Volume 08,  Nomor 01, Januari-Juni 2022, Halaman 120-135 https://journal.unpak.ac.id/index.php/palar e-ISSN:2614-1485 p-ISSN:2716-0440 Doi : 10.33751/palar.v7i2.

## PERAN NOTARIS DAN PPAT DALAM MENGOPTIMALKAN PENYELENGGARAAN RUMAH SUSUN DI INDONESIA
Ananda Yunne Pangerti Ningtyas*, Liza Priandhini**.
Magister Kenotariaatan, Fakultas Hukum, Universitas Indonesia Kampus UI, Jalan Margonda Raya, Pondok Cina, Beji, Pondok Cina, Kecamatan Beji, Kota Depok, Jawa Barat 16424.
E-Mail : anandayunne@gmail.com, lizaprihandhini@yahoo.com Naskah diterima : 15/11/2021, revisi : 30/11/2021, disetujui 01/01/2022

## Abstract
The  management  of  flats  is  one  of  the  government  ways  to  provide  opportunities  for  the community to have a decent, good, and healthy place to live as mandated by Article 28H paragraph (1)  of  the  1945  Constitution.  The government has  built  flats,  but  they  have  not  been implemented optimally, as evidenced by the high number of abandoned flats. The Abandoned flats happen because parties do not perform the maintenance of the flat following the statutory regulations. The operation of flats has been regulated by Law Number 20 of 2011 on Flats, whereas its administration is regulated by Government Regulation Number 13 of 2021. Notaries and PPAT have critical roles as public officials who make an authentic deed to a legal act, namely the sale and purchase agreement (PPJB) and the sale and purchase deed (AJB). Notaries can assist in the maintenance of flats with the establishment of Regulation of the Minister of Public Works and Housing number 11/PRT/M/2019 on the Pre -Sale and  Purchase  Agreement  System,  thus  the  Ministerial  Regulation  can  be  used  as  a  guideline  by Notaries in making PPJB. PPAT in making AJB must also understand the form of proof of ownership of the apartment unit. Notaries in carrying out their duties and authorities must be in accordance with the Notary Office Law and the Notary Code of
Keywords : Management of flat, Notary, PPAT
Abstrak
Penyelenggaraan  rumah  susun  merupakan  salah  satu  cara  pemerintah  dalam  memberikan kesempatan  kepada  masyarakat  untuk  memiliki  tempat  tinggal  yang  layak,  baik  dan  sehat sebagaimana diamanatkan oleh Pasal 28H ayat (1) Undang-Undang Dasar 1945. Pemerintah telah melakukan  penyelenggaraan  rumah  susun  namun  belum  terlaksana  secara  optimal  dengan tingginya kasus rumah susun yang terbengkalai. Rumah susun yang terbengkalai disebabkan para pihak yang tidak melakukan penyelenggaraan rumah susun sesuai dengan peraturan perundang- undangan.  Penyelenggaraan  rumah  susun  telah  diatur  dengan  Undang-undang  Nomor  20  Tahun 2011 tentang Rumah Susun dan peraturan pelaksanaannya diatur dengan Peraturan Pemerintahan Nomor  13  Tahun  2021  tentang  Penyelenggaraan  Rumah  Susun.  Notaris  dan  PPAT  memiliki  peran penting sebagai pejabat umum yang membuat akta autentik terhadap suatu perbuatan hukum, yakni perjanjian  pengikatan  jual  beli  (PPJB)  dan  akta  jual  beli  (AJB).  Notaris  dapat  membantu penyelenggaraan  rumah  susun  dengan  dibentuknya  Peraturan  Menteri  Pekerjaan  Umum  dan Perumahan Rakyat nomor 11/PRT/M/2019 tentang Sistem Perjanjian Pendahuluan Jual Beli Rumah, dengan demikian  Peraturan Menteri tersebut dapat dijadikan pedoman oleh notaris dalam membuat PPJB. PPAT dalam membuat AJB juga harus memahami bentuk bukti kepemilikan atas satuan rumah susun. Notaris dalam melaksanakan tugas dan wewenangnya harus sesuai dengan Undang-Undang Jabatan Notaris dan Kode Etik Notaris.
Volume 08,  Nomor 01, Januari-Juni 2022, Halaman 120-135 https://journal.unpak.ac.id/index.php/palar e-ISSN:2614-1485 p-ISSN:2716-0440 Doi : 10.33751/palar.v7i2.
Kata kunci: Penyelenggaraan Rumah Susun;  Notaris;  PPAT.

## A. Pendahuluan
Indonesia  merupakan  salah  satu  negara  dengan  jumlah  penduduk  terpadat  di  dunia. Kepadatan  penduduk  tersebut  tidak  hanya  terjadi  di  kota-kota  besar,  namun  juga  meluas kepinggiran  kota  lainnya.  Hal  ini  menimbulkan  permasalahan  mengenai  pengaturan  dan ketersediaan tempat tinggal. Masyarakat Indonesia berhak untuk mendapatkan lingkungkan hidup yang layak, baik dan sehat. Pasal 28H ayat (1) Undang-Undang Dasar 1945 menegaskan bahwa adanya  setiap orang memiliki hak untuk hidup sejahtera lahir dan batin,  bertempat tinggal  lingkungan  hidup  yang  baik  dan  sehat  serta  berhak  untuk  memperoleh  pelayanan kesehatan. Lingkungan tempat tinggal dapat mempengaruhi tumbuh kembang, pembentukan watak  dan  kepribadian  bangsa  dalam  membangun  manusia  Indonesia  yang  mandiri,  dan produktif.
Pemerintah wajib mewujudkan apa yang diamanatkan oleh Undang-Undang Dasar 1945 dan negara bertanggung jawab untuk melakukan penyelenggarakan perumahan dan kawasan permukinan agar masyarakat mampu bertempat tinggal di rumah yang layak dan terjangkau agar terciptanya masyarakat yang sehat. Permintaan yang tinggi akan kebutuhan perumahan namun  lahan  yang  terbatas  menjadi  salah  satu  alasan  dilakukannya  pembangunan  rumah susun. Pembangunan rumah susun yang dilakukan oleh pemerintah dan pelaku pembangunan (atau  developer) merupakan  salah  satu  upaya  untuk  memenuhi  kebutuhan  dasar  manusia, mengurangi penggunaan tanah dan penataan kota yang lebih baik.1 Penyelenggaraan rumah susun diharapkan dapat mendorong pembangunan di perkotaan dan meningkatkan kualitas permukiman masyarakat Indonesia.
Penyelenggaraan rumah susun berasaskan keadilan dan pemerataan. Hasil pembangunan di bidang rumah susun diharapkan dapat dinikmati oleh seluruh rakyat secara proposional. Asas keterjangkauan dan kemudahan juga harus dilakukan agar rumah susun dapat dijangkau oleh  seluruh  lapisan  masyarakat  dan  memberikan  kemudahan  bagi  masyarakat berpenghasilan rendah (MBR).
Penyelenggaraan rumah susun belum juga mencapai titik maksimal. Hal ini dapat dilihat banyaknya rumah susun yang terbengkalai baik di kota-kota besar maupun di kota-kota yang sedang  berkembang.  Bangunan  rumah  susun  yang  dibiarkan  begitu  saja  baik  yang  masih dalam proses pembangunan maupun yang sudah selesai, memberikan kerugikan besar kepada banyak pihak.
Pengadaan  dan  pengalokasian  tanah  untuk  rumah  susun  yang  terbelengkalai  tidak memberikan  manfaat  sebagaimana  semestinya.  Rumah  susun  tersebut  seharusnya  dapat mengakomodir  kebutuhan  masyarakat  namun  sekarang  dibiarkan  begitu  saja  selama bertahun-tahun yang mana bangunan rumah susun mulai mengalami kerusakan karena tidak dikelola dan dirawat dengan baik. Permasalahan rumah susun yang tersebut dapat disebabkan oleh  tidak  dipenuhinya  aspek  legalitas  dan  syarat-syarat  pembangunan,  pemasaran, pengelolaan  dan  peningkatan  kualitas  yang  tidak  dilakukan  dengan  baik,  dan  pelanggaran- pelanggaran lain terhadap peraturan perundang-undangan rumah susun.
1 Suriansyah Murhaini. (2015). Hukum Rumah Susun. Surabaya: Laksbang Grafika. h.. 1.
Volume 08,  Nomor 01, Januari-Juni 2022, Halaman 120-135 https://journal.unpak.ac.id/index.php/palar e-ISSN:2614-1485 p-ISSN:2716-0440 Doi : 10.33751/palar.v7i2.
Notaris memiliki peran dan fungsi yang penting dalam mengoptimalkan penyelenggaraan rumah susun di Indonesia. Pejabat umum yang berwenang untuk membuat akta autentik dan memiliki  kewenangan  lainnya  yang  diatur  dalam  undang-undang  ini  atau  undang-undang lainnya.  Akta  autentik  yang  dibuat  notaris  adalah  bukti  sempurna,  artinya  pembuktiannya cukup dengan akta itu sendiri kecuali ada bukti lain yang membuktikan sebaliknya dari akta tersebut.
Peran  utama  notaris  dalam  penyelenggaraan  rumah  susun  yakni  membuat  perjanjian pengkibatan  jual  beli  (PPJB)  yang  merupakan  perjanjian  awal  sebelum  dilakukannya pengikatan jual beli. Pemerintah telah mengatur hal-hal yang harus dituangkan dalam PPJB beserta  syarat-syarat  yang  harus  dipenuhi  agar  PPJB  dapat  dilakukan  sebagaimana  diatur dalam Peraturan Menteri Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat Nomor 11/PRT/M/2019 tentang Sistem Perjanjian Pendahuluan Jual Beli Rumah. Notaris diharapkan dapat membantu pemerintah dalam meminimalisir permasalahan rumah susun terutama apabila ada developer yang  ingin  melakukan  penandatanganan  PPJB  namun  belum  memenuhi  syarat-syarat  yang sudah ditetapkan.
Pejabat Pembuat Akta Tanah (disebut PPAT) adalah pejabat yang berwewenang dalam pembuatan  akta  pertanahan  dengan  dibantu  pendaftarannya  oleh  Kantor  Pertanahan setempat. Kontribusi PPAT dalam penyelenggaraan Rumah Susun di Indonesia ialah membuat akta  jual  beli.  Sejak  berlakunya  Peraturan  Pemerintah  nomor  10  tahun  1961  tentang Pendaftaran Tanah. Jual beli yang dilakukan dihadapan PPAT bersifat tunai, riil dan terang.
Tujuan  penulisan  ini  yakni  mengkaji  dan  mengetahui  peran  Notaris  dan  PPAT  dalam mengoptimalkan  penyelenggaran  rumah  susun  di  Indonesia.  Dengan  mengetahui  peran notaris-PPAT maka notaris-PPAT dalam melaksanakan tugas dan wewenangnya berdasarkan UUJN dan Kode Etik akan selalu mengemban kepercayaan masyarakat dan bersikap profesial dengan menjunjung tinggi nilai etika dan moral khususnya terhadap penyelenggaraan rumah susun.  Kemudian  menganalisa  hukum  penyelenggaraan  rumah  susun  terutama  terkait  hak atas  rumah  susun  yang  pengaturannya  berbeda  dengan  hak  atas  tanah  yang  diatur  dalam Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (UUPA) Penelitian ini akan fokus pada hak kepemilikan rumah susun di Indonesia berdasarkan Undang-undang  Nomor  20  Tahun  2011  tentang  Rumah  Susun  (UU  Rumah  Susun)  dan peraturan  pelaksanaannya  diatur  dengan  Peraturan  Pemerintahan  Nomor  13  Tahun  2021 tentang Penyelenggaraan Rumah Susun  (PP Rumah Susun). Selain itu juga akan fokus pada peran Notaris-PPAT dalam memberikan perlindungan kepada para pelaku pembangunan dan pembeli  satuan  rumah  susun  (sarusun)  terkait  penyelenggaran  rumah  susun  di  Indonesia. Berdasarkan uraian pendahuluan ini maka Penulis tertarik mengangkat judul “Peran Notrais- PPAT dalam mengoptimalkan Penyelenggaraan Rumah Susun di Indonesia”.

## B. Metode Penelitian
Penelitian  ini  berbentuk  yuridis  normatif,  yakni  suatu  penelitian  yang  mengkaji  suatu aturan atau norma hukum yang terdapat dalam peraturan perundang-undangan. Penelitian menggunakan bentuk yuridis normatif karena ingin menganalisan peran notaris-PPAT dalam penyelenggaraan  Rumah  Susun  di  Indonesia  berdasarkan  peraundang-undangan  yang berlaku.  Jenis  data  yang  digunakan  adalah  data  sekunder,  yang  diperoleh  dari  studi kepustakaan seperti buku, jurnal, dan tesis atau hasil penelitian lainnya.
Volume 08,  Nomor 01, Januari-Juni 2022, Halaman 120-135 https://journal.unpak.ac.id/index.php/palar e-ISSN:2614-1485 p-ISSN:2716-0440 Doi : 10.33751/palar.v7i2.

## C. Hasil Dan Pembahasan Hak Kepemilikan Rumah Susun di Indonesia
Rumah Susun adalah bangunan gedung bertingkat yang dibangun dalam suatu lingkungan yang  terbagi  dalam  bagian-bagian  yang  distrukturkan  secara  fungsional,  baik  dalam  arah horizontal maupun vertikal dan merupakan satuan-satuan yang masing-masing dapat dimiliki dan digunakan secara terpisah, terutama untuk tempat hunian yang dilengkapi dengan bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama.  Rumah susun di Indonesia terbagi menjadi 4 (empat) jenis, yakni :
1. Rumah  Susun  Umum,  untuk  memenuhi  kebutuhan  rumah  bagi  masyarakat berpenghasilan rendah;
2. Rumah Susun Khusus, untuk kebutuhan khusus;
3. Rumah  Susun  Negara,  dimiliki  negara  dan  berfungsi  sebagai  tempat  tinggal,  sarana pembinaan  keluarga,  serta  penunjang  pelaksanaan  tugas  pejabat  dan/atau  pegawia negeri;
4. Rumah Susun Komersial, untuk mendapatkan keuntungan.
Kepemilikan  rumah  susun  menitikberatkan  bahwa  suatu  benda  atau  bangunan  dapat dimiliki  secara  bersama-sama. 2 Dalam  kepemilikan  rumah  susun  terdapat  beberapa  benda yang dimiliki dan digunakan secara bersama-sama oleh pemilik satuan rumah susun, yakni:
1. Tanah bersama merupakan sebidang tanah hak atau tanah sewa untuk bangunan yang digunakan atas dasar hak bersama secara tidak terpisah yang diatasnya berdiri rumah susun dan ditetapkan batasnya dalam persyaratan bangunan gedung.
2. Bagian  bersama  merupakan  baguan  rumah  susun  yang  dimiliki  secara  tidak  terpisah untuk  pemakaian  bersama.  Bagian  bersama  terdiri  dari  pondasi  bangunan,  koridor, lobby, dinding, tangga darurat, dan lain-lainnya.
3. Benda  bersama  merupakan  benda  yang  bukan  merupakan  bagian  rumah  susun melainkan  bagian  yang  dimiliki  secara  bersama-sama  secara  tidak  terpisah  untuk pemakaian  bersama.  Benda  bersama  terdiri  dari  lift,  kolam  renang,  fasilitas  gym, pertamanan di luar bangunan rumah susun, jaringan air-listrik-gas, generator listrik, dan lainnya.
Hubungan  hukum  tanah  menyangkut  pula  benda-benda  yang  melekat  di  atas  tanah tersebut. Dalam hal kepemilikan tanah dan bangunan terdapat 2 (dua) asas, yakni :
1. Asas peletakan vertikal, adalah asas yang menitikberatkan pada kepemilikan tanah dan segala  benda  yang  berada  di  atas  tanah  tersebut  menjadi  satu  kesatuan.  Pasal  571 KUHPerdata  mengatur  bahwa  kepemilikan  atas  sebidang  tanah  juga  meliputi kepemilikan atas segala benda yang berada di atas dan di dalam tanah tersebut.
2. Asas  pemisahan  horizontal,  adalah  asas  yang  menitikberatkan  pada  pemisahan kepemilikan tanah dan segala benda yang melekat di atasnya. Asas ini digunakan dalam hukum tanah adat. Terhadap asas pemisahan horizontal terdapat 3 (tiga) kepemilikan yang dapat dilakukan:
a. atas tanahnya saja;
2 Sri Seodewu Hasjchocn Sofwan. (1981). Hukum Perdata: Hukum Benda. Yogyakarta: Liberty. h. 80
Volume 08,  Nomor 01, Januari-Juni 2022, Halaman 120-135 https://journal.unpak.ac.id/index.php/palar e-ISSN:2614-1485 p-ISSN:2716-0440 Doi : 10.33751/palar.v7i2.
b. hanya  meliputi  bangunan  dan/atau  tanaman  saja,  yang  dapat  dibongkar  atau tetap berada di atas tanah yang bersangkutan; dan
c. meliputi  tanah  berikut  bangunan  dan/atau  tanaman  yang  berada  di  atasnya, dalam hal ini harus dinyatakan secara jelas dan tegas.
Dalam penyelenggaran pendaftaran tanah kepada pemegang hak diberikan surat tanda bukti hak. Surat kepemilikan tersebut digunakan sebagai bukti bahwa dirinyalah yang berhak atas tanah tersebut. Data pemilikan tanah dikumpulan dalam suatu kantor pertanahan dimana masyarakat dapat melihat data-data tersebut sesuai dengan kepentingannya. Kebenaran dan pertanggungjawaban  atas  data  tersebut  berdasarkan  sistem  publikasi  yang  digunakan  oleh suatu negara. Sistem publikasi terbagi menjadi 2 (dua) yakni: 3
1. Sistem Publikasi Positif Sistem ini menggunakan sistem pendaftaran hak, yang mana  buku tanah sebagai bentuk penyimpanan  hak  dan  penyimpanan  data  yuridis  dan  sertifikat  sebagai  tanda  bukti kepemilikan. Seseorang yang namanya dicatatkan dalam buku tanah maka dirinyalah yang berhak atas suatu tanah. Pemegang hak dilihat pada siapa yang namanya tercatat bukan melihat pada perbuatan hukumnya pengalihan hak. Negara menjamin kebenaran data yang disajikan sehingga masyarakat dapat mempercayai sepenuhnya atas kebenaran data-data yang  tercantum  dan  mempunyai  kekuatan  pembuktian  multak  dengan  ketentuan- ketentuan yang telah ditetapkan. Dengan dilakukannya pendaftaran atau pencatatan dalam buku tanah dengan nama pemegang hak yang baru, dengan demikian pemegang hak yang lama tidak lagi memiliki hak atas tanah tesebut.
2. Sistem Publikasi Negatif
Sistem  ini  menggunakan  sistem  pendaftaran  akta,  yakni  perpindahan  hak  atas  tanah ditentukan  oleh  perbuatan  hukum  yang  dilakukan  oleh  para  pihak.  Sistem  ini  asas  dari hukum  romawi  yakni  orang  tidak  dapat  mengalihkan  sesuatu  hak  melebihi  apa  yang dimilikinya.  Oleh  karena  itu,  data  yang  disediakan  tidak  boleh  dipercayai  sepenuhnya karena negara tidak menjamin kebenaran data yang disajikan. Pembeli dapat mengadapi gugatan dari pihak lain yang dapat membuktikan bahwa dirinya berhak atas tanah tersebut walaupun telah dilakukan pendafataran
Hukum Agraria Indonesia menganut sistem publikasi negatif mengandung unsur positif. Sistem ini bukan merupakan sistem negatif murni sebagaimana diterangkan dalam Pasal 19 ayat (2) huruf c UUPA bahwa dengan dilakukan pendaftaran akan diberikan surat tanda bukti hak yang memiliki kekuatan  pembuktian bersifat kuat. Selain itu juga dinyatakan dalam Pasal 23 ayat (2), 32 ayat (2), dan 38 ayat (2) UUPA serta Pasal 206 dan 207 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendafatran Tanah. 4
Kepemilikan hak atas satuan rumah susun terbagi menjadi dua. Pertama, Satuan Hak Milik Sarusun  (SHM  Sarusun),  merupakan  tanda  bukti  kepemilikan  atas  satuan  rumah  susun (sarusun) di atas tanah hak milik, hak guna bangunan atau hak pakai di atas tanah negara, hak guna  bangunan  atau  hak  pakai  di  atas  tanah  hak  pengelolaan  lahan  (HPL).  SHM  Sarusun
3 Boedi Harsono. (2019). Hukum Agraria Indonesia: Sejarah Pembentukan Undang-Undang Pokok Agraria, Isi dan Pelaksanaannya. Jakarta: Universitas Trisakti.  h. 81-82
4 Ibid.
Volume 08,  Nomor 01, Januari-Juni 2022, Halaman 120-135 https://journal.unpak.ac.id/index.php/palar e-ISSN:2614-1485 p-ISSN:2716-0440 Doi : 10.33751/palar.v7i2.
diterbitkan  oleh  Kantor  Pertanahan  kabupaten  atau  kota  setempat.  SHM  Sarusun  dapat dijadikan jaminan hutang dengan dibebani hak tanggungan. Bentuk SHM Sarusun adalah satu kesatuan yang tidak dapat dipisahkan, meliputi : 5
1. Salinan buku tanah dan surat ukur atas hak bersama dan bagian bersama;
2. Gambar  denah  lantai  pada  tingkat  rumah  susun  yang  menjunjukan  sarusun  yang dimiliki;
3. Pertelaan  mengenai  besar  bagian  hak  bagian  bersama,  benda  bersama,  dan  tanah bersama bagi yang bersangkutan.
Kedua,  Surat  Kepemilikan  Bangunan  Gedung  (SKBG  Sarusun)  merupakan  bukti  tanda kepemilikan atas sarusun di atas barang milik negara atau daerah berupa tanah wakaf dengan cara sewa. SKBG Sarusun diterbitkan oleh pemerintah daerah setempat dan dapat dijadikan jaminan  hutang  dengan  fidusia.  SKBG  Sarusun  merupakan  satu  kesatuan  yang  tidak  dapat dipisahkan, terdiri dari :
1. Salinan buku bangunan gedung;
2. Salinan surat perjanjian sewa atas tanah;
3. Gambar  denah  lantai  pada  tingkat  rumah  susun  yang  menunjukkan  sarusun  yang dimiliki;
4. Pertelaan mengenai besarnya bagian hak atas bagian bersama dan benda bersama.
Berdasarkan  uraian  kepimilikan  hak  atas  satuan  rumah  susun  maka  dapat  dipahami bahwa kepemilikan SHM Sarusun menganut asas perlekatan vertikal yang mana kepemilikan tersebut meliputi tanah, satuan rumah susun, benda bersama, dan bagian bersama. Sedangkan Kepemilikan  dengan    SKBG  Sarunun  menganut  asas  pemisahan  horizontal  dimana kepemilikan hanya meliputi satuan rumah susun, bagian bersama serta benda bersama dan untuk kepemilikan tanah tidak menjadi satu kesatuan dengan segala benda yang berada di atasnya. 6
Para  developer  dan  calon  pembeli  wajib  mengetahui  bahwa  jangka  waktu  berlakunya SKBG Sarusun yang berdiri di atas barang milik negara/daerah baik tanah atau tanah wakaf tidak  melebihi  jangka  waktu  sewa  atas  tanah.  Dengan  demikian,  harus  diperhatikan  pula kapan berakhirnya perjanjian sewa atas tanah. Sedangkan rumah susun yang dibangun oleh mitra di atas tanah wakaf, akan dialihkan apabila jangka waktu perjanjian sewa telah berakhir dan tidak diperpanjang.
Peran Notaris-PPAT dalam Penyelenggaraan Rumah Susun di Indonesia Lembaga notariat timbul dari kebutuhan di masyarakat yang membutuhkan adanya alat bukti  tertulis  dalam  memenuhi  hubungan  hukum  atau  perbuatan  hukum  yang  mereka lakukan. 7 Lembaga  Notariat  timbul  karena  kehendak  masyarakat,  bukan  karena  keinginan kelompok ataupun pemerintah.
5 Indonesia. Peraturan Pemerintah tentang Penyelenggaraan Rumah Susun.  PP No 13 Tahun 2021. Pasal 41
6 Betty Rubianti, Yai Pujiwati, Mulyani Djakaria. (2015). “Asas Pemisahan Horizontal Dalam Kepemilikan Hak Atas  Tanah  Dan  Bangunan  Satuan  Rumah  Susun  Bagi  Masyarakat  Berpenghasilan  Rendah  (MBR)”. Sosiohumaniora: Journal of Social Sciences and Humanites. Vol 17 No. 2. h. 97
7 G.H.S Lumban Tobing. (1996). Peraturan Jabatan Notaris. Jakarta: Erlangga. h. 2
Volume 08,  Nomor 01, Januari-Juni 2022, Halaman 120-135 https://journal.unpak.ac.id/index.php/palar e-ISSN:2614-1485 p-ISSN:2716-0440 Doi : 10.33751/palar.v7i2.
Notaris diangkat dan diberhentikan oleh suatu kekuasaan umum yakni Menteri Hukum dan  Hak  Asasi  Manusia  sebagaimana  diperintahkan  oleh  undang-undang  untuk  melakukan sebagian  fungsi  publik  negara  dalam  bidang  hukum  keperdataan.  Akta  yang  dibuat  oleh notaris menjadi alas hukum atas suatu harta, benda, hak dan kewajiban seseorang. 8 Notaris dalam melaksanakan tugas dan wewenang jabatannya diatur dalam Undang-Undang Nomor 30 Tahun 2004 (UU JN) dan perubahannya Undang-Undang Nomor 2 Tahun 2014  (UU JN-P).
Notaris adalah pejabat umum yang memiliki tugas dan wewenang untuk membuat akta autentik mengenai seluruh perbuatan, perjanjian dan penetapan yang diwajibkan oleh suatu peraturan umum atau oleh pihak yang berkepentingan menghendaki untuk ditanyakan dalam akta autentik, menjamin kepastian tanggalnya, menyimpan aktanya dan memberikan grosse, salinan  dan  kutipannya,  sepanjang  pembuatan  akta  itu  oleh  suatu  peraturan  umum menegaskan atau mengecualikan untuk dibuat oleh pejabat atau orang lain. 9 Akta  Notaris  merupakan  suatu  akta  autentik yang  dibuat  oleh  atau  dihadapan  seorang notaris  yang  mana  bentuk  dan  tata  cara  pembuatan  akta  tersebut  telah  ditetapkan  dalam Undang-Undang. 10 Peraturan perundang-undangan telah menetapkan beberapa akta autentik yang kewenangan pembuatannya telah diberikan kepada pejabat lain yakni Pejabat Pembuat Akta Tanah (disebut PPAT), yang diangkat oleh pemerintah, yakni Badan Pertahan Nasional dengan  tugas  dan  kewenangan  tertentu  dalam  melayani  kebutuhan  masyarakat  dalam pembuatan  akta  di  bidang  pertanahan. 11 .  PPAT  merupakan  pejabat  umum  yang  diberi kewenangan untuk membuat akta-akta autentik terkait perbuatan hukum terhadap hak atas tanah atau Hak Milik atas Satuan Rumah Susun. 12
PPAT  memiliki  daerah  kerja  dalam  satu  wilayah  kerja  Kantor  Pertanahan Kabupate/Kotamadya  sebagaima  peran  PPAT  dan  kantor  pertanahan  saling  berkaiatan. Daerah kerja PPAT harus ditetapkan secara jelas seperti halnya daerah kerja notaris sehingga dalam  melaksanakan  tugas  dan  wewenangannya  PPAT  hanya  dapat  membuat  akta  atas perbuatahan  hukum  terkait  pertanahan  dalam  daerah  kerjanya  saja.    PPAT  memiliki  tugas pokok untuk melaksanakan kegiatan pendafataran tanah dengan membuat akta sebagai bukti bahwa perbuatan hukum atas hak tanah tersebut telah dilakukan. Perbuatan tersebut antara lain : 13 1. Jual beli
2. Tukar menukar
3. Hibah
4. Pemasukan ke dalam perusahaan (inbreng)
5. Pembagian Hak Guna Bangunan/Hak Pakai atas tanah Hak Milik
8 Abdul Ghofur Ansori. (2009). “Lembaga Kenotariatan Indonesia Perspektif Hukum dan Etika”. Yogyakarta: UII Press. h. 5
9 Adjie Habib. (2008). Hukum Notaris Indonesia, Tafsir Tematik Terhadap UU No. 30 Tahun 2004 Tantang Jabatan Notaris. Bandung: Penerbit Refika Aditma. h. 13.
10 Indonesia, Undang-Undang Tentang Jabatan Notaris, UU Nomor 2 Tahun 2014. Pasal 1 angka 7.
11 Sahnan,  M.  Arba,  L.  Wira  Pria  Suhartana.  (2019).  “Kewenangan  Badan  Pertanahan  Nasional  dalam Penyelesaian sengketa Pertanahan, Jurnal IUS Kajian Hukum dan Keadilan”. Vol 7  No 3. h. 448.
12 Indonesia. Peraturan Pemerintah tentang  Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah,  PP No  37 Tahun 1998, Pasal 1 angka 1.
13 Ibid, pasal 2 ayat (1).
Volume 08,  Nomor 01, Januari-Juni 2022, Halaman 120-135 https://journal.unpak.ac.id/index.php/palar e-ISSN:2614-1485 p-ISSN:2716-0440 Doi : 10.33751/palar.v7i2.

## 6. Pemberian Hak Tanggungan;
7. Pemberian kuasa membebankan Hak Tanggungan.
Notaris dan PPAT memiliki peran penting dalam mengoptimalkan penyelenggaraan jual beli rumah susun. Pasal 42 UU Rumah Susun  mengatur bahwa pemasaran dapat dilakukan oleh  developer  sebelum  pembangunan  rumah  susun  dilaksanakan.  Pemasaran  adalah rangkaian kegiatan yang dilakukan oleh developer untuk memperkenalkan, menyebarluaskan informasi mengenai rumah susun termasuk harga. Namun dalam pelaksanaannya, developer harus memiliki:
1. Kepastian  peruntukan  ruang,  yang  dibuktikan  dengan  surat  keterangan  rencana kabupaten/kota yang telah disetujui pemerintah daerah;
2. Kepastian hak atas tanah, dibuktikan dengan sertipikat hak atas tanah baik dengan nama developer atau pemilik tanah yang bekerjasama dengan developer;
3. Perizinan pembangunan rumah susun; dan
4. Lembaga jaminan yang memberikan jaminan atas pembangunan rumah susun.
Notaris harus cermat dan teliti saat memeriksa sertipikat hak atas tanah yang ditunjukkan kepadanya. Ketidakcermatan dan kelalaian notaris dapat menimbulkan kerugian kepada calon pembeli  karena  pada  saat  para  pihak  menandatangani  akta  perjanjian  maka  keduanya memiliki hak dan kewajiban dan saling terikat.
Syarat sah perjanjian diatur dalam Pasal 1320 KUH Perdata yakni kesepakatan para pihak, kecakapan para pihak dalam membuat suatu perikatan, suatu pokok hal tertentu, dan suatu sebab yang tidak dilarang. Kesepatan dan kecapakan merupakan syarat  sah  subyektif yang apabila tidak dipenuhi maka perjanjian dapat dibatalkan. Sedangkan suatu pokok hal tertentu dan  sebab  yang  tidak  dilarang  merupakan  syarat  sah  objektif  yang  apabila  tidak  dipenuhi maka perjanjian batal demi hukum.
Selain  itu,  segala  hal  yang  dijanjikan  oleh  developer  kepada  calon  pembeli  harus dituangkan kedalam perjanjian pengikatan jual beli (PPJB) yang mengikat para pihak. PPJB adalah  perjanjian  pendahuluan  sebagai  pengikatan  awal  sebelum  calon  penjual  dan  calon pembeli menandatangani akta jual beli dengan memuat ketentuan-ketentuan tertentu. Dalam hal  ini  PPJB  dilakukan  antara  calon  pembeli  dengan  developer  dengan  objek  yang diperjanjikan adalah satuan rumah susun.
Notaris  dalam  membuat  PPJB  atas  satuan  rumah  susun  harus  memperhatikan  syarat- syarat  tertentu  yang  bertujuan  untuk  melindungi  calon  pembeli  satuan  unit  rumah  susun. Peraturan Menteri Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat Nomor 11/PRT/M/2019 tentang Sistem Perjanjian Pendahuluan Jual Beli Rumah dibentuk guna mengoptimalkan pengaturan mengenai pembuatan PPJB satuan rumah susun.
Pasal  10  Permen  PUPR  Nomor  11/PRT/M/2019,  menentukan  bahwa  developer  harus memenuhi beberapa persyaratan sebelum dibuatkan PPJB, antara lain :
1. Status kepemilikan tanah;
2. Hal yang diperjanjikan;
3. Kepemilikan izin mendirikan bangunan induk atau izin mendirikan bangunan;
4. Ketersediaan prasarana, sarana, dan utilitas umum;
5. Pembanguna telah dilaksanakan paling sedikit 20% (dua puluh persen).
Volume 08,  Nomor 01, Januari-Juni 2022, Halaman 120-135 https://journal.unpak.ac.id/index.php/palar e-ISSN:2614-1485 p-ISSN:2716-0440 Doi : 10.33751/palar.v7i2.
Syarat status kepemilikan tanah harus diperhatikan dengan cermat. Selain itu, IMB harus dimiliki sebelum bangunan dibangun. IMB hanya dapat diajukan apabila sertipikat hak atas tanahnya sudah ada. IMB telah diganti menjadi persetujuan bangunan gedung (PBG). Notaris harus yakin berdasarkan dokumen yang diberikan kepadanya bahwa tanah tersebut telah siap untuk digunakan, bukan sedang dalam proses pengurusan terutama terhadap hak atas tanah bukan milik developer sehingga masih perlu memiliki Hak Pengelolaan Lahan dan perjanjian sewa atas tanah tersebut.
Permen PUPR Nomor 11/PRT/M/2019 juga mengatur ketentuan-ketentuan yang harus termuat dalam PPJB, meliputi :
1. Identitas para pihak;
2. Uraian objek PPJB, yang memuat data fisik (luas satuan rumah susun), letak, dan lokasi;
3. Harga rumah dan tata cara pembayarannya, developer tidak boleh menarik dana lebih dari 80% (delapan puluh persen) sebelum syarat PPJB terpenuhi;
4. Jaminan pelaku pembangunan;
5. Hak dan kewajiban para pihak;
6. Waktu serah terima bangunan;
7. Pemeliharaan banguan;
8. Penggunaan bangunan;
9. Pengalihan hak;
10. Pembatalan dan berakhirnya PPJB;
11. Penyelesaian sengketa.
Selain  itu,  Notaris  harus  memperhatikan  Pasal  21  ayat  (3)  UUPA  mengenai  adanya percampuran  harta  bersama  dalam  perkawinan  campuran  antara  Warga  Negara  Indonesia dengan Warga Negara Asing. Pembeli yang melakukan perkawinan campuran tanpa membuat perjanjian perkawinan maka tidak dapat membeli satuan rumah susun.
Pasal  35  ayat  (1)  Undang-Undang  Nomor  1  Tahun  1974  tentang  Perkawinan  (UUP) mengatur  mengenai  harta  bersama  yakni  harta  benda  yang  diperoleh  selama  perkawinan. Suami isteri dapat bertindak atas persetujuan kedua belah pihak untuk melakukan perbuatan hukum terhadap harta benda. Kemudian pasal 35 ayat (2) UUP menentukan bahwa masing- masing  suami  dan  istri  berhak  sepenuhnya  atas  harta  bawaan  sebelum  perkawinan dilangsungkan  dan  harta  benda  karena  hadiah  dan/atau  warisan  yang  diperoleh  selama perkawinan  berlangsung.  Hak  penguasaan  masing-masing  suami-isteri  atas  harta  tersebut adalah penuh kecuali para pihak menentukan lain.
Pasal 29 ayat (1) UUP menegaskan bahwa perjanjian perkawinan dapat dibuat sebelum atau  saat  perkawinan  berlangsung  dan  disahkan  oleh  pegawai  pencatat  perkawinan  yang mana  perjanjian  tersebut  mengikat  pihak  ketiga.  Namun  sejak  adanya  Putusan  Mahkamah Konstitusi  Nomor  69/PUU-XIII-2015  mengatur  bahwa  perjanjian  perkawinan  dapat  dibuat setelah perkawinan berlangsung.
Pasal  26  ayat  (2)  UUPA  yang  mengatur  mengenai  perbuatan  mengalihkan  hak  milik kepada  Warga  Negara  Asing  atau  badan  hukum,  adalah  batal  dan  karena  hukum  serta mengakibatkan kepemilikan hak atas tanah tersebut jatuh kepada negara serta pembayaran yang  telah  dikeluarkan  tidak  dapat  dituntut  kembali.  Pasal  36  ayat  (2)  UUPA  menentukan bahwa  Hak  Guna  Bangunan  hanya  dapat  dimiliki  oleh  Warga  Negara  Indonesia  dan  badan hukum yang didirikan serta berkedudukan di Indonesia. Hak milik atas hak tanah di Indonesia hanya dapat dimiliki oleh setiap warga negara Indonesia yang diatur dalam Pasal 21 ayat (1)
Volume 08,  Nomor 01, Januari-Juni 2022, Halaman 120-135 https://journal.unpak.ac.id/index.php/palar e-ISSN:2614-1485 p-ISSN:2716-0440 Doi : 10.33751/palar.v7i2.
UUPA. Dalam hal seseorang yang memiliki kewarganegaraan ganda yakni Kewarganegaraan Indonesia dan Kewarganegaraan Asing lainnya, maka tidak berlaku baginya ketentuan Pasal 21 ayat (1) UUPA.
Badan hukum yang didirikan berdasarkan hukum Indonesia juga dapat memiliki hak atas tanah di Indonesia yakni dengan status hak guna bangunan sebagai diatur dalam Pasal 36 ayat (1)  UUPA.  Dengan  demikian  badan  hukum  tidak  bisa  memiliki  sarusun  dengan  hak kepemilikan SHM sarusun.
Kecermatan  dan  ketelitian  seorang  notaris  sangat  signifikan  dan  fundamental  dalam melihat ada atau tidaknya perbulatan harta dalam suatu ikatan perkawinan. Para penghadap yang  hendak  melakukan  perbuatan  hukum  jual  beli  belum  tentu  memahami  secara  detail hukum harta perkawinan, seperti status harta benda tersebut diklasifikasikan harta bersama atau tidak. Oleh karena itu untuk melindungi kepentingan hukum kedua belah pihak notaris haruslah  cermat  terlebih  lagi  dalam  melihat  ada  atau  tidaknya  perjanjian  perkawinan terutama dalam perkawinan campuran, dan apakah subjek hukum tersebut dapat memiliki hak atas satuan rumah susun di Indonesia. Apabila hal ini terlewat dari pengamatan notaris maka dapat menimbulkan kerugian bagi pihak pembeli.
Banyak hal yang harus notaris-PPAT pahami dan perhatikan dalam membuat akta terkakit AJB  dan  PPJB  terkait  jual-beli  rumah  susun,  terutama  dokumen-dokumen  yang  menjadi persyaratan.  Notaris-PPAT  sebagai  pejabat  umum  yang  menjembatani  kepentingan  kedua belah  pihak  haruslah  senantiasa  memperlajari  peraturan  perundang-undangan  khususnya perubahan guna melindungi kepentinga seluruh pihak.
Perjanjian memiliki asas kebebasan berkontrak yakni para pihak dapat menentukan hal yang diperjanjian akan tetapi tidak boleh bertentangan dengan ketertiban umum, kesusilaan, dan  tidak  dilarang oleh undang-undang.  PPJB rumah  susun  bukannya  tidak  menganut  asas kebebasan  berkontrak  namun  Permen  PUPR  Nomor  11/PRT/M/2019  merupakan  bentuk intervensi  pemerintah  untuk  memberikan  perlindungan  hukum  dan  memastikan  bahwa kedudukan pembeli dan developer ialah sama atau seimbang. Developer dalam membuat PPJB tidak sesuai dengan apa yang dipasarkan atau belum memenuhi persyaratan yang diatur di Pasal  43  ayat  (2) UU  Susun,  dapat  dikenakan  sanski  pidana  penjara  paling  lama  4  (empat) tahun penjara dan denda paling banyak Rp. 4.000.000.000,00 (empat miliar rumah).
Jual  beli  dilakukan  setelah  pembangunan  rumah  susun  telah  selesai  dengan menandatangani  AJB.  Dengan  demikian,  telah  terjadi  peralihan  hak  secara  yuridis. Pembangunan  rumah  susun  selesai  dengan  diterbitkannya  sertifikat  laik  fungsi  dan  SHM sarusun atau SKBG sarusun. Akta Jual Beli atas satuan rumah susun tersebut dibuat oleh PPAT yang memiliki wilayah kerja yang sama dimana letak rumah susun tersebut berada.
Notaris-PPAT harus memahami jenis-jenis kepemilikan hak atas rumah susun yang diatur dalam hukum rumah susun. Jenis hak atas kepemilikan rumah susun akan mengacu pada hak atas  tanah  apa  yang  digunakan  developer  yang  mendirikan  rumah  susun  di  atas  tanah tersebut.  Apabila  developer  menjanjikan  kepada  para  pembeli  hak  kepemilikan  yang  tidak sesuai dengan peruntukannya maka notaris berperan untuk menjelaskan kepada para pihak. Selain itu notaris-PPAT juga harus memahami apakah pembeli dapat memiliki suatu hak atas sarusun sebagaimana  UUPA telah mengatur subjek-subjek hukum yang dapat memiliki hak kepemilikan hak atas tanah di Indonesia.
Volume 08,  Nomor 01, Januari-Juni 2022, Halaman 120-135 https://journal.unpak.ac.id/index.php/palar e-ISSN:2614-1485 p-ISSN:2716-0440 Doi : 10.33751/palar.v7i2.
Pendaftaran tanah bertujuan untuk menjamin kepastian hukum dan kepastian hak atas tanah sehingga akan jelas pemilik yang berhak atas hak tang tersebut. Hal ini merupakan cara pemerintah untuk mengurangi sengketa tanah. Pendaftaran tanah ini dilakukan oleh BPN atau kantor  pertanahan  setempat  dan  dibantu  oleh  PPAT.  PPAT  bertugas  pokok  melaksanakan sebagian  kegiatan  pendafataran  tanah  dengan  membuat  bukti  berupa  akta  autentik  bahwa telah dilakukan perbuatan hukum tertentu terhadap hak atas tanah atau hak milik sarusun. Akta jual beli tersebut akan digunakan sebagai dasar untuk pendaftaran perubahan data. Hal ini penting untuk memberikan kepastikan hukum bagi pihak yang memperoleh hak tersebut sehingga dapat mempertahankan haknya dari gugatan pihak manapun. 14
Undang-undang  rumah  susun  juga  mengatur  mengenai  perhimpunan  pemilik  dan penghuni satuan rumah susun yang disebut PPPSRS.  PPPSRS dibentuk dengan tujuan untuk mengurus kepentingan para pemiliki dan penghuni yang berkaitan dengan pengelolaan benda bersama,  bagian  bersama  dan  tanah  bersama.  Pembentukan  PPPSRS  wajib  dilakukan  oleh pemilik sarusun dan beranggotakan pemilik atau penghuni yang  mendapat kuasa dari pemilik sarusun.    PPPSRS  akan  menunjuk  pihak  pengelola  berbadan  hukum  untuk  melakukan pengelolaan terhadap rumah susun kormersial. Pengelola tersebut harus badan hukum yang telah terdaftar dan memiliki izin usaha dari bupati/wali kota. Untuk Provinsi DKI Jakarta harus mendapatkan izin dari gubernur.
Developer wajib mengelola rumah susun selama masa transisi sebelum PPPSRS dibentuk. Developer memiliki waktu paling lama 1 (satu) tahun sejak penyerahan pertama kali sarusun kepada pemilik, untuk menyerahkan kegiatan pengelolaan kepada PPPSRS. Biaya pengelolaan yang timbul selama masa transisi ditangung oleh developer dan pemilik sarusun berdasarkan NPP setiap sarusun.
Developer melakukan penyerahan pertama kali sarusun setelah diterbitkannya sertifikat laik fungsi dengan nyerahkan kunci dan beberapa dokumen meliputi berita acara serah terima kunci  akta  jual  beli  dan  SHM  Sarusun  dan  SKBG  Sarusun.  Kepemilikan  atas  sarusun  harus dibuktikan  dengan  dokumen  akta  jual  beli  dan  SHM  Sarusun  atau  SKBG  Sarusun.  Apabila dokumen-dokumen tersebut belum ada, biaya pengelolaan akan ditanggung oleh developer.
Pembentukan  PPPSRS  wajib  dilakukan  oleh  pemilik  sarusun  baik  rumah  susun  umum milik dan rumah susun komersial milik. PPPSRS beranggotakan pemilik atau penghuni yang mendapat kuasa dari pemilik sarusun. Berdasarkan penjelasan tersebut, anggota PPPSRS yang dibentuk berdasarkan kesepakatan antara pemilik sarusun. Dewasa ini yang terjadi, developer telah menentukan atau memasukkan dalam klausa PPJB bahwa para pembeli akan menunjuk dirinya  sebagai  pihak  yang  mengelola  rumah  susun  dan  pembeli  harus  setuju.  Hal  ini bertentangan  dengan  tujuan  dibentuknya  PPPSRS  dimana  pemilik  sarusun  memiliki kewenangan  penuh  untuk  menunjuk  pihak  pengelola  bukan  dengan  syarat  yang  diberikan oleh developer.
Developer yang membangun rumah susun umum milik dan rumah susun komersial wajib mengelola rumah susun sebelum PPPSRS dibentuk. Masa transisi tersebut ditetapkan paling lama  1  (satu)  tahun  sejak  penyerahan  pertama  kali  sarusun  kepada  pemilik.  Maka  setelah
14 Sri Purwanti dan Mulyono, Akibat Hukum dari Pembuatan Akta Jual Beli Tanah yang Tidak Sesuai dengan Tata Cara Pembuatan Akta PPAT, Jurnal Repertorium volume III No 2, 2016, h. 131.
Volume 08,  Nomor 01, Januari-Juni 2022, Halaman 120-135 https://journal.unpak.ac.id/index.php/palar e-ISSN:2614-1485 p-ISSN:2716-0440 Doi : 10.33751/palar.v7i2.
masa  transisi,  developer  tidak  lagi  mempunyai  kewajiban  untuk  melakukan  pengelolaan karena sifat pengelolaan yang dilakukan developer hanya bersifat sementara.
Undang-Undang  Rumah  Susun  dan  Permen  PUPR  Nomor  11/PRT/M/2019      telah membentuk  ketentuan-ketentuan  agar  tidak  ada  pihak  yang  dirugikan  dalam  pelaksanaan penyelenggaraan  Rumah  Susun,  terlebih  lagi  penyelenggaran  rumah  susun  yang  terhenti karena menghadapi masalah terkait legalitas akan merugikan banyak pihak. Oleh sebab itu, peran notaris yang dibutuhkan dalam pembuatan PPJB dan AJB.
Pasal 16 ayat (1) huruf a UUJN-P mengatur bahwa notaris dalam menjalankan jabatannya harus bertindak amanah, jujur, saksama, mandiri, tidak berpihak dan menjaga kepentingan yang terkait dalam perbuatan hukum. Kewenangan yang dimiliki oleh notaris tidak semata- mata untuk keuntungan pribadi namun untuk kepentingan masyarat, serta menjamin bahwa akta yang dibuatnya adalah benar. Notaris juga berkewajiban untuk melakukan penegakkan hukum dengan melakukan tugasnya sebagai salah satu pengabdi hukum. 15 Notaris dalam menjalankan jabatannya juga diatur oleh Kode Etik Notaris (selanjutnya disebut  Kode  Etik).  “Kode  Etik  notaris  diatur  oleh  organisasi  profesi  notaris  yakni  Ikatan Notaris  Indonesia  (selanjutnya  disebut  INI)  sebagai  wadah  tunggal  tempat  berhimpunnya Notaris Indonesia”. 16 Kode etik adalah seluruh kaedah moral yang menjadi pedoman dasar dalam menjalankan jabatan notaris baik dalam pelaksanaan jabatan maupun dalam kehidupan sehari-hari. 17 Kode  etik  tersebut  meliputi  batasan-batasan,  larangan  serta  kewajiban  agar notaris  melaksanakan  tugasnya  secara  professional,  menjunjung  tinggi  nilai-nilai  etika  dan moral.
Jabatan  Notaris  adalah  suatu  jabatan  kepercayaan  yang  diberikan  oleh  undang-undang dan  masyarakat.  Notaris  dalam  melaksanakan  tugas  dan  wewenangnya  harus  selalu menunjung  tinggi  etika  hukum,  martabat  jabatannya,  dan  selalu  mengemban  kepercayaan yang  diberikan  oleh  masyarakat.  Apabila  hal  tersebut  diacuhkan  maka  akan  merugikan masyarakat,  mengangu  proses  penegakkan  hukum  dan  martabat  notaris  tercela.  Notaris sebagai salah satu profesi hukum memiliki kode etik sehingga  notaris juga ikut serta dalam pembagunan nasional, khususnya bidang hukum. 18
Kedudukan  antara  notaris  dan  penghadap  secara  yuridis  bersifat  sejajar,  sama,  dan seimbang.  Namun  sebenarnya  kedudukan  mereka  tidaklah  seimbang.  Hal  ini  disebabkan penghadap  yang  belum  tentu  mengetahui  hukum  perjanjian  dan  hal  lain  mengenai  aturan hukum dari perbuatan hukum yang hendak dilakukan. Oleh karena itu, diantara keduanya ada kepercayaan  bahwa  notaris  akan  memberikan  pelayanan  terbaik  dalam  melindungi  dan mencegah para penghadap dari kerugian.
Pasal 16 ayat (1) huruf e UUJN-P mengatur bahwa notaris harus memberikan pelayanan sesuai dengan ketentuan Undang-Undang Jabatan Notaris, kecuali ada alasan untuk menolak. Pada  dasarnya  notaris  harus  membuat  akta  yang  diajukan  kepadanya  namun  jika  dirinya
15 Abdul  Ghofur  Ansori.  (2009).  Lembaga  Kenotariatan  Indonesia  Perspektif  Hukum  dan  Etika,  Yogyakarta:  UII Press, (2009), h. 5
16 Achmad Ma’arif. (2011). “Implementasi Kode Etik Notaris Dalam Aktivitas Notaris Sebagai Pejabat Umum”. Tesis Magister Kenotariatan: Universitas Diponegoro. Semarang. h. 4.
17 Ibid, h. 6.
18 Evie Murniaty. (2010). “Tanggung Jawab Notaris Dalam Hal Terjadi Pelanggaran Kode Etik”, Tesis Magister Kenotariatan: Universitas Dipnegoro. h. 3.
Volume 08,  Nomor 01, Januari-Juni 2022, Halaman 120-135 https://journal.unpak.ac.id/index.php/palar e-ISSN:2614-1485 p-ISSN:2716-0440 Doi : 10.33751/palar.v7i2.
merasa  bahwa  akta  tersebut  tidak  bisa  dibuat  karena  hal-hal  yang  bertentangan  dengan undang-undang atau adanya keraguan dalam diri notaris bahwa akta tersebut akan merugikan para pihak maka notaris dapat menolaknya.
Oleh  karena  itu,  apabila  developer  ingin  dibuatkan  PPJB  namun  tidak  bisa  memenuhi syarat-syarat yang telah ditentukan oleh peraturan perundang-undangan maka notaris dapat menolak untuk menghindari kerugian atau terjadinya pelanggaran dikemudian hari. Masalah aktual  yang  sering  terjadi  dalam  penyelenggaraan  rumah  susun  di  Indonesia  yakni  tidak adanya  kejelasan  dan  kepastian  terhadap  hak  atas  tanah  yang  akan  digunakan  untuk membangun rumah susun.
Notaris memiliki kewajiban untuk memberikan suatu penjelasan dan penyuluhan hukum kepada para penghadap yang tidak mengerti atau memahami pengaturan hukum atas suatu perbuatan hukum yang hendak ia lakukan dan akan dituangkan dalam akta notaris. Hal ini merupakan  salah  satu  kewajiban  notaris  sebagai  pejabat  umum  karena  dirinya  dianggap mengetahui  hukum  atas  perbuatan  hukum  yang  hendak  dilakukan  oleh  para  pengahadap. Pasal 16 ayat (1) huruf m UUJN-P juga mengatur bahwa notaris membacakan akta di hadapan pengahadap  yang  dihadiri  oleh  saksi-saksi,  akan  tetapi  notaris  tidak  hanya  sekedar membacakan, dirinya juga memastikan bahwa para penghadap memahami isi akta yang akan ditandatangani.
Notaris  harus  adil  dan  tidak  boleh  memihak  salah  satu  pihak  yang  menghadap  kepada dirinya. Apabila notaris condong ke salah  satu pihak maka ada kemungkinan akta tersebut dibuat  untuk  kepentingan  satu  pihak  saja  dan  merugikan  pihak  lainnya.  Notaris bertanggungjawab secara hukum atas akta yang ia buat tanpa ada batasan waktu dan selama ia hidup. Pensiunnya seorang notaris tidak akan menghentikan dirinya untuk bertanggungj awab atas kerugian yang ditimbulkan dari akta yang ia buat.
Notaris  dalam  melaksanakan  tugas  dan  wewenang  dalam  jabatannya  melakukan  suatu pelanggaran  maka  secara  langsung  notaris  tersebut  juga  melanggar  ketentuan  yang  diatur dalam  Kode  Etik  Notaris. 19 Seorang  notaris  tidak  boleh  melaksanakan  sesuatu  yang  tidak termasuk  dalam  kewenangannya  selama  memangku  jabatan  notaris  dan  menjaga  martabat jabatannya  baik  dalam  melaksanakan  atau  tidak  melaksanakan  jabatannya  karena  dimata masyarakat jabatan notaris telah melekat dalam diri orang tersebut.
Undang-Undang  Jabatan  Notaris  memberikan  sanksi-sanksi  kepada  notaris  yang  tidak menjalankan tugas dan wewenangnya sebagaimana yang telah diberikan oleh undang-undang. Sanksi-sanksi tersebut yakni peringatan tertulis, pemberhentian sementara, pemberhentian dengan hormat, dan pemberhentian tidak terhormat. Akta autentik yang dibuat oleh notaris- PPAT  yang  tidak  sesuai  dengan  aturan  yang  ada  di  UUJN  dapat  terdegradasi  menjadi  akta dibawah  tangan.  Notaris  juga  dapat  diadili  secara  pidana  dan  perdata  apabila  pihak  yang dirugikan mengajukan laporan atau gugatan terhadap dirinya
Notaris  yang  melakukan  perbuatan  melawan  hukum  baik  karena  secara  kesengaja maupun kelalaian dapat dikenakan sanksi administratif sebagaimana yang diatur dalam UUJN dan/atau  Kode  Etik.  Selain  itu,  notaris  dapat  dikenakan  sanksi  pidana  yang  merupakan
19 Hal ini disampaikan oleh Musthofa dalam acara Pelatihan Ujian Kode Etika Notaris yang diselenggarakan oleh  Program  Studi  Magister  Kenotariatan  UUII,  yang  dapat  ditemukan  dalam  Riad Ladika  Gutan.  (2017). “Tanggung Jawab Notaris Kode Etik Dalam Pembuatan Akta Autentik”. Tesis Program Magister Kenotariatan, Universitas Islam Indonesia, Yogyakarta, 2017.  h. 5
Volume 08,  Nomor 01, Januari-Juni 2022, Halaman 120-135 https://journal.unpak.ac.id/index.php/palar e-ISSN:2614-1485 p-ISSN:2716-0440 Doi : 10.33751/palar.v7i2.
ultimum  remedium,  yaitu  alternatif  terakhir  apabila  sanksi-sanksi  lain  sudah  tidak  dapat digunakan dalam suatu perkara hukum. 20

## D. Kesimpulan
Pelaku pembangunan rumah susun harus memahami serta mengaplikasikan tata cara dan persyaratan dalam pembangunan rumah susun berdasarkan peraturan perundang-undangan guna  terhindar  dari  permasalahan  dikemudian  hari.  Permasalahan  tersebut  dapat  berupa terhentinya  proses  pembangunan  karena  tidak  memenuhi  dan  tidak  sesuai  dengan persyaratan  yang  ada  atau  juga  gugatan  dari  pihak  pembeli  karena  kerugian  yang  mereka derita atas kelalaian dari developer.
Peran notaris sangat dibutuhkan dalam penyelenggaraan rumah susun guna melindungi kepentingan para pihak. Oleh karena itu notaris juga harus mengetahui hukum rumah susun terutama tata cara pembuatan PPJB atas satuan rumah susun yang telah diatur dengan Permen PUPR Nomor 11/PRT/M/2019. Selain itu PPAT juga paham akan bukti kepemilikannya dalam pengurusan pendafataran hak atas tanah. Notaris dapat menolak untuk tidak membuat suatu akta  apabila  ia  merasa  ragu  dan  tidak  yakin  terutama  jika  para  pihak  belum  memenuhi persyaratan  untuk  dapat  membuat  akta  PPJB  dan/atau  AJB.  Notaris  harus  bertindak  tegas karena ia juga dapat bertanggung jawab atas semua kerugian yang timbul akibat akta yang ia buat.

## E. Biodata Singkat Penulis
Ananda Yunne Pangerti Ningtyas, S.H lulus dari FH Universitas Surabaya pada tahun 2019 dengan  peminatan  Hukum  Internasional.  Sekarang  ia  sedang  melanjutkan  studi  di  Magister Kenotariatan Universitas Indonesia sejak tahun 2020. Keberhasilan jurnal ini tidak luput dari bantuan dan partisipasi beberapa pihak yang turut melancarkan proses jurnal ini

## F. Ucapan Terimakasih.
Terima kasih kepada Ibu Liza Priandhini, S.H., M.Kn. atas  bimbingan dan arahan yang diberikan kepada penulis untuk menyelesaikan jurnal ini. Terimakasih kepada orang tua, adik-adik, dan teman-teman  penulis  selalu  setia  dan  memberikan  dukungan  kepada  penulis.  Terimakasih kepada  Pakuan  Law  Review  yang  telah  memberikan  penulis  kesempatan  untuk mempublikasikan jurnal ini.
20 Hal  ini  dikemukakan  oleh  Prof.  Dr.  Wirjono  Prodjodikoro  dalam  hukum  Asas-Asas  Hukum  Pidana  di Indonesia,  yang  dapat  dilihat  di  Siska  Widyia  Astuti,  Pieter  A.  Latumetebn,  Aad  Resyad  Nurdin.  (2016). “Tanggung  Jawab  Notaris/Pejabata  Pembuat  Akta  Tanah  Terhadap  Akta  Jual  Beli  yang  Mengandung  Unsur Tindak Pidana Penipuan Analisis Putusan Mahkamah Agung Republik Indonesia Nomor 66Pk/Pid/2017”. Jurnal Notaris Universitas Indonesia. Vol 2 No 3. h. 653
Volume 08,  Nomor 01, Januari-Juni 2022, Halaman 120-135 https://journal.unpak.ac.id/index.php/palar e-ISSN:2614-1485 p-ISSN:2716-0440 Doi : 10.33751/palar.v7i2.

## Daftar Pustaka

## A. Buku
Ansori,  Abdul  Ghofur.  (2009).  Lembaga  Kenotariatan  Indonesia  Perspektif  Hukum  dan  Etika. Yogyakarta: Universitas Islam Indonesia Press.
Hasa,  Djuhaendah.  (1996).  Lembaga  Jaminan  Kebendaan  Bagi  Tanah  Dan  Benda  Lain  yang Melekat Pada Tanah Dalam Konsepsi Penerapan Asas Pemisahan Horisontal. Bandung: PT. Citra Aditya Bakti.
Habib, Adjie. (2008). Hukum Notaris Indonesia. Tafsir Tematik Terhadap UU No. 30 Tahun 2004
Tentang Jabatan Notaris. Bandung: Penerbit Refika Aditma.
Murhaini, Suriansyah. (2015). Hukum Rumah Susun. Surabaya. Laksbang Grafika.
Sofwa, Sri Seodewu Hasjchocn. (1981). Hukum Perdata: Hukum Benda. Yogyakarta. Liberty.
Tobing, G.H.S Lumban. (1996). Peraturan Jabatan Notaris. Jakarta: Erlangga.

## B. Jurnal
Astuti,  Siska  Widyia.  Pieter  A.  Latumeten,  Aad  Resyad  Nurdin.  (2020).  Tanggung  Jawab Notaris/Pejabat Pembuat Akta Tanah Terhadap Akta Jual Beli yang Mengandung Unsur Tindak Pidana Penipuan Analisis Putusan Mahkamah Agung Republik Indonesia Nomor 66Pk/Pid/2017.  Jurnal  Notaris  Universitas  Indonesia.  Vol  2  No  3.    ISSN  :  2684-7310 http://notary.ui.ac.id/index.php/home/article/view/1058
Purwanti, Sri dan Mulyono. (2016). Akibat Hukum dari Pembuatan Akta Jual Beli Tanah yang Tidak Sesuai dengan Tata Cara Pembuatan Akta PPA.  Jurnal Repertorium volume III No 2 https://media.neliti.com/media/publications/213236-none.pdf
Rubianti,  Betty,  Yai  Pujiwati,  Mulyani  Djakaria.  (2015).  Asas  Pemisahan  Horizontal  Dalam Kepemilikan  Hak  Atas  Tanah  Dan  Bangunan  Satuan  Rumah  Susun  Bagi  Masyarakat Berpenghasilan  Rendah  (MBR),  Sosiohumaniora  Journal  of  Social  Sciences  and Humanites. Vol 17 No. 2. http://jurnal.unpad.ac.id/sosiohumaniora/article/view/7295/3351
Sahnan,  M.  Arba,  L.  Wira  Pria  Suhartana.  (2019).  Kewenangan  Badan  Pertanahan  Nasional dalam Penyelesaian sengketa Pertanahan. Jurnal IUS Kajian Hukum dan Keadilan. Vol 7 No 3 http://dx.doi.org/10.29303/ius.v7i3.714
Tjukuo,  Ketut  et. al.  (2016).  Akta  Notaris  (Akta  Otentik)  Sebagai  Alat  Bukti  Dalam  Peristiwa Hukum Perdata. Acta Comitas : Jurnal Hukum Kenotariatan. Vol 1 No 2 e-ISSN : 2502- 7573 https://doi.org/10.24843/AC.2016.v01.i02.p05s
Volume 08,  Nomor 01, Januari-Juni 2022, Halaman 120-135 https://journal.unpak.ac.id/index.php/palar e-ISSN:2614-1485 p-ISSN:2716-0440 Doi : 10.33751/palar.v7i2.

## C. Tesis
Gutan, Riad Ladika. (2017). Tanggung Jawab Notaris Kode Etik Dalam Pembuatan Akta Autentik. Universitas Islam Indonesia.
Murniaty,  Evie.  (2010).  Tanggung  Jawab  Notaris  Dalam  Hal  Terjadi  Pelanggaran  Kode  Etik.. Universitas Diponegoro.
Ma’arif,  Achmad.  (2011).  Implementasi  Kode  Etik  Notaris  Dalam  Aktivitas  Notaris  Sebagai Pejabat Umum. Universitas Diponegoro.

## D. Peraturan Perundang-undangan

## Kitab Undang-Undang Hukum Perdata
Undang-Undang  Nomor  1  Tahun  1974  Tentang  Perkawinan  (Lembaran  Negara  Republik Indonesia Nomor 1974/1, Tambahan Lembaran Negara Republik Indonesia Nomor 26)
Undang-Undang Nomor 30 Tahun 2004 Tentang Jabatan Notaris (Lembaran Negara Republik Indonesia Nomor 1, Tambahan Lembaran Negara Republik Indonesia Nomor 3019)
Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011 Tentang Rumah Susun (Lembaran Negara Republik Indonesia Nomor 108, Tambahan Lembaran Negara Republik Indonesia Nomor 5252)
Undang-Undang Nomor 2 Tahun 2014 Tentang Perubahan Undang-Undang Nomor 30 Tahun 2004  Tentang  Jabatan  Notaris  (Lembaran  Negara  Republik  Indonesia  Nomor  3, Tambahan Lembaran Negara Republik Indonesia Nomor 5491)
Peraturan  Pemerintah  Nomor  37 Tahun 1998 Tentang  Peraturan  Jabatan  Pejabat  Pembuat Akta Tanah (Lembaran Negara Republik Indonesia Nomor 52, Tambahan Lembaran Negara Republik Indonesia Nomor 3746)
Peraturan  Pemerintah    Nomor  13  Tahun  2021  tentang  Penyelenggaraan  Rumah  Susun (Lembaran  Negara  Republik  Indonesia  Nomor  23,  Tambahan  Lembaran  Negara Republik Indonesia Nomor 6625)
Peraturan Menteri Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat Nomor 11/PRT/M/2019 tentang Sistem  Perjanjian  Pendahuluan  Jual  Beli  Rumah  (Lembaran  Negara  Republik Indonesia Nomor 777)