Volume 21 Nomor 01, April 2021 : 21-30

## Analisis Kelayakan Finansial Pembangunan Gedung Parkir Sukaramai Trade Center II
Financial Feasibility Analysis of Sukaramai Trade Center II Parking Building
Nelson Yuli Chandra 1 , Hendra Taufik 1,* , Mardani Sebayang 1
1 Teknik Sipil, Universitas Riau, Jl. HR Soebrantas KM. 12,5, Pekanbaru, Indonesia
* Penulis korespondensi : taufik2701@gmail.com Tel.: +62-813-1976-9489; fax :- Diterima: 21 Oktober 2020; Direvisi: 28 April 2021; Disetujui: 29 April 2021 DOI: 10.25299/saintis.2021.vol21(01).5718

## Abstrak
Pembangunan  gedung  parkir  Sukaramai Trade  Center II  ini  direncanakan  pada  tahun  2016  dan  di  kelola  oleh  pihak  PT. Makmur Papan Permata sebagai penunjang bangunan Sukaramai Trade Center I untuk memenuhi lahan parkir kedepannya, dikarenakan adanya pembangunan  tambahan  Sukaramai Trade  Center III  sehingga  pembangunan  gedung  parkir  Sukaramai Trade  Center II  harus dilaksanakan, sesuai dengan bertambahnya permintaan  konsumen serta lahan yang tidak memenuhi. Tujuan dari penelitian ini adalah untuk  mengetahui  apakah  pembangunan  dari  gedung  parkir  Sukaramai Trade  Center II  layak  untuk  dilaksanakan  berdasarkan  aspek analisis  kelayakan  finansial  dan  untuk  mengetahui  faktor-faktor  yang  perlu  diperhatikan  seperti  metode  tarif  parkir yang  digunakan. Metode penelitian ini menggunakan observasi dan wawancara. Berdasarkan data dan hasil penelitian di ketahui luas bangunan 3.466 m2,  kapasitas  parkir  sepeda  motor  1103  kendaraan,  parkir  mobil  325  kendaraan,  rata-rata  5  tahun  belakang  tingkat  pertumbuhan kendaraan  10,48%,  inflasi  4,87%,  menggunakan  suku  bunga  tertinggi  pada  bank  BUMN  yaitu  bank  BTN  sebesar  10,50%,  sehingga memerlukan total biaya Rp 42.472.500.000,- umur ekonomis bangunan 50 tahun. Dengan tarif parkir/jam Rp 2000,- untuk kendaraan sepeda motor, Rp 5000,- untuk kendaraan mobil, ditinjau dari aspek analisis kelayakan finansial dengan umur bangunan 50 tahun : Net Present Value (NPV)= Rp. (–12.333.948.000,) Benefit Cost Ratio (BCR)= 0,504, Internal Rate of Return (IRR)= 6,69%, dinyatakan tidak layak untuk  dilaksanakan.  Pembangunan  gedung  parkir  tersebut  perlu  memperhatikan  tingkat  pertumbuhan  kendaraan,  kapasitas  parkir, tingkat inflasi dan tingkat suku bunga, serta tarif parkir yang ditetapkan oleh Pemerintah.
Kata Kunci: Analisis Finansial, inflasi dan karakteristik parkir

## Abstract
The construction of the Sukaramai Trade Center II parking building was planned in 2016 and managed by PT. Makmur Papan Permata is supporting the Sukaramai Trade Center I building to fill the parking lot in the future, due to the additional construction of the Sukaramai Trade Center III so that the construction of the Sukaramai Trade Center II parking building must be carried out, by increasing consumer demand and land that does not meet. The purpose of this study is to determine whether the construction of the Sukaramai Trade Center II parking building is feasible to carry out based on the aspect of financial feasibility analysis and to determine the factors that need to be considered such as the parking fee method used. This research method uses observation and interviews. Based on data and research results, it is known that the building area is 3,465.98 m2, the parking capacity for motorbikes is 1103 vehicles, 325 car parks, the average 5 years behind  the  vehicle growth  rate  is  10.48%,  inflation  is  4.87%,  using  the  highest  interest  rate  in state-owned  banks,  namely  BTN banks  at 10.50% so that it requires a total cost of IDR 42,472,500,000,  - the economic age of the building is 50 years. With parking rates/hour Rp. 2000, - for motorbikes, Rp. 5000, - for cars, in terms of financial feasibility analysis aspects with a building age of 50 years: Net Present Value (NPV) = Rp. (-12,333,948,000,) Benefit-Cost Ratio (BCR) = 0.504, Internal Rate of Return (IRR) = 6.69%, declared unfit to be implemented. The construction of the parking building need to pay attention to the growth rate of vehicles, parking capacity, inflation rates, and interest rates, as well as parking rates set by the Government.
Keywords: Analysis Financial, Inflation, and parking characteristics

## PENDAHULUAN
Pembangunan  Sukaramai Trade  Center terbagi  atas  tiga  bangunan  yang  berbeda.  Pertama adalah  Sukaramai Trade  Center I,  bangunan  ini merupakan bangunan lama yang pernah mengalami kebakaran  dan  sampai  sekarang  bangunan  ini masih  dalam  renovasi,  akan  tetapi  sebagian bangunan  ini  masih  dipergunakan.  Kedua  adalah Sukaramai Trade  Center II,  bangunan  ini  adalah bangunan yang sedang dalam pembangunan saat ini dan  memiliki  tujuh  lantai,  lima  lantai  digunakan
untuk  parkir  dan  dua  lantai  digunakan  untuk pertokoan.  Ketiga  adalah  Sukaramai Trade  Center III,  bangunan  ini  masih  dalam  perencanaan  dan akan  dibangun  setelah  Sukaramai Trade  Center II selesai. Pembangunan  gedung  parkir  Sukaramai Trade  Center II  berfungsi  sebagai  penunjang bangunan  sukaramai trade  center I  dan  rencana pembangunan  Sukaramai Trade  Center III.    Ketiga bangunan Trade  Center ini  dibangun  pada  lahan yang  terbatas  di  area  pertengahan  kota,  akibatnya gedung  parkir Trade  Center II  menjadi  solusi  yang
terbaik  dalam  memenuhi  ketersediaan  parkir bangunan-bangunan tersebut.
Lokasi  pasar  Sukaramai  ini  berada  di pemukiman  padat  penduduk  sehingga  kurangnya lahan yang bisa dipergunakan sebagai lahan parkir dan pasar ini terletak di pinggir Jalan arteri dengan kondisi  lalu  lintas  yang  padat  dan  sering  terjadi kemacetan  karena  banyak  pengunjung  pasar  yang memarkirkan kendaraan mereka di badan jalan [1].
Pusat  perbelanjaan  di  Sukaramai Trade Center ini  lokasinya  selalu  macet  karena  berada  di tengah pasar dan juga pusat pertokoan textile serta pertokoan  barang-barang  harian  lainnya.  Proyek Sukaramai Trade  Center II  (STC  II)  merupakan proyek pembangunan gedung parkir yang dibangun secara  vertikal  dan  bertujuan  untuk  menyediakan lahan  parkir  untuk  bangunan  Sukaramai Trade Center I  (STC  I)  dan  juga  untuk  bangunan Sukaramai Trade Center III (STC III) Adapun  tujuan  dilakukan  penelitian  pada gedung parkir bertingkat Sukaramai Trade Center II ini adalah menganalisis kelayakan finansial gedung parkir  bertingkat  Sukaramai Trade  Center II  dan menganalisis  pengaruh    metode  tarif  parkir  yang digunakan  pada  gedung  parkir  bertingkat Sukaramai Trade Center II.

## Karakteristik Parkir
Karakteristik  parkir  sebagai  dasar  atau utama  dalam  penilaian  kepada    pelayanan  parkir dan  permasalahan  parkir  yang  terjadi  pada  lokasi parkir.  [2]Adapun  arakteristik  parkir  dapat diketahui  dengan  kondisi  perparkiran  yang  terjadi dilokasi  parkir  seperti  volume  parkir,  lama  waktu parkir dan kapasitas parkir[3].

## Volume Parkir
Volume  parkir  merupakan  kondisi  jumlah kendaraan  yang  parkir  pada  periode  waktu tertentu. Waktu yang di pakai dalam keadaan parkir kendaraan,    dinyatakan  dalam    menit    atau    jam, yang disebut lama parkir.  Penggunaan ruang parkir dapat  diketahui  dengan  jumlah  data  penggunaan parkir[2].

## Lama Waktu Parkir
Lama  Waktu  Parkir  merupakan  waktu  yang digunakan  oleh  kendaraan  selama  berada  pada ruang  parkir.  Lama  waktu  parkir  biasanya dinyatakan    dalam  satuan  jam.  Suatu  ruang  parkir akan mampu melayani lebih banyak kendaraan jika digunakan  untuk  parkir  kendaraan  dalam  waktu yang  singkat  dibandingkan  dengan  ruang  parkir yang  dihabiskan  dalam  waktu  yang  lama.  Waktu parkir  juga  merupakan  suatu  tinjauan  yang  sangat diperhatikan  karena  dalam  waktu  parkir  pihak mengelola  bisa  mendapatkan  keuntungan  dengan menggunakan beberapa metode standar harga tarif parkir[4].

## Kapasitas Parkir
Kapasitas  ruang  parkir  adalah  jumlah ruang  parkir  dalam  menampung  kendaraan  yang sedang  parkir.  Kendaraan  pemakai  ruang    parkir ini  ditinjau  dari  kendaraan  yang  datang  untuk parkir,  dan  pergi  meninggalkan  ruang  parkir  atau meninggalkan  lahan  parkir[5].  Tinjauan  dari kejadian  akan  memberikan  dampak  besaran maupun nilai pada kapasitas dari ruang parkir.

## Gedung Parkir
Gedung parkir merupakan suatu bangunan yang  di  buat  khusus  untuk  menjadi  lahan  parkir kendaraan  [3].  Gedung    parkir  biasanya  dibangun pada  daerah  perkotaan  yang  tidak  mempunyai lahan parkir yang memadai [6]. Gedung parkir juga bisa dikombinasikan dengan pusat perbelanjaan.

## Pendapatan Parkir
Pendapatan  parkir  biasanya  tergantung dari  penetapan  harga  jasa  parkir  yang  digunakan. Penetapan harga jasa parkir mengikuti aturan biaya parkir  yang  ditetapkan  pemerintah  dan  bisa berdasarkan  fasilitas  parkir.  Dalam  menentukan harga  parkir  kita  bisa  berpedoman  kepada  hukum penawaran  dan permintaan. Semakin murah  harga jasa  fasilitas  parkir  maka  permintaan  parkir semakin besar sedangkan semakin besar penawaran  semakin  besar  fasilitas  parkir  yang disediakan,  maka  semakin  murah  harga  jasa fasilitas  parkir[7].  Secara  umum  sistem  penetapan tarif parkir adalah sebagai berikut:
1. Sistem  tetap  ( flat ),  sistem  pembayaran besaran  tarif  yang  tidak  membedakan  lama waktu parkir suatu kendaraan.
2. Sistem  berubah  sesuai  waktu  ( progresif ), sistem  pembayaran  besaran  tarif  yang memperhatikan  lama  waktu  parkir  suatu kendaraan.
3. Sistem  kombinasi,  sistem  pembayaran besaran tarif yang mengkombinasikan antara sistem flat dan progresif.

## Perkiraan Biaya Pembangunan
Biaya  pembangunan  yang  direncanakan untuk  membangun  sebuah  gedung  terdiri  dari perkiraan  biaya  investasi  biaya  pengelolaan  yang terdiri  dari  biaya  operasional,  inventaris  dan eksternal

## Analisis Kelayakan Finansial
Analisis kelayakan finansial pada umumnya digunakan  untuk  mencari  tingkat  kelayakan  suatu proyek.  Dalam  melakukan  analisis  kelayakan finansial  proyek  biasanya  di  lihat  pada  lembaga atau  investor  maupun owner yang  menanamkan model  langsung  dalam  suatu  proyek  [8].  Tujuan dalam  menganalisis  finansial   adalah    mengetahui
tingkat  kelayakan  pembangunan  suatu  konstruksi maka  semua  perkiraan  biaya  diperhitungkan  [9]. Analisis  kelayakan  finansial  pada  umumnya digunakan  dalam  mencari  keuntungan  maupun kerugian yang menyeluruh pada suatu pembangunan.
Metode yang digunakan adalah :
1. Metode Net Present Value (NPV) Metode  ini  membandingkan  antara  semua komponen  biaya  pengeluaran    dan  nilai  manfaat dari  suatu  proyek.  Sehingga  NPV  diartikan  sebagai selisih  antara Present  Value dari  nilai  manfaat  dan Present Value dari nilai biaya ( cost ) [10].
NPV    >  0  pembangunan  bisa  dilaksanakan  / layak.
NPV < 0 pembangunan tidak bisa dilaksanakan / tidak layak.
2. Metode Benefit Cost Ratio (BCR)
Metode  ini  digunakan  untuk  mencari  nilai indeks  yang  menggambarkan  pemanfaatan    biaya yang di terima.
BCR > 1 Artinya pembangunan layak BCR < 1 Artinya pembangunan tidak layak
3. Internal  Rate  of  Return (IRR)
Internal Rate of Return merupakan suatu  nilai yang    menunjukkan  harga discount  rate pada  saat nilai  NPV  =  0 [11].
IRR  ≥  Suku  bunga,  pembangunan  bisa dilaksanakan layak.
IRR  <  Suku  bunga,  pembangunan  tidak  bisa dilaksanakan atau tidak layak.

## METODOLOGI
Penelitian  berada  di  Jl.  Jenderal  Sudirman, Kecamatan  Pekanbaru  Kota,  Riau.  Lahan  di  sekitar lokasi  bangunan  yang  sangat  sempit  membuat bangunan  Sukaramai Trade  center II  ini  bisa digunakan  sebagai  alternatif  oleh pemilik kendaraan  beroda  empat  untuk  memarkirkan kendaraannya  di  Sukaramai Trade  center II  yang berbelanja  di  toko-toko  di  sekitarnya.  Lokasi penelitian dapat dilihat pada Gambar 1.
Gambar 1 . Lokasi Pembangunan Gedung Parkir (STC II) (Earth, 2018 )
Data  yang  diperlukan  pada  penelitian analisis kelayakan finansial Sukaramai Trade Center II ini antara lain adalah:
1. Data  sekunder  dari  pihak  proyek As  Built
Drawing tentang  desain  gedung  parkir  dan biaya pembangunan.
2. Data  primer  yakni  data  survei  yang dilakukan  di  sekitar  lokasi  pembangunan gedung  Sukaramai Trade  Center II  melalui wawancara  dan  mengisi  kuesioner  kepada pengunjung.
3. Data  tarif  parkir  yang  direncanakan berdasarkan  peraturan  pemerintah  daerah menggunakan  metode flat ,  progresif  dan kombinasi.
Data  yang  diperlukan  maupun  dibutuhkan adalah  data  primer  dan  sekunder.  Data  primer merupakan  data  yang  di  ambil  secara  langsung dilapangan,  sedangkan  data  sekunder  merupakan data  yang  diambil  dari  data  yang  sudah  ada  dan tersusun melalui pihak lain seperti lembaga instansi tempat penelitian [12].
1. Data Primer Data  primer  yang  dipergunakan  adalah  data jam  puncak  parkir  yang  dilakukan  dengan  cara survei menggunakan kuesioner kepada pengunjung yang dilakukan pada hari normal tiga kali yakni hari senin,  selasa,  kamis  dan  juga  pada  hari  libur  hari sabtu dan minggu pada jam 09.00, 13.00 dan 16.00 WIB.
2. Data Sekunder
Data sekunder diperoleh dari pihak owner dan pihak  kontraktor  yang  membangun  gedung  parkir Sukaramai Trade Center II [13].
Penelitian  dilakukan  menggunakan  teknik sampel yakni non probability sample dengan teknik purposive  sampel.  Teknik purposive sampel merupakan  teknik  pengambilan  sampel  dari sumber  data  dengan  beberapa  pertimbangan[2]. Penelitian  ini  dimulai  dengan  studi  pustaka  yang berkaitan  dengan  analisis  kelayakan  finansial. Setelah  itu  dilakukan  pengumpulan  data  primer dengan  metode  wawancara  pada  pengunjung disekitar  lokasi  penelitian  dan  data  sekunder  yang didapat  langsung  dari  pihak  owner  maupun kontraktor.  Hasil  pengumpulan  data  ini  dilakukan analisis  untuk  mencari  tarif  parkir  menggunakan metode  flat,  progresif  dan  kombinasi.  Setelah didapatkan  nilai  tarif  parkir,  dapat  dihitung pendapatan  parkir  sehingga  dilanjutkan  dengan menganalisis  kelayakan  finansial  menggunakan metode  NPV,  BCR  dan  IRR.  Dari  hasil  analisis finansial ini, dapat disimpulkan layak atau tidaknya bangunan  tersebut.  Jika  bangunan  dikatakan  layak secara  finansial  maka  dilanjutkan  dengan  metode payback period dan analisis sensitivitas, sedangkan jika bangunan dikatakan tidak layak secara finansial maka langsung pada pembahasan dan kesimpulan.
Gambar 2. Bagan Alir Penelitian
Dari  Gambar  2  dapat  disimpulkan  bahwa nilai Net  Present  Value , Benefit  Cost  Ratio dan Internal Rate of  Return memenuhi ketentuan maka penelitian  dilanjutkan  dengan  metode Payback Period dan metode  Analisis Sensitivitas,   Jika    nilai
NPV, BCR dan IRR tidak memenuhi ketentuan, maka penelitian  dilanjutkan  dengan  kesimpulan  dan selesai.

## HASIL DAN DISKUSI
Pembangunan  Gedung  Sukaramai Trade Center II  terletak  di  Jalan  Jenderal  Sudirman, Kecamatan Pekanbaru Kota, Riau. Sukaramai Trade Center  tediri  dari  tiga  bangunan,  yang  pertama Trade  Center  I  adalah  pusat  perbelanjaan,  yang kedua  Trade  Center  II  adalah  gedung  parkir,  yang ketiga  Trade  Center  III  Dalam  Proses  rencana pembangunan  Hotel.  Proyek  pembangunan  ini dilaksanakan  oleh  kontraktor  PT.  Trimatra  Liguna. Luas  lahan  Sukaramai Trade  Center keseluruhan 28.432,38  m 2 ,  luas  bangunan  Sukaramai Trade Center I 12.773,69 m 2 dan luas bangunan Sukaramai
Trade Center II 3.465,98 m 2 .
Fasilitas parkir yang digunakan pada gedung parkir  Sukaramai Trade  Center II,  yaitu  dalam bentuk pola parkir kendaraan dua sisi  pada parkir sepeda motor dengan sudut parkir 90°  dan ukuran petak  parkir  1  x  2  meter.  Pada  parkir  kendaraan beroda  empat  digunakan  satu  sisi  dengan  sudut parkir 90° sehingga untuk ukuran petak parkir 3 x 5 meter.  Secara  detail  dapat    dilihat    jumlah    petak, sudut  petak  dan  ukuran petak  pada Tabel 1.
Tabel 1 . Karakteristik Parkir STC II
No. Lantai Jumlah Kendaraan Sudut Kendaraan ( 0 ) Motor Mobil  Motor  Mobil 1 LG 66 - 90 90 2 GF 67 - 90 90 3 I - 67 90 90 4 II - 64 90 90 5 III - 72 90 90 6 IV - 67 90 90 7 V - 55 90 90 8 B1 970 - 90 90 Total 1103 325 Sumber : (Trimatra Liguna, 2020)
Volume  parkir  kendaraan  untuk  gedung parkir  Sukaramai Trade  Center II  didapatkan  dari jumlah  volume  parkir  kendaraan  sementara  yang akan  dipindahkan  ke  gedung  parkir    Sukaramai Trade Center II.  Dari data volume parkir didapatkan jumlah  volume  parkir  untuk  kendaraan  sepeda motor dengan nilai 470 kendaraan/hari,  sedangkan untuk  kendaraan  mobil  didapatkan  nilai  sebesar 198  kendaraan/hari,  secara  lengkap  dapat  dilihat pada Tabel 2 dan Tabel 3.
Analisis Kelayakan Finansial
Internal Rate of Return
Net Present Value Benefit Cost Ratio Data Primer: Survey  dan Wawancara
Pengunjung
Data Sekunder:
- Data luasan parkir
- Data biaya bangunan gedung Mulai Penetapan Masalah danTujuan Batasan Masalah Studi Pustaka Pengumpulan Data Studi Pendahuluan Biaya / Cost - RAB Gedung Parkir - Biaya Operasional - Volume Parkir - Petak Parkir Desain Gedung Parkir Analisis Data Parkir Pendapatan Tarif Parkir Cash Flow Kombinasi Flat Progresif Metode Payback Period Selesai Layak Kesimpulan Analisis Sensitivitas Pembahasan Ya ? Tidak
Tabel  2. Volume  Parkir  Sepeda  Motor  Sukaramai Trade Center No Waktu (WIB) Volume (Sepeda Motor) Satuan 1 09.00 - 11.00 80 Kendaraan 2 11.00 - 13.00 108 Kendaraan 3 13.00 - 15.00 152 Kendaraan 4 15.00 - 17.00 94 Kendaraan 5 17.00 - 19.00 36 Kendaraan Jumlah 470 Kendaraan Tabel  3. Volume  Parkir  Mobil  Sukaramai Trade Center No  Waktu (WIB) Volume (Mobil) Satuan 1 09.00 - 11.00 57 Kendaraan 2 11.00 - 13.00 69 Kendaraan 3 13.00 - 15.00 45 Kendaraan 4 15.00 - 17.00 23 Kendaraan 5 17.00 - 19.00 4 Kendaraan Jumlah 198 Kendaraan
Pada penelitian ini diketahui waktu rata-rata lama parkir kendaraan sepeda motor terdapat pada jam  13.00-15.00  WIB  dengan  nilai  3,234 jam/kendaraan  sedangkan  untuk  kendaraan  mobil didapatkan  pada  jam  11.00-13.00  dengan  waktu 3,485  secara  lengkap  dapat  dilihat  pada  Tabel  4 untuk  kendaraan  sepeda  motor  dan  Tabel  5  untuk kendaraan mobil.
Tabel  4. Volume  Parkir  Sepeda  Motor  Sukaramai Trade Center No Waktu (WIB) Rata - rata Lama Parkir (jam/kend) 1 09.00 - 11.00 1,702 2 11.00 - 13.00 2,298 3 13.00 - 15.00 3,234 4 15.00 - 17.00 2,000 5 17.00 - 19.00 0,766 Tabel  5. Volume  Parkir  Mobil  Sukaramai Trade Center No Waktu (WIB) Rata - rata Lama Parkir (jam/kend) 1 09.00 - 11.00 2,879 2 11.00 - 13.00 3,485 3 13.00 - 15.00 2,273 4 15.00 - 17.00 1,162 5 17.00 - 19.00 0,202
Hasil  wawancara  dan  analisa  data didapatkan  kapasitas  parkir  untuk  kendaraan sepeda  motor  terbanyak  pada  waktu  17.00-19.00 WIB  dengan  nilai  1440  kendaraan/jam,  kapasitas parkir  paling  sedikit  terdapat  pada  waktu  13.00- 15.00  WIB  dengan  nilai  341  kendaraan/jam sedangkan kapasitas  parkir untuk kendaraan mobil terbanyak pada  waktu   17.00-19.00    WIB   dengan
nilai  1609  kendaraan/jam,  kapasitas  parkir  paling sedikit  terdapat  pada  waktu  11.00-13.00  WIB dengan  nilai  93  kendaraan/jam,  secara  lengkap dapat dilihat pada Tabel 6 dan Tabel 7.
Tabel 6. Kapasitas Parkir Kendaraan Sepeda Motor
No Waktu (WIB) Lama Rata - rata  Parkir (jam/kend) Jumlah Petak Parkir (Petak) Kapasitas (Kendaraan /Jam) 1 09.00 - 11.00 1,702 1103 648 2 11.00 - 13.00 2,298 1103 480 3 13.00 - 15.00 3,234 1103 341 4 15.00 - 17.00 2,000 1103 552 5 17.00 - 19.00 0,766 1103 1440 Tabel 7. Kapasitas Parkir Kendaraan Mobil No Waktu (WIB) Lama Rata - rata  Parkir (jam/kend) Jumlah Petak Parkir (Petak) Kapasitas (Kendaraan /Jam) 1 09.00 - 11.00 2,879 325 113 2 11.00 - 13.00 3,485 325 93 3 13.00 - 15.00 2,273 325 143 4 15.00 - 17.00 1,162 325 280 5 17.00 - 19.00 0,202 325 1609
Waktu  untuk  kendaraan  sepeda  motor terbanyak  pada  waktu  17.00-19.00  WIB  dengan nilai  2880  kendaraan/jam,  kapasitas  parkir  per periode  waktu  paling  sedikit  terdapat  pada  waktu 13.00-15.00  WIB dengan nilai 682 kendaraan/jam, dengan  total  kapasitas  per  hari  adalah  6921 kendaraan, dapat dilihat pada Tabel 8 di bawah.

## Tabel  8. Kapasitas Parkir Kendaraan Sepeda Motor Per Periode Waktu
No Waktu (WIB) Kapasitas Kendaraan Per Periode waktu (Kendaraan) 1 09.00 - 11.00 1296 2 11.00 - 13.00 960 3 13.00 - 15.00 682 4 15.00 - 17.00 1103 5 17.00 - 19.00 2880 Kapasitas Per Hari 6921
Kendaraan  mobil  terbanyak  pada  waktu 17.00-19.00 WIB dengan nilai 3218 kendaraan/jam, kapasitas  parkir  per  periode  waktu  paling  sedikit terdapat pada waktu 11.00-13.00 WIB dengan nilai 187 kendaraan/jam, dengan total kapasitas per hari adalah 4475 kendaraan, dapat dilihat pada Tabel 9.
Tabel  9. Kapasitas  Parkir  Kendaraan  Mobil  Per Periode Waktu No Waktu (WIB) Kapasitas Kendaraan Per Periode waktu (Kendaraan) 1 09.00 - 11.00 226 2 11.00 - 13.00 187 3 13.00 - 15.00 286 4 15.00 - 17.00 560 5 17.00 - 19.00 3218 Kapasitas Per Hari 4475

## Tingkat Pertumbuhan Kendaraan
Dalam memperkirakan volume parkir, faktor yang  mempengaruhi  yakni  faktor  pertumbuhan kendaraan  ringan  dan  inflasi  sehingga  dalam memprediksi  pertumbuhan  lalu-lintas berdasarkan data  statistik.  Dari  data  statistik    pertumbuhan kendaraan ringan 5 tahun terakhir (Th 2015-2019) didapat  tingkat  pertumbuhan  kendaraan  ringan adalah  10,48%  selengkapnya  dapat  dilihat  pada Tabel  10  sedangkan  untuk    prediksi  tarif  parkir pada masa yang akan datang digunakan data inflasi. Dari data statistik inflasi 5 tahun terakhir ( Th 2015 - 2019) rata-rata inflasi sebesar 4,87% dapat dilihat pada Tabel 11.
Tabel  10. Pertumbuhan  Jumlah  Kendaraan  Kota
Pekanbaru 2015 sampai 2019 Uraian Tahun 2015  2016  2017  2018  2019 Jumlah Kendaraan Ringan (unit) 93,7  36,8 46,9  49,2  50,5 Pertumbuhan (%) 21,5 7,0 8,3 8,0 7,6 pertumbuhan Rata- rata (% per Tahun) 10,5 Sumber : (BPS, 2020) Tabel  11. Tingkat  Inflasi  Kota  Pekanbaru  Tahun 2015 – 2019 Bulan Inflasi 2015  2016  2017  2018  2019 Januari 0,69 0,25 1,46 0,25 -0,1 Februari 0,04 -0,5 0,6 -0,5 -0,32 Maret 0,15 0,54 0,38 0,54 0,09 April -0,05  -1,26 0,28 -1,26 0,51 Mei 0,2 0,23 0,12 0,23 0,56 Juni 0,54 0,33 0,15 0,33 1,3 Juli 0,86 1,23 0,58 1,23 0,91 Agustus 1,04 0,13 0,2 0,13 0,36 September 0,43 0,94 0,3 0,94 -0,23 Oktober 0,56 0,67 0,33 0,67 -0,04 November 2,1 1,3 0,38 1,3 -0,26 Desember 1,69 0,27 0,48 0,27 -0,22 Jumlah 8,25 4,13 5,26 4,13 2,56 Rata-rata Inflasi (%per Tahun) 4,87

## Sumber : (BPS, 2020)

## Prediksi Volume Parkir
Dalam  memprediksi  volume  parkir  yang digunakan  oleh  gedung  parkir  Sukaramai Trade Center II sampai 50 tahun ke depan dengan tingkat pertumbuhan 10,48 % per tahun dapat dilihat pada
Tabel 12 dan Tabel 13, jika  prediksi volume parkir sudah  melebihi  atau  melewati  kapasitas  parkir maka  volume  parkir  pada  tahun  yang  melewati tersebut  dan   seterusnya    sama    dengan    volume kapasitas  parkir,  dikarenakan  kapasitas  lahan parkir yang tersedia tidak bisa menampung jumlah kendaraan yang melebihi kapasitas parker [14] .
Tabel  12. Prediksi  Volume  Sepeda  Motor  pada Sukaramai Trade Center
No Tahun Volume Total (Kend) No Tahun Volume Total (Kend) 1 2019 203 31 2049 3529 2 2020 224 32 2050 3691 3 2021 248 33 2051 3787 4 2022 274 34 2052 3876 5 2023 302 35 2053 3975 6 2024 334 36 2054 4083 7 2025 369 37 2055 4186 8 2026 408 38 2056 4201 9 2027 451 39 2057 4217 10 2028 498 40 2058 4236 11 2029 550 41 2059 4256 12 2030 608 42 2060 4279 13 2031 671 43 2061 4304 14 2032 742 44 2062 4331 15 2033 819 45 2063 4362 16 2034 905 46 2064 4396 17 2035 1000 47 2065 4433 18 2036 1105 48 2066 4474 19 2037 1220 49 2067 4519 20 2038 1348 50 2068 4569 21 2039 1490 51 2069 4625 22 2040 1646 52 2070 4686 23 2041 1818 53 2071 4753 24 2042 2009 54 2072 4828 25 2043 2219 55 2073 4910 26 2044 2452 56 2074 5001 27 2045 2670 57 2075 5102 28 2046 2879 58 2076 5213 29 2047 3109 59 2077 5336 30 2048 3363 60 2078 5472
Cara  menghitung  prediksi  volume  parkir kendaraan  sepeda  motor  dan  mobil  yaitu  sebagai berikut :
Contoh    1.    Prediksi  Volume  Parkir  Sepeda  Motor pada Tahun 2020  (09.00 – 11.00)
Diketahui   :
Volume kendaraan parkir = 71 kend Pertumbuhan Kendaraan = 10,48 kend Penyelesaian : Prediksi Volume Parkir   = 71 +  ((71 x 10,48)/100)
= 78 kend

## Tabel  13. Prediksi  Volume  Mobil  pada  Sukaramai Trade Center
No Tahun Volume Total (Kend) No Tahun Volume Total (Kend) 1 2019 138 31 2049 957 2 2020 152 32 2050 985 3 2021 168 33 2051 1014 4 2022 186 34 2052 1047 5 2023 206 35 2053 1084 6 2024 227 36 2054 1124 7 2025 251 37 2055 1169 8 2026 277 38 2056 1218 9 2027 306 39 2057 1273 10 2028 338 40 2058 1308 11 2029 374 41 2059 1313 12 2030 413 42 2060 1318 13 2031 456 43 2061 1325 14 2032 504 44 2062 1332 15 2033 557 45 2063 1339 16 2034 615 46 2064 1348 17 2035 664 47 2065 1357 18 2036 710 48 2066 1367 19 2037 761 49 2067 1379 20 2038 785 50 2068 1391 21 2039 794 51 2069 1405 22 2040 804 52 2070 1420 23 2041 815 53 2071 1437 24 2042 828 54 2072 1456 25 2043 841 55 2073 1476 26 2044 856 56 2074 1499 27 2045 872 57 2075 1524 28 2046 891 58 2076 1552 29 2047 911 59 2077 1583 30 2048 933 60 2078 1617
Contoh  2.    Prediksi  Volume  Parkir  Mobil  pada Tahun 2020 (09.00 – 11.00) :
Diketahui : Volume Kendaraan Parkir = 49 kend Pertumbuhan Kendaraan = 10,48 kend Penyelesaian :
Prediksi Volume Parkir  = 49 +  ((49 x 10,48)/100)
= 54 kend
Metode  parkir  yang  digunakan  dalam penelitian  ini  adalah  metode flat ,  metode progresif dan  metode  kombinasi,  sehingga  data  diambil dengan  cara  menyebarkan  kuesioner  kepada pengunjung  Sukaramai Trade  Center .  Dalam penelitian  ini  dalam  pengambilan  teknik  sampel penelitian ini yaitu non  probability sample melalui teknik purposive sampel  [15].  Hasil  dari  kuesioner penelitian  dapat  dilihat  pada  Gambar  3  sampai Gambar 8.
Gambar 3. Grafik Presentasi Kedatangan Pengunjung Pada Hari Senin
Gambar 4. Grafik Presentasi Kedatangan Pengunjung Pada Hari Selasa
Gambar 5. Grafik Presentasi Kedatangan Pengunjung Pada Hari Kamis
Gambar 6. Grafik Presentasi Kedatangan Pengunjung Pada Hari Sabtu
50% 20% 15% 15% 09.00 - 11.00 11.00 - 13.00 13.00 - 15.00 15.00 - 17.00
45% 20% 25% 10%
09.00 - 11.00 11.00 - 13.00 13.00 - 15.00
15.00 - 17.00 60% 10% 20% 10%
09.00 - 11.00
11.00 - 13.00
13.00 - 15.00
15.00 - 17.00 70% 10% 15% 5%
09.00 - 11.00 11.00 - 13.00 13.00 - 15.00 15.00 - 17.00
Gambar 7. Grafik Presentasi Kedatangan Pengunjung Pada Hari Minggu
Gambar 8. Grafik Presentasi Lama Durasi Parkir Pengunjung dalam Satu Pekan

## Pendapatan Parkir
Penetapan  harga  jasa  parkir  mengikuti aturan  biaya  parkir  yang  ditetapkan  oleh pemerintah dan berdasarkan fasilitas parkir. Dalam merencanakan  Penetapan  harga  fasilitas  parkir untuk  gedung  parkir  Sukaramai Trade  Center II penelitian  ini  menggunakan  pendapatan  terbesar antara  metode  flat,  metode progresif dan  metode Kombinasi  untuk  menentukan  harga  parkir  yang akan digunakan. secara lengkap pendapatan parkir 50 tahun dan 104 tahun dapat dilihat pada Tabel 14 dan Tabel 15.
Tabel 14. Rekap pendapatan 50 Tahun No  Kendaraan Pendapatan (dalam juta) Flat (Rp.) Progresif (Rp.) Kombinasi (Rp.) 1 Sepeda Motor 673.676 740.823 691.611 2  Mobil 457.645 500.160 474.710 Total 1.131.321  1.240.983  1.166.321
Tabel 15. Rekap pendapatan 104 Tahun
Dari  tabel  didapatkan  pendapatan  tertinggi gedung  parkir  Sukaramai Trade  Center II  dengan metode progresif baik umur 50 tahun maupun umur 104 tahun, secara grafik bisa dilihat pada Gambar 9 dan Gambar 10, Diketahui bahwa grafik pendapatan 50  tahun  untuk  kendaraan  sepeda  motor memberikan suatu gambaran bahwa grafik metode progresif lebih  tinggi  dari  grafik  metode  lainnya, begitu  juga  dengan  pendapatan  50  tahun  untuk kendaraan  mobil  bahwa  grafik  metode progresif lebih  tinggi  sehingga  untuk  penelitian  ini menggunakan metode progresif sebagai pendapatan untuk  harga  parkir  digedung  Sukaramai Trade Center II.
Gambar 9. Grafik Pendapatan Parkir Sepeda Motor dalam 50 Tahun
Gambar 10. Grafik Pendapatan Parkir Mobil dalam 50 Tahun.
70% 10% 15% 5% 09.00 - 11.00 11.00 - 13.00 13.00 - 15.00 15.00 - 17.00 0.0 0.5 1.0 1.5 2.0 2.5 3.0 09.00 - 11.00 11.00 - 13.00 13.00 - 15.00 15.00 - 17.00 D ura si P ark ir (jam ) Waktu Parkir (jam) Lama Durasi Parkir dalam Satu Pekan Senin Selasa Kamis Sabtu Minggu 0 10 20 30 40 50 60 2010 2020 2030 2040 2050 2060 2070 Pe nd ap ata n (da la m m ilia r, Rp.) Tahun Pendapatan Parkir Sepeda Motor dalam 50 Tahun FLAT PROGRESIF KOMBINASI 0.0 5.0 10.0 15.0 20.0 25.0 30.0 35.0 2010 2020 2030 2040 2050 2060 2070 Pe nd ap ata n (da la m m ilia r, Rp.) Tahun Pendapatan Parkir Mobil dalam 50 Tahun FLAT PROGRESIF KOMBINASI
No Kendaraan Pendapatan (dalam juta) Flat (Rp.) Progresif (Rp.) Kombinasi (Rp.) 1  Sepeda Motor 19.040.896  19.186.965  19.052.798 2  Mobil 19.040.896  22.786.603  22.729.241 Total 38.081.792  41.973.568  41.782.039

## Biaya Konstruksi dan Opersional
Diketahui  total  biaya  kontruksi  sebesar  Rp 40.425.000.000  dan  Biaya  Operasional,  Inventaris dan  Eksternal  Gedung  Parkir  Sukaramai Trade Center II  sebesar  Rp  2.047.500.000,  jadi  jumlah modal  keseluruhan  adalah  Rp  42.472.500.000-. sehingga biaya dalam pembangunan gedung parkir Sukaramai Trade Center II ini, terbagi menjadi biaya pembangunan  (biaya  konstruksi berupa biaya dari uraian pekerjaan), biaya fasilitas gedung parkir atau inventaris, biaya eksternal, dan operasional). Secara lengkap dapat dilihat pada Tabel 15 dan Tabel 16.
Tabel  15. Biaya  Konstruksi  Pembangunan  Gedung Sukaramai Trade Center II No Uraian Pekerjaan Bobot % Biaya (dalam juta, Rp.) 1 Pekerjaan Persiapan 4,64 1.874 2 Pekerjaan Struktur Bawah 13,54 5.474 3 Pekerjaan Struktur Atas 81,82 33.076 A. Lower Ground 6,43 2.598 B. Ground Floor 11,14 4.504 C. Lantai 1 11,21 4.530 D. Lantai 2 10,28 4.156 E. Lantai 3 9,71 3.926 F. Lantai 4 9,65 3.903 G. Lantai 5 9,77 3.950 H. Lantai 6 8,02 3.241 I. Lantai Atap 3,00 1.214 J. Lain-lain 2,61 1.053 4 PPN 10% 10,00 4.043 Total 100,00 40.425 Sumber : (Trimatra Liguna, 2020)
Tabel  16. Rencana  Biaya  Operasional,  Inventaris, dan  External  Gedung  Sukaramai Trade
Center II
No. Keterangan Bobot % Biaya (dalam juta, Rp.) 1 Iventaris 68,34 Rp1.399 2 Operasional 19,71 Rp404 3 External 11,95 Rp245 Total 100,00 Rp2.048 Sumber : (Trimatra Liguna, 2020)

## Analisis Finansial
Analisis  finansial  dilakukan  menggunakan metode Net Present Value (NPV), Benefit Cost Ratio (BCR), dan Internal Rate of Return (IRR).

## Net Present Value (NPV)
Dari hasil analisis data perhitungan nilai Net Present  Value (NPV)  pembangunan  gedung  STC  II didapatkan  nilai  NPV  dengan  umur  bangunan
rencana 50 tahun sebesar  -12.333.948.000, artinya nilai Net Present Value (NPV) kecil dari nol sehingga investasi  dikatakan  tidak  layak.  Setelah  dilakukan analisis hingga 104 tahun, maka diperoleh nilai Net Present  Value (NPV)  besar  dari  nol  yaitu    9.159, berarti investasi sudah layak.
Benefit Cost Ratio (BCR)
Berdasarkan  data  analisis  dari  hasil perhitungan Benefit  Cost  Ratio (BCR)  dari pembangunan  gedung  STC  II  untuk  masa  umur rencana  bangunan  50  tahun,  didapatkan  nilai  BCR sebesar 0,504, artinya nilai BCR kecil dari 1 berarti investasi  dikatakan  tidak  layak.  sedangkan  untuk umur  bangunan  104  tahun  diperoleh  nilai  BCR sebesar  0,633,  artinya  nilai  BCR  kecil  dari  1 sehingga investasi juga masih belum layak.
Internal Rate of Return (IRR)
Berdasarkan  analisis  hasil  perhitungan nilai  IRR  dari  pembangunan  gedung  STC  II,  untuk masa  umur  bangunan  50  tahun  nilai  IRR  sebesar 6,691  %    artinya  nilai  IRR  kecil  dari  suku  bunga sehingga investasi dikatakan tidak layak. Sedangkan untuk  analisis  umur  bangunan  hingga  104  tahun nilai  IRR  yang  diperoleh  sebesar  8,859  %,  berarti nilainya juga masih kecil dari suku bunga sehingga investasi dikatakan tidak layak.
Secara  keseluruhan  hasil  analisis  finansial yang didapatkan dari nilai Net Present Value ( NPV), Benefit Cost Ratio (BCR) dan Internal Rate of Return (IRR)  tidak  memenuhi  ketentuan  atau  persyaratan sehingga  pembangunan  gedung  parkir  Sukaramai Trade  Center II  tidak  layak  untuk  dibangun.  Grafik perbandingan  manfaat  (pendapatan)  dengan  biaya (pengeluaran) dapat dilihat pada Gambar 11.
Gambar  11. Grafik  perbandingan  manfaat  dengan biaya (pengeluaran) 50 Tahun

## KESIMPULAN
Dalam  menganalisis  finansial  dilakukan dengan  metode  NPV,  BCR,  dan  IRR  dengan menggunakan  nilai  suku  bunga  BUMN  tertinggi yaitu  Bank  BTN  sebesar  10,50%.  Berdasarkan perhitungan analisis finansial yang telah  dilakukan pada pembangunan gedung parkir Sukaramai Trade Center II  maka  didapatkan  hasil  perhitungan
analisis metode Nilai Net Present Value (NPV), Nilai Benefit  Cost  Ratio (BCR)  dan Nilai  Internal  Rate  of Return (IRR)  didapatkan  hasil  yang  tidak  layak kecuali  nilai  NPV  pada  umur  bangunan  104  tahun didapatkan  nilai  NPV  positif  sedangkan  umur ekonomis  bangunan  hanya  50  tahun,  sehingga pembangunan  gedung  parkir  Sukaramai Trade Center II  tidak  bisa  dilanjutkan  dengan  metode payback  period dan  analisis  sensitivitas.  Hasil  dari penelitian  ini  tidak  layak  untuk  dilakukan pembangunan.

## UCAPAN TERIMA KASIH
Penulis  berterimakasih  atas  dukungan  dan bantuan  dari  pihak  PT.  Makmur  Papan  Permata serta  PT.  Trimatra  Liguna  untuk  penyelesaian penelitian ini.

## REFERENSI
[1] RiauPos,  “Parkir  di  Badan  Jalan  Bikin Macet,” Pekanbaru, p. 2, Jun. 05, 2018.
[2] T. M.
Djunaedi, Achmad;Hobbs,
F.D.;Suprapto, Perencanaan  dan  teknik  lalu lintas ,  2nd  ed.  Yogyakarta:  Gadjah  Mada University Press, 1995.
[3] I.  G.  N.  KASUMA,  “Analisis  kelayakan finansial  rencana  pembangunan  gedung parkir bertingkat di pasar lokitasari,” 2011.
[4] J.  C.  Oppenlander, Manual  of  Traffic Engineering  Studies  Fourt  Edition ,  4th  ed. Washington  DC:  Institute  of  Transportation Engineering Washington DC, 1976.
[5] M.  Thamrin  and  R.  Wiyati,  “Analisis Kelayakan Penambahan Gedung Parkir Mall Pekanbaru,” J. Pendidik. Ekon. dan Bisnis , vol.
6, no. 2, pp. 116–126, 2014.
[6] D. Handayani, R. Ajeng, D. Purnomoasri, and S.  J.  Legowo,  “Analisis  Kelayakan  Finansial Gedung  Parkir  Sepeda  Motor,”  pp.  1022– 1028, 2020.
[7] T.  Abubakar,  Iskandar;  Sinaga,  Elly  A; Budiarso;
Sinulingga,
“Pedoman
Perencanaan  dan  Pengoperasian  Fasilitas Parkir.” p. 204, 1998.
[8] F.  E.  Irawan,  “Analisis  kelayakan  ekonomis pembangunan  gedung  sadewa  rsud  krmt wongsonegorokota semarang,” pp. 311–321, 2020.
[9] M.  F.  Lisan,  “Studi  Kelayakan  Finansial Pembangunan  Gedung  Parkir  Ponpes Amanatul  Ummah  Desa  Kembang  Belor
Kecamatan  Pacet  Mojokerto,” J.  Tek.  Sipil
UNTAG Surabaya , vol. 8, no. 2, pp. 191–206, 2015, [Online]. Available: elisa.ugm.ac.id.
[10] M. F. Subkhan, “Analisis kelayakan finansial pembangunan  rusunawa,” J.  Tek.  sipil Prokons , vol. 8, no. 1, pp. 93–102, 2014.
[11] P.  Nugraha,  I.  Natan,  and  R.  Sutjipto, “Manajemen  Proyek  Konstruksi  1,” Kartika Yudha ,  vol.  1,  no.  November  2016,  p.  65,
1985.
[12] P.  Yeniyati,  “Kajian  Finansial  Pembangunan gedung  Parkir  Rumah  Sakit  Charitas,” J. Berk. Tek. , vol. 5, no. 1, pp. 738–753, 2015.
[13] R.  P.  Ariawarman,  “Analisis  Kelayakan Pembangunan  Gedung  Serbaguna  Di  Kota Lamongan,” J. Tek. Sipil Untag Surabaya , vol. 7, no. 2, pp. 189–206, 2014.
[14] S.  A.  Hidayat et  al. ,  “Studi  Perencanaan
Gedung Parkir Terpusat Universitas
Brawijaya,” J.  Mhs.  Jur.  Tek.  Sipil ,  pp.  1–10, 2014.
[15] M.  D.  Rizani,  “Studi  Kelayakan  Ekonomi dalam  Pembangunan  Gedung  Parkir  (Studi Kasus  di  Rumah  Sakit  Umum  Daerah Demak),” Tatal , vol. 7, no. 1, 2011.