## KEWASPADAAN BANK DALAM PEMILIHAN AKAD PEMBIAYAAN KEPEMILIKAN RUMAH

## VIGILANCE BANK FINANCING IN SELECTING AKAD HOME OWNERSHIP
Fatin Fadhilah Hasib 1a , Noven Suprayogi 2b
1,a Program Studi Ekonomi Islam Fakultas Ekonomi dan Bisnis Universitas Airlangga, Jl Airlangga 4 Surabaya Kode Pos 60286
1,b Program Studi Ekonomi Islam Fakultas Ekonomi dan Bisnis Universitas Airlangga, Jl Airlangga 4 Surabaya Kode Pos 60286
E-mail: 1a fatin.fadhilah@gmail.com, 2b noven2005@gmail.com (Diterima oleh Dewan Redaksi: Agustus)
(Dipublikasikan oleh Dewan Redaksi: Desember)

## ABSTRACT
This study aims to find the reason of selecting contract for financing home ownership in syariah banks. The method used in this study is a qualitative research approach, using depth  interview.  The  results  of  this  study  indicate  that  the  risk  aspect  is  still  being  a consideration in choosing contract for financing home ownership. There are three risk that become considerations, the risk of mismatch in the cost of funds, credit risk, and marketing risk. Murabaha contract has the lower risks than the other contract. Besides, handling the risk of murabaha contract is also easier than the other contract.
Keywords : risk, house funding, murabaha, musyarakah mutanaqisah

## ABSTRAK
Penelitian  ini  bertujuan  untuk  menemukan  alasan  pemilihan  akad  pembiayaan kepemilikan  rumah  oleh  bank-bank  syariah.  Metode  yang  dilakukan  dalam  penelitian ini  adalah  dengan  pendekatan  penelitian  kualitatif,  menggunakan depth  interview dengan manajer bank. Hasil dari penelitian ini menunjukkan bahwa aspek risiko masih menjadi  pertimbangan  dalam  memilih  akad  pembiayaan  kepemilikan  kepemilikan rumah.  Terdapat  tiga  risiko  yang  menjadi  pertimbangan,  yaitu  risiko  mismatch  dalam cost of fund , risiko kredit dan risiko pemasaran. Akad murabahah memiliki risiko-risiko yang lebih rendah dibanding akad yang lainnya. Selain itu penanganan risiko dari akad murabahah juga lebih mudah dibanding akad yang lain.
Fadhilah  Hasib  Fatin.  Kewaspadaan  Bank  dalam  Pemilihan  Akad  Pembiayaan Kepemilikan Rumah. Jurnal Nisbah (2):  88 –100 .

## PENDAHULUAN
Layanan  perbankan  syariah  yang berhubungan  dengan  penyaluran  dana seperti  pemberian   pembiayaan  kepada nasabah,  dapat  dilakukan  dengan berbagai  bentuk  akad  sesuai  dengan kebutuhan  dari  nasabah  sendiri.  Salah satu bentuk pembiayaan yang diberikan kepada  nasabah  adalah  pembiayaan
konsumtif Pembiayaan konsumtif terbagi  dalam  beberapa  macam  produk yang  dapat  dibiayai,  mulai  dari  barang, mobil,  barang-barang  mewah,  sampai kepada kepemilikan rumah.
Yogaswara    (2010),  saat  ini  rumah sudah  menjadi  sebuah  kebutuhan manusia,  permintaanya  pun  dari  tahun ke  tahun  meningkat.  Jika  dilihat  dari semakin meningkatnya jumlah
penduduk,  ada  kemungkinan  terjadi keterbatasan  lahan,  sehingga  tren kenaikan permintaan rumah akan terus terjadi.    Tren  kenaikan  permintaan rumah  kemudian  dibaca  oleh  pihak bank, sehingga banyak pihak bank yang menawarkan  pembiayaan  kepemilikan rumah  dengan  menggunakan  berbagai jenis akad.
Penerapan  pembiayaan  kepemilikan rumah  di  bank  syariah dapat  dilakukan dengan  berbagai  akad,  seperti  akad murabaha,  akad  ijarah  muntahia bittamlik, dan akad musyarakah mutanaqisah.  Setiap  akad  memiliki karakteristik masing-masing yang menggambarkan kelebihan
dan kekurangannya.  Tabel  1.  meringkas jenis-jenis  akad  kepemilikan  rumah pada bank syariah di Indonesia.
Tabel 1. Jenis Akad Kepemilikan Rumah Nama Bank  Nama Produk Akad
Bank BTN UUS Syariah Pembiayaan KPR BTN iB Murabahah Bank Bukopin (Bank Syariah Bukopin) Pembiayaan iB Kepemilikan Rumah Murabahah Bank CIMB Niaga (CIMB Niaga Syariah) iB Home Ownership Financing Murabahah Bank Permata (Permata Bank Syariah) PERMATAKPR IB Murabahah dan IMBT Bank Jatim(Bank Jatim Syariah) KPR iB Griya Barokah Murabahah The Hongkong & Shanghai BC(HSBC Amanah) Home Plan iB Musyaraqah Mutanaqishah BNI Syariah Griya iB Hasanah Murabahah Bank Muamalat Indonesia Pembiayaan Hunian Syariah Murabahah dan Musyarakah Mutanaqishah Bank Pembiayaan Murabahah
Syariah Mandiri Griya BSM Pembiayaan Griya BSM Bersubsidi Murabahah Pembiayaan Griya BSM DP 0% Murabahah Bank Mega Syariah KPR Utama iB Murabahah BCA Syariah  KPR iB Murabahah BRI Syariah KPR BRISyariah iB Murabahah Bank Panin Syariah Pembiayaan Pemilikan Rumah PaS iB Murabahah dan Musyarakah Mutanaqishah Bank Syariah Bukopin Pembiayaan iB Kepemilikan Rumah Murabahah Bank Victoria Syariah Pembiayaan Murabahah Pemilikan Rumah Murabahah

## Sumber : Diolah hasil penelitian
Pembiayaan  pemilikan  rumah  di Indonesia umumnya masih menggunaan akad murabahah .  Akad murabahah merupakan  akad  yang  paling  diminati oleh  pihak  bank.  Menurut    Fatahullah (2008),  hal  tersebut  dikarenakan tingkat resiko pembiayaan mudharabah `dan musyarakah sangat tinggi  ( high risk ) dan pengembaliannya tidak  pasti.  Selain  itu,  menurut  Khan (2008:  54),  terdapat  beberapa  risiko yang  melekat  pada  model  pembiayaan syariah.
Terdapat beberapa akad kepemilikan  rumah  yang  berkembang akhir-akhir  ini,  yaitu:  akad murabahah, akad ijarah  muntahia  bittamlik dan akad musyarakah  mutanaqisah .  Dalam dalam  penelitian  ini  penulis    ingin mengetahui pemilihan akad-akad tersebut  oleh  bank  syariah.  Diduga pemilihan  akad  tersebut  dikarenakan rendahnya  risiko  yang  ditanggung  oleh bank.
Berdasarkan  latar  belakang  di  atas, maka rumusan masalah untuk penelitian  ini  adalah  ”Bagaimanakah
implikasi  manajemen  risiko  terhadap pemilihan  akad  pembiayaan  pemilikan rumah  pada  perbankan  syariah  di Surabaya?”. Untuk menjawab penelitian di atas maka harus dilakukan wawancara  kepada  pihak  manajemen perbankan  syariah  mengenai  apakah ada implikasi manajemen risiko terhadap pemilihan akad.

## MATERI DAN METODE
Pengertian Risiko
Kountur  (2008),  secara  sederhana risiko dapat diartikan sebagai kemungkinan kejadian yang merugikan. Khan  (2008),  risiko  dapat  didifinisikan sebagai perubahan atau perbedaan hasil yang  tidak  diharapkan.  Risiko  muncul ketika  terdapat  lebih  dari  satu kemungkinan,  dan  kemungkinan  akhir tidak  dapat  diprediksi.    Berdasarkan kedua definisi diatas, dapat disimpulkan bahawa risiko adalah adanya kemungkinan  terjadinya  perubahan atau perbedaan atas sesuatu yang tidak diaharapkan dan kemungkinan tersebut Tidak  dapat  diprediksi,  bahkan  dapat menimbulkan kerugian.

## Proses Manajemen Risiko
Kountur  (2008),  terdapat  beberapa tahapan dalam proses manajemen risiko atau  proses  pengelolaan  risiko atau proses  manajemen  risiko  dimulai dengan  Identifikasi  Risiko.  Hal  tersebut dilakasanakan  untuk  menghasilkan sesuatu  yang  disebut  dengan  Daftar Risiko.    Perusahaan  mengidentifikasi semua  jenis  risiko  yang  perlu  diketahui dan  memasukkannya  dalam  daftar risiko.  Perusahaan  mengidentifikasi semua  jenis  risiko  yang  perlu  diketahui dan  memasukkannya  dalam  daftar risiko.
Risiko-risiko  yang  ada  dalam  daftar risiko  tersebut  kemudian  diukur. Sehingga  proses  selanjutnya  adalah Pengukuran  Risiko.    Pengukuran  risiko
dilakukan  untuk  menghasilkan  Peta Risiko dan Status Risiko.
Status  risiko  adalah  ukuran  yang menunjukkan tingkatan risiko, sehingga dapat  diketahui  mana  risiko  yang  lebih berisiko dibanding dengan yang lain dan mana  yang  tidak  terlalu  berisiko  jika dibandingkan dengan risiko yang lain.
Peta risiko adalah gambaran sebaran risiko dalam suatu peta, sehingga dapat diketahui  dimana  posisi  risiko  dalam suatu  peta.  Dalam  peta  risiko  akan tampak  statusnya.  Berdasarkan  peta risiko  dan  status  risiko  tersebut kemudian dilakukan Penanganan Risiko. Penanganan risiko adalah agar dihasilkanya  usulan  untuk  menagani risiko-risiko yang terlah dipetakan.  Ada dua  strategi  dalam  penanganan  risiko, yaitu:  Preventif,  dan  Mitigasi.  Preventif dilakukan untuk menghindari terjadinya risiko. Mitigasi adalah stategi penanganan  risiko  yang  dimaksudkan untuk  memperkecil  dampak  yang ditimbulkan  dari  risiko.  Setelah  proses penanganan  risiko  dilakukan,  maka dilakukan  evalusi.  Tahap  ini  dilakukan untuk  memonitor  apakah  usulan  yang diajukan  dalam  tahap  penanganan risiko  telah  dilaksanakan  dengan  baik atau  tidak.  Dalam  tahap  evaluasi diperlukan  pula  peran  dari  internal audit sebagai pengawas internal.
Metode  yang  digunakan  dalam penelitian ini yaitu  penelitian kualitatif, dengan  pendekatan depth  interview .
Ruang lingkup dari penelitian ini adalah bank syariah yang menyediakan pembiayaan  rumah  menggunakan  akad syariah.  Batasan  dari  penelitian  ini adalah  untuk  mengetahui  adanya dugaan pemilihan akad-akad pembiayaan  rumah  pada  bank  syariah didasarkan  pada  aspek  risiko  yang mungkin  ditanggung  pihak  bank. Asumsi  dari  penelitian  ini  adalah  bank- bank yang diteliti menggunakan prinsip- prinsip  manajemen  risiko  dalam memilih  akad  pembiayaan  kepemilikan
rumah. Tujuan dari penelitian ini adalah untuk  mengetahui  alasan  pemilihan akad  pembiayaan  kepemilikan  rumah oleh  bank-bank  syariah.  Sementara urgensi  dari  riset  ini  adalah  untuk mengetahui  dasar  pemilihan  akad
kepemilihan  rumah  oleh  bank  syariah maka dapat disusun model penyusunan akad  dengan  berbasis  pada  manajemen risiko.
Gambar 1. Proses Pengelolaan Risiko Perusahaan dan Output yang Dihasilkan Sumber:  Kountur,  Ronny.  2008. Mudah  Memahami  Manajemen  Risiko  Perusahaan . Jakarta: Penerbit PPM.
Berikut  ini  adalah  pilihan  akad-akad yang  bisa  digunakan  pada  pembiayaan kepemilikan  rumah  di  perbankan syariah :

## 1. Murabahah
Menurut Haris (2007), secara etimologi murabahah berasal  dari  kata ribh ,  yang  berarti  keuntungan.  Sedakan dalam pengertian terminologis, murabahah adalah  jual  beli  barang seharga  barang  tersebut  ditambah keuntungan  yang  disepakati  antara penjual  dan  pembeli.  Dalam  perbankan syariah,  akad murabahah yang  umum digunakan  adalah  dengan  jenis bai’ bithaman  ajil, dimana  pada  jenis  ini pembayaran  dilakukan  secara  tangguh atau cicilan.
Murabahah dapat dibedakan menjadi dua macam., yaitu: (1) murabahah tanpa pesanan, dan (2)
murabahah berdasarkan  pesanan.  Sementara  itu
jika  dilihat  dari  cara  pembayarannya, murabahah dapat  dilakukan dengan cara tunai atau dengan cara tangguh.
2. Ijarah Muntahia Bittamlik
Akad  ini  merupakan  akad  sewa ( ijarah) dari  suatu  aset  riil,  yaitu pembeli rumah menyewa rumah yang telah  dibeli  oleh  pihak  bank,  dan diakhiri dengan perpindahan kepemilikan  dari  bank  kepada pemilik rumah.
Istilah akad ini tersusun dari dua kata, yaitu At-ta’jir / al- ijaaroh yang berarti sewa dan kata at-tamliik yang berarti  kepemilikan.  Maka  hali  ini disebut  dengan  persewaan  yang berujung  pada  kepemilikan,  dalam hal  ini  diharapkan  berujung  pada kepemilikan oleh nasabah.

## 3. Musyarakah Mutanaqisah
PROSES
OUTPUT IDENTIFIKASI RISIKO Usulan (Penanganan Risiko) 1. Peta Risiko 2. Status Risiko Daftar Risiko PENANGANAN RISIKO PENGUKURAN RISIKO EVALUASI
Menurut  Fatwa  DSN  No:  73/DSN-
MUI/XI/2008 tentang
Musyarakah Mutanaqisah , Musyarakah  Mutanaqisah adalah Musyarakah atau Syirkah yang kepemilikan  asset  (barang)  atau  modal salah  satu  pihak  ( syarik )  berkurang disebabkan  pembelian  secara  bertahap oleh  pihak  lainnya;  sementara Syarik adalah  mitra,  yakni  pihak  yang melakukan  akad syirkah ( musyarakah ); hishshah adalah  porsi  atau  bagian syarik  dalam  kekayaan musyarakah yang  bersifat musya’ ; musya’ adalah porsi  atau  bagian  syarik  dalam kekayaan musyarakah (milik  bersama) secara  nilai  dan  tidak  dapat  ditentukan batas-batasnya secara fisik.
Akad Musyarakah Mutanaqisah , pihak pertama  (syarik)  wajib  berjanji  untuk menjual  seluruh    hishshah-nya  secara bertahap  dan  pihak  kedua  (syarik) wajib  membelinya.  Sehingga  dapat disimpulkan bahwa
Musyarakah mutanaqisah  adalah  suatu  bentuk kerjasama  antara  dua  pihak  atau  lebih untuk memiliki rumah, dengan membagi  keuntungan  dan  kerugian sesuai  dengan  proporsi  awal  investasi pada  saat  akad musyarakah dilakukan. Dalam  pembiayaan  kepemilikan  rumah, bank bekerjasama dengan nasabah/pembeli rumah berbagi kepemilikan  akan  sebuah  rumah  yang diikuti dengan pembayaran kepemilikan setiap  bulannya  dan  perpindahan kepemilikan  sesuai  dengan  proporsi yang sudah dibayarkan.

## 4. Istisna wal Isthisna
Akad  lain  yang  dapat  digunakan dalam  pembiayaan  kepemilikan  rumah adalah  akad  Istisna.  Dalam  Fatwa  DSN- MUI  dijelaskan  bahawa  istisna’  adalah akad jual beli dalam bentuk pemesanan pembuatan  barang  tertentu  dengan kriteria  dan  persyaratan  tertentu  yang disepakati antara pemesan dan penjual. Pembayaran  untuk  akad  ini  dilakukan dengan angsuran.
Akad  ini  hampir  sama  dengan  akad murabahah,  namun  demikian  ada perbedaanya.  Pada  akad  murabahah, barang  yang  menjadi  obyek  transaksi diserahkan  di  muka.  Sementara  pada akad Istisna, barang yang menjadi obyek transaksi diserahkan pada akhir periode pembiayaan.
Akad Istisna  wal  Istisna merupakan penggabungan  dari  dua  akad  Istisna dalam  suatu  proses  transaksi.  Dalam pembiayaan  kepemilikan  rumah,  akad ini  sangat  mungkin  dilakukan  jika rumah  yang  akan  dibangun  berada dalam wewenang developer. Peran bank dalam  akad  ini  adalah  sebagai  agen pemesan dan penjual.
Misalnya  konsumen  datang  ke  bank untuk  memesan  rumah  dengan  rincian yang  detail  tentang  kriteria  atau spresifikasi  rumah  yang  diinginkan. Pihak bank kemudian memesan kepada developer atau perusahaan jasa pembangunan  rumah  untuk  membuat rumah  sesuai  dengan  rincian  kriteria atau spesifikasi yang diutarakan konsumen.  Rumah  tersebut  kemudian dibangun  setelah  bank  melakukan pemesanan.  Pihak  bank  kemudian menjual rumah tersebut kepada konsumen  secara  angsuran,  namun penyerahannya  dilakukan  pada  saat akhir periode pembayaran.
Adanya  dua  akad  dalam  akad  Istisna wal  Istisna  menyebabkan  adanya  dua kontrak perjanjian yang harus dilakukan  agar  akad  ini  dapat  berjalan. Perjanjian  pertama  dilakukan  oleh pihak  bank  dengan  developer  untuk pemesanan rumah yang harus dibangun terlebih  dahulu  sesuai  dengan  pesanan dari  konusmen  yang  pembayarannya dilakukan  secara  angsuran  dan  diakhiri dengan  pemindahan  kepemilikan  dari pihak  bank  kepada  konsumen  pada akhir periode pembayaran.
Perjanjian  kedua  adalah  perjanjian antara pihak bank dengan konsumen. Di mana  konsumen  memesan  rumah  yang
harus dibangun terlebih dahulu, kemudian bank yang mengurus pembangunan rumahnya dan konsumen melakukan pembayaran secara
angsuran  yang  diakhiri  perpindahan kepemilikan dari bank kepada konsumen pada akhir periode pembayaran.

## Metode Penelitian
Penelitian  ini  adalah  penelitian kualitatif  dengan  pendekatan  studi kasus  dengan  menggunakan  metode yang  dikembangkan  oleh  Yin  (2000). Penelitian  ini  dilakukan  dengan  tujuan untuk  memperoleh  gambaran  secara menyeluruh  dan  mendalam  tentang proses pemilihan akad
untuk pembiayaan  kepemilikan  rumah  oleh manajemen  bank  syariah.  Peneltian  ini bersifat  multiple  case  studi  karena obyek  penelitian  lebih  dari  satu  bank syariah.  Bank  yang  digunakan  dalam penelitian  ini  adalah  dua  bank  yang berbeda. Bank X menawarkan dua jenis produk Pembiayaan Kepemilikan Rumah  dengan  menggunakan  dua  jenis akad,  yaitu musyarakah  mutanaqisah dan murabahah .  Sementara  bank  Y menawarkan dua jenis produk Pembiyaan  kepemilikan  rumah  dengan menggunakan akad murabahah. Penelitian  dilakukan  terhadap Account Manager Bank  X  Cabang  Surabaya,  dan Pimpinan  Cabang  Bank  Y.    Metode pengumpulan  data  dilakukan  dengan wawancara kepada kedua orang tersebut  tentang  metode  pemilihan akad  dan  manajemen  resiko  atas  akad yang dipilih dalam pembiayan kepemilikan rumah.
Berdasarkan rumusan masalah dalam penelitian  ini  maka  yang  menjadi  unit analisis  dalam  penelitian  ini  adalah proses  pemilihan  akad  pembiayaan kepemilikan  rumah  oleh  manajemen bank syariah. Jenis data yang dikumpulkan  dalam  penelitian  ini antara  lain  adalah  pedoman  pemilihan
akad dalam bank syariah, dan pedoman manajemen resiko bank syariah Ada  tiga  tahap  penelitian  yang  akan dilaksanakan  dalam  penelitian  ini  dan bersifat  siklus,  artinya  tahap-tahap tersebut  senantiasa  diulangi  sementara suatu  tahap  ditangani.  Ketiga  tahap tersebut  antara  lain  :  tahap  eksplorasi menyeluruh,  tahap  eksplorasi  terfokus, dan tahap konfirmasi.
Pada  tahap  eksplorasi  menyeluruh, peneliti  akan  mengadakan  pengamatan dan  mengajukan  pertanyaan  untuk memperoleh  gambaran  yang  bersifat umum,  garis  besar  tentang  proses pemilihan akad pembiayaan kepemilikan  rumah  di  bank  syariah yang diteliti.
Pada  tahap  ekplorasi  terfokus, penelitian  dilakukan  secara  terinci untuk  mendapatkan  gambaran  yang mendalam  tentang  unit  analisis  yang diteliti  yaitu  fokus  pada  proposisi  yang telah ditentukan dalam penelitian.
Tahap konfirmasi merupakan tahapan untuk memperoleh kredibilitas penelitian  yang  dilakukan  selama penelitian  yaitu  dengan  cara member check ,  yaitu  mengkonfirmasi  temuan penelitian  kepada  subyek  penelitian dengan  meminta  tanggapan  (Moleong, 2000); dan tringulasi , yaitu pemeriksaan keabsahan  data  yang  memanfaatkan sesuatu yang lain di luar data itu untuk keperluan  pengecekan  atau  sebagai pembanding data itu (Moleong, 2000).
Ada  dua  tahap  analisis  data  yang digunakan  dalam  penelitian  ini  yaitu tahap  analisis  data  di  lapangan bersamaan dengan proses pengumpulan data, dan tahap analisis data sesudah di lapangan.  Analisis  data  yang  dilakukan selama  di  lapangan  antara  lain  analisis domain, analisis taksonomi dan analisis kompensional.
Analisis  domain,  digunakan  untuk memperoleh  gambaran  dan  pengertian yang  menyeluruh  tentang  proses pemilihan akad pembiayaan
kepemilikan  rumah  di  bank  syariah. Hasil analisis berupa pengertian tentang proses  pembiayaan  kepemilikan  rumah di  bank  syariah.  Analisis  taksonomi, yang  dianalisis  adalah  struktur  internal masing-masing  domain  dengan  cara mengorganisasikan  atau  menghimpun elemen-elemen  yang  sama.  Analisis komponensial, yaitu menganalisis kontras-kontras struktur internal masing-masing domain. Hasil analisis ini akan  dirangkum  dalam  diagram  yang menunjukkan  kontras-kontras  dimensi yang diteliti Obyek penelitian ini adalah dua bank yang berbeda. Bank X menawarkan dua jenis  produk  Pembiayaan  Kepemilikan Rumah  dengan  menggunakan  dua  jenis akad,  yaitu musyarakah  mutanaqisah dan murabahah .  Sementara  bank  Y menawarkan dua jenis produk Pembiyaan  kepemilikan  rumah  dengan menggunakan akad murabahah. Penelitian  dilakukan  terhadap Account Manager Bank  X  Cabang  Surabaya,  dan Pimpinan  Cabang  Bank  Y.    Metode pengumpulan  data  dilakukan  dengan wawancara kepada kedua orang tersebut  tentang  metode  pemilihan akad  dan  manajemen  resiko  atas  akad yang dipilih dalam pembiayan kepemilikan rumah

## HASIL DAN PEMBAHASAN
Proses  pemilihan  akad  kepemilikan rumah  pada  Bank  X  melalui  proses developing  bank,  produknya,  bagian dewan  pengawas  syariah  sampai dengan konklusinya di bisnisnya. Proses tersebut adalah proses yang umum dan menjadi prosedur dalam pengembangan produk di Bank X. Akad yang digunakan oleh  Bank  X  dalam  pembiayaan kepemilikan rumah adalah akad musyarakah
mutanaqisah . Pertimbangan pemilihan
akad musyarakah
mutanaqisah
dalam pembiayaan kepemilikan rumah di Bank
X  didasarkan  pada  kebutuhan  nasabah yaitu:
1. banyak  rumah  yang  siap  dihuni diajukan oleh nasabah untuk mendapatkan pembiayaan kepemilikan rumah 2. bank ingin memberikan rasa keadilan  kepada  nasabah  dengan menggunakan konsep akad musyarakah mutanaqisah 3. banyak  nasabah  yang  mengajukan kepemilikan  rumah  bukan  sekedar untuk dimiliki sendiri tetapi disewakan kepada pihak lain Pada  perkembangan  selanjutnya Bank  X  dalam  pembiayaan  kepemilikan rumah  menggunakan  akad murabahah , sehingga  sampai  saat  ini  Bank  X menggunakan  dua  akad  dalam  produk pembiayaan  kepemilikan  rumah  yaitu akad musyarakah mutanaqisah dan akad murabahah .  Munculnya  akad  baru dalam  pembiayaan  kepemilikan  rumah tersebut  karena  kebutuhan  nasabah untuk  mendapatkan  margin  yang  tetap ( fixed ) dan banyaknya  keluhan nasabah nisbah bagi hasil dalam akad musyarakah mutanaqisah yang naik. Setelah mengetahui kebutuhan nasabah maka tahap selanjutnya adalah menganalisis  pemilihan  akad  yang sesuai  dengan  struktur  pembiayaan yang  dibutuhkan  oleh  nasabah.  Bank  X saat  ini  menggunakan  dua  akad  dalam pembiayaan  kepemilikan  rumah  yaitu akad murabahah dan  akad musyarakah mutanaqisah adalah untuk  memberikan alternative kepada masyarakat/nasabah untuk memilih pembiayaan yang murah atau  mahal.  Jika  nasabah  ingin  memilih pembiayaan  kepemilikan  rumah  yang murah  nasabah  dapat  memilih  akad musyarakah  mutanaqisah ,  meskipun resikonya  ada  kenaikan  angsuran.  Jika nasabah  ingin  memilih  pembiayaan kepemilikan  rumah  yang  lebih  mahal tetapi  dengan  angsuran  yang  tetap ( fixed )  maka  dapat  memilih  akad murabahah .
Bank  Y  saat  ini  menggunakan  akad murabahah dalam
pembiayaan kepemilikan  rumah.  Alasan  memilih akad murabahah dalam  pembiayaan kepemilikan rumah karena akad murabahah lebih  mudah  dipahami  oleh nasabah  sehingga  mudah  diterima  dan lebih banyak diminati oleh masyarakat/nasabah.
Alasan lain memilih  akad  murabahah  karena berdasarkan  hasil  analisis  manajemen Bank Y pembiayaan yang menggunakan akad musyarakah  mutanaqisah ,  akad ijarah  muntahiyah  bithtamlik ,  dan  akad istishna kurang diminati oleh masyarakat  karena  kurang  dipahami oleh masyarakat.
Tahap  selanjutnya  dalam  pemilihan akad pembiayaan rumah adalah identifikasi resiko atas akad yang dipilih oleh  bank  berdasarkan  kebutuhan nasabah  tersebut.  Identifikasi  resiko atas  akad-akad  kepemilikan  rumah  di Bank X adala sebagai berikut:
1. Akad musyarakah mutanaqisah resiko  utamanya  adalah  resiko kredit  yaitu  nasabah  tidak  mampu membayar  karena  terjadi  kenaikan harga  sewa.  Harga  sewa  dalam musyarakah mutanaqisah akan dikoreksi  setiap  dua  tahun  sekali, meskipun  harganya  lebih  murah dibandingkan dengan akad
murabahah
2. Akad murabahah resiko  utamanya adalah  harga  ( pricing )  lebih  mahal karena  bersifat  tetap  sehingga produk  kurang  diminati  dan  adanya resiko  kridit  tidak  mampu  dibayar oleh nasabah
3. Akad istishna resikonya  adalah resiko  hukum  karena  ada  dua  kali akad yaitu akad istisna yang pertama untuk  pembangunan  rumah,  dan akad murabahah pada saat penyerahan rumah kepada konsumen,  sehingga  dalam  akad istishna harus  ada  dua  akad  dalam satu notaris
4. akad  ijarah muntanhiyah  bittamlik resikonya  harga  lebih  mahal  karena adanya  pajak  berganda  sehingga kurang diminati oleh nasabah
Pihak  Bank  Y  menggunakan  akad murabahah saja  karena  selain  mudah dipahami oleh masyarakat juga memandang resiko dalam akad murabahah lebih  kecil  dibandingkan dengan akad-akad yang lain. Resiko dan akad yang timbul dari akad musyarakah mutanaqisah adalah resiko hukum yaitu pada  saat  bank  menaikan  harga  sewa ( ujrah )  agar  tidak  terjadi mismatch dalam cost  of  fund akan  menimbulkan perselisihan  antara  bank  dengan nasabah. Sedangkan akad ijarah muntahiyah  bittamilk memiliki  resiko terjadinya pajak berganda.
Tabel 2. Analisis Taksonomi dan Komponensial Aktivitas Bank X Bank Y Proses pemilihan akad Akad dipilih sesuai  dengan kebutuhan nasabah Akad  dipilih berdasarkan pertimbangan kemudahaan dalam memberikan sosialisasi atau mengenalkan produk ke masyarakat Identifikasi resiko  atas akad a. Identifikasi resiko dilihat berdasarka n dari karakteristi k akad dalam aspek harga ( pricing )
dan cara pembayara n yang menimbulk an resiko kredit b. Resiko cost of fund yaitu Identifikasi resiko  dilihat berdasarkan karakteristik akad dalam aspek  resiko cost  of  fund yaitu resiko terjadinya mismatch  dan resiko  hukum sebagai dampak untuk mengurangi terjadinya resiko mismatch dalam  cost  of fund
terjadi mismatch Penanganan resiko  atas akad a. Resiko kridit yang muncul diantisipasi dengan melakukan revisi masa jatuh tempo b. Resiko cost of fund untuk mengantisi pasi mismatch dilakukan dengan menaikan harga sewa ( adjustmen t ujrah ) setiap dua tahun sekali Resiko  yang muncul  dari akad murabahah yang dipilih dalam pembiayaan kepemilikan rumah  adalah terjadinya mismatch dalam cost  of fund . Penanganan resiko tersebut adalah dengan mencari  dana- dana yang bersifat jangka panjang  dan melakukan securitisasi aset.
Sumber: Hasil wawancara yang diolah
Menganalisis penanganan risiko pada kedua  bank  tersebut.  Bank  X  dalam mengatasi risiko kredit yang kemungkinan  timbul  dari  kedua  akad yaitu  nasabah  tidak  mampu  membayar angsuran  yang  disebabkan  adanya kenaikan  uang  sewa  ( ujrah )  pada  akad musyarakah mutanaqisah dan ketidakmampuan nasabah dalam membayar angsuran murabahah adalah dengan  cara  merevisi  atas  jatuh  tempo dengan merevisi jangka waktu pembayaran. Jika nasabah tidak kooperatif  maka  cara  yang  paling  akhir adalah  rumah  yang  menjadi  obyek pembiayaan  dijual  sesuai  dengan  harga pasar dan hasil penjualannya digunakan untuk  pembayaran  sisa  angsuran.  Cara lain  adalah  dengan  melakukan  edukasi dan pembinaan kepada nasabah dengan memberikan  alternatif-alternatif  solusi atas ketidakmapuan
membayar
angsuran.
Bank Y dalam pembiayaan kepemilikan
rumah hanya
menggunakan  akad murabahah saja agar  lebih  mudah  dalam  mengenalkan produk ke nasabah. Resiko yang muncul dari  akad murabahah adalah  resiko terjadinya  mismatch  dalam cost  of  fund karena  jangka  waktu  pembiayaan kepemilikan  rumah  dengan  akad murabahah lama  yaitu  sampai  dengan 15  tahun  dan  bersifat  tetap.  Untuk mengatasi  agar  tidak  terjadi  mismatch dalam cost  of  fund pihak  manajemen Bank  Y  berupaya  untuk  mencari  dana- dana funding yang  bersifat  jangka panjang.  Analisis  Taksonomi  dan Komponensial hasil analisis domain dari data  penelitian  akan  dilakukan  analisis taksonomi  dan  komponensial.  Hasil analisis  taksonomi  dan  komponensial dapat dilihat pada Tabel 2.
Hasil analisis data penelitian memperlihatkan  beberapa  fenomena yang  menjadi  gejala  umum  dalam proses pemilihan akad untuk pembiayaan kepemilikan rumah di Bank X dan Bank Y. Fenomena tersebut antara lain:
1. proses  pemilihan  akad  dalam pembiayaan  kepemilikan  rumah  di bank syariah diawali dengan identifikasi  kebutuhan  nasabah  dan prospek penerimaan nasabah terhadap produk kepemilikan rumah dengan  akad  yang  telah  dipilih  oleh bank syariah
2. identifikasi  resiko  atas  akad  pilihan akad didasarkan pada resiko mismatch dalam cost of fund ,  resiko kredit,  dan  resiko  harga  dan pemasaran produk
3. penanganan  atas  resiko  yang kemungkinan  timbul  disesuaikan dengan  karakteristik  akad  yang menimbulkan resiko.
Pengembangan  produk  di  bank syariah  didasarkan  pada  analisis kebutuhan  nasabah  dan  analisis  pasar pembiayaan  rumah  di  perbankan.  Hal tersebut  dilakukan  agar  produk  yang
akan  diluncurkan  dapat  diterima  oleh nasabah.  Selain  faktor  kebutuhan nasabah  maka  karakteristik  lain  bagi bank  syariah  dalam  pengembangan produknya terutama produk kepemilikan  rumah  adalah  akad  yang digunakan  harus  mudah  dipahami  oleh nasabah sehingga produk tersebut akan mudah  diterima  oleh  pasar.  Semakin mudah akad yang digunakan maka akan semakin  mudah  bagi  bank  syariah mensosialisasikan produknya ke nasabah.  Pertimbangan  lain  dalam penentuan  akad  adalah  memberikan alternatif  pilihan  produk  kepemilikan rumah  kepada  nasabah,  karena  setiap akad  yang  dipilih  memberikan  pilihan harga  ( pricing )  dalam  pembiayaan kepemilikan rumah.
Setelah  proses  identifikasi  dan analisis  kebutuhan  nasabah  dan  pasar pembiayaan  rumah,  tahap  selanjutnya adalah  memilih  akad  yang  tepat  sesuai dengan kebutuhan nasabah dan identifikasi  atas  resiko  yang  menjadi resiko  bawaan  dari  akad  yang  dipilih. Pada setiap akad akan membawa resiko bawaan  (Khan,  2008:54),  sehingga sebelum  memilih  akad  yang  akan digunakan, bank syariah harus mengidentifikasi  resiko.  Faktor  resiko akad  yang  menjadi  pilihan  akad  dalam pembiayaan  kepemilikan  rumah  antara lain:
1. Resiko mismatch dalam cost  of fund dalam pembiayaan kepemilikan  rumah  disebabkan pembiayaan  kepemilikan  rumah bersifat  jangka  panjang  sehingga bank  syariah  harus  melakukan analisis atas kebutuhan likuiditas dan  analisis  tingkat  imbal  bagi hasil  yang  diharapkan  oleh nasabah  deposan.  Akad  jual  beli seperti  murabahah  dan  istishna memberikan resiko besar terjadinya mismatch dalam cost of  fund karena  marginnya bersifat  tetap.  Akad  IMBT  dan
musyarakah mutanaqisah memberikan  resiko mismatch dalam cost  of  fund yang  lebih rendah  karena  pihak  bank memiliki peluang untuk melakukan  revisi  atas  harga sewa (ujrah) untuk  menghindari terjadinya mismatch dalam cost of fund
2. Resiko  kridit  merupakan  resiko yang  akan  dihadapi  oleh  semua jenis  pembiayaan  dan  semua jenis  akad  dalam  pembiayaan kepemilikan rumah. Akad dengan skema jual beli dalam pembiayaan  kepemilikan  rumah akan  memberikan  resiko  kridit yang lebih kecil karena angsurannya bersifat tetap ( fixed )  sehingga  nasabah  dapat mengantisipasi dengan mengatur cash flow keuangannya. Sedangkan  akad  IMBT  dan musyarakah  mutanaqisah  akan memberikan  resiko  kridit  yang lebih besar dibandingkan dengan akad  jual  beli,  karena  angsuran yang harus dibayar oleh nasabah dapat  bersifat  fluktuatif  akibat adanya  revisi  atas  harga  sewa ( ujrah ) sehingga akan mengganggu cash flow nasabah.
3. Resiko  pemasaran  adalah  resiko yang muncul atas produk pembiayaan  kepemilikan  rumah kurang  diminati  oleh  nasabah atau  pasar.  Produk  pembiayaan kepemilikan rumah bank syariah kurang  diminati  oleh  nasabah atau  pasar  karena  harganya ( pricing )  yang  ditetapkan  lebih mahal  dan  nasabah  tidak  dapat memahami  pola  akad  yang ditawarkan sehingga memberikan  kesan  akad  syariah lebih susah dan “ribet” dibandingkan  dengaan  bank konvensional.  Akad  jual  beli memiliki  keunggulan  dalam  hal
kemudahan nasabah dalam memahami akad dalam
pemilikan rumah tetapi akad jual beli  memberikan  harga  ( pricing ) yang  lebih  mahal  dibandingkan dengan akad IMBT dan musyarakah mutanaqisah. Sedangkan  akad  IMBT  memiliki resiko  pemasaran  yang  lebih tinggi dibandingkan dengan akad-akad yang lain, karena akad IMBT  memberikan  harga  yang lebih  mahal  yang  disebabkan adanya pengenakan pajak berganda,  dan  akad  IMBT  tidak mudah  dipahami  oleh  nasabah. Akad  musyarakah  mutanaqisah memiliki  resiko  yang  lebih rendah  dibandingkan  dengan akad IMBT, karena akad musyarakah mutanaqisah memberikan  harga  yang  lebih murah  dibandingkan  IMBT  dan murabahah, tetapi nasabah kurang  mudah  memahami  akad musyarakah mutanaqisah.
Potensi resiko yang akan timbul dari alternatif  akad-akad  yang  ada  dalam pembiayaan  kepemilikan  rumah,  maka tahap  selanjutnya  adalah  perencanaan dalam penanganan resiko yang ditimbulkan  dari  akad  yang  dipilih dalam  pembiayaan  kepemilikan  rumah sebagai berikut:
1. Resiko mismatch dalam cost  of fund. Untuk mengantisipasi resiko mismatch dalam cost  of fund dari akad murabahah dalam pembiayaan  kepemilikan  rumah adalah dengan melakukan pencarian  dana  yang  bersifat jangka  panjang  dan  melakukan securitisasi  atas  aset.  Sedangkan untuk  mengantisipasi  resiko mismatch dalam cost  of  fund dalam  pembiayaan  musyarakah mutanaqisah  dilakukan  dengan
memantau  dan  merevisi  harga sewa  rumah  setiap  dua  tahun sekali untuk menghindari terjadinya mismatch dalam cost of fund
2. Resiko kridit
3. Antisipasi resiko kridit baik akad murabahah maupun akad musyarakah mutanaqisah adalah dengan  melakukan  pembinaan nasabah sebagai langkah preventif, dan dilakukan penjadwalan  ulang  atas  jangka waktu  pembayaran.  Langkah terakhir adalah dengan penjualan  atas  rumah  yang menjadi obyek pembiayaan kepemilikan  rumah  berdasarkan harga pasar untuk menutupi sisa angsuran nasabah
4. resiko pemasaran
5. Antisipasi  resiko  pemasaran dalam akad musyarakah mutanaqisah  adalah  dengan memberikan  keunggulan  dari pembiayaan  kepemilikan  rumah dengan akad musyarakah mutanaqisah yang memiliki harga  yang  lebih  murah  dan sesuai dengan kebutuhan nasabah yang bertujuan kepemilikan  rumah  bukan  untuk dimiliki sendiri. Antisipasi resiko pemasaran untuk
akad murabahah dengan menonjolkan aspek  kemudahan  akad  dan harga  yang  tetap  tidak  berubah sehingga  memudahkan  nasabah dalam  mengatur  cash  flow keuangannya.
Berikut  ini  adalah  Model  Proses
Pemilihan Akad Pembiayan Kepemilikan Rumah di Bank Syariah :
Gambar 2. Model Proses Pemilihan Akad Pembiayan Kepemilikan Rumah di Bank Syariah
Berdasarkan  hasil  analisis  dan
pembahasan atas fenomenda tersebut di atas  maka  dapat  disusun  model  proses pemilihan akad pembiayaan kepemilikan  rumah  di  bank  syariah dengan  berbasis  pada  manajemen resikoyang dapat dilihat pada gambar 2.

## KESIMPULAN DAN IMPLIKASI
Hasil  penelitian  ini  menunjukkan beberapa  kesimpulan  dan  implikasi sebagai berikut :
1. pemilihan  akad  dalam  pembiayaan kepemilikan  rumah  di  perbankan syariah  banyak  mempertimbangkan aspek  risiko  yang  muncul  sebagai risiko bawaan dari akad yang menjadi alternatif  akad  dalam  pembiayaan kepemilikan rumah di bank syariah.
2. Ada 3 risiko yang menjadi pertimbangan  bank  syariah  dalam memilih  akad  dalam  pembiayaan kepemilikan  rumah  yaitu:  risiko mismatch dalam cost  of  fund ,  risiko kridit, dan resiko pemasaran.
3. Akad  murabahah  menjadi  akad  yang paling  banyak  digunakan  dalam pembiayaan  kepemilikan  rumah  di bank syariah karena akad murabahah memiliki  risiko  yang  lebih  rendah dalam ketiga risiko tersebut dan lebih mudah
dalam melakukan
penanganan risiko yang muncul. 4. Penelitian  ini  hanya  bersifat  studi kasus sehingga tidak dapat digunakan
untuk melakukan generalisasi masalah yang ada,
1. Perlu ada penelitian lebih lanjut yang dapat digunakan sebagai generalisasi
atas proses pemilihan akad pembiayaan  kepemilikan  rumah  di bank syariah.

## DAFTAR PUSTAKA
Bank  Indonesia,  Laporan  Perkembangan Perbankan Syariah 2011. Fatwa  DSN  No:  73/DSN-MUI/XI/2008 tentang Musyarakah Mutanaqisah. Fatahullah,  M. Implementasi  Prinsip  Bagi Hasil  Dan  Risiko  Di  Perbankan Syariah .  Journal  Law  Reform  Vol  3, No 1, 2008. 2008 Haris,  Helmi. Pembiayaan  Kepemilikan Rumah  (Sebuah  Inovasi  Pembiayaan Perbankan  Syari’ah) .  La_riba,  Jurnal Ekonomi  Islam,  Vol.  I,  No.  1,  Juli 2007. 2007.
Karim,  Adiwarman. Bank  Islam:  Analisis Fiqh  dan  Keuangan .  Rajagrafindo Persada. Edisi Ketiga. 2006. Khan,  Tariqullah  dan  Habib  Ahmed. Manajemen Risiko Lembaga Keuangan  Syariah. Terjemahan. Sinar Grafika Offset. Jakarta. 2008. Kountur, Ronny. Mudah Memahami Manajemen Risiko Perusahaan. Penerbit PPM. Jakarta. 2008.
Kusmiyati,  Asmi  Nur  Siwi. Risiko  Akad dalam Pembiayaan Murabahah pada BMT  di  Yogyakarta  (dari  teori  ke terapan ).  La_Riba,  Jurnal  Ekonomi Islam, Vol. I, No. 1, Juli 2007. 2007.
Meera ,  Ahamed  Kameel  Mydin  and Dzuljastri Abdul Razak. Home Financing through the Identifikasi Kebutuhan Nasabah dan Pasar Menyusun alternative akad yang sesuai dengan kebutuhan nasabah Pemilihan akad serta identifikasi cara penanganan resiko atas akad yang dipilih Peluncuran produk pembiayaan kepemilikan rumah berbasis syariah Identifikasi resiko bawaan yang dimiliki oleh setiap alternative akad meliputi 3 resiko: 1. Resiko mismatch dalam cost of fund
2. Resiko kridit
3. Resiko pemasaran
Musharakah
Mutanaqisah
Contracts:  Some  Practical  Issues .
International  Islamic  University Malaysia. 2005. Yogaswara,  Rhesa. Skema  Pembiayaan Perumahan Syariah .
http://ib.eramuslim.com/2010/07/ 12/skema-pembiayaan-perumahan- syariah/ .  Diposting  pada  Juli 2010.