## FAKTOR YANG MEMPENGARUHI PERSEBARAN RUKO DI KOTA MALANG
1) Achmad Maulana Malik Jamil, 2) Mustika Arif Jayanti
1) 2) Universitas Kanjuruhan Malang Email: 1) maulana3188@gmail.com; 2) ratu.mustika25@gmail.com

## Abstrak
Pembangunan  perkotaan  semakin  berkembang  terutama  di  pusat  kota  untuk  memenuhi kebutuhan  masyarakat  akan  wadah  aktivitas  akibat  pertumbuhan  ekonomi  yang  tinggi. Perencanaan  kota  harus  berpacu  dengan  pembangunan  fisik  bangunan  serta  sarana  dan prasarana kota lainnya. Perencanaan pusat perdagangan harus disesuaikan dengan berbagai pertimbangan  yang  ada.  Hal  ini  berlaku  juga  di  Kota  Malang.  Perilaku  dan  karakteristik perdagangan  di  Kota  Malang  di  antaranya  berupa  berkembangnya  tataguna  lahan perdagangan dalam bentuk rumah toko. Fenomena yang terjadi akhir-akhir ini adalah mulai ditinggalkannya  peruntukan  lahan  yang  bersifat  tunggal.  Pemanfaatan  lahan  saat  ini cenderung  bersifat  majemuk,  secara  terpadu,  dan  berskala  besar.  Pemanfaatan  lahan majemuk  ini  juga  merupakan  suatu  bentuk  aglomerasi  dari  fasilitas  perdagangan.  Bentuk ini  dapat  dilihat  pada  penyediaan  fasilitas  perdagangan  yang  berbentuk  toko-toko  yang berjejer  di  kawasan  perdagangan.  Terjadinya  perubahan  fungsi  dari  pemanfaatan  ruko  di Kota Malang, yang pada awalnya dipergunakan untuk rumah-toko dalam pemanfaatannya terbagi  menjadi:  toko-kantor-gudang  dan  ruko.  Berkembangnya  pembangunan  dan bervariasinya  pemanfaatan  ruko  di  Kota  Malang,  maka  rumusan  permasalahan  yang menjadi dasar kajian penelitian yaitu: 1) Bagaimana faktor-faktor yang berpengaruh dalam pemanfaatan ruko di Kota Malang?; 2) Bagaimana pola persebaran ruko di Kota Malang?. Penelitian ini menggunakan metode deskriptif kuantitatif dengan pendekatan deduktif, serta mengambil  10%  sebagai  sejumlah  117  ruko,  dengan  menggunakan  metode  analisis crosstabs dan chi  square. Faktor  yang  memiliki  pengaruh  yang  kuat  dalam  pemanfaatan ruko yaitu kedekatan dengan pusat kota, kedekatan dengan permukiman, kedekatan dengan pasar,  disamping  itu  pemanfaatan  ruko  yang  berupa  kantor  dan  toko  sangat  dipengaruhi oleh kedekatan dengan kantor dan kedekatan dengan pasar, sedangkan untuk pemanfaatan yang lain cenderung acak. Rekomendasi dari penelitian ini ialah perlu dikaji lagi baik dari perspektif  pengembang  dan  pengguna  dalam  hal  pemanfaatan  ruko  agar  tidak  terjadi perubahan  fungsi  ruko,  jadi  dalam  penjualannya  lebih  diarahkan  ruko–toko  atau  kantor, agar  terjadi  keseragaman  dalam  pemanfaatannya  yang  bertujuan  agar  terciptanya aglomerasi pertumbuhan yang merangsang pertumbuhan di sekitarnya.
Kata Kunci: Persebaran, Ruko.

## PENDAHULUAN
Kota  Malang  merupakan  kota  terbesar kedua di Provinsi Jawa Timur mengalami  peningkatan  pertumbuhan bangunan jasa komersil terutama pembangunan ruko-ruko dan perubahan penggunaan  lahan  perumahan  menjadi jasa  (ruko)  di  sepanjang  jalan  menuju pusat–pusat kawasan perdagangan.
Malang  dikenal  pula  sebagai  salah  satu Kota Pendidikan di Indonesia.
Didukung  oleh  kondisi  geografis  yang sejuk sebab dibentengi oleh 4 gunung di setiap  penjuru  mata  anginnya.  Kota Malang  tumbuh  sebagai  kota  yang diidam-idamkan  perantau  yang  ingin menimba  ilmu.  Segala  fasilitas  modern berhasil  dipenuhi  oleh  pemerintah  kota demi  menunjang  aktivitas  sebuah  Kota Pendidikan. Beberapa Perguruan Tinggi Negeri  terkemuka  ada  di  Kota  ini  dan beberapa Perguruan Tinggi Swasta yang tak kalah hebatnya terdapat di kota ini.
Bertambahnya penduduk di Kota Malang yang disebabkan oleh masuknya mahasiswa yang berkuliah di Universitas  Negeri  maupun  swasta mengakibatkan semakin besar kebutuhan  lahan  untuk  tempat  tinggal, selain itu juga memicu adanya pertumbuhan lainnya, misalnya meningkatnya jumlah perdagangan barang  dan  jasa.  Untuk  bertahan  hidup manusia  perlu  makan  dan  tempat tinggal.  Bertambahnya    penduduk secara  langsung  memberikan  dampak meningkatnya  kebutuhan  akan  dua  hal tersebut.
Budaya konsumtif merupakan salah satu dampak  dari  pertumbuhan  msyarakat dan  perkembangan  teknologi.  Gaya hidup  mahasiswa  adalah  gaya  hidup kelas  menengah  ke  atas  yang  dicirikan dengan kemampuan mengonsumsi produk  dan  gaya  hidup  yang  serba
modern.  Hal  ini  berdampak  pada semakin berkembanganya sektor ekonomi  perdagangan  dan  jasa    guna memenuhi  kebutuhan  mahasiswa  dan masyarakat.  Melihat  fenomena  yang terjadi  akhir-akhir  ini  dan  paling menarik  adalah  berupa  dibangunnya ruko–ruko yang hampir merata diseluruh  wilayah  pengembangan  Kota Malang. Dengan semakin berkembangnya
pembangunan  rumah  toko  (ruko)  di Kota  Malang,  maka  tujuan  penelitian yaitu  mengidentifikasi  pola  persebaran rumah-toko di Kota Malang.

## METODE PENELITIAN
Metode  penelitian  ini  yaitu  deskriptif kuantitaftif dengan pendekatan deduktif. Lokasi  penelitian  adalah  di  Kota Malang  yang  terdiri  dari  5  kecamatan yang terdapat lokasi Kluster Ruko.
a. Survei  data  instansional,  yaitu pengumpulan  data  sekunder  yang berkaitan  dengan  wilayah  studi, dari dinas/instansi pemerintah seperti  Dinas  Tata  Kota,  Bapeda, BPS, Kimpraswil dan dinas/instansi terkait lainnya.
b. Survei  lapangan,  yaitu  dengan teknik  observasi  /  pengamatan  di lapangan serta pengajuan kuesioner. Data primer diperoleh dengan penyebaran  kuisioner  atau  wawancara kepada  para  responden  yang  dilibatkan dalam  penelitian  ini  yaitu  pihak–pihak pengguna  ruko  yang  secara  individu telah  memiliki  ruko  atau  menghuni  / berusaha  di  ruko.  Data  sekunder diperoleh  dari  buku  laporan,  referensi dan  informasi  yang  didokumentasikan oleh  kantor  /dinas/instansi  terkait, diantaranya berupa data jumlah fasilitas perkotaan  dan  gambaran  wilayah  Kota Malang  dan  peraturan  atau  kebijakan
yang  berkaitan  dengan  pembangunan ruko.
Sebagian  populasi  responden  yang digunakan  dalam  penelitian  ini  adalah pengguna ruko yang tersebar di beberapa  titik  lokasi  di  Kota  Malang, yang kemudian dibagi sesuai strata atau bagian  populasi  yang  akan  diambil secara proporsional. Teknik pengambilan  sampel  data  ini  disebut teknik proportionate  random  sampling. Dalam  penelitian ini  pengambilan sampel dilakukan terhadap 1 komponen, yaitu  dari  pihak  pengguna  ruko. Menurut Nugraha Dkk (2000) pengguna ruko  adalah  pihak  yang  menggunakan ruko  secara  langsung,  meskipun  bukan miliknya.  Pengguna  ruko  yang  menjadi obyek penelitian disini adalah pengguna yang  menempati  dan  menggunakan ruko dengan sifat bangunan sewa.
Untuk jumlah pengguna ruko, penelitian dilakukan  terhadap  10  %  dari  1.172 ruko yang merupakan jumlah total ruko di  Kota  Malang,  maka  sampel  dalam penelitian  ini  sebesar  117  ruko,  artinya peneliti  mengambil  sampel  responden secara acak dari populasi pengguna ruko dalam  suatu  kecamatan  ruko  dengan cara penarikan undian, yaitu pada kertas kecil  ditulis  nomer  subjek  sebanyak populasi  yang  terdapat  dalam  masing- masing  kecamatan,  satu  nomer  untuk setiap  kertas,  kemudian  pada  setiap kecamatan  diambil  gulungan  kertas sebanyak  jumlah  sampel  yang  telah ditetapkan  ,  sehingga  nomer-nomer yang  tertera  pada  gulungan  kertas  yang terambil  itulah  yang  merupakan  nomer subjek sampel penelitian. Peneliti beranggapan  bahwa  semua  pengguna ruko  pada  setiap  kecamatan  memiliki kesempatan  yang  sama  untuk  dijadikan sampel.
Teknik  analisis  data  dilakukan  dengan langkah-langkah sebagai berikut:
a. Menyusun  jawaban  responden  ke dalam  tabel.  Mendistribusikan  nilai jawaban  pengguna,  dikelompokkan menurut  faktor-faktor  yang  telah ditetapkan.
b. Untuk  mengetahui  hubungan  antara pemanfaatan  dan  persebaran  ruko, digunakan  program  SPSS  16 for windows dilakukan  analisis Chi Squar e test  &  Koefisien  Kontingensi yaitu teknik korelasi untuk data yang berbentuk  nominal.  Rumus  yang digunakan:
∑
dengan:
= Hasil observasi yang diperoleh berdasarkan distribusi  probabilitas  basis ke-i dan kolom ke-j = Nilai yang diharapkan berdasarkan pengamatan terhadap  random  sampelnya pada baris ke-i dan kolom ke- j dari variabel yang diamati. Setelah  mengetahui  jumlah yang diperoleh dari hasil perhitungan selanjutnya  dibandingkan  dengan  nilai
.  Nilai tabel  yang  diperoleh
menggunakan  nilai  derajat  kebebasan dengan taraf signifikansi sebesar 5%.
Untuk  memperkuat  hasi  chi  square selanjutnya dilakukan pengujian hipotesis.  Adapun  batasan  hipotesis sebagai berikut:
Hipotesis untuk kasus ini :
Ho =    Pemanfaatan ruko tidak memiliki hubungan dengan
faktor-faktor yang mempengaruhi persebaran ruko
HI  =    Pemanfaatan ruko memiliki hubungan yang kuat dengan faktor-faktor yang mempengaruhi persebaran ruko.

## HASIL DAN PEMBAHASAN
Aksesibilitas  merupakan  kemudahan transportasi dan kedekatan jarak (Koetsoer,  2001).  Sedangkan  menurut Luhst  (1997)  aksesibilitas  adalah  daya tarik  suatu  lokasi  dikarenakan  akan memperoleh
kemudahan
dalam
pencapaiannya  dari  berbagai  pusat kegiatan  seperti  pusat  perdagangan, pusat  pendidikan,  daerah  industry,  jasa pelayanan  perbankan,  tempat  rekreasi, pelayanan pemerintah,  jasa professional dan  bahkan  merupakan  perpaduan antara semua kegiatan tersebut.
Penilaian  dari  aksesibilitas  bisa  berupa jarak dari Central Basic District (CBD), kemudahan  mendapatkan  pelayanan dari  transportasi  umum  yang  menuju lokasi  bersangkutan  atau  bisa  juga dilihat  dari  lebar  jalan  yaitu  semakin sempit  lebar  jalan  suatu  lahan,  maka berarti  aksesibilitas  dari  tempat  yang bersangkutan kurang baik. Dalam penelitian  ini,  pengukuran  aksesibilitas menggunakan  jarak  tempuh.  Indikator aksesibilitas  yang  digunakan  adalah jarak ruko ke pusat Kota Malang (Alun- alun  Kota  Malang),  jarak  ruko  ke permukiman  terdekat,  jarak  ruko  ke kantor pemerintahan terdekat.
Jarak Ruko ke Pusat Kota (Alun Alun Kota Malang – Pasar Besar)
Menurut  R.V  Ratcliff  (1949)  dalam bukunya  yang  berjudul Urban  Land Economic ,  pusat  kota  dianggap  sebagai suatu  tempat  yang  punya  aksesibilitas terbesar dan dari lokasi inilah centrality–value (nilai  pemusatan)  akan
menurun  secara  teratur  ke  arah  luar sampai pada u rban peripheries . Berdasarkan hasil penelitian, didapatkan hasil  bahwa  ada  hubungan  antara perubahan  pemanfaatan  ruko  di  Kota Malang  dengan  jarak  ruko  ke  pusat kota.  Hal  ini  dibuktikan  dengan  hasil penghitungan Chi  square  test yang menunjukkan p<0,05 (Tabel 1).
Tabel 1 Hubungan dan Hasil Penghitungan Chi Square Test – Symmetric Measures Antara Perubahan Pemanfaatan Ruko di Kota Malang Dengan Jarak ke Pusat Kota
Pemanfaatan ruko di Kota Malang yang sesuai dengan fungsinya (sebagai rumah toko)  tidak  ada  yang  berada  di  dekat pusat  kota.  Ruko  yang  berada  dekat dengan  pusat  kota  (jarak  di  bawah  1,1 km)  dimanfaatkan  hanya  sebagai  toko
Chi-Square Tests
99.196 a 16 .000 73.199 16 .000
10.814 1
.001 117
Pearson Chi-Square Likelihood Ratio Linear-by -Linear Association
N of Valid Cases
Value df Asy mp. Sig. (2-sided) 20 cells (80.0%) hav e expected count less than 5. The minimum expected count is .41. a. Symmetric Measures .677 .000 -.305 .084 -3.438 .001 c
-.298 .094 -3.353 .001 c 117 Contingency  Coef ficient Nominal by  Nominal Pearson's R Interv al by  Interv al Spearman Correlation Ordinal by  Ordinal N of Valid Cases Value Asy mp.
Std. Error a Approx. T b Approx. Sig. Not assuming the null hy pothesis. a. Using the asymptotic standard error assuming the null hypothesis. b. Based on normal approximation. c.
saja,  bahkan  berubah  fungsi  menjadi kantor Bank dan Pegadaian. Sedangkan ruko  yang  berada  jauh  dari  pusat  kota (jarak  lebih  dari  4  km)  dimanfaatkan hanya  sebagai  gudang  atau  tempat penyimpanan barang.
Hal ini menjelaskan  bahwa  ruko  yang  paling dekat dan paling jauh dengan pusat kota mengalami perubahan fungsi pemanfaatan  baik  sebagian  maupun menyeluruh, bahkan sampai meniadakan  fungsi  utamanya.  Pola persebaran  dan  pemanfaatan  ruko  di Kota  Malang  ini  dapat  dilihat  pada grafik 1 berikut.
Gambar 1. Grafik Pola Persebaran dan Pemanfaatan Ruko di Kota Malang.
Grafik A dan B Menunjukkan Perubahan Pemanfaatan Ruko yang Berjarak Paling Dekat dan Paling Jauh dari Pusat Kota. Sementara Grafik C, D, dan E Menunjukkan Pemanfaatan Ruko Sebagai Rumah dan Kantor yang Merata di Seluruh Wilayah. Ruko  yang  berada  dekat  dengan  pusat kota  mengalami  perubahan  manfaat menjadi  toko.  Perubahan  pemanfaatan ini merupakan efek penerapan efektivitas  dan  efisiensi  penggunaan ruko  akibat  lokasinya  yang  berada dengan  pusat  kota  dimana  terjadi pemusatan  kegiatan  perkotaan.  Pusat
Kota Malang merupakan pusat aktivitas
0 2 4 6 8 10 12 14 0.1-1 km 1.1-2 km 2.1-3 km 3.1-4 km 4.1-5 km Toko 0 1 2 3 4 5 6 7 0.1-1 km 1.1-2 km 2.1-3 km 3.1-4 km 4.1-5 km Gudang B 0 5 10 15 20 25 30 35 0.1-1 km 1.1-2 km 2.1-3 km 3.1-4 km 4.1-5 km Ruko 0 1 2 3 4 5 6 7 0.1-1 km 1.1-2 km 2.1-3 km 3.1-4 km 4.1-5 km Kantor 0 0.5 1 1.5 2 2.5 3 3.5 4 4.5 0.1-1 km 1.1-2 km 2.1-3 km 3.1-4 km 4.1-5 km Rumah A D C E
perdagangan dan pusat kegiatan keagamaan. Aktivitas perdagangan yang dapat  dijumpai  di  pusat  kota  Malang dapat berupa perdagangan barang maupun  jasa.  Pusat  Kota  Malang disebut  juga  sebagai  pusat  keagamaan karena  di  lokasi  ini  ditemukan  Masjid Jami’ (masjid besar Kota Malang) yang bersebelahan dengan gereja yang terletak di sebelah barat alun- alun Kota Malang.  Hal  ini  sesuai  dengan  teori konsentris yang diutarakan oleh Burgess dalam Sabari (2007)  yang menyebutkan bahwa  pusat  kota  merupakan Central Basic  District (CBD)  merupakan  pusat ekonomi,  sosial,  budaya  dan  politik. Pola persebaran penggunaan lahan yang efisien  akan  tercipta  dengan  sendirinya karena  adanya  persaingan  berbagai kegiatan  untuk  mendapatkan  lokasi- lokasi  yang  diinginkannya  dengan menawar  pada  tingkatan  sewa  yang bermacam-macam.
Berdasarkan  hasil  penelitian  tersebut, pemanfaatan ruko di Kota Malang dapat dibagi  menjadi  3  zona,  yaitu  zona  1 (zona  tidak  sesuai),  zona  2  (zona campuran)  dan  zona  3  (zona  tidak sesuai).  Zona  1  adalah  zona  yang  tidak sesuai  yaitu  zona  yang    terletak  dalam jarak kurang dari 1 kilometer dari pusat Kota Malang. Ruko pada zona  ini  lebih dimanfaatkan sebagai toko saja, walaupun ada beberapa yang difungsikan  sebagai  rumah,  ruko,  dan kantor. Semakin tinggi derajat aksesibilitas, semakin tinggi pula frekuensi  beli  karena  semakin  banyak costumer ,    dan  dengan  sendirinya semakin besar keuntungan yang diperolehnya (Short,1984). Inilah alasannya mengapa fungsi-fungsi retailing mau  membayar  sewa  lahan yang  tinggi  pada  zona  ini.  Kegiatan retailing dibedakan  menjadi  2  macam, yaitu high-quick-turnovergoods dan irregular  lower  turnovergoods .  Tipe
retailing yang  pertama  adalah  kegiatan toko yang menjual barang yang mempunyai  frekuensi  beli  tinggi  dan perputaran  yang  cepat  seperti  toko pakaian  dan  sejenisnya,  sedangkan  tipe yang  kedua  ditempati  oleh  toko  yang menjual  barang  dengan  frekuensi  beli rendah seperti toko perhiasan.
Zona  2  adalah  zona  campuran  yaitu zona  yang    terletak  dalam  jarak  1 kilometer sampai 3 kilometer dari pusat Kota  Malang.  Banyak  ruko  pada  zona ini    yang  dimanfaatkan  sesuai  dengan fungsinya  sebagai  rumah  dan  toko, tetapi  banyak  juga  ruko  pada  zona  ini yang  berubah  fungsi  menjadi  kantor. Pada  zona  ini  terdapat  banyak  industri dan  perdagangan.  Sebenarnya  fungsi- fungsi  ini  juga  membutuhkan  lokasi sentral,  namun  karena  kalah  bersaing dengan  fungsi-fungsi retailing maka penempatannya  tergeser  sedikit  dari pusat kota. Banyaknya kegiatan industri dan perdagangan di daerah ini merupakan alasan banyaknya ruko yang berubah  fungsi  menjadi  kantor  di  zona ini.
Zona  3  adalah  zona  tidak  sesuai  yaitu zona  yang  terletak  dalam  jarak  lebih dari  3  kilometer  dari  pusat  Kota Malang.  Ruko  pada  zona  ini  lebih dimanfaatkan  sebagai  gudang  saja, walaupun  ada  juga  yang  berfungsi sebagai  ruko  dan  kantor.  Ruko  dan kantor  yang  terletak  di  daerah  pinggir yang  jauh  dari  pusat  kota  ini  bukannya tanpa  alasan.  Adanya  kejenuhan  pusat kota  dalam menampung  kegiatan- kegiatan yang ada mengakibatkan ketidak  efisienan  pusat  kota  dalam melayani kebutuhan penduduknya. Kondisi  seperti  di  atas  mendorong terjadinya pemencaran pusat-pusat pelayanan  kota  ke  wilayah-wilayah kotanya,  sebagai  salah  satu  hasil  dari proses usaha penduduk dalam
mengatasi masalah jarak dan
menciptakan  pelayanan  kota  yang  lebih baik.  Tuntutan  akan  hal-hal  tersebut diatas  mewujudkan  tumbuhnya  hirarki dalam  sistem  pelayanan  kota,  yaitu terbentuknya  sub-sub  pelayanan  kota yang  mempunyai  tingkat  hirarki  yang lebih  rendah  dari  pusat  kota.  Dari  sisi pengembang,  kecenderungan  memilih lokasi di pinggiran kawasan metropolitan, di sekitar daerah pemukiman,  dikarenakan  harga  lahan yang  lebih  murah  dan  siap  dikelola. Selain itu lokasi tersebut juga mempunyai  aksesibilitas  yang  tinggi untuk penduduk di wilayah sub pelayanan  atau sub-urban sehingga mudah  dicapai  oleh  konsumen  yang memakai  kendaraan  yang  melalui  jalan utama.

## Jarak Ruko ke Pemukiman Terdekat
Pemilihan  lokasi  suatu  perdagangan tidak  dapat  dipisahkan  dari  skala pelayanan.  Skala  pelayanan  adalah lingkungan  yang  dipengaruhi  oleh mayoritas  penjualan  untuk  pusat-pusat atau daerah-daerah tertentu yang terlayani.  Pengukuran  skala  pelayanan ini  berkaitan  erat  dengan  jumlah populasi  penduduk  dalam  lingkungan tersebut.  Karena  itulah  pemanfaatan ruko  juga  dipengaruhi  oleh  populasi penduduk di mana ruko tersebut berada. Sesuai  dengan  pendapat  Berry  (1993) yang  menyatakan  bahwa  pola  sebaran pusat perdagangan umum menyesuaikan dengan  distribusi  konsumen.  Pusat perdagangan  akan  berlokasi  didaerah dengan  jumlah  konsumen  terbanyak yang  dapat  dilayani,  namun  dengan tetap  mempertahankan  kompetisi  untuk mempertahankan jumlah minimum penduduk pendukung ( threshold size ).
Jarak  yang  dimaksud  dalam  penelitian ini  ialah  jarak  yang  terdekat  dengan rumah penduduk dalam kategori jumlah
rumah diatas 20 unit. Hal ini didasarkan pada  pendapat  William  Alonso  dalam Sabari  (2007)  yang  mengemukakan bahwa kawasan permukiman cenderung menyebar/tidak terpusat. Semua
responden  dalam  penelitian  ini  berada tidak  lebih  dari  500  meter  dengan pemukiman terdekat.
Berdasarkan hasil penelitian, dapat disimpulkan bahwa terdapat hubungan antara pemanfaatan ruko dengan jarak ruko ke pemukiman terdekat. Hal ini dibuktikan dengan hasil penghitungan Chi square test yang menunjukkan p<0,05 (Tabel 2).
Tabel 2 Hubungan dan Hasil Penghitungan Chi Square Test – Symmetric Measures Antara Perubahan Pemanfaatan Ruko di Kota Malang Dengan Jarak ke Pemukiman Terdekat
Chi-Square Tests 153.655 a 16
.000 96.773 16 .000
15.603 1
.000 117
Pearson Chi-Square Likelihood Ratio Linear-by-Linear Association
N of Valid Cases
Value df Asy mp. Sig. (2-sided) 21 cells (84.0%) have expected count less than 5. The minimum expected count is .36. a.
Banyak ruko yang  berada dekat dengan permukiman dimanfaatkan sebagai toko. Sedangkan ruko yang dimanfaatkan  sebagai  gudang  berada jauh dari permukiman. Hal ini menjelaskan  bahwa  ruko  yang  paling dekat dan paling jauh dengan
permukiman mengalami perubahan fungsi  pemanfaatan baik sebagian maupun  menyeluruh,  bahkan  sampai meniadakan fungsi utamanya. Sedangkan ruko yang berfungsi sebagai ruko,  rumah,  dan  kantor  menyebar secara  merata.  Pola  persebaran  dan pemanfaatan  ruko  di  Kota  Malang  ini dapat dilihat pada grafik 2 berikut.
Gambar 2. Grafik Pola Persebaran dan
Pemanfaatan Ruko di Kota Malang.
Grafik A dan B Menunjukkan
Perubahan Pemanfaatan Ruko yang Berjarak Paling Dekat dan Paling Jauh dari Pemukiman Banyaknya  ruko  di  dekat  pemukiman yang dimanfaatkan sebagai toko disebabkan  adanya  program  efisiensi dan  efektivitas  pengembang  dalam menggunakan ruang. Penggunaan ruang ruko sebagai toko saja dapat menambah kapasitas  barang  dan  jasa  yang  dijual kepada konsumen. Dari sisi pengembang,  kecenderungan  memilih lokasi di pinggiran kawasan
Symmetric Measures .753 .000 -.367 .093 -4.228 .000 c -.366 .101 -4.223 .000 c 117 Contingency  Coef ficient Nominal by  Nominal Pearson's R Interv al by  Interv al Spearman Correlation Ordinal by  Ordinal N of Valid Cases Value Asy mp.
Std. Error a Approx. T b Approx. Sig. Not assuming the null hy pothesis. a. Using the asymptotic standard error assuming the null hypothesis. b. Based on normal approximation. c. 0 1 2 3 4 5 6 7 0.1-1 km 1.1-2 km 2.1-3 km 3.1-4 km 4.1-5 km Gudang 0 2 4 6 8 10 12 14 0.1-1 km 1.1-2 km 2.1-3 km 3.1-4 km 4.1-5 km Toko
0 5 10 15 20 25 30 35 0.1-1 km 1.1-2 km 2.1-3 km 3.1-4 km 4.1-5 km Ruko 0 1 2 3 4 5 6 0.1-1 km 1.1-2 km 2.1-3 km 3.1-4 km 4.1-5 km Kantor 0 0.5 1 1.5 2 2.5 3 3.5 4 4.5 0.1-1 km 1.1-2 km 2.1-3 km 3.1-4 km 4.1-5 km Rumah B A E D C
metropolitan, di sekitar daerah pemukiman,  dikarenakan  harga  lahan yang  lebih  murah  dan  siap  dikelola. Selain itu lokasi tersebut juga mempunyai  aksesibilitas  yang  tinggi untuk      penduduk  di  wilayah  sub pelayanan  atau sub-urban sehingga mudah  dicapai  oleh  konsumen  yang memakai  kendaraan  yang  melalui  jalan utama.  Selain  itu,  banyaknya  toko  di dekat  pemukiman  bisa  juga  disebabkan tingkat  pemenuhan  kebutuhan  akan barang  sehari-  hari  yang  lebih  tinggi daripada area yang jauh dari pemukiman.  Menurut  Kotler  (1996), toko  barang  sehari-  hari  ( convenient store ) terletak dekat kawasan
pemukiman  yang  jam  bukanya  panjang tujuh  hari  dalam  seminggu,  di  mana toko  tersebut  merupakan  toko  kecil yang  menjual  barang  sehari–  hari  dari jenis terbatas yang laris.

## Jarak Ruko ke Pemerintahan Terdekat
Salah satu komponen pusat kota adalah adanya pemerintahan di tempat tersebut. Begitu pula  susunan pusat kota di  Kota Malang.  Secara  spasial,  sebagian  pusat kegiatan  dan  orientasi  umum  di  Kota Malang,  yang  dalam  hal  ini  merupakan pusat  kota,  berada  pada  kawasan  alun- alun  dan  sekitarnya,  di  mana  kegiatan utama  berupa  kegiatan  komersial  dan pelayanan  umum.  Pada  cakupan  ini, terdapat perkantoran Pemerintah Daerah
Tingkat II Kota Malang, yang
merupakan  kantor  pemerintahan  yang dibahas dalam penelitian  ini. Selain  itu, penelitian  ini  juga  menggunakan kantor kecamatan  terdekat  sebagai  salah  satu komponen  definisi  operasional  dari kantor  pemerintahan.  Semua  responden dalam  penelitian  ini  berada  tidak  lebih dari 500 meter dengan kantor
pemerintahan.
Salah  satu  faktor  yang  mempengaruhi perubahan pola persebaran dan pemanfaatan  ruko  adalah  aksesibilitas ruko  pada  fasilitas  yang  tersedia,  di mana  salah  satunya  adalah  kantor pemerintahan. Berdasarkan hasil penelitian,  dapat  disimpulkan  bahwa tidak terdapat hubungan antara pemanfaatan ruko dengan jarak ruko ke kantor  pemerintahan  terdekat  di  Kota Malang. Hal ini dibuktikan dengan hasil penghitungan Chi  square  test yang menunjukkan p>0,05 (Tabel 5.3)
Tabel 3 Hubungan dan Hasil
Penghitungan Chi square test – Symmetric Measures Antara Perubahan Pemanfaatan Ruko di Kota Malang dengan Jarak ke Kantor Pemerintahan Terdekat di Kota Malang
Sebagian  besar  ruko  (90%)  di  Kota Malang  terletak  pada  jarak  tidak  lebih
Chi-Square Tests 15.184 a 16
.511 17.336 16 .364
1.152 1 .283
117 Pearson Chi-Square Likelihood Ratio Linear-by -Linear Association
N of   Valid Cases
Value df Asy mp. Sig. (2-sided) 19 cells  (76.0%) hav e  expected count  less t han  5.  The minimum expected count is .41. a. Symmetric Measures .339 .511 -.100 .075 -1.074 .285 c -.147 .083 -1.593 .114 c 117 Contingency  Coef ficient Nominal by  Nominal Pearson's R Interv al by  Interv al Spearman Correlation Ordinal by  Ordinal N of Valid Cases Value Asy mp. Std. Error a Approx. T b Approx. Sig. Not assuming the null hy pothesis. a. Using the asy mptotic standard error assuming the null hy pothesis. b. Based on normal approximation. c.
dari  0-  4  km  dari  kantor  pemerintahan. Hal ini bisa disebabkan karena tingginya  aktivitas  di  sekitar  kantor pemerintahan  sehingga  banyak  ruko yang  dibangun  di  sana,  baik  untuk berfungsi  sebagai  kantor,  toko,  rumah, ruko,  maupun  gudang.  Tetapi  tidak menutup  kemungkinan  bahwa  hal  ini disebabkan  karena  kantor  pemerintahan berada di pusat kota di mana pusat kota memiliki  aksesibilitas  yang  tinggi, sehingga  banyak  ruko  mengelompok  di lokasi ini, walaupun dengan fungsi yang bervariasi.
Pola persebaran dan pemanfaatan  ruko  yang  cenderung mengelompok di dekat kantor pemerintahan  ini  dapat  dilihat  lebih jelas pada grafik 3 di bawah ini.
Gambar 3. Grafik Pola Persebaran dan Pemanfaatan Ruko di Kota Malang yang Cenderung Mengelompok di Dekat Kantor Pemerintahan

## KESIMPULAN
Kesimpulan yang bisa didapatkan dari penelitian diatas terkait dengan persebaran ruko dan pemanfaatannya di Kota Malang sebagai berikut :
a. Terjadinya  perubahan  fungsi  dari pemanfaatan  ruko  di  Kota  Malang, yang  pada  awalnya  dipergunakan untuk rumah-toko dalam
pemanfaatannya  terbagi menjadi, toko-kantor-gudang dan ruko, Pengamatan dilapangan menunjukkan bahwa semakin mendekati area CBD ( Central Basic District)  pemanfaatan  ruko  lebih kearah toko atau kantor hal ini sesuai dengan hukun Landrent (Sewa Lahan),  dimana  semakin  mendekati pusat  pertumbuhan  harga/sewa tanah semakin tinggi begitu juga sebaliknya, jadi demi efisiensi penggunaan  dan  pemanfaatan  lahan, para konsumen dalam hal ini pemilik dan  pembeli  ruko  di  Kota  Malang terutama  yang  terletak  di  CBD  atau tengah  kota  lebih  memanfaatkan rukonya  kearah  toko  maupun  kantor saja. b. Terbaginya  3  zona  dalam  pola persebaran  ruko  di  Kota  Malang yaitu  Zona  1,  yang  merupakan  zona yang berada di pusat kota pemanfaatan  rukonya  lebih  kearah toko  dan  gudang,  kemudian  zona  2 yang terletak di perbatasan pusat dan hinterland  pemanfaatan  ruko  lebih kearah  toko  dan  ruko,  sedangkan  di zona 3 yang terletak di hinterland/pinggiran pemanfaatan ruko cenderung mengikuti pemanfaatan  utamanya  yaitu  sebagai ruko  dan  beberapa  juga  menjadi gudang  seperti  gudang  sembako, gudang bahan bangunan.

## Saran
Saran untukpeneliti selanjutnya:
a. Perlu  dikaji  lagi  baik  dari  kacamata pengembang  dan  pengguna  dalam hal  pemanfaatan  ruko  agar  tidak terjadi  perubahan  fungsi  ruko,  jadi dalam  penjualannya  lebih  diarahkan ruko–toko  atau  kantor  saja,  agar terjadi keseragaman dalam pemanfaatannya,  hal  ini  bertujuan agar terciptanya aglomerasi
0 5 10 15 20 25 30 35 40 45 50 0.1-1 km 1.1-2 km 2.1-3 km 3.1-4 km 4.1-5 km
Gudang Kantor Ruko Rumah Toko
pertumbuhan  yang  akan  merangsang pertumbuhan-pertumbuhan disekitarnya.
b. Perlu dikaji  lebih  mendalam di  kota- kota lain, apakah memiliki jenis yang sama dengan Kota Malang dalam hal pola persebaran dan pemanfaatannya.

## DAFTAR PUSTAKA
Djunaedi  A. 1999. Sistem Perencanaan
Prasarana Perkotaan . Yogyakarta: UGM.
Engel  F.  James,  Roger  D.  Blackwell  & Paul W. Miniard. 1994. Perilaku Konsumen .  Jakarta:  Binarupa Aksara.
Lusht,  Kenneth.  1997. Real  Estate Valuation: Principles and Aplication . Irwin. Chicago. Santoso,  Singgih.  2004. Mengatasi Berbagai Masalah Statistik dengan SPSS versi 11,5 . Jakarta:
PT Gramedia.
Yunus, Hadi Sabari. 2004. Struktur Tata
Ruang Kota . Cetakan IV.
Yogyakarta: Pustaka Pelajar.