Peralihan  Hak  Atas  Tanah  Di  Desa  Bumi  Kencana  Kecamatan  Sungai  Lilin Kabupaten Musi Banyuasin
ROSMIDAH rose_andy64@yahoo.co.id
RIFDA MARSALL AQILA rifdaaqila41@gmail.com

## Fakultas Hukum, Universitas Jambi

## Abstract
The purpose of this study was to find out and analyze the implementation of the transfer of land  rights,  constraints,  and  legal  consequences  of  the  transfer  of  land  rights  in  Bumi Kencana  Village,  Sungai  Lilin  District,  Musi  Banyuasin  Regency.  This  research  is  an empirical juridical research using primary data and secondary data as well as qualitative analysis.  The  results  of  the study  show that  the  transfer of land rights  in  Bumi Kencana Village  is  generally  carried  out  by  way  of  buying  and  selling  and  grants  according  to custom and it is recognized that the transfer of land rights is only carried out before the Village Head, Neighboring Units, Sellers and Buyers, and Boundary Witnesses. Tanah Bumi Kencana Kec. Sungai Lilin Kab. Musi Banyuasin has a land area of 25,043,978 Ha, while those  with  certificates  are  12,125,000  Ha.  The  people  of  Bumi  Kencana  Village  usually make customary transitions because it has become commonplace among the community, in general, transferring land rights in a customary way is only legal in adat, but not legal because there is no legal certainty.
Keywords : Transfer of Land Rights, Buying and Selling Law .

## Abstrak
Tujuan penelitian ini untuk mengetahui dan menganalisis pelaksanaan peralihan hak atas tanah,  kendala,  dan  akibat  hukum  dari  peralihan  hak  atas  tanah  di  Desa  Bumi  Kencana Kecamatan  Sungai  Lilin  Kabupaten Musi  Banyuasin.  Penelitian ini  merupakan  penelitian yuridis  empiris  dengan  menggunakan  data  primer  dan  data  sekunder  serta  analisis kualitatif.  Hasil  penelitian  bahwa  peralihan  hak  atas  tanah  di  Desa  Bumi  Kencana umumnya dilakukan dengan cara jual beli dan hibah secara adat dan diakui peralihan hak atas  tanah  hanya  dilakukan  dihadapan  Kepala  Desa,  Rukun  tetangga,  Pihak  Penjual  dan pembeli,  serta  Saksi  Batas.  Tanah  Bumi  Kencana  Kec.  Sungai  Lilin  Kab.  Musi  Banyuasin memiliki luas tanah sebesar 25.043.978 Ha, sedangkan yang memiliki sertifikat sebanyak 12.125.000 Ha. Masyarakat Desa Bumi Kencana biasanya melakukan peralihan secara adat karena  sudah  menjadi  hal  yang  lumrah  dikalangan  masyarakat,  pada  umumnya melakukan  peralihan  hak  atas  tanah  yang  dilakukan  dengan  cara  adat  hanya  sah  dalam adat, tetapi tidak sah dengan hukum karena tidak adanya kepastian hukum.
Kata Kunci: Peralihan Hak Atas Tanah, Hukum Jual Beli
Volume 4 Nomor 3 Oktober 2023 Halaman 380 – 391
Editorial Office : Faculty of Law, Jambi University, Jalan Lintas Sumatera, Jambi 36122, Indonesia. zaaken@unja.ac.id http://online-journal.unja.ac.id/zaaken
ISSN Print   : 2721-5318 ISSN Online: 2721 - 8759

## A. Pendahuluan
Bangsa  Indonesia  sebagai  negara  agraris  yang  sebagian  besar  penduduknya bergantung pada lahan pertanian baik untuk bercocok tanam maupun bercocok tanam. Oleh  karena  itu  dalam  kaitannya  dengan  tanah,  dalam  hal  ini  tanah  dianggap  sangat penting  bagi  kelangsungan  kehidupan  masyarakat  di  Indonesia. 1 Tanah  memiliki kualitas  yang  begitu  penting  dalam  kehidupan  manusia  karena  bumi  identik  dengan kelangsungan  hidup  manusia,  dimana segala  kebutuhan  kelangsungan  hidup  manusia berasal dari bumi. 2
Bahwa judex  factie (kewenangan  Pengadilan  Negeri  dan  Pengadilan  Tinggi  untuk memeriksa fakta–fakta dan bukti–bukti yang berhubungan dengan perkara yang sedang diadili),  hanya  menilai  bukti  surat  yang  diajukan  termohon  kasasi  tanpa  sedikitpun mempertimbangkan  apakah  bukti-bukti  termohon  kasasi  tersebut  didukung  dengan keterangan saksi-saksi  dipersidangan.  Karenatidak  satu  orang  saksipun  yang  diajukan oleh termohon kasasi yang mengetahuitentang asal-usul tanah sengketa.
Terjadinya  masalah  tanah  seringkali  disebabkan  oleh  kenaikan  nilai  tanah  dari waktu  ke  waktu.  Hak  atas  tanah  dan  pengalihannya  merupakan  salah  satu  penyebab perselisihan  dalam  masyarakat.  Beberapa  masalah  pertanahan  tersebut  antara  lain disebabkan  oleh  peraturan  pertanahan  yang  tidak  memadai  dan  kurangnya pemahaman tentang UUPA dan peraturan pelaksanaan lainnya.
Pada  Pasal  33  ayat  (3)  Undang-Undang  Dasar  Negara  Republik  Indonesia  Tahun 1945  menyatakan  bahwa Bumi,  air dan kekayaan alam yang terkandung  di  dalamnya dikuasai  oleh  negara  dan  dipergunakan  untuk  sebesar-besarnya  kemakmuran  rakyat. Berdasarkan  isi  pasal  tersebut  diundangkan  Undang-Undang  Nomor  5  Tahun  1960 tentang  Peraturan  Dasar  Pokok-pokok  Agraria,  atau  yang  disebut  Undang-Undang Pokok Agraria (UUPA). Pasal 9 ayat (2) UUPA menyatakan bahwa setiap warga negara Indonesia, baik laki laki maupun perempuan, mempunyai kesempatan yang sama untuk memperoleh hak atas tanah  dan memperoleh manfaat dan keistimewaan bagi dirinya maupun keluarganya. Ini berarti bahwa UUPA mengatur hubungan hukum antara orang dengan  tanah  dalam  aspek  legalitas  tanah  dan  aspek  pemanfaatan  tanah  secara ekonomi. Dengan melakukan pengaturan legalitas tanah dan pemanfaatan tanah secara
1 I Made Krishna Dharma Kusuma, Putu Gede Seputra, Luh Putu Suryani,
‟Peralihan Hak Atas Tanah Melalui Jual Beli Berdasarkan Hukum Adat‟‟, Jurnal Interpretasi Hukum , Vol 1 No. 2, 2020, hal. 213-214.
2 I Made Krishna Dharma Kusuma, Putu Gede Seputra, Luh Putu Suryani, „‟Peralihan Hak Atas Tanah Melalui Jual Beli Berdasarkan Hukum Adat‟‟, Jurnal Interpretasi Hukum, Vol 1 No. 2, 2020, hal. 213-214.
ekonomi  diharapkan  dapat  meningkatkan  kesejahteraan  rakyat,  manfaat  yang dirasakanbisa secara  langsung maupun  tidak  langsung  atau  efek  berganda  (multiplier effect). 3
Hak  atas  tanah  adalah  hak  yang  memberikan  kepada  pemegang  hak  wewenang untuk  menggunakan  dan  menikmati  tanah  yang  menjadi  haknya.  Subyek  hukum  hak atas tanah adalah orang dan badan hukum. Badan hukum berhak untuk menggunakan properti yang relevan. Subyek hukum pertanahan adalah permukaan bumi dan tubuh bumi, air dan ruang di atasnya dalam batas-batas tertentu. Pemilik hak atas tanah telah diberikan hak untuk menggunakan  hak atas tanah,  tetapi pemegang hak juga dibatasi oleh undang-undang. 4
Dalam jual  beli  tanah,  ada  dua  aturan  dasar  yang  harus  diperhatikan,  yaitu  proses transaksi dan validitas sertifikat. Proses jual beli tanah tidak boleh lepas kendali. Semua prosedur  transaksi  harus  dilakukan  di  depan  pejabat  pemerintah  atau  yang  biasa dikenal  dengan  Pejabat  Pembuat  Akta Tanah  (PPAT).  Di  daerah  yang  belum  memiliki PPAT,  Kamat  dapat  bertindak  sebagai  PPAT  sementara.  Hal  ini  ada  dalam  Keputusan Pemerintah (PP) No. 37 Tahun 1998, Pasal 1(2), yang menyatakan: „‟PPAT Sementara adalah  pejabat  pemerintah  yang  ditunjuk  karena  jabatannya  untuk  memenuhi kewajiban PPAT dengan bertindak sebagai PPAT - surat ke tempat yang jumlah PPAT- nya  tidak  mencukupi”.  Peralihan  hak  atas  tanah  adalah  peralihan  hak  atas tanah  dari pemilik tanah yang lama kepada pemilik tanah yang baru dengan cara pengalihan atau pengalihan.  Pengalihan  hak  atas  tanah  di  Indonesia  pada  Undang-Undang  Peraturan Pokok  Pertanian  (UUPA)  No.  5  Tahun  1960  untuk  pertama  kalinya  didasarkan  pada pemeliharaan  data  pendaftaran  tanah  sebagai  kelanjutan  dari  kegiatan  pendaftaran tanah.  Pasal  37(1)  Nomor  24  Tahun  1997  tentang  Peraturan  Pemerintah  Republik Indonesia menyatakan:
‘’Pengalihan  hak  atas  tanah  dan  kepemilikan  atas  apartemen  melalui  jual  beli, pertukaran, hadiah, bergabung dengan perusahaan dan tindakan hukum lainnya yang berkaitan  dengan  pengalihan  hak,  kecuali  pengalihan  hak  melalui  lelang,  dapat didaftarkan hanya jika mereka disertifikasi dengan dokumen Undang-undang Negara Yang  Berwenang  (PPAT),  yang  dibuat  oleh  otoritas  yang  menyetujui  sesuai  dengan peraturan yang berlaku.’’
Jenis  penelitian  yang  digunakan  dalam  karya  ini  adalah  penelitian  hukum  empiris.
3 San Yuan Sirait, Muhammad Nazer, dan Busyra Azheri, “Sertifikasi Tanah Program Pendataran Tanah Sistematis Lengkap:Deskripsi dan Manfaatnya”, Jurnal Agraria dan Pertanahan, Vol 6 No. 2, 2020, hal 239.
4 Muhammad Irvan, Kurnia Warman, Sri Arnetti, „‟Proses Peralihan Hak Milik Atas Tanah Karena Pewarisan Dalam Perkawinan Campuran‟‟, Program Magister Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Andalas, Vol 4 No. 2, 2019, hal. 149-150.
Metode  penelitian  hukum  empiris  adalah  metode  penelitian  hukumyang  bertujuan untuk  melihat  hukum  dalam  arti  sebenarnya  dan  mempelajari  fungsinya  dalam masyarakat.
Untuk  memperoleh  data dalam  penulisan  artikel  ini,  penulis  melakukan  penelitian dengan cara, yaitu :
a. Wawancara  adalah  komunikasi  langsung  antara  peneliti  dengan  subjek  atau responden.  Dalam  penelitian  ini,  penulis  menggunakan  teknik  wawancara semi  terstruktur  yaitu  membuat  daftar  pertanyaan  yang  berkaitan  dengan rumusan  masalah  penelitian  ini,  yang  ditujukan  kepada  para  informan  guna memperoleh informasi yang diinginkan oleh para  informan. untuk dukungan survei  ini  untuk  mendapatkan  informasi  yang  diperlukan,  jawaban  yang akurat dan bertanggung jawab. 5
b. Observasi  adalah  pengamatan  dan  pencatatan  secara  sistematis  terhadap fenomena  yang  dipelajari.  Temuan  ini  berkaitan  dengan  tujuan  penelitian yaitu  untuk  mengetahui  bagaimana  terjadinya  peralihan  hak  atas  tanah  di Desa  Bumi  Kencana  Kecamatan  Sungai  Lilin  Kabupaten  Musi  Banyuasin  dan mengetahui apa saja hambatan dan akibat hukum dari pelaksanaan peralihan hak atas tanah tersebut.
Populasi penelitian ini adalah masyarakat yang menggunakan hak atas tanah dalam 3  (tiga)  tahun  terakhir  sebanyak  174  orang.  Berdasarkan  ukuran  populasi,  penulis mengambil  sampel  sebanyak  10individu  dari  Desa  Bumi  Kencana,  Kecamatan  Sungai Lilin, Kabupaten Musi Banyuasin.
Analisis  data  yang  digunakan  adalah  Analisis  data  yaitu  mengelompokan  data dengan mempelajari data kemudian memilah data-data yang telah dikumpulkan untuk mencari data-data penting mana yang harus dipelajari, yakni analisa data adalah proes merinci usha secara formal untuk menemukan tema dan merumuskan ide seperti yang disanrankan  oleh  data  dan  sebagai  usaha  untuk  memberikan  bantuan  pada  tema  dan ide itu. 6

## B. Pembahasan
1. Peralihan  Hak  Atas  Tanah  Di  Desa  Bumi  Kencana  Kecamatan  Sungai  Lilin Kabupaten Musi Banyuasin
5 Sugiyono, „‟Metode Penelitian Kuantitatif, Kualitatif, dan R&D‟‟, Bandung, 2008. Hal 231
6 Saifullah, „‟Buku Panduan Metodologi Penelitian‟, (Malang: Fakultas Syariah UIN, 2006), hal 59
a. Letak dan Batas Wilayah
Desa Bumi Kencana merupakan daerah transmigrasi umum yang didalamnya terdiri dari beraneka ragam suku, budaya dan adat istiadat serta Agama. Jumlah keaneka  ragaman  penduduk  merupakan  modal  dasar  dalam  membangun  desa sebagai  satuan  masyarakat  hukum  dalam  maupun  negara  kesatuan  Republik Indonesia.
Desa  Bumi  Kencana  berdiri  sejak  tanggal  24  April  1980  dengan  jumlah penduduk  awal  sebanyak  510  kepala  keluarga  (KK)  yang  berasal  dari  berbagai daerah seperti :
1) Daerah asal Sragen dan Klaten Jawa Tengah sebanyak 175 KK
2) Daerah asal Banyumas dan Kendal Jawa Tengah sebanyak 125 KK
3) Daerah asal Blora dan Purworejo Jawa Tengah sebanyak 100 KK
4) Daerah asal Gresik dan Banyuwangi Jawa Timur sebanyak 70 KK
5) Daerah asal DKI Jakarta dan Lokal sebanyak 40 KK
Pada  tahun  1980  hingga  tahun  1985  pemerintah  Desa  Bumi  Kencana  masih dibawah  binaan  Departemen  Tranmigrasi,  yang  pada  saat  itu  sebagai  daerah pemukiman transmigrasi Musi Banyuasin Provinsi Sumatera Selatan.
Desa Bumi Kencana merupakan salah satu dari 13 desa yang ada di Kecamatan Sungai  Lilin  dan  terletak  ±  30  km  sebelah  utara  Kecamatan  Sungai  Lilin  dan tepatnya ± 2,5 km dari jalan Plg-Jambi. Luas desa Bumi Kencana ± 27.000 hektar.
Desa Bumi Kencana merupakan daerah tropis dengan suhu relatif hangat yaitu ± 270 °C, dan curah hujan tertinggi pada bulan Oktober hingga Maret yaitu 1823 mm hingga 3271 mm, paling sedikit pada bulan Juli yaitu 75 mm hingga 327 mm. Kondisi  tanah  pada  umumnya  tanah  liat  berpasir,  lempung  berdebu,  pod  solid merah kuning dan tingkat kesuburan rendah.
Berdasarkan  jarak  tempuh  jalur  darat,  jarak  dari  Desa  Bumi  Kencana  ke  ibu kota  Kecamatan  Sungai  Lilin  adalah  27  km2.  Jarak  dari  Desa  Bumi  Kencana  ke pusat pemerintahan Kabupaten Musi Banyuasin adalah 92 km2.  Jarak  dari desa Bumi  Kencana  ke  pusat  pemerintahan  Provinsi  Sumatera  Selatan  adalah  216 km2.
b. Keadaan Demografi
Demografi  adalah  gabungan  dari  dua  kata  yang  berasal  dari  bahasa  Yunani, demos dan graphein, yang berarti orang dan tulisan. Jadi demografi adalah segala
sesuatu yang ditulis tentang orang atau populasi manusia. Analisis kependudukan dapat  mengacu  pada  masyarakat  secara  keseluruhan  atau  kelompok  tertentu, misalnya berdasarkan pendidikan, kewarganegaraan, agama atau etnis tertentu. Desa Bumi Kencana merupakan salah satu dari 13 desa yang ada di  Kecamatan Sungai Lilin yang terletak 30 km sebelah barat Kecamatan Lilin. Luas desa Bumi Kencana ± 27.000 hektar.
Luas Desa Bumi  Kencana diatas hanya  perkiraan  saja,  karena belum terukur secara akurat. Secara umum merupakan dataran rendah tanpa perbukitan sungai dan  rawa,  serta  iklim  tropis  mempengaruhi  struktur  ekonomi  penduduk setempat.
Iklim desa  tropis seperti desa-desa lain di Indonesia adalah iklim kering dan hujan  yang  secara  langsung  mempengaruhi  transportasi  penduduk  dari  desa Bumi Kencana ke kecamatan Sungai Lilin dan desa lainnya. Penduduk Desa Bumi Kencana  tercatat  sebanyak  4.544  jiwa  dan  total  1.375  KK  yang  sebagian  besar bersekolah di SD, SMP, SMA dan SD.
Pasal  20(2)  UUPA  menyatakan  bahwa  hak  milik  dapat  berpindah  dan dialihkan. Pertukaran adalah hak milik yang berpindah dari satu orang ke orang lain sebagai akibat dari suatu peristiwa hukum. Hak milik yang dialihkan adalah berpindahnya  hak  milik  dari  seseorang  kepada  orang  lain  melalui  perbuatan hukum, yaitu melalui jual beli, tukar menukar dan memberi.
Akta tanah yang paling kuat adalah akta yang menunjukkan siapa yang berhak atas  sebidang  tanah  tertentu,  akta  itu  mempunyai  bagan/gambaran  dimensi keadaan. Untuk memperoleh sertipikat harus melengkapi pendaftaran tanah yang sangat  penting  karena  menjamin  kepastian  hukum  dan  perlindungan  hukum serta  dilakukan  untuk  kepentingan  masyarakat  dan  negara.  Ada  dua  cara pengalihan hak atas tanah, yaitu:
1. Peralihan hak atas tanah dalam hukum
Peralihan  hak  atas  tanah  dalam  hukum  diatur  dalam  Peraturan  Pemerintah No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah pada Pasal 37 ayat (1) dan (2) yang menyatakan:
a. Peralihan hak atas tanah dan hak milik atas satuan rumah susun melalui jual  beli,  tukar  menukar,  hibah,  pemasukan  dalam  peusahaan  dan perbuatan  hukum  pemindahan  hak  lainnya,  kecuali  pemindahan  hak melalui  lelang  hanya  dapat  didaftarkan  apabila  didukung  dengan  surat
keteranan  yang  diterbitkan  oleh  PPAT  yang  berwenang  sesuai  dengan ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku.
b. Dalam hal-hal tertentu sebagaimana yang ditentukan oleh Menteri, Kepala Badan Pertanahan dapat mendaftarkan peralihan hak atas sebidang tanah hak  milik  perseorangan  antara  warga  negara  Indonesia,  yang  tidak dikukuhkan  dengan  akta  PPAT,  tetapi  yang  menurut  Kepala  Badan Pertanahan,  Administrasi  Pertanahan,  tingkat  kebenaran  pendaftaran peralihan hak yang bersangkutan adalah cukup. 7
2. Peralihan hak atas tanah dalam adat
Pengalihan  hak  atas  tanah  menurut  hukum  adat  adalah  suatu  kegiatan pemindahan hak atas tanah dengan menggunakan konsep “clear, cash, real”. Jelas adalah  dimana  peralihan  hak  atas  tanah  terjadi  di  muka  umum,  tunai  adalah dimana  pembeli  harus  menyerahkan  uang  secara  tunai  atau  langsung,  dan  real adalah dimana peralihan hak atas tanah dengan disaksikan oleh dua orang saksi dan  petugas  pelaksana.  tanah.  akta  (PPAT).  Dua orang  saksi  adalah  masyarakat dan  kepala  desa  setempat.  Menurut  hukum  adat,  mekanisme  atau  tata  cara pengalihan  hak  atas  tanah  adalah  apabila  orang  yang  hak  atas  tanahnya  akan dialihkan,  di  hadapan  kepala  desa  dan  masyarakat  serta  pejabat  setempat, mengalihkan tanah tersebut. Bertindak dengan tegas, mentah, persetujuan nyata. 8
Sedangkan  di  Desa  Bumi  Kencana,  Kecamatan  Sungai  Lilin,  Kabupaten  Musi Banyuasin,  mereka  hanya  mengalihkan  hak  atas  tanah  secara  adat.  Namun, pengalihan  itu  hanya  sah  menurut  adat,  tetapi  tidak  sah  karena  tidak  ada kepastian hukum.
Peralihan tanah di Desa Bumi Kencana Kecamatan Sungai Lilin Kabupaten Mus Banyua  yang  utamanya  melalui  jual  beli.  Bahkan,  di  Desa  Bumi  Kencana, Kecamatan  Sungai  Lilin,  Kabupaten  Musi  Banyua,  terjadi  praktik jual  beli tanah yang tidak bersertifikat. Tanah yang belum bersertifikat adalah tanah yang belum pernah  didaftarkan  dalam  pendaftaran  tanah.  Jual  beli  banyak  dilakukan  di bawah tangan.
Adapun  Perjanjian  jual  beli  berdasarkan  pasal  1867  KUHPer  dan  pasal  165 HIR, bukti tertulis sendiri dibagi menjadi dua (2), yakni:
7 Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah pada Pasal 37 ayat (1) dan (2)
8 I Made Krishna Dharma Kusuma, Putu Gede Seputra, Luh Putu Suryani, „‟ Peralihan Hak Atas Tanah Melalui Jual Beli Berdasarkan Hukum Adat‟‟, Jurnal Interpretasi Hukum, September 2020, Vol. 1, No. 2, Hal 215
1. Bukti  tulisan  otentik  (akta  otentik)  adalah  suatu  surat  perjanjian  yang dibuat  dalam  bentuk  yang  ditentukan  (sesuai  dengan  undang-undang) oleh/dihadapan pejabat umum yang berwenang;
2. Bukti  tulisan  dibawah  tangan  adalah  surat  jual  beli  tanah  yang  dibuat dibawah tangan, atau tidak disaksikan oleh pejabat umum terkait, seperti notaris.
Sementara dalam Desa Bumi Kencana Kecamatan Sungai Lilin Kabupaten Musi Banyuasin melaksanakan jual beli dengan cara :
Pertama,  penjual  yang  memiliki  barang  dan  pihak  serta  pembeli  cukup menyepakati  harga barang  yang  akan  dijual,  kemudian  pembeli memberikan sejumlah uang kepada penjual sebagai pembayaran, dan penjual mengalihkan barang  tersebut.  tanpa  kuitansi.  Mereka  melakukan  ini  atas  dasar  saling percaya  dan  pembeli  mengambil  kepemilikan  tanah  secara  langsung  dan menggarap tanah yang diperoleh. Transaksi jual beli secara lisan ini biasanya dilakukan oleh pihak-pihak yang sudah saling mengenal melalui kerabat.
Kedua,  jual  beli  tanah  juga  dilakukan  secara  lisan,  namun  sebagai  bukti pelunasan oleh pembeli tanah, pembeli menunjukkan kuitansi sejumlah yang telah  disepakati  sebelumnya  dengan  penjual.  Kemudian  pembeli  tinggal  di tanah yang dibelinya atau menggarap tanah tersebut secara langsung.
Ketiga, pembelian dan penjualan tanah dilakukan di hadapan kepala desa atau lurah.  Disini  penjual  dan pembeli  menyepakati  harga  tanah  yang  akan  dijual dan  bertemu  dengan  kepala  desa  atau  Lurah  untuk  jual  beli  tanah  tersebut. Ketika  waktu  dan  hari  telah  ditentukan  oleh  kepala  desa  atau  lurah,  kepala desa  atau  lura  dan  perangkat  desa  datang  ke  tanahuntuk  dijual.  Selain  itu, tanah  tersebut  disurvei  oleh  aparat  desa  disaksikan  oleh  kepala  desa  atau lurah, penjual, pembeli dan tetangga. Data survei tanah dicatat oleh perangkat desa  dalam  surat  keterangan,  isi  surat  adalah  jual  beli  tanah  dari  penjual  ke pembeli,  desa,  tanda  tangan  para  pihak,  saksi  dan  kepala  desa/lurah  yang sudah diberikan stempel.
Tidak  semua  masyarakat  Indonesia,  terutama  yang  tinggal  di  pedesaan, mengetahui PPAT. Di pedesaan  masih  ada masyarakat  yang menggunakan  akad jual  beli  yang  ditandatangani  para  pihak  dengan  sepengetahuan  kepala  desa untuk transaksi di pedesaan.
Perpindahan  hak  milik  melalui  akta  jual  beli  dengan  akta  jual  beli  di  bawah tangan  jelas  tidak  dapat  digunakan  sebagai  dasar  pendaftaran  peralihan  hak
kecuali telah dibuat suatu akta yang sah di hadapan pejabat yang berwenang.
Jual beli hak atas tanah tanpa sertipikat harus memenuhi ketentuan pasal 37 Keputusan  Pemerintah  No.  24  Tahun  1997.  Mengenai  jual  beli  hak  atas  tanah, bukti  peralihan  hak  atas  tanah  sebagai  akta  jual  beli  di  bawah  tangan ditandatangani  oleh  penjual  dan  pembeli  yang  dikukuhkan  oleh  Kepala Desa/Lura  dan  bukti-bukti  kepemilikan  hak  atas  tanah  lainnya  yang  diajukan kepada  Kantor  Pertanahan  dengan  sistem  acak  yaitu.  untuk  pertama  kalinya, untuk didaftarkan. 9

## 2. Kendala  Dan  Akibat  Hukumnya  Dalam  Melaksanakan  Peralihan  Hak  Atas Tanah
Tidak  ada  masalah  dengan  jual  beli  tanah  secara  pribadi,  namun  disarankan  agar pemkot  atau  masyarakat  terdekat  melakukan  hal  tersebut  di  hadapan  PPAT  saat menyiapkan  sertifikat,  jika  sudah  ada  pembayaran.  Hal  ini  bertujuan  untuk  mencapai kepastian  hukum  berdasarkan  peraturan  perundang-undangan.  Akibat  hukum  dari proses jual beli tanah sah karena ada kesepakatan antara para pihak bahwa menguasai haknya adalah sah. Namun dari segi hukum tidak sah karena tidak ada sertifikat.
Pasal 37(1) Keputusan Pendaftaran Real Estate Republik Indonesia nomor 24 Tahun 1997 menyatakan bahwa „‟Pengalihan hak atas tanah dan kepemilikan atas apartemen melalui  jual  beli,  pertukaran,  hadiah,  bergabung  dengan  perusahaan  dan  tindakan hukum lainnya yang berkaitan dengan pengalihan hak, kecuali pengalihan hak melalui lelang,  dapat  didaftarkan  hanya  jika  mereka  disertifikasi  dengan  dokumen  Undang- undang  Negara  Yang  Berwenang  (PPAT),  yang  dibuat  oleh  otoritas  yang  menyetujui sesuai dengan peraturan yang berlaku.‟
Adapun kendala dalam melakukan peralihan hak atas tanah di Desa Bumi Kencana Kecamatan Sungai Lilin Kabupaten Musi Banyuasin adalah :
1. Batas Tanah (Patokan Tanah)
Banyak pemilik tanah di desa telah melangkahi batas-batas aslinya. Sehingga masih ada kebisingan di perbatasan selama survei tanah.
2. Biaya
Banyak  masyarakat  di  Desa  Bumi  Kencana,  Kecamatan  Sungai  Lilin, Kabupaten  Musi  Banyuasin  tidak  mengalihkan  hak  jual  beli  tanah  karena terkendala  biaya.  Biaya  pengalihan  hak  jual  beli  tanah  itu  disebut  masih
9 Putri Gracia Lempoy, „‟Kajian Hukum Hak Atas Tanah Tanpa Sertifikat Yang Diduduki Seseorang Menurut Pasal 1963 Kuhperdata‟‟, Vol Vi, No. 2, 2017, Hal. 172
cukup  tinggi  bagi  mereka  karena  pekerjaannya  hanya  buruh.  Sedangkan biaya jual beli yang hanya sebatas desa mencapai Rp. 1.00.000,00 (satu juta rupiah).
Namun mengingat akibat hukum menurut keputusan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah, maka pada transaksi jual beli tanah di bawah tangan baik  secara  lisan  maupun  ole  kepala  adala  masih  berlaku,  karena  masih  ada  bukti kwitansi  yang  ditanda  tangani  oleh  penjual  dan  pembeli  dengan  saksi  dari  masing- masing  pihak.  Meskipun  dinyatakan  sah,  tetapi  tidak  dapat  digunakan  untuk mendaftarkan  hak  peralihan  hak  atas  tanah  kepada  BPN,  karena  hhal  tersebut  tidak sesuai dengan ketentuan PP No. 24 Tahun 1997 yang disebutkan dalam pasal 37, yang menyatakan bahwa „‟setiap peralihan hak termasuk jual beli harus dibuktikan dengan akta yang dibuat oleh pejabat berwenang‟.
Pendaftaran  peralihan  tanah  yang  sangat  penting  karena  tujuannya  untuk memberikan  kepastian  hukum  dan  kekuatan  hukum  bagi  pemilik  hak  atas  tanah. Diketahui bahwa sertifikat hak atas tanah membawa rasa aman dan ketenangan pikiran bagi  pemiliknya. Semuanya  mudah dan aman  diketahui  serta dapat dibuktikan  secara hukum.
Adanya  ketentuan  sebagaimana  diatur  dalam  Peraturan  Menteri  Agraria  Nomor  3 Tahun  997  tersebut,  tentu  saja  telah  menjadi  dasar  untuk  mengajukan  pendaftaran peralihan hak atas tanah, apabila ditinjau dari Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah, maka adanya praktik jual beli tanah di bawah tangan sebagaimana yang terjadi di Desa Bumi Kencana tidak dapat dibenarkan dan tentunya bertentangan dengan peraturan perundang-undangan.
Pengalihan  hak  atas  tanah  dengan  cara  jual  beli  sebaiknya  dilakukan  pada  bidang tanah yang hak atas tanahnya telah didaftarkan (dijaminkan), karena risiko hukumnya lebih  rendah  dibandingkan  dengan  jual  beli  hak  atas  tanah  yang  tidak  dijaminkan. Sertipikat  adalah  sertipikat  yang  dianggap  sah  dan  merupakan  alat  bukti  yang  kuat, asalkan keterangan dalam sertipikat sesuai dengan surat permintaan pendaftaran tanah dan keterangan dalam pendaftaran tanah. Mengenai jual beli hak atas tanah yang belum terdaftar atau belum bersertifikat, dititikberatkan pada kehati-hatian dan kehati-hatian pembeli  dan  PPAT  yang  melakukan  akta  jual  beli  tanah  tersebut  agar  jelas  dan menjelaskan  kepada  penjual  bahwa penjual  tanah  tersebut  Kebenaran  adalah  pemilik hak.  Peraturan  Pemerintah  Nomor  24  Tahun  1997  Tentang  Pendaftaran  Tanah menyatakan,  bahwa untuk peralihan hak kepada pendaftaran tanah, jual beli hak atas tanah  harus  dibuktikan  dengan  akta  PPAT.  Namun  demikian,  dalam  beberapa  hal
Kepala  Kantor  Pertanahan  dapat  mendaftarkan  peralihhan  hak  atas  tanah  yang  para pihak  (penjual  dan  pembeli)  adalah  perorangan  warga  negara  Indonesia  yang dibuktikan  dengan  suatu  perbuatan  nonpemerintah  PPAT,  yaitu  diangggap  cukup validitasnya,  pendaftaran  peralihan  hak  milik  yangg  tidak  diumumkan  hharus memenuhi persyaratan materil dan formal dalam tata cara pembelian hak milik untuk menjamin perlindunggan hukum para pihak. 10
Dalam kehidupan sehari-hari masyarakat masih banyak terjadi jual beli tanah antara penjual dan pembeli secara sembunyi-sembunyi yaitu tanpa campur tangan dari PPAT. Kegiatan jual beli  ini  hanya  dibuktikan  dengan kuitansi sebagai bukti telah terjadinya jual  beli  tersebut.  Jual  beli  dalam  hal  ini  juga  memenuhi  syarat-syarat  KUH  Perdata 1320.  Akan  tetapi,  untuk  memperoleh  peralihan  hak  atas  tanah  (transfer  of  name) pembeli harus dibuktikan dengan surat yang dibuat oleh PPAT yang telah didaftarkan sebelumnya.
Peralihan  hak  atas  tanah  melalui  jual  beli  pada  tanah  mempunyai  akibat  hukum, yaitu  peralihan  tidak  dapat  dilakukan  atau  peralihannya  tidak  efektif,  serta  tidak terjamin  keamanan  dan  perlindunggan  hukumnya.  Akibat  hukum  dari  hal  ini  bai pembeli  sangat  jelas  jika  keabsahan  bukti  kepemilikan  diragukan,  sehingga  pembeli yang sudah memiliki barang tersebut tidak dapat membuktikan kepemilikannya.
Proses  peralihan  hak  atas  tanah  dengan  cara  jual  beli  menurut  Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 terdiri dari:
1. Persiapan  pembuatan  akta  jual  beli  hak  atas  tanah,  terlebih  dahulu  harus dilakukan  ole  PPAT  pemeriksaan  pada  kantor  pertanahan  kabupaten/kota tentang sahnya sertifikat hak atas tanah yang bersangkutan;
2. Pihak  yang  melakukan  perbuatan  hukum  yang  bersangkutan  (penjual  dan pembeli) atau orang yang diberi kuasa  olehnya dengan surat kuasa tertulis sesuai dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku harus ikut serta dalam penyusunan pembuatan PPAT tersebut;
3. Pemberitahuan  pengalihan  hak,  PPAT  menyampaikan  akta  PPAT  dan dokumen  lain  yang  diperlukan  untuk  pemberitahuan  pengalihan  hak  atas tanah  yang  bersangkutan  ke  kantor  pertanahan  kabupaten/kota  dalam waktu setidaknya tujuh hari kerja.
10 Christiana Sri Murni, „‟Peralihan Hak Atas Tanah Tanpa Sertifikat‟‟, Jurnal Ilmu Hukum, Vol IV, No. 2, 2018, hal. 680
4. Penyerahan sertifikat.
Masyarakat  diharapkan  untuk  lebih  berhati-hati  dalam  jual  beli  dan  selalu mendaftarkan tanahnya agar tidak terjadi sengketa kepemilikan atas objek tanah tersebut.

## C. Kesimpulan
Kesimpulan yang dapat di ambil berdasarkan uraian tersebut di atas adalah bahwa peralihan  hak  atas  tanah  dapat  terjadi  dengan  2  cara,  yaitu  terjadi  karena  Undang- undang  dan  terjadi  karena  adat.  Peralihan  hak  atas  tanah  di  Desa  Bumi  Kencana Kecamatan Sungai Lilin Kabupaten Musi Banyuasin dilakukan secara adat karena sudah menjadi  kebiasaan  mereka  dalam  melakukan  peralihan  hak  atas  tanah  tersebut. Selanjutnya, masyarakat  Desa  Bumi Kencana  Kecamatan Sungai  Lilin  Kabupaten  Musi Banyuasin yang melakukan peralihan hak atas tanah secara adat hanya sah dalam adat, tetapi tidak sah dalam hukum dikarenakan tidak adanya kepastian hukum seperti yang diatur dalam PP No. 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah Pasal 37.

## DAFTAR PUSTAKA
Christiana Sri Murni, „‟Peralihan Hak Atas Tanah Tanpa Sertifikat‟‟, Jurnal Ilmu Hukum, Vol IV, No.
2, 2018.
I Made Krishna Dharma Kusuma, Putu Gede Seputra, Luh Putu Suryani, ‟Peralihan Hak Atas Tanah Melalui Jual Beli Berdasarkan Hukum Adat‟‟, Jurnal Interpretasi Hukum , Vol 1 No. 2, 2020.
Muhammad  Irvan,  Kurnia  Warman,  Sri  Arnetti,  „‟Proses  Peralihan  Hak  Milik  Atas  Tanah  Karena Pewarisan Dalam Perkawinan Campuran‟‟, Program Magister Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Andalas, Vol 4 No. 2, 2019.
Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah pada Pasal 37 ayat (1) dan (2).
Putri  Gracia  Lempoy,  ‟Kajian  Hukum  Hak  Atas  Tanah  Tanpa  Sertifikat  Yang  Diduduki  Seseorang Menurut Pasal 1963 Kuhperdata‟‟, Vol Vi, No. 2, 2017.
San  Yuan  Sirait,  Muhammad  Nazer,  dan  Busyra  Azheri,  “Sertifikasi  Tanah  Program  Pendataran Tanah Sistematis Lengkap: Deskripsi dan Manfaatnya”, Jurnal Agraria dan Pertanahan , Vol 6 No. 2, 2020.
Sugiyono, „‟Metode Penelitian Kuantitatif, Kualitatif, dan R&D‟‟, Bandung, 2008.
Saifullah, „‟Buku Panduan Metodologi Penelitian‟, (Malang: Fakultas Syariah UIN, 2006).