## KEKUATAN HUKUM JUAL BELI TANAH MELALUI SEORANG KUASA
Oleh:
Rumelda Silalahi Universitas Darma Agung, Medan
E-Mail :
rumeldasilalahi88@gmail.com

## ABSTRACT
This  study  aimed  at  determining  the  legal strength  of  land  sale  and  purchase  through  the power of an attorney. The method used in this study was sociological juridical, in which the author  examined  the  fact  based  on  the  legislation  that  regulates  the  problem  by  looking directly at the implementation and application of these regulations in practice. The method of  data  analysis  in  this  study  was  analytical  descriptive  wherein  in  this  process  the researcher actively and subjectively performed the process of interpreting, interpreting, and evaluating  the  collected  data  based  on  the  theoretical  framework  and  understanding  that developed when interpreting the data. The results of the research obtained showed that the sale and purchase of land through the power of an attorney had a legal force that was legal and bound the authority and the third party concerned had to carry out the contents of the agreement. This was because the authorizer had to implement the agreement made by the recipient of the power of an attorney, as long as the recipient of the power did not exceed the authority  granted  to  him.  If  there  was  a  dispute,  the  party  who  become  the  party  was  the authorizer and the third party was not the recipient of the power of the attorney. Whereas the problems arising in connection with the sale and purchase of land through the power of an attorney in a court hearing stipulated the provisions of the Civil Code, UUPA No. 5 1960 and Government Regulation No. 10 of 1961 concerning land registration.
Keywords: legal strength , land purchase and power
1. PENDAHULUAN 1.1. Latar Belakang Dalam  memenuhi  kebutuhan- kebutuhan manusia di dalam masyarakat, individu yang satu senantiasa berhubungan dengan individu yang lain. Dengan perhubungan tersebut diharapkan kebutuhan yang dikehendaki individu  yang  satu  akan  dipenuhi  oleh individu  yang  lain,  demikian  pula sebaliknya secara timbal balik. Perjanjian merupakan  wujud  dari  hubungan kerjasama  yang  mengikat  antara  dua individu atau lebih. Hukum perjanjian bersifat terbuka  atau  mempunyai  satu  asas kebebasan berkontrak, artinya kebebasan yang diberikan seluas-luasnya kepada  siapapun  untuk  mengadakan perjanjian  yang  berisi  apa  saja,  asalkan tidak melanggar undang-undang, ketertiban  umum,  dan  kesusilaan.  Para pembuat  perjanjian  boleh  membuat ketentuan-ketentuan sendiri yang menyimpang  dari  Pasal-Pasal  dalam hukum  perjanjian.  Pasal-pasal  dari hukum  perjanjian  bersifat  pelengkap, yang  berarti  pasal-pasal  tersebut  dapat dikesampingkan  manakala  dikehendaki oleh  pihak-pihak  yang  membuat  suatu perjanjian. Kalau mereka tidak mengatur sendiri  sesuatu  hal,  berarti  hal  tersebut akan  tunduk  pada  undang-undang  yang berlaku (Subekti, 2002 : 13). Sistem  terbuka  ini  dalam  Kitab Undang-Undang Hukum Perdata,
lazimnya  disimpulkan  dalam  Pasal  1338 ayat  (1),  yang  berbunyi  “semua perjanjian  yang  dibuat  secara  sah berlaku  sebagai  undang-udang  bagi mereka yang membuatnya”.
Dalam  beberapa  perjanjian  yang timbul dalam masyarakat, perjanjian jual beli  semakin  lama  makin  penting  untuk memenuhi kebutuhan-kebutuhan manusia    di  dalam  masyarakat.  Adapun yang  dapat  dijadikan perjanjian  jual  beli sangat  banyak,  baik  benda  bergerak maupun  benda  tetap.  Jual  beli  benda bergerak dapat berupa jual beli kendaran seperti  mobil,  dan  jual  beli  benda  tetap contohnya adalah jual beli tanah. Dengan perkembangan penduduk yang meningkat  seperti  saat  sekarang  ini, terjadi  keterbatasan  tersedianya  lahan atau  tanah  yang  ada,  karena  tanah  yang tersedia  dari  waktu  ke  waktu  tidak pernah bertambah, sementara kebutuhan  akan  tanah  atau  lahan semakin  tinggi.  Untuk  mendapatkan tanah  sekarang  ini  juga  bukanlah  hal yang  mudah  di  tengah  tingginya kebutuhan  akan  tanah,  terutama  untuk wilayah  perkotaan.  Salah  satu  cara  yang digunakan  untuk  mendapatkan  tanah saat ini melalui jual beli.
Dalam  melakukan  jual  beli tanah dibutuhkan  akta  otenik.  Tanpa  akta otentik  secara  hukum  pengalihan  hak atas  tanah  dan  bangunan  tidak  sah secara hukum.  Melalui akta otentik yang menentukan  secara  jelas  hak  dan kewajiban,  menjamin  kewajiban  hukum, dan  diharapkan  pula  dapat  dihindari pula terjadinya sengketa (Supriadi, 2008 : 29). Jual  beli  yang  dahulu  dikenal dengan asas riil terjadi jika sudah terjadi levering atau penyerahan barang. Keadaan  tersebut  berbeda  dengan ketentuan  tentang  perjanjian  jual  beli yang diatur dalam Kitab Undang-Undang
Hukum  Perdata,  karena  sesuai  dengan Pasal  1458  Kitab  Undang-Undang
Hukum  Perdata.  Atas  dasar  pasal tersebut,  terlihat  bahwa perjanjian  telah ada sejak kata sepakat. Sebuah perjanjian untuk pelepasan  hak  atas  tanah  harus memenuhi  kriteria  terang  dan  tunai, sebagaimana  ketentuan  hukum  adat yang diakomodir dalam Pasal 5 Undang-
Undang  No.  5  Tahun  1960  tentang Peraturan  Dasar  Pokok-Pokok  Agraria. Untuk  kasus  jual  beli  tanah  yang  belum memenuhi persyaratan terang dan tunai, maka instrument hukum yang digunakan adalah  Perjanjian  Pengikatan  Jual  Beli (PPJB)  yang  dilakukan  dihadapan notaris.  Perjanjian  Pengikatan  Jual  Beli yang dibuat dihadapan notaris merupakan  kesepakatan  para  pihak berdasarkan  Pasal  1320  jo  Pasal  1338 Kitab  Undang-Undang  Hukum  Perdata sehingga  memberikan  kepastian  dan perlindungan  hukum  bagi  pihak  yang membuatnya.  Perjanjian  Pengikatan  Jual Beli  (PPJB)  merupakan  ikatan  awal antara  penjual  dan  pembeli  dalam bertransaksi,  dan  harus  ditindaklanjuti dengan  pembuatan  Akta  Jual  Beli  (AJB), karena  PPJB  belum  mengalihkan  hak secara hukum.
Pemberian  kuasa  ( lastgeving ) merupakan  suatu  perjanjian  dengan mana  seorang  memberikan  kekuasaan (wewenang)  kepada  seorang  lain,  yang menerimannya,  untuk  atas  namanya menyelenggarakan suatu urusan. Ketentuan  mengenai  pemberian  kuasa ini diatur dalam KUHPerdata, yaitu Buku III Bab XVI mulai dari Pasal 1792 hingga Pasal  1819.  Kuasa  (volmacht)  tidak diatur,  baik  secara  khusus  dalam KUHPerdata  tersebut  maupun  dalam ketentuan Undang-Undang lainnya, tetapi  diuraikan  sebagai  salah  satu bagian  dari  pemberian  kuasa  (Budiono, 2008 : 2). Disebut  pemberian  kuasa  jika pemberi kuasa melimpahkan perwakilan atau mewakilkan kepada penerima kuasa untuk  mengurus  kepentingannya,  sesuai dengan  fungsi  dan  kewenangan  yang ditentukan  dalam  surat  kuasa.  Dengan demikian,  penerima  kuasa  berkuasa penuh  bertindak  mewakili  pemberi kuasa  terhadap  pihak  ketiga  untuk  dan atas  nama  pemberi  kuasa.  Jadi  dengan
demikian  pemberi  kuasa  bertanggung jawab penuh atas segala perbuatan kuasa sepanjang  perbuatan  yang  dilakukan kuasa  tidak  melebihi  wewenang  yang diberikan pemberi kuasa.
Sesuai  dengan  perkembangan jual  beli  di  dalam  masyarakat  maka penulis  memilih  judul  : Kekuatan
Hukum  Jual  Beli  Tanah  Melalui Seorang Kuasa , yang mana seorang itu (si  pemberi  kuasa)  telah  memberikan wewenang kepada seseorang (si penerima  kuasa)  sehingga  sipenerima kuasa  berhak  terhadap  sesuatu  barang yang  telah  diberikan  kuasa  tadi kepadanya.
1.2. Tujuan Penelitian Penelitian  ini  bertujuan  untuk mengetahui  kekuatan  hukum  jual  beli tanah melalui seorang kuasa.

## 2. METODE PELAKSANAAN
Metode  yang  digunakan  dalam penulisan  ini  adalah  yuridis  sosiologis, yang mana penulis meneliti berdasarkan peraturan  perundang-undangan  yang mengatur mengenai permasalahan dengan  melihat  langsung  pelaksanaan dan  penerapan  dari  peraturan  tersebut dalam praktek. Metode analisis data pada penulisan  ini  adalah  deskriptif  analitis dimana  dalam  proses  ini  peneliti  secara aktif  dan  subyektif  melakukan  proses tafsir,  interpretasi,  dan  evaluasi  data yang dikumpulkan berdasarkan kerangka  teori  dan  pemahaman  yang berkembang saat menafsirkan data.

## 2. Uraian Teoritis
2.1. Pengertian Perjanjian Pengertian  perjanjian  secara umum  dapat  dilihat  dalam  Pasal  1313 ayat (1) KUHPerdata yang menyebutkan bahwa perjanjian adalah sesuatu perbuatan dengan mana satu orang atau lebih mengikatkan dirinya terhadap satu orang  lain  atau  lebih.  Dari  Pasal  1313 ayat  (1)  KUH  Perdata,  dapat  diketahui bahwa  suatu  perjanjian  adalah  suatu peristiwa  dimana  seorang  berjanji
kepada orang lain atau dimana dua orang atau  lebih  saling  berjanji  untuk melaksanakan suatu hal.
Menurut  Suryono  (2014  :  45) pengertian  perjanjian  sebagai  mana tersebut  dalam  Pasal  1313  KUHPerdata terlalu  luas,  karena  istilah  perbuatan yang  dipakai  dapat  mencakup  juga perbuatan melawan hukum dan perwakilan  sukarela,  padahal  yang dimaksud  adalah  perbuatan  melawan hukum. Menurut Mahudi dan Ali (2001 : 35)  perjanjian  adalah  suatu  hubungan atas dasar hukum kekayaan ( vermogenscrechtlijke bettrecking ) antara dua  pihak,  dimana  pihak  yang  satu berkewajiban memberikan suatu prestasi  atas  nama  pihak  yang  lain mempunyai  hak  terhadap  prestasi  itu. Prodjodikoro  (1985  :  11)  memberikan definisi bahwa perjanjian itu merupakan suatu  perbuatan  hukum  mengenai  harta benda  kekayaan  antara  dua  pihak, dimana satu pihak berjanji atau dianggap berjanji untuk melakukan suatu hal atau tidak melakukan suatu hal, sedang pihak yang  lain  berhak  menuntut  pelaksanaan janji itu.
Berdasarkan  definisi  yang  telah dikemukakan  tersebut  di  atas,  maka dapat  disebutkan  bahwa  perjanjian adalah  hubungan  hukum  antara  dua pihak atau lebih dimana pihak yang satu berjanji untuk melaksanakan sesuatu hal dan pihak yang lain berhak menuntut hal (prestasi) tersebut.
Pengertian  jual  beli  dalam kehidupan  sehari-hari  dapat  diartikan suatu  perbuatan  dimana  seseorang melepaskan  uang  untuk  mendapatkan barang yang dikehendaki secara sukarela.  Jual  beli  yang  dianut  di  dalam Hukum Perdata hanya bersifat obligator, yang  artinya  bahwa  perjanjian  jual  beli baru  meletakkan  hak  dan  kewajiban timbal  balik  antara  kedua  belah  pihak, penjual  dan  pembeli,  yaitu  meletakkan kepada penjual kewajiban untuk menyerahkan hak milik atas barang yang dijualnya, sekaligus memberikan kepadanya  hak  untuk  menyerahkan  hak
milik  atas  barang  yang  dijualnya, sekaligus  memberikan  kepadanya  hak untuk menuntut pembayaran harga yang telah  disetujui,  dan  disebelah  lain meletakkan kewajiban kepada si pembeli untuk  membayar  harga  barang  sebagai imbalan haknya untuk menuntut penyerahan  hak  milik  atas  barang  yang dibelinya.  Atau  dengan  perkataan  lain, bahwa  jual  beli  yang  dianut  dalam Hukum  Perdata,  jual  beli  belum memindahkan hak milik. Di  sini  dapat  diartikan  juga bahwa jual beli adalah suatu persetujuan kehendak, antara penjual/pembeli mengenai  suatu  barang  dan  harga. Karena  tanpa  barang  yang  akan  dijual dan  tanpa  harga  yang  dapat  disetujui antara  dua  belah  pihak,  tidak  mungkin ada  jual  beli,  atau  jual  beli  tidak  pernah ada.
2.2.  Pengertian Perjanjian Jual Beli Pengertian perjanjian pengikatan jual  beli  dapat  dilihat  dengan  cara memisahkan kata dari Perjanjian pengikatan  jual  beli  menjadi  perjanjian dan  pengikatan  jual  beli.  Perjanjian pengertiannya  dapat  dilihat  pada  sub bab  sebelumnya,  sedangkan  Pengikatan
Jual Beli pengertiannya menurut Subekti (1995 : 75) dalam bukunya adalah suatu perjanjian  antara  pihak  penjual  dan pembeli  mengikatkan  dirinya  untuk menyerahkan  suatu  kebendaan  dan pihak  yang  lain  untuk  membayar  harga yang telah dijanjikan. Sedangkan menurut Budiono (2004 : 37), perjanjian pengikatan  jual  beli  adalah  perjanjian bantuan yang berfungsi sebagai perjanjian  pendahuluan  yang  bentuknya bebas. Menurut  Surbekti  (2006  :  366) mengatakan  “  Jual  beli  adalah  suatu perjanjian  bertimbal  balik  dalam  mana pihak  yang  satu  (sipenjual)  berjanji untuk menyerahkan hak milik atas suatu barang,  sedangkan    yang  lainnya  (si pembeli)  berjanji  untuk    untuk membayar  harga  yang  terdiri  atas sejumlah  uang  sebagai  imbalan  dari perolehan hak milik tersebut”.
Dari  defenisi  di  atas  dapat diketahui  bahwa  harga  barang  tersebut harus  berupa  uang,  maka  tidak  terjadi jual  beli,  melaikan  yang  terjadiadalah tukar menukar.
Menurut  Suryodiningrat  (1996  :
14)  adalah  bahwa  “perjanjian  jual  beli adalah  perjanjian/persetujuan/kontrak dimana  satu  pihak  (penjual)  mengikat diri  untuk  menyerahkan  hak  milik  atas benda/barang  kepada  pihak  lainnya (pembeli)  yang  mengikat  dirinya  untuk membayar  harganya  berupa  uang kepada pemilik”. Pasal 1457 KUHP  menyebutkan : jual beli merupakan persetujuan menyerahkan  barang  yang  mempunyai nilai,  dimana  salah  satu  pihak  menjual baragn  tersebut,  dan  pihak  lain membelinya dengan kesepakatan. Dari ketentuan pasal 1457 KUHP ini  dapat    suatu  kesimpulan    bahwa perjanjian  jual  beli  itu  adalah  perjanjian timbal  balik,  artinya  masing-masing pihak mempunyai hak kewajiban sebagai akibat  perjanjian  yang  dibuatnya, misalnya  si  penjual  wajib  menyerahkan barang yang telah dibuatnya, misalnya si penjual wajib menyerahkan barang yang telah  dijualnya,    dan  sekaligus  ia  berhak juga  atas  pembayaran  yang  diberikan  si pembeli.  Sedang  si  pembeli  wajib membawa  harga  yang  diterimanya  dari si  penjual  dan    dan  sekaligus  pula  ia berhak atas barang yang diserahkan oleh penjual  tadi.  Oleh  karena  itu,  perjanjian jual  beli  ini  berlainan  dengan  perjanjian yang  disebut  dalam  pasal  1313  KUHP, yang  berbunyi  :  ”suatu  persetujuan adalah  suatu  perbuatan  dengan  mana pihak  yang  satu  mengikat  dirinya terhadap  satu  orang  yang  lain  atau lebih”.
Jadi  perjanjian  dalam pasal  1313
KUHP ini adalah perjanjian sepihak, oleh karena  mengikatkan  dirinya  hanya sepihak  saja  dan  pihak  lain  tidak  terikat atas perjanjian yang dibuatnya.
Perjanjian  jual  beli  yang  bersifat imbal  balik  itu  sesuai  dengan  istilah hukum  dalam  bahasa  Belanda    “ koop
enverkoop ”  yang  juga  mengandung pengertian  bahwa  pihak  yang  satu “ verkop ”  (menjual)  sedang  yang  lainnya “ koop ”  (membeli).  Dalam  bahasa  Inggris jual  beli  diebutkan  dengan  “ sale ”  yang berarti penjual (hanya dilihat dari sudut penjual  saja).  Begitu  pula  dalam  bahasa Perancis  “ vente ”  yang  disebut  juga penjualan,  sedang  dalam  bahasa  Jerman dipakai  perkataan  : kauf ”  yang  berarti pembelian.
Dalam  sistem  KUHP,  penjual harus  menyerahkan  hak  milik  atas barang  yang  diperjualbelikkan  itu kepada pembeli, juga sebaliknya pembeli harus  membayar  harga  yang  menjadi objek  perjanjian.  Barang  yang  menjadi objek  perjanjian  jual  beli  tersebut  harus tertentu, setidak-tidaknya dapat ditentukan  wujud  dan  jumlahnya  pada saat  ia  akan  menyerahkan  hak  miliknya kepada  si  pembeli.  Dengan  demikian adanya  syah  menurut  hukum  jual  beli mengenai  panen  akan  diperoleh  pada suatu  waktu  dari  sebidang  tanah tertentu.
Berdasarkan  pengertian  yang diterangkan  di  atas,  dapat  disimpulkan bahwa  pengertian  perjanjian  pengikatan jual  beli  merupakan  sebuah  perjanjian pendahuluan  yang  dibuat  sebelum dilaksanakannya  perjanjian  utama  atau perjanjian  pokoknya.  Sebagaimana  telah diterangkan tentang pengertiannya, maka  kedudukan  perjanjian  pengikatan jual  beli  yang  sebagai  perjanjian pendahuluan, maka perjanjian pengikatan  jual  beli  berfungsi  untuk mempersiapkan atau bahkan memperkuat perjanjian utama/pokok. Isi dari perjanjian pengikatan jual beli yang merupakan perjanjian pendahuluan  untuk  lahirnya  perjanjian pokok/utama  biasanya  adalah  berupa janji-janji  dari  para  pihak  yang mengandung  ketentuan  tentang  syarat- syarat  yang  harus  disepakati  untuk sahnya  melakukan  perjanjian  utamanya. Misalnya  dalam  perjanjian  pengikatan jual beli hak atas tanah, dalam perjanjian pengikatan  jual  belinya  biasanya  bersi
janj-janj baik dari pihak penjual hak atas tanah maupun pihak pembelinya tentang pemenuhan terhadap syarat-syarat dalam perjanjian jual beli agar perjanjian utamanya  yaitu  perjanjian  jual  beli  dan akta  jual  beli  dapat  ditandatangani  di hadapan  pejabat  pembuat  akta  tanah (PPAT)  seperti  janji  untuk  melakukan pengurusan sertifikat tanah sebelum jual beli  dilakukan  sebagaimana  diminta pihak  pembeli,  atau  janji  untuk  segera melakukan  pembayaran  oleh  pembeli sebagai  syarat  dari  penjual,  sehingga akta  jual  beli  dapat  ditandatangani  di hadapan  pejabat  pembuat  akta  tanah (PPAT).
Selain  janji-janji  biasanya  dalam perjanjian  pengikatan  jual  beli  juga dicantumkan  tentang  hak  memberikan kuasa  kepada  pihak  pembeli.  Hal  ini terjadi apabila pihak penjual berhalangan untuk hadir dalam melakukan  penandatanganan  akta  jual beli  di  hadapan  pejabat  pembuat  akta tanah  (PPAT),  baik  karena  lokasi  yang jauh,  atau  karena  ada  halangan  dan sebagainya.  Pemberian  kuasa  tersebut biasanya  baru  berlaku  setelah  semua syarat  untuk  melakukan  jual  beli  hak atas tanah di pejabat pembuat akta tanah (PPAT) telah terpenuhi. Sebagai perjanjian  yang  lahir  karena  kebutuhan dan  tidak  diatur  secara  tegas  dalam bentuk  peraturan  perundang-undangan maka  perjanjian  pengikatan  jual  beli tidak mempunyai bentuk tertentu.

## 2.3.  Perpindahan  Hak  Milik  dalam
Perjanjian Jual Beli Secara  yuridis  dapat  dilihat bahwa  jual  beli  merupakan  perjanjian konsensuil  melalui  rumusan  Pasal  1458
Kitab Undang-undang Hukum Perdata.
Uraian  di  atas,  secara  sederhana dapat  dikatakan  bahwa  pada  dasarnya setiap  penerimaan,  yang  diwujudkan dalam  bentuk  pernyataan  penerimaan, baik  yang  dilakukan  secara  lisan, maupun  yang  dibuat  dalam  bentuk tertulis,  menunjukkan  saat  lahirnya perjanjian.  Seringkali  dalam  praktek
proses  penawaran  dan  permintaan tersebut  tidaklah  demikian  halnya, dengan makin berkembangnya kehidupan  ekonomi  umat  manusia,  di mana  transaksi  jual  beli  tidak  hanya diselenggarakan di pasar tradisional saja, melainkan  juga  pada  pasar  swalayan, akan  kita  jumpai  suatu  keadaan  bahwa seorang  pembeli  yang  diberikan  harga penawaran, tidak mengajukan keberatan, atas  penawaran  lebih  lanjut,  maupun melakukan  penerimaan  atas  penawaran yang diajukan, melainkan secara langsung  mengambil  barang  yang hendak dibeli. Dalam hal ini, orang boleh mengatakan  bahwa  pembeli  tersebut dapat  menyetujui  penawaran  yang diberikan  oleh  penjual  barang  tersebut. Dalam  hal  ini  kesepakatan  dianggap terjadi  pada  saat  pembeli  mengambil barang tersebut dan membayar harganya kepada penjual.
Kitab  Undang-undang  Hukum Perdata  tidak  secara  tegas  memberikan pengertian  dari  peristiwa  perdata  yang dimaksudkan,  namun  demikian  jika  kita kembali  kepada  hakikat  dari  peristiwa perdata  dalam  hubungan  penyerahan kebendaan,  secara  sederhana  dapat dikatakan  bahwa  yang  termasuk  dalam peristiwa  perdata  tersebut  adalah perbuatan  hukum  berupa  perjanjian yang  dibuat  oleh  dua  pihak  dengan tujuan untuk mengalihkan hak milik atas kebendaan tertentu. Dalam konteks yang sederhana, perjanjian yang berhubungan dengan  tujuan  pengalihan  hak  milik dapat kita temui dalam ketentuan :
a)  Jual  beli,  yang  diatur  dalam  Bab  V Buku III Kitab Undang-undang Hukum Perdata;
b) Tukar  menukar,  yang  diatur  dalam
Bab VI Buku III Kitab Undang-undang Hukum Perdata; c) Hibah,  yang  diatur  dalam Bab  X Buku III  Kitab  Undang-undang  Hukum Perdata. Selain  perjanjian  tersebut,  dalam bentuknya  yang  lebih  kompleks,  di  luar bentuk perbuatan hukum yang disepakati  para  pihak  (dalam  wujud perjanjian),  peristiwa  hukum  dalam bentuk Putusan Hakim, maupun Penetapan  Pemenang  Lelang,  yang  tidak semata-mata bergantung pada kesepakatan  pihak  dapat  menjadi  alas perolehan hak milik. Ketentuan  serupa  dengan  jual beli  yang  disebutkan  dalam  Pasal  1459
Kitab  Undang-undang  Hukum  Perdata tersebut  juga  dapat  kita  temui  dalam ketentuan  Pasal  1686  Kitab  Undang- undang  Hukum  Perdata,  yang  mengatur mengenai  hibah,  yang  menentukan bahwa; Hak milik atas benda-benda yang termaksud dalam penghibahan, sekalipun penghibahan ini telah diterima secara  sah,  tidaklah  berpindah  kepada penerima  hibah,  selainnya  dengan  jalan penyerahan  sesuai  dengan  pasal  612, 613  dan  616  KUHPerdata.  Sedangkan dalam ketentuan tukar-menukar, memang  tidak  secara  tegas  dinyatakan dalam  ketentuan  mengenai  tukar- menukar,  walaupun  demikian  dengan merujuk  pada  ketentuan  Pasal  1546 Kitab Undang-undang Hukum Perdata. Dengan  demikian  jelaslah  bahwa setiap  perbuatan  hukum  perdata  yang bermaksud  untuk  mengalihkan  hak milik,  harus  memenuhi  ketentuan sebagaimana digariskan dalam Pasal 584 Kitab  Undang-undang  Hukum  Perdata. Dalam ketentuan tersebut dapat diketahui bahwa sebelum suatu penyerahan  kebendaan,  dengan  tujuan untuk melakukan pemindahan hak milik dapat  dilakukan  haruslah  ada  terlebih dahulu  suatu  peristiwa  perdata  yang bertujuan  untuk  mengalihkan  hak  milik tersebut,  yang  dalam  bentuk  perjanjian dapat  tertuang  dalam  wujud  jual  beli, tukar menukar maupun hibah. Pada penyerahan terhadap suatu barang dari hasil jual beli ada ketentuan bahwa  kewajiban  menyerahkan  suatu barang  meliputi  segala  sesuatu  yang menjadi perlengkapannya serta dimaksudkan  bagi  pemakaiannya  yang tetap, beserta surat-surat bukti milik, jika itu ada (Pasal 1428). Unsur-unsur pokok
( assannsialiaa ) perjanjian jual beli adalah barang  dan  harga.  Dengan  demikian,
seperti  yang  diuraikan    diatas  bahwa perjanjian  jual  beli  ini  terjadi  sejak adanya  kata  sepakat  mengenai    barang dan  harga  meskipun  barang  itu  belum diserahkan dan harganya belum ditawar. Kata  sepakat  itu  melahirkan    adanya perjanjian  tersebut  dan  biasanya  kata sepakat  itu  diwujudkan  dengan  kata setuju.
Kedua  belah  pihak  itu  bertemu untuk mencapai kata sepakat. Dicapainya sepakat  ini dinyatakan  oleh  kedua  belah pihak  dengan  mengucapkan  perkataan- perkataan  ataupun  perbuatan  dan ataupun  bersama-sama  menaruh  tanda tangan di bawah pernyataan-pernyataan tertulis  sebagai  tanda  (bukti)  bahwa kedua  belah  pihak    telah  menyetujui segala  apa  yang  tersebut  diatas  tertulis itu. Menurut  Suryodiningrat  (1982  : 92),  kata  sepakat  ialah  “kecocokan antara kehendak kedua belah pihak yang akan  mengadakan  perjanjian”.  Misalnya
A  membutuhkan  uang  dan  karena  itu akan  menjual  seekor  kerbau  miliknya, dengan  harga  Rp.  500.000.  Kebetulan  B membutuhkan  kerbau,  dan  menyetujui kerbau  milik  A  dengan  harga  Rp. 500.000,-,  maka  terjadilah  kata  sepakat. Untuk  mengadakan  perjanjian  jual  beli kerbau  dengan  harga  Rp.  500.000,- antara A dan B.
Dari ketentuan pasal 1458 KUHP tersebut  dapat  penulis  nyatakan  bahwa dengan  lahirnya  kata  sepakat  maka lahirlah perjanjian jual beli tersebut, dan sekaligus pada saat itu pula menyebabkan  timbulnya  hak  dan kewajiban  antara  pihak-pihak  yang mengadakan perjanjian jual beli tersebut.
Oleh karena itu pula maka perjanjian jual beli  dinyatakan  sebagai  perjanjian  yang bersifat  konsensuil,  sering  pula  disebut perjanjian obligator.
Kadang-kadang  pula  pihak  yang mengadakan perjanjian tersebut, setelah lahirnya  hak,  kewajiban  menganggap dirinya  sudah  mempunyai  status  yang lain,  artinya  sudah  menganggap  dirinya sebagai  pemilik  atas  barang  yang
diperjanjikan  tersebut,  padahal  belum karena    pembeli  akan  menjadi  pemilik atas  barang  tersebut  setelah  diadakan penyerahan  atas  barang  yang  menjadi obligator perjanjian jual beli tersebut.
Jadi  kalau  belum  diadakan penyerahan,  maka  pembeli  belum menjadi pemilik barang tersebut. Pemilikan baru berganti  setelah adanya pemindahan  hak  milik  atas  barang tersebut. Pemilikan baru berganti setelah adanya  pemindahan  hak  milik  atas barang  yang  diperjual  belikan  itu.  Ini berarti,  sekalipun  sudah  dibayar  harga barang  dan  pembayaran  itu  sudah diterima  si  penjual  namun  si  pembeli belum  berstatus  sebagai  pemilik  barang yang  bersangkutan  sebelum  diadakan penyerahan.
Mengenai  penyerahan  hak  milik ini,  perlu  diperhatikan  tentang  wujud barang-barang  yang  akan  diserahkan, karena penyerahan barang tidak bergerak,  berbeda  dengan  penyerahan barang  bergerak.  Kalau  barang  bergerak penyerahannya  cukup  dilakukan  dengan penyerahan  secara  nyata  saja  atau penyerahan  dari  tangan  ke  tangan, ataupun  penyerahan  yang  menyebakan seketika sipembeli pemilik barang. Dalam pasal 1459 KUHP disebutkan  :  hak  milik  atas  barang  yang dijual tidaklah berpindah tangan kepada si pembeli, selama penyerahannya belum dilakukan  menurut  pasal  612,  613,    dan 616. Menurut pasal 612 KUHP disebutkan bahwa : penyerahan kebendaan  bergerak,  terkecuali  yang tidak  bertubuh,  dilakukan  penyerahan yang  nyata  akan  benda  itu  atas  nama pemilik  atau  dengan  penyerahan  kunci- kunci  dari  bangunan  dalam  nama kebendaan  yang  harus  diserahkan, dengan  alasan    hak  lain  telah  dikuasai oleh orang  yang hendak menerimanya.
Dari  ketentuan  pasal  612  KHUP tersebut dapat diketahui bahwa penyerahan barang atau benda bergerak kecuali  barang  bergerak  tak  berwujud dilakukan dengan suatu penyerahan dari tangan ketangan, dengan tanpa
formalitas  tertentu.  Kalau  barang  itu disimpan  di  dalam  suatu  gudang  atau pada  suatu  tempat  yang  terkunci, penyerahannya cukup dengan menyerahkan anak kunci gudang itu. 2.4.  Pengertian  dan  Sifat  Pemberian Kuasa Di dalam perkembangan kehidupan  yang  sudah  sangat  maju sekarang ini, terkadang seseorang sudah sedemikian  sibuknya  dengan  berbagai kepentingan  sehingga  seringkali  untuk menyelesaikan kepentingan-kepentingan tersebut,  ia  tidak  dapat  hadir  sendiri secara  fisik.  Oleh  karena  itu  ia memerlukan  jasa  orang  lain  didalam menyelesaikan kepentingannya tersebut.
Agar  orang  yang  diserahi  tugas untuk  menyelesaikan  kepentingannya tersebut,  dapat  bertindak  atas  namanya, maka  dengan  suatu  perjanjian,  ia menyerahkan kekuasaan atau wewenangnya.  Oleh  karena  pemberian kuasa adalah merupakan suatu perjanjian,  maka  pemberi  kuasa  dan penerima  kuasa  dapat  membuat  surat kuasa  yang  sesuai  dengan  kesepakatan selain  yang  telah  ditentukan  oleh undang-undang. Dalam  kesepakatan  pemberian kuasa  terdapat  beberapa  sifat  pokok yaitu penerima kuasa langsung berkapasitas  sebagai  wakil  pemberi kuasa, pemberian kuasa bersifat konsensual  yaitu  dibuat  berdasarkan kesepakatan  dan  kekuatan  mengikat tindakan  kuasa  hanya  terbatas  pada kewenangan yang diberikan oleh pemberi  kuasa,  begitu  juga  dalam  hal tanggung  jawab  para  pihak  dalam pemberian kuasa. Berdasarkan  ketentuan  pasal 1792  KUHPerdata  yang  berbunyi  : pemberian kuasa adalah suatu persetujuan  dengan  mana  seorang memberi  kuasa  kepada  orang  lain,  yang menerimanya untuk atas nama menyelenggarakan    suatu  urusan. Defenisi  yang  hampir  sama  diberikan oleh  Suryodiningrat  (1996  :  10)  sebagai berikut:  ”pemberian  kuasa  adalah
perjanjian  dimana  seseorang  memberi kesuasaan  (kewenangan)  kepada  orang lain  yang  menerimanya    dan  untuk  atas nama  pemberi    kuasa  yang  melakukan perbuatan  hukum  (undang-undang  yang mengatakan “melaksanakan suatu urusan”)”. Secara umum dapat pula dirumuskan  bahwa  pemberian  kuasa berarti hanya untuk perbuatan- perbuatan  mengurus  barang  atau perbuatan  mengurus  saja,  tidak  untuk melakukan  perbuatan  hukum  seperti  : memindahtangankan,  pembebanan  dan sebagainya.  Yang  ini  harus  dilakukan dengan  pemberian  kuasa  secara  tegas menyebutkan perbuatan tersebut.
Dari  pengertian  di  atas  dapat diketahui,  bahwa  dalam  pemberian kuasa  ini,  dimana  seorang  untuk menyelenggarakan sesuatu urusan tertentu guna kepentingan pihak pemberi  kuasa.  Sebagaimana  perjanjian jual  beli,  sewa  menyewa,  maka pemberian kuasa sifatnya konsesualisme, artinya  pemberian  kuasa  telah  terjadi atau  sah  sejak  adanya  kata  sepakat, diantara pemberi kuasa dengan penerima kuasa. Dari pengertian pemberian kuasa dalam  Pasal  1792  KUH  Perdata  tersebut maka dapat diambil kesimpulan yaitu : a. Pemberian kuasa adalah suatu perjanjian. b. Untuk  melakukan  suatu  perbuatan hukum. c.  Adanya  perwakilan,  yaitu  seseorang atas nama orang lain melakukan suatu urusan. Dengan kata lain, suatu perjanjian  pemberian  kuasa  haruslah memenuhi  ketiga  unsur  pokok  tersebut. Jika  salah  satu  saja  dari  ketiga  unsur pokok  tersebut  tidak  ada,  maka perjanjian  yang  diadakan,  bukanlah perjanjian pemberian kuasa sebagaimana  yang  dimaksud  oleh  pasal 1792 KUHPer. Dengan demikian, maka pembedaan  atas  ketiga  unsur  pokok tersebut,  hanyalah  sekadar  pembagian untuk  memudahkan  pembahasan  dan
bukan  mnerupakan  suatu  pemisahan, karena  ketiga  unsur  pokok  tersebut adalah  satu  kesatuan  yang  utuh  dan bulat.

## 2.5.  Kewajiban Pemberi dan Penerima
Kuasa Seperti dikemukakan pada uraian sebelumnya, bahwa perjanjian pemberian  kuasa  juga  merupakan perjanjian  timbal  balik,  maksudnya kedua belah pihak sama-sama mempunyai hak dan kewajiban. Hal dari salah  satu  pihak  misalnya  hak  memberi kuasa  merupakan  kewajiban  dari  kuasa, sedemikian  bahwa  si  kuasa  tercantum pada  kewajiban  pemberi  kuasa.  Dengan demikian disamping adanya prestasi juga adanya angan prestasi (kontra prestasi). Sebagaimana yang telah dikemukakan  bahwa  dalam  semua perjanjian yang dibuat oleh seorang juru kuasa  inilah  yang  menjadi  pihak  dan sebagai  pihak  inilah  yang  menjadi  pihak dan  sebagai  pihak  ini  ia  memperoleh segala  hak  yang  memikul  segala kewajiban  yang  timbul  dari  perjanjian itu.  Bahwa  pemberi  kuasa  berhak  untuk secara  langsung  menggugat  orang dengan  siapa  si  kuasa  telah  bertindak dalam kedudukannya.
Si  pemberi  kuasa  diwajibkan mengembalikan  kepada  si  penerima kuasa  semua  persekot  dan  biaya-biaya yang  telah  dikeluarkan  oleh  si  kuasa untuk  melaksanakan  kuasanya  begitu pula  untuk  membayar  upahnya,  jika  ini telah  diperjanjikan.  Jika  si  kuasa  tidak melakukan  suatu  kelalian  maka  si pemberi  kuasa  tidak  dapat  meluputkan diri dari kewajiban-kewajibanya mengembalikan  persekot-persekot  dan biaya-biaya  serta  membayar  upah tersebut. Sekalipun urusan tidak berhasil.  Bahkan  urusannya  ia  tidak berhasil,  tidak  dapat  disalahkan  kepada si  kuasa,  asal  ia  telah  mengerjakannya dengan  sebaik-baiknya  dan  bertindak dalam batas wewenangnya (Simanjuntak, 2015 : 320). Si  pemberi  kuasa  tetap  wajib memenuhi semua kewajibannya
terhadap  juru  kuasanya.  Misalnya seorang  pengacara  yang  tidak  berhasil memenangkan  perkaranya  tetap  berhak atas  honorariumnya  dan  pengembalian semua  persekot  dan  biaya  yang  telah dikeluarkan  untuk  kepentingan  si pemberi  kuasa  (Simanjuntak,  2015  :
153).
Sebagai  lanjutan  dari  ketentuan tersebut,  pasal  1809  KUHPerdata menetapkan  :  begitu  pula  si  pemberi kuasa  harus  memberikan  ganti  rugi kepada  si  kuasa  tentang  kerugian- kerugaian  yang  dideritanya  sewaktu menjalankan kuasanya, asal dalam hal itu si kuasa tidak telah berbuat kurang hati- hati.  Selanjutnya  menurut  pasal  1810 KUHPerdata,  si  pemberi  kuasa  harus membayar  kepada  si  kuasa  bunga    atau persekot-persekot yang telah dikeluarkan oleh si kuasa, terhitung dari mulai  dikeluarkannya  persekot-persekot itu.  Bunga  ini  sebagaimana  telah dikemukakan  adalah  bungan  moratif sebesar 6% setahun.
Jika  seorang kuasa  diangkat  oleh berbagai  orang  untuk  mewakili  suatu urusan  mereka  bersama,  maka  masing- masing dari mereka itu adalah bertanggung  jawab  untuk  seluruhnya terhadap si kuasa mengenai segala akibat dari  pemberian  kuasa  itu  (ditentukan pada  pasal  1810  KUHPerdata)  kalau pasal  itu  dibandingkan  dengan  pasal 1811  KUHPerdata,  maka  ternyata keadaannya  adalah  sebaliknya  yaitu dalam  hal  yang  diatur  oleh  pasal  1804 KUHPerdata  satu  orang  pemberi  kuasa berhadapan  dengan  beberapa  orang kuasa,  maka dalam hal yang diatur oleh pasal  1811  KUHPerdata  satu  orang  juru kuasa  berhadapan  dengan  beberapa orang pemberi kuasa.
Dalam  hal  pertama,  ternyata undang-undang  menetapkan  adanya tanggung jawab secara tanggung menanggung  diantara  penerima  kuasa, sedangkan  dalam  hal  yang  terakhir ditetapkan  bahwa  beberapa  orang pemberi  kuasa  itu  bertanggungjawab secara menanggung terhadap si penerima  kuasa.  Mungkin  yang  terjadi
pertimbangan  bagi  pembuat  undang- undang ada untuk memudahkan si kuasa dalam  hal  menuntut  upahnya  atau  lain- lain hal terhadap pemberi kuasa. Akhirnya oleh pasal 1812 KUHPerdata  ditetapkan  bahwa  si  kuasa berhak  untuk  menahan  segala  apa  yang menjadi  kepunyaan  si  pemberi  kuasa yang  berada  di  tangannya,  sekian  lama hingga  kepadanya  telah  dibayar  lunas segala  apa  yang  dapat  dituntutnya sebagai  pemberi  kuasa.  Hal  yang diberikan  kepada  juru  kuasa  untuk menahan  barang  kepunyaan    si pemberi kuasa,  sampai  yang  terakhir  ini memenuhi kewajiban-kewajiban terhadap  si  kuasa,  dinamakan  hak retensi,  yaitu  semua  hak  yang    seperti yang  diberikan  juga  kepada  seorang tukang  yang  mengerjakan  sesuatu  pada barang seseorang.
Hak  dan  kewajiban  Pemberi Kuasa  dan  Penerima  Kuasa  sebagai berikut : a).  Kewajiban Penerima Kuasa, b).  Melaksanakan kuasanya dan bertanggung jawab atas segala biaya, kerugian, dan bunga yang timbul dari tidak dilaksanakannya kuasa itu, c).  Menyelesaikan  urusan  yang  telah dimulai  dikerjakannya  pada  waktu pemberi  kuasa  meninggal  dan  dapat menimbulkan  kerugian  jka  tidak diselesaikan, d).  Bertanggung  jawab  atas  segala perbuatan  yang  dilakukan  dengan sengaja  dan  kelalaian-kelalaian  yang dilakukan dalam menjalankan kuasanya, e).  Memberi  laporan  kepada  pemberi kuasa  tentang  apa  yang  telah dilakukan, serta memberi perhitungan  segala  sesuatu  yang diterimanya, f).   Bertanggung  jawab  atas  orang  lain yang ditunjuknya sebagai penggantinya  dalam  melaksanakan kuasanya : 1).  Bila tidak diberikan kuasa untuk menunjuk  orang  lain  sebagai penggantinya, 2).  Bila  kuasa  itu  diberikan  tanpa menyebutkan  orang  tertentu, sedangkan orang yang dipilihnya ternyata  orang  yang  tidak  cakap atau tidak mampu. Hak  penerima  kuasa,  mencakup : memenuhi perjanjian yang telah dibuat antara  penerima  kuasa  dengan  pemberi kuasa,  mengembalikan  persekot  dan biaya  yang  telah  dikeluarkan  penerima kuasa, membayar upah kepada penerima kuasa,  memberikan  ganti  rugi  kepada penerima  kuasa  atas  kerugian  yang dideritanya sewaktu menjalankan kuasanya, membayar bunga atas persekot yang telah dikeluarkan penerima kuasa terhitung mulai dikeluarkannya persekot tersebut. 3. PEMBAHASAN DAN PEMBAHASAN Seperti diketahui bahwa ada dua hal  penting  yang  perlu  diperhatikan dalam hal jual beli tanah, yaitu : 1. Subjek dan 2. Objek Subjek  dalam  perjanjian  jual  beli tanah, adalah pihak penjual dan pembeli, baik  perorangan  maupun  sebagai  nadan hukum.  Hal  pertama  harus  jelas  adalah calon  harus  berhak  menjual  tanah  itu. Mengenal  siapa  yang  berhak  menjual suatu  bidang  tanah  tentu  saja  adalah  si pemegang  yang sah dari hak atas tanah itu dan kuasanya.
Akibat  hukum  jual  beli  tanah yang  dilakukan  oleh  seorang  yang  tidak berhak ada;ah batal demi hukum. Artinya sejak  semula  hukum  menganggap  tidak pernah  terjadi  jual  beli.  Dalam  hal demikian  kepentiangan  pembeli  sangat dirugikan.  Sebab  ia  sudah  membayar harga  tanah  itu  kepada  penjual, sedangkan  haknya  atas  tanah  yang dibelinya tidak pernah beralih kepadanya,  walaupun  mungkin  ia  telah menguasai  tanah  itu.  Sewaktu-waktu orang  yang  berhak  itu  dapat  menuntut lewat  pengadilan  supaya  tanah  itu diserahkan  kepadanya.  Tuntutan  itu sangat beralasan sehingga pembeli tanah yang    memberli  dari  orang  yang  tidak berhak tadi akan dipaksa mengosongkan
tanah yang mungkin diatasnya sudah ada rumah yang dibangun dan ditempati.
Selanjutnya  juga  pembeli  yang merupakan  objek  dalam  perjanjian  jual beli  tanah  tersebut  haruslah  orang  yang dapat  menerima  dan  menyerahkan    dan hak atas tanah yang diperjual belikan.
Dengan  demikian,  penjual  dan pembeli  mungkin  bertindak  sendiri  atau melalui  kuasa,  identitasnya  harus  jelas. Kalau  penjual dan  pembeli  adalah  orang (manusia),  maka  identitas  itu  adalah  : nama, umur, kewarganegaraan, pekerjaan dan tempat tinggal. Semua itu dapat dibaca melalui kartu identitas diri, seperti Kartu Tanda Penduduk.
Bila  penjual  atau  pembeli  adalah badan  hukum,  maka  identitasnya  adalah
: nama, bentuk badan hukum (perseroan terbatas,  yayasan,  perusahaan  negara, perusahaan  jawatan  dan  lain-lain, kedudukan pengurus-pengurusnya). Semua  itu  dapat  diketahui    dari  akte pendirian/anggaran dasar dan peraturan perundanan yang membentuknya. Dalam  hal  penjual  atau  pembeli bertindak  melalui  seorang  kuasa,  maka surat kuasa khusus untuk menjual harus ada.  Kuasa  umum  yang  menurut lazimnya hanya untuk tindakan pengurus  tidak  berlaku  untuk  dijual. Kuasa  itu  harus  tegas  dan  jelas  untuk menjual tanah yang akan dijual itu. Bentuk  kuasa  harus  tertulis, kuasa  lisan  sama  sekali  tidak  dapat dijadikan  dasar  bagi  jual  beli  tanah. Kuasa tertulis itupun minimal dilegalisasi oleh Camat/Notaris/Panitera Pengadilan  Negeri.Perwakilan  negara  di dalam negeri. Lebih lagi bila surat kuasa itu  dibuat  oleh  seorang  notaris
(Perangin, 1991 : 4).
Kuasa  di  bawah  tangan  yang tidak  dilegalisasi  tidak  dapat  dipakai sebagai  dasar.  Sebab  bisa  menjadi penipuan    karena  surat  kuasa  itu  bisa dipalsukan.  Tetapi  surat  itu    dibawah tangan  yang  dilegalisasi  atau  otentik kecil  sekali  kemungkinannya  untuk dipalsukan,  sebab  ada  pejabat  umum yang terlibat dalam pemberian kuasa itu, yang  tentu  akan  menyelidiki  identitas
dan  wewenang    pemberi  kuasa  dan penerima kuasa.
Surat kuasa itu harus bermaterai cukup. Akte di bawah tangan materainya Rp.  500.000,-.  Sedangkan  akte  otentik tentu  saja  notaris  sudah  menyelesaikan pembayarannya  bea  materinya.  Yang harus  diperhatikan  adalah  akte  kuasa yang  dibuat  di  luar  negeri.  Surat  kuasa itu  harus  terlebih  dahulu  diberi materinya  di  Indonesia.  Caranya  surat kuasa  itu  dibawa  kekantor  pos  dan dibawa  bea  materinya  sudah  dibayar. Perlu  diketahui  bahwa  surat  kuasa  yang dibuat  di  luar  negeri,  harus  dilegalisasi oleh  Kedutaan  Republik  Indonesia  di negara yan bersangkutan.
Berdasarkan  hal-hal  tersebut  di atas,  maka  jelas  bahwa  jual  beli  tanah melalui  seorang  kuasa  mempunyai kekuatan hukum  yang sama dengan jual beli    yang  dilakukan  secara  langsung oleh  pihak-pihak  yang  berkepentingan, apabila dalam pemberian kuasa tersebut dilakukan sesuai dengan yang dikemukakan  tersebut,  yaitu  dibuat secara khusus maksudnya untuk menjual tanah secara langsung dan dibuat tertulis dan diberi secara materai bila akte tanah dibawah tangan, dilegalisir bila dibuat di luar  negeri  serta  diberi  materai  di
Indonesia. Hal  ini  sesuai  dengan  ketentuan KUHPerdata,  bahwa  pemberi  kuasa bertanggungjawab penuh terhadap perbuatan  hukum  yang  dilakukan  oleh penerima kuasa, selama menerima kuasa melakukan tugas yang diberikan kepadanya sesuai dengan isi dan maksud pemberuian kuasa tersebut. Hal kedua yang penting diketahui adalah    mengenai  objeknya.  Objek  jual beli  atanah  adalah  hak  atas  tanah  yang akan  dijual.  Dalam  praktek  tersebut  jual beli tanah yang akan dijual secara hukum yang  benar  adalah  hak  atas  tanah  yang akan  dijual  bukan  tanahnya.  Memang benar  bahwa  tujuan  pembeli  dapat secara sah  menguasai dan menggunakan tanah  tersebut.  Tetapi  yang  dibeli    itu
bukan  tanahnya,  tetapi  hak  atas tanahnya.
Dengan  demikian  jelas  bahwa secara  hukum    yang  dijual  bukan  tanah, tetapi  hak  atas  tanah.  Dengan  kata  lain objek  jual  beli  ialah  hak  atas  tanah, karena  yang  dijual    (dibeli)  adalah  hak atas  tanah,  maka  kita  harus  tahu  pasti apa  macam  hak yang  menjadi  objek  jual beli itu. Untuk tanah yang sudah disertifikat  hal  itu  dapat  dilihat  dalam disertifikat.  Bagi  tanah  bekas  hak sebelum  UUPA  berlaku  yang  belum bersertifikat  dapat  diketahui  dengan mempergunakan ketentuan-ketentuan tentang peruhbahan atas hak atas tanah. Tetapi  hal  itu  belum  pasti.  Sebab kepastiannya hanya terjadi jikalau kepala badan pertanahan nasional telah menegaskan  konversi  hal.  Oleh  karena itu biasanya disebut dengan  “bekas hak milik  adat”  atau  “bekas  hak  einggedom” dan lain sebagainya sesuai dengan bukti- bukti yang ada.
Menurut  Pasal  19  Peraturan Pemerintah.  No.  10  tahun  1961  tentang pendaftaran  tanah,  disebutkan  bahwa setiap  perjanjian  yang  bermaksud memindahkan  hak  atas  tanah,  harus dibuktikan  dengan  PPAT.  Dengan demikian  jual  beli  hak  atas  tanah  harus dilakukan di hadapan PPAT sebagai bukti bahwa  talah  terjadi  jual  beli  suatu  hak atas tanah, PPAT membuat akte jual beli.
Tetapi  dalam  praktek  jual  beli tanah  di  hadapan  PPAT,  masih  jarang sekali dilakukan oleh warga masyarakat, karena  masyarakat  belum  mengetahui apa sebenarnya fungsi PPAT itu terutama di pedesaan. Sehingga ketentuan tersebut  belum  sepenuhnya  diindahkan dalam  praktek  jual  beli  tanah  dalam masyarakat Indonesia. 4. KESIMPULAN DAN SARAN 4.1. Kesimpulan 1.   Jual  beli  tanah  melalui  seorang penerima kuasa mempunyai kekuatan  hukum  yang  sah  dan
mengikat  pemberi  kuasa  dan  pihak ketiga  yang  bersangkutan  untuk melaksanakan  isi  dari  perjanjian tersebut.  Hal  ini  adalah  karena pemberi  kuasa  wajib  melaksanakan perjanjian yang dibuat oleh penerima kuasa,  selama  penerima  kuasa  tidak melebihi  wewenang  yang  diberikan kepadanya.  Bila  terjadi  perselisihan maka  yang  menjadi  pihak    adalah pemberi  kuasa  dan  pihak  ketiga tersebut bukan penerima kuasa. 2.  Bahwa  terhadap  masalah-masalah yang timbul sehubungan dengan jual beli  tanah  melalui  seorang  kuasa dalam persidangan pengadilan ditetapkan  ketentuan  KUHPerdata. UUPA  No.  5  Tahun  1960  dan Peraturan  Pemerintah  No.  10  tahun 1961 tentang pendaftaran tanah. 4.2. Saran 1.  Kuasa  menjual  tanah  diperbolehkan penggunaannya sepanjang digunakan  sesuai  dengan  substansi dari kuasa menjual tersebut. 2.  Aturan  tentang  jual  beli  tanah  harus dikhususkan, dalam sebuah peraturan  tertulis  berupa  undang- undang  sehingga  pelaksanaan  jual beli tidak dapat disimpangi.

## DAFTAR PUSTAKA
Budiono Herlien. Kumpulan Tulisan Hukum Perdata di Bidang Kenotariatan . Bandung: Citra Aditya Bakti, Bandung, 2008. _______________. Pengikat  Jual  Beli  Dan
Kuasa  Mutlak .  Majalah  Renvoi,
Edisi tahun I, No. 10, Bulan Maret
2004.
Mashudi  H.  dan  M.  C.  Ali. Pengertian- Pengertian  Elementer  Hukum Perjanjian Perdata . Cet.II, Bandung  :  CV.  Mandar  Maju, 2001.
Perangin  Effendi. Hukum  Agraria  di Indonesia,  Suatu  Telaah  dari Sudut Pandang Praktisi Hukum. Jakarta:  Rajawali  Pers,
1991.
Poerwadarminta,  W.J.S., Kamus  Umum Bahasa Indonesia .  Jakarta : PN.
Balai Pustaka, 1984.
Prodjodikoro  Wirjono. Hukum  Perdata Tentang  Persetujuan  Tertentu , Cet  VIII,  Bandung  :  Sumur, 1985. Simanjuntak PNH. Hukum Perdata Indonesia . Jakarta: Kencana
Prenadamedia Group, 2015.
Subekti  R. Aneka  Perjanjian . Bandung  :
PT. Citra Aditya Bakti, 1995.
________. Hukum  Perjanjian .  Jakarta  : Intermasa, 2002.
________. KUH  Perdata . Jakarta:  Pradnya
Paramita, 2006.
Subekti,  R.  dan  R.  Tjitrosudibio, Kitab Undang-Undang Perdata . Jakarta  :  Pradnya  Paramita, 1983. Supriadi. Etika  dan  Tanggung  Jawab Profesi Hukum di Indonesia . Jakarta  :    Sinar
Grafika, 2008.
Suryodiningrat  R.M. Perikatan-Perikatan Bersumber  Perjanjian .  Bandung: Tarsito, 1996.
Suryodiningrat  R.M. Asas-asas  Hukum Perikatan.    Bandung  :  Tarsito, 1982.
Suryono  Leli  Joko. Pokok-Pokok  Hukum
Perjanjian
Indonesia.
Yogyakarta :  LP3M, 2014.