## PERLINDUNGAN HUKUM BAGI PEMBELI LELANG HAK TANGGUNGAN
Andi Steven Liono Fakultas Hukum, Universitas Narotama Jl. Arif Rahman Hakim Nomor 51, Sukolilo, Kota Surabaya, Jawa Timur 60117 andiliono@hotmail.com
Naskah diterima: 5 April; direvisi: 16 April; disetujui: 10 Mei

## ABSTRAK
Hak  Tanggungan  memberikan  hak  bagi  Kreditur  untuk  menjual  objek  Hak Tanggungan  atas  kekuasaan  sendiri  melalui  pelelangan  umum  serta  mengambil pelunasan  piutangnya  dari  hasil  penjualan  tersebut  terhadap  debitor  yang  telah wanprestasi  yang  dikenal  sebagai  Lelang  Eksekusi  Hak  Tanggungan.  Penolakan pendaftaran  peralihan  hak  melalui  lelang  oleh  Badan  Pertanahan  Nasional  (BPN) dengan  alasan  masih  adanya  sengketa  atas  tanah  sering  menimbulkan  gugatan  dari pembeli lelang  eksekusi  Hak  Tanggungan  di  Pengadilan  Negeri maupun  Pengadilan Tata Usaha Negara (PTUN) terhadap BPN. Metode penulisan ini dalam penulisan ini dengan  menggunakan  jenis  penelitiannya  adalah  penelitian  hukum  doktrinal ( doctrinal )  atau  normatif,  yang  mengkaji  hukum  sebagai  norma.  Hasil  pembahasan menegaskan  bahwa  Peraturan  Menteri  Agraria  dan  Tata  Ruang  Nomor  13  Tahun 2017  telah  memberikan  perlindungan  hukum  bagi  pembeli  lelang  untuk  melakukan permohonan peralihan hak atas tanah yang dibeli walaupun sedang terdapat sengketa tetapi juga peraturan ini dianggap menderogasi sebagian hak dari pembeli lelang.
Kata kunci: Lelang, Hak Tanggungan, Perlindungan Hukum.
∽ Volume 3 ∽ Nomor 1 ∽ Mei 2018 ∽
∽ Jurnal Ilmiah Hukum De’Jure : Kajian Ilmiah Hukum ∽ Perlindungan Hukum Bagi Pembeli Lelang Hak Tanggungan ∽ Andi Steven Liono ∽

## LEGAL PROTECTION FOR AUCTION MORTGAGE RIGHT Andi Steven Liono
Faculty of Law, University of Narotama Arif Rahman Hakim Street Number 51, Sukolilo, Surabaya City, East Jawa 60117 andiliono@hotmail.com

## ABSTRACT
Mortgage  rights  provide  the  right  for  the  creditor  to  sell  the  object  of  the mortgage  on  his  own  power  through  a  public  auction  and  take  repayment  of receivables  from  the  proceeds  of  the  sale  to  the  defaulting  debtor  known  as  the Mortgage Execution Auction. The refusal of registration of the transfer of rights through an auction by the National Land Agency (BPN) on the grounds that there is still a dispute over land often results in a lawsuit from the auction purchaser of the  execution  of  Underwriting  Rights  in  the  District  Court  and  the  State Administrative  Court  (BPUN).  This  writing  method  in  this  writing  by  using  the type  of  research  is  doctrinal  legal  research  (doctrinal)  or  normative,  which examines law as the norm. The results of the discussion confirmed that Minister of  Agrarian  and  Spatial  Planning  Number  13  of  2017  has  provided  legal protection  for  auction  buyers  to  make  requests  for  the  transfer  of  rights  to  land purchased even though there is a dispute but also this regulation is considered to derogate some of the rights of auction buyers.
Keyword: Auction, Mortgage Rights, Legal Protection.
∽ Volume 3 ∽ Nomor 1 ∽ Mei 2018 ∽
∽ Jurnal Ilmiah Hukum De’Jure : Kajian Ilmiah Hukum ∽ Perlindungan Hukum Bagi Pembeli Lelang Hak Tanggungan ∽ Andi Steven Liono ∽

## A. Latar belakang
Negara  Indonesia  adalah  negara  hukum,  penegasan  ketentuan  konstitusi  ini bermakna,  bahwa  segala  aspek  kehidupan  dalam  kemasyarakatan,  kenegaraan  dan pemerintahan  harus  senantiasa  Negara  Indonesia  adalah  negara  hukum,  penegasan ketentuan  konstitusi  ini  bermakna,  bahwa  segala  aspek  kehidupan  dalam kemasyarakatan,  kenegaraan  dan  pemerintahan  harus  senantiasa  berdasarkan  atas hukum.  Untuk  mewujudkan  negara  hukum,  salah  satunya  diperlukan  perangkat hukum yang digunakan untuk mengatur keseimbangan dan keadilan di segala bidang kehidupan  dan  penghidupan  rakyat  melalui  peraturan  perundang-undangan  dengan tidak  mengesampingkan  fungsi  yurisprudensi.  Hal  ini  memperlihatkan  bahwa peraturan  perundang-undangan  mempunyai  peranan  yang  penting  dalam  negara hukum Indonesia. 1
Lahirnya  Undang-undang  Nomor  4  Tahun  1996  tentang  Hak  Tanggungan (untuk  selanjutnya  disingkat  UUHT)  telah  menggantikan  posisi  hak  jaminan  atas tanah  yang  dahulu  berupa  hipotik  menjadi  hak  tanggungan.  Hak  tanggungan  ini adalah  hak  jaminan  yang  dibebankan  pada  hak  atas  tanah  milik  debitor  untuk pelunasan  utang  terhadap  kreditor. 2 Lebih  lanjut,  UUHT  juga  memberikan  hak  bagi Kreditor  untuk  menjual  obyek  Hak  Tanggungan  atas  kekuasaan  sendiri  melalui pelelangan umum serta mengambil pelunasan piutangnya dari hasil penjualan tersebut terhadap debitor yang telah wanprestasi yang dikenal dengan istilah Lelang Eksekusi Hak  Tanggungan.  Untuk  mencegah  hak debitor  dilanggar  maka  kreditor  tidak  dapat dengan  serta  merta  melakukan  pelelangan  terhadap  objek  Hak  Tanggungan  tetapi diatur  melalui  Peraturan  Menteri  Keuangan  (untuk  selanjutnya  disingkat  PMK) Nomor 27/PMK.06/2016 tentang Petunjuk Pelaksanaan Lelang. 3
Untuk  menjamin  rasa  keadilan  baik  kepada  kreditor  maupun  debitor  maka pelaksanaan dan penjualan lelang eksekusi Hak Tanggungan dilakukan oleh instansi pemerintah  yang  berkedudukan  bawah  KeMenterian  Keuangan  yaitu  Kantor Pelayanan  Kekayaan  Negara  dan  Lelang  (KPKNL)  di  mana  setiap  dalam pelaksanannya  dipimpin  oleh  Pejabat  Lelang  kelas  I yang  merupakan  pegawai Direktoran  Jenderal  Kekayaan  Negara  di  bawah  naungan  Kementerian  Keuangan yang  berwenang  melaksanakan  Lelang  Eksekusi,  Lelang  Noneksekusi  Wajib  dan Lelang  Noneksekusi  Sukarela.  Lembaga  lelang  diharapkan  dapat  menjadi  salah  satu upaya  penyelesaian  yang  cepat  bagi  Kreditor  untuk  mengatasi  kendala  kredit  macet maupun  Debitor  yang  wanprestasi.  Permasalahan  timbul  saat  perundang-undangan yang tertuang dalam Pasal 45 ayat (1) huruf e Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah yang menyebutkan bahwa Kepala Kantor Pertanahan menolak  untuk  melakukan  pendaftaran  peralihan  atau  pembebanan  hak,  jika  tanah yang bersangkutan merupakan obyek sengketa di Pengadilan. 4
1 Catur Budi Dianawati, dan  Amin Purnawan, “Kajian  Hukum Jaminan Hak Tanggungan  yang Dilelang Tanpa Proses Permohonan Lelang Eksekusi Ke Ketua Pengadilan Negeri”, Jurnal Akta , Volume 4, Nomor 2, Juni 2017, hlm. 125-132.
2 Begiyama Fahmi  Zaki, “Kepastian Hukum  Dalam Pelelangan Objek Hak Tanggungan Secara Online”, Fiat Justitia , Volume 10, Nomor 2, April-Juni 2016, hlm. 371-386.
3 Eugema  Liliawati  Mulyono, Tinjauan  Yuridis  Undang-undang  Nomor  4  Tahun  1996  tentang  Hak Tanggungan Dalam Kaitannya Dengan Pemberian Kredit Oleh Perbankan , (Jakarta: Harvarindo, 2003), hlm. 26.
4 Adrian Sutedi, Hukum Hak Tanggungan, (Jakarta: Sinar Grafika, 2010), hlm. 32.
∽ Volume 3 ∽ Nomor 1 ∽ Mei 2018 ∽
∽ Jurnal Ilmiah Hukum De’Jure : Kajian Ilmiah Hukum ∽ Perlindungan Hukum Bagi Pembeli Lelang Hak Tanggungan ∽ Andi Steven Liono ∽
Adapun  Peraturan  Menteri  Negara  Agraria/Kepala  Badan  Pertanahan Nasional  Nomor  3  Tahun  1997  tentang  Ketentuan  Pelaksanaan  Peraturan  Peraturan Pemerintah  Nomor  24  Tahun  1997  tentang  Pendaftaran  Tanah  tidak  memberikan ketentuan tentang pengertian “obyek sengketa di Pengadilan” sehingga peraturan ini menimbulkan  multitafsir  bagi  pembacanya.  Jika  ditinjau  melalui  ilmu  hukum dogmatis  maka  bila  suatu  teks  samar-samar  maka  diperlukan  suatu  penafsiran  yang diadakan  dalam  suatu  komentar  dapat  berupa  penafsiran  penambah  maupun pelengkap  supaya  orang-orang  mengerti  dan  menerima  suatu  undang-undang  dan jangan ada timbul salah paham ataupun arti ganda. 5
Penolakan  pendaftaran  peralihan  hak  melalui  lelang  oleh  Badan  Pertanahan Nasional  (BPN)  dengan  alasan  masih  adanya  sengketa  atas  tanah  menimbulkan gugatan  dari  pembeli  lelang  eksekusi  Hak  Tanggungan  baik  di  Pengadilan  Negeri maupun Pengadilan Tata Usaha Negara (PTUN) terhadap BPN. Lebih lanjut, tata cara pencatatan  blokir,  sita  atau  adanya  sengketa  dan  perkara  mengenai  hak  atas  tanah yang  masih  tersebar  di  beberapa  ketentuan,  belum  lengkap,  tidak  seragam  dan terdapat  pengaturan  yang  sudah  tidak  sesuai  dengan  tuntutan  dan  dinamika pengembangan  masyarakat  sehingga  perlu  disusun  dalam  peraturan  tersendiri  maka Kementerian  Agraria  dan  Tata  Ruang  menerbitkan  Peraturan  Menteri  Agraria  dan Tata Ruang/Kepala Badan Pertanahan Nasional Republik Indonesia Nomor 13 Tahun 2017  tentang  Tata  Cara  Blokir  dan  Sita.  Kehadiran  peraturan  ini  diharapkan  dapat menutup  celah  hukum  atas  pelaksanaan  penolakan  pendaftaran  peralihan  hak  atas tanah, khususnya karena tanah yang akan dialihkan masih menjadi obyek sengketa di pengadilan.  Peraturan  ini  memberikan  panduan  baik  bagi  petugas  di  BPN  maupun masyarakat  tentang  tata  cara  pencatatan  maupun  penghapusan  blokir  dan  sita  serta sengketa  dan  perkara  atas  tanah  seperti apakah  yang  dapat  menyebabkan  penolakan pendaftaran  peralihan  hak  atas  tanah.  Pasal  35  ayat  (3)  peraturan  ini  yang menyebutkan “Dalam hal hak atas tanah yang dimohon untuk dicatatkan adanya Sita Perkara  telah  menjadi  obyek  lelang  eksekusi,  maka  pendaftaran  peralihan  hak  tetap dapat  dilaksanakan  dengan  memberitahukan  kepada  pemenang  lelang  mengenai adanya  perkara  gugatan  atas  tanah  tersebut  dan  mencatat  pada  buku  tanah  yang menjadi obyek lelang”. 6
Kehadiran  pasal  ini  memberikan  hak  kepada  pembeli  lelang  eksekusi  Hak Tanggungan  untuk  tetap  dapat  melakukan  pendaftaran  peralihan  hak  walaupun  atas tanah tersebut masih terdapat perkara gugatan maupun sita perkara atas tanah. Tetapi secara kotradiktif,  ayat (5) dalam pasal yang lama telah menghapuskan hak pembeli lelang  eksekusi  Hak  Tanggungan  untuk  dapat  mengalihkan  tanah  yang  telah  dibeli tersebut  kepada  pihak  lain  hingga  perkara  yang  melekat  atas  tanah  tersebut memperoleh  putusan  yang  telah  berkekuatan  hukum  tetap,  di  mana  seharusnya pembeli  yang  beritikad  baik  harus  dilindungi  oleh  undang-undang  dan  memperoleh kepastian hukum. 7
5 Theo Huijbers, Filsafat Hukum, (Yogyakarta: Kanisius, 1995), hlm. 131.
6 Offi  Jayanti,  dan  Agung  Darmawan,  “Pelaksanaan  Lelang  Tanah  Jaminan  yang  Terikat  Hak Tanggungan”, Volume 20, Nomor 3, 2018, hlm. 457-472.
7 Satya Haprabu, dan Burhanudin Harahap, “Penjualan Lelang Barang Jaminan Hak Tanggungan Menurut Perspektif Hukum Islam”, Jurnal Repertorium , Volume IV, Nomor 1, Januari-Juni 2017, hlm. 52-60.
∽ Volume 3 ∽ Nomor 1 ∽ Mei 2018 ∽
∽ Jurnal Ilmiah Hukum De’Jure : Kajian Ilmiah Hukum ∽ Perlindungan Hukum Bagi Pembeli Lelang Hak Tanggungan ∽ Andi Steven Liono ∽

## B. Perumusan Masalah
Dari latar belakang yang telah dipaparkan sebelumnya,  perumusan masalah, yaitu:
1. Bagaimanakah  ketentuan  hukum  nasional  tentang  pelaksanaan  lelang eksekusi hak tanggungan?
2. Bagaimanakah perlindungan hukum bagi pembeli lelang hak tanggungan sebelum  terbitnya  Peraturan  Menteri  Agraria  dan  Tata  Ruang/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 13 Tahun 2017?

## C. Tujuan Penulisan
Sejalan  dengan  permasalahan  tersebut,  maka  tujuan  penelitian  yang  hendak dicapai di dalam penelitian ini yaitu:
1. Untuk  menganalisis  ketentuan  hukum  nasional  tentang  pelaksanaan  lelang eksekusi hak tanggungan.
2. Untuk  mengkaji  perlindungan  hukum  bagi  pembeli  lelang  hak  tanggungan sebelum terbitnya Peraturan Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 13 Tahun 2017.

## D. Metode Penelitian
Penelitian  hukum  yuridis  normatif  disebut  juga  penelitian  hukum  kepustakaan adalah  penelitian  yang  dilakukan  dengan  meneliti  bahan  pustaka  yang  ada,  yaitu bahan  hukum  primer,  bahan  hukum  sekunder,  dan  bahan  hukum  tersier  untuk selanjutnya  bahan-bahan  hukum  tersebut  disusun  secara  sistematis,  dikaji  kemudian ditarik  suatu  kesimpulan  dalam  hubungannya  dengan  masalah  yang  diteliti. 8 Studi kepustakaan  yang  dimaksud  adalah  dengan  menginventarisasi  bahan-bahan  hukum dari berbagai sumber. 9
Penelitian  ini  dilakukan  dengan  cara  menggunakan  tipe  penelitian  yuridis normatif    yang  terfokus  kepada  perlindungan  hukum  bagi  pembeli  lelang  eksekusi hak tanggungan  baik ditinjau berdasarkan ketentuan hukum nasional  yang mengatur peraturan tentang lelang secara umum dan perlindungan hukum bagi pembeli lelang eksekusi  hak  tanggungan  dalam  hal  melakukan  pendaftaran  peralihan  hak  melalui lelang  pada  BPN  ditinjau  sebelum  dan  sesudah  terbitnya  Peraturan  Menteri  Agraria dan  Tata  Ruang/Kepala  Badan  Pertanahan  Nasional  Nomor  13  Tahun  2017  secara khusus.  Penulis  dalam  melakukan  penelitian  norma  hukum  tertulis  yang  bersifat normatif  dengan  pengumpulan  data  sekunder  yang  diperoleh  melalui  penelusuran kepustakaan. Data sekunder yang akan digunakan dalam penelitian ini terdiri dari:
1. Bahan  hukum  primer  berupa  peraturan  perundang-undangan  yang  berlaku, meliputi:
a. Kitab Undang-undang Hukum Perdata;
b. Undang-undang  Nomor  5  Tahun  1960  tentang  Peraturan  Dasar  Pokok- Pokok Agraria;
8 Soerjono Soekanto, Pengantar Penelitian Hukum , (Jakarta: UI Press, 2008), hlm. 51.
9 Lihat  juga  Pamungkas  Satya  Putra,  “Kewenangan  Mahkamah  Kehormatan  Dewan  Terhadap  Dugaan Pelanggaran Kode Etik Anggota Dewan Perwakilan Rakyat Republik Indonesia”, Jurnal Ilmiah Hukum De’Jure: Kajian  Ilmiah  Hukum ,  Volume  1  Nomor  1,  2016.  Lihat  juga  Pamungkas  Satya  Putra,  “Accountability  of Construction  Services  Contract  by  Village  Government  In  Karawang  District”, Yustisia ,  Volume  3  Nomor  3, 2014.
∽ Volume 3 ∽ Nomor 1 ∽ Mei 2018 ∽
∽ Jurnal Ilmiah Hukum De’Jure : Kajian Ilmiah Hukum ∽ Perlindungan Hukum Bagi Pembeli Lelang Hak Tanggungan ∽ Andi Steven Liono ∽
c. Undang-undang  Nomor  4  Tahun  1996  tentang  Hak  Tanggungan  Atas Tanah Beserta Benda-Benda yang Berkaitan dengan Tanah;
d. Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah;
e. Peraturan  Menteri  Negara  Agraria/Kepala  Badan  Pertanahan  Nasional Nomor 3 Tahun 1997 tentang Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997;
f. Peraturan  Menteri  Agraria  dan  Tata  Ruang/Kepala  Badan  Pertanahan Nasional Nomor 13 Tahun 2017 tentang Tata Cara Blokir dan Sita;
g. Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional Republik Indonesia Nomor 3  Tahun  2011  tentang  Pengelolaan  Pengkajian  dan  Penanganan  Kasus Pertanahan;
h. Peraturan  Menteri  Keuangan  (PMK)  Nomor  27/PMK.06/2016 Juncto . PMK  Nomor 106/PMK.06/2013 Juncto .  PMK  Nomor 93/PMK.06/ 2010 tentang Petunjuk Pelaksanaan Lelang;
i. Amar putusan pengadilan yang telah menjadi yurisprudensi;
j. Surat Edaran Mahkamah Agung (SEMA).
2. Bahan hukum sekunder berupa semua publikasi tentang hukum yang bukan merupakan peraturan perundang-undangan, meliputi:
a. Buku-buku  pustakan  berkaitan  dengan  hukum  perdata,  hukum  hak tanggungan, hukum lelang, dan hukum pertanahan;
b. Kamus-kamus hukum;
c. Jurnal-jurnal hukum.
E. Tinjauan Teoretis dan Yuridis Eksekusi  berasal  dari  bahasa  asing  yaitu executie yang  berarti  “pelaksanaan”. Sedangkan  menurut  kamus  hukum,  eksekusi  memiliki  pengertian  “menjalankan putusan”  ( ten  uitvoer  legging  van  vonnissen )  yang  berarti  melaksanakan  “secara paksa”  putusan  pengadilan  dengan  bantuan  kekuatan  umum,  apabila  pihak  yang tereksekusi  (pihak  tergugat)  tidak  mau  menjalankannya  secara  sukarela . Di  dalam pembebanan  hipotek  dan credietverband yang  didahului  dengan  pembuatan  grosse akta yang memakai perkataan “Atas Nama Undang-Undang” maka sesuai Pasal 224 HIR  dan  dipertegas  dalam  Pasal  7  ayat  (2)  Peraturan  Menteri  Agraria  Nomor  15 Tahun  1961, grosse akta  tersebut  mempunyai  kekuatan  eksekutorial  yang berkekuatan sama dengan putusan hakim yang perihal menjalankanya dilangsungkan dengan perintah dan pimpinan ketua pengadilan negeri yang dalam daerah hukumnya orang  yang  berhutang  itu  diam  atau  tinggal  atau  memilih  tempat  tinggalnya.  Untuk proses selanjutnya berdasarkan Pasal 200 ayat (1) HIR maka obyek jaminan hipotek atau credietverband tersebut  dijual  melalui  perantaraan  kantor  lelang  negara. Pelaksanaan  lelang  berdasarkan  Pasal  200  ayat  (1)  HIR  ini  juga  dikenal  sebagai lelang  fiat  eksekusi  ( fiat  executie )  yang  memiliki  pengertian  pelaksanaan  lelang dengan terlebih dahulu memperoleh penenetapan dan perintah dari ketua pengadilan negeri setempat. 10
10 Maria  Stephannie  Halim,  “Perlindungan  Hukum  Terhadap  Pemilik  Jaminan  Dalam  Lelang  Eksekusi Hak Tanggungan”, Jurnal Hukum Bisnis Bonum Commune , Volume I, Nomor 1, Agustus 2018, hlm. 96-102.
∽ Volume 3 ∽ Nomor 1 ∽ Mei 2018 ∽
∽ Jurnal Ilmiah Hukum De’Jure : Kajian Ilmiah Hukum ∽ Perlindungan Hukum Bagi Pembeli Lelang Hak Tanggungan ∽ Andi Steven Liono ∽
Hak tanggungan sendiri baru dikenal sejak diundangkannya UUHT pada tahun 1996  maka  eksekusi  hak  tanggungan  pun  baru  dikenal  sejak  adanya  UUHT  ini. Adapun  dasar  hukum  dari  eksekusi  hak  tanggungan  ini  adalah  Pasal  20  ayat  (1) UUHT yang menegaskan:
“Apabila debitur cidera janji, maka berdasarkan:
a. Hak  pemegang  hak  tanggungan  pertama  untuk  menjual  obyek  hak tanggungan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 6; atau
b. Titel  eksekutorial  yang  terdapat  dalam  sertifikat  hak  tanggungan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 14 ayat (2), obyek hak tanggungan dijual  melalui  pelelangan  umum  menurut  tata  cara  yang  ditentukan dalam  peraturan  perundang-undangan  untuk  pelunasan  piutang pemegang hak tanggungan dengan hak mendahului daripada kreditur- kreditur lainnya.”
Menyimpang  dari  isi  Pasal  20  ayat  (1)  UUHT,  kreditur  selaku  pemegang  hak tanggungan dan debitur dan/atau pemilik jaminan dapat melakukan penjualan obyek hak  tanggungan  di  bawah  tangan  atau  di  luar  pelelangan  umum  atas  kesepakatan bersama sesuai ketentuan Pasal 20 ayat (2) UUHT. Keberadaan Pasal 6 UUHT yang menegaskan:  “Apabila  debitur  cidera  janji,  pemegang  hak  tanggungan  pertama mempunyai hak untuk menjual obyek hak tanggungan atas kekuasaan sendiri melalui pelelangan  umum  serta  mengambil  pelunasan  piutangnya  dari  hasil  penjualan”. menjadi  landasan  hukum  yang  utama  bagi  kreditur  untuk  melakukan  eksekusi  atas objek jaminan milik debitur yang telah wanprestasi. 11
Pelaksanaan eksekusi hak tanggungan berdasarkan UUHT ini sendiri pada awal mulanya  mengalami  kendala  karena  Pasal  26  UUHT  menyebutkan:  “Selama  belum ada  peraturan  perundang-undangan  yang  mengaturnya,  dengan  memperhatikan ketentuan  dalam  Pasal  14,  peraturan  mengenai  eksekusi  hypotheek  yang  ada  pada mulai  berlakunya  Undang-Undang  ini,  berlaku  terhadap eksekusi  Hak  Tanggungan” menyebabkan  eksekusi  hak  tanggungan  harus  berdasarkan  pada  Pasal  200  ayat  (1) HIR. Mekanisme eksekusi hak tanggungan ini dianggap kurang efektif karena proses eksekusi  lelang  berdasarkan  Pasal  200  ayat  (1)  HIR  atau  fiat  eksekusi  dinilai membutuhkan  proses  yang  lama  dan  biaya  yang  mahal  karena  harus  melalui  proses penyitaan oleh pengadilan negeri terlebih dahulu. 12
Pelaksanaan  eksekusi  hak  tanggungan  berdasarkan  Pasal  6  UUHT  mengalami perubahan  sejak  diterbitkannya  Surat  Edaran  Nomor  SE-23/PN/2000 Juncto .  SE- 21/PN/1998 tentang petunjuk pelaksanaan Pasal 6 UUHT pada tanggal 22 Nopember 2000  guna  memberikan  petunjuk  dan  penegasan  terhadap  pelaksanaan  lelang  hak tanggungan sebagai berikut:
1. Pemegang  hak  tanggungan  dapat  melaksanakan  lelang  secara  tanpa  fiat eksekusi  dari  pengadilan  apabila  dalam  APHT  memuat  janji  sesuai  dalam Pasal 6 Juncto . Pasal 11 ayat (2) huruf e UUHT, yaitu apabila debitur cidera
11 Herowati  Poesoko, Dinamika  Hukum  Parate  Executie  Obyek  Hak  Tanggungan, (Yogyakarta:  Aswaja Pressindo, 2012), hlm. 32.
12 Sianturi, dan Purnama Tioria, Perlindungan Hukum Terhadap Pembeli Barang Jaminan Tidak Bergerak Melalui Lelang, (Bandung: Mandar Maju, 2013), hlm. 12.
∽ Volume 3 ∽ Nomor 1 ∽ Mei 2018 ∽
∽ Jurnal Ilmiah Hukum De’Jure : Kajian Ilmiah Hukum ∽ Perlindungan Hukum Bagi Pembeli Lelang Hak Tanggungan ∽ Andi Steven Liono ∽
janji  pemegang  hak  tanggungan  pertama  mempunyai  hak  untuk  menjual objek hak tanggungan atas kekuasaan sendiri melalui pelelangan umum serta mengambil pelunasan piutangnya dari hasil penjualan tersebut.
2. Jika dalam APHT tidak memuat janji sebagaimana dimaksud dalam ayat (1) atau  adanya  kendala/gugatan  dari  debitur/pihak  ketiga,  maka  lelang dilaksanakan  dengan  cara  Titel  Eksekutorial  dari  sertifikat  hak  tanggungan yang  memuat  irah-irah:  “DEMI  KEADILAN  BERDASARKAN  KE- TUHANAN  YANG  MAHA  ESA”  yang  mempunyai  kekuatan  yang  sama dengan  putusan  hakim  yang  telah  mempunya  kekuatan  hukum  tetap sehingga  penjualan  objek  hak  tanggungan  memerlukan  fiat  eksekusi  dari pengadilan.
Keberadaan surat edaran ini memberi landasan hukum bagi para pemegang hak tanggungan  untuk  melakukan  eksekusi  hak  tanggungan  berdasarkan  Pasal  6  UUHT dengan cara melakukan permohonan lelang secara langsung kepada Kantor Pelayanan Kekayaan  Negara  dan  Lelang  (KPKNL)  untuk  melaksanakan  lelang  tanpa  terlebih dahulu  meminta  penetapan  ketua  Pengadilan  Negeri  setempat  di  mana  prosedur lelang ini dikenal dengan istilah lelang eksekusi hak tanggungan  Pasal 6 UUHT atau parate  eksekusi. 13 Sejalan  dengan  berjalannya  waktu,  peraturan  yang  khusus mengatur  tentang  lelang  baik  lelang  parate  eksekusi,  lelang  fiat  eksekusi,  lelang eksekusi  putusan  pengadilan  maupun  lelang-lelang  jenis  yang  lain  diatur  dalam Peraturan  Menteri  Keuangan  di  mana  terakhir  dirubah  dengan  Peraturan  Menteri Keuangan  Nomor  27/PMK.06/2016  tentang  Petunjuk  Pelaksanaan  Lelang  yang ditetapkan  pada  tanggal  19  Februari  2016.  Dengan  adanya  peraturan  yang  khusus mengatur  tentang  eksekusi  hak  tanggungan  maka  para  pemegang    hak  tanggungan memiliki  dua  pilihan  dalam  melakukan  eksekusi  yaitu  eksekusi  hak  tanggungan secara  parate  eksekusi  berdasarkan  Pasal  6  UUHT  maupun  secara  fiat  eksekusi berdasarkan Pasal 200 HIR. 14

## F. Hasil Pembahasan
1. Ketentuan Hukum Nasional tentang Pelaksanaan Lelang Eksekusi Hak Tanggungan
Lelang  eksekusi  Hak  Tanggungan  merupakan  kegiatan  yang  dilaksanakan  dan diawasi  oleh  badan  milik  negara.  Sebagai  produk  hukum  dari  badan  milik  negara, sepatutnya  negara  juga  emberikan  perlindungan  hukum  bagi  para  pengguna  jasa ataupun  produk  hukum  yang  diterbitkan  oleh  negara.  Perlindungan  hukum  dalam penelitian  ini,  penulis  batasi  dalam  lingkup  hak  pembeli  lelang  eksekusi  hak tanggungan  dalam  melakukan  pendaftaran  peralihan  hak  atas  tanah  yang  menjadi objek  jaminan  lelang.  Sertifikat  tanah  yang  diterbitkan  dan  diatur  oleh  Badan Pertanahan  Nasional  (BPN)  merupakan  bentuk  dari  jaminan  kepastian  hukum  bagi
13 A.  Hashfi  Luthfi,  Ro’fah  Setyowati,  Siti  Malikatun  Badriyah,  “Akibat  Hukum  Terhadap  Eksekusi Lelang Dengan Tanpa Adanya Putusan Pengadilan (Studi di Pengadilan Agama Semarang)”, Jurnal Law Reform Program Studi Magister Ilmu Hukum , Volume 12, Nomor 2, Tahun 2016, hlm. 168-170.
14 Tri  Kurniawan  Ahinea,  “Kajian  Yuridis  Terhadap  Parate  Eksekusi  Objek  Jaminan  Dalam  Perjanjian Hak Tangguhan”, Legal Opinion , Volume 4, Nomor 2, 2016.
∽ Volume 3 ∽ Nomor 1 ∽ Mei 2018 ∽
∽ Jurnal Ilmiah Hukum De’Jure : Kajian Ilmiah Hukum ∽ Perlindungan Hukum Bagi Pembeli Lelang Hak Tanggungan ∽ Andi Steven Liono ∽
pemiliknya  bahwa  seseorang  merupakan  pemilik  yang  sah  atas  suatu  objek  tanah dan/atau bangunan.
Dasar  hukum  yang  dipakai  BPN  dalam melakukan  pendaftaran  hak  atas  tanah terletak  dalam  Undang-Undang  Nomor  5  Tahun  1960  tentang  Peraturan  Dasar Pokok-Pokok  Agraria  di  mana  dalam  Pasal  19  ayat  (1)  menyebutkan  “Untuk menjamin  kepastian  hukum  oleh  Pemerintah  diadakan  pendaftaran  tanah  diseluruh wilayah  Republik  Indonesia  menurut  ketentuan-ketentuan  yang  diatur  dengan Peraturan  Pemerintah”.  Adapun  peraturan  pemerintah  yang  mengatur  secara  khusus tentang  prosedur  pendaftaran  tanah  terletak  pada  Peraturan  Pemerintah  Nomor  10 Tahun  1961  yang  dirubah  dengan  Peraturan  Pemerintah  Nomor  24  Tahun  1997 tentang Pendaftaran Tanah.
Jika dalam transaksi jual beli secara umum, bukti otentik dari adanya jual beli atas sebuah bidang tanah adalah akte jual beli yang dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah  (PPAT)  maka  dalam  transaksi  jual  beli  melalui  lelang,  bukti  otentik  tersebut berupa  Kutipan  Risalah  Lelang  yang  dibuat  oleh  Pejabat  Lelang  dari  KPKNL  yang berada di bawah naungan Kementerian Keuangan. Adapun dasar hukum pemindahan dengan lelang diatur dalam Pasal 41 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997. Permasalahan  yang  umumnya  terjadi  dalam  pelaksanaan  pemindahan  hak  atas tanah  melalui  lelang  adalah  adanya  blokir  atas  tanah  baik  permohonan  perorangan maupun  terdapat  sengketa  atas  tanah  yang  menjadi  objek  jaminan  hak  tanggungan. Hal ini berdasarkan Pasal 45 ayat (1) huruf e Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997,  memberikan  hak  kepada  Kepala  Kantor  Pertanahan  setempat  untuk  menolak pendaftaran  peralihan  hak  atas  tanah  apabila  tanah  yang  bersangkutan  merupakan obyek sengketa di Pengadilan. Dari hasil penelitian yang dilakukan oleh penulis baik dari  bagian  penjelasan  tetang  Peraturan  Pemerintah  Nomor  24  Tahun  1997  maupun UUPA  tidak  memuat  penjelasan  lebih  lanjut  tentang  sengketa  seperti  di  pengadilan seperti  apakah  yang  dapat  menyebabkan  penolakan  pendaftaran  peralihan  hak  atas tanah oleh BPN terhadap permohonan yang dilakukan oleh pembeli lelang.
Praktek  yang umumnya terjadi adalah setiap sengketa atas sebuah objek tanah yang  telah  didaftarkan  di  Pengadilan  Negeri  setempat  dan  telah  dicatatkan  dalam buku  tanah  pada  BPN,  akan  menyebabkan  BPN  melakukan  penolakan  pendaftaran peralihan  hak  atas  tanah  baik  melalui  akta  PPAT  maupun  kutipan  risalah  lelang. Pendaftaran peralihan hak atas tanah baru dapat dilakukan setelah tanah yang menjadi objek  sengketa  atas  sebuah  perkara  telah  memperoleh  putusan  pengadilan  yang berkekuatan  hukum  tetap  berpihak  kepada  pemohon  peralihan  hak.  Hal  ini  menjadi celah  hukum  bagi  para  debitur  yang  keberatan  atas  eksekusi  hak  tanggungan  dari objek jaminan miliknya dengan cara melakukan gugatan perdata melalui pengadilan negeri  setempat  dan  mendaftarkannya  ke  BPN  setempat  untuk  dicatatkan  di  dalam buku  tanah  sehingga  secara  tidak  langsung  memberikan  intimidasi  kepada  calon peserta  lelang  untuk membeli  objek  jaminan  tersebut  karena  kelak  pemenang  lelang akan  mengalami  penolakan  pendaftaran  peralihan  hak  atas  tanah  melalui  lelang sampai dengan diperolehnya putusan pengadilan yang telah berkekuatan hukum tetap yang berpihak kepada pemenang lelang ataupun kreditur.
∽ Volume 3 ∽ Nomor 1 ∽ Mei 2018 ∽
∽ Jurnal Ilmiah Hukum De’Jure : Kajian Ilmiah Hukum ∽ Perlindungan Hukum Bagi Pembeli Lelang Hak Tanggungan ∽ Andi Steven Liono ∽
2. Perlindungan  Hukum  Bagi  Pembeli  Lelang  Hak  Tanggungan  Sebelum Terbitnya  Peraturan  Menteri  Agraria  dan  Tata  Ruang/Kepala  Badan Pertanahan Nasional Nomor 13 Tahun 2017
Belum  tertibnya  administrasi  pertanahan  dalam  melalukan  pencatatan  blokir, sita  atau  adanya  sengketa  dan  perkara  mengenai  hak  atas  tanah  serta  belum  adanya keseragaman  tata  pencatatan  tersebyt  mendorong  Kementerian  Agraria  dan  Tata Ruang  menetapkan  Peraturan  khusus  tentang  tata  caara  blokir  dan  sita  yang  diatur dalam Peraturan Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor  13  Tahun  2017  yang  ditetapkan  pada  tanggal  27  Juli  2017.  Dengan  adanya peraturan  baru  ini  maka  ketentuan  mengenai  blokir  dan  sita  yang  terdapat  pada Peraturan  Pemerintah  Nomor  24  Tahun  1997  dinyatakan  tidak  berlaku  selama bertentangan dengan peraturan Menteri ini.
Jika  dalam  Peraturan  Pemerintah  Nomor  24  Tahun  1997  khususnya  Pasal  45 ayat  (1)  huruf  e  menyebabkan  pemenang  lelang  tidak  dapat  melakukan  pendaftaran peralihan  hak  atas  tanah  yang  masih  menjadi  objek  sengketa  di  pengadilan,  maka dalam  peraturan  Menteri  ini,  pemenang  lelang  memperoleh  perlindungan  hukum yang  lebih  baik.  Pasal  35  peraturan  Menteri  ini  memberikan  perlindungan  hukum yang lebih pasti bagi pemenang lelang dimana pasal ini memuat ketentuan:
Pasal 35
(1). Sita  Perkara  tidak  menghalangi  proses  permohonan  perpanjangan maupun  pembaharuan  hak  atas  tanah  sebagaimana  dimaksud  dalam Pasal 25 ayat (4).
(2). Perpanjangan  maupun  pembaharuan  hak sebagaimana  dimaksud  pada ayat  (2)  diberitahukan  secara  tertulis  kepada  Ketua  Pengadilan,  yang memuat  penjelasan  bahwa  proses  perpanjangan  atau  pembaharuan tidak menghapus catatan adanya perkara tersebut.
(3). Dalam hal hak atas tanah yang dimohon untuk dicatatkan adanya Sita Perkara  telah  menjadi  obyek  lelang  eksekusi,  maka  pendaftaran peralihan  hak  tetap  dapat  dilaksanakan  dengan  memberitahukan kepada pemenang lelang mengenai adanya perkara gugatan atas tanah tersebut dan mencatat pada buku tanah yang menjadi obyek lelang.
(4). Obyek  lelang  eksekusi  sebagaimana  dimaksud  pada  ayat  (3)  dapat berupa  parate  eksekusi  hak  tanggungan  atau  sebagai  pelaksanaan putusan pengadilan menyangkut perkara utang piutang.
(5). Hak  atas  tanah  sebagaimana  dimaksud  pada  ayat  (3)  tidak  dapat dialihkan  oleh  pemenang  lelang  hingga  perkara  tersebut  memperoleh putusan yang telah berkekuatan hukum tetap.
Keberadaan  Pasal  35  ayat  (3)  memberikan  perlindungan  hukum  bagi pemenang  lelang  sekaligus  kepastian  hukum  untuk  tetap  dapat  melakukan pendaftaran  peralihan  ha  katas  tanah  yang  masih  menjadi  objek  sengketa  di pengadilan  walaupun  atas  objek  tanah  tersebut  terdapat  sita  perkara  dan  belum adanya  putusan  pengadilan  yang  berkekuatan  hukum  tetap  yang  membatalkan  sita perkara  tersebut.  Selain  itu  adanya  permohonan  blokir  oleh  perorangan  ataupun perkara di pengadilan yang tidak terdapat penetapan sita pengadilan hanya mendapat
∽ Volume 3 ∽ Nomor 1 ∽ Mei 2018 ∽
∽ Jurnal Ilmiah Hukum De’Jure : Kajian Ilmiah Hukum ∽ Perlindungan Hukum Bagi Pembeli Lelang Hak Tanggungan ∽ Andi Steven Liono ∽
jangka  waktu  pemblokiran  selama  30  (tiga  puluh)  hari  kalender  terhitung  sejak tanggal  pencatatan  blokir  sesuai  yang  tertera  dalam  pasal  13  dari  peraturan  Menteri ini dan hanya dapat diperpanjang dengan penetapan sita dari pengadilan.
Selain jangka waktu pemblokiran tanpa adanya penetapan sita dari pengadilan yang hanya berlaku selama 30 (tiga puluh) hari kalender, peraturan Menteri ini pada Pasal  3  ayat  (2)  huruf  b  memberi  ketetapan  bahwa  pencatatan  blokir  hanya  dapat dilakukan paling banyak 1 (satu) kali oleh pemohon pada 1 (satu) objek tanah yang sama.  Walaupun  Peraturan  Menteri  Agraria  Nomor  13  Tahun  2017  ini  telah memberikan perlindungan hukum dan jaminan kepastian hukum bagi pembeli lelang eksekusi hak tanggungan yang lebih baik dibandingkan dengan Peraturan Pemerintah Nomor  24  Tahun  1997,  Peraturan  Menteri  Agraria  ini  belum  memberikan perlindungan hukum dan kepastian hukum secara penuh kepada pembeli lelang. Pasal 35  ayat  (3)  memang  telah  memberikan  kesempatan  bagi  pembeli  lelan  untuk  tetap dapat  melakukan  pendaftaran  peralihan  hak  atas  tanah  walaupun  masih  terdapat blokir  ataupun  sita  perkara,  tetapi  di  sisi  lain,  Pasal  35  ayat  (5)  mengamputasi  hak dari  pemenang  lelang  untuk  dapat  menikmati  secara  penuh  atas  objek  tanah  yang telah dibelinya tersebut.
Keberadaan Pasal 35 ayat (5) Peraturan Menteri Agraria ini telah menyebabkan pembeli lelang tidak dapat menjual atau mengalihkan hak atas tanah tersebut kepada pihak  ketiga  sampai  perkara  yang  telah  ditetapkan  sita  perkara  tersebut  telah mendapat  putusan  pengadilan  berkekutan  hukum  tetap.  Seperti  yang  kita  ketahui bersama  bahwa  sebuah  perkara  gugatan  yang  berlangsung  mulai  dari  tingkat pengadilan  pertama  hingga  tingkat  kasasi  dapat  berlangsung  bertahun-tahun  hingga puluhan  tahun  sehingga  keberadaan  Pasal  35  ayat  (5)  ini  belum  memberikan kepastian  hukum  bagi  pembeli  lelang  karena  tentunya  pembeli  lelang  setelah menyelesaikan kewajibannya secara penuh baik kepada pihak penjual maupun kepada pihak negara berupa pelunasan harga pembelian lelang dan pajak transaksi atas tanah berharap  agar  dapat  menikmati  haknya  secara  penuh  baik  kepastian  hukum  atas kepemilikan  tanah  maupun  hak  untuk  mengalihkan  tanah  tersebut  kepada  pihak ketiga.
Selain  itu  dalam  Surat  Edaran  Mahkamah  Agung  (SEMA)  Nomor  4  Tahun 2016 Rumusan Hukum Kamar Perdata  Bagian 4 Perdata Umum menegaskan bahwa pembelian  tanah  melalui  pelelangan  umum  dikategorikan  sebagai  pembeli  yang beritikad  baik  yang  dilindungi  Pasal  1338  KUHPerdata  yang  salah  satu  pasal  baku yang  tertuang  dalam  Akta  Pemberian  Hak  Tanggungan  antara  kreditur  dan  debitur atau pemilik jaminan adalah memberikan kuasa kepada kreditur untuk menjual objek jaminan melalui pelelangan umum. Sehingga menurut hemat penulis, lelang eksekusi hak tanggungan yang telah dilakukan melalui prosedur yang sah dan melalui KPKNL dimana kutipan risalah lelang merupakan produk hukum instansi negara harus dapat memberikan  perlindungan  hukum  dan  kepastian  hukum  bagi  pemenang  lelang  baik dalam  lingkup  jika  terjadi  gugatan  terhadap  pejualan  lelang  maupun  sita  terhadap objek lelang.
Seharusnya  Pengadilan  Negeri  yang  menerima  gugatan  dari  debitur  atau pemilik  jaminan  yang  merasa  dirugikan  oleh  kreditur  yang  merasa  dirugikan  akibat dari penjualan lelang eksekusi hak tanggungan seyogyanya hanya memeriksa perkara
∽ Volume 3 ∽ Nomor 1 ∽ Mei 2018 ∽
∽ Jurnal Ilmiah Hukum De’Jure : Kajian Ilmiah Hukum ∽ Perlindungan Hukum Bagi Pembeli Lelang Hak Tanggungan ∽ Andi Steven Liono ∽
yang berkaitan dengan tuntutan ganti rugi terhadap penjual bukan penyitaan terhadap objek  jaminan  lelang  yang  telah  selesai  dilaksanakan  lelang  sesuai  dengan  aturan. Selain  itu  Kementerian  Agraria  akan  lebih  baik  jika  meniadakan  Pasal  35  ayat  (5) Peraturan  Menteri  Agraria  Nomor  13  Tahun  2017  karena  Mahkamah  Agung  telah menegaskan  bahwa  lelang  eksekusi  hak  tanggungan  adalah  lelang  berdasarkan putusan  yang  berkekuatan  hukum  tetap  sehingga  tidak  dapat  dibatalkan  sehingga BPN tidak memiliki dasar dalam melakukan penolakan peralihan hak atas tanah dari pemenang  lelang  kepada  pihak  lain.  Selain  itu  karena  dalam  hierarki  perundang- undangan,  yurisprudensi  Mahkamah  Agung  terletak  di  bawah  undang-undang maupun  Peraturan  Menteri  maka  sebaiknya  setiap  yurisprudensi  Mahkamah  Agung dapat  dimasukkan  ke  dalam  perundang-undangan  yang  berkaitan  sehingga  tidak menimbulkan  munculnya  peraturan  yang  saling  bertentangan  antar  instansi pemerintah.
G. Penutup
1. Kesimpulan
Secara  yuridis,  eksekusi  hak  tanggungan  baik  secara  fiat  eksekusi  maupun parate  eksekusi  merupakan  sebuah  proses  yang  dilakukan  pejabat  lelang melalui  badan  milik  negara  yaitu  KPKNL.  Hak  tanggungan  maupun eksekusinya  ini  sendiri  juga  telah  diatur  dalam  Undang-undang  Nomor  6 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan maupun Peraturan Menteri Keuangan Nomor  27/PMK.06/2016  tentang  Petunjuk  Pelaksanaan  Lelang.  Karena proses  pelaksanaan  lelang  eksekusi  hak  tanggungan  yang  merupakan kewenangan  penuh  dari  KPKNL  untuk  melaksanakan  atau  tidak melaksanakan serta Kutipan Risalah Lelang merupakan produk hukum milik negara  maka  seyogyanya  lelang  eksekusi  hak  tanggungan  harus  dapat memberikan  perlindungan  hukum  dan  jaminan  kepastian  hukum  bagi pemenang lelang khususnya kepastian hukum atas kepemilikan tanah berupa sertifikat  hak  atas  tanah.  Keberadaan  Pasal  35  ayat  (3)  Peraturan  Menteri Agraria Nomor 13 Tahun 2017 telah memberikan perlindungan hukum serta kepastian  hukum  bagi  pembeli  lelang  untuk  dapat  melakukan  pendaftaran peralihan  hak  melalui  lelang  melalui  BPN.  Tetapi  di  sisi  lain,  keberadaan Pasal  35  ayat  (5)  Peraturan  Menteri  ini  meniadakan  hak  pemenang  lelang untuk  menjual  tanah  bersengketa  tersebut  kepada  pihak  ketiga  sampai perkara  atas  tanah  tersebut  memperoleh  kekuatan  hukum  tetap  dimana prosesnya  dapat  membutuhkan  waktu  yang  sangat  lama  hingga  puluhan tahun.  Hal  ini  tentunya  membuat  para  kreditur  yang  telah  mengalami kerugian karena kredit macet, juga akan menimbulkan kesulitan bagi mereka untuk  mencari  pembeli  potensial  untuk  mengikuti  lelang  karena  para  calon pembeli  memiliki  kekuatiran  akan  mengalami  kesulitan  baik  dalam melakukan balik nama sertifikat maupun penguasaan jaminan.
2. Saran
Sebagai  saran  dari  penulis  dari  hasil  penelitian  ini,  seharusnya  pemerintah melalui  lembaga-lembaga  negara  dibawahnya  baik  Kementerian  Agraria yang menaungi Badan Pertanahan Nasional, Kementerian Hukum dan HAM yang  menaungi  Pengadilan  Negeri  serta  Kementerian  Keuangan  yang
∽ Volume 3 ∽ Nomor 1 ∽ Mei 2018 ∽
∽ Jurnal Ilmiah Hukum De’Jure : Kajian Ilmiah Hukum ∽ Perlindungan Hukum Bagi Pembeli Lelang Hak Tanggungan ∽ Andi Steven Liono ∽
menaungi  KPKNL  harus  dapat  lebih  bersinergi  dalam  mengeluarkan peraturan-peraturan  yang  dapat  saling  berkesinambungan  antar  departemen. Peraturan  Menteri  Keuangan  yang  menjadi  dasar  pelaksanaan  lelang  telah mengatur  syarat-syarat  pelaksanaan  dan  administrasi  lelang  serta  hal-hal yang dapat membatalkan lelang. Mahkamah Agung sendiri melalui Putusan Kasasi  Nomor  1068  K/PDT/2008  yang  telah  ditetapkan  sebagai yurisprudensi dalam sengketa pelaksanaan lelang dapat disimpulkan sebagai berikut:  1.  Pembeli  lelang  adalah  pembeli  yang  beritikad  baik  yang  harus dilindungi.  2.  Lelang  yang  berdasarkan  putusan  yang  berkekuatan  hukum tetap  adalah  benar.  Walaupun  di  kemudian  hari  terdapat  putusan  yang bertentangan  dengan  putusan  yang  berkekuatan  hukum  tetap,  dan menyatakan putusan berkekuatan hukum tetap tidak mengikat, maka putusan tersebut tidak dapat dipakai sebagai alasan untuk membatalkan lelang. Yang dapat  dilakukan  oleh  yang  bersangkutan  (dalam  hal  ini  adalah  debitur  atau pemilik jaminan) adalah menuntut ganti rugi atas objek lelang dari pemohon lelang.  Adapun  Pasal  14  UUHT  menyebutkan  bahwa  Sertifikat  Hak Tanggungan yang memuat irah-irah:
“DEMI KEADILAN
BERDASARKAN  KETUHANAN  YANG  MAHA  ESA”  mempunyai kekuatan  eksekutorial  yang  sama  dengan  putusan  pengadilan  yang  telah memperoleh  kekuatan  hukum  yang  tetap.  Lebih  lanjut,  Mahkamah  Agung kembali  memberikan  penegasan  melalui  Surat  Edaran  Mahkamah  Agung (SEMA)  Nomor  7  Tahun  2012  melalui  Hasil  Rapat  Kamar  Perdata  bagian IX  menyebutkan:  “Perlindungan  harus  diberikan  kepada  pembeli  yang beritikad  baik  sekalipun  kemudian  diketahui  bahwa  penjual  adalah  orang yang  tidak  berhak  (obyek  jual  beli  tanah).  Pemilik  asal  hanya  dapat mengajukan gugatan ganti rugi kepada Penjual yang tidak berhak”.
H. Daftar Pustaka
1. Buku
Arba, H.M. Hukum Agraria Indonesia. Cet. 1. Jakarta: Sinar Grafika. 2015. Badrulzaman,  Mariam  Darus. Perlindungan  Hukum  Terhadap  Pembeli  Barang Jaminan Tidak Bergerak Melalui Lelang . Cet. 2. Bandung: CV. Mandar Maju. 2013.
Harahap, M. Yahya. Ruang Lingkup Permasalahan Eksekusi Bidang Perdata. Cet. 4. Jakarta: PT. Gramedia Pustaka Utama. 1993.
Huijbers, Theo. Filsafat Hukum. Cet. 3. Yogyakarta: Kanisius. 1995. Jamilus. Persoalan  Dalam  Pelaksanaan  Eksekusi  Sertifikat  dan  Hak  Tanggungan. Jakarta:  Badan  Penelitian  dan  Pengembangan  Hukum  dan  HAM  Kementerian Hukum dan Hak Asasi Manusia. 2016.
Khoidin,  M. Hukum  Jaminan  (Hak-Hak  Jaminan,  Hak  Tanggungan  dan  Eksekusi Hak Tanggungan) . Cet. 2. Surabaya: Laksbang Yustitia Surabaya. 2017. Muljadi, Kartini., dan Gunawan Widjaja. Perikatan yang Lahir Dari Perjanjian .  Ed. 1. Cet. 2. Jakarta: PT. Raja Grafindo Persada. 2014.
________________. Seri  Hukum  Harta  Kekayaan: Hak  Tanggungan. Ed.  1.  Cet.  2. Jakarta: Kencana. 2006.
∽ Volume 3 ∽ Nomor 1 ∽ Mei 2018 ∽
∽ Jurnal Ilmiah Hukum De’Jure : Kajian Ilmiah Hukum ∽ Perlindungan Hukum Bagi Pembeli Lelang Hak Tanggungan ∽ Andi Steven Liono ∽
Mulyono, Eugema Liliawati. Tinjauan Yuridis Undang-undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang  Hak  Tanggungan  Dalam  Kaitannya  Dengan  Pemberian  Kredit  Oleh Perbankan . Jakarta: Harvarindo. 2003.
Parlindungan, A.P. Pendaftaran Tamah Di Indonesia . Bandung: Mandar Maju. 1999. Putro, Widodo Dwi., Et Al. Penjelasan Hukum Pembeli Beritikad Baik Perlindungan Hukum  Bagi  Pembeli  Yang  Beritikad  Baik  Dalam  Sengketa  Perdata Berobyek Tanah . Jakarta: Lembaga Kajian & Advokasi Independensi Peradilan. 2016. Subekti,  R.,  dan  R.  Tjitrosudibio. Kitab  Undang-Undang  Hukum  Perdata. Cet.  31. Jakarta: PT. Pradnya Paramita. 2001.
Sjahdeini,  Sultan  Remy. Hak  Tanggungan  Asas-Asas,  Ketentuan-Ketentuan  Pokok dan Masalah yang Dihadapi Oleh Perbankan. Ed. 2 Cet. 1. Bandung: Alumni. 1999.
Usman, Rachmad. Hukum Lelang . Jakarta: PT. Sinar Grafika. 2016.
2.  Artikel Jurnal
Ahinea,  Tri  Kurniawan.  “Kajian  Yuridis  Terhadap  Parate  Eksekusi  Objek  Jaminan Dalam Perjanjian Hak Tangguhan”. Legal Opinion . Volume 4. Nomor 2. 2016. Amin,  Muhammad.,  Pamungkas  Satya  Putra.  “Dinamika  Penerapan  Kewenangan Pemerintah  Kabupaten  Berau  Dalam  Pengelolaan  Pertambangan  Berdasarkan Perda  Nomor  17  Tahun  2011  tentang  Pertambangan  Mineral  dan  Batu  Bara”. Jurnal  Ilmiah  Hukum  De’Jure:  Kajian  Ilmiah  Hukum .  Volume  2  Nomor  1. 2017.
Dianawati,  Catur  Budi.,  dan  Amin  Purnawan.  “Kajian  Hukum  Jaminan  Hak Tanggungan  yang  Dilelang  Tanpa  Proses  Permohonan  Lelang  Eksekusi  Ke Ketua Pengadilan Negeri”. Jurnal Akta . Volume 4. Nomor 2. Juni 2017. Halim,  Maria  Stephannie.  “Perlindungan  Hukum  Terhadap  Pemilik  Jaminan  Dalam Lelang  Eksekusi  Hak  Tanggungan”. Jurnal  Hukum  Bisnis  Bonum  Commune . Volume I. Nomor 1. Agustus 2018.
Haprabu,  Satya.,  dan  Burhanudin  Harahap.  “Penjualan  Lelang  Barang  Jaminan  Hak Tanggungan  Menurut  Perspektif  Hukum  Islam”. Jurnal  Repertorium .  Volume IV. Nomor 1. Januari-Juni 2017.
Jayanti,  Offi.,  dan  Agung  Darmawan.  “Pelaksanaan  Lelang  Tanah  Jaminan  yang Terikat Hak Tanggungan”. Volume 20. Nomor 3. 2018.
Luthfi,  A.  Hashfi.,  Ro’fah  Setyowati,  Siti  Malikatun  Badriyah,  “Akibat  Hukum Terhadap Eksekusi Lelang Dengan Tanpa Adanya Putusan Pengadilan (Studi di Pengadilan  Agama  Semarang)”. Jurnal  Law  Reform  Program  Studi  Magister Ilmu Hukum . Volume 12. Nomor 2. Tahun 2016.
Putra, Pamungkas Satya., Ella Nurlailasari. “Analisis Terhadap Standar Kualitas Air Minum  Dihubungkan  Dengan  Konsep  Hak  Asasi  Manusia  dan  Hukum  Air Indonesia”. Jurnal  Ilmiah  Hukum  De’Jure:  Kajian  Ilmiah  Hukum .  Volume  2 Nomor 1. 2017.
Putra,  Pamungkas  Satya.  “Kewenangan  Mahkamah  Kehormatan  Dewan  Terhadap Dugaan  Pelanggaran  Kode  Etik  Anggota  Dewan  Perwakilan  Rakyat  Republik Indonesia”. Jurnal  Ilmiah  Hukum  De’Jure:  Kajian  Ilmiah  Hukum .  Volume  1 Nomor 1. 2016.
∽ Volume 3 ∽ Nomor 1 ∽ Mei 2018 ∽
∽ Jurnal Ilmiah Hukum De’Jure : Kajian Ilmiah Hukum ∽ Perlindungan Hukum Bagi Pembeli Lelang Hak Tanggungan ∽ Andi Steven Liono ∽
________________. “Accountability  of  Construction  Services  Contract  by  Village Government In Karawang District”. Yustisia . Volume 3 Nomor 3. 2014. Poesoko,  Herowati. Dinamika  Hukum  Parate  Executie  Obyek  Hak  Tanggungan. Yogyakarta: Aswaja Pressindo. 2012.
Sianturi.,  dan  Purnama  Tioria. Perlindungan  Hukum  Terhadap  Pembeli  Barang Jaminan Tidak Bergerak Melalui Lelang. Bandung: Mandar Maju. 2013. Sutedi, Adrian. Hukum Hak Tanggungan. Jakarta: Sinar Grafika. 2010.
Zaki,  Begiyama  Fahmi.  “Kepastian  Hukum  Dalam  Pelelangan  Objek  Hak Tanggungan  Secara  Online”. Fiat  Justitia .  Volume  10.  Nomor  2.  April-Juni 2016.
3. Peraturan Perundang-undangan
Republik  Indonesia. Undang-Undang  Dasar  Republik  Indonesia  Tahun  1945 .  UUD Tahun 1945. Naskah Asli.
________________. Undang-Undang Dasar Negara Republik Indonesia Tahun 1945 , Undang-Undang Dasar Negara Republik Indonesia Tahun 1945.
________________.Undang-undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang  Hak Tanggungan Atas  Tanah  Beserta  Benda-Benda  Yang  Berkaitan  Dengan  Tanah.  LN  Tahun 1996 No. 42. TLN No. 3632.
________________.Undang-undang  Nomor  5  Tahun  1960  tentang  Peraturan  Dasar Pokok-Pokok Agraria. LN Tahun 1960 No. 104. TLN No. 2043.
________________.Kitab  Undang-undang  Hukum  Perdata. Staatsblad Tahun  1847 No. 23.
________________.Peraturan  Pemerintah  Nomor  24  Tahun  1997  tentang Pendaftaran Tanah. LN Tahun  1997 No. 59. TLN 3696.
________________.Peraturan  Menteri  Agraria  dan  Tata  Ruang/Kepala  Badan Pertanahan Nasional Nomor 13 Tahun 2017 tentang Tata Cara Blokir dan Sita, LN Tahun 2017 No. 1112.
________________.Peraturan  Kepala  Badan  Pertanahan  Nasional  Republik Indonesia Nomor 3 Tahun 2011  tentang  Pengelolaan  Pengkajian  dan Penanganan Kasus Pertanahan.
________________.Peraturan  Menteri  Agraria  dan  Tata  Ruang/Kepala  Badan Pertanahan  Nasional  Nomor  3  Tahun  1997  tentang  Ketentuan  Pelaksanaan Peraturan Pemerintah   Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah. LN Tahun 2017 No. 1112.
________________.Peraturan  Menteri  Keuangan  Nomor  27/PMK.06/2016  tentang Petunjuk Pelaksanaan   Lelang. BN Tahun 2016 No. 270.
________________.Peraturan  Menteri  Keuangan  Nomor  106/PMK.06/2013  tentang Perubahan Atas Peraturan Menteri Keuangan Nomor 93/PMK.06/2010 tentang Petunjuk Pelaksanaan Lelang. BN Tahun 2013 No. 976.
________________.Peraturan  Menteri  Keuangan  Nomor  93/PMK.06/2010  tentang Petunjuk Pelaksanaan   Lelang, BN Tahun 2010 No. 217.
Surat  Edaran  Mahkamah  Agung  Nomor  4  Tahun  2016  tentang  Pemberlakuan Rumusan  Hasil  Rapat  Pleno  Kamar  Mahkamah  Agung  Tahun  2016 Sebagai Pedoman Pelaksanaan Tugas Bagi Pengadilan.
∽ Volume 3 ∽ Nomor 1 ∽ Mei 2018 ∽
∽ Jurnal Ilmiah Hukum De’Jure : Kajian Ilmiah Hukum ∽ Perlindungan Hukum Bagi Pembeli Lelang Hak Tanggungan ∽ Andi Steven Liono ∽
Surat  Edaran  Mahkamah  Agung  Nomor  7  Tahun  2012  tentang  Rumusan  Hukum Hasil  Rapat  Pleno  Kamar  Mahkamah  Agung  Sebagai  Pedoman Pelaksanaan Tugas Bagi Pengadilan.
4. Putusan Pengadilan
Mahkamah  Agung  Republik  Indonesia.  Yurisprudensi  Mahkamah  Agung  Nomor 1068 K/Pdt/2008.