https://ejournal.uhn.ac.id/index.php/humaniora/

## KEDUDUKAN HUKUM ATAS PERJANJIAN PENGIKATAN JUAL BELI YANG PEMBAYARANNYA DILAKUKAN
SECARA BERTAHAP YANG TELAH DIBATALKAN OLEH MAHKAMAH AGUNG (STUDI PUTUSAN MAHKAMAH AGUNG NOMOR: 1650 K/PDT/2015)
Erizon Khairunsyah 1 , Hasim Purba 2 , Sunarmi 3 , Rosnidar Sembiring 4
Fakultas Hukum, Magister Kenotariatan, Universitas Sumatera Utara khairunsyaherizon@gmail.com 1

## Abstract
In  general,  the  implementation  of  the  binding  sale  and  purchase  agreement  is carried  out  using  an  authentic  deed  made  before  an  authorized  public  official, namely a notary. The implementation of the sale and purchase binding agreement does  not  always  run  smoothly,  sometimes  there  are  factors  that  make  the binding deed unable to continue and even cause the deed to be canceled. One of the factors that caused the sale and purchase agreement to be canceled was due to a default as can be seen in the decision of the Supreme Court Number: 1650 K/pdt/2015. The defendant did not pay the third stage of payment for the object of  sale  and  purchase,  as  previously  agreed  in  the  deed  of  binding  sale  and purchase  agreement.  As  a  result,  the  judge  canceled  the  PPJB  Deed  and  the payment  for  stage  one  and  stage  two  which  had  previously  been  paid  by  the defendant to the plaintiff then became the right of the plaintiff and could not be reclaimed.

## Abstrak
Pada  umumnya  pelaksanaan  perjanjian  pengikatan  jual  beli  dilaksanakan menggunakan akta otentik yang dibuat dihadapan pejabat umum yang berwenang yaitu Notaris. Pelaksanaan perjanjian pengikatan jual beli tidak selamanya dapat berjalan  dengan  lancar,  terkadang  terdapat  faktor-faktor  yang  membuat  akta pengikatan tersebut tidak dapat dilanjutkan bahkan menyebabkan akta tersebut menjadi batal. Salah satu faktor penyebab perjanjian pengikatan jual beli tersebut menjadi batal yaitu karena adanya wanprestasi sebagaimana dapat dilihat dalam putusan  Mahkamah  Agung  Nomor:  1650  K/pdt/2015.  Pihak  tergugat  tidak membayarkan uang pembayaran tahap tiga atas objek jual beli, sebagaimana yang telah disepakati sebelumnya dalam akta perjanjian pengikatan jual beli. Akibatnya, hakim membatalkan Akta PPJB dan uang pembayaran tahap satu dan tahap dua yang sebelumnya sudah dibayarkan tergugat kepada penggugat kemudian menjadi hak penggugat dan tidak bisa diminta kembali.

## Info Artikel
Diterima :  13 Oktober 2021 Revisi     :  23 November 2021 Terbit     :  18 Desember 2021
Key words: Legal Standing, Sale and Purchase Agreement, Agreement Cancellation
Kata Kunci: Kedudukan Hukum, Perjanjian Pengikatan Jual Beli, Pembatalan Perjanjian
Corresponding Author :
Erizon Khairunsyah 1 , Hasim Purba 2 , Sunarmi 3 , Rosnidar Sembiring 4 E-mail: khairunsyaherizon@gmail.com 1
https://ejournal.uhn.ac.id/index.php/humaniora/

## PENDAHULUAN
Peralihan  hak  atas  tanah  dapat  dilakukan  melalui  jual  beli,  tukar  menukar,  hibah  ataupun  karena pewarisan. 1 Berdasarkan Pasal 26 ayat (1) Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok- Pokok Agraria (selanjutnya disebut UUPA) menyebutkan bahwa “jual beli, penukaran , penghibahan, pemberian dengan  wasiat  dan  perbuatan-perbuatan  lainnya  yang  dimaksudkan  untuk  memindahkan  hak  milik  serta pengawasannya diatur dengan Peraturan Pemerintah”. 2 Salah satu bentuk peralihan hak yaitu melalui jual beli. Jual beli harus dilakukan dihadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) sebagai pejabat yang berwenang untuk melakukan peralihan hak atas tanah. PPAT adalah pejabat yang berwenang membuat akta daripada perjanjian- perjanjian  yang  bermaksud  memindahkan  hak  atas  tanah,  memberikan  sesuatu  hak  baru  atas  tanah, menggadaikan tanah atau meminjam uang dengan hak atas tanah sebagai tanggungan. 3
Pembuatan Akta Jual Beli (selanjutnya disebut AJB) harus dihadiri oleh pihak-pihak yang melakukan perbuatan hukum yang bersangkutan (penjual dan pembeli) atau orang yang dikuasakan olehnya dengan surat kuasa  tertulis  sesuai  dengan  peraturan  perundang-undangan  yang  berlaku. 4 Apabila  persyaratan  pembuatan AJB belum terpenuhi dikarenakan faktor sertifikat masih dalam proses pemecahan atau proses lainnya, belum mampu  membayar  pajak  atau  kondisi  lainnya  yang  legal  maka  dibuatkanlah  Perjanjian  Pengikatan  Jual  Beli (selanjutnya disebut PPJB). Jual beli yang dilakukan secara bertahap juga merupakan faktor dibuatnya PPJB, dan pejabat yang berwenang untuk membuat PPJB tersebut adalah Notaris.
Berdasarkan ketentuan Pasal 1 ayat (1)  Undang-Undang Nomor 2 Tahun 2014 Tentang Perubahan atas Undang-Undang  Nomor  30  Tahun  2004  tentang  Jabatan  Notaris  (selanjutnya  disebut  UUJN),  dalam  Undang- Undang ini yang dimaksud dengan “Notaris adalah pejabat umum yang berwenang untuk membuat akta otentik dan memiliki kewenangan lainnya sebagaimana dimaksud dalam Undang-Undang ini atau berdasarkan Undang- Undang lainnya”. 5 Berdasarkan ketentuan Pasal 15 ayat (2) huruf f Undang-Undang Nomor 2 Tahun 2014 Tentang Perubahan  atas  Undang-Undang  Nomor  30  Tahun  2004  tentang  Jabatan  Notaris  memberikan  kewenangan notaris untuk membuat akta peralihan hak atas tanah,  yaitu “Notaris berwenang pula  membuat akta yang berkaitan dengan pertanahan”. 6
1 Adrian Sutedi, Peralihan Hak Atas Tanah dan Pendaftarannya, Jakarta: Sinar Grafika,  2009, hlm. 3
2 Pasal 26 ayat (1) Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok- Pokok Agraria.
3 Effendi Peranginangin, Hukum Agraria Di Indonesia, Suatu Telaah Dari Sudut Pandang Praktisi Hukum, Jakarta: Rajawali Press, 2007, hlm. 436
4 Urip Santoso, Pendaftaran dan Peralihan Hak atas Tanah, Cetakan ke-3, Jakarta: Kencana, 2013, hlm. 375.
5 Pasal 1 ayat (1) Undang-Undang Republik Indonesia Nomor 2 Tahun 2014 Tentang Perubahan atas Undang-Undang Nomor 30 Tahun 2004 tentang Jabatan Notaris.
6 Pasal 15 ayat (2) huruf f Undang-Undang Republik Indonesia Nomor 2 Tahun 2014 Tentang Perubahan atas Undang-Undang Nomor 30 Tahun 2004 tentang Jabatan Notaris.
https://ejournal.uhn.ac.id/index.php/humaniora/
Akta PPJB merupakan sebuah penemuan hukum yang dilakukan oleh kalangan Notaris untuk mengatasi permasalahan  yang  dihadapi  dalam  pelaksanaan  jual-beli  hak  atas  tanah. 7 Akta  PPJB  merupakan  perjanjian pendahuluan sebagai perjanjian pengikatan jual beli berfungsi untuk mempersiapkan atau bahkan memperkuat perjanjian  utama/pokok  yang  akan  dilakukan,  karena  perjanjian  pengikatan  jual  beli  merupakan  awal  untuk lahirnya  perjanjian  pokok.  Akta  PPJB  berfungsi  dan  mempunyai  tujuan  untuk  mempersiapkan,  menegaskan, memperkuat, mengatur, mengubah atau menyelesaikan suatu hubungan hukum. 8 Sehubungan dengan akta yang dibuat oleh Notaris ini diatur dalam Pasal 1868 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (selanjutnya disebut KUH Perdata) yang menyebutkan bahwa “suatu akta otentik ialah suatu akta yang di dalam bentuk yang ditentukan oleh Undang-Undang, dibuat oleh atau dihadapan pegawai umum yang berkuasa untuk itu di tempat dimana akta dibuatnya”. 9
Pelaksanaan Akta PPJB tidak selamanya dapat berjalan lancar, terkadang terdapat faktor-faktor yang membuat pengikatan tersebut tidak dapat dilanjutkan atau bahkan hingga akta tersebut menjadi batal karena terjadinya  wanprestasi. 10 Wanprestasinya  salah  satu  pihak  tersebut  disebabkan  alasan  dari  salah  satu  pihak sendiri,  bukan  ditimbulkan  dari  akta  Notaris  tersebut karena akta  sudah  dikontruksikan mempunyai kekuatan pembuktian  yang  sempurna. 11 Wanprestasi  adalah  tidak  memenuhi  atau  lalai  melaksanakan  kewajiban sebagaimana yang ditentukan dalam perjanjian yang dibuat antara para pihak. 12 Akibat dari wanprestasi Akta PPJB salah satunya yaitu pembatalan perjanjian timbal balik sebagaimana diatur dalam Pasal 1266 KUH Perdata yang menyebutkan bahwa: 13
“Syarat batal dianggap selalu dicantumkan dalam persetujuan yang timbal -balik, andai kata salah satu pihak  tidak  memenuhi  kewajibannya.  Dalam  hal  demikian  persetujuan  tidak  batal  demi  hukum,  tetapi pembatalan harus dimintakan kepada Pengadilan. Permintaan ini juga harus dilakukan, meskipun syarat batal  mengenai  tidak  dipenuhinya  kewajiban  dinyatakan  di  dalam  persetujuan.  Jika  syarat  batal  tidak dinyatakan dalam persetujuan, maka Hakim dengan melihat keadaan, atas permintaan tergugat, leluasa memberikan suatu jangka waktu untuk memenuhi kewajiban, tetapi jangka waktu itu tidak boleh lebih dari satu bulan ”.
Berdasarkan putusan Mahkamah Agung Nomor 1650 K/Pdt/2015, S selaku Penggugat merupakan pemilik sah atas 11 bidang tanah. Penggugat menjual 11 bidang tanah tersebut kepada HP selaku Tergugat. Penjualan 11
7 Herlien Budiono, “ Pengikatan Jual Beli dan Kuasa Mutlak ”, Artikel Majalah Renvoi, edisi Tahun I, No. 10, Bulan Maret 2004, h lm. 6
8 Herlien Budiono , Kumpulan Tulisan Hukum Perdata di Bidang Kenotariatan, Bandung: Citra Aditya Bakti, 2007, hlm. 272
9 Pasal 1868 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata.
10 T. Baswedan, “ Kajian Yuridis Pembatalan Akta Pengikatan Jual Beli (PJB) Tanah yang Dibuat Dihadapan Notaris ”, Premise Law Journal, Vol. 4, No. 14006, 2014, hlm. 16.
11 Habib Adjie, Kebatalan dan Pembatalan Akta Notaris, Bandung: Refika Aditama, 2015, hlm. 80
12 Salim H. S., Hukum Kontrak: Teori & Teknik Penyusunan Kontrak, Jakarta: Sinar Grafika, 2015, hlm. 98.
13 Pasal 1266 Kitab Undang-undang Hukum Perdata.
https://ejournal.uhn.ac.id/index.php/humaniora/
bidang tanah tersebut dilakukan dengan cara pembayaran secara bertahap, sehingga dibuatlah PPJB Nomor 12 tanggal  4  Februari  2011  dihadapan  IWS  Notaris  di  Denpasar.  Harga  keseluruhan  penjualan  11  bidang  tanah tersebut sebesar Rp. 27.235.500.000,- (dua puluh tujuh milyar dua ratus tiga puluh lima juta lima ratus ribu rupiah). Pembayaran 11 bidang tanah tersebut dilakukan secara IV tahap yaitu: 14
1. Tahap I sebesar Rp. 300.000.000,- (tiga ratus juta rupiah) yang telah dibayar sebelum penandatangan Akta Notaris;
2. Tahap  II  sebesar  Rp.  1.700.000.000,-  (satu  milyar  tujuh  ratus  juta  rupiah)  dibayar  pada  saat penandatangan Akta Notaris;
3. Tahap  III  sebesar  Rp.  4.000.000.000,-  (empat  milyar  rupiah),  akan  dibayar  setelah  Penggugat melengkapi  semua  dokumen  yang  diperlukan  untuk  dapat  dilaksanakannya  proses  jual  beli  dihadapan PPAT;
4. Tahap IV sebesar Rp. 21.235.500.000,- (dua puluh satu milyar dua ratus tiga puluh juta lima ratus ribu rupiah), akan dibayar selambat-lambatnya dalam waktu 6 (enam) bulan terhitung sejak proses jual beli dilaksanakan dihadapan PPAT.
Akan tetapi, tergugat tidak membayarkan tahap III dan tahap IV.
Tergugat tidak membayarkan tahap III dan tahap IV karena penggugat melakukan pemecahan dan balik nama  salah  Sertipikat  yaitu  Sertipikat  Hak  Milik  (selanjutnya  disebut  SHM)  Nomor  3157/Desa  Sempidi. Pemecahan  dan  balik  nama  tersebut  dilakukan  Penggugat  tanpa  persetujuan  Tergugat.  Pemecahan  tersebut mengakibatkan penyusutan luas tanah yang signifikan yaitu dari luas 4.470 m2 (empat ribu empat ratus tujuh puluh meter persegi) dipecah menjadi 2 bidang dan terdapat kekurangan tanah seluas 125 m2 (seratus dua puluh lima meter persegi).
Penggugat melakukan pemecahan sertipikat untuk menyelsaikan adanya tumpang tindih (overlap). Hal ini telah disebutkan dalam Pasal 3 sub E Akta Notaris No. 12 yang menyatakan bahwa “Terhadap sebidang tanah SHM Nomor 3157/Desa Sempidi seluas 4.470 m2 (empat ribu empat ratus tujuh puluh meter persegi) tersebut diatas, yang pada  saat  ini  dinyatakan tumpang  tindih  ( overlap)  oleh Pihak yang  berwenang  pada Kantor Pertanahan Kabupaten Badung, setelah diadakan pengukuran dilapangan, jika luasnya diperoleh kurang akan dibayar kurang oleh Pihak Kedua (Tergugat) pada Pihak Pertama (Penggugat).” Artinya sudah jelas dan terang bahwa dengan baik  Penggugat  selaku  penjual  menyampaikan  kondisi  objek  kepada  Tergugat  sebagai  pembeli  dan  sudah menyepakati bahwa apabila objek tanah ada overlap maka nilai jual bisa dikurangi disesuaikan dengan jumlah tanah yang tidak overlap.
Pada  kasus  di  atas  dapat  dilihat  bahwa  telah  terjadi  suatu  perjanjian  pengikatan  jual  beli  antara penggugat selaku penjual dari tanah yang dijadikan objek jual beli dengan tergugat selaku pembeli di perjanjian
14 Putusan Mahkamah Agung Nomor 1650 K/Pdt/2015.
https://ejournal.uhn.ac.id/index.php/humaniora/
tersebut.  Namun  dalam  menjalankan  prestasinya,  tergugat  melakukan  perbuatan  wanprestasi  di  dalam memenuhi  prestasinya  dengan  cara  tidak  melakukan  pembayaran  pada  tahap  ketiga.  Oleh  sbeba  itu,  yang menjadi pokok permasalahan adalah bagaimana kedudukan hukum terhadap akta PPJB dengan cara pembayaran bertahap yang mengalami wanprestasi berdasarkan Putusan Mahkamah Agung Nomor 1650 K/Pdt/2015.

## METODE  PENELITIAN
Jenis  penelitian  ini  merupakan  penelitian  yuridis  normatif,  yakni  penelitian  yang  difokuskan  untuk mengkaji  penerapan  kaidah-kaidah  atau  norma-norma  dalam  hukum  positif. 15 Penelitian  hukum  normatif mengkaji bahan hukum yang berisi aturan-aturan yang bersifat normatif. 16 Bahan-bahan hukum tersebut terdiri dari bahan hukum primer, bahan hukum sekunder dan bahan hukum tersier. 17
Seluruh data yang diperoleh dalam penelitian ini dianalisis dengan menggunakan teknik kualitatif yang kemudian  disajikan  dalam  bentuk  deskriptif  analitis.  Deskriptif  analitis  yaitu  metode  yang  dipakai  untuk menggambarkan suatu kondisi atau keadaan yang sedang berlangsung yang tujuannya agar dapat memberikan data  mengenai  objek  penelitian  sehingga  mampu  mengenali  hal-hal  yang  bersifat  ideal,  kemudian  dianalisis berdasarkan teori hukum atau peraturan perundang-undangan yang berlaku. 18

## HASIL DAN PEMBAHASAN

## Perjanjian Pengikatan Jual Beli yang Dibuat oleh Notaris
Notaris  adalah  pejabat umum  yang  berwenang  untuk  membuat  akta  otentik  dan  kewenangan  lainnya berdasarkan Pasal 15 UUJN. 19 Otentitas akta Notaris bukan pada kertasnya, tetapi apa yang dimaksud dibuat oleh atau di hadapan Notaris sebagai pejabat umum dengan segala kewenangannya atau dengan perkataan lain akta yang dibuat Notaris mempunyai sifat otentik bukan karena Undang-Undang menetapkan sedemikian, akan tetapi oleh karena akta itu dibuat oleh atau di hadapan pejabat umum, seperti yang dimaksud dalam pasal 1868 KUHPerdata. 20 Pasal 1868 KUHPerdata yang menyebutkan bahwa:
“suatu akta otentik ialah suatu akta yang dibuat dalam bentuk yang ditentukan Undang -Undang oleh atau dihadapan pejabat umum yang berwenang untuk itu di tempat akta itu dibuat.”
Notaris  memiliki  wewenang  dalam  membuat  akta  pengikatan  jual  beli  tanah  dengan  status  bukan Sertipikat Hak Milik (SHM) tapi tidak berwenang membuat AJB tanah bersertipikat hak milik, karena kewenangan
15 Johnny Ibrahim, Teori dan Metodologi Penelitian Hukum Normatif, Malang: Bayumedia Publishing, 2012, hlm. 295.
16 Bahder Johan Nasution, Metode Penelitian Ilmu Hukum, Bandung: Mandar Maju, 2008, hlm. 97.
17 Ibid., h. 98.
18 Zainuddin Ali, Metode Penelitian Hukum, Jakarta: Sinar Grafika, 2009, hlm. 223.
19 I Ketut Tjukup, dkk, Akta Notaris (Akta Otentik) sebagai Alat Bukti dalam Peristiwa Hukum Perdata, Jurnal Acta Comitas, Universitas Udayana, Vol. 1 No. 2, Oktober 2016, hlm. 182.
20 G.H.S Lumban Tobing, Peraturan Jabatan Notaris, Jakarta: Erlangga, 1999, hlm. 2.
https://ejournal.uhn.ac.id/index.php/humaniora/
Kedudukan Hukum Atas Perjanjian Pengikatan  Jual Beli yang  Pembayarannya Dilakukan Secara Bertahap yang Telah Dibatalkan oleh Mahkamah Agung (Studi Putusan Mahkamah Agung Nomor: 1650 K/Pdt/2015)
membuat AJB bersertipikat Hak Milik ada pada Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). 21 PPJB merupakan perjanjian pendahuluan  yang  dibuat  oleh  calon  penjual  dan  calon  pembeli  atas  dasar  kesepakatan  sebelum  jual  beli dilakukan. 22 PPJB memiliki tiga fungsi, yaitu menjamin secara hukum; adanya rasa percaya dari masing-masing pihak; dan memperkecil resiko.
Dasar  hukum  perjanjian  pengikatan  jual  beli  terdapat  dalam  ketentuan  pasal  1320  KUHPerdata mengenai  syarat  sahnya  suatu  perjanjian,  yang  menyebutkan  bahwa  “supaya  terjadi  persetujuan  yang  sah, perlu  dipenuhi  empat  syarat:  Sepakat  mereka  yang  mengikatkan  dirinya;  Cakap  untuk  membuat  suatu perikatan; Suatu hal tertentu; Suatu sebab yang halal.” Apabila semua syarat sah telah terpenuhi, dan tidak bertentangan dengan ketentuan tersebut, maka perjanjian tersebut dinyatakan sah dan mengikat para pihak. Namun,  dalam  memenuhi  perjanjian  tersebut  terdapat  salah  satu  pihak  yang  melanggar  isi  perjanjian, KUHPerdata juga mengatur sanksi terhadap pihak yang melanggar isi perjanjian tersebut.
Selanjutnya dalam Pasal 1458 KUHPerdata menyebutkan bahwa “j ual beli dianggap telah terjadi antara kedua belah pihak, segera setelah orang-orang itu mencapai kesepakatan tentang barang tersebut beserta harganya, meskipun barang itu belum diserahkan dan harganya belum dibayar.” Pasal tersebut menjelaskan bahwa suatu jual beli telah dianggap terjadi antara pihak penjual dan pihak pembeli, meskipun barang yang menjadi objek jual beli tersebut belum diserahkan namun para pihak sudah sepakat terhadap barang beserta harganya. Oleh karena itu, calon penjual dan pembeli berkewajiban untuk mentaati substansi dari perjanjian yang  telah  disepakati  bersama. 23 Akan  tetapi,  kewajiban  para  pihak  tidak  hanya  terbatas  pada  apa  yang diperjanjikan saja, namun harus memperhatikan apa yang diharuskan oleh kepatutan, kebiasaan dan ketertiban umum. Sehingga dalam suatu perjanjian pengikatan jual beli yang menggunakan akta otentik untuk menjamin kepastian hukumnya harus memenuhi persyaratan syarat sahnya perjanjian yang telah ditentukan dalam Pasal 1320  KUHPerdata,  selain  dari  syarat  sahnya  perjanjian  ada  syarat  yang  harus  terpenuhi  juga  dalam pelaksanaan pembuatan akta otentik dihadapan notaris, agar kepastian hukum akta otentik tersebut terjamin. 24
Notaris membantu para pihak yang membuat perjanjian pengikatan jual beli akan mendapatkan bantuan dalam merumuskan hal-hal yang akan diperjanjikan. Namun suatu perjanjian tidak selamanya dapat berjalan sesuai dengan kesepakatan yang diinginkan oleh para pihak. Dalam kondisi-kondisi tertentu dapat ditemukan
21 Harijanto Ramdan, Kewajiban-Kewajiban Dalam Pelaksanaan Jual Beli Tanah Bersertifikat, Jakarta: Pustaka Ilmu, 2010, hlm. 36.
22 R. Subekti, Hukum Perjanjian, Jakarta: Intermasa, 2004, hlm.75
23 Galuh  Hapsari, Kedudukan  Hukum  Perjanjian  Pengikatan  Jual  Beli  (PPJB) Dalam  Hal Terjadi  Sengketa,  Tesis Magister  Kenotariatan,  Yogyakarta: Universitas Islam Indonesia, 2018, hlm. 61.
24 Wawancara dengan Dirwan, Notaris/PPAT Kab. Aceh Barat Daya, tanggal 04 Januari 2022.
https://ejournal.uhn.ac.id/index.php/humaniora/
terjadinya  berbagai  hal,  yang  berakibat  suatu  perjanjian  mengalami  pembatalan,  baik  dibatalkan  oleh  para pihak maupun atas perintah pengadilan. 25

## Faktor-Faktor yang Mengakibatkan Suatu Perjanjian Menjadi Batal
Pengertian  perjanjian  di  dalam  Buku  III  KUH  Perdata  diatur  di  dalam  Pasal  1313  KUH  Perdata,  yang menyebutkan  perjanjian  adalah  suatu  perbuatan  dengan  mana  satu  orang  atau  lebih  mengikatkan  dirinya terhadap satu orang lain atau lebih. Dari pengertian perjanjian tersebut, dapat dipahami bahwa yang dimaksud dengan perjanjian adalah suatu peristiwa hukum antara dua orang atau dua pihak berdasarkan kata sepakat untuk melaksanakan sesuatu hak yang merupakan hubungan hukum dan menimbulkan akibat hukum bagi kedua pihak tersebut. Pelaksanaan perjanjian tidak selamanya dapat berjalan lancar, terkadang terjadi hal-hal yang membuat perjanjian tersebut tidak dapat dilanjutkan atau bahkan hingga akta tersebut menjadi batal. 26
Terdapat beberapa faktor yang mengakibatkan suatu perjanjian tidak dapat dilanjutkan atau menjadi batal, antara lain:
1. Batal Karena Tidak Terpenuhinya Syarat Subjektif Sahnya Perjanjian
Berdasarkan ketentuan dari syarat sahnya perjanjian yang telah diuraikan diatas, syarat pertama dan syarat  kedua  dinamakan  sebagai  syarat  subjektif,  karena  kedua  syarat  tersebut  mengenai  subjek  dari perjanjian.  Unsur  subjektif  mencakup  adanya  unsur  kesepakatan  secara  bebas  dari  para  pihak  yang berjanji,  dan  kecakapan  dari  pihak  -  pihak  yang  melaksanakan  perjanjian.  Apabila  syarat  subjektif  tidak terpenuhi, maka salah satu pihak mempunyai hak untuk meminta supaya perjanjian itu dibatalkan. 27 Dapat dibatalkan  adalah  sanksi  terhadap  suatu  perbuatan  hukum  yang  mengandung  cacat  yuridis  (penyebab kebatalan) berupa pembatalan perbuatan hukum atas keinginan pihak tertentu sehingga tidak mempunyai akibat hukum sejak terjadinya pembatalan. 28 Dengan tidak terpenuhinya unsur subjektif dalam perjanjian tersebut, maka perjanjian tersebut dapat dibatalkan karena terdapat pelanggaran terhadap unsur subjektif, dan pembatalan nya dapat diajukan oleh salah satu pihak kepada pengadilan.
2. Batal karena Tidak Terpenuhinya Syarat Objektif Sahnya Perjanjian
Syarat  ketiga  dan  syarat  keempat  dalam  syarat  sahnya  suatu  perjanjian  dinamakan  sebagai  syarat objektif, karena mengenai objek dari perjanjian. Unsur objektif meliputi keberadaan dari pokok persoalan yang merupakan objek yang diperjanjikan, dan causa dari objek yang berupa prestasi yang disepakati untuk
25 Setiawan Rahmat , Pokok-Pokok Hukum Perikatan, Bandung: Putra Abardin, 2005 hlm. 5.
26 T. Baswedan, Kajian Yuridis Pembatalan Akta Pengikatan Jual Beli (PJB) Tanah Yang Dibuat Dihadapan Notaris, Premise Law Journal, Universitas Sumatera Utara, Vol 4, No. 14006, 2014, hlm. 16.
27 R. Subekti, Op.cit., hlm. 75.
28 Habib Adjie, Sanksi Perdata dan Administratif Terhadap Notaris Sebagai Pejabat Publik, Bandung: Refika Aditama, 2008, hlm. 173.
https://ejournal.uhn.ac.id/index.php/humaniora/
dilaksanakan,  hal  tersebut  haruslah  sesuatu  yang  tidak  dilarang  atau  diperkenankan  menurut  hukum. Dengan tidak terpenuhinya unsur objektif dalam perjanjian tersebut, maka perjanjian tersebut batal demi hukum  karena  tidak  terpenuhinya  unsur  objektif,  dengan  pengertian  bahwa  perikatan  yang  lahir  dari perjanjian tersebut tidak dapat dipaksakan pelaksanaannya.
3.  Pembatalan secara sepihak
Pembatalan  secara  sepihak  terjadi  karena  salah  satu  pihak  yang  melakukan  perjanjian  tidak  ingin melanjutkan  lagi  perjanjian  yang  sudah  disepakati  sebelumnya.  berdasarkan  ketentuan  Pasal  1338 KUHPerdata  menyatakan  bahwa  semua  persetujuan  yang  dibuat  sesuai  dengan  undang-undang  berlaku sebagai undang-undang bagi mereka yang membuatnya. Persetujuan itu tidak dapat ditarik kembali selain dengan kesepakatan kedua belah pihak, atau karena alasan-alasan yang ditentukan oleh undang-undang. Persetujuan harus dilaksanakan dengan itikad baik.
Jika dilihat dari penjelasan Pasal 1338 KUHPerdata tersebut dapat dilihat bahwa suatu perjanjian dapat terjadi akibat dari adanya kesepakatan para pihak, namun apabila dalam proses pemenuhan isi perjanjian tersebut salah satu pihak ingin membatalkan perjanjian tersebut dan tidak ingin melanjutkannya lagi maka kesepakatan  di  dalam  perjanjian  tersebut  telah  tidak  ada  lagi.  Namun  pihak  yang  ingin  membatalkan perjanjian  tersbut  bukan  berarti  dapat  membatalkan  perjanjian  tersebut  tanpa  alasan  yang  jelas. KUHPerdata  telah  mengatur  syarat  apabila  salah  satu  pihak  ingin  membatalkan  perjanjian  yang  telah disepakati, hal ini diatur dalam Pasal 1266 KUHPerdata yang menyebutkan bahwa:
“Syarat batal dianggap selalu dicantumkan dalam persetujuan yang timbal balik, and ai kata salah satu pihak  tidak  memenuhi kewajibannya.  Dalam  hal  demikian  persetujuan  tidak  batal demi  hukum,  tetapi pembatalan harus dimintakan kepada Pengadilan. Permintaan ini juga harus dilakukan, meskipun syarat batal mengenai tidak dipenuhinya kewajiban dinyatakan di dalam persetujuan. Jika syarat batal tidak dinyatakan dalam persetujuan, maka Hakim dengan melihat keadaan, atas permintaan tergugat, leluasa memberikan suatu jangka waktu untuk memenuhi kewajiban, tetapi jangka waktu itu tidak boleh lebih dan satu bulan”
Pembatalan  secara  sepihak  terhadap  perjanjian  yang  telah  disepakati  harus  memenuhi  3  (tiga)  hal, yaitu:
1.  Perjanjian Tersebut Bersifat Timbal Balik
Pada  setiap  perjanjian  yang  dibuat  harus  memiliki  sifat  timbal  balik,  maksudnya  perjanjian  tersebut harus berdasarkan kesepakatan dari para pihak dan para pihak harus saling memiliki kepentingan di dalam perjanjian tersebut. Contoh yang dapat diambil dari perjanjian yang bersifat timbal balik itu dapat dilihat dalam  Perjanjian  Pengikatan  Jual  Beli yang  dimana  salah  satu  pihak  memiliki kepentingan  berupa suatu
https://ejournal.uhn.ac.id/index.php/humaniora/
keinginan  untuk  memiliki  benda  yang  dijadikan  objek  dalam  jual  beli,  sedangkan  pihak  lainnya  memiliki kepentingan berupa hak atas objek yang dijualnya.
2.  Telah Terjadinya Perbuatan Wanprestasi Atau Perbutan Melawan Hukum
Terdapat 2 (dua) hal yang bisa menjadi alasan untuk salah satu pihak tersebut tidak ingin melanjutkan perjanjian tersebut, yaitu:
a.  Wanprestasi
Wanprestasi  adalah  tidak  memenuhi  atau  lalai  melaksanakan  kewajiban  sebagaimana  yang ditentukan dalam perjanjian yang dibuat antara para pihak. 29 Saat debitur wanprestasi, kreditur dapat memilih  di antara  kemungkinan  tuntutan  sebagai  akibat  dari wanprestasi  debitur  yang  diatur  dalam Pasal 1267 KUHPerdata, yaitu: 30
1)  Pemenuhan perikatan;
2)  Pemenuhan perikatan disertai ganti rugi;
3)  Ganti kerugian saja;
4)  Pembatalan perjanjian timbal balik;
5)  Pembatalan perjanjian disertai ganti rugi.
Wanprestasi  dapat  terjadi  baik  karena  disengaja  maupun  tidak  disengaja.  Wanprestasi  yang dilakukan akibat ketidaksengajaan ini dapat terjadi karena memang pihak tersebut tidak mampu untuk memenuhi  prestasi  tersebut  atau  juga  terpaksa  untuk  tidak  melakukan  prestasi  tersebut. 31 Dalam pelaksanaan perjanjian apabila terjadi suatu keadaan, dimana debitur (pihak yang berkewajiban) tidak melaksanakan  prestasi  (kewajiban)  yang  bukan  dikarenakan  keadaan  memaksa,  maka  debitur  akan dimintai ganti rugi. 32
b.  Perbuatan Melawan Hukum (Onrechtmatige daad)
Perbuatan  Melawan  Hukum  adalah  Perbuatan  yang  dilakukan  seseorang  baik  secara  sengaja maupun tidak sengaja yang mengakibatkan orang lain mengalami kerugian yang dideritanya sehingga orang yang menyebabkan kerugian wajib untuk mengganti dan memperbaiki tentang timbulnya kerugian tersebut. 33 Perbuatan melawan hukum diatur dalam Pasal 1365 KUH Perdata yang menyebutkan bahwa “t iap perbuatan yang melanggar hukum yang membawa kerugian kepada orang lain, yang mewajibkan
29 Salim H. S., Hukum Kontrak: Teori & Teknik Penyusunan Kontrak, Jakarta: Sinar Grafika, 2015, hlm. 98.
30 Marilang, Hukum Perikatan: Perikatan yang Lahir dari Perjanjian, Makassar: Indonesia Prime, 2017, hlm. 123.
31 Ahmadi Miru, Hukum Kontrak dan Perancangan Kontrak, Edisi Revisi, Jakarta: Raja Grafindo Persada, 2007, hlm. 74.
32 J. Satrio, Hukum Perjanjian, Bandung: Aditya Bhakti, 1992, hlm. 71.
33 Agus Sudaryanto., Pengantar Ilmu Hukum, Malang: Stara Press, 2015, hlm. 65.
https://ejournal.uhn.ac.id/index.php/humaniora/
Kedudukan Hukum Atas Perjanjian Pengikatan  Jual Beli yang  Pembayarannya Dilakukan Secara Bertahap yang Telah Dibatalkan oleh Mahkamah Agung (Studi Putusan Mahkamah Agung Nomor: 1650 K/Pdt/2015)
orang yang karena salahnya menerbitkan kerugian itu, mengganti kerugian tersebut.” Dari uraian di atas,  unsur-unsur  perbuatan  melawan  hukum  dalam  hukum  perdata  meliputi  adanya  perbuatan melawan hukum, adanya kesalahan, adanya sebab akibat antara kerugian dan perbuatan serta adanya kerugian.
3.  Harus berdasarkan dari putusan pengadilan
Syarat  terakhir  untuk  dapat  membatalkan  suatu  perjanjian  yaitu  harus  bersadarkan  dari  putusan pengadilan.  Hal  ini  dikarenakan  sifat  dari  perjanjian  itu  sendiri  yaitu  perjanjian  terbentuk  berdasarkan kesepakatan para  pihak.  Dari  sifat  perjanjian  tersebut  dapat dilihat  bahwa  salah  satu pihak tidak dapat memutuskan  dan  menghentikan  perjanjian  secara  sendiri,  walaupun  pihak  lainnya  telah  melakukan perbuatan wanprestasi atau perbuatan melawan hukum di dalam proses pemenuhan isi perjanjian tersebut. Pihak yang dirugikan harus memohon ke pengadilan terlebih dahulu dan pihak lainnya yang dikatakan telah melakukan perbuatan wanprestasi atau perbuatan melawan hukum harus membuktikan bahwa dirinya tidak bersalah.  Apabila  hakim  memutuskan  bahwa  benar  dalam  perjanjian  tersebut  terdapat  perbuatan wanprestasi  atau  perbuatan  melawan  hukum  dalam  pemenuhan  prestasinya,  maka  barulah  putusan tersebut dapat dibatalkan.

## Kedudukan  Hukum  Terhadap  Akta  Perjanjian  Pengikatan  Jual  Beli  dengan  Cara  Pembayaran  Secara Bertahap  yang  Mengalami  Wanprestasi  Berdasarkan  Putusan  Mahkamah  Agung  Nomor  1650 K/Pdt/2015
PPJB  merupakan  bentuk  perbuatan  hukum  perjanjian  pada  umumnya  yang  tunduk  pada  Buku  III  KUH Perdata, karena bentuknya yang bebas dan hanya merupakan perjanjian pendahuluan sebelum dilaksanakan Jual Beli di depan PPAT yang didasarkan pada ketentuan pertanahan yaitu UUPA dan Peraturan Pemerintah tentang Pendaftaran Tanah. Kedudukan PPJB merupakan bentuk dari langkah awal para pihak untuk saling mengikatkan diri  guna  melakukan  perbuatan  hukum  selanjutnya  yang  didasarkan  pada  UUPA  dan  Peraturan  Pemerintah tentang  Pendaftaran  Tanah  yaitu  salah  satunya  adalah  dengan  dilakukan  Jual  beli  di  depan  PPAT (penandatanganan  AJB).  Karena  Perjanjian  Pengikatan  Jual  Beli  merupakan  bentuk  dari  perbuatan  hukum perjanjian  maka  terhadap  Perjanjian  pengikatan  jual  beli  tersebut  harus  memenuhi  syarat  sahnya  perjanjian sebagaimana termuat di dalam Pasal 1320 KUH Perdata.
PPJB yang dilakukan dan didasarkan pada syarat sahnya perjanjian mengikat para pihak untuk melakukan prestasi  sebagaimana  diatur  dalam  perjanjian  pengikatan  jual  beli  tersebut  sebagaimana  diatur  dalam  Pasal 1338 KUH Perdata. Sebaliknya apabila terhadap Perjanjian Pengikatan jual beli tersebut tidak memenuhi syarat
https://ejournal.uhn.ac.id/index.php/humaniora/
sahnya perjanjian maka terhadap  PPJB tersebut juga akan menimbulkan akibat hukum yaitu dapat dibatalkan dan/atau batal demi hukum. Dapat dibatalkan dalam hal tidak dipenuhinya syarat subjektif yaitu kesepakatan dan kecapakan, atau batal demi hukum dalam hal syarat obyektif yaitu objek tertentu dan kausa yang halal tidak dipenuhi  dalam  pembuatan  perjanjian  pengikatan  jual  beli  hak  atas  tanah.  Sehingga  secara  umum  dapat disimpulkan bahwa kedudukan perjanjian pengikatan jual beli hak atas tanah adalah sah dan mengikat para pihak yang  membuatnya,  apabila  terhadap  perjanjian  pengikatan  jual  beli  tersebut  dilakukan  dan  memenuhi  syarat sahnya suatu perjanjian sebagaimana diatur dalam Pasal 1320 KUH Perdata.
Pada putusan Mahkamah Agung Nomor: 1650 K/pdt/2015, maka terhadap kedudukan hukum PPJB dalam kasus tersebut harus dilihat dan didasarkan juga pada syarat sahnya suatu perjanjian sebagaimana termuat di dalam  Pasal  1320  KUH  Perdata.  Syarat-syarat  sahnya  perjanjian  telah  terpenuhi  dalam  pembuatan  PPJB tersebut yaitu:
1. Sepakat, dalam PPJB tersebut dilakukan dan didasarkan pada kesepakatan para pihak yang merupakan pernyataan kehendak sebagaimana diuraikan dalam PPJB tersebut;
2. Kecakapan,  dalam  PPJB  tersebut  para  pihak  selain  cakap  dalam  arti dewasa  (umur) akan  tetapi  juga cakap dalam arti mempunyai kewenangan untuk melakukan perbuatan hukum di dalam PPJB. Meskipun pada dasarnya sertipikat atas tanah masih dalam proses balik nama, akan tetapi pada saat dilakukan tanda tangan AJB di depan PPAT maka terhadap hak atas tanah tersebut secara yuridis telah beralih hak nya  kepada  pembeli.  Sehingga  pembeli  mempunyai  kewenangan  untuk  melakukan  perbuatan  hukum terhadap hak atas tanah tersebut.
3. Suatu Hal Tertentu, dalam PPJB tersebut terdapat hal tertentu yang merupakan kewajiban atau prestasi para pihak untuk melakukan apa yang diperjanjikan pada perjanjian pengikatan jual beli tersebut yang dalam hal  ini  khususnya adalah  dilakukannya  Jual  Beli  di hadapan  PPAT ketika  telah  selesai dilakukan proses balik nama ke atas nama penjual;
4. Kausa yang halal, dalam PPJB tersebut kausa yang halal juga terpenuhi. Karena di dalam PPJB tersebut tidak  ada  aturan  perundang-undangan  yang dilanggar.  PPJB  tersebut  juga  tidak  bertentangan  dengan ketertiban umum dan kesusilaan.
Berdasarkan uraian di atas, pembuatan PPJB tersebut telah memenuhi syarat-syarat sahnya perjanjian karena dilakukan dengan itikad baik oleh pihak penjual maupun pihak pembeli dan bebas dalam menentukan apa yang  dikendaki  serta  tidak  bertentangan  dengan  baik  undang-undang  maupun  kesusilaan.  Akan  tetapi,  dalam Putusan Mahkamah Agung Nomor: 1650 K/pdt/2015 tersebut, pihak Tergugat tidak melakukan pembayaran tahap
https://ejournal.uhn.ac.id/index.php/humaniora/
ketiga sehingga telah melakukan wanprestasi terhadap PPJB. Hal ini karena pihak Tergugat tidak mengetahui bahwa  Penggugat  melakukan  pemecahan  Sertipikat.  Pemecahan  Sertipikat  dilakukan  oleh  Penggugat  untuk menyelesaikan tanah yang overlap. Oleh sebab itu, Tergugat melakukan wanprestasi karena tidak melanjutkan pembayaran sehingga akta tidak mempunyai kekuatan hukum mengikat.
Tindakan  wanprestasi  yang  dilakukan  Tergugat  mengakibatkan  Penggugat  mengajukan  gugatan  ke Pengadilan Negeri Denpasar. Hakim memutuskan bahwa PPJB tersebut telah memenuhi syarat untuk dibatalkan yaitu perjanjian tersebut bersifat timbal balik dan telah terjadinya perbuatan wanprestasi. Oleh sebab itu, PPJB tersebut dibatalkan karena wanprestasi       oleh  Tergugat  sehingga  tidak  mempunyai  kekuatan  hukum  mengikat, serta  menyatakan  sah dalam  hukum  pembayaran  tahap  satu  dan  tahap  dua  yang   sudah  diterima  Penggugat kemudian menjadi hak Penggugat dan tidak bisa diminta kembali.

## KESIMPULAN
Kedudukan  hukum  atas  PPJB  yang  pembayarannya  dilakukan secara bertahap  yang  telah  dibatalkan oleh Mahkamah Agung terhadap Putusan Mahkamah Agung Nomor: 1650 K/Pdt/2015 adalah sah dan mengikat dalam hukum. Pembuatan PPJB telah sesuai dengan syarat sahnya perjanjian sebagaimana diatur dalam Pasal 1320 KUH Perdata. Akan tetapi, Tergugat tidak melaksanakan prestasinya sehingga Tergugat tidak mempunya itikhad baik dan PPJB tersebut dapat dibatalkan oleh Pengadilan karena terjadinya wanprestasi.

## DAFTAR PUSTAKA
Adjie, Habib, 2008, Sanksi Perdata dan Administratif Terhadap Notaris Sebagai Pejabat Publik. Bandung: Refika Aditama.
Adjie, Habib, 2015, Kebatalan dan Pembatalan Akta Notaris. Bandung: Refika Aditama. Ali, Zainuddin, 2009, Metode Penelitian Hukum. Jakarta: Sinar Grafika. Baswedan,  T.,  2014, Kajian  Yuridis  Pembatalan  Akta  Pengikatan  Jual  Beli  (PJB)  Tanah  yang  Dibuat  Dihadapan Notaris dalam Premise Law Journal, Volume 4, Nomor 14006. Budiono, Herlien, 2004, Pengikatan Jual Beli dan Kuasa Mutlak. Artikel Majalah Renvoi, edisi Tahun I, No. 10, Maret. Budiono, Herlien, 2007, Kumpulan Tulisan Hukum Perdata di Bidang Kenotariatan. Bandung: Citra Aditya Bakti. H. S., Salim, 2015, Hukum Kontrak: Teori & Teknik Penyusunan Kontrak. Jakarta: Sinar Grafika. Hapsari,  Galuh,  2018, Kedudukan  Hukum  Perjanjian  Pengikatan  Jual  Beli  (PPJB)  Dalam  Hal  Terjadi  Sengketa.
Tesis. Yogyakarta: Universitas Islam Indonesia.
Ibrahim, Johnny, 2008, Teori dan Metodologi Penelitian Hukum Normatif. Malang: Bayumedia Publishing Kitab Undang-Undang Hukum Perdata.
Marilang, 2017, Hukum Perikatan: Perikatan yang Lahir dari Perjanjian. Makassar: Indonesia Prime. Miru, Ahmadi, 2007, Hukum Kontrak dan Perancangan Kontrak, Edisi Revisi. Jakarta: Raja Grafindo Persada. Nasution, Bahder Johan, 2008, Metode Penelitian Ilmu Hukum. Bandung: Mandar Maju. Peranginangin,  Effendi,  2007 Hukum  Agraria  Di  Indonesia,  Suatu  Telaah  Dari  Sudut  Pandang  Praktisi  Hukum. Jakarta: Rajawali Press.
https://ejournal.uhn.ac.id/index.php/humaniora/
Kedudukan Hukum Atas Perjanjian Pengikatan  Jual Beli yang  Pembayarannya Dilakukan Secara Bertahap yang Telah Dibatalkan oleh Mahkamah Agung (Studi Putusan Mahkamah Agung Nomor: 1650 K/Pdt/2015)
Putusan Mahkamah Agung Nomor: 1650 K/pdt/2015.
Rahmat , Setiawan, 2005, Pokok-Pokok Hukum Perikatan. Bandung: Putra Abardin. Ramdan,  Harijanto,  2010, Kewajiban-Kewajiban  Dalam  Pelaksanaan  Jual  Beli  Tanah  Bersertifikat.  Jakarta: Pustaka Ilmu.
Satrio, J., 1992, Hukum Perjanjian. Bandung: Aditya Bhakti. Santoso, Urip, 2013, Pendaftaran dan Peralihan Hak atas Tanah, Cetakan ke-3. Jakarta: Kencana. Subekti, R., 2004, Hukum Perjanjian. Jakarta: Intermasa. Sudaryanto, Agus. 2015. Pengantar Ilmu Hukum. Malang: Stara Press. Sutedi, Adrian, 2009, Peralihan Hak Atas Tanah dan Pendaftarannya. Jakarta: Sinar Grafika. Tjukup, I Ketut., dkk, 2016, Akta Notaris (Akta Otentik) sebagai Alat Bukti dalam Peristiwa Hukum Perdata dalam Jurnal Acta Comitas Universitas Udayana, Vol. 1, No. 2, Oktober.
Tobing, G.H.S Lumban, 1999, Peraturan Jabatan Notaris. Jakarta: Erlangga.
Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok- Pokok Agraria.
Undang-Undang  Republik  Indonesia  Nomor  2  Tahun  2014  Tentang  Perubahan  atas  Undang-Undang  Nomor  30 Tahun 2004 tentang Jabatan Notaris.
Wawancara dengan Dirwan, Notaris/PPAT Kab. Aceh Barat Daya, tanggal 04 Januari 2022.