## Tanggung Gugat Nominee Atas Penjualan Tanah Yang Mengakibatkan Pembatalan Jual
Beli
Oleh: Hartawan 1 , Sriwati 2 , Irta Windra Syahrial 3
Fakultas Hukum Universitas Surabaya hartawanalihardi@gmail.com
Volume  20  Nomor  3  Januari  2023:  DOI: https://doi.org/10.53515/qodiri Article  History Submission: 30-09-2022 Revised: 27-10-2022 Accepted: 06-12-2022 Published: 10-01-2023

## ABSTRACT
This  article  raises  a  case  regarding  the  manufacture  and  implementation  of  a  sale  and  purchase agreement between INS and FS with land objects that do not meet the provisions of the legislation, namely  Article  1320  paragraph  4  and  Article  1338  paragraph  (3)  of  the  Criminal  Code  in conjunction  with  Article  21  paragraph  (1)  and  Article  26  paragraph  (2)  UUPA,  resulting  in  the cancellation of the sale and purchase agreement. Failure to comply with statutory provisions is due to the land being the object of the sale and purchase agreement between INS and FS against the background of thenominee agreement between INS and SEM as foreign citizens violating Article 26  paragraph  (2)  of  the  UUPA,  so  that  de  facto  land  ownership  which  is  the  object  of  sale  and purchase is the ownership of SEM as a foreign citizen. So that the sale and purchase agreement made between INS and FS has violated the terms of the validity of the agreement, namely "a lawful cause" in which the result is that the sale and purchase agreement is null and void. The act of INS in making and implementing a sale and purchase agreement that violates the provisions of the law can be said to be an unlawful act in accordance with Article 1365 of the Criminal Code, where than all elements of the unlawful act have been fulfilled. So based on Article 1365 of the Criminal Code, INS as the seller is obliged to be responsible for an unlawful act that he did that brought losses to FS as the buyer.
Keywords: Nominee Agreement; Sale and Purchase Agreement; Tort, Liability.

## ABSTRAK
Jurnal ini mengangkat kasus mengenai pembuatan dan pelaksanaan suatu perjanjian jual beli antara INS dan FS dengan objek tanah yang tidak memenuhi ketentuan perundang-undangan yaitu Pasal 1320 angka 4 dan Pasal 1338 ayat (3) KUHPer jo Pasal 21 ayat (1) dan Pasal 26 ayat (2) UUPA, sehingga mengakibatkan batalnya perjanjian jual beli. Tidak memenuhinya ketentuan perundang- undangan  dikarenakan  tanah  yang  menjadi  objek  perjanjian  jual  beli  antara  INS  dan  FS dilatarbelakangi dengan adanya perjanjian pinjam nama ( nominee agreement) antara INS dan SEM selaku  Warga  Negara  Asing  yang  melanggar  Pasal  26  ayat  (2)  UUPA,  sehingga  secara de  facto kepemilikan  tanah  yang  menjadi  objek  jual  beli  adalah  kepemilikan  SEM  selaku  Warga  Negara Asing. Sehingga daripada perjanjian jual beli yang dibuat antara INS dan FS telah melanggar syarat sahnya perjanjian yaitu “suatu sebab yang halal” yang mana akibatnya adalah perjanjian jual beli tersebut batal demi hukum. Perbuatan INS dalam membuat dan melaksanakan perjanjian jual beli yang melanggar ketentuan perundang-undangan dapat dikatakan sebagai suatu perbuatan melawan

## Tanggung Gugat Nominee Atas Penjualan Tanah Yang Mengakibatkan Pembatalan Jual Beli
hukum  sesuai  Pasal  1365  KUHPer,  dimana  daripada  seluruh  unsur  Perbuatan  Melawan  Hukum telah  terpenuhi.  Sehingga  berdasarkan  Pasal  1365  KUHPer,  maka  INS  selaku  penjual  wajib bertanggung  gugat  atas  suatu  perbuatan  melawan  hukum  yang  dilakukannya  yang  membawa kerugian bagi FS selaku pembeli.
Kata  kunci:  Perjanjian  Pinjam  Nama;  Perjanjian  Jual  Beli;  Perbuatan  Melawan  Hukum,

## Tanggung Gugat

## A. PENDAHULUAN
Saat  ini  dijaman  semakin  maju  dan  berkembang,  tentu  kebutuhan  seseorang  akan  terus meningkat baik kebutuhan primer, sekunder hingga tersier, maka dari itu saat ini seseorang akan cenderung  bekerja  guna  memeroleh  uang  untuk  bisa  memenuhi  seluruh  kebutuhannya.  Namun seseorang tentu tidak akan dapat bekerja terus menerus, sehingga seseorang perlu melakukan suatu investasi.  Suatu  investasi  merupakan  sarana  seseorang  untuk  bisa  memperoleh  pendapatan  guna hari  tuanya  nanti,  dimana  salah  satu  investasi  yang  menjanjikan  dan  sering  diminati  seseorang adalah Tanah, sehingga dapat kita lihat saat ini bahwa harga tanah semakin lama semakin melonjak karena ketersediaan lahan kosong semakin lama semakin sedikit sedangkan kebutuhan seseorang akan tanah semakin meningkat.
Kegemaran  seseorang  untuk  berinvestasi  tanah  ternyata  tidak  hanya  di  Indonesia  saja, melainkan  hampir  seluruh  orang  menyukai  investasi  dengan  objek  Tanah  sehingga  tidak  jarang Warga  Negara  Asing  (WNA)  berupaya  memiliki  sebuah  Tanah  Hak  Milik  di  Indonesia, dikarenakan di Indonesia harga tanahnya masih tergolong lebih murah dibandingkan harga tanah dibeberapa negara lain. Maka dari itu UUPA telah mengatur mengenai larangan bagi WNA untuk memiliki suatu Tanah Hak Milik di Indonesia, dikarenakan berdasarkan Pasal 21 ayat (1) UUPA menyatakan bahwa hanya Warga Negara Indonesia (WNI) saja yang dapat memiliki hak milik di Indonesia.  Namun  seringkali  para  WNA  berbuat  nakal  dengan  bekerjasama  dengan  WNI  untuk membuat suatu perjanjian pinjam nama agar dapat memiliki sebuah tanah di Indonesia, yang mana hal tersebut sebenarnya telah dilarang pemerintah dan telah diatur pada Pasal 26 ayat (2) UUPA, tetapi  seringkali  WNA  tetap  mengabaikannya.  Nantinya  saat  tanah  tersebut  hendak  dijual  oleh WNA, tentu akan dapat membawa suatu masalah dikemudian hari bagi pembeli, dimana terdapat suatu  kasus  berdasarkan  putusan  Pengadilan  Negeri  Denpasar  nomor:  82/PDT.G/2013/PN.DPS yaitu SEM seorang WNA sedang menginap di sebuah hotel di kawasan Kuta, Bali. SEM melihat

## Tanggung Gugat Nominee Atas Penjualan Tanah Yang Mengakibatkan Pembatalan Jual Beli
bahwa  tepat  di  depan  hotel  tempatnya  menginap  terdapat  rumah  yang  akan  dijual  dan menyampaikan keinginannya kepada temannya INS seorang WNI.
Namun,  INS  menyarankan  kepada  SEM  untuk  membeli  tanah  kosong  di  kawasan Kerobokan  seluas  1500m2  dan  membangun  villa  di  atas  tanah  tersebut.  Berdasarkan  UUPA, seorang  WNA  tidak  diperbolehkan  memiliki  hak  milik  atas  tanah  di  Indonesia  sehingga  INS menawarkan kepada SEM untuk menggunakan namanya dan meyakinkan bahwa aset tanah tersebut akan aman. Pada akhirnya diantara SEM dan INS terjadilah kesepakatan bahwa:
1. SEM merupakan pemilik asli tanah, uang yang digunakan untuk membeli tanah dan membangun villa tersebut sepenuhnya milik SEM.
2. INS  sebagai  pemilik  nama  bertugas  untuk  mengurus  segala  surat-surat  sehubungan  dengan penjualan villa tersebut di kemudian hari.
3. SEM dan INS sepakat bahwasanya masing-masing pihak akan mencari pembeli dengan harga tertinggi  dan  setelah  villa  tersebut  terjual  SEM  mendapatkan  90%  dari  keuntungan  dan  INS mendapatkan 10% dari keuntungan setelah dikurangi harga beli tanah, biaya pembangunan villa, biaya notaris, pajak-pajak dan biaya lain yang mungkin akan timbul di kemudian hari.
Berdasarkan asas kepercayaan, SEM menitipkan Sertifikat Hak Milik Atas Tanah tersebut kepada  INS  untuk  mempermudah  kepentingan  administrasi  di  kemudian  hari.  Ironisnya,  tanpa sepengatahuan SEM, INS telah menjual secara sepihak kepada FS dengan harga yang sangat jauh dari  harga pasar yaitu sebesar  Rp 6.5 Miliar.  Setelah mengetahui perbuatan INS tersebut, SEM segera  melakukan  gugatan  atas  perbuatan  melawan  hukum  dan  meminta  agar  jual  beli  tersebut dinyatakan  batal  demi  hukum.  Permasalahan  yang  terjadi  tidak  berhenti  hanya  pada  pembatalan jual beli, namun ganti rugi yang seharusnya didapatkan FS atas pembatalan jual beli tersebut.
FS  sebagai  pembeli  tidak  mengetahui  bahwa  obyek  tanah  dan  villa  yang  dibelinya merupakan  Perjanjian  Pinjam  Nama  (nominee  agreement)  diantara  SEM  dan  INS.  Perjanjian Pinjam  nama  sendiri adalah suatu perjanjian yang dibuat antara seseorang yang menurut  hukum tidak  dapat  menjadi  subyek  hak  atas  tanah  tertentu  (hak  milik),  dalam  hal  ini  yakni  orang  asing dengan WNI, dengan maksud agar orang asing tersebut dapat menguasai (memiliki) tanah hak milik secara de facto, namun secara legal-formal (dejure) tanah hak milik tersebut diatasnamakan WNI. Dengan perkataan lain, WNI dipinjam namanya oleh orang asing untuk bertindak sebagai Nominee (Maria SW. Sumardjono, 2006, hal.17). Jual beli yang dilakukan oleh INS dan FS telah melanggar

## Tanggung Gugat Nominee Atas Penjualan Tanah Yang Mengakibatkan Pembatalan Jual Beli
asas itikad baik pada Pasal 1338 ayat (3) KUHPerdata yang menentukan bahwa “Suatu perjanjian harus  dilakukan  dengan  itikad  baik”.  INS  selaku  Penjual  telah  melakukan  perjanjian  jual  beli dengan itikad tidak baik dan merugikan FS di kemudian hari. Hal tersebut terlihat pada penjualan sepihak  yang  dilakukan  oleh  INS  dengan  dalil  INS  membutuhkan  uang  untuk  melunasi  hutang- hutangnya.  Perbuatan  Melawan  Hukum  yang  dilakukan  oleh  INS  telah  merugikan  SEM  selaku pemilik asli tanah dan villa tersebut, dan FS selaku pembeli tanah dan villa tersebut.

## B. METODE PENELITIAN
Metode  dari  pada  penelitian  yang  digunakan  adalah  Metode  Yuridis  Normatif,  dimana Metode  Yuridis  Normatif  sendiri  merupakan  suatu  penelitian  yang  bersumber  pada,  teori,  asas, konsep,  serta  Peraturan  Perundang-Undangan  yang  ada  dan  tertulis.  Penelitian  ini  juga  dikenal pendekatan kepustakaan, dimana pendekatan ini menggunakan bahan-bahan seperti Buku, Jurnal, Dokumen,  maupun  Peraturan  Perundang-Undangan  yang  berkaitan  dengan  penelitian  ini. Pendekatan  ini  nantinya  juga  akan  memfokuskan  terkait  apakah  pembeli  memiliki  perlindungan hukum atas pembatalan jual beli yang dilatarbelakangi perjanjian nominee, yang telah diatur oleh peraturan perundang-undangan yang ada.

## C. HASIL DAN PEMBAHASAN
Kasus tersebut bermula pada sekitar tahun 1997-1998 ketika SEM selaku penggugat sedang menginap disebuah hotel dikawasan Kuta, Bali. Pada saat itu didepan hotel tempatnya menginap, SEM melihat ada sebuah rumah yang akan dijual sehingga melihat hal tersebut SEM memiliki niat untuk membeli sebuah rumah tersebut, lalu SEM memberitahukan keinginannya tersebut kepada INS selaku tergugat I yang merupakan seorang teman yang ia kenal dari sebuah restoran yang sering dikunjunginya. Mendengar keinginan SEM tersebut, INS kemudian menyarankan untuk lebih baik membeli sebuah tanah kosong dan membangun villa dibandingkan membeli rumah tersebut, dan INS  juga  menyatakan  ketersediaannya  untuk  membantu  SEM  terkait  pengawasan  pembangunan sampai nanti pengawasan operasional villa jika telah selesai dibangun.
Mendengar  ketersediaan  INS  untuk  membantu  tersebut,  akhirnya  SEM  menyetujuinya dikarenakan  SEM  tidaklah  berdomisili  di  Indonesia.  Pada  tahun  1998  SEM  memutuskan  untuk membeli sebidang tanah dengan uang miliknya sendiri di daerah Kerobokan, tanah yang dibelinya tersebut  seluas  1500m2  dengan  sertifikat  SHM  No.  3590/Kerobokan.  Namun  dikarenakan  SEM merupakan WNA, yang dimana berdasarkan UUPA tidak boleh memiliki hak milik di Indonesia, akhirnya dengan saran dari INS ia menggunakan nama INS didalam sertifikat SHM tersebut. Untuk

## Tanggung Gugat Nominee Atas Penjualan Tanah Yang Mengakibatkan Pembatalan Jual Beli
meyakinkan SEM bahwa tanahnya akan aman ditangan INS, maka INS kemudian dihadapan notaris menandatangani surat pernyataan No. 5 tanggal 3 november 1998 yang menyatakan bahwa seluruh uang  pembelian  atas  tanah  dengan  SHM  No.  3590/Kerobokan  berasal  dari  SEM  dan  mengakui sepenuhnya kepemilikan atas tanah tersebut berada di tangan SEM. Selain menandatangani surat pernyataan tersebut, pada tanggal yang sama yaitu 3 november, INS juga menandatangi surat kuasa untuk  menjual  No. 6 dari INS kepada SEM. Setelah SEM membeli tanah tersebut, dilakukanlah pemecahan atas SHM No. 3590/Kerobokan untuk kepentingan jalan umum hingga muncul SHM No. 8939/Kel Kerobokan Kelod seluas 1450m2 dengan surat ukur No. 354/1999 tanggal 22 mei 1999. Setelah itu diatas tanah SHM No. 8939/Kel Kerobokan Kelod seluas 1450m2 dibangunlah sebuah villa yang diberi nama “Subaliku Villa” yang merupakan objek sengketa. Kemudian pada tanggal 21 Oktober 2005 SEM dan INS menandatangani perjanjian yang berisi penegasan terkait uang untuk membeli dan membangun objek sengketa yang berasal dari SEM, selain itu perjanjian yang dibuat tersebut juga mengatur tentang:
a. Kesediaan  INS  untuk  membantu  SEM  apabila  Objek  sengketa  akan  dijual  kepada  pihak  lain tidak terbatas pada penandatanganan akta-akta/surat-surat yang diperlukan sehubungan dengan penjualan Subaliku Villa
b. Hak masing-masing pihak yaitu SEM dan INS untuk mencari pembeli yang nantinya akan dicari pembeli dengan harga tertinggi yang disepakati oleh SEM dan INS
c. Pembagian  keuntungan  apabila  Subaliku  Villa  dijual,  dimana  yang  dimaksud  dengan “keuntungan” adalah harga jual Subaliku Villa dikurangi harga beli tanah sebelumnya, biaya pembangunan  villa  sebesar  2  Milliar,  biaya  broker,  biaya  notaris,  pajak-pajak,  dan  biaya  lain yang  mungkin  timbul  berkenaan  dengan  penjualan  Subaliku  Villa.  Pembagian  keuntungan tersebut dilaksanakan dengan perhitungan SEM sebesar 90% dari keuntungan dan INS 10% dari keuntungan.
Sejak tanah tersebut dibeli oleh SEM dan diatasnamakan INS, SEM sama sekali tidak pernah memegang sertifikat hak milik atas tanah dikarenakan INS meminta agar SHM tetap berada di Bali untuk  memudahkan  apabila  dikemudian hari diperlukan  untuk kepentingan administrasi. Setelah itu pada tanggal 14 Mei 2012 atas sepengetahuan SEM, INS mendaftarkan Subaliku Villa seharga 16 Milliar di salah satu agen property untuk membantu penjualan Subaliku Villa. Kemudian sekitar bulan Juli 2012 SEM menanyakan kepada INS terkait keberadaan SHM dikarenakan ada seorang pembeli yang tertarik pada Subaliku Villa, dan setelah itu INS menyatakan bahwa SHM tersebut

## Tanggung Gugat Nominee Atas Penjualan Tanah Yang Mengakibatkan Pembatalan Jual Beli
masih ada padanya. Namun pada tanggal 10 September 2012 Manager Operasional Subaliku Villa mendapatkan telepon dari seseorang yang mengaku sudah membeli Villa tersebut dan berkeinginan untuk  membuat  janji  keesekoan  harinya  dengan  Manager Operasional  Subaliku  Villa.  Keesokan harinya pada tanggal 11 September 2012 seseorang yang mengaku sebagai kuasa dari pemilik villa yang baru datang dan memberikan beberapa dokumen yang salah satunya adalah Akta Jual Beli No. 304/2012 tanggal 6 Agustus 2012 antara INS dengan FS selaku tergugat II dihadapan notaris ENW selaku tergugat III.
Selain  daripada  Akta  Jual  Beli  No.  304/2012  tersebut,  disertakan  juga  SHM  baru  atas Subaliku Villa tersebut yang menunjukkan adanya perubahan dari SHM No. 8939/Kel Kerobokan Kelod  seluas  1450m2  dengan  surat  ukur  No.  354/1999  tanggal  22  Mei  1999  menjadi  SHM  No. 5135/Kerobokan  Kelod  seluas  1450m2  dengan  surat  ukur  No.  5071/2012  terletak  di  kelurahan Kerobokan  Kelod,  Kecamatan  Kuta  Utara,  Badung-Bali,  dimana  kepemilikan  daripada  SHM tersebut  juga  telah  berubah  dari  INS  kepada  FS.  Pada  Akta  Jual  Beli No.  304/2012  yang  dibuat tanggal 6 Agustus 2012 antara INS dan FS dihadapan ENW, diketahui bahwa INS menjual Subaliku Villa kepada FS tanpa sepengetahuan dan seijin SEM, dan untuk harga jual Subaliku Villa tersebut adalah 6,5 Milliar yang dimana tentunya harga tersebut sangatlah jauh dibawah harga pasar untuk kategori tanah dan bangunan yang terletak di daerah Kerobokan, sehingga penjualan atas Subaliku Villa tersebut bukanlah penjualan dengan harga tertinggi sebagaimana yang telah ditentukan dalam perjanjian antara SEM dan INS pada 21 Oktober 2005.
Setelah itu akhirnya SEM memutuskan untuk melaporkan INS ke Kepolisian Resort Kota Denpasar pada tanggal 18 September 2012 dengan Laporan Polisi No. LP/900/IX/2012/BALI/RESTA DPS atas dugaan Tindak Pidana Penipuan dan Penggelapan karena telah melakukan perikatan Akta Jual Beli No. 304/2012 pada tanggal 6 agustus 2012 dengan FS tanpa sepengetahuan SEM. Akhirnya atas laporan Polisi tersebut dengan didukung bukti-bukti yang kuat maka pada tanggal 12 November 2012 Pengadilan Negeri Denpasar mengeluarkan Penetapan Penyitaan No. 26/Khusus/Pen.Pid/2012/PN.DPS atas Subaliku Villa. Daripada perbuatan INS dan FS yang melakukan jual beli terhadap Subaliku Villa dengan harga jauh dibawah harga pasar adalah merupakan  Perbuatan  Melawan  Hukum  (PMH)  yang  merugikan  SEM,  dimana  akibat  daripada PMH  tersebut  SEM  telah  mengalami  kerugian  material  sejumlah  14,6  Milliar.  Sehingga  atas perbuatan  INS  yang  menjual  Subaliku  Villa  dibawah  harga  pasar  dan  penjualan  tersebut  tanpa sepengetahuan  SEM,  akhirnya  SEM  melakukan  suatu  gugatan  PMH  melalui  Pengadilan  Negeri

## Tanggung Gugat Nominee Atas Penjualan Tanah Yang Mengakibatkan Pembatalan Jual Beli
Denpasar  dimana  daripada  gugatan  tersebut  SEM  meminta  agar  hakim  menyatakan  bahwa perjanjian  tanggal  21  Oktober  2005  antara  SEM  dan  INS  adalah  SAH  dan  memiliki  kekuatan hukum  mengikat.  SEM  juga  meminta  hakim  untuk  menyatakan  bahwa  perbuatan  INS  yaitu melakukan perikatan Akta Jual Beli No. 304/2012 pada tanggal 6 Agustus 2012 dengan FS tanpa sepengetahuan SEM adalah PMH, sehingga akibat dari adanya PMH tersebut SEM juga meminta PPJB No. 52 dan Kuasa No. 53 yang dibuat pada tanggal 12 Januari 2012, dan Akta Jual Beli No. 304/2012 yang dibuat pada tanggal 6 Agustus 2012 harus dinyatakan Batal Demi Hukum dan tidak memiliki kekuatan hukum apapun.
SEM  juga  memintakan  kepada  hakim  agar  INS  mengembalikan  uang  sebesar  6,5  Milliar kepada  FS  sebagai  akibat  dari  dibatalkannya  PPJB  No.  52  dan  Kuasa  No.  53  yang  dibuat  pada tanggal  12  Januari  2012,  dan  Akta  Jual  Beli  No.  304/2012  yang  dibuat  pada  tanggal  6  Agustus 2012. SEM juga meminta kepada hakim agar Sertifikat Hak Milik No. 5135 atas nama FS yang dikeluarkan oleh Badan Pertanahan Nasional (BPN) Kabupaten Badung, Bali dinyatakan tidak sah dan batal demi hukum serta tidak memiliki kekuatan hukum apapun, sehingga BPN Bali juga harus memproses  pembatalan  SHM  No.  5135  seluas  1450m2  yang  terletak  di  Kelurahan  Kerobokan Kelod,  Kecamatan  Kuta  Utara,  Badung-Bali  atas  nama  FS,  selain  itu  SEM  juga  meminta  hakim untuk memerintahkan BPN Bali agar mengembalikan SHM No. 5135 menjadi atas nama INS. Atas seluruh  kerugian  yang  dialami,  SEM  meminta  agar  INS  dan  FS  secara  tanggung  renteng  untuk membayar  kerugian  materiil  sejumlah  14,6  Milliar  dan  kerugian  Immateriil  sejumlah  5  Milliar secara  tunai  dan  sekaligus  dalam  waktu  7  hari  kalender  sejak  putusan  berkekuatan  hukum  tetap ( incracht ), dan SEM juga meminta INS, FS dan ENW secara tanggung renteng membayar uang paksa ( dwangsom ) sejumlah 2 juta setiap harinya apabila melakukan kelalaian dan keterlambatan dalam  memenuhi  isi  putusan.  SEM  juga  meminta  kepada  Hakim  agar  memerintahkan  kepada siapapun  yang  menduduki  Subaliku  Villa  untuk  mengosongkannya  dan  meminta  agar  Subaliku Villa  dijual  lelang  dan  hasil  penjualan  digunakan  untuk  membayar  kerugian  SEM  sebesar  14,6 Milliar.

## PEMBAHASAN
Daripada  perjanjian  jual  beli  sendiri  telah  diatur  dalam  Pasal  1457  KUHPer  yang mengatakan bahwa “jual beli adalah suatu perjanjian, dengan mana pihak yang satu mengikatkan dirinya untuk menyerahkan suatu kebendaan, dan pihak yang lain untuk membayar harga yang telah

## Tanggung Gugat Nominee Atas Penjualan Tanah Yang Mengakibatkan Pembatalan Jual Beli
dijanjikan.” Pada dasarnya setiap perjanjian yang dibuat oleh masing-masing pihak wajib untuk memenuhi Pasal 1320KUHPer tentang syarat sah perjanjian, dimana didalam Pasal 1320 KUHPer terdapat 4 syarat sahnya perjanjian yaitu:
1. Sepakat mereka yang mengikatkan dirinya
2. Kecakapan untuk membuat suatu perikatan
3. Suatu hal tertentu
4. Suatu sebab yang halal
Daripada ke-4 syarat tersebut dapat kita lihat bahwa perjanjian jual beli yang dibuat oleh INS  dan  FS  tidaklah  memenuhi  syarat  ke  4  yaitu  “suatu  sebab  yang  halal”,  sedangkan  pada hakikatnya untuk suatu perjanjian dapat dikatakan sah secara hukum haruslah memenuhi seluruh syarat didalam Pasal 1320 KUHPer dikarenakan syarat-syarat sahnya perjanjian tersebut memiliki sifat kumulatif, bukanlah alternatif sehingga daripada implementasinya wajib untuk dipenuhi secara keseluruhan  dalam  pembuatan  suatu  perjanjian.  Pada  perjanjian  jual  beli  antara  INS  dan  FS sebenarnya telah memenuhi syarat ke 1,2, dan 3 daripada Pasal 1320 KUHPer yaitu Sepakat, Cakap, dan Suatu Hal Tertentu, namun perjanjian tersebut ternyata tidaklah memenuhi syarat ke-4 daripada Pasal 1320 yang merupakan syarat objektif yaitu “suatu sebab yang halal”, dimana untuk syarat “suatu sebab yang halal memiliki arti yaitu objek yang diperjanjikan haruslah diperbolehkan oleh peraturan  perundang-undangan  dan  tidak  melanggar  ketentuan  peraturan  perundang-undangan yang ada. Tidak terpenuhinya syarat ke-4 yaitu “suatu sebab yang halal” dikarenakan sebab dalam pembuatan perjanjian jual beli tersebut adalah terlarang, sebagaimana telah diatur dalam Pasal 1337 KUHPer  yang  mengatakan  bahwa  “suatu  sebab  adalah  terlarang,  apabila  dilarang  oleh  undang- undang, atau apabila berlawanan dengan kesusilaan baik atau ketertiban umum.”
Daripada hal tersebut dapat kita lihat bahwa objek didalam perjanjian jual beli tersebut telah melanggar ketentuan peraturan perundang-undangan, dimana objek “Subaliku Villa” dengan Akta SHM No. 8939/Kel Kerobokan Kelod seluas 1450m2 dengan surat ukur No. 354/1999 tanggal 22 mei  1999  dimiliki  oleh  INS  dengan  dilatarbelakangi  atas  Perjanjian  Pinjam  Nama  ( nominee agreement ) antara SEM dan INS yang dibuat pada tanggal 21 Oktober 2005. Sehingga secara de jure Akta  SHM  No.  8939/Kel  Kerobokan  Kelod  merupakan  milik  daripada  SEM  selaku  WNA, sedangkan secara de facto akta SHM No. 8939/Kel Kerobokan Kelod adalah milik INS selaku WNI. Pada dasarnya telah dinyatakan secara jelas dalam Pasal 21 ayat (1) UUPA bahwa “hanya warga negara indonesia yang dapat mempunyai hak milik.”, sedangkan dengan adanya perjanjian pinjam

## Tanggung Gugat Nominee Atas Penjualan Tanah Yang Mengakibatkan Pembatalan Jual Beli
nama antara SEM dan INS tersebut menjadikan SEM selaku WNA memiliki hak milik di Indonesia yang mana tentunya hal tersebut telah melanggar Pasal 21 ayat (1) UUPA.
Untuk  suatu  perjanjian  pinjam  nama  yang  dibuat  oleh  SEM  dan  INS  tersebut  adalah dimaksudkan untuk SEM sebagai WNA memiliki Hak milik di Indonesia, yang mana berdasarkan Pasal 26 ayat (2) UUPA perjanjian pinjam nama antara SEM dan INS tersebut adalah dilarang dan batal  karena  hukum.  Sehingga  dapat  diketahui  bahwa  “Subaliku  Villa”  dengan  Akta  SHM  No. 8939/Kel Kerobokan Kelod seluas 1450m2 yang merupakan objek perjanjian jual beli antara INS dan  FS  telah  melanggar  Pasal  21  ayat  (1)  jo  Pasal  26  (2)  UUPA,  maka  dapat  dikatakan  bahwa perjanjian  jual  beli  yang  dibuat  antara  INS  dan  FS  dengan  objek  Akta  SHM  No.  8939/Kel Kerobokan Kelod seluas 1450m2 telah melanggar Pasal 1320 syarat ke-4 yaitu “suatu sebab yang halal”.
Sehingga  dengan  dilanggarnya  syarat  objektif  tersebut  membawa  konsekuensi  hukum terhadap  perjanjian  jual  beli  yang  dibuat  antara  INS  dan  FS  yaitu  perjanjian  tersebut  akan dinyatakan batal demi hukum yang mana dianggap perjanjian tersebut tidak berkekuatan dan sejak semula perjanjian tersebut tidak pernah ada sebagaimana telah diatur dalam Pasal 1335 KUHPer. Selain itu perjanjian jual beli yang dibuat antara INS dan FS dengan objek Akta SHM No. 8939/Kel Kerobokan Kelod seluas 1450m2 dengan surat ukur No. 354/1999 tanggal 22 Mei 1999 juga telah melanggar Pasal 1338 ayat (3) KUHPer, dimana pada dasarnya berdasarkan Pasal 1338 ayat (3) KUHPer menyatakan bahwa dalam membuat suatu perjanjian haruslah seseorang memiliki suatu itikad baik.
Suatu  itikad  baik  yang  dimaksudkan  dalam  membuat  suatu  perjanjian  adalah  para  pihak didalam suatu perjanjian wajib untuk memberikan keterangan yang selengkap-lengkapnya, selain itu  para  pihak  wajib  melakukan  perbuatan  tanpa  tipu  daya,  tipu  muslihat,  dan  tidak  serta  merta hanya melihat kepentingan pribadi melainkan juga melihat kepentingan orang lain. Pada perjanjian jual  beli  yang  dibuat  oleh  INS  dan  FS  dapat  kita  lihat  bahwa  INS  didalam  membuat  perjanjian tersebut tidak beritikad baik, dimana INS saat membuat suatu perjanjian jual beli tidaklah terlebih dahulu  memberitahukan  kepada  FS  bahwa  tanah  yang  menjadi  objek  jual  beli  merupakan kepemilikan daripada WNA secara de facto sehingga kepemilikan INS secara de jure atas tanah tersebut dilatarbelakangi oleh perjanjian pinjam nama. Selain itu INS dalam membuat perjanjian jual beli dengan FS juga melakukan tipu daya, yang mana saat INS membuat perjanjian tersebut pada  dasarnya  ia  menyadari  dan  mengetahui  bahwa  saat  dirinya  menjual  tanah tersebut  maka ia

## Tanggung Gugat Nominee Atas Penjualan Tanah Yang Mengakibatkan Pembatalan Jual Beli
telah melanggar kesepakatannya dengan SEM yang mana hal tersebut akan berujung pada sengketa terhadap objek yang diperjualbelikan.
Dimana INS saat menjual tanah tersebut telah melanggar kesepakatan untuk menjual dengan harga tertinggi, yang mana saat itu INS menjual kepada FS dengan harga dibawah pasar yaitu Rp 6,5 Milliar. Selain itu INS juga menjual tanah tersebut secara sepihak tanpa pemberitahuan kepada SEM  terlebih  dahulu.  Sehingga  pada  dasarnya  INS  mengetahui  bahwa  saat tanah tersebut  dijual kepada FS, akan membawa konsekuensi yaitu sengketa dikemudian hari antara SEM dengan INS dan FS, namun ia tetap melakukan tipu daya kepada FS dengan tidak memberitahukan bahwa ia memiliki perjanjian terhadap SEM perihal penjualan tanah tersebut, dan INS juga melakukan tipu daya dengan tidak memberitahukan bahwa tanah tersebut dimilikinya dengan dilatarbelakangi oleh perjanjian  pinjam  nama,  yang  mana  berarti  secara  fakta  ia  bukanlah  pemilik  asli  daripada  tanah tersebut  yang menjadi  objek  jual beli. Selain itu INS didalam  membuat perjanjian  jual  beli juga telah mementingkan kepentingan pribadi tanpa memperdulikan kepentingan orang lain, yang mana tentunya  daripada  hal  tersebut  membuktikan  bahwa  INS  didalam  membuat  perjanjian  jual  beli dengan FS tidaklah beritikad baik.
Hal  tersebut  dikarenakan  INS  pada  dasarnya  mengetahui  bahwa  seluruh  perbuatan  yang dilakukannya tersebut akan membawa kerugian bagi FS selaku pembeli dikemudian hari, namun INS tetap tidak memperdulikan hal tersebut dan tetap melakukan perjanjian jual beli dengan objek Akta SHM No. 8939/Kel Kerobokan Kelod seluas 1450m2 dengan surat ukur No. 354/1999 tanggal 22 Mei 1999. Sehingga dapat disimpulkan bahwa daripada seluruh Tindakan dan niat INS dalam membuat suatu perjanjian jual beli dengan FS tidaklah memiliki suatu itikad baik yang mana hal tersebut telah melanggar Pasal 1338 ayat (3) KUHPer yang mengatakan bahwa “suatu perjanjian harus dilaksanakan dengan itikad baik.”
Perjanjian  pinjam  nama  ( nominee  agreement )  merupakan  suatu  perjanjian  tidak  bernama ( inominaat ), dimana perjanjian tidak bernama ini merupakan wujud implementasi daripada suatu asas  kebebasan  berkontrak  yang  terdapat  dalam  Pasal  1338  KUHPer.  Sehingga  dengan  adanya suatu asas kebebasan berkontrak sesuai Pasal 1338 ayat (1) KUHPer menjadikan para pihak untuk dapat: (Herlien Budiono, 2019, hal.31-32)
1. Membuat perjanjian menurut kehendak bebasnya masing-masing
2. Bebas mengikatkan diri dengan siapapun yang ia kehendaki

## Tanggung Gugat Nominee Atas Penjualan Tanah Yang Mengakibatkan Pembatalan Jual Beli
3. Bebas menentukan cakupan isi serta persyaratan dari suatu perjanjian dengan ketentuan bahwa perjanjian tersebut tidak boleh bertentangan, baik dengan peraturan perundang-undangan yang bersifat memaksa, ketertiban uum, maupun kesusilaan.
Pada hakikatnya suatu perjanjian pinjam nama ( nominee agreement ) tidaklah dilarang oleh undang-undang,  namun  untuk  suatu  perjanjian  pinjam  nama  dengan  objek  tanah  dengan  tujuan untuk memindahkan hak milik kepada orang asing, kepada seorang warga-negara yang di samping kewarganegaraan  Indonesianya  mempunyai  kewarga-negaraan  asing  atau  kepada  suatu  badan hukum kecuali yang ditetapkan oleh pemerintah dapat memiliki hak milik sebagaimana tercantum dalam Pasal 26 ayat (2) UUPA adalah Dilarang.
Maka pada kasus diatas pada dasarnya dapat dikatakan bahwa perjanjian pinjam nama yang dibuat pada tanggal 21 Oktober 2005 antara SEM selaku WNA dan INS selaku WNI dengan tujuan untuk SEM memiliki sebidang tanah hak milik di Indonesia adalah tidak diperbolehkan karena telah melanggar Pasal 26 ayat (2) UUPA. Dengan adanya perjanjian pinjam nama antara SEM dan INS tersebut menjadikan tanah dengan SHM No. 8939/Kel Kerobokan Kelod seluas 1450m secara de jure dimiliki  oleh  INS  selaku nominee, namun  secara de  facto tanah  tersebut  merupakan  milik daripada SEM selaku beneficiary . Daripada perjanjian pinjam nama yang dibuat oleh SEM dan INS tersebut jika dikaitkan dengan Pasal 1320 KUHPer tentang syarat sahnya perjanjian tentu daripada perjanjian tersebut tidaklah memenuhi Pasal 1320 KUHPer, dimana walaupun untuk syarat sepakat, cakap, dan suatu hal tertentu telah terpenuhi, namun untuk syarat objektif yaitu “suatu sebab yang halal” tidaklah terpenuhi.
Dimana  daripada  syarat  “suatu  sebab  yang  halal”  memiliki  arti  bahwa  objek  yang diperjanjikan  haruslah  diperbolehkan  oleh  peraturan  perundang-undangan  dan  tidak  melanggar ketentuan  peraturan  perundang-undangan  yang  ada.  Sedangkan  Pasal  26  ayat  (2)  UUPA menyatakan  bahwa  “Setiap  jual-beli,  penukaran,  penghibahan,  pemberian  dengan  wasiat  dan perbuatan-perbuatan lain yang dimaksudkan untuk langsung atau tidak langsung memindahkan hak milik  kepada  orang  asing,  kepada  seorang  warga-negara  yang  di  samping  kewarganegaraan Indonesianya mempunyai kewarga-negaraan asing atau kepada suatu badan hukum kecuali yang ditetapkan  oleh  Pemerintah  termaksud  dalam  pasal  21  ayat  (2),  adalah  batal  karena  hukum  dan tanahnya jatuh kepada Negara, dengan ketentuan, bahwa hak-hak pihak lain yang membebaninya tetap berlangsung serta semua pembayaran yang telah diterima oleh pemilik tidak dapat dituntut kembali.” Sehingga dapat disimpulkan bahwa perjanjian pinjam nama ( nominee agreement ) yang

## Tanggung Gugat Nominee Atas Penjualan Tanah Yang Mengakibatkan Pembatalan Jual Beli
dibuat antara SEM dan INS tidaklah memenuhi Pasal 1320 KUHPer yaitu “suatu sebab yang halal” dikarenakan telah melanggar Pasal 21 ayat (1) jo Pasal 26 ayat (2) UUPA yang secara tegas telah melarang WNA untuk memiliki tanah hak milik di Indonesia, maka akibat hukum daripada tidak terpenuhinya syarat objektif dalam Pasal 1320 KUHPer adalah menjadikan Perjanjian pinjam nama yang dibuat pada tanggal 21 oktober 2005 antara SEM dan INS menjadi batal demi hukum yang berarti perjanjian tersebut dari semula dianggap tidak pernah ada.
Dari pada seluruh perbuatan INS diatas dalam membuat dan melakukan perjanjian jual beli dengan  FS  tersebut,  maka  pada  hakikatnya  dapat  dikatakan  bahwa  INS  selaku  penjual  telah melakukan suatu perbuatan melawan hukum saat membuat dan melaksanakan suatu perjanjian jual beli dengan FS. Daripada perbuatan INS tersebut telah diketahui melanggar ketentuan pada Pasal 1320 angka 4 dan Pasal 1338 ayat (3) KUHPer jo Pasal 21 ayat (1) dan Pasal 26 ayat (2) UUPA. Maka dapat dikatakan bahwa INS selaku penjual telah melakukan perbuatan melawan hukum saat membuat  dan  melakukan  perjanjian  jual  beli  dengan  FS,  Adapun  beberapa  unsur  Perbuatan Melawan  Hukum  menurut  Mariam  Darus  Badrulzaman  (Agustina,  2003,  hal.49-50)  yang  dapat dikaitkan  dengan  perbuatan  INS  guna  membuktikan  bahwa  INS  melakukan  suatu  Perbuatan Melawan Hukum yang merugikan FS yaitu:
1. Harus  ada  perbuatan,  baik  perbuatan  positif  maupun  negatif:  pada  unsur  ini  dapat  kita  lihat bahwa  INS  telah  melakukan  suatu  perbuatan  positif  yang  membawa  kerugian  bagi  FS  yaitu membuat  suatu  perjanjian  jual  beli  dengan  FS  dengan  objek  Akta  SHM  No.  8939/Kel Kerobokan  Kelod  seluas  1450m2,  dimana  perjanjian  yang  dibuat  tersebut  telah  melanggar ketentuan perundang-undangan yang berlaku sehingga berdasarkan putusan Pengadilan Negeri Denpasar,  perjanjian  jual  beli  tersebut  dinyatakan  batal  demi  hukum  karena  telah  melanggar ketentuan pada Pasal 1320 angka 4 dan Pasal 1338 ayat (3) KUHPer jo Pasal 21 ayat (1) dan Pasal 26 ayat (2) UUPA. Pada Pasal 1320 angka 4 KUHPer menyatakan bahwa perjanjian yang sah  harus  memenuhi  syarat  “suatu  sebab  yang  halal”.  Pada  syarat  ke-4  tersebut  tidaklah terpenuhi karena didalam membuat perjanjian jual beli antara INS dengan FS, objek daripada perjanjian jual beli tersebut pada hakikatnya dilarang oleh ketentuan perundang-undangan yaitu Pasal  21  ayat  (1)  jo  Pasal  26  ayat  (2)  UUPA  yaitu  pada  hakikatnya  seorang  WNA  tidaklah diperbolehkan  memiliki  tanah  hak  milik  di  Indonesia.  Sedangkan  untuk  objek  tanah  yang dimiliki  oleh  INS  dan  dijual  kepada  FS  tersebut,  diperoleh  oleh  INS  dengan  cara  perjanjian pinjam nama ( nominee agreement ) dengan SEM yang merupakan WNA. Sehingga secara de

## Tanggung Gugat Nominee Atas Penjualan Tanah Yang Mengakibatkan Pembatalan Jual Beli
facto tanah tersebut merupakan milik SEM, dan INS hanya memiliki tanah tersebut secara de jure. Daripada perjanjian pinjam nama yang dibuat oleh INS dan SEM tersebut untuk tujuan SEM memiliki tanah hak milik di Indonesia pada hakikatnya telah melanggar Pasal 26 ayat (2) UUPA.  Maka  dapat  disimpulkan  bahwa  perbuatan  INS  dalam  membuat  perjanjian  jual  beli dengan FS telah melanggar Pasal 1320 angka 4 KUHPer jo Pasal 21 ayat (1) dan Pasal 26 ayat (2)  UUPA.  Lalu  untuk  perjanjian  jual  beli  yang  dibuat  oleh  INS  dan  FS  tersebut  juga  telah melanggar  Pasal  1338  ayat  (3)  yang  menyatakan  bahwa  dalam  membuat  suatu  perjanjian haruslah  seseorang  memiliki  suatu  itikad  baik.  Hal  tersebut  dikarenakan  saat  membuat perjanjian jual beli dengan FS, INS tidak menjelaskan dan memberi keterangan yang selengkap- lengkapnya terlebih dahulu terkait status daripada tanah yang menjadi objek jual beli dengan FS, dimana objek yang menjadi jual beli tersebut diperoleh oleh INS melalui suatu perjanjian pinjam  nama  ( nominee  agreement )  dengan  SEM  yang  mana  berarti  pemilik  sesungguhnya daripada  tanah  yang  menjadi  objek  jual  beli  adalah  SEM  selaku  WNA,  bukanlah  INS dikarenakan INS hanya memiliki tanah tersebut secara de jure dan secara de facto tanah tersebut dimiliki oleh SEM. Selain itu perbuatan INS tersebut juga tidak beritikad baik karena penjualan tanah  tersebut  dilakukannya  secara  sepihak  tanpa  memberitahukan  kepada  SEM  terlebih dahulu,  sehingga  pada  dasarnya  INS  mengetahui  bahwa  perbuatannya  tersebut  akan  dapat membawa kerugian dikemudian hari bagi FS saat terjadi suatu sengketa antara INS dan SEM. Namun INS tidak memperdulikan kerugian FS dengan tetap menjual tanah dengan Akta SHM No. 8939/Kel Kerobokan Kelod seluas 1450m2 tersebut kepada FS, sehingga perbuatan INS tersebut  hanyalah  mementingkan  kepentingan  pribadi  yaitu  mencari  keuntungan  dan mengesampingkan  kepentingan  FS  selaku  pembeli.  Maka  daripada  perbuatan  INS  dapat disimpulkan  bahwa  perbuatannya  dalam  membuat  dan  melaksanakan  perjanjian  jual  beli dengan  FS  dengan  objek  Akta  SHM  No.  8939/Kel  Kerobokan  Kelod  seluas  1450m2  telah melanggar ketentuan pada Pasal 1338 ayat (3) KUHPer.
2. Perbuatan  itu  harus  melanggar  hukum:  pada  unsur  ini  dapat  kita  lihat  bahwa  perbuatan  INS dalam membuat suatu perjanjian jual beli dengan FS dengan objek Akta SHM No. 8939/Kel Kerobokan  Kelod  seluas  1450m2  telah  melanggar  hukum,  dimana  pembuatan  perjanjian tersebut yang dilakukan oleh INS telah melanggar Pasal 1320 angka 4 dan Pasal 1338 ayat (3) KUHPer jo Pasal 21 ayat (1) dan Pasal 26 ayat (2) UUPA.

## Tanggung Gugat Nominee Atas Penjualan Tanah Yang Mengakibatkan Pembatalan Jual Beli
3. Ada  kerugian:  pada  unsur  ini  dapat  kita  lihat  bahwa  daripada  perbuatan  INS  yaitu  membuat perjanjian jual beli dengan FS dengan objek Akta SHM No. 8939/Kel Kerobokan Kelod seluas 1450m2 telah membawa kerugian bagi FS. Daripada kerugian yang diderita FS yaitu objek yang menjadi perjanjian jual beli antara dirinya dengan INS pada dasarnya telah dibayar secara lunas oleh FS sejumlah Rp 6,5 Milliar, bahkan tanah tersebut juga telah dilakukan Akta Jual Beli dan telah dilakukan balik nama menjadi nama FS, namun ternyata saat ada gugatan dari SEM perihal perbuatan  melawan  hukum  yang  dilakukan  oleh  INS  yaitu  penjualan  secara  sepihak  tanpa sepengetahuan  SEM  dan  penjualan  tanah  dibawah  harga  pasar,  putusan  hakim  mengabulkan gugatan SEM sehingga menyatakan perjanjian jual beli yang dibuat antara INS dan FS batal demi hukum dan hakim juga meminta Badan Pertanahan Nasional untuk mengembalikan nama pemilik tanah menjadi nama INS. Sehingga akibat daripada perbuatan INS yang membuat dan melakukan perjanjian jual beli dengan melawan hukum, menjadikan FS selaku pembeli yang tidak  tahu  menahu  terkait  perjanjian  pinjam  nama  antara  SEM  dan  INS  menjadi  mengalami kerugian materiil sejumlah Rp 6,5 Milliar atas pembelian objek tanah dengan Akta SHM No. 8939/Kel Kerobokan Kelod seluas 1450m2. Selain itu FS juga mengalami kerugian imateriil berupa terkejut saat mengetahui dirinya digugat oleh SEM, selain itu kerugian imateriil yang dialami  FS  berupa  ketakutan  saat  berstatus  sebagai  tergugat  dan  ketakutan  akan  kehilangan harta miliknya yang menjadi objek gugatan SEM, serta kerugian imaterril yang juga dialami oleh  FS  adalah  berupa  tercemarnya  nama  baik  FS  karena  berstatus  sebagai  tergugat  dalam putusan Pengadilan Negeri Denpasar nomor: 82/PDT.G/2013/PN.DPS.
4. Ada  hubungan  sebab  akibat  antara  perbuatan  melawan  hukum  ( onrechtmatige  daad) dengan kerugian:  pada  unsur  ini  dapat  kita  lihat  bahwa  antara  perbuatan  melawan  hukum  yang dilakukan INS dalam membuat perjanjian jual beli dengan kerugian yang dialami FS memiliki suatu hubungan sebab akibat. Dapat kita lihat bahwa daripada perbuatan melawan hukum yang dilakukan oleh INS saat membuat perjanjian jual beli dengan FS dengan objek Akta SHM No. 8939/Kel Kerobokan Kelod seluas 1450m2 telah membawa kerugian bagi FS, dimana daripada perbuatan INS saat membuat perjanjian jual beli tersebut telah melanggar ketentuan pada Pasal 1320 angka 4 dan Pasal 1338 ayat (3) KUHPer jo Pasal 21 ayat (1) dan Pasal 26 ayat (2) UUPA yang mana akibatnya menjadikan perjanjian jual beli yang dibuat tersebut menjadi batal demi hukum  sehingga  dianggap  perjanjian  tersebut  sejak  semula  tidak  pernah  ada,  sedangkan daripada  kewajiban  FS  selaku  pembeli  didalam  perjanjian  jual  beli  tersebut  telah  terpenuhi

## Tanggung Gugat Nominee Atas Penjualan Tanah Yang Mengakibatkan Pembatalan Jual Beli
seluruhnya yaitu FS telah membayar lunas sejumlah Rp 6,5 Milliar atas objek tanah tersebut, namun ternyata perjanjian jual beli antara dirinya dengan INS oleh pengadilan dinyatakan batal demi hukum sehingga mengakibatkan perjanjian jual belinya dengan INS dianggap tidak pernah ada, yang mana akibat dari batalnya perjanjian tersebut menjadikan status kepemilikan tanah dengan Akta SHM No. 8939/Kel Kerobokan Kelod seluas 1450m2 kembali menjadi milik INS selaku penjual. Sehingga atas perbuatan INS yang melakukan perbuatan melawan hukum saat membuat perjanjian jual beli tersebut, membawa akibat yaitu kerugian bagi FS sejumlah Rp 6,5 Milliar  atas  batalnya  Perjanjian  Jual  beli  dengan  objek  Akta  SHM  No.  8939/Kel  Kerobokan Kelod seluas 1450m2.
5. Ada kesalahan: pada unsur ini perbuatan seseorang dapat dikatakan memiliki kesalahan apabila:
a. Ada unsur kesengajaan
b. Ada unsur kelalaian
c. Tidak ada alasan pembenar atau alasan pemaaf
Pada  perbuatan  INS  selaku  penjual  saat  membuat  suatu  perjanjian  jual  beli  dengan  FS tentunya mengandung suatu unsur kesalahan yaitu dimana didalam pembuatan suatu perjanjian jual beli yang melanggar ketentuan pada Pasal 1320 angka 4 dan Pasal 1338 ayat (3) KUHPer jo Pasal 21  ayat  (1)  dan  Pasal  26  ayat  (2)  UUPA  tersebut  dilakukan  oleh  INS  dengan  adanya  unsur kesengajaan.  Suatu  kesengajaan  yang  dilakukan  oleh  INS  tersebut  dikarenakan  pada  hakikatnya INS mengetahui bahwa perjanjian jual beli yang ia buat dengan FS dengan objek Akta SHM No. 8939/Kel Kerobokan Kelod seluas 1450m2 telah melawan hukum, yang mana ia juga mengetahui bahwa nantinya perjanjian tersebut akan dapat batal demi hukum karena telah melanggar ketentuan perundang-undangan,  dimana  tentunya  dengan  batalnya  perjanjian  tersebut  akan  membawa kerugian bagi FS selaku pembeli. Namun INS selaku penjual tidak memperdulikan akan hal tersebut dan tetap membuat serta melaksanakan perjanjian jual beli dengan FS secara sengaja, dikarenakan pada  dasarnya  pembuatan  perjanjian  jual  beli  tersebut  semata-mata  dilakukan  oleh  INS  untuk kepentingan  pribadi  tanpa  memperdulikan  kepentingan  orang  lain.  Sehingga  pada  dasarnya perbuatan INS dalam membuat suatu perjanjian tidaklah didasarkan atas suatu itikad baik. Maka atas perbuatan INS yang dengan sengaja membuat dan melaksanakan perjanjian yang melanggar ketentuan perundang-undangan tersebut, dapat dikatakan bahwa perbuatan INS tersebut memenuhi suatu unsur kesalahan.

## Tanggung Gugat Nominee Atas Penjualan Tanah Yang Mengakibatkan Pembatalan Jual Beli
Daripada  uraian  diatas  maka  dapat  diketahui  bahwa  INS  selaku  penjual  telah  melakukan suatu perbuatan melawan hukum dalam membuat suatu perjanjian jual beli dengan FS, sehingga INS  selaku  pihak  yang  melakukan  suatu  perbuatan  melawan  hukum  berdasarkan  Pasal  1365 KUHPer  wajib  untuk  bertanggung  gugat  atas  perbuatannya.  Prinsip  tanggung  gugat  yang  tepat untuk digunakan dalam perbuatan INS adalah Prinsip tanggung gugat berdasarkan unsur kesalahan ( liability based on fault ).
Jika perbuatan INS didalam membuat perjanjian jual beli dikaitkan dengan prinsip tanggung gugat  berdasarkan  unsur  kesalahan,  maka  dapat  disimpulkan  bahwa  INS  selaku  penjual  wajib bertanggung gugat atas kerugian yang dialami FS akibat batalnya perjanjian jual beli dengan objek Akta  SHM  No.  8939/Kel  Kerobokan  Kelod  seluas  1450m2,  dikarenakan  pada  hakikatnya  unsur kesalahan didalam prinsip ini telah terpenuhi yaitu INS dengan sengaja untuk kepentingan pribadi tanpa memperdulikan kepentingan orang lain membuat suatu perjanjian jual beli dengan FS dengan objek Akta SHM No. 8939/Kel Kerobokan Kelod seluas 1450m2 yang mana perjanjian tersebut telah melanggar Pasal 1320 angka 4 dan Pasal 1338 ayat (3) KUHPer Pasal 21 ayat (1) dan Pasal 26  ayat  (2)  UUPA,  sehingga  mengakibatkan  perjanjian  jual  beli  yang  dibuat  antara  INS  dan  FS menjadi  Batal  demi  hukum.  Tanggung  gugat  yang  dimaksudkan  tersebut  adalah  INS  wajib memberikan  ganti  rugi  materiil  sejumlah  Rp  6,5  Milliar  dan  ganti  rugi  imateriil  atas  batalnya perjanjian jual beli dengan objek Akta SHM No. 8939/Kel Kerobokan Kelod seluas 1450m2 yang merugikan FS selaku pembeli.

## D. KESIMPULAN
Berdasarkan pembahasan yang telah dilakukan, maka dapat disimpulkan bahwa:
1. Perbuatan  INS  dalam  membuat  suatu  perjanjian  perjanjian  jual  beli  dengan  FS  yang dilatarbelakangi dengan perjanjian pinjam nama ( nominee agreement ) dengan SEM tersebut telah melanggar ketentuan perundang-undangan yaitu 1320 angka 4 dan Pasal 1338 ayat (3) KUHPer jo Pasal 21 ayat  (1) dan Pasal 26 ayat (2) UUPA. Maka dapat  disimpulkan bahwa perbuatan INS dalam membuat dan melaksanakan Perjanjian Jual Beli dengan FS dengan objek Akta  SHM  No.  8939/Kel  Kerobokan  Kelod  seluas  1450m2  yang  dilatarbelakangi  dengan perjanjian pinjam nama dengan SEM adalah Perbuatan Melawan Hukum. Atas suatu perbuatan melawan hukum  tersebut yang telah dilakukan oleh INS membawa suatu akibat hukum yaitu batalnya perjanjian jual beli antara INS dengan FS.

## Tanggung Gugat Nominee Atas Penjualan Tanah Yang Mengakibatkan Pembatalan Jual Beli
2. Ke-5  Unsur-Unsur  Perbuatan  Melawan  Hukum  tersebut  juga  telah  terpenuhi  seluruhnya terhadap  perbuatan  INS  saat  membuat  perjanjian  jual  beli  dengan  FS,  sehingga  daripada perbuatan  INS  dalam  membuat  dan  melaksanakan  perjanjian  jual  beli  dengan  FS  tersebut membawa kerugian bagi FS baik kerugian materiil dan imateriil. Sehingga dapat disimpulkan bahwa berdasarkan Pasal 1365KUHPer, maka INS bertanggung gugat atas Perbuatan Melawan Hukum yang dilakukannya yang membawa kerugian bagi FS, dimana prinsip tanggung gugat yang digunakan adalah prinsip tanggung gugat berdasarkan unsur kesalahan.

## DAFTAR PUSTAKA

## Buku
Subekti, R. (2003). Pokok-Pokok Hukum Perdata. Jakarta: PT. Intermasa
Kansil, C. S. T (2006). Pengantar Ilmu Hukum dan Tata Hukum Indonesia. Jakarta: Balai Pustaka Harsono, Budi. (2008). Hukum Agraria Indonesia Himpunan Peraturan- Peraturan Hukum Tanah, Jakarta: Djambatan
Tutik. T.T. (2008). Hukum Perdata Dalam Sistem Hukum Nasional. Jakarta:
Prenadamedia Group
Santoso Urip. (2015). Perolehan Hak Atas Tanah. Jakarta: Kencana Prenadamedia Budiono Herlien. (2019). Ajaran Umum Hukum Perjanjian dan Penerapannya di Bidang Kenotariatan. Bandung: Citra Aditya Bakti
Subekti, R. (2014). Aneka Perjanjian. Bandung: Citra Aditya Bakti Miru Ahmad & Pati Saka. (2020). Hukum Perjanjian (Penjelasan Makna Pasal- Pasal Perjanjian Bernama Dalam KUH Perdata (BW). Jakarta: Sinar Grafika Prodjodikoro Wirjono, R. (2018). Perbuatan Melanggar Hukum Dipandang Dari Sudut Hukum Perdata. Bandung: Mandar Maju
Khoidin M. (2020). Tanggung Gugat Dalam Hukum Perdata. Yogyakarta:
LaksBang Justitia

## WEBSITE:
I Dewa Agung Dharma Jastrawan & I Nyoman Suyatna. (2019).Keabsahan Perjanjian Pinjaman Nama (Nominee) Oleh Warga Negara Asing Dalam Penguasaan Hak Milik Atas Tanah Di Indonesia. https://ojs.unud.ac.id/index.php/kerthasemaya/article/view/47345/28430
Mangiliwati Winardi. (2017). Penguasaan Tanah Oleh Warga Negara Asing Dengan Perjanjian Pinjam Nama (Nominee) Di Wilayah Indonesia Menurut Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960.  https://media.neliti.com/media/publications/213280-penguasaan-tanah-oleh-warga- negara-asing.pdf

## Tanggung Gugat Nominee Atas Penjualan Tanah Yang Mengakibatkan Pembatalan Jual Beli
Tami Rusli. (2015). Asas Kebebasan Berkontrak Sebagai Dasar Perkembangan Perjanjian di Indonesia. jurnal ilmu hukum. https://media.neliti.com/media/publications/26780-ID-asas- kebebasan-berkontrak-sebagai-dasar-perkembangan-perjanjian-di-indonesia.pdf
I Made Adi Seraya. (2017). Perkara Pinjam Nama (Nominee) Dalam Kepemilikan Tanah/Properti Oleh  Orang  Asing  di  Indonesia.  https://www.baliadvocate.com/artikel/perkara-pinjam- nama-nominee-dalam-kepemilikan-tanahproperti-oleh-orang-asing-di-indonesia/
Indah Sari. (2020). Perbuatan Melawan Hukum (PMH) Dalam Hukum Pidana dan Hukum
Perdata. Jurnal ilmiah hukum.
https://www.google.com/url?sa=t&rct=j&q=&esrc=s&source=web&cd=&cad=rja&uact= 8&ved=2ahUKEwis596mlvfyAhXWXSsKHTLICDoQFnoECAMQAQ&url=https%3A% 2F%2Fjournal.universitassuryadarma.ac.id%2Findex.php%2Fjihd%2Farticle%2Fview%2 F651&usg=AOvVaw3_d1_EEnCrEgS8339OdLbl
Federasi Advokat Republik Indonesia. (2020). Cara Membedakan Wanprestasi dan Perbuatan Melawan Hukum. http://www.dppferari.org/cara-membedakan-wanprestasi-dan- perbuatan-melawan-hukum-pmh/
Prihati Yuniarlin. (2012). Penerapan Unsur-Unsur Perbuatan Melawan Hukum Terhadap Kreditur
Yang Tidak Mendaftarkan Jaminan Fiducia.
https://media.neliti.com/media/publications/113802-ID-none.pdf

## PERATURAN PERUNDANG-UNDANGAN
Kitab Undang-Undang Hukum Perdata Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 Tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria