## FAKTOR-FAKTOR YANG MEMPENGARUHI PEMBELIAN APARTEMEN
: ANALISIS TERHADAP PERSEPSI KONSUMEN
(Factors Affecting Apartment Purchasing: An Analysis of Customers Perception)
R. Muhamad Amanda Catalonia
Sekolah Arsitektur, Perencanaan dan Pengembangan Kebijakan Institut Teknologi Bandung Jl. Ganesha No. 10 Bandung mandacatalonia@gmail.com

## ABSTRACT
Strategic area of the city has always been a trigger for vertical housing development such as apartment.  Aside  from  a  land  scarcity  factor  in  the  urban  space,  apartment  is  considered suitable for modern civilization with high mobility. This type of housing is a smart choice for those who desire easiness and comfort amid the urban density. However, the fact that it has quite expensive selling price is certainly undeniable. Also, with almost the same price from a common  landed-houses,  Apartment  has  completely  different  living  environment  where  not everyone can get used to it. Therefore, this paper aims to reveal and analyze factors which affecting costumers motivation in apartment purchasing. It also aims that the result could be a reference for further apartment planning and development. This research conducted using several quantitative analysis methods, and as a continuation of the qualitative research that has been done before. Data collected through the online survey as a questionnaire, which is distributed  freely  (non-random  sampling).  As  a  result,  it  was  found  that  the  factor  of  image and  a  compatibility  with  costumer’s  lifestyle  is  the  main  things  affecting  the  apartment purchasing.  Followed  by  another  factors  such  as  amenity,  society,  accessibility,  and investment value. These results will be interpreted further with some related theories.
Keywords: apartment, vertical housing, costumer motivation, purchasing.

## ABSTRAK
Kawasan  strategis  kota  selalu  menjadi  magnet  bagi  pengembangan  hunian  vertikal  seperti apartemen.  Selain karena faktor keterbatasan lahan pada ruang kota,  apartemen dianggap cocok  bagi  masyarakat  modern  yang  memiliki  mobilitas  tinggi.  Jenis  hunian  ini  merupakan pilihan yang cerdas bagi mereka yang menginginkan kemudahan dan kenyamanan di tengah kepadatan  kota.  Namun,  fakta  bahwa  harga  jualnya  cukup  mahal  memang  tak  bisa dipungkiri.  Dengan  harga  yang  hampir  sama  dengan  rumah landed pada  umumnya, apartemen memiliki suasana yang sangat berbeda dimana tidak semua orang dapat terbiasa tinggal  di  dalamnya.  Oleh  karena  itu,  penulisan  ini  bertujuan  untuk  mengungkap  dan menganalisa  faktor-faktor  yang  mempengaruhi  motivasi  konsumen  dalam  pembelian apartemen,  dengan  harapan  bahwa  hasilnya  dapat  menjadi  acuan  untuk  perencanaan  dan pengembangan  lebih  lanjut.  Penelitian  menggunakan  beberapa  metode  analisis  kuantitatif dan  merupakan  lanjutan  dari  penelitian  kualitatif  yang  telah  dilakukan  sebelumnya. Pengumpulan data dilakukan melalui metode survei online berupa kuesioner yang dibagikan secara  bebas ( non-random  sampling ).  Sebagai  hasil,  ditemukan  bahwa  faktor  citra  ( image ) dan  kesesuaian  dengan  gaya  hidup  konsumen  merupakan  hal  utama  yang  mempengaruhi pembelian  apartemen.  Dilanjutkan  dengan  faktor  kenyamanan,  hubungan  sosial, aksesibilitas,  nilai  investasi,  dan  beberapa  faktor  lain  pada  urutan  selanjutnya.  Hasil  ini kemudian akan di interpretasikan lebih lanjut dengan beberapa teori terkait.
Kata Kunci: apartemen, hunian vertikal, motivasi konsumen, pembelian.

## PENDAHULUAN
Apartemen  sebagai  Alternatif  Hunian  di Tengah Kota
Urbanisasi dan pertumbuhan populasi  penduduk  membuat  tuntutan kebutuhan  akan  hunian  terus  bertambah
menyesuaikan  perkembangan  zaman.  Di sisi lain, permasalahan akan daya dukung ruang  kota  menjadi  hal  yang  sering ditemui  dimana  harga  lahan  pada  pusat kota  menjadi  sangat  tinggi  dan  jumlahnya terbatas.  Hal  ini  mengakibatkan  banyak orang  lebih  memilih  untuk  tinggal  di pinggiran kota  dengan  harga  hunian  yang lebih  terjangkau.  Namun,  arus  mobilitas yang  tinggi  dimana  mereka  harus  pergi dan  pulang  beraktivitas  setiap  hari  lebih memperparah  kepadatan  ruang  kota. Kelelahan  dan  stress  akibat  kemacetan menjadi  hal  yang  sering  ditemui  pada kota-kota  besar  seperti  Jakarta.  Bagi mereka yang bertempat tinggal di pinggiran  kota  atau  bahkan  lebih  jauh, pemanfaatan  waktu  menjadi  tidak  efisien dan  waktu  istirahat-pun berkurang.  Dalam kondisi  ini  pengembangan  hunian  vertikal ditengah  kota  seperti  apartemen  menjadi alternatif pilihan yang logis bagi masyarakat modern.
Hunian  apartemen  diminati  karena dianggap  sesuai  dengan  gaya  hidup masyarakat  modern.  Rutinitas  menjadi lebih  hemat  waktu  dan  tenaga  karena tidak  perlu  menempuh  jarak  yang  jauh  ke tempat kerja. Produktivitas juga meningkat karena  mereka  lebih  memiliki  banyak waktu  untuk  bekerja  dan  berelaksasi. Segala  kebutuhan  sehari-hari  umumnya tersedia  dengan  adanya  berbagai  fasum- fasos  sekitar  tanpa  perlu  kemana-mana. Meski  umumnya  beberapa  orang  merasa tidak  terbiasa  dengan  budaya  berhuni  di perumahan  vertikal,  salah  satu  penelitian yang ada sebelumnya menyebutkan bahwa  beberapa  motivasi  pembelian apartemen yakni sebagai investasi (peluang  bisnis)  atau  rumah  kedua  dan juga faktor kedekatan dengan tempat kerja (Cahyani P. dkk., 2012:44).

## Perbedaan  Persepsi  Masyarakat  Terha- dap Tipologi Hunian Vertikal
Tren  masyarakat  tinggal  di  hunian vertikal  terus  meningkat  dalam  lima  tahun belakangan.  Hal  tersebut  terjadi  karena kebutuhan  rumah  tinggal  masih  sangat tinggi  dengan  tingkat  backlog  13  juta (Musyaffa,  2016).  Ketidak-seimbangan antara demand dan supply seringkali menimbulkan fenomena kesenjangan
dalam  masyarakat.  Yang  terjadi  pada masa  kini  adalah  pembangunan  hunian vertikal tidak hanya sekedar untuk pemenuhan  backlog.  Terutama  pada kawasan  strategis  kota,  pembangunan hunian  vertikal  lebih  didominasi  oleh  para pengembang apartemen kelas menengah- atas.  Meskipun  secara  umum  kelas apartemen  manapun  tetap  menawarkan fungsi mobilitas, hal ini dapat menyebabkan  perbedaan  persepsi  dan motivasi masyarakat dalam minat pembelian apartemen.
Persepsi mengenai apartemen dalam  masyarakat  juga  dipengaruhi  oleh penggunaan  istilah  penyebutannya  yang cukup  beragam.  Sebagai  contoh,  istilah apartemen itu sendiri seringkali berkonotasi  sebagai  hunian  vertikal  untuk kalangan  menengah  atas,  sementara apartemen  rakyat  dan  rumah  susun sebagai  hunian  vertikal  untuk  kalangan menengah bawah. Sekalipun dalam pengertian tipologi dasarnya adalah sama, perbedaan  tingkat  pengetahuan  dalam masyarakat seringkali menyebabkan banyak  kerancuan  terhadap  kelas  tipologi hunian  yang  dimaksud.  Oleh  karena  itu, untuk  menetralkan  perbedaan  kelas, penelitian  yang  dilakukan  lebih  bertujuan untuk mendalami motif pembelian apartemen secara umum.
Penulisan ini merujuk pada pendalaman  penelitian  sebelumnya  yang menyebutkan  bahwa:  Minat  pembelian apartemen masih sangat dipengaruhi oleh kebutuhan  dan  kemampuan  tiap  individu (Catalonia,  2016:  6).  Kebutuhan  tiap individu  pada  dasarnya  akan  di  latar belakangi  oleh  hal  yang  berbeda-beda seperti kemampuan  ekonomi, gaya  hidup, lingkungan,  dan  masih  banyak  faktor  lain yang dapat ditelusuri lebih jauh. Berdasarkan  hal  tersebut,  penulisan  ini bertujuan  untuk  menganalisa  lebih  dalam mengenai faktor-faktor yang mem- pengaruhi  minat  pembelian  apartemen ditinjau dari perspektif pribadi konsumen.

## METODE
Penelitian dilakukan dengan metode kuantitatif yang bersifat eksplanatori  (Groat  &  Wang,  2002).  Per- tanyaan  dalam  kuesioner  bersifat  tertutup
( close-ended ). Penelitian ini akan menganalisis lebih dalam mengenai hubungan  sebab  akibat  antara  beberapa variabel persepsi (sebab) dan pe- ngaruhnya terhadap keputusan konsumen (akibat).  Variabel  persepsi  diperoleh  dan distrukturkan berdasarkan penelitian kualitatif  sebelumnya;  Studi  Preferensi
Dalam Pemilihan Apartemen Ideal
(Catalonia, 2016).

## Metode Pengumpulan Data
Pengumpulan data dilakukan berdasarkan  survey  melalui  kuesioner online dan  dibagikan  secara  bebas  ( non- random  sampling )  melalui  media google form .  Pada  bagian  awal  kuesioner, responden diminta untuk mengisi data diri seperti usia, jenis kelamin, pekerjaan, kota domisili,  dan  status  pernikahan.  Terdapat juga beberapa pertanyaan terkait familiaritas
responden terhadap apartemen serta kepemilikan properti.
Kuesioner  disusun  berdasarkan kerangka  pernyataan  terkait  persepsi apartemen  dengan  menggunakan  metode semantic-differential ( SD-method ). Ke- rangka  pernyataan  tersebut  merupakan hasil  penstrukturan  beberapa  kata  kunci jawaban  yang  muncul  dalam  penelitian kualitatif  sebelumnya,  dan  disempurnakan melalui  beberapa  literatur  tambahan. Responden kemudian diminta untuk mengisi  seberapa  setuju  atau  tidak  setuju terhadap  pernyataan  terkait  persepsi apartemen. Pilihan jawaban yang disediakan  berupa  skala  linear  1  sampai dengan  5  dengan  kedua  kutub  respon yang  berlawanan  (kanan  dan  kiri).  Posisi respon  positif  diletakkan  pada  bagian kanan  dengan  skala  terbesar  angka  5 mengindikasikan  sangat  setuju.  Seba- liknya,  posisi  respon  negatif  diletakkan pada  bagian  kiri  dengan  angka  1 mengindikasikan  sangat  tidak  setuju.  Hal ini  tidak  hanya  berguna  untuk  mem- permudah  responden  dalam  pengisian kuesioner,  namun  juga  mempermudah dalam  proses  pengolahan  data.  Tabel  1 merupakan contoh pernyataan pada kuesioner online beserta jawabannya.
Tabel 1. Contoh pernyataan dan pilihan yang disediakan pada kuesioner online Menurut  saya,  lingkungan  apartemen  um-
umnya lebih tertib dan kondusif.
Sangat tidak setuju 1 2 3 4 5 Sangat setuju
Menurut  saya,  fasilitas  keamanan  apar- temen lebih bagus dan terjamin.
Sangat tidak terjamin 1 2 3 4 5 Sangat terjamin
(Sumber: Kuesioner Penulis, 2016)
Kuesioner kemudian dibagikan kepada  beberapa  responden  dengan  usia minimal 20 (dua puluh) tahun. Pertimbangan  adanya  batas  umur  ini dilakukan  dengan  tujuan  memperoleh jawaban  yang  optimal  mengenai  persepsi terhadap apartemen.

## Metode Analisis Data
Terdapat  65  butir  total  pernyataan terkait variabel persepsi terhadap apartemen  seperti  contoh  pada  tabel  1. Pernyataan  tersebut  merupakan  jumlah variabel  terukur  yang  diperoleh  pada penelitian sebelumnya.
65 butir pernyataan ini merupakan variabel sebab .  Sementara  terdapat  4  butir pertanyaan di akhir kuesioner terkait minat responden
terhadap
pembelian apartemen. Golongan pertanyaan tersebut merupakan variabel akibat. Data kemudian  dianalisis  secara  kuantitatif melalui  dua  tahapan  utama.  Tahap pertama  yakni  analisis  komponen  prinsip ( principal component analysis ) dan analisis faktor ( factor analysis ). Digunakan untuk  menemukan  variabel  pengganti (variabel  laten)  yang  mewakili  65  variabel terukur  yang  ada.  Tujuannya  adalah penyederhanaan  jumlah  variabel  terukur yang  terlalu  banyak.  Tahap  kedua  yakni analisis  regresi  multivariat.  Analisis  ini digunakan untuk membandingkan kekuatan  pengaruh  antara  beberapa variabel  sebab  terhadap  variabel  akibat. Dengan  demikian  akan  diketahui  variabel sebab  yang  dominan,  kurang  dominan atau tidak dominan mempengaruhi variabel akibat (Kusuma, tanpa tahun: 7).
KAJIAN TEORI Pengertian Apartemen
1.  Menurut ensiklopedia nasional Indonesia kata Aparteman merupakan
sistem  hunian  baru  yang  berbentuk vertikal untuk mengatasi keterbatasan lahan di kota.
2.  Menurut  Paul  (1976),  apartemen harus  menjadi  suatu  wadah  relaksasi untuk  melepas  lelah  karena  kegiatan mencari  nafkah  serta  bebas  dari kebisingan,  kecemasan  dan  tekanan.
Apartemen harus memberikan sebuah keindahan,  kenyamanan,  keamanan dan privasi bagi keluarga yang tinggal di dalamnya.
Budaya  Berhuni  di  Apartemen  Sebagai Refleksi Perubahan Gaya Hidup
Masyarakat modern dengan mobilitas  tinggi  cenderung  lebih  menuntut kepraktisan dalam kesehariannya. Kebutuhan dan selera masyarakat terhadap  hunian-pun  yang  terus  berubah, dipengaruhi  oleh  beberapa  hal,  yakni  (NJ Habraken, dikutip oleh Berlian
Permatasari, 2008):
1.  Bentuk Identifikasi Diri Manusia  ingin  mengakui  dan  diakui, kebutuhan  ini  menentukan  pemilihan baju,  furniture,  mobil  dan  benda- benda lainnya termasuk rumah.
Kebutuhan akan identifikasi diri
menunjukan  posisi  manusia  dalam kehidupan sosialnya. Bangunan, khususnya  selalu  menjadi  sarana ekspresi  diri  pemiliknya  dan  manusia akan selalu menyesuaikan lingkungan di sekitarnya sesuai
dengan seleranya.
2.  Perubahan Gaya Hidup Perubahan  gaya  hidup  terjadi  karena adanya  akulturasi  dengan  budaya latin.  Ide-ide  baru  dipicu  oleh  gaya hidup  manusia  dan  perkembangan teknologi.  Perubahan  gaya  hidup  ini pula yang
memberikan
perkembangan  pendapat  tentang  apa yang  praktis,  apa  yang  baik  dan  apa yang  buruk.  Manusia  adalah  makhluk sosial. Perubahan strata sosial
mempunyai  pengaruh  yang  kuat dalam perubahan gaya hidup.
3.  Kemampuan Teknologi Baru
Perkembangan teknologi memungkinkan perubahan pada
misalnya saja pada utilitas ruang yang tersedia.  Karena  pergantian  dan perkembangan  akan  menghabiskan
biaya,  maka  komponen-komponen tersebut  harus dirancang agar mudah berpindah.
4.  Perubahan Anggota Keluarga Penyesuaian  yang  paling  pokok  pada rumah  yang  begitu  sering  berubah adalah  karena  adanya  perubahan komposisi keluarga. Daur hidup manusia seperti menikah, mempunyai anak-anak, kemudian anak-anak tumbuh menjadi  dewasa  hingga  pada suatu saat anak tersebut menikah dan memutuskan  untuk  keluar  dari  rumah merupakan beberapa hal yang mempengaruhi  perubahan  komposisi dalam  keluarga.  Perubahan  ini  tidak hanya  memperngaruhi  jumlah  ruang dalam rumah tetapi juga jenis peralatan yang digunakan.

## Sikap dan Keputusan Konsumen
Adapun berdasarkan beberapa penelitian  yang  dilakukan  sebelumnya, Beberapa  hal  yang  mempengaruhi  sikap dan keputusan konsumen (Susanto, 2016: 3) yakni :
1.  Perbedaan Individu
 Demografi,  Psikografi,  Nilai  dan Personalita.
 Sumber daya
 Motivasi
 Pengetahuan
 Sikap
2.  Lingkungan
 Budaya
 Kelas Sosial
 Keluarga
 Pengaruh Pribadi
 Situasi
3.  Psikologis
 Pemrosesan Informasi
 Pembelajaran
 Perubahan Sikap
Beberapa teori nantinya berguna sebagai  dasar  pengetahuan  sekaligus untuk  melakukan crosscheck terhadap hasil analisis yang dilakukan.

## ANALISIS DAN INTERPRETASI Kriteria Responden
Pada  bagian  ini  akan  dibahas secara lebih mendalam mengenai tahapan analisis yang dilakukan beserta interpretasinya. Dari hasil kuesioner diperoleh  total  135  responden  dengan rincian sebagai berikut:
1.  Responden  terdiri  dari  55  orang pria  (40.7%)  dan  80  orang  wanita (59.3%).
2.  113  (83.7%)  diantaranya  belum berkeluarga.  Hanya  22  orang (16.3%)  dari  responden yang  telah berstatus menikah.
3.  122  orang  (90.3%)  dari  responden berdomisili  di  daerah  Jabodetabek dan  Ibukota  provinsi.  Yang  mana dapat diasumsikan
penduduk daerah  tersebut  cukup  familiar dengan  fenomena  pengembangan hunian apartemen.
4.  83  orang  (61.4%)  dari  responden diketahui  telah  bekerja/memiliki mata pencaharian tetap.
5.  117  orang  (86.6%)  dari  responden berusia 21-30 thn. 18 orang lainnya (14.4%)  berusia  >30thn.  Yang mana  dapat  diasumsikan  sebagian besar responden merupakan golongan  usia  produktif  dengan mobilitas yang cukup tinggi.
6.  Hanya  6  orang  (4.4%)  dari  total responden  yang  diketahui  tidak pernah mengunjungi apartemen.
7.  55 orang (40.7%) dari total responden diketahui pernah membeli apartemen.

## Tahap  Analisis  Komponen  Prinsip  dan Analisis Faktor
Untuk  mengetahui  faktor  (variabel) dominan  yang  mempengaruhi  pembelian apartemen,  perlu  dilakukan  penyeder- hanaan  terhadap    variabel  sebab  yang ada.  Ini  dikarenakan  jumlah  variabel sebab  yang  diperoleh  pada  penelitian sebelumnya  (tiap  variabel  diwakili  oleh pertanyaan pada kuesioner) masih dianggap  terlalu  banyak  (65  variabel). Pada  tahap  ini  perlu  digunakan  analisis komponen  prinsip  ( principal  component analysis )  untuk  menemukan  komponen prinsip  (variabel  pengganti/variabel  laten) yang  dapat  mewakili  beberapa  variabel
terukur  awal  yang  dianggap  masih  perlu disederhanakan.  Caranya  adalah  dengan mengumpulkan seberapa banyak variabilitas  (porsi  fenomena)  yang  dapat dijelaskan/diwakilkan dari 65 variabel awal sebelumnya. Banyaknya
variabel pengganti/variabel laten yang dapat diperoleh  dapat  dilihat  melalui  nilai eigenvalue dari  65  variabel  awal  seperti yang  ditunjukkan  pada  tabel  2.  Diketahui 17  komponen  prinsip  pertama  memiliki eigenvalue lebih  dari  1  :  memiliki  porsi varians/variabilitas melebihi variabel terukur. Karena itu dapat digunakan untuk mewakili/menggantikan 65 variabel terukur yang ada (Kusuma, tanpa tahun: 8).
Tabel 2. Nilai eigenvalue analisis komponen prinsip Nomor Nilai Eigen Prosentase Prosentase Kumulative 1 16.9425 26.065 26.065 2 4.6256 7.116 33.182 3 3.3465 5.148 38.330 4 2.5894 3.984 42.314 5 2.3240 3.575 45.889 6 1.8633 2.867 48.756 7 1.8093 2.784 51.540 8 1.7587 2.706 54.245 9 1.6516 2.541 56.786 10 1.5498 2.384 59.171 11 1.4516 2.233 61.404 12 1.4167 2.180 63.583 13 1.3282 2.043 65.627 14 1.3035 2.005 67.632 15 1.2077 1.858 69.490 16 1.0733 1.651 71.141 17 1.0088 1.552 72.693 18 0.9851 1.515 74.209 19 0.9282 1.428 75.637 20 0.9072 1.396 77.032 … … … … 65 0.0441 0.068 100.000 (Sumber: Analisis Penulis, 2016)
Diketahui  pula  bahwa  17  komponen prinsip pertama tersebut dapat merepresentasikan  72.69%  ( cumulative percent )    porsi  kemampuan  menjelaskan fenomena  dari  65  variabel  terukur. Sehingga  untuk  menjelaskan  72.69% fenomena  cukup  dengan  menggunakan 17  komponen  prinsip  (17  variabel  sebab), tidak  perlu  menggunakan  65  variabel terukur (variabel sebab) yang ada.
Dalam  proses  analisis  lebih  jauh, pada  tahap  berikutnya  penulis  menamai 17 variabel laten baru tersebut dengan me lakukan  analisis  faktor  ( factor  analysis ).
Analisis  ini  merotasi  komponen  prinsip ( varimax  rotation )  yang  ada  secara orthogonal,  kemudian  melihat  nilai factor loading masing-masing  variabel  terukur terhadap  variabel  laten  (Ditunjukkan  pada tabel  3).  17  variabel  laten  tersebut kemudian  diberi  nama  baru  yang  dapat mewakili  65  variabel  terukur  sesuai dengan pengelompokkan nilai factor loading- nya.
Tabel 3. Contoh Analisis Faktor dengan rotasi varimax 17 komponen prinsip (variabel laten)
Regulasi & Keamanan Masyar akat S.d. variabel 17… Lingkungan Tertib 0.81 0.11 … Fasilitas Terjamin 0.79 -0.03 … Keamanan Tinggi 0.75 0.02 … Tenang 0.66 0.05 … Kebersihan Terjamin 0.60 0.07 … Aman Kriminalitas 0.58 0.21 … Pengelolaan Sampah 0.54 0.08 … Jalur Darurat 0.53 0.10 … View Menarik 0.52 -0.04 … Penghuni Berbaur 0.10 0.83 … Interaksi Sosial Baik 0.05 0.80 … Baik Utk Anak 0.06 0.72 … Lebih Leluasa 0.06 0.69 … Ukuran Luas 0.07 0.61 … S.d. Variabel 65.. … … …
(Sumber: Analisis Penulis, 2016)
Perlu  diketahui  bahwa  penge- lompokkan nilai factor loading yang terlihat pada  tabel  3  merupakan  hal  yang  terjadi berdasarkan hasil
analisis (diluar perencanaan). Jika terdapat sedikit ketidaksesuaian salah satu variabel terukur dengan variabel terukur lain dalam satu kelompok dianggap sebagai suatu hal yang  wajar.  Ini  dikarenakan  kesesuaian dan  kedekatan  antara  beberapa  variabel
terukur  yang  diwakili  dengan  sebuah variabel laten yang mewakili terjadi secara alamiah  berdasarkan  jawaban  responden. Begitu juga dengan variabel akibatnya.
Berikut  merupakan  hasil  penge- lompokkan  dan  penamaan  ke-17  variabel laten  baru  (variabel  sebab)  yang  mewakili 65 variabel terukur yang ada:
Tabel 4. Ke-17 variabel sebab (laten) yang mewakilkan 65 variabel terukur awal
Lingkungan Tertib
KEAMANAN  & REGULASI Fasilitas Terjamin Keamanan Tinggi Tenang Kebersihan Terjamin
Aman Kriminalitas Pengelolaan Sampah
Jalur Darurat View Menarik Penghuni Berbaur KEMASYARAKATAN Interaksi Sosial Baik Baik Utk Anak Lebih Leluasa Ukuran Luas Udara Sehat KUALITAS LINGKUNGAN Lingkungan Sehat Ramah Lingkungan Lingkungan Asri Aman dari Bencana
Pencahayaan Basement
Aman bagi Anak Halaman Interior Elegan DESAIN Desain Modern View Balkon Roof Garden Lingkungan Buatan Perpanjangan Sertifikat

## MANAJEMEN
Hak Guna Pakai Konstruksi Standar Pengelola Profesional Perawatan Sepadan
Lokasi Strategis
AKSESIBILITAS Akses Mudah Transportasi Terjangkau Parkir Mudah DENSITAS
Parkir Cukup Kepadatan Rendah Informasi Tepat Teras Buka Tutup Penghawaan Baik Pencahayaan Baik AMENITY (COMFORT) Hemat Energi Potensial Investasi INVESTMENT VALUE Mudah Dijual
Jemuran Tersembunyi
Servis Lengkap ROOM QUALITY Perabot Lengkap Ruang Lengkap Ruang Komunal SHARED SPACE
Ruang Terbuka
Menyukai Bangunan Tinggi IMAGE &

## COMPATIBILITY
Nyaman Psikologis
Sesuai Budaya
Mixed Use Biaya Ringan
AFFORDABILITY
Harga Terjangkau
Privasi Terjaga
Fasos Lengkap FACILITY Fasum Baik Kendaraan Berkurang PEDESTRIANISM Area Pedestrian Berbagi Fasilitas SHARED FACILITY Lingkungan Luas EXTERIOR Eksterior Unik (Sumber: Analisis Penulis, 2016)

## Tahap Analisis Regresi Multivariat
Analisis regresi multivariat melibatkan  lebih  dari  satu  variabel  sebab, dan  digunakan  untuk  membandingkan kekuatan  pengaruh  antara  beberapa variabel  sebab  terhadap  variabel  akibat (Kusuma,  tanpa  tahun:  7).  Dalam  hal  ini, variabel  sebab  yang  dimaksud  adalah ke- 65  variabel  terukur  awal  yang  telah disederhanakan menjadi 17 variabel laten. Sedangkan  variabel  akibat  merupakan  4 butir  pertanyaan  (variabel)  di  bagian  akhir terkait  dengan  seberapa  besar  minat terhadap pembelian apartemen dibandingkan  dengan  tanah  dan  properti lain  (landed-house).  4  variabel  akibat  ini juga disederhanakan menggunakan
analisis  faktor  menjadi  2  variabel  laten akibat, yakni: peminatan terhadap apartemen  serta  peminatan  terhadap rumah  &  tanah.  Analisis  dalam  penelitian kali ini akan difokuskan hanya pada faktor dominan yang mempengaruhi minat pembelian apartemen.
Hasil  analisis  ditunjukkan  pada scatter-plot  predicted  value dan actual value dari variabel akibat minat pembelian apartemen,  dengan  17  variabel  sebab yang mempengaruhinya (gambar 1). 3 dari 135  data  responden  (2.22%)  dianggap sebagai outlier dan tidak disertakan dalam analisis.
Gambar 1. Scatter-Plot predicted value dan actual value dari hubungan variabel sebab akibat
(Sumber: Analisis Penulis, 2016)
Pada diagram  (gambar 1), jika titik menyebar semakin mendekati garis diagonal  maka Rsquare (RSq)  akan semakin  besar  (mendekati  angka  1),  dan RMSE  ( root  mean  square  error )  semakin kecil  (mendekati  angka  0).  Menurut Kusuma  (tanpa  tahun:  8),  Rsquare  yang semakin  besar  dan  RMSE  yang  semakin kecil  menunjukan  prediksi  semakin  tepat. Ini dikarenakan perbedaan antara predicted  value dan actual  value menjadi semakin  kecil.  Nilai Rsquare diketahui pada  diagram  0.59,  yang  mana  dapat  di interpretasikan bahwa 59% dari fenomena dapat  dijelaskan  dengan  model  regresi yang dibuat. Sedangkan terdapat kemungkinan 41% tidak dapat dijelaskan.
Semakin  besar  koefisien  regresi (bobot  regresi),  semakin  besar  juga pengaruhnya  terhadap  variabel  akibat. Sebagai  hasil,  contoh  pada  tabel  5  dapat terlihat  faktor image  &  compatibility memiliki nilai bobot regresi terbesar (0.46) diantara faktor lainnya. Dapat di interpretasikan  bahwa  urutan  paling  atas pada  tabel  5  merupakan  temuan  faktor yang  dianggap  paling  dominan  dalam mempengaruhi  minat  pembelian  apar- temen  oleh  konsumen.  Ditemukan  total  9 faktor  dominan  yang  ditunjukkan  pada tabel  5  berdasarkan significance  value (Prob>|t|) dibawah 0.05 (5%).
Tabel 5. Hasil analisis regresi multivariat. Urutan faktor dominan yang mempengaruhi minat
pembelian apartemen Term Est. Std Error t Ratio Prob>|t| Intercept -0.01 0.06 -0.22 0.82 Image & Compatibility 0.46 0.06 7.69 <.0001 Amenity (Comfort) 0.28 0.06 4.76 <.0001 Society 0.26 0.06 4.53 <.0001 Accessibility 0.24 0.06 4.04 <.0001 Management 0.21 0.06 3.64 0.0004 Design 0.15 0.06 2.64 0.0095 Investment Value 0.15 0.06 2.50 0.0138 Shared Space 0.13 0.06 2.15 0.0339 Safety & Regulation 0.13 0.06 2.06 0.0418 Environmental Quality 0.12 0.06 1.91 0.0588 Affordability 0.07 0.06 1.15 0.2545 Shared Facility 0.06 0.06 1.00 0.3204 Density 0.03 0.06 0.56 0.5799 Exterior 0.02 0.06 0.43 0.6699 Room Quality 0.02 0.06 0.37 0.7108 Pedestrianism -0.10 0.06 -1.66 0.1006 Facility -0.15 0.06 -2.39 0.0183
(Sumber: Analisis Penulis, 2016)

## Tahap Interpretasi Hasil
Berdasarkan  hasil  pada  tabel  5, pada  bagian  ini  akan  di  interpretasikan lebih  dalam  mengenai  4  faktor  dominan (dengan significance  value (Prob>|t|) <0.0001)    yang  mempengaruhi  minat pembelian apartemen. Interpretasi dilakukan  perdasarkan  pemikiran  pribadi penulis  serta  dibantu  oleh  beberapa  data
primer  hasil  survey  dan  literatur  terkait. Beberapa faktor tersebut antara lain:

## Image & Compatibility
Faktor  (variabel  laten)  yang  dite- mukan  paling  dominan  dalam  analisis adalah Image & compatibility. Bila ditelusuri  dari  variabel  terukur  awal  yang diwakilkannya (tabel 4), Image & compatibility merujuk  pada  beberapa keywords  “menyukai  bangunan  tinggi”, “nyaman secara psikologis”, “sesuai budaya”  dan  “mixed  use”.  Hal  ini  dapat  di interpretasikan faktor utama yang mendorong  konsumen  dalam  pembelian apartemen  berupa  “ image ”  (citra)  hunian bergengsi  yang  melekat  pada  hunian vertikal.  Seperti  yang  diketahui  beberapa dari  pengembang  saat  ini  seringkali menggunakan  label  “ prestigious  living ” pada beberapa hunian apartemen. Bagaimanapun  hal  tersebut  umumnya lebih terjadi pada golongan kelas apartemen menengah atas.
Secara  umumnya  dapat  juga  di interpretasikan, sebagian besar dari konsumen  apartemen  memang  sudah menyukai  tinggal  di  bangunan  tinggi. Terdapat  kecocokan  /kesesuaian  antara budaya  berhuni  di  lingkungan  hunian vertikal  dengan  gaya  hidup  konsumen. Kesesuaian  ( compatibility )  dengan  gaya hidup ( lifestyle ) masyarakat modern bermobilitas  tinggi  membuat  konsumen merasa  lebih  nyaman  secara  psikologis. Menurut Wilianto (1989), Lifestyle
seseorang atau kelompok sangat ditentukan oleh status/kemampuan ekonomi  dan status/kebutuhan  sosial- budayanya  dalam  masyarakat.  Perwuju- dan pengungkapan lifestyle salah satunya adalah  berupa  rumah.  Pada  lingkup  kota, hunian  vertikal  kini  telah  menjadi  salah satu  bentuk  refleksi  gaya  hidup  dan representasi preferensi penghuni. Beberapa  hal  yang  berpengaruh  yakni: Jarak  dari  CBD,  tipe  pencapaian  dan posisinya terhadap jalan, terhadap fasilitas sekitar,  terhadap  tempat  kerja,  tempat belanja  dan  tempat  hiburan.  Hal-hal tersebut  merupakan  dasar  pertimbangan seseorang untuk memilih di mana ia akan tinggal, yang merupakan representasi dari kondisi  sosial-ekonomi  seseorang,  atau
dengan  kata  lain  sesuai  dengan  gaya hidupnya (Yasmin, 2009).

## Amenity (Comfort)
Faktor  (variabel  laten)  lain  yang juga berpengaruh dalam pembelian apartemen  yakni  aspek  terkait amenity (comfort). Dalam tabel 4, variabel laten ini mewakili  kata  kunci  “penghawaan  baik”, “pencahayaan  baik”  dan  juga  “hemat energi”.  Penghawaan  dan  pencahayaan yang  baik  secara  disadari  atau  tidak mampu  menciptakan  suasana  ruang dalam  yang  nyaman.  Ini  dapat  dirasakan baik  oleh  masyarakat  awam  maupun masyarakat yang memiliki wawasan seputar  arsitektur.  Suasana  ruang  dalam apartemen  baiknya  mampu  memberikan kontras  pada  kepadatan  rutinitas  kota. Sehingga, yang diharapkan oleh sebagian besar konsumen adalah apartemen mampu menjadi wadah untuk berelaksasi. Seperti  pernyataan  Paul  pada  halaman  4 (bagian kajian teori).
Namun  perlu  diketahui  bahwa, penghawaan  dan  pencahayaan  alami yang  baik  harus  disesuaikan  dengan konteks  iklim  setempat.  Dalam  hal  ini, Indonesia  dengan  iklim  sub-tropisnya. Penghawaan  dan  pencahayaan  alami yang buruk dapat menyebabkan beberapa hal  seperti:  suhu  ruangan  yang  terlalu panas/silau, tidak nyaman untuk beraktivitas  dan  beristirahat  di  dalam ruangan. Lembab, terjadi pada apartemen yang  umumnya  ditinggalkan  sepanjang hari  untuk  beraktivitas  diluar  dan  kurang mendapatkan  pencahayaan  dan  sirkulasi udara.  Selain  itu  untuk  jangka  panjang akan berimplikasi kepada kualitas kesehatan  ruang  yang  buruk  dan  juga penggunaan  energi  (daya  listrik)  yang berlebihan.  Penggunaan  energi  listrik seperti  AC  dan  lampu  yang  berlebihan tentu akan memberatkan biaya oprasional bangunan  secara  keseluruhan.  Seperti salah  satu  pernyataan  responden  dalam sebuah  (data  primer)  penelitian  yang dilakukan penulis sebelumnya:
“Saya tidak memilih apartemen, alasannya  adalah  menghindari  untuk seumur  hidup  akan  diberatkan  dengan biaya  operasional  dari  pengelola.” (Anonim, 2016).

## Society
Faktor Society mengarah  pada beberapa  kata  kunci  “Penghuni  berbaur”, “Interaksi  sosial  baik”,  “baik  untuk  anak”, “lebih leluasa”, dan “ukuran luas” (tabel 4). Pada  dasarnya  manusia  secara  lahiriah adalah makhluk sosial, sehingga kebutuhan  untuk  berinteraksi  dengan individual  lain  akan  terus  ada.  Sekalipun pada saat ini gaya hidup konsumen di era modern  cenderung  lebih  individualis,  ada kalanya  sesorang  membutuhkan  bantuan orang  lain.  Saat  mendapatkan  masalah, tertimpa  musibah,  atau  sebagai  bentuk lingkungan/wadah  yang  dapat  membantu tumbuh  kembang  keluarga.  Untuk  itulah kita  perlu  membangun  hubungan  sosial yang  baik  dalam  lingkungan  hunian manapun.  Namun  pada  kenyataannya, membangun hubungan sosial di lingkungan hunian vertikal cenderung lebih sulit  dibandingkan  dengan  lingkungan hunian perumahan. Ini dikarenakan sebagian  besar  orang  merasa  tidak terbiasa dengan faktor perbedaan lingkungan  baru.  Berikut  salah  satu pernyataan  responden  dalam  sebuah (data  primer)  penelitian  yang  dilakukan penulis sebelumnya:
“Tinggal  di  apartemen  menurut  saya kurang  membangun  hubungan  yang harmonis  dengan  lingkungan  terutama tetangga, lebih cenderung hidup individual.” (Anonim, 2016).
Disinilah terlihat konsumen mengharapkan budaya  hubungan  sosial  yang  lebih  erat, layaknya  lingkungan  perumahan  di  area pinggiran kota ( suburban) .

## Accessibility
Adapun  faktor  dominan  terakhir yang  akan  dibahas  yakni Accessibility. Variabel  laten mengarah  pada  beberapa kata  kunci  “lokasi  strategis”,  “akses mudah”,  dan  “transportasi  terjangkau” (tabel  4).  Hal  ini  merupakan  standar persyaratan  yang  perlu  dipenuhi  dalam perancangan.  Menurut  De  Chiara  (1995) ,Pemilihan lokasi (tapak) sebuah apartemen  sudah  seharusnya  memper- timbangkan beberapa hal terkait accessibility seperti:
1.  Transportasi dilihat dari jenis transportasi
yang ada, waktu pencapaian,  biaya  tranportasi  umum, dan jadwal tranportasi umum.
2.  Fasilitas  lingkungan  yang  dilihat  dilihat dari  jarak  dan  pencapaiannya,  seperti sekolah, kantor,pusat perbelanjaan, gedung  peribadatan,  rekreasi,  rumah sakit, dan sebaginya.
3.  Lingkup pelayanan kota.
4.  Utilitas  seperti  saluran  hujan  dan sanitair,  persediaan  air,  gas,  listrik  dan telepon.
5.  Adapun  kriteria  lain  yang  disebutkan oleh  De  Chiara  (1995)  namun  tidak terkait faktor accessibility tidak dicantumkan.
Bagi  konsumen  yang  umumnya  masya- rakat  modern  dengan  mobilitas  tinggi, aksesibilitas dapat menjadi prioritas diantara  faktor  lainnya.  Kemudahan  dalam beraktivitas  dapat  membuat  produktivitas meningkat. Ini dikarenakan efisiensi penggunaaan  waktu  menjadi  jauh  lebih baik,  dibandingkan  dengan  tinggal  di daerah  pinggiran  kota  ( suburban )  dengan pencapaian yang lebih jauh.

## PENUTUP Kesimpulan
Berdasarkan analisis dan interpretasi yang telah  dilakukan,  dapat  ditarik  beberapa kesimpulan seperti:
 Berdasarkan urutannya, 4 faktor dominan  yang  mempengaruhi  minat pembelian  apartemen  secara  umum yakni  faktor image  &  compatibility, amenity (comfort), society dan accessi- bility .    Bagaimanapun  hasil  tersebut tidaklah mutlak karena hanya dilakukan berdasarkan  satu  metode  analisis  dan bergantung pada jawaban responden.
 Beberapa faktor lain yang juga mempengaruhi minat pembelian apartemen  dan  dianggap  dominan yakni: management, design, investment value,  shared  space, dan safety  & regulation. Hal-hal  tersebut  merupakan motivasi  pendukung  yang  memperkuat preferensi  konsumen.  Namun  tetap tidak bisa terlepas dari pertimbangan 4
faktor dominan yang disebutkan sebelumnya.
 Beberapa faktor lain yang tidak disebutkan  (diluar  faktor  dominan) seperti:  keterjangkauan  harga,  fasilitas dan sebagainya tetap memiliki pengaruh.  Meskipun  dalam  penelitian kali  ini  faktor  tersebut  berada  di  urutan terbawah,  tidak  dapat  semata-mata diartikan  bahwa  faktor  tersebut  tidak perlu  dijadikan  pertimbangan.  Kondisi masyarakat,  lingkungan,  dan  budaya yang  berbeda  di  tiap-tiap  daerah  akan mempengaruhi hal yang mereka butuhkan.  Perkembangan  zaman  akan terus-menerus  membuat  perubahan terhadap  kriteria/tuntutan  kebutuhan hunian yang ideal.

## Saran dan Rekomendasi
 Sesuai dengan pembahasan yang telah dilakukan, pengembangan hunian apartemen  sebaiknya  lebih  dikontrol dan  dibuatkan  regulasi  terkait  faktor- faktor yang konsumen perlukan. Kenyataannya saat ini banyak ditemukan  pembangunan  apartemen yang memprioritaskan profit/keun- tungan sepihak dan kurang mempertim- bangkan aspek kelayakan dan kenyamanan konsumen.
 Perencanaan  dan  perancangan  hunian vertikal  di  masa  yang  akan  datang sudah  seharusnya  dilakukan  berda- sarkan background penelitian/riset yang kuat.  Dengan  adanya  penelitian  ini dapat  dijadikan  salah  satu  dasar maupun  acuan,  untuk  melihat  hal  yang perlu  menjadi  prioritas  terutama  dalam peningkatan kualitas dari sudut pandang  konsumen.  Penelitian  ini masih  dapat  disempurnakan  dengan beberapa  penelitian  lanjutan,  karena saat ini masih ditinjau hanya berdasarkan  satu  perspektif  dan  objek hanya dijabarkan secara umum ( general ). Feedback dari  beberapa pihak pengembang selaku praktisi serta beberapa  penelitian  lain  akan  lebih membantu untuk mencapai hasil perancangan yang tepat guna.

## Ucapan Terima Kasih
Dalam proses penelitian ini, penulis  ingin  mengucapkan  terima  kasih karena telah banyak mendapatkan bantuan,  masukan  dan  saran    dari  pihak- pihak berikut:
1.  Dr.Eng.  Hanson  Endra  Kusuma,  ST. selaku dosen pembimbing perkuliahan.
2.  Para responden yang telah mengisi dan banyak  membantu  dalam  penyebaran kuesioner.
3.  Teman-teman  perkuliahan  yang  telah banyak  memberikan  dukungan  dalam proses penelitian.

## DAFTAR PUSTAKA
Cahyani  P.  Diah,  Ilhamdaniah,  &  Indra  K. D.  Nitih.  2012. Preferensi  Konsumen Apartemen  di  Kota  Bandung .  Prosiding Temu Ilmiah IPLBI 2012, 41-44. Catalonia,  R,Muhammad  Amanda.  2016.
Studi  Preferensi  Dalam  Pemilihan Apartemen  Ideal .  Prosiding  Temu Ilmiah IPLBI 2016, 1-6. De  Chiara,  Joseph  and  Koppelman,  Lee E.  1995. Standar  Perencanaan  Tapak , Jakarta: Erlangga Groat,  L.  &  Wang,  D.  2002. Architectural Research  Methods .  New  York:  John Wiley & Sons. Inc. Kusuma,  Hanson  Endra.  Tanpa  tahun.
Memilih  Metode  Analisis  Kuantitatif
Untuk  Penelitian  Arsitektur. Kelompok Keahlian Perancangan
Arsitektur
SAPPK ITB, 1-10.
Musyaffa,  Iqbal.  2016. Budaya  Hunian Vertikal  Perlu  Dibangun .  http://medi aindonesia.com/news/read/69550/buda ya-hunian-vertikal-perlu-dibangun/2016 -09-30,  diakses:  12  Desember  2015 Pukul 3.44 WIB. Paul,  Samuel.  1976. Apartments,  Their Design  &  Development .  New  York: Rainhold. Permatasari,  Berlian.  2008. Konsep  Loft Pada  Hunian  Kota.  Studi  Kasus: Hunian Vertikal (Apartemen) Di Jakarta . Departemen  Arsitektur  Fakultas  Teknik Universitas Indonesia. Susanto,  Sofian  Arif.  dkk.  (2016). Faktor- Faktor Yang Mempengaruhi Keputusan Konsumen  Dalam  Membeli  Properti Pada  Bangunan  Apartemen  Middle-
Rise  Di  Surabaya .  Jurnal  Dimensi Pratama Teknik Sipil Vol 5 No 2. Wilianto,  Herman.  1989. Tuntutan  Post- modern: Segmentasi Pasar Perumahan
Berdasarkan  Lifestyle .  Makalah  pada seminar Tridasawarsa pendidikan
Teknik  Planologi,  ITB,  15  Maret  1989, Bandung. Yasmin.  2009. Pola  Pemanfaatan  Ruang
Pada Perumahan Massal Vertikal Sebagai Refleksi Gaya Hidup Penghuninya . Disertasi, Universitas
Pendidikan Indonesia Bandung.