## Abstrak—Dalam memenuhi permintaan hunian di Kota Tuban,
PT  Sinergi  Mitra  Investama  memutuskan  untuk  mendirikan sebuah  Perumahan  Sinergi  Land.  Perumahan  ini  dibangun diatas tanah seluas 44.310 m2. Untuk merealisasikan investasi tersebut dibutuhkan biaya yang cukup besar. Oleh karena itu perlu dilakukan analisis kelayakan finansial untuk mengetahui kelayakan  proyek  pembangunan  Perumahan  Sinergi  Land. Penelitian ini bertujuan untuk menganalisis kelayakan finansial proyek  pembangunan  Perumahan  Sinergi  Land,  yang dilanjutkan  dengan  menganalisis  sensitivitas  dari  kelayakan tersebut. Data yang akan digunakan dalam penelitian ini adalah data sekunder yang meliputi gambar perencanaan perumahan, harga  jual  rumah,  data  gaji  karyawan,  dan  data  pengelolaan perumahan.  Dalam  analisis  kelayakan  finansial  dengan  masa investasi  selama  4  tahun  digunakan  parameter  NPV  (Net Present Value), IRR (Internal rate of Return) dan PP (Payback Period).  Analisis  sensitivitas  dilakukan  terhadap  perubahan biaya investasi, harga jual unit rumah, dan perubahan rencana penjualan.  Dari  hasil  analisis  kelayakan  finansial  dengan MARR  7,12%  didapat  NPV  sebesar  Rp16.948.640.323,-, payback  period  pada  tahun  ke  4,  dan  IRR  sebesar  33,55%. Berdasarkan  hasil  analisis  sensitivitas,  investasi  perumahan layak secara finansial bila kenaikan biaya investasi tidak lebih dari  12,52%,  penurunan  harga  jual  rumah  tidak  lebih  dari 10,41%  untuk  semua  tipe  rumah,  dan  minimal  rumah  yang terjual adalah 245 dari 272 unit rumah.
Kata  Kunci—Analisis  Sensitivitas,  Kelayakan  Finansial, Pembangunan Perumahan.

## I. PENDAHULUAN
EBAGAI salah satu negara berkembang, Indonesia tidak terlepas  dari  pengembangan  dan  pembangunan  di berbagai  sektor,  salah  satunya  adalah  sektor  konstruksi. Sektor  kontruksi  ini  terus  berkembang  pesat  khususnya  di Pulau  Jawa  yang  memiliki  populasi  penduduk  terbesar. Penduduk  Indonesia  yang  menetap  di  Pulau  Jawa  tercatat 56% dari total sebaran di seluruh Wilayah Indonesia [1].
Hal  ini  akan  berpengaruh  pada  peningkatan  angka pembangunan  di  daerah  tersebut,  karena  semakin  tinggi populasi  di  suatu  daerah  maka  akan  semakin  tinggi  pula kebutuhan  akan  tempat  tinggal  [2].  Maka  dari  itu  seiring berjalannya  waktu,  daerah-daerah  yang  memiliki  populasi tinggi khususnya Jawa Timur akan menunjukkan permintaan hunian  yang  tinggi  dimana  permintaan  ini  harus  dipenuhi agar tidak menyebabkan akar masalah baru.
Melihat adanya peluang pasar untuk memenuhi kebutuhan hunian masyarakat di Jawa Timur khususnya di Kota Tuban, PT  Sinergi  Mitra  Investama  memutuskan  untuk  memulai bisnis  investasi  properti  di  sektor  residensial,  yaitu perumahan.  Perumahan  ini  dibangun  di  atas  tanah  seluas 44.310 m2 dengan total rumah sebanyak 272 unit.
Unit  rumah  yang  rencananya  akan  dibangun  memiliki empat macam  tipe yakni  tipe 40, 57, 78A, dan 78C. Target pasar  dari  perumahan  ini  nantinya  akan  ditujukan  kepada
pegawai  dari  PT  Semen  Gresik  dan  publik  meliputi  ASN (Aparat  Sipil  Negara)  dan  non  ASN  (pegawai  BUMN, swasta, dan masyarakat).
Biaya investasi Perumahan Sinergi Land yang cukup besar menjadi hal yang harus dipertimbangkan sebelum memasuki tahap realisasi dari pembangunan perumahan.
Oleh  karena  itu  perlu  dilakukan  studi  kelayakan  agar rencana  program  implementasi  perumahan  tersebut  dapat dilakukan dengan efisien dan efektif. Salah satu tahapan studi yang dilakukan adalah penilaian terhadap kelayakan finansial dan  juga  analisis  sensitivitas  dari  pembangunan  perumahan yang akan direncanakan.

## II. URAIAN PENELITIAN

## A. Data Penelitian
Dilakukan  pengumpulan  data  sebelum  memulai  analisis perhitungan.  Data  tersebut  didapat  dari  PT  Sinergi  Mitra Investama selaku pihak owner dari Perumahan Sinergi Land dan instansi lain yang terkait.
Jenis  data  yang  digunakan  dalam  penelitian  adalah  data sekunder.  Data  sekunder  terdiri  dari  data  rencana pengembangan perumahan, data pengelolaan perumahan, dan data biaya konstruksi rumah dan fasilitas umum/sosial.

## B. Tahap Analisis
Analisis  data  pada  penelitian  ini  dibagi  menjadi  empat tahap, yaitu:

## 1) Analisis Rencana Pengembangan dan Penjualan Perumahan
Analisis  rencana  pengembangan  perumahan  terdiri  dari rencana  pengembangan  rumah,  infrastruktur  umum,  dan fasilitas  umum/sosial.  Selanjutnya  menentukan  rencana penjualan rumah selama masa investasi.

## 2) Analisis Finansial
Analisis  finansial  meliputi  identifikasi  biaya  investasi awal,  identifikasi  biaya  operasional  dan  pemeliharaan, identifikasi MARR, identifikasi arus kas masuk (pendapatan), dan identifikasi sumber pembiayaan.

## 3) Analisis Aliran Kas
Setelah  rencana  pengembangan,  penjualan,  dan  biaya ditentukan, selanjutnya dilakukan analisis aliran kas. Analisis

## Analisis Sensitivitas Kelayakan Finansial Proyek Pembangunan Perumahan Sinergi Land di Tuban
Muhammad Faris Amrullah dan Retno Indryani Departemen Teknik Sipil, Institut Teknologi Sepuluh Nopember (ITS)
e-mail : retno_i@ce.its.ac.id
S
Tabel 1. Spesifikasi Rumah
Uraian Tipe Rumah 40 57 78 Jumlah Unit 125 109 38 Luas Tanah 72 m 2 90 m 2 120/150 m 2 Luas Bangunan 40 m 2 57 m 2 78 m 2 Luas Taman 17,2 m 2 19,8 m 2 25,6 m 2 Kamar Tidur 2 3 4 Kamar Mandi 1 2 2
aliran  kas  dilakukan  untuk  mengetahui  suatu  proyek memberikan  keuntungan  atau  tidak  [3].  kelayakan  investasi perumahan dianalisis dengan metode berikut:
a. Net Present Value (NPV)
Model penilaian investasi dimana seluruh nilai kas bersih dihitung pada masa sekarang. Aliran kas yang dihitung adalah selama masa investasi [4].
b. Internal Rate of Return (IRR)
Internal  Rate  of  Return  merupakan  tingkat  kemampuan aliran kas (cash flow) dalam mengembalikan suatu investasi yang dijelaskan dalam bentuk persentase [5]. Internal Rate of Return  dicari  dengan  cara  trial  and  error,  yaitu  dengan mencari  NPV  pada  tingkat  suku  bunga/discount  rate  yang dicoba.

## 4) Analisis Sensitivitas
Setelah analisis aliran kas dilakukan, kemudian dilanjutkan dengan  analisis  sensitivitas.  Analisis  sensitivitas  digunakan untuk  mengkaji  sejauh  mana  dampak  variabel  sensitivitas yang  telah  ditetapkan  terhadap  penerimaan  investasi  dan ditentukan variabel yang kritis [6]. (1) Parameter sensitivitas yang ditetapkan adalah kenaikan biaya investasi, penurunan harga  jual  rumah,  dan  perubahan  rencana  penjualan.  (2) Setiap  parameter  sensitivitas  dianalisis  untuk  diketahui pengaruhnya  terhadap  nilai  net  present  value.  Selanjutnya hasil analisis disajikan dalam bentuk grafik.

## III. PEMBAHASAN

## A. Gambaran Umum Proyek
Perumahan  Sinergi  Land  berlokasi  di  Jl.  Raya  Bogorejo, Kuthi, Bogorejo, Kec. Tuban, Kabupaten Tuban, Jawa Timur. Perumahan Sinergi Land mengusung konsep green living dan modern.
Perumahan  ini  dibangun  diatas  lahan  seluas  44.310  m2
dengan total rumah sebanyak 272 unit.

## 1) Tipe Rumah
Unit  rumah  yang  akan  dibangun  memiliki  empat  macam tipe,  yaitu  tipe  40,  57,  78A,  dan  78C.  Masing-masing  dari keempat tipe rumah ini mempunyai spesifikasi yang berbeda- beda. Rumah dengan tipe 78 dibagi menjadi  dua tipe, yaitu tipe 78A dan 78C.
Perbedaan antara rumah tipe 78A dan 78C adalah dari luas tanah. Rumah dengan tipe 78A memiliki luas tanah sebesar 120 m 2 sedangkan tipe 78C memiliki luas tanah yang lebih besar,  yaitu  150  m 2 .  Spesifikasi  rumah  dapat  dilihat  pada Tabel 1.

## 2) Fasilitas Umum dan Sosial
Fasilitas  sosial  dan  fasilitas  umum  yang  direncanakan terdiri dari gate, musholla, balai warga, gym, kolam renang, ruang  terbuka  hijau  (RTH),  playground,  dan  jogging  track. Data  luas  area  didapatkan  dari  pihak  developer  perumahan. Luas masing-masing area tersebut dapat dilihat pada Tabel 2.

## 3) Infrastruktur Umum
Infrastruktur umum terdiri dari jalan, saluran drainase, dan tempat pembuangan sampah (TPS) sementara. Data luas area infrastruktur umum didapat dari pihak developer. Pembagian luas area infrastruktur dapat dilihat pada Tabel 3.

## B. Analisis Rencana Pengembangan Perumahan
Rencana  pegembangan  Perumahan  Sinergi  Land  dibagi menjadi empat tahap, yaitu:
Tabel 6. Luas Area Fasilitas Umum dan Sosial No Fasilitas Sosial/Umum Luas (m2) 1 Musholla 240 2 Balai Warga 98 3 Gym 74 4 Kolam Renang 100 5 RTH 2000 6 Playground 70 7 Jogging Track 250 8 Gate dan Pos 21 Total 2853 Tabel 7. Luas Area Infrastruktur Uraian Luas Area (m2) Jalan dan Drainase 15.633 TPS 45 Total 15.678 Tabel 8. Rencana Pengembangan Rumah Keterangan  Jumlah Unit Tahun Pembangunan Tahun 1  Tahun 2  Tahun 3  Tahun 4 Tipe 40 125 63 unit 62 unit - - Tipe 57 109 55 unit 54 unit - - Tipe 78A 36 10 unit 26 unit - - Tipe 78C 2 1 unit 1 unit - - Total 272 129 unit  143 unit  - -
Tabel 2. Rencana Pengembangan Perumahan Keterangan Tahun 0  Tahun 1  Tahun 2  Tahun 3 Pembersihan Lahan 100% Pembangunan Gate 100% Pembangunan Jalan 50% 50% Pembuatan RTH 100% Pembangunan Fasilitas 50% 25% 25% Pembangunan Infrastruktur 100% Tabel 3. Rencana Penjualan Rumah Keterangan Jumlah Unit Tahun 1 2 3 4 Tipe 40 125 31 unit 31 unit 31 unit 32 unit Tipe 57 109 27 unit 27 unit 27 unit 28 unit Tipe 78A 36 9 unit 9 unit 9 unit 9 unit Tipe 78C 2 1 unit 1 unit - - Total 272 68 unit 68 unit 67 unit 69 unit Tabel 4. Rekapitulasi Total Biaya Lahan Keterangan Luas (m2) Biaya per m2 (Rp) Biaya (Rp) Akuisisi Lahan 44.310 2.000.000 88.620.000.000 Pembersihan dan Pemerataan Lahan 13.600 602.616.000 Biaya Total Lahan 89.222.616.000 Tabel 5. Rekapitulasi Biaya Perencanaan Keterangan Luas (m2)  Biaya per m2  Biaya Detailing Site Plan 44.310 Rp400 Rp17.724.000 Detailing Gambar Rumah 40 Rp10.000 Rp400.000 57 Rp570.000 78 Rp780.000 Total Biaya Rp19.474.000

## 1) Tahap I
Tahap satu dimulai pada tahun ke nol masa investasi. Pada tahap  ini  dilakukan  akuisisi  dan  pembersihan  lahan  seluas 44.310  m 2 yang  berlokasi  di  Jl.  Raya  Bogorejo,  Kuthi, Bogorejo, Kec. Tuban, Kabupaten Tuban, Jawa Timur.

## 2) Tahap II
Tahap dua direncanakan pada tahun ke satu masa investasi. Pada  tahap  kedua  dilakukan  perencanaan  pembangunan Perumahan
Sinergi Land, mulai dari fasilitas umum/infrastruktur  dan  rumah.  Pembangunan  infrastruktur meliputi  pintu  gerbang  utama,  drainase,  dan  jalan  paving. Pada tahap ini juga akan dilakukan pembangunan rumah tipe 40, 57, 78A, dan 78C dengan total 129 unit rumah.

## 3) Tahap III
Tahap tiga direncanakan pada tahun kedua masa investasi. Pada tahap ini, dilanjutkan pembangunan rumah dan fasilitas umum  yang  sebelumnya  telah  dilakukan  pada  tahap  dua, yaitu  menyelesaikan  pembangunan  tipe  rumah  40,57,  78A, dan 78C dengan total 143 unit rumah.

## 4) Tahap IV
Tahap  keempat  direncanakan  pada  tahun  ketiga  masa investasi. Dengan ini seluruh tiperumah dengan total 272 unit rumah  selesai  dibangun.  Pada  tahap  ini  dilanjutkan pembangunan    fasilitas  umum  pada  perumahan.  Rencana
pengembangan rumah, dapat dilihat pada Tabel 4 dan rencana pengembangan  keseluruhan  perumahan  ditunjukkan  pada Tabel 5.

## C. Analisis Rencana Penjualan Perumahan
Rencana  penjualan  rumah  di  Perumahan  Sinergi  Land sudah  dimulai  pada  tahun  pertama  masa  investasi. Direncanakan semua rumah akan habis terjual dalam  waktu empat tahun.
Diasumsikan jumlah unit rumah yang terjual tiap tahunnya dibagi sama rata. Rencana penjualan rumah dapat dilihat pada Tabel 6.

## D. Analisis Finansial
Analisis  finansial  yang  dilakukan  meliputi  identifikasi biaya  investasi  awal,  identifikasi  arus  kas  masuk (pendapatan), identifikasi arus kas keluar, Identifikasi sumber pembiayaan, dan pembayaran pinjaman.

## 1) Identifikasi Biaya Investasi Awal
Biaya investasi  awal  diperlukan analisis kebutuhan biaya yang akan dikeluarkan untuk membangun perumahan. Jenis biaya tersebut diantaranya, yaitu:
a. Biaya Lahan
Harga  tanah  untuk  akuisisi  lahan  sebesar  Rp2.000.000,- /m 2 . Total luas lahan Perumahan Sinergi Land adalah 44.310 m 2 maka  didapatkan  biaya  total  akuisisi  lahan  untuk
Tabel 13.

## Rekapitulasi Biaya Pembangunan Rumah
Tahun Luas Unit Harga Biaya Tipe 40 1 49 63 Rp3.000.000 Rp7.560.000.000 2 62 Rp3.000.000 Rp8.184.000.000 Tipe 57 1 57 55 Rp3.050.000 Rp9.561.750.000 2 54 Rp3.355.000 Rp10.326.690.000 Tipe 78A 1 78 10 Rp3.200.000 Rp2.496.000.000 2 26 Rp3.520.000 Rp7.138.560.000 Tipe 78C 1 78 1 Rp3.250.000 Rp253.500.000 2 1 Rp3.575.000 Rp278.850.000 Tabel 14. Rekapitulasi Biaya Infrastruktur Tahun  Uraian  Area Biaya/Unit Biaya 0 Jalan 5816,5 m2 Rp125.000 m2 Rp727.062.500 1 Jalan 5816,5 m2 Rp799.768.750 0 Saluran  4500 m' Rp293.500 m'  Rp1.320.750.000 0 TPS 45 m2 Rp45.000.000  - Rp45.000.000 Total Rp2.892.581.250 Tabel 15. Rekapitulasi Biaya Fasilitas Sosial dan Umum Fasilitas Luas (m2)  Biaya/m2 Biaya Pembangunan Musholla 240 Rp3.500.000 Rp840.000.000 Balai Warga 98 Rp3.500.000 Rp343.000.000 RTH 2000 Rp50.000 Rp100.000.000 Gym 74 - Rp110.000.000 Biaya Tahun 1 Rp1.393.000.000 Kolam Renang 100 Rp5.000.000 Rp500.000.000 Playground (50%)  35 - Rp15.000.000 Biaya Tahun 2 Rp515.000.000 Playground (50%)  35 - Rp15.000.000 Jogging Track 250 Rp125.000 Rp31.250.000 Gate dan Pos 21 - Rp35.000.000 Biaya Tahun 3 Rp46.250.000
Tabel 9. Rekapitulasi Biaya Investasi Awal No Uraian Biaya Biaya 1 Lahan Rp89.222.616.000 2 Perencanaan Rp19.474.000 3 Pembangunan Perumahan Rp44.620.800.000 4 Infrastruktur Umum Rp2.819.875.000 5 Pembangunan Fasiltias Sosial/Umum Rp1.106.250.000 Total Biaya Investasi Awal Rp137.789.015.000 Tabel 10. Harga Jual Rumah Tipe Jumlah Unit Harga Tahun Ke- (Juta Rupiah) 1 2 3 4 40 125 Rp500 Rp550 Rp605 Rp666 57 109 Rp650 Rp715 Rp787 Rp865 78A 36 Rp900 Rp990 Rp1.089 Rp1.198 78C 2 Rp920 Rp1.012 Rp1.113 Rp1.225 Tabel 11. Rekapitulasi Pembayaran Listrik Uraian Nilai Satuan Tarif Rp1.700 Luas Kantor 75 m 2 Keperluan Listrik 0,035 kwh waktu 8 jam Total Keperluan 21 kWh/hari Total Keperluan (Tahun) Rp12.852.000 per tahun Tabel 12. Rekapitulasi Arus Kas Masuk Tipe Harga Tahun Ke- (Juta Rupiah) 1 2 3 4 40 Rp15.500  Rp17.050  Rp18.755 Rp21.296 57 Rp17.550  Rp19.305  Rp21.236 Rp24.224 78A Rp8.100 Rp8.910 Rp9.801 Rp10.781 78C Rp920 Rp1.012 - - Total Rp42.070  Rp46.277  Rp49.792 Rp56.301
Total Kumulatif  Rp42.070  Rp88.347  Rp138.139  Rp194.440
Perumahan Sinergi Land, yaitu sebesar Rp55.387.500.000,-. Biaya  pembersihan  dan  pemerataan  lahan  adalah  sebesar 13.600/m 2 .  Biaya  total  lahan  yang  harus  dibersihkan  dan diratakan  adalah  Rp602.616.000,-.  Rekapitulasi  total  biaya lahan dapat dilihat pada Tabel 7.
b. Biaya Perencanaan
Biaya  perencanaan  dikeluarkan  pada  tahun  ke-0  masa investasi. Biaya pembuatan site plan adalah sebesar Rp400,- /m 2 . Sedangkan untuk detailing rumah per m 2 adalah sebesar Rp10.000,-.  Rekapitulasi  biaya  perencanaan  ditunjukkan pada Tabel 8.
c. Biaya Pembangunan Rumah
Biaya  pembangunan  rumah  per  m 2 didapatkan  dari  hasil survey  ke  lokasi  proyek  Perumahan  Sinergi  Land.  Biaya pembangunan  rumah  berbeda-beda  disesuaikan  dengan  tipe rumah  yang  akan  dibangun.  Diasumsikan  terjadi  kenaikan biaya  pembangunan  rumah  sebesar  10%  per  tahun. Pembangunan rumah dilakukan bertahap, pada tahun ke satu dan dua disesuaikan  dengan rencana pengembangan rumah. Rekapitulasi  biaya  pembangunan  rumah  dapat  dilihat  pada Tabel 9.
d. Biaya Infrastruktur Umum
Infrastruktur  umum  perumahan  terdiri  dari  jalan,  saluran drainase,  dan  tempat  pembuangan  sampah  (TPS).  Untuk pembuatan jalan digunakan conblock bata dengan tebal 6 cm.
Biaya conblock didapatkan dari hasil survey kontraktor yang menawarkan  jasa  tersebut,  yaitu  sebesar  Rp125.000,-/m 2 . Luas  area  jalan  yang  telah  direncanakan  adalah  sebesar 11.633  m 2 .  Jadi  total  biaya  untuk  pengaspalan  pada
Perumahan Sinergi Land adalah sebesar Rp Rp1.526.831.250,-.  Saluran  drainase  menggunakan  u-ditch dengan dimensi 30x30x120 cm, dengan biaya pemasangan u- ditch sebesar Rp293.500,-/m’. Dengan panjang total drainase perumahan  sekitar  4.500  m,  didapatkan  biaya  sebesar Rp1.320.750.000 untuk saluran drainase. Rekapitulasi biaya infrastruktur dapat dilihat pada Tabel 10.
e. Biaya Pembangunan Fasilitas Sosial dan Umum Fasilitas sosial dan umum terdiri dari gate, musholla, balai warga,  gym,  kolam  renang,  ruang  terbuka  hijau  (RTH), playground, dan jogging track. Tahun pembangunan fasilitas umum dan sosial dilakukan pada tahun ke-1 sampai dengan tahun  ke-3  disesuiakan  dengan  rencana  pengembangan perumahan.  Rekapitulasi  biaya  fasilitas  sosial  dan  umum ditunjukkan pada Tabel 11.
f. Rekapitulasi Biaya Investasi Awal
Biaya investasi awal terdiri dari biaya lahan, pembangunan rumah, infrastruktur umum, pembangunan fasilitas sosial/umum,  dan  biaya  perencanaan.  Rekapitulasi  biaya
Tabel 20. Sensitivitas Terhadap Kenaikan Biaya Investasi Kenaikan Initial Cost NPV IRR 100,00% Rp16.948.640.323 33,55% 105,00% Rp10.180.404.452 19,91% 110,00% Rp3.412.168.582 10,76% 112,52% - 7,12% 115,00% -Rp3.356.067.289 3,98% Tabel 21. Sensitivitas Terhadap Penurunan Harga Jual Perubahan Harga Jual (%) NPV IRR 100,00% Rp16.948.640.323 33,55% 95,00% Rp8.805.068.881 20,44% 90,00% Rp661.497.438 8,09% 89,59% - 7,12% 85,00% -Rp7.482.074.004,00 -3,62% Tabel 22. Batas Rencana Penjualan Tiap Tahun Tipe Unit Terjual Tiap Tahun Total 1 2 3 4 40 28 28 28 29 113 57 25 25 25 25 100 78A 8 8 8 8 32 78C - - - - 0 Total 61 61 61 62 245 Tabel 23. Sensitivitas Terhadap Rencana Penjualan Total Unit Terjual NPV IRR 272 Rp16.948.640.323 33,55% 245 Rp167.257.251 7,36% Tabel 24. Rekapitulasi Hasil Analisis Sensitivitas Uraian Perubahan NPV Kenaikan Biaya Investasi 12,52% Rp                   - Penurunan Harga Jual 10,41% Rp                   - Perubahan Rencana Penjualan 9,93% Rp167.257.250
Tabel 16. Rekapitulasi Pembayaran Air Uraian Kebutuhan  Air (m3/hari) Jumlah Orang Biaya PDAM (Rp/m3) Biaya Air non domestik (13 orang) 0,01 13 Rp8.000 Rp31.200 Air minum 0,06 Rp187.200 Total Biaya Pembayaran Air (Bulan) Rp218.400 Total Biaya Pembayaran Air (Tahun) Rp2.620.800 Tabel 17. Gaji Karyawan No  Bagian Jumlah Gaji Total Gaji/Bulan 1 Manager 1 Rp5.500.000  Rp5.500.000 2 Sales & Marketing  3 Rp3.500.000  Rp10.500.000 3 Administration 3 Rp3.200.000  Rp9.600.000 4 Technical 2 Rp3.000.000  Rp6.000.000 5 Security 2 Rp2.600.000  Rp5.200.000 6 Office Boy 2 Rp2.600.000  Rp5.200.000 Total Perbulan Rp42.000.000 Total Pertahun Rp504.000.000 Tabel 18. Biaya Keamanan dan Kebersihan Uraian Biaya/Bulan Tahun (Juta Rupiah) 1 2 3 4 Keamanan Rp2.000.000 Rp24.000 Rp26 Rp29 Rp32 Kebersihan Rp50.000 Rp44 Rp86 Rp125  Rp163 Total Biaya Rp24.044 Rp113  Rp154  Rp195 Tabel 19. Rekapitulasi Biaya Pemasaran Tahun Pendapatan Beban Pemasaran (%) Biaya 1 Rp45.420.000.000 5% Rp2.271.000.000 2 Rp49.522.000.000 5% Rp2.476.100.000 3 Rp47.311.000.000 5% Rp2.365.550.000 4 Rp50.644.550.000 5% Rp2.532.227.500
investasi awal dapat dilihat pada Tabel 12.

## 2) Identifikasi Arus Kas Masuk
Arus  kas  masuk  atau  pendapatan  diperoleh  dari  hasil penjualan  rumah.  Harga  jual  rumah  didapatkan  dari  brosur pricelist  penjualan  rumah  Sinergi  Land  dan  direncanakan mengalami  kenaikan  sebesar  10%  per  tahun.  Harga  jual rumah  dapat  dilihat  pada  Tabel  13.  Rekapitulasi  arus  kas masuk ditunjukkan pada Tabel 14.

## 3) Identifikasi Arus Kas Keluar
Arus kas keluar yang dianalisis, yaitu:
a. Biaya Operasional Kantor dan Pemeliharaan Perumahan
Biaya  operasional  dan  pemeliharaan  terdiri  dari  biaya pembayaran  air,  pembayaran  listrik,  gaji  karyawan, keamanan dan kebersihan. Rekapitulasi pembayaran air dapat dilihat pada Tabel 15, pembayaran listrik pada Tabel 16, gaji karyawan  pada  Tabel  17,  keamanan  dan  kebersihan  pada Tabel 18.
a. Biaya Pemasaran
Beban  biaya  pemasaran  diasumsikan  sebesar  5%  dari pendapatan  tahunan.  Biaya  ini  terdiri  dari  brosur,  pameran, stand,  open  house,  dan  pemasangan  iklan  media  sosial. Rekapitulasi biaya pemasaran dapat dilihat pada Tabel 19.
b. Rekapitulasi Arus Kas Keluar
Rekapitulasi Arus kas keluar terdiri dari biaya operasional kantor, biaya pemeliharaan perumahan, dan biaya pemasaran. Diasumsikan  tarif  listrik  naik  sebesar  15%/tahun.  Kenaikan biaya PDAM sebesar 15%/tahun dan kenaikan gaji karyawan sebesar  10%/tahun.  Rekapitulasi  total  arus  kas  keluar  dapat dilihat pada Tabel 20.

## 4) Identifikasi Sumber Pembiayaan
Direncanakan rasio sumber modal ( cost of capital ) proyek perumahan  adalah  40%  dari  modal  sendiri  dan  60%  dari pinjaman  bank.  Penetapan  MARR  berdasarkan  tingkat pengembalian modal yang didapat dari rata – rata suku bunga
deposito beberapa bank di Indonesia ditambah tingkat risiko. Tingkat  risiko  ( risk )  diasumsikan  nilainya  sebesar  rata-rata suku bunga bank tersebut. Rata-rata bunga deposito sebesar 2,87%.  Sedangkan  rata-rata  suku  bunga  pinjaman  adalah sebesar  8,04%.  MARR  investasi  dapat  dihitung  dengan rumus sebagai berikut:
MARR       = (60% x 8,04%) + (40% x 5,74%) = 7,12%
Perhitungan  jumlah  modal  biaya  investasi  dapat  dilihat sebagai berikut:
Modal sendiri = %rasio modal sendiri x Biaya Investasi = 40% x  Rp140.238.271.250 =  Rp56.095.308.500 Modal pinjaman = %rasio modal pinjaman x Biaya Investasi = 60% x  Rp140.238.271.250 =  Rp84.142.962.750

## 5) Pembayaran Pinjaman
Pembayaran pinjaman dilakukan setiap tahun selama masa investasi,  dengan  jumlah  pembayaran  yang  sama  setiap tahun.  Digunakan  rumus  (A/P,  i%,  n)  untuk  pembayaran pinjaman.  Perhitungan  pembayaran  pinjaman  pertahun adalah sebagai berikut:
Total modal pinjaman = Rp84.142.962.750,00 i%                = 8,04% n                  = 4 tahun (A/P, 8,04%, 4)      = 0,30219 Pembayaran Pinjaman = Rp84.142.962.750,00 x 0,30219 = Rp25.427.133.761/tahun

## E. Analisis Aliran Kas
Penilaian investasi dilakukan untuk masa investasi empat tahun.  Proyek  pembangunan  Perumahan  Sinergi  Land dikatakan  layak  apabila  parameter  NPV  bernilai  positif. Berdasarkan  perhitungan  yang  telah  dilakukan  dengan MARR 7,12% didapat nilai NPV sebesar Rp16.948.640.323,- . Dari hasil perhitungan NPV, diketahui payback period pada tahun  ke-4.  Selanjutnya  dilakukan  perhitungan IRR  dengan
Gambar 3. Grafik sensitivitas perubahan biaya investasi.
Gambar 4. Grafik sensitivitas penurunan harga jual rumah.
Gambar 1. Grafik sensitivitas perubahan rencana penjualan.
Gambar 2. Grafik sensitivitas terhadap semua variabel.
cara  trial  and  error  untuk  mendapatkan  nilai  NPV  sama dengan nol. Investasi layak dilakukan apabila nilai IRR lebih besar  daripada  MARR  yang  telah  ditetapkan.  Berdasarkan perhitungan  yang  telah  dilakukan,  didapatkan  nilai  IRR sebesar 33,55%.

## F. Analisis Sensitivitas
Analisis  sensitivitas  dilakukan  untuk  mengetahui  batas- batas penerimaan investasi. Parameter yang dianalisis, yaitu:

## 1) Kenaikan Biaya Investasi
Kenaikan  biaya  investasi  diubah  dengan  interval  5%. Rekapitulasi  perhitungan  kenaikan  biaya  investasi  serta pengaruhnya terhadap NPV dan IRR ditunjukkan pada Tabel 21.  Dari  Gambar  1  dapat  dilihat  batas  kenaikan  biaya investasi  sebesar  12,52%.  Investasi  proyek  pembangunan Perumahan Sinergi Land masih layak secara finansial apabila kenaikan biaya investasi tidak lebih dari 12,52% atau sebesar Rp157.797.115.713.

## 2) Penurunan Harga Jual Rumah
Penurunan  harga  jual  rumah  diubah  dengan  interval  5% pada  setiap  tipe  rumah.  Rekapitulasi  perubahan  harga  jual rumah dapat dilihat pada Tabel 22. Ditunjukkan pada Gambar 2 NPV sudah bernilai nol saat harga jual rumah turun sebesar 89,59%. Jadi investasi pembangunan perumahan layak secara finansial  bila  penurunan  harga  jual  pada  setiap  tipe  rumah tidak lebih dari 10,41%. Analisis dilakukan kembali dengan menurunkan  harga  jual  rumah  untuk  satu  tipe  rumah  saja. Dilakukan tiga analisis sensitivitas pada tiga tipe rumah, yaitu tipe 40, 57, dan 78.

## 3) Perubahan Rencana Penjualan
Dilakukan  trial  and  error  untuk  mengetahui  pengaruh rencana  penjualan  perumahan  terhadap  batas  penerimaan kelayakan investasi. Dari hasil uji coba, didapatkan minimal jumlah unit yang terjual, yaitu sebesar 245 unit rumah agar investasi  proyek  pembangunan  Perumahan  Sinergi  Land layak untuk dilaksanakan. Rencana penjualan tersebut dapat dilihat pada Tabel 23. Nilai parameter kelayakan ditunjukkan pada  Tabel  24.  Dapat  dilihat  pada  Tabel  24,  agar  proyek pembangunan perumahan layak secara finansial jumlah total rumah yang harus terjual adalah 245 unit, atau turun sebesar 9,93%. Rumah dengan tipe 40 harus terjual habis sebanyak 113 unit. Untuk rumah tipe 57 sebanyak 100 unit, dan rumah tipe 78A sebanyak 32 unit. Pada Gambar 3 grafik sensitivitas perubahan  rencana  penjualan  menunjukkan  investasi Perumahan Sinergi Land layak bila unit rumah yang terjual adalah sebanyak 245 unit dengan NPV sebesar
Rp167.257.251.

## 4) Pembahasan Sensitivitas
Variabel sensitivitas yang dianalisis adalah kenaikan biaya investasi, perubahan rencana penjualan, dan penurunan harga jual  rumah.  Rekapitulasi  hasil  seluruh  analisis  sensitivitas dapat  dilihat  pada  Tabel  24.  Ditunjukkan  pada  Gambar  4, variabel  kenaikan  biaya  investasi,  NPV  sudah  bernilai  nol saat  terjadi  kenaikan  biaya  investasi  sebesar  12,52%. Selanjutnya  pada  variabel  penurunan  harga  jual,  NPV bernilai nol saat terjadi penurunan harga jual sebesar 10,41%. Pada variabel perubahan rencana penjualan, didapatkan NPV sebesar  Rp167.257.250  saat  terjadi  penurunan  penjualan sebesar  9,93%  atau  240  unit  dari  rencana  semula  sebanyak 272  unit.  Jadi  dapat  disimpulkan  variabel  sensitivitas  yang paling  kritis  adalah  perubahan  rencana  penjualan  sebesar 9,93%,  kedua  adalah  penurunan  harga  jual  rumah  sebesar 10,41%, dan terakhir adalah kenaikan biaya investasi sebesar 10,52%.

## IV. KESIMPULAN
Dari  hasil  analisis  kelayakan  finansial  dengan  MARR  = 7,12%,  dan  masa  investasi  4  tahun,  proyek  pembangunan Perumahan  Sinergi  Land  dapat  memberikan  keuntungan dengan  nilai  NPV  sebesar    Rp  Rp16.948.640.323, payback period pada  tahun  ke-4  dan    dengan  nilai  IRR  sebesar 33,55%.  Hasil  analisis  sensitivitas  proyek  pembangunan Perumahan Sinergi Land layak secara finansial apabila biaya investasi tidak naik lebih dari 12,52%, harga jual rumah tidak turun lebih dari 10,41% untuk seluruh tipe rumah dan batas unit rumah yang harus terjual adalah sebanyak 245 unit dari rencana semula sebanyak 272 unit (turun 9,93%).

## DAFTAR PUSTAKA
[1]  Badan  Pusat  Statistik,  “Hasil  Sensus  Penduduk  2020.”  Badan  Pusat Statistik  Kota  Jakarta,  Jakarta,  pp.  1–12,  2020.  [Online].  Available: https://www.bps.go.id/
[2]  J. F. C. Turner and R. Fichter, Freedom to Build: Dweller Control of the Housing Process, 1st ed. New York: Collier-Macmillan Lim, 1972.
[3]  S. Husnan and E. Pudjiastuti, Dasar-Dasar Manajemen Keuangan, 4th ed. Yogyakarta: UPP AMP YKPN, 2004, ISSN: 9798170350.
[4]  S.  Alwi,  Manajemen  Sumber  Daya  Manusia:  Strategi  Keunggulan Kompetitif, 1st ed. Yogyakarta: BPFE - Yogyakarta, 2001.
[5]  M. Giatman, Ekonomi Teknik, 5th ed. Jakarta: Raja Grafindo Persada, 2007, ISSN: 9797690458.
[6]  S.  Galea,  R.  M.  Merchant,  and  N.  Lurie,  “The  mental  health consequences  of  COVID-19  and  physical  distancing:  the  need  for prevention and early intervention,” JAMA Intern. Med., vol. 180, no. 6, pp. 817–818, 2020.