## BSD CITY: MENUJU WORLD CLASS CITY

## Hendrico Firzandy
Hendrico Firzandy adalah pengajar tetap pada Program Studi Arsitektur, Fakultas Seni & Desain, Universitas Multimedia Nusantara.
Abstrak : BSD City adalah suatu kota mandiri yang merupakan kota satelit Jakarta. Mela- ju pesat dengan dukungan penuh dari salah satu pengembang terbesar di Indonesia. Riset ini akan membahas bagaimana kota mandiri ini berkembang untuk menjawab tantangan globalisasi demi mencapai taraf internasional. Riset ini juga akan menelaah bagaimana usaha-usaha yang dilakukannya dan apa saja pencapaian yang berhasil atau belum dilaku- kannya sekaligus melihat bagaimana kawasan ini harus berhadapan dengan kondisi dan kenyataan yang mungkin akan menghambat misi dan visi dari kota ini. Melalui riset ini saya berargumen bahwa pemahaman yang mendalam akan masyarakat urban sangat diperlukan disamping perencanaan kota dan wilayah yang matang. Hal ini yang menye- babkan BSD City belum sepenuhnya siap untuk masuk ke dalam jajaran kota berkelas dunia.
Kata kunci : BSD City, globalisasi, urban
e-mail: hendrico.firzandy@umn.ac.id

## Pendahuluan
Dengan tingkat pertumbuhan pen- duduk yang tinggi Jakarta tidak sanggup lagi untuk menyediakan sarana peruma- han dan permukiman yang memadai bagi warganya. Daya dukung lahan, sarana, maupun prasarana tidak memungkinkan bagi pemerintah DKI untuk memberikan tingkat kehidupan yang baik. Kondisi ini memaksa warga Jakarta untuk beralih ke luar daerah (pinggiran Jakarta) untuk mencari sarana permukiman yang ma- sih terjangkau, sehat, layak, serta masih cukup dekat dengan Jakarta selain akses transportasi yang cukup.
Kebutuhan ini tentu saja dalam waktu singkat membuat para investor melihatn- ya sebagai ladang bisnis yang menggiur- kan. Hal ini adalah wajar karena mereka melihat kebutuhan rumah masih sangat
tinggi jika berdasar pada angka backlog yang dikeluarkan oleh pemerintah, khu- susnya pemerintah DKI. Peluang bisnis yang baik ini serta merta di ambil oleh pemain bisnis yang pada umumnya cuk- up memiliki modal untuk memulai usah- anya. Tidak terkecuali dengan pengem- bang dari BSD City.
Pada awalnya BSD dikembangkan oleh Ciputra Group pada tahun 1989 yang kemudian beralih kepemilikan ke Group Sinar Mas di tahun 2004-2008. BSD City yang memiliki luas lahan total sekitar 6000 ha sejak semula ditetapkan sebagai suatu kawasan kota mandiri den- gan luas lahan terbesar di Indonesia saat ini. Di bawah group Sinar Mas, BSD City menawarkan konsep kota mandiri yang sangat menarik pembeli untuk tinggal dan menetap di kota ini. Berbagai fasil- itas, sarana, kenyamanan dan kemuda-

## Hendrico Firzandy
han membuat warga berbondong-bon- dong membeli unit hunian di kawasan ini,  terutama setelah poros TOL Pondok Indah-Serpong mulai dibuka.  Penataan kota dan jalan yang teratur membuat banyak orang merasa sangat dihar- gai. Selain itu konsep perumahan yang ditawarkannya sangat bergaya keb- arat-baratan namun mengedepankan konsep hijau yang saat ini sedang men- jadi topik internasional. Berbagai seko- lah dan universitas dengan skala inter- nasional mulai beroperasi di wilayah ini. Kompleks perkantoran dengan konsep green yang juga menyatu dengan sebuah mall berwawasan hijau (sebuah mall terbuka pertama di Indonesia) semakin menabalkan kawasan ini sebagai suatu pilihan tempat tinggal yang terbaik di area pinggiran Jakarta.
Dengan segala usaha dan modal besarnya tentu pengembang BSD City pada akhirnya menginginkan suatu keuntungan besar. Kapitalisme menjadi suatu hal yang biasa dalam menjalankan bisnis. Paham ini memiliki kecenderun- gan untuk mengabaikan nilai-nilai sosial dan kemanusiaan. Selama mereka men- uai keuntungan besar maka segalanya adalah beres. Namun ketika mereka bersentuhan dengan hajat hidup orang banyak, sampai dimanakah paham kap- italisme ini bisa bertahan. Apakah orang masih bisa menerima hal ini ketika mer- eka sadar bahwa mereka hanyalah ba- gian dari alat untuk mencapai keuntun- gan bisnis. Atau sampai sejauh manakah pihak pengembang menjalankan roda bisnisnya dengan berdasar pada paham kapitalis ini ketika harus berurusan den- gan banyak kepentingan manusia yang akan tinggal dan menetap di kawasan yang mereka kembangkan?
Saya melihat bahwa kelompok Sinar Mas memiliki ambisi untuk mengem-
bangkan kawasan ini menjadi sebuah kawasan kota mandiri yang bertaraf in- ternasional. Namun sekali lagi terlihat bahwa hal ini hanya sebatas kepentingan bisnis saja yang mencoba untuk menjual kawasan ini dengan menawarkan kon- sep yang menjadi pembicaraan hangat di dunia internasional seperti konsep hi- jau yang saat ini tengah diangkat untuk semakin menarik minat pembeli.
Riset ini kemudian mencoba untuk melihat bagaimana sebuah pengem- bang yang sangat berpengalaman dapat membaca dan memanfaatkan situasi global demi kepentingan dan kemajuan bisnisnya dengan mengedepankan kon- sep yang mendukung kenyamanan hid- up yang saat ini tidak lagi mudah mau- pun murah untuk diperoleh.
Menurut saya topik ini menjadi penting karena banyak pengembang saat ini (khususnya perumahan) yang cenderung tidak memperhatikan berb- agai aspek kemanusiaan terutama yang berkaitan dengan masalah lingkun- gan hidup. Mengapa hal ini menjadi penting? Karena sesungguhnya daya dukung lingkungan sangatlah terbatas. Pertumbuhan penduduk yang tinggi be- rakibat pada terpaksanya manusia un- tuk mengeksploitasi sumber daya alam secara besar-besaran yang sebenarnya memiliki keterbatasan. Sampai kapan alam sanggup menahan beban ecologi- cal footprint manusia?

## Pendekatan dan Metode
Riset ini kemudian akan membahas mengenai BSD City dari berbagai aspek kualitas kehidupan yang ditawarkann- ya. Seperti misalnya kompleks peruma- han yang ditawarkan yang belakangan ini lebih condong kepada model gated community yang sepertinya semakin di-
gemari. Apakah ini karena memang pem- beli cenderung kepada gaya hidup sep- erti demikian ataukah karena memang pengembang yang sanggup menawarkan suatu konsep yang benar-benar baru?
Atau apakah konsep green living yang diberikan benar-benar diterapkan pada seluruh kawasannya? Penulis juga akan membahas bagaimana kawasan BSD ini berinteraksi dengan kawasan perumah- an penduduk yang tidak termasuk dalam kawasan namun terus bersinggungan da- lam kehidupan sehari-harinya.
Riset ini juga akan membahas berb- agai fasilitas dan kenyamanan yang di- tawarkan pengembang ini yang belakan- gan disebut-sebut sebagai fasilitas yang menuju pada taraf internasional. Seperti misalnya kompleks perkantoran hijau yang terpadu dengan konsep mall terbu- ka. Riset ini akan mengulas bagaimana kehijauan dari kompleks ini dapat ber- pengaruh atau tidak pada perkembangan keseluruhan kawasan BSD.
Data yang bersumber dari berbagai bacaan untuk kemudian dibandingkan dengan beberapa teori mengenai per- encanaan kota. Studi literatur ini akan membandingkan setiap hasil pembaha- san satu dengan lainnya untuk mendapa- tkan pemahaman yang lebih jauh akan pengaruh globalisasi terhadap pengem- bangan suatu wilayah.

## Anggapan Awal dan Temuan Kawasan Perumahan
Pengembangan kawasan tidak dapat terlepas dari sektor perumahan. Tan- pa ada perumahan maka tidak akan ada warga dan komunitas di dalamnya. Bila tidak ada komunitas maka sudah ten- tu kawasan tersebut tidak akan hidup dan berkembang. Pada awal berdirin-
ya kawasan ini, pengembang BSD sa- dar betul akan hal ini, itulah sebabnya mereka mengembangkan perumahan yang diperuntukan bagi segala lapisan masyarakat. Hal ini terlihat dari berb- agai tipe perumahan yang ditawarkan oleh Ciputra pada awalnya di berbagai sektor kawasan. Kompleks perumahan yang ditawarkan bukanlah melulu gated community. Kalau pun merupakan clus- ter tersendiri, area ini masih dapat di- capai langsung dari jalan melalui akses yang tersedia di beberapa titik. Kondisi ini mungkin menyiratkan kurang aman- nya  lokasi tersebut, namun pada ken- yataannya tetap banyak pembeli yang berminat. Ini menunjukan bahwa sebe- narnya orang tidak terlalu perduli akan kondisi gated ataupun tidak. Mungkin saja penyebabnya karena pada saat itu BSD masih tergolong murah dan ter- jangkau, dan belum seterkenal saat ini sehingga pembeli bisa saja berasal dari kalangan yang beragam. Atau mungkin saja penyebabnya karena sebagian be- sar pembeli berasal dari kalangan yang tidak begitu perduli akan rasa aman yang berlebihan ataupun mungkin kare- na pada umumnya mereka berasal dari keluarga yang baru saja akan naik kelas dan pada kelas sebelumnya tidak terlalu pusing akan kondisi ini. Terbukti bahwa sampai dengan saat ini di dalam sek- tor-sektor awal perumahan BSD terlihat banyak warga yang masih senang untuk berkumpul di ruang-ruang bersama atau bahkan di ujung-ujung jalan yang akh- irnya membuka kesempatan bagi war- ga setempat untuk membuka warung rokok atau warung nasi di lokasi itu. Herannya kondisi ini tidak mendapat tentangan dari warga yang tinggal di da- lam kompleks-kompleks awal tersebut. Cluster yang dibangunpun cenderung bersahabat dengan perumahan warga di sekitarnya, terbukti dengan tidak di- tutupnya akses bagi warga asli setempat
untuk dapat menggunakan jalan yang dibangun oleh pengembang ataupun untuk mengakses berbagai fasilitas yang tersedia seperti masjid misalnya.
Berbagai fasilitas umum di sekitar perumahanpun dengan mudah dapat dicapai walau mungkin masih tetap harus menggunakan kendaraan sep- erti sepeda, motor ataupun angkutan umum untuk mencapainya. Sekolah walaupun bukan milik pemerintah tapi cukup tersebar dengan merata di ba- gian awal pembangunan kawasan ini. Sarana ibadah juga dapat dengan mu- dah kita jumpai di sekitar kawasan. Sa- rana transportasi dan pasar juga cukup dekat sehingga memudahkan warga untuk mencapainya. Di berbagai lokasi tersedia unit-unit kecil yang dapat di- manfaatkan warga untuk berjualan ke- cil-kecilan seperti makanan ataupun ke- butuhan sehari-hari, walau pada saat ini hampir didominasi oleh franchise merk- merk tertentu. Sentra kebutuhan warga berskala kecil terlihat tersebar dengan merata di seluruh kawasan, sehingga ti- dak perlu warga dari satu sektor pergi ke sektor lain hanya untuk memenuhi ke- butuhannya.
Hal ini tentu saja terlihat berbeda dengan pengembangan yang dilakukan oleh pihak Sinar Mas sebagai group besar. Cluster perumahan tiba-tiba berkembang ke arah gated community. Ini sejalan dengan konsep baru mere- ka untuk memberikan pilihan tempat tinggal bagi golongan menengah ke atas saja. Praktis saat ini pihak BSD City ti- dak mengembangkan lagi area peruma- han bagi golongan menengah ke bawah. Hal ini sejalan dengan konsep baru yang mereka tawarkan yakni kawasan tem- pat tinggal dan kota dengan berbagai kemungkinan besar (big City, big op- portunity) dan menuju taraf internasi-
onal yang akan saya bahas belakangan nanti. Slogan ini tentu saja menyiratkan pesan bahwa kawasan BSD tidak sesuai bagi golongan bawah. Sebenarnya hal ini cukup wajar, karena bagaimanapun dengan konsep hijau yang ditawarkan di sebagian besar cluster (mewah) yang ada, tidak mungkin bila satu unit hunian dijual dengan harga yang murah kare- na harus meng-cover harga tanah yang banyak dijadikan area hijau atau hutan di dalam cluster. Dalam konteks ini sep- ertinya konsep hijau tidak sesuai bagi golongan bawah walaupun sebenarnya ini merupakan tanggungjawab pengem- bang untuk menyediakannya bagi setiap golongan.
Sebenarnya area hijau atau hutan kota untuk umum sudah tersedia di jalan Letnan Sutopo yang menyediakan ruang hijau sekaligus sarana olahra- ga yang tidak berbayar bagi warganya sekaligus berfungsi sebagai paru-paru kota. Namun sekali lagi ini adalah pen- inggalan dari pengembang awal BSD (Ciputra) yang nampaknya cukup mem- perhatikan kebutuhan suatu komunitas kota. Namun satu hutan kota tidaklah cukup untuk melayani luasan kawasan yang mencakup 6000ha.

## Fasilitas Umum
Fasilitas umum yang kemudian mer- eka kembangkanpun tidak lagi berada dalam jangkauan perumahan, dengan anggapan bahwa transportasi untuk mencapainya bukanlah masalah lagi bagi golongan yang mampu untuk mem- beli kendaraan pribadi. Pembangunan jalan cenderung berdimensi lebar kare- na memang diperuntukan bagi mobil. Sangat terasa bahwa dimensi kota tidak lagi berskala manusia. Pembangunan trotoar pun terlihat tidak konsisten, yang mana hal ini dapat dilihat pada

## Hendrico Firzandy
ruas jalan Pahlawan Seribu yang mer- upakan jalan utama yang menghubung- kan Serpong Tangerang dengan TOL
BSD-Simatupang Jakarta. Trotoar hanya terbangun di beberapa ruas jalan terse- but dan selebihnya menghilang, menga- kibatkan pejalan kaki bukan pemandan- gan yang umum di sepanjang jalan ini. Hal ini mungkin saja disebabkan karena memang kultur bangsa Indonesia yang terbiasa manja dan lebih suka menggu- nakan jasa angkutan umum ataupun juga dikarenakan suhu yang terlalu tinggi se- hingga dirasa berjalan kaki bukanlah pi- lihan yang nyaman. Namun sebenarnya bila pembangunan trotoar bersahabat dengan manusia mungkin saja  akan ban- yak orang yang menggunakan alternatif berjalan kaki ketimbang menggunakan jasa angkutan umum untuk jarak yang ti- dak terlalu jauh. Secara umum tidak ter- lihat konsistensi dari pihak pengembang untuk menerapkan design yang baik di sepanjang jalan ini. Kenyataannya hal ini pun telihat di seluruh kawasan BSD.
Hal ini cukup mengherankan mengingat kota ini dibangun dengan perencanaan yang pastinya jauh lebih matang dari Ja- karta karena bisa dianggap kawasan BSD direncanakan di atas lahan kosong.
Lantas bagaimana dengan area-area yang diperuntukan bagi jajanan pasar atau pedagang  kaki  lima. Sebagai sebuah kota mandiri dengan basis permukiman yang sangat besar, pusat jajanan adalah suatu keharusan. Wisata kuliner seder- hana bagi warga adalah sesuatu yang penting dihadirkan, apalagi untuk suatu wilayah yang sebagian besarnya adalah golongan pekerja kantoran yang biasanya tidak memiliki waktu yang banyak un- tuk memasak sehingga lebih memilih untuk membeli makanan jadi (matang) sepulang mereka bekerja. Secara umum pusat jajanan seperti ini cukup tersebar, namun di bagian manakah dari BSD?
Ternyata pojok-pojok makan yang ban- yak ditemukan di kawasan ini lebih tersebar di area-area lama yang mer- upakan hasil pengembangan dari Cipu- tra. Praktis untuk area baru belum bisa (kalau tidak boleh dikatakan tidak ada) ditemukan pojok makan yang merakyat. Kompleks perumahan mewah yang cenderung menggunakan nama-nama barat dalam pemasarannya sangat jauh dari sentra makanan rakyat. Cluster me- wah ini cenderung terhubung dengan mall atau tempat hang-out yang sedang populer di area BSD, yang harus dica- pai dengan mobil karena lokasinya yang terbilang cukup jauh bila harus berjalan kaki. Tentu saja hal ini dapat dimengerti mengingat tempat makan rakyat seperti pusat jajan itu akan merusak citra clus- ter dan sekaligus menurunkan gengsi penghuninya bila lokasinya berdekatan. Walaupun saya sangat yakin keberadaan dan kedekatan dengan lokasi pusat jajan rakyat adalah sesuatu yang didambakan oleh sebagian besar penghuni rumah mewah karena memberi mereka kemu- dahan. Suatu bukti hubungan antar ke- las yang sebenarnya tidak dapat (tidak perlu) dihilangkan.
Bila dilihat dari segi lokasi pun pe- rumahan cluster mewah ini menutup aksesnya bagi penduduk asli yang be- rada di sekitarnya. Praktis tidak ada akses yang dapat dicapai untuk masuk ke dalam kompleks ini kecuali melalui gerbang utama yang dijaga oleh petugas security dua puluh empat jam non-stop. Tidak ditemukan penjaja sayuran kel- iling dengan mobil (yang masih dapat ditemukan di cluster lama) yang dapat masuk ke dalamnya.

## Area Perkantoran
Kemudian bagaimana dengan ka- wasan  perkantoran  Green  Office  Park
yang belakangan didengung-dengung- kan sebagai kawasan perkantoran yang mengusung konsep hijau terbaik di Asia Pacific sehingga mendapatkan penghar - gaan  Asia  Pacific  Property  Award  pada tahun 2012. Kawasan perkantoran hi- jau ini dianggap akan mampu untuk menunjang gaya hidup sehat dan di- harapkan akan mampu meningkatkan produktifitas  kerja  karena  ditunjang dengan kondisi udaranya yang bersih dan bebas dari polusi. Namun benark- ah demikian? Kawasan perkantoran ini walaupun dilingkupi oleh kawasan hijau namun untuk mencapainya harus meng- gunakan kendaraan pribadi. Bayangkan bila seluruh kawasan ini telah berjalan sepenuhnya dan seluruh karyawan yang berkantor di lokasi ini menggunakan kendaraan pribadi. Belum lagi pengun- jung mall terbuka yang berada di da- lam area yang sama dengan kawasan perkantoran ini yang sudah pasti akan menggunakan mobil juga untuk menca- painya.
Bagaimana dengan pengolahan air limbah kotor dan hujan di kawasan ini? Nampaknya Green Office BSD telah be - rusaha untuk mengedepankan konsep hijau ini secara sungguh-sungguh, yai- tu dengan mendaur ulang sebesar 80% dari air limbah untuk digunakan kem- bali sebagai pendingin gedung, meny- iram tanaman, dan kebutuhan flushing kamar kecil. Sebesar 65% dari lahan ter- sisa dipergunakan sebagai area tangka- pan air hujan dan hanya 35% yang digu- nakan sebagai tapak bangunan.
Keseluruhan kawasan perkantoran seluas 25 ha ini walaupun hijau namun sepertinya belum tepat untuk disebut sebagai suatu kawasan hijau yang dapat berkontribusi terhadap keseluruhan ka- wasan BSD yang tergolong sangat luas itu (6000 ha) walaupun pengembang
menyatakan hanya menggunakan KDB sebesar maksimal 35% di atas tapak perkantoran tersebut. Besaran 65% ru- ang hijau dari luas 25 ha rasanya tidak sebanding dengan luasan kota sebesar 6000 ha. Apalagi bila dibandingkan dengan konsep transportasi yang lebih mengedepankan kendaraan pribadi dari pada angkutan massal yang nyaman.
Kemudian bagaimana dengan area perkantoran lainnya? Green Office BSD mungkin sukses menerapkan konsep hi- jau ke dalam lingkungannya, namun be- lum tentu dengan kawasan perkantoran lainnya di sekitar BSD. Dengan banyak dijualnya tanah atau persil ke peroran- gan maka pihak pengelola BSD pasti akan mengalami kesulitan untuk me- maksakan konsep hijau ke setiap pem- beli. Seperti misalnya yang dapat dilihat di sepanjang jalan Pahlawan Seribu. Ti- dak semua bangunan menerapkan kon- sep hijau. Konsep hijau bukanlah sema- ta menanam pohon besar dan rindang di halaman depan atau menempatkan berpuluh-puluh pot tanaman pada tam- pak bangunannya. Konsep hijau adalah mengintegrasikan seluruh sistem ba- ngunan dan tapak agar menghasilkan bangunan yang dapat beroperasi den- gan memperhatikan daya dukung alam, mengurangi penggunaan sumber daya alam, dan menjaga mutu dan kualitas udara dan lingkungan di dalam maupun di luar bagunan agar alam dapat terus berkelanjutan mendukung kehidupan manusia di atasnya. Menurut hemat saya, banyak bangunan di BSD city yang belum menerapkan konsep tersebut.

## Penyediaan Air Bersih
Pihak pengembang sejak semula (era Ciputra) telah memikirkan matang- matang untuk tidak menggunakan air tanah sebagai sumber kebutuhan air

## Hendrico Firzandy
bersih. BSD memiliki PAM sendiri yang sepertinya cukup menghasilkan kualitas air yang memadai bagi seluruh peng- huninya. Mungkin saja alasannya adalah karena sumber air tanah tidak cukup baik untuk digunakan sebagai air minum, na- mun sepertinya pihak pengembang cuk- up bijaksana untuk tidak membiarkan setiap penghuninya menggali air tanah sendiri untuk alasan konservasi lingkun- gan. Dapat dibayangkan bila seluruh kompleks permukiman di BSD dibiar- kan menggali air tanahnya sendiri, maka mungkin BSD tidak akan berbeda dengan Jakarta.

## Go International
Indonesia International Convention and Exhibition Center BSD dibangun di atas tanah seluas kurang lebih 25ha. Kompleks gedung ini akan  memiliki fasilitas ruang konvensi seluas 15.000m² dan menyediakan sejumlah 800 kamar dari hotel berbintang 3 maupun 4, dan juga menyediakan perkantoran modern di dalamnya. Gedung dan kompleks ini akan menjadi tempat ekshibisi yang ter- besar di Asia Tenggara, dan bahkan pada Januari 2015 telah menjadi tempat ber- langsungnya konser Michael Buble dalam rangka tour Asianya. Pihak pengembang kota mandiri ini sangat jelas memiliki ambisi yang sangat besar untuk kawasan BSD. Bukan saja berhasil di dalam negeri namun juga mencapai tingkat Interna- sional. Keputusan ‘go international’ ini memang membanggakan, tapi sebaiknya didukung dengan konsep dan perenca- naan yang sangat matang. Secara kes- eluruhan BSD City memang menawarkan suatu gaya hidup yang lebih baik dari kebanyakan kota-kota di Indonesia. Na- mun apakah benar-benar sudah menca- pai standar International? Saya sangat berharap bahwa proyek mega ini bukan- lah sekedar proyek mercusuar yang se-
benarnya hanyalah untuk mengundang para investor besar untuk menanamkan kapitalnya di wilayah ini. Bila memang benar ini yang terjadi maka perlu suatu perencanaan kota yang sangat baik dan menyeluruh. Suatu tugas yang sangat berat bagi setiap planner manapun un- tuk  menangani proyek seperti ini. Ad- vokasi yang bukan saja mengedepankan kepentingan pihak pengembang (bisnis semata) namun juga memperhatikan kesejahteraan seluruh warga yang ting- gal di dalamnya mengingat kawasan BSD City bukanlah dibangun di atas kawasan yang benar-benar murni tak berpenghuni. Kawasan ini memiliki per- kampungan asli yang cukup tersebar merata bahkan di sekitar perumahan mewahnya. Kawasan BSD bukanlah ka- wasan mono kultural, bukan homogen, dan bukan melulu kaum menengah ke atas. Hal ini bukan berarti bahwa ka- wasan bertaraf Internasional tidak boleh memiliki komunitas atau penduduk yang berasal dari level bawah. Sekali lagi bukan itu!
Dari berbagai paparan pendahulu- an di atas, riset ini menganggap bahwa BSD City saat ini lebih mengedepank- an kepentingan sisi bisnis, modal atau kapital yang mungkin dilakukan untuk menjawab tantangan globalisasi atau neoliberalisme yang melanda dunia be- lakangan ini. Pihak pengembang seperti terkesan tidak mau tergilas oleh waktu sehingga terburu-buru untuk terjun da- lam persaingan global walaupun me- mang sudah saatnya Indonesia memi- liki hal semacam ini. Masih banyak pekerjaan rumah yang harus dibereskan oleh pihak pengembang untuk memper- siapkannya.

## Keterbatasan Riset
Tentu saja riset ini sarat akan sudut
pandang dan latar belakang penulis, sehingga banyak ditemukan kekuran- gan. Penulis memang belum membahas aspek politik yang mungkin melatar- belakangi keputusan pengembangan wilayah kota mandiri ini. Di samping itu terdapat beberapa aspek lainnya yang tidak penulis uraikan lebih lanjut kare- na memang tujuan penulisan yang ingin membatasi atas aspek tertentu saja dari kawasan ini. Namun dengan memband- ingkan berbagai aspek yang diungkap- kan dengan beberapa teori perencanaan terkait, penulis sangat berharap dapat menemukan jawaban atau dukungan atas argumen yang diungkapkan di ba- gian awal riset ini.

## Pembahasan
Davidoff    menyatakan  bahwa  per - encanaan kota merupakan sarana un- tuk menentukan kebijakan. Perlu peran serta dari berbagai pihak yang kepent- ingannya terwakili di dalam suatu pe- nentuan kebijakan seperti misalnya kebijakan dalam perencanaan kota. Da- vidoff membuat tulisan ini dalam rang - ka mengkritisi timpangnya kebijakan yang dibuat penguasa demi kepentingan golongan tertentu sementara menindas golongan minoritas akibat advocacy dari para planner yang tidak memperhatikan kesamaan derajat sosial dan politik dari pihak-pihak yang seharusnya terwaki- li kepentingannya di dalam penentuan suatu kebijakan. Ternyata perlu peran serta dari planner untuk dapat secara seimbang berdiri ditengah kepentingan banyak pihak. Dalam kaitannya dengan perencanaan kota mandiri BSD terlihat bahwa planner sebenarnya lebih beker- ja untuk kepentingan dari pengembang ketimbang untuk kepentingan banyak pihak. Sebenarnya hal tersebut dapat dimengerti karena dalam konteks ini pengembanglah yang membayar jasa
mereka untuk menghasilkan suatu per- encanaan kota yang sesuai dengan visi dan misi pengembang. Namun seharus- nya perencana kota memiliki tanggung- jawab moral untuk tetap mempertim- bangkan kepentingan pihak lain yang terkait walau tanpa diminta sekalipun, hal ini seharusnya sudah menjadi pe- mahaman bersama tak terkecuali pihak pengembang sendiri. Hal ini sebenarnya juga merupakan nilai tambah tersendiri bagi suatu proyek bila memberikan por- si perhatian yang berimbang bagi ban- yak pihak yang terkait tidak terkecuali bagi warga yang nantinya akan meng- gunakan dan tinggal di dalam proyek tersebut.
Sebenarnya pihak pengembang BSD City sudah terlihat berusaha dan mem- berikan perhatian yang cukup untuk kepentingan warganya dengan mengi- kut sertakan Doxiadis sebagai peren- cana kotanya. Doxiadis adalah suatu perusahan konsultan yang bergerak dibidang perencanaan arsitektur, kota dan wilayah dengan menekankan pada permukiman penduduk. Perusahaan ini didirikan oleh Constantinos A. Doxiadis, seorang arsitek yang memiliki perha- tian yang mendalam akan masalah per- mukiman manusia yang kemudian ia tuangkan dalam teori Ekistics. Teori ini menekankan lima elemen penting dalam pembentukan suatu permukiman manu- sia yang dapat memuaskan kebutuhan manusia akan elemen-elemen tersebut, yaitu ekonomi, sosial, politik, teknologi dan budaya. Menurutnya permukiman manusia adalah suatu bentuk yang dina- mis, untuk itu diperlukan suatu investa- si baru untuk menunjang kehidupan yang tidak pernah statis itu. Diperlukan juga berbagai ruang sosial dalam skala kecil maupun besar untuk menunjang berbagai kebutuhan sosial dan ekonomi manusia yang tinggal di dalamnya. Se-

## Hendrico Firzandy
gala kegiatan manusia inilah yang pada akhirnya akan membentuk ruang ke- hidupan. BSD City sepertinya memahami benar konsep ini, pengembang besar ini tidak segan-segan untuk terus berinovasi menawarkan berbagai konsep baru setiap tahunnya untuk menjaring orang tinggal di dalamnya. Terkesan ada kepentingan bisnis untuk meraih keuntungan besar di dalamnya dengan tidak segan-segan menanam modal besar bagi pembangu- nan berbagai proyek demi menarik in- vestor maupun pembeli, namun menurut Doxiadis inilah yang sebenarnya harus dilakukan. Tanpa inovasi baru suatu wilayah permukiman akan menjadi mati. Dalam hal ini BSD City memiliki keun- tungan karena kawasan ini tergolong ma- sih kosong dan relatif mudah bagi mere- ka untuk mengembangkannya. Sejauh ini BSD City telah berhasil memenuhi krite- ria pembangunan suatu kota yang berba- sis permukiman penduduk.
Kemudian bagaimana posisi kawasan ini bila dibandingkan dengan beberapa poin perencanaan kota dan wilayah sep- erti yang dikembangkan oleh CNU.
(CNU (Congress for the New Ur- banism) adalah suatu organisasi yang mengedepankan suatu kondisi lingkun- gan kehidupan manusia yang dapat dica- pai atau ditempuh dengan berjalan kaki, lingkungan mixed-used, komunitas yang berkelanjutan, dan kondisi kehidupan yang sehat. Organisasi ini mengeluarkan sebuah daftar yang berisi mengenai prin- sip-prinsip yang dapat digunakan sebagai acuan dalam merencanakan pembangu- nan suatu kawasan urban)
(1) BSD City adalah merupakan ba- gian integral dari suatu kota Metropoli- tan (Jakarta) dan walaupun merupakan suatu kota mandiri, banyak penduduk BSD adalah kaum komuter yang memi-
liki pekerjaan di Jakarta. BSD mungkin akan menjadi kota metropolitan seperti Jakarta tetapi saat ini ia masih menja- di bagian dari kota satelit Jakarta. (2) Dengan beberapa proyek mega berskala internasional BSD City mencoba untuk masuk ke dalam kancah perekonomian dunia. (3) Belum ada kejelasan bagaima- na BSD City terhubung dengan kegiatan budidaya pertanian, walaupun telah berusaha untuk menjadikan kota ini se- bagai kota yang berwawasan hijau. Kare- na kegiatan budidaya pertanian adalah layaknya taman bagi sebuah kota met- ropolitan. (4) Belum terlihat bagaima- na BSD City menjaga pengembangan di batas-batas wilayahnya agar tetap men- dorong terjadinya pembangunan yang bersifat  infiltrasi  ditengah-tengah  ek - spansi pembangunan di area peripher- al namun di saat yang bersamaan tetap menjaga sumberdaya alam serta social fabric. (5) Belum terlihat pembangunan yang mengintegrasi area pinggiran dari BSD City dengan masterplan. (6) BSD City sudah mencoba untuk menghargai peninggalan sejarah, seperti misalnya situs pertempuran tempat tertembakn- ya seorang Letnan bernama Daan Mogot dalam misi untuk melucuti senjata milik tentara Jepang di mana lokasi ini kemu- dian dijadikan sebagai tugu peringatan dan dijaga agar tetap seperti kondisin- ya semula. Namun pengembang tetap melakukan penyesuaian arus sirkulasi agar tidak memiliki konflik dengan ren - cana sirkulasi kota. (7) Berbagai fasil- itas publik dan privat sudah tersedia di kota mandiri ini untuk mendukung kehidupan perekonomian warga dari berbagai tingkat sosial. (8) Sepertinya BSD City masih harus berjuang untuk menghilangkan ketergantungan war- ganya akan kendaraan pribadi. Sarana transportasi yang terintegrasi masih belum terlihat di area-area pengemban- gan. Warga masih belum mudah untuk
mencapai area-area yang dikembangkan itu kecuali menggunakan mobil pribadi walaupun telah tersedia banyak angku- tan umum ke berbagai jurusan. Jalur sepeda memang sudah tersedia namun seperti biasa tidak mendapat perawatan dan perhatian yang memadai selain me- mang jarang pula digunakan oleh warga. (9) Pajak seperti biasa masih dijalankan oleh pemerintah dan tidak ada kejelas- an bagaimana pendistribusiannya dapat mencapai seluruh lapisan masyarakat di dalam kawasan ini. Dalam hal ini peran serta  BSD  City  tidak  terlalu  signifikan karena masih dikendalikan oleh pemer- intah karena memang BSD City adalah bagian dari wilayah Tangerang Selatan. (10) Di beberapa lokasi sudah terlihat peran serta dari warga setempat untuk berpartisipasi dalam menjaga kelestar- ian dan keberlangsungan lingkungan- nya. Sekali lagi hal ini terlihat di ar- ea-area yang merupakan peninggalan dari pendiri awal kawasan (Ciputra). (11) Lingkungan permukiman terlihat cukup kompak dan ramah. Beberapa lokasi malah didukung oleh kegiatan perekonomian. Akses pejalan kaki me- mang tidak konsisten tersedia yang disebabkan karena memang kelalaian pengembang maupun karena telah be- rubah fungsi menjadi area komersial (pedagang kaki lima). (12) berbagai ke- giatan di beberapa area di BSD memang telah dapat dicapai dan terhubung den- gan hanya berjalan kaki saja, namun ti- dak demikian di area-area yang terakhir dikembangkan saat ini yang mau tidak mau harus menggunakan kendaraan untuk mencapainya. (13) Pembangunan perumahan di dalam satu kompleks atau cluster cenderung seragam, sehingga ke- cil kemungkinannya untuk menciptakan keberagaman kelas sosial di dalam suatu area. (14) Saat ini BSD telah memiliki jaringan feeder busway yang melayani beberapa trayek dan juga jalur KRL Ja-
karta-Tangerang yang menghubungkan kota ini dengan pusat bisnis di Jakarta. Dalam hal ini BSD City masih berperan sebagai kota satelit yang menjaga dan menyokong kehidupan Jakarta, bukan sebaliknya. (15) Seperti yang telah di- ungkapkan di atas bahwa moda trans- portasi belum terkoordinasi dengan berbagai pusat kegiatan dan bisnis, se- hingga banyak warga yang masih harus menggunakan kendaraan pribadinya. (16) Sepertinya Civic Center dan berb- agai kegiatan budaya lainnya seperti sekolah terlokalisasi di suatu area khu- sus sehingga tidak memungkinkan bagi anak-anak untuk mencapainya sendiri tanpa bantuan orang tua ataupun supir pribadi. (17) BSD nampak sudah berusa- ha untuk menjaga setiap distrik di area nya  terdefinisi  dengan  jelas  agar  arah pembangunan sesuai dengan harapan pengembang. (18) Walaupun usaha-us- aha penghijauan dan taman kota sudah dilakukan namun masih belum terdistri- busi secara merata. Pengembang masih perlu mengalokasikan taman kota yang lebih banyak lagi walaupun setiap clus- ter perumahan sudah mencoba mener- apkan konsep hijau dan taman kota di dalamnya. (19) Ruang publik memang sangat jarang, kalaupun ada hanya da- lam bentuk mall modern. Itulah sebab- nya banyak warga yang sering menga- dakan acara-acara di tanah kosong yang masih belum dibangun. Ruang public yang banyak tersedia adalah property yang dimiliki dan disediakan oleh pihak yang bergerak dalam kegiatan komer- sial, sehingga warga tetap harus mem- bayar walaupun sekedar untuk parkir kendaraannya. (20) walaupun sudah terlihat usaha-usaha dari beberapa ba- ngunan untuk mengikuti konsep yang ditetapkan oleh pengembang, namun masih banyak juga yang tidak melaku- kannya. Biasanya adalah bangunan-ba- ngunan yang didirikan oleh pengusaha

## Hendrico Firzandy
yang tanahnya kebetulan berada di sisi jalan yang dikembangkan oleh BSD. (21) Di wilayah permukiman, BSD City nam- paknya masih belum memperhatikan ak- sesibilitas bagi warga lokal karena mereka cenderung membangun gated community yang menyebabkan mereka harus meng- gusur atau bahkan membelokkan jalan masuk ke dalam perkampungan. Kalau- pun akses itu ada, maka tidak diberikan perlakuan atau pengolahan yang baik.
(22) Akses kendaraan pribadi sangat disokong, terkadang mengorbankan ak- ses pejalan kaki. Pejalan kaki memang tidak terlalu diperhatikan kepentingan- nya walaupun tidak bisa dibilang tidak ada sama sekali. (23) Ruang public kecil (squares) sepertinya belum mendapat perhatian khusus, kecuali yang berada di dalam cluster perumahannya sendiri. Itupun hanya bersifat fasum yang seper- tinya jarang dipergunakan oleh penghun- inya kecuali oleh anak-anak dengan baby sitternya. (24) Dengan iklim tropis panas dan lembab serta gaya hidup yang sema- kin modern, sepertinya design arsitektur rumah tidak terlalu perduli akan kondi- si alam tropis lagi. Selama mereka dapat memberikan kenyamanan dalam bentuk pendingin udara atau kenyamanan lain- nya maka semuanya dianggap beres. (25) Bangunan  kultural  /  umum  (civic)  serta tempat berkumpul warga sepertinya me- mang sudah mendapat porsi dan perha- tian. Karena berbagai fasilitas ini ditem- patkan pada lokasi-lokasi strategis demi menarik minat banyak orang. (26) tidak ada jaminan bahwa setiap bangunan di BSD City memberikan kemudahan bagi penghuninya untuk dapat mengetahui kondisi alam di luar ketika mereka bera- da di dalambangunan, karena mekanisme pendingin udara yang menyebabkan setiap bangunan memiliki orientasi ke dalam, bukan ke luar. (27) Walaupun pi- hak pengembang telah menjaga bebera- pa situs peninggalan sejarah di kawasan
ini, namun tidak terlihat usaha untuk mengikut-sertakannya di dalam peren- canaan kota agar menjadi bagian dari kegiatan kota dan dapat dinikmati war- ga. Sehingga bangunan dan situs sejar- ah hanya menjadi semacam monumen atau tugu pengingat, untuk kemudian ditinggalkan begitu saja. Dari pemband- ingan berbagai kondisi BSD City dengan guidelines yang dikeluarkan oleh CNU nampak bahwa BSD masih ‘keteteran’ dalam menyediakan lingkungan binaan yang benar-benar berwawasan urban.
Aihwa Ong dalam buku Worlding Cities mengungkapkan bahwa global- isasi dan neoliberalisme turut mempen- garuhi arah pembangunan suatu kota di dunia. Banyak kota-kota di dunia dan juga di Asia yang berlomba-lomba untuk mencapai taraf internasional (standar global). Neo-liberal dianggap sebagai suatu set kondisi pasar yang sangat memaksimalkan rasionalisasi, ia tidak mengenal batas-batas ras, kelas maupun kebangsaan. Inilah yang sepertinya in- gin dicapai oleh BSD City. Arah pemba- ngunan yang dicanangkan oleh pengem- bang menggiring BSD menuju kota yang bertaraf internasional. Beberapa sekolah internasional sudah masuk dan beroper- asi di dalam kawasan ini. Area perkanto- ran yang mengedepankan konsep hijau mengundang berbagai perusahaan besar untuk menempatkan kantor pusatnya di lokasi tersebut. Pembangunan cluster perumahan juga berorientasi pada kese- ragaman strata sosial. Nilai-nilai sosial, standar kehidupan, dan estetika mulai diarahkan pada standar yang bersifat global, walaupun mungkin masih ada nilai-nilai lokal di dalamnya namun itu- pun digunakan sebagai investasi untuk menjawab tantangan globalisasi.

## Kesimpulan
Dari seluruh paparan di atas, penu- lis dapat menyimpulkan bahwa ka- wasan BSD City sebagai kota dengan konsep big Opportunity adalah suatu kota yang memiliki ambisi besar un- tuk menjadi kota bertaraf internasion- al namun belum mencapai titik terse- but dalam artian yang seutuhnya. Hal ini terlihat pada berbagai fasilitas dan proyek-proyeknya yang mengundang banyak warga untuk datang ke tempat ini agar dapat merasakan juga sebagai bagian dari warga kelas dunia. Itulah se- babnya mengapa banyak area perumah- an dan berbagai gedung atau mall yang berlomba-lomba menggunakan nama yang kebarat-baratan, untuk mena- balkan posisi sebagai warga kelas dun- ia. Namun nama belumlah cukup un- tuk membuat kawasan ini sebagai area berkelas dunia. Proses panjang memang dibutuhkan dan itu terlihat dari masih banyaknya pekerjaan rumah yang masih harus diselesaikan oleh pihak pengem- bang. Keikutsertaan perencana wilayah bertaraf internasional tidak serta merta menjadikan kawasan ini berkelas dunia, bahkan tidak juga dengan mengundang penyanyi kelas dunia sekalipun untuk menggelar konsernya di wilayah ini.
BSD City walaupun merupakan kota mandiri yang sedang berkembang pe- sat, tetap merupakan bagian yang tak terpisahkan dari Jakarta. Keberadaan- nya tidak bisa terlepas dari Jakarta dan walaupun berada dalam hubungan yang saling bergantung, BSD City tidak akan ada tanpa ada Jakarta sebelumnya. Lan- tas bagaimana mungkin BSD menjadi kota yang bertaraf internasional sedang- kan Jakarta sendiri belum benar-benar mencapainya?
BSD City adalah kota yang memiliki
mimpi besar untuk menyaingi kota in- duknya dan ingin membalikkan kondisi. BSD City adalah kota yang masih harus membangun jaringan berskala nasional untuk kemudian internasional, padahal masih banyak hal yang harus dibenahi untuk dapat menunjang kondisi terse- but. BSD City akan menemui banyak kesulitan untuk mencapainya karena sekali lagi tidak mudah untuk membuat suatu kondisi sosial yang seragam pa- dahal keberagaman adalah asset dasar bagi berkembangnya suatu komunitas kehidupan di dalam kota. Apalagi BSD City adalah kota yang sangat bersandar pada berkembangnya permukiman.

## Referensi
Charter of the New urbanism , 2001, cnu.org.
Davidoff,  P. Advocacy and Plural- ism in Planning , JAPA 31 No. 4
Mangalandum, R.S. Michael Widjaja Ingin Mewujudkan BSD sebagai Perusa- haan US$ 10 Miliar, diakses 16 des 2014
Ong, A. 2011. “ Worlding Cities, or the Art of Being Global” in Ananya Roy and Aihwa Ong, eds . Worlding Cities: Asian Experiments and the Arts of Being Global.
Rahayu, E.M. Gedung Perkantoran Sinar  Mas  raih  Asia  Pacific  Property Award 2012,
http://www.dyandramedia.com/ index.php/convention-and-exhibi - tion-hall/medialand-international-ex - po/indonesia-international-conven - tion-exhibition-center diakses 16 des 2014
Winarso, H.  Bab 10 Teori dan Prak-

## Hendrico Firzandy
tek Penataan Ruang , Teori Ekistics dan Penataan Ruang di Indonesia, Sejarah Penataan Ruang Indonesia
http://penataanruang.pu.go.id/taru/ sejarah/BAB%2010.2%20footer.pdf diakses 16 des 2014
http://www.doxiadis.com  diakses  16 des 2014
http://en.wikipedia.org/wiki/Con - stantinos_Apostolou_Doxiadis, diakses 16 Desember 2014