Analisis Highest and Best Use Pada Jalan

## Dr. Ir. H. Soekarno Nomor 440-484 (MERR) - Surabaya
Fahmi F.Alrizal 1 ,Siti Choiriyah 2 , Firmansyah Putra Pratama 3 1,2,3 Program Studi Teknik Sipil, Fakultas Teknik Sipil dan Perencanaan, Institut Teknologi Adhi Tama Surabaya
Email: 1 fahmi.alrizal@itats.ac.id , 2 siti.choiriyah@itats.ac.id , 3 firmanputrap@gmail.com

## Abstract
The potential development of vacant land in Surabaya continues to increase. Especially on Jalan Dr. Ir. H. Soekarno Surabaya City number 440-448. In the land area, there are 2 apartment buildings, 1 hotel building, 1 housing estate, 45 office buildings, 6 shop houses, 43 restaurant buildings, 1 clinical laboratory building, 20 house buildings, 50 shopping buildings, 1 college building, and 4 school buildings. . So from such data, Dr. Ir. H. Soekarno Surabaya City number 440-448. So the area has the potential to attract investment. The Detailed Spatial Planning (RDTR) and Zoning Regulations UP 1 Rungkut 2014 state that the direction of development along Dr. Ir. H. Soekarno (MERR) in trade and service activities, as well as housing activities (vertical housing) also has the potential to develop. In order to find out which buildings are profitable on the land area, this is done by using the Highest and Best Use analysis. The analysis can take advantage of a vacant land or increase a property that is physically feasible, legally permitted, financially feasible, and has maximum productivity that comes from the highest increase in land value if a building is erected. Based on the results of data analysis on the legal, physical, financial, and maximum productivity aspects of the vacant land. So, it can be concluded that if a shop is built, the land value is Rp. 24,726,872 and land productivity of 126%, whereas if an office is built, the land value is Rp. 23,013,522 and land productivity of 117%. So that the shopping property is the best and highest alternative use that is suitable to be developed on the vacant land.
Keywords: Highest and Best Use , Empty Space, Property

## Abstrak
Pengembangan  potensi  penggunaan  lahan  yang  kosong  di  Surabaya  terus  meningkat. Khususnya  di  Jalan  Dr.Ir.H.Soekarno  Kota  Surabaya  nomor  440-448.  Di  kawasan  lahan  tersebut terdapat 2 bangunan apartemen, 1 bangunan hotel, 1 perumahan, 45 bangunan perkantoran, 6 bangunan ruko,  43  bangunan  restoran,  1  bangunan  laboratorium  klinik,  20  bangunan  rumah,  50  bangunan pertokoan, 1 bangunan perguruan tinggi, dan 4 bangunan sekolah. Sehingga dari data yang sedemikian Jalan Dr. Ir. H. Soekarno Kota Surabaya nomor 440-448. Sehingga di kawasan tersebut memiliki potensi untuk menarik investasi. Rencana Detail Tata Ruang (RDTR) dan Peraturan Zonasi UP 1 Rungkut 2014 menyatakan bahwa arah pengembangan pada sepanjang jalan Dr.Ir.H.Soekarno (MERR) pada kegiatan perdagangan dan jasa, serta kegiatan perumahan (hunian vertikal) juga berpotensi berkembang, Agar dapat  mengetahui  bangunan  yang  menguntungkan  pada  lahan  area  tersebut  dilakukan  dengan menggunakan analisa Highest and Best Use. Analisa tersebut dapat memanfaatkan dari sebuah lahan kosong  atau  meningkatkan  suatu  properti  yang  memungkinkan  secara  fisik,  diizinkan  secara  legal, finansial yang layak, dan mempunyai produktivitas maksimum yang berasal dari kenaikan nilai lahan yang tertinggi jika didirikan suatu bangunan. Berdasarkan hasil analisis dataterhadap aspek legal, fisik, finansial,  dan  produktivitas  maksimum  pada  lahan kosong  tersebut.  Maka, dapat  disimpulkan  bahwa bila dibangun pertokoan memberikan nilai lahan sebesar Rp. 24.726.872 dan produktivitas lahan sebesar 126%,  sedangkan  bila  dibangun  perkantoran  memberikan  nilai  lahan  sebesar  Rp.  23.013.522  dan produktivitas  lahan  sebesar  117%.  Sehingga  properti  pertokoan  merupakan  alternatif  penggunaan terbaik dan tertinggi yang cocok untuk dikembangkan pada lahan kosong tersebut.
Keywords: Highest and Best Use , Lahan Kosong, Properti

## 1. Pendahuluan
Berdasarkan  data  Dispendukcapil  Kota  Surabaya  tercatat  bahwa  jumlah  warga  penduduk Kecamatan  Rungkut  sebanyak  117.604  jiwa  per  bulan  Januari  2020.  Sehingga  terdapat  peningkatan
jumlah  kebutuhan  dan  permintaan  dibidang  bisnis  properti,  seperti  apartemen,  perkantoran,  restoran, hotel, perumahan, dan pertokoan. Jalan Dr. Ir. H. Soekarno Kota Surabaya nomor 440-448 merupakan jalan yang memiliki lahan kosong dengan luasan ± 23.284 m 2 sehingga menjadi salah satu kawasan yang tepat dijadikan pengembangan bisnis properti. Hal ini dikarenakan letak lokasinya yang strategis karena terdapat 2 bangunan apartemen, 1 bangunan hotel, 1 perumahan, 45 bangunan perkantoran, 6 bangunan ruko,  43  bangunan  restoran,  1  bangunan  laboratorium  klinik,  20  bangunan  rumah,  50  bangunan pertokoan,  1  bangunan  perguruan  tinggi,  dan  4  bangunan  sekolah[6],[7].  Sehingga  dari  data  yang sedemikian Jalan Dr. Ir. H. Soekarno Kota Surabaya nomor 440-448 memiliki potensi untuk menarik investasi.[2]
Analisis  tersebut  memanfaatkan  dari  sebuah  tanah  kosong  atau  meningkatkan  suatu  properti yang  memungkinkan  secara  fisik,  diizinkan  secara  legal,  finansial  yang  layak,  dan  mempunyai produktivitas  maksimum  yang  berasal  dari  kenaikan  nilai  lahan  yang  tertinggi  jika  didirikan  suatu bangunan. [2]

## 2. Metode
Pada metode penelitian ini langkah awal yang dilakukan adalah mengidentifikasikan masalah. Adapun  masalah  yang  diangkat  pada  penelitian  ini  merupakan  analisis  HBU  untuk  mendapatkan peruntukan  bangunan  yang  sesuai  dan  menguntungkan  menggunakan  metode  HBU.  Selain  itu permasalahan kedua yang diangkat penulis adalah properti yang dapat memberikan penggunaan terbaik dan produktivitas lahan tertinggi dengan menggunakan analisis Highest and Best Use pada lahan kosong dengan luas ± 23.284 m2 di jalan Dr. Ir. H. Soekarno (MERR). Setelah melakukan identifikasi masalah dilakukan studi literatur untuk mendapatkan informasi mengenai analisis highest and best use.
Data yang digunakan yaitu data primer dan sekunder. Data primer pada penelitian ini didapat dari  observasi  lapangan,  selain  itu  data  sekunder  yang  didapatkan  dari  Dinas  Tata  Kota  Surabaya, Peraturan-Peraturan  Bangunan,  PLN,  PDAM,  dan  HSPK  Kota  Surabaya.  Pada  tahapan  analisis  data digunakan metode High and Best Use dengan variabel Adapun penelitian ini adalah untuk mendapatkan jenis properti komersial yang memungkinkan secara fisik, diizinkan secara legal, finansial yang layak, dan mempunyai produktivitas maksimum yang dapat memberikan nilai lahan yang tertinggi dan terbaik. [1],[5],[12].

## 3. Hasil dan Pembahasan
• Penentuan Alternatif
Penentuan alternatif dilakukan secara observasi di lapangan meliputi jumlah dan jenis properti yang akan dibangun di sekitar area tersebut dan dilakukan kombinasi dengan Rencana Detail Tata Ruang(RDTR) dan peraturan Zonasi UP 1 Rungkut. Dari hasil observasi lapangan, skor tertinggi yang dianalisis  adalah  pertokoan,  perkantoran,  dan  restoran.  Ketiga  alternatif  tersebut  akan  dilakukan analisis berikutnya pada kelayakan aspek terhadap fisik, legal, finansial, dan produktivitas maksimal [1],[2].
• Aspek Legal
Pada analisis aspek legal dilakukan untuk mengetahui batasan maupun kapasitas maksimum pada area  lahan  secara  hukum.  Terdapat  dua  bagian  yang  ditinjau  dari  aspek  legal,  yaitu  zoning  dan building  code.  Lahan  objek  pada  penelitian  ini  masuk  kedalam  zona  jasa  dan  perdagangan  yang dimana pada masing-masing properti mempunyai peraturan yang berbeda-beda. Berdasarkan Rencana DTRKSUP I Rungkut yang berlaku di Jalan Ir. Soekarno (MERR)[6],[7]. Hasil analisis aspek legal ditabelkan pada Tabel 1.
Tabel 1. Hasil Analisis Aspek Legal
Persyaratan Properti Pertokoan Perkantoran Restoran Garis Sempadan Bangunan (GSB) sisi bangunan 5 meter sisi bangunan 5 meter sisi bangunan 5 meter Koefisien Dasar Bangunan (KDB) 60% 60% 50% Koefisien Lantai Bangunan (KLB) 1,8 3 2 Koefisien Dasar Hijau (KDH) 10% 10% 10% Tinggi Maksimum Bangunan 15 meter 25 meter 20 meter
• Aspek Fisik
Terdapat beberapa indikator yang dapat dianalisis dari saspek fisik,  diantaranya adalah ukuran lahan, lokasi lahan, aksesibilitas, dan utilitas lahan.
1. Ukuran lahan Lahan area memiliki luas sebesar 23.284 m2 dan memiliki bentuk yang beraturan.
2. Lokasi Lahan
Lokasi lahan di ruas jalan MERR merupakan salah satu jalan arteri non-tol bisa disebut juga jalan  nasional  yang  dapat  dilihat  pada  gambar  3.2  dan  memiliki  letak  yang  strategis,  dan mempunyai  potensi  untuk  menarik  investasi.  Hal  ini  didukung  dengan  adanya  bangunan- bangunan yang terletak di area tersebut, yang diantaranya terdapat 2 bangunan apartemen, 1 bangunan  hotel,  6  bangunan  ruko,  45  bangunan  perkantoran,  43  bangunan  restauran,  1 bangunan laboratorium klinik, 50 bangunan pertokoan, 20 bangunan rumah, 3 perumahan, 1 bangunan perguruan tinggi, dan 4 bangunan sekolahan.
3. Aksesibilitas Lahan
Aksesabilitas lahan memiliki aksesabilitas yang baik karena lahan tersebut berada di jalan arteri  non-tol  atau  jalan  nasional  yang  cukup  ramai  dan  menjadi  akses  perjalanan  sarana angkutan umum.
4. Utilitas Lahan
Utilitas pada lahan ini memiliki ketersediaan yang baik mulai dari utilitas jaringan air bersih, utilitas listrik, dan utilitas jaringan telepon. Hal ini dikarenakan disekitar lahan area terdapat beberapa restoran dan perkantoran yang telah dibangun
Berdasarkan  indikator  aspek  fisik  yang meliputi,  luasan  lahan,  aksesibilitas,  dan  utilitas  dapat disimpulkan bahwa lahan tersebut layak secara aspek fisik karena cukup terpenuhi[7].
• Perencanaan Bangunan
Perencanaan bangunan untuk masing-masing properti akan dibangun  dan direncanakan secara tata letak berdasar kombinasi peneliti dengan properti sejenis yang ada disekitarnya dan analisis aspek legal serta aspek fisik[7]. Sedangkan, untuk jumlah unit dan jumlah lantai didasarkan atas keinginan peneliti, dan berdasarkan atas  RDTR UP 1 Rungkut halaman VIII-121 s/d VIII-123 untuk jumlah bangunan  pada  pertokoan,  perkantoran,  dan  restoran  tidak  ada  persyaratan  dikarenakan  bangunan tersebut berada pada zona perdagangan dan jasa, sehingga termasuk pemanfaatan yang diizinkan dan didapatkan hasil sebagai berikut:
1. Pertokoan 3 lantai, total 46 unit, luas perunit 15x20 m2, total luas dasar bangunan 13.800 m2, total luas lantai bangunan 41.400 m2.
2. Perkantoran 3 lantai, total 69 unit, luas perunit 10x20 m2, total luas dasar bangunan 13.800 m2, total luas lantai bangunan 41.400 m2.
3. Restoran 3 lantai, total 9 unit, luas perunit 16x80 m2, total luas dasar bangunan 11.520 m2, total luas lantai bangunan 34.560 m2.
• Perencanaan Aspek Finansial
Perencnaan aspek finansial meliputi biaya investasi, pengeluaran, penghasilan dan arus kas yang mengacu pada peraturan kota Surabaya [8],[9],[10],[11].
1. Biaya Investasi
Biaya  investasi  meliputi  dari  biaya  bangunan  dan  tanah.  Biaya  tanah  berdasarkan  hasil perkalian  luas  lahan  dengan  harga  tanah  per-meter  persegi.  Dari  perkalian  tersebut didapatkan  harga  tanah  sebesar  Rp.  19.688.143,115/m2  dan  nilai  ini  dapat  diasumsikan sebagai  harga  tanah di  sekitar  Jalan  Dr.  Ir.  H.  Soekarno  (MERR).  Sedangkan  harga biaya bangunan didapatkan dari harga dasar per-meter persegi. Pada bangunan gedung, didesain berupa  gedung  dengan  harga  minimal  per-meter  persegi  sebesar  Rp.  5.256.181  mengacu Analisa  Standar  Biaya  kota  Surabaya  2019.  Perhitungan  biaya  investasi  ditabelkan  Pada Tabel 2.
Tabel 2. Hasil Analisis Aspek Legal Jenis Bangunan Jumlah Biaya  Investasi Pertokoan Rp 702.137.324.892 Perkantoran Rp 702.137.324.892 Restoran Rp 661.870.773.487
2. Biaya Pendapatan
Biaya  pendapatan  tiap  bangunan  dapat  direncanakan  dari  penjualan,  penyewaan, maintenance, dan parkir. Hasil perhitungan biaya pendapatan ditabelkan pada Tabel 3.
Tabel 3. Hasil Biaya Pendapatan
Tahun Properti Pertokoan/Pertahun Pertokoan/Pertahun Perkantoran/Pertahun 2021 Rp 248.918.391.137     Rp 249.892.211.830 Rp 37.401.770.650 2022 Rp 248.918.391.137 Rp 249.892.211.830 Rp 37.401.770.650 2023 Rp 248.918.391.137 Rp 249.892.211.830 Rp 37.401.770.650 2024 Rp 248.918.391.137 Rp 249.892.211.830 Rp 37.401.770.650 2025 Rp 248.918.391.137 Rp 249.892.211.830 Rp 37.401.770.650 2026 Rp 265.081.923.029 Rp 268.000.343.122 Rp 49.869.027.533 2027 Rp 265.081.923.029 Rp 268.000.343.122 Rp 49.869.027.533 2028 Rp 265.081.923.029 Rp 268.000.343.122 Rp 49.869.027.533 2029 Rp 265.081.923.029 Rp 268.000.343.122 Rp 49.869.027.533 2030 Rp 265.081.923.029 Rp 268.000.343.122 Rp 49.869.027.533
3. Biaya Pengeluaran
Biaya  pengeluaran  dapat  direncanakan  mulai  dari  biaya  operasional,  biaya  pajak  bumi bangunan biaya pemeliharaan, dan biaya izin mendirikan bangunan. Hasil perhitungan biaya pengeluaran ditabelkan pada Tabel 4.

## Tabel 4. Hasil Biaya Pengeluaran
Tahun Pertokoan/Tahun Properti Perkantoran/Tahun Restoran/Tahun 2021 Rp 144.468.485.778 Rp 149.667.432.422 Rp 34.220.125.663 2022 Rp 148.160.182.100 Rp 153.506.388.923 Rp 34.842.221.916 2023 Rp 152.081.313.670 Rp 157.575.816.434 Rp 35.498.686.717 2024 Rp 156.258.281.603 Rp 161.902.235.255 Rp 36.193.474.854 2025 Rp 160.720.524.988 Rp 166.515.217.376 Rp 36.930.996.194 2026 Rp 165.902.714.168 Rp 171.898.196.317 Rp 38.025.167.469 2027 Rp 171.037.765.759 Rp 177.187.023.969 Rp 38.863.472.978 2028 Rp 176.568.339.488 Rp 182.873.159.304 Rp 39.761.026.234 2029 Rp 182.539.948.089 Rp 189.002.320.518 Rp 40.724.644.875 2030 Rp 189.003.341.445 Rp 195.625.486.600 Rp 41.761.931.044
4. Analisis Arus Kas Untuk analisa arus kas digunakan metode NPV ( Net Present Value ) yang dilakukandengan selisih  pendapatan dengan pengeluaran setiap tahun dalam masa investasi untuk didapatkan aliran kas bersih.
Untuk mendapatkan nilai MARR (Minimum
Attactive Rate of Return) maka dapat dilakukan cara menambahkan nilai dari safe rate atau nilai suku bunga bank dengan faktor resiko. Nilai dari bunga didapatkan dari rerata nilai suku bunga  deposito  bank  di  Indonesia  sebesar  9,284%.  Investasi  yang  dikatakan  layak  jika ditunjukkan  dengan  nilai  NPV  positif,  sedangkan  investasi  yang  tidak  layak  yaitu berkebalikan yaitu NPV negatif. Perhitungan hasil analisis aspek secara finansial ditabelkan pada Tabel 5.
Tabel 5. Hasil Analisis Aspek Finansial
Uraian Properti Pertokoan Pertokoan Perkantoran Investasi Rp 702.137.324.892 Rp 702.137.324.892 Rp 661.870.773.487 Pendapatan Rp 248.918.391.137 Rp 249.892.211.830 Rp 37.401.770.650 Pengeluaran Rp 144.468.485.778 Rp 149.667.432.422 Rp 34.220.125.663 NPV Rp 231.482.476.786 Rp 189.381.422.157 - Rp 592.987.927.329 Kesimpulan Layak Layak Tidak Layak
• Produktivitas Maksimum
Dari  setiap  alternatif  yang  dinyatakan  memenuhi  pengujian  aspek  legal,  fisik,  dan finansial  akan  dianalisis  pada  produktivitas  yang  maksimal.  Tujuan  dari  analisis produktivitas  maksimum  adalah  untuk  dicari  nilai  lahan  dari  setiap  alternatif.  Hasil perhitungan nilai produktivitas maksimum ditabelkan pada Tabel 6.
Tabel 6. Hasil Analisis Aspek Finansial
Uraian Properti Pertokoan Pertokoan Nilai Properti Rp 819.459.086.431 Rp 779.565.451.551 Nilai Bangunan Rp 243.718.600.608 Rp 243.718.600.608 Nilai Lahan Rp 575.740.485.823 Rp 535.846.850.943 Nilai Lahan/m 2 Rp 24.726.872 Rp 23.013.522 Nilai Lahan Awal/m 2 Rp 19.688.143 Rp 19.688.143 Produktivitas 126% 117%

## 4. Kesimpulan
Berdasarkan analisa terhadap aspek legal, fisik, finansial, dan produktivitas maksimum pada lahan kosong di jalan Dr.Ir.H. Soekarno (MERR) nomor 440-484 Kota Surabaya dengan luas ± 23.284 m2. Dapat disimpulkan  bahwa  bila  dibangun  pertokoan  memberikan  nilai  lahan/m2  sebesar  Rp.  24.726.872  dan produktivitas  sebesar  126%,  sedangkan  alternatif  bangunan  perkantoran  memberikan  nilai  lahan/m2 sebesar Rp. 23.013.522 dan produktivitas sebesar 117%. Sehingga properti pertokoan merupakan alternatif penggunaan terbaik dan tertinggi yang cocok untuk dikembangkan di lahan tersebut.

## Referensi
[1] Afifuddin, A. 2009. Analisis Dampak Krisis Global Terhadap Kelayakan PLTA Pamona 2. Skripsi S1 Jurusan Manajemen
[2] Azinuddindan, M. R., dan Indryani, R. 2015. Analisa Highest and Best Use (HBU) pada Lahan Kosong Nomor 52-58 Di jalan Dinoyo Surabaya. Jurnal Teknik ITS Vol.4, No.2 : D56-D58.
[3] Mata Kuliah Manajemen Operasional ( Survey pada Mahasiswa Jurusan Manajemen Semester III Sekolah Tinggi Ilmu Ekonomi Persada Bunda). Jurnal Pendidikan Ekonomi Akuntasi FKIP UIR. Vol.6, No.2 : 90-103.
[4] Kementrian Pekerjaan Umum. 2007. Peraturan Menteri Pekerjaan Umum Nomor: 45/PRT/M/2007 Tentang Pedoman Teknis Pembangunan Gedung Negara. Jakarta.
[5] Kevin, dan Utomo, C. 2017. Analisis Highest and Best Use pada Lahan di Jalan tenggilis Timur 7 Surabaya. Jurnal Teknik Sipil ITS Vol.6, No.1 : D30-D34.
[6] Pemerintah Kota Surabaya. 2007. Peraturan Daerah Kota Surabaya Nomor 3 tahun 2007 Tentang Rencana Tata Ruang Wilayah Kota Surabaya. Surabaya.
[7] Pemerintah Kota Surabaya. 2014. Rencana Detail Tata Ruang (RDTR) dan Peraturan Zonasi UP 1 Rungkut. Surabaya.
[8] Pemerintah Kota Surabaya. 2018. Peraturan Walikota Surabaya Nomor 30 tahun 2018 Tentang Perubahan Tarif Retribusi Tempat Parkir Khusus Parkir. Surabaya.
[9] Pemerintah Kota Surabaya. 2019. Lampiran III Keputusan Walikota Surabaya Nomor: 188.45/237/436.1.2/2019 Tentang Daftar Analisa Standar Belanja Pembangunan dan Pemeliharaan. Surabaya.
[10]  Pemerintah Kota Surabaya. 2010. Peraturan Daerah Kota Surabaya Nomor 10 Tahun 2010 Tentang Pajak Bumi Dan Bangunan Perkotaan. Surabaya.
[11]  Pemerintah Kota Surabaya. 2012. Peraturan Daerah Kota Surabaya Nomor 12 Tahun 2012 Tentang Retribusi Izin Mendirikan Bangunan. Surabaya.
[12]  Timang, Y. F. 2017. Analisi HBU pada lahan kosong di Jalan Raya Diponegoro nomor 110-112 Surabaya. Tugas Akhir S1 Jurusan Teknik Sipil.