Faktor-Faktor yang Mempengaruhi Developer Dalam Pemilihan Lokasi Perumahan Terencana Di Kecamatan Meuraxa Banda Aceh
Muhammad Hisyam 1* , Zainuddin 2 , Putra Rizkiya 3
1,2,3 Jurusan Arsitektur dan Perencanaan, Fakultas Teknik, Universitas Syiah Kuala, Banda Aceh Indonesia * Koresponden email : muhammadhisyam2066@gmail.com
Diterima: 7 April 2023 Disetujui: 14 April 2023

## Abstract
Increasing  population  growth  in  the  City  of  Banda  Aceh  affects  the  demand  for  housing  needs.  This phenomenon creates opportunities to invest in housing development. The Meuraxa sub-district is one of the sub-districts  with  the  largest  number  of  planned housings  in  the  City  of Banda Aceh,  with  a  total  of 47 housing units. This study aims to determine the main factors that influence developers in selecting planned housing  locations  in  the  Meuraxa  subdistrict.  The  research  method  used was  descriptive  qualitative  and scoring analysis. The results showed that the main factors determining the location of housing development built  by  housing  developers  in  the  Meuraxa sub-district  were  economic  factors,  with  a  score  of  90.78% (paying attention to people's purchasing power with a score of 95% and cheap land prices with a score of 91.5%), followed by physical factors with a score of 86.09%, policy factors with a score of 80%, and the lowest social population factor with a score of 70.31%.
Keywords : planned  housing,  housing  developers,  factors  influencing  site  selection,  housing  locations, meuraxa

## Abstrak
Meningkatnya  pertumbuhan  penduduk  di  Kota  Banda  Aceh  mempengaruhi  permintaan  kebutuhan perumahan.  Fenomena  ini  membuka  peluang  untuk  berinvestasi  dalam  pembangunan  perumahan. Kecamatan  Meuraxa  merupakan  salah  satu  kecamatan  yang  memiliki  jumlah  perumahan  terencana terbanyak  di  Kota  Banda  Aceh  dengan  total  jumlah  47  perumahan.  Penelitian  ini  bertujuan  untuk mengetahui faktor utama yang mempengaruhi developer dalam pemilihan lokasi perumahan terencana di Kecamatan  Meuraxa.  Metode  penelitian  yang  digunakan  yaitu  deskriptif  kualitatif  dan  analisis  skoring. Hasil penelitian menunjukkan bahwa faktor utama penentu lokasi pembangunan perumahan yang dibangun oleh  developer  perumahan  di  Kecamatan  Meuraxa  adalah  faktor  ekonomi  dengan  skor  90,78% (memperhatikan kemampuan daya beli masyarakat dengan skor 95% dan harga lahan yang murah dengan skor  91,5%.),  kemudian  faktor  fisik  dengan  skor  86,09%,  faktor  kebijakan  dengan  skor  80%,  dan  yang paling rendah faktor sosial kependudukan dengan skor 70,31%.
Kata  Kunci:  perumahan  terencana,  pengembang  perumahan,  faktor  yang  mempengaruhi  pemilihan lokasi, lokasi perumahan, meuraxa

## 1. Pendahuluan
Sebuah  kota  mengalami  perkembangan  dari  waktu  ke  waktu  beriringan  dengan  peningkatan pertumbuhan  penduduk  yang  terjadi  secara  alami  maupun  secara  migrasi.  Pertumbuhan  penduduk berdampak  pada  setiap  sektor  salah  satunya  sektor  perumahan.  Perumahan  memegang  peranan  penting dalam  kehidupan  manusia  [1].  Sehingga  dengan  meningkatnya  jumlah  penduduk  maka  meningkat  pula jumlah kebutuhan perumahan. Hal ini karena rumah menjadi salah satu kebutuhan pokok manusia sebagai tempat  tinggal  dan  ruang  berkehidupan.  Akan  tetapi,  Salah  satu  masalah  paling  penting  di  kota  adalah kelangkaan  lahan  perkotaan  yang  telah  membuat  lahan  menjadi  salah  satu  persyaratan  terpenting  untuk penentuan lokasi perumahan [2]. Sehingga, fenomena tersebut berdampak kepada pencarian lokasi lahan yang tepat untuk perencanaan kawasan perumahan [3].
Provinsi  Aceh  merupakan  salah  satu  provinsi  di  Indonesia  yang  saat  ini  sedang  menggencarkan program kawasan permukiman Dinas Perumahan Rakyat dan Kawasan Permukiman Aceh (Perkim) dengan melakukan pembangunan rumah layak huni yang tersebar di 23 kabupaten dan kota di Aceh, salah satunya Kota Banda Aceh. Kota Banda Aceh mengalami peningkatan laju pertumbuhan penduduk setiap tahunnya sebesar  2%  [4].  Di  Kota  Banda  Aceh  kawasan  perumahan  memiliki  persentase  tertinggi  dibandingkan dengan  penggunaan  lahan  lainnya  yaitu  sebesar  ±59,49%  dan  akan  terus  meningkat  setiap  tahunnya. Pertumbuhan  penduduk  tersebut  mempengaruhi  jumlah permintaan  perumahan yang  ada di  Kota  Banda
Aceh.  Hal  ini  dapat  ditunjukkan  berdasarkan  data  permintaan  izin  mendirikan  bangunan di  Kota  Banda Aceh dari tahun 2015 sampai 2018. Fenomena ini menarik perhatian developer untuk berinvestasi dalam pengembangan kawasan perumahan.
Kota Banda Aceh memiliki jumlah perumahan terencana sebanyak 172 titik yang telah tersebar di berbagai  lokasi  di  Kota  Banda  Aceh  [5].  Kondisi  eksisting  perumahan  terencana  di  Kota  Banda  Aceh banyak yang terbangun di kawasan pinggiran yang berdekatan dengan kawasan pesisir yaitu kawasan rawan bencana  gempa  dan  tsunami.  Salah  satu  kecamatan  yang  memiliki  banyak  perumahan  terencana  yaitu Kecamatan Meuraxa sebanyak 47 titik perumahan.  Hal tersebut terjadi karena faktor murahnya harga lahan dan banyaknya lahan kosong yang masih tersedia di kawasan tersebut [5].
Pembangunan kawasan perumahan harus sesuai dengan rencana pola ruang, kebijakan, ketersediaan fasilitas,  dan  bahkan  terkait  kependudukan  sosial  budaya  yang  ada  di  sekitar  kawasan  perumahan  [2]. Berdasarkan  hal  tersebut,  penelitian  ini  bertujuan  untuk  mengetahui  faktor  utama  yang  mempengaruhi developer untuk memilih lokasi perumahan di Kecamatan Meuraxa.

## 2. Metode Penelitian
Penelitian  ini  dilakukan  di  Kecamatan  Meuraxa,  Kota  Banda  Aceh  yang  merupakan  salah  satu kecamatan yang memiliki perumahan terencana terbanyak dengan jumlah 47 titik perumahan. Pendekatan yang  digunakan  dalam  penelitian  ini  adalah  deskriptif  kualitatif  dan  kuantitatif  dengan  metode  analisis skoring. Data yang diperlukan dalam penelitian ini yaitu data primer mencakup kuesioner yang dibagikan kepada developer perumahan di Kecamatan Meuraxa. Variabel penelitian diperlihatkan dalam Tabel 1 .
Tabel 1. Variabel dan Indikator Penelitian No.  Variabel Indikator 1. Indikator Faktor Kebijakan a. mempertimbangkan peruntukan lahan berdasarkan pola ruang mempertimbangkan kawasan rawan bencana
b. mempertimbangkan regulasi perumahan setempat
c. mendukung perencanaan kota berkelanjutan 2. Indikator Faktor Fisik a. dekat dengan fasilitas umum dan sosial
b. memiliki ketersediaan prasarana yang baik
c. mempertimbangkan jarak terhadap pusat kota
d. kemudahan untuk mendapatkan lahan 3. Indikator Faktor Ekonomi a. harga lahan yang murah
b. memiliki potensi investasi jangka panjang
c. pemasaran yang mudah
d. mempertimbangkan faktor kemampuan daya beli masyarakat 4. Indikator Faktor Sosial Kependudukan a. memperhatikan keamanan kawasan b. memperhatikan karakteristik penduduk dengan tujuan pemilihan tipe perumahan
c. mempertimbangkan kepadatan penduduk
d. bertujuan untuk menciptakan lingkungan sosial
Sumber: Peneliti, 2022

## 3. Hasil dan Pembahasan

## 3.1. Hasil
Penelitian ini memiliki awal sampel sebesar 47 perumahan terencana di Kecamatan Meuraxa. Akan tetapi, hasil penyebaran kuesioner hanya didapatkan sebesar 32 perumahan dari total 47 perumahan.  Hal ini  disebabkan  karena  terhambat  dan  sulitnya  untuk  mencari  data  developer  perumahan  di  Kecamatan Meuraxa. Sehingga yang didapatkan hanya 32 perumahan dari 11 developer.  Hasil kuesioner dapat dilihat sebagai berikut.

## 3.1.1. Faktor Kebijakan

## Gambar 1. Persentase Indikator Faktor Kebijakan
Kesesuaian  pembangunan  terhadap  pola  ruang  menjadi  faktor  yang  sangat  penting  dalam pembangunan  perumahan.  Hal  ini  agar  pembangunan  perumahan  yang  dilakukan  oleh  developer  sesuai dengan  rencana  tata  ruang  yang  sudah  direncanakan  di  Kota  Banda  Aceh.  Sebanyak  18,75%  developer menyatakan  bahwa  indikator  kesesuaian  pembangunan  perumahan  terhadap  rencana  pola  ruang  Kota Banda Aceh sangat menentukan. Kecamatan Meuraxa merupakan kawasan yang terletak di Pesisir Utara Kota Banda Aceh yang dimana berdekatan dengan laut. Maka dari itu, hal ini perlu dipertimbangkan oleh developer perumahan di Kecamatan Meuraxa. Pembangunan di kawasan rawan bencana harus dilakukan secara  hati-hati  dan  mengikuti  peraturan  yang  sudah  ada,  khususnya  terkait  lokasi  bencana.  Sebanyak 21,87%  developer  menyatakan  bahwa  indikator  pertimbangan  pembangunan  terhadap  kawasan  rawan bencana sangat menentukan.
Regulasi perumahan salah satunya dapat mengacu kepada PP No. 12 Tahun 2021 Tentang Perubahan Atas  Peraturan  Pemerintah  Nomor  14  Tahun  2076  Tentang  Penyelenggaraan  Perumahan  Dan  Kawasan Permukiman  dan  Perwal  Kota  Banda  Aceh  No.  45  Tahun  2021.  Sebanyak  25%  developer  menyatakan bahwa  indikator  regulasi  perumahan  dalam  pembangunan  perumahan  Kecamatan  Meuraxa  sangat menentukan.  Kota  berkelanjutan  adalah  kota  yang  dapat  bertahan  akibat  tekanan  perubahan  ekonomi, lingkungan,  sosial  dan  budaya.    Hal  ini  salah  satunya  dapat  diterapkan  dengan  pembangunan  kawasan perumahan yang memperhatikan lingkungan seperti penyediaan ruang terbuka hijau privat dan mendukung untuk berjalan kaki atau dekat dengan transportasi umum. Sebanyak 20,3% developer menyatakan bahwa indikator kota berkelanjutan sangat menentukan dalam pembangunan perumahan di Kecamatan Meuraxa. indikator  yang  sangat  mempengaruhi  developer  dalam  Faktor  Kebijakan  adalah  indikator  regulasi pembangunan perumahan di Kota Banda Aceh dengan persentase sebesar 25%.
0 0 18,75 62,5 18,75 Mempertimbangkan  Peruntukan Lahan Berdasarkan Pola Ruang Tidak Menentukan
Kurang Menentukan
Cukup Menentukan Menentukan Sangat Menentukan 0 0 43,75 34,37 21,87 Pembangunan Perumahan Mempertimbangkan  Kawasan Rawan Bencana
Tidak Menentukan Kurang Menentukan Cukup Menentukan Menentukan 0 0 6,25 65,625 25 Mempertimbangkan  Regulasi Pembangunan Perumahan Di Kota Tidak Menentukan
Kurang Menentukan
Cukup Menentukan
Menentukan
Sangat Menentukan 0 0 20,3 58,6 20,3

## Pembangunan Perumahan Mendukung
Perencanaan  Kota Berkelanjutan Tidak Menentukan
Kurang
Menentukan
Cukup Menentukan
Menentukan Sangat Menentukan

## 3.1.2. Faktor Fisik

## Gambar 2 . Persentase Indikator Faktor Fisik
Pembangunan  perumahan  yang  dekat  dengan  fasilitas  umum  dan  sosial  dapat  mempermudah masyarakat  yang  tinggal  di  perumahan  tersebut  untuk  mengakses  berbagai  kebutuhan  hidupnya. Kelengkapan fasilitas umum dan sosial akan membuat masyarakat yang tinggal merasa nyaman dan mudah untuk  tinggal  di  lokasi  perumahan  tersebut  [9].  Hal  ini  juga  secara  tidak  langsung  dapat  mendukung perencanaan kota hijau atau kota berkelanjutan. Semakin dekat sebuah perumahan dengan fasilitas-fasilitas kota maka dapat mengurangi jarak berjalan dan masyarakat dapat menempuh tanpa menggunakan sepeda motor. Akan tetapi, hal tersebut juga harus didukung dengan perencanaan pedestrian yang baik. Sebanyak 56,25% developer menyatakan bahwa indikator kedekatan perumahan terhadap fasilitas umum dan sosial sangat menentukan.
Penyediaan prasarana permukiman yang baik seperti jalan, air bersih, drainase dan tempat sampah menjadi  hal  penting  yang  harus  dipertimbangkan  dalam  pembangunan  perumahan.  Penyediaan  sarana prasarana  perumahan  bertujuan  agar  bisa  berlangsungnya  kehidupan  bermasyarakat  antar  keluarga  dan pergerakan barang, jasa serta orang di dalam lingkungan maupun keluar lingkungan perumahan. Sebanyak 53,13% developer menyatakan bahwa indikator ketersediaan prasarana permukiman sangat menentukan. Penyediaan prasarana permukiman yang baik bertujuan untuk meningkatkan kualitas hidup masyarakat.
Pusat kota atau yang biasa disebut Central Business District (CBD) adalah kawasan yang letaknya tepat di tengah sebuah kota yang merupakan pusat ekonomi, politik, kehidupan sosial dan budaya. Zona ini umumnya  memiliki  tingkat  aksesibilitas  yang  tinggi.  Sebanyak  50%  developer  menyatakan  bahwa indikator  jarak  lokasi  perumahan  terhadap  pusat  kota  dalam  pemilihan  lokasi  perumahan  sangat menentukan. Lahan yang luas merupakan faktor fisik yang menentukan jumlah banyaknya perumahan yang akan dibangun pada suatu lahan tersebut. Faktor penentu pembangunan perumahan berjalan lancar yaitu bahwa tempat pembangunan perumahan tidak merupakan tanah yang bersengketa surat kepemilikan tanah nya [6]. Sebanyak 53,13% developer menyatakan bahwa indikator kemudahan untuk mendapatkan lahan
0 0 15,63 28,13 56,25
Mempertimbangkan  Kedekatan  Dan Ketersediaan  Terhadap Fasilitas Umum Dan Sosial
Tidak Menentukan Kurang Menentukan
Cukup Menentukan Menentukan
Sangat Menentukan 0 0 9,38 37,5
53,13

## Pembangunan Perumahan Mempertimbangkan
Ketersediaan  Prasarana Permukiman Tidak
Menentukan
Kurang Menentukan Cukup Menentukan Menentukan Sangat Menentukan 0,00 0,00 15,63 34,38 50,00
Pembangunan Perumahan Mempertimbangkan Jarak Terhadap Pusat Kota Tidak Menentukan
Kurang Menentukan
Cukup Menentukan
Menentukan Sangat Menentukan 0,00 0,00 21,88 53,13 25,00
Pembangunan Perumahan Mempertimbangkan Kemudahan  Untuk Mendapatkan Lahan Tidak Menentukan
Kurang Menentukan Cukup
Menentukan
Menentukan Sangat Menentukan
dalam  pembangunan  perumahan  di  Kecamatan  Meuraxa  sangat  menentukan.  Indikator  yang  paling mempengaruhi developer dalam faktor fisik adalah kedekatan lokasi perumahan terhadap fasilitas umum dan sosial dengan persentase sebesar 56,25%.
3.1.3. Faktor Ekonomi
Gambar 3 . Persentase Indikator Faktor Ekonomi
Harga  lahan  mempengaruhi  pemilihan  lokasi  perumahan  yang  ada  di  Kecamatan  Meuraxa. Sebanyak  65,63%  developer  menyatakan  bahwa  indikator  harga  lahan  dalam  pembangunan  perumahan sangat  menentukan.  Banyak  faktor  yang  mempengaruhi  harga  lahan,  salah  satunya  ketersediaan aksesibilitas,  tingkat  pelayanan,  kesesuaian  fisik  lahan,  fasilitas  dan  infrastruktur  serta  kebijakan pembangunan rencana tata guna lahan, sedangkan permintaan lahan meliputi finansial dan kebutuhan lahan [2]. Potensi investasi juga menjadi indikator yang sangat menentukan dengan persentase sebesar 56,25%. developer biasanya lebih tertarik mengembangkan tipe rumah mewah (untuk golongan menengah ke atas) karena keuntungan yang didapatkan lebih bagus dibandingkan jika mengembangkan tipe rumah sederhana. Selain itu, indikator juga menentukan apakah lokasi perumahan yang dibangun oleh developer bertujuan untuk investasi jangka panjang, dalam hal ini salah satunya berkaitan dengan jarak terhadap pusat kota.
Sebanyak  43,75%  developer  menyatakan  bahwa  indikator  kemudahan  pemasaran  sangat menentukan  dalam  pembangunan  perumahan.  Hal  ini  karena  perumahan  yang  dibangun  dapat  dengan mudah  dipasarkan  maka  keuntungan  developer  akan  lebih besar  dan  lebih  mudah  didapatkan. Berkaitan dengan  faktor  investasi  ekonomi  yang  besar,  developer  juga  harus  mempertimbangkan  kebutuhan masyarakat yang umumnya lebih banyak membutuhkan tipe rumah yang sederhana. Faktor ini juga harus mengikuti  aturan  hunian  seimbang  yang  ditetapkan  oleh  pemerintah.  Sebanyak  81,25%  developer menyatakan  bahwa  indikator  pembangunan  perumahan  yang  mempertimbangkan  kemampuan  beli masyarakat  sangat  menentukan  dalam  pembangunan perumahan. Dalam  faktor  ekonomi,  indikator  yang sangat menentukan pembangunan perumahan di Kecamatan Meuraxa adalah pertimbangan terhadap faktor kemampuan membeli masyarakat.
0 0 9,38 25 65,63 Harga Lahan Yang Murah Tidak Menentukan Kurang Menentukan Cukup Menentukan
Menentukan
Sangat
Menentukan
0 0 3,13 40,63 56,25 Mengutamakan Potensi Investasi Jangka Panjang Tidak Menentukan Kurang Menentukan Cukup Menentukan Menentukan Sangat Menentukan 3,13 0 3,13 50 43,75 Mempertimbangkan  Pemasaran Tidak Menentukan Kurang
Menentukan
Cukup Menentukan
Menentukan Sangat Menentukan 0 0 6,25 12,5 81,25
Pembangunan Perumahan Mempertimbangkan Faktor Kemampuan  Membeli Masyarakat Tidak Menentukan
Kurang Menentukan
Cukup Menentukan
Menentukan Sangat Menentukan

## 3.1.4. Faktor Sosial Kependudukan
Gambar 4 . Persentase Indikator Faktor Sosial Kependudukan
Keamanan adalah kebutuhan dasar manusia yang kedua berdasarkan kebutuhan fisiologis hirarki Maslow [6]. Mencari lingkungan yang betul-betul aman memang sulit, maka dari itu promosi keamanan dengan  kesadaran  dan  penjagaan  adalah  hal  yang  penting  bagi  pembangunan  perumahan.  Keamanan menjadi hal penting yang akan dipertimbangkan oleh pembeli perumahan, sehingga faktor ini juga harus diperhatikan  oleh  developer  yang  ingin  membangun  perumahan.  Kawasan  yang  aman  umumnya  akan menciptakan  kenyamanan.  Sebanyak  15,63%  developer  menyatakan  bahwa  faktor  keamanan  dalam pembangunan  perumahan  di  Kecamatan  Meuraxa  sangat  menentukan.  Kebutuhan  masyarakat  akan perumahan  umumnya  tinggi  terhadap  tipe  rumah  yang  sederhana.  Hal  ini  menjadi  permasalahan  bagi pemerintah  dalam  rangka  peningkatan  kualitas  hidup  masyarakat.  Developer  harus  berupaya  dalam menawarkan rumah dengan minat yang tinggi. Sebanyak 15,63% developer menyatakan bawah indikator pemilihan tipe rumah berdasarkan karakteristik penduduk setempat sangat menentukan.
Jumlah  kepadatan  penduduk  dapat  menjadi  daya  tarik  kebutuhan  perumahan  yang  ada  di  suatu perkotaan. Hal tersebut menunjukkan bahwa ketersediaan lahan yang ada di Kecamatan Meuraxa masih banyak. Murahnya harga lahan dan banyaknya lahan kosong yang masih tersedia di Kecamatan Meuraxa [5].  Sebanyak  12,5%  developer  menyatakan  bahwa  indikator  kepadatan  penduduk  sangat  menentukan. Pembangunan perumahan seharusnya mendukung untuk dapat menciptakan kondisi sosial sehingga kondisi masyarakat dapat memiliki relasi dan rasa kebersamaan yang tinggi [6].  Hal ini dapat diwujudkan salah satunya dengan penyediaan RTH di kawasan perumahan. Sebanyak 18,75% developer menyatakan bahwa faktor  menciptakan  lingkungan  sosial  dalam  pembangunan  perumahan  sangat  menentukan  dalam pembangunan perumahan. Indikator yang sangat mempengaruhi dalam faktor sosial kependudukan adalah indikator pembangunan perumahan yang bertujuan untuk menciptakan lingkungan sosial.
0% 6% 41% 37% 16% Memperhatikan Keamanan  Lingkungan Tidak Menentukan Kurang
Menentukan
Cukup
Menentukan Menentukan Sangat Menentukan 9,38
9,38
40,63
25 15,63 Pemilihan  Tipe Rumah Berdasarkan Karakteristik Penduduk Setempat
Tidak Menentukan
Kurang Menentukan Cukup Menentukan Menentukan Sangat Menentukan 3,13 6,25 37,5 40,63 12,5
Pembangunan Perumahan Didasarkan Karena Jumlah Dan Kepadatan Penduduk Yang Tinggi Tidak Menentukan
Kurang Menentukan
Cukup Menentukan Menentukan Sangat
Menentukan
3% 6% 34% 38% 19%

## Pembangunan Perumahan Bertujuan Untuk
Menciptakan Lingkungan  Sosial Tidak Menentukan Kurang Menentukan Cukup Menentukan
Menentukan Sangat Menentukan

## 3.2. Pembahasan
Tabel 2 . Hasil Kuesioner Indikator Skor Total % Kebijakan 1.  Apakah pembangunan perumahan mempertimbangkan peruntukan lahan berdasarkan pola ruang? 128 80 2.  Apakah pembangunan perumahan mempertimbangkan kawasan rawan bencana? 121 75.63 3.  Apakah pembangunan perumahan mempertimbangkan regulasi pembangunan perumahan di kota? 134 83.75 4.  Apakah pembangunan perumahan mendukung perencanaan kota berkelanjutan di Kota Banda Aceh? 129 80.63 TOTAL SKOR FAKTOR KEBIJAKAN 512 80 Fisik 1.  Apakah pembangunan perumahan mempertimbangkan kedekatan dan ketersediaan terhadap fasilitas umum dan sosial? 141 88.13 2.  Apakah pembangunan perumahan mempertimbangkan ketersediaan prasarana permukiman? 142 88.75 3.  Apakah pembangunan perumahan mempertimbangkan jarak terhadap pusat kota? 139 86.88 4.  Apakah pembangunan perumahan mempertimbangkan kemudahan untuk mendapatkan lahan? 129 80.63 TOTAL SKOR FAKTOR FISIK 551 86.09 Ekonomi 1.  Pembangunan perumahan mengutamakan harga lahan yang murah? 146 91.25 2.  Apakah pembangunan perumahan didasarkan potensi investasi yang yang lebih besar? 145 90.63 3.  Apakah pembangunan perumahan mempertimbangkan biaya pemasaran yang mudah dan murah? 138 86.25 4.  Apakah pembangunan perumahan mempertimbangkan faktor kemampuan membeli masyarakat? 152 95 TOTAL SKOR FAKTOR EKONOMI 581 90.78 Sosial Kependudukan 1.  Apakah pembangunan perumahan memperhatikan aspek keamanan kawasan? 116 72.5 2.  Apakah pemilihan tipe rumah berdasarkan karakteristik penduduk setempat? 105 65.63 3.  Apakah pembangunan perumahan didasarkan karena jumlah dan kepadatan penduduk yang tinggi? 113 70.63 4.  Apakah pembangunan perumahan bertujuan untuk menciptakan lingkungan sosial? 116 72.5 TOTAL SKOR FAKTOR SOSIAL 450 70.31
Gambar 5 . Skor Faktor Hasil Kuisoner
Berdasarkan  hasil  analisis  dan  skoring,  faktor  utama  paling  mempengaruhi  developer  dalam pemilihan lokasi perumahan di Kecamatan Meuraxa adalah faktor ekonomi. Sebanyak 90,78% developer memilih faktor ekonomi menjadi faktor utama. Semua indikator faktor ekonomi memiliki skor yang tinggi dengan  rentang  antara  85%  -  95%.  Indikator  tersebut  diantaranya  adalah  aspek  pertimbangan  terhadap kemampuan daya beli masyarakat, mengutamakan harga lahan yang lebih murah, dan investasi yang lebih besar. Faktor ekonomi menjadi faktor utama karena developer perumahan di Kecamatan Meuraxa memilih untuk  mencari  keuntungan  sebesar  besarnya.  Faktor  ekonomi  menjadi  faktor  yang  paling  utama  dalam penentuan lokasi perumahan bagi developer yaitu untuk mencari keuntungan yang besar tetapi juga perlu menerapkan  harga  yang  bersaing  sehingga  dapat  menarik  konsumen  [7].  Faktor  ekonomi  sangat dipengaruhi  oleh  faktor-faktor  lainnya  seperti  misalnya  aksesibilitas,  lokasi,  ketersediaan  fasilitas,  dan lainnya.
Berdasarkan faktor fisik, Kecamatan Meuraxa terletak di Pinggir dan Pesisir Utara Kota Banda Aceh serta  juga  memiliki  banyak  lahan  kosong.  Kedua  hal  tersebut  mempengaruhi  harga  lahan  yang  menjadi murah sehingga developer mencari lahan-lahan yang strategis dan murah di Kecamatan Meuraxa. Faktor ini  juga  berhubungan  langsung  dengan  harga  jual  dan  kemudahan  pemasaran.  Hal  ini  dijelaskan  bahwa lokasi tanah sangat berpengaruh terhadap harga tanah, semakin jauh tanah tersebut dari pusat kota maka harga  tanah  juga  akan  semakin berkurang  [10].  Harga  lahan  juga dipengaruhi  oleh penawaran  tertinggi, maka  kegiatan  dengan  harga  lahan  paling  tinggi  berada  pada  lokasi  sentral/strategis  [11].  Selain  itu, keberadaan fasilitas umum dan sosial serta sarana prasarana yang memadai juga meningkatkan harga tanah dan  perumahan.  Faktor  fisik  menjadi  faktor  kedua  yang  sangat  menentukan  developer  dalam  pemilihan lokasi perumahan dengan persentase 86,09%. Indikator yang paling menentukan dalam faktor fisik adalah ketersediaan  fasilitas  umum  dan  sosial  serta  penyediaan  prasarana.  Kedekatan  terhadap  pusat  kota  juga menjadi indikator yang dipertimbangkan. Hal ini karena perumahan berfungsi sebagai lingkungan tempat tinggal dan mendukung penghidupan masyarakat [8].
Faktor  fisik  menjadi  pertimbangan  kedua  developer  dalam  pemilihan  lokasi  perumahan  di Kecamatan  Meuraxa  karena  masyarakat  akan  lebih  memilih  untuk  membeli  rumah  yang  dekat  dengan fasilitas umum dan sosial dengan tujuan untuk memudah akses terhadap kebutuhan hidup. Indikator dalam faktor  fisik  saling  berkaitan  dengan  indikator  lainnya,  misalnya  seperti  aksesibilitas  dan  ketersediaan fasilitas. Semakin dekat lokasi lahan terhadap pusat kota maka semakin mahal harga lahan tersebut. Hal ini karena ketersediaan fasilitas umumnya berpusat pada pusat kota sehingga mempengaruhi harga lahan yang ada.
Keberadaan  Kecamatan  Meuraxa  yang  ada  di  pinggiran  kota,  menyebabkan  beberapa  perumahan jauh  dari  pusat  kota.  Akan  tetapi  kecamatan  tersebut  relatif  memiliki  harga  lahan  yang  murah  dan ketersediaan  lahan  yang  banyak.  Bagi  developer  perumahan  di  Kecamatan  Meuraxa,  harga  lahan  di Kecamatan  Meuraxa  dipengaruhi  ketersediaan  dan  kemudahan untuk  mendapatkan  lahan,  kedekatannya terhadap  pusat  kota  yang  dimana  secara  tidak  langsung  berpengaruh  terhadap  aksesibilitas.  Hal  ini ditunjukkan  dengan  pertimbangan developer faktor  ketersediaan  prasarana  dalam  peringkat  4  dan  faktor fasilitas umum dan sosial dalam peringkat 5. Jarak Lahan yang semakin dekat dengan pasar (pusat kota) akan  semakin  tinggi  tingkat  aksesibilitas  dan  ketersediaan  fasilitas  umum  dan  sosial  karena  kawasan tersebut merupakan kawasan sentral kota sehingga harga lahan akan semakin tinggi. Berdasarkan perspektif
developer  apabila  ketersediaan  prasarana  yang  sudah  baik  di  kawasan  tersebut  dengan  harga  lahan perumahan yang murah maka developer dapat mengurangi harga pembuatan perumahan dan keberadaan fasilitas  yang  lebih  dekat  dengan  perumahan  akan  memancing  masyarakat  untuk membeli  rumah.  Akan tetapi, terkhusus transportasi umum, hanya sekitar 27% lokasi perumahan eksisting yang terjangkau dalam jarak 300-400 berjalan kaki ke halte  [5]. Hal ini harus diperhatikan dan pengendalian karena perumahan berfungsi sebagai lingkungan tempat tinggal dan mendukung penghidupan masyarakat [8].
Faktor  kebijakan  menjadi  faktor  ketiga  yang  mempengaruhi  developer  dalam  memilih  lokasi perumahan  di  Kecamatan  Meuraxa  dengan  persentase  80%.  Faktor  kebijakan  dalam  hal  ini  terkait mempertimbangkan terkait regulasi pembangunan perumahan di kota. Faktor kebijakan mengurus seperti perizinan  pembangunan  perumahan  dan  komposisi  peruntukan  dalam  kawasan  perumahan  seperti penyediaan ruang terbuka hijau private, dan keberadaan yang aman dari kawasan bencana [9].  Kecamatan Meuraxa yang terletak di pesisir utara Kota  Banda Aceh rentan terhadap gelombang pasang air laut dan bencana tsunami ditetapkan oleh RTRW Kota Banda Aceh sebagai kawasan rawan bencana. Kecamatan Meuraxa diklasifikasikan menjadi kawasan eco-zone dengan meminimalkan peruntukan lahan permukiman [12]. Akan tetapi, pemanfaatan lahan yang terjadi di Kecamatan Meuraxa memiliki perubahan dari lahan kosong/cagar budaya menjadi lahan permukiman. Oleh karena itu, pada kawasan ini pengembangan ruang dibatasi dan lebih mengutamakan pengembangan ruang seperti hutan bakau.
Apabila  akan  dikembangkan,  maka  pengembangan  harus  memperhatikan  ketentuan-ketentuan mitigasi  bencana  dan  rencana  pola  ruang  [12].  Berdasarkan  hasil  kuesioner,  developer  perumahan  di Kecamatan Meuraxa tidak terlalu memperhatikan kawasan rawan bencana.  Hal ini diperlihatkan dengan persentase indikator rawan bencana yaitu 75.63 di peringkat 11. Sehingga tingkat kerentanan pembangunan perumahan  di  Kecamatan  Meuraxa  lebih  tinggi.  Faktor  kebijakan  juga  mempengaruhi  faktor  ekonomi. Faktor yang mempengaruhi harga lahan/perumahan salah satunya adalah kawasan yang bebas dari bencana dan sesuai dengan peruntukan rencana pola ruang [13]. Keberadaan Kecamatan Meuraxa dalam kawasan rawan bencana dan historikal Kota Banda Aceh yang pernah dilanda tsunami, maka mempengaruhi harga lahan yang ada.
Faktor  sosial  menjadi  faktor  yang  bukan  menjadi  prioritas  utama  dalam  mempengaruhi  developer untuk memilih lokasi perumahan dengan persentase 70,31%. Indikator dalam faktor ini memiliki persentase yang  rendah  diantara  65%  -  75%.    Perumahan  di  Kecamatan  Meuraxa  secara  umum  masih  kurang memperhatikan indikator keamanan dan menciptakan lingkungan sosial. Penyediaan indikator keamanan dapat berupa pos ronda akan tetapi karena tingkat kriminalitas di Kota Banda Aceh yang menurun dan lebih rendah dari kota-kota lain, maka developer tidak terlalu memperhatikan indikator keamanan. Sedangkan untuk  menciptakan  lingkungan  sosial  dapat  dilakukan  dengan  penyediaan  RTH  di  sekitar  perumahan. Namun, penyediaan RTH tentu saja berkaitan dengan biaya. Maka dari itu hanya sedikit developer yang membangun di Kecamatan Meuraxa untuk memperhatikan faktor sosial. Hal ini mengindikasikan bahwa developer membangun perumahan hanya untuk mendapatkan keuntungan sebesar-besarnya.
Indikator  pemilihan  tipe  rumah  berdasarkan  karakteristik  setempat  juga  tidak  terlalu dipertimbangkan  developer.  Karena  developer  tidak  selalu  menargetkan  penjualan  perumahan  yang dibangun untuk masyarakat yang hanya ada dilingkungan tersebut.  Berdasarkan hal tersebut, faktor sosial menjadi  faktor  yang  kurang  dipertimbangkan  developer.  Akan  tetapi  pembangunan  perumahan  tetaplah harus mempertimbangkan faktor sosial kependudukan seperti penyediaan keamanan, maupun kenyamanan seperti taman. Faktor sosial kependudukan memiliki hasil yang sama seperti penelitian yang dilakukan oleh [6]  dimana  faktor  sosial  menjadi  salah  satu  faktor  yang  terendah  dalam  mempengaruhi  developer  untuk memilih lokasi perumahan.

## 4. Kesimpulan dan Saran
Berdasarkan  hasil  penelitian  dan  analisis  yang  dilakukan  dengan  faktor  utama  penentu  lokasi pembangunan perumahan yang dibangun oleh developer di Kecamatan Meuraxa diperoleh faktor ekonomi dengan skor 90,78% (memperhatikan kemampuan daya beli masyarakat dengan skor 95% dan harga lahan yang murah dengan  skor  91,5%.), diikuti  dengan  faktor  fisik,  kebijakan,  dan  yang paling  rendah  adalah faktor sosial kependudukan.  Hal ini dapat disimpulkan bahwa developer yang membangun perumahan di Kecamatan  Meuraxa  umumnya  memiliki  tujuan  untuk  mendapatkan  keuntungan  yang  sebesar-besarnya dengan mengutamakan faktor ekonomi dalam pemilihan lokasi perumahan.
Rekomendasi peneliti pemerintah harus melakukan pengendalian dalam pembangunan perumahan terencana  yang  dilakukan  developer  perumahan  khususnya  di  Kecamatan  Meuraxa.  Hal  ini  karena Kecamatan  Meuraxa  merupakan  kawasan  yang  rawan  akan  bencana.  Selain  itu,  pengendalian  ini  juga berguna  agar  penyediaan  perumahan  di  Kecamatan  Meuraxa  ataupun  Kota  Banda  Aceh  dapat  menjadi
hunian berimbang. Alternatif lain dalam pembangunan perumahan di Kecamatan Meuraxa agar terciptanya hunian berimbang adalah dengan pembangunan dalam bentuk rumah susun atau rumah vertikal.

## 5. Daftar Pustaka
[1]  Octorio, A., & Christanto, J. (2014). Faktor-Faktor Yang Mempengaruhi Pola Sebaran Perumahan Di Kabupaten Sleman. Jurnal Bumi Indonesia , 3(3), 231–240.
[2]  Widodo,  W.,  &  Sunarti,  S.  (2019).  Pola  Perkembangan  Perumahan  Di  Kota  Surakarta. Jurnal Pembangunan Wilayah & Kota , 15(4), 288.
[3]  Aurelia, R. (2009). Identifikasi Faktor-Faktor Yang Mempengaruhi Pengembang Dalam Pemilihan Lokasi Perumahan Di Kota Semarang Bagian Atas . Diss. Universitas Diponegoro.
[4]  Ramadhan, M. H., & Idami, Z. (2020). Pengendalian Laju Pertumbuhan Penduduk Melalui Program Keluarga Berencana Di Kota Banda Aceh. Journal Of Governance And Social Policy , 1(1), 47–57. Https://Doi.Org/10.24815/Gaspol.V1i1.17330
[5]  Octavira, V. (2021). Kebijakan Pemanfaatan Fungsi Tata Ruang di Kawasan Peunayong Kota Banda Aceh (Doctoral dissertation, UIN Ar-Raniry).
[6]  Lollyanti, V., Normelani, E., & Adyatma, S. (2017). Faktor Penyebab Pengembang Memilih Lokasi Perumahan Di  Kecamatan  Sungai Tabuk  Kabupaten.  JPG (Jurnal  Pendidikan  Geografi) , 4(1), 93– 108.
[7]  Kalesaran,  R.,  Mandagi,  R.,  &  Waney,  E.  (2013).  Analisa  Faktor-Faktor  Yang  Mempengaruhi Keputusan Konsumen Dalam Pemilihan Lokasi Perumahan Di Kota Manado. Jurnal Ilmiah Media Engineering , 3(3), 99064.
[8]  Setyobudi,  Risang  (2018) Analisa  Penerapan  Pembangunan  Berkelanjutan  Pada  Kawasan Perumahan Di Daerah Istimewa Yogyakarta (Diy) . S2 Thesis, Universitas Atma Jaya Yogyakarta.
[9]  Asteriani, F. (2011). Preferensi Penghuni Perumahan Di Kota Pekanbaru Dalam Menentukan Lokasi Perumahan. Jurnal Ekonomi Pembangunan: Kajian Masalah Ekonomi Dan Pembangunan , 12(1), 77. https://doi.org/10.23917/jep.v12i1.207
[10]  Dani,  E.  T.  (2006).  Analisa  Pengaruh  Perubahan  Nilai  Tanah  Akibat  Perubahan  Tata  Guna  Tanah Kabupaten Mojokerto. Surabaya: Program Studi Teknik Geomatika FTSP-ITS.
[11]  Adyatma, M. R., & Hadi, T. S. (2021). Analisis Penentuan Lokasi Perumahan Oleh Developer Untuk Masyarakat Berpenghasilan Rendah Pada Sekitar Kawasan Industri. Jurnal Kajian Ruang , 1(2), 198. https://doi.org/10.30659/jkr.v1i2.20025
[12]  Fitriani,  A.,  Irwansyah,  M.,  &  Sugianto.  (2015).  Permukiman  Kawasan  Pesisir  Kota  Banda  Aceh (Studi  Kasus  :  Kecamatan  Meuraxa  ). Jurnal  Teknik  Sipil  Pascasarjana  Universitas  Syiah  Kuala , 4(3), 31–44.
[13]  Fahirah, F., Basong, A., & Tagala, H. H. (2010). Identifikasi Faktor yang Mempengaruhi Nilai Jual Lahan dan Bangunan pada Perumahan Tipe Sederhana . Jurnal SMARTek , Vol. 8 No. 4. Hal : 251 - 269.