Al Qodiri: Jurnal Pendidikan, Sosial dan Keagamaan Terakreditasi Kemenristekdikti No. 85/M/KPT/2020 Vol 19 No 1 April 2021

## ANALISIS YURIDIS PUTUSAN HAKIM PENGADILAN NEGERI SURABAYA NO.474/PDT.G/2017/PN.SBY TENTANG PERJANJIAN JUAL BELI TANAH DENGAN KLAUSUL KUASA MENJUAL
Nur Amalia amelamallia98@gmail.com
Magister Kenotariatan Universitas Surabaya

## Abstrak
Sengketa  terkait  jual  beli  tanah  yang  masih  menggunakan  akta  ikatan  jual  beli  yang dibuat di hadapan Notaris terjadi di dalam Putusan Pengadilan No.474/Pdt.G/2017/PN.SBY.  Kasus  tersebut  terjadi  karena  pembeli  ingin  membalik namakan  sertifikat  yang  semula  atas  nama  penjual  sehingga  dapat  menjadi  atas  nama pembeli, namun ketika hendak melakukan tanda tangan di hadapan PPAT penjual tidak pernah datang menghadap sehingga pembeli tidak dapat melakukan proses tanda tangan untuk  membalik  namakan  sertifikat.  Akta  ikatan  jual  beli  yang  dibuat  para  pihak terdapat  juga  kuasa  menjual,  kuasa  menjual  tersebut  berisikan  memberi  izin  kepada pembeli  untuk  bertindak  sebagai  2  kapasitas  yaitu  penjual  dan  pembeli  untuk melakukan  perbuatan  hukum.  Tujuan  dari  penulisan  ini  adalah  untuk  mengetahui  dan memahami  pertimbangan  hakim  dalam  memutus  perkara  terkait  proses  peralihan  dan pendaftaran  hak  atas  tanah  menggunakan  klausul  kuasa  penjual  kepada  pembeli  dan juga  untuk  mengetahui  akibat  hukum  bagi  para  pihak  terkait  dengan  putusan  tersebut. Metode penelitian ini menggunakan metode penelitian normatif, yang mengkaji terkait pertimbangan  hakim  dalam  memutus  perkara  No.  474/Pdt.G/2017/PN.SBY  tentang perjanjian  jual  beli  tanah  menggunakan  klausul  kuasa  menjual.  Dalam  penelitian  ini penulis  menggunakan  tiga  macam  pendekatan  yaitu  pendekatan  perundang-undangan, pendekatan  konseptual  dan  pendekatan  kasus.  Hasil  dari  penelitian  ini,  pertimbangan hakim dalam putusan hakim no 474/Pdt.G/2017/PN.SBY adalah kabur, karena di dalam kuasa  menjual  yang  terdapat  di  dalam  akta  ikatan  jual  beli  telah  jelas  memberi  izin kepada  pembeli  bertindak  sebagai  penjual  maupun  pembeli  untuk  melakukan  suatu perbuatan hukum yaitu salah satunya proses pembuatan akta jual beli yang dilakukan di hadapan PPAT.
Kata Kunci : sengketa,  jual beli, dan akta ikatan jual beli.

## Abstract
Disputes  related  to  the  sale  and  purchase  of  land  still  use  the  sale  and  purchase agreement  made  before  a  Notary  Public  occurs  in  Court  Decision  No.474  /  Pdt  .G  / 2017  /  PN.SBY.  The  case  happened  because  the  buyer  wanted  to  reverse  the  original certificate on behalf of the seller to become on behalf of the buyer. But, when he tried to sign before PPAT, the seller never came to face, so the buyer could not do the signature process  to  reverse  the  certificate  name.  The  sale  and  purchase  agreement  made  by  the parties,  but  there  is  a  power  of  attorney,  in  which  the  content  of  a  power  of  attorney gives the buyer permission to act as two capacities, namely the seller and the buyer to take  legal  actions.  The  purpose  of  this  paper  is  to  know  and  understand  the  judge's consideration in deciding cases related to the process of transfer and registration of land rights  using  the  clause  of  the  seller’ s  power  of  attorney  to  the  buyer  and  also  to determine  the  legal  consequences  for  the  pasties  related  to  the  decision.  This  research method  uses  the  normative  research  method,  examining  the  judges'  consideration  in deciding case No. 474 / Pdt  .G /  2017 /  PN.SBY regarding the land sale and purchase
Al Qodiri: Jurnal Pendidikan, Sosial dan Keagamaan Terakreditasi Kemenristekdikti No. 85/M/KPT/2020 Vol 19 No 1 April 2021
agreements using a sales authorization clause. In this study, the authors used three types of approaches, namely the statutory procedure, conceptual approach, and case approach. The study results consider the judge in the decision of judge  No. 474 / Pdt .G / 2017 / PN.SBY  is  blurred  because  in  the  power  of  sale  contained  in  the  sale  and  purchase agreement has permitted the buyer to act as a seller or buyer to commit a legal act. One of  which  is  the  process  of  making  a  sale  and  purchase  deed  conducted  in  front  of  the PPAT.
Keywords: dispute, sale, and purchase, sale, and purchase agreement.

## A. PENDAHULUAN
Perjanjian  pengikatan  jual  beli  atau  akta  ikatan  jual  beli  (AIJB)  ,selanjutnya  disebut AIJB,  merupakan  implementasi  dari  asas  kebebasan  berkontrak  di  mana  para  pihak  dapat menentukan  secara  bebas  keinginannya  dalam  membuat  perjanjian  lalu  dituangkan  dalam klausula  perjanjian  yang  dimana  dilakukan  dihadapan  notaris  (Muljono  2016).  AIJB merupakan  perbuatan  hukum  awal  yang  mendahului  perbuatan  hukum  jual  beli  tanah  atau akta  jual  beli  (selanjutnya  disebut  AJB),  notaris  memiliki  wewenang  membuat  akta pengikatan  jual  beli  tanah  akan  tetapi  tidak  berwenang  untuk  membuat  AJB  karena  yang berwenang  membuat  AJB  adalah  Pejabat  Pembuat  Akta  Tanah  (yang  selanjutnya  disebut PPAT).
Pengertian  AIJB  pada dasarnya tunduk  pada ketentuan umum perjanjian yaitu dalam Buku  III  Kitab  Undang-undang  Hukum  Perdata  (selanjutnya  disebut  KUHPerdata)  tentang perikatan,  berdasarkan  Pasal  1313  KUHPerdata  yang  berbunyi:  “ Perjanjian  adalah  suatu perbuatan  dengan  mana  satu  orang  atau  lebih  mengikatkan  dirinya  terhadap  satu  orang  atau lebih lainnya” . Menurut Subekti, Perjanjian adalah
“ Suatu  Peristiwa  dimana  seseorang  berjanji  kepada  seseorang  lain  atau  dimana  dua orang itu saling berjanji untuk melakukan sesuatu”  (Subekti 1992).
Menurut Abdul Kadir Muhammad, Perjanjian adalah
“ Sebagai suatu persetujuan dengan mana dua orang pihak atau lebih mengikatkan diri untuk melaksanakan suatu hal dalam lapangan harta kekayaan”  (Muhammad 2000).
Pada  prakteknya  pembuatan  AIJB  dibuat  dalam  bentuk  akta  otentik  yang  dibuat  di hadapan  notaris,  sehingga  AIJB  memiliki  kekuatan  hukum  yang  kuat.  Hal  ini  dimaksudkan oleh para pihak untuk lebih memberikan perlindungan dan kepastian hukum bagi para pihak yang  membuatnya,  karena  notaris  dalam  membuat  akta  tidak  berpihak  dan  menjaga kepentingan  para  pihak  secara  obyektif  (Baswedan  2009).  Dibuatnya  AIJB  dilakukan  untuk memuat  janji-janji  dalam  melakukan  jual  beli  tanah  apabila  terdapat  syarat  yang  tidak terpenuhi  untuk  melakukan  pembuatan  AJB  di  hadapan  PPAT.  Pada  prinsipnya  yang
Al Qodiri: Jurnal Pendidikan, Sosial dan Keagamaan Terakreditasi Kemenristekdikti No. 85/M/KPT/2020 Vol 19 No 1 April 2021
terpenting  yaitu  dalam  klausula-klausula  perjanjian  yang  dibuat  di  hadapan  notaris  sesuai dengan keinginan dan kesepakatan para pihak, sehingga para pihak dapat melakukan hak dan kewajibannya sesuai dengan yang telah disepakati.
AIJB  sendiri  dinamakan  perjanjian  obligatoir  atau  konsensuil,  karena  membebankan kepada  pihak  untuk  melakukan  penyerahan  ( levering) (Reswari  2014).  Perjanjian  obligatoir adalah  perjanjian  di  mana  pihak-pihak  sepakat,  mengikatkan  diri  untuk  melakukan penyerahan suatu benda kepada pihak lain(Badrulzaman et al. 2001).
Perjanjian obligatoir terdapat beberapa unsur yaitu:
1) Perjanjian dengan cuma-cuma dan perjanjian dengan beban; Pengertian Perjanjian Cuma-Cuma menurut Pasal 1314 ayat (2) KUHPerdata yaitu:
“ Perjanjian  Cuma  Cuma  adalah  suatu  perjanjian  dimana  pihak  yang  satu memberikan  suatu  keuntungan  kepada  yang  lain  tanpa  menerima  suatu  manfaat bagi dirinya sendiri” .
Perjanjian  Beban  adalah  suatu  perjanjian  dimana  salah  satu  pihak  memberikan  suatu keuntungan kepada pihak lain dengan menerima suatu manfaat bagi dirinya sendiri.
2) Perjanjian Sepihak;
3) Perjanjian Timbal Balik;
Perjanjian  Timbal  Balik  adalah  perjanjian  yang  menimbulkan  kewajiban  pokok  bagi kedua belah pihak(Badrulzaman et al. 2001).
4) Perjanjian Konsensuil,Formal dan Riil;
Perjanjian Konsensuil adalah perjanjian dianggap sah apabila ada kata sepakat antara kedua belah pihak yang mengadakan perjanjian tersebut.
Perjanjian Formal adalah perjanjian harus dilakukan dengan suatu bentuk tertulis.
Perjanjial  Riil  adlah  suatu  perjanjian  dimana  selain  diperlukan  adanya  kata  sepakat, harus diserahkan (Hartana 2016).
Pembuatan AIJB sebagai perjanjian pendahuluan juga memuat terkait kuasa menjual. Kuasa menjual merupakan salah satu jenis perjanjian pemberian kuasa sebagaimana dimaksud dalam Pasal 1796 KUHPerdata.
Menurut  Pasal  1796  KUHPerdata  kuasa  menjual  merupakan  salah  satu  bentuk pemberian kuasa yang berbunyi :
“ Pemberian kuasa yang dirumuskan dengan kata-kata umum hanya meliputi perbuatan pengurusan,  sedangkan  untuk  memindahtangkan  benda  hanya  dapat  dilakukan  oleh
Al Qodiri: Jurnal Pendidikan, Sosial dan Keagamaan Terakreditasi Kemenristekdikti No. 85/M/KPT/2020 Vol 19 No 1 April 2021
pemilik  dengan  suatu  pemberian  kuasa  yang  dirumuskan  dengan  kata-kata  yang tegas” .
Sesuai  dengan  ketentuan  tersebut,  maka  kuasa  menjual  wajib  diberikan  dalam  bentuk  kuasa khusus, tidak boleh dalam bentuk kuasa umum serta menggunakan kata-kata yang tegas dan jelas (Sinaga and Suryandono 2019).
Dalam Pasal 1795 KUHPerdata menjelaskan tentang kuasa khusus yang berbunyi:
“Pemberian kuasa dapat dilakukan secara khusus yaitu mengenai hanya satu kepentingan tertentu atau lebih atau secara umum meliputi segala kepentingan si pemberi kuasa” .
Kuasa Menjual dapat berbentuk pemberian kuasa yang berdiri sendiri dan tidak berdiri sendiri, bentuk kuasa menjual yang berdiri sendiri artinya pemberian perjanjian  yang berdiri sendiri  dan  tidak  disandarkan  pada  suatu  perjanjian  pokok,  sedangkan    yang  tidak  berdiri sendiri  adalah  pemberian  kuasa  menjual  tanah  yang  bersandar  pada  perjanjian  pokok, sehingga jika perjanjian pokok batal atau dibatalkan, maka pemberian kuasa ini turut menjadi batal atau dibatalkan (Sinaga and Suryandono 2019).
Kuasa menjual juga dibuat dapat mengalihkan tanggung jawab penjual kepada pembeli, jadi  ketika  semua  persyaratan  sudah  terpenuhi  tanpa  perlu  kehadiran  penjual  karena  sudah terwakili  (Kurniawati  2018).  Surat  kuasa  telah  diatur  dalam  Pasal  1792  KUHPerdata  yang berbunyi: “ Suatu persetujuan yang berisikan pemberian kekuasaan kepada orang  lain yang menerimanya untuk melaksanakan sesuatu atas nama orang yang memberikan kuasa” .
Belum  terdapatnya  pengertian  dari  kuasa  menjual  itu  sendiri,  maka  dapat  disimpulkan bahwa kuasa menjual adalah pemberian kuasa dari penjual kepada pembeli untuk melakukan suatu perbuatan hukum tanpa perlunya kehadiran penjual.
Kegiatan  jual  beli  yang  menggunakan  AIJB  beserta  kuasa  menjual  yang  dibuat  di hadapan  notaris  agar  memiliki  kekuatan  hukum,  seperti  halnya  di  dalam  Putusan No.474/Pdt.G/2017/PN.SBY.  Berdasarkan  Putusan  No.474/Pdt.G/2017/PN.SBY  penggugat melakukan jual beli tanah pada tanggal 10 Agustus 1995 secara lunas kepada tergugat secara notariil  sebagaimana  AIJB  nomor  37  tertanggal  10  Agustus  1995  dan  akta  kuasa  menjual tertanggal  10  Agustus  1995  yang  keduanya  dibuat  di  hadapan  notaris,  kuasa  menjual  yang telah  dibuat  para  pihak  yang  didalamnya  salah  satu  pihaknya  adalah  pembeli,  memiliki  isi bahwa  pembeli  dapat  bertindak  sebagai  2  (dua)  kapsitas  yaitu  sebagai  penjual  dan  pembeli dalam melakukan perbuatan hukum.
Penggugat  yang  merasa  telah  membeli  tanah  secara  lunas  ingin  membaliknamakan sertifikat  yang  semula  atas  nama  tergugat  menjadi  nama  penggugat  dengan  melakukan
Al Qodiri: Jurnal Pendidikan, Sosial dan Keagamaan Terakreditasi Kemenristekdikti No. 85/M/KPT/2020 Vol 19 No 1 April 2021
pembuatan akta jual beli terlebih dahulu dihadapan PPAT. Akan tetapi proses pembuatan akta jual  beli  dan  proses  baliknama  sertfikat  tidak  dapat  terlaksana  dikarenakan  tergugat  tidak pernah  hadir  di  hadapan  PPAT  untuk  melakukan  tanda  tangan.  Penggugat  yang  bertindak sebagai pembeli merasa dirugikan karena tidak dapat membalik namakan sertifikatnya, maka penggugat mengajukan gugatan ke Pengadilan Negeri Surabaya dengan gugatan wanprestasi dan  menarik  Badan  Pertanahan  Nasional  (selanjutnya  disebut  BPN)  sebagai  turut  tergugat, dikarenakan  BPN  memiliki  kedudukan  dan  kapasitas  sebagai  penyelenggara  pendaftaran tanah dan memberikan surat tanda bukti hak yaitu sertifikat.
Berdasarkan  putusan  tersebut  hakim  memiliki  beberapa  pertimbangan  dalam mejatuhkan  putusan,  hakim  memiliki  pertimbangan  yaitu  memberi  izin  dan  kuasa  kepada penggugat  untuk  bertindak  atas  nama  tergugat  selaku  penjual  guna  menandatangani  AJB  di hadapan  PPAT,  hakim  memerintahkan  BPN  untuk  menerbitkan  sertifikat  atas  nama pemegang hak yaitu penggugat.
Masalah  yang  terjadi  di  dalam  Putusan  tersebut  yaitu  putusan  yang  diajukan  oleh penggugat merupakan gugatan wanprestasi yang dimana gugatan wanprestasi hanya mengikat kepada  mereka  saja  yang  membuat  perjanjian  AIJB,  disisi  lain  BPN  tidak  terlibat  di  dalam perjanjian pembuatan AIJB maka seharusnya ia dikeluarkan dalam gugatan tersebut dan kuasa menjual  yang  telah  dibuat  para  pihak  memiliki  isi  bahwa  penggugat  dapat  langsung melakukan  pembuatan  akta  jual  beli  dan  proses  balik  nama  sertifikat  tanpa  adanya  penjual dalam  kegiatan  tersebut,  sehingga  seharusnya  penggugat  tidak  perlu  untuk  mengajukan gugatan  ke  Pengadilan  Negeri  Surabaya.  Putusan  No.474/Pdt.G/2017/PN.SBY  terdapat kekaburan  norma  yang  terjadi  disebabkan  karena  adanya  penafsiran  yang  berbeda  dalam  isi klausul kuasa menjual yang dilakukan oleh BPN dan Penggugat.
Tujuan  penelitian  ini  untuk  mengetahui  dan  memahami  pertimbangan  hakim  dalam memutus  perkara  terkait  proses  peralihan  dan  pendaftaran  hak  atas  tanah  menggunakan klausul kuasa penjual kepada pembeli dengan menggunakan objek a quo , analisis Putusan No. 474/Pdt.G/2017/PN.SBY dan untuk mengetahui dan memahami akibat hukum bagi para pihak atas ke absahan tindak lanjut Putusan No.474/Pdt.G/2017/PN.SBY.
Berdasarkan  uraian  diatas,  maka  Penulis  menguraikan  dalam  bentuk  rumusan  masalah sebagai berikut:
1) Bagaimana  Pertimbangan  Hakim  Pengadilan  Negeri  Surabaya  dalam  Putusan No.474/Pdt.G/2017/PN.SBY dalam perjanjian jual beli tanah dengan klausul kuasa menjual.
2) Bagaimana  akibat  hukum  bagi  para  pihak  atas  keabshan  tindak  lanjut  Putusan No.474/Pdt.G/2017/PN.SBY.

## B. METODE PENELITIAN
Metode  peneltian  ini  menggunakan  penelitian  normative.  Penelitian  ini  menganalisis secara  normatif  terkait  bagaimana  pertimbangan  hakim  dalam  memutus  perkara  Putusan Hakim  No.474/Pdt.G/2017/PN.SBY  tentang  perjanjian  jual  beli  tanah  dengan  klausul  kuasa menjual. Isu hukum yang digunakan penulis yaitu menggunakan isu hukum kabur, karena di dalam  klausul  kuasa  menjual  yang  telah  dibuat  ditafsirkan  berbeda  antara  BPN  dan penggugat.
Pendekatan masalah berguna untuk memperoleh data yang relevan dengan permasalahan yang  dibahas  dalam  suatu  penelitian  hukum.  Penelitian  ini  bersifat  deskriptif  yaitu memaparkan  adanya  tentang  suatu  peristiwa  hukum  atau  kondisi  hukum  (Made  2017). Pendekatan yang digunakan dalam penyusunan penelitian ini yaitu menggunakan Pendekatan Perundang-undangan ( statute approach ), Pendekatan Konseptual (conceptual approach) dan Pendekatan Kasus (case approach).
Jenis  dan  sumber  bahan  hukum  yang  digunakan  untuk  mengkaji,  meneliti  dan menganalisis perjanjian jual beli hak atas tanah dengan pemberlakuan kuasa menjual kepada pembeli  dalam  Putusan  No.  474/Pdt.G/2017/PN.SBY  yaitu  bahan  hukum  primer,  sekunder, tersier.  Bahan  Hukum  Primer,  terdiri  atas:  (a)  Undang-Undang  Dasar  Negara  Republik Indonesia Tahun 1945, (b) Kitab Undang-Undang Hukum Perdata ( Burgerlijk WetBoek), (c) Undang-Undang  Nomor  5  Tahun  1960  tentang  Peraturan  Dasar  Pokok-Pokok  Agararia,  (d) Peraturan  Pemerintah  Nomor  24  Tahun  1997  tentang  Pendaftaran  Tanah,  (e)  Peraturan Menteri  Negara  Agraria/Kepala  Badan  Pertahanan  Nomor  3  Tahun  1997  tentang  Peraturan Pelaksanaan, (f) Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaraan Tanah, (g) Het Herziene Indonesisch Reglement (HIR), (h) Putusan Pengadilan Negeri Surabaya Nomor 474/Pdt.G/2017/PN.SBY.  Bahan  Hukum  Sekunder  yang  terdiri  atas  penjelasan  undang- undang terkait pendaftaran dan peralihan hak atas tanah, buku-buku, jurnal, pendapat para ahli dan juga barbagai tulisan yang berkaitan dengan masalah yang diteliti. Bahan Hukum Tersier yaitu bahan hukum yang mendukung bahan hukum primer dan sekunder, dalam bahan hukum tersier terdiri atas ini kamus-kamus.
Teknik pengumpulan bahan hukum dalam penelitian ini adalah dengan studi kepustakaan ( library  research) terhadap  bahan-bahan  hukum,  baik  bahan  hukum  primer,  bahan  hukum sekunder,  maupun  bahan  hukum  tersier.  (Fajar  and  Achmad  2007).    Metode  analisis  bahan
Al Qodiri: Jurnal Pendidikan, Sosial dan Keagamaan Terakreditasi Kemenristekdikti No. 85/M/KPT/2020 Vol 19 No 1 April 2021
hukum  dalam  penelitian  ini  menggunakan  metode  analisis  kualitatif  yaitu  cara  menganalisis dan menguraikan data dalam bentuk kalimat yang baik dan benar.
Sehingga,  mudah  dibaca  dan  diinterprestasikan  kemudian  ditarik  kesimpulan,  yaitu menganalisis  hal-hal  bersifat  umum  seperti  mengenai  pengertian  pendaftaraan  dan  peralihan hak  atas  tanah,  hak  milik,  jual  beli  tanah,  kuasa  menjual,  teori-teori  hukum  terkait permasalahan,  dan  doktrin  terkait  permasalahan  yang  akan  dibahas.  Hasil  dari  analisis  ini akan  disimpulkan  menjadi  khusus  untuk  mengetahui  lebih  dalam  mengenai  perjanjian  jual beli tanah dengan klausul kuasa menjual (Analisis Putusan Nomor 474/Pdt.G/2017/PN.SBY) dan akibat hukum bagi para pihak atas keabsahan tindak lanjut putusan terkait.

## C. HASIL DAN PEMBAHASAN

## a. Kasus Posisi
Berdasarkan  Putusan  No.  474/Pdt.G/2017/PN.SBY  yang  telah  mempunyai kekuatan  hukum  tetap  tentang  perjanjian  jual  beli  yang  dilakukan  oleh  Lubis  Saiful  dan Pantja  Surya  Komuk.  Pada  tanggal  1995  terjadi  jual  beli  sebidang  tanah  dan  bangunan dengan  sertifikat  Hak  Milik  No.1287  dengan  harga  Rp.53.322.800  secara  lunas,  Jual  beli tanah menggunakan AIJB dan kuasa menjual yang dibuat dihadapan notaris.
Bahwa jual beli Hak Atas Tanah tersebut dibuat secara notariil sebagaimana AIJB Nomor 37 tertanggal  10  Agustus  1995 dan Akta  Kuasa Menjual Nomor 38 tertanggal  10 Agustus  1995,  keduanya  dibuat  di  hadapan  Ny.  Yvonne  Iskandar,  S.H.  selaku  notaris  di Surabaya,  namun  dalam  AIJB  tersebut  tidak  tercantum  nomor  SHM,  dan  dalam  hal  ini tergugat juga telah berjanji kepada penggugat, bahwa setelah harga hak atas tanah tersebut di  bayar  lunas,  maka  tergugat  bersedia  membantu  penggugat  setelah  pada  surat kepemilikan  tanah  terbit  nomor  hak  milik  untuk  menghadap  PPAT  guna  membuat  AJB tanah dan bangunan tersebut dan membantu proses balik nama sertifikat tersebut di instansi TURUT TERGUGAT (BPN).
Bahwa  dengan  adanya  perbuatan  wanprestasi  tergugat  terhadap  penggugat merupakan  perbuatan  yang  merugikan  penggugat,  karena  sampai  saat  diajukannya gugatan, penggugat tidak bisa melakukan Peralihan Hak Atas Tanah tersebut dan sertifikat dan  tetap  beratas  nama  tergugat,  padahal  hak  atas  tanah  tersebut  telah  penggugat  peroleh dengan itikad baik yakni telah membayar lunas harganya kepada tergugat dan sertifikat hak atas tanah tersebut sampai saat ini dalam penguasaan  penggugat dan semenjak pembelian hak  atas  tanah  tersebut  sampai  saat  diajukannya  gugatan  tidak  ada  yang  mengajukan keberatan baik secara tertulis maupun secara lisan atas hak atas tanah tersebut.
Al Qodiri: Jurnal Pendidikan, Sosial dan Keagamaan Terakreditasi Kemenristekdikti No. 85/M/KPT/2020 Vol 19 No 1 April 2021
Dalam  gugatan  wanprestasi  tersebut,  penggugat  ikut  menarik  BPN  sebagai  turut terguggat  karena  menurut  penggugat  di  dalam  petitumnya  BPN  merupakan  instansi pemerintah yang mempunyai kewajiban melakukan pendaftaran tanah dan membaliknamakan sertifikat.  Berdasarkan  kasus  di  dalam  Putusan  No.474/Pdt.G/2017/PN.SBY,  maka  penulis perlu meneliti pertimbangan hakim Pengadilan Negeri dalam Putusan No.474/Pdt.G/2017/PN.SBY  dalam  perjanjian  jual  beli  tanah  dengan  klausul  kuasa  menjual dan akibat hukum bagi para pihak atas keabsahan tindak lanjut Putusan No.474/Pdt.G/2017/PN.SBY.
b.  Pertimbangan  hakim  Pengadilan  Negeri  dalam  Putusan    No.  474/Pdt.G/2017/PN.SBY dalam Perjanjian Jual Beli Tanah dengan Klausul Kuasa Menjual.
Jual beli tanah merupakan salah satu jenis peralihan hak milik karena terjadinya suatu peristiwa    hukum.  Peralihan  hak  milik  melalui  jual  beli  tanah  telah  di  atur  diatur  Pasal  26 Undang-Undang  No.  5  Tahun  1960  Tentang  Peraturan  Dasar  Pokok-Pokok  Agraria (selanjutnya disebut UUPA).
Peralihan  hak  milik  sendiri  dapat  dibedakan  menjadi  2  (dua)  cara  yaitu  beralih  dan dialihkan sesuai dengan ketentuan Pasal 20 ayat (2) UUPA yang berbunyi : “ Hak Milik dapat beralih dan dialihkan kepada pihak lain” . Jual beli tanah sendiri merupakan salah satu bentuk peralihan  hak  dengan  cara  dialihkan.  Dialihkannya  hak  dengan  cara  jual  beli  timbul  dengan adanya kegiatan pemindahan hak kepada orang lain.
Kegiatan Jual beli melibatkan dua orang pihak yaitu pihak penjual dan pihak pembeli, proses  jual  beli  suatu  benda  atau  suatu  barang  sebenarnya  terkandung  suatu  perjanjian  bagi kedua belah pihak tersebut, dalam jual beli tersebut terkadung unsur unsur pokok yaitu barang dan  harga(Soeikromo  2013).  Sedangkan,  kegiatan  jual  beli  tanah  menurut  hukum  adat terdapat  suatu  perbuatan  hukum  yaitu  berpindahnya  hak  atas  tanah  dari  penjual  kepada pembeli pada saat dibayarnya harga tanah secara tunai ( contant ) oleh pembeli(Boedi 2003).
Menurut Maria S. W. Sumardjono sifat jual beli menurut hukum adat terbagi menjadi 2 (dua) yaitu:
1) “ Tunai
Tunai,  artinya  penyerahan  hak  atas  tanah  oleh  pemilik  tanah  (penjual)  dilakukan bersamaan  dengan  pembayaran  harganya  oleh  pihak  lain  (pembeli).  Dengan  telah terjadinya penyerahan hak atas tanah maka telah terjadi juga peralihan hak atas.
2) Riil
Riil  artinya,  kehendak  atau  niat  yang  diucapkan  harus  diikuti  dengan  perbuatan yang nyata menunjukan tujuan jual beli tersebut.
3) Terang
Terang  artinya,  untuk  perbuatan  hukum  tersebut  haruslah  di  lakukan  dihadapan kepala  desa  sebagai  tanda  bahwa  perbuatan  itu  tidak  melanggar  ketentuan  hukum yang berlaku” (Sumardjono 1995) .
Jual beli tanah jika dilihat berdasarkan KUHPerdata dapat diartikan sebagai jual beli yang diatur di dalam Pasal 1457 KUHPerdata yang berbunyi:
“Suatu  persetujuan  dengan  mana  pihak  yang  satu  mengikatkan  dirinya  untuk menyerahkan  suatu  kebendaan,  dan  pihak  yang  lain  untuk  membayar  harga  yang  telah diperjanjikan” .
Jual beli tanah menurut hukum adat bukan termasuk di dalam jual beli, menurut Pasal 1457  KUHPerdata  yang  dilakukan  menggunakan  perjanjian  pendahuluan  atau  yang  biasa disebut  dengan  AIJB  yang  sering  dijumpai.  Pembuatan  AIJB  yang  dilakukan  dihadapan notaris  selaku  pejabat  yang  berwenang  membuat  akta  sehingga  memiliki  kekuatan  hukum yang kuat.
Pembuatan  AIJB  dilakukan  karena  terdapat  salah  satu  syarat  dalam  pembuatan  AJB yang tidak dapat terpenuhi seperti contoh pembayaran belum dilunasi oleh pembeli, sertifikat masih  dalam  pengurusan  dll.  Sehingga  penjual  dan  pembeli  membuat  akta  perjanjian pendahuluan  tersebut  atau  AIJB  dihadapan  notaris  yang  isi  dalam  perjanjian  tersebut  telah disepakati  oleh  kedua  belah  pihak  dengan  berdasar  pada  Pasal  1338  ayat  (1)  KUHPerdata yang  berbunyi:  “ Semua  persetujuan  yang  dibuat  sesuai  dengan  undang-undang  berlaku sebagai undang-undang bagi mereka yang membuatnya” .
AIJB  dalam  prakteknya  hanya  dilakukan  menggunakan  asas  hukum  perjanjian  yang telah diatur di dalam KUHPerdata yaitu menggunakan asas kebebasan berkontrak, karena Jual beli  hak  atas  tanah  merupakan  implementasi  dari  asas  kebebasan  berkontrak  karena  dimana para pihak bebas dapat menentukan kemauannya (Alfiansyah, I Nyoman Nurjaya 2015). Asas kebebasan  berkontrak  adalah  salah  satu  asas  yang  penting  di  dalam  Hukum  Perjanjian, kebebasan  ini  adalah  perwujudan  dari  kehendak  bebas,  pancaran  hak asasi manusia(Badrulzaman et al. 2001).
Pada isi AIJB juga memuat tentang kuasa menjual yang dimana penjual dan pembeli yang  datang  ke  notaris  untuk  dibuatkan  AIJB    dan  kuasa  menjual  tersebut  yang  berfungsi untuk  mengantisipasi  adanya  wanprestasi  dalam  proses  jual  beli(A,  R,  and  Laksita  2017). AIJB dan kuasa menjual merupakan akta otentik yang sah menurut KUHPerdata namun, jika dilihat  berdasarkan  Hukum  Agraria  AIJB  bukan  menjadi  akta  sah  dalam  jual  beli  tanah, karena transaksi jual beli tanah akan sah atau legal apabila dibuatkan AJB oleh PPAT(A et al. 2017).
Al Qodiri: Jurnal Pendidikan, Sosial dan Keagamaan Terakreditasi Kemenristekdikti No. 85/M/KPT/2020 Vol 19 No 1 April 2021
Dalam  kasus  Putusan  No.  474/Pdt.G/2017/PN.SBY  terdapat  beberapa  pertimbangan hakim  dalam  memutus  perkara  tentang  Perjanjian  Jual  Beli  Tanah  dengan  Klausul  Kuasa Menjual antara lain sebagai berikut:
1) Menimbang, bahwa berdasarkan perjanjian jual beli atas objek aquo dalam  klausula Pasal 9 ditentukan bahwa  penggugat  diberi  kuasa oleh  tergugat  yang bertindak untuk  dan atas nama tergugat  selaku  Penjual  sekaligus  sebagai  Pembeli  guna  menandatangani  Akta  Jual  Beli dihadapan  PPAT  serta  mengurus  hak-hak  hukum  termasuk  pendaftaran  hak  atas  tanah tersebut  pada  pihak  yang  berwajib,  sehingga    berdasarkan  hal  tersebut  Majelis  Hakim berpendapat  memberi  ijin  dan  kuasa  kepada  penggugat  yang  bertindak  untuk  dan  atas  nama tergugat  selaku  Penjual,  sekaligus  penggugat  bertindak  untuk  dan  atas  namanya  sendiri sebagai  Pembeli  guna  menandatangani  AJB  di  hadapan  PPAT  Kota  Surabaya  atas  sebidang tanah,  beserta  bangunan  yang  berdiri  diatasnya,  seluas  180  M 2 yang  terletak  di  Jl.  Raya Tengger  Kandangan  57  A/19,  Kelurahan  Kandangan,  Kecamatan  Benowo,  Kota  Surabaya, sebagaimana  Sertifikat  Hak  Milik  No.  1287  Kelurahan  Kandangan,  berdasarkan  Gambar Situasi  tanggal  09  Agustus  1994  No.  8009/1994,  atas  nama  pemegang  hak:  Pantja  Surya Komuk (tergugat), sehingga petitum angka 5 , 6 dan 7 dapat dikabulkan;
2) Menimbang, bahwa terhadap eksepsi angka 1 dan 3 tentang turut tergugat  tidak mempunyai hubungan  hukum  dengan  penggugat,  dan  gugatan  penggugat  yang  ditujukan  pada  turut tergugat  adalah  kabur (obscur  libel) ,  setelah  Majelis  Hakim  mempelajari  materi  eksepsi tergugat tersebut, ternyata berkaitan dengan pembuktian dalam pokok perkara sehingga tidak relefan eksepsi tersebut dipertimbangkan secara terpisah dengan pokok perkara.
Dari deskripsi Pertimbangan Hakim diatas, Pengadilan Negeri Surabaya yang memeriksa, memutus  dan  mengadili  perkara  tingkat  pertama  dengan  Nomor  Register  No. 474/Pdt.G/2017/PN.SBY sebagai berikut:
M E N G A D I L I :
1. Mengabulkan gugatan PENGGUGAT untuk seluruhnya;
2. Menyatakan jual beli hak atas tanah beserta bangunan di atasnya yang terletak Jl. Raya Tengger  Kandangan  57  A/19,  Kelurahan  Kandangan,  Kecamatan  Benowo,  Kota Surabaya,  sebagaimana  Akta  Ikatan  Jual  Beli  Nomor  37  tertanggal  10  Agustus  1995 dan Akta Kuasa Menjual Nomor 38 tertanggal 10 Agustus 1995 yang keduanya dibuat oleh  Ny.  Yvonne  iskandar,  S.H.,  atas  Sertifikat  Hak  Milik  No.  1287  Kelurahan Kandangan,  berdasarkan  Gambar  Situasi  tanggal  09  Agustus  1994  No.  8009/1994, seluas  180  M 2 ,  atas  nama  pemegang  hak:  PANTJA  SURYA  KOMUK,  antara PENGGUGAT dengan TERGUGAT adalah jual beli yang sah menurut hukum;
3. Menyatakan TERGUGAT telah melakukan wanprestasi terhadap PENGGUGAT;
4. Menyatakan PENGGUGAT sebagai pembeli yang beritikad baik;
5. Menetapkan memberi ijin dan kuasa kepada PENGGUGAT yang bertindak untuk dan atas  nama  TERGUGAT  selaku  Penjual  guna  menandatangani  Akta  Jual  Beli  di hadapan PPAT apabila ternyata TERGUGAT selaku penjual tidak ada atau tidak hadir di hadapan PPAT, sekaligus PENGGUGAT bertindak untuk dan atas namanya sendiri sebagai  pembeli  atas  tanah  sebagaimana  Sertifikat  Hak  Milik  No.  1287  Kelurahan Kandangan,  berdasarkan  Gambar  Situasi  tanggal  09  Agustus  1994  No.  8009/1994, seluas 180 M 2 , atas nama pemegang hak: PANTJA SURYA KOMUK (TERGUGAT);
6. Memerintahkan kepada TURUT TERGUGAT untuk melakukan pendaftaran peralihan hak  atas  tanah  atau  membaliknama  Sertifikat  Hak  Milik  No.  1287  Kelurahan Kandangan,  berdasarkan  Gambar  Situasi  tanggal  09  Agustus  1994  No.  8009/1994, seluas 180 M 2 , atas nama pemegang hak: PANTJA SURYA KOMUK (TERGUGAT) menjadi  Nama  Pemegang  Hak:  LUBIS  SAIFUL  (PENGGUGAT)  berdasarkan Putusan Pengadilan;
7. Memerintahkan TURUT TERGUGAT untuk menerbitkan menerbitkan Sertifikat Hak Milik  No.  1287  Kelurahan  Kandangan,  berdasarkan  Gambar  Situasi  tanggal  09 Agustus  1994  No.  8009/1994,  seluas  180  M 2 dengan  nama  pemegang  hak:  LUBIS SAIFUL (PENGGUGAT);
8. Memerintahkan Turut Tergugat untuk tunduk dan patuh terhadap putusan ini;
9. Membebankan  biaya  perkara  ini  kepada  Tergugat  sebesar  Rp.  1.056.000,-  (satu  juta lima puluh enam ribu rupiah) ;
Berdasarkan  Putusan  tersebut,  maka  penulis  melakukan  penelitian,  bahwa  hakim menerima  gugatan  penggugat  untuk  seluruhnya  dan  memerintahkan  turut  tergugat  untuk melakukan pendaftaran tanah dan peralihan hak atas tanah atau membaliknama sertifikat Hak Milik No.1287 Kelurahan Kandangan, berdasarkan Gambar Situasi tanggal 09 Agustus 1994 No.8009/1994,  seluas  180m²,  atas  nama  pemagang  hak  Pantja  Surya  Komuk  (Tergugat) menjadi nama pemagang hak Lubis Saiful (Penggugat).
Berdasarkan  Putusan  No.474/Pdt.G/2017PN.SBY,  di  dalam  Pasal  9  kuasa  menjual berisikan  bahwa  penggugat  diberi  kuasa  oleh  tergugat  yang  bertindak  untuk  dan  atas  nama terguggat  selaku  penjual  sekaligus  sebagai  pembeli  guna  menandatangani  AJB  dihadapan PPAT  serta  mengurus  hak-hak  hukum  termasuk  pendaftaran  hak  atas  tanah  tersebut  pada pihak  yang  berwajib.  Maka  berdasarkan  klausul  Pasal  9  kuasa  menjual  tersebut  seharusnya penggugat  selaku  pembeli  hak  atas  tanah  tidak  perlu  untuk  menggugat  ke  pengadilan  untuk bisa  melakukan  baliknama  sertifikat,  penggugat  yang  telah  diberikan  kuasa  untuk  bertindak selaku  penjual  dapat  langsung  melakukan  proses  tanda  tangan  pembuatan  akta  jual  beli  di hadapan  PPAT  dan  nantinya  setelah  melakukan  pembuatan  AJB  di  hadapan  PPAT  maka penggugat dapat melakukan balik nama sertifikat di BPN.
Al Qodiri: Jurnal Pendidikan, Sosial dan Keagamaan Terakreditasi Kemenristekdikti No. 85/M/KPT/2020 Vol 19 No 1 April 2021
Pembuatan  AIJB  dan  kuasa  menjual  yang  dibuat  oleh  penggugat  dan  terguggat berdasarkan  Putusan  tersebut  telah  memenuhi  syarat  sah  perjanjian  yang  tercantum  dalam Pasal 1320 KUHPerdata yang berbunyi:
“ Supaya terjadi persetujuan yang sah, perlu dipenuhi empat syarat :
1) Kesepakatan mereka yang mengikatkan dirinya;
2) Kecakapan untuk membuat suatu perikatan;
3) Suatu pokok persoalan tertentu;
4) Suatu sebab yang tidak terlarang” .
Maka,  AIJB  dan  kuasa  menjual  yang  telah  dibuat  dengan  memenuhi  syarat  sah perjanjian menurut Pasal 1320 KUHPerdata bersifat mengikat kepada para pihak.
Dalam  eksepsi  Putusan  No.474/Pdt.G/2017/PN.SBY  hakim  menolak  seluruh  eksepsi yang telah diajukan oleh turut terggugat yaitu BPN, BPN ikut ditarik menjadi turut terggugat yang  dimana  menurut  petitum  penggugat,  BPN  merupakan  instansi  pemerintahan  yang berwenang  untuk  melakukan  pendaftaran  peralihan  hak  atas  tanah  atau  membalik  namakan sertifikat. BPN yang ikut di tarik di dalam putusan No.474/Pdt.G/2017/PN.SBY tidaklah tepat untuk  di  tarik  sebagai  turut  terguggat  karena  jika  dilihat  dalam  perjanjian  AIJB  hanya  yang terlibat adalah Lubis Saiful (Penggugat) dan Pantja Surya Komuk (Tergugat) yang membuat AIJB  tersebut.  Dan  di  dalam  putusan  No.474/Pdt.G/2017/PN.SBY  merupakan  putusan dengan gugatan wanprestasi, maka apabila merupakan gugatan wanprestasi hanya para pihak yang  dapat  di  tarik  dalam  gugatan  tersebut  karena  berdasarkan  pengertiannya,  wanprestasi adalah  tidak  memenuhi  suatu  kewajiban  sebagaimana  ditetapkan  dalam  perikatan  atau perjanjian yang telah dibuat oleh para pihak.
Menurut  pendapat  penulis,  berdasarkan  gugatan  tersebut  tidak  ada  yang  melakukan wanprestasi baik penggugat ataupun terguggat. Akan tetapi, dapat dikatakan penggugat selaku pembeli  tidak paham  dengan adanya  Pasal  9 Kuasa Menjual.  Terdapat  dalam Pasal 9 Kuasa Menjual  telah  menjelaskan  bahwa  penggugat  diberi  kewenangan  dengan  dapat  bertindak sebagai  penjual  dan  pembeli  untuk  melakukan  perbuatan  hukum.  Sehingga  seharusnya penggugat tidak perlu untuk mengajukan gugatan di Pengadilan Negeri Surabaya.

## c.  Akibat  Hukum  Bagi  Para  Pihak  Atas  Ke  Absahan  Tindak  Lanjut  Putusan No.474/Pdt.G/2017/PN.SBY.
Putusan  Pengadilan  menurut  Pasal  178  HIR  apabila  pemeriksaan  perkara  selesai,  majelis hakim karena jabatannya melakukan musyawarah untuk mengambil putusan yang dijatuhkan (Harahap 2015). Putusan yang telah dijatuhkan atau amar putusan yang telah dibacakan oleh hakim mengakibatkan adanya hubungan hukum antara para pihak dengan barang objek yang disengketakan dan juga berisi penghukuman bagi pihak yang berperkara(Harahap 2008).
Berdasarkan Putusan Pengadilan Negeri No.474/Pdt.G/2017/PN.SBY menimbulkan akibat hukum  langsung  bagi  para  pihak,  karena  para  pihak  mengikatkan  diri  dan  berdampak
Al Qodiri: Jurnal Pendidikan, Sosial dan Keagamaan Terakreditasi Kemenristekdikti No. 85/M/KPT/2020 Vol 19 No 1 April 2021
langsung kepada pihak yang terikat yang menimbulkan hak dan kewajiban dari pembeli dan penjual dalam pembuatan AJB dan proses baliknama sertifikat.
Akibat hukum yang bagi para pihak atas tindak lanjut Putusan No.474/Pdt.g/2017/PN.SBY antara lain yaitu:
1) Akibat Hukum Bagi Penggugat
Akibat  hukum  yang  diterima  oleh  penggugat  yaitu  menerima  seluruh  hasil  putusan pengadilan yang dimana ia dapat melakukan pembuatan akta jual beli di hadapan PPAT tanpa hadirnya terguggat yang berdasar pada Putusan Pengadilan dan setelah melakukan pembuatan AJB maka penggugat dapat melakukan baliknama sertifikat di BPN selaku instasi pemerintah yang melakukan pendaftaran dan peralihan hak atas tanah.
2) Akibat Hukum Bagi Terguggat
Akibat  hukum  yang  diterima  oleh  terguggat  apabila  melakukan  wanprestasi  berdasarkan Putusan No.474.Pdt.G/2017/PN.SBY maka teruggat wajib melakukan prestasinya yaitu hadir di  hadapan  PPAT  untuk  melakukan  tanda  tangan  pembuatan  AJB.  Akan  tetapi,  kewajiban terguggat  untuk  melakukan  prestasi  tersebut  telah  diwakilkan  kepada  penggugat  dengan berdasar pada Pasal 9 Kuasa Menjual dan akibat hukum lainnya bagi terguggat adalah wajib membayar biaya perkara pada Putusan Pengadilan Negeri Surabaya No.474/Pdt.G/2017/PN.SBY  sebesar  Rp.1.065.000  (satu  juta  enam  puluh  lima  ribu  rupiah). Berdasarkan Pasal 181 ayat (1) Herziene Inland Reglement (HIR) karena pembebanan biaya perkara  akan  dibebankan  kepada  pihak  yang  kalah  dan  menerima  amar  putusan  Pengadilan Negeri Surabaya.

## D. KESIMPULAN DAN SARAN TINDAK LANJUT
a. Simpulan
1. Pertimbangan  hakim  dalam  Putusan  No.474/Pdt.G/2017/PN.Sby  menyatakan  bahwa tergugat melakukan wanprestasi, dikarenakan tidak memenuhi janji untuk melakukan proses  pembuatan  AJB  di  hadapan  PPAT.  Menurut  penulis  pertimbangan  hakim tersebut kurang tepat karena  dalam akta kuasa menjual Pasal 9, menyebutkan bahwa penggugat  (pembeli)  diberi  kuasa  oleh  terguggat  selaku  penjual  sekaligus  sebagai pembeli guna menandatangani AJB di hadapan PPAT serta mengurus hak-hak hukum termasuk  pendaftaran  hak  atas  tanah  tersebut  pada  pihak  yang  berwajib.  Maka, seharusnya  penggugat  dapat  langsung  menghadap  ke  PPAT  untuk  melakukan  proses pembuatan akta jual beli dengan menujukan kuasa menjual Pasal 9 tersebut.
2. Akibat  hukum  terkait  dengan  tindak  lanjut  putusan  tersebut  adalah  berakibat  hukum langsung  bagi  para  pihak,  yakni  pembeli  selaku  penggugat,  dapat  melakukan pembuatan  AJB  di  hadapan  PPAT  dengan  berdasar  pada  putusan  tersebut.  Setelah dibuatnya AJB maka penggugat dapat membaliknamakan sertifikat tersebut di BPN.

## b. Saran
Berdasarkan hasil penelitian dari penulis mengenai Putusan No.474/Pdt.G/2017/PN.SBY  tentang  Perjanjian  Jual  Beli  Tanah  Dengan  Klausul  Kuasa Menjual, maka penulis memberi saran sebagai berikut :
1. Bagi  masyarakat  yang  ingin  melakukan  gugatan  ke  Pengadilan  Negeri  hendaknya memahami  dahulu  terkait  dengan  duduk  perkara  yang  ingin  diajukan,  karena  apabila tidak  memahami  terkait  dengan  duduk  perkara  yang  ingin  diajukan  maka  nantinya akan merugikan dirinya sendiri dan juga pihak yang digugat.
2. Bagi  Notaris  yang  berwenang  untuk  membuat  akta  otentik  sebagaimana  yang  telah diatur  di  dalam  Undang-Undang  Jabatan  Notaris  No.  2  Tahun  2014  Tentang Perubahan Atas Undang-Undang No. 30 Tahun 2004 Tentang Jabatan Notaris, dalam hal  ini yaitu AIJB dan  Kuasa Menjual maka notaris  wajib menjelaskan  isi dari  AIJB dan  Kuasa  Menjual  di  hadapan  para  pihak  yang  agar  nantinya  tidak  menimbulkan kekaburan norma yang akan ditafsirkan berbeda.

## DAFTAR PUSTAKA
A,  Silviana,  Suharto  R,  and  Laksita.  2017.  “ Legalitas  Kuasa  Dalam  Akta  Pengikatan  Jual Beli Tanah Sebagai Dasar Pembuatan Akta Jual Beli (Studi Kota Semarang).”  1:1– 11.
Alfiansyah, I Nyoman Nurjaya, Sihabudin. 2015. “ Urgency Binding Sale Agreement Deed of Land That.” Jurnal Hukum 1– 21.
Badrulzaman,  Mariam  Darus,  Sutan  Remy  Sjahdeini,  Heru  Soeprapto,  and  Taryana Soenandar. 2001. Kompilasi Hukum Perikatan . PT. Citra. Bandung.
Baswedan,  T.  2009.  “ Kajian  Yuridis  Pembatalan  Akta  Pengikatan  Jual  Beli  (Pjb)  Tanah Yang Dibuat Dihadapan Notaris t. Baswedan.”  1– 18.
Fajar,  Mukti,  and  Yulianto  Achmad.  2007. Dualisme  Penelitian  Hukum .  Yogyakarta: Universitas Muhammadiyah.
Harahap, M. Yahya. 2008. Segi Segi Hukum Perjanjian . Bandung: Alumni.
Harahap, M. Yahya. 2015. Hukum Acara Perdata . Jakarta: Sinar Grafika.
Hartana.  2016.  “ Hukum  Perjanjian  (Dalam  Prespektif  Perjanjian  Karya  Pengusahaan Pertambangan Batubara).”  2:147– 82.
Kurniawati, Leny. 2018. “ Akta Perjanjian Pengikatan Jual Beli Dan Kuasa Menjual Sebagai Bentuk Perlindungan Hukum Terhadap Pembeli Hak Atas Tanah.”  2:1– 18.
Made,  I.  Pasek  Diantha.  2017. Metodologi  Penelitian  Hukum  Normatif .  2nd  ed.  Prenada Media Group.
Muhammad, Abdulkadir. 2000. Hukum Perdata Indonesia . Bandung: PT. Citra Aditya Bakti.
Muljono,  Bambang  Eko.  2016.  “ Perlindungan  Hukum  Bagi  Pihak  Penjual  Terhadap  Pihak Pembeli Wanprestasi Dalam Akta Ikatan Jual Beli.” Jurnal Independent 4(2).
Reswari,  Gedion  Ardana.  2014.  “ SURAT  KUASA  Mutlak  PADA  PERJANJIAN
PENGIKATAN.”  3(1):1– 17.
Sinaga,  Emma  Yosephine,  and  Widodo  Suryandono.  2019.  “ KEABSAHAN  AKTA PERJANJIAN  PENGIKATAN  JUAL  BELI  (PPJB)  BERKAITAN  DENGAN  AKTA KUASA  MENJUAL  DALAM  JUAL  BELI  TANAH  (STUDI  PUTUSAN PENGADILAN NEGERI BANDUNG NOMOR 387/Pdt.G/2017/PN.Bdg).”
Soeikromo,  Deasy.  2013.  “ Pengalihan  Hak  Milik  Atas  Benda  Melalui  Perjanjian  Jual  Beli Menurut Kuh Perdata.”  (33):89– 97.
Subekti.  1992. Aspek-Aspek  Hukum  Perikatan  Nasional .  4th  ed.  Bandung:  PT.  Citra  Aditya Bakti.
Sumardjono,  Maria  S. W.  1995. Aspek  Teoritis  Peralihan  Hak  Atas  Tanah  Menurut  UUPA . Yogyakarta: Majalah Mimbar Hukum.
Indonesia. 1945. Undang Undang Dasar Republik Indonesia Tahun 1945.
Indonesia.  1960.  Undang-Undang  Nomor  5  Tahun  1960  Tentang  Peraturan  Dasar  Pokok- Pokok Agraria.
Kitab Undang-Undang Hukum Perdata Indonesia ( Burgerlijk Wetboek)
Het Herziene Indonesisch Reglement (HIR)
Putusan Pengadilan Negeri Surabaya Nomor.  474/Pdt.G/2017/PN.SBY