## PERBANDINGAN KELAYAKAN INVESTASI GEDUNG GREEN BUILDING DAN KONVENSIONAL DI WILAYAH DKI JAKARTA
( Investment Feasibility Comparative Analysis of Green Building and Conventional in DKI Jakarta )
Yasmin Ramadian 1 , Oei Fuk Jin 1
1 Program Studi Magister Teknik Sipil Universitas Tarumanagara E-mail: yasminramadian@gmail.com
Diterima 3 Januari 2024, Disetujui 6 April 2024

## ABSTRAK
Bangunan sustainability pada  umumnya  menunjukkan  lingkungan  yang  ramah,  hemat  energi,  dan  mengurangi  biaya operasional sehingga membuka peluang investasi yang cukup besar pada bangunan hijau jenis properti perkantoran.). Studi  ini  bertujuan  untuk  menganalisa  kelayakan  finansial  pada  empat  gedung  perkantoran  yang  dibagi  menjadi  dua kategori, yaitu kategori satu (gedung 1 dan Gedung 3) dengan tipe bangunan grade A dan kategori dua (gedung 2 dan gedung 4) dengan tipe bangunan grade B. Gedung 1 dan gedung 2 telah mendapatkan sertifikasi green building yang dikeluarkan oleh GBCI. Gedung 2 dan gedung 4 merupakan gedung dengan konsep konvensional. Analisa perhitungan dilakukan dengan menggunakan metode Net Present Value (NPV), Internal Rate of Return (IRR), dan Payback Period (PP).  Berdasarkan  hasil  analisa,  dari  dua  kategori  tipe  bangunan  tersebut  didapat  hasil  bahwa  NPV  masing-masing gedung dikatakan layak secara finansial dengan perbandingan NPV sebesar 294% (kategori 1) dan 162% (kategori 2). IRR  yang  didapatkan  melebihi  dari nilai  MARR,  dengan  perbandingan  sebesar  54%  (kategori  1)  dan  21%  (kategori 2). Payback  Period kurang  dari  masa  investasi  proyek  yaitu  selama  20  tahun,  dengan  selisih  selama  5  tahun (kategori  1)  dan  3  tahun  (kategori  2).  Gedung  perkantoran  dengan  NPV  tertinggi  dan  terbaik  adalah  gedung  1  dan Gedung  3  (kategori  1),  sehingga  meskipun  biaya  konstruksi  dan  perencanaan  desain  gedung green  building yang dikeluarkan lebih tinggi namun dalam objek penelitian pada masing-masing gedung terdapat perbedaan NPV dan IRR yang  cukup  signifikan  dan  diharapkan  seluruh  pekerjaan  konstruksi  baru  maupun  renovasi  yang  dilakukan  oleh pengembang atau developer dapat menerapkan konsep green building .
Kata Kunci: Keberlanjutan, Bangunan Hijau, NPV

## ABSTRACT
Sustainable buildings generally demonstrate a friendly environment, save energy and reduce operational costs, thus opening  up  significant  investment  opportunities  in  green  buildings  of  the  office  property  type.  It  is  a  shame  that currently there are still very few office building developers who apply the green building concept, meanwhile the green building  concept  provides  31%  greater  profits  than  conventional  buildings.  This  study  aims  to  analyze  the  financial feasibility of four office buildings which are divided into two categories, namely category one (building 1 and Building 3) with a grade A building type and category two (building 2 and building 4) with a grade B building type. Building 1 and building 2 has received green building certification issued by GBCI. Building 2 and building 4 are buildings with a conventional concept. Calculation analysis is carried out using the Net Present Value (NPV), Internal Rate of Return (IRR) and Payback  Period (PP) methods. Based  on  the results of the  analysis, from  the two categories of building types, the results showed that the NPV of each building was said to be financially feasible with an NPV ratio of 294% (category  1)  and  162%  (category  2).  The  IRR  obtained  exceeds  the  MARR  value,  with  a  comparison  of  54% (category 1) and 21% (category 2). The payback period is less than the project investment period, namely 20 years, with a difference of 5 years (category 1) and 3 years (category 2). The office buildings with the highest and best NPV are  Building  1  and  Building  3  (category  1),  so  that  even  though  the  construction  costs  and  green  building  design planning  costs  incurred  are  higher,  in  the  research  object  of  each  building  there  are  quite  significant  differences  in NPV and IRR and It is hoped that all new construction and renovation work carried out by developers can apply the green building concept.
Keywords : Sustainability, Green Building, NPV

## PENDAHULUAN
Konsep  arsitektur,  pengembang,  perencana  kota,  dan pihak-pihak  yang  terkait  dengan  pengembangan properti menunjukkan perhatiannya pada isu sustainability  developement sehingga  desain  dan pengembangan bangunan hijau akan menjadi suatu hal yang  umum.  Bangunan sustainability pada  umumnya menunjukkan  lingkungan  yang  ramah,  hemat  energi, dan  mengurangi  biaya  operasional  sehingga  membuka peluang  investasi  yang  cukup  besar  pada  bangunan hijau  jenis  properti  perkantoran.  Namun  dalam  hal  lain ketahanan  dari  bangunan  hijau  ( green  building )  dapat dicapai  melalui  efisiensi  energi,  air,  bahan/material bangunan,  peningkatan  mutu  lingkungan,  optimasi pemeliharaan  bangunan,  dan  pengurangan  sampah (Sudarman, Syuaib, & Nuryuningsih, 2021).
Saat  ini  tingkat  hunian  pada  bangunan  hijau  23%  lebih tinggi  dibandingkan  bangunan  konvensional  (Lubis, 2022). Hal tersebut membuat bangunan hijau memberikan keuntungan 31% lebih besar dibandingkan bangunan  konvensional  dan  37%  lebih  rendah  untuk biaya operasionalnya (Anastasia, 2011). Green Building Council  of  Australia (2023)  sudah  membuat road  map dan  target  dalam  proyek sustainability untuk  55,5  juta meter persegi lahan bangunan di Australia. Sustainability dapat  memperoleh  5%-10%  lebih  tinggi pendapatan  sewa,  pengembalian  investasi  lebih  tinggi 14% dari nilai return on investment (ROI), dan nilai aset 10% lebih tinggi dari bangunan konvensional (Schumann,  2010).  Berdasarkan  hasil  penelitian, gedung Menara BCA Grand Indonesia dapat menghemat
penggunaan
air
sebesar 4,47 liter/orang/hari.  Efisiensi  penggunaan  air  sebesar  11% (Rp327.849.097,14), pengembalian investasi atau payback  period selama  3,5  tahun  serta net  present value (NPV)  sebesar  Rp218.642.475,89.  Sehingga penerapan green  building pada  gedung  tersebut dikatakan layak dan mendatangkan keuntungan (Kristiadi  &  Yuwono,  2023).  Penelitian  lain  dilakukan pada National  Hospital Surabaya  pada  tahun  2014, dengan  mengaplikasikan  tiga  konsep green  building , yaitu green  design,  green  material,  dan  green technology bahwa  pada  bangunan  tersebut  dilakukan penelitian  pada  tiga  fitur green  building yang  tersedia, yaitu  kaca sunergy dengan  kaca clear , air  conditioner (AC) variable  refrigerant  flow (VRV)  III  dengan  AC standar,  dan  lampu light  emitting  diode (LED)  dengan lampu essensial .  Hasil  analisis  dengan  perbandingan net  present  value (NPV)  menunjukan  bahwa  hasil perhitungan  NPV  dengan  menggunakan  kaca clear lebih  menguntungkan  dari  pada  kaca sunergy , perhitungan  NPV  AC  VRV  III  (Rp1.106.990.000.000) lebih besar
dari
pada AC standar (Rp1.106.680.000.000),  dan  perhitungan  NPV  lampu LED lebih besar (517.120.000.000) dari lampu essensial (Rp517.057.000.000)  (Andini  &  Utomo,  2014).Sampai dengan tahun 2022, hanya ada 60 gedung di Indonesia yang mendapat sertifikat bangunan hijau atau memenuhi  kriteria greenship dari Green  Building Council Indonesia (GBCI)  (Alexander, 2023).
Dalam  pengimplementasian green  building diperlukan investasi  pada  aset-aset  jangka  panjang  seperti  salah satunya  aplikasi  teknologi  ramah  lingkungan.  Banyak yang  menganggap  bahwa  pengimplementasian green building membutuhkan investasi yang besar. Tetapi bila pengelola bangunan sebelumnya melakukan keputusan investasi  modal  dengan  kajian  investasi,  maka pengembalian green building akan  lebih tinggi daripada bangunan  yang  konvensional.  Selain  itu,  dengan pembangunan  maupun  renovasi  berdasarkan  pada keramahan  lingkungan,  maka  penggunaan  sumber daya  seperti  energi  listrik  dan  air  pada  operasional green  building akan  lebih  efisien  dibandingkan  dengan bangunan konvensional lainnya (Simangunsong, 2022).
Dari  permasalahan  diatas,  terlihat  dampak  yang  cukup signifikan  terhadap  pengaruh  konsep green  building . Sehingga  perlu  dilakukan  sebuah  analisis  terhadap gedung-gedung yang sudah menerapkan konsep green building, salah  satunya  gedung  jenis  perkantoran dengan  menganalisis  biaya  investasi,  operasional  dan maintenance ,  serta  pendapatan  untuk  menghitung kelayakan  finansial  gedung green  building dan konvensional.  Dari  hasil  penelitian  diharapkan  dapat memberikan pengetahuan bahwa konsep green building memiliki  pengaruh  pada  investasi  bangunan  dan  dapat mendorong
pengembang properti dalam
mengembangkan konsep green building .

## METODE
Obyek  dalam  penelitian  ini  adalah  empat  gedung perkantoran,  yang  terdiri  dari  dua  gedung  tersertifikasi green  building dan  dua  gedung  non- green  building (konvensional) yang berada diwilayah DKI Jakarta. data yang  digunakan  dalam  penelitian  ini  yaitu  biaya operasional gedung (biaya pemakaian listrik, pemakaian air,  biaya  pemeliharaan,  biaya maintenance ,  biaya replacement ,  retribusi  sampah,  pajak  bumi  dan bangunan  (PBB),  dan  asuransi  properti  (gedung). Kedua  adalah  biaya  gaji  pegawai  dan outsourcing ( security dan cleaning  service )),  pendapatan  (biaya sewa  dan service  charge )  dan  biaya  investasi  (biaya perencanaan  dan  konstruksi  fisik).  Dalam  melakukan penelitian terdiri dari beberapa tahapan, pertama adalah tahap  pengumpulan  data  melalui  survei  langsung  pada masing-masing gedung yang akan diteliti. Kedua adalah pengolahan  data  dengan  tahap  awal  melakukan  studi literatur  mengenai  studi  kelayakan  finansial  dan peramalan    (Silalahi,  Rozikin,  Rutdjiono,  &  Setiawan, 2021).
Untuk menghitung peramalan pendapatan dan pengeluaran  ( cashflow )  tahun  pertama  menggunakan data real dan  untuk  dua  puluh  tahun  mendatang menggunakan  metode forecasting (peramalan).  Dalam penelitian  ini  jangka  waktu  perhitungan forecasting adalah  20  (dua  puluh)  tahun  ( long-range  forecast ) dengan  metode single  moving  average (rata-rata
bergerak  tunggal).  Perhitungan forecasting dalam komponen cashflow ini  memperhatikan  biaya  investasi awal (konstruksi), biaya operasional pertahun (pengeluaran  rutin),  dan  pendapatan  sewa  per  tahun (biaya  sewa  dan service  charge permeter  pertahun). Ketiga  setelah  mendapatkan  seluruh  hasil  perhitungan cashflow pada  masing-masing  gedung  yang  menjadi objek penelitian maka dilakukan analisis dan kesimpulan dengan menggunakan tiga metode perhitungan,  yaitu  NPV,  IRR,  dan payback  period . Diagram  alir  penelitian  perhitungan  masing-masing gedung digambarkan pada Gambar 1.
Mulai Studi Literatur Kesimpulan dan Saran Selesai Pengolahan Data Survei dan Pengumpulan Data Bangunan Penerapan Konsep green building Bangunan Konvensional 1. Data anggaran pelaksanaan proyek 2. Data operasional gedung
Analisis Kelayakan Finansial dengan metode perhitungan NPV dan IRR
Gambar 1. Diagram Alir Penelitian

## HASIL DAN PEMBAHASAN
Perbandingan  gedung  dilakukan  menjadi  2  (dua) kategori  ( grade ),  pertama  adalah  gedung  1  ( green building )  dan  gedung  3  (non- green  building ).  Kedua adalah  gedung  2  ( green  building )  dan  gedung  4  (non- green  building ).  Kategori  dipilih  berdasarkan  jenis perkantoran  dengan grade A  (kategori  1)  dan grade B (kategori 2), serta berada di wilayah DKI Jakarta. Data terkait masing-masing gedung dapat dilihat pada Tabel 1 dibawah ini.
Tabel 1. Data Gedung
Jenis Properti Luas Lahan (m2) Area Sewa (m2) Jumlah Lantai Biaya Sewa (Rp) Service Charge (Rp) Gedung 1 ( Green Building ) 5.391 26.672 30 240.000 72.000
Jenis Properti Luas Lahan (m2) Area Sewa (m2) Jumlah Lantai Biaya Sewa (Rp) Service Charge (Rp) Gedung 2 ( Green Building ) 7.009 16.367 16 215.000 61.000 Gedung 3  ( Non - Green Building ) 7.879 24.045 26 170.000 63.000 Gedung 4  ( Non - Green Building ) 10.770  12.942 13 200.000 54.000

## Biaya Investasi
Biaya  investasi  pada  penelitian  ini  diperoleh  dari wawancara  dengan  pemilik  gedung  yang  terdiri  dari biaya  perencanaan  dan  konstruksi  fisik  dan  tidak termasuk biaya pengadaan atau pembelian tanah/lahan.  Biaya  investasi  bersumber  dari  dana investasi (deposito) masing-masing perusahaan. Berdasarkan  hasil  perhitungan,  biaya  investasi  pada masing-masing  gedung  dapat  dilihat  pada  Tabel  2 dibawah ini.
Tabel 2 . Biaya Investasi Jenis Properti Biaya Investasi (Rp) Gedung 1 453.491.854.788 Gedung 2 300.665.572.000 Gedung 3 359.454.832.484 Gedung 4 232.431.236.361

## Biaya Operasional
Biaya  operasional  masing-masing gedung selama satu tahun  berasal  dari  dua  komponen.  Pertama  adalah biaya pemakaian listrik, pemakaian air, biaya pemeliharaan,  biaya maintenance ,  biaya replacement , retribusi sampah, pajak bumi dan bangunan (PBB), dan asuransi  properti  (gedung).  Kedua  adalah  biaya  gaji pegawai  dan outsourcing ( security dan cleaning service ). Detail biaya  operasional  tahun  2022  dapat dilihat pada tabel berikut ini:
a.  Biaya maintenance pada  masing-masing  gedung terdapat pada Tabel 3 dibawah ini.
Tabel 3. Biaya maintenance
Kategori Gedung Green Building (Rp) Non-green building (Rp) Kategori 1 Gedung 1 Gedung 3 521.695.917 875.619.504 Kategori 2 Gedung 2 Gedung 4 213.964.000 482.424.164
b.  Biaya replacement pada  masing-masing  gedung terdapat pada Tabel 4 dibawah ini.
Tabel 4. Biaya replacement Kategori Gedung Green Building (Rp) Non-green building (Rp) Kategori 1 Gedung 1 Gedung 3 156.508.775 262.685.851 Kategori 2 Gedung 2 Gedung 4 64.189.200 144.727.249
c. Biaya  pemeliharaan  gedung  pada  masing-masing gedung terdapat pada Tabel 5 dibawah ini.
Tabel 5. Biaya pemeliharaan gedung
Kategori Gedung Green Building (Rp) Non-green building (Rp) Kategori 1 Gedung 1 Gedung 3 78.254.388 131.342.926 Kategori 2 Gedung 2 Gedung 4 32.094.600 72.363.625
d.  Biaya  pemakaian  air  gedung  pada  masing-masing gedung terdapat pada Tabel 6 dibawah ini
Tabel 6. Biaya pemakaian air
Kategori
Gedung Green Building (Rp) Non-green building (Rp) Kategori 1 Gedung 1 Gedung 3 65.973.727 335.137.500 Kategori 2 Gedung 2 Gedung 4 96.196.118 182.261.250
e.  Biaya  pemakaian  Listrik  gedung  pada  masing- masing gedung terdapat pada Tabel 7 dibawah ini
Tabel 7. Biaya pemakaian Listrik Kategori
Gedung Green Building (Rp) Non-green building (Rp) Kategori 1 Gedung 1 Gedung 3 1.590.009.399 4.824.710.207 Kategori 2 Gedung 2 Gedung 4 2.233.181.829 2.943.100.876
f. Biaya  internet  gedung  pada  masing-masing  gedung terdapat pada Tabel 8 dibawah ini
Tabel 8. Biaya internet
Kategori Gedung Green Building (Rp) Non-green building (Rp) Kategori 1 Gedung 1 Gedung 3 253.257.600 284.914.800 Kategori 2 Gedung 2 Gedung 4 221.600.400 179.615.304
g.  Biaya Telepon gedung pada masing-masing gedung terdapat pada Tabel 9 dibawah ini
Tabel 9. Biaya Telepon Kategori Gedung Green Building (Rp) Non-green building (Rp) Kategori 1 Gedung 1 Gedung 3 27.672.000 41.476.079
Kategori Gedung Green Building (Rp) Non-green building (Rp) Kategori 2 Gedung 2 Gedung 4 29.013.624 32.974.752
h.  Biaya  Retribusi  sampah  gedung  pada  masing- masing gedung terdapat pada Tabel 10 dibawah ini
Tabel 10. Biaya Retribusi sampah
Kategori Gedung Green Building (Rp) Non-green building (Rp) Kategori 1 Gedung 1 Gedung 3 36.000.000 30.000.000 Kategori 2 Gedung 2 Gedung 4 30.000.000 24.000.000
i. Biaya  pajak  gedung  pada  masing-masing  gedung terdapat pada Tabel 11 dibawah ini
Tabel 11. Pajak Kategori Gedung Green Building (Rp) Non-green building (Rp) Kategori 1 Gedung 1 Gedung 3 1.285.367.635 982.462.573 Kategori 2 Gedung 2 Gedung 4 747.985.724 483.649.324
j. Asuransi  Gedung  pada  masing-masing  gedung terdapat pada Tabel 12 dibawah ini
Tabel 12. Asuransi gedung Kategori Gedung Green Building (Rp) Non-green building (Rp) Kategori 1 Gedung 1 Gedung 3 994.961.129 788.643.902 Kategori 2 Gedung 2 Gedung 4 659.660.265 513.339.595
k. Gaji  pegawai  pada  masing-masing  gedung  terdapat pada Tabel 12 dibawah ini
Tabel 13. Gaji pegawai Kategori Gedung Green Building (Rp) Non-green building (Rp) Kategori 1 Gedung 1 Gedung 3 232.055.200 281.663.200 Kategori 2 Gedung 2 Gedung 4 254.103.200 143.863.200
l. Outsourcing pada  masing-masing  gedung  terdapat pada Tabel 14 dibawah ini.
Tabel 14. Outsourcing Kategori Gedung Green Building (Rp) Non-green building (Rp) Kategori 1 Gedung 1 Gedung 3 7.337.736.605 6.147.131.701 Kategori 2 Gedung 2 Gedung 4 4.749.283.437 3.345.742.061
Data yang digunakan untuk menghitung seluruh biaya di atas  merupakan  data  tahun  2022,  sehingga  untuk perhitungan  tahun  selanjutnya  kenaikan  dihitung berdasarkan  nilai  inflasi  yang  sudah  diramalkan.
Perhitungan  nilai  inflasi  tahun  yang  akan  datang diperoleh  menggunakan  metode moving  average dengan menggunakan data inflasi 3 tahun terakhir pada tabel 15 dibawah ini . Tabel 15. Tabel Inflasi Tahun Inflasi (%) 2021 1,560% 2022 4,206% 2023 4,022% = (1,560 + 4,206 + 4,022) / 3 = 3,263% inflasi tahun 2024
Untuk perhitungan tahun selanjutnya, dihitung dengan melanjutkan tahun inflasi seterusnya dapat dilihat pada Tabel 21 dibawah ini.

## Pendapatan
Pendapatan untuk masing-masing gedung berasal dari biaya  sewa  dan service  charge .  Untuk  menghitung pendapatan  pertahun,  biaya  sewa  dan service  charge dikali  dengan  jumlah occupancy sewa.  Tingkat occupancy diperoleh  dari  hasil  wawancara  kepada pihak building  management. Biaya  sewa, service charge, dan occupancy dapat  dilihat  pada  Tabel  16 dibawah ini.
Tabel 16. Biaya sewa dan service charge permeter Jenis Properti Biaya Sewa (Rp)/m 2 Service Charge (Rp)/m 2 Occupancy Sewa (%) Gedung 1 250.000 72.000 37% Gedung 2 215.000 61.000 80% Gedung 3 170.000 63.000 75% Gedung 4 200.000 54.000 85%
Berdasarkan  rincian  biaya  sewa  pada  masing-masing gedung  tahun  2022  pada  Tabel  16  maka  pendapatan biaya sewa dan service charge dapat dilihat pada Tabel 17 dibawah ini.
Tabel 17. Pendapatan biaya sewa dan service charge
Jenis Properti Occupancy Sewa (%) Biaya Sewa (Rp) Service Charge (Rp) Gedung 1 37% 29.605.920.000 8.526.504.960 Gedung 2 80% 33.781.488.000 9.584.515.200 Gedung 3 75% 36.788.880.600 13.633.526.340 Gedung 4 85% 26.401.680.000 7.128.453.600
Sehingga  total  pendapatan  masing-masing  gedung pada  tahun  2022  dapat  dilihat  pada  tabel  18  dibawah ini.
Tabel 18. Total pendapatan masing-masing gedung pada tahun 2022 Kategori Gedung Green Building (Rp) Non-green building (Rp) Kategori 1 Gedung 1 Gedung 3 38.132.424.960 50.422.406.940 Kategori 2 Gedung 2 Gedung 4 43.366.003.200 33.530.133.600
Dari  hasil  perolehan data  dan perhitungan  pendapatan, maka dilakukan analisis untuk membandingkan kelayakan  investasi  pada  gedung green  building dan non- green  building. Perbandingan  ini  dilakukan  dengan cara mengasumsikan rata-rata tingkat occupancy tahun pertama  sebesar  jumlah  70%  (tujuh  puluh)  persen  dan naik  sebesar  5%  (lima)  persen  hingga  tahun  ketujuh, lalu  setelah  tahun  keenam  sampai  tahun  kedua  puluh tingkat occupancy diasumsikan seragam ( uniform ) yaitu sebesar  100%  (seratus)  persen  pada  masing-masing gedung.  Dari  hasil  perhitungan  diperoleh  pendapatan seperti pada Tabel 19 dan Tabel 20 dibawah ini.
Tabel  19. Pendapatan  biaya  sewa  tingkat occupancy 70% pada tahun pertama
Kategori Gedung Green Building (Rp) Non-green building (Rp) Kategori 1 Gedung 1 Gedung 3 16.131.225.600 7.271.214.048 Kategori 2 Gedung 2 Gedung 4 4.792.257.600 3.354.566.400 Tabel 20. Pendapatan service charge tingkat occupancy 70% pada tahun pertama Kategori Gedung Green Building (Rp) Non-green building (Rp) Kategori 1 Gedung 1 Gedung 3 56.011.200.000 19.620.736.320 Kategori 2 Gedung 2 Gedung 4 16.890.744.000 12.424.320.000
Selanjutnya, hasil  perhitungan  pendapatan  biaya  sewa dan service  charge tahun  kedua  sampai  tahun  kedua puluh  pada  masing-masing  gedung  dapat  dilihat  pada Tabel 22 dibawah ini dengan asumsi tingkat occupancy yang sudah ditentukan.

## Tabel 21. Biaya Operasional Pertahun
No. Tahun Inflasi Gedung 1 Gedung 2 Gedung 3 Gedung 4 1 2023 3,263% 14.251.234.852 9.211.636.020 14.691.131.439 8.029.307.959 2 2024 3,830% 14.900.874.461 9.631.982.235 15.413.368.647 8.422.111.156 3 2025 3,705% 15.552.372.731 10.053.527.642 16.137.256.720 8.815.826.355 4 2026 3,599% 16.207.061.038 10.477.131.235 16.863.978.184 9.211.106.827 5 2027 3,712% 17.053.494.435 10.986.292.766 17.889.272.649 9.770.925.495 6 2028 3,672% 17.587.288.290 11.370.050.661 18.380.350.683 10.036.432.484 7 2029 3,661% 18.299.273.294 11.830.621.604 19.157.963.099 10.459.827.073 8 2030 3,681% 18.808.189.049 12.158.969.800 19.609.982.303 10.709.539.838 9 2031 3,671% 19.334.404.633 12.498.479.700 20.077.367.222 10.967.741.214 10 2032 3,671% 20.042.169.790 12.916.984.281 20.834.219.712 11.385.450.754 11 2033 3,675% 20.445.984.566 13.215.661.791 21.064.673.021 11.513.166.849 12 2034 3,673% 21.032.497.165 13.594.074.822 21.585.613.777 11.800.954.526 13 2035 3,673% 21.640.606.801 13.986.422.080 22.125.737.029 12.099.339.351 14 2036 3,673% 22.271.140.252 14.393.236.998 22.685.777.126 12.408.727.005 15 2037 3,673% 23.087.010.815 14.881.489.691 23.538.650.877 12.879.482.370 16 2038 3,673% 23.602.398.412 15.252.153.645 23.868.201.225 13.061.943.481 17 2039 3,673% 24.304.945.631 15.705.431.244 24.492.203.982 13.406.666.566 18 2040 3,673% 25.033.280.855 16.175.347.048 25.139.111.657 13.764.043.206 19 2041 3,673% 25.788.375.595 16.662.527.869 25.809.787.146 14.134.550.099 20 2042 3,673% 26.733.463.812 17.234.150.658 26.777.432.264 14.668.709.574

## Pendapatan
Pendapatan  untuk  masing-masing  gedung  berasal  dari biaya sewa dan service charge . Besar nilai pendapatan dapat dilihat pada Tabel 22 dibawah ini.
Tabel 22. Pendapatan Pertahun
No. Tahun Occupancy Gedung 1 Gedung 2 Gedung 3 Gedung 4 1 2023 70% 72.142.425.600 37.945.252.800 47.060.913.144 27.613.051.200 2 2024 75% 77.295.456.000 40.655.628.000 50.422.406.940 29.585.412.000 3 2025 80% 82.448.486.400 43.366.003.200 53.783.900.736 31.557.772.800 4 2026 85% 87.601.516.800 46.076.378.400 57.145.394.532 33.530.133.600 5 2027 90% 92.754.547.200 48.786.753.600 60.506.888.328 35.502.494.400 6 2028 95% 97.907.577.600 51.497.128.800 63.868.382.124 37.474.855.200 7 2029 100% 103.060.608.000 54.207.504.000 67.229.875.920 39.447.216.000 8 2030 100% 103.060.608.000 54.207.504.000 67.229.875.920 39.447.216.000 9 2031 100% 103.060.608.000 54.207.504.000 67.229.875.920 39.447.216.000 10 2032 100% 103.060.608.000 54.207.504.000 67.229.875.920 39.447.216.000 11 2033 100% 103.060.608.000 54.207.504.000 67.229.875.920 39.447.216.000 12 2034 100% 103.060.608.000 54.207.504.000 67.229.875.920 39.447.216.000 13 2035 100% 103.060.608.000 54.207.504.000 67.229.875.920 39.447.216.000 14 2036 100% 103.060.608.000 54.207.504.000 67.229.875.920 39.447.216.000 15 2037 100% 103.060.608.000 54.207.504.000 67.229.875.920 39.447.216.000 16 2038 100% 103.060.608.000 54.207.504.000 67.229.875.920 39.447.216.000 17 2039 100% 103.060.608.000 54.207.504.000 67.229.875.920 39.447.216.000 18 2040 100% 103.060.608.000 54.207.504.000 67.229.875.920 39.447.216.000
No. Tahun Occupancy Gedung 1 Gedung 2 Gedung 3 Gedung 4 19 2041 100% 103.060.608.000 54.207.504.000 67.229.875.920 39.447.216.000 20 2042 100% 103.060.608.000 54.207.504.000 67.229.875.920 39.447.216.000 Analisis Kelayakan Analisis kelayakan ini menggunakan Minimum Attractive  Rate  of  Return (MARR)  yang  diperoleh  dari rumus safe  rate (2,75)  ±  risiko  dikali  rata-rata  suku bunga  deposito  dan  risiko  diasumsikan  sebesar  1,5 (Nathanael  &  Indryani,  2023).  Nilai  rata-rata  suku bunga  deposito  menggunakan  lima  bank  besar  di Indonesia  (Putri  &  Prabowo,  2023)  dapat  dilihat  pada Tabel 23 dibawah ini.
Tabel 23 Rata-rata Suku Bunga Deposito Pertiga Bulan
Tahun 2023 No. Nama Bank Suku Bunga (%) 1 Bank Mandiri 2,25 2 BCA 3,50 3 BNI 2,50 4 CIMB Niaga 3,25 5 BTN 2,50 Rata-rata 2,80
*Diperoleh pada bulan November tahun 2023, dengan suku bunga pertiga bulan
Perhitungan MARR = Safe rate ± risiko x rata-rata suku bunga deposito
= 2,75 ± (1,5 x 2,80)
= 6,950%
1. Net Present Value (NPV)
Perhitungan  NPV  pada  masing-masing  gedung  dapat dilihat pada Tabel 24.
NPV = benefit – cost Tabel 24 Analisis NPV Jenis Properti Benefit (Rp) Cost (Rp) Gedung 1 ( Green Building ) 350.313.785.015  453.491.854.788 Gedung 2 ( Green Building ) 97.947.381.146 300.665.572.000 Gedung 3 ( Non - Green Building ) 88.832.347.171 359.454.832.484 Gedung 4 ( Non - Green Building ) 37.383.882.724 232.431.236.361
Sehingga  dengan  menggunakan  asumsi  yang  telah ditentukan  nilai  NPV  dinyatakan  layak  secara  finansial dengan NPV>0
2. Internal Rate of Return (IRR) Dalam  perhitungan  IRR  terdapat  hubungan  antara  IRR dan  NPV.  Hubungan  ini  diperoleh  dari  jumlah cashflow dengan asumsi 20 tahun. 1. Perhitungan IRR dapat dilakukan dengan tahapan sebagai berikut: a.  Menghitung  NPV  menggunakan  asumsi  suku  bunga
(i)
b.  Apabila  didapat  hasil  >0  maka  perbesar  suku  bunga (i)  yang  diasumsikan,  namun  apabila  didapat  hasil <0 maka perkecil suku bunga (i).
c.   Menghitung  NPV  dengan  mengubah  suku  bunga  (i) secara  bertahap  sampai  menghasilkan  NPV  positif dan negatif.
d.  Menghitung  NPV  positif  dan  negatif  menggunakan interpolasi sehingga didapat IRR yang sebenarnya.
Hubungan antara NPV dan IRR dapat dilihat pada Tabel 12 dibawah ini
Tabel 25 Analisis IRR Jenis Properti IRR (%) NPV (Rp) Gedung 1 ( Green Building ) 15,181 350.313.785.015 Gedung 2 ( Green Building ) 10,696 97.947.381.146 Gedung  3  ( Non - Green Building ) 9,846 88.832.347.171 Gedung  4  ( Non - Green Building ) 8,855 37.383.882.724
Dari  perhitungan  diatas  didapat  nilai  IRR,  lebih  besar dari  nilai  MARR  (6,950%).  Sehingga  masing-masing gedung  dapat  dikatakan  layak  dari  sisi  finansial  karena nilai IRR>MARR.
3. Payback Period (PP)
Perhitungan  PP  dinyatakan  layak  apabila  hasil perhitungan kurang dari masa investasi. Masa investasi diasumsikan  selama  20  tahun  dapat  dilihat  pada  Tabel 26 dibawah ini.
Tabel 26. Analisis PP Jenis Properti Payback Period (tahun) Gedung 1 ( Green Building ) 9 Gedung 2 ( Green Building ) 13 Gedung 3 ( Non - Green Building ) 14 Gedung 4 ( Non - Green Building ) 16
Grafik  perbandingan  kategori  1  dan  kategori  2 digambarkan  pada  Gambar  2  (perbandingan  NPV), Gambar  3  (perbandingan  IRR),  dan  Gambar  4 (perbandingan PP).
Gambar 3. Grafik IRR
Gambar 4. Grafik PP

## Perbandingan
konsep green  building dan non-green  building pada kategori 1 dan kategori 2 digambarkan melalui Tabel 27 dibawah ini.
Tabel  27. Perbandingan  kelayakan  finansial green building dan non- green building
Kategori NPV (%) IRR (%) Payback Period (Tahun) Kategori 1 294% 54% 5 Kategori 2 162% 21% 3
Perbandingan NPV sebesar 294% (kategori 1) dan  162 %  (kategori  2).  Perbandingan  IRR  sebesar  54% (kategori  1)  dan  21%  (kategori  2). Payback  Period selisih selama 5 tahun (kategori 1) dan 3 tahun (kategori 2). Hal ini sesuai dengan penelitian yang dilakukan oleh Andini  &  Utomo  (2014)  bahwa  penggunaan  material green  building yang  tersertifikasi  ramah  lingkungan pada bangunan dapat menghasilkan NPV dan IRR lebih tinggi.

## KESIMPULAN
Berdasarkan  hasil  analisis  perbandingan  kelayakan finansial  yang  telah  dilakukan  pada  empat  objek penelitian dan dibagi menjadi dua kategori perbandingan  maka  dapat  disimpulkan  bahwa  NPV masing-masing gedung dikatakan layak secara finansial dengan  NPV  >  0,  perbandingan  NPV  sebesar  294% (kategori  1)  dan  162%  (kategori  2).  IRR  yang didapatkan  melebihi  dari  nilai  MARR  (6,950%),  dengan perbandingan  sebesar  54%  (kategori  1)  dan  21% (kategori  2)  sehingga  investasi  dikatakan  layak. Payback Period kurang dari masa investasi proyek yaitu selama  20  tahun,  dengan  selisih  selama  5  tahun (kategori  1) dan  3 tahun (kategori 2).  Sehingga gedung
perkantoran  dengan  NPV  tertinggi  dan  terbaik  adalah gedung green  building yaitu  gedung  1  dan  gedung  3 (kategori  1)  sehingga  meskipun  biaya  konstruksi  dan perencanaan  desain  gedung green  building yang dikeluarkan  lebih  tinggi  namun  dalam  objek  penelitian pada  masing-masing  gedung  terdapat  perbedaan  NPV dan  IRR  yang  cukup  signifikan  dan  diharapkan  seluruh pekerjaan  konstruksi  baru  maupun  renovasi  yang dilakukan  oleh  pengembang  atau  developer  dapat menerapkan konsep green building .

## REFERENSI
Anastasia,  N. (2011).  Konsep  Penilaian  Properti dengan  Sertifikat  ''Green  Building''. Seminar Nasional Lingkungan Hidup (pp. 10-21). Surabaya: Universitas Kristen Petra.
Andini,  R.,  &  Utomo,  C. (2014).  Analisa  Pengaruh Penerapan  Konsep  Green  Building  Terhadap Keputusan  Investasi  pada  National  Hospital Surabaya. Jurnal Teknik POMITS Vol.3, No.2 , C 53-56.
Green  Building  Council  of  Australia. (2023). Exploring  Green  Star .  Diakses  melalui  Green Building Council Australia:
https://new.gbca.org.au/green-star/exploring- green-star/ Harvard  Catalyst. (2021). Getting  Started  With  Mixed Methods Research. Diakses melalui https://catalyst.harvard.edu/wp- content/uploads/2021/03/CEP-website_MMR-2- pager.pdf
Kristiadi,  A.,  &  Yuwono,  B. (2023).  Analisis  Payback Period Pada  Green Building Dari  Segi Konservasi  Air  . Jurnal  Rekayasa  Lingkungan Terbangun Berkelanjutan , 139-144.
Lubis,  M.  S. (2022). Bisnis  Indonesia .  Diakses  melalui https://bisnisindonesia.id/article/3-faktor-baru- pengaruhi-nilai-bangunan-di-era-green-building Putri, C. A., & Prabowo, A. W. (2023). Simulasi Monte Carlo  dan  Real  Option  Valuation  Pada Perhitungan  Kelayakan  Finansial  Dormitory Politeknik Astra. Technologic , 59. Schumann,  B. (2010). Impact  of  Sustainability  on Property  Values. Frankfurt:  University  of Regensburg.
Silalahi, F. D., Rozikin, K., Rutdjiono, D., & Setiawan, N.  D. (2021).  Pemanfaatan  Metode  Moving Average  Dalam  Sistem  Informasi  Pendukung Keputusan  Pembelian  Branag  Berdasarkan Peramalan  Penjualan  Dengan  Berbasis  Web. Jurnal  Ilmiah  Elektronika  dan  Komputer ,  198- 207.
Sudarman,  Syuaib,  M.  S.,  &  Nuryuningsih. (2021).
Green  Building:  Salah  Satu  Jawaban  Terhadap Isu Sustainability Dalam Dunia Arsitektur. Jurnal Teknosains, Volume 15, Nomor 3 , 329-338.