## BESARAN PENYESUAIAN (ADJUSTMENT) DOKUMEN KEPEMILIKAN TANAH PADA PENILAIAN TANAH PERTANIAN DENGAN LUAS SAMPAI DENGAN 10 HA DI KOTA BIMA TAHUN 2020

## Dendy Yuhartono, S.M.
Kantor Pelayanan Kekayaan Negara dan Lelang Bima Email: yuhartono_dendy@kemenkeu.go.id
Samba Habib Hauri, S.E. Kantor Pelayanan Kekayaan Negara dan Lelang Bima Email: samba@kemenkeu.go.id
Fahdrian Kemala, S.E., M.A. Kantor Pelayanan Kekayaan Negara dan Lelang Bima Email: fahdrian@kemenkeu.go.id

## Abstract
One  of  the  factors  that  influences  the  value  in  land  appraisal  using  market  data  approach  is  ownership  document. Therefore, the existence and type of ownership document are two of the factors that must be considered by the appraiser, both for the appraisal object and comparison object. This study discusses how to measure the adjustment of ownership documents in the form of land title certificate when compared to tax payable statement on land and building tax and/or statement  letter  form  Head  of  Urban  Village.  The  research  was  conducted  in  2020  using  a  case  study  method  and agricultural land in the city of Bima with an area of up to 10 hectares as the research object. The sampling method used was purposive  sampling  with  a  span of  data  collection  time  from June  to  September 2020  and  obtained 8  data which were the population of agricultural land buying and selling transactions and agricultural land selling deals during that period. The researchers found that ownership document affected land transactions price by 0.4% s.d. 0.5% and could be calculated using  the cost  to  land  price  ratio  formula  which  will  be  explained  further in  this paper. The  results of  this study  are  expected  to  provide  convenience  for  the  appraiser  to  appraise  agricultural  land  and  can  be  used  as  a preliminary study for further research development.
Keywords: land valuation, market data approach, asset management

## 1. PENDAHULUAN
Dalam melaksanakan kegiatan penilaian  properti  berupa  tanah  yang menggunakan pendekatan data pasar ( market data  approach ),  penentuan  opini  nilai didasarkan  pada  perbandingan  atas  analisis transaksi, penawaran dan permintaan properti sejenis, yang berada di sekitar lokasi dengan memperhatikan  faktor-faktor  perbandingan antara lain lokasi, jenis dokumen kepemilikan,  kondisi  pembiayaan,  kondisi transaksi, karakteristik fisik properti, karakteristik  ekonomi  dan  penggunaan.
Sehingga  lebih  lanjut,  penilai  harus  mampu menyusun  analisis  dan  mengidentifikasi penggunaan  tertinggi  dan  terbaik  atas  tanah dalam keadaan kosong sehingga didapat nilai tanah untuk penggunaan yang spesifik.
Salah  satu  fungsi  Kantor  Pelayanan Kekayaan  Negara  dan  Lelang  Bima  adalah melaksanakan pelayanan di bidang penilaian Barang  Milik  Negara/Daerah.  Pelayanan penilaian  tersebut  dilakukan  oleh  Penilai Pemerintah  dan/atau  Penilai  Internal  DJKN yang  ditugaskan  oleh  Kepala  Kantor Pelayanan  Kekayaan  Negara  dan  Lelang.
Pada  tahun  2020,  Kantor  Pelayanan Kekayaan  Negara  dan  Lelang  Bima menerima  permohonan  penilaian  Barang Milik  Daerah  (BMD)  berupa  tanah  dari Pemerintah Daerah Kota Bima dalam rangka pemindahtanganan  melalui  tukar-menukar dengan tanah masyarakat. Tanah Pemerintah Daerah  Kota  Bima  yang  menjadi  objek penilaian  merupakan  tanah  pertanian  yang berlokasi  di  Kecamatan  Rasanae  Timur, berada di pinggiran kota Bima serta memiliki luasan  antara  1.000  s.d.  7.000  meter  persegi yang dapat dikategorikan berada dibawah 10 ha  dengan  dokumen  legalitas  berupa  Berita Acara Serah Terima (BAST) dari Pemerintah Daerah  Kabupaten  Bima.  Disamping  itu, tanah  masyarakat  yang  menjadi  objek  tukar menukar  juga  merupakan  tanah  pertanian  di lokasi  yang  berdekatan  pada  Kecamatan Rasanae  Timur  dengan  luasan  antara  400 s.d.  1.200  meter  persegi  yang  dapat dikategorikan berada di bawah 10 ha dengan dokumen legalitas berupa Surat Pemberitahuan  Pajak  Terutang  (SPPT)  PBB
serta Surat Keterangan Lurah.
Fenomena kepemilikan
tanah pertanian  di  bawah  10  ha  dengan  dokumen legalitas  berupa  SPPT  PBB  serta  Surat Keterangan Lurah ternyata masih menjadi hal umum  di  wilayah  kota  Bima.  Berdasarkan hasil wawancara pendahuluan dengan Camat Rasanae  Timur  diketahui  bahwa  tanah-tanah pertanian  di  wilayah  Kecamatan  Rasanae Timur sebagian besar belum bersertipikat hak milik  (SHM).  Begitu  juga  berdasarkan wawancara  pendahuluan  dengan  petugas
Kantor  Badan  Pertanahan  Nasional  Kota Bima  diperoleh  informasi  bahwa  walaupun pengurusan  kepemilikan  tanah  di  wilayah kota  Bima  meningkat  dari  tahun  ke  tahun namun  belum  seluruh  bidang  tanah  di wilayah  kota  Bima  bersertipikat.  Khusus untuk tanah pertanian, kesadaran masyarakat untuk  mengurus  sertipikat  hak  milik  atas tanah tersebut masih lebih rendah dibandingkan
mengurus legalitas kepemilikan untuk tanah perumahan.
Dalam  kaitannya  dengan  proses penilaian,  penilaian  tanah  pertanian  dengan luasan  di  bawah  10  ha  yang  belum bersertipikat  dengan  dokumen  legalitas berupa SPPT PBB dan/atau Surat Keterangan Lurah  merupakan  hal  yang  menarik  untuk diteliti  khususnya  bila  dikaitkan  dengan objek  pembanding  yang  serupa  namun memiliki  dokumen  legalitas  kepemilikan tertinggi  (SHM)  sesuai  dengan  ketentuan perundang-undangan  di  bidang  Agraria. Penentuan  besaran  penyesuaian  ( adjustment ) objek  pembanding  berupa  tanah  pertanian dengan  dokumen  legalitas  SHM  perlu dilakukan  dengan  mengukur  seluruh  biaya pengurusan  dan  penerbitan  Sertipikat  Hak Milik  tersebut  sehingga  diperoleh  besaran penyesuaian yang  dapat  dipertanggung jawabkan dan akuntabel.
Rumusan  masalah  dalam  penelitian ini  adalah  “Berapa  besaran  penyesuaian dokumen kepemilikan  terhadap  tanah pertanian  dengan  luas  sampai  dengan  10  ha yang  berlokasi  di  pinggiran  kota  Bima dengan  bukti  kepemilikan  berupa  SHM  bila
dibandingkan dengan tanah pertanian dengan kriteria yang sama namun bukti kepemilikannya  berupa  SPPT  PBB  dan/atau Surat Keterangan Lurah pada tahun 2020?”.
Sedangkan  tujuan  penelitian  ini adalah “Untuk mengetahui besaran penyesuaian  dokumen  kepemilikan  terhadap tanah  pertanian  dengan  luas  sampai  dengan 10 ha yang berlokasi di pinggiran kota Bima dengan  bukti  kepemilikan  berupa  SHM  bila dibandingkan dengan tanah pertanian dengan kriteria yang sama dengan bukti kepemilikan berupa SPPT PBB dan/atau Surat Keterangan Lurah pada tahun 2020”.

## 2. TINJAUAN PUSTAKA
Menurut Parker (2016: 92) penilaian adalah : “ A time specific outcome or process with  value  being  a  judgement  of  either  the most  probable  price  in  exchange  or  the economic  benefits  of  ownership,  each  of which  is  specifically  defined  and  for  which valuers should exercise caution in application”. Wyatt  (2007:  6)  berpendapat bahwa  penilaian  adalah  “ The  process  of formalising  this  principle  as  a  means  of estimating  the  equilibrium  price  at  which supply and demand takes place under normal market  conditions ”.  Berdasarkan  Peraturan Menteri Keuangan Nomor
111/PMK.06/2017,  Penilaian  adalah  proses kegiatan untuk memberikan suatu opini nilai atas  suatu  objek  penilaian  berupa  Barang Milik Negara (BMN) pada saat tertentu.
Berdasarkan  uraian  tersebut,  dapat ditarik  kesimpulan  bahwa  penilaian  adalah
suatu proses pemberian opini terhadap objek penilaian  dengan  nilai  yang  paling  mungkin untuk  ditransaksikan  atau  keuntungan ekonomis  atas  kepemilikan  pada  saat  atau waktu tertentu.
Penilai  adalah  seseorang  yang menganalisis dan  memberikan penilaian atas nilai  pasar  berdasarkan  analisis  terhadap informasi  transaksi  di  pasar  (Wyatt,  2007: 63).  Mottan  dan  Endsley  (dalam  Lorenz, 2006:  147)  mendefinisikan  Penilai  Properti sebagai “ The independent axis around which property  information  flow.  They  touch  every aspect of development from feasibility studies in  the  beginning  of  project  to  the determination of value when an asset is to be taken  by  the  government  or  destroyed  to make way for new growth” .
Menurut Peraturan Menteri
Keuangan  Nomor  111/PMK.06/2017  Penilai adalah  pihak  yang  melakukan  Penilaian secara  independen  berdasarkan  kompetensi yang  dimilikinya.  Penilai  terbagi  menjadi dua, yaitu:
a. Penilai  Pemerintah  di  Lingkungan Direktorat  Jenderal  Kekayaan  Negara,
Selanjutnya  disebut  Penilai  Direktorat Jenderal,  adalah  Penilai  Pegawai  Negeri Sipil  di  Lingkungan  Direktorat  Jenderal yang  diangkat  oleh  kuasa  Menteri  yang diberi  tugas,  wewenang  dan  tanggung jawab  untuk  melakukan  Penilaian, termasuk  atas  hasil  Penilaiannya  secara independen.
b. Penilai  Publik,  adalah  Penilai  selain Penilai Pemerintah yang mempunyai izin
praktik  Penilaian  dan  menjadi  anggota asosiasi  Penilai  yang  diakui  oleh Pemerintah.
Faktor-faktor  yang  mempengaruhi nilai tanah Wolcott (dalam Sutawijaya, 2004)
mengemukakan empat faktor yang mempengaruhi  nilai  harga  tanah  dan bangunan antara lain:
a. Faktor  ekonomi,  ditunjukkan  dengan hubungan  permintaan  dan  penawaran dengan  kemampuan  ekonomi  suatu masyarakat  untuk  memenuhi  kebutuhan dan  keinginannya.  Variabel  permintaan meliputi  jumlah  tenaga  kerja,  tingkat upah,  tingkat  pendapatan  dan  daya  beli, tingkat  suku  bunga  dan  biaya  transaksi. Variabel  penawaran  meliputi  jumlah tanah  yang  tersedia,  biaya  perijinan, pajak dan biaya overhead lainnya.
b. Faktor  sosial,  ditunjukkan  dengan karakteristik  penduduk  yang  meliputi jumlah  penduduk,  jumlah  keluarga, tingkat pendidikan, tingkat kejahatan dan lain-lain.  Faktor  ini  membentuk  pola penggunaan tanah pada suatu wilayah.
c. Faktor  pemerintah,  seperti  halnya berkaitan  dengan  ketentuan  perundang- undangan  dan  kebijakan  Pemerintah  di bidang  pengembangan  dan  penggunaan tanah  ( zoning ),  termasuk  di  dalamnya ketentuan  kepemilikan  atas  tanah, penyediaan  fasilitas  dan  pelayanan  oleh
Pemerintah mempengaruhi
pola penggunaan  tanah,  misalnya  fasilitas keamanan,
kesehatan, pendidikan,
jaringan transportasi, peraturan perpajakan dan lain-lain.
d. Faktor  fisik,  antara  lain  kondisi lingkungan, tata letak atau lokasi.
Damayanti  dan  Alfian  Syah  (2009)
berpendapat  bahwa  terdapat  dua  aspek  yang mempengaruhi nilai tanah yaitu:
a. Aspek  internal  ( site ),  yaitu  semua  sifat atau  karakter  yang  dimiliki  suatu  persil atau daerah tertentu. Elemen-elemen site antara  lain  kondisi  fisik  persil  yang berupa  luas,  ukuran  ( size ),  bentuk, topografi, legalitas hukum (hak penguasaan dan penggunaannya),
kesesuaian dan lain sebagainya.
b. Aspek eksernal ( situation ), yaitu keadaan atau  karakteristik  lingkungan  yang mempengaruhi  “ site ”-nya.  Misalnya, aksesibilitas  (kemudahan  menuju  lokasi atau site yang  lainnya),  tersedianya jaringan infrastruktur kota dan lain-lain.
Berdasarkan  uraian  di  atas  dapat ditarik kesimpulan bahwa  faktor-faktor  yang mempengaruhi nilai tanah terdiri atas dua hal, yaitu  faktor-faktor  yang  melekat  pada  tanah seperti kondisi fisik dan legalitas hukum. Dan faktor  yang  menjadi  penunjang  seperti kondisi  ekonomi  dan  sosial  masyarakat sekitar, infrastruktur, dan peraturan perundang-undangan terkait.

## 3. METODE PENELITIAN
Sampel  adalah  bagian  dari  jumlah dan karakteristik yang dimiliki oleh populasi. Sampel  yang digunakan dalam penelitian ini adalah  tanah  yang  memenuhi  kriteria
purposive  sampling . Purposive  sampling merupakan metode penetapan sampel dengan pertimbangan  tertentu  (Sugiyono,  2012:  68). Adapun  kriteria  dalam  penetapan  sampel adalah sebagai berikut:
a. Tanah  pertanian  di  pinggiran  kota  Bima yang  dijual  atau  ditawarkan  pada  tahun 2020  dengan  luasan  di  bawah  10  ha berdasarkan  hasil  survei  dalam  kurun waktu  bulan  Juni  s.d.  September  tahun 2020.
b. Bukti  kepemilikan  tanah  berupa  SHM, SPPT  PBB  dan/atau  Surat  Keterangan Lurah.
Metode  penelitian  yang  digunakan dalam penelitian ini adalah dengan menggunakan  pendekatan  studi  kasus. Menurut  Surachmad  (dalam  Mukhlisian, 2013)  studi  kasus  merupakan  pendekatan dengan  memusatkan  perhatian  pada  suatu kasus secara intensif dan rinci.

## 4. HASIL DAN PEMBAHASAN
a. Analisis Data
Pada  penelitian  ini,  terdapat  delapan bidang  tanah  yang  memenuhi  kriteria purposive  sampling .  Delapan  bidang  tanah tersebut adalah sebagai berikut :
1) Satu  bidang  tanah  pertanian  seluas  3000 m 2 dengan  harga  Rp.  250.000/m 2 yang berlokasi  di  Jalan  Lintas  Bima-Sape, Kecamatan  Rasanae  Timur.  Tanah tersebut  disurvei  pada  tanggal  12  Juni 2020.  Jenis  transaksi  berdasarkan  hasil survei  adalah  transaksi  penawaran  jual.
Legalitas  yang  dimiliki  adalah  SPPT
PBB  dan  Surat  Keterangan  Lurah, selanjutnya disebut sampel 1 (S-1).
2) Satu  bidang  tanah  pertanian  seluas  350 m 2 dengan harga transaksi Rp.
250.000/m 2 yang  berlokasi  di  Kelurahan Kodo, Kecamatan Rasanae Timur. Tanah tersebut  disurvei  pada  tanggal  30  Juni 2020.  Jenis  transaksi  berdasarkan  hasil survei  adalah  transaksi  jual  beli  dengan tanggal  transaksi  adalah  tanggal  9  Juni 2020.  Legalitas  yang  dimiliki  adalah SPPT PBB dan Surat Keterangan Lurah, selanjutnya disebut sampel 2 (S-2).
3) Satu  bidang  tanah  pertanian  seluas  950 m 2 dengan harga transaksi Rp. 170.000/m 2 yang  berlokasi  di  Kelurahan Ule, Kecamatan Asakota. Tanah tersebut disurvei pada tanggal 4 September 2020. Jenis  transaksi  berdasarkan  hasil  survei adalah transaksi penawaran jual.
Legalitas  yang  dimiliki  adalah  SPPT PBB  dan  Surat  Keterangan  Lurah, selanjutnya disebut sampel 3 (S-3).
4) Satu  bidang  tanah  pertanian  seluas  200 m 2 dengan harga transaksi Rp. 350.000/m 2 yang  berlokasi  di  Kelurahan Ule, Kecamatan Asakota. Tanah tersebut disurvei pada tanggal 4 September 2020. Jenis  transaksi  berdasarkan  hasil  survei adalah transaksi penawaran jual. Legalitas  yang  dimiliki  adalah  SPPT PBB  dan  Surat  Keterangan  Lurah, selanjutnya disebut sampel 4 (S-4).
5) Satu  bidang  tanah  pertanian  seluas  2871 m 2 dengan  harga  Rp.  250.000/m 2 yang berlokasi di Kelurahan Kodo, Kecamatan
Rasanae  Timur.  Tanah  tersebut  disurvei pada  tanggal  4  September  2020.  Jenis transaksi berdasarkan hasil survei adalah transaksi penawaran jual. Legalitas  yang dimiliki  adalah  Sertipikat  Hak  Milik, selanjutnya disebut sampel 5 (S-5).
6) Satu  bidang  tanah  pertanian  seluas  200 m 2 dengan  harga  Rp.  390.000/m 2 yang berlokasi  di  Kelurahan  Jatiwangi, Kecamatan  Asakota.  Tanah  tersebut disurvei pada tanggal 4 September 2020. Jenis  transaksi  berdasarkan  hasil  survei adalah transaksi penawaran jual.
Legalitas  yang dimiliki adalah Sertipikat Hak  Milik, selanjutnya disebut sampel 6 (S-6).
7) Satu  bidang  tanah  pertanian  seluas  400 m 2 dengan  harga  Rp.  250.000/m 2 yang berlokasi  di  Kelurahan  Ule,  Kecamatan Asakota.  Tanah  tersebut  disurvei  pada tanggal  4  September  2020.  Jenis transaksi berdasarkan hasil survei adalah transaksi penawaran jual. Legalitas  yang dimiliki  adalah  Sertipikat  Hak  Milik, selanjutnya disebut sampel 7 (S-7).
8) Satu  bidang  tanah  pertanian  seluas  260 m 2 dengan  harga  Rp.  590.000/m 2 yang berlokasi  di  Kelurahan  Ule,  Kecamatan Asakota.  Tanah  tersebut  disurvei  pada tanggal  4  September  2020.  Jenis transaksi berdasarkan hasil survei adalah transaksi penawaran jual. Legalitas  yang dimiliki  adalah  Sertipikat  Hak  Milik, selanjutnya disebut sampel 8 (S-8).
Seluruh sampel di atas pada dasarnya merupakan  keseluruhan  hasil  survei  dari
transaksi  jual  beli  dan  penawaran  jual  tanah pertanian  di  pinggiran  kota  Bima  dengan luasan  sampai  dengan  10  ha  yang  diperoleh dari  kurun  waktu  bulan  Juni  s.d.  September tahun  2020.  Terbatasnya  data  transaksi tersebut  disebabkan  tanah  pertanian  di  kota Bima  merupakan  aset  produktif  yang menopang perekonomian masyarakat sehingga sangat jarang dilakukan pemindahtanganan  kecuali  dalam  keadaan tertentu  seperti  terkait  kebutuhan  keuangan yang  mendesak  atau  untuk  membiayai  biaya sekolah anak pemilik tanah.
Untuk mendapatkan informasi terkait biaya  pengurusan  dan  penerbitan  sertipikat tanah  berupa  SHM,  Kantor  Pelayanan Kekayaan  Negara  dan  Lelang  Bima mengirimkan  surat  permintaan  informasi kepada  Kantor  Badan  Pertanahan  Nasional Kota  Bima.  Atas  surat  tersebut,  Kepala Kantor  Badan  Pertanahan  Nasional  Kota Bima  memberikan  surat  balasan  berupa rincian  informasi  biaya  pengurusan  dan penerbitan  SHM  untuk  tanah  dengan  luas sampai  dengan  10  ha  berdasarkan  Peraturan Pemerintah  nomor  128  tahun  2015  tentang Jenis dan Tarif atas Jenis Penerimaan Negara Bukan Pajak yang Berlaku pada Kementerian Agraria  dan  Tata  Ruang/Badan  Pertanahan Nasional sebagai berikut:
a. Biaya pelayanan pengukuran dan pemetaan batas bidang tanah
Keterangan:
Tu  =  Tarif  pelayanan  pengukuran  dan pemetaan  bidang  tanah  dalam  rangka penetapan batas.
L =  Luas tanah yang dimohon dalam satuan luas meter persegi (m 2 ) HSBKu.
HSBKu =  Harga  Satuan  Biaya  Khusus Kegiatan  Pengukuran  yang  berlaku  untuk tahun  berkenaan.  HSBKu  untuk  tahun  2020
adalah sebesar Rp. 60.000,- (tanah perkarangan) dan sebesar Rp.30.000,- (tanah pertanian).
b. Biaya pelayanan pemeriksaan tanah oleh panitia A
Keterangan :
Tpa  =  Tarif  pelayanan  pemeriksaan  tanah oleh Panitia A L =  Luas tanah yang dimohon dalam satuan luas meter persegi (m 2 ) HSBKu
HSBKPa  =    Harga  Satuan  Biaya  Khusus Kegiatan  Pemeriksaan  tanah  oleh  Panitia  A untuk tahun berkenaan. HSBKPa untuk tahun 2020  adalah  sebebsar  Rp20.000,-  (tanah pekarangan dan tanah pertanian).
c. Biaya  pelayanan  pendaftaran  penegasan konversi atau pengakuan hak/pendaftaran Keputusan  Pemberian  Hak  Atas  Tanah sebesar Rp50.000,- per bidang.

## b.   Pembahasan
1. Perhitungan biaya penerbitan SHM untuk tanah  yang  dokumen  legalitasnya  SPPT PBB dan/atau Surat Keterangan Lurah
Berdasarkan  data  hasil  survei  tanah yang  telah  diolah,  maka  untuk  tanah  yang dokumen  legalitasnya  berupa  SPPT  PBB
dan/atau Surat Keterangan Lurah, maka biaya penerbitan  Sertipikat  Hak  Miliknya  sesuai dengan  rumus  perhitungan  biaya  penerbitan SHM  yang  diberikan  oleh  Kantor  Badan Pertanahan  Nasional  Kota  Bima  adalah diketahui  bahwa  untuk  meningkatkan  status legalitas  tanah  S-1  dengan  luas  3000  m 2 menjadi  SHM,  diperlukan  biaya  sebesar Rp800.000,-.  Untuk  meningkatkan  status legalitas tanah S-2 dengan luas tanah 350 m 2 menjadi  SHM  diperlukan  biaya  sebesar  Rp. 535.000,-.  Untuk  meningkatkan  status legalitas tanah S-3 dengan luas tanah 950 m 2 menjadi  SHM  diperlukan  biaya  sebesar  Rp. 595.000,-.  Selanjutnya  untuk  meningkatkan status  legalitas  tanah  S-4  dengan  luas  tanah 200  m 2 menjadi  SHM  diperlukan  biaya sebesar Rp. 520.000,-.
2. Perhitungan  mundur  asumsi  biaya penerbitan  SHM  untuk  tanah  yang dokumen legalitasnya berupa SHM
Jika faktor-faktor lain yang mempengaruhi  nilai  tanah  dianggap  tetap ( ceteris  paribus ),  tanah  dengan  dokumen legalitas berupa SHM dilakukan perhitungan mundur untuk mengurangkan tingkat legalitas  hak  tanah  tersebut  dari  sebelumnya bersertipikat  hak  milik  menjadi  tidak bersertipikat  dengan  menggunakan  asumsi perhitungan biaya pengurusan sertipikat yang diperoleh  dari  Kantor  Badan  Pertanahan Nasional Kota Bima adalah diketahui bahwa asumsi  biaya  pengurusan  peningkatan  hak atas  tanah  menjadi  SHM  pada  tanah  S-5 seluas  2871  m 2 dengan  harga  transaksi sebesar Rp. 717.750.000,- memerlukan biaya
sebesar  Rp.  787.100,-,  dengan  harga  tanah sebelum bersertipikat hak  milik diasumsikan sebesar  Rp.  716.962.900.  Untuk  tanah  S-6 seluas  200  m 2 dengan  harga  transaksi  Rp. 78.000.000,-  asumsi  biaya  pengurusan peningkatan  hak  atas  tanah  menjadi  SHM adalah  sebesar  Rp.  520.000,-,  sehingga asumsi  harga  tanah  sebelum  bersertipikat SHM  adalah  sebesar  Rp.  77.480.000,-. Kemudian  untuk  tanah  S-7  seluas  400  m 2 dengan  harga  transaksi  Rp.  100.000.000,- asumsi  biaya  pengurusan  peningkatan  hak atas  tanah  menjadi  SHM  adalah  sebesar  Rp. 540.000,-,  sehingga  asumsi  harga  tanah sebelum  bersertipikat  SHM  adalah  sebesar Rp. 99.460.000. Selanjutnya untuk tanah S-8 seluas  260  m 2 dengan  harga  transaksi  Rp. 153.400.000,-  asumsi  biaya  pengurusan peningkatan  hak  atas  tanah  menjadi  SHM adalah  sebesar  Rp.  526.000,-,  sehingga asumsi  harga  tanah  sebelum  bersertipikat SHM adalah sebesar Rp. 152.874.000,-.

## c.  Temuan
Berdasarkan analisa data dan pembahasan tersebut di atas, maka dilakukan perhitungan rasio  biaya  pengurusan  hak  atas tanah menjadi SHM terhadap harga transaksi tanah  (jual  beli/penawaran)  dengan  tujuan untuk  mengetahui  berapa  besar  pengaruh biaya penerbitan dan pengurusan SHM harga transaksi  tanah  menggunakan  rumus  sebagai berikut:
Temuan  atas  perhitungan  dengan menggunakan  rumusan  rasio  tersebut  adalah sebagai berikut:
1) Perbandingan biaya pengurusan hak atas tanah  menjadi  SHM  dengan  harga transaksi  tanah  pada  tanah  pertanian dengan  legalitas  SPPT  PBB  dan/atau Surat Keterangan Lurah
Setelah  dilakukan  perhitungan  biaya pengurusan  dan  penerbitan  SHM,  kemudian hasil  tersebut  dibandingkan  dengan  harga transaksi  tanah  pada  tanah  pertanian  dengan legalitas  berupa  SPPT  PBB  dan/atau  Surat Keterangan  Lurah,  maka  diperoleh  hasil perbandingan  adalah  perbandingan  biaya pengurusan dengan harga transaksi tanah S-1 sampai  dengan  S-4  memiliki  rata-rata  0,46 dengan  interval  0,11%  s.d.  0,74%  dengan rincian masing-masing sampel adalah sebagai berikut  :  S-1  berada  pada  rasio  0,11%,  S-2 berada  pada  rasio  0,61%,  S-3  berada  pada rasio  0,37%,  dan  S-4  berada  pada  rasio 0,74%.
2) Perbandingan  asumsi  biaya  pengurusan hak  atas  tanah  menjadi  SHM  dengan asumsi  harga  tanah  SHM  sebelum bersertipikat hak milik
Apabila  faktor-faktor  lain  yang mempengaruhi  nilai  tanah  dianggap  tetap ( ceteris paribus ), maka perbandingan asumsi biaya  penerbitan  SHM  dengan  asumsi  harga tanah  SHM  sebelum  bersertipikat  hak  milik adalah perbandingan asumsi biaya pengurusan  hak  atas  tanah  menjadi  SHM dengan  asumsi  harga  tanah  SHM  sebelum bersertipikat  hak  milik  memiliki  nilai  yang
bervariasi  dengan  rata-rata  0,42%  dengan interval  0,11%  s.d.  0,67%  dengan  rincian masing-masing  sampel  adalah  sebagai berikut: S-5 dengan rasio sebesar 0,11%, S-6 dengan rasio sebesar 0,67%, S-7 dengan rasio sebesar 0,54%, dan S-8 dengan rasio sebesar 0,34%.
Dari  data  tersebut  di  atas,  rata-rata rasio biaya pengurusan dan penerbitan SHM dengan harga transaksi tanah dengan legalitas SPPT PBB dan/atau Surat Keterangan Lurah adalah sebesar 0,46% dan untuk rasio asumsi biaya  pengurusan  hak  atas  tanah  menjadi SHM  dengan  asumsi  harga  tanah  SHM sebelum  bersertipikat  hak  milik  adalah sebesar  0,42%.  Rata-rata  rasio  perbandingan tersebut  memiliki  selisih  sebesar  0,04%  dan berada  pada  range  delta  (∆)  0,4%  sampai dengan  0,5%.  Dari  rata-rata  rasio  ini diketahui  bahwa  biaya  pengurusan  dan penerbitan  dokumen  kepemilikan  berupa SHM  untuk  tanah  pertanian  di  kota  Bima dengan  luasan  sampai  dengan  10  ha  yang dokumen  legalitasnya  berupa  SPPT  PBB dan/atau Surat Keterangan Lurah pada tahun 2020 berada pada angka 0,4% s.d. 0,5% dari harga transaksi tanah, atau dapat disimpulkan bahwa dokumen kepemilikan  mempengaruhi harga transaksi tanah sebesar 0,4% s.d. 0,5%.

## 5. KESIMPULAN
Perbandingan antara biaya
pengurusan  dan  penerbitan  SHM  dengan harga  transaksi,  baik  pada  tanah  yang  bukti legalitasnya  berupa  SPPT  PBB  dan/atau Surat  Keterangan  Lurah  maupun  asumsi
biaya  pengurusan  pada  tanah  yang  memiliki dokumen legalitas berupa SHM menunjukkan hasil yang bervariasi. Terhadap tanah  pertanian  yang  bukti  legalitasnya berupa SPPT PBB dan/atau Surat Keterangan Lurah memiliki rata-rata 0,46%.  Selanjutnya untuk  asumsi  perhitungan  biaya  pada  tanah pertanian  dengan  dokumen  legalitas  berupa SHM  memiliki  rata-rata  0,42%.  Dengan demikian, dari hasil pembahasan di atas dapat ditarik kesimpulan sebagai berikut:
a) Besaran penyesuaian dokumen kepemilikan  terhadap  tanah  pertanian dengan  dokumen  legalitas  berupa  SHM di pinggiran kota Bima dengan luas tanah sampai  dengan  10  ha  bila  dibandingkan dengan  tanah  pertanian  dengan  bukti legalitas  berupa  SPPT  PBB  dan/atau Surat  Keterangan  Lurah  dengan  luas tanah  sampai  dengan  10  ha  pada  tahun 2020  berada  pada  range  delta  (∆)  0,4% sampai  dengan  0,5%.  Selanjutnya mengingat  SHM  merupakan  dokumen legalitas  tertinggi,  maka  penyesuaiannya menuju  tanah  yang  memiliki  legalitas berupa  SPPT  PBB  dan/atau  Surat Keterangan  Lurah  harus  dilakukan dengan menggunakan penyesuaian negatif. b) Besaran penyesuaian dokumen kepemilikan  tanah  pertanian  dengan dokumen  legalitas  berupa  SHM  di pinggiran  kota  Bima  dengan  luas  tanah sampai  dengan  10  ha  bila  dibandingkan dengan  tanah  pertanian  dengan  bukti legalitas  berupa  SPPT  PBB  dan/atau
Surat  Keterangan  Lurah  dengan  luas tanah  sampai  dengan  10  ha  pada  tahun 2020 dapat dihitung dengan rumus:
atau REFERENSI
Damayanti,  Astrid  dan  Syah,  Alfian.  2009. Penilaian Tanah Dengan Pendekatan Keruangan. Jakarta  :  Universitas Indonesia.
Hariyono,  Arik,  dkk.  2007. Standardisasi Metodologi Penilaian Properti . Jakarta: DJKN. Lorenz,  D.  P.  2006. The  Aplication  of Sustainable Development Priciples to the Theory and Practice of Property Valuation.
Karlsruhe: Universitatsverlag Karlsruhe. Mukhlisian,  Asep  A.  2013. Analisis Kesalahan Terjemahan Bahasa Jepang yang Terdapat Dalam Karya Tulis Ilmiah Mahasiswa S2 Universitas  Pendidikan  Indonesia. Skripsi. Universitas Pendidikan
Indonesia.
Parker,  D.  2016. International  Valuation Standard : A Guide to the Valuation of  Real  Property  Assets. West Sussex: John Wiley & Sons, Ltd.
Peraturan  Menteri  Keuangan  Nomor  111 Tahun  2017  tentang  Penilaian Barang Milik Negara.
Peraturan  Pemerintah  Nomor  128  Tahun 2015  tentang  Jenis  dan  Tarif  atas Jenis  Penerimaan  Negara  Bukan
Pajak yang Berlaku pada Kementerian  Agraria  dan  Tata Ruang/Badan Pertanahan Nasional.
Sugiyono.  2012. Statistika  untuk  Penelitian.
Bandung: CV Alfabeta.
Sutawijaya, A. 2004. "Analisis Faktor-Faktor yang  Mempengaruhi  Nilai  Tanah Sebagai  Dasar  Penilaian  Nilai  Jual Objek  Pajak  (NJOP)  PBB  di  Kota Semarang". Jurnal Ekonomi Pembangunan , 65-78.
Wyatt,  P.  2007. Property  Valuation  :  in  an Economic Context. Garsington Road, Oxford  OX4  2DQ,  UK:  Blackwell Publishing.