Jurnal Ilmiah Indonesia. 6 (7). http://dx.doi.org/10.36418/syntax-literate.v6i7.3455
E-ISSN: 2548-1398 Published by: Ridwan Institute
Syntax Literate: Jurnal Ilmiah Indonesia p–ISSN: 2541-0849 e-ISSN: 2548-1398 Vol. 6, No. 7, Juli 2021

## PERLINDUNGAN  HUKUM  BAGI  PIHAK  PEMBELI  DAN  KREDITUR  ATAS PEMBLOKIRAN  SERTIFIKAT  HAK  MILIK  DALAM  PELAKSANAAN PENGIKATAN PERJANJIAN JUAL BELI TANAH

## Alit Nurfatah Prihadiansyah, Ariawan
Fakultas Hukum Universitas Tarumanagara (UNTAR) Jakarta, Indonesia Email: prihadiansyahalit@gmail.com, ariawang@fh.untar.ac.id

## Abstrak
Mengikat  jual  beli  tanah  dengan  status  Sertifikat  Hak  Milik  merupakan  tindakan hukum awal yang mendahului tindakan hukum jual beli tanah. Akta pengikatan jual beli tanah dalam praktiknya sering dilakukan dalam bentuk akta otentik yang dibuat di  hadapan  Notaris,  sehingga  Akta  Pengikatan  Jual  Beli  adalah  akta  otentik  yang memiliki kekuatan bukti sempurna. Berdasarkan uraian tersebut, ditetapkan 2 (dua) formulasi  permasalahan,  yaitu:  (1)  apakah  akta  pengikatan  penjualan  dan  akta kekuasaan  penjualan  yang  telah  dilakukan  sebelum  Notaris  dapat  diminta pembatalan  oleh  pemilik  petok;  dan  (2)  apa  perlindungan  hukum  bagi  pembeli Sertifikat Tanah Milik. Metode penelitian yang digunakan adalah penelitian yuridis normatif.  Hasil penelitian ini adalah bahwa pembeli tanah yang telah disertifikasi yang  telah  terbukti  membeli  dengan  Kekuatan  Jual  Beli  Yang  Mengikat,  terutama sertifikat tersebut telah benar asalnya dan telah diterbitkan lebih dari 5 (lima) tahun tidak mengajukan  klaim,  maka  klaim atau  keberatan  pihak  yang  dirugikan  dengan penerbitan sertifikat tersebut dianggap batal.
Kata Kunci: perlindungan hukum; pemilik tanah; sertifikat

## Abstract
Binding of land sale and purchase with the status of Property Rights Certificate is an early  legal  action  that  precedes  the  legal  act  of  buying  and  selling  land.  Deed  of binding on the sale and purchase of land in practice is often made in the form of an authentic  deed  made  before  a  Notary  Public,  so  the  Deed  of  Binding  of  Sale  and Purchase  is  an  authentic  deed  that  has  the  power  of  perfect  proof.  Based  on  the description, determined 2 (two) formulations of the problem, namely: (1) whether the deed of binding of sale and deed of power of sale that has been made before the Notary public  can  be  requested  cancellation  by  the  owner  of  the  petok;  and  (2)  what  is  the legal protection for the buyer of the Land Certificate of Property. The type of research used  is  normative  juridical  research.  The  result  of  this  research  is  that  the  buyer  of land that has been certified that has been proven to purchase with the Binding Buy and Sell Power, especially  the  certificate  has  been  true  origin  and  has  been issued  more than 5  (five) years do not file a claim, then the claim or objection of the party harmed by the issuance of the certificate is considered void.
Keywords: legal protection; landowners; certificates

## Pendahuluan
Undang-Undang  Pokok  Agraria  (UUPA)  No.  5  tahun  1960  dalam  Pasal  5 menyebutkan  bahwa  hukum  agraria  yang  berlaku  atas  bumi,  dan  ruang  angkasa  ialah hukum  adat (Dilapanga,  2017) .  Berdasarkan  hukum  adat  perjanjian  jual  beli  tanah merupakan  perjanjian  yang  bersifat  tunai,  terang  dan  riil. Tunai artinya  bahwa  dengan dilakukannya  perbuatan  hukum  tersebut  hak  atas  tanah  yang  bersangkutan  beralih kepada  penerima  hak.  Terang  artinya  Perbuatan  hukum  tersebut  harus  dilakukan dihadapan  Pejabat  Pembuat  Akta  Tanah  (PPAT)  yang  bertugas  membuat  aktanya.Riil artinya bahwa akta yang ditandatangani para pihak menunjukkan secara nyata dan riil. Akta  tersebut  membuktikan  bahwa  benar  telah  dilakukan  perbuatan  hukum  yang bersangkutan,  karena  perbuatan  hukum  yang  dilakukan  merupakan  perbuatan  hukum pemindahan hak (Harsono, 1999) .
Jual beli tanah merupakan hal yang sering terjadi dalam kehidupan sehari-hari di masyarakat.Istilah jual beli disebutkan dalam Pasal 26 Undang-Undang Pokok Agraria (UUPA) yaitu yang menyangkut jual beli hak milikatas tanah.  Pasal-pasal lainnya tidak ada  kata  yang  menyebutkan  jual-beli,  tetapi  hanya  disebutkan  sebagai  dialihkan. Pengertian  dialihkan  menunjukan  suatu  perbuatan  hukum  yang  disengaja  untuk memindahkan  hak  atas  tanah  kepada  pihak  lain.  Jadi,  meskipun  dalam  Pasal  hanya disebutkan dialihkan,termasuk salah satunya adalah perbuatan hukum  pemindahan hak atas tanah karena jual beli (Sutedi, 2008) .
Perkembangan  penduduk  yang  semakin  meningkat,  membuat  kebutuhan  tanah juga menjadi semakin tinggi, dan untuk mendapatkan tanah sekarang ini juga bukanlah hal  yang  mudah  ditengah  tingginya  kebutuhan  akan  tanah,  salah  satu  perolehannya dengan cara melalui jual beli.
Berlakunya UUPA menjadi dasar bagi terbitnya Peraturan Pemerintah Nomor 24 tahun  1997  tentang  Pendaftaran  Tanah.  Mengenai  perbuatan  hokum  pemindahan  hak atas  tanah  maka  wajib  didaftarkan  dan  dicatat  di  Kantor  Pertanahan.  Sesuai  dengan Pasal  6  ayat  (2)  PP  Nomor  24  tahun  1997  dalam  melaksanakan  pendaftaran  tanah, Kepala  Kantor  Pertanahan  dibantu  oleh  PPAT  dan  Pejabat lain  yang  ditugaskan  untuk melaksanakan  kegiatan-kegiatan  tertentu  menurut  Peraturan  Pemerintah  ini  dan peraturan perundang-undangan yang bersangkutan. Berdasarkan hal tersebut terbit pula Peraturan  pemerintah  Nomor  37  tahun  1998  tentang  Pejabat  Pembuat  Akta  Tanah sebagai  tindak  lanjut  dari  Peraturan  Pemerintah  Nomor  24  tahun  1997  tentang Pendaftaran  Tanah.  Pembentukan  peraturan  perundang-undangan  terkait  pendaftaran tanah  adalah  apabila  ada  orang  maupun  badan  hukum  yang  hendak  melakukan perbuatan  hukum  peralihan  hak  atas  tanah  maka  harus  dilakukan  sebagaimana ditetapkan. Secara normatif yuridis peralihan hak atas tanah khususnya Jual Beli hanya dapat dilakukan apabila pembayaran telah lunas, dilakukan dihadapan Pejabat Pembuat Akta  Tanah  dengan  menandatangani  Akta  Jual  Beli  yang  kemudian  didaftarkan  di Kantor Pertanahan.
Keadaan tersebut berbeda dengan ketentuan tentang perjanjian jual beliyang diatur dalam Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUHPerdata).Sesuai dengan Pasal 1458
KUHPerdata yang menyatakan bahwa “Jual beli itu dianggap telah terjadi antara kedua belah  pihak,  seketika  setelahnya  orang-orang  ini  mencapai  sepakat  tentang  kebendaan tersebut  dan  harganya,  meskipun  kebendaan  itu  belum  diserahkan,  maupun  harganya belum dibayar” (Soeikromo, 2013) . Atas dasar Pasal tersebut, terlihat bahwa perjanjian dianggap  telah  ada  sejak  tercapai  kata  sepakat,  meskipun  barang  yang  diperjanjikan belum diserahkan maupun harganya belum dibayar.
Di  dalam  prakteknya,  sering  terjadi  ketika  ada  pihak  penjual  dan  pihak  pembeli yang  akan  melakukan  jual  beli  tanah  tidak  seketika  langsung  dilakukan  pendaftaran tanah  atas  nama  pembeli  meski  telah  dibayar  lunas.  Hal  tersebut  dapat  dikarenakan adanya  halangan-halangan  administratif,  misalnya  sertipikat  masih  dalam  Hak Tanggungan,  Pihak  Penjual  maupun  Pihak  Pembeli  belum  mampu  untuk  membayar pajak-pajak  yang  timbul  akibat  jual  beli,sertipikat  masih  dalam  proses  turun  waris, sertipikat  masih  dalam  proses  pemecahan  dan  lain  sebagainya,  sehingga penandatanganan akta jual beli hak atas tanah belum dapat dilakukan di hadapan Pejabat Pembuat  Akta  Tanah  (PPAT),  dan  Pejabat  Pembuat  Akta  Tanah  (PPAT)  yang bersangkutan juga akan menolak untuk membuatkan akta jual belinya.
Bahwa  untuk  mengatasi  hal  tersebut,  dengan  tujuan  perbuatan  hokum  dalam transaksi  jual  beli  mendapat  perlindungan  hukum,  dengan  demikian  dapat  dihindari akibat  hukum  yang  merugikan  pihak-pihak  yang  bersangkutan,serta  guna  kelancaran tertib  administrasi  pertanahan,  maka  ditemukan  suatu  terobosan  hukum  oleh Notaris.Dalam  praktiknya  yang  hingga  kini  masih  dilakukan  dengan  dibuatkannya Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) dihadapan Notaris.
R.  Subekti  dalam  bukunya  menyatakan  perjanjian  pengikatan  jual  beliadalah perjanjian  antar  pihak  penjual  dan  pihak  pembeli  sebelum  dilaksanakannya  jual  beli dikarenakan adanya unsur-unsur yang harus dipenuhi untuk jual beli tersebut antara lain adalah  sertipikat  hak  atas  tanah  belum  ada  karena  masih  dalam  proses,  atau  belum terjadinya pelunasan harga atau pajak-pajak yang dikenakan terhadap jual beli hak atas tanah belum dapat dibayar baik oleh penjual atau pembeli (R. Subekti, 2010) .
Walaupun  isinya  sudah  mengatur  tentang  jual  beli  tanah  namun  formatnya  baru sebatas  pengikatan  jual  beli  yaitu  suatu  bentuk  perjanjian  yang  merupakan  atau  dapat dikatakan  sebagai  perjanjian  pendahuluan  sebelum  dilakukannya  perjanjian  jual beli.Perjanjian  Pengikatan  Jual  Beli  (PPJB)  itusendiri  sebenarnya  belum  diatur  dalam perundang-undangan yang dinamakan perjanjian pengikatan jual beli (Supriadi, 2006) . Perjanjian  Pengikatan  Jual  Beli  sering  digunakan  sebelum  dilakukannya pembuatan akta jual beli hak atas tanah dihadapan PPAT. Pada kenyataannya Perjanjian Pengikatan Jual Beli ini tidak pernah diatur dalam peraturan perundang-undangan yang berkaitan  dengan  hak  atas  tanah,  sehingga  hal  ini  menimbulkan  pertanyaan  mengenai kekuatan Perjanjian Pengikatan Jual Beli terhadap sengketa hak atas tanah yang diikuti pemblokiran sertipikat di Kantor Pertanahan.
Seperti halnya perjanjian jual beli tanah dan bangunan yang terjadi antara Lasmini selaku  penjual  dan  Sudiyana  selaku  pembeli  yang  dituangkan  dalam  Akta  Pengikatan Jual  Beli  No.  04  yang  dikeluarkan  oleh  Notaris  Woedjoed  Wiradi,  SH.  M.KN  pada
tanggal  11  November  2014,  atas  sebidang  tanah  dan  bangunan  milik  Lasmini  yang beralamat  di  Perumahan  Wahana  Pondok  Gede  Blok  K.1  No.  1  RT  00  RW  007 Kelurahan  Jatiranggon,  Kecamatan  Jatisampurna,  Kota  Bekasi,  Propinsi  Jawa  Barat dengan  Sertipikat  Guna  Bangunan  Nomor  1661  Surat  Ukur  Nomor  2063/Jatiranggon atas nama Fery Zanwar, Ferdy Zanwar, Lasmini. Dalam Akta tersebut dijelaskan bahwa Sudiyana  membeli  sebidang  tanah  dan  bangunan  dengan  harga  sebesar  Rp. 400.000.000,00 (empat ratus juta rupiah) dengan sistem  pembayaran uang muka (tanda jadi)  sebesar  Rp.  50.000.000,00  (lima  puluh  juta  rupiah)  kepada  Lasmini  yang dibayarkan sebelum penandatanganan Akta Jual Beli.
Untuk pembayaran selanjutnya Sudiyana dan Lasmini sepakat bahwa pembayaran dilakukan  melalui  PT.  Bank  Pundi  Indonesia,  Tbk,  Kantor  Cabang  Ahmad  Yani, Bekasi,  sebagaimana  dituangkan  dalam  Akta  Jual  Beli  dengan  menitipkan  sertipikat tanah  dan  bangunan  di  bank.  Pada  intinya  Sudiyana  mendapat  fasilitas  kredit  rumah sebesar Rp. 350.000.000 (tiga ratus lima puluh juta rupiah) untuk melunasi pembayaran rumah  tersebut  kepada  PT.  Bank  Pundi  Indonesia,  Tbk,  Kantor  Cabang  Ahmad  Yani, Bekasi.
Berdasarkan  hal  tersebut  maka  Sudiyana  melakukan  Pembayaran  sebesar  Rp. 350.000.000 (tiga ratus lima puluh juta rupiah) kepada Lasmini melalui PT. Bank Pundi Indonesia,  Tbk,  Kantor  Cabang  Ahmad  Yani,  Bekasi.  Selatah  Sudiyana  melakukan kewajiban pembayaran kredit rumah melalui PT. Bank Pundi Indonesia dan melakukan pelunasan pembayaran kredit rumah tersebut sesuai dengan Surat Keterangan Lunas No. 003/SKL/BPD  Bantenkcbekasi/III/17  tanggal  13  Maret  2017  dari  Bank  Pembangunan Daerah  Banten  Tbk,  KC  Bekasi  yang  menyatakan  bahwa  fasilitas  kredit  atas  nama Lasmini, No. Loan 04000803, sebesar Rp. 237. 885.062,90 selama 73 bulan dinyatakan Telah Lunas.
Berdasarkan  Akta Surat Kuasa yang dikeluarkan oleh Notaris Woedjoed Wiradi, SH.  M.KN  pada  tanggal  11  November  2014,  dinyatakan  bahwa  Lasmini  memberikan kuasa kepada Sudiyana untuk mengambil dokumen dan sertipikat pada Bank Pundi, Tbk Kantor  Cabang  Ahmad  Yani,  Bekasi.  Dengan  demikian  surat-surat  dan  dokumen  dari bangunan dan tanah tersebut sudah menjadi hak milik Sudiyana sejak tanggal 13 Maret 2017.
Pada saat Sudiyana membeli rumah dan bangunan tersebut dari Lasmini, Lasmini menyampaikan  bahwa  rumah  dan  bangunan  tersebut  tidak  dalam  keadaan  bermasalah atau  bersengketa  dengan  pihak  lain.  Selain  itu  setelah  Sudiyana  membeli  Tanah  dan Bangunan  dari  Lasmini  tidak  pernah  menjaminkan  Sertipikat  Guna  Bangunan  No. 1661/Jatiranggon kepada pihak lain. Namun ketika Sudiyana hendak melakukan proses balik nama atas Sertipikat Guna Bangunan No. 1661/Jatiranggon menjadi sertipikat hak milik ke Badan Pertanahan Nasional (BPN) pada tanggal 26 April 2017, Kepala Kantor Pertanahan Kota Bekasi BPN memberikan informasi bahwa  Sertipikat Guna Bangunan No. 1661/Jatiranggon telah diblokir sejak 14 Maret 2016 yang diajukan oleh Lasmini.
Berdasarkan  hal  tersebut  maka  dapat  diketahui  bahwa  pihak  pembeli  telah dirugikan oleh pihak penjual.Dimana pihak pembeli yang sudah beritikad baik membeli
tanah  dan  bangunan  serta  telah  melakukan  pembayaran  dengan  lunas,  namun  pihak penjual melakukan pemblokiran terhadap sertipikat tanah dan bangunan tersebut tanpa sepengetahuan dari pihak penjual.
Menurut  ketentuan  Pasal  126  Peraturan  Menteri  Agraria  /Kepala  BPN  No.  3 Tahun 1997 tentang ketentuan Pelaksanaan PP No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah syarat permohonan pencatatan dalam buku tanah atau pemblokiran sertipikat hak atas tanah yaitu (Mardani, 2016) :
a. Adanya  pihak  yang  akan  mengajukan  gugatan  atas  objek  sertipikat  tanah  yang dilayangkan ke pengadilan
b. Pencatatan atau blokir tanah tersebut berlaku selama 30 (tiga puluh) hari; dan bahwa atas  permohonan  pencatatan  atau  blokir  tanah  tersebut  dijalankan  atas  perintah Majelis Hakim yang memeriksa perkara tersebut;
Catatan mengenai blokir akan terhapus dengan sendirinya dalam waktu 30 hari kecuali apabila diikuti dengan putusan sita jaminan yang salinan resmi dan berita acara eksekusinya disampaikan kepada Kepala Kantor Pertanahan (Peraturan Menteri Agraria /Kepala BPN No. 3 Tahun 1997 tentang ketentuan Pelaksanaan PP No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah, Pasal 126).
Berdasarkan  uraian  Pasal  126  tersebut  maka  dapat  diketahui  bahwa  pengajuan pemblokiran  Sertipikat  Guna  Bangunan  seharusnya  diajukan  terlebih  dahulu  dengan melayangkan  gugatan  melalui  Pengadilan  Negeri  dan  blokir  sertipikat  dijalankan berdasarkan  perintah  Majelis  Hakim  yang  memeriksa  perkara  tersebut.  Selain  itu seharusnya  pemblokiran  tersebut  berakhir  setelah  30  (tiga  puluh)  hari.Namun  dalam uraian  kasus  di  atas  pemblokiran  tanah  dan  bangunan  berlangsung  lebih  dari  30  (tiga puluh) hari, sehingga hal tersebut menimbulkan kerugian bagi pihak pembeli yang telah beritikad baik.
Selain  itu  pemblokiran  sertipikat  biasa  dilakukan  untuk  menghindari  si  pembeli mengalihkan  tanah  tersebut  kepada  pihak  lain  si  penjual  dapat  memblokir  sertipikat tanah tersebut terlebih dahulu.Untuk memblokir sertipikat tanah tersebut, si pejual dapat mengajukan  surat  permohonan  pemblokiran  sertipikat  tanah  kepada  Kepala  Kantor Pertanahan  setempat  dengan  menyertakan  alasan-alasan  melakukan  pemblokiran, sebagai  contoh  tanah  tersebut  sedang  dalam  sengketa  hukum.  Maka  dari  itu,  surat permohonan harus dilampiri dengan dokumen-dokumen yang relevan, seperti foto copy surat  gugatan  atau  laporan  polisi,  guna  meyakinkan  kantor  pertanahan  bahwa  tanah tersebut dalam sengketa.
Ketentuan Pasal 1338 ayat (3) BW,  salah satu syarat yang harus dipenuhi dalam menerapkan  asas  kebebasan  berkontrak,  adalah  itikad  baik  dari  pihak  yang  membuat perjanjian. Itikad baik dalam tahap pelaksanaan perjanjian adalah kepatutan, yaitu suatu penilaian baik terhadap tindak tanduk suatu pihak dalam melaksanakan apa yang akan diperjanjikan (R.  Subekti,  2010) .  Asas  itikad  baik  dengan  demikian  mengandung pengertian,  bahwa  kebebasan  suatu  pihak  dalam  membuat  perjanjian  tidak  dapat diwujudkan sekehendaknya tetapi dibatasi oleh itikad baiknya (Remy, 1993) .
Pasal  1320  KUHPerdata  menyebutkan  empat  syarat  sahnya  suatu  perjanjian, yaitu:  sepakat,  mereka  yang  mengikatkan  dirinya,  kecakapan  untuk  membuat  suatu perikatan, suatu hal tertentu,suatu sebab yang halal (Gumanti, 2012) .
Pasal  1454  KUHPerdata  menyebutkan  bila  suatu  tuntutan  untuk  pernyataan batalnya  suatu  perikatan  tidak  dibatasi  dengan  suatu  ketentuan  undang-undang  khusus mengenai  waktu  yang  lebih  pendek,  maka  waktu  itu  adalah  lima  tahun.  Maka berdasarkan kasus tersebut, hal ini ditemui di dalam praktek, perjanjian pengikatan jual beli  tidak  senantiasa  mengalami  perjalanan  yang  lancar.  Hal  ini  dapat  kita  lihat, manakala  timbul  suatu  perselisihan-perselisihan  disertai  sengketa  di  kantor  pertanahan dan  hingga  yang  diangkat  di  hadapan  sidang  pengadilan.  Timbulnya  perselisihan  ini diakibatkan karena terjadinya tidak adanya asas itikad baik dari pihak penjual (Setiawan Rahmat, 2005) .
Sementara itu, masalah jual beli tidak dapat dipisahkan dari kehidupan masyarakat sehari-hari  dan  itikad  baik  dalam  jual  beli  merupakan  faktor  yang  penting  sehingga pembeli yang beritikad baik akan mendapat perlindungan hukum secara wajar menurut peraturan perundang-undangan yang berlaku,sedangkan yang tidak beritikad baik tidak perlu mendapat perlindungan hukum.
Oleh  karenanya  ada  hal-hal  yang  harus  diperhatikan  dalam  jual  beli  khususnya jual beli atas tanah, seperti status hukum tanah tersebut apakah sedang dalam sengketa atau  tidak  dan  sedang  dijaminkan  atau  tidak,  hal  tersebut  biasanya  tercantum  dalam surat  pernyataan  tidak  dalam  sengketa  yang  ditandatangani  oleh  pihak  penjual  dan diketahui  oleh  pejabat  daerah  setempat  dimana  objek  jual  beli  itu  berada.  Itikad  baik yang  ditunjukkan  oleh  pihak  pembeli  yaitu  dengan  membayar  harga  yang  telah disepakati,  dan  pihak  penjual  berkewajiban  menyerahkan  objek  jual  beli  yang  telah dibayar  kepada  pihak  pembeli  dalam  keadaan  tidak  sedang  dijaminkan  ke  instansi manapun atau dilakukan jual beli terhadap pihak manapun.
Sehingga  hal  ini  merupakan  salah  satu  problem  hukum  apabila  penjual  tidak memiliki  itikad  baik  yaitu  tidak  mengatakan  yang  sebenarnya  mengenai  obyek  tanah yang dijualnya, seperti misalnya tanah sudah dilakukan jual beli kepada pihak lain tetapi tidak  dikatakan  secara  terus  terang  atau  tanah  yang  dijual  sebenarnya  masihdalam sengketa atau telah dilakukan pemblokiran terhadap sertipikat atas tanah tersebut. Selain itu, bila pembelian atau penjual tidak mempunyai itikad baik akan menyulitkan notaris untuk  membuatkan  akta  jual  beli  tanahnya  mengingat  notaris  kesulitan  dalam  menilai itikad baik dari para pihak baik penjual maupun pembeli.
Berkaitan  dengan  uraian  tersebut  diatas,  apabila  terjadi  suatu  peristiwa  bahwa pihak penjual tidak memiliki itikad baik dalam transaksi jual beli tanah tersebut karena melakukan  pemblokiran  sertipikat  tanah  dan  bangunan  pada  perjanjian  jual  beli  tanah dan  bangunan  yang  telah  mengakibatkan  kerugian-kerugian  yang  diderita  oleh  pihak pembeli yang beritikad baik maka pihak penjual berkewajiban untuk memberikan ganti kerugian  kepada  penggugat  karena  perbuatannya  itu,  hal  tersebut  sebagai  bentuk kepastian  hukum  bagi  pihak  pembeli  yang  beritikad  baik.  Tujuan  dari  penelitian  ini yaitu  sebagai  berikut:  1).  Untuk  mengetahui  dan  menganalisis  prosedur  pemblokiran
sertipikat  oleh  pihak  penjual  dalam  pelaksanaan  perjanjian  pengikatan  jual  beli  tanah apabila  pembeli  wanprestasi.  2).  Untuk  mengetahui  dan menganalisis  kepastian  hukum pemblokiran  sertipikat  oleh  pihak  penjual  dalam  pelaksanaan  perjanjian  pengikatan  jual beli  tanah  yang  dilakukan  oleh  penjual.  3).  Untuk  mengetahui  dan  menganalisis.  4). Perlindungan  hukum  terhadap  pembeli  yang  beritikad  baik  atas  pemblokiran  sertipikat hak  milik  dalam  pelaksanaan  perjanjian  pengikatan  jual  beli  tanah.  Suatu  penelitian setidaknya  harus  mampu  memberikan  kegunaan  baik  teoritis  maupun  praktis  dalam kehidupan masyarakat.Kegunaan penelitian ini dapat ditinjau dari dua segi yang saling berkaitan yaitudari segi teoritis dan segi praktis.
Hasil  penelitian  diharapkan  bermanfaat  bagi  pengembangan  keilmuan  hukum khususnya  hukum  perdata  dalam  hal  perjanjian  pengikatan  jual  belihak  atas  tanah  dan ilmu  pengetahuan  lainnya.  Selain  itu  mampu  memberi  masukan  bagi  para  pihak  yang membutuhkan pengetahuan mengenai asas itikad baik dalam perjanjian pengikatan jual beli  hak  atas  tanah.  Serta  sebagai  bahan  kajian  awal  yang  lebih  mendalam  bagi penelitilainnya  yang  akan  melakukan  kajian  atas  asas  itikad  baik  dalam  perjanjian pengikatan jual beli hak atas tanah.
Memberikan  masukan  bagi  para  pihak  yang  terkait  atau  masyarakat  dalam memaknai  perlindungan  hukum  terhadap  pembeli  kedua  yang  beritikad  baik  atas pemblokiran sertipikat hak guna bangunan dalam pelaksanaan jual beli tanah. Selain itu dengan  adanya  penelitian  ini  diharapkan  dapat  menambah  wawasan  dan  dapat memberikan  informasi  dalam  memahami  asas  itikad  baik  dalam  perjanjian  pengikatan jual beli hak atas tanah.

## Metode Penelitian
Penelitian  ini  menggunakan  metode  yuridis  normatif  yang  selain  itu  juga didukung  dengan  menggunakan  metode  berpikir  deduktif  (cara  berpikir  dalam penarikan  kesimpulan  yang  ditarik  dari  sesuatu  yang  sifatnya  umum  yang  sudah dibuktikan  bahwa  dia  benar  dan  kesimpulan  itu  ditujukan  untuk  sesuatu  yang  sifatnya khusus) (Sedarmayanti,  2017) .  Dengan  demikian  objek  yang  dianalisis  dengan pendekatan yang bersifat kualitatif adalah metode penelitian yang mengacu pada norma- norma hukum yang terdapat dalam peraturan perundang-undangan (Soerjono Soekanto, 2019) .

## Hasil dan Pembahasan
A. Perlindungan  Hukum  Bagi  Pihak  Pembeli  Dan  Kreditur  Atas  Pemblokiran Sertipikat Hak Milik Dalam Pelaksanaan Pengikatan Perjanjian Jual Beli Tanah
Perjanjian  Pengikatan  Jual  Beli  merupakan  ikatan  penjarjian    pendahuluan yang dibuat antara penjual dan pembeli yang didasari atas kesepakatan sebelum jual beli  dilaksanakan.  Keinginan  dan  janji-janji  dari  penjual  dan  pembeli  tersebut kemudian  dituangkan  dalam  suatu  akta  perjanjian  pengikatan  jual  beli,  yang  mana hal  ini  dilakukan  untuk  mengamankan  kepentingan  penjual  dan  pembeli  serta bagaimana cara penyelesaiannya jika salah satu pihak melakukan wanprestasi.
Akta  Perjanjian  Pengikatan  Jual  Beli  ini  dilakukan  sebelum  terjadinya peristiwa  hukum  jual  beli  dan  dituangkan  dalam  Akta  Jual  Beli  (AJB).  Dengan demikian  PPJB  tidak  dapat  disamakan  dengan  AJB  yang  merupakan  bukti pengalihan hak atas tanah/bangunan dari penjual kepada pembeli.
Namun,  dengan  dibuatkannya  Perjanjian  Pengikatan  Jual  Beli  ini  diharapkan secara yuridis dapat memberikan jaminan kepastian hukum dan hak bagi para pihak. Dalam  penelitian  ini  penulis  menemukan  bahwa  surat  permohonan  mengenai permohonan  blokir  buku  tanah  yang  diajukan  oleh  penjual.  Permohonan  tersebut dilakukan  oleh  penjual  ketika  penjual  masih  menjadi  nasabah  dari  salah  satu  bank yang  memberikan  pinjaman  dengan  mengagunkan  sertifikat  hak  milik.  Dan  ketika penjual  tanah  dan  bangunan  tersebut  menjual  tanah  dan  bangunan  tersebut,  si penjual  tidak  mencabut  blokir  terlebih  dahulu  padahal  pembelian  mana  dilakukan secara  terang  dan  tunai.  Bahwa  memang,  dalam  Pasal  1458  KUH  Perdata mengatakan: “jual beli telah terjadi antara kedua belah pihak, seketika setelah orang- orang  mencapai  kata  sepakat  tentang  benda  dan  harganya,  walaupun  benda  itu belum  diserahkan  dan  harganya  belum  dibayar.”  Kemudian  dikatakan  oleh  Pasal 1459 KUH Perdata: “Hak milik atas barang yang dijual tidaklah berpindah kepada pembeli,  selama  penyerahannya  belum  dilakukan  menurut  Pasal  612,  613  dan  616 KUH  Perdata”.  Namun  dengan  adanya  pasal  tersebut  bukan  berarti  penjual melalaikan kewajibannya untuk mencabut blokir sebagai syarat kepastian objek jual beli.
Selain  itu  juga,  selaku  penjual diwajibkan  untuk  menjaminkan  penguasaan benda yang dijual secara aman dan tentram kepada pembeli dan adanya cacat-cacat barang tersembunyi sebagaimana tertera dalam Pasal 1491 KUH Perdata.
Cacat-cacat tersembunyi dalam hal ini ialah mengenai adanya kekurangan dari sertipikat  dalam  hal  ini  belum  dilakukan  pencabutan  blokir  atas  sertifikat  tersebut. Dengan  melekatnya  kewajiban  penjual  sebagaimana  telah  diatur  dalam  pasal tersebut,  seharusnya  kedudukan  pembeli  telah  memiliki  Hubungan  hukum  yang terjalin  sebagai  akibat  perbuatan  hukum  jual  beli  dibentuk  atas  perjanjian  atau persetujuan diantara pihak yang berkepentingan. Peranan kejujuran atau itikad baik sangat dibutuhkan dalam perjanjian, sehingga akan tercapai sesuai dengan kemauan serta perasaan hukum para pihak yang membuat perjanjian tersebut.
Apabila  menunjuk  kepada  Pasal  125  ayat  (2)  dan  126  ayat  (1)  Peraturan Menteri  Agraria/Kepala  Badan  Pertanahan  Nasional  Nomor  3  Tahun  1997  tentang Ketentuan  Pelaksanaan  Peraturan  Pemerintah  Nomor  24  Tahun  1997  tentang Pendaftaran  Tanah,  pencatatan/pemblokiran  buku  tanah  sertipikat  hanya  dapat dilakukan  oleh  pihak  yang  berkepentingan  dengan  melampirkan  salinan  resmi penetapan/putusan  pengadilan  yang  telah  memperoleh  kekuatan  hukum  tetap  dan salinan  Berita  Acara  Eksekusi  atau  melampirkan  salinan  surat  gugatan  atas  suatu hak atas tanah yang akan dijadikan obyek di pengadilan.
Kenyataannya  kantor  pertanahan  tetap  mencatatkan  blokir  buku  tanah  atas sertipikat  tersebut  dengan  hanya  berdasarkan  Akta  Perjanjian  Pengikatan  Jual  Beli
yang telah dibuat dihadapan notaris sebagai salah satu alat bukti kepemilikan. Akta Perjanjian Pengikatan Jual Beli mengandung unsur sepakat antara pihak penjual dan pihak pembeli, maka dengan adanya kata sepakat ini lahirlah perikatan, namun hak milik  atas  objek  perikatan  yang  tercantum  di  dalam  Akta  PPJB  belum  dapat dinyatakan  beralih,  untuk  peralihan  tersebut  harus  diadakan  levering  atau penyerahan.  Penyerahan  atau  levering  adalah  merupakan  tindakan  atau  perbuatan pemindahan hak kepemilikan atas sesuatu barang atau benda dari seseorang kepada orang  lain.  Namum  perlu  dipahami  bahwa  peralihan  atau  berpindahnya  hak  atas kekayaan dari seseorang kepada orang lain dapat terjadi dengan titel umum dan titel khusus.  Oleh  karena  itu,  dengan  dibuatnya  perjanjian  pengikatan  jual  beli  saja belum  mengakibatkan  beralihnya  hak  milik  atas  suatu  benda  dari  penjual  kepada pembeli.  Tahapan  ini  baru  merupakan  kesepakatan  (konsensual)  dan  harusdiikuti dengan  perjanjian  penyerahan  ( levering ) (R.  Subekti,  1987) ,  yaitu  di tandatanganinya  akta  jual  beli  dihadapan  Pejabat  Pembuat  Akta  Tanah  untuk selanjutnya dilakukan pendaftaran haknya pada kantor pertanahan yang berwenang. Akta  perjanjian  pengikatan  jual  beli  dalam  permohonan  pemblokiran  bukan merupakan  salah  satu  unsur  untuk memenuhi  permohonan  pemblokiran  oleh  pihak yang berkepentingan dikabulkan oleh kantor pertanahan, PPJB hanyalah merupakan alat  bukti  telah  terjadinya  penyerahan  secara  nyata  ( feitelijke  levering )  dan penyerahan  yuridis  ( yuridische  levering )  antara  pihak  penjual  dan  pihak  pembeli atas  objek  jual  beli  untuk  selanjutnya  dimasukan  ke  dalam  surat  gugatan  yang menjadi persyaratan administratif permohonan pemblokiran pada kantor pertanahan.

## Kesimpulan
Akta  Pengikatan  Jual  Beli  yang  dibuat  dihadapan  Notaris  dalam  pelaksanaannya sebagai perjanjian awal sebelum dilaksanakannya pembuatan akta jual beli, mempunyai kekuatan  hukum  yang  sangat  kuat,  karena  merupakan  akta  notariil  yang  bersifat  akta otentik. Akta pengikatan jual beli sebagai sarana untuk mengikat keinginan para pihak yang  berkepentingan  dalam  pembuatan  akta  jual  beli  namun  masih  terkendala  dengan adanya  kekurangan  syarat-syarat  administratif,  dalam  hal  ini  dengan  akta  pengikatan jual  beli  tersebut,  tanah  yang  menjadi  obyek  jual  beli  telah  dapat  beralih  dari  penjual kepada pembeli.
Sedangkan  Kuasa  menjual  merupakan  bentuk  perlindungan  hukum  bagi  pembeli tanah  Sertifkat  Hak  Milik  berdasarkan  akta  pengikatan  jual  beli,  yang  tetap  menganut makna dari Pasal 1818 KUHPerdata. Sertifikat Hak Milik merupakan suatu bukti yang kuat  bagi  pemilik  tanah  untuk  mengalihkan  hak  atas  tanahnya  tersebut.  Selanjutnya berdasarkan asas rehtverwerking ,  pihak  yang  merasa  dirugikan atas  terbitnya  sertifikat tersebut  apabila  dalam  jangka  waktu  5  (lima)  tahun  tidak  mengajukan  tuntutan,  maka tuntutan atau keberatan pihak yang dirugikan oleh terbitnya sertifikat tersebut dianggap gugur, hal tersebut termaksud dalam Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 Pasal 32 Ayat 2.

## BIBLIOGRAFI
Dilapanga,  Reynaldi  A.  (2017).  Sertifikat  Kepemilikan  Hak  Atas  Tanah  Merupakan Alat Bukti Otentik Menurut Undang-undang Pokok Agraria No. 5 Tahun 1960. Lex Crimen , 6 (5). Google Scholar
Gumanti,  Retna.  (2012).  Syarat  Sahnya  Perjanjian  (Ditinjau  dari  KUHPerdata). Jurnal Pelangi Ilmu , 5 (01). Google Scholar
Harsono,  Boedi.  (1999).  Hukum  Agraria  Indonesia:  Sejarah  Pembentukan  UUPA. Isi Dan Pelaksanaannya, Djambatan, Jakarta . Google Scholar
Mardani. (2016). Hukum Keluarga Islam di Indonesia . Jakarta: Kencana.
R. Subekti. (1987). Hukum Perjanjian . Bandung: Bina Cipta.
R. Subekti. (2010). Hukum Perjanjian . Jakarta: Jakarta: PT Intermasa.
Remy,  Sjahdeini  Sutan.  (1993).  Kebebasan  Berkontrak  dan  Perlindungan  yang seimbang  bagi  para  pihak  dalam  perjanjian  kredit  bank  di  Indonesia. Jakarta, Institut Bank Indonesia . Google Scholar
Sedarmayanti.  (2017). Manajemen  Sumber  Daya  Manusia  Reformasi  Birokrasi  dan Manajemen Pegawai Negeri Sipil . Bandung : PT Refika Aditama. Google Scholar
Setiawan  Rahmat.  (2005). Pokok-Pokok  Hukum  Perikatan .  Bandung:  Putra  Abardin. Google Scholar
Soeikromo,  Deasy.  (2013).  Pengalihan  Hak  Milik  Atas  Benda  Melalui  Perjanjian  Jual Beli Menurut KUH Perdata. Jurnal Hukum Unsrat , 1 (3), 89–97. Google Scholar
Soerjono  Soekanto.  (2019). Pengantar  Penelitian  Hukum .  Jakarta:  UI  Press. Google Scholar
Supriadi. (2006). Cetakan kedua. In Sinar Grafika, Jakarta. Google Scholar
Sutedi, Adrian. (2008). Peralihan Hak Atas Tanah dan Pendaftarannya, cetakan kedua. Sinar Grafika, Jakarta. Google Scholar

## Copyright holder:
Alit Nurfatah Prihadiansyah, Ariawan (2021)
First publication right: Syntax Literate: Jurnal Ilmiah Indonesia
This article is licensed under: