## IMPLEMENTASI KEBIJAKAN PEMBANGUNAN PERUMAHAN DI KABUPATEN SUBANG
Zaenal Hirawan 1 , Entang Adhy Muhtar 2 , Asep Sumaryana 3 , Josy Adiwisastra 4 zaenal_hirawan@yahoo.co.id
Mahasiswa Program Doktor Universitas Padjadjaran Bandung 1
Dosen Tetap Fisip Unpad 2
Dosen Tetap Fisip Unpad 3
Dosen Tetap Magister Ilmu Pemeritahan Universitas LanglangBuana 4

## Abstrak
Masalah  dalam  penelitian  ini  adalah  pembangunan  perumahan  yang  tidak  sesuai  dengan Rencana Tata Ruang Wilayah sehingga menggerus lahan pertanian ditambah dengan daya beli masyarakat  atas  perumahan  masih  minim.Adapun  tujuan  penelitian  yaitu  mengekplorasi tentang  pembangunan  perumahan  di  Kabupaten  Subang  dilihat  dari  berbagai  aspek  yang berkaitan  dengan  Rencana  Tata  Ruang  Wilayah  (RTRW).Kabupaten  Subang  merupakan daerah  yang  secara  geografis  terbagi  kedalam  3  bagian  wilayah,  yakni  wilayah  selatan, wilayah tengah dan wilayah utara.Pembagian wilayah diarahkan sebagai bentuk pengembang berdasarkan  potensi  yang  tertuang  dalam  Peraturan  Daerah  Nomor  3  tahun  2014  Tentang Rencana Tata Ruang Wilayah (RTRW) 2011-2031.Diindikasikan dalam pelaksanaanya masih belum  sesuai  dengan  aturan  yang  diamanatkan.Metode  yang  digunakan  adalah  deskriprtif kualitatif, dengan sumber data primer dan sekunder.Sementara itu, analisis data menggunakan analisis  data  model  interaktif.  Hasil  penelitian  menunjukan  bahwa  implementasi  kebijakan pembangunan  perumahan  di  Kabupaten  Subang  belum  dapat  dijalankan  disebabkan  RTRW belum  dapat  merefleksikan  fungsi  lahan  dimasa  yang  akan  datang.  Ditambah  belum  adanya derivate kebijakan dari RTRW. Namun dari sisi lain, akses infrastruktur sebagian masyarakat menjadi  lebih  terbuka.  Pelaksanaan  pengawasan,  pengendalian  pemberian  rekomendasi kepada SKPD yang diberikan wewenang dalam pemberian izin belum dilakukan dengan baik oleh  pemerintah  daerah,  kemampuan  daya  beli  masyarakat  masih  rendah  untuk  memenuhi kebutuhan  primer.Pendidikan,  lapangan  usaha  dan  budaya  masyarakat  Subang,  masih  jauh dari  akses  dan  daya  tarik  untuk  mendapatkan  hunian  layak  yang  dikembangkan  oleh  pihak pengembang.Namun  ada  beberapa  masyarakat  yang  terserap  dalam  dunia  usaha  baik  itu industri  pengolahan  dan  industri  jasa.  Kesimpulan  dari  penelitian  ini  bahwa  implementasi kebijakan pembangunan perumahan di Kabupaten Subang tidak sesuai dengan RTRW 2011- 2031 hal ini disebabkan masih adanya persoalan yang terkait dengan pelaksanaan dilapangan, bahwa  implementasi  kebijakan  tidak  sesuai  dengan  peraturan  daerah  dan  tidak  didukung dengan RDTR dan peraturan zoning, masih terdapat kelemahan-kelemahan yang berasal dari penyelenggara dan pelaksana kebijakan.
Kata kunci  :   Implementasi  kebijakan,  Pembangunan  Perumahan,  Rencana  Tata  Ruang Wilayah

## Abstract
The problem in this research is the development of housing that is not in accordance with the Spatial  Plan  that  agricultural  land  eroded  people's  purchasing  power  coupled  with  housing still  minimal.  The  research  objective  is  to  explore  housing  development  in  Subang  Regency from  various  aspects  related  to  the  Regional  Spatial  Plan  (RTRW).  Subang  Regency  is  an area that is geographically divided into 3 parts of the region, namely the southern region, the
central region and the northern region. Regional division is directed as a form of developer based  on  the  potential  contained  in  Regional  Regulation  Number  3  of  2014  concerning Regional Spatial Planning (RTRW) 2011-2031. Indicated in its implementation is still not in accordance with the mandated rules. The method used is qualitative descriptive, with primary and secondary data sources. Meanwhile, data analysis uses interactive model data analysis. The  results  showed  that  the  implementation  of  housing  development  policies  in  Subang Regency had not been carried out because the RTRW had not been able to reflect the function of the land in the future. Plus there is no policy derivation from the RTRW. But from the other side, access to infrastructure in part of the community becomes more open. Implementation of supervision,  controlling  the  provision  of  recommendations  to  SKPD  given  authority  in granting permits has not been carried out properly by the local government, the ability of the purchasing power of the people is still low to meet primary needs. Education, business fields and culture of the people of Subang are still far from access and attractiveness to get decent housing developed by the developer. But there are some communities that are absorbed in the business world, both the processing industry and the service industry. The conclusion of this research is that the implementation of housing development policy in Subang Regency is not in  accordance  with  the  2011-2031  Spatial  Plan,  this  is  due  to  the  existence  of  problems related  to  the  implementation  in  the  field,  that  the  implementation  of  the  policy  is  not  in accordance with local regulations and is not supported by RDTR and zoning regulations and there are still weaknesses derived from the organizers and implementers.
Key word: Policy implementation, Housing Development, Spatial Planning

## PENDAHULUAN
Banyak  penelitian  yang  dilakukan berkaitan  dengan  implementasi  kebijakan pembangunan  perumahan  Reena  Kumari (2014), Jeremiah Angoya (2015),
Chakraborty (2012), penelitian ini berfokus  pada  pembangunan  perumahan berdasarkan  keruangan  ( spatial )  yang sudah  ditentukan.  Manuel  (2017),  Peter Bibby  (2017),  (Fargallo1,  Bellido,  2017), penelitian ini berfokus pada biaya pembangunan dan pengembangan perumahan, kebijakan energy dan dampaknya  pada  social  kemasyarakatan. Penelitian  yang  akan  dilakukan  yaitu bagaimana kebijakan pembangunan perumahan dilihat dari sisi kelembagaanyang  belum  banyak  diteliti oleh peneliti sebelumnya. Karena
kelembagaan dibidang perumahan merupakan  kesatuan  system  kelembagaan mulai  dari  tingkat  pemerintah  yang berfungsi  sebagai  pemegang  kebijakan, pembinaan dan pengaturan maupun regulasi pada berbagai level pemerintahan, maupun  lembaga  dan  rekanan  pelaksana pembangunan di sektor perumahan.
Perumahan dan permukiman merupakan  kebutuhan  dasar  bagi  manusia dalam  pengembangan  kualitas  sumber daya  manusia.  Hal  ini  tertuang  dalam Undang-Undang  Nomor  11  Tahun  2011 tentang  Perumahan  dan  Permukiman menyatakan  bahwa  setiap  orang  berhak hidup  sejahtera  lahir  dan  batin,  bertempat tinggal,  dan  mendapatkan  lingkungan hidup yang  baik dan  sehat, yang
merupakan  kebutuhan  dasar  manusia,  dan yang  mempunyai  peran  yang  sangat strategis  dalam  pembentukan  watak  serta kepribadian  bangsa  sebagai  salah  satu upaya  membangun  manusia  Indonesia seutuhnya,  berjati  diri,  mandiri,  dan produktif
Berkaitan  dengan  hal  tersebut Kabupaten  Subang  menerbitkan  Peraturan Daerah  Kabupaten  Subang  No  3  Tahun 2014  Tentang  RTRW  Kabupaten  Subang 2011-2031)bahwa Kabupaten Subang
terbagi  menjadi  beberapa  zona  atau
wilayah, yaitu wilayah pertanian, pariwisata, industri, pengembangan kawasan  hutan  kota,  kawasan  perkantoran sampai  dengan  kawasan  perumahan.  Pada intinya dengan diterbitkan peraturan tersebut  bahwa  pembagian  wilayah  atau zona  sesuai  dengan  peruntukannya  dan jangan  sampai  tumpang  tindih.  Selain  itu, dengan  adanya  perencanaan  pembangunan pelabuhan  yang  ada  di  wilayah  utara Kabupaten Subang dan akses jalan tol yang memudahkan  kota-kota  besar  menjangkau Kabupaten Subang menjadi lebih cepat
Grafik 1.1 Perkembangan Luas lahan dan Penduduk Kabupaten Subang
Sumber: Diolah dari Badan Pusat Statistik Kabupaten Subang (2017)
Grafik 1.2 Perkembangan Lahan Pertanian (Ha) Sumber: Diolah dari Badan Pusat Statistik Kabupaten Subang (2017) - 200.000 400.000 600.000 800.000 1.000.000 1.200.000 1.400.000 1.600.000 2012 2013 2014 2015 2016 1.465.157    1.509.606    1.524.670    1.529.388 1.546.000 172.740 171.980 167.350 165.300 162.605
jumlah penduduk luas Lahan Pertanian 0 1000 2000 3000 4000 5000 Cibogo Subang Kalijati Dawuan Cipeundeuy Purwadadi Pabuaran Sukasari 2220 1590 900 2217 1525 1560 4134 3669 2130 1430 895 2217 1525 1549 4014 3658 2164 1390 870 2117 1525 1280 4000 3628 2017 2016 2015

## Grafik 1.3 Penyedian, realisasi rumah dan trend PDRB Kabupaten Subang
Sumber: Diolah dari Badan Pusat Statistik Kabupaten Subang (2017)
Berdasarkan  grafik  di  atas  terlihat jelas bahwa mulai  dari tahun 2012 sampai dengan tahun 2016 bahwa jumlah permintaan penyediaan perumahan semakin  meningkat.  Namun,  hal  ini  tidak diimbangi dengan unit realisasi pembangunan  perumahan  yang  setiap tahun  tidak  dapat  memenuhi  permintaan akan  perumahan.  Salah  satu  faktor  yang mempengaruhinya  yaitu  dari  tingkat  daya beli  masyarakat  Kabupaten  Subang  yang trendnya negative atas perumahan. Terlihat dari  tahun  2012  yaitu  sebesar  1.03%, meningkat pada tahun 2013 sebesar 1.04% dan  menurun  sampai  dengan  tahun  2016 sebesar 0.96%. Hal ini menandakan bahwa daya  beli  masyarakat  Kabupaten  Subang yang rendah akan perumahan.
Konsekuensi  dari  pembangunan perumahan  yang  tidak  pada  wilayahnya
akan  menimbulkan  beberapa  kondisi  yang berubah.  Pertama  mengurangi  lahan  atau areal  pertanian  yang  subur  menjadi  lahan perumahan, sehingga berkurangnya tingkat produktivitas akan hasil pertanian. Dampak  lain  yang  ditimbulkan  atas pembangunan  perumahan  yaitu  perubahan mata pencaharian dan pendapatan penduduk  lokal  dapat  ditimbulkan  oleh kegiatan  pembebasan  lahan  maupun  oleh kegiatan  penerimaan  tenaga  kerja  pada tahap konstruksi dan operasi.
Berdasarkan latar belakang penelitian tersebut, peneliti mengemukakan  masalah  dalam  penelitian ini  yaitu  pembangunan  perumahan  di Kabupaten  Subang  tidak  sesuai  dengan Perda Kabupaten Subang No 3 Tahun 2014 Tentang  RTRW  Kabupaten  Subang  2011- 2031.Dari  pernyataan  masalah  tersebut,
0 500 1000 1500 2000 2500 3000 3500 1 2 3 4 5 2012
2013 2014 2015 2016
1672 2231 2543 3020 3455 1172 1723 1834 2238 2569 3,03 4,09 5,02
5,29 5,4 tahun penyediaan rumah (unit) realisasi (unit) trend PDRB (%)
selanjutnya peneliti merumuskan pertanyaan  penelitian  sebagai  berikut: “mengapa  pembangunan  perumahan  di Kabupaten  Subang  tidak  sesuai  dengan Rencana Tata Ruang Wilayah (RTRW)?”

## TINJAUAN PUSTAKA Implementasi Kebijakan
Presmann  dan  Waldavsky  dalam Jones  (1991:  295)  mengatakan  bahwa implementasi kebijakan merupakan tahapan lanjut dari formulasi kebijakan.Pada  tahap  formulasi  diterapkan strategi dan tujuan-tujuan kebijakan. Sedangkan tindakan ( action ) untuk mencapai  tujuan  diselenggarakan  pada tahap implementasi kebijakan,
implementasi adalah suatu proses interaksi antara suatu perangkat tujuan dan tindakan yang  mampu  untuk  mencapainya.  Grindle dalam  Wahab  (1991:  45)  mengatakan bahwa implementasi kebijakan sesungguhnya bukanlah sekedar bersangkut paut dengan mekanisme penjabaran keputusan-keputusan politik ke dalam prosedur-prosedur rutin lewat saluran-saluran  birokrasi,  melainkan  lebih dari  itu,  ia  menyangkut  masalah  konflik, keputusan dan siapa yang memperoleh apa dari suatu kebijakan.
Dari  beberapa  pemikiran  di  atas menunjukkan bahwa implementasi kebijakan  merupakan  suatu  hal  yang sangat  penting,  bahkan  lebih  penting  dari
pembuatan  keputusan.Oleh  karena  itu, implementasi kebijakan merupakan tahapan  yang  strategis  dan  menentukan terhadap  pencapaian  suatu  tujuan  yang telah  ditetapkan  dalam  tahap  formulasi sebuah kebijakan.
Nugroho (2008: 429) mengemukakan bahwa implementasi kebijakan pada prinsipnya adalah cara agar sebuah kebijakan dapat mencapai tujuannya,  tidak  lebih  dan  tidak  kurang. Untuk  mengimplementasikan  kebijakan publik  ada  dua  pilihan  langkah  yang  ada, yaitu langsung mengimplementasikan dalam  bentuk  program  atau  melalui formulasi  kebijakan  dereviat  atau  turunan dari kebijakan publik tersebut.
Rencana adalah 20% kerberhasilan, implementasi  adalah  60%  sisanya,  20% sisanya adalah bagaimana kita mengendalikan implementasi.
Implementasi  kebijakan  adalah  hal  yang paling  berat,  karena  di  sini  masalah masalah yang kadang tidak dijumpai dalam konsep,  muncul  dilapangan.Selain  itu ancaman utama adalah konsistensi implementasi.Sebagaiman dikemukakan deLeon dan Linda deLeon dalam Nugroho (2008) bahwa pendakatan-pendekatan dalam  implementasi  kebijakan  publik dapat dikelompokkan menjadi tiga generasi.Generasi  pertama,  yaitu  tahun 1970-an, memahami implementasi kebijakan  sebagai  masalah-masalah  yang
terjadi  antara  kebijakan  dan  eksekusinya. Peneliti  yang  mempergunakan  pendekatan ini antara lain, Allisom dengan studi kasus misil kuba (1971: 1999).

## Model Implementasi Kebijakan
Richard Matland (1995) mengembangkan  sebuah  model  yang disebut dengan Model
Matriks Ambigusitas-Konflik  yang  menjelaskan bahwa:  “implementasi secara administratif adalah implementasi yang dilakukan dalam keseharian operasi birokrasi pemerintahan. Kebijakan  di  sini  memiliki  ambigusitas atau kemenduaan  yang rendah dan konflik
yang  rendah.Implementasi  secara  politik adalah implementasi yang perlu dipaksakan, karena walaupun ambigusitasnya  rendah,  tingkat  konfliknya tinggi.Implementasi  secara  eksperimen dilakukan  pada  kebijakan  yang  mendua, namun tingkat konfliknya rendah.Implementasi secara simbolik dilakukan pada kebijakan yang mempunyai ambigusitas  tinggi  dan  konflik  rendah. Implementasi  secara  simbolik  dilakukan pada kebijakan yang mempunyai ambigiustias  tinggi  dan  konflik  yang tinggi.
Table 2.2 Matrik Matland
Low conflict High conflict Low ambiguity   Administrative implementation   Political implementation Implementation deciced by resources Implementation decided by power Example smallpox eradication   Examples busing High ambiguity Experimental implementation Symbolic implementation Implementation decided by contextual Implementations decided by coalition Conditions Stengh Example headstart Examples community action agencies Pada  prinsipnya  Matrik  Matland memiliki “empat tepat”yang perlu dipenuhi
dalam hal keefektifan implementasi kebijakan, yaitu:
1. Ketepatan Kebijakan
2. Ketepatan Pelaksanaan
3. Ketepatan Target
4. Ketepatan Lingkungan
Menurut Matland (1995) bahwa ketepatan  kebijakan  ini  dinilai  dari sejauhmana  kebijakan  yang  ada  telah bermuatan hal-hal yang memang memecahkan masalah yang hendak dipecahkan.Kedua  yaitu  apakah  kebijakan tersebut  sudah  dirumuskan  sesuai  dengan karakter masalah yang hendak
dipecahkan.Ketiga  yaitu  apakah  kebijakan dibuat  oleh  lembaga  yang  mempunyai kewenangan  (misi  kelembagaan)  yang sesuai dengan karakter kebijakan.
Ketepatan  kedua  yaitu  ketepatan pelaksanaan.  Ada  tiga  lembaga  yang  bisa menjadi pelaksana kebijakan, yaitu: pemerintah,  kerjasama  antara  pemerintah masyarakat/  swasta,  atau  implementasi kebijakan  yang  diswastakan  ( privatization atau contracting  out ).  Beberapa  contoh sebaiknya  pihak  mana yang  paling berperan, misalnya: (a) Kebijakan- kebijakan  yang  bersifat  monopoli,  seperti kartu identitas  penduduk, atau mempunyai derajat  politik  keamanan  yang  tinggi, seperti pertahanan dan keamanan, sebaiknya  dilaksanakan  oleh  pemerintah. (b) Kebijakan
yang bersifat memberdayakan masyarakat, seperti
penanggulangan  kemiskinan,  sebaiknya menjadi tanggung-jawab eksekutif (pemerintah)  bersama  masyarakat.  (c) Kebijakan  yang  bertujuan  mengarahkan kegiatan kemasyarakatan, seperti bagaimana perusahaan harus dikelola, atau di  mana  pemerintah  tidak  akan  efektif melaksanannya sendiri, seperti pembangunan  industry-industri  menengah dan  kecil  yang  tidak  bersifat  strategis, maka sebaiknya diserahkan kepada masyarakat.
Ketepatan  ketiga  yaitu  target. Ketepatan  target  berhubungan  dengan  tiga
hal,  yakni  apakah  target  yang  diintervensi sesuai  dengan  yang  direncanakan,  apakah tidak akan tumpang tindih dengan intervensi  atau  program  lainnya,  ataukah tidak  bertentangan  dengan  intervensi kebijakan  lain.  Apakah  targetnya  dalam kondisi  siap  untuk  diintervensi  atau tidak.Kesiapan  bukan  saja  dalam  arti secara  alami,  namum  juga  apakah  kondisi target ada dalam konflik atau harmoni, dan apakah  kondisi  target  ada  dalam  kondisi mendukung atau menolak.Apakah intervensi  implementasi  kebijakan  bersifat baru  atau  memperbaharui  implementasi kebijakan  sebelumnya.  Terlalu  banyak kebijakan  yang  tampaknya  baru  namun pada prinsipnya mengulang kebijakan yang lama  dengan  hasil  yang  sama  sekali  tidak efektifnya dengan kebijakan.
Ketepatan  keempat  yaitu  ketepatan lingkungan.  Ada  dua  lingkungan  yang paling menentukan,  yakni: (a)  Lingkungan kebijakan,  yaitu  interaksi  antara  lembaga perumus  kebijakan  dengan  pelaksana kebijakan  dengan  lembaga  yang  terkait. Calista  menyebutnya  sebagai  variabel endogen,  yaitu authotitative  arrangement yang  berkenaan  dengan  kekuatan  sumber otoritas dari kebijakan, network composition yang berkenaan dengan komposisi jejaring dari berbagai organisasi yang  terlibat  dalam  kebijakan,  baik  dari pemerintah maupun masyarakat, implementation  setting yang  berkenaan
dengan posisi tawar-menawar antara otoritas  yang  mengeluarkan  kebijakan  dan jejaring yang berkenaan dengan implementasi  kebijakan.  (b)  lingkungan eksternal  kebijakan,  oleh  Calista  disebut sebagai  variabel  eksogen,  yang terdiri dari public  opinion, yaitu  persepsi  publik  akan kebijakan  dan  implementasi  kebijakan,
interpretive  institusion yang  berkenaan dengan interpretasi lembaga-lembaga strategis  dalam  masyarakat,  seperti  media massa,  kelompok  penekan,  dan  kelompok kepentingan,  dalam  menginterpretasikan kebijakan dan implementasi kebijakan, dan individuals, yaitu individu-individu tertentu  yang  mampu  memainkan  peran penting dalam menginterpretasikan kebijakan  dan  implementasi  kebijakan. Keempat  “tepat”  tersebut  masih  perlu didukung  oleh  tiga  jenis  dukungan,  yaitu: (1)  dukungan  politik,  (2)  dukungan strategik, dan (3) dukungan teknis.

## METODE PENELITIAN
3.1 MetodePenelitian
Metode yang digunakan oleh penulis untuk meneliti Implementasi Kebijakan  Pembangunan  Perumahan  di Kabupaten Subang adalah deskriptif
kualitatif ( qualitative descriptive research ), pilihan terhadap metode kualiatatif  ini  didasarkan  pada  rumusan dan  tujuan  yang  hendak  dicapai  dalam
penelitian  ini.  Hal  ini  sejalan  dengan pendapat Sukmadinata (2005) bahwa dasar penelitian  kualitatifadalah  konstruktivisme yang  berasumsi  bahwa  kenyataan  itu berdimensi  jamak,  interaktif  dan  suatu pertukaran pengalaman sosial yang diinterpretasikan oleh setiap individu

## HASIL PENELITIAN

## 1) Ketepatan Kebijakan
Belum  tepatnya  kebijakan  Perda Nomor  3  Tahun  2014  tentang  RTRW merupakan  salah  satu  indikasi  bahwa pemerintah  belum  dapat  melaksanakan tugas  dan  fungsi  pemerintah  dalam melayani  kepentingan  masyarakat  dalam perumahan.  derivate  kebijakan  baik  itu RDTR,  peraturan  zoning  dan  Perbup tentang  pembangunan  perumahan  belum dapat disiapkan oleh pemerintah Kabupaten  Subang.  Peraturan  tersebut masih  dalam  tahap  rancangan  dan  belum mendapatkan tanggapan dari dewan pemerintah daerah.
Peraturan  daerah  Nomor  3  Tahun 2014  tentang  RTRW  Kabupaten  Subang merupakan  merupakan  penjabaran  lebih lanjut  dari  peraturan  perundang-undangan yang  lebih  tinggi  yaitu  RTRW  Provinsi Jawa  Barat  dengan  memperhatikan  ciri khas  masing-masing  daerah.  Tentu  saja Perda  Kabupaten  dibentuk  dalam  rangka penyelenggaraan otonomi daerah dan tugas pembantuan.Peraturan  daerah  merupakan
hasil  kerja  sama  antar  pihak  Legislatif daerah  (DPRD)  dengan  Eksekutif  (Kepala Daerah)  yang  di  dalamnya  mengatur kepentingan  umum  yang  ada  di  daerah bersangkutan.  Keputusan  Kepala  Daerah adalah  suatu  bentuk  keputusan  yang dikeluarkan  oleh  Kepala  Daerah  (Bupati dan  Walikota).  Sujito  (1983:3).  Dengan tidak  adanya  Peraturan  khusus  tentang rencana  pembangunan  perumahan,  maka RTRW  yang  sekarang  berlangsung  belum dapat dijadikan sebagai sebuah pola arahan ruang  yang detail.  Sehingga pembangunan perumahan Kabupaten Subang yang
berlangsung masih banyak yang bertabrakan  dengan  RTRW  Kabupaten Subang 2011-2031
Ketidakteraturan  dan  fragmentasi ruang dalam pembangunan lahan perumahan dan permukiman dapat disebabkan oleh faktor institusional ataupun  faktor  non  institusional.Faktor institusional  meliputi  sejumlah  aturan  dan kebijakan  yang  telah  ditetapkan  oleh pemerintah/pejabat  berwenang,  dalam  hal ini Pemerintah Kabupaten Subang menyediakan  Peratuan  Daerah  tentang RTRW  namun  tidak  diimbangi  dengan RDTR  dan  Peraturan  Zoning.RTRW  tidak merefleksikan peraturan secara rinci mengenai rencana pembangunan perumahan  secara  terarah  dan  tidak tumpang tindih dengan kebijakan pertanian.Vandell  (1995).Sementara  faktor
non  institusional  adalah  faktor-faktor  lain yang  turut  memberikan  pengaruh  besar terhadap pembangunan dan pengembangan.Faktor  non  institusional  ini seperti  kekuatan  pasar  ( natural  market force ).  Dalam  kondisi  dimana  faktor institusional  tidak  mampu  mengatur  arah pembangunan dengan baik ataupun lemahnya  kontrol  pelaksanaan  terhadap regulasi  tersebut,  maka  kekuatan  pasar akan muncul sebagai faktor yang mendominasi  mekanisme  pembangunan dan pengembangan lahan
2) Ketepatan Pelaksanaan
Keterlibatan aktor dalam pelaksanaan sangat berperan dalam menentukan keberhasilan penggunaan lahan pada peruntukannya.Karena pemerintah  merupakan  leading  sector dalam  aktor  kebijakan  pembangunan perumahan
di Kabupaten Subang.Pemerintah mempunyai peran
penting dalam mengendalian pembangunan  daerah,  karena  perumahan merupakan  salah  satu  bentuk  kebutuhan masyarakat  yang  tidak  dapat  dipenuhi secara  penuh  oleh  pemerintah.  Untuk  itu, pemerintah  perlu  bekerja  sama  dengan pihak lain dalam rangka  pengadaan rumah layak  huni  dalam  memenuhi  kebutuhan masyarakat.
Rumah  yang  layak  merupakan kebutuhan  masyarkat  yang  tidak  dapat
dipisahkan  dari  kebutuhan  hidup  secara normal.Untuk itu, pemerintah tetap memberikan pelayanan kepada masyarakat dalam pengadaan barang public khususnya rumah layak.Pemerintah menyediakan sarana  dan  prasarana  dalam  rangka penyediaan  lahan  dan  penentuan  lokasi dalam pembangunan perumahan.Walaupun tidak  mudah  dalam  penentuan  lokasi pembangunan, pemerintah Kabupaten Subang  tetap  menyediakan  lahan  sesuai dengan  ajuan  dari  pemohon.  Hal  ini dilakukan  karena  backlog  Subang  dalam masih  tinggi,  sehingga  pemerintah  tetap mengabulkan  proses  ajuan  dari  pemohon dalam  pembangunan  perumahan.  Hanya penentuan  lokasi  yang  akan  dibangun inilah  yang  harus  mendapat  rekomendasi dari  beberapa  OPD  sebagai  bentuk landasan  hukum  dalam  pembangunan nantinya.
Pembanguan perumahan yang dilandasi  hukum  yang  jelas,  memberikan rasa  nyaman  sebagai  bentuk  perlindungan kepada konsumen.Pembangunan perumahan  nasional  dengan  berbagai  tipe cluster,  komersil  dan  subsidi  memberikan banyak  pilihan  kepada  masyarakat  dengan tipe  yang  berbeda  pula.Karena  setiap  tipe perumahan mempunyai syarat dan ketentuan yang berbeda.Pelaksanaan kebijakan  pembangunan  perumahan  juga mendapat perhatian khusus terutama perumahan  dengan  tipe  subsidi.Anggaran
yang  diberikan  oleh  pemerintah  pusat kepada Pemerintah Daerah menjadi tanggung  jawab  dan  harus  mendapat pengawasan. Pengawasan yang melibatkan DPRD  juga  merupakan  salah  satu  bentuk bahwa  proses  pelaksanaan  pembangunan perumahan  menjadi  hal  penting  dan  harus tepat pelaksanaannya. Walaupun pengawasan  yang  dilakukan  oleh  DPRD tidak  bersifat  inisiasi  untuk  penentuan lokasi  atau  areal  perumahan.  Kebijakan yang  tidak  tepat  tidak  hanya  ditentukan dalam  proses  perencanaan  yang  salah, namun proses pelaksanaan yang tidak tepat sasarana.  Ketepatan  pelaksanaan  ini  juga mendapat perhatian dari proses pembangunan daerah khususnya pembangunan perumahan.

## 3) Ketepatan Sasaran
Tidak  adanya  proteksi  kebijakan atas  lahan  pertanian  dan  pembangunan perumahan,  memberikan  gambaran  bahwa ketidaksiapan pemerintah dalam menyediakan  hunian  yang  layak  bagi masyarakat  dan  melindungi  masyarakat dari  kekurangan  pangan  (komoditas  padi). Akses Subang yang sudah semakin terbuka dengan  pusat  ibu  kota  Jakarta,  Bandara Kertajati, Pelabuhan Patimban yang menjadi  daya  tarik  para  investor  untuk menanamkan  investasi  dalam  bentuk property  dan  investasi  lainnya  yang  dapat memberikan keuntungan. Kebijakan
pemerintah yang sangat ambiguitas, karena di  satu  sisi  pemerintah  membuka  akses dalam rangka peningkatan ekonomi namun sisi yang lain pemerintah tidak melindungi sector  pertanian  sebagai  basis  awal ekonomi masyarakat Subang.
Kepentingan pemerintah dalam melayani  masyarakat  dalam  pemenuhan kebutuhan  primer  (perumahan)  menjadi keadaan yang kontradiktif.Karena
masyarakat  sebagian  masyarakat  subang yang  belum  memiliki  hunian  yang  layak. Masyarakat  ini  merupakan  target  yang menjadi  fokus  perumahan  dengan  tipe subsidi  (MBR).  Jika  masyarakat  ini  tidak mendapatkan hunian yang layak, tentu saja akan  mempengaruhi  indek  pembangunan manusia Kabupaten Subang secara keseluruhan. Kondisi tersebut dapat dilihat pada gambar dibawah:
Sumber: Subang dalam angka 2017
Tujuan  memiliki  hunian  yang  layak bukan  hanya  untuk  memenuhi  kebutuhan hidup  tetapi  juga  bertujuan  investasi bidang  property.  Jika  dilihat  pada  sisi pengembang,  bahwa  perumahan  yang  ada akan  ditawarkan  kepada  masyarakat  yang memang  sanggup  dalam  pembiayaan dengan  pilihan  lokasi  yang  ditawarkan. Kesiapan  masyarakat  dari  aspek  ekonomi, budaya juga menjadi pertimbangan
masyarakat untuk mendapatkan perumahan dari pengembang.
Dalam  hal  ini  pemerintah  yang menerbitkan Perda tentang RTRW, menerbitkan  serangkaian  ijin sampai dengan proses pengawasan dalam pembangunan perumahan tidak memberikan intevensi kepada pihak pengembang  dalam  proses  penunjukan penerima  manfaat.  Karena  tidak  ada peraturan  atau  SOP  dari  pemerintah  yang
270 381 337 543 149 399 323 290 158 741 458 498 406 99 353 240 40 204 54 153 270 128 569 401 270 495 107 96 612 122 0 100 200 300 400 500 600 700 800 01.L EG O N K U LO N
02.P A G A DE N B A R A T 03.JA LA N CA G A K
04.CIP EUN DE UY 05 .S A G A LA H ERA N G
06.CIJ A MBE
07.P A G A DE N 08.B IN O N G
09.P A BUA R A N
10 .PA TO KBE U SI
11.KA SO M A LA N G 12.P US A KA N A G A R A
13.DA W UA N 14.S U B A N G
16.CIS A LA K 16.CIA TE R
17.CIB O G O 18.S ER A N G P A N JA N G 19.CIA SE M 20.B LA N A K A N
21.CIP UN A G A R A
22.P URW A DA DI 23.T A N JUN
G SI A N G 24.P US A KA JA YA 25.P A MA N UKA N 26.KA LIJA TI 27.CIKA UM 28.S U K A SA R I 29.T A MBA KDA H A N 30.CO MP R EN G
Gambar 4.17 Keluarga Berumah Tidak Layak Huni
mengatur  secara  teknis  siapa  saja  yang berhak menerima manfaat atas pembanguna  perumahan.Mekanisme  pasar dan hukum  ekonomi berlaku ketika rumah yang  dikembangkan  oleh  pihak  ketika sudah  siap.Masyarakat  yang  mempunyai tingkat  ekonomi,  social  dan  budaya  yang dapat  memiliki  hunian  tersebut.  Karena pihak  pengembang  tidak  mempersoalkan bahwa kepemilikian bertujuan untuk memenuhi kebutuhan hidup ataukah investasi bidang property
4) Ketepatan Lingkungan
Insiasi dalam pembangunan perumahan  masih  berasal  dari  BP4D, sehingga  DPRD  merupakan  badan  yang mengkaji bahwa inisiasi tersebut merupakan kepentingan yang urgen ataukah masih dapat ditangguhkan.Mengingat posisi BP4D merupakan  salah  satu  institusi  pemerintah yang berperan dalam merencanakan pembangunan  daerah  baik  itu  dalam jangka  pendek,  menengah  ataupun  jangka panjang.Pembangunan perumahan merupakan salah satu bentuk pembangunan  daerah  dalam  bidang  fisik. BP4D  merencanakan  arahan  lokasi  yang akan  dibangun  oleh  pihak  ketiga  sebagai penyedia  perumahan.  Sehingga  BP4D dalam  pemerintahan  mempunyai  posisi yang  strategis  dalam  proses  perencanaan pembangunan daerah. Hanya saja
pembangunan  daerah  mempunyai  skala prioritas  masing-masing.Mengingat  setiap pembangunan mempunyai konsekunsi dengan  ketersediaan  anggaran  pemerintah daerah.Berkaitan dengan perumahan, Subang  belum  dapat  mengalokasikan anggaran  untuk  kepentingan  tersebut. Fokus dalam perbaikan infrastruktur merupakan  proses  yang  sedang  dijalankan oleh  pemerintah  Kabupaten  Subang.  Jalan merupakan skala prioritas yang direncanakan  oleh  pemerintah  Kabupaten Subang,  hal  ini  dikarenakan  bahwa  jalan merupakan salah satu kebutuhan masyarakat.Bukan saja masyarakat Subang,  tetapi  masyarakat  yang  melewati dan  berkunjung  ke  Kabupaten  Subang dengan  berbagai  kepentingan.  Dengan manfaat yang akan diterima oleh masyarakat  yang  begitu  besar  dalam mendukung perputaran ekonomi masyarakat, sehingga pemerintah memberikan  alokasi  untuk  perawatan  dan perbaikan jalan
Keberadaan pemerintah dan lembaga  pemerintah  mengawasi  anggaran tersebut, apakah sesuai dengan peruntukannya ataukah tidak. Proses pengawasan  ini  dilakukan  oleh  DPRD Subang  yang  diberikan  wewenang  untuk mengawasi  jalannya  pembangunan  di Subang.  Ada  tiga  fungsi  utama  lembaga perwakilan rakyat yaitu legislation, representation dan administrative
oversight. Dalam  fungsi  legislasi,  DPRD Subang berperan dalam pembuatan kebijakan  yang  salah  satunya  tentang Perda  RTRW.  Lembaga  pewakilan  rakyat tersebut  tentu  saja  berperan  dalam  proses pembuatan  kebijakan  tersebut  sehingga perangkat  pemerintah  dapat  menjalankan peraturan  tersebut.  Walaupun  kondisinya tidak demikian, DPRD tidak dapat berbuat banyak  dalam  proses  pengawasan  dalam pelaksanaan RTRW. Skala yang diterapkan  pada  RTRW  yang  makro menyebabkan  biasnya  peruntukan  zona- zona  dalam  pengembangan  wilayah  di Kabupaten  Subang.  Belum  terbentuknya Peraturan  Bupati  yang  secara  teknis mengatur  bagaimana  pola  pembangunan perumahan di Subang menjadikan pengawasan  yang  dilakukan  oleh  DPRD kepada BP4D, DPMPTSP, Dinas Perumahan  dan  Kawasan  Permukiman, PUPR  menjadi  kurang  maksimal.  Belum adanya tindakan yang nyata dari perangkat pemerintah  dan  DPRD  dalam  membentuk Peraturan  Bupati  sebagai  penjelas  dari Perda RTRW menunjukan kurang konsistennya pemerintah menjadi regulator.

## KESIMPULAN
Dari hasil penelitian dan pembahasan  yang  telah  dilakukan  dan dipaparkan  pada  bab  sebelumnya  secara umum dapat dikatakan bahwa
implementasi kebijakan pembangunan perumahan  di  Kabupaten  Subang  belum sesuai  dengan  RTRW  2011-2031  hal  ini disebabkan  masih  adanya  persoalan  yang terkait  dengan  pelaksanaan  dilapangan, bahwa  implementasi  kebijakan  belum sesuai  dengan  peraturan  daerah  dan  tidak didukung  dengan  RDTR  dan  peraturan zoning, masih terdapat kelemahan- kelemahan yang berasal dari penyelenggara  dan  pelaksana  kebijakan. Berdasarkan  hal  tersebut  maka  secara khusus  dikemukakan beberapa kesimpulan yang  diperoleh  dalam  penelitian  ini, berkaitan  dengan  ketepatan  kebijakan bahwa  Perda  RTRW  2011-2031  belum mengakomodasi  wilayah-wilayah  yang dianggap  potensi  bagi  pengembangan kawasan  terbangun.Karena  Perda  tersebut belum  dapat  merefleksikan  pengelolaan lahan di Kabupaten Subang untuk sekarang dan  masa  mendatang.  Selain  itu,  belum didukungnya  derivate  kebijakan  RTRW Kabupaten Subang dengan RDTR ,Peraturan  Zoning  dan  Peraturan  Bupati Subang sehingga pembangunan perumahan di  Kabupaten  Subang  lebih  banyak mengorbankan kebijakan pertanian. Proses pembangunan  perumahan  menggunakan lahan  atau  areal  pertanian  yang  bersifat produktif  bukan  mencari  areal  atau kawasan  siap  bangun  untuk  pembangunan perumahan di Kabupaten Subang
Berkaitan dengan ketepatan pelaksanaan  Pemerintah  Kabupaten  yang membentuk  BKPRD  belum  memberikan dampak  yang  tinggi  atas  pelaksanaan RTRW. Pelaksanaan pengawasan, pengendalian  dan  pemberian  pemberian rekomendasi  kepada  BP4D,  PUPR,  Dinas Perumahan dan Kawasan Permukiman dan DPMPTSP  yang  diberikan  wewenang dalam pemberian izin. Izin yang dikeluarkan oleh pemerintah belum menjadi  proses  pengawasan  secara  dini dalam rangka pemanfaatan ruang.
Sehingga pengembang tetap melaksanakan pembangunan  pada  areal  pertanian  yang produktif  dengan  dalih  bahwa  akses  atas pembangunan  menjadi  hal  utama  untuk dilakukan. Adanya kepentingan politik dan bentuk  intervensi  dari  pemerintah  pusat kepada pemerintah daerah dalam melaksanakan  pembangunan  perumahan yang tertuang dalam RPJM
Berkaitan  dengan  ketepatan  target pembangunan perumahan yang diperuntukan  untuk  memenuhi  kebutuhan dasar  masyarakat  hanya  dapat  dinikmati oleh  sebagian  kecil  masyarakat  Subang. Proses kepemilikan rumah lebih didominasi  oleh  masyarakat  pendatang dengan  alasan  investasi  bidang  property dan  pertimbangan  akses  menuju  kota  di sekitar  Subang.  Kemampuan  daya  beli masyarakat  subang  juga  menjadi  faktor pertimbangan  lain  bahwa  masyarakat
subang  tidak  memprioritaskan  perumahan yang dikembankan oleh pihak pengmbang. Berkaitan  dengan  lingkungan  lingkungan internal pemerintah belum dapat menjalankan sepenuhnya proses pengawasan, pengendalian, monitoring dan evaluasi pelaksanaan kebijakan pembangunan  perumahan.  BKPRD  belum dapat  menjalankan  tugas  sebagai  badan koordinasi  dalam  pembangunan  daerah khususnya  pembangunan  perumaan.Dari sisi  ekonomi  masyarakat  Subang  yang sedang menggeliat dari adanya pembangunan  industri  dapat  menunjang distribusi  kepemilikan  rumah.  Namun  dari segi  pendidikan,  lapangan  usaha  dan budaya  masyarakat  subang,  masih  jauh dari akses dan daya tarik untuk mendapatkan hunian layak yang dikembangkan oleh pihak pengembang

## DAFTAR PUSTAKA
Adam, David. 1994. Urban Planning and The Development Process. UCL Press. University College London Anderson.  1979. Public  Policy  Making , Holt,  Rinehart,  and  Winston:  New York
Archibugi.F., 2008 . Planning  Theory.From the  Political  Debate  to the.
Methodological Reconstruction
Barnett, Jonathan. 1982. An introduction to urban design . Harper and row New York.
Blakely  and  Bradshaw.  2002. Planning Local Economic Development:
Theory  and  Practice ,  3rd  Ed. SAGE Publication. California-USA
Bratakusumah,  Deddy  Supriady  &  Riyadi, 2004. Perencanaan  Pembangunan Daerah .  Jakarta:  PT.  Gramedia Pustaka Utama Bryant,  C.,  dan  White  L.G.,  1989,
Manajemen  Pembangunan  untuk Negara Berkembang , Jakarta: LP3ES
Christenson,  J.A.  and  Robinson,  J.W. 1989. Community  Development  in Perspective .  Iowa  State  University Press, Ames Iowa.
Cohen dan Uphoff. 1997. Rural Development  Participation .  Cornel
University. New. York
Conyer dan Hills. 1984. An Introduction to Development Planning in the Third World . Chichester: John Wiley and
Sons Creswel,  John. W.  1994. Research  Design Qualitative and Quantitative
Approach. Sage  Publication:  New
Delhi Diana  Conyers  and  Peter  Hills,1984. An Introduction to Development Plannning  inthe  Third  Word, John Wiley series on public administration in developing countries,  John  Wiley  &  Sons  Ltd. New York. Dukeminer, Jese and Krier, 1998. Architecture and Urban Design 1967-1992, Academy Edition, London
Etzioni,  1967, Social  Change,  Sources,
Patterns  and  Consequences .  New
York,  London:  Basic  Books  Inc Publishers
Fainstein,  N.,1999, City  Planning  and Political Values; an Updated View,
In  Readings  in  Planning  Theory ,
Ed,  Campbell,s.,  and  Fainstein,  S., Masaachusetts: Blackwell Publisher Inc Friedmann.  1999. System  Hukum  Dalam
Perspektif  Ilmu  Sosial,  The  Legal
System: A Sosial Science
Perspektive , Nusa Media, Bandung
Goggin, Malcolm L et al . 1990.
Implementation,
Theory and
Practice: Toward a Third
Generation, Scott,  Foresmann  and Company, USA.
Jones.  1991. Organizational  Theory: Structure,  Take  and  Case .  New York:  Addison-Wasley  Publishing Company Kaho, Josef Riwu, 1997, Prospek Otonomi Daerah di Negara Republik
Indonesia. Fak.  Sospol  -  UGM, Yogyakarta
Koontz.  1994. Management ,  Edition  VII, Tokyo: Mc Graw-Hill. Kogakusha
Mayo,  M.  1994.  “ Community  Work ”, dalam  Hanvey  and  Philpot  (eds), Practising  Social  Work.  London:
Routhledge.
Mazmanian,  Daniel  A  and  Paul  A. Sabatier. 1983. Implementation and Public  Policy, Scott  Foresman  and Company, USA.
Merilee  S.  Grindle.  1980. Politics  and Policy Implementation  in  the Third World ,Princeton  University  Press, New Jersey Nakamura, Robert T and Frank Smallwood.  1980. The  Politics  of Policy  Implementation ,  St.  Martin Press, New York.
Raz,  Joseph,  1980. Concept  of  A  Legal System,  An  Introduction  to  the Theory of Legal System , Clarendon Press, Oxford Richard E, Matland. 1995. Synthesizing the Implementation  Literature:  The Ambiguity-Conflict Model of Policy Implementation. Oxford  University Press