## Evaluasi Pemanfaatan Aset Barang Milik Daerah dengan
Analisis Cost and Benefit (CBA) pada Stadion Mandala Krida Yogyakarta
Utilization Evaluation of Regional Property Assets Using the Cost and Benefit Analysis (CBA) at Mandala Krida Stadium Yogyakarta
Sri Wahyuni 1,a ) , Rifki Khoirudin 2,b ) Novi Irawati 1,c ) & Ariyanto Adhi Nugroho 3,d )
1) Sekolah Tinggi Pariwisata Ambarrukmo (STIPRAM), Yogyakarta.
2) Ekonomi Pembangunan, FEB, Universitas Ahmad Dahlan, Yogyakarta.
3) Fakultas Ekonomi dan Bisnis, Universitas Sebelas Maret, Surakarta.
Koresponden  : a) yiyieid@yahoo.com, b) rifki_khoirudin@yahoo.com, c) irawati_novie@yahoo.co.id &
d) ariyanto_adhi_nugroho@yahoo.co.id

## ABSTRAK
Pada penelitian ini, akan dilihat hasil dari  Evaluasi Pemanfaatan Aset  Barang Milik Daerah  Pada  Stadion  Mandala  Krida  Yogyakarta.  Evaluasi  pemanfaatan  aset  pada Stadion  Mandala  Krida  Yogyakarta  ini  dilakukan  dengan  menggunakan  analisis  CBA ( Cost and Benefit Analysis ) dan SWOT ( Strenghts, Weakness, Opportunity and Threats ). Penelitian  ini  menggunakan  data  survey  lapangan  pada  bulan  Desember  2018. Perbandingan  antara  pendapatan  dan  biaya  adalah  lebih  besar  biaya  sehingga menimbulkan  net  income  yang  negatif,  sehingga  Net  Present  Value  (NPV)  juga  akan negatif. Pemanfaatan yang ideal dari hasil analisis SWOT adalah sebagai sarana olahraga. Hasil  dari  evaluasi  pemanfaatan  aset  pada  Stadion  Mandala  Krida  Yogyakarta mengindikasikan  bahwa  untuk  pengelolaan  dari  pemanfaatan  aset  tersebut,  sebaiknya dilakukan melalui Badan Layanan Umum.
Kata Kunci    : manajemen fasilitas, cost and benefit analysis , pemanfaatan aset, evaluasi aset stadion, Barang Milik Daerah.

## PENDAHULUAN
Aset  adalah  sumber  daya  ekonomi  yang  dikuasai  dan/atau  dimiliki  oleh  pemerintah sebagai akibat dari peristiwa masa lalu dan dari mana manfaat ekonomi dan/atau sosial dimasa depan diharapkan dapat diperoleh, baik oleh pemerintah maupun masyarakat serta dapat diukur dalam satuan  yang, termasuk  sumber daya non keuangan  yang diperlukan untuk  penyediaan jasa bagi masyarakat umum dan sumber-sumber daya  yang diperlihara karena alasan sejarah dan budaya.
Infrastruktur dan Fasilitas sebagai Barang Milik Daerah adalah asset yang harus dikelola dengan baik, agar selalu bisa berfungsi dengan baik secara ekonomis, fektif dan efisien. Untuk itu, Infrastruktur dan Fasilitas Milik Daerah haruis selalu dievaluasi unutk menyempurnakan Sistem Pengelolaanya (Suprayitno & Soemitro, 2018).
Barang  Milik  Daerah  (BMD)  merupakan  unsur  penting  dalam  penyelenggaraan pemerintahan khususnya dalam memberikan pelayanan kepada masyarakat. Pemerintah Daerah harus melakukan pengelolaan atas BMD agar dapat berguna bagi pemerintah dan masyarakat. Pengelolaan BMD adalah suatu proses dalam mengelola kekayaan yang telah ada sebelumnya atau  yang  diperoleh  dari  beban  APBD  atau  perolehan  lainnya  yang  sah  yang  dapat dimanfaatkan dalam kegiatan pemerintah maupun masyarakat
Jurnal Manajemen Aset Infrastruktur & Fasilitas  – Vol. 4, No. 1, Januari 2020
Pengelolaan  barang  milik  daerah  masih  menjadi  permasalahan  di  berbagai  daerah. Ketidakpedulian  terhadap  pengelolaan  dan  pemeliharaan  barang  milik  daerah  yang  tidak teratur,  tertib  dalam  melaksanakan  ketentuan  pengelolaan  barang  milik  daerah  dapat  terlihat dari  catatan  atas  opini  Badan  Pemeriksa  Keuangan  (BPK)  terhadap  keuangan  pemerintah daerah yang hampir setiap tahun masih didominasi masalah penyajian aset tetap.
Begitu pentingnya peran BMD dalam mendukung jalannya tatakelola pemerintah daerah, membuat  pengelolaan  BMD  menjadi  pada  salah  satu  indikator  keberhasilan  Rencana Pembangunan  Jangka  Menengah  Daerah  (RPJMD)  DIY  tahun  2017-2022  dengan  indikator: optimalisasi  aset-aset  pemerintah  daerah  dengan  peningkatan  efektifitas  pengelolaan  asset daerah  melalui  pemanfaatan  dan  kerjasama  pihak  ketiga.  Atas  hal  tersebut,  maka  perlu dilakukan langkah-langkah strategis dalam pelaksanaan pengelolaan Barang Milik Daerah.
Sebagai  langkah  strategis  dalam  upaya  optimalisasi  dan  peningkatan  efektifitas pengelolaan BMD tersebut, diperlukan adanya kajian yang komprehensif terhadap BMD yang telah  dilakukan  pemanfaatan  maupun  BMD idle milik  Pemerintah  Daerah  Daerah  Istimewa Yogyakarta (Pemda DIY) khususnya pada BMD strategis.
Bedasarkan  pertimbangan  hal  tersebut  diatas,  dipandang  perlu  melakukan  penelitian tentang Evaluasi Pemanfaatan Aset Barang Milik Daerah Stadion Mandala Krida Yogyakarta dengan Cost and Benefit Analysis .

## STUDI PUSTAKA
Menurut David (2011), “ Strategic management can be defined as the art and science of formulating,  implementing,  and  evaluating  cross-functional  decisions  that  enable  an organization to achieve its objectives ”. David (2011) menjelaskan bahwa proses manajemen strategis  terdiri  dari  tiga  tahapan,  yaitu:  memformulasikan  strategi,  mengimplementasikan strategi dan mengevaluasi strategi.

## Analisis Cost and Benefit
Analisis biaya manfaat adalah suatu alat analisis dengan prosedur yang sistematis untuk membandingkan  serangkaian  biaya  dan  manfaat  yang  relevan  dengan  sebuah  aktivitas  atau proyek.  Tujuan  akhir  yang  ingin  dicapai  adalah  secara  akurat  membandingkan  kedua  nilai, manakah yang lebih besar. Selanjutnya dari hasil pembandingan ini, pengambil keputusan dapat mempertimbangkan untuk melanjutkan suatu rencana atau tidak dari sebuah aktivitas, produk atau proyek, atau dalam konteks evaluasi atas sesuatu yang telah berjalan, adalah menentukan keberlanjutannya. Adapun ciri khusus dari analisis biaya manfaat yaitu sebagai berikut:
1. Analisis biaya manfaat berusaha mengukur semua biaya dan manfaat untuk masyarakat yang  kemungkinan  dihasilkan  dari  program  publik,  termasuk  berbagai  hal  yang  tidak terlihat yang tidak mudah untuk diukur biaya danmanfaatnya dalam bentuk uang.
2. Analisis  biaya  manfaat  secara  tradisional  melambangkan  rasionalitas  ekonomi,  karena kriteria sebagian besar ditentukan dengan penggunaan efisiensi ekonomi secara global. Suatu  kebijakan  atau  program  dikatakan  efisien  jika  manfaat  bersih  (total  manfaat dikurangi total total biaya) adalah lebih besar dari nol dan lebih tinggi dari manfaat bersih yang mungkin dapat dihasilkan dari sejumlah alternatif investasi lainnya di sektor swasta dan publik.
3. Analisis biaya manfaat secara tradisional menggunakan pasar swasta sebagai titik tolak di dalam memberikan rekomendasi program publik.
4. Analisis biaya manfaat kontemporer, sering disebut analisis biaya manfaat sosial, dapat juga digunakan untuk mengukur pendistribusian kembali manfaat.
Analisis  Biaya  Manfaat  mengandung  beberapa  kekuatan.  Kekuatan  Analisis  Biaya Manfaat tersebut adalah sebagai berikut.
1. Biaya  dan  manfaat  diukur  dengan  nilai  uang,  sehingga  memungkinkan  analis  untuk mengurangi biaya dari manfaat.
2. Analisis  biaya  manfaat  memungkinkan  analis  melihat  lebih  luas  dari  kebijakan  atau program  tertentu,  dan  mengaitkan  manfaat  terhadap  pendapatan  masyarakat  secara keseluruhan.
3. Analisis  biaya  manfaat  memungkinkan  analis  membandingkan  program  secara  luas dalam lapangan yang berbeda.
Sebaliknya,  Analisis  Biaya  Manfaat  juga  mengandung  beberapa  keterbatasan. Keterbatasan Analisis Biaya Manfaat adalah sebagi berikut.
1. Tekanan yang terlalu eksklusif pada efisiensi ekonomi, sehingga kriteria keadilan tidak dapat diterapkan
2. Nilai  uang  tidak  cukup  untuk  mengukur  daya  tanggap  ( responsiveness )  karena  adanya variasi pendapatan antar masyarakat.
3. Ketika harga pasar tidak tersedia, analis harus membuat harya bayangan ( shadow price) yang subyektif sifatnya.
Menurut  Lawrence  &  Mears  (2004),  tahapan  dasar  dalam  melakukan  analisis  biaya manfaat secara umum meliputi:
1. Penetapan tujuan analisis dengan tepat. Sebelum  data  dikumpulkan,  penentuan  tujuan  analisis  menjadi  vital.  Misalnya  apakah yang akan dievaluasi nantinya hanya satu proyek/aktivitas atau beberapa.
2. Penetapan  perspektif  yang  dipergunakan  (identifikasi  pemangku  kepentingan  yang terlibat).
Penetapan  perspektif  dalam  memperhitungkan  biaya  dan  manfaat  perlu  dilakukan  dari awal untuk mempertimbangkan sensitivitas hasilnya.
3. Mengidentifikasi biaya dan manfaat Tahapan  selanjutnya  yang  penting  adalah  mengidentifikasi  semua  manfaat  dan  biaya. Secara umum dalam memperhitungkan manfaat terdapat dua komponen yaitu (i) manfaat langsung dan (ii) manfaat tidak langsung
4. Menghitung, mengestimasi, menskalakan dan mengkuantifikasi biaya dan manfaat Setelah  komponen  biaya  dan  manfaat  diidentifikasi  pada  tahap  sebelumnya mengkuantifikasikan  dalam  satuan  moneter  (jika  memungkinkan)  atau  menskalakan beberapa  item  yang  tidak  memiliki  satuan  kuantitiatif  dan  selanjutnya  dihitung  untuk seluruh nilai yang satuannya sama menjadi total biaya dan manfaat.
5. Memperhitungkan jangka waktu ( discount factor ) Discount factor adalah nilai pengurang dalam masa sekarang dari manfaat dan biaya yang akan  terjadi  pada  periode  masa  yang  akan  datang.  Penggunaan discount  factor sangat penting  jika  benefit  dan  biaya  yang  muncul  lebih  dari  satu  periode  dan  untuk memperhitungkan ketidakpastian.
6. Menguraikan keterbatasan dan asumsi Karena  pada  tahap  kedua  perspektif  menjadi  penentu  lingkup  manfaat  dan  biaya  yang diperhitungkan, maka keterbatasan atas tidak dimasukkanya hal- hal yang jauh kaitannya adalah  bagian  dari  keterbatasan  dan  asumsi  yang  harus  dijelaskan  agar  pengguna informasi analisis CBA memahami batasan perhitungannya.
Biaya (Cost)
Menurut Kadariah (1999), biaya dalam proyek digolongkan menjadi empat macam, yaitu Biaya Persiapan, Biaya Investasi, Biaya Operasional, dan Biaya Pemeliharaan dan Perbaikan.
1. Biaya Persiapan
Biaya persiapan adalah biaya yang dikeluarkan sebelum proyek yang bersangkutan benar- benar dilaksanakan.
Jurnal Manajemen Aset Infrastruktur & Fasilitas  – Vol. 4, No. 1, Januari 2020
2. Biaya Investasi atau Modal Biaya investasi biasanya didapat dari pinjaman suatu badan atau lembaga keuangan baik dari dalam negeri atau luar negeri.
3. Biaya Operasional
Biaya  operasional  masih  dapat  dibagi  lagi  menjadi  biaya  gaji  untuk  karyawan,  biaya listrik, air dan telekomunikasi, biaya habis pakai, biaya kebersihan, dan sebagainya.
4. Biaya Pembaharuan atau Penggantian
Pada awal umur proyek biaya ini belum muncul tetapi setelah memasuki usia tertentu, biasanya pada bangunan mulai terjadi kerusakan- kerusakan yang memerlukan perbaikan.
Manfaat ( Benefit )
Manfaat  yang  akan  terjadi  pada  suatu  proyek  dapat  dibagi  menjadi  tiga  yaitu  manfaat langsung, manfaat tidak langsung dan manfaat terkait, Kadariah (1999).
1. Manfaat Langsung
Manfaat langsung dapat berupa peningkatan output secara kualitatif dan kuantitatif akibat penggunaan  alat-alat  produksi  yang  lebih  canggih,  keterampilan  yang  lebih  baik  dan sebagainya.
2. Manfaat Tidak Langsung
Manfaat  tidak  langsung  adalah  manfaat  yang  muncul  di  luar  proyek,  namun  sebagai dampak adanya proyek. Manfaat ini dapat berupa meningkatnya pendapatan masyarakat disekitar lokasi proyek. (sulit diukur)
3. Manfaat Terkait
Manfaat  terkait  yaitu  keuntungan-keuntungan  yang  sulit  dinyatakan  dengan  sejumlah uang,  namun  benar-benar  dapat  dirasakan,  seperti  keamanan  dan  kenyamanan.  Dalam penelitian  ini  untuk  penghitungan  hanya  didapat  dari  manfaat  langsung  dan  sifatnya terbatas, karena tingkat kesulitan menilainya secara ekonomi.

## Metode CBA
Cambell  &  Ricard  (2003)  menyatakan  “ Social  benefit-cost  analysis  is  a  process  of identifying, measuring and comparing the social benefits and costs of an investment projector program .” Social benefit-cost analysis atau analisis biaya sosial.
Pada  dasarnya  untuk  menganalisis  efisiensi  suatu  proyek  langkah-langkah  yang  harus diambil adalah :
 Menentukan semua manfaat dan biaya dari proyek yang akan dilaksanakan
 Menghitung manfaat dan biaya dalam nilai uang
 Menghitung masing-masing manfaat dan biaya dalam nilai uang sekarang
Cambell & Ricard B. (2003) menyatakan ada 3 teknik analisis yang biasa digunakan dalam Cost Benefit Analysis (CBA) yakni Net Present Value (NPV), Internal Rate of Return (IRR), Benefit-Cost Ratio (BCR), dan Payback Period (PP).
Metode Payback Period (PP).
Metode ini mencoba mengukur seberapa cepat investasi bisa kembali. Karena itu satuan hasilnya bukan persentase. Tetapi satuan waktu (bulan, tahun, dan sebagainya). Karena model ini  mengukur  seberapa  cepat  suatu  investasi  bisa  kembali,  maka  dasar  yang  dipergunakan adalah aliran kas ( cash flow ).
Metode NPV (Nilai Bersih Sekarang).
Metode  ini  menghitung  selisih  antara  nilai  sekarang  inventasi  dengan  nilai  sekarang penerimaan-penerimaan kas bersih di massa yang akan datang.untuk mengitung nilai sekarang tersebut  perlu  ditentukan  terlebih  dahulu  tingkat  bunga  yang  dianggap  relevan.  Analisis  ini dapat dihitung menggunakan rumussebagai berikut (Mangkoesoebroto, 1994).
(1) …(1)
Dimana : NB   = Net Benefit = Benefit – Cost
C = Biaya Investasi + Biaya Operasi
B = Benefit yang telah di diskon
C = Cost yang telah di diskon
i = Tingkat diskonto
n = Tahun (waktu ekonomis).
Metode NPB ( Net Present Benefit )
Proyek  yang  efisien  adalah  proyek  yang  manfaatnya  lebih  besar  dari  pada  biaya  yang diperlukan. Nilai bersih suatu proyek merupakan seluruh nilai dari manfaat proyek dikurangkan dengan  biaya  proyek  pada  tahun  yang  bersangkutan.  Rumus  perhitungannya  adalah  sebagai berikut (Mangkoesoebroto, 1994).
…(2)
Metode IRR ( Internal Rate of Return ).
Dengan metode ini tingkat diskonto dicari sehingga menghasilkan nilai sekarang suatu proyek sama dengan nol. Rumus yang digunakan adalah sebagai berikut (Soeharto, 1999).

## …(3)
Proyek  yang mempunyai nilai  IRR  yang tinggi  yang mendapat  prioritas.  Suatu  proyek akan  dilaksanakan  dengan  mempertimbangkan  tingkat  pengembalian  (IRR)  dan  tingkat diskonto  (i).  Tingkat  diskonto  merupakan  biaya  pinjaman  modal  yang  harus  diperhitungkan dengan  tingkat  pengembalian  investasi.  Investor  akan  melaksanakan  semua  proyek  yang mempunyai IRR > i dan tidak melaksanakan investasi pada proyek yang harga IRR < i.
Jurnal Manajemen Aset Infrastruktur & Fasilitas  – Vol. 4, No. 1, Januari 2020

## Metode Perbandingan Manfaat dan Biaya (BCR)
Dengan  kriteria  ini  maka  proyek  yang  dilaksanakan  adalah  proyek  yang  mempunyai angka  perbandingan  lebih  besar  dari  satu.  Rumus  perhitungan  disampaikan  sebagai  berikut (Mangkoesoebroto, 1994).

## …(4)
Berdasarkan metode ini, suatu proyek akan dilaksanakan apabila BCR > 1. Metode BCR akan memberikan hasil yang konsisten dengan metode NPD, apabila BCR > 1 berarti pula NPB > 0.
Analisis SWOT ( Strengths, Weaknesses, Oportunities, Threaths)
Analisis  SWOT  yang  merupakan  singkatan  dari Strengths,  Weaknesses,  Oportunities and  Threats adalah  metode  perencanaan  strategis  yang  digunakan  untuk  mengevaluasi kekuatan, kelemahan, peluang, dan ancaman dalam suatu proyek/tugas.  Proses ini melibatkan penentuan tujuan yang spesifik dari spekulasi bisnis atau proyek dengan mengindetifikasi faktor internal dan eksternal yang mendukung dan yang tidak dalam mencapai tujuan tersebut.
Alat  yang  digunakan  untuk  memetakan  faktor  -faktor  tersebut  adalah  matrik  SWOT, matrik ini dapat menggambarkan secara jelas bagaimana peluang dan ancaman eksternal yang dihadapi dapat disesuaikan dengan kekuatan dan kelemahan yang dimilikinya.
Menurut  Rangkuti  (2011),  analisis  SWOT  dalam  hal  ini  diarahkan  untuk  dapat memberikan arahan bagi pengembangan strategi positioning melalui SWOT Matrix, yang dapat dilihat pada Tabel 1.
1. External  Factor  Analysis  Summary (EFAS):  rangkuman  keseluruhan  faktor  eksternal yang  mempengaruhi  yang  terdiri  dari opportunities dan threats ,  yang  diberikan  bobot skala melalui EFE Matrix.
2. Internal Factor Analysis Summary (IFAS): rangkuman keseluruhan faktor internal yang mempengaruhi yang terdiri dari stregths dan weaknesses , setelah diberikan bobot skala melalui IFE Matrix.
3. Strategic Factor Analysis Summary (SFAS) : merupakan rangkuman baik faktor eksternal maupun internal, kemudian dilakukan cross analysis dan diberikan pembobotan.
Tabel 1 . Matriks SWOT
IFAS
EFAS
STRENGTHS (S) WEAKNESSES (W) OPPORTUNITIES (O) STRATEGI S-O : strategi menggunakan kekuatan untuk memanfaatkan peluang STRATEGI  W-O : strategi meminimalkan kelemahan untuk memanfaatkan peluang THREATS (T) STRATEGI S-T : strategi menggunakan kekuatan untuk mengatasi ancaman STRATEGI  W-T : strategi meminimalkan kelemahan menghindari ancaman

## METODOLOGI
Penelitian  Evaluasi  Pemanfaatan  Aset  Barang  Milik  Daerah  Stadion  Mandala  Krida Yogyakarta  dilakukan  dengan  metodologi  dan  pendekatan  yang  dipergunakan  dalam  Kajian Pemanfaatan Barang Milik Daerah (BMD) memperhatikan kesesuaian terhadap kondisi nyata di  lapangan  berdasarkan  survey  dan  diinput  dari  data  sekunder.  Pendekatan  masalah  terkait dengan metodologi  adalah dengan pendekatan Cost  and Benefit  Analysis (CBA) dan SWOT ( Strengths, Weaknesses, Oportunities & Threats) untuk mengetahui strategi pemanfaatannya.

## PEMBAHASAN
Dalam  analisis  ini  terdapat  pembahasan  mengenai  analisa  perbandingan  terhadap pendapatan dan biaya, yang kemudian langkah berikutnya adalah mencari Net Present Value (NPV) dan Internal Rate Return (IRR). Untuk mencari NPV atau IRR tersebut maka diperlukan pengukuran  mengenai  tingkat  resiko  yang  sesuai  dengan  karakteristik  dari  operasional  aset. Aset  yang  dilakukan  analisis cost  and  benefit dalam  penelitian  ini  adalah  Stadion  Mandala Krida Yogyakarta. Berikut adalah detail perhitungan dari tingkat resiko dan analisis cost and benefit dari masing – masing aset.

## Tingkat Diskonto
Tingkat  diskonto  ditentukan  dengan  menggunakan  metode Cost  of  Equity ,  dengan menggunakan rumus sebagai berikut (Hanafi & Halim, 2016).
Ke = Rf + (β x( RPm-Rbds))                                                                                       … (5) Dimana    :
ke = Biaya Modal Rf = Tingkat pengembalian bebas risiko β = Beta
Rpm  = Risk Premium Market Rbds  = Risk based default spread
Pada Tabel 2 disampaikan asumsi  yang digunakan dalam perhitungan tingkat diskonto adalah sebagai berikut.
Tahun 2015 2016 2017 2018 Pendapatan Kotor 188.185.000 203.700.000 267.800.000 320.974.892 Biaya Operasional Telepon 1.825.591 1.921.675 2.022.816 2.129.280 Listrik 76.471.995 80.496.837 84.733.512 89.193.171 Kebersihan 312.802.153 329.265.425 346.595.184 364.837.036 Keamanan 123.250.306 129.737.165 136.565.436 143.753.091 Pemeliharaan Bangunan 75.000.000 84.000.000 7.149.382 45.520.400 Instalasi Air Bersih 845.181 889.664 936.489 985.778 Instalasi Listrik 676.145 711.732 749.191 788.622 Instalasi Air Limbah 836.729 880.768 927.124 975.920 Instalasi Telepon 676.145 711.732 749.191 788.622 Instalasi Jaringan Komputer 836.729 880.768 927.124 975.920 Pemeliharaan Alat Berat 1.690.362 1.779.329 1.872.978 1.971.556 Jumlah 514.350.046 541.421.101 583.228.427 651.919.395 Net Income -326.165.046 -337.721.101 -315.428.427 -330.944.503 Growth 3,5% -6,6% 4,9% Terminal Value -3.316.668.851 Cash Flow -3.647.613.354 Discount Factor 0,8735 PV -3.186.324.931 NPV -3.186.324.931
Tabel 2. Tingkat Diskonto
Dengan  mempertimbangkan  faktor-faktor  di  atas  dan  kekuatan  /  kelebihan  serta  risiko yang dihadapi, maka kami diambil tingkat diskonto yang digunakan adalah sebesar 14.48%.
Perhitungan  Analisis  Keuangan  dari  Stadion  Mandala  Krida,  disampaikan  dan  dapat dilihat pada Tabel 3 sebagai berikut.
Tabel 3. Analisis Cost and Benefit Stadion Mandala Krida
Dari data Tabel 3 diatas dapat diketahui bahwa perbandingan antara pendapatan dan biaya adalah lebih besar biaya sehingga menimbulkan net income atau pendapatan yang negatif atau dengan kata lain mengalami kerugian dari sisi keuangan. Karena net income yang dihasilkan adalah negatif, maka Net Present  Value (NPV) juga  akan negatif, sehingga tidak diperlukan
Keterangan Angka Sumber Cost of Debt = 10,07% Bank Indonesia Risk Free = 8,78% www.investing.com per 18 juli 2018 Bond Tenor 30 T Beta = 1,06 Aswath Damoradan (2018) Risk Premium Market = 7,62% Aswath Damoradan (2018) Risk Based Default Spread = 2,26% Aswath Damoradan (2018) Equity Ratio = 100% Cost of equity = Risk Free + (Beta x Risk Premium Market) = 14,48% Discount Rate = Risk Free + (Beta x Risk Premium Market) = 14,48%

## Perhitungan Discount Rate
Jurnal Manajemen Aset Infrastruktur & Fasilitas  – Vol. 4, No. 1, Januari 2020
pembuktian lagi melalui IRR. Dengan begitu, dapat disimpulkan bahwa aset Stadion Mandala Krida tidak menguntungkan untuk penggunaan saat ini jika dilihat dari segi keuangan.
Kemudian,  Cost  and  Benefit  Analysis,  dilanjutkan  dengan  Analisis  Pemanfaatan  dan Pembobotan  dengan  menggunakan  SWOT.  Analisis  ini  disampaikan  dan  dapat  dilihat  pada Tabel 4. dan Tabel 5.
Tabel. 4 . Analisis Pemanfaatan SWOT Analisa SWOT faktor internal strategi Strength Weakness Kondisi gedung baru dan megah Belum selesainya renovasi secara menyeluruh Memiliki  kelebihan  fasilitas  lintasan  atletik dengan 2 warna Fasilitas kantong parkir terbatas dan jauh Memiliki fasilitas olahraga yang lengkap Lahan pengembangan terbatas Daya  tampung  diatas  30.000  penonton termasuk dalam kategori tipe A Belum tersedianya fasilitas kuliner mengakibatkan pedagang yang sembarangan berjualan Ikon olah raga di Yogyakarta Belum berfungsinya semua toilet di stadion Adanya aktivitas latihan rutin bola voli pasir, panjat  tebing,  sepatu  roda,bola  basket  dan balap motor Fasilitas  lampu  penerangan  masih  sangat minim Adanya pemanfaatan lain seperti event- event temporer (musik/konser, kuliner, pameran/bazar dan lain-lain) Pedagang kaki lima yang sulit diatur Adanya  perencanaan  kegiatan  baru  setelah renovasi  selesai  seperti  latihan  rutin  atletik, latihan  bola  basket  dimalam  hari  dan pertandingan  bola  baik  skala  lokal  maupun nasional Jalur  aksesibilitas  disekitar  area  sempit  dan padat Informasi  hanya  didapat  melalui  website BPO Disdikpora DIY Pembatasan  aktivitas  segmen  pasar  pelajar untuk menghindari tindakan kriminalitas Belum adanya perencanaa perluasan kerjasama Wewenang sebatas pengguna dan pemelihara Menjadi  satu-satunya  gedung  termegah untuk kategori stadion olahraga di Yogyakarta Pesaing fasilitas olah raga baru milik swasta Sebagai pusat sarana edukasi,rekreasi,hiburan, public space dan olah raga Hilangnya  target  pasar  utama  dan  pasar potensial Menjadi  lokasi  penyelenggaraan  laga-laga berskala internasional Ketidakcocokan  kerjasama  antar  instansi terkait Peningkatan jejaring kerjasama/ BUMD Tidak adanya ketertarikan investor dalam pengembangan dan pengelolaan aset Peningkatan  kesejateraan  dan  partisipasi masyarakat Peran  serta  masyarakat  dalam  pemeliharaan kawasan rendah

## Analisis Pembobotan SWOT Stadion Mandala Krida
Setelah  perhitungan  aspek  finansial  bisa  diselesaikan,  analisis  sampai  pada  Aspek Penentuan  Strategi  Penanganan  Stadion  Mandala  Krida.  Penentuan  Langkah  Strategi Pelaksanaan  dilakukan  dengan  menggunakan  Teknik  Analisis  SWOT.  Analisis  Pembobotan Atribut SWOT disampaikan pada Tabel 5 sebagai berikut.
Jurnal Manajemen Aset Infrastruktur & Fasilitas  – Vol. 4, No. 1, Januari 2020
Tabel 5. Nilai Persepsi dan Ekspetasi SWOT Stadion Mandala Krida No Atribut X persepsi Y ekspektasi 1 Kondisi fisik bangunan 4,5 5 2 Karakteristik lingkungan 4 5 3 Sistem pengelolaan 4,2 4,5 4 Manajemen keuangan 4,3 4,8 5 Sistem pemasaran 4 5 6 Nilai pemanfaatan 4,5 5 7 Sistem kerjasama 3 5
Hasil Penilaian Atribut  Stadion Mandala Krida dalam aspek Persepsi dan Ekspetasi bisa dipetakan  pada  Segi  Empat  Kwadran  Pemetaan  Persepsi  dan  Ekspetasi.  Pemetaan  tersebut disampaikan pada Gambar 1 sebagai berikut.
Harapan High
Y ̅
Y ̿ Low Prioritas Utama A 7 Pertahankan Prestasi B 1,2,4,5,6 C
Prioritas Rendah
- D Berlebihan 3 High X ̿ X ̅
Pelaksanaan (Kinerja/kepuasan)
Gambar 1 . Segi Empat Pemetaan Kwadran Persepsi dan Ekspetasi
Pemetaan Persepsi dan Ekspetasi disusun lebih rinci pada Gambar 2 Atribut pada keempat Kwadran. Perincian letak bisa disampaikan sebagai berikut.
 Atribut Sistem Kerjasama
Atribut  ini  berkoordinat  Persepsi  3,  Ekspetasi  5.  Atribut  ini  berada  pada  Kwadran  A, berarti bersifat Prioritas Utama.
 Atribut Sistem Pengelolaan Atribut  ini  berkoordinat  Persepsi  4,2,  Ekspetasi  4,5.  Atribut  ini  berada  pada  Kawasan Kwadran Berlebihan.
 Atribut  Kondisi  Fisik  Bangunan,  Karakteristik  Lingkungan,  Manajemen  Keuangan, Sistem Pemasaran, Nilai Pemanfaatan.
Kelima  atribut  ini  berada  pada  Kwadran  Pertahankan  Prestasi.  Diantara  kelima  atribut diatas,  atribut  Karakteristik  Lingkungan  dan  Sistem  Pemasaran  perlu  mendapat dikembangkan lebih dibanding tiga atribut yang lain.
Gambar 2 . Analisis Kuadran Kartesius Stadion Mandala Krida
Gambar  2  diatas  menunjukkan  perlunya  peningkatan  kinerja  untuk  atribut  Sistem Kerjasama.  Atribut  sistem  pengelolaan  masuk  dalam  Kuadran  D  dimaksudkan  kinerja  yang berlebihan namun belum diperlukan oleh pasar. Sedangkan untuk atribut yang lain diperoleh kinerja  berprestasi  maka  diperlukan  penguatan  dan  pengembangan  lanjutan.  Sehingga  dari pembobotan tersebut didapatkan matriks strategi, yang disampaikan dibawah ini pada Tabel 6.
Tabel 6. Matriks Analisis SWOT
IFAS EFAS STRENGTHS (S)
WEAKNESSES (W) OPPORTUNITIES
(O) STRATEGI S-O : 1. Pengembangan wisata minat khusus “sport tourism” 2. Penyelenggaran Big Sport Even dan Sporting Tourism of the practicioners 3. Pengembangan fasilitas untuk MICE bertema “ sport tourism” 4. Perluasan jejaring kerjasama dengan pihak luar negeri 5. Menjalin perluasan kerjasama dengan investor swasta,  dan institusi dalam dan luar negeri STRATEGI  W-O : 1. Peningkatan keterlibatan masyarakat dalam pengelolaan
2. Pengembangan promosi dan informasi pelayanan melalui penyelenggaraan MICE
3. Perekayasaan jalur aksesibilitas disaat event berlangsung
4. Bekerja sama dengan pihak swasta dan keamanan dalam event
THREATS (T) STRATEGI S-T : 1. Perencanaan konsep marketing secara matang dan tersasar 2. Penguatan brand Stadion Mandala Krida 3. Penguatan koordinasi antar instansi pemerintah dan swasta 4. Membuka peluang bagi sektor swasta untuk berinvestasi 5. Penguatan pemberdayaan masyarakat sekitar

## STRATEGI  W-T :
1. Peningkatan pengawasan terhadap pemeliharaan Stadion Mandala Krida 2. Peningkatan skill SDM dalam hal pengembangan pemasaran 3. Menjaga komunikasi yang efektif dan tetap kondusif antar instansi terkait 4. Melakukan sosialisasi & pelatihan pelayanan untuk masyarakat
Aset Stadion Mandala Krida bahwa, secara keuangan memang terdapat kerugian. Akan tetapi bahwa Stadion Mandala Krida merupakan fasilitas publik yang terdapat unsur pembinaan olahraga untuk bibit-bibit muda. Oleh karena itu, bentuk pemanfaatan sekarang yang dikelola oleh Balan Pemuda Olahraga sebaiknya dipertahankan dengan tambahan inovasi tertentu.

## KESIMPULAN
Pemanfaatan  Stadion  Mandala  Krida  sudah  sesuai  dengan  Peraturan  Tata  Kota,  dan peruntukan  yang  ideal  yaitu  sebagai  sarana  olahraga.  Guna  peningkatan  manfaat  dan meningkatkan  profesionalitas  dalam  pengelolaan,  peneliti  merekomendasikan  pengelolaan dilakukan melalui Badan Layanan Umum. Pengelolaan melalui BLU lebih fleksibel di dalam pengelolaan,  efisiensi,  dan  optimalisasi  produktifitas  tetapi  juga  tetap  mengedepankan pelayanan kepada masyarakat.

## DAFTAR PUSTAKA
Campbell,  H.  &  Ricard  B.  (2003). Benefit-Cost  Analysis  Financial  and Economics  Apraisal Using Spreadsheet . Cambrige Press. New York. David, F.R. (2011). Manajemen Strategis: Konsep-Konsep . Edisi Duabelas. Salemba Empat. Jakarta.
Hanafi, M.M. & Abdul Halim. (2016). Analisis Laporan Keuangan . Edisi Kelima. UPP STIM YKPN. Yogyakarta.
Kadariah  (1999). Evaluasi  Proyek Analisis Ekonomi .  Lembaga Penelitian Fakultas Ekonomi UI. Jakarta.
Lawrence,  Sarah  &  Daniel  P.  Mears  (2004). Benefit-Cost  Analysis  of  Supermax  Prisons: Critical Steps and Considerations . The Urban Institute. Washington D.C. Mangkoesoebroto,  G.  (1994). Ekonomi  Publik .  BPFE  –  Badan  Penerbit  Fakultas  Ekonomi. Universitas Gajah Mada. Yogyakarta.
Rangkuti, F. (2011). SWOT Balance Scorecard . PT Gramedia Pustaka. Jakarta.
PemProv  DIY  (2017).  Rencana  Pembangunan  Jangka  Menengah  Daerah  (RPJMD)  Daerah Istimewa  Yogyakarta  Tahun  2017-2022.  Pemerintah  Provinsi  Daerah  Istimewa Yogyakarta.
Soeharto, I. (1999). Manajemen Proyek: dari Proyek Konseptual sampai Operasional . Jilid I & II. Erlangga. Jakarta.
Suprayitno,  H.  &  Soemitro,  R.A.A.  (2018).  “Preliminary  Reflexion  on  Basic  Principle  of Infrastructure  Asset  Management”. Jurnal  Manajemen  Aset  Infrastruktur  &  Fasilitas,
Vol. 2, No. 1, Maret 2018, Hal. : 1-10 .