Nur Rizki Siregar, Mohamad Fajri Mekka Putra
e-ISSN : 2621-4105

## Tinjauan Hukum Kekuatan Eksekutorial Terhadap Permohonan Lelang Eksekusi Hak Tanggungan Atas Debitur Wanprestasi

## Nur Rizki Siregar, Mohamad Fajri Mekka Putra
Magister Kenotariatan, Universitas Indonesia, Depok nrizkisiregar@gmail.com

## Abstrak
Tulisan ini bertujuan untuk menganalisis kedudukan hukum wanprestasi atas perbuatan debitur dan kekuatan eksekutorial terhadapan permohonan lelang eksekusi hak tanggungan oleh kreditur. Lelang eksekusi hak tanggungan lahir karena debitur melakukan wanprestasi terhadap suatu perjanjian dan dalam hal ini pihak  kreditur  berhak  melakukan lelang eksekusi sebagai pemegang jaminan untuk mendapatkan kembali haknya. Lelang merupakan cara penyelesaian hak tanggungan dan merupakan cara  terakhir  yang  dilakukan  oleh  kreditur,  apabila  cara-cara  penyelesaian  lainnya  yang  telah ditawarkan tidak ditanggapi oleh debitur. Sebelum melakukan lelang eksekusi, kreditur juga perlu melakukan  negosiasi  terlebih  dahulu  dengan  debitur  untuk  menyelesaikan  permasalahan  dengan cara  yang  terbaik  untuk  kedua  belah  pihak.  Apabila  masih  belum  menemuikan  kesepakatan  baru dilakukan  lelang  eksekusi  hak  tanggungan  milik  debitur.  Penelitian  ini    menggunakan  metode penelitian yuridis normatif. Perbedaan dengan penelitian terdahulu dengan penelitian ini ialah pada artikel ini membahas terkait kedudukan hukum wanprestasi dalam UUHT dan kekuatan eksekutorial terhadap permohonan lelang eksekusi hak tanggungan oleh kreditur atas debitur wanprestasi.
Kata kunci: Eksekutorial; Hak Tanggungan; Lelang

## Legal Review of Executional Powers Against Applications for Execution of Mortgage Rights on Default Debtors

## Abstract
This paper aims to analyze the legal position of default on the actions of the debtor and the executive power of the application for the auction of mortgage execution by the creditor. A mortgage execution auction was born because the debtor defaulted on an agreement and in this case the creditor has the right to conduct an execution auction as a guarantee holder to get his rights back. Auction is a method of  settlement  of  mortgage  rights  and  is  the  last  method  carried  out  by  the  creditor  if  the  other settlement methods that have been offered are not responded to by the debtor. Before conducting an execution auction, creditors also need to negotiate with the debtor to resolve the problem in the best way for both parties. If a new agreement is not found, an execution auction of the debtor's mortgage will  be  held.  This  research  used  normative  juridical  research  methods.  The  difference  between previous research with this research is that the following this article discusses the legal position of default  in  the  UUHT  and  the  executive  power  of  the  auction  application  for  the  execution  of mortgage rights by the creditor on the defaulting debtor.
Keywords: Auction; Execution; Mortgage
Nur Rizki Siregar, Mohamad Fajri Mekka Putra
e-ISSN : 2621-4105

## 1. PENDAHULUAN
Kebutuhan  pendanaan  dalam  kegiatan  perekonomian  oleh  masyarakat modern  sekarang  ini  khususnya  di  Indonesia,  banyak  diperoleh  dengan  melalui kegiatan perkreditan. Seiring berjalannya kegiatan perkreditan terkadang dikaitkan dengan adanya jaminan sebagai upaya antisipasi kerugian dari pihak kreditur, hal ini  timbul  karena  dalam  kegiatan  perkreditan  terjadi  wanprestasi  yang  dilakukan oleh debitur. Sehingga berimplikasi saat akan melakukan eksekusi objek jaminan yang  telah  dijaminkan  oleh  debitur  kepada  kreditur  untuk  mendapatkan  dana. 1 Jaminan kredit adalah menyerahkan kekayaan atau sebuah pernyataan kesanggupan seseorang  untuk  menanggung  pembayaran  kembali  suatu  utang. 2 Dapat disimpulkan  bahwa  jaminan  merupakan  hal  yang  penting  dalam  membuat  dan melaksanakan  suatu  kesepakatan  yang  berupa  perjanjian  kredit  atau  perjanjian pinjam  meminjam  uang  yang  fungsinya  melindungi  kepentingan  para  pihak  dan terkhusus  pihak  kreditur.  Pada  praktiknya,  jaminan  ada  untuk  memberi pengamanan  yang  lebih  terhadap  dana  yang  disalurkan  oleh  kreditur  kepada debitur,  maka  dari  itu  diperlukan  jaminan  khusus  yaitu  jaminan  dengan  hak kebendaan.  Salah  satu  jaminan  dengan  hak  kebendaan  adalah  jaminan  yang dibebankan terhadap tanah yang disebut hak tanggungan.
Pasal  51  Undang-Undang  Nomor  5  Tahun  1960  tentang  Peraturan  Dasar Pokok-Pokok Agraria, mengatur tentang lembaga jaminan hak atas tanah atau tanah dan  bangunan  atau  disebut  juga  hak  tanggungan.  Berkaitan  dengan  hal  tersebut, pembentuk  undang-undang  menciptakan  Undang-Undang  Nomor  4  Tahun  1996 tentang  Hak  Tanggungan  Atas  Tanah  Beserta  Benda-Benda  Yang  Berkaitan Dengan Tanah (UUHT). Saat debitur cidera janji atau wanprestasi, kreditur sebagai pemegang  hak  tanggungan  berhak  untuk  menjual  objek  jaminan  dengan  cara pelelangan  umum  tanah  yang  sesuai  dengan  ketentuan  peraturan  perundang- undangan  yang  bersangkutan.  Kedudukan  kreditur  mempunyai  hak  mendahului dari para kreditur-kreditur lainnya (Pasal 1 angka 1 UUHT).
Macam-macam objek jaminan hak tanggungan, yaitu: 1) “hak milik (HM), 2) hak  guna  usaha  (HGU),  3)  hak  guna  bangunan  (HGB),  4)  hak  pakai  atas  tanah negara, 5) rumah susun yang berdiri di atas tanah hak milik, 6) hak guna bangunan dan  hak  pakai  yang  diberikan  oleh  negara  serta  Hak  Milik  Atas  Satuan  Rumah Susun (HMSRS) yang bangunannya didirikan di atas tanah hak milik, dan 7) hak guna bangunan dan hak pakai yang diberikan oleh negara sesuai ketentuan Pasal 27 UUHT.” 3 Objek  HT  tersebut  wajib  didaftarkan.  Sifat  dari  objek  HT  dapat dipindahtangankan  (Pasal  4 ayat (2) UUHT).   Jaminan kredit  mempunyai  fungsi seperti  mengamankan  pelunasan  kredit,  bila  suatu  saat  pihak  debitur  telah
1 Christian  Jordy  Herry,  “Kajian  Yuridis  Perbuatan  Melawan  Hukum  Sebagai  Faktor  Pembatalan Lelang Atas Objek Jaminan,” Lex Scientia Law Review 3, no. 2 (2019): 206, https://doi.org/https://doi.org/10.15294/lesrev.v3i2.35401.
2 Thomas; et.al Suyatno, Dasar-Dasar Perkreditan (Jakarta: PT. Gramedia Pustaka, 2007).
3 Purnamasari Irma Devita, Hukum Jaminan Perbankan (Bandung: Visi Media, 2011).
Nur Rizki Siregar, Mohamad Fajri Mekka Putra
e-ISSN : 2621-4105
wanprestasi.  Saat  debitur  telah  menjaminkan  objek  tanah  dan/atau  bangunan kepada kreditur selanjutnya para pihak (kreditur dan debitur) akan
Akan menandatangani “Akta Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan (SKMHT)  atau  Akta  Pemberian  Hak  Tanggungan  (APHT).”  APHT  harus didaftarkan ke kantor pertanahan setempat dimana objek Hak Tanggungan tersebut berada. 4 Pemberian  HT  didahului  dengan  janji  yang  memberikan  HT  sebagai jaminan pelunasan hutang dan kemudian dituangkan kedalam perjanjian tambahan accecoir atau  perjanjian  hutang  lainnya  yang  akan  menimbulkan  hutang  pada perjanjian tersebut. Dapat dikatakan bahwa perjanjian hak tanggungan tidak dapat berdiri  sendiri  yang  maksudnya  perjanjian  hak  tanggungan  bergantung  pada perjanjian pokoknya.
APHT  dibuat  oleh  PPAT  dalam  bentuk  akta  autentik.  Berbeda  dengan SKMHT,  SKMHT  dibuat  bentuk  akta  autentik  tetapi  dapat  dibuat  melalui  akta notaris ataupun akta PPAT. 5 Perjanjian kredit memuat adanya jaminan atau agunan, tujuannya  sebagai  pengganti  pelunasan  hutang  bilamana  di  kemudian  hari  jika debitur  cidera  janji  atau  wanprestasi  sehingga  membuat  debitur  tidak  dapat melakukan pelunasan setelah melewati proses somasi atas perjanjian utang piutang dalam hak tanggungan. Sertifikat hak tanggungan mempunyai sifat yaitu kekuatan eksekutorial,  baik  diperjanjikan  atau  tidak  diperjanjikan  dalam  akta  pembebanan hak tanggungan. 6
Pemberian  kredit  dengan  jaminan  HT  memiliki  sifat accessoir terhadap perjanjian  pokok,  yaitu  perjanjian  kredit.  Menjadikan  alasan  kenapa  diperlukan perjanjian  penjaminan  ialah  karena  untuk  menjamin  pelunasan  dan  memberikan kemudahan dalam penyelesaian sengketa jika suatu saat debitur wanprestasi. Pihak yang  merasa  dirugikan  dapat  melakukan  realisasi  paksa  (eksekusi)  apabila  pihak lawan wanpresiasi janji terhadap kewajibannya.  Pada dasarnya eksekusi jaminan HT merupakan cara terakhir yang diambil oleh kreditur atau penerima HT karena debitur  (pemberi  HT)  wanprestasi.  Pelaksanaan  tersebut  diatur  dalam  UUHT dengan  cara  mengatur  jenis  eksekusi  secara varias sehingga  para  pihak  dapat memilih jenis eksekusi sesuai dengan keinginan dari para pihak. Ada berbagai cara untuk melakukan eksekusi HT, dapat dilihat pada Pasal 20 UUHT mengatur cara melaksanakan eksekusi HT apabila debitur cidera janji.
Agar  pelaksanaan  eksekusi  objek  HT  dapat  dilaksanakan  dengan  mudah, kreditur diberikan hak atas kekuasaannya sendiri untuk melaksanakan eksekusi hak tanggungan  bila  debitur  cidera  janji  (Pasal  6  UUHT).  Kreditur  diberikan  hak pertama untuk menjual objek HT atas kekuasaan sendiri, dengan cara pelelangan umum  serta  mengambil  pelunasan  piutangnya  dari  hasil  penjualan  tersebut  bila
4 J. Satrio, Hukum Jaminan Hak Jaminan Kebendaan, Hak Tanggungan (Bandung: Citra Aditya Bakti, 2012).
5 Kartono, Hak-Hak Jaminan Kredit (Jakarta: Pradnya Paramitha, 2009).
6 Bahsan.  M, Hukum  Jaminan  Dan  Jaminan  Kredit  Perbankan  Indonesia (Jakarta:  Raja  Grafindo Persada, 2007).
Nur Rizki Siregar, Mohamad Fajri Mekka Putra
e-ISSN : 2621-4105
debitur  cidera  janji  (wanprestasi.). 7 Dalam  kaitannya  terdapat  kasus  rencana eksekusi lelang yang diajukan penggugat selaku debitur yaitu Bank NISP (PT. Bank NISP Tbk)  yang menggugat  nasabahnya dari PT. Bank NISP  yang mendapatkan fasilitas  kredit  dari  bank  tersebut.  Majelis  hakim  menyatakan  bahwa  prosedur lelang telah sesuai dengan ketentuan dalam Undang-Undang No 4 Tahun 1996.
Pasal  6  UUHT,  apabila  debitur  wanprestasi  maka  pemegang  HT  pertama, selagi  kreditur  memiliki  hak  untuk  menjual  objek  HT  atas  kekuasaan  sendiri melalui  pelelangan  umum  dan  juga  mengambil  pelunasan  piutangnya  dari  hasil penjualan  lelang.  Berdasarkan  uraian  kasus  diatas,  NISP  mempunyai  hak  untuk dapat  melakukan  lelang.  Berdasarkan  bukti  yang  disampaikan,  pihak  NISP  akan memberitahukan mengenai rencana pelelangan kepada pihak pemberi HT. Setelah pemberitahuan,  maka  pengumuman  lelang  akan  dikeluarkan  sebagaimana  Pasal Pasal  20  ayat  (1)  Peraturan  Menteri  Keuangan  No  40/PMK.07/2006  tentang Petunjuk Pelaksanaan Lelang.
Pelaksanaan  lelang  yang  dilakukan  akan  dinilai  berdasarkan  pertimbangan hakim.  Berbicara  adanya  perlawanan  dari  penggugat  akan  dianggap  sebagai perlawanan yang harus ditolak. apabila ada gugatan lain yang akan diajukan karena pelaksanaan  lelangnya  tidak  melalui  penetapan  pengadilan,  padahal  seharusnya harus  dilakukan  setelahnya.  Sehingga  penggugat  dapat  melaksanakan  lelang melalui  Kantor  Pelayanan  Kekayaan  Negara  dan  Lelang  (lebih  dikenal  dengan KPKNL).  Pasal  6  UUHT,  dan  kreditur  yaitu  selaku  penggugat  mempunyai  hak untuk  melakukan  eksekusi  lelang.  Namun,  bukan  berarti  eksekusi  tersebut  dapat dilakukan  secara  langsung  tanpa  melalui  penetapan  dari  pengadilan  negeri.  Pada dasarnya mengenai eksekusi ini diindikasi adanya tumpang tindih ketentuan.
Penelitian  ini  akan  membandingkan  dengan  penelitian  terdahulu.  Pertama, oleh  Risa  (2017),  “Perlindungan  Hukum  Terhadap  Kreditur  Atas  Wanprestasi Debitur  Pada  Perjanjian  Kredit  Dengan  Jaminan  Hak  Tanggungan”. 8 Hasil penelitian  jurnal  tersebut,  dalam  membuat  perjanjian  pihak  kreditur  dan  debitur telah  sepakat  dan  perjanjian  yang  mereka  buat  menjadi  undang-undang  bagi mereka. Telah adanya kata sepakat mereka terikat pada hak dan kewajiban masing- masing. 9 Artikel ini juga mengkaji terkait perlindungan hukum terhadap kreditur, akibat dari perbuatan hukum  debitur  yaitu wanprestasi  terhadap perjanjian  kredit yang sudah dijaminkan dengan HT.
Penelitian  kedua  oleh  Halim  (2018),  yang  berjudul  “Perlindungan  Hukum Terhadap  Pemilik  Jaminan  Dalam  Lelanag  Eksekusi  Hak  Tanggungan”. 10 Hasil penelitian  tersebut, menjelaskan ada 8 (delapan) perlindungan hukum bagi debitur
7 Usman Rachmadi, Hukum Jaminan Keperdataan (Jakarta: Sinar Grafika, 2008).
8 Yulia  Risa,  “Perlindungan  Hukum  Terhadap  Kreditur  Atas  Wanprestasi  Debitur  Pada  Perjanjian Kredit Dengan Jaminan Hak Tanggungan,” Jurnal Normative 5, no. 2 (2017): 1.
9 Yulia Risa.
10 Maria Stephannie Halim, “Perlindungan Hukum Terhadap Pemilik Jaminan Dalam Lelanag Eksekusi Hak Tanggungan,” Jurnal Hukum Bisnis Bonum Commune 1, no. 1 (2018): 96, https://doi.org/https://doi.org/10.30996/jhbbc.v0i0.1760.
Nur Rizki Siregar, Mohamad Fajri Mekka Putra
e-ISSN : 2621-4105
antara  lain  penilaian  terhadap  objek  hak  tanggungan  pada  awal  pembentukan perjanjian  kredit  dengan  jaminan,  dibuatnya  roya  parsial,  larangan  bagi  kreditur untuk  memiliki  objek  hak  tanggungan  karena  debitur  telah  wanprestasi,  kantor lelang  berkewajiban  untuk  memberitahu  debitur  terkait  permohonan  lelang  dari kreditur, sifat pelelangan yang terbuka untuk umum, penetapan nilai limit objek HT harus  berdasarkan  penilaian  oleh  penilai  atau  penaksiran  oleh  penaksir/tim penaksir, saat pengumuman lelang lebih baik mencantumkan nilai limit, sisa hasil penjualan  merupakan  hak  debitur. 11 Selain  itu  artikel  ini    membahas  mengenai perlindungan  hukum  yang  diberikan  oleh  negara  terhadap  pemilik  jaminan  saat dilakukan lelang eksekusi HT.
Penelitian ketiga oleh  Hidayat (2019), dengan judul “Penyelesaian Debitur Wanprestasi  Atas  Objek  Jaminan  Fidusia  Yang  Telah  Didaftarkan”. 12 Hasil penelitian tersebut menjelaskan bahwa kredit dengan jaminan fidusia, berdasar dari debitur yang percaya terhadap barang yang jadi jaminan dalam penguasaannya ada pada  debitur.  Jika  debitur  wanprestasi,  kreditur  mengalami  kedulitan  dalam melakukan  eksekusi  objek  jaminan  fidusia  karena  objek  jaminan  fidusia  sudah dipindahtangankan  oleh  debitur.  Eksekusi  merupakan  cara  kreditur  dalam penyelesaian sengketa hukum apabila debitur tidak menjalankan kewajibannya. 13
Perbedaan  penelitian  terdahulu  dengan  penelitian  dari  berikut  ialah  bahwa artikel  ini  membahas  terkait  kedudukan  hukum  wanprestasi  dalam  UUHT  dan kekuatan eksekutorial terhadap permohonan lelang eksekusi hak tanggungan oleh kreditur  atas  debitur  wanprestasi.  Tujuan  dari  tulisan  ini  untuk  menganalisis kedudukan  hukum  wanprestasi  dan  kekuatan  eksekutorial  terhadap  permohonan lelang dalam eksekusi hak tanggungan.

## 2. METODE
Mengkaji  suatu  permasalahan  yang  sedang  diteliti  dalam  penelitian  ini menggunakan metode penelitian yuridis normatif. Metode penelitian ini merupakan unsur  yang  mutlak  harus  ada  dalam  suatu  penelitian  yang  memiliki  suatu  fungsi untuk  mengembangkan  ilmu  pengetahuan. 14 Serta  penelitian  ini  bertujuan  untuk dapat menjelaskan seluruh pertanyaan terhadap permasalahan yang dibahas dalam penelitian ini. Penelitian hukum menurut Soerjono Soekanto yaitu suatu kegiatan ilmiah yang didasarkan terhadap sistematika metode yang ada terhadap pemikiran tertentu. Tujuannya untuk mempelajari satu per satu atau beberapa gejala hukum dengan cara menganalisanya. Kecuali itu, diadakan pemeriksaan  yang mendalam
11 Maria Stephannie Halim.
12 Fathiyah  Shofa;  Nurhasanah  Nurhasanah,  “Eksekusi  Jaminan  Hak  Tanggungan  Nasabah Wanprestasi Akad Musyawarah Dalam Perspektif Perlindungan Konsumen,” Jurnal Hukum Republik 7, no. 1 (2019): 1, https://doi.org/http://dx.doi.org/10.31000/jhr.v7i1.2544.
13 Hidayat  Rahmat;  Soegianto  Soegianto,  “Penyelesaian  Debitur  Wan  Prestasi  Atas  Objek  Jaminan
Fidusia Yang Telah Didaftarkan,” Jurnal USM Law 2, no. 2 (2019): 1, https://doi.org/http://dx.doi.org/10.26623/julr.v2i2.2275.
14 Soerjono Soekanto, Pengantar Penelitian Hukum (Jakarta: UI Press, 1981).
Nur Rizki Siregar, Mohamad Fajri Mekka Putra
e-ISSN : 2621-4105
terhadap  fakta  hukum  tersebut.  Kemudian  mengusahakan  suatu  pemecahan  atas permasalahan-permasalahan yang timbul di dalam gejala yang bersangkutan. 15
3. HASIL DAN PEMBAHASAN
3.1 Kedudukan Hukum Perjanjian Dalam Undang-Undang Hak Tanggungan
3.1.1 Perbankan
Peran  bank  sangat  penting  dalam  perputaran  dan  peningkatan  ekonomi  di negara,  dan  lembaga  perbankan  disebut  sebagai  jantung  ekonomi  negara. Perbankan  adalah  penghimpunan    dana  masyarakat  dalam  dunia  perbankan menyalurkan  kepada  masyarakat  dalam  bentuk  pembiayaan.  Bank  adalah  suatu perusahaan yang bergerak di bidang keuangan, artinya bank mempunyai kegiatan berhubungan  dengan  bidang  keuangan.  Bank  menghimpun  dana  adalah  kegiatan mengumpulkan atau mencari dana dari simpanan masyarakat.
Perjanjian  pembiayaan  kredit  pada  umumnya  merupakan  perjanjian  baku antara  perusahaan  pembiayaan  (kreditur)  dengan  debitur,  kepada  debitur  hanya diberi pilihan berupa ” take it ” or ” leave it ”. Jika setuju dengan klausula perjanjian yang ditawarkan oleh pihak perbankan maka terjadilah perjanjian kredit, tetapi jika tidak maka kredit tidak akan diberikan oleh perbankan. 16 Persyaratan kredit tersebut termuat  dalam  perjanjian  bersama  berupa  perjanjian  kredit  yang  disepakati  oleh para pihak. Bentuk dari perjanjian kredit tersebut biasanya telah dipersiapkan oleh kreditur  yang    dimaksudkan    agar    dapat    memberikan    perlindungan    atau pembiayaan      yang  disalurkan    terhadap  debitur.  Perjanjian    kredit    yang    telah dipersiapkan  oleh  kreditur tersebut dapat disebut sebagai klausula baku yang ada dalam perjanjian kredit. 17
Lembaga keuangan mempunyai asas, fungsi dan tujuan berdasarkan Undang- Undang Nomor 10 Tahun 1998 tentang Perbankan. Asas, fungsi serta  tujuan dari perbankan,  meliputi:  pertama,  prinsip  kehati-hatian  yang  digunakan  pada  asas perbankan,  untuk  melakukan  kegiatan  usahanya  berasaskan  demokrasi  ekonomi. Selanjutnya,  fungsi  utama  dari  lembaga  perbankan  sebagai  penghimpun dan penyaluran  dana  dari  masyarakat.  Terakhir  adalah  tujuan  dari  perbankan  untuk menunjang  terhadap  kegiatan  pembangunan  nasional  yang  fungsinya  melakukan pertumbuhan ekonomi, meningkatkan pemerataan dan juga stabilitas nasional agar masyarakat menjadi sejahtera.
Tidak ada penjelasan secara resmi mengenai prinsip kehati-hatian yang harus dilakukan oleh lembaga perbankan dalam menjalankan usahanya. Ketentuan pada Pasal 2 Undang-Undang Perbankan, menjelaskan orang dan bank yang termasuk di dalamnya  terutama  dalam  menerapkan  peraturan dan  melakukan  kegiatan  wajib
15 Soerjono  Soekanto;  Sri  Mamudji, Peran  Dan  Penggunaan  Perpustakaan  Di  Dalam  Penelitian Hukum (Jakarta: Pdhui, 1979).
16 Hidayat  and  Soegianto,  “Penyelesaian  Debitur  Wan  Prestasi  Atas  Obyek  Jaminan  Fidusia  Yang Telah Didaftarkan.”
17 Soegianto Soegianto M. Arif Maulana, Diah Sulistyani RS, Zaenal Arifin, “Klausula Baku Dalam Perjanjian  Kredit  Bank  Perkreditan  Rakyat,” Jurnal  USM  Law  Review 4,  no.  1  (2021):  208–25, https://doi.org/http://dx.doi.org/10.26623/julr.v4i1.3369.
Nur Rizki Siregar, Mohamad Fajri Mekka Putra
e-ISSN : 2621-4105
melaksanakan  secara  teliti,  cermat,  dan  mengedepankan  sikap  professional sehingga  lembaga  perbankan  memperoleh  kepercayaan  masyarakat  dengan  baik. Selain  itu  bank  harus  menjalankan  usahanya  sesuai  dengan  peraturan  yang berlaku. 18

## 3.1.2 Hak Tanggungan
Hak  tanggungan  merupakan  perjanjian  yang  tidak  dapat  berdiri  sendiri. Perjanjian hak tanggungan dapat lahir setelah adanya perjanjian lain terlebih dahulu aratau perjanjian pokok. Karena pada dasarnya perjanjian HT merupakan perjanjian tambahan. Dan perjanjian lain tersebut merupakan perjanjian pokok atau perjanjian kredit.  Penjelasan  mmum  UUH  butir  8  menyebutkan  bahwa  menurut  sifatnya perjanjian  HT  merupakan  perjanjian  ikutan  atau accesoir pada  suatu  piutang tertentu, berdasarkan perjanjian utang piutang atau perjanjian lain maka kelahiran dan keberadaannya ditentukan oleh adanya piutang yang dijamin pelunasannya. 19
Berdasarkan  Pasal  1  angka  1  menyebutkan  “hak  tanggungan  atas  tanah beserta  benda-benda  yang  berkaitan  dengan  tanah  atau  disebut  dengan  hak tanggungan adalah merupakan hak jaminan yang dibebankan pada hak atas tanah” sebagaimana dimaksud dalam Undang-undang Nomor 5 Tahun 1960, baik benda- benda lain yang merupakan satu kesatuan dengan tanah itu, untuk pelunasan utang tertentu,  yang  memberikan  kedudukan  yang  diutamakan  kepada  kreditur  tertentu terhadap  kreditur  lain.  Sehingga  terdapat  beberapa  unsur  dari  pengertian  hak tanggungan,  yaitu: 20 “pertama,  hak  tanggungan  sebagai  hak  jaminan  dalam pelunasan  utang  yang  mana  objek  hak  tanggungan  adalah  hak  atas  tanah  sesuai UUPA. Kedua, hak tanggungan juga dapat dibebankan pada hak atas tanah, tetapi juga  bisa  dibebankan  berikut  benda-benda  lain  yang  merupakan  satu  kesatuan dengan  tanah  itu  dan  ketiga  utang  yang  dijamin  harus  suatu  utang  tertentu  dan menjadikan kedudukan kreditur didahulukan dari kreditur-kreditur lain.”
Kesimpulannya  hak  tanggungan  merupakan  hak  jaminan  untuk  pelunasan hutang terkait hutang atas tanah yang dimana dapat dibebankan yang menimbulkan kedudukan hukum terhadap para pihak yang bersangkutan yang terikat dalam suatu perjanjian  terhadap  objek  utang.  Hak  tanggungan  memberikan  jaminan  terkait pelunasan  utang  si  debitur  kepada  kreditur.  Pada  saat  debitur  cidera  janji  agar didahulukan dalam pelunasan piutang terhadap kreditur-kreditur lain. 21 Apabila si berutang  (debitur)  tidak  melakukan  apa  yang  dijanjikannya,  maka  dikatakan  ia melakukan  “wanprestasi”.  Apabia  debitur  alpa  atau  “lalai”  atau  ingkar  janji, ataupun melanggar perjanjian, bila ia melakukan atau berbuat sesuatu  yang tidak
18 Asikin Zainal, Pengantar Hukum Perbankan Indonesia (Jakarta: Raja Grafindo Persada, 2015).
19 Jayanti  Offi;  Agung  Darmawan,  “Pelaksanaan  Lelang  Tanah  Jaminan  Yang  Terikan  Hak Tanggungan,” Jurnal Hukum 20, no. 3 (2018): 3, https://doi.org/Https://doi.org/10.24815/kanun.v20i3.11830.
20 Jayanti Offi; Agung Darmawan.
21 Syahnaz Natalia, “Akibat Hukum Kepalitian Terhadap Kreditur Pemegang Hak Tanggungan Dalam Eksekusi  Hak  Tanggungan,” Jurnal  Manajemen  Dan  Bisnis  Sriwijaya 16,  no.  3  (2018):  161, https://doi.org/https://doi.org/10.29259/jmbs.v16i3.7378.
Nur Rizki Siregar, Mohamad Fajri Mekka Putra
e-ISSN : 2621-4105
boleh  dilakukannya. 22 Sehingga  apabila  terjadi  wanprestasi  dari  pihak  debitur dalam perjanjian pokok maka akan di lakukannya sebuah eksekusi objek jaminan sebagai akibatnya. Jika debitur tidak mampu membayar utangnya kepada kreditur, maka  kreditur  berhak  secara  langsung  mengeksekusi  tanah  dan  bangunan  yang menjadi objek jaminan tersebut tanpa putusan pengadilan. 23
Pasal 6 Undang-Undang Hak Tanggungan (HT) menyebutkan apabila debitur wanprestasi,  maka  pemegang  HT  mempunyai  hak  untuk  menjual  objek  melalui eksekusi  dan  pelelangan  umum  dan  mengambil  pelunasan  dari  hasil  penjualan tersebut. 24 Kreditur  mempunyai  hak  untuk  menjual  objek  hak  tanggungan  atas kekuasaan sendiri melalui lelang saat pihak debitur cidera janji. Kreditur sebagai pemohon  lelang  harus  mengajukan  permohonan  ke  KPKNL.  Pengajuan permohonan  lelang  oleh  kreditur  harus  secara  tertulis  dan  disertai  dokumen persyaratan  lelang  yang  di  tembuskan  kepada  Kepala  KPNKL  untuk  meminta jadwal  pelaksanaan  lelang.  Kemudian,  prinsip  flat  eksekusi,  kreditur  merupakan pihak yang melakukan penjualan terhadap objek jaminan yang dibebani dengan HT harus melalui pengadilan negeri setempat bersama dengan KPKNL. 25

## 3.1.3 Dasar Hukum Hak Tanggungan Terhadap Wanprestasi
Penjaminan  hak  kebendaan  merupakan  hal  yang  telah  sebagaimana  diikat dengan hak tanggungan yang merupakan penjamin pelunasan dari utang kreditur. Pada  saat  kreditur  wanprestasi  maka  debitur  sebagai  pemegang  hak  dapat memperoleh  pelunasan  dari  hasil  penjualan  benda    (objek  HT)  tersebut  melalui balai pelelangan umum. Cidera janji atau wanprestasi merupakan keadaan kelalaian atau kesalahan debitur yang tidak mampu memenuhi prestasi dalam perjanjian. 26 Terhadap  debitur  yang  wanprestasi  terdapat  mekanisme  eksekusi  hak tanggungan  yang sebagaimana diatur dalam Pasal 20 ayat (1) Undang-Undang No. 4  Tahun  1996.  Saat  debitur  cidera  janji,  maka  hak  pemegang  HT  pertama mempunyai  hak  untuk  menjual  objek  HT  atau  titel  eksekutorial  yang  tercantum dalam sertifikat HT tersebut. kemudian,  objek hak tanggungan akan dijual melalui pelelangan umum. Tujuannya untuk pelunasan piutang pemegang hak tanggungan dengan hak mendahului dari kreditur-kreditur lainnya. 27
Terdapat beberapa cara dalam melakukan penjualan objek HT, yaitu dengan dilaksanakan di bawah tangan dan dilakukan melalui lembaga pelelangan umum.
22 Subekti, Hukum Perjanjian, Cetakan Ke Dua Puluh (Jakarta: Intermasa, 2004).
23 Puspa Pasaribu and Eva Achjani Zulfa, “Akibat Hukum Identitas Palsu Dalam Akta PerjanjianKredit Yang  Melibatkan  Pihak  Ketiga  Pemberi  Jaminan,” Jurnal  USM  Law  Review 4,  no.  2  (2021):  535–46, https://doi.org/http://dx.doi.org/10.26623/julr.v4i2.4050.
24 “Undang-Undang  Nomor  4  Tahun  1996  Tentang  Hak  Tanggungan  Beserta  Benda-Benda  Yang Berkaitan Dengan Tanah” (1996).
25 Suharto R, “Lelang Eksekusi Hak Tanggungan,” Law, Development & Justice Review 2, no. 2 (2019): 4, https://doi.org/https://doi.org/10.14710/ldjr.v2i2.6315.
26 Evie Hanavia; Widodo Tresno Novianto, “Eksekusi Hak Tanggungan Berdasarkan Titel Eksekutorial Dalam Sertifikat Hak Tanggungan,” Jurnal Reportorium 4, no. 1 (2017): 22.
27 Undang-Undang  Nomor  4  Tahun  1996  Tentang  Hak  Tanggungan  Beserta  Benda-Benda  Yang Berkaitan Dengan Tanah, 1996.
Nur Rizki Siregar, Mohamad Fajri Mekka Putra
e-ISSN : 2621-4105
Penjualan  objek  HT  dibawah  tangan,  dilakukan  untuk  dapat  memperoleh  harga tertinggi  supaya  menguntungkan  para  pihak  yaitu  kreditur  dan  debitur.  Untuk penjualan benda atau objek hak tanggungan dapat memakan waktu 1 (satu) bulan sejak tanggal telah diberitahukan kepadan pihak yang berkepentingan. Pelelangan tersebut  perlu  mengumumkan  minimal  di  2  (dua)  media  massa  setempat  dimana objek hak tanggungan berada dan dapat dipertanggungjawabkan kebenarannya.
Parate  eksekusi adalah  eksekusi  terhadap  objek  hak  tanggungan  dengan menjual langsung objek tersebut oleh kreditur melalui lembaga pelelangan umum tanpa  melalui  izin  atau  perintah  eksekusi  ( fiat  executy ).  Beberapa  ahli  hukum memberikan  pendapat  tentang  parate  eksekusi,  salah  satunya  ialah  pendapat  Dr. Herowati Poesoko, SH., MH., menyatakan; “Pasal 6 UUHT tersebut dipersiapkan oleh pembuat undang-undang sebagai tiang penyanggah utama bagi kreditur (bank) dalam  rangka  percepatan  pelunasan  piutangnya”. 28 Disamping  itu,  beliau  juga menyatakan;  “Kemudahan  menggunakan  sarana  Pasal  6  UUHT  dikarenakan pelaksanaan  penjualan  objek  hak  tanggungan  hanya  melalui  pelelangan  umum, tanpa harus meminta fiat Ketua Pengadilan Negeri”. 29
Perlu untuk dipahami bahwa sebenarnya bukan kewajiban dari pemegang HT untuntuk meminta persetujuan pemberi HT tentang pelaksanaan pelelangan umum dalam hal terdapat lebih dari satu pemegang HT nya. Hal tersebut telah diuraikan sedemikian mungkin dalam Pasal 6 UUHT yang menyebutkan bahwa “hak untuk menjual  objek  hak  tanggungan  atas  kekuasaan  sendiri  merupakan  salah  satu perwujudan dari kedudukan yang diutamakan oleh pemegang hak tanggungan atau pemegang hak tanggungan pertama yang mana terdapat lebih dari satu pemegang hak tanggungan.” Adanya hak tersebut biasanya berdasar dari janji yang diberi oleh pemberi HT. yaitu apabila terdapat wanprestasi yang dilakukan pemberi HT maka pemegang HT dapat mejual objek HTnya dan tidak memerlukan persetujuan. Sisa hasil penjualan tetap menjadi hak pemberi hak tanggungan. 30

## 3.1.4 Objek Dan Subjek Hak Tanggungan
Objek hak tanggungan di paragraf 4 ayat (1) UUHT menegaskan yang pada intinya hak tanggungan meliputi HM, HGU dan HGB. Untuk memperjelas UU HT Pasal 4 ayat (1), yang dimaksud dengan HM, HGB dan HGU adalah segala hak atas tanah  sebagaimana  dimaksud  dalam  UUPA.  HGB  yang  dimaksud  adalah  segala kepemilikan  di  atas  tanah  negara,  bangunan  di  atas  tanah  milik  negara,  hak pengelolaan tanah, atau di atas tanah hak milik. Ada dua unsur mutlak dari hak atas tanah tersebut yang dijelaskan dalam uraian umum UUHT. Hak atas tanah mutlak yang dapat dijadikan objek tanggungan tersebut adalah: 31
28 Herowati  Poesoko, Parate  Eksekusi  Objek  Hak  Tanggungan  (Inkonsistensi,  Konflik  Norma  Dan Kesesatan Dalam UUHT) (Yogyakarta: Laksbang Pressindo, 2007).
29 Poesoko.
30 Sigar  Aji  Poerana,  “Hukumnya  Melelang  Objek  Hak  Tanggungan  Tanpa  Pengumuman,”  Hukum Online, 2020.
31 Purwahid Patrik Kashadi, Hukum Jaminan, Edisi Revisi Dengan UUHT (Semarang: Fakultas Hukum Universitas Diponegoro Semarang, 2008).
Nur Rizki Siregar, Mohamad Fajri Mekka Putra
e-ISSN : 2621-4105
1. “Kesesuaian hak dengan kewajiban berdasarkan ketentuan yang berlaku serta terdaftar  di  Kantor  Pertanahan  biasanya  berkaitan  dengan  posisi  yang didahulukan atau utamakan (prefernt) diberikan kepada kreditur pemegang HT terhadap  kreditur  lainnya.  Maka  dengan  adanya  hal  tersebut  seharusnya  ada catatan mengenai HT pada buku tanah dan sertifikat hak atas tanah. Sehingga, semua orang bisa tahu (prinsip publisitas).
2. Menurut sifatnya, objek dari hak tanggungan haruslah dapat dipindahtangankan,  sehingga  dalam  hal  terjadinya  gagal  bayar  ( default), dengan mudahnya dilakukan eksekusi hak tanggungan.”
Pemberi hak tanggungan dan pemegang hak tanggungan, merupakan subjek hak  tanggungan.  Pemberi  hak  tanggungan  merupakan  orang  atau  badan  hukum yang  berwenang  melakukan  perbuatan  hukum  terhadap  objek  hak  tanggungan. 32 Perbuatan  hukum  tersebut  baru  dapat  dilakukkan  pada  saat  didaftarkannya  hak tanggungan. Pemberi HT akan dapat melakukan perbuatan hukum terhadap objek HT  pasca  buku  tanah  HT  terlah  dibuat.  Setelahnya,  buku  tanah  tersebut  harus dibuktikan  keabsahan  kewenangannya  pada  saat  didaftarkan  HT  yang bersangkutan. Kewenangan untuk dapat melakukan tindakan hukum eksekusi hak tanggungan  timbul  dengan  sendirinya.  Kepastian  mengenai  kewenangan  tersebut harus  dibuktikan  dengan  sertifikat  yang  telah  memiliki  catatan  hak  tanggungan, yang pada dasarnya hak tanggungan tersebut telah didaftarkan.
Saat  HT  diberikan  kehadapan  PPAT,  maka  kewenangan  dari  HT  tersebut tidak harus dibuktikan atau dapat  dikuatkan dengan sertifikat. Apabila dilakukan dengan alat pembuktian lain selain sertifikat, untuk dapat memberi keyakinan pada saat  dibawa  ke  hadapan  PPAT  mengenai  adanya  kewenangan  pemberi  hak tanggungan  yang  bersangkutan.  Sebagai  contoh,  tanah  girik  bukanlah  surat petunjuk  akan  kepemilikan  tanah,  akan  tetapi  keterangan  tersebut  tetaplah  dapat digunakan  sebagai  tambahan  petunjuk  yang  memiliki  posibilitas  adanya  wajib pajak pemilik tanah yang bersangkutan. 33
3.2  Kekuatan  Eksekutorial  Terhadap  Permohonan  Lelang  Eksekusi  Hak Tanggungan  oleh  Kreditur  atas  Debitur  Wanprestasi  Serta  Akibat Hukumnya
3.2.1  Kekuatan  Eksekutorial  Terhadap  Permohonan  Lelang  Eksekusi  Hak Tanggungan
Pengertian  kekuatan  eksekutorial  dapat  ditafsirkan  sebagai  “hak  untuk menjual objek hak tanggungan atas kekuasaan sendiri yang merupakan salah satu perwujudan  dari  kedudukan  diutamakan  yang  dipunyai  oleh  pemegang  hak tanggungan atau pemegang hak tanggungan pertama dalam hal terdapat lebih dari
32 “Undang-Undang  Nomor  4  Tahun  1996  Tentang  Hak  Tanggungan  Beserta  Benda-Benda  Yang Berkaitan Dengan Tanah” (n.d.).
33 Kashadi, Hukum Jaminan, Edisi Revisi Dengan UUHT .
Nur Rizki Siregar, Mohamad Fajri Mekka Putra
e-ISSN : 2621-4105
satu  pemegang  hak  tanggungan.” 34 Hak  berdasarkan  dari  janji  pemberi  hak tanggungan  bahwa  apabila  suatu  saat  debitur  cidera  janji,  pemegang  hak tanggungan  mempunyai  hak  untuk  menjual  objek  hak  tanggungan  dengan  cara pelelangan umum. Pada proses tersebut tidak memerlukan persetujuan dari pemberi hak  tanggungan.  Pemegang  hak  tanggungan  dapat  mengambil  pelunasan piutangnya  dari  hasil  penjualan  tersebut  lebih  dahulu  dari  pada  kreditur-kreditur yang  lain.  Apabila  ada  sisa  dari  hasil  penjualan,  sisa  hasil  penjualan  tersebut merupakan hak pemberi hak tanggungan.
Titel eksekutorial dalam pelaksanaan eksekusi harus secara mudah dan pasti, maka dari itu dalam sertifikat hak tanggungan tercantum irah-irah  yang berbunyi “Demi Keadilan Berdasarkan Ketuhanan Yang Maha Esa” (ketentuan pasal 14 ayat (2)  dan  ayat  (3)  UUHT).  Kekuatan  eksekutorial  terletak  pada  sertifikat  hak tanggungan.  Apabila  debitur  wanprestasi  kekuatan  eksekutorial  baru  dapat dilaksanakan. Hak tanggungan langsung dapat dilakukan eksekusi langsung, karena kedudukannya sama dengan putusan pengadilan yang telah memperoleh kekuatan hukum tetap, melalui tata cara dan dengan menggunakan lembaga parate executie sesuai dengan peraturan hukum acara perdata. Eksekusi langsung dapat disebut juga “parate eksekusi ” , dimana eksekusi akan dapat dilaksanakan secara langsung oleh kreditur  dan  tidak  perlu  meminta  adanya  fiat  atau  penetapan  atau  bantuan  dari pengadilan.  Pelaksanaan  eksekusi  tersebut  melalui  pelelangan  umum  sehingga tidak  perlu  lagi  melalui  bantuan  pengadilan. 35 Pengertian  mengenai  kekuatan eksekutorial juga dapat diketahui dari pendapat ahli hukum yaitu:
a. “Sudikno  Mertokusumo,  kekuatan  eksekutorial  adalah  kekuatan  agar  dapat dilaksanakannya  apa  yang  diterapkan  dalam  putusan  itu  yang  sifatnya memaksa oleh alat-alat negara. 36
b. Yahya Harahap, kekuatan eksekutorial adalah prinsip melaksanakan eksekusi dan  eksekusi  tersebut  dapat  dilaksanakan  jika  telah  ada  putusan  pengadilan dengan kekuatan hukum yang tetap.” 37
Pengertian  pemberian  kata  “Demi  Keadilan  Berdasarkan    Ketuhanan  Yang Maha  Esa”  ialah  asas  penyelenggaraan  kekuasaan  kehakiman.  Adanya  irah-irah tersebut  baik  putusan  atau  dokumen  dapat  dijalankan  dan  juga  dapat  di pertanggungjawabkan kepada Tuhan Yang Maha Esa. Ketentuan pada Pasal 20 ayat (1) huruf a dan b UUHT terdapat dua dasar hukum untuk melaksanakan kekuatan eksekutorial, yaitu:
a. Pasal 6 UUHT tersebut menjelaskan hak pemegang hak tanggungan pertama berhak menjual objek hak tanggungan; dan
34 Sutan Remy Sjahdeni, Hak Tanggungan Asas-Asas, Ketentuan Pokok, Dan Masalah Yang Dihadapi Oleh Perbankan (Bandung: Alumni, 1999).
35 Usman Rachmadi, Hukum Jaminan Keperdataan .
36 Mertokusumo Sudikno, Hukum Acara Perdata Indonesia, Cetakan Pertama (Yogyakarta: Liberty, 1977).
37 Yahya Harahap, Ruang Lingkup Permasalahan Eksekusi Bidang Perdata (Jakarta: Gramedia, 1988).
Nur Rizki Siregar, Mohamad Fajri Mekka Putra
e-ISSN : 2621-4105
b. Titel eksekutorial dalam sertifikat hak tanggungan (Pasal 14 ayat (2) UUHT). Objek hak tanggungan dijual dengan cara pelelangan umum menurut tata cara yang  ditentukan  dalam  peraturan  perundang-undangan.  Cara  tersebut merupakan proses untuk pelunasan piutang pemegang hak tanggungan dengan hak mendahulu dari pada kreditur-kreditur lainnya.” 38
Pasal 6 UUHT menyatakan, bahwa kekuatan eksekutorial HT mengikat dan sempurnanya  hak  tanggungan.  Kekuatan  eksekutorial  sertifikat  hak  tanggungan menjadi  dasar  dalam  upaya  paksa  agar  kreditur  mendapat  kembali  dana  yang dipinjamkan  kepada debitur wanprestasi secara cepat. Terdapat beberapa hambatan dalam  melaksanakan  eksekusi  HT,  meliputi:  1)  dalam  pelaksanaan  eksekusi  HT tidak berjalan dengan efektif, 2)  titel  eksekutorial  dalam sertifikat HT juga tidak berjalan dengan efektif, 3) dalam pelaksanaan pengosongan objek HT tidak berjalan dengan efektif, 4) harga lelang antara debitur dan kreditur tidak sesuai dan 5) ada ganggungan dari pihak ketiga saat eksekusi hendak dilakukan.
Hambatan lain  yang terjadi  adalah  “… walaupun sudah ada hak parate  executie pada kreditur, masih sering terjadi debitur mengajukan perlawanan ke pengadilan terhadap  rencana  eksekusi  tersebut.”  Sehingga  sikap  pengadilan  pada  umumnya ialah tidak membenarkan penjualan objek hipotik dan hak tanggungan tanpa adanya fiat (pengesahan) dari pengadilan negeri setempat. 39
3.2.2  Akibat  Hukum  Terhadap  Permohonan  Eksekusi  Lelang  Hak Tanggungan
Bank  sebagai  Lembaga  keuangan  bertugas  menghimpun  dana  dari masyarakat baik dalam bentuk simpanan atau melakukan penyaluran dana dalam bentuk  kredit. 40 Fasilitas  kredit  yang  diberikan  kepada  bank  selaku  kreditur meminjamkan sejumlah dana kepada masyarakat selaku debitur dalam membantu kegiatan  ekonomi  si  debitur.  Maka  guna  menimbulkan  hubungan  hukum  antara kreditur  dan  debitur  dibuatlah  sebuah  perjanjian  kredit  yang  atas  hal  itu  kreditur berhak  meminta  jaminan  dari  piutang  debitur  dengan  menyerahkan  suatu  objek, guna  menjadi  sarana  perlindungan  bagi  kreditur  atas  adanya  pelunasan  piutang debitur. 41 Pentingnya jaminan dalam perjanjian kredit ini, berkenaan apabila debitur telah wanprestasi atau tidak dapat membayar hutangnya kepada bank.
Objek  jaminan  kredit  yang  sudah  diikat  dengan  hak  tanggungan  guna mendapatkan kepastian hukum dengan dibuat oleh pejabat umum yang berwenang, yaitu Pejabat Pembuat Akta Tanah (disingkat PPAT) yang wilayah jabatannya sama
38 Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan.
39 Shanti Rachmadsyah, “Masalah Parate Executie,” Hukum Online, 2010.
40 “Undang-Undang Nomor 7 Tahun 1992 Tentang Perbankan Jo. Undang-Undang Nomor 10 Tahun 1998 Tentang Perubahan Atas Undang-Undang Nomor 7 Tahun 1992” (n.d.).
41 Djuhaendah Hasan, Lembaga Jaminan Kebendaan Bagi Tanah Dan Benda Lain Yang Melekat Pada Tanah Dalam Konsepsi Pemisahan Harizontal (Bandung: PT. Citra Aditya Bakti, 1996).
Nur Rizki Siregar, Mohamad Fajri Mekka Putra
e-ISSN : 2621-4105
dengan kedudukan bank tersebut. 42 Pihak kreditur akan terlindungi kepentingannya dalam melakukan perbuatan hukum ini. Hak tanggungan sendiri merupakan suatu jaminan  atas  objek  sebuah  tanah  untuk  dapat  melakukan  pelunansan  piutang diutamakan  bagi  kreditur  yang  melakukan  hak  tanggungan  terlebih  dahulu  dari kreditur lain. 43 Dari penelitian ini diketahui kreditur yang pertama kali melakukan pengikatan  hak  tanggungan  kepada  debitur  memiliki  hak  pelunasan  pertama  kali kemudian diikuti dengan pelunasan kepada kreditur-kreditur berikutnya.
Diketahui  jika  bank  sebagai  lembaga  keuangan  memberikan  kredit  kepada masyarakat  meminta  jaminan  berupa  sebuah  objek  atas  suatu  tahah  yang  diikat dengan hak tanggungan guna menjamin pembayaran piutang debitur kepada bank. Apabila debitur cidera janji/  wanprestasi  atas piutangnya kepada bank,  dan  bank memiliki  hak  atas  jaminan  tersebut  untuk  dilakukan  pelaksanaan  eksekusi  hak tanggungan  yang  telah  dipejanjikan  sebelumnya  dengan  menjual  objek  hak tanggungan  berupa  tanah  atas  kekuasaanya  sendiri  melalui  pelelangan  umum. 44 Lelang  dilakukan  dalam  melakukan  penjualan  objek  hak  tanggungan  yang  hasil penjualan tersebut digunakan untuk pelunasan atas piutang debitur kepada kreditur dutamakan  bagi  kreditur  yang  pertama  kali  mengikat  hak  tanggungan  kemudian diikuti pelunasan piutang terhadap kreditur lainnya.
Akibat hukum bagi jaminan hak tanggungan yang dilakukan eksekusi lelang sejatinya  sama  seperti  lelang  lainnya,  dalam  Pasal  6  UUHT,  undang-undang memberikan  kewenangan  kepada  kreditur  pertama  untuk  melakukan  eksekusi lelang tanpa persetujuan pihak manapun jadi kewenangan ini tidak ada hubungan dengan  titel  eksekutorial  pada  sertifikat  hak  tanggungan  yang  tercantum  dalam Pasal 14 UUHT. 45 Eksekusi lelang dalam pasal ini yaitu eksekusi yang dilakukan dikakukan  oleh  pemegang  hak  tanggungan  atas  kekuasaannya  sendiri  melalui KPKNL atau melalui balai lelang dilaksanakan dihadapan pejabat lelang di kantor lelang negara. Objek lelang tersebut menjadi milik pembeli apabila lelang berhasil dilakukan  dengan  diberikan  risalah  lelang  sebagai  dasar  hukum  kepemilikan pembeli,  kemudian  pembeli  tersebut  melakukan  penyerahan  uang  lelang  beserta bea lelang dan pajak-pajak yang timbul atas objek lelang tersebut. Apabila objek lelang  tidak  berhasil  dilakukan  penjualan  maka  objek  tersebut  tidak  beralih kepemilikan dan masih dalam kekuasaan bank secara yuridis.
Bagi  pemohon  eksekusi  lelang  hak  tanggungan  dalam  Pasal  6  UUHT  ini dilakukan  tanpa  adanya  permohonan  kepada  Kepala  Pengadilan  Negeri,  karena
42 Chadijah  Rizki  Lestari  Efendi  Basri,  “Penentuan  Nilai  Limit  Oleh  Bank  Kreditur  Berdasarkan Penaksiran Oleh Penaksir,” Kanun Jurnal Ilmu Hukum 20, no. 1 (2018): 84, https://doi.org/https://doi.org/10.24815/kanun.v20i1.9934.
43 Sjahdeni, Hak  Tanggungan  Asas-Asas,  Ketentuan  Pokok,  Dan  Masalah  Yang  Dihadapi  Oleh Perbankan .
44 Begiyama  Fahmi  Zaki,  “Kepastian  Hukum  Dalam  Pelelangan  Objek  Hak  Tanggungan  Secara
Online,” Fiat Justisia Journal Of Law 10, no. 2 (2018): 73,
https://doi.org/https://doi.org/10.25041/fiatjustisia.v10no2.748.
45 Robert Bonar, “Lelang Pasal 6 UUHT Dan  Lelang Berdasarkan Titel Eksekutorial,” Kementerian Keuangan, n.d.
Nur Rizki Siregar, Mohamad Fajri Mekka Putra
e-ISSN : 2621-4105
sejatinya  untuk  menegaskan  kekuatan  eksekutorial  tersebut  sertipikat  hak tanggungan  dapat  dieksekusi  sebagaimana  halnya  putusan  pengadilan  yang  telah memperoleh  kekuatan  hukum  tetap. 46 Sehingga  pelelangan  umum  tetap  dapat diajukan  dan  dilakukan  oleh  pemohon  sebagaimana  mestinya  dan  sah  menurut hukum.
Hak  tanggungan  telah  diiikat  dengan  hak  kebendaan  yang  merupakan penjaminan  dari  pelunasan  utang  kreditur.  Apabila  nanti  suatu  saat  debitur wanprestasi, maka debitur dapat mengambil atau memperoleh piutangnya dari dari sisa hasil penjualan objek jaminan yang dijual di balai pelelangan umum tersebut. pemegang HT berhak untuk melakukan penjualan objek HT atas kekuasaan sendiri melalui  pelelangan  umum.  Hal  tersebut  berdasarkan  pasal  6  UUHT,  dimana pemegang hak tanggungan pertama juga berhak mengambil pelunasan piutangnya dari  hasil  penjualan  tersebut.  Hal  ini  menjelaskan  bahwa  kreditur  mempunyai berhak menjual objek hak tanggungan atas kekuasaan sendiri melalui lelang, jika pihak debitur telah cidera janji atau wanprestasi.

## 4. PENUTUP
Sesuai dengan Pasal 6 UUHT, kreditur mempunyai hak untuk menjual objek hak  tanggungan  atas  kekuasaan  sendiri.  Hak  tersebut  didasarkan  pada  janji  yang diberikan oleh pemberi hak tanggungan bahwa suatu saat debitur cidera janji dan pemegang  hak  tanggungan  berhak  untuk  menjual  objek  hak  tanggungan  dengan cara  pelelangan  umum.  Pemegang  hak  tanggungan  juga  tidak  memerlukan persetujuan dari pemberi hak tanggungan dan setelah itu pemegang hak tanggungan berhak pelunasan piutangnya dari hasil penjualan tersebut dengan lebih dahulu dari pada  kreditur-kreditur  yang  lain.  Pemberi  hak  tanggungan  berhak  atas  sisa  hasil penjualan  dari  pelelangan  umum.  Sertifikat  hak  tanggungan  memiliki  kekuatan eksekutorial dan kekuatan eksekutorial baru dapat dilaksanakan jika debitur telah cidera  janji.  Kekuatan  eksekutorial  sertifikat  hak  tanggungan  merupakan  upaya paksa agar kreditur mendapat pengembalian dana yang dipinjamkan kepada debitur yang wanprestasi secara cepat.

## DAFTAR PUSTAKA
Bahsan. M. Hukum Jaminan Dan Jaminan Kredit Perbankan Indonesia . Jakarta: Raja Grafindo Persada, 2007.
Bonar,  Robert.  “Lelang  Pasal  6  UUHT  Dan  Lelang  Berdasarkan  Titel Eksekutorial.” Kementerian Keuangan, n.d.
Devita,  Purnamasari  Irma. Hukum  Jaminan  Perbankan .  Bandung:  Visi  Media, 2011.
Djuhaendah  Hasan. Lembaga  Jaminan  Kebendaan  Bagi  Tanah  Dan  Benda  Lain Yang  Melekat  Pada  Tanah  Dalam  Konsepsi  Pemisahan  Harizontal . Bandung: PT. Citra Aditya Bakti, 1996.
Efendi Basri, Chadijah Rizki Lestari. “Penentuan Nilai Limit Oleh Bank Kreditur
46 A.  Hashfi  Luthfi,  “Akibat  Hukum  Terhadap  Eksekusi  Lelang  Dengan  Tanpa  Adanya  Putusan Pengadilan (Studi Di Pengadilan Agama Semarang)” (Universitas Diponegoro, 2017).
Nur Rizki Siregar, Mohamad Fajri Mekka Putra
e-ISSN : 2621-4105
Berdasarkan Penaksiran Oleh Penaksir.” Kanun Jurnal Ilmu Hukum 20, no. 1
(2018): 84. https://doi.org/https://doi.org/10.24815/kanun.v20i1.9934. Evie Hanavia; Widodo Tresno Novianto. “Eksekusi Hak Tanggungan Berdasarkan Titel Eksekutorial Dalam Sertifikat Hak Tanggungan.” Jurnal Reportorium 4, no. 1 (2017): 22.
Fathiyah  Shofa;  Nurhasanah  Nurhasanah.  “Eksekusi  Jaminan  Hak  Tanggungan
Nasabah  Wanprestasi  Akad  Musyawarah  Dalam  Perspektif  Perlindungan Konsumen.” Jurnal Hukum Republik 7, no. 1 (2019): 1. https://doi.org/http://dx.doi.org/10.31000/jhr.v7i1.2544.
Herry, Christian Jordy. “Kajian Yuridis Perbuatan Melawan Hukum Sebagai Faktor Pembatalan Lelang Atas Objek Jaminan.” Lex Scientia Law Review 3, no. 2 (2019): 206. https://doi.org/https://doi.org/10.15294/lesrev.v3i2.35401. Hidayat,  Rahmat, and Soegianto  Soegianto.  “Penyelesaian Debitur Wan Prestasi
Atas  Obyek  Jaminan  Fidusia  Yang  Telah  Didaftarkan.” Jurnal  USM  Law Review 2, no. 2 (2019): 289–99. https://doi.org/http://dx.doi.org/10.26623/julr.v2i2.2275.
Jayanti  Offi;  Agung  Darmawan.  “Pelaksanaan  Lelang  Tanah  Jaminan  Yang Terikan  Hak  Tanggungan.” Jurnal  Hukum 20,  no.  3  (2018):  3. https://doi.org/Https://doi.org/10.24815/kanun.v20i3.11830.
Kartono. Hak-Hak Jaminan Kredit . Jakarta: Pradnya Paramitha, 2009. Kashadi,  Purwahid  Patrik. Hukum  Jaminan,  Edisi  Revisi  Dengan  UUHT . Semarang: Fakultas Hukum Universitas Diponegoro Semarang, 2008.
Luthfi,  A.  Hashfi.  “Akibat  Hukum  Terhadap  Eksekusi  Lelang  Dengan  Tanpa Adanya  Putusan  Pengadilan  (Studi  Di  Pengadilan  Agama  Semarang).” Universitas Diponegoro, 2017.
M.  Arif  Maulana,  Diah  Sulistyani  RS,  Zaenal  Arifin,  Soegianto  Soegianto. “Klausula Baku Dalam Perjanjian Kredit Bank Perkreditan Rakyat.” Jurnal USM Law Review 4, no. 1 (2021): 208–25. https://doi.org/http://dx.doi.org/10.26623/julr.v4i1.3369.
Maria Stephannie Halim. “Perlindungan Hukum Terhadap Pemilik Jaminan Dalam Lelanag Eksekusi Hak Tanggungan.” Jurnal Hukum Bisnis Bonum Commune 1, no. 1 (2018): 96. https://doi.org/https://doi.org/10.30996/jhbbc.v0i0.1760. Mertokusumo  Sudikno. Hukum  Acara  Perdata  Indonesia,  Cetakan  Pertama . Yogyakarta: Liberty, 1977.
Pasaribu,  Puspa,  and  Eva  Achjani  Zulfa.  “Akibat  Hukum  Identitas  Palsu  Dalam
Akta  PerjanjianKredit  Yang  Melibatkan  Pihak  Ketiga  Pemberi  Jaminan.” Jurnal USM Law Review 4, no. 2 (2021): 535–46. https://doi.org/http://dx.doi.org/10.26623/julr.v4i2.4050.
Poesoko,  Herowati. Parate  Eksekusi  Objek  Hak  Tanggungan  (Inkonsistensi, Konflik  Norma  Dan  Kesesatan  Dalam  UUHT) .  Yogyakarta:  Laksbang Pressindo, 2007.
Satrio, J. Hukum Jaminan Hak Jaminan Kebendaan, Hak Tanggungan . Bandung: Citra Aditya Bakti, 2012.
Shanti Rachmadsyah. “Masalah Parate Executie.” Hukum Online, 2010.
Sigar  Aji  Poerana.  “Hukumnya  Melelang  Objek  Hak  Tanggungan  Tanpa Pengumuman.” Hukum Online, 2020.
Nur Rizki Siregar, Mohamad Fajri Mekka Putra
e-ISSN : 2621-4105
Sjahdeni,  Sutan  Remy. Hak  Tanggungan  Asas-Asas,  Ketentuan  Pokok,  Dan Masalah Yang Dihadapi Oleh Perbankan . Bandung: Alumni, 1999. Soekanto, Soerjono. Pengantar Penelitian Hukum . Jakarta: UI Press, 1981. Soerjono Soekanto; Sri Mamudji. Peran Dan Penggunaan Perpustakaan Di Dalam Penelitian Hukum . Jakarta: Pdhui, 1979. Subekti. Hukum Perjanjian, Cetakan Ke Dua Puluh . Jakarta: Intermasa, 2004. Suharto  R.  “Lelang  Eksekusi  Hak  Tanggungan.” Law,  Development  &  Justice Review 2, no. 2 (2019): 4.
https://doi.org/https://doi.org/10.14710/ldjr.v2i2.6315.
Suyatno, Thomas; et.al. Dasar-Dasar Perkreditan . Jakarta: PT. Gramedia Pustaka, 2007.
Syahnaz  Natalia.  “Akibat  Hukum  Kepalitian  Terhadap  Kreditor  Pemegang  Hak
Tanggungan  Dalam  Eksekusi  Hak  Tanggungan.” Jurnal  Manajemen  Dan Bisnis Sriwijaya 16, no. 3 (2018): 161.
https://doi.org/https://doi.org/10.29259/jmbs.v16i3.7378.
Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 Tentang Hak Tanggungan Beserta Benda- Benda Yang Berkaitan Dengan Tanah (n.d.).
Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 Tentang Hak Tanggungan Beserta Benda- Benda Yang Berkaitan Dengan Tanah (1996).
Undang-Undang  Nomor  7  Tahun  1992  Tentang  Perbankan  jo.  Undang-Undang Nomor 10 Tahun 1998 Tentang Perubahan Atas Undang-Undang Nomor 7 Tahun 1992 (n.d.).
Usman Rachmadi. Hukum Jaminan Keperdataan . Jakarta: Sinar Grafika, 2008. Yahya Harahap. Ruang Lingkup Permasalahan Eksekusi Bidang Perdata . Jakarta: Gramedia, 1988.
Yulia  Risa.  “Perlindungan  Hukum  Terhadap  Kreditur  Atas  Wanprestasi  Debitur Pada Perjanjian Kredit Dengan Jaminan Hak Tanggungan.” Jurnal Normative 5, no. 2 (2017): 1.
Zainal,  Asikin. Pengantar  Hukum  Perbankan  Indonesia .  Jakarta:  Raja  Grafindo Persada, 2015.
Zaki,  Begiyama  Fahmi.  “Kepastian  Hukum  Dalam  Pelelangan  Objek  Hak Tanggungan Secara Online.” Fiat Justisia Journal Of Law 10, no. 2 (2018):
73. https://doi.org/https://doi.org/10.25041/fiatjustisia.v10no2.748.