## KEABSAHAN PERJANJAN NOMINEE ANTARA WARGA NEGARA INDONESIA DENGAN WARGA NEGARA ASING DALAM PRAKTIK JUAL BELI TANAH HAK MILIK DIKAJI DARI UNDANG-UNDANG NOMOR 5 TAHUN 1960
Ni Putu Monika Ventari Kusumawati, Ni Ketut Sari Adnyani, Ketut Sudiatmaka
Program Studi Ilmu Hukum
Universitas Pendidikan Ganesha
Singaraja, Indonesia
( monikaventari21@gmail.com , niktsariadnyani@gmail.com , ketutsudiatmaka.undiksha@gmail.com )

## Abstrak
Penelitian  ini  bertujuan  untuk  mengetahui  dan  menganalisis  keabsahan  perjanjian nominee antara Warga Negara Indonesia dengan Warga Negara Asing dalam praktik jual-beli tanah hak milik dikaji dari peraturan perundang-undangan di Indonesia dan akibat hukum perjanjian nominee antara Warga  Negara  Indonesia  dengan Warga  Negara  Asing  dalam  praktik  jual-beli  tanah  hak  milik  dikaji dari  peraturan  perundang-undangan  di  Indonesia  serta  upaya  penyelesaian  sengketa  akibat perjanjian nominee antara Warga Negara Indonesia dengan Warga Negara Asing dalam praktik jual- beli tanah hak milik. Penelitian ini merupakan penelitian yang menggunakan metode penelitian hukum normatif  dengan  menggunakan  jenis  pendekatan  perundang-undangan (statue  approach) , pendekatan  konseptual (conceptual  approach) dan  pendekatan  kasus (case  approach) .  Bahan hukum yang digunakan dalam penulisan ini adalah bahan hukum primer dan bahan hukum sekunder yang  berguna  untuk  mendapatkan  konklusi  yang  relavan  dengan  permasalahan  pada  penelitian  ini. Hasil penelitian menunjukkan bahwa: 1). Keabsahan perjanjian nominee harus memenuhi 4 (empat) syarat  sahnya  perjanjian,  jika  salah  satu  syarat  tidak  terpenuhi,  maka  perjanjian nominee menjadi tidak  sah  dan  tidak  memiliki  kekuatan  hukum  mengikat  bagi  para  pihaknya.  2).  Akibat  hukum  dari perjanjian nominee adalah  syarat  objektif  suatu  sebab  yang  halal  tidak  dipenuhi,  maka mengakibatkan  perjanjian  tersebut  menjadi  batal  demi  hukum  atau  tidak  pernah  ada.  3).  Dalam perjanjian nominee terkait  dengan  upaya  penyelesaian  sengketa  pada  umumnya  masyarakat menggunakan  jalur  non  litigasi  atau  penyelesaian  sengketa  di  luar  pengadilan,  penyelesaian sengketa  ini  diatur  dalam  UU  No.  30  Tahun  1999  tentang  Arbitrase  dan  Alternatif  Penyelesaian Sengketa.  Akan  tetapi,  beberapa  masyarakat  juga  menggunakan  jalur  litigasi  atau  penyelesaian sengketa di pengadilan.
Kata Kunci: Keabsahan, Perjanjian Nominee, dan Hak Milik.

## Abstrack
The objective study is to determine and analyze the validity of a nominee agreement between Indonesian  Citizens  and  Foreign  Citizens  in  the  practice  of  buying  and  selling  land  property  rights reviewed  from  the  legislation  in  Indonesia  and  the  legal  consequences  of  a  nominee  agreement between Indonesian Citizens and Foreign Citizens in the practice of buying and selling land property rights, examined from the laws and regulations in Indonesia as well as efforts to resolve disputes due to nominee  agreements  between  Indonesian  citizens  and  foreigner  citizens  in  the  practice  of buying and  selling  private  land.    This  research  is  a  research  that  uses  a  normative  legal  research  method using a type of statutory approach (statue approach), conceptual approach and case approach.  The legal material used in this paper is primary legal material and secondary legal material that is useful for  obtaining  relevant conclusions  with  the  problem  in  this  study.    The  results  showed  that:  1).    The validity of a nominee agreement must meet 4 (four) conditions for the validity of the agreement, if one of  the  conditions  is  not  fulfilled,  then  the  nominee  agreement  becomes  invalid  and  has  no  binding
legal  force  for  the  parties.    2).  The  legal  effect  of  a  nominee  agreement  is  an  objective  requirement that a halal cause is not fulfilled, thus resulting in the agreement being null and void or never existed. 3).  In  nominee  agreements  relating  to  efforts  to  resolve  disputes  in  general  the  public  uses  non- litigation  channels  or  dispute resolution  outside  the  court,  dispute resolution  is  regulated  in  Law  No. 30  of 1999  concerning  Arbitration  and  Alternative  Dispute Resolution.    However,  some  communities also use litigation or dispute resolution in court.
Keywords: Legitimacy, Nominee Agreement, and Property Rights.

## Pendahuluan
Negara  Indonesia  merupakan
negara hukum yang dimana memberikan jaminan dan perlindungan atas hak-hak warga negaranya, seperti hak warga negara untuk mendapatkan, mempunyai, dan menikmati hak milik. Di dalam pasal 33 ayat  (3)  Undang-Undang  Dasar  1945 menyatakan bahwa “Bumi dan air dan kekayaan alam yang terkandung didalamnya  dikuasai  oleh  negara  dan dipergunakan  untuk  sebesar-besar kemakmuran rakyat”, selain itu peruntukan  kepemilikan  hak  atas tanah dibatasi penguasaannya.
Hukum  bertujuan  untuk  mendapatkan keadilan,  menjamin  adanya  kepastian hukum  dalam  masyarakat,  ketertiban, dan  mendapatkan  kemanfaatan  atas dibentuknya  hukum  tersebut.  Pada kenyataannya,  minat  orang  asing untuk  memiliki  tanah  tanpa  bangunan atau beserta bangunan yang berstatus Hak  Milik  atau  Hak  Guna  Bangunan ditempuh  melalui cara-cara yang sejatinya  merupakan  penyelundupan hukum (Sumardjono, 1994:58).
Penyelundupan hukum
tersebut  merupakan  penyelundupan hukum yang melanggar undang- undang,  karena  secara  yuridis  formal perjanjian  tidak  menyalahi  aturan. Terdapat  aturan  yang  jelas  dalam Pasal  26  ayat  (2)  UUPA  yang menyatakan  bahwa  “Setiap  jual-beli, penukaran,  penghibahan,  pemberian dengan wasiat dan perbuatan- perbuatan  lain  yang  dimaksudkan untuk  langsung  atau  tidak  langsung memindahkan  hak  milik  kepada  orang asing,  kepada  seorang  warga-negara yang disamping kewarganegaraan Indonesianya  mempunyai  kewarga- negaraan  asing  atau  kepada  suatu badan  hukum  kecuali  yang  ditetapkan
oleh  Pemerintah  termaksud  dalam pasal  21  ayat  (2)  adalah  batal  karena hukum  dan  tanahnya  jatuh  kepada Negara, dengan ketentuan bahwa hak- hak  pihak  lain  yang  membebaninya tetap berlangsung serta semua pembayaran  yang  telah  diterima  oleh pemilik tidak dapat dituntut kembali” Masyarakat dalam menjalankan aktivitas perekonomiannya  tidak  akan  dapat terlepas  dari  interaksi  dengan  orang lain,  sehingga  hal  tersebut  dapat menimbulkan suatu perikatan. Perikatan  merupakan  suatu  hubungan hukum antara orang yang satu dengan yang  lain  yang  timbul  karena  adanya peristiwa  hukum  yang  dapat  berupa perbuatan,  kejadian  atau  keadaan (Adonara,  2014:4).  Hak  Milik  atas tanah merupakan salah satu jenis hak milik yang sangat penting bagi negara, bangsa dan rakyat Indonesia. Mengenai  pemilikan  hak  atas  tanah, terdapat  gambaran  bahwa  hak  milik atas tanah merupakan persoalan yang perlu mendapatkan perlindungan yang sangat ketat.
Perlindungan ketat ini dimaksudkan  agar  pemberian  status hak kepada perorangan harus dilakukan  dengan  seleksi  yang  ketat, agar  betul-betul  terjadi  pemerataan atas  status  hak  tersebut  (Supriadi, 2010:66-67).  Selain  itu Indonesia merupakan salah satu negara
berkembang,  yang  dimana  kekayaan alam yang dimiliki
sangatlah berlimpah. Persoalan-persoalan
tersebut muncul ketika dalam praktiknya  tanah  itu  dikuasai  oleh Warga  Negara  Asing  (WNA)  dengan dalih  penanaman  modal  maupun perkawinan  campuran  antara  Warga Negara  Asing  (WNA)  dengan  Warga Negara Indonesia (WNI).
Pasal 1313 KUH Perdata menyatakan  bahwa  perjanjian  adalah suatu  perbuatan  dengan  mana  satu orang  atau  lebih  mengikatkan  dirinya untuk  menyerahkan  suatu  benda  dan pihak  yang  lainnya  membayar  harga yang telah dijanjikan (Adnyani, N.K.S., 2013  :  81).  Pada  dasarnya  perjanjian dibagi  menjadi  dua  macam  yaitu perjanjian  bernama (nominaat) dan perjanjian  tidak  bernama (innominaat) (Muhammad, 1992:93). Perjanjian bernama (nominaat) perjanjian  yang memiliki nama sendiri, perjanjian tersebut  diberi  nama  oleh  pembuat Undang-Undang dan merupakan perjanjian  yang  sering  ditemui  di masyarakat.  Perjanjian  ini  terdapat  di dalam  buku  III  KUH  Perdata,  mulai dari  Jual-beli  sampai  Perdamaian. Sedangkan  yang  disebut  dengan perjanjian  tidak  bernama (Innominaat) adalah  perjanjian  yang  tidak  diatur dalam  KUH  Perdata  tetapi  terdapat  di dalam  masyarakat,  lahirnya  perjanjian ini dalam praktiknya berdasarkan asas kebebasan  berkontrak,  mengadakan perjanjian.
Perjanjian Nominee adalah salah  satu  jenis  perjanjian  innominaat atau  perjanjian  tidak  bernama  yang tidak  dikenal  dalam  KUH  Perdata namun muncul dan berkembang dimasyarakat.  Perjanjian nominee ini sering  kali  digunakan  dalam  hal penguasaan  tanah  di  Indonesia  oleh
Warga Negara Asing (WNA). Perjanjian Nominee
umumnya dijadikan  instrumen  kepemilikan  tanah oleh Warga  Negara  Asing  (WNA),  jika dibiarkan  secara  terus-menerus  maka aset  tanah  negara  akan  berkurang. Dalam  ketentuan Undang-Undang No. 5  Tahun  1960  tentang  Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria menganut asas  nasionalitas  yaitu  suatu  asas yang  hanya  memberikan  hak  kepada Warga  Negara  Indonesia  (WNI)  yang dapat  memiliki  hak  milik  atas  tanah, hal  tersebut  tercantum  di  dalam  Pasal 9  ayat  (1)  Undang-Undang  Pokok Agraria  menyatakan  bahwa  “Hanya warga  negara  Indonesia  yang  dapat mempunyai  hubungan  sepenuhnya
dengan bumi, air, dan ruang angkasa, dalam  batas-batas  ketentuan  pasal  1 dan 2”, dan juga diatur dalam pasal 21 ayat  (1),  (2),  (3),  dan  (4),  jo  pasal  26 ayat  (2).  Terkait  hal  tersebut  adapun contoh  kasus  perjanjian nominee , kasus  ini  terjadi  di  Bali.  Dalam  kasus ini, Saito Hiromi (Pengugat/ Pembanding) pada tahun 1997
membeli  Tanah  beserta  bangunan Rumah, tanah hak milik No. 2366/Pemecutan  Kelod,  luas  180  M2, atas nama Anak Agung Made
Mahardika terletak di Kompleks Perumahan  Lady  Garden  Kavling  9 Jalan Gunung Soputan No. 99 Denpasar, dengan harga Rp. 150.000.000,- (Seratus lima puluh juta) dari  Anak  Agung  Made  Mahardika. Karena Saito Hiromi (Penggugat/Pembanding) seorang Warga  Negara  Asing  yang  sesuai ketentuan Hukum Pertanahan di Indonesia tidak dimungkinkan memiliki dan  membeli  tanah  beserta  bangunan Rumah, maka Saito Hiromi (Penggugat/Pembanding)  dan  Choirul Anam (Tergugat I/Terbanding I)
sepakat  meminjam  nama  Choirul Anam (Tergugat I/Terbanding I)  untuk menjadi  atas  nama  dalam  Sertifikat dan  mempercayakan  sertifikat  untuk dipegang oleh Choirul Anam (Tergugat I/Terbanding  I)  berdasarkan  Akta  Jual beli No. 137/Dps.B/1997 tertanggal 12 September 1997 yang dibuat dihadapan  Notaris/PPAT  Josef  Sunar Wibisono, SH., selanjutnya  perubahan sertifikat  tertanggal  30  september 1997  menjadi  sertifikat  Hak  Milik  No. 2366/Pemecutan  Kelod,  luas  180  M2, atas  nama  Choirul  Anam  (Tergugat I/Terbanding  I).  Terjadinya  peralihan atau  pemindahan  hak  secara  sepihak, sehingga  timbul  kerugian.  AJB  (Akta Jual-Beli)  dan  balik  nama  telah dilakukan  di  kantor  Notaris/PPAT  I Made Arnaja,
S.H
tanpa sepengetahuan dan tanpa persetujuan Warga Negara Asing (WNA).
Kepastian  hukum  merupakan suatu  hal  yang  hanya  bisa  dijawab secara normatif berdasarkan peraturan Perundang-undangan  yang  berlaku,

## e-Journal Komunitas Yustisia Universitas Pendidikan Ganesha
Program Studi Ilmu Hukum (Volume 3 No. 2 Tahun 2020)
akan  tetapi  kepastian  hukum  secara normatif adalah ketika suatu peraturan dibuat  dan  diundangkan  secara  pasti karena  mengatur  secara  jelas  dan logis  dalam  artian  tidak  menimbulkan keragu-raguan  dan  logis  dalam  arti menjadi  sistem  norma  dengan  norma yang  lain  sehingga  tidak  berbenturan atau  menimbulkan  konflik  norma  yang timbul  dari  ketidakpastian.  Konflik norma  tersebut  terjadi  karena  sudah diatur  jelas  di  Pasal  9  ayat  (1)  UUPA menyatakan  bahwa  “Hanya  warga- negara  Indonesia  dapat  mempunyai hubungan  yang  sepenuhnya  dengan bumi,  air,  dan  ruang  angkasa,  dalam batas- batas  ketentuan  pasal  1  dan  2” dan pasal 21 ayat (1) UUPA menyat akan  bahwa  “Hanya  warga- negara  Indonesia  dapat  mempunyai hak  milik”,  sedangkan  warga  negara asing hanya berhak menggunakan hak pakai,  hak  guna  bangunan,  dan  hak guna usaha.
Disisi lain, KUH Perdata mengatur  bahwa  semua  perjanjian  itu sah  apabila  syarat  sahnya  perjanjian itu  terpenuhi.  Dalam  kasus  ini  syarat yang  tidak  terpenuhi  adalah  suatu sebab  yang  halal,  dimana  esensinya adalah itikad baik sebelum dilakukannya  suatu  perjanjian  karena adanya  penyelundupan  hukum  dalam perjanjian nominee yang tidak dibarengi dengan perjanjian tambahan sehingga memberikan peluang timbulnya wanprestasi. Adapun esensi dari perjanjian nominee adalah adanya pernyataan  yang  menyatakan  bahwa beneficiary (penerima) merupakan pemilik  sebenarnya  dari  benda  yang secara  legal  dicatat  sebagai  milik  dari nominee .
Perjanjian  yang  dibuat  untuk membentuk  konsep nominee secara langsung merupakan perjanjian dengan kausa palsu yang
bertentangan  dengan  undang-undang,
syarat objektif kausa yang halal sesuai
Pasal 1320 KUH Perdata tidak terpenuhi yang juga melanggar pengaturan  pada  Pasal  21  ayat  (1)  jo Pasal  26  ayat  (2).  Dalam  pembuatan perjanjian nominee hak  atas  tanah
antara  WNA  dengan  WNI,  kedudukan WNA dalam perjanjian tersebut sangatlah  lemah  walaupun  perjanjian tersebut telah dinotariilkan.
Berdasarkan  uraian  di  atas untuk  mengetahui,  memahami  dan juga  mengkaji  masalah  perjanjian nominee antara warga negara Indonesia dengan warga negara asing dalam  praktik  jual  beli  tanah  maka penulis tertarik mengangkat dan menganalisis  permasalahan  dengan j udul “ Keabsahan Perjanjian Nominee Antara  Warga  Negara Indonesia  Dengan  Warga  Negara Asing Dalam Praktik Jual-Beli
Tanah Hak Milik Dikaji Dari Undang- Undang  Nomor  5  Tahun  1960”.
Adapun rumusan masalah yang diangkat yakni (1) Bagaimana
keabsahan  perjanjian nominee antara Warga  Negara  Indonesia  dengan Warga  Negara  Asing  dalam  praktik jual-beli  tanah  hak  milik  dikaji  dari peraturan Perundang-undangan di Indonesia?  (2)    Bagaimana  akibat hukum  perjanjian nominee antara Warga  Negara  Indonesia  dengan Warga  Negara  Asing  dalam  praktik jual-beli  tanah  hak  milik  dikaji  dari peraturan Perundang-undangan di Indonesia?  (3)  Bagaimana  upaya penyelesaian
sengketa akibat perjanjian nominee antara  Warga Negara  Indonesia  dengan  Warga Negara  Asing  dalam  praktik  jual-beli tanah  hak  milik?  Dengan  tujuan  yakni (1) Untuk mengetahui dan menganalisis  keabsahan  perjanjian nominee antara Warga Negara Indonesia  dengan  Warga  Negara Asing dalam praktik jual-beli tanah hak milik  dikaji  dari  peraturan  perundang- undangan  di  Indonesia.  (2)  Untuk mengetahui  dan  menganalisis  akibat hukum  perjanjian nominee antara Warga  Negara  Indonesia  dengan Warga  Negara  Asing  dalam  praktik jual-beli  tanah  hak  milik  dikaji  dari peraturan perundang-undangan di Indonesia.  (3)  Untuk  mengetahui  dan menganalisis upaya penyelesaian sengketa  akibat  perjanjian nominee
antara Warga Negara Indonesia

## e-Journal Komunitas Yustisia Universitas Pendidikan Ganesha
Program Studi Ilmu Hukum (Volume 3 No. 2 Tahun 2020)
dengan  Warga  Negara  Asing  dalam praktik jual-beli tanah hak milik.

## Metode Penelitian
Penelitian  ini  menggunakan penelitian  yuridis  normatif,  mengkaji prinsip-prinsip  hukum  dan  aturan hukum positif yang berasal dari bahan literatur  yang  ada  dalam  undang- undang dan ketentuan hukum (Adnyani,  N.K.S,  2014  :  36).  Pada penelitian yuridis normatif ini mencakup  penelitian  terhadap  asas- asas hukum, penelitian sejarah hukum, penelitian
terhadap sistematika  hukum  dan  penelitian perbandingan  hukum  (Ali,  2016:23).
Dalam  penelitian  ini,  peneliti  akan mengunakan  beberapa  pendekatan seperti
Pendekatan Perundang- undangan (statue
approach),
Pendekatan  Konseptual (conceptual approach) ,  Pendekatan  Kasus (case approach) mencakup pemangku kepentingan dan kunci indikator kinerja (KPI)  (Purnamawati,  I.G.A.,  Adnyani, N.K.S., 2000 : 143).
Adapun  bahan  hukum  yang dijadikan  rujukan  yakni  Bahan  Hukum Primer,  Bahan  Hukum  Sekunder. Pengumpulan bahan hukum dilakukan menggunakan studi kepustakaan (Library  Research) yaitu  menelusuri dan mempelajari literatur-literatur yang ada kaitannya dengan materi penelitian  ini.  Dalam  penelitian  hukum normatif, analisis data pada hakikatnya merupakan kegiatan untuk mengadakan sistematisasi yang artinya  membuat  klasifikasi  terhadap bahan-bahan  hukum  tertulis  untuk memudahkan  pekerjaan  analisis  dan konstruksi (Sunggono, 2013:186).

## Pembahasan
Keabsahan Perjanjian Nominee antara  Warga  Negara  Indonesia dengan  Warga  Negara  Asing  dalam Praktik  Jual-Beli  Tanah  Hak  Milik Dikaji  dari  Peraturan  Perundang- Undangan di Indonesia
Berdasarkan KUH Perdata, perjanjian nominee ini haruslah tunduk pada ketentuan-ketentuan hukum
perjanjian dalam Buku III KUH Perdata.  Berdasarkan  KUH  Perdata, perjanjian nominee yang  digunakan oleh warga negara asing harus sesuai dengan syarat sahnya perjanjian dalam Pasal 1320 KUH Perdata. Pasal tersebut menentukan adanya 4
(empat)  syarat  sahnya  perjanjian, yaitu:
a. Sepakat  mereka  yang  mengikatkan dirinya.
b. Cakap untuk membuat suatu pejanjian.
c. Mengenai suatu hal tertentu.
d. Sesuatu sebab yang halal.
Terkait  dengan  perjanjian nominee , maka  keabsahannya  dapat  diuraikan sebagai berikut:
a.  Sepakat  mereka  yang  mengikatkan dirinya.
Sepakat mereka mengikatkan dirinya  dapat  diartikan  bahwa  para pihak  yang  membuat  perjanjian  telah sepakat atau ada persesuaian kemauan  ataupun  saling  menyetujui kehendak masing-masing, yang dilahirkan  oleh  para  pihak  dengan tidak  ada  paksaan,  kekeliruan  dan penipuan.
b.  Kecakapan  untuk  membuat  suatu perjanjian.
Cakap  merupakan  syarat  umum untuk  dapat  melakukan  perbuatan hukum  secara  sah  yaitu  harus  sudah dewasa,  sehat  pikiran  dan  tidak dilarang oleh suatu peraturan perundang-undangan
untuk
melakukan  suatu  perbuatan  tertentu. Dalam sistem hukum perdata barat hanya mereka yang dibawah pengampuan sajalah yang dianggap  tidak  dapat  melakukan perbuatan  hukum  secara  sah, seperti  tidak  sehat  akal  pikirannya.
Perbuatan hukum yang dilakukannya  tidak  dapat  dikatan sah  jika  hanya  didasarkan  pada Pasal  1320  KUH  Perdata,  akan tetapi  perbuatan  melawan  hukum itu  dapat  dibantah  dengan  alasan tidak  sempurnanya  kesepakatan yang  diperlukan  dan  juga  untuk
sahnya  perjanjian  sebagaimana yang  ditentukan  Pasal  1320  KUH Perdata.
Dilihat dari sudut rasa keadilan memang  benar-benar  mempunyai kemampuan untuk menyadari segala  tanggung  jawab  yang  akan dipikulnya  karena  perbuatan  itu (Bambang,  2013:18-19). Syarat kecakapan  untuk  membuat  suatu perjanjian ini mengandung kesadaran  untuk  melindungi  baik bagi  dirinya  dan  bagi  miliknya maupun dalam hubungannya dengan keselamatan keluarganya.
c.  Suatu hal tertentu.
Suatu hal tertentu dalam perjanjian adalah barang yang menjadi obyek  suatu  perjanjian. Menurut
Pasal  1333  KUH  Perdata  barang yang menjadi obyek suatu perjanjian  ini  haruslah  tertentu, setidaknya haruslah ditentukan jenisnya, sedangkan jumlahnya tidak perlu ditentukan, asalkan saja kemudian  dapat  ditentukan  atau diperhitungkan.  Dalam  Pasal  1334 ayat  (1)  KUH  Perdata  ditentukan bahwa  barang-barang  yang  baru akan  ada  di  kemudian  hari  juga dapat menjadi objek suatu perjanjian,  kemudian  dalam  Pasal 1332  KUH  Perdata  ditentukan bahwa  barang-barang  yang  dapat dijadikan  objek  perjanjian  hanyalah barang-barang
yang
dapat diperdagangkan. Umumnya barang-barang yang diperdagangkan  untuk  kepentingan umum  dianggap  sebagai  barang- barang diluar perdagangan,
sehingga  tidak  bisa  dijadikan objek perjanjian.
d.  Suatu sebab yang halal
Syarat  keempat  untuk  suatu perjanjian  yang  sah  adalah  adanya suatu sebab yang halal. Yang dimaksudkan  dengan  sebab  atau
causa  dari  suatu  perjanjian  adalah  isi perjanjian  itu  sendiri,  tidak  boleh mengenai  sesuatu  yang  terlarang. Terkait  dengan  hal  ini  maka, perjanjian nominee tidak memenuhi unsur  suatu  sebab  yang  halal, karena  menyangkut  pemindahan hak  atas  tanah  dari  warga  negara Indonesia  kepada  warga  negara asing  secara  tidak  langsung  yang dilarang  dalam  Pasal  26  ayat  (2) UUPA.  Sehingga  menyebabkan perjanjian nominee menjadi  tidak sah/absah dan tidak memiliki kekuatan  hukum  mengikat  bagi para pihaknya. Dalam keabsahannya perjanjian nominee sudah  jelas tidak bisa dibenarkan dan perjanjian  ini  sudah  tidak  dianggap ada,  karena  melanggar  undang- undang  dan  asas  perjanjian  serta asas  kebangsaan  yang  terkandung dalam  UUPA.  Perjanjian nominee yang dilakukan oleh Warga Negara Asing (WNA) dengan Warga Negara  Indonesia  (WNI)  adalah tidak  sah  menurut  hukum  yang berlaku  di  Indonesia,  perjanjian nominee terus
berlangsung dikarenakan kurangnya pemahaman  masyarakat  terhadap substansi  dari  perjanjian  tersebut. Masyarakat  awam  pada  umumnya menganggap  bahwa  apapun  yang telah  tertulis  memiliki  kekuatan hukum  atau  bukti  yang  kuat  dan mengikat sehingga masyarakat merasa  kesulitan untuk  menggugat jika  perjanjian  tersebut  dilakukan dengan kecurangan.
Dalam  keabsahannya  perjanjian nominee sudah  jelas  tidak  bisa dibenarkan  dan  perjanjian  ini  sudah tidak dianggap ada, karena melanggar undang-undang  dan  asas  perjanjian serta asas kebangsaan yang terkandung dalam UUPA No.  5 Tahun 1960.

## e-Journal Komunitas Yustisia Universitas Pendidikan Ganesha
Program Studi Ilmu Hukum (Volume 3 No. 2 Tahun 2020)
Akibat  Hukum  Perjanjian Nominee
Antara  Warga  Negara  Indonesia dengan  Warga  Negara  Asing  dalam Praktik  Jual-Beli  Tanah  Hak  Milik Dikaji  Dari  Peraturan  Perundang- Undangan Di Indonesia.
Akibat hukum merupakan suatu  akibat  dari  tindakan  yang dilakukan,  untuk  memperoleh  suatu akibat  yang  diharapkan  oleh  pelaku hukum.  Akibat  yang  dimaksud  adalah akibat  yang  diatur  oleh  hukum, sedangkan  tindakan  yang  dilakukan merupakan  tindakan  hukum  yaitu tindakan  yang  sesuai  dengan  hukum yang  berlaku  (Soeroso, 2011:295).
Secara  umum  Warga  Negara  Asing (WNA)  ini  hanya  diperbolehkan  untuk menggunakan  hak  pakai  atas  tanah saja  di  Indonesia,  dalam  Pasal  42 UUPA  sudah  diatur  dengan  jelas bahwa  yang    mempunyai  hak  pakai yaitu:
a.  Warga Negara Indonesia
b.  Orang  asing  yang  berkedudukan  di Indonesia
c.  Badan  hukum  yang  didirikan  menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia
d.  Badan  hukum  asing  yang  mempunyai perwakilan di Indonesia.
Sebagaimana  dikatakan  Maria S.W  Sumardjono  bahwa  “Substansi perjanjian  tersebut  melanggar  syarat objektif  dan  oleh  karena  itu  adalah batal  demi  hukum  Pasal  1335  KUH Perdata  menyatakan  bahwa  “Suatu persetujuan  tanpa  sebab,  atau  dibuat berdasarkan  suatu  sebab  yang  palsu atau yang terlarang, tidaklah mempunyai  kekuatan”,  dalam  hal  ini perjanjian  tersebut  sudah  dianggap batal awal karena tidak semua perjanjian  yang  dibuat  mempunyai kekuatan  mengikat  sebagai  undang- undang.  Hanya  perjanjian  yang  sah yang  mengikat  kedua  belah  pihak, dengan  demikian  perjanjian  pura-pura tidak  mempunyai  kekuatan  mengikat karena  dibuat  tidak  sah  (Sumardjono, 1994:85). Selain menurut ketentuan di Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUH Perdata), menurut Pasal 26 ayat (2)  UUPA  juga  perjanjian nominee
dilarang  dan  pelanggaran  terhadap pasal  ini  berakibat  batal  demi  hukum terhadap  perjanjian  tersebut.  Maksud dari  batal  demi  hukum  adalah  dari awal  dianggap  tidak  pernah  ada dilahirkan  suatu  perjanjian  dan  tidak pernah ada suatu perikatan.
Upaya Penyelesaian Sengketa Akibat  Perjanjian Nominee antara Warga  Negara  Indonesia  dengan Warga  Negara  Asing  dalam  Praktik
Jual-Beli Tanah Hak Milik Dalam hukum khususnya hukum kontrak, yang dimaksud dengan  sengketa  adalah  perselisihan yang  terjadi  antara  para  pihak  karena adanya pelanggaran terhadap kesepakatan  yang  telah  dituangkan kedalam  suatu  kontrak,  baik  sebagian maupun keseluruhan (Amriani,
2012:12).  Dikuti  dari  Adnyani,  N.KS., dan Purnamawati I.G.A. (2000), mengkaji penyelesaian sengketa penting dilakukan dalam rangka jaminan  perlindungan  hukum  negara terhadap warga negara. Adapun
beberapa  cara  yang  dapat  digunkan dalam menyelesaikan sengketa,
antara lain: 1.  Penyelesaian  Sengketa  melalui Litigasi Litigasi adalah proses penyelesaian  sengketa  di  Pengadilan, dimana semua pihak yang bersengketa  saling  berhadapan  satu sama lain untuk mempertahankan hak- haknya  di  muka  pengadilan.  Hasil akhir dari suatu penyelesaian sengketa melalui litigasi adalah putusan  yang  menyatakan win-lose solution (Amriani,  2012:35).  Prosedur dalam  litigasi  ini  sifatnya  lebih  formal dan  sesuai  prosedur,  menghasilkan kesepakatan  yang  bersifat  menang kalah, cenderung menimbulkan masalah baru, lambat dalam penyelesaiannya,  biaya  yang  mahal, tidak  responsif  dan  menimbulkan permusuhan  antara  para  pihak  yang bersengketa. Prosedur dalam litigasi ini  sifatnya  lebih  formal  dan  sesuai prosedur, menghasilkan

## e-Journal Komunitas Yustisia Universitas Pendidikan Ganesha
Program Studi Ilmu Hukum (Volume 3 No. 2 Tahun 2020)
kesepakatan  yang  bersifat  menang kalah, cenderung menimbulkan masalah baru, lambat dalam penyelesaiannya, biaya yang mahal, tidak responsif dan menimbulkan  permusuhan  antara para  pihak  yang  bersengketa. Kondisi seperti ini membuat masyarakat  mencari  alternatif  lain yaitu penyelesaian sengketa di luar proses peradilan
formal. Penyelesaian  sengketa  di  luar proses peradilan formal inilah yang disebut “ Alternative Dispute Resolution/ ADR ” (Harahap,
2008:234).
Perjanjian nominee tidak memiliki  kekuatan  hukum,  karena perjanjian nominee itu  merupakan kepercayaan pihak yang
melalukam  atau  yang  membuat perjanjian nominee saja.  Jadi  bisa kita  simpulkan  bahwa  perjanjian nominee tersebut    tidak  memiliki kekuatan mengikat. Jika diselesaian  di  Pengadilan,  maka tidak ada sanksi yang mengikat.
2. Penyelesaian  Sengketa  Melalui

## Jalur Non Litigasi
Penyelesaian sengketa
melalui jalur Non Litigasi atau penyelesaian sengketa di luar pengadilan disebut penyelesaian
sengketa alternatif (Alternative Dispute Resolution/ ADR), penyelesaian sengketa  ini  diatur  dalam  Undang- Undang  No.  30  Tahun  1999  tentang Arbitrase  dan  Alternatif  Penyelesaian Sengketa . Penelitian dilakukan dengan mengacu  pada  model  analisis  lintas- situs  (Adnyani,  N.K.S,  2016  :  759) dengan  merujuk  pada  Pasal  1  ayat (10)  menyatakan  bahwa  “Alternatif penyelesaian sengketa adalah lembaga  penyelesaian  sengketa  atau beda  pendapat  melalui  prosedur  yang disepakati para pihak, yaitu penyelesaian di luar pengadilan dengan  cara  konsultasi  negosiasi, mediasi, konsiliasi, atau penilaian ahli”. Berkenaan  dengan  sengketa  dibidang
pertanahan,  penyelesaian  sengketa melalui jalur alternatif sangatlah relevan,  hal  ini  disebabkan  karena  2 (dua) hal antara lain:
1.  Pada  saat  kepercayaan  masyarakat kepada  lembaga  peradilan  semakin merosot, maka penyelesaian sengketa alternatif  melalui  cara  perundingan, mediasi,  arbitrase,  dan  sebagainya merupakan  jalan  keluar  yang  sangat bermanfaat.
2.  Dari segi jumlah kasus tanah memang banyak  terjadi  dalam  berbagai  varian, di samping itu ada kecenderungan dari masyarakat  menaruh  harapan  agar sengketa  dapat  diselesaikan  dengan “ win-win  solution ”  yang  terkadang memerlukan  uluran  tangan  pihak ketiga  yang  bersifat  netral  untuk membantu  mencari  berbagai  alternatif pemecahan sengketa, antara lain:
a.  Konsiliasi
Konsiliasi adalah suatu
penyelesaian dimana para pihak berupaya  aktif  mencari  penyelesaian dengan  bantuan  dari  pihak  ketiga, konsiliasi  dalam  Undang-undang  No. 30  tahun  1999  sebagai  suatu  bentuk alternatif penyelesaian sengketa diluar pengadilan.  Konsiliasi  adalah  suatu tindakan  atau  proses  untuk  mencapai perdamaian  diluar  pengadilan  dan untuk  mencegah  dilaksanakan  proses litigasi  (peradilan),  melainkan  juga dalam  setiap  tingkat  peradilan  yang sedang  berlangsung  baik  di  dalam maupun  diluar  pengadilan  dengan pengecualian untuk hal-hal atau sengketa dimana telah diperoleh suatu putusan  hakim  yang  telah  mempunyai kekuatan  hukum  tetap.  Konsiliasi  ini diperlukan  apabila  para  pihak  yang bersengketa tidak mampu untuk menyelesaikan perselisihannya. Hal ini menyebabkan  istilah  konsiliasi  sama dengan mediasi, padahal penyelesaian konsiliasi lebih mengacu pada  cara  penyelesaian  sengketanya melalui  konsensus  atau  kesepakatan antara  para  pihak  sedangkan  pihak ketiga hanyalah bertindak netral. Pada  prinsipnya  konsiliasi  sama dengan perdamaian yang diatur dalam Pasal  1851  sampai  dengan  Pasal

## e-Journal Komunitas Yustisia Universitas Pendidikan Ganesha
Program Studi Ilmu Hukum (Volume 3 No. 2 Tahun 2020)
1864  KUH  Perdata,  dengan  demikian segala  sesuatu  yang  dimaksudkan untuk  diselesaikan  melalui  konsiliasi secara  tidak  langsung  juga  tunduk pada  ketentuan  Pasal  1851  sampai dengan  Pasal  1864  KUH  Perdata. Artinya,  hasil  dari  kesepakatan  para pihak  melalui  alternatif  penyelesaian sengketa  konsiliasi  ini  juga  harus dibuat  secara  tertulis  dan  ditanda tangani  secara  bersama  oleh  para pihak yang bersengketa. Sesuai dengan Pasal 6 ayat (7) jo Pasal  6  ayat  (8)  Undang-Undang  No. 30  tahun  1999  kesepakatan  tertulis hasil  konsiliasi  harus  didaftarkan  di Pengadilan Negeri dalam jangka waktu  30  (tiga  puluh)  hari  terhitung sejak  tanggal  penanda  tanganan  dan dilaksanakan  dalam  jangka  waktu  30 (tiga puluh) hari terhitung sejak tanggal pendaftaran  di  Pengadilan  Negeri. Kesepakatan  tertulis  hasil  konsiliasi bersifat  final  dan  mengikat  bagi  para pihak.
b.  Negosiasi
Negosiasi  merupakan  hal  yang biasa dilakukan dalam suatu persoalan di dalam kehidupan sehari-hari, negosiasi  ini  dapat  dilakukan  sendiri oleh  para  pihak  yang  bersengketa. Negosiasi  menurut  Pasal  6  ayat  (2) Undang-undang  No.  30  tahun  1999 menyatakan  bahwa  “Penyelesaian sengketa  atau  beda  pendapat  melalui alternatif penyelesaian sengketa
sebagaimana  yang  dimaksud  dalam ayat (1) diselesaikan dengan pertemuan  secara  langsung  oleh  para pihak  dalam  waktu  paling  lama  14 (empat  belas)  hari  dan  hasilnya dituangkan  dalam  suatu  kesepakatan tertulis”.  Pada  umumnya  negosiasi merupakan  suatu  lembaga  alternatif penyelesaian  sengketa  yang  bersifat informal, meskipun terkadang dilakukan secara formal.
Melalui  proses  negosiasi  para pihak yang bersengketa dapat melakukan  proses  penjajakan  kembali akan  hak  dan  kewajiban  para  pihak dengan  melalui  situasi  yang  sama- sama menguntungkan atau memberikan kelonggaran atas hak-hak
tertentu berdasarkan pada asas timbal balik. Asas timbal balik merupakan alat pengikat untuk para pihak dalam suatu perjanjian  untuk  memberikan  hak  dan kewajiban  secara  setimpal  sebagai dasar kesepakatan yang telah dikehendaki  para  pihak  secara  adil, kesepakatan yang telah dicapai tersebut  kemudian  dituangkan  secara tertulis untuk ditanda tangani oleh para pihak  dan  dilaksanakan  sebagaimana mestinya.
Kesepakatan tertulis tersebut bersifat  final  dan  mengikat  bagi  para pihak,  kesepakatan  tertulis  menurut ketentuan  Pasal  6  ayat  (7)  Undang- undang  No.  30  tahun  1999  wajib didaftarkan di Pengadilan Negeri dalam  jangka  waktu  30  (tiga  puluh) hari  terhitung  sejak  ditanda  tangani dan dilaksanakan dalam waktu 30 (tiga puluh) hari terhitung sejak pendaftaran (Pasal  6  ayat  (8)).  Oleh  karena kesepakatan  tertulis  hasil  negosiasi merupakan  suatu  persetujuan  antara para pihak, maka tidak dapat dibantah dengan  alasan  kekhilafan  ataupun dengan alasan bahwa salah satu pihak merasa  dirugikan.  Meskipun  begitu masih  terbuka  kemungkinan  untuk tetap  dapat  dibatalkan,  bila  memang dapat  dibuktikan  telah  tejadi  suatu kekhilafan  mengenai  orangnya,  telah dilakukan suatu penipuan atau paksaan, dan kesepakatan telah diadakan  atas  dasar  surat-surat  atau bukti yang ternyata dinyatakan palsu.
c.  Mediasi Mediasi  adalah  suatu  proses penyelesaian sengketa alternatif dimana  pihak  ketiga  yang  dimintakan bantuannya  untuk  membantu  proses penyelesaian  sengketa  bersifat  pasif dan  sama  sekali  tidak  berhak  atau berwenang  untuk  memberikan  suatu masukan (Widnyana, 2009:2). Mediasi ini  juga  merupakan  proses  kegiatan sebagai  kelanjutan  dari  gagalnya negosiasi  yang  dilakukan  oleh  para pihak menurut UU No. 30 Tahun 1999 Pasal  6  ayat  (2).  Pasal  6  ayat  (3) tersebut juga menyatakan bahwa “atas kesepakatan  tertulis  dari  para  pihak, sengketa atau beda pendapat

## e-Journal Komunitas Yustisia Universitas Pendidikan Ganesha
Program Studi Ilmu Hukum (Volume 3 No. 2 Tahun 2020)
diselesaikan  melalui  bantuan  seorang atau  lebih  penasehat  ahli  maupun melalui  seorang  mediator”.  Mediasi melibatkan  pihak  ketiga  yang  bersifat netral  dan  tidak  memihak  yang  akan berfungsi sebagai mediator.
Mediator bersifat netral, independen,  tidak  memihak  dan  dit
unjuk  oleh  para  pihak  (secara langsung  maupun  melalui  lembaga mediasi), mediator berkewajiban untuk melaksanakan tugas dan kedudukannya berdasarkan pada kehendak dan kemampuan para pihak.
Mediator  sebagai  suatu  pihak  diluar perkara memiliki kewenangan memaksa,  yang  berkewajiban  untuk mempertemukan  para  pihak  yang bersengketa  guna  mencari  masukan mengenai pokok persoalan yang dipersengketakan  oleh  para  pihak. Berdasarkan  informasi  yang  diperoleh kemudian mediator dapat menentukan duduk perkara, kekurangan dan kelebihan  dari  masing-masing  pihak yang bersangkutan, selanjutnya
mediator menyusun
proposal
penyelesaian yang kemudian
dikomunikasikan  kepada  para  pihak secara  langsung  (Widjaja  dan  Yani, 2000:34).
Penyelesaian  sengketa  melalui sistem mediasi ini banyak diperbincangkan oleh orang yang ingin menyelesaikan  sengketanya  dengan cepat.  Hal  ini  disebabkan  kararena alasan  sebagai  berikut  (Harahap, 1995:116-117):
1.  Proses penyelesaian relatif cepat. Proses penyelesaiannya rata-rata bisa diwujudkan  dalam  satu  atau  dua bulan,  hanya  dibutuhkan  dua  kali  dan paling  banyak  tiga  kali  pertemuan. Pertemuan  tersebut  sudah  dapat dikompromikan tentang
cara penyelesaiannya
2.  Biaya murah.
Biaya  mediasi  sangat  murah  karena dapat  diselesaikan  dalam  waktu  yang singkat, hal ini karena mediator hanya terlibat dalam memberikan nasehat.
3.  Bersifat rahasia. Salah satu asas ketertiban umum yang harus ditegakkan oleh mediator dalam
persidangan  adalah  tidak  terbuka untuk  umum,  bersifat  rahasia  tidak boleh diliput dan dipublikasikan. 4.  Hubungan komperatif.
Penyelesaian  melalui  mediasi  akan memperbaiki
dan mempererat hubungan  dari  kedua  belah  pihak, karena  para  pihak  yang  bersengketa selalu dilandasi atas hubungan kerjasama. 5.  Tidak emosional.
Penyelesaiannya  dengan  pendekatan kerja sama yang berlandaskan kekeluargaan,  sehingga  para  pihak tidak bersikeras untuk mempertahankan semua pendapatnya sendiri. Penyelesaiaan sengketa
melalui  mediasi  ini  berbeda  dengan penyelesaian melalui pengadilan ataupun  arbitrase,  karena  mediator tidak  mempunyai  wewenang  untuk memutuskan  sengketa  antara  para pihak. Namun dalam hal ini, para pihak mengusahakan untuk membantu menyelesaikan persoalan-persoalan diantara  mereka.  Tetapi  mediasi  tidak selalu tepat untuk  diterapkan terhadap semua penyelesaian sengketa.
d.  Arbitrase
UU  No.  30  Tahun  1999  Pasal  1 ayat (1) menyatakan bahwa “Arbitrase adalah cara penyelesaian suatu sengketa  perdata  diluar  pengadilan umum yang didasarkan pada perjanjian arbitrase yang dibuat secara tertulis oleh para pihak yang bersengketa”, berdasarkan UU No. 30 tahun  1999  tentang  Arbitrase  dan alternatif penyelesaian sengketa umum  maka  istilah  yang  digunakan adalah  arbitrase  dan  arbiter.  Arbiter adalah  seorang  atau  lebih  yang  dipilih oleh para pihak yang bersengketa atau yang  ditunjuk  oleh  Pengadilan  Negeri atau  oleh  lembaga  arbitrase,  untuk memberikan putusan megenai sengketa  tertentu  yang  diserahkan penyelesaiannya melalui arbitrase.

## Simpulan dan Saran
Simpulan dalam penelitian yakni :
1.  Perjanjian nominee harus tunduk pada ketentuan-ketentuan  hukum  perjanjian dalam Buku III KUH Perdata, perjanjian nominee yang  digunakan oleh  Warga  Negara  Asing  (WNA) harus  sesuai  dengan  syarat  sahnya perjanjian  dalam  Pasal  1320  KUH Perdata.  Pasal  tersebut  menentukan adanya  4  (empat)  syarat  sahnya perjanjian  yaitu  sepakat  mereka  yang mengikatkan  dirinya,  cakap  untuk membuat  suatu  pejanjian,  mengenai suatu  hal  tertentu  dan  sesuatu  sebab yang  halal.  Terkait  dengan  hal  ini, maka perjanjian nominee tidak memenuhi  unsur  suatu  sebab  yang halal, karena menyangkut pemindahan tanah  dari  Warga  Negara  Indonesia (WNI)  kepada  Warga  Negara  Asing (WNA)  secara  tidak  langsung  yang dilarang  dalam  Pasal  26  ayat  (2) UUPA. Sehingga menyebabkan perjanjian nominee menjadi  tidak  sah dan  tidak  memiliki  kekuatan  hukum mengikat bagi para pihaknya.
2.  Dalam  perjanjian nominee syarat objektif  suatu  sebab  yang  halal  tidak dipenuhi,
maka mengakibatkan
perjanjian  tersebut  menjadi  batal  demi hukum.  Artinya  dari  semula  suatu perjanjian atau suatu perikatan dianggap tidak pernah dilahirkan/ tidak pernah  ada,  Pasal  1335  KUH  Perdata menyatakan  bahwa  suatu  perjanjian yang  dibuat  dengan  kausa  palsu  atau terlarang  tidak  mempunyai  kekuatan. Dalam  hal  ini,  perjanjian  itu  dianggap sudah  batal  dari  semula  karena  tidak semua perjanjian yang dibuat
mempunyai kekuatan mengikat sebagai undang-undang. 3.  Dalam  perjanjian nominee terkait dengan  upaya  penyelesaian  sengketa pada umumnya masyarakat
menggunakan  jalur  non  litigasi  atau penyelesaian sengketa di luar pengadilan,  penyelesaian  sengketa  ini diatur  dalam  UU  No.  30  Tahun  1999 tentang Arbitrase dan Alternatif Penyelesaian  Sengketa.  Akan  tetapi, beberapa masyarakat juga
menggunakan jalur litigasi atau penyelesaian  sengketa  di  pengadilan. Dalam  penyelesaian  sengketa  jalur
non  litigasi  ini  ada  4  (empat)  upaya yang  bisa  digunakan  yaitu  konsiliasi, negosiasi,  mediasi,  dan  arbitrase. Sedangkan  penyelesaian  sengketa jalur  litigasi  ini  sifatnya  lebih  formal dan  sesuai  prosedur,  menghasilkan kesepakatan  yang  bersifat  menang kalah.  Penyelesaian  sengketa  yang dilaksanakan di pengadilan, kewenangan  untuk  mengatur  dan memustuskannya  dilaksanakan  oleh hakim.
Adapun saran dari penelitian :
1.  Peraturan nominee yang muncul pada praktik  jual-beli  tanah  antara  Warga Negara  Indonesia  (WNI)  dan  Warga Negara  Asing  (WNA)  oleh  Legal Drafter  semestinya  dibuatkan  aturan tersendiri  yang  berkekuatan  hukum tetap.
2.  Notaris  sewajarnya  tidak  menerbitkan perjanjian nominee, Karena  dinilai bertentangan dengan kode etik notaris (KEN).
3.  Setiap substansi perjanjian perlu dipahami  oleh  para  pihak  sehingga dikemudian  hari  tidak  menimbulkan sengketa.

## Daftar Pustaka
Buku : Adonara,  F.  F.  2014. Aspek-Aspek Hukum  Perikatan. Bandung: Mandar Maju. Amriani Nurnaningsih. 2012. MEDIASI: Aternatif Penyelesaian Sengketa di Pengadilan . Jakarta:  PT.  Raja  Grafindo Persada. Achmad Ali. 2002. Keterpurukan Hukum  di  Indonesia .  Jakarta: Chalia Indonesia. Bambang Sunggono. 2013. Metodologi  Penelitian  Hukum .
Jakarta: Rajawali Pres. Muhammad  Syaiffudin.  2012. Hukum Kontrak,  Memahami  Kontrak
Dalam Perspektif Filsafat, Teori
Dogmatik,  dan  Praktik  Hukum (Seri Pengayaan Hukum
Perikatan) .  Bandung:  Mandar Maju.
Maria  S.W.  Sumardjono.  1994. WNA dan Pemilikan Hak Milik Terselubung . Jakarta: Kompas. Ni  Ketut  Sari  Adnyani.  2013,  tinjauan yuridis  sahnya  jual  beli  hak milik atas tanah menurut hukum adat dan undang-
undang pokok agraria (uupa) di kabupaten  karangasem.  Jurnal Media  Komunikasi  FPIPS,  Jilid 12, Terbitan 1. https://scholar.google.co.id/citat ions?user=huuN3bkAAAAJ&hl
=id#d=gs_md_cita- d&u=%2Fcitations%3Fview_op %3Dview_citation%26hl%3Did %26user%3DhuuN3bkAAAAJ
%26citation_for_view%3DhuuN 3bkAAAAJ%3AqjMakFHDy7sC %26tzom%3D-480 Ni Ketut Sari Adnyani, 2014, Correlation  Analysis  Between The  Improvement  Tax  With Tourism  Development  In  The Lovina  Singaraja  Area  (Case Study In The Buleleng District), International Journal of Business, Economics and Law, Vol 4 (issue 2). https://www.ijbel.com/previous- issues/june-2014/vol-4-issue-2- june-2014-economy/
Ni  Ketut  Sari  Adnyani,  2016,  Bentuk Perkawinan  Matriarki    Pada
Masyarakat  Hindu  Bali  Ditinjau Dari  Perspektif  Hukum  Adat Dan Kesetaraan Gender, Jurnal Ilmu Sosial dan Humaniora, Vol.  5,  No.  1,  April
2016. https://scholar.google.co.id/citat ions?user=huuN3bkAAAAJ&hl =id#d=gs_md_cita- d&u=%2Fcitations%3Fview_op %3Dview_citation%26hl%3Did %26user%3DhuuN3bkAAAAJ %26citation_for_view%3DhuuN
3bkAAAAJ%3Ad1gkVwhDpl0C %26tzom%3D-480 Ni  Ketut  Sari  Adnyani,  I  Gusti  Ayu Purnamawati, 2020, Pengarusutamaan Gender Krama Istri (Warga Perempuan) dalam Hukum Adat  Bali. Pandecta,  Jurnal Penelitian Ilmu Hukum (Research Law Journal), Vo.15, No.1, FH UNNES. https://journal.unnes.ac.id/nju/i ndex.php/pandecta/article/view/
18422
Purnamawati,  I.G.A,  Adnyani,  N.K.S.
Performance Evaluation of Microfinance  Institutions  and Loacal Wisdom-Based Management  Concept.  (2020) Managemen  Science  Latters, 10 (2), pp. 143-152. https://www.scopus.com/authid /detail.uri?authorId=572109347
69 R.  Soeroso.  2011. Pengantar  Ilmu Hukum . Jakarta: Sinar Grafika. Suratman  dan  Dillah.  2015. Metode Penelitian  Hukum .  Bandung: Alfabeta Peraturan Perundang-undangan : Undang-Undang Dasar Negara Republik Indonesia 1945. Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUH Perdata) Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 Tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria. Undang-Undang  Nomor  12  Tahun 2006 Tentang Kewarganegaraan Republik Indonesia. Kode Etik Notaris Undang-Undang Nomor 2 Tahun 2014 Tentang Perubahan Atas Undang-Undang Nomor 30 Tahun  2004  Tentang  Jabatan Notaris
Undang-Undang  No.  30  Tahun  1999 tentang Arbitrase dan Alternatif Penyelesaian Sengketa.