## K e d u d u k a n   P e m b e l i   A p a r t e m e n   S e b a g a i   K r e d i t o r D a l a m   H a l   P e n g e m b a n g   D i n y a t a k a n   P a i l i t
( S t u d i   P e r b a n d i n g a n   H u k u m   A n t a r a   I n d o n e s i a   D a n   I n d i a )
Veronica Ganesha De Rosario 1 , Tiurma Mangihut Pitta Allagan 2 , Cristy Franzlay 3 vero.ganesha@gmail.com, Universitas Indonesia, Indonesia 1 tiurma@ui.ac.id, Universitas Indonesia, Indonesia 2 cristyfranzlay@gmail.com, Universitas Trisakti, Indonesia 3

## Abstract

## Background:
It is important for everyone to have a place to live, one of which is the concept of multi-store housing which we usually know as flats or apartments. However, in the buying process, there are many injustices, especially when the developer is declared bankrupt. Indonesia is not firm and fair in its efforts to protect the rights of apartment buyers.  In  India,  which  provides  more  legal  certainty  and  provides  protection  for  the  rights  that  should  be obtained by the buyer.

## Research Methods:
The  form  of  this  research  uses  a  normative  juridical  research  form.  The  nature  of  this  research  is  descriptive. The  object  of  research  that  this  author  contains  legal  principles,  where  the  object  of  research  is  sourced  from secondary data and is supported by primary data. Qualitative research, namely data analysis with more emphasis on the quality or content of the data. In terms of drawing conclusions, the author uses a deductive mindset.

## Findings:
By dismissal of judicial review appeal to make the apartment buyer's position become a secured creditor in the developer's bankruptcy case, apartment buyer’s debt in Indonesia is still classified as an ordinary debt which the repayment is applied for according to Articles 1131 KUH Perdata (civil code). Actually, apartment buyers' debt could  be  given  a  privilege  rights  position,  but  according  to  Articles  1134  of  KUH  Perdata  (civil  code),  that rights  must  be  granted  in  a  statute.  In  India,  the  IBC  receivables  from  apartment  buyers  are  classified  as  a financial debt.

## Conclusion:
Indonesia  currently  has  the  position  of  apartment  consumers  as  concurrent  creditors  in  bankruptcy,  so  it  is different from India which has given apartment consumers the position as financial creditors based on  Section 5(8)(f)  IBC  2018.  So  that  the  priority  of  paying  apartment  consumers'  receivables  is  aligned  with  bank receivables and other financial institutions.
Keywords : Comparative Law; Creditors; Apartments; Bankruptcy.

## Abstrak

## Latar Belakang:
Penting  untuk  semua  orang  memiliki  tempat  tinggal,  salah  satunya  adalah  konsep  hunian  bertingkat  yang biasanya  kita  kenal  sebagai  rumah  susun  atau  apartemen . Namun  dalam  proses  pembelian  tersebut  banyak menimbulkan  ketidakadilan  terutama  ketika  pengembang  dinyatakan  pailit.  Indonesia  kurang  tegas  dan  adil dalam  upaya  memberikan  perlindungan  hak-hak  pembeli  apartemen.  Berbeda  dengan  India  yang  lebih memberikan  kepastian  hukum  dan  memberikan  perlindungan  terhadap  hak-hak  yang  seharusnya  didapat  oleh pembeli.

## Metode Penelitian:
Bentuk  penelitian  ini  menggunakan  bentuk  penelitian  yuridis  normatif.  Sifat  penelitian  ini  adalah  deskriptif. Objek  penelitian  yang  penulis  ini  berisi  kaidah-kaidah  hukum,  dimana  objek  penelitian  bersumber  dari  data sekunder  dan  didukung  dengan  data  primer  penelitian  secara  kualitatif,  yaitu  analisis  data  dengan  lebih menekankan  kepada  kualitas  atau  isi  data  tersebut.  Dalam  hal  pengambilan  kesimpulan  penulis  menggunakan pola pikir deduktif.
Hasil Penelitian:
Dengan ditolaknya  permohonan judicial  review agar pembeli  apartemen  diposisikan  sebagai  kreditor  separatis dalam  kepailitan developer ,  piutang  pembeli  apartemen  di  Indonesia  tetap  diklasifikasikan  sebagai  piutang umum  yang  pelunasannya  mengacu  pada  Pasal  1131  KUH  Perdata.  Sebenarnya  piutang  pembeli  apartemen
dapat diberikan kedudukan hak privilege , namun berdasarkan Pasal 11342 KUH Perdata, harus diberikan oleh Undang-Undang.  Di  India,  dalam  aturan IBC ,  piutang  pembeli  apartemen  diklasifikasikan  sebagai financial debt . Kesimpulan:
Indonesia  saat  ini  kedudukan  konsumen  apartemen  dikategorikan  sebagai  kreditor  konkuren  dalam  kepailitan, maka berbeda dengan India yang telah memberikan kedudukan konsumen apartemen sebagai financial creditors berdasarkan Section 5(8)(f) IBC 2018 . Sehingga prioritas pembayaran piutang konsumen apartemen disejajarkan dengan piutang milik bank serta lembaga keuangan lainnya.
Kata Kunci : Perbandingan Hukum; Kreditor; Apartemen; Pailit.
DOI
: 10.24903/yrs.v13i2.1658 Received :  Juni 2021 Accepted :  Juli 2021 Published :  Agustus 2021 Copyright Notice : Authors  retain  copyright  and  grant  the  journal  right  of  first  publication with  the work  simultaneously  licensed  under  a Creative  Commons  Attribution  4.0 International License that allows others to share the work with an acknowledgement of the work's authorship and initial publication in this journal.

## 1. PENDAHULUAN
Dalam Pasal 42 dan Pasal 43 Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011 Tentang Rumah Susun  (UURS) jo Undang-Undang  Cipta  Kerja,  diatur  bahwa  perusahaan  pengembang ( developer )  untuk  memasarkan  dan  menjual  unit-unit  apartemen  mereka  sejak  sebelum pembangunan mulai dilakukan, yang dikenal dengan sistem pemasaran dan penjualan secara off-plan .  Umumnya  pemasaran  apartemen/rumah  susun  secara off-plan dilakukan  dengan menandatangani  surat  pemesanan.  Sedangkan  penjualan  apartemen  secara off-plan ,  akan terlebih  dahulu  dilaksanakan  dengan  menandatangani  suatu  Perjanjian  Pengikatan  Jual  Beli (PPJB). Dalam praktiknya, penyerahan unit apartemen sampai dilakukannya penandatanganan  Akta  Jual  Beli  (AJB)  dan  penerbitan  Sertipikat  Hak  Milik  atas  Satuan Rumah Susun (SHMSRS) membutuhkan waktu yang sangat lama. Sehingga yang seringkali terjadi adalah bertahun-tahun sejak pembeli  melunasi  pembayaran angsuran unit apartemen, mereka tetap hanya memegang Surat Pemesanan dan/atau PPJB. Kondisi seperti ini tentunya berpotensi  besar  menimbulkan  kerugian  bagi  calon  pembeli,  khususnya  jika  perusahaan pengembang dinyatakan pailit sebelum pembangunan selesai. Sebab mengingat kepemilikan rumah  susun  meliputi  juga  kepemilikan  atas  tanah  bersama,  maka  perbuatan  hukum  terkait hak  kepemilikan  apartemen  yang  disebut  dengan  HMSRS  (Hak  Milik  atas  Satuan  Rumah Susun) harus tunduk terhadap ketentuan-ketentuan Hukum Tanah Nasional.

## Kedudukan Pembeli Apartemen Sebagai Kreditor Dalam Hal Pengembang Dinyatakan Pailit
(Studi Perbandingan Hukum Antara Indonesia Dan India) Veronica Ganesha De Rosario 1 , Cristy Franzlay 2 _
Bentuk  pengalihan  hak  atas  unit  apartemen  dari developer kepada  konsumen  yang lazim  dilakukan  adalah  melalui  jual  beli.  Menurut  Boedi  Harsono,  jual  beli  tanah  dalam Hukum  Tanah  Nasional  (dalam  hal  ini  unit  apartemen)  dipandang  bukan  sebagai  suatu “perjanjian obligatoir”, melainkan merupakan bentuk perbuatan hukum  pemindahan hak itu sendiri 1 . Artinya perpindahan hak kepemilikan apartemen (HMSRS) dianggap terjadi, bukan pada  saat  ditandatanganinya  PPJB  melainkan  setelah  dilakukannya  jual  beli  melalui pembuatan  AJB.  Hal  inilah  yang  menjadikan  kedudukan  piutang  pembeli  apartemen  yang belum  melakukan  AJB  lemah  dalam  perkara  kepailitan developer .  Terlebih  lagi,  Indonesia sendiri  belum  memiliki  regulasi  atau  hukum  positif  yang  mengatur  secara  tegas  mengenai kedudukan piutang pembeli apartemen jika developer dinyatakan pailit.
Serupa  dengan  aturan  UURS  di  Indonesia,  dalam Real  Estate  Act,  2016  (RERA) di India,  diatur  mengenai  syarat-syarat  untuk  melakukan  pemasaran  dan  penjualan  apartemen secara off  plan .  Dalam Chapter  II  Section  3(1)  RERA ,  mengatur  bahwa  pada  dasarnya promoter ( developer) real estate yang hendak mengiklankan, memasarkan, menjual, ataupun melakukan penawaran penjualan, wajib untuk terlebih dahulu mendaftarkan proyek real estat yang  bersangkutan  kepada  sebuah  lembaga  yang  disebut Real  Estate  Regulatory  Authority . Sedangkan  dalam  hal  terjadinya  kepailitan developer di  India, homebuyer (pembeli  rumah , flat ,  maupun  apartemen)  kedudukannya  telah  diatur  secara  tegas  dalam  sebuah  perangkat peraturan.  Hal  tersebut  dapat  lebih  memberikan  kepastian  hukum  dan  memberikan perlindungan terhadap hak-hak yang seharusnya didapat oleh pembeli. Dari perbedaan itulah Penulis  tertarik  untuk  membahas  mengenai  kedudukan  pembeli  apartemen  sebagai  kreditor ketika perusahaan pengembang pailit yang kemudian dibandingkan dengan peraturan terkait yang berlaku di India.

## 2. METODE PENELITIAN
Bentuk  penelitian  ini  menggunakan  bentuk  penelitian  yuridis  normatif  yang  secara khusus meneliti hukum dan mengadakan sistematisasi terhadap bahan-bahan hukum tertulis. Sifat Penelitian yang digunakan yaitu secara deskriptif dengan menggambarkan hukum yang berlaku  di  Indonesia  dan  India  terkait  kedudukan  piutang  pembeli  apartemen  dalam  kasus kepailitan developer .  Objek  penelitian  ini  berisi  kaidah-kaidah  hukum,  dimana  objek penelitian  bersumber  dari  data  sekunder  dan  didukung  dengan  data  primer.  Penelitian
1 Boedi  Harsono, Hukum  Agraria  Indonesia:  Sejarah  Pembentukan  Undang-Undang  Pokok  Agraria,  Isi  dan Pelaksanaannya. (Jakarta: Djambatan, 2008) hlm. 29.
dilakukan secara kualitatif, yaitu analisis data dengan lebih menekankan kepada kualitas atau isi  data  tersebut.  Dalam  hal  pengambilan  kesimpulan  penulis  menggunakan  pola  pikir deduktif, yaitu pengambilan kesimpulan yang bersifat umum ke arah yang khusus.

## 3. PEMBAHASAN

## 3.1  Kedudukan  Pembeli  Apartemen  Sebagai  Kreditor  dalam  hal  Pengembang Dinyatakan Pailit menurut Hukum Positif Indonesia
Menurut  Pasal  55  Undang-Undang  Nomor  37  Tahun  2004  Tentang  Kepailitan  dan Penundaan  Kewajiban  Pembayaran  Utang  (UU  Kepailitan  dan  PKPU),  dapat  disimpulkan bahwa di dalam kepailitan para kreditor dibagi menjadi beberapa golongan:
1. Golongan kreditor dengan hak mendahului, yang terdiri dari:
a. Kreditor separatisen, yaitu  kreditor  pemegang  gadai,  jaminan  fidusia,  hak tanggungan,  hipotek  atau  hak  agunan  atas  kebendaan  lainnya,  yaitu  kreditur  yang mempunyai hak didahulukan dalam pelunasan piutangnya, serta dalam hal kepailitan diberikan hak untuk mengeksekusi sendiri haknya seolah-olah tidak terjadi kepailitan.
b. Kreditor  preferen  umum  dan  khusus,  yaitu  pihak  yang  sifat  piutangnya  diberi kedudukan istimewa (hak privilege ).
Berdasarkan  Pasal  1134  KUHPerdata,  Hak privilege adalah  suatu  hak  yang  oleh undang-undang  diberikan  kepada  seorang  berpiutang  sehingga  tingkatannya  lebih tinggi daripada orang berpiutang lainnya, semata-mata berdasarkan sifat piutangnya 2 . Artinya  hak privilege tidak  dapat  diperjanjikan,  melainkan  lahir  karena  adanya undang-undang  yang  menentukan  demikian.  Di  dalam  pasal  yang  sama  juga  diatur bahwa  hak  pemegang  jaminan  kebendaan  (kreditor  separatis)  pada  dasarnya  lebih tinggi  daripada  hak privilege ,  kecuali  jika  undang-undang  menyatakan  sebaliknya. Hak privilege dibedakan  antara privilege umum  yang  diatur  dalam  Pasal  1149 KUHPerdata  dan privilege khusus  sebagaimana  diatur  dalam  Pasal  1139 KUHPerdata.  Bagi  kreditor  pemegang privilege khusus,  tidak  ditempatkan  pada urutan  dalam  proses  pelunasan  piutangnya  karena  kreditor  pemegang  piutang privilege khusus  selalu  menunjuk  pada  kebendaan  tertentu,  sedangkan  pemegang piutang privilege umum hanya mendapatkan kedudukan lebih dulu dari para kreditor konkuren atas kebendaan milik debitor pada umumnya. 3
2 Indonesia, Kitab Undang-Undang Hukum Perdata , Ps. 1134.
3 D.Y.Witanto. Hukum  Jaminan  Fidusia  Dalam  Perjanjian  Pembiayaan  Konsumen  (Aspek  Perikatan,  Pendaftaran,  dan Eksekusi). (Bandung: CV.Mandar Maju, 2015), hlm.95.

## Kedudukan Pembeli Apartemen Sebagai Kreditor Dalam Hal Pengembang Dinyatakan Pailit
(Studi Perbandingan Hukum Antara Indonesia Dan India) Veronica Ganesha De Rosario 1 , Cristy Franzlay 2 _
2.  Golongan kreditur konkuren, merupakan kreditur lain diluar kreditur yang didahulukan. 4
Kreditor  Konkuren  merupakan  kreditor  yang  memiliki  kedudukan  paling  rendah  dalam upaya pelunasan piutang atau tagihan. Sebab kreditor konkuren harus menunggu sampai para  kreditor  preferen  mendapatkan  pelunasannya  terlebih  dahulu.  Pada  prinsipnya, pembayaran  piutang  milik  kreditor  konkuren  didasarkan  pada  asas paritas  creditorium dan pari  passu  pro  rata dalam  Pasal  1131  KUHPerdata  yaitu  pembagian  merata berdasarkan prinsip kesamaan kedudukan kreditor dalam hukum, meski asas tersebut bisa disimpangi sebagaimana diatur dalam Pasal 1132 KUHPerdata. 5
Jika  dikaitkan  dengan  kasus  kepailitan developer ,  umumnya  kedudukan  konsumen apartemen yang sudah membayar lunas tetapi belum melaksanakan AJB, diposisikan sebagai kreditor konkuren. Sebab tanpa dilaksanakannya jual beli, mereka secara yuridis masih belum berstatus sebagai pemilik sah unit apartemen. Pembelian apartemen melalui surat pemesanan dan/atau  PPJB,  hanya  dipandang  sebagai  perjanjian  obligatoir  yang  menimbulkan  hak  dan kewajiban  bagi  para  pihak  namun  belum  termasuk  perbuatan  peralihan  hak  secara  yuridis, meskipun  pembayarannya  telah  lunas.  Sehingga  kedudukan  piutang  pembeli  apartemen tersebut  hanya  menjadi  piutang  umum  sebagaimana  dimaksud  dalam  Pasal  1131 KUHPerdata, sedangkan bangunan apartemen yang bersangkutan secara  hukum  masih tetap menjadi  milik developer ,  yang  mana  ketika developer dinyatakan  pailit,  apartemen  tersebut akan dimasukkan sebagai boedel pailit yang akan digunakan terlebih dahulu untuk pelunasan piutang milik kreditor separatis maupun kreditor preferen pemegang hak privilege . Sehingga konsekuensi yang kemungkinan diterima oleh pembeli apartemen sebagai kreditor konkuren adalah  jika  harta  benda developer tidak  menutupi  dalam  melunasi  seluruh  utangnya,  maka pembeli  apartemen  tidak  akan  langsung  pendapat  pelunasan/pengembalian  dalam  proses kepailitan tersebut.
Pada  kasus  kepailitan  PT  Prospek  Duta  Sukses,  yang  merupakan  pengembang  dari proyek apartemen Antasari 45. Para pembeli apartemen Antasari 45 yang belum memperoleh serah  terima  unit  namun  sudah  melakukan  pembayaran  lunas,  berdasarkan  hasil  rapat verifikasi  di  Kurator  Pembeli  Unit  Apartemen/Rumah  Susun,  diposisikan  sebagai  kreditor konkuren.  Sehingga  5  (lima)  pembeli  diantaranya  kemudian  mengajukan judicial  review ke Mahkamah  Konstitusi  melalatas  bunyi  Pasal  55  ayat  (1)  Undang-Undang  Kepailitan  dan PKPU  melalui  perkara  Nomor  88/PUU-XVIII/2020,  dan  memohon  agar  kedudukan  mereka dimaknai  sebagai  “kreditor  pemegang  hak  agunan  atas  kebendaan  lainnya”  (dipersamakan
4 Derita Prapti Rahayu. Pengantar Hukum Kepailitan. (Yogyakarta: Penerbit Thafa Media, 2020), hlm 32-33.
5 Ibid. hlm103-104.
dengan  kreditor  separatis).  Namun  pada  akhirnya  permohonan  tersebut  ditolak  oleh  MK. Sebab pada hakikatnya, kreditor separatis merupakan pemegang hak kebendaan yang bersifat memberi  jaminan  ( zakelijk  zakerheidsreh )  sebagaimana  yang  diatur  dalam  Buku  II KUHPerdata. Artinya salah satu ciri dari kreditor separatis adalah pihak yang memegang hak atas suatu benda (baik secara fisik maupun yuridis) yang dijadikan sebagai jaminan pelunasan utang jika debitor lalai untuk membayar utang-utangnya, sedangkan hubungan hukum antara pembeli  dengan developer berdasarkan  Surat  Pemesanan  dan/atau  PPJB  bukanlah  berupa “perjanjian  utang-piutang”  melainkan  “perjanjian  untuk  berbuat  sesuatu”,  dimana  calon pembeli berjanji akan melakukan pembayaran harga dan developer berjanji akan membangun unit  apartemennya,  sehingga  di  dalam  perikatan  tersebut  tidak  memperjanjikan  adanya penyerahan suatu benda sebagai jaminan.
Dalam  upaya  memberikan  perlindungan  hak-hak  konsumen  calon  pembeli  apartemen dalam  kepailitan,  yang  lebih  memungkinkan  adalah  dengan  menempatkan  piutang  calon pembeli sebagai piutang dengan hak privilege . Selain bentuk piutang dengan privilege yang diatur dalam KUHPerdata, ada beberapa piutang yang oleh undang-undang secara tersendiri diberikan kedudukan diistimewakan contohnya seperti:
1. Utang pajak, yang berdasarkan Undang-undang perpajakan memberikan hak mendahului kepada  negara  untuk  mendapatkan  pelunasan  utang  pajak  atas  barang-barang  milik Penanggung Pajak, kecuali untuk beberapa jenis utang 6 .
2. Upah  karyawan,  dimana  berdasarkan  Pasal  95  Undang-Undang  Nomor  13  Tahun  2003 Tentang  Ketenagakerjaan  sebagaimana  diubah  melalui  UU  Cipta  Kerja,  upah  pekerja yang  belum  dibayarkan  ketika  perusahaan  dinyatakan  pailit  merupakan  utang  yang didahulukan  pembayarannya  sebelum  pembayaran  kepada  semua  kreditur,  kecuali kreditur pemegang hak jaminan kebendaan.
3. Hak pemegang polis,  tertanggung, dan peserta asuransi  atas Dana Asuransi,  yang dalam Pasal  52  Undang-Undang  Nomor  40  Tahun  2014  Tentang  Usaha  Perasuransian,  diatur bahwa  dalam  hal  perusahaan  asuransi  dipailitkan,  maka  hak  dari  pemegang  polis, tertanggung,  dan/atau  peserta  asuransi  kedudukannya  lebih  tinggi  dibanding  hak  pihak lainnya.
Maka  setelah  melihat  apa  yang  diuraikan  di  atas,  seharusnya  memungkinkan  bila piutang  pembeli  apartemen  diberikan  kedudukan  yang privilege juga.  Pemberian privilege sebagaimana  disyaratkan  oleh  Pasal  1134  KUHPerdata,  dapat  dilakukan  baik  dengan
6 Indonesia, Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2007 tentang Perubahan Ketiga atas Undang-Undang Nomor 6 Tahun 1983 tentang Ketentuan Umum dan Tata Cara Perpajakan , Ps. 21.

## Kedudukan Pembeli Apartemen Sebagai Kreditor Dalam Hal Pengembang Dinyatakan Pailit
(Studi Perbandingan Hukum Antara Indonesia Dan India) Veronica Ganesha De Rosario 1 , Cristy Franzlay 2 _
merubah  UURS  atau  UU  Kepailitan  dan  PKPU.  Dengan  demikian,  diharapkan  kedudukan piutang-piutang  pembeli  apartemen  mendapat  kepastian  hukum  dan  lebih  terlindungi  jika developer dinyatakan pailit.

## 3.2  Kedudukan  Pembeli  Apartemen  Sebagai  Kreditor  dalam  hal  Pengembang Dinyatakan Pailit menurut Hukum Positif India
Terkait  kedudukan  pembeli  apartemen  dalam  kepailitan,  aturan  hukum  India memposisikan  pembeli  apartemen  sebagai  kreditor  yang  disebut  dengan  kreditor  financial ( financial creditor ). Dalam The Insolvency and Bankruptcy Code No. 31 Of 2016 (IBC 2016) Part  I  Section  3(10) ,  kreditor  digolongkan  menjadi  beberapa  jenis,  yaitu financial  creditor , an operational creditor , a secured creditor , an unsecured creditor dan a decree holder.
Dalam kaidah hukum  jaminan di  Indonesia, secured creditor memiliki ciri yang sama dengan  kreditor  separatis. Operational  creditor adalah  Setiap  orang  yang  meminjamkan “pinjaman operasional ( operational debt )” termasuk seorang yang telah menerima pengalihan atau  pemindahan  utang  secara  sah  kepadanya  ( IBC  2016  Part  II Chapter I Section 5(20) ). Operational  debt adalah  tagihan  yang  berhubungan  dengan  pengadaan  barang  atau  jasa termasuk  pekerjaan  atau  utang  yang  berhubungan  dengan  pembayaran  tagihan  yang  timbul berdasarkan Undang-Undang yang berlaku yang harus dibayarkan kepada pemerintah pusat, pemerintah  negara  bagian,  atau  otoritas  lokal  lainnya.  Sedangkan Financial  creditor adalah setiap  orang  yang  meminjamkan  “pinjaman  keuangan  ( financial  debt )”  termasuk  seorang yang  telah  menerima  pengalihan  atau  pemindahan  utang  secara  sah  kepadanya  ( IBC  2016 Part II Chapter I Section 5(7) ).
Sebelumnya,  kedudukan  konsumen  apartemen  dalam  kepailitan  di  India  juga  tidak diatur  secara  tegas.  Sehingga  kemudian  pada  tahun  2017,  pembeli/konsumen  apartemen memutuskan  untuk  mendatangi the  National  Company  Law  Tribunal  (NCLT) ,  menuntut pengadilan  untuk  memutuskan  apakah  pembeli/konsumen  apartemen  akan  dikualifikasikan sebagai operational  creditor atau financial  creditor.  The  National  Company  Law  Appellate Tribunal  (NCLAT) berpendapat  bahwa  pembeli  rumah  diklasifikasikan  sebagai financial creditor berdasarkan  skema  pengembalian  yang  dijamin  dalam  kontrak,  dimana  terdapat perjanjian  yang  menyepakati  bahwa  penjual  apartemen  akan  membayar  ' assured  returns ' kepada  pembeli/konsumen  apartemen  sampai  kepemilikan  properti  diberikan.  Dinyatakan bahwa  transaksi  semacam  itu  bersifat  pinjaman  dan  merupakan  ' financial  debt '  dalam IBC
2016. 7 Dalam IBC 2016 Part II Chapter I Section 5(8), Financial debt berarti hutang beserta bunga (jika ada), yang dicairkan terhadap time value of money dan termasuk:
(a) Uang yang dipinjam dengan pembayaran bunga;
(b) Setiap  jumlah  yang  diperoleh  melalui  akseptasi  berdasarkan  fasilitas  kredit  akseptasi apa pun atau padanannya yang tidak terwujud;
(c) Setiap  jumlah  yang  dikumpulkan  sesuai  dengan  fasilitas  pembelian  wesel  atau penerbitannya obligasi, wesel, surat utang, saham pinjaman atau instrumen serupa;
(d) Jumlah kewajiban apa pun sehubungan dengan sewa atau pembelian sewa kontrak yang dianggap sebagai sewa pembiayaan atau modal di bawah Akuntansi India Standar atau standar akuntansi lain yang mungkin ditentukan;
(e) Piutang yang dijual atau dipotong selain piutang yang dijual secara non-penolong dasar;
(f) Setiap jumlah yang dikumpulkan berdasarkan transaksi lain, termasuk meneruskan apa pun perjanjian jual atau beli, yang mempunyai akibat komersial dari suatu pinjaman;
(g) Setiap  bentukan  transaksi  yang  dilakukan  sehubungan  dengan  proteksi  terhadap  atau mendapat manfaat dari fluktuasi tingkat atau harga apa pun dan untuk menghitung nilai transaksi derivatif, hanya nilai pasar dari transaksi tersebut akan diperhitungkan;
(h) Setiap kewajiban ganti rugi  sehubungan dengan  jaminan, ganti rugi, obligasi,  letter of credit  dokumenter  atau  instrumen  lainnya  yang  diterbitkan  oleh  bank  atau  lembaga keuangan;
(i) Jumlah kewajiban apa pun sehubungan dengan jaminan atau ganti rugi mana pun untuk setiap item yang dirujuk dalam sub-klausul (a) sampai (h) dari klausa ini;
Oleh karenanya kemudian, IBC 2016 diamandemen melalui IBC (amendment ) Ordinance of 2018 ( IBC 2018 ) yang berdasarkan section 5(8)(f) aturan tersebut, piutang pembeli apartemen dimasukkan ke dalam klasifikasi financial debt , sehingga hak pembeli/konsumen apartemen di bawah IBC dan RERA yang telah menjadi financial creditor , dengan memiliki hak berikut dalam Corporate Insolvency Resolution Process (CIRP) :
1. Setara dengan bank dan lembaga keuangan sebagai Financial Creditor;
2. Akan  memiliki  hak  perwakilan  di Committee  of  Creditors (CoC) dengan  sendiri  atau melalui wakil yang berwenang dalam suatu golongan kreditur;
3. Dengan  menjadi financial  creditor ,  pembeli  rumah  akan  memiliki  prioritas  di  atas Kreditur Pemerintah dan Operational Creditor ;
4. Dapat  memprakarsai  proses CIRP terhadap  debitor  yang  gagal  bayar  dengan
7 “ Insolvency  and  Bankruptcy  Code ,  2016 Implications  for  Real  Estate  Sector ,”  www.resurgentindia.com.  05  September 2021.

## Kedudukan Pembeli Apartemen Sebagai Kreditor Dalam Hal Pengembang Dinyatakan Pailit
(Studi Perbandingan Hukum Antara Indonesia Dan India) Veronica Ganesha De Rosario 1 , Cristy Franzlay 2 _
mengajukan  permohonan  kepada NCLT berdasarkan Section 7 IBC tentang  terjadinya kelalaian tersebut, sebagai Financial Creditor . 8

## 4. KESIMPULAN
Berdasarkan  uraian  yang  telah  dipaparkan,  maka  dapat  ditarik  kesimpulan  sebagai berikut:
1. Di  Indonesia,  pembeli  apartemen  yang  belum  melaksanakan  jual  beli  melalui  AJB, dikategorikan  sebagai  kreditor  konkuren.  Sebab  tanpa  adanya  jual  beli,  bangunan apartemen  tersebut  masih  tetap  berstatus  sebagai  milik developer ,  yang  dalam kepailitan  akan  dimasukkan  sebagai  boedel  pailit.  Konsekuensi  yang  mungkin  terjadi dari keadaan tersebut  adalah pembeli  apartemen  sebagai  kreditur konkuren tidak akan langsung pendapat pelunasan/pengembalian dalam proses kepailitan tersebut.
2. Jika di Indonesia saat ini kedudukan pembeli apartemen dikategorikan sebagai kreditor konkuren  dalam  kepailitan,  maka  berbeda  dengan  India  yang  telah  memberikan kedudukan konsumen apartemen sebagai financial creditors berdasarkan Section 5(8)(f) IBC  2018 .  Sehingga  piutang  konsumen  apartemen  disejajarkan  dengan  piutang  milik bank serta lembaga keuangan lainnya, serta lebih diprioritaskan daripada piutang milik pemerintah dan piutang milik operational creditors .

## 5. REFERENSI

## Buku
Harsono,  Boedi. Hukum  Agraria  Indonesia:  Sejarah  Pembentukan  Undang-Undang  Pokok Agraria, Isi dan Pelaksanaannya. Jakarta: Djambatan, 2008.
Panjaitan, Hulman. Hukum Perlindungan Konsumen . Jakarta: Penerbit Jala Permata Aksara, 2021.
Prapti  Rahayu,  Derita. Pengantar  Hukum  Kepailitan. Yogyakarta:  Penerbit  Thafa  Media, 2020.
Sjahdeini,  Sutan  Remy. Sejarah,  Asas,  dan  Teori  Hukum  Kepailitan  (Memahami  Undang- Undang  No.  37  Tahun  2004  tentang  Kepailitan  dan  Kewajiban  Pembayaran  Utang) Edisi Kedua . Jakarta: PrenadaMedia, 2016.
Sulasdino,  Arif. Kebijakan  Pembangunan  Rumah  Susun  (Rusun) .  Tangerang:  Indocamp, 2019.
8 “ Treating The Homebuyers As Financial Creditors: An Enduring Solution or Not ?,” www.manupatra.com. 16 September 2021.
Witanto,  D.Y. Hukum  Jaminan  Fidusia  Dalam  Perjanjian  Pembiayaan  Konsumen  (Aspek Perikatan, Pendaftaran, dan Eksekusi). Bandung: CV.Mandar Maju, 2015.
Artikel Internet
“Insolvency  and  Bankruptcy  Code,  2016  Implications  for  Real  Estate  Sector.”
www.resurgentindia.com. 05 September 2021.
“Treating  The  Homebuyers  As  Financial  Creditors:  An  Enduring  Solution  or  Not?,” www.manupatra.com. 16 September 2021.

## Peraturan Perundang-Undangan
Indonesia, Undang-Undang  tentang  Rumah  Susun, UU  No.  20  Tahun  2011,  LN  No.108 Tahun 2011, TLN No. 5252.
_______, Undang-Undang  tentang  Kepailitan  dan  Penundaan  Kewajiban  Pembayaran Utang, UU No. 37 Tahun 2004, LN No. 131 Tahun 2004, TLN No.4443.
_______, Undang-Undang tentang Cipta Kerja, UU No. 11 Tahun 2020, LN No. 245 Tahun 2020, TLN No. 6573.
_______, Undang-Undang  tentang  Ketenagakerjaan ,  UU  No.  13  Tahun  2003,  LN  No.  39 Tahun 2003, TLN No. 4279.
_______, Undang-Undang tentang Perubahan Ketiga atas Undang-Undang Nomor 6 Tahun 1983  tentang  Ketentuan  Umum  dan  Tata  Cara  Perpajakan ,  UU  No.  28  Tahun 2007, LN No. 85 Tahun 2007, TLN No. 4740.
_______, Undang-Undang  tentang  Usaha  Perasuransian ,  UU  No.  40  Tahun  2014,  LN  No. 337 Tahun 2014, TLN No. 5618.
_______, Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (Burgerlijk Wetboek). Diterjemahkan oleh Subekti dan R.Tjitrosudiro. Cet.43. Jakarta: Balai Pustaka, 2017.
India, The Insolvency and Bankruptcy Code No. 31 Of 2016 .
____, The Insolvency and Bankruptcy Code (Second Amendment) No. 26 Of 2018.
____, The Real Estate (Regulation and Development) Act, 2016 No. 16 Of 2016.

## Putusan Pengadilan
Mahkamah Konstitusi. Putusan Mahkamah Konstitusi Nomor 88/PUU-XVIII/2020 .