## AKIBAT  HUKUM ATAS PERJANJIAN JUAL BELI HAK ATAS TANAH YANG MENGANDUNG CACAT HUKUM
Oleh : AA Sagung Poetri Paraniti, SH, MH Drs. I Wayan Wiryawan, MH Program Studi, Fakultas Hukum Universitas Mahendradatta Jl. Ken Arok No. 12 , Peguyangan Denpasar Utara, Bali 80115.
Ikip Saraswati Tabanan Jalan Pahlawan Nomor 2 Tabanan.
(paranitipoetri@yahoo.com, wayanwiryawan31@gmail.com)
Abstrak, Tanah bagi manusia mempunyai arti yang sangat penting untuk kehidupan sendiri maupun bersama-sama dengan masyarakatnya. Arti penting tanah dapat dilihat dari fungsi tanah tersebut yaitu sebagai tempat berpijak, untuk rumah tinggal, tempat mencari penghidupan, sebagai tempat melakukan pemujaan  terhadap  Sang  Pencipta  dan  juga  tempat  menguburkan  mereka  yang  meninggal  dunia. Dengan  memperhatikan  fungsi  tanah  yang  demikian  besar,  kian  lama  dirasakan  seolah-olah  tanah menjadi sempit, sedangkan permintaan selalu bertambah, maka tidak heran kalau nilai tanah menjadi tinggi.  Dari  pentingnya  tanah  tersebut,  sangat  perlu  dilakukan  sebuah  kajian mengenai apakah  yang dimaksud dengan perjanjian jual beli hak atas tanah yang mengandung cacat hukum? Upaya apakah yang dapat ditempuh dalam penyelesaian perjanjian jual beli hak atas tanah yang mengandung cacat hukum?  Jenis  penelitian  ini  menggunakan  penelitian  hukum  dalam  aspek  hukum  normatif  yang mengkaji  perundang-undangan  yang  berlaku  saat  ini  di  indonesia  terkait  dengan  akibat  hukum  atas perjanjian  jual  beli  tanah  yang  mengandung  cacat  hukum. Dalam  menjawab  seluruh  permasalah tersebut,  pasal  1425  KUH  Perdata  mengatur  mengenai  terjadinya  jual  beli  dan  pasal  tersebut menyebutkan bahwa Jual beli itu dianggap telah terjadi antara kedua belah pihak, seketika setelahnya orang-orang ini mencapai sepakat tentang kebendaan tersebut sekalipun harganya kebendaan itu belum diserahkan maupun harganya belum dibayar. Dengan terjadinya jual beli tanah tersebut belumlah berarti bahwa hak milik dalam hal ini hak milik atas tanah beralih. Karena beralihnya hak milik atas tanah perlu diikuti dengan perbuatan hukum berupa penyerahan yuridis (Yuridische levering) sehingga tidak menyebabkan cacat hukum. Akibat hukum terhadap perjanjian jual beli tanah yang mengandung cacat hukum adalah bahwa si penjual mengembalikan uang hasil penjualan tanah kepada si pembeli dan si pembeli  menyerahkan  kembali  sertifikat  hak  atas  tanah  ke  penjual  sehingga  dapat  dikatakan  bahwa perjanjian  ini  dibatalkan  karena  kesalahan  penjual. Upaya  yang  dapat  ditempuh  dalam  penyelesaian perjanjian  jual  beli  atas tanah  yang mengandung  cacat  hukum  adalah  dapat  diselesaikan baik  secara musyawarah,  damai  maupun  kekeluargaan  dan  seandainya  hal  ini  mengalami  kegagalan  maka penyelesaiannya    adalah  melalui  mediasi,  jika  tidak  selesai,  maka  upaya    hukum  di  pengadilan merupakan jalan terakhir.

## Kata kunci : Tanah, Perjanjian, Cacat Hukum
Abstract, Land for humans has a very important meaning for life itself and together with the community. The importance of land can be seen from the function of the land, namely as a place to stand, for houses, a place to make a living, as a place to worship the Creator and also a place to bury those who have died. By paying attention to the function of such a large land, the longer it feels as if the land becomes narrow, while the demand always increases, it is not surprising that the value of the land becomes high. From the importance of the land, it is very necessary to do a study of what is meant by the sale and purchase agreement of land rights that contain legal defects? What efforts can be taken in resolving the sale and purchase of land rights that contain legal defects? This type of research uses legal research in  normative  legal  aspects  that  reviews  current  legislation  in  Indonesia  in  relation  to  the  legal consequences of land purchase and sale agreements that contain legal defects. For the answer all these problems, article 1425 of the Civil Code regulates the occurrence of buying and selling and the article states  that  the  sale  and  purchase  is  deemed  to  have  occurred  between  the  two  parties,  immediately afterwards  these  people  agreed  on  the  material  even though the  price  of  the  material  had  not  been delivered or the price not yet paid. With the sale and purchase of the land, it does not mean that the
ownership rights in this case the ownership rights to the land have changed. Because the transfer of ownership rights to land needs to be followed by legal actions in the form of Yuridische levering so that it  does  not  cause  legal  defects.  The  legal  effect  of  the  land  purchase  agreement  that  contains  legal defects is that the seller returns the money from the sale of land to the buyer and the buyer returns the certificate of land rights to the seller so that it can be canceled due to the seller's fault. Efforts that can be taken in resolving the sale and purchase agreement on land containing legal defects can be resolved either by deliberation, peace or family and if this fails, the solution is through mediation, if it is not finished, the legal remedies are the last resort.
Keyword : Land, Agreement, Legal disability

## Pendahuluan
Pentingnya  tanah  bagi  kehidupan manusia  mengakibatkan  tanah  betul-betul difungsikan untuk kehidupan manusia tersebut baik  secara  sendiri-sendiri  maupun bersama-sama.  Untuk  dapatnya  pemanfaatan tanah  dilakukan  secara  maksimal  maka  oleh masyarakat  diadakan  pengaturan-pengaturan sedemikian  rupa  dengan  tetap  memperhatikan kepentingan bersama sebagai lebih utama dari kepentingan  pribadi.  Tanah  dapat  dinilai sebagai  suatu  harta  yang  mempunyai  sifat permanen  dan  dapat  dicadangkan  pada  masa mendatang.  Tanah  adalah  tempat  bermukim dari sebagian umat manusia disamping sumber penghidupan bagi mereka yang mencari nafkah dari  usaha  tani  dan  perkebunan  serta  pada akhirnya tanah dijadikan tempat persemayaman yang  terakhir  bagi  seseorang  yang  meninggal dunia.
Perjanjian  jual  beli  tanah  terutama tanah warisan maupun tanah-tanah pelabe pura, tanah  milik  suatu  perkumpulan,  atau  suatu pengempon pura dalam proses dan perjanjiannya  tentu  harus  ada  syarat  yang khusus  harus  dipenuhi,  berupa  lampiran  sila- sila keluarga yang sah, terhadap tanah warisan
13 Dirksen  A.A.  Ngurah  Gede,
1999, Kebebasan  dan  Pembatasan  dalam
belum dibagi, terhadap tanah pelabe pura, milik perkumpulan  maka  harus  ada  ijin  dari
Departemen
Agama Parisadha dan rekomendasi  dari  Bupati/Walikota  di  lokasi tanah  berada.  Bilamana  syarat  itu  tidak dipenuhi  maka  perjanjian  jual  beli  tanah  itu adalah cacat hukum.
Dari salah satu syarat sahnya perjanjian itu adanya kata sepakat, dengan adanya saling menjanjikan  kehendak  ini  maka  timbul persetujuan-persetujuan diantara mereka untuk dapat  berbuat  sesuatu  atau  menyerahkan sesuatu  kepada  pihak-pihak  lain.  Semua persetujuan  yang  dibuat  secara  sah  berlaku sebagi  undang-undang  bagi  mereka  yang membuatnya. 13
Persetujuan  itu  pada  dasarnya  tidak dapat ditarik kembali selain dengan persetujuan kedua  belah  pihak,  atau  karena  alasan-alasan yang  oleh  undang-undang  dinyatakan  cukup untuk itu. Pentingnya persyaratan perjanjian itu harus  diperhatikan  dan  itikad  baik  para  pihak dalam  hal  ini  adalah  sangat  penting  untuk melahirkan suatu perjanjian yang sah dan tidak ada pihak yang dirugikan.

## Rumusan Masalah
Perjanjian ,  Fakultas  Hukum  UNUD Denpasar, hal. 34.
Dari  uraian  latar  belakang  tersebut
diatas maka dapat dikemukakan permasalahannya yaitu :
1. Apakah yang dimaksud dengan perjanjian jual beli hak atas tanah yang mengandung cacat hukum?
2. Upaya  apakah  yang  dapat  ditempuh dalam penyelesaian perjanjian jual beli hak atas tanah yang mengandung cacat hukum?

## Metodologi Penelitian
Jenis Penelitian
Jenis  penelitian  ini  menggunakan penelitian hukum dalam aspek hukum normatif yang  mengkaji  perundang-undangan  yang berlaku  saat  ini  di  Indonesia  terkait  dengan akibat  hukum  atas  perjanjian  jual  beli  tanah yang  mengandung  cacat  hukum,  Soerjono Soekanto  mengemukakan  penelitian  hukum kepustakaan yang mencakup penelitian terhadap  asas-asas  hukum,  sistem  hukum, penelitian  taraf  sinkronisasi  vertikal  dan horizontal,  perbandingan  hukum  serta  sejarah hukum. 14
Adapun metode ilmiah yang dipergunakan adalah :
Jenis Pendekatan
Pendekatan penelitian dalam penulisan skripsi  ini  adalah  bahan  untuk  mengawali sebagai  dasar  sudut  pandang  dan  kerangka berfikir  seseorang  untuk  melakukan  analisis. Menurut Judistira, pendekatan normatif dicirikan  oleh  tujuan  yang  berupaya  untuk
14 Soerjono  Soekanto  dan  Sri Mamuji, 2007, Penelitian Hukum
memahami gejala-gejala yang sedemikian rupa tidak  memerlukan  kuantifikasi,  atau  karena gejala-gejala  tersebut  tidak  memungkinkan diukur secara tepat. Dalam penelitian antropologi  dan  sosiolologi,  sifat  dan  tujuan penelitian  itu  sendiri  dapat  menentukan pendekatan  apa  yang  akan  digunakan.  Pada hakekatnya pendekatan normatif akan mengawali  ke  dua  pendekatan  penelitian, kualitatif  itu  sendiri  dan  kuantitatif,  artinya uraian dengan kata-kata dalam tatanan kalimat yang  mengungkapkan  premis,  hipotesis,  dan latar belakang
Sumber Bahan Hukum
Sumber bahan hukum yang dipergunakan  dalam  penulisan  skripsi  ini menggunakan bahan hukum primer yaitu bahan hukum yang digunakan adalah bersumber dari peraturan  perundang-undangan  dan  bahan hukum  tersier  yang  bersumber  dari  kamus hukum  serta  bahan  hukum  sekunder  yang bersumber dari perpusatakaan dan internet. Teknik Pengumpulan Bahan hukum
Dalam Penelitian ini untuk pengumpulan bahan hukum dilakukan melalui Studi Kepustakaan ( Library Research ), berupa dokumen-dokumen maupun Peraturan
Perundang-undangan  yang  berkaitan  dengan jual  beli  tanah.  Terhadap  data  primer  yang terlebih  dahulu  diteliti  adalah  kelengkapannya dan  kejelasannya  untuk  diklarifikasi  serta dilakukan penyusunan secara sistematis maupun konsisten untuk memudahkan melakukan  analisis.  Data  primer  ini  terlebih
Normatif, Suatu Tinjauan Singkat, PT.Raja Grafindo Persada, Jakarta, hal.12
dahulu  di  koreksi  untuk  menyelesaikan  bahan yang  paling  revelan  dengan  perumusan permasalahan  yang  ada  dalam  penelitian  ini. Data  sekunder  yang  didapat  dari  kepustakaan dipilih  serta  dihimpun  secara  sistematis, sehingga dapat dijadikan acuan dalam melakukan  analisis.  Dari  hasil  data  penelitian dilakukan pembahasan secara deskriptif analitis.

## TINJAUAN UMUM TENTANG PERJANJIAN
Dalam  kehidupan  sehari-hari  dapat dijumpai bahwa banyak kepentingan- kepentingan  masyarakat  yang  dapat  dipenuhi melalui perjanjian. Dengan demikian sesungguhnya istilah perjanjian bukan merupakan  istilah  yang  asing  untuk  didengar dalam  pergaulan  sehari-hari,  setiap  saat disadari  maupun  tidak  disadari,  kebanyakan orang  selalu  mengadakan  perjanjian  dalam kehidupannya. Istilah perjanjian di dalam Buku III  KUH  Perdata  tentang  perikatan  tidak dipergunakan, tetapi dipakai istilah persetujuan, dengan demikian dapat dikatakan bahwa dua perkataan (perjanjian dan persetujuan)  itu  adalah  sama  artinya.  Dengan demikian  persetujuan  yang  dimaksud  dalam pasal 1313 Buku III KUH Perdata adalah sama dengan perjanjian.
Menurut  pasal  1313  KUH  Perdata, perjanjian  atau  persetujuan  adalah  “suatu perbuatan  dengan  mana  satu  orang  atau  lebih mengikatkan  dirinya  terhadap  satu  orang  lain atau  lebih”.  Jika  perumusan  tersebut  dikaji lebih lanjut maka sepintas menimbulkan kesan bahwa perjanjian itu timbul dari satu kehendak
saja,  sehingga  terasa  kurang  mengena  dari maksud  perjanjian  tersebut,  yang  menuntut adanya  kata  sepakat  diantara  para  pihak sebagaimana  yang  diisyaratkan  dalam  pasal 1320  KUH  Perdata.  Hal  itu  ditegaskan  juga oleh  Abdulkadir  Muhammad,  pengertian perjanjian  sebagaimana  tersebut  dalam  pasal 1313 KUH Perdata kurang memuaskan karena mengandung beberapa kelemahan, seperti : a. Menyangkut sepihak saja. Hal ini diketahui dari  perumusan  “satu  orang  lebih mengikatkan  dirinya  terhadap  satu  orang atau  lebih  lainnya”.  Kata  kerja  mengikat sifatnya  hanya datang  dari satu  pihak  saja tidak  dari  kedua  belah  pihak.  Seharusnya perumusan itu saling mengikatkan dirinya, jadi ada konsensus antara para pihak.
b. Kata  perbuatan  menyangkut  pula  tanpa konsensus  dalam  pengertian  “perbuatan” termasuk  pula  tindakan  melaksanakan tugas  tanpa  kuasa  “Zaakwarneming”, tindakan
melawan hukum (onrectmatigedaad) yang tidak mengandung konsensus. Seharusnya dipakai kata “persetujuan”.
c. Pengertian  perjanjian  dalam  pasal  itu terlalu  luas  karena  mencakup  pula pelangsungan perkawinan, perjanjian kawin, yang diatur dalam lapangan hukum harta  kekayaan  saja.  Perjanjian  yang dikehendaki  oleh  Buku  III  KUH  Perdata sebenarnya adalah perjanjian yang bersifat kebendaan  saja,  bukan  perjanjian  yang bersifat personal.
d. Tanpa menyebut tujuan, dalam perumusan pasal  tersebut  tidak  disebutkan  tujuan mengadakan  perjanjian  sehingga  pihak-
pihak tidak mengetahui mengapa diadakan perjanjian, itu tidak jelas untuk apa. 15
Berdasarkan pada alasan-alasan tersebut diatas, selanjutnya  beliau  memberikan  pengertian tentang  perjanjian  sebagai  berikut  :  Perjanjian adalah  “Suatu  persetujuan  dengan  mana  dua orang  atau  lebih  mengikatkan  diri  untuk melaksanakan  suatu  hal  dalam  lapangan  harta kekayaan”. 16
Menurut  Subekti,  perjanjian  adalah “Suatu  peristiwa  dimana  seorang  berjanji kepada seorang lain atau dimana dua orang itu saling  berjanji  untuk  melaksanakan  sesuatu hak”. 17 Perumusan  lain  yang  diberikan  oleh para  sarjana  tentang  pengertian  perjanjian adalah  seperti  yang  diberikan  oleh  M.  Yahya Harahap,  yang  dimaksud  dengan  perjanjian atau  verbertenneis  adalah  “suatu  hubungan kekayaan  atau  harta  benda  antara  dua  atau lebih, yang memberikan kekuatan hak pada satu pihak untuk memperoleh prestasi dan sekaligus mewajibkan  para  pihak  untuk  menunaikan prestasi”. 18
Menurut Wiryono Prodjodikoro, perjanjian  adalah  :  Sebagai  suatu  hubungan hukum mengenai harta benda antara dua pihak dalam mana satu pihak berjanji atau dianggap berjanji untuk melakukan sesuatu hal.
Sedangkan pihak yang lainnya berhak menuntut pelaksanaan janji itu. 19
15 Abdulkadir  Muhammad,  1985, Hukum  Perikatan ,  Alumni,  Bandung,  hal.
78. 16 Ibid.
17 R. Subekti (II), Loc. Cit .
18 M. Yahya Harahap, 1986, Segi- Segi  Hukum  Perjanjian ,  Cet.  II,  Alumni Bandung, hal. 6.
Disamping  itu  menurut  M.  Isa  Arief, perjanjian  adalah  :  Suatu  perbuatan  hukum yang  dilakukan  oleh  dua  atau  beberapa  pihak dengan  tujuan  untuk  mendirikan  perikatan antara  mereka.  Misalnya,  persetujuan  untuk mengadakan  jual  beli,  persetujuan  untuk mengadakan sewa menyewa. 20

## Asas-Asas Dan Unsur-Unsur Perjanjian
Sebagai  suatu  bentuk  hukum  yang berdiri  sendiri,  maka  sudah  tentu  perjanjian memiliki asas-asas yang menjadi landasannya. Yang  dimaksud  dengan  asas  adalah  hal-hal yang prinsipil bagi terciptanya suatu perjanjian sebagaimana mestinya. Hal-hal tersebut meliputi  baik  yang  berhubungan  dengan kekuatan  mengikatnya  suatu  perjanjian,  ruang lingkup  berlakunya,  maupun  kehendak  dari para  pihak  yang  mengadakan  perjanjian  itu. Sedangkan  unsur  yang  dimaksudkan  adalah bagian-bagian  dari  suatu  perjanjian  itu, sempurna atau tidaknya perjanjian.
1. Asas kebebasan berkontrak
Asas  kebebasan  berkontrak  adalah “bahwa  setiap  orang  pada  asasnya  dapat membuat perjanjian dengan isi yang bagaimanapun  juga,  asal  tidak  bertentangan dengan undang-undang, kesusilaan dan
19 Wiryono  Prodjodikoro,  1985, Hukum  Perdata  Tentang  Persetujuan- Persetujuan  Tertentu ,  Cet.  VIII,  Sumur, Bandung, hal 11.
20 M.  Isa  Arief,  1983, Hukum Perdata  dan  Hukum  Dagang ,  Cet.  V, Alumni Bandung, hal. 61.
ketertiban umum. 21 Asas kebebasan berkontrak ini  lazim  dinamakan  sistem  terbuka  artinya macam-macam hak atas benda adalah terbatas dan  peraturan-peraturan  yang  mengenai  hak- hak atas benda itu bersifat memaksa, sedangkan hukum perjanjian memberikan kebebasan yang seluas-luasnya  kepada  masyarakat  untuk mengadakan  perjanjian  yang  berisi  apa  saja, asal  tidak  melanggar  ketertiban  umum  dan kesusilaan. 22

## 2. Asas pacta sunservanda
Asas  ini  merupakan  salah  satu  asas dalam  perjanjian  yang  berkaitan  erat  dengan mengikatnya  suatu  perjanjian.  Asas  ini tergolong  asas  yang  bersifat  universal  dan merupakan warisan dari kebudayaan Romawi. 23 Perjanjian  yang  dibuat  secara  sah oleh  para  pihak  adalah  mengikat  bagi  mereka yang  membuatnya  seperti  Undang-Undang pasal  1338  ayat  1  KUH  Perdata.  Maksudnya bahwa perjanjian yang demikian akan mengikat mereka seperti Undang-Undang. Secara singkat asas  ini  dimaksudkan  bahwa  perjanjian mengikat para pihak yang mengadakannya atau setiap  perjanjian  harus  ditaati  dan  ditepati. 24
Dengan  demikian  pihak  ketiga  tidak  bisa mendapat keuntungan karena perbuatan mereka itu kecuali perjanjian itu memang dimaksudkan untuk pihak ketiga.
3. Asas konsensual
Asas  ini  berasal  dari  perkataan  latin “consensus”  yang  berarti  sepakat.  Asas konsensualitas  bukanlah  berarti  untuk  suatu
21 J. Satrio, 1993, Hukum Perikatan-Perikatan Pada Umumnya , Cet. I, Alumni Bandung, hal. 36.
22 R. Subekti (II), Op.Cit ., hal. 13.
perjanjian diisyaratkan adanya kesempatan. Ini sudah  semestinya  suatu  perjanjian  juga dinamakan  persetujuan.  Berarti  dua  pihak sudah setuju atau bersepakat mengenai sesuatu hal. 25

## 4. Asas itikad baik
Dalam  pasal  1338  ayat  (3)  KUH Perdata  ditetapkan  bahwa  “semua  perjanjian harus  dilakukan  dengan  itikad  baik”.  Dari ketetapan  pasal  ini  nampak  bahwa  yang dimaksud  dengan  asas  itikad  baik  adalah  asas yang  mengharuskan  setiap  orang  yang membuat perjanjian harus dengan maksud yang baik.  Baik  dalam  mengadakan  perjanjian maupun  dalam  hal  pelaksanaanya.  Atas  dasar itu  maka  terhadap  asas  ini  dapat  dibedakan dalam  dua  pengertian  yaitu  pengertian  yang bersifat subyektif dan yang bersifat obyektif.
5. Asas partay otonum
Asas  ini  dilaksanakan  bahwa  suatu perjanjian hanya berlaku bagi para pihak yang membuatnya. Tidak ada pengaruhnya terhadap pihak  ketiga  dan  pihak  ketiga  manapun  tidak bisa  mendapatkan  keuntungan  karena  adanya suatu  perjanjian  tersebut,  kecuali  yang  telah diatur dalam undang-undang. Misalnya, perjanjian untuk pihak ketiga (pasal 1317 KUH Perdata).
6. Asas kepatutan dan kebiasaan
Asas  kepatutan  dan  kebiasaan  harus diperhatikan dalam membuat suatu perjanjian, sebagai  ukuran  dari  kepatutan  dan  kebiasaan
23 Mochtar  Kusumaatmaja,  1983, Pengantar  Hukum  Internasional ,  Cet.  IV, Binacipta Bandung, hal. 37.
24 Kansil C.S.T., Op.Cit ., hal. 50.
25 R. Subekti (II), Op.Cit ., hal. 15.
adalah  pergaulan  hidup  masyarakat  dimana perjanjian itu akan dilaksanakan.

## Unsur-Unsur Perjanjian
Unsur-unsur perjanjian tersebut terdiri dari3 (tiga) bagian yaitu :
1. Essentialia
2. Naturalia
3. Accidentalia

## Syarat-Syarat Sahnya Suatu Perjanjian
Suatu  perjanjian  baru  dikatakan  sah, apabila  memenuhi  syarat-syarat  tertentu. Syarat-syarat  tersebut  dalam  pasal  1320  KUH Perdata ditentukan bahwa :
Untuk sahnya suatu perjanjian diperlukan 4 (empat) syarat yaitu :
a. Sepakat mereka yang mengikatkan dirinya;
b. Cakap  untuk  membuat  suatu perjanjian;
c. Mengenai suatu hal tertentu;
d. Suatu sebab yang halal. 26

## PERJANJIAN  JUAL  BELI  HAK  ATAS TANAH  YANG  MENGANDUNG  CACAT HUKUM
Dalam  pasal  1425  KUH  Perdata mengatur  mengenai  terjadinya  jual  beli  dan pasal tersebut menyebutkan bahwa Jual beli itu dianggap telah terjadi antara kedua belah pihak, seketika  setelahnya  orang-orang  ini  mencapai sepakat  tentang  kebendaan  tersebut  sekalipun harganya  kebendaan  itu  belum  diserahkan maupun harganya belum dibayar”.
Dengan  terjadinya  jual  beli  tanah tersebut  belumlah  berarti  bahwa  hak  milik
26 R. Subekti (II), Op.Cit ., hal. 17.
dalam  hal  ini  hak  milik  atas  tanah  beralih. Karena  beralihnya  hak  milik  atas  tanah  perlu diikuti  dengan  perbuatan  hukum  berupa penyerahan  yuridis  (Yuridische  levering). Mengenai hal ini dijelaskan sebagai berikut :
Hak  milik  atas  tanah  baru  beralih  kepada pembelinya  jika  telah  dilakukan  apa  yang disebut  “penyerahan  yuridis”  (yuridische levering)  yang  wajib  diselenggarakan dengan  pembuatan  akta  di  muka  dan  oleh Kepala  Kantor  Pendaftaran  Tanah  selaku overschrijvings ambtenaar menurut overschrijvings  ordonantie  (S.  1834  No. 27) (Pasal 1459 KUH Perdata).
Dari  uraian  diatas  jelaslah  bahwa menurut  Hukum  Perdata  Barat  jual  beli  atas tanah merupakan dua perbuatan pertama yaitu jual  beli  yang  biasanya  dilakukan  oleh  dan dihadapan  Pejabat  Pembuat  Akta  Tanah (PPAT)  dan  kedua  penyerahan  yuridis (Yuridische levering) dibuat oleh dan dihadapan  Kepala  Seksi  Pendaftaran  Tanah (Kadaster) sebagai pejabat balik nama.
Dengan  telah  terjadinya  penyerahan secara  yuridis maka  barulah  beralih  hak  milik atas tanah kepada pembeli.
a. Jual Beli Menurut Hukum Adat
Jual  beli  menurut  Hukum  Adat merupakan  perjanjian  timbal  balik  antara penjual  dan  pembeli.  Demikian  juga  halnya dengan jual beli tanah, yang kalau ditinjau dari sifat perbuatan hukumnya merupakan perbuatan  hukum  yang  riil  yaitu  perbuatan tunai.  Hal  ini  berarti  antara  penyerahan
sejumlah  uang  dan  penyerahan  barang  terjadi pada saat yang bersamaan.
b. Jual Beli Menurut Undang – Undang Pokok Agraria (UUPA)  No. 5 Tahun 1960 Undang-Undang Pokok Agraria No. 5 Tahun 1960  tidak memberikan pengertian jual beli,  dan  didalam  Undang-Undang  Pokok Agraria  No.  5  Tahun  1960      dipergunakan istilah  peralihan  hak  (pasal  23  mengenai  Hak Milik,  pasal  32  mengenai  Hak  Guna  Usaha, pasal 38 mengenai Hak Guna Bangunan, istilah jual  beli  disebutkan  dalam  pasal  26  dan menurut pasal 19 Peraturan Pemerintah No. 10 Tahun  1961  jual  beli  adalah  satu  bentuk pemindahan hak).
Dengan demikian dan untuk mendapatkan  pengertian  jual  beli  maka  perlu ditinjau  kembali  sistem  hukum  mana  yang menjadi  asas  atau  dasar  hukum  Agraria Nasional atau  Undang-Undang Pokok Agraria dan  Hukum  Agraria  yang  berlaku  adalah Hukum  Adat  dan  hal  ini  diatur  dalam  pasal  5 Undang-Undang Pokok Agraria yang menyatakan sebagai berikut :
Hukum  Agraria  yang  berlaku  atas  bumi,  air, dan  ruang  angkasa  ialah  Hukum  Adat sepanjang tidak bertentangan dengan kepentingan  nasional  dan  Negara,  yang berdasarkan  atas  persatuan  bangsa  dengan nasionalisme Indonesia serta dengan peraturan- peraturan  yang  tercantum  dalam  Undang- Undang  ini  dan  dengan  Peraturan-Peraturan lainnya  segala  sesuatu  dengan  mengindahkan unsur-unsur  yang  bersandar  pada  hukum agama.
Dalam  pasal  ini  secara  tegas  telah dinyatakan  bahwa  Hukum  Agraria  yang  baru yaitu  Undang-Undang  Pokok  Agraria  No.  5 Tahun  1960  adalah  berdasarkan  pada  Hukum Adat.  Hukum  Adat  yang  dimaksudkan  adalah Hukum  Adat  yang  sancer,  yang  dimaksudkan adalah  :  “Dalam  pada  itu  bukan  ketentuan- ketentuan  Hukum  Agraria  Adat  dalam keseluruhannya  yang  dipakai  dasar  Hukum Agraria itu sebagaimana telah diuraikan dalam No. 16 Hukum Agraria yang berlaku sekarang ini  mengandung  cacat-cacat.  Cacat-cacat  itu harus dihilangkan, Hukum Adat harus dibersihkan dari cacat-cacatnya itu”.
Dengan demikian maka pengertian jual beli setelah berlakunya Undang-Undang Pokok Agraria  No.  5  Tahun  1960    dapat  dikatakan sama  dalam  artian  berintikan  perbuatan  yang kontan  atau  tunai  hanya  tidak  diharapkan Kepala  Adat  atau  Desa  tetapi  harus  dibuat dihadapan  Pejabat  Pembuat  Akta  Tanah  dan pengertian ini juga ditegaskan sebagai berikut :
“Maka  pengertian  jual  beli  sekarang harus pula berintikan sebagai perbuatan hukum yang berupa penyerahan hak milik (penyerahan hak milik  untuk  selama-lamanya  oleh penjual, pembeli yang ada pada saat itu juga  menyerahkan  harganya  kepada penjual). Dalam pada itu sebelum jual belinya  dilakukan  (dulu  di  muka Kepala Adat, sekarang di muka Pejabat
Pembuat  Akta  Tanah)  yang  akan membuat aktanya. 27

## Syarat-Syarat Jual Beli Tanah
Jual  beli  tanah  merupakan  salah  satu bentuk  dari  perjanjian  atau  persetujuan  yang menjadi  obyek  adalah  tanah.  Oleh  karenanya maka  jual  beli  tanah  itu  sah  apabila  telah memenuhi  sahnya  suatu  perjanjian  atau persetujuan.
Tentang syarat-syarat yang diperlukan untuk sahnya perjanjian atau persetujuan diatur dalam  pasal  1320  KUH  Perdata  yang menyatakan untuk sahnya persetujuan diperlukan empat syarat :
1. Sepakat mereka yang mengikatkan dirinya.
2. Kecakapan  untuk  membuat  suatu perikatan.
3. Suatu hal tertentu.
4. Suatu sebab yang halal.
Disamping syarat-syarat tersebut diatas,  harus  diperhatikan  syarat-syarat  yang berhubungan  dengan  siapa-siapa  yang  dapat menjadi  subyek  hak  menurut  jenis  hak misalnya siapa yang dapat menjadi subyek Hak Milik, Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan dan lain-lain.
Kecuali hal tersebut perlu diperhatikan ketentuan  landreform  sebagaimana  diatur dalam  Undang-Undang  No.  56/PRP/1960  dan peraturan  pelaksanaannya  antara  lain  apakah menyangkut tanah lebih atau tidak dan apakah menimbulkan obsentee atau tidak.
27 Boedi  Harsono  II,  Op.Cit.,  hal. 135.

## Proses Jual Beli Hak Atas Tanah
Sebelum  berlakunya  Undang-Undang Pokok Agraria, 24 September 1960 proses jual beli  hak  atas  tanah  pada  umumnya  tidak dilakukan  di  hadapan  Wedana  atau  Camat sehingga dalam masyarakat sering kita jumpai jual  beli  hak  milik  atas  tanah  yang  dilakukan oleh penjual kepada pembeli hanya disaksikan oleh  Kepala  Adat  (Desa)  dan  secara  otomatis dianggap  telah  terjadi  pemindahan  hak  milik atas tanah yang dijualnya.
Pada  saat    ini  masyarakat  sudah  tidak melakukan transaksi jual beli secara di bawah tangan,  karena  disamping  akan  menimbulkan keresahan di kemudian hari akta ini akan tidak mempunyai  kekuatan  hukum.  Tetapi  karena kesadaran masyarakat adat dan mengingat akan landasan  terbentuknya  Undang  –  Undang Pokok  Agrarian  No.  5  Tahun  1960  yaitu  dari hukum adat maka diakui perjanjian jual beli di bawah  tangan  di  dalam  pedesaan,  sehingga pembuktian  dalam  pengadilan  kalau  akta  di bawah  tangan  akan  sulit  sekali  mengingat perkaranya  terjadi  antara  saudara-saudaranya sendiri  seperti  jual  beli  dan  sewa  menyewa tanah.
Bahkan  praktek  yang  demikian  itu masih juga dijumpai dalam masyarakat setelah berlakunya  Undang – Undang Pokok Agrarian No. 5 Tahun 1960, pada hal ketentuan pasal 19 Peraturan  Pemerintah  No.  24/1997  dengan tegas menyebutkan :
Bahwa setiap perjanjian yang bermaksud  memindahkan  hak  milik atas  tanah,  memberikan  sesuatu  hak baru  atas  tanah,  menggadaikan  atau meminjam uang dengan tanah sebagai tanggungan,  harus  dibuktikan  dengan suatu  akta  yang  dibuat  oleh  dan dihadapan  pejabat  yang  ditunjuk  oleh Menteri Agraria. 28
Dalam hal ini pejabat yang dimaksudkan adalah pejabat  pembuat  akta  tanah  yang  sering disingkat dengan PPAT.

## Jual Beli Tanah Yang Mengandung Cacat
Perjanjian  jual  beli  tanah  yang mengandung  cacat,  terlebih  dahulu  perlu diuraikan  hal-hal  yang  mempengaruhi  cacat pada  perjanjian-perjanjian  yang  kelihatannya berlaku  secara  sempurna.  Namun  demikian mungkin  seluruh  atau  sebagiannya  tidak berguna  disebabkan  suatu  cacat  ketika perjanjian-perjanjian tersebut dibuat.
Hal-hal  yang  mempengaruhi  cacat pada perjanjian tersebut adalah : a. Kekeliruan
Kekeliruan tidak mempengaruhi berlakunya suatu  perjanjian.  Suatu  kekeliruan  bersama mengenai  identitas  pokok  perjanjian  akan mengakibatkan perjanjian itu batal.
Kekeliruan  bersama  akan  terjadi  apabila pihak-pihak yang tidak saling mengenal satu sama  lain  mempertimbangkan  tentang  hal- hal  yang  berbeda,  tidak  ada  yang  benar, tetapi juga tidak ada yang salah. 29
28 Departemen Dalam Negeri,
Dirjen  Agraria,  Buku  Tuntunan  Bagi
Pejabat  Pembuat  Akta  Tanah,  Yayasan
Husada Bina Sejahtera, Jakarta, 1985, Cet. 43, hal. 23.
b. Perbuatan curang (misrepresentation)
Suatu  perjanjian  seringkali  didahului  oleh perundingan-perundingan  dengan  jalan satu pihak membuat pernyataan-pernyataan tentang  fakta,  yang  dimaksudkan  untuk membujuk pihak lainnya supaya mengadakan  perjanjian.  Jika  pernyataan semacam itu tidak benar atau palsu, hal ini disebut perbuatan curang. Suatu perbuatan curang dapat dirumuskan sebagai pernyataan  tentang  fakta  yang  dibuat oleh satu  pihak  dalam  perjanjian  itu  terjadi, dengan  maksud  untuk  membujuk  pihak lainnya  supaya  menyetujui  pernyataan itu. 30
c. Paksaan dan pengaruh tak pantas
Paksaan  itu  timbul  apabila  satu  pihak diminta untuk membuat perjanjian dengan kekerasan atau ancaman kekerasan. Persetujuan  itu  tidak  diberikan  secara bebas,  dan  karena  itu  perjanjian  yang demikian  itu  dapat  dibatalkan  menurut kehendak  dari  pihak  yang diminta  dengan kekerasan  atau  ancaman  kekerasan  itu. Apabila  pengaruh  tak  pantas  itu  dianggap ada,  baik  dengan  pembuktian  maupun dengan  anggapan,  perjanjian  dilaksanakan dalam  waktu  yang  layak  setelah  pengaruh yang tak pantas yang dibatalkan itu. 31
d. Ketidakcakapan
Bahwa setiap orang mempunyai kecakapan sepenuhnya  untuk  membuat  perjanjian, kecuali  jika  undang-undang  menyatakan
29 Abdulkadir  Muhammad  (II), Hukum  Perjanjian,  Cet.  II,  Alumni, Bandung, 1986, hal. 123.
30 Ibid, hal. 128.
31 Ibid, hal. 133.
ketidakcakapan itu. Perjanjian yang dibuat itu  tidak  dapat  dilaksanakan  oleh  dan terhadapnya.  Tetapi  pasal  1330  KUH Perdata  menentukan  bahwa  orang  yang tidak cakap membuat perjanjian itu adalah :
1. Orang yang belum dewasa.
2. Mereka  yang  ditaruh  di  bawah pengampunan.
3. Orang perempuan bersuami. 32
Selain  hal-hal  tersebut  diatas,  ada  hal lain yang dapat menimbulkan cacat pada suatu perjanjian.  Menurut  Suryodiningrat,  R.M. dalam bukunya “Asas-asas Hukum Perikatan” menyebutkan cacat-cacat kemauan yang dapat mempengaruhi perjanjian yaitu :
a. Sesat
Sesat dianggap ada apabila pernyataan sesuai  dengan  kemauan,  akan  tetapi  kemauan itu  didasarkan  atas  kekeliruan.  Satu  pihak mempunyai  gambaran  yang  keliru  mengenai orangnya,  pihak  lawan  atau  mengenai  obyek persetujuan. 33 b. Paksa
Paksa  ialah  perbuatan  seseorang  yang berpikir  sehat  dan  menimbulkan  ketakutan kepadanya bahwa dirinya atau harta bendanya terancam  bahaya  kerugian  yang  besar  dan segera akan menjadi kenyataan. 34
c. Tipu
32 Ibid, hal. 134.
33 Suryodiningrat,  R.M.  (I),  Asas- Asas  Hukum  Perikatan,  Edisi  Kedua, Tarsito, Bandung, 1987, hal. 99.
Tipu  adalah  perbuatan  yang  satu mengarahkan  kemauan  pihak  lainnya  ke  jalan yang salah.
Persetujuan  yang  dibuat  karena  tipu  dapat dituntut pembatalannya di hadapan pengadilan seperti  halnya  persetujuan  yang  dibuat  karena paksa  bertentangan  dengan  kemauan  orang yang  dipaksa,  sedangkan  persetujuan  yang dibuat karena tipu atau sesat pihak yang ditipu atau  karena  sesat  tidak  mengetahui  bahwa kemauannya  timbul  melalui  jalan  yang  salah. Perbedaan  antara  persetujuan  yang  dibuat  dan karena tipu adalah : Dalam hal sesat, pihak yang sesat  sendiri  mengarahkan  kemauannya  ke jalan  yang  salah,  sedangkan  dalam  hal  tipu, kemauan  pihak  yang  tertipu  diarahkan  oleh pihak lawan ke jalan yang salah. 35
Menurut  pasal  1328  KUH  Perdata menyebutkan bahwa :
Penipuan  merupakan  suatu  alasan  untuk pembatalan  persetujuan,  apabila  tipu  muslihat yang  dipakai  oleh  salah  satu  pihak  alasan sedemikian  rupa  sehingga  terang  dan  nyata pihak yang lain tidak telah membuat perikatan itu jika tidak dilakukan tipu muslihat tersebut.

## PENYELESAIAN  HUKUM  TERHADAP JUAL  BELI  HAK  ATAS  TANAH  YANG MENGANDUNG CACAT
Adapun  upaya  yang  ditempuh  dalam penyelesaian  terhadap  jual  beli  tanah  yang mengandung cacat hukum  adalah dengan cara :
34 Ibid, hal. 102.
35 Ibid, hal. 106.
1. Penyelesaian  Melalui  Upaya  Perdamaian atau Kekeluargaan.
Perjanjian jual beli tanah yang mengandung cacat, yang penyelesaiannya di luar pengadilan dapat diselesaikan secara kekeluargaan dengan memusyawarahkan antara pihak-pihak yang melakukan perjanjian jual beli di luar pengadilan ini. Para pihak dapat meminta bantuan aparat desa (Kepala Desa atau lurah), Advokat  maupun notaris.
Bagi  masyarakat  atau  pihak  yang melakukan  perjanjian  jual  beli  secara  tertulis dan  diketahui  oleh  kepala  desa  atau  lurah apabila di kemudian hari terjadi persengketaan atau perjanjian yang dibuat terdapat cacat baik cacat  itu  terhadap  syarat  subyektif  maupun cacat  itu  terhadap  syarat  obyektifnya,  maka penyelesaiannya diusahakan secara kekeluargaan  dengan  musyawarah  dengan memberikan  jalan  keluar  yang  tidak  jauh menyimpang  dari  jalur  hukum  yang  ada. Artinya apabila cacat tersebut akibat dari pihak penjual  maka  pihak  pembeli  berhak  menuntut ganti  rugi  dan  pihak  penjual  berkewajiban membayar atau memberikan ganti rugi tersebut.
Penyelesaian  perjanjian  jual  beli  yang mengandung  cacat  di  luar  pengadilan  dapat dilakukan  dengan  jalan  damai,  artinya  antara pihak penjual dengan pihak pembeli berdamai. Mengenai  cacat  tersebut,  apabila  cacatnya terdapat unsur tipu muslihat, maka pihak yang merasa  ditipu  dalam  hal  ini  pembeli  berhak menuntut ganti rugi kepada pihak penjual dan pihak penjual berkewajiban memberikan ganti rugi kepada pihak pembeli atau obyek jual beli tersebut  dikembalikan  kepada  pihak  penjual dan disertai memberikan ganti rugi akibat tipu
muslihat  yang  dilakukan  oleh  pihak  penjual tersebut.
Penyelesaian  perjanjian  jual  beli  yang mengandung cacat tersebut yaitu dengan jalan damai  disini  para  pihak  berdamai  dengan membuat  akta  perdamaian.  Apabila  cacat tersebut akibat adanya tipu muslihat dari salah satu  pihak,  dalam  hal  ini  oleh  pihak  penjual maka pihak pembeli dapat menuntut ganti rugi. Artinya berdamai dengan pemberian ganti rugi oleh pihak penjual.
2. Penyelesaian Melalui Upaya Jalur Hukum Atau Pengadilan
Penyelesaian  perjanjian  jual  beli  yang mengandung  cacat  melalui  pengadilan  ini terjadi apabila penyelesaian di luar pengadilan atau  penyelesaian  secara  perdamaian  atau kekeluargaan  tidak  tercapai,  maka  jalan terakhir adalah melalui pengadilan.
Dalam hal penyelesaian perjanjian jual beli yang mengandung cacat melalui pengadilan  ini  ada  dua  alternatif  keputusan yaitu :
1. Putusan dengan perdamaian
2. Putusan akhir
Ad.1. Putusan dengan perdamaian
Mengenai putusan dengan perdamaian pada siding pengadilan, dimana pihak penggugat  dengan  pihak  tergugat  pada  sidang pertama, hakim pimpinan siding menganjurkan agar penggugat dengan tergugat menyelesaikan perkaranya  secara  damai  (berdamai  didepan pengadilan).  Dalam  hal  hakim  memberikan tenggang waktu kepada penggugat dan tergugat untuk  membuat  konsep  perdamaian  yang kemudian pada persidangan berikutnya diajukan  kepada  hakim  pimpinan  sidang.
Apabila konsep perdamaian yang diajukan oleh kedua  belah  pihak  kepada  hakim  didalam persidangan disepakati oleh kedua belah pihak yang berperkara maka hakim pimpinan sidang akan  memberikan  keputusan  dengan  putusan perdamaian.  Dimana  kedua  belah  pihak dihukum  untuk  melaksanakan  isi  putusan perdamaian tersebut.
Ad.2. Putusan Akhir
Putusan  akhir  ini  terjadi  apabila penyelesaian secara damai tersebut diatas tidak tercapai,  maka  hakim  pimpinan  sidang  akan melanjutkan  pemeriksaan  dengan  pembacaan gugatan,  setelah  pembacaan  gugatan  hakim memberikan  kesempatan  kepada  pihak-pihak yang  berperkara  untuk  mengajukan  jawaban gugatan,  reflik,  duflik,  ereflik,  reduflik  yang kemudian setelah jawab menjawab selesai, oleh hakim  pimpinan  sidang  diberikan  kesempatan kepada pihak-pihak untuk mengajukan alat-alat bukti (pembuktian).
Selesai  hakim  memeriksa  dengan cermat semua permasalahan dan alat-alat bukti dari pihak-pihak yang berperkara yang diajukan di  dalam  persidangan  maka  hakim  pimpinan sidang  akan  memberikan  keputusan  sesuai dengan  hasil  pemeriksaan  perkara  di  dalam persidangan. Dalam hal hakim pimpinan sidang memberikan keputusan ada empat macam yaitu :
a. Putusan  gugatan  tidak  dapat  diterima
Putusan  gugatan  tidak  dapat  diterima, apabila dalam pemeriksaan perkara hakim berpendapat  bahwa  petitum  dan  posita tidak relevan.
b. Putusan  gugatan  dikabulkan  Putusan gugatan  dikabulkan  apabila  dalil-dalil
penggugat  dapat  dibuktikan  dengan  baik oleh  penggugat  (baik  berupa  surat-surat maupun saksi-saksi).
c. Putusan  gugatan  ditolak  Putusan  ditolak apabila  dalil-dalil  penggugat  tidak  dapat dikabulkan  atau  tidak  didukung  oleh  alat- alat bukti yang diajukan. Mengenai putusan diatas  dapat  mengajukan  upaya  hukum yaitu upaya hukum banding dan kasasi.
d. Putusan  verstek.  Putusan  terjadi  apabila pihak tergugat telah dipanggil 3 (tiga) kali berturut-turut  secara  sah  dan  benar  untuk menghadiri  persidangan.  Tetapi  pihak tergugat  tidak  pernah  hadir  dengan  tidak memberikan  alasan  yang  tepat  dan  juga tidak mengirim wakilnya untuk menghadiri persidangan maka hakim pimpinan sidang menjatuhkan  putusan  dengan  verstek. Dalam  hal  putusan  verstek  ini,  upaya hukum yang dilakukan oleh pihak tergugat adalah dengan verset (perlawanan).

## PENUTUP

## Simpulan
Dari  uraian-uraian  tersebut  di  atas, maka  simpulan  dari  skripsi  ini  adalah  sebagai berikut :
1. Adapun  akibat  hukum  terhadap  perjanjian jual  beli  tanah  yang  mengandung  cacat hukum adalah bahwa si penjual mengembalikan  uang  hasil  penjualan tanah kepada  si  pembeli  dan  si  pembeli menyerahkan  kembali  sertifikat  hak  atas tanah  ke  penjual  sehingga  dapat  dikatakan bahwa  perjanjian  ini  dibatalkan  karena kesalahan penjual.
2. Upaya  yang  dapat  ditempuh  dalam penyelesaian perjanjian jual beli atas tanah yang  mengandung  cacat  hukum  adalah dapat diselesaikan baik secara musyawarah, damai maupun kekeluargaan dan seandainya hal ini mengalami kegagalan  maka  penyelesaiannya    adalah melalui  mediasi,  jika  tidak  selesai,  maka upaya    hukum  di  pengadilan  merupakan jalan terakhir.

## Saran
1. Hendaknya    pembeli  harus  lebih  hati-hati dalam melakukan perjanjian transaksi  jual beli tanah  harus lebih teliti mengenai objek dan  subjek  yang  nantinya  akan  sebagai pokok perjanjian.
2. Kepada  para  instansi  terkait,  mulai  dari tingkat  Desa,  Kecamatan,  Kabupaten,
Badan  Pertanahan  Nasional  dan  Notaris, PPAT  juga  harsus  lebih  selektif  dan  jeli terhadap  warga  yang  akan  melakukan perjanjian jual beli jangan sampai ceroboh dalam  memberikan  rekomendasi  sehingga permasalahan-permasalahan tidak merugikan masyarakat atau rakyat.

## DAFTAR PUSTAKA

## BUKU/ JURNAL
Abdulkadir  Muhammad,  1998, Hukum  Acara Perdata Indonesia , Alumni, Bandung. Achmad  Ichsan,  1996, Hukum Perdata 1, Penerbit Pembimbing Masa,
Jakarta.
Dirksen  A.A.  Ngurah  Gede,  1999, Kebebasan
dan Pembatasan dalam Perjanjian , Fakultas Hukum UNUD Denpasar.
Effendi  Perangin,  1979,  Intisari  Hukum Agraria , Buku I, Esa Studi, Jakarta.
J.  Satrio,  1993, Hukum  Perikatan-Perikatan Pada Umumnya , Cet. I, Alumni Bandung. Kartono,  1982,  Persetujuan  Jual  Beli Menurut Kitab  Undang-Undang  Hukum  Perdata, Cet. II, Pradnya Paramita, Jakarta.
Kansil,  C.S.T.,  1998, Pengantar  Ilmu  Hukum dan  Tata  Hukum  Indonesia ,  Bali  Pustaka,
Jakarta.
Koentjaraningrat, 1998,
Metode-Metode Penelitian Masyarakat , Gramedia, Jakarta. Mariam Darus Badrulzaman, 2001, Kompilasi Hukum Perikatan, Penerbit PT Citra Aditya Bakti, Bandung.
Moch.  Chidir  Ali  et.al.  ,  1990, Pengertian- Pengertian  Elementer  Hukum  Perjanjian Perdata , Mandar Maju, Bandung.
Mochtar  Kusumaatmaja,  1983, Pengantar Hukum  Internasional ,  Cet.  IV,  Binacipta Bandung.
M. Isa Arief, 1983, Hukum Perdata dan Hukum Dagang , Cet. V, Alumni Bandung. M.  Yahya  Harahap,  1986, Segi-Segi  Hukum Perjanjian , Cet. II, Alumni Bandung. Qirom Syamsudin Meliala, 1985, Pokok-Pokok Hukum Perjanjian Beserta Perkembangannya , Cet. I, Liberty, Yogyakarta.
Subekti,  1985, Aneka  Perjanjian, Cet.  VII, Alumni, Bandung.
R.  Subekti,  1996, Perbandingan  Hukum Perdata , Pradnya Paramita, Jakarta. R.  Subekti,  1985, Hukum  Perjanjian ,  Cet.  X, Intermasa, Jakarta.
R. Soebekti, 1996, Hukum Perjanjian , Alumni, Bandung.
R. Soebekti, 1995, Aneka Perjanjian , PT. Citra
Aditya Bakti, Bandung.
Setiawan, 1997, Pokok-Pokok Hukum
Perikatan , Binacipta, Bandung.
Suryodiningrat, R.M., 1987, Asas-Asas Hukum Perikatan , Edisi Kedua, Tarsito Bandung. Soerjono  Soekanto  dan  Sri  Mamuji,  2007,
Penelitian Hukum Normatif, Suatu Tinjauan Singkat, PT.Raja Grafindo Persada, Jakarta.
Wantjik  Saleh,  1997, Hak  dan  Atas  Tanah ,
Penerbit : Ghalia Indonesia, Jakarta.
Wiryono  Prodjodikoro,  1985, Hukum  Perdata Tentang Persetujuan-Persetujuan Tertentu , Cet. VIII, Sumur, Bandung.

## UNDANG-UNDANG
Kitab Undang-Undang Hukum Perdata Undang-Undang  Dasar  Negara  Republik Indonesia Tahun 1945
Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 Tentang Peraturan  Dasar  Pokok-Pokok    Agraria (Lembaran  Negara  Republik  Indonesia Tahun 1960 Nomor 104)
Peraturan  Menteri  Negara  Agraria/  Kepala Badan  Pertanahan  Nasional  Nomor  3
Tahun 1997 Tentang Ketentuan
Pelaksanaan  Peraturan  Pemerintah  Nomor 24 tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah Peraturan  Pemerintah  Nomor  24  Tahun  1997 Tentang  Pendaftaran  Tanah  (Lembaran Negara  Republik  Indonesia  Tahun  1997 Nomor 59)