## TINJAUAN YURIDIS KEPEMILIKAN RUMAH TEMPAT TINGGAL BAGI ORANG ASING DI INDONESIA
Gede Putra Wijaya , Achmad Busro Magister Kenotariatan, Universitas Diponegoro Jl. Imam Bardjo, Pleburan, Semarang 50241 email : gedeputrawijaya@rocketmail.com

## Abstract
Foreigners  can  own  land  with  the  right  to  use  for  residential  house,  as  regulated  in  PP. 103/2015. Previously, the deeds and agreements relating to the ownership of residential houses are based on the provisions in PP 41/1996. After PP 103/2015 applies, the changes mentioned above  will  cause  some  differences  to  the  agreement  that  has  been  made.  The  purpose  of  this research  is  to  know  the  ownership  of  residential  house  for  foreigner  in  Indonesia  after  the enactment of PP. 103/2015 and acknowledge the legitimacy of the of the Right of Use on Right of Ownership Agreement made prior to the enactment of PP 103/2015. The research method used in  this research is  normative research through the approach of  law. The result of  the research shows that there is provision in PP 103/2015 which is contradictory to UUPA and PP 40/1996. One of them is regarding the tenure of Right of Use ownership in PP 103/2015 is 80 years and on PP 40/1996 is 70 years. This is contrary to the spirit of UUPA and the principle of legislative provisions and the injustice of Indonesian citizens. Rights granting agreements over proprietary rights made before the enactment of PP 103/2015 is still valid and applicable, as the parties are bound by the agreement they have made and the agreement is valid as law. If either party wishes to amend the terms of the agreement, in this case extend the term of the agreement then it may be made as long as there is agreement of the parties in accordance with the good ethical principle.
Keywords : Housing Ownership for Foreigners in Indonesia.

## Abstrak
Orang  asing  dapat  memiliki  tanah  yang  berstatus  hak  pakai  untuk  rumah  tempat  tinggal, sebagaimana diatur pada PP No. 103 Tahun 2015. Setelah PP No. 103 Tahun 2015 berlaku, ada beberapa perubahan yang akan menimbulkan perbedaaan dengan perjanjian yang sudah pernah dibuat.  Tujuan  dari  penelitian  ini  adalah  untuk  mengetahui  kepemilikan  rumah  tempat  tinggal bagi  orang  asing  di  Indonesia  setelah  berlakunya  PP    No.  103  Tahun  2015  dan  mengetahui keabsahan perjanjian pemberian Hak Pakai di atas Hak Milik yang dibuat sebelum berlakunya PP  No.  103  Tahun  2015.  Metode  penelitian  yang  digunakan  dalam  penelitian  ini  adalah penelitian  normatif  melalui  pendekatan  undang-undang.  Hasil  penelitian  menunjukan  ada ketentuan  dalam  PP  No.  103  Tahun  2015  yang  bertentangan  dengan  UUPA  dan  PP  No.  40 Tahun  1996.  Salah  satunya  adalah  mengenai  jangka  waktu  kepemilikan  Hak  Pakai  di  mana pada  PP  No.  103  Tahun  2015  adalah  80  tahun  dan  pada  PP  No.  40  Tahun  1996  adalah  70 tahun.  Hal  ini  bertentangan  dengan  jiwa  UUPA  dan  asas  pembentuan  peraturan  perundang- undangan serta menimbulkan ketidakadilan bagi  WNI. Perjanjian  pemberian hak pakai di atas hak  milik  yang  dibuat  sebelum  berlakunya  PP  No.  103  Tahun  2015  masih  sah  dan  berlaku, karena  para  pihak  terikat  di  dalam  perjanjian  yang  telah  mereka  buat  dan  perjanjian  tersebut
berlaku sebagai undang-undang. Apabila salah satu pihak ingin mengubah isi perjanjian, dalam hal ini memperpanjang jangka waktu perjanjian maka hal tersebut dapat dilakukan selama ada kesepakatan dari para pihak sesuai dengan asas etikad baik.
Kata Kunci : Kepemilikan Rumah Bagi Orang Asing di Indonesia.

## A. Pendahuluan
Indonesia sebagai negara kepulauan menyimpan berbagai potensi sumber daya alam yang menjadi daya tarik bagi wisatawan maupun investor untuk masuk ke Indonesia. Besarnya potensi sumber  daya  alam  yang  ada  di  Indonesia  membuat  Warga  Negara  Asing  (selanjutnya  akan disebut  WNA)  datang  ke  Indonesia  baik  untuk  menikmati  pesona  alamnya,  berbisnis,  maupun berinvestasi.  Orang  asing  yang  berada  di  Indonesia  untuk  kepentingan  sebuah  bisnis  tentu memerlukan  sebidang  tanah  untuk  menetap  atau  bertempat  tinggal  yang  sifatnya  sementara waktu.  Untuk kepentingan tempat  tinggal  orang  asing tersebut  menyangkut  kemanfaatan tanah. Prinsip penggunaan tanah harus sesuai dengan Pasal 33 ayat (1) UUD 1945 yang menyebutkan bumi,  air,  dan  kekayaan  alam  yang  terkandung  di  dalamnya  dikuasai  oleh  negara  dan dipergunakan untuk sebesar-besar bagi kemakmuran rakyat(Supramono, 2012).
Sejalan dengan Pasal 42 UUPA, orang asing dapat memiliki tanah yang berstatus hak pakai maka  orang  asing  juga  dapat  memiliki  rumah  tempat  tinggal.  Untuk  memberikan  kepastian hukum  kepemilikan  rumah  tempat  tinggal  atau  hunian  oleh  orang  asing  yang  berkedudukan  di Indonesia, maka Peraturan Pemerintah Nomor 41 Tahun 1996 tentang Pemilikan Rumah Tempat Tinggal  atau Hunian oleh Orang Asing  yang Berkedudukan di  Indonesia (selanjutnya disingkat dengan  PP  No.  41  Tahun  1996)  dihapus  dan  diganti  dengan  Peraturan  Pemerintah  Nomor  103 Tahun  2015  tentang  Pemilikan  Rumah  Tempat  Tinggal  atau  Hunian  oleh  Orang  Asing  yang Berkedudukan di Indonesia (selanjutnya disingkat dengan PP No. 103 Tahun 2015). PP No. 103 Tahun  2015  sebagai  peraturan  pelaksana  dari  UUPA  harus  sejalan  dengan  ketentuan  UUPA,
karena  materi  muatan  peraturan  pemerintah  adalah  keseluruhan  materi  muatan  undang-undang yang dilimpahkan kepadanya.
Perubahan-perubahan dari PP No. 41 Tahun 1996 menjadi PP No. 103 Tahun 2015  yaitu perubahan  mengenai  jangka  waktu  hak  pakai,  ketentuan  mengenai  pewarisan,  ketentuan mengenai rumah susun dan ketentuan mengenai perkawinan campuran. Perubahan yang menarik perhatian penulis adalah perubahan mengenai jangka waktu hak pakai yang sebelumnya 25 tahun menjadi 30 tahun.
Sebelum  PP  No.  103  Tahun  2015  berlaku,  akta-akta  maupun  perjanjian-perjanjian  yang berkaitan dengan kepemilikan rumah tempat tinggal dibuat dengan mendasarkan pada ketentuan dalam  PP  No.  41  Tahun  1996.  Setelah  PP  No.  103  Tahun  2015  berlaku,  perubahan-perubahan tersebut  di  atas  akan  menimbulkan  beberapa  perbedaaan  dengan  ketentuan-ketentuan  yang dituangkan  dalam  perjanjian  yang  sudah  pernah  dibuat.  Misalnya  dalam  perjanjian  pemberian hak  pakai  di  atas  hak  milik  yang  dibuat  berdasarkan  PP  No.  41  Tahun  1996  memiliki  jangka waktu  yang  berbeda  dengan  ketentuan  jangka  waktu  dalam  PP  103  Tahun  2015.  Dengan diberlakukannya PP 103 Tahun 2015 akan menimbulkan pertanyaan  apakah perjanjian tersebut masih dapat digunakan mengingat peraturan yang baru telah menggantikan peraturan yang lama.
Berkaitan  dengan  hal  di  atas,  maka  peneliti  tertarik  untuk  melakukan  penelitian  dan menuangkannya  dalam  tesis  yang  berjudul  “Tinjauan  Yuridis  Kepemilikan  Rumah  Tempat Tinggal Bagi Orang Asing di Indonesia (Setelah Berlakunya PP No. 103 Tahun 2015)”. Dalam artikel ini membahas mengenai bagaimana kepemilikan rumah tempat tinggal bagi Orang Asing di  Indonesia  setelah  berlakunya  PP  No.  103  Tahun  2015  dan  bagaimana  keabsahan  perjanjian pemberian  Hak  Pakai  di  atas  Hak  Milik  yang  dibuat  sebelum  berlakunya  PP  No.  103  Tahun 2015.
B. Metode Penelitian
Metode penelitian pada penelitian ini adalah penelitian hukum normatif. Penelitian hukum normatif meneliti kaidah atau aturan hukum sebagai suatu bangunan sistem yang terkait dengan peristiwa  hukum.  Penelitian  ini  dilakukan  dengan  maksud  untuk  memberikan  argumentasi hukum  sebagai  dasar  penentu  apakah  suatu  peristiwa  sudah  benar  atau  salah  serta  bagaimana sebaiknya  peristiwa  itu  menurut  hukum. Penelitian  ini  menggunakan  kajian  hukum  normatif karena objek kajian dalam  penelitian ini adalah  kaidah atau aturan hukum  tentang kepemilikan rumah  tempat  tinggal  bagi  orang  asing  di  Indonesia  berdasarkan  PP  No.  103  Tahun  2015  dan peraturan perundang-undangan lainnya yang terkait.
Metode  pendekatan  yang  digunakan  dalam  penelitian  ini  adalah  pendekatan  undang- undang  ( statue  approach ).  Hal  ini  dimaksudkan  bahwa  peneliti  menggunakan  peraturan perundang-undangan sebagai dasar awal melakukan analisis.
Sumber  dan  jenis  data  terdiri  dari  Data  Primer  dan  Data  Sekunder.  Data  primer  dalam penelitian  hukum  adalah  data  yang  diperoleh  terutama  dari  objek  yang  diteliti,  yaitu  penelitian yang  dilakukan  langsung  di  dalam  masyarakat(Adi,  2004).  Sehingga,  data  primer  dalam penelitian  hukum  dapat  dilihat  sebagai  data  yang  merupakan  perilaku  hukum  dari  masyarakat. Untuk melengkapi data di dalam penelitian ini akan dilakukan pula penelitian lapangan dengan metode wawancara.
Wawancara  dimaksudkan  melakukan  tanya  jawab  secara  langsung  antara  peneliti  dengan responden atau narasumber atau informan untuk  mendapatkan informasi.  Hasil dari wawancara ini  akan  ditentukan  oleh  kualitas  dari  beberapa  faktor  yang  saling  memengaruhi  dan  berkaitan satu sama lainnya. Faktor-faktor tersebut  adalah pewawancara, responden atau informan, daftar pertanyaan, dan situasi wawancara.
Data  sekunder  dalam  penelitian  hukum  adalah  data  yang  diperoleh  dari  hasil  penelaahan kepustakaan  atau  penelaahan  terhadap  berbagai  literatur  atau  bahan  pustaka  uang  berkaitan
dengan masalah atau materi penelitian yang sering disebut sebagai bahan hukum. Data Sekunder terdiri  dari  Bahan  Hukum  Primer  dan  Bahan  Hukum  Sekunder.  semua  aturan  hukum  yang dibentuk  dan/atau  dibuat  secara  resmi  oleh  suatu  lembaga  negara,  dan/atau  badan-badan pemerintahan,  yang  demi  tegaknya  akan  diupayakan  berdasarkan  daya  paksa  yang  dilakukan secara  resmi  pula  oleh  aparat  negara.  Bahan  Hukum  Sekunder,  yaitu  bahan  hukum  yang  dapat memberikan penjelasan terhadap bahan hukum primer, yang dapat berupa rancangan perundang- undangan,  hasil  penelitian,  buku-buku  teks,  jurnal  ilmiah,  surat  kabar  (koran),  pamflet,  leaflet, brosur,  dan  berita  internet.  Metode  intepretasi  yang  digunakan  dalam  penelitian  ini  adalah Intepretasi Sistematis atau Logis.
Metode  intepretasi  sistematis  atau  logis  dilakukan  dengan  menafsirkan  undang-undang sebagai  bagian  dari  keseluruhan  sistem  perundang-undangan  dengan  jalan  menghubungkannya dengan undang-undang lain. Data sekunder yang telah diperoleh dari penelitian, dikelompokkan dan  diklasifikasikan  menurut  bidangnya  masing-masing  selanjutnya  disusun  secara  sistematis, kemudian  dianalisis  secara  normatif  kualitatif,  yaitu  suatu  analisis  yang  didasarkan  pada  teori ilmu pengetahuan hukum, asas hukum, konsep hukum serta dalil-dalil hukumnya.
Data yang terkumpul diteliti dan dianalisa dengan menggunakan metode berpikir deduktif, yaitu  pola  berpikir  yang  didasarkan  pada  suatu  fakta  yang  bersifat  umum,  kemudian  ditarik kesimpulan yang bersifat khusus untuk mencapai kejelasan permasalahan yang dibahas.

## C. Hasil dan Pembahasan
1. Kepemilikan  Rumah  Tempat  Tinggal  Bagi  Orang  Asing  di  Indonesia  Setelah Berlakunya PP No.103 Tahun 2015
UUPA telah mengatur mengenai Hak Pakai  yaitu pada Pasal 41 sampai dengan Pasal 43. Ketentuan lebih lanjut  mengenai  Hak Pakai  diatur dengan peraturan perundang-undangan  yaitu
Pasal  39  sampai  dengan  Pasal  58  Peraturan  Pemerintah  Nomor  40  Tahun  1996  tentang  Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan dan Hak Pakai Atas Tanah Negara.
Ketentuan lebih lanjut tentang orang asing yang berkedudukan di Indonesia terkait dengan kepemilikan  rumah  dan  tanah  diatur  dalam  PP  No.  41  Tahun  1996  tentang  Pemilikan  Rumah Tempat  Tinggal  atau  Hunian  Bagi  Orang  Asing  yang  Berkedudukan  di  Indonesia.  PP  No.  41 Tahun 1996 kemudian dicabut  dan diganti dengan PP No. 103 Tahun 2015. Dengan demikian, PP No. 103 Tahun 2015 merupakan peraturan pelaksanaan dari UUPA.

## a. Sinkronisasi dan Harmonisasi PP No. 103 Tahun 2015 dengan UUPA
Pasal 2 UUPA adalah pelaksanaan dari Pasal 33 ayat (3) UUD NRI 1945. Sesuai dengan Pasal 2 UUPA maka keadilan merupakan hal yang sangat mendasar yang harus diberikan kepada WNI atas kepemilikan hak atas tanah di Indonesia.
Diperkirakan ada waktu 80 tahun kepemilikan Hak Pakai untuk rumah tinggal dan satuan rumah susun  bagi  orang  asing di  Indonesia, sebagaimana dapat  dilihat pada PP No. 103 Tahun 2015 Pasal 6, dimana dalam ayat (1) pemilikan pertama 30 tahun, ayat (2) setelah berakhir bisa ditambah  kembali  menjadi  20  tahun,  dan  terakhir  dengan  kesepakatan  maka  bisa  ditambah menjadi 30 tahun. Ketentuan PP No. 103 Tahun 2015 tersebut berbeda dengan ketentuan dalam PP  No.  40  Tahun  1996  yang  merupakan  peraturan  pelaksana  dari  UUPA.  Pada  Pasal  45  (1) disebutkan  bahwa  Hak  Pakai  diberikan  untuk  jangka  waktu  paling  lama  25  tahun  dan  dapat diperpanjang untuk jangka waktu paling lama 20 atau diberikan untuk jangka waktu  yang tidak ditentukan  selama  tanahnya  dipergunakan  untuk  keperluan  tertentu.  Pada  ayat  (2)  disebutkan bahwa  sesudah  jangka  waktu  Hak  Pakai  atau  perpanjangannya  habis,  kepada  pemegang  hak dapat diberikan pembaruan Hak Pakai atas tanah yang sama.  Sehingga total jangka waktu Hak Pakai menjadi 70 tahun.
Penjelasan  Pasal  41  UUPA  menyebutkan  bahwa  orang-orang  dan  badan-badan  hukum asing  dapat  diberi  hak  pakai,  karena  hak  ini  hanya  memberi  wewenang  yang  terbatas.  Kata “wewenang  yang  terbatas”  adalah  kunci  dari  hak  pakai  karena  itulah  yang  menjadi  dasar pembuat undang-undang mengkhususkan hak pakai, tidak hanya dapat dimiliki oleh WNI, tetapi juga oleh WNA dan badan hukum asing. Jika suatu hak pakai mempunyai kapasitas yang setara dengan hak-hak atas tanah lainnya, apalagi kesetaraan tersebut diskriminatif terhadap WNI yang oleh  UUPA  diberikan  kesempatan  yang  sama  untuk  memperoleh  suatu  hak  atas  tanah,  maka ketentuan tersebut telah keluar dari koridor dan ketentuan dasar UUPA.
Ketentuan dalam PP No. 40 Tahun 1996 bahwa jangka waktu Hak Guna Bangunan lebih panjang dari Hak Pakai menunjukan bahwa PP No. 40 Tahun 1996 memberikan kewenang yang terbatas  bagi  WNA.  Namun,  hal  tersebut  berbeda  dengan  ketentuan  dalam  PP  No.  103  Tahun 2015. Pasal  6 PP No. 103 Tahun 2015 justru memberikan jangka  waktu  Hak Pakai  bagi  WNA yang lebih panjang daripada Hak Guna Bangunan. Dengan demikian, Pasal 6 PP No. 103 Tahun 2015 bertentangan dengan Pasal 41 dan Pasal 50 UUPA karena tidak memberikan “wewenang yang terbatas” bagi pemegang hak pakai, dalam hal ini kepada WNA dan bertentangan dengan ketentuan  Pasal  45  PP  No.  40  Tahun  1996  yang  merupakan  peraturan  pelaksanaan  yang dimanatkan oleh Pasal 50 UUPA. Selain itu, PP No. 103 Tahun 2015 secara esensi bertentangan dengan Pasal  5 ayat  (2)  UUD NRI 1945 karena telah menciptakan suatu  norma hukum  baru di luar  UUPA  dan  bertentangan  dengan  ketentuan  Pasal  45  PP  No.  40  Tahun  1996.  Peraturan Pemerintah  seharusnya  diterbitkan  hanya  untuk  menjalankan  undang-undang  bukan  malah menciptkan  suatu  ketentuan  baru  yang  mendiskriminasikan  hak-hak  asasi  dan  hak-hak konstitusional WNI.
Pada  Pasal  2  ayat  (3)  ditentukan  bahwa  dalam  hal  Orang  Asing  meniggal  dunia,  maka rumah tempat tinggal atau hunian dapat diwariskan. Kemudian pada Pasal 10 ditentukan bahwa
apabila  apabila  Orang  Asing  atau  ahli  waris  tidak  lagi  berkedudukan  di  Indonesia  maka  dalam jangka  waktu  satu  tahun  wajib  melepaskan  atau  mengalihkan  hak  atas  rumah  dan  tanahnya kepada pihak lain  yang memenuhi syarat. Apabila dalam jangka waktu 1 tahun hak atas rumah dan tanahnya belum dilepaskan atau dialihkan kepada pihak yang memenuhi syarat maka rumah di  lelang  oleh  Negara,  dalam  hal  dibangun  di  atas  tanah  Hak  Pakai  atas  tanah  Negara.  Hasil lelang menjadi hak pemegang hak.
Hal tersebut di atas tidak sinkron dengan Pasal 57 PP No. 40 Tahun 1996 yang mengatur bahwa  dalam  keadaan  yang  sama  maka  bekas  pemegang  hak  pakai  atas  Tanah  Negara  wajib menyerahkan  tanah  dalam  keadaan  kosong  kepada  negara  dengan  cara  membongkar bangunannya  sendiri  dan  benda  yang  ada  di  atasnya  atau  dibongkar  oleh  negara  atas  biaya pemegang hak kecuali apabila bangunan dan benda yang ada di atasnya masih diperlukan, maka negara akan memberikan ganti kerugian kepada bekas pemegang hak.
Dalam  membentuk  suatu  kebijakan  harus  memperhatikan  dan  memahami  konsep  yang mendasari pembentukan peraturan tersebut agar sinkron dengan peraturan lain yang terkait baik secara  vertikal  maupun  horizontal.  Berdasarkan  uraian  di  atas,  PP  No.  103  Tahun  2015 mengandung  norma  hukum  yang  tidak  sinkron  dengan  peraturan  lain  yang  mengatur  hal  yang yaitu  UUPA  secara  vertikal  dan  PP  No.  40  Tahun  1996  secara  horizontal,  sehingga  menurut penulis PP No. 103 Tahun 2015 masih harus diajukan revisi atau mengajukan yudisial review ke Mahkamah Agung khususnya pada Pasal 6, Pasal 7, dan Pasal 10.

## b. PP No. 103 Tahun 2015 dalam Perspektif Hukum Tanah Nasional
Sifat Komunalistik Religius
Pasal  1  UUPA  menunjukan  sifat  komunalistik  religius  dari  hukum  tanah  nasional. Berdasarkan  sifat  komunalistik  religius,  hak-hak  WNI  haruslah  lebih  baik  atau  seimbang  dari hak-hak yang diberikan kepada WNA.
Di  dalam  PP  No.  103  Tahun  2015  dan  PP  No.  40  Tahun  1996  diatur  mengenai  jangka waktu  pemberian  hak  pakai  atas  tanah  kepada  WNA  dan  WNI.  Namun,  ada  perbedaan  jangka waktu  antara  hak  pakai  yang  diberikan  kepada  WNA  dengan  hak  pakai  yang  diberikan  kepada WNI. Jangka waktu hak pakai yang diberikan kepada WNA pada PP No. 103 Tahun 2015 lebih panjang  dibandingkan  dengan  jangka  waktu  hak  pakai  yang  diberikan  kepada  WNI,  yaitu  80 tahun untuk WNA dan 70 tahun untuk WNI.
Kedua  peraturan  tersebut  sama-sama  mengatur  mengenai  hal  yang  sama  yaitu  hak  pakai, namun  adanya  perbedaan  jangka  waktu  terlebih  jangka  waktu  yang  lebih  singkat  bagi  WNI menunjukan  adanya  diskriminasi  terhadap  hak-hak  WNI  karena  seharusnya  berdasarkan  sifat komunalistik religius hak-hak WNI harus lebih tinggi atau seimbang dari hak-hak yang diberikan kepada WNA.

## Hak Bangsa
Hak  Bangsa  ditunjukan  pada  Pasal  1  UUPA  dan  dipertegas  dalam  Penjelasan  Umum.
Perubahan pemberian jangka waktu hak pakai bagi WNA yang sebelumnya diatur dalam PP No. 41 Tahun 1996 menjadi PP No. 103 Tahun 2015 menunjukan adanya peningkatan peluang bagi WNA untuk dapat tinggal di Indonesia dengan jangka waktu lebih lama. Sebagaimana dijelaskan dalam  Penejalsan  Umum  PP  No.  103  Tahun  2015,  hal  ini  bertujuan  untuk  mendukung pembangunan  yang  semakin  meningkat  seiring  kerjasama  Indonesia  dengan  negara-negara sahabat  serta  mengantisipasi  peningkatan  jumlah  orang  asing  yang  bekerja  dan  menjalankan usahana di Indonesia.
Kebijakan  tersebut  memang  ditujukan  demi  kemajuan  bangsa  dan  negara,  namun  sesuai dengan  Asas  Kebangsaan  dan  Nasionalitas  dalam  Hukum  Tanah  Nasional  suatu  kebijakan pertanahan  di  Indonesia  jangan  sampai  mengorbankan  kepentingan  nasional  demi  membujuk penanaman  modal  asing.  Bagaimanapun  juga  sesuai  dengan  Hak  Bangsa  terdapat  suatu hubungan  “kepunyaan”  antara  bangsa  Indonesia  dan  tanah  bersama  tersebut.  Hubungan kepunyaan  menurut  artinya  yang  asli  memberi  wewenang  untuk  menguasasi  sesuatu  sebagai “empu”-nya,  artinya  sebagai  “tuan”-nya.    Hal  ini  berarti  bangsa  Indonesia  adalah  “tuan”  dari tanah  Indonesia,  sehingga  menimbulkan  suatu  ketidakadilan  jika  WNA  memiliki  jangka  waktu yang lebih lama dibandingkan dengan “tuan” dari tanah itu sendiri. Asas Nasionalitas bukanlah suatu  tindakan  diskriminatif  karena  dalam  hal  apapun  bangsa  Indonesia  harus  menjadi  tuan rumah  di  rumah  sendiri  dan  tidak  perlu  mengorbankan  kepentingan  nasional  demi menyenangkan orang lain atau untuk membujuk penanaman modal asing.

## c. PP No. 103 Tahun 2015 Ditinjau dari Asas Pembentukan dan Materi Muatan Peraturan Perundang-undangan
Dalam membentuk peraturan perundang-undangan harus dilakukan berdasarkan pada Asas Pembentukan  Peraturan  Perundang-undangan  yang  baik.  Ketentuan  ini  diatur  pada  Pasal  5  UU No.  12  Tahun  2011  tentang  Pembentukan  Peraturan  Perundang-undangan.  PP  No.  103  Tahun 2015 merupakan suatu Peraturan Pemerintah. Peraturan Pemerintah adalah Peraturan Perundang- undangan  yang  ditetapkan  oleh  Presiden  untuk  menjalankan  Undang-Undang  sebagaimana mestinya.

## Asas Kejelasan Tujuan
Ketentuan Pasal 6 PP No. 103 Tahun 2015 mengenai jangka waktu Hak Pakai untuk rumah tempat  tinggal  WNA  menunjukan  adanya  diskriminasi  perlakuan  antara  hak-hak  WNI  dengan WNA terhadap Hak Pakai. Sesuai dengan tujuan UUPA yang tercantum dalam Pasal 2 ayat (3)
yaitu untuk mencapai sebesar-sebesar kemakmuran rakyat dalam arti kebangsaan, kesejahteraan, dan kemerdekaan dalam masyarakat dan Negara hukum Indonesia yang merdeka, berdaulat, adil, dan makmur.  Ketentuan Pasal 6 PP No. 103 Tahun 2015 tersebut tidak berhasil mencapai suatu tujuan  yang  jelas  karena  hak  pakai  yang  diberikan  kepada  WNA  tidak  proporsional  terhadap hak-hak WNI sesuai dengan koridor UUD NRI 1945 dan UUPA serta peraturan pelaksanannya.

## Asas Kesesuaian Antara Jenis, Hierarkhi, dan Materi Muatan
Pada  bagian  Mengingat,  PP  No.  103  Tahun  2015  tidak  menyebutkan  PP  No.  40  Tahun 1996, hanya menyebutkan Pasal 5 ayat (2) UUD NRI 1945; UU N0. 5 Tahun 1960, dan UU No. 6 Tahun 2011 tentang Keimigrasian, padahal secara yuridis PP No. 103 Tahun 2015 merupakan pengganti dari PP No. 41 Tahun 1996 yang merupakan pelaksana dari PP No. 40 Tahun 1996.

## Asas Dapat Dilaksanakan
Ketentuan  Pasal  2  ayat  (3),  Pasal  6,  Pasal  7,  dan  Pasal  10  PP  No.  103  Tahun  2015 bertentangan  dengan  ketentuan  dalam  PP  No.  40  Tahun  1996  dan  UUPA.  Hal  ini  akan menimbulkan  kebingugan  aparat  pemerintah  dalam  pelaksanaan  peraturan  tersebut,  khususnya perbedaan  perlakuan  WNI  dan  WNA  terhadap  Hak  Pakai  dalam  Pasal  6  dan  Pasal  7.  Apabila dipaksakan pelaksanaannya akan menimbulkan suatu keresahan sosial dalam masyarakat.

## Asas Kedayagunaan dan Kehasilgunaan
Ketentuan  Pasal  6  dan  Pasal  7  PP  No.  103  Tahun  2015  yang  bersifat  diskriminatif,  tidak adil,  dan  tidak  proporsional  tidak  dibutuhkan  dan  tidak  bermanfaat  dalam  kehidupan bermasyarakat.  Jika  pelaksanannya  dipaksakan  akan  menimbulkan  suatu  kecemburuan  dan keresahan sosial.

## d. PP No. 103 Tahun 2015 Ditinjau dari Teori Keadilan
Dinamika keadilan yang berkembang di masyarakat dalam telaah para ahli pada umumnya berlandaskan  pada  teori  keadilan  distributif,  meskipun  dengan  berbagai  versi  dan  pandangan
masing-masing.  Beauchamp  dan  Bowie  mengajukan  enam  prinsip  agar  keadilan  distributif terwujud, yaitu apabila diberikan :
1) Kepada setiap orang bagian yang sama;
2) Kepada setiap orang sesuai dengan kebutuhan individualnya;
3) Kepada setiap orang sesuai dengan haknya;
4) Kepada setiap orang sesuai dengan usaha individualnya;
5) Kepada setiap orang sesuai dengan kontribusinya;
6) Kepada setiap orang sesuai dengan jasanya.
Pada  prinsip  yang  pertama,  kepada  setiap  orang  bagian  yang  sama  yaitu  antara  WNI  dan WNA baik dalam PP No. 103 Tahun 2015 maupun PP No. 40 Tahun 1996. WNA pada PP No. 103  Tahun  2015  tentunya  sama  dengan  WNA  yang  dimaksud  dalam  PP  No.  40  Tahun  1996. Namun,  ketentuan  dalam  kedua  peraturan  tersebut  berbeda  padahal  menyangkut  mengenai subyek yang sama. Bagian yang diterima oleh WNA terhadap jangka waktu Hak Pakai dalam PP No. 103 Tahun 2015 berbeda dengan bagian yang diterima dalam PP No. 40 Tahun 1996. Hal ini tidak sesuai dengan prinsip keadilan yang pertama.
Pada  prinsip  yang  kedua,  baik  WNI  maupun  WNA  memiliki  kebutuhan  individual  yang sama  yaitu  hunian  atau  rumah  tempat  tinggal.  Namun,  pemberian  Hak  Pakai  yang  berbeda adalah suatu bentuk ketidakadilan bagi WNI karena kebutuhan yang diperlukan sama namun hak yang diberikan berbeda.
Penjelasan Umum UUPA menyatakan bahwa bumi, air dan ruang angkasa dalam wilayah Republik  Indonesia  yang  kemerdekaannya  diperjuangkan  oleh  bangsa  sebagai  keseluruhan, menjadi  hak  pula  dari  bangsa  Indonesia,  jadi  tidak  semata-mata  menjadi  hak  dari  para pemiliknya saja. Sesuai dengan Hak Bangsa terdapat suatu hubungan “kepunyaan” antara bangsa Indonesia dan tanah bersama tersebut. Hubungan kepunyaan menurut artinya yang asli memberi
wewenang untuk menguasasi sesuatu sebagai “empu”-nya, artinya sebagai “tuan”-nya.  Hal ini berarti  bangsa  Indonesia  adalah  “tuan”  dari  tanah  Indonesia,  sehingga  bangsa  Indonesia mempunyai hak yang lebih tinggi dari siapapun dalam menguasai tanah Indonesia. Berdasarkan hal  tersebut  maka  prinsip  ketiga  dilanggar  karena  merupakan  suatu  ketidakadilan  jika  WNA memiliki hak yang lebih tinggi dibandingkan dengan “tuan” dari tanah itu sendiri.

## 2.  Keabsahan  Perjanjian  Pemberian  Hak  Pakai  di  Atas  Hak  Milik  yang  Dibuat  Sebelum Berlakunya PP No. 103 Tahun 2015
Berdasarkan  Teori  Kontrak  terdapat  suatu  hubungan  atau  persetujuan  yang  dibuat  antar subjek  hukum  dalam  kontrak,  dimana  subjek  hukum  yang  satu  berkewajiban  untuk  melakukan sesuatu dan subjek hukum yang lain berhak atas sesuatu. Terdapat suatu hak dan kewajiban yang harus  dipenuhi  oleh  subjek  hukum  dalam  kontrak.  Hak  dan  kewajiban  tersebut  timbul  karena adanya persetujuan dari para pihak. Berdasarkan asas konsensualisme perjanjian itu telah dapat dikatakan  selesai  dengan  adanya  kata  sepakat  atau  persesuaian  kehendak  dari  para  pihak  yang mengadakan  perjanjian.  Jadi  disini  harus  ada  persamaan  pandangan  dari  para  pihak  untuk tercapainya suatu tujuan dari perjanjian. Setelah adanya persamaan pandangan maka timbul lah kesepakatan yang melahirkan suatu hak dan kewajiban dalam kontrak.
Dalam  perjanjian  pemberian  Hak  Pakai  di  atas  Hak  Milik  tersebut,  WNI  yang  memiliki tanah hak milik berkewajiban untuk memberikan kekuasaan kepada WNA untuk menggunakan tanah  hak  milknya  untuk  dipergunakan  sebagaimana  mestinya  sesuai  dengan  perjanjian  yang telah  dibuat,  sedangkan  WNA  memperoleh  hak  atas  tanah  tersebut  untuk  digunakan  sebagai rumah  tempat  tinggal.  Hak  dan  kewajiban  tersebut  tertuang  di  dalam  pejanjian  yang  dibuat  di hadapan  Notaris,  sedangkan  pemberian  haknya  dari  Hak  Milik  menjadi  Hak  Pakai  dibuat  oleh Notaris sebagai PPAT.
Berdasarkan  asas  kebebasan  berkontrak  maka  setiap  orang  pada  asasnya  dapat  membuat perjanjian  dengan  isi  yang  bagaimanapun  asalkan  tidak  bertentangan  dengan  undang-undang, kesusilaan,  dan  ketertiban  umum.  Selain  itu,  sesuai  dengan  syarat  sahnya  perjanjian  dalam  hal syarat objektif perjanjian harus sesuai dengan sebab yang halal.
Pengertian  causa  atau  sebab  yang  halal  sebagaimana  dimaksud  Pasal  1320  KUH  Perdata harus  dihubungkan  dalam  konteks  Pasal  1335  KUH  Perdata  yang  memuat  ketentuan  bahwa “Suatu kontrak yang dibuat tanpa sebab atau dibuat dengan sebab yang palsu atau terlarang tidak mempunyai  kekuatan”  dan  Pasal  1337  KUH  Perdata  yang  memuat  ketentuan  bahwa  “Suatu sebab  adalah  terlarang,  jika  dilarang  oleh  undang-undang,  atau  jika  bertentangan  dengan kesusilaan yang baik atau ketertiban umum”. Jadi suatu kontrak tidak sah atau batal demi hukum sehingga  tidak  mempunyai  kekuatan  hukum  yang  mengikat,  jika  kontrak  tersebut  tidak mempunyai  sebab  atau  causa,  sebab  atau  causanya  palsu,  sebab  atau  causanya  dilarang  oleh undang-undang,  sebab  atau  causanya  bertentangan  dengan  kesusilaan,  dan/atau  sebab  atau causanya bertentangan dengan ketertiban umum.
Sebelum berlakunya PP  No. 103 Tahun 2015, peraturan  yang digunakan  dalam membuat perjanjian pemberian hak pakai di atas hak milik tersebut adalah PP No. 41 Tahun 1996, namun ada beberapa perubahan yang termuat dalam PP No. 41 Tahun 1996 menjadi PP No. 103 Tahun 2015. DalamPP No. 41 Tahun 1996 disebutkan bahwa perjanjian diberikan untuk jangka waktu tidak  lebih  lama  dari  25  tahun  dan  dapat  diperbaharui  tidak  lebih  lama  dari  25  tahun  sehingga total  jangka  waktu  perjanjian  adalah  50  tahun.  Dengan  dicabutnya  PP  No.  41  Tahun  1996 menjadi PP No. 103 Tahun 2015 maka menimbulkan pertanyaan apakah perjanjian yang dibuat sebelum PP No. 103 Tahun 2015 masih berlaku atau harus diganti dengan perjanjian baru.
Asas  kebebasan  berkontrak  mempunyai  kaitan  erat  dengan  asas  kekuatan  mengikatnya perjanjian (pacta sunt servanda). Berdasarkan asas kekuatan mengikatnya perjanjian (pacta sunt servanda),  kedua  belah  pihak  terikat  oleh  kesepakatan  dalam  perjanjian  yang  mereka  buat. Berdasarkan Pasal 1338 ayat (1) KUH Perdata, perjanjian yang dibuat secara sah berlaku sebagai undang-undang  bagi  mereka  yang  membuatnya.  Para  pihak  harus  melaksanakan  apa  yang disepakati sehingga perjanjian itu berlaku sebagai undang-undang. Ini berarti bahwa kedua belah pihak wajib menaati dan melaksanakan perjanjian.
Berdasarkan  wawancara  dengan  Notaris/PPAT  I  Wayan  Sugitha,  S.H.,  perjanjian pemberian Hak Pakai di atas Hak Milik yang dibuat sebelum berlakunya PP No. 103 Tahun 2015 tetap berlaku karena peraturan baru tidak boleh merugikan yang peraturan yang lama. Para pihak di dalam perjanjian dapat memperpanjang jangka waktu perjanjian sesuai dengan peraturan yang baru  selama  ada  kesepakatan  bersama.  Hal  ini  didasarkan  pada  asas  kekuatan  mengikatnya perjanjian  (pacta  sunt  servanda)  dimana  para  pihak  terikat  dalam  perjanjian  yang  telah  mereka buat dan perjanjian tersebut berlaku sebagai undang-undang bagi para pihak  yang membuatnya sampai  jangka  waktu  perjanjian  berakhir  atau  sebab  lain  yang  diatur  dengan  undang-undang. Selain  itu,  sudah  ada  kesepakatan  dari  para  pihak  untuk  mentaati  isi  perjanjian  sesuai  dengan asas konsensualisme.
Pasal  1338  KUH  Perdata  yang  memproklamasikan  daya  mengikatnya  perjanjian mengandung  suatu  pembatasan  dengan  mensyaratkan  dalam  ayat  (3)  bahwa  perjanjian  harus dilaksanakan  dengan  itikad  baik  (geode  trouw).  Semua  perjanjian  yang  telah  dibuat  oleh  para pihak  harus  dilaksanakan  dengan  itikad  baik  (tegoeder  trouw),  yakni  harus  mengindahkan norma-norma kepatutan dan kesusilaan.
Sebelum Perang Dunia II, itikad baik mempunyai fungsi menambah, artinya apabila suatu perjanjian  itu  tidak  lengkap,  maka  dapat  dilengkapi  berdasarkan  itikad  baik.  Setelah  Perang Dunia  II,  fungsi  itikad  baik  ini  mengalami  perkembangan.  Itikad  baik  tidak  hanya  berfungsi untuk  menambah  tetapi  juga  berfungsi  membatasi  atau  meniadakan.  Dengan  demikian,  apabila keadaan  telah  berubah  sedemikian  rupa  sehingga  pelaksanaan  perjanjian  sesuai  dengan  kata- katanya  akan  sangat  memberatkan  salah  satu  pihak  dalam  perjanjian,  sehingga  dirasakan  tidak sesuai  dengan  rasa  keadilan  masyarakat,  maka  isi  perjanjian  dapat  ditambah,  dibatasi  atau ditiadakan  sama  sekali.  Hal  ini  berarti  bahwa  suatu  perjanjian  dapat  ditambah,  dibatasi,  atau dihilangkan  berdasarkan  itikad  baik.  Namun  demikian,  menurut  P.L.  Wery  ,  fungsi  membatasi dan meniadakan ini tidak dapat dijalankan begitu saja, tetapi hanya kalau ada alasan-alasan yang sangat penting, yaitu apabila pelaksanaan menurut kata-kata dalam perjanjian benar-benar tidak dapat  diterima,  karena  tidak  adil.  Hal  ini  karena  fungsi  membatasi  dan  meniadakan  ini merupakan pengecualian dari asas pacta sunt servanda. Kesepakatan para pihak untuk mengubah isi perjanjian karena salah satu pihak merasa tidak adil dengan adanya perubahan dari peraturan yang baru merupakan fungsi membatasi dari asas etikad baik.
Berdasarkan  uraian  di  atas,  maka  penulis  berpendapat  bahwa  perjanjian  pemberian  hak pakai di atas hak milik yang dibuat sebelum berlakunya PP No. 103 Tahun 2015 masih sah dan berlaku,  karena  para  pihak  terikat  di  dalam  perjanjian  yang  telah  mereka  buat  dan  perjanjian tersebut  berlaku  sebagai  undang-undang.  Unsur-unsur  dalam  syarat  sahnya  perjanjian  tetap terpenuhi, yaitu para pihak telah sepakat untuk mengikatkan dirinya dalam perjanjian yang telah mereka  buat  bahkan  sebelum  PP  No.  103  Tahun  2015  berlaku  sesuai  dengan  asas konsensualisme, kecakapan para pihak dalam membuat perjanjian, suatu  hal  tertentu dalam hal objek  yang  diperjanjikan  yaitu  hak  atas  tanah,  dan  sebab  yang  halal.  Isi  perjanjian  yang  telah dibuat  berdasarkan  PP  No.  41  Tahun  1996  tidak  bertentangan  dengan  peraturan  perundang-
undangan  yang  baru  karena  PP  No.  103  Tahun  2015  memperpanjang  jangka  waktu  perjanjian sehingga  asas  kebebasan  berkontrak  tetap  terpenuhi.  Hal  ini  sesuai  dengan  syarat  sahnya perjanjian  yaitu  tidak  bertentangan  dengan  ketentuan  undang-undang.  Apabila  salah  satu  pihak ingin  mengubah  isi  perjanjian,  dalam  hal  ini  memperpanjang  jangka  waktu  perjanjian  sesuai dengan ketentuan dalam PP No. 103 Tahun 2015 maka hal tersebut dapat dilakukan selama ada kesepakatan dari para pihak sesuai dengan asas etikad baik.

## D. Simpulan
Tidak ada sinkronisasi dan harmonisasi antara PP No. 103 Tahun 2015 dengan UUPA dan PP  No.  40  Tahun  1996.  Terjadi  tumpang  tindih  serta  pelanggaran  terhadap  Stufenbau  Theory, dimana  apa  yang  telah  diatur  di  dalam  Undang-Undang  dikalahkan  oleh  Peraturan  Pemerintah yang berada di bawah Undang-Undang.  Adanya perbedaan jangka waktu terlebih jangka waktu yang  lebih  singkat  bagi  WNI  menunjukan  adanya  diskriminasi  terhadap  hak-hak  WNI. Penegakan hukum melalui PP No. 103 Tahun 2015 memang memberikan kepastian hukum bagi orang  asing  dan  penggunaan  hak  atas  tanah  yang  lebih  pasti  di  Indonesia,  namun  hal  tersebut tidak  menciptakan  keadilan  bagi  pihak  lain  yang  tidak  diatur  di  dalam  peraturan  tersebut  yaitu WNI.
Perjanjian pemberian hak pakai di atas hak milik yang dibuat sebelum berlakunya PP No. 103 Tahun 2015 masih sah dan berlaku, karena para pihak terikat di dalam perjanjian yang telah mereka  buat  dan  perjanjian  tersebut  berlaku  sebagai  undang-undang.  Selain  itu,  isi  perjanjian yang  telah  dibuat  berdasarkan  PP  No.  41  Tahun  1996  tidak  bertentangan  dengan  peaturan perundang-undangan  yang  baru  karena  PP  No.  103  Tahun  2015  memperpanang  jangka  waktu perjanjian  sehingga  asas  kebebasan  berkontrak  tetap  terpenuhi.  Apabila  salah  satu  pihak  ingin mengubah  isi  perjanjian,  dalam  hal  ini  memperpanjang  jangka  waktu  perjanjian  sesuai  dengan
ketentuan  dalam  PP  No.  103  Tahun  2015  maka  hal  tersebut  dapat  dilakukan  selama  ada kesepakatan dari para pihak sesuai dengan asas etikad baik.

## DAFTAR PUSTAKA
Adi, R. (2004). Metodologi Penelitian Sosial dan Hukum . Jakarta: Granit. Supramono, G. (2012). Hukum Orang Asing di Indonesia . Jakarta: Sinar Grafika.