## Analisis Penerimaan Bea Perolehan Hak Atas Tanah Dan Bangunan (BPHTB) di Kabupaten Banjar
Analysis of The Tax Revenue Fees for Acquisition of Land And Buildings (BPHTB) in Banjar District
Helda Yuliana*, Ahmad Yunani
Program Studi Ilmu Ekonomi dan Studi Pembangunan Fakultas Ekonomi dan Bisnis Universitas Lambung Mangkurat
* heldayuliana.hy@gmail.com

## Abstract
The  transfer  of  management  of  Tax  for Acquisition  of  Land  and  Buildings  (BPHTB) and  Land  and  Building  Tax–Urban  and  Rural(PBB-P2)  from  the  central  government  to regional  government  is  a  regional  follow-up  autonomy  and  fiscal  decentralization  policy. With the transfer of BPHTB into local taxes, BPHTB contributed to the District Own Source Revenue(PAD).    This  research  aims  to  know  how  much  the  contribution,  how  effective  and efficient, how BPHTB potency, the obstacles in BPHTB collection, and what strategy needs to be done to increase BPHTB revenue.
The type of research is a descriptive method. The data source used is secondary data obtained from Bapenda Banjar district to calculate the contribution, effectiveness, efficiency, and primary data obtained from interviews to know the potential, constraints, and strategies in the revenue of BPHTB.
This  research  can  conclude  that  contribution  of  BPHTB  to  local  revenue  (PAD)  is still deficient. The effectiveness of 2012-2016 is beneficial because the point is always above 100%,  and  the  implementation  of  BPHTB  collection  is  very  efficient.  BPHTB  of  Banjar district  has  a  very  high  potential  and  potentially  will  continue  to  increase.  The  obstacles faced by the Banjar district government is not yet applied market price and still only refers to NJOP. A strategy that can be done is using price comparison, and Banjar district government routinely conducts an evaluation meeting with BPN and notary/PPAT.

## Keywords: BPHTB, PAD, contribution,effectiveness, efficiency, potency

## Abstrak
Dialihkannya  pengelolaan BPHTB dan PBB-P2 kepada pemerintah daerah dari yang sebelumnya  dikelola  oleh  pemerintah  pusat  merupakan  kelanjutan  dari  kebijakan  otonomi daerah&  desentralisasi  fiskal.  Karena  terjadinya  pengalihan  BPHTB  menjadi  pajak  daerah, BPHTB  ikut  memberikan  kontribusinya  terhadap  PAD.  Penelitian  ini  bertujuan  untuk mengetahui  seberapa  besarkah  kontribusi  tersebut,  bagaimana  efektivitas  dan  efisiensinya, bagaimana potensi pajak BPHTB, apa saja yang menjadi kendala dalam pemungutan BPHTB dan strategi apa yang perlu dilakukan untuk meningkatkan penerimaan pajak BPHTB.
Jenis  dari  penelitian  ini  merupakan  penelitian  deskriptif.    Sumber  data  merupakan data sekunder yang didapatkan dari Bapenda Kabupaten Banjar untuk menghitung kontribusi dan  efektivitasnya  dan  data  primer  yang didapat  dari  wawancara  untuk  mengetahui  potensi, kendala, serta strategi dalam penerimaan BPHTB.
Hasil  penelitian  ini  dapat  diambil  kesimpulan  bahwa  Kontribusi  BPHTB  terhadap PAD masih kurang. Efektifitas BPHTB pada tahun 2012 sampai dengan 2016 sangat efektif, karena  efektivitasnya  selalu  diatas  100%  dan  pelaksanaan  pemungutan  BPHTB  sangat efisien.  BPHTB  Kabupaten  Banjar  memiliki  potensi  yang  tinggi  dan  berpotensi  akan  terus meningkat. Kendala yang dihadapi pemerintah Kabupaten Banjar yaitu belum diterapkannya harga  pasar  dan  masih  hanya  mengacu  pada  NJOP.  Strategi  yang  dapat  dilakukan  yaitu
dengan menggunakan harga pembanding dan pemerintah Kabupaten Banjar rutin melakukan rapat evaluasi dengan BPN dan notaris/PPAT.
Kata Kunci : BPHTB, PAD, kontribusi, efektivitas, potensi

## Pendahuluan
Pembangunan  nasional  tentunya  merupakan  gerakan  penting  yang  perlu  terus berkembang  secara  terus-menerus.  Dalam  meningkatkan  pembangunan  nasional  tentunya tidak lepas dari peranan pemerintah. Peranan Pemerintah inilah yang mengatur otonomi dan tentunya  juga  desentralisasi  yang  nyata,  luas,  dan  bertanggung  jawab.  Pelaksanaan  otonomi daerah  ini  tentunya  sangat  penting  mengingat  tujuannya  adalah  untuk  meningkatkan kesejahteraan rakyat.
Dengan  terbitnya  UU  Nomor  28  Tahun  2009  mengenai  Pajak  Daerah&  Retribusi Daerah,  sumberPAD  kini  bertambah  dari  Pajak  Daerah,  sehingga  saat  ini  jenis PajakKabupaten/Kota  terdiri  dari  sebelas  jenis  pajak,  diantaranya  Pajak  Hotel,    Hiburan, Penerangan Jalan, Reklame, Restoran, parkir, Air Tanah, dan Sarang Burung Walet, Mineral Bukan  Logam  &  Bantuan,  Bumi  &  Bangunan  Perdesaan  &  perkotaan(PBB-P2),  serta  Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan.
Kabupaten  Banjar  merupakan  salah  satu  kabupaten  yang  berkembang  dalam meningkatakan  sarana  pembangunan  dan  disamping  untuk  menunjang  pembanguan Kabupaten  Banjar  juga  banyak  membutuhkan  banyak  dana  dalam  membiayai  pengeluaran daerah.  Banyak  cara  yang  dilakukan  pemerintah  untuk  menggali  sumber  penerimaan  di Kabupaten Banjar, salah satunya dengan di adakannya pajak BPHTB.
Dengan berdasar latar belakang diatas didapatlah
Rumusan masalah
Rumusan masalah berikut:
1.  Bagaimana kontribusi BPHTB terhadap PAD dan di Kabupaten Banjar ?
2.  Bagaimana efektivitas dan efisiensi BPHTB di Kabupaten Banjar?
3.  Bagaimana potensi BPHTB di Kabupaten Banjar ?
4.  Apa kendala Pemerintah Kabupaten Banjar dalam pemungutan BPHTB ?
5.  Bagaimana  strategi  yang  dilakukan  Pemerintah  Kabupaten  Banjar  dalam  peningkatan penerimaan BPHTB ?

## Kajian Pustaka
Dalam UU No.33 Tahun2004 tentang perimbangan keuangan antara pemerintah pusat dan daerah, PAD memiliki arti pendapatan yang diperolah daerah yang dipungut berdasarkan peraturan  daerah  sesuaidengan  peraturan  perundang  -  undangan.  Pengertian  PAD  yaitu merupakan  hak  daerah  yangdiakui  sebagai  penambah  nilai  kekayaan  bersih  dalam  periode tahu n bersangkutan.
Pajak adalah iuran rakyat kepada kas negara berdasarkan UU(yang dapat dipaksakan dengan tiada mendapat jasa timbal(kontraprestasi)yang langsung dapat ditunjukkan dan yang digunakan untuk pengeluaran umum. Pengertian diatas merupakan pengertian pajak menurut Soemitro dalam Mardiasmo(2011:1)
Pada Pasal 1UU PDRD Tahun2009, dijelaskan pengertian BPHTB : “Bea Perolehan Hakatas  Tanah  danBangunan(BPHTB)  adalah  pajak  atas  perolehan  hakatas  tanah  dan bangunan,  baik  oleh  wajib    pajak  orang  pribadi  maupun  badan”.  Sehingga  dapat  diketahui dari  pengertian  tersebut,  obyek    pajak  BPHTB  merupakan  prolehan  hak  atas  tanah  dan/ bangunan.
Tingkat kontribusi merupakan cara untuk mengukur seberapa besar sumbangan yang diberikan  BPHTB  kepada  PAD.  Apabila  tingkat  kontribusi  pajak  yang  diberikan  tinggi artinya  manfaat  yang  diberikan  terhadap  PAD  juga  tinggi.    Untuk  menghitung  konteribusi BPHTB  terhadap  PAD  adalah  dengan  cara  membandingkan  realisasi  pajak  BPHTB  dengan realisasi PAD.
Efektivitas  yaitu  hubungan  antara  keluarandengan  tujuan/sasaran  yangharus dicapai/dengan kata lain efektivitasmerupakan perbandingan antara input & output. Semakin besar output yangdihasilkan  terhadap  pencapaian  suatu  tujuan&  sasaran  yang  ditentukan, maka semakin efektif proses kerja suatu unitorganisasi.
Pengertian dari potensi daerah yaitu segala sesuatu yang ada serta dimiliki oleh daerah -  daerah  yang  dapat  berbentuk  fisik  maupun  non  fisik  yang  oleh  Pemerintah  Daerah  akan terus  dikembangkan.  Sedangkan,  potensi  wilayah  merupakan  kemampua  suatu  daerah  yang berupa sumber daya yang bisa diambil manfaatnya, dieksploitasi serta digunakan untuk terus- menerus  berkembang  agar  dapat meningkatkan  dan  menciptakan  kemampuan  wilayah  yang memadai bagi masyarakat wilayah tersebut.
Kendala menurut Kamus Besar Bahasa Indonesia (KBBI) merupakan faktor/keadaan yang  mencegah,  membatasi/menghalangi  pencapaian  sasaran  kekuatan  yang  memaksa pembatan pelaksanaan. Kendala dibagi menjadi dua jenis yaitu kendala eksternal dan kendala internal.  Kendala  eksternal  merupakan  kendala  yang  berasal  dari  luar,  sedangkan  kendala internal merupakan kendala yang berasal dari dalam.
Strategi  adalah  pencapaian  tujuan  dengan  cara  yang  efektif  &  efisien,  menurut beberapa  ahli  yang  membahas  mengenai  definisi  strategi  tersebut  merupakan  salah  satu proses guna mencapai suatu tujuan & berorientasi pada masa depan untuk berinteraksi dalam suatu  persaingan  untuk  mencapai  sasaran.  Kesimpulannya,  strategi  adalah  tahapan-tahapan yang harus dilalui menuju target yang diinginkan.

## Penelitian Terdahulu
1.  Windy2015 berjudul Analisis Dasar Pengenaan dan Kontribusi Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) Terhadap Pendapatan Asli Daerah Kota Ternate.
2.  Rika  Wulandari  2013  berjudul  Analisis  Jumlah  Penerimaan  Bea  Perolehan  Hak  Atas Tanah dan Bangunan(BPHTB) Bagi PAD Kabupaten Siak
3.  Nadya  M.S  Welang,  Vecky  A.J  Masinambow,  Audie  O.  Niode  2016  berjudul  Analisis Penerimaan Bea Perolehan Hak atas Tanah dam Bangunan(BPHTB) di Beberapa Kota di Provinsi Sulawesi Utara(Studi pada tahun 2011 - 2014)
4.  Junaidi Firrawan M.E 2014 berjudul Potensi dan Efektivitas Pemungutan Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan Sebagai Pajak Daerah diKabupaten Kayong Utara

## Metode Penelitian

## Lingkup Penelitian
Penelitian  dilakukan  di  Kabupaten  Banjar  dengan  melihat  dari  jumlah  penerimaan BPHTB tahun 2012-2016.

## Jenis Penelitian
Penelitian  ini  merupakan  jenis  penelitian  kuantitatif  dengan  pendekatan  deskriptif, yaitu  mendiskripsikan  sebuah  peristiwa,  gejala  &  kejadian  yang  terjadi   secara    sistematis, faktual &akurat. Penggambaran kondisi bisa individual/menggunakan angka.

## Teknik Pengumpulan Data
1.   Data  sekunder,  data  ini  merupakan  data  yang  didapatkan  dari  pihak  kedua  atau merupakan  data  yang  tidak  diolah lagi,  di  penelitian ini  yaitu  data  realisasi  penerimaan dan target BPHTB dari Badan Pendapatan Daerah (Bapenda) Kabupaten Banjar.
2.  Data  primer,  data  ini  merupakan  data  penelitian  yang  didapatkan  secara  langsung  dari sumber  asli(bukan  dengan  perantara)  dapat  merupakan  opini,  orang/subyek  secara individual/kelompok hasil observasi dalam hal ini yaitu berupa keterangan - keterangan dari  Badan  Pendapaten  Daerah  (Bapenda)  dan  notaris/PPAT  tentang  potensi,  kendala, serta strategi dalam penerimaan BPHTB.

## Definisi Operasional Variabel
1.  Kontribusi  yaitu  merupakan  sumbangan  yang  diberikan  oleh  paak  BPHTB  terhadap besarnya PAD dalam satuan persen.
2.  Efektivitas  adalah  gambaran  dari  kemampuan  organisasi  pemungut  BPHTB  untuk mencapai sasaran yang telah ditetapkan.
3.  Potensi  yaitu  kemampuan  yang  mempunyai  kemungkinan  untuk  lebih  di  kembangkan entah  itu  melalui  kekuatan,  kemampuan,  kesanggupan,  atau  daya.  Untuk  mengetahui potensi  penulis  hanya  meneliti  di  tiga  wilayah  Kabupaten  Banjar,  yaitu  Kecamatan Kertak  Hanyar,  Gambut  dan  Sungai  Tabuk  sebagai  tiga  kawasan  yang  sedang berkembang dan terjadi peningkatan penerimaan BPHTB.
4.  Realisasi  adalah  hasil  yang  telah  didapat  kemudian  bagaimana  hasil  yang  telah  di dapatkan di jalankan.
5.  Kendala  adalah  faktor/keadaan  yang  menghalangi,  membatasi/mencegah  pencapaian sasaran dalam pemungutan BPHTB.
6.  Strategi  adalah  tahap-tahap  yang  diperlukan  untuk  mencapai  target  yang  diinginkan dalam hal ini target yang diinginkan adalah untuk meningkatkan pemungutan BPHTB.
7.  BPHTB adalah merupakan pajak yang dikenakan atas perolehan hak atas tanah dan/ atau bangunan.
8.  Pendapatan  Asli  Daerah  (PAD)  yaitu  hak  daerah  yangdiakui  sebagai  penambah  nilai kekayaan bersihdalam periode tahunbersangkutan.

## Teknik Analisis Data
Metode  yang  digunakan  penulis  dalam  penulisan  ini  merupakan  metode  analisis deskriptif  kuantitatif  merupakan  metode  yang  digunakan  untuk  menafsirkan  data yangdiperoleh dari hasil penelitian berdasar pada teori yang ada dan data yang diperoleh dari hasil  presentasi  yang  akan  memaparkan  perkembangan  mengenai  analisis  pajak  BPHTB  di Kabupaten Banjar.

## Hasil dan Analisis
Mengukur  kontribusi  bertujuan  untuk  mengetahui  seberapa  besar  sumbangan  atau manfaat  dari  BPHTB  terhadap  PAD.  Berikut  merupakan  hasil  dari  perhitungan  kontribusi BPHTB terhadap PAD di Kabupaten Banjar :
Tabel 1
Kontribusi Bea Perolehan atas Hak Tanah & Bangunan Terhadap PAD Kabupaten Banjar Tahun 2012-2016 Tahun Realisasi BPHTB (RP) Realisasi PAD (RP) Kontriibusi (%) Keterangan 2012 7.764.922.773 147.228.975.152 5,27 Sangat Kurang 2013 17.604.480.254 190.828.576.728 9,22 Sangat Kurang 2014 23.634.673.647 160.159.439.171 14,76 Kurang 2015 20.444.581.243 172.968.553.877 11,82 Kurang 2016 29.333.023.629 189.735.680.752 15,46 Kurang
Sumber : Badan Pendapatan Daerah Kab. Banjar 2017, data diolah
Dari  hasil  perhitungan  kontribusi  pada  tabel  diatas  diketahui  tingkat  kontribusi BPHTB dari tahun 2012-2016 mengalami peningkatan kecuali di tahun 2015. Kontribusi dari penerimaan BPHTB terhadap PAD Kabupaten Banjar secara keseluruhan mengarah menjadi lebih  baik  atau  bisa  dikatakan  semakin  meningkat,  hal  ini  bisa  dilihat  dari  tabel  yang menunjukkan pada tahun 2012 dan 2013 kontribusi BPHTB berada  dikriteria sangat kurang yang  artinya  kontribusi  penerimaan  BPHTB    terhadap  PAD  hanya  berkisar  antara  0-10%. Tetapi  pada  tahun  2014-2016  kontribusi  penerimaan  BPHTB  berada  pada  kriteria  kurang, yang artinya kontribusi BPHTB terhadapa pendapatan asli daerah meningkat berkisar antara 10,10-20%.  Walaupun  terjadi  peningkatan,  namun  kontribusi  BPHTB  terhadap  PAD  masih tergolong rendah, rendahnya kontribusi BPHTB ini dikarenakan masih rendahnya pendapatan BPHTB di Kabupaten Banjar.
Berikut merupakan hasil perhitungan dari efektivitas penerimaan BPHTB :
Tabel 2 Penerimaan Pajak BPHTB Kabupaten Banjar 2012 – 2016 Tahun TargetPenerimaan Pajak BPHTB(Rupiah) RealisasiPenerimaan Pajak BPHTB(Rupiah) Realisasi(%) Keterangan 2012 5.500.000.000 7.764.922.773 141 % Sangat efektif 2013 15.000.000.000 17.604.480.254 117 % Sangat efektif 2014 17.700.000.000 23.634.673.647 133 % Sangat efektif 2015 18.700.000.000 20.444.581.243 109 % Sangat efektif 2016 18.300.000.000 29.333.023.629 160 % Sangat efektif
Sumber : Badan Pendapatan Daerah Kab. Banjar 2017,data diolah
Dari  perhitungan  efektivitas  diatas,  ditahun  2012  efektivitas  menunjukkan  angka 141,18  %  yang  berarti  sangat  efektif  begutu  pula  di  tahun-tahun  berikutnya  semua  berada pada angka lebih dari seratus persen yang berarti semua afektivitas yang terjadi di tahun 2012 sampai  dengan  2016  menunjukkan  sangat  efektif.  Walaupun  terjadi  penurunan  efektivitas
ditahun  2015  karena  turunnya  penerimaan  BPHTB  dan  meningkatnya  target  penerimaan BPHTB  tetapi  hasil  perhitungan  efektivitas  masih  tergolong  dalam  kriteria  sangat  efektif karena  hasilnya  lebih  dari  seratus  persen  yaitu  109,33  %.  Dari  hasil  hitungan efektivitasBPHTB,  diperoleh  rata-rata  angka  rasio  efektifitas  sebesar  132,338  %.  Yang artinya menurut kriteria oleh Depdagri, Kepmendagri No.690.900.327 tahun 1996 dinyatakan sangat efektif.
Selanjutnya,  berikut  merupakan  hasil  dari  perhitungan  efisiensi  atas  pemungutan BPHTB di Kabupaten Banjar pada tahun 2016 :
Tabel 3 Biaya Pemungutan BPHTB Kab. Banjar Tahun 2016
Sumber : Badan Pendapatan Daerah Kab. Banjar 2017,data diolah
Efisiensi 2014 = 112.020.000 23.634.673.647 x 100 % =  0,47 %
Efisiensi 2015 = 117.400.000 20.444.581.243 x 100 % =   0,57%
Efisiensi 2016 = 90.040.000 29.333.023.629 x 100 % =  0,31 %
Dari  hasil  perhitungan  diketahui  efisiensi  pemgungutan  BPHTB  Kabupaten  Banjar pada  tahun  2014,  2015  dan  2016  sebesar  0,47%,  0,57%  dan  0,13%  yang  artinya  sangat efisien.  Tingkat  efisiensi  yang  besar  ini  dikarenakan  biaya  yang  dikeluarkan  dalam mendukung  pemungutan  BPHTB  dapat  ditekan  serendah  mungkin  sehingga  menimbulkan
Tahun Jenis Kegiatan Biaya (Rp) 2014 1. Verifikasi/Penelitian surat setoran BPHTB 2. ATK 3. Rapat Evaluasi 4. Bimbingan Teknis 84.120.000 9.000.000 3.100.000 15.000.000 Jumlah (2014) 112.020.000 2015 1.  Verifikasi/Penelitian surat setoran BPHTB 2. ATK 3. Rapat Evaluasi 4. Rapat dan Konsultasi 5.  Bimbingan Teknis 76.200.000 2.300.000 3.900.000 10.000.000 25.000.000 Jumlah (2015) 117.400.000 2016 1. Verifikasi/Penelitian surat setoran BPHTB 2. Rapat Evaluasi BPHTB dengan PPAT /Notaris dan BPN 3. Perjalanan dinas dalam daerah/cek lapangan 70.200.000 5.640.000 14.200.000 Jumlah (2016) 90.040.000
perbandingan  yang  sangat  besar  antara  biaya  pemungutan  dengan  realisasi  penerimaan BPHTB.
Potensi pajak BPHTB di Kabupaten Banjar dapat dibilang cukup besar, dapat dilihat dari  semakin  berkembangnya  wilayah-wilayah  di  Kabupaten  Banjar  yang  menyebab  terjadi banyaknya  transaksi  pemindahan  hak  atas  tanah  dan  bangunan.  Besarnya  potensi  ini  juga terjadi dikarenakan Pemerintah Kab. Banjar memberikan peluang yang sangat besar bagi para pengusaha properti dalam memperbesar usaha mereka dipinggir kota Banjarmasin seperti di Kecamatan  Kertak  Hanyar,  Gambut  hingga  di  Kecamatan  Sungai  Tabuk.  Dengan  semakin bertumbuhnya kehidupan ekonomi masyarakat di wilayah-wilayah ini tentunya memerlukan bermacam-macam  fasilitas-fasilitas  yang  mengikutinya  seperti  perhotelan/kondominium, rumah  sakit  serta  mall.  Walaupun  memiliki  potensi  bisnis  di  banyak  sektor  yang  bisa  terus berkembang,  namun  yang  diutamakan  merupakan  dari  bidang  industri.  Semakin  tahun, jumlah  perusahaan/usaha  dalam  bidang  industri  terus-menerus  berkembang.  Dari  segi  sisi infrastruktur  transportasi,  pemerintah  Kab.  Banjar  sudah  membangun  terminal  penumpang tipeA  yang  terletak  5km  jarak  paling  dekat  dari  bandara  serta  5km  jarak  paling  dekat kePelabuhan laut. Didukung dengan infrastruktur jalan utama yang memiliki luas cukup lebar yaitu 30 meter, yang terbagi dalam 2jalur. Dengan masing-masing jalur terdapat 3 jalur lalu lintas.  Infrastruktur jalan  utama  ini  di  dukung  dengan jalur  alternatif  yang tidak  kalah lebar yaitu  20meter  menuju  bandara  dan  pelabuhanlaut.  Perkembangan  di  wilayah-wilayah  inilah yang menyebabkan naiknya harga tanah dan bangunan sehingga tentunya juga menyebabkan terjadinya peningkatan penerimaan pada pajak BPHTB.
Berdasarkan  data  yang  didapatkan  dari  Bapenda  Kabupaten  Banjar  terlihat  bahwa pajak  BPHTB  memiliki  potensi  yang  cukup  besar  karena  terjadi  peningkatan  ditahun  2016 dari tahun  sebelumnya.   Berdasarkan  data  yang  didapatkan  dari  Bapenda  Kabupaten  Banjar berikut :

## Tabel 4 Daftar Penerimaan Perwilayah Tahun 2015-2016
Daftar Permohonan BPHTB No Kecamatan Jumlah Permohonan Penerimaan BPHTB (RP) 2015 2016 2015 2016 1 Sungai Tabuk 382 546 801.589.137 1.493.078.790 2 Gambut 847 694 7.746.512.286 5.524.260.209 3 Kertak Hanyar 536 1.308 6.371.031.352 14.231.665.020
4 Martapura 674 975 1.675.290.803 2.396.454.480 5 Karang Intan 13 26 4.850.157.665 51.993.000 6 Tatah Makmur 7 293.716.800 7 Simpang Empat 6 11.751.700 8 Cinta Puri 1 5.330.103.630 Jumlah 2.452 3.563 20.444.581.243 29.333.023.629
Sumber : Badan Pendapatan Daerah Kab. Banjar, 2017
Diketahui  bahwa  terjadi  peningkatan  jumlah  permohonan  di  tahun  2016  dari  tahun sebelumnya, pada tahun 2015 jumlah permohonan BPHTB sebesar 2.452, meningkat menjadi 3.563  ditahun  2016    hal  ini  tentunya  menyebabkan  terjadi  pula  kenaikan  pada  penerimaan pajak BPHTB dari Rp. 20.444.581.243 ditahun 2015 meningkat menjadi Rp. 29.333.023.629 ditahun 2016.
Hal  ini  terjadi  dikarenakan  terjadinya  peningkatan  jumlah  permohonan  di  beberapa wilayah  yang  memiliki  potensi  tinggi  dalam  berlangsungnya transaksi atas  pemindahan  hak atas  tanah  dan/atau  bangunan.  Seperti  Sungai  Tabuk,  Kertak  Hanyar  dan  Martapura,  tiga wilayah tersebut memiliki  peningkatan  jumlah  transaksi  tertinggi,  seperti  yang terlihat  pada tabel,  di  kecamatan  Sungai  Tabuk  pada  tahun  2015  jumlah  transaksi  yang  terjadi  sebanyak 385  meningkat  menjadi  546  ditahun  2016,  pada  kecamatan  Kertak  hanyar  jumlah permohonan BPHTB yang terjadi sebesar 536 meningkat cukup besar di tahun 2016 menjadi sebanyak 1.308 transaksi. Di kecamatan Martapura yang sekaligus ibukota Kabupaten Banjar ini juga mengalami peningkatan yang cukup besar dari 674 transaksi di tahun 2015 menjadi 975 transaksi di tahun 2016. Kecamatan lain yang juga memiliki potensi BPHTB yang besar adalah kecamatan Gambut, walaupun terjadi penurunan permohonan BPHTB namun jumlah permohonan  BPHTB  yang  terjadi  masih  lebih  banyak  dibandingkan  dengan  beberapa kecamatan lainnya. Wilayah seperti Kertak Hanyar dan Gambut memiliki potensi yang cukup besar karena merupakan daerah penyangga bagi Kota Banjarmasin serta Kota Banjarbaru.
Terjadinya  peningkatan  penerimaan  BPHTB  ditahun  2016    juga  dikarenakan bertambahnya wilayah yang memberikan kontribusi BPHTB, seperti yang terlihat pada tabel 5.7,  pada  tahun  2015  kecamatan  Tatah  Makmur,  Simpang  Empat  dan  Cinta  Puri  tidak memberikan  kontribusinya  atau  tidak  ada  transaksi  yang  terjadi  di  wilayah    tersebut, sedangkan  di  tahun  2016  terjadi  transaksi,  walaupun  transaksi  yang  terjadi  masih  sedikit tetapi  transaksi  tersebut  menyebabkan  peningkatan  yang  cukup  besar  bagi  penerimaan BPHTB Kabupaten Banjar.
Transaksi BPHTB terjadi dengan mengikuti siklus perekonomian di wilayah tersebut artinya  apabila  perekonomian  di  wilayah  tersebut  meningkat  akan  terjadi  peningkatan  pula pada  jumlah  transaksi  yang  terjadi  di  wilayah  tersebut.  Mengingat  dengan  bertambahnya wilayah  yang  memberikan  kontribusinya  terhadap  BPHTB  berarti  perekonomian  wilayah- wilayah  di  Kabupaten  Banjar    meningkat  yang  menyebabkan  semakin  pesatnya perkembangan pembangunan diwilayah tersebut, seperti bertambahnya perumahan, bangunan untuk  usaha  membuat  harga  tanah  semakin  meningkat.  Sehingga  dapat  dikatakan  bahwa penerimaan BPHTB di Kabupaten Banjar berpotensi semakin meningkat.
Beberapa kendala yang dalam melakukan pemungutan BPHTB antara lain : 1. Belum Menerapkan  Harga  Pasar,  Hanya  Mengacu  padaNilai  Jual  Objek  Pajak(NJOP).  Penetuan pajak  transaksi  tanah/bangunan  masih  hanya  mengacu  pada  NJOP.  Apabila  transaksi  yang terjadi  adalah jual  beli  tentunya ini  tidak  menjadi  masalah  karena  dasar  pengenaan  BPHTB diambil nilainya yang lebih besar antara harga trasaksi atau NJOP. Namun apabila transaksi yang  terjadi  seperti  waris,  hibah  atau  lainnya  yang  dasar  pengenaan  BPHTB  nya menggunakan  nilai  pasar,  maka  yang  digunakan  adalah  NJOP,  padahal  NJOP  yang ditetapkan  pemerintah  seringkali  lebih  rendah  jika  dibandingkan  harga  pasaran,  hal  ini  bisa terjadi  karena  adanya  perkembangan  yang  cukup  pesat  disuatu  wilayah  yang  menyebabkan meningkatnya harga pasaran di wilayah tersebut, namun karena harga pasar belum ditetapkan dan masih hanya mengacu pada NJOP pajak yang dipungut menjadi lebih kecil dari yang bisa didapatkan, sehingga pemungutan BPHTB belum optimal. 2. Pembayarannya Belum Bersifat Online. Pembayaran BPHTB dengan online tentunya akan memudahkan wajib pajak dan hal ini  juga  dapat  mencegah  seorang  wajib  pajak  memanipulasikan  harga  tanah  supaya  tidak dikenakanBPHTB  ataupun  supaya  pajaknya  menjadi  lebih  ringan/kecil,  karena  wajib  pajak akan  dimintakan  memasukkan  data  wajibpajak  &  objekpajak  yang  baru  untuk  menentukan berapa besarnya pajakBPHTB. Besarnya pajakBPHTB ini tidak bisa dimanipulasikan, karena langsung terintegrasi dengandata PBB. Namun hal ini belum dapat digunakan di Kabupaten Banjar.
Strategi yang dapat digunakan dalam upaya meningkatkan penerimaan BPHTB dapat dilakukan  dengan menggunakan  harga  pembanding,  bisa  dilakukan  dengan  mengambil  data harga  melalui  penjual,  pembeli,  notaris,  badan  pertanahan,  hingga  agent  properti.  Selain  itu perbandingan juga dilakukan dengan cara melihat beberapa faktor yang dapat mempengaruhi harga tanah seperti lokasi, fasilitas yang berada di sekitar lokasi, kondisi tanah, aksesibelitas dan  lain-lain.  Badan  Pendapatan  Daerah  (Bapenda)  Kabupaten  Banjar  juga  memiliki beberapa  kegiatan  pendukung  dalam  pengelolaan  BPHTB,  yaitu  diantaranya  :  1.  Badan
Pendapatan  Daerah  (Bapenda)  Kabupaten  Banjar  melakukan    kerjasama  dengan  BPN Kabupaten  Banjar  dan  Notaris  dalam  wilayah  kerja  Kabupaten  Banjar  terutama  dalam menentukan  nilai  transaksi  yang  wajar  dan  tidak  terlalu  jauh  dengan  harga  pasar.  2. Melakukan koordinasi BPHTB dengan para Notaris/PPAT dan BPN Kabupaten Banjar yang diselenggarakan  setian  3  bulan,  untuk  mengetahui  segala  permasalahan,  kendala,  saran  dan masukan  dari  para  Notaris/PPAT  dan  pihak  BPN  Kab.  Banjar.  3.  Pengawasan  transaksi BPHTB  para  Notaris/PPAT  &  kepala  kantor  bidang  pelayanan  lelangNegara  harus  melapor pembuatan  akta/risalah  lelang  Perolehan  Hak  atasTanah  dan/atau  Bangunankepada  Kepala Daerah selambat-lambatnya pada tanggal 10 dibulan berikutnya (Perda Kab. Banjar Nomor2 Tahun  2017  tentang  Perubahan  Kedua  Atas  Peraturan  Daerah  Kab.  Banjar  Nomor  3  Tahun 2011 Tentang Pajak Daerah).

## Keterbatasan Penelitian
Dalam  penelitian  ini  masih  terjadi  banyak  kekurangan  dan  keterbatasan.  Masih kurangnya  pengetahuan  penulis  dan  referensi  dalam  melengkapi  penelitian  ini.  Data  dalam analisis  potensi  masih  kurang  lengkap  mengenai  penerimaan  BPHTB  dengan  rincian  setiap jenis transaksi sehingga mempengaruhi hasil penelitian. Tidak menggunakan analisis SWOT dalam menentukan strategi peningkatan penerimaan BPHTB.

## Penutup

## Kesimpulan
Berdasarkan hasil penelitian analisis penerimaan BPHTB di Kabupaten Banjar, maka dapat diambil kesimpulan bahwa :
1. Kontribusi  BPHTB  terhadap  PAD  terus  mengalami  peningkatan  hampir  setiap  tahun. Kecuali  di  tahun  2015  kontribusinya  mengalami  penurunan.  Semenjak  BPHTB diberlakukan  sebagai  pajak  daerah  di  tahun  2012  kontribusi  BPHTB  terhadap  PAD sebesar 5,27% meningkat pesat sampai ketahun 2016 menjadi sebesar 15,46%. Kontribusi BPHTB masih kurang, tetapi perkembangan PBHTB semakin tahun semakin meningkat. 2. Efektifitas  BPHTB  padatahun  2012  sampai  dengan  2016  sangat  efektif,  dengan  rata-rata angka rasio efektifitas adalah sebesar 132,338 %. Yang artinya realisasi penerimaan pajak BPHTB  melampaui  dari  yang  telah  ditargetkan.  Efisiensi  BPHTB  dari  tahun  2014-2016 menunjukan  bahwa  pelaksanaan  pemungutan  BPHTB  sangat  efisien  karena  tingkat efisiensi berada pada angka 0,47% ditahun 2014, 0,57% ditahun 2015 dan 0,31% ditahun 2016.
3. Diketahui  potensi  BPHTB  yang  dari  hasil  penelitian,  penerimaan  BPHTB  di  Kabupaten Banjar akan terus meningkat, hal ini dikarenakan bertambahnya wilayah yang memberikan kontribusi  BPHTB  dari  tahun  sebelumnya.  Potensi  yang  tinggi  juga  dapat  dilihat  karena realisasi penerimaan BPHTB yang terjadi melampaui jauh dari yang telah di targetkan, hal ini  memperlihatkan  bahwa  penerimaan  BPHTB  di  Kabupaten  Banjar  memiliki  potensi yang tinggi.
4. Kendala-kendala  pemungutan  BPHTB  di  Kabupaten  Banjar  antara  lain:  1)  Belum ditetapkannya  nilai  pasar  dan  masih  hanya  mengacu  pada  NJOP,  padahal  NJOP  yang ditetapkan  pemerintah  lebih  rendah  dari  harga  pasaran.  2)  Pembayaran  BPHTB  di Kabupaten Banjar belum bisa bersifat online.
5. Strategi  yang  dilakukan  dalam  meningkatkan  penerimaan  BPHTB  adalah  dengan menggunakan  harga  pembanding  agar  didapatkan  nilai  transaksi  yang  akurat.  Badan Pendapatan  Daerah  Kabupaten  Banjar  juga  melakukan  beberapa  kegiatan  antara  lain  :  1) Dilakukannya kerjasama dengan BPN Kabupaten Banjar dan Notaris dalam wilayah kerja Kabupaten Banjar terutama dalam menentukan nilai transaksi yang wajar dan tidak terlalu jauh dengan harga pasar. 2) Melakukan rapat evaluasi BPHTB dengan para Notaris/PPAT dan  BPN  Kabupaten  Banjar,  untuk  mengetahui  segala  permasalahan,  kendala,  saran  dan masukan  dari  para  Notaris/PPAT  dan  pihak  BPN  Kab.  Banjar.  3)  Monitoring  transaksi BPHTB paraNotaris/PPAT dan kepala kantor yang membidangi pelayanan lelangNegara.

## Saran

## Rekomendasi Bagi Pihak Pemerintah
Berdasarkan hasil penelitian dapat disimpulkan beberapa upaya yang  dapat dan perlu dilakukan agar dapat meningkatkan penerimaan BPHTB di Kabupaten Banjar antara lain : 1. Pemerintah  Kabupaten  Banjar  perlu  menerapkan  harga  pasar  agar  pemungutan  pajak BPHTB  bisa  lebih  optimal.  Dalam  penetapan  harga  pasar  tentunya  diperlukan pertimbangan  dan  perhitungan  yang  akurat  agar  tidak  terjadi  kesalahan  dalam  penetapan harga pasar.
2. Dalam  melayani  wajib  pajak  hendaknya  petugas  yang  memungut  pajak  dapat memberipelayanan  yang  memuaskan  seperti  memberikan  penjelasan  kepada  wajib  pajak mengenai kewajiban yang harus dibayar tersebut sehingga para wajib pajak tidak merasa keberatan dalam membayarkan BPHTB.
3. Pemerintah  Kabupaten  Banjar  harus  lebih  meningkatkan  kesadaran  wajib  pajak  pada masyarakat  untuk  memenuhi  kewajiban  dengan  memberikan  sosialisasi  baik  secara langsung ataupun tidak langsung.
4. Pemerintah  Kabupaten  Banjar  harus  terjun  langsung  untuk  melakukan  pengawasan, sehingga tidak terjadi penyimpangan dalam pemungutan pajak BPHTB dilapangan.

## Rekomendasi untuk Peneliti Selanjutnya
1.  Penelitian  ini  mengambil  tempat  di  Kabupaten  Banjar  sehingga  pada  teori  dasar pengenaan,  tarif    serta  cara  perhitungan  BPHTB  berdasar  pada  Peraturan  Daerah Kabupaten Banjar, sehingga apabila penelitian selanjutnya ingin meneliti daerah lain harus berdasarkan Peraturan Daerah dari wilayah yang ingin diteliti.
2.  Mencari  data  yang  lebih  lengkap  mengenai  penerimaan  BPHTB  dengan  rincian  setiap jenis transaksi yang terjadi agar dapat diketahui potensi yang lebih akurat dari setiap jenis transaksi.
3.  Penelitian  yang  akan  datang  sebaiknya  menggunakan  analisis  SWOT (strengths, weaknesses,  opportunities,dan  threats) untuk  menentukan  strategi  yang  dapat  digunakan untuk meningkatkan penerimaan BPHTB.

## Daftar Referensi
Adisasmita, Rahardjo, 2011. Pembiayaan Pembangunan Daerah. Yogyakarta: Graha Ilmu Badan Pendapatan Daerah, 2017, Realisasi APBD Tahun Anggaran 2014 dan 2015. Badan Pendapatan Daerah Kabupaten Banjar.
Firrawan, Junaidi, 2013. Potensi dan Efektivitas Pemungutan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan Sebagai Pajak Daerah di Kabupaten Kayong Utara. Jurnal Ekonomi Daerah (JEDA). Vol. 1 No. 1, Tahun 2013.
http://jurnal.untan.ac.id/index.php/JEDA2/article/viewFile/2983/2933 . Diakses tanggal 3 Oktober 2017.
Mardiasmo,  2002. Otonomi  dan  Manajemen  Keuangan  Daerah .  Penerbit  Andi  Offset. Yogyakarta.
Resmi, Siti, 2015. Perpajakan : Teori dan Kasus Edisi 8, Buku 2 . Jakarta: Salemba Empat.
Waluyo. 2011. Perpajakan Indonesia . Jakarta: Salemba Empat.