## WEWENANG TIM PENILAI ( APPRAISAL ) DALAM MENENTUKAN NILAI LIMIT LELANG HAK TANGGUNGAN
Mohamad Fuad Fatoni Program Magister Ilmu Hukum Pascasarjana Fakultas Hukum Universitas Islam Malang Jalan Mayjen Haryono No. 139 Malang Email: mfuadfatoni@gmail.com

## Abstrak
Wewenang  tim  penilai  ( appraisal )  dalam  menentukan  nilai  limit  lelang  hak  tanggungan terdapat  dalam  Peraturan  Menteri  Keuangan  Nomor  27/PMK.06/2016  Tentang  Petunjuk Pelaksanaan Lelang Pasal 44. Dalam pasal tersebut disebutkan bahwa penjual dalam menentukan nilai  limit  harus  berdasarkan  penilaian  dari  penilai  ( appraisal ),  dan  penetapan  nilai  limit  tidak menjadi tanggung jawab KPKNL atau pejabat lelang kelas II. Dalam Peraturan Menteri Keuangan Nomor  27/PMK.06/2016  Tentang  Petunjuk  Pelaksanaan  Lelang  juga  dijelaskan  bahwa  lelang eksesuksi hak tanggungan yang nilai limitnya paling sedikit Rp. 1.000.000.000 (satu miliar rupiah) penjual dalam menentukan nilai limit harus berdasarkan laporan penilaian dari penilai ( appraisal ) secara tertulis. Namun tidak ada peraturan  yang  mengatur  mengenai penjual harus  menggunakan penilaian  dari  penilai  ( appraisal )  yang  terdaftar  pada  Kementrian  Keuangan  Republik  Indonesia, dalam  Peraturan  Direktur  Jendral  Kekayaan  Negara  Nomor  PER-03/KN/2010  tentang  Petunjuk Teknis Pelaksanaan Lelang Pasal 18 hanya menyebutkan bahwa penjual harus harus menggunakan penilaian dari penilai yang sudah terdaftar pada Kementrian Keuangan Republik Indonesia dalam hal bank kreditur akan ikut menjadi peserta lelang pada lelang eksekusi hak tanggungan.
Kata kunci: wewenang, penilai ( appraisal ), nilai limit, lelang, hak tanggungan

## Abstract
The authority of the appraisal team in determining the limit value for auctioning mortgage rights is contained in the Minister of Finance Regulation Number 27 / PMK.06 / 2016 concerning Article 44 Implementation Guidelines. In the article it is  stated  that  the  seller  in  determining  the  limit  value  must  be  based  on  the appraisal ), and determination of limit values is not the responsibility of KPKNL or class II auction officials. In the Regulation of the Minister of Finance Number 27 / PMK.06 / 2016 Concerning the Auction Implementation Guidelines, it is also explained  that  auction  for  mortgage  rights  with  a  limit  value  of  at  least  Rp. 1,000,000,000  (one  billion  rupiah)  of  the  seller  in  determining  the  limit  value must  be  based  on  the  assessment  report  of  the  appraisal  in  writing.  However, there  are  no  regulations  governing  the  seller  must  use  the  appraisal  rating registered  with  the  Ministry  of  Finance  of  the  Republic  of  Indonesia,  in  the Director  General  of  State  Wealth  Regulation  Number  PER-03  /  KN  /  2010 concerning Technical Guidelines for the Implementation of Article 18 only states that  the  seller  must  must  use  the  judgment  of  the  appraiser  who  has  registered with  the  Ministry  of  Finance  of  the  Republic  of  Indonesia  in  the  event  that  the creditor  bank  will  participate  as  an  auction  participant  in  the  auction  for  the execution of mortgage rights.
Keywords: authority, appraisal, limit value, auction, mortgage rights
PENDAHULUAN Kemajuan teknologi dalam komunikasi dan transportasi telah
mengakibatkan globalisasi dalam perdagangan Jasa, yaitu jasa telah dimungkinkan  untuk  diperdagangkan  secara global, terpisah dari perdagangan dalam arti yang  tradisional  yaitu  perdagangan  barang. Perdagangan  jasa  dewasa  ini  merupakan  isu penting dalam hubungan ekonomi
internasional.  Kendatipun  selama  ini  secara sederhana bentuk – bentuk perdagangan jasa telah  ada,  namun  dengan  adanya  revolusi teknologi  dalam  transportasi  dan  informasi, perdagangan  jasa  mulai  menarik  perhatian secara  internasional.  Revolusi  teknologi telah memodernisasi sektor  jasa dan menjadikannya  sebagai  kekuatan  yang dominan. 1 Secara  ekonomis  banyak  faktor  yang menyebabkan  jasa  berkembang  dan  dapat diperdagangkan  sebagaimana  untuk  barang. Faktor  itu  antara  lain  ;  adanya  pengaruh tarikan  dari  perkembangan  perdagangan barang,  pengaruh  peningkatan  pendapatan masyarakat  yang  disertai  dengan  pergeseran pola  konsumsi  dan  produksi  kearah  jasa  – jasa,  dan  terakhir  karena  pengaruh  faktor kemajuan  teknologi  yang  menyebabkan kegiatan  produksi  barang  dapat  dibagi sehingga  mendorong  berkembangnya  jasa pendukung. 2 Usaha Jasa Penilai ( appraisal service business )  merupakan  usaha  jasa  profesional untuk  memberikan  penilaian  yang  obyektif dan independen terhadap asset atau properti. Usaha Jasa Penilai adalah usaha berpredikat sebagai lembaga kepercayaan yang dibutuhkan  untuk  kepentingan  pihak-pihak yang  mengadakan  transaksi  perdagangan. Selama  ini  Jasa  Perusahaan  Penilai  belum digunakan  secara  maksimal  oleh  berbagai kalangan, terutama kalangan perbankan, dan banyak pihak menempatkan laporan penilaian  sebagai  pelengkap  saja  agar proposal  itu  tampak  layak  dan  profesional.
Padahal apabila penilai memberikan appraisal report secara obyektif dan profesional  tidak  akan  pernah  terjadi praktek-praktek  mark  up  dalam  pengajuan
1 Joko Priyono, Model Schedule of Commitment  Bidang  Legal  Service  (Jasa  Hukum) dalam Rangka Pelaksanaan GATS (General Agreements  On  Trade  in  Service)  di  Indonesia , (Semarang:  Fakultas Hukum UNDIP, Majalah Masalah – Masalah Hukum,Vol.XXIX No. 2/ April – Juni 2000), hal. 81.
2 Alberth  Yusuf  Tobogu, Peluang  dan Tantangan  Usaha  Jasa  Perdagangan  dalam  Era Globalisasi , Pendidikan  dan  Pelatihan  Commercial Properties ,  (Jakarta:  Depperindag  –  GAPPI,  24 September – 14 Oktober 1999), hal. 1.
kredit  properti  atau  penurunan  nilai  dalam kegiatan  lelang.  Seharusnya  bank  dan  atau Panitia Lelang (KP3N/BUPLN) tanpa laporan penilai yang benar-benar profesional dan  independen  tidak  boleh  mencairkan kredit dan melelang tanpa laporan penilai.
Dalam praktek  di Indonesia  saat ini, perusahaan  jasa  penilai  sebagai  lembaga yang  dipercayakan untuk mengadakan penilaian  atas  nilai  riil  dari  kekayaan  atau harta  benda  untuk  berbagai  keperluan transaksi  perdagangan  juga  menghadapi berbagai permasalahan, baik yang berdimensi  ekonomi,  maupun  hukum. 3 Lelang atau Penjualan dimuka umum adalah suatu  penjualan  barang  yang  dilakukan didepan  khalayak  ramai  dimana  harga barang-barang  yang  ditawarkan  kepada pembeli setiap saat semakin meningkat. 4 Selain  itu,  pasal  1 Vendu  Reglement (VR)  yang  merupakan  aturan  pokok  lelang yang dibawa oleh belanda menyebutkan:
“ penjualan  umum  (lelang)  adalah penjualan  barang-  barang  yang dilakukan  kepada  umum  dengan penawaran  harga  yang  meningkat atau dengan pemasukan harga dalam sampul  tertutup,  atau  kepada  orang- orang yang diundang atau
sebelumnya diberitahu mengenai pelelangan  atau  penjualan  itu,  atau diizinkan untuk ikut-serta, dan diberi kesempatan  untuk  menawar  harga, menyetujui  harga  yang  ditawarkan atau  memasukkan  harga  dalam sampul tertutup ”.
Rahmat  Soemitro  di  dalam  bukunya, yang  di  kutip  dari  Polderman  menyatakan bahwa  penjualan  umum  adalah  alat  untuk mengadakan  perjanjian  atau  persetujuan yang paling menguntungkan untuk si penjual dengan  cara  menghimpun  para  peminat. 5 Menurut  Peraturan  Menteri  Keuangan    RI No.  27  /PMK.06/2016  Tentang  Petunjuk Pelaksanaan  Lelang  menyebutkan  dalam Pasal  1  Ayat  (1)  : Lelang  adalah  penjualan barang  yang  terbuka  untuk  umum  dengan penawaran  harga  secara  tertulis  dan/  atau lisan yang semakin meningkat atau menurun
3 Joni  Emirzon, Kode  Etik  dan  Permasalahan Hukum  Jasa  Penilai  Dalam  Kegiatan  Bisnis  di Indonesia ,  (Jurnal  manajemen  &  Bisnis  Sriwijaya. 2005) hal. 1.
4 Salim HS, Perkembangan Hukum Jaminan di Indonesia ,  (Jakarta:  Rajawali  Pers,  2011),  hal. 239.
5 Rahmat  Soemitro, Peraturan  dan  Instruksi Lelang , (Bandung: PT. Eresco, 1987), hal. 106
untuk  mencapai  harga  tertinggi,  yang didahului dengan Pengumuman Lelang.
Penjual atau pihak yang kepentingannya diwakili oleh penjual mempunyai  kepentingan  untuk  memperoleh harga  dengan  nilai  yang  maksimum,  dan menjadi keadilan bagi pemilik barang untuk memperoleh  hasil  pencairan  barang,  yang mana  hak-hak  pemilik  dan  pihak  yang berwenang terjamin. Hal tersebut
mengurangi resiko timbulnya gugatan perdata  mengenai  harga  lelang  yang  tidak wajar,  yang  pada  akhirnya  mengurangi kemungkinan hak-hak pembeli lelang terganggu  oleh  pembatalan  suatu  lelang yang  telah  dilaksanakan  oleh  putusan pengadilan  berdasarkan gugatan  harga lelang tidak wajar karena terlalu rendah. 6
Selama  ini  jasa  perusahaan  penilai belum  digunakan  secara  maksimal  oleh berbagai kalangan, terutama kalangan perbankan,  dan  banyak  pihak  menempatkan laporan  penilaian  sebagai  pelengkap  saja agar  proposal  itu  tampak  layak  dan profesional. Padahal apabila penilai memberikan  laporan  penilaian  ( appraisal report ) secara obyektif dan profesional tidak akan  pernah  terjadi  praktek-praktek  yang menaikan harga ( mark up ) dalam pengajuan kredit  properti  atau  penurunan  nilai  dalam kegiatan lelang.
Salah  satu  rangkaian  prosedur  yang harus  dilengkapi  bank  kreditur  sebelum pelaksanaan  lelang  adalah  menetapkan  nilai limit lelang objek hak tanggungan. Berdasarkan  ketentuan  Pasal  44  ayat  (1) PMK  Nomor  27  Tahun  2016,  bank  kreditur menetapkan nilai limit berdasarkan penilaian oleh  penilai  atau  penaksiran  oleh  penaksir. Pasal  44  ayat  (2)  menyebutkan  bahwa penilai  merupakan  pihak  yang  melakukan penilaian  secara  independen  berdasarkan kompetensi  yang  dimilikinya.  Pasal  44  ayat (3)  disebutkan  tentang  pengertian  penaksir, yaitu  pihak  yang  berasal  dari  penjual  (bank kreditur), yang melakukan penaksiran berdasarkan metode
yang dapat
dipertanggungjawabkan  oleh  bank  kreditur, termasuk  untuk  benda  seni  dan  benda  antik atau  kuno.  Tentang  Nilai  Limit,  diatur  hal baru  bahwa  besarnya  Nilai  Limit  wajib ditetapkan  dengan  didasari  oleh  hasil penilaian dari Penilai Independen. Aturan ini sesuai  dengan  PMK  Nomor  27  Tahun  2016
6 Ria  Desmawati  Rianto,  Prija  Djatmika,  Siti Hamidah. Kajian  Yuridis  Pembatalan  Lelang  Eksekusi Karena  Nilai  Limit  Rendah .  Jurnal  Universitas Brawijaya.  hal. 5.
Pasal  45  yang  dalam  aturannya  hanya berlaku    untuk  jenis  lelang  Non  Eksekusi Sukarela  dengan  objek  lelangnya  berupa barang dan/atau bangunan dengan nilai limit paling  sedikit  Rp  l.000.000.000,00  (satu miliar rupiah), dan  lelang eksekusi Fiducia, dan  Lelang  Eksekusi  Harta  Pailit  dengan Nilai Limit paling sedikit Rpl.000.000.000,00  (satu  miliar  rupiah) dan/atau  jika  bank  kreditor  akan  ikut menjadi peserta pada Lelang Eksekusi Pasal 6  Undang-undang  Hak  Tanggungan  atau Lelang  Eksekusi  Fiducia.  Dalam  beberapa kasus,  timbul  keberatan  dan  gugatan  dari pihak  debitur  yang  mengeluhkan  nilai  limit objek  lelang  parate  eksekusi  yang  terlalu rendah. Direktorat Jenderal Kekayaan
Negara  (DJKN)  telah  menerima  2.458 gugatan di seluruh Indonesia, 1.500 diantaranya  adalah  terkait  lelang  eksekusi hak  tanggungan  dengan  pokok  perkara diantaranya  terkait  nilai  jual/harga  lelang yang  rendah.  Hal  ini  diperkuat  dengan  hasil penelitian  Purnama  Sianturi  pada  tahun 2008, bahwa salah satu karakteristik gugatan yang  diajukan  oleh  debitur  adalah  terkait harga lelang yang terlalu rendah. 7
Nilai limit adalah nilai  minimal yang ditetapkan  penjual  untuk  dicapai  dalam pelelangan sebagai dasar disahkannya pemenang  lelang.  Nilai  limit  diatur  dalam Pasal  43  sampai  50  PMK  Nomor  27  Tahun 2016  yang  menyatakan  bahwa  nilai  limit yang ditetapkan oleh penjual harus berdasarkan  penilaian  dari  penilai,  dan menurut Pasal 21 Vendu Reglement Staatsblad tahun  1908  nomor  189  juga merupakan  salah  satu  persyaratan  penjual. Pada  dasarnya  nilai  limit  tidak  bersifat rahasia dan dicantumkan dalam pengumuman,  tetapi  bisa  saja  apabila dilakukan sebaliknya, sesuai dengan keinginan  penjual.  Bila  tidak  rahasia,  nilai limit  diumumkan  dalam  pengumuman, sedangkan  bila  rahasia,  nilai  limit  diberikan kepada Pejabat Lelang sebelum pelaksanaan lelang.  Pasal  37  ayat  (2)  PMK  Nomor  93 Tahun  2010  mengatakan  bahwa,  Untuk lelang  eksekusi,  lelang  non  eksekusi  wajib dan lelang non eksekusi sukarela atas barang tidak  bergerak  nilai  limit  wajib  bersifat terbuka,  yaitu  dengan  diumumkan  jumlah
7 Purnama  Sianturi  dalam  Abdul  Khalim, Perbuatan Melawan Hukum dalam Gugatan
Pelaksanaan Lelang di KPKNL , dikutip dari https://www.djkn.kemenkeu.go.id/artikel/detail/perbuat an-melawan-hukum-dalam-gugatanpelaksanaan-lelang- kpknl, diakses tanggal 15 Maret 2016.
harga  limitnya,  dengan tujuan  untuk menghindari masalah di kemudian hari. 8 Dalam  melakukan  tugasnya,  jasa penilai  bersandar  pada  Standar  Penilaian Indonesia  (SPI)  dan  Kode  Etik  Penilaian Indonesia  (KEPI),  hal  ini  sama  halnya dengan  Kode  Etik Kedokteran,  Kode  Etik Advokad dan sebagainya, seolah-olah pekerjaan  jasa  penilai  bersandar  pada tanggung  jawab  moral  belaka,  padahal akibat dari penilaian tersebut dapat merugikan  secara  materil  pada  si  pemilik asset  dan  atau  orang  lain. 9 Sebagaimana pernyataan  Faisal  Basri  :    “Rekayasa keuangan  yang  merugikan  negara  dan masyarakat,  khususnya  investor  –  investor kecil,  dilakukan  berulangkali  oleh  para pemilik  dan  pengelola  korporasi  tanpa sanksi yang berarti. Para penasihat keuangan,  perusahaan  jasa  penilai,  dan auditor  bisa  melakukan  apa  saja  sesuai dengan keinginan nasabahnya asalkan dibayar mahal”. 10
Secara  yuridis  banyak  sekali  hasil penilaian  jasa  penilai  merupakan  pendapat atau  rekomendasi  bagi  si  pengguna  jasa untuk  melakukan  tindakan  lebih  lanjut, misalnya  asset  yang  akan  dilelang  barang agunan.
Timbulnya
permasalahan- permasalahan  tersebut  disebabkan  adanya perbedaan  penilaian  di  antara  para  pihak dalam  menentukan  nilai  limit  asset    serta motif-motif lain. Namun yang jadi persoalan jika  agunan  yang  diserahkan  debitur  kepada bank  nilainya  tidak  sesuai  dengan  nilai sesungguhnya  yaitu  penilaian  dari  pihak appraisal terhadap  agunan  yang  telah dilakukan  penilaiaan  yang  nilainya  dibawah harga  pasar.  Hal  itu  bisa  menyebabkan kerugian  bagi  debitur  setelah  terjadinya lelang jaminannya di bank. Padahal disinilah pentingnya fungsi penilai aset ( appraisal ).
Dalam melakukan kegiatannya, penilaian  dilakukan  dengan  memperhatikan
Standar  Penilaian  Indonesia,  Kode  Etik Penilai  Indonesia,  Kode  Etik  Perusahaan Penilai  Indonesia,  dan  aturan  hukum  yang berhubungan dengan objek penilaian. Penilaian  yang  dilakukan  secara  objektif tanpa  ada  maksud  dan  tujuan  yang  negatif
8 S.Mantay  borbir, Kompilasi  Sistem  Hukum Pengurusan  Piutang  dan  Lelang  Negara,  Penerbit Pustaka bangsa (Jakarta: Press, 2004), Hal. 35.
9 Joni Emirzon, Kode Etik dan Permasalahan Hukum Jasa Penilai Dalam Kegiatan Bisnis di Indonesia , ( Jurnal manajemen & Bisnis Sriwijaya, 2005), hal. 3. 10 Faisal Basri, Kita Harus Berubah , Jakarta: Kompas, 2005, hal. 200.
inilah  yang  harus  dilakukan  oleh  penilai ( appraisal ), maupun perusahaan jasa penilai agar hasilnya bisa diterima pemakai jasa dan pihak  ketiga.  Sebagai  badan  hukum, perusahaan jasa penilai mempunyai tanggung  jawab  hukum  atas  hasil  penilaian yang dilakukan oleh penilai yang ditunjuknya  baik  kepada  kliennya  maupun kepada pihak ketiga yang bersangkutan yang akan  memberikan  perlindungan  hukum  atas atas  para  pihak  yang  melakukan  perjanjian tersebut  hal  ini  sesuai  dengan  peraturan hukum  yang  berlaku.  Begitu  juga  penilai publik, sebagai penilai yang harus mematuhi Standar  Penilaian  Indonesi  dan  kode  etik harus  bisa  mempertanggung  jawabkan  hasil daripada penilaiannya.
Disini  penulis  hanya  menyoroti tentang  wewenang  dan  tanggung  jawab hukum  tim  penilai  publik  ( appraisal )  atas nilai  suatu  objek  yang  dibebani  hak tanggungan. Analisis hukum tersebut difokuskan  dalam  mengetahui  tindakan- tindakan  dalam  penetapan  nilai  limit  rendah pada  lelang  eksekusi  hak  tanggungan  dapat dipergunakan  sebagai  dasar  pertimbangan menentukan  adanya  tanggung  jawab  hukum atau  tidak  dalam  penetapan  nilai  limit rendah.
Berdasarkan  latar  belakang  diatas maka dapat dirumuskan permasalahan penelitian sebagai berikut:
1. Bagaimanakah wewenang tim penilai ( appraisal ) dalam menentukan  nilai  limit  lelang  hak tanggungan?
2. Bagaimanakah  bentuk  tanggung jawab hukum tim penilai ( appraisal ) terhadap hasil
penentuan  nilai  limit  lelang  hak tanggungan?
3. Bagaimanakah  upaya  hukum  jika ada pihak yang keberatan atas hasil penilaian tim penilai ( appraisal )?
Sesuai  rumusan  masalah  tersebut diatas maka tujuan penelitian ini adalah:
1. Untuk  mengetahui  wewenang  tim penilai  ( appraisal )  dalam  menentukan nilai limit lelang hak tanggungan.
2. Untuk  mengetahui  bentuk  tanggung jawab  hukum  tim  penilai  ( appraisal ) terhadap  hasil  penentuan  nilai  limit lelang hak tanggungan.
3. Untuk  mengetahui  upaya  hukum  jika ada  pihak  yang  keberatan  atas  hasil penilaian tim penilai ( appraisal ).

## I. METODE
Penelitian  ini  menggunakan  jenis penelitian hukum normatif. Penelitian hukum normatif merupakan  penelitian hukum yang dilakukan dengan cara meneliti bahan pustaka atau data sekunder. 11
Penelitian  ini  disusun  berdasarkan pendekatan  perundang-undangan  ( statute approach ), pendekatan konsep dan pendekatan  kasus  ( case  approach ),  yang didukung  dengan  bahan  hukum  primer berupa  peraturan  perundang-undangan  yang berlaku  dan  bahan  hukum  sekunder  berupa buku-buku  hukum  yang  relevan  dengan  isu hukum serta bersifat deskriptif analitis.
Bahan  hukum  yang  dipergunakan pada  tesis  ini  adalah  bahan  hukum  primer dan  bahan  hukum  sekunder.  Bahan  hukum primer  adalah  bahan  hukum  yang  sifatnya menjelaskan  berupa  perturan  perundang- undangan,  terdiri  atas:  Kitab  Undang- undang  Hukum  Perdata  (KUHPerdata), Undang-undang No. 10 Tahun 1998 tentang Perubahan  Undang-undang  No.  7  Tahun 1992 tentang Perbankan. Selanjutnya disebut Undang-Undang Perbankan, Undang- undang Lelang ( Vendu Reglement, Ordonantie 28  Februari  1908 Staatsblad 1908:189  sebagaimana  telah  beberapa  kali diubah  terakhir  dengan Staatsblad 1941:3), Undang-undang  Nomor  4  Tahun  1996 tentang Hak Tanggungan atas Tanah besreta Benda-benda  yang  berkaitan  dengan  Tanah, Peraturan Menteri Keuangan Nomor 101/PMK.01/2014  Tentang  Penilai  Publik, Peraturan Menteri Keuangan Nomor 27/PMK.06/2016 Tentang Petunjuk Pelaksanaan  Lelang,  Peraturan  Direktur Jenderal  Kekayaan  Negara  Nomor  Per- 03/Kn/2010 Tentang Petunjuk Teknis
Pelaksanaan Lelang. Bahan hukum sekunder merupakan bahan hukum yang berupa buku- buku  literatur,  catatan  ilmiah,  karya  ilmiah dan  berbagai  media  cetak  yang  berlaku  dan ada  kaitannya  dengan  permasalahan  yang sedang dibahas.

## PEMBAHASAN
Wewenang Tim Penilai ( Appraisal ) dalam Menentukan  Nilai  Limit  Lelang  Hak Tanggungan
Wewenang merupakan lingkup tindakan  hukum  publik,  lingkup  wewenang
11 Soerjono  Soekanto,  Sri  Mamuji, Penelitian Hukum  Normatif  Suatu  Tinjauan  Singkat ,  Rajawali Press, Jakarta, 1985, hal. 13.
pemerintahan, tidak hanya meliputi wewenang  membuat  keputusan  pemerintah ( bestuur ),  tetapi  meliputi  wewenang  dalam rangka  pelaksanaan  tugas,  dan  memberikan wewenang serta distribusi wewenang utamanya ditetapkan dalam peraturan perundang-undangan. 12 Pengertian kewenangan menurut Marbun, dalam hal ini Marbun  membedakan  pengertian  antara kewenangan dan wewenang yaitu: “Kewenangan  ( authority,  gezag )  adalah kekuasaan  yang  diformalkan  baik  terhadap segolongan  orang  tertentu  maupun  terhadap sesuatu  bidang  pemerintahan  tertentu  secara bulat.  Sedangkan  wewenang  ( competence, bevoegdheid ) hanya mengenal bidang tertentu saja. Dengan demikian, kewenangan berarti kumpulan dari  wewenang-wewenang ( rechts  bevoegdheden ).  Jadi,  wewenang adalah kemampuan bertindak yang diberikan peraturan perundang-undangan untuk melakukan hubungan hukum. 13
Menurut  Polderman  yang  dimaksud lelang  adalah  alat  untuk  mengadakan perjanjian  atau  persetujuan  yang  paling menguntungkan  untuk  si  penjual  dengan cara  menghimpun  para  peminat.  Syarat utamanya adalah  menghimpun para peminat untuk  mengadakan  perjanjian  jual  beli  yang paling  menguntungkan  si  penjual. 14 Lelang sebagai  suatu  lembaga  hukum,  sudah  ada pengaturannya  dalam  peraturan  perundang- undangan  sejak  jaman  Pemerintah  Kolonial Hindia  Belanda,  peraturan  tersebut  terdapat pada Vendu  Reglement atau VR yang diumumkan  pada Staatsblad 1908  nomor 189  dan  perubahan  yang  masih  berlaku hingga  saat  ini.  Prosedur  lelang  merupakan rangkaian perbuatan-perbuatan yang dilakukan sebelum lelang dilaksanakan, saat lelang  dilaksanakan  dan  setelah  lelang dilaksanakan.  Hal-hal  yang  perlu  dalam prosedur  lelang  adalah  permohonan  lelang, waktu  dan  tempat  lelang,  pengumuman lelang,  uang  jaminan,  penawaran  serta
12 Prajudi  Atmosudirdjo, Hukum  Administrasi Negara , Ghalia Indonesia, Jakarta, 1981, hal. 78. 13 Kamal Hidjaz, Efektivitas Penyelenggaraan Kewenangan Dalam SistemPemerintahan  Daerah  di  Indonesia, Pustaka Refleksi, Makasar, 2010, hal. 35.
14 Rochmat  Soemitro, Peraturan dan  Instruksi Lelang:  Stb.08-189  Peraturan  Lelang/Vendureglement (Penjualan  di  muka  umum  di  Indonesia)  sebagaimana telah  diubah  dengan  Stb.  40-56  jo.  Stb  41-3 ,  Eresco, Bandung, 1987, hal. 106.
pembayaran  harga  lelang,  bea  lelang  dan penyetoran. 15 Selain itu, hal penting dalam pelaksanaan lelang yang sering
menimbulkan  sengketa  adalah  nilai  limit. Nilai  limit  adalah  harga  minimal  barang yang  akan dilelang  dan  ditetapkan  oleh penjual/pemilik  barang.  Tujuan  menentukan nilai  limit  sebagai  patokan  nilai  minimal pada  penjualan  lelang  bermaksud  untuk menetapkan  batas  harga  terendah  yang dapat disetujui dan dibenarkan penjual. 16 Hal yang  perlu  diperhatikan  dalam  Agunan merupakan tindakan pencegahan atau antisipasi terhadap segala sesuatu yang akan merugikan  keuangan  bank  dan  tingkat kesehatan  bank  selalu  dilakukan  dengan prinsip kehati-hatian. Pemberian kepercayaan  kepada  debitur  atau  calon debitur  memang  tidak  mudah  perlu  banyak hal  yang  harus  dipertimbangkan.  Jaminan merupakan  salah  satu  pertimbangan  dalam memberikan  fasilitas  kredit  kepada  debitur. Bank sebelum menerima suatu jaminan atau aset  perlu  memperhatikan  hal-hal  terkait agar  tidak  terjadi  kegagalan  pada  saat melakukan  eksekusi  agunan  tersebut  untuk diproses  lebih  lanjut  karena  adanya  pihak lain  yang  mungkin  saja  mengakui  bahwa jaminan  yang  berupa  suatu  aset  tersebut merupakan miliknya yang sah. 17 Menurut  SPI  2007,  pada  umumnya pihak  pemberi  pinjaman  menggunakan  nilai pasar  dalam  penilaian  properti  sebagai agunan.  Bank  sebagai  pihak  pemberi pinjaman  menentukan  nilai  agunan  dengan memperhatikan beberapa hal sebagai berikut:
1. Penetapan  nilai  agunan  kredit  harus didasarkan  pertimbangan  atas  5  (lima) unsur,  yaitu  unsur  penilain,  pengikatan, penguasaan, pengamanan,
dan pemanfaatan
2. Penilain  agunan  kredit  harus  dilakukan secara obyektif, jujur, bertanggungjawab, dan  menyajikan  suatu  nilai  yang  wajar. Kewajaran  nilai  tersebut  dapat  diketahui dengan
mempergunakan empat ukuran/nilai,  yaitu:  nilai  pasar  wajar, nilai  likuiditas,  proyeksi  nilai  pasar wajar, proyeksi nilai nilai likuiditas.
15 Purnama  Tioria, Perlindungan  Hukum Terhadap Pembeli Barang Jaminan Tidak
Bergerak Melalui  Lelang, Mandar  Maju,  Bandung, 2013, hal. 84-92.
16 Ibid , hal.147
17 Mariam  Darus, Aneka  Hukum  Bisnis , Alumni, Bandung, 2007, hal. 17.
Berdasarkan  Pasal  1  ayat  (2)  PMK Nomor  101  Tahun  2014  Tentang  Penilai Publik,  yang  dimaksud  penilai  adalah seseorang  yang  memiliki  kompetensi  dalam melakukan kegiatan penilaian, yang sekurang-kurannya  telah  lulus  pendidikan awal  penilaian.  Dalam  rangka  mendukung perekonomian  yang  sehat  dan  efisien, diperlukan keputusan oleh pelaku ekonomi , baik  masyarakat,  pelaku  bisnis  maupun pemerintah yang tepat dan didasari pertimbangan  profesional.  Bahwa  hasil penilaian merupakan bagian dari pertimbangan  profesional  yang  memberikan kontribusi penting. Sedangkan yang dimaksud  penilai  publik  merupakan  penilai yang  telah  memperoleh  izin  dari  Menteri untuk  memberikan  jasa  sebagaimana  diatur dalam PMK Nomor 101 Tahun 2014.
Pada  prinsipnya  penilai  internal bank dan penilai independen dalam melakukan penilaian jaminan kredit berpedoman  pada  peraturan  yang  berlaku yaitu  Standar  Penilaian  Indoensia  (SPI). Penilai  internal  bank  dalam  melakukan penilaian  jaminan  kredit  melalui  proses pengelompokan  jenis  kredit  yang  diberikan sehingga  dapat  menentukan  jaminan  kredit yang  dapat  diterima  oleh  bank.  Penilai independen melakukan penilaian berdasarkan lingkup penugasan yang diberikan  dengan  melakukan  identifikasi setiap data yang diperlukan. Pada praktiknya seringkali terjadi persoalan mengenai penetapan  nilai  limit,  contohnya  banyak ditemukan  Kreditor  menetapkan  nilai  limit barang  jaminan  hak  tanggungan  tersebut dibawah  harga  yang  wajar  bahkan  sering ditemukan kreditor menjual jaminan tersebut bukan  menggunakan  nilai  likuidasi  yang sesungguhnya namun nilai utang. 18
Banyak  dari  para  pihak  pemilik barang  jaminan  (debitor)  merasa  dirugikan karena  penetapan  nilai  limit  yang  sangat jauh  dari  harga  pasar  dan  tanpa  adanya pemberitahuan kepada pihak pemilik barang jaminan  (debitor).    Pada  saat  bank  meminta jaminan  atas  hutang  yang  diberikan  kepada debitur, umumnya bank hanya akan memberikan  pinjaman  sebesar  80%  dari nilai  jaminanya  tersebut.  Sangat  tidak mungkin  apabila  setelah  beberapa  tahun kemudian  harga  jaminan  tersebut  turun sangat  drastis,  kecuali  jika  tanah  tersebut
18 https://www.djkn.kemenkeu.go.id/artikel/bac a/5097/Perbuatan-Melawan-Hukum-dalamGugatan- Pelaksanaan-Lelang-di-KPKNL.html diakses pada tanggal 19 Juni 2019 Pukul 14:18 WIB.
merupakan  tanah  sengketa,  bangunan  yang tidak  terawat  atau  hal-hal  lain  yang mempengaruhi  penurunan  harga  tanah  dan bangunan. Penetapan nilai limit yang sangat jauh  dari  harga  pasar  terjadi  karena  ada beberapa kasus ditemukan bahwa tim penilai menetapkan nilai limit obyek hak tanggungan  (barang  lelang)  dengan  nilai likuidasi. Menurut penulis alasan tim penilai menggunakan  nilai  likuidasi  sebagai  nilai limit  ialah  permintaan  dari  pihak  bank  agar menggunakan  ukuran  yang  pertama  yaitu nilai likuidasi dan yang terjadi pada awalnya menetapkan  nilai  limit  diatas  nilai  likuidasi namun pada saat pelelangan tidak ditemukannya  pembeli  lelang,  maka  pada saat  lelang  ulang  harga  nilai  limit  tersebut terus diturunkan hingga
ditemukan pemenang/pembeli  lelang  dengan  terus diadakan  lelang  ulang  hal  ini  akan  sangat memperlama  proses  pengembalian  utang debitor.  Alasan  lainnya  ialah  karena  nilai pasar  biasanya  digunakan  sebagai  rujukan pada  saat  terjadi  jual  beli  pada  saat  itu  juga dan  adanya  kehendak  antara  pihak  pembeli dan  penjual  dan  alasan  lainnya  ialah  karena dalam Peraturan Menteri Keuangan mengenai  Petunjuk  Pelaksanaan  Lelang tidak  diatur  mengenai  penetapan  nilai  limit harus  menggunakan  nilai  pasar  terlebih dahulu atau tidak.
Dengan  tidak  adanya  aturan  yang mengatur  mengenai  penetapan  nilai  limit terlebih  dahulu  harus  menggunakan  nilai pasar  atau  tidak  dan  tidak    diperiksanya kembali  nilai  limit  oleh  KPKNL  menurut analisis  penulis,  hal  ini  merupakan  celah yang sering digunakan oleh pemohon lelang untuk menentukan nilai limit dibawah harga wajar  atau  sesuai  dengan  nilai  likuidasi. Obyek  hak  tanggungan  yang  dilelang dengan  nilai  likuidasi  yang  mana  harganya menjadi lebih murah, pihak bank beranggapan  akan  lebih  mudah  menemukan pemenang/pembeli  lelang  dan  utang  debitor segera terlunaskan. Berdasarkan PMK Nomor 27 Tahun  2016  tentang  Petunjuk  pelaksanaan lelang  bahwa  dalam  rangka  meningkatkan pelayanan lelang, serta mewujudakan pelaksanaan  lelang  yang  lebih  efisien, efektif,  transparan,  akuntabel,  adil  dan menjamin  kepastian  hukum  disebutkan bahwa  lelang  eksesuksi  hak  tanggungan yang  nilai  limitnya  paling  sedikit  Rp. 1.000.000.000  (satu  miliar  rupiah)  penilaian nilai  limitnya  harus  berdasarkan  laporan penilaian  dari  penilai  ( appraisal )  secara
tertulis.  Nilai  limit  adalah  harga  minimal barang  yang  akan  dilelang  dan  ditetapkan oleh penjual. Penjual dalam hal menentapkan harga minimal barang berdasarkan penilaian dari penilai
( appraisal ).  Hal  ini  tedapat  dalam  pasal  43 PMK  Nomor  27  Tahun  2016  tentang Petunjuk Pelaksanaan Lelang yang menerangkan  bahwa  setiap  pelaksanaan lelang  disyaratkan  adanya  nilai  limit  yang penetapan  nilai  limit  menjadi  tanggung jawab penjual dan penjual dalam menentukan  nilai  limit  harus  berdasarkan laporan penilaian dari pihak yang berwenang menilai  suatu  obyek  lelang,  wewenang tersebut dimiliki oleh tim penilai ( appraisal ) yang tertera dalam pasal 44 PMK Nomor 27 Tahun  2016  tentang  Petunjuk  Pelaksanaan Lelang.
Bentuk  Tanggung  Jawab  Hukum  Tim
Penilai ( Appraisal ) Terhadap Hasil Penentuan  Nilai  Limit  Lelang  Hak Tanggungan
Tanggung  jawab  adalah  suatu akibat  lebih  lanjut  dari  suatu  sikap  tindak yang harus dilunasi oleh setiap pribadi yang telah bersikap tindak, dalam hal: 19
1. Orang  tersebut  memang  sudah  mampu untuk bersikap dan bertindak sendiri,
2. Orang tersebut memang harus dimintai tanggung  jawab  atas  perbuatannya, dalam arti :
a.  Ia  bukanlah  orang  yang  belum dewasa,
b.  Ia  bukanlah  orang  dewasa  yang dibawah pengampuan ( curatele ), c.  Ia  bukan  orang  dewasa  yang  berada di bawah kekuasaan pihak lain Menurut  hukum  tanggung  jawab adalah  suatu  akibat  atas  konsekuensi kebebasan  seorang  tentang  perbuatannya yang  berkaitan  dengan  etika  atau  moral dalam melakukan suatu perbuatan. 20
Menurut  Kamus  Besar  Bahasa  Indonesia (KBBI)  tanggung  jawab  adalah  kewajiban menanggung  segala  sesuatunya  bila  terjadi apa-apa  boleh  dituntut,  dipersalahkan,  dan diperkarakan. 21 Dalam kamus hukum, tanggung  jawab  adalah  suatu  keseharusan
19 Purnadi  Purbacaraka  dan  Ridwan  Halim, Filsafat Hukum dalam Tanya Jawab , Rajawali, Jakarta, 1983, hal. 24.
20 Soekidjo  Notoatmodjo, Etika  dan  Hukum Kesehatan , Rineka Cipta, Jakarta, 2010, hal. 28.
21 WJS.  Poerwadarminta, Kamus  Umum Bahasa  Indonesia ,  Perum  Penerbitan  dan  Percetakan Balai Pustaka, Jakarta, 1976, hlm. 1014
bagi  seseorang  untuk  melaksanakan  apa yang telah diwajibkan kepadanya. 22 Dalam  kaitannya  dengan  perbuatan hukum,  pertanggung  jawaban  hukum  dapat dibagi dalam beberapa macam yaitu ;
1. Pertanggung jawaban Perdata Dalam  hukum  perdata  istilah tanggung  jawab  lebih  sering  disebut dengan  tanggung  gugat.  Sedangkan tanggung  jawab  lebih  sering  digunakan dalam  hukum  pidana.  Menurut  hukum perdata  dasar  pertanggung  jawaban dibagi  menjadi  dua  macam,  yaitu kesalahan  dan  risiko.  Dengan  demikian dikenal  dengan  pertanggung  jawaban atas  dasar  kesalahan  ( lilability  without based on fault ) dan pertanggung jawaban tanpa  kesalahan  yang  dikenal  ( lilability without  fault )  yang  dikenal  dengan tanggung  jawab  risiko  atau  tanggung jawab  mutlak  ( strick  liabiliy ) 23 Prinsip dasar  pertanggung  jawaban  atas  dasar kesalahan mengandung arti bahwa seseorang  harus  bertanggung  jawab karena  ia  melakukan  kesalahan  karena merugikan orang lain. Sebaliknya prinsip tanggung  jawab  risiko  adalah  bahwa konsumen  penggugat  tidak  diwajibkan lagi melainkan produsen tergugat langsung  bertanggung  jawab  sebagai risiko  usahanya.  Menurut  pasal  1365 KUHPerdata,  maka  yang  dimaksud dengan  perbuatan  melanggar  hukum adalah  perbuatan  yang  melawan  hukum yang  dilakukan  oleh  seseorang  yang karena  salahnya  telah  menimbulkan kerugian bagi orang lain. Dari ketentuan tersebut,  ada  4  (empat)  unsur  perbuatan melawan hukum atau melanggar hukum, yaitu:
1)  adanya  perbuatan  yang  melawan hukum ( onrecht matigedaad );
2) harus ada kesalahan;
3) harus ada kerugian yang ditimbulkan;
4)  adanya  hubungan  kausal  antara perbuatan melawan hukum dan kerugian. Tim penilai ( appraisal ) melakukan  penilaian  untuk  menentukan nilai  limit  terhadap  obyek  lelang  karena adanya  permintaan  dari  bank  atau penjual.  Antara  bank  dengan  tim  penilai terjadi sebuah
perjanjian yang menimbulakan  kewajiban  yang  harus
22 Andi Hamzah, Kamus Hukum , Ghalia Indonesia, 2005,
23 Titik Triwulan dan Shinta Febrian, Perlindungan Hukum bagi Pasien , Prestasi Pustaka, Jakarta, 2010, hlm. 49.
dilaksanakan  oleh  pihak  bank  maupun tim  penilai.  Semua  subyek  hukum  dapat dikenankan pertanggung jawaban hukum seandainya  terbukti,  demikian  juga  tim penilai ( Appraisal )   yang telah  membuat laporan  nilai  limit.  Pada  dasarnya pertanggung  jawaban  perdata  bertujuan untuk  memperoleh  kompensasi  atas kerugian  yang  diderita,  disamping  untuk mencegah  terjadinya  hal-hal  yang  tidak diinginkan.  Jadi  apabila  pemakai  jasa menderita  kerugian  akibat  kesalahan dalam  menjalankan  penilaian  nilai  limit, maka pemakai jasa dapat menuntut ganti rugi.
2. Pertanggung jawaban Pidana Dalam  hukum  pidana,  prinsip
pertanggungjawaban pidana dapat ditemui  dalam  Pasal  2  Kitab  Undang- Undang Hukum Pidana (yang selanjutnya  disingkat  KUHP),  bahwa “ketentuan  pidana  dalam  perundang- undangan  Indonesia  diterapkan  bagi setiap  orang  yang  melakukan  sesuatu tindak  pidana  di  Indonesia”.  Menurut W.P.J. Pompe seperti yang dikutip dalam Bahan Ajar Hukum Pidana pada Fakultas Hukum  Universitas  Sam  Ratulangi Manado (2009: 1), hukum pidana adalah keseluruhan  peraturan  hukum  yang menentukan  perbuatan-perbuatan  apa yang seharusnya dipidana dan pidana apa yang  seharusnya  dikenakan.    Sama halnya  pertanggung  jawaban  perdata, pertanggung jawaban pidana dapat dikenakan  akan  tetapi  hanya  terhadap personal  penilai  yang  melaksanakan kegiatan penilaian. Pertanggung jawaban pidana  selalu  berhubungan  erat  dengan unsur kesalahan.
Sebagai contoh kasus  yaitu  kasus pemalsuan  surat  rekomendasi  untuk penentuan nilai limit lelang sebuah tanah di Prigen Pasuruan di Pengadilan Negeri Bangil. Terdakwa R. Achmanah Ruzzaly yang  merupakan  pimpinan  kantor  Jasa Penilai Publik di Jakarta melanggar pasal 263  ayat  1  tentang  tindak  pidana  berupa pemalsuan  suatu  surat.  Seorang  penilai dalam  melakukan  kegiatannya  harus memiliki integritas, kemandirian, kejujuran,  obyektivitas,  dan  independen untuk menentukan penilaian suatu aktiva.  Namun  demikian,  tidak  menutup kemungkinan ada penilai yang melakukan penilaian tidak sesuai dengan standar  penilaian,  atau  penilai  tersebut melakukan  kesalahan  –  kesalahan  atau
penyelewengan – penyelewengan praktek  profesi,  sehingga  merugikan masyarakat.  Perbuatan  ini  merupakan malpraktek profesi penilai.
3. Pertanggung jawaban Administratif
Pertanggung  jawaban  administratif merupakan  pertanggung  jawaban  yang dikenakan terhadap pelanggaran administrasi  atau  ketentuan  undang- undang  yang  bersifat  administratif.  Tim penilai  ( appraisal )  dapat  dikenakan sanksi administrasi bila terbukti melanggar,  hal  ini  ditentukan  dalam PMK  Nomor  101  Tahun  2014  Pasal  68, bahwa  Menteri  Keuangan  Republik Indonesia  dapat  mengenakan  sanksi administrasi baik kepada perusahaan jasa penilai  maupun  penilai  internal  yang melanggar  ketentuan  dalam  keputusan ini.  Sanksi  administrasi  diantaranya berupa  peringatan  tertulis,  pembatasan jasa penilaian objek tertentu, pembatasan pemberian bidang jasa tertentu, pembekuan izin atau pencabutan izin, hal ini  tergantung  dengan  besar  kecil pelanggaran  yang  dilakukan  dan  tidak harus dikenakan secara berurutan.
Sebelum  pengenaan  sanksi  administratif kepala pusat dapat memberikan
rekomendasi kepada penilai untuk melaksanakan kewajiban tertentu. Sanksi administratif berupa peringatan  tertulis  dikenakan  maksimum 3 (tiga) kali dalam jangka  waktu 2 (dua) tahun  terakhir.  Apabila  penilai  setelah mendapat peringatan
melakukan pelanggaran  ringan  lagi  berikutnya  akan dikenakan  sanksi  administratif  berupa pembekuan  izin  tidak  lagi  peringatan tertulis.  Sanksi  administratif  berupa pembekuan izin dikenakan paling banyak 2 (dua) kali dalam jangka waktu 5 (lima) tahun terakhir.
Disamping tanggung jawab hukum, tim  penilai  ( appraisal )  juga  bisa  dimintai tanggung  jawab  berdasarkan  Kode  Etik Penilai Indonesia (KEPI).
Upaya Hukum Jika Ada Pihak Yang Keberatan Atas Hasil Penilaian Tim Penilai ( Appraisal)
Dasar  hukum  lelang  obyek  Hak Tanggungan  adalah Pasal  6  UU  Hak Tanggungan yang berbunyi: “ Apabila
debitor cidera janji, pemegang Hak Tanggungan  pertama  mempunyai  hak  untuk menjual  obyek  Hak  Tanggungan  atas kekuasaan sendiri melalui pelelangan umum serta  mengambil  pelunasan  piutangnya  dari
hasil  penjualan  tersebut.” Jika  obyek  hak tanggungan  belum  dilelang  setelah  adanya laporan  penilaian  dari  tim  penilai,  yang bisa menghentikan lelang  adalah  gugatan dari pihak  ketiga.  Hal  ini  telah  diatur dalam Pasal 14 Peraturan Menteri Keuangan Nomor  27/PMK.06/2016  tentang  Petunjuk Pelaksanaan  Lelang,  dalam  hal  terdapat gugatan sebelum pelaksanaan lelang terhadap  objek  Hak  Tanggungan  dari pihak lain  selain  debitor/tereksekusi,  suami  atau istri debitor/tereksekusi yang terkait kepemilikan,  Lelang  Eksekusi  Pasal  6 Undang-undang  Hak  Tanggungan  tidak dapat dilaksanakan.
Banyak terjadi di masyarakat bahwa  harga  pembelian  terhadap  jaminan hak  tanggungan  menjadi  terlalu  rendah  dan tidak  wajar.  Dalam  PMK  Nomor  27  Tahun 2016 tidak mengatur secara spesifik prosedur  pengajuan  pembatalan  lelang setelah  lelang  dilaksanakan,  dalam  PMK hanya  menjelaskan  mengenai  pembatalan lelang  saat  lelang  sedang  berlangsung  atau setelah  lelang  dimulai  yang  terdapat  dalam PMK  Nomor  27  Tahun  2016 Pasal  31 menyebutkan:  “Pembatalan  lelang  setelah lelang  dimulai  hanya  dapat  dilakukan  oleh Pejabat  Lelang  dalam  hal:  (a)  keadaan memaksa ( force majeur ) atau kahar; atau (b) terjadi  gangguan  teknis  yang  tidak  bisa ditanggulangi pada pelaksanaan lelang tanpa kehadiran Peserta Lelang.” Sedangkan PMK
Nomor 27 Tahun 2016 Pasal 4 menyebutkan: “Lelang yang telah dilaksanakan  sesuai  dengan  ketentuan  yang berlaku, tidak dapat dibatalkan.”
Secara yuridis, gugatan pembatalan lelang  karena  penilaian  terhadap  nilai  limit dibawah harga pasar yang merugikan debitor dapat dilakukan selama penggugat dalam hal ini  pihak  yang  merasa  dirugikan  atas  hasil penilaian  tim  penilai  ( appraisal )  bisa membuktikan  adanya  pelanggaran  sesudah pelaksanaan lelang. Jika obyek hak tanggungan  sudah  dilelang ,  seorang  debitur secara  pribadi  dapat  mengajukan  gugatan perdata tentang jaminan yang sudah dilelang ke  pengadilan  karena  pada  prinsipnya pengadilan  tidak  boleh  menolak  suatu perkara  yang  diajukan  oleh  seseorang misalnya  debitur  mengajukan  gugatan  atas dilelangnya  jaminan  tersebut  ke  pengadilan karena rendahnya nilai limit yang ditetapkan oleh  tim  penilai.  Namun  demikian,  perlu ditelaah lebih lanjut mengenai dalil apa yang menjadi  dasar  pengajuan  gugatan  tersebut oleh  debitur,  yaitu  misalnya  utangnya
ternyata  belum  jatuh  tempo,  atau  ada perbuatan melawan hukum dalam pembuatan perjanjian pokok sebelum dilakukannya  pembebanan  hak  tanggungan, atau  hanyalah  merupakan  gugatan  yang sifatnya  untuk  menunda  atau  mengganggu dilaksanakan  pelelangan  jaminan  tersebut ( vexatious  litigation ).  Dari  beberapa  kasus yang  terjadi  seputar  gugatan  pembatalan lelang  atas  jaminan  yang  dibebani  dengan hak tanggungan, penulis menemukan adanya celah  hukum  bagi  debitur  untuk  menggugat pembatalan  lelang  hak  tanggungan  dengan dalil  misalnya  adanya  perbuatan  melawan hukum atau penyalahgunaan keadaan ( misbruik  van  omstadigheden) pada  waktu pembuatan perjanjian utang-piutang, sebagai perjanjian  pokoknya.  Selain  itu  yang  lebih penting  lagi  apabila  debitur  mengajukan gugatan pembatalan lelang karena nilai limit terlalu  rendah  yang  ditetapkan  oleh  tim penilai  ( appraisal )  debitur  harus  bisa membuktikan  bahwa  kerugian  yang  diderita disebabkan  oleh  perbuatan  penilai  yang menetapkan  nilai  limitnya  terlalu  rendah yang  tidak  sesuai  dengan  harga  pasaran jaminan  yang  dilelang  berdasarkan  laporan penilaian  yang  dibuat  oleh  tim  penilai ( appraisal). Sebagai contoh kasus yaitu putusan Pengadilan Negeri Kediri Nomor 61/Pdt.G/2012/PN.  Kdr  mengenai  gugatan perbuatan melawan hukum, dan dalam amar putusannya  Majelis  Hakim  memutuskan mengabulkan  gugatan  penggugat  sebagian dan  menyatak  tergugat  I,  tergugat  IV melakukan  perbuatan  melawan  hukum  yang merugikan  penggugat  dengan  pertimbangan hukum  adanya  pelanggaran  lelang  yang dilakukan  oleh  tergugat  I  sebagaimana ketentuan pasal 36 ayat (5) PMK Nomor 93 tahun 210 dimana seharusnya jika tergugat I selaku  kreditor  ikut  menjadi  peserta  lelang, maka  nilai  limit  harus  ditetapkan  oleh tergugat  I  berdasarkan  hasil  dari  penilai independen yang bukan berasal dari instansinya, sebagaimana juga dalam ketentuan Peraturan Direktur Jendral Kekayaan  Negara  Nomor  PER-03/KN/2010 pasal  18  yang  seharusnya  penilai  yang digunakan juga harus terdaftar pada Kementrian  Keuangan  Republik  Indonesia namun  tergugat  I  menggunakan  penilai internal  dari  instansinya  yang  dimana  nilai limit yang ditentukan terpaut jauh dari harga pasaran obyek sengketa yang dilelang.
PENUTUP
Berdasarkan penelitian dan pembahasan  yang  telah  penulis  uraikan, maka dapat dikemukakan beberapa kesimpulan sebagai berikut:
1. Wewenang  tim  penilai  ( appraisal ) dalam  menentukan  nilai  limit  lelang hak tanggungan terdapat dalam
Peraturan  Menteri  Keuangan  Nomor 27/PMK.06/2016  Tentang  Petunjuk
Pelaksanaan  Lelang  Pasal  44.  Dalam pasal tersebut disebutkan bahwa penjual  dalam  menentukan  nilai  limit harus berdasarkan penilaian dari penilai ( appraisal ), dan penetapan nilai limit  tidak  menjadi  tanggung  jawab KPKNL  atau  pejabat  lelang  kelas  II. Dalam  Peraturan  Menteri  Keuangan Nomor 27/PMK.06/2016 Tentang
Petunjuk  Pelaksanaan  Lelang  juga dijelaskan  bahwa  lelang  eksesuksi  hak tanggungan  yang  nilai  limitnya  paling sedikit  Rp.  1.000.000.000  (satu  miliar rupiah)  penjual  dalam  menentukan nilai  limit  harus  berdasarkan  laporan penilaian dari penilai ( appraisal ) secara  tertulis.  Namun  tidak  ada peraturan  yang  mengatur  mengenai penjual  harus  menggunakan  penilaian dari  penilai  ( appraisal )  yang  terdaftar pada  Kementrian  Keuangan  Republik Indonesia,  dalam  Peraturan  Direktur Jendral Kekayaan Negara Nomor PER- 03/KN/2010  tentang  Petunjuk  Teknis Pelaksanaan  Lelang  Pasal  18  hanya menyebutkan  bahwa  penjual  harus harus  menggunakan  penilaian  dari penilai  yang  sudah  terdaftar  pada
Kementrian Keuangan Republik
Indonesia dalam hal bank kreditur akan ikut menjadi peserta lelang pada lelang eksekusi hak tanggungan.
2. Tanggung  jawab  hukum  tim  penilai ( appraisal )  terhadap  hasil  penentuan nilai  limit  lelang  hak  tanggungan  bisa dibagi  menjadi  3  (tiga)  pertanggung jawaban  diantaranya  tanggung  jawab perdata, dimana tim penilai ( appraisal ) bisa dimintai pertanggung jawaban atas hasil penilaian nilai limit yang dinilainya  secara  perdata  dengan  cara debitur  bisa mengajukan  gugatan perbuatan melawan hukum atas kerugian yang dialaminya dan meminta ganti rugi terhadap tim penilai ( appraisal ).  Tanggung  jawab  pidana, sama  halnya  dengan  pertanggung jawaban  perdata  pertanggung  jawaban pidana juga bisa dikenakan akan tetapi
hanya  terhadap  personal  penilai  yang melaksanakan penilaian terhadap jaminan  hak  tanggungan  yang  akan dilelang.  Terakhir  yaitu  tanggung jawab administrasi, tim penilai ( appraisal )  dapat  dikenakan  sanksi administrasi  bila  terbukti  melanggar, hal  ini  ditentukan  dalam  PMK  Nomor 101  Tahun  2014  Pasal  68  diantara sanksi  administrasi  berupa  peringatan tertulis,  pembatasan  jasa  penilaian objek  tertentu,  pembatasan  pemberian bidang  jasa  tertentu,  pembekuan  izin atau pencabutan izin, hal ini tergantung dengan  besar  kecil  pelanggaran  yang dilakukan  dan  tidak  harus  dikenakan secara berurutan.
3. Upaya  hukum  jika  ada  pihak  yang keberatan  atas  hasil  penilaian  tim penilai ( appraisal ) sesudah pelaksanaan lelang yaitu dapat diajukannya gugatan pembatalan lelang dengan dalil misalnya adanya perbuatan melawan hukum dan debitur harus bisa membuktikan bahwa kerugian yang diderita disebabkan oleh hasil penilaian tim penilai ( appraisal ).

## II. DAFTAR PUSTAKA
Alberth  Yusuf  Tobogu. Peluang  dan Tantangan Usaha Jasa Perdagangan dalam  Era  Globalisasi , Pendidikan dan Pelatihan Commercial Properties .  Jakarta:  Depperindag  –
GAPPI.  24  September  –  14  Oktober
1999.
Andi Hamzah. 2005. Kamus Hukum . Ghalia Indonesia.
Faisal Basri. 2005. Kita Harus Berubah . Jakarta: Kompas.
Joni  Emirzon.  2005. Kode  Etik  dan
Permasalahan  Hukum  Jasa  Penilai Dalam  Kegiatan  Bisnis  di  Indonesia . Jurnal manajemen & Bisnis Sriwijaya. Joko Priyono, Model Schedule of Commitment  Bidang  Legal  Service  ( Jasa Hukum ) dalam  Rangka Pelaksanaan GATS (General Agreements On Trade in Service ) di Indonesia ,  (Semarang:    Fakultas Hukum  UNDIP,  Majalah  Masalah  –
Masalah  Hukum  ,Vol.  XXIX  No.  2/ April – Juni 2000)
Kamal Hidjaz. 2010. Efektivitas Penyelenggaraan Kewenangan Dalam SistemPemerintahan Daerah di Indonesia. Makasar: Pustaka Refleksi.
Mariam Darus. 2007. Aneka Hukum Bisnis . Bandung: Alumni.
Prajudi Atmosudirdjo. 1981. Hukum Administrasi Negara . Jakarta: Ghalia Indonesia.
Purnama Tioria. 2013. Perlindungan Hukum Terhadap  Pembeli  Barang  Jaminan
Tidak Bergerak Melalui Lelang.
Bandung: Mandar Maju.
Purnadi Purbacaraka dan Ridwan Halim. 1983. Filsafat Hukum dalam Tanya Jawab . Jakarta: Rajawali.
Purnama  Sianturi  dalam  Abdul  Khalim,
Perbuatan  Melawan  Hukum  dalam
Gugatan  Pelaksanaan  Lelang  di KPKNL , dikutip dari https://www.djkn.kemenkeu.go.id/art ikel/detail/perbuatan-melawan- hukum-dalam-gugatanpelaksanaan- lelang-kpknl,  diakses  tanggal  15 Maret 2016.
Rahmat  Soemitro.  1987. Peraturan  dan Instruksi  Lelang .  Bandung:  PT. Eresco.
Rochmat  Soemitro.  1987. Peraturan  dan Instruksi Lelang: Stb.08-189 Peraturan Lelang/Vendureglement (Penjualan di muka umum di Indonesia) sebagaimana telah diubah dengan  Stb.  40-56  jo.  Stb  41-3 .
Bandung: Eresco,
Ria  Desmawati  Rianto,  Prija  Djatmika,  Siti Hamidah. Kajian Yuridis Pembatalan Lelang  Eksekusi  Karena  Nilai  Limit Rendah . Jurnal Universitas Brawijaya. Salim  HS.  2011. Perkembangan  Hukum
Jaminan di Indonesia . Jakarta: Rajawali Pers.
S.Mantay  borbir.  2004. Kompilasi  Sistem Hukum  Pengurusan  Piutang  dan
Lelang  Negara,  Penerbit  Pustaka bangsa . Jakarta: Press.
Soekidjo  Notoatmodjo.  2010. Etika  dan Hukum  Kesehatan .  Jakarta.  Rineka Cipta,
Soerjono  Soekanto.  Sri  Mamuji.  1985. Penelitian  Hukum  Normatif  Suatu Tinjauan  Singkat .  Jakarta:  Rajawali Press.
Titik Triwulan dan Shinta Febrian. 2010. Perlindungan Hukum bagi Pasien . Jakarta: Prestasi Pustaka. WJS.  Poerwadarminta.  1976. Kamus  Umum Bahasa  Indonesia. Jakarta:  Perum
Penerbitan  dan  Percetakan  Balai Pustaka.