KAJIAN HUKUM PENINGKATAN SERTIFIKAT HAK GUNA BANGUNAN MENJADI HAK MILIK DITINJAU DARI SURAT KEPUTUSAN GUBERNUR KEPALA DAERAH TINGKAT 1 KALIMANTAN TIMUR NOMOR 60 TAHUN 1990 TENTANG PENUNJUKAN DAN PENYERAHAN PENGUASAAN TANAH UNTUK MEMBANGUN PERUMAHAN PEGAWAI NEGERI DENGAN FASILITAS KPR-BTN DI LOA BAKUNG KECAMATAN SAMARINDA ULU KOTAMADYA SAMARINDA KEPADA PT. SEMANGGI SARANA REAL ESTATE
(STUDI PADA PERUMAHAN KORPRI, LOA BAKUNG KOTA SAMARINDA)

## Meiriana dan Yatini
Nugrohoriana@gmail.com, yatiniarudji@gmail.com, Fakultas Hukum Program Studi Ilmu Hukum Universitas Widya Gama Mahakam Samarinda

## ABSTRAK
Dengan  adanya  Surat  Keputusan  Gubernur  Kepala  Daerah  Tingkat  1  Kalimantan Timur  Nomor  60  Tahun1990  tertanggal  13  Februari  1990,  Tentang  Penunjukan  dan Penyerahan  Penguasaan  Tanah  Untuk  Membangun  Perumahan  Pegawai  Negeri dengan  Fasilitas  KPR-BTN  di  Loa  Bakung  Kecamatan  Samarinda  Ulu  Kotamadya Samarinda  membuat warga  Perumahan  Korpri  tidak  dapat  melakukan  peningkatan sertifikat yang dimilikinya yang semula bersertifikatkan  Hak Guna Bangunan menjadi Hak  Milik  yang  kasus  ini  terjadi  pada  tahun  2013  dengan  melibatkan warga perumahan  Korpri  Loa  Bakung  Kota  Samarinda  yang  mengajukan  permohonan perubahan  status  dengan  pengajuannya  diwakili  oleh  dewan  pengurus  Kopri  kepada Gubernur  Provinsi  Kalimantan  Timur  Cq. Kepala  Biro  Perlengkapan  Sekertaris Daerah  berdasarkan  Surat  Permohonan  tersebut  nomor  845.1/284/IV/2013 tertanggal 18 April 2013, untuk dilakukan peningkatan menjadi hak milik pribadi masih belum ada kejelasan  dan  tindak  lanjutnya  sampai  saat  ini Sepanjang  belum  adanya  keputusan ataupun  kejelasan  oleh  Gubernur  Kalimantan  Timur  Cq.  Kepala  Biro  Perlengkapan Setda  Provinsi  Kaltim  dan  Badan  Pertanahan  Nasional  (BPN)  Kota  Samarinda  maka peningkatan status hak  atas tanah di perumahan Korpri Loa Bakung Kota Samarinda dari  Hak  Guna  Bangunan  menjadi  Hak  Milik  ditambah  lagi  dengan  tidak  ada standarisasi biaya untuk peningkatan hak atas tanah dari ke dua instansi tersebut akan sulit untuk terlaksana.
Kata Kunci: Peningkatan Sertifikat Hak Guna Bangunan, Proses Peningkatan.

## ABSTRACT
The Decree of the Governor as a first lauder in Bprneo No. 60 of 1990 February 13,  1990,  on  appointment  and  Transfer  Tenure  Land  to  Build  Housing  Servants with  amenities  KPR-BTN  in  Loa Bakung District  of north Samarinda  makes residents  Hous ing  KORPRI  can’ t  do  improvement  of  its  original  certificate certified Broking  become  Proprietary  cases  occurred  in  2013  involving  housing residents KORPRI Loa Bakung Samarinda apply for status change represented by the board to the Governor of Borneo Cq. Head of the Bureau of Supplies Regional Secretary  by  Statement  of  Claim number  845.1  /  284  /  IV  /  2013  dated  18  April 2013 in order to increase private property it is still no clarity and actions to date Throughout  the  absence  of  a  decision  or  clarity  by  the  Governor  of  East Kalimantan  Cq.  Head  of  the  Bureau  of  Supplies  Provincial  Secretary east kalimantan and the National Land Agency  (BPN) Samarinda, the improvement of the  status  of  land  rights  in  housing  KORPRI  Loa Bakung Samarinda City  of Broking  become right coupled  with  no  standardization  of  fees  to  increase  land rights of both the agency will be difficult to materialize.
Keywords: Increased Use Rights Certificate Building, process Improvement.
PENDAHULUAN A. Latar Belakang
Dijelaskan  dalam  Pasal  33  Ayat  3
UUD 1945 Amandemen ke IV
dinyatakan  bahwa  “Bumi,  air,  dan kekayaan alam yang terkandung didalamnya  dikuasai  oleh  negara  dan dipergunakan  untuk  sebesar-besarnya kemakmuran rakyat”. Maka dari ketentuan  Pasal  33  Ayat  3  UUD  1945 Amandemen  ke  IV  dapat  diketahui bahwa  penggunaan  bumi  (tanah),  air, dan  kekayaan  alam  yang  terkandung didalamnya  oleh  negara  dipersyaratkan untuk dipergunakan bagi sebesar- besarnya  kemakmuran  rakyat,  bukan untuk  kemakmuran  dan  kesejahteraan kelompok atau golongan tertentu.
Namun  pada  kenyataannya  yang  terjadi di  kalangan  masyarakat  menengah kebawah  mengalami  kesulitan  dalam memperoleh hak milik atas tanah negara secara pribadi, khususnya pada
perumahan  yang  perolehannya  berasal dari pemerintah.
Rumah  Negara  adalah  bangunan yang  dimiliki  Negara  dan  berfungsi sebagai  tempat  tinggal  atau  hunian  dan sarana pembinaan keluarga serta menunjang  pelaksanaan  tugas  Pejabat dan/atau  Pegawai  Negeri. 1 Dalam  kata lain,  Rumah  Negara  merupakan  rumah tinggal  yang  dimiliki  oleh  Negara  dan dikhususkan  untuk  dihuni  oleh  Pejabat dan  atau/Pegawai  Negeri  untuk  jangka waktu  tertentu.  Rumah  Negara  dapat dibagi  menjadi  3  (tiga)  kategori status/golongan, yaitu: 2
1. Rumah  Negara  Golongan  I  atau dikenal  dengan  istilah  Rumah  Jabatan adalah Rumah Negara
yang dipergunakan  bagi  pemegang  jabatan tertentu  dan  karena  sifat  jabatannya harus bertempat tinggal dirumah tersebut, serta hak penghuninya terbatas selama  pejabat  yang  bersangkutan masih memegang jabatan tertentu tersebut.
1 Febrisatritama, 2010, Rumah Negara, http://febrisatriatama.wordpress.com
2 Ibid
2. Rumah  Negara  Golongan  II  atau dikenal  dengan  istilah  Rumah Dinas adalah Rumah Negara yang mempunyai  hubungan  yang  tidak dapat dipisahkan dari suatu
instansi  dan  hanya  disediakan untuk  didiami  oleh  Pegawai Negeri  dan  apabila  telah  berhenti atau  pensiun  rumah  dikembalikan kepada Negara.
3. Rumah  Negara  Golongan  III  atau dikenal  dengan  istilah  Rumah Dinas  yang  dapat  dibeli  adalah Rumah Negara yang tidak termasuk Golongan I dan Golongan  II  yang  dapat  dijual kepada penghuninya. Perumahan di Kota Samarinda yang termasuk dalam Rumah Negara Golongan  III  salah  satunya  adalah Perumahan  Korpri,  Loa  Bakung  Kota
Samarinda. Berdasarkan sertifikat (tanda bukti hak) pengelolaan nomor 01 tanggal  25  Mei  1989  atas  nama Pemerintah  Provinsi  Kalimantan  Timur dengan luas 754.438 m2 dengan gambar situasi  nomor  1509/1989  tanggal  23 Mei  1989  merupakan  hak  pengelolaan atas lahan pemerintah Provinsi Kalimantan Timur kepada PT. Semanggi  Sarana  Jaya  melalui  KPR- BTN  untuk  membangun  perumahan Pegawai Negeri Sipil dengan status Hak Guna Bangunan (HGB) yang pembangunannya berjumlah 2.283 unit. Pada  tahun  2013  warga  perumahan
Korpri  Loa  Bakung  Kota  Samarinda mengajukan  permohonan  perubahan status  yang  pengajuannya  diwakili  oleh dewan pengurus korpri kepada Gubernur  Provinsi  Kalimantan  Timur Cq. Kepala Biro Perlengkapan Sekertaris  Daerah  berdasarkan  Surat Permohonan tersebut nomor
845.1/284/IV/2013 tertanggal  18  April 2013,  untuk  dilakukan  peningkatan menjadi hak milik pribadi masih belum ada  kejelasan  dan  tindak  lanjutnya
sampai  saat  ini.    Jika  sampai  saat  ini pemerintah
masih tetap mempertahankan Surat Keputusan
Gubernur  Kepala  Daerah  Tingkat  1 Kalimantan  Timur  Nomor  60  Tahun 1990  tertanggal  13  Februari  1990, Tentang  Penunjukan  dan  Penyerahan Penguasaan  Tanah  Untuk  Membangun Perumahan  Pegawai  Negeri  dengan Fasilitas  KPR-BTN  di  Loa  Bakung Kecamatan  Samarinda  Ulu  Kotamadya Samarinda Kepada PT. Semanggi Sarana  Real  Estate.  Didalam  lembar kedua surat keputusan tersebut menetapkan bahwa:
Penunjukan developer  tersebut  diatas  sekaligus dengan  penyerahan  penguasaan  atas sebidang  tanah  Hak  Pengelolaan  seluas 754.438  Hektar  berdasarkan  Keputusan Kepala  BPN  tanggal  17  Februari  1989 Nomor: 36/HPL/BPN/1989 dengan sertifikat  HPL  Nomor  01  dan  gambar situai  Nomor: 1509/1989  tanggal  23 Mei  1989.  Penyerahan  penguasaan tanah  tersebut  hanya  diperuntukkan guna  membangun  perumahan  tersebut dan  tidak  merupakan  pengalihan  hak atas  tanahnya.  Secara  otomatis  SHGB diatas  HPL  01  tersebut  tidak  akan  bisa ditingkatkan  menjadi  Hak  Milik  jika terus mempertahankan Surat Keputusan Gubernur  Provinsi  Kalimantan  Timur, khususnya  pada  perumahan  Korpri  Loa Bakung Kota Samarinda yang berjumlah  2.283  unit  sertifikat,  dengan susah  payah  masyarakat  melunasi hutang tersebut dengan jangka waktu 15 tahun,  dan  saat  ini  seluruhnya  sudah dilakukan  pelunasan.  Namun  pada akhirnya  warga  Perumahan  Korpri sangat  kecewa  karena  Sertifikat  yang dimilikinya tidak dapat dilakukan peningkatan  dan  selalu  melakukan perpanjangan  Hak  Guna  Bangunan dengan  biaya  yang  sangat  besar. Masyarakat  saat  ini  mengharapkan terselesaikannya  masalah  tersebut  oleh instansi  yang  terkait  yaitu  Gubernur
Kalimantan  Timur  Cq.  Kepala  Biro Perlengkapan  Setda  Provinsi  Kaltim dan  Badan  Pertanahan  Nasional  (BPN) Kota  Samarinda  yang  hingga saat  ini hanya  secara  lisan  mengatakan  SHGB tersebut  pasti  bisa  ditingkatkan  namun kenyataanya belum ada kejelasan secara pasti  mengenai  peningkatan  status  hak atas  tanah  di  perumahan  Korpri  Loa Bakung Kota Samarinda dari Hak Guna Bangunan menjadi Hak Milik ditambah lagi dengan tidak ada standarisasi biaya untuk  peningkatan  hak  atas  tanah  dari ke dua instansi tersebut.

## B. PERMASALAHAN
Dari  uraian  di  atas  dapat  dirumusan permasalahan sebagai berikut:
1. Bagaimana  proses  peningkatan Hak Guna Bangunan menjadi Hak Milik  di  Perumahan  Korpri  Loa Bakung Kota Samarinda? 2. Apa sajakah kendala-kendala
Peningkatan Hak Guna  Bangunan menjadi  Hak  Milik  di  Perumahan
Kopri Bakung Kota Samarinda?

## C. Tujuan dan Manfaat Penelitian
Tujuan Penelitian adalah:
1. Untuk mengetahui proses peningkatan  Hak  Guna  Bangunan menjadi  Hak  Milik  di  Perumahan Korpri Loa Bakung Kota Samarinda. 2. Untuk  mengetahui  kendala-kendala peningkatan  Hak  Guna  Bangunan menjadi  Hak  Milik  di  Perumahan Korpri Loa Bakung Kota Samarinda. Ada 2 Manfaat Penelitian, yaitu: 1. Manfaat Teoritis : a. Hasil penelitian dapat memberikan kegunaan untuk mengembangkan ilmu hukum
khususnya hukum perdata.
b. Dapat  dijadikan  sebagai  pedoman dalam  penelitian  yang  lain  yang
sesuai  dengan  bidang  penelitian yang penulis teliti.
2. Manfaat Praktis : a. Diharapkan dapat digunakan sebagai informasi bagi
masyarakat  atau  praktisi  hukum dan instansi terkait tentang Bagaimana  proses  peningkatan Hak Guna Bangunan menjadi Hak Milik  di  Perumahan  Korpri  Loa Bakung Kota Samarinda. b. Dengan  dibuatnya  penulisan  ini diharapkan  dapat  memberikan masukan  kepada  pihak  pemilik hak  atas  tanah  dan  pemerintah yang  menjabat  aset  Negara  untuk mengantisipasi permasalahan yang  akan  ada  dikemudian  hari ada perumahan Korpri, Loa Bakung Kota Samarinda.

## METODE PENELITIAN

## 1. Jenis Penelitian
Jenis  penelitian  yang  digunakan  adalah yuridis  normatif  yaitu  suatu  penelitian yang  memerlukan  data  agar  dapat membantu penelitian itu sendiri. Menurut  Amiruddin,  SH,  M.Hum  dan Zainal  Asikin,  SH,  SU  suatu  analisis yuridis normatif pada hakikatnya menekankan  pada  metode  induktif sebagai  tata  kerja  penunjang.  Analisis normatif terutama mempergunakan bahan-bahan kepustakaan sebagai
sumber data penelitian. 3
2. Sumber Data
a. Bahan hukum primer yaitu bahan- bahan  yang  dijadikan  sebagai sumber utama dan isinya mempunyai  kekuatan  mengikat kepada  masyarakat,  bahan  hukum primer yang dipergunakan penulis yang terdiri dari peraturan
3 Amiruddin dan Zainal Asikin, Pengantar Metode Penelitian Hukum, Penerbit PT. Raja Grafindo Persada, Jakarta, 2006, hal 166
perundang-undangan  yang  terkait dengan permasalahan adalah: 1. Undang-Undang  Dasar  Negara Republik Indonesia 1945 2. Kitab  Undang-Undang  Hukum Perdata (Burgerlijk Wetboek voor Indonesie) 3. Undang-Undang Republik Indonesia  Nomor  5  Tahun  1960 Tentang  Peraturan  Dasar  Pokok- Pokok Agraria 4. Undang-Undang  Nomor  56  Prp Tahun  1960  Tentang  Penetapan Luas  Tanah  Pertanian  Presiden Republik Indonesia 5. Undang-Undang Nomor 17 Tahun 2003 Tentang Keuangan Negara
6. Undang-Undang  Nomor  1  Tahun
2004  Tentang  Perbendaharaan Negara 7. Peraturan  Pemerintah  Nomor  38 Tahun 1963 Tentang Penunjukkan Badan-Badan Hukum Yang Dapat Mempunyai  Hak  Milik  Atas Tanah 8. Peraturan Menteri Negara Agraria atau  Kepala  Badan  Pertanahan Nasional  Nomor  9  Tahun  1999
Tentang Tata Cara Pemberian dan
Pembatalan  Hak  Atas  Tanah
Negara dan Hak Pengelolan
9. Peraturan  Pemerintah  Nomor  40 Tahun  1996  Tentang  Hak  Guna Usaha,  Hak  Guna  Bangunan  Dan Hak Pakai Atas Tanah 10. Peraturan  Pemerintah  Nomor  54 Tahun  2010  Tentang  Tentang Pengadaan Barang/Jasa Pemerintah 11. Peraturan  Pemerintah  Republik Indonesia  Nomor  27  Tahun  2014 Tentang Pengelolaan Barang Milik Negara/Daerah 12. Keputusan Gubernur Kepala Daerah  Tingkat  I  Kalimantan Timur  Nomor  60  Tahun  1990 Tentang Penunjukan dan Penyerahan  Penguasaan  Tanah Untuk  Membangun  Perumahan Pegawai  Negeri  dengan  Fasilitas KPR-BTN di Loa Bakung Kecamatan Samarinda Ulu Kotamadya  Samarinda  Kepada PT. Semanggi Sarana Real Estate. b.
Bahan  hukum  sekunder  yaitu bahan hukum yang isinya memberikan  penjelasan  mengenai bahan  hukum  primer.  Dalam penelitian ini bahan hukum sekunder yang dipergunakan penulis  yaitu Bahan  hukum  yang bersumber  dari  buku-buku yang berkaitan dengan pertanahan, tulisan  para  pakar  hukum,  artikel hukum, skripsi, dan laporan penelitian.
3. Teknik Pengumpulan Data
Berdasarkan  penelitian  yang  penulis teliti  teknik  pengumpulan  data  yang dilakukan penulis yaitu sebagai berikut: a. Studi kepustakaan
Studi  kepustakaan  atau  studi dokumen  yaitu  suatu  pengkajian informasi  tertulis  yang  berasal dari  berbagai  sumber  baik  itu menggunakan peraturan perundang-undangan sebagaimana telah disebutkan dalam dumber data diatas.
b. Study Dokumen - Dalam melakukan penelitian penulis menggunakan sebuah dokumen  yaitu  Surat  Keputusan Gubernur Kalimantan Timur Nomor 60 Tahun 1990 tanggal 13 Februari 2013 Tentang Penunjukan dan Penyerahan Penguasaan Tanah Untuk Membangun  Perumahan  Pegawai Negeri  Dengan  Fasilitas  KPR- BTN di  Loa  Bakung  Kecamatan Samarinda Ulu Kotamadya Samarinda  Kepada  PT.  Semanggi Sarana Real Estate. - Wawancara, yaitu melakukan tanya  jawab  secara  langsung
dengan subyek penelitian (narasumber) dengan menggunakan  daftar  pertanyaan secara tertulis tentang permasalahan  dalam  penelitian ini.
4. Analisis Data
Setelah  proses  pengumpulan  data,
maka  selanjutnya  adalah  pengolahan data. Di sini data yang ada dikelompokkan, diseleksi dan selanjutnya  dilakukan  analisis.  Dalam penelitian ini digunakan analisis dengan metode kualitatif, yang artinya menguraikan data secara bermutu dalam bentuk  kalimat  yang  teratur,  runtun, logis,  tidak  tumpang  tindih,  dan  efektif sehingga
memudahkan dalam
interprestasikan  data  dan  pemahaman hasil analisis.

## PEMBAHASAN
A. Proses  Peningkatan  Hak  Guna Bangunan  Menjadi  Hak  Milik di  Perumahan  Korpri  Loa Bakung Kota Samarinda
Dapat  kita  lihat  pada  proses peningkatan  Hak  Guna  Bangunan menjadi  Hak  Milik  di  Perumahan Korpri  Loa  Bakung  Kota  Samarinda yang mana Perumahan tersebut diperuntukan bagi  para  Pegawai  Negeri
Sipil dengan status tanahnya adalah Hak Guna  Bangunan.  Hal  ini  berdasarkan Surat  Keputusan  Gubernur  Kepala Daerah  Tingkat  I  Kalimantan  Timur Tentang  Penunjukan  dan  Penyerahan Penguasaan  Tanah  Untuk  Membangun Perumahan  Pegawai  Negeri  dengan Fasilitas  KPR-BTN  di  Loa  Bakung Kecamatan  Samarinda  Ulu  Kotamadya
Samarinda Kepada PT. Semanggi
Sarana  Real  Estate  Nomor  :  60  Tahun 1990 tanggal 13 Februari 1990.
Jika dilihat jangka waktu Hak Guna
Bangunan  hanya  30  tahun  dan  dapat diperpanjang  selama  20  tahun.  Maka
masyarakat berinisiatif untuk meningkatkan  sertifikat  tanahnya  dari Hak  Guna  Bangunan  menjadi  Hak Milik. Namun ketidakpahaman
masyarakat  akan  proses  pengurusan peningkatan tersebut, menimbulkan rasa kebingungan. Sehingga masyarakat mencoba berkali-kali untuk
menkonsultasikan masalah ini ke Badan Pertanahan  Nasional  Kota  Samarinda, namun  hal  yang  didapatkan  bukanlah solusi  melainkan  masyarakat  diminta untuk  menanyakan  hal  tersebut  pada Kantor  Gubernur  Propinsi  Kalimantan Timur, karena Badan Pertanahan Nasional  melihat  dari  Surat  Keputusan Gubernur  Kepala  Daerah  Tingkat  I Kalimantan  Timur  Tentang  Penunjukan dan  Penyerahan  Penguasaan  Tanah Untuk Membangun Perumahan Pegawai Negeri  Dengan  Fasilitas  KPR-BTN  di Loa Bakung Kecamatan Samarinda Ulu Kotamadya  Samarinda  Kepada  PT. Semanggi  Sarana  Real  Estate  Nomor  : 60  Tahun  1990  tanggal  13  Februari 1990  pada  diktum  Ketiga  bahwa Penyerahan  penguasaan  tanah  hanya diperuntukkan guna membangun perumahan dan tidak merupakan pengalihan  hak  atas  tanahnya,  sehingga tidak  dapat  memproses  permohonan peningkatan tersebut.
Setelah  menerima  saran  yang diberikan oleh Kantor
Badan Pertanahan  Nasional,  maka  masyarakat langsung  mendatangi  Kantor  Gubernur Provinsi  Kalimantan  Timur.  Setibanya disana  masyarakat  dihadapkan  kepada Staf  Biro  Perlengkapan  Asset  Daerah, disana masyarakat menjelaskan maksud dan  tujuan  mereka,  namun  lagi-lagi tidak  diberikan  solusi  melainkan  beliau menjelaskan bahwa hal tersebut bukanlah  kewenangan  dari  Gubernur akan  tetapi  kewenangan  dari  Badan Pertanahan  Nasional  Kota  Samarinda. Merasa masyarakat dipermainkan, sementara ini mereka pun tidak
melanjutkan permasalahan tersebut. Dan  disisi  lain  masa  Hak  Guna Bangunan  pada  Perumahan  tersebut telah  habis,  sedangkan  jika  masyarakat harus  melakukan  perpanjangan  masa Hak  Guna  Bangunan  biaya  yang dikeluarkan  sangatlah  besar  sehingga memberatkan masyarakat untuk melakukan perpanjangan.
Dalam hal Barang Milik Daerah berupa tanah dapat dilakukan proses  hibah jika tanah  tersebut  sudah  tidak diperlukan bagi penyelenggaraan tugas pemerintah. Hal  ini  berdasarkan  atas  Peraturan Pemerintah  Nomor  27  Tahun  2014 Tentang  Pengelolaan  Barang  Milik Negara, pada pasal 54 menyebutkan : 1) Barang Milik Negara/Daerah yang tidak diperlukan bagi penyelenggaraan tugas pemerintahan Negara/daerah dapat dipindahtangankan. 2) Pemindahtanganan  Barang  Milik Negara/Daerah sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dilakukan dengan cara :
a. Penjualan; b. Tukar menukar;
c. Hibah; atau
d. Penyerahan  Modal  Pemerintah
Pusat/Daerah.
Dalam  hal  ini pula  tidak  serta  merta dapat  dilakukan  proses  hibah  kecuali setelah  mendapat  persetujuan  oleh Dewan Perwakilan Rakyat Daerah (jika Barang  Milik  Daerah)  sebagaimana yang  tertuang  di  dalam  pasal  55  ayat  2 yang berbunyi :
Pemindahtanganan Barang Milik daerah sebagaimana  dimaksud  dalam  Pasal  54 untuk :
a. Tanah dan/atau bangunan; atau
b. Selain  tanah  dan/atau  bangunan yang bernilai lebih dari Rp 5.000.000.000,00 (lima milyar rupiah);
Dilakukan setelah mendapat persetujuan Dewan  Perwakilan  Rakyat  Daerah. Setelah  ada  persetujuan  dari  DPRD, maka  dari  dasar  persetujuan  itulah Gubernur dapat membuat Surat Keputusan Hibah.
Berdasarkan  sumber  yaitu  Bapak Haji  Masturi  Akbar,  T  selaku  Kepala
Sub Bagian Penilaian/Penghapusan pada  Biro  Perlengkapan  Sekertaris Daerah  Provinsi  Kalimantan  Timur pada tanggal 23 September 2015 beliau mengatakan bahwa tanah pada Perumahan  Korpri  di  Loa  Bakung Samarinda  sama  sekali  tidak  dapat ditingkatkan  dari  HGB  menjadi  Hak Milik dikarenakan pada Surat Keputusan  Gubernur  Kepala  Daerah Tingkat  I  Kalimantan  Timur  Tentang Penunjukan dan Penyerahan
Penguasaan  Tanah  Untuk  Membangun Perumahan  Pegawai  Negeri  dengan Fasilitas  KPR-BTN  di  Loa  Bakung Kecamatan  Samarinda  Ulu  Kotamadya Samarinda Kepada PT. Semanggi Sarana  Real  Estate  Nomor  :  60  Tahun 1990  tanggal 13  Februari  1990  pada diktum  Ketiga  bahwa  Penyerahan penguasaan  tanah  hanya  diperuntukkan guna  membangun  perumahan  dan  tidak merupakan pengalihan hak atas tanahnya.  Namun  dalam  hal  ini  apabila mendapat persetujuan dari DPRD maka gubernur  dapat  mengelurkan Surat Keputusan  Hibah  atas  tanah  tersebut yang selanjutnya oleh masyarakat dapat dimohonkan  kepada  Badan  Pertanahan Nasional  untuk  dapat  ditingkatkan menjadi Hak Milik.
B. Kendala-kendala Peningkatan Hak  Guna  Bangunan  menjadi Hak  Milik  di  Perumahan  Korpri Loa Bakung Kota Samarinda
Tanah  tidak  hanya  sebagai  tempat tinggal, melainkan sebagai tempat mata pencaharian,  sarana  hubungan  sosial, serta  dapat  dijadikan  investasi  karena
nilainya  yang  semakin  tahun  semakin meningkat.  Karena  hal  tersebut  pula tanah  sangat  rentan  terhadap  masalah, sebagaimana  masalah-masalah  yang sering kita lihat di berbagai media masa. Masalah  tersebut  seakan  tidak  pernah terselesaikan  dari  dulu,  karena  semakin berkembangnya  zaman  serta  pola  pikir manusia,  maka  berbagai  macam  pula polemik yang terjadi di dunia pertanahan  khususnya  permasalahan yang  terjadi  dalam  hal  ini  peningkatan Hak  Guna  Bangunan  menjadi  Hak
Milik  tidaklah  mudah  untuk  itu  pasti adanya kendala yang dihadapi
khususnya  dalam  kasus  yang  terjadi  di Perumahan  Kopri Loa  Bakung  Kota Samarinda.
Kendala-kendala yang  dihadapi masyarakat di lapangan saat melakukan peningkatan  Hak  Guna  Bangunan menjadi  Hak  Milik  di  Perumahan Korpri  Loa  Bakung  Kota  Samarinda, yaitu:
1. Kurangnya masyarakat mendapatkan  respon  baik  ditingkat Pemerintah  Provinsi  maupun  pada Kantor  Badan  Pertanahan  atas upaya yang dilakukan untuk mendapatkan  prosedur  yang  jelas dalam  melakukan  peningkatan  dari HGB menjadi Hak Milik.
2. Tidak  ada  kepastian  biaya  untuk peningkatan  Sertifikat  Hak  Guna Bangunan  menjadi  Hak  Milik  di Kota Samarinda.
3. Apabila  pemilik  Hak  atas  tanah sudah meninggal maka ahli warisnya  sulit  untuk  melakukan peningkatan  atas  hak  tersebut. Karena  sewaktu-waktu  tanah  bisa diambil  alih  oleh  Pemerintah Provinsi  dengan  dasar  Surat Keputusan Gubernur Kaltim Nomor  60  Tahun  1990  tertanggal 13 Februari 1990. 4. Menurut  Hasni  dalam  bukunya
Hukum  Penataan  Ruang  dan
Penatagunaan  Tanah  ada  masalah yang muncul setelah mulai berlakunya  UUPA  pada  tanggal 24 September 1960, yaitu. 4 Apakah  hukum  yang  berlaku terhadap  tanah  dengan  sendirinya berlaku  juga  terhadap  bangunan yang  berdiri  diatasnya?  Dan siapakah menurut hukumnya pemilik  bangunan  yang  didirikan diatas  tanah  kepunyaan  pihak lain?
Dalam  rangka  ketentuan  hukum  yang berlaku  sebelum  UUPA,  jawaban  atas pertanyaan-pertanyaan  Husni  diatas, yaitu tergantung pada status hukum dari tanah diatas mana bangunan itu sendiri. Sebagaimana diketahui sebelum UUPA, di  Negara  kita  berlaku  bersamaan  dua perangkat  hukum  tanah,  yaitu  hukum tanah  barat  yang  bersumber  pada KUHPerdata  dan  hukum  tanah  adat yang  bersumber  pada  hukum  adat.  Jika bangunan  itu  berdiri  diatas  tanah  yang tunduk  pada  ketentuan  hukum  tanah barat,  maka  hukumnya  adalah  bahwa bangunan  itu  menjadi  bagian  dari tanahnya karena berlaku asas perlekatan (asas  natrekking  atau  asas  accessie) (Pasal 500 KUHPerdata). Karena merupakan bagian dari tanahnya, dengan  sendirinya  bangunan  itu  tunduk pada  ketentuan-ketentuan  hukum  yang berlaku  terhadap  tanahnya  (hukum tanah).  Atas  dasar  asas  itu  pula, pemilikan  atas  tanah hak  barat  itu meliputi  juga  pemilikan  dari  bangunan yang  ada  di  atasnya  (Pasal  571 KUHPerdata). Bangunan yang didirikan diatas  tanah  kepunyaan  pihak  lain menjadi  milik  yang  punya  tanah  (Pasal 601 KUHPerdata), kecuali diperjanjikan lain. 5
4 Hasni, Hukum Penataan Ruang dan Penatagunaan Tanah, Penerbit Rajawali, Jakarta, Cet.II.2010.hal.337
5 Ibid
Berlainan  halnya  jika  bangunan  itu berdiri  di  atas  tanah  yang  tunduk  pada hukum  adat  (dikenal  sebagai  tanah- tanah  hak  adat)  dalam  hukum  adat berlaku  asas  pemisahan  Horizontal (Horizontale  Scheiding) antara  tanah dan  bangunannya  berdiri  diatasnya. Dalam  hukum  adat  berlaku  asas  bahwa pihak yang membangun adalah pemilikan dari bangunan tersebut.
Dari ketentuan-ketentuan yang terdapat dalam diktum UUPA, terutama dari  ketentuan  Pasal  5,  dapat  diambil kesimpulan bahwa: 6 1. Asas  yang  dipergunakan  dalam hukum yang berlaku sekarang ini; Asas  mengenai  pemilikan
bangunan yang dipergunakan dalam  hukum  kita  yang  berlaku sekarang  ini  adalah  asas  hukum adat, yaitu: a. Bahwa pada asasnya, ada pemisahan  antara  tanah  dan bangunan  yang berdiri diatasnya (asas pemisahan horizontal) yang  menyatakan  bahwa  hukum yang  berlaku  terhadap  tanah tidak  dengan  sendirinya  berlaku juga  terhadap  bangunan  yang
berdiri diatasnya. “Tanah tunduk pada  hukum  tanah,”sedangkan pengaturan soal bangunan termasuk hukum perutangan
b. Bahwa  hak  pemilikan  atas  tanah tidak  dengan  sendirinya  meliputi juga  pemilikan  bangunan  yang ada  diatasnya.  “Barangsiapa  yang membangun, dialah pemilik
bangunan yang dibangun itu.”
2. Penerapan  asas  tersebut  pada kasus-kasus konkret; Bangunan  yang  ada  di  atas  tanah hak milik Pemerintah Provinsi
Kalimantan  Timur  boleh  saja  dimiliki oleh  Perseroan  Terbatas  (PT)  dalam kasus  ini  yaitu  PT.  Semanggi  Sarana
6 Ibid, hal.338
Real Estate dimana PT  menurut hukum tanah  tidak  boleh  menguasai  tanah dengan  hak  milik,  hukum  tanah memang memungkinkan pemilikan bangunan  oleh  suatu  PT  diatas  tanah milik  “Pemerintah  Provinsi  Kalimantan Timur,”  yang dikuasai oleh PT tersebut dengan  Hak  Guna  Bangunan  (Pasal  35, 41  dan  44  UUPA).  Asas  pemilikan bangunan sebagaimana yang dirumuskan  diatas,  seharusnya  juga jangan diterapkan secara mutlak terhadap setiap kasus yang dihadapi.
Dalam kasus-kasus pemilikan bangunan, dapat tersangkut kepentingan tiga pihak, yaitu sebagai berikut:
a. Pihak  Pertama  yaitu  pihak  yang membangun
b. Pihak  Ke-dua  yaitu  pihak  yang mempunyai tanah
c. Pihak  Ke-tiga  yaitu  pihak  yang membeli  tanah  beserta  bangunan yang  ada  di  atasnya  dan  kreditor yang  menerima  tanah  beserta bangunan  yang  ada  di  atasnya sebagai jaminan utang.
3. Fungsi  sertifikat  hak  atas  tanah dalam hubungannya dengan pemilikan bangunan
Sertifikat  menurut  UUPA  dan  PP Nomor 10 Tahun 1961 merupakan surat tanda  bukti  hak  atas  tanah  yang  kuat. Namun  pernyataan  tersebut  berlaku hanya  kepada  Sertifikat  Hak  Milik  dan bagi  Sertifikat  Hak  Guna  Bangunan yang  masa  berlaku  sertifikatnya  sudah berakhir,  maka  SHGB  tidak  memiliki kekuatan  hukum  yang  kuat  bagi pemegang HGB tersebut.
Melihat kendala-kendala yang timbul  atas  peningkatan  Hak  Guna Bangunan  menjadi  Hak  Milik  pada Perumahan  Korpri  Kota  Samarinda penulis berpendapat seharusnya
Pemerintah  Daerah  membuat  secara khusus  Peraturan  Daerah  di  Kota Samarinda  mengenai  pertanahan  dan biaya-biaya yang harus ditanggung oleh
masyarakat  secara  transparan.  Serta adanya  kebijaksanaan  dari  pemerintah khususnya Biro Perlengkapan Sekertaris Daerah  Provinsi  Kalimantan  Timur  dan Badan Pertanahan Nasional (BPN) Kota Samarinda  dalam  berbicara,  bersikap dan  menghadapi  masyarakat  menengah kebawah  agar  masyarakat  tidak  merasa dikecewakan/dipermainkan  oleh  ke-dua instansi tersebut dengan adanya pelimpahan  kewenangan  yang  mereka lakukan dan pada hakikatnya itu adalah tugas dan tanggungjawab mereka sebagai abdi masyarakat. Apabila
Pemerintah mampu berbuat adil bekerja sesuai  dengan  yang  diamanatkan  bukan hanya  mengejar  nikmatnya  duniawi semata  maka  masyarakat  tidak  harus mengalami  kekecewaan  seperti  pada permasalahan tersebut diatas.
Mengingat di dalam Pasal 35 ayat 1 dan ayat 2 yaitu: Hak guna bangunan adalah hak  untuk  mendirikan  dan  mempunyai bangunan-bangunan  atas  tanah  yang bukan  miliknya  sendiri,  dengan  jangka waktu paling lama 30 tahun. Selanjutnya  atas  permintaan  pemegang hak  dan  dengan  mengingat  keperluan serta  keadaan  bangunan-bangunannya,
jangka  waktu  tersebut  dalam  ayat  (1) dapat diperpanjang dengan waktu paling  lama  20  tahun.  Menurut  penulis yang  tertuang  di  dalam  UUPA  tersebut bahwa  Hak  Guna  Bangunan  harus selalu  dilakukan  perpanjangan  sebelum masa  berlakunya  telah  habis.  Namun dalam  hal  perpanjangan  Hak  Guna Bangunan  membutuhkan  biaya  yang sangatlah mahal dibandingkan melakukan  peningkatan  menjadi  Hak Milik. Menimbangannya pelunasan saaat ini yang dilakukan oleh masyarakat Perumahan Kopri sebaiknya Pemerintah Provinsi secepatnya melakukan musyawarah dengan instansi terkait  untuk  memerikan  hibah tanah tersebut  kepada  pemilik  ha  katas  tanah yang  menempati  objek  tersebut  kepada
k  atas  tanah  yang  menempatinya, Karena mengingat di dalam UUPA dan PP  Nomor  10  Tahun  1961  Hak  Milik merupakan  surat  tanda  bukti  hak  atas tanah yang kuat.

## KESIMPULAN DAN SARAN
Bahwa  dalam  proses  peningkatan Hak  Guna  Bangunan  menjadi  Hak Milik  pada  Perumahan  Korpri  Loa Bakung  Kota  Samarinda  tidak  dapat dilakukan sebelum adanya Surat
Keputusan Hibah dari Gubernur Provinsi Kalimantan Timur yang didasarkan  atas  permohonan  Pemegang Hak  dan  Persetujuan  DPRD  Provinsi Kalimantan  Timur  untuk  menghapus Aset  Barang  Milik  Daerah  dari  daftar Inventarisasi  Daerah  yang  selanjutnya dihibahkan kepada Pemegang Hak.
Kendala-kendala yang  dihadapi masyarakat di lapangan saat melakukan peningkatan  Hak  Guna  Bangunan menjadi  Hak  Milik  di  Perumahan Korpri  Loa  Bakung  Kota  Samarinda, yaitu:
1. Kurangnya
masyarakat mendapatkan  respon  baik  ditingkat Pemerintah  Provinsi  maupun  pada Kantor Badan Pertanahan.
2. Tidak  ada  kepastian  biaya  untuk peningkatan  Sertifikat  Hak  Guna Bangunan  menjadi  Hak  Milik  di Kota Samarinda.
Karenanya  penulis  memiliki  saran yaitu  perlu  diadakannya  pertemuan antara  Pemerintah  Provinsi  Kalimantan
Timur Kota Samarinda,
Badan Pertanahan Nasional (BPN) Kota Samarinda dengan perwakilan
masyarakat  korpri  yaitu  RT  setempat untuk  membahas  kejelasan  sertifikat yang  dimiliki  oleh  seluruh  masyarakat korpri  kota  Samarinda  agar  tidak menimbulkan  konflik  berkepanjangan. Kebijakan  yang  baik  dari  ke-dua instansi tersebut sangat diharapkan oleh masyarakat mengingat pembelian
rumah  tersebut  tidak  sekedar  diberikan oleh Pemprov Kaltim secara  gratis atau Cuma-Cuma  melainkan  dengan  kerja keras  dan  keringat  masyarakat  korpri dengan  mengangsur  di  KPR-BTN selama 15 tahun lamanya.
Seharusnya dibuat Peraturan Daerah secara khusus di Kota
Samarinda  mengenai  pertanahan  dan biaya-biaya yang harus ditanggung oleh masyarakat  secara  transparan.  Serta adanya  kebijaksanaan  dari  pemerintah khususnya Biro Perlengkapan Sekertaris Daerah  Kalimantan  Timur  dan  Badan
Pertanahan Nasional (BPN) Kota Samarinda  dalam  berbicara,  bersikap dan  menghadapi  masyarakat  menengah kebawah  agar  masyarakat  tidak  merasa dikecewakan/dipermainkan  oleh  ke-dua instansi tersebut dengan adanya pelimpahan  kewenangan  yang  mereka lakukan dan pada hakikatnya itu adalah tugas  dan  tanggungajawab  mereka sebagai abdi masyarakat.

## DAFTAR PUSTAKA
I. Literatur Achmad  Rubaie,  SH.,  M.H., Hukum Pengadaan Tanah Untuk Kepentingan Umum, Penerbit Bayu Media, Surabaya, 2007 Adrian  Sutedi, Peralihan Hak Atas Tanah dan Pendaftarannya, Penerbit  Sinar  Grafika, Jakarta, Cet.3, 2009 Amiruddin dan Zainal Asikin, Pengantar Metode Penelitian Hukum, Penerbit PT.Raja Grafindo Persada, Jakarta, 2006 Aslan  Noor, Konsep Hak Milik Atas Tanah Bagi Bangsa Indonesia,
Penerbit  CV.  Mandar  Maju, Bandung, Cet. I, 2006
Bernhard  Limbong, Pengadaan Tanah Untuk Pembangunan,  Penerbit Margaretha Pustaka, Jakarta Selatan, Cet.II, 2001 Hasni, Hukum Penataan Ruang dan Penataan Tanah, Penerbit Rajawali, Jakarta, Cet.2, 2010 Jayadinata, T. Johara, Tata Guna Tanah Dalam Perencanaan Pedesaan,
Perkotaan,  dan Wilayah,  Penerbit ITB Bandung, Bandung, 1999 Kartini  Muljadi  dan  Gunawan  Widjaja, Hukum Harta Kekayaan Hak-Hak Atas  Tanah,  Penerbit  Prenada Media  Group,  Jakarta,  Cet.  5, 2008 Maria  S.W.  Sumardjono, Kebijakan
Pertanahan antara Regulasi dan Implementasi, Penerbit Buku Kompas, Jakarta, Cet.VI, 2009 Supriadi, SH., Hukum Agraria, Penerbit Sinar Grafika, Jakarta, 2010 Suratman, Philip Dillah, Metode Penelitian hukum, Penerbit Alfabet, Bandung, 2013 Soerjono Soekanto, Prof, Dr, SH, M.A., dan  Sri  Madmuji,  SH,  M.L.L, Penelitian Hukum Normatif, Penerbit PT.Raja Grafindo Persada, Jakarta, Cet. VIII, 2004 Urip  Santoso,  SH,  M.H., Hukum Agraria dan Hak-Hak Atas Tanah, Penerbit  Kencana  Prenada  Media Group, Jakarta, Cet. III, 2007 Zainuddin Ali, Metode Penelitian
Hukum,  Penerbit  Sinar  Grafika,
Jakarta, cet. I, 2009
II. Perundang – Undangan - Undang - Undang  Dasar  Negara Republik Indonesia 1945 (Lembaran Negara Republik Indonesia Nomor 75 Tahun 1959) - Kitab Undang-Undang Hukum Perdata  (Burgerlijk Wetboek  voor Indonesie) - Undang-Undang Republik Indonesia  Nomor  5  Tahun  1960 Tentang  Peraturan  Dasar  Pokok – Pokok  Agraria  (Lembaran  Negara Republik  Indonesia  Tahun  1960, Nomor 104).
- Undang-Undang  Nomor  56  Prp Tahun  1960  Tentang  Penetapan Luas  Tanah  Pertanian  Presiden Republik Indonesia (Lembaran Negara  Republik  Indonesia  Tahun 1960, Nomor 174). - Undang-Undang  Nomor  17  Tahun 2003  Tentang  Keuangan  Negara (Lembaran Negara Republik Indonesia  Tahun  2003,  Nomor  47, Tambahan Lembaran Negara Republik Indonesia Nomor 4286 - Undang-Undang  Nomor  1  Tahun 2004 Tentang Perbendaharaan Negara (Lembaran Negara Republik  Indonesia  Tahun  2004 Nomor 5) - Peraturan  Pemerintah  Nomor  38 Tahun  1963  Tentang  Penunjukkan Badan-Badan  Hukum  Yang  Dapat Mempunyai  Hak  Milik Atas  Tanah (Lembaran Negara Republik Indonesia Tahun 1963, Nomor 61) - Peraturan  Menteri  Negara  Agraria atau  Kepala  Badan  Pertanahan Nasional  Nomor  9  Tahun  1999 tentang  Tata  Cara  Pemberian  dan Pembatalan Hak Atas Tanah Negara dan Hak Pengelolan - Peraturan  Pemerintah  Nomor  40 Tahun  1996  Tentang  Hak  Guna Usaha,  Hak  Guna  Bangunan  Dan Hak  Pakai  Atas  Tanah  (Tambahan Lembaran Negara Republik Indonesia  Tahun  1996,  Nomor 3643) - Peraturan Pemerintah Republik Indonesia,  Nomor  27  Tahun  2014 Tentang  Pengelolaan  Barang  Milik Negara/Daerah (Tambahan
Lembaran Negara Republik Indonesia Nomor 5533) - Keputusan Gubernur Kepala Daerah  Tingkat I Kalimantan Timur  Nomor  60  Tahun  1990 Tentang Penunjukan dan Penyerahan Penguasaan Tanah Untuk Membangun Perumahan Pegawai  Negeri  dengan  Fasilitas KPR-BTN di Loa Bakung Kecamatan Samarinda Ulu Kotamadya  Samarinda  Kepada  PT. Semanggi Sarana Real Estate.

## III.Internet
Erny Enggrahini, Asset Negara, http://ernyanggrahini.blogspot.co
m,  25  Mei  2012,  09.00  wita,  20 Agustus 2015 Frameit, pengertian dan manajemen aset, http://2frameit.blogspot.com,
25 Mei 2011,  09.30  wita,  20 Agustus 2015 Febrisatritama, Rumah Negara, http://febrisatriatama.wordpress.c om,  08  Januari  2015,  12.00  wita, 21 Aguatus 2015 Ristomoyo Arbi, Peralihan Asset Daerah, http://ejournal.fhunmul.ac.id/inde x.php.beraja,  29  Mei  2014,  08.00 wita, 25 Agustus 2015 Yusrizal, Tata Cara Pemberian Hak
Milik, http://myrizal-
76.blogspot.com,  02  Juni 2015, 09.00 wita, 25 Agustus 2015