalam penerapan akad Musyarakah mutanaqisah
Adapun  kendala  yang  sering  dihadapi  dalam  akad  musyarakah  yaitu kurangnya  minat  nasabah  dalam  melakukan  pembiayaan  akad  musyarakah mutanaqishah  dikarenakan  sedikit  sulit  untuk  pelaksanaan  pembayaran pokok,  hishah,  ujrah,  dan  proses  pengajuan  pembiayaan  akad  ini  sehingga adanya pembiayaan macet, dan kurangnya sosialisasi kepada nasabah dalam penerapan  akad  ini  dimana  kebanyakan  nasabah  menggunakan  akad murabahah dalam melakukan pembiayaan dimana modal sepenuhnya milik nasabah  dalam  melakukan  pembiayaan  namun  pada  akad  musyarakah mutanaqishah  terdapat  pembagian  modal  antara  nasabah  dan  bank  dalam melakukan  pembiayaan  KPR  yang  mana  menyebabkan  konsep  musyarakah
16 Ira  Astuti,  ‘Strategi  Pemasaran  Kredit  Pemilikan  Rumah  (Kpr)  Pada  Pt.  Bank Muamalat  Indonesia,  Tbk.  Cabang  Medan  Sudirman’, Gastronomía  Ecuatoriana  y  Turismo Local. , 1.69 (1967), 5 – 24. 17 Ivan Rahmat Santoso and others, ‘Risk Management of Musyarakah Mutanaqisah Contract in Sharia Banks in Indonesia: Legal and Operational Issues’, International Journal of Applied Business and International Management , 5.3 (2020), 41 – 50 <https://doi.org/10.32535/ijabim.v5i3.980>.
mutanaqishah  kurang  berjalan  dibanding  akad  lainnya.  Dan  adanya ketidaksesuaian kepemilikan aset dalam akad MMQ. 18
Risiko  yang  timbul  dalam  Musyarakah  Mutanaqishah  Dalam pembiayaan  akad  musyarakah  mutanaqishah  posisi  kepemilikan  barang masih menjadi milik bersama ( co-ownership) antara pihak bank syariah dan nasabah.  Hal  ini  merupakan  konsekuensi  dari  pembiayaan  musyarakah mutanaqishah, dimana kedua belah pihak ikut menyertakan dananya untuk membeli  barang.  Oleh  karena  itu,  terkait  objek  musyarakah  mutanaqishah berupa  Tanah  dan  Rumah,  maka  pengalihan  kepemilikan  merupakan perjanjian formal, yang harus dibuktikan dengan sertifikat. 19
Namun  seringkali  timbul  beberapa  permasalahan  dan  isu  terkait dengan kepatuhan syariah tersebut. Beberapa isu terkait penerapan produk Musyarakah  dan  Musyarakah  Mutanaqishah  di  perbankan  syariah  di Indonesia yang terbagi dalam tiga isu permasalahan yaitu isu syariah, isu legal, dan isu operasional. Beberapa permasalahan tersebut antara lai . Pertama isu syariah terkait prinsip "dua akad dalam satu barang" ketika akad sewa dan beli disepakati dalam waktu yang sama. Kedua isu legal terkait perbedaan aturan fiqih  dengan  hukum  positif  Indonesia  terkait  pencatatan  sertifikat kepemilikan.  Ketiga,  isu  operasional  terkait  Isu  independensi  harga  ketika pembiayaan musyarakah yang disertai pengalihan kepemilikan. 20
jika terjadinya pembiayaan berstatus macet, dan dilakukan penjualan atas aset musyarakah (rumah), maka hasil penjualan dilakukan penyelesaian Jika harga jual rumah lebih besar dari sisa outstanding pokok (sisa porsi yang dimiliki  bank)  maka  hasil  penjualan  digunakan  untuk  menutup  sisa outstanding terlebih dahulu, kemudian sisanya diberikan kepada nasabah. Hal ini bertentangan dengan prinsip bagi hasil dan bagi rugi dalam musyarakah. Dengan  dasar  prinsip  musyarakah  dimana  para  mitra  memperoleh keuntungan  berdasarkan  nisbah  yang  disepakat  pada  saat  akad  dan menanggung  kerugian  sesuai  proporsi  modal  (Fatwa  DSN-MUI  No.73/DSN- MUI/XI/2008),  maka  dengan  kondisi  penjualan  aset  ini,  dilakukan  Hasil penjualan tetap didahulukan untuk menutupi outstanding pokok (porsi bank). Setelah itu sisanya  yang  merupakan  profit  penjualan  aset,  tidak seluruhnya diberikan  kepada  nasabah,  tetapi  harus  dibagi  hasilkan  sesuai  dengan proporsi nisab bagi hasil yang disepakati pada saat akad.
18 Zakaria  Bahari  and  others,  ‘Study  of  Direct  Relationship  Determinants  on  the Selection of Musyarakah Mutanaqisah (MM) Products’, International Journal of Supply Chain Management , 8.5 (2019), 501 – 8. 19 Ivan  Rahmat  Santoso  et  al.,  “Risk  Management  of  Musyarakah  Mutanaqisah Contract in Sharia Banks in Indonesia: Legal and Operational Issues.
20 M Muhit and others, ‘The Urgency of Understanding Maqashid Al -Syariah In the Musyarakah  Mutanaqishah  Contract’, Journal  of  International  Islamic  Business  Studies ,  1.1 (2023), 12 – 21.
Jika harga jual rumah lebih kecil dari sisa outstanding pokok (sisa porsi yang  dimiliki  Bank)  maka  hasil  penjualan  seluruhnya  digunakan  untuk menutup sisa outstanding, jika outstanding masih tersisa maka nasabah harus membayar kekurangan itu atau jika tidak mampu maka menjadi beban Bank. Hal  ini  juga  bertentangan  dengan  prinsip  bagi  hasil  dan  bagi  rugi  dalam musyarakah.  Dengan  dasar  prinsip  musyarakah  dimana  para  mitra memperoleh keuntungan berdasarkan nisbah yang disepakati pada saat akad dan  menanggung  kerugian  sesuai  proporsi  modal,  maka  dengan  kondisi penjualan  aset  ini,  dilakukan  sebagai  berikut  (DSN-MUI  No.73/DSN- MUI/XI/2008)  Hasil  penjualan  tetap  didahulukan  untuk  menutupi outstanding pokok  (porsi  bank).  Sisa outstanding yang  tidak  tertutupi  dari hasil  penjual  harus  dibagirugikan  terhadap  kedua  pihak  yaitu  Bank  dan Nasabah  sesuai  dengan  porsi  kepemilikan  sebelum  dilakukan  penjualan agunan (porsi terakhir). 21
Adapun  mengenai  masalah  pajak  maka  seharusnya  dipahami  bahwa musyarakah  mutanaqisah  adalah  skim  pembiayaan  yang  berbentuk  akad gabungan ( hybrid contracts ) untuk pembiayaan. Dengan demikian ijarah yang terdapat di dalamnya adalah ijarah yang bersifat pembiayaan ( financial lease ), bukan operating lease, karena itu dalam musyarakah mutanaqisah tidak boleh ada pajak.

## Simpulan
Musyarakah  mutanaqisah  merupakan  produk  turunan  dari  akad musyarakah, yang merupakan bentuk akad kerjasama antara dua pihak atau lebih.  Musyarakah  atau  syirkah  adalah  merupakan  kerjasama  antara  modal dan  keuntungan.  Sementara  mutanaqishah  berasal  dari  kata  yanataqishu- tanaqish-tanaqishan-mutanaqishun yang berarti mengurangi secara bertahap. Pada  Akad  musyarakah  mutanaqishah  yaitu  nasabah  memiliki  modal sedangkan  bank  juga  memiliki  modal  jadi  sama-sama  memiliki  modal. Sedangkan akad murabahah yaitu nasabah yang memiliki modal sedangkan bank tidak memiliki modal tetapi bank memiliki skil, nasabah hanya memiliki modal saja, nasabah hanya sekedar menyimpan uang ke bank dan bank yang akan menjalankan suatu usaha tersebut.
Akad  musyarakah  mutanaqishah  hanya  dipembiayaan  saja  bukan  di pendanaan berarti dana yang disimpan nasabah, akadnya nasabah dan bank yang  menyimpan  uang  itu  akadnya  murabahah  mereka  mau  menginginkan sistem  bagi  hasil.  Bank  menjalankan  usahanya  memakai  modalnya  nasabah berarti  kalau kita  menabung  di  BSI  jual  beli  sama  bank  BSI  nanti bagi  hasil
21 Sollehudin Shuib, Mohd and others,  ‘Musharakah  Mutanaqisah  Home Financing Products: An Implementation Analysis, Product Advantages and Issues at Citibank (Malaysia) Berhad’, Journal of Techno-Social , 3.2 (2011), 43 – 54.
Emi sri rahayu Fatimah, dkk/ IQRO: Journal of Islamic Education Vol. 6, No.2, Desember 2023.  193-204 | 203
dengan  bank.  Kredit  Pemilikan  Rumah  (KPR)  merupakan  produk  yang dikeluarkan oleh perbankan dalam rangka membantu masyarakat memenuhi kebutuhan  perumahan  mereka.  Keikutsertaan  pihak  perbankan  dalam membantu  pengadaan  perumahan  bagi  masyarakat  sangat  penting  karena merupakan  bagian  dari  program  pemerintah  untuk  membantu  pengadaan perumahan bagi masyarakat.

## Daftar Pustaka
Astuti, Ira, ‘ Strategi Pemasaran Kredit Pemilikan Rumah (Kpr) Pada Pt. Bank Muamalat Indonesia, Tbk. Cabang Medan Sudirman ’ , Gastronomía Ecuatoriana y Turismo Local. , 1.69 (1967), 5 – 24
Bahari, Zakaria and others, ‘ Study of Direct Relationship Determinants on the Selection of Musyarakah Mutanaqisah (MM) Products ’ , International Journal of Supply Chain Management , 8.5 (2019), 501 – 8
Departemen Perbankan Syariah, and OJK, Standar Produk Buku 1: Musyarakah Buku 2: Musyarakah Mutanaqishah , 2016
Husein, Muh Turizal, ‘ Telaah Kritis Akad Musyarakah Mutanaqisah ’ , Al Maal: Journal of Islamic Economics and Banking , 1.1 (2019), 79 <https://doi.org/10.31000/almaal.v1i1.1775>
Imronah, ‘ Ainul, ‘ Musyarakah Mutanaqishah ’ , Al-Intaj : Jurnal Ekonomi Dan Perbankan Syariah , 4.1 (2018), 34 – 50
Juneda, Juneda, ‘ Strategi Pemasaran Produk Pembiayaan PT. BNI Syariah KC. Parepare ’ , BALANCA : Jurnal Ekonomi Dan Bisnis Islam , 1.2 (2019), 212 – 37 <https://doi.org/10.35905/balanca.v1i2.1145>
Kementrian Agama RI, Al-Qur ’ an Dan Terjemahannya (Jakarta: Darus Sunnah, 2014)
Mitasari, Vika and others, ‘ Penerapan Akad Musyarakah Mutanaqishah Dalam Pembiayaan KPR Syariah Di Bank BSI ’ , JEMATech , 6.2 (2023), 211 – 19 Muhit, M and others, ‘ The Urgency of Understanding Maqashid Al-Syariah In the Musyarakah Mutanaqishah Contract ’ , Journal of International Islamic Business Studies , 1.1 (2023), 12 – 21
Nurhayati, Yuli, and Asyari Hasan, ‘ Analysis of the Mutanaqisah Musyarakah Contract as a Solution for Home Ownership Financing in Islamic Banking ’ , Indonesian Interdisciplinary Journal of Sharia Economics (IIJSE) , 5.1 (2022), 390 – 408 <https://doi.org/10.31538/iijse.v5i1.1770>
Rahayu, Rani, and M. Zidny Nafi ’ Hasbi, ‘ Teori Dan Konsep Akad Musyarakah Dan Penerapannya Dalam Perbankan Syariah ’ , Jurnal Keislaman , 5.2 (2022), 176 – 85
Samsudin, Zuhaira, and Ab Mumin Ab Ghani, ‘ Aplikasi Musyarakah
Mutanaqisah Dalam Pembiayaan Mikro Kewangan Islam ’ , Jurnal Syariah , 23.2 (2015), 217 – 34 <https://doi.org/10.22452/js.vol23no2.2>
Santoso, Ivan Rahmat and others, ‘ Risk Management of Musyarakah Mutanaqisah Contract in Sharia Banks in Indonesia: Legal and Operational Issues ’ , International Journal of Applied Business and International Management , 5.3 (2020), 41 – 50 <https://doi.org/10.32535/ijabim.v5i3.980>
Shuib, Mohd Sollehudin and others, ‘ Isu Dalam Pembiayaan Perumahan: Analisis Perbandingan Produk Berasaskan Musharakah Mutanaqisah Dan Konvensional ’ , Jurnal Teknologi (Sciences and Engineering) , 66.1
(2013), 67 – 78 <https://doi.org/10.11113/jt.v66.1713>
Sihombing, Hijrah Safitri and others, ‘ PENERAPAN AKAD MUSYARAKAH MUTANAQISAH DAN AKAD MURABAHAH PADA PEMBIAYAAN KPR IB GRIYA DI PT. BANK SUMUT CABANG SYARIAH SIBOLGA ’ , 2020, 1 – 101 Sollehudin Shuib, Mohd and others, ‘ Musharakah Mutanaqisah Home Financing Products: An Implementation Analysis, Product Advantages and Issues at Citibank (Malaysia) Berhad ’ , Journal of Techno-Social , 3.2 (2011), 43 – 54