## Kajian Pola Sebaran Ruko yang Beralih Fungsi menjadi Kos-Kosan di Sekitar Kampus

## Studi Kasus : Ruko di sekitar Kampus UMN
Vania Dea Wibowo 1 , Muhammar Khamdevi 2
Program Studi Arsitektur, Universitas Matana 1, 2

## Abstrak
Tujuan penelitian ini adalah untuk mengetahui faktor-faktor yang menyebabkan ruko beralih fungsi menjadi kos-kosan terhadap potensi elemen kawasan UMN, mengetahui pola sebaran alih fungsi ruko-ruko menjadi kos-kosan di sekitar kampus dengan studi kasus ruko kos di sekitar UMN, serta mengetahui  faktor-faktor  penyebab  pola  sebaran  ruko  yang  beralih  fungsi  menjadi  kos-kosan tersebut dengan studi kasus ruko kos di sekitar UMN. Dewasa ini, maraknya persebaran ruko yang beralih fungsi  menjadi  kos-kosan terutama di  sekitar  pusat  aktivitas.  Namun,  apabila  persebaran ruko  yang  beralih  fungsi  sebagai  kos-kosan  tersebut  tidak  diatur  sehingga  akan  menyebabkan pertumbuhan  alih  fungsi  yang  liar  dan  menyebar  ke  daerah-daerah  lainnya  yang  menyebabkan kacaunya  guna  lahan  kawasan.  Penelitian  ini  mengambil  judul  “Kajian  Pola  Sebaran  Ruko  yang Beralih  Fungsi  menjadi  Kos-kosan  di  sekitar  Kampus,  Studi  Kasus:  Ruko  di  sekitar  Kampus  UMN Gading  Serpong.”    Penelitian  ini  dilakukan  dengan  menggunakan  metode  penelitian  kualitatif deskriptif dengan bentuk penelitian studi kasus. Pengumpulan data untuk penelitian ini dilakukan dengan  menggunakan  observasi,  wawancara,  dokumentasi,  diskusi  kelompok  terfokus  dan  juga triangulasi.  Sumber  data  yang  dipakai  berasal  dari  data  primer  yang  didapat  langsung  pada pengamatan  di  lapangan  dan  data  sekunder  yang  digunakan  sebagai  data  pelengkap  atau pembanding.  Penelitian  ini  dilakukan  dengan  pada  bulan  Maret  hingga  Juli  2019  pada  lokasi penelitian  yang telah  ditentukan  yakni  ruko  yang  berada di area  dengan radius  800m  dari  UMN. Penelitian ini difokuskan dengan menggunakan teori-teori perkotaan Hamid Shirvani dan Markus Zahn sebagai alat bantu pemetaan membaca elemen kawasan untuk mendapat hasil berupa faktor- faktor penyebab alih fungsi ruko menjadi kos-kosan terhadap potensi kawasan, pola persebaran dan perubahan bangunan (terutama dalam hal ruang dan fasade) ruko-ruko yang beralih fungsi menjadi kos-kosan di sekitar kampus sebagai pusat aktivitas dengan menggunakan studi kasus ruko kos di sekitar  UMN.  Kesimpulan  yang  didapat  berisi  faktor-faktor  alih  fungsi  ruko  menjadi  kos-kosan terhadap potensi kawasan, pola sebaran ruko kos di sekitar UMN, juga faktor pola sebaran tersebut. Kata Kunci: Pola sebaran, alih fungsi, rumah toko, kos, kampus

## Abstract
The purpose of this study was to determine the factors that caused the shophouse to switch to a boarding house for the potential elements of the UMN region, to know the pattern of distribution of functions of shophouses to boarding houses around the campus with a case study of boarding houses around UMN, and to find out the factors causing the distribution pattern of shop houses that  switch  functions  to  boarding  houses  with  a  case  study  of  boarding  houses  around  UMN. Nowadays, the spread of shop houses that change functions into boarding houses, especially around the center of activity. However, if the distribution of shophouses that change functions as a boarding

## KAJIAN POLA SEBARAN RUKO YANG BERALIH FUNGSI MENJADI KOS-KOSAN DI SEKITAR KAMPUS Studi Kasus : Ruko di sekitar Kampus UMN
house is not regulated so that it will cause the growth of wild function changes and spread to other areas  causing  disruption  to  regional  land  use.  This  study  takes  the  title  "Study  of  Distribution Patterns  of  Shophouse  that  Turns  Function  into  Boarding  Houses  around  Campus,  Case  Study: Shophouses around UMN Gading Serpong Campus." This research was conducted using descriptive qualitative research methods with case study research. Data collection for this study was carried out using observation, interviews, documentation, focus group discussions and also triangulation. Source of data used comes from primary data obtained directly from observations in the field and secondary data used as supplementary or comparative data. This research was conducted in March to July 2019 at a predetermined research location, namely a shop in an area with a radius of 800m from UMN. This research is focused by using the urban theories of Hamid Shirvani and Markus Zahn as a mapping tool to read the elements of the region to get results in the form of factors that cause the change of shophouse functions into a boarding house to the potential of the area, the pattern of distribution and changes in buildings (especially in terms of space and facade) shophouses that switch functions to boarding houses around the campus as centers of activity by using case study of boarding houses around UMN. The conclusion obtained contains the factors that the function of the shop-house change into a boarding house for the potential of the area, the distribution pattern of the boarding houses around UMN, as well as the distribution pattern factors.
Keywords: Distribution pattern, function change, shop house, boarding house, campus

## Pendahuluan
Dalam website Simply Homy (2018) disebutkan bahwa dewasa ini banyaknya alih fungsi ruko atau rumah toko  sebagai  kos-kosan.  Hal  ini  dikarenakan  permintaan  akan  kos-kosan  sangat  tinggi  terutama  di kawasan yang strategis atau dekat dengan kampus dan area perkantoran. Bisnis kos-kosan pun sangat menguntungkan sehingga pemilik kos-kosan mendapat penghasilan rutin untuk jangka panjang. Selain itu, pengelolaan kos-kosan juga tergolong mudah, mendapatkan relasi baru yakni para penghuni kos- kosan, dan dikarenakan bangunan ruko lebih terawat daripada disewakan atau dijadikan tempat usaha ( website Simply Homy , 2008).
Tujuan  pembangunan  ruko  sendiri  sederhananya  adalah  sebagai  tempat  tinggal  dan  usaha,  namun ternyata terdapat beberapa tujuan dari pembangunan ruko itu sendiri yakni antara lain untuk memenuhi kebutuhan tempat tinggal, memperoleh keuntungan bisnis, menciptakan kawasan bernuansa komersial, menciptakan  kawasan  multi  fungsi,  dan  juga  meningkatkan  mutu  pelayanan  masyarakat  dalam menciptakan peluang usaha (Bapedda Litbang Kota Probolinggo, 2016).
Dalam Poskota News Online (2017) disebutkan bahwa ketidaksetujuan yang terjadi diakibatkan oleh alih fungsi ruko menjadi kos-kosan pun cukup banyak di antaranya ialah pemerintah menganggap peralihan fungsi ruko sebagai kos menyalahi aturan yang berlaku dan meresahkan warga sekitar ruko dikarenakan alih fungsi ruko sebagai kos-kosan menimbulkan suara berisik yang berlebihan sehingga mengganggu waktu istirahat mereka. Tetapi tidak sedikit, yang merasa diuntungkan dengan keberadaan ruko sebagai kos-kosan yakni karena harga kos-kosan di ruko lebih murah yakni antara 900rb hingga 1 juta rupiah per bulan, tempat usaha lain di sekitar ruko yang dijadikan kos-kosan pun mendapat penghasilan dari para penghuni kos (Hafifah, 2015).
Menurut Soebroto dalam seminarnya  yang berjudul “Aspek-aspek Sosial Psikologis pada Permukiman Masyarakat  Berpenghasilan  Rendah  di  Kota-kota  Besar”  (1983)  dilihat  dari  segi  arsitektur  kota  pun,
keberadaan ruko ini sebenarnya dianggap merusak citra kota atau kawasan yang sudah ada. Apalagi, bila  terjadi  alih  fungsi  ruko  sebagai  kos-kosan  yang  tidak  hanya  mengubah  fasade  ruko  namun  juga mengakibatkan perubahan pola gerak dan sirkulasi manusia juga kendaraan di sekitarnya.
Rumah adalah tempat berlindung dan tempat berteduh manusia dalam memenuhi kebutuhan hidupnya. Sedangkan, toko adalah bangunan tempat di mana jual beli barang dan jasa berlangsung. Jadi, rumah toko ( ruko ) adalah tempat berlindung yang difungsikan sebagai tempat tinggal dan juga sebagai tempat melakukan kegiatan komersial berupa jual beli barang dan jasa (Soebroto,1983).
Menurut  Hambali  dalam  Poskota  News  (2018),  maraknya  rumah  toko  menjadi  area  kos  itu  juga dikarenakan untuk ruko-ruko dengan parkir berbayar sebagian mengeluhkan omzet atau pendapatan usaha para pemilik ruko turun bahkan hingga 50 persen sehingga dengan mengalihfungsikan ruko dari tempat usaha sebagai area kos-kosan tidak membuat parkir berbayar menjadi permasalahan pemilik dikarenakan mereka tetap mendapat penghasilan rutin.
Menurut Hafifah (2015), terdapat pula keuntungan yang ditimbulkan dari alih fungsi ruko menjadi kos- kosan tersebut, yakni dengan adanya penghuni lain yang tinggal di ruko membuat usaha komersial yang ada di daerah tersebut berkembang misalnya dengan adanya ruko menjadi kos-kosan tersebut, ada pula tempat laundry , percetakan, rumah makan, salon, dan usaha komersil lainnya.
Selain  itu,  alasan  lain  yang  menyebabkan  ruko  dijadikan  kos-kosan menurut    Anonim  dalam Poskota News  Online (2017)  adalah  dikarenakan  terjadinya  penolakan  warga  terhadap  kos-kosan  di  area perumahan biasa. Warga merasa terganggu akibat adanya kos-kosan di lingkungan permukiman mereka sampai  membuat  spanduk  penolakan  akan  keberadaan  hunian  rumah  tinggal  yang  beralih  fungsi menjadi kos-kosan dan warga merasa takut akan terjadinya aksi kriminalitas akibat alih fungsi hunian rumah tinggal menjadi kos-kosan tanpa izin yang resmi itu.
Pengguna kos-kosan pun rata-rata ialah pelajar, mahasiswa/i, karyawan ataupun pekerja yang tinggal di luar  daerah/perantauan.  Lalu  untuk  sebaran  kos-kosan  ini  cenderung  menggerombol  di  sekitar universitas  atau  banyak  terdapat  di  area  strategis  lainnya  misalnya  di  sekitar  perkantoran,  yang dikarenakan permintaan kos-kosan sangat tinggi dan tidak dapat terpenuhi. Tanpa adanya pengontrol dan penataan kawasan ruko yang menjadi area kos-kosan, maka pertumbuhannya akan semakin liar dan menyebar ke wilayah lainnya (Panji dalam Warta Kota (2018)).
Seperti contoh di area sekitar kampus UMN Gading Serpong yang mana tersebar banyak kos-kosan yang cenderung menggerombol di sekitarnya baik dalam bentuk apartemen, rumah tinggal serta ruko, namun kebanyakan kos-kosan yang ada di sekitar area ini memanfaatkan rumah toko. Kos-kosan tersebut biasa ditawarkan  dengan  harga  yang  cukup  terjangkau  sehingga  penghuni  tidak  terlalu  memerhatikan kelayakan, kenyamanan dan aspek lingkungan yang ada di area kos-kosan tersebut (Soedjajadi, 2005).
Berdasarkan  daripada  latar  belakang  di  atas,  maka  dapat  disimpulkan  bahwa  keberadaan  ruko  yang beralih fungsi menjadi kos-kosan di area sekitar kampus sebagai pusat aktivitas mempunyai kerugian seperti  merusak  citra  kota,  mengubah  fasade  ruko  yang  sudah  ada,  mengakibatkan  perubahan  pola gerak dan sirkulasi manusia juga kendaraan di sekitarnya. Namun, alih fungsi ruko menjadi kos-kosan juga membawa keuntungan yakni pengguna kos mendapatkan kos-kosan dengan harga yang murah dan strategis, parkir berbayar tidak memengaruhi sepi atau tidaknya ruko yang dialihfungsikan, pemilik ruko mendapat penghasilan jangka panjang. Dan terdapat pula permasalahan yang timbul sebagai akibatnya yakni  apabila  sebaran  ruko  yang  beralih  fungsi  menjadi  kos-kosan  ini  tidak  diatur  maka  akan

## KAJIAN POLA SEBARAN RUKO YANG BERALIH FUNGSI MENJADI KOS-KOSAN DI SEKITAR KAMPUS Studi Kasus : Ruko di sekitar Kampus UMN
menimbulkan  pertumbuhan  alih  fungsi  yang  liar  dan  menyebar  ke  daerah-daerah  lain  sehingga menyebabkan kacaunya guna lahan kawasan tersebut.
Untuk  itu,  Penulis  memilih  judul  Skripsi  “Kajian  Pola  Sebaran  Ruko  yang  Beralih  Fungsi  menjadi  Kos- Kosan di sekitar Kampus, Studi Kasus : Ruko di sekitar Kampus UMN.”

## Metode Penelitian
Pola persebaran adalah hal-hal dasar yang terbentuk sebagai akibat adanya berbagai faktor (alam, sosial, regenerasi, ko-aktif, stokastik atau gabungan) yang disebabkan oleh organisme, dan terbagi menjadi tiga yakni  acak,  mengelompok  dan  seragam.  Alih  fungsi  berarti  perubahan  peruntukkan  lahan.  Faktor penyebab terjadinya alih fungsi lahan dan bangunan ialah dikarenakan meningkatnya kebutuhan lahan non-pertanian;  peningkatan  jumlah  penduduk  sehingga  lahan  yang  diperlukan  bertambah; meningkatkan taraf hidup masyarakat; kurang tegasnya regulasi pemerintah dalam mengatur alih fungsi lahan;  serta  faktor  lainnya  yang  mempengaruhi  perubahan  fungsi  lahan  atau  bangunan  adalah rendahnya  nilai  sewa  tanah  atau  bangunan  tersebut,  lemahnya  fungsi  kontrol  dan  pengawasan  dari lembaga  terkait,  untuk  mendapatkan  tujuan  jangka  pendek  atau  jangka  panjang  berupa  penghasilan tambahan  pemilik  tanah  atau  bangunan  tersebut,  juga  dikarenakan  lahan  atau  bangunan  tersebut dianggap kurang berkembang apabila tetap dijalankan sebagaimana fungsi awalnya (Soetiknjo, 1983).
Rumah  toko  adalah  rumah  yang  memiliki  beberapa  tingkatan  lantai  yang  digunakan  untuk  beberapa fungsi  campuran  seperti  hunian  dan  komersil.  Rata-rata  tipologi  yang  digunakan  dalam  ruko  hampir mirip  yakni  dengan  bentuk  denah  persegi  panjang,  dengan  pembagian  ruang  berbentuk  persegi dilengkapi  dengan  tangga  dan  kamar  mandi,  dan  pembagian  ruang  vertikal.  Kos  atau  kos-kosan merupakan sebuah hunian yang digunakan sebagai tempat tinggal dan menjadi kebutuhan dasar para mahasiswa yang sedang menempuh pendidikan di daerah yang jauh dari tempat tinggal asalnya. Kos- kosan  adalah  rumah  tinggal  yang  menjadi  pilihan  untuk  dihuni  sebagian  besar  mahasiswa  karena ditawarkan dengan harga yang terjangkau. Kos-kosan secara hukum dapat dikatakan resmi atau legal apabila izinnya diurus secara benar dan sesuai dengan peraturan yang ada dan telah ditetapkan.
Sebuah  tempat  yang  digunakan  atau  dapat  menampung  dua  atau  lebih  kegiatan  atau  aktivitas penggunanya untuk mencapai atau memenuhi sebuah kebutuhan manusia. Daerah dengan intensitas pekerjaan atau kegiatan yang lebih tinggi dibanding daerah lainnya dan memiliki kedekatan dengan zona area  lalu  lintas  yang  padat  dilihat  dari  analisis  yang  telah  dilakukan  (Casello  &  Smith,  2006).  Kampus berperan  sebagai  pusat  aktivitas  sebuah  kawasan.  Kampus  berasal  dari  Bahasa  Latin  yang  berarti lapangan luas. Sedangkan, dalam pengertian yang lebih modern, kampus diartikan sebagai sekumpulan gedung-gedung universitas atau perguruan tinggi yang di dalamnya terjadi interaksi belajar mengajar antara dosen dan mahasiswa (Rutes dan Richard, 1985).
Dalam menganalisis pola sebaran yang lebih detail dapat menggunakan teori perkotaan. Teori perkotaan yang cenderung cocok dan dapat digunakan dalam penelitian ini adalah teori perkotaan Hamid Shirvani (1985)  dan  teori  Perkembangan  Kota  oleh  Markus  Zahn  (1999).  Kriteria-kriteria  yang  terdapat  pada kedua teori ini adalah sebagai berikut : kriteria teori Perkotaan Hamid Shirvani yakni  :  Tata guna lahan; building form and massing; sirkulasi dan perparkiran; open space; pedestrian; signages; activity support; preservasi,   dan teori perkembangan kota Markus Zahn yakni: perkembangan horizontal, vertikal dan interstisial.
Penelitian  ini  dilakukan  dengan  menggunakan  metode  penelitian  kualitatif  deskriptif  dengan  bentuk penelitian studi kasus. Pengumpulan data untuk penelitian ini dilakukan dengan menggunakan observasi yang dilakukan sebanyak 15 kali kunjungan, wawancara dengan pemilik ruko dan penghuni ruko, dan dokumentasi berupa foto dan video. Sumber data yang dipakai berasal dari data primer yang didapat langsung pada pengamatan di lapangan dan data sekunder yang digunakan sebagai data pelengkap atau pembanding. Penelitian ini dilakukan dengan pada bulan Maret hingga Juli 2019 pada lokasi penelitian yang telah ditentukan yakni ruko yang berada di area dengan radius 800m dari UMN.
Berdasarkan  pada  data  studi  yang  telah  dilakukan  pada  tinjauan  pustaka  maka  diperoleh  hasil  teori perkotaan yang dapat digunakan dalam penelitian ini adalah teori perkotaan Hamid Shirvani dan teori Perkembangan  Kota  oleh  Markus  Zahn.  Kriteria-kriteria  yang  terdapat  pada  kedua  teori  ini  adalah sebagai berikut :
Tabel 1. Hasil Data Studi Kriteria-Kriteria Penelitian ini No.  Kriteria Uraian
I.
Teori Perkotaan Hamid Shirvani 8 kriteria teori perkotaan Hamid Shirvani. 1. Tata Guna Lahan Tata guna lahan yang terdapat di lokasi penelitian ialah sebagai kawasan permukiman dilengkapi  dengan  fasilitas  sarana  dan  prasarana  pendukungnya  ->  hubungan  sirkulasi dan pengguna. 2. Building Form &
Massing 1. Bentuk dan massa bangunan membentuk suatu kawasan dan hubungan antar massa yang ada.
2. Ketinggian bangunan, jarak antar bangunan.
3. Bentuk bangunan, fasad bangunan.
4. Langgam, skala, material, tekstur, warna bangunan.
5. Luas bangunan yang terbangun.
6. Garis langit – horizon yang terbentuk ( skyline ).
3. Sirkulasi dan Perparkiran 1. Tempat  parkir  memengaruhi  kegiatan  komersial  dan  pengaruh  visual  pada  suatu kawasan.
2. Sirkulasi di dalam kawasan.
3. Pencapaian ke kawasan mudah.
4. Keberadaan sistem transportasi dari jalan publik.
4. Open Space
1. Lansekap kawasan
2. Elemen keras
3. Elemen lunak
4. Street Furniture
5. Ruang Terbuka Hijau
5. Pedestrian
1. Pendukung aktivitas di sepanjang jalan, adanya sarana komersial.
2. Street Furniture
3. Arus Pejalan Kaki
6. Signages / Penanda 1. Penanda untuk penunjuk jalan.
2. Penanda untuk penunjuk tempat.
3. Menghidupkan street space
4. Memberi informasi bisnis.
5. Menyumbang karakter fasade bangunan.
7. Activity  Support
/ Aktivitas Pendukung 1. Aktivitas pendukung mendukung ruang publik suatu kawasan.
2. Aktivitas  pendukung  menyediakan  jalan  pedestrian,  plaza,  menggunakan  elemen kota yang dapat menggerakan aktivitas.
8. Preservasi
1. Melindungi lingkungan tempat tinggal atau permukiman
2. Melindungi urban places (tempat berkumpulnya orang -> pusat kawasan)

## KAJIAN POLA SEBARAN RUKO YANG BERALIH FUNGSI MENJADI KOS-KOSAN DI SEKITAR KAMPUS Studi Kasus : Ruko di sekitar Kampus UMN
II.

## Teori
Perkotaan

## Markus Zahn
1. Perkembangan Kota Horizontal
Perkembangan  kota  yang  mengarah  ke  luar,  tetapi  ketinggian  dan  kuantitas  lahan terbangun tetap sama. Terdapat pada area pinggir kota dengan harga tanah yang masih murah. 2. Perkembangan Kota Vertikal
Perkembangan kota yang mengarah ke atas, tetapi daerah dan kuantitas lahan terbangun tetap sama, hanya saja ketinggian bangunan bertambah. Terjadi pada pusat kota di mana harga lahan mahal dan terdapat potensi ekonomi. 3. Perkembangan Kota Interstisial Perkembangan kota yang bergerak ke dalam, di mana daerah dan ketinggian bangunan tetap  sama  yang  berubah  hanya  kuantitas  lahan  dan  penggunaan  bangunan dimaksimalkan dikarenakan area sudah dibatasi dan hanya dapat dipadatkan saja.
Kriteria-kriteria  di  atas  akan  digunakan  sebagai  alat  bantu  pemetaan  kawasan  penelitian  untuk menganalisis  pola  penyebaran  dan  perubahan  yang  terjadi  pada  ruang  dan  fasade  rumah  toko  yang beralih fungsi menjadi kos-kosan dan berada di sekitar kampus UMN sebagai pusat aktivitasnya.

## Hasil dan Pembahasan
A. Faktor-faktor penyebab ruko beralih fungsi menjadi kos-kosan terhadap potensi kawasan sekitar UMN
1. Tata Guna Lahan ( Land Use )
Kawasan sekitar UMN didominasi dengan area hunian yakni wilayah perumahan formal. Ada pula area komersial yang menjadi selimut hunian yakni berupa ruko-ruko berderet membentuk kompleks ruko.  Sebagai  pusat  aktivitas  kawasan  ini  terdapat  pula  area  pendidikan  yang  berisi  kampus  dan sekolah.

## 2. Building Form & Massing
Kawasan ini memiliki potensi elemen fisik fasade ruko dan potensi ruang dalam ruko yang fungsional dan mudah direnovasi atau disesuaikan menjadi fungsi lain, misalnya menjadi kos-kosan.

## 3. Sirkulasi & Perparkiran
Kawasan ini sangat potensial dalam hal sirkulasi karena dikelilingi oleh jalan-jalan raya yang saling terhubung bahkan berada dekat dengan jalan antar kota yakni Jalan Raya Legok. Selain itu, terdapat pula potensi lahan parkir yang tersedia dan aman baik berbayar maupun tidak berbayar.

## 4. Ruang Terbuka ( Open Space )
Ruang  terbuka  kawasan  ini  digolongkan  menjadi  ruang  terbuka  aktif  dan  pasif.  Ruang  terbuka kawasan ini juga terdiri dari ruang terbuka hijau dan ruang terbuka publik yang mana cocok untuk anak muda atau mahasiswa dan dapat digunakan untuk berkumpul. Ruang terbuka itu meliputi: lahan parkir  yang  tersedia  di  depan  ruko  seringkali  dimanfaatkan  sebagai  area  untuk  berkumpul  dan berolahraga;  lahan kosong yang belum terbangun juga seringkali dimanfaatkan untuk area olahraga; kawasan  sekitar  UMN  ini  setiap  pagi  hari  di  akhir  pekan  menutup  dan  mengalihkan  sirkulasi kendaraan yang melintas untuk digunakan sebagai area car free day juga kawasan untuk berolahraga; tidak ada area lain yang dapat menampung komunitas selain di area kampus UMN dan juga Scientia Square Park dan Scientia Digital Center .

## KAJIAN POLA SEBARAN RUKO YANG BERALIH FUNGSI MENJADI KOS-KOSAN DI SEKITAR KAMPUS
Studi Kasus : Ruko di sekitar Kampus UMN

## 5. Pedestrian
Daerah pejalan kaki di daerah ini belum terlalu memadai karena jarak zebra cross yang jauh, juga tidak  terdapat  trotoar  khusus  untuk  jalan  kaki.  Kawasan  ini  sebenarnya  memiliki  potensi  menjadi kawasan pedestrian-friendly karena  jarak  cenderung  dekat  dan  pencapaian  antar  fungsi  mudah seperti antara ruko-ruko ke kampus.

## 6. Penanda (Signages )
Penanda  seharusnya  berpotensi  menjadi  petunjuk  kawasan.  Namun  untuk  kawasan  ini  penanda fungsi-fungsi yang ada pada kawasan, penanda untuk kendaraan, sepeda maupun pejalan kaki kurang informatif. Sehingga penanda di kawasan ini belum dapat dijadikan ciri atau petunjuk kawasan sekitar UMN ini.

## 7. Aktivitas Pendukung ( Activity Support )
Aktivitas  pendukung  memunculkan  fasilitas-fasilitas  pendukung.  Kawasan  ini  termasuk  ke  dalam kawasan yang memiliki fasilitas pendukung yang lengkap. Kampus sebagai pusat aktivitas kawasan, lalu  ada  pula  SDC,  SSQ,  dan  supermarket  maupun  minimarket  sebagai  fasilitas  yang  disediakan kawasan.  Ada  pula laundry,  digital  printing, warung  makan/  restoran  yang  juga  menjadi  fasilitas tambahan terutama untuk ruko kos.

## 8. Preservasi
Keberadaan  ruko  pada  kawasan  ini  sebenarnya  memiliki  fungsi  agar  daerah  hunian  tidak  menjadi komersial. Ruko sebagai salah satu preservasi hunian. Maka dari itu, menyebabkan ruko beralihfungsi menjadi kos-kosan.

## 9. Hasil Interview dengan Narasumber
Wawancara dilakukan terhadap 2 orang narasumber yakni Bapak Anton dan Ibu A Lin atau Lina Melati sebagai  pemilik  ruko  kos  itu  sendiri  (terlampir).  Diketahui  bahwa  faktor  lain  ruko  beralih  fungsi menjadi kos disebabkan karena pemilik ruko dapat memperoleh penghasilan lebih besar apabila ruko dijadikan  kos-kosan  dibandingkan  ruko  hanya  disewakan  atau  dijadikan  tempat  usaha  semata. Misalnya,  apabila  ruko  dijadikan  kos-kosan  maka  pemilik  mendapat  penghasilan  sebesar Rp1.000.000,- - Rp2.000.000,-/bulan/kamar (satu sampai dua juta rupiah per bulan per kamar) yang mana  jika  ruko  memiliki  15  kamar  maka  penghasilan  yang  didapat  pemilik  ialah  sebesar Rp180.000.000,- hingga Rp360.000.000,- (seratus delapan puluh juta rupiah hingga tiga ratus enam puluh juta rupiah). Sedangkan apabila ruko disewakan maka pemilik mendapat Rp85.000.000,-/tahun (delapan puluh lima juta rupiah per tahun) saja.

## KAJIAN POLA SEBARAN RUKO YANG BERALIH FUNGSI MENJADI KOS-KOSAN DI SEKITAR KAMPUS
Studi Kasus : Ruko di sekitar Kampus UMN
Selain  itu,  pemilik  ruko  terkadang  tidak  hanya  memiliki  satu  buah  ruko  di  satu  lokasi  yang  sama. Beberapa pemilik juga mempunyai beberapa ruko di lokasi yang sama atau bahkan beberapa ruko di lokasi yang berbeda. Hal ini menyebabkan, ketika pemilik sudah memutuskan rukonya dijadikan kos- kosan di satu lokasi, maka ruko miliknya yang lain pun dapat dijadikan kos-kosan juga walau berada di lokasi yang berbeda. Karena pemilik hanya ingin memiliki satu jenis usaha yang sama yakni bisnis kos-kosan di ruko supaya lebih mudah dikelola.

## B. Pola Sebaran Ruko Kos di Sekitar UMN terhadap Potensi Kawasan
Sebelum  membahas  pola  sebaran  ruko  kos,  akan  lebih  baik  membahas  dahulu  pola  sebaran  kos- kosan di sekitar UMN secara makro. Berikut ini adalah pemetaan yang telah dilakukan.
Pola sebaran kos-kosan di daerah ini cenderung menyebar dari daerah yang dianggap sebagai pusat kawasan yakni kampus UMN. Sebaran kos-kosan ini ke depannya akan banyak terjadi pada kawasan yang  memiliki  radius  terdekat  dengan  UMN  atau  dapat  dikatakan  semakin  dekat  dengan  kampus maka lahan semakin besar peluangnya apabila dijadikan kos-kosan.
Apabila  hasil  observasi  dan  pemetaan  yang  telah  dilakukan  ini  dihubungkan  dengan  teori perkembangan  kota  Markus  Zahn  maka  dapat  dilihat  pengembangan  kawasan  sekitar  UMN  ini tergolong ke dalam perkembangan kawasan horizontal di mana perkembangan kawasan mengarah ke  luar  dengan  ketinggian  bangunan  dan  kuantitas  lahan  terbangun  yang  tetap  sama.  Hal  ini dikarenakan kawasan ini masih tergolong ke dalam wilayah pinggir kota dengan harga tanah yang cenderung tidak terlalu mahal.
Lalu, pembahasan dikerucutkan ke dalam kawasan ruko kos yang berada di sekitar UMN saja. Di mana pola  sebaran  ruko  yang  beralih  fungsi  menjadi  kos-kosan  di  sekitar  UMN  terkait  potensi  elemen kawasan ialah cenderung lebih kuat ke arah Barat karena  terdapat jalan-jalan besar antar kota seperti Jalan  Raya  Legok  yang  menghubungkan  Kota  Bogor  hingga  Kota  Tangerang.  Hal  ini  yang menyebabkan ruko kos memiliki akses yang mudah dijangkau dan penghuni ruko kos dapat dengan mudah pulang ke daerah asalnya menggunakan transportasi antar kota yang tersedia.
Tetapi ada potensi pola sebaran menyebar ke arah Selatan UMN. Hal ini disebabkan karena adanya akses jalan raya yang menghubungkan kawasan Gading Serpong dengan kawasan BSD, juga karena cukup dekat dengan stasiun-stasiun seperti stasiun Cisauk, stasiun Serpong dan stasiun Rawa Buntu.

## Kesimpulan
Berdasarkan dari pemetaan dan observasi lapangan, juga wawancara yang telah dilakukan maka dapat disimpulkan sebagai berikut :
1. Faktor-faktor penyebab ruko beralih fungsi menjadi kos-kosan terhadap potensi kawasan sekitar UMN yaitu sebagai berikut:
a. Dari hasil analisis, faktor-faktor yang berperan adalah :
1) Keberadaan  kampus sebagai  pusat  aktivitas  dan  ruko sebagai  area  komersial  mendorong  alih fungsi ruko menjadi kos-kosan;
2) Elemen fisik fasade dan ruang dalam ruko cenderung lebih fleksibel disesuaikan atau direnovasi menjadi kos-kosan;
3) Sirkulasi dan parkir kendaraan tersedia dan aman;
4) Ruang terbuka cukup memadai untuk memfasilitasi aktivitas mahasiswa di luar kampus;
5) Jarak ruko dan kampus dekat sehingga dapat ditempuh dengan berjalan kaki;
6) Memiliki fasilitas yang lengkap berupa kampus sebagai pusat aktivitas didukung dengan SDC, SSQ, supermarket, minimarket, laundry, digital printing , warung makan/restoran, dan sebagainya;
7) Karena adanya potensi untuk melakukan preservasi maka ruko jadi kos-kosan untuk melindungi hunian dari komersial.
b. Dari hasil wawancara, maka faktor-faktor yang berperan adalah :
1) Pemilik berpotensi mendapat penghasilan lebih besar dari penggunaan ruko menjadi kos-kosan dibandingkan ruko hanya disewakan atau dijadikan tempat usaha semata;
2) Faktor kepemilikan ruko oleh satu orang yang sama dan pemilik hanya menginginkan satu jenis usaha agar mudah dikelola juga pemilik menganggap bisnis ruko kos lebih menguntungkan.
2. Pola  sebaran  ruko  yang  beralih  fungsi  menjadi kos-kosan  di  sekitar UMN  terkait  potensi  elemen kawasan  ialah  cenderung  lebih  kuat  ke  arah  Barat  karena    terdapat  jalan-jalan  besar  antar  kota seperti  Jalan  Raya  Legok  yang  menghubungkan  Kota  Bogor  hingga  Kota  Tangerang.  Hal  ini  yang menyebabkan ruko kos memiliki akses yang mudah dijangkau dan penghuni ruko kos dapat dengan mudah pulang ke daerah asalnya menggunakan transportasi antar kota yang tersedia.

## KAJIAN POLA SEBARAN RUKO YANG BERALIH FUNGSI MENJADI KOS-KOSAN DI SEKITAR KAMPUS Studi Kasus : Ruko di sekitar Kampus UMN
Tetapi ada potensi pola sebaran menyebar ke arah Selatan UMN. Hal ini disebabkan karena adanya akses jalan raya yang menghubungkan kawasan Gading Serpong dengan kawasan BSD, juga karena cukup dekat dengan stasiun-stasiun seperti stasiun Cisauk, stasiun Serpong dan stasiun Rawa Buntu.
Tabel 2. Analisis Pola Sebaran Ruko Kos Terhadap Potensi Kawasan
No. Gambar N o . N Gambar 1. 4. 5. 2. 6. 3. 7.
3. Faktor-faktor  pola  sebaran  ruko  kos  di  sekitar  UMN  mencakup  banyak  faktor  yang  juga  terkait dengan  potensi  elemen  kawasan  UMN  bisa  dilihat  dari  tabel  2.  Maka  dapat  disimpulkan  bahwa faktor-faktor tersebut ialah sebagai berikut:
a. Pola sebaran ruko kos mengikuti pola kompleks atau deretan ruko;
b. Tersedianya akses, sirkulasi, dan fasilitas parkir kendaraan yang aman dan memadai.
c. Bangunan ruko 3 lantai; memiliki jendela-jendela berukuran kecil; memiliki arcade, teras, dan balkon;  lantai  dasar  cenderung  menjorok  ke  dalam  dibanding  lantai  di  atasnya;  lantai  dasar cenderung tertutup.
d. Tersedianya ruang terbuka untuk dimanfaatkan mahasiswa.
e. Tersedianya zebra cross  dari ruko ke kampus.
f. Kampus sebagai pusat konsentrasi aktivitas.
g. Tersedianya  fasilitas  pendukung  berupa  supermarket,  SDC,  SSQ, laundry,  digital  printing , tempat makan/restoran.
h. Larangan hunian dan kawasan perumahan untuk dijadikan area komersial atau kos-kosan.

## Saran
Terkait  dengan  potensi  kawasan  yang  sudah  ada,  akan  lebih  baik  apabila  memperbaiki  kekurangan- kekurangan fasilitas yang belum memadai di kawasan sekitar UMN tersebut di antaranya :
1) Mengembangkan  kawasan  sekitar  UMN  menjadi  kawasan pedestrian-friendly yakni  dengan menyediakan zebra cross pada jarak-jarak tertentu atau sarana penyeberangan, trotoar yang ideal untuk  para  pejalan  kaki,  vegetasi-vegetasi  dan street  furniture ditambah  sehingga  pejalan  kaki merasa aman dan nyaman melalui kawasan tersebut.
2) Terkait dengan lahan parkir untuk mengurangi parkir illegal atau parkir di pinggir jalan akan lebih baik diberikan akses kartu parkir per tahun sebagai fasilitas kampus ataupun penghuni ruko, dengan harga yang lebih terjangkau bahkan harga khusus untuk mahasiswa.
3) Kawasan  ini memerlukan  tambahan  penanda  yang  lebih  informatif  dan  dapat  dijadikan  ciri  khas kawasan.
4) Fasilitas pendukung yang ada di kawasan ini sudah memadai, namun akan lebih baik ditambahkan jalur  khusus  bagi  sepeda  atau cycle  track, halte  transportasi online maupun  transportasi  ramah lingkungan  seperti  bis  kendaraan  tenaga  surya  atau solar  bus, bis  listrik  atau electric  bus untuk digunakan para mahasiswa.
5) Ruko yang beralih fungsi menjadi kos-kosan memerlukan beberapa penyesuaian dan penambahan ventilasi agar sirkulasi udara dan cahaya matahari masuk ke dalam setiap kamar kos.
Agar pola sebaran ruko kos tidak menyebar ke daerah lain dan tidak menimbulkan munculnya ruko kos illegal maka terdapat beberapa saran dari Penulis sebagai solusi dari permasalahan tersebut yakni :
1) Developer menyediakan ruko kos sebagai kelanjutan atau penambahan dari ruko kos yang sudah ada dan ruko kos ini disewakan dengan harga terjangkau;
2) Karena salah satu yang dicari para mahasiswa adalah tempat tinggal yang murah maka dapat juga dibangun asrama mahasiswa dengan tempat tidur bertingkat yang berada dekat dengan kawasan UMN;
3) Kos sendiri hanya berfungsi sebagai tempat tinggal yang mana seringkali digunakan hanya untuk tidur ketika pulang kuliah maupun beraktivitas maka dapat juga diterapkan konsep kos-kosan atau ruko kos legal yang  berbentuk hotel kapsul atau dimanfaatkan hanya untuk kamar-kamar ukuran kecil yang dilengkapi oleh fasilitas pendukung sehingga dapat menampung lebih banyak mahasiswa dan harga yang ditawarkan dapat lebih murah.

## KAJIAN POLA SEBARAN RUKO YANG BERALIH FUNGSI MENJADI KOS-KOSAN DI SEKITAR KAMPUS Studi Kasus : Ruko di sekitar Kampus UMN

## Daftar Pustaka
A. Rutes, Walter and Richard Penner. 1985. Hotel Planning and Design. New York. Achmad, Fauzan. (2013). Pusat Kegiatan dan Dokumentasi Arsitektur . Malang : Skripsi UIN Malang Amiruddin, Afriani. (2014). Pengaruh Keberadaan Universitas Haluoleo terhadap Perubahan Tata Guna Lahan di Kawasan Andonuohu Kota Kendari . Semarang : Skripsi Universitas Diponegoro. Anton. (2017). “Ruko jadi Kos-kosan Warga Kelurahan Depok Resah ”. Poskota News. [accessed: 2 Maret 2019,12.00WIB].http://poskotanews.com/2017/11/18/ruko-jadi-kos-kosan-membuat-warga- kelurahan-depok-resah/
Bungin, Burhan (2008). Metodologi Penelitian Kualitatif . Jakarta : Raja Grafindo Persada.
Choirurrozi,  Moch.  (2008). Pola  Persebaran  Permukiman  di  Kecamatan  Prambanan  Kabupaten  Klaten tahun 2008 . Surakarta : Skripsi thesis Universitas Muhammadiyah Surakarta. Creswell, J.W. (2007). Qualitative Inquiry and Research Design : Choosing among Five Approaches (3 rd ed.)
Thousand Oaks. CA : Sage.
Direktorat  Tenaga  Kependidikan.  (2008). Pengolahan  dan  Analisis  Data Penelitian .  Direktorat  Jenderal Peningkatan Mutu Pendidik dan Tenaga Kependidikan Departemen Pendidikan Nasional.
Echols, John M. dan Hassan Shadily. 2005. Kamus Inggris Indonesia : An English – Indonesian Dictionary. Jakarta: PT Gramedia
Hutchinson,  G.  E.  (1953). The  Concept  Of  Pattern  Ecology .  Proceedings  Academy  Natural Sciences,Philadelphia, dalam Ludwig & Reynolds. (1988). Statistical Ecology . John Wiley and Sons. New York.
Keputusan  Gubernur  DKI  Jakarta  Nomor  2693  Tahun  1987  Tentang  Pedoman  Pengaturan  Perumahan Pemondokan dalam Wilayah DKI Jakarta.
Kostof, Spiro. (1991). The City Shaped. London Lynch, Kevin. (1960). The Image of the City . Cambridge, Mass: MIT
Marshall, C. Rossman, G (1999 ). Designing Qualitative Researce . Yd Ed. Sage Pub.
Newman,  P..,  Kenworthy,  J.  (1999) Sustainability  and  Cities:  Overcoming  Automobiles  Dependence , Washington DC: Island Press
N.n.  (2018). “Inilah  9  Alasan  Bisnis  Kos  Kosan  menjadi  Bisnis  yang  Menguntungkan ”.  Simply  Homy. [accessed: 2 Maret 2019, 12.10WIB]. http://www.simplyhomy.com/2018/08/bisnis-kos-kosan/ N.n. (2018).  “ Pertumbuhan Ruko (Rumah Toko) di Kota Probolinggo ”.  BAPPEDA LITBANG. [accessed: 2 Maret 2019, 12.20WIB]. http://bappedalitbang.probolinggokota.go.id/index.php/artikel- perencanaan/137-pertumbuhan-ruko-rumah-toko-di-kota-probolinggo
N.n.  (2018). “Omzet  Turun  50%,  Ratusan  Pemilik  Usaha  Demo  Tolak  Keberadaan  Parkir  Berbayar ”.
Okezone News. [accessed: 2 Maret 2019,12.30WIB].https://news.okezone.com/read/2018/11/20/338/1980095/omzet-turun-50- ratusan-pemilik-usaha-demo-tolak-keberadaan-parkir-berbayar/ N.n. (2018). “Pengertian dan Definisi Pusat ”. KBBI Online. [accessed: 2 Maret 2019,12.40WIB].https://kbbi.web.id/pusat/
Odum, E. P. (1971). Dasar-Dasar Ekologi . Yogyakarta : Edisi ketiga Gadjah Mada University Press. Peraturan Daerah Kota Makassar Nomor 10 Tahun 2011 Tentang Pengelolaan Rumah Kos. Peraturan Daerah Kota Palangkaraya Nomor 16 tahun 2011 tentang Izin Usaha Pengelolaan Rumah Kos dan Barak.
Peraturan Daerah Kota Pekalongan Nomor 15 tahun 2015 tentang Penyelenggaraan Rumah Kos.
Pratama, Rizky T. (2013). Pengawasan Dinas Tata Ruang dan Bangunan terhadap Alih Fungsi Bangunan Rumah Toko di Kota Pekan Baru tahun 2013 . Riau : Jurnal UNRI. Primyas, Mitsnein Luthfie Endry (2016). Alih Fungsi Tanah dari Rencana Perumahan menjadi Rumah Sakit Perspektif Maslahah Mursalah. Malang : Skripsi Universitas Islam Negeri Maulana Malik Ibrahim.
Rajaguguk, Erman (1995). Hukum Agraria, Pola Penguasaan Tanah dan Kebutuhan Hidup . Jakarta : Candra Pratama.
Rosadi, Dadi dan Feby Oktarista Andriawan. (2016). Aplikasi Sistem Informasi Pencarian Tempat Kos di Kota Bandung Berbasis Android. Jurnal Computech & Bisnis STMIK MI Vol. 10 No. 1, Juni 2016, 50- 58 ISSN 2442-4943.
Rosalia, Tara. (2005). Aktivitas Belajar . [accessed: 2 Maret 2019,12.50WIB]. http://id.shvoong.com/social- sciences /1961162-aktifitas-belajar/
Setiawan, Andreas. (2008). Gambaran Konsep Diri pada Mahasiswa. Depok: Fakultas Psikologi Universitas Indonesia.
Shirvani, Hamid. (1985). The Urban Design Process . Van Nostrand Reinhold: New York Sihombing,  Irine  Eka.  (2009). Segi-segi  Hukum  Tanah  Nasional  dalam  Pengadaan  Tanah  untuk Pembangunan . Jakarta : Universitas Tri Sakti cetakan kedua. Soebroto,  Endah  Parwita.  (1983). Aspek-aspek  Sosial  Psikologis  pada  Permukiman  Masyarakat Berpenghasilan Rendah di Kota-kota Besar . Bandung. Soeitoe, Samuel. (1982). Psikologi Pendidikan . Jakarta: Lembaga Penerbit Fakultas Ekonomi Universitas Indonesia
Soetiknjo, Iman (1983). Politik Agraria Nasional. Yogyakarta : Gadjah Mada University Press.
Sugiyono. (2013). Metode Penelitian Pendidikan (Pendekatan Kuantitatif, Kualitatif, dan R &D). Bandung : Alfabeta.
Tohir,  Rizki  Kurnia.  (2016). Pola  Sebaran  Kayu  Afrika  (Maesopsis  eminii,  Engl.)  di  Arboretum  Fakultas Kehutanan IPB . Bogor : Repository IPB.
Trancik, Roger. (1986). Finding Lost Spaces: Theories of Urban Design . John Wiley and Sons: USA UU Nomor 2 Tahun 1981 Tentang Metrologi Legal Pasal 1 Huruf p.
Wahyudi, Agung (2005) Pengaruh Perubahan Bentuk Ruko Terhadap Morfologi Kawasan Margonda Raya Depok. Proceeding, Seminar Nasional PESAT 2005. Wicaksono, Andie A. (2007). Ragam Desain Ruko (Rumah Toko) . Jakarta : Penebar Swadaya. Yusuf, A. Muri. (2014). Metode Penelitian Kuantitatif, Kualitatif & Penelitian Gabungan. Jakarta : Kencana. Zahnd, Markus. (1999). Perancangan Kota Secara Terpadu . Penerbit Kanisius: Yogyakarta.