Abstrak—Pertumbuhan  ekonomi  dan  permintaan  properti khususnya  di  kota  metropolitan  seperti  Kota  Surabaya  akan selalu meningkat dari tahun ke tahun. Untuk menyiasati kondisi tersebut, maka lahan yang akan dimanfaatkan harus dianalisis rencana  peruntukannya  secara  tepat  agar  dapat  memberikan nilai  lahan  yang  tertinggi.  Seperti  halnya  lahan  kosong  seluas 3.966  m 2 yang  terletak  di  Kawasan  Grand  Sungkono  Lagoon Kota Surabaya yang dimiliki oleh PT PP Properti Tbk. Lahan tersebut  semula  direncanakan  untuk apartemen  (tower  orlin), namun  karena  penjualan  yang  belum  mencapai  target  akibat pandemi  COVID-19,  lahan  kosong  tersebut  belum  dapat dimulai  pembangunannya  dan  perlu  dilakukan  perubahan serta  modifikasi  dari  masterplan  sebelumnya  untuk  alternatif properti  yang  akan  dibangun  pada  lahan  kosong  tersebut. Penelitian  ini  bertujuan  untuk  menganalisis  berbagai  macam properti yang dapat menjadi alternatif pemanfaatan lahan dan menentukan  properti  yang  dapat  memberikan  nilai  lahan tertinggi dan terbaik untuk lahan kosong yang menjadi obyek penelitian ini. Alternatif pemanfaatan lahan didapatkan dengan analisis  pasar  dan  pengamatan  perkembangan  properti  di sekitar  lahan  kosong.  Analisis  produktivitas  lahan  pada penelitian  ini  akan  menggunakan metode  highest  and  best  use untuk  lahan  kosong  dengan  beberapa  variabel  yaitu  analisis aspek  legal  yang  meliputi  zoning  dan  building  code,  analisis aspek fisik yang meliputi lokasi lahan, ukuran & bentuk lahan, aksesbilitas lahan, dan preliminary design, aspek finansial yang meliputi perencanaan biaya investasi, perencanaan pendapatan, perencanaan  pengeluaran,  dan  analisis  arus  kas,  serta  aspek produktivitas maksimum. Dari hasil penelitian ini didapatkan tiga  alternatif  properti  untuk  pengembangan  lahan,  yaitu perkantoran,  hotel,  dan  apartemen.  Dari  ketiga  alternatif tersebut, pengembangan lahan sebagai perkantoran merupakan  alternatif  bangunan  dengan  penggunaan  tertinggi dan  terbaik.  Alternatif  properti  komersial  perkantoran memiliki  nilai  lahan  sebesar  Rp  64.773.925,82/m 2 dengan persentase kenaikan nilai lahan adalah sebesar 246% dari nilai lahan awal .
Kata  Kunci—Analisis  Produktivitas,  Highest  and  Best  Use, Lahan, Properti.

## I. PENDAHULUAN
EBAGAI  Ibukota  Provinsi  Jawa  Timur,  Kota  Surabaya memiliki  luas  wilayah  daratan  sebesar  326,36  km 2 dan jumlah  penduduk  sebesar  2,89  juta  jiwa  yang  menjadikan Kota  Surabaya  adalah  kota  terbesar  kedua  di  Indonesia berdasarkan  jumlah  penduduk  [1].  Dengan  predikat  kota terbesar  kedua  di  Indonesia  berdasarkan  jumlah  penduduk, mengakibatkan  kebutuhan  terhadap  lahan  akan  terus meningkat namun lahan yang tersedia juga terbatas. Sehingga dengan  padatnya  penduduk  di  Kota  Surabaya  juga  akan
sejalan  dengan  teori  umum  yang  ada  yaitu  permintaan properti  akan  terus  meningkat  dari  waktu  ke  waktu  namun lahan yang tersedia juga semakin terbatas. Untuk menyiasati kondisi tersebut, maka lahan yang akan dimanfaatkan harus dianalisis  rencana  peruntukannya  secara  tepat  agar  dapat memberikan nilai lahan yang tertinggi.
Seperti halnya dengan lahan kosong seluas 3.966 m 2 yang terletak di Kawasan Grand Sungkono Lagoon yang dimiliki oleh PT PP Properti Tbk. yang menjadi obyek penelitian ini. Dari  tiga  tower  yang  direncanakan  pada masterplan sebelumnya,  dua  tower  sudah  terbangun  dan  sudah  terhuni yaitu  tower  venetian  dan  tower  caspian.  Tersisa  satu  tower apartemen  yang  belum  dibangun  yaitu  tower  orlin  yang direncanakan akan dibangun pada lahan kosong yang menjadi obyek  pada  penelitian  ini.  Pada  tahun  2018,  pihak owner menyampaikan  bahwa  lahan  kosong  tersebut  akan  dimulai pembangunannya dengan alternatif properti apartemen (ower orlin  jika  persentase  penjualan  mencapai  80%.  Namun berdasarkan observasi kondisi eksisting lahan, hingga tahun 2022 lahan kosong tersebut belum dimulai pembangunannya seperti ditunjukkan pada Gambar 1. Menurut keterangan dari pihak owner, pembangunan  lahan  kosong  tersebut  tertunda karena terkendala penjualan unit yang belum mencapai 10% akibat  pandemi  COVID-19  sehingga  perlu  dilakukan perubahan dan modifikasi dari masterplan sebelumnya untuk alternatif  properti  yang  akan  dibangun  pada  lahan  kosong tersebut.  Bersamaan  dengan  perencanaan  alternatif  properti

## Analisis Produktivitas Lahan Menggunakan
Metode Highest and Best Use pada Lahan Kosong di Kawasan Grand Sungkono Lagoon Kota Surabaya
Reiz Hans Latupapua dan Retno Indryani Departemen Teknik Sipil, Institut Teknologi Sepuluh Nopember (ITS) e-mail: retno_i@ce.its.ac.id
S
Gambar 1. Kondisi eksisting bangunan.
yang  masih  mengalami  modifikasi  dan  perubahan,  gedung- gedung seperti Ciputra World Apartments, SOHO & Office Tower, Shangri-La Surabaya (Hotel), Java Paragon Hotel & Residences, Park and Ride (Gedung Parkir), dan Mayapada Complex  (Perkantoran)  dapat  dijumpai  dan  diakses  kurang dari 10 menit atau dalam radius 5 kilometer dari lahan kosong pada penelitian ini.
Dengan  perlunya  perubahan  dan  modifikasi  untuk pemanfaatan  lahan  dari masterplan sebelumnya,  juga semakin  berkembangnya  kawasan  di  sekitar  lahan,  dan kebutuhan  lahan  untuk  pemanfaatan  properti  yang  terus meningkat, maka perlu dilakukan suatu analisis produktivitas lahan dengan metode highest and best use untuk lahan kosong di  Kawasan  Grand  Sungkono  Lagoon  Kota  Surabaya  guna mendapatkan  alternatif  properti  yang  dapat  dibangun  pada lahan  kosong  tersebut  dan  alternatif  properti  yang  paling memberikan nilai lahan yang tertinggi dan terbaik.

## II. TINJAUAN PUSTAKA

## A. Konsep Mixed Use dan Integrasi Kawasan
Pada  penelitian  ini  lahan  yang  menjadi  obyek  penelitian yang dicari penggunaan tertinggi dan terbaiknya berada pada suatu  kawasan  yang  terintegrasi  dengan  beberapa  alternatif penggunaan  properti  atau  sering  dikenal  dengan mixed-use concept. Sehingga analisis produktivitas yang akan dilakukan juga memperhatikan terkait dengan pengembangan kawasan dengan mixed-use  concept . Mixed-use  concept adalah  suatu pengembangan  kawasan  yang  terdiri  dari  beberapa  fungsi bangunan seperti perkantoran, tempat tinggal, dan komersial yang  dikembangkan  dalam  satu  wilayah  yang  sama  atau dapat dikatakan menjadi satu kesatuan [3].
Terdapat  dua jenis integrasi fungsi dari konsep bangunan dan  kawasan mixed-use yaitu  integrasi  fungsi  vertikal  dan integrasi fungsi horizontal [4].

## B. Analisis Pasar
Dalam  konteks  penilaian  properti,  analisis  pasar  adalah suatu  proses untuk menghasilkan batasan tertentu mengenai
pilihan  penggunaan  yang  logis  dilihat  dari  kecenderungan yang  ada  mengenai  alternatif  properti  yang  paling  diminati atau paling tinggi yang diminta oleh pasar [5]. Properti yang diusulkan  untuk  diuji  produktivitas  maksimalnya  hanya dilakukan  bila  telah  memperlihatkan  tingkat  yang  memadai adanya dukungan pasar untuk alternatif penggunaan tersebut [6].

## C. Konsep Pendekatan Penilaian Properti
Penilaian  properti  adalah  prosedur  atau  proses  yang dilakukan  secara  sistematis  guna  mendapatkan  nilai  dari suatu  properti.  Dalam  melakukan  proses  penilaian  properti, terdapat  tiga  pendekatan  yang  dapat  dilakukan  yaitu pendekatan  pasar,  pendekatan  biaya,  dan  pendekatan pendapatan [6].

## 1) Pendekatan Pasar
Pendekatan pasar adalah pendekatan yang dilakukan oleh seorang  penilai  dimana  penilai  tersebut  memberikan penilaian atas suatu properti dengan cara menganalisis harga properti  pembanding  yang  sejenis  dan  membandingkannya dengan  properti  subyek  yang  akan  dinilai,  dimana  properti pembanding  tersebut  bisa  saja  baru  terjual,  sedang ditawarkan, atau masih dalam tahap negosiasi [6].

## 2) Pendekatan Biaya
Pendekatan  biaya  adalah  salah  satu  metode  dalam penilaian  properti  yang  dipakai  dengan  menghitung  jumlah biaya  yang  dikeluarkan  untuk  membangun  atau mendirikan suatu  properti  kemudian  dikurangi  kerusakan  atau penyusutan yang terjadi pada properti tersebut [6].
Gambar 2. Diagram alir tahapan penelitian.
Tabel 1. Variabel penelitian No Aspek
Variabel 1 Penentuan Alternatif  1. Perkembangan Kawasan 2. Permintaan Properti
2 Aspek Legal
1. Zoning
2. Building Code i. Koefisien Dasar Bangunan (KDB) ii. Koefisien Lantai Bangunan (KLB) iii. Garis Sempadan Bangunan (GSB) iv. Koefisien Daerah Hijau (KDH) v. Ketinggian Maksimum Bangunan 3 Aspek Fisik 1. Lokasi Lahan
2. Luas dan Bentuk Lahan
3. Aksesbilitas
4. Utilitas
5. Preliminary Design
4 Aspek Finansial
1. Perencanaan Biaya Investasi
2. Perencanaan Pendapatan
3. Perencanaan Pengeluaran
4. Analisis Arus Kas
5 Produktivitas Maksimum
1. Peningkatan Nilai Lahan Tertinggi

## 3) Pendekatan Pendapatan
Pendekatan  pendapatan  adalah  salah  satu  metode pendekatan yang nilai propertinya dihitung berdasarkan pada proyeksi  jumlah  pendapatan  bersih  yang  wajar  yang diharapkan dapat dihasilkan oleh properti tersebut sepanjang umur ekonomis yang masih tersisa [7].

## D. Prinsip Highest and Best Use
Pada  prinsip highest  and  best  use terdapat  beberapa variabel yang harus dianalisis agar penggunaan tertinggi dan terbaik dapat tercapai yaitu aspek legal ( legally permissibility ),  aspek  fisik  ( physically  possibility ),  aspek finansial  ( financially  feasiblility ),  dan  aspek  produktivitas maksimum ( maximum productivity ) [7].
1) Aspek Legal
Aspek legal adalah aspek yang menentukan apakah suatu dapat dikembangkan di atas suatu bidang tanah tertentu yang didukung  atau  diizinkan  oleh  ketentuan/peraturan  yang berlaku [8]. Dalam aspek legal terdapat 2 bagian yaitu zoning dan building code .
2) Aspek Fisik
Aspek fisik berkaitan dengan apakah suatu properti dapat dikatakan  layak  untuk  didirikan  di  atas  satu  bidang  tanah tertentu  [8].  Lokasi  lahan,  ukuran  &  bentuk  lahan,  utilitas, dan  aksesbilitas  lahan  dan preliminary  design juga  akan berdampak pada penggunaan pengembangan lahan [6].

## 3) Aspek Finansial
Dalam  menentukan  properti  yang  menjadi  penggunaan tertinggi  dan  terbaik  dari  suatu  lahan,  hanya  alternatif penggunaan  yang  memenuhi  kriteria  aspek  legal  dan  aspek fisik  yang  dapat  dipertimbangkan  lebih  lanjut  pada  aspek finansial [6]. Properti yang menghasilkan tingkat pengembalian investasi yang tertinggi adalah alternatif yang memenuhi  kriteria  kegunaan  yang  terbaik  dan  tertinggi  [5]. Aspek  finansial  terdiri  dari  perencanaan  biaya  investasi, perencanaan  pendapatan,  perencanaan  pengeluaran,  dan analisis arus kas.

## 4) Aspek Produktivitas Maksimum
Aspek produktivitas maksimum  adalah  peningkatan yang paling tinggi untuk nilai lahan per m 2 akibat pengembangan dari beberapa alternatif properti yang ada [2]. Analisis aspek produktivitas maksimum dilakukan setelah dilakukan analisis terhadap aspek legal, fisik, dan finansial [7].

## III. METODOLOGI
Penelitian ini menggunakan metode dan prinsip penilaian penggunaan tertinggi dan terbaik atau dikenal dengan metode highest  and  best  use untuk  mencari  alternatif  properti  dari lahan  kosong  di  Kawasan  Grand  Sungkono  Lagoon  Kota Surabaya  yang  dapat  memberikan  nilai  lahan  tertinggi. Metode highest and best use digunakan dengan menganalisis beberapa aspek yaitu aspek penentuan alternatif, aspek legal,
Tabel 2. Rekapitulasi hasil analisis aspek legal Aspek Perkantoran Hotel Apartemen Luas Lahan (m 2 ) 3.966 3.966 3.966 KDB (%) 50 60 60 KLB (Poin) 9 8.5 9 KDH Min. (m 2 ) 396,6 396,6 396,6 Luas Lantai Dasar Maks. (m 2 ) 1.983 2.379,6 2.379,6 Luas Lantai Total Maks. (m 2 ) 35.694 33.711 33.711 Luas Lahan Terbuka Min. (m 2 ) 1.983 1.586,4 1.586,4 Jumlah Lantai Maks. 18 14 15 Tabel 3. Rekapitulasi preliminary design alternatif bangunan Aspek Perkantoran Hotel Apartemen Luas Lahan (m 2 ) 3.085,28 3.085,28 3.085,28 Luas Kotor Lantai (m 2 ) 1.600 1.383 1.527,5 Luas Bersih Lantai (m 2 ) 1.221,3 - - Luas Lahan Terbuka (m 2 ) 1.485,28 1.702,28 1.557,78 Jumlah Total Lantai 18 14 15 Luas Kotor Total (m 2 ) 28.800 19.362 22.912,5 Luas Bersih Total (m 2 ) 19.541,76 - - Jumlah Lantai Fasum 2 2 2 Jumlah Bersih Lantai 16 12 13 Tipe (m) - Deluxe (4,5x8) Executive (10x4,5) D. Suite (12x12) Unit Tipe A (5x6) Unit Tipe B (6x8) Jumlah Unit - 176 22
6 Total 204 192 112
Total 304
Jenis Lahan Parkir
Outdoor Indoor Outdoor Outdoor Luas Lahan Parkir (m 2 ) 1.485,28 1.514,72 Total 3.000 1.702,28 1.557,78 Kapasitas Parkir (mobil) 119 122 Total 241
136 124
aspek  fisik,  aspek  finansial,  dan  aspek  produktivitas maksimum.

## A. Variabel Penelitian
Variabel  dari  tiap  aspek  analisis  produktivitas  lahan menggunakan metode highest and best use pada lahan kosong di  Kawasan  Grand  Sungkono  Lagoon  Kota  Surabaya  akan disajikan dalam Tabel 1.

## B. Obyek Penelitian
Obyek penelitian ini adalah lahan kosong seluas 3.966 m 2 yang  terletak  di  Kawasan  Grand  Sungkono  Lagoon  yang dimiliki  oleh  PT  PP  Properti  Tbk.  Kawasan  lahan  yang menjadi  obyek  penelitian  ini  merupakan  kawasan  dengan konsep mixed use secara horizontal. Kawasan dengan konsep mixed  use memiliki  beberapa  fungsi  bangunan  yang  berada pada  area  yang  sama,  sehingga  penghuni  tidak  perlu  keluar dari kawasan tersebut untuk beraktivitas.
Lahan  ini  berada  di  Jl.  KH  Abdul  Wahab  Siamin  yang dapat  diakses  dari  Jl.  Mayjend  Sungkono  yang  berstatus sebagai  jalan  kota  dan  merupakan  jalan  arteri  sekunder Lokasi  lahan  tersebut  dapat  diakses  baik  menggunakan angkutan umum, juga dilewati oleh bus kota (Suroboyo Bus), maupun  kendaraan  pribadi.  Pada  sepanjang  Jl.  Mayjend Sungkono  juga  dapat  ditemui  berbagai  macam  properti seperti  hotel,  apartemen  dan  perkantoran.  Selain  itu, berdasarkan  letak,  lahan  ini  memiliki  aksesbilitas  dan prasarana pendukung yang baik sehingga lahan ini berpotensi untuk dikembangkan menjadi suatu properti komersial.

## C. Data dan Tahapan Penelitian
Pada  sebuah  penelitian,  terdapat  beberapa  tahapan  yang harus dilalui dan melakukan pengumpulan data dari berbagai sumber sebagai penunjang dari penelitian tersebut. Data yang digunakan pada penelitian ini terdiri dari data primer dan data sekunder.
Data  primer  adalah  data  yang  diperoleh  oleh  seorang peneliti langsung dari obyek penelitian. Dalam penelitian ini data  primer  yang  dibutuhkan  adalah  observasi  secara langsung  terkait  perkembangan  kawasan  sekitar  obyek penelitian serta penyebaran kuesioner.
Data  sekunder  adalah  data  yang  diperoleh  oleh  seorang peneliti dari sumber lain yang telah tersedia. Dalam penelitian ini  data  sekunder  yang  dibutuhkan  adalah  pertumbuhan ekonomi  kawasan  sekitar  obyek,  data  permintaan  properti wilayah  obyek  penelitian, zoning,  building  code, luas  dan bentuk lahan, lokasi lahan, aksesbilitas, utilitas, data properti pembanding,  literatur  tentang  nilai  bangunan  dan  faktor- faktor pengali, dan biaya operasional.
Agar  penelitian  yang  dilakukan  dapat  berjalan  secara sistematis  dan  terstruktur  guna  mendapatkan  hasil  yang diharapkan,  maka  data-data  yang  telah  dihimpun  dari berbagai  sumber  dapat  disusun  berdampingan  dengan tahapan-tahapan  yang  dilakukan  selama  penelitian  seperti ditunjukkan pada Gambar 2.

## IV. ANALISIS DATA DAN PEMBAHASAN
Hasil  dari  penelitian  serta  pengolahan  data  dari  berbagai sumber  terkait  analisis  produktivitas  lahan  menggunakan metode highest and best use pada lahan kosong di Kawasan Grand Sungkono Lagoon Kota Surabaya, hingga didapatkan alternatif  properti  yang  memberikan  produktivistas  paling maksimum akan dijelaskan pada bab ini.

## A. Analisis Penentuan Alternatif
Analisis penentuan alternatif merupakan tahapan awal dari analisis  produktivitas  lahan  menggunakan  metode  highest and best  use. Pada tahapan ini, analisis penentuan alternatif akan  dibagi  menjadi  dua  bagian,  yaitu  analisis  pasar kemudian  dilanjutkan  dengan  analisis  perkembangan kawasan.
Tabel 4. Biaya investasi tiap alternatif properti
No Alternatif Biaya Investasi 1 Perkantoran Rp 629.421.805.390,4 2 Hotel Rp 986.164.036.817,89 3 Apartemen Rp 469.099.218.636,54 Tabel 5. Rekapitulasi pendapatan dan pengeluaran properti Properti Perkantoran Hotel Apartemen 2023 Rp 44.770.921.344,00 Rp 42.822.410.866,56 Rp 34.485.812.726,54 2024 Rp 48.429.004.090,61 Rp 55.927.271.633,80 Rp 37.030.048.936,51 2025 Rp 52.181.343.863,81 Rp 70.806.855.349,67 Rp 39.704.649.686,28 2026 Rp 56.029.871.448,31 Rp 76.284.348.710,38 Rp 42.515.448.362,24 2027 Rp 59.976.553.337,71 Rp 82.196.058.569,50 Rp 45.468.521.387,30 2028 Rp 64.023.392.357,66 Rp 88.577.431.397,42 Rp 48.570.197.908,76 2029 Rp 68.172.428.299,39 Rp 95.466.905.013,11 Rp 51.827.069.860,84 2030 Rp 72.425.738.564,06 Rp 102.906.170.077,41 Rp 55.246.002.416,23 Tabel 6. Rekapitulasi pengeluaran properti Pengeluaran Perkantoran Hotel Apartemen 2023 -Rp 8.732.108.527,80 -Rp 15.460.988.586,41 -Rp 13.375.924.433,79 2024 -Rp 9.079.199.125,09 -Rp 15.770.569.752,69 -Rp 13.668.264.985,34 2025 -Rp 9.453.471.569,91 -Rp 16.104.395.275,13 -Rp 13.983.499.721,76 2026 -Rp 9.857.054.565,37 -Rp 16.464.363.811,88 -Rp 14.323.421.564,67 2027 -Rp 10.292.243.520,57 -Rp 16.852.522.711,49 -Rp 14.689.963.845,53 2028 -Rp 10.761.513.605,95 -Rp 17.271.079.657,33 -Rp 15.085.211.301,56 2029 -Rp 11.267.533.830,95 -Rp 17.722.415.224,01 -Rp 15.511.411.932,83 2030 -Rp 11.813.182.224,24 -Rp 18.209.096.417,04 -Rp 15.970.989.787,99

## 1) Analisis Pasar
Analisis  pasar  akan  menggunakan  hasil  penyebaran kuesioner  tentang  permintaan  properti  untuk  mengetahui kondisi  demand  properti  di  Kota  Surabaya  khususnya  di bagian  barat.  Digunakan  juga  data  statistik  dari  Bank Indonesia  terkait  permintaan  properti  di  Kota  Surabaya hingga  kuartal  pertama  tahun  2022.  Kemudian  digunakan juga  data  sekunder  dari  BPS  terkait  kategori  lapangan pekerjaan yang tujuannya untuk menganalisis jenis pekerjaan yang  paling  menyerap  tenaga  kerja,  sehingga  lahan  kosong tersebut  dapat  dimanfaatkan  sesuai  kebutuhan  lapangan pekerjaan  dan  dapat  meningkatkan  pertumbuhan  ekonomi khususnya Kota Surabaya.
Dari  hasil  analisis  pasar  didapatkan  alternatif  properti sebagai  perkantoran,  hotel,  dan  apartemen  adalah  alternatif properti yang paling diminati oleh pasar.

## 2) Analisis Perkembangan Kawasan
Analisis perkembangan kawasan dilakukan dengan metode observasi  lapangan.  Dalam  radius  5  kilometer  dari  obyek penelitian  dapat  ditemui  banyak  alternatif  properti  yang menunjukkan  bahwa  kawasan  di  sekitar  obyek  juga  sudah sangat  berkembang.  Ciputra  World  Apartments,  SOHO  & Office  Tower,  Shangri-La  Surabaya  (Hotel),  Java  Paragon Hotel  &  Residences, Park  and  Ride (Gedung  Parkir), Mayapada  Complex  (Perkantoran),  Vasa  Hotel  Surabaya, Lenmarc Mall, dan Pakuwon Mall adalah beberapa alternatif properti yang dapat ditemui di sekitar obyek penelitian.

## 3) Hasil Analisis Penentuan Alternatif
Setelah  seluruh  tahapan  analisis  telah  dilalui,  mulai  dari analisis pasar yang terdiri dari kuesioner permintaan properti dan  data  sekunder  dari  Bank  Indonesia  tentang  statistik permintaan properti Kota Surabaya, juga data sekunder dari BPS terkait persebaran pekerja dari BPS Kota Surabaya dan juga  analisis  perkembangan  kawasan,  maka  alternatif properti  yang  digunakan  adalah  perkantoran,  hotel,  dan apartemen.

## B. Analisis Aspek Legal
Tahapan  setelah  analisis  penentuan  alternatif  adalah analisis  aspek  legal.  Pada  tahapan  analisis  aspek legal  akan ditinjau  apakah  hasil  analisis  penentuan  alternatif  properti tidak melanggar peraturan yang ada. Adapun peraturan yang digunakan adalah Peraturan Daerah Kota Surabaya Nomor 8 Tahun  2018  Tentang  Rencana  Detail  Tata  Ruang  dan
Peraturan Zonasi Kota Surabaya Tahun 2018-2038. Terdapat dua  analisis  yang  dilakukan  pada  bagian  ini,  yaitu  analisis zoning dan analisis building code .

## 1) Zoning
Mengacu  pada  Lampiran  VIII.2  Peraturan  Daerah  Kota Surabaya Nomor 8 Tahun 2018 Tentang Rencana Detail Tata Ruang  dan  Peraturan  Zonasi  Kota  Surabaya  Tahun  2018- 2038,  obyek  penelitian  yang  berada  di  Kecamatan Dukuhpakis  termasuk  kawasan  yang  diperuntukkan  untuk zona perdagangan dan jasa.

## 2) Building Code
Analisis building  code akan  dilakukan  untuk  tiap-tiap alternatif properti dan mengacu pada Peraturan Daerah Kota Surabaya Nomor 8 Tahun 2018 Tentang Rencana Detail Tata Ruang  dan  Peraturan  Zonasi  Kota  Surabaya  Tahun  2018- 2038. Building  code yang  dianalisis  terdiri  dari  garis sempadan  bangunan  (GSB),  koefisien  dasar  bangunan (KDB),  koefisien  lantai  bangunan  (KLB),  koefisien  daerah hijau (KDH), dan tinggi bangunan maksimum.

## 3) Hasil Analisis Aspek Legal
Setelah menganalisis tiap-tiap alternatif properti, rekapitulasi  hasil  analisis  aspek  legal  yang  merupakan kapasitas  maksimum  dari  masing-masing  alternatif  properti dapat dilihat pada Tabel 2.

## C. Analisis Aspek Fisik
Analisis  aspek  fisik  adalah  tahapan  selanjutnya  setelah menganalisis aspek legal. Analisis aspek fisik meliputi lokasi, luas, dan bentuk lahan, kemudian utilitas dan aksesbilitas, dan dilanjutkan  dengan  perencanaan  bangunan  ( preliminary design ) untuk tiap-tiap alternatif.
1) Lokasi, Luas, dan Bentuk Lahan
Lahan  pada  obyek  penelitian  ini  berada  di  Jl.  KH  Abdul Wahab  Siamin  Surabaya  no.  Kav  9-10  yang  termasuk kawasan  Surabaya  bagian  barat.  Lahan  ini  memiliki  luas kurang  lebih  3.966  m 2 sehingga  cukup  luas  untuk  dapat dimanfaatkan dengan beberapa alternatif properti.

## 2) Aksesbilitas dan Utilitas
Berdasarkan  pengamatan  di  lapangan  dan  menggunakan citra  satelit  ( google  street  view ),  lahan  kosong  ini  dapat diakses  melalui  Jalan  Mayjend  Sungkono  kemudian  Jalan KH.  Abdul  Wahab  Siamin  yang  sama-sama  memiliki  lebar
Tabel 7. Analisis arus kas Keterangan Perkantoran Hotel Apartemen Biaya Investasi -Rp 629.421.805.390,42 -Rp 986.164.036.817,89 -Rp 469.099.218.636,54 ∑PV NOI Rp 782.009.395.204,46 Rp 1.044.549.307.796,17 Rp 497.798.611.811,48 NPV Rp 152.587.589.814,04 Rp 58.385.270.978,28 Rp 28.699.393.174,94 Pengujian Kelayakan LAYAK LAYAK LAYAK Tabel 8. Analisis produktivitas maksimum Aspek Perkantoran Hotel Apartemen Nilai Properti 782.009.395.204,46 1.044.549.307.796,17 497.798.611.811,48 Biaya Bangunan 525.116.005.390,42 881.858.236.817,89 364.793.418.636,54 Nilai Lahan 256.893.389.814,04 162.691.070.978,28 133.005.193.174,94 Luas (m2) 3966 3966 3966 Nilai Lahan per m2 64.773.925,82 41.021.450,07 33.536.357,33 Nilai Lahan Awal 26.300.000,00 26.300.000,00 26.300.000,00 Produktivitas 246% 156% 128%
jalan kurang lebih 10 meter untuk tiap arah dan terdapat dua arah. Preliminary Design
Setelah  dilakukan  analisis  terhadap  lokasi,  luas,  bentuk, aksesbilitas,  dan  utilitas  lahan  yang  menjadi  obyek  pada penelitian  ini,  didapatkan  bahwa  lahan  ini  memiliki aksesbilitas yang baik dan utilitas yang lengkap. Maka dapat disimpulkan  bahwa  lahan  tersebut  berpotensi  untuk dikembangkan  menjadi  properti  komersial.  Perencanaan bangunan  akan  dilakukan  untuk  masing-masing  alternatif sesuai  hasil  dari  hasil  analisis  penentuan  alternatif. Perencanaan  bangunan  untuk  tiap-tiap  properti  yang  akan dibangun,  juga  akan  didesain  dengan  mempertimbangkan properti sejenis dan setara yang sudah ada.
Hasil dari perencanaan bangunan atau preliminary design untuk  masing-masing  alternatif  properti,  dapat  dilihat  di Tabel 3.

## D. Analisis Aspek Finansial
Tahapan  selanjutnya  setelah  analisis  alternatif,  legal,  dan fisik  adalah  analisis  aspek  finansial.  Terdapat  beberapa  hal yang harus ditinjau pada bagian ini, diantaranya perencanaan biaya  investasi,  perencanaan  pendapatan,  dan  perencanaan pengeluaran.  Pada  akhir  tahapan  analisis  aspek  finansial, akan  ditinjau  aliran  kas  dari  suatu  alternatif  properti berdasarkan biaya-biaya yang telah dihitung sebelumnya.

## 1) Perencanaan Biaya Investasi
Biaya investasi yang merupakan variable cost yang dapat dihitung  dengan  menjumlahkan  biaya  tanah  dengan  biaya bangunan.  Biaya  tanah  dihitung  dengan  menggunakan pendekatan pasar. Biaya bangunan dihitung dengan mengacu pada  Lampiran  Permen  PUPR  Nomor  22/PRT/M/2018 Tentang Harga Satuan Bangunan Gedung Negara (HSBGN). Biaya  bangunan  terdiri  dari  biaya  konstruksi  fisik  yang dihitung  dengan  menjumlahkan  biaya  komponen  standar yang  memiliki  faktor  pengali  dengan  biaya  komponen  non standar.  Setelah  didapatkan  biaya  konstruksi  fisik,  akan dijumlahkan  lagi  dengan  biaya  perencanaan,  biaya manajemen  konstruksi,  dan  biaya  pengawasan,  maka didapatkan nilai dari biaya bangunan. Pada akhir analisis ini, biaya  bangunan  akan  dijumlahkan  dengan  biaya  tanah  dan didapatkan  biaya  investasi.  Biaya  investasi  untuk  tiap-tiap alternatif properti ditunjukkan pada Tabel 4.

## 2) Perencanaan Pendapatan
Pendapatan  dari  sebuah  alternatif  properti  dihitung  dari pendapatan  sewa, service  charge ,  dan  pendapatan  parkir. Data tarif sewa dan service charge didapatkan dari  literatur terkait laporan pasar properti Kota Surabaya. Sedangkan tarif parkir  disesuaikan  dengan  tarif  eksisting  yang  sudah diberlakukan  di  Kota  Surabaya  saaat  ini.  Rekapitulasi perencanaan  pendapatan  untuk  tiap  alternatif  properti ditunjukkan pada Tabel 5.

## 3) Perencanaan Pengeluaran
Pengeluaran untuk  sebuah alternatif properti ditinjau dari biaya  operasional  listrik,  air,  biaya  gaji  pegawai, dan  biaya pemeliharaan.  Tarif  dasar  air  (TDA)  dan  tarif  dasar  listrik (TDL) didapatkan dengan merata-rata TDA dan TDL selama 8  tahun  ke  belakang  (2012-2020)  dari  PT.  PDAM  dan  PT. PLN. Biaya gaji pegawai disesuaikan dengan upah minimum kota  (UMK)  Surabaya.  Sedangkan  biaya  operasional
pemeliharaan  dari  sebuah  alternatif  properti  mengacu  pada Peraturan  Menteri  Keuangan  Republik  Indonesia  Nomor 60/PMK.02/2021  di  Provinsi  Jawa  Timur.  Rekapitulasi perencanaan  pengeluaran  untuk  tiap  alternatif  properti ditunjukkan pada Tabel 6.

## 4) Analisis Arus Kas
Tahapan selanjutnya adalah analisis arus kas yang dihitung dengan menggunakan metode Net Present Value (NPV) yaitu menjumlahkan  biaya  investasi  dan  pendapatan  bersih  yang sudah terfaktor diskon pengembalian selama durasi investasi (8  tahun).  Investasi  dikatakan  layak  apabila  memiliki  nilai NPV  yang  positif.  Tingkat  bunga/MARR  ( Minimum Attractive  Rate  of  Return )  diperoleh  dari  penjumlahan discount rate dengan tingkat risiko. Discount rate didapatkan dari rata-rata beberapa suku bunga deposito bank di Indonesia yaitu  senilai  3,507%  pada  akhir  tahun  2022. Tingkat  risiko dianggap  sama  dengan discount  rate ,  sehingga  nilai MARR adalah  sebesar  7,014%.  Analisis  arus  kas  untuk  tiap-tiap alternatif properti ditunjukkan pada Tabel 7.

## E. Analisis Aspek Produktivitas Maksimum
Alternatif  properti  yang  telah  melalui  tahapan  analisis aspek legal, aspek fisik dan aspek finansial, selanjutnya akan dicari  nilai  lahan  masing-masing  alternatif  melalui  analisis produktivitas  maksimum.  Beberapa  aspek  yang  dibutuhkan pada  tahapan  analisis  produktivitas  maksimum  adalah sebagai berikut:
1. Nilai  properti  dihitung  dengan  pendekatan  pendapatan discounted cash flow
2. Biaya bangunan telah dihitung pada tahapan analisis aspek finansial
3. Nilai  lahan  didapatkan  menggunakan  metode  nilai  sisa (nilai properti - biaya bangunan)
4. Luas Lahan (m 2 ) = 3.966 m 2
Nilai  properti  dihitung  dengan  pendekatan  pendapatan discounted  cash  flow yaitu  dengan  menjumlahkan  NOI selama  durasi  investasi  dengan terminal  value yang  sudah dikali  dengan discount  factor pada  periode  investasi.  Nilai properti adalah sama dengan nilai ∑PV NOI, namun dalam mengestimasi  alternatif  pengembangan  lahan  dengan produktivitas  tertinggi  dan  terbaik,  tidak  diperhitungkan biaya investasi di awal. Nilai net operating income , terminal value , dan discount factor telah didapatkan pada perhitungan analisis arus kas di bagian sebelumnya.
Berdasarkan  Tabel  8  dapat  diketahui  bahwa  alternatif properti  perkantoran  menghasilkan  peningkatan  nilai  lahan yang  semula  bernilai  Rp  26.300.000,00  menjadi  Rp 64.773.925,82 yang berarti menghasilkan kenaikan produktivitas  lahan  sebesar  246%.  Alternatif  properti  hotel menghasilkan  peningkatan  nilai  lahan  yang  semula  bernilai Rp  26.300.000,00  menjadi  Rp  41.021.450,07  yang  berarti menghasilkan  kenaikan  produktivitas  lahan  sebesar  156%. Alternatif  properti  apartemen  menghasilkan  peningkatan nilai  lahan  yang  semula  bernilai  Rp  26.300.000,00  menjadi Rp  33.536.357,33  yang  berarti  menghasilkan  kenaikan produktivitas lahan sebesar 128%. Dapat disimpulkan bahwa pengembangan lahan yang paling memberikan produktivitas tertinggi  dan  terbaik  adalah  berupa  alternatif  bangunan perkantoran.

## V. KESIMPULAN
Berdasarkan  hasil  analisis  yang  dilakukan  pada  lahan kosong di Kawasan Grand Sungkono Lagoon Kota Surabaya yang  menjadi  obyek  penelitian  ini,  didapatkan  perkantoran, hotel,  dan  apartemen  adalah  alternatif  properti  yang  sudah sesuai dengan peraturan yang berlaku, dimungkinkan secara fisik, dan layak secara finansial, sehingga dapat dibangun di lahan  kosong  di  Kawasan  Grand  Sungkono  Lagoon  Kota Surabaya  yang  menjadi  obyek  penelitian  ini.  Sedangkan pengembangan lahan sebagai properti komersial perkantoran merupakan alternatif bangunan dengan penggunaan tertinggi dan terbaik bagi lahan lahan yang menjadi obyek penelitian ini.  Hal  tersebut  dikarenakan  alternatif  properti  komersial perkantoran memiliki nilai lahan sebesar Rp 64.773.925,82/m 2 dengan  persentase  kenaikan  nilai  lahan adalah sebesar 246% dari nilai lahan awal.

## DAFTAR PUSTAKA
[1]  Badan  Pusat  Statistik Kota  Surabaya.  Statistik  daerah  Kota  Surabaya 2019. Surabaya: BPS Kota Surabaya, 2019.
[2]  L. Adiputra, R. Indryani, and C. Utomo, “Analisa highest and best use (HBU) pada lahan di Jalan Gatot Subroto Kota Tangerang,” J. Tek. Its , vol. 10, no. 1, pp.13-18, 2021. doi: 10.12962/j23373539.v10i1.60412.
[3]  A. M. Azis and R. Fazri, “Strategi pengembangan mixed use sebagai penunjang kegiatan industri Kota Cilegon,” J.  Planesa , vol. 5, no. 2, pp. 62-71, 2014.
[4]  M.  Fadhilah,  S.  Sardiyarso,  J.  Iskandar,  M.  Immaculata,  and  R. Wulandari,  “Komparasi  Konsep  Integrasi  Fungsi  pada  Bangunan Mixed-Use di Jakarta,” Semin. Nas. Cendekiawan , vol. 4, pp. 515–520, 2018.
[5]  B. Harjanto and W. Hidayati. Konsep Dasar Penilaian Properti, 2nd Ed. Yogyakarta: BPFE, 2014. ISBN: 978-979-503-594-7.
[6]  A. Prawoto. Teori dan Praktek Penilaian Properti, 3rd Ed. Yogyakarta: BPFE, 2015. ISBN: 9789795035978.
[7]  Appraisal  Institute,  The  Appraisal  of  Real  Estate,  14th  Ed.  Chicago: Appraisal Institute, 2013. ISBN: 978-935328-38-4.
[8]  Y. F. Timang and R. Indryani, “Analisa highest and best use pada lahan kosong di Jalan Raya Diponegoro nomor 110-112 Surabaya,” J. Tek. ITS , vol. 6, no. 2, pp. 657-660, 2017.