Abstrak― Dalam  menetapkan  harga  jual  unit  rumah,  harga yang  ditawarkan  harus  bersaing  dengan  harga  perumahan lain di sekitarnya yang memiliki segmentasi dan konsep tidak jauh berbeda. Hal ini agar konsumen tertarik membeli rumah di  perumahan  tersebut.  Harga  jual  rumah  merupakan  acuan pertimbangan  pemilihan  rumah  oleh  konsumen,  disamping fasilitas  dan  desain.  Tujuan  dari  penelitian  ini  adalah  untuk mengetahui  harga  jual  unit  rumah  pada  pengembangan Grand  Mandiri  Residence  yang  memperhitungkan  besarnya biaya  agar  dapat  memberikan  keuntungan,  serta  dapat diterima  oleh  konsumen  menurut  permintaan  pasar. Penetapan  harga  jual  menggunakan  analisa  titik  impas  yang mempertemukan  kurva  biaya  dan  kurva  pendapatan.  Kurva biaya  diperoleh  dari  perhitungan  biaya  tetap  dan  biaya variabel. Kurva pendapatan diperoleh dari kurva permintaan yang  berasal dari survei. Berdasarkan hasil analisa diperoleh harga  jual  yang  sesuai  dengan  analisa  biaya  dan  permintaan pasar  untuk  tipe  120  adalah  Rp  767.455.121  dengan  jumlah unit  rumah  sebanyak  34  unit,  dan  harga  jual  untuk  tipe  140 sebesar  Rp  1.174.668.574  dengan  jumlah  unit  rumah sebanyak 6 unit.
Kata  Kunci ―analisa  titik  impas,  harga,  kurva  biaya,  kurva permintaan, perumahan Grand Mandiri Residence.

## I. PENDAHULUAN
Perumahan  Grand  Mandiri  Residence  (GMR)  adalah perumahan  baru  yang  sedang  dibangun  di  Kota    Depok yang  dikembangkan  oleh  PT.  Karya  Bangun  Mandiri  (PT. KBM)  di  wilayah  kecamatan  Cimanggis.  Letak  dari perumahan  ini  cukup  strategis  karena  berdekatan  dengan dekat  dengan  jalan  protokol,  universitas  dan  pusat perbelanjaan  wilayah  bebas  banjir.  PT.  GMR  berencana membangun  dua  tipe  rumah  yaitu  tipe  120  dan  140  pada tanah  seluas  6000  m².  Pihak  pengembang  berencana menetapkan  harga  jual  tiap  unit  rumah  untuk  tipe  120 sebesar  Rp  919.492.000  dan  tipe  140  sebesar  Rp. 1.138.420.000.  Harga  jual  harus  mampu  bersaing  dengan harga  yang  ditawarkan  oleh  pengembang  perumahan  di sekitarnya  dengan  segmentasi  dan  konsep  yang  tidak  jauh berbeda.
Banyak  pilihan  bagi  pembeli  dapat  menimbulkan persaingan yang ketat antar pengembang perumahan. Oleh karena itu PT.  KBM selaku pihak pengembang perumahan GMR harus mempertimbangkan harga jual yang ditawarkan  kepada  pembeli  disamping  fasilitas-fasilitas yang ditawarkan. Berdasarkan latar belakang tersebut maka perlu  dilakukan  analisa  penetapan  harga  jual  unit  rumah tipe 120 dan tipe 140 pada perumahan GMR.

## II. METODOLOGI

## A. Langkah Penelitian
Diagram alir penelitian dapat dilihat pada Gambar 1.

## B. Data
Dalam penelitian ini terdapat dua jenis data yang akan
digunakan, dua jenis data tersebut yaitu:
1. Data Primer
Data primer adalah data yang diperoleh langsung dari sumber  pertama,  dalam  penelitian  ini  adalah  pemilik proyek  dan  masyarakat.  Data  primer  dari  masyarakat diperoleh  melalui  survei,  sedangkan  pada  pemilik proyek dari wawancara.
2. Data Sekunder Data  sekunder  terdiri  dari  data-data  mengenai  biaya dan perencanaan pembangunan Perumahan GMR.

## Analisa Penetapan Harga Jual Unit Rumah Pada Pengembangan Perumahan Grand Mandiri Residence, Depok
Alfian Budikusuma dan Retno Indryani
Jurusan Teknik Sipil, Fakultas Teknik Sipil dan Perencanaan, Institut Teknologi Sepuluh Nopember (ITS)
Jalan Raya ITS, Surabaya 60111
e-mail : retno_i@ce.its.ac.id
retno_i[at]ce.its.ac.id retno_i[at]ce.its.ac.id
retno_i[at]ce.its.ac.id

## C. Kurva Biaya
Untuk membuat kurva biaya, perlu dilakukan identifikasi biaya-biaya  yang  diperlukan  dalam  proyek  pembangunan perumahan  GMR,  setelah  itu  dapat  dibuat  sebuah  kurva biaya seperti pada Gambar 2.

## D. Kurva Permintaan
Kurva permintaan diperoleh dengan survei menggunakan  kuesioner,  kuesioner  digunakan  untuk mengetahui seberapa besar permintaan masyarakat terhadap unit rumah di perumahan GMR.

## E. Analisa Titik Impas dan Analisa Marginalitas
Dalam  menetapkan  harga,  penelitian  ini  menggunakan metode  analisa  titik  impas  dan  analisa  marginalitas,  yang mempertemukan  antara  kurva  biaya  dan  kurva permintaan menggunakan  persamaan  MC=MR  untuk  mencari  jumlah optimum  (Q).  MR  ( marginal  revenue )  adalah  perubahan pendapatan  untuk  perubahan  satu  unit  yang  terjual, merupakan  turunan  dari  TR  ( Total  Revenue ).  TR merupakan  perkalian  P  x  Q  dimana  P  adalah  harga  jual. MC  ( marginal  cost )  adalah  perubahan  biaya  yang disebabkan  perubahan  satu  unit  rumah  yang  terjual, merupakan  turunan  dari  TC.  TC  ( Total  Cost )  merupakan perhitungan dari FC+VC (Q) dimana FC adalah fixed cost , VC  adalah  variable  cost  dan  Q  adalah  jumlah  unit  rumah [2].

## III. HASIL DAN PEMBAHASAN

## A. Kurva Biaya
Kurva biaya dibentuk dari 2 komponen kurva yaitu kurva biaya  tetap  dan  kurva biaya variabel. Yang termasuk biaya variabel adalah :
1. Biaya konstruksi rumah tinggal
2. Biaya pemasaran
3. Biaya sertifikat
4. Biaya IMB
5. Biaya pembuatan taman rumput standar
6. Biaya pembelian tempat sampah fiber
7. Biaya pajak
Yang termasuk biaya tetap adalah :
1. Biaya pembelian tanah
2. Biaya perizinan pengembangan kawasan
3. Biaya transaksi
4. Biaya design and drawing
5. Biaya pembangunan infrastruktur
6. Biaya overhead, maintenance and contigency
Berdasarkan  analisa  dan  perhitungan,  persamaan  biaya total per tipe  rumah dapat dilihat pada Tabel 1, sedangkan kurva biaya total per tipe rumah dapat dilihat pada Gambar 3 dan Gambar 4.
Gambar 3 Kurva Biaya Total Tipe 120

## Gambar 4 Kurva Biaya Total Tipe 140

## B. Kurva Permintaan
Untuk  mengetahui  kesediaan  para  responden  dalam membeli  rumah  pada  proyek  perumahan  GMR  dalam tingkatan  harga  tertentu,  maka  dilakukan  survei.  Hasil survei dapat dilihat pada Tabel 2 dan Tabel 3.
Tabel 2. Hasil Kuesioner Tipe 120
Tabel 1. Persamaan Biaya Total
Gambar 2. Kurva Biaya [1]
Tabel 3. Hasil Kuesioner Tipe 140
Agar dapat dijadikan kurva permintaan yang menggambarkan  hubungan  harga  yang  ditetapkan  pada berbagai  tingkatan  dan  tingkat  permintaan,  hasil  survei perlu  diolah  kembali.  Pengolahan  data  hasil  survei dilakukan dengan cara pembobotan. Pembobotan dilakukan untuk  mendapatkan  jumlah  permintaan  menurut  tingkat harga.  Pembobotan  merupakan  proses  perkalian  antara jumlah  kesediaan  responden  pada  masing-masing  tingkat permintaan dengan nilai probabilitasnya. Nilai probabilitas untuk masing tingkat permintaan yaitu : Pasti membeli (1), Ingin membeli (0,75), Mungkin membeli (0,5), Tidak ingin membeli (0,25), Pasti tidak membeli (0) [3]. Hubungan  antara  tingkat  harga  dan  jumlah  permintaan menghasilkan kurva seperti Gambar 5 dan Gambar 6.
Gambar 5. Kurva Permintaan Rumah Tipe 120

## Gambar 6. Kurva Permintaan Rumah Tipe 140
Dari kurva permintaan dapat diperoleh persamaan harga jual  dari  setiap  rumah  yang  ada  pada  proyek  perumahan GMR, yaitu:
1. Tipe 120, P= -7.013.233Q1 + 1.005.905.043
2. Tipe 140, P= -11.940.707Q2 + 1.246.312.816

## C. Penetapan Harga
Untuk  menetapkan  harga,  penelitian  ini  menggunakan metode  analisa  titik  impas,  yang  mempertemukan  antara kurva  permintaan  dan  kurva  biaya.  Persamaan  MR  =  MC
digunakan  untuk  mencari  volume  atau  Q  untuk mendapatkan keuntungan maksimum.
MR atau Marginal Revenue adalah perubahan pendapatan  untuk  perubahan  satu  unit  yang  terjual, merupakan turunan dari TR. TR atau Total Revenue adalah total pendapatan yang diperoleh dari hasil perkalian antara harga jual dan volume.
MC  atau  Marginal  Cost  adalah  perubahan  biaya  yang disebabkan  oleh  perubahan  satu  unit  rumah  yang  terjual, merupakan  turunan  dari  TC.  TC  atau  Total  Cost  adalah biaya  total  yang  dibutuhkan  untuk  membuat  seluruh  unit rumah [4].
1. Penetapan Harga Tipe 120
Harga  jual  unit  rumah  tipe  120  berdasarkan analisa  titik  impas  untuk  mendapat  keuntungan maksimum  adalah  Rp  732.388.956  per  unit  dengan jumlah unit terjual optimum sebanyak 39 unit.
2. Penetapan Harga Tipe 140 Harga  jual  unit  rumah  tipe  140  berdasarkan analisa  titik  impas  untuk  mendapat  keuntungan maksimum  adalah  Rp  888.091.606  per  unit  dengan Q optimum 30 unit.

## D. Evaluasi Kebutuhan Luas Tanah Kavling
Jumlah  unit  optimum tersebut harus disesuaikan dengan ketersediaan  lahan  pada  perumahan  GMR  yaitu  6000  m 2 . Alokasi  luas  tanah  kavling  optimum  dapat  dilihat  pada Tabel  4.  Total  luas  tanah  kavling  yang  harus  disediakan untuk  mencapai  jumlah  unit  optimum  adalah  7.491  m 2 . Jumlah  tersebut  belum  ditambah  dengan  fasilitas, perkerasan  jalan  dan  lain-lain.  Sehingga,  jumlah  optimum tidak dapat tercapai dalam perencanaan perumahan GMR.

## E. Penentuan Jumlah Unit dan Harga Jual
Dari  hasil  analisa  diketahui  bahwa  tidak  dimungkinkan membangun  rumah  sebanyak  jumlah  unit  optimum.  Oleh karena itu, perlu dilakukan penyesuaian jumlah unit rumah yang  dapat  dibangun,  yang  tetap  dapat  memberikan keuntungan meskipun tidak maksimum. Untuk menentukan jumlah  unit  rumah  tersebut  perlu  diketahui  dahulu  jumlah unit  minimum  dan  maksimum  yang  menghasilkan  total pendapatan  (TR)  sama  atau  lebih  besar  dari  total  biaya (TC).  Perhitungan  dilakukan  dengan  mencari  titik  potong antara kurva biaya dan kurva pendapatan. Gambar 7 dan 8 menunjukkan  kurva  TC  dan  kurva  TR  tipe  120  dan  tipe 140.  Tabel  5  menunjukkan  jumlah  unit  minimum  dan maksimum masing-masing tipe.
Tabel 4. Alokasi Luas Tanah Kavling Optimum
Gambar 7. Kurva TC dan TR Tipe 120
Gambar 8 Kurva TC dan TR Tipe 140 No Tipe Q minimun Q maksimum 1 120 19 60
2 140 3 56
Jumlah unit minimum dan maksimum tersebut menunjukkan  bahwa  selama  jumlah  unit  yang  dibangun berada  di  antara  jumlah  tersebut,  pengembang  bisa memperoleh  keuntungan.  Namun,  jumlah  unit  tersebut tetap  harus  disesuaikan  dengan  luas kavling yang tersedia. Jumlah  unit  yang  sudah  dihitung berdasarkan luas kavling yang  tersedia  adalah  jumlah  unit  sesuai  dengan  rencana yang ditetapkan oleh pengembang perumahan. Jumlah unit rencana  tersebut  masuk  dalam  batasan  minimum  dan maksimum.  Dengan  demikian,  dapat  ditetapkan  jumlah unit yang dipakai adalah jumlah unit sesuai rencana.
Harga  jual  rumah  tergantung  pada  jumlah  unit  rumah. Karena jumlah unit rumah tidak bisa menggunakan jumlah unit  optimum,  namun  menggunakan  jumlah  unit  rencana, maka  perlu  dihitung  harga  jual  berdasarkan  jumlah  unit rencana  tersebut.  Harga  jual  berdasarkan  jumlah  unit rencana dapat dilihat pada Tabel 6.

## F. Pembahasan
Dari  hasil  analisa  dapat  diketahui  bahwa  harga  jual dipengaruhi  oleh  jumlah  unit  (Q).  Penentuan  jumlah  unit (Q)  yang  sesuai  dimulai  dengan  Qmin  dan  Qmaks  yang merupakan rentang jumlah yang masih memberi keuntungan.  Keuntungan  terbesar  diperoleh  saat  jumlah unit  Q  optimum.  Namun  Q  optimum  ini  harus  pula mempertimbangkan ketersediaan lahan. Rekapitulasi harga jual berdasarkan posisi Q dapat dilihat pada Tabel 7.

## IV. KESIMPULAN
Berdasarkan  hasil  analisa  dapat  disimpulkan  bahwa jumlah  unit  rumah  dan  harga  yang  sesuai  dengan  analisa biaya dan analisa permintaan pasar, dengan mempertimbangkan  batas  luas lahan dan keuntungan yang diperoleh, adalah sebagai berikut :
1. Harga  Jual  Rumah  Tipe  120  adalah  Rp  767.455.121 dengan jumlah unit rumah sebanyak 34 unit.
2. Harga  Jual  Rumah  Tipe  140  adalah  Rp  1.174.668.574 dengan jumlah unit rumah sebanyak 6 unit.

## DAFTAR PUSTAKA
[1] Pujawan, I. N. 2009. Ekonomi Teknik. Surabaya: Guna Widya.
[2] Gaspersz,  V.  2001. Ekonomi  Manajerial  Pembuatan  Keputusan Bisnis . Jakarta : PT. Gramedia Pustaka Utama.
[3] Arsyad,  L.  1999. Ekonomi  Manajerial  :  Ekonomi  Terapan  Untuk Manajemen Bisnis . Yogyakarta : BPFE.
[4] Fahad.  2013. Analisa  Penetapan  Harga  Jual  Unit  Rumah  Pada Proyek  Perumahan  Soka  Park,  Bangkalan . Jurusan  Teknik  Sipil Institut Teknologi Sepuluh Nopember.
Tabel 5. Q Minimum dan Maksimum Setiap Tipe Tabel 6.
Harga Jual Berdasarkan Q Rencana
Tabel 7. Harga Jual Setiap Q