## KEABSAHAN AKTA HIBAH PPAT YANG MELEBIHI KETENTUAN BATAS WAKTU PENDAFTARAN DI KANTOR PERTANAHAN

## Oleh
Pramudya Widiyanto Magister Kenotariatan Narotama pramwidiyanto@yahoo.com

## ABSTRAK
Pejabat Pembuat Akta Tanah merupakan pejabat yang  menurut Peraturan Pemerintah Republik Indonesia yang tertuang didalam suatu peraturan perundang-undangan yaitu PP 24 Tahun 2016 tentang perubahan PP 37 tahun 1998 mengenai pejabat PPAT yang diberikan kewenangan oleh Negara  dalam  hal  pembuatan  membuat  akta  otentik,  selain  untuk  menjamin  suatu  kepastian hukum atas aktanya juga  dalam proses pendaftaranya  yang  bertujuan untuk  melindungi para pemegang dan pemilik hak atas tanahnya dalam hal ini pendaftaran akta hibah. Peran Pejabat PPAT dalam proses pembuatan akta maupun proses pendaftaranya harus sesuai prosedur serta tata cara pendaftaran. Di dalam ketentuan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 disitu disebutkan  bahwa  selambat-lambatnya  masa  tujuh  hari  kerja  sejak  tanggal  ditandatangani aktanya  oleh  para  pihak,  saksi  dan  PPAT,  maka  PPAT  wajib  menyampaikan  akta  beserta dokumennya  kekantor  pertanahan  untuk  didaftarkan.  Permasalah  terjadi  jika  Pejabat  PPAT terlambat dalam melakukan pendaftaran Akta Hibah ke kantor Pertanahan. Tujuan penulisan ini adalah bagaimana  prosedur  pejabat  PPAT  bertindak  dalam pembuatan akta hibah, akibat hukum  atas  keterlambatan  pendaftaran  akta  dan  perlindungan  hukum  para  pihak  atas keterlambatan  pendaftaran  akta  serta  keabsahannya,  Metode  yang  digunakan  pendekatan hukum normatif yang bersifat deskriptif analitis berpedoman pada data bahan hukum primer dan  sekunder.  Dapat  disimpulkan  bahwa  sesuai  ketentuan  peraturan  perundang-undangan pejabat PPAT yang terlambat mendaftarkan Akta Hibah dapat dikenakan sanksi administratif oleh  Majelis  Kehormatan  IPPAT  dan  bagi  para  pihak  dapat  menuntut  ganti  kerugian  atas kelalaian pejabat PPAT tersebut.
Kata Kunci : prosedur, akibat hukum, perlindungan hukum

## I. PENDAHULUAN
1.1 Latar Belakang Masalah Pejabat PPAT merupakan pejabat berdasarkan Peraturan
Pemerintah  Republik  Indonesia  dengan nomor 24 Tahun 2016 tentang perubahan PP  37  tahun  1998  mengenai  Peraturan Jabatan  Pejabat  Pembuat  Akta  Tanah, menyebutkan  bahwa  seorang  pejabat PPAT yang diberikan kewenangan oleh Negara  dalam  hal  pembuatan  membuat akta  otentik.  PPAT  merupakan  pejabat yang  berwenang  membuat  akta-akta otentik  yang  salah  satunya  adalah  Akta Hibah.
Hibah adalah  pemberian  yang dilakukan  oleh  seseorang  kepada  pihak lain yang dilakukan ketika masih hidup dan pelaksanaan
pembagiannya dilakukan  pada  waktu  penghibah  masih hidup  juga.  Pengertian hibah tercantum dalam Pasal  1666  KUHPerdata,  yakni suatu persetujuan dengan mana seorang penghibah menyerahkan suatu barang secara  cuma-cuma,  tanpa  dapat menariknya kembali, untuk kepentingan seseorang  yang  menerima  penyerahan barang itu.  Barang dalam  hal  penelitian ini adalah tanah. Tanah merupakan suatu kebutuhan dasar yang di butuhkan setiap
Al Qodiri: Jurnal Pendidikan, Sosial dan Keagamaan Terakreditasi Kemenristekdikti No. 85/M/KPT/2020 Vol 18 No 2 Agustus 2020
manusia  bahkan  menjadi  salah  satu kebutuhan dasar manusia yang berfungsi sebagai  tempat  tinggal  maupun  untuk kegiatan-kegiatan  usaha  oleh  karenya perlu  adanya  suatu  kepastian  hukum yang  jelas  bagi  setiap  pemegang  atau pemilik hak atas tanah bagi  masyarakat pada umumnya, maka diperlukan adanya suatu  pendaftaran  tanah  itu  dengan melalui suatu proses pencatatan/pendaftaran  di  Indonesia secara sporadik dan sistematis atas setiap bidang  tanah  baik  mengenai  data  fisik maupun  data  yuridis  yang  kita  kenal dengan sebutan pendaftaran tanah, maka disinilah letak serta peran Pejabat PPAT itu  sendiri  sebagai  kepanjangan  tangan dari  pemerintah  yang  bertugas  untuk menjalankan  tugas  dan  wewenangnya serta memberikan kenyamanan,
kepastian  hukum  bagi  masyarakat  yaitu dalam  membuat  akta  tanah  sesuai ketentuan-ketentuan peraturan yang telah  diatur  dalam  suatu  peraturan Perundang-undangan tentang Pendaftaran Tanah. Undang-Undang  Pokok  Agraria (UUPA)  merupakan  suatu  perangkat hukum  yang  mengatur  khususnya  di bidang
pertanahan
dan/untuk menciptakan  hukum  tanah  nasional, yang  didasarkan  pada  tujuan  dari Undang-undang Pokok Agraria (UUPA) itu  sendiri  yaitu  untuk  membangun masyarakat  yang  sejahtera,  adil  dan makmur atas kebutuhan dalam perkembangan masyarakat yang modern dalam  negara  dan  terus  berkembang. Maka dengan adanya pendaftaran tanah bagi  pemilik  tanah  adalah  semata-mata bertujuan  untuk  memperoleh  sertipikat hak  atas  tanahnya,  Karena  itu  peran pertanahan ikut andil pemberian kepastian  hukum  dalam  penerbitan  itu yang  dibutuhkan  dalam  pengeluaran produk    hukum,  kepastian  hukum  dari tanah  tersebut  serta  kepemilikan  secara hukum  sebagaimana  disebutkan  dalam
Pasal  19  UUPA  yang  ditujukan  kepada pemerintah atas pendaftaran tanah yang bersifat “rechts-kadaster’ artinya  yang bertujuan menjamin kepastian hukum.
Maka  untuk  menjamin  suatu kepastian hukum akan hak atas kekayaan itu,  seseorang  harus  mampu  dan  dapat membuktikan  bahwa  hak  atas  tanah tersebut,  Tanpa  bukti-bukti  yang  kuat maka seseorang dapat kehilangan haknya  apabila  terjadi  permasalahan dikemudian hari jika ada pihak lain yang bisa dan berhasil membuktikan kebenaran itu. Disamping untuk
kepastian  hukum  atas  status  tanah  itu sendiri, dalam proses pendaftaran tanah juga  bertujuan  untuk  melindungi  para pemegang  dan  pemilik hak  atas tanahnya,  agar  status  kepemilikan haknya juga tidak terganggu oleh pihak- pihak  yang  berkepentingan  terhadap tanahnya. Oleh karena itu peran Pejabat PPAT  dalam  proses  pembuatan  akta maupun  proses  pendaftaranya  harus sesuai prosedur serta tata cara pendaftaran. Di dalam ketentuan
Peraturan  Pemerintah  Nomor  24  Tahun 1997 disitu disebutkan bahwa selambat- lambatnya  masa  tujuh  hari  kerja  sejak tanggal ditandatangani aktanya oleh para pihak,  saksi  dan  PPAT,  maka  PPAT wajib  menyampaikan  akta  beserta dokumennya kekantor pertanahan untuk didaftar.  Artinya  dalam  jangka  waktu tersebut  seorang  PPAT  wajib  segera mendaftarkan kekantor Pertanahan untuk proses selanjutnya guna kepastian atas  akta  yang  dibuatnya  kepada  para pihak,  namun  disisi  lain  yang  menjadi permasalahan  dalam  prosedur  apabila terjadi  kelalian,  ketidak  sengajaan  atau bahkan  suatu  hal  yang  di  luar  batas kemampuan  seorang  pejabat  yang disebabkan adanya berbagai hal sehingga  mengakibatkan  keterlambatan atas  pendaftaran  tersebut  maka  terjadi ketidak  jelasan  akta  yang  dibuatnya, sehingga  bisa  mencadi  cacat  prosedur
dan cacat hukum yang dapat mengakibatkan  kerugian  untuk  para pihak  maupun  bagi  PPAT  itu  sendiri, maka apabila proses pembuatanya sudah sesuai  dan  prosedur  pendaftaran  tanah dikantor  pertanahan  harus  dipastikan sudah  sesuai  peraturan  perundang- undangan,  maka  kedudukan  akta  dapat dianggap otentik sehingga  karena segala bentuk isi akta harus dianggap sempurna dan tidak perlu alat bukti tambahan.
Adapun tertib administrasi pertanahan  dimaksudkan  adalah  untuk mempermudah,  memperlancar  setiap urusan  yang  menyangkut  tanah  dalam menunjang  lancarnya  pembangunan kegiatan administrasi pertanahan 1 , maka seorang Pejabat Tanah harus memperhatikan  segala  tindakan  atas segala  konsekuensi  akibat  akta  yang dibuatnya  yang  dapat  merugikan  serta dapat  menggugurkan  hak  seseorang akibat akta yang dibuatnya, maka terkait hal ini apabila terjadi suatu keterlambatan  pendaftaran  maka  akta tersebut  menjadi  bawah  tangan  atau masih otentik sedang dalam pembuatanya sudah sesuai prosedur cara pembuatan  akta  sedangkan  kesalahanya terdapat pada prosedur proses pendaftaranya, maka kelalaian dalam ini dapat mengakibatkan serta menimbulkan permasalahan dikemudian hari Di  dalam  pasal  40  ayat  (1) Peraturan  Pemerintah  Nomor  24  tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah dinyatakan bahwa selambat-lambatnya 7 (tujuh) hari kerja sejak ditandatanganinya akta yang bersangkutan, PPAT wajib menyampaikan  akta  yang  dibuatkannya berikut dokumen-dokumen
yang bersangkutan kepada Kantor Pertanahan untuk didaftarkan.
1 Rusdi murad, Administrasi Pertanahan ,Mandar maju, Bandung 1997, hal 2
. Namun pejabat PPAT di dalam mendaftarkan  akta  peralihan  hak  atas tanah  seringkali  tidak  sesuai  dengan jangka waktu yang ditentukan sebagaimana  yang  telah  diatur  dalam Pasal  40  ayat  (1)  Peraturan  Pemerintah Nomor 24 tahun 1997 tentang Pendaftaran  Tanah,  sehingga  sering menimbulkan permasalahan- permasalahan di bidang pertanahan. 1.2 Rumusan Masalah
Dari  latar  belakang  yang  telah diuraikan/dikemukakan  diatas,  maka permasalahan-permasalahan yang akan  penulis  bahas  adalah  sebagai berikut :
1. Akibat  hukum  atas  Akta  Hibah PPAT  yang  didaftarkan  melebihi waktu yang ditentukan.
2. Perlindungan  hukum  terhadap para pihak atas Akta Hibah PPAT yang  melebihi  batas  ketentuan waktu  pendaftaran  di  Kantor
Pertanahan. 1.3 Tujuan Penelitian 1. Untuk menganalisa proses pembuatan Akta PPAT dan prosedur pendaftaran
2. Untuk menganalisa kedudukan akta PPAT  atas  keterlambatan  dalam proses pendaftaran
1.3 Manfaat Penelitian
1.3.1 Manfaat Teoritis
Manfaat  Teoritis    yaitu  semoga hasil  penelitian  ini  diharapkan  bisa memberikan  solusi  bidang  Akademisi yang berkaitan dengan pendaftaran tanah pada  pengembangan  ilmu  pengetahuan tentang  Agraria  dan  pendaftaran  tanah sehingga mampu
menciptakan pemikiran-pemikiran  yang  lebih  relefan berdasarkan  pada  kajian-kajian  secara teoritis dalam kehidupan masyarakat. 1.3.2 Manfaat Praktis
Al Qodiri: Jurnal Pendidikan, Sosial dan Keagamaan Terakreditasi Kemenristekdikti No. 85/M/KPT/2020 Vol 18 No 2 Agustus 2020
Manfaat praktis yaitu diharapkan output/hasil penelitian ini mampu memberikan  solusi  yang  tepat  bagi pemerintah  atas  pengambilan  kebijakan jika  timbul  masalah  yang  berkaitan dengan  pendaftaran  tanah,  serta  dapat memberi kepastian bagi masyarakat dan PPAT dikemudian hari
1.3.3. Metode Penelitian Metode penelitian yang
digunakan  dalam  penelitian  ini  adalah metode  penelitian  Yuridis  Normatif, yaitu  tipe  penelitian  hukum  yang mendasarkan  pada  penelitian  peraturan perundang-undangan terutama yang berkaitan  dengan  materi  yang  akan dibahas pada penelitian ini. II PEMBAHASAN 2.1.  Akibat Hukum Atas Akta Hibah PPAT Yang Didaftarkan Melebihi Waktu Yang Ditentukan. 2.1.1  Peralihan  Hak  Tanah  Karena Hibah Peralihan hak tanah hibah disebut juga perbuatan hukum yang atas pemindahan  hak  atas  tanah  yang dilakukan secara sengaja untuk melepas hak atas tanah dari pemilik/pemegangnya semula dan menjadikan hak kepada pihak lain yang dikehendaki secara sah. Sejak berlakunya UU Pokok Agraria, peralihan  hak  atas  tanah  juga  dapat dilakukan melaluii jual beli, penukaran,
Hibah, pemberian dengan wasiat, pemberian berdasarkan adat dan perbuatan-perbuatan lain yang
sebagaimana    dimaksudkan  untuk memindahkan  atas  hak  milik.  Menurut ketentuan Pasal 37 ayat 1 PP No. 24 Th 1997  juga  dikatakan    bahwa  Peralihan hak atas tanah serta  hak milik atas satuan rumah  susun  melalui  jual  beli,  tukar
2 Herlien Budiono, Kumpulan Tulisan Hukum Perdata , (Penerbit PT. Citra Aditya Bakti,Bandung) 2016, Hal 356.
menukarr,  hibah,  dan  perbuatan  hukum pemindahan
hak-hak lainnya, pemindahan  hak  melalui  hibah    hanya dapat dilakukan pada saat pemegang hak masih hidup yang dibuktikan berdasarkan akta yang telah dibuat oleh PPAT  yang  berwenang  menurut  pada ketentuan  aturan  perundang-undangan yang  berlaku. 2 Pada  hakikatnya  hal tersebut tersebut dapatlah  diambil kesimpulan bahwa peralihan pada hibah terjadi pada waktu hidupnya para pihak. Pada hibah wasiat akibat hukumnya baru berlaku  setelah  pemberi  hibah  wasiat meninggal  dunia  dan  benda  yang dihibahwasiatkan  tersebut  diserahkan oleh pelaksana  wasiat dengan hak bezit atau  oleh  segenap  ahli  waris  dari pemberi  hibah  wasiat  kepada  legataris. Pada pewarisan menurut undang-undang terjadilah  demi  hukum  suatu  pemilikan bersama  yang  mengikat  ( gebonden medeeigendom )  dari  para  ahli  waris  di mana  keterikatan  tersebut  adalah  akibat dari keadaan bersama dari para pemiliknya  atas  harta  warisan  sehingga segala perbuatan hukum atas harta benda pewaris  haruslah  dilakukan  bersama oleh semua ahli waris. Pembagian warisan
dimaksudkan untuk mengakhiri keadaan pemilikan  bersama  di  antara  segenap pemilik  bersama  dari  apa  yang  dipisah dan  dibagikan  yang  berarti  pihaknya adalah  para  pemilik  bersama.  Dalam Pembuktian  bahwa  hak-hak    atas  tanah tersebut  telah  dialihkan,  maka  harus dapat  dibuktikan  dengan  adanya  suatu akta  yang  dibuat  oleh  dan  dihadapan Pejabat  PPAT  yaitu  akta  hibah  yang kemudian  dapat  dijadikan  atas  dasar pendaftaran perubahan data pada pendaftaran  tanah,  akta  hibah  yang dibuat dihadapan Pejabat PPAT tersebut
Al Qodiri: Jurnal Pendidikan, Sosial dan Keagamaan Terakreditasi Kemenristekdikti No. 85/M/KPT/2020 Vol 18 No 2 Agustus 2020
bertujuan  untuk  dapat  memberikan kepastian hukum kepada para pihak atas suatu bidanng tanah. Sebagaimana telah dikemukakan  bahwa  hak  milik  tanah yang  sudah  terdaftar  dan  memperoleh sertifikat telah mendapat jaminan
kepastian hukum hak tanahnya.
Kepastian  hukum  yang  dimaksudkan meliputi  kepastian  hak,  kepastian  objek dan  kepastian  subjek  serta  proses administrasi penerbitan sertifikat. Hal ini jelas  dinyatakan  sebagai  salah  satu tujuan  dari  pendaftaran  tanah  di Indonesia yang bersifat rechts kadaster . Kepastian hukum objek hak atas tanah adalah meliputi kepastian mengenai  bidang  teknis  yang  meliputi aspek  fisik,  yaitu  kepastian  mengenai letak,  luas  dan  batas-batas  tanah  yang bersangkutan.  Dalam  PP  24  tahun  ‘97 pada  pasal  24  bahwa  telah  menguasai dengan itikad baik sesuatu bidang tanah selama duapuluh tahun atau lebih  secara dapat dilakukan pendaftaran tanah yang dikuasainya  tersebut.  untuk  menjamin kepastian  hukum  dan  berlaku  sebagai suatu  alat pembuktian yang kuat. Dalam ha ini jelaslah kita menganut asas negatif dalam  pendaftaran  tanah.  Asas  negatif ini  tercermin  dalam  pernyataan  sebagai suatu alat pembuktian yang kuat, bukan sebagai  satusatunya  alat  pembuktian. Sehingga  dapat  kita  nyatakan  dengan menganut  azas  negatif  tersebut  bahwa sertifikat  tersebut  hanyalah  atau  dapat dipandang  sebagai  adanya  suatu  bukti permulaan saja belum menjadi sertifikat itu sebagai  suatu  hal  yang final  sebagai bukti  hak  tanahnya  jika  kita  menganut asas  positif  atau  sebagai  satu-satunya alat pembuktian seperti diuraikan di atas. (Douglas J .Whalan 1982 hal 16). Dalam ketentuan  Pendaftaran  Tanah  tersebut sebagaimana  juga  yang  tertuang  dalam UUPA  dinyatakan  sertifikat  adalah sebagai    alat  pembuktian  yang    cukup kuat,  sehingga  setiap  orang  dapat mempermasalahkan  tentang  kebenaran
atas  sertifikat  tanahnya  dan  apabila  dia dapat membuktikan ketidakbenaran dari pada  hak  atas  tanah  tersebut  dapat dibatalkan saja oleh Putusan Pengadilan dan Kepala Kantor BPN dapat memerintahkan hal ini. Letak dan luas tanah merupakan
salah  satu  unsur  yang  menentukan kepastian  hukum.  Untuk  mendapatkan letak  dan  luas  yang  pasti,  dilakukan pengukuran  secara  kadasteral  atas bidang  tanah  di lapangan.  Hasil pengukuran dipetakan secara jelas dalam suatu  surat  ukur,  yang  menjadi  bagian tak  terpisahkan  dari  satu  sertifikat  hak tanah. Sebelum dipetakan, hasil pengukuran  dan  batas-batas  tanah diperlihatkan  kepada  setiap  pemilik tanah  yang  berbatasan  langsung  untuk mendapatkan  kepastian  letak  batas tanah.  Apabila  telah  disepakati,  maka pemilik tanah berbatasan membubuhkan tanda tangan persetujuan yang diistilahkan dengan contradictoire delimitatie. Dalam hal terjadi perbedaan pendapat (sengketa batas), maka dilakukan upaya perdamaian.
Persetujuan  batas  oleh  pemilik  yang berbatasan,  menjadi  dokumen  yang disatukan  dengan  data-data  lainnya dalam bentuk warkah pendaftaran tanah, yang  pada  saat  dibutuhkan  dapat  diuji kebenaran materilnya oleh pejabat yang berwenang.

## 2.1.2. Pelaksanaan  pembuatan  akta Hibah PPAT
Keberadaan pejabat PPAT dalam suatu tatanan ketataneggaraan sangatlah dibutuhkan,  dikarenakan  pejabat  PPAT merupakan  kepanjangan  tangan  dari pemerintah, maka didalam suatu konsep ketatanegaraan dalam menjalankan fungsinya  untuk  mewakili  Pemerintah dalam menjalankan fungsi dan tugasnya dalam  merealisasikan    tujuan  Negara yang  diwakili  oleh  pejabat.  Sebagai seorang  pejabat yang  dalam  hal membuat suatu akta, Bentuk akta otentik
ditentukan oleh undang-undang, sedangkan pejabat yang dapat
membuatnya  tidak  dapat  dihindarkan agar  berbobot  yang  sama  harus  pula ditentukan  oleh  undang-undang  atau peraturan perundang-undangan setingkat dengan undang-undang. Kalau kita setia dan  konsisten  pada  satu  sistem  hukum, hingga kini hanya notarislah yang diberi kewenangan  dalam  hal    membuat  akta- akta otentik. 3 Hal ini semata-mata karena mendasarkan  pada  ketentuan  undang- undang  yang  harus  dipenuhi  agar  suatu akta  adalah  suatu  akta  otentik.  Pejabat yang di beri kewenangan untuk menjalankan sebagian kekuasaan negara dalam  bidang  perdata  disebut  pejabat umum,  ditunjuk  oleh  negara  melalui undang-undang adalah notaris.Oleh karena  itu  sukses  atau  tidaknya  sebuah lembaga  negara  dapat  ditentukan  pada kemampuan pejabatnya dalam menjalankan suatu roda Pemerintahan. Salah satu daripada tugas pejabat khususnya Pejabat PPAT, keberadaannya telah diakui oleh
peraturan  perundang-undangan  yang berlaku,  yaitu  pp  24  th  97  tentang Pendaftaran  Tanah  jo.  pp  27  thn  ‘98
tentang Peraturan Jabatan Pejabat
Pembuat Akta Tanah. Hal ini merupakan suatu konsekuensi ketentuan pada pasal 1 ayat 3 UUD ‘45, amandemen ke tiga ,
yang  menyatakan  secara  tegas  bahwa Indonesia adalah Negara hokum. Prinsip Negara hukum menjamin adanya kepastian,  ketertiban,  dan  perlindungan hokum  yang  berintikan  kebenaran  serta keadilan.  Kepastian,  ketertiban,  dan perlindungan  hukum  menuntut  bahwa pada  dasarnya  lalu  lintas  hukum  dalam kehidupan masyarakat diperlukan adanya alat bukti yang dapat menentukan dengan jelas antara hak dan kewajiban  seseorang  sebagai  subjek hokum  dalam  masyarakat.  Adapun
perbuatan hokum yang dibuat dihadapan PPAT maka akan melahirkan suatu akta otentik yang dapat dijadikan sebagai alat bukti untuk para pihak telah melakukan perbuatan  hukum  tertentu  mengenai proses peralihan hak atas tersebut, yang akan  dijadikan  sebagaii  dasar  bagi pendaftaran  atas  perubahan  data  tanah sebagaimana yang dimaksud.
Selain  harus  dibuat  dihadapan seorang pejabat umum, untuk mendapatkan  otentisitasnya maka setiap akta  yang  bersangkutan  haruslah  dibuat dalam  bentuk  sebagaimana  yang  telah ditentukan  oleh  peraturan  perundang- undang  dan  pejabat  umum,  dihadapan siapa   akta itu dibuat harus mempunyai wewenang untuk membuat akta itu, serta ditempat  dimana  akta  itu  dibuatnya. Pembuatan  akta  PPAT  berdasarkan ketentuan PP 24 juga ditegaskan bahwa: “ketentuan-ketentuan lebih lanjut mengenai  tentang  tata  cara  pembuatan akta PPAT telah diatur dalam peraturan perundang -undangan mengenai pendaftaran tanah”. 2.1.3. Syarat, Prosedur dan tata cara dalam  pembuatan Akta hibah PPAT Adapun ketentuan-ketentuan
berdasarkan  dalam  Permen  Agraria Kepala Badan Pertanahan Nasional No 3 Tahun  1997  telah  disebutkan  bahwa setiap akta PPAT haruslah mempergunakan  formulir  atau  blanko sesuai  dengan bentuk-bentuk  yang telah disediakan dan serta tatacara pengisiannya adalah sebagaimana tercantum dalam lampiran dalam permen Kepala  Badan  Pertanahan  Nasional tersebut. Pendaftaran atas tanah merupakan suatu rangkaian yang dilakukan  pemerintah    terus  menerus serta  berkesinambungan  dan  secara teratur,  yang  meliputi  pengumpulan, pengolahan, pembukuan, penyajian serta
Al Qodiri: Jurnal Pendidikan, Sosial dan Keagamaan Terakreditasi Kemenristekdikti No. 85/M/KPT/2020 Vol 18 No 2 Agustus 2020
pemeliiharaan  terhadap  data  fisik  dan data-data yurisdis dalam bentuk peta dan daftar,  mengenai  suatu  bidang-bidang tanah  dan  atas  satuan  satuan  rumah susun,  yang  termasuk  guna  pemberian sertifikat  sebagai  salah  satu  alat  tanda bukti hak atas sebidang tanah yang sudah ada    haknya  atas  hak  milik  atau  satuan rumah susun serta hak hak tertentu yang membebaninya .
Adapun persyaratan yang harus
diserahkan  dalam  pengurusan  Akta Hibah kepada Pejabat PPAT antara lain : 4 :
1. Blangko Formulir permohonan yang telah di isi dan ditandatangani oleh pemohon atau kuasanya bermatrai cukup;
2. Foto  copy  identitas  (KTP,KK) pemohon  dan  penerima  hak  serta kuasa apabila telah dikuasakan;
3. Sertipikat asli yang di Hibahkan;
4. Akta  Hibah  beserta  pengantar  dari Pejabat PPAT;
5. Ijin  pemindahan  hak  tanah,  apabila di  dalam  sertipikat/keputusanya terdapat  dicantumkan  tanda  yang menyatakan  bahwa  hak  tersebut hanya  dapat  dipindahkan  melalui ijin instansi yang berwenang.
6. Foto  copy  SPPT  PBB,  pada  tahun berjalan  yang    telah  dicocokan berdasarkan  sesuainaslinya  oleh petugas  loket;
7. Menyerahan  bukti  SSB  (BPHTB) serta  bukti  SSP/PPH  finl  untuk perolehan  tanah  yang  lebih  dari  60 juta;
8. Surat pernyataan tidak dalam sengketa;
9. Surat  pernyataan  penguasaan  fisik yang  telah    ditandatangani  pemberi hibah dan dilegalisasi oleh Notaris;
4
https://irmadevita.com/2019/peralihan-hak-atas- tanah-melalui-proses-hibah/
Mengenai  persyaratan  bahwa akta  yang  harus  dibuat  oleh  seorang pejabat umum yang mempunyai kewenangan dalam  membuat akta, telah ditegaskan  dalam  pp  37  th  98  yang menyebutkan  bahwa  PPAT  hanya berwenang  dalam  hal  membuat  akta mengenai hak atas tanah atau hak milik atas  satuan  rumah  susun  yang  terletak disetiap  wilayah  daerah  kerjanya.  oleh karena  itu  pada  saat  penandatanganan akta  hibah  dilaksanakan,  maka  terlebih dahulu blanko-blanko akta hibah tersebut harus diisi dengan nama Pejabat PPAT  berikut  dengan  saksi-saksi  dari Pejabat PPAT yang daerah kerjanya juga meliputi  daerah  kerja  di  mana  obyek pada  hak  atas  tanah  tersebut  berada, serta nama-nama para pihak, objek hibah yang  berdasarkan  dokumen-dokumen serta  data-data  yang  telah  disampaikan oleh para pihak. Akta tersebut kemudian oleh  Pejabat  PPAT  dibacakan  kepada para  pihak  yang  selanjutnya  setelah semua para pihak telah  mengerti atas isi dalam  akta  hibah  tersebut,  maka  para pihak segera menandatangani  akte hibah tersebut, kemudian oleh para saksi-saksi dan PPAT.
Adapun  didalam  proses-proses pembuatan  akta  hibah  yang  dibuat  dan dilakukan  dihadapan  PPAT,  maka  di butuhkan  beberapa  langkah-langkah yang harus dilakukan oleh Pejabat PPAT sebelum dilakukannya penandatanganan akta  hibah  tersebut  oleh  seluruh  para pihak  yang  berkepentingan.  Langkah- langkah  tersebut adalah :
1. Sebelum Pejabat PPAT melaksanakan pembuatan akta yang mengenai pemindahan atau pembebanan  hak  atas  tanah  atau Hak  Milik  dan/atau  Atas  Satuan Rumah Susun, maka Pejabat PPAT
Al Qodiri: Jurnal Pendidikan, Sosial dan Keagamaan Terakreditasi Kemenristekdikti No. 85/M/KPT/2020 Vol 18 No 2 Agustus 2020
harus    terlebih  dahulu  melakukan pemeriksaan/pengecekan pada Kantor Pertanahan mengenai kesesuaian  atas  sertipikat  hak  atas tanah  atau  Hak  Milik  Atas  Satuan Rumah  Susun  yang  bersangkutan dengan  semua  daftar-daftar  yang telah  ada  di  Kantor  Pertanahan setempat  dengan  memperlihatkan sertipikat asli.
2. Akta harus mempergunakan
formulir yang telah ditentukan.
3. Dalam hal yang diperlukan atas izin untuk  peralihan  hak  tersebut,  maka semua izin-izin tersebut harus sudah didapatkan sebelum akta dibuat.
4. Sebelum dibuatkan akta yang terkait mengenai  pemindahan  hak  atas tanah,  maka  calon  penerima  hak harus  membuat  surat  pernyataan yang menyatakan:
a. bahwa  yang  bersangkutan  dengan adanya  pemindahan  hak  tersebut tidak  menjadi  pemilik/pemegang hak  atas  tanah  yang  melebihi ketentuan-ketentuan maksimum penguasaan  tanah  berdasarkan peraturan  perundang-  undangan yang  berlaku;
b. bahwa  yang  bersangkutan  dengan adanya  pemindahan  hak  tersebut maka tidak lagi menjadi  pemegang hak berdasarkan  ketentuan  peraturan perundang- undangan yang berlaku;
c. bahwa  yang  bersangkutan  juga menyadari  bahwa  apabila  setiap pernyataan sebagaimana    telah dimaksud  pada  a  dan  b  tersebut tidaklah benar maka tanah kelebihan dan/atau tanah absentee tersebut  bisa  menjadi  obyek landreform;
d. Bahwa yang bersangkutan bersedia dan sanggup menanggung atas  semua  akibat  hukumnya, apabila pernyataan-pernyataan
sebagaimana dimaksud pada a dan b tidaklah benar.
5. Dalam Pembuatan akta PPAT maka harus dihadiri oleh para pihak yang melakukan  perbuatan  hokum  atau orang  yang  diberi  kuasa  dengan surat  kuasa  tertulis  dan  sesuai dengan ketentuan peraturan
perundang-undangan.
6. Dalam  Pembuatan  akta  PPAT  juga harus  disaksikan  oleh  sekurang- kurangnya oleh 2 (dua) orang saksi yang berdasarkan ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku telah memenuhi syarat untuk bertindak sebagai saksi dalam hal  melakukan  suatu  perbuatan hukum, adapun yang dapat memberikan  kesaksian  antara  lain mengenai atas kehadiran para pihak atau kuasanya, mengetahui keberadaan dokumen-dokumen yang ditunjukkan dalam hal pembuatan akta tersebut, dan bahwa telah  dilaksanakannya  perbuatan hukum  tersebut  oleh  para  pihak yang berkaitan.
7. Pejabat PPAT  wajib  membacakan isi  akta    kepada    para    pihak    yang berkaitan  dan memberi penjelasan- penjelasan  atas isi  dan  maksud pembuatan akta, serta prosedur/tahapan pendaftaran  yang harus dilaksanakan yang selanjutnya  sesuai  ketentuan  yang ada. 8. Akta PPAT dibacakan dan dijelaskan isinya kepada para pihak yang  dengan  dihadiri  sekurang- kurangnya oleh 2 (dua) orang saksi sebelum ditandatangani seketika itu juga oleh para pihak, saksi-saksi dan PPAT. ; dan
9. Selambat-  lambatnya  7  (tujuh)  hari kerja sejak tanggal ditandatanganinya akta yang
bersangkutan,  maka  PPAT  wajib menyampaikan  akta  tersebut  yang
Al Qodiri: Jurnal Pendidikan, Sosial dan Keagamaan Terakreditasi Kemenristekdikti No. 85/M/KPT/2020 Vol 18 No 2 Agustus 2020
dibuatnya beserta  berikut dokumen- dokumen  yang  bersangkutan  ke Kantor  Pertanahan  untuk  segera didaftar.
Terhadap segala perbuatan
hukum  atas  pengalihan  hak  tanah tersebut,  maka  Pejabat  PPAT  wajib segera  menyampaikan  pemberitahuan secara  tertulis  bahwa  mengenai  telah disampaikannya akta sebagai mana yang dimaksud  di  atas  kepada  seluruh  para pihak.  selain  itu  adapun  hal-hal  yang perlu diperhatikan dan dipastikan pejabat  PPAT  sebelum  penadatanganan akta  adalah mengenai pelunasan pajak- pajak  yang  berkaitan  dengan  proses hibah yaitu, sebelum dilakukannya penandatanganan  akta  hibah,  maka Pejabat  PPAT  harus  terlebih  dahulu meminta bukti pembayaran pajak, hal ini sebagaimana  yang  telah  ditentukan sesuai  dengan  ketentuan  yang  tertuang dalam  Undang-  Undang  No  28  th  2009 mengenai  Tentang  Pajak  Daerah  Dan Retribusi  Daerah,  yang  secara  tegas menyebutkan  bahwa  Pejabat  PPAT hanya  dapat  menandatangani  akta-akta pemindahan  Hak  atas  Tanah  dan Bangunan  setelah  wajib  pajak  dapat melunasi dan menyerahkan bukti pembayaran pajak-
pajaknya.
Sebagaimana  yang  tercantum  dalam Undang-undang  RI  No.  21  tahun  1997 pasl  1  ayat  9  menyatakan  bahwa  Surat Setoran BPHTB atau biasa disebut  SSB, adalah  surat  yang  dipergunakan  oleh Wajib Pajak untuk dalam hal melakukan pembayaran atau setoran  pajak terutang ke dalam Kas Negara atau tempat  yang telah  ditetapkan  oleh  Mentri  dan sekaligus  untuk  melaporkan  data  setiap perolehan hak atas tanah dan bangunan.
Pelanggaran  sebagaimana  yang
sebutkan bahwa dalam setiap pelanggaran    dikenakan  berupa  sanksi administratif denda atas setiap pelanggaran  tersebut  sehingga  seorang pejabat  PPAT  dalam  hal  pelaksanaan
dalam pembuatan akta ditentukan berdasarkan  prosedur  dan  ketentuan perundang-  undangan  yang  berlaku. Adapun  konsekuensi  yang  akan  diteri serta tatacara yang sebagaimana mestinya,  sehingga  akta  yg  memiliki kekuatan otentisitas yang dapat membetikan perlindungan secara
maksimal terhadap para pihak serta bagi pejabat  itu  sendiri,  memperkecil  atas segala celah hukum yang dapat menjadi permasalahan dikemudian hari, terhadap pelanggaran sebagaimana yang dituangkan dalam  peraturan yang ada. 2.2. Prosedur Pendaftaran tanah Adapun tujuan dari pada pendaftaran  tanah  disebutkan  dalam penjelasan  pasal  3  PP  24  th  1997 disebutkan  bahwa    untuk  memberikan suatu  kepastian  hukum  dan  serta perlindungan  hukum  kepada  setiap pemegang  hak  atas  suatu  bidang  tanah, Disamping itu juga dengan terselenggaranya dan adanya pendaftaran  tanah  juga  dimaksudkan agar  dapat  menciptakan  suatu  pusat informasi mengenai bidang-bidang tanah  sehingga  pihak-  pihak  yang berkepentingan  termasuk  Pemerintah juga  dengan  mudah  dapat  memperoleh data-  data  yang  diperlukan  dalam mengadakan  setiap  perbuatan  hukum mengenai suatu bidang-bidang tanah dan satuan-satuan  rumah  susun  yang  sudah terdaftar.  maka  dari  itu  adapun  Sistem pendaftaran tanah yang digunakan disini adalah sistem pendaftaran hak ( registration  of  title )  yang  sebagaimana digunakan  dalam  hal  penyelenggaraan pendaftaran peralihan tanah menurut PP 10/1961  Hal  ini  dapat  mudah  diketahui karena digunakannya buku- buku tannah sebagai  dokumen  yang  memuat  data- data  yuridis  dan  data-  data  fisik  yang dihimpun serta disajikan serta ditertibkannya  sertifikat  sebagai  suatu tanda bukti hak kepemilikan. Sedangkan didalam pendaftaran hak atas tanah  dan
Al Qodiri: Jurnal Pendidikan, Sosial dan Keagamaan Terakreditasi Kemenristekdikti No. 85/M/KPT/2020 Vol 18 No 2 Agustus 2020
bangunan  memindahkan  hak  atas  tanah kepada  pihak  lain  yang  dikehendaki, mempergunakan  suatu  sistem  dimana yang didaftar adalah perbuatan- perbuatan  hokum  tersebut  yang  disebut juga  sebagai  penyerahan  yuridis  atau juridis  levering .  Perbuatan  hukum  itu dibuatkan  aktanya  oleh  pejabat  PPAT, inilah  yang  sering  disebut  sistem pendaftaran  akta  tanah  ( registration  of deeds ). maka dalam melakukan perbuatan hukum mengenai atas bidang- bidang  tanah  dan  satuan-  satuan  rumah susun  yang  sudah  terdaftar  guna terselenggaranya tertib administrasi kantor pertanahan.
Tujuan  semula  dari  pada  telah diadakannya  pendaftaran  tanah  yaitu untuk  kepentingan  pemungutan  pajak namun  seiring  dengan  berkembangnya waktu  kemudian  ditujukan  juga  guna sebagai  kepastian  hak  atas  tanah.  Oleh karena  itu  adanya  suatu  pendaftaran tanah yang efektif maka akan memungkinkan dan mempermudah
barang siapapun untuk dengan membuktikan  haknya  atas  tanah  yang telah dimilikinya dan untuk mengetahui hal-hal  yang  perlu  diketahui  mengenai tanah  yang  dimilikinya.  Dalam  praktek sekarang dengan adanya pendaftaran hak atas tanah terkadang justru menimbulkan  keadaan  yang  dapat sebaliknya  karena  dari  berbagai  akses yang  terjadi  walaupun  hak-  haknya sudah  didaftarkan  namun  dirasakan belum  adanya  kepastian  hak  atas  tanah dikarenakan  masih  sering  terjadinya gugatan/permasalahan  dari pihak ketiga yang  juga  mendalilkan  bahwa  yang bersangkutan  juga berhak atas sebidang tanah  yang  sama,  kejadian  yang demikian  sudah  sangatlah  sering  terjadi didalam  praktek  pengadilan  dan  dapat menimbulkan kesan-kesan  yang negatif terhadap program pendaftaran atas tanah itu sendiri. Dan bahkan  yang lebih parah lagi  adalah  terbitnya  dua  atau  lebih
sertifikat  tanah  bukti  kepemilikan  hak atas tanah yang sama, sehingga menimbulkan  suatu  penilaian  bahwa pendaftaran  peralihan  hak  atas  tanah yang  dilaksanakan  selama  ini  dirasa tidak dan kurang memberikan kepastian hukum  akan  tetapi  yang  timbul  justru adalah kerancuan hukum.
Menggunakan  teknik  analisis interpretasi gramatikal terhadap ketentuan Pasal 2 PP No. 37 tahun 1998 mengenai  tentang  tugas  pokok  pejabat
PPAT,  maka  pejabat  PPAT  juga memiliki tugas pokok lain yatu melaksanakan sebagian kegiatan pendaftaran tanah dengan membuat akta sebagai bukti telah dilakukannya perbuatan  hukum  tertentu  mengenai peralihan  hak  atas  tanah  atau  hak  milik atas satuan rumah susun yang kemudian dijadikan dasar pendaftaran atas peralihan dan perubahan data
pendaftaran  tanah  yang  terjadi  karena adanya  perbuatan  hukum  tersebut.
Selain itu juga PPAT memiliki kewenangan,  serta  memiliki  kewajiban yang tidak terlepas dari kewenangannya tersebut.  PPAT  tidak  sebatas  hanya memiliki  kewenangan  membuat  akta, namun wajib untuk melakukan persiapan pembuatan  akta  yaitu  pengecekan sertipikat terlebih dahulu.
Didalam Pelaksanaan
pendaftaran  akta  hibah  peralihan  hak atas  tanah  dan  bangunan    di  Kantor Pertanahan  yang  dilakukan  oleh  PPAT sering  kali  tidak  sesuai  dengan  jangka waktu pendaftaran akta yang ditentukan sebagaimana  dimaksud  dalam  PP  24 tahun  1997  ps  40  ayat  i  yang menyebutkan bahwa selambat- lambatnya tujuh hari kerja sejak tanggal ditandatanganinya  akta  tersebut    yang bersangkutan, maka Pejabat PPAT wajib menyampaikan akta yang telah dibuatnya  beserta  dokumen-dokumen yang  diperlukan    kepada  Kantor Pertanahan  untuk  segera  didaftar,  hal
Al Qodiri: Jurnal Pendidikan, Sosial dan Keagamaan Terakreditasi Kemenristekdikti No. 85/M/KPT/2020 Vol 18 No 2 Agustus 2020
yang  demikian  menimbulkan  berbagai masalah  dalam  sistem  pendaftaran  hak- hak  atas  tanah  tersebut,  dikarenakan tidak akurat atau tidak jelasnya hak-hak seseorang  itu  dan  pendaftaran  tersebut terjadi  karena  ada  bukti-  bukti  yang disodorkan  oleh  seseorang.  Apabila terjadi kemungkinan Pengembalian akta, sertipikat serta dokumen-dokumen karena  adanya  penolakan  pendaftaran oleh  Kantor  Pertanahan  berdasarkan aturan-  aturan  yang  memberikan  akibat hukum terhadap akta yang dibuat PPAT, Menurut  Budi  Harsono  adapun  yang dimaksudkan  dengan  pendaftaran  tanah itu  sendiri  adalah  suatu  rangkaian kegiatan  atau  proses  yang  dilakukan secara  teratur  dan  terus  menerus  guna mengumpulkan, menghimpun dan menyajikan  mengenai  suatu  tanah  atau tanah tertentuyang ada di suatu wilayah. 5
Adapun  beberapa  faktor  yang mengakibatkan  adanya  keterlambatan diantaranya Terdapat persayaratan- persyaratan  didalam  Perkaban  1  Tahun 2010 terkait tentang Standart Pelayanan yang  belum  dapatdipenuhi  oleh  para pihak  dalam  jangka  waktu  7  hari  sejak ditandatanganinya  maka  akta  peralihan hak  atas  tanah  dan  bangunan  tersebut, sehingga PPAT terlambat mendaftarkan aktanya. 6 Faktor  waktu  dan  kesibukan para  pihak  sehingga  menyebabkan PPAT sulit untuk meminta  kelengkapan persyaratan  pendafataran  peralihan  hak atas  sebidang  tanah,  apabila  ada kelengkapan  dokumen  yang  dianggap kurang lengkap oleh Kantor Pertanahan. 7 Para  pihak-  pihak    yang  membuat  akta
5 Boedi Harsono, Beberapa Analisis Tentang Hukum Agraria II, (Esa Studi Klub,
Jakarta) 1978, Hal. 9.
6 Liza Mayanti Famaldiana,Jurnal IUS Volume IV No.3 Desember 2016, hlm. 506-514,
memilih  untuk  mendaftarkan  sendiri peralihan  hak  tanahnya  pada  kantor pertanahan, sehingga tidak memberikan kuasa  kepada  PPAT  untuk  melakukan pendafataran peralihan haknya. 8 Pemeriksaan kesesuaian sertipikat
adalah  merupakan  salah  satu  syarat dalam prosedur peralihan hak atas tanah serta  bangunan  yang  dilakukan  oleh Pejabat  PPAT.  maka  Pejabat  PPAT mempunyai kewajiban- kewajiban terlebih dahulu untuk melakukan pemeriksaan atau pengecekan ke Kantor Pertanahan  setempat  guna  mengenai kesesuaian atas sertipikat hak atas tanah yang  hendak  dijadikan  suatu  objek  atas peralihan  hak  tanah  dan  bangunan dengan  data-  data    yang  ada  di  kantor tersebut.  Sebelum  dibuat  Akta  Hibah oleh  Pejabat  PPAT,  terlebih  dahulu dilakukan pemeriksaan kesesuaian terhadap  sertipikat  yang  akan  dijadikan suatu objek atas peralihan hak atas tanah dimaksud.  Dan  karena  itulah  selambat- lambatnya  tujuh  hari  kerja  semenjak tanggal ditandatanganinya Akta tersebut, maka pejabat PPAT wajib mendaftarkan ke Kantor Pertanahan
untuk memperkuat  pembuktian  terhadap  para pihak-  pihak  khususnya  bagi  pihak ketiga. 9 Dengan  adanya  limitasi  waktu batas  pendaftaran  di  kantor  pertanahan diharapkan dapat menghindari permasalahan  dikemudian  hari  antara para pihak bagi Pejabat PPAT itu sendiri. 2.3. Akibat Hukum Atas Keterlambatan Pendaftaran akta Hibah Adapun akibat atas
keterlambatan  itu  sendiri  menyebabkan
7 ibid , hlm. 506-514
8 ibid , hlm. 506-514,
9 Ardian Sutedi, Peralihan Hak Atas Tanah dan Pendaftarannya , ( Jakarta: Sinar Grafika, 2007 ), hlm. 79.
Al Qodiri: Jurnal Pendidikan, Sosial dan Keagamaan Terakreditasi Kemenristekdikti No. 85/M/KPT/2020 Vol 18 No 2 Agustus 2020
serta  menimbulkan  permasalahan  yang berimplementasi  terhadap  para  pihak serta bagi Pejabat PPAT itu sendiri, hal itu  disebabkan  karena  faktor-  faktor kelalaian  maupun  kesengajaan  yang disebabkan  dari  pejabat  itu  sendiri maupun dari pihak yang berkepentingan, seharusnya  para  pihak  juga  diberikan pemahaman  atas  berbagai  factor  dan kendala dilapangan supaya tidak timbul permasalahan  dikemudian  hari,  Sesuai Kode Etik Profesi Pejabat PPAT Kepala Badan  Pertanahan  Nasional  Nomor  1 Tahun  2006  disebutkan  bahwa  seorang pejabat  umum  dalam  hal  ini  adalah Pejabat  PPAT  telah  diberi  suatu kewenangan tertentu dalam hal membuat  akta-  akta  otentik  serta mengenai hal perbuatan hukum tertentu yang  mengenai  hak  atas  tanah  dan  atas satuan  rumah  susun.  seeorang  Pejabat PPAT  memang  pejabat  umum  yang diberi kewenangan guna  membuat akta- akta    otentik  sejauh  dalam    pembuatan akta tersebut tidak ditentukan dan  tidak dikhususkan  bagi  pejabat  umum  yang lainnya.
Dalam  hal  ini  Pembuatan  akta otentik diharuskan oleh peraturan perundang-undangan dalam rangka guna menciptakan  adanya  suatu  kepastian, ketertiban, dan perlndungan hokum bagi pihak-  pihak  yang  berkepentingan. Selain itu akta otentik yang telah dibuat oleh  atau  dihadapan  Pejabat  PPAT, bukan hanya saja karena diharuskan oleh peraturan perundang-undanganakan tetapi juga dikarenakan dikehendaki oleh para  pihak  yang  berkepentingan  guna memastikan  hak  serta    kewajiban  para pihak  demi  terciptanya  suatu  kepastian, ketertiban,  dan  perlindungan  hukum bagi  semua  pihak  yang  berkepentingan dan  sekaligus  bagi  masyarakat  secara menyeluruh.
Akta  otentik  adalah  sebagai  alat bukti  terkuat  dan  terpenuh  serta mempunyai  peranan  penting  didalam
setiap  hubungan  hukum  dalam  setiap kehidupan  masyarakat.  Dalam  hal berbagaii  hubungan  bisnis,  kegiatan bidang perbankan, pensertipikatan tanah,  kegiatan  sosial,  dan  lain-lain dengan  kebutuhan  akan  adanya  suatu pembuktian tertulis berupa akta otentik, seiring  makin meningkat sejalan dengan berkembangnya  waktu  serta  tuntutan akan  kepastian  hukum  dalam  berbagai hal  hubungan  perekonomian  dan  sosial pada  tingkat  nasional,  regional  maupun ditngkat  global.  Melalui  akta  otentik yang  dapat  menentukan  secara  jelas antara hak dan kewajiban, serta menjamin  kepastian  hukum  dan  juga sekaligus diharapkan pula dapat dihindari serta meminimalisir terjadinya suatu  sengketa.  Alat  bukti  tertulis tersebut  berisi  keterangan  tentang  suatu peristiwa hukum, serta keadaan atau hal- hal tertentu yang memuat tentang tanda- tanda yang dimaksudkan untuk menyampaikan buah pikiran yang dapat dipergunakan sebagai pembuktian,apabila  terjadi    sengketa tersebut  tidak  dapat  dihindarkan  lagi, dalam  proses  penyelesaian  sengketa tersebut  akta  otentik  merupakan  alat bukti  tertulis  yang  dianggap  kuat  dan memberikan  sumbangan  nyata  atas penyelesaian  perkara  secara  murah  dan cepat, dan tepat.
Pada  hakikatnya  akta  memuat semua  kebenaran  formal  sesuai  dengan apa yang diberitahukan  oleh para pihak kepada  Pejabat  PPAT.  Namun  Pejabat PPAT juga mempunyai kewajiban untuk memastikan  bahwa  apa  saja  yang termuat  dalam  Akta  PPAT  benar  dan sungguh-sungguh  telah  dimengerti  dan sesuai dengan kehendak dari para pihak, yakni  dengan  cara  membacakannya keseluruhan  isi  sehingga  menjadi  jelas akan  isi  Akta  PPAT,  serta  dapat memberikan  akses  terhadap  informasi, termasuk akses terhadap kaitan peraturan  perundang-undangan  yang
terkait bagi semua para pihak penandatangan  akta.  maka  dengan demikian  para  pihak  dapat  menentukan sendiri  dengan  bebas  untuk  menyetujui ataupun  tidak  menyetujui  atas  isi  Akta PPAT yang hendak ditandatanganinya.
Akta berisi keterangan,
pengakuan,  keputusan,  dan  sebagainya tentang  peristiwa  hokum  yang  sengaja dibuat serta  disahkan oleh pejabat resmi /  yang  berwenang  atau  yang  berhak, Akta adalah tulisan yang sengaja dibuat untuk  dijadikan  sebagai  alat  bukti tentang  suatu  peristiwa  perbuatan, perjanjian maupun ketetapan dan ditandataangani.  Didalam  prosesnya pendaftaran akta tanah seringkali
menemui berbagai kendala-kendala yang mengakibatkan suatu keterlambatan  dalam  proses  peralihan hak akta hibah PPAT,sehingga mengakibatkan  adanya  keterlambatan dalam proses itu sendiri yang mengakibatkan suatu keragu-raguan atas kedudukan akta tersebut Jadi terdapat 2 (dua)  unsur  terpenting  untuk  dapat mengatakan bahwa suatu tulisan dimaksud  adalah  merupakan  suatu  akta yaitu  sengaja  dibuat  guna  dijadikan sebagai  alat  bukti  dan  ditandatangani akta itu sendiri terdiri dari:
1. Akta otentik.
Akta otentik dimaksud adalah akta yang sengaja dibuat oleh  di hadapan pejabat yang  berwenang  berdasarkan  ketentuan undang-undang  sehingga  Akta  otentik merupakan  salah  satu  alat  bukti  yang mengikat  dan  sempurna,  Mengikat artinya  apa  yang  tercantum  dalam  akta tersebut  dianggap  sebagai  sesuatu  yang benar sepanjang ketidakbenarannya tidak dapat dibuktikan, sempurna artinya akta  dianggap  cukup  dan  sempurna untuk  membuktikan  dengan  diri  sendiri tanpa perlu alat-alat bukti lain. akta yang memiliki kekuatan sama dengan keputusan  pengadilan  sehingga    bukan karena  penetapan  undang-undang  akan
tetapi karena dibuat oleh-atau di hadapan seorang  pejabat  umum,  Pejabat  yang berwenang  merupakan  tempat  pejabat yang telah diberikan hak dan kekuasaan dalam hal  membuat akta - akta . Adapun Pejabat  yang  berwenang  membuat  akta adalah  Notaris,  PPAT,  Pejabat  Lelang, Pengadilan  dan  lain-lain,  maka  ada  3 (tiga) unsur akta autentik yang meliputi:
a. Dibuat dalam bentuk tertentu.
b. Di hadapan pejabat yang berwenang.
c. Tempat dibuatnya akta. KUH Perdata menyatakan bahwa
suatu akta yang karena tidak kuasa atau tidak cakapnya pegawai yang termaksud di  atas  atau  karena  sesuatu  cacat  dalam bentuknya, maka tidak dapat diperlakukan  sebagai  akta  otentik  akan tetapi  mempunyai  kekuatan  sebagai tulisan  di  bawah  tangan  jika  ia ditandatangani  oleh  para  pihak.  Jika membicarakan secara garis besar landasan hukum notaris sebagai landasan  berpijak  dan  harus  didukung oleh  pendapat  hukum  para  ahli,  pakar yang berkompoten yang mengemukakan pendapatnya sebagai sumber hukum akta otentik adalah salah satu alat pembuktian tulisan  di  dalam  bentuk  penulisanya telah  ditentukan  oleh  undang-undang, karena  dibuat  oleh  dan  atau  di  hadapan pejabat/pegawai  umum  yang  memiliki kewenangan  untuk  itu  ditempat  dimana akta  itu  dibuatnya,  sebagaimana  isi ketentuan  Ps  1867  dan  Ps  1868  Kitab Undang-Undang  Hukum  Perdata.  Kata otentik dalam Pasal tersebut
menyatakan  pembuktian  dengan  tulisan dilakukan  tulisan-tulisan  otentik,  serta didalam  hukum  Perdata  suatu  akta otentik  disebutkan  bshwa  suatu  akta yang  didalam  bentuk  yang  ditentukan oleh  undang-undang,  serta  dibuat  oleh atau di hadapan pegawai-pegawai umum yang  berkuasa  serta  tempat  di  mana aktanya dibuatnya.
Al Qodiri: Jurnal Pendidikan, Sosial dan Keagamaan Terakreditasi Kemenristekdikti No. 85/M/KPT/2020 Vol 18 No 2 Agustus 2020
Adapun dalam KUHPerdata
yang  dimaksud  dengan  akta  autentik ialah  Suatu  akta  yang  dibuat  dalam bentuk  serta  yang  ditentukan  oleh Undang-undang  dan    atau  dihadapan pejabat  yang  berwenang  untuk  itu ditempat  akta  dibuat  (Pasal  1868). Dengan  demikian,  suatu  akta  autentik haruslah  dibuat  oleh  atau  di  hadapan seorang  pejabat  yang  berwenang.  Akan tetapi,  apabila  yg  membuatnya  adalah pejabat yang tidak cakap, tidak berwenang,  atau  bentukya  cacat,  maka akta  tersebut  tidak  sah  atau  tidak memenuhi  syarat  formil  sebagai  akta yang autentik, akta yang demikian hanya mempunyai  nilai kekuatan sebagai akta di bawah tangan. 10
Sebagaimana tercantum  dalam  KUHPerdata  Pasal 1869 yang disebutkan bahwa, Suatu akta yang tidak dapat dikategorikan  sebagai akta otentik, baik dalam hal karena tidak berwenang  atau  karena  tidak  cakapnya pejabat umum tersebut yang bersangkutan maupun dikarenakan cacat dalam  bentuknya,  sehingga  hanya mempunyai  kekuatan  sebagai  tulisan  di bawah  tangan  bila  ditandatangani  oleh para pihak.
Arti akta otentik adalah mempunyai  kekuatan  dan  pembuktian yang  sempurna,  dapat  pula  ditentukan bahwa  siapa  pun  terikat  dengan  akta tersebut, sepanjang tidak bisa dibuktikan berdasarkan pada suatu putusan pengadilan  yang  mempunyai  kekuatan hokum  tetap.  Maka  harus  dibuktikan ketidakabsahan  dari  aspek  lahiriah, formal,  material.  Apabila  perbuatan hukum  yang  wajib  dilakukan  dalam bentuk  formal  tertentu  yang  diharuskan dan  didasarkan  oleh  undang-undang tidak  dipatuhi,  maka  akan  berakibat
10 Neng Yani Nurhayani, Yahya Harahab, Hukum Acara Perdata ,(CV. Pustaka setia)2015, hlm.148 11 ibid , hlm.148
bahwa  perbuatan  hukum  tersebut  dapat batal demi hokum. Formalitas-formalitas proses  akta  merupakan  bagian  tidak terpisahkan akta autentik.
Dasar hukum dan pengertian akta otentik  yang  tertuang  dalam  Ps.  1868 KUH Perdata  Suatu akta yang di dalam bentuk  yang  telah  ditentukan  undang- undang, dibuat oleh dan atau di hadapan pejabat umum yang berwenang untuk itu ditempat di mana akta itu dibuatnya serta tidak dipenuhi salah satu syarat tersebut maka  dapat  mengakibatkan  akta-  akta yang  bersangkutan  hanya  mempunyai kekuatan  pembuktian  saja  seperti  akta yang  telah  dibuat  di  bawah  tangan apabila  ditandatangani  oleh  para  pihak sesaui ketentuan KUH Perdata.
2. Akta di Bawah tangan Akta  dibawah  tangan  dimaksud
merupakan    akta  yang  di  buat  sendiri tanpa  dihadapan  pejabat  umum,  namun akta  dianggap  sempurna  selama  diakui oleh  para  pihak  namun  tidak  mengikat terhadap  pihak  ketiga.  Akta  di  bawah tangan  ialah  akta  yang  dengan  sengaja dibuat guna pembuktian oleh para pihak dengan  tanpa  bantuan  dari  seorang pejabat  umum  yang  berwenang.  Jadi hanya  semata-mata  dibuat  antara  para pihak  yang  berkepentingan  saja. 11 yang di  anggap  sempurna  sepanjang  tanda tangan yang ada di dalamnya juga diakui oleh  pihak-pihak  yang  berkepentingan, namun tidak mengikat bagi pihak ketiga. Adapun Akta dibawah tangan yaitu 12 : 1.    Akta  yang  sengaja  dibuat  tidak  di hadapan pejabat yang berwenang berdasarkan ketentuan perundang- undangan. 2.  Akta  yang  dibuat  dan  ditandatangani oleh para pihak hanya yang membuatnya.
12 Sulhan dkk., Profesi Notaris dan Pejabat Pembuat Akta Tanah , (Mitra Wacana Media) 2018,hlm. 31
3.  selama  suatu  akta  di  bawah  tangan tersebut tidak disangkal oleh para pihak,
maka berarti masih memperoleh kekuatan pembuktian yang sama halnya dengan suatu akta otentik.
4. Apabila terdapat pihak yang
menyangkal kebenaran atas akta tersebut,  maka  pihak  yang  telah membuat  akta  di  bawah  tangan  yang harus dapat membuktikan ketidakbenaran. Sanksi ini dapat berupa penggantian biaya, ganti rugi, dan bunga merupakan  akibat  yang  akan  diterima Pejabat  PPAT  atas  tuntutan  para  pihak jika  akta  yang  bersangkutan  hanyalaah mempunyai kekuatan pembuktian
sebagai  akta  di  bawah  tangan  saja  atau akta menjadi batal demi hukum. Akta yang mempunyai pembuktian  yang  sempurna,  karena terdapat dan dianggap telah  melanggar ketentuan tertentu, maka akan
terdegradasi secara nilai pembuktiannya dan hanya menjadi mempunyai kekuatan pembuktian  sebagai  akta  di  bawah tangan saja. Kedudukan akta PPAT yang kemudian  hanya  mempunyai  kekuatan pembuktian sbagai akta di bawah tangan yang merupakan penilaian atas suatu alat bukti.  Suatu  akta  di  bawah  tangan  nilai pembuktiannya  tetaplah  mempunyai kekuatan  pembuktian  yang  sempurna sepanjang  semua  pihak  mengakuinya. Jika  ternyata  para  pihak  mengakui  akta yang  melanggar  ketentuan-ketentuan tertentu  yang  tersebut  dalam  Ps.  84 UUJN,  menyatakan  bahwa  akta  yang bersangkutan tetaplah mempunyai kekuatan  pembuktian  yang  sempurna dan mengikat bagi para pihak. 13
13 Habib Adjie , Sanksi Perdata dan Administratif terhadap Notaris sebagai Pejabat Publik, (Penerbit PT. Refika Aditama, Bandung) 2009, hal 91
Dengan demikian dalam menentukan suatu akta dikatakan terdegradasi menjadi kekuatan pembuktian  sebagai  akta  di  bawah tangan  hal  tersebut  berada  dalam  ruang lingkup  penilaian  suatu  alat  bukti. Apabila  kita  lihat  dari  segi  fungsinya maka akta sebagai alat bukti, akta otentik yang  mempunyai  kekuatan  pembuktian yang  lebih    sempurna,  bukti  cukup sebagai dasar pemutus perkara yaitu akta otentik dianggap benar adanya dan pihak yang membantah dibebani untuk membuktikan kebenaran atas bantahannya tersebut. 14
Prof.Subekti  menyatakan  dalam hal  ini  bahwa  membuktikan  adalah meyakinkan pada hakim tentang kebenaran yang berdasarkan pada dalil- dalil  yang  dikemukakan  didalam  suatu persengketaan, adapun Pembuktian sangat  diperlukan  dalam  suatu  perkara yang  mengadili  pada  suatu  sengketa yaitu  di  muka  pengadilan  ( iuridicto contentiosa )  ataupun  di  dalam  perkara- perkara permohonan yang dapat menghasilkan  suatu  pnetapan  ( iuridicto voluntair ),  sehingga    Pengadilan  tidak perlu memeriksa kebenaran atas isi dari akta  tanah  tersebut,  atau  tanggal ditandatanganinya  akta  dan  demikian pula  atas  keabsahan  dari  tanda  tangan dari para pihak- pihak, asalkan saja tidak dapat dibuktikan dengan adanya pemalsuan,  penipuan,  maupun  lain-lain yang    kemungkinan  akta  tanah  tersebut dianggap dan dapat dinyatakan batal dan ataupun harus dinyatakan batal. 15 Pembuktian  menjadi  sangat  penting karena  pada  tahapan  ini  seorang  hakim sebagai pengambil putusan dapat
14 Mochamad Dja’is dan RMJ Koosmargono, Memahami dan Mengerti HIR , Badan Penerbit UNDIP 2008, hlm. 157
15 A.A Parlindungan, Pendaftaran Tanah Di Indonesia , Mandar Maju, Bandung,
melihat dan menganalisis tentang kebenaran dalil-dalil yang diajukan para pihak  dalam  Pengadilan  sehingga  dapat dicapai keadilan bagi semua pihak yang beperkara.
Jadi  keterlambatan  pendaftaran Akta  Hibah  ke  kantor  pertanahan  tidak menyebabkan akta tersebut tidak otentik melainkan hanya kesalahan administrasi yang dilakukan oleh Pejabat PPAT. Akta Hibah  tetap  dianggap  otentik  dan  sah karena akta dibuat oleh PPAT sesuai tata cara  dan  prosedur  yang  benar  yaitu memenuhi  syarat  materiil  dan  syarat formil  sehingga  tidak  ada  kekurangan atau  cacat  yuridis  sesuai  dengan  per aturan  perundang  –undangan  yang berlaku tentang akta otentik.
Keotentikan  akta    PPAT    sebagai    akta otentik  sangatlah  menentukan Apabila pihak    yang    berkepentingan    dapat membuktikan  adanya  cacat  baik waktu terbitnya  akta  .  Sedangkan  pasca terbitnya Akta karena adanya  kesalahan atau    kelalaian  Pejabat  PPAT      dalam tata    cara  pasca  terbitnya  akta  hibah maka  mengakibatkan  timbulnya  risiko bagi  kepastian  hak  yang  timbul  atau yang  tercatat  atas  dasar  akta    tersebut, dan  juga    akan  menempatkan  PPAT sebagai  pihak  yang  akan  dimintai pertanggungjawaban.
Berdasarkan  Pasal  62  Peraturan
Pemerintah  Nomor  24  Tahun  1997 tentang Pendaftaran Tanah,
keterlambatan  pengiriman  berkas  Akta Hibah  dan  warkah  lainnya  untuk pendaftaran  di  Kantor  Pertanahan  yang melampaui  jangka  waktu  yang  telah ditetapkan  tidak  mengakibatkan  Akta Hibahnya menjadi batal atau tidak dapat dilaksanakan  proses  pendaftarannya, akan tetapi Akta Hibah-nya tetap sah dan proses  pendaftarannya  tetap  dapat dilaksanakan.
16 Ilmu Hukum, Teori Perlindungan Hukum Menurut Para Ahli, diakses dari
2.2 Perlindungan  Hukum  Terhadap Para  Pihak  Atas  Akta  Hibah  PPAT
Yang  Melebihi  Batas  Ketentuan
Waktu Pendaftaran DI Kantor Pertanahan.
Perlindungan  hukum  terdiri  dari dua suku kata yaitu “perlindungan” dan “hukum”,  yang  artinya  perlindungan menurut hukum atau perundang-undang yang  berlaku.  Perlindungan  hukum menurut  peraturan  adalah  jaminan perlindungan pemerintah dan/atau masyarakat kepada warga Negara dalam melaksanakan  fungsi,  hak,  kewajiban dan peranannya sesuai dengan ketentuan peraturan  perundang-undangan  yang berlaku Terdapat beberapa teori
perlindungan  hukum  yang  diutarakan oleh  para  ahli,  seperti  Setiono  yang menyatakan bahwa perlindungan hukum merupakan  tindakan  untuk  melindungi masyarakat  dari  kesewenang-wenangan penguasa  yang  tidak  sesuai  dengan aturan yang berlaku untuk mewujudkan ketenteraman  dan  ketertiban  umum. Tetapi  yang  paling  relevan  untuk Indonesia  adalah  teori  dari  Philipus M.Hadjon.  Dia  menyatakan  bahwa perlindungan hukum bagi rakyat berupa tindakan  pemerintah  yang  bersifat preventif dan represif. Bersifat preventif artinya pemerintah lebih bersikap hatihati dalam pengambilan dan pembuatan  keputusan  karena  masih dalam  bentuk  tindakan  pencegahan. Sedangkan  bersifat  represif  artinya pemerintah  harus  lebih  bersikap  tegas dalam  pengambilan  dan  pembuatan keputusan  atas  pelanggaran  yang  telah terjadi. 16
Mengenai suatu hal yang kaitannya dengan kewajiban dan
tanggung  jawab  oleh  seorang  pejabat umum  menurut  Kranenburg  dan  Vegtig
http://www.ilmuhukum. net/2015/09/teori- perlindungan-hukum-menurut-para.html
Al Qodiri: Jurnal Pendidikan, Sosial dan Keagamaan Terakreditasi Kemenristekdikti No. 85/M/KPT/2020 Vol 18 No 2 Agustus 2020
ada  dua  teori  yang  melandasi  hal tersebut.  Teori Fautes  Per  sonal  les, bahwa  setiap  kerugian  yang  timbul terhadap pihak ketiga dibebankan kepada pejabat  bersangkutan karena atas tindakannya  itu  telah  menimbulkan kerugian bagi para pihak yang bersangkutan  mengenai  sebab  akibat serta  tnggung  jawab.  Beban  tanggung jawab  ditujukan  pada  manusia  selaku pribadi  dan  Teori Fautes  de  Services,
bahwa berdasarkan pada yang bersangkutan yang timbul  atas kerugian terhadap pihak ketiga maka dibebankan pada instansi lembaga yang
bersangkutan yaitu dari pejabat yang ber sangkutan.  Menurut  dalam    teori  ini tanggung  jawab  dibebankan  kepada jabatan. 17 karena dalam hal ini seorang pejabat  PPAT  bertindak  berdasarkan kewenanganya  yaitu  sebagai  pejabat umum  yang  yang  telah  diberikan kewenangan oleh negara dalam hal yang berkaitan  dengan  tugas  serta  jabatanya, sehingga  Teori  pertanggungjawaban untuk menganai isi dan tanggung jawab PPAT  berdasarkan  kewenangan  yang dimiliikinya terhadap pendaftaran peralihan  hak  atas  tanah  yang  menjadi objek sengketa.
Pertanggungjawaban
hukum tidak hanya dapat diterapkan pada warga negara  atau  subjek  hukum  lainnya, namun  negara  juga  dapat  diberikan pertanggungjawaban. adapun Karakteristik terpenting adanya tanggung  jawab  negara  tergantung kepada faktor-faktor, yaitu : 18
1. Adanya suatu kewajiban-kewajiban hukum  internasional  yang  berlaku bagi antar dua negara;
17 Ida Ayu Wulan Rismayanthi,
Shidarta, 2000, Hukum Perlindungan Konsumen, Grasindo, Jakarta, hal. 335-337
18 Adolf, Huala, Aspek-aspek Negara dalam Hukum Internasional , Rajawali. Jakarta, 1991, hlm 174-175
2. Adanya suatu tindakan perbuatan/kelalaian yang melanggar atas kewajiban hukum internasional tersebut  yang  juga  melahirkan tanggung jawab negara; dan 3. Adanya suatu hal kerusakan/kerugian yang disebabkan  sebagai  akibat  adanya suatu  tindakan  yang  melanggar hukum atau pada kelalaian.
Abdulkadir  Muhammad  juga mengungkapkan  mengenai  beberapa teori  tanggung  jawab  dan  faktor  pada perbuatan melanggar hukum (tort liability) yang  dapat  dibagi  menjadi beberapa  macam  bentuk  teori,  antara lain: 19
1. Tanggung  jawab  yang  di  sebabkan akibat  perbuatan  melanggar  hukum dan  dilakukan  dengan  sengaja (intertional  tort  liability) ,  maka tergugat  harus  sudah  melakukan upaya  perbuatan  sedemikian  rupa sehingga mengakibatkan serta merugikan penggugat atau mengetahui  bahwa  apa-apa  yang dilakukan oleh tergugat akan mengakibatkan kerugian.
2. Tanggung jawab atas akibat perbuatan melanggar hukum tersebut  yang  dilakukan  karena faktor  kelalaian (negligence  tort lilability) ,  didasarkan  pada  suatu konsep kesalahan (concept of fault) yang selalu berkaitan dengan moral dan  hukum  yang  sudah  bercampur baur (interminglend ).
3. Tanggung  jawab  tersebut  mutlak akibat  perbuatan  melanggar  hukum tanpa mempersoalkan pada kesalahan (stirck  liability), yang didasarkan  pada  perbuatannya  baik
19 Abdulkadir  Muhammad, Hukum Perusahaan  Indonesia ,  Citra  Aditya  Bakti Bandung, 2010, hlm. 503.
Al Qodiri: Jurnal Pendidikan, Sosial dan Keagamaan Terakreditasi Kemenristekdikti No. 85/M/KPT/2020 Vol 18 No 2 Agustus 2020
secara sengaja maupun secara tidak sengaja,  yang  artinya  meskipun bukanlah dari  kesalahannya namun tetap bertanggung jawab atas kerugian  yang  ditimbulkan  akibat perbuatannya.
Kesalahan  PPAT  dalam  hal    ini berbentuk kealpaan atau kelalaian,  akan tetapi    yang  menjadi    permasalahan disini    adalah    apakah    kealpaan    atau kelalaian  yang  dilakukan  oleh  PPAT dikategorikan penyalahgunaan wewenang, mengingat istilah penyalahgunaan  wewenang  cenderung mengarah    kepada  pemikiran  adanya unsur kesengajaan. Berpijak pada kewenangan  yang  dimiliki  oleh  PPAT dalam  hal  pembuatan  akta  otentik, seorang PPAT diharuskan selalu mengambil  sikap  cermat  atau  hati-hati dalam    menghadapi    setiap    kasus, mengingat    seorang    PPAT    telah memiliki  kemampuan  profesional  baik secara teoritis maupun praktis 2.2.1  Tanggung  Gugat  PPAT  Atas Keterlambatan  Pendaftaran  Akta Terhadap Para Pihak
Hakikat  sanksi  sebagai  suatu paksaan berdasarkan hukum, juga untuk memberikan  penyadaran  kepada  pihak yang melanggarnya, bahwa suatu tindakan  yang  dilakukannya    tidaklah sesuai  dengan  aturan-  aturan  hukum yang berlaku, dan untuk mengembalikan yang bersangkutan agar bertindak sesuai dengan  kaidah  aturan  hokum  yang berlaku, juga untuk menjaga
keseimbangan  berjalannya  suatu  aturan hukum.  Berdasarkan  pada  ketentuan yang  tertuang  Ps.  1365  KUH  Perdata yang menyatakan tiap perbuatan melanggar  hukum  yang  membawa kerugian  kepada  seorang  lain,  maka mewajibkan orang yang karena salahnya mengakibatkan    kerugian  itu,  harus mengganti kerugian tersebut.
Mengenai tanggung jawab PPAT diatur dalam Pasal 55 Peraturan Kepala
BPN  No.  1  tahun  2006,  pejabat  PPAT harus  bertanggungjawab  secara  pribadi atas  pelaksanaan  tugas  dan  jabatannya dalam  setiap  pembuatan  akta.  Jika dianalisis menggunakan analisis
interpretasi  gramatikal,  dalam  Pasal  55 Peraturan Kepala BPN No. 1 tahun 2006, mengatur  secara  keseluruhan  mengenai tanggung jawab pada pejabat PPAT atas segala  tindakannya  yang  berlandaskan jabatannya  dalam  proses  pembuatan akta,  pasal  tersebut  menyatakan  bahwa pejabat PPAT bertanggungjawab langsung  secara  pribadi.  Dalam  hal  ini PPAT  tidak  hanya  bertanggung  jawab secara  pribadi  terhadap  akta  yang dibuatnya,  namun  juga  bertanggung jawab  berdasarkan  jabatannya  untuk memberikan pelayanan terhadap
dokumen-dokumen  termasuk  sertipikat yang digunakan dalam pada suatu proses pendaftaran  peralihan  hak  atas  tanah hingga pada proses pendaftaran peraliihan hak atas tanah tesebut selesai dan sertipikat diserahkan kepada pemegang hak yang berhak.
Sanksi  yang  ditujukan  terhadap Pejabat  PPAT  juga  merupakan  sebagai penyadaran, bahwa Pejabat PPAT dalam melakukan  tugas  jabatannya  telah melanggar ketentuan-ketentuan mengenai  pelaksanaan  tugas  jabatan sebagaimana yang telah diatur dan untuk mengembalikan tindakan Pejabat PPAT dalam  melaksanakan  tugas  jabatannya supaya  tertib  dan  sesuai  peraturan perundang-undangan. Sanksi-sanksi merupakan  suatu  bagian  penutup  yang paling  penting  dalam  hukum,  dan  pada tiap- tiap aturan hukum yang berlaku di Indonesia  maka  selalu  terdapat  sanksi- sanksi  pada  bagian  akhir  setiap  aturan hukum  tersebut.  Pembebanan  sanksi yang  berlaku  di  Indonesia  tidak  hanya terdapat  pada  bentuk  undang-undang, akan tetapi bisa dalam bentuk peraturan- peratutan lain, seperti keputusan menteri atau  bentuk  lain  di  bawah    undang-
undang. 20 Di  samping  itu,  pemberian sanksi  terhadap  musibah,  kelalaian maupun  unsur  kesengajaan  Pejabat PPAT  juga  semata  untuk  melindungi setiap  masyarakat  dari  tindakan  pejabat PPAT yang dapat merugikan masyarakat atas  tindakanya,  misalnya  sebelum terjadinya pendaftaran peralihan pemberi  hibah  meninggal  dunia  atau kelalaian pejabat PPAT dalam mendaftarkan  mendaftarkan  akta  Hibah PPAT  yang  dapat  merugikan  bagi  para pihak  maupun  bagi  pejabat  itu  sendiri. maka  Sanksi  tersebut  hanya  semata- mata  untuk  menjaga  martabat  lembaga sebagai  lembaga  kepercayaan,  karena jika Pejabat PPAT melakukan pelanggaran, dapat menurunkan kepercayaan masyarakat terhadap
Pejabat PPAT itu sendiri.
Di  dalam  pasal  40  ayat  1  PP  24 tahun 1997 dinyatakan bahwa selambat- lambatnya  7  hari  kerja  sejak  di  tanda tanganinya  akta  yang  bersangkutan, PPAT  wajib  menyampaikan  akta  yang dibuatkan nya berikut dokumen- dokumen  yang  bersangkutan  kepada kepala kantor pertanahan untuk didaftar.
Terhadap PPAT yang melanggar ketentuan sebagaimana dimaksud dalam pasal tersebut dapat dikenai sanksi sesuai Pasal  62  PP  24  tahun  1997  tentang Pendaftaran  tanah  yaitu  teguran  tertulis sampai  pemberhentian  dari  jabatannya sebagai  PPAT,  selain  itu  PPAT  juga dapat dituntut ganti kerugian oleh pihak- pihak  yang  menderita  kerugian  yang diakibatkan oleh diabaikan nya ketentuan-ketentuan tersebut. Secara individu setiap pelanggaran dan sanksi terhadap Pejabat PPAT  selalu  merujuk  pada  keputusan Menteri Agraria Dan Tata Ruang/KaBPN Nomor 112/KEP- 4.1/IV/2017 tentang pengertian ketentuan Kode Etik.
20 Ibid , Hal.41
Sanksi-Sanksi  Kode  Etik  PPAT  Dalam Pasal 6 disebutkan bahwa:
1. Sanksi-  sanksi  yang  dikenakan terhadap seluruh anggota perkumpulan IPPAT yang melakukan setiap pelanggaran Kode Etik  dapat  berupa:  a.  teguran;  b. peringatan  c.  skorsing  /pemecatan sementara dari keanggotaan perkumpulan  IPPAT  d.  onzetting/ pemecatan dari keanggotaan perkumpulan IPPAT dan e. pemberhentian  dengan  secara  tidak hormat pada keanggotaan perkumpulan IPPAT. 2. Penjatuhan atas sanksi-sanksi
sebagaimana  dimaksudkan  pada ayat  1(satu)  terhadap  anggota perkumpulan  IPPAT  yang  telah melakukan  pelanggaran  Kode  Etik akan  disesuaikan  dengan  frekuensi dan  kualitas  atas  pelanggaran  yang dilakukan oleh anggota perkumpulan IPPAT itu sendiri. 3. Penjatuhan atas sanksi sebagaimana yang dimaksudkan pada ayat 1 dan
2  akan  berakibat  bagi  penjatuhan sanksi yang akan diberikan kemudian kepada yang bersangkutan oleh Pembina PPAT.
Sebagaimana  yang  dituangkan  bagian pertama pada pasal 7 terkait Pengawasan pelaksanaan  Kode  Etik  ini  dapat dilakukan dengan beberapa cara yaitu:
a. Pada tingkat pertama oleh
Pengurus  Daerah  IPPAT  dan Majelis Kehormatan Daerah bersama-sama  dengan  Pengurus Wilayah  dan  seluruh  anggota perkumpulan IPPAT;
b. Pada  tingkat  akhir  maka  oleh Pengurus  Pusat  IPPAT  dan Majelis Kehormatan PusatBagian Kedua Pemeriksaan dan Penjatuhan serta Sanksi yang sebagaimana tertuang dalam
Al Qodiri: Jurnal Pendidikan, Sosial dan Keagamaan Terakreditasi Kemenristekdikti No. 85/M/KPT/2020 Vol 18 No 2 Agustus 2020
paragraph 1 pasal 8 tentangg Alat
Kelengkapan Perkumpulan yang Berwenang. Pemecatan Sementara pada setiap  Anggota  Perkumpulan  IPPAT pada  Ps.  12  juga  disebutkan  bahwa
Tanpa  mengurang  ketentuan-ketentuan yang mengatur tentang prosedur dan/atau  tata  cara  maupun  penjatuhan sanksi-sanksi  secara  bertiingkat  yang berupa  adanya  peringatan  dan  teguran, maka  setiap  pelanggaran-pelanggaran yang Pengurus Pusat secara mutlak harus dikenakan  berupa  sanksi  pemecatan sementara sebagai anggota perkumpulan IPPAT dan disertai usul Pengurus Pusat kepada  Kongres  untuk  dapat  memecat anggota perkumpulan IPPAT pada yang bersangkutan sebagai anggota perkumpulan IPPAT . Selain pemecatan melalui organisasi , anggota
perkumpulan  IPPAT  juga  dapat  dipecat melalui keputusan Pengadilan yang telah mempunyai  kekuatan  hukum  tetap  jika bersangkutan dinyatakan bersalah.
Adapun  Sanksi    administratif yang  diberikan  kepada  PPAT  karena melanggar  ketentuan    yang    berlaku dalam    menjalankan    jabatannya    dapat mengakibatkan  PPAT    diberhentikan dari  jabatannya.  Pemberhentian  PPAT dapat    terjadi  dikarenakan    dalam menjalankan
tugas
jabatannya melakukan  pelanggaran ringan  maupun berat.  Pelanggaran-  pelanggaran  atas unsur  kesengajaan  ataupun  kelalaian yang dilakukan pejabat PPAT dalam hal pendaftaran  akta  hibah  juga  menjadi kewenangan  serta  tanggung  jawab pejabat itu sendiri sebagai pejabat umum berdasarkan ketentuan perundang- undangan yang berlaku.

## III. PENUTUP

## 3.1. KESIMPULAN
Berdasarkan  uraian  diatas  maka  dapat kita simpulkan bahwa ;
1. Akibat  Hukum  Atas  Akta  Hibah PPAT  Yang  tidak  Didaftarkan
Melebihi  Waktu  Yang  Ditentukan adalah  terbitnya  akta  hibah    maka akan    mengakibatkan    timbulnya risiko    bagi  kepastian  hak  yang timbul atau yang tercatat atas dasar akta    tersebut,  dan  juga  juga  akan menempatkan  PPAT  sebagai  pihak yang akan dimintai pertanggungjawaban oleh para pihak yang menderita kerugian.
2. Perlindungan  hukum  terhadap  para pihak  atas  Akta  Hibah  PPAT  yang melebihi  batas  ketentuan  waktu pendaftaran  di  Kantor  Pertanahan adalah  selain  dijatuhkannya  sanksi baik secara teguran sampai pemecatan  kepada  Pejabat  PPAT, untuk  para  pihak    dapat  menuntut ganti rugi kepada Pejabat PPAT atas kelalaiannya.
3.2. Saran
Didalam  Pelaksanaanya  Pejabat PPAT sering mengalami kendala dalam hal  pengurusan  yang  berbelit-belit  pada pemberkasan  peralihan  yang  sering menyebabkan
keterlambatan pendaftaran  pada  kantor  pertanahan, maka  perlu  di  kaji  ulang  limit  waktu  7 tujuh hari kerja setelah penandatanganan para  pihak,  saksi  dan  Pejabat  PPAT, untuk memberikan kepastian hukum atas akta  terhadap  semua  pihak  yang berkaitan. Serta perlu adanya koordinasi antara  Pejabat  PPAT  dengan  Kantor Pertanahan  yang  mengatur  khusus tentang ketentuan sanksi atas keterlambatan  pendaftaran  peralihan sebagai  pedoman  dalam  menjalankan tugas  dan  kewenangangan  masing- masing.

## DAFTAR PUSTAKA
Al Qodiri: Jurnal Pendidikan, Sosial dan Keagamaan Terakreditasi Kemenristekdikti No. 85/M/KPT/2020 Vol 18 No 2 Agustus 2020
A.A Parlindungan, Pendaftaran Tanah Di Indonesia , Mandar Maju, Bandung, 1999 Adolf, Huala, Aspek-aspek Negara dalam Hukum Internasional , Rajawali. Jakarta, 1991 Abdulkadir  Muhammad, Hukum  Perusahaan  Indonesia ,  Citra  Aditya  Bakti  Bandung, 2010
Ardian Sutedi, Peralihan Hak Atas Tanah dan Pendaftarannya , ( Jakarta: Sinar Grafika, 2007
Boedi Harsono, Beberapa Analisis Tentang Hukum Agraria II, (Esa Studi Klub, Jakarta) 1978
Habib Adjie , Sanksi Perdata dan Administratif terhadap Notaris sebagai Pejabat Publik, (Penerbit PT. Refika Aditama, Bandung) 2009
Herlien  Budiono, Kumpulan  Tulisan  Hukum  Perdata ,  (Penerbit  PT.  Citra  Aditya Bakti,Bandung) 2016
Ida Ayu Wulan Rismayanthi, Shidarta, 2000, Hukum Perlindungan Konsumen, Grasindo, Jakarta
Liza Mayanti Famaldiana,Jurnal IUS Volume IV No.3 Desember 2016 Mochamad  Dja’is  dan  RMJ  Koosmargono, Memahami  dan  Mengerti  HIR ,  Badan Penerbit UNDIP 2008
Neng Yani Nurhayani, Yahya Harahab, Hukum Acara Perdata ,(CV. Pustaka setia)2015 Rusdi Murad, Administrasi Pertanahan ,Mandar maju, Bandung 1997 Sulhan dkk., Profesi Notaris dan Pejabat Pembuat Akta Tanah
https://irmadevita.com/2019/peralihan-hak-atas-tanah-melalui-proses-hibah/