## Pemanfaatan Barang Milik Daerah
(Suatu pendekatan teoritis dan praktis dalam menentukan metode pemanfaatan aset)

## Nunung Runiawati 1

## Abstrak
Pemanfaatan Barang Milik Daerah (BMD) adalah pendayagunaan BMD yang tidak digunakan untuk penyelenggaraan tugas dan fungsi satuan kerja perangkat daerah dan/atau optimalisasi Barang  Milik  Daerah  dengan  tidak  mengubah  status  kepemilikannya.  Pemanfaatan  BMD memberikan  peluang  bagi  daerah  untuk  meningkatkan  pendapatan  asli  daerah  (PAD)  serta meningkatkan fasilitas publik. Rumusan masalah dalam kajian ini adalah konsep pemanfaatan aset dalam peningkatan pendapatan asli daerah, metode pemanfaatan aset, penetapan kontribusi, dan studi kasus pemilihan metode pemanfaatan aset dalam pengembangan kawasan pariwisata pantai.  Kajian  ini  menggunakan  pendekatan  teoritis  dalam  menjelaskan  konsep  dan  metode pemanfaatan  BMD  serta  menggunakan  data  hasil  penelitian  dalam  membahas  studi  kasus pemilihan  metode  pemanfaatan  BMD.  Paper  ini  bertujuan  memberikan  gambaran  dalam pemanfaatan barang milik daerah serta manfaatnya dalam peningkatan PAD. Hasil pembahasan menunjukan bahwa terdapat 5 merode pemanfaatan aset yaitu sewa, pinjam pakai, kerja sama pemanfaatan, bangun guna serah, bangun serah guna, dan kerja sama infrastruktur yang satu sama lain memiliki tujuan, keunggulan dan karakteristik tersendiri. Dalam rangka peningkatan pendapatan asli daerah, setiap metode pemanfaatan aset (kecuali pinjam pakai) memiliki bentuk kontribusinya  masing-masing  yang  mampu  meningkatkan  pendapatan  daerah  dan/atau peningkatan aset daerah.. Pemilihan metode pemanfaatan aset hendaknya didasarkan pada visi dan  misi  daerah  serta  metode  yang  paling  memberikan  dampak  rentetan  terbesar  terhadap pertumbuhan ekonomi daerah.
Kata  Kunci  : Pemanfaatan,  Barang  Milik  Daerah,  Sewa,  Pinjam  Pakai,  Kerja  Sama  Pemanfaatan, Bangun Guna Serah, Bangun Serah Guna, Kerja Sama Infrastruktur

## 1. Pendahuluan
Saat  ini,  aset  daerah  atau  yang  dikenal sebagai barang milik daerah (BMD) tidak hanya dipandang  sebagai  sarana  dan  prasarana  agar urusan  pemerintah  daerah  dapat  diwujudkan namun  aset  dapat  dioptimalkan  guna  meng- gerakan  perekonomian  daerah.  Melalui  mana- jemen  aset,  pemerintah  daerah  diharapkan mampu  mengoptimalkan  pengelolaan  aset sehingga  mampu  menwujudkan  pembangunan yang berkelanjutan.
1 Dosen Administrasi Publik Fisip Universitas Padjadjaran
Kesadaran  pentingnya  pengelolaan  aset bagi  pemerintah  daerah  semakin  hari  semakin meningkat  seiring  dengan  perbaikan  regulasi pengelolaan  aset  di  tingkat  pusat  dan  daerah, tuntutan  pelaporan  keuangan  serta  tuntutan otonomi daerah. Otonomi daerah mengharuskan suatu  daerah  untuk  mandiri  dalam  melakukan pendanaan  termasuk  mengoptimalkan  sumber- sumber  pendapatan  asli  daerah  (PAD). Pemanfaatan  aset  memberikan  peluang  bagi daerah  untuk  meningkatkan  PADnya  serta meningkatkan fasilitas publik. Namun faktanya,
banyak  aset  yang  dimiliki  oleh  pemerintah daerah  yang  belum  mampu  menghasilkan keuntungan  bagi  daerah.  Melalui  mekanisme pemanfaatan  aset  inilah  diharapkan  dapat menjadi  peluang  bagi  daerah  untuk  meng- optimalisasi aset yang dimiliki sehingga mampu meningkatkan PADnya.
Definisi Pemanfaatan menurut PP 27/2014 Pasal  1    adalah  pendayagunaan  barang  milik negara/daerah  yang  tidak  digunakan  untuk  pe- nyelenggaraan  tugas  dan  fungsi  Keme- nterian/Lembaga/satuan  kerja  perangkat  daerah dan/atau  optimalisasi  Barang  Milik  Ne- gara/Daerah dengan tidak mengubah status kepe- milikannya.  Pemanfaatan  merupakan  tahapan keempat dalam pengelolaan BMD jika mengacu kepada Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor  27  Tahun  2014  tentang  pengelolaan barang  milik  negara/daerahpasal  3  ayat  (2) setelah  perencanaan  kebutuhan  dan  pengang- garan,  pengadaan dan penggunaan.
Rumusan masalah dalam kajian ini adalah bagaimana konsep pemanfaatan aset dalam serta metode,  penetapan  kontribusi,  dan  studi  kasus dalam  pemilihan  metode  pemanfaatan  aset. Kajian  ini  menggunakan  pendekatan  teoritis dalam  menjelaskan  konsep,  metode  dan  pen- etapan  kontribusi  serta  menggunakan  data  hasil penelitian  dalam  membahas  studi  kasus pemilihan  metode  pemanfaatan  aset.  Paper  ini bertujuan memberikan gambaran dalam peman- faatan  barang  milik  daerah  serta  manfaatnya dalam peningkatan PAD.

## 2. Kajian Literatur
Menurut Siregar,  “aset  merupakan barang ( thing )  atau  sesuatu  barang  ( anything )  yang mempunyai nilai ekonomi, nilai komersial, atau nilai  tukar  yang  dimiliki  oleh  badan  usaha, instansi, atau individu (178).” Aset daerah dalam ketentuan  peraturan  perundangan  dikenal  juga sebagai  Barang  Milik  Daerah.  Berdasarkan Peraturan Pemerintah Republik Indonesia No. 27 Tahun  2014  tentang  Pengelolaan  Barang  Milik Negara/Daerah,  Barang  Milik  Daerah  adalah semua  barang  yang  dibeli  atau  diperoleh  atas beban Anggaran Pendapatan dan Belanja Negara
atau berasal dari perolehan lainnya yang sah. Berdasarkan Peraturan Pemerintah Repub- lik  Indonesia  Nomor  27  Tahun  2014  tentang Pengelolaan Barang Milik Negara/DaerahPasal 3 ayat  (2)  terdapat  11  siklus  dalam  pengelolaan barang diantaranya adalah:
a. Perencanaan kebutuhan dan penganggaran;
b. Pengadaan;
c. Penggunaan;
d. Pemanfaatan;
e. Pengamanan dan pemeliharaan;
f. Penilaian;
g. Pemindahtanganan;
h. Pemusnahan;
i. Penghapusan;
j. Penatausahaan; dan
k. Pembinaan, pengawasan, dan pengendalian. Sesuai dengan ketentuan tersebut, pemanfaatan merupakan tahapan keempat dalam pengelolaan BMN/D.
Dalam skema pemanfaatan, Savas bentuk- bentuk  pemanfaatan  yang  dikenal  dengan the spectrum  of  public  and  private  partnership . Adapun  model-model  privatisasi  infrastruktur dikategorikan  dalam  3  jenis  fasilitas,  yakni fasilitas  yang  ada,  fasilitas  yang  membutuhkan investasi  untuk  ekspansi  atau  rehabilitasi  dan fasilitas  yang  baru  akan  dibangun.  Untuk  jenis fasilitas  yang  ada,  model  privatisasinya dilakukan  dengan  dijual,  sewa,  dan  kontrak/ perjanjian operasional dan pemeliharaan. Selan- jutnya  untuk  fasilitas  yang  membutuhkan investasi untuk ekspansi atau rehabilitasi, model privatisasi  adalah  dengan Lease-Build-Operate (LBO)  atau Buy-Build-Operate (BBO)  dan wraparound addition dimana Perusahaan swasta menyewa atau membeli fasilitas dari pemerintah, beroperasi di bawah kesepakatan dan membayar biaya  tertentu.  Sedangkan  untuk  fasilitas  yang akan  baru  dibangun,  model  privatisasi  dengan cara Build-Transfer-Operate (BTO), Build- Operate-Transfer (BOT) dan Build Own Operate (BOO).
Apabila  digambarkan the  spectrum  of public  and  private  partnership adalah  sebagai berikut:
Berdasarkan  gambar  tersebut  semakin  ke kiri maka peran pemerintah dalam pemanfaatan aset semakin besar. Sedangkan semakin ke kanan maka  peran  badan  usaha  yang  semakin  besar. Adapun  keterangan  setiap  model  privatisasi adalah sebagai berikut:
1. Government  Departement;  the  traditional method  of  providing  infrastructure-based services  is  directly  through  government departement
2. Public Authority; these are being formed by commercialization  (managerial  and  finan- cial authonomy and separate budgets based on user charges) and corporatization (legal company  status  with  separation  of ownership and management).
3. Service Contract; specific services associated  with  infrastructure  may  be contracted out to private firms.
4. Operations  and  Maintenance  Contract Lease;  a  private  partner  operates  and maintains a publicly owned facility under a management  contract  with  the  sponsoring government, which owns the facility.
5. Cooperative;  non  profit,  voluntary,  coope- rative association assumes responsibility for the service.
6. Lease Build Operate (LBO); a private firm is given a long-term lease to develop (with its own funds) and operate an expanded facility. It recovers its investment plus a reasonable return over the term of the lease and pays a rental fee
7. Bulid-Transfer-Operate  (BTO);  a  private developer finances and builds a facility and, upon completion, transfers legal ownership to  the  sponsoring  government  agency.  The agency  then  leases  the  facility  back  to developer  under  a  long-term  lease,  during
which the developer operates the facility and has the opportunity to recover his investment and  earn  a  resonable  return  from  user charges and commercial activities.
8. Build-Operate-Transfer  (BTO);  a  private developer is awarded a franchise (concession)  to  finance,  build,  own,  and operate  a  facility  (hence  this  is  sometimes referred  to  as  BOOT-  build,  own,  operate, and transfer), and to collect user fees for a specified  period,  after  which  ownership  of the facility is transferred to the public sector. Similar  to  BTO  but  may  encounter  legal, regulatory,  and  liability  issues  arising during the long period of private ownership before the transfer.
9. Wraparound  adition;  a  private  developer finances  and  constructs  an  addition  to  an existing public facility, and then operates the combined facility either for a fixed period or until  he  recovers  costs  plus  a  reasonable return on his invested capital. He may on the addition.
10. Buy-Build-Operate  (BBO);  an  existing public  facility  is  sold  to  a  private  partner who renovates or expands it and operates it in  perpetuity  under  a  franchise.  This  is equivalent  to  divesting  a  company,  which then operates under a franchise.
11. Build-Own-Operate    (BOO);  a  private developer  finances,  builds,  owns,  and operates  a  facility  in  perpetuity  under  a franchise,  subject  to  regulatory  constrains on  pricing  and  operations.  The  long-term property  rights  provide  a  significant financial incentive for capital investment in the facility .
Gambar 1 The Spectrum of Public and Private Partnership

## 3. Pembahasan

## 3.1.  Pemanfaatan  Aset  dan  Peningkatan Pendapatan Asli Daerah (PAD)
Sejak  diberlakukannya  Undang-Undang Otonomi Daerah, Daerah memiliki kewenangan untuk  mengatur  dan  mengurus  urusan  peme- rintahan dalam sistem Negara Kesatuan Republik Indonesia  atau  dikenal  dengan  desentralisasi. Makna  dari  desentralisasi  seperti  dikemukakan Duncan (2007:713) ialah a process where central government  transfers  political,  fiscal  and administrative  powers  to  lower  levels  in  an administrative  and  territorial  hierarchy .  Ber- dasarkan pengertian tersebut, desentralisasi tidak hanya dimaknai sebagai penyerahan kewenangan secara  politik  dan  administratif  tetapi  juga penyerahan kewenangan dari sektor fiskal.
Pada dasarnya, desentralisasi  fiskal  meru- pakan  suatu  konsep  yang  dimaksudkan  agar daerah  memiliki  kewenangan  untuk  menggali sumber  pendapatan  asli  daerahnya  sendiri, mengelola  keuangan  sendiri  dan  memper- gunalannya  sesuai  dengan  yang  telah  mereka rencanakan sebelumnya (Soleh, 2010:37) artinya daerah  diberikan  kewenangan  untuk  mengelola daerahnya  masing-masing  sesuai  dengan kebutuhan dan potensi daerahnya.
Desentralisasi  fiskal  juga  memberikan kesempatan  untuk  meningkatkan  kesejahteraan ekonomi. Decentralized  choice  in  the  public sector  (as  in  the  private  sector)  provides  an opportunity  to  increase  economic  welfare  by tailoring levels of consumption to the preferences of  smaller,  more  homogeneous  groups (Oates, 1988:5).  Model  Tiebout  menjelaskan  bahwa pilihan  desentralisasi  di  sektor  publik  adalah untuk  meningkatkan  efisiensi  alokasi  sumber daya.  Sebagaimana  Oates  juga  mengemukakan bahwa  desentralisasi  fiskal  dilakukan  untuk meningkatkan kesejahteraan ekonomi.
Desentralisasi fiskal menuntut daerah agar dapat  meningkatkan  kreativitas  dalam  meng- himpun  pendanaan  sehingga  dapat  membiayai ( self  financing )  pengeluaran  daerah  sesuai dengan kebutuhannya. Salah satu wujud dari self financing ialah  dengan  memelihara  agar
kontribusi  pendapatan  asli  daerah,  baik  dari sektor  pajak  daerah,  retribusi  daerah,  dan  lain- lain  pendapatan  asli  daerah  yang  sah,  menun- jukkan  tren  yang  terus  meningkat  terhadap Pendapatan Daerah.
Upaya  yang  dilakukan  oleh  Pemerintah Daerah  untuk  meningkatkan  PADnya  banyak menghadapi tantangan  Hal ini disebabkan Pen- dapatan Asli Daerah khususnya pajak daerah dan retribusi  daerah  cenderung  bias  ke  daerah  yang tingkat  urbanisasinya  tinggi  ( urban-biased ), seperti  Pajak  Hotel,  Pajak  Restoran,  dan  Pajak Kendaraan Bermotor, dan sebagainya. Sehingga untuk  daerah  yang  unsur  kekotaannya  tidak terlalu  tinggi  potensi  penerimaan  pajaknya menjadi kecil.
Salah satu strategi dalam peningkatan PAD yang  dapat  dilakukan  oleh  Pemerintah  Daerah adalah  melalui  pemanfaatan  aset.  Melalui  5 skema  dalam  pemanfaatan  aset  ini  selain  dapat mengoptimalkan  aset  yang  dimiliki,  juga  dapat meningkatkan  kemampuan  aset  untuk  meng- hasilkan keuntungan melalui beberapa kontribusi sesuai  dengan  metode  pemanfaatan  aset.  Selain itu  melalui  pemanfaatan  aset  dapat  menambah nilai aset yang juga dapat menjadi trigger dalam peningkatan PAD khususnya sektor pajak daerah dan retribusi daerah.
Kontribusi  merupakan  salah  satu  benefit yang  diperoleh  dari  pemanfaatan  Barang  Milik Daerah.  Terdapat  beberapa  jenis  kontribusi, dimana  bentuknya  tergantung  dengan  bentuk pemanfaatan  yang  dipilih.  Adapun  jenis kontribusi  dalam  skema  pemanfaatan  adalah sebagai berikut:
1. Besaran  nilai  sewa  (apabila  pemanfaatan dalam bentuk sewa). Yang dimaksud dengan “formula  tarif  Sewa”  adalah  perhitungan nilai  Sewa  dengan  cara  mengalikan  suatu indeks  tertentu  dengan  nilai  Barang  Milik Negara/Daerah.  Yang  dimaksud  dengan “besaran Sewa” adalah besaran nilai nominal Sewa  Barang  Milik  Negara/Daerah  yang ditentukan.
2. Kontribusi  tahunan  (apabila  pemanfaatan dalam  bentuk  bangun  guna  serah/  bangun serah  guna)  yang  besarannya  ditetapkan
berdasarkan  hasil  perhitungan  tim  yang dibentuk oleh pejabat yang berwenang.
3. Kontribusi tetap dan pembagian keuntungan (apabila  pemanfaatan  dalam  bentuk  kerja- sama  pemanfaatan).  Perhitungan  besaran konstribusi  pembagian  keuntungan  yang merupakan bagian Pemerintah Pusat/Daerah harus  memperhatikan  perbandingan  nilai Barang Milik Negara/Daerah yang dijadikan objek Kerja Sama Pemanfaatan dan manfaat lain yang diterima Pemerintah Pusat/Daerah dengan  nilai  investasi  mitra  dalam  Kerja Sama Pemanfaatan. Besaran kontribusi tetap dan pembagian keuntungan hasil kerja sama pemanfaatan  ditetapkan  berdasarkan  hasil perhitungan  tim  yang  dibentuk  dengan Keputusan  Kepala  Daerah  dengan  mem- perhatikan:
a. Nilai  tanah  dan/atau  bangunan  sebagai obyek  kerjasama  ditetapkan  sesuai NJOP  dan/atau  harga  pasaran  umum, apabila dalam satu lokasi terdapat nilai NJOP  dan/atau  pasaran  umum  yang berbeda  dilakukan  penjumlahan  dan dibagi sesuai jumlah yang ada
b. Kegiatan kerjasama pemanfaatan untuk kepentingan  umum  dan/atau  kegiatan
perdagangan
c. Besaran investasi dari mitra kerja
d. Penyerapan  tenaga  kerja  dan  pening- katan PAD.
4. Pembagian  kelebihan  keuntungan  (apabila pemanfaatan  dalam  bentuk  kerjasama infrastruktur)
Penetapan  kontribusi  dalam  pemanfaatan Barang  Milik  Negara  ditentukan  oleh  aktivitas penilaian  Barang  Milik  Daerah.  Hal  ini  sesuai dengan amanah Peraturan Pemerintah Nomor 27 Tahun  2014  tentang  Pengelolaan  Barang  Milik Negara/Daerah  bahwa  penilaian  Barang  Milik Negara/Daerah  dilaksanakan  dalam  rangka mendapatkan nilai wajar. Penilaian Barang Milik Negara/Daerah  dilakukan  dalam  rangka  pe- nyusunan  neraca  pemerintah,  Pemanfaatan  dan Pemindahtanganan  Barang  Milik  Negara/ Daerah.  Dalam  kondisi  tertentu,  Barang  Milik
Negara/Daerah  yang  telah  ditetapkan  nilainya dalam  neraca  Pemerintah  Pusat/Pemerintah Daerah, dapat dilakukan Penilaian kembali.

## 3.2. Metode dalam Pemanfaatan Barang Milik Daerah (BMD)
Dalam  konteks  pemanfaatan  aset  di Indonesia, beberapa konsep E.S. Savas diadopsi dan  dituangkan  dalam  Peraturan  Pemerintah Republik  Indonesia  Nomor  27  Tahun  2014 tentang  Pengelolaan  Barang  Milik  Negara/ Daerah (BMN/D) Pasal 27, bahwa pada dasarnya terdapat 5 metode pemanfaatan BMN/D, yaitu:

## Gambar 2 Metode Pemanfaatan Aset
Dalam  gambar  tersebut  nampak  bahwa terdapat  jenis  pemanfaatan  pinjam  pakai, BGS/BSG, Sewa, Kerja sama pemanfaatan dapat dilakukan  atas  bentuk  pemanfaatan  non infrastruktur  sedangkan  dalam  bentuk  infra- struktur  maka  bentuk  pemanfaatan  yang  dapat dipilih adalah sewa, kerja sama pemanfaatan dan kerja  sama  penyediaan  infrastruktur.  Adapun ruang lingkup kegiatan infrastruktur berdasarkan Pasal 33 ayat (3) meliputi:
a. infrastruktur transportasi meliputi pelabuhan laut,  sungai  dan/atau  danau,  bandar  udara, terminal,  dan/atau  jaringan  rel  dan/atau stasiun kereta api;
b. infrastruktur  jalan  meliputi  jalan  jalur khusus, jalantol, dan/atau jembatan tol;
c. infrastruktur  sumber  daya  air  meliputi saluran  pembawa  air  baku  dan/atau
waduk/bendungan;
d. infrastruktur  air  minum  meliputi  bangunan pengambilan  air  baku,  jaringan  transmisi, jaringan  distribusi,  dan/atau  instalasi pengolahan air minum;
e. infrastruktur  air  limbah  meliputi  instalasi pengolah  air  limbah,  jaringan  pengumpul dan/atau  jaringan  utama,  dan/atau  sarana persampahan  yang  meliputi  pengangkut dan/atau tempat pembuangan;
f. infrastruktur  telekomunikasi  meliputi  jari- ngan telekomunikasi;
g. infrastruktur  ketenagalistrikan  meliputi pembangkit,  transmisi,  distribusi  dan/atau instalasi tenaga listrik; dan/atau
h. infrastruktur  minyak  dan/atau  gas  bumi meliputi instalasi pengolahan, penyimpanan, pengangkutan, transmisi, dan/atau distribusi minyak dan/atau gas bumi.
Berikut akan dijelaskan metode pemanfaatan  barang  milik  daerah  (BMD) berdasarkan  PP  27  Tahun  2014  tentang pengelolaan BMN/D sebagai berikut:

## 3.2.1. Sewa
Sewa adalah pemanfaatan BMD oleh pihak lain dalam jangka waktu tertentu dan menerima imbalan  uang  muka  tunai.  Objek  sewa  adalah tanah dan/atau bangunan yang sudah diserahkan oleh  Pengguna  Barang  kepada  Gubernur/ Bupati/Walikota;  Barang  Milik  Daerah  berupa sebagian  tanah  dan/atau  yang  masih  digunakan oleh  pengguna  barang;  dan  BMD  selain  tanah dan/atau bangunan.
Tujuan  sewa  adalah  optimalisasi  BMD yang  belum  atau  tidak  dipergunakan  dalam pelaksanaan  tugas  pokok  dan  fungsi  serta mencegah  penggunaan  oleh  pihak  lain  secara tidak sah. Penyewaan BMD dilakukan sepanjang tidak  merugikan  daerah  dan  tidak  menganggu pelaksanaan  tugas  dan  fungsi  penyelenggaraan pemerintah daerah.
Jangka waktu  Sewa paling lama 5  (lima) tahun sejak ditandatanganinya perjanjian. Jangka waktu  sewa  dapat  lebih  dari  5  tahun  dan  dapat diperpanjang untuk:
a. Kerja sama infrastruktur;
b. kegiatan  dengan  karakteristik  usaha  yang memerlukan  waktu  sewa  lebih  dari  5  (lima) tahun, atau;
c. ditentukan dalam undang-undang Adapun mitra sewa adalah:
a. Pemerintah Daerah dalam hal memanfaatkan BMD  tidak  untuk  penyelenggaraan  tugas  & fungsi
b. Badan Usaha Milik Negara/Daerah
c. Swasta
• Perorangan
• Persekutuan Perdata/Firma/Komanditer
• Perseroan Terbatas
• Lembaga/organisasi internasional/
• Yayasan
• Koperasi
d. Unit  penunjang  kegiatan  penyelenggaraan pemerintahan/ negara
• Persatuan/perhimpunan PNS/TNI/POLRI
• Persatuan/perhimpunan  istri  PNS/TNI/ POLRI
• Unit penunjang kegiatan lainnya
e. Badan Hukum Lainnya • Bank Indonesia
• Lembaga Penjamin Simpanan • Badan hukum yang dimiliki negara
• Badan hukum internasional/asing

## 3.2.2. Pinjam Pakai
Pinjam  pakai  adalah  penyerahan  peng- gunaan  barang  antara  Pemerintah  Pusat  dan Pemerintah Daerah atau antar Pemerintah Daerah dalam  jangka  waktu  tertentu  tanpa  menerima imbalan  dan  setelah  jangka  waktu  tersebut berakhir  diserahkan  kembali  kepada  Pengelola Barang. Objek pinjam pakai adalah berupa tanah dan/atau  bangunan  yang  sudah  diserahkan  oleh Pengguna  Barang  kepada  Gubernur/Bupati/ Walikota; Barang Milik Daerah berupa sebagian tanah  dan/atau  yang  masih  digunakan  oleh pengguna  barang;  dan  BMD  selain  tanah dan/atau  bangunan.  Tujuannya  adalah  optima- lisasi  BMD  yang  belum/tidak  dipergunakan dalam pelaksanaan tugas pokok dan fungsi juga menunjang penyelenggaraan pemerintah daerah.
Jangka waktu pinjam pakai paling lama 5
tahun dan dapat diperpanjang 1 kali. Dalam hal akan  diperpanjang,  permintaan  perpanjangan diajukan paling lambat  2 bulan sebelum jangka waktu berakhir.
Peminjam pakai dilarang untuk melakukan pemanfaatan atas objek pinjam pakai. Peminjam pakai  dapat  mengubah  BMD  sepanjang  tidak melakukan  perubahan  yang  mengakibatkan perubahan fungsi dan/atau penurunan nilai BMD dan  sepanjang  telah  mendapat  persetujuan  dari Pengguna/Pengelola  Barang.  Pemeliharaan  dan biaya  yang  timbul  selama  masa  pinjam pakai,menjadi  tanggung  jawab  peminjampakai. Setelah masa pinjam pakai berakhir, peminjam- pakai harus mengembalikan BMD yang dipinjam dalam kondisi sesuai dengan perjanjian.

## 3.2.3. Kerja Sama Pemanfaatan
Kerja  sama  pemanfaatan  adalah  pen- dayagunaan Barang Milik Daerah oleh pihak lain dalam  jangka  waktu  tertentu  dalam  rangka peningkatan  pendapatan  daerah  dan  sumber pembiayaan  lainnya.  Kerja  Sama  Pemanfaatan Barang  Milik  Daerah  dengan  Pihak  Lain dilaksanakan  dalam  rangka  mengoptimalkan daya guna dan hasil guna Barang Milik Daerah; dan/atau  meningkatkan  pendapatan  daerah. Kondisi  yang  melatarbelakangi  kerja  sama pemanfaatan  adalah  tidak  tersedia  atau  tidak cukup tersedia dana dalam Anggaran Pendapatan dan  Belanja  Daerah  untuk  memenuhi  biaya operasional,  pemeliharaan,  dan/atau  perbaikan yang  diperlukan  terhadap  Barang  Milik  Daerah tersebut. Objek pinjam pakai adalah berupa tanah dan/atau  bangunan  yang  sudah  diserahkan  oleh Pengguna  Barang  kepada  Gubernur/Bupati/ Walikota, Barang Milik Daerah berupa sebagian tanah  dan/atau  yang  masih  digunakan  oleh pengguna  barang,  dan  BMD  selain  tanah dan/atau bangunan.
Kerja  sama  pemanfaatan  BMD  tidak mengubah  status  BMD.  Adapun  mitra  Kerja Sama  Pemanfaatan  harus  membayar  kontribusi tetap  setiap  tahun  selama  jangka  waktu pengoperasian  yang  telah  ditetapkan  dan  pem- bagian keuntungan hasil Kerja Sama Pemanfaatan  ke  rekening  Kas  Umum  Daerah.
Besaran  pembayaran  kontribusi  tetap  dan pembagian  keuntungan  hasil  Kerja  Sama Pemanfaatan  ditetapkan  dari  hasil  perhitungan tim yang dibentuk oleh:
1. Gubernur/Bupati/Walikota,  untuk  Barang Milik  Daerah  berupa  tanah  dan/atau bangunan;
2. Pengelola  Barang  Milik  Daerah,  untuk Barang  Milik  Daerah  selain  tanah  dan/atau bangunan.
Besaran  pembayaran  kontribusi  tetap  dan pembagian  keuntungan  hasil  Kerja  Sama Pemanfaatan  harus  mendapat  persetujuan Pengelola Barang.
Dalam  Kerja  Sama  Pemanfaatan  Barang Milik  Daerah  berupa  tanah  dan/atau  bangunan, sebagian  kontribusi  tetap  dan  pembagian keuntungannya  dapat  berupa  bangunan  beserta fasilitasnya  yang dibangun dalam satu kesatuan perencanaan tetapi tidak termasuk sebagai objek Kerja  Sama  Pemanfaatan.  Besaran  nilai  ba- ngunan  beserta  fasilitasnya  sebagai  bagian  dari kontribusi  tetap  dan  kontribusi  pembagian keuntungan paling banyak 10% (sepuluh persen) dari  total  penerimaan  kontribusi  tetap  dan pembagian keuntungan selama masa Kerja Sama Pemanfaatan.  Bangunan  yang  dibangun  dengan biaya  sebagian  kontribusi  tetap  dan  pembagian keuntungan dari awal pengadaannya merupakan Barang  Milik  Daerah.  Dalam  hal  mitra  Kerja Sama  Pemanfaatan  atas  Barang  Milik  Daerah untuk penyediaan infrastruktur berbentuk Badan Usaha  Milik  Daerah,  kontribusi  tetap  dan pembagian  keuntungan  dapat  ditetapkan  paling tinggi sebesar 70% (tujuh puluh persen) dari hasil perhitungan tim
Jangka  waktu  Kerja  Sama  Pemanfaatan paling lama 30 (tiga puluh) tahun sejak perjanjian ditandatangani  dan  dapat  diperpanjang.  Jangka waktu  Kerja  Sama  Pemanfaatan  atas  Barang Milik  Daerah  untuk  penyediaan  infrastruktur dapat diperpanjang paling lama 50 (lima puluh) tahun sejak perjanjian ditandatangani  dan dapat diperpanjang.  Adapun  mitra  kerjasama  peman- faatan  Badan  Umum  Milik  Negara/Daerah  dan pihak swasta kecuali perorangan. Selama jangka waktu  pengoperasian,  mitra  Kerja  Sama Pemanfaatan  dilarang  menjaminkan  atau
menggadaikan  Barang  Milik  Daerah  yang menjadi objek Kerja Sama Pemanfaatan. Tanah, gedung,  bangunan,  sarana  dan  fasilitas  yang dibangun  oleh  Mitra  KSP  menjadi  BMN  sejak diserahkan kepada Pemerintah sesuai perjanjian atau pada saat berakhirnya perjanjian

## 3.2.4. Bangun Guna Serah (BGS)/Bangun Serah Guna (BSG)
Bangun  Guna  Serah  adalah  Pemanfaatan Barang  Milik  Daerah  berupa  tanah  oleh  pihak lain dengan cara mendirikan bangunan dan/atau sarana  berikut  fasilitasnya,  kemudian  dida- yagunakan oleh pihak lain tersebut dalam jangka waktu  tertentu  yang  telah  disepakati,  untuk selanjutnya  diserahkan  kembali  tanah  beserta bangunan  dan/atau  sarana  berikut  fasilitasnya setelah  berakhirnya  jangka  waktu.  Sedangkan Bangun Serah Guna adalah Pemanfaatan Barang Milik  Daerah  berupa  tanah  oleh  pihak  lain dengan  cara  mendirikan  bangunan  dan/atau sarana  berikut  fasilitasnya,  dan  setelah  selesai pembangunannya  diserahkan  untuk  didaya- gunakan  oleh  pihak  lain  tersebut  dalam  jangka waktu tertentu yang disepakati.
Bangun  Guna  Serah  atau  Bangun  Serah Guna Barang Milik Negara/Daerah dilaksanakan dengan pertimbangan:
a. Pengguna Barang memerlukan bangunan dan fasilitas bagi penyelenggaraan pemerintahan negara/daerah untuk kepentingan pelayanan umum dalam rangka penyelenggaraan tugas dan fungsi; dan
b. tidak tersedia atau tidak cukup tersedia dana dalam Anggaran Pendapatan dan Belanja Negara/Daerah untuk penyediaan bangunan dan fasilitas tersebut .
Barang  Milik  Daerah  berupa  tanah  yang status  penggunaannya  ada  pada  Pengguna Barang  dan  telah  direncanakan  untuk  peny- elenggaraan  tugas  dan  fungsi  Pengguna  Barang yang  bersangkutan,  dapat  dilakukan  Bangun Guna  Serah  atau  Bangun  Serah  Guna  setelah terlebih dahulu diserahkan kepada: a.  Pengelola Barang, untuk Barang Milik Negara; atau b.  Gubernur/Bupati/Walikota, untuk Barang
Milik Daerah Jangka  waktu  Bangun  Guna  Serah  atau Bangun Serah Guna paling lama 30 (tiga puluh) tahun  sejak  perjanjian  ditandatangani  dan  tidak dapat  diperpanjang.  Penetapan  mitra  Bangun Guna  Serah  atau  mitra  Bangun  Serah  Guna dilaksanakan  melalui  tender.  Adapun  mitra BGS/BSG  adalah  Badan  Umum  Milik Negara/Daerah,  pihak  swasta  kecuali  per- orangan,  Badan  Hukum.  Dalam  hal  mitra BGS/BSG  membentuk  konsorsium,  mitra BGS/BSG  harus  membentuk  badan  hukum Indonesia  sebagai  pihak  yang  bertindak  untuk dan atas nama Mitra BGS/BSG dalam perjanjian BGS/BSG
Mitra  Bangun  Guna  Serah  atau  mitra Bangun  Serah  Guna  yang  telah  ditetapkan, selama  jangka  waktu  pengoperasian  memiliki kewajiban sebagai berikut:
a. wajib membayar kontribusi ke rekening Kas Umum Negara/Daerah setiap tahun, yang besarannya ditetapkan berdasarkan hasil perhitungan tim yang dibentuk oleh pejabat yang berwenang;
b. wajib memelihara objek Bangun Guna Serah atau Bangun Serah Guna; dan
c. dilarang menjaminkan, menggadaikan, atau memindahtangankan:
1. tanah yang menjadi objek Bangun Guna Serah atau Bangun Serah Guna;
2. hasil Bangun Guna Serah yang digunakan langsung untuk penyelenggaraan tugas dan fungsi
Pemerintah Pusat/Daerah; dan/atau
3. hasil Bangun Serah Guna.
Dalam  jangka  waktu  pengoperasian,  hasil Bangun  Guna  Serah  atau  Bangun  Serah  Guna harus  digunakan  langsung  untuk  penye- lenggaraan  tugas  dan  fungsi  Pemerintah  Pusat/ Daerah paling sedikit 10% (sepuluh persen).
Mitra  Bangun  Guna  Serah  Barang  Milik Daerah harus menyerahkan objek Bangun Guna Serah  kepada  Gubernur/Bupati/Walikota  pada akhir  jangka  waktu  pengoperasian,  setelah dilakukan  audit  oleh  aparat  pengawasan  intern Pemerintah dengan tata cara sebagai berikut: a. mitra Bangun Serah Guna harus menyerahkan objek Bangun
Serah Guna kepada
Gubernur/Bupati/ Walikota setelah selesainya pembangunan;
b. hasil  Bangun  Serah  Guna  yang  diserahkan kepada Gubernur/Bupati/Walikota ditetapkan sebagai Barang Milik Daerah;
c. mitra  Bangun  Serah  Guna  dapat  menda- yagunakan Barang Milik Daerah sebagaimana dimaksud  pada  huruf  b  sesuai  jangka  waktu yang ditetapkan dalam perjanjian; dan d. setelah jangka waktu pendayagunaan berakhir,  objek  Bangun  Serah  Guna  terlebih dahulu diaudit oleh aparat pengawasan intern Pemerintah  sebelum  penggunaannya  ditetap- kan oleh Gubernur/Bupati/ Walikota.

## 3.2.6. Kerja Sama Penyediaan Infrastruktur
Kerja  sama  penyediaan  infrastruktur  ada- lah  kerja  sama  antara  Pemerintah  dan  Badan Usaha  untuk  kegiatan  penyediaan  infrastruktur sesuai  dengan  ketentuan  Peraturan  Perundang- undangan. Kerja Sama Penyediaan Infrastruktur atas  Barang  Milik  Negara/Daerah  dilaksanakan terhadap:
a. Barang  Milik  Daerah  berupa  tanah  dan/atau bangunan  pada  Pengelola  Barang/Pengguna Barang;
b. Barang  Milik  Daerah  berupa  sebagian  tanah dan/atau  bangunan  yang  masih  digunakan oleh Pengguna Barang; atau
c. Barang  Milik  Daerah  selain  tanah  dan/atau bangunan.
Kerja  Sama  Penyediaan  Infrastruktur  atas Barang  Milik  Negara/Daerah  dilakukan  antara Pemerintah  dan  Badan  Usaha.  Badan  Usaha sebagaimana dimaksud adalah badan usaha yang berbentuk:
a. perseroan terbatas;
b. Badan Usaha Milik Negara;
c. Badan Usaha Milik Daerah; dan/atau
d. koperasi
Jangka  waktu  Kerja  Sama  Penyediaan Infrastruktur paling lama 50 (lima puluh) tahun dan  dapat  diperpanjang.  Penetapan  mitra  Kerja Sama  Penyediaan  Infrastruktur  dilaksanakan sesuai ketentuan peraturan perundang-undangan. Mitra Kerja Sama Penyediaan Infrastruktur yang telah  ditetapkan,  selama  jangka  waktu  Kerja
Sama Penyediaan Infrastruktur:
a. dilarang  menjaminkan,  menggadaikan,  atau memindahtangankan  Barang  Milik  Negara/ Daerah  yang  menjadi  objek  Kerja  Sama Penyediaan Infrastruktur;
b. wajib  memelihara  objek  Kerja  Sama Penyediaan  Infrastruktur  dan  barang  hasil Kerja Sama Penyediaan Infrastruktur; dan
c. dapat  dibebankan  pembagian  kelebihan keuntungan  sepanjang  terdapat  kelebihan keuntungan  yang  diperoleh  dari  yang ditentukan  pada  saat  perjanjian  dimulai ( clawback ). Pembagian kelebihan keuntungan
disetorkan ke Kas Umum Negara/Daerah dengan formula  dan/atau  besaran  pembagian  kelebihan keuntungan ditetapkan oleh:
a. Pengelola Barang, untuk Barang Milik Negara; atau
b.  Gubernur/Bupati/Walikota,  untuk  Barang Milik Daerah.
Mitra Kerja Sama Penyediaan Infrastruktur harus  menyerahkan  objek  Kerja  Sama  Penye- diaan Infrastruktur dan barang hasil Kerja Sama Penyediaan  Infrastruktur  kepada  Pemerintah pada saat berakhirnya jangka waktu Kerja Sama Penyediaan  Infrastruktur  sesuai  perjanjian. Barang  hasil  Kerja  Sama  Penyediaan  Infra- struktur  menjadi  Barang  Milik  Negara/Daerah sejak  diserahkan  kepada  Pemerintah  sesuai perjanjian.

## 3.3.  Studi  Kasus  Pemilihan  Metode  Pe- manfaatan Barang Milik Daerah dalam Pengembangan  Kawasan  Pariwisata Pantai X
Pengembangan  kawasan  wisata  di  era otonomi daerah menjadi salah satu potensi dalam peningkatan Pendapatan Asli Daerah (PAD). Hal ini  disebabkan  Pendapatan  Asli  Daerah khususnya  Pajak  Daerah  dan  Retribusi  Daerah cenderung  bias  ke  daerah  yang  tingkat  ur- banisasinya tinggi  ( urban-biased ), seperti Pajak Hotel,  Pajak  Restoran,  dan  Pajak  Kendaraan Bermotor.  Sehingga  untuk  daerah  yang  unsur kekotaannya  tidak  terlalu  tinggi  potensi penerimaan  pajaknya  menjadi  kecil.  Dengan
adanya  fakta  tersebut,  maka  salah  satu  sektor strategis  yang  dapat  dijadikan trigger pe- ningkatan  PAD  adalah  sektor  pariwisata. Pengembangan  sektor  pariwisata  harus  mampu mendatangkan  wisatawan  baik  dalam  dan  luar negeri  yang  potensial.Wisatawan  yang  tidak sekedar  mengunjungi  pantai  dan  berlalu  begitu saja tetapi wisatawan yang keberadaannya dapat menguntungkan  perekonomian  masyarakat  se- tempat.Wisatawan  tertarik  untuk  menginap dilokasi  setempat,  makan  di  restoran  setempat, membeli  aneka  souvenir  hasil  masyarakat setempat.
Berikut akan dibahas studi kasus pemilihan metode pemanfaatan BMD pada kawasan wisata Pantai  X  di  Kabupaten  Y.  Pada  saat  dilakukan penelitian, terdapat sejumlah permasalahan yang ditemui dalam pengelolaan kawasan pantai salah satunya  akses  jalan  menuju  Pantai  X  masih dimiliki  masyarakat.  Masyarakat  yang  mem- bangun jalan menuju ke pantai merasa memiliki jalan  tersebut  sehingga  setiap  wisatawan  yang masuk dipungut uang masuk ke kawasan Pantai X. Akibat dari kondisi ini adalah terjadi potential lost dari sektor retribusi tempat rekreasi dan oleh raga.  Sesungguhnya  pemerintah  daerah  dapat memanfaatkan  kondisi  ini  namun  terdapat  be- berapa  persyaratan  yang  harus  dipenuhi  agar pemerintah  daerah  dapat  mengambil  manfaat khususnya  dari  sektor  retribusi  tempat  rekreasi dan  olah  raga.  Pemerintah  Kabupaten  Y  harus membangun sarana dan prasarana yang memadai sehingga  menjadi  legitimasi  untuk  memungut retribusi. Pemerintah dapat mengoptimalkan aset kawasan  wisata  tersebut  perlu  membuka  akses jalan menuju pantai.
Pengadaan  sarana  dan  prasarana  dalam mengembangkan  sektor  pariwisata  bisa  di- lakukan  melalui  dua  cara  yaitu  pengadaan dengan pendanaan sendiri atau pengadaan  yang melibatkan  pihak  ke-3  yang  secara  teoritis dikenal  dengan  istilah public  and  private partnership .  Mekanisme  ini  kemudian  dalam Peraturan  Pemerintah  Nomor  27  Tahun  2014 dikenal dengan istilah pemanfaatan.
Berdasarkan  hasil  wawancara  diketahui bahwa  tujuan  pemanfaatan  Kawasan  Wisata Pantai  X  yaitu  kawasan  perhotelan  bertaraf
internasional  maka  bentuk  pemanfaatan  ter- masuk  pada  bentuk  pemanfaatan  non- infrastruktur.  Berdasarkan  hasil  wawancara diketahui  bahwa  pihak  ketiga  yang  melakukan pemanfaatan  adalah  pihak  swasta.  Dengan demikian  maka  model  pemanfaatan  yang memungkinkan  adalah  sewa,  bangun  guna  se- rah/bangun  serah  guna,  dan  kerja  sama  peman- faatan.
Jika  dilihat  dari  sisi  jangka  waktu pemanfaatan  maka  bentuk  kerja  sama  sewa memiliki  kelemahan  sebab  jangka  waktu pemanfaatan  paling  lama  5  tahun  dan  dapat diperpanjang jika memenuhi 3 syarat:
1. Kerja sama infrastruktur
2. Kegiatan  dengan  karakteristik  usaha  yang memerlukan  waktu  sewa  lebih  dari  5  tahun, atau
3. Ditentukan lain dengan undang-undang.
Mengacu  pada  ketentuan  tersebut,  bentuk pemanfaatan  sewa  dianggap  kurang  sesuai mengingat  jangka  waktu  pemanfaatan  yang relatif  singkat  menimbulkan  resiko  keamanan investasi  bagi  pihak  investor.  Jangka  waktu pemanfaatan yang akan dievaluasi setiap 5 tahun sekali memberikan potensi ketidakpastian inves- tasi perhotelan pada kawasan tersebut Berdasarkan  pertimbangan  tersebut  maka bentuk pemanfaatan yang paling memungkinkan adalah Bangun Guna Serah/Bangun Serah Guna dan Kerja Sama Pemanfaatan. Adapun pemilihan bentuk kerja sama akan sangat tergantung dengan dasar pertimbangan Pemerintah Daerah Kabupaten Y. Dasar dari kerja sama pemanfaatan Barang  Milik  Daerah  (BMD)  dalam  rangka mengoptimalkan daya guna dan hasil guna BMD dan  meningkatkan  penerimaan  daerah.  Adapun dasar pertimbangan Bangun Guna Serah/Bangun Serah  Guna  adalah  pengguna  barang  memer- lukan  bangunan  dan  fasilitas  bagi  penye- lenggaraan  pemerintahan  negara/daerah  untuk kepentingan  pelayanan  umum  dalam  rangka penyelenggaraan  tugas  dan  fungsi  dan  tidak tersedia  atau  tidak  cukup  tersedia  dana  dalam APBD untuk penyediaan bangunan dan fasilitas tersebut.  Dasar  pertimbangan  penyelenggaraan pemanfaatan  menimbulkan  konsekuensi  yang berbeda baik dalam hal  jangka waktu  dan jenis
kontribusi.
Pemilihan  bentuk  pemanfaatan  harus didasarkan  pada  visi  dan  misi  kepariwisataan pemerintah  daerah  serta  mampu  menimbulkan efek  rentetan  ( multiplier  effect )  terhadap perekonomian  masyarakat.  Untuk  itu  terdapat dua  model  kebijakan  pemanfaatan  yang  dapat diajukan:

## 1. Model  Bangun  Guna  Serah  atau  Bangun Serah Guna (BGS/BSG)

## a. Motif  Pemanfaatan  dengan  Bentuk  Bangun Guna Serah atau Bangun Serah Guna
Model  pemanfaatan  BGS/BSG  diper- syaratkan  ketika  pengguna  barang  memerlukan bangunan  dan  fasilitas  bagi  penyelenggaraan pemerintahan  negara/daerah  untuk  kepentingan pelayanan umum dalam rangka penyelenggaraan tugas  dan  fungsi  dan  tidak  tersedia  atau  tidak cukup  tersedia  dana  dalam  APBD  untuk penyediaan  bangunan  dan  fasilitas  tersebut. Berdasarkan  hal  tersebut,  jika  Pemerintah  Ka- bupaten  Y  memerlukan  bangunan  dan  fasilitas untuk  penyelenggaraan  tugas  pokok  dan  fungsi maka  pemanfaatan  Kawasan  Wisata  Pantai  X dapat berupa menggunakan mekanisme BSG/BGS.  Adapun  pihak  yang  dapat  menjadi mitra  BGS/BSG  adalah  BUMN/D,  Swasta (kecuali perorangan).

## b. Perbedaan Bangun Guna Serah dan Bangun Serah Guna
Pada  dasarnya  BGS  adalah  pemanfaatan tanah  pemerintah  pusat  oleh  pihak  lain  dengan mendirikan  bangunan    dan/atau  sarana  berikut fasilitasnya, kemudian didayagunakan oleh pihak lain  tersebut  dalam  jangka  tertentu  yang  telah disepakati  dan  selanjutnya  diserahkan  kembali kepada  Pengelola  Barang  setelah  jangka  waktu berakhir.  Sedangkan  BSG  adalah  pemanfaatan tanah  milik  pemerintah  pusat  oleh  pihak  lain dengan  mendirikan  bangunan    dan/atau  sarana berikut fasilitasnya, kemudian diserahkan kepada Pengelola  Barang  untuk  kemudian  didaya- gunakan  oleh  pihak  lain  tersebut  dalam  jangka
yang telah disepakati. Perbedaan yang mendasar antara  BGS  dan  BSG  terkait  dengan  sistem audit.Pada BSG audit dilakukan di awal sebelum dioperasikan. Keuntungannya Pemerintah Darah dapat  mengetahui  nilai  bangunan  sehingga memiliki  legitimasi  hukum  yang  tinggi.  Mitra BSG  berkewajiban  untuk  menyerahkan  ba- ngunan  hasil  BSG  ketika  kontrak  berakhir dengan nilai bangunan yang sesuai dengan audit di awal. Sedangkan pada BGS audit dilakukan di akhir.  Sistem  BGS  memiliki  kelemahan  terkait dengan willingness dalam  pemeliharaan  ba- ngunan.
Beberapa fakta empiris menunjukan bahwa BSG lebih efektif dari pada BGS. Salah satu studi penelitian  yang  dilakukan  melalui  kajian benchmarking dengan  Pemerintah  Kabupaten Kepulauan  Seribu  bentuk  pemanfaatan  lebih difokuskan  kepada  BSG  hal  ini  disebabkan berdasarkan  pengalaman  kerja  sama  peman- faatan  yang  terjadi  selama  ini  bahwa  kondisi bangunan  pada  akhir  masa  kontrak  tidak terpelihara.  Atas  pertimbangan  itulah,  saat  ini bentuk pemanfaatan pada  Pemerintah Kabupaten Kepulauan  Seribu  diarahkan  kepada  model Bangun Serah Guna (BSG).
Fakta  Kedua  terkait  dengan  pengalaman Pemerintah Kabupaten Y atas Pengelolaan Pantai Z  yang  menggunakan  mekanisme  BGS  dimana terjadinya  permasalahan  pada  saat  penyerahan bangunan  kepada  pemerintah  daerah  setelah berakhirnya  masa  kontrak.  Mekanisme  BGS memberikan  efek  lain  dimana  pihak  ketiga merasa  memiliki  bangunan  tersebut  setelah  30 tahun  memanfaatkan  aset  daerah  tanpa melakukan audit aset diawal pembangunan. Atas beberapa  fakta  tersebut  maka  jika  Pemerintah Daerah Kabupaten Y hendak memilih model ini dalam melakukan pemanfaatan  Kawasan  Pantai X,  maka  seyogyanya  menggunakan  mekanisme Bangun Serah Guna (BSG).

## c.  Keunggulan  Model  Bangun  Guna  Serah  dan Bangun Serah Guna
1) Keamanan Aset Terjaga Keamanan aset menggunakan model BGS/BSG  lebih  tinggi  dibandingkan  dengan
kerjasama  pemanfaatan  disebabkan  oleh beberapa hal:
• Pasal  36  ayat  (1)  bahwa  jangka  waktu BGS/BSG paling  lama 30  tahun  sejak perjanjian  ditandatangani.  Jangka  waktu yang  ditetapkan  paling  lama  30  tahun merupakan  sebuah  konsekuensi  jika  me- ngacu kepada motif pemanfaatan menggunakan mekanisme BSG/BGS. Pada dasarnya  mekanisme  ini  ditujukan  ketika pemerintah daerah memerlukan aset dalam penyelenggaraan  tugas  pokok  dan  fungsi namun  tidak  memiliki  cukup  dana.  Oleh karena  itulah,  sifat  dasar  jangka  waktu pemanfaatan  aset  dibatasi  agar  sesegera mungkin  dapat  digunakan  dalam  pe- nyelenggaraan tugas pokok dan fungsi.
• Pasal  36  ayat  (3)  huruf  b  dan  c,  bahwa Mitra  BGS/BSG  selama  jangka  waktu pengoperasian 1) wajib memelihara objek BGS/BSG  dan  2)  dilarang  menjaminkan, menggadaikan,  atau  memindahtangankan tanah yang menjadi objek BGS/BSG; hasil BGS  yangdigunakan  langsung  untuk  pe- nyelenggaraan tugas
dan fungsi
Pemerintah Daerah, dan hasil Bangu Serah Guna.
• Pasal 36 ayat (6) bahwa “Izin mendirikan bangunan  dalam  rangka  Bangun  Guna Serah atau Bangun Serah Guna harus diatas namakan Pemerintah Daerah untuk Barang Milik  Daerah”.  Kondisi  ini  mengandung keunggulan  juga  kelemahan.  Keung- gulannya  bahwa  pemerintah  daerah memiliki legitimasi hukum dalam perijinan mendirikan  bangun  melalui  mekanisme BGS/BSG.  Atas  keunggulan  tersebut pemerintah  perlu  mengalokasikan  se- jumlah  dana  untuk  membiayai  kepengu- rusan perijinan tersebut.
2) Sifat Kontribusi
• Mekanisme  ini  mewajibkan  pihak  ketiga membayar  kontribusi  ke  Rekening  Kas Umum  Daerah  setiap  tahunnya  yang besarannya  ditetapkan  berdasarkan  hasil perhitungan tim yang dibentuk oleh pejabat yang berwenang.
• Terdapat  keuntungan  lain  dari  model BGS/BSG dimana 10% hasil Bangun Guna Serah  atau  Bangun  Serah  Guna  harus digunakan  langsung  untuk  penyeleng- garaan  tugas  dan  fungsi  Pemerintah Pusat/Daerah paling sedikit 10% (sepuluh persen).  Klausul  ini  memberi  ruang  bagi pemerintah daerah mendapatkan bangunan di  awal  masa  pembangunan.  Jika  peman- faatan  kawasan  wisata  pantai,  maka bangunan tersebut dapat diperuntukan bagi SKPD yang terkait dengan pengembangan wisata  atau  SKPD  lain  yang  berfungsi menunjang  pemngembangan  sektor  pari- wisata, misalnya Dinas Koperasi, UMKM, dan  sebagainya.  Besarnya  bagian  objek BGS/BSG yang digunakan untuk tugas dan fungsi  ditetapkan  oleh  Pengelola  Barang/ Pengguna Barang.

## 2. Model Kerja Sama Pemanfaatan

## a. Motif Pemanfaatan Kerja Sama Pemanfaatan
Model  Kerja  Sama  Pemanfaatan  dapat digunakan jika objeknya berupa tanah/bangunan, sebagian  tanah/bangunan  dan  selain  tanah/ bangunan.  Terkait  dengan  ruang  lingkup  objek pemanfaatan,  model  kerja  sama  pemanfaatan lebih  fleksibel  dari  pada  BGS/BSG  sebab mencakup  objek  selain  tanah  dan  bangunan. Model kerja sama memiliki keunggulan dari sisi Jangka  waktu  kerjasama  pemanfaatan  paling lama  30  (tiga  puluh)  tahun  sejak  ditan- datanganinya  perjanjian  KSP  dan  dapat diperpanjang.

## b.  Karakteristik  dari  model  kerja  sama pemanfaatan
Karakteristik  kerja  sama  pemanfaatan adalah sebagai berikut:
b. Tanah,  gedung,  bangunan,  sarana,  dan fasilitas  yang  dibangun  oleh  mitra  KSP menjadi  BMD  sejak  diserahkan  kepada pemerintah  sesuai  dengan  perjanjian  atau pada saat berakhirnya perjanjian
c. Biaya  persiapan  KSP  yang  dikeluarkan
oleh  Pengelola  Barang  atau  Pengguna Barang  s.d.  Penunjukan  Mitra  KSP  dibe- bankan pada APBD
d. Biaya  persiapan  KSP  yang  terjadi  setelah ditetapkannya Mitra KSP dibebankan pada mitra KSP dan tidak diperhitungkan dalam pembagian keuntungan
e. Mitra  KSP  ditentukan  melalui  tender, kecuali BMD yang bersifat khusus
f. Pihak  yang  dapat  menjadi  mitra  adalah BUMD dan Swasta kecuali perorangan

## c. Jenis kontribusi adalah:

## Terdapat dua jenis kontribusi, yaitu
• Kontribusi tetap
Perhitungan  kontribusi  tetap  =  Besaran persentase  kontribusi  tetap  x  nilai  wajar objek KSP
• Pembagian  keuntungan  hasil  pendapatan KSP
Perhitungan  pembagian  keuntungan  = Perhitungan  Pembagian  Keuntungan  x Besaran Keuntungan Pelaksanaan KSP Kontribusi dapat berbentuk bangunan
• Kerja  Sama  Pemanfaatan  Barang  Milik Negara/Daerah  berupa  tanah  dan/atau bangunan,  sebagian  kontribusi  tetap  dan pembagian  keuntungannya  dapat  berupa bangunan  beserta  fasilitasnya  yang dibangun dalam satu kesatuan perencanaan tetapi  tidak  termasuk  sebagai  objek  Kerja Sama  Pemanfaatan
• Besaran nilai bangunan beserta fasilitasnya sebagai  bagian  dari  kontribusi  tetap  dan kontribusi  pembagian  keuntungan  paling banyak  10%  (sepuluh  persen)  dari  total penerimaan kontribusi tetap dan
pembagian keuntungan selama masa Kerja Sama  Pemanfaatan  bangunan  yang dibangun dengan biaya sebagian kontribusi tetap dan pembagian keuntungan dari awal pengadaannya  merupakan  Barang  Milik Negara/Daerah.
Kontribusi  dalam  bentuk  bangunan  dapat diperuntukan  bagi  pembangunan  sarana  dan prasarana fasilitas publik dan tidak terikat pada pembangunan  dalam  rangka  menunjang  tugas
pokok  dan  fungsi  SKPD  tertentu  sebagaimana yang dipersyaratkan dalam BGS dan BSG
Pada  akhirnya  baik  BGS/BSG  ataupun Kerja  Sama  Pemanfaatan  akan  diserahkan kepada  daerah  pada  akhir  masa  kontrak.  Setiap bentuk kerja sama memiliki sisi keuntungan dan kelemahannya  dan  bersifat trade  off sehingga pemilihan  model  sangat  tergantung  pada  motif pemerintah daerah dalam pengembangan wisata. Jika  urgensinya  terletak  pada  penambahan fasilitas  untuk  penyelenggaraan  tupoksi  namun Pemda  belum  memiliki  dana  yang  cukup  maka bentuk  pemanfaatkan  dapat  diarahkan  kepada BGS/BSG. Namun jika urgensinya terletak pada peningkatan  PAD  maka  bentuk  pemanfaatan dapat diarahkan kepada kerja sama pemanfaatan.
Pada  prinsipnya,  pembangunan  wilayah harus  menjadi  stimulus  bagi  masyarakat  untuk meningkatkan  perekonomian  di  wilayah  Kabu- paten  Y.  Dengan  adanya  pengembangan  sektor wisata  ini  diharapkan  akan  memberikan trickle down  effect terhadap  peningkatan  PAD.  Peran pemerintah  selain  sebagai  regulator  juga berperan sebagai stimulator. Dana yang dimiliki pemerintah  daerah  dapat  digunakan  sebagai stimulan  untuk  mengarahkan  investasi  swasta/ masyarakat  ke  arah  yang  diinginkan  oleh pemerintah  daerah.  Untuk  menarik  wisatawan mengunjungi  Kabupaten  Y  dapat  dilakukan melalui beberapa aspek seperti sektor pariwisata, kebudayaan, serta industri kreatif.

## 4. Kesimpulan dan Saran
Pemanfaatan Barang Milik Daerah (BMD) adalah  pendayagunaan  BMD  yang  tidak  di- gunakan untuk penyelenggaraan tugas dan fungsi satuan  kerja  perangkat  daerah  dan/atau optimalisasi  Barang  Milik  Daerah  dengan  tidak mengubah  status  kepemilikannya.  Pemanfaatan BMD  memberikan  peluang  bagi  daerah  untuk meningkatkan  PADnya  serta  meningkatkan fasilitas  publik.  Terdapat  jenis  pemanfaatan pinjam  pakai,  BGS/BSG,  Sewa,  Kerja  sama pemanfaatan  yang  dapat  dilakukan  atas  bentuk pemanfaatan non infrastruktur sedangkan dalam bentuk  infrastruktur  maka  bentuk  pemanfaatan yang  dapat  dipilih  adalah  sewa,  kerja  sama
pemanfaatan  dan  kerja  sama  penyediaan  in- frastruktur.  Dalam  rangka  peningkatan  pen- dapatan asli daerah, setiap metode pemanfaatan aset  (kecuali  pinjam  pakai)  memiliki  bentuk kontribusinya  masing-masing  yang  mampu meningkatkan  pendapatan  daerah  dan  atau peningkatan aset daerah.
Setiap  bentuk  kerja  sama  memiliki  sisi keuntungan dan kelemahannya dan bersifat trade off sehingga pemilihan model sangat tergantung pada  motif  pemerintah  daerah  dalam  pengem- bangan  wisata.  Jika  urgensinya  terletak  pada penambahan  fasilitas  untuk  penyelenggaraan tupoksi namun Pemda belum memiliki dana yang cukup  maka  bentuk  pemanfaatkan  dapat  di- arahkan  kepada  BGS/BSG.  Namun  jika urgensinya terletak pada peningkatan PAD maka bentuk  pemanfaatan  dapat  diarahkan  kepada kerja  sama  pemanfaatan.  Selain  itu,  Pemilihan metode pemanfaatan aset hendaknya didasarkan pada  visi  dan  misi  daerah  serta  metode  yang paling  memberikan  dampak  rentetan  terbesar terhadap pertumbuhan ekonomi daerah.

## DAFTAR PUSTAKA
Duncan CR. 2007. Mixed outcomes: The impact of regional autonomy and decentralization on  indigenous  ethnic  minorities  in Indonesia. Dev. Change
Oates,  Wallace  E  &  John  Joseph  Wallis.  1988. Decentralization  in  the  Public  Sector:  An Empirical  Study  of  State  and  Local Government .  Chicago:  University  of Chicago Press
Oates,  William  E.  2005. Toward  a  Second Generation  Theory  of  Fiscal  Federalism. International Tax and Public Finance
Savas,  E.  S.  2000 .  Privatization  and  Public Private  Partnership .  London:  Chantam House Publisher
Siregar, Doli D. 2004. Manajemen Aset . Jakarta: Gramedia
Soleh,  Chabib  dan  Heru  Rochmansjah.  2010. Pengelolaan  Keuangan  dan  Aset  Daerah . Bandung: Fokus Media
Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2009 tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah
Undang-Undang Nomor 23 Tahun 2014 tentang Pemerintahan Daerah
Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor 27  Tahun  2014  tentang  Pengelolaan Barang Milik Negara/Daerah
Peraturan Menteri Keuangan Republik Indonesia Nomor 78/PMK.06/2014 tentang Tata Cara Pelaksanaan  Pemanfaatan  Barang  Milik Negara
Peraturan  Menteri  Dalam  Negeri  Nomor  19 Tahun 2016 tentang Pedoman Pengelolaan Barang Milik Daerah