P-ISSN 2613-9200 E-ISSN 2613-9197 Vol.06 No.01 / Januari 2023
Kedudukan Kuasa Yang Belum Disebutkan Nama Penerima Kuasa Dalam Akta Pengikatan Jual Beli
Dijadikan Dasar Untuk Menandatangani Akta Jual Beli
Oleh:
Karimun Sani Harahap karimunsani@gmail.com
Program Studi Magister Kenotariatan Universitas Muhammadiyah Sumatera Utara

## ABSTRAK
Kajian ini bertujuan untuk mengetahui apakah permasalahan masyarakat terhadap  peralihan  hak  milik  atas  tanah  cukup  dilindungi  undang-undang. Penelitian  hukum  normatif  berbasis  hukum  komparatif  digunakan  dalam  jenis penelitian  ini.  Penelitian  ini  dilakasanakan  di  perpustakaan  Universitas Muhammadiyah  Sumatera  Utara,  sejumlah  PPAT  dan  Notaris  diwawancarai untuk  penelitian  ini.  Menurut  temuan  penyelidikan  ini,  akta  jual  beli  yang disaksikan  oleh  PPAT  menunjukkan  bahwa  peralihan  hak  atas  tanah  adalah suatu  proses  hukum  yang  melibatkan  pembayaran  suatu  harga  dan  menetapkan bahwa  penerima  atau  pembeli  telah  mengambil  alih  kepemilikan  atas  tanah tersebut. tanah. Sesuai dengan Instruksi Menteri Dalam Negeri Nomor 14 Tahun 1982  Tentang  Larangan  Penggunaan  Kekuasaan  Mutlak  Peralihan  Hak  atas Tanah,  surat  kuasa  yang  tidak  dapat  ditarik  kembali  dalam  perjanjian  jual  beli tidak termasuk dalam kekuasaan mutlak, sehingga hukum statusnya valid. Dalam pembuatan  akta  jual  beli  ini,  Notaris  membuat  perjanjian  pengikatan  yang  kuat atas jual beli hak atas tanah.
Kata Kunci : Kedudukan Kuasa, Akta Jual Beli

## PENDAHULUAN
Setiap  hubungan  hukum  yang  dimiliki  manusia  dalam  kehidupannya, termasuk  berbagai  hubungan  bisnis,  kegiatan  perbankan,  urusan  pertanahan,  dan kegiatan sosial, sedikit banyak dipengaruhi oleh akta asal, yang merupakan bukti terkuat  dan  terlengkap.  Bersamaan  dengan  kebutuhan  akan  kepastian  yang  sah dalam hubungan yang berbeda di tingkat publik, lokal dan dunia, kebutuhan akan bukti  tertulis  sebagai  akta  yang  unik  semakin  berkembang.  Diyakini  bahwa perdebatan  dapat  dihindari  dan  kebebasan  serta  komitmen  seseorang  dapat dicirikan dengan jelas melalui perbuatan yang tulus.

## Jurnal Transparansi Hukum
P-ISSN 2613-9200 E-ISSN 2613-9197 Vol.06 No.01 / Januari 2023
Pejabat hukum adalah badan publik yang berkedudukan untuk memeriksa perbuatan-perbuatan  dan  berbagai  kewenangan  yang  diatur  dalam  peraturan  ini atau peraturan lainnya. Dengan membaca akta, notaris harus menyatakan apa yang benar-benar dipahami dan sesuai dengan keinginan para pihak untuk memperjelas isinya  dan  memberikan  para  pihak  akses  terhadap  informasi  dan  peraturan perundang-undangan  yang  relevan.  Akibatnya,  para  pihak  memiliki  kebebasan penuh untuk setuju atau tidak dengan Akta Notaris yang perlu ditandatangani.
Dalam  hal  ini,  Menteri  Hukum  dan  Hak  Asasi  Manusia  pemerintah Indonesia  bertanggung  jawab  untuk  mengawasi  Notaris.  Hal  ini  karena  akuntan publik  tergantung  pada  kekuasaannya.  Selain  itu,  Kode  Etik  Notaris  menjadi tanggung jawab Ikatan Notaris Indonesia (INI), sebuah organisasi profesi notaris. Semua  notaris  tunduk  pada  Kode  Etik  Indonesia,  yang  mengikat  secara  hukum. Kode  Etik  ini  dapat  menjadi  contoh  bagaimana  Notaris  harus  diawasi  dan dibimbing  dalam  menjalankan  tanggung  jawabnya.  Kekuatan  pembuktian  secara keseluruhan  merupakan  faktor  yang  paling  menentukan  dalam  menentukan kekuatan pembuktian suatu akta otentik.
Suatu  akta  asli  tidak  lagi  memerlukan  alat  bukti  tambahan  karena  sudah merupakan  pembuktian  yang  sempurna.  dalam  arti  hanya  satu  pihak  yang  wajib melaksanakan perjanjian, yaitu penerima kuasa (Budiono, 2016).
Kontrak  (perjanjian)  lahir  jika  pokok  bahasan  kontrak  disepakati. Bagaimanapun  juga,  ada  lagi  berbagai  pertimbangan  yang  harus  dipikirkan, termasuk perlunya legitimasi perikatan sebagaimana tergambar dalam Pasal 1320 BW  (KUHPerdata):  kesanggupan  perikatan  terdiri  dari  Setuju,  Mahir,  hal-hal tertentu, sah dan legal.
Suatu  perbuatan  hukum  yang  menimbulkan  suatu  perjanjian  “ Levering ”  untuk menyerahkan  benda  yang  diperjanjikan  dan  dua  perbuatan  hukum  yang menimbulkan  suatu  perjanjian  “ abligatoir ”  dibedakan  menurut  sistem  KUH Perdata. (Agus Pandoman, 2005).
Untuk  jual  beli  hak  atas  tanah  ada  syarat  formal  dan  syarat  materil. Prasyarat  penting  untuk  memperoleh  dan  menjual  hak  atas  tanah  adalah  sebagai berikut:
a) Yang dimaksud dengan "pembeli" adalah orang yang berwenang untuk memperoleh tanah sengketa;
b) Penjual dapat menjual tanah yang bersangkutan;
c) Hak atas tanah yang sedang disengketakan dapat diperjualbelikan, dan tidak  ada  sengketa  yang  sedang  berlangsung.  Undang-undang berpendapat  bahwa  sejak  semula  tidak  pernah  ada  jual  beli,  maka apabila salah satu dari keadaan material tersebut tidak terpenuhi, maka pada saat itu jual beli tanah tersebut batal dan batal. dan batal. (Adrian Sutedi, 2008).

## Jurnal Transparansi Hukum
P-ISSN 2613-9200 E-ISSN 2613-9197 Vol.06 No.01 / Januari 2023
Karena tidak memenuhi semua syarat untuk membuat akta jual beli, maka Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) juga akan menolak untuk membuat akta jual beli  (AJB).  Akta  jual  beli  hak  atas  tanah  tidak  dapat  ditandatangani  di  hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) kecuali syarat-syarat tersebut dipenuhi.
Perjanjian jual beli harus dibuat di hadapan pejabat yang berwenang dalam hal  yang  berkaitan  dengan  tanah,  Pejabat  Pembuat  Akta  Tanah  (PPAT)  yang wilayah  kerjanya  meliputi  wilayah  di  mana  tanah  yang  diperdagangkan  berada, sesuai  dengan  Peraturan  Pemerintah  Nomor  24  Tahun  1997  tentang  Pendaftaran Tanah  dan  Peraturan  Pemerintah  37  Tahun  1998  tentang  Peraturan  Kedudukan Pembuatan  Akta  Tanah  (PPAT).  Akibatnya,  ternyata  akta  jual  beli  PPAT merupakan syarat sahnya jual beli hak atas tanah.
Meskipun  demikian,  secara  praktis,  di  banyak  jaringan,  cara  yang  paling umum  untuk  memindahkan  kebebasan  wilayah  dengan  berdagang  umumnya mengalami  penundaan  mengingat  banyak  faktor  yang  disebabkan  oleh  kesulitan selama  waktu  yang  dihabiskan  untuk  membuat,  membayar/kompensasi  karena banyak  faktor,  misalnya  yang  paling  cara  umum  memindahkan  nama  ke  PPAT dan  kesulitan  dalam  menutupi  biaya.  berupa  PPH  atau  BPHTB  karena  pembeli akan  menjual  tanahnya,  sehingga  sifat  kas  belum  terpenuhi.  Namun,  instrumen lain  dapat  digunakan  terlebih  dahulu  untuk  mengikat  dan  menyiratkan  bahwa kreditur dan debitur telah membuat perjanjian jual beli, seperti proses pengikatan jual  beli  atau  perjanjian  pendahuluan  di  Notaris.  Proses  pengikatan  jual  beli memberikan waktu yang cukup bagi para pihak untuk menyelesaikan pembayaran transfer, menyelesaikan berkas seperti pemisahan sertifikat, atau membayar pajak. Dalam perjanjian jual beli, para pihak secara langsung memiliki hak dan tanggung jawab untuk mencapai tujuannya.
Untuk  melakukan  perbuatan  hukum  pemindahan  hak  atas  tanah  dengan cara pengikatan jual beli secara penuh biasanya akan digunakan surat kuasa untuk menjual  dan  surat  kuasa  untuk  menjual  atas  dasar  pengikatan  hak  jual  beli. Pembeli yang telah membayar lunas tetapi belum mengalihkan namanya diberikan kepastian dan perlindungan hukum sebagai akibat dari hal tersebut. uang sebagai akibat  tidak  memenuhi  persyaratan  tertentu  selama  prosedur  administrasi. Sebaliknya,  perjanjian  jual  beli  tidak  dibayar  (PJB  Tidak  Dibayar)  tidak memerlukan  surat  kuasa  untuk  menjual.  Oleh  karena  itu  diperlukan  surat  kuasa dengan  bahasa  yang  jelas  dalam  akta  untuk  menjual  surat  kuasa  ini  (Pasal  1796 KUHPerdata).
Mengingat  pergeseran  ekonomi  perumahan  dan  bisnis,  notaris diharuskan,  antara  lain,  untuk  mencatat  kesepakatan  para  pihak  mengenai pembuatan  akta  otentik  pengalihan  hak  atas  tanah.  Cara  yang  paling  umum dimana  hak  dialihkan  dalam  masyarakat adalah melalui  jual  beli  tanah.  Menurut keseluruhan  ayat  (1)  Pasal  37  Peraturan  Pemerintah  Nomor  24  Tahun  1997 Tentang  Tambahan  Pendaftaran  Tanah,  Lembaran  Negara  Nomor  3696

## Jurnal Transparansi Hukum
P-ISSN 2613-9200 E-ISSN 2613-9197 Vol.06 No.01 / Januari 2023
(selanjutnya disebut PP Nomor 24 Tahun 1997): oleh PPAT yang disetujui sesuai pengaturan  peraturan  dan  pedoman  yang  relevan  dapat  digunakan  untuk mendaftarkan pertukaran hak atas tanah dan kepemilikan atas unit dan pad melalui perdagangan, perdagangan, pemberian gaji di dalam organisasi, dan kegiatan lain yang sah untuk memindahkan hak istimewa. Selain Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT),  notaris  berwenang  membuat  akta  otentik  di  bidang  pertanahan, sebagaimana tercantum dalam Pasal 15 ayat 2 huruf (f) UUJN (Riftianti, 2020).
Karena  sebelumnya  penjual  memberikan  kuasa  kepada  Notaris,  maka tujuan  kuasa  menjual  yang  sebenarnya  adalah  agar  Notaris/PPAT  dapat  segera menandatangani Akta Jual Beli dan mengurus nama akta tanpa kehadiran penjual. Oleh  karena  itu,  perjanjian  bantuan  “berfungsi  dan  bertujuan  untuk menyiapkan, mengukuhkan,  memperkuat,  mengatur,  mengubah,  atau  menyelesaikan  suatu hubungan  hukum”,  sebagaimana  dinyatakan  oleh  Herlien  Budiono  (Budiono, 2016).
Dengan  latar  belakang  tersebut,  penulis  tertarik  untuk  melakukan penelitian dengan judul “Kedudukan Surat Kuasa Yang Belum Disebutkan Nama Surat  Kuasa  Dalam  Akta  Pengikatan  Jual  Beli  Dijadikan  Dasar  Untuk Menandatangani Akta Jual Beli”.

## PEMBAHASAN
1. Peralihan Hak Atas Tanah Dalam Perspektif Undang-Undang “Bumi, air dan kekayaan alam yang terkandung di dalamnya yang dikuasai oleh  negara  dan  dipergunakan  untuk  sebesar-besarnya  kemakmuran  rakyat”, sebagaimana  dinyatakan  dalam  Pasal  33  ayat  3  UUD  1945,  berkaitan  dengan kebebasan  pemanfaatan,  penguasaan,  penguasaan  dan  pemindahan  tanah  yang mensyaratkan  pertimbangan  khusus  orang  tua  dalam  undang-undang  dan pedoman-pedoman,  peraturan-peraturan  dan  pedoman-pedoman  mengenai  tanah yang  diberikan  pada  tanggal  24  September  1960,  dan  disebut  Undang-Undang Nomor  5  Tahun  1960,  lebih  sering  disebut  dengan  Peraturan  Pokok  Agraria (UUPA),  berkaitan  dengan  Pedoman  Pokok  Agraria  .  Sejak  sebelum  adanya Peraturan  Pokok  Agraria  (UUPA)  telah  ada  dua  perangkat  hukum  secara keseluruhan di bidang pertanahan Indonesia, yaitu pengaturan pertanahan menurut peraturan baku (kebebasan ulayat) dan pengaturan pertanahan menurut peraturan barat, yang dapat terlacak dalam BW (Burgerlijk Wetboek/Buku Hukum Umum), Alasan peraturan ini adalah untuk memberikan kepastian yang sah atas tanah.
Sebagaimana  dikemukakan  oleh  Sudikno  Mertokusumo,  “perbuatan  di bawah  tangan”  adalah  perbuatan  yang  disahkan  oleh  perkumpulan  yang sebenarnya  tanpa  bantuan  penguasa  dan  hanya  antara  orang-orang  yang  terlibat erat.  Kegiatan  individu  digambarkan  dengan  (1).  dibuat  oleh  perkumpulan  yang bersangkutan;  (2).  tidak  disahkan  oleh  pejabat  administrasi;  3).  Hukum  tidak

## Jurnal Transparansi Hukum
P-ISSN 2613-9200 E-ISSN 2613-9197 Vol.06 No.01 / Januari 2023
menentukan organisasi standar untuk menulis. Pasal 1338 BW menyatakan bahwa semua  rencana  permainan  yang  dibuat  secara  sah  (memenuhi  unsur-unsur  syarat sah  suatu  pengaturan  menurut  Pasal  1320  BW)  berlaku  sebagai  pedoman  bagi perkumpulan  yang  membuatnya.  Selama  akta  yang  membuat  akta  tidak mengingkari tanda tangannya atau kenyataan yang tertulis dalam akta, maka pada saat  itu  kekuatan  pembuktian  suatu akta nakal  mempunyai  kekuatan  pembuktian yang  sama  dengan  akta  yang  kredibel.  Menegaskan  Pedoman  Nomor  Pasal  15 ayat 2 Peraturan Nomor 2 Tahun 2014, yang merevisi Peraturan Nomor 30 Tahun 2004  tentang  Tempat  Umum  Pejabat  Hukum,  mengacu  pada  tiga  macam perbuatan di bawah tangan, yaitu: 1). tipu daya biasa; (2). Waarmeking, akta yang ditandatangani  di  bawah  tangan  seorang akuntan  publik,  di  mana  pejabat  hukum hanya  menegaskan  bahwa  tanda-tanda  pertemuan  itu  benar  tanpa  menjamin benarnya  hal-hal  yang  ada  dalam  akta  itu;  3).  Dengan  demikian,  akta perseorangan  yang  sah  adalah  akta  yang  disahkan  oleh  kedua  pelaku  dan didaftarkan  pada  akuntan  publik.  Akuntan  publik  tidak  bertanggung  jawab  atas item atau keakuratan akta.
Jual  beli  tanah  merupakan  salah  satu  cara  yang  digunakan  untuk memenuhi  kepentingan  tersebut.  Dalam  budaya  Indonesia,  perdagangan  tentu bukan  hal  lain  karena  sudah  selesai  sejak  dulu.  Lebih  sering  daripada  tidak, individu yang terlibat erat setuju sebelum memperdagangkan sesuatu.
Ketika  "pemahaman"  tentang  barang  dagangan  dan  biaya  tercapai, pengaturan  kesepakatan  dan  pembelian  dibuat.  Pemahaman  kesepakatan  dan pembelian  yang  sah  dibuat  ketika  barang  dagangan  dan  tuan  rumah  biaya diselesaikan  oleh  kedua  pertemuan.  Jual  beli  dengan  obyek  hak  atas  tanah  juga dilakukan  karena  hak  atas  tanah  termasuk  obyek  perjanjian  yang  secara  khusus diatur oleh peraturan perundang-undangan yang berlaku. Setiap perbuatan hukum yang menyangkut hak atas tanah terikat atau harus mengikuti ketentuan-ketentuan yang  diatur  dalam  peraturan  perundang-undangan.  dengan  perjanjian  yang meningkatkan kepastian hukum. Artinya, setiap pihak yang berencana menggugat hak  atas  tanah  harus  mengikuti  undang-undang  yang  mengatur  atau  berkaitan dengan hak atas tanah.
Tentang keyakinaan yang diatur dalam Pasal 1338 Kitab Undang-Undang Hukum  Umum,  maksud  murni  itu  semata-mata  ditujukan  untuk  melaksanakan pengertian, bukan pada saat melakukan pengaturan, meskipun tepat detik sebelum akhir  dari  pengaturan  yang  merupakan  tahap  yang  benar-benar  memutuskan apakah pengaturan dibuat dengan baik atau tidak atau dengan kata-kata seperti itu, sambil  menetapkan  kesepahaman,  diperlukan  keseimbangan  antara  kedua  belah pihak  dalam  mengejar  kesepakatan  untuk  menghindari  "penganiayaan".  kondisi” yang  melingkupi  salah  satu  majelis,  baik  karena  keadaan  psikologis  maupun variabel luar lainnya (Marilang, 2013).

## Jurnal Transparansi Hukum
P-ISSN 2613-9200 E-ISSN 2613-9197 Vol.06 No.01 / Januari 2023
Masyarakat terkadang menghadapi tantangan tambahan sebagai akibat dari aturan  khusus  tentang  pengalihan  hak  atas  tanah,  terutama  bagi  anggota masyarakat umum yang tidak terbiasa dengan peraturan hukum terkait pertanahan. Misalnya,  hal  ini  tidak  dilarang  keras  dalam  jual  beli  hak  atas  tanah  oleh  orang biasa,  yang  hanya  dapat  dibuktikan  dengan  kuitansi  biasa.  Namun,  jika  pembeli ingin mendaftarkan hak tersebut, hal itu dapat menimbulkan tantangan tambahan. tanah  yang  telah  dibeli  atau  yang  namanya  telah  diajukan  kepada  Kantor Pertanahan dengan alasan Kantor Pertanahan akan membubarkannya karena tidak ada pendaftaran tanah.
Ria Trisnomurti berpendapat bahwa perjanjian pengikatan jual beli adalah perjanjian  bantuan  yang  dibuat  untuk  mengatasi  keadaan  yang  menunggu dipenuhinya  syarat-syarat  perjanjian  yang  merupakan tujuan  akhir  yaitu jual  beli tanah.  /  hak  milik  atas  rumah  susun.  Dengan  kata  lain,  itu  adalah  kesepakatan yang  dibuat  untuk  mengatasi  suatu  situasi.  Satuan  yang  ditandatangani  sebelum Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) atau pembuatan Perjanjian Jual Beli (PPJB) karena keterlambatan atau adanya sejumlah persyaratan hukum untuk jual beli hak atas tanah (Ria Trisnomurti, 2019).
Undang-undang pertanahan, Undang-Undang Nomor 2, diundangkan pada tanggal  24  September  1960,  dengan  maksud  memberikan  kepastian  dan perlindungan hukum kepada seluruh rakyat Indonesia. 5 Tahun 1960, juga disebut sebagai Undang-Undang Pokok Agraria, mengatur praktek dasar pertanian. BAL). Hukum  Agraria  Nasional  kita  adalah  hukum  adat,  dan  hukum  agraria  kolonial dianggap  tidak  berlaku,  sebagaimana  tercantum  dalam  Pasal  5  UUPA.  Jaminan kepastian  hukum  diberikan  oleh  pasal  19  ayat  1  UUPA:  “Pendaftaran  tanah diselenggarakan di seluruh wilayah negara Republik Indonesia menurut ketentuan yang  diatur  dengan  peraturan  pemerintah.”  Hal  ini  sejalan  dengan  tujuan dikeluarkannya  PP  No.  PP,  Peraturan  Pemerintah,  mengatur  ketentuan  tambahan berdasarkan  UU  No.  5  Tahun  1960  tentang  Peraturan  Pokok  Agraria  LNRI Nomor  1961  10  Undang-Undang  Pemerintah  Tahun  1961  Tentang  Pendaftaran Tanah Nomor 28-TLNRI 2171. Selain itu, PP No. Dengan disahkannya Undang- Undang Tidak Resmi Nomor 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Daerah, LNRI Tahun 1997 Nomor 24, maka Undang-undang Nomor 10 Tahun 1961 dinyatakan tidak berlaku lagi. Dengan memberikan kepastian dan perlindungan hukum maka hak  atas  tanah,  hak  atas  satuan  rumah  susun,  dan  hak-hak  lainnya  terlindungi. menunjukkan bahwa ia adalah pemilik hak yang dipersengketakan.
Untuk  menjaga  hak  dan  memberikan  bukti  yang  kuat  terhadap  pihak ketiga,  maka  pemilik  setiap  hak  atas  tanah  wajib  mendaftarkannya  ke  kantor pendaftaran  tanah.  Dalam  hal  ini,  pemilik  dapat  menggunakan  Sertifikat  Tanah sebagai bukti bahwa ia memiliki tanah tersebut.
Persyaratan  pendaftaran  tanah  sebagai  bukti  kepemilikan  hak  istimewa atas  sebidang  tanah  dengan tujuan  agar  jelas  memiliki  hak  untuk  menguasai  dan

## Jurnal Transparansi Hukum
P-ISSN 2613-9200 E-ISSN 2613-9197 Vol.06 No.01 / Januari 2023
mengklaim  wilayah  ini.  Tujuan  dan  fungsi  penyelenggaraan  pendaftaran  tanah sebagaimana  dimaksud  dalam  Pasal  3  Peraturan  Pemerintah  Nomor  24  Tahun 1997  Tentang  Pendaftaran  Tanah  adalah  untuk  memberikan  kepastian  dan perlindungan  hukum  kepada  pemegang  hak  atas  sebidang  tanah,  satuan  rumah susun,  atau  hak-hak  terdaftar  lainnya  sehingga  mereka  dapat  dengan  mudah menunjukkan kepemilikan mereka atas hak-hak yang relevan.
Pendaftaran peralihan hak atas tanah diperlukan untuk menjamin kepastian hukum. Akta peralihan hak harus dibuat untuk memenuhi persyaratan pendaftaran tanah. Menurut Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pertanahan, hal itu harus dilakukan di hadapan pejabat yang berwenang, dalam hal ini Pejabat Pembuat  Akta  Tanah  (PPAT),  yang  wilayah  kerjanya  meliputi  wilayah  dimana hak  atas  tanah  akan  dialihkan.  Peraturan  Jabatan  Pejabat  Pembuat  Akta  Tanah: Pendaftaran dan Peraturan Pemerintah Nomor 37 Tahun 1998.
Dapat  dikatakan  bahwa  notaris  menjalankan  profesinya  dan  perannya sebagai pejabat publik yang menjalankan sebagian tanggung jawab pemerintahan sipil  dalam  pekerjaannya  sehari-hari.  Seorang  notaris  harus  menjalankan setidaknya empat fungsi agar seimbang:
1) Notaris adalah pejabat yang membuat akta bagi pihak yang membawa partij atau relas akta kepadanya;
2) Peran notaris dalam pembagian warisan;
3) Notaris  bertindak  sebagai  penasehat  hukum  dengan  memberikan informasi kepada para pihak mengenai pembuatan akta;
4) Notaris  sebagai  perseorangan  yang  menjalankan  usaha  dan memberikan berbagai macam jasa berusaha keras untuk mempertahankan pelanggan agar kantornya dapat terus berfungsi..(Habib Adjie, 2008).
Sesuai dengan Peraturan No. 2 Tahun 2014, yang mengubah Peraturan No. 30  Tahun  2004  tentang  Kedudukan  Pejabat  Badan  Hukum,  akuntan  publik  telah diberikan kewenangan untuk melakukan tindakan yang benar sehubungan dengan segala  aktivitas,  pengaturan  dan  pengaturan  yang  diharapkan  oleh  peraturan  dan pedoman  atau  berpotensi  diinginkan  oleh  orang-orang  yang  mempunyai  premi untuk dituangkan dalam suatu akta yang sah, akta akuntan publik disusun secara lugas dalam hubungan yang terus menerus satu sama lain dan tidak menggunakan kontraksi, spasi dan ruang kosong sebelum akta tersebut ditandakan berlaku untuk suatu  badan  hukum  yang  namanya  tidak  disebutkan  dalam  Peraturan  Kantor Akuntan Publik Pasal 42 sepanjang pembuatan akta tersebut tidak juga dibagikan atau  dilarang  kepada  pejabat  lain  yang  tidak  ditetapkan  dengan  peraturan perundang-undangan.
Sama halnya dengan pedoman dalam hal pertukaran kebebasan, penting untuk memusatkan perhatian pada keadaan untuk membuat akta perpindahan hak

## Jurnal Transparansi Hukum
P-ISSN 2613-9200 E-ISSN 2613-9197 Vol.06 No.01 / Januari 2023
istimewa,  khususnya  kepuasan  keadaan  sehubungan  dengan  pertukaran kebebasan.  Istilah  yang  disinggung  bisa  tentang  subjek  perdagangan  atau  objek perdagangan.  Namun  demikian,  apabila  syarat-syarat  tersebut  belum  terpenuhi, maka penandaan akta jual beli tidak dapat dilakukan di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT), sampai dengan terpenuhinya semua syarat akhir.
Untuk  mengalahkan  ini,  dan  untuk  organisasi  tanah  yang  terorganisir, kesepakatan  terbatas  dan  pemahaman  pembelian  dan  otoritas  hukum  yang menyeluruh  untuk  menjual  dilakukan  di  hadapan  akuntan  publik,  di  mana pengaturan tersebut dapat digunakan sebagai metode untuk membatasi keinginan pertemuan.  Bagaimanapun,  pemahaman  otoritatif  kesepakatan  dan  pembelian hanya terbatas pada pemahaman bantuan yang merupakan pengaturan awal yang bergantung  pada  kemungkinan  kesepakatan  dan  standar  pemahaman  lainnya, seperti konsensualisme, membatasi kekuatan dan keseimbangan, terutama karena pengaturan bahwa pertemuan yang perlu dijangkau belum dapat diselesaikan.
2. Penandatanganan  Akta  Pengikatan  Jual-Beli  Harus  Diikuti  Dengan Akta Jual-Beli
“Kecuali  pemindahan  hak  melalui  pelelangan,  pemindahan  hak  atas  tanah dan  hak  milik  atas  rumah  susun  melalui  jual  beli,  tukar  tambah,  hibah, penghasilan  dalam  perseroan,  dan  perbuatan  hukum  pemindahan  hak  lainnya hanya dapat didaftarkan apabila dapat dibuktikan.” “dengan akta yang dibuat oleh PPAT  yang  berwenang  sesuai  dengan  ketentuan  peraturan  perundang-undangan yang berlaku,” bunyi Pasal 37 ayat 1 PP 24 Tahun 1997.
Sebenarnya  tidak  ada  perbedaan  antara  perjanjian  pengikatan  jual  beli dengan  perjanjian  secara  keseluruhan.  Di  sisi  lain,  sifat  terbuka  Buku  III  KUH Perdata  yang memungkinkan  subjek  hukum  untuk mengadakan  perjanjian  dalam bentuk  apapun  dan  dengan  isi  apapun,  inilah  yang  menimbulkan  adanya pengikatan  perjanjian  jual  beli.  sepanjang  tidak  mempengaruhi  hukum, kesusilaan, atau ketertiban umum (Susanti, 2008).
Namun  dalam  praktiknya,  para  pihak  menandatangani  akta  pengikatan  jual beli tanah di hadapan notaris sebelum melibatkan PPAT yang berwenang. Tujuan mendasar  dari  pertemuan  adalah  untuk memindahkan  kebebasan tanah,  sehingga pembatasan  direncanakan  sebagai  pemahaman  primer.  Perjanjian  jual  beli  ini berisi  janji  untuk  menjual  tanah  setelah  kondisi  yang  diperlukan  terpenuhi (Supriadi, 2006).
Dalam  praktiknya,  akta  jual  beli  tanah  yang  mengikat  secara  hukum biasanya  merupakan  akta  otentik  yang  dibuat  di  hadapan  notaris.  Dengan demikian, akta pengikatan jual beli tersebut merupakan akta asli yang mempunyai kekuatan  pembuktian  penuh.  Hal  ini  dimaksudkan  oleh  para  pihak  untuk meningkatkan  perlindungan  dan  kepastian  hukumnya.  karena  notaris  yang menandatangani akta tidak memihak dan tidak mewakili kepentingan para pihak.
P-ISSN 2613-9200 E-ISSN 2613-9197 Vol.06 No.01 / Januari 2023
Dengan  bantuan  notaris,  para  pihak  yang  membuat  perjanjian  jual  beli  akan mendapat  bantuan  dalam  merumuskan  masalah  yang  akan  disepakati.  Namun demikian,  kesepakatan  yang  dimaksud  oleh  para  pihak  tidak  selalu  dapat direalisasikan.  Tergantung  pada  sejumlah  faktor,  para  pihak  atau  perintah pengadilan  dapat  membatalkan  perjanjian  dalam  kondisi  tertentu  (Setiawan Rahmat, 2005).
Di  antara  pertemuan-pertemuan  tersebut,  jual  beli  batas  (PJB)  tanah  dapat dilakukan dengan akta rahasia atau dengan akta yang ditulis di depan pejabat yang sah. Untuk tanah yang belum memiliki sertifikat hak milik (SHM), perjanjian jual beli  dapat  ditandatangani  di  hadapan  notaris.  Pengikatan  jual  beli  tanah  yang berstatus  Sertifikat  Hak  Milik  merupakan  perbuatan  hukum  awal  yang mendahului  perbuatan  hukum  jual  beli  tanah.  Dengan  demikian,  jalur perdagangan tanah yang sah adalah unik dalam kaitannya dengan kesepakatan dan pembelian  yang  membatasi.  Notaris  hanya  berwenang  untuk  membuat  akta pengikatan  jual  beli  tanah  yang  berstatus  Sertifikat  Hak  Milik  karena  adanya kewenangan  untuk  membuat  akta  jual  beli  tanah  dengan  sertifikat  hak  milik. SHM), tetapi mereka tidak diperkenankan untuk membuat akta asli jual beli tanah yang disertai dengan Sertifikat Hak Milik (AJB). di Kantor Pembuat Akta Tanah (PPAT) (Ramadan, 2010).
Kesepakatan  proses  pelepasan  tanah  harus  dapat  memenuhi  kriteria  yang jelas dan tunai, sebagaimana tercantum dalam Pasal 5 Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 Tentang Pokok-Pokok Agraria. Pengertian jual beli tersebut disahkan dihadapan  pejabat  yang  ditunjuk,  dalam  hal  ini  Pejabat  Pembuat  Akta  Tanah (PPAT).
Sebagai perjanjian pendahuluan, perjanjian pengikatan jual beli ini biasanya memuat  janji-janji  dan  syarat-syarat  mengenai  pemenuhan  syarat-syarat  di hadapan  Pejabat  Pembuat  Akta  Tanah  (PPAT).  Setelah  syarat-syarat  jual  beli tersebut  terpenuhi,  tentunya  dapat  kembali  kepada  Pejabat  Pembuat  Akta  Tanah (PPAT) untuk melakukan jual beli tersebut.
Menurut  Pasal  1868  KUH  Perdata,  syarat-syarat  suatu  akta  otentik  adalah sebagai berikut:
1. Seorang pejabat publik harus menandatangani akta baik "oleh" (pintu) atau "sebelum" (ten overstaan);
2. Akta harus dibuat menurut format hukum;
3. Akta  harus  dibuat  oleh  atau  di  hadapan  pejabat  umum  yang  berwenang untuk itu. (Soerjono Soekanto, 2007).
Sebagaimana  dapat  dilihat  dari  informasi  sebelumnya,  akta  Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PJB) menjadi akta otentik apabila ditandatangani di hadapan
P-ISSN 2613-9200 E-ISSN 2613-9197 Vol.06 No.01 / Januari 2023
atau  oleh  Notaris.  Karena  ditandatangani  “oleh”  (door)  atau  “di  hadapan”  (ten overstaan)  pejabat  umum,  maka  memenuhi  syarat  akta  otentik  karena ditandatangani  di  hadapan  atau  oleh  pejabat  yang  berwenang,  salah  satunya Notaris.

## Metode
Analisis  deskriptif  digunakan  dalam  penelitian  ini.  Penelitian  analisis deskriptif  bertujuan  untuk  memahami  keadaan  objek  yang  diteliti  dengan memberikan  gambaran,  penjelasan,  dan  peristiwa.  Tujuan  dari  penelitian deskriptif  adalah  mengumpulkan  informasi  seakurat  mungkin  tentang  orang, kondisi, atau fenomena lainnya.
Gambar dan kata-kata digunakan untuk mengumpulkan data, bukan angka. Kutipan data digunakan untuk mengilustrasikan penyajian laporan dalam laporan penelitian  deskriptif  (Moleong,  2010).  Memprediksi  fakta  dan  karakteristik populasi atau area tertentu secara sistematis, faktual, dan akurat adalah tujuan dari penelitian deskriptif. (Suryabrata, 2006).
Asas-asas  hukum  menjadi  fokus  utama  penelitian  hukum  normatif  dalam penelitian ini. Ronny Hanitijo Soemitro mencontohkan penelitian hukum normatif sebagai  berikut:  Kajian  hukum  positif,  kajian  asas-asas  hukum,  kajian  hukum konkrit,  kajian  sinkronisasi  hukum,  kajian  sistem  hukum,  dan  kajian  hukum komparatif semuanya termasuk dalam penelitian ini. kategori.
Penelitian  ini  dilakukan  di  perpustakaan  Universitas  Muhammadiyah Sumatera  Utara  Medan  dan  perpustakaan  Universitas  Sumatera  Utara  Medan selain  melakukan  wawancara  dengan  sejumlah  PPAT  dan  Notaris.  Penelitian dilakukan  dalam  jangka  waktu  yang  lebih  lama,  dan  khususnya,  wawancara dilakukan  untuk  menanggapi  peluang  yang  diberikan  oleh  lembaga  yang bersangkutan.  Data  untuk  penelitian  dikumpulkan  dari  sumber  hukum  primer, sekunder, dan tersier.

## Hasil dan Pembahasan

## Hasil
Kedudukan Hukum Kuasa Menjual yang Belum Disebutkan Namanya Dalam Akta Perikatan Jual Beli Dalam Proses Peralihan Hak Atas Tanah
Karena jual beli sudah dilakukan sejak zaman dulu, masyarakat bukanlah hal  yang  baru.  Saat  melakukan  jual  beli,  kontrak  atau  perjanjian  biasanya digunakan.  Menurut  hukum  adat,  penyerahan  barang  yang  dijanjikan  merupakan syarat  mutlak  agar  perjanjian  jual  beli  dapat  dianggap  sebagai  perjanjian  yang nyata.  Dengan  kata  lain,  perjanjian  dianggap  belum  dibuat,  jika  sesuatu  telah diperjanjikan,  tetapi  objek  perjanjian  itu  dalam  prakteknya  belum  diserahkan. Selain  itu,  juga  berpegang  pada  aturan  cahaya  dan  uang,  yaitu  perdagangan
P-ISSN 2613-9200 E-ISSN 2613-9197 Vol.06 No.01 / Januari 2023
khusus  dengan  melepaskan  hak  istimewa  selamanya  dan  kemudian  cicilan  juga dilakukan oleh pembeli dan diterima oleh penjual.
Karena jual beli tanah dan transaksi lainnya terkait dengan tanggung jawab pengawasan  transaksi  tersebut,  Saleh  Adiwinata  mengklaim  bahwa  ketentuan yang berkaitan dengan jual beli tanah dan persyaratan untuk menandatangani akta jual  beli  tanah  sebelum  PPAT  bersifat  memaksa  ( dwingend  recht ).  oleh  otoritas. Selain  itu,  disebutkan  bahwa  meskipun  ada  kemungkinan  pengalihan  hak  atas tanah, namun pengalihan tersebut belum berlaku bagi pihak ketiga. Selama nama pembeli belum dibalik di Kantor Pertanahan, ia tidak dapat menjual kembali hak atas tanahnya kepada pihak ketiga meskipun telah memiliki akta PPAT.
Kemudian, pikirkan penilaian Saleh Adiwinata, sebagai berikut:
“Sesuai  dengan  UU  Pokok  Agraria ,  kapan  hak  jual  beli  tanah  berpindah? Karena  asas  “gelijke  oversteken”,  tanah  berpindah  sekaligus  pada  saat akta  jual  beli  ditandatangani  di  hadapan  Kepala  Desa.  Sebagaimana Dinyatakan  sebelumnya,  tidak  ada  persoalan  bila  terjadi  peralihan  hak atas jual beli tanah menurut hukum adat, hal ini dapat menjadi masalah bila menggunakan UUPA untuk jual beli tanah, peralihan hak milik tetap harus  mendapat  persetujuan  terlebih  dahulu  dari  Menteri  Agraria  atau pejabat yang ditunjuk olehnya...
Kumpulan  peraturan  perundang-undangan  yang  mengatur  tentang pengelolaan,  pemilikan,  penggunaan,  dan  penguasaan  tanah  dikenal  dengan hukum pertanahan. Para pihak yang terkait dengan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT)  menandatangani  akta  tersebut.  Dengan  demikian,  secara  tegas  yang dimaksud  dengan  “pengaturan  pertanahan”  adalah  pedoman  hukum  mengenai persesuaian dengan obyek-obyek hak atas tanah. Legalitas jual beli hak atas tanah tidak  diatur  oleh  norma  hukum  apapun  dalam  inventarisasi  dan  penyelesaian hukum  pertanahan.  Setiap  peralihan  hak  atas  tanah,  termasuk  jual  beli,  harus terjadi  di  hadapan  PPAT,  hanya  menurut  Peraturan  Pemerintah  24  Tahun  1997 tentang  Pendaftaran  Tanah;  Namun,  undang-undang  pertanahan  belum  secara tegas  mengatur  tentang  syarat-syarat  jual  beli,  kapan  terjadinya  jual  beli,  dan aspek-aspek  lainnya.  Ini  tidak  sama  dengan  KUH  Perdata,  yang  mengatur bagaimana segala jenis transaksi dilakukan.
Berikut  adalah  analisis  posisi  Sri  Soedewi  Masjchoen  Sofwan:  Pertama- tama, persewaan, jual beli tanah, dan kegiatan terkait tanah lainnya belum diatur oleh UUPA. Sejalan dengan itu, tidak ada satu pun peraturan perundang-undangan dalam  UUPA  yang  mengatur  tentang  syarat-syarat,  terjadinya,  atau  pembatalan peralihan hak atas tanah. Kedua, dalam kaitannya dengan PPJB-HAT yang telah dan  sering  terjadi  dalam  kehidupan  transaksional  masyarakat,  sebenarnya landasan  teori  ada  dalam  hukum  adat  yang  keberadaannya  diakui  secara  tegas dalam Pasal 5 UUPA sebagai landasan berlakunya undang-undang. agraris.

## Jurnal Transparansi Hukum
P-ISSN 2613-9200 E-ISSN 2613-9197 Vol.06 No.01 / Januari 2023
Sebagai  hukum  primer  yang  mengatur  pokok-pokok  agraria,  termasuk tanah  di  dalamnya,  UUPA  hanya  mengatur  bahwa  hukum  adat  berlaku  terhadap hukum  agraria.  Yaitu,  pengaturan  berdasarkan  hukum  adat  untuk  kepemilikan, penggunaan, dan penguasaan tanah, serta pengalihan hak atas tanah.
Fungsi  Akta Kuasa  Menjual Dalam  Akta Pengikatan Jual-Beli  Untuk Pendaftaran Peralihan Hak di Kantor Badan Pertanahan
Perjanjian  pengikatan  jual  beli  berfungsi  untuk  memperkuat  perjanjian utama  yang  perlu  dilakukan  dan  berfungsi  sebagai  bantuan  atau  perjanjian pendahuluan. Oleh karena itu, perjanjian pengikatan jual beli dapat, sesuai dengan tujuannya,  digunakan  untuk  memperkokoh  perjanjian  utama  dan,  jika dilaksanakan  sepenuhnya,  untuk  menyimpulkan  hubungan  hukum  terhadap  hal- hal yang telah diperjanjikan.
Suatu  bentuk  surat  kuasa  khusus  yang  dikenal  sebagai  surat  kuasa  untuk menjual  dibuat  setelah  pengesahan  perjanjian  jual  beli  hak  atas  tanah  yang mengikat secara hukum. Pemegang hak atas tanah atau pemberi kuasa tidak dapat hadir  dihadapan  pejabat  yang  berwenang  karena  sakit,  atau  pemegang  hak  atas tanah  atau  pemberi  kuasa  tidak  dapat  hadir  karena  tidak  hadir  untuk  sementara waktu, adalah dua alasan mengapa surat kuasa untuk menjual itu sendiri ada.
Karena  ketidakhadiran  penjual,  kondisi  dan  keadaan  tersebut  akan menimbulkan  masalah  pada  saat  pembuatan  akta  jual  beli;  oleh  karena  itu, pemberian kuasa untuk menjual diperlukan untuk memudahkan peralihan hak atas tanah di hadapan pejabat yang berwenang.
Kesepakatan  para  pihak  tentang  kuasa  untuk  menjual  sendiri  kuasa  yang dilimpahkan  itu  antara  lain  mengatur  hak  dan  kewajiban  para  pihak,  serta  apa yang  harus  dilakukan  dan  apa  yang  tidak  boleh  dilakukan.  Salah  satu  syarat pembuktian  peralihan  hak  atas  tanah  adalah  akta  jual  beli  yang  mencantumkan sumber data hukum.
Pejabat  Pembuat  Akta  Tanah  yang  selanjutnya  disebut  PPAT  adalah pejabat umum yang berwenang membuat akta otentik mengenai perbuatan hukum tertentu  mengenai  hak  atas  tanah  atau  hak  milik  atas  rumah  susun,  sebagaimana dijelaskan  dalam  pasal  1  angka  1  Peraturan  Pemerintah  Nomor  24  Tahun  1997 tentang Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah.
Pejabat  Pembuat  Akta  Tanah  melakukan  sebagian  kegiatan  pendaftaran tanah  dengan  membuat  akta  peralihan  hak  sebagai  bukti  telah  dilakukannya perbuatan hukum mengenai hak atas tanah. Akta ini selanjutnya dapat digunakan sebagai dasar pendaftaran perubahan data akibat perbuatan hukum. Tugas Pejabat Pembuat  Akta  Tanah  antara  lain  melaksanakan  beberapa  kegiatan  pendaftaran tanah.  Akan  tetapi,  dalam  pembuatan  akta  peralihan  hak  bagi  PPAT,  seringkali diberlakukan  beberapa  larangan  selain  untuk  memenuhi  segala  persyaratan administrasi.  Notaris  melakukan  terobosan  dalam  hal  ini  dengan  menyusun

## Jurnal Transparansi Hukum
P-ISSN 2613-9200 E-ISSN 2613-9197 Vol.06 No.01 / Januari 2023
perjanjian  pendahuluan  yang  lebih  sering  disebut  dengan  Perjanjian  Pengikatan Jual Beli dan Surat Kuasa Menjual.
Surat  kuasa  yang  diberikan  oleh  penjual  kepada  pembeli  biasanya  tidak dapat  ditarik  kembali,  artinya  hanya  berlaku  jika  pembeli  memenuhi  semua persyaratan  yang  diatur  dalam  perjanjian  pengikatan  jual  beli  yang  dibuat  oleh penjual.  Keadaan  sekarang  ini  kemudian  disinggung  oleh  lebih  banyak  orang sebagai kekuatan langsung karena kekuatan ini tidak dapat dilepaskan.
Surat  kuasa  menjual  dalam  peralihan  hak  atas  tanah  akan  mempunyai akibat hukum karena memungkinkan untuk menggunakan pernyataan yang dibuat oleh  atau  dihadapan  notaris  sebagai  pengganti  Perjanjian  Pengikatan  Jual  Beli (PPJB)  dalam  perjanjian  pendahuluan.  .  Obyek  perjanjian  dan  data  tanah,  serta obyek  peralihan  yang  diperjualbelikan,  dijelaskan  secara  rinci  pada  akta  Notaris yang  bersangkutan.  Karena  keterangan  Notaris  tersebut  hanyalah  merupakan penjelasan yang memuat klausula atau kata-kata janji yang akan dilaksanakan jika keadaan yang ditentukan itu terjadi di kemudian hari, maka surat ini tidak cukup formal untuk mendukung kedudukan surat kuasa menjual.
Surat kuasa dan/atau akta notaris sah menurut hukum karena penjual dan pembeli  telah  menerima  syarat-syarat  perjanjian.  Selain  itu,  para  pihak  telah melaksanakan  syarat-syarat  perjanjian  secara  tertulis  dan  tunai  yaitu  pembeli memberikan  sejumlah  uang  dan  penjual  menerima  harga  yang  disepakati, meskipun secara normatif atau hukum belum diterima. . Hal ini karena surat kuasa untuk  menjual  mempunyai  akibat  hukum,  yaitu  berupa  tidak  terpenuhinya  unsur subjek  dan  objek,  sehingga  surat  kuasa  untuk  menjual  dapat  dibatalkan.  Secara keseluruhan,  sebenarnya  kewenangan  hukum  untuk  menjual  telah  berubah menjadi alasan pertukaran uang dan tanah antara pembeli dan pedagang. Namun secara norma, peralihan tersebut belum sah karena peralihan hak atas tanah masih memerlukan tata cara dan syarat-syarat tertentu.
Cukuplah  hanya  pembeli  yang  hadir,  bertindak  sebagai  penjual  menurut kuasa  jual,  untuk  suatu  jual  beli  yang  telah  dibuat  perjanjian  mula-mula  berupa perjanjian  pengikatan  jual  beli  yang  disertai  dengan  surat  kuasa.  untuk  menjual. Pendaftaran peralihan hak atas tanah diperlukan untuk menjamin kepastian hukum mengenai  penguasaan  atau  peralihan  hak  atas  tanah.  Peralihan  hak  atas  tanah tersebut  dapat  segera  dibuatkan  akta  jual  beli  di  hadapan  Pejabat  Pembuat  Akta Tanah  (PPAT)  berdasarkan  perjanjian  pengikatan  jual  beli  sebagai  perjanjian awal.  Para  pihak  yang  terlibat  harus  menghadap  sendiri  untuk  menandatangani akta  jual  beli  karena  akta  PPAT  berfungsi  sebagai  bukti  perbuatan  hukum pengalihan hak atas tanah.
P-ISSN 2613-9200 E-ISSN 2613-9197 Vol.06 No.01 / Januari 2023

## PEMBAHASAN
Pengikatan  Jual  Beli  Terhadap  Pemberian  Kuasa  yang  Belum  Disebutkan Namanya dan Dijadikan Dasar Untuk Penandatanganan Akta Jual Beli
Biaya  Perolehan  Hak atas  Tanah  dan  Bangunan  (BPHTB)  belum  dibayar karena pembelian sebagian bidang tanah belum dipecah, tanah yang dibeli belum dilunasi,  dan  tanah  yang  dibeli  masih  terdaftar  atas  nama  ahli  waris.  Ini  adalah salah  satu  syarat  untuk  melakukan  jual  beli  yang  belum  sepenuhnya  terpenuhi. Pembeli  dalam  akta  jual  beli  berpendapat  bahwa  lebih  mudah  untuk menyelesaikan  proses  jual  beli  dan  mengembalikan  nama  karena  alasan  tersebut di atas.
Setiap  transaksi  yang  menyangkut  pengalihan  hak  atas  tanah  dan/atau bangunan dianggap sebagai objek pajak menurut hukum Indonesia. Peralihan hak atas tanah atau bangunan dikenakan pajak kedua belah pihak sebagai objek pajak, dari  penjual  dan  pembeli.  Pihak  membayar  pajak  penghasilan  penjual  yang disingkat  PPh  atas  hasil  penjualan  tanah  dan/atau  bangunan.  Sementara  itu, pembeli harus membayar Bea Perolehan Hak atas Tanah dan/atau Pajak Bangunan (selanjutnya  disingkat  BPHTB)  untuk  para  pihak.  Pembayaran  pajak  PPh  dan BPHTB juga termasuk lokasi yang jauh atau terhalang antara lain. Selain itu, surat kuasa  ini  biasanya  baru  berlaku  setelah  Pejabat  Pembuat  Akta  Tanah  (PPAT) telah memenuhi semua persyaratan untuk jual beli hak atas tanah (Patradi, 2010).
Dalam  melaksanakan  perjanjian  jual  beli  yang  mengikat,  faktor-faktor berikut harus dipertimbangkan:
1. Luas tanah dan bangunan (disertai jika perlu dengan peta bidang tanah dan arsitektur bangunan), sertifikat dan pemegang hak, serta izin yang melekat pada objek tanah dan bangunan harus diuraikan dengan jelas.
2. Jumlah  biaya  tanah,  serta  cara  pembayaran  dan  harga  per  meter.  Juga dimungkinkan  pendekatan  bertahap  untuk  membayar  harga  tanah,  yang akan diselesaikan saat AJB ditandatangani.
3. Calon  pembeli  berhak  untuk  membatalkan  transaksi  dan  menerima pengembalian  uang  muka  dengan  syarat-syarat  pembatalan  tertentu, seperti ternyata pembangunan rumah tidak dilakukan dalam jangka waktu yang  dijanjikan  oleh  pengembang.  Atau,  calon  pembeli  akan  kehilangan uang  mukanya  jika  pembangunannya  selesai  tepat  waktu  tetapi  dia membatalkan secara sepihak.
4. Konfirmasi  pembayaran  pajak  yang  wajib  dilakukan  oleh  masing-masing pihak,  serta  biaya-biaya  lain  yang  diperlukan  seperti  biaya  survey  tanah dan Notaris/PPAT.
5. Klausa pernyataan dan jaminan dari calon penjual, seperti tanah yang akan dijual tidak dijamin utang pihak ketiga atau terlibat sengketa hukum, dapat

## Jurnal Transparansi Hukum
P-ISSN 2613-9200 E-ISSN 2613-9197 Vol.06 No.01 / Januari 2023
dicantumkan  bila  perlu.  Calon  penjual  akan  membebaskan  calon  pembeli dari  segala  tuntutan  jika  ternyata  tuntutan  dan  jaminan  calon  penjual  itu palsu (Dony Hadi Rusdianto, 2009).
Dalam  praktiknya,  perjanjian  pengikatan  jual  beli  sering  digunakan sebagai  perjanjian  pendahuluan  untuk  memperlancar  jual  beli  hak  atas  tanah. Namun, pengikatan jual beli itu sendiri hanya menerapkan asas-asas umum KUH Perdata.  atau  dengan  kata  lain,  belum  ada  undang-undang  atau  peraturan  yang secara khusus menangani hak atas tanah.
Persyaratan  lain  termasuk  membayar  harga  jual  beli  yang  telah  disepakati  dan semua  pajak  yang  terkait  dengan  jual  beli  hak  atas  tanah,  seperti  pajak penghasilan penjual (SSP) dan pajak pembeli (Pajak Perolehan Hak Atas Tanah), serta  akta.  Pihak  yang  akan  melakukan  jual  beli  telah  melunasi  tanah  dan bangunan (BPHTB). (Ramadan, 2010).
Oleh  karena  itu,  syarat  sahnya  perjanjian  pengikatan  jual  beli  hanya bergantung  pada  tempat  penandatanganannya;  apabila  tidak  ditandatangani  di hadapan pejabat umum (notaris) maka menjadi akta di bawah tangan, sedangkan apabila  ditandatangani  di  depan  atau  oleh  pejabat  umum,  maka  menjadi  akta notaris yang merupakan akta otentik. (Syahrul, 2006).
Dapat  disimpulkan  bahwa  akta  perjanjian  pengikatan  jual  beli  hak  atas tanah  yang  dibuat  oleh  Notaris  dalam  pembuatan  akta  jual  beli  ini  mempunyai kekuatan  hukum  yang  sangat  kuat  berdasarkan  semua  keterangan  yang dikemukakan oleh penulis di atas. Hal ini disebabkan karena suatu akta di bawah tangan  dapat  mempunyai  pembuktian  yang  sempurna,  seperti  akta  otentik,  jika tanda  tangan  dalam  akta  itu  diakui  oleh  para  pihak  yang  menandatanganinya. Namun  dalam  Pasal  1875  Kitab  Undang-Undang  Hukum  Perdata  disebutkan bahwa suatu akta di bawah tangan dapat mempunyai pembuktian yang sempurna, seperti  akta  otentik.  Dalam  Perjanjian  Pengikatan  Jual  Beli  (PJB),  akta  tersebut telah menjadi akta notaris.

## Kesimpulan
Hasil  penelitian  mengungkapkan  temuan  sebagai  berikut:  Adanya  aturan khusus  mengenai  peralihan  hak  atas  tanah  terkadang  menimbulkan  kesulitan tersendiri  bagi  masyarakat,  terutama  bagi  masyarakat  awam  yang  belum mengetahui  tentang  aturan  hukum  yang  berkaitan  dengan  tanah.  Pengaturan hukum  yang  berkaitan  dengan  kuasa  untuk  menjual  dalam  hal  nama  kuasa  tidak disebutkan  dalam  Perjanjian  Jual  Beli.  Misalnya,  dalam  transaksi  jual  beli  hak atas  tanah  oleh  orang  biasa,  yang  pembuktiannya  hanya  berupa  kuitansi  biasa, pada  pokoknya  akta  Perjanjian  Jual  Beli  Menteri  Dalam  Negeri  menyatakan bahwa hal itu tidak dilarang. oleh kekuatan absolut. 14 Tahun 1982 karena Akta Pengikatan  Jual  Beli  merupakan  terobosan  hukum  untuk  memenuhi  kebutuhan masyarakat  ketika  kondisi  dan  keadaan  syarat  syarat  jual  beli  tanah  belum
P-ISSN 2613-9200 E-ISSN 2613-9197 Vol.06 No.01 / Januari 2023
terpenuhi,  dan  surat  kuasa  ini  diperlukan  untuk  menjaga  kepentingan  pihak, terutama pembeli.
Karena hak atas tanah yang termasuk objek perjanjian diatur secara khusus dalam  peraturan  perundang-undangan  yang  berlaku,  dimana  setiap  perbuatan hukum yang mengenai hak atas tanah terikat atau harus mengikuti ketentuan yang diatur  dalam  peraturan  perundang-undangan  tersebut,  maka  kedudukan  hukum kekuasaan jual beli yang belum disebutkan dalam akta pengikatan jual beli dalam proses  peralihan  hak  atas  tanah  juga  dilakukan  dengan  perjanjian  untuk  lebih memberikan  kepastian  hukum.  Artinya,  pihak  yang  akan  mengambil  tindakan yang sah mengenai hak istimewa tanah, harus sesuai dengan prinsip-prinsip yang sah  yang  mengawasi  atau  berhubungan  dengan  rencana  permainan  dalam  hal kebebasan tanah atau dengan demikian, pihak yang membuat langkah sah tertentu mengenai  kebebasan  tanah,  maka,  pada  saat  itu  titik,  dia  tidak  diizinkan  untuk melakukan  seperti  itu.  Meskipun  demikian,  ia  dibatasi  oleh  pengaturan  hukum yang mengawasi hak atas tanah.
Surat  kuasa  yang  tidak  disebutkan  namanya  digunakan  sebagai  dasar penandatanganan akta pengikatan jual beli. Artinya akta pengikatan jual beli hak atas  tanah  yang  dibuat  oleh  Notaris  dalam  pelaksanaan  pembuatan  akta pengikatan  jual  beli  tersebut  mempunyai kekuatan  hukum  yang  sangat  kuat.  Hal ini  dikarenakan  Perjanjian  Jual  Beli  (PJB)  ditandatangani  di  hadapan  notaris, menjadikan  akta  tersebut  sebagai  akta  notaris,  menjadikannya  sebagai  akta otentik. Sedangkan akta yang ditandatangani tanpa notaris menjadi akta di bawah tangan  yang  pembuktiannya  adalah  akta  otentik.  Padahal  Pasal  1875  Kitab Undang-Undang Hukum Perdata memang menyatakan bahwa suatu akta di bawah tangan  dapat  mempunyai  pembuktian  yang  sempurna  seperti  akta  otentik,  tetapi ketentuan  Pasal  1875  KUHPerdata  mengacu  pada  Kitab  Undang-undang  Hukum Perdata  tahun  1871  yang  menyatakan  bahwa  akta  di  bawah  tangan  dapat disamakan  dengan  akta  otentik  tetapi  tidak  memberikan  bukti  yang  lengkap tentang  isinya  karena  akan  dianggap  sebagai  narasi  belaka.  Selain  apa  yang dikatakan, pokok-pokok akta itu terkait langsung dengannya.
P-ISSN 2613-9200 E-ISSN 2613-9197 Vol.06 No.01 / Januari 2023

## DAFTAR PUSTAKA
Adrian Sutedi. (2008). Peralihan Hak Atas Tanah Dan Pendaftarannya . Sinar Grafika.
Agus Pandoman. (2005). Perbuatan Hukum Tertentu dalam Sistem Hukum Agraria di Indonesia . PT Raga Utama Kreasi.
Budiono, H. (2016). Perwakilan, Kuasa dan Pemberian Kuasa. Jurnal Renvoi ,
IV (3).
Dony Hadi Rusdianto. (2009). Beberapa Catatan Penting Tentang Pengikatan Jual-Beli Hak Atas Tanah . Mitra Ilmu.
Habib Adjie. (2008). Sanksi Perdata dan Administratif Terhadap Notaris Sebagai Pejabat Publik . PT Refika Aditama.
Marilang. (2013). Hukum Perikatan yang Lahir Dari Perjanjian . Alauddin University Press.
Moleong, L. J. (2010). Metodologi Penelitian Kualitatif . Rosdakarya.
Patradi, K. (2010). Pemberian Kuasa Dalam Praktik Perjanjian Pengikatan Jualbeli Hak Atas Tanah . Gamma Press.
Ramadan, H. (2010). Kewajiban-Kewajiban Dalam Pelaksanaan Jual-beli Tanah Bersertifikat . Pustaka Ilmu.
Ria Trisnomurti. (2019). Notaris dan Teknik Pembuatan Akta Notaris . Pustaka Pena Press.
Riftianti, M. A. (2020). Akibat Hukum Akta Kuasa Jual yang Dibuat Oleh Notaris yang Memenuhi Unsur Sengaja Memberi Kesempatan Atau Sarana Dalam Tindak Pidana Penipuan. Otentik’s: Jurnal Hukum Kenotariatan , 2 (1).
Setiawan Rahmat. (2005). Pokok-Pokok Hukum Perikatan . Putra Abardin.
Soerjono Soekanto. (2007). Pengantar Penelitian Hukum . UI Press.
Supriadi. (2006). Etika dan Tanggung Jawab Profesi Hukum di Indonesia . Sinar Grafika.
Suryabrata, S. (2006). Metodologi Penelitian . PT Raja Grafindo Persada.
Susanti, F. (2008). Praktik Perjanjian Pengikatan Jual-beli Hak Atas Tanah Berdasarkan Akta Notaris Di Jakarta Timur . Program Studi Magiser Kenotariatan Universitas Diponegoro.
Syahrul, F. (2006). Kewajiban Dan Kewenangan Notaris Dalam Pembuatan Akta . Sumber Ilmu.