## MEKANISME PENGADAAN TANAH UNTUK KEPENTINGAN UMUM

## Edi Rohaedi, Isep H. Insan dan Nadia Zumaro
Fakultas Hukum Universitas Pakuan, Jalan Pakuan No. 1 Bogor 16143 erohaedi1965@gmail.com , iseph234@gmail.com
Naskah diterima : 01/02/2019, revisi : 29/05/2018, disetujui 14/06/2019

## ABSTRAK
Pengadaan  tanah  merupakan  perbuatan  hukum  yang  berupa  melepaskan hubungan  hukum  yang  semula  ada  antara  pemegang  hak  dan  tanahnya  yang diperlukan,  dengan  pemberian  imbalan  dalam  bentuk  uang,  fasilitas  atau lainnya,  melalui  musyawarah  untuk  mencapai  kata  sepakat  antara  empunya tanah  dan  pihak  yang  memerlukan.  Proses  pelepasan  hak  atas  kepemilikan orang  atas  tanah  dan/atau  benda-benda  yang  ada  diatasnya  yang  dilakukan secara  sukarela.  Pengaturan  Pengadaan  Tanah  bagi  pembangunan  untuk kepentingan umum diatur dalam Undang-Undang Nomor 2 Tahun 2012 tentang Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan Untuk Kepentingan Umum dan Peraturan Pelaksanaannya diatur dengan Peraturan Presiden dan Peraturan Kepala Badan Pertanahan  Nasional Republik Indonesia. Pengadaan tanah bagi pembangunan untuk  kepentingan  umum  dilaksanakan  melalui beberapa tahapan, yaitu tahap perencanaan,  persiapan,  pelaksanaan  dan  penyerahan  hasil  Penyelenggaraan pengadaan  tanah  juga  sering  bersinggungan  dengan  isu  hukum  mendasar seperti  hak  asasi  manusia,  prinsip  keadilan,  prinsip  keseimbangan  antara kepentingan  negara  dengan  kepentingan  masyarakat  baik  secara  individu maupun kelompok.
Kata Kunci : pengaturan, pengadaan tanah, kepentingan umum.

## A. Latar Belakang
Pada  dasarnya,  secara  filosofis  tanah  sejak  awalnya tidak diberikan kepada  perorangan.  Jadi  tidak  benar  seorang  yang  menjual  tanah  berarti menjual  miliknya,  yang  benar  dia  hanya  menjual  jasa  memelihara  dan menjaga  tanah  selama  dikuasainya. 1 Hal  tersebut  sejalan  karena  tanah disamping  mempunyai  nilai  ekonomis,  juga  mempunyai  nilai  sosial  yang berarti  hak  atas  tanah  tidak  mutlak.  Namun  demikian  negara  harus menjamin dan menghormati atas hak-hak yang diberikan atas tanah kepada warga  negaranya  yang  dijamin  oleh  undang-undang.  Namun  disisi  lain negara  mempunyai  wewenang  untuk  melaksanakan  pembangunan sebagaimana  diatur  dalam  peraturan  perundang-undangan  baik  dengan pencabutan hak maupun dengan pengadaan tanah.
Tanah  merupakan kebutuhan hidup manusia yang sangat mendasar dan  penting  dalam  kehidupan  manusia,  sehingga  dalam  melaksanakan aktivitas dan kegiatannya manusia selalu berhubungan dengan tanah. Begitu pentingnya tanah bagi kehidupan manusia, oleh karenanya tanah akan tetap merupakan  tumpuan  rakyat  banyak  guna  melangsungkan  kehidupan  dan penghidupan,  terutama  dengan  semakin  berkembangnya  tuntutan  dan kebutuhan  manusia  diberbagai  bidang  kehidupan,  salah  satunya  adalah bidang  ekonomi,  maka  kebutuhan  akan  tanah  dari  waktu  ke  waktu  terus meningkat,  sementara  bidang  tanah  yang  tersedia  sangatlah  terbatas dibandingkan akan kebutuhan tanah.
Pengadaan  tanah  bagi  pembangunan  untuk  kepentingan  umum dilaksanakan  melalui  beberapa  tahapan,  yaitu  tahap  perencanaan, persiapan,  pelaksanaan  dan  penyerahan  hasil  yang  mana  dalam  tahap persiapan  sering  terhambat  oleh  keberatannya  pihak  yang  berhak  dan
1 Soedharyo  Soimin ,  Status  Huk um  dan  Pengadaan  Tanah ,  (Jakarta  :  Sinar  Grafika,  1993), hlm.  82.
masyarakat  yang  terkena  dampak  keberatan  atas  penetapan  lokasi  yang dikeluarkan  oleh Gubernur. Penyelenggaraan pengadaan tanah juga sering bersinggungan  dengan  isu  hukum  mendasar  seperti  hak  asasi  manusia, prinsip  keadilan,  prinsip  keseimbangan antara kepentingan negara dengan kepentingan masyarakat baik secara individu maupun kelompok.

## B. Tinjauan Umum Tentang Pengadaan Tanah  Untuk Kepentingan Umum
1. Pengertian Pengadaan Tanah
Kata  pengadaan  tanah  merupakan  istilah  asli  sesuai  dengan ketentuan  yang  diatur  berdasarkan  hukum.  Istilah  pengadaan  tanah pertama kali digunakan setelah terbitnya Keputusan Presiden selanjutnya disebut  Keppres  Nomor  55  Tahun  1993  tentang  Pengadaan  Tanah  Bagi Pelaksanaan Pembangunan Untuk Kepentingan Umum yang mana termuat dalam  Pasal  1  angka  1  yang  menyatakan  bahwa  yang  dimaksud  dengan pengadaan tanah adalah setiap kegiatan untuk mendapatkan tanah dengan cara memberikan ganti rugi kepada yang berhak atas tanah tersebut. 2
Kemudian  dalam  Peraturan  Presiden  selanjutnya  disebut  Perpres Nomor  36  Tahun  2005  tentang  Pengadaan  Tanah  Bagi  Pelaksanaan Pembangunan  Untuk  Kepentingan  Umum  sebagai  pengganti  Keppres diatas,  dalam  Pasal  1  angka  3  Perpres  tersebut  menyebutkan  bahwa pengadaan tanah adalah setiap kegiatan untuk mendapatkan tanah dengan cara  memberikan  ganti  rugi  kepada yang melepaskan atau menyerahkan tanah, bangunan, tanaman, dan benda-benda yang berkaitan dengan tanah atau dengan pencabutan hak atas tanah. 3
2 Indonesia, Keputusan  Presiden  Nomor  55  Tahun  1993  tentang  Pengadaan  Tanah  Bagi Pelak sanaan Pembangunan Untuk  Kepentingan Umum , KEPPRES No. 55 Tahun 1993, Pasal 1 angka 1.
3 Indonesia, Peraturan  Presiden  Nomor  36  Tahun  2005  tentang  Pengadaan  Tanah  Bagi Pelak sanaan  Pembangunan  Untuk   Kepentingan  Umum ,  PERPRES  No 36 Tahun 2005 pasal 1 angka 3.
Pengadaan  tanah  menurut  Perpres  tersebut  menuai  kritik  publik yang  mana  telah  mencampuradukkan  konsep  pengadaan  tanah  dengan pencabutan hak. Kemudian pengertian pengadaan tanah ini diubah dengan berlakunya Peraturan Presiden Nomor 65 Tahun 2006 tentang perubahan atas peraturan presiden nomor 36 tahun 2005 tentang Pengadaan Tanah Bagi  Pelaksanaan  Pembangunan  Untuk  Kepentingan  Umum  istilah pengadaan  tanah  diubah  kembali,  yang  termuat  dalam  Pasal  1  angka  3 Perpres  tersebut  menyebutkan  bahwa  pengadaan  tanah  adalah  setiap kegiatan  untuk  mendapatkan  tanah  dengan  cara  memberikan  ganti  rugi kepada  yang  melepaskan  atau  menyerahkan  tanah,  bangunan,  tanaman dan benda-benda yang berkaitan dengan tanah. 4
Setelah  diundangkannya  Undang-Undang  Nomor  2  Tahun  2012 tentang  Pengadaan  Tanah  Bagi  Pembangunan  Untuk Kepentingan Umum maka pengaturan pengadaan tanah bagi pembangunan untuk kepentingan umum mempunyai landasan hukum yang kuat karena diatur dalam sebuah undang-undang,  adapun  istilah  pengadaan  tanah  termuat  dalam  Pasal  1 angka 2 UU tersebut menyatakan bahwa Pengadaan tanah adalah kegiatan menyediakan  tanah  dengan  cara  memberi ganti kerugian yang layak dan adil kepada pihak yang berhak. 5
Pihak  yang  berhak  adalah  pihak  yang  menguasai  atau  memiliki obyek pengadaan tanah. Dan objek pengadaan tanah adalah tanah, ruang atas  tanah  dan  bawah  tanah,  bangunan,  tanaman,  dan  benda  yang berkaitan dengan tanah atau lainnya yang dapat dinilai. Pengadaan tanah untuk  kepentingan  umum  bertujuan  untuk  menyediakan  tanah  bagi pelaksanaan  pembangunan  guna  meningkatkan  kesejahteraan  dan
4 Indonesia, Peraturan  Presiden  Nomor  65  Tahun  2006  tentang  perubahan  atas  peraturan presiden nomor 36 tahun 2005 tentang Pengadaan Tanah Bagi Pelak sanaan Pembangunan Untuk Kepentingan Umum, PERPRES  No. 65  Tahun 2006  Pasal 1 ayat (3).
5 Indonesia , Op.Cit., UU Nomor  2 Tahun 2012,  Pasal 1 angka 2.
kemakmuran  bangsa,  negara  dan  masyarakat  dengan  tetap  menjamin kepentingan hukum pihak yang berhak.
Berdasarkan  definisi  di  atas,  dengan  demikian  pengadaan  tanah mempunyai 3 (tiga) unsur, yaitu : 6
1. Kegiatan  untuk  mendapatkan  tanah,  dalam  rangka  pemenuhan  lahan pembangunan untuk kepentingan umum;
2. Pemberian ganti rugi kepada yang terkena kegiatan pengadaan tanah;
3. Pelepasan hubungan hukum dari pemilik tanah kepada pihak lain. Secara garis besar dikenal ada 2 (dua) jenis pengadaan tanah, yaitu pengadaan tanah untuk keperluan pemerintah dan pengadaan tanah untuk keperluan swasta. Pengadaan tanah dilakukan oleh pemerintah dibagi atas pengadaan  tanah  bagi kepentingan umum dan bukan kepentingan umum (misalnya  kepentingan  komersial).  Selanjutnya  pengadaan  tanah  bagi kepentingan swasta bisa pula digolongkan atas kepentingan komersial dan bukan komersial, yakni yang bersifat menunjang kepentingan umum atau termasuk dalam pembangunan sarana umum dan fasilitas-fasilitas sosial. 7 Pengadaan  tanah  bagi  pembangunan  untuk  kepentingan  umum  oleh pemerintah/pemerintah  daerah  dilaksanakan  dengan  cara  pelepasan /penyerahan  hak  atas  tanah,  sedangkan  pengadaan  tanah  untuk kepentingan umum yang dilaksanakan oleh badan usaha swasta, dilakukan langsung  dengan  cara  jual  beli,  tukar  menukar,  atau  cara  lain  yang disepakati  oleh  pihak  yang  berhak  dengan  badan  usaha  swasta.  Yang dalam  pelaksanaannya  harus  berdasarkan  asas  Kemanusiaan,  Keadilan,
Kemanfaatan,  Kepastian,  Keterbukaan,  Kesepakatan,  Keikutsertaan, Kesejahteraan, Keberlanjutan dan Keselarasan.
6 Mudakir Iskandar Syah, Dasar-Dasar Pembebasan Tanah Untuk  Kepentingan Umum , (Jakarta : Jala Permata  Aksara, cetakan I, 2007),  hlm.  2.
7 Oloan Sitorus dan Dayat Limbong , Pengadaan Tanah Untuk  Kepentinga n Umum , (Yogyakarta : Mitra Kebijakan  Tanah, 2004),  hlm.  5.

## 2. Pengertian  Pengadaan  Tanah  Bagi  Pembangunan  Untuk Kepentingan Umum
Pembangunan  pertanahan  tidak  terlepas  dari  pemahaman  tentang kepentingan  umum,  berdasarkan  Pasal  18  UUPA  menyatakan  bahwa “untuk kepentingan umum, termasuk kepentingan bangsa dan negara serta kepentingan  bersama  dari  rakyat,  hak-hak  atas  tanah  dapat  dicabut, dengan  memberikan  ganti  kerugian  yang  layak  dan  menurut  cara  yang diatur  dengan  Undang-Undang”.  Undang-Undang    yang  dimaksud  adalah Undang-Undang  Nomor  20  Tahun  1961  tentang  Pencabutan  Hak  Atas Tanah  dan  Benda-Benda  Yang  Ada  Diatasnya  dan  operasionalnya berdasarkan pada Instruksi Presiden Republik Indonesia Nomor 9 Tahun 1973 tentang Pelaksanaan Pencabutan Hak Atas Tanah dan Benda-Benda Yang Ada Di Atasnya. 8
Kepentingan  Umum diartikan dalam Pasal 1 Undang-Undang Nomor 20 Tahun 1961 menyebutkan bahwa Untuk kepentingan umum termasuk kepentingan  bangsa  dan  negara  serta  kepentingan  bersama  dari  rakyat, demikian pula kepentingan pembangunan, maka Presiden dalam keadaan memaksa  setelah  mendengar  Menteri  Agraria,  Menteri  Kehakiman  dan Menteri yang yang bersangkutan dapat mencabut hak-hak atas tanah dan benda-benda yang ada di atasnya. 9
Berdasarkan  uraian  tersebut  dapat  dikatakan  bahwa  kepentingan umum menurut UUPA dan Undang-Undang Nomor 20 Tahun 1961 adalah dalam  arti  peruntukannya  yaitu  untuk  kepentingan  Bangsa  dan  Negara,
8 Maria  S.W.  Sumardjono, Dinamik a  Pengaturan  Pengadaan  Tanah  Di  Indonesia  Dari Keputusan  Presiden  Sampai  Undang-Undang ,  (Yogyakarta  :  Gadjah  Mada  University  Press,  2015), hlm,  3.
9 Indonesia, Undang-Undang Nomor 20 Tahun 1961 tentang Pencabutan Hak -Hak  Atas Tanah Dan  Benda-Benda  Yang  Ada  Di  Atasnya ,  UU  No.  20 Tahun 1961, LN NO 288, Tahun 1961, TLN No 2324.  Pasal 1.
kepentingan  bersama  rakyat  dan  kepentingan  pembangunan.  Namun dalam  pengertian  diatas  belum  menegaskan  esensi  kriteria  kepentingan umum secara konseptual. Yang menjadi masalah ialah kepentingan umum “siapa”, bila suatu kegiatan sudah terwujud dan ternyata kemanfaatannya tidak  dapat  dirasakan  oleh  masyarakat.  Menurut  Maria  S.W  Sumardjono kepentingan  umum  selain  harus  memenuhi  peruntukannya,  juga  harus dapat  dirasakan  kemanfaatannya  (socially  profitable  atau  for  public  use atau  actual  used  by  the  public). 10 Yang  artinya  dengan  kata  lain kepentingan  umum  adalah  kepentingan  yang  harus  memenuhi peruntukannya  dan  harus  dirasakan  kemanfaatannya,  maksudnya  dapat dirasakan oleh masyarakat secara keseluruhan dan/atau secara langsung.
Dalam  penjelasan  Pasal  49  Undang-Undang  Nomor  9  Tahun  2004 tentang  Perubahan  Atas  Undang-Undang  Nomor  5  Tahun  1986  tentang Peradilan Tata Usaha Negara disebutkan bahwa kepentingan umum adalah kepentingan  bangsa  dan  negara,  atau  kepentingan  masyarakat  bersama dan/atau kepentingan pembangunan.
Pengertian  kepentingan  umum  merupakan  salah  satu  isu  sentral dalam  pengadaan  tanah.  Pemahaman  objektif-rasional  dari  perspektif hukum  tentang  kepentingan  umum  diperlukan  karena  hukum  tersebut merupakan  sarana  utama  untuk  menjamin  kepentingan  umum, sekaligus kepentingan  individu,  dengan  tujuan  agar  keadilan  dapat  terlaksana. Artinya  hukum  harus  memberikan  batasan  yang  tegas  agar  tidak ditafsirkan oleh pemerintah untuk kepentingan lain. Pada masa orde lama maupun  orde  baru,  istilah  kepentingan  umum  sering  dijadikan  sebagai pelindung  bagi  pengusaha  dengan  menggunakan  kekuasaan  pemerintah agar kepentingannya dalam perolehan tanah bebas dari hambatan. Namun
10 Oloan Sitorus dan Dayat Limbong, Op.Cit., hlm.  7
hal ini diterobos oleh Keppres Nomor 55 Tahun 1993 tentang Pengadaan Tanah Bagi Pelaksanaan Pembangunan Untuk Kepentingan Umum.
Dalam  Keppres  Nomor  55  Tahun  1993  tentang  Pengadaan  Tanah Bagi  Pelaksanaan  Pembangunan  Untuk  Kepentingan  Umum  memberikan batasan yang tegas terhadap kepentingan umum dimana disebutkan dalam Pasal  1  angka  3  yang  menyebutkan  bahwa  Kepentingan  Umum  adalah kepentingan bangsa, Negara, dan masyarakat yang harus diwujudkan oleh pemerintah dan digunakan  sebesar-besarnya untuk kemakmuran rakyat. 11 Sementara itu pengertian kepentingan umum dalam Pasal 1 angka 5 Perpres  Nomor  36  Tahun  2005,  sebagai  pengganti  Keppres  nomor  55 Tahun 1993, menyebutkan bahwa kepentingan umum adalah kepentingan sebagian besar lapisan masyarakat.
Setelah  berlakunya  Undang-Undang  Nomor  2  Tahun  2012  tentang Pengadaan  Tanah  Bagi  Pembangunan  Untuk  Kepentingan  Umum  berikut dengan  peraturan  pelaksanaannya  Peraturan  Presiden Nomor 71 Tahun 2012  dalam  Pasal  1  angka  6    menyebutkan  bahwa  Kepentingan  umum adalah  kepentingan  bangsa,  Negara,  dan  masyarakat  yang  harus diwujudkan  oleh  pemerintah  dan  digunakan  sebesar-besarnya  untuk kemakmuran rakyat. 12
Berkaitan  dengan  uraian  diatas  dapat  dilihat  bahwa  Di  Indonesia regulasi  dalam  bentuk  Keputusan  Presiden  dan  Peraturan  Pemerintah yang pernah berlaku di dalam pengadaan tanah untuk kepentingan umum mengenai  kriteria-kriteria  yang  termasuk  di  dalam  ruang  lingkup pengadaan  tanah  untuk  kepentingan  umum  bersifat  elastis  dan  mulur menggeret  (diperluas  dan  dipersempit),  hal  ini  dapat  dilihat  dari  ruang lingkup  isi  dan  konsep  kepentingan  umum yang terdapat dalam Keppres
11 Indonesia, Op.Cit. , KEPPRES  No. 55  Tahun 199,  Pasal 1 angka 3.
12 Indonesia, Op.Cit., UU Nomor  2 Tahun 2012,  Pasal 1 angka 6.
Nomor 55 Tahun 1993, Perpres Nomor 36 Tahun 2005 dan Perpres Nomor 65 Tahun 2006 serta Undang-Undang Nomor 2 Tahun 2012.
Dalam  tataran  undang-undang,  kriteria-kriteria  tanah  yang digunakan  bagi  pembangunan  untuk  kepentingan  umum  sebagaimana dimaksud  dalam  Pasal  10  Undang-Undang Nomor 2 Tahun 2012 tentang Pengadaan  Tanah Bagi Pembangunan Untuk Kepentingan Umum meliputi : 13
1. Pertahanan dan keamanan nasional;
2. Jalan  umum,  jalan  tol,  terowongan,  jalur  kereta api, stasiun kereta api, dan fasilitas operasi kereta api;
3. Waduk,  bendungan,  bendung,  irigasi,  saluran  air  minum, saluran  pembuangan  air  dan  sanitasi,  dan  bangunan pengairan lainnya;
4. Pelabuhan, Bandar udara, dan terminal;
5. Infrastruktur minyak, gas dan panas bumi;
6. Pembangkit, transmisi, gardu, jaringan, dan distribusi tenaga listrik;
7. Jaringan telekomunikasi dan informatika Pemerintah;
8. Tempat pembuangan, dan pengolahan sampah;
9. Rumah sakit Pemerintah/Pemerintah Daerah;
10. Fasilitas keselamatan umum;
11. Tempat pemakaman umum  Pemerintah/Pemerintah Daerah;
12. Fasilitas  sosial,  fasilitas  umum,  dan  ruang  terbuka  hijau publik;
13. Cagar alam dan cagar budaya;
14. Kantor Pemerintah/Pemerintah Daerah/Desa;
15. Penataan  pemukiman  kumuh  perkotaan  dan/atau konsolidasi  tanah  serta  perumahan  untuk  masyarakat berpenghasilan rendah dengan status sewa ;
16. Prasarana pendidikan atau sekolah Pemerintah/Pemerintah Daerah;
17. Prasarana olahraga Pemerintah/Pemerintah Daerah; dan 18. Pasar umum dan lapangan parkir umum.
13 Ibid., Pasal 10.
Adapun  kriteria  kepentingan umum dalam Undang-Undang tersebut adalah  diselenggarakan  oleh  Pemerintah  atau  Pemerintah  Daerah, selanjutnya  dimiliki  Pemerintah  atau  Pemerintah  Daerah  dan  dalam penyelenggaraannya  Pemerintah  dapat  bekerja  sama  dengan  BUMN, BUMD, atau Badan Usaha Swasta. 14
Berdasarkan  pengertian  kepentingan  umum  diatas,  kegiatan  yang dikategorikan kepentingan umum ada 5 (lima) unsur, yakni : 15
1. Adanya kepentingan seluruh lapisan masyarakat;
2. Dilakukan dan dimiliki  oleh Pemerintah;
3. Tidak digunakan untuk mencari keuntungan;
4. Masuk dalam daftar kegiatan yang telah ditentukan;
5. Perencanaan  dan  pelaksanaannya  sesuai  dengan  RTRW  dan Rencana Pembangunan Nasional dan Daerah.
Apabila dicermati rumusan batasan kepentingan umum sebagaimana diatur  dalam  produk  peraturan  perundang-undangan,  dapat  dikatakan bahwa  tidak  ada  rumusan  yang  baku  mengenai  batasan  kepentingan umum.  Rumusan  batasan  kepentingan  umum  berbeda  satu  sama  lain. Sementara itu, bidang-bidang atau lingkup kegiatan pembangunan untuk kepentingan  umum  memiliki  kemiripan  meskipun  dalam  perincian jumlah kegiatannya berbeda.
Dengan  demikian  dapat disimpulkan bahwa pengertian kepentingan umum  menjadi  isu  sentral  dalam  pengadaan  tanah.  Namun,  pada dasarnya  kepentingan  umum  merupakan  hasil  menimbang-nimbang sekian  banyak  kepentingan  di  dalam  masyarakat  dengan  menerapkan kepentingan yang utama menjadi kepentingan umum. Secara praktis dan konkret,  yang  akhirnya  diserahkan  kepada  Hakim  untuk  menimbang-
14 Ibid., Pasal 12  ayat (1).
15 Umar  Said  Sugiharto  (et.al), Huk um  Pengadaan  Tanah  Pengadaan  Hak   Atas  Tanah  Untuk Kepentingan Umum Pra dan Pasca Reformasi , (Malang : Setara Press, Cetakan II, 2015),  hlm.  73.
nimbang  kepentingan  mana  yang  lebih  utama  dari  kepentingan  lain secara  proporsional  atau  seimbang  dengan  tetap  menghormati kepentingan-kepentingan yang lain.

## C. Tahapan  Penyelenggaraan  Pengadaan  Tanah  Bagi  Pembangunan Untuk Kepentingan Umum
Tahapan  pengadaan  tanah  disebutkan  dengan tegas dalam Undang- Undang Nomor 2 Tahun 2012 tentang Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan Untuk  Kepentingan  Umum  dan  peraturan  pelaksanaannya  yang  telah berubah  beberapa  kali  yakni  yang  terakhir  adalah  Perpres  Nomor  148 Tahun 2015 sebagai perubahan keempat dari Perpres Nomor 71 ahun 2012, tahapan  dalam  pengadaan  tanah  dimulai  dari  perencanaan,  persiapan, pelaksanaan, dan penyerahan hasil yang dijabarkan sebagai berikut :

## 1. Tahapan Perencanaan
Setiap instansi yang memerlukan tanah bagi pembangunan untuk kepentingan  umum,  sesuai  ketentuan  Pasal  15  ayat  (1)  UU  Pengadaan Tanah  agar  menyusun  dokumen  perencanaan  pengadaan  tanah,  yang sedikitnya memuat:
a. Maksud dan tujuan pembangunan;
b. Kesesuaian  dengan  Rencana  Tata  Ruang  Wilayah  dan Rencana Pembangunan Nasional dan Daerah;
c. Letak tanah;
d. Luas tanah yg dibutuhkan;
e. Gambaran umum status tanah;
f. Perkiraan waktu pelaksanaan pengadaan tanah;
g. Perkiraan jangka waktu pelaksanaan pengadaan tanah;
h. Perkiraan nilai tanah;
i. Rencana penganggaran.
Dokumen  perencanaan  pengadaan  tanah  tersebut  sesuai ketentuan  Penjelasan  atas  Pasal  15  ayat  (2)  UU  Pengadaan  Tanah disusun berdasarkan studi kelayakan yang mencakup:
a. Survei sosial ekonomi;
b. Kelayakan lokasi;
c. Analisis  biaya  dan  manfaat  pembangunan  bagi  wilayah dan masyarakat;
d. Perkiraan nilai tanah;
e. Dampak  lingkungan  dan  dampak  sosial  yang  mungkin timbul  akibat  dari  pengadaan  tanah  dan  pembangunan; dan
f. Studi lain yang diperlukan.
Dokumen   Perencanaan   tersebut   selanjutnya   diserahkan   oleh instansi      yang  memerlukan  tanah  kepada  Gubernur  yang  melingkupi wilayah di mana letak tanah berada.

## 2. Tahap Persiapan
Dalam  tahapan  persiapan,  sesuai dengan ketentuan Pasal 8 ayat (2)  dan  Pasal  9  ayat  (1)    Perpres    Pengadaan    Tanah,    Gubernur membentuk  tim  persiapan  dalam  waktu paling lama 2 (hari) hari kerja sejak  dokumen  perencanaan  pengadaan  tanah  diterima  secara  resmi oleh Gubernur, yang beranggotakan:

## a. Bupati/Walikota;
b. Satuan Kerja Perangkat Daerah Provinsi terkait;
c. Instansi yang memerlukan tanah; dan
d. Instansi terkait lainnya.
Untuk  kelancaran  pelaksanaan  tugas  tim  persiapan,  Gubernur membentuk sekretariat persiapan pengadaan tanah yang berkedudukan di  sekretariat  daerah  provinsi.  Adapun  tugas    tim    persiapan sebagaimana   ditentukan  dalam  Pasal  10  Perpres  Pengadaan Tanah adalah sebagai berikut:

## a. Melaksanakan pemberitahuan rencana pembangunan
Sesuai  Pasal  11  ayat  (2)  Perpres  Nomor  148  Tahun  2016, pemberitahuan  rencana  pembangunan  ditandatangani  ketua  tim persiapan dan diberitahukan kepada masyarakat pada lokasi rencana pembangunan,  paling  lama  3  (tiga)  hari  kerja  sejak dibentuknya tim persiapan. Sesuai ketentuan Pasal 12 ayat (2) dan (3) Perpres Nomor 71 Tahun 2012, pemberitahuan dapat dilakukan secara langsung baik melalui  sosialisasi,  tatap  muka,  dan/atau  surat  pemberitahuan,  atau melalui  pemberitahuan  secara  tidak  langsung  melalui  media  cetak maupun  media  elektronik.  Berkaitan  dengan  sosialisasi  atau  tatap muka harus dengan undangan yang disampaikan kepada masyarakat pada  rencana  lokasi  pembangunan  melalui  lurah/kepala  desa  atau nama  lain  dalam  jangka  waktu  paling  lambat  3  (tiga)  hari  kerja sebelum pertemuan dilaksanakan.
b. Melakukan pendataan awal lokasi rencana pengadaan tanah Pendataan  awal  lokasi  rencana  pengadaan  tanah  meliputi kegiatan  pengumpulan  data  awal  pihak  yang  berhak  dan  objek pengadaan  tanah  bersama  aparat  kelurahan/desa  sesuai  ketentuan Pasal 18 ayat (1) dan (2) UU Pengadaan Tanah, paling lama adalah 30 hari  kerja  sejak  pemberitahuan  rencana  pembangunan.  Pihak  yang berhak  dalam  Pasal  17  Perpres  Nomor  71  Tahun  2012  pihak  yang berhak meliputi :
1) Pemegang hak atas tanah;
2) Pemegang hak pengelolaan nadzir untuk tanah wakaf;
3) Pemilik tanah bebas milik adat;
4) Masyarakat hukum adat;
5) Pihak yang menguasai tanah negara dengan itikad baik;
6) Pemegang  dasar  penguasaan  atas  tanah  dan  atau pemilik  bangunan  tanaman  atau  benda  lain  yang berkaitan dengan tanah.
Sesuai ketentuan Pasal 28 ayat (1) dan (2) Perpres Nomor 71 Tahun  2012,  hasil  pendataan    dituangkan    dalam    bentuk    daftar sementara  lokasi  rencana pembangunan yang ditandatangani ketua tim  persiapan  sebagai  bahan  untuk  pelaksanaan  konsultasi  publik rencana pembangunan.
c. Melakukan konsultasi publik rencana pembangunan
Konsultasi  publik  rencana  pembangunan  dilakukan  untuk mendapatkan  kesepakatan  lokasi  rencana  pembangunan  dari  pihak yang berhak dan masyarakat yang terkena dampak pengadaan tanah, sesuai  ketentuan  Pasal  29  ayat  (4)  Perpres  Nomor  71  Tahun  2012, dilaksanakan  paling  lama  60  hari  kerja  sejak  tanggal ditandatanganinya  daftar  sementara  lokasi  rencana  pembangunan dalam  berita  acara  kesepakatan.  Sesuai  ketentuan  Pasal 34 ayat (1), (2),  (3)  dan  (4)  Perpres  Nomor  71  Tahun  2012,  apabila  dalam konsultasi  publik,  pihak  yang  berhak  dan  masyarakat  yang  terkena dampak  atau  kuasanya  tidak  sepakat  atau  keberatan,  maka dilaksanakan  konsultasi  publik  ulang  paling lama 30 hari kerja sejak tanggal berita acara kesepakatan. Sesuai ketentuan Pasal 35 ayat (1),
(2),  dan  (3)  Perpres  Nomor  71  Tahun  2012,  jika  dalam  konsultasi publik  ulang  masih  terdapat  keberatan  atas  rencana  lokasi pembangunan,  instansi  yang  memerlukan  tanah  melaporkan keberatan  kepada  Gubernur  melalui  tim  persiapan,  selanjutnya Gubernur membentuk tim kajian keberatan yang terdiri atas :
1) Sekretaris  Daerah  Provinsi  atau  pejabat  yang  ditunjuk sebagai ketua merangkap anggota;
2) Kepala  Kantor  Wilayah  BPN  sebagai  sekretaris merangkap anggota;
3) Instansi  yang  menangani  urusan  pemerintahan  di bidang  perencanaan  pembangunan  daerah  sebagai anggota;
4) Kepala  Kantor  Wilayah  kementerian  Hukum  dan  HAM sebagai anggota; 5) Bupati/Walikota  atau  pejabat  yang  ditunjuk  sebagai anggota;
6) Akademisi sebagai anggota.

## Tugas tim kajian keberatan meliputi:
1) Menginventarisasi  masalah  yang  menjadi  alasan keberatan;
2) Melakukan  pertemuan  atau  klarifikasi  dengan  pihak yang keberatan;
3) Pengkajian terhadap alasan keberatan warga masyarakat dan penilaian kelayakan untuk dipertimbangkan; 4) Membuat  rekomendasi  diterima  atau  ditolaknya keberatan  yang  ditandatangani  ketua  tim  kajian keberatan kepada Gubernur.
Berdasarkan  rekomendasi  dari  tim  kajian  keberatan  atas rencana lokasi pembangunan tersebut, Gubernur mengeluarkan surat diterima  atau  ditolaknya  keberatan  atas  lokasi  pembangunan. Penanganan  keberatan  oleh  Gubernur  dilakukan  paling  lama  14 (empat  belas)  hari  kerja  sejak  diterimanya  keberatan.  Dalam  hal Gubernur memutuskan dalam suratnya menerima keberatan, instansi yang  memerlukan  tanah  membatalkan  rencana  pembangunan  atau memindahkan  lokasi  rencana  pembangunan  ke  tempat  lain.  Setelah keluar penetapan Gubernur tentang lokasi rencana pembangunan jika masih  ada  keberatan  dari  pihak  yang  berhak  atau  masyarakat yang terkena dampak, maka yang bersangkutan dapat mengajukan gugatan ke Pengadilan Tata Usaha Negara.
d. Menyiapkan penetapan lokasi pembangunan
Penetapan lokasi  pembangunan  dibuat  berdasarkan kesepakatan  yang  telah  dilakukan  tim  persiapan  dengan  pihak  yang
berhak atau berdasarkan karena ditolaknya keberatan dari pihak yang keberatan.  Penetapan  lokasi  pembangunan  dilampiri  peta  lokasi pembangunan  yang  disiapkan  oleh instansi yang memerlukan tanah. Penetapan  lokasi  pembangunan  berlaku  jangka  waktu  2  tahun  dan dapat  dilakukan  permohonan  perperpanjangan  waktu  1  kali  untuk waktu  paling  lama  1  tahun  kepada  Gubernur  yang  diajukan  paling lambat  2  bulan  sebelum berakhirnya jangka waktu penetapan lokasi pembangunan.
e. Mengumumkan penetapan lokasi
Pengumuman  atas  penetapan  lokasi  pembangunan  untuk kepentingan    umum  sesuai  ketentuan  Pasal  46  ayat (1), (2), dan (3) Perpres  Nomor  148  Tahun  2016,  paling  lambat  adalah  2  hari  sejak dikeluarkan  penetapan  lokasi  pembangunan  yang  dilaksanakan dengan cara:
1) Ditempelkan  di  kantor  Kelurahan/Desa,  dan/atau kantor Kabupaten/Kota  dan di lokasi pembangunan;
2) Diumumkan  melalui  media  cetak  dan/atau  media elektronik.
Pengumuman  penetapan  lokasi  pembangunan  dilaksanakan selama  paling  kurang  7  (tujuh) hari kerja. Setelah keluar penetapan Gubernur  tentang  lokasi  rencana  pembangunan  jika  masih  ada keberatan  dari  pihak  yang  berhak  atau  masyarakat  yang  terkena dampak,  maka  yang  bersangkutan  dapat  mengajukan  gugatan  ke Pengadilan Tata Usaha Negara dalam waktu 30 (tiga puluh) hari sejak tanggal  penerbitan  SK  penetapan  lokasi.  Putusan  pengadilan  sudah harus  diberikan  dalam  waktu  30  (tiga  puluh)  hari,  dan  dapat mengajukan  kasasi  ke  Mahkamah  Agung  dalam waktu paling lambat 14  (empat  belas)  hari  sejak  tanggal  Putusan  Pengadilan  Tata  Usaha
Negara  serta  Putusan  Kasasi  harus  sudah  diberikan  dalam  waktu paling  lambat  30  (tiga  puluh)  hari.  Dalam  menetapkan  lokasi  tanah bagi  pembangunan  untuk  kepentingan  umum  pemerintah  atau pemerintah  daerah  perlu  diawasi  apakah  dalam  menetapkan  lokasi tanah  bagi  pembangunan  untuk  kepentingan  umum sudah mengacu pada tahapan yang ditetapkan dalam Undang-Undang Nomor 2 Tahun 2012  dan  Peraturan  Presiden  Nomor  71  Tahun  2012  beserta perubahannya  atau  tidak.  Karena  kenyataannya  masih  banyak penetapan lokasi yang dikeluarkan  oleh pemerintah atau pemerintah daerah  yang  dikeluarkan  secara  diam-diam  dan  tidak  transparan sehingga dapat merugikan masyarakat.

## 3. Tahapan Pelaksanaan
Berdasarkan Pasal 27 ayat (1) UU Pengadaan Tanah berdasarkan penetapan  lokasi  instansi  yang  membutuhkan  tanah  mengajukan pelaksanaan pengadaan tanah kepada lembaga pertanahan. Pelaksanaan pengadaan  tanah  dapat  dilakukan  setelah  penetapan  lokasi  oleh Gubernur.  Pelaksanaan  pengadaan  tanah  dilakukan  oleh  Unit Pelaksanaan  Pengadaan  Tanah  di  Kantor  Wilayah  BPN  Provinsi  atau Kantor  Pertanahan  Kabupaten/Kota.  Adapun  kegiatan-kegiatan pelaksanaan pengadaan tanah meliputi :
a. Inventarisasi  dan  identifikasi  penguasaan,  pemilikan, penggunaan,    dan pemanfaatan tanah;
b. Penilaian Ganti Kerugian;
c. Pemberian ganti kerugian;
d. Pelepasan hak atas tanah.
Sesuai  ketentuan    Pasal  28  ayat    (1)  dan    (2)  UU  Pengadaan Tanah,  Inventarisasi  dan  identifikasi  dilakukan  dengan  jangka  waktu paling lama 30 hari. Adapun kegiatannya meliputi:
a. Pengukuran dan pemetaan bidang per bidang tanah;

## b. Pengumpulan  data  pihak  yang  berhak  dan  objek pengadaan Tanah.
Penilaian ganti kerugian dilaksanakan oleh Lembaga Penilai yang mendapat  izin  dari  Kementerian  Keuangan  dan  lisensi dari dari Badan Pertanahan  Nasional.  Adapun  objek  yang  menjadi  penilaian  oleh lembaga penilai adalah :
a. Tanah;
b. Ruang atas tanah dan bawah tanah;
c. Bangunan;
d. Tanaman;
e. Benda yang berkaitan dengan tanah; dan atau
f. Kerugian yang dapat dinilai.
Bentuk pemberian ganti kerugian sebagai berikut :
a. Uang;
b. Tanah pengganti
c. Pemukiman kembali;
d. Kepemilikan saham;
e. Bentuk lain yang disetujui kedua belah pihak;
Dalam  besaran  ganti  kerugian  apabila  pihak  yang  berhak  tidak setuju dengan besaran ganti kerugian, maka terhadap pihak yang berhak dapat  mengajukan  keberatan  kepada  Pengadilan  Negeri  setempat  dan lembaga pertanahan wajib membayar sesuai dengan putusan Pengadilan Negeri yang mempunyai kekuatan hukum tetap. 16

## 4. Tahapan Penyerahan Hasil
Sesuai  ketentuan  Pasal  112  ayat  (1)  dan  (4)  Perpres  Nomor 148 Tahun 2016, Ketua Pelaksana Pengadaan Tanah menyerahkan hasil
16 Pustaka  Virtual  Tata  Ruang  dan  Pertanahan  (Pusvir  TRP),  “Implementasi  Undang -Undang Nomor  2  Tahun  2012  tentang  Pengadaan  Tanah  Bagi  Pembangunan  Untuk  Kepentingan  Umum” tersedia  di https://www.scribd.com/doc/242578978/implementasi -undang-undang-Nomor-2-Tahun- 2012-tentang-Pengadaan-Tanah-Bagi-Pembangunan- Untuk -Kepentingan-Umum#, diakses hari Senin 3 Desember 2018  pukul 07.00.  WIB.
pengadaan tanah kepada instansi yang memerlukan tanah disertai data pengadaan  tanah  paling  lama  3  hari  kerja  sejak  pelepasan  hak  objek pengadaan tanah dengan berita acara. Setelah proses penyerahan, paling lama  30  hari  kerja  instansi  yang  memerlukan  tanah  wajib  melakukan pendaftaran/pensertifikatan untuk dapat dimulai proses pembangunan.
Berdasarkan  uraian di atas, dengan demikian dapat disimpulkan tahapan  penyelenggaraan  pengadaan  tanah  terdiri  atas  4  (empat) tahapan penyelenggaraan pengadaan tanah yaitu tahapan perencanaan, persiapan,  pelaksanaan,  dan  penyerahan  hasil.  Adapun  kegiatan  untuk memperoleh  penetapan  lokasi  dalam  kegiatan  pengadaan  tanah  bagi pembangunan  dilakukan  dalam  dua  tahapan  yaitu  perencanaan  dan persiapan  pengadaan  tanah.  Dalam  tahap  persiapan  dimana Gubernur yang  telah  mengeluarkan  penetapan  lokasi  pengadaan  tanah  namun masih  terdapat  keberatan  dari  pihak  yang berhak terhadap penetapan lokasi  tersebut,  maka pihak yang berhak dapat mengajukan gugatan ke Pengadilan Tata Usaha Negara.

## D. Penutup
Pengaturan  Pengadaan  Tanah  bagi  pembangunan  untuk kepentingan  umum  diatur  dalam  Undang-Undang  Nomor  2  Tahun  2012 tentang Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan Untuk Kepentingan Umum dan Peraturan Pelaksanaannya diatur dalam Peraturan Presiden Nomor 71 Tahun 2012 sebagaimana telah diubah terakhir dengan Peraturan Presiden Nomor 148  Tahun  2015  tentang  tentang  Perubahan  Keempat  Atas  Peraturan Presiden Republik Indonesia Nomor 71 Tahun 2012 tentang Penyelenggaraan Pengadaan  Tanah  Bagi  Pembangunan  Untuk  Kepentingan  Umum  serta Peraturan  Kepala  Badan  Pertanahan  Naional  Republik  Indonesia  Nomor  5 Tahun 2012 tentang Petunjuk Teknis Pelaksanaan Pengadaan Tanah. Berbeda
dengan pengaturan pengadaan tanah sebelum diatur dalam undang-undang konsepsi  dalam  Undang-Undang  2  Tahun  2012  tidak  menyinggung  sama sekali  acara  pencabutan  hak  atas  tanah  ketika  musyawarah  kesepakatan lokasi  rencana  pembangunan  ataupun  ganti  kerugian  menemui  kegagalan sedangkan  lokasi  tidak  dapat  dipindahkan.  Undang-Undang  memberikan jalan  kepada  pihak  yang  berhak  semua  keberatan/penolakan  pihak  yang berhak  diselesaikan  melalui  lembaga  peradilan  dengan  sama  sekali menafikan acara pencabutan hak atas tanah.
Dalam  pengadaan  tanah  bagi  pembangunan  untuk  kepentingan umum  semua  pihak  yang  terlibat  dalam  proses  pengadaan  tanah  untuk kepentingan  umum  baik  Pemerintah  Pusat,  Pemerintah  Daerah,  ataupun Masyarakat  untuk  meminimalisir  adanya  sengketa  yang  terkait  dengan pengadaan  tanah  untuk  kepentingan  umum  sebaiknya  saling  memahami secara  keseluruhan  mengenai  proses  pengadaan  tanah  bagi  pembangunan untuk  kepentingan  umum.  Hal  tersebut  dapat  tercapai  jika  pada  proses sosialisasi berlangsung dengan baik.

## DAFTAR PUSTAKA

## A. Peraturan Perundang-undangan
Indonesia.  Undang-Undang  Dasar Negara Republik Indonesia Tahun 1945, UUD NRI Tahun 1945.
________.  Undang-Undang  tentang  Pengadaan  Tanah  Bagi  Pembangunan Untuk  Kepentingan  Umum.  UU  Nomor  2  Tahun  2012. Lembaran Negara Republik Indonesia Tahun 2012 Nomor 22. Tambahan Lembaran Negara Republik Indonesia Nomor 5280.
________. Peraturan  Presiden Nomor 36 Tahun 2005  tentang Pengadaan Tanah  Bagi  Pelaksanaan  Pembangunan  Untuk  Kepentingan
Umum, PERPRES No 36 Tahun 2005.
________. Peraturan  Presiden  Nomor 65 Tahun 2006 tentang Perubahan Atas  Peraturan  Presiden  Nomor  36  tahun  2005  tentang Pengadaan  Tanah  Bagi  Pelaksanaan  Pembangunan  Untuk Kepentingan Umum, PERPRES No. 65 Tahun 2006.
________.   Peraturan  Presiden  Nomor  71  Tahun  2012  tentang Penyelenggaraan  Pengadaan  Tanah  Bagi Pembangunan Untuk Kepentingan  Umum.  PERPRES  Nomor  71  Tahun  2012.
Lembaran  Negara  Republik  Indonesia  Tahun  2012  Nomor 156.
________.   Peraturan  Kepala  Badan  Pertanahan  Nasional  Republik Indonesia  tentang  Petunjuk  Teknis  Pelaksanaan  Pengadaan Tanah,  PERKABAN Nomor 5 Tahun 2012.

## B. Buku
Abdoellah,  Priyatmanto.  Revitalisasi  Kewenangan  PTUN  Gagasan Perluasan  Kompetensi  Peradilan  Tata  Usaha  Negara.  Yogyakarta : Cahaya Atma Pusaka, 2016.
Ali, Achmad. Menguak Tabir Hukum (Suatu Kajian Filosofis dan Sosiologis). Jakarta: Toko Gunung Agung, 2002.
Hadjon,  Philipus  M.  et.al.  Pengantar  Hukum  Administrasi  Indonesia. Yogyakarta : Gadjah Mada University Press, 1994.
Marbun,  S.F.  Peradilan  Administrasi  Negara  dan  Upaya  Administratif  di Indonesia. Yogyakarta : Liberty, 1997.
Purbopranoto,  Kuntjoro.  Beberapa  Catatan  Hukum  Tata  Pemerintahan dan Peradilan Administrasi Negara. Bandung : Alumni, 1978.
Rato,  Dominikus.Filsafat    Hukum Suatu Pengantar Mencari, Menemukan, dan Memahami Hukum. Yogyakarta: Laksbang Pressindo, 2010.
Redi,  Ahmad.  Hukum  Pembentukan  Peraturan  Perundang-undangan. Jakarta : Sinar Grafika, 2018.
Sitorus, Oloan. dan Dayat, Limbong. Pengadaan Tanah Untuk Kepentingan Umum. Yogyakarta : Mitra Kebijakan Tanah, 2004.
Soimin,  Soedharyo.  Status  Hukum  dan  Pengadaan Tanah. Jakarta : Sinar Grafika, 1993.
Sumardjono,  Maria  S.W.  Dinamika  Pengaturan  Pengadaan  Tanah  Di Indonesia  Dari  Keputusan  Presiden  Sampai  Undang-Undang. Yogyakarta : Gadjah Mada University Press, 2015.
Syah,  Marzuki  Iskandar.  Dasar-Dasar  Pembebasan  Tanah  Untuk Kepentingan Umum. Jakarta : Jala Permata Aksara, cetakan I, 2007.
Syahrani, Riduan. Rangkuman Intisari Ilmu Hukum. Bandung: Citra Aditya Bakti, 1999.
Umar  Said  Sugiharto  (et.al),  Hukum  Pengadaan  Tanah  Pengadaan  Hak Atas  Tanah  Untuk  Kepentingan  Umum  Pra  dan  Pasca  Reformasi. Malang : Setara Press, Cetakan II, 2015.
Usman,  Nurdin.  Konteks  Implementasi  Berbasis  Kurikulum.  Jakarta  :  PT. Raja Grafindo Persada, 2002.
Wyasa, Rasjidi Lili, Putra I.B. Hukum Sebagai Suatu Sistem,Bandung : Remaja Rusdakarya, 1993.

## C. Lain-lain
Pustaka Virtual Tata Ruang dan Pertanahan (Pusvir TRP), “Implementasi Undang-Undang  Nomor 2 Tahun 2012 tentang Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan Untuk Kepentingan Umum” tersedia di https:/ /www.scribd.com  /doc/  242578978/ implementasi-undang-undang- Nomor-2-Tahun-2012-tentang
Pengadaan-Tanah-Bagi- Pembangunan-Untuk-Kepentingan-Umum#,  diakses  hari  Senin  3 Desember 2018 pukul 07.00. WIB. Santoso,  Urip.  “Penyelesaian  Sengketa  Pengadaan  Tanah  Untuk Kepentingan Umum”,tersedia di http://Jurnal- perspektif.org/index.php/perspektif/ article /view/588/pdf_75. diakses Tanggal 1 Oktober 2018.