## KEDUDUKAN WARGA NEGARA ASING TERHADAP HAK MILIK ATAS TANAH DI KANTOR PERTANAHAN KABUPATEN BULELENG
Oleh:
Kadek Rian Juliadi 1 , I Gede Surata 2
Abstrak: Penguasaan Hak Atas Tanah diperlukan alat bukti  yang kuat  sertipikat sebagai  tanda  bukti  yang  menyatakan  kepemilikan  Hak  Atas  Tanah.Untuk peralihan hak atas tanah harus ada penyerahan hak secara yuridis yang dilakukan dengan  pembuatan  akta  dihadapan  PPAT.  Akta  tersebut  didaftarkan  di  Kantor khususnya  Pertanahan  untuk  proses  peralihan  hak    sehingga  diterbitkannya sertipikat  atas  nama  pemilik  hak  pakai.  Permasalahan  yang  dikemukakan  dalam penelitian ini adalah bagaimana mekanisme perolehan hak atas tanah bagi Warga Negara Asing di Kabupaten Buleleng dan apa hak-haknya.  Penelitian ini menggunakan  penelitian  hukum  empiris,  yang  berawal  dari  adanya  kesenjangan antara teori dengan praktek, dengan menggunakan data primer dansekunder, yang dikumpulkan  melalui  studi  pustaka  dan  penelitian  lapangan.  Data  dikumpulkan dengan  melakukan  studi  dokumen  dan  wawancara.  Data  dianalisis  dengan menggunakan analisis kualitatif. Prosedur peralihan hak milik atas tanah menjadi hak pakai atas tanah didahului dengan penurunan hak milik menjadi hak pakai dan selanjutnya  dilakukan  jual  beli  dihadapan  PPAT  untuk  melindungi  kepentingan pihak pemegang hak pakai agar tidak terjadi hal-hal yang tidak diinginkan.Setelah itu  peralihan  hak  milik  atas  tanah  menjadi  hak  pakai  atas  tanah,  pada pelaksanaannya  di  Kabupaten  Buleleng  yakni  didahului  dengan  pembuatan perikatan jual beli sementara pemilik tanah melakukan pendaftaran tanah tersebut di  Kantor  Pertanahan,  sehingga  terbitnya  sebuah  sertipikat  hak  pakai  atas  tanah.
Dengan  terbitnya  sertipikat  hak  pakai    atas  tanah,  maka  dapat  dilakukan  proses penurunan hak milik menjadi hak pakai dan selanjutnya pembuatan akta peralihan hak  yang  dilakukan  dihadapan  PPAT.  Akta  tersebut  didaftarkan  di  Kantor Pertanahan untuk proses peralihan hak pakai sehingga diterbitkan sertipikat.
Kata-kata  kunci:  Warga  Negara  Asing,  perikatan  jual  beli,  penurunan  hak,  hak pakai

## PENDAHULUAN
Tanggal  24 September Tahun 1960 sebenarnya mempunyai  arti dan makna besar  bagi  dunia  pertanahan  Indonesia,  sebab  pada  tanggal  tersebut  telah  lahir sebuah undang-undang yang bernama Undang-Undang  No. 5 Tahun 1960 tentang Peraturan  Dasar  Pokok-Pokok  Agraria  lembaran  Negara  No.  104  yang  dikenal dengan  Undang-Undang  Pokok  Agrari  selanjutnya  disebut  (UUPA).  Dengan
1 Alumni Fakultas Hukum Universitas Panji Sakti.
2 Dosen Fakultas Hukum Universitas Panji Sakti.
lahirnya UUPA dimulailah sejarah baru pada sistem dan politik hukum pertanahan di  Indonesia, dengan berakhirnya sistem dan politik hukum Pemerintah Kolonial Belanda yang selama itu dipakai.
UUPA telah menerjemahkan Pasal 33 Undang-Undang Dasar 1945 ayat (3) yang merupakan dasar hukum utama dari hukum tanah atau agraria, menyebutkan bahwa  “Bumi  dan  air  dan  kekayaan  alam  yang  terkandung  didalamnya  dikuasai oleh Negara sebesar-besarnya untuk kemakmuran rakyat”.Pasal dan terutama ayat itu  sendiri  sarat  dengan  misi  kerakyatan,  keadilan,  dan  pemerataan  terhadap kepemilikan hak atas tanah.
Selanjutnya  kebijakan  pertanahan  tersebut  dijabarkan  lebih  lanjut  dalam Undang-Undang  Nomor  5  Tahun  1960  tentang  Peraturan  Dasar  Pokok-Pokok Agraria  yang  disebut  juga  Undang-Undang  Pokok  Agraria  (UUPA)  yang menyebutkan bahwa bumi, air dab  ruang  angkasa termasuk kekayaan  alam  yang terkandung di dalamnya itu pada tingkatan tertinggi dikuasai oleh Negara, sebagai organisasi kekuasaan
seluruh  rakyat.  Kewenangan  pemerintah  secara  substansialdalam  mengatur bidang  pertanahan  terutama  dalam  hal  lalu  lintas  hukum  dan  pemanfaatan didasarkan  pada  ketentuan  Pasal  2  ayat  (2)  UUPA  yakni  dalam  hal  kewenangan untuk  mengatur  dan  menyelenggarakan  peruntukan,  penggunaan,  persediaan  dan pemeliharaan  tanah  termasuk  menentukan  dan  mengatur  hubungan-hubungan hukum  antara  orang-orang  dengan  perbuatan-perbuatan  hukum  yang  mengenai tanah.
Tanah  ditempatkan  sebagai  suatu  bagian  penting  bagi  kehidupan  manusia. Seiring  dengan  berkembangnya  jumlah  penduduk,  kebutuhan  akan  tanah  terus meningkat. Kebutuhan-kebutuhan tersebut kadang-kadang menimbulkan perselisihan  kepentingan  sehingga  masalah  pertanahan  menjadi  hal  yang  seiring dihadapi oleh masyarakat.
Salah  satu  kebutuhan  primer  dari  manusia  adalah  memiliki  rumah  yang tentunya didirikan di atas sebidang tanah. Dalam pandangan masyarakat,  dengan memiliki rumah, seseorang dianggap telah mapan secara financial sehingga tidak
mengherankan jika setiap orang akan berupaya semaksimal mungkin memperoleh rumah dan tanah.
Hak  atas  tanah  merupakan  hak  yang  melekat  yang  tidak  dapat  dihilangkan begitu  saja.Hak  atas  tanah,  salah  satunya  diperoleh  setelah  melakukan  suatu transaksi,  misalnya  jual  beli.Meskipun  telah  dilakukan  transaksi  jual  beli,  tidak secara  otomatis  hak  atas  tanah  beralih  kepada  pembeli,  karena  terlebih dahuluharus  melalui  tahapan-tahapan  tertentu  agar  kepemilikan  tanah  dapat beralih dari pihak yang satu ke pihak yang lainnya.
Merupakan suatu kebutuhan bagi masyarakat di Indonesia selaku pemegang hak atas tanah untuk memperoleh kepastian dan perlindungan hukum atas haknya. Selain  itu,  adanya  kepentingan  masyarakat  dan  pemerintah  untuk  memperoleh informasi  atas  tanah,  yang  diperlukan  dalam  mengadakan  perbuatan  hukum mengenai  bidang-bidang  tanah  dan  di  perlukan  adanya  Hukum  Tanah  Indonesia yang  salah  satu  ketentuannya  mengatur  mengenai  pendaftaran  tanah  demi terselenggaranya tertib hukum administrasi pertanahan.
Tanah  yang  sudah  didaftarkan  harus  memiliki  bukti-bukti  otentik  yang tentunya  dalam  bentuk  tertulis.Bukti  otentik  tersebut  dibuat  dalam  bentuk sertipikat  atas  tanah.Dengan  di  terbitkannya  sertipikat  tanah,  secara  yuridis, Negara  mengakui  kepemilikan  atas  suatu  tanah  terhadap  mereka  yang  namanya terdaftar dalam sertipikat tanah tersebut. Dengan demikian, pihak lain tidak dapat mengganggu gugat kepemilikan atas tanah tersebut.
Menurut  Undang-Undang  Nomor  5  Tahun  1960  Tentang  PeraturanDasar Pokok-pokok  Agraria  menyatakan  bahwa  tanah  diseluruh  wilayah  Negara Kesatuan Republik  Indonesia (NKRI) adalah sebagai  karunia Tuhan Yang Maha Esa  kepada  bangsa  Indonesia,  merupakan  salah  satu  sumber  utama  bagi kelangsungan  hidup  dan  penghidupan  bangsa  sepanjang  masa  dalam  mencapai sebesar-besar  kemakmuran  yang  terbagai  secara  adil  dan  merata.  Maka  tanah adalah untuk diusahakan atau digunakan bagi pemenuhan kebutuhan  yang nyata. Sehubungan  dengan  itu  penyediaan,  peruntukan,  penguasaan,  penggunaan  dan pemeliharaannya  perlu  di  atur  agar  terjamin  kepastian  hukum  dalam  penguasaan dan  pemanfaatannya  serata  sekaligus  terselenggara  perlindungan  hukum  bagi
rakyat  banyak,  terutama  golongan  petani,  dengan  tetap  mempertahankan kelestarian  kemampuannya  dalam  mendukung  kegiatan  pembangunan  yang berkelanjutan.  Tanah dalam wilayah Negara Republik Indonesia merupakan salah satu  sumber  daya  alam  utama,  yang  selain  mempunyai  nilai  batiniah  yang mendalam bagi rakyat Indonesia, juga berfungsi sangat strategis dalam memenuhi kebutuhan  negara  dan  rakyat  yang  makin  beragam  dan  meningkat,  baik  pada tingkat nasional maupun dalam hubungannya dengan dunia Internasional
Hukum  tanah  menyebutkan  bahwa  “tanah”  dipakai  dalam  arti  yuridis sebagai  suatu  pengertian  yang  telah  diberi  batasan  resmi  oleh  UUPA.Tanah diberikan  kepada  dan  dipunyai  oleh  orang  dan  hak-hak  yang  disediakan  oleh UUPA,  adalah  untuk  digunakan  atau  di  manfaatkan.  Diberikan  dan  dipunyainya tanah dengan hak-hak tersebut tidak akan bermaknya jika penggunaannya terbatas hanya  pada  tanah  sebagai  permukaan  bumi  saja.  Untuk  keperluan  apapun  tidak bisa  tidak  pasti  di  perlukan  juga  sebagai  penggunaan  sebagian  tubuh  bumi  yang ada dibawahnya  dan air serta ruang yang ada diatasnya. Oleh karena itu hak-hak atas  tanah  bukan  hanya  memberikan  wewenang  untuk  mempergunakan  sebagian tertentu  permukaan  bumi  yang  bersangkutan,  yang  disebut  “tanah”,  tetapi  juga tubuh  bumi  yang ada dibawahnya dan air serta ruang  yang ada diatasnya (Boedi Harsono, 2007).
Provinsi  Bali  merupakan  salah  satu  daerah  tujuan  wisata  yang  paling  di minati  di  Indonesia.  Sebagai  salah  satu  daerah  tujuan  wisata,  Bali  banyak dikunjungi  oleh  wisatawan,  baik  itu  wisatawan  domestik  maupun  wisatawan mancanegara  dan  diantara  8  Kabupaten  dan  1  Kota  yang  terdapat  di  Bali, Kabupaten  Buleleng  merupakan  salah  satu  pusat  aktifitas  Pariwisata  masyarakat Bali  dimana  terdapat  obyek-obyek  wisata  dan  pantai  yang  menawan  juga akomodasi berupa hotel-hotel bertaraf Nasional, sehingga dengan demikian tidak sedikit wisatawan mancanegara ( warga negara asing / WNA) yang berkunjung ke Bali  dan  menetap  di  Kabupaten  Buleleng.  Pada  mulanya  wisatawan  tersebut menginap  di  hotel-hotel  yang  terdapat  di  Kabupaten  Buleleng,  karena  waktu kunjungan  tang  tidak  sebentar    dan  tidak  hanya  sekali  saja,  akan  tetapi  tidak jarang  juga  mereka  menetap  dalam  jangka  waktu  yang  lama  dan  berkunjung  ke
Bali  berkali-kali,  maka  timbulah  keinginan  mereka  untuk  memiliki  tanah  atau lahan untuk rumah di Bali.
Dari  latar  belakang  tersebut  maka  dapat  dirumuskan  permasalahan  sebagai berikut:
1. Bagaimana  mekanisme  perolehan  hak  atas  tanah  bagi  WNA  di  Kabupaten Buleleng?
2. Apa  hak-hak orang asing atas tanah yang dimiliki?

## TINJAUAN PUSTAKA
Tanah  berarti  permukaan  bumi  paling  luar  berdimensi  dua  dengan  ukuran panjang  dan  lebar.  Hukum  tanah  disini  bukan  mengatur  tanah  dalam  segala aspeknya,    melainkan  hanya  mengatur  salah  satu  aspeknya  saja  yaitu  aspek yuridisnya  yang  disebut  dengan  hak-hak  penguasaan  atas  tanah.  Dalam  hukum, tanah merupakan sesuatu yang nyata, yaitu berupa permukaan fisik bumi serta apa yang ada di atasnya merupakan buatan manusia yang disebut fixtures. Walaupun demikian perhatian utamanya adalah bukan tanahnyaitu, melainkan kepada aspek kepemilikan  dan  penguasaan  tanah  serta  perkembangannya.Objek  perhatiannya adalah  hak-hak  dan  kewajiban-kewajiban  berkenaan  dengantanah  yang  dimiliki dan  dikuasai  dalam  berbagai  bentuk  hak  penguasaan  atas  tanah.Bahwa  tanah dalam arti  yuridis  adalah permukaan bumi, sedangkan hak  atas tanah adalah hak atas  sebagian  tertentu  permukaan  bumi,  yang  terbatas,  berdimensi  dua  dengan ukuran panjang dan lebar (Boedi Harsono, 2007: 127).
Tanah  sebagai  bagian  dari  bumi  disebutkan  dalam  Pasal  4  ayat  (1)  UUPA yaitu “atas dasar hak menguasai dari negara sebagai yang dimaksud dalam Pasal 2 ditentukan adanya macam-macam hak atas permukaan bumi, yang disebut tanah, yang  dapat  diberikan  dan  dapat  pula  dimiliki  oleh  orang-orang  baik  sendiri maupun  bersama-sama  dengan  orang  lain  serta  badan-badan  hukum  (Urip Santoso, 2007: 10).  Pentingnya arti tanah bagi kehidupan manusia adalah karena kehidupan  manusia  itu  sama  sekali  tidak  dapat  dipisahkan  dari  tanah.  Mereka hidup diatas tanah dan memperoleh bahan pangan dengan cara mendaya gunakan tanah.  Masalah  tanah  dapat  menimbulkan  persengketaan  dan  peperangan  yang
dahsyat  karena  manusia-manusia  yang  ingin  menguasai  tanah  orang/bangsa  lain karena  sumber-sumber  alam  yang  terkandung  didalamnya.  Manusia  akan  hidup senang  serba  berkecukupan  kalau  mereka  dapat  menggunakan  tanah  yang dikuasai/dimil ikinya sesuai dengan hukum alam yang berlaku, dan manusia akan dapat  hidup  tenteram  dan  damai  kalau  mereka  dapat  menggunakan  hak-hak  dan kewajiban-kewajibannya  sesuai  dengan  batas-batas  tertentu  dalam  hukum  yang berlaku yang mengatur kehidupan manusia itu dalam bermasyarakat.
Berdasarkan  hubungannya  dengan  pemerintah,  rakyat  pada  suatu  negara dapat dibedakan menjadi dua.Yakni warga negara dan bukan warga negara.Warga negara adalah warga yang menetap di suatu wilayah tertentu di Indonesia.Seorang warga  negara  diakui  kewarganegaraannya  dalam  undang-undang  atau  perjanjian dan bisa juga dengan proses naturalisasi. Warga negara merupakan subjek-subjek hukum  yang memiliki hak serta kewajiban dari dan juga terhadap negara. Bukan warga  negara  atau  biasa  disebut  orang  asing  adalah  orang  yang  tinggal  di  suatu negara  namun  secara  hukum  bukan  termasuk  warga  negara  Indonesia.Namun bukan  warga  negara  tetap  harus  patuh  terhadap  pemerintah.Contoh  bukan  warga negara  adalah  seperti  duta  besar  beserta  stafnya,  kontraktor  asing,  pengusaha asing,  dan  sebagainya.Yang  membedakan  antara  bukan  warga  negara  dan  warga negara  adalah  hak-hak  dan  kewajiban  seperti  yang  dimiliki  warga  negara  tidak dimiliki oleh seseorang yang bukan warga negara (Gatot Supramono, 2012: 4).
Menurut  Pasal  1  UUPA,  ruang  lingkup  bumi  adalah  permukaan  bumi,  dan tubuh bumi di bawahnya serta yang berada di bawah air. Permukaan bumi sebagai bagian  dari  bumi  juga  disebut  tanah.Tanah  yang  dimaksud  bukan  dalam pengaturan  di  segala  aspek,  tetapi  hanya  mengatur  salah  satunya,  yaitu  tanah dalam pengertian  yuridis  yang disebut hak-hak penguasaan atas tanah.Pengertian penguasaan dapat dipakai dalam arti fisik, juga dalam arti yuridis.Ada penguasaan beraspek  privat  dan  beraspek  publik.  Penguasaan  dalam  arti  yuridis  adalah penguasaan  yang  dilandasi  hak  yang  dilindungi  oleh  hukum  dan  pada  umumnya memberi  kewenangan  kepada  pemegang  hak  untuk  menguasai  secara  fisik  tanah yang  dihaki,  misalnya  pemilik  tanah  mempergunakan  atau  mengambil  manfaat dari tanah yang dihaki, tidak diserahkan kepada pihak lain.
Penguasaan secara  yuridis,  biarpun memberi kewenangan untuk  menguasai tanah  yang  dihaki  secara  fisik,  pada  kenyataannya  penguasaan  fisiknya  dikuasai oleh  pihak  lain.  Sebagai  contoh,  seseorang  yang  memiliki  tanah  tidak mempergunakan tanahnya sendiriakan tetapi disewakan kepada pihak lain.Dalam hal ini secara yuridis tanah tersebut dimiliki oleh pemilik tanah akan tetapi secara fisik  dilakukan  oleh  penyewa  tanah.  Ada  juga  penguasaan  secara  yuridis  yang tidak  memberi  kewenangan  untuk  menguasai  tanah  yang  bersangkutan  secara fisik.  Sebagai  contoh,  kreditor  (bank)  pemegang  hak  jaminan  atas  tanah mempunyai  hak  penguasaan  yuridis  atas  tanah  yang  dijadikan  agunan  (jaminan) akan  tetapi  secara  fisik  penguasaannya  tetap  ada  pada  pemegang  hak  atas  tanah. Penguasaan  yuridis  yang  beraspek  publik,  yaitu  penguasaan  atas  tanah sebagaimana disebutkan dalam Pasal 33 ayat (3) UUD 45 dan Pasal 2 UUPA.
Pengertian Hak MilikHak Milik yang merupakan salah satu macam hak atas tanah  yang  dikenal  dalam  Undang-Undang  Pokok  Agraria  (UUPA).  Pengertian Hak  Milik  berdasarkan  ketentuan  Pasal  20  ayat  (1)  UUPA  menyatakanbahwa: “Hak  milik  adalah  hak  yang  turun  temurun,  terkuat  dan  terpenuh  yang  dapat dipunyai  orang  atas  tanah,  dengan  mengingat  ketentuan  Pasal  6”.  Hak  Milik bersifat  turun-temurun  maksudnya  bahwa  Hak  Milik  atas  tanah  tersebut  tidak hanya berlangsung selama hidup pemegang Hak milik atas tanah, tetapi dapat juga dilanjutkan  oleh  ahli  warisnya  apabila  pewaris  meninggal  dunia,  oleh  karena  itu Hak Milik jangka waktunya tidak terbatas. Hak Milik bersifat terkuat maksudnya bahwa Hak Milik merupakan induk dari macam hak atas tanah lainnya dan dapat dibebani  oleh  hak  atas  tanah  lainnya,  seperti  Hak  Guna  Bangunan  dan  Hak Pakai.Hak  Milik  bersifat  terpenuh  maksudnya  Hak  Milik  menunujuk  luas wewenang  yang  diberikan  kepada  pemegang  Hak  Milik  dalam  menggunakan tanahnya baik untuk usaha pertanian maupun untuk mendirikan bangunan.
Pengertian  turun-temurun,  terkuat  dan  terpenuh  bukan  berarti  bahwa  Hak Milik  merupakan  hak  yang  mutlak,  tidak  terbatas  dan  tidak  dapat  diganggu gugat.Hal  ini  Ini  dimaksudkan  untuk  membedakan  Hak  Milik  dengan  hak-hak atas  tanah  lainnya  yang  dimiliki  oleh  individu.  Dengankata  lain,  Hak  Milik merupakan  hak  yang  paling  kuat  dan  paling  penuh  diantara  hak-hak  atas  tanah
lainnya.berdasarkan  ketentuan  Pasal  6  UUPA,  semua  hak  atas  tanah  mempunyai fungsi  sosial,  sehingga  Hak  Milik  juga  mempunya  fungsi  social,  artinya  bahwa Hak  Milik  yang  dipunyai  subjek  hak  (pemegang  hak)  tidak  boleh  dipergunakan semata-mata  untuk  kepentingan  pribadi.  Fungsi  sosial  dari  Hak  Milik  harus  ada keseimbangan antara kepentingan pemerintah dengan masyarakat.

## METODE PENELITIAN
Penelitian  ini  menggunakan  jenis  penelitian  ilmu  hukum  empiris  yang berangkat  dari  adanya  kesenjangan  antara  das  sollen  dan  das  sein.  Penelitian  ini merupakan  penelitian  yang  bersifat  deskriptif  (menggambarkan)  yang  bertujuan untuk menggambarkan/melukiskan secara tepat sifat-sifat suatu individu, keadaan, gejala  atau  kelompok  tertentu,  atau  untuk  menentukan  penyebaran  suatu  gejala, atau untuk menentukan ada tidaknya hubungan antara suatu gejala dengan gejala lainnya  dalam  masyarakat.  Penemuan  gejala-gejala  itu  berarti  juga  tidak  sekedar menunjukan distribusinya, akan tetapi  termasuk  usaha mengemukakan hubungan satu dengan yang lain di dalam aspek-aspek yang diselidiki.
Setiap  penelitian  harus  ditetapkan  lokasi  penelitian  yang  jelas,  sehingga diharapkan  diporoleh  data  yang  relevan  dari  hal  yang  diteliti.Lokasi  penelitian dilakukan di Kantor Pertanahan Kabupaten Buleleng yang mewilayahi Kabupaten Buleleng.  Lokasi    penelitian  dipilih  karena  disamping  juga  karena  dalam penelitian  awal,  terdapat  kasus  yang  relevan  dengan  penelitian  ini.  Kemudahan mengakses  yang dimaksud adalah bahwa lokasi penelitian berada tidak jauh dari lokasi  tempat  tinggal  peneliti  sehingga  data  yang  akan  dicari  dapat  diperoleh dengan mudah.
Data  yang  digunakan  dalam  penelitian  ini  bersumber  dari  sumber  data kepustakaan  dan  sumber  data  lapangan.Dari  sumber  data  kepustakaan dikumpulkan data skunder berupa bahan-bahan hukum.Dari sumber data lapangan dikumpulkan data primer yang relevan.
Pengumpulan data adalah pencatatan peristiwa-peristiwa, hal-hal, keterangan-keterangan  atau  karakteristik-karakteristik  sebagian  atau  seluruh elemen populasi yang akan menunjang atau mendukung penelitian .
Penelitian ini mempergunakan beberapa teknik pengumpulan data seperti :
a. Teknik  studi  dokumentasi/kepustakaan  yaitu  serangkaian  usaha  untuk memperoleh  data  dengan  cara  membaca,  menelaah,  mengklasifikasika, mengidentifikasikan  dan  dilakukan  pahaman  terhadap  bahan-bahan  hukum yang berupa peraturan perundang-undangan dan buku-buku literatur yang ada kaitanya dengan permasalahan yang dibahas dalam penelitian ini.
b. Teknik  wawancara  berencana/terstruktur,  yaitu  suatu  wawancara  yang disertai dengan suatu daftar pertanyaan yang disusun sebelumnya, serta tidak menutup  kemungkinan  diajukan  pertanyaan-pertanyaan  tambahan  sesuai dengan situasi dan kondisi pada saat wawancara. Wawancara merupakan cara yang  digunakan  untuk  memperoleh  keterangan  secara  lisan  guna  mencapai tujuan tertentu .
c. Teknik Penyebaran Quisioner/angket, yaitu teknik pengumpulan data dengan menyebarkan  quisioner  dilakukan  dalam  penelitian  yang  sampelnya  cukup besar, dalam hal ini peneliti umumnya menggunakan tenaga orang lain untuk membantunya  dalam  penyebaran  quisioner  kepada  responden  yang  sudah ditentukan.
Analisis  data  adalah  mengorganisasikan  dan  menguraikan  data  kedalam pola,  kategori  dan  satuan  uraian  besar  sehingga  dapat  ditemukan  sesuai  masalah penelitian.    Alur  pengolahan  data  sebagai  berikut:  Peneliti  melakukan  analisa berdasarkan data yang doperoleh baik dilapangan maupun pada kepustakaan. Data tersebut  peneliti  kumpulkan  kemudian  di  klasifikasikan  dan  disusun  secara sistematis, selanjutnya dianalisa untuk membuat kesimpulan.

## HASIL DAN PEMBAHASAN
Pemerintah  mengundangkan  Peraturan  Pemerintah  No.  41  Tahun  1996 tentang Pemilikan Rumah Tempat Tinggal Atau Hunian Oleh Orang Asing Yang Berkedudukan di Indonesia (disingkat “PP 41/1996”) pada tanggal 17 Juni 1996. Dengan  diundangkannya  PP  41/1996  tersebut,  maka  kepemilikan  tempat  tinggal orang  asing  di  Indonesia,  selain  mendapatkan  pengaturan  hukumnya,  juga memiliki  landasan  kuat  yang  diakui  pihak  manapun.Berdasarkan  PP  41/1996
tersebut,  orang  asing  yang  berkedudukan  di  Indonesia  dapat  memiliki  sebuah rumah  untuk  tempat  tinggal  atau  hunian  dengan  hak  atas  tanah  tertentu.Orang asing  yang  dimaksud  adalah  orang  asing  yang  kehadirannya  di  Indonesia memberikan  manfaat  bagi  pembangunan  nasional  (Pasal  1).Dalam  penjelasan Pasal  1  diuraikan  bahwa  kepemilikan  tersebut  tetap  dibatasi  pada  satu  buah rumah.Tujuan  pembatasan  diatas  adalah  untuk  menjaga  agar  kesempatan kepemilikan  tersebut  tidak  menyimpang  dari  tujuannya,  yaitu  sekedar memberikan  dukungan  yang  wajar  bagi  penyelenggaraan  usaha  orang  asing tersebut  di  Indonesia.Lebih  lanjut  dijelaskan  bahwa  yang  dimaksud  dengan ketentuan orang asing yang kehadirannya di Indonesia memberikan manfaat bagi pembangunan  nasional dimaksudkan bahwa pemilikan rumah tempat tinggal atau hunian bagi orang asing tersebut tidak boleh dilihat semata-mata dari kepentingan orang  asing  yang  bersangkutan,  tetapi  lebih  dari  itu  kehadirannya  di  Indonesia harus memberikan manfaat atau kontribusi terhadap pembangunan nasional.
Hak atas tanah merupakan suatu hak yang dimiliki oleh pemegang hak untuk menggunakan serta mengambil  manfaat  dari tanah tersebut.  Hak atas tanah  yang diatur  pada  Pasal  16  ayat  (1)  Undang-Undang  Pokok  Agraria  (UUPA) memberikan hak kepemilikan atas tanah oleh negara kepada orang-perorang atau badan  hukum  dengan  bentuk  tanah  hak  milik,  hak  guna  usaha  (HGU),  hak  guna bangunan (HGB), hak pakai, hak sewa, hak untuk membuka tanah, hak memungut hasil  hutan.  Dalam  Pasal  53  UUPA  tercantum  beberapa  hak  yang  bersifat sementara  yang  dapat  digunakan  oleh  orang-perorang  atau  badan  hukum  seperti hak gadai, hak usaha bagi hasil, hak menumpang, dan hak sewa tanah pertanian.
Bagi  orang asing berlaku larangan kepemilikan atas tanah hak milik sesuai dengan Pasal 21 UUPA, serta bagi badan-badan hukum yang ingin berkedudukan di Indonesia harus memenuhi syarat-syarat yang ditentukan oleh Pemerintah. Hal ini  sebagai  upaya  agar  tanah  yang  ada  di  Indonesia,  yang  dikuasai  oleh  negara atau  milik  orang-perorang  dalam  masyarakat  tidak  habis  dibeli  oleh  orang  asing yang  ingin  bertempat  tinggal  atau  membuka  usaha  di  Indonesia.  Apabila  tidak diberlakukan larangan hak milik kepada orang asing, maka dalam jangka panjang sebagian  besar  tanah  Indonesia  akan  dikuasai  oleh  orang  asing  baik  untuk
membuka  usaha  seperti  hotel,  restoran  atau  lain  sebagainya  ataupun  membuat tempat  tinggal.  Dengan  demikian  wilayah  Indonesia  dapat  kembali  pada  sistem penjajahan dan bukan tidak mungkin negara Indonesia akan berakhir karena tidak mempunyai  tanah  sebagai  syarat  adanya  suatu  negara  dan  merupakan  lambang dari  kedaulatan.  Selain  itu,  fenomena  yang  akan  dilihat  adalah  warga  negara Indonesia  (WNI)  menjadi  pekerja  pada  usaha-usaha  yang  dimiliki  oleh  orang asing,  sementara  hak  milik  atas  tanah  sudah  dikuasai  oleh  orang  asing.  Apabila hal  itu  terjadi  maka  kesejahteraan  masyarakat  akan  berkurang,  dan  bukan  tidak mungkin  dalam  jangka  waktu  tertentu  orang  asing  akan  mengusai  sebagian wilayah  negara  Indonesia.  Oleh  karena  itu  tanah  hak  milik  negara  maupun  WNI tidak  diperbolehkan  mendapatkan  hak  milik  terhadap  orang  asing.Selain  tidak menghilangkan  kepemilikan  atas  tanah,  yang  mempunyai  hak  milik  atas  tanah tersebut  juga  mendapat  kontribusi  dari  tanah  yang  digunakan  oleh  orang asing.Pembatasan  hak  milik  bagi  orang  asing  ini  adalah  salah  satu  asas  dalam hukum agraria yaitu asas nasionalisme. Dimana orang asing tidak dapat memiliki hak atas tanah. Namun  apabila orang asing mendapatkan hak milik karena waris atau  adanya  pencampuran  harta  pada  saat  melakukan  perkawinan  dengan  warga negara  Indonesia  setelah  berlakunya  UUPA  harus  melepaskan  hak  miliknya dalam  jangka  waktu  satu  tahun  saat  hak  tersebut  diperoleh  atau  pada  saat  orang tersebut  kehilangan  kewarganegaraannya  seperti  yang  diatur  pada  Pasal  21  ayat (3) UUPA. Dan jika dalam jangka waktu tersebut seseorang itu tidak melepaskan hak miliknya, maka hak tersebut hapus karena hukum dan tanah yang menjadi hak milik orang asing tersebut dikuasai oleh negara.
Orang  asing  yang  berkunjung  dan  ingin  menetap  di  Indonesia  dapat  dibagi menjadi dua golongan, yaitu orang asing yang tinggal dalam waktu tertentu serta orang asing yang ingin menetap di Indonesia. Hak atas tanah yang dapat dimiliki oleh  orang  asing  untuk  digunakan  sebagai  tempat  tinggal  atau  untuk  membuka usaha  dapat  dilakukan  dengan  hak  pakai.Selain  warganegara  Indonesia,  badan hukum  yang  didirikan  di  Indonesia  menurut  hukum  Indonesia  juga  dapat memperoleh  HGU  dan  HGB  dengan  syarat-syarat  yang  telah  ditentukan.  Pada Pasal  29  disebutkan  bahwa  HGU  dapat  dipergunakan  selama  jangka  waktu  35
tahun dan dapat diperpanjang lagi selama 25 tahun, dengan luas tanah minimum 5 hektar  dan  luas  maksimum  25  hektar  guna  usaha  pertanian,  peternakan,  atau perikanan sesuai dengan Pasal 28 UUPA.
Pasal 36 UUPA menyebutkan bahwa, orang asing juga dapat memakai HGB untuk mendirikan badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia.Jangka waktu berlakunya HGB seperti yang tercantum pada Pasal 35 UUPA yaitu selama 30 Tahun dan dapat diperpanjang paling lama 20 Tahun. Hak guna bangunan baik yang dikuasai oleh negara maupun tanah hak milik wajib didaftarkan pada Kantor Pertanahan  untuk  tanah  milik  negara  dan  untuk  tanah  hak  milik  harus  dilakukan dengan  membuat  suatu  akta  otentik  oleh  Pejabat  Pembuat  Akta  Tanah  yang memuat  mengenai  hak  dan  kewajiban  pemilik  hak  atas  tanah  tersebut  dengan pihak  yang  memperoleh  hak  guna  bangunan.  Untuk  hak  pakai  yang  diatur  pada Pasal  41  UUPA  merupakan  suatu  hak  5  yang  diperoleh  oleh  suatu  pihak  yang memakai  dan  mencari  hasil  dari  tanah  yang  dikuasai  sesuai  dengan  perjanjian yang  telah  disepakati  oleh  pemilik  hak  atas  tanah,  baik  itu  hak  milik  maupun tanah  yang  dikuasai  oleh  negara.  Bagi  orang  asing  yang  bertempat  tinggal  di Indonesia  dapat  menggunakan  hak  pakai  untuk  mendirikan  sebuah  bangunan, seperti yang diatur pada Pasal 42 UUPA.Untuk pemberian hak pakai oleh pemilik hak  atas  tanah  dalam  jangka  waktu  tertentu  kepada  orang  asing  ataupun  warga negara  Indonesia  tidak  boleh  memberikan  syarat-syarat  yang  dapat  merugikan salah satu pihak.Dimana pemberi hak pakai sebagai pemilik atas tanah hak pakai, serta  penerima  hak  pakai  harus  mematuhi  hak  dan  kewajiban  yang  telah disepakati dalam perjanjian.
Mekanisme  perolehan  hak  atas  tanah  bagi  WNAdi  Indonesia  khususnya  di Kabupaten Buleleng, “yaitu boleh dengan cara penurunan hak berdasarkan Surat Keputusan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 16 Tahun 1997 atau melalui pelepasan Hak yang diikuti Permohonan Hak.”
Dengan  melalui  proses  penurunan  hak,  terlebih  dahulu  harus  dimohonkan penurunan hak oleh WNI yang memiliki tanah kepada Kepala Kantor Pertanahan Kabupaten  Buleleng.  Setelah  terbit  sertipikat  hak  pakai  atas  nama  WNI  baru kemudian  dibuatkan  akta  jual  beli  dari  WNI  kepada  WNA,  sedangkan  bila
dilakukan  melalui  Pelepasan  Hak  yang  diikuti  permohonan  Hak,  maka  sudah dapat  langsung  dibuatkan  akta  pelepasan  haknya  oleh  WNI,  kemudian  WNA mengajukan  permohonan  hak  atas  tanah  kepada  Negara  melalui  Kepala  Kantor Pertanahan Kabupaten Buleleng. Dengan penjelasan seperti itu baik WNI maupun WNA sepakat untuk melakukan peralihan hak melalui pelepasan Hak yang diikuti permohonan Hak.
Mekanisme yang harus dilakukan dalam peralihan hak atas tanah dari WNI kepada WNA melalui pelepasan hak yang diikuti permohonan hak ini merupakan cara  dan  mekanisme  dengan  dua  perbuatan  hukum,  yaitu  yang  pertama merupakan  Pelepasan  Hak  Atas  Tanah  dan  yang  kedua  merupakan  Permohonan Hak  Atas  Tanah.  Perbuatan  hukum  yang  pertama  dilakukan  oleh  WNI  pemilik hak atas tanah, sedangkan perbuatan hukum yang kedua dilakukan oleh WNA.
Dasar dari penguasaan tanah oleh Warga Negara Asing (WNA) dan Badan Hukum Asing (BHA) yang mempunyai perwakilan di Indonesia secara garis besar telah diatur dalam Pasal 41 dan Pasal 42 Undang-Undang Pokok Agraria (UUPA) dan diatur lebih lanjut dalam PP No.40 Tahun 1996 tentang Hak Guna Bangunan (HGB),  Hak  Guna  Usaha  (HGU)dan  Hak  Pakai  (HP)  atas  tanah.  Berdasarkan peraturan perundangan yang berlaku tersebut, maka Warga Negara Asing (WNA) yangberkedudukan di Indonesia atau Badan Hukum Asing (BHA) yang memiliki perwakilan  di  Indonesia  hanya  diberi  Hak  Pakai  (HP).  Dengan  demikian  tidak dibenarkan  Warga  Negara  Asing  (WNA)  atau  Badan  Hukum  Asing  (BHA) memiliki  tanah  dan  bangunan  dengan  status  Hak  Milik  (HM).Hubungan  hukum antara  Warga  Negara  Indonesia  (WNI)  maupun  Warga  Negara  Asing  (WNA), serta perbuatan hukum mengenai tanah di Indonesia diatur dalam Undang-Undang No. 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (UUPA).Pasal 9 UUPA menyatakan hanya warga negara Indonesia sajalah yang dapat mempunyai hubungan sepenuhnya dengan bumi, air dan ruang udara Indonesia.
Hanya  Warga  Negara  Indonesia  saja  yang  dapatmempunyai  hak  milik  atas tanah.Hak  milik  kepada  orang  asing  dilarang  (Pasal  26  ayat  2  UUPA),  dan pelanggaran terhadap Pasal ini mengandung sanksi “Batal Demi Hukum.” Namun demikian UUPA tidak menutup sama sekali kesempatan warga negara asing dan
badan hukum asing untuk mempunyai hak atas tanah di Indonesia. Warga negara asing  dapat mempunyai  hak atas tanah di  Indonesia, tetapi  terbatas,  yakni hanya boleh dengan status hak pakai.Sehingga dari prinsip nasionalitas ini, semakin jelas kepentingan warga negara Indonesia diatas segala-galanya baik dari segi ekonomi, sosial, politis dan malahan dari sudut Hankamnas.

## PENUTUP
Berdasarkan  latarbelakang  permasalahan  dan  pembahasan  dapat  dikemukakan beberapa  kesimpulan  yang  berkaitan  dengan  Kedudukan  Orang  Asing  Terhadap Hak Milik Atas Tanah di Kabupaten Buleleng, Propinsi Bali yaitu:
1. Mekanisme  perolehan  hak  atas  tanah  bagi  WNA  menurut  undang- undangdilakukan  dengan  cara  jual  beli,  sewa  menyewa  atau  dengan perjanjianpenurunan  hak  dari  hak  milik  menjadi  hak  pakai.  Di  Kabupaten Buleleng  WNA  dapat  memiliki  tanah  hak  pakaisesuai  dengan  mekanisme yang  telah  ditentukan  oleh  undang-undang,  yaitudengan  melalui  proses Pelepasan  Hak  atau  penurunan  hak  yang  dibuat  di  hadapan  PPAT  dan dilanjutkan dengan proses Permohonan Hak Pakai kepada Negara.
2. Hak-hak    WNA  atas  tanah  yang  dimiliki  hanyalah  terhadapHak  Pakai  dan Hak  Sewa,  WNA  tersebut  dapat  memiliki  tanah  di  Kabupaten  Buleleng karena  telah  memenuhi  syarat-syarat  yang  ditentukan  dalam  perundang- undangan.
Saran-Saran:
1. Istilah  badan  hukum  asing  hendaknya  diatur  dan  disebutkan  secara  explisit dalam  pengaturan  tentang  persyaratan  pemilikan  rumah  tempat  tinggal  bagi orang  asing  sesuai  dengan  Peraturan  Pemerintah  Nomor  41  tahun  1996  dan Peraturan  Menteri  Agraria/Kepala  BPN  Nomor  7  tahun  1996  tentang pemilikan  rumah  dan  cara  perolehan  hak  atas  tanah  oleh  orang  asing,  serta surat  edaran  Menteri    Agraria/Kepala  BPN  tahun1996  tentang  pemilikan rumah  dan  cara  perolehan  hak  atas  tanah  oleh  orang  asing.  Hal  ini  untuk menghindari  penafsiran  ekstensif  karena  yang  diatur  hanya  orang  asing,
karena  badan  hukum  asing  juga  memerlukan  tanah  untuk  beraktifitas  di Indonesia.
2. Disarankan  beberapa  hal,  yaitu  dengan  kondisi  globalisasi  yang  sedang terjadi  saat  ini,  maka  hendaknya  pemerintah  membuat  aturan  yang  bisa mempermudah  orang  asing  untuk  tinggal  supaya  nantinya  bisa  berinvestasi dengan mudah dan tidak terganggu dengan aturan yang mempersulit. Adapun pelanggaran-pelanggaran  atas  aturan  misalnya  dengan  pencaloan  hak  atas penguasaan  tanah  yang  dilakukan  antara  warga  negara  Indonesia  dan  warga negara  asing  harus  ditindak  dengan  tegas  dan  juga  pemerintah  membuat aturan  preventif  supaya  persekongkolan  antara  warga  negara  Indonesia  dan warga  negara  asing  tidak  terjadi.  Kemudian,  pemerintah  juga  diharapkan memperbaharui  kembali  aturan  yuridis  mengenai  hukum  agrarian  di Indonesia ini.

## DAFTAR PUSTAKA
Acmad  Chuleami ,  Hukum  Agraria,Perkembangan  Macam-Macam  Hak  Atas Tanah dan Pemindahannya, Semarang Ali  Achmad  Chomzah.2002 .  Hukum  Pertanahan;  Pemberian  Hak  Atas  Tanah Negara, Sertifikat dan Permasalahannya.Jakart: Prestasi Pustaka. Irawan  Soerojo.  2002. Kepastian  Hukum  Atas  Tanah  di  Indonesia. Sueabaya: Arloka
Urip Santoso. 2008. Hukum Agraria dan Hak-Hak Atas Tanah .Jakarta: Kencana. JJ Dalio dan kawan-kawan.2001. Hukum Agraria . Jakarta: Prehalindo. Boedi Harsono, 2003, Sejarah Pembentukan Undang-Undang Pokok Agraria, Isi danPelaksanannya , cet. 9, Djambatan, Jakarta.
------------------, 2007, Menuju Penyempurnaan Hukum Tanah Nasional , Penerbit Trisakti, Jakarta.
Maria,  S.W.  Sumardjono,  2005, Kebijakan  Pertanahan  Antara  Regulasi  dan Implementasi , Kompas, Jakarta. Soedjarwo  Soeromihardjo,  2009, Mengkritisi  Undang-Undang  Pokok  Agraria , Cerdas Pustaka, Jakarta.
Sudikno  Mertokusumo,  2011, Perundang-Undangan  Agraria  Indonesia ,  Edisi Ketiga cet. I, Liberty, Yogyakarta.