Abstrak —Di  Kota  Surabaya,  Sektor  Perdagangan  Besar  dan Eceran; Reparasi Mobil dan Sepeda menjadi sektor yang paling besar  berkontribusi  kepada  PDRB  Kota  Surabaya.  Namun disisi  lain,  sektor  tersebut  selain  memberikan    manfaat  juga memunculkan beberapa masalah didalamnya seperti pertumbuhan  minimarket  yang  berpotensi  menimbulkan masalah  padatnya  keberadaan  minimarket.  Saat  ini,  terdapat 105  minimarket  yang  beraglomerasi  di  3  kecamatan  di Surabaya Timur yang mengakibatkan terhambatnya perkembangan usaha mikro dan pasar disekitarnya. Selain itu terdapat  pula  masalah  tidak  terstandarisasinya  syarat  jumlah penduduk  minimal  terlayani  dalam  perizinan  minimarket. Kemudian  jika  mengacu  RTRW  Kota  Surabaya,  disebutkan bahwa keberadaan minimarket dapat menyebabkan kemacetan,  kurangnya  lahan  parkir  dan  kebutuhan  ruang internal yang kompleks sehingga dapat menyebabkan berbagai masalah  lanjutan  lainnya.  Untuk  menyelesaikan  masalah tersebut,  penelitian  ini  menghasilkan  17  variabel  bermasalah terkait  pengendalian  minimarket  yang  diantaranya  adalah variabel yang berkaitan dengan kesesuaian terhadap peraturan, lalu  lintas,  lahan  parkir,  pengelolaan  ruang  internal minimarket,  penduduk  terlayani,  aglomerasi  serta  jam operasional  minimarket.  Hasil  dari  penelitian  ini  diantaranya adalah  pemberian  wewenang  kepada  disperindag  untuk mengarahkan  lokasi  pembangunan  minimarket,  pembuatan sistem layanan aduan oleh pemerintah dan minimarket, alokasi CSR  untuk  lingkungan  sekitar  dan  perbaikan  pasar, pembatasan  lokasi  minimarket  minimal  di  fungsi  jalan  lokal dengan  lebar  jalan  minimal  8  meter  ,  penyertaan  dokumen analisa  dampak  lalu  lintas,  penyediaan  luas  minimal  lahan parkir  12x20  meter  untuk  setiap  100  meter  luas  lantai penjualan,  standarisasi  luas  minimal  minimarket  100  meter untuk  variabel  terkait  pengelolaan  ruang  internal,  arahan untuk  minimal  melayani  2000  penduduk  atau  500  KK  serta mengadakan  kerjasama  distribusi  barang  dengan  toko sekitarnya,  pembatasan    jam  operasional  di  jam  06.00-10.00 pagi  untuk  minimarket  yang  berjarak  500-1000  meter  dari pasar,  serta  pengecualian  arahan  untuk  minimarket  yang terintegrasi bangunan.
Kata  Kunci —Arahan  Teknis  Pengendalian; Minimarke t;  Kota Surabaya.

## I. PENDAHULUAN
INIMARKET  di  Surabaya  masih  tidak  terlepas  dari masalah,  dengan  kebutuhannya  untuk  menyediakan etalase,  lahan  parkir  dan  gudang  dalam  satu  tempat menyebabkan  minimarket  memiliki  kebutuhan  ruang  yang relatif  kompleks  dan  spesifik  [1]  yang  mengarah  pada kebutuhan ruang yang cukup luas dalam untuk satuan persil minimarket. Masalah tersebut ditambah dengan fakta bahwa 105 minimarket dari total 561 minimarket di Kota Surabaya
beraglomerasi  di  hanya  3  Kecamatan  yaitu  Kecamatan Gubeng, Kecamatan Sukolilo dan Kecamatan Mulyorejo dari total  31  kecamatan  yang  berada  di  Kota  Surabaya  [2]. Aglomerasi persebaran minimarket kekawasan permukiman di  kecamatan  tersebut  juga  mendorong  tingginya  tingkat peralihan  penggunaan  lahan  dari  kawasan  non-komersial menjadi  kawasan  komersial  [3].  Hal  tersebut  juga  dapat memicu terjadinya konflik ruang zona pelayanan permukiman yang sebelumnya sudah terlayani oleh pedagang ritel  tradisional  (toko  dan  pasar),  sehingga  keberadaan minimarket  dapat  mengancam  eksistensi  pedagang  ritel tradisional  [4].  Untuk  mengantisipasi  masalah  tersebut Pemerintah Kota Surabaya  melalui Perda No.8 Tahun 2014 sudah  memberikan  batasan  jam  operasional  untuk minimarket demi melindungi usaha mikro, namun dilapangan hal tersebut belum dilaksanakan oleh pemerintah  [5]. Disisi lain,  keberadaan  minimarket  tersebut  juga  mendorong terjadinya aktifitas bongkar muat barang di kawasan sekitar minimarket  sehingga  berpotensi  mengganggu  aksesibilitas arus lalu lintas yang ada [3].
Untuk  mengantisipasi  permasalahan  tersebut,  maka  perlu dilakukan arahan teknis pengendalian terhadap kawasan yang memiliki aglomerasi minimarket tertinggi di Surabaya Timur (Kecamatan  Gubeng-Mulyorejo-Sukolilo)  agar  minimarket yang  ada  tidak  menimbulkan  masalah  bagi  lingkungannya sekaligus  mengoptimalkan  potensi  pasar  minimarket  di Surabaya  Timur  dengan  berlandaskan  pada  peraturan perundang-undangan  mengenai  pengendalian  dan  perijinan minimarket  di  Peraturan  Daerah  Kota  Surabaya  Nomor  1 Tahun 2010.
Adapun  variabel  yang  dianalisa  didalam  penelitian  ini berjumlah  24  variabel.  Untuk  variabel  peraturan  tata  ruang dan  non  tata  ruang  diambil  karena  minimarket  perlu  untuk mempertimbangkan  kesesuaian  terhadap  peruntukan  lahan dan kebijakan terkait lainnya sehingga tidak menjadi masalah kedepannya  [6].  Kemudian  untuk  variabel  kemacetan  lalu lintas dan jarak terhadap simpangan juga perlu untuk diteliti karena selain menjadi poin yang ditekankan oleh Perda No.8 Tahun  2014  juga  berkaitan  erat  dengan  fenomena urban sprawl yang  mendorong  permukiman  kearah  luar  kota surabaya  dan  kemudian  menarik  keberadaan  minimarket  di sekitarnya  [7].  Variabel  lahan  parkir  digunakan  karena menjadi  penekanan  dalam  Perda  No.8  Tahun  2014  Kota Surabaya  namun  tidak  terdapat  penjelasan  spesifik didalamnya, dan juga menjadi salah satu kebutuhan spesifik yang  diperlukan  minimarket  untuk  menunjang  aktivitas didalamnya  [8].  Variabel  yang  berkaitan  dengan  kedekatan

## Arahan Teknis Pengendalian Minimarket di Surabaya Timur (Kecamatan Gubeng – Sukolilo - Mulyorejo)
Mohammad Riziq Syihab dan Adjie Pamungkas Departemen Perencanaan Wilayah dan Kota, Fakultas Arsitektur Desain dan Perencanaan, Institut Teknologi Sepuluh Nopember (ITS), Surabaya, 60111
e-mail : difi.adjie@email.com
M
terhadap transportasi umum juga digunakan karena mengacu kepada  konsep  perencanaan  sebuah  kota  yang  tidak  hanya dapat mengatasi masalah yang ada dalam suatu sektor namun juga  bisa  mendorong  tercapainya  kemajuan  lain  dalam pembangunan yang dalam hal ini adalah integrasi transportasi umum  [6]. Variabel yang berkaitan terhadap kependudukan digunakan  karena  dapat  menjadi  data  dasar  dalam implementasi  teori  lokasi  dalam  perencanaan  yaitu  teori losch,  teori  christaller  dan  teori  aglomerasi  hotelling  [9] sehingga implementasi teori tersebut dapat terjadi di wilayah penelitian. Untuk variabel yang berkaitan terhadap kedekatan minimarket  terhadap  potensi  konsumen  dengan  berbasis peruntukan lahan digunakan karena dapat menjadi salah satu metode  dalam  pengendalian  sebaran  minimarket  sesuai dengan  RTRW  Kota  Surabaya  2014-2034,  hal  ini  juga relevan  dengan  keberadaan  minimarket  yang  sebarannya akan  didorong  oleh  lokasi  permukiman  yang  ada  di  Kota Surabaya  [10].  Untuk  variabel  yang  berhubungan  dengan ketersediaan  lahan  digunakan  karena  variabel  ini  juga menjadi  pertimbangan  dalam  pengendalian  minimarket sehingga pengendalian yang akan dilakukan tetap memberikan ruang untuk pelaku usaha agar bisa berkembang [6]. Untuk variabel  yang berkaitan dengan aglomerasi, baik terhadap  minimarket,  pasar  maupun  toko  kelontong  juga digunakan karena perlunya untuk memberikan perlindungan terhadap usaha rakyat sesuai dengan Perda No.8 Tahun 2014 Kota Surabaya. Selain itu variabel ini juga dapat mendasari implementasi  teori  aglomerasi  hotelling  dengan  membatasi friksi  yang  mungkin  terjadi  antara  usaha  rakyat  dengan minimarket  secara  keruangan  [11].  Terakhir,untuk  variabel yang  berkaitan  dengan  pengelolaan  ruang  internal minimarket  juga  menjadi  variabel  karena  selain  menjadi bagian  dari  karakter  minimarket  juga  merupakan  salah  satu saran  pertimbangan  yang  disebutkan  didalam  RTRW  Kota Surabaya  2014-2034  dalam  perizinan  lokasi  minimarket disebabkan  oleh  kebutuhan  ruang  internal  yang  kompleks didalamnya.

## II. METODE PENELITIAN

## A. Metode Pengumpulan Data
Dalam  Penelitian  ini  dilakukan  metode  pengempulan dengan  teknis  survei  primer  dan  sekunder.  Survei  primer yang  dilakukan  terdiri  dari  penyebaran  kuisioner  kepada masyarakat  dengan  jarak  300  meter  dari  minimarket  untuk mengidentifikasi  variabel  yang  menjadi  permasalahan minimarket  dan  pelaksanaan in  depth  interview kepada stakeholder terpilih  dari  pihak  dinas  perindustrian  dan perdagangan Kota Surabaya, ahli tata ruang ITS, ikatan ahli perencana  Jawa  Timur,  Indomaret  dan  Yayasan  Koperasi Sakinah untuk mencari teknis pengendalian tepat digunakan untuk menyelesaikan masalah tersebut.

## B. Metode Analisis
Untuk mencari arahan teknis pengendalian minimarket di Surabaya Timur dilakukan beberapa tahapan analisis sebagai berikut :
1) Menganalisa  faktor-aktor  yang  paling  berpengaruh dalam masalah pengendalian minimarket
Untuk mengidentifikasi variabel yang menjadi permasalah  dalam  minimarket  maka  dilakukan  terhadap variabel-variabel  yang  diteliti  berdasarkan  hasil  tabulasi
kuisioner yang didapatkan. Tahapan dalam analisis kuisioner yang dilakukan adalah melakukan uji validitas, uji normalitas dan terakhir dilakukan analisa KMO.

## 2) Arahan  Teknis  Pengendalian  Minimarket  di  Surabaya Timur
Untuk  menyusun  arahan  teknis  pengendalian  minimarket dilakukan in  depth  interview kepada stakeholder terpilih. Kemudian rekaman wawancara di transkrip untuk kemudian dilakukan content analysis . Hasil content analysis yang telah didapatkan  kemudian  di  triangulasi  terhadap  literatur  yang bersumber  dari  peraturan  dan  penelitian  terkait  sehingga didapatkan  arahan  teknis  pengendalian  minimarket  yang tepat di Surabaya Timur.

## III. HASIL DAN PEMBAHASAN
A. Menganalisa  Faktor-faktor  yang  paling  berpengaruh dalam masalah pengendalian minimarket
Untuk mendapatkan faktor-faktor yang dianggap berpengaruh  dalam  masalah  pengendalian  minimarket dilakukan  penyebaran  kuisioner  kepada  masyarakat  dengan jarak  300  meter  dari  minimarket  dengan  skala  likert. Kemudian hasil tabulasi kuisioner diuji dengan uji validitas .
Tabel 1. Hasil Uji Validitas N N % Cases Valid 100 100,0 Excluded 0 0 Total 100 100,0
Setelah  didapatkan  bahwa  validitas  kuisioner  mencapai 100% kemudian dilakukan uji reliabilitas dengan membandingkan  nilai  r  hitung  dengan  r  tabel  (nilai  r  tabel untuk  100  sampel  adalah  0.2324).  Untuk  variabel  yang memiliki  nilai  r  hitung  lebih  rendah  daripada  r  tabel  maka akan tereduksi, adapun hasil r hitung untuk setiap variabel di penelitian ini adalah sebagai berikut :
Tabel 2. Nilai R Hitung setiap variabel penelitian Nomor Variabel Nama Variabel Nilai R Hitung Variabel 1 Kesesuaian Aturan Tata Ruang 0.643 Variabel 2 Kesesuaian Aturan Non-Tata Ruang 0.6 Variabel 3 Kemacetan 0.614 Variabel 4 Jarak dari Simpangan 0.624 Variabel 5 Luasan Lahan Parkir 0.462 Variabel 6 Kedekatan dari Stasiun 0.171 Variabel 7 Kedekatan dari Terminal 0.11 Variabel 8 Kedekatan dari Lyn 0.119 Variabel 9 Jumlah Penduduk 0.677 Variabel 10 Kepadatan Penduduk 0.533 Variabel 11 Tingkat Ekonomi Penduduk 0.525 Variabel 12 Jam Operasional Minimarket 0.561 Variabel 13 Jarak dari Permukiman 0.724 Variabel 14 Jarak dari Perkantoran 0.312 Variabel 15 Jarak dari Industri 0.192 Variabel 16 Ketersediaan Lahan Kosong 0.161 Variabel 17 Ketersediaan Lahan Dijual 0.583 Variabel 18 Ketersediaan Zona Minimarket 0.699 Variabel 19 Jarak Antara Minimarket 0.655 Variabel 20 Jarak Antara Minimarket dan Pasar 0.632 Variabel 21 Jarak Antara Minimarket dan Toko Kelontong 0.151 Variabel 22 Ketersediaan Toilet 0.383 Variabel 23 Ruang Sirkulasi 0.405 Variabel 24 Ruang Ritel Bruto 0.209
Dari  hasil  r  hitung  didapatkan  hasil  bahwa  terdapat  7 variabel yang tereduksi yaitu variabel 6,7,8,15,16,17,22 yang
masing-masing  adalah  variabel  untuk  variabel  kedekatan minimarket terhadap stasiun, kedekatan minimarket terhadap terminal,  kedekatan  minimarket  terhadap  lyn,  kedekatan minimarket  terhadap  kawasan  industri,  ketersediaan  lahan kosong  untuk  minimarket,  ketersediaan  lahan  dijual  untuk minimarket, ketersediaan toilet untuk minimarket.
Kemudian  analisa  dilanjutkan  dengan  melakukan  uji normalitas dengan menggunakan uji skewness-kurtosis untuk memastikan  bahwa  responden  sudah  terdistribusi  normal dengan melihat jarak nilai untuk skewness dan kurtosis yang berada  diantara  -2  dan  2  [12].  Adapun  hasil  uji  normalitas yang didapatkan adalah sebagai berikut
Tabel 3. Nilai Skewness-Kurtosis Nomor Variabel Nilai Skewness Nilai Kurtosis Variabel 1 1,096 -,408 Variabel 2 1,659 1,008 Variabel 3 ,567 -1,407 Variabel 4 1,799 1,519 Variabel 5 1,385 ,426 Variabel 9 ,829 -1,084 Variabel 10 ,225 -1,597 Variabel 11 ,501 -1,260 Variabel 12 -1,183 -,258 Variabel 13 ,631 -1,444 Variabel 14 -1,614 ,944 Variabel 18 ,737 -1,257 Variabel 19 ,590 -1,597 Variabel 20 ,685 -1,346 Variabel 21 1,495 ,585 Variabel 23 ,493 -1,488 Variabel 24 ,373 -1,541
Dari  hasil  uji  normalitas  didapatkan  kesimpulan  bahwa seluruh  variabel  yang  dilanjutkan  ke  tahap  ini  sudah terdistribusi  normal  sehingga  bisa  dilanjutkan  untuk  masuk ke  analisa  KMO  MSA  ( Kaiser-Meyer-Olkin  Measure  of Sampling Adequacy).
Analisa  KMO  dilakukan  dengan  menggunakan  aplikasi IBM  SPSS  22.  Variabel  yang  sudah  lolos  uji  validitas reliabilitas  dan  normalitas  kemudian  dimasukkan  kedalam input  untuk  analisa  KMO  dan  didapatkan  hasil  sebagai berikut :
Tabel 4. Hasil Analisa KMO Perhitungan Hasil Hitung Kaiser-Meyer-Olkin Measure of Sampling Adequacy. ,822 Bartlett's Test of Sphericity 1004,349 Df 153 Sig. ,000
Dari hasil  uji KMO terhadap seluruh variabel didapatkan nilai KMO > 0.5 dan sig <0.05 maka data dapat dilanjutkan menuju  analisis  berikutnya,  yaitu  analisa  MSA.  Hasil  dari analisa MSA dapat dilihat di Tabel 5 .
Berdasarkan  Analisa  di  Tabel  5  maka  didapatkan  bahwa seluruh  variabel  yang ada didalam penelitian  memiliki nilai MSA > 0.5 sehingga tidak peru ada variabel yang direduksi dari proses ini.
B. Arahan  Teknis  Pengendalian  Minimarket  di  Surabaya Timur
Untuk mendapatkan arahan teknis pengendalian minimarket di Surabaya Timur dilakukan in depth interview kepada stakeholder terpilih yang masing-masing adalah dari Disperindag Kota Surabaya sebagai pemerintah, ahli tata kota
Tabel 5.
Hasil Analisa MSA Nomor Variabel Nilai MSA Variabel 1 0.791 Variabel 2 0.746 Variabel 3 0.857 Variabel 4 0.934 Variabel 5 0.802 Variabel 9 0.823 Variabel 10 0.780 Variabel 11 0.774 Variabel 12 0.927 Variabel 13 0.921 Variabel 14 0.712 Variabel 18 0.900 Variabel 19 0.876 Variabel 20 0.905 Variabel 21 0.833 Variabel 23 0.643 Variabel 24 0.656
ITS sebagai akademisi, Konsultan sekaligus IAP Jawa Timur Sebagai  praktisi,  indomaret  sebagai  swasta  dan  yayasan koperasi sakinah sebagai usaha mikro dan koperasi.  Setelah melakukan in  depth  interview ,  kemudian  dilakukan  tahap analisis  dengan  menggunakan content  analysis untuk mengetahui  arahan  teknis  pengendalian  minimarket  yang tepat  diterapkan  di  wilayah  penelitian.  Kemudian  hasil content analysis yang didapatkan diolah lebih lanjut dengan triangulasi  terhadap  literatur  yang  dapat  bersumber  dari kebijakan  terkait,  penelitian  terdahulu  maupun  dari  teori terkait. Dari hasil triangulasi tersebut didapatkan hasil arahan teknis pengendalian minimarket sebagai berikut:

## 3) Variabel  1  (Kesesuaian  Terhadap  Peraturan  Tata Ruang)
Untuk arahan teknis pengendalian minimarket di variabel kesesuaian  terhadap  peraturan  tata  ruang, stakeholder merekomendasikan  agar  minimarket  dapat  berdiri  sesuai dengan  permintaan  ruang  yang  ada,  sehingga  pihak  swasta dapat membuka minimarket jika bisa mendapatkan izin dari disperindag  sesuai  dengan  rekomendasi  lokasi  sesuai permintaan ruang yang ada. Hal ini didukung dengan isi dari Peraturan  Menteri  Perdagangan  70/M-DAG/PER/12/2013 dimana  disperindag  bisa  memberikan  izin  lokasi  dengan pertimbangan  perkembangan  permukiman  baru,  dan  zona fasilitas yang dapat menjadi target pasar bagi minimarket.
4) Variabel  2  (Kesesuaian  Terhadap  Peraturan  Non  Tata Ruang)
Untuk  variabel  kesesuaian  terhadap  peraturan  non-tata ruang, stakeholder merekomendasikan agar pemerintah perlu melakukan  penegasan  atas  peraturan-peraturan  yang  ada terkait  pengendalian  minimarket,  selain  itu  perlu  penerapan yang  lebih  tegas  terhadap  pelarangan direct  selling , penyediaan  layanan  pos  aduan,  dan  arahan  agar  dana  CSR minimarket  bisa  lebih  ditekankan  kepada  pengembangan lingkungan  sekitar  dan  pasar  disekitarnya.  Hal  ini  sesuai dengan  isi  dari  Perda  No.8  Tahun  2014  tentang  larangan untuk  berjualan  secara direct  selling dan  penyediaan  CSR sebesar 2% dari laba bersih pertahun untuk pasar rakyat dan lingkungan  sekitarnya.  Selain  itu  pemerintah  melalui  dinas perdagangan  perlu  menyediakan  layanan  pos  aduan masyarakat  agar  pemerintah  bisa  mendapatkan  informasi terkini jika masyarakat menemui beberapa pelanggaran yang dilakukan minimarket.
5) Variabel 3 (Kemacetan Akibat Minimarket)
Untuk variabel kemacetan akibat minimarket, stakeholder merekomendasikan  agar  minimarket  berada  di  fungsi  jalan lokal primer dan lebar jalan 8 meter agar minimarket benar- benar  berada  di  jalan  yang  dapat  menampung  volume  lalu lintas  kendaraan  yang  cukup  besar.  Selain  itu stakeholder juga merekomendasikan agar minimarket mulai menggunakan  analisa  dampak  lalu  lintas  sebagai  salah  satu syarat  perijinannya  agar  dampak  keberadaan  minimarket terhadap arus lalu lintas bisa menjadi lebih jelas, hal ini juga mendukung  penerapa  Perda  No.8  Tahun  2014  terkait perlunya  pertimbangan  aksesibilitas  lalu  lintas  dalam memberikan perijinan minimarket.
6) Variabel 4 (Jarak Terhadap Simpanga)
Untuk  variabel  jarak  terhadap  simpangan, stakeholder merekomendasikan agar diberikan larangan untuk minimarket  agar  tidak  berdiri  hingga  jarak  tertentu  dari simpangan,  dan  penambahan  syarat  analisa  dampak  lalu lintas  bagi  minimarket  yang  dekat  dengan  simpangan. Adapun menurut Pedoman Penyelenggaraan teknis Fasilitas Parkiran nomor 272/HK.105/DRJD/96 dari Dirjen Perhubungan Darat  disebutkan bahwa yang dilarang adalah pemanfaatan  badan  jalan  hingga  25  meter  dari  simpangan untuk  parkir on  road sehingga  jika  diadaptasi  ke pengendalian minimarket maka dapat digunakan penggunaan layout bangunan minimarket khusus untuk minimarket yang berada di simpangan untuk mencegah adanya parkir on road . Selain itu penggunaan syarat analisa dampak lalu lintas juga diperlukan  untuk  memastikan  kelayakan  minimarket  yang akan  berdiri  di  simpangan.  Berikut  adalh  contoh  layout bangunan untuk minimarket yang berada di simpangan.

## Gambar 3.  Layout minimarket di simpangan

## 7) Variabel 5 (Luasan Lahan Parkir)
Untuk  variabel  luasan  lahan  parkir, stakeholder merekomendasikan  agar  digunakan  standar  parkiran  khusus untuk  minimarket  yang  luasnya  bisa  bertambah  beriringan dengan luas lantai penjualan minimarket dengan lebar bukaan pintu parkiran memiliki lebar yang cukup. Dengan mengacu kepada  Pedoman  Penyelenggaraan  teknis  Fasilitas  Parkiran nomor    272/HK.105/DRJD/96  dari  Dirjen  Perhubungan Darat yang berupa standar untuk menyediakan parkiran untuk sekurangnya  3  mobil  dengan  bukaan  pintu  0,5  meter permobilnya,  kemudian  dikomparasikan  dengan    panjang truk  logistik  yang  digunakan  minimarket  dan  ditambah dengan luasan minimal ruang terbuka hijau bangunan maka
didapatkan  luas  minimal  lahan  parkir  10x12  meter  yang sudah mulai diterapkan oleh salah satu stakeholder . Adapun layoutnya adalah sebagai berikut :

## Gambar 4.  Layout parkiran minimarket
8) Variabel  9  (Kesesuaian  Terhadap  Peraturan  Non  Tata Ruang)
Untuk  variabel  jumlah  penduduk, stakeholder berbeda pendapat  dalam  merekomendasikan  standar  yang  tepat sehingga dilakukan tinjauan literatur untuk mencari pendapat stakeholder yang paling tepat untuk digunakan. Jika mengacu kepada  SNI  03-1733-2004  tentang  Tata  Cara  Penataan Perumahan  Kota  maka  untuk  bisa  berdiri,  setidaknya  satu pertokoan dengan luas lantai 1.200 m2 perlu melayani 6 ribu orang sehingga untuk minimarket dengan luas lantai 400m2 perlu  untuk  setidaknya  melayani  2ribu  orang  atau  500kk didalamnya.
9) Variabel 10 (Kepadatan Penduduk) Untuk variabel kepadatan penduduk, stakeholder merekomendasikan  agar  perhitungan  bisa  disesuaikan dengan  hasil  dari  variabel  jumlah  penduduk.  Jika  mengacu kepada  SNI  03-1733-2004  tentang  Tata  Cara  Penataan Perumahan  Kota  maka  untuk  bisa  berdiri,  setidaknya  satu pertokoan  dengan  luas  lantai  1.200  m2  perlu  0.5  jiwa/m2. Maka untuk minimarket yang memiliki luas lantai maksimal 400 m2 menurut SNI adalah sekitar 0,17 jiwa/m2.
10) Variabel 11 (Ekonomi Penduduk) Untuk  variabel  kepadatan  penduduk, stakeholder tidak merekomendasikan  agar  variabel  digunakan  untuk  menjadi arah  pengendalian  minimarket  karena  sulitnya  untuk memperoleh  data  yang  tepat  untuk  tingkat  ekonomi penduduk. Namun perlu ada pengendalian minimarket untuk melindungi tingkat ekonomi penduduk seperti dengan adanya larangan direct selling , larangan minimarket berada di kelas jalan  lingkungan,  dan  implementasi  kerjasama  antara minimarket dengan usaha mikro untuk sehingga usaha mikro selain  dapat  berkerjasama  dengan  umkm  untuk  membantu penjualan  produk  mereka  juga  dapat  difungsikan  sebagai perantara logistik untuk usaha mikro seperti toko kelontong dan  warung.  Sehingga  keberadaan  minimarket  yang menyebar  dapat  membawa  manfaat  bagi  usaha  mikro  di wilayah penelitian.
11) Variabel 12 (Jam Operasional Minimarket)
Untuk  variabel  jam  operasional  minimarket, stakeholder tidak  merekomendasikan  dilakukannya  pembatasan  jam operasional  minimarket,  khususnya  untuk  pembatasan minimarket  sesuai  dengan  Perda  No.8  Tahun  2014  dimana minimarket  dibatasi  jam  operasionalnya  dari  jam  06.00- 22.00. Stakeholder menilai  peraturan  tersebut  salah  sasaran karena  jika  memang  dimaksudkan  untuk  melindungi  usaha mikro maka akan jarang sekali ditemukan usaha mikro yang beroperasional  diantara  jam  22.00-06.00.  Selain  itu stakeholder beranggapan bahwa adanya perbedaan segmentasi  barang  antara  minimarket  dengan  usaha  mikro dan pasar. Namun stakeholder dari IAP dan yayasan koperasi merasa perlu adanya jam buka tutup minimarket di pagi hari jika memang ingin melindungi usaha mikro. Setelah ditinjau di  Perda  No.8  Tahun  2014  memang  disebutkan  bahwa minimarket  dapat  difungsikan  untuk  memenuhi  kebutuhan penduduk  dan  menjaga  keamanan  sekitar  sehingga  jam operasional minimarket di malam hari tidak perlu mendapat larangan.  Kemudian  didalam  penelitian Marketing  and Positioning Comparison: Alfamart, Indomart, 7-11 (Indonesia)  ditemukan  bahwa  bahwa  produktifitas  tertinggi minimarket  berada  pada  saat  siang  hingga  sore-menjalang malam  hari.  Sehingga  tidak  akan  banyak  mempengaruhi minimarket jika adanya larangan jam operasional di pagi hari, namun  perlu  pendetilan  lebih  lanjut  yang  akan  di  bahas  di variabel 20 (Jarak Minimal Minimarket terhadap Pasar). 12) Variabel 13 (Jarak Terhadap Pemukiman)
Untuk  variabel  jarak  terhadap  permukiman, stakeholder tidak  merekomendasikan  dilakukannya  pemberian  jarak minimarket terhadap permukiman karena jika mengacu pada SNI  03-1733-2004  tentang  Tata  Cara  Penataan  Perumahan Kota  bisa  dilihat  bahwa  standar  yang  dipakai  dalam penyediaan minimarket adalah jarak jangkauan dan populasi penduduk  yang ada disekitarnya. Sehingga pemberian jarak antara minimarket terhadap permukiman dirasa kurang tepat. 13) Variabel 14 (Jarak Terhadap Perkantoran)
Untuk  variabel  jarak  terhadap  perkantoran, stakeholder tidak  merekomendasikan  dilakukannya pembatasan ataupun pengarahan agar minimarket bisa lebih dekat ke perkantoran karena  hal  tersebut  akan  terjadi  dengan  sendirinya  sesuai dengan  mekaniseme  pasar  yang  ada.  Selain  itu  ada keterbatasan  lahan  dan  keterbatasan  office  hour  yang membuat  pengarahan  semacam  ini  akan  cukup  merugikan minimarket  di  kawasan  perkantoran.  Selain  itu stakeholder juga menyarankan agar minimarket yang berada di kawasan perkantoran  bisa  diarahkan  agar  terintegrasi  bangunan dengan keringanan-keringanan dari pengendalian teknis yang ada di variabel lain (seperti syarat kerjasama ukm,luas lahan minimal dan lain-lain) yang kurang tepat jika di terapkan di minimarket yang terintegrasi bangunan. Hal ini sesuai dengan isi dari RDTRK Kota Surabaya bahwa kawasan perkantoran diarahkan  untuk  menjadi mixed  zone dengan  fasilitas perdagangan jasa berada didalamnya. Selain itu di Perda No.8 Tahun 2014 juga dijelaskan bahwa minimarket dapat berdiri terintegrasi dengan bangunan.
14) Variabel 18 (Ketersediaan Zonasi Minimarket) Untuk variabel ketersediaan zonasi minimarket, stakeholder merekomendasikan  dilakukannya  pembatasan dengan  berdasarkan  lebar  jalan  8  meter  dan  fungsi  jalan minimal  lokal.  Selain  itu  Disperindag  Kota  Surabaya  juga
menyarankan  agar  minimarket  dapat  berdiri  diluar  zona perdagangan  jasa  dengan  mempertimbangkan  permintaan ruang  dan  dengan  rekomendasi  khusus  dari  Disperindag sehingga  minimarket  bisa  berperan  sebagai  penggerak pertumbuhan kawasan. Didalam Peraturan Menteri Perdagangan  70/M-DAG/PER/12/2013 Pasal  3  Ayat  3  juga telah  disebutkan  bahwa  pemberian  izin  minimarket  bisa dibuat dengan mempertimbangkan perkembangan permukiman baru. Sehingga Disperindag bisa mengeluarkan rekomendasi  arahan  titik  lokasi  minimarket  dengan  tujuan untuk melakukan trigger perkembangan permukiman 15) Variabel 19 (Jarak Minimal Antara Minimarket) Untuk  variabel  jarak  minimal  antara  minimarket, stakeholder mengalami  perbedaan  pendapat.  Adapun pendapat yang diberikan antara lain perlunya pemberian jarak antara  minimarket  dengan  berdasarkan  kepada  walkability dan  tidak  perlu  adanya  pemberian  jarak  antara  minimarket. Jika  mengacu  kepada  teori  lokasi  aglomerasi  hotelling, minimarket  dengan  sendirinya  akan  beraglomerasi  karena adanya  kondisi  ketidakpastian  dari  pembeli  dimana  mereka akan  mendapatkan  ketidakpastian  akan  keberadaan  barang yang  mereka  inginkan  dilokasi  tertentu  dan  ketidakpastian penjual  dimana  mereka  merasa  tidak  pasti  untuk mendapatkan  pembeli  di  suatu  titik  tertentu  sehingga  pada akhirnya  minimarket  akan  beraglomerasi  yang  akan menguntungkan  pembeli  dan  minimarket  sekaligus.  Selain itu  pemberian  jarak  antara  minimarket  dikhawatirkan  akan membatasi  yayasan  koperasi  untuk  berkembang  karena mereka  akan  kalah  agresif  dalam  mengambil  ruang  kosong yang  tersisa  jika  dibandingkan  minimarket  lain  yang  lebih besar.
16) Variabel  20  (Jarak  Minimal  Antara  Minimarket  dan Pasar)
Untuk variabel jarak minimal antara minimarket dan pasar, stakeholder mengalami  perbedaan  pendapat.  Adapun pendapat yang diberikan antara lain tidak perlunya pemberian jarak  minimarket  dengan  pasar  karena  sudah  berbeda segmentasi pasar dan stakeholder lainnya mengatakan bahwa perlu  ada  penambahan  jarak  antara  minimarket  dan  pasar. Menurut data yang dimiliki oleh Kementerian Perindustrian dan Perdagangan tahun 2010 pasar dan minimarket memiliki persamaan  penjualan  barang  hingga  70%  yang  57,18% adalah beras,tepung,gula, ikan, telur dan minyak goreng  dan 16%nya adalah barang groceries . Adapun didalam penelitian Anggraini,2013 ditemukkan bahwa jangkauan layanan pasar adalah sejauh 500-1000 meter. Sehingga pengendalian yang digunakan  adalah  selain  mempertahankan  jarak  antara minimarket  dan  pasar  antara  0-500  meter  juga  perlu ditambahkan pembatasan jam operasional minimarket di pagi hari antara 04.30-10.00 untuk minimarket yang berjarak 500- 1000  meter  dari  pasar  sehingga  tidak  mengganggu produktifitas dari pasar itu sendiri.
17) Variabel  21  (Jarak  Minimal  Antara  Minimarket  dan Toko Kelontong)
Untuk variabel jarak minimal antara minimarket dan toko kelontong, stakeholder merekomendasikan agar pembatasan dilakukan  dengan  memanfaatkan  lebar  jalan  8  meter  dan fungsi  jalan  minimal  lokal.  Selain  itu  minimarket  perlu dipertegas  untuk  dilarang  melakukan  direct  selling  karena dengan sistem penjualan tersebut minimarket secara langsung akan  berjualan  dizona  pelayanan  toko  dan  warung  yang
berada  di  fungsi  jalan  lingkungan  yang  sudah  disebutkan didalam  SNI  03-1733-2004  tentang  Tata  Cara  Penataan Perumahan Kota. Selain itu perlu dilakukan edukasi terhadap karyawan  minimarket  di  toko-toko  agar  mereka  paham  apa saja batas-batas yang bisa mereka lakukan dalam melakukan usaha  penjualan  karena  menurut stakeholder yang  berasal dari indomaret. Pelanggaran tersebut seringkali terjadi karena kurangnya pemahaman dari pegawai toko minimarket terkait hukum minimarket itu sendiri.
18) Variabel 23 (Ruang Sirkulasi Minimarket)
Untuk  variabel  ruang  sirkulasi  minimarket, stakeholder merekomendasikan  agar  dilakukan  pendekatan  dengan memberikan  batasan  luas  minimal  minimarket  agar  ruang sirkulasi yang dimiliki oleh minimarket tidak terlalu sempit. Selain itu pembatasan ini dirasa perlu oleh stakeholder karena dapat  menjadi  bentuk  pengendalian  ekspansi  minimarket karena  adanya  batasan  luas  lahan  minimal,  sehingga minimarket  perlu  mempertimbangkan  ketersediaan  lahan dalam  membuka outlet baru.  Pemberian lebar  minimal juga disetujui  oleh stakeholder dari  minimarket  dan  yayasan koperasi  karena  mereka  sedang  mengimplementasikan kebijakan  tersebut  secara  internal.  Namun stakeholder memerlukan waktu untuk merelokasi minimarket selama 2,5 tahun  sesuai  yang  sudah  diatur  oleh  Disperindag  Kota Surabaya. Adapun luas lahan lantai minimal yang diperlukan adalah  seluas  100  meter  persegi  dengan  bentukan  layout sesuai dengan yang disebutkan di Gambar 4.
19) Variabel 24 (Ruang Ritel Bruto Minimarket)
Untuk  variabel  ruang  ritel  bruto  minimarket, stakeholder merekomendasikan  agar  dilakukan  pendekatan  yang  sama seperti  variabel  ruang  sirkulasi  minimarket.  Hal  ini  sesuai dengan isi dari Perda No.8 Tahun 2014 dimana  keberadaan ruang ritel bruto diatur berdasarkan persentase atas luas lantai penjualan yang dimiliki oleh minimarket. Namun tidak perlu ada pengendalian lebih lanjut, secara literatur strategi display dan pengaturan ruang ritel bruto di minimarket adalah salah satu  strategi  yang digunakan  dalam bersaing di pasar bebas sehingga tidak perlu diatur secara lebih spesifik [13].

## IV. KESIMPULAN DAN SARAN
17  dari  24  variabel  berpengaruh  dalam  pengendalian minimarket  di  Surabaya  Timur  (Variabel  berkaitan  dengan kesesuaian  terhadap  peraturan,  lalu  lintas,  lahan  parkir, pengelolaan ruang internal  minimarket, penduduk terlayani, aglomerasi serta jam operasional minimarket).
Terdapat  23  arahan  untuk  pengendalian  minimarket. Variabel  yang  berkaitan  dengan  kesesuaian  terhadap peraturan  dihasilkan  arahan  berupa  wewenang  disperindag untuk  mengarahkan  lokasi  pembangunan  minimarket berdasarkan kebutuhan ruang, pembuatan sistem pos layanan
aduan  masyarakat,  serta  alokasi  CSR  untuk  lingkungan sekitar dan perbaikan pasar
Variabel  yang  berkaitan  dengan  lalu  lintas  dihasilkan arahan  berupa  pembatasan  minimarket  minimal  berada  di fungsi  jalan  lokal  dengan  lebar  jalan  minimal  8  meter  dan menyertakan dokumen analisa dampak lalu lintas
Variabel  yang  berkaitan  dengan  lahan  parkir  dihasilkan arahan berupa luas minimal lahan parkir 12x20 meter untuk setiap 100 meter luas lantai penjualan dengan menggunakan layout yang telah ditentukan
Variabel yang berkaitan dengan pengelolaan ruang internal minimarket  dihasilkan  arahan  pengendalian  luas  minimal lantai penjualan 100 meter persegi
Variabel  yang  berkaitan  dengan  penduduk  terlayani dihasilkan  arahan  minimarket  minimal  melayani  2000 penduduk atau 500 KK, serta kewajiban untuk mengadakan kerjasama distribusi barang dengan toko sekitarnya
Variabel yang terkait dengan aglomerasi dihasilkan arahan berupa pembatasan jam operasional di jam 06.00-10.00 pagi untuk minimarket yang berjarak 500-1000 meter dari pasar
Minimarket  yang  yang  terintegrasi  bangunan  tidak  perlu memenuhi  arahan  yang  dirumuskan  untuk  variabel  yang berkaitan dengan lalu lintas, lahan parkir, penduduk terlayani, aglomerasi dan pengelolaan ruang internal

## DAFTAR PUSTAKA
[1] Pemerintah  Kota  Surabaya,  “Rencana  Detail  Tata  Ruang  Dan Peraturan Zonasi Kota Surabaya Tahun 2018-2038.” Surabaya, 2018.
[2] Dinas  Perindustrian  Dan  Perdagangan  Kota  Surabaya,  “Data  Toko Swalayan Berdasarkan Wilayah Kecamatan Di Surabaya,” Surabaya, 2018.
[3] Pemerintah  Kota  Surabaya,  “Rencana  Tata  Ruang  Wilayah  Kota Surabaya Tahun 2014-2034.” Surabaya, 2014.
[4] Anggraini,  “Pengaruh  Sebaran  Lokasi  Minimarket  terhadap Jangkauan Pelayanan Pasar Tradisional di Kecamatan Banyumanik,” Universitas Diponegoro, 2013.
[5] M. I. Prayudha, “Evaluasi Kebijakan Penataan Usaha Toko Modern dan Minimarket,” Universitas Airlangga, 2017.
[6] P. A. Rialtas, “Guidelines for planning authorities “Retail Planning.” Department  of  Environtment,  Comunity  and  Development, Comhshaol, 2012.
[7] Mujiandri,  “Perkembangan  Urban  Sprawl  Kota  Semarang  pada Wilayah  Kabupaten  Demak  Tahun  2001-2012,”  Universitas Diponegoro, 2014.
[8] U. Yavas, “Deliberation in Grocery  Shopping,” Mark.  Intell.  Plan. , vol. 12, no. 2, pp. 32–37, 1994.
[9] E.  B.  Santoso, Diktat  Analisa  Lokasi  dan  Keruangan .  Surabaya: Institut Teknologi Sepuluh Nopember, 2012.
[10]  A. Pamungkas, “Urban Logistic Kota Surabaya,” Surabaya, 2013.
[11]  H.  Hotelling,  “Stability  in  Competition,” Econ. J. ,  vol.  39,  no. 153, pp. 41–57, 1929.
[12]  G.  Papageorgiou,  P.  Damianou,  A.  Pitsillides,  T.  Aphamis,  D. Charalambous,  and  P.  Ioannou,  “Modelling  and  Simulation  of Transportation Systems: a Scenario Planning Approach,” Automatika , vol. 50, no. 1–2, 2009.
[13]  Gonza´lez-Benito,  “Asymmetric  competition  in  retail  store  formats: Evaluating  inter-  and  intra-format  spatial  effects,”  Universidad  de Salamanca, 2012.