## STUDI KETERKAITAN ANTARA KARAKTER LOKASI DENGAN TIPOLOGI HUNIAN SEWA
(KASUS : KAMPUNG KARET BELAKANG,KARET KUNINGAN)

## Nadia Resita Christantia
Arsitektur Universitas Mercu Buana
Email: resitanadia@yahoo.com

## ABSTRAK
Perkampungan  Karet  Kuningan  mengalami  tekanan  akibat  pertumbuhan  kawasan  komersial. Perkembangan  pusat  bisnis  di  Kawasan  Segitiga  Emas,  memunculkan  tendensi  fenomena permintaan  akan  tenaga  kerja  dan  fungsi  pendukung  dari  pusat  bisnis.  Memicu  kampung  karet kuningan untuk terus beradaptasi akan setiap perubahan dan pembangunan yang terjadi. Adaptasi yang  kian  terjadi  menjadi  fenomena  baru  dalam  kampung  dimana  pertumbuhan  fungsi  menjadi daerah komoditas yang sangat padat.
Perkampungan Karet Kuningan beradaptasi menjadi hunian sewa yang  dilakukan oleh masyarakat penghuni  kampung  Karet  yang  merupakan  pengembang  berskala  kecil,  yang  kemudian  menjadi pengaruh  untuk  terus  melakukan  pengembangan  tanpa  adanya  tuntutan  hukum  pemerintah  dan tidak  terencana.  Perkembangan  yang  tidak  terencana  oleh  pengembang  berskala  kecil  ini menyerupai yang disebut oleh ULI dengan small scale developer builders.
Hampir  keseluruhan  kampung  Karet  ini  beralih  fungsi  menjadi  hunian  sewa  dengan  pola pengembangan serta pertumbuhan yang relative tidak terencana/inkremntal. Namun produk hunian sewa  yang  dihasilkan  menggambarkan  terdapat  keteraturan  bila  dilihat  dari  segi  intensitas pengembangannya serta terlihat adanya keterkaitan dengan lokasi dimana hunian tersebut berada. Melihat  pesatnya  perkembangan  area  komersil  pada  tahun-tahun  mendatang,  serta  rencana  tata kota  Jakarta  oleh  pemerintah,  menimbulkan  kemungkinan  akan  keberadaan  Kampung  Karet Kuningan selanjutnya.
Kata Kunci :   kampung, transformasi, hunian sewa, inkremental, tipologi

## ABSTRACT
Perkampungan Karet Kuningan have pressure because the growth of commercial area. The growth of central business area in Segitiga Emas, raises of the tendency about employment and supporting function  business  center.  Trigger  their  rubber  kuningan  to  continue  to  adapt  will  any  change  and construction  of  a  happened.  Transformation  continuing  happens  to  be  new  phenomenon  of  the village where growth function areas very dense commodities.
Perkampungan  Karet  Kuningan  transform  into  rental  housing  conducted  by  the  community  of Kampung Karet Kuningan itself. Who later became influence to keep developing without any lawsuits the  government  and  not  planned.  The  development  not  planned  by  the  developer  small-scale  it resembles so called by ULI with small scale developer builders.
Almost of kampung Karet Kuningan transform into rental housing develop with no pattern and relative not planned. But the product of rental housing describe there are regularity form intensity and there are related to location where the housing are located.  The rapid development commercial area in the coming years, and spatial planning Jakarta by the government, probable cause in the existence of karet kuningan next.
Keyword : kampung, transformation, rental housing, incremental, tipology

## 1. PENDAHULUAN
1.1.  Latar Belakang Fenomena Umum Perkembangan Pusat Bisnis Di
Kawasan  Segitiga  Emas,  Memunculkan tendensi  fenomena  permintaan  akan  tenaga kerja dan  fungsi pendukung dari pusat bisnis. Tumbuh  fungsi  Hunian    Sewa  yang  sangat pesat  di area kampung, dan sebagian besar mengalami perubahan fungsi hunian menjadi hunian sewa.

## Fenomena Khusus
Melihat  dari  struktur  morfologi  kota Jakarta,  keberadaan  kampung  sudah  ada sejak  masa  kolonial  dan  terus  berkembang menjadi  daerah  pendukung  bagi  area  pusat bisnis  yang  mengelilinginya,  maka  banyak dari  developer  besar  yang  kini  menjadikan kampung sebagai sasaran area pengembangan.
Perkembangan  pada  kampung  karet kuningan tersebut menyerupai kondisi seperti yang  digambarkan  oleh  Congres  for  New Urbanism,  ULI,  sebagai  suatu  gerakan  yang disebut small  scale  developers  &  builders melalui  pendekatan  inkremental (incremental infill approach) .
Lokasi  Kawasan  Karet  Belakang  Perkembangan  kota  dan  pusat  Bisnis  di Jakarta menjadi pengaruh terbesar  terjadinya perubahan    sebuah  kampung  menjadi kawasan  campuran.  Salah  satu  Fenomena yang  terjadi    Di kawasan  Kelurahan  Karet Kuningan  (  Kampung  Karet  Belakang, Setiabudi) pada  saat  ini  mulai  terlihat menjamurnya  Hunian  Sewa    pada  kampung tersebut, Hal tersebut adalah sebagai bentuk adaptasi  dari  perkembangan  pada  daerah prime tersebut.
Pertumbuhan  hunian  sewa  di  daerah kampung dibelakang Kawasan Mega Kuningan,  yakni  Kampung  Karet  Kuningan, tumbuh  satu  persatu  secara  individu  pada kurun waktu tertentu (tidak serentak).
Bentuk  Fisik  maupun  kondisi  sosial yang  terjadi  memberikan  nilai  tambah  yang cukup  signifikan  bagi  kawasan  kampung  itu sendiri.
Fenomena  berikutnya  adalah  karena timbulnya pelaku pengembang berskala kecil ini  menjadi pengaruh transformasi/perubahan kawasan tersebut dan mengundang adaptasi masyarakat  lingkungan  untuk  melakukan pengembangan tanpa tuntutan hukum pemerintah  dan  planning  (Abidin  Kusno)  -> Dengan  sebagian  besar  mengembangkan potensi lahan yang dimilikinya.

## 2. METODOLOGI
2.1.  Pendekatan Penelitian
Metode  penelitian  yang  digunakan adalah  metode  eksploratif  kualitatif  yang ditujukan  untuk  menggambarkan  fenomena- fenomena yang ada, yang berlangsung pada saat yang ini (Sukmadinata, 2006).
Fenomena  yang  dimaksud  ialah  mengenai tipologi  hunian  sewa  dan  keterkaitannya dengan  karakter  lokasi  Kampung  Karet Belakang dan memprediksi tipe  hunian serta lokasi yang akan berkembang selanjutnya.

## 2.2.  Metode Pengumpulan Data
A.  Metode Pengumpulan Data Karakteristik  Lokasi  dan  Hunian Sewa
Metode  pengumpulan  data  terhadap karakteristik  lokasi  dilakukan  dengan  cara observasi  partisipasi  mengenai  bentuk  fisik (seperti  ukuran  lebar  jalan,  luas  lahan, intensitas  bangunan)  dan  kondisi  lingkungan pada  seluruh  area  RW  02  dan  sekitarnya. Pengamatan
dilakukan
dengan menggambarkan  kembali/  sketsa  dalam bentuk  peta  dan  dokumentasi  kondisi lapangan.
Penulis  juga  melakukan  observasi mengenai bentuk fisik pada objek studi hunian sewa,  bentuk  fisik  yang  dimaksud  ialah mengenai luas lahan, tinggi bangunan, jumlah unit  kamar  sewa  dan layout dalam  hunian sewa.

## B.  Metode Pengumpulan Data terhadap Pengembang Hunian Sewa
Metode  pengumpulan  data  terhadap pengembang hunian sewa  dilakukan dengan cara  wawancara  yang  bersifat  bebas  (tidak dibatasi dengan pertanyaan tertentu), kepada pihak-pihak:
 Pemilik sekaligus  pengembang hunian sewa (3 narasumber)
 Pemilik  sekaligus  pengelola  hunian sewa (2 narasumber)
 Pengelola hunian sewa (25 narasumber)
Pertanyaan wawancara diarahkan untuk  mendapatkan  data  mengenai  profil pemilik,  lama  beroperasinya  hunian  sewa, fasilitas yang diberikan kepada penyewa.

## C.  Metode Pengumpulan Data terhadap Penyewa Hunian Sewa
Metode  pengumpulan  data  terhadap penyewa  dilakukan  dengan  menyebarkan kuesioner  kepada  penghuni  hunian  sewa. Untuk  mendapatkan  data  mengenai  profile
penghuni serta hunian sewa dengan fasilitas ideal  yang  diinginkan,  digunakan  metode systematic  samples  without  replacement yakni  penyebaran  secara  sistematis  tanpa pengulangan responden.
Dari  total  36  hunian  sewa,  setelah mendapatkan perkiraan mengenai tipe hunian sewa, penyebaran kuesioner dilakukan secara merata antara tipe tersebut (terhadap 10  hunian  sewa).  Sehingga  dari  10  hunian sewa,  masing-masing  disebar  5  kuesioner untuk mendapatkan 50 responden. Untuk data penilaian terhadap kepuasaan penggunaan fasilitas berdasarkan periode tahun operasionalnya, penulis melakukan  penyebaran  kuesioner  kedua, kepada  5  hunian  sewa  dengan  metode systematic  samples  without  replacement (namun  terjadi  pengulangan  responden terhadap  kuesioner  pertama).    Dengan penyebaran sebagai berkut:
 Periode 1 (2005 – 2009) : 10 responden
 Periode  2  (2010 –  2015)  :  10 responden.

## D.  Tabel Kebutuhan Data
Berikut adalah tabulasi kebutuhan data yang akan digunakan dalam analisis penelitian :
Tabel 1. Tabel kebutuhan data

## Sumber : Hasil Olahan Penulis, 2016

## E.  Metode Pengolahan Data
Metode analisis yang digunakan adalah
metode
deskriptif kualitatif, dengan penjabaran sebagai berikut :
 Analisis  karakteristik  lokasi  Kampung Karet Belakang, Setiabudi, Karet Kuningan.  Menjelaskan  secara  rinci karakter lokasi serta suasana lingkungan yang terbentuk pada Kampung Karet Belakang.
 Analisis  tipologi  hunian  sewa  secara fisik, profil penyewa, dan pemilik hunian sewa.  Mengelompokan  hunian  sewa berdasarkan kategori yang sama dalam tipe  yang  sama,  dengan  mengkaitkan data  kategori  hunian  sewa  yang  satu dengan  yang  lainnya.  Menganalisis pula  keterkaitan  tipe  hunian  sewa secara fisik dengan profil penghuni dan pengembang .
 Analisis  keterkaitan  tipologi  hunian dengan  karakteristik  lokasi  Kampung Karet  Belakang,  Setiabudi.  Dilakukan dengan  cara  memetakan  kembali  tipe hunian  sewa  pada  peta  lokasi,  untuk mendapatkan  karakter  lokasi  seperti apa  tempat  hunian  sewa  tersebut berkembang.
 Analisis tren pengembangan  tipe hunian  sewa  untuk  memprediksi  tipe hunian  sewa  seperti  apa  dan  lokasi mana dalam Kampung Karet Belakang.

## Lokasi
Objek  studi  pada  penelitian  ini  ialah hunian  sewa  yang  berada  pada  area administrasi RW 02 dan Sekitarnya,
Kelurahan Karet Kuningan, Kecamatan Setiabudi, Jakarta Selatan. Hunian sewa yang dimaksudkan ialah rumah kos yang menyewakan  unit  kamar  dengan  berbagai fasilitasnya  serta  dikelola  oleh  baik  pemilik hunian sewa maupun pihak pengelola lainnya.
Gambar 1 Peta wilayah Kelurahan Karet

## Kuningan
Sumber : Peta Zonasi Jakarta Selatan dan olahan penulis, 2016
No Sasaran Data yang dibutuhkan Sumber Teknik pengumpulan Teknik Analisis Output 1. Karakter Lokasi Kp. Karet Belakang, Setiabudi
 Aksesibilitas  Fungsi Kawasan RW 06  Luas Lahan  Kepadatan / Intensitas Peta kawasan Karet Belakang, Setiabudi Kelurahan Karet Kuningan / Dinas Tata Kota Jakarta  Survey
 Wawancara  Foto  Sketsa  Mapping Analisis Kualitatif Deskriptif Teridentifikasi Klasifikasi Zona berdasar Karakteristik Lokasi Karet Belakang,
Setiabudi.
Land Use kawasan Karet Belakang, setiabudi Data kependuduka n kawasan Karet Belakang, Setiabudi
2. Tipologi Hunian Sewa
Tipe secara
Fisik
 Luas Lahan  Luas Unit  Jumlah Unit  Tahun Operasi
 Harga  Fasilitas Peta penyebaran lokasi Hunian Sewa Kondisi Lapangan  Mapping,
 Survey,  Foto
 Sketsa  Observasi Lapangan Mix Methode Kualitatif Deskriptif, Kuantitati f Korelasi.
Teridentifikasi Klasifikasi bentuk Fisik (karakter fisik)
Hunian Sewa berdasarkan faktor internal. Data internal hunian sewa (Luas Lahan, Luas Unit,
Jumlah Unit, Ketinggian Bangunan,
Pemilik/ pengurus hunian sewa Tipe dari Penyewa
 Asal Daerah, Pekerjaan,
Lokasi Bekerja,
 Faktor yang mempengaru hi pemilihan tempat sewa
 Tipe Hunian
Sewa yang diminati
Profil Penyewa ( User ) Pengguna Hunian Sewa  Kuesioner  Wawancara  Observasi Lapangan Analisis Kualitatif Deskriptif Teridentifikasi klasifikasi karakter penyewa hunian sewa Faktor-faktor penyebab penyewa memilih menyewa di kawasan Karet Belakang Tipe Hunian Sewa yang diminati

## Batas Wilayah :
Utara : Kelurahan. Karet Timur : Kelurahan Kuningan Timur Selatan : Kelurahan Kuningan Timur Barat  : Kelurahan Karet Semanggi
Jumlah Penduduk  RW 02 dan Sekitarnya : 1.639  jiwa

## Tabel 2 Jumlah Area Per RW
Sumber : Hasil Olahan Penulis, 2016

## 3. HASIL DAN PEMBAHASAN
3.1.  Karakter Kampung Karet Kuningan

## Sejarah Kampung Karet Kuningan
Pada  tahun  1914  Karet  Kuningan Sebagai  Kampung  Pedesaan  dimana  karakter kampong pada tahun 1914 adalah berkembang secara  organis,  sesuai  kebutuhan  dan  kultur masyarakat,  tidak  ditunjang  akses  menuju pusat  kegiatan  karena  termasuk  area  yang tidak direncanakan untuk pembangunan, karakter  utama  dari  kampong  didominasi  oleh fungsi  hunian  yang  memang  digunakan sebagai tempat tinggal.
Pada  periode  1950-1980  kampung sudah dimasuki industry batik, dimana karekternya menjadi munculnya konsep fungsi hunian  campuran  karena  berkembangnya industry  batik  yang  dikembangkan  oleh  kaum tionghoa  dan  kerajinan  sepatu  oleh  kaum betawi,  Terjadi  jual  beli  lahan  ekspansi  pabrik batik,  menimbulkan  adanya  karakter  fisik berupa  lot  lahan  yang  besar  dikampung  karet kuningan (antara 1000-2000m²).
Awal  1990an  (pasca  larangan  produksi Batik)  Beberapa  pengusaha  batik  melihat potensi  besarnya  ;ahan  yang  mereka  punya untuk dikembangkan menjadi tempat tinggal/kos, masih adanya area perkampungan padat pada  tengah-tengah area permukiman.
Bila dilihat dari sisi yang lain, keberadaan Jalan  Jendral  Sudirman,  Jalan  H.R.  Rasuna Said, Jalan Gatot Subroto, dan kemudian Jalan Prof.  Dr.  Satrio  yang  menjadi  jalan  utama  di Jakarta membuat kawasan di sekitar perkampungan  menjadi  lahan  potensial  bagi tumbuhnya perkantoran, pusat belanja.
Seiring  berjalannya  waktu,  kawasan kampung  Karet  Kuningan  yang  memiliki kedekatan  langsung  dengan  jalan-jalan  utama di atas menjadi terpengaruh dengan keberadaan bangunan komersial yang tumbuh di jalan-jalan utama tersebut.
Gambar 2 Timeline Transformasi Karet Kuningan (Periode sebelum Transformasi – Periode Transformasi) 1914-2015. Sumber : Olahan Penulis, 2016
3.2. Profil Kampung Karet Kuningan A.  Aspek  Tata  Guna  Lahan  (Perda  No.  1 Tahun 2014)
Untuk  area  fokus  studi  di  Rw  02  dan sekitarnya  dalam  Aspek  Tata  Guna  Lahan RDTR  2010-2030  (dalam  Perda  No.  1  Tahun 2014).  Menjelaskan  bahwa    area  studi Didominasi  oleh  hunian  (R4-R5  dengan  KLB 1.20, KB 2 Lt).  Hunian pada sub zona R4 dan R5 yaitu zona rumah sedang  (150m2 – 350m2) dan rumah besar (>350m2).
Gambar 3 RDTR 2010-2030 khusus Area fokus Studi. Sumber : RDTR no.1 Tahun 2014 dan hasil olahan,2016
( RW 02 ( ( ( ( ( (
Gambar 4 Kondisi Eksisting Sub zona R4 dan R5. Sumber: Survey lapangan B.  Karakteristik  Lokasi  RW  02  dan Sekitarnya – Karet Belakang, Setiabudi
Proximity
Gambar 5 Proximity & Jarak tempuh, Sumber : Google maps & olahan penulis, 2016
Area Studi RW 02 dan Sekitarnya berada di  tengah/  bagian  dalam  dari  kelurahan  karet kuningan.  Dan  Tidak  bersinggungan  langsung dengan  jalan  Arteri  (adalah  area  pusat-pusat kegiatan). Dihubungkan langsung dengan jalan Lokal  (Jl.Bek  Murad  dan  Jl.Karet  Belakang) untuk  menuju  ke  jalan  Arteri  yaitu  Jl.  Prof.Dr. Satrio dan Jl.H. Rasuna Said. Jika dilihat dalam peta  proximity,  jangkauan  kawasan  komersil berada  pada  jangkauan  radius  hingga  ±1-1,5 Km. Terdapat 3 kawasan pusat bisnis di sekitar Kampung Karet belakang, kawasan perkantoran  yang  terdekat  adalah  kawasan perkantoran  Jl.Rasuna  Said  (Setiabudi)  dan Epicentrum (A & B) dapat ditempuh dalam ±13 menit dengan menggunakan kendaraan bermotor. karena kawasan tersebut
beringgungan  langsung  dengan  jalan  Karet Belakang dimana jalan tersebut yang menghubungkan ke area fokus studi. Kawasan perkantoran  dan  pusat  perbelanjaan  lainnya adalah  Jl.Prof.  Dr.Satrio  (C),  perkantoran  di kawasan Mega Kuningan (D), dan perkantoran di Jl.Jen. Sudirman (E).

## Kepadatan dan Intensitas Bangunan
Kepadatan  penduduk  RW  06  yang  tercatat pada  data  kelurahan  berjumlah  ±  1.639  Jiwa. Sedangkan berdasarkan hasil observasi lapangan,  terdapat  sebanyak  910  unit  kamar sewa, jika ditambahkan jumlah penduduk pada RW  02  mencapai  2.549  Jiwa.  Mengalami peningkatan kondisi eksisting sebesar 56% dari yang tercatat (legal). Hal ini terjadi disebabkan banyaknya  hunian  sewa  yang  tumbuh  di kampung karet belakang dan tidak teridentifikasinya  para  penghuni  hunian  sewa (kos).
Gambar 6 Peta Intesitas Bangunan. Sumber : Olahan Penulis
Dari  Intensitas  lahan  yang  terbangun  RW  02 dan sekitarnya  sangat padat dengan luas area lahan  terbangun  sebesar  107.583m²  (sekitar 86%  dari  total  luas  area  (12.5ha)).  Jumlah Hunian  Sewa  yang  tercatat  dalam  sampel sebanyak  36  Hunian  sewa  (Kos),  dan  Jumlah Kamar kos adalah 910 Unit Kamar Kos.

## Aksesibilitas dan Luas Lahan
Aksesibilitas  di  RW  02  dan  sekitarnya dibedakan  berdasarkan  kelas  jalan  yaitu  jalan lingkungan, dan jalan kampung.
Untuk  masuk  kedalam  area  kampung Karet  Belakang,  dapat  diakses  melalui  jl.  Bek Murad dan Jl.Karet Belakang. Dimana kampung karet belakang disebut jalan Anggrek, untuk  akses  masuk  ke  jalan  Anggrek  dapat dilalui mobil  2  Arah namun secara  bergantian, karena  lebar  jalan  hanya  sekitar  3-5  meter. Nama di jalan Lingkungan adalah (Jl. Anggrek, Jl. Anggrek I,II, dan IV) dengan lebar jalan 3-5 meter.  Akses  kendaraan  dilalui  oleh  mobil dengan  lajur  1  arah,  motor,  dan  pejalan  kaki. Dan  untuk  nama  jalan  Kampung  adalah  (Jl. Gang Anggrek I,III,VI,VII) dengan lebar jalan 1- 2 meter, dan hanya bisa dilalui oleh kendaraan motor dan pejalan kaki.
 Kelas Jalan Lingkungan
Gambar 8 Karakteristik Jalan Lingkungan.
Sumber: Olahan Penulis 2016
Karakterisitik  yang  terdapat  pada  kelas jalan  Lingkungan  Didominasi  oleh  fungsi hunian, dan terdapat beberapa fungsi campuran  (Hunian  dan  Warung).    Luas  lahan didominasi oleh lot berkisar  250-an m² hingga 500-an  m².  Untuk  Lot    sekitar    700-800-an  m² adalah  ex  pabrik,  namun  tidak  terlalu mendominasi. Dan Untuk ketinggian bangunan di area Jalan Lingkungan bervariatif  berkisar 2- 4 Lantai.
Gambar 9 Karakteristik & kondisi Jalan Lingkungan. Sumber: Survey Lapangan dan
Olahan penulis 2016
Bangunan  hunian  berada  dibatas  jalan, dengan  lebar  jalan  kisaran  3-5  meter  masih terdapat area parkir untuk mobil (Parkir pinggir jalan).  Rata-rata  pemilik  mobil  yang  parkir dipinggir jalan adalah tamu atau pemilik rumah yang tidak memiliki garasi parkir. Ada beberapa saluran ditutup, fungsinya untuk memanfaatkan lahan parkir pinggir jalan, namun ada beberapa area  saluran  dihias  dengan  taman-taman,  hal tersebut  adalah  salah  satu  program  dari  RW sekitar untuk mengadakan sadar lingkungan .
 Kelas Jalan Kampung
Gambar 10 Karakteristik Jalan Kampung. Sumber: Olahan penulis 2016
Karakteristik pada jalan kampung memiliki  Lebar  antara  1-2m.  Dan  hanya  bisa dilalui  motor  dan  pejalan  kaki.  Luas  lahan didominasi  oleh  lot  berkisar    90-an  m²  hingga 200-an  m².  Batas  Lot    lahan  tidak  jelas, umumnya  lahan  yang  dibangun  seluruhnya adalah  hunian.  Untuk  ketinggian  bangunan  di area  Jl.  Kampung  bervariatif    berkisar  1-3 Lantai. Dilihat dari potongan kawasan Panjang Lahan  (variatif).  Jarak  bangunan  rata-rata berdempetan, bila ada sedikit celah antar jarak bangunan  dimanfaatkan  oleh  warga  untuk menjemur pakaian.
Gambar 11 Sirkulasi dan ketinggian bangunan 3Lt 3Lt 1L 1Lt 2 1-2m
Sisi  jalan  digunakan  untuk  fungsi  lain seperti  parkir  motor  ataupun  meletakan barang,kursi  duduk  (biasanya  difungsikan untuk berkumpul bersama oleh warga kampung). Sama halnya dengan jalan lingkungan,  di  jl.kampung  juga  diberlakukan program pengelolaan lingkungan.(Kondisi Jalan yang cukup bersih  : diperbaharui dengan aspal, tidak ada sampah .

## C.  Hunian  sewa  berdasarkan  Tahun Oprasional
Gambar 12 Peta hunian sewa (kos-kosan) berdasarkan Tahun Oprasional. Sumber:
Olahan Penulis 2016
Gambar 13 Kondisi eksisting hunian sewa berdasarkan tahun operasional
Sumber: Survey Lapangan dan Olahan penulis
2016 Dari Temuan Lapangan
Tahun Oprasioanl    hunian    sewa  di  area  Jl.Kampung dan  Jl.Lingkungan    tahun  oprasional  hunian sewa muncul pada tahun 2005-2009 dan 2010- 2014. Dapat dilihat dari hasil  pengolahan  data temuan lapangan sebagai berikut.
Gambar 14 Piechart prosentase hasil olahan temuan lapangan (Tahun Oprasional)
Sumber: Olahan penulis 2016
Pada periode 2005-2009 hunian sewa di area Rw 02 dan sekitarnya sudah mulai muncul di Jalan kampung maupun di jalan Lingkungan, namun  pada  periode  tersebut  prosentase munculnya hunian sewa masih kecil 25% untuk di jalan kampung dan 23% di jalan Lingkungan. Dan  perkembangan  hunian  sewa  semakin melonjak  sangat  pesat  pada  periode  2010- 2014,  Dimana    para  pemilik  melihat  adanya potensi    pengembangan  hunian  sewa    karena adanya faktor eksternal (Perkembangan area segitiga emas).
Penggunaan Ruang Bersama
Gambar 15 Piechart prosentase hasil olahan temuan lapangan (Aktifitas akhir pekan). Sumber: Survey Lapangan dan Olahan penulis
2016 Dari hasil Kuesioner dengan 50 Responden menghasilkan Persentase penggunaan ruang bersama oleh para penghuni hunian sewa adalah 53%.  Dan 76% berkumpul dengan penghuni campuran. Karakter Penghuni kos di kampung Karbela,Setiabudi  sering  melakukan kegiatan sosialisasi Dan memanfaatkan fasilitas di ruang bersama.  *  Campuran  :  Berkumpul  dengan teman kos dan dari luar kos.
Gambar 16 Piechart prosentase hasil olahan temuan lapangan (Aktifitas akhir pekan) Sumber: Survey Lapangan dan Olahan penulis 2016
Sebanyak 81%   beraktivitas  di Jakarta, dengan  25%  penghuni  beristirahat  di  kos (penghuni  yang  berasal  dari  Jawa  dan  Luar Jawa),  dan  56%  pulang  ke  rumah  orang  tua yang berlokasi di JABODETABEK.
D.  Hunian  sewa  berdasarkan  harga sewa
Gambar 17 Peta hunian sewa (kos-kosan) berdasarkan Harga Sewa Sumber: Olahan Penulis 2016
Dari  hasil  temuan  lapangan  untuk melihat  kategorisasi    tipe  berdasarkan  harga sewa  ,  untuk  area  hunian  sewa  kampung terbagi 2 range harga sewa  yaitu kisaran  <1Jt dan 1-2Jt.  Dan untuk area hunian sewa di Jalan Lingkungan juga terbagi 2 range harga yaitu 2- 2,5Jt dan 2,5-3Jt.
Gambar 18 Piechart prosentase hasil olahan temuan lapangan (Harga Sewa). Sumber: Olahan Penulis 2016
Dari  hasil    persentase  untuk  harga  sewa <1Jt  yang  berada  di  area  hunian  kampung sebesar  22%,  dan  range  harga  1-2Jt  sebesar 17%, Saat melakukan observasi dan wawancara, ditemukan bahwa di area kampung terdapat harga sewa yang sama dengan harga di  Jl.Lingkungan  (2Jt)  hal  ini  terjadi  karena adanya faktor kategori lain yang mempengaruhi.  Seperti  (Fasilitas  yang  lebih lengkap,dan  tahun  oprasional  yang  lebih  baru dibanding dengan hunian kos lainnya)

## E. Hunian Sewa Berdasarkan Luas

## Lahan
Gambar 19 Peta hunian sewa (kos-kosan) berdasarkan luas lahan.
Sumber: Olahan Penulis 2016
Dari  hasil  temuan  lapangan  untuk melihat  kategorisasi    tipe  berdasarkan  Luas Lahan  ,  area  hunian  sewa  kampung  terbagi  2 range  Luasan  lahan  yaitu  kisaran    90-190m² dan 190-250m².  Dan untuk area hunian sewa di  Jalan  Lingkungan  juga  terbagi  2  range Luasan Lahan 250-400m² dan 400-820m².
Gambar 20 Piechart prosentase hasil olahan temuan lapangan (Luas Lahan hunian sewa.
Sumber: Olahan Penulis 2016
Hasil persentase menunjukan untuk area hunian  sewa  di  Jl.Kampung  lebih  kecil dibandingkan dengan luasan hunian di Jl.Lingkungan. Setelah melakukan observasi di lapangan  hal ini terjadi dikarenakan  :
•  Pada  area  kampung  :  25%  pemiliknya memanfaatkan lahan yang sudah ada. Dan 14%  (190-250m²)  masih  dapat  ekspansi (membeli rumah sebelahnya untuk dijadikan hunian sewa kos-kosan)
•  Untuk Area Lingkungan kebanyakan adalah lahan ex Pabrik, dan masih ada kemungkinan  ekspansi  lahan  (membeli lahan/rumah  sebelahnya  untuk  dijadikan Hunian  Sewa)  dengan  prosentase  sebesar 31% (luas lahan 400-820m²).

## HASIL
1.  Pembentukan Tipologi Hunian Sewa
Pembentukan  tipologi  hunian  sewa terbentuk
dengan mengacu kepada kategorisasi  hunian  sewa  yang  berada  pada temuan lapangan, yaitu luas lahan, jumlah unit kamar,  luas  unit  kamar,  ketinggian  bangunan, tahun operasional, harga, fasilitas, dan domisili pemilik.
Dari  8  kategorisasi,  yang  merupakan faktor utama dari kategorisasi yang membentuk tipe  berdasarkan  fisiknya  ialah  Harga  sewa dengan  Luas  lahan.  Dan  terbentuk  dari  kelas jalan  di  area  studi  yaitu  :  Jalan  Kampung  dan Jalan Lingkungan. Dan dari 36 hunian sewa di Rw  02  dan  sekitarnya  Kategorisasi  yang membentuk  tipe  berdasarkan  fisiknya  ialah Harga sewa dengan Luas lahan.
Berikut grafik Tipologi Hunian Sewa berdasarkan Harga Sewa >< Luas Lahan :
Gambar 21 : Grafik pengelompokan tipe berdasarkan Harga sewa dengan Luas lahan Sumber: Hasil Analisis Penulis, 2016
Data  ini  dikelompokan  berdasarkan kategori  Harga  sewa  ><  Luas  Lahan  untuk menentukan ada berapa tipe hunian sewa. Data diatas  terlihat 3 pengelompokan tipologi hunian sewa, Diantaranya :
 TIPE  1  : Dengan  range  harga  sewa >1Jt – 2Jt . Dan Luas Lahan 90-250m².
 TIPE 2 : Dengan range harga sewa 2- 2,5t . Dan Luas Lahan ±250-400m2 .
 TIPE 3 : Dengan range harga sewa 2,5- 3jt . Dan Luas Lahan ±400-820m2 .
Dengan mengacu kepada temuan domisili hunian sewa dalam temuan lapangan, hunian  sewa  dapat  dikelompokan  kembali menjadi  3,  yakni  hunian  sewa  dengan pengembang family  adaptif,  family  business , dan  pengembang  professional.  Di  area  studi Rw  02  dan  sekitarnya  rata-rata  para  pemilik hunian  sewa  (kos-kosan)  didominasi  oleh family  adaptif  dan    family  business. Untuk pemilik pengembang profesional belum banyak masuk  ke  area  kampung  (area  studi),  hanya
ada  beberapa  hunian  sewa  saja,  pada  bab  4 temuan lapangan penulis menemukan 3 hunian sewa  yang  pemiliknya  adalah  pengembang profesional (Profesional  Developer) .  3  hunian sewa itu baru muncul pada periode baru 2014- 2015.
Family  adaptif berarti  pemilik  hunian sewa  hanya  beradaptasi  dengan  kondisi  yang ada  dan  menyewakan  sebagian  ruangan maupun lahannya untuk dijadikan lahan hunian sewa  yang  dikelola  sendiri  bersama  dengan asisten rumah tangga dan pemilik masih tinggal dalam satu lahan yang sama. Family business merupakan hunian sewa dengan pemilik warga asli  namun  sudah  pindah  dan  tinggal  di  luar lahan hunian sewa (pindah masih di dalam area sekitar Karet Kuningan atau pindah keluar dari dalam area Karet kuningan), hanya saja hunian sewa tersebut dikelola sendiri dengan bantuan asisten  rumah  tangga.  Sementara  untuk pengembang  professional  ialah  pemilik  yang sudah  secara  professional  mengembangkan hunian  sewa  dan  bukan  berasal  dari  daerah Karet Kuningan.
Salah satu tipe hunian sewa :
Gambar 22. Tipe 3 : berdasrakan domisili pemilik. Sumber: Hasil Analisis Penulis, 2016
Pada tipe 3  dengan jumlah 11 hunian sewa memiliki 2 tipe berdasarkan domisili pemiliknya, Tipe 3-A adalah tipe Family bussiness dan tipe 3-B adalah tipe family adaptif, tipe 3-B ini hanya ada  2  hunian  sewa  saja.  Karena  di  area  studi kebanykan  pemilik  sudah  tidak  tinggal  dalam satu  area  hunian  sewa,  biasanya  tipe  ini  yang lot  lahannya  besar  (ex.  Pabrik)  dimana  lahan tersebut adalah milik keluarga / warisan. Tipe 3 ini  berada  di  area  jalan  Lingkungan,  dengan Luas  lahan  ±400-820m2  dan  harga  sewa  2,5- 3jt.
- 500.000 1.000.000 1.500.000 2.000.000 2.500.000 3.000.000 3.500.000 0 100 200 300 400 500 600 700 800 900 H A RGA S EW A (RP) LUAS LAHAN (M²) HARGA SEWA
2.  Keterkaitan  Tipologi  Hunian  Sewa dengan Karakteristik Lokasi – Zona
Untuk  mendapatkan  keterkaitan  antara tipologi  hunian  sewa  dengan  karakteristik lingkungannya,  maka  pada  ketiga  tipe  hunian sewa tersebut
dipetakan
kembali pesebarannya ke dalam peta zona yang sudah terbentuk dari karakter lokasi studi Rw 02  dan sekitarnya, berikut persebarannya :
Gambar 23. Pengelompokan tipe di zona ,
Sumber: Hasil Analisis Penulis, 2016
Dari gambar diatas terlihat bahwa tipe 1 berada  di  Zona  A  (Zona  Jl  kampung)  dengan jumlah  hunian  sewa  14  hunian  sewa,  Tipe  2 berada  di  Zona  B1  dengan  jumlah  11  hunian sewa dan Tipe 3 (jumlah 11 hunian sewa) dan Tipe  baru  (jumlah  3  hunian  sewa)  berada  di Zona B2 (Zona Jl Lingkungan).

## Gambar 24 Suasan adi Zona A dan Zona B

## 3.  Perkembangan Hunian Sewa
Perkembangan hunian sewa yang terjadi telah  membuat  kawasan  kampung  Karet Belakang,  Setiabudi  Rw  02  dan  sekitarnya menjadi  kawasan  komoditi  untuk  kepentingan pribadi  dengan  memanfaatkan  potensi  yang ada dan pengaruh faktor eksternal yang cukup kuat  untuk  mendorong  terjadinya  perubahan/ transformasi.
 Perkembangan  Hunian  Sewa  secara Periodik dan Kualitas produk
Gambar 25 Perkembangan Hunian sewa secara periodic.
Dari  analisis  Perkembangan  Hunian Sewa  didapatkan  bahwa  pada  RW  02  dan Sekitarnya,  hunian  sewa  (Kos)  mulai  masuk sejak periode tahun 2005 – 2009 dengan total luas lahan hunian sewa (kos) 2010m² dan Luas Bangunan 2162m², angka tersebut masih relatif kecil  karena  pada  tahun  2005-2009  di  RW  02 dan  sekitarnya  masih  didominasi  hunian  saja dan  masih  kecil  pengaruhnya  terhadap  area kampung  (layer  dalam)  di  RW  02  dan sekitarnya.  Dan  Pada  periode  2010 –  2015 melonjak  sangat  pesat  permintaan  akan kebutuhan hunian sewa (kos) dengan total luas lahan sebanyak 11.217m². Jika dilihat lebih  detail  berdasarkan  kebutuhan  luas lahan/kamar dan fasilitasnya, di area studi Rw 02 dan sekitarnya pada periode 2005-2009 ke periode  2010-2015  meningkat  sangat  pesat. Luas lahan/kamar : periode 2005-2009  adalah 9,95m²  dan  meningkat  menjadi  14,53m²  di periode 2010-2015.  Dengan sisa lahan/kamar 4,58m²    digunakan  untuk  fasilitas  outdoor seperti  lahan  parkir  /  fasilitas  internal.  Luas kamar : K ₁ = K ₂ . Luasan kamar tidak meningkat pesat  pada  2  periode.  Fasilitas  :  F ₁ <  F ₂ . Fasilitas  di  periode  1  lebih  kecil  dari  fasilitas diperiode  2,  Maka  fasilitas  berikutnya  harus ditingkatkan walupun luas kamarnya sama.
Tabel 3 Perbandingan luasan

##  Perkembangan Tipe Hunian Sewa
Gambar 27 Hasil Analisis Penulis, 2016
Jika dilihat  berdasarkan  Luas lahan  dan tahun  oprasional  setiap  tipe  terlihat  dari perkembangan luasan lahan tipe satu (di jalan Kampung,  dengan  jumlah  14  hunian  namun luasan  kecil,  sehingga  di  jalan  kampung  tidak dapat mengekspansi lahan lagi karena padat.). Dan tipe yang banyak berkembang adalah tipe 3  (luas  lahan  400-800m²)  di  jalan  lingkungan, yang masih memiliki lahan-lahan yang dapat di ekspansi  (ex  pabrik  atau  membeli  lahan sebelahnya).
Perkembangan  Hunian  Sewa  Selanjutnya (Internal)
Gambar 28 Hasil Analisis Penulis, 2016
• pada  periode  2005-2009  rata-rata responden tidak puas terhadap fasilitas yang ada di kos-kosan yang di tinggali
• pada  periode  2010-2015  rata-rata responden  tidak  puas  hanya  terhadap beberapa fasilitas seperti : Biaya Listrik, Dapur,  Parkir  motor  dan  mobil, Keamanan dan kualitas bangunan.
Gambar 29 Hasil Analisis Penulis, 2016 Berdasarkan hasil olahan statistik menunjukan  bahwa  bangunan  kos  baru  tidak penting untuk para penghuni/penyewa. Responden  lebih  mementingkan  Keamanan dan  kelengkapan  fasilitas  yang  ada  di  dalam hunian kos.
Gambar 30 Hasil Analisis Penulis, 2016
Bila  dikaitkan  dengan  anggara  harga sewa  dan  kepuasan  fasilitas,  hasil  tersebut dapat  diartikan  bahwa  pada  periode  1  para responden merasa harga sewanya  lebih tinggi dari  anggaran  mereka  karena  setelah  dilihat dalam  nilai  kepuasan  fasilits,  responden merasa  tidak  puas  dengan  fasilitas  yang  ada pada eksisting hunian sewa. Dan untuk periode 2  para  responden  merasa  harga  sewa  sudah sesuai  dengan  anggaran,  karena  menurut mereka beberapa fasilitas yang didapat saat ini sudah puas.
 Perkembangan Hunian Sewa

## Selanjutnya (External)
Selain  perbaikan  kualitas  unit  kamar sewa dan fasilitas hunian sewa, adanya faktor eksternal pengembangan area perkantoran dan komersial  disekitar  kawasan  Karet  Kuningan, seperti pada area Jl. Dr. Satrio, Jl. H.R.Rasuna Said, Jl. Sudirman Thamrin, yang menghubungakan  area  studi  kampung  Karet Belakang  Rw  02  dan  sekitarnya  menjadi pengaruh  terhadap  perkembangan  hunian sewa  dengan  jumlah  hunian  sewa  yang semakin meningkat, dengan kepentingan untuk memberikan masukan kebutuhan akan tempat
tinggal  bagi  para  pekerja  di  sekitar  area tersebut. Sementara itu bila dilihat perkembangan  dari  rencana  tata  kota  tahun 2014,  terdapat  rencana  jalan  baru  yang menghubungkan  jalan  Karet  Karet  Belakang hingga  jalan  Setiabudi,  dengan  lebar  jalan  24 meter  (ROW  24).  Melihat  posisinya  yang bersinggungan  langsung  dengan  RW  02  dan sekitarnya, memberikan opportunity atau kesempatan  bagi  lahan  yang  berhadapan langsung,  dengan  kecenderungan  adanya perubahan fungsi maupun tingkat intensitasnya.
Gambar 31 Prediksi kemungkinan terkait ROW 24 . Sumber:  Peta RDTR 2014 dan Hasil Analisis Penulis, 2016
Dengan  adanya  potensi  yang  demikian, dapat  memberikan  2  dampak  kemungkinan yang  akan  terjadi,  yang  pertama  ialah  dengan adanya  perkembangan  area  perkantoran  dan komersial yang diperkirakan selesai pembangunannya dalam jangka waktu 3 tahun mendatang,  hunian  sewa  tetap  akan  terus berkembang  beriringan,  dengan  tipe  besar (melihat  lot  lahan  pada  peta  rencana  cukup besar  dan  perencanaan  R5),  memungkinkan adanya perubahan intensitas dengan kenaikan KLB.  Sedangkan  kemungkinan  yang  kedua, melihat bahwa kawasan RW 02 dan sekitarnya adalah    termasuk  area  Teknik  Pengaturan Zonasi  (TPZ)  yang  masih  dapat  direncanakan ulang  zonasinya  dengan  beberapa  peraturan dalam  pasal  rencana  kota  dapat  terjadi kapitalisasi dengan adanya pembebasan lahan oleh pengembang besar, sehingga tidak hanya hunian sewa yang tidak mengalami perkembangan,  bahkan  kawasan  kampung Karet Belakang, setiabudi perlahan akan hilang dan digantikan dengan lingkungan komersial.
Perkembangan  komersialisai  dan  pusat bisnis yang makin berkembang hingga  3 tahun kedepan, yang mungkin akan mempengerahui perubahan fungsi di area studi. Rencana jalan sudah ada sejak LRK 2005 dan hingga turun ke RDTR 2014.

## 4. KESIMPULAN DAN SARAN
4.1.  Kesimpulan
 Meskipun  hunian  sewa  di  area  studi    Rw  02 dan  sekitarnya  berkembang  dengan  pola pengembangan  inkremental,  tetapi  pada dasarnya  terdapat  pola  (reguleriti)  pada produk hunian sewa (kos) yang dikembangkan.
 Harga  sewa  dan  luas  lahan  hunian  sewa. Sehingga dari hasil penggabungan 2 kategori tersebut terbentuk 3 tipe hunian sewa, yakni :  Tipe 1 : Dengan range harga sewa <1Jt – 2Jt . Dan Luas Lahan 90-250m².
 Tipe 2 : Dengan range harga sewa 2-2,5t . Dan Luas Lahan 250-400m2 .  Tipe 3 : Dengan range harga sewa 2,5-3jt . Dan Luas Lahan 400-820m2 .
 Melihat  adanya  rencana  perubahan  jalan dengan lebar (ROW) 24, memungkinan area yang  berhadapan  dengan  jalan  tersebut mengalami  peningkatan  intensitas/  kenaikan KLB  untuk  memaksimalkan  penggunaan lahannya.

## 4.2.  Saran/Rekomendasi
 Perlunya  peningkatan  fasilitas  bagi  pemilik untuk  hunian  sewa  berikutnya  berdasrkan permintaan para penghuni/penyewa.
 Pemerintah dan masyarakat
perlu bekerjasama untuk memantau perkembangan  kampung  agar  tidak  hilang eksistensinya,  supaya  lahan  diperkotaan bukan hanya sekedar lahan komoditas.
 Mereview  apakah  dengan  pengaturan  teknik zonasi  dalam  TPZ  memungkinkan  terjadinya penguasaan  lahan  oleh  pengembang  besar dan  menjadikan  kawasan  kampung  Karet Belakang sebagai kawasan komersil.

## 5. DAFTAR PUSTAKA
Mallach, Managing Neighborhood Change (National Housing Institute, 2008)
Hudson,Barclay M.. Comparison of  Current Planning Theory :  Counterparts  and  Contradictions  (APA Journal: p. 387 & 389)
Pitkin, Bill. 2001. Theories of Neighborhood Change: Implication  for  Community  Development  Policy and Practice. UCLA Advanced Policy Institute.
Pusat Studi Metropolitan Universitas Tarumanagara, 2016.  Transformasi  Urban  Metropolitan  Jakarta Adaptasi dan Pengembangan
PBL dan Urbahn Urban Design, Dalam Investor-Led Urban  Development-Research  Proposal, Sturm, Carlo Henry M (2013)
Schwirian, P.Kent. (1983). Models of Neighborhood Change.  Annual  Review  of  Sociology,  Vol  9.pp 83-102.
Sturm,  Carlo  Hendry,  M.  2013. Investor-Led  Urban Development-Research  Proposal. (TU  Delft.  P. 39-41)
Kemungkinan Kemungkinan