## PENERAPAN VALUE ENGINEERING UNTUK EFISIENSI BIAYA PADA PROYEK BANGUNAN GEDUNG (Studi Kasus: Proyek Pembangunan Gedung Variety Restaurant Batu Batam)
Indrastuti 1 ,Rina Mustifany 2*
1,2) Program Sarjana Teknik Sipil, Fakultas Teknik Sipil dan Perencanaan,Universitas Internasional Batam
2) Program Sarjana Teknik Sipil, Fakultas Teknik Sipil dan Perencanaan,Universitas Internasional Batam Jl. Gajah Mada Baloi Sei Ladi Batam, 29422
Email : mustifany.rina@gmail.com

## Abstract
The  cost  efficiency  of  building  construction  projects  is  one  of  the  challenges  that  are  often  faced  in construction activities which of course will also faced in the construction of the Variety Restaurant in Batu Batam. Therefore, it is mandatory that every product or service meet the good standards and achieved through the fast fulfillment in terms of time and low costs. The study using Value Engineering a good solution because it aims a structured and creative problem solving effort to achieve cost efficiency in the construction of Batu Batam Variety Restaurant or in construction building in general.
Value  Engineering  is  carried  out  in  several  stages  such  as  the  information  stage,  the  creative  stage,  the development stage and the presentation and proposal stages. By using the analysis of FAST Diagram and Pareto Diagrams, the two jobs that will be analyzed are sub-structure work and yard pavement work. The alternative solution  chosen  is  to  replace  the  bore  pile  foundation  with  the  piling  foundation  and  use  asphalt  as  the  main material  for  the  pavement.  The  efficiency  cost  that  could  be  obtained  in  the  sub-structure  work  is  Rp. 230,979,007.90,- or 19.4 % of the cost of the work reviewed while from the total overall project cost is 1.6 % and the savings in infrastructure work costs of Rp. Rp. 328,004,100,- or 12.8% of the cost of work reviewed and 2.14% of the total overall project cost. The total cost obtained from the savings in the Budget Plan after a VE analysis of Rp. 558,983,177.70,- or 3.7% of the total cost of the project.

## Keywords : Analysis, Cost, Efficiency, Value Engineering

## Abstrak
Efisiensi biaya terhadap proyek pembangunan gedung menjadi salah satu tantangan yang kerap dihadapi pada kegiatan konstruksi pada saat ini yang tentu akan dihadapi juga dalam proyek pembangunan Gedung Variety Restaurant di Batu Batam. Maka dari itu, di wajibkan setiap produk atau pelayanan jasa dapat mencapai standar yang  baik  dengan dicapai melalui  pemenuhan  waktu  yang cepat  dan  biaya  yang  rendah.  Karena dasar  tersebut maka studi dengan mengunakan Value Engineering atau yang sering disebut rekayasa nilai adalah solusi yang baik karena  dalam  rekayasa  nilai  bertujuan  sebagai  upaya  pemecahan  masalah  secara  terstruktur  dan  kreatif  untuk mencapai efisiensi biaya pada pembangunan Variety Restaurant Batu Batam.
Value  Engineering  ini  dilakukan  dalam  beberapa  tahap  seperti  tahap  informasi,  tahap  kreatif,  tahap pengembangan dan tahap presentasi dan usulan. Melalui analisa fungsi FAST Diagram dan Diagram Pareto, maka di dapatkan dua pekerjaan yang akan dianalisa yaitu pekerjaan sub-struktur dan pekerjaan perkerasan halaman. Solusi alternatif yang terpilih adalah mengganti pondasi bore pile dengan pondasi tiang pancang dan menggunakan aspal  sebagai  bahan  utama  perkerasan  jalan.  Biaya  diperoleh  dari  penghematan  biaya  pekerjaan  sub-struktur sebesar Rp. 230,979,007.90,- atau sebesar 19.4 % dari biaya pekerjaan yang ditinjau sedangkan dari biaya total proyek sebesar 1.6 % dan penghematan biaya pekerjaan infrastruktur sebesar Rp. 328,004,100,- atau sebesar 12.8 %  dari  biaya  pekerjaan  yang ditinjau  dan  2.14  %  dari  biaya  total  proyek  secara  keseluruhan.  Biaya  total  yang diperoleh  dari  penghematan  Rancangan  Anggaran  biaya  setelah  dilakukan  analisa  VE  sebesar  Rp. 558,983,177.70,- atau 3.7 % dari biaya total proyek.
Kata kunci :  Analisis, Efisiensi Biaya, Value Engineering

## 1. Pendahuluan

## 1.1. Latar Belakang
Pada saat ini Indonesia mengalami pertumbuhan ekonomi yang cukup signifikan sehingga pembangunan di segala bidang berjalan dengan segala dinamika tersendiri. Permintaan yang cukup  tinggi  maka  akan  timbul  masalah-masalah  dalam  bidang  konstruksi  yaitu  masalah ketersediaan tenaga kerja, ketersediaan tenggat waktu penyelesaian proyek, ketersediaan bahan akan konstruksi, ketersediaan energi yang dibutuhkan untuk merealisasikan proyek tersebut dan ketersediaan ruang kerja dalam proyek tersebut. Tantangan ini yang tentu akan dihadapi dalam proyek pembangunan Gedung Variety Restaurant di Batu Batam ini. Maka dari itu, di wajibkan setiap produk atau pelayanan jasa dapat  mencapai  standar yang baik  dengan dicapai  melalui pemenuhan waktu yang cepat dan biaya yang rendah. Karena dasar tersebut maka studi dengan mengunakan VE atau yang sering disebut rekayasa nilai adalah solusi yang baik karena dalam rekayasa nilai bertujuan sebagai upaya pemecahan masalah secara terstruktur dan kreatif untuk pembangunan Variety Restaurant Batu Batam.
Konstruksi  suatu  gedung  atau  bangunan  sering  kali  dengan  penggunaan  anggaran  yang berlebih sehingga tidak adanya perhitungan mendalam mengenai Rancangan Anggaran Biaya yang telah dihitung dan dikeluarkan. Ini dapat mengakibatkan kerugian terhadap projek yang dirancang atau yang dikerjakan.
Proyek konstruksi sering kali terjadi penggelembungan pembiayaan yang dirasakan tidak perlu atau sekiranya bisa dikurangi  khususnya di  proyek pembangunan.  Penelitian ditujukan pada  apa  saja  pekerjaan  yang  dapat  dilakukan  VE,  bagaimana  cara  memilih  dan memperhitungkan  jenis  pondasi  atau  pembangunan  lainnya  untuk  pembangunan  konstruksi gedung yang lebih tepat serta efisien dan seberapa besar efisiensi biaya yang diperoleh setelah dilakukan analisis VE.
Value  Engineering  (VE)  adalah  usaha  yang  terorganisir  yang  diarahkan  untuk menganalisis fungsi dari suatu  sistem atau sistem dengan tujuan untuk  mencapai  fungsi dari item atau sistem yang diperlukan itu dengan biaya siklus hidup yang sekecil-kecilnya, namun konsisten dengan ketentuan untuk penampilan, kualitas, reabilitas, dan pemeliharaan dari item atau sistem tersebut. Sehatnya ekonomi dari suatu organisasi atau pemerintah adalah berkaitan dengan  efisiensi  penggunaan  sumber  daya  yang  tersedia.  Kita  dihadapkan  dengan bertambahnya kekhawatiran bahwa berbagai sumber-sumber daya  (resources) yang tersedia di dunia ini akan berkurang. Kita tidak lagi memiliki pilihan yang tidak terbatas terhadap material- material jenis energi, atau sumber-sumber tenaga kerja (Chandra, 2014).

## 2. Metode Penelitian

## 2.1. Lokasi Penelitian & Waktu Penelitian
Lokasi untuk melakukan penelitian ini yaitu di pembangunan Variety Restaurant di Batu Batam.  Waktu  penelitian  dilakukan  mulai  dari  bulan  Oktober  2018  sampai  dengan  Januari 2019.

## 2.2. Data Penelitian
Data yang diperlukan dalam penelitian ini di kelompokkan menjadi 2 (dua) jenis, yaitu data primer dan data sekunder, yang meliputi:
1. Data  Primer,  yang  meliputi  :  data  dan  harga  material  yang  tidak  terlalu  mahal  pada pekerjaan  yang  dipilih,  informasi  mengenai  proses  atau  cara  baru  yang  lebih  ekonomis untuk  mengerjakan bagian-bagian konstruksi, data dan informasi tentang solusi  – solusi alternatif yang akan dipilih dan informasi mengenai keadaan lapangan serta pembangunan konstruksi gedung Variety Restaurant.
2. Data Sekunder, yang meliputi : data teknis proyek, rencana anggaran biaya dan rencana kerja dan syarat.

## 3. Hasil dan Pembahasan

## 3.1. Tahap Informasi
Pada  penelitian  ini,  pekerjaan  yang  akan  dianalisis  yaitu  pekerjaan  yang  dengan  biaya tinggi atau pekerjaan yang terdapat kendala jika diterapkan dilapangan.
Dari  Breakdown  Cost  Structure,  dapat  dilihat  beberapa  pekerjaan  yang  menggunakan anggaran yang tinggi antara lain adalah pekerjaan sub-struktur, pekerjaan struktur level -0.05, pekerjaan struktur level + 4.45, pekerjaan pasangan dinding bata dan pekerjaan infrastruktur. Melalui beberapa faktor seperti cuaca, harga bahan dan upah maka ada dua yang akan dianalisa dan diefisiensikan dari beberapa pekerjaan tersebut yaitu pekerjaan sub struktur dan pekerjaan infrastuktur.
Keputusan ini juga diambil setelah berkonsultasi dengan supervisor lapangan dan projek manager  dari  proyek  Variety  Restaurant  ini.  Setelah  melakukan  survey  di  lapangan,  jika memilih pekerjaan struktur level -0.05, maka bahan alternatif yang akan diganti adalah kolom beton  menjadi  baja  dan  ini  akan  mengakibatkan  penggelembungan  biaya  yang  tinggi.  Maka untuk  mencapai  efisiensi  biaya,  pekerjaan  tertinggi  kedua  dan  ketiga  yang  dipilih  untuk dilakukan  analisa  VE.  Selanjutnya  akan  dilakukan  Breakdown  Cost  Structure  untuk  kedua pekerjaan  tersebut  dan  juga  akan  dilakukannya  analisis  pareto  untuk  dapat  lebih  jelas komponen-komponen yang membutuhkan anggaran lebih tinggi dari komponen lain.

## 3.2. Tahap Analisis Fungsi
Dalam  tahap  analisis  fungsi  ini  akan  dilakukan  analisa  menggunakan  metode  FAST Diagram dengan menjabarkan fungsi-fungsi dari masing-masing pekerjaan yang telah dipilih.
Journal of Civil Engineering and Planning Vol. 3, No. 1 | 2022
Gambar 2. FAST Diagram untuk Pekerjaan Sub-Struktur
Gambar 3. FAST Diagram untuk pekerjaan perkerasan utilitas jalan dengan menggunakan  beton

## 3.3. Tahap Kreatif
Tahapan  ini  dimulai  dengan  melakukan  penjabaran  dua  alternatif  solusi  yang  dapat digunakan untuk analisis VE ini lalu diteruskan dengan melakukan penilaian terhadap alternatif solusi tersebut.
Tabel 1. Tahap Kreatif pada Pekerjaan Sub-Struktur
Tabel 2. Tahap Kreatif pada Pekerjaan Perkerasan Halaman
Tahap Usulan Proyek Pembangunan Variety Restaurant
Lokasi Batu Batam Pekerjaan Perkerasan Halaman 1 Rencana Awal Menggunakan perkerasan non-aspal 2 Usulan Perkerasan halaman menggunakan bahan utama aspal 3 Pertimbangan Berdasarkan hasil VE dengan menggunakan metode rencana kerja VE 4 Penghematan Biaya Rp. 328,004,100,- Tahap Usulan Proyek Pembangunan Variety Restaurant Lokasi Batu Batam Pekerjaan Sub-Struktur 1 Rencana Awal Menggunakan pondasi bore pile 2 Usulan Pondasi diganti dengan menggunakan pondasi tiang pancang 305 x 305 mm dengan kedalaman 6 m di 410 titik 3 Pertimbangan Berdasarkan hasil VE dengan menggunakan metode rencana kerja VE 4 Penghematan Biaya Rp.  230,979,007.90,-

## 3.4. Tahap Pengembangan
Dengan penjabaran keuntungan dan kerugian yang dijabarkan pada tahap kreatif, maka ada dua solusi alternatif yang dipilih untuk efisiensi biaya yang akan dilakukan dalam analisia VE ini. Salah satu alternatif yang dipilih adalah mengganti pondasi bore pile dengan pondasi tiang pancang  beton.  Ini  dipilih  karena  pondasi  tiang  pancang  akan  memerlukan  pengerjaan  yang lebih mudah, tahan lama dan biaya yang lebih murah dibandingkan menggunakan pondasi bore pile  di  lapangan.  Alasan  terbesar  tidak  memilih  pondasi  sumuran  sebagai  alternatif  solusi terbaik  karena  pondasi  sumuran  tidak  tahan  terhadap  gaya  horizontal  sehingga  akan menurunkan  kualitas  ketahanan  dari  gedung  Variety  Restaurant  tersebut.  Tambahan  pula, konstruksi  pondasi  sumuran  menggunakan  bahan  yang  cenderung  boros  sehingga  membuat konstruksi  pondasi  sumuran  ini  lebih  mahal  dibandingkan  dengan  pengerjaan  tiang  pancang beton.
Alternatif  solusi  kedua  yang  dipilih  adalah  dengan  menggunakan  bahan  utama  aspal sebagai  perkerasan  jalan  untuk  pengerjaan  utilitas  jalan  dan  parkir.  Untuk  jalan  aspal,  biaya pembangunan relatif lebih murah dibandingkan konstruksi beton dan paving blok. Begitu juga untuk  pemakaian  kepada  jalan  dengan  lalu  lintas  kendaraan  ringan,  jalan  aspal  lebih  murah dibandingkan  konstruksi  jalan  beton.  Jalan  juga  akan  lebih  halus,  mulus  dan  tidak bergelombang maka akan lebih nyaman dalam berkendara. Dengan kondisi tanah di konstruksi Variety  Restaurant  tersebut  dan  juga  efisiensi  biaya  yang  bisa  dimaksimalkan  maka  solusi alternatif yang paling baik adalah mengganti bahan dasar perkerasan jalan dari beton ke aspal.

## 3.4.1. Analisis biaya mengganti pondasi bore pile dengan pondasi tiang pancang
Tiang  Pancang  pada  Variety  Restaurant  Batu  Batam  sebanyak  410  titik,  maka  biaya  yang diperoleh adalah :
= 410 titik x Rp. 2,265,000,- = Rp.928,650,000,-
Biaya keseluruhan =  Biaya  Pondasi  Tiang  Pancang  +  Pembobokan  Kepala    Pile  Cap  +
Mobilisasi dan Demobilisasi  Mesin Pancang Biaya keseluruhan = Rp.928,650,000 + Rp. 20,500,000 + Rp. 12,000,000 = Rp. 961,150,000,-

## 3.4.2. Analisis biaya menggunakan aspal sebagai bahan utama perkerasan jalan
Luas tanah =
𝑉𝑜𝑙𝑢𝑚𝑒 𝑇𝑎𝑛𝑎ℎ 𝑇𝑒𝑏𝑎𝑙 𝑇𝑖𝑚𝑏𝑢𝑛𝑎𝑛 𝑇𝑎𝑛𝑎ℎ
=
= 2,666.7 m²
Biaya perkerasan jalan dengan aspal =  Rp. 152,000 x 2,666.7 = Rp. 405,338,400,-
Biaya  keseluruhan  =  Biaya  perataan,  perbaikan  dan  pemadatan  tanah  dasar  +  Urugan Permukaan Rencana untuk Parkir dan Utilitas Jalan dengan material bauksit + Lapisan dengan aspal = Rp. 48,000,000 + Rp. 712,080,000 + 405,338,400 = Rp. 1,165,418,400,-

## 3.5. Tahap Presentasi dan Usulan
Berdasarkan  hasil  pada  tahap  analisa,  maka  pada  tahap  ini  Penulis  merekomendasikan alternatif  pengganti  material  awal  pada  pekerjaan  sub-struktur    dan  pekerjaan  perkerasan halaman.
Tabel 3. Tahap Usulan pada pekerjaan sub-struktur
Tabel 4. Tahap Usulan pada pekerjaan perkerasan halaman
Dari hasil tahap analisa VE, didapatkan perbandingan biaya total rencana sebelum dan sesudah dilakukan analisa yang akan dibahas pada tabel 5 dan tabel 6.
Tabel 5. RAB Proyek Variety Restaurant Batu Batam sebelum dilakukan VE
Tahap Usulan Proyek Pembangunan Variety Restaurant
Lokasi Batu Batam Pekerjaan Sub-Struktur 1 Rencana Awal Menggunakan pondasi bore pile 2 Usulan Pondasi diganti dengan menggunakan pondasi tiang pancang 305 x 305 mm dengan kedalaman 6 m di 410 titik 3 Pertimbangan Berdasarkan hasil VE dengan menggunakan metode rencana kerja VE 4 Penghematan Biaya Rp.  230,979,007.90,- Tahap Usulan Proyek Pembangunan Variety Restaurant Lokasi Batu Batam Pekerjaan Perkerasan Halaman 1 Rencana Awal Menggunakan perkerasan non-aspal 2 Usulan Perkerasan halaman menggunakan bahan utama aspal 3 Pertimbangan Berdasarkan hasil VE dengan menggunakan metode rencana kerja VE 4 Penghematan Biaya Rp. 328,004,100,-
Berdasarkan tahap usulan yang sudah dipresentasikan, maka dilakukan analisis VE dengan melakukan efisiensi pada pekerjaan sub-struktur dan pekerjaan infrastruktur. Melalui tabel  5 dan  6  akan  dapat  dilihat  bahwa  ada  perbedaan  total  rancangan  anggaran  biaya  keseluruhan antara sebelum dan sesudah dilakukannya analisis VE.
Tabel 6. RAB Proyek Variety Restaurant Batu Batam sebelum dilakukan VE
Penghematan = Total RAB sebelum VE – Total RAB setelah VE
=   Rp. 558,983,177.70,-

## 4. Kesimpulan
Dari hasil analisa VE beberapa item pada proyek pembangunan Variety Restaurant Batu Batam, dapat diambil kesimpulan sebagai berikut:
1. Solusi  alternatif  dari  pekerjaan  sub-struktur  adalah  dengan  mengganti  pondasi  bore  pile dengan  pondasi  tiang  pancang.  Untuk  pekerjaan  infrastruktur  yang  mencakup  pekerjaan perkerasan halaman, yaitu mengganti perkerasan jalan dengan menggunakan bahan dasar beton menjadi aspal.
2. Biaya  diperoleh  dari  penghematan  biaya  pekerjaan  sub-struktur  sebesar  Rp.  Rp. 230,979,007.90,- atau sebesar 19.4 % dari biaya pekerjaan yang ditinjau sedangkan dari biaya total proyek sebesar 1.6 % dan penghematan biaya pekerjaan infrastruktur sebesar Rp. 328,004,100 atau sebesar 12.8 % dari biaya pekerjaan yang ditinjau dan 2.14 % dari biaya total proyek secara keseluruhan.
3. Biaya total yang diperoleh dari penghematan Rancangan Anggaran biaya setelah dilakukan analisa VE sebesar Rp. 558,983,177.70,- atau 3.7 % dari biaya total proyek.

## 5. Saran
Adapun saran yang akan diberikan sebagai acuan kepada penulis selanjutnya yaitu sebagai berikut :
1. Untuk  mendapatkan  hasil  yang  optimal  pada  metode  VE  harusnya  dilakukan  pada  saat perencanaan.
2. Diperlukan inovasi dan arsitektur yang memiliki dan mengerti mengenai VE yang dapat memenuhi tuntutan kepuasan owner maupun perencana.
3. VE dapat dilakukan dengan catatan kontraktor tidak hanya mementingkan dari segi profit dan  biaya  pelaksanaan  saja,  melainkan  harus  ditinjau  secara  menyeluruh,  sehingga didapatkan optimalisasi dan efisiensi yang sebenarnya.
4. Analisa VE dalam penelitian ini hanya sebatas melihat pada efisiensi untuk material dan metode pelaksanaan, maka untuk penelitian selanjutnya adalah melakukan analisa VE yang akan mempengaruhi terhadap kinerja konstruksi secara keseluruhan.

## 6. Daftar Pustaka
[1] Dell,  Isola,  Alphonse.  1974. Value  Engineering  in  the  Construction  Industry .  New York: Construction Publishing Corp., Inc.
[2] Dell,  Isola,  Alphonse.  2008. Value  Engineering:  Practical  Application  for  Design Construction Maintenance & Operations . Kingston: RS Means Company.
[3] Priyo,  Mandiyo.  2010.  Aplikasi  Value  Engineering  pada  Proyek  Konstruksi  (Studi Kasus: Proyek Pembangunan Gedung BPKP Yogyakarta). Yogyakarta.
[4] Ferdian,  Johnneri.  2015.  Penerapan  Value  Engineering  Pekerjaan  Bangunan  Bawah Jembatan pada Pekerjaan Pondasi Tiang Pancang (Studi Kasus: Penggandaan Jembatan Lamnyong Banda Aceh), Pascasarjana Universitas Syiah Kuala. Aceh.
[5] Chandra,  Suriana.  2014. Maximizing  Construction  Project  and  Investment  Budget Efficiency with Value Engineering ., Elex Media Komputindo. Jakarta