## Mulawarman LawReview
Volume 4 Issue 1, June 2019 ISSN Print: 2527-3485, ISSN Online: 2527-3477
Publisher: Faculty of Law, Mulawarman University, Indonesia.
Nationally Accredited Journal, Decree No. 32a/E/KPT/2017.

## AKIBAT HUKUM TIDAK MEMBENTUK PERHIMPUNAN PEMILIK DAN PENGHUNI SATUAN RUMAH SUSUN
Arif Rahman Mahmoud 1 , Suhariningsih 2 , Imam Koeswahyono 3
1 Pasca Sarjana Fakultas Hukum Universitas Brawijaya Email : mknub12ariefrm@gmail.com 2 Fakultas Hukum Universitas Brawijaya Email: Shrningsihfh@gmail.com 3 Fakultas Hukum Universitas Brawijaya Email: Imamkoeswhyn@gmail.com

## ABSTRACT
This  article  aims  to  determine  legal  consequences  and  remedies  not  filling  the  provisions  of  article  74 paragraph 1 of law number 20 year 2011 jo article 54 paragraph 1 of government regulation number 4 of  1988  concerning  the  association  of  the  occupants  unit  of  flats,  using  normative  legal  research methods,  through approach  to  legislation,  conceptual  and comparison  in order  to obtain  the  views  an doctrines as a basis legal arguments on legal issues studied. Based on the survey result revealed  that, with no formation of associations of occupant flats units, then the resident will lose the right to enjoy a sense  of  comfort,  easy,  safe,  orderly  and  organized  the  principles  in  the  flats.  According  to  article  107 flats legislation may be subject to adminisrative sanctions contained in article 108 of the law enactment flats in stages, ranging from a written warning to revocation of business license. Remedies that can be given the resident can do prosecution by first reporting to the local authorities for further prosecution to the developer. According article 75 paragraph 1 law flats:”development actors are required to facilitate the formation of associations occupant apartment units at the latest before the transitional period ends. In article 59 paragraph 2”. The transitional period a maximum of one year since the first delivery of flats units to the owner.
Keywords: Legal Consequences, Association Occupant, Flats.

## ABSTRAK
Tulisan  ini  bertujuan  untuk  mengetahui  akibat  hukum  dan  upaya  hukum  atas  tidak  dipenuhinya ketentuan  Pasal  74  Ayat  (1)  Undang-Undang  Nomor  20  Tahun  2011  Jo.Pasal  54  Ayat  (1)  Peraturan Pemerintah  Nomor  4  Tahun  1988  Tentang  Perhimpunan  Penghuni  Satuan  Rumah  Susun,  dengan menggunakan metode penelitian hukum normatif, melalui pendekatan undang-undang, konseptual dan perbandingan  guna  memperoleh  pandangan  dan  doktrin  sebagai  dasar  argumentasi  hukum  atas  isu hukum  yang  diteliti.  Berdasarkan  hasil  penelitian  diketahui  bahwa,  dengan  tidak  dibentuknya  PPSRS, maka  para  penghuni  akan  kehilangan  hak  untuk  menikmati  rasa  nyaman,  mudah,  aman,  tertib  dan teratur  yang  menjadi  asas  penyelenggaraan  rumah  susun.  Menurut  Pasal  107  UURS  dapat  dikenai sanksi  administratif  yang  terdapat  pada  Pasal  108  UURS  yang  berlaku  secara  berjenjang,  mulai  dari peringatan tertulis sampai dengan pencabutan izin usaha. Upaya hukum yang dilakukan, para penghuni bisa  melakukan penuntutan dengan terlebih  dahulu  melaporkan  kepada  Pemerintah Daerah  setempat untuk selanjutnya dilakukan penindakan kepada pihak pengembang. Menurut Pasal 75 Ayat (1) UURS: “Pelaku  pembangunan  wajib  memfasilitasi  terbentuknya  PPPSRS  paling  lambat  sebelum  masa  transisi berakhir. Pasal 59 Ayat (2): Masa transisi ditetapkan paling lama 1 tahun sejak penyerahan pertama kali satuan rumah susun kepada pemilik”.
Kata Kunci: Akibat Hukum, Perhimpunan Penghuni, Rumah susun.
Citation: Arif  Rahman  Mahmoud,  dkk.  “Akibat  Hukum  Tidak  Membentuk  Perhimpunan  Pemilik  dan Pengurus Satuan Rumah Sususn”. Mulawarman Law Review 4, no. 1 (2019)

## PENDAHULUAN
Semakin  meningkatnya  jumlah  penduduk  yang  tinggal  di  perkotaan,  menimbulkan konsekuensi bagi pemerintah daerah setempat utuk menyediakan tempat tinggal yang layak bagi warganya. Lahan yang tersedia semakin sempit, penyediaan tempat tinggal dilakukan  dengan  konsep  pembangunan  perumahan  dalam  suatu  gedung  bertingkat, baik  horizontal  maupun  vertikal. Saat ini,  di  beberapa  kota  besar mulai  bermunculan gedung-gedung yang dibangun dengan menggunakan konsep pemilikan bersama, baik berupa rumah susun murah sampai apartemen mewah.
Pembangunan  rumah  susun  merupakan  salah  satu  alternatif  pemecahan  masalah kebutuhan  perumahan  dan  pemukiman  terutama  di  daerah  perkotaan  yang  jumlah penduduknya terus meningkat, karena pembangunan rumah susun dapat mengurangi penggunaan  tanah,  membuat  ruang-ruang  terbuka  kota  yang  lebih  lega  dan  dapat digunakan  sebagai  suatu  cara  untuk  peremajaan  kota  bagi  daerah  yang  kumuh. Pemerintah  memandang  perlu  untuk  mengembangkan  konsep  pembangunan perumahan  yang  dapat  dihuni  bersama  di  dalam  suatu  gedung  bertingkat,  dimana satuan-satuannya dapat dimiliki secara terpisah yang dibangun baik secara horizontal maupun  vertikal.  Pembangunan  perumahan  yang  demikian  itu  sesuai  dengan kebutuhan  masyarakat  dewasa  ini,  terutama  masyarakat  perkotaan  dengan mempergunakan  sistem condominium . 1 Condominium menurut  arti  kata  berasal  dari bahasa  latin terdiri  dari  dua  kata,  yaitu:  ‘ co ’  berarti  bersama - sama  dan  ‘ dominium ’ berarti  pemilikan.  Dalam  perkembangan  selanjutnya, condominium mempunyai  arti sebagai suatu pemilikan bangunan yang terdiri atas bagian-bagian yang masing-masing merupakan  suatu  kesatuan  yang  dapat  digunakan  dan  dihuni  secara  terpisah,  serta dimiliki secara individual berikut bagian-bagian lain dari bangunan itu dan tanah diatas
1 Arie.S.Hutagalung,  Sistem  Condominium  Indonesia:  Implikasi  dan  Manfaatnya  Bagi Developer/Property Owner, Makalah Program Pendidikan Ilmu Hukum FH-UI, Jakarta, hlm. 1.
mana bangunan itu berdiri yang karena fungsinya digunakan bersama, dimiliki secara bersama-sama oleh pemilik bagian yang dimiliki secara individual tersebut di atas. 2
Untuk  mengantisipasi  perkembangan  tersebut,  pemerintah  telah  memberlakukan Undang-Undang Nomor 16 Tahun 1985 tentang Rumah Susun.
Setelah  berlaku  26  tahun,  pada  tahun  2011  diundangkan  Undang-Undang  Nomor  20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun (UU Rusun). Di daerah perkotaan tingkat kebutuhan akan ruang sangat tinggi, konsep ruang baik hunian maupun komersial secara landed menjadi  kurang  efisien.  Kota  dengan  luas  tanah  yang  terbatas  tidak  dapat  menjawab hal tersebut. Untuk menjawab kebutuhan tersebut di Indonesia diperkenalkan konsep hunian  vertikal  dalam  suatu UU  Rusun. Diharapkan dengan  adanya  aturan  yang  jelas dapat merangsang pembangunan rumah susun di daerah khususnya di perkotaan.
UU  Rusun  memperkenalkan  suatu  lembaga  pemilikan  yang  baru  sebagai  suatu  hak kebendaan, yaitu Hak Milik atas Satuan Rumah Susun (HMASRS) yang terdiri dari hak perorangan  atas  unit  satuan  rumah  susun  dan  hak  bersama  atas  tanah,  benda  dan bagian  bersama  yang  kesemuanya  merupakan  satu  kesatuan  yang  tidak  terpisahkan dengan satuan-satuan yang bersangkutan. Konsep dasar yang melandasi Hak Milik Atas Satuan  Rumah  Susun  (HMASRS)  berpangkal  pada  teori-teori  tentang  pemilikan  atas suatu  benda/bangunan  dapat  dimiliki  oleh  seseorang,  dua  orang  atau  bahkan  lebih, yang  dikenal  dengan  istilah  pemilikan  bersama.  Dalam  pemilikan  bersama  atas  suatu benda/bangunan  pada  pokoknya  dikenal  2  (dua)  bentuk  pemilikan,  yaitu, 3 pemilikan bersama  yang  terikat  ( gebonden  medeeigendom )  dan  pemilikan bersama  yang  bebas ( vrije medeeigendom ).
Dasar  utama  pemilikan  bersama  yang  terikat  ( gebonden  mede  eigendom )  adalah ikatan  hukum  yang  terlebih  dahulu  ada  diantara  para  pemilik  benda  bersamanya. Pemilikan  bersama  yang  bebas  ( vrije  mede  eigendom ),  maka  antara  para  pemilik bersama tidak terdapat ikatan hukum terlebih dahulu, selain dari hak bersama menjadi pemilik  dari  suatu  benda.  Terdapat  kehendak  untuk  bersama-sama  menjadi  pemilik
2 Ibid .
3 Badan  Pertanahan    Nasional,  Kebijaksanaan  Pertanahan  dalam  Pembangunan  Rumah  Susun, Makalah, Jakarta, 1989, hlm. 58-60.
atas  suatu  benda  untuk  digunakan  bersama.  Bentuk  pemilikan  bersama  yang  bebas inilah  yang  menurut  Hukum  Romawi  disebut  “ Condominium ”  yang  penerapannya diatur  dengan  undang-undang.  Berdasarkan  konsep  tersebut,  maka  dalam  UU  Rusun dirumuskan  suatu  jenis  pemilikan  perseorangan  dan  pemilikan  bersama  dalam  suatu jenis pemilikan yang baru yang disebut Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun (HMASRS), yaitu  hak  pemilikan  perseorangan  atas  satuan  (unit)  rumah  susun,  meliputi  hak bersama atas bangunan, benda dan tanahnya. Pasal 3 UU Rusun menjelaskan bahwa penyelenggaraan  rumah  susun  bertujuan  untuk;  (1)  menjamin  terwujudnya  rumah susun yang layak huni dan terjangkau dalam lingkungan yang sehat, aman, harmonis, dan  berkelanjutan  serta  menciptakan  permukiman  yang  terpadu  guna  membangun ketahanan  ekonomi,  sosial,  dan  budaya;  (2)  meningkatkan  efisiensi  dan  efektivitas pemanfaatan  ruang  dan  tanah,  serta  menyediakan  ruang  terbuka  hijau  di  kawasan perkotaan  dalam  menciptakan  kawasan  permukiman  yang  lengkap  serta  serasi  dan seimbang  dengan  memperhatikan  prinsip  pembangunan  berkelanjutan  dan berwawasan lingkungan; (3) mengurangi luasan dan mencegah timbulnya perumahan dan  permukiman  kumuh;  (4)  mengarahkan  pengembangan  kawasan  perkotaan  yang serasi, seimbang, efisien, dan produktif; (5) memenuhi kebutuhan sosial dan ekonomi yang  menunjang  kehidupan  penghuni  dan  masyarakat  dengan  tetap  mengutamakan tujuan pemenuhan kebutuhan perumahan dan permukiman yang layak, terutama bagi MBR; (6)memberdayakan para pemangku kepentingan di bidang pembangunan rumah susun; (7)menjamin terpenuhinya kebutuhan rumah susun yang layak dan terjangkau, terutama bagi MBR dalam lingkungan yang sehat, aman, harmonis, dan berkelanjutan dalam  suatu  sistem  tata  kelola  perumahan  dan  permukiman  yang  terpadu;  dan (8)memberikan kepastian hukum dalam penyediaan, kepenghunian, pengelolaan, dan kepemilikan rumah susun.
Menurut  Pasal  1  angka  1  UU  Rusun,  yang  dimaksud  dengan  rumah  susun  adalah bangunan  gedung  bertingkat  yang  dibangun  dalam  suatu  lingkungan  yang  terbagi dalam bagian-bagian yang distrukturkan secara fungsional, baik dalam arah horizontal maupun vertikal dan merupakan satuan-satuan yang masing-masing dapat dimiliki dan
digunakan  secara  terpisah,  terutama  untuk  tempat  hunian  yang  dilengkapi  dengan bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama dengan klasifikasi  bahwa rusun diselenggarakan  untuk  memenuhi  kebutuhan  rumah  bagi  masyarakat  berpenghasilan rendah,  memenuhi  kebutuhan  khusus,  dimiliki  negara  dan  berfungsi  sebagai  tempat tinggal  atau  hunian,  sarana  pembinaan  keluarga,  serta  penunjang  pelaksanaan  tugas pejabat  dan/atau  pegawai  negeri,  sedangkan  rumah  susun  komersial  adalah  rumah susun yang diselenggarakan untuk mendapatkan keuntungan.
Secara  singkat  UU  Rusun  mengatur  tata  cara  pembangunan,  pemilikan,  penghunian dan  pengelolaan  rumah  susun.  Tentang  kepemilikan  yang  sering  disebut  sebagai  hak milik  atas  satuan  rumah  susun  (sarusun).  Dijelaskan  bahwa  sebagai  pemegang  hak, seseorang  berhak  pula  atas  sebagian  (proporsi)  bagian  bersama,  benda  bersama, maupun  tanah  bersama.  Perlu  diperjelas  bahwa  hak  (kepemilikan)  atas  bagian bersama, benda bersama maupun tanah bersama tidak menunjuk kepada bagian atau lokasi  tertentu,  tetapi dalam  bentuk proporsi  atau prosentase  kepemilikan. Hak milik atas  satuan  rumah  susun diberikan  kepada  pemilik  unit  apartemen  agar kepemilikannya dapat terlindungi di mata hukum. Dengan hak milik atas satuan rumah susun  yang  terdaftar  dalam  bentuk  sertifikat  hak  milik  atas  satuan  rumah  susun tentunya  pemilik  dapat  memanfaatkannya  untuk  keperluan  lain  seperti  penjaminan dalam  rangka  memperoleh  pinjaman  dari  Bank.  Hal  tersebut  diharapkan  semakin memperjelas  masyarakat  mengenai  cakupan  hak  dari  suatu  hak  milik  atas  satuan rumah  susun  dan  tentu  saja  konsekuensinya. Semakin berkembangnya  kota  ke  arah pinggiran makin membuat orang tinggal jauh dari kota dan akibatnya semakin jauhnya tempat  tinggal  dengan  tempat  kerja  mengakibatkan  orang  habis  waktu  dijalan. Mengingat hal tersebut maka banyak sekarang orang membeli tempat tinggal di rumah susun  atau  apartemen  (rumah  susun  komersial)  agar  bisa  tinggal  di  dalam  kota  dan dekat dengan lokasi kantor. Adanya rumah susun atau apartemen tersebut bukan lagi hal yang baru di Indonesia, terutama di kota-kota besar seperti di kota Malang. Rumah susun atau apartemen saat ini sudah menjadi salah satu alternatif tempat tinggal yang merupakan  kebutuhan  dasar  bagi  manusia. Pasal  74  UU  Rusun  menjelaskan  bahwa Pemilik sarusun wajib membentuk Perhimpunan Pemilik dan Penghuni Satuan Rumah
Susun (PPPSRS) yang beranggotakan pemilik atau penghuni yang mendapat kuasa dari pemilik  sarusun  dan  diberi  kedudukan  sebagai  badan  hukum.  Masalah  timbul,  jika Perhimpunan Pemilik dan Penghuni Satuan Rumah Susun (PPPSRS) yang berkewajiban mengurus kepentingan para pemilik dan penghuni yang berkaitan tidak dibentuk oleh pelaku pembangunan rumah susun. Oleh karena hal itu adanya PPPSRS di rumah susun ini  sangatlah  diperlukan.  Selain  untuk dapat  mengorganisir  pengelolaan  rumah  susun agar lebih baik, adanya PPPSRS adalah untuk dapat menyeimbangkan antara hak dan kewajiban  masing-masing  penghuni  satuan  rumah  susun  (sarusun)  agar  tidak  terjadi konflik dalam hal pengelolaan rumah susun tersebut.
Sampai  saat  ini  di  rumah  susun  komersial  Apartemen  Soekarno  Hatta  Malang  masih belum  terbentuk  PPPSRS.  Pelaku  pembangunan  yang  diwakili  oleh  pengelola sementara,  mengatakan  PPPSRS  tersebut  belum  terbentuk  dikarenakan  rumah  susun komersial  Apartemen  Soekarno  Hatta  Malang  masih  dalam  masa  transisi.  Padahal masa transisi sebagaimana dimaksud pada Pasal 59 Ayat (2) Undang-Undang Nomor 20 Tahun  2011  tentang  Rumah  Susun  ditetapkan  paling  lama  1  (satu)  tahun  sejak penyerahan  pertama  kali  satuan  rumah susun  (sarusun)  kepada  pemilik.  Pada  rumah susun  komersial  Apartemen  Soekarno  Hatta  Malang,  serah  terima  pertama  kali  unit apartemen  kepada pemilik  adalah  pada tanggal  2  Januari  2013  yang  ditandai  dengan berita acara serah terima kunci. Sehingga apabila dihitung, serah terima pertama kali unit  apartemen  kepada  pemilik  sampai  dengan  bulan  Juni  2015  adalah  ±  2  tahun  6 bulan  dan  Undang-undang  Rumah  Susun  (UURS)  yang  baru  tidak  berlaku  surut. Berdasarkan ketentuan tersebut, batas waktu pelaku pembangunan wajib membentuk PPPSRS  di  rumah  susun  komersial  Apartemen  Soekarno  Hatta  Malang  telah  berakhir sesuai  dengan  masa  transisi  yang  telah  ditetapkan  yaitu  1  (satu)  tahun  sejak penyerahan pertama kali unit apartemen kepada pemilik.
Oleh karena itu dapat dikatakan bahwa pelaku pembangunan ( developer ) tidak dapat melaksanakan tanggungjawabnya untuk membentuk PPPSRS dalam masa transisi yang telah  ditetapkan.  Dalam  masa  transisi  tersebut,  pelaku  pembangunan  menyatakan mengalami  kesulitan  dalam    membentuk  PPPSRS.  Kesulitan  yang  dialami  oleh pelaku
pembangunan  adalah  mempersiapakan  syarat-syarat  pembentukan  PPPSRS sebagaimana  yang  telah dicantumkan dalam  Peraturan  Perundang-undangan.  Tulisan ini mengkaji twntang akibat hukum yang timbul jika tidak dipenuhinya ketentuan Pasal 74  Ayat  (1)  Undang-Undang  Nomor  20  Tahun  2011  Jo.  Pasal  54  Ayat  (1)  Peraturan Pemerintah  Nomor  4  Tahun  1988  Tentang  Perhimpunan  Penghuni  Satuan  Rumah Susun  dan  upaya  hukum  yang  dilakukan  atas  tidak  dipenuhinya  ketentuan  Pasal  74 Ayat  (1)  Undang-Undang  Nomor  20  Tahun  2011  Jo.  Pasal  54  Ayat  (1)  Peraturan Pemerintah Nomor 4 Tahun 1988 Tentang Perhimpunan Penghuni Sarusun.

## PEMBAHASAN

## Akibat  Hukum  yang  Timbul  jika  Tidak  Dipenuhinya  Kewajiban  membentuk Perhimpunan Penghuni Satuan Rumah Susun
Sebelum  melangkah  pada  konsep  rumah  susun  di  Indonesia,  ada  baiknya  perlu diketahui tentang hal-hal menyangkut hukum apartemen atau gedung bertingkat yang berlaku  di  beberapa  negara  di  dunia.  Pada  tahun  1952  di  Belanda  berlaku  undang- undang ( wet ) yang memuat peraturan tentang pemeliharaan/penyediaan sesuatu yang diperlukan  mengenai  pemisahan  hak  milik  dari  sesuatu  bangunan  dalam  apartemen- apartemen.  Undang-undang  1951  ini  disebut Appartementenwet ,  yaitu  pasal-pasal 638o  s.d  638t  yang  merupakan  tambahan  sisipan  pada  Ned.  BW  dari  tahun  1838. Undang-undang  ini  tidak  menggunakan  lembaga  pemisahan  mendatar  ( tiorizontale scheiding ) dari sesuatu bangunan ke dalam lotengan/bertingkat ( verdiepingen/etage ), melainkan  bentuk  baru  yang  disebut gebonden  mede  eigendom atau  milik  bersama ( condominium ) yang terikat. 4
Di negara Belgia sejak tanggal 8 Juli 1942 telah berlaku undang-undang mengenai hak milik  apartemen.  Terjadinya  undang-undang  ini  karena  alasan-alasan  yang  sama seperti  pada  undang-undang  Belanda,  karena  setelah  perang  1914-1918,  orang  di Belgia,  disebabkan  oleh  alasan-alasan  ekonomis  terpaksa  membangun  rumah-rumah flat ,  juga  untuk  penduduk  yang  berada.  Dalam  undang-undang  Belgia  diadakan perbedaan  yang  tegas  antara  bagian-bagian  bangunan  yang  menjadi  bagian  bersama dan bagian-bagian pribadi dari pemilik-pemilik bersama dan selanjutnya oleh undang-
4 Adrian Sutedi, Hukum Rumah Susun dan Apartemen , Sinar Grafika, Jakarta, 2010, hlm. 324.
undang diatur mengenai pemakaian oleh tiap-tiap pemilik dari bagian-bagian bersama, dengan cara bagaimana pengurusan akan dilaksanakan, bagaimana beban-beban akan dibagi dan apa yang harus dilakukan apabila terjadi perselisihan antara pihak-pihak. 5
Di  Amerika  Serikat  masalah condominium itu  diatur  oleh  negara-negara  bagian  yang bersangkutan  dengan  undang-undangnya  ( condominium  laws ).  Pemilikan  apartemen dalam  bentuk condominium itu  merupakan  suatu absolute  ownership daripada apartementnya.  Di  Amerika  Serikat  pemilikan  apartemen  tidak  dipisahkan  daripada hubungan  hukum  dengan  tanahnya.  Hak  pemilikan  atas  apartemen  itu  dapat diperjualbelikan  haknya  kepada  pihak  lain  dan  dapat  dijadikan  jaminan  utang.  Juga disini  para  pemilik  apartemen  diwajibkan  untuk  bergabung  dalam  suatu  assosiation, untuk mengatur kehidupan bersama di dalam gedung yang bersangkutan. 6
Penghuni  satuan  rumah  susun  tidak  dapat  menghindarkan  diri  atau  melepaskan kebutuhannya  untuk  menggunakan  bagian  bersama,  benda  bersama  dan  tanah bersama.  Untuk  menjamin  ketertiban,  gotong-royong,  dan  keselarasan  sesuai kepribadian Indonesia dalam mengelola bagian bersama, maka dibentuk perhimpunan penghuni  yang  mengatur  dan  mengurus  kepentingan  bersama,  karena  kesemuanya merupakan  kebutuhan  fungsional  yang  saling  melengkapi. 7 Perhimpunan  penghuni berdasarkan  UU  Rusun  ini  berkedudukan  sebagai  badan  hukum,  yang  susunan organisasi, hak dan kewajibannya diatur dalam Anggaran Dasar dan Anggaran Rumah Tangga. Sebagai badan hukum, pengurus perhimpunan penghuni dapat mewakili para penghuni  atau  pemilik  satuan  rumah  susun baik  di  dalam  maupun diluar pengadilan, untuk  itulah  dibentuk  perhimpunan  penghuni. 8 Perhimpunan  penghuni  dibentuk terutama  untuk  mengatur  penghunian  dan  pengelolaan  rumah  susun.  Kegiatannya perlu  diserasikan  dengan  kegiatan  kelembagaan  RT  dan  RW  yang  bergerak  di  bidang kemasyarakatan. 9
Perhimpunan  penghuni  mempunyai  tugas  dan  wewenang  pengelolaan  yang  meliputi penggunaan, pemeliharan, dan perbaikan terhadap bangunan, bagian bersama, benda
5 Ibid. , hlm. 330.
6 Ibid ., hlm. 331.
7 Arie.S.Hutagalung, Tebaran Pemikiran Seputar Masalah Hukum Tanah , Op.cit , hlm. 285.
8 Herman  Hermit, Komentar  Atas  Undang-undang  Rumah  Susun ,  Mandar  Maju,  Bandung, 2009, hlm. 103.
9 Loc.cit.
bersama,  dan  tanah  bersama.  Untuk  pelaksanaannya,  perhimpunan  penghuni  dapat membentuk  badan  pengelola  apabila  jumlah  satuan  rumah  susun  masih dalam batas dapat  ditangani  sendiri. 10 Perhimpunan  penghuni  berimplikasi  terhadap  yang  akan bertanggung jawab atas pengaturan dan pengelolaan satuan rumah susun selanjutnya, karena setelah semua satuan rumah susun terjual, pihak pengembang ( developer ) yang bersangkutan  akan  mengundurkan  diri.  Akibat  hukum  yang  timbul  jika  tidak dibentuknya  Perhimpunan  Penghuni  Satuan  Rumah  Susun  (PPSRS),  maka  para penghuni  akan  kehilangan  hak  untuk  menikmati  rasa  kenyamanan,  kemudahan, keamanan,  ketertiban  dan  keteraturan  yang  menjadi  asas-asas  penyelenggaraan rumah susun.
Asas  penyelenggaraan  rumah  susun,  pertama,  asas  kenyamanan,  keamanan. kemudahan 11
Menurut  Pasal  107  UU  Rusun  memberikan  sanksi  bagi  setiap  orang  yang menyelenggarakan rumah susun tidak memenuhi kewajiban membentuk Perhimpunan Pemilik  dan  Penghuni Satuan  Rumah  Susun, dikenai  Sanksi  Administratif.  Selanjutnya pada  Pasal  108  dijelaskan  bahwa,  sanksi  Administratif  sebagaimana  dimaksud  dalam Pasal  107  berupa,  Peringatan  tertulis;  Pembatasan  kegiatan  pembangunan  dan/atau kegiatan  usaha;  Penghentian  sementara  pada  pekerjaan  pelaksanaan  pembangunan; Penghentian  sementara  atau  penghentian  tetap  pada  pengelolaan  rumah  susun; Pengenaan  denda  administratif;  Pencabutan  IMB;  Pencabutan  sertifikat,  Pencabutan SHM  Sarusun  atau  SKBG  Sarusun;Perintah  pembongkaran  bangunan  rumah susun;Pencabutan izin usaha.
Pengenaan  Sanksi  Administratif  tidak  menghilangkan  tanggung  jawab  pemulihan dan pidana.  Ketentuan  lebih  lanjut  mengenai  Sanksi  Administratif,  tata  cara,  dan  besaran denda  Administratif  diatur  dalam  Peraturan  Pemerintah.  Secara  garis  besar  sanksi administratif dapat dibedakan 3 (tiga), yaitu: 12

## 1) Sanksi Reparatif
10 Ibid., hlm. 104.
11 Undang-undang Nomor 28 Tahun 2002 tentang Bangunan Gedung .
12 Habib  Adjie, Aspek  Pertanggungjawaban  Notaris  dalam  Pembuatan  Akta ,  Mandar  Maju, Bandung, 2011, hlm. 211.
Sanksi  ini  ditujukan  untuk  perbaikan  atas  pelanggaran  tata  tertib  hukum.  Dapat berupa  penghentian  perbuatan  terlarang,  kewajiban  perubahan  sikap/  tindakan sehingga  tercapai  keadaan  semula  yang  ditentukan,  tindakan  memperbaiki sesuatu  yang  berlawanan  dengan  aturan.  Contohnya  paksaan  untuk  berbuat sesuatu untuk pemerintah dan pembayaran uang paksa yang ditentukan sebagai hukuman.
2) Sanksi Punitif
Sanksi  yang  bersifat  menghukum,  merupakan  beban  tambahan,  sanksi  hukuman tergolong  dalam  pembalasan,  dan  tindakan  preventif  yang  menimbulkan ketakutan kepada pelanggar yang sama atau mungkin untuk pelanggar-pelanggar lainnya. Contohnya, pembayaran denda kepada pemerintah, teguran keras.
3) Sanksi Regresif
Sanksi sebagai reaksi atas suatu ketidaktaatan, dicabutnya hak atas sesuatu yang diputuskan  menurut  hukum,  seolah-olah  dikembalikan  kepada  keadaan  hukum yang sebenarnya sebelum keputusan diambil. Contohnya, pencabutan, perubahan atau penangguhan suatu keputusan.
Sanksi-sanksi  yang  terdapat  pada  Pasal  108  Undang-undang  Rumah  susun  tersebut berlakunya  secara  berjenjang,  mulai  dari  peringatan  tertulis  sampai  dengan pencabutan izin usaha. 13 Pada Pasal 108 Undang-undang Rumah susun menempatkan peringatan  tertulis  pada  urutan pertama  dalam  pemberian  sanksi.  Hal ini  merupakan suatu  peringatan  kepada  pemilik  satuan  rumah  susun  yang  jika  tidak  dipenuhi  atau terjadi  pelanggaran  ditindak  lanjuti  dengan  sanksi  teguran  tertulis.  Apabila  sanksi seperti  ini  tidak  dipatuhi  juga  oleh  pemilik  satuan  rumah  susun  yang  bersangkutan, maka  dapat  dijatuhi  sanksi  yang  berikutnya  secara  berjenjang.  Penempatan  sanksi
13 Di  dalam  beberapa  kepustakaan  hukum  administrasi  dikenal  beberapa  jenis  sanksi administratif, antara  lain, (1)  Eksekusi nyata yakni sanksi ini digunakan administrasi, baik dengan tidak memenuhi kewajiban yang tercantum dalam suatu ketetapan hukum-hukum administrasi maupun pada pelanggaran-pelanngaran  suatu  ketentuan  undang-undang,  berbuat  tanpa  izin,  yang  terdiri  dari mengambil,  menghalangi,  menjalankan  atau  memperbaiki  apa  yang  bertentangan  dengan  ketentuan- ketentuan  dalam  peraturan-peraturan  yang  sah,  yang  dibuat,  disusun,  dialami,  dibiarkan  dirusak  atau diambil  oleh  pelaku;  (2)Eksekusi  langsung  ( parate  executie ),  yakni,  sanksi  dalam  penagihan  uang  yang berasal  dari  hubungan  hukum-hukum  administrasi;(3)Penarikan  kembali  suatu  izin,  yakni,  sanksi  yang diberikan  pada  pelanggaran  peraturan  atau  yang  berhubungan  dengan  ketetapan,  tetapi  juga pelanggaran peraturan perundang-undangan.
berupa peringatan tertulis sebagai awal untuk menjatuhkan sanksi selanjutnya bukan termasuk  sanksi  administratif.  Di  dalam  sanksi  administratif  berupa  paksaan pemerintah, sebelum dijatuhkan sanksi harus didahului dengan teguran tertulis, hal ini dimasukkan sebagai aspek prosedur paksaan nyata.
Pelaksanaan  teguran  tertulis  bertujuan  untuk  menguji  ketepatan  dan  kecermatan antara teguran tertulis dengan pelanggaran yang dilakukan berdasarkan aturan hukum yang berlaku. Di dalam pelaksanaan teguran tertulis memberikan hak kepada mereka yang  diberi  teguran  tertulis  tersebut  untuk  membela  diri  dalam  suatu  upaya administrasi  dalam  bentuk  keberatan.  Dengan  demikian  rumusan  sanksi  berupa teguran tertulis tidak tepat dimasukkan sebagai suatu sanksi, tetapi hanya merupakan tahapan  awal  untuk  menjatuhkan  sanksi  paksaan  nyata  yang  untuk  selanjutnya  jika terbukti dapat dijatuhi sanksi yang lain.
Sanksi  terhadap  pemilik  satuan  rumah  susun  berupa  pembatasan  kegiatan pembangunan  dan/atau  kegiatan  usaha  merupakan  tahap  berikutnya  setelah penjatuhan  sanksi  teguran  secara  tertulis.  Kedudukan  sanksi  berupa  pembatasan kegiatan  pembangunan  dan/atau  kegiatan  usaha  merupakan  masa  menunggu pelaksanaan sanksi paksaan pemerintah.
Di dalam Risalah rancangan UU Rusun menjelaskan bahwa PPPSRS dalam kelembagan sudah  jelas  tata  cara  pembentukannya,  siapa  yang  membentuk  dikelembagaan nantinya.  Di  dalam  hal  pengendalian  ini,  artinya  pemerintah  yang  wajib  untuk mengendalikan atau dengan cara pengawasan. Mengawasi pembentukan PPPSRS yang dilakukan,  yang  dalam  melakukan  pembentukan  ini  adalah  pemilik  rumah  susun. Pemilik  rumah  susun  itu  berkewajiban  untuk  membentuk  PPPSRS,  pembentukannya diawasi  oleh  pengendalian  pemerintah  tadi.  Ada  di  kelembagaan,  ada  cara-cara pembentukan,  sudah  jelas  pemilik  sah  rumah  susun  wajib  membentuk  PPPSRS  dan sebagainya.  Di  dalam  tahap  pengendalian  ini  pemerintah  wajib  mengawasi  pemilik rumah  susun  dalam  membentuk  PPPSRS.  PPPSRS  ini  hanya  untuk  rumah  susun komersial  ( apartemen )  dan  rumah  susun  umum,  sedangkan  yang  lainnya  bukan PPPSRS,  jadi  hanya  untuk  dua  kategori  rumah  susun”. 14 Lebih  lanjut  dijelaskan  agar
14 Risalah Rancangan Undang-undang tentang Rumah Susun, hlm. 235.
pemerintah  lebih  pada  konsep,  lebih  agresif  melakukan  secepatnya  pembentukan PPPSRS,  sebab  ini  diperlukan  untuk  mengatur  pengaturan  internal,  itu  mutlak  sekali, karena ini mengatur semua.
Menurut penulis, kesimpulan dari Risalah Rancangan Undang-undang diatas, didorong ada tindakan pemerintah untuk pembentukan perhimpunan penghuni karena undang- undang  mengarahkan  itu.  Ada  peranan  pemerintah  yang  lebih  intensif,  bukan  hanya pengawasan  tetapi  juga  pengendalian  supaya  lebih  cepat  proses  pembentukan Perhimpunan  Pemilik  dan  Penghuni  Satuan  Rumah  Susun  (PPPSRS)  ini.  Proses pembentukan  PPPSRS  ini  sangat  krusial  sehingga  perlu  diawasi  dengan  cermat  oleh pemerintah.  Penulis  mengaitkan  dengan  teori  cita  hukum  seperti  yang  dikemukakan oleh Gustav Radbruch, bahwa hukum itu harus memenuhi berbagai karya sebagai nilai dasar  dari  hukum,  yaitu  keadilan,  kegunaan,  dan  kepastian  hukum.  Nilai  keadilan menunjuk  pada  kesamaan  hak  di  depan  hukum,  nilai  kegunaan  menunjuk  pada keadilan  yaitu  memajukan  kebaikan  dalam  hidup  manusia,  dan  nilai  kepastian menunjuk hukum itu harus berisi keadilan dan norma yang mencitakan keadilan. Jika tatanan hukum dilihat dari sudut pandang positifisme, sepertinya tidak mustahil untuk mengabaikan unsur paksaan pemerintah di dalam mendefinisikan konsep hukum dan menggunakan konsep hukum menurut cara yang berbeda.
Aliran  positifisme  memandang  suatu  fakta  bahwa  pembuat  undang-undang  dapat mengundangkan  perintah-perintah  (norma)  tanpa  memandang  perlu  atau  tidaknya untuk  melekatkan  suatu  sanksi  pidana  atau  perdata  kepada  sebuah  pelanggaran. 15
Menurut aliran ini, hukum adalah sesuatu yang terjadi menurut cara yang ditentukan konstitusi  bagi  pembentukan  hukum.  Konsep  ini  berbeda  dari  konsep  hukum  yang didefinisikan  sebagai  norma  yang  bersifat  memaksa. 16 Proses  pembentukan  hukum tidak  hanya  mencakup  proses  pembuatan  undang-undang,  tetapi  juga  prosedur otoritas  pengadilan  dan  sanksi  hukum.  Namun  demikian,  tidak  berarti  bahwa  segala sesuatu yang telah dibuat menurut prosedur ini adalah hukum dalam arti suatu norma hukum. Segala sesuatu yang telah dibuat menurut prosedur ini adalah norma hukum hanya  jika  berisikan  norma  untuk  mengatur  perbuatan  manusia,  dan  jika  mengatur
15 Hans Kelsen, Teori Umum tentang Hukum dan Negara, Nusa Media, Bandung, hlm. 176.
16 Loc.cit .
perbuatan manusia dengan menetapkan suatu tindakan paksaan sebagai sanksi. 17 Satu tahapan  penting  dalam  proses  pembentukan  hukum  adalah  prosedur  pembentukan undang-undang. Setiap undang-undang yang brlaku di Indonesia selalu ada sanksi pada akhir  aturan  undang-undang  tersebut.  Sanksi  merupakan  tindakan  hukuman  untuk memaksa  orang  menepati  perjanjian  atau  ketentuan  undang-undang.  Pencantuman sanksi  dalam  berbagai  aturan  hukum  merupakan  kewajiban  yang  harus  dicantumkan dalam setiap aturan hukum.
Aturan  hukum  yang  bersangkutan  tidak  dapat  ditegakkan  atau  tidak  akan  dipatuhi apabila  pada  bagian  akhir  tidak  mencantumkan  sanksi.  Tidak  ada  gunanya memberlakukan  kaidah-kaidah  jika  tidak  dapat  dipaksakan  melalui  sanksi  dan menegakkan  kaidah  dimaksud  secara  prosedural  (hukum  acara).  Hakekat  sanksi sebagai  suatu  paksaan  berdasarkan  hukum,  juga  untuk  memberikan  penyadaran kepada pihak yang melanggarnya, bahwa suatu tindakan yang dilakukannya telah tidak sesuai  dengan  aturan  hukum  yang  berlaku,  dan  untuk  mengembalikan  yang bersangkutan  agar  bertindak  sesuai  dengan  aturan  hukum  yang  berlaku,  juga  untuk menjaga keseimbangan berjalannya suatu aturan.
Sanksi merupakan alat pemaksa, selain hukuman, juga untuk mentaati ketetapan yang ditentukan  dalam  peraturan  atau  perjanjian.  Sanksi  juga  diartikan  sebagai  alat pemaksa  sebagai  hukuman  jika  tidak  taat  kepada  perjanjian.  Menurut  Philipus M.Hadjon,  sanksi  merupakan  alat  kekuasaan  yang  bersifat  hukum  publik  yang digunakan oleh penguasa sebagai reaksi terhadap ketidakpatuhan pada norma hukum administrasi. Dengan demikian unsur-unsur sanksi, yaitu: 18 (a) sebagai alat kekuasaan; (b)  bersifat  hukum  publik;  (c)  digunakan  oleh  penguasa;  (d)  sebagai  reaksi  terhadap ketidakpatuhan. Sanksi ini selalu ada pada aturan-aturan hukum yang dikualifikasikan sebagai  aturan  hukum  yang  bersifat  memaksa.  Ketidaktaatan  atau  pelanggaran terhadap  suatu  kewajiban  yang  tercantum  dalam  aturan  hukum  mengakibatkan terjadinya  ketidakaturan  yang  sebenarnya  tidak  diinginkan  oleh  aturan  hukum  yang bersangkutan.  Hal  ini  sesuai  dengan  fungsi  sanksi  yang  dipakai  untuk  penegakkan hukum  terhadap  ketentuan-ketentuan  yang  biasanya berisi  suatu  larangan  atau yang
17 Ibid ., hlm. 178.
18 Philipus M.Hadjon, Penegakkan Hukum Administrasi, Yuridika, Surabaya, 1996, hlm. 1.
mewajibkan. 19 Dengan demikian sanksi pada hakikatnya merupakan instrumen  yuridis yang biasanya diberikan apabila kewajiban-kewajiban atau larangan-larangan yang ada dalam  ketentuan  hukum  telah  dilanggar.  Dan  dibalik  pintu  ketentuan  perintah  dan larangan ( geen verboden ) tersedia sanksi untuk memaksa kepatuhan. Undang-Undang Jabatan  Notaris  berisikan  ketentuan  yang  bersifat  memaksa  atau  merupakan  suatu aturan hukum yang imperatif untuk ditegakkan terhadap Notaris yang telah melanggar dalam menjalankan tugas jabatannya. 20
Adanya  lembaga  kemasyarakatan  yang  cukup  unik  dalam  lingkungan  rumah  susun, yaitu perhimpunan penghuni memperlihatkan bahwa Pemerintah masih merasa harus campur  tangan  melalui  pengaturan  pranata  sosial  tersebut,  yang  dianggapnya  tidak kalah  penting  dari  pengaturan  persyaratan  teknis  bangunan  gedung.  Hal  ini  dapat dipahami  bukan  hanya  dalam  perspektif  pentingnya  kebersamaan  dalam  lingkungan hunian model  vertikal  mengingat  adanya  bagian  bersama,  benda bersama dan  tanah bersama,  melainkan  juga  demi  keselamatan  dan  keamanan  lingkungan  hunian  yang batas-batas  fisiknya  tidak  lain  adalah  serba  beton  yang  sesungguhnya  bukan  hanya mempunyai life  time akan  tetapi  juga  bisa  rentan  terhadap  kekuatan  fisik  eksogen seperti  gempa  dan  petir  yang  berimplikasikan  pada  keharusan  untuk  merawat  dan memonitor  sistem  bangunan  gedung  rumah  susun  secara  bersama  dan  profesional (mempunyai  kompetensi  teknik  bangunan). 21 Dengan  demikian  bahwa  kelayakan hunian  sebuah  bangunan  gedung  bukan  tanpa  batas  usia  material  bangunan,  dan karenanya  keberlanjutan  fungsi  huniannya  akan  menjadi  lebih  ditentukan  oleh keputusan-keputusan bersama penghuni atau pun pemilik satuan-satuan rumah susun melalui organisasi bernama perhimpunan penghuni.
19 Philipus M.Hadjon, Pemerintahan Menurut Hukum, Yuridika, Surabaya, 1992, hlm. 6.
20 Ibid ., hlm. 5.
21 Herman Hermit, Op.cit , hlm. 106.
Upaya  Hukum  yang  Dilakukan  atas  Tidak  Dipenuhinya  Ketentuan  Pasal  74  Ayat  (1) Undang-undang  Nomor  20  Tahun  2011  Jo.  Pasal  54  Ayat  (1)  Peraturan  Pemerintah Nomor 4 Tahun 1988 tentang Perhimpunan Penghuni Satuan Rumah Susun
Keanggotaan  perhimpunan  penghuni  didasarkan  kepada  realita  penghunian  artinya yang dapat menjadi anggota perhimpunan adalah mereka yang benar-benar menghuni atau  menempati  satuan  rumah  susun,  baik  atas  dasar  pemilikan  maupun  hubungan hukum  lainnya,  seperti  sewa-menyewa,  sewa  beli  dan  sebagainya.  Apabila  pemilik belum  menghuni,  memakai  atau  memanfaatkan  satuan  rumah  susun  yang bersangkutan,  maka  pemilik  harus  menjadi  anggota  perhimpunan  penghuni, sedangkan apabila penyelenggara pembangunan belum dapat menjual seluruh satuan rumah  susun,  maka  penyelenggara  pembangunan  harus  bertindak  sebagai  anggota pehimpunan  penghuni. 22 Menurut  Arie.S  Hutagalung: 23 ada  dua  kemungkinan  dalam pembentukan  lembaga  ini  (perhimpunan  penghuni).  Kemungkinan  pertama  terkait dengan perhimpunan penghuni. Sedangkan kemungkinan kedua adalah adanya pihak ketiga yang merupakan badan hukum profesional. Di antara dua pilihan ini mempunyai implikasi yang berlainan satu dengan yang lainnya.
Apabila  badan  pengelola  satuan  rumah  susun  ditunjuk  oleh  perhimpunan  penghuni, maka yang penting untuk diperhatikan adalah sebagai berikut: 24
1) Badan  pengelola  ini  harus  berbentuk  badan  hukum  atau recht  person yang melaksanakan  tugas  berdasarkan  suatu perjanjian  formal,  dengan perhimpunan penghuni.
2) Badan  pengelola  yang  dibentuk  oleh  perhimpunan  penghuni  ini  harus profesional.  Artinya,  suatu  badan  hukum  yang  benar-benar  mempunyai kemampuan untuk mengelola suatu bangunan bertingkat.
Kewajiban  badan  pengelola  rumah  susun  pada  hakikatnya  telah  ditentukan  dalam Pasal  66  Peraturan  Pemerintah  Nomor  4  Tahun  1988  tentang  Rumah  Susun  yang esensinya mencakup hal-hal sebagai berikut:
22 Andi Hamzah dkk, Dasar-dasar Hukum Perumahan, Rineka Cipta, Jakarta, 2006, hlm. 44.
23 Imam  Koeswahyono,  Hukum  Rumah  Susun  (Suatu  Bekal  Pengantar  Pemahaman),  Bayumedia Publishing, Malang, 2004, hlm. 88.
24 Loc.cit .
1) Melaksanakan  pemeriksaan,  pemeliharaan  kebersihan  rumah  susun  dan lingkunganya pada bangunan bersama, benda bersama dan tanah bersama.
2) Mengawasi  ketertiban  dan  keamanan  penghuni  serta  penggunaan  bangunan bersama, benda bersama dan tanah bersama sesuai dengan peruntukannya.
3) Secara  berkala  memberikan  laporan  kepada  perhimpunan  penghuni  disertai permasalahan dan usulan pemecahannya.
Adapun yang menjadi hak dari badan pengelola rumah susun adalah berikut:
1) Menerima  pembayaran  iuran  pengelolaan  atau  service  charge  dari  masing- masing penghuni rumah susun.
2) Menerima pembayaran lumpsum dari penghuni rumah susun.
Seperti  telah  dijelaskan  diatas,  dalam  mengelola  rumah  susun  dan  lingkungannya, perhimpunan  penghuni  dapat  menunjuk  atau  membentuk  Badan  pengelola  rumah susun.  Badan  pengelola  ini  harus  dilengkapi  dengan  unit  organisasi,  personil  dan peralatan yang mampu untuk mengelola rumah susun.
Diperlukan penegasan dalam hal keanggotaan perhimpunan penghuni. Menurut Pasal 55 ayat (1) Peraturan Pemerintah Nomor 4 Tahun 1988 bahwa yang menjadi anggota perhimpunan  penghuni  adalah  subyek  hukum  yang  memiliki,  atau  memakai,  atau menyewa,  atau  menyewa  beli  atau  yang  memanfaatkan  satuan  rumah  susun  yang bersangkutan yang berkedudukan sebagai penghuni. Berdasarkan ketentuan tersebut, maka  penghuni  satuan  rumah  susun  belum  tentu  pemilik  satuan  rumah  susun  itu sendiri, sehingga kewajiban dari pemilik satuan rumah susun membentuk dan menjadi anggota  perhimpunan  penghuni,  jika  pemilik  satuan  rumah  susun  sekaligus berkedudukan sebagai penghuni. Apabila pemilik satuan rumah susun itu menyewakan satuan rumah susunnya kepada pihak lain, maka yang menjadi anggota perhimpunan penghuni adalah si penyewa dari satuan rumah susun itu dan bukan pemiliknya. 25
Upaya  hukum  yang  dilakukan  jika  tidak  dibentuknya  Perhimpunan  Penghuni  Satuan Rumah  Susun  (PPSRS),  maka  para  penghuni  bisa  melakukan  penuntutan  dengan
25 Arie.  S.  Hutagalung,  Kondominium  dan  Permasalahannya  (edisi  revisi),  Badan  Penerbit  FHUI, Jakarta, 2007, hlm. 64.
terlebih  dahulu  melaporkan  kepada  Pemerintah  Daerah  setempat  untuk  selanjutnya dilakukan  penindakan  kepada  pihak  pengembang.  Perhimpunan  penghuni  ini  mutlak keberadaannya.  Menurut  Pasal  75  Ayat  (1)  Undang-Undang  Nomor  20  Tahun  2011 tentang  Rumah  Susun:  “Pelaku  pembangunan  wajib  memfasilitasi  terbentuknya PPPSRS paling lambat sebelum masa transisi berakhir”. 26
Pada  masa  transisi  kedudukan  pelaku  pembangunan  berubah  statusnya  menjadi pengelola  sementara  atas  satuan  rumah  susun.  Sehubungan  dengan  hal  tersebut, maka  muncul  sebuah  pembahasan  mengenai  tanggung  jawab  yang  harus  dilakukan pelaku  pembangunan  dalam  hal  memfasilitasi  pembentukan  PPPSRS  yang beranggotakan  pemilik  atau  penghuni  satuan  rumah  susun  (sarusun)  sesuai  dengan peraturan yang telah ditetapkan, yaitu pada Pasal 75 Ayat (1)UU Rusun. Pada Pasal 75 Ayat  (1)  ini  merupakan  persyaratan  mutlak  yang  harus  dipenuhi.  Mengingat  dalam pasal  tersebut  ditekankan  kata  “wajib”  yang berarti  adanya  suatu  keharusan.  Pada Pasal    59  Ayat  (1)UU  Rusun  menyatakan  bahwa  pelaku  pembangunan  yang membangun rumah susun umum milik dan rumah susun komersial dalam masa transisi sebelum  terbentuknya  PPPSRS  wajib  mengelola  rumah  susun”. Berdasarkan  Pasal  59 Ayat  (1),  maka  pelaku  pembangunan  bertindak  sebagai  pengelola  sementara  dalam masa  transisi  sebelum  PPPRS  terbentuk.  Tanpa  melihat  ketentuan  Pasal  59  Ayat  (2), masa  transisi  yang  dimaksud  hanya  1  (satu)  tahun  sejak  penyerahan  pertama  kali satuan  rumah  susun  (sarusun)  kepada  pemilik,  pelaku  pembangunan  terus  menjadi pengelola sementara.
Penulis berpendapat bahwa pengelolaan satuan rumah susun (sarusun) itu mempunyai nilai  ekonomis  jangka  panjang,  sehingga  pelaku  pembangunan  ( developer )  yang bertindak  sebagai  pengelola  sementara  dari  rumah  susun  terus  berupaya  mencari keuntungan  dari  pengelolaan  rumah  susun  tersebut.  Beberapa  masalah  dalam pengelolaan rumah susun sering terjadi, mulai dari penentuan besaran service charge , hubungan antara badan pengelola sementara atau pelaku pembangunan dengan para penghuni, hingga interaksi antar sesama penghuni rumah susun tersebut.
26 Pada Pasal 59 Ayat (2) dijelaskan bahwa masa transisi ditetapkan paling lama 1 (satu) tahun sejak penyerahan pertama kali satuan rumah susun (sarusun) kepada pemilik.
Permasalahan  dalam  pengelolaan  satuan  rumah  susun  terkait  dengan  Perhimpunan Penghuni  Rumah  Susun  (PPRS).  PPRS  yang  didominasi  para  karyawan  pelaku pembangunan  seringkali  menimbulkan  ketidakpercayaan  bagi  sebagian  penghuni rumah  susun  yang  bersangkutan.  Para  penghuni  bisa  saja  dijadikan  sumber pendapatan  dengan  modus  penerapan  iuran  yang  tinggi  atau  tidak  wajar,  ditambah lagi  tidak  adanya  transparansi  tentang penggunaan biaya  iuran  tersebut  kepada para penghuni rumah susun. Ketentuan mengenai pengelola rumah susun sudah ditegaskan dalam  Pasal  74  UU  Rusun  yang  memberi  perintah  bahwa  pemilik  sarusun  wajib membentuk PPPSRS.
Pengelolaan terhadap rumah susun dan lingkungannya dapat dilaksanakan oleh suatu badan  pengelola  yang  ditunjuk  atau  dibentuk  oleh  perhimpunan  penghuni. Pengelolaan  rumah  susun  ini  meliputi  kegiatan-kegiatan  operasional  yang  berupa pemeliharaan, perbaikan dan pembangunan prasarana lingkungan serta fasilitas sosial. Pembiayaan  pengelolaan  bagian  bersama  dan  tanah  bersama  dibebankan  kepada penghuni atau pemilik secara proporsional melalui perhimpunan penghuni. 27 Dari segi kepastian  hukum,  penghuni  satuan  rumah  susun  dengan  sendirinya  akan  terlibat  di dalam masalah penggunaan bagian bersama, benda bersama dan tanah bersama yang ada  pada  rumah  susun  yang  bersangkutan.  Untuk  itulah  maka  undang-undang menetapkan  bahwa  para  penghuni  harus  menghimpun  diri  dalam  Perhimpunan Penghuni yang akan mengurus kepentingan bersama tersebut, karena undang-undang perhimpunan  penghuni  tersebut  dinyatakan  sebagai  Badan  Hukum.  Hukum  sebagai sistem norma yang menekankan aspek seharusnya atau das solen dengan memprediksi terlebih dahulu tidak bisa  diturunkan dari kenyataan, norma hukum selalu diciptakan melalui kehendak, sebuah tindakan hanya dapat menciptakan hukum, dan hukum yang diciptakan harus sesuai dengan norma hukum yang lebih tinggi.
27 Adrian Sutedi, Op.cit. , hlm. 229.

## SIMPULAN
Akibat hukum yang timbul jika tidak dipenuhinya ketentuan Pasal 74 Ayat (1) Undang- Undang  Nomor  20  Tahun  2011  Jo.  Pasal  54  Ayat  (1)  Peraturan  Pemerintah  Nomor  4 Tahun  1988  Tentang  Perhimpunan  Penghuni  Satuan  Rumah  Susun,  dengan  tidak dibentuknya  PPSRS,  maka  para  penghuni  akan  kehilangan  hak  untuk  menikmati  rasa kenyamanan,  kemudahan,  keamanan,  ketertiban  dan  keteraturan  yang  menjadi  asas penyelenggaraan  rumah  susun.  Menurut  Pasal  107  UURS  dapat  dikenai  sanksi administratif yang terdapat pada Pasal 108 UURS berlakunya secara berjenjang, mulai dari  peringatan  tertulis  sampai  dengan  pencabutan  izin  usaha.  Peranan  pemerintah yang lebih intensif, bukan hanya pengawasan tapi juga pengendalian agar lebih cepat proses pembentukan perhimpunan penghuni.
Upaya  hukum  yang  dilakukan  atas  tidak  dipenuhinya  ketentuan  kewajiban pembentukan  Perhimpunan Penghuni Satuan Rumah Susun, maka para penghuni bisa melakukan  penuntutan  dengan  terlebih  dahulu  melaporkan  kepada  Pemerintah Daerah setempat untuk selanjutnya dilakukan penindakan kepada pihak pengembang.

## DAFTAR PUSTAKA
Adjie  Habib,  Aspek  Pertanggungjawaban  Notaris  dalam  Pembuatan  Akta.  Bandung: Mandar Maju, 2011.
Adrian Sutedi, Hukum Rumah Susun dan Apartemen, Jakarta: Sinar Grafika, 2010.
Andi Hamzah dkk, Dasar-Dasar Hukum Perumahan, Jakarta:Rineka Cipta, 2006.
Arie  Hutagalung,  Sistem  Condominium  Indonesia:  Implikasi  dan  Manfaatnya  Bagi Developer/Property  Owner,  Jakarta:Makalah  Program  Pendidikan  Ilmu  Hukum FH-UI, Jakarta. FHUI, 2007.
______________,  Tebaran  Pemikiran  Seputar  Masalah  Hukum  Tanah,  Jakarta:LPHI, 2005.
Badan  Pertanahan    Nasional,  Kebijaksanaan  Pertanahan  dalam  Pembangunan  Rumah Susun, Jakarta: Makalah, 1989.
Hermit  Herman,  Komentar  Atas  Undang-Undang  Rumah  Susun,  Bandung:  Mandar Maju, 2009.
Hadjon M. Philipus., Pemerintahan Menurut Hukum, Surabaya: Yuridika, 1992.
_______________, Penegakkan Hukum Administrasi, Surabaya: Yuridika, 1996.
Imama  Koeswahyu,  Hukum  Rumah  Susun  (Suatu  Bekal  Pengantar  Pemahaman), Malang: Bayumedia Publishing, 2004.