## JCH (Jurnal Cendekia Hukum)
Volume 7 Nomor 1, September 2021 e-ISSN: 2580-1678 dan ISSN: 2355-4657 Open Access : http://e-jurnal.stih-pm.ac.id/index.php/cendekeahukum/index

## PROCUREMENT OF ULAYAT LAND FOR SUBSIDED HOUSING DEVELOPMENT IN HARAU DISTRICT LIMA PULUH KOTA REGENCY

## PENGADAAN TANAH ULAYAT UNTUK PEMBANGUNAN
PERUMAHAN BERSUBSIDI DI KECAMATAN HARAU

## KABUPATEN LIMA PULUH KOTA 
Inggir Deviandari 1 Kurnia Warman 2 Zefrizal Nurdin 3
Fakultas Hukum, Universitas Andalas, Padang
* e-mail: inggirdeviandari@gmailcom 1
e-mail: kwarman@law.unand.ac.id 2 e-mail: zefrizalnurdin@gmail.com 3

## Abstract
Ulayat  rights  are  the  rights  that  owned  by  a  legal  alliance,  where  the  citizens  of  the community have the right to control the land. The Regional Regulation of West Sumatra Province, Article  2  paragraph  (1)  Number  6  of  2008  concerning  Communal  Land  and  Its  Utilization  states that  the  main  principle  of  customary  land  is  permanent  based  on  the  Minangkabau  traditional philosophy  “jua  ndak  makan  bali,  gadai  ndak  makan  sando”  (shall  not  bargaining;  may  not  be pawned). The provisions of the regulation state that ulayat land may not be traded and may not be pawned,  its  ownership  status  may  not  change,  except  for  importunate  situation  and  condition, namely  maik  tabujua  dalam  rumah  (for  the  death  of  family  member),  gadih  gadang  ndak  balaki (wedding), rumah gadang katirisan (misfortune), mambangkik Batang tarandam (efforts to enforce). Land  acquisition  for  the  construction  of  subsidized  housing  is  not  a  land acquisition  according  to Law  Number  2  of  2012  concerning  Land  Procurement  for  Public  Interest.  The  formulation  of  the problems  discussed  are  first,  the  process  of  acquiring  communal  land  for  the  construction  of subsidized  housing  in  Harau  District,  Lima  Puluh  Kota  Regency,  secondly  the  land  registration process after the acquisition of customary land occurs, thirdly the legal consequences of acquiring customary  land  used  for  the  construction  of  subsidized  housing  in  Harau  District,  Lima  Regency. Dozens  of  Cities  againts  customary  law  communities.  This  study  uses  an  empirical  juridical approach with the aim of finding out whether the law in the book is in accordance with the law in action. The results of the research study indicate that the process of acquiring communal land for the  construction  of  subsidized  housing  is  carried  out  by  buying  and  selling.  The  construction  of subsidized  housing  is  managed  by  a  legal  entity  in  the  form  of  a  Limited  Liability  Company.  The status of land ownership is just as the user of the facility that called with Hak Guna Bangunan.
Keywords: Land Acquisition; Sale and Purchase; Housing Development.

## Abstrak
Hak  ulayat  adalah  hak  yang  dimiliki  oleh  suatu  persekutuan  hukum,  dimana  para  warga masyarakat tersebut mempunyai hak untuk menguasai tanah. Perda Provinsi Sumatera Barat Pasal 2  ayat  (1)  Nomor  6  Tahun  2008  tentang  Tanah  Ulayat  dan  Pemanfaatannya,  menyatakan  azas utama  tanah  ulayat  bersifat  tetap  berdasarkan  filosofi  adat  Minangkabau  'jua  ndak  makan  bali, gadai  ndak  makan  sando.  Ketentuan  peraturan  tersebut  menyatakan  tanah  ulayat  tidak  boleh diperjualbelikan dan tidak boleh pula digadai, tidak boleh berubah status kepemilikannya, kecuali menyangkut  peristiwa  darurat  yaitu  maik  tabujua  ditangah  rumah,  gadih  gadang  ndak  balaki, rumah  gadang  katirisan,  mambangkik  batang  tarandam.  Pengadaan  tanah  untuk  pembangunan
 Naskah diterima: 16 September 2021, direvisi: 23 September 2021, disetujui untuk terbit: 29 September 2021 Doi: 10.3376/jch.v7i1.416
perumahan  bersubsidi  bukanlah  merupakan  pengadaan  tanah  menurut  Undang-undang  Nomor  2 tahun 2012 tentang Pengadaan Tanah Untuk Kepentingan Umum. Oleh karena itu untuk perolehan tanahnya  berlakulah  ketentuan  peralihan  secara  umum  seperti  jual  beli.  Rumusan  masalah  yang dibahas  adalah  pertama,  proses  pengadaan  tanah  ulayat  untuk  pembangunan  perumahan bersubsidi  di  Kecamatan  Harau  Kabupaten  Lima  Puluh  Kota,  kedua  proses  pendaftaran  tanah setelah  pengadaan  tanah  ulayat  terjadi,  ketiga  akibat  hukum  pengadaan  tanah  ulayat  yang digunakan untuk pembangunan perumahan bersubsidi diKecamatan Harau Kabupaten Lima Puluh Kota terhadap masyarakat hukum adat. Kajian ini menggunakan metode pendekatan yuridis empiris dengan tujuan untuk mengetahui apakah law in the book sudah sesuai dengan law in action. Hasil kajian  penelitian  menunjukkan  bahwa  proses  pengadaan  tanah  ulayat  untuk  pembangunan perumahan  bersubsidi  tersebut  dilakukan  dengan  cara  jual  beli.  Pembangunan  perumahan bersubsidi  dikelola  oleh  badan  hukum  yang  berbentuk  Perseroan  Terbatas.  Status  kepemilikan tanah yang akan dimiliki adalah Hak Guna Bangunan.
Kata Kunci: Pengadaan Tanah; Jual Beli; Pembangunan Perumahan.

## PENDAHULUAN
Tanah  memiliki  arti  yang  sangat penting dalam kehidupan manusia, karena sebagian besar kehidupan manusia bergantung kepada tanah. Terdapat korelasi yang erat antara manusia dengan tanah  dan  tidak  ada  satupun  manusia di  dunia  ini  yang  tidak  membutuhkan tanah.  Mengingat  tanah  termasuk  segala sesuatu  yang  melekat  di  atasnya  menjadi bagian  dari  tanah,  seperti  pohon  atau tumbuhan  yang  melekat  pada  tanah tersebut. (Mebri, 2017)
Tanah  di  Indonesia  pada  dasarnya sudah  ada  yang  memiliki  atau  sudah menempati. Pentingnya tanah bagi kehidupan  manusia,  sehingga  tidak  heran dan tidak jarang jika setiap manusia ingin
memilikinya, yang
bisanya menimbulkan akibat hukum atau perbedaan pendapat atau perselisihan atau bahkan pertentangan di kalangan keluarga terhadap  penguasaan/pemilikan  mengenai tanah,  bahkan  banyaknya  Pemberian Ganti  Rugi  Terhadap  Pengadaan  Tanah Oleh  Pemerintah  Untuk  Kepentingan Umum kasus sengketa batas tanah dengan hak  milik,  di  dalam  masyarakat  (baik
karena tidak jelasnya batas Sebelah Barat; Sebelah  Timur;  maupun  batas  Sebelah Selatan  dan  Sebelah  Utara)  (Syahri, 2014).
Istilah  “menguasai”  atau“dikuasai dengan  dimiliki”  ataupun  “kepunyaan dalam  konteks  yuridis”  mempunyai  arti atau makna yang berbeda dan menimbulkan akibat hukum yang berbeda pula.  Arti  “dikuasai”  tidak  sama  dengan pengertian  “dimiliki”.  Jika  menyebutkan tanah  tersebut  dikuasai  atau  menguasai dalam  arti  “possesion”,  maka  makna yuridisnya  adalah  tanah  tersebut  dikuasai seseorang  secara  fisik  yang  dalam  arti faktual  digarap,  dihuni,  namun  belum tentu  bahwa  secara  yuridis  dia  adalah pemilik  atau  yang  mempunyai  tanah tersebut,  pada  umumnya  hanya  mampu dibuktikan  hak  atas  tanahnya,  dengan bukti  nyata  bahwa  ia  menduduki  atau menguasai  secara  fisik  tanahnya  tersebut. (Farida  Patittingi,  2011)  Demikian  juga bila menyebutkan bahwa tanah tersebut di miliki atau kepunyaan dalam arti “Ownership”  memilki  pengertian  dalam yuridis  bahwa  tanah  tersebut  merupakan tanah milik atau kepunyaan, namun bukan
berarti  pula  secara  fisik  menguasai  tanah tersebut karena mungkin adanya hubungan  kerja  sama  atau  kontraktual tertentu. (Maria Farida Naibaho, 2015)
Ada dua hal yang menyebabkan tanah memiliki  kedudukan  yang  sangat  penting dalam  hukum  adat,  yaitu  karena  sifat  dan faktor  dari  tanah  itu  sendiri.  Bila  dilihat dari  sifatnya,  tanah  merupakan  satu- satunya harta kekayaan yang bagaimanapun  keadaannya,  tetap  masih seperti  dalam  keadaan  semula.  Hal  itulah yang  membuat  tanah  dalam  hukum  adat memiliki arti yang  sangat penting.  Begitu juga  apabila  kita  lihat  dari  faktornya, tanah  merupakan  tempat  tinggal  dan memberikan  kehidupan  serta  tempat  bagi anggota  persekutuan  dikuburkan  kelak setelah  ia  meninggal  dunia  (Dewi Wulansari, 2010).
Selanjutnya  terkait  dengan  tanah ulayat  G.    Kertasapoetra  dan  kawan- kawan    menyatakan:  Hak  ulayat  adalah hak  yang  dimiliki  oleh  suatu  persekutuan hukum  (desa,  suku),  dimana  para  warga masyarakat  (persekutuan  hukum)  tersebut mempunyai  hak  untuk  menguasai  tanah, yang  pelaksanaannya  diatur  oleh  ketua persekutuan  (kepala  suku/kepala  desa yang bersangkutan) (G.Kertasapoetra, AG.Kartasapoetra, A. Setiady, 1985).
Keberadaan tanah Ulayat telah diakui oleh  Undang-Undang  Pokok  Agraria, Pasal  3  menyatakan  bahwa  pelaksanaan hak  ulayat  dan  hak-hak  yang  serupa  itu dari  masyarakat-masyarakat  hukum  adat sepanjang  menurut  kenyataannya  masih ada  harus  sedemikian  rupa  sehingga sesuai  dengan  kepentingan  nasional  dan Negara  yang  berdasarkan  atas  persatuan
bangsa  serta  tidak  boleh  bertentangan dengan  Undang-Undang  dan  peraturan yang lebih tinggi. ( Ali Amran, 2017)
Sifat-sifat  hak  ulayat,  A.  Suriyaman Mustari Pide berpendapat bahwa, maksud kedalam dan keluar tersebut adalah:
1. Bersifat  kedalam  adalah  penguasaan dan  pengelolaan  lahan  dan  segala bentuk  kekayaan  alam  material  dan non-material dikuasai oleh masyarakat  adat  yang  bersangkutan tanpa campur tangan dari puhak luar.
2. Bersifat keluar adalah adanya kemungkinan  masyarakat  luar  untuk mengelola dan mempergunakan tanah ulayat tersebut dengan tata karma dan etika  yang  dianut  dalam  masyarakat hukum  adat,  yakni  berupa  recoqnitie atau uang pemasukan, sebelum dilakukannya pengelolaan  memungut hasil  hutan  dan  memberikan  uang pengakuan sebagai tanda terima kasih setelah memungut hasil hutan difungsikan  sebagai  sarana  untuk memulihkan  “keseimbangan  magis” (A. Suriyam Mustari Pide, 2014).
Sebagaimana telah diterangkan sebelumnya,  bahwa  tanah  ulayat  bukan merupakan obyek pendaftaran tanah, akan tetapi  berdasarkan  ketentuan  Menteri Negara  Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 5 Tahun 1999 pada Pasal 4  ayat  (1)  dan  (2)  ini  menyebutkan  tanah ulayat  dapat  dikuasai  oleh  perseorangan dan  badan  hukum  dengan  cara  didaftar sebagai hak atas tanah apabila dikehendaki  oleh  pemegang  haknya  yaitu warga  masyarakat  hukum  adat  menurut ketentuan hukum adatnya yang berlaku.
Peraturan  Menteri  Agraria  Nomor  10 Tahun  2016  tentang  Tata  Cara  Penetapan Hak  Komunal  Atas  Tanah  Masyarakat
Hukum  Adat  Dan  Masyarakat  Yang Berada Dalam Kawasan Tertentu menyatakan  hak  komunal  adalah  hak milik  bersama  atas  tanah  yang  diberikan kepada  masyarakat  yang  berada  dalam kawasan tertentu. Sehingga dapat dikatakan hak ulayat bersifat komunalistik karena  hak  itu  merupakan  hak  bersama anggota  masyarakat  hukum  adat  atas tanah yang bersangkutan.
Selanjutnya Pemerintah Daerah Sumatera Barat telah mensahkan Peraturan  Daerah  Nomor  6  Tahun  2008 tentang Tanah Ulayat dan
Pemanfaatannya.  Sebagai  daerah  yang masih  banyak  tanah  ulayatnya  tentu dibutuhkan  peraturan  daerah  agar  tidak terjadi konflik antar masyarakat mengenai tanah ulayat ini.
Terkait dengan tanah ulayat yang ada di  Sumatera  Barat,  berdasarkan  Peraturan Daerah Provinsi Sumatera Barat Nomor 6 Tahun  2008  tentang  Tanah  Ulayat  Dan Pemanfaatannya  menyebutkan  ada  4 macam hak ulayat :
a. Tanah Ulayat Nagari
b. Tanah Ulayat Suku
c. Tanah Ulayat Kaum
d. Tanah Ulayat Rajo Undang-Undang  Nomor  2  Tahun
2012  tentang  Pengadaan  Tanah  Bagi
Pembangunan Untuk Kepentingan Umum
Pasal  1  angka  2  menentukan  bahwa
Pengadaan
Tanah adalah kegiatan menyediakan  tanah  dengan  cara  memberi ganti kerugian yang layak dan adil kepada pihak  yang  berhak.  Pemerintah  dan/atau
Pemerintah daerah dalam hal ini menjamin tersedianya tanah bagi kepentingan umum. Kemudian pihak yang berhak  wajib  melepaskan  tanahnya  pada saat  pelaksanaan  pengadaan  tanah  untuk kepentingan  umum  setelah  pemberian ganti  kerugian  atau  berdasarkan  putusan pengadilan yang telah memperoleh kekuatan hukum tetap.
Dengan  dikeluarkannya  Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Presiden Nomor 65 Tahun  2006  tentang  Pengadaan  Tanah Bagi  Pelaksanaan  Pembangunan  Untuk Kepentingan  Umum,  menjelaskan  bahwa pengadaan  tanah  adalah  setiap  kegiatan untuk  mendapatkan  tanah  dengan  cara memberikan  ganti  rugi  kepada  yang melepaskan  atau  menyerahkan  tanah, bangunan, tanaman dan benda-benda yang berkaitan dengan tanah.
Dalam  proses  pengadaan  proses musyawarah  yang  dilakukan  oleh  panitia pembebasan  tanah  dan  pemegang  hak ditujukan untuk memastikan bahwa pemegang hak memperoleh harga kesepakatan yang layak terhadap tanahnya.  Harga  kesepakatan  itu  dapat berupa  uang,  tanah  pengganti  (ruilslag), pemukiman kembali (relokasi) atau pembangunan fasilitas umum yang bermanfaat  bagi  masyarakat  setempat (Andrian Sutedi, 2007).
Undang-undang  Republik  Indonesia Nomor  1  tahun  2011  tentang  perumahan dan  kawasan  permukiman  pasal  1  ayat  2 mendefinisikan perumahan bahwa “kumpulan  rumah  sebagai  bagian  dari permukiman,  baik  perkotaan  maupun perdesaan, yang dilengkapi dengan prasarana,  sarana  dan  utilitas  umum
sebagai  hasil  upaya  pemenuhan  rumah layak huni”.
Peraturan Menteri Negara Perumahan Rakyat  Republik  Indonesia  Nomor  25 Tahun 2011 Tentang Pedoman Penyelenggaraan Perumahan Murah Pasal 65  menyatukan  bahwa  penyediaan  tanah untuk  pembangunan  perumahan  murah dapat dilakukan melalui:
a. Pemberian  hak  atas  tanah  terhadap tanah  yang  langsung  dikuasai  oleh negara;
b. Konsolidasi tanah oleh pemilik tanah;
c. Peralihan  atau  pelepasan  hak  atas tanah oleh pemilik tanah;
d. Pemanfaatan  dan  pemindah  tanganan tanah  barang  milik  negara/daerah sesuai  dengan  ketentuan  peraturan perundang-undangan;
e. Pendayagunaan  tanah  negara  bekas tanah terlantar; dan/atau
f. Pengadaan tanah untuk pembangunan bagi kepentingan umum sesuai
ketentuan peraturan perundang- undangan. Adanya
pengkhususan cara pengadaan tanah melalui jual beli tersebut di  atas,  baik  yang  diatur  oleh  Keputusan Presiden  Nomor  55  Tahun  1993,  maupun yang  diatur  oleh  Peraturan  Presiden Nomor  36  Tahun  2005  jo.  Peraturan Presiden Nomor 65 Tahun 2006,
menimbulkan serangkaian pertanyaan mengingat  Pemerintah  atau  Pemerintah Daerah  hanya  diperkenankan  sebagai subyek  Hak  Pakai,  dan  dalam  keadaan tertentu dapat juga sebagai pemegang Hak Pengelolaan,  sedangkan  tanah  yang  akan dipergunakan  untuk  pembangunan  status haknya  beragam  tidak  hanya  Hak  Pakai,
tetapi umumnya berstatus Hak Milik, Hak Guna  Usaha  dan  Hak  Guna  Bangunan, sebagaimana  yang  terjadi  pada  proyek pengadaan  tanah  untuk  pembangunan perumahan bersubsidi di Kabupaten Lima Puluh Kota.

## METODE PENELITIAN
Dalam penelitian penulis menggunakan  metode  pendekatan  yuridis empiris,  yaitu  suatu  pendekatan  masalah melalui  penelitian  hukum  dengan  melihat peraturan  hukum  yang  berlaku  yang  akan menghasilkan teori-teori tentang eksistensi  dan  fungsi  hukum  dalam masyarakat.  Penelitian  menekankan  pada praktek  dilapangan  dikaitkan  dengan aspek  hukum  atau  perundang-undangan yang berlaku. Data Primer yaitu data yang berupa keterangan yang berasal dari pihak yang  terlibat  dengan  objek  yang  diteliti, yaitu berupa data langsung dari masyarakat  hukum  adatdan  data  yang diperoleh di Kantor Pertanahan kabupaten Lima Puluh Kota. Data Sekunder dikumpulkan  berdasarkan  studi  pustaka dan  literature  serta  dokumen  yang berkaitan  erat  dengan  penelitian  ini. Populasinya  adalah  seluruh  tanah  kaum yang  termasuk  dalam  pengadaan  tanah untuk pembangunan perumahan bersubsidi di Kecamatan Harau Kabupaten  Lima  Puluh  Kota.  Samplenya adalah  dua  kasus  jual  beli  tanah  ulayat kaum  di  Nagari  Gurun  dan  Nagari Sarilamak di Kecamatan Harau Kabupaten  Lima  Puluh  Kota.  Data  yang diperoleh dari penelitian ini akan
dianalisis  dengan  menggunakan  metode kualitatif,  yaitu  analisis  terhadap  data tanpa menggunakan rumus statistik karena data  yang  digunakan  tidak  berupa  angka- angka.

## HASIL DAN PEMBAHASAN
A. Proses  Pengadaan  Tanah  Ulayat Untuk  Pembangunan  Perumahan Bersubsidi  di  Kecamatan  Harau Kabupaten Lima Puluh Kota
Pengadaan tanah adalah setiap kegiatan untuk mendapatkan tanah dengan cara  memberikan  ganti  rugi  kepada  yang melepaskan  atau  menyerahkan  tanah, bangunan, tanaman dan benda-benda yang berkaitan  dengan  tanah  atau  dengan pencabutan hak atas tanah.
Beberapa  pendapat  para  sarjana mengenai pengadaan tanah dikutip sebagai perbandingan, antara lain:
Perbuatan hukum yang berupa melepaskan hubungan hukum yang
semula  ada  antara  pemegang  hak  dan tanahnya yang diperlukan, dengan pemberian  imbalan  dalam  bentuk  uang, fasilitas atau lainnya, melalui musyawarah untuk  mencapai  kata  sepakat  antara empunya tanah dan pihak yang memerlukannya (Boedi Harsono, 1990).
Menurut  John  Salidentho,  pengadaan tanah adalah dimaksudkan untuk menyediakan  dan  mengadakan  tanah untuk  kepentingan  pemerintah  dalam rangka pembangunan proyek atau pembangunan  sesuai  program  Pemerintah yang  telah  ditetapkan  (John  Salidentho, 1988).
Sedangkan menurut Gunanegara pengadaan  tanah  adalah  proses  pelepasan hak atas kepemilikan orang atas dan/ atau benda-benda  yang  ada  di  atasnya  yang dilakukan secara sukarela untuk kepentingan umum (Gunanegara, 2008).
Proses pengadaan tanah yang dilakukan  oleh  pemerintah  tentu  saja memerlukan  tanah.  Tanah  yang  terkena pengadaan  tanah  seringkali  bersentuhan dengan  tanah  milik  adat/tanah  ulayat milik  suatu  masyarakat  adat.  Pengadaan tanah  yang  bersentuhan  dengan  tanah ulayat atau tanah adat tentunya harus juga menghormati  hukum  adat  yang  berlaku pada  daerah  tersebut,  Pemberian  ganti kerugian  ataupun  proses  pelepasan  tanah ulayat  tentu  saja  harus  menghormati hukum  adat  yang  berlaku  di  daerah tersebut.
Pada prinsipnya hukum agraria Indonesia mengenal dua bentuk pengadaan tanah yaitu:
1. Dilaksanakan  dengan  cara  pelepasan atau  penyerahan  hak  atas  tanah (pembebasan hak atas tanah): Peraturan  Presiden  Nomor  65  Tahun
2006 memberikan definisi pembebasan tanah adalah melepaskan hubungan  hukum  antara  pemegang hak  atas  tanah  dengan  tanah  yang dikuasainya dengan memberikan ganti rugi atas dasar prinsip penghormatan  terhadap  hak  atas tanah melalui proses musyawarah.
2. Dilaksanakan dengan cara pencabutan hak atas tanah. Berdasarkan  penjelasan  umum  UU Nomor  20  Tahun  1961  tentang Pencabutan  Hak-Hak  atas  Tanah  dan
Benda-Benda  yang  Ada  Di  Atasnya, dapat  dipahami  bahwa  sesungguhnya pencabutan  hak  atas  tanah  adalah kewenangan  yang  diberikan  oleh undang-undang  kepada  pemerintah, dalam  hal  ini  presiden.  (Mohammad Mulyadi, 2017).
Pengadaan tanah bukan untuk kepentingan  umum  tidak  diatur  dalam ketentuan Pasal 10 Undang-undang
tentang  Pengadaan  tanah,  yang  berlaku bagi  pengadaan  tanah  bukan  untuk kepentingan umum adalah tentang peralihan hak pada umumnya.
Definisi dialihkan menunjukkan suatu  perbuatan  hukum  yang  disengaja untuk  memindahkan  hak  atas  tanah kepada  pemilik  lain  melalui  jual  beli, hibah,  tukar  menukar,  Dan  hibah  wasiat. Jadi,  meskipun  dalam  Pasal  hanya disebutkan  dialihkan,  termasuk  salah satunya adalah perbuatan hukum peralihan  hak  atas  tanah  karena  jual  beli.
Dalam penjelasan umum UUPA
dinyatakan  karena  bahwa  hukum  tanah nasional  didasarkan  pada  hukum  adat. (Febri  Andiki,  Sukirno,  Adya  Paramita Prabandari, 2019).
Pengadaan  tanah  tersebut  tidak  dapat dipaksakan  perolehan  tanahnya,  tetapi harus  berdasarkan  kesepakatan  pemilik tanahnya.  Dimana  apabila  kesepakatan tersebut  tidak  tercapai,  pencabutan  hak atas  tanah  tersebut  tidak  dapat  dilakukan. Sehingga  proses  pengadaan  tanah  bukan untuk  kepentingan  umum  dapat  terjadi dengan  peralihan  hak,  seperti  jual  beli biasa dalam hubungan keperdataan. Berbeda  dengan  pengadaan  tanah  untuk kepentingan  umum  dimana  perolehan
tanahnya bisa dipaksakan karena ranahnya hukum  publik.  Dalam  pengadaan  tanah bukan untuk kepentingan umum hubungannya  hanya  keperdataan  biasa yang  lazim  dilakukan  dengan  perjanjian jual beli.
Apabila  tanah  yang  diperlukan  oleh pemerintah  untuk  kegiatan pembangunan tersebut      luasnya      kurang      dari      5 (lima)   hektar,   dapat dilakukan  melalui jual    beli.    Hal    tersebut    sesuai    dengan ketentuan  Pasal 121  Peraturan  Presiden No.  40  Tahun  2014  tentang  Pengadaan Tanah  Skala  Kecil,  yang  mengatur :“Dalam  rangka  efisiensi  dan  efektivitas, pengadaan  tanah  untuk    kepentingan umum  yang  luasnya  tidak  lebih  dari  5 (lima)  hektar  dapat  dilakukan  langsung oleh    instansi    yang  memerlukan    tanah dengan  para  pemegang  hak  atas  tanah, dengan    cara    jual-beli    atau    tukar menukar  atau  cara  lain yang disepakati oleh kedua belah pihak.  (Dedi Hernawan, 2015).
Proses pengadaan tanah untuk pembangunan  perumahan  bersubsi  di Nagari  Sarilamak  juga  dilakukan  secara jual beli. Perusahan yang bertindak selaku pengembang  juga  merupakan  PT.  Multi Karya  Petama  (MKP),  dimana  tanah tersebut  terlebih  dahulu  di  sertifikatkan. Penerbitan  sertifikat  dilakukan  dengan mengajukan permohonan penerbitan sertifikat kepada Kantor Badan
Pertanahan  Kabupaten  Lima  Puluh  Kota.
Dimana  pihak  yang  ingin  mengajukan permohonan penerbitan sertifikat melengkapi  syarat-syarat  yang  telah ditetapkan  oleh  BPN  Kabupatun  Lima Puluh Kota. Terhadap tanah yang dimiliki
oleh  komunal  salah  satu  syarat  yang diperlukan  adalah  surat  kesepakatan bersama  dimana  di  dalam  surat  tersebut dibunyikan kepada siapa perwakilan nama yang  dibuatkan  di  dalam  sertifikat tersebut baik satu nama maupun beberapa nama.
Pada  proses  pengadaan  tanah  ini dilangsungkan  dengan  jual  beli  di  kantor Pejabat  Pembuat  Akta  Tanah  (PPAT) Rahmat  Safri,  S.H.,M.Kn  antara  Samsul Hidayat selaku perwakilan kaumnya. Luas tanah  tersebut  adalah  2,6  hektar  terdiri dari  132  unit  dengan  tipe  perumahan  36 luas  bangunannya  90  meter  persegi dengan nama perumahan BUKIT PALANO  RESIDENCE.  (  Wawancara, tanggal  19  Juni  2021)  Jual  beli  tanah tersebut  seharga  Rp.  535.640.000,-  (lima ratus  tiga  puluh  lima  juta  enam  ratus empat  puluh  juta  rupiah).  Berdasarkan Akta  PPAT  tanggal  15  April  2021  No. 49/2021.
Berikut lampiran site plan perumahan subsidi Bukit Palano Residence:
Pasal  33  ayat  (1)  Undang-undang Nomor  1  Tahun  2011  tentang  Perumahan Dan  Kawasan  Pemukiman  menyatakan bahwa :
1) Pemerintah daerah wajib memberikan kemudahan  perizinan  bagi  badan hukum  yang  mengajukan  rencana pembangunan perumahan untuk MBR.
2) Pemerintah daerah berwenang mencabut izin pembangunan perumahan  terhadap  badan  hukum yang tidak memenuhi kewajibannya.
3) Ketentuan  lebih  lanjut  mengenai bentuk kemudahan perizinan dan tata cara  pencabutan  izin  pembangunan sebagaimana  dimaksud  pada  ayat  (1) dan  ayat  (2)  diatur  dengan  Peraturan Menteri.
Berdasarkan penjelasan pasal 33 ayat 1 tersebut diatas, Pemerintah memberikan kemudahan perizinan kepada badan hukum  dimana  dalam  pembangunan perumahan di sini yaitu PT MKP, dengan adanya Pasal 33 ayat 1 tersebut PT. MKP mendapatkan izin untuk rencana pembangunan perumahan bersubsi tersebut dengan mudah.
Proses perolehan tanah untuk pembangunan perumahan tersebut dilakukan  dengan  jual  beli.  Pelaksanaan nya  juga  dilakukan  di  Kantor  PPAT  di Kabupaten  Lima  Puluh  Kota,  dengan bapak Indra selaku Direktur yang mewakili PT. MKP yang bertindak dalam melakukan perbuatan hukum. Dengan jual beli beralih lah kepemilikan bapak Samsul Hidayat  terhadap  tanah  tersebut  kepada PT.  MKP.  PT.  MKP  sebagai  badan hukum  tidak  dibolehkan  memiliki  status hak  sebagai  Hak  milik,  oleh  karena  itu harus  dimohonkan  kepada  BPN  untuk merubah  status  hak  nya  menjadi  Hak Guna Bangunan (HGB).
Setelah  HGB  diberikan  oleh  negara maka hubungan hukumnya beralih menjadi hubungan hukum dalam lapangan hukum publik (administrasi negara) antara pengusaha  dan  pemerintah.  Hal  ini
ditandai  dengan  dicantumkannya  hak  dan kewajiban dari pengusaha sebagai pemegang HGB di dalam surat keputusan pemberian  HGB  yang  bersangkutan. Ketentuan seperti ini tentu saja merugikan masyarakat  hukum  adat,  karena  secara yuridis tanah ulayat mereka telah berubah status  menjadi  HGB.  Dengan  demikian, tanah  ulayat  masyarakat  hukum  adat menjadi  punah  setelah  melalui  proses pemberian HGB kepada pengusaha (Warman dan Andora, 2013).

## B. Proses  Pendaftaran  Tanah  Setelah Pengadaan Tanah
Persyaratan  proses  pendaftaran  tanah tergantung  pada  status  hak  tanah  yang akan didaftarkan tersebut, sudah bersertifikat  atau  belum  serta  cara perolehan haknya. Pendaftaran hak ulayat didasari  dengan  pelepasan  tanah  ulayat (Marlyn dan Mulyadi, 2017).
Pendaftaran tanah untuk pertama kali atau  pembukuan  sesuatu  hak  atas  tanah berguna  supaya  kita  bisa  menentukan secara memuaskan siapa yang berhak atas suatu  tanah  serta  batas-batas  dari  tanah itu.  Pendaftaran  tanah  yang  ada  di Indonesia  selain  diatur  dalam  pasal  19 UUPA  juga  diatur  dalam  PP  24  tahun 1997.  Pendaftaran  diselenggarakan  oleh Badan Pertanahan Nasional sesuai dengan PP 24 tahun 1997 pasal 5.
Pendaftaran tanah memberikan
kepastian hukum bagi para pemegang hak atas  tanah  juga  diatur  dalam  pasal  6  ayat (1) dan (2) PP 24 tahun 1997. Bunyi pasal 6 ayat (1):
1) Dalam rangka penyelenggaraan pendaftaran tanah sebagaimana dimaksud  dalam  pasal  5  tugas
pelaksanaan pendaftaran tanah dilakukan  oleh  kantor  pertanahan, kecuali  kegiatan-kegiatan  tertentu yang  oleh  peraturan  pemerintah  ini atau perundang-undangan yang bersangkutan ditugaskan kepada pejabat lain.
2) Dalam  melaksanakan  pendaftaran tanah,  Kepala  Kantor  Pertanahan dibantu  oleh  PPAT  dan  pejabat  lain yang  ditugaskan  untuk  melaksanakan kegiatan-kegiatan  tertentu  menurut Peraturan Pemerintah ini dan peraturan
Perundangan-undangan yang bersangkutan.
Pendaftaran tanah untuk pertama kali adalah  kegiatan  pendaftaran  tanah  yang dilakukan  terhadap  obyek  pendaftaran tanah  yang  belum  didaftar  berdasarkan Peraturan  Pemerintah  Nomor  No.  24 tahun  1997  tentang  Pendaftaran  Tanah. Kegiatan pendaftaran tanah untuk pertama kali dapat dilakukan dengan dua cara:
a. Pendaftaran tanah secara sistematik Pendaftaran  tanah  secara  sistematik adalah  kegiatan  pendaftaran  tanah untuk  pertama  kali  yang  dilakukan secara  serentak  yang  meliputi  semua obyek  pendaftaran  tanah  yang  belum didaftar  dalam  wilayah  atau  bagian wilayah suatu desa/kelurahan.
b. Pendaftaran tanah secara sporadic Pendaftaran  tanah  secara  sporadik adalah  kegiatan  pendaftaran  tanah untuk pertama kali mengenai satu atau beberapa  obyek  pendaftaran  tanah dalam  wilayah  atau  bagian  wilayah suatu desa/kelurahan secara individual atau  massal.  Pendaftaran  tanah  secara sporadic dilaksanakan atas permintaan
pihak  yang  berkepentingan.  (Yohanes Babtista Kou, 2016) Pendaftaran ini dilakukan atas kemauan  suatu  individu  atau  masyarakat yang mempunyai kemauan untuk, mendaftarkan  hak  milik  atas  tanah  yang dimilikinya dengan cara datang ke Kantor Pertanahan  dimana  tanah  tersebut  berada. Pemohon mendaftarkan tanah atas inisiatif sendiri bukan karena adanya program dari pemerintah yang dalam hal ini pendaftaran tanah secara sistematik berbeda  dengan  pendaftaran  tanah  secara sporadik.
Pendaftaran  peralihan  hak  atas  tanah yang  dilaksanakan  di  Kantor  Pertanahan Kabupaten  Lima  Puluh  Kota,  mengacu pada  pasal  23  ayat  (1)  UUPA  disebutkan bahwa  hak  milik  demikian  juga  dengan peralihannya, hapusnya dan pembebanannya dengan hak-hak ini wajib didaftarkan  menurut  ketentuan  Pasal  19 UUPA,  peralihan  hak  milik  atas  tanah tersebut  dapat  bermacam-macam  bentuk antara  lain  salah  satunya  adalah  dengan cara  jual  beli,  oleh  karena  itu  peralihan hak milik atas tanah karena jual beli wajib didaftarkan  menurut  ketentuan  Pasal  19 UUPA tersebut.
Pelaksanaan  pendaftaran  peralihan hak  atas  tanah  dengan  cara  jual  beli  di Kantor Pertanahan Kabupaten Lima Puluh Kota,  pemohon  tidak  datang  langsung  ke Kantor  Pertanahan.  Tetapi,  pendaftaran peralihan  haknya  diwakilkan  oleh  PPAT. Hal  ini,  disebabkan  karena  selain  PPAT bertugas  membuat  akta  jual  beli  tanah, PPAT juga bertugas mendaftarkan peralihan  haknya  pada  kantor  pertanahan setempat  yang  selambat-lambatnya  7  hari
sejak ditandatanganinya akta jual beli hak atas  tanah  tersebut.  Sebelum  melakukan peralihan hak milik atas tanah dengan cara jual  beli,  PPAT  yang  bersangkutan  wajib melakukan pemeriksaan mengenai keaslian sertifikat ke Kantor Pertanahan. Proses  penyertifikatan  tanah  setelah pengadaan untuk pembangunan perumahan  bersubsidi  diwakilkan  oleh PPAT  yang  ditunjuk  oleh  PT.  MKP mewakili para pembeli perumahan tersebut  untuk  melakukan  peralihan  hak antara PT.MKP kepada pembeli perumahan.  Sertifikat  yang  mulanya berstatus  HGB  atas  nama  PT.  MKP dilakukan  pemecahan  sertifikat  terlebih dahulu  di  kantor  BPN  dimana  sertifikat yang  luasnya  nya  2,6  hektar  dipecah menjadi  132  sertifikat  dengan  masing- masing  luas  90  meter  persegi.  Setelah dipecah  terbitlah  132  sertifikat  atas  nama PT.MKP,  sertifikat  yang  di  atasnya  ada bangunan  rumah  type  36  dengan  luas  90 meter persegi tersebut yang dijual kepada perorangan.  Setelah adanya pembeli yang menginginkan  rumah  bersubsidi  tersebut makan  dilakukan  akad  kredit  dengan pihak  bank  selaku  pihak  ketiga  sebagai penyedia  dana,  dimana  pembeli  akan melakukan  pembayaran  berupa  angsuran kepada  pihak  bank  tersebut.  Pada  proses akad  kredit  tersebut  juga  dihadirkan PPAT,  dimana  proses  penandatanganan Akta  Jual  Beli  nya  dilangsungkan  pada saat akad kredit tersebut. Setelah penandatanganan  Akta  Jual  Beli  antara pembeli  dengan  PT.  MKP  maka  PPAT selaku pejabat yang berwenang melanjutkan  proses  peralihan  tersebut kepada  BPN,  berikut  seluruh  persyaratan
yang  telah  di  mintakan  sebelum  nya seperti  KTP  Pembeli,  Kartu  Keluarga, NPWP, dan persyaratan surat kuasa, surat pernyataan  yang  telah  ditanda  tangani. Proses peralihan tersebut kemudian dilanjutkan  oleh  PPAT  kepada  BPN, berkas tersebut diproses dengan melakukan  pengecekan  sertifikat  terlebih dahulu, setelah proses administrasi selesai baik  dengan  bukti  pembayaran  Bea Perolehan  Hak  Atas  Tanah  (BPHTB) maupun  pembayaran  Pajak  Penghasilan telah  diverifikasi  maka  proses  peralihan tersebut  dilanjutkan,  setelah  di  teliti semua  berkas  dan  dinyatakan  lolos verifikasi  maka  terbitlah  sertifikat  HGB atas nama pembeli.
Status  sertifikat  HGB  memiliki  batas waktu  maksimal  30  tahun  dan  dapat diperpanjang  20  tahun.  Untuk  dapat mengajukan  permohonan  Hak  Milik  atas tanah untuk rumah tinggal, maka pemohon  harus  mengetahui  terlebih dahulu  pembatasan  pemberian  Hak  Milik untuk rumah tinggal. Adapun pembatasan Hak Milik tersebut adalah:
1. Untuk  setiap  bidang  tanah  yang dimohon,  luasnya  tidak  boleh  lebih dari  2000  M2.  Dalam  pasal  4  ayat  2 Keputusan  Menteri  Negara  Agraria  / Kepala  Badan  Pertanahan  Nasional N0.  6  Tahun  1998 ditetapkan pembatasan  permohonan  Hak  Milik atas  tanah  Negara,  yaitu  tidak  lebih dari  2000  M2.  Pembatasan  ini  hanya berlaku  untuk  permohonan    Hak Milik  untuk  tanah  yang  seluruhnya atau  utamanya  dipergunakan  untuk rumah  tinggal,  dan  tidak  berlaku untuk pemberian Hak Milik di daerah
pedesaan  yang  penggunaan  tanahnya selain untuk rumah tinggal juga untuk pekarangan atau kebun.
2. Setiap  pemohon  dibatasi  pemilikan Hak  Milik  atas  tanah  untuk  rumah tinggal  tidak  boleh  dari  5  (lima) bidang.  Untuk  itu,  permohonan  Hak Milik  itu  yang  bersangkutan  akan mempunyai  Hak  Milik  atas  tanah untuk rumah tinggal tidak lebih dari 5 (lima) bidang dan seluruhnya meliputi  luas  tidak  boleh  lebih  dari
5000 M2.
Pernyataan  ini  berfungsi  sebagai pemberian keterangan resmi dari pemohon  yang  akan  mempunyai  akibat hukum  apabila  di  kemudian  hari  ternyata keterangan itu tidak benar atau palsu.
Untuk  mengetahui  proses  pemberian Hak Milik atas tanah yang masih berstatus Hak  Guna  Bangunan  menjadi  rumah tinggal  harus  memperhatikan  hal-  hal sebagai berikut: (Lamhot  Herianto Sigiro, 2017)
a. Pemohon Harus mengisi surat permohonan  Hak  Milik  atas  tanah untuk  rumah  tinggal  di  Kantor Pertanahan  Kabupaten  Lima  Puluh Kota  yang  diajukan  secara  tertulis kepada  Kepala  Kantor  Pertanahan yang  daerah  kerjanya  meliputi  letak tanah yang bersangkutan.
b. Pemohon  juga  harus  melampirkan sertifikat  tanah  yang  bersangkutan dalam  permohonan  peningkatan  hak atas  tanah  dari  Hak  Guna  Bangunan menjadi  Hak  Milik  karena  sertifikat tersebut  dapat  memberikan  kepastian hukum  kepada  pemegang  hak  yang
bersangkutan  dan  sebagai  alat  bukti yang sah dalam kepemilikannya.
c. Bukti  yang  harus  disertakan  dalam penggunaan  tanah  untuk  rumah tinggal berupa:
1. Mencantumkan  foto  copy  Izin
Mendirikan Bangunan dari Instansi  yang  berwenang  yang menerangkan  bahwa  bangunan tersebut  telah  digunakan  untuk rumah tinggal 2. Surat  keterangan  dari  Kepala
Desa  atau  Kelurahan  letak  tanah setempat yang menerangkan bahwa bangunan tersebut
digunakan untuk rumah tinggal.
3. Permohonan harus disertai
dengan  melampirkan  foto  copy Surat Pemberitahuan Pajak Terhutang  (SPPT)  dan  foto  copy Pajak Bumi dan Bangunan (PBB)
4. Untuk pemberian Hak Milik atas tanah untuk rumah tinggal, identitas pemohon yang digunakan pemohon agar diperiksa  tentang  kepemilikan tanah yang dimohonkan tersebut. Keterangan tersebut terdapat dalam sertifikat yang dimohonkan peningkatan haknya.
5. Adanya  bukti  perolehan  hak  atas tanah  dan  bangunan  dimana bangunan tersebut berdiri.
6. Setelah  semua  dokumen  yang diperlukan  sudah  lengkap,  maka dokumen  diserahkan  ke  loket  II
(Loket penerimaan dan penyerahan  surat  yang  bersifat teknis) dimana petugas
melakukan  penelitian  dokumen yang  diterima.  Dokumen  yang diteliti  adalah  kelengkapan  yang menjadi syarat dalam
permohonan  Hak  Milik  atas tanah untuk rumah tinggal.
7. Setelah  selesai  di  loket  II, pemohon  datang  ke  loket  III untuk  melakukan  pembayaran terhadap  permohonan  Hak  Milik atas  tanah.  Petugas  loket  III bertugas  melakukan  pembayaran permohonan tersebut.
8. Kasubsi  Pendaftaran  Hak  dan Informasi ( PHI ) bertugas untuk meneliti dokumen. Dokumen yang  diteliti  adalah  mengenai nama  pemohon  yang  tertera dalam  Identitas,  apakah  sama dengan yang terdapat pada sertifikat  Hak  Guna  Bangunan (HGB). Apabila terdapat perbedaan  nama,  maka  pemohon diharuskan mencantumkan
keterangan pernyataan dari pemohon  yang  diketahui  oleh Kepala  Desa  setempat.  Setelah itu membuat disposisi atau membuat konsep buku tanah dan sertifikat  baru  serta  mencoret buku tanah dan sertifikat lama
9. Setelah  disetujui  oleh  Kasubsi (PHI), maka dokumen dan konsep tanah serta sertifikat baru diserahkan  kepada  Kepala  Seksi
Pengukuran dan Pendaftaran
Tanah  (P&PT)  untuk  meneliti dokumen dan buku tanah sertifikat  baru.  Apabila  telah disetujui,  maka  Kepala  Seksi
Pengukuran dan Pendaftaran Tanah  akan  membubuhkan  paraf pada  buku  tanah  dan  sertifikat baru  tersebut,  dan  selanjutnya diteruskan  ke  Kepala  Kantor
Pertanahan.
10. Kepala Kantor Pertanahan bertugas  meneliti  kelengkapan dan kebenaran berkas
permohonan  serta  memeriksa dokumen dan konsep buku tanah dan  sertifikat  baru.  Apabila  telah disetujui,  maka  Kepala  Kantor Pertanahan  membubuhi  paraf pada  buku  tanah  dan  sertifikat baru. Selanjutnya Kepala 11. Kantor  menyerahkan  dokumen dan  buku  tanah  serta  sertifikat kepada  petugas  pelaksana  subsi PHI.
12. Petugas  pelaksana  subsi  PHI mengadakan pembukuan, selanjutnya menyerahkan dokumen  kepada  petugas  loket III untuk melakukan pembukuan. Selanjutnya menyerahkan
dokumen  tersebut  pada  petugas loket IV.
13. Petugas  loket  IV  mempunyai tugas  untuk  membukukan  daftar penyerahan  hasil  pekerjaan  dan mencatat  nomor  pada  sertifikat. Apabila  sudah  lengkap  maka petugas  menyerahkan  dokumen yang  harus  diarsipkan  kepada petugas arsip, serta menyerahkan sertifikat kepada pemohon.
Untuk  biaya  yang  harus  dibayar  oleh pemohon  dalam  mengajukan  Peningkatan
Hak  Milik  dari  Hak  Guna  Bangunan adalah sebagai berikut:
a. Untuk  pemberian  Hak  Milik  dengan Keputusan  ini  harus  dibayar  uang pemasukan  kepada  Negara  yang ditetapkan berdasarkan ketentuan yang berlaku, yaitu Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala
Badan Pertanahan  Nasional  No.  4  tahun
1998  tentang  Pedoman  Penetapan
Uang  Pemasukan,  dalam  Pemberian Hak Atas Tanah Negara yang berlaku tanggal 1 Juli 1998. Menurut ketentuan  tersebut  untuk  pemberian Hak  Milik  atas  tanah  yang  luasnya
600 M2 atau kurang uang pemasukannya  adalah  (1  %  atau  0 rupiah).
b. Nilai Jual Objek Pajak ( NJOP ) yang digunakan  dalam  menghitung  uang pemasukan  tersebut adalah  Nilai  Jual Objek  Pajak  (  NJOP  )  pada  tanggal permohonan  pendaftaran,  yang  dapat diketahui  dari  SPPT  PBB  yang copynya disertakan pada permohonan pendaftaran  Hak  Milik  atas  tanah yang  luasnya  600  M2  atau  kurang, yaitu  bidang  tanah  yang  uang pemasukannya  ditetapkan  lebih  dari pada  0  %.  Untuk  keperluan  ini diberikan ketentuan sebagai berikut :
1. Permohonan  pendaftaran  Hak
Milik  yang  disampaikan  sesudah tanggal perhitungan uang pemasukannya dilakukan berdasarkan NJOP yang tercantum  dalam  SPPT  PBB
tahun yang bersangkutan
2. Permohonan  pendaftaran  Hak Milik yang disampaikan sebelum
tanggal perhitungan uang pemasukannya dilakukan berdasarkan NJOP yang tercantum  dalam  SPPT  PBB tahun sebelumnya. Untuk  pendaftaran  Hak  Milik  ini harus  dibayar  biaya  pembuatan  sertifikat menurut Peraturan Kepala Badan
Pertanahan  Nasional  N0.  2  Tahun  1992 Tentang  biaya  pendaftaran  tanah.  Oleh karena  itu  pemberian  Hak  Milik  dengan keputusan  ini  merupakan  perubahan  hak dari  Hak  Guna  Bangunan  (  baik  yang masih  berlaku  maupun  yang  sudah  habis jangka  waktunya  )  dan  tidak  ada perubahan nama pemegangnya, maka atas perolehan  Hak  Milik  itu  tidak  dikenakan Bea  Perolehan  Hak  Atas  Tanah  dan Bangunan.
Jika  dikaitkan  dengan  teoti  kepastian hukum  yang  dikemukakan  oleh  Salim yang mengatakan bahwa:
Dalam  mencapai  tujuan  itu  hukum tersebut  bertugas  membagi  hak  dan kewajiban  antar  perseorangan  di  dalam masyarakat,  membagi  wewenang  yang mengatur  cara  memecahkan  masalah hukum serta memelihara kepastian hukum. Sesuai dengan penjelasan teori kepastian  hukum  menurut  salim  tersebut kepastian  hukum  dapat  kita  lihat  dalam proses  pendaftaran  tanah  ulayat  sehingga memilki  status  hak  milik.  Kemudian status  hak  milik  tersebut  juga  dapat diubah status hak nya salah satu yaitu Hak Guna  Bangunan.  Oleh  karena  telah diajukan  permohonan  perolehan  status tanah ulayat tersebut maka bukti kepastian hukum tersebut adalah berupa sertifikat.

## C. Akibat  Hukum  Pengadaan  Tanah
Ulayat  Yang  Digunakan  Untuk Pembangunan Perumahan Bersubsidi  di  Kecamatan  Harau Kabupaten Lima Puluh Kota Terhadap Masyarakat Hukum Adat Pemegang Hak Ulayat adalah masyarakat  adat.  Ada  yang  territorial, karena  para  warganya  bertempat  di wilayah  yang  sama,  seperti  Nagari  di Minangkabau. Ada  pula  genealogik,  yang para  warganya  terikat  oleh  pertalian darah,  seperti  suku  dan  kaum.  Sedangkan yang  menjadi  objek  Hak  Ulayat  adalah tanah  dalam  wilayah  masyarakat  hukum adat  territorial  yang  bersangkutan.(  Indah Sari, 2020).
Kekuasaan persekutuan atau masyarakat  hukum  adat  atas  tanah  adalah komunal/bersama  sehingga  perpindahan hak  milik adat atas  tanah  tersebut  kepada orang  lain  tidak  diperbolehkan,  sesuai dengan  pepatah  Minangkabau  terhadap Harta  Pusako  Tinggi  Kaum  di  jua  indak dimakan  bali,  digadai  idak  di  makan sando”,  kecuali  dalam  hal  mengadai,  ada 4 (empat) syarat, yaitu:
1. Gadih gadang indak balaki
2. Rumah gadang katirisan
3. Maik (mayat) tbujua di ateh rumah
4. Mambangkik  batang  tarandam  (Nova
Yarsina, 2018)
Berdasarkan  ketentuan  diatas,  empat peristiwa tersebut adalah peristiwa darurat.  Menurut  adat  Minang  transaksi jual  beli  tanah  ulayat  tersebut  hanya berlaku  terhadap  ketentuan  peristiwa darurat  tersebut.  Jual  beli  tanah  ulayat kaum  di  Nagari  Gurun  dan  Sarilamak
kepada  PT.  MKP  tidak  memenuhi persyaratan  peristiwa  darurat  tersebut diatas.
Menurut  Pasal  2  ayat  (1)  Peraturan Daerah Provinsi Sumatera Barat Nomor 6 Tahun  2008  tentang  Tanah  Ulayat  dan Pemanfaatannya, menyatakan: “Azas utama tanah ulayat bersifat tetap berdasarkan  filosofi  adat  Minangkabau “ jua ndak makan bali, gadai ndak makan sando ”
Ketentuan  Pasal  2  ayat  (1)  tersebut jua  ndk  dimakan  bali,  gadai  ndak dimakan  sando  menurut  hukum  Adat Minangkabau  dijual  tak  dimakan  beli artinya  terjual  sekalipun  tidak  dianggap terjual.  Faktanya  tanpa  keadaan  darurat apabila Kaum sepakat untuk menjual sulit untuk  memulihkan  kembali  menjadi  hak ulayat  walaupun  sebetulnya  tidak  terjadi peristiwa darurat.
Berdasarkan Peraturan Daerah Provinsi  Sumatera  Barat  Nomor  6  Tahun 2008 tentang Tanah Ulayat dan
Pemanfaatannya  apabila  investor  telah selesai  menggunakan  tanah  ulayat,  tanah tersebut  bisa  dipulihkan  kembali,  “kabau tagak,  kubangan  tingga”.  Status  HGB yang  diberikan  kepada  konsumen  yang membeli  perumahan  mempunyai  batasan waktu,  dan  apabila  telah  mencapai  batas waktu  tersebut  tanah  akan  kembali menjadi  tanah  ulayat,  jawabannya  sulit, karena semua anggota kaum telah sepakat untuk menjual.
Keputusan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional  Nomor  9  Tahun  1997  Tentang Pemberian  Hak  Milik  Atas  Tanah  Untuk
Rumah  Sangat  Sederhana  (RSS)  dan
Rumah  Sederhan  (RS).  Pada  bagian Umum  Pasal  I  keputusan  ini  disebutkan bahwa yang dimaksud dengan:
1. Hak  Guna  Bangunan  Induk  adalah Hak  Guna  Bangunan  atas  tanah  yang kemudian  dipecah  menjadi  bidang- bidang  tanah  yang  lebih  kecil  atau sebagiannya dipisahkan untuk didaftar sebagai bidang tanah tersendiri.
2. Perubahan  hak  adalah  penetapan Pemerintah mengenai penegasan bahwa  sebidang  tanah  yang  semula dipunyai dengan Hak Guna
Bangunan, atas permohonan pemegang  haknya  menjadi  tanah negara  dan  sekaligus  memberikan tanah tersebut kepadanya dengan Hak Milik.
3. Hak pengelolaan adalah hak menguasai dari Negara yang kewenangan pelaksanaannya sebagian dilimpahkan kepada pemegangnya.
Yang  perlu  digaris  bawahi  dalam pasal  tersebut  adalah  pasal  1 ayat  (1)  dan (2), artinya ayat (1) dapat dimaknai bahwa seorang pengembang yang membeli tanah dengan  status  hak  milik  yang  akan dipergunakan  untuk  perumahan  maka status  tanah  tersebut  diturunkan  menjadi hak  guna  bangunan  dan  dijual  atau dipecah  menjadi  lebih  kecil-kecil  dan menjadi bagian tersendiri dan mempunyai nama  pemegang  sendiri  sampai  diajukan perubahan  hak  dari  hak  guna  bangunan menjadi  hak  milik  (Warman  dan  Andora, 2013).  Atau  bisa  dimaknai  tanah  dengan sertifikat  HGB  juga  diperoleh  dari pembelian  rumah  baru  dari  developer.
Karena  developer  adalah  badan  hukum yang  tidak  diperbolehkan  memiliki  tanah dengan  status  Hak  Milik,  walaupun  pada awalnya developer membeli tanah dengan status Hak Milik dari masyarakat.
Penjelasan  umum  dalam  UUPA menerangkan  bahwa  dilarangnya  badan hukum  mempunyai  hak  milik,  karena memangnya  badan  hukum  tidak  periu mempunyai  hak  milik  tetapi  cukup  bagi keperluan-keperluan  yang  khusus  yaitu hak-hak  lain  selain  hak  milik  (  Indah Mahnisari, 2013).
Dalam prosesnya, tanah dengan status SHM  tersebut  harus  diturunkan  dulu haknya menjadi Hak Guna Bangunan baru dilakukan jual beli dan balik nama ke atas nama  developer.  Sedangkan  untuk  ayat (2) dapat diartikan bahwa perubahan yang dengan  tanah  seperti  yang  dijelaskan dalam ayat (1) tersebut dapat dimohonkan perubahan  hak  yang  status  dulunya  dari Hak  Guna  Bangunan  dalam  prosesnya menjadi tanah Negara, setelah itu diajukan menjadi  hak  milik.  Dengan  kata  lain, developer  menjual  rumah  dengan  status Hak  Guna  Bangunan  kepada  konsumen dan  mempersilahkan  konsumen  sendiri yang mengurus peningkatan hak tersebut.
Menurut  Teori  Kepastian,  pengertian kepastian  tersebut  dapat  dimaknai  bahwa ada  kejelasan  dan  ketegasan  terhadap berlakunya  hukum  di  dalam  masyarakat. Hal agar tidak menimbulkan banyak salah tafsir.  Dalam  penulisan  ini  kepastian hukum  dapat  dilihat    berdasarkan  status kepemilikan  sertifikat  Hak  Milik.  Hak Milik  adalah  status  kepemilikan  paling kuat tanpa campur tangan atau kemungkinan  dipunyai  oleh  pihak  lain.
Oleh  karena  itu  apabila  konsumen  telah melakukan perubahan status HGB menjadi  Hak  Milik,  secara  hukum  status hak ulayat tidak dapat dipulihkan kembali.

## SIMPULAN
1. Hasil  penelitian  menunjukan  bahwa Proses  Pengadaan  Tanah  Ulayat
Untuk Pembangunan Perumahan Bersubsidi  di  Kecamatan  Harau Kabupaten  Lima  Puluh  Kota  di dilakukan  dengan  cara  jual  beli. Proses  jual  beli  tanah  dilakukan  di kantor  Pejabat  Pembuat  Akta  Tanah (PPAT).  Jual  beli  merupakan  proses yang  sah  yang  menyatakan  peralihan tanah  dari  pemilik  Sertifikat.  Dalam hal  ini  PT.  Multi  Karya  Pertama selaku  badan  hukum  tidak  boleh memiliki  sertifikat  hak  milik,  oleh karena  itu  harus  dimohonkan  kepada Badan  Pertanahan  Negara  untuk dilakukan perubahan statusnya menjadi Hak Guna Bangunan (HGB).
2. Pendaftaran  peralihan  hak  atas  tanah yang dilaksanakan di Kantor
Pertanahan  Kabupaten  Lima  Puluh Kota. Pelaksanaan pendaftaran peralihan  haknya  diwakilkan  oleh PPAT.  Hal  ini,  disebabkan  karena selain  PPAT  bertugas  membuat  akta jual  beli  tanah,  PPAT  juga  bertugas mendaftarkan  peralihan  haknya  pada kantor  pertanahan  setempat  yang selambat-lambatnya  7  hari  sejak ditandatanganinya  akta  jual  beli  hak atas tanah tersebut.
3. Akibat  hukum  pengadaan  tanah ulayat yang digunakan untuk pembangunan  perumahan  bersubsidi di Kecamatan Harau Kabupaten Lima
Puluh  Kota.  Menurut  adat  Minang transaksi  jual  beli  tanah  ulayat tersebut  hanya  berlaku  terhadap ketentuan  peristiwa  darurat  tersebut. Jual beli tanah ulayat kaum di Nagari Gurun  dan  Sarilamak  kepada  PT. MKP  tidak  memenuhi  persyaratan peristiwa  darurat  tersebut  diatas. Tetapi  dengan  telah  sepakatnya semua  anggota  kaum  untuk  menjual, secara sah tanah ulayat kaum tersebut tidak dapat dipulihkan kembali menjadi menjadi hak ulayat.

## UCAPAN TERIMAKASIH
Terima kasih
kepada bapak Pembimbing  yang  telah  membantu  saya dalam  menyelesaikan  penelitian  ini.  Atas masukan  dan  bantuan  beliau  akhirnya penelitian ini dapat terselesaikan, kemudian  kepada  seluruh  rekan-rekan yang  membantu  dalam  penelitian  ini selama  studi  di  Magister  Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Andalas.

## DAFTAR PUSTAKA
Ali  Amran,  2017.  Penyelesaian  Sengketa Tanah  Ulayat  Melalui  Lembaga Adat  Di  Minangkabau  Sumatera Barat.  Jurnal  Hukum  Acara  Perdata ADHAPER, Vol. 3, No. 2 A.Suriyaman Mustari Pide, 2014,  Hukum Adat  Dahulu,  Kini,  dan  Akan
Datang, Prenadamedia Group, Jakarta.
Boedi,  Harsono,  1999,  Hukum  Agraria Sejarah    Pembentukan  Undang- undang  Pokok  Agraria,  Isi  dan Pelaksanaannya, Djambatan: Jakarta Dedi  Hernawan,  2015.  Pengadaan  Tanah Dengan Cara Jual Beli Oleh Instansi Pemerintah  Menurut  Pasa  33  Ayat
(3)  UUD  1945. Jurnal  Litigasi, 16(1), ttp://dx.doi.org/10.23969/litigasi.v1 6i1.53
Dewi  Wulansari,  2010,  Hukum  Adat Indonesia  Suatu  Pengantar,  PT.
Refika Aditama : Bandung Farida  Patittingi.  2011.  Penegasan  Alas Hak Penguasaan Fisik Turuntemurun Dalam Praktik Pendaftaran  Tanah. Jurnal  Amanna
Gappa. Vol. 19. No. 4.
Febri  Andiki,  Sukirno,  Adya  Paramita Prabandari,  2019.  Peralihan  Hak
Tanah Ulayat Di Kabupaten Dharmasraya. Jurnal Notarius, V12, No 2. G. Kertasapoetra, Setiady,
1985, HukumTanah,  Jaminan  Undang- Undang Pokok Agraria Bagi Keberhasilan Pendayagunaan Tanah, Binaaksara, Jakarta.
Gunanegara,  2008, Rakyat  dan  Negara Dalam  Pengadaan  Tanah  Untuk Pembangunan ,  PT.  Nusa  Tata: Jakarta Indah  Mahniasari,  2013.  Pendaftaran Tanah  Adat. Jurnal  Hukum  Al-Adl,
http://dx.doi.org/10.31602/al- adl.v5i9.187
Indah  Sari,  2020.  Hak-hak  Atas  Tanah Dalam  Sistem  Hukum  Pertanahan Di  Indonesia  Menurut  Undang- undang  Pokok  Agraria  (UUPA). https://journal.universitassuryadar ma.ac.id/index.php/jmm/article/dow nload/492/457
John  Salondeho,  1988,  Masalah  Tanah dalam Pembangunan, Sinar Grafika:
Jakarta
Lamhot  Herianto  Sigiro,  2017.  Analisis Hukum  Tentang  Pendaftaran  Tanah Ulayat Yang Menjadi Hak Perorangan  Pada  Tanah  Ulayat  Di
Kabupaten  Dairi. Premise  Law Jurnal, 11.
https://media.neliti.com/media/publi cations/164919-ID none.pdf
Mebri.  Kedudukan  Hak  Atas  Tanah Masyarakat  Hukum  Adat  Untuk Kepentingan  Umum).  DiH  Jurnal Ilmu Hukum Edisis Februari 2017. Maria  Farida  Naibaho.  2015.  Pengakuan Penguasaan  dan  Pendudukan  Tanpa Alas  Hak  Kepemilikkan  Yang Berakibat  Sengketa;  Studi  Kasus Putusan MA No. 2511/K/PDT/1995 Tanggal 09 September 1997. Jurnal Universitas  Sumatera  Utara,  Vol.

## VIII.
Marlyn  dan  Mulyadi,  2017.  Analisis Sosio-Yuridid  Hak  Ulayat  Dengan Pelepasan  Adat  Sebagai  Syarat Pendaftaran  Tanah  Pada  Suku Marind  Di  Kabupaten  Merauke. Jurnal Restorative Justice Vol 1, No 1.
Mohammad Mulyadi, 2017. Implementasi
Kebijakan  Pengadaan  Tanah  Untuk Kepentingan  Umum  Di  Jakarta Utara. Jurnal Masala-masalah Sosial, Vol 8, No
2, https://doi.org/10.46807/aspirasi.
v8i2.1262
Novita,  C.  F,  2014.  Tinjauan  Hukum
Terhadap  Jual  Beli  Tanah  Tanpa Akta  PPAT  (Wilayah  Kecamtan Tinombo). Jurnal  Ilmu  Hukum
Legal Opinion, 3 (2). Retrieved from
https://media.neliti.com/media/publi cations/152126-ID-none.pdf
Nova Yarsina, 2018. Perlindungan Hukum  Terhadap  Tanah  Ulayat Yang  Telah  Bersertifikat  Di  Kota Bukittinggi. Jurnal Cendikia
Hukum, http://doi.org/10.33760/jch.v3i2.2 5
Syahri,  R.  A,  2014.  Perlindungan  Hukum Kepemilikan  Hak  Atas  Tanah.
Jurnal  Ilmu  Hukum  Legal  Opinion, 5(2).
Retrieved from https://media.neliti.com/media/publi cations/146453-ID-perlindungan- hukum-kepemilikan-hak-atas.pdf
Warman dan Andora, 2013. Pola
Hubungan Hukum dan Pemanfaatan Tanah  Ulayat  di  Sumatera  Barat. Bagian  Hukum  Agraria  dan  Bagian Hukum Administrasi Negara Fakultas Hukum Universitas Andalas.  Universitas  Andalas  : Padang. Jurnal  Mimbar  Hukum, 26(3) https://doi.org/10.22146/jmh.16031 Yohanes Babtista Kou, 2016. Pendaftaran Tanah  Secara  Sistematis  Terhadap
Tanah Bekas Hak Adat Di Kecamatan Cibal Kabupaten Manggarai Setelah Berlakunya PP  24  Tahun  1997  Tentang  Pendaftaran
Tanah. http://e-
journal.uajy.ac.id/11061/1/JURNAL
.pdf