## Mekanisme Pendaftaran Hak Tanggungan Elektronik Dan Akibat Hukumnya

## Frans Meyer Simatupang
Program Studi Magister Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Jambi Jalan A. Manap. Kampus Universitas Jambi, Telanaipura, Jambi Email : Fransaca16@gmail.com

## Abstract
Basically granting Mortgage Rights must be done by the owner himself, but if a legal action cannot be carried out by the person concerned himself in a situation then he can authorize his actions to someone appointed so that if the giver of Mortgage can not face himself to the PPAT, then he can appoint someone to act on his behalf by first making a  Power  of  Attorney  Imposing  Mortgage  Rights.  At  present  SKMHT  cannot  be facilitated by the electronic Mortgage Registration System. The electronic registration system itself goes through two registration processes, namely the fulfillment of debtor and creditor data by the Bank as creditor and data delivery by PPAT as a notary public as a partner of the Bank as creditor. If there is an error in the compilation by the creditor regarding  the  data  of  the  debtor's  data,  this  can  be  a  risk  if  there  is  a  request  for confiscation  and  the  APHT  will  be  canceled  by  law.  The  Electronic  Registration process  is  also  an  obstacle  if  the  PPAT  is  late  in  submitting  it  to  the  Land  Agency because it has been recorded when the registration was carried out by the Bank as the creditor. Regarding the delay in submitting APHT, this could also be a risk in the Court of the object of the Underwriting Right and would place the Underwriting Creditors do not yet have a preference for paying off their receivables or are still concurrent credit.
Keywords:  Mortgage Rights, Role of PPAT,  HT-el

## Abstrak
Pada dasarnya pemberian Hak Tanggungan wajib dilakukan oleh pemilik sendiri, akan tetapi bila suatu tindakan hukum tersebut tidak dapat dilakukan oleh yang bersangkutan sendiri  pada  suatu  keadaan  maka  ia  dapat    menguasakan    tindakannya    kepada seseorang yang ditunjuknya sehingga apabila pemberi Hak Tanggungan  tidak dapat menghadap sendiri kepada PPAT, maka ia dapat menunjuk seseorang untuk bertindak atas  namanya  dengan  terlebih  dahulu  membuat    Surat    Kuasa    Membebankan  Hak Tanggungan. Pada saat ini SKMHT tidak dapat difasilitasi oleh sistim Pendaftaran Hak Tanggungan  secara  elektronik.  Sistim  Pendaftaran  secara  elektronik  sendiri  melalui
dua proses pendaftaran yaitu Pemenuhan data debitur dan kreditur oleh Bank sebagai kreditur dan pemyampain data oleh PPAT selaku notaris sebagai  rekanan dari Bank sebagai kreditur. Apabila terjadi kesalahan pengimputan oleh Kreditur mengenai data data pihak debitur, hal ini dapat menjadi resiko apabila terjadi permohonan sita jaminan dan akan dapat APHT batal demi hukum. Proses Pendaftaran Elektronik juga menjadi hambatan apabila PPAT terlambat menyampaikan ke Badan Pertanahan dikarenakan telah  tercatatnya  waktu  pendaftaran  yang  dilakukan  oleh  Bank  selaku  kreditur. Mengenai  keterlambatan  dalam  mengirimkan  APHT    hal  ini  dapat  beresiko  juga  di Pengadilan atas obyek Hak Tanggungan tersebut dan akan menempatkan kreditur Hak Tanggungan belum memiliki preferensi bagi pelunasan piutangnya atau masih menjadi kreditur konkuren.
Kata Kunci : Hak Tanggungan, Peran PPAT, HT-el

## PENDAHULUAN
Pertanahan memiliki posisi penting didalam kerangka pembangunan negara, tanah dapat ditempatkan sebagai modal pembangunan, dewasa ini mengenai permasalahan yang  dihadapipun  semakin  banyak  pula,  proses-proses  pembangunan  yang  tengah berjalan  yang  akan  selalu  membutuhkan  pembaharuan  dalam  hukum  pertanahan nasional dinamis. Laju perkembangan pembangunan artinya meningkat pula kebutuhan akan tanah.
Kepemindahannya hak tanah dapat kita lakukan lalu memberi yang baru baik itu jual  beli,  hibah  ataupun  cara  melalui  peminjaman  uang  lalu,  tanah  itulah  yang digunakan  sebagai  jaminan  awam  disebut  tanggungan.  Penggunaan  hak  tanah dilakukan sebagai jaminan pemberian] kredit pada berbagai keperluannya. Kajiannya tanah, selain itu dianggap penting juga paling aman digunakan.
Pendaftaran  tanah  sistematis  lengkap,  demi  terwujudnya  UUPA    Pasal  19, menyatakan  demi  menjamin  kepastian  hukum,  Pemerintah  mengadakan  pendaftaran tanah seluruh cakupan RI menurut ketentuan yang diatur dengan Peraturan Pemerintah. Pendaftaran  tersebut  meliputi:  Pengukuran,  perpetaan  dan  pembukuan  tanah; Pendaftaran; dan peralihan hak-hak tersebut; Pemberian surat-surat tanda bukti hak 1 . Alas pasal tersebut dapat disimpulkan bahwa negara memberikan jaminan hukum dan kepastian tanah yang sudah terdaftar.
Tanah  dapat  dengan  mudah  dijual.  Terpantau  tanah  selalu  mengalami peningkatan  harga,  tidak  mudah  musnah,  dimusnahkan  dan  punya  tanda  bukti  sah. Haknya  dibebankan  dengan  kedudukan  istimewa  kepada  kreditur.  sebagai  kreditur preferen ( preference) (KUHPerdata  Pasal  1139-1149).  Tanah  dan  bangunan  adalah menjadi jaminan yang paling disukai oleh pihak bank. Bank adalah salah satu pihak yang dapat memberikan pinjaman modal atau faedah ataupun kredit berjangka dalam jangka waktu yang telah ditentukan. Bank akan membantu kelancaran dalam berusaha.
Berdasarkan PP Nomor 10 tahun 1961 tentang Pendaftaran Tanah, sifat utama Prona  pada  mulanya  merupakannupaya  Pendaftaran  Tanah.  Pendaftaran  tanah  akan menghasilkan  penerbitan  sertifikat  tanah,  sebagai  tanda  bukti  hak  atas  tanah, selanjutnya menjadi Program Pertanahan Nasional dalam percepatan Pendaftaran Hak atas Tanah yang dikenal sebagai Legalisasi Aset Tanah warga masyarakat berdasar PP
1 F.X. Sumarja, Hukum Pendaftaran Tanah Edisi Revisi, Penerbit Universitas Lampung Bandar Lampung, 2015. hlm.17.
Nomor  24  Tahun  1997  tentang  Pendaftaran  Tanah.  Pendaftaran  tanah  pertama  kali, juga sebagai tanda bukti hak atas tanah 2 .
Semenjak tahun  2016 diubah berdasarkan Peraturan Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 35 Tahun 2016 tentang Percepatan Pelaksanaan  Pendaftaran  Tanah  Sistematis  Lengkap  PPAT/Pejabat  Pembuat  Akta Tanah  yang  membuat  akta  pertanahan,  oleh,  serta  di  hadapannya  berpedoman peraturan membuat akta mengenai telatah hukum tertentu. Singkatnya, ruang lingkup sempit, tugas fundamental dan menurut PP Nomor 37 Tahun 1998; AJB; Akta Tukar Menukar;  Akta  Hibah;  Akta  inbreng;  APHB;  APHGB/Hak  Pakai  atas  tanah HM;APHT,  dan  Akta  Pemberian  Kuasa  Membebankan  Hak  Tanggungan  yang semuanya berhubungan dengan land Indonesia. ITE membawa perubahan yang sangat besar  pada  human  life,  pengguna  atau  pengelola  jasa  telecomunication  system  dan system TI. Pandangan yang dikemukakan Achmad Ramli,  bahwa; ICT telah mengubah peradapan  manusia  secara  globalication.  Di  samping  itu,  perkembangan  IT  telah menyebabkan  world  menjadi borderless dan  menyebabkan  perubahan  sosial  yang secara  signifikan  berlangsung  demikian  cepat.    Era  digital  perbankan  4.0  menjadi peluang bagi perbankan lebih berinovasi memberikan layanan kepada nasabah.
Inovasi  tersebut  dibutuhkan  untuk  menyikapi  persaingan  seiring  pesatnya financial  technology ( fintech ),  dengan  disrupsi  dari  eradigitalisasi  dalam  revolusi industri 4.0 jika tidak disikapi tangkas. Tuntutan perubahan, perbankan adatif dengan
2 Ibid .,
ICT  jika  tidak  perbankan  bisa  saja  ditinggal  nasabah.  Untuk  menyikapinya  layanan perbankan saat ini sudah bisa kita lakukan dalam genggaman tangan walaupun harus tetap dilakukan peningkatan performance perbankan secara keseluruhan.
Saat  ini,  penyelenggaraan  transaksi  elektronik  secara  lebih  detil  diatur oleh UU  ITE 2012 secara electronic transsaction. Terbaru saat ini ialah cybernotary menerapkan prinsip pengamanan dan pengendalian pada dunia kenotariatan., dengan berfokus  pada  minuta  akta,  grosse,  salinan  akta,  dan  kutipan  akta  sebagai  product cybernotary  yang  kenyataanya,  sama-sama  kita  ketahui  berangsur-angsur  berlaku dalam kenotariatan di  Indonesia. Beberapa waktu lalu telah diluncurkan pula sistem hak tanggungan berbasis elektronik yang dapat kita katakan merupakan bagian salah satu  bagian  dari  cybernotary  walaupun  tidak  terkait  langsung  pada  kegiatan  notaris diharapkan  dapat  bedaya  guna,  aman,  dengan  lebih  analitis  sesuai  dengan perkembangan zaman dewasa ini. Sejak dikeluarkannya PMA dan Tata Ruang/Kepala BPN  tentang  pelayanan  Hak  Tanggungan/Hak  Tanggungan  terintegrasi  secara elektronik.  Dikenal  istilah  Hak  Tanggungan-el.  Pelaksanaannya  adalah  rangkaian proses  Hak  Tanggungan  dalam  rangka  pemeliharaan  data  pendaftaran  tanah  yang diselenggarakan  melalui  berupa  Hak  Tanggungan-el.  Penyelenggaranya  bertahap dengan  catatan  menyesuaikan  kesiapan  data  pendukung  lainnya.  Kesinambungan dengan Permen ATR/KBPN sebelumnya, yaitu Permen  Nomor 3 Tahun 2019 tentang penggunaan  sistem  elektronik  dan  Permen  Nomor  7  tahun  2019  tentang  perubahan bentuk sertipikat.

## RUMUSAN MASALAH
Akan dibahas lebih lanjut sebagai berikut:
1. Untuk  mengetahui  tahapan  dan  mekanisme  pendaftaran  Hak  Tanggungan Elektronik  yang  diatur  berdasarkan  Undang  Undang  Hak  Tanggungan  dan Peraturan Menteri ATR/BPN No 9 Tahun 2019.
2. Mengetahui  akibat  hukum  yang  dilakukan  melalui  Mekanisme  Pendaftaran Hak Tanggungan berbasis elektronik.

## PEMBAHASAN
1. PPAT dalam Pelaksanaan Pendaftaran Hak Tanggungan-el/Hak Tanggungan

## Berbasis     Elektronik
Dibahas  sebelum  ini,  layanan  Hak  Tanggungan-el;  bahwa  peraturan  menteri tersebut mulai berlaku pada tanggal diundangkan, dan itu artinya PPAT seyogyanya perlu  kesiapan  dalam  pelaksanaan  Hak  Tanggungan-el.  Kesiapan  sebagaimana dimaksud  ini  tentunya  meliputi  beberapa  faktor,  baik  faktor  internal  maupun  faktor eksternal yang turut mendukung kelancaran. Faktor internal yang dimaksud ialah faktor timbul dari dalam yakni sistem administrasi dan manajemen kantor PPAT itu sendiri, sedangkan faktor eksternal berkaitan langsung dengan hubungan antara jabatan PPAT dengan Kantor Pertanahan wilayah terkait.
Nantinya para pihak atau pihak penghadap maupun insitusi lainnya yang terkait didalamnya.  Meskipun  tidak  dijelaskan  secara  eksplisit  dalam  Pasal  7  ayat  1  bahwa PPAT  sebagai  salah  satu  pengguna  layanan  sistem  Hak  Tanggungan  berbasis
elektronik.  Namun  dalam  bahasan  ini  kewenangan  PPAT  dalam  pelaksanaan pendaftaran  Hak  Tanggungan-el  jelas  disebutkan  dalam  Pasal  10  dalam  hal permohonan layanan berupa pendaftaran Hak Tanggungan. Persyaratan permohonan yang berupa APHT disampaikan oleh PPAT dalam bentuk dokumen elektronik. Pada Pasal 20 ayat 2 mensyaratkan bahwa kebenaran materiil dokumen yang menjadi dasar hasil  layanan  sistem  Hak  Tanggungan-el  bukan  merupakan  tanggung  jawab  Kantor Pertanahan.  Hal  tersebut  sebagaimana  pula  notaris  yang  hanya  memiliki  tanggung jawab atas formalitas dari suatu akta otentik dan tidak memiliki tanggung jawab atas materi dari isi akta otentik itu kecuali pada relaas akta. Notaris hanya dapat dimintakan pertanggungjawaban  apabila  Notaris  terbukti  melakukan  pelanggaran  administrasi, perdata dan pidana .
Pada  aturan  lainnya  yaitu  pada  Pasal  9  ayat  5  bahwa  persyaratan  berupa Sertipikat Hak Atas Tanah atau HM Atas Satuan Rumah Susun harus atas nama debitur, akan tetapi sementara dalam penerapan di lapangan baik di Bank Konvensional/Bank Perkreditan  Rakyat  tidak  selalu  pemegang  hak/pemilik  sertipikat  selaku  debitur  atas pembebanan Hak Tanggungan. Hal tersebut terjadi karena dalam praktik di lapangan diperbolehkan  adanya SKMHT yang tidak memuat kuasa substitusi yang digunakan oleh debitur atas persetujuan pemegang hak/pemilik sertipikat.
Berkenaan dengan penetapan Kantor Pertanahan sebagaimana disebutkan dalam Pasal  4,  PPAT  perlu  berkoordinasi  dengan  Kantor  Pertanahan  setempat  untuk mengklarifikasi apakah daerah kerjanya telah didukung oleh Kantor Pertanahan yang
telah  menyelenggarakan  sistem  Hak  Tanggungan-el.  Praktik  lainnya,  dalam  hal penghapusan  Hak  Tanggungan  yang  disampaikan  oleh  penghadap  melalui  PPAT, maka  PPAT  perlu  menerapkan  prinsip  kehati-hatian  dalam  melakukan  pemeriksaan atas sertipikat Hak Tanggungan-el yang disampaikan oleh penghadap.
Perlunya PPAT mengetahui ciri maupun karakteristik output atau keluaran Hak Tanggungan-el tersebut, baik itu meliputi bentuk fisik umum, tanda tangan, stempel, teraan  Hak  Tanggungan-el  yang  asli.  Hal  yang  membutuhkan  peran  Kepala  Kantor Wilayah  BPN  dan  Kepala  Kantor  Pertanahan  untuk  melakukan  pembinaan  terhadap PPAT sebagaimana diatur dalam Pasal 5 ayat 2 huruf c Peraturan Menteri ATR/ Kepala BPN RI Nomor 2 Tahun 2018 tentang Pembinaan dan Pengawasan Pejabat Pembuat Akta Tanah. Yang isinya ialah pemeriksaan ke kantor PPAT dalam rangka pengawasan secara periodik.
2. Kedudukan PPAT dalam Hak Tanggungan-el/Hak Tanggungan Elektronik
Permen  tersebut  juga  memisahkan  kebiasaan  yang  berlaku  selama  ini,  yaitu perbuatan  permohonan  pendaftaran  dan  penyampaian  APHT  yang  dilakukan  oleh PPAT selama ini. Penyampaian merupakan kewajiban PPAT dengan diancam sanksi apabila  lalai.  Sedangkan  permohonan  pelayanan  pendaftaran  Hak  Tanggungan bertindak  selaku  kuasa  yang  bertindak  mewakili  penerima  Hak  Tanggungan  atau kreditor.  Layanan  Hak  Tanggungan-el  pendaftaran  Hak  Tanggungan  PPAT  yang melakukan proses pendaftaran, hanyalah alternatif dan bukan wajib.
Apabila  setelah  diberlakukannya  Hak  Tanggungan-el  kemudian  layanan  Hak Tanggungan  secara  manual  tidak  diselenggarakan  atau  ditiadakan  oleh  Kantor Pertanahan.  Maka  itu  berarti  Kantor  Pertanahan  yang  menolak  pendaftaran  Hak Tanggungan  diluar  Hak  Tanggungan-el  tersebut  bertentangan  dengan  Permen  Hak Tanggungan-el  dan  Undang  Undang  Hak  Tanggungan/UUHT.  Bagi  pengembangan dunia usaha, perolehan modal kerja atau modal usaha dari bank atau kreditur sangat diperlukan,  begitu  pula  bank  atau  kreditur  memerlukan  badan  usaha  untuk menyalurkan dana masyarakat yang diperoleh bank atau kreditur dalam bentuk kredit. Untuk  menjamin  pembayaran  kredit  yang  dikeluarkan  bank  atau  kreditur  kepada debitur biasanya diperlukan jaminan atau borgh. Baik berupa barang bergerak maupun barang tidak bergerak berupa tanah termasuk didalamnya ialah jaminan borghtoh atau borghteling apabila  diperlukan  Pasal  1820  sampai  Pasal  1850  KUHPerdata.
Penanggungan sendiri tidak ada ketentuan yang secara eksplisit mengenai borgtocht menyebutkan bahwa borgtocht adalah penanggungan.
Mengenai penanggungan ini diatur dalam Arti dari borgtocht , dimana dikatakan penanggungan ialah suatu persetujuan dimana pihak ketiga demi kepentingan kreditur, mengikatkan diri untuk memenuhi perikatan debitur, bila debitur itu tidak memenuhi perikatannya.  Disinilah  pengaturan  ketentuan  kredit  dan  jaminan  diperlukan  agar didalam  lalu  lintas  usaha  pinjam  meminjam  berjalan  baik  ini,  dapat  menjaga kepercayaan dengan adanya jaminan hukum kepada para pihak.
Pasal 1 angka 6 Permen Agraria ini adalah: serangkaian proses pelayanan hak tanggungan dalam rangka pemeliharaan data pendaftaran tanah yang diselenggarakan
melalui  sistem  elektronik  yang  terintegrasi  secara  elektronik.  Mekanisme  pada dasarnya  untuk  menggunakan  Sistemnya,  pengguna  harus  terdaftar  terlebih  dahulu dengan ketentuan sebagai berikut:
1. Pengguna  layanan  terdiri  dari  perseorangan/badan  hukum  selaku  kreditur  dan Aparatur Sipil Negara Kementerian yang bertugas melayani Hak Tanggungan/Hak Tanggungan;
2. Terhadap  perseorangan/badan  hukum  sebagaimana  dimaksud  sebelumnya  harus menjadi  pengguna  terdaftar  pada  Sistem  Hak  Tanggungan-el,  dengan  memenuhi persyaratan:
a. mempunyai domisili elektronik;
b. SK terdaftar di Otoritas Jasa Keuangan/OJK;
c. Pernyataan  pemenuhan  persyaratan  dan  kriteria  serta  persetujuan  ketentuan sebagai Pengguna Terdaftar; dan
d. syarat lainnya yang ditentukan oleh Kementerian.
3. Kementerian  melakukan  verifikasi  atas  pendaftaran  dan  berhak  menolak pendaftaran dimaksud.
Lebih  lanjut,  mekanisme  pendaftaran  Hak  Tanggungan  melalui  sistem  Hak Tanggungan-el dapat kami rangkum sebagai berikut:
a. Pengguna  terdaftar  mengajukan  permohonan  layanan  Hak  Tanggungan/Hak
Tanggungan  secara elektronik by sistem;
b. Selain  berkas  persyaratan  permohonan  pendaftaran  dalam  bentuk    e-document, pemohon  juga  membuat  surat  pernyataan  mengenai  pertanggungjawaban
keabsahan  dan  kebenaran  data  e-dokumen  yang  diajukan.  Khusus  persyaratan berupa Sertipikat atas tanah atau SHM atas Satuan Rumah Susun harus atas nama debitur.
c. Permohonan  layanan  yang  diterima  oleh  Sistem  Hak  Tanggungan-el  akan mendapatkan tanda bukti pendaftaran permohonan yang diterbitkan oleh sistem, dengan paling sedikit memuat nomor berkas pendaftaran permohonan,   tanggal pendaftaran  permohonan,  nama  pemohon,  dan  kode  pembayaran  virtual account/PNBP/biaya layanan.
d. Layanan  ini  dikenakan  biaya  sesuai  dengan  ketentuan  peraturan  perundang- undangan  mengenai  Penerimaan  Negara  Bukan  Pajak  yang  berlaku  pada Kementerian.  Setelah  mendapatkan  bukti  pendaftaran  permohonan,  pemohon melakukan pembayaran biaya melalui bank persepsi paling lambat tiga hari setelah tanggal pendaftaran permohonan.
e. Setelah data permohonan dan biaya pendaftaran permohonan terkonfirmasi oleh sistem  elektronik,  Sistem  Hak  Tanggungan-el  akan  memproses  pencatatan Hak Tanggungan pada buku tanah. Pencatatan/record pada buku tanah/buku besar dilakukan  oleh  Kepala  Kantor  Pertanahan.  Sementara  kreditur  dapat  melakukan pencatatan  Hak  Tanggungan  pada  Sertipikat  Hak  atas  Tanah  atau  Hak  Milik Satuan Rumah Susun itu, dengan mencetak catatan yang diterbitkan oleh by sistem dan melekatkannya pada Sertipikat Hak atas Tanah atau Hak Milik Satuan Rumah Susun yang dituju.
f. Setelah seluruh tahapan selesai, hasil layanan Hak Tanggungan yang dikeluarkan berupa Sertipikat Hak Tanggungan dan Catatan Hak Tanggungan pada buku tanah/ buku besar dan Sertipikat Hak Atas Tanah atau SHM Atas Satuan Rumah Susun. Dokumen  ini  diterbitkan  pada  hari  ketujuh  setelah  pengajuan  permohonan terkonfirmasi.  Dalam  rangka  menjaga  keutuhan  dan  keautentikan  dokumen elektronik,  Sertipikat  Hak  Tanggungan  yang  diterbitkan  oleh  Sistem  Hak Tanggungan-el diberikan tanda tangan elektronik.
g. Sebelum  hasil  layanan  Hak  Tanggungan  diterbitkan,  Pertanahan/Pejabat  yang ditunjuk  harus  memeriksa  konsep  sertipikat  Hak  Tanggungan-el  dan  dokumen kelengkapan permohonan. Kepala Kantor Pertanahan atau Pejabat yang ditunjuk bertanggung  jawab  secara  administratif  atas  hasil  layanan  Hak  Tanggungan.
Pejabat yang ditunjuk tidak melakukan pemeriksaan, Kepala Kantor Pertanahan atau Pejabat yang ditunjuk dianggap memberikan persetujuan.
h. Sementara kebenaran materiil dokumen yang menjadi dasar hasil layanan Sistem Hak Tanggungan-el bukan merupakan tanggung jawab Kantor Pertanahan.
Pentingnya penggunaan online sistim, adalah gagasan yang mendorong untuk sangat mendesak dan diperlukan untuk mengatasi kemacetan birokrasi. Menggunakan teknologi  yang  dapat  mengatasi  korupsi  dan  pungli  dan  ataupun  penyimpangan lainnya.  Hadirnya  sistim  cara  baru  ini  dapat  mengatasi  ruwetnya  birokrasi  standar operasi  khususnya  pendaftaran  tanah.  Kelebihan  yang  akan  didapatkan  dalam pendaftaran  tanah  melalui  online,  walaupun  tidak  sedikit  pula  kekurangan  yang  ada didalamnya.
Salah  satu  kelebihan  yang  didapatkan  dalam  cara  online  ini  adalah  dapat menghemat waktu, tentu harapan dan efektif serta efisiensi benar-benar dapat tercapai tanpa dua kali kerja ataupun bolak balik berkas. Patut kita sadari bersama kekurangan online sistim yaitu rawannya kesalahan dalam penginputan data, dan kesalahan dalam masuk sistim yang dituju
Jika  kita  runut,  dilihat  kembali  rasanya  terdapat  pelimpahan  kewenangan kepada Kantor Pertanahan seutuhnya dalam hal proses pendaftaran, apakah prosedur pemenuhan  data  fisik  dan  elektronik  dokument  tanpa  terkecuali  elektronik  Sign  dan elektronik fingerprint dilaksanakan oleh pihak pemohon ke kantor pertanahan atau ada elaborasi antara pihak PPAT dan pihak kantor pertanahan dalam proses pengalihan hak maupun pendaftarannya.
Di  dalam  aturan,  dikarenakan  tidak  diatur  secara  jelas  siapakah  pihak  harus berproses terkait peralihan maupun pendaftaran Hak Tanggungan itu sendiri memang sangat  diperlukan  penjelasan  oleh  kementrian  ATR/BPN  agar  tidak  menimbulkan interpretasi yang salah. Adapun mengenai elektronik sign dalam hal pendaftaran Hak Tanggungan,  elektronik  sign  merupakan  tanda  bukti  yang  digunakan  oleh  subjek hukum  terkait  dan  apabila  nantinya  terjadi  suatu  persoalan  akan  digunakan  sebagai bukti, tidak serta merta dapat diterapkan dalam mekanisme proseduralnya pendaftaran dikarenakan ke-otentikan dari sebuah tanda tangan elektronik sign dinilai masih belum dapat  di  terapkan  dengan  baik  karena  berbagai  faktor  salah  satunya  hacker  dan crackers.
Perbuatan membuat surat palsu adalah perbuatan membuat sebuah surat yang sebelumnya  tidak  ada/belum  ada  ,yang  sebagian  atau  seluruh  isinya  palsu.  Tindak pidana  memalsukan  surat  adalah  perbuatan  yang  dilakukan  pelaku  dengan  cara mengubah surat asli sedemikian rupa hingga isinya menjadi lain dari aslinya 3
Tentu saja ini akan berdampak degradasi terhadap ke-otentikan dari sebuah alat bukti  elektronik  yang  sah  maupun  sempurna  karena  masih  dapat  dianulir  melalui keabsahaan  datanya  yang  sewaktu-waktu  dapat  dirubah.  Walauapun  dalam  UU  ITE Nomor 11 Tahun 2008 mengenai syarat sahnya tanda tangan, Atribut yang diperlukan dalam  tanda  tangan,  unsur-unsur  verifikasi  tanda  tangan  digital,  kriptologi  digital signature,  peralatan  untuk  membuat  tanda  tangan  elektronik  dan  proses  digital signature. Sehingga mau tidak mau pihak yang berproses harus menggunakan tanda tangan fisik dan cap jempol karena tanda sidik jari yang tertera dalam dokumen fisiklah yang pada akhirnya yang secara hukum autentik dan dapat dibuktikan baik sebagai alas hak maupun alat bukti dipersidangan.
Kepastian hukum elektronik sign belum memadai sebagai kekuatan pembuktian hukum yang sempurna, untuk itu perlu dikaji lagi lebih dalam dan memindahkan hal- hal  yang  berkaitan  dengan  undang-undang  signature  ke  dalam  regulasi  yang  baru mengkhusus mengatur mengenai elektronik sign. Keuntungan dengan adanya sistem Hak  Tanggungan  online  jelas  mempermudah  proses  pendaftarannya.  Namun
3 Syamsir, Elita Rahmi, Yetniwati, Prospek Cyber Notary Sebagai Media Penyimpanan Pendukung Menuju Profesianalisme Notaris, Jurnal, Recital Review, Volume I Nomor 2, Tahun 2019
Persyaratan permohonan layanan sebagaimana dimaksud pada ayat (1) sesuai dengan ketentuan.  (3)  Selain  persyaratan  sebagaimana  dimaksud  pada  ayat  (2)  pemohon membuat Surat Pernyataan mengenai pertanggungjawaban keabsahan dan kebenaran data  dokumen  elektronik  yang  diajukan  (Pasal  19  ayat  2).  Apabila  dalam  proses pendaftarannya  ada  kesalahan  berupa  kelalaian  yang  disebabkan  oleh  pihak  yang mendaftar maka akan menjadi sumber masalah baru.
Bukannya  memotong  jalur  birokrasi  hukum  namun  jadi  mempersulit  pihak pendaftar itu sendiri dikarenakan harus melapor terlebih dahulu bahwa terdapat data yang salah dan terlanjur masuk ke-sistem saat terjadinya pendaftaran dan tentu untuk merubahnya memakan waktu yang cukup menyita waktu karena system bersifat mutlak dan  dapat  diubah  bilamana  dalam  prosesnya  terjadi  keterlanjuran  pihak  pendaftar melakukan kesalahan dengan menghubungi IT yang bersangkutan.
Belum lagi dengan adanya maintenance system atau pemeliharan data website yang  dilakukan  berkala  oleh  pihak  IT  Kementerian  terkait,  maka  hal  ini  akan membebankan  segala  aspek  pihak,  baik  di  pihak  yang  menendaftarkanan,  penerima data kementrian, pejabat umum dan yang berwenang untuk bertindak atas hal tersebut. Karena  apabila  tidak  segera  cepat  ditangani  akan  berdampak  buruk  bagi keberlangsungan sirkulasi system pihak membutuhkan.
Berkas menumpuk terjadi kemacetan sistim pendaftaran dan merugikan banyak pihak. Begitupula bila terjadi system pada website down dan tidak berfungsi dengan baik maka akan berakhir seperti diatas dan jadi tetap ada alternatif lain secara manual. Masalah  lanjutan  apabila  data-data  di  kementerian  yang  mencakup  mengenai  pihak
pemohon  selaku  pemasang  Hak  Tanggungan  di  hack  ataupun  diretas  oleh  oknum- oknum yang kurang bertanggung-jawab. Maka bisa kita bayangkan jika kebocoran data dan  berakhir  pada  penyebar  luasan  data  para  pihak  yang  memiliki  hutang  nantinya. Berakhir dengan onrechtmatigedaad dan pencemaran nama baik pada si debitur.
Rentan  juga  dilakukan  hacker  kita  kaji  menggunakan  dasar  persyaratan permohonan Hak Tanggungan sebagaimana dimaksud yang tidak lengkap akan tetapi tanpa  mengurangi  maksudnya,  pada  ayat  (1)  sesuai  dengan  ketentuan  peraturan perundang-undangan.  (3)  Selain  persyaratan  sebagaimana  dimaksud  pada  ayat  (2) pemohon  membuat  Surat  Pernyataan  mengenai  pertanggungjawaban  keabsahan  dan kebenaran  data  dokumen  elektronik  yang  diajukan  tersebut,  para  hacker  dengan kesengajaan  akan  atau  telah    memasukan  virus  kedalam  sistem  atau  website  Hak Tanggungan-el  tersebut  yang  menyebabkan  elektronik  dokumen  tersebut  menjadi rusak bahkan hal terburuk hilang, yang pada akhirnya kita dapat menduga kerugianlah yang dialami oleh berbagai pihak.
Pada Pasal 9 ayat 3; Hal lain mengenai persyaratan pemohon untuk membuat surat  pernyataan  mengenai  pertanggungjawaban  keabsahan  dan  kebenaran  data dokumen  elektronik  yang  diajukan,  apabila  disini  subjek  hukum  yang  melakukan pendaftaran ternyata terbukti berbohong atau beritikad tidak baik atau melanggar asas kebebasan berkontrak dengan melakukan pemalsuan data elektronik dan akhirnya surat pernyataan  tersebut  menjadi  batal.  Maka  sejatinya  jelas  akan  timbul  sengketa  antar pihak pemohon yang melibatkan pihak instansi pemerintahan penyelenggara.
Yang terakhir yang akan dibahas dan atas dasar cukup data mengenai:
1) Sebelum hasil layanan Hak Tanggungan diterbitkan, Kepala Kantor Pertanahan atau Pejabat yang ditunjuk harus memeriksa konsep sertipikat Hak Tanggungan-el dan dokumen kelengkapan permohonan;
2) Kepala Kantor Pertanahan atau Pejabat yang ditunjuk sebagaimana dimaksud pada ayat (1) bertanggung jawab secara administratif atas hasil layanan Hak Tanggungan.
3) Dalam hal Kepala Kantor Pertanahan atau Pejabat yang ditunjuk tidak melakukan pemeriksaan sebagaimana dimaksud pada ayat (1), Kepala Kantor Pertanahan atau Pejabat yang ditunjuk dianggap memberikan persetujuan (Pasal 15 ayat 1 dan 3).
Terkait  pengecekkan  konsep  sertifikat  dan  dokumen  oleh  kepala  Kantor Pertanahan  atau  Pejabat  yang  ditunjuk  harus  memeriksa  konsep  sertipikat  Hak Tanggungan-el  dan  dokumen  kelengkapan  permohonan.  Sedangkan  pada  ayat  3 menyebutkan  apabila  dalam  hal  Kakan  Pertanahan  atau  Pejabat  yang  ditunjuk  tidak melakukan pemeriksaaan sebagai dimaksud pada ayat(1).
Kakan  Pertanahan  atau  Pejabat  yang  ditunjuk  dianggap  memberikan persetujuan.  Ada  satu  hal  yang  menarik  perhatian  anehnya  pada  regulasi  Hak Tanggungan-el masih terdapat konflik antar norma yang berlaku yang mana disebutkan bahwa  kepala  kantor  wajib  memeriksa  sertipikat  Hak  Tanggungan-el  namun sebaliknya  pada  ayat  3  apabila  kepala  kantor  tidak  melakukan  pemeriksaan sebagaimana  dimaksud  pada  ayat  (1),  kepala  kantor  pertanahan  atau  pejabat  yang ditunjuk  dianggap  memberikan  persetujuan,  bagaimana  bisa  hak  tanggungan  telah disetujui namun tidak diperiksa sedangkan pada ayat 1 pejabat harus memeriksa konsep sertifikat Hak Tanggungan-el dan berserta dokumennya.
Bahwasannya  demikian  mengenai  Hak  Tanggungan-el  yang  telah  terbit  dan mendapat  pengesahan  oleh  pemerintah  terkait.  sangat  disayangkan  masih  banyak persoalan didalamnya yang sangat patut untuk dipenuhi, dimulai dari alas hak dan alat bukti elektronik document yang salah satunya berbentuk elektronik sign dan elektronik fingerprint sampai dengan hacker yang dapat menghilangkan maupun menyebarluaskan  data  sidebitur  dengan  sangat  leluasa.  Dalam  hal  sistem  Hak Tanggungan yang berbasis online ini yang bertujuan membuka jalan bagi para pihak terkait pendaftarannya untuk memotong jalur birokrasi adalah hal yang lumrah, namun terkait mengenai persoalannya juga, rasanya pemerintah juga wajib berbenah dengan melakukan tindakan yang bersifat tidak hanya preventif namun juga represif.

## 3. Pemenuhan Hak Kreditur/Penagih
Nilai utang yang dapat ditagih perlunasannya melalui objek Hak Tanggungan tersebut  adalah  setinggi-tingginya  sebesar  Hak  Tanggungan.  Sebelum  dilakukan pelunasan utang dari hasil lelang eksekusi, perlulah kiranya diktetahui terlebih dahulu komponen  atau  unsur-unsur  yang  terkandung  didalam  jumlah  utang  dan  kewajiban yang harus dibebankan kepada debitur, baik sesuai dengan perjanjian kredit maupun sesuai dengan Undang Undang Hak Tanggungan/UUHT yaitu:
a. Jumlah utang pokok;
b. Jumlah bunga, denda, biaya administrasi;
c. Biaya-biaya mulai dari tahap aanmaning , sita eksekusi dan lelang eksekusi;
d. Bea lelang 2% dari total harga lelang, diatur dalam (Peraturan Pemerintah Nomor 1 Tahun 2013 tanggal 02  Januari 2013 tentang “tariff atas jenis penerimaan negara bukan  pajak  yang  berlaku  pada  Departemen  Keuangan”  dan  Uang  Miskin  0%), Permenkeu Nomor 40/PMK. 97 tahun 2006.
Bahwa  jumlah  biaya-biaya  dan  jumlah  utang  debitur  sebagaimana  telah disebutkan  di  atas  adalah  menjadi  jumlah  total  seluruh  kewajiban  debitur;  jumlah tersebut  adalah  berdasarkan  bukti-bukti  yang  diajukan  oleh  kreditur  dan  bea  sesuai dengan kesepakatan/jalan tengah bersama dalam perjanjian kredit/cicilan. Jumlah total kewajibannya dipertimbangkan dan diputuskan bersama oleh Ketua Pengadilan Negeri dan  Kepala  Pelayanan  Piutang  dan  Lelang  Negara,  jumlah  tersebut  tertera  di  dalam risalah lelang dan di dalam berita acara lelang eksekusi.
Hasil  bersih  dari  harga  lelang  tersebut  setelah  dikurang  dengan  bea sebagaimana telah disebutkan sebelumnya, itulah yang menjadi hak dari kreditur untuk pembayaran  piutangnya.  Pembayaran  tersebut  dilakukan  oleh  Panitera  Pengadilan Negeri  disaksikan  oleh  Pejabat  Lelang  dengan  disertai  kuitansi  tanda  terima  hasil lelang.
Pemenuhan keinginan kreditur bergantung pada hasil lelang Hak Tanggungan diuraikan jika hasil lelang melebihi jumlah utang debitur maka sisa hasil lelang tersebut dikembalikan kepada debitur; jika hasil lelang dapat memenuhi dan melunasi seluruh jumlah hutang, utang debitur dinyatakan lunas. Sebaliknya, jika hasil lelang tidak dapat memenuhi  dan  melunasi  seluruh  jumlah  utang  debitur;  pihak  kreditur  dapat menggunakan  upaya  hukum  dengan  melakukan  gugatan  perdata  ke  Pengadilan  atas
sejumlah  utang  yang  masih  tersisa  sekaligus  memohonkan  diletakkan  sita jaminan/ consevatoir beslag atas harta kreditur.
Dalam pelunasan kredit oleh debitur dari penjualan objek baik melalui lelang maupun penjualan objek inbrogh dibawahtangan. Maka kreditur/penagih mendapatkan haknya dan perlindungan hukum sebagai berikut:
a. Jika  hasil  lelang  melalui  parate  eksekusi  atau  melalui  fiat  eksekusi  maupun  hasil penjualan  di  bawahtangan  melebihi  jumlah  utang  debitur  kepada  kreditur,  utang dinyatakan  lunas  dan  kelebihan  hasil  penjualan  tersebut  dikembalikan  kepada debitur, sementara kreditur telah mendapatkan seluruh hak piutangnya.
b. jika  hasil  lelang  melalui  parate  eksekusi  atau  melalui  fiat  eksekusi  maupun  hasil penjualan di bawahtangan sama dengan jumlah utang debitur kepada kreditur, utang dinyatakan lunas dan kreditur telah mendapatkan keseluruhan haknya.
Jika hasil lelang melalui parate eksekusi atau melalui fiat eksekusi maupun hasil penjualan di bawahtangan lebih rendah dengan jumlah utang debitur kepada kreditur, utang  belum  dinyatakan  lunas  dan  kreditur  dapat  mengajukan  gugatan  perdata  atas kekurangannya melalui pengadilan sekaligus memohonkan sita jaminan ( conservatoir beslag )  terhadap  harta  atau  barang  tidak  bergerak  maupun  barang  bergerak  milik kepunyaan debitur.

## KESIMPULAN
Pelaksanaan  pendaftaran  Hak  Tanggungan-el.  Sebagaimana  diatur;  mulai berlaku pada tanggal diundangkan, PPAT dan BPN perlu kesiapan dalam pelaksanaan.
Kesiapan  meliputi  beberapa  faktor,  baik  faktor  internal  maupun  faktor  eksternal. Pelaksanaan pendaftaran Hak Tanggungan-el berkaitan dengan ketidaksamaan antara kesiapan  satu  PPAT  dengan  yang  lain.  Faktor  internal,  PPAT  dan  BPN  perlu melakukan  kesiapan  dalam  pengadaan  elektronik  maupun  teknologi  yang  mumpuni dalam pendaftaran Hak Tanggungan-el, timbul pula dari dalam sistem administrasi dan manajemen  kantor  PPAT  itu  sendiri.  Faktor  eksternal  meliputi  komunikasi  PPAT dengan BPN, penghadap, maupun instansi terkait lainnya, berkaitan dengan hubungan jabatan PPAT dengan Kantor Pertanahan, pihak penghadap maupun insitusi lainnya. Masih banyak persoalan didalamnya yang sangat patut untuk dipenuhi, dimulai dari alas  hak  dan  alat  bukti  E-document  yang  salah  satunya  berbentuk  E-sign  dan  E- fingerprint sampai dengan hacker yang dapat menghilangkan maupun menyebarluaskan data sidebitur dengan sangat leluasa. Serta pengaturan ketentuan Hak Tanggungan-el bertentangan dengan ketentuan yang diatur dalam Undang Undang Hak Tanggungan/UUHT  yang  mempunyai  ketentuan  yang  lebih  tinggi.  Tidak  adanya pembatasan  subjek  yang  dapat  menjadi  pemberi  Hak  Tanggungan  tersebut menimbulkan permasalahan. Dalam prakteknya, Jika Pemberi Hak Tanggungan adalah debitur atas tanah miliknya sendiri tidak menimbulkan masalah, karena debitur sudah mengerti  risikonya  jika  ia  wanprestasi,  tanah  yang  dijaminkan  akan  dilelang  untuk pelunasan  utangnya.  Permasalahan  akan  muncul  jika  tanah  yang  dijaminkan  debitur adalah tanah milik pihak ketiga, karena bisa saja terjadi kesepakatan antara pihak ketiga sebagai pemilik tanah dengan debitur dalam meminjamkan tanahnya karena Dwang,
Dwaling,  Bedrog dan Misbruik  van  omstandigheden yang  merupakan  bentuk  cacat kehendak.
Disamping itu tanah yang menjadi objek Hak Tanggungan milik pihak ketiga juga menimbulkan permasalahan jika debitur dinyatakan pailit. Kedudukan objek Hak Tanggungan  milik  pihak  ketiga  dalam  kepailitan  belum  mendapat  pengaturan  yang jelas,  apakah  masuk  sebagai  boedel  pailit  debitur  atau  bukan.  Untuk  mengantisipasi permasalahan  tersebut,  pemerintah  melalui  Permen  Nomor  9  Tahun  2019,  yang membatasi  Hak  Tanggungan  yang  dapat  didaftarkan  jika  Pemberi  Hak  Tanggungan adalah  debitur  sendiri.  Keberadaannya,  dan  tidak  adanya  peraturan  perundang- undangan di atasnya yang secara jelas mendelegasikan. Ketentuan Pasal 9 ayat (5) dari Permen  tersebut  yang  mengatur  bahwa  APHT  yang  dapat  didaftarkan  dalam  sistem Hak  Tanggungan-el  dengan  subjek  Pemberi  Hak  Tanggungan  harus  debitur sendiri berpotensi  bertentangan dengan  peraturan  yang  lebih  tinggi  yaitu  Undang Undang Hak Tanggungan/UUHT. Oleh karena Permen tersebut menurut UU ini dapat dikategorikan sebagai peraturan perundang-undangan, maka dapat dilakukan uji materi pada  MA.  Harus  dipahami  regulasi  dan  implementasi  dari  peraturan  pemerintah tersebut.

## SARAN
Harmonisasi  antar  para  pihak  berkepentingan  untuk  bahasan  lebih  lanjut mengenai  persoalan  Hak  Tanggungan-el  perlu  disikapi  dengan  bijak,  agar  persoalan cepat teratasi dan iklim investasi Indonesia beroperasi dengan baik dan lancar kendati pada masa soft launching ini. Futur, dalam hal sistem Hak Tanggungan yang berbasis
online ini yang bertujuan membuka jalan bagi para pihak terkait pendaftarannya untuk memotong  jalur  birokrasi  adalah  hal  yang  lumrah,  namun  terkait  mengenai persoalannya  juga,  rasanya  pemerintah  juga  wajib  berbenah  dengan  melakukan tindakan yang bersifat tidak hanya preventif namun juga represif.
Tujuan akhirnya, seluruh layanan di ATR/BPN bisa dilakukan secara digital. Efektivitas  dari  layanan  yang  perlu  diperhatikan.  Pertama,  mengenai  kecepatan  dan ketepatan waktu pelayanan. Kedua, kajiannya lebih rendah, dan terakhir kualitasnya lebih terjamin intinya memotong birokrasi. Hak Tanggungan-el yang telah terbit dan mendapat  pengesahan  oleh  pemerintah  terkait.  Semakin  cepat  Hak  Tanggungan diterbitkan, semakin produktif juga nanti kinerja penerbitannya. Bank yang juga berada didalamnya  juga  harus  mempersiapkan  berbagai  hal  teknis  untuk  mendukung pelaksanaan  implementasi  Hak  Tanggungan-el  di  BPN.  Menyosialisasikan  Hak Tanggungan-el baik pusat dan kantor cabang kantor wilayah yang tersebar di seluruh Indonesia.    Rasanya  perlu  adanya  koordinasi  terkait  antara  para  pihak  yang berkepentingan untuk membahas lebih lanjut mengenai persoalan Hak Tanggungan-el perlu  disikapi  dengan  bijak,  agar  persoalan  cepat  teratasi  dan  iklim  investasi  dunia usaha di Indonesia berjalan dengan baik dan lancer.

## DAFTAR PUSTAKA

## A. BUKU
Ahmad Miru, Hukum Kontrak ,Perancangan Kontrak, Rajawali Pers, Jakarta, 2010.
Bagir Manan dan Kuntana Magnar, Beberapa Masalah Hukum Tata Negara , Alumni,
Bandung, 1997.
Bahder Johan Nasution, Metode Penelitian Hukum ., Mandar  Maju,  Bandung, 2008.
Boedi Harsono “ Hukum Agaria Indonesia , Sejarah Pembentukan Undang –  Undang
Pokok  Agraria  Nomor  5  Tahun  1960  Tentang  Pokok  -Pokok  Agraria,  isi  dan Pelaksanaannya ”, Jilid 2, Djembatan, Jakarta,  2008.
------------------, Hukum  Agraria  Indonesia,  Sejarah  Pembentukan  Undang-undang Pokok Agraria, Isi dan Pelaksanaannya , Djambatan,  Jakarta, 2007.
Bernard  L.  Tanya,  Yoan  N.  Simanjuntak,  Markus  Y.  Hage, Teori  Hukum  Strategi Tertib  Manusia  Lintas  Ruang  dan  Generasi, Genta  Publishing,  Yogyakarta, 2013.
Burhan Sidabariba, Lelang Eksekusi Hak Tanggungan Meniscahyakan Perlindungan hukum bagi para pihak, Papas Sinar Sinanti,2019,
Dalimunte  Chadijah, Politik  Hukum  Agraria  Nasional  Terhadap  Hak-Hak AtasTanah, Yayasan Pencerahan Mandailing, Medan, 2008.
Departemen  Pendidikan  Nasional, Kamus  Besar  Bahasa  Indonesia  Pusat  Bahasa (Edisi Keempat) , PT Gramedia Pustaka Utama,  Jakarta, 2008.
Dikdik  M.  Arief  Mansur  dan  Elisaris  Gultom, Cyber  Law  Aspek  Hukum  Teknologi Informasi ,  PT Refika Aditama, Bandung, 2005,
Dominikus  Rato, filsafat  Hukum;  Suatu  Pengantar  Mencari  Menemukan  dan
Memahami Hukum, Laksbang Pressindo, Yogyakarta, 2010.
Elita  Rahmi,    Hukum  Pertanahan  dalam  Sistem  Hukum  Indonesia,  Unpad  Press,
Bandung, 2010.
Erwin Muhammad, Filsafat Hukum, Rajawali Pers, Jakarta, 2011.
H. Salim HS. Perkembangan Hukum Jaminan di Indonesia , Raja Grafindo  Persada,
Jakarta, 2017.
H.R.Daeng Naja, Contract Drafting , PT.Citra Aditya Bakti, Bandung, 2006.
---------------- , Penerapan  Teori  Hukum  Pada  Penelitian  Hukum  dan  Disertasi, PT. Raja Grafindo Persada, Jakarta, 2016.
Herlien Budiono, Kumpulan Tulisan Hukum Perdata di Bidang Kenotariatan , PT Citra
Aditya Bakti, Bandung, 2008.
Hartanti  Sulihandari  &  Nisya  Rifiani, Prinsip-Prinsip  Dasar  Profesi  Notaris Berdasarkan Peraturan perundang-Undangan Terbaru , Dunia Cerdas, Jakarta, 2013.
Jimly  Asshiddiqie  &  M.  Ali  Safa'at, Teori  Hans  Kelsen  Tentang  Hukum ,  Konpress,
Jakarta, 2006.
Mochtar  Kusumaatmaja  dan  Arief  Sidharta, Penghantar  Ilmu  Hukum,Suatu Pengenalan  Pertama  Ruang  Lingkup  Berlakunya  Ilmu  Hukum ,  Alumni, Bandung, 2000.
M.Khoidin, Hukum Jaminan (Hak-Hak Jaminan, Hak Tanggungan dan Eksekusi Hak Tanggungan) ,  Laksbang Yustitia, Surabaya, 2017.
Miriam Budiardjo, Dasar-Dasar Ilmu Politik , Gramedia Pustaka Utama, Jakarta, 1998.
Kelsen Hans, Teori Hukum Murni Dasar-Dasar Ilmu Hukum Normatif , Nusa Media,
Bandung, 2016.
Kie Tan Thong , Studi Notariat dan Serba -Serbi Praktek Notaris , Cetakan Kedua, PT. Ichtiar Baru van Hoeve, Jakarta,  2011.
Parlindungan AP., 2001, Komentar Atas Undang-Undang Perumahan dan Pemukiman dan Undang-Undang Rumah Susun, Mandar Maju, Bandung, 2001.
Peter Mahmud Marzuki , Penelitian Hukum, Prenada Media, Jakarta, 2005.
Riduan  Syahrani, Rangkuman  Intisari  Ilmu  Hukum ,  Citra  Aditya  Bakri,  Bandung, 1999.
Ridwan HR, Hukum Administrasi Negara , Raja Grafindo Persada, Jakarta, 2013.
R.Subekti, Jaminan-jaminan  untuk  pemberian  Kredit  Menurut  hukum  Indonesia , cetakan1,  PT Citra Adita Bakti, Bandung,  1999.
Rusmadi  Murad, Administrasi  Pertanahan  Pelaksanaan  Hukum  Pertanahan  dalam Praktek , Mandar Maju, Bandung, 2013
Satjipto Rahardjo, Ilmu Hukum, PT. Citra Aditya Bakti, Bandung, 2006.
Soetandyo Wignyosoebroto, Hukum-Paradigma, Metode dan Dinamika
Masalahnya , Eksam dan Huma, Jakarta, 2006.
Soerjono Soekanto dan Sri Mamudji, Penelitian Hukum Normatif, PT. Raja Grafindo Persada, Jakarta, 2007.
Sulihandari,  Hartanti,  Nisya  Rifiani, Prinsip-Prinsip  Dasar  Profesi  Notaris Berdasarkan Peraturan perundang-Undangan Terbaru , Dunia Cerdas, Jakarta, 2013.
Sudikno Mertokusumo, Penemuan Hukum - Sebuah Pengantar, Liberty, Yogyakarta, 2001.
Sutan Remy Sjahdeini, Hak Tanggungan: Asas-asas  Ketentuan-ketentuan Pokok dan Masalah  yang  Dihadapi  Oleh  Perbankan (Suatu  Kajian  Mengenai  Undang- undang Hak Tanggungan) , Alumni,  Jakarta, 1999.
Tobing G.H.S Lumban, Peraturan Jabatan Notaris , Erlangga, Jakarta, 1999.
Tanya,  Bernard  L.,  dkk, Teori  Hukum  Strategi  Tertib  Manusia  Lintas  Ruang  dan Generasi, Genta Publishing, Yogyakarta, 2013.
B. Thesis/Jurnal
A.  Hamid  S.  Attamimi, Peranan  Keputusan  Presiden  Republik  Indonesia  Dalam Penyelenggaraan  Pemerintahan  Negara  :  Suatu  Studi  Analisis  Mengenai Keputusan Presiden Yang Berfungsi Pengaturan Dalam Kurun Waktu Pelita I - Pelita VI , Disertasi, Fakultas Pasca Sarjana UI, Jakarta, 1990
Ateng Syafrudin, 2002, Menuju Penyelenggaraan Pemerintahan Negara yang Bersih dan Bertanggung Jawab , Jurnal Pro Justisia Edisi IV, Universitas Parahyangan,
Bandung.
Dimas Nur Arif Putra Suwandi, Jurnal, perlindungan hukum bagi bank pemegang hak tanggungan  peringkat  keduab  dalam  eksekusi  objek  hak  tanggungan dimasnurarif@rocketmail.com, Universitas Airlangga.
Fatmah  Paparang,  Jurnal  Hukum  Unsrat,  Vol.22  Nomor  6  Juli  2016, Misbruik  Van Omstandigheden Dalam Perkembangan Hukum Kontrak ,
Mohammad  Ikbal, Aspek  Hukum  Perlindungan  Konsumen  Dalam  Transaksi Elektronik  (E-Commerce)  Menghadapi  Masyarakat  Ekonomi  Asean ,  Jurnal,
Al’ Adl, Volume Vii Nomor 14, Juli-Desember 2015.
Ricco Survival Yubaidi, Faktor Kesiapan PPAT Dalam Pelaksanaan Pendaftaran Hak Tanggungan  Terintegrasi  Secara  Elektronik, Universiti  Kebangsaan  Malaysia, Faculty Of Law 2019 .
Seminar Odua Weston, Media Iuris: Vol. 1 No. 3, Oktober 2018.
Syamsir, Elita Rahmi, Yetniwati, Prospek Cyber Notary Sebagai Media Penyimpanan Pendukung Menuju Profesianalisme Notaris, Jurnal, Recital Review, Volume I Nomor 2, Tahun 2019