Syntax Literate: Jurnal Ilmiah Indonesia, 6 (10). http://dx.doi.org/10.36418/ Syntax-Literate.v6i10.4273 E-ISSN: 2548-1398 Published by: Ridwan Institute
Syntax Literate: Jurnal Ilmiah Indonesia p–ISSN: 2541-0849 e-ISSN: 2548-1398 Vol. 6, No. 10, Oktober 2021
AKURASI  PENILAIAN  NILAI  JUAL  OBJEK  PAJAK  BUMI  DENGAN METODE INTERNATIONAL ASSOCIATION OF ASSESOR OFFICER (IAAO) DI KECAMATAN MENTENG JAKARTA PUSAT TAHUN 2019

## Mardyantono, Inayati
Universitas Indonesia (UI) Depok Jawa Barat, Indonesia Email: archaku12345@gmail.com, inayati.si@ui.ac.id

## Abstrak
Penelitian  ini  bertujuan  untuk  mengetahui  keakurasian  penentuan  nilai  jual  objek pajak  bumi  menggunakan  metode  penilaian  rasio  yang  direkomendasikan  IAAO, dan pendekatan penelitian kualitatif deskriptif dengan paradigma post-positivisme, menggunakan  data  transaksi  jual  beli  properti  dari  sampel  yang  ditentukan  per kelurahan  di  Kecamatan  Menteng  Jakarta  Pusat  tahun  2019,  serta  didukung  hasil wawancara. Penulisan ini dilatarbelakangi oleh kenaikan NJOP yang tidak rasional berkorelasi dengan harga pasar properti di kawasan Menteng. Hal ini tercermin dari hasil perhitungan rasio mean dibagi median sebesar 1,13 (113%) mengindikasikan over  assessment,  pada  hasil  mean  dibagi  weighted  mean  sebesar  1,32  (132%) mengindikasikan  terjadi  regresivitas.  Artinya,  properti  bernilai  rendah  terhadap harga  pasar  ditentukan  dengan  prosentase  yang  lebih  tinggi  di  dalam  penentuan NJOP  Bumi  tahun  2019  di  Kecamatan  Menteng.  Pada  pengukuran  variabilitas dengan koefisien dipersi (COD) diperoleh nilai 13,24% dinilai tingkat keseragaman dengan kualitas baik, dan hasil perhitungan koefisien variabilitas (COV) diperoleh nilai  34,66%,  artinya  keseragaman  penentuan  NJOP  Bumi  tersebut  tidak  baik. Implikasi  dari  indikasi  terjadi  over  assessment  dan  regresivitas  dengan  tingkat keseragaman  penentuan  NJOP  dinilai  tidak  baik  telah  memunculkan  kenaikan harga pasar yang tidak transparan sebagai akibat tidak adanya lembaga independen untuk  melakukan  pemantauan  dan  pencatatan  dari  nilai  transaksi  properti  dalam penentuan NJOP terhadap harga pasar.
Kata Kunci : penilaian rasio; harga pasar; nilai tanah; pajak properti

## Abstract
This study aims to determine the accuracy of determining the sale value of land tax objects  using  the  ratio  assessment  method  recommended  by  IAAO,  and  a descriptive  qualitative  research  approach  with  a  post-positivism  paradigm,  using property sale and purchase transaction data from a sample determined per village in Menteng District, Central Jakarta in 2019, as well as supported by the results of interviews. This writing is motivated by the increase in NJOP which is irrationally correlated with the property market price in the Menteng area. This is reflected in the results of the calculation of the ratio of the mean in the median of 1.13 (113%) indicating over assessment, the results of the mean divided by the weighted mean of 1.32  (132%)  indicate  regression.  This  means  that  low  value  property  against
market price is determined by a higher percentage in the determination of the 2019 NJOP  in  Menteng  District.  In  measuring  the  variability  with  the  coefficient  of dispersion (COD), a value of 13.24% was assessed for the level of uniformity with good  quality,  and  the  results  of  the  calculation  of  the  coefficient  of  variability (COV) obtained a value of 34.66%, meaning that the uniformity of determining the NJOP  of  the  Earth  was  not  good.  The  implication  of  the  indication  of  over- assessment and regressiveness with the level of uniformity in determining NJOP is considered  to  be  bad  has  resulted  in  an  increase  in  market  prices  that  are  not transparent as a result of the absence of an independent institution to monitor and record  the  value  of  property  transactions  in  determining  NJOP  against  market prices.
Keywords: ratio assessment; market price; land value; property tax
Received: 2021-09-20; Accepted: 2021-10-05; Published: 2021-10-20

## Pendahuluan
Pajak bumi dan bangunan di sektor perdesaan dan perkotaan menggunakan dasar pengenaannya adalah Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) yang ditetapkan besarannya setiap tahun oleh Kepala Daerah. NJOP mencerminkan nilai pasar atau nilai transaksi jual beli. Jika  penilaian  keakurasiannya  under  assessment  mengindikasikan  potensi  pajak  yang belum  optimal,  sedangkan  over  assessment  dapat  mengganggu  proses  pemungutan pajak sehingga dibutuhkan pengawasan dalam penetapannya.
Kecamatan  Menteng  Jakarta  Pusat  dikenal  sebagai  kawasan  elit  mengalami kenaikan NJOP yang tidak rasional berakibat pemilik properti sebagiannya menjual dan sebagian lainnya tidak membayar pajak, salah satunya ditunjukkan pada properti dengan NJOP  senilai  Rp.  5  miliar,  tetapi  harga  penawarannya  Rp.  3  miliar.  Pada  tahun  2018, kenaikan  NJOP  di  Kecamatan  Menteng  rata-rata  19,54  persen  yang  telah  disesuaikan dengan harga pasar dimana kenaikan NJOP tersebut akan berkorelasi dengan harga jual properti maupun tanah kosong.
Hasil  pengamatan  melalui  situs  rumahku.com  diketahui  harga  properti  di Kecamatan Menteng tergolong mahal, berkisar Rp. 55 juta hingga Rp. 60 juta per meter persegi sehingga sepanjang tahun 2014 hingga saat ini sangat minim adanya transaksi, Atas  kondisi  tersebut  perlu  dilakukan  uji  keakuratan  NJOP  Bumi  terhadap  nilai  pasar, atau  perbandingannya  serta  keseragaman  atau  keadilan  dalam  penetapan  NJOP  di Kecamatan  Menteng  tahun  2019  dengan  mengacu  pada  rekomendasi International Association of Assessor Officer (IAAO).
Lokasi  properti  menjadi  faktor  penentu  terhadap  nilai  dari  tanah  dan/atau bangunan.  Lokasi  yang  dekat  dengan  fasilitas  umum  sangat  berbeda  dibanding  lokasi yang jauh dari infrastruktur perkotaan sehingga biasanya seorang penilai  disewa untuk membuat penaksiran bukan nilai riil dari lokasi tanah. Untuk menguji tingkat penilaian yang  memiliki  kinerja  baik  menggunakan  assessment  sales  ratio  (ASR)  yang  harus memenuhi  syarat,  yaitu:  (1)  tingkat  penilaian  mendekati  100%  dari  nilai  pasar,  yakni penilaian  yang  bukan  over  assessment  maupun  under  assessment,  dan  (2)  variabilitas
koefisien  disperse  (COD)  dan  koefisien  variasi  (COV)  tidak  melebihi  20%  dan  25%
(Supardi & Hartoyo, 1919) .
Kualitas  NJOP  dapat  diuji  dengan  membandingkan  NJOP  terhadap  harga transaksi  dengan  dikembangkan  untuk  mengukur  keakurasian  penetapan,  tingkat kesergaman,  tingkat  keadilan  guna  memaksimalkan  potensi  penerimaan  pajak  dengan tidak  mengesampingkan  pemenuhan  keadilan  bagi  wajib  pajak (Prasetyo  &  Sholeh, 2015) . Melalui pengukuran tendensi sentral dapat memberikan indikasi terjadinya under assessment  atau  tidak  berada  di  dalam  interval  standar  yang  direkomendasikan  IAAO (Monding  &  Pusung,  2017) .  Jika  diindikasikan  terjadi  under  assessment  maka  dapat disarankan  untuk  melakukan  penilaian  kembali  (re-appraisal)  agar  penentuan  NJOP lebih akurat  dan dapat  meningkatkan penerimaan pajak (Purnomo &  Sabojono,  2016) . Under  assessment  dapat  terjadi  disebabkan  harga  properti  lebih  tinggi  dibandingkan NJOP (Razif & Wati, 2019) .
Penetapan NJOP menjadi dasar pengenaan pajak bumi dan bangunan atau disebut dengan  pajak  properti.  Desain  kebijakan  pajak  properti  yang  baik  harus  memenuhi syarat,  yaitu:  (1)  dasar  pengenaan  (tax  base),  (2)  identifikasi  pihak  yang  bertanggung jawab atas pembayaran: (3) penentuan tarif pajak; (4) pembagian tugas administrasi dan pendapat  pajak  antar  tingkat  pemerintah.  Cara-cara  yang  dapat  dijadikan  dasar pengenaan  pajak  properti,  meliputi:  (1)  harga  pasar  (market  value);  (2)  nilai  barang modal (capital value/annual value); (3) penilaian pendapatan (income based valuation); (4)  basis  wilayah  (area  based);  dan  (5)  nilai  pembelian  (acquisition  value) (Thuronyi, 1996) .
Sedangkan, hal yang harus diperhatikan dalam pajak properti adalah: (1) keadilan bagi  pembayar  pajak;  (2)  manfaat  bagi  pembayar  pajak;  (3)  eliminasi  kompetisi  pajak atau mengurangi biaya riil atas jasa publik; (4) biaya pajak terjangkau masyarakat; (5) koordinasi pengumpulan, penilaian, penentuan dan pemungutan atas data pajak; dan (6) fiskus  memiliki  kompetensi (Power  &  Elliott,  2006) .  Oleh  karena  itu,  di  dalam pembuatan  kebijakan  pajak  properti  harus  mempertimbangkan  kategorinya,  yaitu  (1) merencanakan  penggunaan  tanah  dan  pembagian  wilayah  (land  use  &  zoning);  (2) memiliki  kesepakatan  pembangunan  daerah  dan  infrastruktur  publik;  (3)  memiliki program  revitalisasi  serta  pelayanan  perumahan  dan  komunitas;  (4)  sumber  daya  alam dan (5) pembangunan ekonomi (Edwards & Huddleston, 2009) .
Penilaian  keakurasian  sebuah  properti  sangat  dibutuhkan  untuk  kepentingan perpajakan.  Untuk  itu,  tujuan  penilaian  yang  akurat  harus  diselaraskan  dengan  standar dan/atau  mempelajari  terkait  rancangan  pengukurannya (Lang  &  Wilkerson,  2008) . Ketidak-akurasian  penilaian  dapat  menyebabkan  berkurangnya  basis  pajak  dan menyebabkan  wajib  pajak  kehilangan  kepercayaan  pada  sistem  pajak  properti. Permasalahan  mendasar  dalam  pajak  properti  terletak  pada  pengenaan  pajak  yang didasarkan dari ketersediaan bukan berdasarkan transaksi (Payton,  2006) . IAAO  tahun 2017  menyatakan  pajak  properti  menjadi  komponen  kunci  dalam  struktur  pajak  yang seimbang  dan  merata.  Otoritas  pajak  sebagai  petugas  penilai  secara  profesional  harus dapat memahami unsur-unusr yang mempengaruhi kekurasian dalam sistem perpajakan
properti.  Untuk  melakukan  analisis  keakurasian  penilaian  pajak  properti  dilakukan melalui rasio penilaian (assessment ratio), tingkat penilaian (level of assessment), NJOP PBB-P2  dalam  hitungan  rupiah  per  meter  persegi,  nilai/harga  pasar  dalam  hitungan rupiah per meter persegi, nilai tanah (Purnomo & Sabijono, 2016) .
Di dalam penentuan nilai atas tanah sangat berkaitan berkaitan erat dengan lokasi, aksesibilitasi transportasi dalam perkotaan dan kegiatan ekonomi yang dikenal sebagai central  business  district  (CBD).  CBD  menjadi  zona  nilai  diartikan  sebagai  kawasan perekonomian yang menjadi pusat bisnis, pendidikan, pemerintahan, hotel, rekreasi, dan lainnya yang berdampak pada peningkatan harga tanah (Levy, 1985) . Menurut Follain &  Jimenez,  faktor-faktor  yang  mempengaruhi  nilai  tanah  dan  dipertimbangkan  dalam perbandingan  harga  pasar  adalah:  (a)  jenis  hak  tanah,  (b)  nilai  jual  pada  properti);  (c) pasar  properti);  (d)  lokasi  properti;  (e)  karakteristik  fisik  properti;  (f)  karakteristik lainnya yang mempengaruhi nilai tanah (Sutawijaya, 2004) .
Studi  rasio  menurut  IAAO  (2017)  didefinisikan  sebagai  hubungan  antara  penilai atau suatu nilai yang ditetapkan dengan nilai pasar. Indikator dari nilai pasar berasal dari studi  rasio  penjualan  atau  penilai  yang  independen  untuk  kepentingan  publik.  Pada tingkat  penilaian  melalui  studi  rasio  dapat  mengukur  secara  statistik  keakurasian penilaian  dengan  nilai  pasar  secara  keseluruhan.  Assessment  Sales  Ratio  merupakan perbandingan  rata-rata  NJOP  yang  sudah  ditetapkan  dibandingkan  dengan  rata-rata harga  pasar (Supardi  &  Hartoyo,  1919) .  Oleh  karena  itu,  tujuan  peneliti  melakukan penelitian  ini  adalah  untuk  mengetahui  keakurasian  penilaian  NJOP  Bumi  dengan metode  assessment  sales  ratio  yang  direkomendasikan  IAAO,  dan  mengetahui  faktor yang mempengaruhi penilaian tanah terhadap nilai pasar di Kecamatan Menteng Jakarta Pusat tahun 2019.

## Metode Penelitian
Penelitian  ini  menggunakan  metode  kualitatif  deskriptif  dengan  paradigma  post- positivism.  Paradigma  post-positivism  menurut (Creswell,  2016) adalah  pendekatan penelitian  yang  dibentuk  oleh  data,  bukti  dan  pertimbangan  logis  serta  sikap  objektif. Populasi penelitian yang dimaksud adalah data transaksi jual beli tanah sepanjang tahun 2019  di  Kecamatan  Menteng  Jakarta  Pusat,  kemudian  ditetapkan  sampel  yang  diteliti sebanyak  50  data  transaksi  jual  beli  properti  di  Kecamatan  Menteng  meliputi  5  (lima) Kelurahan yaitu Kelurahan Menteng, Pegangsaan, Cikini, Gondangdia dan Kebon Sirih.
Data  penelitian  yang  digunakan  bersumber  pada  data  primer  dan  sekunder.  Data primer  diperoleh  dari  hasil  wawancara,  sedangkan  data  sekunder  diperoleh  dari dokumen  dan  kajian  literatur.  Data  diperoleh  dari  Badan  Pajak  dan  Retribusi  Daerah, Dinas  Pajak  Daerah  Jakarta  Pusat,  buku,  jurnal  ilmiah.  Teknik  pengumpulan  data dilakukan  dengan  cara  observasi,  wawancara  dan  studi  dokumen.  Untuk  melakukan analisis  data  digunakan  teknik  studi  rasio  merujuk  standar  assessment  ratio  yang ditetapkan  pemerintah  minimal  80%,  pengukuran  tendensi  sental  terdari  dari  mean, median,  weighted  mean,  mean  dibagi  median,  mean  dibagi  weighted  mean,  serta pengukuran variabilitas.

## Hasil dan Pembahasan
A. Penilaian  Keakurasian  Penetapan  NJOP  Bumi  terhadap  Harga  Pasar  di Kecamatan Menteng Tahun 2019
Jakarta  Pusat  memiliki  karakteristik  beragam,  mulai  dari  perkantoran, perumahan,  komerial  maupun  perdagangan  dengan  kondisi  perekonomiannya  yang tumbuh  pada  sektor  perdagangan.  Pertumbuhan  tersebut  mendorong  meningkatnya harga proprti di  Kecamatan Menteng yang dianggap sebagai  kawasan strategis bagi perkembangan  bisnis,  dengan  harga  properti  dapat  mencapai  Rp.  90  juta  per  meter persegi  lebih  tinggi  dibandingkan  rata-rata  harga  properti  di  Jakarta  Pusat  dengan kisaran  Rp.  50  juta  per  meter  persegi.  Dari  50  sampel  penelitian  dapat  dilakukan penilaian rasio sehingga dapat diketahui tingkat penilaian (level assessment) dari tiap sampel pada tiap kelurahan di Kecamatan Menteng, pada tabel berikut.
Tabel 1

## Assessment Ratio per Kelurahan di Kecamatan Menteng Kelurahan Cikini
No Lokasi NJOP Bmi Harga Pasar AR AR% Level AR 1 Jl. Cikini 5 Rp. 27.763.000  Rp.   47.436.170  0,585 58,5% Under 2 Jl. Cilosari Rp. 15.363.000  Rp.   42.257.053  0,363 36,3% Under 3 Jl. Cikini Raya Cikini Rp. 27.763.000  Rp. 200.000.000  0,138 13,8% Under 4 Jl. Cikini Raya Cikini Rp. 27.763.000  Rp.   64.893.617  0,427 42,7% Under 5 Jl. Raden Saleh 37 Cikini  Rp. 27.763.000  Rp.   50.000.000  0,555 55,5% Under 6 Jl. Raden Saleh II Rp.   6.343.000  Rp.   12.244.898  0,518 51,8% Under 7 Jl. Cilosari 24B Rp. 15.363.000  Rp.   51.875.000  0,296 29,6% Under 8 Jl. Cikini Raya 85 Rp. 27.763.000  Rp.   30.778.240  0,902 90,2% Over 9 Jl. Raden Saleh II GG 3 Rp.   6.343.000  Rp.     4.767.792  1,330  133,0% Over 10 Jl. Raden Saleh II GG VI Rp.   6.343.000  Rp.     9.264.507  0,684 68,4% Under
Sumber: Suku Badan Pajak dan Retribusi Daerah Kota Administrasi Jakarta Pusat,
Diolah Peneliti 2021
Tabel 2 Kelurahan Gondangdia No Lokasi NJOP Bumi Harga Pasar AR AR% Level AR 1 Jl. MH Thamrin Kav. 9/13 Rp. 109.420.000  Rp. 177.107.062  0,617  61,7% Under 2 Jl. MH Thamrin Kav 15/40-B Rp. 109.420.000  Rp. 688.891.428  0,158  15,8% Under 3 Jl. MH. Thamrin Kav. 15/46-A  Rp. 109.420.000  Rp. 458.454.734  0,238  23,8% Under 4 Jl. H. Agus Salim Rp.   35.463.000  Rp.   77.142.857  0,459  45,9% Under 5 Jl. H. Agus Salim 112 Rp.   35.463.000  Rp.   72.078.013  0,492  49,2% Under 6 Jl. H. Agus Salim 106 Rp.   35.463.000  Rp.   75.421.281  0,470  47,0% Under 7 Jl. H. Agus Salim 106A Rp.   35.463.000  Rp.   81.907.050  0,432  43,2% Under 8 Jl. Suwiryo 42.44.46 Rp.   27.763.000  Rp.   74.869.359  0,370  37,0% Under 9 Jl. H. Agus Salim Gondangdia Rp.   35.463.000  Rp.   75.639.175  0,468  46,8% Under 10 Jl. Sumatra 8 Gondangdia Rp.   24.265.000  Rp.   53.040.000  0,457  45,7% Under
Sumber: Suku Badan Pajak dan Retribusi Daerah Kota Administrasi Jakarta Pusat, Diolah Peneliti 2021.
Tabel 3

## Kelurahan Kebon Sirih Tahun 2019
No Lokasi NJOP Bumi Harga Pasar AR AR% Level AR 1 Jl. MH Thamrin Kavling Rp. 109.420.000  Rp. 177.107.062  0,617 61,7% Under 2 Jl. MH Thamrin Kavling Rp. 109.420.000  Rp. 110.248.949  0,992 99,2% Over 3 Jl KH Wachid Hasyim Jaksa  Rp.   49.863.000  Rp.   72.218.245  0,690 69,0% Under 4 Jl. KH Wahid Hasyim 12F Rp.   44.163.000  Rp.   30.405.475  1,452  145,2% Over 5 Jl. Kebon Sirih Barat No 1 Rp.   53.555.000  Rp.   49.191.489  1,088  108,8% Over 6 Jl. Kebon Sirih Barat No. 39 Rp.   13.363.000  Rp.   25.693.431  0,520 52,0% Under 7 Jl. Kebon Sirih Barat F Rp.   14.343.000  Rp.   34.367.089  0,417 41,7% Under 8 Jl Jaksa Rp.   16.432.000  Rp.   35.887.850  0,457 45,7% Under 9 Jl Jaksa Rp.   24.265.000  Rp.   27.118.644  0,894 89,4% Over 10 Jl Jaksa Rp.   24.265.000  Rp.    31.428571  0,772 77,2% Under Sumber: Suku Badan Pajak dan Retribusi Daerah Kota Administrasi Jakarta Pusat,
Diolah Peneliti 2021
Tabel 4 Kelurahan Menteng Tahun 2019 No Lokasi NJOP Bumi Harga Pasar AR AR% Level AR 1 Jl. Syamsurizal 29-A Rp.   27.763.000  Rp.   49.353.448  0,562  56,2% Under 2 Jl. Kendal 4 A-B Rp.   25.995.000  Rp. 124.736.842  0,208  20,8% Under 3 Jl. Kudus 3 Rp.   20.755.000  Rp.   33.120.229  0,626  62,6% Under 4 Jl. Tegal 7 Rp.   24.625.000  Rp.   65.022.846  0,378  37,8% Under 5 Jl. Imam Bonjol 44 Rp.   53.355.000  Rp. 109.367.301  0,487  48,7% Under 6 Jl. Madiun 12 Rp.   25.995.000  Rp.   71.301.939  0,364  36,4% Under 7 Jl. Kusuma Atmaja 49  Rp.   27.763.000  Rp.   72.687.500  0,381  38,1% Under 8 Jl. Pekalongan 16 Rp.   25.995.000  Rp. 103.908.795  0,250  25,0% Under 9 Jl. Tasikmalaya 19 Rp.   25.995.000  Rp. 107.349.398  0,242  24,2% Under 10 Jl. Lembang 44 Rp.   24.625.000  Rp.   65.981.818  0,373  37,3% Under
Sumber: Suku Badan Pajak dan Retribusi Daerah Kota Administrasi Jakarta Pusat, Diolah Peneliti 2021
Tabel 5

## Kelurahan Pegangsaan Tahun 2019
No Lokasi NJOP Bumi Harga Pasar AR AR% Level AR 1 Jl. Proklamasi No. 35 Rp.   25.995.000  Rp.   71.881.188  0,361 36,1% Under 2 Jl. Proklamasi 36A Rp.   25.995.000  Rp.   60.439.560  0,430 43,0% Under 3 Jl. Pegangsaan Timur 1 Rp.   30.723.000  Rp.   30.610.913  1,003  100,3% Over 4 Jl. Pangeran Diponegoro  Rp.   30.723.000  Rp. 108.000.000  0,284 28,4% Under 5 Jl. Tambak Pegangsaan Rp.   12.243.000  Rp.   34.905.660  0,350 35,0% Under 6 Jl. Tambak 21 A Rp.   12.243.000  Rp.   42.301.587  0,289 28,9% Under 7 Jl. Tambak 21 B Rp.   12.243.000  Rp.   41.640.625  0,294 29,4% Under 8 Jl. Bonang No. 25 Rp.   14.343.000  Rp.   21.496.815  0,667 66,7% Under 9 Jl. Mendut 9 Rp.   15.363.000  Rp. 102.941.176  0,149 14,9% Under 10 Jl. Borobudur 24 Rp.   15.363.000  Rp.   47.887.324  0,320 32,0% Under
Sumber: Suku Badan Pajak dan Retribusi Daerah Kota Administrasi Jakarta Pusat, Diolah Peneliti 2021
Tabel  1  menunjukkan  tingkat  penilaian (level  assessment) per  kelurahan  di Kecamatan  Menteng,  yaitu  di  Kelurahan  Cikini  diperoleh  hasil  Under  Assessment dengan  nilai  rasio  terendah  13%  terletak  di  lokasi  Jalan  Cikini  Raya  Cikini,  dan tertinggi  pada  angka  133%  terletak  di  lokasi  Jalan  Raden  Saleh  II  Gang  3.  Pada
kelurahan  Gondangdia  diperoleh  hasil  keseluruhan  Under  Assessment  dengan  nilai terendah  pada  angka  15,8%  terletak  di  lokasi  Jalan  MH  Thamrin  Kav  15/40-B  dan tertinggi pada angka 49,2% terletak di lokasi Jalan H. Agus Salim 112.
Pada  kelurahan  Kebon  Sirih  diperoleh  hasil  Over  Assessment  pada  angka tertinggi  145,2%  terletak  di  lokasi  Jalan  KH  Wahid  Hasyim  12F,  sedangan  nilai Under Assessment terendah pada angka 41,7% berlokasi di Jalan Kebon Sirih Barat F. Pada Kelurahan Menteng diperoleh hasil Under Assesement dengan nilai tertinggi pada  angka  62,6%  terletak  di  lokasi  Jalan  Kudus  3,  dan  nilai  terendah  pada  angka 20,8% terletak di lokasi Jalan Kendal 4 A-B, sedangkan pada Kelurahan Pegangsaan diperoleh  hasil  dominan  pada  level  Under  Assessment  dengan  nilai  terendah  pada angka 14,9% terletak di lokasi Jalan Mendut 9 dan nilai tertinggi pada angka 66,7% terletak di lokasi Jalan Bonang No. 25, pada level Over Assessment yang diperoleh di lokasi Jalan Pegangsaan Timur 1 dengan nilai pada angka 100,3%.
Adapun  hasil  perhitungan  rasio  mean  per  kelurahan  di  Kecamatan  Menteng dapat dilihat pada tabel berikut.

## Tabel 6
Perhitungan Assessment Ratio Mean per Kelurahan Kelurahan Jumlah Assessment Ratio  Jumlah Sampel Cikini 5,798 10 Gondangdia 4,161 10 Kebon Sirih 7,899 10 Menteng 3,871 10 Pegangsaan 4,147 10 Total Keseluruhan 25,876 50 Mean 0,5175 Sumber: Hasil Olahdata Peneliti, 2021
Tabel  6  menunjukkan  hasil  jumlah  assessment  ratio  per  kelurahan  dari  tiap rasio  yang  dihitung  per  sampel  di  Kecamatan  Menteng  sebagaimana  dapat  dilihat pada tabel 1 kemudian dihitung jumlah rasio per kelurahan hingga memperoleh hasil penjumlahan  rasio  pada  Kelurahan  Cikini  diperoleh  jumlah  nilai  5,798,  pada kelurahan  Gondangdia  diperoleh  nilai  4,161,  di  kelurahan  Kebon  Sirih  diperoleh nilai 7,899, di kelurahan Menteng diperoleh nilai 3,871, dan di kelurahan Pegangsaan diperoleh  nilai  4,147  dari  keseluruhan  sampel  sebanyak  50  lokasi  yang  diteliti sehingga  didapatkan  nilai  Mean  yaitu  0,5175.  Sedangkan,  median  adalah  teknik analisis  yang  digunakan  untuk  mengetahui  angka  tengah  yang  diperoleh  tiap  rasio dari 50 sampel yang digunakan dengan mengacu pada perhitungan yang ditunjukkan Tabel  1,  maka  dapat  diperoleh  angka  tengah  setelah  diurutkan  dari  nilai  tertinggi hingga nilai terendah pada urutan ke 25 adalah 0,457 dan urutan ke 26 adalah 0,457 maka angka tengah atau median berada pada nilai 0,457.
Weighted Mean adalah rata-rata hitung tertimbang dari suatu pengamatan yaitu jumlah  keseluruhan  NJOP  Bumi  tahun  2019  di  Kecamatan  Menteng  dibagi  dengan jumlah  Nilai  Pasar  dengan  perolehan  hasil  perhitungannya.    Adapun  jumlah  NJOP
Bumi  dan  Harga  Pasar  di  Kelurahan  Menteng  tahun  2019  dapat  dilihat  pada  tabel berikut.

## Tabel 7
Jumlah NJOP Bumi Tahun 2019 dan Harga Pasar per Kelurahan di Kecamatan
Menteng No Kelurahan Jumlah NJOP Bumi Harga Pasar 1 Cikini 188.570.000 513.517.277 2 Gondangdia 557.603.000  1.834.550.959 3 Kebon Sirih 459.089.000 593.666.805 4 Menteng 282.866.000 802.830.116 5 Pegangsaan 195.234.000 564.104.848 Jumlah Keselurahan  1.683.362.000  4.306.670.005
Sumber: Hasil Olahdata Peneliti, 2021.
Berdasarkan Tabel 3 maka dapat dilakukan penghitungan AR Weighted Mean dengan menggunakan rumus perhitungan sebagai berikut.
Dari  perhitungan  tersebut,  maka  dapat  diperoleh  hasil AR  Weighted  Mean adalah  sebesar  0,3909.  Sedangkan  Hasil  perhitungan mean dibagi median adalah sebagai berikut.
Hasil  perhitungan mean dibagi median adalah  sebesar  1,13  (113%).  Artinya, jika mean dibagi media rasionya lebih besar dari 1,10 (110%) sebagai standar yang ditetapan  oleh  IAAO  dapat  menunjukkan  indikasi over  assessment .  Terjadinya indikasi over  assessment dalam penetapan NJOP Bumi berada di  atas nilai  pasar di Kecamatan  Menteng  Jakarta  Pusat.  Untuk  hasil  perhitungan  mean  dibagi  weighted mean adalah sebagai berikut.
Mean/(Weighted Mean)=  0,517/0,3909=1,32
Hasil  perhitungan  mean  dibagi  weighted  mean  adalah  sebesar  1,32  (132%). Artinya, jika mean dibagi weighted mean rasionya lebih dari 1,10 (110%) merupakan indikasi  terjadinya  regresivitas.  Dengan  kata  lain,  properti  yang  lebih  rendah  nilai pasarnya di Kecamatan Menteng ditentukan NJOP Bumi tahun 2019 pada persentase yang lebih tinggi daripada properti (objek pajak) yang lebih tinggi nilai pasarnya.
Berdasarkan  perhitungan  dari  mean,  median,  dan  weighted  mean  yang kemudian dikembangkan dengan penambahan mean dibagi median dan mean dibagi weighted  mean  dengan  interval  90%-110%  sesuai  dengan  acuan  penilaian  yang ditetapkan  oleh  IAAO  dapat  ditunjukkan  hasil  pengukuran  tendensi  pada  tabel berikut.

## Tabel 8
Hasil Pengukuran Tendensi Sentral Tahun 2019 Tendensi Sentral Nilai Keterangan AR Mean 0,517 Perbandingan  NJOP  Bumi  tahun  2019  dibandingkan dengan  Nilai  Pasar  di  Kecamatan  Menteng  sebesar 51,7%. Median 0,457 Nilai tengah yang dihasilkan dari penetapan NJOP Bumi tahun 2019 terhadap Nilai Pasar di Kecamatan Menteng adalah 0,457 Weighted Mean 0,390 Bobot  dari  nilai  rata-rata  NJOP  Bumi  tahun  2019 terhadap  Nilai  Pasar  di  Kecamatan  Menteng  sebesar 0,390. Mean dibagi Median 1,132 Terjadi over  assessment atas  penetapan  NJOP  Bumi tahun 2019 terhadap Nilai Pasar di Kecamatan Menteng dengan  rasio  yang  ditetapkan  IAAO  lebih  dari  110% yaitu sebesar 113%. Mean dibagi Weighted Mean 1,324 Terjadi  regresivitas dalam penetapan  NJOP  Bumi  tahun 2019 terhadap Nilai Pasar di Kecamatan Menteng sesuai rasio yang ditetapkan IAAO lebih dari 1,10 (110%) yaitu sebesar 132%.
Sumber: Hasil Olahdata Peneliti, 2021
Tabel  8  dapat  menunjukkan  hasil  pengukuran  tendensi  sentral  atas  penetapan NJOP  Bumi  tahun  2019  terhadap  Nilai  Pasar  di  Kecamatan  Menteng  dengan assessment ratio mean yang dihasilkan sebesar 0,517 (51,7%) yang berada di bawah standar  yang  ditentukan  IAAO.  Pada  mean  diperoleh  angka  0,457  (45,7%),  dan weighted  mean  sebesar  0,390  (39%).  Ketiga  penghitungan  tersebut  menunjukkan berada  pada  level  rasio  dengan  hasil  under  assessment.  Sedangkan  dari  hasil perhitungan mean dibagi median dan mean dibagi weighted mean berada pada level over  assessment  dan  terjadi  regresivitas  yaitu  1,132  (113%)  dan  1,324  (132%). Artinya,  keberadaan  properti  yang  lebih  rendah  nilai  pasarnya  di  Kecamatan Menteng  ditentukan  NJOP  Bumi  tahun  2019  pada  persentase  yang  lebih  tinggi daripada  properti  (objek  pajak)  yang  lebih  tinggi  nilai  pasarnya  di  Kecamatan Menteng.
Pengukuran  variabilitas  bertujuan  untuk  menilai  kinerja  penilaian  atau penetapan NJOP Bumi tahun 2019 di Kecamatan Menteng dengan kriteria penilaian mengacu  pada  standar  keakurasian  penilaian  yang  ditetapkan  oleh  IAAO.  IAAO menetapkan pengukuran variabilitas terdiri dari Coefficient of Dispersion (COD) dan Coefficient of Variability (COV).
Hasil  pengukuran  variabilitas  dengan  menggunakan  perhitungan  COD diperoleh nilai 13,243% yang dhitung dengan cara membagi rata-rata deviasi absolut dengan  rasio  median  kemudian  dikalikan  dengan  100%.  Rata-rata  deviasi  absolut didapat dengan cara mengurangkan rasio median dari setiap rasio sampel. Dari rasio pada  setiap  sampel  kemudian  menjumlahkan  hasilnya  dengan  tidak  menghiraukan nilai  positif  atau  negatif,  dan  membaginya  dengan  jumlah  sampel  sebanyak  50 sampel.
Adapun  perhitungan  pengurangan  tiap  rasio  dari  50  sampel  dengan  rasio median  dari  hasil  Assessment  Ratio  sebagai  perbandingan  nilai  NJOP  Bumi  tahun 2019 terhadap Nilai Pasar di Kecamatan Menteng dapat dilihat pada tabel berikut.

## Tabel 9

## Pengurangan Rasio Median dari Tiap Rasio Sampel
Pengurangan Tiap Rasio Sampel terhadap Median (1,452 – 0,457) (1,33 – 0,457) (1,088 - 0,457) (1,003 - 0,457) (0,992 - 0,457) (0,902 - 0,457) (0,894 - 0,457) (0,772 - 0,457) (0,69 - 0,457) (0,684 - 0,457) (0,667 - 0,457) (0,626 - 0,457) (0,617 - 0,457) (0,617 – 0,457) (0,585 - 0,457) (0,562 - 0,457) (0,555 - 0,457) (0,52 - 0,457) (0,518 - 0,457) (0,492 - 0,457) (0,487 - 0,457) (0,47 - 0,457) (0,468 - 0,457) (0,459 - 0,457) (0,457 - 0,457) (0,457 - 0,457) (0,432 - 0,457) (0,43 - 0,457) (0,427 - 0,457) (0,417 - 0,457) (0,381 - 0,457) (0,378 - 0,457) (0,373 - 0,457) (0,37 - 0,457) (0,364 - 0,457) (0,363 - 0,457) (0,361 - 0,457) (0,35 - 0,457) (0,32 - 0,457) (0,296 - 0,457) (0,294 - 0,457) (0,289 – 0,457) (0.284 – 0,457) (0,25 - 0,457) (0,242 - 0,457) (0,238 - 0,457) (0,208 - 0,457) (0,158 - 0,457) (0,149 - 0,457) (0,138 - 0,457) - Jumlah Hasil Pengurangan 3,026 Jumlah Sampel 50 Sumber: Hasil Olahdata Peneliti, 2021.
Dari jumlah hasil pengurangan pada tabel  9, kemudian dilakukan perhitungan pengukuran  variabilitas  dengan  menggunakan  Coefficient  of  Dispersion  (COD) dapat dilihat sebagai berikut.
Berdasarkan  hasil  perhitungan  tersebut  dapat  diperoleh  hasil  dengan  nilai 13,24% artinya kriteria Coefficient of Dispersion (COD) mengacu pada standar yang ditetapkan  IAAO  dimana  hasil  menunjukkan  COD  <  20%  dapat  dinilai  tingkat keseragaman  penetapan  NJOP  Bumi  tahun  2019  di  wilayah  Kecamatan  Menteng adalah  tinggi,  menghasilkan  kualitas  yang  baik  dalam  menentukan  penilaian  untuk penetapan NJOP Bumi tahun 2019 di Kecamatan Menteng.
Hasil  pengukuran  variabilitas  dengan  menggunakan  perhitungan  COV  dapat dihitung  dengan  cara  membagi  standar  deviasi  dengan  mean  rasio  dan mengalikannya  dengan  100%.  Varians  diperoleh  dengan  cara  mengurangkan  mean rasio  dari  setiap  rasio,  mengkuadratkan  selisihnya,  menjumlahkan  dengan  jumlah sampel  dikurangi  satu.  Standar  deviasi  dihitung  dengan  mengakarkan  varians. Adapun  perhitungan  varians  dengan  cara  mengurangkan  rasio  mean  dari  tiap  rasio yang  dihasilkan  dari  perhitungan  Assessment  Ratio  di  Kecamatan  Menteng  dapat dilihat pada tabel berikut.

## Tabel 10 Perhitungan Varians
Rasio tiap Sampel dikurangi Mean lalu Dikuadratkan (1,452 – 0,5175) 2 (1,33 – 0,5175) 2 (1,088 - 0,5175) 2 (1,003 - 0,5175) 2 (0,992 - 0,5175) 2 (0,902 - 0,5175) 2 (0,894 - 0,5175) 2 (0,772 - 0,5175) 2 (0,69 - 0,5175) 2 (0,684 - 0,5175) 2 (0,667 - 0,5175) 2 (0,626 - 0,5175) 2 (0,617 - 0,5175) 2 (0,617 – 0,5175) 2 (0,585 - 0,5175) 2 (0,562 - 0,5175) 2 (0,555 - 0,5175) 2 (0,52 - 0,5175) 2 (0,518 - 0,5175) 2 (0,492 - 0,5175) 2 (0,487 - 0,5175) 2 (0,47 - 0,5175) 2 (0,468 - 0,5175) 2 (0,459 - 0,5175) 2 (0,457 - 0,5175) 2 (0,457 - 0,5175) 2 (0,432 - 0,5175) 2 (0,43 - 0,5175) 2 (0,427 - 0,5175) 2 (0,417 - 0,5175) 2 (0,381 - 0,5175) 2 (0,378 - 0,5175) 2 (0,373 - 0,5175) 2 (0,37 - 0,5175) 2 (0,364 - 0,5175) 2 (0,363 - 0,5175) 2 (0,361 - 0,5175) 2 (0,35 - 0,5175) 2 (0,32 - 0,5175) 2 (0,296 - 0,5175) 2 (0,294 - 0,5175) 2 (0,289 – 0,5175) 2 (0.284 – 0,5175) 2 (0,25 - 0,5175) 2 (0,242 - 0,5175) 2 (0,238 - 0,5175) 2 (0,208 - 0,5175) 2 (0,158 - 0,5175) 2 (0,149 - 0,5175) 2 (0,138 - 0,5175) 2 - Jumlah Hasil Varians 1,578364 Jumlah Sampel 50 Sumber: Hasil Olahdata Peneliti, 2021
Perhitungan dari Coefficient of Variation (COV) dapat dilihat sebagai berikut.
Berdasarkan  hasil  perhitungan  pengkuran  variabilitas  dengan  menggunakan COD  diperoleh  hasil  penetapan  NJOP  Bumi  2019  di  Kecamatan  Menteng  kategori seragam  dengan  hasil  kurang  dari  20%  yaitu  13,24%,  sedangkan  pada  hasil perhitungan  variabilitas  dengan  menggunakan  COV  lebih  tinggi  dibandingkan dengan  COV  dengan  memperoleh  hasil  melebihi  dari  25%  dengan  diperoleh  hasil yaitu  34,667%  artinya  keseragaman  penentuan  nilai  NJOP  Bumi  tahun  2019  di Kecamatan Menteng dapat dikatakan tidak baik.
Dari  hasil  analisis  terhadap  keakurasian  penilaian  dalam  penentuan  NJOP Bumi tahun 2019 di  Kecamatan Menteng dengan menggunakan metode assessment ratio  sesuai  dengan  acuan  yang  ditetapkan  IAAO  menunjukkan  bahwa  penentuan NJOP  Bumi  tahun  2019 di  Kecamatan  Menteng  melalui  perhitungan  mean,  median dan  weighted  mean  berada  dalam  kategori  under  assessment  dimana  penentuan NJOP Bumi tahun 2019 berada di bawah Harga Pasar.
Sedangkan  dari  perhitungan  pada  mean  dibagi  median,  dan  mean  dibagi weighted  mean  menunjukkan  terjadi  over  assessment  dan  regresivitas  dimana penetapan NJOP Bumi tahun 2019 berada di atas harga pasar akan tetapi dinilai atas keberadaan objek pajak yang nilainya lebih rendah dari harga pasar ditentukan NJOP Bumi  dengan  prosentase  lebih  tinggi  dibandingkan  dengan  objek  pajak  yang  lebih tinggi  dari  harga  pasar  di  Kecamatan  Menteng.  Sehingga  pada  hasil  pengukuran variabilitas  COD  dinilai  seragam  tetapi  pada  pengukuran  variabilitas  COV  nilai keseragaman  dalam  penentuan  NJOP  Bumi  tahun  2019  di  Kecamatan  Menteng dinilai tidak baik.
Atas  kondisi  temuan  yang  telah  dilakukan  melalui  analisis  perhitungan assessment sale ratio dalam penelitian ini, kemudian peneliti akan melakukan analisis terkait dengan faktor-faktor yang mempengaruhi nilai tanah dalam penetapan NJOP Bumi  tahun  2019  di  Kecamatan  Menteng  dengan  memperoleh  hasil  keseragaman yang tidak baik karena melebihi 25% sebagaimana acuan yang ditetapkan oleh IAAO dan sejalan dengan pendapat McLure dalam Ehtisam & Brosio (2004) dapat diartikan sebagai kelemahan yang dimiliki tanah sebagai objek pajak terhadap harga pasar.
B. Faktor-Faktor  yang  Mempengaruhi  Nilai  Tanah  terhadap  Harga  Pasar  dalam Penentuan NJOP Bumi di Kecamatan Menteng Tahun 2019
Berdasarkan  Peraturan  Menteri  Keuangan  RI  Nomor  208/PMK.07/2018 dijelaskan  petugas  penilai  dapat  memilih  minimal  3  (tiga)  data  pembanding  yang sesuai  dari  beberapa  data  pembanding  yang  terkumpul.  Pada  umumnya, perbandingan yang dilakukan adalah meliputi beberapa faktor, yaitu: (1) Lokasi, (2) Aksesibilitas;  (3)  Waktu  Transaksi;  (4)  Jenis  data  (harga  transaksi  atau  harga penawaran);  (5)  Penggunaan  tanah;  (6)  Elevasi;  (7)  Lebar  depan  (terutama  untuk objek  komersil);  (8)  Bentuk  tanah;  (9)  Jenis  hak  atas  tanah,  dan  lain  sebagainya.
Untuk  besarnya  penyesuaian  yang  akan  digunakan,  sesuai  dengan  pengetahuan  dan pengalaman penilai dengan menyebutkan dasar-dasar pertimbangannya.
1. Jenis Hak Tanah
Suatu  tanah  memiliki  nilai  ketika  mendapat  status  hak  tanah  sehingga terdapat  kemungkinan  di  atas  tanah  tersebut  didirikan  bangunan (Eckert  & Kunkel,  1990) .  Di  kawasan  Menteng,  di  satu  pihak,  kenaikan  harga  tanah mendatangkan keuntungan bagi pemilik tanah sebagai capital gain, di lain pihak, bagi  pemerintah  memperoleh  keuntungan  dari  kenaikan  harga  tanah  melalui penerimaan pajak. Hak atas tanah sebagaimana disebutkan dalam Undang-Undang Peraturan  Dasar  Pokok-Pokok  Agraria  terdapat  beberapa  jenis,  yaitu  hak  milik (SHM), hak guna bangunan (HGB), hak pakai.
Di dalam melakukan penilaian atas tanah, menurut Heru Supriyanto selaku Penilai Independen, mengatakan bahwa “jenis hak atas tanah tidak terlalu banyak berpengaruh  disebabkan  sulit  untuk  menghitungnya  dari  setiap  komponan  yang ada pada hak atas tanah. Karena setiap komponen tersebut memiliki kontribusinya yang  berbeda-beda  sehingga  untuk  dinominalkan  menjadi  sulit.  Contoh,  terdapat dua  kavling  tanah.  Pada  kavling  yang  satu  berstatus  SHM,  sedangkan  kavling disebelahnya berstatus HGB dengan masa berlakunya habis. Jika masa berlakunya habis  menjadi  hak  negara.  Selain  itu  juga  terdapat  peningkatan  HGB  ke  SHM hanya  dapat  dilakukan  penilaiannya  oleh  Notaris/PPAT  untuk  kemudian didaftarkan  ke  BPN.  Tetapi  itu  merupakan  penilaian  invididual.  Jika  penilaian masal tidak berpengaruh.”
Menurut Hery Rahardjo, selaku Petugas Pajak (Fiskus) mengatakan bahwa, “hak yang melekat  pastinya berpengaruh pada transaksi  jual beli. Misalnya, hak milik  kalau  suatu  bangunan  atau  tanah  dimana  sertifikatnya  sudah  Hak  Milik, dipastikan harga jualnya akan menjadi mahal daripada hanya memiliki jenis Hak Pengelolaan maupun Hak Guna Bangunan.” Di sisi lain, menurut Annisah, selaku Wajib Pajak Rumah Pribadi di kawasan Menteng, berpendapat bahwa, “Hak atas tanah  sebagi  bukti  kepemilikan,  jangan  dikarenakan  karena  jenis  haknya  telah bersertifikat dan nilai tanah dinaggap mahal, lalu bisa langsung dijual.”
Dalam  pandangan  ahli/pakar  perpajakan,  Hasan  Rachmany  mengatakan bahwa “hak yang melekat pada tanah biasanya tidak memegang peran besar. Hak atas tanah tidak terlalu berpengaruh sekalipun Hak Pengelolaan dibeli oleh Pemda DKI.”  Apabila  dilihat  dari  sisi  komersial  menurut  Indah,  sebagai  Wajib  Pajak Badan (Hotel Novotel), mengatakan bahwa “dari sisi perusahaan, naiknya NJOP akan  berkaitan  dengan  pengeluaran  perusahaan (expand  company) .  Dari  sisis NJOP  tinggi  sebagai  dasar  nilai (value) ,  sedangkan  dari  sisi  hak  tanah  dengan status  HGB  yang  menentukan  naiknya  NJOP  itu  sah-sah  saja  bagi  pemerintah dalam menentukan kenaikan NJOP tersebut.”
Dari beberapa pendapat tersebut menunjukkan bahwa jenis hak tanah tidak berpengaruh terhadap harga pasar dalam penentuan NJOP. Hal ini sejalan dengan hasil  perhitungan  keakurasian  penilaian  NJOP  Bumi  terhadap  Harga  Pasar  di
Kecamatan  Menteng  pada  pengukuran  tendensi  sentral  diperoleh  hasil  over assessment  dan  terjadi  regresivitas,  sedangkan  pada  perngukuran  variabilitas terhadap tingkat keseragaman dalam penentuan NJOP Bumi terhadap harga pasar pada hasil COD termasuk kategori seragam sedangkan pada COV dapat diketahui keseragaman  penentuan  nilai  NJOP  Bumi  tahun  2019  di  Kecamatan  Menteng termasuk penilaian yang tidak baik.
2. Nilai Transaksi pada Harga Pasar atas Objek Tanah Dilihat secara geografis, Kecamatan Menteng terletak di tengah kota, pusat bisnis  dan  perkantoran  menjadi  penyebabnya  terjadinya  nilai  transaksi  yang tinggi, menurut Heri Rahardjo, sebagai Petugas Pajak (Fiskus) mengatakan bahwa “menentukan  nilai  tanah  di  suatu  wilayah  pada  tahap  awalnya  ditentukan  oleh seberapa  besar  nilai  transaksi  per  meter  di  wilayah  tersebut  sebagai  faktor  yang mempengaruhi  penentuan  NJOP  sebagai  dasar  untuk  propertinya  kepada masyarakat  di  bawah  harga  pasar.  Kecamatan  Menteng  secara  geografis  sebagai wilayah yang terletak di tengah kota, pusat bisnis, dan pusat perkantoran sebagai penyebab  nilai  transaksi  di  daerah  Menteng  menjadi  tinggi.  Karena  nilai transaksinya  tinggi  maka  berbanding  lurus  dalam  penentuan  nilai  NJOP  di wilayah Menteng.”
Nilai transaksi dalam jual beli properti yang terjadi di masyarakat cenderung melakukan  transaksi  jual  beli  sesuai  dengan  harga  pasar,  menurut  Heru Supriyanto,  sebagai  Penilai  Independen,  mengatakan  bahwa,  “kalau  harga  pasar yang  terjadi  di  masyarakat,  secara  prosedurnya  dari  perilaku  masyarakat. Masyarakat  melakukan  transaksi  jual  beli  sesuai  dengan  harga  pasar.  Contoh, harga pasar 100 juta kemudian masyarakat membayar secara kontan itu 100 juta. Akan tetapi, akan tertulis di dalam AJB (Akta Jual Beli) biasanya di bawah harga pasar. Dilihat dari NJOP, apabila nilai NJOP pada angka 60 juta, bisa saja dibuat di dalam AJB menjadi 70 juta. Jadi yang dilaporkan oleh Notaris/PPAT ke Dinas Pendapatan Daerah ke Badan Pajak dan Retribusi Daerah DKI adalah di angka 70 juta.  Apabila  angka  70  juta  dijadikan  sebagai  penentu  NJOP  secara  langsung, kalau  dari  sisi  NJOP  dengan  angka  60  juta  yang  lama  itu  menjadi  naik,  tetapi kalau dibandingkan dengan harga pasar yagn sesungguhnya itu masih di bawah.”
Menurut  Annisah,  sebagai  Wajib  Pajak  Perorangan,  mengatakan  bahwa, “harga pasar seharusnya jangan dijadikan sebagai  poin  dasar karena harga pasar bukan  sebagai  nilai  yang  pasti.  Kalau  nilai  pasar  menjadi  acuan  sebagai  objek tanah dilihat dari tujuannya. Sedangkan, nilai transaksi tidak dapat mewakili objek tanah  yang  berbeda-beda,  baik  bentuk,  lokasi,  luas  dan  urgenitas  dari  tanah tersebut  yang  mempengaruhi  secara  langsung  terhadap  harga  dari  setiap  objek.” Sedangkan  menurut  Indah,  sebagai  Wajib  Pajak  Badan  Hukum  (Hotel  Novotel), mengatakan bahwa “di dalam penilaian NJOP jika mau dilihat dari transaksi harus dilakukan pengecekan terlebih dahulu, jangan dilihat dari transaksi secara umum. Kalau bisa juga disesuaikan dengan jenis usaha dalam melakukan penilaian NJOP tersebut.”
Untuk  mendekati  pada  keakurasian  penilaian  NJOP  menurut  Hasan Rachmany,  sebagai  ahli/pakar  perpajakan,  mengatakan  bahwa,  “NJOP  untuk menentukan  nilai  atas  tanah  dan  bangunan  harus  ada  pihak  independen  yang melakukan  penilaian  untuk  mendekati  keakurasiannya.  Hal  ini  juga  semestinya dapat  dilakukan  oleh  Pemerintah  Daerah  dengan  membentuk  satu  tim  atau  satu lembaga  yang  ditugaskan  secara  terus-menerus  untuk  melakukan  pemantauan harga transaksi tanah di semua wilayah daerah dan dicatat dengan baik.”
Menurut  pandangan  Hery  Rahardjo,  sebagai  Petugas  Pajak  (Fiskus) mengatakan  bahwa,  “Nilai  transaksi  di  kecamatan  Menteng  memang  tergolong nilai transaksi yang paling tinggi jika dibandingkan dengan wilayah lain yang ada di  Jakarta.  Karena  nilai  transaksinya  tinggi  maka  berbanding  lurus  dalam penentuan  nilai  NJOP  di  wilayah  Menteng  karena  terletak  di  tengah  kota  maka perputaran ekonomi di  wilayah Menteng termasuk tinggi  setiap tahunnya. Untuk itu,  pemerintah  melihat  wilayah  Menteng  menjadi  potensi  yang  besar  di  dalam perpajakan.”
Merujuk pada pendapat (Thuronyi, 1996) terhadap cara sebagai dasar yang digunakan  dalam  pengenaan  pajak  atas  objek  tanah,  tanah  dan/atau  bangunan dilihat  dari  harga  pasar  (market  value)  yang  diestimasi  berbasiskan  kewilayahan terutama  pada  kawasan  perumahan,  pusat  bisnis  dan  perkantoran  yang  berada  di Kecamatan  Menteng  sangat  sulit  dilakukan  di  Indonesia  sebagai  negara berkembang dalam melakukan pendataan nilai pasar karena terhadap faktor yang menghambat pada administrasi pajak yang lemah.
Jika didasarkan perhitungannya berbasiskan harga sewa atau jual atas objek properti  yang  dikembangkan  pemanfaatannya  ditemukan  kesulitaan  untuk melakukan  keakurasian  penilaian  terhadap  harga  tanah  jika  pemasaran  properti mengalami  penurunan.  Harga  pasar  dapat  digunakan  sebagai  basis  pengenaan pajak dengan menghitung estimasi dari pemanfaatan objek tanah yang dihasilkan. Pada basis kewilayahan yang didasarkan pada penghitungan dari jumlah ketetapan pajak  berdasarkan  kewilayahan  dianggap  tidak  adil.  Keadilan  bagi  pembayar pajak  menurut (Aris,  Lumangkun,  &  Nugroho.R,  2014) sangat  diperlukan  agar semua  pembayar  pajak  mendapat  perlakuan  sama  dan  diadministrasikan  secara lengkap  dan  transparatan.  Administrasinya  mencakup  pada  proses  pengumpulan data, penilaian, proses penentuan dan pemungutan pajak.
Di  dalam  mengevaluasi  penilaian  atas  properti  di  dalam  perpajakan  yang diterapkan melalui sistem self-assessed dapat dilihat dari kedilemaan pada pemilik tanah  dalam  menyatakaan  nilai  tinggi  berarti  pembayaran  PBB  akan  menjadi tinggi,  sedangkan  bila  pemilik  tanah  menyatakan  bahwa  nilai  tanah  dalam transaksi  dengan  nilai  rendah  maka  dapat  dinilai  rendah  nampu  berimplikasi terhadap harga pasar dari suatu objek atas tanah dan/atau bangunan tersebut.
Oleh  karena  itu,  keakurasian  penilaian  NJOP  PBB-P2  di  Kecamatan Menteng dari faktor nilai transaksi dapat berpengaruh signifikan dalam penetapan nilai atas objek tanah dan/atau bangunan dengan melakukan upaya perbaikan pada
pengadministrasian  pajak  melalui  pemantauan  dan  pencatatan  secara  terus- menerus  terhadap  nilai  transaksi  yang  tidak  didasarkan  pada  transaksi  secara umum  tetapi  dapat  dihitung  atas  pemanfaatan  yang  dihasilkan  dari  objek  tanah dan/atau bangunan.
Kondisi tersebut sejalan dari adanya hasil perhitungan atas penetapan NJOP Bumi  tahun  2019  terhadap  harga  pasar  di  Kecamatan  Menteng  dinilai  over assement dan terjadi regresivitas yang dapat menunjukkan tingkat keseragamannnya  terdapat  kelemahan  atas  faktor  nilai  transaksi  yang mempengaruhi  penetapan  nilai  jual  objek  pajak  atas  tanah  dan/atau  bangunan  di Kecamatan  Menteng.  Apabila  penentuan  NJOP  dinilai  tidak  baik  dapat berdampak pada ketetapan PBB-P2 untuk wilayah Kecamatan Menteng.
Di  dalam  penetapan  NJOP  Bumi  tahun  2019  di  Kecamatan  Menteng idealnya dapat diterapkan suatu sistem yang dapat memuaskan bagi semua pihak yang  berkepentingan  melalui  sistem  yang  dapat  mencerminkan  keadilan  karena sifat  progresivitasnya  dimana  pemilik  tanah  juga  menjamin  untuk  memenuhi kewajiban perpajakan atau nilai tanah yang lebih mencerminkan pada nilai pasar yang  pada  akhirnya  dapat  diperoleh  kepastian  dalam  jumlah  pembayaran pajaknya.
3. Lokasi Properti
Pada  prinsip  the  highest  and  best  use  terhadap  kawasan  Menteng  menurut Hasan  Rachmany,  sebagai  ahli/pakar  perpajakan  mengatakan  bahwa,  “sebagian besar rumah tempat tinggal di Menteng sudah terjadi perubahan dan sebagiannya lagi belum mengalami perubahan. Jika semua rumah yang ada di Menteng saat ini untuk ditempat sendiri sudah tidak layak karena sudah terlalu tinggi nilai pajaknya lalu  dibisniskan  atau  disewakan,  pemilik  tanah  yang  digunakan  sebagai  tempat tinggal  tersebut  kemudian  pindah  ke  tempat  lain.  Kalau  perumahan  dibisniskan dapat  terjadi  apabila  memungkinkan  dari  segi  tata  kota.  Di  sisi  lain,  banyak pemilik  tanah  yang  dibangun  rumah  tempat  tinggal  ingin  menjual  karena  butuh uang.  Dalam  kondisi  tersebut,  di  Indonesia  belum  ada  lembaga  yang  mampu menentukan harga pasar.”
Dalam  pendapat  Heru  Supriyanto,  selaku  Penilai  Independen,  menjelaskan bahwa,  “lokasi  memiliki  pengaruh  yang  besar.  Lokasi  yang  dinilai  strategis, biasanya ada kaitannya dengan fasilitas negara, jarak dengan pusat kota, jarak ke perkantoran  dan  berbagai  macam  fasilitas  lainnya  terkait  dengan  aksesibilitas. Jadi, semakin jauh jarak lokasinya dengan fasilitas-fasilitas tersebut maka nilainya semakin kecil.”
Menurut Hery Rahardjo, sebagai Petugas Pajak (Fiskus) mengatakan bahwa, “lokasi  atas  objek  tanah  di  Kecamatan  Menteng  ditinjau  dari  beberapa  bagian, seperti lokasi perumahan, lokasi bisnis dan lokasi perkantoran. Lokasi bisnis dan lokasi perkantoran akan memiliki potensi lebih besar nilainya kalau dibandingkan dengan  perumahan  karena  pemerintah  melihat  pertumbuhan  ekonomi  dari  sisi
yang  berbeda  pada  tiap  lokasinya.  Lokasi  yang  strategis  menjadi  faktor  yang penting dalam mempengaruhi nilai tanah.”
Menurut  Indah,  sebagai  Wajib  Pajak  Badan  (Hotel  Novotel),  mengatakan bahwa, “jika dilihat dari lokasi sentral dan strategis itu sudah dari dulu dinilainya sudah tinggi. Kalau dari sisi pemerintah, apabila melihat nilai tanah itu, seberapa besar  kenaikannya,  jadi  jangan  melihat  lokasinya  saja  tetapi  juga  melakukan analisa atas nilai tanahnya dari harga pasaran.”
Sementera  itu,  menurut  Annisah,  selaku  Wajib  Pajak  Perorangan, mengatakan  bahwa,  “faktor  lokasi  sangat  menentukan  karena  harga  rumah  di dalam kompleks dan di jalan protokol pasti berbeda. Akan tetapi jika dilihat dari lokasi  yang  berada  di  depan  dengan  lokasi  yang  berada  di  dalam  kompleks perumahan,  NJOP  nya  tidak  berbeda  jauh.  Nilai  transaksi  biasanya  terdiri  dari bangunan  dan  tanah  sehingga  terkadang  faktor  lokasi  menjadi  tidak  terukur,  di dalam  dalam  penentuan  nilai  tanah  karena  di  kawasan  Menteng  bukan  hanya sebagai  sentra  bisnis  saja,  seharusnya  pemerintah  memikirkan  masyarakat bagaimana  cara  masyarakat  mampu  membayar  PBB  tersebut  setiap  tahunnya. Terutama  bagi  kawasan  perumahan  yang  bukan  untuk  bisnis.  Jadi,  pemerintah harus  lebih  selektif  dalam  menilai  setiap  wilayah  yang  berada  di  kawasan Menteng,  dan  tidak  dipukul  rata  nilai  tanahnya  karena  akan  menimbulkan ketidakadilan  secara  ekonomi  dan  penghasilan.  Karena  tidak  semua  warga Menteng memiliki penghasilan tetap setiap bulannya apalagi kalau rumah tersebut merupakan warisan dari orangtuanya dulu yang kehidupan ekonominya lebih baik dibandingkan hari ini.”
Letak properti menurut (Herryanto & Toly, 2013) mempunyai pengaruh kuat di  dalam  penentuan  nilai  tanah  terutama  pada  lokasi  serta  aksesibilitas  dalam perkotaan  dan  kegiatan  ekonomi  yang  dikenal  dengan  istilah  Central  Business District  (CBD).  Menurut  Follain  &  Jimenes  dikutip  dari (Sutawijaya, 2004) dikatakan  bahwa  lokasi  properti  menjadi  faktor  yang  mempengaruhi  nilai tanah  dan  dipertimbangkan  dalam  perbandingan  harga  pasar.  Dari  perhitungan Assessment  Sales  Ratio  di  Kecamatan  Menteng  dari  level  perbandingan  antara NJOP Bumi tahun 2019 dengan nilai pasar menunjukkan indikasi over assessment dan  terjadi  regresivitas  dimana  keberadaan  properti  yang  lebih  rendah  nilai pasarnya  ditentukan  NJOP  pada  prosentase  yang  tinggi  daripada  properti  yang lebih tinggi nilai pasarnya di Kecamatan Menteng.
4. Karakteristik Fisik dan Karakteristik Lainnya
Pada  karakteristik  fisik  objek  tanah  sangat  tergantung  pada  penggunaan tanah,  menurut  Hasan  Rachmany,  sebagai  ahli/pakar  perpajakan,  mengatakan bahwa,  “tanah  yang  paling  ideal  itu  adalah  persegi.  Artinya  luas  dari  lebar  dan panjang itu sebanding. Itu sangat ideal untuk kepentingan perumahan bahwa lebih jauh  panjang  ke  jalan  itu  lebih  ideal  daripada  melebar  ke  pinggir  jalan.  Tetapi sebaliknya, kalau untuk kepentingan bisnis, boleh jadi melebar ke pinggir jalan itu atau  sederetan  toko  memiliki  nilai  lebih  tinggi  daripada  jauh  ke  dalam.  Ukuran
fisik  objek  itu  sangat  tergantung  pada  penggunaan,  tetapi  tetap  panjang  dan lebarnya  itu  harus  sebanding.  Tidak  bermakna  misalnya  panjang  5  meter  tetapi lebarnya  50  meter.  Itu  tidak  bisa  dinilai.  Objek  yang  bernilai  tinggi  selayaknya dinilai lebih mendetail secara individual. Kalau tanah memang lebih layak dengan penilaian masal tetapi untuk wilayah perumahan. Kalau industri atau pertokoan di sebelahnya  selayaknya  individu.  Secara  umum  penilaian  tanah  layaknya  masal tetapi untuk daerah-daerah yang bukan komersial. Kalau komersial itu selayaknya individu.  Kalau  berbicara  individu  masih  terdapat  prinsip  higher  and  best  used harus  dipertimbangkan  pertama.  Karena  tidak  menjadi  valid  indikator  lain  kalau prinsip higher and best used itu tidak memenuhi syarat. Prinsip ini paling penting untuk di kota-kota, industri, komersil.”
Karakteristik  fisik  yang  dinilai  dari  lingkungan  terhadap  suatu  kawasan yang  telah  tertata  rapih  dan  teratur  memiliki  nilai  properti  yang  tinggi,  menurut Heri  Supriyanto,  selaku  Penilai  Independen,  mengatakan  bahwa,  “dari  kawasan yang  sudah  tertata  rapih  misalkan  kawasan  perumahan  sudah  teratur  maka nilainya lebih tinggi. Perumahan yang bentuknya kavling yang terbagi atas kluster itu  nilainya  lebih  tinggi  lagi.  Kalau  perkampungan  itu  nilainya  menjadi  lebih rendah.”
Dilihat  dari  tekstur  tanah  pada  suatu  kawasan  dengan  daya  resapan  tinggi cenderung  memiliki  nilai  yang  rendah,  menurut  Hery  Rahardjo,  sebagai  Petugas Pajak  (Fiskus)  mengatakan  bahwa,  “daya  resapan  tinggi  biasanya  digunakan untuk wilayah zonasi penghijauan. Biasanya wilayahnya cenderung rendah karena umumnya  di  daerah  tersebut  tidak  diperkenankan  untuk  mendirikan  bangunan. Selain  tinggi  rendahnya  tanah  juga  terdapat  potensi  rawan  banjir  yang mempengaruhi penilaian atas tanah.”
Di  dalam  penentuan  kenaikan  NJOP  menurut  Raju  Zen,  sebagai  Wajib Pajak  Badan  (Hotel  Mercure),  mengatakan  bahwa,  “NJOP  kalau  dari  letak kawasan hotel ini sudah pasti lebih mahal dibandingkan kawasan lain. Jadi perlu dipertimbangkan juga pada faktor pendapatan dilihat dari pajak PB1 hotel sebagai pertimbangan  dalam  penilaian  NJOP.  Penentuan  nilai  NJOP  kalau  saran  saya seharusnya tidak mengikuti harga pasar tetapi pada harga inflasi.”
Menurut  Heru  Rahardjo,  sebagai  Petugas  Pajak  (Fiskus),  mengatakan bahwa, “nilai inflasi yang biasanya ada setiap tahunnya lalu ada beberapa faktor lainnya  tergantung  dari  wilayah  tersebut.  Intinya,  tiap  wilayah  kita  terapkan sistem  zonasi,  dan  kita  lakukan  penilaian  secara  massal.  Setiap  zonasi  kita kelompokkan berdasarkan karakteristik yang memiliki kemiripan meskipun tidak seratus persen sama. Jadi, kita kumpulkan dari tiap zonasi lalu kita cari nilai rata- ratanya.  Kami  menganggap  nilai  tersebut  dapat  mewakili  suatu  wilayah  zonasi tentunya  dengan  berbagai  penyesuaian  dari  beberapa  faktor-faktor  pendukung lainnya sehingga mencapai nilai yang ideal dalam perpajakan.”
Penentuan  kenaikan  NJOP  yang  didasarkan  dari  kebijakan  Gubernur menurut Indah, sebagai Wajib Pajak Badan (Hotel Novotel), mengatakan bahwa,
“komponen lainnya yang perlu dipertimbangkan seperti transaksi dari suatu jenis usaha,  seperti  Dispenda  pasti  memiliki  datanya  yang  harus  dipertimbangkan sebelum menaikkan tarif pajak PBB. Dari sisi tarif pajak PBB dapat juga melihat dari  sisi  peredaran  omset  bruto.  NJOP  boleh  naik  karena  hanya  sebagai  nilai (value).”
Penentuan  tarif  pajak  berpengaruh  atas  nilai  yang  ditetapkan,  menurut Hasan  Rachmany,  sebagai  ahli/pakar  perpajakan,  mengatakan  bahwa,  “tarif  itu dalam bahasa lain sama dengan nilai. Mau tarif berapa pun, kalau nilai sudah ada, itu  akan  berpengaruh.  Jadi  mengenai  nilai  itu  harus  menjadi  pertimbangan  yang paling  matang  sehingga  tidak  begitu  jauh  disparitasnya  antara  pemikiran masyarakat  dengan  pemikiran  pemerintah.  Begitu  nilai  ditetapkan,  masyarakat dapat memaklumi. Ini karena nilai yang lebih kurang karena pertimbangan faktor a,  b,  c.  tetapi  kalau  menurut  masyarakat  tidak  masuk  akal  tidak  bisa terimplementasi,  bisa  jadi  ketetapan  pajak  menjadi  tunggakan  pajak  sepanjang masa. Tarif menjadi salah satu kenyamanan.”
Berdasarkan  beberapa  pendapat  tersebut  menunjukkan  adanya  karakteris fisik objek atas tanah yang berpengaruh terhadap penentuan NJOP terhadap nilai pasar  yang  ditentukan  dari  bentuk  persegi  yang  ideal  bagi  objek  tanah  yang digunakan  sebagai  perumahan,  lingkungan  yang  tertata  rapih  dan  teratur,  serta tekstur tanah yang tidak termasuk kawasan penghijauan dapat ditentukan nilainya lebih tinggi.
Sedangkan  pada  karakteristik  lainnya,  dilihat  dari  kebijakan  pajak  PBB-P2 terkait  dengan  penetapan  tarif  dan  penentuan  kenaikan  NJOP  terdapat  pengaruh dalam  penilaiannya  pada  nilai  inflasi  dan  perlu  mempertimbangkan  pada  faktor penghasilan masyarakat yang bermukim di kawasan Menteng yang sebagian besar menempati  rumah  warisan  dengan  kondisi  ekonomi  yang  tidak  lebih  baik dibandingkan  orangtuanya,  serta  pada  faktor  penghasilan  pendapatan  usaha  atau omset  bruto  dari  suatu  usaha  agar  dapat  dipertimbangkan  di  dalam  penentuan besar  tarif  yang  dapat  memberikan  keadilan  dan  kenyamanan  bagi  wajib  pajak PBB-P2, terutama di wilayah Kecamatan Menteng.
C. Implikasi  Hasil  Keakuraian  Penilaian  pada  Penentuan  NJOP  Bumi  di Kecamatan Menteng 2019
Berdasarkan  hasil  analisis  assessment  ratio  menggunakan  standar  acuan  yang ditetapkan  oleh  IAAO  dapat  ditemukan  faktor  peletakan  dan  lokasi  properti  yang sangat  berpengaruh  dalam  menentukan  kenaikan  nilai  objek  pajak  yang  disebabkan karena  tidak  memiliki  informasi  akurat  terhadap  nilai  transaksi  properti  sehingga memunculkan  kenaikan  harga  pasar  yang  tidak  transparan  akibat  dari  ketiadaan lembaga independen yang ditugas oleh pemerintah untuk melakukan pemantauan dan pencatatan  terhadap  nilai  transaksi  properti  dalam  penentuan  NJOP  terhadap  harga pasar  properti  di  Kecamatan  Menteng.    Kondisi  tersebut  berimplikasi  terhadap penetapan NJOP Bumi tahun 2019 oleh Pemerintah Provinsi DKI Jakarta di kawasan Menteng  yang  menghasilkan  indikasi  over  assement  dan  regresivitas  sehingga
keakurasian penilaian NJOP Bumi tahun 2019 di Kecamatan Menteng menjadi tidak baik hasil keakurasiannya.

## Kesimpulan
Akurasi  penilaian  NJOP  Bumi  tahun  2019  di  Kecamatan  Menteng  Jakarta  Pusat dari dari perhitungan mean dibagi median dan mean dibagi weighted mean berada pada level  over  assessment  dan  terjadi  regresivitas  yaitu  1,132  (113%)  dan  1,324  (132%). Artinya,  keberadaan  properti  yang  lebih  rendah  nilai  pasarnya  di  Kecamatan  Menteng ditentukan NJOP Bumi tahun 2019 pada persentase yang lebih tinggi daripada properti yang  lebih  tinggi  nilai  pasarnya.  Hasil  pengukuran  variabilitas  pada  perhitungan  COD diperoleh hasil kategori  seragam yang kurang dari 20% yaitu 13,24%, sedangkan pada hasil  perhitungan  COV  lebih  tinggi  dibandingkan  dengan  COV  dengan  memperoleh hasil  melebihi  dari  25%  dengan  diperoleh  hasil  yaitu  34,667%  artinya  keseragaman penentuan nilai NJOP Bumi tahun 2019 dikatakan tidak baik.
Hasil  analisis  penilaian  keakurasian  serta  faktor  peletakan  dan  lokasi  properti yang menentukan NJOP Bumi di Kecamatan Menteng tidak didukung dengan informasi akurat  mengenai  nilai  transaksi  berimplikasi  terjadinya  over  assessement  dan  yang memiliki keakurasian penilaian tidak baik. Untuk itu, Badan Pajak dan Retribusi Daerah DKI  Jakarta  harus  melakukan  peningkatan  pengawasan  dan  pencatatan  nilai  transaksi dalam  memperoleh  keakuraian  penilaian  dan  diharapkan  menjadi  potensi  dalam meningkatkan penerimaan pajak.

## BIBLIOGRAFI
Aris,  Lumangkun,  Augustine,  &  Nugroho.R,  Joko.  (2014). Peranan  Lembaga  Adat Dalam  Penyelesaian  Konflik  Lahan  Pada  Hutan  Adat  Di  Desa  Engkode Kecamatan Mukok Kabupaten Sanggau . Goggle Scholer
Creswell, John W. (2016). Research Design: Pendekatan Metode Kualitatif, Kuantitatif, Dan Campuran. Yogyakarta: Pustaka Pelajar , 5 . Goggle Scholer
Eckert, Kristin A., & Kunkel, Thomas A. (1990). High Fidelity Dna Synthesis By The Thermus  Aquaticus  Dna  Polymerase. Nucleic  Acids  Research , 18 (13),  3739– 3744. Goggle Scholer
Edwards,  Mary  M.,  &  Huddleston,  Jack  R.  (2009).  Prospects  And  Perils  Of  Fiscal Impact  Analysis. Journal  Of  The  American  Planning  Association , 76 (1),  25–41. Goggle Scholer
Herryanto,  Marisa,  &  Toly,  Agus  Arianto.  (2013).  Pengaruh  Kesadaran  Wajib  Pajak, Kegiatan  Sosialisasi  Perpajakan,  Dan  Pemeriksaan  Pajak  Terhadap  Penerimaan Pajak  Penghasilan  Di  Kpp  Pratama  Surabaya  Sawahan. Tax  &  Accounting Review , 1 (1), 124. Goggle Scholer
Lang, W. Steve, & Wilkerson, Judy R. (2008). Accuracy Vs. Validity, Consistency Vs. Reliability,  And  Fairness  Vs.  Absence  Of  Bias:  A  Call  For  Quality. Online Submission . Goggle Scholer
Levy,  John  M.  (1985). Urban  And  Metropolitan  Economics .  Mcgraw-Hill  College.
Goggle Scholer
Monding,  Romario  O.  H.,  &  Pusung,  Rudy  J.  (2017).  Analisis  Tingkat  Akurasi Penetapan Nilai Jual Objek Pajak (Njop) Bumi Dan Bangunan Di Kecamatan Paal Dua Kota Manado. Jurnal Emba: Jurnal Riset Ekonomi, Manajemen, Bisnis Dan Akuntansi , 4 (4). Goggle Scholer
Payton, Seth. (2006). A Spatial Analytic Approach To Examining Property Tax Equity After  Assessment  Reform  In  Indiana. Journal  Of  Regional  Analysis  &  Policy , 36 (2), 182–193. Goggle Scholer
Power,  Chris,  &  Elliott,  Jane.  (2006).  Cohort  Profile:  1958  British  Birth  Cohort (National  Child  Development  Study). International  Journal  Of  Epidemiology , 35 (1), 34–41. Goggle Scholer
Prasetyo,  Jarot,  &  Sholeh,  Taufiq.  (2015).  Analisis  Assessment  Sales  Ratio  (Asr) Sebagai  Alat  Penilai  Kualitas  Nilai  Jual  Obyek  Pajak  (Njop). Kiat  Bisnis , 6 (1).

## Goggle Scholer
Purnomo,  Patrick,  &  Sabijono,  Harijanto.  (2016).  Analisis  Penetapan  Nilai  Jual  Objek Pajak  (Njop)  Bumi  Pada  Pt.  Ciputra  Internasional  Manado  Tahun  2015. Jurnal
Emba:  Jurnal  Riset  Ekonomi,  Manajemen,  Bisnis  Dan  Akuntansi , 4 (1). Goggle Scholer
Razif,  Razif,  &  Wati,  Kasnah.  (2019).  Tingkat  Akurasi  Penetapan  Nilai  Jual  Objek Pajak  Bumi  Terhadapnilai  Pasar  Dengan  Metode  Assessment  Sales  Ratio  (Studi Kasuspadakecamatan  Muara  Satu  Kota  Lhokseumawe). Jurnal  Akuntansi  Dan Keuangan , 7 (1), 11–22. Goggle Scholer
Supardi, Untung, & Hartoyo, Harry. (1919). Membedah Pengelolaan Administrasi Pbb Dan  Bphtb:  Pengalaman  Di  Pemerintah  Pusat,  Referensi  Untuk  Implementasi Pajak Daerah . -. Goggle Scholer
Sutawijaya,  Adrian.  (2004).  Analisis  Faktor-Faktor  Yang  Mempengaruhi  Nilai  Tanah Sebagai  Dasar  Penilaian  Niali  Jual  Obyek  Pajak  (Njop)  Pbb  Di  Kota  Semarang. Economic Journal Of Emerging Markets , 9 (1). Goggle Scholer
Thuronyi,  Victor.  (1996).  Tax  Law  Design  And  Drafting.  Volume  I. International Monetary Found, Washington Dc . Goggle Scholer
Copyright holder: Mardyantono, Inayati (2021)
First publication right: Syntax Literate: Jurnal Ilmiah Indonesia
This article is licensed under: