## KAJIAN INVESTASI PEMBANGUNAN PERUMAHAN (Studi Kasus: Perumahan Citra Dawuan Regency, Karawang)
Weni Mukti Harini 1 , Mohamad Solihin 2
1 Program Studi Teknik Sipil, Institut Sains Al-Kamal, Jakarta
2 Program Studi Teknik Sipil, Universitas Ibn Khaldun Bogor Email: wey.nieh@gmail.com 1) , mohamadsolihin326@gmail.com 2)

## ABSTRAK
Kabupaten  Karawang  merupakan  salah  satu  wilayah  yang  saat  ini  tengah  berkembang  dalam dunia  properti  pembangunan  perumahan,  hal  ini  di  karenakan  wilayah  Karawang  merupakan wilayah  industri  sehingga  hal  ini  memicu  urbanisasi  yang  mengakibatkan  meningkatnya kebutuhan  akan  tempat  tinggal.  Beberapa  developer  mencoba  menangkap  peluang  ini  dengan mendirikan  sebuah  perumahan  lengkap dengan  sarana prasarana  yang akan  memenuhi semua kebutuhan konsumen. Perumahan Citra Dawuan Regency akan dibangun di atas tanah seluas ± 7.575  m 2 ,  terletak  di  Desa  Dawuan  Timur  Kecamatan  Cikampek,  Karawang.  Adapun  rencana pengembang  tersebut  akan  membangun  rumah  dengan  type  30/60  sebanyak  70  unit.  Adapun tujuan  dari  penelitian  ini  adalah  untuk  menganalisis  nilai  investasi  yang  dibutuhkan  pada perumahan  Citra  Dawuan  Regency.  Pendekatan  yang  digunakan  dalam  penelitian  ini  yaitu Internal Rate of Return (IRR) dan Net Present Value (NVP). Berdasarkan hasil dari penelitian ini, nilai investasi adalah sebesar Rp 11.240.539.811 bisa dikatakan layak dengan nilai NPV sebesar Rp 537.138. 379,35 > 0 dan untuk IRR 56,14% > MARR 12%. Kata Kunci : Studi kelayakan bisnis, pembanguan perumahan, Net Present Value, Internal Rate of Return .

## ABSTRACT
Karawang  regency  is  one  area  that  is  currently  being  developed  in  the  world  of  property development of housing, due of Karawang as industrial area triggers urbanization resulting in increased demand for housing. Some developers are trying to seize this opportunity by establishing a complete housing with infrastructure that will meet all consumer needs. Citra Dawuan Regency Housing will be built on a land area of ± 7,575 m2, located in Dawuan Timur Village, Cikampek District, Karawang. The developer plans to build 70 units of 30/60 type houses. The purpose of this  study  is  to  analyze  the  required  investment  value  in  Citra  Dawuan  Regency  housing.  The approach used in this study is the Internal Rate of Return (IRR) and Net Present Value (NVP). Based on the results of this study, the investment value is IDR 11,240,539,811 which can be said to be feasible with an NPV value of IDR 537,138. 379.35> 0 and for an IRR of 56.14%> MARR 12%.
Key words : business feasibility study, housing development, Internal Rate of Return (IRR) and Net Present Value (NVP .

## 1. PENDAHULUAN
Kabupaten  Karawang  merupakan  salah  satu wilayah  yang  saat  ini  tengah  berkembang,  baik sektor  industri, property ,  dan  pembangunan perumahan. Hal ini tidak terlepas dari pengembangan wilayah Karawang menjadi wilayah  industri,  ada  beberapa  perusahan  atau pabrik yang berdiri di wilayah Karawang, sehingga hal  ini  memicu  banyaknya  urbanisasi  atau penduduk  yang  datang  dari  luar  Karawang  untuk bekerja di wilayah Karawang (Kuswartojo., 2005). Ada  beberapa  perusahan  yang  terletak  di Kabupaten  Karawang,  diantaranya  Karawang International  Industry  City,  Kawasan  Industry (KIM)  Karawang,  Kawasan  Industri  Surya  Cipta. Keberadaan  Kawasan  industri  dan  pusat  produksi ini  berdampak  pada  penambahan penduduk  di
wilayah  Karawang,  dari  tahun  ke  tahun  semakin meningkat.
Menurut  informasi  dari  Badan  Pusat  Statistik (BPS)  pada  tahun  2018  penduduk  Karawang berjumlah kurang lebih 2.920.488 jiwa. Berdasarkan  data  dari  Dinas  Kependudukan  Dan Catatan  Sipil  Kabupaten  Karawang,  urbanisasi mengalami  peningkatan  dalam  beberapa  tahun terakhir. Bahkan populasi pendatang di Karawang sampai  mengalahkan  jumlah  penduduk  asli. Perbandingannya  sudah  mencapai  60%  banding 40%. jumlah pendatang lebih banyak di Karawang Timur,  Adapun  jumlah  pendatang  di  Karawang tercatat mencapai sekitar 1,7 juta jiwa, Lebih besar dari  jumlah  warga  asli  Karawang  yang  mencapai sekitar  1,2  juta  jiwa  dari  beberapa  alasan  di  atas sebanding  dengan  kebutuhan  rumah  tinggal, sebagai daerah yang sedang berkembang,
Karawang  menjadi  wilayah  yang  cocok  untuk pengembangang  perumahan  dan  memiliki  nilai investasi  yang  menguntungkan  (Wingly,  2011), dengan  posisi  wilayah  yang  strategis  dan  jumlah penduduk yang semakin meningkat, adapun jumlah penduduk  di  karawang  berdasarkan  dokumen kajian lingkungan yang diamati di lokasi studi yaitu Desa Dawuan Timur Kecamatan Cikampek tempat lokasi  peroyek  berada,  jumlah  penduduk  Desa Dawuan Timur adalah 6.008 jiwa yaitu 2.993 jiwa untuk  penduduk  laki  laki  dan  3.015  jiwa  adalah perempuan  dengan  jumlah  kepala  keluarga  2.255 KK.  Beberapa  pengembang  ( developer )  mencoba menangkap peluang ini dengan mendirikan sebuah perumahan lengkap dengan sarana prasarana yang akan  memenuhi  semua  kebutuhan  konsumen (Giatman,  2006).    Salah  satu  pengembang  yang tertarik adalah PT. Pilar Nusantara, yang berencana mendirikan perumahan dengan nama Citra Dawuan Regency yang berletak di Kampung Kalijurang Rt 003  Desa  Dawuan  Timur  Kecamatan  Cikampek, Kabupaten  Karawang , dengan  luas  tanah  ±  7.575 m 2 . Rumah yang dibangun adlah sebanyak 70 unit dengan  type  30/60.  Pihak  pengembang  ini
bertujuan  untuk  menyediakan  hunian  bagi pendatang  dan  warga  asli  tentunya,  namun  upaya ini tentunya juga harus diimbangi dengan kepastian hukum  dalam  penyediaan  infrastruktur  (Namara, 2018),  khususnya  bagi  pengembang  perumahan. Adanya  kepastian  hukum,  akan  lebih  membantu pengembang  dalam  menjalankan  pembangunan perumahan  sekaligus  menjamin  investasi  dan bisnisnya (Wingly, 2011).
Hasil analisis kelayakan investasi pada perumahan dapat menarik minat developer dalam penanaman modal  di  wilayah.  Kelayakan  investasi  pada perumahan  di  lokasi  yang  beerdekatan  dengan Karawang telah dikaji sebelumnya, seperti di Kota Cikarang (Warsika, 2013), Kota Bekasi (Natasasmita  dkk,  2018),  dan  Kab.  Tangerang (Hartanu dan Firdausy, 2019).

## 2. METODE PENELITIAN
Metode  penelitian  yang  di  gunakan  secara  garis besar  berupa  diagram  alir  tahapan  penelitian, seperti ditunjukan pada diagram alur kerja sebagai berikut:
Gambar 1 Diagram alir penelitian.

## 3. HASIL DAN PEMBAHASAN

## 3.1 Rencana Penyusunan Cashflow
Rencana  penelitian  perumahan  Citra  Dawuan Regency  terletak  di  Desa  Dawuan  Timur,  biaya
pembangunan adalah sekitar Rp. 11. 976.678.190,22 .
Berdasarkan data yang diperoleh langkah selanjutnya  yang  di  lakukan  yaitu  penyusunan Flowchart dalam kondisi normal rencana
penyususnan Cashflow tersebut  ditunjukan  pada table 1.
Cash Flow Pengembang Perumahan
Setelah menyusun rencana cashflow selanjutnya dilakukan analisis kelayakan dengan metode Net Present  Value  (NPV),  Internal  Rate  of  Return (IRR )

## 3.2 Net Present Value (NVP)
Net  Present  Value  (NPV adalah  metode  yang menghitung selisih antara nilai sekarang investasi dengan  nilai  sekarang  penerimaan-penerimaan
kas  bersih  (operasional  maupun  terminal cash flow ) dimasa yang akan datang. NPV merupakan metode  menghitung  nilai  bersih  ( netto )  pada waktu  sekarang  ( present ).  Asumsi present yaitu menjelaskan waktu awal perhitungan bertepatan dengan saat evaluasi dilakukan atau pada periode tahun  ke-nol  (0)  dalam  perubahan cash  flow investasi yang ditunjukkan pada Gambar 2.
Perubahan cash flow investasi (Sumber: Giatman 2011)
Adapun hasil analisis perhitungan NPV sebagai berikut,
Discount factor (DF) untuk per tahun
Sumber: Hasil Analisis, 2018
Perhitungan NPV ditunjukkan pada Tabel 3
Perhitungan NPV Parameter Thn 0 Thn 1 Thn 2 Thn 3 n 0 1 2 3 r 12% 12% 12% 12% 1+r 1,12 1,12 1,12 1,12 (1+r) n 1,00 1,12 1,25 1,40 DF *) 1/(1+r) n 1,0000 0,8929 0,7972 0,7118
Sumber: Hasil Analisis, 2018 Keterangan: Tahun 2018 CF =Rp 810.285.024,31 r =1,00 n = 0 𝑁𝑃𝑉 2018 = 810.285.024,31
(1+1) 0 = Rp. 810.285.024,31 Tahun 2019 CF = Rp 6.810.356.144,82 R =0,89 N =1 𝑁𝑃𝑉 2019 = 6.810.356.144,82
(𝟏+𝟎.𝟖𝟗) 𝟏 = Rp. 6.080.675.102,52 Tahun 2020 CF = Rp 6.379.524.738,72 r = 0,80 n = 2 𝑁𝑃𝑉 2020 = 6.379.524.738,72
(𝟏+𝟎.𝟖) 𝟐
= Rp. 5.085.718.063,39 Jadi NPV = Rp 810.285.024,31 + 6.080.675.102,52  +  Rp  5.085.718.063,39 =
Rp.11.976.678.190,22
Jika NPV >  0  ( NPV positif  dan  layak  untuk dijalankan).
Dari  hasil  perhitungan  di  atas  didapatkan  nilai Net present value sebesar Rp. 11. 976.678.190,22 >  0.  Maka  proyek  perumahan Citra Dawuan Regency layak untuk di jalankan.

## 3.2 Internal rate of return (IRR)
Berbeda  dengan  metode  sebelumnya,  dimana umumnya  kita  mencari  nilai  ekuivalensi cash flow dengan mempergunakan suku bunga sebagai faktor penentu utamanya, maka pada metode IRR ini justru yang akan dicari adalah suku bunganya disaat NPV sama  dengan  nol  (0).  Grafik NPV dengan  nilai IRR tunggal  ditunjukkan  pada Gambar 2.3 sebagai berikut:
Grafik NPV dengan nilai IRR tunggal (Sumber: Yacob, 2009)
Metode  ini  menghitung  tingkat  bunga  yang menyamakan  nilai  sekarang  investasi  dengan nilai sekarang penerimaan-penerimaan kas bersih di masa-masa mendatang. Apabila tingkat bunga ini lebih besar daripada Minimum Attractive Rate of  Return ( MARR) ,  maka  investasi  tersebut dikatakan  menguntungkan,  jika  tingkat  bunga lebih  kecil  daripada MARR maka  investasi tersebut dikatakan rugi (Jakfar, 2003).
Discount factor (DF) untuk per tahun
Sumber: Hasil Analisis, 2018 Discount Factor 57%
Tahun Cash Flow Discount Factor 15% Present Value 2018 810.285.024,31 Rp 1,00 810.285.024,31 Rp 2019 6.810.356.114,82 Rp 0,89 6.080.675.102,52 Rp 2020 6.379.524.738,72 Rp 0,80 5.085.718.063,39 Rp Total Present Value 11.976.678.190,22 Rp Modal awal 11.439.539.810,87 Rp Net Present Value 537.138.379,35 Rp Parameter Thn 0 Thn 1 Thn 2 Thn 3 n 0 1 2 3 r 56% 56% 56% 56% 1+r 1,56 1,56 1,56 1,56 (1+r) n 1,00 1,56 2,43 3,80 DF *) 1/(1+r) n 1,0000 0,6410 0,4109 0,2634
Sumber: Hasil penyusun, 2018) Perhitungan IRR Keterangan: DCF1 = Rp.8. 142.387,38 DCF2 = (Rp 49.284.001,58)
i1 = 56% i2 = 57% Jawab:
𝐼𝑅𝑅 = 56% + 𝐷𝐶𝐹 1 𝐷𝐶𝐹 1 −𝐷𝐶𝐹 2 . (𝑖 1 − 𝑖 2 )
𝐼𝑅𝑅 = 56% + 8.142.387,38
8.142.387,38−(−49.284.001,58) . (0.56 − 0.57)
𝐼𝑅𝑅 = 56,4%
Nilai IRR 56,14% >  MARR 12 % maka  proyek perumahan Citra  Dawuan  Regency berdasarkan perhitungan IRR layak untuk dijalankan.

## 4. KESIMPULAN
Berdasarkan hasil dari pembahasan di atas maka dapat  ditarik  kesimpulan  bahwa  proyek pembangunan perumahan Citra Dawuan Regency  menguntungkan  atau  layak  untuk dilaksanakan  dengan  nilai  NPV  sebesar  Rp
537.138. 379,35 > 0 dan untuk  IRR 56,14% > MARR 12%

## DAFTAR PUSTAKA
Giatman. M.,  (2006), Ekonomi  Teknik ,  Jakarta: PT Raja Gafindo Persada.
Hartanu,  D.A.,  Firdausy  C.M.  (2019).  Analisis Kelayakan Investasi Pengembangan Perumahan Subsidi di Kabupaten
Tangerang, Jurnal  Manajemen  Bisnis  dan Kewirausahaan. Vol 2 (1). Inge,  R.S.B.  (2003). Manajemen  Keuangan . Edisi  Keempat.  Klaten:  Literata  Lintas Media.
Kasmir  dan  Jakfar.,  (2004), Studi  Kelayakan Bisnis ,  Jakarta:  Kencana  Prenada  Media Group.
Kuswartojo,  T.  (2005), Perumahan  dan Pemukiman  Indonesia ,  Institut  Teknologi Bandung, Bandung.
Manopo,  S.F.J.,  Tjakra,  J.,  Mandagi,  R.J.M.,
Sibi,  M.  (2013).  Analisis  Biaya  Investasi pada Perumahan Griya Paniki Indah, Jurnal Sipil Statik. Vol. 1 (5) 377 – 381.
Namara, I., Djoko M Hartono, D.M., Latief, Y.,
&  Sarwanto,  S.M.,  (2018).  Institution  and legal  aspect,  based  river  water  quality management. International  Journal  of Engineering and Technology (UAE) Vol. 7 (3), 86-88 .
Natasasmita, G., Murtejo, T., Chayati, N., Lutfi, M.  (2018).  Studi  Kelayakan  Investasi
Finansial  (Studi  Kasus:  Perumahan  BIA
Residence), Astonjadro Vol. 7 (1). Pudjawan,  I.  N.,  (2007), Ekonomi  Teknik ,
Cetakan ketiga. Surabaya: Guna Widya.
Wingly,  P.,  (2011).  Analisa  Biaya  Investasi Proyek  Perumahan. Fakultas  Teknik.
Manado.
Warsika, P.D. (2013). Studi Kelayakan Investasi Bisnis  Properti  (Central  Park  Cikarang),
Jurnal Ilmiah Teknik Sipil. Vol. 17 (1) Zakia,  Ikhsan,  M.,  Fadli,  R.  (2017).  Studi
Kelayakan Investasi Pengembang
Perumahan (Studi Kasus Perumahan Griya Lapang  Kecamatan  Johan  Pahlawan), Jurnal  Teknik  Sipil  Universitas  Teuku Umar. Vol 3 (2) 44 – 54.
Parameter Thn 0 Thn 1 Thn 2 Thn 3 n 0 1 2 3 r 57% 57% 57% 57% 1+r 1,57 1,57 1,57 1,57 (1+r) n 1,00 1,57 2,46 3,87 DF *) 1/(1+r) n 1,0000 0,6369 0,4057 0,2584 Net Cash Flow NCF 56% 57% 2018 -6.701.401.677,60 -6.701.401.677,60 -6.701.401.677,60 2019 6.845.842.308,94 4.388.360.454 4.360.409.114 2020 5.648.832.434,59 2.321.183.611 2.291.708.562 Total 8.142.387,38 -49.284.001,58
Discountted Cash Flow Tahun