Pemenuhan Self Assessment System Dalam Pemungutan Bea Perolehan Hak Atas  Tanah  dan  atau  Bangunan  Terhadap  Jual  Beli  Tanah  dan  atau Bangunan di Kota Makassar
Azis Alam e-mail: azisalam@mail.ugm.ac.id
Adrianto Dwi Nugroho e-mail: Adrianto.dwi@mail.ugm.ac.id
Fakultas Hukum Universitas Gadjah Mada

## Abstract
The  background  of  this  research  is  the  BPHTB  collection  system  carried  out  by  the Makassar City Regional Office for taxpayers including conducting comparisons of previous BPHTB  prices,  interviews  with  new  taxpayers,  comparisons  with  advertising  prices  for housing  and  making  minutes  of  BPHTB  tax  determination  resulting  in  the  role  of  the taxpayer  being  passive.  results  in  violating  the  self-assessment  system.  This  research focuses on fulfilling the self-assessment system in collecting BPHTB. However, in reality this system has not been fully implemented due to dishonest taxpayers in notifying the actual transaction price. The purpose of this research is to find out and examine the effectiveness and implementation of the fulfillment of the self-assessment system in the BPHTB collection for  buying  and  selling  land  and  or  buildings  in  Makassar  City.  The  results  of  this  study conclude first, the effectiveness of fulfilling the self-assessment system in collecting BPHTB for  the  sale and purchase of land and or buildings in Makassar City is seen  based on the Makassar City BPHTB revenue data that the total target and realization of BPHTB taxes for the 2020 to 2022 fiscal year has decreased in realization of revenue from the target set. Second,  the  implementation  of  the  fulfillment  of  the  self-assessment  system  in  collecting BPHTB for the sale and purchase of land and or buildings in Makassar City has not been implemented because the tax officer (Fiskus) still intervenes in determining the transaction price for BPHTB payments from taxpayers.
Keywords: self assessment system; BPHTB, Makassar City

## Abstrak
Latar  belakang  penelitian  ini  adalah  sistem  pemungutan  BPHTB  yang  dilakukan Dispenda  Kota  Makassar  terhadap  wajib  pajak  diantaranya  melakukan  perbandingan harga BPHTB sebelumnya, wawancara dengan wajib pajak baru, perbandingan dengan Harga  Iklan  untuk  perumahan  serta  Pembuatan  berita  acara  penetapan  pajak  BPHTB mengakibatkan  peran  wajib  pajak  masih  bersifat  pasif  yang  berakibat  melanggar  self assessment  system.  Penelitian  ini  menitikberatkan  pada  pemenuhan  self  assessment system dalam pemungutan BPHTB. Namun, kenyataannya sistem ini belum sepenuhnya diterapkan  disebabkan  karena  wajib  pajak  tidak  jujur  dalam  memberitahukan  harga transaksi yang sebenarnya. Tujuan penelitian ini adalah untuk mengetahui dan mengkaji tentang  efektifitas  serta  pelaksanaan  Pemenuhan  self  assessment  system  dalam Pemungutan BPHTB terhadap jual beli tanah dan atau bangunan di Kota Makassar. Hasil
penelitian  ini  menyimpulkan  pertama,  efektifitas  pemenuhan  self  assessment  system dalam  pemungutan  BPHTB  terhadap  jual  beli  tanah  dan  atau  bangunan  di  Kota Makassar  dilihat  berdasarkan  data  penerimaan  BPHTB  Kota  Makassar  bahwa  jumlah target  dan  realisasi  pajak  BPHTB    untuk  tahun  anggaran  2020  sampai  2022  terjadi penurunan  realisasi  penerimaan  dari  target  yang  ditetapkan.    Kedua,  pelaksanaan pemenuhan self assessment system dalam pemungutan BPHTB terhadap jual beli tanah dan  atau  bangunan  di  Kota  Makassar  belum  diterapkan  dikarenakan  petugas  pajak (Fiskus)  masih  turut  campur  dalam  menentukan  harga  transaksi  pembayaran  BPHTB dari wajib pajak.
Kata Kunci : Self assessment system ; BPHTB, Kota Makassar

## PENDAHULUAN
Perjalanan  sejarah  kenegaraan  dan  pemerintahan  di  Indonesia    menunjukkan bahwa  kelangsungan  hidup  negara  dalam  perspektif  mengisi  kemerdekaan  guna mewujudkan cita negara (tujuan negara) sebagaimana dirumuskan oleh pendiri negara dalam Pembukaan Undang-Undang Dasar Negara Republik Indonesia Tahun 1945 tidak terlepas dari upaya pemerintah menghimpun dana dari masyarakat. 1 Salah satu upaya yang  dilakukan  pemerintah  dalam  rangka  menghimpun  dana  dari  masyarakat  yaitu dengan pemungutan pajak.
Pemungutan  pajak  di  Indonesia  bermula  dari  konsensus  masyarakat  dan  negara, yang  tercantum  dalam  beragam  undang-undang  pajak  yang  mana  menciptakan ketetapan-ketetapan yang menjadi peraturan perpajakan di Indonesia. Dalam peraturan perpajakan, pengaturan beragam ketentuan yang memandang pajak dapat dipungut dari masyarakat tanpa adanya pertentangan serta patut ditaati oleh masyarakat khususnya wajib pajak.  Dengan hadirnya peraturan perpajakan tersebut ditujukan agar diperoleh suatu  ketetapan  hukum,  dimana  di  satu  pihak,  wajib  pajak  mau  memenuhi  kewajiban perpajakan  sebagaimana  mestinya,  dan  dipihak  lain,  sebagai  tanggungan  bagi fiskus untuk  menjalankan fungsi  dan  kewenangannya  agar  dapat  melaksanakan  pemungutan
1 Lauddin Marsuni, 2006, Hukum dan Kebijakan Perpajakan di Indonesia, UII Press, Yogyakarta, hlm.1.
pajak sesuai peraturan perundang-undangan perpajakan. 2
Pajak  adalah  pungutan  wajib  yang  dipungut  secara  berturut-turut  dan  dijamin peraturan (misalnya UU) bagi pemangku kebijakan dalam satu daerah dan dalam jangka waktu  tertentu  serta  pemanfaatannya  diatur  oleh  pemangku  kebijakan  tanpa memberikan pertanggungjawaban secara langsung pemberi pajak. 3
Pada  tahun  1983  Negara  Republik  Indonesia  telah  mengadakan  Reformasi Perpajakan  yang  sangat  mendasar  antara  lain  dengan  merubah  sistem  pemungutan pajak. Semula sistem yang berlaku sejak jaman Hindia Belanda adalah Official assessment system yaitu  metode  penarikan  pajak  yang  menyerahkan  kewenangan  kepada  negara ( Fiskus )  untuk  menetapkan  jumlah  pajak  terutang.  Namun,  dengan  adanya  reformasi perpajakan  sistem  pemungutan  diubah  menjadi self  assessment  system yaitu  metode penarikan  pajak  yang  menyerahkan  kewenangan,  tanggung  jawab,  dan  kepercayan kepada  Wajib  Pajak  untuk  menetapkan  jumlah  pajak  terutangnya.  Sistem  penarikan pajak  yang  memberi  wewenang,  kepercayaan,  tanggung  jawab  kepada  Wajib  Pajak untuk menjumlahkan, menyetorkan, dan melaporkan sendiri besarnya pajak yang harus disetorkan. Disini terlihat adanya pergeseran tanggung jawab dari fiskus kepada Wajib Pajak, yang tanpa disadari bahwa hal ini akan menjadi beban berat dalam melaksanakan kewajiban  perpajakannya. Fiskus dalam self  assessment  system hanya  bertugas mengawasi  pelaksanaanya  saja  yaitu  dengan  melakukan  pemeriksaan  atas  kepatuhan wajib  pajak  terhadap  UU  perpajakan  yang  berlaku. Self  assessment  system yang  kini dianut Indonesia memberikan kebebasan dan tanggung jawab yang besar kepada wajib pajak untuk melaksanakan kewajiban perpajakannya. 4
2 Marihot Pahala Siahaan, 2010, Kompilasi Peraturan di Bidang BPHTB, Graha Ilmu, Yogyakarta, hlm.7.
3 Roristua Pandiangan, 2015, Hukum Pajak , Graha Ilmu, Yogyakarta, hlm. 10.
4 Tarjo dan Indra K,” Analisis Perilaku  Wajib Pajak  Orang  Pribadi terhadap Pelaksanaan Self  Assesment System ”,  JAAI  Vol.10,  No.1  pada https://  journal.uii.ac.id/JAAI/article/view/802 (diakses  tanggal  5
November 2022)
Dalam  sistem  perpajakan  di  Indonesia  dikenal  ada  dua  jenis  pajak,  yaitu  pajak pusat  dan  pajak  daerah.  Salah  satu  jenis  pajak  yang menjadi  bagian  dari  pajak  daerah adalah Bea Perolehan Hak Atas Tanah Dan atau Bangunan (BPHTB). Bea Perolehan Hak atas  Tanah  dan  atau  Bangunan  adalah  pajak  yang  dikenakan  atas  perolehan  hak  atas tanah dan atau bangunan. 5
BPHTB yang mulai diberlakukan di Indonesia sejak tahun 1998, pada hakekatnya dilandaskan  pada  ketentuan  Undang-Undang  Nomor  21  Tahun  1997  yang  kemudian diubah  oleh  Undang-Undang  Nomor  20  Tahun  2000  tentang  Perubahan  atas  Undang- Undang Nomor 21 Tahun 1997 tentang BPHTB (Selanjutnya disebut UU BPHTB). Hanya saja undang-undang tersebut hanya menata ketetapan pokok saja, sehingga untuk dapat diterapkan  secara  teratur  harus  didukung  oleh  peraturan  pelaksanaan,  mulai  dari Peraturan Pemerintah, Peraturan dan atau Keputusan Menteri Keuangan, Peraturan dan atau  Keputusan  Direktur  Jenderal  Pajak,  serta  Surat  Edaran  Direktur  Jenderal  Pajak. Sejalan  atas  peningkatan  perekonomian  dan  kebijakan  hukum  perpajakan,  bermacam peraturan  pelaksanaan  tersebut  juga  mengalami  perubahan,  yang  harus  diperhatikan dan dimengerti oleh seluruh pihak yang berhubungan dengan BPHTB.
Sejalan  dengan  kebijakan  terbaru  dalam  pemungutan  BPHTB  yakni  Reformasi Perpajakan  daerah  ditandai  dengan  lahirnya  Undang-Undang  Nomor  28  Tahun  2009 tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah (Selanjutnya disebut UU PDRD) membawa perubahan besar terhadap pemungutan BPHTB yang awalnya adalah pajak pusat namun terjadi  perubahan  menjadi  pajak  daerah  dan  menjadi  bagian  dari  jenis  pajak  pada daerah.  Hal  ini  menjadikan  pemerintah  daerah  berperan  besar  dalam  penerapan  dan penarikan  BPHTB,  dimulai  dari  pengesahan  aturan,  pengamatan  pajak,  pencatatan pembayaran,  sampai  terpenuhinya  hak  dan  kewajiban  pemungutan  pajak  oleh  Wajib
5 Pasal  1  Angka  41  Undang-Undang  Nomor  28  Tahun  2009  Tentang  Pajak  Daerah  dan  Retribusi Daerah.
Pajak,  untuk  dapat  menentukan  dana  pajak  masuk  dalam  kas  daerah. 6 Namun,  pada tahun  2022  telah  terjadi  perubahan  reformasi  perpajakan  terbaru  yakni  dengan diterbitkannya  Undang-Undang  Nomor  1  tahun  2022  tentang  Hubungan  Keuangan antara  Pemerintah  Pusat  dan  Pemerintah  daerah  (Selanjutnya  disebut  UU  HKPP) menggantikan UU PDRD.
Sebagai  salah  satu  bagian  dari  pajak  yang  baru  bagi  daerah,  pada  dasarnya Pemerintah  daerah  belum memilki  pengalaman  dalam  pembuatan  aturan  pelaksanaan Peraturan Daerah tentang BPHTB. Sementara di satu sisi proses pengalihan kewenangan pemungutan  BPHTB  dari  Pemerintah  Pusat  kepada  Pemerintah  Daerah  diharapkan tidak  membawa  perubahan  besar  bagi  masyarakat,  khususnya  dalam  pemenuhan kewajiban BPHTB dan proses balik nama sertifikat tanah dan bangunan. Dengan begitu Pemerintah  Daerah  perlu  melaksanakan  penyesuaian  dalam  pembuatan  Perda  dan aturan  pelaksanaannya.  Pemungutan  BPHTB  dilakukan  dengan  cara self  assessment system ,  yaitu  wajib  pajak  diberikan  kepercayaan  untuk  untuk  menjumlahkan, menyetorkan, dan melaporkan sendiri besarnya pajak yang harus disetorkannya dengan mengggunakan  Surat  Setoran  Pajak  Daerah  Bea  Perolehan  Hak  Atas  Tanah    dan Bangunan (Selanjutnya disebut SSPD-BPHTB).
Hal  yang  menarik  sehingga  dilakukan  penelitian  ini  adalah  sistem  pemungutan BPHTB  yang  dilakukan  Pemerintah  Kota  Makassar  dalam  hal  ini  Dinas  pendapatan daerah  (  Selanjutnya  disebut  Dispenda)  Kota  Makassar  terhadap  wajib  pajak diantaranya  melakukan  perbandingan  harga  sebelumnya  untuk  menetapkan  harga transaksi yang wajar terkait jumlah pajak BPHTB, wawancara dengan wajib pajak baru, perbandingan dengan Price List/ Harga Iklan untuk perumahan serta Pembuatan berita acara  penetapan  pajak  BPHTB  atau  lazim  disebut  juga  dengan  sistem  validasi.  Oleh
6 Marihot Pahala Siahaan, Op Cit, hlm. 1.
karena  berdasarkan  kegiatan  validasi  tersebut,  PPAT  selaku  pejabat  yang  berwenang membuat akta autentik terkait peralihan hak atas tanah salah satunya jual beli merasa diberatkan  dengan  validasi  tersebut.  Padahal  jika  dicermati  dari  Pasal  56  ayat  (1) Peraturan  Daerah  Kota  Makassar  Nomor  2  Tahun  2018  tentang  Pajak  Daerah  dimana pembentukannya  berdasarkan  ketentuan  pasal  87  ayat  (1)  UU  PDRD  yaitu  dasar pengenaan BPHTB adalah NPOP sedangkan yang dimaksud dengan NPOP pada jual beli yaitu  berdasarkan  harga  transaksi  dan  sistem  pemungutan  pajak  BPHTB  yakni self assessment  system tidak  mencantumkan  perbandingan  harga  transaksi  sebelumnya untuk  menetapkan  harga  transaksi  yang  sebenarnya  oleh  wajib  pajak  dalam pembayaran BPHTB.
Hal  tersebut  dipertegas  saat  penulis  melakukan  wawancara  prapenelitian  oleh salah satu Notaris/PPAT dikota Makassar dimana dalam transaksi jual beli tanah yang dilakukan oleh Wajib Pajak baik penjual maupun pembeli, harus dilaksanakan validasi terlebih  dahulu  oleh  Dispenda  Kota  Makassar.  Namun,  pihak  dalam  hal  ini  Dispenda Kota Makassar Unit Pelaksana Teknis Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan atau Bangunan (Selanjutnya  disebut  UPT-BPHTB)  biasanya  menolak  harga  transaksi  antar  para  pihak wajib pajak dikarenakan harga transaksi yang dilaporkan tidak wajar/tidak sesuai. 7
Oleh  karena  berdasarkan  sistem  validasi  tersebut  yang    mengharuskan dilakukannya perbandingan harga sebelumnya untuk menetapkan harga transaksi yang wajar terkait jumlah pajak BPHTB, wawancara dengan Wajib Pajak baru, perbandingan dengan Price  List/ Harga  Iklan  untuk  perumahan  serta  Pembuatan  berita  acara penetapan  pajak  BPHTB.  Maka  dapat  disimpulkan  peran  wajib  pajak  dalam  hal pemungutan BPHTB bersifat Pasif. Hal inilah dapat melanggar sistem yang dianut dalam pemungutan BPHTB yaitu self assessment system .
7 Wawancara terhadap Taufik Arifin, S.H., PPAT Kota Makassar pada tanggal 12 September 2022
Berdasar atas latar belakang tersebut, penulis termotivasi untuk meneliti masalah tersebut dengan judul “Pemenuhan Self Assessment System Dalam Pemungutan Bea Perolehan  Hak  atas  Tanah  dan  Bangunan  terhadap  Jual  Beli  Tanah  di  Kota Makassar”

## RUMUSAN MASALAH
Berdasarkan  latar  belakang  permasalahan  tersebut  di  atas,  maka  dapat dirumuskan permasalahan sebagai berikut:
1. Bagaimana  efektifitas  pemenuhan self  assessment  system dalam  Pemungutan  Bea
Perolehan Hak Atas Tanah dan atau Bangunan (BPHTB) Terhadap Jual Beli Tanah dan atau Bangunan di Kota Makassar ?
2. Bagaimana  pelaksanaan  pemenuhan self  assesment  system dalam  Pemungutan  Bea
Perolehan Hak Atas Tanah dan atau Bangunan (BPHTB) Terhadap Jual Beli Tanah dan atau Bangunan di Kota Makassar?

## METODE PENELITIAN
Penelitian hukum yang dilakukan oleh penulis adalah penelitian hukum empiris. Penelitian  ini  juga  dilakukan  dengan  penelitian  yang  bersifat  deskriptif.  Data  yang digunakan  dalam  penelitian  hukum  ini  adalah  data  primer  dan  data  sekunder.  Data primer diperoleh dari wawancara dengan responden dan narasumber. Data sekunder diperoleh  dari  bahan  pustaka  yang  digolongkan  menjadi  bahan  hukum  primer, sekunder, dan tersier. Pada penelitian hukum ini berlokasi di Kota Makassar, Provinsi Sulawesi Selatan. Data-data yang telah diperoleh kemudian dianalisis secara kualitatif dengan  mengkaji  data-data  sekunder  secara  sistematis  untuk  memperoleh  gambaran yang jelas mengenai dari masalah yang diteliti.

## HASIL PENELITIAN DAN PEMBAHASAN
A. Efektivitas  pemenuhan self  assessment  system dalam  Pemungutan  Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan atau Bangunan Terhadap Jual Beli Tanah dan atau Bangunan di Kota Makassar
Pengertian  efektivitas  umumnya  menentukan  sejauh  mana  terlaksananya  suatu tujuan yang awal mulanya telah dipastikan. Efektivitas hukum berkaitan erat dengan masalah kepatuhan hukum sebagai norma . 8 Menurut Mardiasmo bahwa efektivitas merupakan  suatu  ukuran  dalam  organisasi  tentang  berhasil  tidaknya  mencapai tujuannya. 9 Suatu  pekerjaan  dikatakan  efektif  apabila  pekerjaan  tersebut  dapat mencapai  target  atau  bahkan  melebihi  target  yang  telah  dtetapkan 10 Kriteria penilaian efektivitas berdasarkan pada Kepmendagri Nomor 13 tahun 2006 tentang Pedoman  Penilaian  dan  Kinerja  Keuangan  dinyatakan  sebagai  berikut:  1.)  Tingkat pencapaian di atas 100% berarti sangat efektif, 2.) Tingkat pencapaian antara 90% - 100% berarti efektif, 3.) Tingkat pencapaian antara 80% - 90% berarti cukup efektif, 4.)  Tingkat  pencapaian  antara  60%  -  80%  berarti  kurang  efektif,  5.  )Tingkat pencapaian  di  bawah  60%  berarti  tidak  efektif. 11 Menurut  Kepala  Unit  Pelaksana Teknis Bea Perolehan Hak atas Tanah dan atau bangunan (UPT-BPHTB) Andi F.Idjo mengatakan  bahwa  Indikator  efektivitas  pemungutan  pajak  tidak  hanya  dapat dillihat  dari  kinerja  kantor  pajak  daerah  dalam  merealisasikan  target  penerimaan
8 Yusri Munaf, 2016, Hukum Administrasi Negara , Marpoyan Tujuh, Pekanbaru, hlm. 1.
9 Mardiasmo, 2009, Akuntansi Sektor Publik, Andi, Yogyakarta, hlm. 134.
10 Intan  Syahfitri,  2019,  Analisis  efektivitas  pelaksanaan  pemeriksaan  pajak  dalam  rangka meningkatkan  penerimaan  pajak  (Studi  pada  KPP  Pratama  Lubuk  Pakam) , Skripsi ,  Program  Studi Akuntansi Fakultas Ekonomi dan Bisnis Universitas Sumatera Utara, hlm.15.
11 Miguel  de  arujo,  dkk ,”Efektivitas  dan  Efisiensi    Penerimaan  Daerah  Distrik  Dili” pada https://ojs.unud.ac.id/index.php/EEB/article/download/44312/26977 (diakses  tanggal  28  Desember 2022)
pajak, namun juga dilihat dari kinerja penyesuaian jumlah pajak BPHTB yang harus dibayarkan  sesuai  dengan price  list atau  harga  iklan  mengenai  pembanding  dari pembayaran BPHTB sebelumnya dan dilihat dari kepatuhan wajib pajak itu sendiri.
12
Berdasarkan data yang diperoleh dari Dinas Pendapatan Kota Makassar, jumlah penerimaan  pajak  BPHTB  dalam  kurun  waktu  3  (tiga)  tahun  terakhir,  yaitu  tahun 2020,2021,Januari-November 2022 terdapat data terlampir:
TABEL 1 Penerimaan BPHTB Kota Makassar Tahun 2020-2022
Berdasarkan  data  penerimaan  BPHTB  terlampir  diketahui  bahwa  jumlah  target dan  realisasi  pajak  BPHTB  untuk  tahun  anggaran  2020,  penerimaan  pajak  BPHTB melebihi  dari  target  yang  telah  ditetapkan,  yaitu  sebesar  101.44  %,  hal  ini  berati tingkat efektivitasnya sangat efektif. Sedangkan untuk 2 (dua) tahun berikutnya yaitu pada tahun 2021 sebesar  95.92% dan tahun 2022 sebesar 74.35% dari target yang telah  ditetapkan.  Dengan  begitu,  besarnya  tingkat  efektivitas  pajak  BPHTB  yang diterima pada tahun 2021 berada pada kriteria efektif dan pada tahun 2022 berada pada  kriteria  kurang  efektif.  Berdasarkan  tabel  di  atas  diketahui  terjadi  penurunan yang cukup jauh antara target dan realisasi penerimaan BPHTB dalam kurun waktu 2
12 Hasil  Wawancara  dengan  Andi  F.Idjo,S.E.,M.M.  Kepala  UPT-BPHTB  Dispenda  Kota  Makassar  pada tanggal 21 November 2022.
No. Tahun Anggaran Target Realisasi % Jumlah WP 1. 2020 205.000.000.000  207.958.144.916  101.44 % 7.517 2. 2021 250.000.000.000  239.798.336.064 95.92 % 8.817 3. 2022 300.000.000.000  267.660.745.243 74.35 % 7.924
(dua) tahun terakhir.
Dalam  peneltian  ini,  penulis  menitikberatkan  pada  efektivitas  pemenuhan self assessment  system sebagai  bagian  dari  sistem  pemungutan  pajak  yang  memiliki  ciri tersendiri  yaitu  Wajib  Pajak  diberi  kewenangan  dalam  penentuan  besarnya  pajak pada  Wajib  Pajak  sendiri.  Sehingga  Wajib  Pajak  dituntut  berperan  serta  dalam penghitungan, pembayaran, serta pelaporan pajaknya. Dalam pelaporan pajak BPHTB yang menjadi faktor penghambat efektivitas self assessment system belum sepenuhnya diterapkan  diakibatkan  karena  ketidakjujuran  wajib  pajak  dalam  menyampaikan harga  transaksi  yang  sebenarnya  melainkan  hanya  menggunakan  NJOP,  Sehingga mengakibatkan realisasi penerimaan BPHTB dari target yang ditetapkan dalam kurun waktu  2  (dua)  tahun  terakhir  belum  sepenuhnya  efektif.  Padahal  peran  aktif  wajib pajak dalam menghitung, membayar dan melaporkan jumlah pajak yang dibayarnya secara  jujur  dan  benar  sangat  diperlukan  demi  terwujudnya self  assessment  system .
Hal tersebut sebagaimana dikemukakan oleh Andi F.Idjo, selaku Kepala UPT-BPHTB Dispenda Kota Makassar mengatakan rata-rata wajib pajak memasukkan NJOP dalam pembayaran  BPHTB  mengingat  wajib  pajak  hanya  tahu  bahwa  harga  tanah  itu tergantung  NJOP  bukan  berdasarkan Transaction Price atau  Harga  Transaksi  yang sebenarnya” 13
Oleh sebab itu terjadi ketidakpastian nilai transaksi mana yang benar, padahal menurut  peraturan  perundang-undangan  yang  berlaku  yaitu  UU  PDRD  dalam  pasal 56  dijelaskan  dasar  pemungutan  BPHTB  untuk  perbuatan  hukum  jual  beli  yaitu berdasarkan  harga  transaksi.  Hal  ini  mengakibatkan  ketidaksesuaian  dalam penetapan dasar pemungutan BPHTB sedangkan apabila terjadi ketidaksesuaian nilai transaksi  yang  sebenarnya,  maka  ada  kemungkinan  terjadinya  kurang  bayar  atas
13 Hasil  Wawancara  dengan  Andi  F.Idjo,S.E.,M.M.  Kepala  UPT-BPHTB  Dispenda  Kota  Makassar  pada tanggal 21 November 2022
BPHTB tersebut sehingga memungkinkan dapat merugikan Wajib Pajak, dikarenakan harus membayar pajak lebih besar dari yang sebenarnya.
Berdasarkan uraian diatas, faktor ketidakjujuran wajib pajak dalam melaporkan harga  transaksi  yang  sebenarnya  berdampak  pada  tidak  efektifnya  pemenuhan self assessment system dalam pemungutan BPHTB di Kota Makassar.
B. Pelaksanaan  pemenuhan self  assessment  system dalam  Pemungutan  Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan atau Bangunan Terhadap Jual Beli Tanah dan atau Bangunan di Kota Makassar
Self  assessment  system, pada  prinsipnya merupakan  suatu  mekanisme  dalam sistem  pemungutan  pajak,  dimana  perhitungan  besaran  pajak  yang  harus dibayarkan  diserahkan  kepada  wajib  pajak.  Penting  untuk  digarisbawahi  bahwa sistem  demikian  menekankan  keaktifan  wajib  pajak    dalam  menghitung  dan melaporkan  jumlah  pajak  terhutangnya,  dengan  absennya  peranan  atau  campur tangan dari fiskus.
Pada  dasarnya,  sistem  ini  dimaksudkan  untuk  menambah  kesadaran  dan  peran aktif  masyarakat  sebelum  menyetorkan  pajaknya,  dimana  masyarakat  diberikan kepercayaan yang sebesar-besarnya untuk menghitung sendiri total pajak yang harus dibayarkan. Oleh karena itu, tingkat keberhasilan realisasi pemungutan   pajak sangat bergantung  pada  kesadaran  Wajib  Pajak  itu  sendiri,  dalam  artian  karena  peran dominan  ada  pada  wajib  pajak.  Penetapan self  assessment  system menjadi  sistem perpajakan nasional menjadikan petugas pajak ( fiskus ) berperan sebagai pengawas.
Ketentuan  pasal  1  angka  (4)  UU  tentang  PDRD,  menyatakan  bahwa  Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan/atau Bangunan adalah pajak  Bea Perolehan   Hak atas Tanah  dan  Bangunan.  Perolehan  Hak  atas  Tanah  dan/atau  Bangunan  adalah perbuatan  atau  peristiwa  hukum  yang  mengakibatkan  diperolehnya  hak  atas  tanah
dan/atau bangunan oleh orang pribadi atau badan”. 14
Akibat  dari  pada  adanya  peristiwa  peralihan  hak  atas  tanah  dan/atau  bangunan, maka  pihak  yang  menerima  hak  dari  peralihan  tersebut  akan  dibebankan  tanggung jawab  pembayaran  pajak  sesuai  dengan  jumlah  yang  diatur  dalam  perundang- undangan. Sebagai salah satu bagian dari continuous improvement , maka UU PDRD ini setidaknya  memperbaiki  3  (tiga)  hal  pokok,  yakni: pertama, menjadikan  sistem pemungutan pajak daerah dan retribusi daerah yang lebih ideal. Kedua, memberikan kewenangan  yang  lebih  luas  kepada  daerah  dalam  mengurus  perpajakan  daerah ( local  faxing  empowerment) . Ketiga ,  mendorong  agar  pengawasan  berjalan  secara efektif. 15
Peraturan  Daerah  Nomor  02  Tahun  2018  tentang  Pajak  Daerah  merupakan rujukan  dalam  pengelolaan  BPHTB  di  Kota  Makassar.  Hal  ini  menunjukan  bahwa Pemerintah Kota Makassar telah mempunyai peraturan perundang-undangan berupa peraturan daerah terkait pemungutan BPHTB di Kota Makassar. Namun, Pemerintah Kota  Makassar  belum  memiliki  petunjuk  teknis  atau  petunjuk  pelaksana  seperti Peraturan  Walikota  yang  seharusnya  mengatur  secara  teknis  pelaksanaan pemungutan  BPHTB  di  Kota  Makassar.  Petunjuk  teknis  atau  petunjuk  pelaksana tersebut  sangatlah  penting  karena  menjadi  pedoman  bagi  pegawai  Dispenda  Kota Makassar dalam hal ini Pegawai UPT-BPHTB dalam menjalankan pemungutan BPHTB di Kota Makassar.
Peraturan  kebijaksanaan  ini  dikeluarkan  berdasarkan freies  ermessen yang  ada pada  badan  atau  jabatan  yang  mengeluarannya. Freies  ermessen atau  biasa  disebut dengan  diskresi  merupakan  pengambilan  suatu  keputusan  yang  cepat,  tepat,  dan berfaedah terhadap suatu yang belum diatur oleh hukum atau aturannya tidak jelas
14 Pasal 1 Angka 42 Undang-Undang Nomor 28 tahun 2009 tentang PDRD.
15 Darwin, 2010, Pajak Daerah dan retribusi Daerah , Mitra Wacana Media, Jakarta, hlm.76.
(normanya  kabur, vagenormen ). 16 Di  dalam  peraturan  kebijaksanaan  terkandung suatu  syarat  pengetahuan  yang  tidak  tertulis  manakala  terdapat  keadaan-keadaan khusus  yang  mendesak,  maka  Badan  tata  usaha  negara  di  dalam  hal  yang  sifatnya individual  ini  harus  menyimpang  dari  peraturan  kebijaksanaan  guna  kemaslahatan warga  yang  bersangkutan. Freies  Ermessen yang  dikeluarkan  pun  harus  bertujuan untuk:  (1)  melancarkan  penyelenggaraan  pemerintah,  (2)  mengisi  kekosongan hukum, (3) memberikan kepastian hukum, dan (4) mengatasi stagnasi pemerintahan dalam  keadaan  tertentu  guna  kemanfaatan  dan  kepentingan  umum.  Adanya freies ermessen ini  di  dalam  pemerintahan  memberikan  pemahaman  bahwa  pemerintah bukan  organ  yang  pasif  yang  hanya  melaksanakan  undang-undang  belaka,  namun juga  bisa  melakukan  sesuatu  ketika  undang-undang  tidak  mengaturnya  atau peraturannya tidak jelas tafsirnya.
Dalam  hal  koordinasi  antara  Dispenda  dengan  PPAT  di  Kota  Makassar  masih terjadi perbedaan pandangan terutama mengenai nilai tanah yang berada diwilayah Kota  Makassar  untuk  dijadikan  landasan  dalam  pemungutan  BPHTB.  Hal  ini diungkapkan  oleh  Andi  Sengngeng  Pulaweng  Salahahuddin  yang  menyatakan  di wilayah Kota Makassar belum ada penentuan nilai pasar terhadap tanah/zona, yang ada  hanya  nilai  zona  dari  BPN.  Akhirnya  terjadi  dilema  oleh  PPAT  terutama penetapan  dasar  dalam  pemungutan  BPHTB.  Oleh karena  belum  adanya  nilai  tanah dari  pemerintah  Kota  Makassar,  Dispenda  membuat  sistem  validasi  BPHTB.  Jadi, ketentuan pada nilai pasar/nilai transaksi tergantung oleh nilai dari Dispenda.” 17
Berdasar  pada  pernyataan  tersebut,  pelaksanaan  pemungutan  BPHTB  di  Kota Makassar, dengan mekanisme self assessment system, tidaklah berjalan sebagaimana
16 Ridwan,  2018,  Diskresi  (Freies  Ermessen)  oleh  Pejabat  Pemerintah  Rambu  Hukum,Alat  Ukur Keabsahan dan kecermatan dalam penggunanaannya, Jurnal Media Hukum , Vol.16 hlm. 67.
17 Wawancara terhadap Andi Sengngeng Pulaweng Salahauddin, S.H., M.Kn. PPAT Kota Makassar pada tanggal 12 Desember 2022
semestinya.  Keharusan  validasi  BPHTB  menimbulkan  permasalahan  dikarenakan faktor waktu yang cenderung lama terhadap prosedur pemindahan dan peralihan hak atas  tanah,  ditambah  lagi  dengan  turut  campurnya  pihak  Dispenda  dalam menentukan  harga  transaksi  dari  wajib  pajak.  Adanya  campur  tangan  Dispenda mengakibatkan  Wajib  Pajak  membayar  pajak  yang  terutang  tidak  lagi  didasarkan pada  Surat  Setoran  Pajak  Daerah  melainkan  berdasarkan  pada  Berita  Acara Pembayaran  BPHTB.  Keadaan  demikian  tentunya  menghilangkan  prinsip  dalam self assessment  system karena  perhitungan  pajak  terutang  tidak  dihitung  sendiri  oleh Wajib  pajak,  padahal  dalam  sistem  tersebut  menghendaki Wajib  Pajak  menghitung dan membayarkan sendiri utang pajaknya. Pada implementasinya justru fiskus turut aktif  dalam  pembayaran  BPHTB  di  Kota  Makassar  terutama  harga  transaksi  dari Wajib Pajak. Hal senada diungkapkan oleh Taufik arifin menyatakan bahwa hambatan dalam  pembuatan  Akta  Jual  Beli  yaitu  validasi  dari  Dispenda  karena  validasi  itu mempengaruhi  otentiknya  akta  PPAT.  Wajib Pajak  telah  menandatangani  akta pada hari senin lalu validasi BPHTB baru selesai hari selasa dikarenakan pihak Dispenda tidak  menerima  harga  transaksi  yang  dilaporkan  oleh  wajib  pajak,  akibatnya penomoran  akta  menjadi  tertunda  dan  PPAT  bisa  dikenakan  denda  keterlambatan penyerahan  bukti  pembayaran  pajak  BPHTB. 18 Dari  pernyataan  tersebut  sangatlah jelas bahwa pihak wajib pajak berada pada posisi yang pasif, dimana hanya menuruti mekanisme  yang  telah  ditentukan  oleh  Dispenda  Kota  Makassar.  Dengan  demikian, utang  pajak  barulah  timbul  setelah  dikeluarkannya  Berita  Acara  Penetapan  harga transaksi  BPHTB  oleh fiskus .  Pihak  Wajib  Pajak  hanya  berkewajiban  membayarkan pajak  sejumlah  yang  telah  ditetapkan  oleh  Dispenda  Kota  Makassar.Dalam  hal  ini pejabat  administrasi  negara  seharusnya  hanya  mempunyai  kewenangan  hak  dalam
18 Wawancara terhadap Taufik Arifin, S.H. PPAT Kota Makassar pada tangal 12 Desember 2022
lapangan  hukum  publik,  dan  oleh  karenanya  tidak  mempunyai  kewenangan  atau turut  campur  dalam  lapangan  hukum  keperdataan  (termasuk  dalam  perjanjian peralihan  hak  jual  beli  bidang  tanah  tertentu  yang  dilakukan  baik  oleh  perorangan maupun  badan  hukum).  Hal  ini  juga  diungkapkan  oleh  Ria  Trisnomurti  yang menyatakan bahwa Pemerintah dalam hal ini  Dispenda turut  campur dalam urusan keperdataan  dari  warganya.  Hal  ini  berdampak  jika  pemerintah  ikut  campur  dalam urusan  keperdataan  warganya  maka  akan  menimbulkan  ketidakadilan, ketidaktertiban dan ketidakpastian hukum” 19
Pada kondisi tertentu, pejabat administrasi negara dapat dibenarkan  untuk turut serta  atau  ikut  campur  dalam  lapangan  hukum  keperdataan  (termasuk  dalam menjalankan  perjanjian  peralihan  hak  jual  beli  bidang  tanah  tertentu),  yaitu  dalam hal apabila badan hukum publik yang bersangkutan menjadi salah satu pihak dalam perjanjian peralihan hak jual beli tanah tesebut. Pejabat administrasi negara di salah satu instansi Kabupaten/ Kotamadia tentunya tidak diperkenankan menyelenggarakan    urusan  warga  negara  dalam  lapangan  hukum  keperdataan, apalagi  menentukan  harga bidang  tanah  tertentu  yang  menjadi  objek  peralihan  hak jual  beli  bidang  tanah.  Pejabat  administrasi  negara  yang  keluar  dari  kewenangan hukum publik cenderung melahirkan penyalahgunaan wewenang atau sering disebut “ de tournement de pouvoir ”. 20

## KESIMPULAN
Berdasarkan hasil penelitian dan analisis yang telah dijelaskan di atas, maka dapat diambil kesimpulan yaitu:
A. Efektivitas pemenuhan self assessment system pada pemungutan BPHTB terhadap jual
19 Wawancara  terhadap  Dr.Hj.  Ria  Trisnomurti,  S.H.,  M.H.  PPAT  Kota  Makassar  pada  tanggal  20 Desember 2022
20 Ibid.
beli tanah dan atau bangunan di Kota Makassar dapat dilihat berdasarkan data target dan realisasi penerimaan BPHTB Kota Makassar. Diketahui bahwa jumlah target dan realisasi  pajak  BPHTB  untuk  tahun  anggaran  2020,  penerimaan  pajak  BPHTB melebihi  dari  target  yang  telah  ditetapkan,  yaitu  sebesar  101.44  %,  hal  ini  berati tingkat efektivitasnya sangat efektif. Sedangkan untuk 2 (dua) tahun berikutnya yaitu tahun  2021  dan  tahun  2022  penerimaan  pajak  BPHTB  mengalami  penurunan  dari target  yang  telah  ditetapkan  dan  masih  mengalami  selisih  yang  cukup  besar,  yaitu pada tahun 2021 sebesar  95.92% dan tahun 2022 sebesar 74.35% dari target yang telah  ditetapkan.  Dengan  begitu,  besarnya  tingkat  efektivitas  pajak  BPHTB  yang diterima  pada  tahun  2021-2022  berada  pada  kriteria  Kurang  Efektif.  Berdasarkan data  juga  diketahui  bahwa  jumlah  target  pajak  BPHTB  serta  jumlah  realisasi perolehan  pajak  BPHTB  ternyata  belum  maksimal  sehingga  belum  seperti  yang diharapkan. Tidak efektifnya realisasi penerimaan BPHTB kurun waktu 2 (dua) tahun terakhir  disebabkan  karena  wajib  pajak  belum  jujur  dalam  memberitahukan  harga transaksi  yang  sebenarnya  dalam  pembayaran  BPHTB  melainkan  hanya menggunakan  NJOP.  Oleh  karena  itu,  s elf  assessment  system yang  menuntut  wajib pajak  untuk  berperan  aktif  menghitung  dan  melaporkan  jumlah  pajaknya  belum diterapkan.
B. Pelaksanaan  pemenuhan self  assessment  system dalam  Pemungutan  Bea  Perolehan Hak  Atas  Tanah  dan  atau  Bangunan  (BPHTB)  Terhadap  Jual  Beli  Tanah  dan  atau Bangunan di Kota Makassar belum berjalan maksimal dikarenakan pihak fiskus dalam hal  ini  UPT-BPHTB  Dispenda  Kota  Makassar  turut  campur  menentukan  harga transaksi dari wajib pajak dalam pembayaran BPHTB. Selian itu, faktor penghambat lain  belum  terpenuhinya self  assessment  system dalam  pemungutan  BPHTB  di  Kota Makassar  diantaranya  ketentuan  mengenai  dasar  pengenaan  pajak  BPHTB
sebagaimana diatur dalam pasal 51 ayat (1) Peraturan Daerah Kota Makassar No.02 Tahun 2018 tentang Pajak Daerah, di Kota Makassar untuk menggunakan NPOP yang sebenarnya  sebagai  dasar  penghitungan  BPHTB  belum  bisa  diterapkan. Kecenderungan  adanya  upaya  menghindari  pajak  adalah  merupakan  faktor pendorong  wajib  pajak  untuk  memberikan  keterangan  mengenai  NPOP  yang  tidak sesuai  dengan  nilai  perolehan  sebenarnya  serta  masih  terdapat  pegawai  Dispenda Kota Makassar  belum mengerti dan memahami kewajibannya sebagai petugas yang melayani Wajib Pajak dalam hal mekanisme pembayaran dan validasi BPHTB. Tidak meratanya  pengetahuan  yang  dimiliki  oleh  pegawai  Dispenda  salah  satunya disebabkan oleh sistem rekrutmen pegawai yang salah dan belum diaturnya prosedur petunjuk  teknis  pelaksanaan  pemungutan  BPHTB  sebagai  acuan  bagi  pegawai Dispenda Kota Makassar.

## SARAN
A. Bagi Pemerintah Kota Makassar diharapkan menerbitkan petunjuk pelaksana berupa perwali  yang  mengatur  tata  cara  pelaksanaan  pemungutan  BPHTB  Kota  Makassar agar pelaksanaan pemungutan BPHTB mempunyai kekuatan hukum yang mengikat.
B. Bagi  Pihak Fiskus dalam  hal  ini  Dispenda  Kota  Makassar  bagian  UPT-BPHTB sebaiknya  menetapkan  satu  nilai  yang  menjadi  dasar  acuan  dalam penetapan  pajak BPHTB yaitu NJOP yang tercantum dalam SPPT-PBB agar pengaturan Nilai Perolehan Objek Pajak (NPOP) sebagai dasar pemungutan BPHTB terhadap Jual beli tanah dan atau bangunan menjadi terarah selain itu NJOP yang tercantum dalam SPPT-PBB juga sebaiknya  dilakukan  pemetaan  harga  tanah  mengikuti  nilai  pasar  agar  tidak  terjadi perbedaan pandangan baik itu dari pihak Dispenda, PPAT maupun Wajib Pajak dalam penetapan  pajak  BPHTB  yang  harus  dibayarkan  sehingga  dapat  meminimalisir
perilaku  tidak  jujur  dari  wajib  pajak  dalam  memberitahukan  harga  transaksi  yang sebenarnya.
C. Bagi  PPAT  diharapkan  dapat  berperan  aktif  memberikan  pemahaman  kepada  para pihak   terkait  dasar  pengenaan  pajak  BPHTB  serta  proses  pemenuhan  kewajiban pembayaran  pajak  BPHTB  demi  terciptanya  pemenuhan  perpajakan  peralihan  hak atas tanah dan atau bangunan.
D. Bagi  pihak  wajib  pajak  yang  melaksanakan  peralihan  hak  atas  tanah  dan    atau bangunan diharapkan memenuhi kewajiban pembayaran pajak BPHTB sesuai dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku yakni harga transaksi yang sebenarnya.

## DAFTAR PUSTAKA
De  arujo,  Miguel,  Ni  luh  putu  wiagustini  dan  IB  Anom  Purbawangsah ,”Efektivitas  dan Evisiensi Penerimaan Daerah Distrik Dili” https://ojs.unud.ac.id/index.php/EEB/article/download/44312/26977 (28

## Desember 2022)
Kusuma,  Indra  dan  Tarjo,  “ Analisis  Perilaku  Wajib  Pajak  Orang  Pribadi  terhadap Pelaksanaan  Self  Assesment  System” , https://journal.uii.ac.id/JAAI/article/view/802 ,
(05 November 2022)
Darwin, 2010, Pajak Daerah dan retribusi Daerah , Mitra Wacana Media,Jakarta.
Marsuni,  Lauddin.  2006. Hukum  dan  Kebijakan  Perpajakan  di  Indonesia ,  UII
Press,Yogyakarta.
Mardiasmo, 2009, Akuntansi Sektor Publik , Andi, Yogyakarta.
Munaf, Yusri, 2016, Hukum Administrasi Negara , Marpoyan Tujuh, Pekanbaru.
Pandiangan, Roristua, 2015, Hukum Pajak , Graha Ilmu, Yogyakarta.
Pudiatmoko, Y.Sri, 2006, Hukum Pajak , Andi Offset, Yogyakarta.
Ridwan  ” Diskresi  (Freies  Ermessen)  oleh  Pejabat  Pemerintah  Rambu  Hukum,Alat  Ukur Keabsahan dan kecermatan dalam penggunanaannya” , Jurnal Media Hukum, Volume 16 Nomor 3, 2009.
Siahaan,  Marihot  Pahala,  2010 ,Kompilasi  Peraturan  di  Bidang  BPHTB, Graha Ilmu,Yogyakarta.
Syahfitri, Intan, 2019.” Analisis efektivitas pelaksanaan pemeriksaan pajak dalam rangka meningkatkan  penerimaan  pajak  (studi  pada  KPP  Pratama  Lubuk  Pakam) ” Skripsi ,
Fakultas Ekonomi dan Bisnis Universitas Sumatera Utara.