## Peremajaan Kawasan Permukiman dengan Pendekatan Ekologi Berkelanjutan
Secondiva Andezta Havara, Sri Hidayati Djoeffan*
Prodi Teknik Perencanaan Wilayah & Kota, Fakultas Teknik, Universitas Islam Bandung, Indonesia.

## A R T I C L E   I N F O
Article history : Received  : 13/08/2022 Revised : 14/12/2022 Published  : 22/12/2022
Creative Commons Attribution- NonCommercial-ShareAlike 4.0 International License.
Volume : 2 No. : 2
Halaman  : 129 - 138
Terbitan  : Desember 2022

## A B S T R A K
Lahan di Kawasan Bandung Utara yaitu RW 15 Kelurahan Citeureup Kota Cimahi, dimana pembangunannya tidak sesuai dengan kebijakan yang berlaku dan tidak memperhatikan suatu aspek lingkungan yang merupakan kawasan konservasi perairan yang mempengaruhi Kawasan Cekungan Bandung. Water Sensitive  Urban  Design (WSUD)  yang  merupakan salah  satu  upaya  yang mewujudkan Sustainable Development Goals (SDGs) dengan suatu tujuan meminimalisir dampak negatif  yang ditimbulkan oleh  keberadaan air di perkotaan. Pendekatan tersebut dilakukan dengan berbagai teori yang meliputi ekologi, water  sensitive urban design ,  peremajaan  kota, garden  city , green city , dan neighborhood unit . Metode analisis yang digunakan yaitu: analisis tapak, analisis kesesuaian lahan, analisis kependudukan, analisis daya dukung dan daya tampung, analisis kebutuhan ruang, lalu analisis hunian, analisis infrastruktur, analisis hubungan fungsional, dan analisis strategi peremajaan kota. Setelah menganalisis dengan berbagai teori terkait, selanjutnya dilakukan perancangan  yang  meliputi:  pola  penggunaan  lahan,  pola  sirkulasi,  ruang terbuka,  penataan  massa  bangunan  dan  penataan  KDB  dan  KLB,  jaringan prasarana  serta  preservasi  dan  konservasi.  Manfaat  penelitian  ini  dapat dijadikan  acuan  sebagai  model  penataan  kawasan  di  kawasan  konservasi Bandung  Utara  menjadi  kawasan  hunian  yang  aman,  nyaman,  sehat,  dan berkelanjutan tercapai.
Kata Kunci : Peremajaan Kota; WSUD; Rumah Sehat

## A B S T R A C T
Land in North Bandung area, namely RW 15 in Citeureup Village, Cimahi City, where the construction was not in accordance with applicable policies and did not pay  attention  to  environmental  aspects  which  is  a  water  conservation  area  that affects the Bandung Basin. Water Sensitve Urban Design (WSUD) which is one of the efforts to realize the Sustainable Development Goals (SDGs) with the aim of minimizing the negative impacts caused by the presence of water in urban areas. The study use various theories which include ecology, water sensitive urban design, urban  rejuvenation,  garden  and  green  city  and  neighborhood  units.  The  analysis include: site analysis, population analysis, analysis of carrying capacity and capacity of  the  land,  analysis  of  space  requirements,  occupancy  analysis,  infrastrtucture analysis,  functional  relationship  analysis,  and  analysis  of  urban  rejuvenation strategies. After analyzing with various related theories, then we designing  land use patterns, circulation patterns, open spaces, building mass arrangements and KDB and  KLB, infrastructure networks as well  as preservation and conservation.  The benefits of this research can be used as a reference as a model for structuring the North  Bandung  conservation  area  becoming  a  residential  area  that  is  safe, comfortable, healthy, and sustainable is achieved.
Keywords : Urban Renewal; WSUD; Eco House
@ 2022 Jurnal Riset Perencanaan Wilayah dan Kota Unisba Press. All rights reserved.
Secondiva Andezta Havara et al . Peremajaan Kawasan Permukiman dengan, ... .

## A. Pendahuluan
Alih  fungsi  lahan  adalah  suatu  perubahan  kegiatan  pada  suatu  tempat  yang  tidak  dapat  dihindari perkembangannya karena semakin meningkatnya kebutuhan akan tempat tinggal dan untuk berkehidupan dari waktu  ke  waktu.  Lahan  yang  seharusnya  diperuntukkan  sebagai  sawah,  hutan,  dan  ruang  lindung  lainnya perlahan  semakin  berkurang  karena  perubahan  fungsinya  menjadi  kawasan  permukiman.  Berdasarkan  data Kementrian ATR/BPN luas sawah eksisting terus menurun yakni pada tahun 1990 seluas 8,48 juta Ha menurun hingga 8,6%  atau  0,73 juta  Ha  pada tahun 2013 luas sawah  eksisting menjadi  seluas  7,75  juta  Ha.  Karena maraknya  alih  fungsi  lahan  yang  terjadi,  Kementrian  ATR/BPN  pun  melakukan  audit  tata  ruang  yang berpedoman pada Peraturan Mentri Agraria dan Tata Ruang/ Badan Peertanahan Nasional No. 9 Tahun 2017 tentang Pedoman Pemantauan dan Evaluasi Pemanfaatan Ruang. Salah satu ruang yang harus dijaga keadaan alam dan ruang lindungnya di Indonesia adalah Kawasan Bandung Utara (KBU) yang merupakan Kawasan Strategis Provinsi (KSP) Jawa Barat .
Dalam  PERDA  Provinsi  Jawa  Barat  No.  2/2016  tentang  Pedoman  Pengendalian  Kawasan  Bandung Utara Sebagai Kawasan Strategis Provinsi Jawa Barat disebutkan bahwa KBU memiliki fungsi dan peranan penting dalam menjamin keberlanjutan kehidupan dan keseimbangan lingkungan hidup di Cekungan Bandung, dan  juga  pemanfaatan  ruang  di  KBU  yang  tidak  terkendali  dapat  mengancam  keberlangsungan  fungsi konservasi kawasan sebagai daerah tangkapan air dan menimbulkan berbagai bencana alam. Pada tahun 2019, KBU dinilai sudah berada dalam kondisi kritis karena dari total luas KBU yang hampir 40.000 Ha, sekitar 28.000  Ha  atau  70%  dari  total  kawasan  beralih  fungsi  termasuk  menjadi  bangunan  beton  seperti  hotel, apartemen, perumahan, dan pembangunan lainnya. Oleh karena itu, perlu adanya upaya pengendalian yang ketat  dan  tepat  terhadap  pembangunan  di  KBU  dalam  rangka  mengembalikan  kondisi  fungsi  hidrologis kawasan.
Kelurahan Citeureup sebagai salah satu kelurahan di Kecamatan Cimahi Utara berada di wilayah KBU memiliki luas 343,81 Ha yang pada PERDA No. 2/2016 termasuk dalam Zona B-3 yaitu zona pemanfaatan terbatas perdesaan dengan tingkat kepadatan wilayah sedang sampai rendah meliputi kawasan perdesaan di kawasan  resapan  air  sedang,  dengan  jumlah  penduduk  sebesar  159.001  jiwa  dengan  kepadatan  penduduk sebesar 11.995 jiwa/km pada tahun 2014. KDB eksisting RW 15 Kelurahan Citeureup Kota Cimahi sebagai wilayah  studi  saat  ini  menunjukkan  angka  sebesar  51,53%  yang  menyimpang  dari  ketentuan  yang  telah ditetapkan pada pedoman pengendalian KBU, yaitu KDB paling tinggi 30% dengan RTH paling rendah 70% dari total luas lahan yang akan dibangun.
Pembangunan di wilayah studi dalam rencana peraturan zonasi berfungsi sebagai sub zona kepadatan rendah,  perdagangan  dan  jasa,  serta  sarana  pelayanan  umum  pendidikan  [1].  Dimana  pada  saat  kini pembangunannya  tidak  sesuai  dengan  kebijakan  yang  berlaku  dan  tidak  memperhatikan  aspek  lingkungan, bahkan banyak yang membangun tanpa RTH dengan langsung dilapisi oleh semen, sehingga sering terjadinya air meluap dan tergenang dijalan saat hujan serta seringnya terjadi kekeringan pada musim kemarau karena kurangnya daya resap air. Rumah-rumah warga banyak yang berdempetan tanpa memberikan ruang kosong untuk batas antar rumah. Sirkulasi jalan di dalam permukiman hanya dapat dilewati oleh 1 (satu) mobil, dimana pada jam anak sekolah jalan tersebut digunakan sebagai tempat berdagang sepanjang ±50 m sehingga selalu tidak bisa dilewati bahkan oleh motor sekalipun dan mengharuskan pengendara mengambil alternatif jalan lain.
Berdasarkan  latar  belakang  yang  telah  diuraikan,  maka  perumusan  masalah  dalam  penelitian  ini adalah  ”Bagaimana  rancangan  kawasan  permukiman  yan  sesuai  untuk  RW  15  Kelurahan  Citeureup  Kota Cimahi  dengan konsep ekologis  dan berkelanjutan, sehingga terciptanya kawasan  permukiman  yang aman, nyaman, sehat, dan berkelanjutan?”. Selanjutnya, tujuan dalam penelitian ini adalah menciptakan permukiman yang aman, nyaman, sehat, dan berkelanjutan di kawasan RW 15 Kelurahan Citeureup Kota Cimahi.

## B. Metode Penelitian
Peneliti menggunakan metode pendekatan teoritis untuk mencapai tujuan penelitian. Adapun teori yang digunakan adalah: elemen-elemen kota; neighborhood unit ; sustainable city ; garden city ; green city ; green infrastructure ; green  architecture ; water  sensitive  urban  design ;  serta  rumah  sehat  dan  rumah  ramah lingkungan.
Dengan teknik pengumpulan data yang digunakan dalam penelitian ini adalah observasi lapangan, dan studi pustaka[2][3]. Adapun analisis data yang digunakan dalam penelitian ini adalah analisis tapak; analisis kesesuaian lahan; analisis kependudukan; analisis daya dukung dan daya tampung; analisis kebutuhan ruang; analisis hunian dan infrastruktur; analisis hubungan fungsional; dan analisis strategi peremajaan kota.

## C. Hasil dan Pembahasan

## Wilayah Penelitian
Kawasan studi berada pada RW 15 Kelurahan Citeureup Kecamatan Cimahi Utara Kota Cimahi, dengan lokasi penelitian spesifik seluas 4,3 Ha [4].
Gambar 1. Peta kawasan studi

## Analisis Tapak
Gambar 2. Analisis kebisingan
Dari hasil pengamatan, intensitas kebisingan tinggi pada wilayah studi bersumber pada keramaian dari kendaraan yang berlalu-lalang dan kegiatan interaksi warga di Jalan Encep Kartawiria dan komplek sekolah dan terjadi pada jam-jam aktif beraktivitas. Sedangkan untuk intensitas kebisingan rendah berada pada jalan lingkungan sesuai dengan jenis guna lahan disekitarnya.

## Gambar 3 . Arah matahari
Arah bangunan yang berada di wilayah studi tidak berarturan sehingga cahaya matahari yang dirasakan berbeda tergantung arah  hadap  bangunannya[5].  Maka  agar  semua  bangunan  memperoleh  cahaya matahari yang sama, bangunan ada yang harus di tata ulang menghadap ke sisi utara dan selatan. Suhu rata-rata pada wilayah studi adalah 17°C – 29°C sehingga kondisi wilayah studi terasa sejuk dan tidak terlalu panas. Arah angin berhembus mengikuti arah rotasi bumi.
Berdasarkan data yang telah didapatkan, lokasi studi berada pada kemiringan 0-8%, maka lokasi studi dapat diklasifikasikan sebagai kawasan yang datar.
Best view pada kawasan studi adalah tata letak bangunan menghadap ke jalan, arah pandang terbaik juga terdapat pemandangan gunung tangkuban perahu di sebelah utara.
Gambar 4. Analisis view
Sirkulasi tinggi: berada pada jalan Encep Kartawiria Sirkulasi sedang: berada pada jalan Cempaka dan jalan Kamarung Sirkulasi rendah: berada pada jalan lingkungan Sirkulasi kendaraan roda empat: berada pada jalan Encep Kartawiria, jalan Cempaka, dan Jalan Kamarung Sirkulasi kendaraan roda dua: berada pada seluruh jalan di lokasi studi Sirkulasi pejalan kaki: berada disepanjang jalan lokasi studi

## Analisis Kebutuhan Ruang
Dengan menggunakan jumlah penduduk pada tahun 2025 sebesar 954 jiwa dan luas wilayah sebesar 4,3 Ha. Berikut  hasil  analisis  yang  disesuaikan  dengan  standar  dan  pedoman  peruntukkan  lahan  yang  berlaku  di kawasan studi.
Tabel 1. Luas peruntukkan wilayah studi No. Jenis Peruntukan Standar Kebutuhan Ruang 1. Unit Rumah 36 m 2 / unit atau 9 m 2 / jiwa Sumber: SNI 03-1733-2004 954 jiwa x 9 m 2 = 8.586 m 2 2. Pendidikan TK = 250 m 2 / 1.500 jiwa SD = 2000 m 2 / 1.600 jiwa Sumber: SNI 03-7013-2004
TK = 1 unit x 250 m 2 = 250 m 2 SD = 1 unit x 2.000 m 2 = 2.000 m 2 total = 250 + 2.000 = 2.250 m 2 3. Kesehatan Posyandu = 60 m 2 / 1250 jiwa Sumber: SNI 03-7013-2004
1 unit x 60 m 2 = 60 m 2 4. Peribadatan Mushola = 100 m 2 / 250 jiwa Masjid = 600 m 2 / 2500 jiwa Sumber: SNI 03-7013-2004 4 unit mushola x 100 m 2 = 400 m 2 5. Perdagangan dan Jasa
Warung = 72 m 2 / 250 jiwa
Toko = 100 m 2 / 2.500 jiwa Sumber: SNI 03-7013-2004 4 unit warung x 72 m 2 = 288 m 2 6. Parkir Luas 400 m 2 / RW
PxL  3x5  m  (untuk  1  mobil  atau  2 motor)
Sumber: SNI 03-1733-2004
400 m 2
Secondiva Andezta Havara et al . Peremajaan Kawasan Permukiman dengan, ... .
7. Pos Keamanan Luas 4x4 m Sumber: Keputusan Menteri Permukiman  dan  Prasarana  Wilayah No. 534/ 2001 2 unit x 16 m 2 = 32 m 2 8. Ruang Terbuka 1 taman / 250 jiwa 1 m 2 / penduduk Sumber: Peraturan Menteri Pekerjaan Umum No. 05/2008 4 unit taman atau 954 jiwa x 1 m 2 = 954 m 2 Total 12.970 m 2 atau 1,297 Ha Standar Luas
KDB paling tinggi 30% dengan ruang terbuka paling rendah 70% untuk  luas  lahan  paling  tinggi  120  m 2 maka  diberikan  luas  bangunan paling kurang 36 m 2
Sumber: Peraturan Daerah Provinsi Jawa Barat No. 2/2016
Kawasan terbangun
30% x 43.000 m 2 = 12.900 m 2 atau 1,29 Ha
Ruang terbuka 70% x 43.000 m 2 = 30.100 m 2 atau 3,01 Ha Sumber: Hasil Analisis, 2022

## Analisis Hunian
Pada analisis kebutuhan hunian, jumlah penduduk yang digunakan adalah jumlah penduduk pada tahun 2025 yaitu 954 jiwa. dengan kepadatan penduduk sebesar 221 jiwa/ Ha, maka jenis hunian yang akan diterapkan pada  kawasan  studi  adalah  rumah  bertingkat.  Dimana  sesuai  dengan  SNI  1733-1989  bahwa  kepadatan penduduk  201-400  jiwa/Ha  termasuk  kedalam  kepadatan  tinggi  dengan  maksimal  15%  reduksi  terhadap kebutuhan lahan[6].
Jumlah penduduk pada tahun 2025 = 954 jiwa Asumsi 1 unit (KK) untuk 5 orang, maka: 954 jiwa / 5 = 191 KK Tipe hunian yang digunakan mengacu pada standar hunian yang layak yaitu minimal memiliki luas 36 m 2 dengan ketinggian 2 lantai untuk dihuni 2 KK. Dengan luas kavling sebesar 120 m 2 , serta menggunakan sistem blok untuk memudahkan dalam distribusi sarana lingkungannya.
191 KK/ 2 = 96 Kavling 96 x 120 m 2 = 11.520 m 2
Namun  jika  dihitung  menggunakan  perbandingan  komposisi  rumah  mewah  berbanding  rumah menengah berbanding rumah sederhana, maka:
Rumah Mewah : Rumah Menengah : Rumah Sederhana 1 : 2 : 3 = 16 : 32 : 48 1 : 0 : 3 = 24 : 0 : 72 0 : 2 : 3 =  0 : 38 : 58

## Analisis Strategi Peremajaan Kota
Strategi yang akan digunakan dalam meremajakan kawasan studi yaitu: redevelopment dan preservasi [7] [8].
Tabel 2. Analisis strategi peremajaan
Permasalahan Strategi Peremajaan Land Use Pola bangunan tidak beraturan, KDB lebih dari 30%, dan kurangnya daerah RTH sebagai resapan air ➢ Redevelopment permukiman, peribadatan,  kesehatan,  perdagangan dan jasa
➢ Preservasi sarana pendidikan Sirkulasi  dan Parkir Tidak  adanya  tempat  parkir  khusus  membuat banyaknya  kendaraan  yang  berparkir  di  pinggiran jalan. Membuat fungsi jalan tidak maksimal. Pedestrian • Tidak  adanya  pedestrian  membuat  pengguna jalan  baik  pejalan  kaki  maupun  pengemudi
kendaraan harus berbagi jalan
• Tidak  adanya  tempat  parkir  khusus  membuat banyaknya  kendaraan  yang  berparkir  di pinggiran  jalan.  Membuat  fungsi  jalan  tidak maksimal Ruang Terbuka Ketersediaan ruang terbuka di blok ini berupa lahan kosong seluas 1,89 Ha Fasilitas • Tidak adanya tempat untuk parkir • Tidak adanya jalur pejalan kaki Utilitas Drainase tidak berkesinambungan
Sumber: Hasil Analisis, 2022

## D. Kesimpulan
Berdasarkan pembahasan dalam penelitian ini, peneliti menyimpulkan beberapa hasil penelitian sebagai berikut:
Gambar 6. Penerapan konsep neighborhood unit
Secondiva Andezta Havara et al . Peremajaan Kawasan Permukiman dengan, ... .
Gambar 7. Penerapan konsep garden city
Gambar 8. Penerapan konsep green city
Gambar 9. Penerapan konsep water sensitive urban design
Kawasan  dikelilingi  ruang  terbuka hijau
Gambar 10. Peta rencana tata guna lahan
Penelitian ini menghasilkan penerapan konsep neighborhood unit , penerapan konsep garden city dan green city , penerapan konsep water sensitive urban design, dan penerapan konsep elemen perancangan kota sebagai upaya mewujudkan pembangunan berkelanjutan. Aspek studi dirancang berdasarkan aspek lingkungan, teori  terkait,  peraturan  perundangan,  dan  kesesuaian  dengan  karakteristrik  wilayah  studi  [9].  Tetapi  dalam keberlangsungannya, terdapat beberapa hal yang perlu diperhatikan, yaitu:
Studi ini bersifat akademis, sehingga tidak mengkaji mengenai keinginan dan penilaian pemerintah dan swasta dalam proses implementasinya. Penerapan konsep water sensitive urban design lebih baik untuk mempertimbangkan  aspek  fisik  dan  desain  dalam  kawasan,  sedangkan  aspek  non  fisik  tidak  dikaji  terlalu dalam seperti tidak dilakukan kajian mengenai biaya pembangunan pada studi ini [10]
Hasil  studi  ini  dapat  digunakan  sebagai  bahan  masukan  dan  pelengkap  dokumen  perencanaan  dan perancangan Kota Cimahi. Hasil studi ini dapat dikembangkan sebagai suatu studi kelayakan yang bermanfaat dalam proses implementasi rencana perlu ada alternatif desain lain.

## Daftar Pustaka
[1] Todaro and M. P, Ekonomi Pembangunan. Jakarta: Erlangga, 2010.
[2] S. Margono, Metodologi Penelitian Pendidikan . Rineka Cipta, 2010.
[3] Sugiyono, Metode Penelitian Kuantitatif, Kualitatif, dan R&D . Bandung, 2018.
[4] Kelurahan  Citeureup,  “Kelurahan  Citeureup,  Kota  Cimahi  ,” Monografi,  Peta  Wilayah ,  2022. https://citeureupkelurahan.wordpress.com/ (accessed Dec. 19, 2022).
[5] Pramono and R. Widodo, Perencanaan Tapak dan Lingkungan . Yogyakarta: Gadjah Mada University Pers, 2020.
[6] Ishartono  and  S.  Raharjo,  “Sustainable  Development  Goals  (SDGs)  dan  Pengentasan  Kemiskinan,” Dalam Soc. Work J. , vol. 6, no. 2, pp. 154–272, 2016.
[7] L.  Muta’ali,  “Penyusunan  Daya  Dukung  dan  Daya  Tampung  Lingkungan  Hidup  Berbasis  Jasa Ekosistem Sebagai Dasar Pengendalian dan Pengelolaan Lingkungan Hidup,” Yogyakarta, 2015.
[8] J.  Ghaida,  “Peremajaan  Kawasan  Perumikan  Kumuh  Kelurahan  Cibaduyut  Wetan  Kota  Bandung,” Bandung, 2020.
[9] H. Shirvani, The Urban Design Process . New York: Van Nostrand Reinhold Company, 1985.
[10] Rahmat  and  R.  Rizkita,  “Penerapan  Water  Sensitive  Urban  Design  Pada  Permukiman  DAS Cikapundung,” Bandung, 2018.