## Penilaian dengan Metode Land Development Analysis (Studi Kasus Lahan di Kota Lubuklinggau, Sumatera Selatan)
Rio Jaka Tama (jakatamrio@gmail.com) Rifki Khoirudin (rifki.Khoirudin@ep.uad.ac.id)

## Abstract
Research on vacant land in Lubuklinggau City uses Land Development Analysis  (LDA)  method  and  is  done  by  using  market  approach  and  income approach to obtain land indication value per m². Furthermore, a city analysis that describes  the  economic  conditions  of  Lubuklinggau  City,  a  market  analysis  that describes the state of the property market. The type of this research is qualitative and quantitative by using primary data and secondary data. Primary data include income data, building expenditures and capital expenditures and others proposed as  alternative  uses,  obtained  by  structured  interviews  and  surveys.  Secondary data  were  obtained  from  Lubuklinggau  City  Government,  Central  Bureau  of Statistics, Bappeda and MAPPI.
This assessment uses a market data approach and revenue approach to obtain  Net  Present  Value  (NPV),  by  simulating  the  property  to  be  built  Simple Housing  property  obtained  NPV  of  Rp6.402.269.447.  And  land  market  value  of Rp5,435,379,741. Both assessments were subsequently reconciled and resulted in a value of Rp5,946,800,000.
Kata  kunci:  Land  development  analysis,  Income  Approach,  DCF,  Market  Data Approach, dan reconciliation.

## PENDAHULUAN
Tanah  merupakan  sumber  daya  alam  yang  memiliki  peranan  yang  sangat penting  bagi  kehidupan  manusia,  karena  tanah  dan  kandungannya  bisa memberikan  berbagai  sumber  pendapatan  dan  investasi  bagi  pemiliknya.  Tanah mempunyai  karakter  khusus  yang  memiliki  sifat  kelangkaan  dan  kegunaannya. Hal  ini    dikarenakan  jumlah  tanah  dan  persedian  tanah  yang  relatif  tetap,  tetapi kebutuhan    akan    tanah    dengan  berbagai  macam  tujuan  penggunaannya  terus meningkat  seiring  dengan bertambahnya jumlah penduduk di suatu daerah.
Banyaknya  lahan  kosong  yang  belum  dimanfaatkan  secara  optimal berdampak  pada  perekonomian  suatu  daerah  tersebut,  yaitu  hilangnya  manfaat tanah  sebagai  sumber  ekonomi  yang  dapat  mendatangkan  keuntungan  yang optimal,  jika  mengkaji  pemanfaatan  tanah  untuk  mendapatkan  pendapatan. Menurut  Setiwan  (2013:  1),  tanah  dapat  menghasilkan  pendapatan  secara
langsung dan tidak langsung dimana secara langsung pendapatan didapatkan dari penggunaan tanah sebagai lahan pertanian, perkebunan dan lain-lain.  Tanah tidak langsung  dapat  memberikan  pendapatan  jika  dimanfatkan  atau  dikembangkan suatu bangunan di atas tanah tersebut seperti ruko, hotel, mall dan lain sebagainya.
Kota  Lubuklinggau  merupakan  pemekaran  dari  Kabupaten  Musi  Rawas, secara geografis berada pada bagian Barat Provinsi Sumatera Selatan dengan luas 401,50  km 2 dan jumlah  penduduk  pada  tahun  2013  213.018  jiwa.  Pertumbuhan penduduk Kota  Lubuklinggau  mengalami  peningkatan  setiap  tahunnya,  telah mengakibatkan  naiknya  permintaan  kebutuhan  prasarana  dan  sarana  perkotaan. Reksohadiprodjo dan Karseno (2012: 56),  menyatakan dari tingkat pertumbuhan penduduk  akan  berpengaruh  terhadap  tingkat  kepadatan  penduduk  di  area perkotaan.  Suatu  konsekuensi  logis  jika  semakin  menyempitnya  area  perkotaan, maka  penduduk  akan  membuka  tanah  baru  di  pinggiran  perkotaan  sebagai  akses paling dekat dengan pusat kota.
Adanya  lahan  yang  dibiarkan  kosong  dan  tidak  termanfaatkan  oleh pemiliknya,  menyebabkan  lahan  kosong  tersebut  kurang  termanfaatkan  secara optimal.  Tidak  diketahui  nilai  dari  lahan  tersebut,  sehingga  kurang  dapat dioptimalkan  yang  seyogyanya  bisa  memenuhi  kebutuhan  masyarakat  akan prasarana dan sarana kota yang dapat meningkatkan perekonomian daerah melalui kontribusi  pendapatan  daerah.  Lahan  kosong  tersebut  bila  dimanfaatkan  secara optimal  akan  memberikan  kontribusi  bagi  daerah,  seperti  menggerakan  roda perekonomian  warga  setempat  dan  meningkatkan  penerimaan    Pendapatan  Asli Daerah  (PAD)  sehingga  mendatangkan  dampak  positif  terhadap  pertumbuhan perekonomian Kota Lubuklinggau.
Lahan  kosong  tersebut    terletak  di  Kelurahan  Taba  Lestari, Kecamatan Lubuklinggau  Timur  I,  Kota  Lubuklinggau  dengan  luas  sebesar  52.614  meter persegi.  Beroperasinya  kembali  Bandara  Silampari  pada  pertengahan  tahun  2014 mengakibatkan  cukup  pesatnya  pengembangan  properti    di  sekitar  lahan  kosong tersebut..  Lokasinya yang  cukup  startegis  dekat  dengan  kampus,  rumah  sakit, perkantoran  dan  bandara.  Peneliti  tertarik  untuk  menganalisis  dan  mengetahui nilai pasar wajar dari lahan kosong tersebut, perlu dilakukan penilaian agar dapat dijadikan  sebagai  dasar  proyeksi  yang  berguna  bila  dikembangkan  untuk mendapat manfaat yang lebih dari lahan tersebut.
Rumusan  masalah  ini  untuk  menilai  potensi  tanah  kosong  untuk dioptimalkan  dapat  menggunakan  metode Land  Development  Analysis (LDA). Penelitian  ini  lebih  pada  aspek  Finansial  potensi  lahan  untuk  menghasilkan pendapatan  bila  dikembangan  pengembangan  lahan.    Metode  ini  diharapkan pemilik  tanah  dapat  mengetahui  besar  nilai  tanahnya  dan  besar  potensi  yang dimiliki jika dilakukan pengembangan lahan seperti pembangunan properti. LDA diharapkan  agar  pemanfaatan  tanah  dapat  optimal,  efektif,  dan  efisien.  Konsep dan  fungsi  dari  tanah  yang  salah  satunya  adalah  fungsi  ekonomis,  maka  menjadi penting  dilakukan  penelitian  terhadap  lahan idle untuk  memberikan  manfaat ekonomis,  bagi  pemilik  dan    pemerintah  serta  mengerakan  roda  perekonomian Kota Lubuklinggau secara keseluruhan.

## LANDASAN TEORI
Nilai  adalah  opini  dari  manfaat  ekonomi  atas  kepemilikan    aset  atau  harga yang  mungkin  dibayarkan  untuk  suatu  aset  dalam  pertukaran,  maka  nilai  bukan merupakan fakta. Aset dapat diartikan juga sebagai barang dan jasa.  Nilai dalam pertukaran adalah suatu harga hipotetis, di mana hipotetis dari nilai diestimasi dan ditentukan oleh tujuan penilai pada waktu tertentu. Nilai bagi pemilik adalah suatu estimasi  dari manfaat  yang  akan  diperoleh  pihak  tertentu  atas  suatu  kepemilikan (SPI 2013: KPUP 4).
Nilai pasar adalah estimasi nilai yang dikeluarkan berdasarkan kemampuan pasar  dalam  menjangkau  suatu  objek  di  dalam  transaksi  jual  beli.  Menurut  SPI 2013  butir  3.1,  nilai  pasar  merupakan  estimasi  sejumlah  uang  yang  dapat diperoleh  dari  hasil  penukaran  suatu  aset  atau  liabilitas  pada  tanggal  penilaian, antara  pembeli  yang  berminat  membeli  dengan  penjual  yang  berminat  menjual dalam  suatu  transaksi  bebas  ikatan,  karena  kedua  belah  pihak  masing-masing bertindak atas pemahaman yang dimilikinya, kehati-hatian dan tanpa paksaan.
Pendekatan data pasar, indikasi nilai dihasilkan dengan cara membandingkan  aset  yang  dinilai  dengan  aset  yang  sebanding  atau  identik  dan tersedianya  informasi  harga  transaksi  maupun  penawaran  (SPI-KPUP  2013:  17). Langkah  pertama  dalam  melakukan  pendekatan  data  pasar  adalah  dengan mempertimbangkan  harga  yang  baru  terjadi  di  pasar  dari  transaksi  aset  yang identik  atau  sebanding.  Jika  transaksi  terakhir  yang  telah  terjadi  hanya  sedikit, dapat  dipertimbangkan  dengan  menggunakan  harga  yang  ditawarkan  (untuk dijual).  Pendekatan  data  pasar  dapat  membantu  dalam  mengidentifikasi  properti- properti  pembanding,  dan  selanjutnya  dapat  menentukan  unsur-unsur  apa  saja yang  membedakan  antara  properti  satu  dengan  properti  lainnya..  Penyesuaian dilakukan agar indikasi nilai yang dihasilkan tidak memiliki selisih yang besar.
Land  Development  Analysis (LDA)  adalah  metode  pengembangan  lahan yang  digunakan  untuk  melakukan  penilaian  terhadap  tanah  yang  luas.  Menurut Supardi, dkk. (2010: 120 – 121) metode LDA dapat digunakan apabila tanah yang dinilai  terletak  di  daerah  yang  telah  berkembang,  data  pasar  tanah  yang  wajar  di daerah  tersebut  sulit  diperoleh,  tetapi  data  harga  jual  tanah  yang  telah dikembangkan  dapat  diperoleh.  Tanah  tersebut  mempunyai  potensi  untuk dikembangkan  baik  secara  regulasi  maupun  karateristik  dari  tanah  itu  sendiri. Dengan metode pengembangan tanah, tanah diasumsikan dikembangkan menjadi properti sebagaimana yang tersedia di pasar dan sesuai regulasi yang ada.
Mekanisme dari metode LDA adalah lahan/tanah diasumsikan dikembangkan menjadi suatu properti sesuai dengan regulasi yang ada, kemudian menentukan indikasi pendapatan atau nilai pasar tanah yang tertinggi dan terbaik, dengan  menentukan  proyeksi  pendapatan  bersih  yang  diperoleh  selama  jangka waktu  pengembangan.  Nilai  tanah  merupakan  selisih  antara  nilai  properti  hasil pengembangan (gross development value) dikurangi dengan biaya pengembangan (development cost).
Menurut  Supriyanto  (1999),  metode  LDA  memiliki  kelebihan  dan  juga kelemahan.  Kelebihannya  adalah  dapat  menghasilkan  nilai  yang  akurat  atau mencerminkan  estimasi  harga  pasar,  dan  proyeksi  pendapatan  bersih  selama
jangka waktu investasi. Kelemahannya adalah hanya dapat diterapkan pada tanah yang luas dan data pasarnya sulit diperoleh.
Rekonsiliasi  merupakan  analisis  tahap  akhir  dalam  proses  penilaian. Berdasarkan Appraisal Institute (2008: 561 – 564), rekonsiliasi nilai adalah suatu analisa  terhadap  berbagai  simpulan  nilai  untuk  mendapatkan  suatu  estimasi  nilai akhir dengan 3 kriteria penting.
1. Kesesuaian,  yaitu  kesesuaian  pendekatan,  kesesuaian  properti  pembanding yang digunakan dan kesesuaian analisis yang dilakukan.
2. Keakuratan tiap pendekatan yang digunakan.
3. Kuantitas dan kualitas bukti-bukti/data pembanding.

## METODOLOGI PENELITIAN
Penelitian ini dilakukan pada objek lahan milik pribadi berupa lahan kosong yang  terletak  di  Kelurahan  Taba  Lestari  dengan  luas  yang  tertera  di  sertifikat seluas  52.614  m 2 .  Dalam  penelitian  ini,  lahan  kosong  tersebut  dinilai  dengan menggunakan metode LDA untuk mengetahui nilai dari tanah tersebut. Penilaian ini  juga  diperkuat  dengan  analisis-analisis  seperti  analisis  Kota  Lubuklinggau yang  meliputi  analisis  makro,  inflasi,  demografi,  rencana  pola  ruang  kota, kemudian  analisis  kawasan  objek  yang  terdiri  dari  aksesibilitas, signage, aglomerasi  kawasan  lahan,  pemetaan  potensi  kawasan  lahan  dan  yang  terakhir analisis pasar. Setelah dilakukan analisis dan juga penghitungan penilaian dengan metode LDA yang menggunakan 2 alat analisis yaitu pendekatan pendapatan dan pendekatan data pasar, dilakukan rekonsiliasi indikasi nilai 2 pendekatan tersebut dengan memberikan pembobotan pada masing-masing indikasi nilai.

## HASIL DAN PEMBAHASAN

## 1. Analisis Kota Lubuklinggau
Pertumbuhan ekonomi di Kota Lubuklinggau berdasarkan PDRB atas dasar harga konstan mengalami peningkatan meskipun tiap tahunnya menunjukkan tren yang  fluktuatif    tiap  tahunnya.  Berdasarkan  harga  yang  berlaku,  terdapat  3 kategori    yang  memberikan  sumbangan  cukup  besar  terhadap  PDRB.  Selama periode  tahun  2010 – 2014,  3  kategori    yang  memberikan  sumbangan  terbesar adalah  kategori  konstruksi,  kategori    perdagangan  besar,  perdagangan  eceran, reperasi  mobil  dan  sepeda,  serta  kategori  jasa. Hal  ini  menunjukkan  kinerja pembangunan  daerah  yang  semakin  baik.  Selain  itu,  peningkatan  tersebut mengindikasikan  adanya  peningkatan  teknologi,  sumber  daya  manusia,  dan pendapatan masyarakat.
Secara  umum  laju  inflasi  di  Kota  Lubuklinggau  dalam  5  tahun    terakhir mengalami    fluktuasi.    Tahun    2013    laju    inflasi    sebesar    6,73    persen.    Laju inflasi    pada    sektor    pertambangan    dan    penggalian    merupakan    laju    inflasi sektoral  tertinggi,  yaitu  9,39 persen.  Laju  inflasi  sektor  jasa-jasa  mencapai 5,87    persen,    sektor    perdagangan,    hotel,    dan    restoran    8,39    persen,    serta sektor  bangunan  mencapai  5,58  persen.  Laju  inflasi  sektoral  terendah  terjadi pada    sektor    keuangan,    persewaan,    dan    jasa    perusahaan,    yaitu  sebesar  4,97 persen.
Tidak  meratanya  persebaran  penduduk  juga  terlihat  dari  tingkat  kepadatan penduduk dimasing-masing kecamatan yang ada. Dengan luas wilayah 401,5 km 2 , maka  pada  tahun  2014  tingkat  kepadatan  penduduk  Kota  Lubuklinggau  adalah 539  orang  per  km 2 .  Kecamatan  terpadat  adalah  Lubuklinggau  Timur  II,  yaitu 32.295  jiwa  per  km 2 .  Tingkat  kepadatan  terendah  adalah  di  Kecamatan Lubuklinggau Utara I dengan 104 jiwa per km 2 .
2. Analisis Kawasan Objek Penelitian
Lingkungan  sekitar  lahan  berdekatan  dengan  bandara  dan  telah  dibangun berbagai  jenis  properti  seperti  perumahan,  perkantoran  maupun  kampus.  Hal  ini menunjukkan  bahwa  lingkungan  di  sekitar  lahan  merupakan  daerah  yang  sedang berkembang.  Berdasarkan  Peraturan  Daerah  Kota  Lubuklinggau  Nomor  1  tahun 2012  tentang  Rencana  Tata  Ruang  Wilayah  Kota  Lubuklinggau  Tahun  2012 – 2032, pada  peta  peruntukkan    dijelaskan  bahwa  daerah  sekitar  kawasan  objek penelitian  merupakan  kawasan  perumahan  dan  bandara.  Peta  peruntukkan  pada objek penelitian merupakan kawasan  yang dimanfaatkan sebagai pemukiman.
3. Analisis Produktifitas
Analisis  produktifitas  dilakukan  dengan  menganalisis  atribut  legal,  atribut fisik,  lokasi.  Pengujian  analisis  produktifitas  akan  menghasilkan  penggunaan tertinggi dan terbaik sementara (Pre Liminary Highest and Best Use) yang dapat dikembangkan.
3.1 Analisis Fisik
Objek penelitian adalah tanah milik pribadi yang berlokasi di Jalan Lapter, Taba  Lestari.  Lokasi  lahan  berdekatan  dengan    Bandara  Silampari,  Perumahan Nikan  Jaya  dan  Perumahan  Paviliun  Bandara  2  yang  sedang  dalam  tahap penyelesaian  pembangunan.  Lahan  kosong  yang  menjadi  objek  penelitian  ini memiliki  2  sertifikat    dengan  jumlah  total  luas  lahan  sebagai  objek  penelitian 52.614  m 2 .  Tanah  ini  secara  umum  berbentuk  tidak  beraturan.  Objek  penelitian berbatasan  langsung  dengan  Jalan  Lapter  Ujung  dan  berhadapan  dengan Perumahan  Paviliun  Bandara  2  di  sebelah  timur,  tanah  kosong  di  sebelah  barat, selatan  dan  barat.  Bentuk  lahan  yang  tidak  beraturan  dengan frontage:  135  m. Elevasi lahan yang terletak pada ketinggian 0,5 meter dari permukaan jalan raya.
Berdasarkan  penjelasan  analisis  fisik  objek  penelitian,  dapat  disimpulkan bahwa  objek  penelitian  tersebut  memungkinkan  untuk  dipergunakan  dalam pengembangan  sebagai  kawasan  perumahan,  karena  di  sekitar  lahan  telah terbangun perumahan yang sedang dalam tahap penyelesaian.
3.2 Analisis Regulasi
Untuk  pemanfaatan  lahan  maka  penilai  perlu  melakukan  analisis  terhadap status kepemilikan, peruntukkan, dalam peraturan lainnya yang berkenaan dengan regulasi  yang  berlaku  pada  lahan  tersebut. Status  kepemilikan  pada  lahan  objek penelitian  ini  merupakan  hak  milik pribadi  atas  nama  Raidu  Syahri  Nomor Sertifikat  00489  pada  tanggal  9  April  2015,  sesuai  gambar  situasi  (Surat  Ukur) Nomor  429/Taba  Lestari/2015  tanggal  30  Maret  2015  dengan  luas  3  hektar atau 30.000  m 2 dan  sertifikat  kepemilikan  dengan  Sertifikat  Hak  Milik    atas  nama Raidu  Syahri,  Nomor  sertifikat  00481  pada  tanggal  29  Desember  2014,  sesuai gambar  situasi  (Surat  Ukur)  Nomor  421/Taba  Lestari/2014  tanggal  29  Oktober
2014  dengan  luas  22.614 m 2 ,  dengan  jumlah  total  luas  lahan  sebagai  objek penelitian  52.614  m 2 .    Peta  peruntukkan di lahan penelitian adalah kawasan pemukiman. Berdasarkan  Peraturan  Pemerintah  Kota  Lubuklinggau    Nomor  1 Tahun  2012  tentang  Rencana  Tata  Ruang  Wilayah  Kota  Lubuklinggau  Tahun 2012 – 2032.  Pengembangan  lahan  atau  pemanfaatan  lahan  sebagai  kawasan pemukiman,  maka  peneliti  mendapatkan  rincian  Koefisien  Dasar  Bangunan (KDB)  maksimal  80  persen,  Koefisien  Lantai  Bangunan  (KLB)  dikarenakan lokasi  berdekatan  dengan  Bandara  Silampari  KLB  0,5 – 1,2,  dapat  melebihi kriteria dan persyaratan teknis, Garis  Sempadan Bangunan (GSB) adalah  sebesar 9,5 meter, selanjutnya untuk Ruang Terbuka Hijau (RTH) di tetapkan minimal 20 persen.
Berdasarkan  analisis  fisik  dan  regulasi  lahan  objek  penelitian,  peneliti berasumsi  bahwa  pada  lahan  tersebut  dapat  dikembangkan  jenis  properti perumahan.  Selanjutnya  peneliti  melakukan  analisis  terhadap  pasar  dan pengembangan lahan.
3.3. Analisis Pasar Berdasarkan informasi yang disampaikan oleh  Real Estate Indonesia (REI) Kota Lubuklinggau  tingkat kebutuhan  perumahan  di kota  lubuklinggau  sebanyak 500  unit/tahun  dan  sekarang  masih  terbangun  300  unit  (Sindonews,  Mei  2012). Kementerian  Perumahan  Rakyat  (Kemenpera)  memprogramkan  pembangunan 200.000  unit  rumah  tiap tahun,  dengan  target  tersebut  setiap  pemerintah  daerah diwajibkan  membangun  200 – 500  unit  rumah  diwilayahnya.  Potensi  properti perumahan di Kota lubuklinggau sangat potensial (optimal) untuk dikembangkan pada objek penelitian ini.
Dapat  disimpulkan  dari hasil  survei  lapangan  segmentasi  pasar  pada kawasan  penelitian  merupakan  kawasan  perumahan  sederhana  karena  dari  5 perumahan  yang  berada  di  kawasan  menawarkan  perumahan  yang  bertipe sederhana dan proyeksi penjual perumahan selama 5 tahun (Lihat lampiran 1).
Potensi  pasar  yang  dapat  menyerap  terhadap  properti  yang  dikembangkan pada  tingkat  harga  yang  masih  dijangkau  oleh  masyarakat  penghasilan  di  bawah Rp3.000.000,00.  Kemampuan  daya  beli  masyarakat  terhadap  properti  ini  akan memberikan pengaruh untuk pengembangan perumahan. Segmentasi pengembangan  perumahan  yang  layak  dikembangkan  dan  bisa  dijangkau masyarakat  di  sekitar  kawasan  penelitian  adalah  pengembangan  properti perumahan sederhana.
Dalam  hal  ini,  lokasi  dari  lahan  atau  tanah  yang  dikembangkan  berada  di kawasan  pinggiran  kota  yang  jaraknya  berkisar  5  km  dari  kota.  Harga  tanah  di pinggiran  kota  masih  terbilang  murah  dibandingkan  di  daerah  kota  atau Central Business Distric (CBD).
4. Analisis Value in use
Berdasarkan investigasi lapangan, keadaan lingkungan sekitar lokasi lahan kosong  di  Kelurahan  Taba  Lestari,  Kecamatan  Lubuklinggau  Timur  I,  Kota Lubuklinggau  sudah  mulai  banyaknya  pengembangan  properti  seperti pengembangan  pembangunan    Bandara  Silampari  dan  perumahan.  Keberadaan lahan  kosong sebagai paru-paru kota  yaitu  sebagai  penyerap  karbon  dioksida
(CO 2 ),  pelestarian  air  tanah,  dan  pemulihan  iklim.  Ketiga  manfaat  ini  sangat penting  bagi  masa  depan  kehidupan  masyarakat  kota  yang  identik  dengan  polusi udara  akibat  peningkatan  karbon  dioksida  (CO 2 ),  krisis  air  akibat  menipisnya lahan basah dan suhu panas.
Berdasarkan  rumusan  masalah  penelitian,  peneliti  lebih  berkonsentrasi pada  analisis finasial potensi lahan kosong untuk di lakukan pemanfaatan  lahan yang akan dikembangkan menjadi properti yang menghasilkan potensi pendapatan yang optimal.

## 5. Land Development Analysis
Berdasarkan  analisis  fisik,  regulasi,  dan  pasar,  maka  peneliti  melakukan pengembangan  pada  lahan  seluas  52.614  m 2 yang  akan  dikembangkan  sebagai properti  perumahan  sederhana.  Berdasarkan  hasil simulasi  yang  dilakukan  pada lahan  kosong  seluas  52.614  m 2 dengan  ketentuan  KDB  sebesar  70  persen,  maka yang dapat dimanfatkan adalah seluas 51.329,5 m 2 , dengan asumsi Fasum-sos 30 persen  dari  luas  efektif    sebesar  15.398,85  m 2 dan  total  luas  lahan  kavling 35.930,65 m 2 .
Langkah  selanjutnya  adalah  menentukan  tipe  properti  perumahan  dengan menganalisis kompetitor yang ada. Berdasarkan survei yang dilakukan peneliti di daerah  tersebut  telah  banyak  berkembang  perumahan-perumahan  yang  sedang dalam proses pembangunan dan penawaran (Lihat lampiran 1).
Berdasarkan  analisis  pasar,  maka  jenis  perumahan  yang  dapat dikembangkan terhadap lahan tersebut adalah perumahan sederhana, maka asumsi pengembangan  perumahan  dan  rencana  harga  jual  terhadap  lahan  tersebut  (Lihat lampiran 2).
Pendapatan yang diperoleh diasumsikan  sebagai pendapatan penjualan unit rumah.  Pendapatan  diperoleh  dari  proyeksi  penjualan  perumahan  selama  5  tahun dari  tahun  2015 – 2019.  Tahun  2015  rumah  tipe  36/100  sudah  terjual  50  unit  dan tipe 45/120 sudah terjual 30 unit, kemudian tahun 2016 rumah tipe 36/100 sudah terjual 60 unit dan rumah tipe 45/120 sudah terjual 45 unit. Tahun 2017 proyeksi penjualan perumahan tipe 36/100 terjual 45 unit dan 20 unit terjual di tipe 45/120, tahun 2018 proyeksi penjualan untuk tipe 36/100 diasumsikan terjual 35 unit dan tipe  45/120  terjual  15  unit.  Tahun  terakhir  penjualan  diasumsikan  terjual  habis dimana  untuk  tipe  36/100  terjual  25  unit  dan  tipe  45/100  terjual  9  unit.  Peneliti mengasumsikan  tingkat  penjualan  perumahan  memiliki  proyeksi  5  tahun  karena alasan peneliti  memilih 5  tahun proyeksi  didasarkan pada  waktu survei  lapangan dan  melihat  bahwa  penjualan  perumahan  di  Kota  Lubuklinggau  rata-rata  tingkat penjualan perumahan 5 tahun sudah terjual habis.
Pendekatan  penilaian yang  digunakan  untuk  menentukan  nilai  bangunan rumah  adalah  pendekatan  biaya,  yaitu  mengestimasikan    biaya  yang  diperlukan untuk membangun suatu bangunan baru. Analisis ini menggunakan Biaya Teknis Bangunan  (BTB)  MAPPI  Kota  Lubuklinggau    yang  diperoleh  dari  harga  satuan per  meter  persegi  yang  diperoleh  dari  biaya  material,  upah,  dan  lain-lain,  dalam bentuk  indeks  yang  sudah  dipercaya  banyak  penilai  dalam    menentukan  nilai bangunan baru (Lihat lampiran 3).
5.1 Perhitungan Indikasi Nilai Properti dengan Pendekatan Data Pasar
Pendekatan  Pasar  menurut  SPI  2013 – KPUP  17.0  akan  menghasilkan indikasi  nilai  dengan  cara  membandingkan  aset  yang  dinilai  dengan  aset  yang identik  atau  sebanding  dan  adanya  informasi  harga  transaksi  atau  penawaran. Pendekatan ini mempertimbangkan penjualan dari sejenis atau pengganti dan data pasar  yang  terkait,  serta  menghasilkan  nilai  melalui  proses  perbandingan dengan memperhatikan  faktor  perbandingan  dengan  faktor  yang  digunakan  dalam penyesuaian  perbandingan  adalah  aspek  legalitas,  lebar  jalan,  jenis  jalan,  dan proporsi luas lahan.
Setelah  dilakukan adjustment menggunakan  tiga  data  pembanding, dilakukan  pembobotan  dengan  masing-masing  pembobotan  sebesar  41,63  persen untuk  pembanding  pertama,  34,28  persen  untuk  pembanding  kedua  dan  24,08 persen  untuk  pembanding  ketiga,  maka  diperoleh  hasil  indikasi  nilai  pasar  tanah objek penilaian berupa tanah kosong sebesar Rp5.435.379.741,00. Nilai tanah per m 2 persegi tanah kosong sebesar Rp103.311,00.
5.2  Perhitungan  Indikasi  Nilai  Properti  dengan  Pendekatan  Pendapatan Metode Land Development Analysis Metode pengembangan tanah dengan LDA dapat digunakan bila tanah yang dinilai  terletak  pada  daerah  yang  telah  berkembang,  data  harga  pasar  yang  wajar dari daerah sekitarnya sulit diperoleh dengan baik, tetapi data harga jual dari tanah yang  telah  dikembangkan  dapat  diperoleh.  Tanah  yang  luas  merupakan  modal untuk  melakukan  pengembangan  seperti  usaha  yang  berhubungan  dengan investasi.  Pasar  properti  yang  memiliki  potensi  untuk  dikembangkan,  biasanya diterapkan  penilaian  yang  merupakan  penyesuaian  dari  pendekatan  yang  dikenal sebagai  teknik  penyisaan  dan  merupakan  teknik  yang  paling  sering  digunakan. Pendekatan  pendapatan  menghasilkan  indikasi  nilai  dengan  merubah  arus  kas  di masa  yang  akan  datang  menjadi  nilai  sekarang,  dengan  cara  dikalikan  dengan tingkat diskonto (discount rate) menjadi nilai saat ini.
Perhitungan discount  rate biasanya  mengacu  pada  metode  perhitungan pengembalian  modal  pinjaman  dan  modal  sendiri  (Band  of  Investment  Method/ BOIM).  Faktor dari  variabel  BOIM  adalah market  interest  rate,  pendapatan  dari penanaman  modal,  kesempatan  yang  ada,  perubahan  waktu  dan  tingkat  risiko. Dalam  menentukan discount  rate di  Indonesia  belum  ada  satu  Badan  Keuangan atau Kantor Pemerintah yang menetapkan dan mempublikasikan besaran discount rate.  Untuk  mendapatkan  tingkat discount  rate merujuk  pada  ketentuan pemerintah  terhadap  sektor  bisnis  tertentu,  grup  usaha  tertentu,  serta  kondisi  riil dari sektor industri yang bersangkutan.
Discount rate ini dihitung menggunakan metode perhitungan pengembalian modal  pinjaman  dan  modal  sendiri Band  of  Investment  Method/BOIM),  dengan asumsi sebagai berikut.
1. Komposisi  pinjaman  dan  modal  sendiri  mengikuti  pasar  investasi  sektor properti  yang  ideal  (targeted)  yaitu  70  persen  dibiayai  dengan  modal pinjaman dan 30 persen dibiayai modal sendiri (Persentase pembiayaan dari Bank).
2. Tingkat  pengembalian  modal  pinjaman  diambil  dari  rata-rata  tingkat  suku bunga pinjaman Investasi Bank Persero di Indonesia pada tahun 2015 yaitu sebesar 11, 45 persen.
3. Beta  (β)  mengacu  pada  hasil  riset  Damodaran  untuk Real  Estate maka diperoleh beta (β) sebesar 1,00.
4. Equity  market  risk  premium Indonesia  diambil  dari  Surat  Hutang  Negara (Obligasi) sumber Bank Indonesia yaitu sebesar 8,75 persen.
Berdasarkan uraian  dapat  disimpulkan  estimasi  penilaian  property  dengan kondisi perekonomian Indonesia saat ini. Nilai discount rate sebesar 11,49 persen. Tingkat  pertumbuhan  Noi  menggunakan  pertumbuhan  harga  properti  residensial tipe kecil dari Bank Indonesia sebesar 5,8 persen. Analisis perhitungan diperoleh hasil  indikasi  nilai  pasar  tanah  objek  penilaian  berupa  tanah  kosong  sebesar Rp6.402.269.447. Nilai tanah per meter persegi tanah kosong sebesar Rp121.688.
5.1 Rekonsiliasi Nilai
Pemberian  pembobotan  untuk  rekonsiliasi  nilai  didasarkan  pada  3  kriteria yaitu kesesuaian, keakuratan, dan kuantitas  serta  kualitas  bukti-bukti/data pembanding. Indikasi  nilai  properti  dengan  pendekatan  data  pasar  mendapatkan nilai  pembobotan  yang  lebih  kecil  karena  karateristik  properti  pembanding  yang relatif  tidak  setara  dengan  objek  properti,  seperti  luas  lahan  dan  status kepemilikan  yang  berbeda.  Hasil  rekonsiliasi  nilai  dari  2  pendekatan  tersebut diperoleh dari indikasi nilai pendekatan data pasar yang telah diberi pembobotan dijumlahkan dengan  indikasi  nilai  pendekatan  pendapatan.  Indikasi  nilai  pasar tanah  diperoleh  setelah  rekonsiliasi  sebesar Rp5.946.800.000,00 dan  nilai  tanah per meter persegi sebesar Rp113.032,00.

## Kesimpulan dan Saran
Penilaian  atas  lahan  kosong  di  Kecamatan  Lubuklinggau  Timur  I,  Kota Lubuklinggau  Provinsi  Sumatera  Selatan,  memakai  2  pendekatan  penilaian  yaitu pendekatan  data  pasar (Market  Data  Approach) dan  pendekatan  pendapatan dengan  metode Land  Development  Analysis (LDA). Lahan  kosong  tersebut diasumsikan akan dibangun sebuah perumahan sederhana.
Analisis  perhitungan  data  pasar (Market  Data  Approach) dengan menggunakan 3 data pembanding diperoleh hasil indikasi nilai pasar tanah objek penilaian berupa tanah kosong sebesar Rp5.435.379.741,00. Analisis perhitungan pendekatan pendapatan dengan metode Land Development Analysis dalam hal ini tanah  disimulasikan  akan  dikembangkan  menjadi  perumahan  sederhana menghasilkan  indikasi  nilai  pasar  tanah  sebesar  Rp6.402.269.447,00.  Hasil rekonsiliasi  nilai  dari  2  pendekatan  diperoleh  indikasi  nilai  pasar  tanah  setelah rekonsiliasi sebesar Rp5.946.800.000,00 dan nilai tanah per meter persegi sebesar Rp113.032,00.
Hasil  penelitian  penilaian  lahan  kosong  seluas  52.614  meter  persegi  milik pribadi    yang  terletak  di  Kecamatan  Lubuklinggau  Timur  I  Kota  Lubuklinggau Provinsi Sumatera Selatan dengan menggunakan metode LDA. Penelitian tersebut menunjukkan  bahwa  lahan  dapat  dimanfaatkan  dan  dikembangkan  menjadi Perumahan  sederhana. Dampak  positif  dari  pengembangan  perumahan  bisa
menggerakan  roda  perekonomian  di  sekitar  objek  penilaian  dan  menambah  kas penerimaan daerah bila melalui penerimaan pajak.

## Saran
Pemilik  lahan  diharapkan  melakukan  langkah  positif  dengan  melakukan pemanfaatan  lahan  yang  dapat  memberikan  manfaat  dan  keuntungan  khususnya bagi  pemilik  dan  pemerintah. Jika  dilakukan  penilaian  pada  lahan  objek penelitian,  perlu  dilakukan  kajian  lebih  lanjut  untuk  menentukan  potensi  lahan dalam upaya mengetahui nilai optimal dari lahan tersebut. Saran untuk Pemerintah Kota  Lubuklinggau jika  terdapat  lahan  kosong  yang  terlalu  lama  tidak dimanfatkan.  Pemerintah  untuk  segera  mengambil  kebijakan  atau  mengarahkan pemilik lahan agar segera dimanfaatkan, sebagai upaya untuk menghilangkan citra negatif  atas  lahan  kosong.  Lahan  tersebut  bila  dimanfaatkan  melalui pengembangan  tanah  sehingga  memiliki  peran  sebagai  faktor  penunjang  roda perekonomian  Kota  Lubuklinggau,  mengingat  fungsi  ekonomis  dari  tanah tersebut.

## DAFTAR PUSTAKA
Appraisal Institute, 2008, The Appraisal  of Real Estate, thirteenth edition,  North
Michigan Avenue Chicago, Illinois.
Komite Penyusunan SPI, 2013, Standar Penilaian Indonesia, MAPPI, Jakarta.
Reksohadiprodjo,  Sukanto  dan  Karseno,  A.R.,  2012 ,  “Ekonomi  Perkotaan”,
Edisi-4, BPFE UGM, Yogyakarta.
Setiawan,  Bhakti,  2013,  Pengembangan  Lahan  Perkotaan, Modul  Kuliah    tidak
dipublikasikan. Pascasarjana MEP UGM Yogyakarta.
Supardi,  Untung.  Basuki,  Heri.  Lutfhi,  Mohammad  (2010). Penilaian  dan

## Properti, Mitra Wacana Media.
Supriyanto, Benny. 1999. Rekayasa Penilaian: Makalah Penilaian Tanah. Diklat Kuliah Universitas Tarumanegara, Jakarta.
Lampiran 1 Tipe Pengembangan Perumahan dan Harga Jual
N o Perumahan Luas Tana h Luas Bangun an Harga (Rp) Rata-rata penjualan maksimal/tahu n 1 Paviliun Bandara 2 135 42 200.000.0 00 30 105 38 160.000.0 00 2 Permata Griya Asri Linggau 105 36 110.000.0 00 60 96 36
110.000.0 00 3 Griya Atmani Wedhana Musi Rawas 96 36 110.000.0 00 40
120 45
205.000.0 00 4 Qito Residence 88 36 105.000.0 00 40 126 38 183.300.0 00 126
45 210.600.0 00 126 57 246.600.0 00 5 Griya Tanjung Sejahtera 120 36 94.000.00 0 60 Sumber: Investigasi Lapangan, 2015
Lampiran 2 Asumsi Tipe Pengembangan dan Harga Jual
Keterangan Kelas Tipe Rumah Jumlah Harga (Rp) Perumahan Sederhana Tipe 36/100 215 110.000.000 Tipe 45/120 119 210.000.000 Sumber: Data Primer, 2015 (diolah)
Lampiran 3 Biaya Teknis Bangunan Kota Lubuklinggau Tahun 2015 Eleman Bangunan Harga Per m 2 (Rp) A. Biaya Pematangan Lahan 16.250 B. Biaya Langsung Pondasi 319.915 Struktur 639.828 Rangka Atap 106.638 Penutup Atap 190.635 Plafon 89.922 Dinding 413.026 Pintu dan Jendela 177.011 Lantai 136.689 Utilitas 141.223 Total Biaya Langsung 2.214.887 C. Sarana Pelengkap Taman 84.000 Perkerasan 107.100 Total Sarana Pelengkap 191.100 D. Biaya Tidak Langsung Profesional Fee 66.446 Eleman Bangunan Harga Per m 2 (Rp) Biaya Perizinan 33.224 Keuntungan Kontraktor 221.488 Total Biaya Tidak Langsung 321.158 Total    Biaya  Pembangunan  Baru  Excl PPN 2.536.045 PPN 10% 253.605 Total Biaya Pembangunan Baru Incl PPN 2.789.650 Pembulatan 2.790.000 Sumber: BTB Lubuklinggau MAPPI, 2015