## EVALUASI PERTUMBUHAN PASAR REITS DI SINGAPURA, MALAYSIA, THAILAND, & HONGKONG SEBAGAI PEMBANDING PASAR DIRE DI INDONESIA
Cita Vaga

## Program Studi Magister Manajemen Universitas Tarumanagara
citavaga@gmail.com
Abstract : This research aims to understand   the history of REITs  market in Singapore (S- REITs),  Malaysia  (M-REITs),  Thailand  (Thai-REITs),  and  Hongkong  (HK-REITs),  along with  the  curent  regulation,  with  the  intention  to  figure  out  the  differences  between  markets thus lessons can be learned to boost DIRE’s market in Indonesia. Purpose of this research is to  understand  the  background  of  REITs  growth  in  Singapore,  Malaysia,  Thailand,  a nd Hongkong,  along  with  understanding  the  regulations  and  differences.  By  understanding those, one can help to understand how the regulation can help DIRE and invigorate DIRE’s market.  Qualitative  descriptive  model  research  is  done  to  obtain  information  as  mention above.
The  conclusion  of  this  research  is  DIRE  have  experience  the  same  occurence  as  other successful REITs  market  in the region. Regulators  have amend the regulations to  invigorate the  market.  While  other  comparisons  have  succesfully  develop REITs  market,  DIRE is  still stagnan  in  zero  growth  condition.  Only  after  comparing  the  regulations,  it  is  revealed  that DIRE’s  gearing  ratio  and  income  taxes  might  hinders  its  growth  to  be  as  fast  as  other comparison. Regulators need to improve these conditions to increase interest towards DIRE.
Keywords: REITs, DIRE, Qualitative Descriptive, Regulations, Gearing Ratio, and Tax

## PENDAHULUAN
Pertumbuhan sektor properti di Indonesia sangat menjanjikan karena pertumbuhannya  yang  stabil  namun  terus  meningkat,  baik  dari  dilihat  dari  kontribusnya terhadap  PDB  maupun  dari  realisasi  penanaman  modal  asing,  yang  menunjukan  bahwa potensi  properti  masih  belum  selesai  digali.  Berdasarkan  pengamat  properti  seperti  Jones Lang  LaSalle  maupun  laporan  Global  Property  Guide  tahun  2016,  Indonesia  adalah  lokasi investasi  properti  dengan  yang  pengembalian  sewa  tahunannya  lebih  tinggi  (8,61%)  bila dibandingkan  Thailand  (5.13%),  Malaysia  (4,53%),  Hongkong  (2,75%),  dan  Singapura (2,54%).
Model  investasi  pada  sektor  properti  juga  mengalami  pengembangan,  tidak  hanya dalam  format  jual  beli  banguna  atau  tanah,  tetapi  juga  antara  lain  melalui  jual  beli  saham perusahaan  properti,  yang  saat  ini  harga  sahamnya  relatif  stabil  dengan  pertumbuhan  5% pada  tahun  2016.  Selain  jual  beli  saham  properti,  model  investasi  properti  lain,  yaitu  Dana Investasi  Real  Estat  (DIRE)  juga  diperkenalkan  pada  pasar  indonesia  di  tahun  2007.  DIRE adalah  model  investasi  yang  mengadopsi  model  REITs  yang  pertama  kali  diperkenalkan  di Amerika  Serikat  pada  tahun  1960an  sebagai  sarana  investasi  properti  yang  terjangkau  bagi masyarakat umum.
Pada  model  REIT,  institusi  (pengelola)  akan  menjual  kepemilikan  atas  unit  yang mewakili bagian  dari  properti  yang  diakuisisi  oleh institusi. Dibandingkan dengan  membeli unit  properti  yang  harganya  terus  meningkat,  unit  REIT  dijual  pada  harga  yang  lebih terjangkau. Jepang pada 2001 adalah negara pertama yang memperkenalkan model REIT dan diikuti  oleh  Singapura  pada  2002.  Hingga  akhir  2016,  Hongkong,  Malaysia,  Thailand,  dan Korea  Selatan  telah  memperkenalkan  model  REITs  di  negaranya  walau  tidak  semuanya mengalami  kesuksesan  signifikan.  Selain  Jepang,  pasar  REITs  di  Singapura,  Hongkong,
Malaysia,  dan  Thailand  menunjukan  pertumbuhan  yang  menjanjikan,  antara  lain  melalui aktifnya institusi  REITs baru terus bertumbuh. Hal yang berbeda dialami oleh DIRE dimana semenjak pertama kali diluncurkan, hanya satu institusi yang terdaftar yaitu DIRE Ciptadana Properti Ritel Indonesia.
Hal tersebut menunjukan bahwa DIRE praktis tidak berkembang di Indonesia, maka penelitian  ini  bertujuan  untuk  memahami  pasar  dan  regulasi  REITs  pada  negara  lain  yang dapat dijadikan acuan untuk mengembangkan pasar DIRE di Indonesia.

## TINJAUAN PUSTAKA & METODOLOGI
REIT  (Real  Estate  Investment  Trust)  seperti  telah  dijelaskan  pada  latar  belakang pada  esensinya merupakan  sebuah  badan  pendanaan  yang diciptakan  secara eksklusif untuk memiliki  asset  properti,  asset  terkait  pendanaan  properti  (KPR),  atau  kedua  jenis  asset tersebut (Su, Erickson, & Ko, 2003). Sebelum diciptakan model REIT, investor hanya dapat memiliki properti bila membeli secara langsung, namun dengan adanya REIT, maka investor dimungkinkan  untuk  melakukan  jual  beli  properti  di  pasar  saham  karena  properti  secara transaksi telah diubah bentuknya menjadi sebuah perusahaan atau perserikatan.
Menurut  Su,  Erickson,  &  Ko  (2003),  REIT  dapat  dilihat  sebagai  sebuah  gabungan aset  properti  yang  diperjualbelikan  di  pasar  saham,  sehingga  investor  REIT  harus  dapat memahami  pasar  saham  maupun  pasar  properti  agar  memiliki  pemahaman  investasi  yang baik. Namun  demikian,  saham  REIT tidak  serta  merta  sama  dengan  saham  pada umumnya, dimana  harga  saham  umum  dapat  berubah  setiap  waktu,  sedangkan  harga  properti  tidak berubah  demikian  cepatnya.  Walaupun  harga  saham  REIT  seharusnya  setara  dengan  nilai properti yang diwakili, harga saham REIT tidaklah selalu sama.
Menurut  BNP  Paribas  dalam  rilisnya,  REIT  menyediakan  metode  yang  relatif  cair bagi  investor  untuk  memiliki  aset  properti  tanpa  harus  langsung  membeli  properti  tersebut. REIT  adalah  saham  dari  perusahaan  atau  persekutuan  yang  terdaftar  di  bursa  atau  tidak, yanng  mengelola portofolio  dari  properti  yang  menghasilkan  pemasukan rutin,  seperti  pusat perbelanjaan, perkantoran, maupun apartemen.
REIT  dapat  memberikan  investasi  yang  stabil  dan  terprediksi  dari  memiliki  dan menyewakan  properti,  namum  tetap  memiliki  benefit  sebagai  bentuk  investasi  yang  mudah diperjual belikan. REIT dapat memberikan stabilitas dalam portfolio investasi (Block, 2012). REIT  dapat  menghasilkan  arus  kas  yang  lebih  besar  saat  nilai  aset  meningkat  dan mendapatkan penambahan aset baru.
Sesuai  dengan  judul  penelitian  ini,  yaitu  “Analisis  Kunci  Keberhasilan  DIRE Berdasarkan Keberhasilan REITS di  Singapura, Malaysia, Thailand, dan Hongkong Sebagai Pembanding Pasar DIRE  di  Indonesia”,  penelitian  serupa telah  dilakukan  oleh Ooi, Newell, &  Sing  (2006)  dalam  “The  Growth  of  REITs  Market  in  Asia”  dengan  mengamati  latar belakang  dan  sejarah  pertumbuhan  REITS  di  Asia  (Jepang,  Korea  Selatan,  Singapura, Taiwan,  Hong  Kong,  dan  Malaysia)  dari  sisi    ekonomi  makro,  pasar  keuangan  dan  pasar properti.  peneliti  mengamati  faktor  –  faktor  pendorong  pertumbuhan  REITS  dari  sisi permintaan,  inisiatif  pemerintah,  serta  hambatan  yang  timbul  dalam  perjalanannya.  Hasil penelitian  menunjukan  kecenderungan  regulasi  dari  pemerintah  mendorong  keberhasilan REITS  pada  suatu  negara.  Penelitian  juga  menunjukan  alasan  lain  REITS  berhasil  adalah performanya  yang relatif  stabil  serta keamanan  melalui adanya aset (properti)  menarik  bagi investor karena resiko relatif lebih rendah dari pasar saham.
Pada tahun 2010, Newell & Osmadi dalam tulisannya yang berjudul “Assessing the Importance  of  Factor  Influencing  the  Future  Development  of  REITS  in  Malaysia”, menyatakan  bahwa  REITS  Malaysia  yang  mulai  diperkenalkan  pada  tahun  2005  telah mengalami  perkembangan yang  pesat  pada tahun 2009, dengan telah tercatatnya 13 REITS. Penelitian  ini  menunjukan  bahwa  keberhasilan  REITS  pada  Malaysia  dipengaruhi  oleh regulasi pemerintah melalui peringanan pajak, adanya pengelola aset profesional, serta variasi
aset  yang  dianggap  menguntungkan.  Penyedia  REITS  juga  dapat  melihat  peluang  sosial budaya religi penduduk Malaysia yang didominasi penduduk Muslim, sehingga REITS yang mengadopsi  konsep  syariah  berkembang  luas  serta  sangat  diminati.  Penelitian  ini  turut membuktikan bahwa regulasi dari pemerintah serta kecapakan strategi pengembangan dengan melihat budaya masyarakat merupakan pendorong kemajuan REITS di Malaysia
Hong Kong sebagai salah satu pasar properti komersial paling dinamis di Asia juga telah  diamati  pertumbuhannya  oleh  Newell,  Yue,  Chau,  &  Wong  (2010)  dalam  “The Development & Performance of REITS in Hong Kong”. Penelitian ini menjelaskan mengenai sejarah  pertumbuhan  REITS  di  Hong  Kong  beserta  perubahan  regulasi,  dimana  HK-REITS memungkinkan  properti  yang  berlokasi  di  luar  Hong  Kong  untuk  didaftarkan  sebagai  aset. Opsi  ini  menawarkan  flexibilitas  baik  kepada  perusahaan  REITS  maupun  kepada  investor, sehingga pasar HK-REITS mengalami pertumbuhan yang sangat pesat.
Jurnal  –  jurnal  serta  publikasi  terdahulu  yang  dijadikan  acuan  menunjukan  adanya faktor  yang  telah  terbukti  secara  historis  menjadi  faktor  pendorong  pertumbuhan  REITS  , yaitu  perubahan  regulasi  yang  meringankan  secara  perpajakan,  kebijakan  pembagian  hasil atau  dividen  yang  jelas,  tersedianya  properti  unggulan  yang  memiliki  penghasilan  besar, adalah  beberapa  faktor  yang  secara  umum  disebutkan  dalam  penelitian  tersebut  sebagai pendorong.
Berdasarkan  tinjauan  pustaka  serta  penelitian  mengenai  performa  REITS,  maka penulis mendapatkan beberapa hipotesis sebagai berikut :
- Regulasi  pemerintah  antara  lain  mengenai  implikasi  pajak  serta  pembagian  dividen merupakan salah satu faktor pendorong kesuksesan dari REIT di sebuah negara
- Negara dengan regulasi yang lebih suportif akan memiliki performa REIT terhadap saham properti yang lebih baik
Metodologi  yang  digunakan  dalam  melakukan  penelitian  ini  adalah  dengan menggunakan  metode  kualitatif  deskriptif,  yaitu  dengan  memberikan  penjabaran  mengenai perkembangan, sejarah, dan regulasi, tanpa menggunakan metode statistic.

## PEMBAHASAN
Berdasarkan  lini  waktu  dari  pertumbuhan  REITs  pada  Singapura,  Malaysia, Thailand,  dan  Hongkong,  diketahui  bahwa  regulasi  pertama  yang  diterbitkan  sebagai  dasar pembentukan  REITs  terbukti  kurang  efektif  dalam  mendorong  pertumbuhan  pasar  REITs. Singapura  membutuhkan  waktu  3  tahun  untuk  menerbitkan  perbaikan  regulasi  S-REITs, Malaysia menerbitkan regulasi serupa REITs pada tahun 1989 tetapi baru pada 2001 regulasi tersebut  disesuaikan  untuk  menarik  minat  pasar,  Thailand  merevisi  regulasinya  setelah  8 tahun,  demikian  juga  dengan  Hongkong  yang  telah  merevisi  regulasi  yang  digunakan beberapa kali (tabel 1).
Regulasi  yang  telah direvisi  pada  S-REITs,  M-REITs, Thai-REITs, dan HK-REITs memiliki dampak yang positif bagi pertumbuhan pasar REITs masing – masing negara. Pada tahun  yang  sama  setelah  regulasi  M-REITs  pertama  kali  di  revisi  (2005),  tercatat  bahwa terdapat 3 M-REITs baru yang mendaftar. Demikian pula dengan Singapura dan Hongkong, dimana  pada  tahun  yang  sama  setelah  regulasi  direvisi,  dua  S-REITs  baru  resmi  mendaftar pada bursa (2002) dan 3 HK-REITs baru terdaftar (2005). Namun hal demikian tidak terjadi pada  DIRE,  yang  walaupun  telah  direvisi  pada  tahun  2016,  belum  ada  pendaftaran  baru hingga akhir 2017.
Thai-REITs  memberikan  kasus  yang  cukup  berbeda  dengan  Malaysia  dan Singapura,  dimana  sejak  regulasi  pertama  diluncurkan,  peminat  pada  model  investasi  ini sudah cukup tinggi. Alasan keberhasilan model PFPO (generasi pertama Thai-REITs) adalah regulasi yang diterapkan pada PFPO  sudah  mengadopsi regulasi REITs  di  Amerika Serikat. Namun  regulator    Thai-REITs  semakin  meningkatkan  daya  tarik  Thai-REITS  melalui perubahan regulasi pada tahun 2010 dan mengubah PFPO menjadi Thai-REITs. Hingga akhir
2017, Thai-REITs adalah  pasar REITs  yang paling aktif diantara   Singapura, Malaysia,  dan Hongkong.
Indonesia  bila dibandingkan dengan  Malaysia, Singapura, Thailand, dan Hongkong ,  adalah  negara  yang  paling  akhir  dalam  mengadopsi  model  REITs.  Baru  pada  tahun  2007 Bapepam  –LK  meluncurkan  regulasi  mengenai  DIRE.    Dengan  sedikitnya  insentif  yang diberikan, hingga  regulasi tersebut direvisi oleh OJK pada tahun 2016, baru terdapat  1 DIRE yang terdaftar, dan hingga  belum ada DIRE baru yang terdaftar.
Selain  mengamati  lini  waktu  dari  pertumbuhan  S-REITs,  M-REITs,  Thai-REITs, HK-REITs,  dan  DIRE,  pengamatan  juga  dilakukan  terhadap  regulasi  yang  diterapkan. Berikut adalah perbedaan yang dimiliki DIRE bila dibandingkan dengan negara lainnya :
- Unit  DIRE,  berbeda  dengan  REITs  di  Singapura,  Malaysia,  dan  Thailand,  tidak  boleh dimiliki oleh warga negara asing. Namun perusahaan yang berdomisili di Indonesia tidak dibatasi atas haknya untuk memiliki unit DIRE.
- DIRE  diwajibkan  regulasi  untuk  mendistribusikan  90%  dari  pendapatannya  kepada pemegang unit. Berbeda dengan negara lain, dimana Singapura mendapatkan kewajiban yang sama atas dasar pengurangan pajak, tidak ada insentif khusus bagi DIRE selain atas dasar regulasi.
- Gearing  ratio  yang  diberlakukan  pada  DIRE  relatif  kecil,  mengingat  besarannya  hanya 45% dari  nilai aset yang akan diakuisisi. Dibandingkan dengan REITs  pada  Singapura, Malaysia,  Thailand,  dan  Hongkong  yang  besar  pinjaman  didasari  oleh  besaran  nilai bersih  aset  yang  sudah  dimiliki  bukan  dari  nilai  aset  yang  diakuisisi.  Terbatasnya pinjaman  yang  dapat  diajukan  oleh  DIRE  mengakibatkan  sulitnya  berkembang  karena batasan dana.
- Pajak  penghasilan  pada  REITs  di  Singapura,  Malaysia,  Thailand,  dan  Hongkong dibebaskan  pada  tingkat  institusi  dan  perseorangan  saat  menerima  dividen.  Berbeda dengan DIRE,  dimana  pada tingkat institusi DIRE  dikenakan  pajak penghasilan  sebesar 10%.
- Stamp Duty DIRE saat ini tingkatnya paling tinggi di tingkat regional pada 5%.
Terlihat  bahwa  DIRE  memiliki  batasan  yang  lebih  ketat  daripada  negara  lain  yang sudah lebih aktif pasar REITs nya. DIRE tidak boleh dimiliki warga negara asing, pendapatan wajib  didistribusikan  90%  tanpa  keringanan  pajak,  serta  besaran  pinjaman  yang  besarnya sangat  terbatas.  Belum  lagi  perpajakan  yang  potongannya  paling  besar  bila  dibandingkan dengan negara lainnya.

## KESIMPULAN
Berdasarkan  pengamatan  terhadap  pasar  DIRE  dan  regulasi  yang  berlaku,  untuk mengembangkan  DIRE  maka  diperlukan  perubahan  regulasi  agar  lebih  suportif.  Terdapat beberapa  aspek  yang  dapat  direlaksasi,  antara  lain  dengan  meningkatan  gearing  ratio  atau merubah pengali dasar, dimana saat ini pinjaman berdasar atas nilai aset yang akan diakuisisi menjadi  berdasarkan  nilai  aset  yang  sudah  dimiliki,  seperti  yang  telah  diberlakukan  pada negara lain yang sudah lebih berhasil.
Selain  itu  pemberian  insentif  pendiadaan  pajak  penghasilan  pada  tingkat  institusi, setidaknya  selama  5  tahun  untuk  mendorong  pertumbuhan  pasar  DIRE,  regulasi  ini  dapat ditinjau  kembali  setelah  5  tahun  apakah  akan  diteruskan  atau  kembali  dikenakan  pajak penghasilan  bila  pasar  DIRE  sudah  stabil.  Serta  pemberian  insentif  terhadap  besaran  stamp duty  hingga  pasar  DIRE  menjadi  lebih  stabil  dan  kemudian  dapat  dilakukan  peninjauan kembali.
. Perbandingan Liniwaktu Pertumbuhan REITs di Singapura, Malaysia, Thailand, Hongkong, & Indonesia
Pendaftaran REITs Perubahan Regulasi Pendaftaran REITs Perubahan Regulasi Pendaftaran REITs Perubahan Regulasi Pendaftaran REITs Perubahan Regulasi 1989 Regulasi mengenai Listed Property Trust (LPT) diterbitkan dan diperkenalkan pada pasar investasi di Malaysia - gagal karena tidak ada keringanan pajak, regulasi mengikat, serta terbatasnya supply 1999 Penerbitan regulasi perdana
2001 SingMall Property Trust -
Gagal
2002 - Ascendas REIT - CapitaLand Mall Trust Regulasi pertama diregulasi, antara lain perubahannya adalah keringanan pajak kepada warga negara, PR, dan warga asing; penurunan kewajiban distribusi penghasilan Regulasi mengenai PFPO pertama kali diperkenalkan 2003 Fortune REIT Bangkok Commercial Property Fund Regulasi HK-REIT pertama diluncurkan oleh komisi pengawasan sekuritas 2004 - CapitaLand Commercial
Trust
- Suntec REIT
2005 - Mapletree Logistics Trust - Starhill Global REIT
- YTL Hospitality REIT - Axis REIT - UOA REIT Pedoman resmi M-REITs diterbitkan oleh Security Commission of Malaysia - Millionaire Property Fund - Thai Industrial Property Fund 1 - MFC-Nichada Thani Property Fund - Link REIT - GZI / Yuexiu REITs - Prosperity REITs Regulasi HK-REIT diratifikasi pertama kali
2006 - Keppel REIT
- Ascott Residence Trust - Frasers Centrepoint Trust - CDL Hospitality Trust - CapitaLand Retail China Trust - Frasers Commercial Trust - FIRST REIT - ESR-REIT - Al-Aqar Healthcare REIT - Hektar REIT - AmFirst REIT - Tower REIT - Samui Airport Property Fund - Future Park Leasehold Property Fund - Quality Houses Property Fund - T.U. Dome Residential Complex Leasehold Property Fund - Champion REITs - Sunlight REITs 2007 - Parkway Life REIT - LMIRT - AIMS AMP Capital Industrial
REIT MRCB Quill REIT - Amanah Raya REIT - Atrium REIT - Major Cineplex Lifestyle
Leasehold Property Fund - Gold Property Fund - JC Leasehold Property Fund - Urbana Property Fund Regal REITs Regulasi HK-REITs kembali diratifikasi Regulasi DIRE pertama diterbitkan oleh BAPEPAM-LK 2008 - Centrara Hotels & Resorts
Leasehold Property Fund - Luxury Real Estate Investment Fund - Quality Hospitality Leasehold Property Fund - Multi - National Residence Fund 2009 - Sala @ Sathorn Property Fund - MFC-Strategic Storage Fund - 101 Montri Storage Property Fund Krisis Ekonomi Global
Krisis Ekonomi Global Krisis Ekonomi Global Krisis Ekonomi Global Singapore Malaysia Thailand Hong Kong Indonesia
Pendaftaran REITs Perubahan Regulasi Pendaftaran REITs Perubahan Regulasi Pendaftaran REITs Perubahan Regulasi Pendaftaran REITs Perubahan Regulasi 2010 - Mapletree Industrial Trust - Cache Logistics Trust - Sabana Shariah Compliant REIT
- Sunway REIT
- CapitaLand Malaysia Mall REIT - Talaad Thai Leasehold Property Fund - Samui Bury Property Fund Pemerintah memperbaharui regulasi PFPO, mengikuti konsep REIT yang lebih dikenal secara global Fortune REITs Regulasi REIT di amandemen untuk menguatkan posisi investor 2011 - Mapletree Commercial Trust Pemerintah Singapura menerbitkan regulasi untuk menangkal buble properti, sehingga minat investasi langsung atas properti
mengalami penurunan dan berpindah kepada investasi atas REIT Pavilion REIT - Prime Office Leasehold
Property Fund - Trinity Property Fund - Sub Sri Thai Property Fund Hui Xian REIT 2012 - Far East Hospitality Trust - Ascendas Hospitality Trust IGB REIT - Tesco Lotus Retail Growth Freehold & Leasehold Property Fund
- MFC Industrial Investment Property & Leaseho;d Fund
Horizon Hospitality
2013 - Mapletree GCCT - SPH REIT - OUE Hospitality Trust - Viva Industrial Trust - Soilbuild Business Space REIT - KLCCP Islamic REIT - AmAsia Pacific Plus - CP Tower Growth Leasehold Property Fund
- Crystal Retail Growth Leasehold Property Fund - KPN Property Fund
Regulasi Thai-REIT yang diperbaharui pada 2010 baru benar benar diaplikasikan secara menyeluruh dan PFPO yang terdaftar disesuaikan menjadi REIT - New World Development REIT - Spring REITs - Hopewell Holdings - Langham Hospitality Investments - New Century Hotel Group / Kai Yuan Hotels DIRE Ciptadana 2014 - Keppel DC REIT - Frasers Hospitality Trust - OUE Commercial REIT - IREIT Global Amanah Harta Tanah REIT - LH Shopping Centers Leasehold REIT - Pinthong Industrial Park Property Fund - Hemaraj Industrial Property & Leasehold Fund 2015 BHG Retail REIT
Al-Salam REIT
- TICON Freehold & Leasehold
REIT 2016 - Frasers Logistics & Industrial Trust - Manulife US REIT - EC World REIT
- Golden Ventures Leasehold REIT - Hemaraj Leasehold REIT - Sripanwa Hospitality REIT
Regulasi DIRE diperbaharui oleh OJK dengan beberapa peringanan regulasi 2017 - CPN Retail Growth Property
Fundcc - Gland Office Leasehold REIT - Strategic Hospitality Extendable Freehold & Leasehod REIT - Dusit Thani Freehold & Leasehold REIT - Sub Sri Thai REIT
Singapore Malaysia Thailand Hong Kong Indonesia
Singapura Malaysia Thailand Hongkong Indonesia Entitas Legal Trustee Trustee Trustee Trustee yang wajib terdaftar pada Bursa Saham Hk Berbentuk kontrak investasi kolektif dan tidak wajib terdaftar pada BEI Modal Minimal Min SGD 20 Juta Min MYR 100 juta atau USD 25 juta Minimal THB 500 juta Tidak ada Tidak ada Badan Pengelola Internal/External External (spesifikasi khusus dari SC) External Internal / External Internal / External Umum Kepemilikan Minimal 25% dari total unit atau setidaknya 500 lembar dimiliki oleh publik. Boleh dimiliki oleh asing Tidak ada pembatasan kepemilikan dan boleh dimiliki warga asing Pada masa mendaftar minimal terdiri dari 250 unit dan perusahaan / kelompok terafiliasi maksimal 50% dari total. Warga asing boleh memiliki maksimal 49% dari total unit Bebas WNA dibatasi Asset 75% asset harus berbentuk properti Minimal 60% aset berupa properti atau perusahaan dengan aset tunggal properti, aset non properti maksimal 25%. Minimal 75% aset berbentuk properti (yang sudah selesai atau 80% selesai). Aset properti tidak boleh dijual setidaknya 1 tahun setelah diakuisisi Minimal 90% aset dalam bentuk properti dan maksimal 10% aset dalam bentuk non properti atau aset yang tidak memberikan pengasilan rutin 50% dari Nilai aset bersih harus berbentuk properti. 80% dari nilai aset bersih berbentuk properti atau aset berhubungan dengan properti (saham properti), aset dalam bentuk lainnya paling banyak 20%. Aset tidak boleh dijual dalam masa 2 tahun sejak diakuisisi Pendapatan 90% harus berasal dari pendapatan sewa Min 80% pendapatan M-REITs Syariah harus dari aktivitas syariah 75% pendapatan harus berasal dari pemasukan sewa properti 90% dari penghasilan wajib berasal dari penghasilan sewa atau dari SPV yang memiliki aset properti sewa 90% pendapatan wajib didistribusikan kepada pemegang unit Batasan Geografis tidak ada batasan geografis tidak ada batasan geografis tidak ada batasan geografis tidak ada batasan geografis Aset harus berlokasi di Indonesia Pengembangan Baru Boleh hanya bila aset akan dikelola setelah selesai, dan nilainya maksimal 10% dari nilai total aset Tidak boleh melakukan pengembangan, kecuali pada properti yang belum selesai dibangun dengan nilai akuisisi maksimal 10% dari total aset tidak boleh melakukan pengembangan. Tetapi boleh mengakuisisi properti yang 80% selesai dengan nilai maksimal 10% dari total aset Tidak boleh melakukan pengembangan. Namun boleh mengakuisisi properti dalam masa kondstruksi dengan nilai maksimal 25% dari gross asset Tidak boleh melakukan pengembangan Gearing Ratio Maksimal 45% dari total aset Maksimal 50% dari nilai total aset Maksimal 35% dari nilai total aset. Thai- REITs dengan rating investasi baik dan memperoleh ijin khusus dari SEC diperbolehkan meminjam hinga 60% dari NAV Maksimal 45% dari nilai total aset Maksimal 45% dari nilai aset yang akan diakuisisi Pajak Pajak Penghasilan Bebas pajak penghasilan bila 90% dividen didistribusikan Bebas pajak penghasilan bila 90% dividen didistribusikan Bebas pajak penghasilan bila 90% dividen didistribusikan Institusi dikenakan pajak penghasilan 16,5%, namun bebas pada tingkat pemegang unit 10% pada tingkat institusi. 0% bagi pemegang unit Pajak Peningkatan Nilai 10% dan final kepada investor badan dan warga negara asing 10%  (tanpa regulasi khusus dikenakan 15%). Bila dijual dalam masa 5 tahun setelah akuisisi dikenakan pajak 5% dari harga jual. Tidak ada Tidak ada 10% Pajak Lainnya Stamp duty 3% pada pembelian aset baru NA Pajak pendaftaran institusi sebesar 1% dari pendapatan sewa serta pajak penjualan aset sebesar 0,01% dari nila transaksi Stamp Duty 3,75% pada penjualan aset eksisting atau akuisisi aset baru. Stamp Duty 5% PPh 0,5% bagi pemilik properti yang menjual aset kepada DIRE
Tabel 2. Perbandingan Regulasi  REITs di Singapura, Malaysia, Thailand, Hongkong, dan Indonesia

## DAFTAR PUSTAKA
Block,  Ralph  L..  (2012). Investing  in  REITs:  Real  Estate  Investment  Trusts .  Canada:  John Wiley & Sons, Inc..
CFA Institute. (2011). Asia-Pacific REITs : Building Trust Through Better REIT Governance . Retrieved May 21, 2017, From CFA Institute Website https://www.cfasociety.org/singapore/Documents/CFA%20Institute%20Report_AsiaPa cificReits.pdf
Securities and Futures Commisision Tentang Code on Real Estate Investment Trusts. (2010). EY.  (2016). Global  Perspectives:  2016  REIT  Report .  Retrieved  April  13,2017,  from  EY website http://www.ey.com/Publication/vwLUAssets/global-perspectives-2016-reit-report- ey/$File/ey-global-perspectives-2016-reit-report.pdf
Inland  Revenue  Authority  of  Singapore  Tentang  Income  Tax  Treatment  of  Real  Estate Investment Trust and Approved Sub-Trusts. (2017).
Keputusan  Ketua  Badan  Pengawas  Pasar  Modal  &  Lembaga  Keuangan  Tentang  Pedoman Bagi  Manajer  Investasi  &  Bank  Kustodian  yang  Melakukan  Pengelolaan  Dana Investasi Real Estat Berbentuk KIK, No. KEP-425/BL/2007 (2007).
Keputusan  Ketua  Badan  Pengawas  Pasar  Modal  &  Lembaga  Keuangan  Tentang  Pedoman KIK Dana Investasi Real Estate Berbentuk KIK, No. KEP-426/BL/2007 (2007).
Leong,  K.,  Tan,  Wenyou  and  Leong,  Elaine.  (2014). International  REITs  :  How  to  Invest Overseas  and  Build  an  International  Portfolio .  Singapore  :  Marshall  Cavendish Business.
Monetary Authority of Singapore Tentang Code On Collective Investment Scheme. (2015).
National Legislative Assembly Functioning as both Houses of Parliament Tentang Securities and Exchange Act. (1992).
National  Legislative  Assembly  Functioning  Tentang  The  Trust  for  Transactions  in  Capital Market Act. (2007).
Newell,  Graeme  and  Osmadi,  Atasya.  (2010).  Assessing  The  Importance  Of  Factors Influencing  The  Future  Development  of  REITs  In  Malaysia. Pacific  Rim  Property Research Journal , 16 (3), 358-374.
Newell,  Graeme  and  Razali,  Muhammad  N..  (2009).  The  Impact  Of  The  Global  Financial Crisis  On  Commercial  Property  Investment  In  Asia. Pacific  Rim  Property  Research Journal . 15 (4), 430-452.
Newell,  Graeme.,  Wing,  Chau  K.,  Wong,  Siu  K.  and  Mckinnell,  Keith.  (2007).  Factors Influencing  the  Performance  of  Hongkong  Real  Estate  Companies. Journal  of  Real Estate Portfolio Management, 13 (1), 75-86
Newell,  Graeme.,  Wu,  Yue.,  Chau,  Kwong  Wing  and  Wong,  Siu  Kei.  (2010).  The Development and Performance of REITs in Hongkong. Pacific Rim Property Research Journal, 16 (2) , 190-205.
Ooi, Joseph T., Newell, Graeme and Sing, Tien Foo. (2006). The Growth of REIT Markets in Asia. Journal of Real Estate Literature , 14 (2), 203-222.
Peraturan  OJK  Tentang  Pedoman  Bagi  Manajer  Investasi  Dan  Bank  Kustodian  Yang Melakukan  Pengelolaan  Dana  Investasi  Real  Estat  Berbentuk  KIK,  No. 19/POJK.04/2016 (2016).
Securities Commission Malaysia Tentang Securities Commission Act. No. 498 (1993). Securities Commission Malaysia Tentang Securities Commission Act. No. A1539 (2017). Securities  Commission  Malaysia.  (2005). Securities  Commission  Malaysia:  Regulatory Philosophy . Retrieved April 13, 2017, From SCM Website. https://www.sc.com.my/about-us/sc-regulatory-philosophy/ Strauss, Anselm and Corbin, Juliet. (1998). Basics of Qualitative Research: Techniques and Procedures for Developing Grounded Theory . California: Sage Publication, Inc.
.