## ANALISIS FAKTOR-FAKTOR YANG MEMPENGARUHI TINGKAT HARGA PERUMAHAN DI KABUPATEN BULELENG
Bagus Sarjana 1 , Made Ary Meitriana 2 . I Wayan Suwendra 3
Jurusan Pendidikan Ekonomi Universitas Pendidikan Ganesha Singaraja, Indonesia
e-mail: bagussarjana@ymail.com 1 , ary.meitriana@yahoo.co.id 2 , yc9eda@yahoo.co.id 3

## Abstrak
Tujuan  penelitian  ini  adalah  untuk  mengetahui  faktor  yang  mempengaruhi  tingkat  harga perumahan  di  Kabupaten  Buleleng  dan  faktor  yang  paling  dominan  mempengaruhi  tingkat harga  perumahan  di  Kabupaten  Buleleng.  Jenis  penelitian  ini  adalah  penelitian  kuantitatif dengan   menggunakan   rancangan   penelitian   faktorial.   Subjek   penelitian   ini   adalah developer yang  bergerak  di  bidang  properti  yang  ada  di  Kabupaten  Buleleng  dengan jumlah  36 developer .  Pengumpulan  data  menggunakan  kuesioner dianalisis  menggunakan analisis  faktor  berbantuan program SPSS  24.0  for Windows .  Hasil  penelitian  menunjukkan bahwa  faktor-faktor  yang  mempengaruhi  tingkat  harga  perumahan  di  Kabupaten  Buleleng adalah   faktor   keadaan   perekonomian   memiliki eigenvalue 1.195   dengan   nilai   varian 17.073%, faktor permintaan dan penawaran memiliki eigenvalue 1.024 dengan nilai varian 14.622%,  faktor  elastisitas  permintaan  memiliki eigenvalue 0.433  dengan  nilai  varian 6.180%,  faktor  persaingan  memiliki eigenvalue 0.175  dengan  nilai  varian  2.495%,  faktor biaya  memiliki eigenvalue 2.818  dengan  nilai  varian  40.262%,  faktor  tujuan  perusahaan memiliki eigenvalue 0.762   dengan   nilai   varian   10.882%,   dan   faktor   pengawasan pemerintah  memiliki eigenvalue 0.594  dengan  nilai  varian  8.486%.  Faktor  yang  paling dominan  mempengaruhi  tingkat  harga  perumahan  di  Kabupaten  Buleleng  adalah  faktor biaya dengan varimax rotation sebesar 40.262%.
Kata kunci : tingkat harga perumahan, analisis faktor.

## Abstract
The  purpose  of  this  research  was  to  determine  the  factors  that  influence  the  level  of housing  prices  in  Buleleng  Regency  and  the  most  dominant  factor  influence  the  level  of housing  prices  in  Buleleng  Regency.  This  type  of  research  was  quantitative  research  with factorial research design. The subject of this research were developer engaged in property in  Buleleng  Regency  with  36  developers.  Data  collection  used  questionnaire  analyzed using  factor  analysis  supported  by  SPSS  24.0  for  Windows  program.  The  result  of  the research  shows  that  the  factors  that  influence  the  level  of  housing  prices  in  Buleleng Regency were factors of the economy had eigenvalues 1,195 with variance value 17,073%, demand  and  supply  factors  had  eigenvalue  1,024  with  variance  value  14,622%,  demand elasticity  factor  had  eigenvalue  0.433  with  variance  value  6.180%,  factor  competition  had eigenvalues  0.175  with  variance  value  2.495%,  cost  factor  had  eigenvalues  2,818  with variance  value  40,262%,  company  objective  factors  had  eigenvalues  0.762  with  variance value  10.882%,  and  government  supervision  factors  had  eigenvalues  0.594  with  variance value 8.486%.
Keywords: level of housing prices, factor analysis.

## PENDAHULUAN
Sebutan/istilah mengenai harga untuk berbagai  produk  tidak  selalu  sama  dan dengan berbagai nama, Menurut Kotler dan Amstrong  (2008)  mendefinisikan  harga adalah sejumlah uang yang  ditagihkan atas suatu produk dan jasa atau jumlah dari nilai yang  ditukarkan  para      pelanggan      untuk memperoleh  manfaat  dari  memiliki  atau menggunakan      suatu     produk     atau  jasa. Harga  adalah  unsur  penting  dalam  sebuah perusahaan  dimana  dengan  adanya  harga maka perusahaan akan mendapatkan income bagi  keberlangsungan  perusahaan. Selain  itu,  harga  juga  merupakan  alat  yang nantinya dijadikan proses pertukaran terhadap  suatu  barang  atau  jasa  oleh konsumen.
Dalam  kehidupan  bisnis,  Kotler  dan Armstrong  (2012)  mengemukakan,  tingkat harga  adalah rate yaitu  angka  yang menunjukkan nilai, harga, kecepatan perkembangan,  dan  produksi  bedasarkan satuan  ukur  tertentu,  biaya  premi,  asuransi ataupun  beban  biaya.  Tinggi  rendahnya tingkat   harga   selalu   menjadi   perhatian utama    para    konsumen    saat    mereka mencari   suatu   produk.   Sehingga   harga yang ditawarkan menjadi bahan pertimbangan  khusus,  sebelum  mereka memutuskan    untuk    membeli    barang maupun  menggunakan  suatu  jasa.  Dari kebiasaan para konsumen, strategi penetapan tingkat harga sangat berpengaruh  terhadap  penjualan  maupun pemasaran produk  yang ditawarkan.  Dalam menentukan tingkat harga, setiap pengusaha  memiliki  strategi  yang  berbeda- beda.
Menurut  Swastha  dan  Irawan  (2005) penentuan  tingkat  harga  tidak  hanya ditentukan    oleh    perusahaan    tetapi konsumen  pun  juga  ikut  serta  dalam penentuan  harga,  perusahaan  menentukan harga  jual  dengan  dipengaruhi  beberapa faktor  yang  berhubungan  dengan  keadaan ekonomi  di  wilayah  tersebut,  permintaan, elastisitas  permintaan,  persaingan  dengan perusahaan  lain,  biaya,  tujuan  perusahaan, kebijakan dari pemerintah. Dari sisi konsumen  penentuan  harga  dipengaruhi oleh  penawaran  suatu  barang  dari  sebuah perusahaan.  Selanjutnya  Kotler  (2002) mengemukakan   terdapat   4   faktor   yang
mempengaruhi perusahaan dalam menetapkan  tingkat  harga  untuk  produknya diantaranya      kurva      permintaan,      dimana kurva  yang  menunjukkan  tingkat  pembelian pasar  pada  berbagai  harga,  kurva  tersebut menjumlahkan   reaksi    berbagai     individu yang memiliki kepekaan pasar yang beragam,  faktor  selanjutnya  yaitu  biaya, merupakan faktor penting dalam menentukan  tingkat  harga  minimal  yang harus  ditetapkan  agar  perusahaan  tidak mengalami  kerugian,  faktor  lainnya  yaitu persaingan, dan faktor terakhir yaitu pelanggan.
Penjualan dalam bidang properti seperti  rumah,  untuk  menentukan  tingkat harga  maka  perusahaan  harus  menghitung dengan  cermat  dan  menentukan  metode penentuan  tingkat  harga  yang  tepat. Perusahaan  harus  menentukan  tingkat harga  dengan  sangat  hati-hati  dikarenakan harga  jual  rumah  selalu  meningkat  terus- menerus  dan  hampir  tidak  pernah  turun dalam  jangka  waktu  yang  pendek  maupun panjang.  Oleh  karena  itu  untuk  menjadi perusahaan  yang  unggul  di  bidang  properti ini,  perusahaan  tersebut  harus  mampu mengadaptasi  dan  mengantisipasi  setiap perubahan yang terjadi di dalam lingkungan yaitu dengan cara memberikan respon yang tepat.  Respon  yang  dimaksud  biasanya hanya dapat dilakukan oleh suatu perusahaan  yang  mampu  melihat  faktor- faktor  apa  saja  yang  dapat  mempengaruhi naik turunnya daya jual dari suatu perusahaan  tersebut  salah  satu  contohnya ialah  faktor-faktor  dari  penentuan  tingkat harga tersebut.
Hasil   observasi   awal   yang   peneliti lakukan mengenai tingkat harga perumahan di    Kabupaten    Buleleng,    peneliti menemukan  perusahaan  properti,  yaitu Arjuna  Properti  yang  berada  di  Kecamatan Seririt    menetapkan    rumah    tipe    34/75 dengan  harga  Rp  250.000.000/unit,  yang merupakan  wilayah  yang  jauh  dari  kota Singaraja,  begitu  pula  perusahaan  properti yaitu Taman Wira Sambangan yang berada di    Kecamatan    Sukasada    menetapkan rumah    tipe    36/84    dengan    harga    Rp 325.000.000/unit,  sedangkan  perusahaan properti  yaitu   PT.  Ambara  Raja  Properti yang    berada    di    Kecamatan    Buleleng dimana     wilayah     tersebut     merupakan
wilayah  yang  sangat  dekat  dengan  kota menetapkan   rumah   tipe   36/70   dengan harga Rp 141.000.000/unit.
Berdasarkan  hasil  observasi  tersebut dapat  diidentifikasi  masalah  bahwa  dengan tipe  rumah  yang  relatif  sama  ternyata  ada perbedaan  harga  perumahan  yang  cukup tinggi. Kemudian, dapat diidentifikasi masalah  lainnya  bahwa  perumahan  yang lebih    dekat    dengan    kota    Singaraja harganya  ditetapkan  lebih  murah  daripada perumahan  yang  relatif  lebih  jauh  dari  kota Singaraja.  Dari  permasalahan  tersebut peneliti  sementara  menduga  bahwa  ada faktor-faktor yang mempengaruhi perbedaan  tingkat  harga  perumahan  di Kabupaten Buleleng. Secara teoritis, menurut  pendapat  Swastha  dan  Irawan (2005),  ada  7  faktor  yang  mempengaruhi tingkat harga, yaitu keadaan perekonomian, permintaan  dan  penawaran,  elastisitas permintaan, persaingan, biaya, tujuan perusahaan,  dan  pengawasan  pemerintah. Faktor  tersebut  diduga  sementara  dapat mempengaruhi harga perumahan, sehingga hal  inilah  yang  menjadikan  alasan  peneliti untuk  mengkaji  faktor-faktor  apa  saja  yang mempengaruhi  tingkat  harga  perumahan. Dengan  demikian,  penulis  tertarik  untuk melaksanakan  penelitian  dengan  judul “Analisis  Faktor-faktor  yang  Mempengaruhi Tingkat  Harga  Perumahan  di  Kabupaten Buleleng .”

## METODE
Penelitian      ini      dilakukan      untuk mengetahui
faktor-faktor
yang
mempengaruhi  tingkat  harga  perumahan  di Kabupaten  Buleleng  dan  mengetahui  faktor yang  dominan  mempengaruhi  tingkat  harga perumahan di Kabupaten Buleleng. Penelitian  ini  menggunakan  rancangan penelitian faktorial.
Penelitian    ini    dilakukan    pada developer yang  bergerak  di  bidang  properti yang  ada  di  Kabupaten  Buleleng.  Populasi adalah wilayah generalisasi yang terdiri dari obyek/subjek yang mempunyai kualitas dan karakteristik  tertentu  yang  ditetapkan  oleh peneliti   untuk   dipelajari   dan   kemudian ditarik  kesimpulannya  (Sugiyono,  2011). Populasi pada penelitian ini adalah developer yang  bergerak  di  bidang  properti yang  ada  di  Kabupaten  Buleleng  dengan
jumlah 36 developer . Sampel adalah bagian dari  jumlah  dan  karakteristik  yang  dimiliki oleh  populasi  (Sugiyono,  2011).  Apabila populasi  kurang  dari  100  orang,  maka sebaiknya    semua    dijadikan    sebagai sasaran  penelitian  (Arikunto,  2009).  Oleh karena itu, penelitian ini merupakan penelitian  populasi  atau  penelitian  sampel jenuh,    yang    artinya    semua    populasi dijadikan sebagai sampel penelitian. Populasi pada penelitian ini adalah developer yang  bergerak  di  bidang  properti yang  ada  di  Kabupaten  Buleleng  dengan jumlah  36 developer sehingga  sampel  dari penelitian ini juga berjumlah 36 developer .
Jenis   data   yang   digunakan   dalam penelitian  ini  adalah  data  kuantitatif,  yaitu data  yang  dapat  dihitung.  Dalam  penelitian ini  yang  termasuk  dalam  data  kuantitatif adalah  data  hasil  jawaban  kuesioner mengenai  faktor-faktor  yang mempengaruhi tingkat  harga  perumahan  di  Kabupaten Buleleng.  Sumber  data  yang  digunakan adalah  data  primer.  Data  dikumpulkan secara  langsung  dari  responden  yang diperoleh  dengan  cara  memberikan  daftar pertanyaan yang berupa kuesioner mengenai  faktor-faktor  yang mempengaruhi tingkat  harga  perumahan  di  Kabupaten Buleleng.  Metode  pengumpulan  data  yang digunakan  dalam  penelitian  ini  adalah kuesioner.  Kuesioner  tersebut  diberikan kepada  para  responden  dan  kemudian diharapkan setiap masing-masing responden akan mengisinya dengan pendapat  dan  persepsi  setiap  individu responden itu sendiri.
Kuesioner  diberikan  langsung  kepada responden,  kemudian  responden  memilih salah satu dari alternatif jawaban yang telah tersedia.  Kuesioner  ditunjukan  kepada developer yang  bergerak  di  bidang  properti yang ada di Kabupaten Buleleng. Instrumen penelitian  digunakan  berdasarkan  konsep dasar  dari  teori  yang  mendasari  dari variabel-variabel    penelitian.    Instrumen dalam  penelitian  ini  terdiri  dari  pertanyaan- pertanyaan  dikembangkan  dari  indikator dengan  masalah  yang  diteliti.  Berdasarkan pada  indikator  yang  terdapat  di  dalam jabaran  variabel,  maka  dapat  disusun  dan dikembangkan menjadi instrumen penelitian yang  berupa  kuesioner  atau  angket.  Skala pengukuran  yang  digunakan  adalah  skala
e-ISSN  : 2599-1426
Likert dengan  lima  alternatif  jawaban. Variabel  dalam  penelitian  yang  telah ditetapkan akan dijabarkan menjadi indikator,  dan  dari  indikator  ini  kemudian dijabarkan sebagai titik tolak untuk menyusun  item  intrumen  yang  kemudian diubah  dalam  beberapa  pertanyaan  yang selanjutnya dijawab oleh responden.
Kuesioner         sebagai         instrumen pengumpulan  data  terlebih  dahulu  harus diuji    tingkat    validitas    dan    reliabilitasnya. Data  yang  didapat  dari  kuesioner  adalah data  ordinal.  Agar  dapat  diuji,  maka  data tersebut    diubah   menjadi   data    interval melalui Method  of  Successive  Interval dengan  bantuan  program Microsoft  Office Excel 2007.  Untuk  menguji  tingkat  validitas dan  reliabilitas  instrumen  penelitian  akan diujikan  kepada  30  responden.  Uji  validitas digunakan  untuk  mengukur  valid  tidaknya suatu  kuesioner.  Kuisioner  dikatakan  valid apabila kuisioner mampu untuk mengungkapkan  dengan  pasti  apa  yang akan  diteliti.  Pengujian  validitas  dalam penelitian ini dilakukan dengan menggunakan korelasi Corrected Item-Total Correlation yang  terdapat  dalam  program SPSS  24.0  for  Windows. Suatu  pertanyaan dikatakan   valid   jika    r hitung >   r tabel dan kuisioner dikatakan tidak valid apabila r hitung <  r tabel .  Reliabilitas  menunjuk  pada  satu pengertian  bahwa  suatu  instrumen  cukup dapat  dipercaya  untuk  digunakan  sebagai alat  pengumpulan  data  karena  instrumen tersebut  sudah  baik.  Dalam  penelitian  ini pengujian  reliabilitas  instrumen  dilakukan dengan  membandingkan  nilai Cronbach Alpha yang  diperoleh  dari SPSS  24.0  for Windows dengan  batas  nilai Crombach Alpha untuk  mengukur  instrumen  yang reliabel. Pengujian statistik dengan menggunakan  teknik  statistik Cronbach Alpha instrumen  dikatakan  reliabel  untuk mengukur  variabel  apabila  memiliki  nilai Cronbach  Alpha lebih  >  0,60.  Hasil  uji validitas pada kuesioner keadaan perekonomian  5  item  dinyatakan  valid, kuesioner    permintaan    dan    penawaran    8 item  dinyatakan  valid,  kuesioner  elastisitas permintaan 4 item dinyatakan valid, kuesioner  persaingan  2  item  dinyatakan valid,  kuesioner  biaya  5  item  dinyatakan valid,  kuesioner  tujuan  perusahaan  6  item dinyatakan        valid,        dan        kuesioner
pengawasan  pemerintah  4  item  dinyatakan valid.  Hasil  uji  reliabilitas  menunjukan kuesioner keadaan perekonomian, permintaan  dan  penawaran,  elastisitas permintaan, persaingan, biaya, tujuan perusahaan,  dan  pengawasan  pemerintah memiliki Alpha  Cronbach >  0,60  sehingga kuesioner dinyatakan reliabel.
Sesuai   dengan   rumusan   masalah, tujuan  penelitian  dan  juga  jenis  data  yang dikumpulkan,  maka  metode  analisis  data yang  digunakan  dalam  penelitian  ini  adalah model analisis faktor. Metode analisis faktor merupakan  metode  yang  digunakan  untuk mereduksi    data    atau    meringkas    dari variabel  yang  banyak  diubah  menjadi variabel  yang  jumlahnya  lebih  sedikit (Sulianto,  2012).  Analisis  faktor  digunakan untuk    mereduksi    dan    meringkas    dari banyak  variabel  ke  dalam  satu  atau beberapa  faktor,  dengan  menggunakan program SPSS  24.0  for  Windows .  Dalam analisis  faktor  terdiri  lima  tahap,  yaitu sebagai berikut. Pertama, semua data yang masuk    dan    diolahakan    mengahasilkan matrik  korelasi.  Matrik  korelasi  dapat diidentifikasi  variabel-variabel  tertentu  yang tidak  mempunyai  korelasi  dengan  variabel yang  lain,  sehingga  dapat  dikeluarkan  dari analisis.  Untuk  menguji  ketepatan  model analisis  faktor,  maka  dapat  digunakan B arlett’s    test   of    Sphericity yang    dipakai untuk  menguji  bahwa  variabel-variabel dalam  sampel  berkolerasi.  Hasil B arlett’s test  of  Sphericity menunjukan  apakah hubungan antara variabel-variabel signifikan  atau  tidak.  Statistik  lain  yang berguna  adalah  pengukuran  kelayakan sampai  Kaiser  Meyer  Olkin  (KMO).  Analisis faktor  dianggap  layak  jika  besaran  KMO nilainya    minimal    0,50.    Besaran    ini digunakan  untuk  mengukur  derajat  korelasi antara  variabel  dengan  Kriteria Mesure  of Sampling  Adequacy (MSA) ≥  0,50.  Kedua, menentukan jumlah faktor. Variabel disusun kembali  berdasarkan  pada  korelasi  hasil langkah  pada  butir  dua  untuk  menentukan faktor  yang  diperlukan  untuk  mewakili  data. Untuk menntukan berapa  faktor  yang dapat diterima  secara  empiric  dapat  dilakukan berdasarkan  besarnya  eigenvalue  setiap faktor yang muncul. Semakin besar eigenvalue setiap faktor, semakin representatif   faktor   faktor   tersebut   untuk
mewakili sekelompok variabel. Faktor-faktor ini  dipilih  adalah  faktor  yang  mempunyai eigenvalue  sama  dengan  atau  lebih  dari satu. Ketiga, rotasi faktor. Hasil penyederhanaan  faktor  dalam  marik  faktor memperlihatkan  hubungan  antara  faktor dengan   variabel   individu,   tetapi   dalam faktor-faktor tersebut terdapat banyak variabel  yang  berkorelasi  sehingga  sulit diinterpretasikan. Dengan menggunakn rotasi faktor matrik, matrik faktor ditranspormasikan  ke  dalam  matrik  yang lebih  sederhana  sehinga  mudah  untuk diinterpretasikan. Dalam perilaku ini digunakan rotasi varimax. Keempat, interprestasi  faktor.  Interprestasi  faktor dilakukan  dengan  mengelompokan  variabel yang  mempunyai  faktor  loading  tinggi  ke dalam faktor tersebut. Untuk menginterpretasikan   hasil    penelitian     ini faktor  loading  minimal  0.5.  Variabel  yang mempunyai  faktor  loading  kurang  dari  0,5 dikeluarkan  dari  model.  Kelima,  mentukan penetapan    model.    Tahap    terahir    dari analisis  faktor  adalam  mengetahui  apakah model  mampu  menjelaskan  dengan  baik. Fenomena  yang  ada  perlu  diuji  dengan teknik Princapal  Component  Analisis ,  yaitu dengan  melihat  jumlah  residual  antara korelasi  yang  diamati  dengan  korelasi  yang direproduksi,  dalam  penelitian  ini,  tuk mempermudah  proses  perhitungan  dan untuk  mendapatka  hasil  perhitungan  yang akurat    dalam    analisis    data,    penelitian
mengunakan  bantuan  alat  hitung  berupa program SPSS 24.0 for Windows .
Hipotesi  konseptual  akan  dianalisis dengan    menggunakan    analais    faktor dengan   langkah-langkah   sebagai   berikut. Pertama,  menguji  matrik  korelasi  dengan mengunakan B arlett’s  Sphericity dengan koefisien  KMO  yang  telah  tersedia  dalam SPSS    24.0    for    Windows .    Jika    hasil pengujian statistik B arlett’s  Sphericity signifikan  dan  hasil  perhitungan  koefisien KMO>0,5.  maka  persyaratan  pengujian analisis    faktor    untuk    menentukan    faktor yang  menjelaskan  komponen  utama  yang memiliki  parameter  karakteristik  terkecil ( eigenvalue ).  Kedua,  untuk  menetukan dimensi atau faktor kebrhasilan usaha yang paling  mendominasi  pada  faktor  maka digunakan  parameter  koefisien  varimax rotation    dari    dimensi    atau    faktor keberhasilan  usaha  yang  paling  mendekati +1 atau mendekati -1.

## HASIL DAN PEMBAHASAN
Berdasarkan hasil analisis data menunjukkan  bahwa  faktor-faktor  yang mempengaruhi  tingkat  harga  perumahan  di Kabupaten  Buleleng  dapat  dijelaskan  oleh persentase  dari  masing-masing  faktor.  Nilai Total  Variance  Explained digunakan  untuk mengetahui  persentase  dari  faktor-faktor yang dianalisis. Hasil analisis faktor persentase dari masing-masing faktor dapat dilihat pada Tabel 1. Tabel 1. Hasil Analisis Total Variance Explained Total Variance Explained Component Initial Eigenvalues                  Extraction Sums of Squared Loadings Total % of Variance Cumulative % Total % of Variance Cumulative % Keadaan 1.195 17.073 17.073 1.195 17.073 17.073 perekonomian Permintaan dan  1.024 14.622 31.695 1.024 14.622 31.695 penawaran Elastisitas 0.433 6.180 37.875 permintaan Persaingan 0.175 2.495 40.371 Biaya 2.818 40.262 80.633 2.818 40.262 71.957 Tujuan 0.762 10.882 91.514 perusahaan Pengawasan 0.594 8.486 100.000 pemerintah
Extraction Method: Principal Component Analysis.
e-ISSN  : 2599-1426
Berdasarkan    Tabel    1    dapat ditunjukkan bahwa faktor keadaan perekonomian  memiliki eigenvalue sebesar 1.195 dengan nilai varian sebesar 17.073%, faktor  permintaan  dan  penawaran  memiliki eigenvalue sebesar  1.024  dengan  nilai varian  sebesar  14.622%,  faktor  elastisitas permintaan   memiliki eigenvalue sebesar 0.433  dengan  nilai  varian  sebesar  6.180%, faktor     persaingan    memiliki eigenvalue sebesar  0.175  dengan  nilai  varian  sebesar 2.495%,  faktor  biaya  memiliki eigenvalue sebesar  2.818  dengan  nilai  varian  sebesar 40.262%, faktor tujuan perusahaan memiliki eigenvalue sebesar  0.762  dengan  nilai varian     sebesar     10.882%,     dan     faktor
pengawasan pemerintah memiliki eigenvalue sebesar  0.594  dengan  nilai varian sebesar 8.486%.
Faktor    yang    dapat    menjelaskan tingkat  harga  perumahan  dapat  ditunjukkan dengan  ekstraksi  faktor.  Ekstraksi  faktor dapat  dijelaskan  oleh  total  persentase  dari masing-masing  faktor  utama.  Faktor-faktor utama  tersebut  adalah  biaya,  keadaan perekonomian, serta permintaan dan penawaran  yang  memiliki eigenvalue >  1. Untuk mengetahui distribusi dimensi- dimensi yang belum dirotasi ke dalam faktor yang  telah  terbentuk,  maka  dapat  dilihat pada Rotated  Component  Matrix seperti pada Tabel 2.
Tabel 2. Faktor yang Menjelaskan Tingkat Harga Perumahan di Kabupaten Buleleng
Faktor Eigenvalues Variance Loading Explained (%) Factor Keadaan perekonomian 1.195 17.073 0.871 Permintaan dan penawaran 1.024 14.622 0.822 Elastisitas permintaan 0.433 6.180 0.733 Persaingan 0.175 2.495 0.543 Biaya 2.818 40.262 0.939 Tujuan perusahaan 0.762 10.882 0.846 Pengawasan pemerintah 0.594 8.486 0.774 Berdasarkan  Tabel  2  ditunjukkan bahwa  faktor  yang  memiliki eigenvalue >  1 adalah
faktor biaya, keadaan perekonomian, serta permintaan dan penawaran. Nilai varianced explained faktor biaya sebesar 40.262%, keadaan perekonomian sebesar 17.073%,
permintaan     dan     penawaran     sebesar 14.622%.   Total   nilai varianced   explained dari   ketiga   faktor   keseluruhan   sebesar 71.957%.  Dengan  demikian,  71.957%  dari seluruh variabel  yang  ada  dapat  dijelaskan
oleh  3  faktor  yang  terbentuk.  Faktor  biaya memiliki varianced  explained 40.262%, artinya  faktor  biaya  mempengaruhi  tingkat harga perumahan sebesar 40.262%. Faktor keadaan  perekonomian  memiliki varianced explained 17.073%,  artinya  faktor  keadaan perekonomian  mempengaruhi  tingkat  harga perumahan sebesar 17.073%. Faktor permintaan dan penawaran memiliki varianced explained 14.622%, artinya faktor permintaan  dan  penawaran  mempengaruhi tingkat harga perumahan sebesar 14.622%.
Tabel 3. Rotated Component Matrix Faktor Component 1 2 3 Keadaan perekonomian -0.009 0.871 0.088 Permintaan dan penawaran -0.016 0.012 0.822 Elastisitas permintaan 0.236 0.118 0.733 Persaingan 0.495 0.543 -0.142 Biaya 0.939 0.050 0.165 Tujuan perusahaan 0.846 0.265 0.142 Pengawasan pemerintah 0.304 0.774 0.143
e-ISSN  : 2599-1426
Penentuan  nama  faktor  yang  telah terbentuk untuk masing-masing faktor bersifat  subjektif,  sebagian  besar  variabel yang  memiliki  nilai loading  factor tertinggi digunakan  untuk  memberi  nama  faktor. Untuk  melihat  nilai loading  factor dapat dilihat  pada  Tabel  3.  Berdasarkan  tabel  3 dapat  ditunjukkan  bahwa  faktor  yang mempengaruhi  tingkat  harga  perumahan dapat   dikelompokan   menjadi   3   faktor. Faktor  1  terbentuk  dari  faktor  biaya  (X5) dengan loading  factor sebesar  0.939  dan faktor  tujuan  perusahaan  (X6)  dengan loading  factor sebesar  0.846.  Faktor  2 terbentuk  dari  keadaan  perekonomian  (X1)
dengan loading factor sebesar 0.871, faktor pengawasan pemerintah (X7) dengan loading  factor sebesar  0.774,  dan  faktor persaingan  (X4)  dengan loading  factor sebesar    0.543.    Faktor    3    terbentuk    dari faktor  permintaan  dan  penawaran  (X2) dengan loading  factor sebesar  0.822  dan faktor  elastisitas  permintaan  (X3)  dengan loading factor sebesar 0.733.
Penentuan    faktor    yang    paling dominan mempengaruhi tingkat harga perumahan    menggunakan    koefisien varimax .  Secara  lebih  rinci  hasil  ringkasan rotasi  dari matriks faktor  memuat  nilai varimax  rotation dapat  dilihat  pada  tabel  4.
Tabel 4. Matriks Rotasi Hasil Anallisis Faktor Dimensi atau Faktor yang Varimax Rotation (%) Mempengaruhi Tingkat Harga (1) (2) (3) Biaya 40.262 - - Keadaan perekonomian - 17.073 - Permintaan dan penawaran - - 14.622 Berdasarkan tabel 4 dapat ditunjukkan
bahwa faktor yang paling dominan mempengaruhi  tingkat  harga  perumahan  di Kabupaten  Buleleng  adalah  faktor  biaya dengan varimax rotation sebesar 40.262%.
Berdasarkan    hasil    analisis    faktor diperoleh bahwa faktor-faktor yang mempengaruhi  tingkat  harga  perumahan  di Kabupaten Buleleng adalah keadaan perekonomian,  permintaan  dan  penawaran, elastisitas  permintaan,  persaingan,  biaya, tujuan perusahaan, dan pengawasan pemerintah.    Hal    ini    sesuai    dengan    teori yang   dikemukakan   oleh    Swastha   dan Irawan  (2005)  bahwa  ada  7  faktor  yang mempengaruhi tingkat harga, yaitu keadaan perekonomian,  permintaan  dan  penawaran, elastisitas  permintaan,  persaingan,  biaya, tujuan perusahaan, dan pengawasan pemerintah.  Hasil  penelitian  ini  didukung oleh penelitian yang dilakukan oleh Hidayah (2011),  yang  menyatakan  bahwa  faktor- faktor  yang  mempengaruhi  tingkat  harga antara lain keadaan perekonomian, permintaan  dan  penawaran,  elastisitas permintaan, persaingan, biaya, tujuan perusahaan,  dan  pengawasan  pemerintah. Hasil  penelitian  juga  menunjukkan  bahwa faktor-faktor   utama   yang   mempengaruhi
tingkat  harga  perumahan  di  Kabupaten Buleleng  dapat  dilihat  dari  faktor  biaya, keadaan    perekonomian,    dan    permintaan dan penawaran.
Faktor  biaya,  keadaan  perekonomian, serta    permintaan    dan    penawaran merupakan faktor yang dominan mempengaruhi  tingkat  harga  perumahan  di Kabupaten  Buleleng.  Faktor  biaya  paling dominan  dibandingkan  faktor  yang  lain. Faktor  biaya  berkaitan  dengan  reputasi pekerja,  akses  lokasi  proyek,  dan  jenis requirement alat  yang  digunakan  dalam membangun rumah. Tingginya harga perumahan  dipengaruhi  oleh  pekerja  yang digunakan    berasal    dari    kalangan profesional  yang  memiliki  reputasi  baik. Kemudian,  mudahnya  aksesibilitas  serta mobilitas yang dimiliki lokasi proyek pembangunan  rumah  dapat  meningkatkan harga  perumahan.  Hal  ini  sesuai  dengan pendapat Swastha dan Irawan (2005), yang menyatakan  bahwa  salah  satu  faktor  yang mempengaruhi  tingkat  harga  adalah  faktor biaya.  Hasil  penelitian  ini  didukung  oleh penelitian  yang  dilakukan  oleh  Silalahi (2011), yang menyatakan bahwa perhitungan harga jual perumahan didasarkan faktor biaya.
e-ISSN  : 2599-1426
Keadaan  perekonomian  merupakan faktor  penting  yang  mempengaruhi  tingkat harga  perumahan  di  Kabupaten  Buleleng. Hal ini disebabkan karena keadaan perekonomian  berkaitan  dengan  tingkat inflasi,    tingkat    resesi,    dan    tingkat    suku bunga sangat mempengaruhi harga perumahan.  Tingginya  tingkat  inflasi  setiap tahunnya menyebabkan tingkat harga perumahan menjadi naik. Kemudian, tingginya  tingkat  resesi  dalam  penjualan perumahan  dapat  menyebabkan  tingkat harga perumahan menjadi turun.
Selanjutnya,  tingginya  tingkat  suku  bunga cicilan  kredit  menyebabkan  tingkat  harga perumahan  menjadi  naik.  Hal  ini  sesuai dengan  pendapat  Swastha  dan  Irawan (2005), yang menyatakan bahwa salah satu faktor  yang  mempengaruhi  tingkat  harga adalah keadaan perekonomian. Hasil penelitian  ini  didukung  oleh  penelitian  yang dilakukan  oleh  Kusuma  (2017),  yang menyatakan        bahwa        faktor        yang mempengaruhi penetapan harga jual disesuaikan dengan kondisi ekonomi masyarakat,  yaitu  menyesuaikan  dengan daya beli masyarakat.
Permintaan dan penawaran merupakan
faktor penting yang mempengaruhi  tingkat  harga  perumahan  di Kabupaten  Buleleng.  Hal  ini  disebabkan karena    permintaan    dan    penawaran berkaitan dengan tingkat pendapatan, selera, jumlah penduduk, ekspektasi produsen  atas  harga  barang  tersebut  di masa  datang,  dan  jumlah  perusahaan sejenis.  Tingginya  pendapatan  per  kapita dalam  perekonomian  daerah,  kepuasan masyarakat, dan kepadatan jumlah penduduk   di   sekitar   lokasi   perumahan dapat menyebabkan tingkat harga perumahan  menjadi  naik.  Kemudian,  harga perumahan dipengaruhi harapan pengembang   terhadap   harga   rumah   di masa    yang    akan    datang    untuk meningkatkan  penawaran  dan  semakin banyak  jumlah developer yang  bersaing pembangunan perumahan dapat meningkatkan  harga  perumahan.  Hal  ini sesuai  dengan  pendapat  Swastha  dan Irawan  (2005),  yang  menyatakan  bahwa salah   satu   faktor   yang   mempengaruhi tingkat  harga  adalah  permintaan  dan penawaran.   Hasil   penelitian   ini   didukung
oleh penelitian yang dilakukan oleh Prasestya  dan  Sunaryo  (2013),  yang menyatakan  bahwa  harga  dapat  ditentukan melalui  permintaan  dan  penawaran  yang ada pada sebuah kawasan.

## SIMPULAN DAN SARAN Simpulan
Berdasarkan  hasil  analisis  data  dan pembahasan  hasil  penelitian  maka  dapat ditarik  simpulan  sebagai  berikut.  Pertama, faktor-faktor  yang  mempengaruhi  tingkat harga  perumahan  di  Kabupaten  Buleleng adalah faktor keadaan perekonomian memiliki eigenvalue 1.195  dengan  nilai varian  17.073%,  faktor  permintaan  dan penawaran memiliki eigenvalue 1.024 dengan nilai varian 14.622%, faktor elastisitas  permintaan  memiliki eigenvalue 0.433  dengan  nilai  varian  6.180%,  faktor persaingan memiliki eigenvalue 0.175 dengan  nilai  varian  2.495%,  faktor  biaya memiliki eigenvalue 2.818  dengan  nilai varian  40.262%,  faktor  tujuan  perusahaan memiliki eigenvalue 0.762  dengan  nilai varian  10.882%,  dan  faktor  pengawasan pemerintah memiliki eigenvalue 0.594 dengan  nilai  varian  8.486%..  Kedua,  faktor yang paling dominan mempengaruhi tingkat harga  perumahan  di  Kabupaten  Buleleng adalah faktor biaya dengan varimax rotation sebesar 40.262%.

## Saran
Berdasarkan  simpulan  diatas,  maka dapat    dikemukakan    beberapa    saran sebagai berikut. Pertama, Bagi pengembang,  mengingat  bahwa  biaya merupakan  faktor  yang  paling  dominan mempengaruhi  tingkat  harga  perumahan  di Kabupaten  Buleleng,  maka  disarankan kepada    pengembang    untuk    mengatur bahan-bahan yang digunakan untuk membangun  rumah  tanpa  mempengaruhi kualitas dan desain rumah agar disesuaikan untuk  mengurangi  biaya  sehingga  harga rumah    terjangkau    bagi    konsumen. Meskipun berusaha melakukan pengurangan    biaya    demi    menurunkan harga,  mutu  hasil  pengerjaan  rumah  harus ditingkatkan dengan tidak mengurangi fasilitas bangunan yang telah dianggap baik oleh  konsumen.  Hal  ini  jangan  sampai melalaikan apa yang telah baik, justru harus
semakin  meningkatkan  yang  baik  menjadi lebih  baik.  Kedua,  Bagi  peneliti  lain  yang mendalami  mengenai  faktor-faktor  yang mempengaruhi  tingkat  harga  perumahan diharapkan menggunakan faktor tempat/lokasi  guna  keberlakuan  temuan  ini secara lebih luas.

## DAFTAR PUSTAKA
Arikunto,   S.   2009. Prosedur   Penelitian Suatu  Pendekatan  Praktik .  Jakarta: Rineka Cipta.
Hidayah,  Siti  Muflikhatul.  2011. Penentuan Harga Jual Beli Dalam Ekonomi Islam .
Skripsi.  Universitas  Muhammadiyah Surakarta.
Kotler,    Philip.    2002. Manajemen Pemasaran ,  Jilid  I,  Edisi  Indonesia, Edisi Milenium,  Edisi Kesepuluh.
Jakarta: PT. Prenhallindo.
Kotler,  Philip  dan  Gary  Armstrong.  2008.
Prinsip-prinsip    Pemasaran ,   Jilid   I,
Edisi 12. Jakarta: Erlangga.
Kotler,  Philip  dan  Gary  Armstrong.  2012.
Prinsip-prinsip    Pemasaran ,   Jilid   I,
Edisi 13. Jakarta: Erlangga.
Kusuma,    RT.    Sandra    Novella.    2017.
Tinjauan    Hukum   Ekonomi    Syariah Dalam Faktor-faktor yang Mempengaruhi  Harga  Jual  Air  Minum di  Perusahaan  Daerah  Air  Minum
(PDAM)  Kota  Cirebon .  Skripsi.  Institut Agama Islam Negeri (IAIN).
Prasestya,  Nararya  Adi  dan  PM.  Broto Sunaryo.  2013.  Faktor  Faktor  yang
Mempengaruhi Harga Lahan di Kawasan Banjarsari Kelurahan Tembalang,  Semarang. Jurnal  Teknik
PWK , 2(2), 223-232.
Silalahi,  Mellisa  D.Y.  2011. Faktor-faktor
yang Mempengaruhi      Penetapan
Harga  Jual  Perumahan  Pada  PT Putera  Karyasindo  Prakarsa .  Tugas
Akhir. Program Studi Akuntansi, Jurusan Administrasi Niaga, Politeknik Negeri Batam. Sugiyono. 2011. Metode Penelitian Kuantitatif Kualitatif dan R&D . Bandung: Alfabeta.
Suliyanto.  2012. Analisis  Data  Dalam Aplikasi  Pemasaran .  Bogor:  Ghalia Indonesia.
Swastha,     Basu     dan     Irawan.     2005. Manajemen Pemasaran Modern , Edisi Ketiga, Yogyakarta: Liberty.