How to cite:
Quynna Zenobia (2023), Peran Ppat Dalam Pelaksanaan Pendaftaran Hak Tanggungan Terintegrasi Secara Elektronik Terhadap Suatu Perjanjian Kredit, Vol. 8, No. 2, Ferbruari 2023.
Http://Dx.Doi.Org/10.36418/Syntax-Literate.V6i6 E-ISSN: 2548-1398 Published by: Ridwan Institute
Syntax Literate: Jurnal Ilmiah Indonesia p–ISSN: 2541-0849 e- ISSN: 2548-1398
Vol. 8, No. 2, Februari 2023

## PERAN PPAT DALAM PELAKSANAAN PENDAFTARAN HAK TANGGUNGAN  TERINTEGRASI  SECARA  ELEKTRONIK  TERHADAP SUATU PERJANJIAN KREDIT

## Quynna Zenobia, FX. Arsin Lukman
Magister Kenotariatan Universitas Indonesia Email: zenobiaquynna@gmail.com, fx_arsin@yahoo.com

## Abstrak
Penelitian        ini        dilakukan        karena        perbedaan    antara  Undang-Undang  Hak Tanggungan     yang     mengatur pendaftaran   hak   tanggungan   dilakukan   secara manual dengan     Perkaban     Nomor     9 tahun 2019. Pun tentunya dalam Perjanjian Kredit memerlukan jaminan kaitannya dengan Hak Tanggungan maka pendaftaran Hak  Tanggungan  dirasa  sangat  penting,  pun  yang          mengatur  pendaftaran    hak tanggungan    dilakukan    secara    elektronik  sehingga      menimbulkan      masalah bagaimanakah   proses pendaftaran   hak   tanggungan   secara   elektronik?,   dan bagaimanakah  pemberlakuan  pendaftaran  hak  tanggungan  secara        elektronik ditinjau    dari    Undang-Undang    Hak Tanggungan?. Tujuan   penelitian   ini untuk mengetahui  dalam  pelaksanaan    pendaftaran    hak    tanggungan    terintegrasi  secara elektronik terhadap suatu perjanjian kredit dan pemberlakuan     pendaftaran     hak tanggungan      secara  elektronik  ditinjau  dari  Undang-Undang  Hak  Tanggungan. Metode  penelitian  digunakan  metode  penelitian  hukum normatif. Hasil penelitian menunjukkan  bahwa,  pendaftaran  hak  tanggungan  elektronik  dilakukan  melalui sistem  HT-el  oleh  PPAT  dengan  memasukkan  warkah-warkah   yang   diperlukan berupa   dokumen   elektronik sampai  mendapat Sertipikat  Hak  Tanggungan  dan catatan hak tanggungan pada buku tanah dan Sertipikat Hak Atas Tanah  atau  Hak Milik  Atas  Satuan  Rumah  Susun  dalam bentuk    dokumen    elektronik;    dan Pendaftaran    hak tanggungan   secara   elektronik   belum bisa diberlakukan karena Undang-Undang    Hak    Tanggungan  masih    berlaku  dan        tidak        memberikan kewenangan    delegasi    pada Perkaban Nomor 9 Tahun 2019 untuk memberlakukan pendaftaran hak tanggungan secara elektronik.
Kata kunci : Hak Tanggungan; Elektronik; Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT)

## Abstract
This research was conducted because of the difference between the Mortgage Law which  regulates  the  registration  of  Mortgage  rights  to  be  done  manually  and Perkaban Number 9 of 2019. Of course, the Credit Agreement requires guarantees in relation to Mortgage rights, so the registration of Mortgage rights is considered very  important,  even  those  that  regulate  the  registration  of  mortgage  rights. Mortgage  is  carried  out  electronically  so  that  it  raises  the  problem  of  how  is  the
process  of  registering  mortgage  rights  electronically?,  and  how  is  the  electronic registration of mortgages enforced in terms of the Mortgage Law? The purpose of this study is to find out in the implementation of electronically integrated mortgage registration  against  a  credit  agreement  and  the  implementation  of  electronic mortgage  registration  in  terms  of  the  Mortgage  Law.  The  research  method  uses normative legal research methods. The results of the study show that registration of electronic  mortgage  rights  is  carried  out  through  the  HT-el  system  by  PPAT  by entering  the  required  documents  in  the  form  of  electronic  documents  until  they receive  a  Mortgage  Certificate  and  a  Mortgage  record  on  the  land  book  and Certificate of Land Rights or Ownership Rights of a House Unit. Arrange in the form of electronic documents; and Electronic registration of mortgage rights cannot be enforced because the Mortgage Law is still valid and does not authorize delegates to Perkaban Number 9 of 2019 to enforce electronic mortgage registration.

## Keywords: Mortgage; Electronic; Land Deed Maker Official (PPAT)

## Pendahuluan
Perkembangan ekonomi sebuah pembahasan indikator penting di setiap wilayah yang harus dilakukan dari tahun ke tahun untuk mengukur tingkat keberhasilan nya oleh itu pemerintah wajib melakukan surfe di berbagai setiap faktor yang dapat menghambat pertumbuhan di suatu wilayah itu perkembangan ekonomi juga di pengaruhi stok kapital tenaga kerja dan teknologi yang bersifat eksogen dan Pemerintah harus dapat melakukan pembahasan atau melakukan rapat pertumbuhan Ekonomi yang tinggi berada di Indonesia merupakan harapan diseluruh masyarakat dengan adanya perkembangan ekonomi dalam suatu  wilayah  dipengaruhi  aturan  kebijakan  pemerintah  dalam  bidang  mengelolah angaran belanja negara dan perpajakan dan pemerintah juga menetapkan kebijakan fiskal dan  kebijakan  ekspansif.  Kebijakan  fiskal  dan  kebijakan  ekspansif  bertujuan  untuk meningkatkan  perekonomian  kebijakan  fiskal  untuk  mengatur  penerimaan  dan pengeluaran  anggaran  Negara  penyasuaian  pendapatan  dan  pengeluaran  angaran pemerintah yang disingkat dengan APBN untuk mencapai perkembangan ekonomi yang lebih baik dan dalam perencanaan pembangunan. 1
Dengan  adanya  pembaharuan  Hak  Tanggungan  Elektronik  ini  dihubungkan dengan Cyber  Notary.  Cyber  notary adalah  konsep  yang  memanfaatkan  kemajuan kemajuan teknologi  bagi  para notaris  dalam menjalankan tugasnya sehari-hari, seperti: digitalisasi dokumen, penandatanganan akta secara elektronik, pelaksanaan Rapat Umum Pemegang  Saham  (RUPS)  secara  telekonferensi,  dan  hal-hal  lain  yang  sejenis. Cyber Notary memiliki fungsi utama yaitu untuk melakukan sertifikasi dan autentifikasi dalam lalu linstas transaksi elektronik. Sertifikasi itu sendiri memiliki pengertian bahwa notaris mempunyai  kewenangan untuk  bertindak sebagai Certification Authority (trusted third party )  sehingga  notaris  dapat  mengeluarkan  digital certificate kepada  para  pihak  yang berkepentingan. Lain halnya dengan fungsi autentifikasi yang berkaitan  dengan  aspek  hukum  yang  harus  dipenuhi  dalam  pelaksanaan  transaksi elektronik. 2
1 Nurdin, S., & Suyudi, M. (2019). Jurnal akuntansi multi dimensi (jamdi). Jurnal Akuntansi Multi DImensi ( 2(2), hlm 119–127.
2 Zainatun Rosalina, “Keabsahan Akta Notaris Yang Menggunakan Cyber Notary Sebagai Akta Otentik ,” Jurnal Fakultas Hukum Universitas Brawijaya (Universitas Brawijaya, 2016).
Masyarakat memiliki kemampuan ekonomi yang berbeda-beda yang mana tidak seluruhnya memiliki dana berlebih, karena pada  dasarnya  terdapat  beberapakelompok masyarakat  yang  belum  memiliki ekonomi  yang  baik.  Atas  dasar  kebutuhan  yang tinggi    dan    ekonomi    yang    belum    bisa  memenuhi    kebutuhan    tersebutlah    maka masyarakat  banyak  melakukan  peminjaman atas  uang  kepada  pihak  bank. Kegiatan pinjam meminjam telah di lakukan sejak lama dalam kehidupan masyarakat yang telah mengenal  uang  sebagai  alat  pembayaran.  Dapat  di  ketahui  bahwa  hampir  semua masyarakat menjadikan kegiatan pinjam-meminjam uang sebagai sesuatu yang sangat di perlukan  untuk  mendukung  perkembangan  kegiatan  perekonomian  nya  dan  untuk meningkatkan taraf kehidupan nya. Pihak pemberi pinjaman yang mempunyai kelebihan uang bersedia memberikan pinjaman uang kepada yang memerlukan nya. Sebalik nya, pihak peminjam berdasarkan keperluan atau tujuan tertentu melakukan peminjaman uang tersebut.  Kredit  perbankan  merupakan  sektor  ekonomi  yang  sangat  penting  dalam menunjang  pembangunan  nasional.  Hal  ini  berkenaan  dengan  dibutuhkan  nya  fasilitas dana  yang  efektif  bagi  pembangunan  dari  lembaga  keuangan,  khusus  nya  bank  yang berfungsi  sebagai  badan  usaha  yang  menghimpun  dana  dari  masyarakat  dalam  bentuk simpanan,  dan  menyalurkan  nya  kepada  masyarakat  dalam  rangka  meningkatkan  taraf hidup rakyat banyak (Pasal 1 Angka 2 UU No. 10 tahun 1998). Salah satu kegiatan usaha bank adalah menyalurkan kredit kepada masyarakat. 3
Selanjutnya  Remy  Sjahdeini  mengatakan  bahwa  perjanjian  kredit  memiliki pengertian secara khusus, yakni: “Perjanjian antara bank sebagai kreditor dengan nasabah debitor  mengenai  penyediaan  uang  atau  tagihan  yang  dapat  dipersamakan  dengan  itu yang  mewajibkan  nasabah-nasabah  debitor  untuk  melunasi  hutangnya  setelah  jangka waktu tertentu dengan jumlah bunga, imbalan, atau pembagian hasil keuntungan. 4
Dimana  dalam  perjanjian  tersebut  pihak  debitor  hanya  dalam  posisi  menerima  atau menolak  perjanjian  tersebut  tanpa  ada  kemungkinan  untuk  melakukan  negosiasi  atau tawar-menawar  mengenai  isi  perjanjian  tersebut.  Apabila  debitor  menerima  semua ketentuan  dan  persyaratan  yang  ditentukan  oleh  bank,  maka  ia  berkewajiban  untuk menandatangani perjanjian kredit tersebut, tetapi jika debitor tidak setuju dengan semua ketentuan  tersebut,  debitor  dapat  menolak  dan  ia  tidak  perlu  untuk  menandatangani perjanjian kredit tersebut. Istilah ini dikenal dengan nama Take it or leave it.
Dalam  proses pengembalian    tersebut    tentu    terdapat kekhawatiran    dari pihak    kreditur    akan kemungkinan  tidak  mampunya  debitur  mengembalikan  dana yang    dipinjam    sesuai  dengan  perjanjian  kredit  yang  ada.Untuk  mengurangi kekhawatiran dan mendapatkan kepercayaan,  sebelum  terjadi  perjanjian  kredit  tersebut tentu    pihak    kreditur    harus  melakukan    prinsip    kehati-hatian.  Prinsip    kehati-hatian penting  bagi  bank  sebelum diberikan pinjaman uang pada debitur, karena prinsip ini untuk mengetahui:
a. Watak    dari    debitur    apakah    memiliki    watak    baik    dalam    berbisnisdan    memiliki tanggung jawab dalam pengembalian pinjaman atau tidak;
b. Kemampuan membayar debitur secara finansial untuk mengembalikan pinjaman;
c. Modal    debitur    untuk    mengetahui    kemampuan    debitur    memikul     beban pembiayaan
3 M. Bahsan, Hukum Jaminan dan Jaminan Kredit Perbankan Indonesia, (Jakarta: Rajagrafindo Persada, 2010), hlm. 1
4 Sutan Remy Sjahdeini, Kebebasan Berkontrak dan Perlindungan yang Seimbang bagi Para Pihak dalam Perjanjian Kredit Bank, Institut Bankir Indonesia, Jakarta, 1993, hlm. 158-160
d. Jaminan  harus  bernilai  lebih  dari  pinjaman  debitur,  yang  mana  jika  ada  masalah jaminan ini dapat digunakan untuk melunasi utang debitur;
e. Kondisi  ekonomi  untuk  tahu  apakah  usaha  debitur  memilikiprospek kedepan yang bagus atau tidak. 5
Dari    prinsip    kehati-hatian  yang    dipaparkan    ini  dapat    diketahui,  jaminan merupakan  unsur    penting    dalam    perjanjian    kreditguna  memberikan    kepercayaan kepada  krediturdimana  setelah  dipenuhi  4  unsur  lainnya  maka  perlu  adanya  jaminan dari  debitur bahwa  ia  dapat  mengembalikan  pinjaman  tersebut. Jaminan  inisendiri berfungsi  agar kreditur  dapat  segera  mendapatkan  pelunasan  utangnya  apabila  debitur wanprestasidengan  melalui  pelelangan  atas  jaminan  tersebut.4Pemberian  jaminan iniharus  dengan  perjanjian    pembebanan    jaminan,    selakuperjanjian    tambahankarena adanya    perjanjian  pokok.  Penjanjian  pembebanan  jaminan  ini  berupajaminan  hak tanggungan. 6
Hak  Tanggungan  adalah  suatu  istilah  baru  dalam  Hukum  Jaminan  yang diintrodusir oleh Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok- Pokok Agraria (UUPA), yang sebelumnya belum dikenal sama sekali, baik dalam Hukum Adat  maupun  dalam  KUH  Perdata.  Dalam  Pasal  51  UUPA  ditentukan  bahwa  Hak Tanggungan  dapat  dibebankan  kepada  Hak  Milik,  Hak  Guna  Usaha  dan  Hak  Guna Bangunan  yang  diatur  dengan  undang-undang.  Berdasarkan  amanat  Pasal  51  UUPA tersebut, pada Tanggal 9 April 1996 telah diundangkan Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan Atas Tanah Beserta Benda-Benda Yang Berkaitan Dengan Tanah  (UUHT).  Dalam  Pasal  29  UUHT  ditentukan  bahwa  dengan  berlakunya  UUHT, ketentuan  mengenai  Credietverband  dan  ketentuan  mengenai  Hypotheek  sebagaimana tersebut dalam Buku II KUH Perdata sepanjang mengenai pembebanan Hak Tanggungan pada hak atas tanah beserta benda-benda yang berkaitan dengan tanah dinyatakan tidak berlaku  lagi.  Jadi  dengan  diundangkannya  UUHT  tersebut  maka  Hak  Tanggungan merupakan satu-satunya lembaga hak jaminan atas tanah dalam Hukum Tanah Nasional yang tertulis.
Menurut  ketentuan  Pasal  1  ayat  (1)  UUHT  yang  dimaksud  dengan  Hak Tanggungan adalah:
“Hak Tanggungan atas tanah beserta benda-benda yang berkaitan dengan tanah, yang selanjutnya disebut Hak Tanggungan, adalah hak jaminan yang dibebankan pada hak atas tanah sebagaimana dimaksud dalam Undang- Undang No. 5 tahun 1960 tentang Peraturan  Dasar  Pokok-Pokok  Agraria,  berikut  atau  tidak  berikut  benda-benda  lain yang merupakan satu kesatuan dengan tanah itu, untuk pelunasan utang tertentu, yang memberikan kedudukan yang diutamakan kepada kreditur tertentu terhadap kreditur- kreditur lainnya.”
Obyek Hak Tanggungan diatur dalam Pasal 4 UUHT, yaitu Hak Milik, Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan, dan Hak Pakai atas tanah Negara yang menurut ketentuan yang  berlaku  wajib  didaftar  dan  menurut  sifatnya  dapat  dipindahtangankan  dapat  juga dibebani Hak Tanggungan. Salah satu ciri Hak Tanggungan sebagai lembaga hak jaminan atas tanah untuk pelunasan utang tertentu yaitu mudah dan pasti pelaksanaan eksekusinya.
5 Saraswati,  R.  A.  (2012). Peranan  Analisis  Laporan  Keuangan,  Penilaian  Prinsip 5C  Calon Debitur dan  Pengawasan  Kredit  terhadap  Efektivitas  Pemberian  Kredit  pada  PD  BPR  Bank Pasar Kabupaten Temanggung.Nominal, Barometer Riset Akuntansi dan Manajemen ,1(1). hlm. 6.
6 Irwansyah  Lubis,  Anhar  Syahnel,  dan  Muhammad  Zuhdi  Lubis.  (2018).Profesi  Notaris  dan Pejabat Pembuat  AktaTanah  (Panduan  Praktis  dan  Mudah  Taat  Hukum).  Jakarta:  Mitra  Wacana Media. hlm. 5.
Masalah-masalah  jaminan  berkaitan  erat  dengan  masalah  eksekusi,  malahan  dalam hukum  eksekusilah  hak-hak  jaminan  membuktikan  peranannya. 7 Pokok  permasalahan dalam  penelitian  ini  dirumuskan:  (1)  Bagaimana  Pendaftaran  Hak  Tanggungan Terintegrasi  Secara  Elektronik.  (2)  Bagaimana  Pemberlakuan  Pendaftaran  Hak Tanggungan  Terintegrasi Secara Elektronik Terhadap Suatu Perjanjian Kredit.

## Metode Penelitian
Metode  pendekatan  yang  dipergunakan  dalam  penyusunan  tesis  ini  adalah penelitian  yuridis  normatif  (metode  penelitian  hukum  normatif).  Metode  penelitian yuridis  normatif  adalah  penelitian  hukum  kepustakaan  yang  dilakukan  dengan  cara meneliti bahan-bahan pustaka atau data sekunder belaka.Dengan menggunakan metode berpikir  deduktif  (cara  berpikir  dalam  penarikan  kesimpulan  yang  ditarik  dari  sesuatu yang sifatnya umum yang sudah dibuktikan bahwa dia benar dan kesimpulan itu ditujukan untuk sesuatu yang sifatnya khusus) 8 pun dengan mengkaji hukum normatif,  merupakan teknik  dalam  meneliti  atas  peraturan perundang-perundangan  yang  melihat  hierarki perundang-undangan    secara  vertikal, dan  horizontal. 9 Penelitian  jurnal  ini  didasari dari  adanya  konflik  antara  Perkaban Nomor 9/2019  yang  memberlakukan  pendaftaran hak    tanggungan    secara    elektronik  sedangkan      Undang-Undang      Hak Tanggunganmasih   berlaku   dan  memberlakukan pendaftaran hak tanggungan secara manual.
Penelitian  ini  menggunakan “bahan  hukum  primer,  bahan hukum  sekunder dan  bahan-bahan  hukum  lainnya”.  Bahan  hukum  primer “Undang-Undang  Republik Indonesia  Nomor  4  Tahun  1996    Tentang  Hak  Tanggungan  Atas Tanah  Beserta Benda-Benda  Yang  Berkaitan  Dengan  Tanah,  dan  Peraturan  Menteri Agraria   dan Tata   Ruang/Kepala   Badan   Pertanahan   Nasional   Republik   Indonesia Nomor   9 Tahun      2019      Tentang      Pelayanan      Hak      Tanggungan      Terintigrasi      secara elektronik”;bahan  hukum  sekunder  “buku-buku  dan  jurnal-jurnal  hukum”;  dan  bahan hukum  lainnya  dikumpulkan  dari  internet.  Teknik  pengumpulan  bahan  hukum  yamg membantu  menyelesaikan  permasalahan  ini  ialah teknik  sistematisasi  bahan hukum primer  serta  teknik  bola  salju  pada  bahan  hukum  sekunder,dan  bahan  hukum  lainnya. Metode  analisis  bahan  hukum  yang  dipakaiialah    tenik  deskriptif  yang  menjelaskan mengenai peristiwa atau kondisi hukum. 10

## Hasil dan Pembahasan

## Pendaftaran Hak Tanggungan Terintegrasi Secara Elektronik
Hak  Tanggungan  adalah  hak  jaminan  yang  dibebankan  pada  hak  atas  tanah sebagaimana dimaksud dalam Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria, berikut atau tidak berikut bendabenda lain yang merupakan satu  kesatuan  dengan  tanah  itu,  untuk  pelunasan  utang  tertentu,  yang  memberikan
7 1 Satrio J., 2007, Hukum Jaminan Hak-Hak Jaminan Kebendaan, PT. Citra Aditya Bakti, Bandung, hlm.16
8 Bambang Sunggono, Metodologi Penelitian Hukum, (Jakarta: Raja Grafindo Persada, 2003), hlm. 27- 28.
9 Laurensius    Arliman,    S.    (2018).    Peranan    Metodologi    Penelitian    Hukum    di    Dalam Perkembangan Ilmu Hukum di Indonesia.Jurnal Soumatera Law Review,1(1). p. 118.8I Made Pasek Diantha. (2017).  Hlm. 152.
10 I  Made  Pasek  Diantha.  (2017). Metodologi  Penelitian  Hukum  Normatif  dalam  Justifikasi  Teori Hukum Jakarta: Prenada Media Group, hlm. 152.
kedudukan  yang  diutamakan  kepada  kreditur  tertentu  kepada  kreditur-kreditur  lain. Menurut, para ahli, Prof. Budi Harsono mengartikan Hak Tanggungan adalah penguasaan hak atas tanah, berisi kewenangan bagi kredittur untuk berbuat sesuatu mengenai tanah yang  dijadikan  agunan.  Tetapi  bukan  untuk  dikuasai  secara  fisik  dan  digunakan, melainkan  untuk  menjualnya  jika  debitur  cedera  janji,  dan  mengambil  dari  hasilnya seluruhnya atau sebagian sebagai pembayaran lunas hutang debitur kepadanya. 11 Untuk memberikan  suatu  kepastian  hukum  sebagai  bentuk  perlindungan  hukum,  maka pembebanan jaminan Hak Tanggungan ini wajib didaftarkan di Kantor Pertanahan, guna memenuhi  unsur  publisitas  atas  barang  jaminan,  dan  mempermudah  pihak  ketiga mengontrol  apabila  terjadi  pengalihan  benda  jaminan.  dengan  akta  notaris  berarti perjanjian  dibuat  para  pihak  dihadapan  notaris. Objek  darihak  tanggungan ialah tanah. Pendapat Budi  Harsono  ada  4  syarat mengenai hak  atas  tanah  agar bisa  menjadi jaminan:
1. Dapat dinilai dengan uang;
2. Hak terdaftar pada daftar umum karena harus memenuhi syarat publisitas;
3. Dapat  dipindah  tangankan, jikadebitur wanprestasibenda  jaminanakan dijual dimuka umum;

## Perlu penunjukan dengan Undang-Undang.
Diperkuat  dengan    Pasal    4    ayat    (1)    dan    ayat    (2)    Undang-Undang    Hak Tanggungan diketahui  yang  dibebani  hak  tanggungan ialahhak  milik,  hak  guna  usaha, hak  guna bangunan,   danhak   pakai.   Untuk   membebankan   hak   tanggungan, maka perlu  dibuatkan    APHT    oleh    PPAT    yang    berisipemberian    hak    tanggungan    pada kreditur tertentu.  Guna mendapatkan  kekuatan  hukum, hak  tanggungan  dituangkan dalam  APHT    tersebut    haruslah    didaftarkan.    Pemberlakuan  dari    Perkaban  Nomor 9/2019  menyebabkan      pendaftaran      hak      tanggungan      dilakukan      melalui      sistem elektronik. untuk lebih jelasnya pendaftaran hak tanggungan elektronikini ada pada Pasal 3 ayat (2) “pelayanan hak tanggungan dilaksanakan secara elektronik melalui sistem HT- el”. Sistem HT-el dikelola oleh Kantor Pertanahan sesuai Pasal 4 ayat (1) dan adapun jenis pelayanan   dalam   sistem HT-el  pada  Pasal  6  menentukan  “jenis   layanan   hak tanggungan  yang  dapat  diajukan  melalui  sistem  HT-el,  meliputi: a.  pendaftaran  hak tanggungan; b.  peralihan    hak    tanggungan; c.  perubahan    nama    kreditur; d. penghapusan hak tanggungan”.
Proses   pendaftaran   hak   tanggungan   secara   elektronik  dilakukan pengguna yang  terdaftar  dengan   mengajukan  permohonan  layanan  hak  tanggungan  melalui sistem HT-el   sebagaimana   ditentukan   dalam   Pasal   9   Perkaban Nomor 9/2019. Serta  dilakukan    pembuatan    surat    pernyataan    mengenai    pertanggungjawaban keabsahan dan   kebenaran dokumen   elektronik   yang   diajukan.   Baik   permohonan dan   surat pernyataan  tersebut  diajukan  dalam bentuk  dokumen  elektronik sesuaiPasal 9  ayat (4).  Selain persyaratan tersebut ada juga syarat berupa Sertipikat Hak Atas Tanah atau Hak Milik Satuan Rumah Susun yang harus atas nama debiturdiatur Pasal 9 ayat (5). Sebagaimana  disebut  diatas  permohonan diajukan  oleh  pengguna  terdaftar  sebagai pihak yang berhak menggunakan sistem HT-el  yang mana dalam hal  permohonan hak tanggungan  ini  dilakukan  oleh  PPAT  sebagaimana  Pasal  10  ayat  (1)  “dalam  hal permohonan    pendaftaran    hak    tanggungan,    persyaratan    permohonanberupa    APHT diajukan  oleh  PPAT  dalam  bentuk  elektronik”.  Setelah  penyampaian  permohonan
11 H . Salim HS, Perkembangan Hukum Jaminan Di Indonesia (Jakarta: Raja Grafindo Perkasa, 2017).
diterima  oleh  sistem  HT-el  maka  akan  diberikan  tanda  bukti  permohonan  yang diberikan oleh sistem yang memuat:
a. Nomor berkas pendaftaran permohonan;
b. Tanggal pendaftaranpermohonan;
c. Nama pemohon; dan
d. Kode pembayaran biaya layanan .
Pasal  2  ayat  (1)  Peraturan  Menteri  Agraria  dan  Tata  Ruang/Kepala  Badan  Pertanahan Nasional Nomor 3 Tahun 2019 tentang Penerapan Tanda  Tangan Elektronik (“Permen Agraria 3/2019”) kemudian menjelaskan bahwa tanda tangan elektronik dapat digunakan untuk  memberikan  persetujuan  dan/atau  pengesahan  suatu  dokumen  elektronik pertanahan  dalam  penyelenggaraan  tugas  dan  fungsi  Kementerian  Agraria  dan  Tata Ruang (“Kementerian”).
Adapun hal yang perlu digarisbawahi yaitu tanda tangan elektronik hanya dapat dilakukan  setelah  penanda  tangan  memiliki  sertifikat  elektronik.  Untuk  mendapatkan sertifikat elektronik tersebut, setiap pejabat mengajukan permohonan pendaftaran tanda tangan elektronik kepada otoritas pendaftaran pada unit kerja yang mempunyai tugas di bidang pengelolaan data dan informasi pertanahan dan tata ruang.
Mengenai   tanda   bukti   permohonan   dan   hal-hal   yang   ada   dalam   tanda bukti permohonan  tersebut  diatas  telah  diatur  Pasal  11  ayat  (1)  dan  (2).  Tanda bukti  permohonan  ada  salah  satu  berisikan  kode  pembayaran  biaya  layanan,  dimana setelah mendapat  tanda  bukti  permohonan  tersebut  harus  dilakukan  pembayaran di bank persepsi waktu  terakhir3  hari  setelah  tanggal  pendaftaran  sesuai  pada  Pasal  12 ayat  (2).    Proses    layanan    hak    tanggungan    baru    diproses    oleh    Kepala    Badan Pertanahan setelah  dikonfirmasi  permohonan  oleh  sistem  HT-el  dan  proses  tersebut dilakukan selama   7   hari,   sesuai   Pasal   14   ayat   (5).   Setelah 7   hari   pengajuan permohonan  terkonfirmasi  barulah  diterbitkan  hasil  dari  pelayanan  hak  tanggungan melaluisistem  HT-el  tersebut  berupa  “Sertipikat  Hak  Tanggungan  dan  catatan  hak tanggungan pada buku tanah dan  Sertipikat Hak Atas Tanah atau Hak Milik  Atas Satuan rumah  susun dalam bentuk dokumen elektronik” sebagaimana diatur Pasal 14 ayat (1) dan (2). Hasil pelayanan  hak   tanggungan   berupa   Sertipikat   Hak   Tanggungan   yang diterbitkan  berupa      dokumen      elektronik      ini      agar      terjaga    keautentikannya diberikanlah   tanda tangan elektronik oleh Kepala Badan Pertanahan sebagaimana diatur Pasal  14  ayat  (3).    Dari      pemaparan      proses      pendaftaran      ini      dimana      diteliti menggunakan      MazhabUtilitarianismeyangmemiliki    tujuan  hukum    berupa kemanfaatan. Kemanfaatan  disini tidak  melihat  hukum  adil  atau  tidak  melainkkan berpacu  pada kemanfaatan hukum kepada  manusia  atau  tidak. 12 Dapat  diketahui  bahwa penggunaan  pendaftaran  hak tanggungan   secara   elektronik   ini   memberikan   manfaat bagi   masyarakat   dimana pelayanan  hak  tanggungan  dapat  menjadi  lebih  efektif serta    efisienserta    susuai  kebutuhan  masyarakat.  Mekanisme  Pendaftaran  Hak Tanggungan  Berbasis  Elektronik  Pada  dasarnya  untuk  menggunakan  Sistem  HT-el, pengguna  harus  terdaftar  terlebih  dahulu  dengan  ketentuan  sebagai  berikut:  (Pasal  7 Permen Nomor 9 Tahun 2019)
1. Pengguna layanan Sistem HT-el terdiri dari perseorangan/badan hukum selaku kreditur dan Aparatur Sipil Negara Kementerian yang bertugas melayani Hak Tanggungan;
12 Muhamad   Erwin.   (2012). Filsafat   Hukum   Refleksi   Kritis   Terhadap   Hukum .   Jakarta:   PT RajaGrafindo Persada. hlm. 17.
2. Terhadap  perseorangan/badan  hukum  sebagaimana  dimaksud  sebelumnya  harus menjadi  pengguna  terdaftar  pada  Sistem  HT-el,  dengan  memenuhi  persyaratan: mempunyai domisili elektronik;Surat Keterangan Terdaftar di Otoritas Jasa Keuangan; pernyataan pemenuhan persyaratan dan kriteria serta persetujuan ketentuan sebagai Pengguna Terdaftar; dan
3. Syarat  lainnya  yang  ditentukan  oleh  Kementerian.Kementerian  melakukan  verifikasi atas pendaftaran dan berhak menolak pendaftaran dimaksud.

## Pemberlakuan Pendaftaran Hak Tanggungan  Terintegrasi Secara Elektronik Terhadap Suatu Perjanjian Kredit
Pelayanan  Hak  Tanggungan  Terintegrasi  Secara  Elektronik  yang  selanjutnya  disebut Pelayanan  HT-el  adalah  serangkaian  proses  pelayanan  hak  tanggungan  dalam  rangka pemeliharaan  data  pendaftaran  tanah  yang  diselenggarakan  melalui  Sistem  HT-el  yang terintegrasi. Sedangkan Sistem HT-el adalah Serangkaian perangkat dan prosedur elektronik yang berfungsi mempersiapkan, mengumpulkan, mengolah, menganalisis, menyimpan, menampilkan, mengumumkan, mengirimkan, dan/atau menyebarkan informasi elektronik. Hak   tanggungan   ini terjadi   berdasarkan   perjanjian   pembebanan   jaminan   yang dituangkan  dalam  APHT.  Hak tanggungan  yang  dituangkan  kedalam  bentuk  APHT agar  memiliki  kekuatan  hukum  haruslah didaftarkan ke  Kepala  Badan  Pertanahan. Pendaftaran   hak   tanggungan   ini   dilaksanakan melalui   mediaelektronik   setelah berlakunya Perkaban Nomor 9/2019 yang dilihat pada Pasal 3 ayat  (1)  “pelayanan  hak  tanggungan  yang    salah    satunya    pendaftaran    hak    tanggungan dilaksanakansecara elektronik   melalui   sistem   HT-el”.Pendaftaran   hak   tanggungan   melalui media elektronik  berdasarkan  Perkaban Nomor 9/2019  ini  mengalamisuatu  norma  konflik dengan  Undang-Undang  Hak  Tanggunganyang  mana  masih  tetap  berlaku  walaupun PerkabanNomor9/2019  telah  diberlakukan.  Norma  konflik  ini  dikarenakan  dalam Undang- Undang   Hak   Tanggunganpendaftaran   tidak   dilakukan   melalui   media elektronik, Pasal 13 ayat (2) “PPAT wajib mengirimkan APHT dan dokumen lainnya kepada Kantor Pertanahan”.
Pendaftaran pada PerkabanNomor9/2019,   jika  ditinjau  dari   Undang-Undang Hak Tanggunganterjadi   suatu   pertentangan. Sesuai hierarki   peraturan   perundang- undangan    Undang-Undang    Hak      Tanggunganmemiliki    hierarki      lebih      tinggidari Perkaban  Nomor  9/2019,  dimana  Undang-UndangHak  Tanggunganselaku  Undang- Undang   termasuk   dari   hierarki   pada   Pasal   7   ayat   (1)   huruf   c   Undang-Undang Republik    Indonesia    Nomor    12    tahun    2011    Tentang    Pembentukan    Peraturan Perundang-Undangan  (selanjutnya    disebut  UUNomor    12/2011)  sedangkan    Perkaban Nomor9/2019  hanya  lah  sebatas  peraturan  menteri  yang  tidak  termasuk  hierarki tersebut  tetapi  diakui  keberadaannya serta  berkekuatan  hukum  sepanjang  dibentuk peraturan  lebih  tinggi  atau  berdasar  kewenangan  diatur pada Pasal  8  ayat  (1)  dan (2) UU Nomor 12/2011. Dalam  peninjauan  ini  digunakan  teori   kewenangan  yang mana  kewenangan    bersumber    dari    kewenangan    atribusi    yang    lazim    melalui pembagian kekuasaan  negara  berdasar  Undang-Undang,  kewenangan  delegasi  yang merupakan kewenangan  dari  pelimpahan  kewenangan  atribusi,dan  mandat. 13 Undang- Undang  Hak  Tanggunganmerupakan  aturan  yang  dibentuk  berdasarkan  kewenangan atributif yang   diberikan   Undang-Undang   Dasar   Negara   Republik   Indonesia   Tahun 1945 berbeda  dengan  Perkaban Nomor 9/2019  yang  dibentuk  oleh  menteri  agrarian yang  pada    dasarnya    dalam    pembentukan    peraturan    menteri    haruslah    didasarkan
13 Sari,  I.  G.  A.  D.,  Wairocana,  I.  G.  N.,  &  Resen,  M.  G.  S.  K.  (2018). Kewenangan  Notaris  Dan PPAT  Dalam  Proses  Pemberian  Hak  Guna  Bangunan  Atas  Tanah  Hak  Milik.Acta  Comitas: Jurnal Hukum Kenotariatan ,3(1), hlm 41-58.
dengan kewenangan  delegasi  atau  pelimpahan  kewenangan.  Perkaban Nomor 9/2019 ini  dibentuk    dengan    kewenangan    atributif    yang    seharusnya    tidak    dimiliki    oleh menteri  karena  walaupun  pada  dasarnya  aturan  ini  dibentuk  untuk  mempermudah pelayanan hak   tanggungan   bagi   masyarakat   tetap   saja   dalam   kewenangan   menteri dalam menetapkan aturan harus berdasarkan kewenangan delegasi, ini sesuai Pasal 8 ayat (2) UU Nomor 12/2011  yang menentukan “diakuinya keberadaanperaturan menteridan memiliki  kekuatan  hukum  sepanjang  diperintahkan  peraturan  perundang-undangan yang lebih tinggi atau berdasarkan kewenangan”.
Pelimpahan    kewenangan  untuk    dibuatnya    Perkaban  Nomor  9/2019    tidak terdapat  dalam  Undang-Undang  Hak  Tanggungan,  sehingga  dalam  hal  ini  tentu menyebabkan  PerkabanNomor9/2019      belum      dapat      diberlakukansampai      adanya pelimpahan  kewenangan  yang  memberikan  kepastian  hukum  bagi  Perkaban  Nomor 9/2019 untuk memberlakukan  pendaftaran  hak  tanggungan  secara  elektronik.  Terkait pendaftaran  hak    tanggungan  harusnya    masih    diberlakukan    Undang-Undang    Hak Tanggungan  selaku      peraturan      perundang-undangan  denganhierarki      lebih      tinggi daripada Perkaban Nomor 9/2019.  Pemberlakuan  Undang-Undang  Hak  Tanggungan sebagai aturan pendaftaran  hak  tanggungan  juga  didukung  dengan  Pasal  51UUPA “hak tanggungan   yang   dibebankan   pada   hak   milik,   hak   guna   usaha,   dan   hak guna bangunan   diatur   dengan   Undang-Undang”.  Dengan  diketahui  pendaftaran  hak tanggungan   berdasarkan   Undang-Undang   Hak   Tanggunganini   memenuhi   teori hukum  selain  teori  kewenangan  yang  digunakan  untuk  membahas  permasalahan  ini yaitu    teori    kepastian    hukum.    Dengan    teori    kepastian    hukum    untuk    memenuhi unsurfilosofi,  keadilan,  dan  kepastian  bagi  masyarakat.Pemberlakuan  Undang-Undang Hak Tanggungandalam pendaftaran hak tanggungan ini jelas untuk kepastian hukum bagi masyarakat  terkait  aturan  mana  yang  layaknya  diberlakukan  untuk  pendaftaran  hak tanggungan. 14
Mekanisme  pendaftaran  Hak  Tanggung  Elektronik  diatur  dalam  Peraturan Menteri
Agraria dan Tata Ruang/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 5 Tahun 2020 tentang Pelayanan Hak Tanggungan Elektronik.
1. Kreditor  mengajukan  permohonan  pelayanan  Hak  Tanggungan  Elektronik  (HT-el) melalui  Sistem  HT-el  yang  disediakan  oleh  Kementerian  Agraria  Tata  Ruang/Badan Pertanahan Nasional;
2. Semua  permohonan  pelayanan  HT-el  sesuai  dengan  ketentuan  peraturan perundangundangan dan disampaikan dalam bentuk Dokumen Elektonik;
3. PPAT menyampaikan akta dan dokumen kelengkapan persyaratan pendaftaran melalui sistem elektronik mitra kerja yang terintegrasi dengan sistem HT-el;
4. Penyampaian dokumen dilengkapi dengan Surat Pernyataan mengenai pertanggungjawaban  keabsahan  dan  kebenaran  data  Dokumen  Elektronik  yang diajukan;
5. Permohonan  pelayanan  HT-el  yang  telah  diterima  oleh  sistem  HT-el  diberikan  tanda bukti pendaftaran permohonan yang diterbitkan oleh sistem;
6. Melakukan pembayaran pelayaan HT-el sesuai jumlah ketentuan peraturan mengenai Penerimaan Negara Bukan Pajak (PNBP).
Permohonan diproses setelah data dan biaya yang telah dibayarkan terkonfirmasi oleh sistem HT-el.
14 Faqih,   M.   (2010). Nilai-Nilai   Filosofi   Putusan   Mahkamah   Konstitusi   Yang   Final   dan Mengikat.Jurnal Konstitusi ,7(3),hlm  97-118. . 111.
7. Apabila  pembayaran  tidak  terkonfirmasi  oleh  sistem  HT-el,  kreditor  dapat  melakukan konfirmasi secara langsung ke Kantor Pertanahan atau Layanan Pengaduan\
8. Pemeriksaan kesesuaian dokumen persyaratan dan konsep sertifikat HT-el oleh Kepala Kantor Pertanahan atau pejabat yang ditunjuk.
9. Pemeriksaan dilakukan melalui sistem HT-el. Apabila dalam hasil pemeriksaan terdapat dokumen  tidak  lengkap  atau  tidak  sesuaimaka  akan  diberitahukan  kepada  kreditor dan/atau PPAT untuk segera melengkapi berkas dan diberikan jangka waktu paling lama 5 (lima) hari sejak permohonan pelayanan diterima oleh sistem HT-el.
10. Apabila dalam jangka waktu tersebut kreditor atau PPAT tidak melengkapi berkas maka permohonan dinyatakan batal.
11. Apabila dokumen persyaratan telah sesuai maka Kepala Kantor Pertanahan atau pejabat yang  ditunjuk  memberikan  persetujuan  atas  unggahan  dokumen  persyaratan  dan konsep sertifikat HT-el.
12. Dalam  hal  Kepala  Kantor  Pertanahan  atau  pejabat  yang  ditunjuk  tidak  melakukan pemeriksaan  sampai  pada hari  ke-7  (tujuh)  dan  hasil pelayanan  HT-el  diterbitka  oleh sistem HTel, dianggap memberikan persetujuan dan atau pengesahan.
13. Hasil pelayanan HT-el berupa Dokumen elektronik yang meliputi (a) sertifikat HTel, (b) catatan  Hak  Tanggungan  pada  buku tanah  hak  atas  tanah  atau  hak  milik  atas  satuan rumah susun, dan (c) catatan Hak Tanggungan pada Sertifikat Hak Atas Tanah atau Hak Milik atas Satuan rumah susun.
14. Pencatatan Hak Tanggungan pada buku tanah hak atas tanah atau hak milik atas satuan rumah susun dilakukan pada Buku Tanah Elektronik oleh Kepala Kantor Pertanahan atau pejabat yang diberikan kewenangan.
15. Pencatatan  Hak  Tanggungan  pada  sertifikat  Hak  Atas  Tanah  atau  Hak  Milik  Satuan Rumah susun dilakukan oleh kreditor

## Kesimpulan
sebuah  perjanjian  kredit  pihak  debitor  hanya  dalam  posisi  menerima  atau menolak  perjanjian  tersebut  tanpa  ada  kemungkinan  untuk  melakukan  negosiasi  atau tawar-menawar  mengenai  isi  perjanjian  tersebut.  Apabila  debitor  menerima  semua ketentuan  dan  persyaratan  yang  ditentukan  oleh  bank,  maka  ia  berkewajiban  untuk menandatangani perjanjian kredit tersebut, tetapi jika debitor tidak setuju dengan semua ketentuan  tersebut,  debitor  dapat  menolak  dan  ia  tidak  perlu  untuk  menandatangani perjanjian  kredit  tersebut.  Istilah  ini  dikenal  dengan  nama Take  it  or  leave  it. Harus adanya prinsip kehati-hatian dan jaminan dalam, proses  pendaftaran  hak  tanggungan secara  elektronik  berdasarkan  Perkaban Nomor 9/2019,  ini  dilakukan  dengan  diajukan permohonan    oleh    PPAT    melalui    sistem    HT-el  yang  dikelola  Kantor  Pertanahan. Pengajuan oleh PPAT tersebut berupa permohonan, surat  pernyataan,  Sertipikat  Hak Atas  Tanah  atau  Hak  Milik  Satuan  Rumah  Susun yang harus atas nama debitur, dan APHT diajukan dalam bentuk dokumen elektronik, lalu   didapatkan   lah   tanda   bukti permohonan.      Dengan      tanda    bukti    permohonan  tersebut    dilakukan    pembayaran melalui  bank  dan  setelah  permohonan  dikonfirmasi oleh sistem barulah dikeluarkan Sertipikat  Hak  Tanggungan  dalam  bentuk  elektronik.Pendaftaran    hak    tanggungan secara  elektronik  berdasarkanPerkabanNomor9/2019 belum  dapatdiberlakukan  karena aturan    Undang-Undang    Hak    Tanggunganmasih  berlaku      dan      aturan      tersebut merupakanperaturan      menteri      yang      memerlukan  pelimpahan      kewenangan      dari peraturan   yang   lebih   tinggikedudukan   dalam pemberlakuannya.   Dalam   Undang- Undang   Hak   Tanggungansendiri   tidak   ada pengaturan pemberian kewenangan terkait pendaftaran  pada  peraturan  menteri  maka  dapat    dikatakan    bahwa    pendaftaran    hak
tanggungan    secara    elektronik    belum    dapat  dilakukan    karena    pendaftaran    hak tanggungan  masih  berdasarkan  Undang-Undang Hak  Tanggungan.

## BIBLIOGRAFI
Indonesia. Undang-Undang tentang Perubahan Atas Undang-Undang Nomor 30
Tahun 2004 tentang Jabatan Notaris . UU No. 12 Tahun 2014. LN Nomor 3,
Tahun 2014 TLN No. 5491.
Indonesia. Undang-Undang tentang Jabatan Notaris. UU No. 30 Tahun 2004. LN
Nomor 117, Tahun 2004 TLN No. 4432.
Indonesia, Undang-Undang tentang Perubahan Atas Undang-Undang Nomor 7 Tahun 1992. Tentang Perbankan. UU No. 10 Tahun 1998 LN Nomor 183, Tahun 1998
TLN No. 3790.
Indonesia, Undang-Undang  tentang  Hak  Tanggungan  Atas  Tanah  Beserta  Benda- Benda
Yang Berkaitan Dengan Tanah (UUHT), UU No. 4 Tahun 1996 .
Indonesia , Undang-Undang tentang Peraturan Pokok-Pokok Agraria , UU No. 5 Tahun 1960 LN Nomor 104, Tahun 1960 TLN No. 2043.
Indonesia, Peraturan Menteri Agraria dan Tata Ruang/ Kepala Badan Pertanahan Nasional Republik Indonesia tentang Pelayanan Hak Tanggungan Terintegrasi Secara Elektronik , Perkaban No. 9 Tahun 2019 LN Nomor 686, Tahun 2019.
Pustaka yang berupa judul buku:
Bambang  Sunggono  (2003), Metodologi  Penelitian  Hukum, Jakarta:  Raja  Grafindo Persada.
Bahsan,  (2010) Hukum  Jaminan  dan  Jaminan  Kredit  Perbankan  Indonesia, Jakarta: Rajagrafindo
Persada.
H.  Salim  HS, Perkembangan  Hukum  Jaminan  Di  Indonesia (Jakarta:  Raja  Grafindo Perkasa,
2017).
I    Made    Pasek    Diantha.    (2017). Metodologi    Penelitian    Hukum    Normatif    dalam Justifikasi
Teori Hukum Jakarta: Prenada Media Group
Irwansyah    Lubis,    Anhar    Syahnel,    dan    Muhammad    Zuhdi    Lubis.    (2018 ).Profesi Notaris  dan
Pejabat  Pembuat  AktaTanah  (Panduan  Praktis  dan  Mudah  Taat  Hukum). Jakarta: Mitra  Wacana Media.
1 Satrio J (2007), Hukum Jaminan Hak-Hak Jaminan Kebendaan , Bandung : PT. Citra Aditya
Copyright holder: Quynna Zenobia (2023)

## First publication right:
Syntax Literate: Jurnal Ilmiah Indonesia
This article is licensed under: