## PENGUASAAN HAK ATAS TANAH OLEH WARGA NEGARA ASING BERLANDASKAN PERJANJIAN PINJAM NAMA
Muhammad Ibnu Isra 1 , Agus Supriyo 2 Fakultas Hukum Universitas Muhammadiyah Surabaya ibnuisra78@gmail.com
Abstract
In a country, land is regarded as an integral part of human life. Land becomes one of the essential things needed to sustain their livelihoods as humans require housing or a place to reside. As time goes by and their living needs evolve, humans not only utilize land as a place to live but also see it as an investment due to its high economic value. This situation leads to an increasing land price each year as  more  individuals  require  it.  Such  land-related  investments  attract  foreign nationals  to  visit  or  settle  in  Indonesia  for  a  certain  period  to  balance  their investments in the country. To facilitate this, the government establishes legal provisions for foreign nationals with connections to land in Indonesia through various regulations, particularly the Agrarian Law as the legal framework. In reality, many buying and selling activities are conducted through a borrowing agreement  between  Indonesian  citizens  and  foreign  nationals.  Therefore,  the purpose of this article is to discuss the rights over land in Indonesia for foreign nationals. According to the Agrarian Law, foreign nationals can possess land in Indonesia  through  the  rights  of  use  and  leasehold  for  buildings.  However,  in practice, ownership rights (Hak Milik) are also highly coveted by many foreign nationals. Therefore, to fulfill their desires, various covert practices are carried out  by  foreign  nationals  through  legal  circumvention,  such  as  borrowing agreements or nominees with Indonesian citizens.
Keywords: Right to Land; Foreign Nationals; Nominee Agreement.

## Abstrak
Dalam  sebuah  Negara,  tanah  ditempatkan  sebagai  suatu  bagian  dalam kehidupan manusia. Tanah menjadi salah satu hal utama yang perlu dipenuhi karena  dalam  menjalankan  hidupnya,  manusia  memerlukan  hunian  atau tempat  untuk  berteduh.  Seiring  berjalannya  waktu  dalam  pemenuhan kebutuhan hidupnya, manusia tidak hanya mewujudkan tanah sebagai hunian atau tempat tinggal saja. Tanah juga dapat dijadikan investasi karena memiliki nilai  ekonomis  tinggi  yang  menyebabkan  harga  jual  tanah  kian  meningkat
Jurnal Sains Sosio Humaniora
ISSN (Print) 2580-1244 (Online) 2580-2305
Volume 7, Nomor 1, Juni 2017
setiap  tahunnya  dikarenakan  banyaknya  individu  yang  membutuhkannya. Investasi  yang  berhubungan  dengan  tanah  tersebut  mengakiatkan  warga Negara asing berkeinginan singgah atau menetap di Indonesia untuk jangka waktu  tertentu  hingga  mengembangkan  investasi  di  Indonesia.  Hal  yang mendasar  pemerintahan  membuat  sarana  hukum  bagi  warga  Negara  yang mempunyai  hubungan  dengan  tanah  di  Indonesia  dengan  menciptakan berbagai  peraturan  secara  khusus  melalui  Undang-undang  Agraria  sebagai payung  hukum.  Dalam  kenyataannya,  banyak  kegiatan  jual  beli  dengan perjanjian pinjam nama yang dilakukan oleh WNI dengan WNA. Oleh karena itu,  penulisan  artikel  ini  bertujuan  untuk  membahas  hak-hak  atas  tanah  di Indonesia bagi warga Negara asing. Menurut Undang-Undang Agraria, warga Negara asing dapat menguasai tanah di Indonesia dengan menggunakan hak pakai  dan  hak  sewa  untuk  bangunan.  Tetapi  pada  kenyataannya,  status Kepemilikan  Hak  Milik  juga  sangat  didambakan  oleh  banyak  warga  Negara asing.  Oleh  karena  itu,  untuk  melancarkan  keinginannya  tersebut,  banyak praktik-praktik  gelap  yang  dilakukan  warga  Negara  asing  dengan  cara melakukan  penyelundupan  hukum  melalui  perjanjian  pinjam  nama  atau nominee dengan warga Negara Indonesia.
Kata Kunci : Hak Atas Tanah; Warga Negara Asing; Perjanjian Pinjam Nama.

## A. Pendahuluan
anusia mempunyai beberapa kebutuhan dalam hidupnya. Kebutuhan manusia  sendiri  terdapat  beberapa  tingkatan  berdasarkan kepentingannya. Makadalam hal ini kebutuhan akan tanah menjadi suatu hal yang merupaka primer. Kebutuhan primer atau kebutuhan pokok adalah  kebutuhan  yang  harus  terpenuhi  dalam  keberlangsungan  hidup manusia, 1 Jika  kebutuhan  primer  tidak  terpenuhi,  maka  keberlangsungan hidup manusia akan tergangggu. 2
Maka  kaitan  hal  ini  manusia  seharusnya  berusaha  untuk  memenuhi kebutuhan  primer  tersebut.  Salah  satu  yang  menjadi  kebutuhan  primer manusia yaitu tanah. Tanah menjadi salah satu hal utama yang perlu dipenuhi karena  dalam  menjalankan  hidupnya,  manusia  memerlukan  hunian  atau tempat untuk berteduh. Tanpa adanya tanah dalam menjalankan kehidupan sehari-hari  maka  kehidupan  manusia  akan  terganggu. 3 Dalam  pemenuhan kebutuhan hidupnya, manusia tidak hanya mewujudkan tanah sebagai hunian atau  tempat  tinggal  saja. 4 Hubungan        hukum        dengan        tanah dansumberdaya agraria lainnya diatur dalam konstitusiNegara dan berbagai aturan  mengenai  pertanahan/agraria,    yang    intinya    menyatakan    bahwa
1 (Naziroh, 2022).
2 Imansari, “Praktikum Mengenai Kebutuhan Atau Utilitas Dalam Khidupan Sehari-Hari.”
3 Maulani, “Perlindungan Hukum Terhadap Pemegang Sertipikat Tanah Pengganti Karena Hilang.”
4 Suwanjaya, Sumardika, and Ujianti, “Perjanjian Pinjam Nama Sebagai Bentuk Kepemilikan Tanah Oleh Warga Negara Asing Di Bali.”

## M
semua sumberdaya  agraria  dikuasai  oleh  negara  dandipergunakan  untuk sebesar-besar  kemakmuranrakyat  (Pasal  33  ayat  (3)  Undang-Undang Dasar Negara Republik Indonesia  1945).  Pengertian‘dikuasai oleh negara’ dimaknai sebagai  kewenanganpublik,  yang  berarti  bahwa  “Hak  Menguasai  Negara” (HMN)  sebagai  bentuk  hubungan  hukum  antaranegara  dengan  sumberdaya agraria  adalahhubungan  yang  bersifat  publik,  bukan  privatsebagaimana hubungan negara dengan sumberdayaagraria  pada  pemerintahan  kolonial dan  pemerin-tahan  feodal  sebelumnya. Faktanya jual beli tanah pada setiap tahun meningkat tanah juga dijadikan aset investasi yang memeiliki nilai jual semakin  meningkat  seiring  berjalannya  waktu.  Maka  dari  itu  maraknya berbagai persoalan mengenahi penguasaan hak atas tanah. 5
Timbulnya persoalan investasi yang berhubungan dengan tanah tersebut mengakiatkan warga Negara asing juga berkeinginan singgah atau menetap di Indonesia  untuk  jangka  waktu tertentu  untuk  mengembangkan  investasi  di Indonesia. Hal yang mendasar pemerintah membuat peraturan hukum bagi warga Negara asing yang mempunyai hubungan dengan tanah di  Indonesia dengan mengundangkan berbagai peraturan secara khusus melalui Undang- Undang  Agraria  sebagai  payung  hukum.  Dalam  kenyataannya,  banyak kegiatan jual beli dengan perjanjian pinjam nama yang dilakukan oleh warga Negara  Indonesia  dengan  warga  Negara  asing.  Perjanjian  pinjam  nama tersebut bisa saja berjalan tidak sesuai dengan rencana atau perjanjian awal dimana bisa saja terjadi penyalahgunaan dengan salah satu pihak mempunyai niat  buruk  dengan  tidak  menjalankannya perjanjian  awal  yang  telah dibuat dan  mempunyai  keinginan  untuk  menguasai  objek  dari  perjanjian  tersebut secara utuh.
Berdasarkan hukum agraria, kegiatan jual beli tanah yang dilakukan oleh warga  Negara  asing  sendiri,  tidak  boleh  dilakukan.  Kegiatan  tersebut menyalahi asa nasionalis atau asa kebangsaan yang menjadi salah satu asas Undang-undang  pokok  agraria,  karena  warga  Negara  asing  tidak diperbolehkan untuk memiliki tanah di Indonesia dengan atas hak milik. Asas nasionalis menjelaskan bahwa yang dapat memiliki tanah dengan hak milik hanyalah warga Negara Indonesia, yang juga tercantum dalam Pasal 21 UUPA 6 .  Penyalahgunaan  perilaku  tersebut  seringkali  berujung  pada  persoalan hukum.
Bagi  warga  Negara  asing  yang  mempunyai  hubungan  dengan pemanfaatan  tanah  yang  ada  di  Indonesia,  dalam  kegiatannya  tersebut diberikan hak penguasaan berjangka waktu melalui hak pakai atau hak sewa atas  tanah  sebagaimana  diatur  secara  jelas  pada  Undang-Undang  Nomor  5 Tahun  1960  tentang  Peraturan  Dasar  Pokok-Pokok  Agraria  (selanjutnya
5 Aprilia and Supriyo, “JUAL BELI TANAH YANG BERSERTIFIKAT DIJAMINKAN HUTANG MENURUT UU NO 5 TAHUN 1960.”
6 Hanif,  “Akibat  Hukum  Peralihan  Hak  Atas  Tanah  Yang  Dilakukan  Berdasarkan  Perjanjian  Pinjam Nama Atau Nominee.”
disebut  dengan  UUPA). 7 Dalam  keberlangsungan  kegiatannya  di  Indonesia yang berkenaan dengan tanah, banyak warga Negara asing yang masih merasa kurang akan tenggang waktu yang diberikan oleh ketentuan hukum agraria mengenai  hak  pakai  atas  tanah.  Pasal  20  Undang-Undang  Pokok  Agraria (UUPA) yang disebutkan dalam Pasal (1) hak milik adalah hak turun temurun, terkuat dan terpenuhi, yang dapat dipunyai orang atas tanah; (2) hak milik dapat  beralih  dan  dialihkan  kepada  pihak  lain.  Hak  milik  adalah  hak  yang terkuat  dan  terpenuhi,  di  dalam  penjelasan  Pasal  demi  Pasal  bahwa  dalam Pasal 20 Undang-Undang Pokok Agraria disebutkan sifat-sifat daripada hak milik  yang  membedakannya  dengan  hak-hak  lainnya.  Terkait  hal  tersebut, warga  Negara  asing  melegalkan  berbagai  upaya  untuk  memperpanjang tenggang waktu hak pakai atas tanah. Salah satu upaya yang dilakukan oleh warga  Negara  asing  yaitu  dengan  melakukan  serangkaian  perjanjian  yang menyertakan warga Negara Indonesia khususnya warga sekitar suatu daerah tersebut.

## B. Metode Penelitian
Endekatan yang digunakan dalam artikel ilmiah ini adalah pendekatan perundang-undangan  yang  sering  dikenal  dengan  penelitian  hukum normatif  atau  metodologi  penelitian  doktrinal.  Proses  pengumpulan analisis  data  dilakukan  dengan  menggunakan  teknik  pengolahan  dari  hasil pengumpulan  bahan-bahan  primer  yaitu  Undang-Undang  Dasar  Negara Republik  Indoneia  1945,  Undang-Undang  Nomor  5  Tahun  1960  tentang peraturan dasar pokok Agraria, Peraturan Pemerintah Nomor 40 Tahun 1996 tentang  Hak  Guna  Bangunan,  Hak  Guna  Usaha,  dan  Hak  Pakai  atas  Tanah, Peraturan Pemerintah Nomor 103 Tahun 2015 Tentang Kepemilikan Rumah Tinggal  atau  Hunian  Warga  Negara  Asing,  Undang-Undang  Nomor  4  Tahun 1996 tentang hak pakai tanah sebagai objek tanggungan, KUH Perdata Pasal 1338  tentang asas  kebebasan  berkontrak,  KUH  Perdata  Pasal  1320  tentang syarat  sahnya  suatu  perjanjian,  dan  sekunder,  dalam  hal  ini  berupa  buku, jurnal hukum, artikel hukum, laporan peneltian dan data-data terkait dengan masalah ini, serta bahan hukum tersier untuk membantu memperjelas dalam menganalisis data tersebut di atas yang sesuai dengan tema yang akan dipilih. 8

## C. Pembahasan
Bentuk Penguasaan Hak Atas Tanah Oleh Negara Asing di Indonesia anah  bersama  juga  diperuntukan  sebagai  unsur  pendukung  utama dalam kehidupan dan penghidupan generasi yang terdahulu, sekarang dan  yang  akan  menyusul  kemudian.  Dalam  sebuah  Negara,  tanah ditempatkan sebagai suatu  bagian dalam kehidupan manusia. 9 Hal tersebut
7 Permatadani and Irawan, “Kepemilikan Tanah Bagi Warga Negara Asing Ditinjau Dari Hukum Tanah Indonesia.”
8 Rahadian Irhamil, “Perlindungan Hukum Bagi Konsumen Jual Beli Online Atas Barang Tidak Sesuai.”
9 Irawan  and  Fadli,  “Keabsahan  Persyarikatan  Muhammadiyah  Sebagai  Subyek  Hukum  Dalam Kepemilikan Hak Milik Atas Tanah.”
P
T
yang  mempengaruhi  terbentuknya  Peraturan  Dasar  Pokok-Pokok  Agraria yang selanjutnya disebut dengan UUPA. Kehadiran UUPA adalah turunan dari pasal  33  ayat  (3)  Undang-Undang  Dasar  Negara  Republik  Indonesia  1945 sebagai  upaya  penguatan  hak  penguasaan  tanah  oleh  Negara 10 .  Upaya tersebut membutuhkan peraturan yang mampu menampung kekuasaan dari Negara  tersebut.  UUPA  memberi  peluang  untuk  warga  Negara  agar  bisa memperoleh hak atas tanah, baik hak milik ataupun hak atas tanah lainnya. Hal  ini  merupakan  salah  satu  tugas  Negara  dalam  mensejahterakan  warga Negaranya dengan penyaluran hak atas tanah.
Bersamaan dengan perkembangan zaman yang begitu pesat, Negara tidak hanya berperan sebagai  hubungan antara Negara dengan warga Negaranya, akan  tetapi  juga  hubungan  antara  Negara  dengan  warga  Negara  asing  atau warga Negara asing dengan warga Negara asing (WNA). Hubungan tersebut dapat berupa perkawinan, kekerabatan, maupun hubungan kerja sama dalam bidang ekonomi atau perdagangan yang dirintis di Indonesia yang menjadikan warga Negara asing membutuhkan jalan masuk berwujud alas hak atas tanah dalam  kegiatan  perdagangan.  Apabila  Pasal  9  dan  Pasal  21  ayat  (1)  UUPA dikaji kembali, di dalamnya dijelaskan bahwa hanya warga Negara Indonesia yang bisa memiliki hak milik atas tanah sedangkan untuk warga Negara asing hanya diberikan Hak Pakai atau Hak Sewa Bangunan sebagai halnya Pasal 41 dan Pasal 42 UUPA.
Tetapi  pada  kenyataannya,  status  Kepemilikan  Hak  Milik  juga  sangat didambakan oleh banyak warna Negara asing. Selain bisa menjadi investasi (menanamkan modal atau dana) dengan harapan bisa mendapat keuntungan di  masa  mendatang,  juga  menjadi  alat  untuk mendapatkan  kredit  di  semua bank yang ada di Indonesia dengan beban jaminan hak tanggungan. Disisi lain, status  Hak  Milik  dijamin  secara  yuridis  sebagai  hak  terkuat  dan  terpenuhi. Artinya,  Hak  Milik  memiliki  penguasaan  sesuatu  yang  dimilikinya  secara penuh  dan  kuat  tidak  terkalahkan  serta  tidak  memiliki  batasan  waktu kepemilikan.  Hal  inilah  yang  menjadikan  alasan  mengapa  banyak  warga Negara asing sangat menginginkan kepemilikan atas Hak Milik tanah tersebut, meskipun  diperoleh  dengan  cara  yang  tidak  berhak 11 .  Banyaknya  praktik warga Negara asing yang selama ini berjalan menjadi preseden bagi tumbuh suburnya  praktik-praktik  tersebut  untuk  memiliki  status  kepemilikan  Hak Milik yang seharusanya hanya memiliki status Hak Pakai.
Berdasarkan  UUPA,  keunggulan  status  Hak  Milik  yaitu  bersifat  turun- temurun  dari  generasi  sebelumnya  ke  generasi  penerusnya,  sehingga  bisa diberikan  pada  turunannya  tanpa  batas  generasi  dan  batas  waktu,  dengan kata lain berarti bebas. Sebenarnya warga Negara asing bisa memiliki status Hak Milik yang telah diatur di dalam UUPA dengan melihat ketentuan undang- undang lainnya. Seseorang warga Negara asing dapat memperoleh tanah yang
10 Permatadani and Irawan, “Kepemilikan Tanah Bagi Warga Negara Asing Ditinjau Dari Hukum Tanah Indonesia.”
11 Jastrawan and Suyatna, “Keabsahan Perjanjian Pinjam Nama (Nominee) Oleh Warga Negara Asing Dalam Penguasaan Hak Milik Atas Tanah Di Indonesia.”
berasal dari harta bersama setelah adanya pernikahan atau hubungan dengan istri atau suami yang seorang warga Negara Indonesia, atau berasal dari harta waris  yang  ditinggalkan  oleh  seseorang  yang  sudah  bertempat  tinggal  di Indonesia dengan ketentuan adanya perjanjian pemisahan harta sebagaimana Pasal 29 ayat (1) Undang-Undang Perkawinan. Tetapi, pada kondisi tersebut, akan  lebih  kuat  jika  warga  Negara  asing  yang  telah  melangsungkan perkawinan campuran tetap berupaya memperoleh status kewargaNegaraan warga  Negara  Indonesia  sebagaimana  Pasal  19  ayat  (1)  Undang-Undang KewargaNegaraan. 12
Bagi  warga  Negara  asing  yang  ingin  mendirikan  tempat  tinggal  atau rumah  di  Indonesia,  maka  dapat  mendirikannya  di  atas  tanah  Hak  Pakai. Adapun  mengenai  luas  lahan  yang  dapat  didirkan,  diatur  dalam  Peraturan Menteri  Agraria/Kepala  Badan  Pertnahan  Nasional  Nomor  29  Tahun  2016 yakni  hanya  satu  bidang  tanah  untuk  warga  Negara  asing  atau  dengan keluarganya dengan luas maksimal 2000 m 2 (dua ribu meter persegi). Selain Hak Pakai atau pendirian rumah di atas lahan Hak Pakai, warga Negara asing juga dapat memiliki Hak Sewa Untuk Bangunan dalam keperluan lain, seperti digunakan  untuk  pengelolaan  bisnis.  Statusnya  hanyalah  Hak  Sewa  Untuk Bangunan  dengan  dibuktikan  adanya  kesepakatan  yang  dilakukan  secara tertulis terhadap sewa menyewa bangunan atau rumah yang dilakukan antara pemilik  bangunan  atau  rumah  dengan  warga  Negara  asing  yang  menjadi penyewanya (Perjanjian Sewa-Menyewa) 13 .
Akibat  Hukum  yang  Timbul  dari  Perjanjian  Pinjam  Nama  oleh  Warga Negara Asing untuk Penguasaan Hak Atas Tanah di Indonesia egara  Indonesia  sebagai  salah  satu  negara  berkembang  yang merupakan  negara  kepulauan  dan  memiliki  kekayaan  alam  yang berlimpah telah menarik banyak warga negara asing yang selanjutnya disebut  WNA  untuk  menanamkan  modalnya  di  Negara  Indonesia.  Uraian sebelumnya  telah  menjelaskan  bahwa  hanya  warga  Negara  Indonesia  yang mendapatkan hak milik atas tanah yang ada di Indonesia dan satu-satunya hak yang diberikan kepada warga Negara asing atas tanah di Indonesia hanyalah hak pakai sebagaimana diatur dalam Pasal 42 UUPA. Begitu juga yang termuat dalam Peraturan Pemerintah Nomor  103 Tahun 2015 Tentang Kepemilikan Rumah Tinggal atau Hunian Warga Negara Asing, menekankan bahwa warga Negara asing yang tinggal di Indonesia diperbolehkan mempunyai satu rumah tinggal (bisa satuan rumah susun) yang dibangun atas hak pakai.
Maka dalam hal ini perjanjian nominee bisa dikatakan perjanjian simulasi atau perjanjian pura - pura yang di lakukan oleh beberapa pihak dalam hal ini WNI  dengan  WNA  bahwa  mereka  keluar  menunjukkan  seolah-olah  terjadi
12 Jacinda, Jusuf, and Ferdina, “Penguasaan Tanah Di Indonesia Oleh Warga Negara Asing Melalui Perkawinan Campuran Dalam Falsafah Hukum.”
13 Permatadani and Irawan, “Kepemilikan Tanah Bagi Warga Negara Asing Ditinjau Dari Hukum Tanah Indonesia.”

## N
perjanjian  antara  mereka,  namun  sebenarnya  secara  rahasia  mereka setuju bahwa perjanjian yang nampak keluar itu tidak berlaku.
Perjanjian  pinjam  nama  dapat  disebut nominee merupakan  perjanjian yang dilakukan oleh warga Negara Indonesia dapat disebut juga warga lokal dengan  warga  Negara  asing  dengan  cara  memberikan  kuasa  dari  warga Negara asing dibeikan ke warga Negara Indonesia yang hak tidak dapat ditarik kembali dan melakukan segala bentuk perbuata hukum untuk menjalankan peralihan  hak  atas  tanah. 14 Pada  praktiknya  kegiatan  antara  warga  Negara asing  dan  warga  Negara  Indonesia  yang  membawa  mereka  ke  dalam perjanjian kepemilikan tanah. Perjanjian tersebut menuntut mempunya tanah adalah warga Negara Indonesia dengan pasokan dana yang berasal dari warga Negara  asing.  Kepemilikan  yang  dimaksud  merupakan  kepemilikan  secara tidak  langsung,  yang  berarti  bahwa  terjadi  suatu  hubungan  hukum  yang berbentuk perjanjian antara warga  Negara Indonesia dengan warga Negara asing yang disebut dengan perjanjian pinjam nama atau nominee 15 . Perjanjian tersebut  berisikan  bahwa  status  hak  atas  tanah  dimiliki  oleh warga  Negara Indonesia, tetapi dari keasliannya segala entitas penguasaan dan penanganan sepenuhnya dimiliki oleh warga Negara asing 16 .
Pelaksanaan  kepemilikan  hak  atas  tanah  yang  dilakukan  oleh  warga Negara  asing  dengan  menggunakan  atau  meminjam  nama  warga  Indonesia atau warga Negara Indonesia sekilas terlihat sah-sah saja bila dilandasi oleh asas  kebebasan  berkontrak.  Tetapi,  jika  diulas  lebih  mendalam  lagi  maka pelaksanaan kepemilikan hak atas tanah yang dilakukan dengan cara pinjam nama  merupak  penyusupan  hukum  dan  berbenturan  dengan  hukum perjanjian. Pasal 1335 KUHPerdata menyatakan bahwa suatu perjanjian yang dibuat dengan kausa palsu atau terlarang tidak mempunyai kekuatan. Dalam hal ini, perjanjian itu dianggap sudah batal dari semula karena tidak semua perjanjian  yang  dibuat  mempunyai  kekuatan  mengikat  sebagai  undang- undang.
Pelaksanaan kepemilikan hak atas atas yang dilakukan oleh warga Negara asing dengan cara meminjam nama warga lokal atau warga Negara Indonesia disebut sebagai memperdayai pihak yang berwenang di bidang pertanahan. Upaya yang paling wajar digunakan dalam hal ini yaitu dengan kuasa untuk menjual dan pernyataan Bersama atau menggunakan akta pengakuan utang disertai jaminan tanah dan perjanjian sewa menyewa. Pada dasarnya hukum perdata  melalui  Kitab  Undang-Undang  Hukum  Perdata  memberikan kebebasan bagi setiap orang untuk melakkan perikatan atau perjanjian sesuai asas kebebasan berkontrak Pasal 1338 Kitab Udang-undang Hukum Perdata. Namun demikian pelaksanaan asas kebebasan berkontrak tersebut harus pula
14 Werasmana Sancaya, “7364-1-12782-1-10-20131207.”
15 Winardi, “Penguasaan Tanah Oleh Warga Negara Asi Ng Dengan Perjanji an Pi Njam Nam a ( Nom I Nee ) Di Wi Layah I Ndonesi a M Enurut Undang-Undang Nom or 5 Tahun 1960.”
16 Permatadani and Irawan, “Kepemilikan Tanah Bagi Warga Negara Asing Ditinjau Dari Hukum Tanah Indonesia.”
mengacu pada ketentuan Pasal 1320 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata mengenai syarat sahnya suatu perjanjian.
Sebuah  perjanjian  akan  dikatakan  sah  dan  dengan  perjanjian  itu menumbuhkan  akibat  hukum  jika  dibuat  secara  sah  sesuai  dengan  hukum yang ada. Beberapa persyaratan hukum yang harus dipenuhi agar perjanjian yang  dibuat  menjadi  sah  dan  mengikat  menurut  Pasal  1320  KUH  Perdata, yaitu sebagai berikut:
1. Adanya kata sepakat antara para pihak dalam perjanjian.
2. Adanya kecakapan dari para pihak.
3. Adanya perihal tertentu.
4. Adanya kausa yang diperbolehkan.
Jika Pasal 1320 KUH Perdata diulas satu persatu, maka syarat yang tidak terpenuhi dalam pelaksanaan pinjam nama atas kepemilikan hak atas tanah adalah  syarat  ke  4  (empat),  yaitu  mengenai  kausa  yang  diperbolehkan. Sebagaimana  telah  dijelaskan  bahwa,  hak  atas  tanah  yang  dapat  diberikan kepada  warga  Negara asing hanyalah dalam  bentuk  hak  pakai.  Sehingga,  di luar hak pakai bagaimanapun dan cara apapun yang dipergunakan oleh warga Negara  asing  guna  menguasai  hak  atas  tanah  di  Negara  Indonesia  jelas bertentangan  dengan  Hukum  Agraria  dan  juga  peraturan-peraturan  terkait lainnya.
Pada UUPA termuat beberapa asas hukum agraria nasional yang berkaitan dengan  hubungan  hukum  antara  orang-orang  termasuk  masyarakat  hukum adat dengan tanah yang memiliki hubungan yang erat antara Negara dengan tanah.  Asas-asas  ini  berkedudukan  sebagai  dasar,  maka  harus  menjiwai penerapan dari UUPA dan seluruh peraturan dalam penerapannya. Asas-asas tersebut yaitu:
1. Asas kenasionalan
2. Asas  pada  tingkatan  yang  tertinggi,  bumi,  air,  ruang  angkasa  dan kekayaan alam yang terkandung di dalamnya dikuasai oleh Negara.
3. Asas  mengutamakan  kepentingan  nasional  dan  Negara  yang berdasarkan  atas  persatuan  bangsa  dari  padakepentingan perseorangan dan golongan.
4. Asas semua hak atas tanah mempunyai fungsi sosial.
5. Asas hanya warga Negara Indonesia yang dapat mempunyai hak milik atas tanah.
6. Asas persamaan bagi setiap warga Negara Indonesia.
7. Asas tanah pertanian harus dikerjakan atau diusahakan secara arif oleh pemiliknya sendiri dan mencegah cara-cara yang bersifat pemerasan.
8. Asas tata guna tanah/penggunaan tanah secara berencana 17 . Dari  delapan  asas  UUPA  di  atas,  terlihat  bahwa  asas  kenasionalan menjiwai adanya larangan pemindahan hak atas tanah kepada warga Negara asing  sebagaimana  yang  telah  diatur  dalam  Pasal  26  ayat  (2)  UUPA  karena hanya  warga  Indonesialah  yang  berhak  atas  tanah  yang  ada  di  Indonesia.
17 Hanif,  “Akibat  Hukum  Peralihan  Hak  Atas  Tanah  Yang  Dilakukan  Berdasarkan  Perjanjian  Pinjam Nama Atau Nominee.”
Dalam  asas  kenasionalan  termuat  bahwa  seluruh  wilayah  Indonesia  adalah kesatuan tanah air dari seluruh rakyat Indonesia, yang Bersatu sebagai bangsa Indonesia dan seluruh kekayaan alam, bumi, ruang angkasa, air yang ada dan terkandung  di  dalamnya  merupakan  kekayaan  yang  diberikan  oleh  Tuhan Yang Maha Esa dan merupakan kekayaan nasional. Hubungan antara bangsa Indonesia dengan bumi, air, ruang angkasa Indonesia merupakan hubungan yang  bersifat  kekal.  Yang  berarti  bahwa  selama  bangsa  Indonesia  masih Bersatu  dan  selama  bumi,  air,  ruang  angkasa  Indonesia  masih  ada,  dengan bagaiamanapun  tidak  ada  kewenangan  untuk  dapat  memutuskan  atau menghilangkan hubungan tersebut.
Untuk  keberlangsungan  hidup  suatu  Negara,  maka  tanah  merupakan suatu  bagian  yang  sangat  berarti.  Hanya  warga  Negara  Indonesia  yang mempunyai  hak  penuh  dan  mempunyai  hubungan  atas  tanah  yang  ada  di Indonesia. Sehingga, asas hanya warga Negara Indonesia yang mempunyai hak atas tanah di Indonesia sudah sangat tepat. Asas tersebut tidak hanya memuat bahwa  hanya  warga  Negara  Indonesia  yang  mempunyai  hak  atas  tanah  di Indonesia tetapi juga menjiwai adanya larangan pemindahan hak milik atas tanah kepada warga Negara asing.
Berdasarkan hak menguasai Negara sebagaimana disebutkan dalam Pasal 2  UUPA,  maka  penyelenggara  pemerintahan  diberikan  wewenang  untuk mengatur,  menyelenggarakan,  dan  menetapkan  berbagai  segi  peruntukan, penataan,  penguasaan  tanah  dan  penggunaan  tanah,  yang  termasuk  juga kewenangan dalam menetapkan larangan pemindahan hak milik atas tanah kepada  warga  Negara  asing.  Pelaksanaan  pinjam  nama  oleh  orang  asing terkait  dengan  kepemilikan  hak  atas  tanah  di  Indonesia  sebagaimana  telah diuraikan  jelas  bertentangan  dengan  hukum  agraria.  Oleh  karenya, pelaksanaan  pinjam  nama  secara  hukum  memiliki  akibat  hukum  bagi  para pihak yang membuat perjanjian pinjam nama tersebut. Adapun akibat hukum terhadap praktek pinjam nama oleh orang asing terkait dengan kepemilikan hak atas tanah di Indonesia, dapat diuraikan sebagai berikut:

## 1) Akibat Hukum Terhadap Objek Tanah
Dalam  hal  ini  peran  hukum  menjadi  sangat  penting  peranannya  untuk memutuskan,  apakah  penguasaan  seseorang  terhadap  benda,  termasuk tanah,  akan  memperoleh  perlindungan  hukum  atau  tidak.  UUPA  telah mengatur tentang hak-hak atas tanah beserta cara memperoleh hak tanah dengan sedemikian rupa. Menurut Peraturan Pemerintah Nomor 40 Tahun 1996, kepemilikan hak atas tanah yang dimiliki oleh warga Negara asing hanya sebatas hak pakai. Semua usaha yang dilakukan oleh warga Negara asing untuk mendapatkan atau menguasai hak atas tanah tidak dibenarkan di  dalam  hukum  agrarian.  Dalam  menangkal  terjadinya  pelaksanaan penyusupan  hukum  atau  pelanggaran  mengenai  ketetapan  yang  telah ditetapkan dalam UUPA, UUPA telah mengatur secara tegas terkait dengan sanksi hukum atas peralihan hak atas tanah yang akan diberikan kepada warga Negara asing yang dinilai tidak sesuai dengan ketetapan yang telah diatur dalam perundang-undangan.

## 2) Akibat  Hukum  Penguasan  Hak  Atas  Tanah  berlandaskan  Akta Perjanjian Pinjam Nama yang Dibuat oleh Notaris
Notaris  adalah  pejabat  umum  yang  mempunyai  fungsi  melayani masyarakat  dalam  membuat  akta  otentik  mengenai  suatu  perbuatan, perjanjian,  dan  ketetapan  yang  diwajibkan  oleh  peraturan  perundang- undangan  atau  mempunyai  kepentingan  yang  di  buat  dalam  akta  otentik, menjamin keabsahan akta, serta segala sesuatu pembutan akte selama tidak dibuat  oleh  pejabat  lain  atau  orang  lain  dalam  kewenangannya  yang  telah ditetapkan  oleh  Undang-Undang 18 .  Dalam  kewenangannya  notaris  dapat membuat  suatu  perjanjian  berupa  akta  yang  seharusnya  di  dalam  isi perjanjian tidak bertentangan dengan peraturan perundang-undangan.
Akta nominee antara warga Negara Indonesia dengan warga Negara asing sebagai  suatu  perjanjian  tidak  sah.  Oleh  karena  pembuatan  akta nominee tersebut apabila dilihat dari sisi sahnya suatu perjanjian menurut Pasal 1320 KUH  Perdata,  maka  perjanjian  tersebut  tidak  memenuhi  unsur  obyektifnya suatu perjanjian yakni suatu sebab yang halal. Hal ini dikarenakan perjanjian tersebut tidak mengindahkan norma-norma dan kaidah-kaidah tentang dapat atau  tidak  dapatnya  tanah  hak  milik  diperjanjikan  untuk  dialihkan  haknya kepada warga Negara asing, sebagaimana dimaksud dalam Pasal 26 ayat (2) UUPA.  Putusan  Pengadilan  Negeri  Gianyar Nomor  259/Pdt.G/2020/PN.  Gin dan  Putusan  Pengadilan  Negeri  Denpasar  Nomor  872/Pst.G/PN  Dps  dapat diambil  contoh  tentang  penguasaan  hak  atas  tanah  yang  dilakukan  dengan perjanjian nominee dalam pernjanjiannya yang dibuat oleh notaris setempat bertentangan dengan hukum dan oleh karnanya tidak sah batal demi hukum dan tidak mempunyai kekuatan hukum menetap yang telah diputuskan oleh hakim. Dalam pertimbangannya menurut DR. Herlien Budiono dalam bukunya yang berjudul Kumpulan Tulisan Hukum Perdata Hal. 270 19 mengemukakan : “Didalam  praktek  ditemukan  perjanjian  pura-pura  (simulasi)  yang  dikenal pula dengan nama perjanjian Nominee, yakni dalam hal pemilikan tanah hak oleh Warga Negara Asing yang dilarang Undang-Undang untuk memiliki hak atas tanah termuat dalam pasal 21 UUPA atau Hak Guna Bangunan Pasal 36 ayat  (1).  Pada  Perjanjian  tersebut  diperjanjikan  bahwa  tanah  hak menggunakan nama dari warga Negara asing dan dan adanya pernyataan dari pihak warga Negara Indonesia bahwa sebenarnya tanah hak tersebut adalah milik  warga  Negara  asing  tersebut.  Perjanjian  beserta  kuasa  semacam  ini bertentangan  dengan  Undang-Undang  dan  berakibat  batal  demi  hukum. Perjanjian  Nomine  tersebut  selain  merupakan  perjanjian  pura-pura,  juga mengandung kausa yang terlarang menurut pasal 1335 KUH Perdata.
Anita  Dewi  Anggraeni  Kolpaking  Berpendapat    di  dalam  bukunya  yang berjudul  Penyelundupan  Hukum  Kepemilikan  Hak  Milik  Atas  Tanah  di
18 Andriana  and  Irawan,  “Perlindungan  Hukum  Bagi  Notaris  Dalam  Pembuatan  Akte  Berdasarkan Keterangan Palsu Dari Para Pihak.”
19 Budiono, Kumpulan Tulisan Hukum Perdata Di Bidang Kenotariatan .
Indonesia  Hal.  166  (2013) 20 mengemukakan:  “Bila  dilihat  sepintas  lalu, perjanjian dilakukan kukan secara Notarial diatas seolah-olah tidak menyalahi Peraturan  Perundang-Undangan  yang  berlaku  karena  tidak  berbentuk pemidahan hak secara langsung. Namun bila isi Perjanjian diperiksa dengan seksama, menurut Maria. S.W. Sumadjono semua perjanjian tersebut secara tak  langsung  dimaksudkan  memindahkan  tanah  Hak  Milik  kepada  warga Negara asing.
Perjanjian  Pemilik  Tanah  (PPT)  dan  Pemberian  Kuasa  dalam  PTT  Pihak WNI  mengakui  bahwa  tanah  HM  yang  didaftar  atas  namanya  bukanlah miliknya,  tetapi  milik  WNA  yang  telah  menyediakan  dana  untuk  pembelian tanah  Hak  milik  beserta  bangunan.  Selanjutnya  pihak  WNI  memberi  kuasa yang tidak dapat ditarik kembali kepada pihak WNA untuk melakukan segala tindakan hukum terhadap tanah hak milik dan hak bangunan. Berdasarkan uraian di atas, maka akta notaris yang dibuat notaris dalam bentuk perjanjian pinjam nama yang telah bertentangan dan melanggar ketentuan Pasal 26 ayat (2)  UUPA,  berakibat  hukum  batalnya  akta  tersebut  demi  hukum.  Terlepas telah dilakukannya perjanjian nominee yang terbukti dari adanya akta notaris dan hanya oleh hukum dianggap tidak pernah ada sekalipun sejatinya pernah ada, yang penting untuk ditelaah lebih lanjut guna memenuhi ketentuan Pasal 26 ayat (2) yang pada anak kalimat menentukan bahwa  “adalah batal karena hukum dan tanahnya jatuh kepada Negara, dengan ketentuan, bahwa hakhak pihak lain yang membebaninya tetap berlangsung serta semua pembayaran yang telah diterima oleh pemilik tidak dapat dituntut kembali.”
Pada umumnya, akta notaris sebagai produk  dari pejabat umum berlaku adigium bahwa, penilaian terhadap akta notaris harus dilakukan dengan asas praduga sah (vermoeden van rechtmatigheid ) atau presumtio lustae cause . Asas ini  dapat  digunakan  untuk  menilai  akta  notaris,  yaitu  akta  notaris  harus dianggap  sah  sampai  ada  pihak  yang  menyatakan  akta  tersebut  tidak  sah. Untuk menyatakan atau menilai akta tersebut tidak sah harus dengan gugatan ke Pengadilan Umum. Selama dan sepanjang gugatan berjalan sampai dengan ada putusan pengadilan yang mempunyai kekuatan hukum tetap, maka akta notaris  tetap  sah  dan  mengikat  para  pihak  atau  siapa  saja  yang berkepentingan  dalam  akta  tersebut.  Gugatan  menyatakan  akta  notaris tersebut tidak sah, maka harus dibuktikan ketidakabsahan dari aspek lahiriah, formal dan material akan notaris. Jika tidak dapat dibuktikan maka akta yang yang  bersangkutan  tetap  sah  mengikat  para  pihak  atau  siapa  saja  yang berkepentingan  dengan  akta  tersebut.  Asas  ini  telah  diakui  dalam  Undang- undang  Jabatan  Notaris  yang  tercantum  dalam  Penjelasan  Bagian  Umum ditegaskan bahwa: “Akta notaris sebagai alat bukti tertulis yang terkuat dan terpenuh,  apa  yang  dinyatakan  dalam  akta  notaris  harus  diterima  kecuali pihak  yang  berkepentingan  dapat  membuktikan  hal  sebaliknya  secara memuaskan dihadapan persidangan pengadilan”.
20 Kolopaking and SH, Penyelundupan Hukum Kepemilikan Hak Milik Atas Tanah Di Indonesia .
Asas  praduga  sah  bila  dikaitkan  dengan  akta  yang  dapat  dibatalkan, merupakan  suatu  tindakan  mengandung  cacat,  yaitu  tidak  berwenangnya notaris untuk membuat akta secara lahiriah, formal, material dan tidak sesuai dengan  aturan  hukum  tentang pembuatan  akta  notaris. Serta  asas  ini  tidak dapat digunakan untuk menilai akta batal demi hukum, karena akta batal demi hukum  dianggap  tidak  pernah  di  buat.  Berdasarkan  hal  tersebut,  maka kedudukan akta notaris:
a) Dapat dibatalkan
b) Batal demi hukum
c) Mempunyai kekuatan pembuktian sebagai akta di bawah tangan.
d) Dibatalkan oleh para pihak sendiri.
e) Dibatalkan oleh putusan pengadilan yang telah mempunyai kekuatan hukum tetap karena penerapan asas praduga sah.
Kelima  kedudukan  akta  notaris  di  atas  tidak  dapat  dilakukan  secara bersamaan,  jika  telah  ada  Putusan  Pengadilan  Umum  yang  berkekuatan hukum  tetap  yang  memutuskan  akta  notaris  tersebut  kehilangan keotentikannya  sehingga  akta  notaris  mempunyai  kedudukan  pembuktian sebagai akta di bawah tangan atau akta notaris batal demi hukum atau akta notaris  dibatalkan  oleh  para  pihak  sendiri  dengan  akta  notaris  lagi,  maka pembatalan  akta  notaris  yang  lainnya  tidak  berlaku.  Dengan  kata  lain,  akta notaris  yang  di  dalamnya  terkandung  kecacatan  hukum,  maa  konsekuensi hukum terhadap akta tersebut dapat batal atau dibatalkan. Akibat hukum dari suatu  kebatalan  pada  prinsipnya  sama,  yaitu:  batal  demi  hukum,  dapat dibatalkan atau non existent yang ketiganya mengakibatkan perbuatan hukum tersebut  menjadi  tidak  berlaku  atau  perbuatan  hukum  tersebut  tidak mempunyai  akibat  hukum.  Perbedaannya  terletak  pada  waktu  berlakunya kebatalan tersebut, yaitu:
a. Batal demi hukum, akibatnya perbuatan hukum yang dilakukan tidak mempunyai akibat hukum sejak terjadinya perbuatan hukum tersebut atau  berdaya  surut  ( ex  tunc ),  dalam  praktek  batal  demi  hukum didasarkan pada Putusan Pengadilan yang telah mempunyai kekuatan hukum tetap.
b. Dapat  dibatalkan,  akibatnya  perbuatan  hukum  yang  dilakukan  tidak mempunyai  akibat  sejak  terjadinya  pembatalan  dan  dimana pembatalannya  atau  pengesahan  perbuatan  hukum  tersebut tergantung pada pihak tertentu, yang menyebabkan perbuatan hukum tersebut dapat dibatalkan. Akta yang sanksinya dapat dibatalkan, tetap berlaku dan mengikat selama belun ada putusan pengadilan yang telah mempunyai kekuatan hukum tetap yang membatalkan akta tersebut.
c. Non  existent ,  akibatnya  perbuatan  hukum  yang  dilakukan  tidak  ada atau non existent yang disebabkan karena tidak dipenuhinya essensilia dari  suatu  perjanjian  atau  tidak  memenuhi  salah  satu  unsur  atau semua  unsur  dalam  suatu  perbuatan  hukum  tertentu.  Sanksi non existent secara dogmatis tidak diperlukan putusan pengadilan, namun dalam praktek tetap diperlukan putusan pengadilan yang mempunyai
kekuatan  hukum  tetap  dan  implikasinya  sama  dengan  batal  demi hukum. 21
Terkait  dengan  batalnya  akta  yang  dibuat  oleh  notaris,  maka  lahirnya tanggung  jawab  notaris  terhadap  aktanya  yang  batal  demi  hukum,  dapat digunakan  teori  pertanggungjawaban  seperti, liability dan responbility . Liability merupakan  karakter  risiko  atau  tanggung  gugat  yang  bergantung atau  yang  meliputi  semua  karakter  hak  dan  kewajiban  secara  aktual  atau potensial  seperti  kerugian,  ancaman,  kejahatan,  biaya  atau  kondisi  yang menciptakan  tugas  untuk  melaksanakan  undang-undang.  Sebaliknya dimaksud dengan responbility berarti hal yang dapat dipertanggungjawabkan atas suatu kewajiban, dan termasuk putusan, ketrampilan, kemampuan dan kecakapan meliputi juga kewajiban bertanggung jawab atas undang-undang yang dilaksanakan. Dalam pengertian dan penggunaan praktis, istilah liability menunjuk  pada  pertanggungjawaban  hukum,  yaitu  tanggung  gugat  akibat kesalahan yang dilakukan oleh subyek hukum. Sedangkan istilah responbility menunjuk pada pertanggung jawaban politik.
Sehubungan dengan pembahasan dalam penelitian ini, kesalahan notaris mengkonstatir  akta  terdapat  ketika  notaris  secara  normatif  seharusnya mengetahui larangan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 26 ayat (2) Undang- undang pokok agraria, akan tetapi notaris tersebut tetap bersedia membuat akta yang dimintakan kepadanya dalam bentuk akta perjanjian nominee . Oleh karena itu, jika ternyataa akta tersebut melahirkan kerugian bagi pihak warga Negara asing, maka dapat dimintakan pertanggung jawaban personal kepada notaris bersangkutan sebagaimana layaknya berlaku dalam hukum perdata.

## D. Kesimpulan
Bentuk penguasaan hak atas tanah oleh warga Negara asing di Indonesia hanya sebatas hak pakai, kecuali ditentukan lain oleh pemerintah atau pihak berwenang. Penguasaan hak atas tanah oleh warga Negara asing di Indonesia tersebut jelas dituliskan dalam Peraturan pemerintah Nomor 40 Tahun 1996 Pasal  42  tentang  Hak  Guna  Bangunan,  Hak  Guna  Usaha,  dan  Hak  Pakai. Penguasaan hak atas tanah yang berlandaskan akta perjanjian pinjam nama warga  Negara  asing  kepada  warga  Negara  Indonesia  merupakan  suatu perbuatan penyelundupan hukum dan dilarang oleh Undang-undang. Dalam pembuatan  akta  perjanjian nominee yang  dibuat  notaris  seharusnya  tidak terjadi bila perjanjian tersebut digunakan untuk penguasaan hak atas tanah. Serta  perjanjian  tersebut  juga  tidak  terpenuhinya  syarat  sahnya  perjanjian karena  menurut  pasal 1320  KUH  Perdata  salah  satunya  adanya  kausa  yang diperbolehkan sedangkan penguasaan hak atas tanah oleh warga Negara asing hanya diberikan hak pakai. Dalam UUPA sudah jelas yang dapat memiliki hak milik  hanya  warga  Negara  Indonesia  perjanjian  ini  sangat  bertentangan dengan UUPA serta akibat hukum yang akan timbul bila terjadi sengket dalam
21 Winardi, “Penguasaan Tanah Oleh Warga Negara Asi Ng Dengan Perjanji an Pi Njam Nam a ( Nom I Nee ) Di Wi Layah I Ndonesi a M Enurut Undang-Undang Nom or 5 Tahun 1960.”
peralihan hak berlandaskan perjanjian pinjam nama maka objek tanah akan jatuh kepada Negara sesuai pasal 26 ayat 2 UUPA.
Dengan demikian warga Negara asing yang paling banyak dirugikan dalam kasus perjanjian pinjam nama ini, karena tidak ada payung hukum yang dapat membenarkan tindakan tersebut seperti pada sengketa yang telah diajukan dalam  gugataanya  dan  telah  diputuskan  oleh  Putusan  Pengadilan  Negeri Gianyar  Nomor  259/Pdt.G/2020/PN.  Gin  dan  Putusan  Pengadilan  Negeri Denpasar Nomor 872/Pst.G/PN Dps akta perjanjian pinjam nama batal demi hukum.

## DAFTAR PUSTAKA

## Artikel/Buku/Laporan
Andriana, Khoirotul Ummah, and Anang Dony Irawan. “Perlindungan Hukum Bagi Notaris Dalam Pembuatan Akte Berdasarkan Keterangan Palsu Dari Para Pihak.” Academicos 1, no. 1 (2022): 25–37.
Aprilia, Ade Dwi, and Agus Supriyo. “JUAL BELI TANAH YANG
BERSERTIFIKAT DIJAMINKAN HUTANG MENURUT UU NO 5 TAHUN
1960” 6, no. 2 (2022).
Budiono, Herlien. Kumpulan Tulisan Hukum Perdata Di Bidang Kenotariatan . Citra Aditya Bakti, 2007.
Hanif, Izar. “Akibat Hukum Peralihan Hak Atas Tanah Yang Dilakukan Berdasarkan Perjanjian Pinjam Nama Atau Nominee,” 2017.
Imansari, Nur Indah. “Praktikum Mengenai Kebutuhan Atau Utilitas Dalam Khidupan Sehari-Hari.” Jurnal Masharif Al-Syariah: Jurnal Ekonomi Perbankan Syariah 5, no. 2 (2020): 85–93.
Irawan, Anang Dony, and Fadli Fadli. “Keabsahan Persyarikatan Muhammadiyah Sebagai Subyek Hukum Dalam Kepemilikan Hak Milik Atas Tanah.” Journal of Islamic and Muhammadiyah Study 1, no. 1 (2020): 7–13.
Jacinda, Indah, Jason Jusuf, and Verlin Ferdina. “Penguasaan Tanah Di Indonesia Oleh Warga Negara Asing Melalui Perkawinan Campuran Dalam Falsafah Hukum.” ADIL: Jurnal Hukum 9, no. 2 (2019): 61. https://doi.org/10.33476/ajl.v9i2.828.
Jastrawan, I Dewa Agung Dharma, and I Nyoman Suyatna. “Keabsahan Perjanjian Pinjam Nama (Nominee) Oleh Warga Negara Asing Dalam Penguasaan Hak Milik Atas Tanah Di Indonesia.” Kertha Semaya : Journal Ilmu Hukum 7, no. 2 (2019): 1. https://doi.org/10.24843/km.2019.v07.i02.p13.
Kolopaking, Ir Anita Dewi Anggraeni, and M H SH. Penyelundupan Hukum Kepemilikan Hak Milik Atas Tanah Di Indonesia . Penerbit Alumni, 2021.
Maulani, Lenny, Agung Dony Irawan. “Perlindungan Hukum Terhadap Pemegang Sertipikat Tanah Pengganti Karena Hilang.” Indonesian State Law Review 4, no. 1 (2021): 3.
Naziroh, Nikmatun, Yunita Sari, and Febrina Melinda Putri. “Pendahuluan Manusia Merupakan Makhluk Ciptaan Tuhan Yang Paling Mulia , Manusia Juga Sebagai Makhluk Yang Berfikir , Dan Manusia Merupakan Makhluk Yang Memiliki Tiga Dimensi Yakni Badan , Akal Dan Roh , Manusia Dalam Pertumbuhannya Dipengaruhi Faktor Ketu,” 2022, 67– 77.
Permatadani, Ega, and Anang Dony Irawan. “Kepemilikan Tanah Bagi Warga Negara Asing Ditinjau Dari Hukum Tanah Indonesia.” Khatulistiwa Law Review 2, no. 2 (2021): 348–58. https://doi.org/10.24260/klr.v2i2.356.
Rahadian Irhamil, Anang Dony. “Perlindungan Hukum Bagi Konsumen Jual Beli Online Atas Barang Tidak Sesuai.” Jurnal Education and Development 10, no. 3 (2022): 264.
Suwanjaya, I Komang Gede, I Nyoman Sumardika, and Ni Made Puspasutari Ujianti. “Perjanjian Pinjam Nama Sebagai Bentuk Kepemilikan Tanah Oleh Warga Negara Asing Di Bali.” Jurnal Konstruksi Hukum 1, no. 2
(2020): 384–87. https://doi.org/10.22225/jkh.2.1.2544.384-387.
Werasmana Sancaya, I Wayan. “7364-1-12782-1-10-20131207,” n.d.
Winardi, Mangiliwati. “Penguasaan Tanah Oleh Warga Negara Asi Ng Dengan Perjanji an Pi Njam Nam a ( Nom I Nee ) Di Wi Layah I Ndonesi a M Enurut Undang-Undang Nom or 5 Tahun 1960.” Repertorium IV, no. 1 (2017): 61–72.

## Peraturan Perundang-undangan
Undang-Undang Dasar Negara Republik Indonesia 1945
Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Pokok Agraria Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 Tentang Hak Pakai Tanah Sebagai Objek Tanggungan
Kitab  Undang-Undang  Hukum  Perdata  Pasal  1320  Tentang  Syarat  Sahnya Suatu Perjanjian
Kitab  Undang-Undang  Hukum  Perdata  Pasal  1338  Tentang  Asas  Kebebasan Berkontrak
Peraturan Pemerintah Nomor 103 Tahun 2015 Tentang Kepemilikan Rumah Tempat Tinggal atau Hunian Warga Negara Asing
Peraturan Pemerintah Nomor 40  Tahun 1996 Tentang Hak Guna Bangunan, Hak Guna Usaha, dan Hak Pakai Atas Tanah