## RUMAH, LAYAKKAH  MENJADI ASET UNTUK INVESTASI?
Chandra Utama Fakultas Ekonomi  Universitas  Katolik  Parahyangan

## Abstract
Having  own house  is part of all families'  dream.  Generally  house consumes the largest  proportion of households' income. It is not all families  can afford to buy them. Furthermore, a house also becomes  their most profitable  investment. The rise of price of house, in long  period of time, can make household more wealthy  than before. Housing investment is worth because several reason. First, it is low risk investment. Second, the return will come from  the rent  and fhe rises of price, that believed always increase,  could  be relatively hight. Third, /f is a/so differ than other portfolio investment, many institutions are willing to give loans to financing the house. As consequency, it gives the owner of houses opportunity to get higher real of return from the investment. House become profitable investment if it done  for long period of time. /f is a/so good investment if the price  of house always rises. Ihis paper  shows fhe simple rasioning of housing investment.  The example is introduced to make  clearly  explanation.
Keywords: House, investment, low risk investment,  return.
1. Pendahuluan
Rumah, memiliki aspek yang unik, permintaannya mempunyai dua sisi yang didasarkan dua motif yaitu  motif konsumsi dan motif investasi (Anondel, Badenes dan Spradaro: 2010). Sebagai barang untuk konsumsi,  rumah dimiliki untuk memenuhi  kebutuhan  dasar (kebutuhan untuk berlindung) namun sebagai asset investasi permintaannya diputuskan melalui proses kelayakan  investasi.  Selanjutnya,  Brueckner (1997)  menyampaikan,  sebagai  asset investasi,  rumah  berbeda dengan saham, obligasi, atau elemen portfolio  lainnya karena  rumah didalamnya terkandung  benefit dalam bentuk  konsumsi  sedangkan  elemen  portfolio lain tidak.
Henderson dan lonnidas (1983) menjelaskan bahwa motif permintaan rumah terkait tujuannya  untuk investasi atau untuk konsumsi memiliki  karakteristik yang berbeda. Pendapat ini didukung oleh penelitian  loannides  dan  Rosenthal  (1994)  menggunakan  data Amerika Serikat  sedangkan Arrondel dan Lefebvre (2001) menggunakan data Perancis. Untuk Amerika  Serikat terlihat  bahwa motif  konsumsilah yang lebih dominan  sedangkan  untuk data Perancis motif  investasi yang lebih menjelaskan keputusan untuk memiliki  rumah.
32 Volume 15, Nomor  2, Agustus 2011
Kedua penelitian ini mendukung  pendapat  Henderson dan lonnidas (1983)  bahwa terdapat  perbedaan  motif  yang membedakan permintaan rumah  untuk konsumsi  dan investasi.  Namun demikain,  penelitian yang dilakukan  Arrondel,  Badenes dan Spradaro  (2010) menggunakan data Spanyol menunjukkan bahwa perbedaan antara  permintaan rumah karena motif konsumsi  dan investasiternyata  tidak signifikan.
Dari hasil penelitian diatas, sekalipun tidak semua penelitian menyimpulkan hal yang  sama, terlihat  bahwa permintaan  rumah yang didasarkan oleh motif konsumsi dan investasi dapat dipisahkan. Pertimbangan yang digunakan untuk  keputusan memiliki  rumah yang didasarkan pada motif yang berbeda ternyata  didasarkan pada pertimbangan yang berbeda pula. Keputusan pemilikan rumah untuk investasi didasarkan pada  pertimbagan  hasil dan  risiko  dari suatu asset. lnvestasi selalu didasarkan pada keputusan mengorbankan sumberdaya sekarang  (relatif pastr) untuk memperoleh harapan hasil dimasa datang (belum pasfr).  Dalam  berinvestasi, individu selalu mempertimbangkan harapan hasil, resiko dan biaya. Harapan hasil didapat dari harapan  nilai arus  kas yang akan diperoleh  selama masa investasi. Selain itu arus kas diperoleh pada saat  rumah di jual kembali. Jika harga jual kembali  lebih tinggi dari harga  beli maka pemilik rumah akan mendapatkan capitalgarn yang  menjadi  hasil dari  investasinya'
Risiko dalam  investasi rumah ada jika hasil aktual  berbeda dengan perkiraan atau harapan hasil pemilik rumah.  Perbedaan ini bisa lebih besar atau lebih kecil dari harapan. Namun demikian, risiko bahwa harga rumah  lebih rendah  daripada  harapan  lebih menjadi  perhatian investor. Sedangkan  biaya  investasi perumahan muncul dari  nilai awal pembelian rumah dan biaya  perawatan  rumah,  pajak, dan  lain sebagainya yang muncul selama periode  investasi.
2. House valuation methods Keputusan investasi dalam rumah akan selalu mempertimbangkan nilai rumah,  baik nilai sekarang  maupun harapan dimasa datang. Dalam penilaian suatu  rumah,  menurut Ling dan Archer (2005),  pada dasarnya dapat dilihat dua aspek  yaitu  monetary aspecf dan non monetary aspecfs. Aspek non-moneter  biasanya  muncul dalam  penilaian rumah untuk  tujuan  konsumsi.  Untuk  tujuan konsumsi,  rumah dinilai berbeda- beda berdasarkan karakteristik  individu atau keluarga.  Eldred  (2002) menyampaikan,  seseorang saat memutuskan untuk membeli sebUah rumah, jika berdasarkan  motif konsumsi  mungkin akan  menolak suatu rumah apabila  rumah tersebut  bukan merupakan rumah  ideal yang ingin ditinggalinya.  Namun jika pertimbangannya saat membeli rumah untuk berinvlstasi, aspek-aspek  ekonomilah yang  akan lebih dilihat. Nilai rumah yang  mempertimbangkan  aspek-aspek  ekonomi  tercermin pada nilai pasar dari rumah  tersebut.
Bina EkonomiMajalah  llmiah Fakultas  Ekonomi  Unpar
33
Dalam menilai  harga  pasar suatu  rumah  tidaklah  semudah menilai harga pasar aset portfolio lain, misalnya saham atau obligasi. 'Perdagangan saham  dan obligasi  dilakukan  setiap  saat sehingga harga selalu mencerminkan kondisi pasar sedangkan transaksi rumah  jauh lebih jarang  terjadi. Juga berbeda dengan saham atau obligasi, tidak ada satu rumah pun yang persis sama dengan rumah lainnya.  Terakhir kesulitan dalam menilai rumah  dibanding aset lainnya karena rumah tidak dapat dipindahkan ke lokasi lain, Karakteristik unik dari pasar perumahan ini menyebabkan penilaian rumah lebih komplek dibanding asset portfolio lain.
Untuk  menilai sebuah  rumah seringkali  digunakan  metode informal (Ling dan Archer: 2005) seperti  diskusi  dengan  teman, tetangga, sales perumahan, atau data lain yang tersedia.  Namun demikian  terdapat  tiga cara formal dalam menentukan nilai rumah.  Pertama, the sa/es comparison approach; kedua, the income approach;dan terakhir  the cost approach.  Dalam  metode  pertama  rumah  dinilai berdasarkan  nilai harga rumah lain yang  relative serupa pada periode  terdekat dijual. Metode kedua berdasar harapan arus uang yang  akan  diperoleh dari memiliki rumah  tersebut.  Sedangkan  metode  terakhir  digunakan jika data  tidak mencukupi untuk melakukan  pendekatan  pertama  atau  kedua. Dengan metode the cosf approach harga rumah  didasarkan pada biaya pengadaan rumah baru dan dikurangi  sebagian dengan nilai depresiasinya.
Penentuan  nilai  rumah  sangat  penting  dalam investasi perumahan karena saat memulai investasi perumahan  harga  rumah  adalah biaya. Harus diketahui apakah  harga  over-valued atau under-valued, Sangat mungkin harga rumah terlalu  mahal diatas nilai (value) yang seharusnya atau sebaliknya terlalu murah. Investor  berdasarkan metode house- valuation dapat  memilih untuk  membeli rumah  yang  under-valued dan menolak untuk membeli rumah yang over-valued.
3. The Income approach  dan keputusan  investasi
Penilai rumah (real estate appraisal) umumnya mendefinisikan  market value rumah sebagai harga jual rumah yang paling  mungkin dalam kondisi  normal.  Sekalipun market value mendasari  keputusan investasi, nilai tersebut berbeda dengan investment value. lnvestment  value adalah nilai rumah berdasarkan pertimbangan unik individu mengenai harapannya kedepan. Penilaian rumah menggunakan the income approach adalah pendekatan  yang  paling mendekati  investment value. Pendekatan ini didasarkan pada keyakinan bahwa  rumah seharusnya berhak mendapat arus kas dari sewanya sepanjang periode waktu dimiliki atau kenaikan harga  saat dijual kembali.
Dalam pendekatan present value seharusnya harga rumah sekarang sama dengan nilai sekarang  (present value) dari total  arus kas yang akan  diperoleh sepanjang periode rumah dimiliki,  ditambah nitai sekarang dari harga jual rumah tersebut saat dijual kembali.
34
Volume 15, Nomor  2, Agustus 2011
Secara formal penilaian  ini membutuhkan perkiraan arus kas  setiap periode dan harga jualnya dimasa dating ditambah tingkat bunga  tertentu yang menjadi  patokan  perhitungan.  Perkiraan  arus uang  dan harga jual kembali  adalah  harapan  individual  berdasarkan  informasi  yang tersedia misalnya  informasi  arus kas yang  biasanya diperoleh  dari sewa sebuah rumah atau rata-rata tingkat pertumbuhan harga rumah. Walaupun dalam kenyataannya  perkiraan  tersebut dapat diharapkan  berbeda jika karakteristik rumah berubah.  Perubahan ini dapat disebabkan  faktor internal,  misalnya  perbaikan dan perluasan rumah, maupun faktor eksternal,  misalnya pembangunan jalan baru ke lokasi rumah. Perkembangan  nilai  rumah karena  faktor  eksternal  tentu juga menjadi perhitungan seseorang saat melakukan  investasi dibidang perumahan.
4. Risk and return dari investasi  perumahan Selain perkiraan hasil, dalam investasi harus diperhatikan adanya risiko.  Menurut Ling dan Archer  (2005) real estates  memiliki  risiko yang beragam. Perumahan  memiliki risiko yang  relatif  rendah dibandingkan aset real esfafe dan non'realestate lain. Berikut pada gambar 1 ditunjukkan risiko masing-masing  aset tersebut.
Gambar 1 Tinskat Risiko  Berbasai Aset
Diambil dari Ling,  David C, dan Wayne R. Archer, (2005),
Real  Estate  Principles:  A value Approach, McGrow  Hill. halaman  27.
Risiko investasi di perumahan sedikit lebih  besar dibandingkan obligasi grade  terbaik dan surat  berharga  pemerintah yang hampir pasti kembali. Risiko investasi di perumahan  relative  sama risikonya dengan obligasi  perusahaan  yang bonafit  (high-grade  corrp bond) dibandingkan investasi di pasar  saham  (common  sfock),  investasi perumahan tentu sangat rendah risikonya.  Sedangkan  risiko investasi di apartment atau perkantoran lebih tinggi dibandingkan  rumah.
Bina EkonomiMajalah  llmiah Fakultas  Ekonomi Unpar 35 Non-RealEstate aC;;1  /fl;;\ /t \secunres  J \ fund  / I, +'.r.-i 1'Hrqh-Grade\ /JUnk.  \ \ co"rp. bond ) \ bonds /i \--------l @ High Risk I'let Lease
to 4.44, b onds
RealEstate
Namun demikian, dalam teori investasi dikatakan bahwa risiko berbanding lurus  dengan  return. Artinya jika risiko investasi di sektor perumahan relatif rendah dibanding saham maka tentu  harapan hasilnya pun akan lebih rendah dibanding- sahaml.  Atau jika risiko perumahan sama dengan high-grade corrp bond  maka  seharusnya return yang diharapkan  sama.
Smith dan Smith  (2004), dalam  tulisanya,  menjelaskan bagaimana investasi perumahan bisa menghasilkan return tinggi dengan  tingkat risiko tetap rendah.  Pejelasan dimulai  dengan  pilihan sewa atau beli sebuah rumah. Jika seseorang  menginginkan tempat tinggal apakah sebaiknya  menyewa atau membeli saja rumah tersebut. Memang pandangan ini dari sisi penyewa merupakan pilihan dalam konsumsi, namun dari sisi orang yang  menyewakan  merupakan  investasi. Dalam benak  investor  muncul  pertanyaan  apakah  sebaiknya  membeli rumah untuk disewakan atau tidak (hasil sewa merupakan cash flow dari rumah).  Pembahasan berikut,  untuk mejaga  sistematika  tulisan ini, akan selalu  menggunakan sudut pandang  investor  perumahan.
Berdasar  Smith  dan Smith (2004),  dalam laporan Joint Center  for Housing Sfudr'es dari  Harvard  University  pada  tahun  2002,  diperkirakan pada tahun  2001  rata-rata penghasilan  sewa  perumahan  adalah $481 per bulan sedangkan pembayaran bulanan rata-rata untuk moftgage  bagi sebuah rumah  untuk keluarga  (single family home) setelah pajak adalah $821. Sekalipun pembayaran mortgage  tergantung  pada besarnya uang muka dan jangka waktunya, terlihat bahwa melakukan investasi perumahan  seolah tidak menguntungkan.
Untuk menjawab  apakah investasi  perumahan  menjanjikan Smith dan Smith (2004) menyarankan cara berfikir menggunakan intrinsic-value principles yang tergantung pada nilai cash flow dari investasi. Sebagai contoh,  misalkan harga rumah  diasumsikan  400 juta rupiah. Rumah ini menghasilkan sewa  sebesar 20 juta  setahun.  Setelah dipotong berbagai pengeluaran seperti perawatan,  asuransi, pajak dan sebagainya menghasilkan pendapatan 15 juta atau  artinya 3,75 persen. Selanjutnya diketahui indeks harga konsumen (lHK), yang menggambarkan  inflasi,  meningkat rata-rata 7 persen pertahun. Jika harga  rumah meningkat sama  dengan peningkatan harga pada umumnya maka dari investasi  rumah telah didapat capital gain sebesar 7 persen pertahun. Total pendapatan dari investasi rumah  adalah 10,75 persen pertahun. Jelas hasil ini lebih tinggi jika dibandingkan dengan bunga deposito bank di Indonesia (2011) yang berkisar antara 5 sampai 6 persen.
I Dalam banyak artikel yang  membahas  risk dan return investasi perumahan,  investasi saham banyak  digunakan  sebagai  pembanding. Hal ini  dikarenakan  teori  investasi  dan portfolio  yang ada banyak menggunakan saham sebagai contoh aplikasi sehingga diharapkan  lebih mudah memahami tingkat hasil dan risiko investasi perumahan  dengan membandingkannya dengan saham.
Volume 15, Nomor  2, Agustus 201 1
Contoh diatas merupakan  analisa  untuk  satu tahun. Jika investasi ini dilakukan selama beberapa  tahun, dengan inflasi dianggap konstan maka return yang diperoleh dapat  dilihat  pada tabel 1 dibawah. Jika investasi  dilakukan 5 tahun return  tahunan  adalah 12,36  persen, 14,85 persen jika 10 tahun, dan berturut{urut 18,01, lalu 22,04, kemudian 27,20,  dan 33,85 persen  pertahun  saat investasi dilakukan 15, 24, 25, dan 30 tahun.  Semakin  lama investasi  dilakukan maka  return tahunan investasi  perumahan  semakin besar. Bandingkan dengan bunga tabungan 6 persen per tahun dan pajak 15 persen dari bunga  jika disimpan  dalam waktu yang  sama  pada tabel 2.
Tabel 1 Perhitungan  Return  Perumahan
Pada tabel 2 dapat  dilihat  bahwa return  tahunan yang diperoleh dari deposito kurang dari 10 persen. Return tahunan  menjadi 11 persen lebih hanya jika dana disimpan  sampai  30 tahun. Bandingkan  dengan return tahunan investasi  perumahan yang mencapai  kira-kira tiga kalinya.
5. Pembiyaaan investasi perumahan dengan pinjaman
Ada dua alasan mengapa  investor  menggunakan  pinjaman untuk melakukan investasi  di dalam  perumahan. Alasan pertama  adalah  karena keterbatasan  dana.  Diketahui bahwa harga rumah tidak murah sehingga investasi  di dalam perumahan  membutuhkan  dana yang besar.
Tahun Dalam  (Rp iuta)
(oersenl
Harga rumah Selisih dari  harga awal Total hasil sewa Gain  dan hasil sewa Return Return tahunan 1 428 28 15 43 10.75 10.75 5 561 161 86 247 61.82 12.36 10 787 387 207 594 148.53 14.85 15 1104 7Q4 377 1081 270.14 18.01 20 1548 1148 615 1763 440,70 22.04 25 2171 1771 949 2720 679.93 27.24 30 3045 2645 1417 4062 1015.45 33.85 Tabel2 Perf Return Tahun 1 5 10 15 20 25 30 Jumlah (Rp iuta) 420 513 658 844 1082 1387 1779 Return  (%) 5.1 28.2 64.4 1 10.9 170.4 246.8 344.7 Return tahunan (%) 5.1 5.6 6.4 7.4 8.5 9.9 11.5
Bina Ekonomi  Majalah llmiah Fakultas  Ekonomi  Unpar 37
Alasan kedua  adalah  untuk meningkatkan  kemungkinanan memperoleh return yang  lebih besar. Jika investor  menggunakan mortgage untuk membeli rumah  maka  investasi  awal (initial investmenf) lebih kecil, atau dana  yang  dimilikinya  dapat digunakan lebih  maksimal. Untuk lebih memberikan  kejelasan  penggunaan pijaman dalam investasi  perumahan disampaikan contoh  berikut.  Misalkan, untuk menyederhanakan, bunga dibayarkan dengan cicilan dan tidak mengurangi  pokok pinjaman.  Bunga  pinjaman  pembelian  rumah adalah 12 persen per tahun.  Pada  tahap awal pemilik rumah membayar uang muka  sebesar 40 juta ( 10 persen dari harga rumah) sehingga pinjamannya  adalah  360 juta. Berdasarkan nilai pinjaman dan tingkat bunga maka pemilik  rumah  harus  membayar  sebanyak 43,2  juta setiap tahun  sehingga  pada  tabel 3 dapat  diketahui total biaya  rumah  tersebut jika dibiayai dengan pinjaman.
Tabel 3 Perhitungan Biaya  Bunga  Pinjaman Tahun 4 q 10 15 20 25 30 Jumlah  bunga  yang dibavarkan (Ro  iuta) 43.2 216 432 648 864 1 080 1294 Terlihat  pada tabel 3 bahwa  biaya  investasi rumah dengan pinjaman akan terus  meningkat dengan meningkatnya waktu  pinjaman. Total biaya yang dikeluarkan jika pinjaman dilakukan 5 tahun  adalah Rp216 juta dan terus meningkat  menjadi  Rp648 juta jika 15 tahun dan jauh meningkat menjadi  Rp1296 juta jika 30 tahun. Jelas nilai  biaya inijauh dibandingkan pinjaman yang diambil. Pertanyaannya apakah  investasi ini tetap menguntungkan. Tentu jika investasi rumah  hanya dilakukan dalam waktu  satu tahun tidak menguntungkan.  Hasil yang  diperoleh jika hanya satu tahun adalah Rp43 juta sedangkan biaya  adalah Rp43,2 juta. Namun jika investasi dilakukan dalam  rentang waktu  yang lebih panjang maka bisa sangat menguntungkan.
Untuk mengetahui apakah dengan menggunakan pinjaman investasi  masih menguntungkan disampaikan pada tabel 4.

## Tabel  4
Perhitungan Return Investasi  Dengan  Pinjaman Tahun 1 5 10 15
20 u5 30 Totalhasil Rp iuta 43.0 247.3 594,1 080.5 1762.8 ,_719.7 4061.8 Totalbiava bunqa 43.2 216.0 432.0 648.0 864.0 r080.0 1296.0 Hasil-biaya -0.2 31.3 162.1 432.5 898.8 t639.7 2765.8 Return (%\ -0.5 78.2 405.3 081.4 )_247.0 r099.3 6914.5 Return tahunan -0.5 15.6 40.5 72.1 112.4 64.0 230.5 38 Volume 15, Nomor  2, Agustus 2011
Terlihat  pada tabel 4 bahwa hasil lebih rendah, dibanding hasil pada tabel 1, karena ada dana yang digunakan untuk membayar pinjaman.  Namun apakah  berarti return  akan menjadi  lebih  kecil. Tentu saja tidak. Dengan  pinjaman  investasi yang  dikeluarkan  bukan 400 juta tapi hanya  40 juta. Pada tabel  4 dapat dilihat rata-rata return tahunan dari investasi  perumahan ini jika dibiayai menggunakan pinjaman.
Pada tabel  4 terlihat dengan modal  investasi  sebesar  40 juta, return yang diperoleh  sangat  besar, cukup  besar dibandingkan  rata-rata return asset lain relative  dibanding  risikonya.  Sekalipun jika dilakukan dengan waktu sangat pendek, satu tahun, return yang diperoleh -0,5 persen namun jika dilakukan dengan  jangka  waktu  lebih panjang, misalkan 5 tahun, return rata-rata  yang diperoleh meningkat  menjadi  15,6 persen pertahun. Return rata-rata terus meningkat dengan semakin panjangnya waktu investasi. Saat lamanya  investasi  mencapai  20 tahun, diperoleh return tahunan  sebesar 112,4 persen. Bahkan return tahunan mencapai 230,5  persen saat investasi  perumahan jangka waktunya meningkat hingga  30 tahun, suatu nilai  return  tahunan  yang sangat besar.
Pada gambar 1 dapat dilihat bahwa memang untuk jangka pendek return tahunan menggunakan  dana sendiri lebih  baik dibandingkan dana pinjaman. Namun jika investasi dilakukan  lebih dari 5 tahun  maka mulai Nampak bahwa investasi yang dibiayai dengan pinjaman jauh lebih baik. Return tahunan  akan  meningkat semakin  pesat dengan  semakain lama periode  investasi.

## Gambar
1
Perbandingan  Peningkatan  Return  Tahunan Antara Dana  Sendiri dan Pinjaman
258.O
20c,.o 150.O l"OCj.O - Pinjanl -Ticiak pinjam 50.o 0.o -50.o
9 11 13  15 17 19 27 2i 25 Z-I 29 31
Bina  Ekonomi  Majalah llmiah Fakultas  Ekonomi  Unpar
39
Dalam jangka  waktu 30 tahun, pada gambar 1, dapat dilihat bahwa return tahunan menggunakan pinjaman lebih tinggi hingga hampir tujuh kali lipat dibandingkan menggunakan dana sendiri. Perbedaan semakin besar  dengan semakin panjang periode investasi.
6. Pandangan kritis mengenai contoh investasi  diatas
Dalam contoh  diatas  banyak sekali yang  harus diperhitungkan kembali, jika beberapa  kondisi  yang dinyatakan  dalam contoh berubah yang tentu akan mengubah arus cash flow yang menjadi dasar perhitungan.  Pertama jika inflasi semakin besar maka  return semakin besar.  Kedua, jika kenyataannya kenaikan harga rumah dan sewa rumah lebih tinggi dibandingkan inflasi. Artinya return sangat mungkin lebih tinggi dibandingkan  perhitungan diatas, Pada gambar 2 berikut disampaikan berapa grafik return tahunan  menggunakan  pinjaman pada tingkat  kenaikan  harga yang berbeda-beda, sedangkan faktor lain dianggap  tetap.
Gambar 2
Tingkat Return  Tahunan Pada Tingkat Kenaikan Harga dan Sewa Berbeda
fl66.1611 700
rcturu
tahunan 600
qnn
400 300 ' 200 1nn n -100 $?,. io (il o io:  - , ii: ranuo lj i0
Dari gambar 2 dapat dilihat besarnya return tahunan untuk pertumbuhan pertahun (inflasi) 7 persen , seperti  contoh, dan tingkat pertumbuhan lainnya, 4 sampai  10 persen.  Dapat dilihat  pada  gambar 2 semakin besar persentase inflasi rumah dan sewa maka return tahunan semakin besar.  Untuk tingkat kenaikan harga yang besar, misalkan antara 9 dan 10 persen, selisih 1 persen tingkat pertumbuhan menyebabkan selisih return yang jauh lebih  besar  dibandingkan selisih satu  persen pada tingkat  pertumbuhan yang  rendah,  misal  antara 5 dan 6 persen.
40 Volume 15, Nomor  2, Agustus 2011
Berarti jika tingkat kenaikan harga rumah dan sewa  menjadi semakin besar maka semakin besar juga peluang untuk memperoreh return tahunan  yang  tinggi.
Selanjutnya yang harus diperhatikan adalah tingkat bunga pinjaman. Misalkan  semua faktor dianggap konstan kecuali tingkat bunga pinjaman  yang berubah-ubah.  Pada  gambar 3 dapat dilihat bagaimana return jika tingkat bunga  naik atau turun  dari kondisi  awal12 persen.
Gambar 3 Total Biaya  Bunga
tsiayr bunEa 300.0
t50.0 t00.0 150"0 100.0 f,U.U o"o .>U.U
Pada gambar 3 diatas tingkat bunga yang lebih tinggi ditunjukkan dengan grafik yang lebih tinggi. Pada gambar 3 dapat dilihat biaya  bunga akan meningkat jika  tingkat bunga  pinjaman meningkat. Namun  demikian kenaikan biaya bunga proporsional dengan naiknya bunga, berbeda dengan kenaikan return tahunan setelah dipotong biaya bunga (return tahunan),  pada gambar 2, yang tidak proporsional peningkatannya. Dari gambar 2 dan 3 dapat  disimpulkan  bahwa risiko  bunga  relatif  lebih bisa diperkirakan karena proporsional, sedangkan return  tahunan relatif lebih menjanjikan. Dari kedua situasi ini tentu investasi  perumahan menjadi lebih  menarik dan menjanjikan jika ada  kenaikan  harga-harga yang besar sekalipun tingkat bunga juga meningkat. Setelah  itu yang juga harus diingat, biasanya pembayaran bunga cicilan dilakukan secara amortisasi yang artinya dalam  setiap periode pembayaran  selalu dibayarkan bunga dan pokok. Berarti pokok pinjaman akan semakin berkurang  sepanjang  waktu.
Bina Ekonomi  Majalah llmiah Fakultas  Ekonomi  Unpar
Kemudian dalam melakukan investasi  perumahan dengan pinjaman,  sekalipun dari perhitungan  contoh  diatas return yang diperoleh ietin teOin besai dibanding  biaya bunga, tidak berarti cash flow bulanan selalu  positif.  Harus  diingJt bahwa nilii jual rumah  belum  akan menjadi pntsitif cash flow sebelJm rumah tersebut benar-benar dijual. Berarti investor harus mempunyai dana cadangan agar dapat menutupi pengeluaran  bunga  saat tingkat sewa belum melebihi pembayaran bunga rutinl Sementara kenaikan harga rumah yang belum menjadi pendapatan aktual  umumnya dianggap  sebagai  tabungan  kedepan yang akan menjadi nilai tunai kelili saat rumah  tersebut diiual. Terakhir, dalam petfftrng"n diatas  konsep  present value tidak  digunakan  atau  dianggap brngr plr"r, sebagai oppoftunity cosf adalah nol persen. Jika bunga yan! Oiang gap opportunity cost adalah  bunga deposito maka seharusnya ier-u. nilal ieturn dihitung dalam  nilai  sekarang dengan bunga 5,1 persen. Jika dihitung dalam  nilai prese nt value  maka  tingkat retum adalah 51,8 persen jika dilakukan 30 tahun dan 16,6 persen jika dilakukan  20 tahun. Tentu jika  dibandingkan dengan deposto yang dalam nilai present  value'nya nol persen inijauh lebih  baik'
Nitai  present value lebih banyak digunakan  untuk  valuation suatu proyek dibanding untuk  menghitung  return.  Menggunakan  pendeka!"n 'income approach  maka hargi rumah  tersebut seharusnya adalah Rp' 1246,568 juta jika proyek investasi dapat dilakukan 30 tahun.
Berdasarkan  nilai present  value ini ternyata harga rumah Rp 400 juta under-valued. Jelas investasi  dalam  contoh tersebut sangat layak dilakukan.
7. Kesimpulan
Dari pembahasan diatas  dapat  dilihat bahwa  investasi di bidang perumahan menguntungkan. Pada umumnya risiko investasi di perumahan relative  kecit dibandingkan asset lain, misalnya saham.
balam  teori keuangan terdapat penjelasan bahwa investasi yang berisiko rendah biasanya harapan hasilnya pun rendah. Dalam kenyataanya investasi perumahan  dengan  risiko  rendah dapat menghasilkan return yang tinggi, yaitu dengan  menggunakan pinjaman untuk pembiayaan iurZnnyl. Penggunaan  pinjaman untuk investasi portfolio  lain, misalnya saham, umumnya tidak dapat dilakukan.  Karakteristik investasi perumahan  yang memiliki  risiko rendah  ditambah  rumah  yang di biayai bias"nya menliOi angunan, menyebabkan banyak lembaga yang bersedia memberi pinjaman untuk investasi  perumahan.
42 Volume 15, Nomor  2, Agustus 2011

## Daftar Pustaka
Arrondel,  L. dan  B. Lefebvre, (2001), Consumption d lnvestment motives in Housing  Welth Accumulation:  a French Study, Journal of Urban Economics, 50, 1 12-137. Arrondel,  L, Nuria Badenes,  and Amedeo Spadaro, (2010), Consumption and Investment Motives in Housing  Wealth Accumulation  of Spanish Households, Social  Sience  research Network (SSRN) Working Paper.
Brueckner, Jan K.,, (1997), Consumption and lnvestment Motives  and the Portfolio Choices of Homeowners, Journal of Real Estate Finance and Economics, 15: 2, 159-180.
Eldred,  Gary W., (2002), Value lnvesting in Real Esfafe,  John Wiley & Sons, lnc.
Henderson, J.V. & Y.M.  loannides, (1983) Owner occupancy: investment vs. consumption damand, Journal of Urban  Economics, 21, pp.
228-241. loannides Y. M, and S.S. Rosenthal (1994), Esfrmating  Consumption and lnvestment Demand for Housing and Their Effect on Housing Tenure  Sfafus,  The  review of Economics  and Statistics, XX, 127- 141.
Ling,  David  C, dan Wayne R, Archer, (2005),  Real  Estate  Principles: A value Approach, McGrow Hill.
Smith,  Margaret H dan Gary Smith,  (2004), ls a House a Good Investment  ?, Journal  of Financial Planning, 17 , 67'75'
Bina Ekonomi  Majalah llmiah Fakultas EkonomiUnpar
43