Al Qodiri: Jurnal Pendidikan, Sosial dan Keagamaan Terakreditasi Kemenristekdikti No. 85/M/KPT/2020 Vol 19 No 3 Januari 2022

## KEKUATAN EKSEKUTORIAL SERTIFIKAT HAK TANGGUNGAN TERHADAP DEBITUR WANPRESTASI
Oleh:
Bambang Purwanto
Magister Ilmu Hukum Universitas Surabaya bambang.ksa1208@gmail.com

## ABSTRAK
Salah satu ciri hak tanggungan menurut undang-undang adalah mudah dan pasti dalam pelaksanaan  eksekusinya  jika  debitur  cidera  janji.  Namun  pada  prakteknya  ternyata  terdapat banyak  hambatan  dalam  pelaksanaannya.  Pihak  yang  berhutang/debitor  dapat  melakukan bantahan  kepada  pengadilanatas  eksekus  yang  dilakukan  oleh  pihak  yang  berpiutang  yaitu kreditor. Dengan adanya bantahan tersebut maka pihak kreditor yang piutangnya telah dijamin oleh  hak  tanggungan  menjadi  tertunda  dalam  melaksanakan  hak  eksekutorial  sesuai  yang diberikan  oleh  Undang-Undang.  Dalam  penelitian  ini  akan  dibahas  tentang  kekuatan eksekutorial  dari  sertifikat  hak  tanggungan  terhadap  debitor  wanprestasi  berkaitan  dengan pemenuhan  hak-hak  para  pihak  yang  terikat  dalam  jaminan  hak  tanggungan.  Penelitian  ini bersifat  deskriptif  analitis  dengan    penedekatan  yuridis  normatif.  Data  pada  penelitian  ini diperoleh melalui penelitian kepustakaaan.
Kata kunci : Hak Eksekutorial, Hak Tanggungan, Wanperstasi, Cidera Janji.

## ABSTRACT
One of the characteristics of mortgages according to the law is that it is easy and certain in its execution if the debtor breaks his promise. However, in practice there are many obstacles in its implementation. The debtor/debtor may object to the execution of the debtor, namely the creditor.  With  the  rebuttal,  the  creditor  whose  receivables  have  been  guaranteed  by  the mortgage will be delayed in carrying out the executorial rights in accordance with the law. In this  study,  it  will  be  discussed  about  the  executive  power  of  mortgage  certificates  against defaulting debtors related to the fulfillment of the rights of the parties bound in the mortgage guarantee. This research is descriptive analytical with a normative juridical approach. The data in this study were obtained through library research.
Keywords : Executional Rights, Mortgage Rights,

## A. PENDAHULUAN
Pembangunan ekonomi sebagai bagian dari pembangunan negara merupakan salah satu upaya  untuk  mewujudkan  kesejahteraan  masyarakat  yang  sejahtera,  adil  dan  makmur berdasarkan Pancasila dan UUD 1945, dengan menghimpun dana yang besar, perlu dilakukan. Kebutuhan  dana  tersebut  menjadi  kendala  terutama  bagi  para  pengusaha  dan  usahanya  yang
Al Qodiri: Jurnal Pendidikan, Sosial dan Keagamaan Terakreditasi Kemenristekdikti No. 85/M/KPT/2020 Vol 19 No 3 Januari 2022
bergelut dengan permodalan untuk mengembangkan usahanya. Modal perusahaan dapat ditarik dari berbagai hal, seperti modal atau dana dari pemilik perusahaan itu  sendiri, tetapi opsi lain dapat dikutip melalui pinjaman atau kewajiban kepada pihak lain.
Sektor  perbankan  berperan  sebagai  financial  intermediary  yang  berperan  sangat strategis dalam mendanai berbagai kegiatan usaha yang aktif melalui kegiatan perkreditan bank. Pengertian  kredit  menurut  Pasal  1  Ayat  11  Undang-Undang  Nomor  10  Tahun  1998  tentang Perbankan  adalah  sebagai  berikut:  “Kredit  adalah  pemberian  uang  atau  tagihan  yang  dapat diasimilasi  dengan  perjanjian  pinjaman  atau  perjanjian  pinjaman  dengan  bank.  Kehidupan pihak lain yang mengharuskan peminjam untuk membayar bunga dan membayar kembali utang setelah jangka waktu tertentu, khususnya. Salah satu syarat terpenting dalam perdagangan dan transaksi manusia adalah kepercayaan.Hanya orang yang dipercaya yang dapat diundang untuk membuat kontrak, yang berarti bahwa masing-masing pihak memiliki hak dan kewajiban untuk melakukan  sesuai  kesepakatan.  Selain  itu,  dalam  hal  pinjaman  bank,  hanya  pihak  terpercaya yang dapat memperoleh pinjaman berupa bunga dari kreditur bank. Seseorang yang tidak dapat membayar  kembali  pinjaman  tanpa  alasan  yang  dapat  diterima  atau  karena  penyalahgunaan pinjaman adalah tidak disengaja dan orang tersebut tidak dipercaya.
Pada saat bank menerima permohonan pinjaman dari nasabah bank atau pihak lain, bank harus  terlebih  dahulu  menganalisis  permohonan  pinjaman  tersebut.  Analisis  yang  dilakukan oleh  bank  antara  lain  yaitu  Character  (watak),  Capacity  (kemampuan),  Capital  (modal), Collateral (jaminan), Condition (keadaan). 1 Elemen kunci dari analisis adalah jaminan debitur, yang diikat  sebagai jaminan  untuk menjamin  keamanan pembayaran utang jika debitur tidak dapat melunasi utangnya di masa depan, yaitu dengan menjual dan membayar kembali jaminan. aset  yang  bisa.  Apa  aset  dan  jaminan  Anda?  Jaminan  meliputi  barang  bergerak  dan  jaminan berwujud berupa barang bergerak, serta jaminan tidak berwujud yang merupakan jaminan fisik yang  tidak  dapat  dikendalikan  secara  langsung  oleh  bank,  seperti  jaminan  pribadi,  jaminan bank, dan jaminan perusahaan. Fungsi penjaminan itu sendiri memberikan hak dan wewenang kepada bank  untuk menuntut  kembali agunan sebagai  kreditur dalam hal debitur wanprestasi atau mempunyai piutang tak tertagih.
Arti  dari  wanprestasi  adalah  ketika  si  berhutang  (debitur)  tidak  melakukan  apa  yang dijanjikannya dan melanggar  kontrak  ketika dia  wanprestasi,  mengabaikan, atau ingkar janji,
1 Abdulkadir Muhamad, Segi Hukum Lembaga keuangan dan Pembiayaan, (Bandung: Citra Aditya Bakti, 2000), hlm. 62.
Al Qodiri: Jurnal Pendidikan, Sosial dan Keagamaan Terakreditasi Kemenristekdikti No. 85/M/KPT/2020 Vol 19 No 3 Januari 2022
atau ketika debitur melakukan atau tidak dapat melakukan apa yang dia lakukan. 2 Kata "default" yang  dijelaskan  di  atas  terkait  dengan  kata  "kredit  macet".  Diketahui  bahwa  tidak  semua pinjaman  yang  diberikan  kepada  debitur  dapat  dilunasi  dengan  baik,  karena  pembayaran biasanya lancar sebagian dan bangkrut sebagian. 3
jaminan umumnya bentuknya beragam tergantung dari kesepakatan para pihak namun bentuk jaminan yang paling disuka dalam dunia perbankan adalah bentuk jaminan berupa hak atas  tanah  atau  property.  Jaminan  berupa    hak  atas  tanah  ini  dinilai  sangat  baik  dikarenakan memiliki nilai ekonomis dan keamanan yang cukup tinggi dan terjamin dikarenakan nilainya yang stabil serta menunjukkan tren yang cenderung meningkat setiap waktunya. Hak atas tanah sebagai bagian dari bentuk  jaminan dalam  sistem hukum di Indonesia pengaturan hukumnya sudah  disempurnakan  dalam  Undang-Undang  yaitu  pada  undangUndang-Undang  Nomor  4 Tahun  1996  Tentang  Hak  Tanggungan  Atas  Tanah  Beserta  Benda-Benda  Yang  Berkaitan Dengan Tanah. 4 Undang-undang Hak Tanggungan juga memungkinkan penjualan objek Hak Tanggungan  secara  dibawah  tangan  apabila  hal  tersebut  dilakukan  berdasarkan  kesepakatan para  pihak  dan  akan  diperoleh  harga  tertinggi  yang  berdasarkan  ketentuan  di  atas,  maka sertipikat Hak Tanggungan yang berfungsi sebagai surat tanda bukti adanya Hak Tanggungan, dibubuhkan irah-irah dengan kata-kata "DEMI KEADILAN BERDASARKAN KETUHANAN YANG MAHA ESA". Hal ini, untuk memberikan kekuatan eksekutorial yang sama  dengan  putusan  pengadilan  yang  sudah  mempunyai  kekuatan  hukum  tetap.  Walaupun Hak Tanggungan telah di lengkapi dengan hak eksekutorial, dengan dicantumkannya irah-irah dengan  kata-kata  “DEMI  KEADILAN  BERDASARKAN  KETUHANAN  YANG  MAHA ESA” pada sertipikatnya, yang membuat kedudukan dari sertipikat itu setara dengan keputusan hakim  namun  ternyata  kekuatan  eksekutorial  sertipikat  Hak  Tanggungan  dalam  prakteknya tidak sedemikian mudah dilaksanakan.

## B. METODE PENELITIAN
Penelitian  ini  menggunakan  (khusus)  data  sekunder,  yaitu  metode  hukum  preskriptif yang  dilakukan  melalui  penelusuran  kepustakaan  yang  telah  mencari  peraturan  perundang- undangan,  temuan,  jurnal  ilmiah,  temuan,  dan  referensi  lainnya.  Metode  ini  juga  digunakan untuk  mengungkap  berbagai  upaya  hukum  terkait  pengaturan  perlindungan  hukum  terhadap kelompok minoritas Indonesia. Pengumpulan data dilakukan dengan  mengkaji data peraturan
2 Subekti, Hukum Perjanjian, (Jakarta: PT Intermasa, 1998), hlm. 45.
3 Muchdarsyah Sinungan, Manajemen Dana Bank (Bumi Aksara, 2000), hlm. 168
4 Arie  S.  Hutagalung,  Serba  Aneka  Masalah  Tanah  Dalam  Kegiatan  Ekonomi  (Suatu  Kumpulan Karangan), (Depok: Badan Penerbit Fakultas Hukum Universitas Indonesia, 2002), hlm. 242.
Al Qodiri: Jurnal Pendidikan, Sosial dan Keagamaan Terakreditasi Kemenristekdikti No. 85/M/KPT/2020 Vol 19 No 3 Januari 2022
perundang-undangan yang mengatur tentang persamaan di depan hukum kelompok minoritas Indonesia dan peraturan terkait lainnya.
Sedangkan  untuk  tekhnik  pengumpulan  data  bagi  kegiatan  ini  dilakukan  melalui penelitian kepustakaan. 5 Tujuan dari penelitian ini adalah untuk  menemukan dasar pemikiran (filosofis, hukum, ekonomi) dan berbagai informasi mengenai pelaksanaan perlindungan etnis minoritas  di  Indonesia.  Buku-buku,  karya  ilmiah  dan  hasil  penelitian  yang  berkaitan  dengan pokok  bahasan  akan  digunakan  sebagai  bahan  hukum  sekunder.  Pengumpulan  data  juga dilengkapi  dengan  artikel  hukum  atau  artikel  akademik  lainnya  dari  internet  yang  dapat mendukung  keutuhan  data  dalam  penelitian  ini.  Selanjutnya,  kami  akan  menganalisis  secara kualitatif  data  dari  hasil  survei  ini.  Artinya,  analisis  data  perpustakaan  secara  rinci, komprehensif,  dan  komprehensif.  Penggunaan  teknik  analisis  kualitatif  didasarkan  pada pertimbangan bahwa data yang dianalisis beragam dan berbeda.

## C. HASIL DAN PEMBAHASAN
Jaminan berasal dari  kata  Zekerheid  yang berarti  kemampuan dari si berhutang untuk dapat memenuhi kewajibannya  yang berkaitan dengan utang piutang dengan cara melakukan penahanan  terhadap  harta  benda  tertentu  dari  si  berhutang  sebagai  komitmen  atas  pelunasan kewajibannya  sebagamana  diperjanjikan. 6 Berbicara  mengenai  jaminan,  terdapat  salah  satu bentuk  lembaga jaminan berkaitan dengan hak atas tanah yang banyak dikenal dengan nama hak tanggungan dimana pengaturannya terdapat dalam Undang-Undang Nomor 4 Tahun 2996 Tentang  Hak  Tangungan.  Berbagai  bentuk  lembaga  penjaminan  dikenal  di  Indonesia,  dan lembaga penjaminan ini sebenarnya sudah ada sejak zaman penjajahan Belanda. Penjamin yang ada antara lain Fidusia, Gadai, Hipotik, dan Hak Tanggungan. Hukum penjaminan paling umum diterapkan pada kontrak kredit antara bank dan pelanggan debitur. Seperti yang Anda ketahui, bank adalah  lembaga  yang  peran bisnisnya menghimpun dan menyalurkan  dana masyarakat. Selain menghimpun dana dari masyarakat umum yang biasanya dalam bentuk simpanan, bank juga berfungsi sebagai lembaga kredit atau keuangan.
Sebagai lembaga yang menghimpun dana dengan memobilisasi dana masyarakat, tentu bank  mengharapkan  imbal  hasil  yang  lebih  tinggi  dari  dana  yang  tersedia.  Karena  bank mendapat  untung  dengan  pengembalian  yang  lebih  tinggi,  bank  juga  dapat  mengembalikan
5 Soerjono  Soekanto  dan  Sri  Mamudji,  Penelitian  HUkum  Normatif.  Suatu  Tingkat  Singkat,  (Jakarta: Raja Grafindo Perkasa, 2004), Hlm.29.
6 Racmadi Usman, Hukum Jaminan Keperdataan, Cetakan Pertama (Jakarta : PT Sinar Grafika , 2008) hlm 66
Al Qodiri: Jurnal Pendidikan, Sosial dan Keagamaan Terakreditasi Kemenristekdikti No. 85/M/KPT/2020 Vol 19 No 3 Januari 2022
dana yang dihimpun dari masyarakat dengan benar. Dengan kata lain, bank perlu mengontrol secara ketat dana yang mereka terima dari masyarakat umum yang dikirim sebagai pinjaman. Pengendalian ini diperlukan untuk meredam faktor spekulatif yang dapat merugikan bank. 7 Sebagai bagian dari prinsip kehati-hatian bank dalam memberikan kredirnya, bank pasti akan  melakukan  penelitian  terhadap  nasabah  dengan  sangat  hati-hati  berkaitan  dengan kemampuan  nasabah  dalam  membayar  kewajibannya  kepada  bank.  Hal  ini  berfungsi  agar memberikan  kepastian  dan  keyakinan  kepada  bank  bahwa  nantinya  tidak  akan  terdapat permasalahan  terhadap  kredit  yang  telah  diberikan  kepada  nasabah  tersebut  milalnya  gagal bayar.  Dengan  adanya  jaminan  tersebut  juga  memberikan  optimisme  kepada  bank  bahwa  si peminjam tersebut beritikad untuk melunasi pinjamannya bagaimanapun caranya karena jika terjadi  cidera  janji  atau  wanprestasi  maka  jaminan  tersebt  akan  diambil  untuk  dijadikan pelunasan atas hutang-hutang dari debitur. Menjadi sangat jelas bahwa dengan adanya jaminan adalah merupakan  langkah yang sangat brillian untuk membantu bank mendapatkan kembali pemberian kredit yang sudah diajukan oleh debiturnya.
Sebeluma adanya undang-undang hak tanggung yaitu Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang hak tanggungan, pengaturan mengenai jaminan khususnya yang berkaitan dengan hak  atas  tanah  adalah  mengikuti  ketentuan  hukum  hippotik  yang  diatur  dalam  buku  2  Kitab Undang-Undang HUkum perdata dan Credietverband dalam Staatblad 1908 No. 542 dan telah diubah dengan Staatblad 1937 No. 190. Dengan berlakunya Undang-Undang Hak tanggungan maka  membuat  pengaturan  hukum  sebelumnya  khususnya  yang  berkaitan  dengan  hak  atas tanah menjadi tidak berlaku.
Keistimewaan dari Hak Tanggungan terletak dalam pelaksanaan eksekusi yang dimiliki oleh Hak Tanggungan, karena bersifat mudah dan pasti, sebagaimana yang diterangkan dalam penjelasan Undang-Undang Hak Tanggungan. Untuk mendukung pelaksanaan eksekusi secara mudah dan pasti dalam Hak Tanggungan maka pada sertifikat Hak Tanggungan dicantumkan irah-irah  yang  berbunyi  “DEMI  KEADILAN  BERDASARKAN  KETUHANAN  YANG MAHA ESA”. Pemberian irah-irah tersebut adalah dengan tujuan untuk memberikan kekuatan eksekutorial  terhadap  sertifikat  hak  tanggungan  tersebut  dimana  sertifikat  hak  tanggungan tersebut  menjadi  mempunyai  kekuatan  eksekutoral  yang  sama  dengan  yang  terdapat  pada putusan pengadilan  seperti  yang  sudah diutarakan dalam pasal 13  ayat (2) dan ayat (3) pada Undang-Undang Hak Tanggungan.
7 Munir Fuady, Hukum Perkreditan Kontemporer, (Bandung : PT Cutra Aditya Bhakti, 2002) hlm 64
Al Qodiri: Jurnal Pendidikan, Sosial dan Keagamaan Terakreditasi Kemenristekdikti No. 85/M/KPT/2020 Vol 19 No 3 Januari 2022
Adanya irah-irah tersebut diterangkan dalam Undang-Undang Hak tanggungan bahwa hal  tersebut  dimaksudkan  untuk  memberikan  penegasan  bahwa    sertifikat  hak  tanggungan tersebut mempunyai kekuatan eksekutorial sehingga jika ternyata  di kemudian hari si debitor cidera janji maka jaminan hak atas tanah tersebut dapat disita dan dieksekusi langsung melalui tata  cara  parate  eksekusi  tanpa  memerlukan  lagi  putusan  pengadilan.  Undang-Undang  Hak Tanggungan  telah  memberikan  kewenangan  terhadap  mereka  yang  mempunyai  piutang  dan telah dijamin oleh adanya jaminan hak tanggungan untuk melaukan eksekusi secara langsunng tanpa harus melakukan gugatan terlebih dahulu kepada pengadilan.  Hal ini terlihat dari bunyi Pasal  6  UndangUndang  Hak  Tanggungan  itu  sendiri  yaitu  “pemegang  Hak  Tanggungan pertama mempunyai hak untuk menjual objek Hak Tanggungan atas kekuasaan sendiri melalui pelelangan umum”, dimana pasal 6 tersebut memberikan kewenangan kepada pemegang Hak Tanggungan pertama untuk menjual atas kekuasaan sendiri. Kedudukan utama  pemegang hak tanggungan telah jelas pada bunyi pasal 6 tersebut dimana ditulis “menjual atas kekuasaannya sendiri” tanpa perlu lagi untuk meminta persetujuan kepada debitur/si berhutang.
Dengan demikian terlihat Pasal 6 Undang-Undang Hak Tanggungan telah memberikan kewenangan  kepada  pemegang  Hak  Tanggungan  pertama  untuk  menjual  objek  Hak Tanggungan  atas  kekuasaan  sendiri  melalui  pelelangan  umum  serta  mengambil  pelunasan piutangnya  dari  hasil  penjualan  tersebut  apabila  debotor  melakukan  cedera  janji  atau wanprestasi Dan pemegang Hak Tanggungan pertama tidak perlu untuk meminta persetujuan dari  pemberi  Hak  Tanggungan  dan  tidak  perlu  pula  meminta  Penetapan  Ketua  Pengadilan Negeri  setempat  untuk  melakukan  eksekusi  tersebut.  Cukuplah  apabila  pemegang  Hak Tanggungan  pertama  itu  mengajukan  permohonan  kepada  Kepala  Kantor  Lelang  Negara setempat untuk pelaksanaan pelelangan umum dalam rangka eksekusi objek Hak Tanggungan. 8

## D. KESIMPULAN
Kekuatan eksekutorial yang telah diberikan oleh Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang  hak  tanggungan  adalah  sangat  besar.  Kekuatan  eksekutorial  tersebut  nampak  dari dicantumkannya  irah-irah  “demi  keadilan dan  ketuhanan  yang maha esa” pada  sertifikat hak tanggungan  sebagaimana  telah  diatur  dalam  Undang-Undang  tersebut.  Atas  adanya  irah-irah tersebut membuat sertifikat hak tanggungan memiliki kekuatan eksekutorial yang setara dengan kekuatan  putusan  pengadilan.  Dengan  adanya  kekuatan  eksekutorial  yang  setara  dengan
8 Sutan Remy Sjahdeini, Hak Tanggungan Asas-Asas, Ketentuan-Ketentuan Pokok Dan Masalah Yang Dihadapi Oleh Perbankan (Suatu Kajian Mengenai Undang-Undang Hak Tanggungan). Cet,1. (Bandung : Penerbit Alumni. 1999), hlm 164-165
putusan  pengadilan  maka  pelaksanaan  eksekusi  terhadap  jaminan  yang  dibebani  dengan  hak tanggungan  adalah  dapat  dilakukan  secara  langsung  menggunnakan  eksekusi  langsung  yang didasarkan pada ketentuan Pasal 6 Undang-Undang Hak Tanggungan dan eksekusi melalui titel eksekutorial yang diatur dalam pasal 20 ayat (1) Undang-Undang Hak Tanggungan tanpa perlu lagi  untuk  dilakukan  prosedur  gugatan  seperti  yang  umum  dilakukan  ketika  ada  sengketa keperdatan biasa.

## DAFTAR PUSTAKA
Abdulkadir  Muhamad,  Segi  Hukum  Lembaga  keuangan  dan  Pembiayaan,  (Bandung:  Citra Aditya Bakti, 2000)
Arie S. Hutagalung, Serba Aneka Masalah Tanah Dalam Kegiatan Ekonomi (Suatu Kumpulan Karangan), (Depok: Badan Penerbit Fakultas Hukum Universitas Indonesia, 2002).
Muchdarsyah Sinungan, Manajemen Dana Bank (Bumi Aksara, 2000
Munir Fuady, Hukum Perkreditan Kontemporer, (Bandung : PT Cutra Aditya Bhakti, 2002
Subekti, Hukum Perjanjian, (Jakarta: PT Intermasa, 1998
Racmadi Usman, Hukum Jaminan Keperdataan, Cetakan Pertama (Jakarta : PT Sinar Grafika , 2008)
Soerjono  Soekanto  dan  Sri  Mamudji,  Penelitian  Hukum  Normatif.  Suatu  Tingkat  Singkat, (Jakarta: Raja Grafindo Perkasa, 2004),
Sutan Remy Sjahdeini, Hak Tanggungan Asas-Asas, Ketentuan-Ketentuan Pokok Dan Masalah Yang  Dihadapi  Oleh  Perbankan  (Suatu  Kajian  Mengenai  Undang-Undang  Hak Tanggungan). Cet,1. (Bandung : Penerbit Alumni. 1999),