## OPEN ACCESS

## FAKTOR-FAKTOR PEMILIHAN LOKASI SHOPPING MALL DI KOTA SURAKARTA
Darryl Hall Stevanda Dwi Satria 1 , Winny Astuti 1 , Erma Fitria Rini 1 1 Program Studi Perencanaan Wilayah dan Kota Fakultas Teknik Universitas Sebelas Maret Surakarta

## Abstrak
Lokasi  merupakan  penentu  daya  tarik  suatu  pasar  modern.  Beberapa  aktor  yang  menentukan  lokasi  optimum  suatu retail/perdagangan  yaitu  aksesibilitas,  specific  site,  kebijakan  zonasi,  kesesuaian  aturan  zonasi,  aksesibilitas,  harga    tanah, ketersediaan  jaringan  prasarana,  kesesuaian  kondisi  geologi  dan  hidrologi,  jarak  jangkauan  customer,  dan  tenant  mix.  Shopping mall umumnya merupakan bangunan besar, tertutup lantai lebih dari satu dengan luas minimal 9200 m 2 dengan karakteristik utama pusat perbelanjaan dalam satu atap atau one stop. Perkembangan penanaman modal di Surakarta sebagai Trade Centre membuat banyak  investor  yang  menanamkan  modalnya  dibidang  perdagangan,  termasuk  shopping  mall.  Perkembangan  Shopping  mall diawali pada tahun 2004 ketika Solo Grand Mall berdiri, selanjutnya Solo Square pada tahun 2006 dan Solo Paragon pada tahun 2010.  Penelitian  ini  bertujuan  untuk  mengetahui  faktor  prioritas  yang  mempengaruhi  pemilihan  lokasi  Shopping  mall  di  Kota Surakarta. Metode yang digunakan adalah dengan menggunakan analisis prioritas dalam Analytic Hierarchi Process. Berdasarkan hasil  analisis  AHP,  faktor  yang  menjadi  prioritas  bagi  shopping  mall  di  Kota  Surakarta  secara  berurutan  yaitu  peraturan  zonasi Daerah  Setempat,  Konsumen  dan  Ketersediaan  Moda  Transportasi,  Tingkat  Arus  Lalu  Lintas,  Kemudahan  Dicapai  dari  Fasilitas umum, ketersediaan jaringan listrik, biaya (harga lahan), ketersediaan jaringan drainase, kesesuaian kondisi geologi dan hidrologi, suspicient, generative, dan yang terakhir adalah lokasi dan jarak dengan pesaing.

## Kata kunci : faktor pemilihan lokasi; shopping mall; AHP

## Abstract
Location is an attractive determiner of a modern market. The factors determining optimum of a retail/commerce are the accessibility, the  specific  site,  the  zoning  policy,  the  compatibility  zoning  regulation,  the  accessibility,  the  price  of  land,  the  availability  of infrastructure  system,  the  compatibility  condition  of  geology  and  hydrology,  the  range  of  customer,  and  Tenant  Mix.  Generally, Shopping mall is a high building having more than one story with minimum wide of 9200 m 2 with the main characteristic of one stop shopping  center.  The  development  of  investment  in  Surakarta,  as  Trade  Centre,  has  many  people  invested  in  commercial  field, including Shopping mall. The development of Shopping mall started when Solo Grand Mall is built in 2004, then Solo Square in 2006 and  Solo  Paragon  in  2010.  They  all  have  the  same  factor  of  choosing  the  location  that  is  in  the  South  part  of  Surakarta.  This research is purposes to discover the priority factors affecting the choosing location of  Shopping mall in Surakarta by using priority analysis in Analytic Hierarchi Process. In result, the priority factors are the regulation of zoning local, consumen and the availability of transportation,  Traffic  level,  the  convenient  reach  of  public  facility,  the  availability  of  electrical  system,  the  price  of  land,  the availability of drainage system, the compatibility  condition of geology and hydrology,  Suspicient,  Generative, and the last but not least is the location and the distance with other Shopping mall.
Keywords : AHP; location decision factor; shopping mall

## 1. PENDAHULUAN
Lokasi  merupakan  penentu  daya  tarik  suatu  pasar  modern.  Faktor  lokasi  sangatlah  penting  baik  bagi developer/investor  sebagai  pihak  yang  menentukan lokasi  pasar  modern, maupun  tenant  di  dalamnya.  Faktor-  faktor yang mempengaruhi investor memilih lokasi pembangunan pasar modern adalah aksesibilitas, specific site, kebijakan zonasi  (Berman  &  Evan,  2001).  Pertimbangan  pemilihan  lokasi  pasar  modern  adalah  konsumen,  aksesibilitas, lokasi pesaing dan cost (Gilbert, 2003).
Dalam RUPM (Rencana Umum Penanaman Modal) Kota Surakarta pada tahap III (2020-2025) salah satu sasaran yang diambil adalah Kota Surakarta menjadi pusat perdagangan (Trade Center) dan penanaman modal akan dipusatkan
pada investasi perdagangan dan jasa. Dengan adanya Rencana Umum Penanaman Modal di Kota Surakarta membuat para  investor  semakin  tertarik  dalam  pengembangan  pasar  modern.  Dalam  berbagai  jenis  pasar  modern  yang  ada, pasar modern yang berkembang di Kota Surakata adalah bangunan shopping mall. Shopping mall didefinisikan sebagai sebuah bangunan besar, bertingkat yang terdiri atas banyak outlet/tenant dengan luasan minimal 100.000 kaki persegi atau sekitar 9.200 m2 (Gilbert, 2003).
Terdapat tiga shopping mall yang berkembang di Kota Surakarta ini yaitu Solo Grand Mall, Solo Square dan Solo Paragon.  Ketiga  shopping mall  yang  telah ada  di  Kota  Surakarta  ini  dibangun  dilokasi  yang  berdekatan.  Jarak  antar shopping mall ini tidak lebih dari 2 km dan shopping mall ini mengelompok di bagian selatan Kota Surakarta. Disisi lain, pembangunan shopping mall di Surakarta bagian utara seakan kurang diminati oleh investor.
Terdapat  kecenderungan  ketiga  shopping  mall  tersebut  untuk  mengelompok  dengan  memilih  lokasi  pada  bagian selatan Kota Surakarta sehingga menimbulkan pertanyaan faktor apa saja yang mempengaruhi ketiga investor tersebut memilih lokasi pembangunan shopping mall yang saling berdekatan/tidak menyebar. Jika dilihat berdasarkan lokasinya, shopping mall di Kota Surakarta memiliki keterkaitan spasial satu sama lain dan mempengaruhi faktor pemilihan lokasi pembangunan  tersebut.  Oleh  karena  itu,  faktor-faktor  ini  perlu  diteliti  untuk  mengetahui  faktor  prioritas  yang mempengaruhi investor dalam memilih lokasi pembangunan shopping mall di Kota Surakarta

## 2. KAJIAN TEORI
Definisi shoping mall adalah bangunan besar yang terdiri atas banyak outlet/tenant dengan luasan minimal 100.000 kaki  persegi  atau  sekitar  9.200  m2.  Shopping  mall  umumnya  berbentuk  bangunan  tertutup  dengan  pedestrian  yang menghubungkan  lokasi-lokasi  retail  didalamnya  dan  memiliki  anchor  sebagai  landmark  atau  daya  tarik  utamanya (Gilbert,  2003).  Shopping  mall  memiliki  berbagai  fungsi  dan  peran.  Bagi  masyarakat  yang  sudah  tua  mereka  dapat berolahraga  dengan  berjalan di  Shopping mall  dengan  suhu  yang  nyaman  dan  kondisi yang  aman.  Sedangkan  bagi remaja,  shopping  mall  merupakan  sarana  untuk  berinteraksi  dan  bermain  dengan  teman-temannya  (Levy  &  Weitz, 2009).  Terdapat  3  jenis  dari  pusat  perd.agangan  yang  terencana  yaitu  pada  tingkat  Regional,  Community,  dan Neighborhood (Berman & Evan, 2001).
Dimensi pemilihan lokasi sangat luas. Pemilihan lokasi melibatkan aspek ekonomi, kondisi geografi, perencanaan kota, dan perilaku konsumen. Dengan pemilihan lokasi yang berbeda dapat menimbulkan dampak yang berbeda pula, baik positif maupun negatif. Terdapat zona atau lokasi yang dapat menarik konsumen lebih dari lokasi lainnya.  Zona- zona tersebut antara lain zona primer, zona sekunder dan zona pinggir. Hal tersebut ditentukan oleh penggunaan lahan di suatu kota (Gilbert, 2003).
Dalam  menentukan  faktor  pemilihan  lokasi  digunakan  sintesa  teori  yang  diambil  dari  beberapa  ahli/pakar  yang menjelaskan mengenai teori lokasi. Teori lokasi yang akan disintesa adalah teori mengenai faktor pemilihan lokasi pusat perdagangan dan faktor pemilihan lokasi shopping mall. Hasil dari kedua sintesa teori tersebut akan menjadi variabel dalam penelitian. Berikut ini merupakan variabel yang diambil dalam penelitian :

## Tabel 1. Faktor Pemilihan Lokasi Shopping Mall
Sintesa Variabel Pemilihan Lokasi Pusat Perdagangan Sintesa Variabel Pemilihan Lokasi Shopping mall Variabel Terpilih Sub Variabel Indikator Peraturan  Zonasi Daerah setempat Kesesuaian Aturan Zonasi Kesesuaian Aturan Zonasi - Kesesuaian Lokasi dengan Peraturan Zonasi Lokasi pesaing - Lokasi pesaing Lokasi  dan  Jarak dengan pesaing Persebaran dan Jarak/radius lokasi dengan lokasi pesaing Keterkaitan Spasial - Keterkaitan Spasial Generative Keterkaitan lokasi dalam menarik konsumen disekitarnya
Sintesa Variabel Pemilihan Lokasi Pusat Perdagangan Sintesa Variabel Pemilihan Lokasi Shopping mall Variabel Terpilih Sub Variabel Indikator Suspicient Keterkaitan lokasi dalam mengambil keuntungan  kegiatan disekitarnya Aksesibilitas Aksesibilitas Aksesibilitas Moda Transportasi Kemudahan untuk dicapai (kendaraan pribadi dan umum) Lalu Lintas Arus Lalu lintas Kemudahan dicapai dari fasilitas umum Kemudahan  dicapai dari fasilitas umum - Ketersediaan Jaringan Prasarana Ketersediaan Jaringan Prasarana Ketersediaan jaringan listrik Ketersediaan  jaringan listrik Ketersediaan jaringan drainase Ketersediaan  jaringan drainase - Kesesuaian kondisi geologi dan hidrologi Kesesuaian kondisi geologi dan hidrologi - Kesesuaian  kondisi geologi dan hidrologi Konsumen Jarak  jangkauan customer Jarak  jangkauan customer - Jarak  jangkauan  ke shopping mall<20 menit Biaya Harga  Tanah Harga  Tanah - Keterjangkauan harga sewa tanah Sumber : (Berman & Evan, 2001), (Gilbert, 2003), (Diana & Tjiptono, 2003), Ratcliffe (1974), Fandy Tjiptono
(Sastrawan, 2015), (Marlina, 2008), (Kwak & dkk, 2013)

## 3. METODE PENELITIAN

## 3.1 PENDEKATAN DAN JENIS PENELITIAN
Pendekatan penelitian ini dilakukan secara deduktif, sehingga peneliti berangkat dari teori untuk terjun ke lapangan dalam melakukan pencarian data yang kemudian dapat digunakan dalam meneliti faktor apa saja yang mempengaruhi pemilihan  lokasi  shopping  mall.  Penelitian  yang  dilakukan  merupakan  jenis  penilitian  kuantitatif.  Penelitian  ini menggunakan teknik AHP (Analythic Hierarchi Process) yang merupakan teknik analisis kuantitatif. Teknik ini mengubah pendapat-pendapat  ahli/stakeholder  terkait  pemilihan  lokasi  shopping  mall  menjadi  nilai-nilai  kuantitatif.  AHP  dalam penelitian ini digunakan untuk mengetahui faktor-faktor yang mempengaruhi dan faktor utama dalam penentuan lokasi shopping mall.

## 3.2 TEKNIK PENGUMPULAN DATA
Teknik  pengumpulan  data  yang  dilakukan  dalam  penelitian  ini  adalah  teknik  wawancara,  kuesioner  dan  studi literature.Teknik wawancara/kuesioner dilakukan dengan cara menanyakan kebutuhan data penelitian secara langsung kepada narasumber yang dipilih. Sedangkan teknik studi literature menggunakan data sekunder yang didapatkan dari instansi  pemerintahan,  atau  hasil  penelitian  yang  sebelumnya.  Pengumpulan  data  dengan  teknik  observasi  dan wawancara  digunakan  sebagai  pembahasan  faktor-faktor  yang  ada  dalam  penelitian  sedangkan  teknik  kuesioner digunakan sebagai input data/dasar dalam melakukan analisis Analytic Hierarchy Process (AHP).

## 3.3 TEKNIK ANALISIS DATA
Terdapat dua teknik analisis yang digunakan dalam penelitian ini yaitu analisis AHP (Analithyc Hierarchi Process) dan  Analisis  Triangulasi.  AHP  memberikan  nilai  berupa  angka  pada  pertimbangan  subjektif  dari  narasumber/pakar tentang  tingkat  kepentingan  variabel  dan  mensintesis  berbagai  pertimbangan  ini  untuk  menentukan  variabel  dengan prioritas  tertinggi  yang  akan  mempengaruhi  hasil  pada  persoalan  yang  akan  diselesaikan  (Saaty,  2008).  Hasil  dari analisis  AHP  digunakan  untuk  menentukan  faktor  prioritas  apa  saja  yang  paling  menentukan  pemilihan  lokasi
pembangunan  shopping  mall.  Berdasarkan  faktor  yang  ada  akan  dibuat  kuesioner  yang  akan  dibagikan  kepada stakeholder  antara  lain  Dinas  Perdagangan,  Akademisi  Ekonomi,  Akademisi  Tata  Ruang,  Bappeda,  DPMPT  (Dinas Penanaman Modal dan Pelayanan Terpadu), Kantor Kecamatan, Kantor Kelurahan, Pihak Pengelola Mall.
Triangulasi  merupakan  suatu  pendekatan  analisa  data  yang  mensintesa  data  dari  berbagai  sumber.  Triangulasi menyatukan  informasi  dari  penelitian  kuantitatif  (Analisis  AHP)  dengan  kualitatif  (Identifikasi  Faktor  Pemilihan  Lokasi Shopping Mall). Analisis Triangulasi digunakan untuk meningkatkan pemahaman peneliti terhadap data dan fakta yang dimilikinya  (Sugiyono,  2007).  Triangulasi  yang  dilakukan  adalah  antara  teori  ahli/pakar,  hasil  analisis  AHP  untuk menentukan prioritas dan identifikasi faktor pemilihan lokasi shopping mall.

## 3.4 LOKASI PENELITIAN
Penelitian dilakukan pada shopping mall yang ada di Kota Surakarta yaitu Solo Grand Mall dan Solo Square yang berada di Jalan Slamet Riyadi serta Solo Paragon yang berada di Jalan Yosodipuro. Batasan waktu penelitian ini adalah pada  tahun  2004,  2008  dan  2010.  Hal  ini  didasarkan  pada  perkembangan  persebaran  shopping  mall  pada  tahun tersebut. Penelitian ini juga hanya membatasi untuk mengetahui faktor prioritas yang mempengaruhi pemilihan lokasi shopping mall sesuai dengan teori lokasi perdagangan.
Gambar 1. Peta Persebaran Shopping mall di Kota Surakarta

## 4. HASIL DAN PEMBAHASAN

## 4.1 PRIORITAS FAKTOR PEMILIHAN LOKASI SHOPPING MALL
Setelah  melakukan  analisis  diketahui  bahwa  faktor  pemilihan  lokasi  setiap  shopping  mall  berbeda-beda.  Ketiga shopping mall memiliki penilaian yang beragam terhadap faktor yang ada. Untuk memperjelas perbandingan perbedaan antar  shopping  mall,  berikut  ini  merupakan  diagram  batang  yang  menunjukan  perbandingan  faktor  pemilihan  lokasi shopping mall di Kota Surakarta :
Foto Solo Square Tampak Depan
Foto Solo Paragon Tampak Depan
Foto Solo Grand Mall Tampak Depan

## Sumber : Satria, Darryl Hall Stevanda Dwi, dkk., 2017

## Gambar 2. Diagram Batang Perbandingan Faktor Pemilihan Lokasi Shopping mall di Kota Surakatra
Setelah  mengetahui  hasil  tingkat  prioritas  dari  setiap  shopping  mall,  peneliti  melakukan  analisis  terhadap keseluruhan  ahli  yang  telah  dipilih  dalam  mengisi  kuesioner  mengenai  faktor  pemilihan  lokasi  shopping  mall  di  Kota Surakarta dengan objek Solo Grand Mall, Solo Square, dan Solo Paragon. Berdasarkan hasil analisis didapatkan bahwa faktor  yang  menjadi  prioritas  bagi  investor  yaitu  faktor  peraturan  zonasi  daerah,  konsumen  dan  ketersediaan  moda transportasi.  Peraturan  zonasi  menjadi  faktor  yang  paling  utama  karena  jika  kawasan/zona  yang  akan  dibangun shopping  mall  tidak  sesuai  dengan  aturan  pemanfaatan  ruang  kawasan  tersebut  maka  pemerintah  daerah  setempat tidak  akan  memberikan  ijin  dan  pembangunan  tidak  akan berjalan.  Investor  harus memperhatikan lokasi yang  paling strategis dan sesuai dengan aturan pemanfaatan ruang. Faktor konsumen menjadi faktor yang diprioritaskan. Konsumen merupakan penentu berhasil atau tidaknya shopping mall tersebut. Dengan mendapatkan konsumen yang lebih banyak, investor akan mendapat keuntungan yang besar pula. Ketersediaan moda transportasi seperti adanya trayek bus dan angkutan  membuat  shopping  mall  lebih  mudah  dicapai.  Moda  transportasi  umum  dapat  menghubungkan  fasilitas- fasilitas umum  lainnya  seperti  fasilitas  pendidikan,  fasilitas kesehatan  dan  perkantoran  sehingga  memilih  lokasi  yang dilewati oleh transportasi umum akan lebih menguntungkan bagi investor.
Sumber : Satria, Darryl Hall Stevanda Dwi, dkk., 2017 Gambar 3. Grafik Prioritas Faktor Pemilihan Lokasi Shopping Mall di Kota Surakarta
0 0.1 0.2 0.3 Peraturan Zonasi Daerah setempat Lokasi Pesaing dan Jarak dengan pesaing Generative (Berada pada lokasi baru) Suspicient (mendekati lokasi pesaing) Ketersediaan Moda Transportasi Tingkat arus Lalu Lintas Kemudahan dicapai dari fasilitas umum Ketersediaan jaringan listrik Ketersediaan jaringan drainase Kesesuaian kondisi geologi dan hidrologi Konsumen Biaya (Harga Lahan)
Diagram Batang Perbandingan Faktor Pemilihan Lokasi Shopping mall di Kota Surakarta SGM Solo Square Solo Paragon
Selanjutnya  dalam  penelitian  ini  untuk  meningkatkan  pemahaman  mengenai  topik  dan  pembahasan.  Analisis triangulasi yang digunakan adalah triangulasi sumber untuk memperjelas hubungan antara teori ahli, hasil akhir prioritas AHP dan identifikasi faktor pemilihan lokasi shopping mall.

## 4.2 PEMBAHASAN

## 1. Peraturan Zonasi Daerah Setempat
Peraturan zonasi merupakan faktor yang paling penting dan diprioritaskan dalam pemilihan lokasi shopping mall di Kota Surakarta. Peraturan zonasi yang belaku pada saat tahun berdirinya ketiga shopping mall tersebut adalah Rencana Detail Tata Ruang Kota Surakarta bagian selatan tahun 1996. Sesuai dengan pendapat dari Fandy Tjiptono, ketentuan pemerintah harus dipatuhi agar tidak menyalahi arahan pemanfaatan ruang yang telah diatur oleh pemerintah setempat (Sastrawan, 2015).
Dalam menentukan lokasi berdirinya suatu shopping mall, investor akan mempertimbangkan peraturan zonasi yang berlaku pada daerah tersebut terlebih dahulu. Untuk mendapatkan ijin pembangunan, lokasi yang dipilih oleh investor harus sesuai dengan peraturan zonasi yang ada. Peraturan zonasi menjadi faktor yang absolut dalam pemilihan lokasi shopping mall. Jika lokasi yang dipilih tidak sesuai dengan peraturan zonasi maka  shopping mall tersebut tidak akan dapat dibangun dan investor tanpa perlu  mempertimbangkan  faktor lainnya  lagi  harus memindahkan lokasi  shopping mall tersebut.

## 2. Konsumen
Konsumen  merupakan  hal  yang  terpenting  bagi  keberadaan  sebuah  shopping  mall  (Schiffman  &  Kanuk,  2004). Terdapat  dua  hal  yang  harus  diperhatikan  yaitu  segmentasi  pasar  dan  jangkauan  pelayanan.  Keberhasilan  dalam menetapkan  segmen  pasar  berarti  akan  berhasil  menjadikan  konsumen  potensial  menjadi  konsumen  yang sesungguhnya.
Berdasarkan  kondisi  yang  ada  di  Kota  Surakarta,  setiap  shopping  mall  harus  memiliki  strategi  yang  tepat  dalam menentukan pangsa pasar dan juga lokasi yang paling optimal untuk melayani konsumen tersebut. Setiap shopping mall memiliki kriteria yang berbeda dalam memilih konsumen misalnya masyarakat yang berada ditengah kota, masyarakat sekitar, masyarakat berpenghasilan tinggi atau bahkan masyarakat berpenghasilan menengah kebawah.

## 3. Ketersediaan Moda Transportasi
Shopping mall di Kota Surakarta memperhatikan dan memilih lokasi dengan akses transportasi umum yang paling baik.  Pada  tahun  2004  hingga  2010,  Kota  Surakarta  dilayani  oleh angkutan  bus  umum  dan  angkutan  umum.  Lokasi yang  dilalui  atau  mudah  dijangkau  sarana  transportasi  umum  akan  lebih  sering  dikunjungi  oleh  konsumen  (Diana  & Tjiptono, 2003) (Berman & Evan, 2001) (Sastrawan, 2015). Oleh karena itu, transportasi umum bisa menjadi hal yang penting  dan  faktor  yang  tidak  bisa  diabaikan  dalam  pemilihan  lokasi  sebuah  shopping  mall.  Lokasi  yang  dilalui  oleh semakin banyak jalur transportasi umum akan membuat lokasi tersebut semakin diminati oleh konsumen sebagai salah satu pilihan lokasi yang strategis.

## 4. Tingkat Arus Lalu Lintas
Shopping  mall  di  Kota  Surakarta  lebih  memilih  lokasi  yang  tidak  terlalu  padat  agar  konsumennya  mudah  untuk mengunjungi shopping mall tersebut. Berdasarkan analisis sebelumnya, didapatkan bahwa ketiga shopping mall memilih lokasi dengan arus yang stabil dan dapat dikendalikan. Tingkat arus lalu lintas merupakan salah satu faktor terpenting (Berman & Evan, 2001) (Diana & Tjiptono, 2003). Hal ini dikarenakan konsumen cenderung enggan untuk mengunjungi shopping  mall  tersebut  jika  arusnya  padat  dan  sulit  untuk  dijangkau.  Shopping  mall  di  Kota  Surakarta  memilih  jalan utama namun dengan arus yang stabil dengan begitu konsumen akan lebih tertarik untuk mengunjunginya.

## 5. Kemudahan Dicapai dari Fasilitas Umum
Shopping  mall  di  Kota  Surakarta  melihat  fasilitas  umum  disekitarnya  sebagai  kegiatan  yang  akan  mendatangkan konsumen  paling  banyak.  Fasilitas  umum  tersebut  antara  lain  fasilitas  kesehatan,  fasilitas  pendidikan,  fasilitas perkantoran  dan  fasilitas  umum  lainnya.  Jarak  yang  diperhitungkan  adalah  ±5-10  menit  dalam  jalan.  Dalam  hal  ini Kemudahan suatu tempat untuk dijangkau merupakan faktor dalam aksebilitas yang terpenting (Ratcliff, 1974). Namun
dikota  Surakarta  melihat  kemudahan  dicapai  dari  fasilitas  umum  merupakan  faktor  dari  variabel  aksesibilitas  yang terendah.

## 6. Ketersediaan Jaringan Listrik
Jaringan listrik merupakan hal yang sangat penting dalam operasionalisasi sebuah shopping mall. Hal ini didukung oleh teori dari Marlina mengenai kawasan komersial bahwa pembangunan shopping mall akan memperhatikan aspek ketersediaan  jaringan  utilitas yang  memadai  untuk  menunjang  fungsi  dan  kinerja  dari  shopping mall  tersebut.  Dalam teori tersebut prasarana utama yang perlukan adalah jaringan listrik terlebih dahulu.
Oleh karena itu lokasi yang mudah teraliri listrik menjadi lokasi yang sangat diprioritaskan. Di Kota Surakarta sendiri seluruh kawasannya sudah teraliri listrik dengan baik, sehingga  shopping mall tidak terlalu sulit dalam memilih lokasi yang  sesuai.  Lokasi  shopping  mall  di  Kota  Surakarta  berada  pada  jalan  utama  sehingga  lebih  mudah  mendapatkan aliran listrik. Jika terdapat gangguan listrikpun akan lebih mudah mengatasinya karena jalurnya yang mudah dicapai.

## 7. Biaya (Harga Lahan)
Hal  yang  sangat  diwaspadai  oleh  investor  adalah  mengenai  harga  lahan  yang  akan  ditempati.  Investor  akan memperhitungkan  agar  harga  lahan  tidak  terlalu  mahal  dan  investor  tersebut  lebih  cepat  untuk  balik  modal  dan mendapatkan  keuntungannya.  Tetapi  jika  faktor-faktor  sebelumnya  telah  terpenuhi  dan  lokasi  tersebut  adalah  lokasi yang paling strategis, para investor akan menanamkan modalnya pada lokasi tersebut. Seperti halnya yang terjadi di Surakarta, harga lahan yang ditempati oleh ketiga shopping mall adalah harga lahan yang tertinggi pada tahun tersebut yaitu harga lahannya bernilai sekitar 10.000.000  hingga 20.000.000. Harga lahan tersebut tergolong mahal dan terdapat pada  persil lahan  pertama  dipinggir jalan  utama.  Menurut R.V.Ratcliff, konsep  zona  penggunaan  lahan  kota  merlihat berdasarkan  variabel  kemampuan  membayar  sewa  lahan  (land  value)  dan  jarak  dari  pusat  kota.  Meskipun  lahan tersebut tergolong mahal tetapi investor-investor tersebut tetap membangun pada lokasi tersebut karena letaknya yang strategis dan sesuai dengan pasaran mall tersebut.

## 8. Ketersediaan Jaringan Drainase
Seperti halnya jaringan listrik, berpendapat bahwa sebuah shopping mall tidak akan mengabaikan jaringan drainase sebagai fungsi kinerja shopping mall  tersebut (Marlina, 2008). Shopping mall perlu diperhatikan dari jaringan drainase adalah mengenai ketersediaan, kondisi dan jenis dari drainase (Marlina, 2008). Jaringan drainase diperlukan sebagai salah  satu  dari  operasionalisasi  shopping  mall.  Shopping mall  di  Kota  Surakarta  lebih memilih  berada  pada  jaringan drainase  dengan  jenis  drainase  tertutup  karena  dengan  kondisinya  tertutup  membuat  jaringan  tersebut  tidak  butuh banyak  perawatan.  Jaringan  drainase  tertutup  cenderung  lebih  lama  mengalami  sedimentasi  karena  terhindar  dari sampah perkotaan. Sampah-sampah tersebutlah yang menyebabkan terjadinya penyumbatan pada jaringan drainase sehingga ketika musim hujan akan terjadi genangan akibat meluapnya air pada jaringan drainase tersebut. Namun bagi shopping  mall  di  Kota  Surakarta  jaringan  drainase  bukanlah  hal  yang  perlu  dikhawatirkan.  Secara  umum,  kondisi jaringan drainase di Kota Surakarta merupakan jaringan drainase tertutup sehingga jarang terjadi genangan atau banjir ketika musim hujan.

## 9. Kesesuaian Kondisi Geologi dan Hidrologi
Investor  harus  melihat  kemampuan  lahan  dari  lokasi  yang  dipilih  untuk  menentukan  ketahanan  lahan  yang  akan dibangun  (Marlina,  2008).  Kegiatan  shopping  mall  harus  melihat  kemampuan  lahan  lokasi  tersebut  agar  tidak  terjadi kerusakan  lahan  atau  robohnya  bangunan.  Geologi  dan  Hidrologi  dilihat  dari  tingkat  kemampuan  lahan  pada  lokasi tersebut.  Berdasarkan  kondisi  kemampuan  lahan  yang  ada  pada  blok  yang  dipilih  oleh  shopping  mall  memiliki prosentase dibangun 5% sehingga tinggi maksimal bangunan tersebut adalah 4 lantai atau sekitar 9-20 meter. Eksisting bangunan shopping mall  di Kota Surakarta memiliki tinggi bangunan 5 lantai dan 1 lantai basement.
Kondisi yang ada di Kota Surakarta berbanding terbalik dengan pendapat Marlina, dengan kecanggihan teknologi dan  berbagai  rekayasa  lahan  yang  ada  kondisi  geologi  dan  hidrologi  bukan  merupakan  sebuah  halangan.  Untuk membangun shopping mall tersebut pihak investor melakukan beberapa rekayasa lahan sehingga mampu menampung beban bangunan shopping mall. Berdasarkan kondisi tersebut dapat simpulkan bahwa untuk pemilihan lokasi shopping mall  kondisi  kemampuan  lahan  tidak  terlalu  diperhatikan  karena  sudah  terdapat  beberapa  rekayasa-rekayasa  lahan yang dapat diterapkan.

## 10. Suspicient
Keterkaitan  spasial  kurang  penting  untuk  diperhitungkan  dalam  menentukan  lokasi  shopping  mall  (Ratcliff,  1974). Pernyataan  ini  didukung  oleh  Diana  yang  memperjelas  perbedaan  antara  keterkaitan  suspicient  dan  generative. Suspicient  merupakan  keterkaitan  lokasi  dalam  mengambil  keuntungan  kegiatan  disekitarnya.  Setelah  menentukan lokasi  yang  paling  tepat  untuk  pembangunannya,  shopping  mall  melihat  kegiatan  apa  saja  yang  ada  disekitar  lokasi tersebut.  Dengan  mengetahui  kegiatannya  yang  ada  disekitarnya  shopping  mall  tersebut  dapat  menentukan  strategi yang tepat untuk menarik konsumen dari kegiatan-kegiatan tersebut. Meskipun tidak terlalu signifikan namun faktor ini bagi  shopping  mall  di  Kota  Surakarta,  memaksimalkan  keuntungan  yang  bisa  didapatkan  dengan  memanfaatkan kegiatan disekitar area pembangunan shopping mall tersebut.

## 11. Generative
Seperti  halnya  keterkaitan  spasial  suspicient,  keterkaitan  spasial  generative  juga  diperhitungan  dalam  pemilihan lokasi  shopping  mall.  Keterkaitan  lokasi  dalam  menarik  konsumen  disekitarnya.  Berbeda  dengan  suspicient,  dalam generative menarik konsumen berdasarkan jumlah penduduk yang dapat dilayani pada suatu lokasi. Solo Grand Mall yang  berada  di  tengah  Kota  Surakarta  memiliki  keuntungan  untuk  menarik  konsumen  yang  berada  di  dalam  Kota Surakarta. Solo Square yang berada dipinggir kota lebih mudah untuk menarik konsumen dari kawasan sekitar  Kota Surakarta  karena  lebih  mudah  dijangkau.  Analisa  ambang  batas  jumlah  penduduk  menjadi  salah  satu  analisa  yang diperhatikan  oleh  investor  dalam  menentukan  lokasi  shopping  mall.  Namun  faktor  ini  mejadi  faktor  akhir  untuk dipertimbangkan oleh shopping mall di Kota Surakarta. Shopping mall di Kota Surakarta tidak terlalu khawatir dalam hal menarik konsumen karena setiap shopping mall memiliki caranya masing-masing.

## 12. Lokasi dan Jarak dengan Pesaing
Lokasi  pesaing  merupakan  faktor  yang  terakhir  dalam  pertimbangan  investor  untuk  memilih  lokasinya.  Hal  ini berbeda dengan yang dikatakan oleh Gilber dan Fandi Tjiptono. Mereka mengatakan bahwa lokasi dan jarak dengan pesaing  adalah  faktor  yang  akan  paling  diutamakan  dalam  pemilihan  lokasi  shopping  mall  (Gilbert,  2003)  (Tjiptono dalam Sastrawan, 2015). Namun kenyataannya di Kota Surakarta lokasi dan jarak dengan pesaing merupakan faktor yang paling akhir untuk pertimbangan investor dalam memilih lokasinya. Lokasi pesaing dilihat setelah  shopping mall tersebut  sudah  mempertimbangkan  berbagai  faktor-faktor  yang  sebelumnya.  Seperti  yang  terjadi  di  Kota  Surakarta terdapat dua shopping mall yang saling berdekatan dengan jarak ±1 km. Jarak tersebut merupakan jarak yang dekat untuk  pengembangan  sebuah  shopping  mall.  Tetapi  Solo  Paragon  sebagai  shopping  mall  yang  berdiri  terakhir  tidak terlalu  mempermasalahkan  hal  tersebut.  Solo  Paragon  mempertimbangkan  faktor  kesesuaian  zonasi,  konsumen  dan ketersediaan moda transportasi terlebih dahulu. Ketika ketiga faktor tersebut sudah terpenuhi, lokasi pesaing baru akan dipertimbangkanasi dan jarak dengan pesaing merupakan faktor yang paling akhir untuk pertimbangan investor dalam memilih lokasinya.

## 5. KESIMPULAN
Memilih lokasi yang tepat merupakan kunci dari keberhasilan berkembangnya sebuah shopping mall. Investor harus memahami  kondisi  dari  faktor-faktor  ada  pada  daerah  tersebut.  Shopping  mall  merupakan  salah  satu  jenis  investasi penanaman modal dengan jangka waktu yang lama, sehingga jika investor memilih lokasi yang salah akan berakibat negatif  dimasa  yang  akan  datang.  Isu  utama  di  Kota  Surakarta  ada  dengan  banyaknya  investor  yang  menanamkan modalnya  dibidang  perdagangan  yaitu  shopping  mall  dan  memilih  lokasi  di  bagian  selatan  Kota  Surakarta.  Awalnya berkembangnya shopping mall di Surakarta adalah pada tahun 2004 dimana Solo Grand Mall mulai beroperasi.
Berdasarkan  ketiga  objek shopping mall  yang  telah berdiri di  Kota  Surakarta  dan  pendapat  beberapa ahli  terkait, telah  didapatkan  hasil  prioritas  dari  faktor  apa  saja  yang  digunakan  oleh  investor  dalam  memilih  lokasi  yang  paling strategis untuk shopping mall mereka. Secara umum, hasil prioritas pemilihan lokasi shopping mall di Kota Surakarta yaitu  peraturan  zonasi  daerah  setempat,  konsumen  dan  ketersediaan  moda  transportasi,  tingkat  arus  lalu  lintas, kemudahan dicapai dari fasilitas umum, ketersediaan jaringan listrik, biaya (harga lahan), keterseiaan jaringan drainase, kesesuaian  kondisi  geologi  dan  hidrologi,  suspicient,  generative,  dan  yang  terakhir  adalah  lokasi  dan  jarak  dengan pesaing.

## DAFTAR PUSTAKA
Berman, B., & Evan, J. (2001). Retail Management. United State of America: Pearson Education. Diana, A., & Tjiptono, F. (2003). Total Quality Management. Yogyakart: Penerbit Andy.
Gilbert, D. (2003). Retail Marketing Management. England: Pearson Education.
Kwak,  Y.,  &  dkk.  (2013).  The  Development  of  Location  Decision  Making  Support  System  for  Chinese  Shopping  Mall  from Developers' Perspective. International Journal of Smart Home, 7(5), 315-326.
Levy, M., & Weitz, B. A. (2009). Retailing Management. New York: McGraw-Hill. Marlina. (2008). Panduang Perancangan Bangunan Komersial. Yogyakarta: Andi Offset.
Ratcliff, J. (1974). Introduction to Town and Country Planning. London: Hutchinson.
Saaty, T.L. (2008) Decision Making with the Analytic Hierarchy Process,. Int. J. Services Sciences, Vol. 1, No. 1, 83-98 Sastrawan,  I.  W.  (2015).  Analisis  Faktor-Faktor  Yang  Mempengaruhi  Pemilihan  Lokasi  Usaha  Pedagang  Kaki  Lima  di  Pantai Penimbangan Kecamatan Buleleng, Kabupaten Buleleng. Jurnal Universitas Pendidikan Ganesha, 5.
Schiffman, & Kanuk. (2004). Perilaku Konsumen. Jakarta: Prentice Hall. Sugiyono. 2007. Metode Penelitian Kuantitatif Kualitatif dan R&D. Bandung: Alfabeta. Perwali No 12 Tahun 2014 tentang Rencana Umum Penanaman Modal di Kota Surakarta Rencana Detail Tata Ruang Kota Surakarta bagian selatan tahun 1996