Volume 04 Nomor 02, Juni 2023 http://jurnal.untagsmg.ac.id/index.php/NLR
Penerbit : Program Studi Magister Kenotariatan  Fakultas Hukum  Universitas 17 Agustus 1945 Semarang, Indonesia
This article is published in a peer-reviewed section of the Notary Law Research

## KEKUATAN HUKUM AKTA PERJANJIAN JUAL BELI DIBAWAH TANGAN
DALAM PERJANJIAN KREDIT PEMILIKAN RUMAH (KPR)
Oleh: Enggar Dana Kusuma Magister Kenotariatan UNTAG Semarang dkenggar37@gmail.com
Sigit Irianto Dosen Fakultas Hukum UNTAG Semarang sigit-irianto@untagsmg.ac.id

## ABSTRAK
Pembangunan   Nasional    yang    berdasarkan    Pancasila    mempunyai    tujuan    untuk menyejahterakan  masyarakat  Indonesia  secara  menyeluruh  dengan  tujuan  sebagai peningkatan  hidupyang  berkeadilan  social  sesuai  dengan  cita-cita  Bangsa.  Salah  satu upaya  yang  dilakukan  Pemerintah  untuk  mensejahterakan  masyarakat  dengan memberikan fasilitas Kredit Pemilikan Rumah (KPR). Rumusan masalah dalam penelitian ini  yaitu  :  (1)  Bagaimanakah  kekuatan  hukum  perjanjian  dibawah  tangan  dalam pengalihan  hak  kepemilikan  pada  perjanjian  KPR?  (2)  Apakah  faktor  yang  menjadi kendala  dalam  pengalihan  hak  kepemilikan  KPR  yang  dilakukan  dengan  akta  perjanjian jual beli dibawah tangan? (3) Bagaimana pertimbangan hakim dalam pengalihan hak KPR yang  dilakukan  dengan  akta  jual  beli  dibawah  tangan?  (Berdasarkan  putusan  Nomor  : 344/Pdt.G/2015/PN.Smg  dan  Nomor  :114/PDT.G/2016/PN  smg  Pengadilan  Negeri Semarang).  Metode  Penelitian  yang  digunakan  adalah  penelitian  yuridis  normatif. Spesifikasi yang digunakan yaitu deskriptif analitis, sumber dan jenis data yang digunakan terdiri  dari  data  sekunder  dan  data  primer,  metode  pengumpulan  data  dengan  studi dokumen dan wawancara, metode analisa data yang digunakan secara kualitatif. Hasil dari penelitian  ini  yaitu  (1)  bahwa  Akta  dibawah  tangan  ini  juga  mempunyai  Kekuatan pembuktian  materil  menurut  Pasal  1857  Kitab  Undang-Undang  Hukum  Perdata  (2) Pengalihan  hak  kepemilikan  yang  dilakukan  dengan  perjanjian  jual  beli  dibawah  tangan mempunyai  faktor  kendala  utama  yaitu  jika  debitur  wanprestasi  maka  sertifikat/obyek pengalihan  akan  ditahan  oleh  pihak  bank  dikarenakan  bank  hanya  mau  memberikan sertifikat  tersebut  kepada  debiturnya,  sehinga  akan  sulit  untuk  melakukan  proses  balik nama.  (3)  pertimbangan  hakim  atau  putusan  hakim  menyatakan  sah  pengalihan  hak kepemilikan yang dilakukan dengan perjanjian dibawah tangan, dalam Putusan Nomor : 344/PDT.G/2015/PN.smg  dan  Putusan  Nomor  :  114/PDT,G/2016/PN  smg,  Pengadilan Negeri Semarang.
Kata  Kunci  : Akta  Perjanjian  Jual  Beli  Dibawah  Tangan;  Kekuatan  Hukum;  Perjanjian Kredit Pemilikan Rumah (KPR).

## ABSTRACT
National  Development  based  on  Pancasila  has  the  aim  of  improving  the  welfare  of  the Indonesian people as a whole with the aim of improving life with social justice in accordance with  the  ideals  of  the  Nation.  One  of  the  efforts  made  by  the  Government  to  prosper  the community  by  providing  Home  Ownership  Credit  (KPR)  facilities.  The  formulation  of  the problems in this study are: (1) How is the legal force of the agreement under the hand in the transfer  of  ownership  rights  in  the  mortgage  agreement?  (2)  What  are  the  factors  that become obstacles in the transfer of mortgage ownership rights carried out by the deed of sale and purchase agreement under the hand? (3) How is the judge's consideration in the transfer of mortgage rights carried out by the deed of sale and purchase under the hand? (Based on decision  Number:  344/Pdt.G/2015/PN.Smg  and  Number:  114/PDT.G/2016/PN  smg Semarang  District  Court).The  research  method  used  is  normative  juridical  research.  The specifications used are descriptive analytical, the sources and types of data used consist of secondary  data  and  primary  data,  data  collection  methods  with  document  studies  and interviews, data analysis methods used qualitatively.The results of this study are (1) that this underhand deed also has material evidentiary power according to Article 1857 of the Civil Code (2) The transfer of ownership rights carried out with an underhand sale and purchase agreement  has  a  major  obstacle  factor,  namely  if  the  debtor  defaults,  the  certificate  / transfer object will be held by the bank because the bank only wants to give the certificate to the debtor, so it will be difficult to carry out the name transfer process. (3) the consideration of  the  judge  or  the  judge's  decision  states  the  validity  of  the  transfer  of  ownership  rights carried out by an agreement under the hand, in Decision Number: 344/PDT.G/2015/PN.smg and Decision Number: 114/PDT,G/2016/PN smg, Semarang District Court.
Keywords: Deed  of  Sale  and  Purchase  Agreement  Under  Hand;  Legal  Power;  Home  Ownership Credit Agreement (KPR).
©2023; This is an Open Acces Research distributed under the term of the Creative Commons Attribution Licencee ( https://Creativecommons.org/licences/by-sa/4.0 )

## A. PENDAHULUAN
Pembangunan  Nasional  pada  dasarnya  adalah  pembangunan  Indonesia  seutuhnya dan  pembangunan  masyarakat  Indonesia  seluruhnya  dengan  Pancasila  sebagai  dasar, tujuan, dan pedoman pembangunan Nasional. Pembangunan Nasional dilakukan terhadap seluruh  masyarakat  di  tanah  air  dan  tidak  hamya  untuk  suatu  golongan  atau  sebagian masyarakat, pembangunan nasional harus dirasakan oleh seluruh rakyat, yang bertujuan sebagai  peningkatan  hidup  yang  berkeadilan  sosial  yang  menjadi  cita-cita  kemerdekaan bangsa  Indonesia,  salah  satunya  menyediakan  papan  untuk  tempat  tinggal  kepada masyarakat yang berekonomi menengah kebawah.
Salah  satu  upaya  yang  dilakukan  pemerintah  untuk  mensejahterakan  masyarakat dengan  memberikan  fasilitan  Kredit  Pemilikan  Rumah  (KPR),  yang  dikhususkan  kepada masyarakat yang berekonomi menengah kebawah.
Fasilitas  KPR  itu  didukung  oleh  Bank  yang  dapat  ditunjuk  oleh  pemerintah  dalam pembiayaan  dana  untuk  pembelian  rumah  dan  untuk  mendapatkan  fasilitas  KPR  ini sendiri  masyarakat  dapat  melakukan  perjanjian  kredit  dengan  Bank  penyangga  dana.
E-ISSN 2722-287X | P-ISSN 2985-3060
Kounsumen  yang  sudah  melakukan  perjanjian  kredit,  maka  nantinya  harus  membayar kredit tersebut dengan jangka waktu jatuh tempo yang sudah disepakati.
Fasilitas  yang  disediakan  oleh  bank  tersebut  berdasarkan  Peraturan  Menteri Keuangan  No.  111/2021  tentang  Mekanisme  Pengalihan  Dana  Fasilitas  Likuiditas Pembiayaan  Perumahan  (FLPP)  dari  Pusat  Pengelolaan  Dana  Pembiayaan  Perumahan (PPDPP) kepada BP Tapera dan Penarikan Kembali Dana Fasilitas Likuiditas Pembiayaan Perumahan  (FLPP)  oleh  Pemerintah  adalah  dukungan  fasilitas  likuiditas  pembiayaan perumahan kepada masyarakat berpenghasilan rendah.
Pengertian  fasilitas  Kredit  Pemilikan  Rumah  (KPR),  Umumnya  suatu  perjanjian, termasuk  juga  perjanjian  kredit  dalam  KPR,  selalu  diakhiri  dengan  pelaksanaan,  dan memang demikianlah yang seharusnya terjadi. Itu berarti bahwa antara bank dan debitur memenuhi  apa  yang telah  disepakati  untuk  dilaksanakan  berdasarkan persyaratan yang tercantum  dalam  perjanjian  tersebut.  Pemenuhan  perjanjian  atau  hal-hal  yang  harus dilaksanakan  itu  disebut  prestasi.  Dengan  terlaksananya  prestasi  tersebut,  maka kewajiban-kewajiban para pihak berakhir. Prestasi adalah seperti yang disebutkan dalam Pasal 1234 KUH Perdata, yaitu :
“Tiap -tiap perikatan adalah untuk memberikan sesuatu, untuk berbuat sesuatu atau untuk tidak berbuat sesuatu”
Kredit Pemilikan Rumah (KPR) berdasarkan Peraturan Menteri Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat Republik Indonesia Nomor 20/PRT/M/2019 tentang kemudahan dan bantuan pemilikan rumah bagi masyarakat berpenghasilan rendah yaitu pada Pasal 1 ayat 1 yang menyatakan bahwa :
“Kredit/pembiayaan  pemilikan  rumah  yang  selanjutnya  disingkat  KPR  adalah  kredit  atau pembiayaan pemilikan rumah yang diterbitkan oleh bank pelaksana”
Dalam perjanjian KPR ini yang berdasarkan Peraturan Menteri Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat Republik Indonesia Nomor 20/PRT/M/2019 tentang kemudahan dan bantuan  pemilikan  rumah  bagi  masyarakat  berpenghasilan  rendah  pada  Pasal  1  ayat  4 yaitu  mendapatkan  Subsidi  Bantuan  Uang  Muka  Perumahan  (SBUM)  dan  juga mendapatkan  fasilitas  likuiditas  pembiayaan  perumahan  yang  diterbitkan  oleh  bank pelaksana.
Penyedia  fasilitas  kredit  oleh  Bank  yang  ditunjuk  oleh  pemerintah  pada  dasarnya untuk  memberikan  fasilitas  Kredit  Pemilikan  Rumah  (KPR)  bagi  masyarakat  yang berpenghasilan rendah, tetapi di masyarakat sering terjadi pengailihan kepemilikan KPR dari  konsumen  satu  kepada  pihak  ketiga  yang  dilakukan  dengan  perjanjian  dibawah tangan.  Peralihan  kepemilikan  KPR  dibawah  tangan  ini  sering  menimbulkan  masalah hukum,  perjanjian  dengan  dibawah  tangan  seperti  ini  sering  kali  terjadi  kasus  ternyata penjual  tidak  bertanggung  jawab  kepada  pembeli  dimana  penjual  pergi  begitu  saja  dan
E-ISSN 2722-287X | P-ISSN 2985-3060
tidak  diketahui  keberadaannya,  padahal  pembeli  sudah  melakukan  pembayaran  sampai dengan lunas. 1
Pada  kenyataannya  perjanjian  jual  beli  yang  dilakukan  dengan  akta  perjanjian dibawah  tangan  mempunyai  kekuatan  pembuktian  yang  sempurna  sesuai  dengan  Pasal 1857 KUHPerdata.

## B. PERUMUSAN MASALAH
1. Bagaimanakah  kekuatan  hukum  perjanjian  dibawah  tangan  dalam  pengalihan hak kepemilikan pada perjanjian KPR ?
2. Apakah  faktor  yang  menjadi  kendala  dalam  pengalihan  hak  kepemilikan  KPR yang dilakukan dengan akta perjanjian jual beli dibawah tangan ?
3. Bagaimana  pertimbangan  hakim  dalam  pengalihan  hak  KPR  yang  dilakukan dengan  akta  jual  beli  dibawah  tangan,  berdasarkan  Putusan  Nomor  : 344/Pdt.G/2015/PN.Smg.  dan  Nomor  :  114/PDT.G/2016/PN  Smg  (Pengadilan Negeri Semarang) ?

## C. METODE PENELITIAN

## 1. Metode Pendekatan.
Pendekatan  masalah  dalam  penelitian  ini  yaitu  menggunakan  metode pendekatan Yuridis Normatif. 2 Pendekatan yuridis normative adalah pendekatan yang  dilakukan  berdasarkan  bahan  hukum  utama  dengan  cara  menelaah  teori- teori,  konsep-konsep,  asas-asas  hukum  serta  peraturan  perundang-undangan yang berhubungan dengan penelitian ini.
2. Spesifikasi Penelitian
Spesifikasi  penelitian  yang  digunakan  dalam  penelitian  ini  adalah  deskriptif analitis.  Deskriptif  yaitu  penelitian  ini  bertujuan  memberikan  gambaran  secara rinci, menyeluruh, dan sistematis mengenai obyek penelitian beserta segala hal yang  berkaitan  dengannya.  Dalam  hal  ini  obyek  penelitian  menjadi  pokok permasalahan  adalah  mengenai  kekuatan  hukum  akta  perjanjian  jual  beli dibawah  tangan  dalam  perjanjian  Kredit  Pemilikan  Rumah  (KPR),  sedangkan analitis  yaitu  mempunyai  makna  mengelompokkan,  menghubungkan,  dan membandingkan data dalam penelitian.
Deskriptif  analitis  yaitu  menggambarkan  keadaan  dari  obyek  yang  diteliti  dan sejumlah  faktor-faktor  yang  mempengaruhi  data  yang  diperoleh  itu  untuk kemudian  dikumpulkan,  disusun,  dijelaskan,  dan  dianalisis  menurut  peraturan perundang-undangan  yang  mengatur  dan  dikaitkan  dengan  teori-teori  hukum dan praktek pelaksanaan dalam hukum positif yang menyangkut permasalahan yang  diteliti.  Berdasarkan  data  yang  diperoleh  yang  saling  berkorelasi  yang kemudian dijelaskan dan dianalisis menurut Undang-undang.
3. Sumber dan Jenis Data
1 “ Ayo Ke Bank Memiliki Rumah Sendiri ,”, diakses 5 Oktober 2022, Pukul: 18.22 WIB.
2 Mukti  Fajar  and  Yulianto  Achmad, Dualisme  Penelitian  Hukum  Empiris  &  Normatif (Yogyakarta: Pustaka Pelajar, 2010).
E-ISSN 2722-287X | P-ISSN 2985-3060
Sumber data yang digunakan dalam penelitian ini adalah data sekunder menjadi data utama dan didukung oleh data primer. Data Sekunder dalam penelitian ini mencakup :
a. Bahan hukum primer yang terdiri dari:
1) Undang-Undang Dasar 1945.
2) Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUHPerdata).
3) Undang-Undang  nomor  8  Tahun  1999  tentang  Perlindungan Konsumen.
4) Peraturan  Menteri  Pekerjaan  Umum  dan  Perumahan  Rakyat Republik  Indonesia  Nomor  20/PRT/M/2019  tentang  kemudahan dan  bantuan  pemilikan  rumah  bagi  masyarakat  berpenghasilan rendah. 5) Peraturan  Menteri  Keuangan  No.  111/2021  tentang  Mekanisme Pengalihan Dana Fasilitas Likuiditas Pembiayaan Perumahan (FLPP) dari Pusat Pengelolaan Dana Pembiayaan Perumahan (PPDPP). 6) Putusan Pengadilan Negeri Semarang Nomor : 344/Pdt.G/2015/PN.Smg. 7) Putusan Pengadilan Negeri Semarang Nomor : 114/PDT.G/2016/PN
Smg.
b. Bahan hukum sekunder
Buku-buku, jurnal, dan hasil penelitian dibidang hukum khususnya kekuatan hukum  akta  perjanjian  jual  beli  dibawah  tangan  dalam  perjanjian  Kredit Pemilikan Rumah (KPR).
c. Bahan hukum tersier Kamus  Besar  Bahasa  Indonesia  (KBBI),  Kamus  Hukum,  Wikipedia,  dan
Ensiklopedia.
Data primer yang menjadi data pendukung diperoleh langsung dari lapangan berupa wawancara.
4. Metode Pengumpulan Data
a. Studi Kepustakaan Pengumpulan data melalui penelitian kepustakaan dengan cara mempelajari buku-buku  literature  yang  berhubungan  dengan  judul  dan  permasalahan yang  diteliti  dalam  penelitian  ini,  serta  studi  dokumen  yaitu  berupa  data- data  yang  diperoleh  melalui  bahan-bahan  hukum  yang  berupa  undang- undang atau peraturan-peraturan yang berhubungan dengan penelitian ini. Teknik  pengumpulan  data  dengan  studi  pustaka  ini  menggunakan penelusuran  katalog  yaitu  merupakan  suatu  daftar  yang  memberikan informasi mengenai koleksi yang dimiliki dalam suatu perpustakaan.
b. Wawancara Dalam  penelitian  ini  melakukan  wawancara  terhadap  informan.  Informan dalam penelitian ini adalah Kreditur yang memfasilitasi KPR (BANK).
5. Metode Analisis Data
E-ISSN 2722-287X | P-ISSN 2985-3060
Analisis  merupakan  langkah  terakhir  dalam  kegiatan  penelitian  ini.  Data  yang telah terkumpul dianalisis secara Normatif Kualitatif untuk mendapat kejelasan masalah yang dibahas. Analisis data dilakukan dengan menggunakan teori-teori hukum,  konsep-konsep  hukum  dan  doktrin  hukum  yang  berkaitan  dengan masalah yang diteliti.

## D. HASIL PENELITIAN DAN PEMBAHASAN
1. Kekuatan hukum perjanjian dibawah tangan dalam pengalihan hak kepemilikan pada perjanjian KPR.
Kekuatan hukum perjanjian dibawah tangan dalam pengalihan hak kepemilikan pada perjanjian KPR, seharusnya sesuai pada Pasal 1857 KUHPerdata yaitu akta dibawah  tangan  juga  mendapatkan  kekuatan  pembuktian  yang  sama  dengan akta  otentik,  namun  pada  kenyataannya  perjanjian  yang  dilakukan  dengan dibuat akta dibawah tangan sering terjadi kasus, sehingga menimbulkan akibat hukum  atau  kerugian  kepada  kreditur  maupun  debitur  ataupun  pihak  ketiga yang ikut serta dalam perjanjian tersebut. 3
Salah satu pihak yang berada dalam perjanjian melakukan wanprestasi, dimana perjanjian tersebut dibuat dengan akta perjanjian dibawah tangan, maka  pihak yang dirugikan akan kesulitan untuk melakukan pembuktian, dikarenakan akta perjanjian tersebut dibuat dibawah tangan.
2. Faktor yang menjadi kendala dalam pengalihan hak kepemilikan KPR yang dilakukan dengan akta perjanjian jual beli dibawah tangan.
Pengalihan  KPR  yang  dilakukan  debitur  pertama  kepada  pihak  ketiga  tanpa sepengetahuan  Bank  atau  kreditur  pemberi  penyangga  dana  yang  dilakukan dengan  perjanjian  jual  beli  yang  dibuat  dibawah  tangan  akan  menimbulkan masalah dibelakang dan memberikan kendala kepada kedua pihak, apabila salah satu  pihak  melakukan  wanprestasi,  dari  pihak  yang  menerima  pengalihan  hak KPR jika sudah melunasi jual beli tersebut, namun akan sulit untuk dibalik nama sertifikat  tersebut,  dikarenakan  Bank  atau  kreditur  hanya  ingin  memberikan sertifikat  tersebut  kepada  debitur  pertama,  sehingga  menyulitkan  bagi  pihak ketiga untuk memperoleh hak nya yaitu serifikat tanah dan rumah yang telah ia lunasi  dari  debitur  pertama  yang  telah  melakukan  wanprestasi  atau  tidak bertanggung  jawab  sampai  akhir  transaksi  jual  beli  tersebut  yang  dilakukan dengan akta perjanjian dibawah tangan. 4
Pengalihan  kredit  dalam  KPR  yang  dilakukan  secara  di  bawah  tangan  dapat diartikan  bahwa  pengalihan  tersebut  terjadi  tanpa  sepengetahuan  pihak  bank pemberi kredit. Dalam penelitian ini dilakukan studi kasus terhadap pengalihan kredit  KPR  pada  Bank  BTN  yang  dilakukan  tidak  di  hadapan  pejabat  yang berwenang.  Adapun  bentuk  pengalihan  tersebut  adalah  pengalihan  terhadap
3 Slamet Ristanto, Bank Dan Perbankan Perumahan KPR (Bankarmasin: Asdamedia, 2016).
4 “ KPR Bersubsidi ,”www.btn.co.id/productasp, diakses 5 Oktober 2022, pukul : 18.31 WIB
E-ISSN 2722-287X | P-ISSN 2985-3060
tanah  dan  bangunan  (rumah)  yang  menjadi  objek  jaminan  dalam  KPR  BTN. Perjanjian  kredit  BTN  merupakan  persetujuan  pemberian  kredit  oleh  PT  Bank Tabungan  Negara  (BTN)  kepada  debitur  guna  pembelian  sebuah  bangunan (rumah)  berikut  tanahnya.  Adapun  perjanjian  kredit  tersebut  hanya  mengikat pihak bank BTN selaku pemberi pinjaman dan debitur selaku peminjam. 5
Demikian  dapat  dikatakan  bahwa  kendala  utama  yang  dihadapi  apabila pengalihan  hak  kepemilikan  KPR  dilakukan  dibawah  tangan  yaitu  sulitnya proses balik nama yang akan dilakukan oleh pembeli apabila penjual melakukan wanprestasi  karena  sertifikat  ditahan  oleh  pihak  kreditur  dan  hanya  mau memberikan  sertifikat  tersebut  kepada  nasabahnya  saja  atau  pihak  pertama dalam proses jual beli KPR terhadap kreditur.
Pengalihan  KPR  secara  di  bawah  tangan  ini  seringkali  terjadi  dalam  praktek dikarenakan  alasan  debitur  yang  terbentur  akan  hal  keuangan.  Yang  mana mereka sudah tidak mampu lagi untuk membayar angsuran kredit tiap bulannya dan dapat pula terjadi karena debitur ingin memperoleh keuntungan.
Peranan Notaris tidaklah selalu dominan di setiap perbuatan hukum, yang mana salah  satunya  adalah  dalam  hal  perjanjian  pengalihan  kredit  di  bawah  tangan. Hal ini dikarenakan perjanjian tersebut dibuat oleh para pihak yang terkait saja antara  debitur  pertama  dan  debitur  kedua,  dan  pada  umumnya  tanpa melibatkan  peranan  seorang  Notaris  maupun  pihak  bank.  Sedangkan  dalam prosedur yang sebenarnya harus ditempuh untuk melakukan pengalihan kredit tersebut,  peranan  Notaris  sangatlah  diperlukan.  Namun  demikian  hendaknya Notaris  tetap  bertindak  dalam  kewenangannya  sesuai  peraturan  perundang- undangan yang  berlaku.  Notaris  harus terus  berusaha  untuk  menciptakan  cara ataupun kesempatan agar dapat berperan dalam setiap perbuatan hukum sesuai dengan  kebutuhan  masyarakat  dan  tentunya  sejalan  dengan  peraturan perundang-undangan yang berlaku.
3. Pertimbangan hakim dalam pengalihan hak KPR yang dilakukan dengan akta jual beli dibawah tangan, berdasarkan Putusan Nomor :
344/Pdt.G/2015/PN.Smg. dan Nomor : 114/PDT.G/2016/PN Smg (Pengadilan Negeri Semarang).
Pertimbangan hakim merupakan suatu dasar hukum sebelum memutus perkara antara para pihak tergugat dan penggugat. Dalam pemeriksaan perkara, hakim betul-betul harus bersikap bebas, hati-hati, dan tidak memihak siapapun. Hakim dalam  menentukan  putusan  atas  perkara  wanprestasi  yang  telah  terbukti tersebut, sebelum membuat putusan seorang hakim harus mempertimbangkan apa  yang  ada  dalam  pembuktian  melalui  alat  bukti  yang  diajukan  para  pihak yang  berperkara  dan  juga  hakim  harus  mendengarkan  keterangan  para  pihak sebab  seorang  hakim  tidak  boleh  hanya  mendengarkan  salah  satu  pihak  saja tetapi  semua  pihak  harus  didengarkan  keterangannya  sehingga  hakim  dapat
5 Wawancara dengan Bapak Nanda selaku sekretaris dalam bidang HUMAS pada PT.Bank BTN Cabang Semarang di Kota Semarang, Tanggal 19 Desember 2022, Pukul 09.30 WIB.
E-ISSN 2722-287X | P-ISSN 2985-3060
menemukan kebenaran yang sesungguhnya. Serta hakim harus memperhatikan fakta-fakta  yang  ada  dalam  persidangan  dan  keterangan  para  saksi  yang diajukan oleh Penggugat. 6
Dalam  kasus  terkait  dengan  penelitian,  hakim  memutus  dengan  verstek menimbang bahwa memenangkan pembeli atau penggugat untuk mendapatkan haknya yaitu sertifikat dan tanah tersebut dengan meminta pihak kreditur untuk menyerahkan  sertifikat  rumah  dan  tanah  KPR  tersebut  untuk  selanjutnya diproses  balik  nama  dan  menyatakan  perjanjian  jual  beli  yang  dilakukan dibawah tangan dinyatakan sah oleh hakim.

## E. PENUTUP

## 1. Kesimpulan
a. Perjanjian  jual  beli  yang  dilakukan  dengan  akta  perjanjian  dibawah  tangan juga  memiliki  Kekuatan  pembuktian  materil  menurut  Pasal  1875 KUHPerdata,  oleh  orang  terhadap  akta  itu  digunakan  atau  yang  dapat dianggap  diakui  menurut  undang-undang  atau  yang  menandatangani  ahli warisnya      serta      orang-orang      yang      mendapat      haknya      dari      orang tersebut, merupakan bukti sempurna seperti akta otentik, sehingga perjanjian jual  beli  yang  dilakukan  dengan  akta  perjanjian  jual  beli  dibawah  tangan dalam  kasus  pada  penelitian  ini  dinyatakan  sah  oleh  Hakim,  kemudia timbulnya perlindungan hukum bagi Penggugat atau pihak yang dirugikan.
b. Perjanjian jual beli yang dilakukan dengan akta perjanjian jual beli dibawah tangan  ini  memiliki  kekuatan  hukum  yang  sama  dengan  akta  otentik  dan mempunyai perlindungan hukum, namun perjanjian jual beli yang dilakukan dengan  akta  perjanjian  jual  beli  dibawah  tangan  sangat  riskan  dengan timbulnya  faktor-faktor  kendala  dalam  pelaksanaan  perjanjian  jual  beli dibawah  tangan  tersebut,  seperti  misalnya  pada  kasus  dalam  penelitian  ini sulitnya bagi pihak penggugat atau pihak yang dirugikan untuk proses balik nama  terhadap  sertifikat  rumah  dan  tanah  yang  sudah  dilunasinya  kepada pihak ketiga atau debitur, namun sertifikat tersebut masih ditahan oleh pihak turut  tergugat  atau  Bank,  karena  Bank  hanya  mau  memberikan  sertifikat tersebut  kepada  debitur  pertama,  sehingga  hal  ini  sangat  merugikan penggugat  atau  pihak  ketiga  karena  penggugat  sudah  melaksanakan tanggungjawabnya  semua  yaitu  melunasi  pembayaran  jual  beli  dengan debitur  walaupun perjanjian tersebut  dilakukan  dengan  akta perjanjian jual beli dibawah tangan.
c. Pada  kasus  atau  perkara  dalam  penelitian  ini  Hakim  memutus  bahwa perjanjian  yang  dilakukan  oleh  penggugat  atau  pihak  ketiga  dengan  debitur atau  tergugat  dinyatakan  sah,  walaupun  perjanjian  jual  beli  ini  dilakukan dengan  akta  perjanjian  jual  beli  dibawah tangan  dan  meminta  kepada turut
6 Sigit Irianto, Hukum Kontrak (Semarang: Fakultas Hukum Universitas 17 Agustus 1945, 2012).
E-ISSN 2722-287X | P-ISSN 2985-3060
tergugat atau Bank untuk menyerahkan sertifikat rumah dan tanah KPR yang sudah lunas tersebut kepada penggugat atau pihak ketiga untuk selanjutnya dibalik nama.

## 2. Saran
a. Bagi  penggugat  atau  pihak  ketiga  sebaiknya  jika  diberikan  pengalihan  hak kepemilikan  KPR  lebih  berhati-hati  dalam  melakukan  hubungan  hukum terhadap  pihak  lain  dengan  cara  menilai  orang  seperti  apa  dan  juga memastikan  alamat  orang  tersebut  dimana  dan  juga  lebih  baik  dalam melakukan  jual  beli  dilakukan  dihadapan  Notaris/PPAT,  sehingga  akta  jual beli  tersebut  memiliki  kekuatan  hukum  yang  tetap sebagai  akta  otentik dan juga  dalam  melakukan  pembelian  KPR  tangan  kedua  sebaiknya  proses  jual beli tersebut diketahui oleh pihak Bank, sehingga dapat dilakukan Novasi atau pembutan perjanjian kredit yang baru antara Bank dengan debitur yang baru.
b. Bagi  tergugat  sebaiknya  dalam  melakukan  hubungan  hukum,  walaupun dengan  cara  jual  beli  dibawah  tangan  harus  tetap  bertanggung  jawab  atas perbuatan hukum tersebut sampai jual beli itu selesai dengan beritikad baik, supaya  tidak  menimbulkan  perselisihan,  ingkar  janji  atau  wanprestasi, apabila  jika  sudah  adanya  wanprestasi,  maka  yang  telah  melakukan wanprestasi  tersebut  harus  menaati  peraturan  dalam  perjanjian  tersebut sesuai dengan peraturan perundang-undangan.
c. Bagi  turut  tergugat  atau  Bank  khususnya  sebagai  penyangga  dana  atau pemberi  fasilitas  Kredit  Pemilikan  Rumah  (KPR)  lebih  berhati-hati  kepada debitur  yang  berani  mengalihkan  kepemilikan  hak  KPR  kepada  pihak  lain tanpa sepengetahuan pihak Bank, sehingga dapat mengurangi resiko kendala dalam pengalihan  hak  KPR  yang  dialami  oleh  pihak  Bank, maka Bank  dapat mengambil sebuah keputusan, misalnya dapat membatalkan penjualan rumah tersebut, tetapi jika bank menghendaki. Secara yuridis belum pernah terjadi jual beli, dikarenakan untuk sahnya jual beli (rumah), harus ada akta jual beli dan pembalik namaan sertifikat dari pemilik lama ke pemilik yang baru.

## DAFTAR PUSTAKA
Buku-Buku Fajar, Mukti, and Yulianto Achmad. Dualisme Penelitian Hukum Empiris & Normatif . Yogyakarta: Pustaka Pelajar, 2010. Irianto, Sigit. Hukum Kontrak . Semarang: Fakultas Hukum Universitas 17 Agustus 1945, 2012.
Ristanto, Slamet. Bank Dan Perbankan Perumahan KPR . Bankarmasin: Asdamedia, 2016.

## Peraturan Perundang-undangan
Undang-Undang Dasar Negara Republik Indonesia Tahun 1945 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata Undang-Undang Nomor 8 Tahun 1999 Tentang Perlindungan Konsumen
Direktorat  Jenderal  Perumahan  dan  Pemukiman,  Keputusan  Direktur  Jenderal Perumahan  dan  Pemukiman  Tentang  Standard  Operasoinal  dan  Prosedur Pelaksanaan  Program  Bantuan  Kredit  Bersubsidi  Untuk  Perumahan,  Kep  Dirjen Perumahan dan Pemukiman No. 10/KPTS/DM/2003, BAGIAN II ayat 1.
Peraturan  Menteri  Keuangan  No.  111/2021  Tentang  Mekanisme  Pengalihan  Dana Fasilitas  Likuiditas  Pembiayaan  Perumahan  (FLPP)  dari  Pusat  Pengelolaan  Dana Pembiayaan Perumahan (PPDPP).

## Internet
“Ayo  Ke  Bank  Memiliki  Rumah  Sendiri,”, diakses  5  Oktober  2022,  Pukul:  18.22 WIB
“KPR Bersubsidi ,”www.btn.co.id/productasp ,  diakses  5  Oktober  2022,  pukul:  18.31 WIB
“ProsesKPR,” www.tabloidrumah.com/index.php/news/read/1750/proses%20KPR >, diakses 6 Oktober 2022.