## Sultra Civil Engineering Journal (SCiEJ)
Volume 1 Issue 2, Oktober 2020 E-ISSN: 2716-1714 Sarana publikasi bagi para akademisi, peneliti, praktisi, dan atau perorangan/kelompok lainnya (umum) di bidang ilmu Teknik Sipil.

## Studi Kelayakan Pembangunan Hotel Sutan Raja Di Kota Kendari
Syamsuddin 1) , Sunaryo 2) , La Ode Musa Rachmat 3) Sufrianto 4)
1 Teknik Sipil, Fakultas Teknik, Universitas Sulawesi Tenggara email: astinlistrik@gmail.com 2 Teknik Sipil, Fakultas Teknik, Universitas Sulawesi Tenggara email: sunaryopcw06@gmail.com 3 Teknik Sipil, Fakultas Teknik, Universitas Sulawesi Tenggara email: laodemusarachmat@gmail.com 4 Teknik Sipil, Fakultas Teknik, Universitas Sulawesi Tenggara email: sufriantosaja@gmail.com
ARTICLE INFO

## ABSTRACT
Keywords: Feasibility, hotel,
devlopment How to cite: Syamsuddin, Sunaryo, La Ode Musa Rachmat ,
Sufrianto (2020). Studi Kelayakan Pembangunan Hotel Sutan Raja Di Kota Kendari Hotels are one of the accommodation business entities that use part or  all  of  their  parts  as  lodging  services,  food  and  beverage  service providers, and various other services for the general public which are managed by commercial means. Sutan Raja Hotel is one type of star hotel that will be built in Kendari city and it is hoped that this hotel can help improve the welfare of the people of Kendari City. Building a  star  hotel  in  a  developing  city  like  Kendari  is  not  an  easy  matter, because in the construction of a hotel, it must also pay attention to the feasibility of building the hotel, both from the market, financial and technical aspects.
The  purpose  of  this  research  was  to  analyze  the  feasibility  of developing  Sutan  Raja  Hotel  in  Kendari  City  based  on  market, technical,  and  financial  aspects.  And  to  find  out  information  and input  to the owner whether the construction of Sutan Raja Hotel in Kendari  City  is  feasible  to  be  implemented  in  terms  of  market, technical, and financial aspects.
The  results  of  the  technical  aspects  show  that  the  construction  of Sutan Raja Hotel in Kendari City is feasible, because it has a strategic location to carry out a business investment project for a hotel, with the  distance  around  relatively  close  to  the  tourist  attractions  and other  entertainment  places.  From  the  market  aspect  to  get  hotel rooms  rented  at  star  hotels  in  Kendari  City,  it  is  found  that  the number of hotel rooms to be rented at Sutan Raja Hotel Kendari City is 12,370 units per year and will increase by 200-300 units annually for 25  years of operation . The feasibility assessment  of the project proposal was carried out an analysis, namely NPV was generated Rp. 320,941,000,000.00  (positive  NPV)  as  desired,  BCR  obtained  2.55 greater  than  1,  IRR  obtained  26.512%  greater  than  the  12% commercial interest rate

## 1. Pendahuluan
Keberadaan  hotel  pada  suatu  daerah  sangat  dibutuhkan  untuk  menunjang  aktifitas pariwisata (Pandawagi, 2016).
Hotel  Sutan  Raja  merupakan  salah  satu  jenis  hotel  berbintang  yang  akan  di  bangun  di  kota Kendari  dan  diharapkan  dengan  adanya  hotel  ini  dapat  membantu  meningkatkan kesejahteraan masyarakat Kota Kendari.
Membangun  sebuah  hotel  berbintang  di  kota  berkembang  seperti  Kendari  bukanlah hal yang mudah, karena di dalam pembangunan suatu hotel juga harus tetap memperhatikan kelayakan  pembangunan  hotel  tersebut,  baik  dari  aspek  pasar,  finansial,  maupun  teknisnya. Oleh karena itu setiap proyek pembangunan hotel sebaiknya dilakukan studi kelayakan terlebih dahulu. Studi ini dilakukan tidak lain adalah untuk memberikan rekomendasi apakah sebaiknya proyek yang bersangkutan layak dikerjakan atau sebaiknya ditunda dulu (Febrian, 2017).
suatu  proyek  menghasilkan  manfaat  yang  melebihi  biaya  yang  dikeluarkan  (Yana, 2012).  Tujuan  dari  penelitian  ini  diantaranya  yaitu  Menganalisis  kelayakan  pembangunan proyek  Hotel  Sutan  Raja  di  Kota  Kendari  berdasarkan  dari  aspek  pasar,  teknis,  dan  financial dan  Menganalisis  keuntungan  pembangunan  Hotel  Sutan  Raja  di  Kota  Kendari  ditinjau  dari aspek  pasar,  teknis,  dan  finansial.  Manfaat  yang  didapatkan  dari  penelitian  ini  diantaranya yaitu  Dapat  dijadikan  sebagai  bahan  evaluasi    dalam  kelanjutan  pembangunan  Hotel  Sutan Raja  di  Kota  kendari  dan  Mampu  memberikan  tambahan  ilmu  pengetahuan  kepada masyarakat dan mahasiswa, sehingga dapat dijadikan bahan referensi khususnya dalam studi kelayakan pembangunan hotel.

## 2. Tinjauan Pustaka
Proyek adalah suatu kegiatan yang dilakukan dengan waktu dan sumber daya terbatas untuk  mencapai  hasil  akhir  yang  ditentukan,dalam  proyek  mencapai  hasil  akhir,  kegiatan proyek  dibatasi oleh besar biaya harus dialokasikan (anggaran), jadwal dan mutu yang harus dipenuhi.Ketika  batas  tersebut  dikenal  denga  istilah  tiga  kendala  (triple  constraint)  dari kegiatan proyek dan sering dialokasikan sebagai sasaran proyek (Tiwa., dkk, 2016).
1. Anggaran, proyek  harus di selesaikan dengan biaya yang tidak melebihi anggaran.
2. Jadwal, proyek harus dikerjakan sesuai dengan kurun waktu dan tanggal akhir yang telah ditentukan.
3. Mutu, produk atau hasil kegiatan proyek harus memenuhi spesifikasi dan kriteria yang dipersyaratkan
Pada  umumnya  studi  kelayakan  menyangkut  beberapa  hal  yang  harus  dipelajari antara lain aspek pasar, aspek teknis,aspek finansial, aspek sosial,dan aspek ekonomi. Dalam hal ini yang akan dibahas lebih lanjut yaitu tentang aspek pasar, teknis, dan finansial.

## 3. Metode Penelitian
Penelitian ini dilaksanakan pada tanggal 9 Januari s/d 10 Februari 2019, pada proyek pembangunan  Hotel  Sutan  Raja  Kota  Kendari  yang  berlokasidi  Jalan  Supu  Yusuf,  Kelurahan Korumba,  Kecamatan  Mandonga.  Dalam melakukan penelitian ini teknik  pengumpulan data yang dipakai adalah survey lapangan, kuisioner, wawancara dan kepustakaan. Adapun teknik analisis  data  yang  digunakan  adalah  analisis  biaya  yang  dilakukan  dengan  pendekatan deskriptif  yaitu  dengan  cara  mengumpulkan  data-data  yang  berhubungan  dengan permasalahan  yang  dihadapi.  Dari  data  yang  dikumpulkan  dilakukan  penyusunan  secara sistematis.Variabel yang digunakan pada penelitian ini dapat dilihat pada tebel 3.1 berikut :
Tabel 3.1. Variabel dan Indikator Penelitian

## 4. Pembahasan

## A. Aspek Pasar
Aspek pasar merupakan salah satu aspek yang paling penting untuk dihitung sebelum melakukan sebuah usaha atau pembangunan, karena aspek pasar nantinya akan menentukan perkembangan dan keberhasilan sebuah usaha atau pembangunan.
Tabel 4.1. Tingkat Hunian Kamar Hotel Berbintang Kota Kendari
Sumber: BPS Kota Kendari 2017
Berdasarkan  data BPS Kota Kendari, tingkat  hunian kamar hotel berbintang dari  tahun 2011  ke  2012  mengalami  kenaikan  sebesar  3,33  %.  Sedangkan  di  tahun  2013  mengalami penurunan,  ditahun  2014  mengalami  kenaikan  sebesar  6.92  %  .  Seiring  berjalannya  waktu, kembali  ditahun  2015  mengalami  penurunan  diakibatkan  adanya  kebijakan  pemerintah  untuk tidak mengunakan pasilitas hotel dalam acara pemeritahan dalam hal ini rapat dan pertemuan lainnya.  Ditahun  2016,  kebijakan  pemerintah  mengalami  perubahan  dalam  menggunakan pasilitas hotel. Olehnya itu ditahu 2016 tingkat hunian hotel mengalami kenaikan sebesar 4.49 %. Dan  selanjutnya  ditahun  2017  mengalami  penurunan  kembali  diakibatkan  perekonomian  yang melambat.
Unsur Ynag Ditinjau
Parameter Sumber Data
- Tingkat Hunian Hotal - Data kamar Tersewa
- Lokasi Proyek Dekat dengan tempat wisata dan Hiburan
- Harga Tanah Relatif Terjangkau - Harga Bagunan
Sesuai Standar Peraturan Walikota Kendari
Kelayakan dari Aspek
Finansial
- Kebutuhan dan Alokasi Dana NPV - BCR IRR Indikator Sumber Dana Kelayakan dari Aspek Pasar Menggunakan metode Tren Linear, Tren Kuadratik dan Tren Logaritma Owner (Pemilik Hotel) Kelayakan dari Aspek Teknis Owner (Pemilik Hotel) BPS

## Tabel 4.2 Jumlah Kamar Hotel Yang Tersewa di Kota Kendari
Berdasarkan Tabel 4.2 yang menyajikan data tingkat hunian kamar dan jumlah kamar tersewa  pada  hotel-hotel  berbintang  di  Kota  Kendari  periode  2011-2017  akan  dilakukan peramalan  jumlah  kamar  tersewa  pada  hotel-hotel  berbintang  di  Kota  Kendari  pada  tahun- tahun mendatang.
Gambar 4.1. Grafik Jumlah Kamar Tersewa Pada Hotel Berbintang di Kota Kendari Berdasarkan  kurva  diatas  yang  cenderung  naik  turun  dan  secara  keseluruhan cenderung naik, maka metode peramalan yang dipiliha dalah Metode Trend Logaritma (Simple Exponential) . Tabel 4.3. Menentukan Persamaan  Trend Logaritma ( Simple Exponential ) Jumlah Kamar Yang Tersewa Pada Hotel-Hotel Berbintang di Kota Kendari 2011-2017
Didapat  dari  hasil  perhitungan  yang  telah  dilakukan  didapatkan  persamaan  trend exponensialnya Y’= ab Xi = 3,443 (1,02) Xi (diambil yang terkecil).
Dari hasil analisis peramalan pasar untuk kamar hotel yang tersewa pada hotel- hotel berbintang  di  Kota  Kendari  diramalkan  akan  mengalami  peningkatan  setiap  tahunnya.  Dari hasil  peramalan  pada  tahun  2018  dengan  jumlah  67  hotel,  didapatkan  rata-rata  kamar tersewa pada setiap hotel berbintang di Kota Kendari sebesar 12.370 unit pertahunnya  dan akan  mengalami  peningkatan  kamar  yang  tersewa  rata-rata  pertahun  sebesar  200-300  unit pada setiap hotel berbintang di Kota Kendari.

## B. Aspek Teknis
a. Lokasi Proyek
Pemilihan  lokasi  untuk  sebuah  perencanaan  investasi  hotel  sangatlah  penting  untuk dianalisis, fungsinya untuk mendapatkan lokasi yang strategis dan mampu menjangkau pasar yang diharapkan. Indikator lokasi strategis untuk pemilihan lokasi pembangunan usaha hotel adalah seperti  berada dekat dengan tempat-tempat tujuan wisata dan memiliki aksesibiltas yang lancar.
Transportasi  atau  aksesibilitas  merupakan  salah  satu  indikator  pendukung  kepuasan pengunjung  pada  suatu  hotel,  karena  aksesibilitas  akan  mempengaruhi  kelancaran pengunjung  yang  bepergian  menuju  tempat  tujuan,  dengan  waktu  tempuh  yang  relatif singkat.
.
b. Luas Persil dan Tinggi Bangunan
Luas  persil  dan  tinggi  bangunan  adalah  salah  satu  faktor  yang  sangat  penting  dalam melakukan  pembangunan  hotel,  dimana  luas  dan  tinggi  bangunan  akan  mentukan  cara penetaan ruangan dan kenyamanan para pengunjung..
Berdasarkan  peraturan  dinas  tata  kota  Kendari  yang  tercantum  dalam  rencana deatail tata ruang kota mengenai tinggi bangunan untuk perdagangan, bangunan komersial, pemukiman      dan      perkotaan,      dinyatakan      bahwa      kawasan      tersebut  merupakan  tata guna  tanah  potensial  tingkat  I.  maksudnya  kawasan  tersebut  sangat  potesial  untuk bangunan  tingkat  banyak.  Luas  persil  yang  diijinkan  adalah  2500  –  5000  m²  untuk ketinggian 24 – 40 m dengan jumlah lantai sebanyak 5 – 9. Sedangkan untuk luas persil 5000 – 10000 m² ketinggian yang dijinkan 40 m keatas dengan jumlah lantai sebanyak 9 – 20.
c. Luas Lantai Kotor
Adapun luas lantai kotor yang telah di peroleh dari hasil wawancara oleh pihak hotel diketahui luas lantai kotor sebesar 9.600 m 2

## d. Luas Lantai Bersih
Luas   lantai   bersih   diperoleh   dari   hasil   perhitungan dengan jumlah kamar beserta luasan yang diurai dalam bentuk tabel sebagai berikut :

## Tabel 4.5. Perhitungan Luas Lantai Bersih
Sumber : Owner Hotel Sutan Raja Kota Kendari
Dari hasil perhitungan pada tebel diatas didaptkan jumlah luas lantai bersih sebesar 4.683 m 2 , (dari hasil perhitungan jumlah kamar dikali luas per kamar).
e. Koefisien Dasar Bangunan (KDB) dan Koefisien Lantai Bangunan (KLB)
1. Koefisien Dasar Bangunan (KDB)
- Luas Persil                      = 16.800 m²
- Luas Lantai dasar         = 2.700 m²
- Syarat KDB
Berdasarkan  peraturan  dinas  tata  kota  Kendari  yang tertuang  dalam rencana  detail tata ruang kota (RDTRK) kotamadya tahun 2010 – 2030, untuk bangunan KDB yang diijinkan adalah maksimal sebesar 75 %.
KDB =  Luas lantai dasar bangunan Luas persil KDB =  2.700  = 0,160 = 16.0 % < 75 % 16.800 Jadi, persyaratan KDB terpenuhi
2. Koefisien lantai bangunan ( KLB )
- Luas persil                      = 16.800 m²
- Luas lantai kotor            =  9.200  m²
- Syarat KLB
Berdasarkan  peraturan  dinas  tata  kota  Kendari  yang  tertuang  dalam  rencana detail tata  ruang  kota  (RDTRK)  kotamadya  tahun 2010 –  2030,  untuk  bangunan KLB  yang diijinkan  adalah  maksimal  sebesar  600  %.
KLB = Total luas lantai kotor Luas persil KLB = 9.200 = 0,54763 = 547,63 < 600 % 16.800 Jadi persyaratan KLB terpenuhi

## f. Harga Satuan Gedung
Harga satuan gedung didasarkan pada harga satuan gedung dari keputusan walikota Kendari nomor 767 2018 tentang penetapan standar harga satuan bagunan. untuk gedung bertingkat kelas bertingkat adalah sebesar Rp. 5,500,000,00.
g. Harga Satuan Tanah
. Data yang ada menunjukan bahwa harga tanah di daerah jalan Supu yusuf berkisar Rp. 3.000.000,- untuk tiap meter perseginya.
h. Suku Bunga
Bunga  kredit  yang  berlaku  adalah  sebesar  12%  pertahun  dengan  jangka  waktu pengembalian  15  tahun  (Berdasarkan  informasi  data  dari  Bank  Rakyat  Indonesia  Cabang Kendari bulan Januari 2018 )
i. Fasilitas-fasilitas
Hotel  Sutan  Raja Kota Kendari  merupakan hotel berbintang 4  dengan gaya modern dan dilengkapi dengan fasilitas dan perlengkapan yang modern seperti AC, bath tub, TV, lift, Wi-fi, dan lain sebagainya.

## C. Aspek Finansial
sumber  dana  untuk  pembangunan  Hotel    Sutan  Raja  Kota  Kendari  sebesar  Rp. 142.450.000.00,00 yang merupakan 1/3 atau    dari   dana   sendiri   dan   2/3   dari   pinjaman
Bank   atau   sebesar   Rp. 106.800.000.000,00.  Pengembalian  pinjaman  ini  akan  diangsur selama  10  tahun dengan i = 12% per tahun.

## a. Perhitungan Investasi Proyek
1.  Biaya Langsung
- Biaya Tanah
Biaya tanah = luas persil x harga satuan tanah = 16.800 x Rp. 3.000.000,00 = Rp. 50.400.000.000,00
- Biaya Bangunan
Biaya bangunan = koefisien biaya x luas lantai kotor x harga satuan = 1.000 x 9.600 x 5,500,000 = Rp. 52.800.000.000,00 Total biaya langsung = biaya tanah + biaya bangunan = Rp. 50.400.000.000,00 + Rp. 52.800.000.000,00 = Rp. 103.200.000.000,00

## 2. Biaya Tidak Langsung
Besarnya  biaya  tidak  langsung  untuk  proyek  gedung  adalah  sekitar  20  %  dari biaya bangunan (Hartono Poerbo :1998) Biaya tidak langsung = 20 % x biaya bangunan = 20 % x Rp. 52.800.000.000,00 = Rp.10,560,000,000.00

## 3. Jumlah Biaya Investasi Total
Jumlah biaya investasi total terdiri dari :
- Biaya langsung Biaya tanah
=Rp.50.400.000.000,00 Biaya bangunan = Rp. 52.800.000.000,00
- Biaya tidak langsung = Rp.10,560,000,000.00
- Perabot dan dekorasi interior 22 % x Rp. 52.800.000.000,00
= Rp.11.616.000.000,00
- Perlengkapan hotel
6 % x Rp. 52.800.000.000,00 = Rp. 3.168.000.000,00
- Pekerjaan halaman dan landscaping
0,5 % x Rp. 52.800.000.000,00 = Rp. 264.000.000,00
Sub Total = Rp. 128,808,000,000.00
- Cadangan Biaya
10 % x Rp. 128,808,000,000.00 = Rp. 12.880.000.000,00
Total  = Rp. 141.688.800.000,00
b. Perhitungan Pendapatan dan Pengeluaran Tahunan
1. Data pembiayaan proyek
Biaya  proyek  bersumber  dari  modal  sendiri  25  %  dan  modal  pinjaman  dari  Bank Republik Indonesia ( BRI ) 75 %.
- Modal sendiri 25 % x Rp. 142.450.000.000,00 = Rp. 35.600.000.000,00
- Modal pinjaman 75 % x Rp. 142.450.000.000,00 =Rp. 106.800.000.000,00
- Umur ekonomis                                                    = 40 tahun
- Masa pelunasan kredit                                                   = 15 tahun
- Bunga kredit / pinjaman                                                = 12 % / tahun - Bunga modal sendiri                                                      = 12 % / tahun
- Masa konsstruksi                                                           = 16 bulan

## 2. Pendapatan proyek per Tahun
Untuk      mencari      pendapatan      kotor      diperoleh      dengan      rumus      dan      untuk menyesuaikan  satuan  harga  sewa  per kamar hotel, maka terlebih dahulu dicari harga sewa per m² , sehingga rumus dirubah menjadi : R = 2,5 x a x L x 365 x r.................(4.1) Dimana : R         = Pendapatan kotor ( Rp ) a          = Prosentase tingkat hunian (%)
L          = Luas kamar hotel (m²)
365      = Jumlah hari dalam setahun
r           = Harga sewa per m² ( Rp / m² )
R  = 2.5 x 1 x 4.679 x 365 x r R = Rp. 4.273.237.50, r

## 3. Pengeluaran Bangunan per Tahun
Proyek  menghabiskan  biaya  Rp.  142.450.000.00,00.  Biaya  ini  disuplai  dari  modal pinjaman 75 % yakni sebesar Rp. 106.800.000.000,00 dan modal sendiri 25 % yakni sebesar Rp.  35.600.000.000,00.  Pengeluaran  tahunan  terdiri  dari  biaya  operasional  dan pemeliharaan,  biaya  depresiasi,  biaya  modal  pinjaman,  biaya  modal  sendiri,  biaya  asuransi dan pajak perseroan.
- Biaya operasional dan pemeliharaan besarnya  biaya  operasional  dan  pemeliharaan  untuk  proyek  hotel  diambil  sebesar 30% dari pendapatan proyek.
Biaya opreasional dan pemeliharaan = 30% x pendapatan proyek
= 30% x Rp. 4.273.237.50, r
= Rp. 1.281.971 r
- Depresiasi ( penyusutan bangunan ) Sesuasi Rumus 2.3, Depresiasi
=    52.800.000.000,00 40 = Rp.1.320.000.000,00
- Biaya Asuransi
Biaya asuransi juga diperhitungkan dari pendapatan proyek per tahun, yaitu sekitar 2,5 % Biaya asuransi = 2,5 % x Rp. 1.281.971 r = Rp. 32.049,28 r
- Biaya modal pinjaman
a. Perkembangan modal pinjaman selama masa konstruksi (modal sendiri)
F = Modal pinjaman (F/P,i,n) = Rp. 106.800.000.000,00 (F/P,1%,6) = Rp. 106.800.000.000,00 (1.062) = Rp. 113.460.000.000,00
b. Pengembalian pokok kredit (Pp)
Pengembalian  pokok  kredit  per  tahun  diperoleh  dari  pokok  kredit  dibagi lamanya pinjaman (kredit)
Pp =  1 x 113.422.000.000,00 15 Pp = Rp. 7.561.000.000,00
- Biaya   bunga,   didapat   dari   pengembalian   pokok   kredit   berikut   bunganya dikurangi pengembalian pokok kredit per tahun.
Bunga  = Modal akhir (A/P, 12%,15) – ( x Modal Akhir ) =Rp. 113.422.000.000,00 (A/P,
12%,15) – ( x113.422.000.000,00)
= Rp. 113.422.000.000,00 (0.14682) –  Rp. 7.561.00.000,00 = Rp. 9.091.000.000,00
- Biaya Modal Sendiri
a. Perkembangan modal pinjaman selama masa konstruksi (modal sendiri)
F = Modal sendiri (F/P,i,n)
= Rp. 35.600.000.000,00 (F/P,1%,6) = Rp. 35.600.000.000,00 (1.062) = Rp. 37.807.000.000,00
b. Pengembalian pokok kredit (Pp)
Pengembalian    pokok    kredit    per    tahun    diperoleh    dari    pokok    kredit    dibagi lamanya pinjaman (kredit)
Pp = x Rp. 37.807.000.000,00 Pp = Rp. 2,520,000,000.00
c. Biaya   bunga,   didapat   dari   pengembalian   pokok   kredit   berikut   bunganya dikurangi pengembalian pokok kredit per tahun.
Bunga  = Modal akhir (A/P, 12%,15) –
( x Modal Akhir )
= Rp. 37.807.000.000,00 (A/P, 12%,15) –
( x 37.807.000.000,00)
= Rp. 37.807.000.000,00 (0.14682) –
Rp. 2,520,000,000.00 = Rp. 3.029.000.000,00
- Pajak Perseroan (Pj)
Pj   =  15  %  x  laba  kena  pajak  (pendapatan  kotor  tahunan  –  biaya  operasional  –depresiasi – biaya asuransi – biaya bunga modal pin jaman) Pj   =  443.882,55 r – 1.561.650.000,00 Total Pengeluaran (P) : P    =  1.757.902,83 r + 25.084.479.000,00

## 4. Perhitungan Nilai Sewa Minimum
Pendapatan hotel   = 4.273.237.50, r Pengeluaran hotel  = 1.757.902,83 r + 25.084.479.000,00 Pendapatan = Pengeluaran , maka : 14. 4.273.237.50, r  = 1.757.902,83 r +
25.084.479.000,00
2.515.334,67      = 25.084.479.000,00
r
= Rp. 9.972  / m² / hari
Jadi nilai sewa minimum adalah sebesar Rp. 9.972  / m² / hari. Dengan demikian maka pendapatan kotor per tahun : R = 2.5 x 1 x 4.683 x 365 x Rp. 9.972 = Rp. 42.615.363.400
Dari hasil perhitungan di atas, maka rekapitulasi pendapatan dan pengeluaran tahunan dapat dilihat pada Tabel 4.6 berikut.
Tabel 4.6 . Rekapitulasi pendapatan dan pengeluaran tahunan

## 5. Analisis Penilaian Kelayakan Investasi
Kriteria  investasi  merupakan  alat  untuk  menentukan  apakah  proyek  layak  atau  tidak untuk dilaksanakan. Kriteria investasi yang digunakan adalah:

## 1. Metode Net Present Value
Metode  ini  menghitung  selisih  antara  nilai  sekarang  investasi  dengan  nilai  sekarang penerimaan-penerimaan  kas  dimasa  yang  akan  datang.  Apabila  nilai  sekarang  penerimaan- penerimaan kas dimasa yang akan datang lebih besar dari pada nilai sekarang investasi, maka
proyek  dikatakan    menguntungkan  sehingga  diterima.  Sedangkan  apabila  NPV  <  0,  proyek ditolak karena dinilai tidak menguntungkan.
NPV  =  nilai sekarang pendapatan – nilai sekarang biaya (pengeluaran) NPV  = PWR – PWC
= Rp. 351.321.000.000 – (Rp.  260.603.661.665 + Rp. 26.665.599.100) = Rp. . 351.321.000.000 – Rp. 263.269.260.700 = Rp. 88.051.739.200 Karena NPV = Rp. 88.051.739.200 > 0, maka investasi tersebut layak.

## 2. Metode Benefit Cost Ratio
Metode  Benefit Cost  Ratio biasanya digunakan pada tahap awal dalam mengevaluasi perencanaan  investasi.  Menurut  Putri  (2013),  metode  BCR  ini  memberikan  penekanan terhadap  nilai  perbandingan  antara  aspek  manfaat  (benefit)  yang  akan  diperoleh  dengan aspek  biaya  dan  kerugian  yang  akan  ditanggung  (cost)  dengan  adanya  investasi  tersebut. Apabila  nilai  BCR  > 1  maka  proyek  layak  dikerjakan  karena  nilai  pendapatan  lebih besar dari nilai biaya yang dikeluarkan.
Nilai BCR berdasarkan sistem bunga tetap adalah : BCR = PWR / PWC = Rp. 351.321.000.000 – Rp. 263.269.260.700 =  1.33 > 1 Karena  nilai  BCR  > 1  maka  proyek  layak  dikerjakan  karena  nilai  pendapatan  lebih besar dari nilai biaya yang dikeluarkan 3. Metode Internal Rate of Return
Dalam beberapa keadaan adalah bermanfaat untuk menghitung suku bunga investasi, untuk mengetahui apakah investasi tersebut menguntungkan atau tidak. Biasanya suku bunga investasi  tersebut  dibandingkan  dengan  suku  bunga  yang  terdapat  di  Bank  atau  suku  bunga standar. Kriteria IRR ada tiga yaitu, jika IRR > i maka kegiatan usaha layak untuk dilaksanakan. Jika  IRR  <  i  maka  kegiatan  usaha  tidak  layak  untuk  dilaksanakan.  Jika  IRR  =  i  maka  kegiatan usaha dalam keadaan break event point.
Pendapatan Tahunan =  Rp. 42.615.363.400 / Tahun Pengeluaran Tahunan A (dari tahun ke-1 hingga ke-15) = Rp. 12.743.817.000 + Rp.1.320.000.000 = Rp. 319.615.200 + Rp.2.864.741.000 = Rp. 5.778.737.900 / tahun Pengeluaran Tahunan B (dari tahun ke-16 hingga ke-40) = Rp. 12.743.817.000 + Rp.1.330.000.000 = Rp. 319.615.200 + Rp. 4.215.891.204 = Rp. 7.129.888.100 Nilai investasi  = Rp. 142.450.000.000,00 Nilai investasi sekarang (I) =  biaya modal setelah konstruksi = Rp. 142.450.000.000,00 (F/P,1%,6) = Rp. 142.450.000.000,00 (1,062)
= Rp. 151.281.900.000,00 Umur ekonomis = 40 tahun Pengembalian kredit (n)  = 15 tahun I = 12 %
IRR  akan  diperoleh  saat  NPV  =  0,  maka  perlu  dicari  NPV  dengan  (i)  yang  berbeda untuk mendapatkan NPV mendekati nol.
NPV (0)  =  PWR – PWC – I =   Pendapatan   Tahunan   (P/A,i%,40)   –   Pengeluaran   Tahunan   A (P/A,i%,15) – Pengeluaran Tahunan B (P/A,i%,25) (P/F,i%,15) – I Jika i = 13 %
NPV   =  Rp. 128.344.873.300 Jika i = 14 % NPV = Rp. 107.708.484.200 NPV  =  0  berada  antara  i  =  13  %  dengan  i  =  14  %,  selanjutnya  dengan  metode interpolasi akan diperoleh nilai IRR, yaitu :
Karena IRR > i (13.544 % > 12 %), maka proyek investasi tersebut layak. Tabel 4.1 Hasil perhitungan Kelayakan Investasi

## 5. Simpulan
Berdasarkan hasil analisis yang telah dilakukan dapat disimpulkan sebagai berikut :
1. Hasil  aspek  teknis  menunjukkan  bahwa  pembangunan    Hotel  Sutan  Raja  di  Kota  Kendari layak  untuk  dilaksanakan,    karena    memiliki  lokasi  yang  strategis  untuk  melaksanakan suatu  proyek  investasi    usaha  hotel,  dengan  jarak  berada  sekitar  relatif  dekat  untuk menuju obyek  wisata dan tempat-tempat hiburan lainya.
2. Dari  aspek  pasar  untuk  didapatkan  kamar  hotel  yang    tersewa  pada  hotel  berbintang  di Kota Kendari didapat bahwa jumlah  kamar hotel yang akan tersewa pada Hotel Sutan Raja Kota Kendari adalah sebanyak 12.370 unit per tahunnya dan akan mengalami peningkatan sebanyak 200-300 unit setiap tahunnya selama 25 tahun beroperasi.
3. Dari  aspek  finansial  dihasilkan  NPV  Rp.  88.051.739.200  (NPV  positif)  sesuai  yang diinginkan, BCR  diperoleh 1.33 lebih besar dari 1, IRR diperoleh 13.544 % lebih besar dari suku bunga komersil 12 %.

## 6. Ucapan Terima Kasih
Penulisan  artikel  ini  tentu  membutuhkan  pemikiran  dan  waktu  dalam  penyusunannya.  Kami menyadari  bahwa  banyak  pihak  yang  terlibat  memberikan  bantuan,  terutama  sumbangsih pemikiran yang konstruktif. Oleh karena itu, melalui kesempatan ini kami mengucapkan terima kasih  yang  setulusnya  kepada  semua  pihak  yang  telah  berkontribusi  membantu  penulisan artikel  ini khususnya  kepada  Bapak  Sunaryo,  ST.,  M.Si  dan  Bapak  La  Ode Musa  Rachmat,  ST, SE.,M.Si. Semoga Tuhan selalu melimpahkan karunianya kepada kita semua.

## REFERENSI
Algony,  Z.A.,  Anwar,  M.R.,  Hasyim,  M.H.  2013.  “Studi  Kelayakan  Finansial  Pada  Proyek Pembangunan    Kawasan  Pasar  Terpadu  Blimbing  Kota  Malang”.  Jurusan  Teknik  Sipil Fakultas Teknik Universitas Brawijaya.
Bintoro,  A.  2014.  “Studi  Kelayakan  Produk  Baru  :  Ban  12.00  R24  di  PT  GTR”.  Jurnal  PASTI Volume VIII. Banten.
Delvi., Putra, M.U.M.  2017.  “Kajian  Studi  Kelayakan  Proyek  CV.  Indo  Abadi  Properti Medan”. HUMAN FALAH. Medan.
Diwantari,  W.P.  2016.”  ANALISIS  Ekonomi  Teknik  Investasi  Proyek  (Studi  Kasus  Pada  Hotel Zodiak Lampung)”. Skripsi. Fakultas Teknik. Universitas Lampung .
Febriyan,  H.Y.,  Walangitan,  D.R.O.,  Sibi,  M.  2017.  “Studi  Kelayakan  Proyek  Pembangunan Perumahan  Bethsaida  Bitung  Oleh  Pt.  Cakrawala  Indah  Mandiri  Dengan  Kriteria Investasi. Jurnal Sipil Statik Vol.5 No.7. Manado.
Febita, S., Taufik, H. 2016. “Studi Kelayakan Teknis Dan Finansial Proyek Pembangunan Hotel X Pekanbaru”. Jom FTEKNIK Volume 3. Riau.
Pandawangi,  N.  2016.  “Studi  Kelayakan  Rencana  Pendirian  Pop  Hotel  Di  Yogyakarta  Oleh  Pt. Heidi Cahaya Berkat”. Skripsi. Universitas Muhammadiyah Surakarta.
Pemudantara,  I.W.W.  2016.  “Studi  Kelayakan  Proyek  Pembangunan  Jambuluwuk  Hotel, Petitenget-Bali”. Jurusan Teknik Sipil. Fakultas Teknik. Universitas Udayana.
PERMEN.  Nomor  Pm.53/  Hm.001/  Mpek/  2013.  “Tentang  standar  Usaha  Hotel”.  Menteri Pariwisata Dan Ekonomi Kreatif Republik Indonesia.
Putri,  S.R.,  Unas,  S.E.,  Hasyim,  H.M.  2013.  “Studi  Kelayakan  Finansial  Pada  Proyek Pembangunan Mall Dinoyo Kota Malang”. Jurnal Rekayasa SIPILVolume 7. JawaTimur.
Pramasida,  D.  2016.  “Studi  Kelayakan  Investasi  Pembangunan  Kondotel  Di  Kota  Batu Berdasarkan  Aspek  Finansial”.  Skripsi.  Jurusan  Teknik  Sipil  Fakultas  Teknik  Universitas Brawijaya.
Pradana,  E.,  Nurcahyo,  C.B.  2014.  “Analisis  Tata Letak  Fasilitas  Proyek  Menggunakan  Activity Relationship  Chart  dan  Multi-Objectives  Function  pada  Proyek  Pembangunan Apartemen De Papilio Surabaya”. Jurnal Teknik Pomits Vol. 3, No. 2. Surabaya.
Rani, H.A. 2016. “Manajemen Proyek Konstruksi”. Penerbit Deepublish. Yogyakarta. Sudipta,  G.K.,  Adnyana,  B.R.  2016.  “Analisis  Kelayakan  Proyek  Pembangunan  Hotel  Di Kabupaten Badung”. Jurusan Teknik Sipil. Fakultas Teknik. Universitas Udayan Tiwa, F. 2016. “Evaluasi Kelayakan Proyek Berdasarkan Analisis Kriteria Investasi”. Jurnal Sipil Statik Vol.4. Manado.
Uletika,  N.S.,  Krisnawati,  M.  2014.  “Technical,  Market  and  Financial  Feasibility  Analysis  of Micro Scale Salyca in Syrup Processing in Banjarnegara District”. Dinamika Rekayasa Vol. 10. Banjarnegara.
Yayasan  Pendidikan  Tinggi  Sulawesi  Tenggara.  2018.  “Panduan  Teknis  Penulisan  Skripsi  dan Artikel Ilmiah”. Fakutas Teknik Universitas Sulawesi Tenggara. Kendari.