Abstrak  -  Seiring  dengan  bertambahnya  jumlah  penduduk  di kabupaten  Lamongan,  maka  kebutuhan  masyarakat  akan tersedianya sebuah tempat tinggal semakin meningkat. Berdasarkan  kebutuhan  di  atas  PT.  Planet  Asa  Sentosa mengembaangkan  Perumahan  Tambakboyo  Raya  (Tambora) yang  terletak  di  wilayah  kecamatan  Tikung,  kabupaten Lamongan.    Perumahan  ini  menawarkan  produk  berupa  rumah tinggal  tipe  27/72,tipe  27/66,  tipe  50/96,  tipe  50/132,  tipe  50/144 dan tipe 60/144. Dalam penelitian ini dianalisis semua biaya yang dibutuhkan dalam menentukan harga pokok produksi unit rumah dengan  menggunakan  metode  analisis  titik  impas  (Break  Even Point  Methode).  Dari  perhitungan  yang  didapat  berdasarkan metode  titik  impas  diperoleh   persamaan harga pokok penjualan dengan  margin  keuntungan  untuk  satu  unit  rumah  adalah sebagai  berikut  S  =  774.541,54m  +  77.454.154,28  untuk  type 27/72,  dan  begitu  pula  type  yang  lainnya.  Dengan  S  adalah besarnya  harga  pokok  produksi  dan  m  adalah  besarnya  margin keuntungan.
Kata  Kunci  -  Perumahan  Tambora,  Harga  Pokok  Produksi, Metode Titik Impas

## I. PENDAHULUAN
ERUMAHAN  Tambora  (Tambak  Boyo  Raya)  merupakan salah  satu  perumahan  di  desa  Tambak  Boyo  yang  sedang dalam  tahap  konstruksi  yang  dikembangkan  oleh  PT.  Planet Asa  Sentosa.  Perumahan  dengan  konsep  hijau,  modern,  dan minimalis  ini  menawarkan  tiga  tipe  rumah  tinggal  yaitu  tipe 27, tipe 50, dan tipe 60.
Besarnya  harga  pokok  produksi  dari  produk  yang dihasilkan  oleh  suatu  perusahaan,  sangatlah  penting  artinya bagi  pihak  manajemen  perusahaan  yang  bersangkutan,  karena harga  pokok  produksi  tersebut  merupakan  salah  satu  dasar bagi penetapan harga jual dan kualitas produk yang dihasilkan nantinya
Dalam  pembangunan  perumahan  tentunya  dibutuhkan biaya yang berbeda antara satu tempat dan tempat lain. Di sini saya menganalisis biaya yang dibutuhkan perumahan Tambora untuk  menetapkan  harga  pokok  produksi  perumahan  tersebut. Sehingga menjadi acuan harga jual perumahan tersebut.

## II. TINJAUAN PUSTAKA
Harga  adalah  sejumlah  uang  yang  dibebankan  atas  suatu produk,  atau  jumlah  dari  nilai  yang  ditukar  konsumen  atas manfaat-manfaat  karena  memiliki  atau  menggunakan  produk tersebut.[1] Biaya adalah pengorbanan sumber ekonomis yang
diukur  dalam  satuan  uang,  yang  telah  terjadi  atau  mungkin terjadi untuk mencapai tujuan tertentu.[2]
Penetapan  harga  ditentukan  oleh  biaya  –  biaya  yaitu  biaya tetap  dan  variabel  yang  selanjutnya  dapat  dijadikan  sebagai biaya total produksi. [3]

## A. Kurva Biaya
Untuk  membuat  kurva  biaya,  perlu  dilakukan  identifikasi biaya-biaya  yang  diperlukan  dalam  proyek  pembangunan perumahan Tambora, [3] setelah itu dapat dibuat sebuah kurva biaya seperti pada Gambar 1.

## B. Analisis Titik Impas dan Analisis Marginalitas
Dalam  menetapkan  harga,  digunakan  metode  analisis  titik impas dan analisis marginalitas, yang menggunakan persamaan TC=TR.  Sedangkan  TR  merupakan  perkalian  P  x  Q.  MC ( marginal  cost )  adalah  perubahan  biaya  yang  disebabkan perubahan satu unit rumah yang terjual [4].

## C. Penelitian Terdahulu
Penelitian  terdahulu  [5],  [6]  objek  penelitian  adalah apartemen.  Sedangkan  penelitian  yang  dilakukan  [7], [8], dan [9]  berupa  perumahan.  Dari  kelima  penelitian  terdahulu tersebut  terdapat  persamaan  dengan  ini  yaitu  pada  metode yang  digunakan  adalah  metode  titik  impas.  Namun  penelitian dari [5], [6], [7] dan [8] menambahkan metode survei dengan penyebaran  kuesioner  untuk  analisis  permintaan  pasar. Sedangkan penelitian [9] tidak melakukan analisis permintaan pasar. Perbedaan penelitian [9] dengan penelitian dari [5], [6], [7] dan [8] adalah posisi letak rumah terhadap fasilitas umum perumahan  mempengaruhi  harga  pokok  penjualan  rumah. Sedangkan  penelitian  yang  lain  posisi  letak  rumah  terhadap fasilitas umum tidak mempengaruhi harga jual rumah tersebut. Penelitian  ini  mengacu  pada  penelitian  [9]  dengan menambahkan  perhitungan  yang  lebih  detail  terhadap  biaya- biaya yang terjadi.

## Analisis Penetapan Harga Pokok Produksi Unit Rumah pada Perumhan Tambora di Lamongan
Syaifuddin Zuhri dan Christiono Utomo
Jurusan Teknik Sipil, Fakultas Teknik Sipil dan Perencanaan, Institut Teknologi Sepuluh Nopember (ITS) Jl. Arief Rahman Hakim, Surabaya 60111
E-mail : christiono@ce.its.ac.id
P VC TC=FC+VC Gambar 1. Kurva biaya biaya FC volume

## III. METODOLOGI
A. Lankah Penelitian
Dalam  penelitian  ini  dilakukan  langkah  penelitian  seperti pada gambar 2.

## B. Data
Dalam  penelitian  ini  terdapat  dua  jenis  data  yang  akan digunakan, dua jenis data tersebut yaitu:

## 1. Data Primer
Data  primer  adalah  data  yang  diperoleh  melalui  sumber- sumber  asli,  sumber  asli  disini  diartikan  sebagai  sumber pertama dari mana data tersebut diperoleh. Pada penelitian ini data primer diperoleh melalui survei terhadap masyarakat.
2. Data Sekunder
Data  sekunder  terdiri  dari  data-data  mengenai  biaya pembangunan perumahan Tambora.

## Gambar 2. Diagram alir penelitian

## C. Pembagian Wilayah
Pada  penelitian  ini  perhitungan  alokasi  biaya  dibebankan berbeda  berdasarkan  jarak  unit  rumah  terhadap  jalan  raya, sehingga  pembagian  wilayah  dapat  dilihat  pada  gambar  3  di bawah ini :

## IV. HASIL DAN PEMBAHASAN

## A. Analisis Biaya
Analisis  biaya  dibedakan  menjadi  Biaya  Tetap  dan  Biaya Variabel, dimana :
Biaya Tetap meliputi ;
1. Biaya pembelian dan pematangan lahan,
Harga  tanah  dihitung  dengan metode  perbandingan  harga pasar [10] yaitu proses dimana suatu estimasi nilai pasar yang diperoleh dari analisis terhadap pasar atas properti yang serupa dan  kemudian  membandingkan  properti-properti  yang  akan dinilai. Selanjutnya biaya dialokasikan berbeda terhadap setiap zona
Gambar 3. Pembagian Wilayah Perumahan Tambora
2. Biaya Konstruksi jalan dan PJU,
Biaya  konstruksi  jalan  dan  PJU  dihitung  berdasarkan HSPK  kota  Lamongan,  selanjutnya  biaya  dibedakan menjadi  dua  yaitu  biaya  konstruksi  jalan  utama  dan konstruksi  jalan  skunder.  Biaya  konstruksi  jalan  utama dialokasikan  berbeda  pada  setiap  zona,  sedangkan  biaya konstruksi  jalan  sekunder  dibagi  meata  pada  semua  unit rumah.
3. Biaya konstruksi pos jaga dan pintu gerbang, Biaya  konstruksi  pos  jaga  dan  pintu  gerbang  dihitung berdasarkan HSPK kota lamongan, selanjutnya dialokasikan merata terhadap semua unit rumah.
4. Biaya konstruksi taman dan masjid, Biaya konstruksi taman dan masjid dihitung berdasarkan HSPK  kota  lamongan,  selanjutnya  dialokasikan  merata terhadap semua unit rumah.
5. Biaya Pemasaran.
Sedangkan biaya Variabel meliputi :
1. Biaya konstruksi rumah,
2. Biaya Izin Mendirikan Bangunan (IMB), dan
3. Biaya sertifikat.
Pada perumahan Tambora perhitungan biaya tetap dan variabel akan dibagi menjadi dua zona, yaitu :
1. Zona 1 yang terdiri dari; 32 unit rumah tipe 27/66, 9 unit rumah tipe 50/144, dan 4 unit rumah tipe 60/144.
2. Zona 2 yang terdiri dari; 38 unit rumah tipe 27/72, 62 unit rumah tipe 27/66, 8 unit rumah tipe 50/96, dan 17 unit rumah tipe 50/132.
Sehingga  terdapat  satu  tipe  rumah  yang  berada  di  zona  1  dan zona  2,  yaitu  rumah  tipe  27/66.  Untuk  membedakan perhitungan  rumah  tipe  27/66  yang  berada  di  zona  1  diberi simbol tipe 27/66-1, dan yang lainnya dengan simbol 27/66-2.
Berdasarkan  analisis  dan  perhitungan  biaya  tetap  dan variable  dapat  diperoleh  biaya  total  seperti  pada tabel 1 s/d 7 di bawah ini :
Tabel 1. Biaya Pembelian Lahan Rumah Type Lahan Type 27/72 829,297,927 Rp Type 27/66-2 1,240,309,619 Rp Type 27/66-1 1,856,094,558 Rp Type 50/96 232,785,383 Rp Type 50/132 680,169,791 Rp Type 50/144 1,138,967,115 Rp Type 60/144 506,207,607 Rp Total 6,483,832,000 Rp Tabel 2. Biaya Konstruksi Jalan Utama Rumah Type Jalan Utama Type 27/72 167,409,966 Rp Type 27/66-2 273,142,576 Rp Type 27/66-1 459,707,001 Rp Type 50/96 35,244,203 Rp Type 50/132 74,893,932 Rp Type 50/144 129,292,594 Rp Type 60/144 57,463,375 Rp Total 1,197,153,648 Rp Tabel 3. Biaya Konstruksi Jalan Sekunder Rumah Type Jalan Sekunder Type 27/72 169,731,054 Rp Type 27/66-2 276,929,614 Rp Type 27/66-1 142,931,414 Rp Type 50/96 35,732,853 Rp Type 50/132 75,932,314 Rp Type 50/144 40,199,460 Rp Type 60/144 17,866,427 Rp Total 759,323,136 Rp Tabel 4. Biaya Konstruksi Pos Jaga dan Pintu Gerbang Rumah Type Gerbang dan Pos Type 27/72 21,008,713 Rp Type 27/66-2 34,277,375 Rp Type 27/66-1 17,691,548 Rp Type 50/96 4,422,887 Rp Type 50/132 9,398,635 Rp Type 50/144 4,975,748 Rp Type 60/144 2,211,444 Rp Total 93,986,349 Rp
Tabel 5. Biaya Konstruksi Taman dan Masjid Rumah Type Taman dan Masjid Type 27/72 44,847,624 Rp Type 27/66-2 73,172,439 Rp Type 27/66-1 37,766,420 Rp Type 50/96 9,441,605 Rp Type 50/132 20,063,411 Rp Type 50/144 10,621,806 Rp Type 60/144 4,720,802 Rp Total 200,634,106 Rp Tabel 6. Biaya Pemasaran Rumah Type Pemasaran Type 27/72 11,176,471 Rp Type 27/66-2 18,235,294 Rp Type 27/66-1 9,411,765 Rp Type 50/96 2,352,941 Rp Type 50/132 5,000,000 Rp Type 50/144 2,647,059 Rp Type 60/144 1,176,471 Rp Total 50,000,000 Rp Tabel 7. Biaya Total Rumah Type Variabel Biaya Tetap Biaya Variabel Type 27/72 Q1 1,243,471,755 68288048 Q1 68288048 Q1 + 1,243,471,755 Type 27/66-2 Q2 1,916,066,917 68264048 Q2 68264048 Q2 + 1,916,066,917 Type 27/66-1 Q3 2,523,602,706 68264048 Q3 68264048 Q3 + 2,523,602,706 Type 50/96 Q4 319,979,873 120855060 Q4 120855060 Q4 + 319,979,873 Type 50/132 Q5 865,458,082 120999060 Q5 120999060 Q5 + 865,458,082 Type 50/144 Q6 1,326,703,782 121047000 Q6 121047000 Q6 + 1,326,703,782 Type 60/144 Q7 589,646,125 144010929 Q7 144010929 Q7 + 589,646,125 Persamaan

## B. Kurva Biaya
Berdasarkan  analisis  dan  perhitungan  biaya  total  di  atas, dapat  diperoleh  kurva  biaya  total  seperti  pada  gambar  3  s/d gambar 9 sebagai berikut :
Gambar 3. Kurva biaya rumah tipe 27/72
Gambar 4. Kurva biaya rumah tipe 27/66-2
Gambar 5. Kurva biaya rumah tipe 27/66-1
Gambar 6. Kurva biaya rumah tipe 50/96
Gambar 7. Kurva biaya rumah tipe 50/132
Gambar 8. Kurva biaya rumah tipe 50/144
Gambar 9. Kurva biaya rumah tipe 60/144

## C. Penetapan Margin Keuntungan
Margin  keunrungan  diperoleh dengan metode  analisis titik impas dengan rumusan sebagai berikut ;
TR = TC TC = FC + Q.VC TR = m.TC S = TR/Q Sehingga  dapat  disajikan  dalam  gambar  9  s/d  gambar  15 berikut ini.
Gambar 9. Daftar Harga Pokok Rumah Tipe 27/72
Gambar 10. Daftar Harga Pokok Rumah Tipe 27/66-2
Gambar 11.Daftar Harga Pokok Rumah Tipe 27/66-1
Gambar 12. Daftar Harga Pokok Rumah Tipe 50/96
Gambar 13. Daftar Harga Pokok Rumah Tipe 50/132
Gambar 14.Daftar Harga Pokok Rumah Tipe 50/144
Gambar 15 Daftar Harga Pokok Rumah Tipe 60/144

## V. KESIMPULAN
Berdasarkan  hasil  analisis  dan  pembahasan  pada  bab sebelumnya  dapat  disimpulkan  bahwa  harga  pokok  produksi unit rumah pada perumahan Tambora adalah :
1. Harga pokok produksi rumah tipe 27/72 dirumuskan S = 1.010.109,89m + 101.010.988,83 ,
2. Harga pokok produksi rumah tipe 27/66-2 dirumuskan S = 991.683,53m + 99.168.353,03 ,
3. Harga pokok produksi rumah tipe 27/66-1 dirumuskan S = 1.471.266,32m + 147.126.632,47 ,
4. Harga pokok produksi rumah tipe 50/96 dirumuskan S = 1.608.525,44m + 160.852.543,66 ,
5. Harga pokok produksi rumah tipe 50/132 dirumuskan S = 1.719.083,58m + 171.908.358,49 ,
6. Harga pokok produksi rumah  tipe 50/144 dirumuskan S = 2.684.585,91m + 268.458.590,82 , dan
7. Harga pokok produksi rumah tipe 60/144 dirumuskan S = 2.914.224,60m + 291.422.460,25.
dimana : S  = Harga Pokok Penjualan
m = Margin Keuntungan
DAFTAR PUSTAKA
[1] Kotler,  P.  &  Armstrong,  G.  2001.  Prinsip-Prinsip  Pemasaran  Jilid  1. Jakarta:Erlangga.
[2] Mulyadi.  2012.  Akuntansi  Biaya  Edisi  ke-5.  Yogyakarta:  BP-STIE YKPN.
[3] Pujawan, I. N. 2009. Ekonomi Teknik. Surabaya : Guna Widya
[4] Gaspersz,  V.  2001.  Ekonomi  Manajerial  Pembuatan  Keputusan  Bisnis. Jakarta : PT. Gramedia Pustaka Utama.
[5] Sembiring,  G.  &  Utomo,  C.  2015.  Analisis  Biaya  Tetap  dan  Variabel pada  Penetapan  Harga  Pokok  Sewa  Apartemen  di  Yogyakarta.  Jurnal Teknik ITS Vol. 4, No. 2. C59 - C64.
[6] Aprilia,  W.  &  Utomo,  C.  2014.  Analisis  Penetapan  Harga  Jual  Unit Apartemen Bale Hinggil di Surabaya. Jurnal Teknik ITS Vol. 3, No. 2. C59 - C64.
[7] Hidayat,  M.  &  Utomo,  C.  2014.  Analisis  Penetapan  Harga  Jual  Unit Rumah  di Perumahan Griya Agung Permata, Lamongan. Jurnal Teknik ITS Vol. 3, No. 2. C47 - C50.
[8] Damayanti, R. & Utomo, C. 2014. Analisis Biaya Dan Permintaan Pada Penetapan Harga Marginal Unit Rumah Di Perumahan Royal Regency, Lumajang. Jurnal Teknik ITS Vol. 3, No. 1. D36 – D40.
[9] Utomo,  T.  &  Utomo,  C.  2014.  Penetapan  Harga  Pokok  Penjualan Berdasarkan  Alokasi  Biaya  Terhadap  Posisi  Rumah  Pada  Perumahan Green Park Residence Sampang. Jurnal Teknik ITS Vol. 3, No. 2. C76 – C80
[10] MAPPI. 2007. Standar Penilaian indonesia (SPI). Jakarta.