## Media Komunikasi dan Informasi Hukum dan Masyarakat
Volume : 22, Nomor : 3 ISSN Online : 2613-9340 ISSN Offline : 1412-1255

## PERLINDUNGAN  HUKUM TERHADAP PEMBELI  PADA PERJANJIAN PENGIKATAN JUAL BELI ATAS TANAH DAN BANGUNAN
Oleh :

## Tajuddin Noor, Suhaila Zulkifli

## Abstract
In  practice,  many  binding  sale  and  purchase agreements  (PPJB)  are  carried  out  in  buying and  selling  transactions  of  land  rights  as immovable objects. According to the Land Law, which  underlies  the  sale  and  purchase transaction  of  land  rights,  has  the  basic concepts  of  trade  and  cash.  However,  in practice this basic and clear concept for various reasons often cannot be fulfilled. Not or have not fulfilled  the  requirements  for  the  legal  action  of buying  and  selling  land  rights  with  a  sale  and purchase  deed  drawn  up  by  the  Land  Deed Making  Officer  (PPAT)  does  not  mean transaction cannot be made.
There  are  other  legal  instruments  as  a  legal breakthrough  that  can  be  carried  out  with  the Deed  of  Sale  and  Purchase  Agreement  as  a binder,  as  a  sign  of  the  completion  of  the transaction  while  waiting  for  the  completeness of  the  requirements  needed  to  carry  out transactions with the deed of sale and purchase by the PPAT.
The problem in this study is how to regulate the transactions  made  by  prospective  buyers  and prospective sellers in binding sale and purchase agreements  (PPJB)  and  how  is  the  legal protection  of  the  buyer  in  binding  sale  and purchase agreements (PPJB).
The  conclusion  of  this  study  is  that  the  PPJB arrangements are based on articles in Civil Law, especially civil laws such as Article 1320 of the Civil Code and Article 1338 of the Civil Code and several important principles underlying the birth of the agreement to protect buyers in PPJB are:
1.  The  clauses  contained  in  the  PPJB  notary deed.
2.  There is full power of attorney (absolute) to the buyer in the PPJB deed
3. The existence of repressive protection in the event of a dispute through legal proceedings to the District Court
Keywords: Legal  Protection,  Debtor,  Sale Purchase Agreement, Land and Buildings

## Abstrak
Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) banyak dalam  praktek  dilakukan  dalam  transaksi  jual beli  hak  atas  tanah  sebagai  objek  benda  tidak bergerak.  Menurut  Hukum  Pertanahan    yang mendasari  transaksi  jual  beli    hak  atas  tanah memiliki konsep dasar terang dan tunai.  Tetapi pada prakteknya  konsep dasar terang dan tunai ini  karena  berbagai  alasan  sering  kali  belum dapat  dipenuhi.  Tidak  atau  belum  terpenuhnya persyaratan-persyaratan untuk dapat dilakukannya  perbuatan  hukum  jual  beli  hak atas  tanah    dengan  akta  jual  beli  yang  dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT)  tidak berarti transaksi tidak dapat dilakukan .
Ada  instrument  hukum  lain    sebagai  suatu terobosan hukum yang dapat dilakukan dengan Akta  Perjanjian  Pengikatan  Jual  Beli  (PPJB) sebagai  pengikat,sebagai  tanda  jadi  transaksi tersebut sambil menunggu terpenuhinya kelengkapan  persyaratan –persyaratan  yang diperlukan  untuk  melakukan transaksi  dengan akta jual beli oleh PPAT.
Permasalahan  dalam  penelitian  ini  adalah bagaimana  pengaturan  dari  transaksi  yang dilakukan calon pembeli dan calon penjual pada perjanjian  pengikatan  jual  beli  (PPJB)  dan bagaimana  perlindungan  hukum  terhadap pihak  pembeli  pada  perjanjian  pengikatan  jual beli (PPJB).
Kesimpulan dari penelitian ini adalah pengaturan  dari  PPJB  didasarkan  kepada pasal-pasal    di  dalam  Hukum  Perdata khususnya hukum perikatan  seperti Pasal 1320 KUHPerdata dan Pasal  1338 KUHPerdata dan beberapa asas penting yang mendasari lahirnya

## Media Komunikasi dan Informasi Hukum dan Masyarakat
perjanjian. Perlindungan terhadap pembeli pada PPJB adalah:
1. Klausul-klausul  yang  terdapat  pada    akta notaris PPJB tersebut.
2. Adanya  pemberian  kuasa  penuh  (mutlak) kepada pembeli pada akta PPJB
3. Adanya  perlindungan  represif  jika  terjadi sengketa melalui upaya hukum ke
Pengadilan Negeri
Kata  Kunci :    Perlindungan  Hukum,  Debitur, Perjanjian  Pengikatan  Jual  Beli,  Tanah    dan Bangunan

## I. PENDAHULUAN

## A. Latar Belakang
Didalam  Konstitusi  Negara  Republik Indonesia, yaitu Undang-Undang Dasar Negara Republik  Indonesia,yang  selanjutnya  disebut UUD  Tahun 1945 ditegaskan bahwa Indonesia Negara  Hukum  sebagaimana  disebutkan  pada pasal 1 ayat (3 )UUD 1945. Dalam suatu Negara hukum    maka  segala  sesuatunya  yang dilakukan  dalam  kaitannya  dengan  hubungan yang terjadi diantara masyarakat harus didasarkan    kepada  norma-norma    yang  ada seperti halnya dengan norma hukum .
Sampai  saat  ini  hubungan-hubungan yang  terjadi  diantara  para  pihak    khususnya dalam  lapangan    hukum  privat    (Perdata)  ada yang  telah  sudah    ada  aturan    hukumnya  dan ada  pula  yang  belum  ada    pengaturannya. Dalam  bidang  hukum  perikatan  yang  lahir karena  perjanjian  maka  dikenal  dengan  istilah perjanjian  bernama  dan  perjanjian  tidak bernama didalam Kitab Undang-Undang Hukum Perdata.
Perjanjian  yang  dilaksanakan    dengan belum ada aturan yang menjadi landasan  bagi pihak  dalam  pelaksanaannya    tentu  sangat berpotensi untuk menimbulkan sengketa diantara pihak-pihak tersebut. Oleh karena itu isi perjanjian  tersebut  harus  dapat    memuat
klausula-klausula  yang mengatur hak-hak  dan kewajiban  bagi  pihak    yang    dilandasi  kepada keadilan    dan  keseimbangan    bagi  para  pihak demi  adanya  kepastian  hukum.  Kepastian hukum  ini  diperlukan  untuk  memberikan perlindungan    hukum  terhadap    para  pihak dalam suatu perjanjian. Pentingnya perlindungan hukum diperoleh oleh setiap orang (subjek  hukum)  dinyatakan  secara  tegas didalam  Pasal  28D  ayat(1)  UUD  Tahun  1945 yang berbunyi :
Setiap  orang  berhak  atas  pengaturan  ,jaminan perlindungan  dan  kepastian  hukum  yang adil  serta perlakuan  yang sama dihadapan hukum.
Didalam  praktek    salah  satu  terobosan hukum  yang dilakukan atas  kesepakatan para pihak  yang mempunyai tujuan  yang sama yaitu adanya  suatu  peralihan  hak    atas  objek  yang menjadi perjanjian adalah dengan disepakatinya    untuk  melakukan  Perjanjian Pengikatan Jual Beli Atas  Tanah dan Bangunan . Lembaga Perjanjian  Pengikatan jual beli atas tanah  dan bangunan ini telah banyak dilakukan oleh  pihak-pihak      yang  berkepentingan    atas perjanjian    tersebut.  Kondisi  seperti  ini  tentu akan    menimbulkan    dampak  positif  amaupun negatif. Dampak positif yang timbul ialah  dapat memberikan  jalan  bagi  para  pihak  untuk merealisasikan keinginannya  sehingga tercapai tujuannya.  Tetapi  bisa  juga  menimbulkan dampak  negatif  berupa    timbulnya  persoalan hukum  sebagai  akibat  dari    perbuatan  hukum yang  dilaksanakan  .  Persoalan    hukum  yang mungkin  timbul    adalah  adanya    pihak  yang akan dirugikan   karena  tidak memperoleh hak- haknya sebagai  pihak yang beritikad baik dalam suatu perjanjian.
Dengan latar belakang ini  maka penulis akan  membahas tentang  Perlindungan Hukum

## Media Komunikasi dan Informasi Hukum dan Masyarakat
terhadap  Pembeli  pada  perjanjian  Pengikatan Jual Beli  Lunas Atas Tanah dan Bangunan.

## B. Rumusan  Masalah
Dalam  suatu  hubungan  hukum    diantara para  pihak  maka  hal  yang  sangat  perlu diperhatikan    adalah  menyangkut    tentang  hak dan kewajiban para pihak sebagai pelaksanaan tanggung  jawab    hukumnya  masing-masing pihak.    Tujuannya  adalah  supaya  terdapat jaminankepastian    hukum  bagi  para  pihak  dan terhindari dari resiko kerugian yang dapat terjadi khususnya pihak pembeli . Oleh karena itu pada tulisan  ini  permasalahan  yang  akan  dibahas adalah :
1. Bagaimana pengaturan Hukum  Perjanjian
Pengikatan  Jual  Beli  Atas  Tanah  Dan Bangunan
2. Bagaimana Perlindungan Hukum
Terhadap  Pembeli    pada  perjanjian pengikatan jual beli  Lunas Atas Tanah dan Bangunan .

## C. Metode Penelitian
Metode  pendekatan  yang  digunakan dalam penelitian ini adalah  pendekatan yuridis normatif  .  Pendekatan  Yuridis  Normatif  adalah yang  dilakukan  dengan  mengumpulkan    data- data sekunder.  Data sekunder pada penelitian ini adalah  berasal dari :
1. Bahan  hukum  primer    seperti  peraturan perundang-undangan    yang  terkait  dengan penelitian ini.
2. Bahan Hukum sekunder  yaitu bahan-bahan yang  erat  hubungannya    dengan  bahan hukum    primer  dan  dapat  membantu menganalisis    dan  memahami      bahan hukum primer seperti buku, hasil penelitian,
jurnal  ilmiah,artikel  ilmiah,  dan  makalah seminar.
3. Bahan  Hukum  tersier    yaitu  bahan-bahan yang  memberikan  informasi    maupun petunjuk  tentang bahan hukum primer dan bahan  kuhuk  sekunder  seperti  kasus hukum.

## II. HASIL DAN PENELITIAN

## A. Hukum Perikatan
Dalam  Hukum  Perikatan    yang  diatur pada Buku III Kitab Undang-Undang Hukum Perdata  disebutkan  perikatan  dilahir  kan baik  karena  persetujuan  ,  baik  karena undang-undang            (Pasal  1233 KUHPerdata)  Sistem  yang  dianut  didalam Hukum  Perikatan    adalah  sistem  terbuka.
Abdul Kadir Muhammad menyatakan bahwa: Pengaturan perikatan didasarkan pada  sistem  terbuka  maksudnya  setiap orang  boleh  mengadakan  perikatan  apa saja,baik  yang  sudah  ditentukan  namanya maupun    yang  belum  ditentukan  namanya dalam  undang-udang,Akan  tetapi  sistem terbuka dibatasi oleh tiga hal,yaitu:
1.  tidak dilarang undang-undang
2.  tidak  bertentangan  dengan  ketertiban umum
3.  tidak bertentangan dengan ketertiban.
Selain didasarkan pada sistem
terbuka,maka pada perikatan yang bersumber    dari  perjanjian  juga  didasarkan kepada beberapa  asas penting  yang harus menjadi  pedoman  dalam  merumuskan klausul-klausul  dalam  suatu  peprjanjian tersebut. Diantara asas-asas  penting  dalam suatu perjanjian adalah seperti :
1. Asas Kebebasan Berkontrak
Asas  Kebebasan  Berkontrak  adalah asas yang memberikan kebebasan  kepada para pihak  untuk :

## JURNAL HUKUM KAIDAH

## Media Komunikasi dan Informasi Hukum dan Masyarakat
a. Membuat atau tidak membuat perjanjian
b. Membuat perjanjian dengan siapa saja
c. Menentukan
isi perjanjian,pelaksanaan,persyaratannya
d. Menentukan  bentuk  perjanjian,  tertulis atau lisan.
Didalam  KUHPdt    implementasi    asas kebebasan  berkontrak  dapat  dilihat  dari ketentuan Pasal 1338 KUHPerdata yaitu:
1. Semua  persetujuan  yang  dibuat  secara sah  berlaku  sebagai  undang-undang bagi mereka yang membuatnya.
2. Persetujuan-persetujuan itu tidak dapaat  ditarik  kembali  selain  dengan sepakat kedua belah pihak atau karena alasan-alasan yang oleh undang- undang  dinyatakan cakap untuk itu.
3. Persetujuan-persetujuan itu harus dilaksanakan  dengan itikad baik
2. Asas Konsensualisme
Salim H.S menyatakan bahwa: Asas  Konsensualisme  dapat  disimpulkan dalam Pasal 1320 ayat (1) KUHPerdata. Dalam pasal ini ditentukan bahwa salah satu  syarat  sahnya  perjanjian  yaitu adanya kesepakatan kedua belah pihak. Asas  Konsensualisme  ini  merupakan asas yang menyatakan bahwa perjanjian pada  umumnya    tidak  diadakan  secara formal  tetapi  cukup  dengan  adanya kesepakatan kedua belah pihak.
Kesepakatan  merupakan  persesuaian kehendak  dan  pernyataan    yang  dibuat oleh kedua belah pihak.
3. Asas Keseimbangan Asas Keseimbangan adalah asas menghendaki kedua belah pihak memenuhi dan melaksanakan perjanjian. Kreditur mempunyai kekuatan  untuk    menuntut  prestasi  dan jika diperlukan
dapat menuntut pelunasan    prestasi  melalui  kekayaan debitur,  namun    debitur  memikul    pula kewajiban untuk
melaksanakan perjanjian itu  dengan itikad baik.
4. Asas Kepastian Hukum
Perjanjian  sebagai  figure  hukum  harus mengandeng kepastian hukum,kepastian  itu  terungkap  dari kekuatan  mengikatnya    perjanjian,yaitu sebagai  undang-undang  bagi  mereka yang membuatnya.
Didasarkan  atas  sistem  terbuka  dan beberapa  asas  hukum  yang  terdapat  dalam hukum  perjanjian    konsekuensinya        timbullah berbagai macam perjanjian yang dilakukan oleh masyarakat  (para  pihak)    sesuai  dengan kebutuhannya.
Mariam Darus Badrulzaman mengatakan bahwa:
Diluar  perjanjian    bernama  tumbuh  pula perjanjian  tidak  bernama  yaitu  perjanjian- perjanjian  yang tidak diatur dalam KUHPerdata tetapi  terdapat    didalam  masyarakat.    Jumlah perjanjian ini tidak terbatas, dengan nama yang disesuaikan kebutuhan pihak-pihak yang mengadakannya. Lahirnya  perjanjian ini dalam praktek      adalah  didasarkan  asas  kebebasan berkontrak.
Perjanjian didalam KUHPerdata  diatur pada
pasal 1313 KUHPerdata yaitu :
Perjanjian  adalah  suatu  perbuatan  dengan mana satu orang atau lebih mengikatkan dirinya terhadap orang lain atau lebih.
Subekti memberikan  defenisi: perjanjian sebagai  suatu  peristiwa  dimana  seseorang berjanji  kepada  seorang  lain  atau  dimana  dua orang  itu  saling  berjanji  untuk  melaksanakan sesuatu hal.
Sudikno    Mertokusumo  memberikan defenisi  perjanjian    adalah  hubungan  hukum antara  dua  pihak  atau  lebih  berdasarkan    kata sepakat untuk menimbulkan akibat hukum.
Berdasarkan  kepada  sistem  yang  dianut oleh    Hukum  Perikatan/perjanjian    dan  asas-

## Media Komunikasi dan Informasi Hukum dan Masyarakat
asas  yang  mendasar  lahirnya  bermacam- macam  perjanjian  yaitu  sistem  terbuka  dan beberapa  asas  seperti  asas  kebebasan berkontrak ,asas konsensualisme ,asas keseimbangan,asas  kepastian  hukum    dan defenisi  dari  perikatan  /perjanjian  baik  yang disebut  dalam  KUHPerdata  maupun  yang dikemukakan    para  sarjana  maka  timbullah berbagai macam perjanjian dalam praktek satu diantaranya  adalah  Perjanjian  Pengikatan  Jual Beli Atas Tanah Dan Bangunan.

## B. Perjanjian Jual Beli
1. Jual Beli menurut KUHPerdata Jual beli didalam KUHPerdata diatur  pada Pasal 1457 KUHPerdata yang menyebutkan bahwa jual beli adalah suatu persetujuan dengan mana pihak yang  satu mengikatkan  dirinya  untuk  menyerahkan suatu barang,dan pihak lain untuk membayar  harga  yang  dijanjikan.  Pihak penjual berjanji menyerahkan atau memindahkan    atau  mengalihkan  hak miliknya    atas  benda  yang    ditawarkan.
Sementara pihak
pembeli berjanji menyerahkan  uang  sebagai  pembayaran harga yang telah disetujui.
Jual  beli  merupakan  suatu  perjanjian  yang bersifat konsensual berarti jual beli tersebut telah  dilahirkan  sebagai    suatu  perjanjian yang  sah,  mengikat  dan  mempunyai kekuatan    hukum.  Pada  saat  tercapainya kata  sepakat  antara  penjual  dan  pembeli mengenai  unsur-unsur pokok yaitu mengenai  benda  dan  harga,termasuk terhadap  jual  beli  mengenai  barang  tidak bergerak.  Penegasan    terhadap  sifat konsensual  dari  jual  beli  dapat  dilihat  dari Pasal  1458  KUHPerdata  yang  berbunyi  :
Jual  beli  dianggap  terlah  terjadi  antara kedua  belah  pihak  sewaktu  mereka  telah mencapai  kata sepakat tentang barang dan harga,meskipun barang itu belum diserahkan maupun harganya belum dibayar.
Pengaturan  wanprestasi  dalam  jual  beli diatur pada Pasal 1517 KUHPerdata.Bahwa jika  pembeli  tidak  membayar  harga  benad yang  dibelinya  penjual  dapat  menuntut pembatalan  jual  beli  sesuai  dengan ketentuan Pasal 1266 dan 1267
KUHPerdata.  Jika  benda  yang  dibeli  itu belum  diserahkan,pembatalan  tidak  akan banyak  menimbulkan  masalah.  Tetapi  jika benda sudah diserahkan sedangkan pembeli  tidak  setuju  jika  dibatalkan  berarti benda milik penjual tidak diperoleh kembali. Penyelesaian perlu dimusyawarahkan sehingga  pembeli  dengan  kesadarannya membayar  lunas  harga  benda  itu,jika musyawarah  tidak  mencapai  hasil  yang diharapkan    maka  menurut  Pasal  1266 KUHPerdata pembatalan  harus dimintakan kepada Hakim pengadilan negeri.
Berdasarkan  Pasal  1267  KUHPerdata penjual  dapat  menuntut    pengembalian benda ditambah dengan ganti kerugian.
2. Jual Beli Hak Atas Tanah
Ketentuan  tentang  hukum  pertanahan mengalami  perubahan  setelah  berlakunya undang-undang No. 5 Tahun 1960 Tentang Undang-Undang  Pokok  Agraria  sebelum lahirnya    UUPA  Tahun  1960  telah  terjadi dualism  dalam  hukum  pertanahan  di Indonesia  yaitu  hukum  barat  dan  hukum adat. Konsekuensinya  adalah terdapat dua macam  tanah  yaitu    Tanah  Adat  (tanah Indonesia) dan tanah Barat ( tanah Eropa).

## Media Komunikasi dan Informasi Hukum dan Masyarakat
Jual beli hak katas tanah  di Indonesia harus mengacu kepada   sistem  hukum Nasional. Berdasarkan  Pasal  5  Undang-Undang Pokok  Agraria    Tahun  1960  yang  pada intinya  menyatakan  bahwa  hukum  tanah nasional adalah Hukum Adat,oleh karena itu pelaksanaan  jual  beli  tanah  nasional  juga menganut  sistem  jual  beli  tanah    menurut hukum  adat  adalah  pemindahan  hak  yang memenuhi :
1. Asas Tunai
Asas Tunai adalah penyerahan hak dan pembayaran  harga  tanah    dilakukan  pada saat yang sama. Asas ini juga mempunyai arti  bahwa  pembayaran  dilaksanakan sampai lunas sesuai dengan  kesepakatan harga  yang  dituangkan    dalam  akta  jual beli.  Tunai  tidak  berarti  pembayaran  dan pelunasan  harga  tanah  harus  dilakukan pada  saat  itu  juga  tetapi  mempunyai  arti melakukan  pembayaran    sesuai  harga yang  telah  disepakati.  Walaupun  suatu pembayaran dilakukan dengan cara cicilan tetapi asas tunai tetap terpenuhi.
2. Asas Terang
Asas  terang  mempunyai  arti  bahwa  jual  beli tanah  dilakukan  secara  terbuka  dan  tidak ditutupi.  Asas  ini  dipenuhi  ketika  jual    beli tanah  dilakukan  dihadapan  PPAT.  Hal  ini sebagaimana  diatur  dalam    Peraturan Pemerintah  tentang Pendaftaran Tanah yaitu PP  No.  10 Tahun 1961 yang kemudian saat ini  telah  dirubah  menjadi    PP  No.  24  Tahun 1997 tentang pendaftaran Tanah jo PP No.18 Tahun  2021  tentang  Hak  Pengelolaan  Hak Atas  Tanah,satuan  rumah  susun  dan pendaftaran tanah.
Ketentuan
ini megharuskan    jual  beli  tanah  dilakukan dihadapan  PPAT,yang  fungsinya  sebagai
berikut :
a. Jaminan  atas  kebenaran  tentang  status tanah  pemegang  hak    dan  keabsahan bahwa  pelaksanaan    jual  beli  tanah dilakukan  sesuai  hukum  yang  berlaku  dan telah memenuhi asas terang.
b. Perwakilan dari warga desa sebagai bentuk dari pemenuhan asas publisitas ,untuk jual beli tanah  yang dilakukan dihadapan PPAT minimal  terdapat  2  (dua)  orang  saksi  yaitu terdiri dari kepala desa/camat atau seorang dalam wilayah desa  dimana terdapat tanah yang menjadi objek  jual beli.
Keharusan dari jual beli atas tanah (yang telah bersertifikat hak milik) dilaksanakan dihadapan  dan  dengan  Akta  PPAT  yang ditanda tangani oleh para penghadap,saksi-saksi dan PPAT
merupakan  implementasi  dari  asas  tunai dan  terang  dalam  jual  beli  atas  tanah (yang bersertifikat hak milik).

## C. Perjanjian Pengikatan Jual Beli
Pengertian  dari  perjanjian  pengikatan jual beli adalah merupakan perjanjian pendahuluan  yang  dibuat  oleh  calon  penjual dan  calon  pembeli  atas  dasar  kesepakatan sebelum  jual  beli  dilaksanakan    dengan  akta jual  beli  yang  dibuat  dan  ditanda  tangani dihadapan  pejabat pembuat akta tanah (PPAT) perjanjian  pengikatan    jual  beli  ini    dilakukan dengan tujuan  untuk  dapat  menjaga keberlangsungan  rencana  jual  beli  bagi  calon penjual dan calon pembeli   dan  menjaga  agar tidak    terjadi  persoalan  hukum  yang  timnul sebelum  dilaksanakan    jual  beli  dengan  Akta PPAT.  Sebagai  lembaga  hukum,  perjanjian pengikatan  jual  beli  tidak  ada  diatur  didalam KUHPerdata,  tetapi  lahir  dan  dilaksanakan

## Media Komunikasi dan Informasi Hukum dan Masyarakat
berdasarkan  atas  sistem  terbuka.  Hukum  dari perikatan dengan  beberapa asas seperti asas kebebasan  berkontrak,asas  konsensualitas, asas  kepastian  hukum,  asas  keseimbangan dan  lainnya.  Dilaksanakannya    perbuatan hukum  ini  adalah  sebagai  terobosan  hukum ketika  peralihan  hak  atas  tanah  melalui lembaga hukum
Jual beli dengan akta PPAT sebagaimana    ketentuan  hukum    pertanahan nasional    belum  bisa  dilaksanakan  karena alasan  berbagai  faktor  terobosan  hukum melalui  penemuan  hukum  ini  dilaksanakan pembuatan aktanya melalui akte autentik  yang dibuat  oleh    Notaris  sebagai  pejabat  umum yang ditentukan oleh undang-undang. Ada juga perjanjian  pengikatan  jual  beli  yang  dibuat tanpa akta  autentik  notaris. Hal ini didasarkan kepada  pengikatan  jual  beli  adalah  suatu perjanjian  yang  tunduk  kepada  ketentuan untuk  syarat  sahnya    suatu  perjanjian    harus memenuhi  Pasal 1320 KUHPerdata yaitu:
1. Sepakat mereka yang mengikatkan dirinya
2. Kecakapan untuk membuat suatu perikatan
3. Suatu hal tertentu
4. Suatu sebab yang halal
R.Subekti  mengartikan    pengikatan  jual beli merupakan perjanjian jual  beli  merupakan perjanjian    antara  pihak  penjual  dan    pihak pembeli    sebelum  dilaksanakannya  jual  beli dikarenakan adanya causa-causa  yang harus dipenuhi    untuk  jual  beli  tersebut  antara  lain adalah  sertifikat    ha  katas  tanah    belum terdaftar  atas nama penjual  dan masih dalam proses  balik  nama,  belum  terjadi  pelunasan harga  objek  jual  beli  atau  sertifikatnya  masih diroya.
Herlien  Budiono  menyatakan  bahwa perjanjian  pengikatan  jual  beli    adalah
perjanjian  bantuan    yang  berfungsi  sebagai perjanjian  pendahuluan    yang  bentuknya bebas.
Dapat  ddipahami  bahwa  perjanjian pengikatan  jual  beli  adalah  kesepakatan  awal antara  calon  penjual  dan  calon  pembeli    yang memperjanjikan    akan  dilakukannya  transaksi jual  beli  atas    suatu  benda  pada  umumnya benda  tidak  bergerak  termasuk  tanah    dan rumah.  Pelaksanaan  dari  transaksi    tersebut dilakukan  dengan  membuat  akte  autentik berupa akta PPAT.
Tujuan  dari  Perjanjian  Pengikatan  Jual Beli adalah untuk mengikat  calon penjual dan calon  pembeli    agar  pada  saat  yang    telah diperjanjikan  penjual  akan  menjual  benda  hak miliknya  kepada  calon  pembeli  dan  pada  saat yang  sama  perjanjian  tersebut    juga  mengikat calon pembeli untuk  membeli benda /hak milik calon  penjual  sesuai  dengan  ketentuan  yang telah diperjanjikan oleh para pihak.
Dasar Hukum Perjanjian Pengikatan Jual Beli pada dasarnya  perjanjian pengikatan jual beli  dilakukan  terhadap  hak    atas  tanah  akan tetapi  perjanjian  pengikatan  jual  beli    bukan merupakan jual beli hak atas tanah sebagaimana  harus  tunduk  kepada  undang- undang  pokok agrarian (UUPA)  dan peraturan pemerintah tentang Pendaftaran Tanah. Karena UUPA  yang merupakan  dasar hukum pertanahan  nasional  harus  didasarkan  pada prinsip-prinsip    dalam  hukum  adat    terkait proses    peralihan  hak  atas  tanah.Oleh karenanya  kedudukan  perjanjian  pengikatan jual  beli  adalah  merupakan  perbuatan  hukum yang  tunduk  pada  Hukum  Perdata  khususnya hukum  perikatan  /perjanjian    sebagaimana diatur  pada Buku III KUHPerdata.
Kedudukan  Perjanjian  pengikatan  jual

## Media Komunikasi dan Informasi Hukum dan Masyarakat
beli    hak  atas  tanah  yang  merupakan  bentuk dari  perbuatan  hukum  perjanjian    tersebut merupakanlangkah  awal    para  pihak  untuk saling  mengikatkan  diri  guna    melakukan perbuatan hukum selanjutnya yang didasarkan pada UUPA dan Peraturan Pemerintah  tentang pendaftaran  tanah  yang  salah  satunya  adalah dengan  dilakukan  proses  jual  beli  dihadapan PPAT  yang  ditandatangani    oleh  para  pihak saksi-saksi dan PPAT.
Karena  perjanjian  Pengikatan  Jual  Beli merupakan  bentuk    dari  perbuatan  hukum perjanjian maka  terhadap perjanjian  perikatan jual beli  tersebut harus  mempedomani pasal- pasal tentang perjanjian  yang antara lain yaitu:
1. Pasal 1338 KUHPerdata
Pada  ayat  1(satu)  disebutkan  bahwa perjanjian  dibuat  secara    sah  berlaku sebagai undang-undang bagi mereka yang membuatnya.  Dalam  kaitan  dengan  Pasal 1338    ayat  (1)  KUHPerdata  ini  dapat dikatakan bahwa perjanjian pengikatan jual beli  merupakan  perjanjian  dengan  syarat tunda.
2. Pasal  1320  KUHPerdata  Yang  mengatur tentang  syarat sahnya perjanjian ,yaitu: a.  Sepakat  mereka  yang  mengikatkan dirinya
b.  Kecakapan  untuk  membuat    suatu
perikatan c.  Suatu hal tertentu d.  Suatu sebab yang halal
Selain    merujuk  kepada  pasal-pasal yang mengatur  tentang perjanjian didalam KUHPerdata,  Perjanjian  pengikatan  jual beli  juga harus memenuhi  beberapa asas dalam Hukum Perjanjian :
1. Asas Kebebasan Berkontrak
Asas  ini  menyatakan  setiap  orang bebas    mengadakan  suatu  perjanjian  apa saja,baik perjanjian yang sudah diatur  dalam undang-undang  maupun  yang  belum  diatur dalam undang-undang.
2. Asas Itikad baik
Asas  ini  menegaskan  bahwa  para  pihak dalam  membuat  perjanjian  (kesepakatan) ,maka pelaksanaan prestasi tiap-tiap perjanjian    harus  dihormati  sepenuhnya sesuai  dengan  kehendak  para  pihak  saat perjanjian itu dibuat.
Jika dilihat dari pelunasan pembayaran  ada  dua  jenis  perjanjian pengikatan jual beli  yaitu :
1. Perjanjian  Pengikatan  jual  beli  belum lunas
Perjanjian  ini  adalah  perjanjian    pengikatan jual  beli  yang  baru  merupakan  janji  janji karena  harganya belum dibayar lunas.
2. Perjanjian  Pengikatan  jual  beli  lunas adalah  perjanjian  pengikatan  jual  beli yang sudah dilakukan secara lunas tetapi belum bisa dilaksanakan pembuatan akta jual  belinya  dihadapan  pejabat  pembuat akta  tanah  (PPAT)  karena  ada  proses hukum  yang belum selesai.

## D.Pemberian Kuasa Untuk Menjual
Didalam KUHPerdata ketentuan yang mengatur  tentang lembaga perjanjian pemberian  kuasa    diatur  pada  Pasal  1792 KUHPerdata yang menyebutkan :
Pemberian kuasa adalah suatu perjanjian    dengan  mana  seorang memberikan  kuasa kepada  seorang lain  yang  menerimanya  untuk  atas namanya  menyelenggarakan  suatu urusan.

## Media Komunikasi dan Informasi Hukum dan Masyarakat
Menurut Irma Devita   Purnamasari: Kuasa  untuk  menjual  ,masuk  kedalam kategori  kuasa  yang  digunakan    untuk memindahtangankan  benda  yang  sejatinya hanya  dapat  dilakukan    oleh  pemiliknya  saja. Maka  dari  itu    untuk  kuasa  menjual  ini diperlukan  suatu  pemberian  kuasa    dengan kata-kata  yang  tegas    didalam  aktanya  (Pasal 1796 KUHPerdata).
Kuasa  untuk  menjual  ini    bisa  masuk sebagai    klausul  dalam  pengikatan    jual  beli (PJB)  bisa  juga  berdiri  sendiri,berbentuk  akta tersendiri  .Jadi  ketika  tanda  tangan  ,menanda tangani    dua  akta  :Pengikatan  Jual  Beli  (PJB) dan akta kuasa untuk menjual. Dalam hal kuasa untuk    menjual  masuk    sebagai  klausul    dan PJB,maka  yang  ditandatangani  hanyalah  akta PJBnya saja.
Untuk  jenis  akta  pengikatan  jual  beli lunas, kuasa menjual yang terdapat dialam akta pengikatan    jual  beli  lunas    bersifat  mutlak artinya  tidak  dapat  dicabut  kembali  dan  tidak akan berakhir karena sebab-sebab yang diatur didalam  Pasal  183  KUHPerdata.  Hal  ini  untuk menjamin kepastian hukum  bagi pembeli yang sudah  membayar    lunas  harga  yang  sudah dibayarkannya secara penuh namun belum bisa dilaksanakan  balik  namanya  karena  satu  dan lain  hal    ada  syarat-syarat    yang  belum terpenuhi.
Jika  kuasa    menjual  merupakan    bagian yang  tidak terpisahkan dari pengikatan jual beli lunas maka dalam hal akta pengikatan jual beli lunas  tersebut  telah  ditanda  tangani  dengan sempurna  tanpa  ada  unsur  khilaf,paksaan maupun penipuan maka proses pengikatan  jual beli    lunas  yang  kemudian  dilanjutkan  menjadi akta  jual  beli  dan  sampai  kepada  proses  balik nama sertifikat tersebut.
Jika  kuasa  menjual    yang  dibuat  secara murni  dengan  tujuan  untuk  menjualkan  suatu asset tanpa terkait dengan akta pengikatan jual beli  tersebut,  kuasa  menjual  murni  tersebut dapat  dicabut  dengan  menggunakan    akta pencabutan kuasa,dalam hal jual beli dan balik nama  belum  dilakukan.Demikian    pembatalan jual  beli  harus  melalui  gugatan  ke  Pengadilan Negeri  yang  berwenang,  jika  dapat  dibuktikan bahwa  pemberian  kuasa  diberikan  karena khilaf,paksaan ataupun karena perjanjian.

## E.  Perlindungan  Hukun  Terhadap  Pembeli Pada Perjanjian Pengikatan Jual Beli Atas Tanah.
Perlindungan  hukum  adalah  suatu  upaya perlindungan  yang  diberikan  kepada  subjek hukum,tentang apa apa yang dapat dilakukannya  untuk  mempertahankan  atau melindungi kepentingan dan hak subjek hukum tersebut.
Perlindungan  hukum  yang  diberikan  dalam perjanjian  pengikatan  jual  beli  sangat  kuat karena sifat pembuktian dari perjanjian pengikatan  jual  beli  yang  dibuat  dihadapan notaris    yaitu  dengan  cara  menanda  tangani akta  tersebut  dihadapan  notaris    atau  pejabat yang ditunjuk untuk mengesahkan tanda tangan (seperti  pejabat  konsuler,kedutaan,  kepala daerah mulai dari tingkat Bupati keatas).Dengan menjelaskan isinya terlebih dahulu kepada para pihak  dihadapan  notaris  atau  pejabat  umum yang  berwenang  memiliki  pembuktian    yang sangat  kuat  sesuai  dengan    pembuktian    akta autentik.
Perjanjian  pengikatan  jual  beli  dapat dikatakan sebagai perjanjian obligator,perjanjian obligator merupakan
perjanjian    yang  baru  dalam    tahap  adanya

## Media Komunikasi dan Informasi Hukum dan Masyarakat
kdesepakatan    diantara  para  pihak  untuk melakukan penyerahan
benda /hak kebendaannya    kepada  pihak  lain  .  Dibuatnya akta pengikatan jual beli belum mengakibatkan beralihnya  hak  milik    atas  suatu  benda  dari penjual kepada pembeli.
Perjanjian  obligator  baru  merupakan kesepakatan (konsensual) saja. Untuk beralihnya    Hak  Milik    harus  dilakukan perjanjian  penyerahan    (levering).  Pada Pengikatan jual beli  harus dibuat dengan Akta Jual  Beli  oleh  PPAT  dan  ditanda  tangani dihadapan PPAT.
Pada  umumnya  jual  beli  harus  diikuti dengan perbuatan penyerahan yaitu penyerahan  fisik maupun penyerahan  yuridis. Dalam  hal  dilakukannya  penyerahan  benda tergantung    dari  objek  jual      belinya  apakah benda tetap atau benda bergerak. Pada jual beli hak  atas  tanah  maupun  bangunan    berupa rumah  diatasnya  penyerahan  fisik    tidak  selalu dilakukan  pada saat setelah jual beli. Menurut Budi Harsono,penyerahan fisik bukan merupakan  unsur  jual  beli  tanah  tetapi merupakan   kewajiban  dari penjual.  Pendapat ini dikuatkan bahwa objek jual beli tanah adalah hak atas tanah   bukan tanah. Dengan adanya jual  beli  ha  katas  tanah  sudah  beralih  artinya penyerahan    tunai  dari  objek  jual  beli  itu  telah terjadi.
Pada  jual  beli  hak  atas    tanah  maupun bangunan  diatasnya,  disamping  penyerahan fisik  juga  harus  dilakukan  penyerahan  yuridis. Penyerahan  yuridis  pada  jual  beli    hak  atas tanah   dilakukan dengan    pembuatan  akta jual belinya  oleh  PPAT.  Oleh  karena  itu  pada  saat dibuatnya  PPJB  belum  dilakukan  penyerahan baik  fisik  maupun    yuridis,karena  perjanjian pengikatan    jual  beli  (PPJB)  merupakan
perjanjian    pendahuluan    sebelum  melakukan jual beli.
Dari  ketentuan  tersebut  dapat  dikatakan bahwa  perjanjian  pengikatan  jual  beli  berbeda dengan    perjanjian  jual  beli.Pada  perjanjian pengikatan jual beli  merupakan jual beli barang dimana  pihak-pihak    setuju  bahwa    hak  milik atas  barang akan berpindah  kepada  pembeli. Pada  waktu  yang  akan  datang  ,sedangkan perjanjian  jual  beli  adalah  jual  beli  dimana  hak milik    atas  barang  seketika  berpindah  kepada pembeli.
Jika dilihat perlindungan hukum terhadap para pihak khususnya  pihak pembeli pada akta perjanjian perikatan jual beli yang dibuat dengan akta    autentik,maka    jika  telah    memenuhi  4 syarat    perjanjian    telah  dianggap    sudah membrikan  perlindungan  hukum  bagi  para pihak.
Menurut kebiasaan dalam praktek pembuatan    akta  pengikatan  jual  beli  maka pemberian  kuasa    adalah  perbuatan    yang selalu  ada    pada  perjanjian  pengikatan  jual beli.Kuasa  yang  diberikan    itu disebut    dengan kuasa menjual atau kuasa mutlak. Kuasa mutlak merupak  kuasa    yang  didalamnya    berisi pemindahan      hak  khusus  untuk  tanah.  Kuasa mutlak      merupakan  kuasa    yang  tidak  dapat ditarik  kembali.  Pemakaian  kuasa  mutlak diperbolehkan  apabila sudah PPJB lunas.
Perlindungan  terhadap  pembeli  pada perjanjian  pada  perjanjian  pengikatan  jual  beli selalu dilakukan dengan persyaratan  harus ikuti dengan pemberian kuasa  mutlak, kuasa penuh atau kuasa untuk menjual yaitu kuasa yang tidak dapat    ditarik  kembali.  Tujuannya  jika  pihak penjual  tidak    tidak  memenuhi    kewajibannya maka  pihak    pembeli  dapat  menuntut  dan meminta  ganti rugi sesuai dengan kesepakatan

## Media Komunikasi dan Informasi Hukum dan Masyarakat
yang  diatur  dalam  perjanjian  pengikatan  jual beli.

## III. KESIMPULAN DAN SARAN

## A. Kesimpulan
Pada bagian akhir dari tulisan ini akan diberikan beberpa  hal  yang  menjadi  kesimpulan    dari Perlindungan Hukum Terhadap   Pembeli  Pada
perjanjian Pengikatan Jual
Beli
atas tanah,yaitu: 1. Pengaturan Tentang
Pelaksanaan
Perjanjian Pengikatan Jual Beli  atas tanah adalah  karena    PPJB    merupakan perbuatan hukum yang termasuk  kedalam perjanjian maka harus mempedomani  Pasl 1320  KUHPerdata  sebagai  syarat  sahnya Perjanjian. Disamping itu  juga Pasal 1338 sebagai dasar yang memberikan kepastian hukum bagi para pihak terhadap kesepakatan  yang  mereka  buat    berlaku sebagai  Undang-Undang  bagi  mereka yang  membuatnya.  Juga  dari    kalusul- klausul dari PPJB tersebut harus mencerminkan Asas Kebebasan Berkontak  ,Asas  Kepastian  Hukum,  Asas
Kejujuran para pihak dan asas lainnya.
2. Perlindungan hukum yang diberikan kepada  pihak    pembeli  dalam  perjanjian pengikatan jual beli atas tanah ialah :
a. PPJB  yang  dibuat  dengan  akta  notaril memberikan perlindungan hukum  yang kuat  kepada  pihak  pembeli  karena memiliki pembuktian sebagai bukti akta
autentik
b. Adanya pemberian kuasa penuh
kepada pembeli yang tidak  dapat ditarik kembali.
c. Perlindungan  Hukum  secara  represif yaitu diberikan jika telah terjadi
sengketa  maka  pihak  yang  dirugikan (pembeli) secara aktif melakukan upaya hukum  dengan  mengajukan    gugatan perdata  untuk  pembatalan    perjanjian jual  beli  hak  milik  atas  tanah  ke Pengadilan  Negeri  setempat  sehingga diharapkan    mendapat  putusan    yang seadil-adilnya.

## B. Saran
1. Perlu  dibuat  dan  diatur  lebih  lanjut Perjanjian Pengikatan Jual beli  dalam suatu peraturan perundangan agar ada landasan hukum  yang  pasti  ,jika  membuat  akta perjanjian pengikatan jual beli sehingga ada suatu aturan khusus yang dapat memberikan  kepastian  hukum  bagi  pihak- pihak  didalam  Perjanjian  Pengikatan  Jual Beli Atas Tanah
2. Pengaturan bagi pembuatan akta perjanjian pengikatan  jual  beli    tidak  hanya  mengatur hal-hal  yang  terkait    dengan  para  pihak dalam  perjanjian,tetapi  juga  menyangkut hal-hal  apa  saja  yang  boleh  dilakukan  dan yang  tidak  boleh  dilakukan  oleh  notaris dalam  pembuatan  akta  PPJB  jadi  tidak hanya    didasarkan  keinginan  para  pihak saja  yang  dijadikan  bagian  dari  isi  akta perjanjian PJB tersebut.

## Media Komunikasi dan Informasi Hukum dan Masyarakat
DAFTAR PUSTAKA A.Buku Abdul Kadir Muhammad,Hukum
Perdata
Indonesia,Citra  Aditya  Bakti,  Bandung
,2010
Bambang Sunggono, Metode Penelitian Hukum,
Raja Grafindo Persada, Jakarta 2003. Mariam  Darus  Badrulzaman,Kompilasi  hukum perikatan,  Penerbit  Citra  Aditya  Bakti, Bandung, 2001
R.Subekti,  Hukum  Perjanjian,  Bina  Cipta,
Bandung,1987
R.Subekti,  Aneka  Perjanjian,  Citra  Aditya
Bakti,Bandung,1995
Sudikno Mertokusumo , Mengenal Hukum suatu pengantar,Liberty Jogyakarta,1991

## B.Perundang-undangan
Kitab Undang-Undang Hukum Perdata
Undang-Undang  No.5  Tahun  1960  Tentang Ketentuan Pokok Agraria Peraturan  Pemerintah  No.24  Tahun  1997 Tentang pendaftaran tanah

## C. Jurnal
Herlien  Budiono,Artikel  pengikatan  jual  beli dan kuasa mutlak , Majalah Renvoi ,
Yaumal  akmal  Harpani,  JOM  Fakultas  Hukum Universitas Riau Volume VIII No.1 Januari-Juni 2021

## D.Internet
Irma  Devita  Purnamasari,  Hukum  Online, Pengikatan Jual Beli dan kuasa untuk menjual

## E. Kamus
Depertemen Pendidikan Dan Kebudayaan,balai pustaka,kamus besar bahasa Indonesia,Jakarta ,1990
Subekti dan Tjitrosudibio,kamus hukum ,Pradniya paramitha,Jakarta,1996.