## PENERAPAN JAMINAN  HAK MILIK PADA PERBANKAN SYARIAH DALAM PERSPEKTIF HUKUM ISLAM

## Dewi Sulastri & Sarip Muslim
Fakultas  Syariah dan Hukum  UIN Sunan Gunung  Djati Bandung Email : dewisulastri@uinsgd.ac.id,  saripmuslim@uinsgd.ac.id

## ABSTRAK
Bank  syariah  dengan  segala  produk  dan  layanannya  dalam  menjalankan kegiatan  usahanya  juga  berpedoman  pada  ketentuan  perbankan  secara  umum  maupun ketentuan  lainnya.  Salah  satu  pembiayaan  yang  cukup  berkembang  pada  bank  syariah adalah  pembiayaan murabahah yang  dalam  menerapkan  jaminan  hak  milik  karena pembebanannya  dianggap  sederhana,  mudah  dan  relatif  cepat.  Ketentuan  jaminan  hak milik  dalam  pembiayaan murabahah dalam  Perbankan  Syariah  mengacu  kepada Undang-Undang  Nomor  42  Tahun  1999  tentang  Jaminan  Fidusia.  Penulis  melihat terdapat  kontradiksi  dalam  pelaksanaan  jaminan  hak  milik  dala  perbankan  syariah.  Hal tersebut  dapat  dilihat  dengan  adanya  ketentuan  antara  UU  Jaminan  Fidusia  dan  Fatwa Rahn  Tasjily  yang  timbul  dalam  konteks  ruang  lingkup  pembebanan  jaminan,  jenis utang  yang  dapat  dijamin,  dan  mekanisme  pengikatan  jaminan.  Kemiripan  Fatwa  Rahn Tasjily  terhadap  UU  Jaminan  Fidusia  tidak  memberikan  pengaturan  sebagaimana dimuat  dalam  Pasal  5,  Pasal  7,  dan  Pasal  11  UU  Jaminan  Fidusia.  Di  samping  itu, konsep  rahn  tasjily  yang  dibangun  sebagai  jaminan  utang  menyebabkan  jaminan tersebut  tidak  dapat  diberlakukan  pada  akad  selain  qardh  dan  albai’  yang  mengandung unsur  utang-piutang.  Hal  ini  memerlukan  pemecahan  masalah  mengingat  ketentuan yang  ada  menunjukkan  bank  syariah  diwajibkan  memiliki  jaminan  dari  nasabah  atas pembiayaan  yang  disalurkan.Dari  permasalahan  di  atas  penulis  mengangkat  penelitian dengan  judul  Penerapan  Jaminan  Hak  Milik  dalam  Praktek  Perbankan  Syariah  di Indonesia.

## KATA KUNCI
Murabahah, Perbankan Syariah, Hukum Islam

## PENDAHULUAN
Bank  syariah  dengan  segala  produk dan  layanannya  dalam  menjalankan  ke- giatan  usahanya  juga  berpedoman  pada ketentuan  perbankan  secara  umum  mau- pun  ketentuan  lainnya.  Salah  satu  pem- biayaan  yang  cukup  berkembang  pada bank  syariah  adalah  pembiayaan mura- bahah yang  dalam  menerapkan  jaminan hak  milik  karena  pembebanannya  diang- gap  sederhana,  mudah  dan  relatif  cepat. Ketentuan  jaminan  hak  milik  dalam  pem- biayaan murabahah dalam  Perbankan  Sya- riah  mengacu  kepada  Undang-Undang Nomor  42  Tahun  1999  tentang  Jaminan Fidusia.
Berbicara  tentang  jaminan  erat  kait- annya  dengan  hak  kebendaan.  Jaminan merupakan  hak  kebendaan  dan  meru- pakan  bagian  dari  hukum  benda  sebagai- mana  diatur  dalam  buku  II  BW. 1 Timbul- nya  jaminan  dalam  kaitannya  dengan hak kebendaan  ini  didasarkan  pada  kelemah- an  jaminan  umum  yang  ada  dalam  pasal 1131  BW. 2 Pembentuk  undang-undang menyiapkan  alternatif  perangkat  jaminan lainnya  yang  lebih  mantap,  yakni jaminan khusus  yang  obyeknya  adalah  benda milik  debitor,  hanya  saja  telah  ditunjuk secara  tertentu  dan  diperuntukkan  bagi kreditor  tertentu  pula.  Oleh  karena  ob- yeknya  benda,  maka  ketentuan  jaminan
1 Djuhaendah  Hasan, Lembaga  Jaminan Kebendaan Bagi Tanah dan Benda Lain yang Melekat Pada  Tanah  Dalam  Konsepsi  Penerapan  Asas Pemisahan  Horisontal ,  (Bandung:  Citra  Aditya  Bakti, 2000), hlm 25.
2 Isnaeni, Hipotik  Pesawat  Udara  di  Indonesia , (Surabaya:  Dharma Muda, 1996),  hlm 34.
khusus  ini  pengaturannya  dikelompok- kan  menjadi  satu  ke  dalam  Hukum Benda yang diatur  dalam buku II BW.
Jaminan  hak  milik  sering  muncul dalam  praktek  perdagangan  dan  perbank- an  terkait  dengan  perjanjian  hutang  pi- utang,  permodalan  maupun  jaminan  kre- dit.  Jaminan  hak  milik  berlaku  karena masyarakat  menginginkan  adanya  sema- cam  jaminan  dimana  barang  atau  benda yang  dijaminkan  tetap  dipegang  oleh pemiliknya  untuk  menjalankan  usahanya. Dengan  demikian  terlihat  bahwa  fidusia merupakan  perjanjian  yang accesoir yaitu merupakan  tambahan  saja  dari  perjanjian pokok  yang  berupa  perjanjian  hutang  pi- utang  yang  diikuti  jaminan  berupa  benda bergerak  (baik  benda  berwujud  maupun tidak  berwujud)  milik  debitur  seperti  ter- cantum  dalam  Pasal  4  UU  RI  Nomor  42 Tahun  1999.  Hal  tersebut  juga  akan  mem- berikan  kebingungan  dalam  proses  pe- nyelesaian  sengketanya  bila  terjadi  wan- prestasi.  Padahal  jika  diamati  bahwa  per- janjian  yang  dilakukan  di  perbankan  sya- riah  adalah  berlandaskan  hukum  islam dan  prinsip-prinsip  hukum  perjanjian Islam.  Sedangkan  mengenai  pengikatan jaminannya  dilakukan  atau  didasarkan pada hukum  perdata  indonesia.
Ditetapkannya  Undang-Undang  No. 42  Tahun  1999  tentang  Jaminan  Fidusia adalah  pertimbangan  bahwa  fidusia  dini- lai  sebagai  pemberian  fasilitas  kemudah- an  bagi  dunia  usaha  agar  lebih  berkem- bang.  Hal  ini  mengingat  benda  yang  dija- minkan  melalui  fidusia  tetap  dapat  diper-
gunakan  oleh  pemilik  benda  untuk  modal usahanya.  Kemunculan  jaminan  fidusia sebagai  akibat  kekurangan  dari  sistem gadai  yang  dianggap  belum  sepenuhnya menjawab  kebutuhan  masyarakat  untuk mendapatkan  piutang  karena  adanya penahanan  barang  yang  dijaminkan.  Sete- lah  diterapkannya  jaminan  fidusia,  para pencari  kredit  merasa  terbantu  dengan sistem  jaminan  fidusia  yang  tetap  membe- rikan  penguasaan  secara  fisik  atas  benda yang  dijaminkan.  Adapun  jaminan  fidusia disebut  dengan Fiduciare Eigendom Over- dracht (Penyerahan  Hak  Milik  Secara  Ke- percayaan),  dengan  penyerahan  barang jaminannya  secara Constitutum  Posessori- um (penyerahan  kepemilikan  benda  tanpa menyerahkan  fisik  benda  sama sekali).
Pada  prakteknya, Murabahah merupa- kan  pembiayaan  dengan  sistem  jual  beli di  mana  harga  jual  merupakan  harga  beli barang  ditambah  margin  yang  telah  dise- pakati  antara  nasabah  debitor  dengan pihak  bank  syariah,  dan  pembayarannya dilakukan  oleh  debitor  secara  angsuran. Untuk  menjamin  pelunasan  harga  barang dalam  pembiayaan murabahah ,  bank  sya- riah  meminta  debitor  untuk  menyerahkan hak  kebendaan  sebagai  jaminan.  Fidusia memiliki  peranan  penting  dalam  peng- ikatan  jaminan  akad  pembiayaan muraba- hah ,  di  mana  dalam  pengikatannya  jamin- an  fidusia  dijadikan  sebagai  jaminan  po- kok.  Jika  dalam  pelaksanaan akad muraba- hah yang  telah  disepakati,  debitor  mela- kukan  wanprestasi  maka  kreditor  pene- rima  fidusia  dapat  melakukan  eksekusi
sebagaimana  diatur  dalam  Pasal  29 Undang-Undang  Jaminan  Fidusia.
Sebenarnya  dalam  konsep  hukum Islam  tidak  dikenal  istilah  jaminan  hak milik.  Namun  selama  ini  yang  terjadi  di dalam  praktek  perbankan  syariah,  pem- biayaan  yang  dilakukan  oleh bank syariah salah  satunya  juga  dilekatkan  suatu jaminan  kebendaan  secara  hukum  perda- ta.  Secara  yuridis  formal,  kegiatan  pem- biayaan  berdasarkan  syariah  tidak  berten- tangan  dengan  undang-undang.  Persoal- an  dalam  konteks  syariah  muncul  melihat pada  pembiayaan  syariah  yang  dikaitkan dengan  konsep  jaminan  fidusia  yang tidak  dikenal  dalam  konten  ekonomi syariah.  Dengan  demikian,  pembiayaan syariah  masih  memerlukan  komponen pelengkap  jaminan  syariah  agar  dapat diperoleh  kepastian  hukum.
Salah  satu  produk  hukum  yang  dike- luarkan  DSN  MUI  dalam  Fatwa  No. 68/DSN-MUI/III/2008  tentang Rahn  Tasjily telah  menguraikan  tentang  konsep  jamin- an  dengan  peralihan  hak  milik  atas  ba- rang  sebagai  jaminan  sebagai  bentuk  jasa lembaga  keuangan  syariah  agar  sesuai dengan  prinsip  syariah.  Tetapi  kemudian penulis  melihat  terdapat  adanya  kedu- dukan  hukum  yang  berbeda  antara  Ja- minan  Fidusia  dengan Rahn  Tasjily yang berdampak pada penyelesaian wan- prestasi.
Penulis  melihat  terdapat  kontradiksi dalam  pelaksanaan  jaminan  hak  milik dalam  perbankan  syariah.  Hal  tersebut dapat  dilihat  dengan  adanya  ketentuan
antara  UU  Jaminan  Fidusia  dan  Fatwa Rahn  Tasjily  yang  timbul  dalam  konteks ruang  lingkup  pembebanan  jaminan,  jenis utang  yang  dapat  dijamin,  dan  meka- nisme  pengikatan  jaminan.  Kemiripan Fatwa  Rahn  Tasjily  terhadap  UU  Jaminan Fidusia  tidak  memberikan  pengaturan sebagaimana  dimuat  dalam  Pasal  5,  Pasal 7,  dan  Pasal  11  UU  Jaminan  Fidusia.  Di samping  itu,  konsep  rahn  tasjily  yang  di- bangun  sebagai  jaminan  utang  menye- babkan  jaminan  tersebut  tidak  dapat diberlakukan  pada  akad  selain  qardh  dan albai’  yang  mengandung  unsur  utang- piutang.  Hal  ini  memerlukan  pemecahan masalah  mengingat  ketentuan  yang  ada menunjukkan  bank  syariah  diwajibkan memiliki  jaminan  dari  nasabah  atas  pem- biayaan  yang  disalurkan.  Dari  perma- salahan  di  atas  penulis  mengangkat  pene- litian  dengan  judul  Penerapan  Jaminan Hak  Milik  dalam  Praktek  Perbankan Syariah di Indonesia.
Masalah  penelitian  ini  adalah  terda- pat  dua  bentuk  penjaminan  hak  milik, dalam  perbankan  syariah,  yaitu  jaminan fidusia  dan rahn  tasjily yang  memiliki kesamaan  pengertian  namun  berbeda  ke- dudukan  hukum.  Hal  tersebut  menuntut adanya  kepastian  hukum  dalam  penyele- saian  wanprestasi  yang  muncul  dalam perjanjian  pembiayaan Murabahah Per- bankan  Syariah,  sehingga  sangat  menarik untuk  mengkaji  mengenai  praktek  terse- but.
Berdasarkan  uraian  diatas,  Penulis dapat  menarik  rumusan  permasalahan
sebagai  berikut:    Apa  urgensi  jaminan  hak milik  pada  produk  pembiayaan mura- bahah di  Perbankan  Syariah?  Bagaimana pelaksanaan  jaminan  Hak  Milik  pada  pro- duk  pembiayaan  di  Perbankan  Syariah? Bagaimana  mekanisme  penyelesaian  wan- prestasi nasabah dalam  penyelesaian pembiayaan  yang  melibatkan  jaminan hak milik?
Setiap  bidang  ilmu  pengetahuan  me- miliki  metode  sendiri  dalam  melakukan pengkajian  ataupun  penelitian  untuk  me- mecahkan  setiap  permasalahan  yang  ter- kait  dengan  bidang  keilmuan  tersebut.  Pe- nelitian  berdasarkan  tingkat  eksplanasi- nya  (tingkat  kejelasan)  dapat  digolongkan sebagai  berikut: 3 Dalam  penelitan  ini,  pe- nulis  digunakan  metode  deskriptif  dan kualitatif  untuk  menggambarkan  dan  me- metakan  konsep-konsep  dan  analisisnya terhadap  teori-teori  jaminan  hak  milik pada  praktek  pembiayaan  oleh  perbankan syariah.  Selain  itu,  penelitian  ini  juga menggunakan  pendekatan  normatif-yuri- dis,  yaitu  pendekatan  disiplin  ilmu  dan teori  hukum  yang  berfungsi  untuk  penye- lesaian  wanprestasi  nasabah  dalam  pem- biayaan  yang  menyertakan  jaminan  hak milik,  dengan  cara  mengumpulkan,  me- ngevaluasi,  memverifikasikan,  serta  men- sintesiskan  bukti-bukti  untuk  mendukung fakta memperoleh  kesimpulan  yang kuat. 4
3 Setiono, Pemahaman  Terhadap  Metode Penelitian  Hukum .  (Bandung:  Nuansa  Aulia,  2002  ), hlm 17.
4 Lexy  J  .  Melong, Metodologi  Penelitian Kualitatif (Bandung  :  Remaja  Rosdakarya.  1999), hlm.  138  dan  Husain  Usman  dan  Purnomo  Setiady Akbar, Metodologi  Penelitian  Sosial (Jakarta:  Bumi
Peneletian  hukum  yang  pada  kenya- taannya  dibuat  dan  diterapkan  oleh  ma- nusia  yang  hidup  dalam  masyarakat,  ar- tinya  keberadaan  hukum  tidak  bisa  dile- paskan  dari  keadaan  sosial  masyarakat serta  perilaku  manusia  yang  terkait  de- ngan  lembaga  hukum    Sehingga  peneliti mengambil  metode  penelitian  empiris  ka- rena  permasalahan  yang  diambil  adalah implementasi  atau  pelaksanaan  jaminan hak  milik  dalam  pembiayaan  perbankan syariah.  Pendekatan  yang  dapat  diguna- kan  dalam  melakukan  penelitian  hukum ini  ialah  Pendekatan  Analitis  ( analytical approach )  dan  Pendekatan  Filsafat  ( Phil- osophical  Approach ).  Maksud  utama  dari Pendekatan  analisis  terhadap  bahan  hu- kum  adalah  mengetahui  makna  yang  di- kandung  oleh  istilah-istilah  yang  digu- nakan  dalam  aturan  perundang-undang- an  secara  konsepsional,  sekaligus  menge- tahui  penerapan  dalam  praktik  dan  pu- tusan-putusan  hukum.  hal  ini  dilakukan melalui  dua  pemeriksaan. Pertama ,  sang peneliti  berusaha  memperoleh  makna  ba- ru  yang  terkandung  dalam  aturan  hukum yang  bersangkutan. Kedua ,  mengkaji  isti- lah-istilah  hukum  tersebut  dalam  praktek melalui analisis terhadap putusan- putusan  hukum. 5
Dapat  dikatakan  bahwa  pada  dasar- nya  tugas  analisis  hukum  adalah  meng- analisis  pengertian  hukum,  asas  hukum, kaidah  hukum,  sistem  hukum,  dan  ber-
Aksara. 2003),  cet. ke-3, hlm. 4.
5 Johnny  Ibrahim, Teori  dan  Metodologi Penelitian  Hukum  Normatif ,  (Bandung:  PT  Remaja Rosdakarya,  2012), Hlm 310.
bagai  konsep  yuridis.  Misalnya,  konsep yuridis  tentang  subyek  hukum,  obyek hukum,  hak  milik,  perkawinan,  perjan- jian,  perikatan,  hubungan  kerja,  jual  beli, wanprestasi,  perbuatan  melanggar  hu- kum, delik  dan sebagainya. 6
Pendekatan  yang  selanjutnya  diguna- kan  dalam  penelitian  adalah  pedekatan filsafat.  Dengan  sifat  filsafat  yang  menye- luruh,  mendasar,  dan  spekulatif,  penje- lajah  filsafat  akan  mengupas  isu  hukum (legal  issue)  dalam  penelitian  normatif secara  radikal  dan  mengupas  secara  men- dalam.  Socrates  pernah  mengatakan  bah- wa  tugas  filsafat  sebenarnya  bukan  men- jawab  pertanyaan  yang  diajukan,  tetapi mempersoalkan  jawaban  yang  diberikan. dengan  demikian  penjelajahan  dalam  fil- safat  meliputi  ajaran  ontologis,  ajaran tentang  hakikat,  aksiologis  (ajaran  tentang nilai),  epistimolois  (ajaran  tentang  penge- tahuan),  telelogis  (ajaran  tentang  tujuan) untuk  menjelaskan  secara  mendalam  seja- uh dimungkinkan oleh pencapaian pengetahuan  manusia.
Sumber  data  merupakan  subjek  dari mana  data  diperoleh  sesuai  dengan  kla- sifikasi  data  yang  dikemukakan.  Bahan hukum  primer  merupakan  bahan  hukum yang  bersifat  autoritatif  artinya  mempu- nyai  otoritas.  Bahan  hukum  primer  terdiri dari  perundang-undangan,  catatan-catat- an  resmi  atau  risalah  dalam  pembuatan undang-undang dan putusan-putusan hakim.  Untuk  bahan  hukum  primer  ada-
6 Johnny  Ibrahim, Teori  dan  Metodologi Penelitian  Hukum  Normatif ,  (Bandung:  PT  Remaja Rosdakarya,  2012), hlm 310.
lah  Undang-Undang  Perbankan  Suariah Nomor  21  Tahun  2008  dan  Undang-un- dang  Nomor  49  Tahun  1999  tentang Jaminan  Fidusia.
Bahan  hukum  sekunder  adalah  semua publikasi  tentang  hukum  yang  bukan merupakan  dokumen-dokumen  resmi. 7
Publikasi  tentang  hukum  meliputi  buku- buku  teks,  kamus-kamus  hukum,  jurnal- jurnal  hukum,  dan  komentar-komentar atas  putusan  pengadilan.  Adapun  yang menjadi  sumber  data  sekunder  dalam  pe- nelitian  ini  di  antaranya  ialah,  Al-Qur’an dan  Terjemahannya,  Kompilasi  Hukum Ekonomi  Syari’ah.  Fatwa  DSN  dan  Kitab Undang-undang  Hukum  Perdata.  Selain kedua  jenis  bahan  hukum  tersebut  di  atas, untuk  keperluan  penelitian  seorang  pene- liti  dapat  pula  merujuk  beberapa  rujukan yang  berasal  dari  bahan-bahan  non-hu- kum.  Bahan-bahan  non-hukum  dapat berupa  buku-buku  mengenai  Ilmu  Politik, Ekonomi,  Sosiologi,  Filsafat,  Kebudayaan, atau  pun  laporan  penelitian  non-hukum dan  jurnal-jurnal  non-hukum  sepanjang mempunyai relevansi dengan topik penelitian.

## HASIL DAN  PEMBAHASAN
Hukum  Jaminan  hak  milik  dalam Transaksi Akad Murabahah
Sesuai  dengan  sifat  bisnis  ( tijarah ),
transaksi Murabahah memiliki beberapa manfaat,  demikian  juga  resiko  yang  harus
7 Sugiyono, Metode  Penelitian  Pendidikan; Pendekatan  Kuantitatif,  Kualitatif,  Dan  R&D , (Bandung:  Alfabeta,  2013),  hlm. 329.
diantisipasi. Murabahah memberi  banyak manfaat  kepada  bank  syariah.  Salah  satu- nya  adalah  adanya  keuntungan  yang muncul  dari  selisih  harga  beli  dari  penjual dengan  harga  jual  kepada  nasabah. 8 Se- lain  itu,  sistem Murabahah juga  sangat  se- derhana.  Hal  tersebut  memudahkan  pe- nanganan administrasinya di bank syariah.
Diantara  resiko  yang  harus  dianti- sipasi  antara  lain  sebagai  berikut: 9 perta- ma , Default atau  kelalaian;  nasabah  senga- ja  tidak  membayar angsuran; kedua , Fluk- tuasi  harga  komparatif.  Ini  terjadi  bila harga  suatu  barang  di  pasar  naik  setelah bank  membelikannya  untuk  nasabah. Bank  tidak  bisa  mengubah  harga  jual  beli tersebut; ketiga ,  Penolakan  nasabah;  ba- rang  yang  dikirim  bisa  saja  ditolak  oleh nasabah  karena  berbagai  sebab.  Bisa  jadi karena  rusak  dalam  perjalanan  sehingga nasabah  tidak  mau  menerimanya.  Karena itu  sebaiknya  dilindungi  dengan  asuransi. Kemungkinan  lain  karena  nasabah  mera- sa  spesifikasi  barang  tersebut  berbeda  de- ngan  yang  ia  pesan.  Bila  bank  telah  me- nandatangani  kontrak  pembelian  dengan penjualnya,  barang  tersebut  akan  menjadi milik  bank.  Dengan  demikian,  bank mem- punyai  resiko  untuk  menjualnya  kepada pihak  lain.
8 Muhammad  Syafi’i  Antonio, Bank Syariah dari Teori  ke  Praktek (Cet.  I:  Jakarta:  Gema  Insani  Press, 2001), hlm. 101.
9 Ahmad  Irham  Sholihin, Pedoman  Umum Keuangan  Syariah ,  (Jakarta:  PT  Gramedia  Pustaka Utama,  2010), hlm.140.
Keempat,  Dijual.  karena Muraba- hah bersifat  jual  beli  dengan  utang,  maka ketika  kontrak  ditandatangani,  barang  itu menjadi  milik  nasabah.  Nasabah  bebas melakukan  apapun  terhadap  aset  milik- nya  tersebut,  termasuk  untuk  menjualnya. Jika  demikian,  resiko  untuk default akan besar.
Jaminan  atau  yang  lebih  dikenal  se- bagai  agunan  adalah  harta  benda  milik debitur  atau  pihak  ketiga  yang  diikat sebagai  alat  pembayar  jika  terjadi  wan- prestasi  terhadap  pihak  ketiga.  Jamin- an   dalam  pengertian  yang  lebih  luas tidak  hanya  harta  yang  ditanggungkan saja,  melainkan  hal-hal  lain  seperti  ke- mampuan  hidup  usaha  yang  dikelola  oleh debitur.  Untuk   jaminan  jenis  ini,  diper- lukan  kemampuan  analisis  dari  officer pembiayaan untuk menganalisa circle live usaha debitur  serta  penambahan keyakinan  atas  kemampuan  debitur  un- tuk  mengembalikan  pembiayaan   yang telah diberikan berdasarkan prinsip- prinsip  syariah. 10
Jaminan  dalam  pembiayaan  memilki dua  fungsi  yaitu  Pertama,  untuk  pemba- yaran  hutang  seandainya  terjadi  wapres- tasi  atas  pihak  ketiga  yaitu  dengan  jalan menguangkan  atau  menjual  jaminan  ter- sebut.  Kedua,  sebagai  akibat  dari  fungsi pertama,  atau  sebagai  indikator  penen- tuan  jumlah  pembiayaaan  yang  akan diberikan  kepada  pihak  debitur.  Pem-
10 Rachmadi  Usman, Aspek-Aspek  Hukum Perbankan  di  Indonesia ,  (Jakarta  :  PT.  Gramedia Pustaka  Utama,  2003), hlm. 281
berian  jumlah  pembiayaan  tidak  boleh melebihi  nilai  harta yang dijaminkan. 11
Jaminan  secara  umum  berfungsi  seba- gai  jaminan  pelunasan  kredit/  pembia- yaan.  Jaminan  pembiayaan  berupa  watak, kemampuan,  modal,  dan  prospek  usaha yang  dimiliki  debitur  merupakan  jamin- an immateriil yang  berfungsi  sebagai first way  out .  Dengan  jaminan immateriil ter- sebut  dapat  diharapkan  debitur  dapat mengelola  perusahaannya  dengan  baik sehingga  memperoleh  pendapatan  ( re- venue )  bisnis  guna  melunasi  pembiayaan sesuai  yang  diperjanjikan.  Jaminan  pem- biayaan  berupa  agunan  bersifat  keben- daan  ( materiil )  berfungsi  sebagai second way  out .  Sebagai second  way  out ,  pelaksa- naan  penjualan/eksekusi  agunan  baru dapat  dilakukan  apabila  debitur  gagal memenuhi  kewajibannya  melalui first  way out. 12 Yang dimaksud dengan first way out adalah  agunan  kredit  yang  didasarkan atas  keyakinan  bank  terhadap  karakter dan  kemampuan  nasabah/debitur  untuk membayar  kembali  kreditnya,  dengan dana  yang  beradal  dari  hasil  usaha  yang dibiayai  kredit,  yang  tercermin  dalam cash flow 13 nasabah.
11 Irma  Devita  Purnamasari, Panduan  Lengkap Hukum  Praktis  Populer  Kiat-kiat  Cerdas,  Mudah,  dan Bijak  Memahami  Masalah  Hukum,  Jaminan  Perbank- an, (Bandung:   PT. Mizan Pustaka,  2011 ), hlm. 11. 12 Faturrahman  Djamil, Penyelesaian  Pembia- yaan  Bermasalah  di  Bank  Syariah ,  (Jakarta:  Sinar Grafika), hlm. 44.
13 Cash flow atau  arus  kas  adalah suatu  laporan keuangan  yang  berisikan  pengaruh  kas  dari  kegiatan operasi,  kegiatan  transaksi  investasi  dan  kegiatan transaksi  pembiayaan/pendanaan  serta  kenaikan atau  penurunan  bersih  dalam  kas  suatu  perusahaan selama satu periode.
Menurut  Prof  soebekti  jaminan  yanng bai  dapat  dilihat  dari  : 14 (1)  Dapat membantu  memperoleh  pembiayaan  bagi pihak  ketiga,  (2)  Tidak  melemahkan potensi  pihak  ketiga  untuk  menerima pembiayaan  guna  meneruskan  usahanya, dan  (3)  Memberikan  kepastian  kepada bank  untuk  mengeluarkan  pembiayaan dan  mudah  diuangkan  apabila  terjadi wanprestasi  .
Terhadap  jaminan  hak  milik,  bank senantiasa melakukan penilaian dan pengikatan  jaminan  sebelum  terjadinya penyerahan barang dengan metode pembiayaan murabahah . 15 Penilaian  / taksasi  ( Appraisal )  jaminan  dilaksanakan guna  mengetahui  seberapa  besar  nilai harta  yang  dijaminkan.  Penilaian  atau appraisal  didefinisikan  sebagai  proses menghitung  atau  mengestimasi  nilai  harta jaminan.  Proses  dalam  memberikan  suatu estimasi  didasarkan  pada  niali  ekonomis suatu  harta  jaminan  baik  dalam  bentuk properti  berdasarkan  hasil  analisa  fakta- fakta  obkjektif  dan  relevan  dengan menggunakan  metode  yang berlaku.
Barang  jaminan  dapat  dikategorikan menjadi  tiga  yaitu  (1) Tangible ( berwujud) seperti tanah, kendaraan, mesin, bangunan  dll,  (2) Intangible (  tidak berwujud)  seperti  hak  paten,  Franchise,
14 Soebekti, Jaminan-Jaminan  untuk  Pemberian Kredit  Menurut  Hukum  Indonesia ,  (Bandung  : Alumni), hlm. 29
15 Patrik  Purwadi  dan  Kashadi. Hukum  Jaminan. Edisi  Revisi  Dengan  UndangUndang  Hak  Tanggung- an .  (Semarang:  Fakultas  Hukum  Universitas Diponegoro,  2000), hlm. 26.
merk  dagang,  Hak  cipta  dll,  (3)  Surat- surat  berharga.
Adapun  dasar  penilaian  sebuah  ja- minan didasarkan  atas beberapa  hal yaitu: 1. Nilai  pasar  ( Market  Value )  yaitu  perki- raan  jumlah  uang  yang  dapat  diperoleh dari  transaksi  jual  beli  atau  hasil penukaran  suatu  properti  pada  tanggal penilaian  antara  pembeli  yang  bermi- nat  membeli  dan  penjual  yang  bermi- nat  menjual  dalam  suatu  transaksi bebas  ikatan  yang  penawarannya  dila- kukan  secara  layak  diama  kedua  belah pihak  masing-masing  mengetahui  dan bertindak  hati-hati  tanpa  paksaan 2. Nilai  baru  ( reproduction )  adalah  nilai baru  atau  baya  penggantian  baru  ada- lah  perkiraan  jumlah  uang  yang  dike- luarkan  untuk  pengadaan  pembangun- an/penggantian  properti  baru  yang meliputi  baiaya,  upah  buruh  dan biaya-biaya lain  yang terkait.
3. Nilai  Wajar  ( Depreciated  Replacement cost )  adalah  perkiraan  jumlah  uang yang  diperoleh  dari  perhitungan  biaya reproduksi  baru  dikurangi  biaya   pe- nyusutan  yang  terjadi  karena  kerusak- an  fisik,  kemunduran  ekonomis  dan fungsional
4. Nilai  Asuransi  adalah  nilai  perkiraan jumlah  uang  yang  diperoleh  dari  per- hitungan  biaya  pengganti  baru  dari bagian-bagian  properti  yang  perlu diasuransikan  dikurangi  penyusutan karena kekurangan  fisik
5. Nilai  Likuidasi  adalah  perkiraan  jum- lah  uang  yang  diperoleh  dari  transaksi
jual  beli  properti  dipasar  dalam  waktu terbatas dimana penjual terpaksa menjual.
6. Nilai  buku  adalah  niali  aktiva  yang dicatat  dalam  pembukuan  yang  diku- rangi  dengan  akumulasi  penyusutan atau pengembalian  nilai-nilai  aktiva. 16
Kedudukan  jaminan  atau  kolateral bagi  pembiayaan  memiliki  karakteristik khusus.  Tidak  semua  properti  atau  harta dapat  dijadikan  jaminan  pembiayaan,  me- lainkan  harus  memenuhi  unsur  MAST yaitu: 17
1. Marketability yakni  adanya  pasar  yang cukup  luas  bagi  jaminan  sehingga  ti- dak sampai  melakukan  banting harga.
2. Ascertainably  of  value yakni jaminan ha- rus  memiliki  standar  harga tertentu.
3. Stability  of  value yakni  harta  yang  dija- dikan  jaminan  stabil  dalam  harga   atau tidak  menurun  nilainya.
4. Transferability yaitu harta yang dijamin- kan  mudah  dipindah  tangankan  baik secra  fisik  maupun  yuridis
5. Secured yakni  barang  yang  dijaminkan dapat  diadakan  pengikatan  secara  yuri- dis  formal  sesuai  dengan  hukkum  dan perundang-undangan yang berlaku apabila  terjadi  wanprestasi.
Setelah  dilakukan  penilaian,  selanjut- nya  Jaminan  akan  diikat  dengan  landasan hukum  pengikatan.  Hal  ini  mengacu  pada Surat  Edaran  Bank  Indonesia  (SE-BI)
16 Mardani. Aspek  Hukum  Lembaga  Keuangan Syariah  Di  Indonesia .  (Jakarta:  Prenadamedia  Group, 2015),hlm. 63.
17 Budi  Untung, Kredit  Perbankan  Di Indonesia , (Yogyakarta:  Andi, 1999), hlm. 58.
No.4/248/UPPK/PK  tanggal  16 Maret 1972 disebutkan  untuk  benda-benda  yang  ti- dak  bergerak  memakai  lembaga  jaminan hipotik  , hak tanggungan  dan fidusia.
Hipotik  adalah  hak  kebendaan  atas benda  tetap  tertentu  milik  orang  lain  yang secara  khusus  diperikatkan  untuk  mem- berikan  suatu  tagihan,  hak  untuk  didahu- lukakn  di  dalam  mengambil  pelunasan eksekusi  atas  barang  tersebut.  Dasar  hu- kum  pengikatan  ini  adalah  kitab  undang- Undang Hukum perdata  pasal  11162.
Pengikatan  /  Hipotik  akibat  perikatan pokok  dapat  berakir  apabila:  (1)  karena pembayaran;  (2)  penawaran  pembayaran tunai  diikuti  dengan  penyimpanan  dan penitipan;  (3)  pembaruan  hutang;  (4)  pen- jumpaan  hutang  atau  kompensasi;    (5) pencampuran  hutang;  (6)  pembebasan hutang;  (7)  musnahnya  barang  yang  ter- hutang;  (8)  pembatalan;  (9)  berlakunya suatu  syarat  batal,  Kesepuluh  lewat  batas waktu.
Hapusnya  Hipotik  akibat  perikatan pokok  dilakukan  oleh  kantor  pertanahan atas  permintaan  debitur  yang  biasa disebut  dengan  Roya.  Selain  itu  Hipotik dapat  berakir  bila  penetapan  hakim  dan pelepasan  hipotik  oleh  si penghutang.
Sedangkan  hak  tanggungan  adalah jaminan  atas  tanah  untuk  pelunasan  hu- tang  tertentu,  yang  memeberikan  kedu- dukan  yang  diutamakan  kepada  kreditur terhadap  kreditur-kreditur  lain.  Hak  tang- gungan  memberikan  hak  preference  pada pemegang  terhadap  krediturnya  yang lain  yaitu  diutamakan  dalam  pengem-
balian  hutangnya  dari  penjualan  barang harta  jaminan  yang  dilelang.  Dasar hukum  pengikatan  ini  adalah  UU  no  4 tahun  1996  tangal  9  april  1996  mengenai hak tanggungan.
Hapusnya  hak  tanggungan  sesuai  de- ngan  pasal  18  Undang-undang  hak  tang- gungan  yaitu  :  (1)  hapusnya  hutang  yang dijamin  dengan  hak  tanggungan.  (2)  Dile- pasnya  hak  tanggungan  oleh  pemagang hak  tanggungan.  (3)  Pembersihan  Hak tanggungan  berdasarkan  penetapan  pe- ringkat  oleh  ketua  pengadilan  negeri.  (4) Hapusnya  hak  tanah  yang  dibebani  oleh hak tanggungan.
Pengikatan  yang  lain  adalah  fidusia. Yang  dimaksud  fidusia  adalah  pengalih- an  hak  kepemilikan  suatu  benda  atas dasar  kepercayaan  bahwa  benda  yang dimilikinya  tersebut  dalam  kepemilikan benda. 18 Pemasangan  fidusia  hanya  bisa dilakukan  oleh  pemilik  barang  bergerak yang  dijadikan  jaminan  yang  dilakukan dihadapan  notaris.  Apabila  dibuat  di  ba- wah  tangan  tidak  mempunyai  kekuatan hukum  untuk  mengikat  barang  jaminan. Akta  fidusia  didaftarkan  di  kantor  kanwil kehakiman  setempat  dan  dapat  diguna- kan  untuk  mengajukan  permohonan eksekusi.
Fidusia  atau  jaminan  hak  milik  me- miliki  beberapa  unsur  antara  lain  :  Hak jaminan,  Benda  bergerak,  Benda  tidak bergerak  khususnya  bangunan,  Tidak
bisa  dibebani  hak  tanggungan,  Sebagai agunan dan Untuk pelunasan  hutang.
Sedangkan  hapusnya  fidusia  disebab- kan  oleh  hapusnya  perikatan  pokok  yaitu perjanjian  atau  pengakuan  hutang  yang mendahuluinya  antara  lain  hapusnya  hu- tang,  pelepasan  hak  atas  jaminan  fidusia dan  musnahnya  barang  yang  menjadi objek jaminan fidusia.
Keberadaan  jaminan  dalam  pembia- yaan  di  perbankan  syariah  tidak  dapat dinafikan  sangat  diperlukan  atau  menem- pati  posisi  yang  cukup  penting.  Jaminan memberikan  secure  tersendiri  terhadap bank  atas  nasabah  pembiayaan  dan  dapat dijadikan benchmark plafon jumlah pembiayaan  yang akan diberikan.
Keberadaan  barang  jaminan  sangat diperlukan  menurut  Muhammad  taqi usmani  dalam  bukunya An Introduction to Islamic  Finance mengatakan  bahwa  jamin- an  dalam  transaksi murabahah pun  sangat diperlukan  akan  tetapi  persoalannya  ada- lah  apakah  barang  jaminan  harus  dibe- rikan fee  charged yang  harus  ditanggung oleh  pihak  nasabah.
Terdapat  beberapa  pendapat  bahwa fee 19 bisa  saja  dibebankan  atas  jaminan karena  diperlukan  usaha  untuk  mencatat secara  tertulis  atau  memerlukan  proses administrasi  yang  menggunakan  jasa pihak-pihak  lain.  Akan  tetapi  dilain  sisi
19 Fee merupakan  istilah  lain  dari  komisi  atau imbalan  yang  diterima  atas  usaha  yang  dikerjakan untukpihak  lain.
terdapat  pendapat  tidak  membebankan fee  atas barang jaminan. 20
Pasal  2  Undang-undang  Jaminan  Fi- dusia  memberikan  batas  ruang  lingkup berlakunya  Undang-undang  Jaminan  Fi- dusia,  yaitu  berlaku  terhadap  setiap  per- janjian  yang  bertujuan  untuk  membebani benda  dengan  jaminan  fidusia,  yang  di- pertegas  kembali  oleh  rumusan  yang  di- muat  dalam  Pasal  3  Undang-undang  Ja- minan  Fidusia  yang  menyatakan  bahwa Undang-undang  Jaminan  Fidusia  ini  tidak berlaku  terhadap:
1. Jaminan  fidusia  yang  berkaitan  dengan tanah  dan  bangunan,  sepanjang  per- aturan  perundang-undangan  yang  ber- laku  menentukan  jaminan  atas  benda- benda  tersebut  wajib  didaftar.  Namun demikian,  bangunan  di  atas  milik orang  lain  yang  tidak  dapat  dibebani jaminan  fidusia  berdasarkan  Undang- undang  Nomor  4  Tahun  1996  tentang Hak  Tanggungan  dapat  dijadikan objek jaminan fidusia.
2. Hipotik  atas  kapal  yang  terdaftar  de- ngan  isi  kotor  berukuran  20  (dua  pu- luh)  m 3 atau lebih.
3. Hipotik  atas pesawat  terbang, dan
4. Gadai.
Adapun  yang  dimaksud  dengan  sub- jek  dari  Jaminan  Fidusia  adalah  mereka yang  mengikatkan  diri  dalam  perjanjian Jaminan  Fidusia,  yang  dalam  hal  ini  ter-
20 Mufti  Muhammad  Taqi  Usmani ,  An Introduction  To  Islamic  Finance ,  (Pakistan  :Maktaba Ma’ariful Qur’an 2002),  hlm. 129-131.
diri  atas  pemberi  dan  penerima  fidusia. 21
Antara  objek  Jaminan  Fidusia  dan  subjek Jaminan  Fidusia  mempunyai  kaitan  yang erat,  oleh  karena  benda-benda  yang  men- jadi  objek  Jaminan  Fidusia  menurut Munir  Fuady, yaitu:
1. Benda  tersebut  harus  dapat  dimiliki dan dialihkan  secara  hukum
2. Dapat atas benda  berwujud.
3. Dapat juga atas benda tidak berwujud,  termasuk  piutang
4. Benda  bergerak
5. Benda  tidak  bergerak  yang  tidak dapat  diikat  dengan  jaminan fidusia
6. Benda  tidak  bergerak  yang  tidak dapat  diikat  dengan  hiopotek
7. Baik  atas  benda  yang  sudah  ada, maupun  terhadap  benda  yang  akan diperoleh kemudian. Dalam hal benda  yang  akan  diperoleh  kemu- dian,  tidak  diperlukan  suatu  akta pembebanan  fidusia  tersendiri.
8. Dapat atas satuan  jenis  benda.
9. Dapat  juga  atas  lebih  dari  satu  jenis atau satuan  benda.
10. Termasuk  hasil  dari  benda  yang  telah menjadi  objek fidusia.
11. Termasuk  juga  hasil  klaim  asuransi dari  benda  yang  menjadi  objek jaminan fidusia.
12. Benda  persediaan  (inventory,  stock perdagangan)  dapat  juga  menjadi objek jaminan fidusia.
Tidak  adanya  hukum  yang  mengatur jaminan  syariah  ( rahn )  secara  absolut
21 Munir  Fuady, Jaminan  Fidusia (Bandung: PT.Citra  Aditya Bakti,2003),  hlm. 13.
pada  hierarki  perundang-undangan ber- implikasi  pada  kepercayaan  masyarakat pada  akad  pembiayaan murabahah .  Seba- gaimana  yang  telah  dijelaskan  di  atas bahwa  sebagai  produk  pembiayaan, mu- rabahah mengandung  beberapa  risiko.  Se- hingga  pembiayaan  ini  mesti  membangun baik  kepercayaannya  terhadap  masya- rakat  maupun  kepercayaan  masyarakat terhadap  bank  syariah  itu  sendiri.  Salah satu  jalan  yang  dapat  membangun  keper- cayaan  ini  adalah  dengan  mengapli- kasikan  jaminan  sebagai  akad assesoir ter- hadap  akad murabahah. Namun,  kenya- taan  yang  ada  bahwa  hukum  yang meng- atur  akad assesoir ini  belum  ada  dalam peraturan  perundang-undangan  meng- akibatkan kepercayaan masyarakat berkurang.
Sejak  berdirinya  Perbankan  Sya- riah  sampai  saat  ini,  Perbankan  Syariah selalu  menghadapi lack  of  trusty (kurang- nya  kepercayaan  masyarakat  terhadap perbankan  syariah) . Tidak  sedikit  masya- rakat  yang  masih menganggap Perbankan Syariah  dan  Perbankan  Konvensional  itu sama.  Sehingga  sejak  saat  itu  pula,  Per- bankan  Syariah  mesti  membangun  keper- cayaan  masyarakat  dengan  berbagai  ma- cam  cara,  misalnya  dengan  kegiatan  so- sialisasi  mengenai  eksistensi  perbankan syariah  kepada  masyarakat.  Namun,  usa- ha  tersebut  belum  saja  bisa  meyakinkan masyarakat sepenuhnya.
Dari  hasil  penelitian  Bank  Indonesia di  Jawa  Barat,  Jawa  Tengah,  dan  Jawa Timur  didapatkan  bahwa  nasabah  Per-
bankan  Syariah  memiliki  kecenderungan untuk  berhenti  menjadi  nasabah  salah satunya  adalah  karena  faktor  keraguan terhadap  konsistensi  penerapan  prinsip syariah  pada Perbankan Syariah. 22
Buku  II  KUH  Perdata  menurut  dok- trin  bersifat  tertutup,  dalam  arti  orang tidak  leluasa  membuat  hak  kebendaan baru  kecuali  yang  sudah  diatur  dalam undang-undang.  Penambahan  hak  keben- daan  baru  harus  dilakukan  berdasarkan suatu  undang-undang,  seperti  Fidusia berdasar  Undang-Undang  Nomor  42  Ta- hun  1999,  dan  Hak  Tanggungan berdasar- kan UU No 4 Tahun  1996.
Oleh  karenanya,  tidak  adanya payung hukum  yang  mengatur  jaminan  syariah ini  bisa  mengakibatkan  citra akad jaminan syariah  berkurang.  Masyarakat  akan  me- ragukan  prinsip  atau  landasan  yang  di- gunakan  akad  jaminan  syariah  ini.  Ber- dasarkan  doktrin  dalam  KUH  Perdata  di atas  masyarakat  juga  tidak  akan  merasa leluasa  atau  merasa  ragu  dalam  ber- transaksi  dengan  jaminan  syariah  yang belum  ada  payung  hukumnya.  Dengan demikian,  peraturan  baru  yang  mengatur jaminan  syariah  yang  digunakan  sebagai akad assesoir pada  akad murabahah harus dibuat  dalam  bentuk undang-undang.
Sebagai  wujud  sikap  kehati-hatian bank  dalam  melakukan  penyaluran  dana melalui  pembiayaan,  sebelum  membe- rikan  persetujuan  pembiayaan,  bank  sya-
22 Bank  Indonesia. Potensi,  Preferensi,  dan Perilaku  Masyarakat  terhadap  Bank  Syariah  di Pulau Jawa (Jakarta:  Direktorat  Penelitian  dan  Pengaturan Perbankan,  2000.),  hlm. 9.
riah  harus  melakukan  penilaian  yang seksama  terhadap  watak,  kemampuan, modal,  agunan,  dan  prospek  usaha  dari nasabah  debitur.  Kelima  unsur  tersebut yang  sering  disebut  5C  ( Character,  Capital, Capacity,  Collateral dan Condition of Econo- my ).  Dari  kelima  unsur  tersebut  bahwa yang  terpenting  adalah  karakter  dari  na- sabah  calon  penerima  pembiayaan  (na- sabah  debitur),  karena  jika  karakternya baik,  sekalipun  kondisi  yang  lainnya  bu- ruk,  nasabah  debitur  akan  tetap  berusaha serius  dengan  jujur  melaporkan  hasil  usa- hanya  dengan  mengembalikan  dana  pem- biayaan  yang  disertai  bagi  hasilnya.  Na- mun  tidak  dapat  dipungkiri  bahwa  pada kenyataannya  jaminan  sangat  menentu- kan  tingkat  keamanan  pembiayaan  yang disalurkan  oleh  bank.
Peraturan  Bank  Indonesia  mengenai jaminan  dalam  perbankan  syariah  terda- pat  dalam  Peraturan  Bank  Indonesia  No- mor:  7/46/PBI/2005  tentang  Akad  Peng- himpunan  dan  Penyaluran  Dana  bagi Bank  yang  Melaksanakan  Kegiatan  Usaha Berdasarkan  Prinsip  Syariah.  Dalam  Pasal 8  hurup  O  Peraturan  Bank  Indonesia  ter- sebut  dinyatakan  “Bank  dapat  meminta jaminan  atau  agunan  untuk  menganti- sipasi  risiko  apabila  Nasabah  tidak  dapat memenuhi  kewajiban  sebagaimana  dimu- at  dalam  akad  karena  kelalaian  dan/atau kecurangan”.
Berdasarkan  Peraturan  Bank  Indone- sia  tersebut,  penggunaan  agunan  dalam perbankan  syariah  adalah  untuk  meng- antisipasi  kerugian  yang  akan  di  derita
oleh  bank,  karena  kelalaian  dan/atau  ke- curangan  dari  pihak  nasabah.  Dengan demikian,  bank  dapat  meminta  jaminan kepada  nasabah  sebagai  antisipasi  keru- gian yang akan dideritanya.
Pembiayaan  hak  atas  jaminan  atau agunan  didasarkan  kepada  jika  nasabah melakukan  kesalahan  yang  disengaja,  ke- lalaian,  dan  bertentangan  dengan  kontrak maka  jaminan  atau  agunan  dapat  digu- nakan  sebagai  pengganti  yang  diderita oleh  bank  syariah.  Dalam  Fatwa  Dewan Syariah  Nasional  Majelis  Ulama  Indone- sia  Nomor:  08/DSN-MUI/IV/2000  tentang Pembiayaan Murabahah diatur  bahwa ”Kerugian  Harus  dibagi  diantara  para mitra  secara  proporsional  menurut  saham masing-masing  dalam  modal”,  walaupun “pada  prinsipnya,  dalam  pembiayaan murabahah tidak  ada  jaminan,  namun untuk  menghindari  penyimpangan,  LKS dapat  meminta  jaminan”. 23
Sebagaimana  yang  telah  disebutkan sebelumnya,  bentuk  jaminan  yang  dite- rapkan  pada  bank  syariah  adalah  sama dengan  bentuk  jaminan  yang  diterapkan pada  bank  konvensional,  yaitu  terdiri  dari jaminan  perseorangan  dan  jaminan  ke- bendaan. Jaminan kebendaan yang dimaksud,  yaitu:
1. Hak  Tanggungan  untuk  jaminan  benda tidak  bergerak  seperti  tanah  dan  ba- ngunan,  tanah  atau  benda-benda  lain- nya  yang  merupakan  objek  jaminan
23 Majelis  Ulama  Indonesia,  Fatwa  Dewan  Sya- riah  Nasional  Majelis  Ulama  Indonesia  tentang  Pem- biayaan Murabahah ,  Nomor:  08/DSN-MUI/IV/2000, Ketetapan  Ketiga  huruf  a (iii)
hak  tanggungan  seperti  yang  diatur dalam  Undang-Undang  Nomor  4  Ta- hun 1996 tentang  Hak Tanggungan.
2. Hipotik  untuk  benda  tidak  bergerak selain  yang diatur  dalam UUHT.
3. Gadai  untuk  jaminan  benda  tidak bergerak  dan bergerak.
4. Fidusia  untuk  jaminan  benda  bergerak seperti  mobil,  motor,  mesin-mesin  dan barang  persediaan  dan  benda  tidak bergerak  seperti  tagihan  piutang  yang diatur  dalam  UU  No  42  Tahun  1999 tentang  Jaminan Fidusia.
Lembaga  jaminan  fidusia  memiliki kelebihan  yaitu  barang  yang  dijadikan jaminan  tetap  berada  ditangan  nasabah peminjam  dana  sehingga  bisa  digunakan untuk  usaha  mereka,  sedangkan  keun- tungan  yang  diterima  oleh  bank  yaitu bank  tidak  perlu  mengeluarkan  biaya  un- tuk  memelihara  dan  menjaga  barang  ja- minan.  Penggunaan  jaminan  fidusia  pada Bank  Syariah  dalam  praktiknya  terdapat didalam  klausul  akad  pembiayaan mura- bahah yang  dibuat  dengan  akta  notariil yang  dapat  memperkuat  Bank  Syariah atas  jaminan  yang  dijaminkan  apabila nasabah  penerima  pembiayaan  melaku- kan  kesalahan  yang  disengaja  yang mengakibatkan  kerugian  usaha  bersama. Demikian  juga  jika  nasabah  mengguna- kan  pembiayaan murabahah untuk  keper- luan  lain  atau  melakukan  halhal  lain  yang akan  berdampak  merugikan  kedua  belah pihak  selama  akad.  Sehingga  apabila nasabah  penerima  pembiayaan  melang- gar,  maka  bank  dapat  menggugat  nasa-
bah  ke  pengadilan  dengan  dasar  wan- prestasi.  Wanprestasi  terjadi  apabila  nasa- bah  peminjam  dana  cidera  janji  atau  tidak menepati  waktu  yang  telah  ditentukan kepada  bank.  Oleh  karena  itu  bank  seba- gai  penerima  fidusia  dapat  mengeksekusi jaminan  fidusia  tersebut  dengan  cara  me- nyita  dan  menjual  atau  melelang  barang yang menjadi  objek jaminan  fidusia.
Dalam  kalusul  akad  jaminan  fidusia hasil  eksekusi  atas  objek  jaminan  fidusia terdapat  dua kemungkinan,  yaitu:
1. Apabila  hasil  dari  eksekusi  melebihi dari  nilai  penjaminan  maka  bank  wajib mengembalikan  kelebihan  tersebut  ke- pada  nasabah  peminjam  dan/atau  yang memberikan  fidusia.
2. Apabila  hasil  eksekusi  kurang  dari  ni- lai  penjaminan  maka  nasabah  pemin- jam  dan/atau  yang  memberikan  fidusia wajib  menambahkan  kekurangannya kepada  bank.  Jaminan  fidusia  dalam bank  syariah  merupakan  jaminan  tam- bahan dan  mengikuti  jaminan pokok.
Dalam  hal  ini  yang  menjadi  perjanjian pokok  adalah  pembiayaan murabahah ,  se- dangkan  jaminan  fidusia  sebagai  perjan- jian  tambahannya,  karena  sifat  dari jamin- an  fidusia  adalah  sebagai  perjanjian  tam- bahan  (accessoir)  dari  suatu  perjanjian  po- kok  sehingga  menimbulkan  kewajiban  ba- gi  nasabah  peminjam  dana  untuk  meme- nuhi  prestasi.  Di  dalam  salah  satu  Pasal pada  akad  pembiayaan murabahah di  PT. Bank  Syariah  Mandiri  KCP  Ujung  Berung mengatur  adanya  ketentuan  mengenai
jaminan.  Pada  Pasal  18  dinyatakan bahwa:
1. Untuk  menjamin  tertibnya  pembayaran kembali  terhadap  setiap  pencairan  Fa- silitas  Pembiayaan  yang  dilakukan  oleh pihak  kedua,  pihak  kedua  setuju  untuk memberikan  agunan  kepada  pihak pertama.
2. Untuk  keperluan  pemberian  agunan tersebut,  pihak  kedua  setuju  untuk pada  waktunya  nanti,  mengikatkan  di- ri  untuk  menandatangani  suatu  perjan- jian  atau  dokumen  sebagaimana  dimin- ta  oleh  pihak  pertama  untuk  tujuan pemberian  agunan,  agar  agunan  terikat sah  dan  efektif  secara  hukum  yang mana  dokumen  tersebut  merupakan satu  kesatuan  dan  tidak  terpisahkan dari  akad.
3. Untuk  keperluan  pemberian  agunan tersebut,  pihak  kedua  setuju  untuk  pa- da  waktunya  nanti,  mengikatkan  diri untuk  menandatangani  suatu  perjan- jian  atau  dokumen  sebagaimana  dimin- ta  oleh  pihak  pertama  untuk  tujuan pemberian  agunan,  agar  agunan  terikat sah  dan  efektif  secara  hukum  yang  ma- na  dokumen  tersebut  merupakan  satu kesatuan  dan  tidak  terpisahkan  dari akad .
Menurut  Irma  Devita,  Sarjana  Hu- kum,  Notaris  di  Bandung  yang  merupa- kan  notaris  yang  membuat  akad  pem- biayaan murabahah di  bank  syariah  terse- but,  mengatakan  bahwa  isi  perjanjian murabahah adalah  perjanjian  baku  yang telah    dibuat  oleh  Bank  Syariah.  Notaris
hanya  membuat  bentuk  perjanjian  baku tersebut  kedalam  bentuk  akta  otentik dengan  berpedoman  pada offering  letter yang telah  dibuat  oleh  pihak bank.
Penerapan  agunan  dalam  pembiaya- an murabahah pada  prinsipnya  sama  de- ngan  yang  dilakukan  bank  konvensional. Dalam  hal  ini  nasabah  wajib  memberikan agunan  kepada  pihak  bank  guna  menjaga agar  nasabah  tidak  melakukan  penyim- pangan.  Oleh  karena  itu  secara  teoritis agunan  dalam  bank  berdasarkan  prinsip syariah  tidak  diperlukan.  Namun  pada prakteknya  tetap  saja  agunan  tersebut memegang  peranan  penting,  karena  ada yang  harus  dilindungi  bank,  yaitu  dana yang  diserahkan  kepada  nasabah  kreditor selaku  pemilik  dana.
Pelaksanaan  Jaminan  Hak  Milik  dalam Pembiayaan Murabahah
Pembiayaan murabahah dalam  per- bankan  syariah  tentu  haruslah  memenuhi unsur-unsur  yang  berada  pada  jalur  ko- ridor  syariah.  Agar  penerapan  pembia- yaan murabahah tersebut  tidak  terdapat unsur  kecatatan  yang  berimplikasi  terha- dap  keabsahan  akad  oleh  Bank  Syariah. Sehingga,  DSN-MUI  mengeluarkan  Fatwa No.  4  Tahun  2000  mengenai  ketentuan murabahah bagi perbankan  syariah.
Pembiayaan murabahah yang  diberi- kan  oleh  bank  ini  mengandung  risiko, maka  dalam  pelaksanaannya  bank  harus memerhatikan  asas-asas  pembiayaan  ber- dasarkan  prinsip  syariah  yang  tertera  da- lam  fatwa  DSN-MUI.  Untuk  mengurangi
risiko,  jaminan  pada murabahah dalam  arti keyakinan  atau  kemampuan  dan  kesang- gupan  nasabah  debitor  untuk  melunasi kewajibannya  sesuai  dengan  yang  diper- janjikan  merupakan  faktor  penting  yang harus  diperhatikan  oleh  bank. 24
Oleh  karenanya,  perjanjian  khusus dengan  nasabah  yang  diadakan  karena terjadi  penyalahgunaan  atau  kerusakan akad  yang  dimaksud  poin  ke-8  Fatwa DSN-MUI  No.  4  Tahun  2000  tentang Mu- rabahah tidak  lain  ialah  perjanjian jaminan . Murabahah merupakan  akad  atau  kontrak pokok  (prinsipil)  yang  bersifat  riil.  Seba- gai  akad  prinsipiil,  maka  perjanjian  jamin- an  adalah assessor- nya.  Ada  dan  berakhir- nya  perjanjian  jaminan  bergantung  pada akad murabahah. Pada  Bagian  Ketiga Fatwa  DSN-MUI  tersebut  pun  disebutkan bahwa  jaminan  dalam murabahah diboleh- kan,  serta  bank  dapat  meminta  nasabah untuk  menyediakan  jaminan  yang  dapat dipegang.
KUH  Perdata  memuat  ketentuan  da- sar  bahwa  suatu  jaminan  yang  terbit  dari perjanjian  tertentu  disebut  Jaminan  Khu- sus  yakni  jaminan  utang  yang  bersifat kontraktual.  Menurut  ketentuan  Pasal  2 ayat  (1)  Surat  Keputusan  Direksi  Bank Indonesia  No.  23/69/KEP/DIR  tanggal  28 Februari  1991  tentang  Jaminan  Pemberian Kredit,  bahwa  yang  dimaksud  dengan jaminan  adalah  suatu  keyakinan  bank atas  kesanggupan  debitor  untuk  melunasi kredit  sesuai  dengan  yang  diperjanjikan.
24 Hermansyah, Hukum  Perbankan  Nasional Indonesia , (Jakarta:  Kencana,  2011),  hlm.  72
Sedangkan  menurut  ketentuan  Pasal  1 butir  23  Surat  Keputusan  Direksi  Bank Indonesia  di  atas  yang  dimaksud  dengan agunan  adalah  jaminan  tambahan  yang diserahkan  nasabah  debitor  kepada  bank dalam  rangka  pemberian  fasilitas  kredit atau  pembiayaan  berdasarkan  prinsip syariah.
Bank  Syariah  di  Indonesia  pada umumnya  dalam  memberikan  pembiaya- an murabahah, menetapkan  syarat-syarat yang  dibutuhkan  dan  prosedur  yang  ha- rus  ditempuh  oleh  pembeli  yang  hampir sama  dengan  syarat  dan  prosedur  kredit sebagaimana  lazimnya  yang  ditetapkan oleh  bank  konvensional.  Syarat  dan ketentuan  umum  pembiayaan murabahah yaitu: 25 Umum,  tidak  hanya  diperuntukan untuk  kaum  muslim  saja;  harus  cakap hukum,  sesuai  dengan  KUH  Perdata;  me- menuhi  5  C  yaitu: Character (watak); Collateral (jaminan); Capital (modal); Condition  of  Economy (prospek  usaha); Capability (kemampuan).
Bank  Syariah  menerapkannya rahn sebagai  perjanjian  jaminan assessor untuk akad murabahah .  Hal  ini  membawa konsekuensi  hukum  bahwa  sekarang  di Indonesia  dikenal  ada  tiga  jenis  transaksi jaminan,  yaitu  Pertama,  Gadai  ( Pand ) menurut  KUH  Perdata  yang  digunakan sebagai  jaminan  dalam  kegiatan  usaha
25 Wawancara  dengan  Arif  Wijaya, Account Officer dari  PT.  Bank  Rakyat  Indonesia  (Persero) Kantor  Cabang  Syariah  Yogyakarta  pada  tanggal  20 Mei  2008.  Dikutip  dari  Bagya  Agung  Prabowo. Januari,  2009. Konsep  Akad  Murabahah  pada Perbankan  Syariah  (Analisis  Kritis  terhadap  Konsep Akad  Murabahah  di  Indonesia  dan  Malaysia ),  Jurnal Hukum, Volume. 16 No. 1, hlm.  111
Bank Konvensional;
Kedua,
Gadai
( Verpanding )  menurut  Aturan  Dasar  Pe- gadaian/ADP ( Pandhuis Reglement ) sebagai  kegiatan  usaha  pokok  pada Perum  Pegadaian;  Ketiga,  Gadai  Syariah ( Rahn )  sebagai  jaminan  peminjaman  uang pada  kegiatan  usaha  Bank  Syariah  dan Pegadaian  Syariah. 26
Bank  Syariah  masih  menggunakan ketentuan  Hukum  Jaminan  konvensional. Padahal  jaminan  syariah  ( rahn )  dan  ja- minan  konvensional  tentu  memiliki  per- bedaan.  Sehingga,  konsep  jaminan  kon- vensional  yang  diatur  dalam  Hukum  Ja- minan  baik  dalam  KUH  Perdata  maupun peraturan perundang-undangan tidak bisa diterapkan  pada jaminan syariah.
Dari  uraian  di  atas,  dapat  kita  ketahui bahwa  jaminan  syariah  ( rahn )  termasuk salah  satu  lembaga  jaminan  kebendaan, dan  menjadi  sub  sistem  hukum  jaminan nasional  mengenai  penjaminan  benda bergerak.  Namun,  tidak  ada  ketentuan yang  mengatur  jaminan  yang  berlandas- kan  pada  prinsip  syariah  ini  baik  dalam KUH  Perdata  maupun  peraturan  per- undang-undangan.
Menurut  Irma  Devita,  Sarjana  Hu- kum,  Notaris  di  Bandung  yang  merupa- kan  notaris  yang  membuat  akad  pem- biayaan  musyarakah  di  bank  syariah tersebut,  mengatakan  bahwa  isi  perjanjian murabahah  adalah  perjanjian  baku  yang telah    dibuat  oleh  Bank  Syariah.  Notaris
26 Budiman  Setyo  Haryanto.  Januari,  2010. Kedudukan  Gadai  Syariah  (Rahn)  dalam  Sistem Hukum  Jaminan  di  Indonesia ,  Jurnal  Dinamika Hukum Vol. 10 No. 1, hlm.  24
hanya  membuat  bentuk  perjanjian  baku tersebut  ke  dalam  bentuk  akta  otentik dengan  berpedoman  pada offering  letter yang  telah  dibuat  oleh  pihak  bank.  Pene- rapan  agunan  dalam  pembiayaan  musya- rakah  pada  prinsipnya  sama  dengan  yang dilakukan  bank  konvensional.  Dalam  hal ini  nasabah  wajib  memberikan  agunan kepada  pihak  bank  guna  menjaga  agar nasabah  tidak  melakukan  penyimpangan. Oleh  karena  itu  secara  teoritis  agunan dalam  bank  berdasarkan  prinsip  syariah tidak  diperlukan.  Namun  pada  praktek- nya  tetap  saja  agunan  tersebut  memegang peranan  penting,  karena  ada  yang  harus dilindungi  bank,  yaitu  dana  yang  diserah- kan  kepada  nasabah  kreditor  selaku pemilik  dana.
Dalam  akad  pembiayaan murabahah pada  bagian  judul  akta  terdapat  nama akad  yang  dibuat,  lafal basmallah dan  arti dari  surah Al-Maidah ayat  1  yang  berbu- nyi  “ hai  orang-orang  yang  beriman  penuhi akad-akad  itu ”.  Dengan  kata-kata  tersebut maka  telah  diikrarkan  terlebih  dahulu kepada  para  pihak  agar  menjadikan  akad yang  dibuat  oleh  mereka  harus  dipatuhi sebagaimana  yang  telah  mereka  sepakati bersama,  karena  nabi  Muhammad  S.A.W. bersabda  bahwa  “ diantara  dua  orang  yang bermuamalat  maka  pihak  ketiga  adalah Allah ”. Setelah basmallah dan ayat 1 surah Al-Maidah ,  baru  dicantumkan  nomor akad,  kemudian  hari,  tanggal  dan  waktu berlangsungnya  akad.  Dalam  hal  ini adalah  akad pembiayaan murabahah .
Dalam  akad  pembiayaan murabahah yang  menjadi  pihak  pertama  atau  pihak pemberi  pembiayaan  adalah  bank,  se- dangkan  yang  menjadi  pihak  kedua  atau penerima  pembiayaan  adalah  nasabah, apabila  nasabah  sudah  menikah  maka harus  mendapat  persetujuan  dari  isteri maupun  suami,  dan  dalam  akta  diuraikan bahwa  mereka  secara  bersama-sama  atau sendiri-sendiri  atau  salah  satu  dari  mere- ka  (suami/isteri)  menanggung  pembayar- an  atas  pembiayaan murabahah .  Dan apabila  nasabah  adalah  berupa  badan hukum  maka  pihak  yang  mewakili  badan hukum  tersebut  harus  mencantumkan anggaran  dasar  badan  hukum  tersebut dan  telah  mendapat  persetujuan  dari Direksi  dan  Dewan  Komisaris  Badan Hukum  tersebut.
Dalam  premisse  pada  akad  pembiaya- an murabahah berisi  tujuan  penerima  pem- biayaan  melakukan  pengajuan  pembia- yaan  tersebut  dan  jenis  pembiayaan  apa yang  diperoleh  atau  diajukan  pada  bank. Selain  itu  dalam  premisse  terdapat  kese- pakatan  antara  bank  dan  nasabah  untuk mengadakan  pembiayaan  tersebut.  Isi  da- ri  akta dalam akad pembiayaan murabahah PT.  Bank  Syariah  KCP  Ujung  Berung berisi  22  (duapuluh  dua)  ketentuan  yang dijadikan  kesepakatan  para  pihak  dan ketentuan  yang  dibuat  oleh  bank  dalam pembiayaan murabahah .  Di  awal  keten- tuan  dijelaskan  mengenai  pengertian-pe- ngertian  umum,  seperti murabahah ,  pem- biayaan murabahah ,  pembiayaan  berda-
sarkan  prinsip  syariah,  serta  pengadaan barang yang diinginkan.
Di  dalam  akad pembiayaan murabahah disebutkan  mengenai  jumlah  dan  penggu- naan  pembiayaan  serta  jangka  waktu pembiayaan murabahah . Penggunaan pembiayaan murabahah wajib  dilunasi oleh  nasabah  sejak  barang  diberikan  atau sesuai  dengan  proyeksi  yang  telah  disepa- kati  dan  ditandatangani  nasabah  atau tanggal  lain  yang  disepakati  bank  dan nasabah.
Untuk  memperoleh  pembiayaan mu- rabahah dari  bank  ada  syarat-syarat  yang harus  dipenuhi  oleh  nasabah.  Syarat-sya- rat  tersebut  antara  lain:  1)  Setiap  permin- taan  untuk  merealisasikan  fasilitas  pem- biayaan  wajib  diajukan  secara  tertulis oleh  nasabah  kepada  bank  dengan  men- cantumkan  jangka  waktu  pembiayaan yang  diinginkan;  2) Bank akan melakukan analisis  atas  setiap  permohonan  realisasi fasilitas  pembiayaan  yang  diajukan  secara tertulis  oleh  bank  kepada  nasabah;  3)  Na- sabah  tidak  berhak  mengajukan  permo- honan  realisasi  fasilitas  pembiayaan  kepa- da  bank  dan  karenanya  bank  berhak  me- nolak  permintaan  nasabah  untuk  mem- buat  dan  menandatangani  Akad  Pembia- yaan murabahah dalam  hal  melewati  batas maksimal  jumlah  fasilitas  pembiayaan dan  atau  melewati  jangka  waktu  fasilitas pembiayaan  yang telah  ditentukan.
Dengan telah ditandatanganinya Akad  Pembiayaan murabahah dan  seluruh dokumen  terkait  lainnya  sehubungan dengan  pemberian  fasilitas  pembiayaan
oleh  Para  Pihak,  bank  dapat  melakukan pencairan  fasilitas  barang  pada  hari  kerja bank,  Nasabah  dalam  pelaksanaan  akad, memberikan  pernyataan  bahwa  menjamin semua  yang  dinyatakan  dalam  akad adalah  benar.  Bank  menanggung  keru- gian  yang  terjadi  karena  kejadian-keja- dian  diluar  kekuasaan  dan  kemampuan nasabah  ( force  majeure ).  Keadaan force majeur bukan  merupakan  alasan  pem- batalan  Akad,  akan  tetapi  merupakan keadaan  yang  bersifat  sementara/me- nangguhkan  sampai  dengan  keadaan tersebut  dapat  diatasi.
Dalam  pembiayaan murabahah pada prinsipnya  tidak  ada  jaminan,  namun untuk  menghindari  terjadinya  penyim- pangan  maka  bank  dapat  meminta jaminan.  Di  dalam  Pasal  18  (delapan belas)  akad  pembiayaan murabahah PT. Bank  Syariah  Mandiri  KCP  Ujung  Berung diatur  mengenai  Jaminan  yang  menye- butkan  bahwa  nasabah  berjanji  dan  de- ngan  ini  mengikatkan  diri  untuk  menye- rahkan  jaminan  dan  membuat  pengikatan jaminan  kepada  bank  sesuai  dengan  per- aturan  perundang-undangan  yang  berla- ku,  yang  merupakan  bagian  yang  tidak terpisahkan dari akad pembiayaan murabahah .
Penyelesaian Sengketa Murabahah pada Perbankan Syariah
Pembiayaan  bermasalah  adalah  suatu penyaluran  dana  yang  dilakukan  oleh lembaga  pembiayaan  seperti  bank  syariah yang  dalam  pelaksanaan  pembayaran
pembiayaan  oleh  nasabah  itu  terjdi  hal- hal  seperti  pembiayaan  yang  tidak  lancer, pembiayaan  yang  debiturnya  tidak  me- menuhi  persyaratan  yang  dijanjikan,  serta pembiayaan  tersebut  tidak  menepati  jad- wal  angsuran.  Sehingga  hal-hal  tersebut memberikan  dampak  negative  bagi  kedua belah  pihak (debitur  dan kreditur).
Pembiayaan  bermasalah  merupakan salah  satu  dari  resiko  dalam  suatu  pelak- sanaan  pembiayaan.  Adiwarman  A.  Ka- rim  menjelaskan  bahwa  resiko  pembia- yaan  merupakan  resiko  yang  disebabkan oleh  adanya  counterparty  dalam  meme- nuhi  kewajibannya.  Dalam  bank  syariah, resiko pembiayaan mencakup resiko terkait  produk  dn  resiko  terkait  dengan pembiayaan  korporasi. 27
Pembiayaan  bermasalah  merupakan salah  satu  resiko  yang  pasti  diahadai  oleh setiap  Bank  karena  resiko  ini  sering  juga disebut  dengan  resiko  kredit.  Robert Tampubolon  menjelaskan  bahwa  resiko kredit  adalah  eksposur  yang  timbul sebagai  akibat  kegagalan  pihak  lawan ( counterparty )  memenuhi  kewajibannya. Disatu  sisi  resiko  ini  dapat  bersumber dari  berbagai  aktivitas   fungsional  bank seperti  penyaluran  pinjaman,  kegiatan tresuri  dan  investasi,  dan  kegiatan  jasa pembiayaan  perdagangan,  yang  tercatat dalam  buku  bank.  Disisi  lain  resiko  ini timbul  karena  kinerja  satu  atau  lebih debitur  yang  buruk.  Kinerja  debitur  yang buruk  ini  dapat  berupa  ketidak  mampuan
27 Muhammad  Syafi’i  Antonio, Bank  Syari’ah dari  Teori  ke  Praktek ,  (Jakarta:  Gema  Insani  Press, 2001), hlm. 160.
atau ketidak  mauan  debitur  untuk memenuhi  sebagian  atau  seluruh  perjan- jian  kredit  yang  telah  disepakati  bersama sebelumnya.  Dalam  hal  ini  yang  menjadi perhatian  bank  bukan  hanya  kondisi keuangan  dan  nilai  pasar  dari  jaminan kredit  termasuk  collateral  tetapi  juga karakter dari  debitur. 28
Berkaitan  dengan  pembiayaan  di bank  Syariah,  dalam  melakukan  penilaian permohonan  pembiayaan  bank  syariah bagian marketing harus memperhatikan beberapa  prinsip  utama  yang  berkaitan dengan  kondisi  secara  keseluruhan  calon nasabah, sehingga bisa mengurangi tingkat  pembiayaan  bermasalah  calon nasabah  Di  dunia  perbankan  syariah prinsip  penilaian  dikenal  dengan  5  C  + 1 S yaitu  : 29 1) C haracter, kepribadian  calon penerima  pembiayaan;  2) C apacity, peni- laian  secara subyektif tentang  kemam- puan  penerima  pembiayaan  untuk  mela- kukan pembayaran; 3) C apital, kemampuan  modal  yang  dimiliki  oleh calon  penerima;  4) C ollateral, jaminan yang dimiliki calon penerima
pembiayaan; 5) C ondition, kondisi ekonomi  masyarakat  terkait  dengan  jenis usaha  calon  penerima  pembiayaan.;  dan 6) Syariah; usaha  yang  akan  dibiayaai benar-benar usaha tidak melanggar syariah.
28 Undang-undang Nomor  10  tahun  1998 tentang  Perbankan.
29 Undang-undang Nomor  21  tahun  2008 tentang  Perbankan  Syariah
Ada beberapa faktor penyebab pembiayaan  bermasalah: 30
1. Faktor intern  (berasal  dari  pihak  bank)
a. Kurang  baiknya  pemahaman  atas bisnis  nasabah
b. Kurang  dilakukan  evaluasi  keuang- an nasabah
c. Kesalahan  setting  fasilitas  pembiaya- an  (berpeluang  melakukan side- streaming ) 31
d. Perhitungan  modal  kerja  tidak  dida- sarkan kepada  bisnis  usaha  nasabah
e. Proyeksi  penjualan  terlalu  optimis
f. Proyeksi  penjualan  tidak  memper- hitungkan  kebiasaan  bisnis  dan  ku- rang  memperhitungkan  aspek  kom- petitor
g. Aspek  jaminan  tidak  diperhitungkan aspek marketable
h. Lemahnya supervisi  dan monitoring
i. Terjadinya  erosi  mental:  kondisi  ini dipengaruhi  timbali  balik  antara nasabah  dengan  pejabat  bank  se- hingga  mengakibatkan  proses  pem- berian  pembiayaan  tidak  didasarkan pada praktek  perbankan  yang sehat
2. Faktor ekstern
a. Karakter  nasabah  tidak  amanah  (ti- dak  jujur  dalam  memberikan  infor- masi  dan  laporan  tentang  kegiatan- nya)
30 Trisadini  Prasastinah  Usanti  dan  A. Shomad, Penyelesaian  Pembiayaan  Bermasalah  Bank Syari’ah ,  (Laporan  Penelitian,  Fakultas  Hukum Unair, 2008)  hlm. 16.
31 Adiwarman  A.  Karim,  Bank  Islam  Analisis Fiqih  dan  Keuangan,  (Jakarta:  PT  Raja  Grafindo Persada,  2010)  hlm. 260.
b. Melakukan sidestreaming penggunaa n dana
c. Kemampuan  pengelolaan  nasabah tidak  memadai  sehingga  kalah  da- lam persaingan  usaha
d. Usaha yang dijalankan  relatif  baru
e. Bidang usaha  nasabah telah  jenuh
f. Tidak  mampu  menanggulangi  masa- lah/ kurang menguasai  bisnis
g. Meninggalnya key person
h. Perselisihan  sesama  direksi
i. Terjadi  bencana alam
j. Adanya  kebijakan  pemerintah:  per- aturan  suatu  produk  atau  sektor ekonomi  atau  industri  dapat  ber- dampak  positif  maupun  negatif  bagi perusahaan  yang  berkaitan  dengan industri  tersebut.
Kualitas  pembiayaan  ditetapkan  men- jadi  5  (lima)  golongan  yaitu  Lancar, Dalam  Perhatian  Khusus,  Kurang  Lancar, Diragukan  dan  Macet,  yang  dikategorikan pembiayaan  bermasalah  adalah  kualitas pembiayaan  yang  mulai  masuk  golongan dalam  perhatian  khusus  sampai  golongan Macet . Bank  syariah  wajib  untuk  menggo- longkan  kualitas  aktiva  produktif 32 sesuai
32 Berdasarkan Peraturan  Bank  Indonesia Nomor  9/9/PBI/2007  Tentang  Perubahan  atas Peraturan  Bank  Indonesia  Nomor  8/21/PBI/2006 Tentang  Penilaian  Kualitas  Aktiva  Bank  Umum  Yang Melaksanakan  Kegiatan  Usaha  Berdasarkan  Prinsip Syariah  bahwa  yang  dimaksud  dengan  Aktiva Produktif  adalah  penanaman  dana  Bank  baik  dalam rupiah  maupun  valuta  asing  untuk  memperoleh penghasilan,  dalam  bentuk  pembiayaan,  surat berharga  syariah,  penempatan,  penyertaan  modal, penyertaan  modal  sementara,  komitmen  dan kontinjensi  pada  transaksi  rekening  administratif, Sertifikat  Wadiah  Bank  Indonesia  serta  bentuk penyediaan  dana  lainnya  yang  dapat  dipersamakan dengan  itu.
dengan  kriterianya  dan  dinilai  secara  bu- lanan,  sehingga  jika  bank  syariah  tidak melakukannya  maka  akan  dikenakan sanksi  administratif  sebagaimana  dimak- sud  Pasal  56  Undang-Undang  Perbankan Syariah.
Bilamana  terjadi  pembiayaan  berma- salah  maka  Bank  syariah  akan  mela- kukan  upaya  untuk  menangani  pembia- yaan  bermasalah  tersebut dengan  mela- kukan  upaya  penyelamatan  dan  penye- lesaian  pembiayaan  bermasalah,  agar dana  yang  telah  disalurkan  oleh  bank syariah  dapat  diterima  kembali.  Akan tetapi  mengingat  dana  yang  dipergu- nakan  oleh  bank  syariah  dalam  membe- rikan  pembiayaan  berasal  dari  dana masyarakat  yang  ditempatkan  pada  bank syariah  maka  bank  syariah  dalam  mem- berikan  pembiayaan  wajib  menempuh cara-cara  yang  tidak  merugikan  Bank Syariah  dan/atau  Unit  Usaha  Syari’ah (UUS) dan  kepentingan  nasabahnya  yang telah  mempercayakan  dananya.

## SIMPULAN
Berdasarkan  pemaparan  penelitian  di atas,  dapat  diambil  kesimpulan  bahwa jaminan  hak  milik  pada  pembiayaan  per- bankan  syariah  memilki  dua  fungsi  yaitu Pertama,  untuk  pembayaran  hutang  sean- dainya  terjadi  waprestasi  atas  pihak  ke- tiga  yaitu  dengan  jalan  menguangkan atau  menjual  jaminan  tersebut.  Kedua, sebagai  akibat  dari  fungsi  pertama,  atau sebagai  indikator  penentuan  jumlah  pem- biayaaan  yang  akan  diberikan  kepada
pihak  debitur.  Pemberian  jumlah  pem- biayaan  tidak  boleh  melebihi  nilai  harta yang  dijaminkan.  Jaminan  secara  umum berfungsi  sebagai  jaminan  pelunasan  kre- dit/pembiayaan.  Jaminan  pembiayaan  be- rupa  watak,  kemampuan,  modal,  dan prospek  usaha  yang  dimiliki  debitur merupakan  jaminan immateriil yang  ber- fungsi  sebagai first  way  out .  Dengan jaminan immateriil tersebut  dapat  diharap- kan  debitur  dapat  mengelola  perusaha- annya  dengan  baik  sehingga  memperoleh pendapatan  ( revenue )  bisnis  guna  melu- nasi  pembiayaan  sesuai  yang  diperjanji- kan.  Jaminan  pembiayaan  berupa  agunan bersifat  kebendaan  ( materiil )  berfungsi sebagai second  way  out .  Sebagai second way out , pelaksanaan penjualan/eksekusi agunan  baru  dapat  dilakukan  apabila debitur  gagal  memenuhi  kewajibannya melalui first way out .
Bank  Syariah  di  Indonesia  pada umumnya  dalam  memberikan  pembia- yaan murabahah, menetapkan  syarat-sya- rat  yang  dibutuhkan  dan  prosedur  yang harus  ditempuh  oleh  pembeli  yang  ham- pir  sama  dengan  syarat  dan  prosedur kredit  sebagaimana  lazimnya  yang  dite- tapkan  oleh  bank  konvensional.  Syarat dan  ketentuan  umum  pembiayaan mura- bahah yaitu:  Umum,  tidak  hanya  diperun- tukan  untuk  kaum  muslim  saja;  harus cakap  hukum,  sesuai  dengan  KUH  Per- data;  memenuhi  5  C  yaitu: Character (watak); Collateral (jaminan); Capital (mo- dal); Condition  of  Economy (prospek usaha); Capability (kemampuan).
Bank  Syariah  menerapkannya rahn sebagai  perjanjian  jaminan assessoir untuk akad murabahah .  Hal  ini  membawa  kon- sekuensi  hukum  bahwa  sekarang  di Indonesia  dikenal  ada  tiga  jenis  transaksi jaminan,  yaitu  Pertama,  Gadai  ( Pand ) menurut  KUH  Perdata  yang  digunakan sebagai  jaminan  dalam  kegiatan  usaha Bank  Konvensional;  Kedua,  Gadai  ( Ver- panding )  menurut  Aturan  Dasar  Pe- gadaian/ADP  ( Pandhuis  Reglement )  seba- gai  kegiatan  usaha  pokok  pada  Perum Pegadaian;  Ketiga,  Gadai  Syariah  ( Rahn ) sebagai  jaminan  peminjaman  uang  pada kegiatan usaha Bank Syariah dan Pegadaian  Syariah.  Bank  Syariah  masih menggunakan  ketentuan  Hukum  Jaminan konvensional.  Padahal  jaminan  syariah ( rahn )  dan  jaminan  konvensional  tentu memiliki  perbedaan.  Sehingga,  konsep jaminan  konvensional  yang  diatur  dalam Hukum  Jaminan  baik  dalam  KUH Perdata  maupun  peraturan  perundang- undangan  tidak  bisa  diterapkan  pada jaminan syariah.
Pada  prinsipnya,  penyelesaian  seng- keta  syariah  mesti  berdasarkan  pada  prin- sip  syariah  sebagaimana  yang  disebutkan dalam  Pasal  55  ayat  (3)  Undang-undang di  atas.  Namun,  ayat  (2)  Pasal  tersebut telah  memungkinkan  dilakukannya  pe- nyelesaian  sengketa  tanpa  berpedoman pada  prinsip-prinsip  syariah.  Karena  pe- nyelesaian sengketa melalui Peradilan Umum dilakukan  berdasarkan  Hukum Acara  Perdata,  bukan  prinsip-prinsip  sya- riah.  Begitu  juga  penyelesaian  sengketa
melalui  mediasi  perbankan  yang  berpe- doman  pada  Peraturan  Bank  Indonesia No.  8/5/PBI/2006  Tahun  2006  tentang Mediasi  Perbankan  sebagaimana  diubah dengan  Peraturan  Bank  Indonesia  No. 10/1/PBI/2008.
Pada  tanggal  29  Agustus  2013  melalui Putusan Mahkamah Konstitusi
No.
93/PUU/X/2012 mengakhiri dualisme
( choice  of  forum )  penyelesaian  sengketa
ekonomi  syariah  antara  Peradilan  Agama dan  Peradilan  Umum.  Penyelesaian  seng- keta  Perbankan  Syariah  menjadi  kewe- nangan  absolut  Peradilan  Agama.  Oleh karenanya  pihak-pihak  yang  melakukan akad  berdasarkan  prinsip-prinsip  syariah telah  tertutup  untuk  melakukan  pilihan penyelesaian  sengketa  melalui  pengadilan di luar  pengadilan  agama.

## DAFTAR PUSTAKA
Abdur Rahman I.Doi. 1996. Syari’ah The Islamic Law, terj. Zaimuddin dan Rusydi Sulaiman . Jakarta: PT. Raja Grafindo  Persada,  1996.
Ad-Dardir,  1990. Asy-Syarh ash-shagir bi Syarh ash-Shawi , Jilid  III. Dar al-Ma’arif;  Mesir. Adiwarman  A.  Karim,  2010. Bank  Islam  Analisis  Fiqih  dan  Keuangan .  Jakarta:  PT  Raja Grafindo  Persada.
Agus  Yudha  Hernoko,  2010. Hukum  Perjanjian  Asas  Proporsionalitas  dalam  Kontrak Komersial . Kencana:  Jakarta.
Ahmad  Irham  Sholihin,  2010. Pedoman  Umum  Keuangan  Syariah .  Jakarta:  PT  Gramedia Pustaka Utama.
Anshori,  Abdul  Ghofur,  2009. Lembaga  Kenotariatan  Indonesia :  Perspektif Hukum  dan Etika .  Yogyakarta, UII Press.
Antonio,  Muhammad  Syafii,  2011. Bank  Syariah:  Dari  Teori  ke  Praktik . Jakarta:  Gema Insani.
Ascarya,  2007. Akad dan Produk Bank Syariah . Jakarta:PT.Raja Grafindo  Persada.
Bank Indonesia, 2000. Potensi, Preferensi, dan Perilaku Masyarakat terhadap Bank Syariah di Pulau Jawa . Jakarta: Direktorat  Penelitian  dan Pengaturan  Perbankan.
Betty Dina Lambok, 2008. Akibat Hukum Persetujuan Tertulis dari Penerima Fidusia kepada Pemberi Fidusia untuk Menyewakan Obyek Jaminan Fidusia Kepada Pihak Ketiga . Jurnal Hukum  Pro Justitia,  Volume  26 Nomor.3,  Juli
Budi  Untung, 1999. Kredit Perbankan Di Indonesia . Yogyakarta: Andi,  1999.
Budiman  Setyo  Haryanto.  Januari,  2010. Kedudukan  Gadai  Syariah  (Rahn)  dalam  Sistem Hukum Jaminan di Indonesia , Jurnal Dinamika  Hukum  Vol.  10 Nomor  1.
C.S.T.  Kansil,  1992. Pokok-pokok  Pengetahuan  Hukum  Dagang  Indonesia .  Jakarta:  Sinar Grafika.
Departemen  Hukum  dan  HAM  RI,  2000. Himpunan  Peraturan  Perundang-undangan  di Bidang  Jaminan  Fidusia .  Jakarta:  Yayasan  Kesejahteraan  Direktorat  Jendral Administrasi  Hukum Umum.
Djuhaendah  Hasan  ,  2000. Lembaga  Jaminan  Kebendaan  Bagi  Tanah  dan  Benda  Lain  yang Melekat  Pada  Tanah  Dalam Konsepsi Penerapan Asas Pemisahan Horisontal , Bandung: Citra  Aditya  Bakti
Elsi  Kartika  Sari dan Advendi,  2003. Hukum Dalam Ekonomi . Jakarta : Grasindo Faturrahman  Djamil,  2012. Penyelesaian  Pembiayaan  Bermasalah  di  Bank  Syariah ,  Jakarta, Sinar Grafika.
Fatwa Dewan  Syari’ah Nasional  Nomor  68/DSN-MUI/III/2008  Tentang  Rahn  Tasjily.
Habib  Adjie, 2011. Akta Perbankan Syariah ( yang Selaras Pasal 38 Undang-Undang Jabatan Notaris) Cetakan  Pertama, Semarang; Pustaka  Zaman.
Herlien  Budiono,  2009. Ajaran  Umum  Hukum  Perjanjian  dan  Penerapannya  di  Bidang Kenotariatan . Citra Aditya  Bakti; Bandung
J.Satrio,  1992. Hukum Perjanjian .  Jakarta: Pt.Intermasa.
Johnny  Ibrahim,  2012. Teori  dan  Metodologi  Penelitian  Hukum  Normatif, Bandung:  PT Remaja Rosdakarya.
Kamelo.  Tan.  H,  2003. Hukum  Jaminan  Fidusia  Suatu  Kebutuhan  yang  Didambakan . Bandung:  Alumni.
Kiky  Noerma  Puttiani,  ,  2006. Peranan    notaris  dalam  membuat akta akad pembiayaan bagi pemberian  kredit  pada  bank  syariah:  Penelaahan  terhadap  akad  pembiayaan  di  Bank muamalat  Indonesia ,  Bogor:  Program  Magister  Kenotariatan,  Fakultas  Hukum, Universitas  Indonesia.
Kurniati  Andriyanti,  2010. Jaminan  Fidusia  dalam  pembiayaan  Murabahah  pada  PT.  Bank Syariah Cabang Padang . S2 Magister  Kenotariatan  UGM.
Lexy J . Melong,  1999. Metodologi Penelitian Kualitatif . Bandung : Remaja Rosdakarya. Husain  Usman  dan  Purnomo  Setiady  Akbar,  2003. Metodologi  Penelitian  Sosial Jakarta:
Bumi Aksara.
Majelis  Ulama  Indonesia,  2000. Fatwa  Dewan  Syariah  Nasional  Majelis  Ulama  Indonesia tentang  Pembiayaan  Murabahah,  Nomor:  08/DSN-MUI/IV/2000 ,  Ketetapan  Ketiga huruf  a (iii)
Mardani,  2015. Aspek  Hukum  Lembaga  Keuangan  Syariah  Di  Indonesia .  Jakarta: Prenadamedia  Group.
Mariam Darus  Badrulzaman,  1994. Aneka Hukum Kredit . Bandung.
Mufti  Muhammad  Taqi  Usmani,  2002. An  Introduction  To  Islamic  Finance ,  Pakistan :Maktaba Ma’ariful  Qur’an.
Muhammad  Syafi’i  Antonio,2001. Bank  Syariah  dari  Teori  ke  Praktek (Cet.  I:  Jakarta: Gema Insani  Press.
Muhammad  Syafi’i  Antonnio,  1999. Bank  Syari’ah  suatu  Pengenalan  Umum .  Jakarta: Tazkia Institute..
Munir  Fuady, 2003. Jaminan Fidusia . Bandung: Citra  Aditya  Bakti.
Nasrun  Haroen,  2000. Fiqh Muamalah , Jakarta: Gaya Media  Pratama.
Patrik  Purwadi  dan  Kashadi,  2000. Hukum  Jaminan.  Edisi  Revisi  Dengan  UndangUndang Hak Tanggungan . Semarang: Fakultas  Hukum  Universitas  Diponegoro.
Peter  Mahmud  Marzuki, 2005. Penelitian Hukum . Jakarta: Prenada Media.
R. Wiryono  Prodjodikoro,  2004. Asas-asas Hukum Perjanjian . Mandar Maju; Bandung,
Rachmadi  Usman,  2003. Aspek-Aspek  Hukum  Perbankan  di  Indonesia ,  Jakarta  :  PT. Gramedia  Pustaka Utama
Rachmat Syafe’I,  2001. Fiqih Muamalah . Bandung: CV. Pustaka Setia.
Salim HS, 2004. Perkembangan Hukum Jaminan di Indonesia . Jakarta: Grafindo Persada. Setiawan,  R, 1979. Pokok-pokok Hukum Perikatan . Bandung: Bina Cipta.
Setiono,  2002. Pemahaman Terhadap Metode Penelitian Hukum . Bandung: Nuansa Aulia. Soebekti,  1998. Jaminan-Jaminan  untuk  Pemberian  Kredit  Menurut  Hukum  Indonesia , Bandung  : Alumni.
Subekti, R, 1991. Hukum Perjanjian . Jakarta: Intermasa.
Sutan  Remy  Sjahdeini,    1999. Perbankan  Islam  Dan  Kedudukannya  Dalam  Tata  Hukum Perbankan Indonesia , Cetakan Pertama.  Jakarta: PT Pustaka Utama Grafiti.
Sutarno,    2009. Aspek-aspek  Hukum  Perkreditan  pada  Bank .    Bandung  :Alfabeta,  cetakan keempat  (edisi  Revisi).
Syamsul  Anwar,  Hukum  Perjanjian  Syariah  Studi  tentang  Teori  Akad  dalam  Fikih Muamalat,  ( Jakarta, Raja Grafindo  Persada,  2007), hlm.42
Undang-undang  Nomor  21 tahun  2008 tentang  Perbankan Syariah Undang-undang  Nomor  10 tahun  1998 tentang  Perbankan.