## STUDI KELAYAKAN BISNIS UNIQUEPHOTOCARD DI MAL CIPUTRA WORLD SURABAYA
Lukas Ardianto Tanaka 1 dan Maria Assumpta Evi Marlina 2
Universitas Ciputra Lardianto@student.ciputra.ac.id 1 & Emarlina@ciputra.ac.id 2
Abstract: This  Research  is  discuss  business  expansion  of  UniquePhotoCard  at  Mall  Ciputra World  Surabaya.  Purpose  of  this  research  is  to  know  feasibility  study  UniquePhotoCard. Selection  of  place  of  business  expansion  at  the  mall  Ciptura  World  Surabaya  due  to  the phenomena discovered by researchers. This feasibility study is evaluated from the legal aspects, market  and  marketing  aspects,  technical  aspects,  management  and  human  resources,  and financial  aspects.  Data  collection  methods  used  in  this  study  were  interviews  to  similar businesses and Ciputra World mall management, distribution of questionnaires to mall visitors and observation. Legal Aspects discusses about legal requirements of what is needed. Market and marketing aspects analyzed using STP and marketing mix. Technical aspects discuss about technology  and  layout  required  in  business  expansion.  Management  and  Human  Resources aspect discuss a complete description of each division is needed. Financial aspect were analyzed using DPP, NPV and IRR. Conclusion of this research is that feasibility UniquePhotoCard mall Ciputra World Surabaya declared feasible in 2016 based on five aspects.
Keywords: mall Ciputra World Surabaya, Photography, Business Expansion, Feasibility Study
Abstrak: Penelitian ini akan membahas mengenai pengembangan bisnis UniquePhotoCard di mal Ciputra World Surabaya. Tujuan penelitian ini adalah untuk mengetahui kelayakan bisnis UniquePhotoCard.  Pemilihan  tempat  pengembangan  bisnis  di  mal  Ciptura  World  Surabaya dikarenakan  fenomena-fenomena  yang  ditemukan  oleh  peneliti.  Studi  kelayakan  bisnis  ini ditinjau  dari  aspek  hukum,  aspek  pasar  dan  pemasaran,  aspek  teknis,  aspek  manajemen  dan sumber daya manusia, dan aspek keuangan. Metode pengumpulan data yang digunakan dalam penelitian  ini  adalah  wawancara  kepada  pelaku  bisnis  sejenis  dan  manajemen  mal  Ciputra World, pembagian kuesioner kepada pengunjung mal dan observasi. Aspek Hukum membahas mengenai ketentuan  hukum apa saja yang dibutuhkan. Aspek pasar dan pemasaran dianalisis menggunakan  STP  dan marketing  mix .  Aspek  teknis  membahas  teknologi  dan layout yang dibutuhkan  dalam  pengembagan  bisnis.  Aspek  manajemen  dan  sumber  daya  manusia membahas  keterangan  lengkap  setiap  divisi  yang  dibutuhkan.  Aspek  keuangan  dianalisis menggunakan DPP, NPV dan IRR. Hasil penelitian ini  menyatakan bahwa kelayakan bisnis UniquePhotoCard  di  mal  Ciputra  World  Surabaya  dinyatakan  layak  pada  tahun  2016 berdasarkan kelima aspek tersebut.
Kata kunci: mal Ciputra World Surabaya, Fotografi, Pengembangan Bisnis, Studi Kelayakan Bisnis

## PENDAHULUAN
Dinas  Kependudukan  dan  Catatan  Sipil  (Dispendukcapil)  Surabaya  mencatat  bahwa  kota  Surabaya sudah  kelebihan  penduduk  hingga 800  ribu  jiwa dari  standar  idealnya  pada  tahun  2010.  Jumlah  penduduk Surabaya idealnya adalah 2,1 juta penduduk tetapi pada tahun 2010 sudah mencapai 2,9 juta penduduk. Data Dispendukcapil Surabaya mencatat bahwa terdapat 5.579 pasangan yang menikah pada tahun 2013 sampai dengan  2014.  Sedangkan  rata-rata  usia  menikah  di  wilayah  Jawa  Timur  menurut  data  BKKBN  (Badan Kependudukan dan Keluarga Berencana Nasional) adalah 22 tahun. Berdasarkan data tersebut, menunjukkan banyaknya jumlah pengantin yang sudah menikah dan besarnya potensi pengantin-pengantin baru yang akan menikah membuat peluang usaha dunia wedding diminati oleh para pelaku bisnis. Berdasarkan peluang pada bidang  usaha wedding ini,  didirikan  usaha  bernama  UniquePhotoCard  pada  Desember  2012  oleh  Lukas Ardianto Tanaka. UniquePhotoCard adalah usaha foto instan  atau dikenal dengan sebutan photobooth atau photo corner dengan target pasar yang dituju adalah masyarakat menengah atas di wilayah Surabaya, Sidoarjo, Gresik dan Malang.
Grafik 1 pada lampiran menunjukkan bahwa pergerakan omset UniquePhotoCard terus mengalami peningkatan sehingga Pemilik bisnis ingin terus melanjutkan peningkatan dengan cara melakukan ekspansi bisnis  dengan  membuka  studio  foto  sehingga  jasanya  dapat  dikenal  oleh  masyarakat  luas.  Berdasarkan penelitian Antika (2014:243) diketahui bahwa sebanyak lebih dari 66% masyarakat Surabaya pergi ke mal sebanyak sekali hingga dua kali seminggu. Melihat fenomena tersebut, pemilik berkeinginan untuk membuka stan di mal Surabaya. Pembukaan stan di mal akan memiliki dua fungsi utama. Fungsi pertama adalah menjual jasa foto langsung bagi para pengunjung, diharapkan dengan banyaknya pengunjung yang melihat dan datang ke  stan  UniquePhotoCard  akan  mendukung  fungsi  kedua  yaitu  menjual  jasa  photobooth  untuk  acara pernikahan, acara ulang tahun, acara korporasi maupun acara non-korporasi.
Darma  &  Japarianto  (2014:84)  mengatakan  bahwa  mal  Ciputra  World  Surabaya  adalah  mal  yang memiliki segmen masyarakat menengah atas. Pengunjung dengan usia 21-30 tahun menjadi kelompok usia yang  paling  dominan  dengan  persentase  lebih  dari  50%  yang  berbelanja  di  mal  Ciputra  World  Surabaya. Lokasi Ciputra World yang berada di sekitar pusat kota dengan luas lebih dari 9 hektar membuat mal tersebut sering dikunjungi oleh seluruh masyarakat Surabaya.  Observasi singkat juga dilakukan oleh peneliti untuk mengetahui kondisi mal Ciputra World Surabaya dan diketahui bahwa kompetitor sejenis belum terdapat di mal Ciputra World Surabaya. Berdasarkan fenomena tersebut membut peneliti berkeinginan untuk membuka stan di mal Ciputra World Surabaya. Kasmir dan Jakfar (2015:3) mengatakan bahwa sebelum sebuah investasi dilakukan hendaknya dilakukan sebuah studi kelayakan terlebih dahulu untuk memastikan tujuan perusahaan tersebut  dapat  tercapai  atau  tidak.  Peneliti  akhirnya  memutuskan  untuk  meneliti  kelayakan  bisnis UniquePhotoCard di mal Ciputra World Surabaya. tujuan penelitian ini adalah untuk mengetahui kelayakan bisnis UniquePhotoCard untuk pembukaan stan di mal Ciputra World Surabaya.

## LANDASAN TEORI

## Studi Kelayakan Bisnis
Menurut Rangkut (2012:1) “Analisis kelayakan bisnis dan  investasi sangat diperlukan dalam rangka meminimalkan risiko dan memastikan besarnya keuntungan  yang akan diperoleh, sesuai dengan apa yang kita harapkan, secara optimal.”. Pengertian analisis studi kelayakan menurut Hasanah (2013:4) adalah menganalisa permasalahan-permasalahan  yang  ada  pada  proses  kegiatan  perusahaan.  Tujuan  studi  kelayakan  menurut Manope,  Kindangen  dan  Tawas  (2014:322)  adalah  untuk  menilai  apakah  investasi  layak  atau  tidak  untuk dijalankan.  Aspek-aspek  yang  harus  dipertimbangkan  dalam  melakukan  studi  kelayakan  bisnis  menurut Suliyanto  (2010:49)  terbagi menjadi  lima  yaitu  (1)  aspek  hukum,  (2)  aspek  pasar  dan  pemasaran,  (3)  aspek teknis, (4) aspek manajemen dan sumber daya manusia, (5) aspek keuangan.

## Aspek Hukum
Suliyanto  (2010:15-20)  mengatakan  aspek  hukum  membahas  mengenai  ketentuan  hukum  apa  saja harus  dipenuhi  sebelum  menjalankan  sebuah  usaha.  Tujuannya  adalah  supaya  bisnis  tersebut  sesuai  dengan ketentuan hukum dan mampu memenuhi segala persyaratan perizinan di wilayah tersebut. Menurut Suliyanto
(2010:33) ijin usaha yang diperlukan adalah akta pendirian perusahaan dari notaris, Nomor Pokok Wajib Pajak (NPWP), Surat Tanda Daftar Perusahaan (TDP) dan Surat ijin tempat usaha setempat.

## Aspek Pasar dan Pemasaran
Suliyanto (2010:82-91) mengatakan suatu ide bisnis dinyatakan layak berdasarkan aspek pasar dan pemasaran jika ide bisnis tersebut dapat menghasilkan produk yang dapat diterima pasar (dibutuhkan dan diinginkan oleh calon konsumen) dengan tingkat penjualan yang menguntungkan. Kasmir dan Jakfar (2015: 48) mengatakan strategi bersaing yang tepat diperlukan agar bisnis dapat menjadi berhasil. Unsur strategi tersebut adalah STP (Segmentation, Targeting, dan Positioning) dan marketing mix ( product, price, promotion and place ).

## Aspek Teknis
Rangkuti  (2012:5)  mengatakan  aspek  teknis  adalah  hal-hal  yang  berhubungan  langsung  dengan  operasional perusahaan seperti kapasitas produksi, teknologi yang akan digunakan, skala produksi, proses produksi, lokasi, tata letak, penjadwalan serta tingkat persediaan.

## Aspek Manajamen dan Sumber Daya Manusia
Berdasarkan  Rangkuti  (2012:5)  aspek  manajemen  mempelajari  hal-hal  yang  berkaitan  dengan  rencana pengelolaan  dan  pelaksanaan  bisnis.  Fungsi-fungsi  manajemen  menurut  Kasmir  dan  Jakfar  (2015  :168-169) adalah (1) perencanaan, (2) pengorganisasian, (3) pelaksanaan, (4) pengawasan.

## Aspek Keuangan
Metode  analisis  keuangan  yang  digunakan  menurut  Rangkuti  (2012:7)  adalah Discounted  Payback  Period (DPP), Net  Present  Value (NPV),  dan Internal  Rate  of  Return (IRR). Brigham  &  Houston  (2011:104) mengatakan  analisis  keuangan  perlu  menggunakan  skenario worst  case , base  case dan best  case untuk mempertimbangkan resiko-resiko yang ada.

## METODOLOGI PENELITIAN

## Aspek Hukum
Data  untuk  aspek  hukum  didapatkan  melalui  wawancara  dengan  pelaku  bisnis  sejenis  dan  literatur-literatur lainnya.  Data  yang  telah  didapatkan  akan  direduksi  sebelum  dijadikan  bahasa  tertulis  setelah  itu  data  akan dikelompokkan dan diberi kode. Menurut Suliyanto (2010:41) kelayakan yang digunakan sebagai dasar aspek hukum adalah ketika pelaku bisnis dapat memenuhi semua syarat ketentuan hukum dan ijin yang berlaku.

## Aspek pasar dan pemasaran
Data  akan  didapatkan  melalui  wawancara  dengan  pelaku  bisnis  sejenis,  pembagian  kuesioner  kepada pengunjung  mal  Ciputra  World  Surabaya  dan  observasi.  Data  yang  didapatkan  akan  direduksi  sebelum dijadikan bahasa tertulis setelah itu data akan di kelompokkan dan diberi kode untuk proses analisis STP dan marketing mix . Pembuatan strategi STP dan marketing mix akan dibantu dengan para ahli. Kriteria kelayakan aspek  pasar  dan  pemasaran  menurut  Suliyanto  (2010:83-95)  dan  Kasmir  &  Jakfar  (2015:48-54)  adalah Perusahaan dapat membagi konsumen terhadap beberapa kelompok kecil dan menentukan kelompok mana yang akan  dijadikan  fokus  utama  dan  menentukan  strategi  supaya  perusahaan  memiliki  keunggulan  dalam  benak konsumen serta perusahaan dapat menentukan produk, harga, cara promosi dan tempat yang tepat.

## Aspek teknis
Wawancara dengan pelaku bisnis sejenis dan manajamen Ciputra World akan dilakukan untuk mendapatkan data.  Observasi  juga  dilakukan  untuk  mendapatkan  data-data  tambahan  lainnya.  Data  yang  didapatkan  akan direduksi sebelum dijadikan bahasa tertulis setelah itu data akan di kelompokkan dan diberi kode agar penulis dapat menarik simpulan mengenai penentuan lokasi, tekonologi dan layout . Menurut Kasmir dan Jakfar (2015:151) ada hal-hal yang harus dicapai dalam penilaian aspek teknis yaitu (1) Perusahaan harus mempunyai lokasi yang tepat
untuk menjangkau pasar. (2) Agar perusahaan dapat menentukan layout yang sesuai dengan proses produksi yang dipilih  sehingga  proses  produksi  memberikan  efisiensi.  (3)  Agar  perusahaan  dapat  menentukan  teknologi  yang tepat untuk proses produksi.

## Aspek manajamen dan sumber daya manusia
Wawancara dengan pelaku bisnis sejenis dan para ahli akan digunakan untuk mendapatkan data mengenai SOP, spesifikasi dan deskripsi pekerjaan. Observasi juga akan dilakukan untuk mendapatkan data-data lainnya. Data yang didapatkan akan direduksi sebelum dijadikan bahasa tertulis setelah itu data akan di kelompokkan dan diberi kode agar penulis dapat menarik simpulan mengenai persyaratan, identitas, fungsi, tugas, wewenang dan  tanggung  jawab  tiap-tiap  divisi.  Menurut  Kasmir  dan  Jakfar  (2015:172-173)  kriteria  kelayakan  aspek manajemen  adalah  perusahaan  mutlak  perlu  mempunyai  keterangan  lengkap  mengenai  semua  jabatan  yang terdiri dari identitas, fungsi, tugas, wewenang, tanggung jawab tiap-tiap divisi. Adapun persyaratan jabatan juga harus  dirancang  dan  dipenuhi  oleh  masing-masing  jabatan  seperti  persyaratan  pendidikan,  pelatihan, pengalaman dan persyaratan khusus lainnya.

## Aspek keuangan
Data akan diperoleh dari hasil wawancara, internal perusahaan dan literature lainnya. Data pendukung dari hasil kuesioner juga akan digunakan. Data yang sudah diperoleh akan direduksi sebelum diubah menjadi dalam bentuk bahasa tertulis setelah itu data akan dikelompokkan sesuai kategori-kategori yang sesuai dengan tujuan  penelitian  yang  telah  diberi  kode.  Tahap  selanjutnya  data  akan  dianalisis  menggunakan  alat  analisis Discounted  Payback  Period (DPP), Net  Present  Value (NPV), Internal  Rate  of  Return (IRR)  dan  analisis skenario.  Kriteria kelayakan menurut  Kasmir&Jakfar (2015:99-108)  adalah Hasil DPP  lebih kecil dari umur investasi, hasil NPV>0, IRR lebih besar dari suku bunga kredit (10,25%).

## HASIL PENELITIAN DAN PEMBAHASAN

## Aspek Hukum
Sampai dengan Agustus 2015, UniquePhotoCard belum memiliki legalitas hukum karena skala bisnis yang masih  kecil.  UniquePhotoCard  berencana  untuk  memiliki  legalitas  hukum  yang  sesuai  dalam  rencana pengembangan bisnis ini. Peneliti menemukan bahwa legalitas hukum yang diperlukan oleh UniquePhotoCard Legalitas  hukum  yang  dibutuhkan  oleh  UniquePhotoCard  berdasarkan  Disperdagin  Surabaya  adalah  NPWP (Nomor  Pokok  Wajib  Pajak),  SIUP  (Surat  Ijin  Usaha  Perdagangan)  dan  TDP  (Tanda  Daftar  Perusahaan). Sedangkan  badan  usaha  yang  sesuai dengan UniquePhotoCard  adalah  badan usaha  perseorangan  yang  tidak memerlukan akta formal (akta notaris) badan usaha berdasarkan Kasmir dan Jakfar (2015:26). Kelayakan aspek hukum dinyatakan layak karena UniquePhotoCard dapat memenuhi semua syarat dan ijin dari ketentuan yang berlaku.

## Aspek pasar dan pemasaran
Selama  beridirinya  bisnis  UniquePhotoCard  melakukan  penjualan  dengan  cara  mengikuti  berbagai pameran seperti pameran wedding, pameran sekolah, media sosial (Facebook, Google, Bridestory, Instagram, Line dan Bbm) serta kerjasama dengan beberapa vendor lainnya (photography, dekorasi dan event organizer). Pembagian  kuesioner  kepada  pengunjung  mal  Ciputra  World  Surabaya  dilakukan  untuk  mendapatkan  data mengenai  kondisi  pasar.  Berdasarkan  hasil  kuesioner  yang  dibagikan  diketahui  bahwa  83%  responden  mau untuk mengunjungi stan dengan studio foto dengan dekorasi unik jika dibuka di mal Ciputra World Surabaya. Sebanyak  59%  responden  datang  ke  studio  foto  tersebut  untuk  mengabadikan  momen  bersama  teman  atau keluarganya, sebanyak 26% untuk mengisi waktu luang mereka dan 14% untuk keperluan visa dan 1% untuk tujuan  lainnya.  Keunikan  dekorasi  studio  foto  (33%), kualitas  hasil  foto  (24%),  pelayanan  (16%)  dan  harga (22%) adalah hal yang penting supaya para responden mengunjungi foto studio tersebut. Dekorasi baru (36%), kualitas foto (28%) dan promo (34%) adalah tiga hal yang membuat para responden akan kembali mengunjungi studio foto tersebut.
Berdasarkan  hasil  kuesioner  tersebut,  Segmentasi  UniquePhotoCard  dibagi  berdasarkan  geografis,
demografis  dan  psikografis.  Geografis  dibagi  berdasarkan  masyarakat  yang  tinggal  di  kota  Surabaya  dan masyarakat yang tinggal di luar Kota Surabaya. Secara demografi UniquePhotoCard dibagi berdasarkan usia dan  jenis  kelamin.  UniquePhotoCard  membagi  masyarakat  kota  Surabaya  menjadi  enam  segmen  range  usia yaitu dibawah 15 tahun, 15 sampai 20 tahun, 21 sampai 25 tahun, 26 sampai 30 tahun, 30 sampai 35 tahun dan 35 tahun keatas dengan jenis kelamin laki-laki dan perempuan. Secara psikografis UniquePhotoCard membagi berdasarkan kelas sosial dan gaya hidup. Secara kelas sosial masyarakat Surabaya dibagi menjadi tiga kalangan yaitu kalangan menengah bawah, menengah dan menengah atas. Gaya hidup dibagi menjadi masyarakat yang pergi ke mal Ciputra World Surabaya dan tidak pergi ke mal Ciputra World Surabaya. Target pasar yang dituju oleh UniquePhotoCard adalah masyarakat Surabaya yang pergi ke mal Ciputra World Surabaya dengan kelas sosial  menengah  dan  menengah  atas  yang  berumur  15-35  tahun  yang  ingin  mengabadikan  momennya  atau mengabadikan momen anak atau bayinya dan pengunjung yang akan mengadakan acara penikahan atau ulang tahun sehingga dapat menggunakan jasa photocorner. UniquePhotoCard memposisikan dirinya sebagai tempat dimana konsumen bisa mendapatkan semua kebutuhan untuk mengabadikan momen di stan ini.
Marketing Mix terbagi menjadi empat. (1) Produk, (2) Harga, (3) Promosi dan (4) Tempat. Produk yang ditawarkan oleh UniquePhotoCard akan dibagi menjadi lima kategori dengan harga yang bervariasi bergantung pada jenis  dan jumlah produk dari masing-masing kategori. Kelima kategori tersebut adalah :
1. Photobooth
Jasa foto yang akan diambil di dalam studio dan dicetak langsung di tempat dengan ukuran 4R atau 6R tanpa editing dan file foto berupa CD dengan harga Rp 50.000,- sampai Rp 150.000,-.

## 2. Photo Studio
Jasa foto yang akan diambil di dalam studio dan diedit terlebih dahulu sebelum dicetak. Konsumen akan  mendapatkan  cetakan  foto  8R-12R  atau  album  foto  dan file foto  berupa  CD  dengan  harga Rp 250.000,- sampai Rp 2.500.000,-.
3. Photo Outdoor
Jasa foto yang akan diambil di luar studio dan diedit terlebih dahulu sebelum dicetak. Konsumen akan  mendapatkan  cetakan  foto  8R-12R  atau  album  foto  dan file foto  berupa  CD  dengan  harga Rp 750.000,- sampai Rp 5.000.000,-..
4. Studio Rental
Jasa penyewaan studio yang akan disewakan kepada para fotografer sehingga fotografer tersebut dapat  membawa  calon  konsumen  sendiri  untuk  difoto  didalam  studio.  Konsumen  (fotografer)  akan mendapatkan background foto, aksesoris foto dan peralatan studio lengkap dengan harga Rp 150.000,- sampai Rp 350.000,-.
5.  Photo Corner
Jasa  yang  akan  digunakan  pada  acara-acara  pernikahan  atau  acara  lainnya  diluar  studio  foto dengan konsep foto instan portable dengan harga Rp 1.300.000,- sampai Rp 4.000.000,-.
Berdasarkan hasil kuesioner diketahui bahwa dekorasi baru, kualitas hasil foto dan promo adalah hal yang membuat konsumen akan kembali ke stan foto UniquePhotoCard, oleh karena itu dekorasi baru akan dijadikan sebagai alat promosi dalam pembagian brosur dan konsumen akan diberikan potongan dengan periode tertentu jika berfoto di dekorasi baru tersebut. Kerjasama dengan pihak mal juga akan dilakukan yaitu berupa pemberian foto gratis jika pengunjung mal berbelanja dengan nominal tertentu. Media promosi melalui media social juga dilakukan. Instagram  Artist juga  akan  diundang  supaya  stan  foto  ini  dapat  dikenal  oleh  masyarakat  dengan cepat.  Berdasarkan  hasil  wawancara  dengan  pelaku  bisnis  sejenis  dan  hasil  observasi  yang  dilakukan  oleh peneliti diketahui bahwa tempat yang cocok untuk pembukaan studio adalah tempat yang ramai dikunjungi oleh semua  kalangan  pengunjung  mal.  Pembuatan  strategi  STP  dan marketing  mix yang  telah  dibuat  sudah dikonsultasikan dengan ahli yaitu dosen Universitas Ciputra bernama Dr. Tina Melinda, Dra , M.M.
UniquePhotoCard  dinyatakan  layak  berdasarkan  aspek  pasar  dan  pemasaran  karena  dapat  membagi konsumen terhadap beberapa kelompok kecil dan menentukan kelompok mana yang akan dijadikan fokus utama
dan  menentukan  strategi  supaya  perusahaan  memiliki  keunggulan  dalam  benak  konsumen  serta  perusahaan dapat menentukan produk, harga, cara promosi dan tempat yang tepat.

## Aspek teknis
Aspek teknis yang dimiliki oleh UniquePhotoCard adalah printer berkualitas mini-lab dengan kecepatan print 15  detik  per  foto.  Kamera  DSLR entry  level  class ,  lampu  studio  dan  laptop.  Berdasarkan  hasil  wawancara dengan pihak manajemen Ciputra World Surabaya diketahui bahwa stan di mal Ciputra World pada tahun 2015 tidak  memiliki  stan  yang  kosong  atau  tersedia,  sedangkan  pada  tahun  2016  stan  di  Ciputra  World memungkinkan memiliki stan yang kosong atau tersedia. Peneliti akhirnya memutuskan untuk memilih salah satu stan di mal Ciputra World yang diinginkan, stan tersebut dipilih berdasarkan pada strategi marketing mix aspek  pasar  dan  pemasaran.  Stan  yang  dipilih  tersebut  berada  di  lantai  tiga  nomor  63  yaitu  berseberangan dengan food court dan dekat dengan lokasi bioskop dan kafe-kafe yang biasanya dikunjungi oleh pengunjung mal terutama pengunjung dengan usia 15-35 tahun.
Berdasarkan hasil observasi peneliti stan tersebut memiliki luas 6 x 8 meter dengan luas stan 48 𝑚 2 . Peneliti telah membuat layout stan tersebut dan diketahui bahwa stan tersebut akan memiliki lima dekorasi untuk foto. Salah  satu  dekorasi  tersebut  akan  dirubah  sesuai  dengan season yang  akan  berlangsung  sedangkan  empat dekorasi lainnya akan dirubah dua sampai tiga kali per tahun. Peneliti juga telah membuat daftar peralatan dan perlengkapan  yang  dibutuhkan  dengan  total  Rp  272.420.000,-.  Sewa  stan  di  mal  Ciputra  World  Surabaya membutuhkan DP sebesar 20% dari total sewa dan diketahui harga sewa rata-rata adalah Rp 525.000,- per meter per  bulan  belum  termasuk  PPN  sehingga  investasi  awal  untuk  sewa  stan  adalah  Rp  199.584.000,=.  Jumlah investasi aspek teknis yang diperlukan untuk pembukaan stan tersebut adalah sebesar Rp 472.104.000,-. Aspek teknis dinyatakan layak karena dapat memenuhi ketiga kriteria yaitu (1) Perusahaan harus mempunyai lokasi yang tepat untuk menjangkau pasar. (2) Agar perusahaan dapat menentukan layout yang sesuai dengan proses produksi yang dipilih sehingga proses produksi memberikan efisiensi. (3) Agar perusahaan dapat menentukan teknologi yang tepat untuk proses produksi.

## Aspek manajamen dan sumber daya manusia
Manajamen yang dimiliki oleh UniquePhotoCard saat ini adalah empat divisi antara lain adalah :
1. Pemilik (manajer) : Memastikan seluruh operasional perusahaan dapat berjalan dengan baik
2. Advisor : Memastikan seluruh operasional perusahaan pada waktu acara berjalan dengan baik
3. Freelance Photographer : Menyiapkan seluruh peralatan yang diperlukan untuk foto dan mengambil foto setiap tamu undangan
4. Freelance Assistant : Menyiapkan seluruh peralatan yang diperlukan untuk cetak foto dan mencetak setiap foto tamu undangan
Setelah  melakukan  wawancara  dengan  pelaku  bisnis  sejenis  dan  konsultasi  kepada  ahli  yaitu  dosen Universitas Ciputra bernama Dr. Tina Melinda, Dra , M.M. akhirnya struktur organisasi yang sesuai dengan pengembagan bisnis  telah dibuat. Terdapat enam  divisi yaitu Manajer, Fotografer, Kasir, Editing , Freelance Tetap, Freelance acara.  Total  keenam  divisi  membutuhkan  13  tenaga  kerja.  Peneliti  juga  telah  membuat keterangan  lengkap  mengenai  semua  jabatan  yang  terdiri  dari  identitas,  fungsi,  tugas,  wewenang,  tanggung jawab dan persyaratan jabatan tiap-tiap divisi. Pembagian jam kerja juga telah dibentuk agar pembagian tugas setiap  tenaga  kerja  menjadi  jelas.  Setiap  tenaga  kerja  yang  akan  digunakan  harus  memenuhi  persyaratan- persyaratan  yang  telah  ditentukan  (contohnya  :  berpenampilan  menarik  dan  harus  mampu  berkomunikasi dengan baik). Setiap tenaga harus melewati pelatihan selama tiga bulan, hal ini dilakukan supaya perusahaan dapat menilai kinerja dan karakter tenaga kerja tersebut apakah sudah sesuai dengan kriteria atau tidak. SOP grooming, SOP operasional dan SOP penjualan juga telah dibuat agar kinerja perusahaan dapat terjaga. Tenaga kerja tersebut akan diberikan upah sesuai dengan UMR kota Surabaya. Pengendalian lainnya juga dilakukan untuk  para  tenaga  kerja  dengan  pemasangan  CCTV  dan fingerprint .  UniquePhotoCard  dinyatakan  layak berdasarkan  aspek  manajemen  dan  sumber  daya  manusia  karena  dapat  mempunyai  keterangan  lengkap mengenai semua jabatan yang terdiri dari identitas, fungsi, tugas, wewenang, tanggung jawab dan persyaratan tiap-tiap divisi.

## Aspek keuangan
UniquePhotoCard telah membuat laporan keuangan berupa neraca, laporan laba rugi, laporan perubahan modal dengan  periode  per  bulan  dengan  menggunakan  metode  FIFO  dan  metode  garis  lurus.  Pengembangan  bisnis membutuhkan dana sebesar Rp 477.104.000,- yang terdiri dari uang muka sewa stan sebesar Rp 199.584.000,- peralatan dan perlengkapan Rp 272.420.000,- kas awal Rp 5.000.000,- dan perijinan Rp 100.000,-. Penulis telah
membuat proyeksi laporan keuangan selama tahun 2016 sampai 2018 dengan tiga skenario ( base, worst dan best ). Penulis  menggunakan  asumsi-asumsi  untuk  pembuatan proyeksi  laporan  keuangan  tersebut  antara  lain  adalah pertumbuhan  industri  kreatif  7%,  inflasi  7%,  pertumbuhan  ekonomi  5%,  pada  skenario worst  case omset mengalami  penurunan  30%,  pada  skenario best  case omset  mengalami  peningkatan  20%,  gaji  diasumsikan mengalami kenaikan 12% per tahun (PP 78 tahun 2015), kenaikan listrik dan service charge 10% per tahun, harga jual mengalami kenaikan sebsar 10% per tahun, HPP produk photobooth dan photocorner per cetak mengalami kenaikan sebesar Rp 250, photo studio sebesar Rp 25.000 dan photo outdoor sebesar Rp 50.000. Pada tahun 2017 diasumsikan UniquePhotoCard bekerjasama dengan pihak Ciputra World sehingga meningkatkan penjualan photobooth sebesar 20% dan produk lainnya sebesar 5%. Pajak yang dibayarkan adalah sebesar 1% dari omset (PP 46  tahun 2013).
Hasil analisis adalah sebagai berikut : Skenario Discounted Payback Period Net Present Value Internal Rate of Return Kelayakan Kelayakan <3 tahun NPV > 0 >10,25% Base 2 Tahun 8 Bulan Rp 123.800.098 18,10% Layak Worst >3 Tahun Rp (1.406.388.340) Minus Tidak Layak Best 1 Tahun 6 Bulan Rp 823.365.465 71,16% Layak
Berdasarkan hasil analisis, UniquePhotoCard dinyatakan layak karena menurut teori Brigham & Houston (2014:104) diketahui bahwa kemungkinan terjadi worst case adalah sebesar 25%, 50% pada base case dan 25% pada best case sehingga dapat disimpulkan bahwa aspek keuangan UniquePhotoCard dinyatakan layak.

## KESIMPULAN DAN SARAN

## Simpulan
Hasil penelitian menunjukkan bahwa pengembangan bisnis UniquePhotoCard untuk membuka stan di mal Ciputra  World  Surabaya  dinyatakan  layak  pada  tahun  2016.  Aspek  hukum  dinyatakan  layak  karena UniquePhotoCard dapat memenuhi persyaratan dokumen untuk legalitas perusahaan sesuai dengan ketentuan yang berlaku. Aspek pasar dan pemasaran dinyatakan layak berdasarkan teori STP dan marketing mix. Aspek teknis  seperti  lokasi,  layout  stan  dan  menentukan  teknologi  yang  digunakan  dapat  dipenuhi  oleh UniquePhotoCard. Aspek  Manajemen  dan  sumber  daya  manusia  dinyatakan  layak  karena UniquePhotoCard mampu  mempunyai  keterangan  lengkap  mengenai  semua  jabatan  yang  terdiri  dari  identitas,  fungsi,  tugas, wewenang, tanggung jawab dan persyaratan jabatan tiap-tiap divisi. Aspek Keuangan yang dinyatakan layak karena  kemungkinan  besar  (75%)  UniquePhotoCard  mengalami  skenario  base  case  dan  best  case  yang dinyatakan layak berdasarkan ketiga alat analisis keuangan. Dari kelima aspek (aspek hukum, aspek pasar dan pemasaran,  aspek  teknis,  aspek  manajemen  dan  sumber  daya  manusia  dan  aspek  keuangan)  penulis menyimpulkan bahwa studi kelayakan bisnis UniquePhotoCard di mal Ciputra World Surabaya layak untuk dijalankan karena perusahaan mampu memenuhi kriteria-kriteria yang disyaratkan.

## Keterbatasan dan Saran
Peneliti  memberikan  saran  kepada  perusahaan  agar  dalam  melakukan  ekspansi  perusahaan  harus  dapat memperkirakan  bagaimana  pertumbuhan  ekonomi  atau  kondisi  pasar  saat  periode  yang  akan  dilaksanakan tersebut,  apabila  perusahaan  telah  memprediksi  bahwa  akan  terjadi  worst  case  lebih  baik  investasi  tersebut ditunda sampai kondisi pasar membaik. Peneliti juga memberikan saran kepada perusahaan agar memiliki spirit opportunity creation  yaitu dengan memberikan jasa atau produk yang inovatif (sedang dalam tren) sehingga investasi dapat  melebihi perkiraan awal. Perusahaan juga diharapkan tidak mengandalkan penelitian ini saja sebagai  pengambilan  keputusan  karena  penelitian  ini  bersifat  terbatas.  Penelitian  ini  diharapkan  dapat digunakan sebagai referensi studi kelayakan bisnis sejenis atau bisnis UniquePhotoCard di mal lainnya, ruko ataupun kota lainnya. Keterbatasan penelitian ini adalah asumsi yang dibuat pada penelitian ini dapat berubah seiring dengan berjalannya waktu karena itu penelitian ini dibuat hingga November 2015. Sedangkan proyeksi laporan keuangan dibatasi untuk 2016, 2017, dan 2018. Hasil penelitian ini tidak dapat digeneralisasikan.

## DAFTAR PUSTAKA
Antika, O. B. (2014). Kajian Lokasi Pusat Perbelanjaan di Wilayah Surabaya Selatan. Arifin, J. (2012). Akuntansi Pajak dengan Microsoft Excel. Jakarta: Elex Media Komputindo. Badan  Kependudukan  dan  Keluarga  Berencana  Nasional .  (2015,  September  1).  Diambil  kembali  dari http://www.bkkbn.go.id/kependudukan/Pages/DataSensus/Sensus_Penduduk/Pola_Perkawinan/Rata_ Usia_Kawin_Pertama/Jatim.aspx
Bungin, H. B. (2014). Penelitian Kualitatif. Jakarta: Prenada Media Group. Ciputra World Surabaya . (2015, 10 8). Retrieved from www.ciputraworldsurabaya.com
Darma, L. A., & Japarianto, E. (2014). Analisa Pengaruh Hedonic Shopping Value Terhadap Impluse Buying Dengan  Shopping  Lifestyle  dan  Positive  Emotion  Sebagai  Variabel  Intervening  Pada  Mall  Ciputra World Surabaya. Jurnal Manajamen Pemasaran , 80-89.
Dinas  Kependudukan  dan  Pencatatan  Sipil  Kota  Surabaya .  (2015,  September  10).  Diambil  kembali  dari http://dispendukcapil.surabaya.go.id/sip/
Gottfridsson,  P.  (2014).  Service  Development  in  small  companies:  a  communication  and  learning  process.
Journal of Small Business and Enterprise Development Vol.21 No.3 . Grewal, D., & Levy, M. (2013). Marketing. New York: McGraw-Hill/Irwin. Gurning,  N.  H.,  Taringan,  A.  M.,  &  Nasution,  Z.  P.  (2013).  STUDI  PENGELOLAAN  SAMPAH  PASAR
KOTA MEDAN (Studi Kasus : Pasar Sore Padang Bulan, Medan).
Herdiansyah, H. (2013). Wawancara, Observasi dan Focus Groups sebagai instrumen penggali data kualitatif. Depok: PT Rajagrafindo Persada.
Investment,  I.  (2015,  November  12). Indonesia  Investment .  Retrieved  from  Indonesia  Investment: http://www.indonesia-investments.com/id/keuangan/angka-ekonomi-makro/inflasi-di- indonesia/item254
Iskandar, E. D. (2013, December 19). Jepretan Himawan Sutanto di Bisnis Photo Booth . Diambil kembali dari swa.co.id: http://swa.co.id/youngsterinc/entrepreneur/jepretan-himawan-sutanto-di-bisnis-photo- booth
Jianping. (2008). Small Studios. Page One Publishing Private Limited. Kasmir, & Jakfar. (2015). Studi Kelayakan Bisnis. Jakarta: Prenadamedia Group. KemenKeu. (2015, 11 10). Kemenkeu . Retrieved from Kemenkeu: http://www.kemenkeu.go.id/ Kotler, P., & Amstrong, G. (2012). Principles of marketing (Global Edition). New Jersey: Pearson Edition.
Lusiana,  M.,  &  Sari,  S.  M.  (2014).  Aplikasi  Sirkulasi  Fungsional  pada  Interior  Shopping  Mall  “Tunjungan Plaza” di Surabaya. JURNAL INTRA , 555. Manope, B. F., Kindangen, P., & Tawas, H. (2014). Analisis Kelayakan Usaha Komoditas Biji dan Fuli Pala Melalui  Penilaian  Aspek  Finansial  pada  Pedangan  Pengumpul  "KIOS  CHANDRA"  di  Pulau  Siau. Jurnal EMBA , 320-330. Margaretha, F. (2011). Manajamen Keangan untuk Manajer NonKeuangan. Jakarta: Erlangga. Neuman, W. L. (2014). Social Research Methods: Qualitative and Quantitative Approaches. London: Pearson Education Limited.
propertydata.com . (2015, Oktober 25). Retrieved from http://propertidata.com/berita/pusat-belanja-di-daerah- pun-dibanjiri-pengunjung/
Pujiastuti, L. (2015, 11 3). Jokowi Teken PP, UMP 2016 Sudah Pakai Formula Upah Baru . Retrieved from detik.com:  http://finance.detik.com/read/2015/10/26/120711/3053241/4/jokowi-teken-pp-ump-2016- sudah-pakai-formula-upah-baru
Rachdian,  F.  M.,  Agassi,  E.  A.,  &  Sutopo,  W.  (2013).  ANALISIS  KELAYAKAN  INVESTASI PENAMBAHAN MESIN FRAIS BARU PADA CV. XYZ.
Rangkuti, F. (2012). Studi Kelayakan Bisnis dan Investasi. Jakarta: PT Gramedia Pustaka Utama. Setiawan, A. H. (2014). Citra Sempurna? Pola Visual dan Makna Foto Pre-Wedding. Suliyanto. (2010). Studi Kelayakan Bisnis. Yogyakarta: CV. Andi Offset. Supriadi.  (2015,  Agustus  17). Marketing .  Diambil  kembali  dari  www.marketing.co.id/inovasi-kunci-sukses- bisnis/
Umar,  H.  (2011). Metode  Penelitian  untuk  Skripsi  dan  Tesis  Bisnis  Edisi  Kedua. Jakarta:  PT  Rajagrafindo Persada.
Wu, Y., & Wang, N. (2012). Market Feasibility of Burberry and Gucci in. Zacca, R., Dayan, M., & Ahrens, T. (2013). Impact of network capability in small business performance.

## LAMPIRAN
Grafik 1  Pendapatan UniquePhotoCard September 2013 – Agustus 2015
Gambar 1 Stuktur Organisasi Unique PhotoCard - 5.000.000 10.000.000 15.000.000 20.000.000 25.000.000 30.000.000 35.000.000 Pendapatan UniquePhotoCard Dalam Rupiah Per Bulan Periode September 2013 - Agustus 2015
Manajer
Fotografer Kasir Editing Freelance
Acara
Freelance Tetap