## Implementasi Akad Musyarakah Mutanaqisah pada Produk Pembiayaan BSI Griya
Najmah Salamah, Iwan Permana*, Intan Nurrachmi
Prodi Hukum Ekonomi Syariah, Fakultas Syariah, Universitas Islam Bandung, Indonesia.

## A R T I C L E   I N F O
Article history :
Received  : 9/4/2024 Revised : 25/6/2024
Published  : 2/7/2024
Creative Commons Attribution- NonCommercial-ShareAlike 4.0 International License.
Volume : 4 No.
: 1 Halaman  : 9 - 16 Terbitan  : Juli 2024
Terakreditasi Sinta Peringkat 4 berdasarkan Ristekdikti No. 72/E/KPT/2024

## A B S T R A K
Rumah merupakan sebuah kebutuhan dasar  bagi semua manusia, karena rumah  merupakan  tempat  manusia  beristirahat  setelah  beraktivitas sepanjang  hari.  Tetapi,  tidak  semua  orang  mampu  memiliki  rumah, terutama masyarakat kalangan menengah kebawah. Oleh karena itu, KPR menjadi  sebuah  solusi  yang  diberikan  oleh  lembaga  keuangan  atas kebutuhan  masyarakat.  Sistem  pembayaran  KPR  dianggap  lebih  ringan karena  dilakukan  secara  angsuran.  Begitu  pun  dengan  BSI,  BSI menawarkan  produk  pembiayaan  KPR  berupa  BSI  Griya.  Tujuan dilakukannya  penelitian  ini  adalah  untuk  mengetahui  tinjauan  fikih muamalah  terhadap  pelaksanaan  akad  musyarakah  mutanaqisah  pada produk  pembiayaan  BSI  Griya  di  BSI  KCP  Bandung  Setiabudi  1.  Jenis penelitian  yang  digunakan  dalam  penelitian  ini  adalah  jenis  penelitian kualitatif dengan pendekatan deskriptif empiris. Hasil dari penelitian ini, yaitu  pelaksanaan  akad  musyarakah  mutanaqisah  pada  produk pembiayaan  BSI  Griya  di  BSI  KCP  Bandung  Setiabudi  1  secara  umum telah  memenuhi  prinsip-prinsip  fikih  muamalah.  Namun,  ada  beberapa hal yang  harus  diperhatikan, yaitu biaya-biaya  yang dikeluarkan  selama akad  berlangsung  harus  dibebankan  kepada  semua  pihak,  nisbah  bagi hasil  harus  sesuai  dengan  porsi  kepemilikan,  dan  pernyataan  larangan pengembalian dana oleh salah satu pihak dalam akta perjanjian.
Kata Kunci : BSI Griya; Akad MMQ; Fikih Muamalah.

## A B S T R A C T
Home is a basic need for all humans, because home is a place for humans to rest after a long day's activities. However, not everyone can afford to own a house, especially  the  lower  middle  class.  Therefore,  KPR  is  a  solution  provided  by financial  institutions  for  the  needs  of  the  community.  The  mortgage  payment system is considered lighter because it is done in installments. Likewise with BSI, BSI offers mortgage financing products in the form of BSI Griya. The purpose of this  research  was  to  determine  the  review  of  muamalah  jurisprudence  on  the implementation of the musyarakah mutanaqisah contract on BSI Griya financing products at BSI KCP Bandung Setiabudi 1. The type of research used in this study is  a  type  of  qualitative  research  with  an  empirical  descriptive  approach.  The results of this study, namely the implementation of the musyarakah mutanaqisah contract on BSI Griya financing products at BSI KCP Bandung Setiabudi 1 have generally fulfilled the principles of muamalah jurisprudence. However, there are several  things  that  must  be  considered,  namely  the  costs  incurred  during  the contract  must  be  charged  to  all  parties,  the  profit  sharing  ratio  must  be  in accordance with the portion of ownership, and a statement prohibiting refunds by one of the parties to the deed of agreement.
Keywords : BSI Griya; Akad MMQ; Fikih Muamalah.

## A. Pendahuluan
Kebutuhan dasar manusia meliputi pangan, papan, dan sandang. Kebutuhan dasar papan berupa rumah sebagai tempat tinggal manusia. Dalam pasal 28H ayat (1) Undang-Undang Dasar Republik Indonesia Tahun 1945, menyatakan bahwa setiap orang berhak hidup Sejahtera lahir dan batin, memperoleh tempat tinggal dan lingkungan hidup yang baik dan sehat serta berhak mendapatkan pelayanan kesehatan. (Pramesti, 2022)
Namun kenyataannya, membeli sebuah rumah merupakan salah satu permasalahan yang dihadapi oleh masyarakat saat ini, terutama bagi masyarakat kalangan menengah kebawah. Oleh karena itu, membeli rumah secara  angsuran  atau  kredit  merupakan  suatu  solusi  bagi  masyarakat  karena  dianggap  lebih  ringan  dalam pembayarannya. (Rosyada, 2021)
Melihat hal itu, Kredit Pemilikan Rumah (KPR) menjadi salah satu produk jasa yang disediakan oleh lembaga keuangan, salah satunya Bank Syariah Indonesia (BSI). BSI menyediakan produk pembiayaan KPR Syariah, yaitu BSI Griya. BSI Griya merupakan fasilitas pembiayaan kepemilikan rumah maupun beragam kebutuhan  lainnya,  seperti  renovasi  rumah,  pembelian  ruko/apartemen  baik  baru  maupun  bekas,  dan sebagainya. (BSI, n.d.)
Ada beberapa alternatif akad yang digunakan dalam produk pembiayaan BSI Griya, salah satunya akad musyarakah  mutanaqisah.  Musyarakah  mutanaqisah  merupakan  bentuk  persekutuan  antara  dua  pihak  atau lebih dalam kepemilikan suatu barang atau aset, dimana dalam kerja sama ini hak kepemilikan salah satu pihak terhadap  suatu  barang  atau  aset  akan  berkurang,  dan  begitu  pun  sebaliknya  pihak  lain  akan  bertambah kepemilikannya. (Sitorus, 2019)
Menurut  Fatwa  DSN  No.  73/DSN-MUI/XI/2008  tentang  Musyarakah  Mutanaqisah,  musyarakah mutanaqisah  adalah  syirkah  atau  kerja  sama  yang  kepemilikan  aset  (barang)  atau  modal  salah  satu  pihak berkurang  disebabkan  pembelian  secara  bertahap  oleh  pihak  lain.  (DSN  MUI,  2008).  Akad  musyarakah mutanaqisah atau biasa disingkat MMQ ini terdiri dari dua akad, yaitu akad musyarakah dan ba’i (jual beli). Pada  perbankan  syariah,  akad  MMQ  berarti  bank  syariah  melakukan  kerjasama  dengan  nasabah  untuk membeli  suatu  aset  atau  barang  dengan  kepemilikan  bersama.  Selanjutnya,  nasabah  akan  membayar  atau membeli kepemilikan bank atas aset tersebut secara angsuran. Seiring angsuran yang dilakukan oleh nasabah bertambah, maka kepemilikan bank terhadap aset akan berkurang dan begitu pun  sebaliknya. Aset tersebut dapat disewakan baik kepada nasabah maupun pihak lain dan keuntungan dari sewa tersebut akan dibagi sesuai dengan nisbah yang disepakati dalam akad. (Kholijah, 2020)
Menurut keterangan yang diberikan oleh narasumber, seorang kepala cabang BSI KCP Bandung Setiabudi 1,  dalam  produk  pembiayaan  BSI  Griya  nasabah  lebih  sering  memilih  menggunakan  akad  murabahah dibandingkan dengan akad musyarakah mutanaqisah. Berdasarkan data yang diberikan oleh salah satu marketing staff BSI KCP Bandung Setiabudi 1, dalam satu tahun terakhir terdapat 595 transaksi yang menggunakan akad murabahah  dan  156 transaksi  dan  156  transaksi  yang menggunakan  akad  musyarakah  mutanaqisah.  Menurut salah satu narasumber yang merupakan marketing staff BSI KCP Bandung Setiabudi 1, hal tersebut terjadi karena lebih  banyak  nasabah  melakukan  pembiayaan  BSI  Griya  dengan  tujuan  membeli  rumah/tempat  tinggal,  oleh karena itu, skema yang digunakan adalah skema akad murabahah. Selain itu, pelaksanaan akad murabahah lebih mudah dipahami oleh nasabah dibandingkan dengan akad musyarakah mutanaqisah.
Dalam praktiknya, terdapat beberapa kasus yang terjadi dalam pelaksanaan akad MMQ pada produk pembiayaan  di  BSI.  Menurut  penjelasan  Nalaprima  Salya  dan  Yogi  Gumelar,  seorang  staff  marketing  dan CBRM di BSI KCP Bandung Setiabudi 1, pada produk pembiayaan yang menggunakan akad MMQ di BSI cabang  Setiabudi  Bandung  1  sering  ditemukan  kasus  terkait  bukti  penggunaan  dana,  salah  satunya  kasus dimana  nasabah  tidak  memberikan  bukti  penggunaan  dana.    Hal  tersebut  mengakibatkan  pihak  bank  tidak dapat  mengidentifikasikan  dana  yang  dicairkan  sesuai  dengan  peruntukkannya  atau  tidak,  serta  bukti penggunaan dana merupakan dokumen wajib untuk memenuhi unsur syariah.
Berdasarkan latar belakang tersebut, peneliti tertarik untuk meneliti lebih lanjut mengenai pelaksanaan akad  musyarakah  mutanaqisah  pada  produk  pembiayaan  BSI  Griya  di  BSI.  Penelitian  ini  bertujuan  untuk mengetahui  tinjauan  fikih  muamalah  terhadap  pelaksanaan  akad  musyarakah  mutanaqisah  pada  produk pembiayaan BSI Griya di Bank Syariah Indonesia.

## B. Metode Penelitian
Jenis penelitian yang digunakan dalam penelitian ini adalah jenis penelitian kualitatif dengan pendekatan deskriptif  empiris.  Penelitian  kualitatif  dengan  pendekatan  deskriptif  empiris  merupakan  penelitian  yang bertujuan  untuk  mendeskripsikan  dan  menganalisa  baik  fenomena,  kejadian,  atau  kegiatan  sosial,  (Jonata, 2022) serta mengkaji tentang implementasi hukum dan kontrak secara faktual pada fenomena, kejadian, atau kegiatan sosial tersebut di lapangan guna memastikan pelaksanaannya sudah sesuai atau belum sesuai dengan ketentuan yang berlaku. (Khoiriyah, 2017)
Penelitian  ini  dilakukan  dengan  mengumpulkan  data  melalui  wawancara  langsung  bersama  tiga narasumber yang merupakan pegawai BSI KCP Bandung Setiabudi 1. Wawancara pertama dilaksanakan pada tanggal 29 September 2023 dengan narasumber Bapak Mochammad Nurwenda Faizal yang memiliki jabatan sebagai kepala cabang kantor BSI KCP Bandung Setiabudi 1, wawancara tersebut dilakukan secara langsung di kantor BSI yang beralamat di Jl. Dr. Setiabudi No. 166, Hegarmanah, Cidadap, Kota Bandung. Wawancara kedua  dilaksanakan  pada  tanggal  9  Oktober  2023  dengan  narasumber  Bapak  Yogi  Gumelar  dan  Bapak Nalaprima Salya yang memiliki jabatan sebagai staff marketing dan CBRM di BSI KCP Bandung Setiabudi 1,  wawancara  tersebut  dilakukan  secara  langsung  di  kantor  yang  sama  dengan  wawancara  sebelumnya. Wawancara terakhir dilakukan pada tanggal 29 Desember 2023 dengan narasumber Bapak Nalaprima Salya dan Bapak Yogi Gumelar, wawancara tersebut dilakukan melalui whatsapp.
Selain  itu,  peneliti  juga  melakukan  observasi  di  BSI  KCP  Bandung  Setiabudi  1,  serta  melakukan dokumentasi, yaitu dengan mengumpulkan dokumen-dokumen yang mendukung proses penelitian, meliputi akta perjanjian akad pembiayaan yang menggunakan prinsip musyarakah mutanaqisah, SP3 (Surat Penawaran Pemberian  Pembiayaan),  dan  RAB.  Adapun  metode  analisis  data  yang  digunakan  dalam  penelitian  ini merupakan metode analisis menurut Miles dan Huberman yang melalui tiga tahapan (Gunawan, 2013), yaitu reduksi data, penyajian data, dan verifikasi data.

## C. Hasil dan Pembahasan
Berdasarkan  penelitian  yang  telah dilakukan  di  BSI KCP  Bandung  Setiabudi  1,  peneliti menemukan beberapa hal mengenai akad MMQ, yaitu pelaksanaan akad MMQ pada produk pembiayaan KPR/BSI Griya di BSI KCP Bandung Setiabudi 1 dan kasus yang sering terjadi dalam pelaksanaan akad MMQ di BSI KCP Bandung Setiabudi 1. Pertama, persyaratan pengajuan pembiayaan akad MMQ Griya di antaranya (1) formulir pengajuan  pembiayaan,  (2)  fotokopi  KTP  pemohon,  (3)  fotokopi  KTP  pasangan  (suami/istri),  (4)  fotokopi Kartu Keluarga, (5) fotokopi akta nikah/cerai, (6) slip gaji 3 bulan,  (7) fotokopi rek. koran/tabungan 3 bln terakhir,  (8)  fotokopi  NPWP,  (9)  fotokopi  SHM  (Sertifikat  Hak  Milik)  atau  SHGB  (Sertifikat  Hak  Guna Bangunan), (10) fotokopi IMB (Izin Mendirikan Bangunan), (11) fotokopi Pajak Bumi dan Bangunan (PBB), (12) Rancangan Anggaran Biaya (RAB).

## Alur/Proses Pembiayaan Akad MMQ Griya
Adapun proses pembiayaan akad MMQ adalah sebagai berikut:

## Pengajuan Pembiayaan
Calon nasabah BSI griya melakukan pengajuan pembiayaan dengan mengisi formulir pengajuan pembiayaan dan melengkapi persyaratan untuk pembiayaan BSI griya.

## Input Sistem Wise
Input  data  menggunakan  sistem  wise.  Wise  merupakan  software  yang  digunakan  untuk  memproses permohonan pendanaan dari tahapan inisiasi sampai tahapan pencairan dana dan sudah terhubung dengan Core Banking System. Detail informasi yang wajib diberikan pada saat entri data, meliputi jenis pembiayaan, harga, biaya pendaftaran, biaya lainnya, nomor rekening nasabah, tanggal pembayaran pertama, penanggung jawab penandatangan aperjanjian, alamat email nasabah, uraian detail mengenai objek akad, dan informasi lainnya, seperti  nomor  HP  nasabah  yang  dapat  dihubungi.  Kemudian,  melakukan  pengecekan  Informasi  Debitur (IDeb), dan dokumen tersebut diperiksa oleh bagian unit risiko.(Mudzakir, 2020)
Unit  risiko melakukan  entri  data  secara  detail, memverifikasi  permohonan (data  nasabah,  dokumen, penghasilan), terakhir menyetujui hasil verifikasi. Dokumen tersebut di-upload menggunakan sistem WISE. Kemudian dilakukan pemeriksaan dokumen oleh yang berwenang untuk proses persetujuan dokumen yang diajukan.(Mudzakir, 2020)
Pembuatan Surat Penawaran Pemberian Pembiayaan (SP3)
Setelah  dokumen  persyaratan  nasabah  sudah  disetujui,  pihak  bank  akan mencetak  SP3  dan  dikirim  kepada nasabah  untuk  meminta  tanda  tangan  persetujuan.  Setelah  mendapatkan  persetujuan  dari  nasabah,  proses pembiayaan akan berlanjut ke tahap berikutnya.

## Pelaksanaan akad MMQ
Setelah nasabah menandatangani SP3 yang dibuat oleh pihak bank, maka langkah selanjutnya adalah pelaksanaan akad. Dokumen akad akan diberikan ke RFO (Retail Funding Officer). Kemudian, akad tersebut akan dibuatkan akta perjanjian di notaris. Setelah akta perjanjian selesai, dokumen tersebut di-upload ke sistem WISE.

## Pencairan
Proses pencairan dana pembiayaan akan dilakukan oleh RFO (Retail Funding Officer). Cara pencairan yang dilakukan akan disesuaikan dengan yang tertera di SP3, misalnya pencairan dana dilakukan secara sekaligu ke rekening nasabah.

## Kasus yang terjadi dalam Pelaksanaan Akad Musyarakah Mutanaqisah
Berdasarkan informasi yang didapat dari wawancara spontan yang dilakukan dengan Bapak Nalaprima Salya, salah satu staff marketing BSI KCP Bandung Setiabudi 1, saat meminta dokumen akad MMQ nasabah BSI Griya, beliau mengatakan bahwa nasabah akad MMQ Griya jauh lebih sedikit dibandingkan dengan nasabah akad  MMQ  mitraguna,  karena  lebih  banyak  nasabah  melakukan  pembiayaan  KPR  dengan  tujuan  membeli rumah/tempat  tinggal,  oleh  karena  itu,  skema  yang  digunakan  adalah  skema  akad  murabahah.  Dalam wawancara bulan Oktober, beliau mengatakan bahwa kasus yang sering terjadi dalam pelaksanaan akad MMQ griya  di  BSI  Setiabudi  adalah  masalah  pembuktian  atau  bukti  penggunaan  dana  yang  telah  dicairkan  oleh nasabah. Salah satunya, banyak kasus dimana nasabah tidak memberikan bukti penggunaan dana yang telah dicairkan.
Untuk  membuktikan  hal  itu,  peneliti  meminta  satu  dokumen  milik  nasabah  akad  MMQ  griya  untuk digunakan sebagai contoh dalam penelitian akad MMQ griya. Peneliti mengobservasi dokumen akad MMQ griya milik nasabah yang dilakukan pada tanggal 20 Juli 2022. Dalam SP3 atau Surat Penawaran Pemberian Pembiayaan yang menjadi lampiran akad, terdapat keterangan tujuan penggunaan pembiayaan yang diajukan oleh nasabah.
Fasilitas pembiayaan tersebut digunakan oleh nasabah untuk merenovasi rumah, tetapi hingga saat ini pihak yang bersangkutan belum menyerahkan bukti penggunaan dana pembiayaan. Sampai saat ini, langkah yang diambil pihak bank dalam menghadapi kasus ini, yaitu memberikan peringatan dan teguran lisan kepada nasabah terkait bukti penggunaan dana yang belum diserahkan.

## Pelaksanaan  Akad  Musyarakah  Mutanaqisah  pada  Produk  Pembiayaan  BSI  Griya  di  BSI  KCP Bandung Setiabudi 1
Untuk mengkaji lebih dalam mengenai pelaksanaan akad MMQ griya di BSI KCP Bandung Setiabudi, peneliti akan menggunakan  salah  satu  akad  MMQ  griya  milik  nasabah  sebagai  contoh.  Akad  MMQ  griya  yang  digunakan merupakan akad MMQ milik nasabah yang dilakukan pada tanggal 20 Juli 2022 dengan akad No. 76,-.
Dalam  akad  tersebut  disebutkan  bahwa  nasabah  melakukan  pembiayaan  berdasarkan  prinsip musyarakah mutanaqisah (MMQ). Jenis fasilitas pembiayaan yang dilakukan adalah refinancing objek akad milik nasabah berupa sebuah rumah. Setelah dilakukan penilaian terhadap objek akad (taqwim al-‘urudh), para pihak  menyepakati  bahwa  nilai  dari  objek  akad  milik  nasabah  tersebut  senilai  Rp  600  juta.  Kemudian, dilakukan  penjualan  terhadap  hishah  (porsi  kepemilikan)  objek  akad  kepada  bank.  Nilai  hishah  yang disepakati, yaitu hishah bank senilai Rp 450 juta dan hishah nasabah senilai Rp 150 juta.
Selanjutnya, objek akad yang menjadi kepemilikan bersama antara bank dan nasabah disewakan kepada nasabah, dengan kesepakatan ujrah atas akad ijarah yang dilakukan dan nisbah bagi hasil. Adapun ketentuan
ujrah dan nisbah bagi hasil yang disepakati, yaitu ujrah yang wajib dibayarkan oleh nasabah hingga bulan ke- 60 sebesar 5,5% dan pada bulan ke-61 hingga bulan ke-132 sebesar 12,75%. Sementara ketentuan nisbah bagi hasil, yaitu nisbah untuk bank sebesar 45,32% dari pendapatan dan untuk nasabah 54,68% dari pendapatan.
Angsuran untuk memindahkan kepemilikan bank menjadi milik nasabah dilakukan selama 132 bulan atau 11 tahun. Dengan ketentuan, angsuran yang dibayarkan selama 5 tahun pertama atau hingga bulan ke-60 sebesar  Rp  4.551.269,66-  dan  angsuran  yang  dibayarkan  dari  bulan  ke-61  hingga  jangka  waktu  berakhir sebesar Rp 5.555.384,23,-. Angsuran tersebut dibayarkan setiap tanggal 20 setiap bulannya. Selain angsuran, nasabah juga dikenakan sejumlah biaya, seperti biaya administrasi, materai, notaris, premi asuransi jiwa dan kerugian, serta biaya lain yang berkaitan dengan pembiayaan.
Untuk menjamin tertibnya pembayaran angsuran pada jangka waktu yang telah ditentukan, para pihak telah  sepakat  nasabah  harus  menyerahkan  sebuah  jaminan  kepada  bank.  Jaminan  yang  diserahkan  nasabah kepada bank berupa hak milik aset yang menjadi objek akad MMQ.
Selain SP3, dokumen RAB juga menjadi lampiran dalam dokumen akad MMQ ini. Isi dari RAB yang diajukan kepada pihak bank berupa pembelian bahan-bahan material untuk renovasi rumah dengan total Rp 275 juta. Sisa dana pembiayaan yang diberikan oleh bank, yaitu senilai Rp 150 juta, digunakan untuk melunasi pembiayaan yang dilakukan nasabah sebelumnya.
Dalam kasus ini, belum ada bukti apakah nasabah menggunakan dana pembiayaan telah sesuai dengan RAB atau tidak, karena nasabah hingga saat ini belum menyerahkan bukti penggunaan dana pembiayaan. Hal ini melanggar syarat tambahan yang tercantum pada SP3, yaitu nasabah wajib melampirkan bukti pembelian material bahan bangunan maksimal tujuh hari setelah pencairan.
Masalah  bukti  penggunaan  dana  pembiayaan  penting  untuk  bank  syariah  karena  pihak  bank  harus memastikan dana pembiayaan yang telah diberikan tidak disalahgunakan. Selain itu, bukti penggunaan dana merupakan dokumen wajib untuk memenuhi unsur syariah. Jika nasabah tidak menyerahkan bukti penggunaan sampai waktu yang telah ditentukan, maka nasabah wajib diingatkan untuk menyerahkan bukti. Jika setelah diingatkan belum juga menyerahkan bukti, maka akan dikeluarkan surat peringatan 1 dan seterusnya hingga surat  peringatan  3.  Apabila  hingga  surat  peringatan  ketiga  belum  juga  menyerahkan,  maka  pembiayaan tersebut wajib dilunasi sekaligus karena tidak memenuhi unsur syariah dalam pelaksanaan akad MMQ di BSI.
Sejauh  ini,  solusi  yang  diberikan  oleh  pihak  bank  kepada  nasabah  yang  bersangkutan  baru  berupa teguran  saja.  Mengenai  hal  tersebut,  peneliti  berpendapat,  langkah  nyata  yang  diambil  pihak  bank  untuk menyelesaikan kasus ini belum sesuai dengan solusi ideal yang disebutkan sebelumnya. Selain itu, sebaiknya pihak bank juga melakukan diskusi secara transparan dengan nasabah agar pihak bank dapat mengetahui alasan nasabah belum menyerahkan bukti penggunaan dan dapat bersama-sama mencari jalan keluar untuk mengatasi masalah tersebut.

## Tinjauan Konsep Akad Musyarakah Mutanaqisah pada Produk Pembiayaan BSI Griya di BSI KCP Bandung Setiabudi 1
Al-Syekh ‘Ala al-Din al-Za’tari dalam kitabnya yang berjudul Fiqh al-Mu’amalat al-Maliyyah al-Muqaram: Shihyaghah Jadidah wa Amtsilah Mu’shirah, menjelaskan tentang syarat-syarat pelaksanaan akad musyarakah mutanaqisah,  yaitu  (1)  pada  saat  pelaksanaan akad  MMQ,  tidak boleh  ada  janji di  antara  para  pihak  untuk membeli hishah (porsi) pihak lain dengan harga yang telah disepakati. Namun, kesepakatan harga setiap porsi harus  dilakukan  pada  saat  akad  jual  beli  dengan  mempertimbangkan  harga  pasar.  (2)  Biaya  asuransi, pemeliharaan,  dan  biaya  lainnya  tidak  boleh  dibebankan  kepada  satu  pihak  saja.  Risiko  tersebut  harus ditanggung oleh para pihak sesuai dengan hishshah masing-masing. (3) Besaran Nisbah yang ditetapkan harus merupakan  nisbah  proporsional  bukan  hanya  berdasarkan  kesepakatan.  Keuntungan  yang  diterima  oleh masing-masing pihak tidak boleh melebihi modal yang diberikan. (4) Akad harus dipisahkan secara jelas satu sama  lain.  (5)  Dalam  akta  perjanjian  harus  ada  pernyataan  yang  menjadi  dasar  larangan  salah  satu  pihak meminta pengembalian dana yang diinvestasikan. (Mubarok & Hasanudin, 2017)
Jika dianalisis, rukun dan syarat akad MMQ secara umum sudah terpenuhi dan sesuai dengan prinsip- prinsip fikih muamalah. Maka dari itu, peneliti akan menganalisis mengenai syarat khusus akad MMQ menurut fikih muamalah.
Pertama,  tidak  boleh  ada  janji  untuk  membeli  hishah  milik  pihak  lain  pada  saat  terjadi  akad  MMQ dengan  harga  yang  telah  disepakati,  tetapi  harga  tiap  hishah  disepakati  pada  saat  akad  jual  beli  dengan mempertimbangkan harga pasar. Menurut pemahaman peneliti, maksud dari poin ini adalah tidak boleh ada janji  untuk  membeli  hishah  pihak  lain  pada  saat  terjadi  akad  musyarakah  dan  harga  hishah  disepakati  saat dilaksanakannya akad jual beli dengan menyesuaikan harga pasar, yaitu pada saat bank membeli hishah objek akad milik nasabah.
Menurut peneliti, poin ini telah diterapkan pada pelaksanaan akad MMQ pada produk pembiayaan BSI Griya,  karena  sebelum  dilakukan  akad  MMQ,  para  pihak  telah  terlebih  dahulu  menilai  objek  akad  sesuai dengan  harga  pasar  dan  menyepakati  harga  tiap  hishahnya.  Dan  berdasarkan  hasil  pengamatan  dokumen- dokumen akad, penilaian objek akad dilakukan sebelum SP3 dibuat.
Kedua, tidak boleh hanya satu pihak yang dikenakan biaya asuransi, pemeliharaan, dan lainnya.  Dalam akta akad MMQ yang telah disebutkan di atas, biaya asuransi, notaris, dan biaya lain yang berkaitan dengan pembiayaan dibebankan pada nasabah. Tetapi dalam akta perjanjian juga disebutkan pada Pasal 10 ayat (2) tentang Ketentuan-Ketentuan yang Berkaitan dengan Sewa Objek Akad bahwa jika terjadi kerugian total atas objek akad dalam masa sewa dan bank telah menerima pembayaran dari perusahaan asuransi atas kerugian total, maka nasabah berhak memperoleh kembali ujrah/harga sewa yang telah dibayarkan sejumlah hari dimana nasabah  tidak  dapat  menggunakan  objek  sewa.  Selain  jaminan  memperoleh  ujrah,  bank  juga  berhak memperoleh pembayaran dari asuransi sehubungan dengan bagian kepemilikannya pada objek akad. Dan pada ayat (5) disebutkan bahwa apabila kerugian yang timbul bukan disebabkan oleh kelalaian nasabah, maka bank akan menyerahkan hasil pembayaran asuransi kepada nasabah dalam kapasitasnya sebagai penanggungjawab pemeliharaan, dengan ketentuan nasabah tetap bertanggung jawab dan akan melakukan pembayaran ujrah atas objek akad yang rusak pada waktu jatuh tempo pembayarannya. Dari pasal tersebut dapat dilihat, bahwa risiko hanya ditanggung oleh nasabah.
Menurut pemahaman peneliti, seharusnya biaya-biaya yang berkaitan dengan pelaksanaan akad MMQ ditanggung bersama kedua pihak, karena akad MMQ merupakan akad kerjasama yang masing-masing pihak harus menanggung risiko sesuai dengan hishah masing-masing. Hal ini juga tercantum pada fatwa DSN No. 73/DSN-MUI/XI/2008 tentang Musyarakah Mutanaqisah yang menyatakan bahwa salah satu kewajiban para pihak dalam akad MMQ adalah menanggung kerugian sesuai proporsi modal.
Ketiga, nisbah bagi hasil ditetapkan sesuai dengan porsi modal masing-masing pihak. Dalam akta akad MMQ ini, tercantum dengan jelas jumlah nisbah dan hishah masing-masing pihak, yaitu nisbah bank sebesar 45,32% dengan hishah Rp 450 juta dan nisbah nasabah sebesar 54,68% dengan hishah Rp 150 juta.
Menurut  peneliti,  nisbah  bagi  hasil  yang  ditetapkan  tidak  sesuai  dengan  porsi  modal  masing-masing pihak. Hal itu karena nisbah milik nasabah lebih besar dibandingkan dengan nisbah bank, sedangkan hishah nasabah lebih kecil dari hishah bank.
Keempat, akad harus dipisahkan secara jelas. Dalam akad MMQ, akta perjanjian dijadikan satu, yaitu akad  pembiayaan  dengan  prinsip  musyarakah  mutanaqisah.  Tetapi  dalam  prakteknya,  akad-akad  yang membentuk  akad  MMQ  jelas  dilakukan  secara  terpisah.  Karena  langkah  pertama  yang  dilakukan  sebelum dilakukannya pembuatan akta perjanjian adalah menilai objek akad dan dilaksanakannya akad jual beli atas hishah nasabah oleh bank sehingga objek akad menjadi milik bersama. Selanjutnya, kedua pihak, nasabah dan bank, melaksanakan akad syirkah, yaitu sepakat menyewakan objek akad kepada nasabah. Hal ini dijelaskan dalam fatwa DSN No. 73/DSN-MUI/XI/2008 tentang Musyarakah Mutanaqisah yang menyatakan bahwa aset MMQ  dapat  disewakan  kepada  nasabah  atau  pihak  lain  dengan  ujrah  yang  sesuai  dengan  kesepakatan  dan keuntungan dari ujrah tersebut dibagi sesuai dengan nisbah yang disepakati, begitu pun dengan kerugiannya. Kemudian  akta  dibuat  pada  saat  dilaksanakan  akad  ijarah,  dimana  nasabah  menyewa  objek  akad  tersebut kepada bank, dengan hishah bank akan berkurang seiring pembayaran angsuran dan ujrah oleh nasabah hingga objek akad menjadi milik nasabah sepenuhnya.
Kelima, adanya larangan salah satu pihak meminta pengembalian dana dalam akta perjanjian. Dalam akta  perjanjian  MMQ  ini,  tidak  terdapat  pernyataan  yang  menyatakan  larangan  terhadap  permintaan pengembalian dana oleh salah satu pihak.
Berdasarkan  analisis  tersebut,  dapat  disimpulkan  bahwa  pelaksanaan  akad  MMQ  pada  produk pembiayaan BSI Griya di BSI KCP Bandung Setiabudi 1 secara umum sudah sesuai dengan prinsip-prinsip
syariah dalam fikih muamalah. Hanya ada beberapa poin saja yang belum memenuhi syarat khusus akad MMQ dalam  fikih  muamalah,  seperti  pembebanan  biaya-biaya  yang  dikeluarkan  selama  akad  berlangsung  hanya pada satu pihak, pembagian nisbah bagi hasil yang kurang sesuai dengan porsi kepemilikan masing-masing pihak, dan pernyataan larangan pengembalian dana yang belum tercantum dalam akta perjanjian.

## Tinjauan Fatwa DSN MUI tentang Musyarakah Mutanaqisah
Fatwa  merupakan  penjelasan  hukum  syara’  dalam  masalah  tertentu  sebagai  jawaban  dari  pihak  lain  yang bertanya. Pihak yang bertanya bisa merupakan individu ataupun kelompok dan penanya dapat mengungkapkan identitasnya  ataupun  tidak  (Adam,  2018).  Menurut  Fatwa  DSN  No.  73/DSN-MUI/XI/2008  tentang musyarakah mutanaqisah, hukum dari akad musyarakah mutanaqisah adalah boleh, dengan ketentuan sebagai berikut (DSN MUI, 2008) (1) akad MMQ meliputi akad musyarakah/syirkah dan ba’i (jual beli). (2) Dalam akad  MMQ,  para  pihak  mempunyai  hak  dan  kewajiban  yang  ditentukan  dalam  Fatwa  DSN  No.  08/DSN- MUI/IV/2000 tentang Pembiayaan Musyarakah, antara lain: memberikan modal dan pekerjaan sesuai dengan kesepakatan pada saat akad, memperoleh keuntungan sesuai dengan nisbah yang telah ditetapkan pada saat akad, menanggung kerugian berdasarkan porsi modal. (3) Akad MMQ mensyaratkan, pihak pertama (LKS) harus berjanji untuk menjual keseluruhan porsi kepemilikannya secara kredit dan pihak kedua (nasabah) harus membelinya. (4) Jual beli dilakukan sesuai dengan kesepakatan. (5) Seluruh hishshah (porsi kepemilikan) LKS akan dipindahkan kepada nasabah setelah pelunasan penjualan selesai.
Terdapat ketentuan khusus dalam pelaksanaan akad MMQ, yaitu (1) aset MMQ boleh disewakan kepada nasabah atau pihak ketiga. (2) Nasabah dapat menyewa objek akad dengan biaya sewa yang disepakati, jika aset  MMQ  menjadi  objek  ijarah.  (3)  Keuntungan  dari  biaya  sewa  tersebut  dibagikan  kepada  para  pihak berdasarkan nisbah yang ditetapkan dalam akad, sedangkan kerugian dibagi sesuai dengan porsi kepemilikan. Jika  terjadi  perubahan  hishah,  nisbah  bagi  hasil  dapat  mengikuti  berdasarkan  kesepakatan  para  pihak.  (4) Hishshah LKS terhadap aset MMQ yang berkurang sebagai akibat dari pembayaran oleh nasabah harus jelas dan  disepakati  dalam  akad.  (5)  Biaya  peralihan  kepemilikan  menjadi  beban  pembeli,  sedangkan  biaya perolehan aset MMQ menjadi beban bersama.
Pelaksanaan  akad  MMQ  pada  produk  pembiayaan  BSI  Griya  di  BSI  KCP  Bandung  Setiabudi  1, sebagian besar sudah memenuhi ketentuan-ketentuan yang disebutkan dalam fatwa DSN-MUI di atas. Namun, jika dilihat dalam pelaksanaan akad MMQ di BSI, beban biaya perolehan aset, seperti halnya biaya asuransi, pemeliharaan,  dsb.,  hanya  dibebankan  kepada  nasabah.  Sedangkan  pada  ketentuan  yang  tercantum  dalam fatwa DSN-MUI tentang musyarakah mutanaqisah di atas menyebutkan bahwa biaya perolehan aset MMQ menjadi beban bersama. Berdasarkan hal itu, dapat disimpulkan bahwa dalam pelaksanaan akad MMQ di Bank Syariah Indonesia belum memenuhi poin tersebut.

## D. Kesimpulan
Berdasarkan  hasil  penelitian,  dapat  disimpulkan  bahwa  proses  pelaksanaan  akad  MMQ  di  BSI  KCP Bandung  Setiabudi  1  dimulai  dengan  calon  nasabah  melakukan  pengajuan  pembiayaan  dan  melengkapi persyaratan. Kemudian, data-data yang telah lengkap akan dimasukkan ke dalam sistem WISE. Selanjutnya, dilakukan  analisa  verifikasi  terhadap  data  pekerjaan  dan  Analisa  appraisal  objek  jaminan.  Setelah  data disetujui, pihak bank akan mencetak SP3 atau Surat Penawaran Pemberian Pembiayaan untuk ditandatangani oleh para pihak yang bersangkutan. Lalu, dokumen akad yang telah dibuat akan dikirimkan kepada RFO untuk ditindaklanjuti, yaitu pembuatan akta perjanjian di notaris. Kemudian dokumen akad akan di-upload ke sistem WISE. Dan terakhir proses pencairan yang dilakukan di RFO.
Dalam pelaksanaannya sering kali terjadi kasus yang melibatkan bukti penggunaan. Akad MMQ yang menjadi contoh dalam penelitian ini mengalami kasus, yaitu nasabah belum memberikan bukti penggunaan fasilitas pembiayaan yang seharusnya diserahkan kepada bank maksimal 7 hari setelah pencairan. Solusi yang diberikan  bank  dalam  menghadapi  kasus  ini  masih  sebatas  peringatan  dan  teguran  kepada  nasabah  yang bersangkutan.
Pelaksanaan akad MMQ pada produk pembiayaan BSI Griya di BSI KCP Bandung Setiabudi 1 secara umum sudah sesuai dengan prinsip-prinsip fikih muamalah yang berlaku. Namun, ada beberapa syarat akad MMQ yang belum terpenuhi dalam pelaksanaannya di BSI KCP Bandung Setiabudi 1, yaitu biaya-biaya yang
dikeluarkan  pada  saat  akad  (asuransi,  notaris,  dan  sebagainya)  masih  dibebankan  hanya  pada  satu  pihak (nasabah), nisbah bagi hasilnya yang pembagiannya belum sesuai dengan porsi modal masing-masing pihak, dan  belum  adanya  larangan  pengembalian  dana  oleh  salah  satu  pihak  dalam  akta  perjanjian.  Syarat-syarat tersebut belum sesuai dengan prinsip-prinsip fikih muamalah.
Selain itu, pelaksanaan akad MMQ pada produk pembiayaan BSI Griya di BSI KCP Bandung Setiabudi 1  juga  telah  memenuhi  sebagian  besar  ketentuan  dalam  Fatwa  DSN  No.73/DSN-MUI/XI/2008  tentang Musyarakah  Mutanaqisah.  Namun  pada  poin  lima  ketentuan  khusus  belumm  terpenuhi  karena  dalam pelaksanaan akad MMQ di BSI, beban biaya perolehan aset, seperti halnya biaya asuransi, pemeliharaan, dsb., masih hanya dibebankan kepada nasabah saja.

## Daftar Pustaka
Adam, P. (2018). Fatwa-fatwa ekonomi syariah. Dalam Tarmizi & M. Akbar (Eds.), Jakarta: Amzah. Asri  Sundari,  Dadin  Solihin,  Saepul  Ma’mun,  dan  Venny  Setyowardani.  2023.  “Pengaruh  Pengetahuan Masyarakat Desa Cimareme terhadap Minat Menabung di Bank Syariah.” Jurnal Riset Ekonomi Syariah 75–82. doi: 10.29313/jres.v3i2.1659.
BSI. (n.d.). BSI Griya. Retrieved September 28, 2023, from https://www.bankbsi.co.id/produk&layanan/produk/bsi- griya
DSN MUI. (2008). Musyarakah mutanaqisah. Indonesia.
Gunawan, I. (2013). Metode penelitian kualitatif: Teori & praktik (Suryani, Ed.). Jakarta: PT Bumi Aksara. Jonata.  (2022).  Jenis-jenis  penelitian  kualitatif.  Dalam  Y.  Novita  (Ed.),  Metodologi  penelitian  kualitatif.
Padang: PT Global Eksekutif Teknologi.
Khoiriyah,  A.  (2017).  Aplikasi  Undang-Undang  Nomor  16  Tahun  2011  tentang  bantuan  hukum  guna penyelesaian perkara cerai gugat dalam perspektif hukum Islam: Studi di LBH Bandar Lampung dan Lembaga Advokasi Perempuan Damar. UIN Raden Intan Lampung, Lampung.
Kholijah,  S.  (2020).  Akad  murakkab  dalam  produk  keuangan  syariah.  Jurnal  Baabu  Al-ilmi,  5(1). https://doi.org/10.29300/ba.v4i2
Mudzakir, I. (2020). Mekanisme pembiayaan Mitraguna Berkah PNS dengan akad murabahah pada PT. Bank Syariah Mandiri Cabang Prabumulih. Jurnal Adl Islamic Economic, 2(1).
Mubarok, J., & Hasanudin. (2017). Fikih mu’amalah maliyyah: Akad syirkah dan mudharabah (I. T. Nugraha,
Ed.). Bandung: Simbiosa Rekatama Media.
Pramesti, A. A. (2022). Tinjauan yuridis hubungan hukum dalam perjanjian kredit pemilikan rumah/rumah susun  bersubsidi  (Studi  pada  PT.  Bank  Tabungan  Negara  (Persero)  Tbk  Cabang  Solo).  Universitas Muhammadiyah Surakarta, Surakarta.
Rosyada, A. H. (2021). Analisis perbandingan pembiayaan KPR menggunakan akad murabahah bil wakalah dengan akad musyarakah mutanaqisah di Bank Syariah Indonesia KC. Bengkulu S. Parman 2. Institut Agama Islam Negeri, Bengkulu.
Sitorus, R. (2019). Penerapan akad musyarakah mutanaqisah pada KPR (Kredit Pemilikan Rumah) Bank BRI Syariah Kantor Cabang Medan S. Parman. Perbankan Syariah, UIN Sumatera Utara, Medan.
Yaqin,  Habibi  Nurul,  dan  Intan  Manggala  Wijayanti.  2023.  “Strategi  Pemasaran  dan  SWOT  dalam Pembangunan Brand Image dan Penguatan Pondasi Bank Syariah.” Jurnal Riset Ekonomi Syariah 49– 56. doi: 10.29313/jres.v3i1.1749.