licensed under a Creative Commons Attribution 4.0 International License http://publishing-widyagama.ac.id/ejournal-v2/index.php/yuridika/
Perlawanan Pihak Ketiga Pemegang Sertifikat Hak Pakai Atas Sita Eksekusi Tanah Sriwedari The Significanity of Academic Manuscripts Dignity on Legal Products Azmi Hawari Sunny 1 , Artaji 2 , Betty Rubiati 3 Muhammad Ramadhana Alfaris 1 , Sulthon Miladiyanto 2
1 Fakultas Hukum, Ilmu Hukum, Universitas Padjadjaran, azmi18004@mail.unpad.ac.id
2 Fakultas Hukum, Ilmu Hukum, Universitas Padjadjaran, Indonesia 3 Fakultas Hukum, Ilmu Hukum, Universitas Padjadjaran, Indonesia 1 Faculty of Law, Universitas Widya Gama, Malang, Indonesia, ramadhanaalfaris@yahoo.com 2 Faculty of Law, Universitas Widya Gama, Malang, Indonesia

## ABSTRACT
MANUSCRIPT INFO Third party resistance according to Article 195 Paragraph (6) of HIR regulate the legal standing of the applicant party, namely based on rights of ownership.
However, the Surakarta City Government filed a third party resistance based on the ownership of Right of Use. Therefore, this research aims to analyze the resistance of third party filed based in the ownership of Right of Use and the settlement of Sriwedari land dispute. This research is based on a normative juridical  approach  and  then  analyzed  by  qualitative  juridical  methods.  The result  of  the  research  shows  that  a  third  party  resistance  based  on  the ownership of rights other than rights of ownership can be accepted as the legal standing  of  the  party.  However,  the  legal  standing  of  the  Surakarta  City Government  as  applicant  of  third  party  resistance  was  not  met  subjective requirements. Futhermore, Sriwedari land  disputes can be resolved through non-litigation  dispute  resolution  by  negotiation  or  mediation.  Using  this dispute resolutions, the parties obtain legal certainty in resolving Sriwedari disputes without any party feel defeated, minimize losses and social impacts.
Manuscript History: Received: 2022-10-18
Accepted: 2023-03-25
Corresponding Author: Azmi Hawari Sunny, azmi18004@mail.unpad.ac.i d Keywords : Alternative Dispute Resolutions; Rights of Ownership, Right to Use, Third Party Resistance
Widya Yuridika: Jurnal Hukum is L icensed under a Creative Commons Attribution-ShareAlike 4.0
International License Layout Version: v.6.2023 Cite this paper
Sunny, A. J., Artaji, & Rubiati. (2023). Perlawanan Pihak
Ketiga Pemegang Sertifikat Hak Pakai Atas Sita Eksekusi
Tanah  Sriwedari. Widya  Yuridika:  Jurnal  Hukum,  6 (2). doi:10.31328/wy.v6i2.4097

## PENDAHULUAN
Perkembangan kehidupan manusia yang semakin dinamis berbanding lurus dengan tingginya  interaksi  sosial.  Dengan  perkembangan  interaksi  sosial  yang  semakin  tinggi tentunya terdapat perselisihan antar manusia. Adanya perselisihan yang timbul antar para pihak mengakibatkan dibutuhkan lembaga penyelesaian dan peraturan yang disepakati dan keputusannya dapat dihormati serta ditegakkan bagi para pihaknya.
Hukum acara perdata merupakan serangkaian peraturan perundang-undangan yang berisi  proses  penyelesaian  sengketa  perdata  melalui  hakim  dalam  pengadilan  mulai  dari
awal gugatan hingga eksekusi. 1 Dalam proses peradilan perdata di Indonesia telah diatur sebagaimana ketentuan dalam Herzien Indlandsch Reglement (HIR), Rechtreglement voor de Buitengewestern (RBg),  dan Wetboek  opde  Burgerlijke  Rechtvordering (Rv).  Akan  tetapi, peraturan-peraturan  tersebut  telah  dilengkapi  dengan  peraturan-peraturan  lain  seperti Undang  -  Undang  Nomor  48  Tahun  2009  tentang  Kekuasaan  Kehakiman  dan  Undang  - Undang Nomor 3 Tahun 2009  tentang  Perubahan Kedua Atas Undang-Undang Nomor 14 Tahun 1985 Tentang Mahkamah Agung.
Perlawanan  pihak  ketiga  adalah  upaya  hukum  dalam  hukum  acara  perdata  yang diajukan  oleh  pihak  diluar  dari  para  pihak  dalam  perkara  awal  dikarenakan  terdapat kerugian  oleh  suatu  putusan  pengadilan. 2 Tujuan  dari  adanya  perlawanan  pihak  ketiga adalah agar pihak ketiga dapat mempertahankan objek hak miliknya agar tidak berpindah kepemilikan pada pihak lain. Perlawanan pihak ketiga dapat diajukan pada sita jaminan atau sita  eksekusi.  Perlawanan  pihak  ketiga  seringkali  diajukan  dalam  sengketa  kepemilikan tanah.
Terdapat 8.000 kasus pertanahan yang belum terselesaikan pada tahun 2022. 3 Salah satunya adalah perselisihan yang terjadi antara ahli waris Raden Mas Tumenggung (R.M.T) Wirjodiningrat  dengan  Pemerintah  Kota  Surakarta  (Pemkot  Surakarta)  atas  tanah Sriwedari.  Sengketa  tanah  Sriwedari  yang  berada  di  Kota  Surakarta  menurut  Putusan Mahkamah  Agung  RI  (MARI)  No.  3000-K/Sip/1981  tanggal  17  Maret  1983  menetapkan kepemilikan tanah tersebut sah milik ahli waris R.M.T Wirjodiningrat. Namun, putusan MARI tersebut hanya memuat dictum yang sifatnya declaratoir.
Ahli  waris  mengajukan  gugatan  yang  meminta  Pengadilan  untuk  memberikan  hak untuk  eksekusi  atas  tanah  atas  Putusan  MARI  No.  3000-K/Sip/1981  tersebut  dan mengajukan pengosongan atas objek tersebut. Gugatan ini telah berkekuatan hukum tetap berdasarkan  Putusan  Pengadilan  Negeri  Surakarta  No.  31/Pdt.G/2011/PN.SKA  jo Pengadilan  Tinggi  Semarang  Jawa  Tengah  No.  87/Pdt./2012/PT.Smg  dan  dikuatkan  oleh Putusan  MARI  No.  3249-K/PDT/2012  tertanggal  5  Desember  2013  yang  memberikan kekuatan eksekutorial atas tanah milik R.M.T. Wirjodiningrat.
Adanya  putusan  ini  Ahli  waris  R.M.T  Wirjodiningrat  mengajukan  permohonan  sita eksekusi  kepada  PN  Surakarta  dan  diterbitkan  penetapan  sita  eksekusi  No. 10/PEN.PDT/EKS/2015/PN.Skt. tertanggal 26 September 2018 yang berisi memerintahkan pada Panitera untuk melaksanakan sita eksekusi atas tanah beserta apapun yang berada di dalam atau diatasnya.
Pemkot  Surakarta  mengajukan  upaya  hukum  atas  adanya  penetapan  sita  eksekusi dengan  perlawanan  pihak  ketiga  berdasarkan  Sertifikat  Hak  Pakai  (Selanjutnya  disebut SHP) No. 46 yang diterbitkan pada tahun 2019 serta SHP No. 26, SHP No. 40 (bekas SHP No. 11  atas  nama  Pemkot  Surakarta)  dan  SHP  No.  41  (bekas  SHP  No.  15  atas  nama  Pemkot Surakarta)  terhadap  sita  eksekusi  dengan  nomor  perkara  PN  Surakarta  No. 247/Pdt.G/2020/PN.Skt.
Perlawanan  pihak  ketiga  yang  diajukan  oleh  Pemkot  Surakarta  menimbulkan pertanyaan. Apabila mengacu pada Pasal 195 ayat (6) HIR Perlawanan pihak ketiga yang diajukan berdasarkan kepemilikan barang tersebut. Lebih lanjut, dalam Pasal 206 ayat (6) Rbg bahwa diajukan atas dasar kepemilikan hak milik atas barang tersebut. Dalam hal ini, barang yang diajukan perlawanan pihak ketiga adalah tanah maka mengacu pada Undang-
1 Mertokusumo, Sudikno., (2006), Hukum Acara Perdata Indonesia , Cetakan ketujuh, Yogyakarta: Liberty, hlm. 2 ” 2 Harahap, M. Yahya., (2015), Hukum Acara Perdata: Gugatan, Persidangan, Penyitaan, Pembuktian, dan Putusan Pengadilan, Cetakan kelimabelas, Jakarta: Sinar Grafika, hlm. 342 ” 3 Yanwardhana,  Emir.,  (2022), Menteri  ATR:  Ada  8.000  Kasus  Sengketa  Tanah! ,  diambil  Juli  21,  2022 ( https://www.cnbcindonesia.com/news/20220224160041-4-318095/menteri-atr-ada-8000-kasus- sengketa-tanah) ,
Undang  No.  5  Tahun  1960  tentang  Peraturan  Dasar  Pokok-Pokok  Agraria  (Selanjutnya disebut UUPA). 4 Dalam Pasal 16 Ayat (1) UUPA mengatur struktur kepemilikan tanah.
Penulis  tertarik  untuk  meneliti  dengan  tujuan  menjawab  ketidakpastian  dan kekosongan hukum bagi pemegang Hak Pakai dalam mengajukan perlawanan pihak ketiga. Pertama,  bagaimana  kedudukan  hukum  ( legal  standing )  pemegang  Sertifikat  Hak  Pakai dalam mengajukan perlawanan pihak ketiga atas sita eksekusi. Kedua, apa tindakan hukum yang  dapat  dilakukan  oleh  para  pihak  untuk  mendapat  kepastian  hukum  penyelesaian sengketa tanah Sriwedari.
Hasil penelitian ini diharapan dapat memberikan manfaat dan kegunaan baik dari segi teoritis ataupun segi praktis. Dalam segi teoritis, penelitian ini menjadi salah satu bentuk pengembangan  pemikiran  dan  meningkatkan  pemahaman  terkait  Hukum  Acara  Perdata, secara  spesifik  perlawanan  pihak  ketiga  dengan  dasar  kepemilikan  Hak  Pakai  dalam  sita eksekusi.  Secara  praktis,  penelitian  ini  diharapkan  dapat  menjadi  referensi  dan  masukan bagi pihak terkait yang memerlukan rujukan yang sesuai dengan permasalahan yang diteliti.

## HASIL DAN PEMBAHASAN

## Kedudukan Hukum Pemegang Sertifikat Hak Pakai Dalam Perlawanan Pihak Ketiga Terhadap Sita Eksekusi
Suatu perselisihan atau sengketa bertujuan untuk mendapatkan hak-hak yang telah dirugikan  oleh  pihak  lain.  Pihak  yang  telah  dirugikan  maka  dapat  menggunakan  upaya hukum seperti gugatan ataupun  perlawanan  untuk mendapatkan haknya  kembali. Dalam mengajukan upaya hukum, pihak yang akan mengajukannya harus sesuai berdasarkan asas point  d'interest,  point  d'action yakni  tidak  ada  tindakan  hukum  (gugatan  ataupun perlawanan)  tanpa  adanya  kepentingan  hukum. 5 Maksud  dari  asas  tersebut  adalah seseorang  yang  akan  mengajukan  upaya  hukum  harus  memiliki  kepentingan  seperti kepemilikan atau kerugian yang dialami secara langsung sebagai dasar hukum. Oleh karena itu,  untuk  menentukan  seseorang  berhak  atau  tidak  mengajukan  upaya  hukum  terdapat kedudukan  hukum  sebagai  batasnya.  Kedudukan  hukum  adalah  suatu  keadaan  di  mana suatu pihak memenuhi unsur yang ditentukan sehingga mempunyai hak untuk mengajukan penyelesaian  sengketa. 6 Kedudukan  hukum  seseorang  untuk  mengajukan  upaya  hukum harus berdasarkan dan memenuhi peraturan perundang-undangan yang mengaturnya.
Kedudukan  hukum  dari  pihak  yang  mengajukan  perlawanan  pihak  ketiga  haruslah berdasarkan Pasal 195 Ayat (6) HIR, Pasal 206 Ayat (6) RBg, dan Pasal 378 Rv. Yang mana, terdapat unsur-unsur dalam peraturan tersebut yang harus terlengkapi untuk mengajukan perlawanan pihak ketiga, yakni Pihak pelawan tidak pernah menjadi pihak dalam perkara awal; Pihak ketiga dapat menjadi pihak secara pribadi ataupun diwakilkan (ahli waris atau pengampunya);  Diajukan  kepada  Pengadilan  Negeri  yang  menjadi  wilayah  hukum pelaksanaan  putusan;  Perlawanan  diajukan  terhadap  putusan  berkekuatan  hukum  tetap yang merugikan hak; Objek/barang yang menjadi dasar perlawanan harus berdasarkan hak milik atau kepemilikan atas barang.
Pasal 195 Ayat (6) HIR dan pasal 206 Ayat (6) RBg hanya menegaskan bahwa yang dapat mengajukan perlawanan pihak ketiga adalah berdasarkan hak milik dari obyek yang
4 Rachman, R. dkk. (2022). Legal Effectiveness of Issuing Land Rights Certificates in Palu City. Widya Yuridika: Jurnal Hukum, 6(1), 87-98.
5 Poesoko, Herowati., (2015), Penemuan Hukum oleh Hakim dalam Penyelesaian Perkara Perdata, ADHAPER: Jurnal Hukum Acara Perdata, Vol. 1, No. 2, Juli - Desember 2015, 215-237 ”
6 Defi  Permata,  Sari,  (2019), Legal  Standing  Para  Pihak  Dalam  Penyelesaian  Sengketa  Wanprestasi  Agen  Penjualan  Tiket Ditinjau  Asas  Kepastian  Hukum  dan  Keadilan:  Studi  Putusan  Nomor  201/Pdt.G/2014/PN.  Plg,  (Doctoral  DIssertation), Malang: Universitas Islam Negeri Maulana Malik Ibrahim ”
dieksekusi ataupun barang yang disita merupakan miliknya. Sedangkan dalam Pasal 378 Rv menyebutkan  bahwa  perlawanan  pihak  ketiga  dapat  dilakukan  pada  putusan  yang merugikan hak mereka dan tidak menyebut secara eksplisit hak yang dirugikan seperti hak keperdataan secara umum atau harus melalui kepemilkan barang seperti hak milik. Hal ini menimbulkan  adanya  perbedaan  terkait  dasar  hukum  dari  objek  yang  digunakan  dalam perlawanan  pihak  ketiga.  Selain  itu,  terdapat  kekosongan  hukum  dan  tidak  adanya perlindungan  hukum  atas  kepemilikan  hak  atau  hak  atas  tanah  lainnya  selain  hak  milik dalam mengajukan perlawanan pihak ketiga atas eksekusi.
Adanya kekosongan hukum atas perlawanan pihak ketiga dengan dasar kepemilikan selain hak milik maka MA RI menerbitkan ketentuan yakni Buku II Pedoman Pelaksanaan Tugas dan Administrasi Pengadilan dalam Bab AK Ayat (1) dan (2) yang menerangkan yakni dalam hak selain hak milik dapat diajukan sebagai hak dalam pengajuan perlawanan pihak ketiga terhadap sita eksekusi atau sita jaminan. Pada ayat (2) menegaskan bahwa pemegang hak seperti hak pakai, hak guna bangunan (HGB), hak sewa dan lain-lain harus dilindungi dari suatu sita eksekusi selama pihak tersebut bukan merupakan pihak dalam perkara awal.
Ketentuan  MA  RI  ini  bertujuan  untuk  melengkapi  kekosongan  hukum  atas  tidak terlindunginya kepemilikan hak atas tanah selain hak milik dalam mengajukan perlawanan ataupun perlawanan pihak ketiga. Ketentuan yang berbentuk Keputusan Ketua Mahkamah Agung RI ini berlaku sebagai lex specialis dan kebijakan administrasi dari MA RI bagi hakim yang  memeriksa  perkara  perlawanan  pihak  ketiga  beralaskan  hak  atas  tanah  selain  hak milik.  Namun,  timbul  permasalahan  lanjutan  dengan  perluasan  makna  dan  inkonsistensi dari dasar hukum objek yang dapat diajukan sebagai perlawanan pihak ketiga.
Pasal  16  UU  No.  5  Tahun  1960  tentang  UUPA  telah  menerangkan  dalam  struktur kepemilikan hak-hak atas tanah hak milik ialah suatu hak tertinggi yang dapat dimiliki oleh perseorangaan maupun badan hukum. Selanjutnya ditegaskan berdasarkan Pasal 20 Ayat (1) UUPA hak milik adalah hak yang bersifat turun - temurun, terkuat dan terpenuh atas hak yang dapat dimiliki atas suatu tanah. 7
Pasal tersebut terdapat 3 (tiga) unsur utama dari hak milik yaitu terpenuh, terkuat dan turun - temurun. 8 Hak turun - temurun adalah suatu hak yang dapat dimiliki oleh pemiliknya selama  masih  hidup  yang  berlaku  terus  -  menerus  dan  dapat  diwariskan  kepada  ahli warisnya selama unsurnya terpenuhi sebagai subjek Hak Milik. Unsur terkuat dari Hak Milik atas suatu tanah bersifat  kuat, tidak dibatasi waktu,  lebih mudah  dipertahankan (apabila terdapat  gugatan),  dan  apabila  dibandingkan  dengan  hak  atas  tanah  lainnya  maka  tidak mudah untuk dihapuskan. Terpenuh memiliki arti pemilik tanah memiliki wewenang yang lebih  luas  apabila  dilihat  dari  hak-hak  atas  tanah  lainnya  untuk  mempergunakan  tanah tersebut. Penggunaan frasa "terkuat dan terpenuh" menjadi sifat pembeda hak atas tanah ini dengan hak atas tanah dibawahnya, yang memberi arti bahwa Hak Milik adalah hak yang memiliki posisi tertinggi yang tidak berinduk pada hak atas tanah lainnya.
Hak Pakai adalah hak atas tanah yang dikuasai oleh Negara secara langsung atau tanah yang dimiliki orang lain untuk menggunakan serta mendapatkan hasil dari pengelolaannya. Frasa "menggunakan" dalam Hak Pakai memberi arti bahwa dalam penggunaan Hak Pakai hanya  untuk  kebutuhan  mendirikan  bangunan.  Sedangkan.  frasa  "memungut  hasil" bertujuan  untuk  dapat  digunakan  sebagai  lahan  produktif  seperti  pertanian,  perikanan, peternakan, dan perkebunan. 9 Hak Pakai berasalkan atas tanah berdasarkan Pasal 41 Ayat
7 Santoso, Urip., (2015), Hukum Agraria: Kajian Komprehensif , Jakarta: Kencana Premada Media Group, hlm. 92 ” 8 Sari, Indah., (2017), Hak-Hak Atas Tanah dalam Sistem Hukum Pertanahan di Indonesia menurut Undang-UndangPokok Agraria (UUPA) , Jurnal Mitra Manajemen , Vol 9, No. 1 ”
(1) UUPA adalah tanah secara langsung dikuasai oleh negara atau tanah milik orang lain. 10 Namun,  dalam Pasal 51  Ayat (1)  dan  Ayat (2) Peraturan Pemerintah No.  18 Tahun 2021 tentang  Hak  Pengelolaan,  Hak  Atas  Tanah,  Satuan  Rumah  Susun,  dan  Pendaftaran  Tanah terdapat tambahan yakni tanah hak pengelolaan dapat menjadi dasar pemberian hak pakai. Secara struktur dalam Pasal 16 Ayat (1) UUPA menjelaskan atas kepemilikan hak atas tanah dengan kepemilikan Hak Milik mempunyai posisi yang tinggi, lalu dibawahnya terdapat hak -  hak  atas  tanah  lainnya  termasuk  Hak  Pakai,  yang  secara  jelas  dalam  hal  ini  Hak  Pakai berada dibawah Hak Milik.
Merujuk dari tata hukum Indonesia HIR, Rbg, dan Rv berlaku di Indonesia berdasarkan Pasal II Aturan Peralihan UUD NRI Tahun 1945 dan diperkuat pada Undang-Undang Darurat Nomor  1  Tahun  1951  tentang  Tindakan-tindakan  Sementara  untuk  Menyelenggarakan Kesatuan Susunan Kekuasaan dan Acara Pengadilan-Pengadilan Sipil. 11 Selain itu, tersebar beberapa  pengaturan  lainnya  yang  melengkapi  pemberlakuan  hukum  acara  perdata  bagi ketentuan tersebut. Dengan kedudukan HIR, RBg, dan Rv yang berbentuk setara Undang- Undang berdasarkan Pasal 7 UU No. 12 Tahun 2011 maka kedudukannya secara kedudukan lebih tinggi dari peraturan yang berbentuk Keputusan MA RI ini. Oleh karena itu, tidak sesuai dengan prinsip lex superior derogat legi inferiori yakni hukum dalam hal ini peraturan yang lebih tinggi secara hierarki didahulukan dibanding yang dibawahnya, dimana bentuk dari ketentuan  tersebut  adalah  Keputusan  MA  RI  yang  mana  secara  struktur  berada  dibawah ketentuan umum yakni HIR, Rbg, dan Rv.
Sebagaimana  ketentuan  yang  telah  dijelaskan  tersebut  bahwa  peraturan  yang diterbitkan  MA  RI  menimbulkan  inkonsistensi  dasar  hukum  obyek  yang  dapat  dijadikan dasar  pengajuan  perlawanan  pihak  ketiga  dalam  hal  kepemilikan  hak  atas  tanah.  Hal  ini dikarenakan  peraturan  yang  diterbitkan  oleh  MA  RI  terdapat  perluasan  atas  makna kepemilikan hak atas tanah yang dapat mengajukan perlawanan/perlawanan pihak ketiga dari pemegang hak milik ke pemegang hak pakai, hak guna bangunan, hak tanggungan, hak sewa dll.
Berdasarkan hal-hal yang telah dijelaskan bahwa walaupun terdapat inkonsistensi dan perbedaan makna antara satu peraturan  dan peraturan lainnya namun tetap dibutuhkan adanya peraturan untuk melindungi dan mengisi kekosongan hukum atas pemilik hak atas tanah dibawah dari hak milik. Oleh karena itu, upaya hukum perlawanan pihak ketiga yang diajukan  berdasarkan  hak  atas  tanah  selain  hak  milik  dapat  diterima  dan  diperiksa  oleh majelis hakim selama pelawan dapat membuktikan bahwa hak atas tanah selain hak milik yang  dimilikinya  diperoleh  secara  sah  dan  memenuhi  ketentuan  HIR,  Rbg,  dan  Rv  untuk proses beracaranya.
Sengketa  dengan  nomor  perkara  No.  247/Pdt.G/2020/PN.Skt  Pemkot  Surakarta mengajukan  perlawanan  pihak  ketiga  kepada  ahli  waris  R.M.T  Wirjodiningrat  atas penetapan  sita  eksekusi  tanah  Sriwedari  oleh  Ketua  Pengadilan  Negeri  Surakarta  No. 10/PEN.PDT/EKS/2015/PN.Skt.  Perlawanan  pihak  ketiga  yang  diajukan  oleh  Pemkot Surakarta berdasarkan kepemilikan Sertifikat Hak Pakai (SHP) No. 46 yang diterbitkan pada tahun 2019 serta Sertifikat Hak Pakai No. 26, Sertifikat Hak Pakai No. 40 (bekas sertifikat Hak  Pakai  No.  11  atas  nama  Pemkot  Surakarta)  dan  Sertifikat  Hak  Pakai  No.  41  (bekas sertifikat Hak Pakai No. 15 atas nama Pemkot Surakarta) yang memiliki objek sama dengan Putusan MARI No. 3000-K/Sip/1981, Putusan PN No. 31/Pdt.G/2011/PN.SKA. jo Putusan PT
10 Sukoco, B. L. R. L. dkk. (2020), Tinjauan Yuridis Perlawanan Terhadap Sita Eksekusi Sengketa Tanah Warisan Yang Belum Dibagi dan Diakui Sebagai Harta Gono Gini (Studi Kasus Pengadilan Negeri Surakarta) , Doctoral Dissertation , Surakarta: Universitas Muhamadiah Surakarta ”
11 Hairi, Jaya Prianter. (2020), Urgensi Pembentukan Rancangan Undang - Undang Tentang Hukum Acara Perdata, Jurnal Info Singkat Vol. 12 No. 23/I/Puslit/Desember/2020, 1-6 ”
No. 87/Pdt/2012/PT.Smg jo Putusan MARI No. 3249-K/Pdt/2012, dan Putusan MARI No. 125-K/TUN/2004.
Penerapan dan kesesuaian hukum dari perlawanan pihak ketiga dalam kasus ini maka diuraikan berdasarkan unsur-unsurnya, yakni:
1. Pihak yang mengajukan tidak pernah menjadi pihak dalam perkara awal Pihak  yang  mengajukan  perlawanan  pihak  ketiga  haruslah  tidak  pernah terlibat dalam perkara awal sengketa baik sebagai saksi, tergugat, ataupun turut tergugat.  Dalam  kasus  ini,  Pemkot  Surakarta  merupakan  pihak  pelawan  yang mengajukan  perlawanan  pihak  ketiga  kepada  ahli  waris  R.M.T  Wirjodiningrat. Namun,  Pemkot  Surakarta  merupakan  pihak  tergugat  dalam  beberapa  perkara terkait sengketa kepemilikan tanah Sriwedari dan sebagai termohon sita eksekusi berdasarkan  penetapan  eksekusi  Ketua  Pengadilan  Negeri  Surakarta  No. 10/PEN.PDT/EKS/2015/PN.Skt.  Jo  Putusan  MA  RI  No.  3249-K/Pdt/2012. Berdasarkan hal tersebut, maka Pemkot Surakarta sebagai pihak pelawan tidak memenuhi unsur pihak yang tidak pernah menjadi pihak dalam perkara awal.
2. Pihak ketiga dapat menjadi pihak secara pribadi ataupun diwakilkan (ahli waris atau pengampunya)
Pihak  ketiga  dapat  menjadi  pihak  secara  pribadi  ataupun  diwakilkan melalui ahli waris atau pengampunya. Pelawan yakni Pemkot Surakarta bertindak sendiri sebagai pihak ketiga yang mewakili dirinya sendiri sebagai badan hukum. Dengan Pemkot Surakarta bertindak sendiri dalam mengajukan perlawanan pihak ketiga maka unsur tersebut terpenuhi menjadi pihak ketiga secara pribadi.
3. Diajukan  kepada  Pengadilan  Negeri  yang  menjadi  wilayah  hukum  pelaksanaan putusan.
Pengajuan  perlawanan  pihak  ketiga  dilakukan  pada  Pengadilan  Negeri sesuai tempat pelaksanaan putusan. Hal ini mengakibatkan, apabila perlawanan pihak ketiga diajukan pada Pengadilan Negeri selain dari tempat dilaksanakannya pelaksanaan  putusan  maka  tidak  sesuai  dengan  kewenangan  relatif  dari Pengadilan Negeri dan menyebabkan perkara tidak dapat diterima. Dalam kasus ini,  Pemkot  Surakarta  mengajukan  perlawanan  pihak  ketiga  kepada  Pengadilan Negeri  Surakarta.  Hal  tersebut  tepat  dikarenakan  Pengadilan  Negeri  Surakarta merupakan pelaksana eksekusi berdasarkan penetapan sita eksekusi dan tempat eksekusi  yakni  tanah  Sriwedari  berada  di  Surakarta  yang  merupakan  wilayah hukum  PN  Surakarta.  Berdasarkan  hal  tersebut,  maka  unsur  pengajuan perlawanan pihak ketiga kepada PN yang memiliki wilayah hukum pelaksanaan putusan telah terpenuhi.
4. Perlawanan diajukan terhadap putusan berkekuatan hukum tetap yang merugikan hak Pengajuan  perlawanan  pihak  ketiga  sebagai  pihak  pelawan  harus berdasarkan putusan yang telah inkracht yang merugikan haknya. Apabila putusan yang merugikan haknya tersebut belum berkekuatan tetap maka tidak dapat untuk diajukan  perlawanan  dan  pihak  yang  dirugikan  dapat  meminta  sebagai  pihak dalam  perkara  awal  tersebut.  Dalam  kasus  ini,  Pemkot  Surakarta  mengajukan perlawanan pihak ketiga pada tahun 2020 setelah adanya penetapan eksekusi dan putusan yang telah berkekuatan hukum tetap yakni putusan MA RI No. No. 3249- K/Pdt/2012. Oleh karena itu, dalam unsur ini Pemkot Surakarta sebagai pelawan telah memenuhi unsur tersebut.
5. Objek/barang yang menjadi dasar perlawanan harus berdasarkan hak milik atau kepemilikan atas barang
Unsur ini menerangkan objek atau barang yang disita atau dirugikan atas adanya  putusan  pengadilan  dimilki  oleh  pihak  pelawan  yang  dasar  hukum kepemilikannya  adalah  hak  milik  atau  hak-hak  lainnya. 12 Dengan  Pemkot Surakarta  yang  mengajukan  perlawanan  berdasarkan  Hak  Pakai  No.  46  yang diterbitkan pada tahun 2019 serta Sertifikat Hak Pakai No. 26, Sertifikat Hak Pakai No.  40  (bekas  sertifikat  Hak  Pakai  No.  11  atas  nama  Pemkot  Surakarta)  dan Sertifikat Hak Pakai No. 41 (bekas SHP No. 15 atas nama Pemkot Surakarta) maka dapat diajukan sebagai dasar. Sehingga unsur adanya kerugian hak atas putusan pengadilan dalam pengajuan perlawanan pihak ketiga tersebut terpenuhi. Namun, hak pakai yang diajukan tersebut diterbitkan setelah adanya putusan yang telah memiliki kekuatan hukum tetap dan memiliki objek sama dengan Putusan MARI No. 3000-K/Sip/1981, Putusan PN No. 31/Pdt.G/2011/PN.SKA. jo Putusan PT No. 87/Pdt/2012/PT.Smg jo Putusan MARI No. 3249-K/Pdt/2012, dan Putusan MARI No. 125-K/TUN/2004. Berdasarkan hal tersebut, maka Pemkot Surakarta harus membuktikan bahwa sebagai pihak pelawan merupakan pelawan yang baik dan sertifikat hak pakainya dapat digunakan sebagai dasar kedudukan hukum untuk mengajukan upaya hukum perlawanan pihak ketiga.
Uraian  ini  telah  menjelaskan  masing-masing  unsur  yang  harus  dipenuhi  oleh  pihak pelawan  dalam  perlawanan  pihak  ketiga  yakni  Pemkot  Surakarta  tidak  dapat  terpenuhi seluruhnya.  Unsur  kepemilikan  objek  atas  tanah  berupa  hak  pakai  dalam  pengajuan perlawanan pihak ketiga dapat dilakukan dengan berdasarkan peraturan Buku II Pedoman Pelaksanaan  Tugas  dan  Administrasi  Pengadilan  Bab  AK  Ayat  (1)  dan  (2).  Walaupun, sertifikat Hak Pakai yang digunakan sebagai dasar pengajuan perlawanan pihak ketiga oleh Pemkot  Surakarta  memiliki  objek  yang  sama  dan  diterbitkan  setelah  adanya  putusan inkracht terkait kepemilkan tanah yang berdasarkan putusan adalah milik ahli waris R.M.T Wirjodiningrat.
Terkait dengan unsur subjektif kedudukan hukum dari perlawanan pihak ketiga oleh Pemkot Surakarta, bahwa perlawanan pihak ketiga adalah upaya hukum perlawanan yang diajukan oleh pihak diluar pokok perkara yang tidak pernah menjadi pihak dalam perkara awal.  Sedangkan,  Pemkot  Surakarta  sebagai  pihak  yang  mengajukan  perlawanan  pihak ketiga merupakan pihak  dalam  pokok  perkara  awal terkait tanah Sriwedari sebagaimana dalam  perkara  Putusan  MA  RI  No.  3249-K/PDT/2012  dan  Putusan  MA  RI  No.  3000- K/Sip/1981. Oleh sebab itu, maka Pemkot Surakarta tidak memenuhi unsur subjektif dan tidak memiliki kedudukan hukum untuk mengajukan perlawanan pihak ketiga.

## Kepastian Hukum Penyelesaian Sengketa Tanah Sriwedari
Kepastian hukum merupakan asas hukum yang merujuk pada pemberlakuan hukum yang jelas, tetap, dan konsisten yang mana dalam pelaksanaan dan pemberlakuannya tidak dapat dipengaruhi oleh keadaan yang sifatnya subjektif. 13 Dalam mengajukan perlawanan pihak  ketiga  diperlukan  dasar  hukum  yang  pasti  bagi  pihak  yang  akan  mengajukan  agar memenuhi  kedudukan  hukum.  Selain  itu,  kepastian  hukum  dalam  penyelesaian  sengketa diperlukan agar terdapat penyelesaian yang kongkrit dan memberikan rasa keadilan bagi seluruh  pihak.  Hal  ini  sesuai  dengan  adagium  setiap  perkara  harus  ada  akhirnya sebagaimana dimaksud dalam litis finiri oportet. 14
Perlawanan pihak ketiga yang diajukan oleh Pemkot Surakarta sebagai upaya hukum luar  biasa  bertujuan  untuk  mencapai  kepastian  hukum  tentang  penyelesaian  sengketa
12 Pasal  195  Ayat  (6)  HIR,  Pasal  206  Ayat  (6)  RBg,  dan  Buku  II  Pedoman  Pelaksanaan  Tugas  dan  Administrasi Pengadilan Bab AK Ayat (1) dan (2) ”
13 Julyano,  M.  dkk.  (2019).  Pemahaman  terhadap  asas  kepastian  hukum  melalui  konstruksi  penalaran  positivisme hukum. Crepido , 1(1), 13-22.
14 Swantoro,  H.  dkk.  (2017).  Permohonan  Upaya  Hukum  Peninjauan  Kembali  Kedua  Kali  Berbasis  Keadilan  dan Kepastian Hukum. Mimbar Hukum-Fakultas Hukum Universitas Gadjah Mada, 29(2), 189-204. ”
Sriwedari. Namun, bentuk penyelesaian sengketa melalui perlawanan pihak ketiga adalah litigasi  maka  penyelesaian  sengketa  berlangsung  lama.  Oleh  karena  itu,  dibutuhkan kepastian  hukum  bagi  para  pihak  dalam  penyelesaian  sengketa  tanah  Sriwedari  dengan tindakan  hukum  alternatif  yakni  dengan  penyelesaian  sengketa  yang  dilakukan  melalui litigasi penyelesaian diluar peradilan atau non litigasi.
Penyelesaian  sengketa  tanah  termasuk  sengketa  perdata  di  luar  peradilan  telah diatur berdasarkan Pasal  58 UU No. 48 Tahun 2009  tentang  Kekuasaan Kehakiman  yang menyebutkan  bahwa  upaya  penyelesaian  sengketa  perdata  dapat  dilakukan  di  luar pengadilan  dengan  menggunakan  alternatif  penyelesaian  sengketa  atau  arbitrase. 15 Penggunaan upaya non-litigasi dalam sengketa tanah diharapkan dapat memperoleh hasil yang  lebih  adil  dan  tidak  terdapat  pihak  yang  merasa  dirinya  kalah  dalam  pengambilan putusan.  Lebih  lanjut,  dalam  penggunaan  alternatif  penyelesaian  sengketa  para  pihak mendapatkan  kepastian  hukum  dikarenakan  adanya  kesukarelaan  untuk  melakukan perundingan  dengan  mengadakan  pertemuan  langsung  dan  terdapat  kesepakatan  yang bersifat mengikat dan final untuk dilaksanakan. 16
Tindakan  hukum  yang  dapat  digunakan  negosiasi  atau  mediasi. 17 Dilakukannya negosiasi oleh para pihak adalah sebagai upaya penyelesaian sengketa dengan melakukan diskusi tanpa melibatkan pihak ketiga untuk menjadi penengah, baik pihak ketiga yang tidak berwenang untuk mengambil suatu keputusan (mediator) maupun pihak ketiga yang bisa mengambil keputusan (pengadilan dan arbitrase). 18 Sedangkan, mediasi merupakan upaya penyelesaian  sengketa  dengan  melakukan  suatu  perundingan  yang  dilakukan  di  luar pengadilan,  serta  dihadiri  oleh  mediator  yang  membantu  mencari  penyelesaian  sengketa tanpa membuat keputusan. 19 Dalam negosiasi ataupun mediasi para pihak dapat memilki kebebasan untuk menentukan pokok bahasan secara langsung dan dapat menemukan solusi atas permasalahan tanpa adanya pihak yang merasa kalah.
Ahli  waris R.M.T Wijodiningrat berdasarkan  Putusan MA RI  No. 3000-K/Sip/1981 berhak  atas  tanah  Sriwedari  dan  dikuatkan  pada  putusan  MA  RI  No.  3249-K/PDT/2012 tertanggal 5 Desember 2013 yang mana menegaskan kepemilikan tanah adalah milik ahli waris  R.M.T  Wirjodiningrat  dan  memberikan  kekuatan  eksekutorial  atas  tanah  tersebut. Dengan  terdapatnya  penetapan  sita  eksekusi  Ketua  Pengadilan  Negeri  Surakarta  No. 10/PEN.PDT/EKS/2015/PN.Skt. Jo No. 31/Pdt.G/.2011/PN.SKA Jo No. 87/Pdt/2012/PT.Smg Jo No. 3249-K/Pdt/2012 tanggal 26 September 2018. Sehingga telah jelas bahwa berdasarkan putusan pengadilan, ahli waris R.M.T Wirjodiningrat merupakan pemilik atas tanah dan akan melakukan eksekusi terhadap tanah Sriwedari.
Disisi lain, Pemkot Surakarta memiliki dasar hukum yakni kepemilkan Sertifikat Hak Pakai No. 46 yang diterbitkan pada tahun 2019 serta Sertifikat Hak Pakai No. 26, Sertifikat Hak  Pakai  No.  40  (bekas  sertifikat  Hak  Pakai  No.  11  atas  nama  Pemkot  Surakarta)  dan Sertifikat Hak Pakai No. 41 (bekas sertifikat Hak Pakai No. 15 atas nama Pemkot Surakarta).
Adanya  Hak  Pakai  tersebut  maka  Pemkot  Surakarta  juga  memiliki  hak  atas  tanah tersebut. Dengan para pihak yang memiliki dasar hukum atas tanah tersebut dan sengketa yang telah berlangsung selama bertahun tahun maka pilihan menggunakan tindakan hukum alternatif penyelesaian sengketa di luar peradilan dapat menjadi solusi. 20
15 Mokoginta, H. (2013). Penyelesaian Sengketa Perdata Di Luar Pengadilan Melalui Arbitrase. Lex Privatum, 1(1)
16 Pasal 60 Ayat (3) Undang-Undang No. 48 Tahun 2009 tentang Kekuasaan Kehakiman ”
17 Wiguna,  M.  O.  C.  (2018).  Peluang  Penyelesaian  Sengketa  Perdata  Tentang  Tanah  Melalui  Alternative  Dispute Resolution. Masalah-Masalah Hukum, 47(1), 47-55. ”
18 Suyud Margono., (2010), Penyelesaian Sengketa Bisnis Alternative Dispute Resolutions (ADR) Teknik & Strategi dalam Negosiasi, Mediasi & Arbitrase , Bogor: Ghalia Indonesia, hlm. 45 ”
19 Ibid
20 Istijab, I. (2018). Penyelesaian sengketa tanah sesudah berlakunya undang-undang pokok agraria. Widya Yuridika: Jurnal Hukum, 1(1).
Terdapat  beberapa  upaya  penyelesaian  sengketa  alternatif.  Pertama,    Ahli  waris R.M.T Wirjodiningrat tetap melaksanakan eksekusi dan mempertahankan haknya atas tanah Sriwedari namun memberikan ganti rugi atas kepemilikan dari hak pakai tanah Sriwedari oleh Pemkot Surakarta.  Dengan terlaksananya eksekusi, maka perintah pengadilan untuk dapat  mengeksekusi  terpenuhi  dan  kepemilikan  tanah  Sriwedari  sepenuhnya  milik  ahli waris R.M.T Wirjodiningrat.
Kedua,  Pemkot  Surakarta  memberikan  ganti  rugi  kepada  ahli  waris  R.M.T Wirjodiningrat  namun  hak  atas  tanah  Sriwedari  diberikan  kepada  Pemkot  Surakarta. Pemberian  ganti  rugi  oleh  Pemkot  Surakarta  kepada  ahli  waris  dapat  menyelesaikan sengketa sehingga para pihak mendapatkan kepastian hukum.
Ketiga, pihak ketiga mengambil alih tanah Sriwedari dengan memberikan ganti rugi kepada  ahli  waris  R.M.T  Wirjodiningrat  dan  Pemkot  Surakarta  sesuai  proporsi kepemilkannya.    Pengambil  alihan  oleh  pihak  ketiga  ini  merupakan  solusi  yang  lebih memungkinkan bagi para pihak apabila didasarkan pada kedudukan hukum masing-masing.
Ketiga  solusi  atas  sengketa  tersebut  dapat  dilakukan  secara  langsung  ataupun menggunakan pihak ketiga sebagai penengah yang disepakati oleh para pihak. Apabila telah terdapat kesepakatan atas penyelesaian sengketa tersebut maka  para pihak  menuangkan kesepakatan  tersebut  adalam  akta/perjanjian  perdamaian. 21 Selanjutnya  mendaftarkan perjanjian tersebut ke kepaniteraan Pengadilan Negeri untuk mendapatkan perlindungan hukum dalam menjalankan kewajiban dan melindungi hak dari para pihak.

## PENUTUP
Pengajuan suatu perlawanan  pihak  ketiga atas sita  eksekusi atau sita jaminan yang didasari atas kepemilikan hak atas tanah selain hak milik yakni Hak Pakai, HGB, HGU, dll dapat  diterima  sebagai  kedudukan  hukum  pihak.  Akan  tetapi,  Pemkot  Surakarta  tidak memenuhi syarat subjektif dari perlawanan pihak ketiga karena mengetahui adanya perkara tanah  Sriwedari  dan  terlibat  sebagai  pihak  dalam  perkara  awal.  Selanjutnya,  demi terdapatnya  kepastian  hukum  bagi  pemegang  hak  atas  tanah  selain  hak  milik  untuk mengajukan  perlawanan  pihak  ketiga  atas  sita  eksekusi  maka  diharapkan  Pemerintah Indonesia  bersama  DPR  RI  untuk  dapat  memasukkan  ketentuan  ini  dalam  Rancangan Undang-Undang  Hukum  Acara  Perdata  Dengan  adanya  Undang-Undang  Hukum  Acara Perdata  diharapkan  dapat  menyelesaikan  masalah  dan  menyesuaikan  kebutuhan  serta perkembangan hukum di masyarakat.
Penyelesaian perselisihan bagi ahli waris R.M.T Wirjodiningrat dan Pemkot Surakarta dapat  menggunakan  tindakan  hukum  negosiasi  atau  mediasi  sebagai  solusi  alternatif penyelesaian  sengketa  untuk  mencapai  kepastian  hukum.  Penggunaan  tindakan  hukum negosiasi dapat dilakukan dengan adanya pihak ketiga yang mengambil alih tanah Sriwedari dan memberikan ganti rugi kepada ahli waris R.M.T Wirjodinigrat dan Pemkot Surakarta sesuai  proporsi  kepemilikan  sehingga  tidak  perlu  melakukan  eksekusi  secara  paksa  dan berskala besar. Dengan adanya penyelesaian secara negosiasi diharapkan menjadi preseden baik bagi penyelesaian  perkara-perkara atas tanah  lain di Indonesia tanpa menggunakan cara litigasi dan upaya paksa.

## DAFTAR PUSTAKA
Buku
21 Pasal 60 Ayat (2) UU No. 48 Tahun 2009 tentang Kekuasaan Kehakiman dan Pasal 6 Ayat (2) UU No. 30 Tahun 1999 tentang Arbitrase dan Alternatif Penyelesaian Sengketa ”
Harahap,  M.  Yahya.,  (2015), Hukum  Acara  Perdata:  Gugatan,  Persidangan,  Penyitaan, Pembuktian, dan Putusan Pengadilan, Cetakan kelimabelas, Jakarta: Sinar Grafika. ” Mertokusumo,  Sudikno.,  (2006), Hukum  Acara  Perdata  Indonesia ,  Cetakan  ketujuh, Yogyakarta: Liberty.
Santoso,  Urip.,  (2015), Hukum  Agraria:  Kajian  Komprehensif ,  Jakarta:  Kencana  Premada Media Group. ”
Soekanto, Soerjono., (1986), Pengantar Penelitian Hukum, Cetakan ketiga, Jakarta: UI Press. ” Soeroso, R., (2011), Pengantar Ilmu Hukum , Cetakan keduabelas, Jakarta: Sinar Grafika.
Suyud Margono, (2010), Penyelesaian Sengketa Bisnis Alternative Dispute Resolutions (ADR) Teknik & Strategi dalam Negosiasi, Mediasi & Arbitrase , Bogor: Ghalia Indonesia. ”

## Artikel Jurnal
Defi  Permata,  Sari,  (2019),  Legal  Standing  Para  Pihak  Dalam  Penyelesaian  Sengketa Wanprestasi Agen Penjualan Tiket Ditinjau Asas Kepastian Hukum  dan Keadilan: Studi  Putusan  Nomor  201/Pdt.G/2014/PN.  Plg,  (Doctoral  Dissertation),  Malang: Universitas Islam Negeri Maulana Malik Ibrahim ”
Hairi, Jaya Prianter., (2020), Urgensi Pembentukan  Rancangan Undang  - Undang Tentang Hukum Acara Perdata. Jurnal Info Singkat Vol. 12 No. 23/I/Puslit/Desember/2020, 1-6
Julyano,  M.  dkk.  (2019).  Pemahaman  terhadap  asas  kepastian  hukum  melalui  konstruksi penalaran positivisme hukum. Crepido, 1(1), 13-22. ”
Istijab, I. (2018). Penyelesaian sengketa tanah sesudah berlakunya undang-undang pokok agraria. Widya Yuridika: Jurnal Hukum, 1(1).
Mokoginta, H. (2013). Penyelesaian Sengketa Perdata Di Luar Pengadilan Melalui Arbitrase. Lex Privatum, 1(1). ”
Oeripkartawinata,  Iskandar.  (1981).  Upaya-Upaya  Hukum  Yang  Dapat  Digunakan  Oleh Pencari  Keadilan  Menurut  Hukum  Acara  Perdata  di  Indonesia.  Jurnal  Hukum  & Pembangunan, 11(5), 443-455. ”
Poesoko,  Herowati.,  (2015),  Penemuan  Hukum  oleh  Hakim  dalam  Penyelesaian  Perkara Perdata. ADHAPER: Jurnal Hukum Acara Perdata, Vol. 1, No. 2, Juli - Desember 2015, 215-237 ”
Pradnyawati I Nengah Laba., (2018), Tinjauan Yuridis Mengenai Perlawanan Pihak Ketiga (Derden  Verzet)  Terhadap  Putusan  Verstek.  Wicaksana,  Jurnal  Lingkungan  & Pembangunan 2(1), 25-33 ”
Rachman, R. dkk. (2022). Legal Effectiveness of Issuing Land Rights Certificates in Palu City.
Widya Yuridika: Jurnal Hukum, 6(1), 87-98.
Sari,  Indah.,  (2017),  Hak-Hak  Atas  Tanah  dalam  Sistem  Hukum  Pertanahan  di  Indonesia menurut Undang-UndangPokok Agraria (UUPA). Jurnal Mitra Manajemen, Vol 9, No. 1 ”
Sukoco, B. L. R. L. dkk. (2020), Tinjauan Yuridis Perlawanan Terhadap Sita Eksekusi Sengketa Tanah Warisan Yang Belum Dibagi dan Diakui Sebagai Harta Gono Gini (Studi Kasus Pengadilan  Negeri  Surakarta),  Doctoral  Dissertation,  Surakarta:  Universitas Muhamadiah Surakarta ”
Swantoro,  H.  dkk.  (2017).  Permohonan  Upaya  Hukum  Peninjauan  Kembali  Kedua  Kali Berbasis  Keadilan  dan  Kepastian  Hukum.  Mimbar  Hukum-Fakultas  Hukum Universitas Gadjah Mada, 29(2), 189-204. ”
Wiguna,  M.  O.  C.  (2018).  Peluang  Penyelesaian  Sengketa  Perdata  Tentang  Tanah  Melalui Alternative Dispute Resolution. Masalah-Masalah Hukum, 47(1), 47-55. ”

## Website
Yanwardhana, Emir. 2022, Menteri ATR: Ada 8.000 Kasus Sengketa Tanah!, diambil  Juli 21,
2022, Dari
https://www.cnbcindonesia.com/news/20220224160041-4-
318095/menteri-atr-ada-8000-kasus-sengketa-tanah) ,