## PERLINDUNGAN HUKUM TERHADAP KONSUMEN YANG MEMBELI APARTEMEN BELUM MEMILIKI IJIN MENDIRIKAN BANGUNAN

## JESSICA WITRI OKTAVIA

## Universitas Surabaya
Abstract -The purpose of writing this scientific journal is as a requirement for graduation and obtaining a Bachelor of Law degree at the Faculty of Law of the University of Surabaya. Practical Objectives of writing this thesis to be able to know How legal protection of consumers who buy an apartment does not have a building permit. Developers who build apartments and market while not yet IMB and construction 20% accountable to provide compensation to consumers as a form of legal protection of consumers. Replacement of damages given to the consumer may be a refund as well as the profits that should be derived from such loss or transfer to an unsold unit of apartments in accordance with the consumer agreement. Developers obviously have violated the regulations for building an apartment while not having IMB  and  still  in  the  process  of  handling,  but  based  on  the  dispensation  from  the  Head  of  Jakarta  Provincial Government Agency. Developers who build and market an apartment must meet the requirements of which are IMB and 20% development in accordance with the provisions of article 43 of Law no. 20 of 2011 jo article 231 of Regional Regulation no. 7 of 2010. The ban on the construction of apartments for floors 20 to 25 for disrupting flights cannot be used as a basis by developers to cancel apartments that already marketed
Keywords: Legal Protection, Consumer, Apartment
Abstrak –Tujuan Penulisan jurnal ilmiah ini adalah sebagai suatu syarat untuk kelulusan dan mendapatkan gelar Sarjana Hukum  di  Fakultas  Hukum  Universitas  Surabaya.  Tujuan  Praktis  dari  penulisan  Artikel  ini  untuk  dapat mengetahui  Bagaimana  perlindungan  hukum terhadap  konsumen  yang  membeli  apartemen  belum  memiliki  ijin mendirikan  bangunan.  Pengembang  yang  membangun  apartemen  dan  memasarkan  padahal  belum  ber  IMB  dan keterbangunan 20 % bertanggung gugat memberikan ganti kerugian kepada konsumen sebagai bentuk perlindungan hukum terhadap konsumen. Ganti kerugian yang diberikan kepada konsumen dapat berupa pengembalian uang serta keuntungan-keuntungan yang seharusnya didapatkan dari kerugian tersebut atau memindahkan ke unit apartemen yang  belum  terjual  sesuai  dengan  kesepakatan  konsumen.  Pengembang  jelas  telah  melanggar  peraturan  karena membangun apartemen padahal belum memiliki IMB dan masih dalam proses pengurusan, namun didasarkan atas dispensasi dari Kepala Dinas Pemerintah Provinsi DKI Jakarta. Pengembang yang membangun dan memasarkan apartemen harus memenuhi persyaratan di antaranya IMB dan keterbangunan 20 % sesuai dengan ketentuan pasal 43 UU No. 20 Tahun 2011 jo pasal 231 Perda No. 7 Tahun 2010. Larangan pembangunan apartemen untuk lantai 20 sampai dengan 25 karena mengganggu penerbangan tidak dapat digunakan sebagai dasar oleh pengembang untuk membatalkan apartemen yang terlanjur dipasarkan .
Kata Kunci: Perlindungan Hukum, Konsumen, Apartemen

## A. PENDAHULUAN
Kegiatan bisnis berbentuk badan hukum  yang sering  kita jumpai pada  sekarang ini adalah perusahaan  pembangun  perumahan  disebut  juga  dengan  pengembang  properti  atau  property developer yang melakukan pembangunan terutama di bidang rumah susun yang sering diketahui sebagai rusun atau dikenal dengan sebutan apartemen 1 .
1 Illona, Jurnal Adigama, 2018:2
Pemerintah  Daerah  Provinsi  Daerah  Khusus  Ibukota  Jakarta  (selanjutnya  disingkat  Pemda DKI), memberikan dispensasi kepada pengembang boleh memasarkan produk properti ketika IMB dalam  proses,  tetapi  kebijakan  ini  berbuah  malapetaka  ketika  IMB  yang  disetujui  Pemda  DKI, berbeda  dengan  usulan  pengembang.  Seperti  kasus  Kalibata  City,  pengembang  mengajukan permohonan  membangun  apartemen  25  lantai,  oleh  Pemda  DKI  dengan  alasan  keselamatan penerbangan, hanya disetujui 20 lantai. Padahal pada lantai 21 sampai dengan lantai 25 telah ada konsumen  yang  memesan  lantai,  sampai  akhirnya  Pemda  DKI  menghentikan  dispensasi  kepada pengembang  untuk  menjual  produk  properti  yang  IMB-nya  masih  dalam  proses.  Nomor keanggotaan  pengembang  dalam  asosiasi  perusahaan  properti  (REI).  Dalam  hal  ada  sengketa dengan pengembang, konsumen dapat meminta bantuan organisasi pengembang untuk melakukan mediasi.
Kasus lain konsumen properti Majestic Land, telah membayar lunas pesanan unit apartemen yang  masih  berupa  gambar,  tindakan  konsumen  membayar  lunas  produk  properti  yang  masih berupa  gambar/maket  adalah  sangat  beresiko.  Konsumen  berhak  untuk  mendapatkan  ganti kerugian berupa pengembalian uang atau penggantian barang dan/atau jasa yang sejenis   atau setara nilainya, dan tenggang waktu yang diberikan hanya 7 (tujuh) hari sejak transaksi dan harua dapat membuktikan kesalahan pengembang.
Berdasarkan  uraian  sebagaimana  tersebut  di  atas  dapat  dijelaskan  bahwa  pengembang apartemen menjual apartemen padahal belum memenuhi ketentuan adanya IMB dan keterbangunan 20%, ketika tanggal realisasi pengembang tidak memenuhi kewajibannya.

## B. METODE PENELITIAN
Untuk  menjawab  permasalahan  yang  telah  dirumuskan  dalam  penulisan  ini,  maka  metode penelitian  yang  digunakan  berupa  penelitian  hukum  yuridis  normatif,  Metode  penelitian  yang menggunakan Pendekatan hukum yuridis normatif ini merupakan pendekatan dengan berdasarkan norma-norma atau peraturan perundang-undangan yang mengikat serta mempunyai konsekuensi hukum  yang  jelas,  dan  dapat  diterapkan  dalam  mengkaji  dan  membahas  permasalahan- permasalahan  dalam  penelitian    ini.  Pendekatan  yang  dipergunakan  dalam  penulisan  Artikel  ini adalah “Statute  Approach ”  dan  “ Conceptual  Approach” . Statute  Approach adalah  pendekatan  yang dilakukan  dengan  menggunakan  pendekatan  perundang-undangan  yang  berlaku  terkait  dengan permasalahan  yang  akan  dibahas. Conceptual  Approach adalah  pendekatan  yang  dilakukan  oleh peneliti dengan cara membahas pendapat para sarjana sebagai landasan pendukung.
Penulisan Artikel ini menggunakan bahan hukum primer dan sekunder yang diperoleh dari inventarisasi,  dan  selanjutnya  bahan  hukum  tersebut  akan  diklasifikasikan  menurut  obyek
penelitian,  serta  pada  akhirnya  bahan-bahan  hukum  tersebut  disistematisasikan.  Pada  langkah analisis, guna memperoleh suatu jawaban maka akan  digunakan penalaran deduktif, serta dalam menjawab permasalahan tersebut digunakan penafsiran sistematis.

## C. HASIL DAN PEMBAHASAN
Kalibata  City  dan  properti  Majestic  Land  adalah  dua  pengembang  yang  membangun apartemen atau disebut rumah susun komersial. Rumah susun termasuk jenis rumah tinggal yang dimaksud  adalah  bangunan  untuk  tempat  tinggal,  merupakan  hak  setiap  warga  negara  untuk mempunyai rumah tingga sesuai dengan Pasal 28 H ayat (1) UUD 1945, yang mengamanatkan bahwa setiap  orang  berhak  hidup  sejahtera  lahir  dan  batin,  bertempat  tinggal,  dan  mendapatkan lingkungan hidup yang baik dan sehat. 2
Rumah susun yang dimaksud adalah bangunan gedung bertingkat yang dibangun dalam suatu lingkungan yang terbagi dalam bagian-bagian yang distrukturkan secara fungsional, baik dalam arah horizontal maupun vertikal dan merupakan satuan-satuan yang masing-masing dapat dimiliki dan digunakan secara terpisah, terutama untuk tempat hunian yang dilengkapi dengan bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama. Rumah susun dibangun untuk memenuhi kebutuhan tempat tinggal melalui pembangunan rumah susun yang layak, aman, harmonis, terjangkau secara mandiri dan berkelanjutan. Rumah susun dipergunakan untuk memenuhi kebutuhan rumah tinggal dengan harga terjangkau, yang berarti diperuntukkan bagi masyarakat kelas menengah ke bawah. Selain itu, rumah susun juga dipandang sabagai alternative terbaik dalam upaya pemenuhan kebutuhan akan perumahan  dan  pemukiman  di  daerah  wilayah  perkotaan.  Karena  selain  pertimbangan  efisiensi lahan terbangun yang dapat menampung penghuni dalam jumlah hunian yang banyak dengan pola tamping  vertikal,  juga  merupakan  upaya  untuk  membatasi  bahkan  menghentikan  kegiatan pemekaran kota secara sporadic dengan memakai lahan-lahan pertanian dan ruang terbuka hijau di daerah pinggiran kota. 3
Kalibata  City  dan  properti  Majestic  Land  membangun  apartemen  sehingga  termasuk  jenis rumah susun komersial, yaitu rumah susun yang diselenggarakan untuk mendapatkan keuntungan sebagaimana  pasal  1  angka  10  UU  No.  20  Tahun  2011.  Dikaitkan  dengan  macam-macam  rumah susun 4 , rumah susun di Indonesia dibagi menjadi tiga yaitu:
1) Rumah Susun Sederhana (Rusuna), yang pada umumnya dihuni oleh golongan yang kurang mampu, biasanya dijual atau disewakan oleh Perumnas (BUMN);
2 Murhaini, 2015:43
3 Pandelaki, 2015:12
4 Arif 2009:71
2)  Rumah  Susun  Menengah  (Apartemen),  biasanya  dijual  atau  disewakan  oleh Perumnas/Pengembang   Swasta kepada    masyarakat   konsumen golongan menengah kebawah.
3) Rumah Susun Mewah (Apartemen/Condominium), jenis rumah susun ini selain dijual kepada masyarakat konsumen menengah ke atas juga dijual kepada orang asing atau expatriate oleh pengembang swasta.
Aparteman  yang  dibangun  oleh  Kalibata  City  dan  properti  Majestic  Land,  termasuk  jenis rumah  susun  mewah  (Apartemen/Condominium),  jenis  rumah  susun  ini  selain  dijual  kepada masyarakat  konsumen  menengah  ke  atas  juga  dijual  kepada  orang  asing  atau expatriate oleh pengembang swasta. Apartemen, flat, atau rumah pangsa merupakan sebuah model tempat tinggal hanya  mengambil  sebagian  kecil  ruang  dari  suatu  bangunan.  Apartemen  berkembang  pada kawasan-kawasan  yang  potensial  dan  saling  mendukung  antara  bangunan  di  sekitarnya 5 .  Suatu gedung apartemen dapat memiliki puluhan bahkan ratusan unit apartemen yang seringkali disebut flat. Dalam area bangunan gedung tersebut ada bagian yang menjadi hak/milik bersama dan ada pula bagian  yang  menjadi  milik  perseorangan/individu,  yaitu unit-unit yang  terdapat  dalam  kompleks apartemen  tersebut. Unit-unit tersebut  biasa  dinamai flat ,  yang  jika  di  bandingkan  dengan  di Indonesia  disebut  sebagia  satuan  rumah  susun  (Sarusun  yang  dimilik  oleh  penghuni  secara perseorangan) 6 .
Pembangunan  apartemen  dapat  dipasarkan  sebelum  pembangunan  dilaksanakan,  selama  telah memenuhi  sekurang-kurangnya  memiliki  kepastian  peruntukan  ruang  ( Kepastian peruntukan  ruang ditunjukkan melalui surat keterangan rencana kota yang sudah disetujui pemerintah daerah); Kepastian hak atas  tanah  (Kepastian hak atas  tanah  ditunjukkan  melalui  sertifikat  hak  atas  tanah);  Kepastian  status penguasaan rumah susun (Kepastian  status kepemilikan antara SHM satuan rumah susun atau Sertifikat kepemilikan bangunan gedung satuan rumah susun (SKBG) satuan rumah susun harus dijelaskan kepada calon pembeli yang ditunjukkan berdasarkan pertelaan yang disahkan oleh pemerintah daerah); Perizinan pembangunan  rumah  susun  (izin  pembangunan  rumah  susun  ditunjukkan  melalui  IMB);  Jaminan  atas pembangunan  rumah  susun  dari  lembaga  penjamin  (Yang  dimaksud  dengan  “jaminan  atas  pembangunan rumah  susun”  dapat  berupa  surat  dukungan  bank  atau  non-bank).  Kantor  Pertanahan  memastikan persyaratan telah terpenuhi, seperti: Sertipikat hak milik atas tanah; Sertipikat laik fungsi; Warkah lain; Izin Mendirikan Bangunan (IMB); Adanya akta pemisahan pertelaan. Persyaratan  pembangunan rumah susun di antaranya persyaratan teknis dan administratif yang lebih berat, karena rumah susun memiliki bentuk dan
5 Nydia et.all, Jurnal rekakarsa, 2016:2
6 Murhaini, 2015:43
keadaaan khusus yang berbeda dengan perumahan biasa. Rumah susun merupakan gedung bertingkat yang akan  dihuni  oleh banyak orang  sehingga  perlu  dijamin  keamanan,  keselamatan  dan  kenikmatan  dalam penghuniannya”. 7
Pengembang  aparteman  Kalibata  City  dan  properti  Majestic  Land,  membangun  dan  telah  menjual, namun masih ada kekurangan persyaratan yakni IMB, yang berarti bahwa aparteman yang dibangun tersebut telah memiliki kepastian peruntukan ruang; kepastian hak atas tanah; kepastian status penguasaan rumah susun;  perizinan  pembangunan  rumah  susun;  jaminan  atas  pembangunan  rumah  susun  dari  lembaga penjamin.  Kantor  pertanahan  memastikan  persyaratan  telah  terpenuhi,  seperti:  sertipikat hak milik  atas tanah; sertipikat laik fungsi; Warkah lain. Pengembang aparteman Kalibata City dan properti Majestic Land, telah membangun apartemen, namun persyaratan IMB belum terpenuhi, dengan alasan Pemda DKI, memberikan dispensasi kepada pengembang boleh memasarkan produk properti ketika IMB dalam proses. IMB merupakan suatu perizinan adalah suatu persetujuan dari penguasa berdasarkan Undang-Undang  atau  Peraturan  Pemerintah  untuk  dalam  keadaan  tertentu  menyimpang  dari ketentuan-ketentuan  larangan  peraturan  perundang-undangan,  jadi  izin  itu  prinsipnya  adalah sebagai  dispensasi  atau  pelepasan/pembebasan  dari  suatu  larangan. 8 Izin  Mendirikan  Bangunan merupakan izin yang sangat penting bagi pemerintah maupun pemilik bangunan untuk melegalkan berdirinya suatu bangunan. 9
Pemda DKI mengatur mengenai IMB dalam Perda No. 7 Tahun 2010, yang mendefinisikan IMB adalah perizinan yang diberikan oleh Pemerintah Daerah kepada Pemilik bangunan gedung untuk membangun baru, mengubah, memperluas, dan/atau mengurangi bangunan gedung sesuai dengan persyaratan administratif dan teknis yang berlaku. Setiap orang akan mendirikan bangunan gedung sebagaimana Pasal 231 Perda No. 7 Tahun 2010 wajib memiliki IMB. Untuk mendapatkan IMB setiap orang  harus  mengajukan  permohonan  secara  tertulis  kepada  Kepala  Dinas  dengan  melampirkan persyaratan.  Kalibata  City  dan  properti  Majestic  Land,  sebelum  membangun  apartemen  wajib memiliki persyaratan di antaranya IMB. IMB oleh Kepala Dinas diterbitkan dengan jangka waktu paling lambat 30 (tiga puluh) hari terhitung sejak persetujuan dokumen rencana teknis diberikan. Setiap orang sebagaimana Pasal 233 Perda No. 7 Tahun 2010 dalam mengajukan permohonan IMB harus melengkapi persyaratan sekurang-kurangnya tanda bukti status kepemilikan hak atas tanah atau  tanda  bukti  perjanjian  izin  pemanfaatan  tanah  dari  pemilik  tanah;  identitas/data  pemilik bangunan  gedung;  rencana  teknis  bangunan  gedung;  dan  hasil  analisis  mengenai  dampak lingkungan  bagi  bangunan  gedung  yang  menimbulkan  dampak  penting  terhadap  lingkungan. Permohonan IMB yang telah memenuhi persyaratan administratif dan persyaratan teknis disetujui
7 Hutagalung, 2011: 33-34
8 Sutedi, 2010:168
9 Mohammad Haidar Mustaghfiri dan Priyanto Susiloadi, 2017: 16
dan disahkan oleh Pemerintah Daerah. IMB disusun sebagai standar penyesuaian bangunan dengan lingkungan  sekitarnya.  Mendirikan  bangunan  rumah  atau  pemukiman  dengan  terencana  akan menjamin kondisi lingkungan yang menjamin segala aktivitas. Pada dasarnya, tanpa bukti tertulis suatu  pengakuan  di  hadapan  hukum  mengenai  objek  suatu  hukum  tersebut  menjadi  tidak  sah. Sehingga dengan adanya sertifikat IMB akan memberikan kepastian dan jaminan hukum kepada masyarakat. 10
Kalibata City dan properti Majestic Land, yang telah membangun apartemen, padahal belum memiliki persyaratan IMB, menurut Pasal 282 Perda No. 7 Tahun 2010, bahwa yang tidak memenuhi kewajiban pemenuhan fungsi, dan/atau persyaratan, dan/atau penyelenggaraan bangunan gedung dikenai  sanksi  administratif.  Sanksi  administratif  dapat  berupa:  peringatan  tertulis;  pembatasan kegiatan  pembangunan;  penghentian  sementara  atau  tetap  pada  pekerjaan  pelaksanaan pembangunan; penghentian sementara atau tetap pada pemanfaatan bangunan gedung; pembekuan IMB; pencabutan IMB. Kalibata City dan properti Majestic Land, telah membangun padahal belum memenuhi  persyaratan  IMB,  maka  seharusnya  Kepala  Dinas  memberikan  sanksi  berupa penghentian  sementara  atau  tetap  pada  pemanfaatan  bangunan  gedung;  pembekuan  IMB; pencabutan  IMB,  kenyataannya  Kepala  Dinas  DKI  memberikan  dispensasi  kepada  pengembang boleh  memasarkan  produk  properti  ketika  IMB  dalam  proses.  Dengan  demikian  penjualan  unit apertemen  yang  dibuat  tidak  melanggar  aturan  namun  Dispensasi  yang  diberikan  tersebut bertentangan dengan Perda No. 7 Tahun 2010. Pengembang apartemen Kalibata City dan properti Majestic Land, sebagai pelaku usaha adalah   setiap   orang   perseorangan   atau   badan   usaha,   baik yang    berbentuk  badan  hukum  maupun  bukan  badan  hukum  yang  didirikan  dan  berkedudukan atau melakukan kegiatan dalam wilayah hukum negara Republik Indonesia, baik sendiri maupun bersamasama melalui perjanjian menyelenggarakan kegiatan usaha dalam berbagai bidang ekonomi sebagaimana pasal 1 angka 3 UU No. 8 Tahun 1999, telah membangun apartemen dan memasarkan apartemen  tersebut  kepada  konsumen  adalah  setiap  orang  pemakai      barang  dan/atau  jasa  yang tersedia  dalam  masyarakat,  baik  bagi  kepentingan  diri      sendiri,  keluarga,  orang  lain  maupun makhluk  hidup  lain  dan  tidak  untuk  diperdagangkan.  Konsumen  pada  rumah  susun  adalah masyarakat  yang  membeli  barang  berupa  sarutan  rumah  susun  yang  beli  pada  pelaku pembangunan/pelaku  usaha  dan  juga  penghuni. 11 Pengembang  aparteman  Kalibata  City  dan properti  Majestic  Land,  selaku  pelaku  usaha  memasarkan  apartemen,  padahal  belum  memenuhi persyaratan IMB, apabila dikaitkan dengan ketentuan pasal 18 Undang-undang no 20 tahun 2011, bahwa persyaratan untuk pembangunan rumah susun telah dipenuhi semua, pelaku pembangunan
10 Silitonga, Jurnal Hukum Negara, 2014:4
11 Supyan, Jurnal Wawasan Hukum, 2016:91
mulai  dapat  memasarkan  satuan  rumah  susun  dan  jika  dalam  memasarkannya  tersebut  disertai suatu  janji-janji. Pengembang  aparteman  Kalibata  City  dan  properti  Majestic  Land,  meskipun  belum memiliki  IMB,  telah  memasarkan  apartemen  tersebut.  Penjualan  apartemen  dilakukan  dengan  PPJB, disebabkan sertifikat belum terbit atas nama pihak penjual, dan masih dalam proses di Kantor Pertanahan; sertifikat belum atas nama pihak penjual, dan masih dalam proses balik nama keatas nama pihak penjual; sertifikat sudah ada dan atas nama pihak penjual tapi harga jual beli yang telah disepakati belum semuanya dibayar oleh pihak pembeli kepada pihak penjual; sertifikat sudah ada, sudah atas nama pihak penjual dan harga  sudah  dibayar  lunas  oleh  pihak  pembeli  kepada  pihak  penjual,  tetapi  persyaratan  belum  lengkap; sertifikat pernah dijadikan sebagai jaminan di Bank dan masih belum dilakukan roya. 12
Pengembang  baru  boleh  menjual  apartemen  tersebut  dengan  ketentuan  jelas  status pemilikan  tanah,  kepemilikan  Izin  Mendirikan  Bangunan  (selanjutnya  disingkat  IMB), keterbangunan paling sedikit 20% (dua puluh persen). Mengenai keterbangunan paling sedikit 20% (dua puluh persen) dijelaskan oleh Pejelasan pasal 43 ayat (2) huruf b UU No. 20 Tahun 2011 “bahwa 20% (dua puluh persen) dari volume konstruksi bangunan rumah susun yang sedang dipasarkan”.
Memperhatikan uraian sebagaimana tersebut di atas dapat dijelaskan bahwa Pengembang aparteman Kalibata City dan properti Majestic Land, yang belum memiliki IMB telah memasarkan apartemen,  yang  berarti  pemasaran  tersebut  bertentangan  dengan  ketentuan  pasal  UU  No.  20 Tahun  2011  jo  pasal  282  Perda  No.  7  Tahun  2010.  Sanksi  pidana  dapat  dijatuhkan  kepada pengembang sebagaimana Pasal 110 UU No. 20 Tahun 2011 diancam dengan pidana penjara selama- lamanya 4(empat) tahun atau denda setinggi-tingginya Rp.4.000.000.000,- (empat miliar rupiah).
Memperhatikan uraian sebagaimana tersebut di atas dapat dijelaskan bahwa pengembang aparteman Kalibata City dan properti Majestic Land, telah membangun apartemen, padahal belum memenuhi  persyaratan  kepemilikan  pembangunan  apartemen  satu  di  antaranya  adalah  IMB. Meskipun  belum  memiliki  persyaratan  IMB,  pengembang  aparteman  Kalibata  City  dan  properti Majestic Land, tindakan pengembang tersebut dapat dikatakan telah melanggar ketentuan pasal 43 UU No. 20 Tahun 2011 jo Pasal 231 Perda No. 7 Tahun 2010, bahwa pengembang apartemen dapat memasarkan  apartemen  PPJB  jika  telah  memenuhi  persyaratan  salah  satunya  IMB,  dan  setiap pemilik  bangunan  gedung  (apartamen)  wajib  untuk  memiliki  persyaratan  di  antaranya  IMB. Perjanjian pengikatan jual beli merupakan suatu hubungan hukum yang dilakukan oleh dua orang atau tebih yang memberikan hak pada suatu pihak dan kewajiban kepada pihak lain tentang sesuatu prestasi. ( Purbandari, Jurnal Widya, 2012:15). Semua perjanjian yang dibuat secara sah berlaku sebagai undang-undang bagi mereka yang membuatnya. Ini artinya bahwa perjanjian yang dibuat secara sah
12 Ramelan, et all., 2014:19
mengikat bagi para pihak yang bersangkutan sebagaimana undang-undang dan perjanjian ini hanya berlaku bagi para pihak dalam perjanjian tersebut. 13
Konsumen  umumnya  berada  pada  posisi  yang  lebih  lemah  dalam  hubungannya  dengan pengusaha,  baik  secara  ekonomis,  tingkat  pendidikan,  maupun  kemampuan  atau  daya bersaing/daya tawar. Kedudukan konsumen ini, baik yang bergabung dalam suatu organisasi apalagi secara  individu,  tidak  seimbang  dibandingkan  dengan  kedudukan  pengusaha. 14 Dikarenakan pembuatan  perjanjian  standar  tersebut  yang  hanya  dilakukan  secara  sepihak  oleh  pihak  pelaku usaha saja. Jelas bahwa klausula baku yang tertuang di dalam perjanjian standar tersebut sifatnya lebih menguntungkan pihak pelaku usaha dibandingkan dengan pihak konsumen. 15 Sehingga ketika mendapatkan  penawaran  oleh  pelaku  usaha  yakni  pengembang  apartemen  Kalibata  City  dan properti Majestic Land, untuk membeli apartemen tingkat 21 hingga 25 banyak yang berminat dan menerima  penawaran  pemasaran  dengan  memesan  dan  memberikan  uang  muka  sebagaimana ditawarkan oleh pengembang apartemen Kalibata City dan properti Majestic Land.
Sistem pre project selling memiliki keuntungan dan kerugian bagi konsumen. Keuntungan yang diperoleh yaitu konsumen dapat membeli suatu properti dengan harga awal yang lebih murah di  bandingkan  harga  properti  yang  sudah  jadi.  Selain  itu,  para  developer  perumahan  biasanya memberikan kemudahan bagi konsumen dalam pembayaran uang muka atau uang tanda jadi yang dapat diangsur beberapa kali dalam kurun waktu yang sudah disepakati dari awal antara konsumen dengan  para  developer.  Kerugian  dalam  sistem  pre  project  selling  biasanya  terjadi  pada  waktu pembuatan  perjanjian  pengikatan  jual  beli  yang  biasanya  dibuat  oleh  para  developer  lebih  berat sebelah, dimana isi perjanjian pengikatan jual beli yang dibuat lebih menguntungkan para developer dan membuat pihak konsumen menjadi lemah. 16
Menurut  Raharjo  posisi  konsumen  yang  lemah  tersebut  perlu  mendapatkan  pelindungan hukum adalah: “Memberikan pengayoman terhadap hak asasi manusia yang dirugikan orang lain dan  perlindungan  itu  diberikan  kepada  masyarakat  agar  dapat  menikmati  semua  hak-hak  yang diberikan oleh hukum”. Perlindungan hukum erat kaitan dengan tindakan negara untuk melakukan sesuatu  dengan  (memberlakukan      hukum      negara  secara      eksklusif)  dengan      tujuan        untuk memberikan jaminan kepastian hak-hak seseorang atau kelompok orang. 17
Perlindungan konsumen merupakan suatu bentuk perlindungan yang oleh undang-undang diberikan kepada konsumen yang memang memiliki kedudukan yang lemah karena tidak mampu
13 Kerti, Jurnal Legislasi Indonesia, 2018:46
14 Ibid
15 Nurhafni, Kanun Jurnal Ilmu Hukum, 2018:478
16 Habib Adjie dan Triyanto, 2018:  59
17 Geme, 2012 : 99
membuktikan adanya pelanggaran yang dilakukan oleh pelaku usaha. Secara universal, berdasarkan berbagai hasil penelitian dan pendapat para pakar, ternyata konsumen umumnya berada pada posisi yang lebih lemah dalam hubungannya dengan pengusaha, baik secara ekonomis, tingkat pendidikan, maupun  kemampuan  atau  daya  bersaing/daya  tawar.  Kedudukan  konsumen  ini,  baik  yang bergabung  dalam  suatu  organisasi  apalagi  secara  individu,  tidak  seimbang  dibandingkan  dengan kedudukan pengusaha 18 .
Perlindungan  konsumen  adalah  salah  satu  masalah  yang  cukup  mendasar  (substansial) dalam  konstelasi  pembangunan  nasional  di  sebuah  negara,  termasuk  Indonesia.  Hal  tersebut memerlukan satu pengaturan yang sarat dengan perhatian dari berbagai stratifikasi sosial (lapisan masyarakat), sebagaimana upaya perlindungan konsumen di Indonesia pada dewasa ini, antara lain hendak meletakkan prinsip konsumen sebagai pemakai, pengguna atau pemanfaat barang dan/atau jasa yang perlu diberikan perlindungan hukum.
Perihal perlindungan hukum terhadap konsumen pembeli apartemen yang dibangun oleh pengembang apartemen Kalibata City dan properti Majestic Land, karena dibatalkannya pembelian apartemen melalui PPJB pada lantai 21 sampai 25 tersebut, maka konsumen dirugikan. Pengembang apartemen Kalibata City dan properti Majestic Land, yang membangun apartemen padahal belum memiliki  IMB  (masih  dalam  proses)  dengan  alasan  apapaun  perbuatan  pengembang  tersebut melanggar  hukum,  sehingga  konsumen  yang  dirugikan  dapat  menggugat  ganti  rugi  atas  dasar perbuatan  melanggar  hukum. Pengembang  apartemen  Kalibata  City  dan  properti  Majestic  Land, dikatakan  telah  melakukan  perbuatan  melanggar  hukum,  apabila  melakukan  perbuatan  yang  memenuhi keseluruhan  unsur pasal 1365 KUH  Perdata,  yang menentukan: “Tiap perbuatan melanggar  hukum,  yang membawa kerugian kepada seorang lain, mewajibkan orang yang karena salahnya menerbitkan kerugian itu, menggantikan kerugian tersebut”. Pasal 1365 KUH Perdata di atas, di dalamnya terkandung unsur-unsur:
1) Perbuatan yang melanggar hukum ( onrechtmatige daad );
2) Harus ada kesalahan;
3) Harus ada kerugian yang ditimbulkan;
4) Adanya hubungan kausal antara perbuatan dan kerugian; 19
Perbuatan  melanggar  hukum  terdiri  dari  perbuatan  dan  melanggar  hukum.  Perbuatan  atau  daad adalah  “ perbuatan baik  yang  bersifat  positif  maupun  yang  bersifat  negatif,  artinya  setiap  tingkah  laku berbuat atau tidak berbuat” 20 . Perbuatan melanggar hukum diartikan sebagai berikut: “Berbuat atau tidak berbuat  melanggar  hak  orang  lain,  atau  bertentangan  dengan  kewajiban  hukum  orang  yang  berbuat  itu sendiri, atau bertentangan dengan kesusilaan atau sikap berhati-hati sebagaimana patutnya dalam lalu lintas
18 Ibid
19 Muhammad, 2002:142
20 Badrulzaman et.all, 2001:106
masyarakat, terhadap diri atau barang-barang orang lain” 21 . Sedangkan menurut Soetojo Prawirohamidjojo adalah: “Suatu perbuatan atau kelalaian yang apakah mengurangi hak orang lain atau melanggar kewajiban hukum orang yang berbuat, apakah bertentangan dengan kesusilaan atau bertentangan dengan sikap hati- hati,  yang  pantas  di  dalam  lalu  lintas  masyarakat  terhadap  orang  lain  atau  barangnya” 22 .  Pengembang apartemen  Kalibata  City  dan  properti  Majestic  Land,  membangun  apartemen  padahal  belum  memenuhi persyaratan  di  antaranya  belum  memiliki  IMB  sebagai  suatu  persyaratan  pembangunan  gedung  dan memasarkan apartemen, tindakan tersebut bertentangan dengan ketentuan pasal 43 UU No. 20 Tahun 2011 jo pasal 231 Perda No. 7 Tahun 2010, sehingga unsur harus ada perbuatan melanggar hukum telah terpenuhi.
Unsur  ”kesalahan”, dalam hukum perdata tidak  membedakan antara  kesalahan  yang ditimbulkan karena kesengajaan pelaku, melainkan juga karena kelalaian atau kurang hati-hatinya pelaku. Ketentuan ini sesuai  dengan  yang  dikemukakan  oleh  Riduan  Syahrani  sebagai  berikut:  “  …  tidak  membedakan  antara kesalahan  dalam  kesengajaan  dan  kesalahan  dalam  bentuk  kurang  hati-hati” 23 .  Pengembang  apartemen Kalibata City dan properti Majestic Land, meskipun belum memiliki IMB sebagai persyaratan membangun apartemen, meskipun Pemda DKI, memberikan dispensasi kepada pengembang boleh memasarkan produk properti ketika IMB dalam proses, dispensasi tersebut bertentangan dengan pasal 43 UU No. 20 Tahun 2011 jo pasal 231 Perda No. 7 Tahun 2010, sehingga jika dalam pelaksanaannya Pengembang apartemen Kalibata City  dan  properti  Majestic  Land,  tetap  membangun  apartemen  tersebut,  maka  tindakan  pembangunan dilakukan dengan sengaja, sehingga unsur kesalahan telah terpenuhi.
Unsur ”harus ada  kerugian”, kerugian  dalam  perbuatan  melanggar  hukum,  “dapat berupa kerugian materiil dan dapat berupa kerugian immateriil” 24 . Kerugian dalam bentuk materiil, yaitu kerugian yang jumlahnya dapat dihitung, sedangkan kerugian  immateriil, jumlahnya tidak  dapat dihitung,  misalnya  nama  baiknya  tercemar,  mengakibatkan  kematian.  Konsumen  yang  telah memesan  lantai  21  sampai  25  dengan  telah  membayar  uang  muka  dan  angsuran  sebagaimana dipersyaratakan  oleh  Pengembang  apartemen  Kalibata  City  dan  properti  Majestic  Land,  maka dengan  dibatalkannya  pembangunan  lantai  21  sampai  lantai  25  dengan  alasan  mengganggu penerbangan, maka pembatalan tersebut merugikan konsumen, sehingga unsur harus ada kerugian yang timbul telah terpenuhi.
Unsur  ” adanya hubungan  kausal”  atau  hubungan  sebab  akibat  maksudnya  yaitu  kerugian  yang diderita tersebut ditimbulkan atau disebabkan  karena  perbuatan  melanggar hukum yang dilakukan oleh pelaku. Hal ini sesuai dengan yang dikemukakan Riduan Syahrani yang mengutip teori Von Kries sebagai berikut: “Suatu hal baru dapat dinamakan sebab dari suatu akibat, apabila menurut pengalaman masyarakat dapat diduga, bahwa sebab itu akan diikuti oleh akibat itu”. 25 Hal ini berarti bahwa jika terdapat suatu sebab
21 Badrulzaman et.all, 2001:278
22 Prawirohamidjojo dan Marthalena Pohan, 1979:7
23 Syahrani,1999:279
24 Syahrani,1999:280
25 Syahrani, 1999:281
tetapi  sebab  tersebut  tidak  menimbulkan  suatu  kerugian,  atau  timbul  suatu  kerugian  namun  bukan disebabkan oleh pelaku, maka tidak dapat dikatakan adanya suatu hubungan kausa antara perbuatan dengan kerugian yang ditimbulkan. Kerugian yang diderita oleh konsumen yang telah membeli melalui PPJB untuk lantai 21 sampai dengan  lantai 25 disebabkan karena tindakan Pengembang apartemen Kalibata City dan properti Majestic Land, yang telah menawarkan dan menjual padahal IMB belum dipenuhi, sehingga unsur harus ada hubungan kausal antara perbuatan dengan kerugian yang timbul telah terpenuhi.
Berdasarkan  uraian  dan  pembahasan  sebagaimana  tersebut  di  atas  dapat  dijelaskan  bahwa Pengembang apartemen Kalibata City dan properti Majestic Land mendapatkan dispensasi dari Pemda DKI yang isinya memperkenankan  Pengembang  untuk  membangun  dan  memasarkan  apartemen  meskipun belum memiliki IMB, akan tetapi hal ini tidak dapat di benarkan karena sesuai dengan ketentuan dari pasal 98  huruf  b  undang-undang  nomor  20  tahun  2011  bahwa  “Pelaku  pembangunan  dilarang  membuat  PPJB, sebelum  memenuhi  persyaratan  kepastian  sebagaimana  dimaksud  dalam  Pasal  43  ayat  2”. Terhadap perbuatan tersebut konsumen dapat menggugat Pengembang apartemen Kalibata City berdasarkan perbuatan melanggar hukum dan wanprestasi, karena apartemen yang dijual belum memiliki ijin mendirikan bangunan. Konsumen mendapatkan perlindungan hukum dengan menggugat ganti rugi berupa penggantian biaya, rugi dan bunga sebagaimana dimaksud dalam pasal 1365 jo pasal 1243 KUH Perdata.

## D. KESIMPULAN

## 1. Kesimpulan
Berdasarkan uraian dan pembahasan sebagaimana bab sebelumnya, maka dapat disimpulkan bahwa konsumen yang membeli apartemen  belum memiliki ijin mendirikan bangunan, memperoleh perlindungan hukum, dengan alasan: a). Pengembang yang membangun apartemen dan memasarkan padahal belum ada IMB  dan  keterbangunan  20%  bertanggung  gugat  memberikan  ganti  kerugian  kepada  konsumen  sebagai bentuk perlindungan hukum terhadap konsumen. Ganti kerugian yang diberikan kepada konsumen dapat berupa  pengembalian  uang  serta  keuntungan-keuntungan  yang  seharusnya  didapatkan  dari  kerugian tersebut atau memindahkan ke unit apartemen yang belum terjual sesuai dengan kesepakatan konsumen. b). Pengembang jelas telah melanggar peraturan karena membangun apartemen padahal belum memiliki IMB dan  masih  dalam  proses  pengurusan,  namun  didasarkan  atas  dispensasi  dari  Kepala  Dinas Pemerintah Provinsi  DKI  Jakarta.  c).  Pengembang  yang  membangun  dan  memasarkan  apartemen  harus  memenuhi persyaratan di antaranya IMB dan keterbangunan 20 % sesuai dengan ketentuan pasal 43 UU No. 20 Tahun 2011 jo pasal 231 Perda No. 7 Tahun 2010. Larangan pembangunan apartemen untuk lantai 20 sampai dengan 25  karena  mengganggu  penerbangan  tidak  dapat  digunakan  sebagai  dasar  oleh  pengembang  untuk membatalkan apartemen yang terlanjur dipasarkan.

## 2. Saran
a).  Hendaknya  pengembang  dalam  membangun  apartemen  lebih  mendasarkan  pada peraturan perundang-undangan, bukan mendasarkan pada dispensasi, karena dalam negara hukum, UU No. 20 Tahun 2011 bersifat memaksa bukan mengatur. b). Hendaknya konsumen menggugat ganti rugi pengembang atas dasar telah melakukan perbuatan melawan hukum dan wanprestasi, agar pengembang menjadi jera dan pengembang lain tidak melakukan hal yang sama.

## DAFTAR PUSTAKA
Arif, M. Rizal. 2009. Analisis Kepemilikan Hak Atas Tanah Satuan Rumah Susun Dalam Rangka Hukum Benda . Bandung: Nuansa Aulia
Badrulzaman, Mariam Darus et.all. 2001. Kompilasi Hukum Perikatan . Bandung: Citra Aditya Bakti
Geme,  Maria  Theresia.  2012. Perlindungan  Hukum  Terhadap  Masyarakat  Hukum  Adat  dalam  Pengelolaan Cagar Alam Watu Ata Kabupaten Ngada, Provinsi Nusa Tenggara Timur .  Disertasi  Program  Doktor Ilmu Hukun Universitas Brawijaya.  Malang
Hutagalung , Arie.S. 2011. Condominium dan Permasalahannya . Jakarta: Badan Penerbit Fakultas Hukum Universitas Indonesia
Murhaini, Suriansyah. 2015. Hukum Rumah Susun . Surabaya: Laksbang Grafika
Muhammad, Abdulkadir. 2002. Hukum Perikatan . Bandung: Citra Aditya Bakti Prawirohamidjojo, Soetojo dan Marthalena Pohan.1979. Onrechtmatige Daad .  Surabaya: Djulami
Raharjo, Satjipto. 2000. Ilmu Hukum . Bandung: Raharjo
Sutedi, Adrian. 2010. Hukum Perizinan Dalam Sektor Pelayanan Publik . Jakarta: Sinar Grafika Syahrani, Riduan. 1999. Seluk Beluk dan Asas-Asas Hukum Perdata . Bandung: Alumni
Debora Margareth Uli Silitonga, 2014, PROSEDUR PEMBERIAN IZIN MENDIRIKAN BANGUNAN BERDASARKAN PERATURAN DAERAH KABUPATEN DELI SERDANG NOMOR 14 TAHUN 2006, diunduh di:
https://jurnal.usu.ac.id/index.php/HukumNegara/article/download/8687/8310 tanggal 19 Agustus 2019
EE Pandelaki, 2015, Faktor-Faktor Pembentukan Kinerja Spasial Rumah Susun Kaitannya Dengan Kepuasan Penghuni , diunduh di:
https://ejournal.undip.ac.id/index.php/modul/article/download/10769/8543 tanggal 19 Agustus 2019
Erisa Weri Nydia, 2016, TIPOLOGI APARTEMEN DI SEKITAR FASILITAS PENDIDIKAN KOTA BANDUNG DAN JATINANGOR , diunduh di:
https://ejurnal.itenas.ac.id/index.php/rekakarsa/article/download/1388/1553 tanggal 19 Agustus 2019 Habib Adjie dan Triyanto, 2018, PERLINDUNGAN HUKUM TERHADAP KONSUMEN ATAS PERJANJIAN PENDAHULUAN DALAM JUAL BELI ATAS SATUAN RUMAH SUSUN YANG DIPASARKAN DENGAN CARA PRE PROJECT SELLING, diunduh di:
http://openjurnal.unmuhpnk.ac.id/index.php/RJ/article/download/1039/pdf tanggal 19 Agustus 2019

## Hj. Ina Budhiarti Supyan, 2016, PERLINDUNGAN HUKUM BAGI PENGHUNI SATUAN RUMAH SUSUN DIBIDANG PENGELOLAAN RUMAH SUSUN DI BANDUNG DIHUBUNGKAN DENGAN UNDANG-UNDANG NOMOR 20 TAHUN 2011 TENTANG
RUMAH SUSUN, diunduh di: http://ejournal.sthb.ac.id/index.php/jwy/article/download/110/85 tanggal 19 Agustus 2019
Illona, 2018, PERLINDUNGAN HUKUM KONSUMEN DALAM HAL PELAKU USAHA   PENGEMBANG RUMAH SUSUN YANG SUDAH DINYATAKAN PALIT (STUDI TERHADAP KEMANGGISAN RESIDENCE) , diunduh di:
https://journal.untar.ac.id/index.php/adigama/article/download/2202/1262 tanggal 20 Agustus 2019
Mohammad Haidar Mustaghfiri dan Priyanto Susiloadi, 2017, Kualitas Pelayanan Penerbitan Izin Mendirikan Bangunan di Dinas Penanaman Modal dan Pelayanan Terpadu Satu Pintu Kota Surakarta, diunduh di: https://jurnal.uns.ac.id/wacana-publik/article/download/16496/13304 tanggal 19 Agustus 2019
N.G.N. Renti Maharaini Kerti, 2018, IMPLEMENTASI UNDANG-UNDANG NOMOR 20 TAHUN 2011 TENTANG RUMAH SUSUN DALAM PERSPEKTIF HUKUM PERLINDUNGAN KONSUMEN,diunduh di: http://e- jurnal.peraturan.go.id/index.php/jli/article/download/178/pdf tanggal 20 Agustus 2019
Purbandari, 2012, KEPASTIAN DAN PERLINDUNGAN HUKUM PADA PEMASARAN PROPERTI DENGAN SISTEM PRE PROJECT SELLING, diunduh di: https://e- journal.jurwidyakop3.com/index.php/majalah-ilmiah/article/view/68/64 tanggal 20 Agustus 2019
Ramelan, Eman et.all. 2014. Perlindungan Hukum Bagi Konsumen Pembeli Satuan Rumah Susun/Strata Title/Apartemen . Yogyakarta: Laksbang Mediatama
Nurhafni, 2018, PERLINDUNGAN HUKUM KONSUMEN DALAM PERJANJIAN BAKU ELEKTRONIK, diunduh di: http://www.jurnal.unsyiah.ac.id/kanun/article/download/10969/9697 tanggal 19 Agustus 2019