## SISTEM SEWA MENYEWA RUMAH-RUMAH KOS DALAM PERSPEKTIF HUKUM EKONOMI SYARIAH
Oleh : Muh. Said HM, Syafiah Sukaimi, Arridho Abduh Dosen UIN Sultan Syarif Kasim Riau Email: arridho.abduh@gmail.com Hp/Wa: 081275896529/08127543037

## Abstract
Leasing  boarding  houses  in  general  is  one  of  the  word  of  bussines.  Bussines whose  development  is  quite  significant  in  each  area  of  the  archipelago,  along with  existence  and  development  of  the  higher  education  it  self.  Simpang  Baru Subdistrict,  Tampan  district,  one  of  the  areas,  which  in  the  last  10  years,  the existence  and  development  of  boarding  houses  with  very  high  acceleration,  in addition  to  being  supported  by  a  very  strategic  area,  also  because  of  the development  of  various  higher  education  around  it.  Investors  (entrepreneurs) from outside the region also contribute along with the efforts carried out by the local community. The dominant consumerists from aming students from various tertiary instittutions, were greatly helped in utilizing boarding houses ass rental domiciles. The system of renting rented boarding houses so far, between the two parties has traditionally been incidental, has not been bound by a contract with clear  rules  (written)  that  containthe  obligation  and  rights  between  the  two parties (the tenat and the rent), so that in the future various risks and losses in the use of boarding houses, only borne by one party where the tenant is always disadvantaged.  The  system  is  certainly  not  suitable  from  the  perspective  of Islamic  economic  Law,  although  onone  side  of  the  socioeconomic  impact  op people’s lives in general it cannot be denied and is quite significant.

## Keywords: renting system, Sharia economic law.

## Abstrak
Sewa menyewa rumah-rumah kos pada umumnya merupakan salah satu dunia usaha  bisnis  yang  perkembangannya  cukup  signifikan  di  setiap  daerah Nusantara,  seiring  dengan  keberadaan  dan  perkembangan  Perguruan  Tinggi itu  sendiri.  Kelurahan  Simpang  Baru  Kecamatan  Tampan,  salah  satu  daerah diantaranya, yang dalam 10 tahun terakhir ini, keberadaan dan perkembangan bangunan  rumah-rumah  kos  dengan  percepatan  sangat  tinggi,  disamping karena  didukung  oleh  wilayah  yang  sangat  strategis,  juga  karena perkembangan  berbagai  Perguruan  Tinggi  disekitarnya.  Investor  (pengusaha) dari  luar  daerah  turut  berkontribusi  seiring  usaha-usaha  yang  dilakukan  oleh masyarakat  (penduduk)  setempat.  Para  konsumeris  yang  dominan  dari kalangan  Mahasiswa  dari  berbagai  Perguruan  Tinggi,  sangat  terbantu  dalam
pemanfaat  rumah-rumah  kos  sebagai  domisili  sewa.  Sistem  sewa  menyewa rumah-rumah  kos  selama  ini,  antara  kedua  belah  pihak  berjalan  secara tradisional insidensial, belum terikat dengan akad dengan aturan-aturan yang jelas  (tertulis) yang memuat adanya kewajiban-kewajiban dan hak-hak  antara kedua  belah  pihak  (penyewa  dan  yang  menyewa),  sehingga  bila  terjadi dikemudian  hari  berbagai  resiko  dan  kerugian  dalam  pemanfatan  rumah  kos, hanya  ditanggung  oleh  sepihak  dimana  pihak  penyewa  yang  selalu  dirugikan. Sistem  tersebut,  tentu  tidak  sesuai  dari  perspektif  hukum  ekonomi  syariah, meskipun  disatu  sisi  dari  dampak  sosial  ekonomi  kehidupan  masyarakat  pada umumnya tidak dapat dinafikan dan cukup signifikan.
Kata kunci : Sistem Sewa menyewa, Hukum Ekonomi Syariah.

## A. Latar Belakang Pemikiran
Setiap  manusia  pasti  selalu  menginginkan  kehidupannya  di  dunia  ini agar senantiasa dalam kondisi sosial sejahtera dan bahagia, baik secara material maupun  spiritual,  individual  maupun  sosial,  sebagaimana  halnya  substansi dalam  doa  yang  pada  umumnya  senantiasa  dimunajatkan.Oleh  karena  itu, kesejahteraan  dan  kebahagiaan  merupakan  suatu  hal  yang  niscaya  diharapkan, merupakan  tujuan  utama  setiap  manusia  dalam  kehidupan.  Manusia  akan merasa  memperoleh  kesejahteraan  dan  kebahagiaan  hakiki  ketika  seluruh kebutuhan  dan  keinginannyadapat  terpenuhi,  baik  dalam  aspek  material (jasmani) maupun spiritual (rohani), baik dalam jangka pendek maupun jangka panjang, dunia dan akhirat. 1
Dalam  sistem  Hukum  Ekonomi  Syariah  (Fikih  Muamalah), sesungguhnya mengangkat nilai berbagai usaha, dan mendorong setiap manusia agar  senantiasa  mau  aktif  berusaha  (kreatif  dan  produktif)  dengan  sungguh- sungguh,  baik  untuk  mencapai  penghidupan  yang  layak,  dan  menghasilkan
1 Kesejahteraan  dan  kebahagiaan,  merupakan  bagian  dari  substansi  istilah al-falah dalam  al-Qur‟an,  dalam  artian  lainnya  kesuksesan,  kemuliaan  dan  kemenangan  (baca;  QS.  3: 104, 7: 8 dan 157, 9: 88, 23: 102 dan QS. 24: 51). Sejahtera diterjemahkan dari kata prosperous yang berarti maju dan sukses, terutama dalam hal pendapatan dan memperoleh kekayaan yang cukup  banyak.Sedangkan  bahagia  (happiness)  memiliki  makna  yang  lebih  luas,  yang  berarti kondisi  atau  perasaan  nikmat  dan  nyaman,  yang  biasa  disebabkan  oleh  terpenuhinya  berbagai kebutuhan material maupun spiritual.Dalam al-Quran, kata atau istilah al-falah, sering dimaknai sebagai keberuntungan jangka panjang, dunia dan akhirat, sehingga tidak hanya aspek material, namun  justeru  lebih  ditekankan  pada  aspek  spiritual.Dalam  konteks  kehidupan  dunia,  al-falah mencakup  tiga  pengertian  mendasar,  yaitu  kelangsungan  hidup,  kebebasan  berkeinginan,  serta kekuatan  dan  kehormatan.Sedangkan  dalam  konteks  untuk  kehidupan  akhirat,  al-falah mencakup  pengertian  kelangsungan  hidup  yang  abadi,  kesejahteraan  abadi,  kemuliaan  abadi, dan  pengetahuan  abadi  atau  bebas  dari  segala  kebodohan.  Baca;  Pusat  Pengkajian  dan Pengembangan  Ekonomi  Islam  UII  Yogyakarta  atas  kerja  sama  dengan  Bank  Indonesia,
Ekonomi Islam, edisi 1 , Jakarta: PT. Raja Grafindo Persada, 2008, p. 2, dan 50
barang-barang  dan  jasa  yang  menjadi  keperluan  umat  manusia,  maupun  amal yang  bersifat  ibadah  semata-mata  kepada  Allah.  Allah  Swt telah  melapangkan bumi  dan  menyediakan  banyak  sarana  dan  fasilitas  agar  setiap  manusia  dapat berusaha secara maksimal, mencari sebahagian dari rezki yang disediakan-Nya bagi  keperluan  hidupsemua  makhluknya.  Maka  kesempatan  yang  ada  bagi setiap  manusia  tidak  patut  disia-siakan,  melainkan  harus  selalu  dipergunakan dengan  sebaik  mungkin  dalam  berusaha  untuk  kepentingan  dunia  di  samping persiapan untuk hari akhirat kelak yang pasti (QS. 28: 77).
Mayoritas ulama fikih (ekonom syari‟ah) sepakat akan hukum berusaha (bekerja)  adalah  merupakan  suatu  kewajiban  dengan  segala  potensi  yang dimiliki,  baik  dengan  melalui  pemanfaatan  akal  pikiran,  maupun  tenaga  fisik. Berusaha  atau  bekerja,  yang  jelaspasti  memiliki  nilai-nilai  ekonomis,  oleh sebab itu tenaga seseorang pekerja layaknya komoditi yang harus dibeli dengan uang, atau harus dibayar mahal. 2 Di samping itu, berusaha atau bekerja berarti turut  mengaktifkan  roda  perekonomian  masyarakat  suatu  bangsa,  termasuk proses  produksi,  konsumsi  dan  distribusi  yang  berimplikasi  secara  makro meningkatkan  pertumbuhan  ekonomi  masyarakat  dan  suatu  Negara  sekalipun. Sumber  daya  alamini,  mungkin  selalu  bermurah  hati  atau  berlebih-lebihan dalam  menyediakan  sumber  asli  yang  tidak  ada hadd (batasnya)  kepada masyarakat (Negara), tetapi tanpa usaha manusia bekerjasecara aktif, produktif dan  profesional,  semuanya  akan  tetap  tersimpan  tanpa  dapat  digunakan  dan diberdayakan atau dieksploitasi. 3
Di  era  dunia  global  hari  ini,  seiring  dengan  semakin  pesatnya perkembangan  dari  berbagai  aspeknya,  termasuk  khususnya  dalam  hal  ini dibidang  ekonomi,  menunjukkan  karena  dunia  usaha  bisnis  dari  berbagai trendnya  semakin  pesat  pula  perkembangannya.Semakin  menuntut  berbagai usaha bisnis yang harus dilakukan, ketika manusia tidak mau dikatakan sebagai manusia  yang  tertinggal  dalam  upaya  memenuhi  tuntutan  kebutuhan  hidupnya dalam  dunia  serba  kompetitif  ini.  Ada  sejumlah  total  usaha  yang  selama  ini dapat  dikembangkan  lebih  lanjut,  di  antaranya  meliputi  bidang  pertanian, produksi,  konstruksi,  distribusi,  transportasi,  komunikasi,  usaha  jasa,  dan pemerintahan  yang  bergerak  dalam  bidang  membuat  sekaligus  memasarkan berbagaimacam jenis barang dan jasa ke konsumen.
2 Ahmad  Ibrahim  Abu  Sin, Manajemen  Syariah  sebuah  Kajian  Historis  dan Kontemporer, edisi 1, Jakarta: PT. Raja Grafindo Persada, 2008, p. 22-23, bandingkan;  Abdul Hamid  Mursi, SDM  Yang  Produktif,  Pendekatan  al-Quran  dan  Sains, edisi  1,  terjemahan Moh.Nurhakim, Jakarta: Gema Insani Press, 1977, p.iii dan 35
3 Afzal  al-Rahman, Doktrin  Ekonomi  Islam, Jilid  I,  edisi  2,  terjemahan  Mustafa Kassim, Kuala  Lumpur: Dewan Bahasa dan Pustaka Kementerian Pendidikan Malaysia,  1994, p. 189
Sistem sewa menyewa rumah-rumah kos selama ini, antara pihak-pihak pemilik  rumah  kos  dengan  dominasikalangan  mahasiswi  dan  mahasiswa sebagai pihak penyewa, pada umumnya belum ada semacam aturan-aturan yang baku,  sebagai  suatu  bentuk  perjanjian  sewa  menyewa  yang  semestinya,yang dapat  diberlakukan  di  antara  masing-masing  kedua  belah  pihak,  melainkan dalam  hal  tersebut  hanya  dalam  bentukkesepahaman  dan  kesepakatan insidensial,  baik  untuk  dalam  jangka  waktu  sewa  bulanan,  pertriwulanan, tengah  tahunan  dan  tahunan. 4 Pada  hal  di  antara  kedua  belah  pihak,  masing- masing  terhukum  oleh  adanya  hak-hak  dan  kewajiban-kewajibansecara  timbal balik  yang  pasti,  kerena  konsekuensi  sewa  menyewa  rumah-rumah  kos,  cepat atau  lambat  riskan  dengan  berbagai  problematika  atau  resiko-resiko  krusial yang sangat boleh jadipotensinyaterjadi di kemudian hari.Adalah suatu hal yang tidak  mungkin  (mustahil)  merealisasikan  hak-hak  dan  kewajiban-kewajiban yang  melekat  pada  masing-masing  pihak,  tanpaterlebih  dahulu  diikat  adanya semacam aturan-aturan atau perjanjian sewa menyewa yang jelas dalam bentuk tertulis  yang  disepakati,  layaknya  sebagai  persyaratan  mutlak  dalam  sistem sewa menyewa pada umumnya. 5
Memperhatikan  fenomena  sistem  sewa  menyewa  rumah-rumah  kos tersebut, maka penting artinya untuk lebih lanjut memahaminya melalui tulisan berikut  yang  merupakan  hasil  penelitian  dalam  bentuk  penelitian  empiris, sehingga  pada  akhirnya  dapat  diketahui  kejelasan  dan  kebenaran  sistem  sewa menyewa rumah-rumah kos dalam perspektif hukum ekonomi syariah.
B. Landasan Teoretis

## 1. Pengertian Sistem Sewa menyewa
Pada umumnya yang dimaksudkan dengan sistem adalah suatu kesatuan dinamis  yang  terdiri  dari  bagian-bagian  yang  berhubungan  secara  organik. 6 Sistem yang bagian-bagiannya yang senantiasa didalamnya berhubungan secara organik  tergantung dari kata yang digunakan sebagai rangkaian kata berikutnya yang  semestinya  dan  pada  umumnya.  Misalnya  sistem  jaminan  sosial,  sistem produksi,  dan  dalam  hal  ini  sistem  sewa  menyewa.  Sementara  yang dimaksudkan dengan sewa meyewa, dengan beberapa pengertian berikut ini: Sebutan  populer sewa  menyewa ,  berasal  dari  bahasa  arab  yang  secara bahasanya  adalah ijarah yang  lazim  diartikan:  upah,  sewa,  jasa  atau  imbalan (al-ajru).  Maksudnya  imbalan  terhadap  sesuatu  pekerjaan  (a-jazau  „alal  a‟mal)
4 H. Jarjani (Pemilik Rumah Cost), Wawancara, Selasa, 7 Pebruari 2017
5 Baca: Ahmad Wardi Muslich, Fiqh Muamalat, edisi  1, Jakarta: Amzah, 2010, p. 471- 473
6 Ahmad  Ibrahim  Abu  Sinn, Manajemn  Syariah  Sebuah  Kajian  Historis  dan Kontemporer, terjemahan  Dimyauddin  Djuwaini,  edisi  1,  Jakarta:  PT.  Raja  Grafindo  Persada, 2008, p. 29
dan pahala (tsawab). Dalam bentuk lain, kata ijarah juga bisa dikatakan sebagai nama bagi al-ujrah yang berarti upah atau sewa. Selain itu arti kebahasaan lain dari  kata al-ajru tersebut  adalah al-‘wadh (ganti). 7 Dalam  kajian  Hukum Ekonomi Syari‟ah (Fiqh Mu‟amalah), istilah upah dan sewa, keduanya disebut juga  ijarah.  Upah  ialah  berupa  imbalan  („iwadh)  bagi  manfaat  yang  diterima dari  jasa  atau  pekerjaan  pihak  lain.  Upah  disebut  juga  ijarah  pengakuan  yang berkaitan  dengan  orang  yang  memberikan  jasa  melalui  pekerjaan  atau keahliannya  meskipun  jasa  tersebut  tidak  dirasakan  secara  langsung  pada  saat itu.  Sedangkan  sewa  ialah  berupa  imbalan  atau  ganti  rugi  bagi  manfaat  yang diterima dari satu  barang milik pihak lain. Sewa disebut juga al-Ijarah al-‘ain yang  berkaitan  dengan  benda  atau  barang  yang  jelas  wujudnya  dan  jelas manfaatnya, misalnya menyewa kendaraan, menyewa rumah dan sebagainya. 8
Dari  sisi  pengertian  istilah,  para  ulama  berbeda-beda  pendapat  dan redaksi  dalam  memberikan  definisi  tentang Ijarah ini,  di  antaranyaadalah sebagai berikut:
1. Menurut  Hanafiyah  bahwa  ijarah  adalah  akad  atas  manfaat  dengan imbalan berupa harta.
2. Menurut  Malikiyah  bahwa  ijarah  adalah  suatu  akad  yang  memberikan hak  milik  atas  manfaat  suatu  barang  yang  mubah  untuk  masa  tertentu dengan imbalan yang bukan berasal dari manfaat.
3. Menurut Syafi‟iyah, bahwa akad ijarah adalah suatu akad atas manfaat yang  dimaksudkan  dan  tertentu  yang  bisa  diberikan  dan  dibolehkan dengan imbalan tertentu.
4. Manurut  Syaikh  Syihab  al-Din  dan  Syaikh  Umairah  bahwa  yang dimaksud  dengan  ijarah  adalah  akad  atas  manfaat  yang  diketahui  dan disengaja  untuk  memberi  dan  membolehkan  dengan  imbalan  yang diketahui ketika itu.
5. Menurut  Muhammad  al-Syaibani  al-Khatib  bahwa  yang  dimaksud dengan  ijarah  adalah  pemilikan  manfaat  dengan  adanya  imbalan  dan syarat-syarat.
6. Ulama lain juga ada yang menterjemakan bahwa ijarah (sewa-menyewa) artinya  melakukan  akad  (transaksi)  mengambil  manfaat  sesuatu  yang
7 Fathurrahman Djamil, Penerapan Hukum Perjanjian Dalam Transaksi di Lembaga K euangan  Syari’ah, Jakarta:Sinar  Grafika,  2012,    p.  150,  menunjukkan  bahwa  ijarah  dalam pembahasannya  menyangkut  tentang  sewa-menyewa  adalah  berhubungan  dengan  benda,  baik benda itu tetap maupun benda itu bergerak, sementara pembahasannya tentang upah-mengupah berhubungan  dengan  tenaga  dan  jasa  manusia.  Intinya  ijarah  (sewa-menyewa)  objek transaksinya adalah barang maupun jasa.
8 Wira Sutirta, Akad Sewa-menywa (Ijarah) dalam Hukum Islam, Artikel: 02 juli 2008, p. 1, diakses Selasa  7 Maret 2017, pukul 17,25
diterima  dari  orang  (pihak)  lain  dengan  jalan  membayar  sesuai  dengan perjanjian yang telah dilakukan. 9
Berbagai  pendapat  ulama  fiqh  tersebut,  dapat  diambil  suatu kesimpulan  bahwa  pada  umumnya  ijarah  dalam  artian  sewa-menyewa, merupakan  suatu  akad  atas  manfaat  yang  diperbolehkan  penggunaannya,  yang jelas, yang mempuyai tujuan dan maksud, yang memungkinkan untuk diberikan dengan  tidak  mengurangi  nilai  barang  (manfaat)  yang  dipinjam  (disewa), dengan  pengganti  (sewa)  yang  jelas.  Dengan  kata  lain,  suatu  transaksi  atas manfaat  yang mubah dengan jangka waktu  yang diketahui dengan kompensasi yang  diketahui  pula.  Atau  akad  pemindahan  hak  guna  (manfaat)  atas  suatu barang atau jasa dalam waktu tertentu melalui pembayaran sewa, tanpa diikuti dengan pemindahan kepemilikan barang itu sendiri.
Dengan demikian, secara umum istilah al-ijarah ini dalam sistem sewa- menyewa  mengharuskan  adanya  unsur-unsur  yang  saling  berhubungan, meliputi: Mu‟ajir dalam hal ini sebagai pengusaha atau majikan, yaitu sebagai pemilik  yang  menyewakan  manfaat,  pihak  lain  yang  diberikan  sewa  disebut sebagai musta’jir (penyewa), dan objek  yang disewakan (ma‟jur)  yaitu sesuatu yang diperjanjikan untuk diambil manfaatnya, serta ujrah atau ‘iwadh yaitu upah atau  jasa  yang  diberikan  sebagai  imbalan  manfaat  yang  diperjanjikan. 10 Jadi, secara  implisit  dapat  juga  dipahami  bahwa  ada  dua  macam  bentuk  ijarah. Pertama ,  Ijarah  atas  pekerjaan  (ba‟i  al-Quwwah),  yang  dimaksudkan berhubungan  istilah  upah-mengupah,  yang  objek  akadnya  adalah  jasa,  tenaga, amal  atau  pekerjaan  seseorang,  misalnya  buruh  bangunan,  tukang  jahit  dan sebagainya. Kedua ,  ijarah  atas  manfaat  (ba‟i  al-Manafi‟),  yang  dimaksudkan berhubungan  dengan  istilah  sewa-menyewa,  yang  objek  akadnya  adalah manfaat  dari suatu benda. Akad atau transaksi sewa-menyewa dibolehkan atas manfaat  yang mubah (dibolehkan), seperti  rumah-rumah untuk  tempat tinggal, ruko-ruko untuk berbisnis, pakaian danperhiasan untuk dipakai dan sebagainya. Sebaliknya,  manfaat  yang  diharamkan  maka  tidak  boleh  disewakan  sekaligus tidak boleh mengambil imbalan (sewa) untuk manfaat yang diharamkan, seperti bangkai dan darah misalnya. 11

## 2.Dasar dan Sumber Hukum Sewa Menyewa
Pada  dasarnya al-Ijarah ,  baik  dalam  bentuk  upah-mengupah  maupun dalam bentuk sewa-menyewa dalam hal ini, merupakan bentuk mu’amalah yang
9 Ahmad  Wardi  Muslich, Fiqh  Muamalat, edisi  1,  Jakata:  Amzah,  2010,  p.  316-317, dan  bandingkan;  Hendi  Suhendi, Fiqh Mu’amalah, Jakarta:  PT.  Rajawali  Press,  2011, p.  114- 115 10 Wira Sutirta, Op.cit 11 Ahmad  Wardi  Muslich, Op.cit, p.    329-330,  dan  bandingkan    Hendi  Suhendi,
Loc.cit, p. 115
telah  disyariatkan  dalam  sistem  hukum  ekonomi  syari‟ah.  Hukum  asalnya menurut  jumhur  ulama  adalah  mubah  atau  boleh  bila  dilaksanakan  sesuai dengan ketentuan  yang ditetapkan oleh syara‟ berdasarkan ayat-ayat al-Quran, hadit-hadits, dan ketetapan ijma ulama, 12 termasuk dalam hal tersebut berbagai aturan-aturan lainnya.
Adapun dasar-dasar atau sumber hukum tentang kebolehan al-Ijarah ini, yang  dapat  dipahami  secara  tekstual  maupun  secara  kontekstual  antara  lain misalnya sebagai berikut:
a.  Firman  Allah  Swt  surah  al-Thalaq  ayat  6  dan  surah  al-Baqarah  ayat  282, masing-masing yang terjemahannya:
Artinya: Kemudian  jika  mereka  menyusukan  (anak-anak)mu  untukmu  Maka berikanlah  kepada  mereka  upahnya,  dan  musyawarahkanlah  di  antara  kamu (segala  sesuatu)  dengan  baik;  dan  jika  kamu  menemui  kesulitan  Maka perempuan lain boleh menyusukan (anak itu) untuknya (QS . Al-Thalaq, 65 : 6). Artinya: Hai  orang-orang  yang  beriman,  apabila  kamu  bermu'amalah  (Jual beli, hutang piutang dan sewa-menyewa ) tidak secara tunai untuk waktu yang ditentukan, hendaklah kamu menuliskannya, dan hendaklah seorang penulis di antara  kamu  menuliskannya  dengan  benar,  dan  janganlah  penulis  enggan menuliskannya  sebagaimana  Allah  mengajarkannya,  meka  hendaklah  ia menulis,  dan  hendaklah  orang  yang  berhutang  itu  mengimlakkan  (apa  yang akan  ditulis  itu),  dan  hendaklah  ia  bertakwa  kepada  Allah  Tuhannya,  dan janganlah ia mengurangi sedikitpun daripada hutangnya. jika yang berhutang itu orang yang lemah akalnya atau lemah (keadaannya) atau Dia sendiri tidak mampu  mengimlakkan,  Maka  hendaklah  walinya  mengimlakkan  dengan  jujur, dan  persaksikanlah  dengan  dua  orang  saksi  dari  orang-orang  lelaki  (di antaramu). Jika tak ada dua oang lelaki, Maka (boleh) seorang lelaki dan dua orang  perempuan  dari  saksi-saksi  yang  kamu  ridhai  .... (QS.  Al-Baqarah,  2  : 282). b. Hadits-hadits Rasulullah Saw berikut:
هملعيلف اريجا رجآتسا هم ملسو هيلع الله يلص الله لىسر لاق لاق ديعس يبآو ةريره يبآ هع
) يقهيبلا هاور( هرجا
Artinya: Dari  Abi  Hurairah  dan  Abi  Said  berkata,  Rasulullah  saw  bersabda: barang  siapa  yang  mempekerjakan  (menyewa  sesuatu)  seseorang  pekerja,
12 Wahbah al-Zuhaily, al-Fiqh  al-Islami  wa  Adillatuhu, Jilid  5, edisi 8,  Damaskus: Daar al-Fikr al-Mu‟asshim, 2005,  p. 801-3802
maka hendaklah ia memberitahukan (dengan jelas) kepadanya berapa bayaran (upahnya atau sewanya) (HR. Baihaqy). 13
هيلع الله يلص الله لىسر لاق لاق رمع هب الله دبع هع (  هق رع فجي نآ لبق هرجا ريج لإا اىطعآ ملسو
) هج ام هبإ هاور
Artinya: Dari  Abdullah  bin  ‘amar  berkata,  Rasulullah  Saw  bersabda berikanlah upahpekerja sebelum kering keringatnya (HR. Ibnu Majah). 14
c.  Landasan  Ijma‟nya,  seperti  dikutip  Hendi  Suhendi  dalam  kitab  Fiqh  al- Sunnah  Sayyid  Sabiq,  bahwa  semua  umat  bersepakat,  tak  ada  seorang  ulama pun  yang  membantah  kesepakatan  (ijma‟)  ini  atas  kebolehan  melakukan transaksi  sewa  menyewa  (al-Ijarah),  sekalipun  ada  beberapa  orang  di  antara mereka yang berbeda pendapat, akan tetapi hal itu tidak dianggap. 15

## 3.Rukun dan Persyaratan Sewa Menyewa
Istilah rukun dan syarat dalam sistem hukum ekonomi syari‟ah, merupakan dua hal  yang  harus  menjadikan  perhatikan  dan  syarat  mutlak,  karena  sangat menentukan sah tidaknya sesuatu yang dilakukan. Rukun merupakan katentuan yang  harus  dipenuhi  sebelum  melakukan  pekerjaan.  Sebagai  sendi  atau  dasar untuk  melakukan  sesuatu,  atau  sebagai  sesuatu  yang  harus  dikerjakan  dalam memulai  suatu  pekerjaan,  bila  tidak  terpenuhi,  maka  pekerjaan  menjadi  tidak sah.  Demikian  halnya  syarat,  merupakan  ketentuan  atau  perbuatan  yang  harus dipenuhi sebelum melakukan suatu pekerjaan, tanpa memenuhi  ketentuan atau perbuatan tersebut, maka suatu pekerjaan dianggap tidak sah juga. Oleh karena itu, rukun dan syarat  dalam bermu‟amalah menurut syari‟at  Islam, merupakan suatu  hal yang pokok dan urgen yang tidak boleh ditinggalkan. Khususnya  dalam  hal  ini  al-ijarah  (sewa-menyewa),  menurut  Hanafiyah rukunnya  hanya  satu  yaitu  ijab  dan  qabul  dari  dua  belah  pihak  yang berteransaksi, sementara dari kalangan jumhur ulama, mengatakan bahwa rukun al-ijarah ada empat, yaitu:
1. Dua  orang  yang  berakad  (mu‟jir;  orang  yang  menyewakan,  dan musta‟jir; orang yang menyewa)
2. Sighat (ijab dan qabul antara mu‟jir dan musta‟jir)
3. Sewa atau imbalan (ujrah),dan
13 Abu Bakar Abdullah Muhammad bin Abi Syaibah, Mushnaf fi al-Hadits wa al-Atsar , Juz IV, edisi 1, Riyadh: Maktabah al-Rusyd, 1409 H,  p. 366
14 Sunan Ibnu Majah, Kitab al-Ruhun, (Bab ajrul ujaraa ), Jerman: Jami‟atul Maknazil Islami, 2000,  p. 354
15 Hendi Suhendi, Loc.cit, p. 117
4. Manfaat  (baik  manfaat  dari  suatu  barang  yang  disewa  atau  jasa  dan tenaga orang yang bekerja). 16
Kemudian, adapun syarat-syarat  al-Ijarah,  yang pada umumnya sudah menjadi kesepakatan dikalangan ulama fiqh adalah sebagai berikut:
1. Yang terkait dengan dua orang yang berakad, disyaratkan sudah berusia baligh, berakal, cakap mengendalikan harta, dan saling meridhai (QS. 4 :  29).  Disamping  itu  juga,  disyaratkan  kedua  belah  pihak  mengetahui betul  manfaat barang yang diakadkan dengan sempurna, sehingga dapat mencegah  terjadinya  perselisihan.  Kejelasan  manfaat  itu  dapat dilakukan  dengan  menjelaskan  jenis  manfaatnya  dan  penjelasan  berapa lama manfaat itu ditangan penyewanya.
2. Sighat ijab qabul antara mu‟jir dan musta‟jir harus jelas, yaitu ijab qabul sewa menyewa. Misalnya pihak mu‟jir berkata; saya sewakan rumah ini dengan sewa Rp. 200.000 perbulannya. Lalu pihak musta‟jir menjawab; saya  terima  sewa  rumah  tersebut  dengan  sewa  demikian  setiap bulannya.
3. Objek al-Ijarah itu boleh diserahkan dan digunakan secara langsung dan tidak  ada  cacatnya.  Bila  seseorang  misalnya  menyewa  rumah,  maka rumah  itu  dapat  langsung  diserahkan  (diambil)  kuncinya  dan  dapat langsung boleh ia manfaatkan. Disamping itu, objek al-Ijarah itu adalah merupakan  sesuatu  yang  biasa  atau  pada  umumnya  disewakan, sekaligus  yang  dihalalkan  oleh  syara‟.  Oleh  sebab  itu,  para  lama  fiqh sepakat  tidak  membolehkan  misalnya  menyewa  seseorang  untuk membunuh  orang  lain,  demikian  juga  tidak  boleh  menyewakan  rumah untuk dijadikan tempat-tempat maksiat.
4. Ujrah  (sewa),  disyaratkan  dalam  sewa-menyewa  diketahui  jumlahnya oleh kedua belah pihak, harus jelas, tertentu, dan sesuatu yang memiliki nilai  ekonomi  (mal  al-Mutaqawwim),  atau  berupa  harga  sewa  atas manfaat  yang  disewa.  Misalnya  Rp.200.000/bulan  untuk  satu  orang, dibayar tunai atau angsuran.
5. Tempat  (rumah)  yang  diambil  manfaatnya,  harus  masih  tetap  ujudnya sampai batas waktu yang telah ditentukan menurut substansi perjanjian. Demikian  pula  waktunya  harus  dapat  diketahui  dengan  jelas  dan  pasti, misalnya  sebulan,  pertriwulan,  per  enam  bulan  (setengah  tahun)  atau pertahun. 17
6. Semua  syarat-syarat  yang  sudah  jelas  dan  terpenuhi  serta  menjadi kesepakatan  oleh  kedua  belah  pihak  yang  berteransaksi,  maka  syarat
16 Wahbah  al-Zuhaily, Loc.cit, p.  3803,  dan  bandingkan  Ahmad  wardi  Muslich,
Loc.cit, p.  320-321 17 M. Thalib, Fiqih Nabawi, edisi 2, Surabaya: al-Ikhlas, tt,  p. 195
berikutnya  yang  tidak  kalah  pentingnya  dan  harus  diupayakan  kedua belah  pihak  adalah  semua  point-point  yang  disepakati  diwujudkan dalam  bentuk  tertulis  secara  resmi  sebagaimana  layaknya  persyaratan dalam teransaksi pada umumnya (QS. 2 : 282). 18
Sedangkan  menurut  salah  seorang  ulama  dan  Guru  Besar  Universitas al-Azhar  Mesir,  Syeikh  Mahmoud  Syaltout  dikatakan  bahwa  bila  Islam memberikan  hak-hak  kepada  seseorang  untuk  mengadakan  transaksi  berbagai kepentingan, termasuk dalam hal ini sewa menyewa rumah cost misalnya, maka untuk  sahnya  transaksi  tersebut  diharuskan  paling  tidak  3  (tiga)  syarat,  yakni sebagai berikut:
1. Isi  perjanjian  tersebut  tidak  bertentangan  dengan  pokok-pokok  dan syariat  Islam  secara  umum,  yang  merupakan  pokok-pokok  kepribadian Islam.
2. Perjanjian  tersebut  dilakukan  berdasakan  suka  sama  suka  (keridhaan) dari kedua belah pihak.  Oleh karena itu, maka  Islam memandang tidak ada  harganya  suatu  perjanjian  yang  dibuat  atas  dasar  paksaan,  dan penaklukan.
3. Perjanjian itu haruslah jelas tujuan dan terang maksudnya, dimana hak- hak  dan  kewajiban-kewajiban  masing-masing  pihak  ditentukan  dengan jelas  sedemikian  rupa,  sehingga  tidak  memungkinkan  adanya  tafsiran- tafsiran, adan kesimpulan-kesimpulan lain, atau permainan kata-kata. 19

## 4.Etika Hubungan Mu’jir dan Musta’jir dalam al-Ijarah
Banyak  makna  dan  arti etika yang  dapat  dipahami  dari  kalangan  para ahli,  karena  tergantung  sudut  pandang  dan  perspektif  mereka  yang  berbeda- beda  dalam  memahaminya.  Namun,  dalam  hal  ini  yang  dimaksudkan  etika adalah  dalam  artian  nilai-nilai  yang  menjadi  pegangan  bagi  seseorang  atau kelompok  dalam  mengatur  tingkah  lakunya  atau  perbuatannya.  Dengan  kata lain  dalam  artian  bahwa  etika  adalah  asas  norma  perbuatan  atau  tingkah  laku, tatacara  melakukan,  sistem  prilaku,  tata  krama,  dan  sistem  aturan  atau peraturan-peraturan.  Lebih  tegasnya  lagi  dalam  hal  tersebutlazimnya  disebut kode  etik. 20 Misalnya;  kode  etik  hubungan  antara  mu‟jir  dan  musta‟jir  dalam hal sewa-menyewa rumah.
Hubungan kode etik antara kedua belah pihak, merupakan keniscayaan dari  suatu  perjanjian  yang  dilakukan,  yang  diharapkan  agar  masing-masing pihak  akan  dengan  mudah  mengetahui  sekaligus  mentaatinya  adanya
18 Baca:  Ahmad  Wardi  Muslich, Loc.cit, p.  320-328,    bandingkan,  Abdul  Rahman Ghazaly, dkk, Loc.cit, p. 278-280, dan Hendi Suhendi, Loc.cit, p.117-118 19 Syeikh  Mahmoud  Syatout, Al-Islam  ‘Aqidah  wa  Syariah, Jilid  IV,  terjemahan Bustami A.Gani, dk, Jakarta: Bulan Bintang, 1970,  p. 172-173
20 Baca:  M.  Yatimin  Abdullah, Pengantar  Studi  Etika, edisi  1,  Jakarta:  PT.  Raja Grafindo Persada, 2006,  p. 4-10
kewajiban-kewajiban  dan  hak-hak  masing-masing,  sehingga  apa  yang  menjadi substansi  dari  objek  perjanjian  dapat  berjalan  dengan  baik,  bahkan berkesinambungan,  dan  kalaupun  terjadi  perselisihan-perselisihan  atau  resiko- resiko dikemudian hari akan dengan mudah dapat diselesaikan dan diatasi oleh masing-masing pihak. Oleh karena itu, memperjelas dan menentukan hubungan kode  etik  secara  formal  adanya  kewajiban-kewajiban  dan  hak-hak  masing- masing  yang  melakukan  suatu  perjanjian,  dalam  hal  ini  sewa-menyewa  rumah antara  mu‟jir  (yang  menyewakan)  dengan  murta‟jir  (penyewa)  adalah  sesuatu yang seharusnya dan mutlak dalam sistem hukum ekonomi syari‟ah.
Dengan  terpenuhinya  rukun  dan  syarat-syarat  perjanjian  al-Ijarah  tersebut sebagaimana diutarakan di atas, maka terjadilah hubungan hukum di antara dua pihak,  dan  dengan  sendirinya  lahirlah  hubungan  kewajiban  dan  hak  di  antara pihak tersebut. Adapun kewajiban-kewajiban dan hak-hak masing-masing pihak adalah sebagai berikut:
1. Pihak yang menyewakan (mu‟jir/mu‟ajjir):
a. Ia  wajib  menyerahkan  barang  (manfaat  rumah)  yang  disewakan kepada pihak penyewa.
b. Memelihara barang yang disewakan sedemikian sehingga barang itu dapat dipakai untuk keperluan yang dimaksudkan.
c. Memberikan  kepada  penyewa  manfaat  atas  barang  yang  disewakan selama waktu berlangsung sewa-menyewa.
d. Menanggung  si  penyewa  terhadap  semua  cacat  dari  barang  yang disewakan, yang merintangi pemakaian barang.
e. Ia berhak atas barang sewa (imbalan sewa) yang
besarnya/jumlahnya  sesuai  dengan  yang  telah  diperjanjikan  atau yang disepakati.
f. Menerima kembali barang objek perjanjian di akhir masa sewa.
2. Pihak penyewa (musta‟jir):
a. Ia wajib memakai/memanfaatkan barang yang disewa sebagai bapak rumah  yang  baik  sesuai  dengan  tujuan  yang  diberikan  pada  barang itu menurut perjanjian sewanya, atau jika tidak ada suatu perjanjian mengenai itu, maka menurut tujuan berhubungan dengan itu.
b. Membayar harga/uang sewa pada waktu yang telah ditentukan.
c. Ia berhak menerima manfaat dari barang yang disewanya.
d. Ia  menerima  ganti  kerugian,  jika  terdapat  cacat/rusak  pada  barang yag disewakan.
e. Tidak  mendapat  gangguan  dari  pihak  lain  (hak  kenyamanan  dan ketentraman) selama memanfaatkan barang yang disewa. 21
Sementara  itu  yang  harus  juga  menjadikan  perhatian  bagi  masing- masing pihak ketika batas waktu sewa sudah dianggap berakhir bila ada hal-hal sebagai berikut:
1. Objek al-Ijarah musnah, rusak dan hilang sehingga ijarah tidak mungkin untuk diteruskan, seperti rumah yang disewakan kena musibah terbakar, runtuh atau kendaraan yang disewa hilang.
2. Tenggang  waktu  yang  disepakati  dalam  akad  al-Ijarah  telah  berakhir kecuali  kalau  ada  udzur.  Misalnya  apabila  yang  disewakan  itu  rumah, maka  rumah  itu  dikembalikan  kepada  pemiliknya.  Bilamana  rumah yang disewakan disita negara karena terkait adanya utang, maka dalam hal ini akad al-Ijarahnya dianggap batal.
3. Iqalah yaitu pembatalan oleh kedua belah pihak. Hal ini karena al-Ijarah adalah akad mu‟awadhah (tukar menukar), harta dengan harta sehingga memungkinkan untuk dilakukan pembatalan seperti halnya jual beli.
4. Wafatnya  salah  seorang  yang  berakad.  Ini  menurut  pendapat Hanafiyah.Tetapi menurut pendapat jumhur ulama, kematian salah satu pihak tidak mengakibatkan fasakh atau berakhirnya akad ijarah, karena ijarah  merupakanakad  yang  lazim  seperti  halnya  jual  beli,  dimana musta‟jir  memiliki  manfaat  atas  barang  yang  disewa  dengan  sekligus sebagai hak milik yang tetap, sehingga bisa berpindah kepada ahli waris.
Artinya  manfaat  itu  boleh  diwariskan  karena  termasuk  harta  (al-Mal), oleh  sebab  itu  kematian  salah  satu  phak  yang  berakad  tidak  dianggap membatalkan akad al-Ijarah. 22
5. Terakhir,  jika  al-ijarah  telah  berakhir,  penyewa  berkewajiban mengembalikan  barang  sewaan.  Bila  barang  itu  dapat  dipindahkan (manqul),  ia  wajib  menyerahkan  kepada  pemiliknya,  dan  jika  bentuk barang  sewaan  adalah  benda  tetap  (gair  manqul),  ia  wajib  meyerahkan kembali dalam keadaan kosong (seperti semula), dan jika barang sewaan itu berupa lahan tanah, ia wajib menyerahkan kepada pemiliknya dalam
21 Abdul  Ghofur  Anshori, Hukum  Perjanjian  Islam  di  Indonesia, Yogyakarta:  Gadjah Mada University Press, 2010, p.73-74, bandingkan: Wira Sutirta, Loc.cit, p. 3-4, bahwa tangan orang  yang  menyewa  (mu‟jir/mu‟ajjir)  adalah  tangan  yang  harus  menjaga  amanat  terhadap rumah  yang  disewanya  pada  masa  penyewaan,  seperti;  rumah  dan  sebagainya.  Jika  rumah tersebut ada yang rusak (alami) bukan karena kesengajaan atau kelalaian orang yang menyewa, maka  dia  tidak  perlu  menggantinya,  akan  tetapi  menurut  kesepakatan  ulama  fikih,  jika kerusakan  itu  kerena  kesengajaan  atau  kelalaian,  maka  dia  wajib  membayar  ganti  rugi  atau setidaknya memperbaikinya seperti sedia kala.
22 Baca:  Ahmad  Wardi  Muslich, Loc.cit, p.  338,  dan  bandingkan:    Abdul  Rahman Ghazaly, dkk, Loc.cit, p. 283-284
keadaan  kosong  dari  tanaman,  kecuali  bila  ada  kesulitan  untuk menghilangkannya. 23

## C.Sistem Sewa Menyewa Rumah-rumah Kos
Sepanjang  jelajahan  peneliti  dilapangan,  ada  beberapa  hal  yang mendasar sebagai rekaman pemahaman bagi peneliti dalam pelaksanaan sistem sewa-menyewa  rumah-rumah  kos  ini  hingga  terjadinya  kesepahaman  dan kesepakatan  akhir  antara  pihak-pihakkonsumeris  (mahasiswa-mahasiswi)  dan pihak  produser(pemilik  rumah  kos),  serta  dampak-dampak  sosialnya,  yaitu sebagai berikut:

## 1. Secara Media Sosial dan Sosial Insidensial
Pada  umumnya  keberadaan  rumah-rumah  kos  diwilayah  Kelurahan Simpang  Baru  ini  dengan  mudah  dapat  diketahui  oleh  para  mahasiswa maupun  para  calon  mahasiswa  dan  mahasiswi  sebagai  konsumeris utama.  Model  rumah-rumah  kos  kategori  lux  dan  super  lux misalnya,sangat  lebih  mudah  dapat  diketahui  dan  dikenal  oleh  para konsumeris  dibandingkan  dengan  berbagai  model  rumah-rumah koskategori biasa lainnya. Sebab, tampilan dengan identitas nama  yang jelas,  juga  melalui  promosi-promosi  sosial,  baik  melalui  media  sosial dan  elektronik,  sebaran  brosur-brosur  dan  tayangan  sepanduk,  serta sebaran tempelan kertas-kertas  photo  copi  lebih marak dan diutamakan dibandingkan dengan tampilan rumah-rumah kos model-model lainnya, yang  hanya  lebih  mengharapkan  dan  mengandalkan  pengenalan- pengenalan secara sosial insidensial dan dari orang perorangan. Dengan sarana  identitas  komunikasi  sosial  seperti  inilah  yang  pada  akhirnya para  konsumeris  (calon-calon  mahasiswi  dan  mahasiswa),  pada umumnya  dapat  dengan  mudah  menemukan,  menjatuhkan  pinangan danmenentukan  pilihan  setelah  memahami  murah-mahalnya  biaya sewadan memahami aturan-aturan sewa menyewa,sekaligus melakukan negoisasi  akhir  dan  kesepakatantransaksi  sewa  menyewa  rumah  kos sebagai  tempat  domisili  tetap. 24 Disisi  lain  kemudahan-kemudahan menjatuhkan  dan  menentukan  pilihan  rumah  kos  sebagai  tempat domisili tetap, karena pada umumnya ketersediaan jumlah rumah-rumah kos,  masih  jauh  lebih  besar  jumlahnya  ketimbang  dengan  kebutuhan para konsumeris.
23 Sohari Sahrani, dk, Fikih Muamalah, edisi 1, Bogor: Ghalia Indonesia, 2011,  p. 173
24 Afizah (Penyewa Pondok Putri Pitaloka; Mahasiswi Fakultas Saintek Jurusan Teknik Informatika UIN Suska Riau), Wawancara, Jum‟at 25 Agustus 2017

## 2. Secara Aturan-aturan Lokalistis
Dalam  sistem  sewa  menyewa  (al-Ijarah)  pada  pemanfaatan  objek  yang diperkirakan riskan dan rawan dengan berbagai resiko yang bakal terjadi di  kemudian  hari,  pada  umumnya  seharusnya  dapat  dilakukan  sesuai dengan  aturan-aturan  transaksi  (perjanjian)  yang  dituangkan  dalam bentuk  tertulis  yang  disepakati  (ditanda  tangani  bersama),  mengatur tentang  hubungan  antara  adanya  kewajiban-kewajiban  dan  hak-hak masing-masing  kedua  belah  pihak  yang  melakukan  negoisasi  dan transaksi  sewa  menyewa  akhir.  Sehingga  kemashlahatan  dan kepentingan    bersama  dapat  berjalan  dengan  baik  selama  dalam  masa- masa  sewaan  berjalan,  dan  kalaupun  terjadi  atau  muncul  misalnya resiko-resiko  di  kemudian  hari  akan  dengan  mudah  dapat  teratasi  dan diselesaikan  oleh  masing-masing  pihak,  sehingga  terhindar  dari  tidak akan ada sepihak yang merasa dirugikan.
Dalam  hal  tersebut,  sepanjangan  pengamatan  dan  temuan-temuan  hasil audiensi peneliti, baik terhadap para konsumeris dan produser dalam hal melakukan  transaksi  sewa  menyewa  rumah-rumah  kos  hanya  sebatas atas  dasar  aturan-aturan  lokalistis  setelah  terjadi  kesepahaman  dan kesepakatan  sewa  menyewa,  itupun  tidak  merata  pada  semua  rumah- rumah  kos  yang  melakukan  sistem  tersebut,  bahkan  mayoritas ditemukanmasih  bebas  dari  sistem  aturan-aturan  dan  tatatertib  sewa menyewa secara tertulis.Menurut penuturan H.M. Nasir, S.Pd misalnya dikatakan  bahwa  dari  beberapa  lokasi  rumah-rumah  kos  yang  saya miliki,  selama  ini  tidak  pernah  saya  dasariaturan-aturan  dan  tatatertib secara  tertulis  yang  substansinya  mengatur  etika-etika  sosial pemanfaatan  rumah  kos,  demikian  pula  yang  mengatur  antara  adanya kewajiban-kewajiban  dan  hak-hak  saya  sebagai  pemilik  rumah  kos dengan  pihak-pihak  konsumeris,  melainkan  selama  ini  hanya  semata- mata didasari atas kesepahaman dan kesepakatan akhir secara lisan. 25
Aturan-aturan  lokalistis  dimaksud,  adalah  peraturan-peraturan  dan tatatertibtertulis  hitam  diatas  putih,baik  yang dibuat oleh pihak pemilik rumah  kos  maupun  yang  dibuat  oleh  masing-masing  para  Ketua-ketua RT  dan  RW  setempat,  sebagai  aturan  etika  dalam  pemanfaatan  rumah sewa dan etika bergaul dalam lingkungan domisili dan masyarakat, yang harus  ditaati,  dipatuhiterutama  para  penghuni  dan  pengunjung  rumah- rumah kos. Misalnya salah satu diantaranya “Tatatertib Pondokan Puteri Pitaloka”  demi  kenyamanan  bersama,  Pondok  Putri  Pitaloka
25 H.M.  Nasir,  S.Pd    (Pemilik    Rumah-rumah    Cost    RT.  01/RW.  09), Wawancara, Senin  28  Agustus  2017,  dan  penuturan  yang  sama  dari  Ibu  Ertin  Maryati  (Pemilik  Rumah- rumah Cost Ladis RW 10), Wawancara, Sabtu 26 Agustus 2017
menerapkan  tatatertib  yang  harus  dihormati  oleh  penghuni  maupun pengunjung, yaitu:
1. Menjaga  ketenangan  dan  kenyamanan  bersama  dengan  tidak membuat  kegaduhan  dan  saling  menghormati  penghuni  kos  yang lain.
2. Dilarang  merusak  di  dalam  kamar,  gunakan  dapur  umum  dan menjaga kebersihan dan kenyamanan bersama dengan membersihkan  dan  merapikan  kembali  setelah  menggunakan fasilitas bersama di dalam kos (dapur umum).
3. Buang sampah pada tempat yang sudah disediakan.
4. Tidak  menggunakan  tempat  kos  untuk  melakukan  hal-hal  yang bertentangan  dengan  hukum  dan  norma-norma  yang  berlaku  di masyarakat umum.
5. Menggunakan  dan  menjaga  inventaris  kos  dengan  baik  dan  tidak melakukan  perubahan  rumah  kos  (contohnya  memaku  tembok, mencoret-coret tembok dan furnitur).
6. Pengunjung/tamu  pria  hanya  diperbolehkan  ditemui  di  ruang  tamu yang sudah disediakan.
7. Jam  berkunjung  maksimal  pukul  22.00  (Senin-Jum‟at)  dan  pukul 23.00 (Sabtu dan Minggu), dan pagar akan ditutup oleh penjaga.
8. Parkirlah kendaraan anda dengan rapi dan berada di dalam area kos sehingga tidak mengganggu pengguna jalan yang lain.
9. Dilarang merokok di dalam rumah kos demi kesehatan bersama.
10. Tidak  menyimpan  barang-barang  berbahaya  (senjata  api,  bahan mudah  terbakar)  dan  barang-barag  yang  dilarang  (narkoba,  sabu- shabu dll).
11. Menghemat pemakaian air dan listrik.

## 3. Dampak Etika Sosial dan Ekonomi Masyarakat
Adanya sebagian rumah-rumah kos di wilayah Kelurahan Simpang Baru yang memberlakukan adanya aturan-aturan dan tatatertib hunian rumah kos  secara  insidensial,  sesungguhnya  pada  umumnya  diharapkan  agar pemanfaatan  rumah  dapat  menjadi  tempat  hunian  yang  tenteram  dan damai,  aman,  nyaman  dan  bersih  lingkungan  serta  para  penghuni  kos dapat  bersosialisasi,  bergaul  dengan  baik  dan  sopan-santun  terhadap para  tetangga  dan  masyarakat  sekitar  pada  umumnya.  Minimal  adanya aturan-aturan  dan  tatatertibtersebut  dapat  maminimalisir  hal-hal  yang bersifat  negatif  dikemudian  hari.  Namun  demikian,  sepanjang pengamatan  dan  riset  peneliti  dalam  realitas  dan  fenomena  sosialnya
tidak  serta  merta  menjanjikan  seperti  apa  yang  menjadi  harapan terutama  dari  pihak  para  pemilik  rumah-rumah  kos,  dan  para  aparat Ketua-ketua RT dan RW setempat, demikian pula terhadap masyarakat pada umumnya. Terlebih-lebih rumah-rumah kos yang masih mayoritas tidak  memperdulikan,  bebas  dari  adanya  yang  namanya  sebuah  aturan- auran  dan  tatatertib  hunian.  Tentu  dampak-dampak  sosial  negatifnya akan  dengan  mudah  dapat  terjadi  sekaligus  dapat  menodai  dan merugikan  tatanan  kehidupan  sosial  masyarakat,  terutama  akanlebih banyak merugikan para pemilik rumah-rumah kos itu sendiri.
Salah  seorang  pemilik  rumah  kos  misalnya  bernama  H.  Nurdin  Bugis berdomisili  di  RT  04/RW  05,  dikatakan  bahwa  pada  umumnya  para penghuni  rumah-rumah  kos,  seolah-olah  tidak  pernah  mau  tau  dan peduli atas pemanfaatan  rumah sebagai  tempat  domisili  tetap, terutama dalam  hal  pemeliharaan  berbagai  fasilitas  dan  sampah-sampah  atau kebersihan  rumah  dan  lingkungan,  sehingga  pemilik  rumah  kos  lebih banyak  harus  rela  menanggung  berbagai  akibat-akibatnya.  Demikian halnya  dalam  hal  pergaulan  sosial  sehari-hari  kadang-kadang  dengan mudah  muncul  perilaku-perilaku  sosial  yang  seolah-olah  tidak mencerminkan  sebagai  pribadi-pribadi  mahasiswa  muslim  dan mahasiswi  muslimah.  Terhadap  masyarakat  sekitar,  tetangga-tetangga terdekat, jauh dari sikap-sikap rasa hormat dan tawadhu‟, Masjid-masjid dan  Mushalla  yang  terdekat  dari  rumah  kos  saja  tidak  menjadikan perhatian untuk selalu shalat berjamaah demikian juga adanya kegiatan- kegiatan pengajian keagamaan dan sosial lainnya. 26
Disamping  itu,  yang  sangat  lebih  memperihatinkan  menurut  penuturan para aparat Ketua-ketua RT setempat, termasuk dalam hal ini misalnya salah  seorang  mantan  Ketua  RT  02/RW  09  bernamaH.  Tarsono,  SP dikatakan  bahwa  hampir  dalam  setiap  tahunnya  disetiap  kawasan  RT- RT  selalu  muncul  peristiwa-peristiwa  teguran-teguran  sosial,  perilaku- perilaku  a  moral  dan  a  susila,sampai  kepada  tindakan-tindakan penggerebekan  siang  dan  tengah  malam  terhadap  penghuni  kos  dan tamu  pengunjungditempat  rumah-rumahkos  pada  khususnya. 27 Ini menunjukkan  dan  memberikan  kesan  bahwa  dengan  adanya  aturan- aturan dan tatatertib insidensial hunian rumah-rumah kos saja tidak serta merta  memberikan  dampak  etika  sosial  yang  bersifat  positif  terhadap para  penghuni  dan  tamu  pengunjung  kos  terutama,  terlebih-lebih
26 H.  Nurdin  Bugis  (Pemilik    Rumah-rumah    Cost), Wawancara, Sabtu  2  September 2017
27 H.  Tarsono,  SP  (Mantan  Ketua  RT  02/RW  09    dan  Pemilik  Rumah-rumah  Cost),
Wawancara, Minggu, 3 September 2017
bilamana  rumah-rumah  kosyang  mayoritas  terbebas  dari  berbagai peraturan-peraturan dan tatatertib hunian.
Selanjutnya,dari  sisi  dampak  sosial  ekonomi  atas  keberadaan  sejumlah rumah-rumah  kos  sebagai  salah  satu  lahan  usaha-usaha  bisnis  yang dianggap  sebagai  investasi  yang  cukup  menjanjikan  “kata  sebagian orang” dan sangat  cepat  trend perkembangannya di wilayah Kelurahan Simpang  Baru,  baik  terhadap  para  pemilik  rumah-rumah  cost  terutama maupun  terhadap  tingkat  percepatan  dan  perkembangan  kehidupan ekonomi masyarakat setempat, pada umumnya dapat
dikatakankontribusinya  turutmendukung  dan  sangat  positif.  Secara hitungan-hitungan bisnis baik untuk dalam jangka pendek terlebih-lebih dalam jangka panjang, bagi para pemilik rumah-rumah kos ada-ada saja yang  bisa  diharapkan  sebagai  income  rutinitas  dalam  menunjang kelangsungan  kehidupan  ekonomi,  meskipun  harapan-harapan  tersebut tidak  terlalu  berlebihan,  karena  faktor-faktor  jumlah  konsumeris  secara terus  menerus,  demikian  pulafaktor  kondisi  riil  dan  fisik  bangunan setiap rumah-rumah kos turut sangat menentukan.
Menurut  penuturan  H.  Ujang  Efendi  selaku  pemilik  rumah  cost,  dan juga merangkap sebagai Ketua RW 09 bahwa keberadaan rumah-rumah kos yang dibangun sebagai pemanfatan dan pendayagunaan lahan-lahan tanah  kaplingan,  dengan  harapan  sebagai  investasi  yang  dapat menghasilkan income ekonomi secara rutinitas, meskipun perolehan itu tidak terlalu semata-mata sebagai keuntungan berlebihan, karena dalam waktu-waktu  tertentu  terlebih-lebih  dalam  jangka  waktu  panjang, resiko-resiko  krusial  terhadap  kondisi  bangunan  rumah-rumah  kos, sudah pasti memerlukan sejumlah biaya-biaya perbaikan-perbaikan dan renovasi serta pemeliharaan juga. 28
Sementara  dampak  sosial  ekonominya  terhadap  tingkat  kehidupan ekonomi  masyarakat  setempat,  hal  ini  cukup  sangat  fenomenal  dan sangat-sangat    positif.  Ibarat  semulanya  “lahan  tanah-tanah  kaplingan mati  yang  dapat  menghidupkan  kegiatan  ekonomi  masyarakat”. Disekitar setiap rumah-rumah kos setempat, berkembang berbagai jenis usaha-usaha  bisnis,  yang  pada  umumnya  dikelola  oleh  penduduk masyarakat  setempat  maupun  dari  kalangan  luar,  bahkan  dari  kalangan para  mahasiswa  itu  sendiri.  Semua  jenis-jenis  usaha  bisnis,  mulai  dari rumah-rumah  makan  dan  kedai-kedai  minuman,  ruko-ruko  photo  copi, printer  dan  buku,  cetak  dan  jilid  buku-buku  serta  skripsi,  studio  photo, pakaian dan jilbab, loundry, servis dan jual beli Hp serta  pulsa, tempat-
28 H.  Ujang  Efendi  (Pemilik    Rumah    Cost  dan  Ketua  RW  09  Kelurahan  Simpang Baru), Wawancara, Minggu 1 Oktober 2017
tempat cucian roda dua, demikian pula swalayan-swalayan mini, sampai kepada  berbagai  jenis  usaha  bisnis  makanan,  kue-kue  dan  minuman ringan,  serta  buah-buahan  di  sekitar  sudut  rumah  dan  pinggir-pinggir jalan.  Semuanya  itu,  merupakan  sarana-sarana  ekonomis  yang  pada umumnya  sangat  membantu  menyangkut  masalah  keperluan  dan kebutuhan  sehari-hari  terutama  dari  kalangan  para  mahasiswa  dan mahasiswi  dari  berbagai  latar  belakang  Perguruan  Tinggi,  yang  pada gilirannya  sangat  mempengaruhi  tingkat perputaran  ekonomi, percepatan  dan peningkatan taraf kehidupan sosial ekonomi masyarakat secara keseluruhan. 29

## D.Sewa Menyewa Rumah Kosdalam Perspektik Hukum Ekonomi Syariah
Gambaran  sistem  sewa  menyewa  rumah-rumah  kos  di  wilayah Kelurahan  Simpang  Baru,  sudah  dapat  dipahami  dari  apa  yang  telah dikemukakan  di  atas.  Berikut  ini,  ada  beberapa  hal  yang  menjadi  pehatian bahasan  dan  tinjauan  dalam  perspektif  hukum  ekonomi  syariah, 30 sebagai jawaban dari substansi hasil penelitian ini, yaitu sebagai berikut:

## 1. Sisi Pemasaran dengan Promosi Sosial
Istilah  pemasaran  dalam  dunia  usaha  bisnis  dapat  diartikan  sebagai suatu  proses  sosial  yang  merancang  dan  menawarkan  sesuatu  yang  menjadi hajat  (kebutuhan)  dan  keinginan  dari  para  konsumeris  (pelanggan)  dalam rangka  memberikan  kepuasan  yang  optimal  kepada  pelanggan.  Dalam  hal tersebut,banyak  cara  yang  dapat  dilakukan  dalam  proses,  tergantung  sistem
29 Observasi Beberapa Lokasi Rumah-rumah Cost disetiap RT/RW Kelurahan Simpang Baru, Minggu  5 Oktober 2017 30 Karena  sebagai  seorang  muslim  seharusnya  berusaha  keras  menjadikan muamalahnya  sebagai  amal  shaleh  dan  ikhlas  untuk  Allah  semata.  Memahami/mengetahui hukum muamalah amaliyah wajib bagi setiap muslim, namun untuk menjadi expert (ahli) dalam bidang  ini  hukumnya  adalah  fardhu  kifayah.Oleh  karena  itu  Khalifah  Umar  bin  al-Khatthab, disaat senantiasa melakukan sweping, berkeliling di pasar, ia berkata tidak boleh bermuamalah (jual beli) di pasar kita kecuali orang yang benar-benar telah mengerti fiqh (muamalah) dalam agama  Islam. Dari  ucapan  tersebut  dapat  dijabarkan  lebih  lanjut  bahwa  setiap  warga masyarakat Islam, antara lain: tidak boleh beraktivitas bisnis, berdagang kecuali paham tentang fiqh muamalah, tidak boleh beraktivitas perbankan, asuransi, pasar modal, koperasi, pegadaian, reksadana  dan  bisnis  MLM    kecuali  paham  fiqh  mamalah,  tidak  boleh  beraktivitas  jual  beli, sewa menyewa dan aktivitas  apa pun kecuali paham fiqh muamalah. Menunjukkan kata Abdul Sattar bahwa  muamalah  adalah  inti  terdalam  dari  tujuan  agama  Islam  untuk  mewujudkan kemashlahatan  kehidupan  manusia.  Karena  itu,  para  Rasul  terdahulu  mengajak  umat (berdakwah)  untuk  mengamalkan  muamalah,  karena  memandangnya  sebagai  ajaran  agama yang mesti dilaksanakan, tidak ada pilihan bagi seseorang untuk tidak mengamalkannya. Baca, Zainuddin Ali, Hukum Ekonomi Syariah, edisi 1, Jakarta: Sinar Grafika, 2008, p. 122-123
strategi promosi yang digunakan. Dalam Islamic Marketing seluruh proses, baik proses  penciptaan,  proses  penawaran  maupun  proses  perubahan  nilai, tidakboleh  ada  hal-hal  yang  bertentangan  dengan  akad  dan  prinsp-prinsip muamalah  Islami,  maka  bentuk  transaksi  sosial  apapun  dalam  marketing diperbolehkan. 31 Hal tersebut sesuai maksud dalam salah satu Firman Allah swt surah  Shaad  ayat  24,  bahwa  dalam    bermuamalah  kita  dilarang  keras  untuk berbuat  kezdaliman.  Demikian  pula  dalam  salah  satu  kaidah  fiqih,  dikatakan bahwa  “asal  sesuatu  adalah  boleh  sampai  ada  dalil  (argumentasi  sahih)  yang menunjukkan  keharamannya”.  Dalam  artian  bahwa  pemasaran  dalam  bentuk promosi sosial merupakan salah satu bentuk muamalah yang dibenarkan dalam Islam,  sepanjang  dalam  segala  proses  cara-cara  dan    transaksinya  terpelihara dari hal-hal yang terlarang oleh ketentuan syariah. 32
Sistem  pemasaran  rumah-rumah  kos  di  wilayah  Kelurahan  Simpang Baru dengan melalui promosi-promosi sosial, baik secara insidensial (personal selling)  dan  maupun  secara  media  sosial  (advertising,  publisitas)  sebagaimana telah  dikemukakan,  pada  umumnya  dapat  dikatakan  ada  sisi-sisi  relevansinya dengan muamalah dalam sistem hukum ekonomi syariah. Karena cara-cara atau strategi  yang  diupayakan  para  pemilik  dan  petugas  rumah-rumah  kosdalam rangka  menarik  minat  dan  perhatian  mendalam  para  calon-calon  konsumeris, terutama  dari  kalangan  mahasiswa  dan  calon-calon  mahasiswa-mahasiswi, mengandung unsur-unsur shiddiq dalam artian ada proses kejujuran yang selalu melandasi  ucapan, keyakinan, serta perbuatan,  ada unsur-unsur amanah dalam artian ada proses tampilan serba keterbukaan, serta pelayanan prima dan ihsan, serta  ada  unsur-unsur tabligh dalam  artian  bahwa  dalam  proses  memberikan informasi penuh dengan hikmah (non paksaaan), tabah dan sabar, argumentatif dan  persuasif  menumbuhkan  hubungan  kemanusiaan  yang  solid,  sehingga dengan  mudah  mengundang  para  konsumeris  menjadi  penghuni  tetap  rumah kos. 33

## 2. Sisi Aturan-aturan Perjanjian
Syariat  Islam  mengajarkan  kepada  manusia  agar  menjalankan  segala aktivitasnya  berdasarkan  aturan-aturan  yang  telah  ditentukan  oleh  Allah  Swt dan  Rasulnya.  Begitupun  dalam  menjalankanberbagai  kegiatan  muamalah, hendaknya  berdasarkan  tatacara  yang  baik  dan  diridhai  oleh  Allah  Swt.
31 Veithzal  Rivai, Islamic Marketing, Jakarta: PT. Gramedia Pustaka Utama, 2012,  p. 35
32 Imam  Musbikin, Qawa’id  al-Fiqhiyyah, Jakarta:  PT.  Raja  Grafindo  Persada,  2001, p. 26-27 33 M.  Nur  Rianto, Dasar-dasar  Pemasaran  Bank  Syari’ah, Bandung:  Alfabeta,  2010, p. 25 dst.
Demikian  halnya  khususnya  dalam  kegiatan  sistem  sewa  menyewa  rumah- rumah  kos,  idealnya  harus  senantiasa  teriringi  dengan  adanya  peraturan- peraturan  transaksi  yang  jelas  dan  tertulis  (QS.  2  :  282),  baik  menyangkut aturan-aturan  etika  sosial,  maupun  aturan-aturan  perjanjian  yang  mengatur hubungan  antara  kewajiban-kewajiban  dan  hak-hak  secara  timbal  balik. Sehingga  adanya  ikatan  yang  kuat  antara  dua  orang  atau  lebih  di  dalam bertransaksi  atau  memiliki  sesuatu,  dan  tidak  dapat  sembarangan  dalam membatalkan  suatu  ikatan  perjanjian,  karena  telah  diatur  secara  syar‟i,  serta bukankah  akad  (perjanjian)  merupakan payung  hukum di  dalam  kepemilikan dan  kemanfaatan  sesuatu,  sehingga  pihak  lain  tidak  leluasa  dapat  menggugat, memilikinya atau memanfaatkannya. 34
Sesungguhnya  sistem  sewa  menyewa  rumah-rumah  kos  di  wilayah Kelurahan Simpang Baru, tetap didasari adanya aturan-aturan, hanya saja baru sebatas  aturan-aturan  dan  tatatertib  yang  mengatur  pemanfaatan  berbagai fasilitas rumah kos, serta etika sosial para penghuni dan pengunjung, baik yang diadakan  oleh  pemilik  rumah  (lisan  atau  tertulis)  maupun  yang  diadakan  oleh masing-masing Ketua RT dan RWsetempat secara tertulis. Itupun tidak merata melainkan  hanya  minoritas  ditemukan  jumlah  rumah-rumah  kos  yang  dapat menerapkan  sistem  tersebut.  Hasil  yang  diharapkan  pun  dari  tujuan  aturan- aturan tersebut, juga tidak efektif hasilnya. Terlebih-lebih lagi, tidak ditemukan yang  menerapkan  dalam  bentuk  aturan-aturan  perjanjian  tertulis  sewa menyewa,  yang  khusus  mengatur  adanya    hubungan  kewajiban-kewajiban  dan hak-hak  antara  pemilik  rumah  kos  dengan  para  penyewa.  Sehingga  dari  segi tujuan  dan  efektifitas  dalam  hal  sewa  menyewa  rumah-rumah  kos  dalam perspektif  hukum  ekonomi  syari‟ah,  dapat  dikatakan  belum  sesuai  dan  belum menjamin  sebagaimana  apa  yang  diharapkan  oleh  semua  pihak  dalam lingkungan kehidupan bermasyarakat. Bahkan sangat boleh jadi berbagai resiko sosialyang  muncul  dikemudian  hari  dalam  hal  sewa  menyewa  tersebut,  lebih banyak  harus  ditanggung  sepihak  oleh  pihak  pemilik  rumah-rumah  kos  itu sendiri.
Pemanfaatan rumah-rumah kosyang rentan dengan segala problematika dan  resiko-resiko  sosialnya  tanpa  diikat  dengan  aturan-aturan  yang  jelas,  yang dalam  sistem  hukum  ekonomi  syariah  dikenal  dengan  istilah akad  musamma kategori akad  al-tamlikiyyah dan akad  al-mu’awwadah , 35 maka  tidak  banyak
34 Abdul  Rahman  Ghazaly,  dkk, Fiqh  Muamalat, edisi  3,  Jakarta:  Prenada  Media Group,2015,  p. 59
35 Merupakan  salah  satu  jenis  akad  yang  disebutkan  oleh  syara‟  dengan  terminologi tertentu  beserta  akibat-akibat  hukumnya.  Dalam  proses  merupakan  akad  kategori  yang dimaksudkan  sebagai  proses  pemilikan,  baik  pemilikan  benda  maupun  pemilikan  manfaat, dimana  konsekuensi  akad  dilakasanakan  dengan  saling  memberi  dan  menerima  oleh  kedua
yang  dapat  diharapkan  perubahan  yang  namanya  sebuah amanah  menjadi tanggungjawab , apabila terjadi hal-hal berikut:
a. Pihak penyewa (ajir) tidak menjaga barang (fasilitas dan manfaat rumah cost) dengan baik. Dalam hal ini apabila barang tersebut rusak, maka ia (ajir) wajib menggantinya.
b. Pihak penyewa (ajir) melakukan perbuatan yang merusak barang dengan sengaja.  Dalam  hal  ini  ajir,  baik  khas  (sendiri)  maupun  musytarak (bersama)  wajib  mengganti  barang  yang  dirusaknya  itu.  Apabila kerusakan barang bukan karena kesengajaan, dan hal tersebut dilakukan oleh ajir khas maka para ulama sepakat tidak ada penggantian kerugian. Akan tetapi, apabila hal itu dilakukan oleh ajir musytarak, menurut Abu Hanifah, ia harus mengganti kerugian. Sedangkan menurut syafi‟iyyah, ajir  tidak  dibebani  ganti  kerugian,  selama  bukan  karena  kelalaian  atau bukan karena kesengajaan. 36

## 3. Sisi  Dampak Kemashlahatan
Keberadaan  rumah-rumah  kos  sebagai  salah  satu  usaha-usaha  bisnis  yang diharapkan punya kontribusi dalam rangka memfasilitasi kebutuhan-kebutuhan para  konsumeris  (khususnya  mahasiswa  dan  mahasiswi),  merupakan  bagian perwujudan  dari  pada  fungsi  manusia  sebagai khlifah  fil  ardh .  Kekhalifahan manusia  di  muka  bumi,  hal  itu  mengandung  dua  dimensi  pokok  jika dibandingkan  peran  dan  tugas  para  malaikat. 37 Pertama ,  tugas  kekhalifahan  itu mengusung  misi  perpanjangan  tangan  Allah  ke  bumi.  Manusia  sebagai mandataris kekhalifahan harus melaksakan tugas sesuai yang diamanatkan-Nya, khususnya  tugas  penghambaan  (pengabdian)  langsung  kepada  Allah,  seperti halnya malaikat. Kedua , tugas kekhalifahan juga bermakna pemberian otonomi khusus  kepada  manusia  dalam  rangka  memakmurkan  dunia  sesuai  prinsip pemberi  kuasa  (Allah  Swt),  beserta  segenap  kewenangan  dan  kebebasan  yang diberikan kepadanya. Pada tugas ini, Allah memberikan peran kepada manusia melebihi tugas  para malaikat  yang tidak diberikan kewenangan dan kebebasan khusus.  Peran  tersebut  adalah  selain  manusia  memiliki  tugas  (ibadah) sebagaimana  malaikat,  juga  mendapatkan  tugas  sebagai  pemimpin  dunia  yang
belah pihak. Baca, Ghufron A.Mas‟adi, Fiqh Muamalh Kontekstual, edisi 1, Jakarta: PT. Raja Grafindo persada, 2002,  p.107
36 Ahmad Wardi Muslich, Fiqh Muamalat, edisi 1, Jakarta: Amzah, 2010, p. 335
37 M. Arfin Hamid, Hukum Ekonomi  Islam (Ekonomi Syariah) Di Indonesia, Aplikasi & Prospektifnya, edisi 1, Bogor: Ghalia Indonesia, 2007,  p. 39
diberikan  kewenangan  khusus  dengan  sasaran  akhir,  yaitu  agar  senantiasa menciptakan kemakmuran di bumi. 38
Tersedia  dan  tercukupinya  kebutuhan-kebutuhan  sosial  masyarakat  yang  akan memberikan  dampak  yang  disebut  dengan mashalahah yaitu  segala  bentuk keadaan, kebutuhan-kebutuhan masyarakat baik yang bersifat meterial maupun nonmaterial,  yang  mampu  meningkatkan  kedudukan  dan  martabat  manusia sebagai makhluk yang paling mulia (QS. 95 : 4). 39
Dengan  demikian,  sebagai  pengusaha  bisnis  dan  pemilik  rumah-rumah  cost dalam rangka upaya memenuhi tuntutan kebutuhan-kebutuhan masyarakat atau tujuan  produksi  itu  sendiri  secara  umum  (QS.  11  :  61)  adalah  semata-mata untuk  mencapai  kemashlahatan  al-falah  (kesuksesan  dan  kebahagiaan)  hakiki, yaitu:
a. Memenuhi kewajiban sebagai khalifah di bumi, beribadah kepada Allah dan untuk menjalankan fungsi sosial.
b. Untuk memenuhi kebutuhan hidup pribadi dan keluarga
c. Sarana  untuk  memenuhi  kebutuhan  masyarakat  akan  barang  dan  jasa secara umum, dan
d. Sebagai persediaan untuk generasi di masa  yang akan datang (QS.  59 :
18). 40
Para  pengusaha  bisnis  dan  pemilik  rumah-rumah  kos  diwilayah Kelurahan  Simpang  Baru,  sebenarnya  apa  yang  dilakukan  serta  kontribusinya selama  ini  sudah  merupakan  bagian  dari  sistem  hukum  ekonomi  syariah. Sebagaimana  dipahami  bahwa  keberadaan  rumah-rumah  kos,  dampak  sosial ekonominya  terhadap  khususnya  perkembangan  tingkat  kehidupan  sosial ekonomi  masyarakat  setempat,  cukup  mewarnai  nilai-nilai  kemashalahatan. Para  konsumeris  dengan  mudah  menikmati  hunian  rumah-rumah  kos,  dan masyarakat  sekitar  setiap  tempat  rumah-rumah  kos  dengan  mudah  juga mewujudkan  berbagai  jenis  usaha-usaha  bisnis  lainnya,  yang  pada  akhirnya sangat  menunjang  akan  berbagai  keperluan  dan  kebutuhan-kebutuhan  demi kelangsungan  hidup,  bahkan  yang  namanya  status  sosial  ekonomi  masyarakat setempat,  dapat  dipastikan  secara  fenomenal  sosial  menunjukan  semakin mengalami  peningkatan  dan  perkembangan  yang  signifikan.  Demikian  halnya terhadap  para  pengusaha  bisnis  dan  para  pemilik  rumah-rumah  kos,  dalam
38 Ibid
39 Pusat  Pengkajian  dan  Pengembangan  Ekoomi  Islam  (P3EI)  UII  Yogyakarta  kerja sama  dengan  Bank  Indonesia, Ekonomi  Islam, edisi  1,  Jakarta:  PT.  Raja  Grafindo  Persada, 2008, p. 5 40 Mohammad Hidayat, An Introduction to The Sharia Economic, Pengantar Ekonomi Syariah, Jakarta: Zikrul Hakim, 2010,  p. 219
kondisi tertentu sangat boleh jadi dapat dikatakan akan memperoleh keuntungan investasi terutama dalam waktu jangka panjang.

## E. Simpulan
Beberapa  kesimpulan  yang  dapat  peneliti  kemukakan  sebagai  akhir  bahasan yang  berkenaan  dengan  sistem  sewa  menyewa  rumah-rumah  kos  di  wilayah Kelurahan  Simpang  Baru  Kecamaan  Tampan  Kota  Pekabaru  dalam  perspektif hukum ekonomi syariah, yaitu sebagai berikut:
1. Maraknya  perkembangan  keberadaan  berbagai  tipe  dan  model  rumah- rumah kos di wilayah Kelurahan Simpang Baru dalam 10 tahun terakhir ini, disamping dipengaruhi oleh lokasi daerah yang sangat strategis, juga munculnya  para  pengusaha  bisnis  dari  luar  daerah,  seiring  dengan usaha-usaha  yang  dilakukan  oleh  penduduk  masyarakat  setempat.
Proses pembangunannya sejak dari awal, baik yang dibangun oleh para pengusaha  bisnis  dari  luar  daerah  terutama,dalam  bentuknya  lux  dan super  lux  bertingkat,  maupun  dalam  bentuk  lainnya  yang  mayoritas dibangun  oleh  penduduk  masyarakat  setempat,  pada  umumnya  belum memenuhi syarat prosedural seiring dengan adanya peraturan-peraturan yang berlaku.
2. Sistem  pemasaran  rumah-rumah  kos  dengan  melalui  promosi-promosi sosial  insidensial  dan  media  sosial,  dengan  mudah  menarik  perhatian dan  minat  para  konsumeris  terutama  dari  kalangan  mahasiswa  dan calon-calon mahasiswa dan mahasiswi dalam setiap tahunnya, ada sisi- sisi  relevansinya  dengan  muamalah  dalam  sistem  hukum  ekonomi syariah.
3. Aturan-aturan  jelas  dan  tertulis  yang  mengatur  hubungan  adanya kewajiban-kewajiban  dan  hak-hak  antara  pihak-pihak  yang  melakukan transaksi  sewa  menyewa  rumah-rumah  kos,  belum  menjadikan  suatu prinsip  seharusnya,  sehingga  bilamana  muncul  dikemudian  hari berbagai  resiko,  misalnya;  rusaknya  pintu  dan  pintu-pintu  kamar, rusaknya pintu-pintu jendela setiap kamar, rusaknya pintu kamar mandi dan  wc,  dan  rusaknya  mesin  pompa  air,  putusnya  setiap  bola  lampu, serta  terjadinya  musibah  kebakaran  karena  kelalaian  memasak,  maka pihak pemilik rumah kosyang selalu menanggung semua resiko tersebut karena  dianggap  lebih  bertanggung  jawab.  Disamping  itu,  meskipun adanya  aturan-aturan  atas  dasar  aturan-aturan  etika  sosial  dalam pemanfaatan  rumah-rumah  kos  dengan  masyarakat  setempat,  baik secara lisan dan tertulis yang dibuat oleh sebagian pemilik rumah-rumah kos,  maupun  yang  dibuat  secara  resmi  tertulis  oleh  sebagian  Ketua-
ketua RT dan RW setempat, pada umumnya belum menjanjikan sasaran dan tujuan yang efektif dalam sistem sewa menyewa rumah-rumah kos.
4. Semarak  Keberadaan  dan  kontribusi  rumah-rumah  kos  diwilayah Kelurahan  Simpang  Baru,  disisi  sosial  ekonomi  cukup  memberikan dampak al-Falah dan al-Mashlahah yang  sangat  positif  pada  berbagai kalangan, menyebabkan taraf hidup dan kehidupan ekonomi masyarakat setempat  mengalami  peningkatan  yang  pesat  dan  signifikan.  Dalam kondisi seperti itu, dilain sisi maka sistem sewa menyewa rumah-rumah kos  di  wilayah  Kelurahan  Simpang  Baru  dapat  dikatakan  relevan dengan  sewa  menyewa  dalam  sistem  hukum  ekonomi  syariah  itu sendiri.

## DAFTAR PUSTAKA
Abdullah  Abdul  Husain  at-Tariqi, Al-Iqtishad  al-Islai  Ushusun  wa Mubaun  wa  akhdaf, edisi  1,  terjemahan  M.  Irfan  Syofwani,Yogyakarta: Magistra Insania Press, 2004 Abdul  Rahman  Ghazaly,  dkk, Fiqh  Muamalat, edisi  3,  Jakarta: Prenada Media Group, 2015 Abdul  Ghofur  Anshori, Hukum  Perjanjian  Islam  di  Indonesia, te, Yogyakarta: Gajah Mada University Press, 2010 Abdul  Hamid  Mursi SDM  Yang  Produktif,  Pendekatan  al-Quran  dan Sains, edisi 1, terjemahan Moh. Nurhakim, Jakarta: Gema Insani Press, 1977 Afzal  al-Rahman, Doktin  Ekonomi  Islam, Jilid  3,  edisi  2,  terjemahan Mustafa  Kassim,  Kuala  Lumpur:  Dewan  Bahasa  dan  Pustaka  Kementerian Pendidikan Malaysia, 1994 Ahmad Ibrahim Abu Sinn, Manajemen Syariah sebuah Kajian Historis dan Kontemporer, terjemahan Dimyauddin Djuwaini, edisi 1, Jakarta: PT. Raja Grafindo Persada, 2008 Ahmad Wardi Muslich, Fiqh Muamalat, edisi 1, Jakarta: Amzah, 2010 Amir  Syarifuddin, Garis-garis  Besar  Fiqih, edisi  2,  Jakarta: PT.Prenada Media Group, 2003 Arfin Hamid, Hukum Ekonomi Islam (Ekonomi Syariah) di Indonesia, Aplikasi dan Prospektifnya, edisi 1, Bogor: Ghalia Indonesia, 2007 Ernie  Tisnawati  Sule  dk, Pengantar  Manajemen, edisi  1,  Jakarta:  Prenada Media, 2005 Ghufron A.Mas‟adi, Fiqh Muamalah Kontkestual, edisi 1, Jakarta: PT. Raja Grafindo Persada, 2002 Hamzah Ya‟qub, Kode Etik Dagang Menurut Islam, edisi 1, Bandung: CV. Diponegoro, 1984
Hendi Suhendi, Fiqih Muamalah, edisi 1, Jakarta:  PT. Raja Grafindo Persada, 2002 Idri, Hadis Ekonomi, edisi 1, Jakarta: Prenada Media Group, 2015 Imam  Musbikin, Qawa’id  Al-Fiqhiyyah, Jakarta:  PT.  Raja  Grafindo Persada, 2001 M.  Nur  Rianto, Dasar-dasar  Pemasaran  Bank  Syari’ah, Bandung:  Alfabeta, 2010 M. Quraish Shihab, Wawasan Al-Quran, edisi 1, Bandung: PT. Mizan Pustaka, 2007 M. Thalib, Fiqih Nabawi, edisi 2, Surabaya: al-Ikhlas, tt Muhammad  ibn  Ibrahim  ibn  Abdullah, Mausu’ah  al-Fiqh  al-Islam,
Jilid 3, tp, (tanpa tahun) M.Yatimin Abdullah, Pengantar Studi Etika, edisi1, Jakarta: PT. Raja Grafindo Persada, 2006 Mohammad  Hidayat, An  Introduction  to  The  Sharia  Economic, Pengantar Ekonomi Syariah, Jakarta: Zikrul Hakim, 2010 Pusat  Pengkajian  dan  Pegembangan  Ekonomi  Islam  UII  Yogyakarta  atas Kerjasama  dengan  Bank  Indonesia, Ekonomi  Islam, edisi  1,  Jakarta:  PT.  Raja Grafindo Persada 2008 Ronny  Hanitijo  Soemitro, Metodologi  Penelitian  Hukum, edisi  1,  Jakarta: Ghalia Indonesia, 1983 Saleh Al-Fauzan, Fiqih Sehari-hari, edisi 2, Jakarta: Gema Insani, 2005 Syeikh Mahmuod Syaltout, Al-Islam ‘Aqidah wa Syariah, Jilid IV, terjemahan Bustami A.Gani, dk, Jakarta: Bulan Bintang, 1970 Soerjono  Soekanto, Pokok-pokok  Sosiologi  Hukum, edisi  4,  Jakarta: CV. Rajawali, 1987 Sohari Sahrani, dk, Fikih Muamalah, edisi 1, Bogor: Ghalia Indonesia, 2011 Veithzal  Rivai, Islamic  Marketing, Jakarta:  PT.  Gramedia  Pustaka Utama, 2012 Wahbahal-Zuhaily, Al-Fiqh  al-Islam  wa  ‘Adillatuhu, Jilid  V,  edisi  8, Damaskus: Daar al-Fikr al-Mu‟assim, 2005 Zainuddin  Ali, Hukum  Ekonomi  Syariah, edisi  1,  Jakarta:  PT.  Raja  Grafindo Persada, 2008