## ANALISIS KELAYAKAN EKONOMI PADA PEMBANGUNAN PERKANTORAN TOWER POROS MARITIM SURABAYA
Eka Nurus Sakinah 1) , I Nyoman Dita Pahang Putra 1) , dan Anna Rumintang 1)
1) Teknik Sipil, Universitas Pembangunan Nasional “Veteran” Jawa Timur, Surabaya,
Jawa Timur
ekanuruss@gmail.com

## ABSTRACT
The  increasing  population  and  business  development  in  Surabaya  have  made  large companies need space for their employees. Assessing the characteristic of a development project  must  conduct  a  feasibility  study.  One  of  the  feasibility  studies  conducted  is  to conduct  an  economic  feasibility  analysis.  This  analysis  is  carried  out  to  ensure  that  the project is feasible from an economic aspect. The purpose of this study is to determine how much  the  benefits  and  costs  are  obtained  and  the  extent  of  its  economic  feasibility.  The project that will be examined in this final project is the Surabaya Maritime Tower Poros office. Then the feasibility of this office development project is based on the calculation of the Benefit-Cost Ratio (BCR), Net Present Value (NPV), Internal Rate of Return (IRR), and Return  on  Investment  (ROI).  The  results  of  this  economic  feasibility  analysis  obtained  a positive  NPV  value  of  IDR.32,995,643,307.00,  IRR  value  of  12.08%,  ROI  of  15.76%  and BCR  3.2.  Then  the  return  on  investment  is  calculated  using  an  annual  cash  flow  with  a variable amount of 2 years 10 months and 8 days.
Keywords: feasibility study, NPV, IRR, BCR, payback period

## ABSTRAK
Meningkatnya  penduduk  dan  berkembangnnya  bisnis  di  Surabaya  menjadikan perusahaan  besar  membutuhkan  ruang  untuk  karyawannya.  Menilai  suatu  karakteristik dari  sebuah  pembangunan  proyek  harus  melakukan  studi  kelayakan.  Salah  satu  studi kelayakan yang dilakukan adalah dengan melakukan analisis kelayakan ekonomi. Analisis ini  dilakukan  untuk  memastikan  bahwa  proyek  tersebut  layak  dilakukan  secara  aspek ekonomi.  Tujuan  penelitian  ini  untuk  mengetahui  seberapa  besar  keuntungan  dan  biaya yang didapatkan dan sejauh mana kelayakan ekonominnya. Proyek yang akan diteliti pada penelitian  ini  adalah  perkantoran  Tower  Poros  Maritim  Surabaya.  Kemudian  kelayakan pada  proyek  pembangunan  perkantoran  ini  didasarkan  pada  perhitungan  Benefit  Cost Ratio  (BCR),  Net  Present  Value  (NPV),  Internal  Rate  of  Return  (IRR),  dan  Return  on Investment  (ROI).  Hasil  analisis  kelayakan  ekonomi  ini  didapatkan  nilai  NPV  positif sebesar  Rp.32,995,643,307.00,  nilai  IRR  sebesar  12.08%,  ROI  15.76%  dan  BCR  sebesar 3.2. Kemudian pengembalian investasi dihitung dengan aliran kas tahunan dengan jumlah tidak tetap didapatkan nilai jangka waktu 2 tahun 10 bulan 8 hari.
Kata kunci: kelayakan ekonomi, NPV, IRR, BCR, payback period

## PENDAHULUAN
Kawasan metropolitan Surabaya merupakan kawasan kota terbesar kedua di Indonesia  setelah  Kota  Jakarta,  dan  juga merupakan  ibukota  provinsi  Jawa  Timur (Emmanuel,  2015).  Surabaya  kota  yang sudah  mulai  berkembang,  di  lihat  dari  sisi pertumbuhan  dan  peningkatan  penduduk yang  sangat  pesat,  maka  dari  itu  kota  ini harus  di  kembangkan  pertumbuhannya agar bisa menunjang peningkatan ekonomi serta  bisa  mengurangi  jumlah  angka pengangguran  di  Kota  Surabaya  ini. Menurut (Wresniwira, 2017), Pertumbuhan ekonomi  di  kota  Surabaya  sangat  pesat oleh  karena  itu  kita  harus  meningkatkan dan  mengembangkan  pembangunan  dalam bidang pembangunan infrastruktur, pembangunan industri, permukiman sehingga  sarana  pendidikan.  Guna  untuk menyeimbangkan  kebutuhan  penduduk yang semakin meningkat.  Menurut (Putra, 2018), perkembangan pembangunan infrastruktur memiliki potensi untuk meningkatkan nilai pasar tanah disekitarnya.  Kota  yang  letaknya  strategis di  wilayah  Indonesia  bagian  Timur  ini menjadi  pusat  perindustrian,  perdagangan serta pusat untuk berbisnis.
Berkembangnya  Industri  di  kota  ini menjadikan  Kota  Surabaya  dilirik  oleh para  pengusaha  atau  investor  untuk menanamkan  modalnya  di  kota  ini. Menurut  (Maulanasari  et  al.,  2015), beberapa  perusahaan  besar  sudah  mulai mengembangkan bisnisnya sehinga membutuhkan  ruang  untuk  karyawannya. Seperti  contohnya  perkantoran  yang  bisa disebut  komersial  real  estate.  Perkantoran ini memiliki banyak macam tipe bangunan sehingga  bisa  saja  menjadikan  suatu alternatif  untuk  meluaskan  bisnis  yang menjanjikan keuntungan bagi para investor . Keputusan  dalam  menganalisis investasi mempunyai peran penting terhadap  perkembangan  atau  pertumbuhan suatu  perusahaan.  Rencana  pembangunan Perkantoran Tower Poros Maririm
Surabaya  yang  perlu  dilakukan  analisis
Kelayakan Ekonomi.
Menurut (Trimintarsih,  2016)  analisis  kelayakan memiliki  beberapa  metode  diantaranya analisis  keuntungan  dan  biaya  ( Benefit Cost  Ratio ),  nilai  sekarang  ( Net  Present Value), laju pengembalian modal ( Internal Rate  of  Return) dan Return  on  Investment (ROI) . Dalam penelitian ini juga menganalisis Payback Period yang bertujuan  untuk  mengetahui  jangka  waktu pengembalian biaya awal.

## KAJIAN PUSTAKA
Net Present Value (NPV)
Menurut  (Armaeni,  N.  K.,  Widanan, I.  W.,  &  Sriastuti,  2017),  metode net present  value ini  sering  digunakan  untuk penilaian  usulan  proyek,  apabila  NPV positif  maka  dana  yang  diinvestasikan tersebut  dapat  menghasilkan  PV  arus  kas lebih  tinggi  dari  PV  investasi  awal.  Dan sebaliknya apabila NPV negatif maka dana yang diinvestasikan tersebut dapat menghasilkan  PV  arus  kas  lebih  rendah dari  PV  investasi  awal.  Berikut  adalah rumus net present value :
NPV= ∑ [( b i -c i ) ( 1+ ( r 100 )) i ] -1 n=0 i=0 .....   (1)
dimana:
NPV  =  nilai sekarang bersih b i =  manfaat pada tahun i c i =  biaya pada tahun i r =  suku
bunga diskonto
( discount rate )
n =  umur ekonomi proyek,
dimulai dari tahap
perencanaan sampai akhir.
Apabila  NPV  positif  atau  NPV  ˃  0 maka  kriteria  kelayakan  ekonomi  pada proyek  diterima.  Sebaliknya  apabila  NPV ˂  0  maka  kriteria  usulan  proyek  tersebut tidak layak, apabila NPV = 0 maka usulan proyek  tersebut  netral  dan  perlu  ditinjau kembali (W, 2015).
Internal Rate Return (IRR)
Metode tingkat pengembalian
internal ( internal rate of return ) berdasarkan  pada  nilai  tingkat  bunga ( discount rate ) dimana tingkat bunga yang menyamakan  present value  cash  inflow dengan  jumlah  investasi  awal  dari  proyek yang  akan  dinilai  (Yasuha  &  Saifi,  2017). Berikut rumus internal rate of return:
IRR = i 1 + ( i 2 -i 1 ) NPV 1 NPV 1 +NPV 2 .......   (2)
dimana:
IRR  =  arus pengembalian internal
i 1 =  tingkat bunga yang menghasilkan  NPV  negatif terkecil
i 2 =  tingkat bunga yang menghasilkan  NPV  positif terkecil
NPV 1 =  nilai sekarang dengan menggunakan i 1 NPV 2 =  nilai sekarang dengan menggunakan i 2
Apabila IRR > discount factor , maka usulan proyek diterima. Sebaliknya,
apabila  IRR  < discount  factor ,  maka usulan  proyek  tersebut  belum  dapat diterima (Prastiwi & Utomo, 2013).
Return on Invesment (ROI)
Metode  ini  digunakan  untuk  menilai keuangan suatu perusahaan yang berdasarkan  pada  arus  kas  bersih  (A,
2011). Berikut rumus return on investment :
ROI= annual cash flow total cash invested ×100%  .......   (3)
Benefit Cost Ratio (BCR)
Menurut  (Giatman,  2006),  metode ini  sebagai  analisis  tambahan  dalam mengevaluasi  yang  telah  diperhitungkan metode  lain  sebelumnya.  Metode  ini dilakukan  dengan  cara  membandingkan manfaat  dan  biaya  total  yang  telah dikonversikan  ke  dalam  nilai  uang sekarang  ( present  value ).  Rumus  untuk menghitung BCR sebagai berikut:
BCR= present value benefit capital cost ×100%  ...   (4)
Hasil  BCR  dari  suatu  proyek dikatakan  layak  secara  ekonomi  bila  nilai BCR  lebih  besar  dari  1  (BCR>1) (Amirullah et al., 2017).

## Payback Period (PP)
Metode  yang  sering  digunakan dalam  mempertimbangkan  tentang  risiko untuk  dapat  mengetahui  tingkat  waktu dalam  menutup  kembali  modal  yang diinvestasikan.  Menurut  (Titin  Amrih Wilujeng,  Slamet  Riyadi,  2019), payback period ialah jangka waktu yang diperlukan untuk mendapatkan kembali jumlah modal yang  diinvestasikan,  semakin  cepat  modal dapat  diperoleh  kembali  berarti  semakin kecil resiko yang dihadapi oleh
perusahaan. Berikut rumus payback period :
Payback period = n+(a+b)x1 (c-b) .........   (5)
dimana:
n  =  tahun  terakhir  dimana  jumlah arus  kas  masih  belum  bisa menutup investasi mula-mula a  =  jumlah investasi mula-mula b  =  jumlah kumulatif arus kas pada tahun ke n
c  =  jumlah kumulatif arus kas pada tahun n+1

## METODE PENELITIAN
Metode  yang  digunakan  dalam menentukan analisis kelayakan ini berdasarkan  dengan  aspek  biaya.  Aspek biaya  yang  dimaksud  seperti  biaya pengembangan,  pendapatan  dan  biaya operasional. Kemudian dari hasil penjabaran  pembiayaan  tersebut  dianalisis kelayakan ekonominya. Perhitungan selanjutnya menggunakan kriteria investasi diantaranya,  nilai  sekarang  ( net  present value ),  laju  pengembalian  modal  ( internal rate  of  return ),  keuntungan  dan  biaya
( benefit  cost  ratio )  dan  juga  menganalisis payback  period untuk  mengetahui  jangka waktu pengembalian biaya awal.

## HASIL DAN PEMBAHASAN Analisis Biaya Pengembangan
Biaya  pengembangan  ini  didapatkan dari  data  sekunder  yang  diperoleh  dari developer. Biaya pengembangan ini dikeluarkan  bertahap  sesuai  aktivitas  yang dilakukan.  Pada  tahun  2018,  awal  biaya pembangunan  yang  dikeluarkan  untuk mengurus  perizinan  dan  legal.  Pada  tahun yang  sama  biaya  dikeluarkan  untuk pekerjan  persiapan  dan  pekerjaan  struktur. Biaya pengembangan selanjutnya dikeluarkan  pada  tahun  2019,  meliputi pekerjaan  arsitektur,  pekerjaan  MEP, pekerjaan pembangunan masjid dan pekerjaan  pembangunan  power  house. Kemudian  pada  tahun  2020  biaya  yang dikeluarkan pekerjaan perkerasan jalan dan lansekap. Rekapitulasi biaya
pengembangan dapat dilihat pada Tabel 1. Tabel 1. Rekapitulasi Biaya Pengembangan Tahun Ke- Total Pengeluaran (Rp.) 0 159,245,311,840 1 265,950,702,000 2 7,249,921,000 Total 432,445,934,000

## Analisis Biaya Operasional
Biaya  operasional  merupakan  biaya yang  dikeluarkan  oleh  perusahaan.  Biaya ini bertujuan untuk mendukung kelancaran operasional perusahaan dan juga salah satu faktor yang berpengaruh terhadap
pencapaian  pendapatan  pada  perusahaan. Dengan  adanya  pandemic  Covid-19  ini, maka diasumsikan berhenti beroperasi dari Maret  2020  –  Desember  2020.  Kemudian kembali  beroperasi  pada  awal  tahun  2021 dengan asumsi kenaikan 10%. Rekapitulasi biaya operasional dapat dilihat  pada Tabel 2.

## Tabel 2. Rekapitulasi Biaya Operasional
Tahun Total Biaya Operasional/Tahun (Rp) 2019 178,682,115 2020 197,757,286 2021 2,065,790,646 2022 337,866,498 2023 337,866,498 2024 337,866,498 2025 337,866,498 2026 337,866,498 2027 337,866,498 2028 337,866,498 2029 337,866,498 2030 337,866,498 2031 337,866,498 2032 337,866,498 2033 337,866,498 Total 6,496,628,027

## Analisis Biaya Pendapatan
Pendapatan  proyek  ini  berasal  dari sewa  kantor  per  m 2 , sewa  kantin  per  m 2 , dan tempat parkir. Pendapatan pada proyek ini  dilakukan  dengan  mengasumsikan harga  sewanya.  Sewa  perkantoran  ini dilakukan  secara  bertahap.  Pada  tahun
2019  dan  2020  sudah  ada  beberapa  yang menyewa.  Tetapi  dengan  adanya  pandemi Covid-19  ini  maka  diasumsikan  berhenti beroperasi  dari  maret  2020  –  Desember 2020.  Dan  akan  Kembali  beroperasi  pada awal  tahun  2021  dengan  asumsi  kenaikan 10%.  Rekapitulasi  pendapatan  tahunan dapat dilihat pada Tabel 3.

## Tabel 3. Rekapitulasi Biaya Pendapatan
Tahun Total Biaya Pendapatan/Tahun (Rp.) 2019 2,228,169 2020 3,236,534 2021 50,997,832 2022 61,548,740 2023 67,689,952 2024 74,445,286 2025 81,876,152 2026 90,050,106 2027 99,041,454 2028 108,931,938 2029 119,811,470 2030 131,778,955 2031 144,943,188 2032 159,423,845 2033 175,352,568 Total 1,371,840,099 Analisis Kelayakan 4.4.1 Analisis Net Operating Income
Menurut  (Khairinisa  et  al.,  2020), salah satu metode penting dalam menganalisis  kelayakan  investasi.  Setelah perusahaan mendapatkan pendapatan tahunan, selanjutnya bisa mencari nilai net
operating  income .  Analisis net  operating income dapat dilihat pada Tabel 4.
Tabel 4. Analisis Net Operating Income Tahun Net Operating Income (Rp.) 2018 (159,245,311) 2019 (263,535,932) 2020 (3,866,786) 2021 48,932,387 2022 61,210,878 2023 67,166,349 2024 74,107,419 2025 81,538,286 2026 89,712,239 2027 98,703,588 2028 108,594,071 2029 119,473,603 2030 131,441,088 2031 144,605,322 2032 159,085,978 2033 175,014,701 4.4.2 Analisis Kelayakan Ekonomi Analisis
kelayakan ekonomi dilakukan untuk mengetahui suatu pembangunan  proyek  yang  layak  dan menguntungkan  bagi  wilayah  sekitarnya. Menurut  (Torang  Surya  Siagian  & Sejahtera  Surbakti,  2015),  analisis  ini memberikan  perbedaan  tentang  manfaat dan  biaya  yang  dikeluarkan,  dimana manfaat ( benefit ) yang diperoleh semestinya  lebih  besar  dibandingkan dengan  biaya  ( cost )  yang  dikeluarkan.
Hasil  dari  analisis  ini  didapatkan  nilai NPV  positif  sebesar  Rp.32,995,643,307 ,
nilai  IRR  sebesar  13%  dan  BCR  sebesar
3.2. Sehingga dapat disimpulkan
pembangunan proyek perkantoran dianggap  layak,  karena  memiliki  nilai NPV < 0, IRR < discount factor dan BCR > 1.

## 4.4.3 Analisis Return on Investment
Analisis ini digunakan untuk menilai keuangan suatu perusahaan yang berdasarkan  pada  arus  kas  bersih.  Berikut perhitungan ROI:
ROI= annual cash flow total cash invested ×100%
ROI= 68,155,750,417
432,445,934,000 ×100% = 15.76%

## 4.4.4 Analisis Payback Period
Analisis payback  period dilakukan
dengan pendekatan pengeluaran dan pendapatan. Jangka waktu yang didapatkan dalam  perhitungan payback  period ini adalah 2 tahun 10 bulan 8 hari.
Payback period = 2 (432.445+54.689)× 1 (155.900−54.689)
= 2.855
Untuk  mencari  secara  detail  pada bulan  keberapa  payback  period  tersebut didapatkan perhitungan sebagai berikut:
Payback period =  X × 12 bulan =  0.855 × 12 =  10.26 (10 bulan)

## SIMPULAN DAN SARAN
Simpulan
Hasil dari analisis kelayakan ekonomi  didapatkan  nilai  NPV  mencapai angka  positif  sebesar  Rp.32,995,643,307, nilai  IRR  sebesar  12.08%,  nilai  ROI sebesar 15.76% dan nilai BCR sebesar 3.2. Kemudian pengembalian investasi dihitung dengan  aliran  kas  tahunan  dengan  jumlah tidak tetap didapatkan nilai jangka waktu 2 tahun 10 bulan 8 hari.

## Saran
Dalam perhitungan biaya operasional harus  lebih  teliti  agar  estimasi  dana  lebih efisien dan tidak terbuang percuma.

## DAFTAR PUSTAKA
A, L. S. M. (2011). Manajemen Keuangan Perusahaan (Baru). PT. RajaGrafindo Persada.
Amirullah,  Saleh,  S.  M.,  &  Anggraini,  R.
(2017). Analisis Kelayakan Ekonomi Pembangunan  Jalan  Krueng  Mane  - Buketrata Dengan Consumer
Surplus. Jurnal  Teknik  Sipil , 1 (2), 305–316.
Armaeni,  N.  K.,  Widanan,  I.  W.,  & Sriastuti,  D.  A.  N.  (2017).  Aalisis Risiko Pemodelan Cash Flow Proyek Investasi  Real  Estate  di  Kabupaten Badung  dengan  Program  @Risk Paduraksa. Jurnal Teknik  Sipil , 5 (2), 46–62.
Emmanuel, D. P. (2015). Rezim
Pertumbuhan  Kota  Surabaya  Studi Tentang Pembangunan dan Revitalisasi  Hotel  di  Surabaya. Jurnal Politik Muda , 4 (1), 71–78.
Giatman,  M.  (2006). Ekonomi  Teknik (D. H.  A.  Aliludin  (ed.);  1st  ed.).  PT. RAJAGRAFINDO PERSADA.
Khairinisa,  R.,  Putra,  I.  N.  D.  P.,  &
Rumintang,  A.  (2020).  Analisis Pembiayaan Investasi Pada Pembangunan  Perumahan  Taman Karangbahagia  Tahap  1  Kabupaten
Bekasi,  Jawa  Barat. PADURAKSA ,
9 , 1–10.
Maulanasari,  A.,  Sipil,  J.  T.,  Teknik,  F., Teknologi,  I.,  Nopember,  S.,  Arief, J.,  &  Hakim,  R.  (2015). Analisa Pembiayaan Investasi Properti Perkantoran  di  Jakarta  Selatan .
4 (2), 51–55.
Prastiwi, A., & Utomo, C. (2013). Analisa
Investasi Perumahan Green Semanggi Mangrove Surabaya. Jurnal Teknik Pomits , 2 (2), 191–196.
Putra,  I.  N.  D.  P.  (2018).  Land  Value
Estimation  Model  as  Impact  of Infrastructure Development in Kaliwates Jember Indonesia. International Journal of Civil Engineering and Technology (IJCIET) , 9 (11), 1016–1030.
Titin  Amrih  Wilujeng,  Slamet  Riyadi,  M.
S.  R.  (2019).  Analisis  Swot  Dan Aspek  Keuangan  Studi  Kelayakan
Investasi Pengembangan Rumah Sakit Umum Wonolangan
Probolinggo. Ekonomi Dan Business , 4 (2).
Torang  Surya  Siagian,  R.,  &  Sejahtera Surbakti,  M.  (2015).  Analisis  Awal Kelayakan  Eekonomi  Dan  Finansial Dalam  Perencanaan  Monorel  Kota Medan. FSTPT Unila , September .
Trimintarsih, T. (2016). Analisis Kelayakan  Investasi  Di  Usaha  Jasa Transportasi Truk. Jurnal
Revitalisasi , 5 (4).
W,  A.  Y.  (2015).  Analisis  Kelayakan
Ekonomi
Pembangunan Jalan
Tembus  Lawang  -  Batu. Jurnal Teknik  Sipil  Untag  Surabaya , 8 (2), 235–252.
Wresniwira,  M.  I.  H.  (2017).  Rezim Pertumbuhan Kota: Studi Pembangunan di Kecamatan Gunung anya. Jurnal  Politik  Muda , 6 (2), 156–162.
Yasuha,  J.,  &  Saifi,  M.  (2017).  Analisis Kelayakan  Investasi  Atas  Rencana Penambahan  Aktiva  Tetap  (Studi kasus  pada  PT  Pelabuhan  Indonesia III  (Persero)  Cabang  Tanjung  Perak Terminal Nilam). Jurnal Administrasi  Bisnis  S1  Universitas Brawijaya , 46 (1), 113–121.