## PENGHINDARAN PAJAK MELALUI PERJANJIAN PENGIKATAN JUAL BELI DENGAN KUASA JUAL YANG DIBUAT DI HADAPAN NOTARIS DI JAKARTA UTARA

## Oleh : Esti Handayani

## ABSTRAK
Pajak  adalah  iuran  kepada  negara  yang  dapat  dipaksakan  yang  terutang  menurut ketentuan  perundang-undangan  tanpa  mendapat  prestasi  kembali  yang  langsung  dapat ditunjuk  yang  tujuannya  untuk  digunakan  membiayai  pengeluaran  publik  sehubungan dengan tugas negara untuk menyelenggarakan pemerintahan.
Setiap transaksi pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan dikenakan Pajak Penghasilan (PPh) dan Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan (BPHTB), yang dihitung berdasarkan tarif final yang telah ditentukan dikalikan dengan nilai transaksi sebagai dasar pengenaan pajak.  dalam kondisi perekonomian yang masih terpuruk, banyak dari antara masyarakat yang melakukan transaksi penjualan hak-hak atas tanah dan/atau bangunan yang menderita kerugian, akan tetapi pajaknya tetap harus dibayar,  padahal seharusnya PPh baru dipungut apabila Wajib Pajak mendapat keuntungan (ability to pay).
Hal ini menimbulkan upaya penghindaran pajak dalam transaksi tanah, khususnya Pajak Penghasilan (PPh) dan Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) dengan jalan membuat Perjanjian Pengikatan Jual Beli Tanah dan Kuasa Jual  di hadapan Notaris.

## Kata Kunci : Kata Kunci : Penghindaran Pajak, Pengikatan Jual beli, Kuasa Jual

## A. PENDAHULUAN

## Latar Belakang
Pajak  adalah  iuran  kepada  negara  yang  dapat  dipaksakan  yang  terutang  menurut ketentuan  perundang-undangan  tanpa  mendapat  prestasi  kembali  yang  langsung  dapat ditunjuk yang tujuannya untuk digunakan membiayai pengeluaran publik sehubungan dengan tugas negara untuk menyelenggarakan pemerintahan. 1
Pasal  23A  Undang-Undang  Dasar  1945  menyebutkan  bahwa  pemungutan  pajak  di negara  Indonesia  harus  berdasarkan  undang-undang,  jadi  setiap  pungutan  yang  dapat dipaksakan kepada masyarakat harus dilaksanakan berdasarkan undang-undang. Semua jenis pemungutan  pajak  harus  berdasarkan undang-undang  dan dengan  demikian  telah  mendapat persetujuan dari Dewan Perwakilan Rakyat (DPR).
Tujuan  pertama  pemungutan  pajak  adalah  untuk  mengumpulkan  dana  yang diperlukan  pemerintah untuk  membiayai  pengeluaran  belanja  negara  guna  kepentingan  dan keperluan seluruh masyarakat.
1 Agus  Santoso  Suryadi, Asas  Kepastian  Hukum  dan  Asas  Keadilan  dalam  Pemungutan  Pajak-pajak Atas Pengalihan Hak-Hak Atas Tanah dan/atau Bangunan , Disertasi Doktor Universitas Indonesia, Depok, 2003, hal 1.
Tujuan  kedua  sehubungan  dengan  fungsi  mengatur  adalah  tujuan  agar  memberikan kepastian  hukum.  Terutama  dalam  menyusun  Undang-Undang  Pajak  senantiasa  perlu diusahakan,  agar  ketentuan  yang  dirumuskan  jangan  sampai  dapat menimbulkan  intepretasi yang berbeda, antara fiskus dan wajib pajak. 2 Saat ini telah diberlakukan beberapa jenis pajak baik yang merupakan pajak langsung maupun pajak yang tidak langsung. 3
Setiap  transaksi  pengalihan  hak  atas  tanah  dan/atau  bangunan  dikenakan  Pajak Penghasilan  (PPh)  dan  Bea  Perolehan  Hak  Atas  Tanah  dan  Bangunan  (BPHTB),  yang dihitung berdasarkan tarif final yang telah ditentukan dikalikan dengan nilai transaksi sebagai dasar  pengenaan  pajak.  Dalam  pemberlakuan  pemungutan  pajak  atas  penghasilan  dari transaksi  pengalihan  hak-hak  atas  tanah  dan/atau  bangunan,  banyak  kalangan  dalam masyarakat  yang  merasa  diperlakukan  tidak  adil,  dikarenakan  dalam  hal  penjualan  tanah dan/atau  bangunan  yang  dilakukannya  belum  tentu  diperoleh  keuntungan,  sedangkan terhadap  setiap  transaksi  tanpa  melihat  apakah  dari  transaksi  tersebut  didapat  keuntungan atau  kerugian,  maka  semuanya  akan  tetap  dipungut pajaknya,  dalam  kondisi  perekonomian yang  masih  terpuruk,  banyak  dari  antara  masyarakat  yang  melakukan  transaksi  penjualan hak-hak  atas  tanah  dan/atau  bangunan  yang  menderita  kerugian,  dan  dengan  demikian pajaknya  tetap harus dibayar,   padahal   seharusnya  PPh  baru dipungut  apabila  Wajib  Pajak mendapat keuntungan ( ability to pay ). Selain itu, sifat pembayaran pajak di muka (angsuran pajak) tampaknya merupakan suatu hal yang tidak diingini banyak pihak, masyarakat merasa tidak mempunyai suatu kepastian berapa pajak yang sebenarnya harus dibayar. Pajak masih dirasakan  sebagai  beban  yang  merupakan  suatu  bentuk  pengeluaran  dana  yang  tidak memberikan imbalan secara langsung dan jelas.
Tingginya  beban  pajak  dengan  sendirinya  akan  menimbulkan  kecenderungan  bagi Wajib  Pajak  untuk  menghindari  atau  menyelundupkan  pajak.  Pengalihan  hak  atas  tanah dan/atau  bangunan  yang  kerap  dilakukan oleh para  subjek  hukum  baik  perorangan  maupun badan,  hal  mana  biasanya  dilakukan  karena  kebutuhannya  yang  mengharuskan  untuk melakukan  pengalihan  hak  tersebut.  Hal  ini  dapat  terjadi  karena  kebutuhan  yang  lebih meningkat  atau  karena  kesulitan  keuangan  maka  menimbulkan  tindakan  untuk  pengalihan (penjualan)  hak  atas  tanah  dan/atau  bangunannya  kepada  pihak  lain  dengan  menghindari pembayaran pajak.
Karena keterbatasan kemampuan administrasi yang ada pada instansi perpajakan dan kurangnya  kesadaran  Wajib  Pajak  dalam  melaksanakan  hak  dan  memenuhi  kewajiban perpajakannya  masih  sulit  terjangkau  oleh  pajak,  bahkan  diantaranya  ada  juga  yang  belum memiliki  Nomor  Pokok  Wajib  Pajak  (NPWP).  Sedangkan  harga  tanah  dan/atau  bangunan yang  begitu  cepatnya  melambung,  mengakibatkan  bertambah  banyaknya  orang-orang  yang ikut dalam cara berbisnis dengan cara menghindari pajak.
Perbuatan hukum pengalihan  hak  atas  tanah dan/atau bangunan,  selalu  harus diikuti dengan  pembuatan  akta-akta  yang  diperlukan,  sebagaimana  telah  diatur  secara  khusus mengenai hal tersebut. Akta-akta mana yang harus dibuat oleh pejabat yang berwenang untuk itu,  yaitu  Pejabat  Pembuat  Akta Tanah  (PPAT),  di  mana dalam  hal-hal  tertentu dibuat  akta oleh  Notaris.  Dengan  demikian  maka  pemerintah  dalam  peraturannya  yang  dikeluarkannya itu  telah  menugaskan  kepada  pejabat  yang  membuat  aktanya  untuk  turut  mengawasi pelaksanaan pembayaran pajak-pajak yang terhutang atas transaksi tanah dan/atau bangunan
2 Ibid , hal. 9-10.
3 R.  Mansury, The  Indonesian  Income  Tax,  A  Case  Study  In  Tax  Reform  Of  A  Developing  Country , Singapore: Asian-Pasific Tax And Investment Research Centre, 1992, hal. 9-16.
yang dimaksud. 4 Akan tetapi dalam pelaksanaannya masih saja banyak kendala yang timbul, terutama masih terdapat adanya penghindaran pajak dalam transaksi tanah, khususnya Pajak Penghasilan (PPh) dan Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) dengan jalan membuat  Perjanjian  Pengikatan  Jual  Beli  Tanah  dan  Kuasa  Jual    di  hadapan  Notaris,  para Wajib  Pajak  dapat  saling  bekerjasama  melakukan  penghindaran  untuk  membayar  PPh  dan BPHTB  pada  saat  pembuatan  akta-akta  yang  berkenaan  dengan  pengalihan  hak  atas  tanah dan/atau  bangunan  yang  dibuat  dihadapan  pejabat  yang  berwenang,  yang  mengakibatkan fungsi pajak yang utama untuk mengisi penerimaan kas negara, yang sering disebut sebagai fungsi budgeter , tidak terlaksana dengan baik.
Fokus  permasalahan  yang  dapat  dirumuskan  adalah  apakah  perjanjian  pengikatan  jual  beli dengan kuasa jual yang dibuat dihadapan Notaris merupakan salah satu bentuk penghindaran pajak, dan  bagaimana  upaya Dirjen Pajak  mengatasi  penghindaran pajak  melalui perjanjian pengikatan jual beli dengan kuasa jual tersebut ?

## Metode Penelitian
Berdasarkan  perumusan  masalah  dan  tujuan  penelitian  maka  pendekatan  yang  digunakan dalam  penelitian  ini  adalah  yuridis empiris,  Berdasarkan  tujuan  yang  hendak  dicapai  pada penelitian  ini,  maka hasil penelitian  ini nantinya  akan  bersifat deskriptif  analistis.  Populasi dalam  penelitian  ini  adalah  semua  unit  yang  ada  kaitannya  dengan  masalah  penghindaran pajak  melalui  perjanjian  pengikatan  jual  beli  dengan  kuasa  jual  yang  dibuat  dihadapan Notaris  di  Jakarta  Utara  yaitu  Notaris/PPAT  sebagai  Pejabat  Umum  yang  berwenang membuat  akta  otentik,  Pihak  Penjual,  Pihak  Pembeli,  Kantor  Pelayanan  Pajak  dan  Badan Pertanahan  Nasional.  Sampel  Tiga  orang  Notaris/PPAT  di  Jakarta  Utara;  Kepala  Kantor Pelayanan  Pajak;  Kepala  Kantor  Pajak  Bumi  dan  Bangunan;  Kepala  Kantor  Pertanahan Jakarta Utara. Teknik penarikan sampel adalah purposive non random sampling. Data yang dibutuhkan dalam  penelitian  ini  adalah  data  primer  yang  diambil dengan  cara  wawancara. Data sekunder diperoleh dengan kajian pustaka.

## B. PEMBAHASAN
1. Pelaksanaan Perjanjian Pengikatan Jual Beli dengan Kuasa Jual yang Dibuat di Hadapan Notaris dan Kaitannya dengan Penghindaran Pajak
Pajak  adalah  iuran kepada  negara  yang  dapat  dipaksakan,  yang  terhutang  oleh yang membayarnya menurut peraturan-peraturan dengan tidak mendapat prestasi kembali yang  langsung  dapat ditunjuk dan  yang  gunanya  adalah  untuk  membiayai  pengeluaran- pengeluaran  umum  berhubung  dengan  tugas  negara  untuk  menyelenggarakan pemerintahan.  Hal  tersebut  menunjukkan bahwa pajak  merupakan bagian  dari  pungutan yang menitik beratkan pajak pada fungsi budgeteir dan pengaturan. 5
Pajak  merupakan  sumber  penerimaan  utama  negara  dari  sektor  non  migas. Pemerintah  dewasa  ini  semakin  gencar  untuk  meningkatkan  penerimaan  pajak  hal  ini dapat  dilihat  dari  berbagai  program  yang  diluncurkan  oleh  Direktorat  Jenderal  Pajak,
4 R. Notodisoerjo, Hukum Notariat di Indonesia Suatu Penjelasan , Edisi pertama, CV Rajawali, September 1982, Jakarta, hal 44.
5 Blog Zulfikor Baidhowi, 6 Januari 2009
seperti  program sunset  policy yang  memberikan  penghapusan  sanksi  pajak  dan meningkatkan target kepemilikan Nomor Pokok Wajib Pajak (NPWP) bagi setiap Warga Negara  Indonesia.  Pajak  dapat  dipungut  oleh  pemerintah  dari  berbagai  bentuk  kegiatan perekonomian  masyarakat  salah  satunya  dari  transaksi  peralihan  hak  atas  tanah.  Setiap peralihan  hak  atas  tanah  dapat  dikenakan  Pajak  Penghasilan  (PPh)  dan  Bea  Perolehan Hak  Atas  Tanah  dan  Bangunan  (BPHTB).  Peralihan  hak  atas  tanah  tersebut  merupakan perbuatan  hukum  yang  biasa  dan  banyak  terjadi  dimasyarakat,  baik  berbentuk  jual  beli tanah,  hibah,  tukar-menukar  dan  lainnya,  mengingat  tanah  merupakan  suatu  komoditas benda  yang  tidak  bergerak  yang  memiliki  nilai  ekonomis  tinggi  terutama  di  kawasan perkotaan.
Pasal  37  Peraturan  Pemerintah  Nomor  24  Tahun  1997  tentang  Pendaftaran Tanah menyebutkan bahwa peralihan hak atas tanah dan Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun  melalui  jual  beli,  tukar  menukar,  hibah  pemasukan  dalam  perusahaan  dan perbuatan  hukum  pemindahan  hak  melalui  lelang,  hanya  dapat  didaftarkan  jika dibuktikan  dengan  akta  yang  dibuat  oleh  Pejabat  Pembuat  Akta  Tanah  (PPAT)  yang berwenang menurut ketentuan perundang-undangan yang berlaku.
Perbuatan  hukum  pemindahan  hak  dalam  Hukum  Tanah  Nasional  memakai  dasar Hukum  Adat,  yang  sifatnya  adalah  tunai.  Dengan  dilakukannya  perbuatan  hukum  yang bersangkutan hak  atas  tanah  yang  menjadi  objek  berpindah  kepada penerima  hak. 6 Fungsi Akta  PPAT  dibuat  sebagai  bukti  bahwa  benar  telah  dilakukan  perbuatan  hukum  yang bersangkutan. Dan karena perbuatan hukum tersebut sifatnya tunai, sekaligus membuktikan berpindahnya  hak  atas  tanah  yang  bersangkutan  kepada  penerima  hak.  Baru  setelah didaftarkan diperoleh alat bukti yang mempunyai kekuatan hukum yang berlaku juga kepada pihak  ketiga,  karena  tata  usaha  pendaftaran  tanah  Kantor  Pertanahan  mempunyai  sifat terbuka untuk umum. 7
Berdasarkan  hasil  penelitian  yang  penulis  lakukan  di  kantor  Notaris/PPAT  kepada responden  seorang  penjual  yang  minta  dibuatkan  akta  PPJB  dengan  kuasa  jual  menurut penjual  bahwa  dibuatnya  perjanjian  tersebut  karena  urusan  jual  beli  mereka  sudah  selesai maka penjual menitipkan uang pajak PPhnya kepada pembeli apabila ada masalah-masalah di  kemudian  hari  yang  berhubungan  dengan  jual  beli  tersebut  seperti  baik  nama  dan  lain sebagainya sudah diserahkan sepenuhnya kepada pembeli. 8
Sedangkan  menurut  empat  responden  penjual  lainnya  bahwa  mereka  beranggapan bahwa  semua  hal-hal  yang  berhubungan  dengan  jual  beli  sudah  dianggap  selesai  ketika mereka  sudah  memberikan  sertipikat  aslinya  kepada  pembeli  dan  uang  pajaknya  sudah diberikan  langsung  kepada  pembeli  untuk diurus  pajaknya  oleh pembeli.  Menurut pembeli mereka  menginginkan  untung  yang  sebesar-besarnya  karena  berkaitan  dengan  pekerjaan mereka yang sering melakukan transaksi jual beli tanah dan bangunan.
Berdasarkan  hasil  penelitian  yang  penulis  lakukan  di  Kantor  Notaris/PPAT  dan  di kantor Pertanahan Jakarta Utara, dapat dikemukakan proses hukum peralihan hak atas tanah dalam hal ini pembuatan Akta Jual Beli sebagai berikut:
1. Persyaratan pembuatan perjanjian jual beli dihadapan PPAT
6 Budi Harsono, Hukum Agraria Indonesia, Sejarah Pembentukan Undang-Undang Pokok Agraria Isi dan Pelaksanaannya, Jilid 1, Edisi Revisi, Cetakan ke 10, Djambatan, Jakarta, 2005, hal. 514-515
7 Loc. Cit
8 Hasil wawancara dengan Iwan di Jakarta Utara, pada Tanggal 10 Maret 2009.
Saat    menghadap  ke  PPAT  untuk  membuat  akta  perjanjian  jual  beli  tanah,  maka  ada beberapa hal yang perlu dipersiapkan oleh pihak-pihak terkait, yaitu:
a. Pihak penjual, diharapkan membawa:
1) Sertipikat asli hak atas tanah yang akan dijual;
2) KTP suami atau istri;
3) Bukti pembayaran PBB;
4) Surat Persetujuan suami atau istri apabila telah menikah;
5) Kartu Keluarga;
b. Pihak pembeli membawa:
1) KTP;
2) Kartu Keluarga;
3) Uang  pembayaran  yang  dapat  dilakukan  secara  tunai  dihadapan  PPAT,  atau surat  perintah  untuk  mengeluarkan  uang  kepada  bank  (cek,  giro  bilyet  dan sebagainya) yang telah disepakati antara penjual dan pembeli terkait. 9
2. Persiapan pembuatan Akta Jual Beli Tanah
a. Sebelum  membuat  akta  jual  beli  PPAT  harus  terlebih  dahulu  melakukan pemeriksaan mengenai keasli sertipikat tanah ke Kantor Pertanahan terkait. 10
b. Penjual harus membayar Pajak Penghasilan (PPh), apabila harga jual tanah di atas Rp. 60.000.000,
PPh final (pajak penghasilan bersifat final) PPh final  akan  dikenakan  kepada  penjual  apabila  penjual  adalah  perseorangan atau sertifikat  hak  milik  (SHM).  Untuk  penjual adalah perusahaan  atau  sertifikat hak  guna  bangunan  (SHGB),  maka  tidak  dikenakan PPh final. PPh final  hanya akan dikenakan apabila nilai transaksi jual beli lebih dari Rp.59.999.999,99 (lima puluh  juta  sembilan  ratus  sembilan  puluh  sembilan  ribu  sembilan  ratus  sembilan puluh  sembilan  koma  sembilan  puluh  sembilan  rupiah). PPh final  dibayarkan ketika terjadi peralihan hak atau penandatanganan akta jual beli di notaris/pejabat pembuat  akta tanah  (PPAT).  Pembayaran  dapat  dilakukan di  bank  yang  ditunjuk sebagai  tempat  pembayaran  pajak  dan  dilaporkan  ke  kantor  pelayanan  pajak setempat.Cara menghitung pph final adalah sebagai berikut :
PPh = Harga jual (nilai transaksi minimal dari NJOP) x 5%
c. Pembayaran BPHTB  oleh Pembeli
BPHTB  akan  dikenakan  kepada  pembeli  dan  dibayarkan  ketika  terjadi  peralihan hak  atau  penandatanganan  akta  jual  beli  di  notaris/pejabat  pembuat  akta  tanah (PPAT).  Pembayaran  dapat  dilakukan  di  bank  yang  ditunjuk  sebagai  tempat pembayaran  pajak  dan  dilaporkan  ke  kantor  pelayanan  pajak  setempat.  Cara menghitung BPHTB adalah sebagai berikut :
BPHTB = Harga jual – faktor tidak kena pajak x 5% faktor  tidak  kena  pajak  di  setiap  daerah  berbeda,  untuk  DKI  Jakarta  Rp. 60.000.000,  hal  ini  berarti  bahwa  setiap  transaksi  dibawah  Rp.  60.000.000,  tidak dikenakan  BPHTB.  Jual  beli  tanah  dan  atau  bangunan  didasarkan  pada  nilai transaksi, yaitu harga yang terjadi dan telah disepakati oleh pihak-pihak yang bersangkutan.  Selain  didasarkan  oleh  nilai  transaksi,  khusus  diluar  jual  beli
9 Hasil wawancara dengan Notaris Suryandary Suryadi di Jakarta, tanggal 18 Maret 2009.
10 Hasil wawancara dengan Notaris Suryandary Suryadi di Jakarta, tanggal 18 Maret 2009.
didasarkan  pada  nilai  pasar,  yaitu  harga  rata-rata  dari  transaksi  jual  beli secara wajar yang terjadi disekitar letak tanah dan atau bangunan. 11
d. Calon pembeli dapat membuat pernyataan bahwa dengan membeli tanah tersebut ia tidak  menjadi  pemegang  hak  atas  tanah  yang  melebihi  ketentuan  batas  luas maksimum.
e. Surat  pernyataan  dari  penjual,  bahwa  tanah  yang  dimiliki  tidak  dalam  sengketa, PPAT dapat menolak pembuatan akta jual beli tanah apabila tanah yang akan dijual dalam sengketa. 12
3. Pembuatan akta Jual Beli Tanah
a. Dalam  pembuatan  akta  peralihan  hak  atas  tanah,  para  pihak  yang  melakukan perbuatan hukum wajib hadir di hadapan pejabat yang berwenang membuat aktanya untuk menandatangani akta tersebut atau apabila salah satu pihak tidak dapat hadir maka  dapat  diwakili  oleh  orang  lain  sebagai  kuasanya  dengan  akta/surat  kuasa khusus  dan  disaksikan  oleh  sekurang-kurangnya  2  (dua)  orang  saksi  yang memenuhi syarat untuk bertindak sebagai saksi dalam perbuatan hukum.
Untuk menjamin kepastian mengenai pembuatannya bahwa benar ia yang membuat akta/surat  kuasa  maka  akta/surat  kuasa  khusus  yang  dipergunakan  oleh  penjual diharuskan  dibuat  dengan  akta  otentik  yang  dibuat  oleh  Notaris.  Akta  pengalihan hak  yang  dibuat  oleh  pejabat  umum  dimaksud  merupakan  akta  otentik  dan  akan dipergunakan untuk pelaksanaan pendaftaran peralihan haknya
b. PPAT  membacakan  akta,  dan  menjelaskan  mengenai  isi  dan  maksud  pembuatan akta tersebut.
c. Bila isi akta telah disetujui oleh penjual dan calon pembeli, maka akta akan ditanda tangani oleh penjual, calon pembeli, saksi-saksi dan PPAT.
d. Akta  dibuat dalam 2  (dua)  lembar  asli, 1  (satu)  lembar disimpan  di  Kantor  PPAT dan  1  (satu)  lembar  lainnya  disampaikan  ke  Kantor  Pertanahan,  untuk  keperluan pendaftaran atau balik nama
e. Kepada penjual dan pembeli masing-masing diberikan salinan. 13
Setelah membuat akta jual beli, PPAT kemudian menyerahkan berkas akta jual beli ke  Kantor  Pertanahan,  untuk  keperluan  balik  nama  sertipikat,  selambat-lambatnya dalam  7  (tujuh)  hari  kerja  sejak  ditanda  tanganinya  akta  tersebut.  Dalam  hal peralihan  hak  mengenai  bidang  tanah  yang  sudah  didaftar  atau  Hak  Milik  Atas Satuan  Rumah  Susun,  dokumen-dokumen  yang  harus  disampaikan  kepada  Kepala Kantor Pertanahan terdiri dari: 14
1. surat  permohonan  pendaftaran  peralihan  hak  yang  ditandatangani  oleh  penerima hak  atau  kuasanya,  sedangkan  apabila  bukan  penerima  hak  sendiri  yang mengajukan permohonan, maka disertai akta/surat kuasa tertulis;
2. akta  tentang  perbuatan  hukum  pemindahan  hak  yang  bersangkutan  yang  dibuat oleh  PPAT,  yang  pada  waktu  pembuatan  akta  masih  menjabat  dan  yang  daerah kerjanya meliputi letak tanah yang bersangkutan;
3. bukti identitas pihak yang mengalihkan dan pihak yang menerima hak;
11 Hasil Wawancara dengan Tiwi dan Edi di Kantor Pelayanan Pajak, tanggal 16 Maret 2009
12 Hasil wawancara dengan Notaris Suryandary Suryadi di Jakarta, tanggal 18 Maret 2009
13 Hasil wawancara dengan Notaris Suryandary Suryadi di Jakarta, tanggal 18 Maret 2009.
14 Hasil wawancara dengan Agus Ridwan di Kantor Pertanahan Jakarta Utara, tanggal 15 Maret 2009
4. sertipikat  asli  hak  atas  tanah  atau  Hak  Milik  Atas  Satuan  Rumah  Susun  yang dialihkan,  yang  sudah  dibubuhi  catatan  kesesuaiannya  dengan  daftar-daftar  yang ada di Kantor Pertanahan;
5. izin  pemindahan  hak  yang  dimaksud dalam  Pasal  98  ayat  (2)  Peraturan  Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 3 Tahun 1997 tentang Ketentuan  Pelaksanaan  Peraturan  Pemerintah  Nomor  24  Tahun  1997  tentang Pendaftaran Tanah;
6. bukti pelunasan pembayaran BPHTB dalam hal bea tersebut terutang;
7. bukti pelunasan pembayaran PPh dalam hal pajak tersebut terutang.
Setelah  permohonan  dan  kelengkapan  berkas  disampaikan  ke  Kantor  Pertanahan, maka Kantor Pertanahan akan memberikan tanda bukti penerimaan permohonan balik nama kepada pemohon. Selanjutnya oleh Kantor Pertanahan akan dilakukan pencoretan atas nama pemegang  hak  lama  untuk  kemudian  diubah  dengan  nama  pemegang  hak  baru.  Nama pemegang hak lama (penjual) di dalam buku tanah dan sertipikat dicoret dengan tinta hitam serta  diparaf  oleh  Kepala  Kantor  Pertanahan  atau  pejabat  yang  ditunjuk.  Nama  pemegang hak  yang  baru  (pembeli)  ditulis  dalam halam  dan  kolom    yang  tersedia  dalam buku  tanah dan sertipikat, dengan dibubuhi tanggal pencatatan serta ditanda tangani oleh Kepala Kantor Pertanahan  atau  pejabat  yang  ditunjuk.  Dalam  waktu  14  (empat  belas)  hari  pembeli  dapat mengambil sertipikat yang sudah atas nama pembeli di Kantor Pertanahan.
Berdasarkan  pengamatan  penulis  d alam  praktek  pengalihan  hak-hak  atas  tanah dan/atau bangunan, seringkali para pihak meminta Notaris untuk dibuatkan suatu perjanjian pendahuluan  yang  memuat  kesepakatan  para  pihak  mengenai  persil  dan/atau  beserta bangunan yang akan ditransaksikan. Perjanjian tersebut biasanya disebut dengan  Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB). 15 Dalam suatu Perjanjian Pengikatan Jual Beli lazimnya diatur mengenai:
1. Kesepakatan pihak penjual yang mengikatkan diri untuk menjual persil dan/atau beserta bangunan  yang  berada  diatasnya  kepada  pihak  pembeli  yang  mengikat  diri  pula  untuk membeli  dari  pihak  penjual,  dengan  membuat  akta  jual  beli  di  hadapan  PPAT sebagaimana dimaksud dalam Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997.
2. Nilai  harga  Persil  yang  telah  disepakati  ditetapkan  oleh  para  pihak  serta  keterangan bahwa  pihak  pembeli  telah  membayar  kepada  pihak  pihak  penjual  yang  menerangkan telah menerima dengan betul jumlah uang tersebut dari pihak pembeli, yang mana PPJB tersebut juga berlaku sebagai kuitansi/bukti pembayarannya.
3. Apabila  pihak pembeli  tidak  dapat  memenuhi  kewajibannya  dalam  jangka  waktu  yang telah ditentukan, kelalaian  mana  telah  terjadi dan terbukti dengan lewatnya waktu saja, maka pihak pembeli dikenakan denda  yang besarnya telah disepakati dari  jumlah  yang harus  dibayar  pembeli  kepada  penjual,  untuk  tiap-tiap  hari  keterlambatan.  Denda tersebut harus dibayar dengan seketika dan sekaligus.
4. Apabila  dalam  jangka  waktu  tertentu  sesuai  kesepakatan  para  pihak,    setelah  lewatnya waktu  tersebut  di  atas,  Pihak  Pembeli  tidak  dapat  memenuhi  kewajibannya,  maka Perjanjian ini berakhir dan sepanjang perlu kedua belah pihak melepaskan diri dari apa yang  ditetapkan  dalam  Pasal  1266  dan  Pasal  1267  Kitab  Undang-Undang  Hukum Perdata, dan Pihak Penjual wajib untuk mengembalikan uang yang telah dibayarkan oleh Pihak  Pembeli  setelah  dipotong  beberapa  persen  dari  harga  jual  tanah  dan  bangunan
15 Hasil wawancara dengan Notaris Suryandary Suryadi di Jakarta, tanggal 18 Maret 2009
tersebut  sebagai  pengganti  biaya  yang  telah  dikeluarkan  oleh  Pihak  Penjual  ditambah denda yang harus dibayar oleh Pihak Pembeli kepada Pihak Penjual. Pengembalian uang oleh  Pihak  Penjual  kepada  Pihak  Pembeli dilakukan  selambat-lambatnya  dalam  jangka waktu tertentu yang telah disepakati, misalnya 7 (tujuh) hari setelah tanah dan bangunan tersebut terjual kepada pihak lain.
5. Segala sesuatu yang akan dijual tersebut mulai hari penjualan oleh pihak penjual kepada pihak  pembeli  tersebut  menjadi  milik  pihak  pembeli,  dan  segala  keuntungan  yang diperoleh dari dan segala kerugian yang diderita dengannya mulai hari tersebut menjadi milik atau dipikul oleh pihak pembeli.
6. Pihak  Penjual  berjanji  dan  mengikat  dirinya  selama  penjualan  tersebut  di  atas  belum dilaksanakan  tidak  akan  menggadaikan  ataupun  menjaminkan  secara  bagaimanapun juga,  menjual  atau  dengan  cara  lain  melepaskan  tanah  dan  bangunan  tersebut  kepada pihak lain.
7. Jaminan Pihak Penjual  terhadap Pihak Pembeli sepenuhnya  bahwa persil tersebut  tidak terkena sesuatu sengketa atau sitaan, tidak dibebani dengan hak apapun dan belum dijual atau dialihkan haknya kepada pihak lain.
8. Pihak penjual memberikan kuasa kepada pihak pembeli dan baik bersama-sama maupun masing-masing  untuk  dan  atas  nama  pihak  penjual  melaksanakan  penjualan  tanah  dan bangunan tersebut di atas kepada pihak pembeli dengan harga dan perjanjian-perjanjian sebagaimana  tersebut  di  atas  dan  berhubung  dengan  itu  yang  diberi  kuasa  dikuasakan menghadap dihadapan pejabat  Pembuat  Akta Tanah,  membuat menyuruh membuat dan menandatangani  akta  Jual  Beli  yang  bersangkutan  dan  surat-surat  lainnya  yang diperlukan,  menyerahkan  segala  sesuatu  yang  dijual  tersebut  kepada  pihak  kedua  dan selanjutnya melakukan apa saja yang baik dan berguna untuk mencapai maksud tersebut tidak ada tindakan yang dikecualikan.
9. Pihak Penjual selanjutnya dengan ini memberi kuasa kepada pihak pembeli untuk selama penjualan tersebut di atas belum dilaksanakan atas nama Pihak Pembeli melakukan dan menjalankan segala hak, kepentingan dan kekuasaan pihak penjual mengenai tanah dan bangunan  tersebut  dan  untuk  keperluan  itu  melakukan  segala  tindakan  hukum  baik tindakan pengurusan maupun tindakan pemilikan.
10. Pemberian  kuasa  dari  Pihak  Penjual  kepada  Pihak  Pembeli  dengan  hak  untuk melimpahkan  kepada  pihak  lain  dan  pemberian  kuasa  tersebut  tidak  dapat  dicabut kembali  dan  tidak  menjadi  batal  dengan  menyimpang  dari  ketentuan-ketentuan  hukum mengenai  batalnya  kuasa  serta  merupakan  bagian  yang  tidak  dapat  dipisahkan  dari perjanjian pengikatan jual beli yang tidak akan dibuat tanpa adanya kuasa tersebut.
11. Perjanjian  pengikatan  jual  beli  tanah  tidak  akan  berakhir  karena  salah  satu  pihak meninggal dunia, akan tetapi bersifat turun temurun, dan harus dipenuhi oleh akhli waris atau penerirna hak masing-masing.
12. Ongkos-ongkos  yang  berhubungan  dengan  pemindahan  nama  tanah  dan  bangunan tersebut kepada pihak pembeli dipikul oleh pihak pembeli. 16
Adapun  faktor-faktor  dibuatnya  Akta  Pengikatan  Jual  Beli  Tanah  oleh  para  pihak yang berkepentingan di hadapan notaris, biasanya adalah:
1. Pembayaran terhadap obyek tanah yang diperjualbelikan belum dilakukan secara lunas oleh pihak pembeli. Dalam hal ini pembayaran dilakukan secara bertahap berdasarkan kesepakatan pihak penjual dan pembeli;
16 Hasil wawancara dengan Notaris Dewi Himijati Tandika di Jakarta, tanggal 11 Maret 2009
2. Obyek  tanah  yang  diperjualbelikan  belum  memiliki  sertipikat  yang  merupakan  tanda bukti  kepemilikan  atas  tanah  yang  sah.  Dalam  prakteknya  tanah  yang  dijual  tersebut masih berstatuskan tanah yasan  yang diwarisi secara turun temurun dan belum pernah didaftarakan  menurut  ketentuan  yang  berlaku  tentang  pendaftaran  tanah.  Alat  bukti atas tanah tersebut masih berupa girik yang tercatat dalam buku C tanah di kelurahan;
3. Tanah yang akan dijual telah didaftarkan dan proses pembuatan sertipikat tanah masih berlangsung di kantor pertanahan;
4. Hak  Guna  Bangunan  atas  tanah  yang  akan  dijual  hampir  habis  jangka  waktunya  dan sedang dilakukan proses permohonan perpanjangan hak di kantor pertanahan;
5. Pihak Penjual  atau  pembeli  belum memiliki  uang  untuk membayar  Pajak  Penghasilan atau Bea Perolehan Hak Atas Tanah, apabila jual beli dibuat dalam suatu akta PPAT;
6. Dan  atau  masih  terdapat  kekurangan-kekurangan  dokumen  yang  diperlukan  untuk pembuatan akta jual beli di hadapan PPAT, dokumen mana dalam proses pengurusan. 17
Persyaratan  yang  harus  dipenuhi  oleh  para  pihak  untuk  membuat  akta  Pengikatan Jual Beli Tanah adalah:
1. Pihak  Penjual  dan  Pembeli  hadir  dihadapan  Notaris  dan  menandatangani  perjanjian pengikatan jual beli tanah;
2. Para Pihak menyerahkan:
a. Sertipikat Tanah apabila telah memiliki sertipikat
b. Surat Keterangan Tanah bagi yang belum bersertipikat
c. Foto Copy KTP Penjual dan Pembeli
d. SPPT Tanah
e. Surat Keterangan Tanah Tidak Dalam Sengketa
f. Bukti Pembayaran PBB
g. Surat  Keterangan  Waris  dan  Kematian  yang  dikeluarkan  oleh  kelurahan  apabila terdapat ahli waris
h. Surat kuasa dan KTP penerima kuasa apabila dikuasakan 18
Dalam  PPJB  yang  berkenaan  dengan  pengalihan  hak-hak  atas  tanah  dan/atau bangunan  yang  dibuat  di  hadapan  Notaris,  lazimnya  perjanjian  tersebut  diikuti  dengan pemberian kuasa dari pihak pertama kepada pihak kedua. Kuasa yang diberikan antara lain:
1. kuasa dengan hak untuk melimpahkan/mengalihkan kepada pihak lain dengan harga dan syarat-syarat yang dipandang baik oleh penerima kuasa;
2. kuasa untuk menguasai sepenuhnya dan  mengurus persil,  dan untuk hal  tersebut pihak kedua  berhak  dan  berkuasa  melakukan  segala  tindakan  hukum  mengenai  persil,  baik tindakan pengurusan maupun tindakan pemilikan, tanpa ada yang dikecualikan; kuasa untuk mengurus dan menyelesaikan balik nama persil tersebut menjadi atas nama pihak kedua, dengan membuat akta jual beli di hadapan PPAT, sebagaimana dimaksud dalam Peraturan Pemerintah nomor 24 tahun 1997.
Dalam  suatu  perjanjian  pengikatan  jual  beli  yang  diikuti  dengan  kuasa  jual, pengelakan terhadap pemungutan PPh dan BPHTB dilakukan dengan cara pihak pembeli
17 Hasil  Wawancara  dengan  Notaris  Suryandary  Suryadi  di  Jakarta,  tanggal  18  Maret  2009  dan  Notaris Herdimansyah, tanggal 17 Maret 2009
18 Hasil Wawancara dengan Notaris Suryandary Suryadi di Jakarta, tanggal 18 Maret 2009 dan Notaris Herdimansyah, tanggal 17 Maret 2009.
dalam  transaksi  jual  beli  tanah  dan/atau  bangunan  minta  dibuatkan  kuasa  jual  yang terpisah dengan akta perjanjian pengikatan jual beli di hadapan Notaris. 19 Dengan kuasa jual  yang  terpisah  tersebut,  selanjutnya  pihak  pembeli  dapat  mengadakan  transaksi  jual beli tanah dan/atau bangunan dengan pihak  lain, tanpa  memberitahukan pihak  lain  yang akan  membeli,  bahwa  kuasa  jual  tersebut  merupakan  bagian  dari  perjanjian  pengikatan jual  beli  yang  telah  dibuat  sebelumnya.  Sehingga  seolah-olah  Pihak  Pertama  hanya memberikan kuasa kepada Pihak Kedua untuk menjual kepada pihak lain tanah dan/atau bangunan dari Pihak Pertama.
Dengan  cara  demikian  maka  pada  transaksi  pertama  jual  beli  tanah  dan/atau bangunan berdasarkan Perjanjian Pengikatan Jual Beli dengan kuasa jual yang dibuat di hadapan Notaris tersebut tidak timbul pungutan atas PPh dan BPHTB.
Perjanjian  Pengikatan  Jual  Beli  dengan  kuasa  jual  menurut  Kantor  Pertanahan Nasional  dapat  merupakan  bentuk  pengindaran  pajak  apabila  kuasa  jual  tersebut  dibuat secara terpisah dari pengikatan jual belinya. Kuasa jual yang berkaitan dengan pengikatan jual  beli  tidak  dapat  langsung  ke  pihak  ketiga  tetapi  harus  ke  pihak  kedua  dahulu, sehingga  kewajiban  pajak  dalam  transaksi  atau  peralihan  hak  atas  tanah  harus  tetap dipenuhi. 20 Menurut Notaris Suryandary Suryadi dan Notaris Herdimansyah Perjanjian Pengikatan Jual Beli dengan Kuasa Jual bukanlah merupakan suatu bentuk penghindaran pajak.  Pengikatan  Jual  Beli  yang  harga  transaksinya  telah  dibayar  lunas  maka  harus diikuti dengan kewajiban untuk membayar pajak, baik PPh maupun BPHTB. 21
Lebih lanjut Notaris Suryandary Suryadi dan Notaris Herdimansyah menegaskan bahwa Perjanjian Pengikatan Jual Beli dengan Kuasa Jual dibuat oleh karena persyaratan pembuatan Akta Jual Beli Tanah dihadapan PPAT yang berwenang belum terpenuhi. 22 Syarat dan ketentuan agar dapat dibuatkan Akta Jual Beli dihadapan PPAT antara lain:
a. dipenuhi kelengkapan dokumen para pihak
b. telah diadakan pengecekan asli sertipikat di Kantor Pertanahan setempat
c. telah  dibayar  pajak-pajak  yang  berkaitan  dengan  jual  beli  tersebut  baik  PPh  dan BPHTB.
2. Upaya  Direktorat  Jendral  Pajak  dalam  Mengatasi  Penghindaran  Pajak  Melalui  Perjanjian Pengikatan Jual Beli dengan Kuasa Jual
Untuk  mengatasi pengelakan  terhadap  pemungutan  PPh  dan  BPHTB  pada  transaksi Perjanjian Pengikatan Jual Beli dengan kuasa jual yang dibuat di hadapan Notaris, Kantor Pertanahan  Jakarta  Utara  mensyaratkan  dalam  pendaftaran  peralihan  hak  atas  tanah dan/atau  bangunan  supaya  pemilik  dan  pemegang  hak  bidang  tanah  (pihak  penjual)
19 Hasil wawancara dengan Notaris Dewi Himijati Tandika di Jakarta, tanggal 11 Maret 2009
20 Hasil wawancara dengan Agus Ridwan di Kantor Pertanahan Jakarta Utara, tanggal 15 Maret 2009
21 Hasil  Wawancara  dengan  Notaris  Suryandary  Suryadi  di  Jakarta,  tanggal  18  Maret  2009  dan  Notaris Herdimansyah, tanggal 17 Maret 2009
22 Hasil  Wawancara  dengan  dengan  Notaris  Suryandary  Suryadi  di  Jakarta,  tanggal  18  Maret  2009  dan Notaris Herdimansyah, tanggal 17 Maret 2009
menandatangani  surat  pernyataan  dan  diketahui  oleh  Notaris  yang  mengesahkan akta/surat kuasa yang memuat pernyataan:
1. bahwa  kuasa  menjual  yang  diberikan  kepada  penerima  kuasa  belum  pernah dibatalkan/cabut  dan  masih  tetap  berlaku  sampai  dibuat  dan  ditandatanganinya  Akta PPAT.
2. bahwa antara pemberi dan penerima kuasa belum/tidak pernah membuat/melakukan/melaksanakan Perjanjian Pengikatan Jual Beli di hadapan Notaris.
3. bahwa  surat  pernyataan  yang  ditandatangani  oleh  pemilik  dan  pemegang  hak,  jika dikemudian  hari  dinyatakan  tidak  benar  maka  dianggap  memberikan  keterangan  palsu pada Pemerintah sesuai dengan Pasal 242 (ayat 1, 2 dan 3), 263, 266, 363, 372 dan 378 Kitab  Undang-Undang  Hukum  Pidana  dan/atau  jika  dikemudian  hari  terdapat  tuntutan pidana  atau  gugatan  perdata  Tata  Usaha  Negara  maka  pemilik  dan  pemegang  hak bersedia dan sanggup bertanggung jawab sepenuhnya serta bersedia ditindak dan dituntut di hadapan pihak-pihak yang berwenang tanpa melibatkan Kantor Pertanahan Kotamadya Jakarta Utara.
Tujuan  dari  adanya  penandatanganan  surat  pernyataan  tersebut,  supaya  terhadap Perjanjian  Pengikatan  Jual  Beli  dengan  kuasa  jual  yang  dibuat  di  hadapan  Notaris,  pihak penjual  tidak  akan  menyalahgunakan  kuasa  menjual  yang  telah  dibuat  tersebut  terutama untuk melakukan pengelakan atau penyeludupan terhadap pemungutan PPh dan BPHTB.
Berdasarkan  penelitian  sampai  saat  ini  belum  ada  upaya  yang  dilakukan  oleh Direktorat  Jenderal  Pajak  untuk  mengantisipasi  ataupun  mengatasi  penghindaran  pajak melalui pembuatan akta pengikatan jual beli tanah dan kuasa menjual yag dibuat dengan akta notariil. Oleh karena Kantor Pelayanan Pajak setempat hanya menerima laporan berdasarkan adanya transaksi saja, yaitu pada saat pembayaran PPh. 23
Cara  menghindarkan  diri  dari  pajak  kadang-kadang  dinamakan  juga  "penghematan pajak  dalam  arti  sempit.  Alasannya  adalah:  karena  seluruh  usaha  yang  termasuk  ke  dalam perlawanan  aktif,  pada  hakikatnya  tergolong  ke  dalam  penghematan  pajak  dalam  arti  luas. Ternyatalah  kini  bahwa  penghindaran  diri  secara  yuridis  berbentuk  perbuatan  dengan  cara sedemikian  rupa,  sehingga  perbuatan-perbuatan  yang  dilakukan  tidak  terkena  penerapan Undang-Undang  Pajak.  Biasanya  perbuatan  tersebut  merupakan  penggunaan  dari kekosongan dan atau ketidakjelasan dari undang-undang yang dimaksud.
Dengan  demikian  pada  penghindaran  diri  (termasuk  yang  dikatakan  dengan  secara yuridis),  wajib  pajak  tidak  melanggar  peraturan undang-undang  secara  tegas,  sekalipun kadang-kadang dengan jelas berbuat bertentangan dengan maksud membuat undang-undang. Karenanya maka penghindaran diri dari pajak secara  yuridis itu juga dinamakan pengelakan pajak secara legal .

## C. PENUTUP
1. Perjanjian  Pengikatan  Jual Beli  dengan kuasa  jual menurut Kantor Pertanahan  Nasional dapat  merupakan  bentuk  pengindaran  pajak  apabila  kuasa  jual  tersebut  dibuat  secara terpisah dari  pengikatan  jual belinya.  Kuasa  jual yang berkaitan  dengan pengikatan  jual beli  tidak dapat  langsung  ke pihak  ketiga  tetapi harus  ke pihak  kedua dahulu,  sehingga kewajiban  pajak  dalam  transaksi  atau  peralihan  hak  atas  tanah  harus  tetap  dipenuhi. Perjanjian  Pengikatan  Jual  Beli  dengan  Kuasa  Jual  bukanlah  merupakan  suatu  bentuk
23 Hasil wawancara dengan dengan Tiwi dan Edi di Kantor Pelayanan Pajak, tanggal 16 Maret 2009.
penghindaran  pajak.  Pengikatan  Jual  Beli  yang  harga  transaksinya  telah  dibayar  lunas maka harus diikuti dengan kewajiban untuk membayar pajak, baik PPh maupun BPHTB.
2. Berdasarkan penelitian sampai saat  ini belum  ada  upaya  yang  dilakukan oleh  Direktorat Jenderal  Pajak  untuk  mengantisipasi  ataupun  mengatasi  penghindaran  pajak  melalui pembuatan  akta  pengikatan  jual  beli  tanah  dan  kuasa  menjual.  Untuk  mengatasi pengelakan terhadap pemungutan PPh dan BPHTB pada transaksi Perjanjian Pengikatan Jual  Beli  dengan  kuasa  jual  yang dibuat  di hadapan  Notaris,  Kantor  Pertanahan  Jakarta Utara  mensyaratkan  dalam  pendaftaran  peralihan  hak  atas  tanah  dan/atau  bangunan supaya  pemilik  dan  pemegang  hak  bidang  tanah  (pihak  penjual)  menandatangani  surat pernyataan dan diketahui oleh Notaris yang mengesahkan akta/surat kuasa yang memuat pernyataan

## B. Saran
Masyarakat  memerlukan  kesadaran  hukum  mengenai  signifikannya  peranan  pajak dalam pembangunan negara  ini,  untuk itu perlu penyadaran  kepada semua pihak mengenai arti pentingnya pajak bagi negara, diharapkan dengan tingginya kesadaran masyarakat, maka akan  meminimalisasi  pengelakan  pajak.  Notaris  sebagai  pejabat  umum  yang  berwenang untuk  membuat  akta  otentik  seharusnya  tidak  membuatkan  akta/surat  kuasa  yang  dibuat secara  terpisah  dengan  Perjanjian  Pengikatan  Jual  Beli  guna  menghindari  terjadinya pengelakan  terhadap  pemungutan  PPh  dan  BPHTB.  Dan  untuk  menghindari  upaya penghindaran  pajak  maka  diharapkan  Direktorat  Jenderal  Pajak  mengeluarkan  ketentuan bahwa  setiap transaksi  yang berkaitan dengan tanah dan bangunan seperti pembuatan  Akta Pengikatan  Jual  Beli  Tanah  dan  Bangunan  juga  dilaporkan  oleh  Notaris  setiap  bulannya seperti  kewajiban  yang  melekat  kepada  PPAT  yang  harus  memberikan  laporan  kepada Kantor Pelayanan Pajak tentang akta-akta peralihan hak yang dibuatnya setiap bulan secara teratur.

## DAFTAR PUSTAKA

## Buku
Andasasmita, Komar. 2001. Pembuatan Akta Otentik II , Ikatan Notaris Indonesia, Bandung. Ali, Chidir. 1993. Hukum Pajak Elementer , Eresco, Bandung. Bohari, 1993. Pengantar Hukum Pajak, PT. Raja Grafindo Persada, Jakarta. Brotodiharjo, Santoso. 1986. Pengantar Ilmu Hukum Pajak , Eresco, Bandung. Budiono,  Herlien.  2006. Perwakilan,  Kuasa  dan  Pemberian  Kuasa ,  Majalah  Renvoi,  Nomor 6.42.IV, 3 November 2006.
Gunadi,  2001. Panduan  Komprehensif  Pajak  Penghasilan  Sesuai  dengan  UU  No.  17  Tahun 2000 , cet. 2, PT. Multi Utama Consultindo, Jakarta. Harsono, Budi. 2005. Hukum Agraria Indonesia, Sejarah Pembentukan Undang-Undang Pokok Agraria  Isi  dan  Pelaksanaannya, Jilid  1,  Edisi  Revisi,  Cetakan  ke  10,  Djambatan, Jakarta.
Lotulung,  Paulus  Effendi.  2003. Perlindungan  Hukum  Bagi  Notaris  Selaku  Pejabat  Umum dalam  Menjalankan  Tugasnya ,  (Makalah  disampaikan  pada  Kongres  Ikatan  Notaris Indonesia, Bandung, Januari 2003)
Mansury,  R.  2000. Pembahasan  Mendalam  Pajak  Atas  Penghasilan,  Yayasan  Pengembangan dan Penyebaran Pengetahuan Perpajakan (YP4) , Jakarta.
______.  1992. The  Indonesian  Income  Tax,  A  Case  Study  In  Tax  Reform  Of  A  Developing Country , Singapore: Asian-Pasific Tax And Investment Research Centre. Mardiasmo, 2000. Perpajakan , Andi, Yogyakarta. Marzuki, Peter Mahmud. 2005. Penelitian Hukum , Prenada Media Group, Jakarta. Meliala,  Djaja  S.  1982. Pemberian  Kuasa  Menurut  Kitab  Undang-Undang  Hukum  Perdata , Tarsito, Bandung.
Moleong, Lexy J. 2001. Metodologi Penelitian Kuantitatif , Remaja Rosdakarya, Bandung.
Muhammad, Abdul Kadir. 2004. Hukum dan Penelitian Hukum , Citra Aditya Bakti, Bandung. Notodisoerjo,  R.  1982. Hukum  Notariat  di  Indonesia  Suatu  Penjelasan ,  Edisi  pertama,  CV Rajawali, September 1982, Jakarta.
Subekti, R. 1995. Pokok-pokok Hukum Perdata , cet. 27, PT. Intermasa, Jakarta. Soemitro,  Ronny  H.  1988. Metodologi  Penelitian  Hukum  dan  Jurimetri ,  Ghalia  Indonesia, Jakarta.
Soemitro, Rochmat. 1991. Pajak Ditinjau dari Segi Hukum , Eresco, Bandung.
______. 1990. Dasar-dasar Hukum Pajak dan Pajak Pendapatan , Eresco, Bandung.
_______. 1987. Asas dan Dasar Perpajakan 1 , PT. Eresco, Bandung.
Suryadi,  Agus  Santoso.  2003. Asas Kepastian Hukum  dan Asas Keadilan  dalam  Pemungutan
Pajak-pajak  Atas  Pengalihan  Hak-Hak  Atas  Tanah  dan/atau  Bangunan ,  Disertasi
Doktor Universitas Indonesia, Depok.
Waluyo dan Ilyas, Wirawan B. 1999. Perpajakan Indonesia , Salemba Empat, Jakarta

## Peraturan Perundang-Undangan
Undang-Undang Dasar 1945. Undang-Undang Pokok Agraria, UU No. 5 Tahun 1960, LN No. 104 Tahun 1960. Undang-Undang  tentang Bea  Perolehan  Hak  Atas  Tanah  Dan  Bangunan .  UU  No.  21  Tahun 1997, LN No. 44 Tahun 1997, TLN No. 3688.
Undang-Undang tentang Perubahan
Ketiga  Atas Undang-Undang Nomor 7 Tahun 1983 tentang Pajak Penghasilan . UU No. 17 Tahun 2000, LN No. 127 Tahun 2000, TLN No. 3985.
Undang-Undang tentang Perubahan Atas
Undang-Undang  Nomor  21  Tahun  1997
tentang Bea Perolehan Hak Atas Tanah Dan Bangunan . UU No. 20 Tahun 2000, LN No. 130 Tahun 2000, TLN No. 3988.
Undang-Undang  tentang Jabatan  Notaris .  UU  No.  30  Tahun  2004,  LN  No.  117  Tahun  2004, TLN No. 4432.
Peraturan  Pemerintah  tentang Pendaftaran  Tanah ,  PP  No.  10  Tahun  1961,  LN  No.  28  Tahun 1961, TLN No. 2171.
Peraturan  Pemerintah  tentang Pembayaran  Pajak  Penghasilan  Da1am  Tahun  Berjalan  Atas Penghasilan  Dari  Pengalihan  Hak  Atas  Tanah  Atau  Tanah  Dan  Bangunan ,  PP  No.  3 Tahun 1994, LN No. 7 Tahun 1994, TLN No. 3539.
Peraturan  Pemerintah  tentang Pembayaran  Pajak  Penghasilan  Atas  Penghasilan  Dari Pengalihan  Hak  Atas  Tanah  Dan/Atau  Bangunan ,  PP  No.  48  Tahun  1994  LN  No.  77 Tahun 1994, TLN No. 3580.
Peraturan  Pemerintah  tentang  Perubahan  Atas  Peraturan  Pemerintah  Nomor  48  Tahun  1994 tentang Pembayaran  Pajak  Penghasilan  Atas  Penghasilan  Dari  Pengalihan  Hak  Atas Tanah Dan/Atau Bangunan Tanah , PP No. 27 Tahun 1996, LN No. 44 Tahun 1996, TLN No. 3634.
Peraturan  Pemerintah  tentang Pendaftaran  Tanah ,  PP  No.  24  Tahun  1997,  LN  No.  59  Tahun 1997, TLN No. 3696.
Peraturan  Pemerintah  tentang Peraturan  Jabatan  Pejabat  Pembuat  Akta  Tanah ,  PP  No.  37 Tahun 1998, LN No. 52 Tahun 1998, TLN No. 3746.
Peraturan  Pemerintah  tentang  Perubahan  Kedua  Atas  Peraturan  Pemerintah  Norccor  48  Tahun 1994  tentang Pembayaran  Pajak  Penghasilan  Atas  Penghasilan  Dari  Pengalihan  Hak AtasTanah Dan/Atau Bangunan , PP No. 79 Tahun 1999, LN No. 170 Tahun 1999, TLN No. 3891.

## Internet
Blog  Tidar  Hadipurnomo, Penghindaran  Pajak  Optimal  Versus  Penetapan  Pajak  Optimal, tanggal 16 November 2003
Blog Zulfikor Baidhowi, 6 Januari 2009 Wikipedia Bahasa Indonesia, Ensiklopedia Bebas , 2 Februari 2009.