## J urnal Legisia
Volume 13 Nomor 2 Tahun 2021 Program Studi Hukum Fakultas Hukum dan Sosial Universitas Sunan Giri Surabaya, Sidoarjo
KEDUDUKAN HUKUM KREDITUR PEMEGANG HAK TANGGUNGAN  PERJANJIAN KREDIT KAJIAN YURIDIS BERDASARKAN UNDANG-UNDANG No. 4 TAHUN 1996 TENTANG HAK TANGGUNGAN

## Abidatul Ulfah

## Universitas Sunan Giri Surabaya
abidatululfah@gmail.com

## Abstract
With  the  increasing  increase  in  national  development  that  focuses  on  the  economic  sector,  with increasing development activities, the need for the availability of funds is also increasing, most of which are obtained through credit, one of the facilities that have a strategic role in procuring funds is banking institutions, in meeting the need for funds for economic activities. in the form of bank credit, and the enactment of Law number 4 of 1996 concerning mortgage rights over land and objects related to land, mortgages being the only institution to guarantee land rights, the presence of the UUHT cannot be separated from the situation and conditions of development in the field of land rights. an economy that requires large enough funds, so it requires a strong guarantee rights institution and is able to provide legal certainty for interested parties, what is the legal position of the creditor holding the mortgage if the debtor defaults in the credit agreement and the resolution of execution problems i Mortgage in practice, normative juridical research method to describe the legal certainty of mortgage guarantee in laws  and  regulations  associated  with  the  practice  of  its  application,  a  debtor  defaults  and  an unregistered mortgage right (APHT) deed, then the mortgage does not meet the principle of publicity and the principle of preference, but creditors still have the right to obtain collateral, only that their position is equal to other creditors. In the event of a violation or negligence of not registering the APHT to the land office by the PPAT or notary, the PPAT or Notary will be subject to administrative sanctions and the nature of the mortgage is to continue to follow the object in the hands of whoever the object.
Keywords: Legal Position, Credit Agreement, Creditors holding mortgages,
Submit Approve Publish 12 Juni 2020 12 Juli2021 27 Juli 2021

## PENDAHULUAN.
Dalam  rangka  mewujudkan  kesejahteraan  rakyat  yang  adil  dan  makmur berdasarkan  Pancasila  dan  Undang-Undang  Dasar  1945  salah  satunya  adalah  melalui pembangunan  bidang  ekonomi  sebagai  bagian  dari  pembangunan  nasional.  Dengan bertambah  meningkatnya  pembangunan  nasional  yang  bertitik  berat  pada  bidang ekonomi, yang para pelakunya meliputi Pemerintah maupun masyarakat sebagai orang- perseorangan  dan  badan  hukum,  sangat  diperlukan  dana  dalam  jumlah  yang  sangat besar,  sehingga  dengan  meningkatnya  kegiatan  pembangunan  tersebut,  maka meningkat pula keperluan akan tersedianya dana yang sebagian besar diperoleh melalui perkreditan.
Kredit  umumnya  berfungsi  untuk  memperlancar  suatu  kegiatan  usaha,  dan khususnya  bagi  kegiatan  perekonomian  di  Indonesia  sangat  berperan  penting  dalam kedudukannya, baik untuk usaha produksi maupun usaha swasta yang dikembangkan secara mandiri karena bertujuan meningkatkan taraf kehidupan bermasyarakat. Salah satu  sarana  yang  mempunyai  peran  strategis  dalam  pengadaan  dana  adalah  lembaga perbankan,  yang  telah  membantu  pemenuhan  kebutuhan  dana  bagi  kegiatan perekonomian dengan memberikan pinjaman uang antara lain berupa kredit perbankan, yaitu  melalui  perjanjian  kredit  antara  kreditur  sebagai  pihak  pemberi  pinjaman  atau fasilitas kredit dengan debitur sebagai pihak yang berhutang.
Perbankan  dalam  memberikan  kredit  wajib  mempunyai  keyakinan  atas kemampuan dan kesanggupan debitur untuk melunasi hutangnya sesuai dengan yang diperjanjikan. Hal yang utama dalam memberikan kredit adalah keyakinan bank sebagai kreditur terhadap debitur.
Untuk memperoleh keyakinan tersebut, bank harus melakukan penilaian yang seksama terhadap  watak,  kemampuan,  modal,  agunan  dan  prospek  usaha  debitur  atau  dalam praktik perbankan dikenal dengan istilah the five C’s yang terdiri dari unsur character, capacity, capital, collateral and condition of economic.
Dari gambaran di atas merupakan sesuatu yang ideal dalam pemberian kredit, tapi dalam  rangka  mengimplementasikan  prinsip  kehati-hatian  (principle  of  prudential bank), maka hampir setiap pinjaman selalu meminta agunan atau jaminan dari debitur. Hal  ini  terjadi  karena  pihak  bank  beralasan  bahwa  jika  suatu  kredit  dilepas  tanpa agunan  akan  memiliki  risiko  yang  sangat  besar,  dan  jika  proyek  bidang  usaha  yang dibiayai  mengalami  kegagalan  atau  kerugian  dan  debitur  tidak  mampu  lagi  untuk membayarnya, maka pihak bank akan dirugikan dan kredit akan macet. Dengan adanya jaminan, maka pihak kreditur akan dapat menarik kembali dana yang disalurkan dengan memanfaatkan jaminan tersebut.
Dalam praktik perkreditan memberikan agunan benda tidak bergerak berupa tanah merupakan agunan yang paling diminati karena secara ekonomis harga tanah dari waktu ke waktu bernilai tinggi. Sebelum diundangkannya Undang-undang Hak Tanggungan (UUHT) tahun 1996, lembaga jaminan atas tanah dipergunakan hipotik yang ketentuan materiilnya  diatur  dalam  Buku  II  Kitab  Undang-undang  Hukum  Perdata,  adapun sepanjang mengenai bumi, air, dan kekayaan alam yang terkandung di dalamnya telah dicabut dengan adanya Undang-undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar
Pokok-pokok Agraria atau lazim disebut Undang-undang Pokok Agraria yang disingkat UUPA  dan  pemberian  pendaftarannya  dilakukan  menurut  Overschrinjving Ordonnantie (stb.  1834-27).  Khusus  creditverband,  ketentuan  materiil  dan pendaftarannya  diatur dalam stb. 1908-542 sebagaimana telah diubah dengan stb. 1937- 190 jo stb.1937-191. 1
Kehadiran  UUHT  tersebut  tidak  terlepas  dari  situasi  dan  kondisi  pembangunan bidang  ekonomi  yang  membutuhkan  dana  yang  cukup  besar,  sehingga  memerlukan lembaga hak jaminan yang kuat dan mampu memberikan kepastian hukum bagi pihak- pihak yang berkepentingan, baik dalam lalu lintas hukum maupun perseorangan yang dapat  mendorong  peningkatan  partisipasi  masyarakat  dalam  pembangunan  untuk mewujudkan masyarakat yang sejahtera, adil dan makmur. Berdasarkan  latar belakang masalah di atas, maka peneliti ingin meneliti  bagaimana kedudukan hukum kreditur pemegang  Hak  Tanggungan  jika  debitur  wanprestasi  dalam  perjanjian  kredit berdasarkan    Undang-Undang  Nomor  4  Tahun  1996  tentang  Hak  Tanggungan  Atas Tanah Beserta Benda-Benda Yang Berkaitan Dengan Tanah serta penyelesaian masalah eksekusi Hak Tanggungan dalam praktik .

## METODE PENELITIAN
Metode  penelitian  yang  di  gunakan  dalam  penelitian  ini  adalah  metode  yuridis normatif  yaitu    penelitian  yang  mencakup  terhadap  asas-asas  hukum,  sejarah  hukum dan  perbandingan. 2 Karena  penelitian  ini  bertujuan  pula  untuk  mendiskripsikan mengenai  kepastian  hukum  jaminan  Hak  Tanggungan  dalam  peraturan  perundangn- undangan  dikaitkan  dengan  praktik  penerapannya,    maka  jenis  penelitian  ini  dapat dikatakan sebagai penelitian yang bersifat deskriptif maksudnya adalah penelitian yang ingin  mencari  informasi  aktual  dan  mendetail  untuk  memperoleh  justifikasi  keadaan dan melukiskan  realitas dan  praktik  jaminan hak tanggungan yang diatur dalam  UU Nomor  4 tahun 1996. 3

## HASIL DAN PEMBAHASAN

## Aspek Hukum Perjanjian Jaminan Hak Tanggungan
Suatu perjanjian adalah suatu peristiwa dimana dua orang itu saling berjanji untuk melaksanakan  sesuatu  hal.  Dalam  bentuknya,  perjanjian  itu  berupa  suatu  rangkaian perkataan yang mengandung janji-janji atau kesanggupan yang diucapkan atau ditulis. 4 Perjanjian yang kriterianya  dapat  dinilai secara meteriil,  dengan kata lain  dapat dinilai
1 A.P.Parlindungan, Komentar Atas Undang-Undang Pokok Agraria, Alumni, Bandung, 2001, hlm.   185.
2 . Soekarto, Soerjono, Pengantar Penelitian Hukum, UI Press, Jakarta, 1984, hlm.5.
3 Pramono, Nindyo, Sertifikasi Saham PT. Go Publik Dan Hukum Pasar Modal di Indonesia , Citra Aditya Bakti, Bandung, 1997, hlm. 173-175
4 R.Subekti, Hukum Perjanjian ,  Cet.Ke-4,Citra Aditya Bhakti ,  Jakarta, 1987, hlm  6.
dengan uang. 5 Hukum Perjanjian mengenal beberapa asas penting sebagaimana diatur dalam Kitab Undang-Undang Hukum Perdata : pertama Asas  kebebasan berkontrak, Asas  kebebasan  berkontrak  bermakna bahwa  setiap  orang  bebas  membuat  perjanjian dengan  siapapun,  apapun  isinya,  apapun  bentuknya  sejauh  tidak  melanggar  undang- undang, ketertiban umum, dan kesusilaan. lingkup kebebasan untuk: (a)Membuat atau tidak  membuat  perjanjian;  (b)  Mengadakan  perjanjian  dengan  siapapun;  (c) Menentukan  isi  perjanjian,  pelaksanaan, dan  persyaratannya;  (d)    Menentukan  objek perjanjian;  (e)  Menentukan  bentuk  perjanjian  secara  tertulis  atau  lisan. 6 kedua  Asas Konsensualisme, perjanjian itu terjadi saat tercapainya kata sepakat (konsensus) antara pihak-pihak mengenai pokok perjanjian, sehingga sejak saat itu perjanjian mengikat dan mempunyai  akibat  hukum. 7 Ketiga  asas  Mengikatnya  perjanjian  (Asas  Pacta  Sunt Servanda)  akibat  hukum  suatu  perjanjian  adanya  kepastian  hukum  yang    mengikat suatu perjanjian. 8 Ke empat asas itikad Baik mengindahkan kepatutan dan kesusilaan dan bersifat subjektif, ditentukan oleh sifat batin seseorang. 9
Perjanjian  kredit  merupakan  perjanjian  pendahuluan  (pactum  de  contrahendo), sehingga  perjanjian  ini  mendahului  perjanjian  hutang  piutang  (perjanjian  pinjam- pengganti). Perjanjian kredit ini merupakan perjanjian pokok serta bersifat konsensual (pactade  contrahendo  obligatoir)  disertai  adanya  pemufakatan  antara  pemberi  dan penerima pinjaman mengenai hubungan hukum antara keduanya. Pada saat penyerahan uang dilakukan, maka baru berlaku ketentuan yang dituangkan dalam perjanjian kredit pada  kedua  belah  pihak.  Perjanjian  kredit  sebagai  perjanjian  pendahuluan  adalah perjanjian  standard  (standard  contract).  Hal  ini  terlihat dalam  praktek  bahwa  setiap bank  telah  menyediakan  blanko  perjanjian  kredit  yang  isinya  telah  disiapkan  lebih dahulu. Formulir ini diberikan kepada setiap pemohon kredit, isinya tidak dirundingkan dengan pemohon, kepada pemohon hanya diminta pendapat untuk menerima atau tidak syarat-syarat dalam formulir. Perjanjian standard dapat dibedakan menjadi 2  bagian, Perjanjian  induk  mengatur  tentang  hal-hal  pokok  dan  perjanjian  tambahan menguraikan apa yang terdapat dalam perjanjian induk. 10
Tanggungan merupakan barang yang dijadikan jaminan guna pelunasan hutang dari Debitur. Hak Tanggungan memiliki ciri-ciri sebagai berikut : 1) Memberikan kedudukan yang  diutamakan  atau  didahulukan  kepada  pemegangnya  atau  yang  dikenal  dengan droit  de  preference;  2)  Selalu  mengikuti  objek  yang  dijamin  dalam  tangan  siapapun benda itu berada atau disebut droit de suite. 3) Memenuhi asas spesialitas dan publisitas sehingga  dapat mengikat  pihak  ketiga  dan  memberikan  kepastian  hukum  bagi  pihak
5 Mariam Darus Badrulzaman, Kompilasi Hukum Perikatan , Cet Ke-2,Citra Aditya Bakti,        Bandung, 2016, hlm  65.
6 Handri Raharjo, Hukum Perjanjian di Indonesia , Pustaka Yustisia,Yogyakarta,2009,      hlm  43-44.
7 Ibid .,  hlm.  44.
8 Ibid .,  hlm.  45.
9 Handri Raharjo, loc. Cit .  hlm. 45.
10 Mariam Darus Badrulzaman, Perjanjian Kredit Bank , Citra Aditya Bakti, 1991, hlm.36.
yang  berkepentingan;  4)  Mudah  dan  pasti  dalam  pelaksanaan  eksekusinya  atau memberikan  kemudahan  bagi  kreditur  dalam  pelaksanaan  eksekusi. 11 Subjek  Hak Tanggungan  dalam  Undang-Undang  Nomor  4  Tahun  1996  adalah  :  a)  Pemberi  Hak Tanggungan,  dapat  perorangan  atau  badan  hukum,  yang  mempunyai  kewenangan untuk  melakukan  perbuatan  hukum  terhadap  objek  Hak  Tanggungan;  b)  Pemegang Hak Tanggungan. Pada dasarnya tidak setiap hak atas tanah dapat dijadikan jaminan utang,tetapi  hak atas  tanah  yang  dapat dijadikan  jaminan  harus memenuhi syarat:  a) Dapat  dinilai  dengan  uang;  b)  Termasuk  hak  didaftar  dalam  daftar  umum,;  c) Mempunyai  sifat  dapat  dipindah  tangankan;  d)  Memerlukan  penunjukkan  dengan undang-undang. 12
Prosedur Dan Persyaratan Pembebanan Hak Tanggungan Atas Tanah Hak Milik Dalam pelaksanaan hak tanggungan dikenal pemberi hak tanggungan (debitur) dan penerima  hak  tanngungan  (kreditur),  pemberi  hak  tanggungan  mempunyai kewenangan atas barangnya,  barang  yang  menjadi  objek  hak  tanggungan,  yang  tidak boleh dialihfungsikan tanpa persetujuan kreditur sehingga perlu adanya kejelasan jika terjadi  pengalih  fungsian,  sedangkan  penerima  hak  tanggungan  memerlukan  adanya penilaian terhadap barang jaminan berdasarkan lembaga penilaian barang yang bersifat independen dan mampu melakukan penilaian terhadap bonadifitas serta reputasi dari debitur.  Selain  itu  dikenal  objek  yang  digunakan  sebagai  jaminan  harus  jelas, mempunyai  kepastian  tentang  dapat  atau  tidaknya  objek  hak  tanggungan  tersebut dibebani Hak Tanggungan.
Prosedur  pembebanan  Hak  Tanggungan  yang  menggunakan  Surat  Kuasa Pembebanan Hak Tanggungan, sebagai berikut : a)Wajib dibuatkan dengan akta notaris atau akta PPAT dan memenuhi persyaratan, yaitu b) tidak dapat berakhir oleh sebab apapun kecuali karena kuasa tersebut telah dilaksanakan atau karena telah habis jangka waktunya, Surat kuasa membebankan hak tanggungan mengenai hak atas tanah yang sudah terdaftar wajib diikuti dengan pembuatan APHT selambatnya  satu bulan sesudah diberikan, c) Surat kuasa membebankan hak tanggungan mengenai hak atas tanah yang belum terdaftar wajib diikuti dengan pembuatan APHT selambatnya 3  bulan sesudah diberikan.    Prosedur  pada  huruf  c  dan  d  tidak  berlaku  dalam  hal  surat  kuasa membebankan  hak  tanggungan  diberikan  untuk  menjamin  kredit  tertentu  yang ditetapkan dalam peraturan perundang-undangan yang berlaku. 13
Pada asasnya pembebanan hak tanggungan wajib dilakukan sendiri oleh pemberi hak tanggungan,  apabila pemberi hak tanggungan tidak dapat hadir dihadapan pejabat pembuat akta tanah (PPAT) maka wajib menunjuk pihak lain sebagai kuasanya dengan dibuatnya surat kuasa membebankan hak tanggungan (SKMHT) yang berbentuk akta autentik.  Sedangkan  pasal  15  ayat  (1)  Undang-Undang  Hak  Tanggungan  juga menentukan bahwa SKMHT wajib dibuat dengan akta Notaris dan akta PPAT. Dengan kata lain, sekalipun harus dibuat dengan akta autentik namun pilihannya bukan hanya dengan  akta  notaris  saja,  tetapi  dapat  pula  dibuat  dengan  akta  PPAT.  Seluk  beluk
11 H.Salim H.S., Perkembangan Hukum  Jaminan Di Indonesia ,Raja grafindo Persada, 2016, hlm. 97- 98.
12 Ibid. , hlm.104.
13 Ibid. , hlm. 147.
mengenai kewenangan 2 (dua) Pejabat ini tidak banyak diketahui oleh pihak-pihak yang berkepentingan,  terutama  dalam  hubungannya  terhadap  perbuatan  hukum  yang dilakukan oleh pihak-pihak dalam  pemberian jaminan terhadap hak atas tanah.
Didalam  praktek  hal  ini  tidak  banyak  dipersoalkan,  padahal  sebenarnya mempunyai  makna  penting  bilamana  kita  mendalami  mengenai  kewenganan  masing- masing  dalam  rangka  pembuatan  Surat  Kuasa  Membebankan  Hak  Tanggungan (SKMHT). Sejalan dengan itu Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan (SKMHT) tersebut harus diberikan langsung oleh Pemberi Hak Tanggungan dan harus memenuhi persyaratan  mengenai  muatannya,  sebagaimana  ditetapkan  pada  Pasal  15  Undang- Undang  Hak  Tanggungan.  Tidak  dipenuhinya  persyaratan  mengenai  muatan  Surat Kuasa  Membebankan  Hak  Tanggungan  ini  mengakibatkan  surat  kuasa  yang bersangkutan  batal  demi  hukum,  yang  berarti bahwa  surat  kuasa  yang  bersangkutan tidak  dapat  digunakan  sebagai  dasar  pembuatan  Akta  Pemberian  Hak  Tanggungan (APHT).
Kuasa  untuk  membebankan  Hak  Tanggungan  mempunyai  ciri  khusus  yaitu merupakan kuasa yang tidak dapat ditarik kembali atau tidak dapat berakhir oleh sebab apapun juga kecuali karena kuasa tersebut telah dilaksanakan atau telah habis jangka waktunya. Mengenai unsur-unsur pokok yang harus dicantumkan di dalam Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan (SKMHT) harus jelas dan terperinci, hal ini diperlukan untuk  melindungi  kepentingan  pemberi  Hak  Tanggungan,  terutama  memberikan perlindungan  mengenai  jumlah  hutang  yang  harus  sesuai  dengan  jumlah  yang  telah diperjanjikan,  selain  itu  harus  jelas  menunjuk  secara  khusus  objek  Hak  Tanggungan, kreditor dan debitornya. Dalam Pasal 15 ayat (1) huruf c, yang dimaksud jumlah utang adalah  jumlah  utang  sesuai  dengan  yang  diperjanjikan  sebagaimana  yang  dimaksud dalam  Pasal  3  ayat  (1)  UUHT,  guna  memberikan  perlindungan  kepentingan  pemberi Hak Tanggungan.
Surat  Kuasa  Membebankan  Hak  Tanggungan  harus  segera  dilaksanakan  karena jangka waktunya terbatas
Undang-Undang  hak  atas  tanah    memberikan  pembatasan  mengenai  berlakunya SKMHT untuk segera direalisir dengan pembuatan Akta Pemberian Hak Tanggungan. ketentuan Pasal 15 ayat (3) dan (4)  UUHT, dengan konsekuensi, menurut pasal 15 ayat (6) bahwa apabila SKMHT tersebut tidak diikuti dengan pembuatan Akta Pemberian Hak  Tanggungan  dalam  waktu  yang  ditentukan  maka  SKMHT  tersebut  batal  demi hukum, akan tetapi tidak ditutup kemungkinan untuk membuat SKMHT baru apabila SKMHT yang lama telah batal karena berakhir jangka waktunya.
Dalam  pengurusan  tanah  yang  masih  belum  terdaftar  dan  belum  bersertipikat memerlukan  waktu  yang  sangat  lama,  sedangkan  kredit  segera  diperlukan,  maka sementara  penerbitan  sertipikat  masih  dalam  proses,  bank  mengikat  debitur  dengan SKMHT terlebih dahulu untuk nantinya baru membebankan Hak Tanggungan setelah sertipikatnya diterbitkan. Menurut penjelasan Pasal 15 ayat (5) UUHT tersebut kredit tertentu  yang  dimaksudkan  misalnya  kredit  program,  kredit  kecil,  kredit  pemilikan rumah  dan  kredit  lainnya  yang  sejenis.  Penentuan  batas  waktu    berlakunya  SKMHT
untuk jenis kredit tersebut dilakukan oleh Menteri berwenang di bidang pertanahan setelah  mengadakan  koordinasi  dan  konsultasi  dengan  Menteri  Keuangan,  Gubernur Bank Indonesia dan pejabat lain yang terkait.
Tata Cara Pemberian, Pendaftaran dan Pencoretan Hak Tanggungan Prosedur pemberian Hak Tanggungan sebagaimana diatur dalam ketentuan Pasal 10 Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996, dilakukan dengan cara :
a. Didahului janji untuk memberikan hak tanggungan sebagai jaminan   pelunasan utang  tertentu,  yang  merupakan  bagian  yang  tak  terpisahkan  dari  perjanjian  utang piutang atau perjanjian ;lainnya yang menimbulkan utang tersebut.
b. Dilakukan dengan pembuatan Akta Pemberian Hak Tanggungan (APHT) oleh Pejabat  Pembuat  Akta  Tanah  sesuai  dengan  peraturan  perundang-undangan  yang berlaku;
c. apabila  Obyek  Hak  Tanggungan  berupa  hak  atas  tanah  yang  berasal  dari konversi  hak  lama  yang  telah  memenuhi  syarat  didaftarkan,  akan  tetapi  belum dilakukan,  pemberian  hak  tanggungan  dilakukan  bersamaan  dengan  permohonan pendaftaran hak atas tanah yang bersangkutan.
Pendaftaran  Hak  Tanggungan  diatur  dalam  Pasal  13  sampai  dengan    Pasal  14 Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan. Secara sistematis tata cara  pendafatran  Hak  Tanggungan  dikemukakan  berikut  ini  pertama  Pendaftaran dilakukan di Kantor Pertanahan; (2) Pejabat Pembuat Akta Tanah dalam waktu 7  hari setelah  ditandatangani  pemberian  hak  tanggungan  wajib  mengirimkan  Akta Pemberian  Hak  Tanggungan  dan  warkah  lainnya  kepada  Kantor  Pertanahan  serta berkas yang diperlukan. Berkas itu meliputi : (a)Surat Pengantar dari Pejabat Pembuat Akta Tanah yang dibuat dalam  rangkap 2 (dua) dan memuat daftar jenis surat-surat yang  disampaikan;(b)  Surat  permohonan  pendaftaran  hak  tanggungan  dari  penerima hak  tanggungan; (c) Fotocopy surat identitas pemberi dan pemegang hak tanggungan; (d) Sertifikat asli hak atas tanah atau hak milik atas satuan rumah susun    yang menjadi obyek hak tanggungan; (e) Lembar kedua akta pemberian hak tanggungan; (f) Salinan Akta Pemberian Hak Tanggungan yang sudah diparaf oleh  Pejabat Pembuat Akta Tanah yang  bersangkutan  untuk  disahkan  Kepala  Kantor  Pertanahan;  (g)  bukti  pelunasan biaya pendaftaran hak tanggungan. Kedua  Kantor Pertanahan membuatkan buku tanah hak tanggungan dan mencatatnya dalam buku tanah hak atas tanah yang menjadi obyek hak  tanggungan serta menyalin catatan tersebut pada sertifikat hak atas tanah yang bersangkutan; ketiga  Tanggal buku tanah hak tanggungan adalah tanggal hari ketujuh setelah  penerimaan secara lengkap surat-surat yang diperlukan bagi pendaftarannya, apabila  hari  ketujuh  itu  jatuh  pada  hari  libur,  buku  tanah  yang  bersangkutan  diberi tanggal hari kerja berikutnya; ke empat Hak Tanggungan lahir pada hari tanggal buku tanah  hak  tanggungan  dibuatkan  (Pasal  13  Undang-Undang  Nomor  4  Tahun  1996); kelima Kantor Pertanahan menerbitkan Sertifikat Hak Tanggungan. 14
Hal  yang  menghapuskan  Hak  Tanggungan  ditentukan  dalam  pasal  18  ayat  (1) UUHT. Menurut pasal 18 ayat (1)  UUHT tersebut, sebagai berikut : (a)  Hapusnya utang yang dijamin dengan Hak Tanggungan; (b) Dilepaskan Hak Tanggungan oleh pemegang
14 Ibid ., hlm. 179-184.
Hak Tanggungan; (c) Pembersihan Hak Tanggungan berdasarkan penetapan peringkat oleh  Ketua  Pengadilan  Negeri;  (d)  Hapusnya  hak  atas  tanah  yang  dibebani  Hak Tanggungan. 15
Sedangkan  Menurut  Sudikno  Mertokusumo,  bahwa  terdapat  6  (enam)  cara berakhirnya atau hapusnya hak tanggungan, yaitu :
a) Dilunasinya hutang atau dipenuhinya prestasi secara sukarela oleh debitur:
b) Debitur tidak memenuhi tepat waktu, yang berakibat debitur akan ditegur    oleh pihak kreditur untuk memenuhi prestasinya;
c) Debitur cidera janji, dengan adanya cidera janji tersebut maka kreditur        dapat mengadakan  parate  eksekusi  dengan  menjual  lelang  barang  yang  dijaminkan  tanpa melibatkan  pengadilan.  Utang  dilunasi  dari  hasil  penjualan  lelang  tersebut.  Dengan demikian, perjanjian utang piutang berakhir;
d) Debitur cidera janji, maka kreditur dapat mengajukan sertifikat hak tanggungan ke  pengadilan  untuk  dieksekusi  berdasarkan  Pasal  224  HIR  yang  diikuti  pelelangan umum. Dengan dilunasi utang dari hasil penjualan lelang, maka perjanjian utang piutang berakhir.
e) Debitur cidera janji dan tetap tidak mau memenuhi prestasi, maka kreditur dapat menggugat debitur, yang kemudian diikuti oleh putusan pengadilan yang memenangkan kreditur.
f) Debitur tidak mau melaksanakan putusan pengadilan yang mengalahkannya dan menghukum  melunasi  utangnya  maka  putusan  pengadilan  dieksekusi  secara  paksa dengan pelelangan umum yang hasilnya digunakan untuk melunasi hutang debitur, dan mengakibatkan perjanjian utang-piutang berakhir. 16
Eksekusi Hak Tanggungan diatur dalam Pasal 20 sampai dengan Pasal 21  UUHT. Latar belakang lahirnya eksekusi ini adalah disebabkan pemberi Hak Tanggungan atau debitur  tidak  melaksanakan  prestasinya  sebagaimana  mestinya,  walaupun  yang bersangkutan telah diberikan somasi 3 (tiga) kali berturut-turut oleh kreditur. Dalam Pasal  20  UUHT  diatur  tentang  cara  eksekusi  Hak  Tanggungan.  Eksekusi  Hak Tanggungan dapat dilakukan dengan 3  cara, yaitu :
1)  Hak  pemegang  hak  tanggungan  pertama  untuk  menjual  hak  tanggungan  atas kekuasaan  sendiri  melalui  pelelangan  umum  sebagaimana  dimaksud  dalam  Pasal  6 Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996. Hak untuk menjual objek hak tanggungan atas kekuasaan sendiri merupakan salah satu perwujudan dari kedudukan diutamakan yang dipunyai  oleh  pemegang  hak  tanggungan  atau  pemegang  hak  tanggungan  pertama dalam hal terdapat lebih dari pemegang hak tanggungan. Hak tersebut didasarkan pada janji yang diberikan oleh pemberi hak tanggungan, bahwa apabila debitur cidera janji, pemegang  hak  tanggungan  berhak  untuk  menjual  objek  hak  tanggungan  melalui pelelangan  umum  tanpa  memerlukan  persetujuan  lagi  pemberi  hak  tanggungan  dan selanjutnya  mengambil  pelunasan  piutang  dari  hasil  penjualan  itu  lebih  dahulu  dari kreditur-kreditur  yang  lain.  Sisa  hasil  penjualan  tetap  menjadi  hak  pmberi  hak tanggungan (Pasal 6 Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan);
15 Ibid. ,  hlm. 113
16 Salim H.S., Op.cit , hlm. 187-188
2) Eksekusi atas title eksekutorial yang terdapat pada Sertifikat Hak Tanggungan, sebagaimana yang dimaksud dalam Pasal 14 ayat (2). Irah-irah yang dicantumkan pada Sertifikat  Hak  Tanggungan  dimaksudkan  untuk  menegaskan  adanya  kekuatan eksekutorial pada Sertifikat Hak Tanggungan, sehingga apabila debitur cidera janji, siap untuk dieksekusi seperti halnya suatu putusan yang berkekuatan hukum tetap, melalui tata cara lembaga parate eksekusi sesuai hukum acara perdata;
3) Eksekusi di bawah tangan, yaitu penjualan objek hak tanggungan yang dilakukan oleh  pemberi  hak  tanggungan,  berdasarkan  kesepakatan  dengan  pemegang  hak tanggungan, jika dengan cara ini akan diperoleh harga yang tertinggi. 17

## Kedudukan Hukum Kreditur Pemegang Hak Tanggungan Jika Debitur Wanprestasi
Yang dimaksud dengan Hak Tanggungan adalah salah satu jenis dari hak jaminan selain hipotik, Gadai dan Fidusia. Hak jaminan tersebut dimaksudkan untuk menjamin utang seorang debitur yang memberikan hak utama kepada seorang kreditur tertentu terhadap  kreditur-kreditur  yang  lain,  maksud  dari  kreditur  tertentu  disini  yaitu kreditur  yang  memegang  hak  jaminan  itu,  untuk  di  dahulukan  terhadap  kreditur- kreditur lain apabila debitur cidera janji. 18
Hak Tanggungan sebagaimana dikemukakan dalam Pasal 1 ayat (1)  UUHT, dapat diketahui bahwa Hak Tangggunan memberikan kedudukan yang diutamakan kepada kreditur-kreditur  tertentu terhadap kreditur-kreditur lainnya. Kreditur tertentu yang dimaksud  adalah  yang  memperoleh  atau  yang  menjadi  pemegang  Hak  Tanggungan tersebut.  Sedangkan  yang  dimaksud  dengan  pelunasan  diutamakan  kepada  kreditur tertentu  terhadap  kreditur-kreditur  lain  adalah  kreditur  tersebut  mempunyai  hak istimewa  yang  diberikan  oleh  Undang-Undang  terhadap  jaminan  yang  dipegang kreditur tersebut yaitu bilamana hasil penjualan jaminan tersebut diutamakan untuk pelunasan  kreditur  yang  mempunyai  hak  istimewa,  kemudian  bila masih  ada  sisanya dibayarkan pada kreditur-kreditur yang lain atau berdasarkan presentasi hutangnya. Memberikan  kedudukan  yang  diutamakan  kepada  kreditur  tertentu  terhadap kreditur-kreditur lainnya, atau yang lazim disebut droit de preference.  Asas ini adalah asas  yang  berlaku  pula  bagi  Hipotik  yang  telah  digantikan  oleh  Hak  Tanggungan sepanjang  yang  menyangkut  tanah.  Dalam  Pasal  20  ayat  (1)    UUHT  juga  ditentukan sebagai berikut :
“Apabila Debitur cidera janji, maka berdasarkan :
a. hak pemegang Hak tanggungan pertama untuk menjual obyek Hak Tanggungan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 6, atau
b. titel eksekutorial yang terdapat dalam sertipikat Hak Tanggungan sebagaimana dimaksud dalam pasal 14 ayat (2),
Keistimewaan ini ditegaskan dalam Pasal 1 angka (1) dan Pasal 20 ayat (1) UUHT, yaitu  bahwa  apabila  debitur  wanprestasi/cidera  janji,  maka  kreditur  pemegang  Hak Tanggungan  berhak  untuk  menjual  objek  yang  dijadikan  jaminan  melalui  pelelangan
17 Ibid., hlm. 190-191
18 Sutan Remy Sjahdeini , Op.cit , hlm. .3
umum menurut peraturan yang berlaku dan mengambil pelunasan piutangnya dari hasil penjualan tersebut, dengan hak mendahului dari pada kreditur-kreditur yang lain yang bukan pemegang Hak Tanggungan atau kreditur pemegang Hak Tanggungan dengan peringkat  yang  lebih  rendah.  Karena  hak  yang  istimewa  yang  diberikan  Undang- Undang ini tidak dipunyai oleh kreditur bukan pemegang Hak Tanggungan”.
Dari semua uraian di atas dapat disimpulkan bahwa memberikan kedudukan yang diutamakan atau didahulukan kepada pemegang Hak Tanggungan atau kreditur (droit de preference) merupakan salah satu wujud perlindungan hukum yang diberikan bagi pihak kreditur apabila terjadi wanprestasi dari debitur, khususnya dalam pengambilan pelunasan piutangnya.
Maksud dari privilege ini sebagaimana diterangkan dalam Pasal 1134 KUHPerdata, yaitu  suatu  kedudukan  istimewa  dari  seorang  penagih  yang  diberikan  oleh  undang- undang  berdasarkan  sifat  piutang.  Piutang-piutang  semacam  ini  dinamakan “bevoorrechte schulden”. Pand (gadai) dan hipotik mempunyai kedudukan yang lebih tinggi dari privilege, kecuali jika oleh undang-undang ditentukan lain. Pand (gadai) dan hipotik  tidak  pernah  bertentangan  satu  sama  lain,  karena  pand  (gadai)  hanya  dapat diberikan  atas  barang-barang  yang  bergerak,  sedangkan  hipotik  sebaliknya  hanya mungkin atas benda-benda yang tak bergerak. 19 Kreditur yang hak pelunasannya sama disebut  kreditur  concurrent,  sedangkan  kreditur  yang  hak  pelunasannya  lebih didahulukan/diutamakan disebut kreditur preference.
Piutang-piutang  yang  diberikan  privilege  terhadap  semua  kekayaan  orang  yang berhutang (privilege umum), ialah :
1) biaya-biaya  perkara,  yang  semata-mata  disebabkan  pelelangan  dan penyelesaian suatu warisan; biaya-biaya ini didahulukan daripada gadai dan hipotik;
2) biaya-biaya  penguburan,  dengan  tak  mengurangi  kekuasaan  Hakim  untuk menguranginya, jika biaya-biaya itu terlampau tinggi;
3) semua biaya perawatan dan pengobatan dari sakit yang penghabisan;
4) upah para buruh selama tahun yang lalu dan upah yang sudah dibayar dalam tahun yang berjalan, beserta jumlah uang kenaikan upah menurut Pasal 1602 q; jumlah  uang  pengeluaran-pengeluaran  yang  dilakukan  oleh  si  buruh  guna  si majikan; jumlah uang yang oleh si majikan harus dibayar kepada si buruh, berdasarkan Pasal  1602  v,  ayat  4  KUHPerdata  atau  berdasarkan  Pasal  7  ayat  o  dari  “Peraturan tambahan  tentang  Pengusaha  Perkebuhan”;jumlah  uang  yang  oleh  si  majikan  harus dibayar kepada si buruh pada waktu akhirnya perhubungan kerja, berdasarkan Pasal 1603 atau 1603 s bis; jumlah uang yang oleh si majikan harus dibayar kepada keluarga si buruh  pada  waktu  meninggalnya  si  buruh,  berdasarkan  Pasal  13  ayat  4  “Peraturan tambahan  tentang  Pengusaha  perkebunan”;  jumlah  uang  yang  oleh  si  majikan  harus dibayar  kepada  si  buruh  atau  anak  buah  kapal  atau  sanak  keluarganya  yang ditinggalkan, berdasarkan “Peraturan kecelakaan 1939” atau Peraturan kecelakaan anak buah kapal 1940, beserta piutang berdasarkan Peraturan mengembalikan buruh 1939”;
5) piutang karena penyerahan bahan-bahan makanan yang dilakukan kepada si berutang beserta keluarganya, selama waktu enam bulan yang terakhir;
19 Ibid , hlm. 88
6) piutang-piutang para pengusaha sekolah berasrama untuk tahun penghabisan;
7) piutang  anak-anak  yang  belum  dewasa  dan  orang-orang  yang  terampu terhadap sekalian wali dan pengampu mereka, mengenai pengurusan mereka, sekadar piutang-piutang itu tidak dapat diambilkan pelunasan dari hipotik atau lain jaminan, yang  harus  diadakan  menurut  Bab  ke-15  Buku  kesatu  KUHPerdata,  begitu  pula tunjangan-tunjangan yang menurut Buku ke satu oleh orang tua harus dibayar untuk pemeliharaan dan pendidikan anak-anak mereka yang sah yang belum dewasa. (Pasal 1149 KUHPerdata).
Piutang-piutang yang diberikan privilege terhadap benda-benda tertentu (privilege khusus) ialah :
1) Biaya perkara yang telah dikeluarkan untuk penyitaan dan penjualan suatu benda atau yang dinamakan biaya-biaya eksekusi, harus diambilkan dari pendapatan penjualan tersebut terlebih dahulu dari pada privilege lainnya, bahkan terlebih dahulu pula dari pada pand (gadai) dan hipotik.
2) Uang-uang sewa dari benda-benda yang tak bergerak (rumah atau persil) beserta ongkos-ongkos perbaikan yang telah dikeluarkan si pemilik rumah atau persil,  tetapi seharusnya  dipikul  oleh  si  penyewa,  penagihan  uang  sewa  dan  ongkos  perbaikan  ini mempunyai privilege terhadap barang-barang perabot rumah (meubelair) yang berada dalam rumah atau di atas persil tersebut.
3)  Harga barang-barang bergerak yang belum dibayar oleh si pembeli jikalau ini disita, si penjual barang mendapat privilege atas hasil penjualan barang itu.
4)  Biaya-biaya  yang  telah  dikeluarkan  untuk  menyelamatkan  suatu  benda,  dapat diambilkan terlebih dahulu dari hasil penjualan benda tersebut, apabila benda itu disita atau dijual.
5)  Biaya-biaya  pembikinan suatu  benda yang  belum  dibayar,  si  pembikin  barang mendapat privilege atas pendapatan penjualan barang itu apabila barang itu disita atau dijual. 20
Privilege yang khusus lebih didahulukan dari privilege yang umum.   Selanjutnya mengenai privilege ini ada satu hal lagi yang harus diingat yaitu adanya  matigingsrecht dari  pada  hakim.  Hakim  mempunyai  kewenangan  untuk  menentukan  jumlah  yang sepatutnya.  Mengurangi  sampai  jumlah  yang  pantas  mengingat  kepentingan  kedua belah  pihak  dan  menjaga  agar  para  pihak  tidak  bertindak  semaunya  sendiri  untuk mencari keuntungan sebanyak-banyaknya.           Dalam Penjelasan Umum UUHT angka 4  yang  dimaksud  dengan  “memberikan  kedudukan  diutamakan  kepada  kreditur tertentu terhadap kreditur- kreditur lain”  Dari Penjelasan  Umum yang telah dikutip diatas bahwa hak kreditur yang menjadi pemegang Hak Tangungan tersebut sekalipun diutamakan  terhadap  hak  tagihan  kreditur-kreditur  lain,  namun  harus  mengalah terhadap piutang-piutang Negara atau dengan kata lain hak Negara  lebih utama dari pada kreditur pemegang Hak Tanggungan. 21 .
Peringkat Kreditur Pemegang Hak Tanggungan Sebagai Pemegang Hak Kebendaan
20 R.Subekti, op.cit , hlm. 89-90.
21 Sutan Remy Sjahdeini., op.cit .,  hlm.  11-12.
Pasal  5 ayat  (1)  UUHT  menentukan  bahwa suatu  obyek  Hak  Tanggungan  dapat dibebani  lebih  dari  satu  Hak  Tanggungan  guna  menjamin  pelunasan  lebih  dari  satu utang.   Dijelaskan dalam penjelasan  Pasal 5 ayat (1) UUHT, yaitu suatu obyek Hak Tanggungan  dapat  dibebani  lebih  dari  satu  Hak  Tanggungan,  sehingga  terdapat pemegang Hak Tanggungan peringkat pertama, peringkat kedua dan seterusnya.
Untuk  menentukan  peringkat  masing-masing  Hak  Tanggungan  ditentukan menurut  tanggal  pendaftarannya  pada  Kantor  Pertanahan.  Apabila  terdapat  Hak Tanggungan yang didaftarkan pada tanggal yang sama, maka peringkatnya ditentukan menurut tanggal pembuatan Akta Pemberian Hak Tanggungan yang bersangkutan. Jika terdapat  beberapa  Hak  Tanggungan  yang  didaftarkan  pada  tanggal  yang  sama,  dan pembuatan  Akta  Pemberian  Hak  Tanggungan  dari  masing-masing  Hak  Tanggungan bertanggal  sama  juga,  maka  ketentuannya  sebagaimana  dijelaskan  dalam  penjelasan Pasal 5 ayat (3) UUHT yaitu : dalam hal lebih dari satu Hak Tanggungan atas satu obyek Hak Tanggungan dibuat pada tanggal yang sama, peringkat Hak Tanggungan tersebut ditentukan  oleh  nomor  urut  akta  pemberiannya.  Hal  ini  dimungkinkan  karena pembuatan beberapa Akta Pemberian Hak Tanggungan tersebut hanya dapat dilakukan oleh PPAT yang sama.
Ketentuan mengenai penentuan dari urutan peringkat beberapa Hak Tanggungan yang  telah  dibukukan  pada  tanggal  yang  sama  sebagaimana  dikemukakan  di  atas, merupakan  perbaikan  dari  ketentuan  mengenai  penentuan  peringkat  dari  beberapa Hipotik yang dibukukan pada tanggal yang sama sebagaimana ditentukan didalam Pasal 1181  ayat  (2)  KUHPerdata.  Menurut  Pasal  1181  ayat  (2)  KUHPerdata,  mereka  yang dibukukan  pada  hari  yang  sama,  bersama-sama  mempunyai  suatu  Hipotik  yang bertanggal sama, tidak peduli pada jam mana pembukuan itu dilakukan, sekalipun jam dilakukan pembukuan itu dicatat oleh pegawai penyimpan Hipotik. 22
Dalam Undang-Undang Hak Tanggungan tidak diatur mengenai akibat hukum dari pemegang Hak Tanggungan  yang mempunyai peringkat lebih tinggi dari pemegang Hak Tanggungan yang lain. Sepertinya dalam hal ini penerapannya mengacu pada praktek Hipotik, pemegang Hak Tanggungan yang berperingkat lebih tinggi memperoleh hak untuk  didahulukan  dari  pada  pemegang  Hak  Tanggungan  yang  lebih  rendah  untuk mengambil  uang  hasil  pelelangan  umum  hak  atas  tanah  yang  menjadi  obyek  Hak Tanggungan  tersebut.  Dengan  kata  lain,  pemegang  Hak  Tanggungan  pertama  harus didahulukan dari pada pemegang Hak Tanggungan kedua, pemegang Hak Tanggungan kedua  harus  didahulukan  dari  pada  pemegang  Hak  Tanggungan  ketiga,  demikian seterusnya. Apabila uang dari hasil  pelelangan umum tersebut setelah dikurangi untuk melunasi utang pemegang Hak Tanggungan yang berperingkat lebih tinggi itu masih ada sisa,  maka sisanya menjadi hak dari pemegang Hak Tanggungan berikutnya yang lebih rendah peringkatnya. 23

## Akibat Hukum Hak Tanggungan Yang Tidak Didaftarkan Bagi Kreditur
22 Ibid ., hlm.  93.
23 Ibid ., hlm. 93.
Dalam Pasal  10  UUHT  dijelaskan  bahwa  pemberian  Hak  Tanggungan  didahului dengan  janji  untuk  memberikan  Hak  Tanggungan  sebagai  jaminan  pelunasan  utang tertentu,  yang  dituangkan  di  dalam  dan  merupakan  bagian  tak  terpisahkan  dari perjanjian utang-piutang yang bersangkutan atau perjanjian lainnya yang menimbulkan utang tersebut.
Pemberian  Hak  Tanggungan  dilakukan  dengan pembuatan  Akta  Pemberian  Hak Tanggungan  oleh  Pejabat  Pembuat  Akta  Tanah  (“PPAT”) sesuai  dengan  peraturan perundang-undangan yang berlaku (Pasal 10 ayat (2) UUHT). Di dalam Akta Pemberian Hak Tanggungan wajib dicantumkan: 1) nama dan identitas pemegang dan pemberi Hak Tanggungan; 2) domisili pihak-pihak, harus pula dicantumkan suatu domisili pilihan di Indonesia, dan dalam hal domisili pilihan itu tidak dicantumkan, kantor PPAT tempat pembuatan Akta Pemberian Hak Tanggungan dianggap sebagai domisili yang dipilih; 3) penunjukan  secara  jelas  utang  atau  utang-utang  yang  dijamin;  4) nilai  tanggungan;
5) uraian yang jelas mengenai obyek Hak Tanggungan. Pendaftaran Hak Tanggungan ini diperlukan karena Hak Tanggungan lahir pada tanggal buku-tanah Hak Tanggungan  (Pasal 13 ayat (5) UUHT) yang  telah dicatat oleh Kantor  Pertanahan  pada  buku  tanah  hak  atas  tanah  yang  menjadi  obyek  Hak Tanggungan.  Yang  mana  tanggal  buku  tanah  Hak  Tanggungan  adalah  tanggal  hari ketujuh  setelah  penerimaan  secara  lengkap  surat-surat  yang  diperlukan  bagi pendaftarannya (Pasal 13 ayat (4) UUHT).
Akta  Pemberian  Hak  Tanggungan    yang  tidak  didaftarkan,  maka  objek  jaminan tersebut  tidak  dapat  didaftarkan  sebagai  objek  jaminan  Hak  Tanggungan.  Jika  tidak didaftarkan, maka Hak Tanggungan tersebut tidak pernah lahir/tidak pernah ada. Jika jaminan  Hak  Tanggungan  tersebut  tidak  pernah  lahir,  maka  kreditur  tidak berkedudukan  sebagai  kreditur  yang  didahulukan  (kreditur  separatis)  untuk mendapatkan  pelunasan  utang  debitur.  Berbeda  halnya  jika  Akta  Pemberian  Hak Tanggungan  tersebut  dibuat  dan  didaftarkan  ke  Kantor  Pertanahan.  Jika  Hak Tanggungan tersebut telah didaftarkan.
Apabila  pemberi  Hak  Tanggungan  dinyatakan  pailit,  pemegang  hak  tanggungan tetap berwenang melakukan segala hak yang diperolehnya menurut ketentuan Undang- Undang  ini  (Pasal  21  UUHT).  Mengenai  penyelesaiannya,  baik  kreditur  preference maupun  kreditur  separatis  (kreditur  yang  memiliki  jaminan/kreditur  yang didahulukan),  keduanya  harus  mengajukan  tuntutan  untuk  memperoleh  pemenuhan perikatan  sebagaimana  terdapat  dalam Pasal  27 Undang-Undang  No.  37  Tahun  2004 tentang Kepailitan dan Penundaan Kewajiban Pembayaran Utang,   Jadi, yang menjadi permasalahan  karena  tidak  didaftarkannya  Akta  Pemberian  Hak  Tanggungan  oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah ke Kantor Pertanahan Nasional adalah kreditur tersebut tidak dapat didahulukan dalam pemenuhan piutangnya.
Akibat Hukum Hak Tanggungan Yang Tidak Didaftarkan Bagi PPAT   Dan Notaris Pemberian  Hak  Tanggungan  dilakukan  dengan pembuatan  Akta  Pemberian  Hak Tanggungan  oleh  Pejabat  Pembuat  Akta  Tanah  (“PPAT”) dan  selanjutnya  Akta Pemberian  Hak  Tanggungan  yang  telah  ditandatangani  tersebut  beserta  warkah  lain
yang  diperlukan  dikirimkan  oleh  PPAT  ke  Kantor  Pertanahan  guna  pendaftaran pemberian Hak Tanggungan.
Apabila  Akta  Pemberian  Hak  Tanggungan  yang  telah  ditandatangani    beserta warkah lain yang diperlukan tidak dikirimkan oleh PPAT ke Kantor Pertanahan guna pendaftaran pemberian Hak Tanggungan,  maka pejabat tersebut akan dikenakan sanksi administratif.  Sanksi  administratif  tersebut  diatur  dalam  Pasal  23  ayat  (1)  UUHT, pejabat yaitu PPAT dan Notaris yang melanggar atau lalai dalam memenuhi ketentuan yang tercantum dalam Pasal 11 ayat (1), Pasal 13 ayat (2), dan Pasal 15 ayat (1) UUHT dapat dikenai sanksi administratf.   Pelanggaran terhadap Pasal 11 ayat (1), Pasal 13 ayat (2), dan Pasal 15 ayat (1) UUHT tersebut  dapat dikenai sanksi administratif, berupa : 1) teguran  lisan;  2)  teguran  tertulis;  3)pemberhentian  sementara  dari  jabatan;  4) pemberhentian dari jabatan. 24

## Penyelesaian  Masalah  Eksekusi  Hak  Tanggungan Dalam  Praktik
Eksekusi adalah pelaksanaan putusan pengadilan yang telah memperoleh kekuatan hukum  tetap.  Pengertian  Grosse  adalah  salinan  dari  suatu  akta,  suatu  tulisan  yang diberikan kepada pihak yang berkepentingan dan merupakan salinan dari minit, yang tetap ada pada pejabat yang bersangkutan. Grosse akta yang diberikan irah-irah dengan kata- kata “Demi Keadilan Berdasarkan Ketuhanan Yang Maha Esa” mempunyai suatu kekuatan  yang  istimewa,  yaitu  seperti  suatu  keputusan  pengadilan  yang  telah mempunyai  kekuatan  hukum  yang  tetap.  Adapun  dasar  pemberian  kekuatan  yang demikian  pada  akta  itu  adalah  bahwa  karena akta  itu  dibuat  dalam  bentuk  tertentu, dihadapan seorang pejabat yang oleh undang-undang diberikan kewenangan, sehingga memberikan cukup akan kebenaran isinya dan karenaya dalam pelaksanaannya dapat disejajarkan dengan suatu keputusan pengadilan. Ada pula yang melihatnya atas dasar , bahwa orang yang menandatangani suatu akta, yang demikian sempurna, kiranya boleh dianggap  telah  dengan  pasti  mengikatkan  diri,  sehingga  dapatlah  dianggap  bahwa  ia (dengan kata itu) telah memberikan vonis untuk dirinya sendiri dan karenanya suatu keputusan pengadilan tidak diperlukan lagi.
Ketentuan  mengenai  grosse  akta  dapat  kita  lihat  dalam  Pasal  224  HIR  yang menyatakan, bahwa surat grosse dari akta hipotik dan surat utang, yang dibuat secara notariil  dan  diatasnya  diberi  irah- irah  “Demi  Keadilan  Berdasarkan  Ketuhanan  Yang Maha Esa” mempunyai kekuatan yang sama dengan suatu putusan pengadilan. Salah  satu  ciri  Hak  Tanggungan  yang  kuat  adalah  mudah  dan  pasti  dalam pelaksanaan eksekusinya, jika debitur cidera janji. Walaupun secara umum ketentuan tentang  eksekusi  telah  diatur  dalam  Hukum  Acara  Perdata  yang  berlaku,  dipandang perlu untuk memasukkan secara khusus ketentuan tentang eksekusi Hak Tanggungan dalam Undang-Undang Hak Tanggungan, yaitu yang mengatur lembaga parate eksekusi sebagaimana  dimaksud  dalam  Pasal  224  Reglement  dan  Pasal  258  Reglement  Acara Hukum untuk Daerah Luar Jawa dan Madura.
Sehubungan dengan itu pada sertipikat Hak Tanggungan, yang berfungsi sebagai surat tanda  bukti adanya Hak Tanggungan, dibubuhi irah-irah dengan kata- kata “Demi
24 Salim,H.S, op.cit ., hlm. 194.
Keadilan Berdasarkan Ketuhanan Yang Maha Esa”, sebagaimana termuat dalam Pasal 14 ayat (2) UUHT yang berbunyi :
Sertipikat Hak Tanggungan sebagaimana dimaksud pada ayat (1) memuat irah-irah dengan kata- kata “Demi Keadilan Berdasarkan Ketuhanan Yang Maha Esa”.
Irah-irah yang dicantumkan pada sertipikat Hak Tanggungan dimaksudkan untuk menegaskan adanya kekuatan eksekutorial pada sertipikat Hak Tanggungan, sehingga apabila  debitur  cidera  janji,  siap  untuk  dieksekusi  seperti  halnya  suatu  putusan pengadilan yang telah memperoleh kekuatan hukum tetap, melalui tata cara dan dengan menggunakan lembaga parate executie sesuai dengan peraturan Hukum Acara Perdata.
Selain itu sertipikat Hak Tanggungan tersebut dinyatakan sebagai pengganti grosse akta hipotik,  yang  untuk  eksekusi  hipotik  atas  tanah  ditetapkan  sebagai  syarat  dalam melaksanakan ketentuan pasal-pasal kedua Reglemen diatas.
Dalam Pasal 14 ayat (3) UUHT, dikatakan bahwa :Karena grosse akta dinyatakan mempunyai kekuatan eksekutorial yang sama dengan suatu keputusan pengadilan yang telah  mempunyai  kekuatan  hukum  tetap,  maka  kreditur  yang  memegang  grosse sertipikat Hak Tanggungan (Pasal 14 ayat (5) UUHT), sepanjang mengenai apa yang diperjanjikan dalam APHT, kedudukannya adalah sama dengan seorang kreditur yang sudah menang berperkara dan seakan-akan keputusannya sudah mempunyai kekuatan yang tetap.
Sama seperti suatu keputusan Pengadilan yang kalau tidak dipenuhi secara sukarela oleh pihak yang dinyatakan kalah, pelaksanaannya dilakukan dengan menjual eksekusi miliknya  dengan  persetujuan  dari  Ketua  Pengadilan,  maka    pelaksanaan  eksekusi berdasarkan  grosse-pun  harus  seizin – fiat  eksekusi-  dari  Ketua  Pengadilan  yang bersangkutan. 25 Kesimpulannya  bahwa  eksekusi  grosse  dilaksanakan  atas  dasar permohonan dari kreditur dan dilakukan atas perintah dan di bawah pimpinan Ketua Pengadilan.
Pelaksanaan  eksekusi  berdasarkan  grosse  lain  dengan  pelaksanaan  eksekusi berdasarkan  parate  eksekusi.  Parate  eksekusi  adalah  pelaksanaan  eksekusi  tanpa melalui bantuan pengadilan. Apabila debitur cidera janji, kreditur berhak untuk menjual obyek Hak Tanggungan atas kekuatan sendiri melalui pelelangan umum menurut tata cara  yang  ditentukan  dalam  peraturan  perundang-undangan  untuk  pelunasan  utang debitur.  Eksekusi  dengan  cara  melalui  pelelangan  umum  ini  diharapkan  dapat memperoleh harga yang paling tinggi untuk pelunasan hutang debitur kepada kreditur, sisanya menjadi hak debitur..
Problematika  Pemegang  Hak  Tanggungan  Dan  Sertipikat  Hak  Atas  Tanah  Yang Telah Dibebani Hak Tanggungan
Pada dasarnya, hak tanggungan merupakan hak kebendaan, yang mana salah satu ciri hak kebendaan adalah hak tersebut mengikuti bendanya di tangan siapa pun benda tersebut  berada  ( droit  de  suite ).Walaupun  obyek  Hak  Tanggungan  sudah  berpindah tangan dan menjadi milik pihak lain, kreditur masih tetap dapat menggunakan haknya
25 J.Satrio, Hukum Jaminan, Hak Jaminan Kebendaan, Hak Tanggungan , PT.Citra Aditya  Bakti,Bandung, 1998, hlm. 157
melakukan eksekusi, jika debitor cidera janji. Ini berarti pada dasarnya tidak menjadi masalah jika Hak Tanggungan tersebut dijual oleh pemberi hak tanggungan (pemilik tanah) kepada orang lain, karena Hak Tanggungan tersebut tetap melekat pada tanah yang dijaminkan (dengan asumsi bahwa hak tanggungan tersebut telah didaftarkan ke Kantor  Pertanahan  sehingga  hak  tanggungan  tersebut  telah  lahir).  Akan  tetapi,  pada praktiknya penerima hak tanggungan seringkali memperjanjikan bahwa pemberi hak tanggungan  tidak  akan  mengalihkan  obyek  hak  tanggungan,  serta  diperjanjikan pula bahwa sertifikat tanah yang dijaminkan akan dipegang oleh penerima hak tanggungan. Janji  bahwa  pemberi  hak  tanggungan  tidak  akan  mengalihkan  obyek  hak tanggungan dapat dilihat dalam Pasal 11 ayat (2) huruf g UUHT, Berdasarkan ketentuan Pasal 11 ayat (2) huruf g UUHT tersebut, pemberi Hak Tanggungan terikat untuk tidak melakukan  tindakan  atau  mengambil  sikap  yang  bisa  mengakibatkan  beralihnya pemilikan obyek Hak Tanggungan kepada pihak lain tanpa persetujuan pemegang Hak Tanggungan.
Sedangkan, janji bahwa penerima Hak Tanggungan akan memegang sertifikat tanah (Pasal 11 ayat [2] huruf k jo. Pasal 14 ayat [4] UUHT akan berakibat bahwa pemberi hak tanggungan  (pemilik  tanah)  tidak  dapat  menjual  tanah  yang  dijaminkan.  Ini  karena untuk melakukan jual beli tanah dengan akta Pejabat Pembuat Akta Tanah ("PPAT"), PPAT  akan  meminta  sertifikat  asli  atas  tanah  tersebut  (Pasal  39  ayat  [1] Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah).
Jadi, pada dasarnya pemberi hak tanggungan (pemilik tanah) tetap dapat menjual objek hak tanggungan. Akan tetapi, harus dilihat terlebih dahulu hal-hal apa saja yang diperjanjikan  dalam  Akta  Hak  Tanggungan.  Selain  itu,  pada  umumnya  karena  hak tanggungan tetap mengikuti objek hak tanggungan di tangan siapapun tanah tersebut berada, maka jarang ada pembeli yang ingin membeli tanah yang dijaminkan dengan hak tanggungan,  kecuali  dalam  jual  beli  tersebut  diperjanjikan  hal-hal  guna  melindungi kepentingan pembeli.
Kedudukan  kreditur  pemegang  Hak  Tanggungan  sebagai  kreditur  preferen  telah diatur dalam Undang Undang Hak Tanggungan, sebagaimana yang diterangkan dalam Penjelasan Umum angka 4 alenia 2 Undang Undang Hak Tanggungan, yang diatur lebih lanjut dalam Pasal 20 ayat (1) huruf a dan b, Pasal 6 dan Pasal 14 dari Undang Undang Hak  Tanggungan.  Meskipun  pengaturan  dalam  Undang  Undang  Hak  Tanggungan tersebut masih tidak lengkap atau tidak terinci, namun kedudukan kreditur pemegang Hak Tanggungan telah dijamin secara pasti oleh Undang Undang Hak Tanggungan. 26 Berdasarkan  Pasal  21  Undang  Undang  Hak  Tanggungan,  kedudukan  kreditur pemegang  Hak  Tanggungan  tetap  dijamin,  meskipun  debitur  dinyatakan  pailit  oleh pengadilan. Dalam hal ini obyek hak tanggungan tidak termasuk sebagai harta (boedel) pailit,  sehingga  kreditur  pemegang  Hak  Tanggungan  sebagai  kreditur  separatis  dan dapat mengeksekusi Hak Tanggungan seperti tidak ada kepailitan.
Dengan adanya Pasal 56 dan Pasal 59 dalam Undang Undang Nomor 37 Tahun 2004 tentang Kepailitan dan Penundaan Kewajiban Pembayaran Utang, kedudukan kreditur pemegang Hak Tanggungan terhadap obyek tanggungan menjadi lemah, karena hak-hak
26 Ibid ., hlm. 169.
kreditur  pemegang  Hak  Tanggungan  telah  dikurangi  atau  dibatasi.Pembatasan pembatasan  tersebut  berupa  penangguhan  eksekusi  oleh  kreditur  pemegang  Hak Tanggungan selama 90 (sembilanpuluh) hari setelah adanya putusan pernyataan pailit dan pelaksanaan eksekusi Hak Tanggungan  dibatasi hanya dalam tenggang waktu 2 (dua) bulan. 27
Ketentuan  tentang  penangguhan  hak  eksekusi  obyek  Hak  Tanggungan  dan ketentuan  mengenai  batasan  waktu  eksekusi  Hak  Tanggungan  yang  dibatasi  dalam jangka waktu hanya 2 (dua) bulan setelah berlakunya masa insolvensi adalah ketentuan yang  mengurangi  hak  dan  kedudukan  kreditur  pemegang  Hak  Tanggungan  dan bertentangan  dengan  tujuan  lembaga  Hak  Tanggungan  itu  sendiri.  Dalam  tenggang waktu 2 (dua) bulan kreditur pemegang Hak Tanggungan tidak dapat mengeksekusi obyek Hak Tanggungan dan eksekusi obyek Hak Tanggungan diambil alih oleh kurator, namun ditinjau dari Undang Undang Kepailitan, kedudukan kreditur pemegang Hak Tanggungan tetap sebagai kreditur separatis, yaitu obyek Hak Tanggungan tetap tidak termasuk sebagai harta (boedel) pailit.
Undang-Undang Nomor 37 Tahun 2004 mengutamakan pembayaran (pelunasan) utang  debitur  kepada  kreditur  pemegang  Hak  Tanggungan.Namun  dalam melaksanakan  hak-haknya,  kreditur  pemegang  Hak  Tanggungan  dibatasi.  Hal  ini menyebabkan adanya konflik norma, yaitu antara norma dalam Undang-Undang Hak Tanggungan dengan norma dalam Undang-Undanng Kepailitan.
Putusan  pernyataan  pailit  tidak  mengakibatkan  musnahnya  hak tanggungan.Kreditur pemegang Hak Tanggungan memiliki hak preferensi untuk dapat mengeksekusi  dibawah  kekuasaan  sendiri  obyek  Hak  Tanggungan  yang  dikuasainya, namun pelaksanaan eksekusi obyek Hak Tanggungan tersebut harus tetap tunduk pada ketentuan Undang-Undang Nomor 37 Tahun 2004 tentang Kepailitan dan Penundaan Kewajiban  Pembayaran  Utang  (UU  KPKPU)  yang  memberikan  penangguhan  hak eksekusi  jaminan  Hak  Tanggungan  dalam  jangka  waktu  paling  lama  90  (sembilan puluh)  hari  sejak  tanggal  putusan  pernyataan  pailit  diucapkan  dan  juga  ketentuan mengenai batasan waktu eksekusi hak tanggungan yang dibatasi dalam jangka waktu hanya 2 (dua) bulan. Dengan demikian, UU KPKPU telah memangkas hak-hak kreditur pemegang Hak Tanggungan, sehingga kreditur pemegang Hak Tanggungan tidak bisa leluasa mengeksekusi Hak Tanggungan yang dimilikinya.
Bahwa pemegang obyek Hak Tanggungan mempunyai hak preferen yaitu hak untuk didahulukan dalam pelunasan utang atas obyek Hak Tanggungan. Obyek Hak Tanggungan  menjadi  kurang  berfungsi  bagi  pemegang  Hak  Tanggungan  jika  debitur dapat melunasi hutangnya. Namun jika debitur wanprestasi dan dengan pertimbangan obyek  Hak  Tanggungan  dijual  untuk  melunasi  hutangnya,  sedang  obyek  Hak Tanggungan    diabaikan  dan  tidak  terawat,  sehingga  harganya menjadi  menurun. Hal yang demikian sangat penting artinya bagi kreditur untuk mempertahankan agar kredit dibayar lunas dengan menjual lelang barang agunan. Untuk kepentingan kreditur dan debitur Undang-Undang Hak Tanggungan mengatur pemberian janji mengelola kepada kreditur  pemegang  Hak  Tanggungan  untuk  mengelola  obyek  Hak  Tanggungan.
27 Ibid.
Pengelolaan obyek Hak Tanggungan baru terjadi ketika debitur, dinyatakan pailit dan harus  dengan  persetujuan  Ketua  Pengadilan  Negeri  dalam  bentuk  penetapan  sesuai dengan ketentuan Pasal 11 ayat (2) huruf c Undang-Undang Hak Tanggungan.
Pemberian kewenangan kepada pemegang Hak Tanggungan untuk mengelola obyek  Hak  Tanggungan  dalam  pelaksanaannya  terdapat  hambatan-hambatan  di antaranya bahwa perjanjian pemberian kewenangan mengelola barang agunan kepada kreditur  harus  dibuat  dalam  suatu  Akta  Pemberian  Hak  Tanggungan,  baru  mulai berlaku  jika  debitur  wanprestasi  dan  harus  dengan  persetujaun  ketua  Pengadilan Negeri. Hal ini tentunya memakan waktu, biaya dan tenaga yang tidak sedikit, karena untuk  menentukan  kapan  debitur  dinyatakan  wanprestasi,  kreditur  harus  terlebih dahulu melakukan penyelematan kredit melalui penjadwalan kembali (rescheduling), yaitu  perubahan  syarat  kredit  yang  hanya  menyangkut  jadwal  pembayaran  dan/atau jangka  waktunya,  persyaratan  kembali  (reconditioning),  yaitu  perubahan  sebagaian atau seluruhnya syarat kredit, yang tidak terbatas pada perubahan jadwal pembayaran, jangka  waktu  dan/atau  persyaratan  lainnya  sepanjang  tidak  menyangkut  perubahan maksimum kredit-kredit dan penataan kembali (restructuring), yaitu perubahan syarat- syarat kredit. Setelah melakukan penyelamatan kredit dan ternyata tidak berhasil baru meminta penetapan pada Ketua Pengadilan Negeri, yang tentunya juga memakan waktu dan biaya serta berhubungan dengan janji mengelola obyek Hak Tanggungan tentunya juga memerlukan biaya.
Dalam  hal  hasil  eksekusi  Hak  Tanggungan  tidak  dapat  menutupi  seluruh piutang, kreditur pemegang Hak Tanggungan dapat menutup kekurangan piutangnya tersebut dengan cara mengajukan pelunasan tagihan kepada kurator atas kekurangan tersebut  dari  harta  pailit  sebagai  kreditur  konkuren.Kreditur  pemegang  Hak Tanggungan tersebut kemudian berubah kedudukan menjadi kreditur konkuren, yang kemudian  harus  berbagi  secara  proporsional  atau  secara  pari  passu  dengan  semua kreditur  konkuren  lainnya  sesuai  dengan  perbandingan  besarnya  piutang  masing- masing kreditur konkuren tersebut. 28
Untuk itu, seharusnya ketentuan tentang tata cara eksekusi Hak Tanggungan dalam kepailitan yang berkaitan dengan penangguhan dan pembatasan jangka waktu eksekusi  Hak  Tanggungan  oleh  kreditur  pemegang  Hak  Tanggungan  tersebut seharusnya dicabut.
Pada dasarnya adalah suatu sita umum terhadap harta kekayaan debitur. Maka ketentuan  mengenai  obyek  Hak  Tanggungan  tidak  termasuk  dalam  harta  pailit seharusnya ditinjau kembali. Akan lebih tepat apabila obyek Hak Tanggungan tersebut masuk dalam harta pailit, namun pelaksanaan eksekusinya tetap dalam penguasaan kreditur pemegang Hak Tanggungan itu sendiri.

## SIMPULAN
Apabila debitur wanprestasi dan Akta Pemberian Hak Tanggungan (APHT)  yang tidak didaftarkan, maka Hak Tanggungan   tidak memenuhi  asas publisitas dan asas
28 Ibid ., hlm. 172.
preferensi,  sesuai  dengan  ketentuan  Pasal  13  UUHT.  Akan  tetapi  Kreditor  tetap memiliki  haknya  untuk  mendapatkan  benda  jaminan,  hanya  saja  kedudukannya seimbang/sama  dengan  kreditor  lainnya.  Dalam  hal  pelanggaran  atau  kelalaian  tidak didaftarkannya APHT ke Kantor Pertanahan oleh PPAT atau Notaris, maka PPAT atau notaris akan dikenakan sanksi administratif
Salah satu sifat Hak Tanggungan adalah tetap mengikuti obyeknya dalam tangan siapa pun obyek tersebut berada. Walaupun obyek Hak Tanggungan sudah berpindah tangan dan menjadi milik pihak lain, kreditur masih tetap dapat menggunakan haknya melakukan  eksekusi,  jika  debitur  cidera  janji,  dengan  ketentuan  bahwa  Hak Tanggungan  tersebut  telah  didaftarkan  di  Kantor  Pertanahan.  Akan  tetapi  dalam hal pelaksanaan eksekusi obyek Hak Tanggungan harus mengikuti prosedur dan ketentuan yang berlaku, sehingga tidak melanggar hak-hak kreditur dan debitur.

## DAFTAR PUSTAKA
Abdulkadir Muhamad, Hukum Perdata Indonesia , PT.Citra Aditya Bakti, Bandung 2000.
Adrian Sutedi, Hukum Hak Tanggungan ,  Sinar Grafika, Jakarta 2012.
A.P.Parlindungan, Komentar Atas Undang-Undang Pokok Agraria , Alumni, Bandung 2001.
H. Budi Untung, Kredit Perbankan di Indonesia, Andi Offset, Yogyakarta 2000
Gatot Supramono, Perbankan Dan Permasalahannya , Djambatan, Jakarta 1996.
Handri Raharjo, Hukum Perjanjian di Indonesia , Pustaka Yustisia, Yogyakarta  2009.
J. Satrio, Hukum  Jaminan,  Hak  Jaminan Kebendaan,   Hak    Tanggungan , PT.Citra Aditya  Bakti,Bandung, 1998
Mariam Darus Badrulzaman, Perjanjian Kredit Bank ,  PT Citra Aditya Bakti Bandung1991.
Mariam Darus Badrulzaman, Kompilasi Hukum Perikatan , PT Citra Aditya Bakti, Bandung 2016.
M. Yahya Harahap, Ruang Lingkup Permasalahan Eksekusi Bidang Perdata , Sinar Grafika. Jakarta 2009.
Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah.
Pramono, Nindyo, Sertifikasi Saham PT.Go Publik dan Hukum Pasar Modal di Indonesia , PT Citra Aditya Bakti,  Bandung 1997.
R. Setiawan, Pokok-Pokok Hukum Perikatan , Bina Cipta, Bandung 1987.
Rachmadi Usman, Hukum Jaminan Keperdataan , Sinar Grafika, Jakarta  2008.
H. Salim HS, Perkembangan Hukum Jaminan di Indonesia , PT Raja Grafindo Persada, Jakarta 2005.
Soekanto,  Soerjono, Pengantar Penelitian Hukum , UI Press, Jakarta 2008.
Sri Soedewi Masjchoen Sofwan, Hukum Perdata Hukum Benda , Liberty, Yogyakarta 1975.
Subekti dan Tjitrosudibio, Kitab Undang-Undang Hukum Perdata , Pradnya Paramita, Jakarta 2006.
Sutan Remy Sjahdeini, Hak Tanggungan, Asas-Asas, ketentuan-Ketentuan Pokok dan Masalah-Masalah yang di Hadapi Oleh Perbankan , Air Langga University Press, Surabaya 1996.
Undang-Undang Republik Indonesia Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan Atas Tanah Beserta Benda-Benda yang Berkaitan dengan Tanah.
Undang Undang Nomor 37 Tahun 2004 tentang Kepailitan dan Penundaan Kewajiban Pembayaran Utang,
Undang-Undang  Republik  Indonesia  Nomor  10  Tahun  1998  tentang  Perubahan  Atas  Undang- Undang Nomor 7 Tahun 1992 tentang Perbankan.
Undang-Undang Republik Indoesia Nomor 5 Tahun 1960 Tentang Pokok-Pokok Agraria.