Agri- SosioEkonomi Unsrat, ISSN (p) 1907– 4298, ISSN (e) 2685-063X , Sinta 5, Volume 18 Nomor 1, Januari 2022 : 179 - 190

## ANALISIS KETERSEDIAAN TANAH DI KAWASAN PARIWISATA LIKUPANG

## LAND AVAILABILITY ANALYSIS IN LIKUPANG TOURISM AREA
Rr. Fitrin Kumalatina (1) , Sandra Engelin Pakasi (2) , Nordy Fritsgerald Lucky Waney (2)
1) Kanwil Badan Pertanahan Nasional Provinsi Sulawesi Utara
2) Staf Pengajar dan Peneliti pada PS Ilmu Perencanaan Pembangunn Wilayah, Universitas Sam Ratulangi, Manado *Penulis untuk korespondensi: fitrinkumalatina@gmail.com
Naskah diterima melalui e-mail jurnal ilmiah agrisosioekonomi@unsrat.ac.id
: Rabu, 19 Januari 2022
Disetujui diterbitkan : Jumat, 28 Januari 2022

## ABSTRACT
This study aims to analyze the location of land availability and the direction of land availability from the aspect of Spatial Designation Plans and land issues. The research was carried out from November 2021 to January 2022 which is located in the Likupang tourism area. The method used in this research is Overlay Analysis with GIS software  and  descriptive  analysis  obtained  through  Indepth  Interview.  The  data  used  are  primary  data  and secondary  data.  The  results  of  the  research  analysis  obtained  that  the  availability  of  land  at  the  location  was classified into available and unavailable. The area of available land is 829.47 Ha (17.97%) while the area of land that  is  not  available  is  3,716.55  Ha  (80.54%).  The  available  land  locations  consist  of  available  non-agricultural cultivation  covering  an  area  of  664.86  Ha  (14.41%)  and  agricultural  cultivation  covering  an  area  of  164.61  Ha (3.57%). The location of land that is not available is limited to protected activities covering an area of 1,030.06 Ha (22.32%), optimal use of non-agricultural land of 217.33 Ha (4.71 %), optimal use of agricultural land covering an area  of  2,145.78  Ha  (  46.5%)  and  land  use  adjustment  of  323.38  Ha  (7.01%).  The  direction  of  land  availability, namely  the  location  of  the  available  land  is  directed  based  on  the  allotment  of  space  so  that  it  is  obtained  for investment  activities  covering  an  area  of  664.86  hectares  and  commodity  activities  covering  an  area  of  164.61 hectares. At the location of the available land, there is a potential land dispute of 2 hectares. So that the availability of clean and clear land (no dispute) is (827.47%).
Keywords : availability of land; spatial; tourist

## ABSTRAK
Penelitian  ini  bertujuan  menganalis  lokasi  ketersediaan  tanah  dan  arahan  ketersediaan  tanah  dari  aspek Rencana  Peruntukan  Ruang  dan  masalah  Pertanahan.  Penelitian  dilaksanakan  pada  bulan  November  2021  sampai Januari 2022 yang berlokasi di kawasan pariwisata Likupang. Metode yang digunakan dalam penelitian ini adalah Analisis Overlay dengan software GIS dan analisis deskriptif yang diperoleh melalui Indepth Interview . Data yang digunakan  adalah  data  primer  dan  data  sekunder.  Hasil  analisis  penelitian  diperoleh  ketersediaan  tanah  di  lokasi diklasifikasi  menjadi  tersedia  dan  tidak  tersedia.  Untuk  lokasi  tanah  yang  tersedia  luasnya  829,47  Ha  (17,97%) sedangkan  lokasi  tanah  yang  tidak  tersedia  luasnya  3.716,55  Ha  (80,54%).  Lokasi  tanah  yang  tersedia  terdiri  dari tersedia  budidaya  non  pertanian  seluas  664,86  Ha  (14,41%)  dan  budidaya  pertanian  seluas  164,61  Ha  (3,57%). Lokasi  tanah  yang  tidak  tersedia  terbatas  untuk  kegiatan  lindung  seluas  1.030,06  Ha  (22,32%),  penggunaan  tanah non pertanian secara optimal seluas 217,33 Ha (4,71%), penggunaan tanah pertanian secara optimal seluas 2.145,78 Ha  (46,5%)  dan  penyesuaian penggunaan  tanah  seluas  323,38  Ha  (7,01%).  Arahan  ketersediaan  tanah,  yaitu pada lokasi  tanah  yang  tersedia  diarahkan  berdasarkan  peruntukan  ruang  sehingga  diperoleh  untuk  kegiatan  investasi seluas  664,86  Ha  dan  kegiatan  komoditas  seluas  164,61  Ha.  Pada  lokasi  tanah  yang  tersedia,  terdapat  potensi sengketa  pertanahan  seluas  2  Ha.  Sehingga  ketersediaan  tanah  yang clean  and  clear (tidak  bersengketa)  seluas (827.47%).
Kata kunci : ketersediaan tanah; tata ruang; pariwisata
Analisis Ketersediaan Tanah di Kawasan Pariwisata………...………….…...….……....(Fitrin Kumalatina, Sandra Pakasi, Nordy Waney)

## PENDAHULUAN

## Latar Belakang
Tanah  merupakan  salah  satu  kebutuhan pokok  dalam  kehidupan  manusia.  Kebutuhan tanah  selalu  berjalan  ‘asimetris‘  dengan ketersediaan tanah, artinya kebutuhan tanah selalu meningkat seiring  dengan meningkatnya  kegiatan pembangunan,  disatu  sisi  ketersediaan  tanah semakin  terbatas  yang  disebabkan  luas  tanah relatif  tidak  pernah  bertambah.  Kebutuhan penduduk  terhadap  tanah  tentunya  tidak  hanya terjadi di kota-kota besar saja, kebutuhan terhadap tanah yang terus meningkat juga terjadi pada kota- kota  kecil  bahkan  pedesaan  (Permatasari  dan Mardiatno, 2016).
Percepatan pembangunan di bidang ekonomi  diperlukan  berbagai  strategi  guna mengoptimalkan  sumber  daya  manusia  maupun sumber  daya  alam  yang  dimiliki.  Salah  satu strategi  Pemerintah  Indonesia  melalui  kebijakan penerapan kawasan ekonomi khusus (KEK). KEK adalah kawasan yang dirancang untuk mempersiapkan kawasan yang mempunyai keunggulan baik geoekonomi maupun geostrategis (Masnun dkk, 2021).
Peraturan  Pemerintah  Nomor.  84  Tahun 2019 telah menetapkan Likupang sebagai Kawasan  Ekonomi  Khusus  (KEK)  Pariwisata. KEK  Likupang  terletak  di  Desa  Pulisan Kecamatan Likupang Timur Kabupaten Minahasa Utara Provinsi Sulawesi Utara. Wilayah Likupang Timur dipandang memiliki potensi dan keunggulan  secara  geoekonomi  dan  geostrategis. Keunggulan  geoekonomi  bertumpu  pada  lokasi Likupang  Timur  di  Kabupaten  Minahasa  Utara memiliki  orientasi  geografis  wilayah  berdekatan dengan  Bandara  Internasional  Sam  Ratulangi  dan pelabuhan Bitung. Keunggulan geostrategis wilayah  yang  dimiliki  Likupang  Timur  yaitu sektor  pariwisata  dengan  tema  resort  dan  wisata budaya.  Tema  tersebut  didukung  oleh  kawasan sekitar  yang  memiliki  pantai  dan  dekat  dengan Wallace Conservation Center .
Peraturan  Presiden  RI  Nomor  18  Tahun 2020  tentang  Rencana  Pembangunan  Jangka Menengah  Nasional  Tahun  2020-2024,  telah memetapkan  KEK  Likupang  menjadi  salah  satu Kawasan  Strategis  Pariwisata  Nasional  (KSPN) super prioritas. Pembangunan KSPN ini merupakan strategi pemerintah dalam menggerakkan  pertumbuhan  ekonomi  daerah.
KEK  Likupang  direncanakan  dapat  mendorong perkembangan  kawasan  investasi  baru  dan mampu  mendorong  peningkatan  kesejahteraan masyarakat  melalui  penciptaan  lapangan  kerja. KEK  Likupang  dikembangkan  di  lahan  seluas 197,4  Ha  dengan  status  lahan  yang  sudah clean and  clear yaitu  telah  dikuasai  oleh  pelaku  usaha yang terdiri dari tanah Hak Guna Bangunan seluas 155 Ha dan tanah Hak Milik seluas 42,4 Ha. KEK Likupang saat ini sedang dalam tahap pembangunan  dan  direncanakan  akan  selesai  di tahun 2023.
KEK  Likupang  telah  ditetapkan  menjadi salah satu Kawasan Strategis Pariwisata Nasional (KSPN),  oleh  karena  itu  pada  tahun  2020 Direktorat  Jenderal  Tata  Ruang  Kementerian Agraria  dan  Tata  Ruang/Badan  Pertanahan Nasional  memberikan  bantuan teknis penyusunan Rencana  Detail  Tata  Ruang  (RDTR)  di  Kawasan Pariwisata  Likupang  dan  sekitarnya.  RDTR tersebut  disusun  dengan  tujuan  mendukung seluruh  kegiatan  inti  dari  KEK  Likupang  dan menjadikan  pusat-pusat  perekenomian  baru  yang nantinya  akan  menarik  investasi.  Delineasi kawasan  perencanaan  berada  di  Kecamatan Likupang  Timur  meliputi  Desa  Maen,  Desa Wineru,  Desa  Kampung  Ambon,  Desa  Likupang Satu,  Desa  Likupang  Dua,  dan  Desa  Sarawet. Deliniasi kawasan perencanaan tersebut ditetapkan  karena  wilayah  pesisir  dinilai  menjadi daya tarik para investor. Bahlil dalam Antara
(2021), mengungkapkan,  satu  diantara  persoalan  yang menjadi  kendala  investasi  bagi  pelaku  usaha  di daerah  yakni  ketidakpastian  ketersediaan  tanah. Masalah  pertanahan  baik  sengketa,  konflik  dan perkara  pertanahan  juga  menjadi  salah  satu penyebab  terhambatnya  investasi.  Malisa  (2015), menyatakan  hampir  semua  aspek  pertanahan dapat  menjadi  sumber  sengketa  pertanahan  mulai dari  riwayat  perolehan  tanah,  penguasaan, pemilikan,  penggunaan  dan  pemanfaatan  tanah, pembebasan tanah dan lain sebagainya.
Pelaku  Usaha  yang  akan  berinvestasi, diwajibkan  mengurus  izin  lokasi  untuk  proses perolehan  tanah.  Izin  lokasi  merupakan  upaya pengendalian  pemanfaatan  ruang  yang  dilakukan oleh  pemerintah  dengan  tujuan  mengendalikan pelaku  usaha  dalam  memperoleh  tanah  (Hastuti, 2020).  Peraturan  Pemerintah  Nomor  21  Tahun 2021  Tentang  Penyelenggaraan  Penataan  Ruang dan  Peraturan  Menteri  Agraria  dan  Tata
Agri- SosioEkonomi Unsrat, ISSN (p) 1907– 4298, ISSN (e) 2685-063X , Sinta 5, Volume 18 Nomor 1, Januari 2022 : 179 - 190
Ruang/Badan  Pertanahan  Nasional  Nomor  12 Tahun  2021  tentang  Pertimbangan  Teknis Pertanahan menyebutkan bahwa : Izin lokasi yang saat  ini  disebut  sebagai  Kesesuaian  Kegiatan Pemanfaatan  Ruang  (KKPR)  diberikan  untuk jangka  waktu  3  (tiga)  tahun  sejak  diterbitkan oleh  menteri.  Apabila  pelaku  usaha  belum memiliki/menguasai  tanah  maka  perolehan tanah  dilakukan  dalam  jangka  waktu  sesuai masa berlakunya KKPR.
Peraturan Menteri Agraria dan Tata Ruang/ Kepala  Badan  Pertanahan  Nasional  Nomor  13 Tahun  2021  tentang  Pelaksanaan  Kesesuaian Kegiatan  Pemanfaatan  Ruang  dan  Sinkronisasi Program  Pemanfaatan  Ruang  menyebutkan bahwa : apabila jangka waktu 3 tahun perolehan tanah  belum  selesai  maka  dapat  diperpanjang dengan syarat telah memperoleh tanah minimal 30  persen  dari  luas  yang  telah  dimohon.  KKPR dapat  diperpanjang  selama  jangka  waktu  dua tahun  dan  apabila  telah  berakhir  tidak  dapat kembali diperpanjang.
Perpanjangan  KKPR  tersebut  dipandang tidak efektif dan efisien bagi pelaku usaha, karena akan  kembali  membutuhkan  waktu  dan  biaya dalam  proses  penerbitan  KKPR.  Solusi  untuk mengatasi  kendala  perolehan  tanah  sebaiknya diperhatikan  kondisi  ketersediaan  tanah  dan potensi  sengketa  konflik  di  lokasi  yang  akan dimohon oleh pelaku usaha. Analisis ketersediaan tanah  ini  penting  dilakukan  agar  diharapkan para pelaku usaha bisa menyelesaikan perolehan tanah sesuai jangka waktu yang telah ditetapkan.

## Rumusan Masalah
Rumusan  masalah  dalam  penelitian  ini adalah :
1. Bagaimana  Ketersediaan  Tanah  di  Kawasan Pariwisata Likupang?
2. Bagaimana  arahan  ketersediaan  tanah  dilihat dari  Rencana  Peruntukan  Ruang  di  Kawasan Pariwisata Likupang?
3. Bagaimana  Ketersediaan  Tanah  berdasarkan Potensi  Sengketa  Konflik  dan  Perkara Pertanahan di Kawasan Pariwisata Likupang?

## Tujuan Penelitian
Penelitian ini bertujuan untuk :
1. Menganalis  lokasi  ketersediaan  tanah  di Kawasan Pariwisata Likupang.
2. Menganalis  Arahan  Ketersediaan  Tanah dari  aspek  Rencana  Peruntukan  Ruang  di Kawasan Pariwisata Likupang.
3. Menganalisis Ketersediaan Tanah berdasarkan  Potensi  Sengketa  Konflik  dan Perkara  Pertanahan  di  Kawasan  Pariwisata
Likupang.

## Manfaat Penelitian
Penelitian ini diharapkan mampu memberikan kontribusi kepada :
1. Pengambil Kebijakan dan Pelaku Usaha Informasi  ketersediaan  tanah  dapat  menjadi informasi  awal  bagi  pemerintah  maupun pelaku usaha dalam melaksanakan pembangunan  investasi  di  suatu  wilayah. Selain  itu  juga,  memberikan  rekomendasi arahan  kegiatan  yang  dapat  menunjang pengembangan  wilayah  yang  sesuai  dengan karakteristik wilayah dan arahan
pembangunan di Kawasan Pariwisata Likupang dan sekitarnya.
2. Akademisi
Informasi  ketersediaan  tanah  bisa  menjadi bahan  kajian  untuk  memberikan  referensi penelitian  di  bidang  perencanaan  wilayah; dan memberikan gambaran umum perkembangan pembangunan wilayah
khususnya sektor pertanian dan non pertanian. 3. Masyarakat Informasi ketersediaan tanah dapat memberikan  gambaran  umum  tentang  arah perkembangan pembangunan suatu wilayah.

## METODE PENELITIAN

## Waktu dan Tempat Penelitian
Penelitian  dilaksanakan  selama  3  bulan yaitu  pada  bulan  November  2021  sampai Januari  2022.  Lokasi  penelitian  adalah  sesuai dengan  deliniasi  lokasi  Rancangan  Rencana Detail Tata Ruang Kawasan Pariwisata Likupang  dan  sekitarnya  yaitu  di  Desa  Maen, Wineru,  Likupang  Satu,  Likupang  Kampung Ambong, Likupang Dua dan Serawet Kecamatan Likupang Timur Kabupaten Minahasa Utara.
Analisis Ketersediaan Tanah di Kawasan Pariwisata………...………….…...….……....(Fitrin Kumalatina, Sandra Pakasi, Nordy Waney)

## Jenis Data
Data  yang  dipergunakan  dalam  penelitian ini terdiri dari data primer dan data sekunder. Data primer diperoleh dari :
1. Data Spasial Penggunaan Tanah;
2. Data  Spasial  Potensi  Sengketa  Konflik  dan Perkara Pertanahan;
3. Data Hasil Indept Interview. Data sekunder terdiri dari :
1. Data Spasial Pendaftaran Tanah;
2. Data Spasial Kawasan Hutan;
3. Data Spasial Rancangan RDTR;
4. Data Statistik Kecamatan Dalam Angka.
Teknik Pengumpulan Data Teknik pengumpulan data dalam
peneltian ini adalah sebagai brikut :
1. Observasi Observasi/ groundcheck lapang yaitu
pengambilan  data  secara  langsung    di lapangan.  Seperti  data  penggunaan  tanah  dan data potensi sengketa konflik pertanahan yang diambil  dengan  acuan  peta  kerja  berupa  citra satelit.
2. Wawancara Mendalam/ Indepth Interview Wawancara  mendalam  merupakan  proses menggali informasi secara mendalam, terbuka, dan bebas dengan masalah dan fokus penelitian dan diarahkan pada pusat penelitian.  Dalam  hal  ini  metode  wawancara mendalam  yang  dilakukan  dengan  adanya daftar  pertanyaan  yang  telah  dipersiapkan sebelumnya. Indepth  Interview dilakukan untuk  menggali  riwayat  tanah  atau  kronologi kasus  tentang  sengketa  konflik  pertanahan. Selain  hal  tersebut,  Indepth Interview juga dilaksanakan terhadap pemangku kepentingan terhadap hasil analisis penelitian .
3. Telaah Pustaka Cara Pengumpulan data dan informasi melalui telaah  pustaka  dilakukan  dengan  cara  studi literatur  seperti  membaca  jurnal,  buku,  dan sumber-sumber  bacaan  lainnya  yang  terkait dengan penelitian ini.
4. Studi Dokumen Teknik  pengumpulan  data  ini  dilakukan dengan mengandalkan dokumen sebagai salah satu  sumber  data  yang  digunakan  untuk melengkapi penelitian. Dokumen yang digunakan dapat berupa sumber tertulis, peta, film, dan gambar atau foto.
5. Studi Dokumentasi
Dokumentasi  dilaksanakan  untuk  melengkapi data  dan  informasi  yang  ada  hubungannya dengan obyek yang menjadi studi. Dokumentasi dilakukan dengan cara mengambil gambar, dan dokumentasi foto.

## Metode Pengelolaan Data
Pengolahan data dilakukan dengan software pengolahan data spasial yaitu ArcGIS. Pengolahan  data  meliputi  digitalisasi  data  hasil survei lapang dan data pendukung.
1. Digitalisasi Data
Data  hasil  delineasi  dan  survei  lapang  dibuat dalam  bentuk shapefile (.shp)  selanjutnya diproses  dengan  menggunakan software ArcGIS  untuk  membuat  peta-peta  yang dibutuhkan.
2. Standarisasi Data Standarisasi data dilakukan untuk
mempermudah dalam kegiatan analisis. Semua data harus sudah menggunakan system file  yang  sama  yang  sudah  ditetapkan  baik penulisan atribut dan sistem penamaannya.
3. Koreksi Peta dan Data Koreksi  peta  dan  data  dilakukan  terhadap semua  jenis  peta  yang  dihasilkan.  Koreksi dilakukan  dengan  membandingkan  hasil pengolahan terhadap hasil pendataan lapangan serta kaidah-kaidah kartografis.

## Analisa Data
Analisis data menggunakan analisis overlay dengan  Sistem  Informasi  Geografis  dan  analisis deskriptif  yang  diperoleh  dari Indepth  Interview . Analisis overlay meliputi  analisis  kesesuaian penggunaan  tanah  terhadap  Rancangan  RDTR; klasifikasi  kesesuaian  penggunaan  tanah  terhadap peraturan zonasi dikelompokkan menjadi sesuai dan tidak  sesuai;  analisis  ketersediaan  tanah;  dan analisis arahan ketersediaan tanah.
Analisis  juga  akan  dilakukan  secara deskriptif melalui  metode  wawancara  mendalam (indepth  interview) untuk  memperoleh  data tentang riwayat  tanah/kronologi  kasus  terhadap  sengketa, konflik  dan  perkara  pertanahan  beserta  informasi dan  arahan  hasil  analisis  penelitian. Responden yang  akan  diwawancara  adalah  pihak  yang menangani Penataan Ruang dan Masalah Pertanahan di  Kantor  Pertanahan  maupun  di  Kantor  Wilayah Badan  Pertanahan  Nasional  dan perangkat  desa lokasi penelitian.
Agri- SosioEkonomi Unsrat, ISSN (p) 1907– 4298, ISSN (e) 2685-063X , Sinta 5, Volume 18 Nomor 1, Januari 2022 : 179 - 190

## HASIL DAN PEMBAHASAN

## Penggunaan Tanah
Kondisi  penggunaan  tanah  disuatu  wilayah dapat  menggambarkan  tingkat  perkembangan sosial  ekonomi  masyarakat.  Semakin  intensif penggunaan  tanah  disuatu  wilayah,  dapat mengindikasikan  bahwa  tingkat  sosial  dan perekonomiannya semakin tinggi demikian juga sebaliknya.  Artinya  semakin  luas  tanah  yang digunakan  untuk  kegiatan  non  pertanian,  maka wilayah tersebut dapat diindikasikan masyarakatnya  banyak  bergerak  dibidang  jasa sebaliknya apabila penggunaan tanahnya dominan  dibidang  pertanian,  maka  masyarakat disekitarnya diindikasikan lebih banyak bergerak dibidang pertanian.
Hasil  interpretasi  citra Google  Earth tahun 2020  dengan  skala  1  :  5000  dan ground  check lapang  tahun  2021,  penggunaan  tanah  di  lokasi penelitian  di  klasifikasi  menjadi  37  jenis (Standarisasi  Basis  Data  Penatagunaan  Tanah, 2019).  Dari  hasil  identifikasi,  penggunaan  tanah yang  mendominasi  adalah  penggunaan  kebun campuran  yang  meliputi  2.342,42  Ha  (50,76  %). Kebun  Campuran  tersebut  terdiri  dari  tanaman kelapa,  tanaman  semusim  (jagung)  serta  buah- buahan (rambutan dan pisang).
Penggunaan  tanah  non  pertanian  seperti kampung,  pariwisata  dan  sarana  fasilitas  umum luasnya  hanya  sebagian  kecil.  Sehingga  dari penggunaan  tanah  tersebut  dapat  dilihat  bahwa perekonomian  masyarakat  bertumpu  pada  sektor pertanian.
Tabel 1. Penggunaan Tanah No Penggunaan Tanah Luas (Ha) Persentase (%) 1 Bank 0,06 0.001 2 Dermaga 0,21 0.005 3 Fasilitas Kesehatan 0,55 0.012 4 Fasilitas Pemerintah 1,46 0.032 5 Fasilitas Pendidikan 5,33 0.116 6 Fasilitas Peribadatan 2,23 0.048 7 Hutan Sejenis Alami 467,98 10.142 8 Industri Pertanian 0,20 0.004 9 Instalasi Listrik 29,80 0.646 10 Instalasi Telekomunikasi 0,16 0.004 11 Jalan 20,51 0.444 12 Kampung Jarang 20,58 0.446 13 Kampung Padat 81,13 1.758 14 Kebun Campuran 2.342,42 50.764 15 Lembaga Keuangan Bukan Bank 0,05 0.001 16 Pemakaman 2,17 0.047
17 Padang Rumput 184,47 3.998
18 Pariwisata 0,02 0.001
19 Pasar 0,29 0.006
20 Pelabuhan 0,53 0.011 21 Perbengkelan 0,10 0.002 22 Pergudangan 0,98 0.021 23 Perkebunan Rakyat 154,34 3.345 24 Pertambangan Terbuka 1,74 0.038 25 Pertokoan 3,22 0.070 26 Perumahan Jarang 0,74 0.016 27 Peternakan 2,46 0.053 28 Rawa 131,06 2.840 29 Resort 92,52 2.005 30 Rumah Makan 0,12 0.003 31 Semak 865,13 18.749 32 SPBU 0,08 0.002 33 Sungai 47,79 1.036 34 Tambak 96,33 2.088 35 Tanah Terbuka 11,74 0.254 36 Tegalan 45,57 0.988 37 Terminal 0,22 0.005 Total 4.614,32 100 Sumber : Interpretasi Citra dan Ground check Lapang 2021

## Rancangan Rencana Detail Tata Ruang
Rencana  Detail  Tata  Ruang  Kawasan Pariwisata  Likupang  dan  Sekitarnya  disusun untuk  mendukung  Kawasan  Ekonomi  Khusus Likupang.  Diharapkan  dengan  adalah  KEK Likupang  mampu  memberikan trickle  down effect untuk  wilayah  disekitarnya.  Sehingga Rancangan RDTR diharapkan mampu mengarahkan pembangunan di wilayah tersebut.
Kementerian  ATR/BPN  tahun  2020 memberikan  bantuan  teknis  dalam  proses penyusunan RDTR tersebut. Saat ini Rancangan RDTR  tersebut  berada  di  tahap  finalisasi  dan akan  dilanjutkan  sampai  proses  penetapan  di tahun 2022. Dari hasil analisis, diketahui bahwa zona peruntukan terluas adalah zona perkebunan meliputi 1.861,81 Ha (40.35%). Hal ini  masih  sejalan  dengan  kondisi  penggunaan tanah  eksisting  yang  sebagian  besar  adalah kebun.  Sehingga  dapat  disimpulkan  bahwa salah  satu arah  pembangunan  di lokasi  tersebut adalah budidaya sektor pertanian.
Zona  peruntukan  yang  mendominasi  dari sektor  non  pertanian  adalah  pariwisata  yaitu seluas 441,72 Ha (9.57%). Hal ini dapat dilihat bahwa  selain  pertanian,  arah  pembangunan yang  direncanakan  di  lokasi  penelitian  adalah sektor pariwista.

## Tabel 2. Peruntukan Rancangan RDTR
No Peruntukan Rancangan RDTR Luas (Ha) Persentase (%) 1 Ekosistem Mangrove 93,93 2.04 2 Hutan Lindung 371,53 8.05 3 Hutan Produksi Terbatas 381,68 8.27 4 Jalan 20,51 0.44 5 Pariwisata 441,72 9.57 6 Pemakaman 2,46 0.05
7 Pembangkit Tenaga Listrik 42,57 0.92 8 Perdagangan dan Jasa Skala BWP 40,52 0.88 9 Perdagangan dan Jasa Skala Kota 22,11 0.48 10 Perdagangan dan Jasa Skala Sub BWP 25,49 0.55 11 Perikanan Budidaya 201,59 4.37 12 Perkebunan 1.861,81 40.35 13 Perkebunan Rakyat 71,50 1.55 14 Perumahan Kepadatan Rendah 168,73 3.66 15 Perumahan Kepadatan Sedang 389,78 8.45 16 Perumahan Kepadatan Tinggi 21,05 0.46 17 Sarana Pelayanan Umum 19,38 0.42 18 Sekitar Mata Air 12,44 0.27 19 Sempadan Pantai 59,74 1.29 20 Sempadan Sungai 34,62 0.75 21 Sungai 47,79 1.04 22 Taman Kelurahan 37,20 0.81 23 Taman Kota 19,43 0.42 24 Taman RW 19,49 0.42 25 Tanaman Pangan 207,03 4.49 26 Transportasi 0,22 0.005 Total 4.614,32 100
Sumber : Kementerian ATR/BPN, 2020

## Kesesuaian Penggunaan Tanah
Kesesuaian  penggunaan  tanah  terhadap Rancangan  Rencana  Detail  Tata  Ruang  adalah untuk  melihat  kondisi  pemanfaatan  ruang  yang ada  sudah  sesuai  dengan  yang  direncanakan. Klasifikasi kesesuaian penggunaan tanah terhadap Rancangan RDTR dikelompokkan menjadi : 1. Sesuai,  apabila  penggunaan  tanah  saat  ini sesuai dengan zonasi pada RDTR (Penggunaan tanah budidaya pertanian diperuntukan zona budidaya pertanian, penggunaan  tanah  budidaya  non  pertanian diperuntukan  zona  budidaya  non  pertanian, penggunaan tanah hutan diperuntukan lindung);
2. Tidak  Sesuai,  apabila  penggunaan  tanah  saat ini tidak sesuai dengan subzonasi pada RDTR (Penggunaan tanah budidaya pertanian diperuntukan  zona  budidaya  non  pertanian, penggunaan  tanah  budidaya  non  pertanian diperuntukan zona budidaya pertanian, penggunaan tanah hutan diperuntukan lindung, penggunaan tanah budidaya diperuntukan lindung).
Zonasi  Peruntukan  Rancangan  Rencana Detail Tata Ruang dibagi menjadi tiga yaitu Zona Budidaya Pertanian, Zona Budidaya Non Pertanian  dan  Zona  Lindung.  Dari  hasil perhitungan diketahui bahwa luas Zona Budidaya Pertanian  adalah  2.723,61  Ha  (59.03%),  Luas Zona Budidaya Non Pertanian adalah 1.174,03 Ha (25.44%),  Zona  Lindung  seluas  648,38  Ha (14.05%)  dan  sisanya  68,30  Ha  (1.48%)  adalah jalan dan sungai.
a. Reklas Penggunaan Tanah
Reklas  penggunaan  tanah  diklasifikasi menjadi tiga yang terdiri dari Budidaya Pertanian, Budidaya  Non  Pertanian  dan  Kawasan  Lindung. Dari  hasil  perhitungan  didapat  bahwa  luas penggunaan  tanah  budidaya  pertanian  adalah 3.309,45  Ha  (71.71%),  Budidaya  Non  Pertanian seluas  637,93  Ha  (13.82%),  Kawasan  Lindung seluas  599,05  Ha  (12.98%)  dan  sisanya  68,30  Ha (1.48%) adalah jalan dan sungai.
b. Analisis Kesesuaian Penggunaan Tanah Dari hasil analisis overlay Zona Peruntukan Rancangan  RDTR  dan  Reklas  Penggunaan  tanah, diperoleh  bahwa  penggunaan  tanah  yang  sesuai dengan peruntukan Rancangan Rencana Detail Tata Ruang  adalah  3.132,1  Ha  (67.88%),  yang didominasi  oleh  penggunaan  tanah  Kebun Campuran  yang  meliputi  1.511,73  Ha  (32.76%). Penggunaan  tanah  yang  tidak  sesuai  dengan peruntukan  Rancangan  Rencana  Detail  Tata Ruang  adalah  1.413,93  Ha  (30.64%)  dan didominasi  oleh  penggunaan  tanah  Kebun Campuran  meliputi  830,7  Ha  (18%).  Sisanya seluas 68,30 Ha (1.48 %) adalah jalan dan sungai.
Ketidaksesuaian  kebun  campuran  juga mendominasi  dikarenakan  pembangunan  akan diarahkan  untuk  alih  fungsi  dari  kebun  campuran menjadi  budidaya  non  pertanian.  Hal  ini mengindikasikan  bahwa  selain  pertanian  kebun masih  menjadi  sektor  terkemuka,  pembangunan juga akan diarahkan untuk sektor jasa yang berupa pariwisata, perdagangan dan perumahan.
Sesuai  hasil Indepth  Interview terhadap Kepala  Bidang  Penataan  dan  Pemberdayaan Kantor  Wilayah  Badan  Pertanahan  Nasional Provinsi  Sulawesi  Utara,  bahwa  Rancangan RDTR nantinya akan ditetapkan dengan Peraturan Daerah  sehingga  lokasi-lokasi  penggunaan  tanah yang  sudah  sesuai  dengan  RDTR  yang  sudah mempunyai ketetapan hukum harus tetap dipertahankan  penggunaan  tanahnya  dan  perlu dioptimalisasi.  Untuk  tanah-tanah  yang  tidak sesuai  dengan  Peruntukan  Rancangan  RDTR, nantinya  jika  Rancangan  RDTR  tersebut  sudah disahkan,  maka  untuk  masyarakat/pelaku  usaha yang  penggunaan  tanahnya  tidak  sesuai  dengan peruntukan  ruang,  termasuk  dalam  pelanggaran tata ruang. Hal ini termuat sesuai Undang-Undang Nomor  26  Tahun  2007  Tentang  Penataan  Ruang bahwa  setiap  orang  yang  tidak  menaati  rencana tata  ruang  yang  telah  ditetapkan,  bisa  dikenai sanksi administrasi bahkan sanksi pidana.
Agri- SosioEkonomi Unsrat, ISSN (p) 1907– 4298, ISSN (e) 2685-063X , Sinta 5, Volume 18 Nomor 1, Januari 2022 : 179 - 190

## Kawasan Hutan
Undang-Undang  Nomor  18  Tahun  2013
Tentang Pencegahan dan Pemberantasan
Perusakan  hutan,  disebutkan  bahwa  perusakan hutan, terutama berupa pembalakan liar, penambangan  tanpa  izin,  dan  perkebunan  tanpa izin telah menimbulkan kerugian negara, kerusakan kehidupan sosial budaya dan lingkungan hidup, serta meningkatkan pemanasan global  yang  telah  menjadi  isu  nasional,  regional, internasional  dan  bisa  dikenai  sanksi  pidana. Sehingga  dalam perencanaan  pembangunan  suatu wilayah  perlu  diperhatikan  agar  tidak  merambah areal kawasan hutan.
Hasil  pengumpulan  data  yang  didapat  dari Balai  Pemantapan  Kawasan  Hutan  Wilayah  VI Manado,  didapat  bahwa  di  lokasi  penelitian terdapat  areal  kawasan  hutan  yang  berupa  Hutan Lindung  Bakau  Likupang  seluas  379,03  Ha (8.21%)  dan  Hutan  Produksi  Terbatas  Gunung Wiau  seluas  381,68  Ha  (8.27%)  sedangkan sisanya seluas 3.853,61 Ha (83.51%) adalah areal penggunaan lain.

## Gambaran Umum Penguasaan Tanah
Gambaran Umum Penguasaan Tanah (GUPT)  adalah  areal  pada  suatu  wilayah  yang sudah  dan/atau  belum  dilekati  sesuatu  hak  atas tanah  yang  berada  di  luar  kawasan  hutan.  Hasil pengumpulan  data  dari  peta  pendaftaran  tanah  di kantor  pertanahan  dan  hasil  analisis overlay dengan  peta  kawasan  hutan,  didapat  bahwa  tanah perorangan  belum  terdaftar  (pasini)  merupakan penguasaan tanah yang mendominasi yaitu seluas 2.871,69  Ha  (62.23%).  Sedangkan  tanah-tanah yang  sudah  terdaftar  didominasi  oleh  Hak  Guna Bangunan  Badan  Hukum  yaitu  seluas  492,77  Ha (10.68%).  Tingginya  angka  tanah  yang  belum terdaftar  diharapkan  adanya  kesadaran  dari masyarakat untuk segera melegalisasi tanah-tanah tersebut  karena  nantinya  lokasi  tersebut  akan menjadi  kawasan  yang  berkembang.  Dengan adanya  legalitas  hak  atas  tanah  maka  kedepan dapat  mengurangi  resiko  terjadinya  sengketa konflik dan perkara pertanahan.

## Ketersediaan Tanah
Analisis ketersediaan tanah dilakukan untuk memberikan  informasi  mengenai  lokasi  yang dapat  digunakan  untuk  kegiatan  pengembangan budidaya  berdasarkan  kesesuaian  penggunaan tanah terhadap Rancangan RDTR dan
penguasaan/pemilikan tanah.
Analisis
ketersediaan  tanah  dikelompokkan  menjadi  2 yaitu tersedia dan tidak tersedia.
1. Tersedia, apabila tanah bukan kawasan hutan, penggunaan  tanah  tidak  sesuai  dengan Rancangan  RDTR,  dan  status  penguasaan kepemilikan  tanahnya  berupa  Hak  Milik Perorangan, Hak Pakai Perorangan dan Tanah Milik  Adat/pasini  (penguasaan  tanah  skala kecil).
Hal  ini  sesuai  Peraturan  Menteri  Agraria dan  Tata  Ruang/  Kepala  Badan  Pertanahan Nasional  Nomor  19  Tahun  2017  Tentang  Izin Lokasi, bahwa izin lokasi wajib dilaksanakan oleh para pelaku usaha sebelum memperoleh tanah, hal ini  dikarenakan  izin  lokasi  cenderung  dengan perubahan  penggunaan  tanah,  dengan  asumsi bahwa  jika  kondisi  penggunaan  tanah  saat  ini tidak sesuai dengan Rancangan RDTR maka bisa dilaksanakan  perubahan  penggunaan  tanahnya. Untuk  penguasaan  tanah  skala  kecil  seperti  Hak Milik Perorangan, Hak Guna Bangunan
Perorangan  dan  tanah  milik  adat  belum  terdaftar (pasini),  untuk  proses  perolehan  tanahnya cenderung lebih mudah.
2. Tidak Tersedia, apabila tanah kawasan hutan, penggunaan  tanah  sesuai  dengan  RDTR  dan status penguasaan/kepemilikan tanahnya merupakan  penguasaan  tanah  skala  besar (HGU  Badan  Hukum,  HGB  Badan  Hukum, Hak Pakai Instansi Pemerintah, Hak
Pengelolaan  dan  Tanah  Penguasaan  Skala Kecil)  dan  Tanah  Instansi  Pemerintah  belum terdaftar.
Tanah-tanah  yang  sudah  sesuai  dengan Rancangan  RDTR  adalah  tanah  yang  tidak tersedia,  konsep  ini  sesuai  dengan  Peraturan Menteri  Agraria  dan  Tata  Ruang/Kepala  Badan Pertanahan  Nasional  Nomor  19  Tahun  2017 Tentang  Izin  Lokasi,  bahwa  pelaku  usaha dianggap sudah mempunyai izin lokasi jika tanah yang  akan  dipergunakan  untuk  melaksanakan rencana  investasi  merupakan  tanah  yang  sudah dipunyai  oleh  perusahaan/pelaku  usaha  yang bersangkutan,  dengan  ketentuan  bahwa  tanah tersebut  terletak  di  lokasi  yang  menurut  Rencana Tata  Ruang  Wilayah  yang  berlaku  diperuntukkan bagi  penggunaan  yang  sesuai  dengan  rencana usaha  yang  bersangkutan.  Kedua,  tanah  yang sudah  dianggap  mempunyai  izin  lokasi  adalah tanah  yang  direncanakan  untuk  investasi  dengan luasan  maksimal  25  Ha  (pertanian),  10.000  m²
Analisis Ketersediaan Tanah di Kawasan Pariwisata………...………….…...….……....(Fitrin Kumalatina, Sandra Pakasi, Nordy Waney)
(non pertanian) dan 50.000 m² untuk pembangunan MBR.
Tanah-tanah tidak tersedia terbatas pada :
1. Kegiatan  lindung,  yaitu  hanya  kegiatan- kegiatan yang terbatas berfungsi lindung yang bisa  dilaksanakan  di  zona  ini  seperti  untuk sempadan  sungai,  sempadan  pantai,  hutan lindung dan hutan produksi terbatas.
2. Penggunaan tanah dimanfaatkan secara
optimal,  yaitu  tanah  yang  sudah  ada penguasaan  dan  penggunaan  tanahnya  sesuai dengan Peruntukan Rancangan RDTR, dilarang dialih fungsi dan tetap dipertahankan penggunaan  tanahnya.  Agar  penggunaan tanah  tidak  beralih  fungsi  maka  perlu dimanfaatkan secara optimal.
3. Penyesuaian  penggunaan  tanah,  yaitu  tanah yang sudah ada penguasaan tanah skala besar tetapi  penggunaan  tanahnya  tidak  sesuai dengan Peruntukan Rancangan RDTR sehingga perlu adanya penyesuaian
penggunaan  tanah  agar  sesuai  dengan peruntukan.
Untuk  lebih  jelasnya  matriks  analisis ketersediaan tanah dapat dilihat dari Tabel 3.
Tabel 3. Matriks Analisis Ketersediaan Tanah Gambaran Umum Penguasaan Tanah Kesesuaian Penggunaan Tanah Terhadap rancangan RDTR Sesuai Tidak Sesuai Penguasaan Tanah Skala Besar Tidak Tersedia (Penggunaan tanah dimanfaatkan secara optimal) Tidak Tersedia (Penyesuaian penggunaan tanah) Penguasaan Tanah Skala Kecil Tidak Tersedia (Penggunaan tanah dimanfaatkan secara optimal) Tersedia (Budidaya pertanian dan non pertanian) Kawasan Lindung Tidak Tersedia (Kegiatan lindung) Tidak Tersedia (Kegiatan lindung)
Sumber : TCK Neraca Penatagunaan Tanah Direktorat Penatagunaan Tanah Kementerian ATR/ BPN Provinsi Sulawesi Utara
Hasil  analisis  didapat  bahwa  tanah-tanah yang  masih  tersedia  seluas  829,47  Ha  (17.98%), tanah  tidak  tersedia  seluas  3.716,55  Ha  (80.54%) dan  sisanya  68,30  Ha  (1.48%)  adalah  jalan  dan sungai.  Lokasi  tanah  yang  tersedia  dapat  dirinci sebagai berikut :
1. Tanah tersedia terdiri dari :
a. Tersedia  budidaya  pertanian  164,61  Ha (3.57%)
Pada lokasi-lokasi tanah tersebut diperoleh  dari  faktor  penggunaan  tanah yang  tidak  sesuai  dengan  Rancangan RDTR dan
Peruntukan ruang
direncanakan  untuk  kegiatan  pertanian dengan  penguasaan  tanah  skala  kecil (Tanah Milik Adat/Pasini dan Hak Milik). Lokasi terbesar budidaya pertanian terletak  di  Desa  Wineru  seluas  75,56  Ha dan  lokasi  terkecil  terletak  di  Desa Likupang Dua seluas 1,3 Ha.
b. Tersedia  budidaya  non  pertanian  seluas 664,86 Ha (14.41%).
Lokasi  tanah  tersedia  budidaya  pertanian diperoleh  dari  faktor  penggunaan  tanah yang  tidak  sesuai  dengan  Rancangan RDTR dan Peruntukan ruang direncanakan untuk kegiatan non pertanian  dengan  penguasaan  tanah  skala kecil.  Hal  ini  sesuai  informasi  yang diperoleh  dari  Kepala  Desa  Sarawet bahwa  sebagian  besar  tanah  di  lokasi penelitian merupakan tanah Milik Adat/Pasini  dengan  bukti  kepemilikan berupa surat register desa, surat waris dan kuitansi jual beli, dan untuk sertifikat hak milik  yang  diperoleh  masyarakat  dari Prona (Proyek Operasi Nasional Agraria). Besarnya lokasi tanah yang tersedia untuk kegiatan non pertanian, dapat memberikan gambaran kepada para calon pelaku  usaha/investor  bahwa  di  lokasi tersebut  berpeluang  terhadap  kegiatan investasi non pertanian.
Lokasi  terbesar  budidaya  non  pertanian terletak di Desa Wineru seluas 313,12 Ha, sedangkan  luas  terkecil  terdapat  di  Desa Likupang Dua seluas 8,73 Ha.
2. Tanah  yang  tidak  tersedia  terbatas  pada kegiatan :
a. Kegiatan Lindung Hasil  analisis  kegiatan  lindung  berada  di areal  seluas  1.030,06  Ha  (22.32%)  yang sebagian  besar  terletak  di  Desa  Wineru yaitu  seluas  551,61  Ha  (11.95%).  Hal  ini disebabkan  sesuai  dengan  peta  kawasan hutan,  sebagian  besar  wilayah  Desa Wineru  terdapat  hutan  lindung  bakau Likupang  dan  hutan  produksi  terbatas Gunung  Wiau.  Ketersediaan  tanah  untuk kegiatan  lindung  terkecil  berada  di  Desa Kampung  Ambong  seluas  15,92  Ha.  Hal ini dikarenakan luas desa relatif kecil dan sebagian besar lahan sudah terbangun.
b. Penggunaan  Tanah  dimanfaatkan  secara optimal
Agri- SosioEkonomi Unsrat, ISSN (p) 1907– 4298, ISSN (e) 2685-063X , Sinta 5, Volume 18 Nomor 1, Januari 2022 : 179 - 190
Penggunaan  tanah  secara  optimal  dapat dicapai  dengan  meningkatkan  efisiensi dan  produktivitas  penggunaan  tanah. Tingginya produktivitas tanah akan berdampak  pada  pengurangan  alih  fungsi tanah.  Penggunaan  tanah  secara  optimal dalam  penelitian  ini  dibagi  menjadi penggunaan  tanah  non  pertanian  dan pertanian.
Pada  lokasi-lokasi  tanah  tersebut  diperoleh dari faktor penggunaan tanah sudah sesuai dengan Rancangan  RDTR  dan  sudah  ada  penguasaan tanah  skala  besar  dan  skala  kecil.  Untuk  tanah- tanah perusaan besar dan tanah untuk calon lokasi usaha  luas  skala  kecil  yang  sudah  sesuai  dengan Peruntukan  ruang  di  Rancangan  RDTR  dianggap sudah  memiliki  izin  lokasi.  Untuk  tanah-tanah perusahaan  skala  besar  yang  usahanya  sudah sesuai dengan rencana peruntukan ruang dianggap sudah mempunyai izin lokasi, hal ini dikarenakan sewaktu  perusahaan  tersebut  bermohon  hak  atas tanah  dengan  penguasaan  tanah  skala  besar, terdapat  kegiatan  risalah  pertimbangan  teknis yang  disusun  oleh  instansi  terkait  (Kantor Wilayah  BPN)  yang  salah  satunya  berisi  tentang kesesuaian  penggunaan  tanah  dan  ketersediaan tanah.
Klasifikasi  penggunaan  tanah  pertanian maupun  non  pertanian  yang  dimanfaatkan  secara optimal,  dianalisis  dengan  melihat  peruntukan ruang  yang  termuat  di  Rancangan  RDTR.  Hasil analisis  didapat  bahwa  lokasi  penggunaan  tanah non  pertanian  yang  dimanfaatkan  secara  optimal adalah areal seluas 217,33 Ha (4.71%), sedangkan areal  penggunaan  tanah  pertanian  yang  perlu dimanfaatkan  secara  optimal  adalah  seluas 2.145,78 Ha (46.5%).
Penggunaan  tanah    pertanian  yang  perlu dimanfaatkan  secara  optimal,  lokasi  terluas terdapat  di  Desa  Wineru  yaitu  870,99  Ha, sedangkan  terkecil  terletak  di  Desa  Likupang Dua  seluas  8,5  Ha.  Penggunaan  tanah dimanfaatkan  secara  optimal  melalui  efisiensi dan  peningkatan  produktifitas.  Efisiensi  dan tingginya  produktifitas  akan  mengurangi  resiko alih fungsi penggunaan tanah pertanian.
Penggunaan  tanah  non  pertanian  yang perlu  dimanfaatkan  secara  optimal,  lokasi terluas  terdapat  di  Desa  Maen  yaitu  98,65  Ha, untuk  luas  terkecil  terdapat  di  Desa  Kampung Ambong seluas 6,5 Ha.
c. Tersedia dalam rangka penyesuaian
penggunaan tanah
Lokasi  yang  meliputi  areal  ini  adalah  seluas 323,38  Ha  (7.01%).  Desa  dengan  luas penyesuaian penggunaan tanah terbesar terdapat  di  Desa  Maen  seluas  285,74  (6%), sedangkan  di  Desa  Kampung  Ambong  dan Likupang  Dua  tidak  terdapat  lokasi  tersebut. Di  Desa Maen  terdapat  penguasaan  tanah  skala besar (HGB Badan Hukum) yang di Rancangan RDTR  diperuntukan  untuk  kegiatan  pariwisata, sedangkan  kondisi  penggunaan  tanah  saat  ini masih berupa kebun campuran. Sesuai informasi dari Kepala Bidang Penataan dan Pemberdayaan Kantor  Wilayah  Badan  Pertanahan  Nasional Provinsi  Sulawesi  Utara,  untuk  tanah-tanah yang  tidak  sesuai  dengan  peruntukannya kedepannya  perlu  dilaksanakan  penyesuaikan menjadi  kawasan  pariwisata  sesuai  dengan rencana peruntukan ruang.
Tabel 4. Ketersediaan Tanah No. Ketersediaan Tanah Klasifikasi Luas (Ha) Persentase (%) 1 Tersedia Tersedia Budidaya Non Pertanian 664,86 14.41 Tersedia Budidaya Pertanian 164,61 3.57 Total 829,47 17.98 2 Tidak Tersedia Kegiatan Lindung 1.030,06 22.32 Penggunaan Tanah Non Pertanian dimanfaatkan secara optimal
217,33 4.71 Penggunaan
Tanah Pertanian dimanfaatkan secara optimal
2.145,78 46.50
Penyesuaian Penggunaan Tanah 323,38 7.01 Total 3.716,55 80.54 3 Jalan 20,51 0.44 4 Sungai 47,79 1.04 Total 4.614,32 100 Sumber : Analisis Overlay Penggunaan Tanah, Rancangan RDTR, Kawasan Hutan dan Gambaran Umum Penguasaan Tanah

## Arahan Ketersediaan Tanah
Arahan  ketersediaan  tanah  merupakan analisis  pengembangan  kegiatan  tertentu  yang dapat berkontribusi untuk pengembangan wilayah yang  sesuai  dengan  rencana  peruntukan  ruang. Analisis  ini  meliputi  analisis  investasi  (non pertanian)  dengan  analisis  komoditas  (pertanian)
Analisis Ketersediaan Tanah di Kawasan Pariwisata………...………….…...….……....(Fitrin Kumalatina, Sandra Pakasi, Nordy Waney)
dari  lokasi-lokasi  tanah  yang  tersedia.  Hasil analisis  menunjukkan  dari  lokasi  yang  tersedia yaitu seluas 829,47 Ha, di overlay kembali dengan peruntukan  Rancangan  RDTR  sehingga  didapat arahan ketersediaan tanah yang lebih spesifik.
Arahan  ketersediaan  tanah  untuk  investasi meliputi  areal  seluas  664,86  Ha  (80.15%)  dan didominasi  oleh  budidaya  perumahan  kepadatan sedang  yang  sebagian  besar  terletak  di  Desa Wineru  seluas  193,76  Ha.  Arahan  ketersediaan tanah  untuk  komoditas  meliputi  areal  seluas 164,61  Ha  (19.86%)  yang  didominasi  oleh budidaya perikanan dan sebagian besar terletak di Desa  Wineru  yaitu  seluas  67,82  Ha.  Adanya analisis arahan ketersediaan tanah yang peruntukan ruangnya lebih spesifik, dapat menjadi bahan  masukan  pagi  para  investor/pelaku  usaha/ instansi  pemerintah  tentang  kegiatan  jenis kegiatan  yang  berpotensi  dilaksanakan  di  lokasi tersebut.

## Ketersediaan Tanah Berdasarkan Potensi Sengketa Konflik dan Perkara Pertanahan
Hasil  dari Indepth  Interview kepada  aparat desa,  Pejabat  di  Kantor  Pertanahan  Minahasa Utara  dan  Pejabat  di  Bidang  Pengendalian  dan Penanganan  Sengketa  Kantor  Wilayah  BPN Provinsi  Sulawesi  Utara  didapat  bahwa  ada beberapa lokasi yang berpotensi menjadi sengketa dan  konflik.  Selain  itu  terdapat  lokasi  yang  saat ini  sudah  ada  putusan  dari  pengadilan.  Lokasi sengketa  konflik  dan  perkara  pertanahan  secara keseluruhan  meliputi  luas  500,99  Ha  yang  terdiri dari :
1. Potensi Sengketa Pertanahan
a. Indepth  Interview yang  diperoleh  dari Kepala Desa, di peroleh informasi bahwa di  Desa  Likupang  Dua  ada  beberapa masyarakat yang membangun rumah semi permanen di sepanjang pelabuhan Rakyat Likupang dan bermohon sertifikat melalui kegiatan  PTSL,  dimana  lokasi  tersebut merupakan lokasi reklamasi yang dilaksanakan  oleh  Pemerintah  Daerah. Sehingga  berkas  sertifikat  yang  diajukan oleh  masyarakat  tersebut  dikembalikan oleh  Kantor  Pertanahan.  Lokasi  yang diduduki  oleh  masyarakat  tersebut  seluas 0,6  Ha.  Hal  ini  dapat  memicu  sengketa jika  nanti  akan  dibangun  pelabuhan permanen  dan  masyarakat  harus  keluar dari lokasi pelabuhan.
b. Potensi  Sengketa  yang  kedua  terdapat  di Desa Wineru yaitu seluas 2 Ha. Informasi dari  petugas  ukur  desa  dan  petugas  ukur dari Kantor Pertanahan Kabupaten Minahasa  Utara,  bahwa  beberapa  waktu yang lalu dilaksanakan kegiatan pengecekan  batas  terhadap  sertifikat  hak pakai atas nama instansi pemerintah. Dari hasil  pengecekan  di  lapangan,  ternyata Instansi Pemerintah tersebut yang saat ini penggunaan tanahnya dimanfaatkan sebagai Laboratorium Penelitian,
sebagian  bangunan  gedung  berada  di diluar lokasi sertipikat. Bangunan gedung tersebut  dibangun  diatas  tanah  pasini masyarakat.  Hal  ini  tentunya  dapat memicu  sengketa  apabila  kedepan  tidak ditangani dengan baik.
2. Potensi Konflik Pertanahan
Potensi Konflik Pertanahan terdapat di Desa Maen  seluas  17,3  Ha.  Informasi  dari  Bidang Penetapan  Hak  dan  Pendaftaran  Tanah  Kantor Wilayah  Badan  Pertanahan  Nasional  Provinsi Sulawesi  Utara,  lokasi  tersebut  merupakan  lokasi HGU  Habis  PTPN.XIV  yang  saat  ini  oleh Kementerian Badan Usaha Milik Negara dimohon Hak Pengelolaan. Dalam proses permohonan Hak Pengelolaan dibutuhkan rekomendasi dari Gubernur. Tetapi sampai saat ini Gubernur belum memberikan  rekomendasi  dikarenakan  lokasi tersebut  juga  direncanakan  oleh  Pemerintah Provinsi  untuk  lokasi  pengembangan  KEK Likupang.  Masalah  tersebut  bisa  diselesaikan secara win-win  solution yaitu  penyelesaian masalah dengan kedua belah pihak tidak ada yang dirugikan  dan  semua  pihak  merasa  diuntungkan. Salah satu cara yaitu dengan mediasi kedua belah pihak  dan  dicarikan  solusi  berupa  pembagian peruntukan  untuk  BUMN  dan  peruntukan  untuk Pemerintah  Provinsi.  Lokasi  tersebut  juga merupakan  lokasi  yang  menjadi  obyek  perkara pertanahan.
3. Perkara Pertanahan
Informasi  yang  diperoleh  dari  Bidang Pengendalian  dan  Penanganan  Sengketa  Kantor Wilayah  Badan  Pertanahan  Nasional  Provinsi Sulawesi  Utara,  terdapat  perkara  pertanahan  di Desa  Maen  yaitu  terhadap  Hak  Guna  Bangunan Badan  Hukum  seluas  451,74  Ha  dan  di  Desa Wineru  seluas  29,79  Ha  yang  saat  ini  berstatus. Penggugat  (kuasa  hukum  ahli  waris),  mengklaim bahwa  tanah  tersebut  merupakan  tanah milik  ahli
Agri- SosioEkonomi Unsrat, ISSN (p) 1907– 4298, ISSN (e) 2685-063X , Sinta 5, Volume 18 Nomor 1, Januari 2022 : 179 - 190
waris  salah  satu  keturunan  dotu  (pemimpin masyarakat  zaman  dahulu)  sehingga  menuntut pemberian  ganti  rugi  tanah.  Tetapi  amar  putusan pengadilan menolak gugatan penggugat sepenuhnya.
Selain mengklaim lokasi tersebut, ahli waris tersebut  juga  mengklaim  tanah  di  Desa  Winuri dan Desa Marinsow yang merupakan Bekas HGU PTPN.XIV  dan  saat  ini  sedang  dimohon  oleh Kementerian  BUMN  menjadi  Hak  Pengelolaan. Ahli  waris  mengklaim  lokasi-lokasi  tersebut berdasar  Surat  Register  yang  terbit  sebelum adanya Undang-Undang Pokok Agraria.
Keputusan Presiden Nomor 32 Tahun 1979 Tentang  Pokok-Pokok  Kebijaksanaan  Dalam Rangka  Pemberian  Hak  Baru  Atas  Tanah Konversi  Hak  Barat,  pada  Pasal  1  disebutkan bahwa Tanah hak guna usaha, hak guna bangunan dan  hak  pakai  asal  konversi  Hak  Barat,  yang jangka waktunya  akan berakhir selambat- lambatnya  pada  tanggal  24  September  1980 apabila  tidak  diperbarui  maka  pada  saat berakhirnya hak yang bersangkutan akan menjadi tanah yang dikuasai langsung oleh Negara.
Tetapi  masih  ada  pemegang  hak  atas  tanah yang  setelah  tanggal  24  September  1980  masih memiliki bukti kepemilikan hak atas tanah berupa hak-hak barat dan hak adat yang belum sempat di konversi  yang  tentunya  berpotensi  menimbulkan sengketa  pertanahan  sebagaimana  yang  sekarang terjadi  di  Desa  Wineru  dan  Desa  Maen.  Untuk mengantisipasi  persoalan  hukum  yang  timbul sebagai akibat dari adanya perubahan peraturan di bidang  pertanahan,  maka  pemerintah  melalui peraturan  konversi  menegaskan  kembali  tentang berakhirnya hak atas tanah asal Konversi Hak-hak Barat pada tanggal 24 September 1980, yang juga merupakan prinsip yang telah digariskan di dalam UUPA,  dengan  maksud  untuk  dapat  benar-benar mengakhiri  berlakunya  sisa  Hak-hak  Barat  atas tanah  di  Indonesia  dengan  segala  sifat-sifatnya yang  tidak  sesuai  dengan  Pancasila  dan  UUD 1945.
Kronologi  perkara  pertanahan  yang  terjadi di  Desa  Maen,  Desa  Winuri  dan  Desa  Marinsow yang merupakan HGU Habis PTPN.XIV, penggugat  mengklaim  mempunyai  surat  register lama  berupa  tanah  perkebunan.  Adanya  UUPA surat  register  tersebut  sudah  tidak  berlaku  karena lokasi  tersebut  merupakan  bekas  HGU  yang dahulu bersumber dari tanah negara bekas erpacth yang  tidak  diperbarui  kepemilikannya  sehingga
tanah  tersebut  menjadi  tanah  negara  dan pemanfaatan  tanah  tersebut  diatur  sepenuhnya oleh  pemerintah.  Proses  penetapan  kepemilikan menjadi  Hak  Guna  Usaha  di  Desa  Marinsow, Desa  Winuri  dan  Desa  Maen  sudah  dilaksanakan sesuai  dengan  peraturan  yang  tercantum  dalam UUPA  yaitu  bahwa  Hak  Guna  Usaha  adalah  hak mengusahakan  tanah  yang  berasal  dari  tanah negara dengan penetapan pemerintah.
Kronologi  perkara  di  Desa  Maen  dan  Desa Wineru  terhadap  Hak  Guna  Bangunan  Badan Hukum, penggugat mengklaim bahwa mempunyai surat register  lama  yang  berupa  tanah  pesini. Peraturan Menteri Agraria dan Pertanian Nomor 2  Tahun  1962  menyebutkan  bahwa  proses konversi  dari  tanah  adat  (pesini)  dilaksanakan dengan  penegasan  konversi  atau  pengakuan  hak. Pengakuan  dan penegasan hak merupakan bagian dari  kegiatan  konversi  hak  atas  tanah  atau pembuktian  hak  lama,  namun  hanya  untuk  bekas Hak  Milik  Adat.  Penegasan  konversi  dilakukan jika  ada  surat  pernyataan  kepemilikan  tanah  dari pemohon  dan  dikuatkan  oleh  keterangan  saksi tentang  kepemilikan  tanah  tersebut.  Pengakuan hak sangat bergantung dengan  lamanya penguasaan fisik, yaitu selama 20 tahun. Lokasi HGB  yang  diperkarakan,  merupakan  tanah- tanah  yang  bersumber  dari  tanah  pesini  yang memang  sudah  dikuasai  oleh  masyarakat  yang menduduki  lokasi  tersebut.  Sehingga  dalam proses ganti rugi, sudah dibayarkan sesuai dengan yang berhak mendapat ganti rugi tersebut.
Sehingga amar putusan daripada penggugat di  tolak  sepenuhnya  oleh  pihak  pengadilan. Sebagai  masyarakat  yang  taat  terhadap  hukum maka harus tunduk dan mengikuti amar putusan pengadilan tersebut.
Analisis  ketersediaan  tanah  berdasarkan sengketa konflik dan perkara pertanahan bertujuan agar  lokasi  yang  menjadi  hasil  analisis diharapkan merupakan lokasi tanah yang sudah clean  and  clear (tidak  terdapat  masalah pertanahan). Dari hasil analisis arahan ketersediaan  tanah,  di overlay dengan  peta lokasi sengketa konflik dan perkara pertanahan, dari  luas  ketersediaan  tanah  seluas  829,47  Ha, berdasarkan  informasi  dari  petugas  ukur  desa dan  petugas  ukur  di  kantor  pertanahan  setempat, terdapat  lokasi  yang  berpotensi  sengketa  di  Desa Wineru seluas 2 Ha. Sehingga ketersediaan tanah yang sudah clean and clear adalah 827,47 Ha.
Analisis Ketersediaan Tanah di Kawasan Pariwisata………...………….…...….……....(Fitrin Kumalatina, Sandra Pakasi, Nordy Waney)

## KESIMPULAN DAN SARAN

## Kesimpulan
Berdasarkan  hasil  dan  pembahasan  dari penelitian  yang  telah  dilakukan  didapat  beberapa kesimpulan, antara lain :
1. Analisis ketersediaan tanah dilokasi penelitian terdiri dari tersedia dan tidak tersedia. Lokasi yang tersedia seluas 829,47 Ha (17.98%) dan lokasi  yang tidak tersedia seluas  3.716,55  Ha
(80.54%).  Lokasi  tanah  tersedia  terdiri  dari tersedia  budidaya  pertanian  seluas  164,61  Ha (3.57%)  dan  tersedia  budidaya  non  pertanian seluas 664,86 Ha (14.41%). Tanah yang tidak tersedia  terdiri  dari  kegiatan  lindung  seluas 1.030,06 Ha (22.32%), penggunaan tanah non pertanian  dimanfaatkan  secara  optimal  seluas 217,33  Ha  (4.71%),  penggunaan  tanah pertanian  dimanfaatkan  secara  optimal  seluas 2.145,78  Ha  (46.5%)  dan  penyesuaian penggunaan tanah seluas 323,38 Ha (7.01%).
2. Arahan ketersediaan tanah di lokasi penelitian terdiri  dari  arahan  investasi  seluas  664,86  Ha (80.15%) dan arahan komoditas seluas 164,61 Ha (19.86%).
3. Ketersediaan  tanah  berdasarkan    potensi sengketa  konflik  dan  perkara  pertanahan, terdapat  lokasi  yang  berpotensi  sengketa pertanahan  di  Desa  Wineru  seluas  2  Ha. Ketersediaan  tanah  yang  sudah clean  and clear (tidak  ada  masalah  pertanahan)  adalah seluas 827,47 Ha.
Saran
Berdasarkan kesimpulan penelitian,
didapatkan  beberapa  saran  antara  lain  sebagai berikut :
1. Penelitian Selanjutnya
a. Salah  satu  data  yang  digunakan  untuk analisis yaitu data peruntukan ruang yang termuat dalam Rancangan Rencana Detail Tata  Ruang  sebaiknya  menggunakan Rencana  Detail  Tata  Ruang  yang  sudah disahkan,  agar  analisis  yang  didapat merupakan analisis dari peruntukan ruang yang sudah mempunyai ketetapan hukum;
b. Dalam  menggali  lokasi  tanah-tanah  yang berpotensi  sengketa  konflik  dan  perkara pertanahan  sebaiknya  diusahakan  tidak menggunakan cara-cara yang bisa menyinggung  pihak-pihak  yang  terkait  di dalamnya.
2. Pembuat Kebijakan Dalam menetapkan arah perencanaan pembangunan  suatu  wilayah,  diharapkan mempertimbangkan  berbagai  faktor  dan melibatkan seluruh stakeholder .
3. Masyarakat Berperan  aktif  dalam  proses  perencanaan wilayah  dan  memanfaatkan  tanah  sesuai dengan  peruntukan  ruang  yang  sudah ditetapkan.
4. Pelaku Usaha Pelaku  usaha  yang  akan  berusaha  diwajibkan mempunyai  izin  lokasi.  Izin  lokasi  diperoleh sebelum  memperoleh  tanah  agar  proses perolehan  tanah  tidak  terkendala  maka pelaku  usaha  perlu  memperhatikan  kondisi ketersediaan tanah dan masalah pertanahan.

## DAFTAR PUSTAKA
Antara.  2021.  Bahlil  Lahadalia:  Pelaku  Usaha di  Daerah  Terkendala  Ketersediaan  Lahan. https://bisnis.tempo.co/read/1476973/bahlil- lahadalia-pelaku-usaha-di-daerah- terkendala-ketersediaan-lahan.  Diakses  25 Oktober 2021.
Hastuti, S. D. 2020. Pengendalian Pemanfaatan Ruang  Melalui  Izin  Lokasi  Dalam  Rangka Perolehan  Tanah  Yang  Diperlukan  Usaha. Surabaya.  Jurnal  Jurist-Diction,  Vol.3
No.3.2020. Malisa,  E.  2015.  Upaya  dan  Faktor  Hambatan Penyelesaian Sengketa Tanah Antara Masyarakat Dengan PT.GUTHRIE PICONINA  INDONESIA  (GPI)  Oleh Kantor Pertanahan Kota Sekayu. Palembang.  Universitas  Muhammadiyah
Palembang.
Masnun, M. A., Sulistyowati, E., Wardhana, M.
2021.  Evaluasi  Pengaturan  Kelembagaan Kawasan  Ekonomi  Khusus  di  Indonesia. Surabaya. Jurnal Magister Hukum Udayana, Vol.10. No.1.2021.
Permatasari,  C.  W.,  Mardiatno,  D.  2016.
Ketersediaan  Lahan  yang  Sesuai  Untuk Pengembangan  Permukiman  di  Kecamatan Pacitan,  Kabupaten  Pacitan.  Jurnal  Bumi Indonesia, Vol.5. No.2.2016.