Volume 1 Nomor 1  Desember  2019 Notary Law Research http://jurnal.untagsmg.ac.id/index.php/NLR

## PERJANJIAN SEWA MENYEWA TERHADAP TANAH YANG HAK GUNA BANGUNANNYA TELAH HABIS MASA BERLAKUNYA
Citra Kristinna  , Yulies Tiena Masriani 2 ,
Program Magister Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas 17 Agustus 1945 Semarang, Indonesia Fakultas Hukum Universitas 17 Agustus 1945 Semarang, Indonesia

## Info Artikel
________________ Sejarah Artikel: Diterima Agustus  2018 Disetujui September  2019 Dipublikasikan Desember   2019
________________

## Keywords:
Sewa Menyewa; Tanah Hak Guna Bangunan; Masa Berlaku.
_____________
DOI:

## Abstrak
___________________________________________________________________ HGB  dapat  dipunyai  oleh  warga  negara  Indonesia  dan  badan  hukum  yang didirikan  menurut  hukum  Indonesia  dan  berkedudukan  di  Indonesia  dan memiliki  jangka  waktu  pemberian  HGB  paling  lama  30  tahun  dan  dapat diperpanjang  dengan  waktu  paling  lama  20  tahun.  Masyarakat  atau  badan hukum baik privat maupun hukum yang memiliki Hak Guna Bangunan di atas tanah  Hak  Pengeleloaan  kerapkali  mendapatkan  permasalahan  di  masa berakhirnya  Hak  Guna  Bangunan  tersebut.  Perjanjian  sewa  menyewa  tanah yang  hak  guna  bangunannya  telah  habis  masa  berlakunya  dapat  diperoleh kembali HGBnya dengan mengajukan selambat-lambatnya dua tahun sebelum berakhirnya Hak Guna Bangunan tersebut. Hak Guna Bangunan dapat beralih dan  dialihkan  kepada  pihak  lain.  Faktor  yang  melatar  belakangi  terjadinya sengketa antara pihak penggugat dan tergugat dalam perjanjian sewa menyewa tanah dan bangunan yaitu tidak adanya itikad baik dari pihak penyewa dengan tidak mengembalikan objek yang disewanya setelah perjanjian sewa menyewa berakhir.  Pertimbangan  hakim  pada  putusan  MA  Nomor  3806  K/Pdt/2016 yang menguatkan putusan Pengadilan Tinggi dan Pengadilan Negeri sudah tepat karena  majelis  hakim  MA  telah  melaksanakan  kewenangannya  sesuai  yang diatur oleh undang-undang yaitu sebagai judex facti
.
© 2019 Program Magister Kenotariatan
 Alamat korespondensi:
E-mail: penulis@domain.com p-ISSN 0000-0000 e-ISSN 0000-0000

## A. Latar Belakang
Secara yuridis pengertian perjanjian diatur dalam buku ketiga tentang perikatan. Definisi perjanjian menurut Pasal 1313 KUHPerdata adalah suatu perbuatan dengan mana satu orang atau lebih mengikatkan dirinya terhadap satu orang lain atau lebih. 1 Sewa menyewa merupakan perbuatan perdata yang dapat  dilakukan  oleh  suatu  subyek  hukum  (orang  dan  badan  hukum). Perjanjian sewa menyewa diatur dalam Pasal 1548-1600 KUHPerdata.
Pasal  33  ayat  3  Undang-Undang  Dasar  Negara  Republik  Indonesia Tahun  1945  mengatur  bahwa  “Bumi  dan  air  dan  kekayaan  alam  yang terkandung  di  dalamnya  dikuasai  oleh  Negara  dan  dipergunakan  untuk sebesar-besar kemakmuran rakyat.” Maksud dikuasai oleh negara dalam pasal ini bukan berarti negara menjadi pemilik atas bumi dan air dan kekayaan alam yang  terkandung  di  dalamnya.  Hak  negara  sebagai  organisasi  kekuasaan seluruh rakyat ini, bersumber pada hak bangsa Indonesia atas tanah, yang pada hakikatnya merupakan penugasan pelaksanaan tugas kewenangan bangsa yang mengandung unsur hukum publik. 2 Isi wewenang hak menguasai negara atas tanah  diatur  lebih  lanjut  dalam  Pasal  2  ayat  (2)  Undang-Undang  Nomor  5 Tahun  1960  tentang  Peraturan  Dasar  Pokok-Pokok  Agraria  (selanjutnya disebut UUPA).
Hak Guna Bangunan diatur dalam Pasal 35 sampai Pasal 40 UUPA dan Pasal 19 sampai Pasal 38 PP No. 40 Tahun 1996 tentang Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan dan Hak Pakai. Berdasarkan Pasal 35 ayat (1)  UUPA menentukan  bahwa  HGB  adalah  hak  untuk  mendirikan  dan  mempunyai bangunan-bangunan atas  tanah yang  bukan  miliknya  sendiri,  dengan  jangka waktu  paling  lama  30  tahun.  Berdasarkan  ketentuan  tersebut  HGB memberikan  kewenangan  kepada  pemegang  haknya  untuk  mendirikan bangunan  di  atas  bukan  miliknya  sendiri  sesuai  dengan  sifat  dan  tujuan peruntukannya. Meskipun HGB tidak sekuat Hak Milik namun sebagaimana dengan  Hak  Guna  Usaha,  Hak  Guna  Bangunan  tergolong  hak  yang  kuat artinya tidak mudah hapus dan dapat dipertahankan terhadap bangunan pihak lain dan wajib didaftarkan.
HGB dapat dipunyai oleh warga negara Indonesia dan badan hukum yang  didirikan  menurut  hukum  Indonesia  dan  berkedudukan  di  Indonesia. Jangka waktu pemberian HGB paling lama 30 tahun dan dapat diperpanjang dengan waktu paling lama 20 tahun. Sesudah jangka waktu tersebut berakhir kepada bekas pemegang hak dapat diberikan pembaharuan HGB di atas tanah
1 Purwahid Patrik, 1994, Dasar-Dasar Hukum Perikatan , Mandar Maju, Bandung, hlm. 94.
2 Urip Santosa, 2012, Hukum Agraria Kajian Komprehensif, Kencana, Jakarta, hlm. 79.
yang sama, hal ini sesuai dengan yang tercantum pada Pasal 25 ayat (2) PP No. 40 Tahun 1996.
Masyarakat  ataupun  pihak  yang  ingin  mendapatkan  hak  mendirikan bangunan  atau  yang  disebut  dengan  HGB  harus  mengajukan  hak  guna bangunan kepada isntansi  terkait dalam hal ini Badan pertanahan Nasional. Setelah HGB diajukan maka pihak BPN akan menganjurkan kepada pemohon untuk  mengajukan  persetujuan  kepada  pemerintah  selaku  pemilik  hak pengelolaan. Setelah mendapatkan persetujuan barulah pemilik HGB memiliki hak untuk membangun di atas lahan tersebut sesuai dengan waktu yang telah ditentukan.
Masyarakat atau organisasi maupun badan hukum yang telah memiliki HGB yang telah lama mendiami lahan di atas lahan pengelolaan pemerintah tentu telah melakukan pembangunan baik semi permanen maupun bangunan permanen. Adaptasi dan okupasi terhadap area hak pengelolaan membuat rasa hak  guna  bangunan  dapat  berubah  menjadi  hak  kepemilikan,  hal  ini  bukan hanya sesuatu harapan saja namun dimuat dalam ketentuan undang-undang.
Masyarakat  atau  badan  hukum  baik  privat  maupun  hukum  yang memiliki  Hak  Guna  Bangunan  di  atas  tanah  Hak  Pengeleloaan  kerapkali mendapatkan  permasalahan  di  masa  berakhirnya  Hak  Guna  Bangunan tersebut. Salah satu contoh adalah perkara nomor 3806 K/Pdt/2016 antara HG selaku Penggugat dengan LT (Tergugat I), TDH (Tergugat II), HH (Tergugat III),  Lurah  Karangayu  Kecamatan  Semarang  Barat (Tergugat  IV),  Walikota Semarang  (Tergugat  V),  dan  Kepala  Kantor  Pertahanan  Kota  Semarang (Tergugat VI). Perkara  ini berawal dari terjadinya perjanjian sewa menyewa antara Penggugat dengan NV. BCMK. Di atas tanah tersebut pihak Penggugat membangun sebuah pabrik dan gudang.
Bahwa fakta hukum Penggugat adalah Penyewa atas objek sengketa dan Pemilik  objek  sengketa  adalah  NV.  BCMK  yang  telah  berubah  menjadi  PT PPPK  sebagai  Direkturnya  adalah  Tergugat  I.  Tanah  objek  sengketa  adalah HGB  Nomor  289/Karangayu  yang  lamanya  30  tahun  dan  berakhir  pada tanggal  18-10-1996.  Perjanjian  sewa-menyewa  atas  objek  sengketa  antara Penggugat (selaku penyewa) dengan NV. BCMK (selaku yang menyewakan) berakhir berdasarkan hukum yang berlaku pada tanggal 10-03-1995.
Bangunan yang dibangun di atas objek sengketa oleh Penggugat (selaku penyewa) setelah berakhirnya perjanjian sewa-menyewa tersebut menjadi milik yang  menyewakan  NV.  BCMK.  Pada  saat  sewa-menyewa  berakhir,  status tanah  objek  sengketa  belum  berakhir,  berakhirnya  tanggal  18-10-1996.
Tergugat  I  sebagai  yang  berhak  atas  HGB  Nomor  289/Karangayu  tersebut telah  mengajukan  permohonan  perpanjangan  HGB  Nomor  289/Karangayu kepada  Kantor  Pertanahan  Kota  Semarang.Tergugat  I  sebagai  pihak  yang berhak atas HGB tersebut, berdasar hukum berhak menjual bangunan miliknya yang berdiri di atas tanah objek sengketa dan melepasakan hak atas tanah HGB Nomor  289/Karangayu  tersebut  kepada  Tergugat  II.  Bahwa  seharusnya Penggugat  sejak  berakhirnya  perjanjian  sewa  menyewa  objek  sengketa  yaitu tanggal 10 Maret 1995 menyerahkan objek.
Pertimbangan  Mahkamah  Agung,  Mahkamah  Agung  mengeluarkan Putusan yaitu Nomor 3806 K/Pdt/2016, yang amar putusannya adalah :
1. Menolak permohonan kasasi dari Para Pemohon Kasasi I: I.1. Lurah Karangayu  Kecamatan  Semarang  Barat  Kota  Semarang,  dan  I.2. Walikota Semarang, II. HG tersebut;
2. Menghukum Para Pemohon Kasasi I /Tergugat IV, V/Pembanding II, III,  dan  Pemohon  Kasasi  II/Penggugat/Pembanding  I  untuk membayar  biaya  perkara  dalam  tingkat  kasasi  ini  sejumlah Rp500.000,00 (lima ratus ribu rupiah);

## B. Rumusan Masalah
Berdasarkan  uraian  latar  belakang  di  atas,  maka  permasalahan  yang akan dibahas dalam penelitian ini adalah:
1. Bagaimana  perjanjian  sewa  menyewa  tanah  yang  hak  guna bangunannya telah habis masa berlakunya?
2. Mengapa  penyewa  ingin  menguasai  dan  memiliki  tanah  hak  guna bangunan tersebut?
3. Apakah akibat hukumnya jika penyewa melakukan wanprestasi?

## C. Pembahasan
1. Perjanjian  Sewa  Menyewa  Tanah  Yang  Hak  Guna  Bangunannya Telah Habis Masa Berlakunya
Sewa menyewa merupakan bentuk dari salah satu perjanjian yang terdiri dari dua pihak yaitu pihak penyewa dan pihak yang menyewakan. Perjanjian pada  pokoknya  mengatur  hubungan  dimana  kedua  belah  pihak  saling mempunyai prestasi secara timbal balik, sehingga menimbulkan suatu hak dan kewajiban dari masing-masing pihak yang mengadakan perjanjian.
Perjanjian  sewa  menyewa  tanah  hak  guna  bangunan  juga  akan menimbulkan suatu hak dan kewajiban diantara masing-masing pihak. Pihak penyewa mempunyai hak dalam suatu waktu  tertentu yang telah ditentukan
dan berkewajiban membayar sejumlah harga tertentu yang telah diperjanjikan. Pihak  pengelola  tanah  berhak  atas  pembayaran  sejumlah  uang  tertentu  dan berkewajiban  menyerahkan  rumahnya  kepada  penyewa  untuk  masa  waktu tertentu.  Perjanjian  sewa  menyewa  tanah  HGB  dianggap  sah  dan  mengikat pada saat tercapainya kata sepakat antara kedua belah pihak.
Ketentuan sewa  menyewa  tanah  HGB  diatur  dalam berbagai  peraturan mulai  dari  Kitab  Undang-Undang  Hukum  Perdata  yaitu  dalam  pasal  1548 Buku Ke III tentang Perikatan Bab ke 7 tentang Sewa Menyewa.
Bekas  pemegang  HGB  eks  konversi  Hak  Barat  mendapatkan  prioritas untuk  memperoleh  kembali  HGBnya.  Hak  prioritas  eks  pemegang  HGB tersebut  diberikan,  selama  pemegang  hak  memenuhi  persyaratan  sebagai pemegang  hak  diantaranya  warga  negara  Indonesia  dan  badan  hukum  yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia, tanahnya masih  dipergunakan  dengan  baik  sesuai  dengan  keadaan,  sifat  dan  tujuan pemberian hak tersebut; syarat-syarat pemberian hak tersebut dipenuhi dengan baik  oleh  pemegang  hak.  Bidang  tanah  eks  konversi  hak  Barat  merupakan tanah  yang  dikuasai  oleh  negara,  dan  dapat  dimohonkan  hak  atas  tanah tersebut.
Berdasarkan hasil putusan perkara nomor 3806 K/Pdt/2016 antara HG selaku Penggugat dengan LT (Tergugat I), TDH (Tergugat II), HH (Tergugat III),  Lurah  Karangayu  Kecamatan  Semarang  Barat (Tergugat  IV),  Walikota Semarang  (Tergugat  V),  dan  Kepala  Kantor  Pertahanan  Kota  Semarang (Tergugat VI). Perkara  ini berawal dari terjadinya perjanjian sewa menyewa antara Penggugat dengan NV. BCMK. Di atas tanah tersebut pihak Penggugat membangun sebuah pabrik dan gudang.
Bahwa fakta hukum Penggugat adalah Penyewa atas objek sengketa dan Pemilik  objek  sengketa  adalah  NV.  BCMK  yang  telah  berubah  menjadi  PT PPPK  sebagai  Direkturnya  adalah  Tergugat  I.  Tanah  objek  sengketa  adalah HGB  Nomor  289/Karangayu  yang  lamanya  30  tahun  dan  berakhir  pada tanggal  18-10-1996.  Perjanjian  sewa-menyewa  atas  objek  sengketa  antara Penggugat (selaku penyewa) dengan NV. BCMK (selaku yang menyewakan) berakhir berdasarkan hukum yang berlaku pada tanggal 10-03-1995.
Bangunan yang dibangun di atas objek sengketa oleh Penggugat (selaku penyewa) setelah berakhirnya perjanjian sewa-menyewa tersebut menjadi milik yang  menyewakan/NV.  BCMK.  Pada  saat  sewa-menyewa  berakhir,  status tanah  objek  sengketa  belum  berakhir,  berakhirnya  tanggal  18-10-1996. Tergugat  I  sebagai  yang  berhak  atas  HGB  Nomor  289/Karangayu  tersebut
telah  mengajukan  permohonan  perpanjangan  HGB  Nomor  289/Karangayu kepada  Kantor  Pertanahan  Kota  Semarang.  Tergugat  I  sebagai  pihak  yang berhak atas HGB tersebut, berdasar hukum berhak menjual bangunan miliknya yang berdiri di atas tanah objek sengketa dan melepasakan hak atas tanah HGB Nomor  289/Karangayu  tersebut  kepada  Tergugat  II.  Bahwa  seharusnya Penggugat  sejak  berakhirnya  perjanjian  sewa  menyewa  objek  sengketa  yaitu tanggal 10 Maret 1995 menyerahkan objek.
Dari  semua  uraian  diatas  jelaskan  bahwa  untuk  menyerahkan  bagian- bagian tanah pihak yang menyewakan kepada pihak penyewa berikut dengan memberikan suatu hak atas tanah (dalam hal ini Hak Guna Bangunan) di atas tanah Hak Pengelola/pemilik haruslah berdasarkan sebuah perjanjian antara pihak  pihak  yang  menyewakan  dengan  pihak  penyewa  dalam  hal  ini perorangan maupun perusahaan swasta.
Sehubungan  mengenai  jangka  waktu  berlakunya  Hak  Guna  Bangunan diatur dalam Pasal 25 Peraturan Pemerintah No. 40 Tahun 1996, bahwa Hak Guna Bangunan diberikan untuk jangka waktu paling lama 30 tahun dan dapat diperpanjang untuk jangka waktu paling lama 20 tahun. Jadi total jangka waktu Hak Guna Bangunan selama 50 tahun. Perpanjangan dan/atau pembaharuan ini  dapat  dilakukan  sepanjang  pemegang  Hak  Guna  Bangunan  memenuhi syarat-syarat yang ditentukan dalam Pasal 26 ayat (1) Peraturan Pemerintah No. 40 Tahun 1996, yaitu sebagai berikut :
a. Tanahnya  masih  dipergunakan  dengan  baik  sesuai  dengan keadaan, sifat dan tujuan pemberian hak tersebut;
b. Syarat-syarat  pemberian  hak  tersebut  dipenuhi  dengan  baik oleh pemegang hak;
c. Pemegang hak masih memenuhi syarat sebagai pemegang hak;
d. Tanah  tersebut  sesuai  dengan  Rencana  Tata  Ruang  Wilayah yang bersangkutan.
Permohonan  perpanjangan  dan/atau  pembaharuan  atas  tanah  Hak Pengelolaan dilakukan oleh pemegang Hak Guna Bangunan setelah mendapat persetujuan dari pemegang Hak Pengelolaan. Permohonan itu dapat dilakukan selambat-lambatnya dua tahun sebelum berakhirnya jangka waktu Hak Guna Bangunan  tersebut.  Perpanjangan  dan/atau  pembaharuan  ini  dicatat  dalam buku tanah pada Kantor Pertanahan.
Adapun syarat permohonan perpanjangan dan pembaharuan Hak Guna Bangunan:
1. Tanahnya  masih  diusahakan  dengan  baik  sesuai  dengan keadaan, sifat dan tujuan pemberian hak tersebut;
2. Syarat-syarat  pemberian  hak  tersebut  masih  dipenuhi  dengan baik oleh pemegang hak;
3. Pemegang  hak  masih  memenuhi  syarat  sebagai  pemegang HGB;
4. Tanah  tersebut  masih  sesuai  dengan  Rencana  Tata  Ruang Wilayah (RTRW) yang bersangkutan;
5. Permohonan  diajukan  selambat-lambatnya  2  (dua)  tahun sebelum berakhirnya waktu HGB tersebut.
HGB  merupakan  hak  atas  tanah  yang  memiliki  jangka  waktu  tertentu. Hak atas tanah tersebut dapat menjadi hapus apabila jangka waktu berlakunya telah  habis.  HGB  dapat  diperpanjang  sebelum  masa  berlakunya  berkahir sehingga  HGB  tersebut  terus  berlanjut  seperti  semula.  Berdasarkan  Pasal  25 ayat (1) jo Pasal 22 ayat (1) dan (2) Peraturan Pemerintah Nomor 40 Tahun 1996,  HGB  yang  dapat  diperpanjang  jangka  waktunya  adalah  HGB  yang terdiri di atas tanah negaradan HGB atas Tanah Hak Pengelolaan.
Permohonan perpanjangan jangka waktu HGB diatur dalam:
1. Peraturan  Pemerintah  Nomor  40  Tahun  1996  tentang  Hak
Guna Usaha, HGB Dan Hak Pakai Atas Tanah 2. Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional  No.  9  Tahun  1999  tentang  Cara  Pemberian  dan Pembatalan Hak atas Tanah Negara dan Hak Pengelolaan.
Pasal  27  ayat  (1)  Peraturan  Pemerintah  Nomor  40  Tahun  1996 menyatakan bahwa perpanjangan HGB diajukan selambat-lambatnya 2 (dua) tahun  sebelum  berakhir  masaberlakunya  HGB.  Ketentuan  tersebut memberikan  kepastian  yang  jelas  mengenai  batas  waktu  pengajuan perpanjangan HGB. Apabila pemegang HGB tidak mengajukan perpanjangan hak pemakaiannya atas objek HGB selambat-lambatnya 2 (dua) tahun sebelum berakhirnya masa berlaku HGB maka HGB tersebut akan hapus atau atau batal demi hukum.
Pasal  41  Peraturan  Menteri  Negara  Agraria/Kepala  Badan  Pertanahan Nasional No. 9 Tahun 1999 tentang Cara Pemberian dan Pembatalan Hak atas Tanah  Negara  dan  Hak  Pengelolaan  (untuk  selanjutnya  disebut Permen.Agraria No. 9/1999) menyatakan bahwa permohonan perpanjangan waktu HGB diajukan dapat oleh pemegang hak dalam rentang waktu 2 (dua) tahun sebelum berakhirnya jangka waktu hak tersebut. Ketentuan ini bersifat
lebih longgar dari pada ketentuan pertama, yaitu PP No. 40/1996, tetapi dalam praktiknya  justru  menyebabkan  batas  waktu  pengajuan  perpanjangan  HGB menjadi tidak jelas dan kabur.
Adanya  dua  ketentuan  berbeda  mengenai  jangka  waktu  pengajuan perpanjangan  HGB,  dapat  menimbulkan  panafsiran  berbeda  yang menyebabkan  terjadinya  ketidakpastian  dalam  penerapan  dan  penegakan hukum  di  bidang  pertanahan,  khususnya  mengenai  jatuh  tempo  pengajuan perpanjangan HGB.
Pada praktiknya, pengajuan perpanjangan HGB dapat dilakukan rata-rata 6  bulan  sebelum  berakhirnya  batas  waktu  pengajuan  2  (dua)  tahun  sebelum berakhirnya  masa  berlaku  HGB,  dan  bahkan  seringkali  dalam  waktu  yang tersisa 1 (satu) bulan dari batas waktu tersebut, pengajuan perpanjangan HGB masih  dapat  diproses  oleh  kantor  pertanahan  melalui  negosiasi  tertentu. Negosiasi  menjadi  suatu  kebutuhan  bagi  pemohon  perpanjangan  HGB manakala  berkas  pengajuan  perpanjangan  HGB  menumpuk  di  Kantor Pertanahan,  dan  antrian  berkas  menjadi  panjang  sehingga  ada  risiko  HGB pemohon menjadi hapus karena melampaui batas waktu masa berlaku HGB. Dalam  situasi  demikian,  pemohon  perpanjangan  HGB  terpaksa  harus bernegosiasi  dengan  aparat  Kantor  Pertanahan  agar  berkas  permohonannya dapat diproses secepatnya sehingga HGB tidak menjadi hapus.
Menurut Undang-undang Nomor 5 tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-pokok Agraria (UUPA) Pasal 35 Ayat 1 menyatakan bahwa Hak guna- bangunan adalah hak untuk mendirikan dan mempunyai bangunan-bangunan atas tanah yang bukan miliknya sendiri, dengan jangka waktu paling lama 30 tahun, dimana hak tersebut dapat beralih (Pasal 35 Ayat 3).
Hak guna bangunan dapat beralih dan dialihkan kepada pihak lain sesuai dengan  syarat  atau  perjanjian  yang  jelas  dan  benar  menurut  hukum. 3 Hal tersebut diatur dalam Pasal 35 ayat (3) UUPA yang menentukan bahwa hak guna bangunan dapat beralih dan dialihkan kepada pihak lain. Kata beralih dan dialihkan memiliki arti bahwa berpindahnya hak guna bangunan dari subjek hak  guna  bagunan  kepada  subjek  hak  guna  bangunan  lain  mengakibatkan hapus  atau  tidaknya  hak  guna  bangunan  tersebut  karena  adanya  peristiwa hukum atau perbuatan hukum.
3 Florianus SP Sangsun, Tata Cara Mengurus Sertifikat Tanah , (Jakarta: Visimedia, 2007), hlm.
Berdasarkan  uraian  tersebut  dapat  ditarik  kesimpulan  yaitu  dalam perjanjian sewa menyewa tanah yang hak guna bangunannya telah habis masa berlakunya dapat diperoleh kembali Hak Guna Bangunannya tersebut melalui pengajuan perpanjangan Hak Guna Bangunan selambat-lambatnya dua tahun sebelum berakhirnya Hak Guna Bangunan tersebut dan hak guna bangunan dapat  beralih  dan  dialihkan  kepada  pihak  lain  sesuai  dengan  syarat  atau perjanjian  yang  jelas  dan  benar  menurut  hukum  dimana  hal  tersebut  sudah diatur  dalam  Pasal  35  ayat  (3)  UUPA  yang  menentukan  bahwa  hak  guna bangunan dapat beralih dan dialihkan kepada pihak lain.
Jadi  dari  uraian  di  atas  dapat  disimpulkan  bahwa  perjanjian  sewa menyewa  tanah  yang  hak  guna  bangunannya  telah  habis  masa  berlakunya dapat  diperoleh  kembali  HGBnya  dengan  mengajukan  perpanjangan  HGB yang terdapat di Pasal 27 ayat (1) Peraturan Pemerintah Nomor 40 Tahun 1996 yang menyatakan bahwa perpanjangan HGB diajukan selambat-lambatnya 2 (dua) tahun sebelum berakhir masa berlakunya HGB. Dalam Undang-undang No.  5  tahun  1960  tentang  Peraturan  Dasar  Pokok-pokok  Agraria  (UUPA) Pasal  35  Ayat  1  menyatakan  bahwa  Hak  guna  bangunan  adalah  hak  untuk mendirikan  dan  mempunyai  bangunan-bangunan  atas  tanah  yang  bukan miliknya  sendiri,  dengan  jangka  waktu  paling  lama  30  tahun,  dimana  hak tersebut dapat beralih (Pasal 35 Ayat 3).
Hak guna bangunan dapat beralih dan dialihkan kepada pihak lain sesuai dengan  syarat  atau  perjanjian  yang  jelas  dan  benar  menurut  hukum.  Hal tersebut diatur dalam Pasal 35 ayat (3) UUPA yang menentukan bahwa hak guna bangunan dapat beralih dan dialihkan kepada pihak lain. Kata beralih dan dialihkan memiliki arti bahwa berpindahnya hak guna bangunan dari subjek hak  guna  bagunan  kepada  subjek  hak  guna  bangunan  lain  mengakibatkan hapus  atau  tidaknya  hak  guna  bangunan  tersebut  karena  adanya  peristiwa hukum atau perbuatan hukum.

## 2. Penyewa Ingin Menguasai Dan Memiliki Tanah Hak Guna Bangunan Tersebut
Sewa menyewa diatur dalam Pasal 1548 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, yaitu suatu persetujuan dengan mana pihak yang satu mengikatkan dirinya untuk memberikan kepada pihak yang lainnya kenikmatan dari sesuatu barang, selama waktu tertentu dan dengan pembayaran dari sesuatu, yang oleh pihak tersebut belakangan ini disanggupi pembayarannya.
Dari  perkataan  sewa  menyewa  menunjukkan  bahwa  dari  pihak  satu menyerahkan barangnya untuk dinikmati oleh pihak lain sedangkan kewajiban
pihak  yang  terakhir  ialah  membayar  harga  sewa.  Dengan  sendirinya  barang yang diserahkan tidak untuk dimiliki, tetapi hanya untuk dipakai dan dinikmati kegunaannya.
Perjanjian  sewa  menyewa  berkaitan  dengan  beralihnya  penggunaan selama  jangka  waktu  berakhir  tertentu,  sehingga  akan banyak  menimbulkan permasalahan hukum yang berkaitan dengan benda yang diperjanjikan selama perjanjian berjalan dan saat berakhirnya perjanjian. Didalam sewa menyewa, si  pemilik  objek  hanya  menyerahkan  hak  pemakaian  dan  pemungutan  hasil dari benda tersebut, sedangkan hak milik atas benda tersebut tetap berada di tangan yang menyewakan sebaliknya pihak penyewa wajib memberikan uang sewa kepada pemilik benda tersebut. 4
Faktor-faktor yang menyebabkan penyewa ingin menguasai dan memiliki tanah hak guna bangunan adalah :
1. Bahwa  Penyewa  merasa  bahwa  penyewa  adalah  subyek  yang  berhak menggantikan  eks  Hak  Guna  Bangunan  Nomor  289/Karangayu  atas nama  NV.  BCMK  seluas  1636m 2 karena  NV.  BCMK  tidak  lagi memenuhi syarat sebagai badan hukum karena didirikan menggunakan hukum Belanda. Maka dari itu NV. BCMK tidak lagi memenuhi syarat sebagai pemilik tanah Hak Guna Bangunan tersebut.
2. Bahwa  Penyewa  merasa  bahwa  penyewa  adalah  subyek  yang  berhak menggantikan  eks  Hak  Guna  Bangunan  Nomor  289/Karangayu  atas nama  NV.  BCMK  seluas  1636m 2 karena  perubahan  nama  perseroan dari Perseroan NV. BCMK menjadi PT. PPPK yang hanya berdasarkan Akta  Berita  Acara  Rapat  Nomor  54  tanggal  23  Agustus  1997  dari Notaris  Angelique  Tedjawinata,  S.H.,  tanpa  diajukan  untuk mendapatkan pengesahan dari Menteri adalah tidak sah dan batal demi hukum karena bertentangan dengan Pasal 13 ayat (4) dan Pasal 15 ayat (1) dan (2) Undang Undang Nomor 1 Tahun 1995 tentang Perseroan Terbatas jo .  Pasal  3  ayat  (3)  Peraturan  Pemerintah  Nomor  26  Tahun 1998 tentang Pemakaian Nama Perseroan Terbatas jo. Pasal 3 ayat (1) dan  Pasal  4  ayat  (2)  Peraturan  Pemerintah  Nomor  43  Tahun  2011 tentang Tata Cara Pengajuan dan Pemakaian Nama Perseroan Terbatas sebagai  pelaksanaan  Pasal  9  ayat  (4)  dan  Pasal  16  ayat  (4)  Undang Undang Nomor 40 Tahun 2007 tentang Perseroan Terbatas.
4 Wirjono  Prodjodikoro.  1981. Hukum  Perdata  Tentang  Persetujuan-Persetujuan  Tertentu,
Bandung, Sumur Bandung, hlm 49
3. Bahwa  Penyewa  merasa  bahwa  penyewa  adalah  subyek  yang  berhak menggantikan  eks  Hak  Guna  Bangunan  Nomor  289/Karangayu  atas nama  NV.  BCMK  seluas  1636m 2 karena  penyewa  telah  membangun bangunan  kantor,  pabrik  dan  gudang  yang  dibangun  oleh  penyewa seluas  768  m 2 yang  dibangun  atas  sepengetahuan  NV.  BCMK berdasarkan putusan Walikotamadya Kepala Daerah Tingkat II Nomor 644/86  Tahun  1986  Tentang  Pemutihan  Bangunan  di  Jalan  Jenderal Sudirman  Nomor  237  Semarang  Kelurahan  Karang  Ayu  Kecamatan Semarang Barat.
4. Bahwa  Penyewa  merasa  bahwa  penyewa  adalah  subyek  yang  berhak menggantikan  eks  Hak  Guna  Bangunan  Nomor  289/Karangayu  atas nama NV. BCMK seluas 1636m 2 karena penyewa pada tahun 1993 telah melakukan  penyambungan  jalan  masuk  dan  saluran  penghubung berdasarkan  surat  izin  penyambungan  jalan  masuk  dan  saluran penghubung (Perda Nomor 7/1988) Nomor 6.11.5/200281 tanggal 23 Februari 1993 yang isinya telah  memberi izin kepada penyewa untuk membuat  penyambungan  jalan  masuk  dan  saluran  penghubung  di Jenderal Sudirman Nomor 237 Semarang.
5. Bahwa  penyewa  merasa  bahwa  penyewa  adalah  subyek  yang  berhak menggantikan  eks  hak  guna  bangunan  Nomor  289/Karangayu  atas nama  NV.  BCMK  seluas  1636m 2 karena  penyewa  sampai  hingga berakhirnya masa berlaku Hak Guna Bangunan tersebut adalah orang yang menempati dan memelihara tanah Hak Guna Bangunan tersebut.
Dalam  mengadakan  perjanjian  sewa  menyewa  tanah  antara  pihak penyewa dan pihak yang menyewakan sering timbulnya suatu permasalahan di  antara  kedua  belah  pihak,  seperti  perbuatan  melawan  hukum  maupun wanprestasi  atau  tindakan  penyewa  terhadap  tanah  sewa  yang  tidak  sesuai dengan  perjanjian.  Secara  umum  terdapat  dua  faktor  yang  menyebabkan penyewa  melakukan  perbuatan  melawan  hukum  maupun  wanprestasi sehingga pemilik tanah mengalami kerugian.
Dalam perjanjian sewa menyewa tanah yang hak guna bangunannya telah habis masa berlakunya antara Penggugat dengan Direktur NV. BCMK di atas tanah  Negara  eks  Hak  Guna  Bangunan  Nomor  289/Kelurahan  Karangayu atas nama NV. BCMK, yang terjadi pada tahun 1989 sesuai Akta Nomor 21 tanggal  8  April  1989  yang  dibuat  di  hadapan  R.  Widyarso  Kurniadi,  S.H., Notaris/PPAT di Kota Semarang.
Hak  Guna  Bangunan  Nomor  289/Karangayu  atas  nama  NV.  BCMK telah berakhir pada tanggal 18 Oktober 1996 sesuai ketentuan Pasal 27 ayat (1) Peraturan Pemerintah  RI Nomor 40 Tahun 1996 tentang Hak Guna Usaha, Hak  Guna  Bangunan  dan  Hak  Pakai  atas  tanah  Pemegang  hak  dapat mengajukan Permohonan perpanjangan jangka waktu hak guna bangunan atau pembaharuannya  diajukan  selambat  -  lambatnya  dua  tahun  sebelum berakhirnya jangka waktu hak guna bangunan tersebut atau perpanjangannya dan  ternyata  pemegang  hak  NV.  BCMK  atau  Tergugat  I  tidak  mengajukan perpanjangan  Hak  atau  Pembaharuan  Hak  Guna  Bangunan  Nomor 289/Karangayu selambat- lambatnya pada tanggal 18 Oktober 1994 sehingga HGB Nomor 289/ Karangajoe atas nama NV. BCMK menjadi tanah Negara (Pasal 36 ayat (I) Peraturan Pemerintah RI Nomor 40 Tahun 1996 tentang Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan dan Hak Pakai atas tanah;
Dari  uraian  di  atas  dapat  dikatakan  bahwa  penyewa  tidak  mempunyai itikad baik untuk menyerahkan tanah sewa kepada pemilik dimana waktu sewa sudah habis, tetapi tidak mau menyerahkan tanah HGB tersebut. Sehingga hal ini  bertentangan dengan itikad baik.
Jadi  kesimpulan  dari  uraian  di  atas  adalah  alasan  mengapa  penyewa masih menguasai dan memiliki tanah eks HGB tersebut dikarenakan penyewa merasa bahwa penyewa merupakan subyek yang paling berhak akan tanah eks Hak Guna Bangunan Nomor 289/Karangayu atas nama NV. BCMK seluas 1636m 2 karena NV. BCMK tidak lagi memenuhi syarat sebagai badan hukum karena didirikan menggunakan hukum Belanda. Dan penyewa merasa bahwa penyewa adalah subyek yang berhak menggantikan eks Hak Guna Bangunan Nomor 289/Karangayu atas nama NV.
BCMK seluas 1636m 2 karena perubahan nama perseroan dari Perseroan NV. BCMK menjadi PT. PPPK yang hanya berdasarkan Akta Berita Acara Rapat  Nomor  54  tanggal  23  Agustus  1997.  Bahwa  penyewa  merasa  bahwa penyewa  adalah  subyek  yang  berhak  menggantikan  eks  hak  guna  bangunan Nomor 289/Karangayu atas nama NV. BCMK seluas 1636m 2 karena penyewa sampai hingga berakhirnya masa berlaku Hak Guna Bangunan tersebut adalah orang yang menempati dan memelihara tanah Hak Guna Bangunan tersebut. Dimana  dalam  hal  ini  penyewa  tidak  mempunyai  itikad  baik  untuk menyerahkan  tanah  sewa  Hak  Guna  Bangunan  kepada  pemiliknya,  walau waktu sewa telah habis. Hal ini bertentangan dengan KUHPer Pasal 1338 ayat (3)  tentang  itikad  baik  yang  berbunyi  Suatu  perjanjian  harus  dilaksanakan dengan itikad baik. Dimana semua perjanjian yang dibuat secara sah berlaku sebagai Undang Undang bagi mereka yang membuatnya.

## 3. Akibat Hukum Apabila Penyewa Melakukan Wanprestasi
Dasar hukum dari asas pihak yang menyewakan yang baik bagi penyewa dalam suatu perjanjian sewa-menyewa tanah  HGB  adalah Pasal 1560 KUH Perdata,  dimana  disebutkan  bahwa  penyewa  selama  jangka  waktu  sewa berlangsung wajib menjaga, memelihara dan merawat tanah yang disewanya sebagaimana  layaknya  tanahnya  sendiri,  sehingga  menggunakan  hak  sewa tersebut dengan baik dan benar selama jangka waktu sewa berlangsung.
Konsep hukum berlakunya asas pihak yang menyewakan yang baik dalam suatu perjanjian sewa-menyewa adalah karena tanah HGB yang disewa oleh penyewa  tersebut,  bukan  milik  penyewa,  melainkan  milik  orang  yang menyewakan atau milik orang lain yang diberi kuasa oleh pemilik tanah sewa tersebut kepada pihak yang menyewakan untuk menyewakannya kepada pihak ketiga/pihak lain. Oleh karena itu penyewa wajib menjaga, memelihara dan merawat  rumah yang  disewanya  tersebut  seolah-olah  rumah  tersebut  adalah miliknya sendiri.
Apabila  penyewa  tidak  menjaga,  memelihara  dan  merawat  tanah  yang disewanya  tersebut,  atau  menggunakan  rumah  tersebut  sekehendak  hatinya, sehingga  menimbulkan  kerusakan-kerusakan,  maka  pihak  penyewa  telah melakukan  perbuatan  ingkar  janji  (wanprestasi)  terhadap  isi  perjanjian  sewa menyewa yang telah disetujui dan ditandatanganinya.
Selain  itu  perbuatan  penyewa  yang  tidak  menjaga,  memelihara  dan merawat  tanah  yang  disewanya  tersebut  dengan  baik  dan  benar,  telah menimbulkan suatu perbuatan melawan hukum Perdata yang akibatnya adalah dapat digugat ganti rugi oleh pihak yang merasa dirugikan atas barang sewa tersebut. Oleh karena itu asas pihak yang menyewakan yang baik bagi penyewa dalam  melaksanakan  perjanjian  sewa-menyewa  tanah  HGB  tersebut  wajib dilaksanakan  penyewa  untuk  melindungi  kepentingan/  hak-hak  pihak  yang menyewakan tersebut.
Karena dalam suatu perjanjian sewa menyewa pihak yang menyewakan hanya  menyerahkan  kegunaan/  fungsi/  manfaat  dari  tanah  sewa  tersebut kepada  penyewa  untuk  dipakai  dalam  masa  waktu  sewa-menyewa berlangsung.  Perjanjian  sewa-menyewa  tidak  menyerahkan  hak  kepemilikan atas tanah HGB sewa tersebut kepada penyewa, sehingga penyewa tidak dapat berlaku sewenang-wenang terhadap tanah yang disewanya tersebut. Penyewa wajib  bertanggung  jawab  terhadap  kondisi  tanah  yang  disewanya  tersebut sesuai  dengan  kondisi  tanah  pada  saat  awal  mulainya  sewa  menyewa  saat pihak yang menyewakan menyerahkan tanah tersebut kepada penyewa.
Penyewa  wajib  bertanggung  jawab  terhadap  pihak  yang  menyewakan terhadap  setiap  kerusakan/hilangnya  fungsi  tanah  baik  dalam  skala  kecil maupun besar karena adanya kesalahan, kecerobohan pemakaian dari tanah tersebut.  Namun  apabila  kerusakan/hilangnya  fungsi  tanah  sewa  tersebut diluar  kesalahan  pemakaian  dari  penyewa  yang  lalai  dalam  menjaga, memelihara  dan  merawat  tanah  sewa  tersebut,  maka  tanggung  jawab  untuk mengganti kerugian atas kerusakan/hilangnya fungsi tanah sewa tersebut tidak dapat dibebankan kepada penyewa. Kerusakan/hilangnya fungsi tanah yang bukan  merupakan  kesalahan  penyewa  tersebut  misalnya  Karena  terjadi bencana  alam  seperti  gempa  bumi,  banjir  bandang,  tsunami  dan  lain sebagainya yang berada di luar kekuasaan manusia ( overmacht ).
Dari  uraian  di  atas  dapat  dikatakan  bahwa  pengertian  asas  pihak  yang menyewakan yang baik bagi penyewa dalam perjanjian sewa-menyewa tanah HGB berdasarkan KUH Perdata adalah bahwa pihak penyewa wajib menjaga, memelihara dan merawat tanah HGB yang disewanya tersebut, sebagaimana layaknya tanahnya sendiri dengan ukuran/kriteria bahwa Tanah HGB  sewa tersebut  harus  sama  kondisinya  pada  saat  awal  dimulainya  sewa-menyewa pada saat diserahkan oleh pihak yang menyewakan dengan kondisi pada saat berakhirnya jangka waktu sewa dan pada saat penyerahan kembali tanah sewa tersebut dari pihak penyewa kepada pihak yang menyewakan.
Apabila  kondisi  tanah  sewa  tersebut  mengalami  perbedaan/perubahan (terjadi  kerusakan/perubahan  struktur)  dari  saat  penyerahan  pihak  yang menyewakan kepada pihak penyewa pada saat dimulainya jangka waktu sewa dengan pada saat penyerahan tanah sewa tersebut dari penyewa kepada yang menyewakan karena kesalahan pemakaian dari penyewa, maka penyewa wajib bertanggung  jawab  untuk  melakukan  ganti  rugi  kepada  pihak  yang menyewakan atas kerusakan/perubahan struktur dari sewa tersebut. Apabila terjadi perubahan struktur dasar bangunan yang dibuat oleh penyewa, maka penyewa  bertanggung  jawab  untuk  mengembalikan  seperti  semula  struktur dasar bangunan tersebut.
Apabila pihak penyewa tidak bertanggung jawab atas kerusakan/perubahan  struktur  dari  sewa  tersebut,  maka  penyewa  dapat digugat atas perbuatan wanprestasi atau perbuatan melawan hukum Perdata, dengan gugatan ganti rugi berdasarkan Pasal  1365 KUH Perdata oleh pihak yang telah mengalami kerugian. Selain itu penyewa juga dapat digugat telah melakukan  wanprestasi  berdasarkan  Pasal  1243  KUH  Perdata  oleh  yang menyewakan/pengelolala  tanah  HGB  sewa,  dengan  gugatan  ganti  rugi  atas tidak dilaksanakannya prestasi dari penyewa tersebut.
Berdasarkan  dari  apa  yang  telah  disampaikan  di  atas,  maka  dapat dijelaskan bahwa apabila terjadi kerusakan terhadap tanah yang disewa oleh penyewa  karena  kelalaian  penyewa  atau  karena  penyewa  menggunakannya dengan semena-mena tanpa adanya rasa memiliki atau sebagai penyewa yang baik, maka penyewa wajib bertanggung jawab terhadap kerusakan/hilangnya fungsi tanah tersebut. Tanggung jawab yang dimaksud disini adalah tanggung jawab  untuk  melakukan  ganti  rugi  atas  kerusakan  yang  dibuatnya  terhadap tanah sewa tersebut. Apabila penyewa tidak bertanggung jawab atas ganti rugi atas  kerusakan  tanah  HGBnya  tersebut  karena  kelalaiannya,  maka  akan menimbulkan hak bagi pihak yang menyewakan untuk menuntut di Pengadilan dengan  cara  mengajukan  gugatan  ganti  rugi  berdasarkan  Pasal  1365  KUH Perdata. 5
Pasal 1365 KUH Perdata mengatur tentang kewajiban untuk mengganti kerugian  atas  perbuatan  orang  tersebut  yang  menimbulkan  kerugian  kepada orang  lain.  Perbuatan  penyewa  yang  tidak  melaksanakan  ketentuan  sebagai penyewa  tersebut  merupakan  perbuatan  melawan  hukum  karena  telah bertentangan  dengan  ketentuan  Pasal  1560  ayat  1  KUH  Perdata  yang menyebutkan  bahwa,  "Penyewa  memiliki  kewajiban  memakai  barang  sewa, sesuai dengan tujuan barang itu menurut persetujuan sewa atau jika tidak ada persetujuan  mengenai  hal  itu,  sesuai  dengan  tujuan  barang  itu  menurut persangkaan menyangkut keadaan. 6
Pasal  1366  KUHPerdata  mengatur  tentang  Setiap  orang  bertanggung jawab  tidak  saja  untuk  kerugian  yang  disebabkan  perbuatannya  tetapi  juga untuk kerugian yang disebabkan kelalaian atau kurang hati-hatinya.
Seperti yang terjadi pada putusan 3086/K/Pdt/2016, dimana tanah HGB yang  disewa  telah  habis  masa  berlakunya  sehingga  Eks  Pemegang  HGB Nomor 289/Karangayu yaitu NV. BCMK sudah tidak lagi memenuhi syarat sebagai pemegang hak karena tidak menyesuaikan diri dengan UU Nomor 1 Tahun 1995 tentang Perseroan Terbatas maupun dengan UU Nomor 40 Tahun 2007  tentang  Perseroan  Terbatas  maka  menjadi  badan  hukum  yang Illegal , maka  sejak  berakhirnya  HGB.  Nomor  289/Karangayu  pada  tanggal  18-10- 1996  tanahnya  menjadi  tanah  Negara.  Dengan  demikian,  penyewa  harus mengosongkan  tanah  sewa.  Namun,  pada  praktiknya  penyewa  tidak memenuhi prestasi tersebut.
5 A.  Qirom  Syamsudin  Meliala, Pokok-pokok  Hukum  Perjanjian  Beserta  Perkembangannya Liberty , Yogyakarta, 2005, hal. 16
6 Sri Soedewi, Sofwan Masjchoen, Hukum Jaminan Di Indonesia, Pokok-pokok Hukum Jaminan dan Jaminan Perorangan, Jakarta, BadanPembinaan Hukum Nasional, 2012, hal. 48
Hal  demikian  merugikan  pihak  yang  menyewakan  karena  tidak mendapatkan keuntungan dari barang  miliknya (tanah eks HGB) sedangkan disatu  sisi  menguntungkan  pihak  penyewa  yang  masih  menikmati  manfaat ekonomis  dari  apa  yang  disewanya.  Hal  ini  tentunya  berbenturan  manakala pihak yang menyewakan telah melakukan perjanjian dengan pihak lain dalam bentuk sewa menyewa yang disepakati bersama sedangkan obyek sewa masih berada pada kekuasaan pihak penyewa.
Bahwa oleh karena itu pertimbangan Judex Facti dalam penerapan hukum yang  menyatakan  perjanjian  sewa-menyewa  sudah  berakhir pada  tanggal 10 Maret  1995,  maka  Majelis  Hakim  berpendapat  petitum  gugatan  Penggugat butir kelima tersebut tidak beralasan hukum dan oleh karenanya harus ditolak, karena  bangunan  yang  dibangun  oleh  penyewa/Penggugat  sudah  menjadi milik  NV.  BCMK  (yang  menyewakan)  dan  berdasarkan  Akta  berita  Acara Rapat Nomor 54 tanggal 23 Agustus 1997 dari Notaris Angelique Tedjawinata, S.H.,  telah  diubah  menjadi  PT  Perusahaan  Pembangunan  dan  Perkebunan Karangayu  (Tergugat  I  sebagai  Direkturnya  bukti  T.I-2,  T.I-3,  T.I-4)  adalah tidak beralasan hukum dan harus ditolak.
Karena NV. BCMK sebagai pemegang hak tidak lagi menguasai secara fisik atas tanah objek sengketa, dan hak atas tanah negara tersebut diberikan kepada warga yang menguasai secara fisik tanah negara, sehingga Tergugat I yang mengaku sebagai ahli waris NV. BCMK atau ahli waris bekas pemegang hak atas tanah objek sengketa, sudah tertutup kesempatan untuk mengajukan permohonan  hak  atau  memindahkan  hak  atas  tanah  objek  sengketa  karena tanah objek sengketa telah diduduki secara fisik oleh Penggugat.
Setelah  status  tanah  objek  sengketa  menjadi  tanah  Negara,  Penggugat masih menguasai fisik tanah negara tersebut dengan mengelola usaha industri Jamu PT. Sekarsari Sakti sejak tanggal 6 Maret 1998, yang sampai sekarang izin  usahanya  masih  aktif,  serta  masih  memenuhi  kewajiban  perpajakan sebagai Badan Usaha.
Disamping  itu,  diatas  tanah  objek  sengketa,  mulai  tahun  2008  terdapat kegiatan  usaha  perdagangan,  dan  usaha  industri  krupuk  yang  menempati bangunan  milik  Penggugat  sendiri  diatas  tanah  Negara  ex  HGB  tersebut, dimana Penggugat melalui anaknya kemudian mengangkat Handoyo Hartono (Tergugat III) sebagai pimpinan Produksi, namun demikian pihak Tergugat III tanpa hak dan secara melawan hukum telah melakukan penyerahan hak atas tanah  dan  bangunan  objek  sengketa  dan  bangunan-bangunan  lain  milik Penggugat  kepada  Tergugat  II  tanpa  seizin  Penggugat,  padahal  Handoyo Hartono  (Tergugat  III)  tidak  memiliki  hak  atas  tanah  dan  bangunan  objek
sengketa,  karena  Handoyo  Hartono  hanya  sebagai  pekerja  saja  dibagian produksi krupuk di perusahaan Penggugat.
Tanggal 10 Februari 2014, Tergugat I dan Tergugat II ingin menguasai 2 bangunan  objek  sengketa  maupun  bangunan–bangunan  lainnya  milik Penggugat,  diatas  tanah  Negara  eks  HGB  tersebut  secara  melawan  hukum karena dilakukan dengan cara melakukan pengosongan paksa / mengeksekusi sepihak dengan tanpa dasar hukum yang jelas atas objek sengketa, melakukan pemasangan dan pemagaran seng atas seluruh jalan masuk ke objek sengketa, memasuki objek sengketa dengan paksa tanpa izin Penggugat, menempatkan orang-orang suruhan Tergugat I dan II di lokasi objek sengketa dengan tanpa hak  dan  tanpa  izin  Penggugat,  mengunci  dengan  padlock  (gembok)  dan mengelas pintu objek sengketa dengan paksa tanpa izin Penggugat, membuat perjanjian  pura-pura  berupa  Perjanjian  Pengosongan  objek  sengketa  antara, pekerja Penggugat dengan Tergugat II.
Penggugat kemudian melaporkan tindakan main hakim sendiri demikian kepada Tergugat V, akan tetapi Tergugat V melakuan pembiaran tanpa suatu tindakan  nyata  yang  sangat  merugikan  bagi  Penggugat,  dimana  sikap pengabaian  Tergugat  V  dapat  dikategorikan  perbuatan  melawan  hukum (mengabaikan  kewajibannya  melayani  masyarakat),  maka  wajar  bilamana pengadilan  menghukum  Tergugat  V  untuk  memulihkan  hak  hak  Penggugat dalam kedudukan sebagai penghuni bangunan-bangunan dan penggarap atas tanah negara eks HGB tersebut.
Penggugat  juga  berpendirian,  Tergugat  IV  tidak  dibenarkan  untuk melayani  dengan  membuat  dan  menanda-tangani  dokumen  yang  berkaitan dengan permohonan hak atas tanah negara eks-HGB atas nama NV. BCMK yang  diajukan  oleh  Tergugat  I  atau  siapa  saja  yang  mendapatkan  hak  dari padanya,  selama  tanah  dan  bangunan  objek  sengketa  menjadi  sengketa  di pengadilan, sehingga perbuatan Tergugat IV yang melayani dengan mengirim petugas ukur ke lokasi sengketa untuk membuat surat ukur atas permohonan hak atas tanah Negara eks-HGB yang diajukan oleh Tergugat II atau siapa saja yang mendapatkan hak daripadanya, adalah merupakan perbuatan melawan hukum.
Begitu pula ketika Tergugat VI yang menerima persyaratan permohonan hak  atas  tanah  negara  (objek  sengketa)  yang  diajukan  oleh  Tergugat  II  atau siapa saja yang mendapatkan hak dari Tergugat I tanpa melihat data fisik atau data  yuridis  adalah  merupakan  perbuatan  melawan  hukum,  maka  wajar bilamana  Pengadilan  menghukum  Tergugat  VI untuk  menolak  permohonan hak  atas  objek  sengketa  yang  diajukan  oleh  Tergugat  atau  siapa  saja  yang
mendapatkan  hak  dari  padanya  karena  dilakukan  secara  melawan  hukum dengan membuat syarat-syarat fiktif yang bertentangan dengan peraturan yang berlaku  (antara  lain  menyimpangi  syarat  mutlak  berupa  pernyataan  “tiada sengketa”  dan  “menguasai  secara  fisik”  objek  tanah  yang  dimohonkan haknya).
Penggugat merasa dirugikan, karena tidak bisa mengajukan permohonan hak  atas  objek  tanah,  padahal  Penggugat  sebagai  warga  yang  selama  ini menguasai  fisik  objek  tanah  secara  terus-menerus  dan  tidak  terputus, seyogianya mendapat prioritas untuk mengajukan permohonan hak atas tanah objek sengketa.
Tidak dilaksanakannya prestasi oleh penyewa untuk memperbaiki benda yang  disewanya  tersebut  dan  juga  tidak  dikembalikannya  struktur bangunannya seperti semula merupakan suatu perbuatan melanggar perjanjian (wanprestasi)  sebagaimana  termuat  dalam  akta  perjanjian  sewa-menyewa tanah  yang  dibuat  secara  otentik  dengan  menggunakan  akta  notaris. Wanprestasi mempunyai hubungan yang sangat erat dengan somasi. Somasi sendiri merupakan terjemahan dari ingerbrekestelling . Somasi diatur dalam Pasal 1238 KUH Perdata dan Pasal 1243 KUH Perdata.
Untuk mengatakan bahwa seseorang melakukan wanprestasi dalam suatu perjanjian,  kadang-kadang  tidak  mudah  karena  sering  sekali  juga  tidak dijanjikan dengan tepat kapan suatu pihak diwajibkan melakukan prestasi yang diperjanjikan. Dalam hal bentuk prestasi debitur dalam perjanjian yang berupa tidak berbuat sesuatu, akan mudah ditentukan sejak kapan debitur melakukan wanprestasi  yaitu  sejak  pada  saat  debitur  berbuat  sesuatu  yang  tidak diperbolehkan dalam perjanjian.
Sedangkan  bentuk  prestasi  debitur  yang  berupa  berbuat  sesuatu  yang memberikan  sesuatu  apabila  batas  waktunya  ditentukan  dalam  perjanjian maka  menurut  Pasal  1238  KUH  Perdata  debitur  dianggap  melakukan wanprestasi  dengan  lewatnya  batas  waktu  tersebut.  Dan  apabila  tidak ditentukan  mengenai  batas  waktunya  maka  untuk  menyatakan  seseorang debitur  melakukan  wanprestasi,  diperlukan  surat  peringatan  tertulis  dari kreditur  yang  diberikan  kepada  debitur.  Surat  peringatan  tersebut  disebut dengan somasi.
Akibat wanprestasi yang dilakukan debitur, dapat menimbulkan kerugian bagi kreditur, sanksi atau akibat-akibat hukum bagi debitur yang wanprestasi ada 4 macam, yaitu:
a. Debitur  diharuskan  membayar  ganti-kerugian  yang  diderita  oleh kreditur (Pasal 1243 KUH Perdata);
b. Pembatalan perjanjian disertai dengan pembayaran ganti-kerugian (Pasal 1267 KUH Perdata);
c. Peralihan  risiko  kepada  debitur  sejak  saat  terjadinya  wanprestasi (Pasal 1237 ayat 2 KUH Perdata);
d. Pembayaran  biaya  perkara  apabila  diperkarakan  di  muka  hakim (Pasal 203 ayat 1 RBg).
Jadi kesimpulan dari uraian di atas yaitu akibat hukum apabila penyewa melakukan  wanprestasi  penyewa  dapat  digugat  atas  perbuatan  wanprestasi atau  perbuatan  melawan  hukum  Perdata,  dengan  gugatan  ganti  rugi berdasarkan  Pasal  1365  KUH  Perdata  oleh  pihak  yang  telah  mengalami kerugian,  yang  berbunyi  Tiap  perbuatan  melanggar  hukum  yang  membawa kerugian  kepada  orang  lain  mewajibkan  orang  yang  karena  salahnya menerbitkan kerugian itu, mengganti kerugian tersebut. Selain itu Setiap orang bertanggung jawab tidak saja untuk kerugian yang disebabkan perbuatannya tetapi juga untuk kerugian yang disebabkan kelalaian atau kurang hati-hatinya, ini sesuai dengan Pasal KUHPerdata Pasal 1366.

## D. Kesimpulan
Perjanjian sewa menyewa tanah yang hak guna bangunannya telah habis masa  berlakunya  dapat  diperoleh  kembali  HGBnya  dengan  mengajukan perpanjangan HGB yang terdapat di Pasal 27 ayat (1) Peraturan Pemerintah Nomor 40 Tahun 1996 yang menyatakan bahwa perpanjangan HGB diajukan selambat-lambatnya 2 (dua) tahun  sebelum berakhir masa berlakunya HGB. Dalam Undang-undang Nomor 5 tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok- pokok  Agraria  (UUPA)  Pasal  35  Ayat  1  menyatakan  bahwa  Hak  guna- bangunan adalah hak untuk mendirikan dan mempunyai bangunan-bangunan atas tanah yang bukan miliknya sendiri, dengan jangka waktu paling lama 30 tahun, dimana hak tersebut dapat beralih (Pasal 35 Ayat 3).
Hak guna bangunan dapat beralih dan dialihkan kepada pihak lain sesuai dengan  syarat  atau  perjanjian  yang  jelas  dan  benar  menurut  hukum.  Hal tersebut diatur dalam Pasal 35 ayat (3) UUPA yang menentukan bahwa hak guna bangunan dapat beralih dan dialihkan kepada pihak lain. Kata beralih dan dialihkan memiliki arti bahwa berpindahnya hak guna bangunan dari subjek hak  guna  bagunan  kepada  subjek  hak  guna  bangunan  lain  mengakibatkan hapus  atau  tidaknya  hak  guna  bangunan  tersebut  karena  adanya  peristiwa hukum atau perbuatan hukum.
Akibat hukum apabila penyewa melakukan wanprestasi penyewa dapat digugat atas perbuatan wanprestasi atau perbuatan melawan hukum Perdata, dengan gugatan ganti rugi berdasarkan Pasal  1365 KUH Perdata oleh pihak yang  telah  mengalami  kerugian,  yang  berbunyi  Tiap  perbuatan  melanggar hukum yang  membawa kerugian kepada orang lain  mewajibkan orang yang karena salahnya menerbitkan kerugian itu, mengganti kerugian tersebut. Selain itu Setiap orang bertanggung jawab tidak saja untuk kerugian yang disebabkan perbuatannya  tetapi  juga  untuk  kerugian  yang  disebabkan  kelalaian  atau kurang hati-hatinya, ini sesuai dengan KUHPerdata Pasal 1366.

## DAFTAR PUSTAKA
BUKU :
M. Yahya Harahap, 2005, Hukum Acara Perdata , Sinar Grafika, Jakarta.
Purwahid Patrik, 1994, Dasar-Dasar Hukum Perikatan , Mandar Maju, Bandung.
Sri  Sofwan  Masjchoen,  Sri  Soedewi  Masjchon,  1980, Hukum  Jaminan  di Indonesia Pokok-Pokok Hukum Jaminan dan Jaminan Perorangan,
Urip Santosa, 2012, Hukum Agraria Kajian Komprehensif, Kencana, Jakarta.
Wirjono  Prodjodikoro,  1981, Hukum  Perdata  Tentang  Persetujuan-Persetujuan Tertentu , Sumur Bandung, Bandung.
Wirjono Prodjodikoro, 2008, Asas-asas Hukum Perjanjian , Sumur, Bandung.

## PERUNDANG-UNDANGAN:
Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria.
KUHPerdata.
Peraturan Pemerintah  RI Nomor 40 Tahun 1996 tentang Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan, dan Hak Pakai atas Tanah.
Putusan Mahkamah Agung Republik Indonesia No.3806 K/Pdt/2016.