## Jurnal Manajemen Dakwah
Volume 8, Nomor 2, 2020, 261-277 Prodi Manajmen Dakwah Fakultas Dakwah dan Ilmu Komunikasi, UIN Syarif Hidayatullah Jakarta http://journal.uinjkt.ac.id/index.php/jmd ISSN: 2338-3992 (Print) ISSN: 2797-9849 (Online)
ANALISIS IMPLEMENTASI MMQ PADA BANK UMUM SYARIAH DAN UNIT USAHA SYARIAH DITINJAU PADA ASPEK YURIDIS DAN FATWA SYARIAH
Faizin Setiadi, Zaeni Abdul Rahim, Tiana Ridha Septioan , Email ; tianaridha09@gmail.com

## ABSTRAK
Permintaan  masyarakat  akan  rumah  terus  meningkat,  sementara  daya beli  masyarakat  masih  rendah.  Industri  perbankan  syariah  berpeluang besar  untuk  memberikan  alternatif  pembiayaan  perumahan  berbasis syariah  melalui  Musyarakah  Mutanaqisah  (MMQ),  yaitu  pembiayaan bersama  berdasarkan  kepemilikan  antara  bank  dan  nasabah.  Penelitian ini mencoba untuk mengungkap permasalahan penerapan kontrak MMQ dari  aspek  hukum  dan  Syariah  Islam.  Analisis  yang  digunakan  dalam penelitian  ini  adalah  analisis  deskriptif,  yaitu  analisis  yang  dilakukan untuk mengevaluasi data atau karakteristik realitas.
Kata  kunci  : pembiayaan  perumahan,  Musyarakah  Mutanaqisah, pengembangan produk

## ABSTRACT
People's  demand  for  housing  continues  to  increase,  while  people's purchasing  power  is  still  low.  The  Islamic  banking  industry  has  a  great opportunity  to  provide  an  alternative  to  sharia-based  housing  finance through Musyarakah Mutanaqisah (MMQ), namely joint financing based on  ownership  between  the  bank  and  the  customer.  This  study  tries  to uncover  the problems of implementing the MMQ contract  from the legal and Islamic Shariah aspects. The analysis used in this study is descriptive analysis,  namely  the  analysis  carried  out  to  evaluate  the  data  or characteristics of reality.
Keywords:  housing  finance,  Musyarakah  Mutanaqisah,  product development

## PENDAHULUAN
Dalam  Rencana  Pembangunan  Jangka  Menengah  Pembangunan
Perumahan  (RPJMN)  2015-2019,  salah  satu  masalah  strategis  adalah kurangnya  dana  dari  perbankan  untuk  mendukung  pemilikan  rumah. Salah  satu  kendala  bank  dalam  mengumpulkan  dana  untuk  perumahan adalah  masyarakat  berpenghasilan  rendah  yang  bekerja  di  sektor informal  yang  dinilai  tidak  mampu,  yaitu  tidak  memenuhi  persyaratan analisis  kredit  diperpanjang,  khususnya  ketersediaan collateral atau jaminan  dan  persyaratan  administratif  lainnya.  Disisi  lain  perbankan dituntut  untuk  selalu  memperhatikan  prinsip  utama  dalam  pemberian kredit, yaitu prudential bangking principle yang dalam implementasinya bank  memeiliki  keyakinan  bahwa  calon  debetur  mampu  membayar sesuai perjanjian.
Salah  satu  upaya  mendorong  industri  untuk  berperan  dalam penyediaan  pembiayaan  perumahan  dalam  hukum  Syariah  adalah dengan  pengembangan  akad  Musyarokah  Mutanaqisah  (MMQ)  yang dasar  hukumnya  dikeluarkan  oleh  DSN,  nomor  keputusan:  73  /  DSN- MUI / XI / 2008. Musyarakah mutanaqisah adalah produk yang berbasis kemitraan,  dengan  bagi  hasil  misalnya  musyarakah  merupakan  produk keunggulan bersaing di perbankan syariah. Namun, karena bank syariah kurang  memiliki  fleksibilitas  untuk  mengembangkan  produk  berbasis kemitraan dalam jangka panjang, terutama pembiayaan jangka panjang, lebih  banyak  produk  bank  syariah  yang  berbasis  pembiayaan pendapatan  tetap,  yang  mirip  dengan  model  tradisional  yang menggunakan  struktur  pendapatan  tetap (fixed  income) dan  cenderung berjangka waktu pendek dan menengah.
Pada  dasarnya  Bank  Islam  memberikan  akad  pembiayaan perumahan  dengan  mekanisme  jual  beli  melalui  akad  murabahah, istishna  dan  salam.  Namun  ketiga  jenis  kontrak  tersebut  kurang  sesuai dengan karakteristik pembiayaan perumahan, karena harga pembiayaan perumahan  tidak  murah  dan  sulit  dipenuhi.  Beberapa  permasalahan yang  muncul  saat  mengimplementasikan  MMQ,  antara  lain  konsep kepemilikan  bersama  atas  aset  antara  bank  dan  nasabah,  penggunaan hak  jaminan  sebagai  jaminan  atas  aset  atau  objek  MMQ  untuk memberikan jaminan kepada bank bahwa nasabah akan membeli objek MMQ,  dan  Mengingat  adanya  kontrak  MMQ  yang  rumit,  beberapa kontrak harus ditandatangani dalam rencana MMQ.
Oleh  karena  itu,  penelitian  ini  mencoba  memperkenalkan implementasi  akad  MMQ  di  Bank  Umum  Syariah  dan  Unit  Syariah, serta  mengkaji  hukum  dan  fatwa  syariah.  Pentingnya  judicial  review
Jurnal Manajemen Dakwah ‖ 263
akan berdampak pada pelaksanaan kontrak MMQ sesuai dengan aturan yang  telah  ditetapkan.  Sehingga  menjadikan  MMQ  sebagai  kontrak alternatif. Hal ini dapat menjadi acuan atau dorongan bagi bank syariah lainnya  untuk  melaksanakan  akad  musyarakah  mutanaqis,  khususnya pada  produk  pembiayaan  perumahan  dan  kepemilikan  mobil.  Dengan akad  ini,  bank  juga  mendapatkan  keuntungan  karena  dapat meningkatkan  jumlah  portofolio  pembiayaan  consumer,  sehingga  dana funding dan lending menjadi seimbang. Selain bermanfaat kepada Bank juga  bermanfaat  bagi  nasabah  karena  dapat  memiliki  rumah  sebagai tempat hunian sekaligus peningkatan aset dan dapat membayar angsuran secara pasti sesuai prinsip Syariah (Kamilatur, 2015)

## Metode Penelitian
Pada  prinsipnya  setiap  penulisan  karya  ilmiah  memerlukan  data yang  lengkap  dan  objektif  serta  mempunyai  metode  dan  cara  tertentu sesuai  dengan  permasalahan  yang  diteliti.  Metode  penelitian  yang digunakan pada penelitian ini adalah metode penelitian deskriptif yaitu pembahasan teori dengan
cara menggambarkan dan menginterpretasikan  objek  sesuai  dengan  apa  adanya.  Adapun langkah-langkah yang akan ditempuh  dalam  melakukan penelitian ini adalah sebagai berikut: 1. Jenis  Penelitian:  Jenis  penelitian  yang  dilakukan  dalam  skripsi  ini berupa  penelitian  kualitatif.  Penelitian  kualitatif  adalah  salah  satu metode  penelitian  yang  bertujuan  untuk  mendapatkan  pemahaman tentang kenyataan melalui proses berpikir induktif.
2. Sumber Data: Data dalam penelitian ini berupa dokumen-dokumen dan  penelitian  yang  akan  menjelaskan  tentang  akad  MMQ  beserta data-data  pendukung  terkait  penerapan  akad  MMQ  pada  beberapa bank umum atau unit syariah yang menjadi rujukan.
3. Metode  Pengumpulan  Data:  Dalam  penelitian  kualitatif,  peneliti tidak  mengumpulkan  data  dengan  seperangkat  instrumen  untuk mengatur  variabel,  tapi  peneliti  mencari  dan  belajar  dari  subjek dalam  penelitiannya,  dan  menyusun  format  untuk  mencatat  data ketika  penelitian  berjalan.  Metode  utama  yang  digunakan  adalah Metode  Dokumentasi.  Metode  Dokumentasi  yaitu  mencari  data mengenai  hal-hal  atau  variabel  yang  berupa  catatan,  transkrip, buku, surat kabar, majalah, dan sebagainya.
4. Metode  Analisis  Data:  Analisis  data  dilakukan  secara  deskriptif kualitatif  dengan  pola  pikir  induktif.  Penelitian  dengan  pola  piker
induktif  tidak  dimulai  dari  deduksi  teori,  tetapi  dimulai  dari  fakta empiris.    Analisis  data  di  dalam  penelitian  deskriptif  kualitatif dilakukan  bersamaan  dengan  proses  pengumpulan  data.  Dengan demikian, temuan penelitian dilapangan yang kemudian dibentuk ke dalam bangunan teori, hukum, bukan dari teori yang telah ada.

## LANDASAN TEORI
Karena  hukum  dan  peraturan  yang  digunakan  tidak  terkoordinasi dalam  mekanisme  MMQ,  masalah  hukum  muncul  saat  menggunakan kontrak MMQ untuk membiayai kepemilikan rumah. Selama ini banyak regulasi yang ditujukan untuk kepemilikan rumah secara reguler melalui Kredit  Pemilikan  Rumah  (KPR).  Di  sisi  lain,  infrastruktur  hukum  yang menjadi  basis  kegiatan  ekonomi  syariah  (termasuk  pengembangan produk Perbankan Syariah dan Perbankan Syariah) masih sangat kurang lengkap.  Pembentukan  undang-undang  masih  model  lama  berdasarkan kebutuhan,  terutama  sesuai  dengan  Undang-Undang  Fatwa  yang dikeluarkan  oleh  Otoritas  Jasa  Keuangan  dan  peraturan  industri perbankan serta perbankan. Prinsip hukum yang berlaku pada perbankan biasa dan tidak bertentangan dengan hukum syariah serta tidak memiliki ketentuan  tetap  dapat  digunakan,  namun  dalam  prakteknya  terkadang tidak dapat digunakan atau tidak sesuai dengan karakteristik produk atau aktivitas perbankan syariah.
Permasalahan  hukum  yang  paling  penting  adalah  mempersiapkan regulasi  yang  terintegrasi dan  komprehensif  untuk menjawab permasalahan yang timbul dalam pengembangan MMQ sebagai alternatif pembiayaan  perumahan.  Otoritas  Jasa  Keuangan  (OJK)  selaku  regulator yang  berfungsi  mengatur,  mengawasi  dan  melindungi  industri  jasa keuangan,  termasuk  industri  perbankan  syariah  berupa  membuat standarisasi  dan  harmonisasi  produk  perbankan  syariah  yang  memenuhi prinsip  syariah,  prinsip  kehati¬hatian  sehingga  sehingga  tercipta  good corporate governance dan market conduct dalam implementasi produk di perbankan  syariah,  termasuk  MMQ.  Per  Desember  2015,  pembiayaan Musyarakah  tercatat  hanya  memiliki  porsi  sebesar  28,50  %  dari keseluruhan pembiayaan perbankan Syariah (OJK, 2016).
265
Tabel  Perbedaan  antara  Akad  KPR  Bank  Konvensional  dan  Akad
MMQ Bank Syariah No.  Kredit Pemilikan Rumah (KPR) Akad  Musyarakah  Mutanaqisah (MMQ) 1 Kepemilikan objek KPR Perubahan terjadi sejak perjanjian KPR disepakati oleh  semua  pihak  (bank  dan nasabah) Kepemilikan ditransfer dari bagian bank ke pelanggan berdasarkan pembayaran bagi pelanggan  untuk  membeli  bagian kepemilikan. 2 Pembayaran dilakukan dengan angsuran rutin atau cicilan Pembayaran dari nasabah digunakan  untuk  pembelian  dari bagian  milik  Bank,  jadi  bagian atau  porsi  kepemilikan  dari  Bank akan berkurang Bank, dan beralih jadi kepemilikan nasabah. 3 Untuk  memenuhi  prudential banking principle, Bank menerapkan  prinsip  the  SC's analysis  of  credit,  dan  salah satunya adalah adanya jaminan (collateral) Bank  Syariah  /  LKS  dapat meminta jaminan untuk memastikan bahwa nasabah memenuhi janjinya untuk membeli sebagian dari kepemilikannya. 4 Jika  debitur  default,  Bank dapat  menggunakan  agunan untuk membayar hutang Jika  nasabah  tidak  mampu  untuk memenuhi  janji  (default),  bank dapat  mengeksekusi  objek  MMQ atau  objek  gadai  lainnya  untuk pelunasan hutang.
Permasalahan  hukum  yang  dapat  diidentifikasi  dari  akad  MMQ, kurang lebih dapat dijabarkan sebagai berikut:
1. Sistem  kepemilikan  bersama  harus  dicantumkan  dalam  sertifikat kepemilikan.  Mengenai  objek  MMQ  berupa  tanah  dan  rumah, pengalihan  kepemilikan  merupakan  kesepakatan  formal  dan  harus disertifikasi dengan sertifikat. 2. Posisi  bank  dan  nasabah  adalah  sebagai  mitra,  sehingga  tidak  tepat menggunakan mekanisme penjaminan, terutama hak tanggungan, yang memberikan  hak  kepada  kreditor  untuk  mengeksekusi  objek  MMQ sebagai  objek  hipotek.  Mengingat  hubungan  bank  dan  nasabah bukanlah  hubungan  antara  kreditur  dan  debitur  dalam  KPR,  maka
diperlukan  bantuan  hukum  lain  untuk  mendukung  penggunaan  KPR, seperti agen atau kuasa hukum.
3. Jika  objek  adalah  milik  bersama  secara  default,  izin  mitra  diperlukan untuk mentransfer sebagian kepemilikan kepada pihak ketiga
4. Belum  adanya  regulasi  yang  baik  terkait  pengalihan  biaya  transaksi, pajak, asuransi dan biaya lain yang ditanggung oleh aset tersebut. 5. Dalam  hal  MMQ  dilakukan  dengan  ijarah  dengan  indent,  maka  perlu dipertimbangkan  bahwa  objek  MMQ  belum  ada  saat  akad  terjadi, sehingga  klausula  akad  harus  mengatur  kondisi  ini  dengan mempertimbangkan  asas keadilan dan kemanfaatan bagi  ke dua belah pihak
Dibandingkan  dengan  pinjaman  perumahan  yang  diberikan  oleh bank  tradisional,  kontrak  MMQ  mengambil  hubungan  kerjasama antara  Bank  Syariah  dan  nasabah  sebagai  objek  dari  bentuk kepemilikan bersama. Bagiannya menurun seiring dengan
berkurangnya  bagian  pembelian  bank  dan  penurunan  Bank  Dunia. Pengurangan  (karenanya,  di  akhir  kontrak)  pelanggan  akan  menjadi 100%.  Keuntungan  dari  akad  MMQ  adalah  untuk  menentukan kepemilikan  bagi  klien  dan  mematuhi  ajaran  Islam  yang  melarang riba.  Di  sisi  lain,  kontrak  MMQ  membutuhkan  dukungan  regulasi yang komprehensif untuk mengantisipasi hambatan dalam praktiknya.
Ketentuan  dasar  produk  MMQ  tersebar  dalam  berbagai peraturan,  antara  lain  ketentuan  yang  secara  khusus  mengatur perbankan syariah dan ketentuan konvensional yang masih dijadikan acuan  dalam  perbankan  syariah,  seperti  hukum  perdata,  hukum penjaminan,  dan  hukum  perpajakan.  Misalnya,  kepemilikan bersama  atas  objek  MMQ  akan  dikaitkan  dengan  konten konsep kepemilikan dalam KUH Perdata edisi kedua, dan hak gadai perlu disempurnakan secara hukum untuk mempromosikan  kepentingan  bank  dan  nasabah  terhadap objek MMQ yang dijamin.
Mengingat  penjaminan  dalam  MMQ  berkaitan  dengan  harta benda  bersama,  sedangkan  pinjaman  KPR  membahas  harta  milik debitur  untuk  kepentingan  kreditur,  sehingga  hukum  penjaminan tidak dapat diterapkan secara konsisten. Oleh karena itu, diperlukan koordinasi  dan  sinkronisasi  regulasi,  atau  setidaknya  diperlukan ketentuan  khusus  untuk  mengakomodasi  perbankan  syariah, khususnya  pengembangan  produk.  Ke  depan,  dualitas  hukum  di bidang  ekonomi  tidak  bisa  dihindari.  Kegiatan  ekonomi  syariah,
termasuk  perbankan  syariah,  harus  memiliki  landasan  hukum  yang kokoh layaknya kegiatan biasa.
Selain  kendala  regulasi  yang  masih  belum  harmonis,  diperlukan pengawasan terintegrasi, mengingat semakin dinamisnya
perekonomian  dan  keuangan  global,  serta  semakin  terintegrasinya produk  dan  aktivitas  di  sektor  keuangan,  sehingga  kebijakan pengaturan  dan  pengawasan  sektor  jasa  keuangan  harus  terus diperkuat  agar  tetap  relevan  untuk  menjawab  perubahan  yang  terus terjadi,  menciptakan  fairness  untuk  pelaku  industri,  serta  lebih harmonis dalam pengaturan yang bersifat cross sectoral. 2
Pengawasan terintegrasi ini diharapkan dapat menurunkan potensi risiko  sistemik  kelompok  jasa  keuangan,  mengurangi  potensi  moral hazard,  mengoptimalkan  perlindungan  konsumen  jasa  keuangan  dan mewujudkan stabilitas sistem keuangan. 3 Pengawasan terhadap Bank Syariah/LKS pada prinsipnya sama dengan perbankan konvensional, dengan  penambahan  pada  aspek  penilaian  terhadap  kepatuhan  bank syariah  dalam  penerapan  prinsip  syariah.  Tujuan  pengawasan terhadap  bank  syariah  untuk  memastikan  bahwa  Bank  Syariah dikelola  secara  sehat  dan  mematuhi  prinsip  manajemen  risiko  dan tata kelola yang baik 4 serta mematuhi peraturan perundang-undanagn yang  berlaku,  termasuk  pemenuhan  prinsip  syariah.  Adapun  prinsip pengawasan  perbankan  syariah,  dapat  diartikan  sebagai  berikut: 5 (a) tidak  dimaksudkan  untuk  menggantikan  manajemen  bank  dalam mengambil  Otkeputusan  bisnis;  (b)  tidak  dimaksudkan  untuk menjamin  bahwa  bank  tidak  akan  bangkrut;  (c)  bukan  untuk mencegah atau melarang bank mengambil risiko bisnis dari kegiatan operasionalnya  yang  diperbolehkan;  (d)  dalam  aspek  makro perbankan,  otoritas  pengawasan  bank  tidak  dimaksudkan  untuk menciptakan  distorsi  terhadap  iklim  persaingan  pasar,  dan  tidak untuk  memaksakan  bank  untuk  melakukan  kebijakan  moneter  dan pembiayaan tertentu.
Berkenaan dengan pengawasan ini, dilakukan strategi
pengawasan  berdasarkan  kepatuhan  dan  pengawasan  berdasarkan risiko.  Dimaksudkan  dengan  pengawasan  berdasarkan  kepatuhan adalah menekankan pemantauan kepatuhan bank untuk melaksanakan ketentuan-ketentuan  yang  terkait  dengan  operasi  dan  pengelolaan bank  untuk  memastikan  bahwa  bank  telah  beroperasi  dan  dikelola secara  baik  dan  benar  menurut  prinsip  kehati-hatian,  sedangkan pengawasan berdasarkan risiko berorientasi ke depan. pengawasan/pemeriksaan  suatu  bank  difokuskan  pada  risiko-risiko
yang  melekat.  Sejalan  dengan  pengawasan,  maka  perijinan  terhadap pengembangan  produk  perbankan  syariah  menjadi  relevan  guna melindungi  masyarakat  dari  produk  yang  belum  atau  tidak  sesuai dengan prinsip syariah. perijinan produk perbankan syariah ini dapat mencakup  perijinan  produk  baru,  yang  belum  tercatat  dalam kodifikasi produk perbankan Syariah.

## HASIL DAN PEMBAHASAN
No.  Fatwa     DSN     No. 73/XI/2008
1 Ketentuan akad nomor 1. Akad musyarakah mutanaqisah terdiri dari akad musyarakah/ syirkahdan bai’(jual beli). Sesuai Bank Muamalat Bank Syariah Mandiri BNI Syariah Nasabah    dan    bank pada    awal    kontrak melakukan akad musyarakah biasa. Dan nanti        nasabah  akan membeli
porsi
kepemilikan  bank,  dan bank  wajib  menjual porsi  kepemilikannya kepada nasabah. Bank    wajib    menjual porsinya  secara  bertahap dan    nasabah    wajib membelinya. Setelah selesai pelunasan penjualan, seluruh hishshah(porsi)      bank beralih seluruhnya kepada   nasabah. Bank    akan    membeli aset    yang    diminta oleh    nasabah,    untuk selanjutnya bank akan    menjual    aset tersebut kepada nasabah dengan ditambah margin keuntungan yang telah    disepakati    oleh nasabah  dan bank 2 Ketentuan  akad  nomor  2  poin  a.  Para  mitra  mempunyai kewajiban  untuk  memberikan        modal  dan  kerja berdasarkan kesepakatan pada saat akad Tidak Sesuai Bank Muamalat Bank Syariah Mandiri BNI Syariah Dalam ketentuan umum pembiayaan KPR    Muamalat    iB Kongsi    dicantumkan penyertaan modal syarik  sesuai    dengan kesepakatan, akan tetapi mengenai
pembagian  kerja  tidak dicantumkan        karena memang   tujuan   dari pembiayaan        tersebut bukan
untuk Pihak  Bank  dan  nasabah sepakat    dan    menyatakan bahwa    nama  nasabah tercantum dalam dokumen    kepemilikan rumah    merupakan    bukti kepemilikan bersama
Bank  dan    nasabah  (co- ownership  atau      syirkah al  milk)    hingga    nasabah dinyatakan melunasi seluruh    opsi    Bank. Syirkah al milk Dana  yang  digunakan untuk membeli sebuah    aset    tersebut merupakan dana gabungan dari nasabah  dan  bank. Maka, mengenai kepemilikan  dari  aset tersebut  juga  dimiliki oleh    kedua    belah pihak    yaitu    nasabah dan  bank.
Jurnal Manajemen Dakwah ‖ 269 bekerjasama dalam sebuah usaha, melainkan bekerjasama dalam kepemilikan suatu aset. mengandung arti kepemilikan      bersama (co-ownership)      yang keberadaannya      muncul apabila  dua      orang      atau lebih memperoleh kepemilikan bersama  atau suatu kekayaan (asset). 3 Ketentuan  akad  nomor        2        poin        b.  Memperoleh keuntungan  berdasarkan        nisbah  yang  disepakati  pada saat akad Tidak Sesuai Bank Muamalat Bank Syariah Mandiri BNI Syariah Nasabah    dan    bank nantinya akan mendapatkan keuntungan    dari    bagi hasil    yang    dihasilkan dari akad ijarah. Nasabah membayar kewajiban  atau  angsuran kepada  Bank  terdiri  dari pembayaran      pokok sewa      untuk      membeli secara      bertahap      porsi kepemilikan  Bank  dan pembayaran ujrah. Penetapan harga sewa    tersebut  yang menentukan      adalah pihak   bank   dengan mempertimbangkan bagaimana keadaan nasabah dan bagaimana    fluktuasi pasar  saat  itu. 4 Ketentuan  akad  nomor        2        poin        c.  Menanggung kerugian sesuai proporsi modal Sesuai Bank Muamalat Bank Syariah Mandiri BNI Syariah Dalam perjanjian pembiayaan KPR Muamalat iB dicantumkan     bahwa resiko    yang    timbul dari  pembiayaan  akan ditanggung Bersama Bentuk kerja sama (syirkah)    antara    bank dengan    nasabah    untuk bersama-sama menyertakan dana investasi dalam pembelian sebuah asset Dalam  ketentuannya apabila  ada  kerugian akan ditanggung bersama  sesuai  porsi kepemilikan        aset, melainkan adanya kerusakan hanya akan ditanggung pihak nasabah. 5 Ketentuan akad nomor     3.     Dalam akad musyarakah mutanaqisah  pihak  pertama      (salah      satu  syarik/LKS) wajib  berjanji  untuk  menjual  seluruh  hishahnya  secara bertahap   dan   pihak kedua (nasabah) wajib membelinya. Sesuai Bank Muamalat Bank Syariah Mandiri BNI Syariah Dalam kontrak pembiayaan KPR Muamalat    iB    Kongsi Bank  akan  melepaskan atau  menurunkan  porsi kepemilikannya    kepada Nantinya aset kepemilikan  bersama disewakan kepada
dicantumkan     bahwa bank      berjanji      untuk menjual  seluruh  porsi kepemilikannya kepada nasabah. nasabah    dengan    cara menerima    bagi    hasil dalam bentuk pembayaran  ujrah  yang menjadi haknya, sehingga    kepemilikan aset sepenuhnya berpindah kepada nasabah  pada  saat   jatuh tempo.  Porsi kepemilikan bank    berkurang    atau menurun disebabkan pengambilalihan secara bertahap oleh nasabah. nasabah  hingga  akhir masa    pembiayaan lunas    otomatis    aset tersebut telah berpindah kepemilikan  menjadi milik    nasabah,    di awal    akad    pun  aset sudahlah    di    atas namakan    nasabah meskipun pada akadnya    itu  adalah kepemilikan  bersama. Jadi dapat disimpulkan bahwa jual  beli  itu  sudah diterapkan di pelunasan pembiayaan 6 Ketentuan  akad  nomor      4.  Jual      beli  sebagaimana dimaksud  dalam  angka  3  dilaksanakan      sesuai kesepakatan. Sesuai Bank Muamalat Bank Syariah Mandiri BNI Syariah Bank   sepakat    untuk menjual kepemilikannya        dan nasabah untuk membeli porsi kepemilkan bank. Nasabah        mengajukan permohonan        KPR dengan akad musyarakah  mutanaqisah ke Bank, 6 kemudian Syirkah atas porsi kepemilikan  rumah antara porsi  Bank      dengan porsi      nasabah,  Rumah (yang      menjadi      porsi Bank      )  disewakandalam hal    ini    kepada    nasabah, selanjutnya nasabah membayar kewajiban atau    angsuran  kepada Bank    terdiri    dari pembayaran  pokok  sewa untuk    membeli    secara bertahap porsi kepemilikan  Bank 6 Surat edaran pembiayaan mandiri syariah “Pedoman  Pengikatan  Akad  Musyarakah Mutanaqisah (MMQ) untuk pembiayaan pemilikan r umah ”
Jurnal Manajemen Dakwah ‖ 271
7 Ketentuan khusus nomor 1. Aset musyarakah mutanaqisah dapat di ijarah kan  kepada  syarik atau pihak lain. Sesuai Bank Muamalat Bank Syariah Mandiri BNI Syariah Bank    mengijarahkan aset    yang    menjadi objek    akad    kepada nasabah Pembagian     pembayaran angsuran nasabah sebagai berikut: 1) Pembagian        nisbah Bank    digunakan    untuk membayar      ujrah  dan diakuisebagai  pendapatan Bank.2) Pembagian nisbah nasabah digunakan untuk membayar penurunan pokok  pembiayaan  Bank sehingga akan meningkatkan porsi kepemilikan nasabah Berdasarkan implementasi  yang di terapkan  dimana  aset kepemilikan    adalah milik    bersama,    akan tetapi  sudah    diatas namakan milik nasabah.  aset    yang telah    dibeli    bersama akan  disewakan  pada nasabah    yang    sudah melakukan pembiayaan. 8 Ketentuan  khusus  nomor  2.  Apabila  aset  musyarakah menjadi  objek  ijarah  maka  syarik  (nasabah)  dapat menyewa  aset  tersebut    dengan    nilai  ujrah  yang disepakati. Sesuai Bank Muamalat Bank Syariah Mandiri BNI Syariah Nasabah membayar sewa    terhadap    aset yang   menjadi   objek pembiayaan     dengan besaran   sewa   sesuai kesepakatan antara bank dan nasabah. Nasabah membayar kewajiban  atau  angsuran kepada  Bank  terdiri  dari pembayaran      pokok sewa      untuk      membeli secara      bertahap      porsi kepemilikan  Bank  dan pembayaran ujrah. Selanjutnya    untuk biaya    pembayaran sewa    angsuran  setiap bulanya tidak mengalami   kenaikan, prosedur  musyarakah mutanaqisah adalah pembagian modal bukan  jual  beli,  dan modal  diberikan pada saat kelengkapan telah terpenuhi, nisbah yang telah  disepakati  dan adanya kerusakan ditanggung pada pihak mitra. 9 Ketentuan  khusus  nomor  3.  Keuntungan  yang  diperoleh Sesuai
dari  ujrah  dibagi    sesuai    dengan  nisbah  yang        telah disepakati  dalam  akad,  sedangkan  kerugian  harus berdasarkan  proporsi nasabah Bank Muamalat Bank Syariah Mandiri BNI Syariah Dalam kontrak pembiayaan KPR Muamalat  iB  Kongsi telah dicantumkan bahwa  nasabah      dan bank  akan  membagi keuntungan sesuai nisbah. Keuntungan yang didapatkan nasabah  nantinya  akan dialihkan untuk membeli    porsi    bank. Dan  dalam  pembagian kerugian akan disesuaiakan dengan porsi kepemilikan. Akan  tetapi  terdapat pengecualian jika kerugian tersebut disebabkan karena kelalaian nasabah
Pembagian        nisbah Bank    digunakan    untuk membayar      ujrah  dan diakui sebagai pendapatan Bank.  Pembagian  nisbah nasabah  digunakan  untuk membayar penurunanpokok pembiayaan Bank sehingga akan meningkatkan        porsi kepemilikan nasabah Dalam kontrak pembiayaanGriya  iB Hasanahtelah dicantumkan    bahwa nasabah dan bank akan membagi keuntungan sesuai nisbah. Keuntungan yang        didapatkan nasabah  nantinyaakan dialihkan untuk membeli    porsi    bank. Dan dalam pembagian kerugian akan disesuaiakan  dengan porsi kepemilikan. 10 Ketentuan  khusus  nomor  4.  Kadar/ukuran  bagian/  porsi kepemilikan  aset  musyarakah          syarik  (LKS)  yang berkurang  akibat  pembayaran  oleh  syarik  lain  (nasabah), harus jelas  dan  disepakati Sesuai Bank Muamalat Bank Syariah Mandiri BNI Syariah Dalam kontrak pembiayaan KPR Muamalat    iB    Kongsi dicantumkan mengenai porsi kepemilikan masing-masing      pihak (bank dan nasabah) Para   Pihak sepakat  untuk menyewakan Obyek MMQ  kepada    pihak ketiga/Nasabah dengan syarat-syarat dan ketentuan yang disepakati      bersama dengan pihakketiga/Nasabah tersebut. Pendapatan yang    diperoleh    dari penyewaan  Obyek  MMQ Sebagai sesama mitra,    maka    bank dan nasabah memiliki    hak    dan kewajiban    masing- masing.    Dan    dalam pembiayaan  ini  bank berjanji untuk menyerahkan porsi kepemilikannya kepada nasabah sehingga    pada    akhir
Jurnal Manajemen Dakwah ‖ 273
kepada  pihak  ketigaakan dibagi antara  BANK  dan NASABAH secara proporsionalsesuai dengan porsi kepemilikan (Hishshah) masing- masing. kontrak  nasabah  akan memiliki  penuh  aset tersebut, sementara bank sudah tidak memiliki porsi kepemilikan  terhadap objek akad karena kepemilikannya  sudah dijual kepada nasabah. 11 Ketentuan  khusus  nomor  5.  Biaya  perolehan  aset musyarakah  menjadi  beban  bersama  sedangkan  biaya peralihan kepemilikan  menjadi beban pembeli. Tidak Sesuai Bank Muamalat Bank Syariah Mandiri BNI Syariah Semua    biaya    yang timbul dari pembiayaan KPR Muamalat iB dibebankan kepada nasabah. Beban    biaya    pada  akad musyārakah    mutanāqiṣah ini seluruhnya dibebankan kepada nasabah    dan    wajib disetorkan sebelum pencairan dana pembiayaan. Nasabah mendapatkan Pembebanan    provisi, commitmen fee, biaya    materai    dan lain-lain.
Berdasarkan  tabel  tersebut  diatas    dapat    diketahui    bahwa secara   garis   besar   praktek   pembiayaan   MMQ pada Bank Umum Syariah/Unit  Usaha  Syariah    telah    sesuai    dengan    Fatwa    Dewan Syariah  Nasional      Nomor      73/DSN-MUI/XI/2008      tentang Musyarakah  Mutanaqisah.    Akan  tetapi  terdapat  ketidaksesuaian mengenai  biaya  yang  timbul  dalam  pembiayaan  MMQ  dengan  fatwa. Didalam      ketentuan      khusus      nomor      5      Fatwa      Dewan  Syariah Nasional          Nomor          73/DSN-MUI/XI/2008          tentang  Musyarakah Mutanaqisah disebutkan bahwa biaya perolehan aset musyarakahmenjadi      beban      bersama      sedangkan      biaya  peralihan kepemilikan  menjadi  beban  pembeli.    Sementara  di  dalam  praktek pembiayaan  MMQ    semua  biaya    yang    timbul    dari    pembiayaan dibebankan  kepada  nasabah. Biaya-biaya    tersebut    meliputi: biaya administrasi,  biaya  appraisal,  biaya  asuransi  jiwa    selama        masa pembiayaan  berlangsung,    biaya    asuransi    kebakaran,    biaya    notaris provisi  bank,  biaya  legalisir  notaris,  biaya  APHT/  surat  kuasa.
Pembebanan  biaya-biaya  tersebut  ditetapkan  atas  dasar  kesepakatan antara   bank   nasabah.   Untuk   biaya   administrasi dalam pembiayaan kira-kira sebesar 1,5% dari plafond   pembiayaan.  Jumlah administrasi ini      besarnya      sama  dengan    provisi    kredit    yang    dibebankan    oleh bank    konvensional  setiap    pencairan    kredit.    Pada    dasarnya    biaya yang  dikeluarkan bank    untuk    pemrosesan   pembiayaan   besarnya sama   denganjumlah  pembiayaan,  sementara  biaya  yang  dibebankan kepada nasabah    berbeda    nominalnya,    maka    dari    itu    besarnya pembebanan biaya administrasi yang seharusnya dibebankan oleh bank kepada nasabah adalah sebesar biaya yang dibutuhkan oleh bank   dalam pemrosesan akad   pembiayaan   tersebut   bukan berdasarkan nominal.
Dalam ketentuan  akad  nomor  2  poin  a  Fatwa  Dewan Syariah Nasional          Nomor          73/DSN-MUI/XI/2008  tentang  Musyarakah Mutanaqisah  disebutkan  bahwa  para  mitra  mempunyai      kewajiban untuk   memberikan   modal   dan   kerja berdasarkan kesepakatan pada saat  akad.  Sedangkan  pada  praktek  akad  MMQ  tidak  ada  pembagian kerja        dalam        pembiayaan  tersebut,  karena        memang        akad musyarakahyang  dilaksanakan  pada  skim  pembiayaan  tersebut  hanya sebatas bank  dan  nasabah  bekerja  sama  dalam  memiliki sebuah aset. Dalam ketentuan akad   nomor  2  poin   b   Fatwa  Dewan Syariah Nasional          Nomor          73/DSN-MUI/XI/2008          tentang  Musyarakah Mutanaqisah  disebutkan  bahwa  para  mitra  memiliki  hak  untuk memperoleh  keuntungan  berdasarkan nisbah yang disepakati pada saat akad.  Sementara  dalam  praktek  pembiayaan  MMQ  dengan  akad musyarakah mutanaqisah keuntungan   yang   didapatkan   adalah   dari akad ijarah, bukan dari akad musyarakah.

## PENUTUP
Berdasarkan  uraian  dan  pembahasan  dalam  studi  ini,  maka  penulis  dapat menarik kesimpulan yaitu sebagai berikut:
1. Sebagai  implikasi  dari  prinsip  kehati-hatian,  bank  akan  selalu  mencari jaminan  dari  setiap  nasabah  yang  mengajukan  pembiayaan  ke  bank syariah.  Karena  itu,  kontrak  ini  juga  berlaku  untuk  jaminan.  Jaminan yang berlaku dalam kontrak Musharrak Mutanakisa masih diatur dalam kontrak  Musharrak,  karena  pengawasan  Fatwa  MUI  terhadap Musharraka  Mutanakisa  belum  diatur  secara  khusus.  Selain  itu,  Ada banyak  kontrak  dalam  kontrak  Tanakis  Mustalak,  yaitu  kontrak Musharrakba dan kontrak Elah. Meski bank telah berusaha semaksimal mungkin  dengan  menggunakan  prinsip  kehati-hatian,  tidak  menutup
Jurnal Manajemen Dakwah ‖ 275
kemungkinan  nasabah  tidak  dapat  mencicil  tepat  waktu.  Faktanya, sebagian  orang  tidak  memiliki  niat  baik  sama  sekali.  Dalam  hal  ini, Bank  Islam  akan  melakukan  penyelamatan  melalui  musyawarah mufakat.  Jika  hal  tersebut  tidak  membuahkan  hasil  maka  pihak  bank akan melakukan novasi subyektif pasif. 2. Implementasi  akad  MMQ  pada  produk  pembiayaan  KPR  pada  Bank Muamalat,  Bank  Syariah  Mandiri  dan  BNI  Syariah  relatif  sama  pada pokok  –  pokok  inti  pembiayaan  sesuai  yang  disyariatkan  oleh  DSN MUI.  Secara  bersama-sama,  terdapat  ketidak-patuhan  terhadap  fatwa yang  disampaikan  yaitu  berdasarkan  dari  pengenaan  pokok  biaya dimana  semua  biaya    yang    timbul    dari    pembiayaan    dibebankan kepada    nasabah.  Selanjutnya,  pada  proses  akad  MMQ  tidak  ada pembebanan pembagian kerja, namun yang ada adalah pembagian asset kepemilikan  atas  tempat  tinggal  yang  menjadi  objek  pembiayaan. Terakhir, dalam penentuan nisbah, nilai bagi hasil ditentukan pada akad ijarah bukan pada akad musyarakah.
Saran  yang  dapat  diberikan  dalam  penulisan  penelitian  ini  adalah  perlu adanya  sosialisasi  manfaat  pembiayaan  rumah  syariah  agar  metode pembiayaan  yang  lebih  umum  ini  dapat  dipahami  dan  diminati  oleh masyarakat luas. Mengingat semua peraturan perundang-undangan mengenai kontrak  pembiayaan,  baik  dari  segi  hukum  yang  sebenarnya  maupun pengaturan  dalam  Hadits  dan  Alquran  sudah  jelas.  Fatwa  DSN-MUI mensyaratkan  pengaturan  agunan  yang  jelas,  yang  mengatur  tentang pembiayaan  musyarakah  mutanaqisah.  Untuk  itu  perlu  dilakukan  kajian terhadap Fatwa DSN nomor 73 / DSN-MUI / XI / 2008.

## DAFTAR PUSTAKA
Agisa    Muttaqien.  Pembiayaan    Pemilikan    Rumah    Dengan    Akad  Musyarakah
Mutanaqisah    Pada    Bank    Muamalat    Indonesia    (Studi    Kasus    Produk Pembiayaan Hunian Syariah Kongsi.Universitas Indonesia, 2012. Akmal  Dhiya  Ulhaq,  Implementasi  Musyarakah  Mutanaqisah  Sebagai  Alternatif Murabahah  Terhadap  Pembiayaan  Perumahan  Griya  Pada    Bank  Syariah Mandiri Kc Bintaro, 2018 Bayu  Prasetyo.  Analisis  Penyelesaian  Musyarakah  Mutanaqisah  bermasalah  pada Bank    Muamalat    Indonesia    berdasarkan    Keputusan  DSN    NO.01/DSN- MUI/X/2013.UIN Syarif Hidayatullah Jakarta, 2014
Biro Analisa  Anggaran  dan Pelaksanaan APBN-SETJEN DPR_RI, Pembangunan Perumahan, 2014
Burhan Ashafa. Metode Penelitian Hukum. Jakarta: Rineka Cipta, 2004.

## Cut  Intan  Rizki  Al-Amir,  BEBAN  BIAYA  AKADMUSYĀRAKAH MUTANĀQIṢAH  (StudiKasusPada  BankSyariah  MandiriCabang  Banda
Aceh), 2018 Fatwa DSN Nomor 09/DSN-MUI/VI/2000 Tentang Ijarah Fatwa  DSN  Nomor  27/DSN-MUI/III/2003  Tentang  Al-  Ijarah  al-
Muntahiyah bi al Tamlik.
Fatwa DSN Nomor 73/DSN-MUI/XI/2008 Tentang Ganti Rugi (Ta'widh)
Fatwa DSN Nomor 73/DSN-MUI/XI/2008 Tentang Musyarakah Mutanaqisah Fatwa DSN Nomor 85/DSN-MUI/XII/2012 Tentang Janji (Wa'd) Dalam Transaksi Keuangan dan Bisnis Syariah.
Hendi Suhendi. Fiqih Muamalah. Jakarta: PT Rajagrafindo Persada, 2010. Heri  Sudarsono.  Bank  &  Lembaga  Keuangan  Syariah.  Yogyakarta:
Ekonisia, 2012.
Husein  Umar. Metode  Penelitian  Untuk  Skripsi  dan  Tesis  Bisnis. Jakarta : Rajawali Pers, 2009.
Imam      Mustofa.  Fiqih      Muamalah      Kontemporer.      Jakarta:  PT Raja  Grafindo Persada, 2016.
Keputusan DSN-MUI Nomor 01/DSN-MUI/X/2013 Tentang Pedoman
Imlementasi Musyarakah Mutanaqisah Dalam Produk Pembiayaan. Keputusan  DSN-MUI  Nomor  01/DSN-MUI/X/2013  Tentang Pedoman
Implementasi Musyarakah Mutanaqisah Dalam Produk Pembiayaan Nurjanah,  Pembiayaan  Akad  Musyarakah  Mutanaqisah  Studi  Pada  Bank
Syariah Mandiri Cabang Bandar Jaya, 2019 Otoritas  Jasa  Keuangan, Booklet  Perbankan  Indonesia  2016, Departemen
Perizinan dan Informasi Perbankan-OJK, Maret 2016
Otoritas  Jasa  Keuangan, Roadmap  Perbankan  Syariah  Indonesia  2015-
2019, Departemen Perbankan Syariah - OJK, 2016 Otoritas Jasa Keuangan, Standar Produk Musyarakah dan MMQ, 2016,
Peraturan  Bank  Indonesia  Nomor  11/33/PBI/2009  Tentang  Pelaksanaan Good Corporate Governance Bagi Bank Umum Syariah dan Unit Usaha Syariah.
Surat Edaran OJK Nomor 24 /SEOJK.03/2015 Tentang Produk dan Aktivitas Bank Umum Syariah dan Unit Usaha Syariah. Surat  edaran  pembiayaan  mandiri  syariah  “Pedoman  Pengikatan  Akad Musyarakah Mutanaqisah (MMQ) untuk pembiayaan pemilikan rumah”
Tri  Mamik  Rahayu,  Tinjauan  Hukum  Islam  Terhadap  Implementasi  Akad
Musyarakah Mutanaqisah (Mmq) Pada Produk Pembiayaan Kpr Muamalat Ib Kongsidi Bank Muamalat Indonesia Cabang Semarang, 2018
Jurnal Manajemen Dakwah ‖ 277
Undang-undang  Nomor  21  Tahun  2008  tentang  Perbankan  Syariah  (Lembaran Negara  Republik  Indonesia  Tahun  2008  Nomor 94,  Tambahan Lembaran Negara Republik Indonesia Nomor 4867) Undang-undang  Nomor  10  Tahun  1998  Tentang  Perubahan  Undang-undang Nomor  7  Tahun  1992  Tentang  Perbankan  (Lembaran  Negara  Republik Indonesia  Tahun  1998  Nomor  182,  Tambahan  Lembaran  Negara
Republik Indonesia Nomor 3790)
Undang-undang  Nomor  21  Tahun  2011  Tentang  Otoritas  Jasa  Keuangan (Lembaran  Negara  Republik  Indonesia  Tahun  2011  Nomor  111, Tambahan Lembaran Negara Republik Indonesia Nomor 5253)