Jurnal Hukum to-ra : Hukum Untuk Mengatur dan Melindungi Masyarakat
Volume 10 Issue 1, 2024 P-ISSN: 2442-8019, E-ISSN: 2620-9837 This work is licensed under a Creative Commons Attribution 4.0 International License

## PERKEMBANGAN  PENGATURAN  PERALIHAN  HAK  ATAS TANAH MELALUI JUAL BELI

## Sahat Hangoluan Maruli Tua Sinaga 1
1 Kantor Notaris Sahat H.M.T Sinaga, Indonesia. E-mail: sahathmtsinaga65@gmail.com
Abstract: The implementation of land sales and purchases based on customary law provisions is carried out based on the principle of clear and cash, in principle, after there is a word of agreement between the seller and the buyer in the presence of the village head and payment of the purchase money is made in cash, the land sale and purchase has taken place and the land rights have been transferred. from Seller to Buyer.  In  its  development,  the  sale  and  purchase  of  land  must  fulfill  a  number  of  document  and  tax payment requirements and is carried out by making and signing a Deed of Sale and Purchase before the authorized Land Deed Official in the work area where the land is located.
Keywords: Sale and purchase; Sale and purchase Act; Land Deed Maker's Office.
How to Site: Sahat Hangoluan Maruli Tua Sinaga (2024). Perkembangan Pengaturan Peralihan Hak Atas Tanah Melalui Jual Beli. Jurnal hukum to-ra , 10 (1), pp 138-150. DOI. 10.55809/tora.v10i1.334

## Introduction
Dalam  perkembangan  masyarakat  Indonesia  pemanfaatan  tanah  juga  turut berkembang,  dari  hanya  digunakan  untuk  tempat  bercocok  tanam  guna  memenuhi kebutuhan hidup sehari-hari dan tempat bertempat tinggal dengan mendirikan rumah tinggal, telah berkembang dengan dimanfatkan sebagai tempat memenuhi kebutuhan manusia  yang  lebih banyak  lagi,  seperti fasilitas  umum  (seperti rumah  sakit,  sekolah, pasar,  kantor  kantor  pemerintah)  dan  fasilyas  komersial  (misalnya  toko,  pusat perbelanjaan).  Sehingga  menempatkan  tanah  mempunyai  nilai  ekonomis  dan  sering diperjualbelikan.  Hal  itu  memberikan  dampak  yang  cukup  menentukan  bagi pertumbuhan ekonomi dalam satu kota, bahkan satu negara.
Guna mendukung berlangsungnya jual beli tanah di tengah-tengah masyarkat, sangat dibutuhkan adanya informasi yang jelas dan pasti tentang persyaratan guna terjadinya pelaksanaan  jual  beli  tanah  yang  sesuai  dengan  ketentuan  hukum  yang  berlaku, sehingga diperoleh kepastian hukum bagi anggota masyarakat yang melakukan jual beli baik sebagai penjual ataupun sebagai pembeli.
Perkembangan Pengaturan Peralihan Hak Atas Tanah Melalui Jual Beli Jurnal Hukum tora: 10 (1): 138-150
Menurut  Herlien  Budiono 1 ,  pada  umumnya  untuk  terbentuknya  perjanjian  di  bidang kebendaan,  khususnya  untuk  benda  tetap,  dipersyaratkan  selain  kata  sepakat,  juga bahwa perjanjian tersebut dibuat dalam akta yang dibuat di hadapan pejabat tertentu dan diikuti dengan pendaftaran (balik nama) dari perbuatan hukum berdasarkan akta tersebut pada register umum (penyerahan hak kebendaannya- levering).
Dalam  Undang-Undang  Nomor  5  Tahun  1960  tentang  Peraturan  Dasar  Pokok-Pokok Agraria  (selanjutnya  disebut  UUPA),  Pasal  19  diatur  dalam  ayat  (1)  Untuk  menjamin kepastian  hukum  oleh  Pemerintah  diadakan  pendaftaran  tanah  di  seluruh  wilayah Republik Indonesia menurut ketentuan yang diatur dengan Peraturan Pemerintah. Ayat (2) Pendaftaran tersebut dalam ayat 1 pasal ini meliputi: a. pengukuran, perpetaan dan pembukuan tanah; b. pendaftaran hak-hak atas tanah dan peralihan hak-hak tersebut ; c. pemberian surat-surat tanda bukti hak, yang berlaku sebagai alat pembuktian yang kuat.
Menindaklanjuti  ketentuan  perihal  pendaftaran  tanah  dalam  UUPA,  pada  tanggal  23 Maret  1961  ditetapkan,  diundangkan  serta  mulai  berlaku  Peraturan  Pemerintah  (PP) Nomor  10  Tahun  1961  tentang  Pendaftaran  Tanah.  BAGIAN  II:    PENDAFTARAN PEMINDAHAN  HAK,  PEMBERIAN  HAK  BARU,  PENGGADAIAN  HAK,  PEMBERIAN  HAK, PEMBERIAN HAK TANGGUNGAN DAN PEWARISAN.
A. Kewajiban-kewajiban yang bersangkutan dengan pendaftaran, Pasal  19:  Setiap  perjanjian  yang  bermaksud  memindahkan  hak  atas  tanah, memberikan sesuatu hak baru atas tanah, menggadaikan tanah atau meminjam uang dengan hak atas tanah sebagai tanggungan, harus dibuktikan dengan suatu akta  yang  dibuat  oleh  dan  di  hadapan  penjabat  yang  ditunjuk  oleh  Menteri Agraria  (selanjutnya  dalam  Peraturan  Pemerintah  ini  disebut:  penjabat).  Akta tersebut bentuknya ditetapkan oleh Menteri Agraria.
B. Tanah-tanah yang sudah dibukukan.
Pasal  22,
1)  Mengenai  tanah  yang  sudah  dibukukan,  maka  Pejabat dapat  menolak permintaan untuk membuat akta sebagai yang dimaksud dalam Pasal 19, jika: a. permintaan itu tidak disertai dengan sertifikat tanah yang bersangkutan b. tanah yang menjadi obyek perjanjian ternyata masih dalam perselisihan c. tidak disertai surat-surat bukti pembayaran biaya pendafdtarannya.
2) Jika Penjabat mengganggapnya perlu maka dapat minta supaya pembuatan disaksikan  oleh  Kepala  Desa  dan  seorang  anggota  Pemerintah  Desa  yang bersangkutan. 3). Akta termaksud dalam ayat (1) Pasal ini beserta sertifikat dan
1 Herlien Budiono. (2019). Ajaran Umum Hukum Perjanjian dan Penerapannya di bIdang Kenotariatan, PT. Citra Aditya Bakti, Bandung, hlm.18
Perkembangan Pengaturan Peralihan Hak Atas Tanah Melalui Jual Beli Jurnal Hukum tora: 10 (1): 138-150
warkah  lain  yang  diperlukan  untuk  pembuatan  akta  itu  oleh  Penjabat  segera disampaikan kepada Kepala Kantor Pendaftaran Tanah yang bersangkutan untuk didaftarkan dalam daftar  atau daftar-daftar buku tanah yang bersangkutan dan dicatat pada sertifikatnya. Akta, sertifikat beserta warkah lainnya itu dapat pula dibawa sendiri oleh yang berkepentingan ke Kantor Pendaftaran Tanhah, dengan ketentuan bahwa ia memberikan tanda penerimaan kepada Penjabat.
Setelah  35  (tiga  puluh  lima)  tahun  penyelenggaraaan  pendaftaran  tanah diselenggarakan  berdasarkan  Peraturan  Pemerintah  Nomor  10  Tahun  1961  tentang Pendaftaran Tanah belum cukup membuahkan hasil yang diharapkan, oleh karena itu perlu dilakukan penyempurnaan terhadap peraturan yang mengatur pendaftaran tanah. Hal itu dilakukan dengan ditetapkannya  di serta diundangkan  pada tanggal 8 Juli 1997 serta  berlaku    3  (tiga)  bulan  sejak  tanggal  diundangkan,    Peraturan  Pemerintah  (PP) NOmor 24 Tahun 1997  Tentang Pendaftaran Tanah.
Dalam Peraturan Pemerintah  Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah, Pasal 1  angka  1  diatur,  yang  dimaksud  dengan  Pendaftaran  Tanah  adalah  serangkaian kegiatan yang dilakukan oleh Pemerintah secara terus menerus, berkesinambungan dan teratur,  meliputi  pengumpulan,  pengolahan,  pembukuan,  dan  penyajian  serta pemeliharaan  data  fisik 2 dan  data  yuridis 3 ,  dalam  bentuk  peta  dan  daftar,  mengenai bidang-bidang tanah dan satuan-satuan rumah susun, termasuk pemberian surat tanda bukti  haknya  bagi  bidang-bidang  tanah  yang  sudah  ada  haknya  dan  hak  milik  satuan rumah susun serta hak-hak tertentu yang membebaninya.
Pada  tanggal  1  Oktober  1997  ditetapkan  Peraturan  Menteri  Negara  Agraria/Kepala Badan  Pertanahan  Nasional  Nomor  3  Tahun  1997  Tentang  Ketentuan  Pelaksanaan Peraturan  Pemerintah  Nomor  24  Tahun  1997  Tentang  Pendaftaran  Tanah,  yang kemudian telah mengalami perubahan dengan diterbitkannya Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 8 Tahun 2012 Tentang Perubahan Atas Peraturan Menteri Negara  Agraria/Kepala  Badan  Pertanahan  Nasional  Nomor  3  Tahun  1997  Tentang Ketentuan  Pelaksanaan  Peraturan  pemerintah  Nomor  24  Tahun  1997    Tentang Pendaftaran  Tanah  dan    Peraturan  Menteri  Agraria  Dan  Tata  Ruang/Kepala  Badan Pertanahan Nasional Nomor 7 Tahun 2019 Tentang Perubahan Kedua Atas Peraturan Menteri  Negara  Agraria/Kepala  Badan  Pertanahan  Nasional  Nomor  3  Tahun  1997
2 Dalam Pasal 1 angka 6 disebutkan, Data fisik adalah keterangan mengenai letak, batas dan luas bidang tanah dan satuan rumah susun yang didaftar, termasuk keterangan mengenai adanya bangunan atau bagian bangunan di atasnya.
3 Dalam Pasal 1 angka 7 disebutkan, Data yuridis adalah keterangan mengenai status hukum bidang tanah dan satuan rumah susun yang didaftar, pemegang haknya dan hak pihak lain serta beban-beban lain yang membebaninya.
Perkembangan Pengaturan Peralihan Hak Atas Tanah Melalui Jual Beli Jurnal Hukum tora: 10 (1): 138-150
Tentang Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah
Dalam  perkembangan  pengaturan  jual  beli  hak  atas  tanah  di  Indonesia,  pelaksanaan peralihan  hak  atas  tanah  dikaitkan  dengan  persyaratan  lain  di  bidang  ekonomi- keuangan,  seperti  pembayaran  Pajak  Penghasilan  (PPh)  dan  bea  perolehan  hak  atas tanah  dan  bangunan  (BPHTB).  Hal  itu  melahirkan  pertanyaan  hukum,  tentang persyaratan sahnya perlalihan hak atas tanah melalui jual beli.

## Discussion
Tulisan ini akan menganalisa perihal   syarat keabsahan peralihan hak atas tanah melalui jual  beli  sehubungan  dengan  perkembangan  pengaturan  yang  terkait,  dipengaruhi perkembangan  ekonomi  dan  ilmu  pengetahuan  teknologi  di  bidang  teknologi komunikasi dan informasi.

## Pengaturan Jual Beli Tanah di Indonesia
Perihal jual beli tanah dalam UUPA ada diatur dalam Pasal 26 yang berbunyi:
(1) Jual  beli,  penukaran,  penghibahan,  pemberian  dengan  wasiat,  pemberian menurut  adat  dan  perbuatan-perbutan  lain  yang  dimaksudkan  untuk memindahkan  hak  milik  serta  pengawasannya  diatur  dengan  Peraturan Pemerintah
(2) Setiap  jual-beli,  penukaran,  penghibahan,  pemberian  dengan  wasiat  dan perbuatan-perbuatan lain yang dimaksudkan untuk langsung atau tidak langsung memindahkan hak milik kepada orang asing, kepada seorang warganegara yang disamping kewarganegaraan Indonesianya mempunyai kewargenegaraan asing atau  kepada  suatu  badan  hukum,  kecuali  yang  ditetapkan  oleh  Pemerintah termaksud  dalam  Pasal  21  ayat  2 4 ,  adalah  batal  karena  hukum  dan  tanahnya jatuh  kepada  Negara,  dengan  ketentuan,  bahwa  hak-hak  pihak  lain  yang mebebaninya tetap berlangsung serta semua pembayaran yang telah diterima oleh pemilik tidak dapat dituntut kembali.
Menurut Boedi Harsono 5 Jual beli, tukar menukar, hibah, pemberian menurut hukum adat  dan  pemasukan  dalam  perusahaan,  demikian  juga  pelaksanaan  hibah-wasiat, dilakukan  oleh  para  pihak  di  hadapan  Pejabat  Pembuat  Akta  Tanah,  yang  bertugas membuat  aktanya.  Dengan  dilakukannya  perbuatan  hukum  yang  bersangkutan  di hadapan  Pejabat  Pembuat  Akta  Tanah,  dipenuhi  syarat terang,  (bukan  perbuatan
4 Pasal  21  ayat  (2)  UUPA  berbunyi:    Oleh  Pemerintah  ditetapkan  badan-badan  hukum  yang  dapat mempunyai  hak milik dan syarat-syaratnya.
5 Boedi Harsono. (2013). Hukum Agraria Indonesia: Sejarah Pembentukan Undang-Undang Pokok Agraria, Isi dan Pelaksanaannya. Jakarta: Penerbit Universitas Trsakti, hlm.330
Perkembangan Pengaturan Peralihan Hak Atas Tanah Melalui Jual Beli Jurnal Hukum tora: 10 (1): 138-150
hukum  yang  “gelap”, yang  dilakukan  secara  sembunyi-sembunyi. Akta  yang ditandatangani para pihak menunjukkan secara nyata atau “riil” perbuatan hukum jual beli yang dilakukan . Dengan demikian ketiga sifat jual beli, yaitu tunai, terang dan riil dipenuhi. Akta tersebut membuktikan, bahwa benar telah dilakukan perbuatan hukum yang bersangkutan.
Dalam Peraturan Menteri Agraria/ Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 3 Tahun 1997  Tentang  Ketentuan  Pelaksanaan  Peraturan  Pemerintah  Nomor  24  Tahun  1997, BAB IV berjudul PEMELIHARAAN DATA PENDAFTARAN TANAH,  dalam Pasal 94 diatur, ayat  (1)  Pemeliharaan  data  pendaftaran  tanah  dilaksanakan  dengan  pendafftaran perubahan data fisik dan atau data yuridis obyek pendaftaran tanah yang telah terdaftar dengan  mencatatnya  di  dalam  daftar  umum  sesuai  dengan  ketentuan  di  dalam peraturan  ini.  Ayat  (2)  Perubahan  data  yuridis  sebagaimana  dimaksud  pada  ayat  (1) berupa:
a. peralihan  hak  karena  jual  beli,  tukar  menukar,  hibah,  pemasukan  dalam perusahaan, dan perbuatan hukum pemindahan hak lainnya;
b. peralihan karena pewarisan;
c. peralihan hak karena penggabungan atau peleburan Perseroan atau koperasi;
d. pembebanan Hak Tanggungan;
e. peralihan Hak Tanggungan;
f. hapusnya hak atas tanah, Hak Pengelolaan, Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun dan Hak Tanggungan;
g. pembagian hak bersama;
h. perubahan  data  pendaftaran  tanah  berdasarkan  putusan  pengadilan  atau penetapan Ketua Pengadilan;
i. perubahan nama akibat pemegang hak yang ganti nama;
j. perpanjangan jangka waktu;
Ayat (3) Perubahan data fisik sebagaimana dimakasud pada ayat (1) berupa”
a. pemecahan bidang tanah;
b. pemisahan sebagian atau beberapa bagian dari bidang tanah;
c. penggabungan dua atau lebih bidang tanah.
PP Nomor 24 Tahun 1997, Pasal 37:
(1) Peralihan hak atas tanah dan hak milik atas satuan rumah susun melalui jual beli, tukar  menukar,  hibah,  pemasukan  data  perusahaan  dan  perbuatan  hukum pemindahan  hak  lainnya,  kecuali  pemindahan  hak  melalui  lelang  hanya  dapat didaftarkan jika dibuktikan dengan akta yang dibuat oleh PPAT yang berwenang menurut ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku.
Perkembangan Pengaturan Peralihan Hak Atas Tanah Melalui Jual Beli Jurnal Hukum tora: 10 (1): 138-150
(2) Dalam  keadaan  tertentu  sebagaimana  yang  ditentukan  oleh  Menteri,  Kepala Kantor  Pertanahan  dapat  mendaftar  pemindahan  ha  katas  bidang  tanah  hak milik,  yang  dilakukan  di  antara  perorangan  warga  negara  Indonesia  yang dibuktikan dengan akta yang tidak dibuat oleh PPAT, tetapi yang menurut Kepala Kantor  Pertanahan  tersebut  kadar  kebenarannya  dianggap  cukup  untuk, mendaftar pemindahan hak yang bersangkutan.
Dalam Pasal 38 diatur:
(1) Pembuatan  akta  sebagaimana  dimaksud  dalam  Pasal  37  ayat  (1)  dihadiri  oleh para pihak yang melakukan perbuatan hukum yang bersangkutan dan disaksikan oleh  sekurang-kurangnya  2  (dau)  orang  saki  yang  memenuhi  syarat  untuk bertindak sebagai saksi dalam perbuatan hukum itu.
(2) Bentuk, isi dan cara pembuatan akta-akta PPAT diatuu oleh Menteri.
PP Nomor 24 Tahun 1997, Pasal 39:
(1) PPAT menolak untuk membuat akta, jika:
a. mengenai  bidang  tanah  yang  sudah  terdaftar  atau  hak  milik  atas  satuan rumah  susun,  kepadanya  tidak  disampaikan  sertipikat  asli  hak  yang bersangkutan  atau  sertipikat  yang  diserahkan  tidak  sesuai  dengan  daftar- daftar yang ada di Kantor Pertanahan; atau
b. mengenai  bidang tanah yang belum terdaftar, kepadanya tidak disampaikan:
1) surat  buktu  hak  sebagaimana  dimaksud  dalam  Pasal  24  ayat  (1)    atau surat keterangan Kepala Desa/Kelurahan yang menyatakan bahwa yang bersangkutan menguasai bidang tanah tersebut sebagaimana dimaksud dalam Pasal 24 ayat (2); dan
2) surat  keterangan  yang  menyatakan  bahwa  bidang  tanah  yang bersangkutan  belun  bersertipikat  dari  Kantor  Pertanahan,  atau  untuk tanah  yang  terletak  di  daerah  yang  jauh  dari  kedudukan  Kantor Pertanahan,  dari  pemegang  hak  yang  bersangkutan  dengan  dikuatkan oleh Kepala Desa/Kelurahan; atau
c. salah  satu  atau  para  pihak  yang  akan  melakukan  perbuatan  hukum  yang bersangkutan atau  salah  satu  saksi  sebagaimana dimaksud dalam  Pasal  38 tidak berhak atau tidak memnuhi syarat untuk bertindak demikian; atau
d. salah  satu  pihak  atau  para  pihak  bertindak  atas  dasar  suatu  surat  kuasa mutlak yang pada hakikatnya berisikan perbuatan hukum pemindahan hak; atau
e. untuk perbuatan hukum yang akan dilakukan belum diperoleh iizin Pejabat atau  instansi  yang  berwenang,  apabila  izin  tersebut  diperlukan  menurut peraturan perundang-undangan yang berlaku; atau
Perkembangan Pengaturan Peralihan Hak Atas Tanah Melalui Jual Beli Jurnal Hukum tora: 10 (1): 138-150
f. obyek  perbuatan  hukum  yang  bersangkutan  sedang  dalam  sengketa nengenai data fisik dan atau data yuridisnya; atau
g. tidak  dipenuhi  syarat  lain  ayau  dilanggar  larangan  yang  ditentukan  dalam peraturan perundang-undangan yang bersangkuta
Dalam  Peraturan  Pemerintah Republik  Indonesia  Nomor  18  Tahun  2021  Tentang Hak Pengelolaan, Hak Atas Tanah, Satuan Rumah Susun Dan Pendaftaran Tanah, Pasal 92, ayat (1) Dalam hal Tanah merupakan objek perkara pengadilan, objek penetapan status quo oleh  hakim  yang  memeriksa  perkara  atau  objek  sita  pengadilan,  kepala  Kantor Pertanahan menolak untuk melakukan pendaftaran peralihan atau pembebanan. Ayat (2)  Setelah  jangka  waktu  catatan  objek  perkara  pengadilan  sebagaimana  dimaksud dalam  Pasal  91  ayat  (2) 6 dan/atau  catatan  objek  penetapan status  quo sebagaimana dalam Pasal 91 ayat (4) hapus dan objek perkara tidak diikuti penetapan sita jaminan maka  pendaftaran  peralihan  atau  pembebanan  hak  dapat  dilaksanakan.  Ayat  (3) Penolakan  kepala  Kantor  Pertanahan  sebagaimana  dimaksud  pada  ayat  (1)  dilakukan secara tertulis yang memuat alasan penolakan.
Peraturan Menteri Agraria Dan Tata Ruang/Kepala Badan Pertanahan Nasional Republik Indonesia  Nomor  16  Tahun  2021  Tentang  Perubahan  Ketiga  Atas  Peraturan  Menteri Negara  Agraria/Kepala  Badan  Pertanahan  Nasional  Nomor  3  Tahun  1997  Tentang Ketentuan  Pelaksanaan  Peraturan  Pemerintah  Nomor  24  Tahun  1997  Tentang Pendaftaran  Tanah,  Pasal  94    ayat  (1)  Pemeliharaan  data  pendaftaran  tanah dilaksanakan  dengan  pendaftaran    perubahan  data  fisik  dan/atau  data  yuridis  objek pendaftaran  tanah  yang  telah  terdaftar  dengan  mencatatnya  di  dalam  daftar  umum sesuai  dengan  ketentuan  di  dalam  peraturan  ini.  Ayat  (3)  Perubahan  data  yuridis sebagaimana dimaksud pada ayat (1) berupa:
a. peralihan  hak  karena  jual  beli,  tukar  menukar,  hibah,  pemasukan  dalam perusahaan, dan perbuatan hukum pemindahan hak lainnya;
b. peralihan hak karena pewarisan;
c. peralihan hak karena penggabungan, peleburan atau pemisahan Perseroan atau koperasi sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan;
6 Pasal 91 ayat (1) Dalam hal tanah menjadi objek perkara di pengadilan, pihak yang berkepentingan dapat mengajukan permohonan pencatatan ke  Kantor Pertanahan bahwa suatu Hak Atas Tanah atau hak milik atas  Satuan  Rumah  Susun  menjadi  objek  perkara  di  pengadilan  dengan  menyampaikan  salinan  surat gugatan.  Ayat  (2)  Catatan  sebagaimana  dimaksud  pada  ayat  (1)  hapus  dengan  sendirinya  dalam  jangka waktu 30 (tiga puluh hari kalender terhitung dari tanggal pencatatan atau apabila pihak yang mengajukan pencatatan yelah mencabut permintaannya sebelum jangka waktu berakhir. Ayat (3) Apabila hakim yang memeriksa perkara sebagaimana dimaksud pada ayat (1) memerintahkan status quo atas Hak Atas Tanah atau  hak  milik  atas  Satuan  Rumah  Susun  yang  bersangkutan  maka  atas  perintah  hakim,  permohonan tersebut  dicatatkan  di  Kantor  Pertanahan.  Ayat  (4)    Catatan  mengenai  perintah status  quo sebagaimana dimaksud pada ayat (3) hapus dengan sendirinya dalam waktu 30 (tiga puluh) hari kalender kecuali apabila diikuti dengan putusan sita jaminan yang Salinan resmi dan berita acara eksekusinya disampaikan kepasa Kepala Kantor Pertanahan.
Perkembangan Pengaturan Peralihan Hak Atas Tanah Melalui Jual Beli Jurnal Hukum tora: 10 (1): 138-150
d. pembebanan Hak Tanggungan;
e. peralihan Hak Tanggungan;
f. hapusnya Hak Atas Tanah, Hak Pengelolaan, Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun dan Hak Tanggungan;
g. pembagian hak bersama;
h. perubahan  data  pendaftaran  tanah  berdasarkan  putusan  pengadilan  atau penetapan Ketua Pengadilan
i. perubahan nama akibat pemegang hak yang gati nama;
j. perpanjangan jangka waktu Hak Atas Tanah.

## Pejabat Pembuat Akta Tanah
Peraturan  Pemerintah  Nomor  37  Tahun  1998  Tentang  Peraturan  Jabatan  Pejabat Pembuat Akta Tanah ditetapkan dan diundangkan pada tanggal 5 Maret 1998, berlaku sejak tanggal diundangkan. Pasal 1 angka 1: Pejabat Pembuat Akta Tanah, selanjutnya disebut  PPAT,  adalah  pejabat  umum  yang  diberi  kewenangan  untuk  membuat  akta- akata otentik mengenai perbuatan hukum tertentu mengenai ha katas tanah atau Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun. Angka 4: Akta PPAT adalah akta yang dibuat oleh PPAT sebagai bukti telah dilaksanakan perbuatan hukum tertentu mengenai hak atas tanah atau Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun.
Pasal 2, ayat
(1) PPAT  bertugas  pokok  melaksanakan  sebagian  kegiatan  pendaftaran  tanah dengan  membuat  akta  sebagai  bukti  telah  dilakukannya  perbuatan  hukum tertentu mengani hak atas tanah atau Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun, yang akan  dijadikan  dasar  bagi  pendaftaran  perubahan  data  pemndaftaran  tanah yang diakibatkan oleh perbuatan hukum itu.
(2) Perbuatan hukum sebagaimana dimaksud pada ayat (1) adalah sebagai berikut:
a. jual beli;
b. tukar menukar
c. hibah;
d. pemasukan ke dalam perusahaan (inbreng);
e. pembagian hak bersama;
f. pemberian Hak Guna Bangunan/Hak Pakai atas tanah Hak Milik;
g. pemberian Hak Tanggungan
h. pemberian kuasa membebankan Hak Tanggungan.
Peraturan  Pemerintah  Nomor  24  Tahun  2016  Tentang  Perubahan  Atas  Peraturan Pemerintah Nomor 37 Tahun 1998 Tentang Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah, dalam Pasal 1 angka 4 disebutkan Akta PPAT adalah akta yang dibuat oleh PPAT sebagai  bukti  telah  dilaksanakannya  perbuatan  hukum  tertentu  mengenai  hak    atas
Perkembangan Pengaturan Peralihan Hak Atas Tanah Melalui Jual Beli Jurnal Hukum tora: 10 (1): 138-150
tanah atau Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun. Pasal 1 angka 8 menyebutkan, Daerah kerja PPAT adalah suatu wilayah yang menunjukkan kewenangan seorang PPAT untuk membuat akta mengenai hak atas t aanah dan Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun yang terletak di dalamnya.
Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) merupakan Pejabat Umum yang diberi wewenang untuk membuat akta otentik mengenai perbuatan hukum tertentu mengenai hak atas tanah  atau  Hak  Milik  Atas  Satuan  Rumah  Susun,  dan  memiliki  kewenangan  dalam membuat Akta Jual Beli (AJB) yang merupakan bukti bahwa telah terjadi jual beli atas suatu tanah. Untuk membuat perjanjian pemindahan hak atas tanah Pejabat Pembuat Akta  Tanah  (PPAT)  mendaftarkan  tanah  di  Kantor  Badan  Pertanahan  Nasional  (BPN). Akta  otentik  merupakan  alat  bukti  yang  mempunyai  peranan  penting  dalam  setiap hubungan  hukum  dalam  kehidupan  masyarakat.  Melalui  akta  otentik  ditentukan kewajiban dan hak para pihak, menjamin kepastian hukum, dan sekaligus diharapkan pula  dapat  menghindari  terjadinya  sengketa  dikemudian  hari.  Walaupun  sengketa mengenai peralihan hak atas tanah tersebut tidak dapat dihindari, maka dalam proses penyelesaian sengketa tersebut, akta otentik yang merupakan alat bukti tertulis dapat memberikan sumbangan nyata dalam penyelesaian perkara tersebut 7 .
Peraturan Menteri Agraria Dan Tata Ruang/Kepala Badan Pertanahan Nasional Republik Indonesia  Nomor  16  Tahun  2021  Tentang  Perubahan  Ketiga  Atas  Peraturan  Menteri Negara  Agraria/Kepala  Badan  Pertanahan  Nasional  Nomor  3  Tahun  1997  Tentang Ketentuan  Pelaksanaan  Peraturan  Pemerintah  Nomor  24  Tahun  1997  Tentang Pendaftaran Tanah, Pasal 97 ayat (1) Sebelum melaksanakan pembuatan akta mengenai pemindahan  atau  pembebanan  Hak  Atas  Tanah  atau  Hak  Milik  Atas  Satuan  Rumah Susun, Pejabat Pembuat Akta Tanah wajib:
a. mamastikan kesesuaian data fisik dan data yuridis pada Sertipikat dengan data elektronik  pada  pangkalan  data  melalui  layanan  informasi  pertanahan elektronik; dan
b. memastikan  dan  yakin  objek  fisik  bidang  tanah  yang  akan  dialihkan  dan/atau dibebani hak tidak dalam sengketa.
Pasal 98 ayat (1) Untuk membuat akta pemindahan Hak Atas Tanah atau Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun dan mendaftarnya tidak diperlukan izin pemindahan hak, kecuali dalam hal sebagai berikut:
a. pemindahan Hak Atas Tanah atau Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun yang di dalam  Sertipikatnya  dicatat  bahwa  hak  tersebut  hanya  dapat  dipindah tangankan apabila telah diperoleh izin dari instansi yang berwenang;
7 Yusuf Saeful Zamil dan Yani Pujiwati. (2022). Sertipikat Sebagai Bukti Mutlak Kepemilikan Atas Tanah Perspektif Pembaruan Sistem Pendaftaran Tanah di Indonesia. Bandung: Logoz Publishing, hlm.71-72
Perkembangan Pengaturan Peralihan Hak Atas Tanah Melalui Jual Beli Jurnal Hukum tora: 10 (1): 138-150
b. pemindahan Hak Pakai atas Tanah Negara.
Ayat (2) Dalam hal izin pemindahan hak diperlukan sebagaimana dimaksud pada ayat (1)  makai  zin  tersebut  harus  sudah  diperoleh  sebelum  akta  pemindahan  hak  yang bersangkutan. Ayat (3) Izin pemindahan hak sebagaimana dimaksud pada ayat (1) tidak diperlukan lagi dalam hal:
a. pemindahan hak yang dilakukan dalam rangka pelaksanaan Kesesuaian Kegiatan Pemanfaatan Ruang;
b. pemasaran  hasil  pengembangan  bidang  tanah  Hak  Guna  Bangunan  atau  Hak Pakai induk oleh Perusahaan penyelenggara perumahan, Kawasan industry atau pengembangan lain yang sejenis;
c. peralihan hak karena lelang; atau
d. dalam rangka pengadaaan tanah bagi Pembangunan untuk kepentingan umum, proyek strategis nasional maupun Kawasan ekonomi khusus.
Dalam hal pemindahan Hak Atas Tanah  untuk tanah pertanian maka sebelum dibuat akta  mengenai  pemindahan  Hak  Atas  Tanah,  calon  penerima  hak  harus  membuat pernyataan  yang  menyatakan,  bahwa  yang  bersangkutan  dengan  pemindahan  hak tersebut  tidak  menjadi  Pemegang  Hak  Atas  Tanah  yang  melebihi  ketentuan  batas maksimum  penguasaan  tanah  sesuai  dengan  ketentuan  peraturan  perundang- undangan, bahwa yang bersangkutan dengan pemindahan hak tersebut tidak menjadi Pemegang  Hak  Atas  Tanah absentee (guntai)  sesuai  dengan  ketentuan  peraturan perundang-undangan, bahwa yang bersangkutan menyadari bahwa apabila pernyataan tersebut tidak benar maka tanah kelebihan atau tanah absentee tersebut menjadi objek landreform , bahwa yang bersangkutan bersedia menanggung semua akibat hukumnya, apabila  pernyataan  tersebut  tidak  bernar.  PeJabat  Pembuat  Akta  Tanah  wajib menjelaskan kepada calon penerima hak maksud dan isi pernyataan.
Dalam  hal  Hak  Atas  Tanah  atau  Hak  Milik  Atas  Satuan  Rumah  Susun  dibebani  Hak Tanggungan  maka  dalam  pendaftaran  peralihan  haknya  wajib  melampirkan  surat persetujuan  tertulis  dari  pemegang  Hak  Tanggungan  dan  diketahui  oleh  penerima peralihan hak dan/atau surat perjanjian pengakuan utang.
Persetujuan  tertulis  dari pemegang  Hak Tanggungan  menjadi  syarat  sebelum  Pejabat Pembuat Akta Tanah melaksanakan pembuatan akta peralihan Hak Atas Tanah atau Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun.
Dalam  pelaksanaan  peralihan  Hak  Atas  Tanah  berdasarkan  Peraturan  Pemerintah Nomor  34  Tahun  2016  Tentang  Pajak  Penghasilan  Atas  Pengalihan  Hak  Atas  Tanah Dan/Atau Bangunan, dan Perjanjian Pengikatan Jual Beli Atas Tanah dan/atau Bangunan Beserta  Perubahannya,  atas  penghasilan  yang  diterima  atau  diperoleh  orang  pribadi atau  badan  dari  pengalihan  Hak  Atas  Tanah  dan/atau  bangunan  (melalui  misalnya
Perkembangan Pengaturan Peralihan Hak Atas Tanah Melalui Jual Beli Jurnal Hukum tora: 10 (1): 138-150
penjualan) atau  perjanjian pengikatan jual beli atas tanah dan/atau bangunan terutang Pajak Penghasilan (PPh) yang bersifat final  sebesar 2,5 % (dua koma lima persen) dari jumlah bruto nilai pengalihan atas tanah dan/atau bangunan selain pengalihan Hak Atas Tanah  dan/atau  bangunan  berupa  Rumah  Sederhana  atau  Rumah  Susun  Sederhana yang dilakukan oleh Wajib Pajak yang usaha pokoknya melakukan pengalihan Hak Atas Tanah dan/atau bangunan. Peralihan Hak Atas Tanah melalui jual beli, selian melahirkan kewajiban  membayar  PPh  bagi  pihak  penjual  sebagai  pihak  yang  memperoleh penghasilan, bagi pihak Pembeli sebagai pihak yang mendapatkan petrolehan Hak atas Tanah juga ada kewajiban membayar Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan/atau Bangunan (BPHTB 8 ) sebagaimana terakhir diatur dalam Pasal 44 sampai dengan Pasal 49  Undang- Undang  Nomor 1 Tahun 2022 Tentang Hubungan Keuangan Antara Pemerintah Pusat dan Pemerintah Daerah.
Dasar  pengenaan  BPHTB  adalah  nilai  perolehan  objek  pajak  ditetapkan  sesuai  harga transaksi  untuk  jual  beli  dikurangi  nilai  perolehan  objek  pajak  yang  ditetapkan  oleh Pemerintah daerah paling sedikit sebesar Rp. 80.000.000,- (delapan puluh juta rupiah),. Tarif BPHTB ditetapkan paling tinggi sebesar 5% (lima persen), Dengan demikian besaran pokok  BPHTB  terutang  dihitung  dengan  cara  mengalikan  dasar  pengenaan  BPHTB setelah dikurangi nilai perolehan objek pajak tidak kena pajak dengan tarif BPHTB yang berlaku di wilayah daerah Kabupaten/Kota tempat tanah dan/atau bangunan berada.
Pejabat Pembuat Akta Tanah sebelum membuat akta jual beli sebagai bukti terjadinya peristiwa hukum jual beli Hak Atas tanah dan bangunan, selain meminta kelengkapan identitas  para  pihak  (penjual  dan  pembeli)  berupa  Kartu  Tanda  Penduduk,  Kartu Keluarga,  Akta  Perkawinan/Surat  Nikah,  Nomor  Pokok  Wajib  Pajak  (NPWP),    bukti pembayaran Pajak Bumi  dan Bangunan (PBB), melakukan pengecekan terhadap “asli” Sertipikat (tanda bukti ha katas tanah) juga meminta bukti pembayar Pajak Penghasilan (PPh)  yang  telah  divalidasi  Kantor  Pelayanan  Pajak  dari  Penjual  dan  meminta  bukti pembayar  BPHTB  yang  telah  divalidasi  oleh  kantor  Badan  Pendapatan  Daerah Kabupaten/Kota.
8 Pasal 1 angka 37 UU No. 1 Tahun 2022 berbunyi: Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan  yang selanjutnya disingkat BPHTB adalah Pajak atas perolehan Hak atas tanah dan/atau bangunan.

## Conclusion
Dari uraian yang telah dipaparkan  dan   Analisa  yang dikemukan dalam tulisan ini dapat dipahami bahwa  untuk sahnya pelaksanaan peralihan hak atas tanah melalui jual beli harus memenuhi persyaratan yang telah berkembang sejak diundangkannya UUPA pada tahun 1960, baik mengenai dokumen maupun kewajiban membayar pajak.

## References
Boedi  Harsono.  (2013).  Hukum  Agraria  Indonesia:  Sejarah  Pembentukan  Undang- Undang  Pokok  Agraria,  Isi  dan  Pelaksanaannya.  Jakarta:  Penerbit  Universitas Trsakti.
Herlien Budiono. (2019). Ajaran Umum Hukum Perjanjian dan Penerapannya di bidang Kenonariatan. Bandung: PT. Citra Aditya Bakti.
Yusuf  Saeful  Zamil  dan  Yani  Pujiwati.  (2022).  Sertipikat  Sebagai  Bukti  Mutlak Kepemilikan  Atas  Tanah  Perspektif  Pembaruan  Sistem  Pendaftaran  Tanah  di Indonesia. Bandung: Logoz Publishing