## ANALISIS YURIDIS DUGAAN PEMALSUAN AKTA JUAL BELI OLEH PEJABAT PEMBUAT AKTA TANAH BERDASARKAN UU NO. 2 TAHUN 2014 TENTANG PERUBAHAN ATAS UU NO. 30 TAHUN 2004 TENTANG JABATAN NOTARIS
Oleh:
Viona Putri Oktavia 1)
Oci Senjaya 2)
Universitas Singaperbangsa, Karawang 1,2)
E-mail :
putrioktaviaviona@gmail.com 1)
ocisenjaya90@gmail.com 2)

## ABSTRACT
Land has always been a fundamental requirement for human existence and survival. Because of this, the demand for land keeps growing along with the times and the people, therefore it makes sense that humans are always striving to obtain more land, including through buying and selling property. Due to the fact that the Deed of Sale and Purchase of Land issued may only  be  executed  by  a  Public  Official,  namely  a  Notary  and  PPAT.  Therefore,  quite  a  few PPAT members took part in the fraud committed by forging the sale and purchase document. This study employs a normative legal research methodology and utilizes library research as one of  its data  collecting approaches. This  approach looks at  societal  issues' roots in  legal matters  based  on  normative  standards.  By  examining  the  situation  that  included  the  Nirina Zubir  family,  who  fell  foul  of  the  property  mafia  when  the  Land  Deed  Making  Officer fabricated a sale and purchase deed (PPAT). The crime of forging is governed by CHAPTER XII about forgery of booklet II (two), which deals with offences in Articles 263 to 276 of the Criminal Code. Criminal offenses linked to Articles 263 and 264 of the Criminal Code which deal with fabricating fake letters and falsifying letters as well as Articles 266 which deal with directing the insertion of false information into a real deed occur often.
Keywords: Forgery, AJB, Notary and PPAT

## ABSTRAK
Tanah  selalu  menjadi  kebutuhan  mendasar  bagi  keberadaan  dan  kelangsungan  hidup manusia.  Oleh  karena  itu,  kebutuhan  akan  tanah  terus  berkembang  seiring  dengan perkembangan  zaman  dan  manusia,  sehingga  wajar  jika  manusia  selalu  berusaha  untuk mendapatkan  tanah  yang  lebih  luas,  termasuk  melalui  jual  beli  properti.  Karena  Akta  Jual Beli  Tanah  yang  diterbitkan  hanya  dapat  dilakukan  oleh  Pejabat  Umum  yaitu  Notaris  dan PPAT.  Sehingga,  tidak  sedikit  anggota  PPAT  yang  turut  andil  dalam  penipuan  yang dilakukan  dengan  memalsukan  akta  jual  beli  tersebut.  Penelitian  ini  menggunakan metodologi  penelitian  hukum  normatif  dan  menggunakan  penelitian  kepustakaan  sebagai salah  satu  pendekatan  pengumpulan  datanya.  Pendekatan  ini  melihat  akar  masalah kemasyarakatan  dalam  masalah  hukum  berdasarkan  standar  normatif.  Mencermati  situasi yang melibatkan keluarga Nirina Zubir, yang terjerat mafia properti saat PPAT membuat akta jual beli (PPAT). Tindak pidana pemalsuan diatur dalam BAB XII tentang pemalsuan buklet II  (dua)  yang  mengatur  tentang  delik  pasal  263  s/d  276  KUHP.  Tindak  pidana  yang  terkait dengan  Pasal  263  dan  264  KUHP  yang  mengatur  tentang  pembuatan  surat  palsu  dan pemalsuan surat serta Pasal 266 yang mengatur tentang mengarahkan penyisipan keterangan palsu ke dalam akta yang nyata sering terjadi.
Kata Kunci: Pemalsuan, AJB, Notaris dan PPAT

## 1. PENDAHULUAN
Dalam upaya menjamin terciptanya kepastian  hukum  untuk  itu  pemerintah membuat suatu aturan hukum dengan tegas yang  bersifat  mengatur  serta  memaksa segala  perilaku  dan  perbuatan  manusia  di dalam  suatu  masyarakat  dengan  membuat suatu peraturan perundang-undangan. Indonesia adalah negara hukum
( rechstaat ).
Sebagaimana telah digarisbawahi  oleh  pemerintah  dalam upaya  memberikan  kepastian  hukum dalam  kesatuan  masyarakat,  negara,  dan negara. Indonesia  menjunjung  tinggi norma hukum yang memberikan kejelasan, ketertiban, dan perlindungan hukum berdasarkan  keadilan  dan  legalitas.  Agar subjek  hukum  dapat  menikmati  kejelasan, ketertiban, dan perlindungan hukum, harus ada cara untuk menguatkan suatu hak atau tanggung jawab.
Untuk  itu,  pemerintah  membentuk profesi  hukum  untuk  membantu  orang- orang  yang  tidak  memahami  proses  dan prosedur hukum bagi mereka  yang sedang menangani  suatu  kasus,  dalam  upaya meningkatkan  pemahaman  masyarakat tentang  hukum.  Misalnya,  notaris,  PPAT, dan  advokat  atau  pengacara  adalah anggota  dari  profesi  hukum  yang  dapat ditemukan di berbagai wilayah Indonesia.
Sebagaimana Peraturan Kedudukan Pejabat Pembuat Akta Tanah PP RI No. 24 Tahun 2016 tentang Perubahan Atas PP RI No.  37  Tahun  1998  bahwa  PPAT  ialah pejabat  yang  diberi  wewenang.  membuat akta  otentik  mengenai  perbuatan  hukum tertentu  mengenai  hak  atas  tanah  atau  hak milik atas satuan rumah susun.
Sedangkan  Notaris  adalah  pejabat umum  yang  berwenang  mengeluarkan dokumen hukum seperti akta dan kewenangan  lainnya  sesuai  dengan  UU No.  30  Tahun  2004  jo.  UU  No.  2  Tahun
2014  tentang  Jabatan  Notaris  (UUJN). Tugas notaris adalah pejabat yang dipercaya, yang diharapkan untuk menyimpan dengan aman semua surat dan bahan lain yang digunakan dalam pembuatan  akta  di  tempat  yang  aman. Seorang Notaris harus diangkat berdasarkan  sumpah  atau  janji  jabatan, kecuali  undang-undang  menentukan  lain, sebagaimana  disebutkan  dalam  Ayat  1 Pasal  16  Undang-Undang  tentang  Jabatan Notaris. Juga ditekankan betapa pentingnya  melindungi  kepentingan  setiap orang dengan merahasiakan semua korespondensi dan detail seputar transaksi.
Pejabat  Notaris  dan  PPAT  sangat berperan  dalam  menjamin  kepastian, ketertiban, dan perlindungan hukum melalui  akta  yang  dibuat  oleh  dan dihadapan mereka. Akta notaris merupakan  alat  bukti  yang  kuat,  dan apabila  timbul  sengketa  di  pengadilan, maka  akta  notaris  dan  PPAT  memberikan alat  bukti  yang  sempurna  sebagaimana dimaksud dalam Pasal 1870 KUH Perdata kepada  para  pihak  yang  membuatnya. Dalam  hal  terjadi  sengketa  hukum,  suatu akta  dapat  dicabut  atau  dinyatakan  batal demi hukum apabila para pihak tidak dapat menyepakati  syarat-syaratnya.  pengadilan berwenang  membatalkan  akta  notaris  dan notaris  yang  lalai.  Gugatan  diajukan  oleh salah satu pihak karena kecerobohan pihak lain yang telah melakukan perbuatan tanpa menyadari akibatnya.
Ketelitian  dan  kejelian  Notaris  dan PPAT  sangat  penting  agar  perjanjian  atau akta  yang  dibuat  dihadapan  mereka  dapat mempunyai  kekuatan  hukum  yang  utuh dan  sebagai  alat  bukti  yang  sah  bagi  para pihak.  Oleh  karena  itu,  notaris  dan  PPAT bertanggung  jawab  secara  hukum  atas kesalahan  atau  kelalaian  dalam  akta  yang dibuatnya.
Semakin banyak
orang memperhatikan  kisah-kisah  tentang  mafia tanah,  sebagian  besar  berkat  kisah  Nirina Zubir,  yang  dimulai  dengan  pencurian sertifikat  tanah  dan  diakhiri  dengan  Zubir beralih  ke  pengurus  rumah  tangganya, yang  kemudian  dia  sebut  sebagai  "ibu rumah  tangga".  "  Namun,  hak  atas  tanah dapat  dialihkan  atau  dibatalkan  dan pemilik baru ditunjuk sesuai dengan aturan ART.  Dalam  kasus  mafia  pertanahan, terjadi permainan yang memalsukan surat- surat atau informasi tentang pemilik tanah, dan  tanda  tangan  Pejabat  Pembuat  Akta Tanah (PPAT) diperlukan untuk mendapatkan keaslian data yang bersangkutan.  Ada  perburuan  konstan untuk  metode baru untuk mencapai  tujuan seseorang  di  pihak  semua  pihak  yang berkepentingan.
Tingginya frekuensi sengketa tanah tidak langsung dipandang sebagai peringatan atau pengingat bahwa kemampuan negara untuk mempertahankan hak-hak ekonomi, sosial, dan budaya  yang diberikan oleh konstitusi secara  memadai  masih  kurang.  Selain konten,  otoritas  yang  memiliki  konflik kepentingan  terkadang  melanggar  hak-hak masyarakat.  Polri,  Kementerian  Agraria dan  Tata  Ruang,  serta  aparat  pendukung lainnya  yang  akan  selalu  berkiprah  di segala urusan pertanahan memiliki pekerjaan  rumah  yang  harus  segera diselesaikan: memberantas mafia pertanahan.  Kalaupun  bukan  masalah tanah,  namun  sulit  untuk  diselesaikan, sehingga  pihak-pihak  yang  terlibat  harus segera mengambil langkah-langkah pencegahan dan pemberantasan.
Pemalsuan  dokumen  merupakan salah  satu  jenis  kejahatan  yang  diatur dalam  KUHP  dalam  sistem  hukum Indonesia  (KUHP).  Padahal,  pemalsuan
diatur  dalam  BAB  XII  (Pemalsuan  Surat) Buku  II  KUHP  (tindak  pidana),  yang menyebutkan  hanya  tulisan  saja,  termasuk pemalsuan  surat  yang  diatur  dalam  Pasal 263  KUHP  sampai  dengan  Pasal  276 KUHP.  Kode,  diklasifikasikan  sebagai pemalsuan.  Membuat  surat  palsu  atau memalsukan  surat  merupakan  tindak pidana  yang  diatur  dalam  Pasal  263 KUHP,  264  KUHP,  dan  266  KUHP. Pemalsuan  akta  yang  sah  diatur  dalam Pasal  264  KUHP  (memerintahkan  agar keterangan  palsu  dicantumkan  dalam surat-surat otentik).
Penulis memutuskan untuk mendalami  lebih  lanjut  dugaan  pemalsuan Akta  Jual  Beli  Harta  dalam  kasus  Nirina Zubir dengan permasalahan yang dilatarbelakangi oleh keprihatinan tersebut di  atas.  “Bagaimana  Analisis  Yuridis Dugaan  Pemalsuan  Akta  Jual  Beli  Oleh Pejabat  Pembuat  Akta  Tanah  Berdasarkan UU No. 2 Tahun 2014 Tentang Perubahan Atas  UU.  No.  30  Tahun  2004  Tentang Jabatan Notaris”.

## 2. METODE PENELITIAN
Penelitian  ini  merupakan  salah  satu contoh  penelitian  hukum  normatif,  yang menitikberatkan pada hukum yang dipandang  sebagai  norma  atau  aturan sosial  yang  menjadi  pedoman  perilaku setiap orang. Kajian hukum yang dilakukan  dengan  melihat  data  sekunder atau  literatur  diartikan  sebagai  penelitian hukum  normatif  oleh  Soerjono  Soekanto dan  Sri  Mamudji.    Pendekatan  yang dilakukan dalam penelitian hukum normatif  ini  menurut  Johnny  Ibrahim adalah  pendekatan  perundang-undangan ( statute  approach )  dan  pendekatan  kasus ( case  approach ).    Jenis  analisis  data  yang digunakan dalam penelitian hukum normatif  adalah  analisis  kualitatif,  yaitu
mendeskripsikan  data  secara  berkualitas dengan menggunakan kalimat-kalimat yang  teratur,  runtut,  logis,  tidak  tumpang tindih, dan efektif. Metode ini memudahkan  untuk  menginterpretasikan data  dan  memahami  temuan  analisis. Sumber  data  yang  digunakan  adalah sumber  data  sekunder,  yaitu  informasi yang  diperoleh  dari  buku  atau  karya  tulis lainnya  yang  memiliki  keterkaitan  dengan topik  kajian,  yaitu  penegakan  hukum. Bahan  hukum  primer,  bahan  hukum sekunder,  dan  bahan  hukum  tersier  adalah jenis-jenis sumber hukum yang digunakan.

## 3. HASIL DAN PEMBAHASAN
A. Kronologi Kasus
Isu  mafia  tanah  yang  menimpa Nirina  Zubir,  artis  ibu  kota,  saat  ini menjadi perbincangan hangat dan menarik. Menurut  keterangan  Nirina  Zubir  yang memberikan wawancara didampingi kuasa hukumnya  dan  Menteri  Agraria  dan  Tata Ruang  Republik  Indonesia,  Sofyan  Djalil, Nirina memaparkan bagaimana kronologis dirinya  yang  berujung  menjadi  korban kasus mafia tanah.
Sengketa  itu  bermula  pada  2017 ketika  Cut  Indria  Martini,  ibunda  Nirina Zubir,  meyakini  sertifikat  propertinya hilang.  Karena  usia  lanjut  dan  riwayat kesehatan,  ibu  Nirina  akhirnya  meminta bantuan  pengurus  rumah  tangganya  untuk menangani  catatan  tanah  yang  hilang.  Ibu Nirina  menaruh  kepercayaan  pada  Riri Khasmita,  pengurus  rumah  tangganya., oleh  karena  saudara  Riri  Khasmita  ini sudah  bekerja  dengan  ibunda  Nirina selama  puluhan  tahun  sejak  tahun  2009 maka ibunda Nirina tersebut merasa bahwa asistennya  tersebut  bisa  dipercaya  dan pada akhirnya asistennya tersebut melakukan  perintah  dari  ibunda  Nirina tersebut.
Alih-alih  diurus  ternyata  saudara Riri  Khasmita  ini  justru  diam-diam  telah menukar semua surat yang dimintai tolong oleh  ibunda  Nirina  untuk  diuruskan ternyata pada kenyataannya justru berbanding  terbalik.  Semua  surat-surat yang hilang yang seharusnya diatasnamakan  ibunda  Nirina  yaitu  Cut Indria  Martini  dengan  total  3  sertifikat tanah  ,  lalu  atasnama  kakak  dari  Nirina yaitu  dengan  total  2  sertifikat  tanah  dan  1 sertifikat  tanah  milik  Nirina  pribadi dengan total 6 sertifikat tanah justru malah diatasnamakan  dengan  namanya  pribadi pelaku  yaitu  Riri  Khasmita  dan  suaminya bernama Edrianto.
Dari total 6 sertifikat tanah tersebut yang  seharusnya  diurus  oleh  pelaku  Riri Khasmita  bukannya  menolong  justru malah mengambil kesempatan dari kepercayaan  yang  sudah  diberikan  oleh majikannya sendiri yaitu ibunda Nirina ibu Cut  Indria  martini.  Dari  total  6  sertifikat tanah tersebut ada sebagian sertifikat tanah yang  sudah  diatasnamakan  pelaku  telah dijaminkan  ke  Bank  dan  dijual  yang dimana  uangnya  mereka  gunakan  untuk mendirikan  suatu  usaha  pribadi  yaitu Ayam  Frozen  yang  sekarang  cabangnya sudah melebihi dari 5 cabang.
Dari  kejadian  itu  ternyata  pelaku Riri Khasmita dalam melancarkan aksinya tidak  bergerak  secara  sendiri.  Akan  tetapi telah  dibantu  oleh  kenalannya  yaitu seorang  oknum  dari  Notaris  dan  PPAT dari  wilayah  Tangerang  yang  bernama Faridah.  Pelaku  diajak  bekerja  sama dengan  dua  notaris  dan  PPAT  di  wilayah hukum  tersebut,  yakni  wilayah  hukum Jakarta  Barat,  yakni  Ina  Rosaina  dan Erwin Riduan yang berperan mendampingi Riri Khasmita dan Faridah untuk mengelola  seluruh  tanah  ibu  Nirina  di wilayah  hukum  Jakarta  Barat.  Jakarta
karena semua aset properti yang dipersoalkan  berada  di  wilayah  hukum
Jakarta Barat dan tidak memiliki kewenangan  untuk  menanganinya.  Karena mereka  tidak  percaya  bahwa  mereka pernah  menandatangani  dokumen  apapun yang  berkaitan  dengan  keharusan  untuk mengatur  hilangnya  enam  sertifikat  tanah, adik  Nirina  segera  mengumpulkan  bukti- bukti terkait kejadian ini. Akhirnya, kakak Nirina  segera  melaporkan  hal  tersebut  ke Polda  Metro  Jaya  pada  Juni  2021.  Saat kasus tersebut dibawa ke pengadilan untuk diproses  secara  hukum,  diketahui  pelaku telah  memalsukan  semua  informasi  terkait Nirina,  ibu,  dan  adiknya,  termasuk  KTP dan  dokumen  lainnya,  agar  keenam  akta tersebut  dipindahtangankan  atas  nama mereka  dan  atas  nama  suami  mereka. Setelah  dilakukan  uji  kecocokan  di laboratorium  forensik  Polri,  ditemukan semua tanda tangan yang telah dipalsukan, menurut  pengakuan  Nirina,  sehingga semua berkas tersebut berisi Akta Jual Beli (AJB)  yang  juga  dibuat  dan  dikeluarkan oleh  PPAT.  Menurut  keterangan  kakak Nirina,  baru  pada  13  November  2021 polisi mengidentifikasi kelima tersangka— Riri  Khasmita,  Edrianto,  Faridah,  Ina Rosaina, dan Erwin Riduan—yang dituduh sebagai anggota komplotan mafia tanah.
B. Analisis Yuridis Dugaan Pemalsuan Akta  Jual Beli  Oleh  Pejabat Pembuat  Akta  Tanah  Berdasarkan UU  No.  2  Tahun  2014  Tentang Perubahan  Atas  UU  No.  30  Tahun 2004 Tentang Jabatan Notaris
Fungsi  penting  yang  dimainkan Notaris  dan  PPAT  dalam  sistem  hukum terkait  dengan  salah  satu  tanggung jawabnya  sebagai  pegawai  negeri  dengan kuasa  untuk  membuat  akta  otentik.  Atas dasar  itu  dapat  dikatakan  bahwa  selain kepolisian,  kejaksaan,  dan  aparat  penegak
hukum  lainnya,  Notaris  dan  PPAT merupakan  bagian  dari  sistem  hukum Indonesia.
Mengingat pada tugas serta kewenangan  yang  dimilikinya,  profesi Notaris  dan  PPAT  bukan  hanya  untuk kepentingan pribadi, melainkan juga untuk kepentingan  masyarakat  banyak  berkaitan dengan  kebenaran  atas  akta-akta  yang dikeluarkannya.  Maka  sudah  sepatut  dan selayaknya,  apabila  Notaris  dan  PPAT diawasi  oleh  suatu  badan  yang  sifatnya netral,  mandiri,  serta  independen.  Maksud daripada  adanya  pengawasan  atas  Notaris dan  PPAT  tersebut  merupakan  suatu bentuk pencegahan guna menjaga martabat serta keluhuran Notaris dalam menjalankan tugas serta kewenangannya di bidang kenotariatan.
Disusunya kode etik Notaris adalah guna  sebagai  pedoman  atau  acuan  bagi Notaris  dan  PPAT  dalam  menjalankan setiap tugas serta kewenangan Notaris dan PPAT.  Kode  etik  ini  memuat  mengenai kewajiban,  larangan,  serta  pengecualian bagi Notaris dan PPAT dalam melaksanakan apa yang menjadi tugas dan kewajibannya.  Kode  etik  Notaris  dan PPAT  disusun  oleh  suatu  perkumpulan yang  dinamakan  INI.  INI  Merupakan akronim Ikatan Notaris Indonesia.
Adanya  perubahan  regulasi  yang mengatur  mengenai  Jabatan  Notaris  dan PPAT ternyata ikut berubah pula mengenai tugas  serta  kewenangan  pengawas  Notaris dan PPAT. Berikut perubahan yang terjadi pada  regulasi  Jabatan  Notaris  dan  PPAT berkenaan dengan pengawasan Notaris dan PPAT.
No.  UU No. 30 Tahun 2004 Status UU No. 2 Tahun 2014 1 Di  antara  pasal  69  ayat (2) dan ayat (3) disisipkan Pasal 69 ayat (2a) Disisipkan Pasal  69  ayat  (2a) “Dalam  hal  di  suatu kabupaten  atau  kota, jumlah  notaris  tidak sebanding dengan jumlah anggota Majelis Pengawas Daerah,  maka  dapat dibentuk Majelis Pengawas Daerah gabungan untuk beberapa kabupaten/kota”. 2 Pasal  73  ayat  (1)  huruf e Diubah Pasal  73  ayat  (1) huruf  e  “memberikan sanksi berupa peringatan tertulis;” 3 Pasal  73  ayat  (1)  huruf g Dihapus - 4 Pasal 81 Diubah Pasal  81  “Ketentuan lebih  lanjut  mengenai tata cara pengangkatan dan pemberhentian anggota, susunan organisasi  dan  tata kerja,  anggaran  serta tata  cara  pemeriksaan Majelis Pengawas diatur dengan Peraturan Menteri”. Selain melakukan pemeriksaan notaris  minimal  satu  tahun  sekali  dan
mempertimbangkan pengaduan masyarakat  terkait  dugaan  pelanggaran standar profesi notaris atau jabatan notaris, dewan  pengawas  notaris  negara  juga dibekali  dengan  keahlian  dan  kemampuan untuk  sering  melakukan  pemeriksaan. Majelis  Kehormatan  Notaris  mengizinkan pemanggilan  penyidik,  penuntut  umum, atau  hakim  dalam  hal  adanya  dugaan tindak  pidana,  atas  permintaan  salinan protokol  dan/atau  lampiran  protokol,  atau untuk  protokol  notaris,  dan  melindungi notaris. dan mewajibkan notaris untuk ikut
serta  dalam  pemeriksaan  akta  notaris  atau protokol notaris (MKN).
Mengenai
peringatan/teguran,
pemberhentian sementara ( schorzing ), pemberhentian  permanen  ( onzetting )  dan pemecatan  tidak  hormat  dari  anggota perkumpulan telah di atur dalam Kode Etik Notaris.  Pemberian  sanksi  disesuaikan dengan tingkat pelanggaran yang dilakukan Notaris dan PPAT tersebut  baik secara  Kode  Etik  dan  UU  No.  2  Tahun 2014. Majelis Kehormatan Notaris maupun  Dewa  Pengawas  Notaris  dalam mengatasi Notaris dan PPAT yang  terlibat pelanggaran  baik  secara  Kode  Etik maupun perundang-undangan wajib
memberikan  pengarahan  dan  pemecahan masalah supaya Notaris dan PPAT tersebut tidak  melakukan  pelanggaran  serupa dimasa depan.
Bentuk  inspeksi  preventif  dari dewan  pengawas  notaris  untuk  mencegah pelanggaran  peraturan  profesi  dilakukan dengan memperhatikan kode profesi notaris  untuk  penyediaan  bahan  untuk pelaksanaan kegiatan kenotariatan, penyelenggaraan  seminar  dan  penampilan dewan  pengawas  minimal  sebulan  sekali ke  notaris,  untuk  melihat  register  notaris. Notaris  juga  mencatat  bahwa  bentuk inspeksi  preventif  bersifat  pasif,  artinya penertiban  dilakukan  berdasarkan  laporan dari  masyarakat  dan  berbagai  jenis  alat bukti.
Untuk  menghindari  permasalahan di  kemudian  hari  karena  akta  yang dibuatnya  adalah  asli  dan  dapat  dijadikan sebagai alat bukti, maka Notaris dan PPAT sebagai pemegang wewenang untuk membuat  akta  dasar  harus  memiliki pengetahuan khusus  di  bidang pertanahan. Permasalahan yang sering terjadi pada saat pembuatan  akta  jual  beli  properti  yang telah  disertifikasi  adalah  karena  kesalahan dan kecerobohan dalam proses penandatanganan.
Banyak  Notaris  dan  PPAT  yang tidak  benar-benar  melaksanakan  jual  beli sesuai  dengan  ketentuan  dan  peraturan yang  mengatur  pekerjaannya.  Akan  ada kerugian  besar  bagi  individu  yang  peduli dengan  masalah  ini.  Contoh-contoh  ketika PPAT  dan  notaris  benar-benar  melanggar hukum dirinci di bawah ini.
a. Belum melakukan
pengecekan  secara  bersih mengenai  sertifikat  tersebut di Kantor Badan Pertanahan
Nasional  dalam  melakukan
penandatanganan  akta  jual beli. Hal ini bertujuan agar: 1) Mendapatkan  kepastian data  secara  fisik  dan yuridis yang terdaftar di Kantor Badan Pertanahan Nasional sebagaimana  peraturan Kepala BPN/PMNA Pasal  97  ayat  (5)  No.  3 Tahun 1997;
2) Mendapatkan  kejelasan mengenai kebenaran
sertifikat  tersebut  ialah bukti  yang  dikeluarkan oleh  Kantor  Pertanahan Nasional  sebagaimana Peraturan Kepala BPN/PMNA  Pasal  97 ayat  (5)  No.  3  Tahun 1997;
3) Mendapatkan
penjelasan mengenai kebenaran hak atas tanah terkait tidak sedang dalam penanganan perkara/sengketa atau telah dibebani sita/jaminan utang/beban lainnya.
4) Agar  dapat  dibuktikan bahwa  dalam  proses pembuatan  akta  Notaris dan  PPAT  sudah  sesuai dengan prosedur- prosedur sebagaimana peraturan perundangan.
b. Hanya
dilakukan pengecekan secara lisan.
c. Notaris dan PPAT
membacakan  akta  jual  beli secara terperinci akan tetapi hanya  menjelaskan  isi  akta
yang dibuatnya secara garis besarnya saja.
d. Proses penandatanganan akta  jual  beli  oleh  para pihak tidak dilakukan secara bersama-sama. e. Dalam suatu proses penandatanganan  akta  jual beli para saksi tidak dilibatkan secara langsung.
f. Akta yang telah dibuat oleh para pihak kemudian dilimpahkan kepada Notaris dan  PPAT  lainnya  dan diterima  oleh  Notaris  dan
PPAT yang bersangkutan.
g. ketidak sesuaian antara
harga transaksi yang
dimasukkan  di  dalam  akta jual  beli  dengan  harga transaksi yang sebenarnya.
Karena kelalaian notaris dan PPAT yang  membuat  akta  tanpa  mengindahkan persyaratan peraturan perundang-undangan yang bersangkutan karena tidak memenuhi persyaratan  secara  subyektif,  maka  akta tersebut tidak didasarkan pada persyaratan peraturan perundang-undangan yang berlaku,  yang  mempunyai  akibat  hukum apabila dibatalkan di pengadilan atau suatu akta  yang  semula  mempunyai  kekuatan hukum  tetap  menjadi  akta  yang  hanya mempunyai kekuatan hukum tersembunyi.
PPAT  harus  memikul  tanggung jawab  baik  moral  maupun  hukum  apabila akta  yang ditandatangani oleh Notaris dan PPAT  mengandung  cacat  hukum  sebagai akibat  dari  kesalahan,  kecerobohan,  atau kesalahan yang disengaja oleh Notaris dan PPAT.  Kelalaian  notaris  dan  PPAT  dapat mengakibatkan hal tersebut secara langsung,  namun  dapat  juga  berdampak tidak langsung apabila ada pihak lain yang bertanggung  jawab.  Apabila  akta  menjadi
batal  karena  kecerobohan  Notaris  atau PPAT, baik disengaja maupun tidak, hanya dapat  diterima  sebagai  akta  di  bawah tangan  untuk  menunjukkan  hak  milik. pemenuhan kriteria sewenang-wenang yang dapat dijadikan dalih untuk menuntut ganti rugi kepada notaris dan PPAT.
Terkadang masalahnya bukan kesalahan  Notaris  atau  PPAT;  sebaliknya, kurangnya keterbukaan klien dalam memberikan  informasi  yang  benar  tentang perincian  administrasi  yang  diperlukan untuk membuat akta tersebut. Karena tidak terpenuhinya  syarat-syarat  obyektif,  maka akta  tersebut  dapat  dinyatakan  batal  demi hukum (nietigheid van rechtswege).
Oleh  karena  itu,  jika  kesalahan notaris dan kesalahan PPAT yang berwenang  dalam  tata  cara  akad  jual  beli ditetapkan,  notaris  dan  PPAT  dapat dimintai pertanggungjawaban atas masalah akad  jual  beli  yang  dibuatnya  yang dibatalkan  atau  dinyatakan  batal  demi hukum dengan putusan pengadilan. karena ditemukan  kekurangan  hukum  dalam pelaksanaannya  di  tingkat  administrasi, perdata, atau pidana.
Mengenai  tugas  notaris  dan  PPAT atas  akta  yang  cacat  hukum  dapat diuraikan  pertanggungjawaban  pidana, yaitu  penjatuhan  sanksi  pidana  terhadap notaris  dan PPAT dapat  dilakukan dengan ketentuan  notaris  dan  PPAT  membuat surat  palsu  atau  memalsukan  akta  dengan kualifikasi kejahatan. Persyaratan substantif dan persyaratan formal dari  tata cara  pembuatan  akta  notaris  dan  PPAT merupakan  aspek  formal  yang  harus diperhatikan  dalam  pembuatan  akta  jual beli  real  estat  yang  terkait  dengan  tugas jabatan notaris dan PPAT.
Penulis berpendapat bahwa penyimpangan  dari  persyaratan  substantif dan  formal  prosedur  pembuatan  akta
notaris dan PPAT harus dilihat berdasarkan  pembatasan  formal  yang ditentukan  dalam  Akta  Notaris  dan  PPAT dan Peraturan perundang-undangan.
Artinya,  apabila  Notaris  dan  PPAT melakukan  pelanggaran  formil,  dapat dikenakan sanksi perdata dan administratif tergantung  dari  sifat  pelanggaran  atau aturan  sanksi  etis  IPPAT.  Dalam  hal  ini, pelanggaran formal akan dianggap sebagai pelanggaran  formal  dan  kejahatan  yang tidak  mempunyai  dasar  hukum  adalah perbuatan yang tidak dapat dihitung.
Menurut Habib Adjie, aspek formil akta  notaris  dan  PPAT  dapat  dijadikan dasar atau batasan penilaian PPAT apabila:
a. Aspek  formil  ini  sengaja
diperlihatkan (dengan pengetahuan  dan  keyakinan penuh  serta  direncanakan
oleh  Notaris  dan  PPAT yang  berwenang)  bahwa perbuatannya  dipergunakan untuk  melakukan  tindak pidana tersebut.
b. Notaris  dan  PPAT  dengan sengaja melakukan suatu
perbuatan  hukum  bersama- sama  dengan  pihak-pihak yang  bersangkutan  yang diketahuinya
melawan
hukum.
Apabila  batasan-batasan  tersebut dilanggar, maka dimungkinkan penjatuhan pidana  Notaris  dan  PPAT,  artinya  selain merumuskan  pelanggaran  yang  diatur dalam peraturan perundang-undangan Notaris  dan  PPAT  terhadap  Kode  Etik Notaris,  IPPAT  juga  memenuhi  rumusan yang  tercantum  dalam  publikasi.  Kitab Undang-Undang Hukum Pidana (KUHP).
Habib  Adjie  menegaskan  bahwa masalah  pidana  berikut  ini  berkaitan
dengan  syarat  formil  akta  notaris  dan PPAT saat membuat akta asli:
a) Pembuatan  surat  palsu  atau palsu dan penggunaan surat palsu (Pasal 263 (1) dan (2) KUHP).
b) Pemalsuan
dokumen (Pasal 264 KUHP). c) Diperintahkan untuk memasukkan informasi palsu dalam akta otentik (Pasal 266 KUHP).
d) Perintah  untuk  bertindak,
partisipasi dalam suatu tindakan (Pasal 55 juncto Pasal  263  (1)  dan
(2) KUHP atau
Pasal
266 KUHP).
e) Bantuan  pembuatan  surat palsu dan penggunaan surat palsu  (Pasal  56  (1)  dan  (2) juncto Pasal 263 (1) dan (2) atau Pasal 266 KUHP).
Sebagai  contoh  perbuatan  yang termasuk kualifikasi pada  tindak  pidana notaris dan PPAT:
a. Orang yang meskipun hanya  ada  perjanjian  utang piutang  antara  para  pihak, menyebabkan  notaris  dan
PPAT mencantumkan dalam  akta  jual  beli  yang ditandatangani di hadapannya pernyataan tentang diadakannya
perjanjian  jual  beli  tanah dan  rumah  di  atasnya, dengan  hak  untuk  membeli kembali.
b. Karena  perbuatan  orang lain,  Notaris  dan  PPAT terpaksa  menyatakan  dalam perjanjian  jual  beli  bahwa mereka  adalah  pemilik  dari
suatu  barang  dengan  rumah di  atasnya  dan  membayar Rp.  300.000.000,00.  (tiga ratus  juta  rupiah).  Bahwa maksud  pihak  lain  adalah agar  seolah-olah  tanah  dan rumah  tersebut  diperoleh pihak  lain  dengan  maksud menyelamatkan  tanah  dan rumah  tersebut,  bukan  jual beli tanah dan rumah tersebut.  Jika  rumah  masih berdiri,  pihak  ketiga  yang menggugat  pemilik  rumah dapat  mengajukan  gugatan penyitaan  barang  jaminan ke pengadilan negeri.
c. Akibat perbuatan orang
perseorangan tersebut Notaris dan PPAT melampirkan  berita  acara jual  beli  tanah  seluas  3 hektar antara orang tersebut dengan  orang  lain  seharga Rp.  25.000.000.  (dua  puluh lima juta rupiah). Berlawanan  dengan  apa yang  sebenarnya  terjadi,
tanah  tersebut  telah  dijual seharga  Rp.  200.000.000. (dua ratus juta rupiah). Dalam  hal  pertama,  jelas  bahwa tujuan akta otentik yang dibuat di hadapan notaris dan PPAT adalah untuk menetapkan  kebenaran  suatu  perjanjian jual beli yang memuat opsi untuk membeli kembali  harta  tersebut.  Namun,  karena para  pihak  memang  membuat  pengaturan utang,  informasi  yang  diberikan  pelaku jelas  tidak  benar.  Jelas  juga  bahwa pernyataan  pelaku  dalam  situasi  kedua tidak benar.
Pada contoh ketiga timbul permasalahan  yakni  apakah  harga  tanah
yang  oleh  pelaku  telah  dinyatakan  secara tidak benar kepada Notaris dan PPAT yang membuat  akta  jual  beli  tanah  dapat dipandang  sebagai  suatu  keterangan  palsu seperti  yang  dimaksudkan  di  dalam ketentuan  pidana  yang  diatur  dalam  Pasal 266  ayat  (1)  KUHP.  Kiranya  sudah  jelas bahwa  akta  jual  beli  yang  dibuat  oleh PPAT  itu  merupakan  suatu  akta  otentik yang  harus  menyatakan  kebenaran  telah terjadi  suatu  jual  beli  tanah  antara  para pihak yang  namanya  masing-masing dicantumkan  di  dalam  akta  jual  beli tersebut.  Akan  tetapi  tidak  mempunyai fungsi  untuk  membuktikan  kebenaran tentang  harga  tanah  yang  telah  disepakati oleh  para  pihak  yang  terlibat  dalam  jual beli  tanah,  sehingga  timbul  pertanyaan apakah  perbuatan  seorang  pelaku  yang telah  memberikan  keterangan  tentang harga  beli  tanah  yang  tidak  benar  kepada seorang Notaris dan PPAT untuk dicantumkan  di  dalam  akta  jual  beli  tanah seperti  itu  dapat  dipandang  sebagai perbuatan  memberikan  keterangan  palsu mengenali  suatu  hal  yang  kebenarannya harus  dinyatakan  oleh  akta  otentik  yang bersangkutan.
Akta  jual  beli  yang  dibuat  di hadapan  notaris  dan  PPAT  berguna  tidak hanya untuk menunjukkan bahwa berbagai pihak telah mengajukan pernyataan tertentu  di  hadapan  notaris  dan  PPAT, tetapi  juga  untuk  menunjukkan  bahwa mereka  memiliki  perjanjian  sesuai  dengan Pasal  1458  KUH  Perdata.  Akta  juga menunjukkan  jumlah  nilai  jual  beli, sehingga notaris dan PPAT juga berfungsi untuk  menunjukkan  kebenaran  nilai  jual beli  yang  diajukan  oleh  para  pihak, sehingga dapat diketahui pelakunya.
Hanya  jika  notaris  dan  PPAT bersedia  menyampaikan  akta  notaris  dan PPAT padahal mengetahui bahwa
keterangan  yang  dicari  oleh  para  pihak tidak benar dapat dijerat dengan Pasal 266 (1) KUHP. Dalam hal ini, pembuatan akta notaris  dan  PPAT  sudah  dapat  dijerat dengan tindak pidana membantu atau turut serta  berdasarkan  Pasal  266  ayat  (1) KUHP  juncto  Pasal  56  KUHP  yang merupakan  ancaman  pidana.  pengurangan sepertiga  dari  pidana  maksimum  yang dapat dijatuhkan karena perbuatan itu.
Seorang Notaris atau PPAT menurut  pandangan  penulis  tidak  dapat dimintai pertanggungjawaban pidana karena  melakukan  pekerjaannya  sesuai dengan  undang-undang.  Terhitung  sejak tahun  2016,  Notaris  dan  PPAT  di Indonesia dilindungi dari perbuatan hukum berdasarkan Pasal 266 KUHP apabila telah menjalankan tugas dan tanggung jawabnya sesuai  dengan  undang-undang,  sesuai Peraturan  Pemerintah  Republik  Indonesia No.  24  Tahun  2016  tentang  Perubahan Peraturan  Pemerintah  No.  37  Tahun  1998 tentang Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah dan Undang-Undang Republik Indonesia.
Dalam  Pasal  266  KUHP,  mereka yang memegang jabatan notaris dan PPAT adalah  pejabat  yang  dipilih  atau  mereka yang  diberi  wewenang  untuk  bertindak atas  nama  negara  (manus  ministra),  dan kedua pejabat tersebut tidak dapat dipidana.  bertanggung  jawab  atas  perilaku mereka. Apabila para pihak yang menghadap  notaris  dan  PPAT  ingin menghindari  penangkapan  notaris  karena melakukan  tindak  pidana  yang  tercantum dalam  Pasal  266  ayat  (1)  KUHP  juncto Pasal  56  KUHP,  hendaknya  mereka menyatakan  maksud  agar  transaksi  itu jelas  dari  awal.  Misalnya,  notaris  dan PPAT  dapat  mengingatkan  para  penyaji bahwa:
a. Jika  ingin  mencantumkan harga  yang  berbeda  dari harga  sebenarnya  dalam akta, jangan pernah memberitahukan kepada notaris  dan  PPAT  atau pegawai  kantor  notaris  dan
PPAT manapun, yang berarti bahwa penyaji dilarang memberitahukan kepada  notaris  dan  PPAT yang  mengkomunikasikan harga yang sebenarnya berbeda  dari  harga  yang diinginkan  yang  tercantum dalam akta.
b. Dalam hal penghadap sudah melaporkan  selisih  harga, notaris  dan  PPAT  harus menolak  menerbitkan  akta untuk penghadap yang bersangkutan.
c. Memberitahukan kepada penghadap bahwa jika harga yang tercantum dalam  dokumen  tersebut  di kemudian hari ternyata tidak benar, tuntutan pidana berdasarkan  Pasal  266  (1)
KUHP dapat diajukan terhadap orang yang bersangkutan.
Sebagaimana dikemukakan di  atas,
dapat  disimpulkan  bahwa  notaris  dan PPAT tidak dapat dijerat dengan pasal 266 (1)  KUHP.  Karena  Pasal  266  (1)  KUHP memuat  sebagian  perintah  notaris  dan PPAT untuk membuat akad jual beli hanya sebagai  alat  untuk  membuat  akta  otentik, sedangkan  prakarsa  datang  dari  penyaji, maka  dalam  hal  ini  pihak  notaris  dan PPAT  adalah  para  pihak  yang  disuruh bukan menyuruh. Namun, jika notaris  dan PPAT  dengan  sengaja  dan  mengerti  atau
memahami  bahwa  mereka  bekerja  sama dengan  pemberi  atau  ikut  serta  dalam melakukan suatu tindak pidana, notaris dan PPAT  dapat  dituntut  menurut  pasal  266 KUHP juncto Pasal  55  KUHP  yaitu keterlibatan dalam terjadinya suatu kejahatan.
Berkaitan  dengan  kasus  yang ditelah  diuraikan  di  atas,  seorang  Notaris dan  PPAT  dapat  dibuktikan  kesalahannya melakukan  pelanggaran  pidana  atau  tidak ketika  sudah  dikeluarkannya  Putusan Pengadilan  yang  bersifat  inkrah  (kekuatan hukum  tetap)  sehingga  berkaitan  dengan kasus  di  atas  yang  saat  ini  masih  berjalan seorang  Notaris  dan  PPAT  tersebut  masih bisa  dikatakan  sebagai  dugaan  pemalsuan akta  sampai  dengan  adanya  suatu  putusan pengadilan  yang  menyatakan  bersalah  dan dikenakan hukuman pidana.

## 4. SIMPULAN
Pengaturan  Pasal  266  ayat  (1)  KUHP hanya  bisa  disangkakan  kepada  Notaris dan  PPAT  yang  terbukti  melakukan pelanggaran  pidana  pemalsuan  akta  jual beli  sebagaimana  peraturan  tersebut  dan apabila  tidak  dapat  dibuktikan  seorang Notaris  dan  PPAT  yang  bisa  dikatakan sebagai  dugaan  pemalsuan  akta  jual  beli, karena  pada  prinsipnya  seorang  Notaris dan PPAT harus bekerja secara profesional dengan  tanpa  memandang  siapapun  klien yang datang kehadapannya dengan kepentingan  untuk  membuat  suatu  akta tanpa  menaruh  rasa  kecurigaan  terhadap kliennya  tersebut.  Sehingga  saran  yang bisa  diberikan  kepada  Notaris  dan  PPAT adalah supaya berhati-hati dalam menghadapi klien yang memiliki kepentingan  untuk  membuat  suatu  akta jual  beli  yang  dilakukan  dihadapannya dengan  cara  memeriksa  keaslian  daripada identitas pihak yang menghadap
kepadanya  dengan  disesuaikan  kepada bukti kepemilikan surat-surat tanah tersebut dan apabila orang yang menghadap PPAT tersebut adalah perwakilan  dari  pemilik  hak  yang  asli maka harus dibuktikan dengan surat kuasa khusus  dari  pemilik  hak  tersebut,  dan seorang Notaris dan PPAT wajib berpegang  teguh  kepada  kode  etik  notaris dan PPAT. Dengan begitu, suatu pelanggaran terhadap tindak pidana pemalsuan  akta  jual  beli  dan  mafia  tanah dapat diberantas di Indonesia.

## 5. DAFTAR PUSTAKA

## A. BUKU
Atmasasmita,  R.  (2009). Perbandingan Hukum Pidana Kontemporer . Jakarta: Fikahati aneska Chazawi, A., & Ferdian, A. (2015). Tindak Pidana Pemalsuan , Jakarta: Rajawali Pers Handoko,  D.  (2018). Kitab  Undang- Undang Hukum Pidana , Pekanbaru: Hawa dan Ahwa Huda,  C.  (2006). Tiada  Pidana  Tanpa Kesalahan  Menuju  Kepada  Tiada Pertanggungjawaban Pidana Tanpa Kesalahan . Jakarta: Kencana Prenada Media
Indrajaya, R., & dkk., (2022). Notaris dan PPAT  Suatu  Pengantar .  Bandung: Refika Aditama Ishaq.  (2020). Metode  Penelitian  Hukum Penulisan  Skripsi,  Tesis  serta Disertasi . Bandung: Alfabeta
Jaholden.  (2021). Reformulasi  Hukum Pidana Indonesia . Sumatera Utara: Bircu Publishing
Moeljatno.  (2018). Asas-Asas  Hukum Pidana . Jakarta: Rineka Cipta Priyatno,  D.  (2004). Kebijakan  Legislasi Tentang Sistem Pertanggungjawaban Pidana
Korporasi  Di  Indonesia .  Bandung: CV. Utomo Prodjodikoro, W. (2009). Asas-Asas Hukum  Pidana  Di  Indonesia . Bandung: Reflika Aditama
Saleh,  R.  (1983). Perbuatan  Pidana  dan Pertanggungjawaban  Pidana;  Dua Pengertian  dasar  Dalam  Hukum Pidana . Jakarta: Aksara Baru Santos,  U.  (2016). Pejabat  Pembuat  Akta
Tanah Perspektif Regulasi, Wewenang, dan Sifat Akta . Jakarta: Kencana Prenada Media group
Santoso, T. (2001). Pengertian Pemalsuan
Surat . Bandung: Mandar Maju Siahaan,  M. Pembaruan  Hukum  Pidana Indonesia . Jakarta: Grasindo Singadimedja,  M.  H.  N.,  Senjaya,  O.,  &
Pura, M.  H. (2017). Sistem Hukum Pidana  Indonesia .  Bandung:  Multi Kreasindo Sjaifurrachman. (2011). Aspek Pertanggungjawaban Notaris dalam  Pembuatan  Akta .  Bandung: CV. Mandar Maju
Solihin, UU. I., & dkk., (2020). Pengantar Ilmu  Hukum .  Jakarta:  Adhi  Sarana Nusantara

## B. KARYA TULIS ILMIAH
Angelin,  M.  S.  R.,  Clarissa,  I.  D.,  &
Widigdo,  Z.  (2021,  December). KASUS  MAFIA  TANAH  YANG MENIMPA NIRINA ZUBIR: APAKAH AKIBAT DARI LEMAHNYA HUKUM PERTANAHAN. In Seminar Nasional Teknologi dan Multidisiplin Ilmu
(SEMNASTEKMU) (Vol.  1,  No.  1, pp. 160-165).
Prawira, I. G. B. Y., & Yoga, G. B. (2016). Tanggung  Jawab  PPAT  terhadap Akta Jual Beli Tanah. Jurnal
Ius , 4 (1), 69-77.
Pura,  M.  H.,  &  Nurdin,  M.  (2022).  Tugas
dan Kewenangan Majelis
pengawas  Notaris  Daerah  Terkait Pelaporan  Dari  Masyarakat  Atas Dugaan  Pelanggaran  Kode  Etik yang  Dilakukan  Notaris. Al’  Adl Jurnal Hukum (Vol.  14, No. 2, pp.
8-10).
Safitri, A. N., Latumeten, P., & Suryandono, W. (2019). Pemalsuan Akta  Jual  beli  yang  dibuat  setelah PPAT  Meninggal  Dunia  (Studi Kasus  Putusan  Mahkamah  Agung Nomor 620K/PID/2016). Indonesian
Notary , 1 (001). Frans, Y., & Hendra,
R.
(2016). Penyidikan  Tindak  Pidana Pemalsuan  Surat  Akta  Jual  Beli Tanah  Di  Wilayah  Polisi  Resor Kota  Pekanbaru (Disertasi  doktor, Universitas Riau).

## C. INTERNET
Hanif  Hawari,  “Kronologi  Nirina  Zubir Jadi  Korban  Mafia  Tanah  6  Surat Tanah  Ibu  Diambil  Alih  ART”. www.detik.com, [diakses dari https://www.google.com/amp/s/hot .detik.com/celeb/d- 5815071/kronologi-nirina-zubir- jadi-korban-mafia-tanah-6-surat- tanah-ibu-diambil-alih-art/amp, pada  tanggal  7  April  2022,  pada pukul 12.12 WIB].

## D. PERUNDANG-UNDANGAN
Peraturan  Pemerintah  Republik  Indonesia
Nomor  24  Tahun  2016  Tentang Perubahan Atas Peraturan
Pemerintah  Nomor  37  Tahun  1998 tentang  Peraturan  Jabatan  Pejabat Pembuat Akta Tanah. Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional Republik Indonesia
Nomor  1  Tahun  2006  tentang Ketentuan  Pelaksanaan  Peraturan Pemerintah  Nomor  37  Tahun  1998 tentang  Peraturan  Jabatan  Pejabat Pembuat Akta Tanah.
Undang-Undang Republik
Indonesia
Nomor  2  Tahun  2014  Tentang Perubahan  Atas  Undang-Undang Nomor  30  Tahun  2004  Tentang Jabatan Notaris.