Santoso (2021) Hubungan antara Luas Lahan dengan Nilai Sewa pada Tanah Kosong di Provinsi DKI Jakarta. Syntax Literate: Jurnal Ilmiah Indonesia, 6 (2). E-ISSN: 2548-1398 Published by: Ridwan Institute
Syntax Literate: Jurnal Ilmiah Indonesia p–ISSN: 2541-0849 e-ISSN: 2548-1398 Vol. 6, Special Issue No. 2, Desember 2021

## HUBUNGAN ANTARA LUAS LAHAN DENGAN NILAI SEWA PADA TANAH KOSONG DI PROVINSI DKI JAKARTA

## Santoso
Kantor Wilayah DJKN DKI Jakarta, Kementrian Keuangan Republik Indonesia Email: santosodps72@gmail.com

## Abstrak
Luas lahan mempunyai keterkaitan dengan nilai sewa pada tanah kosong. Penelitian ini  mencoba  mengamati  hubungan  antara  luas  lahan  dengan  nilai  sewa  per  meter persegi. Fokus penelitian ini pada lahan kosong di Provinsi DKI Jakarta. Penelitian ini menggunakan data cross-section sebanyak 95 data sewa lahan pada tahun 2021. Penelitian  ini  menggunakan  analisis  regresi  berganda  untuk  mengamati  hubungan antara luas lahan dan lokasi dengan nilai sewa. Atribut luas, dan lokasi digunakan sebagai  variabel  bebas  untuk  menjelaskan  hubungan  dengan  nilai  sewa  sebagai variabel  tidak  bebas. Hasil  penelitian  menunjukkan  bahwa  variabel  luas  dan variabel lokasi secara statistik  berpengaruh signifikan terhadap nilai sewa. Variabel luas mempunyai hubungan negatif dengan nilai sewa sedangkan lokasi mempunyai hubungan  positif  dengan  nilai  sewa.  Variabel  luas  pengaruhnya  tidak  elastis terhadap nilai sewa lahan sedangkan variabel lokasi pengaruhnya elastis.
Kata Kunci : nilai sewa tanah kosong; luas; lokasi

## Abstract
The land area has a relationship with the rental value on vacant land. This study tries  to  observe  the  relationship  between  land  area  and  rental  value  per  square meter. The focus of this research is on vacant land in DKI Jakarta Province. This study  uses  cross-sectional  data  as  much  as  95  land  rent  data  in  2021.  This  study uses  multiple  regression  analysis  to  observe  the  relationship  between  land  area and  location  with  rental  value.  The  attributes  of  area,  and  location  are  used  as independent  variables  to  explain  the  relationship  with  rent  value  as  dependent variables. The results showed that the area variable and the location variable had a  statistically  significant  effect  on  the  rental  value.  The  wide  variable  has  a negative  relationship  with  the  rental  value  while  the  location  has  a  positive relationship with the rental value. The variable area has an inelastic effect on the value of land rent, while the location variable has an elastic effect.
Keywords: vacant land rental value; large; location
Received: 2021-10-20; Accepted: 2021-11-05; Published: 2021-11-20

## Pendahuluan
Kebijakan Pemerintah khususnya berupa penataan kawasan dapat mempengaruhi nilai  properti.  Pengaturan  kawasan  pada  wilayah  tertentu  berdampak  pada  permintaan atas lahan. Perubahan permintaan lahan mengakibatkan perubahan nilai lahan.
Selain  perubahan  nilai  lahan,  dampak  lain  dari  penataan  kawasan  adalah perubahan spesifikasi lahan misalnya spesifikasi lahan untuk bangunan tertentu.  Variasi spesifikasi  lahan  bergantung  pada  penggunaan  lahan  itu  sendiri.  Lahan  pada  kawasan komersial sudah tentu berbeda dengan lahan untuk hunian. Luas lahan merupakan salah satu  faktor  yang  dipertimbangkan  dalam  penentuan  penggunaan  lahan.  Luasan  lahan yang optimal untuk bangunan pabrik pada umumnya lebih besar daripada luasan lahan untuk rumah tinggal.
Luas  lahan  yang  kurang  optimal  akan  mengurangi  nilai  atas  lahan  itu.  Kurang optimalnya  lahan  mengakibatkan  penggunaan  lahan  tidak  optimal  pula.  Hal  ini  akan berdampak pada turunnya nilai lahan baik nilai jual maupun nilai sewa.
Tidak  optimalnya  penggunaan  lahan  dapat  terjadi  pada  lahan  yang  mempunyai luasan  berlebihan.  Hal  ini  dapat  disebabkan  oleh  penetapan  kawasan  yang membutuhkan  petak  lahan  yang  tidak  terlalu  luas.  Kawasan  hunian  misalnya,  tidak membutuhkan  petak  lahan  yang  seluas  kawasan  pergudangan.  Kelebihan  luasan  lahan ini dapat menyebabkan turunnya nilai lahan.
Berdasarkan Peraturan Daerah Provinsi Daerah Khusus Ibukota Jakarta Nomor 1 Tahun 2014 tentang Rencana Detail Tata Ruang dan Peraturan Zonasi, kawasan di DKI Jakarta secara umum dibagi menjadi kawasan hunian, komersial, perkantoran, maupun campuran.  Nilai  lahan  pada  setiap  kawasan  akan  berbeda  dengan  lahan  pada  kawasan lainnya. Nilai sewa lahan yang termahal relatif berada pada kawasan komersial.
Berdasarkan  data  tawaran  sewa  lahan  di  internet,  lahan  yang  ditawarkan  cukup variatif  mulai  luasan,  lokasi  maupun  harga  sewanya.  Dari  variasi  data  ini  dapat dilakukan kajian hubungan antara nilai sewa lahan dengan luas dan lokasi kawasannya. Luas lahan dan lokasi dapat diamati pengaruhnya terhadap nilai sewa lahan.
(Ritter,  Hüttel,  Odening,  &  Seifert,  2019) meneliti  hubungan  luas  lahan  dengan nilai  harga  lahan.  Hasil  penelitiannya  menyimpulkan  bahwa  harga  lahan  mempunyai hubungan  yang  negatif  untuk  luasan  yang  sangat  kecil  dan  luasan  yang  sangat  besar. Sedangkan  untuk  lahan  dengan  luasan  yang  menengah  mempunyai  hubungan  positif dengan harga lahan.
Perbedaan utama dalam penelitian ini dengan penelitian sebelumnya terletak pada variabelnya. Penelitian (Ritter et al., 2019) mengamati variabel bebas luas lahan dengan harga  jual  lahan  sebagai  variabel  tidak  bebas.  Pada  penelitian  ini,  nilai  sewa  lahan digunakan sebagai variabel tidak bebas.
Definisi nilai sewa yang dipakai dalam tulisan ini mengacu pada beberapa definisi berikut  ini.  Nilai  sewa (rental  value) menurut (Camins,  1997) didefinisikan  berikut. Rental  value  is  the  value  of  property  expressed  in  terms  of  right  its  use  for  specific period of time. (Britton, Johnson, Davies, & Lawrance, 1980) memberikan istilah nilai
sewa berikut . Rent is an annual or periodic payment for the use of land or of land and buildings.
Berdasarkan  definisi  di  atas  dapat  dijelaskan  bahwa    nilai  sewa  merupakan  nilai dari  hak  atas  penggunaan  suatu  properti  berdasarkan  periode  waktu  tertentu.  Hak  ini timbul  karena  adanya  suatu  perikatan  antarpemilik  dan  pengguna.  Berdasarkan perikatan ini, pemegang hak akan membayarkan sejumlah uang kepada pemilik properti sebagai  kompensasi  pemberian  hak  tersebut.  Nilai  uang  untuk  pembayaran  ini merupakan nilai sewa atas properti dimaksud.
Smith  (1776)  mencetuskan  teori  nilai  yang  dikenal  dengan The  labor  theory  of value. Dalam teori ini Smith menjelsakan bahwa nilai suatu komoditas terdiri dari upah, sewa  lahan,  modal  dan  keuntungan  sebagai  kompensasi  dari  risiko  dan  biaya manajemen. Dalam konsep ilmu ekonomi empat faktor ini disebut sebagai empat faktor produksi  yang  terdiri  atas  tenaga  kerja,  tanah,  modal  dan  manajemen (Eckert, Gloudemans, & Almy, 1990) .
Tanah  sebagai  faktor  produksi  ditentukan  dengan  besaran  nilai  sewanya.  Nilai sewa ini selanjutnya dijadikan dasar untuk menetapkan nilai suatu properti. Dari sudut penyewa (demand) , nilai sewa properti merupakan faktor produksi. Bagi pihak pemilik properti (supply) ,  nilai  sewa  dianggap  sebagai  pendapatan (income) properti  yang selanjutnya dijadikan dasar sebagai penetapan nilai properti.
Luas  lahan  mempunyai  hubungan  yang  terbalik  dengan  nilai  sewanya. Penambahan luas lahan akan menurunkan nilai sewa per meter perseginya. Hal ini lebih umum disebut dengan konsep diminishing return .
Lokasi  merupakan  faktor  yang  paling  dominan  berpengaruh  terhadap  nilai  suatu properti.  Pendapat  para  ahli  menyatakan  bahwa  faktor  utama  yang  menentukan  nilai suatu  properti  pertama:  lokasi,  kedua:  lokasi  dan  yang  ketiga  lokasi (Hidayati  & Harjanto, 2003) .
Lokasi  properti  menjadi  faktor  penting  karena  berkaitan  dengan  kemudahan  dan kenyamanan aksesibilitas terhadap properti dimaksud. Hurd (1903) menyatakan bahwa nilai suatu tanah berkaitan dengan nilai sewa, nilai sewa berkaitan dengan lokasi, lokasi berkaitan dengan aksesibilitas (jarak) (Lusht, 1997: 25).
Penggagas  pertama  teori  pemanfaatan  tanah  berkaitan  dengan  lokasi  adalah Johann Heinrich von Thünen. Pemanfaatan tanah akan dapat mempengaruhi nilai sewa tanah  itu.  Menurut  Von  Thünen,  sewa  lahan  dipengaruhi  oleh  jarak  lahan  itu  ke pusat bisnis  karena  berkaitan  dengan  biaya  transportasi.  Nilai  sewa  lahan  turun  karena  dua hal.  Pertama,  biaya  transportasi  yang  akan  menurunkan  nilai  ekonomi  sewa.  Kedua, biaya transportasi mengurangi permintaan terhadap penggunaan lahan (Hanink, 1997) .

## Metode Penelitian
Penelitian ini menggunakan alat analisis regresi linier berganda dengan Ordinary Least  Square  (OLS) untuk  mengetahui  variabel  bebas  yang  signifikan.  Variabel  bebas digunakan  untuk  menjelaskan  pengaruh  dan  hubungan  dengan  variabel  tidak  bebas.
Varibel  bebas  terdiri  dari  luas  dan  lokasi  sedangkan  variabel  tidak  bebas  adalah  harga sewa per meter persegi.
Variabel luas mengukur luas lahan dalam satuan meter persegi sedangkan variabel lokasi mengukur kualitas lingkungan sekitar dengan ukuran skala dari nilai 1 hingga 4. Tingkatan Nilai 1 hingga 4 ini menggambarkan kualitas lokasi dari kulaitas yang rendah hingga  kulaitas  yang  tinggi.  Nilai  1  menjelaskan  lokasi  yang  di  pinggiran  atau  masuk dari jalan utama, nilai 2 menjelaskan di kawasan perumahan di jalan utama, dan nilai 3 menjelaskan lokasi di kawasan komersial (ruko), serta nilai 4 menggambarkan lokasi di kawasan komesial perkantoran.
Variabel tidak bebas berupa harga sewa per meter persegi menjelaskan Nilai sewa lahan  kosong  per  meter  persegi  per  tahun.  Nilai  sewa  ini  diukur  dengan  satuan  rupiah per meter per tahun. Data variabel bebas ini menggumakan data tawaran sewa atas lahan kosong. Persamaan regresi ditulis sebagai  berikut.
NILAI SEWA = β0 + β1LUAS + β2LOKASI + ε Koefisien β0 merupakan  koefisien  intersep  dan β1,2 merupakan  koefisien variabel bebas (independent variable), sedangkan ε merupakan error term . Data yang dipakai dalam penelitian ini merupakan data sekunder yang bersumber  dari internet. Data  yang  dipakai  adalah  data  tawaran  sewa  lahan  kosong  di  Provinsi  DKI  Jakarta pada tahun 2021.

## Hasil dan Pembahasan
Berdasarkan  hasil  uji  asumsi  klasik  pada  analisis  regresi  linier  berganda  dapat dijelaskan  bahwa  tidak  terdapat  autokolresi,  data  terdistribusi  normal,  tidak  terdapat multikolinearitas, model regresi bersifat homoskedastisitas.

## Tabel 1

## Ringkasan Hasil Observasi Data Sewa Lahan Tahun 2021
Variabel Rata-rata Std. Deviasi Min. Mak. Nilai Sewa lahan per m2 per tahun (Rp) Luas Lahan (m2) Lokasi (skala 1- 4) 431.809,5 2.339,6 2,6 292.689,6 4.364,7 0,8 10.365 65 1 1.077.375 35.000 4 Jumlah Observasi 95 Tabel 2 Ringkasan Hasil Uji Regresi Nilai Sewa Ruko per Meter Persegi (Rp) Variabel Koefisien Standar Error t-Statistic Probabilitas C -380.334,0 46.870,31 -8.114605 0,0000 LUAS -7,194152 3,104500 -2.317331 0.0227 LOKASI 316.275,6 16.636,74 19,01067 0.0000
R-squared 0,804760 atau 80,47 persen
Adjusted R- squared 0,800515 atau 80,05 persen
Tabel 3

## Ringkasan Hasil Analisis
Variabel Koefisien Probabilitas Pengaruh LUAS -7,194152 0.0227 Signifikan LOKASI 316.275,6 0.0000 Signifikan
Berdasarkan  hasil  analisis  regresi  linier  berganda  di  atas,  maka  variabel-variabel bebas tersebut dapat diinterpretasikan dan disimpulkan pengaruhnya terhadap nilai sewa lahan per meter perseginya. Variabel luas (LUAS)  secara statistik signifikan pada α = 0,05  sedangkan  variabel  lokasi  (LOKASI)  secara  statistik  signifikan  pada  α  =  0,01. Model  ini  mempunyai  kekuatan  prediksi  yang  baik  dengan  nilai  R-squared  sebesar 80,47 persen dengan Adjusted R-squared sebesar 80,05 persen. Variasi nilai sewa lahan per  meter  persegi  per  tahun  dapat  dijelaskan  dengan  variabel  dalam  model ini  sebesar 80,47 persen sedangkan 19,53 persen dijelaskan oleh variabel lain di luar model ini.
Besarnya  respon  perubahan  nilai  sewa  lahan  per  meter  persegi  sebagai  akibat adanya  perubahan  variabel  bebas  diukur dengan  elastisitas.  Nilai  elastisitas  yang  lebih besar  dari  1  berarti  elastis  sedangkan  nilai  yang  kurang  dari  1  berarti  tidak  elastis. Besarnya  elastisitas  masing-masing  variabel  terhadap  nilai  sewa  ruko  di  atas  dihitung dengan rumus (Gujarati, Porter, & Gunasekar, 2012) : Elastisitas = β ( X/Y )
Nilai  β  merupakan  nilai  koefisien  variabel  bebas  pada  persamaan  regresi  linier. Nilai  X  merupakan  nilai  variabel  bebas  yaitu  variabel  luas  dan  lokasi.  Nilai  Y  adalah nilai sewa ruko per meter persegi. Nilai X dan nilai Y masing-masing diproksi dari nilai rata-rata (mean) dari X dan nilai rata-rata dari Y (Widarjono, 2007) .

## Tabel 4 Ringkasan Hasil Perhitungan Elastisitas
Variabel Nilai Elastisitas Keterangan Luas 0,038979 Tidak Elastis Lokasi 1,904350 Elastis
Variabel  luas  secara  statistik  berpengaruh  signifikan  dan  bertanda  negatif.  Nilai koefisien  luas  sebesar  -7,194152.  Hal  ini  menunjukkan  bahwa  lahan  yang  lebih  luas mempunyai  nilai  sewa  per meter  persegi yang  lebih  murah.  Rata-rata  nilai  sewa  lahan per  meter  persegi  lahan  (ceteris  paribus)  lebih  murah  sebesar  Rp  7,194152.  Pengaruh luas lahan terhadap nilai sewa per meter persegi tidak elastis.
Hal  ini  sesuai  dengan  teori  bahwa  luas  lahan  mempunyai  pengaruh  yang  negatif terhadap  nilai  sewa  lahan  per  meter  persegi.  Penelitian  ini  juga  mendukung  hasil penelitian (Ritter et al., 2019) . Hasil penelitian Ritter menyimpulkan bahwa luas lahan yang sangat kecil dan sangat besar berpengaruh negatif terhadap harga lahan.
Variabel lokasi secara statistik berpengaruh signifikan dan bertanda positif. Nilai koefisien  luas  sebesar  316.275,6.  Hal  ini  menunjukkan  bahwa  lahan  yang  berada kawasan  yang  lebih  baik  kualitasnya  mempunyai  nilai  sewa  per  meter  persegi  yang lebih  mahal.  Rata-rata  nilai  sewa  lahan  per  meter  persegi  lahan  (ceteris  paribus)  lebih mahal  sebesar  Rp  316.275,6.  Lokasi  mempunyai  pengaruh  yang  elastis  terhadap  nilai sewa per meter persegi lahan.
Hal ini sesuai dengan teori bahwa lokasi lahan berpengaruh positif terhadap nilai sewa lahan. Lokasi mempunyai pengaruh terhadap nilai properti. Selain itu disebutkan juga bahwa lokasi berpengaruh terhadap nilai sewa.

## Kesimpulan
1) Luas  lahan  berpengaruh  negatif  terhadap  nilai  sewa  lahan  per  meter  persegi  per tahun.  Semakin  luas  lahan  sebesar  1  meter  persegi  maka  nilai  rata-rata  sewa  lahan per  meter  persegi  per  tahun  turun  sebesar  7,194152  rupiah  (ceteris  paribus). Pengaruh  perubahan  luas  ini  tidak  elastis  terhadap  perubahan  nilai  sewa  lahan    per meter persegi per tahun.
2) Lokasi  lahan  berpengaruh  positif  terhadap  nilai  sewa  lahan  per  meter  persegi  per tahun.  Lahan  pada  lokasi  atau  kawasan  dengan  kualitas  yang  berbeda  satu  tingkat maka  rata-rata  nilai  sewa  lahan  per  meter  persegi  per  tahun  berbeda  sebesar 316.275,6  rupiah (ceteris  paribus) .  Pengaruh  perubahan  lokasi  elastis  terhadap perubahan nilai sewa lahan  per meter persegi per tahun.

## BIBLIOGRAFI
Britton,  William,  Johnson,  Tony  Albert,  Davies,  Keith,  &  Lawrance,  David  Malcolm.
(1980). Modern  methods  of  valuation  of  land,  houses  and  buildings .  Estates Gazette. Google Scholar
Camins, Bernard W. (1997). Real Estate Principles. The Appraisal Journal , 65 (3), 313. Google Scholar
Eckert,  Joseph  K.,  Gloudemans,  Robert  J.,  &  Almy,  Richard  R.  (1990). Property appraisal  and  assessment  administration .  International  Assn  of  Assessing  Office. Google Scholar
Gujarati,  Damodar  N.,  Porter,  Dawn  C.,  &  Gunasekar,  Sangeetha.  (2012). Basic econometrics . Tata McGraw-Hill Education. Google Scholar
Hanink, Dean M. (1997). Principles and applications of economic geography: economy, policy, environment . Wiley. Google Scholar
Hidayati,  Wahyu,  &  Harjanto,  Budi.  (2003).  Konsep  dasar  penilaian  properti. BPFE, Yogyakarta . Google Scholar
Ritter, Matthias, Hüttel, Silke, Odening, Martin, & Seifert, Stefan. (2019). Revisiting the relationship between land price and parcel size . Google Scholar
Widarjono,  Agus.  (2007).  Ekonometrika:  teori  dan aplikasi  untuk  ekonomi  dan  bisnis. Yogyakarta: Ekonisia . Google Scholar
Copyright holder: Santoso (2021)
First publication right: Syntax Literate: Jurnal Ilmiah Indonesia
This article is licensed under: