licensed under a Creative Commons Attribution 4.0 International License http://publishing-widyagama.ac.id/ejournal-v2/index.php/jhls/

## Pemenang Lelang Eksekusi terhadap Jaminan Tanah yang Belum Bersertifikat
M. Udik Sugianto 1 , Florianus Yudhi Priyo Amboro 2 , Rufinus Hotmaulana Hutauruk 3
1 Fakultas Hukum, Universitas Internasional Batam, Indonesia, giand6865@gmail.com 2 Fakultas Hukum, Universitas Internasional Batam, Indonesia
3 Fakultas Hukum, Universitas Internasional Batam, Indonesia

## ABSTRACT
The large number of people who do not have proof of land ownership is an obstacle in obtaining credit from banks.  However,  responding  to  this,  the  bank  allows  the  bank  to  be  able  to  accept  credit  submitted  to  it. However, it becomes a problem when the auction winner wants to transfer the rights to the land, it cannot be done because the land has not been certified, which results in the auction winner not being able to pay the BPHTB. The research method used is normative legal research. Legal regulations regarding auctions for land that have not been certified are contained in Article 41 Paragraph 4 of the PP on land registration, Articles 76 and 108 of the Regulation of the Minister of Land Registration, Article 34 of PMK Implementation of auctions. Meanwhile, the conflict that occurred was Article 83 of the PMK for the Implementation of the Auction, which required the auction winner to pay BPHTB, while Article 2 of the BPHTB Law states that land that has not been certified does not include land rights. The solution provided by the author is: the head of the land office and the head of the KPKNL provide concessions for BPHTB payments and change the laws and regulations related to allowing uncertified land to be auctioned.
Keywords
Legal protection; Auction; Land Guarantee Cite This Paper Sugianto,  M.  U.,  Amboro,  F.  Y.,  &  Hutaruk,  R.  H.  (2023).  Pemenang  Lelang  Eksekusi terhadap Jaminan Tanah yang Belum Bersertifikat. Legal Spirit, 7(2).

## PENDAHULUAN
Pembangunan  nasional  yang  dilakukan  Indonesia  meliputi  berbagai  sektor  salah satunya  adalah  sektor  pembangunan  ekonomi.  Secara  umum  salah  satu  indikator pembangunan ekonomi adalah adanya laju pertumbuhan ekonomi dengan ditandai semakin banyak  muncul  lembaga  perbankan  di  masyarakat.  Tercapainya  tujuan  pembangunan nasional  tersebut  merupakan  bentuk  dari  pencapaian  negara  dalam  mewujudkan  negara yang  sedang  mensejahterakan  warga  negaranya.  Kondisi  negara  yang  mewujudkan kesejahteraan  warga  negaranya  merupakan  salah  bentuk  dari  upaya  negara  untuk mengimplementasikan negara kesejahteraan ( welfare state) . 1 Negara kesejahteraan adalah suatu bentuk sistem pemerintahan yang bertujuan untuk memastikan bahwa kesejahteraan dan  keamanan  sosial  dijamin  bagi  seluruh  warga  negara,  termasuk  mereka  yang  rentan seperti orang miskin, tuna netra, orang cacat, dan lanjut usia. 2 Sistem negara kesejahteraan
1 Supriadi  Jufri,  Anwar  Borahima,  and  Nurfaidah  Said,  “Pelaksanaan  Lelang  Eksekusi  Hak  Tanggungan Melalui  Balai  Lelang,” Jurnal  Ilmiah  Dunia  Hukum 4,  no.  2  (March  8,  2020):  95, https://doi.org/10.35973/jidh.v4i2.1379.
2 Elviandri,  “Quo  Vadis  Negara  Kesejahteraan:  Meneguhkan  Ideologi  Welfare  State  Negara  Hukum Kesejahteraan  Indonesia,” Mimbar  Hukum  -  Fakultas  Hukum  Universitas  Gadjah  Mada 31,  no.  2  (June  3, 2019): 252, https://doi.org/10.22146/jmh.32986.
sering kali meliputi program-program pemerintah yang memberikan jaminan sosial seperti kesehatan, pendidikan, perumahan, dan pensiun bagi warga negara. Negara kesejahteraan dibangun  berdasarkan  prinsip-prinsip  kesetaraan,  solidaritas  sosial,  dan  tanggung  jawab bersama  antara pemerintah  dan  warga  negara. 3 Tujuan  utama  dari  negara  kesejahteraan adalah  untuk  mengurangi  kesenjangan  sosial  dan  meningkatkan  kualitas  hidup  seluruh warga  negara.  Meskipun  definisi  dan  implementasi  dari  negara  kesejahteraan  dapat berbeda-beda  antara  negara  satu  dengan  lainnya,  negara  kesejahteraan  secara  umum dianggap  sebagai  konsep  yang  penting  dalam  memastikan  keadilan  sosial  dan  hak  asasi manusia bagi seluruh warga negara. 4
Perwujudan  dari  sebuah  negara  kesejahteraan  adalah  dengan  berperannya  sektor keuangan dalam pilar ekonomi. Peran sektor keuangan tersebut dituangkan dalam bentuk lembaga keuangan. Lembaga keuangan yang ada dan diakui di indonesia terdiri atas 2 bagian besar yaitu lembaga keuangan bank dan lembaga keuangan non-bank 5 . Adapun keberadaan lembaga keuangan bank merupakan lembaga  keuangan  yang sudah tidak asing diketahui oleh masyarakat pada umumnya. Bank tidak hanya berperan dalam hal mengumpulkan dana dari  masyarakat  tetapi  juga  bank  berperan  dalam  mengelola  dana  tersebut  sehingga menimbulkan perputaran keuangan yang bagus.
Pengelolaan dana yang telah dihimpun dalam masyarakat kemudian dituangkan dalam bentuk  kredit  yang  diberikan  kepada  pihak-pihak  yang  berdasarkan  penilaian  bank merupakan  pihak  yang  dapat  diberikan  tanggung  jawab  kredit.  Kredit  diartikan  sebagai kegiatan  yang  dilakukan  bank  untuk  membantu  perekonomian  pada  masyarakat. Keberadaan  kredit  dalam  masyarakat  diupayakan  untuk  meningkatkan  taraf  hidup masyarakat.  Perputaran  dana  yang  telah  dihimpun  tersebut  diupayakan  untuk menambahkan daya beli dan kemampuan ekonomi dari negara serta masyarakat.
Pemberian kredit kepada masyarakat merupakan suatu bentuk dari upaya pemerintah untuk menciptakan suatu ekosistem ekonomi yang baik 6 . Pemberian kredit tersebut tidak hanya  semata-mata  untuk  menarik  keuntungan  dari  masyarakat  akan  tetapi  pemberian kredit  tersebut  pada  akhirnya  memberikan  hasil  yang  dapat  dinikmati  oleh  seluruh masyarakat dalam bentuk pembangunan sarana dan prasarana. Pada umumnya pemberian kredit yang dilakukan oleh lembaga perbankan dengan melakukan sebuah perjanjian kredit. Perjanjian  kredit  tersebut  merupakan  sebuah  hubungan  hukum  yang  diciptakan  untuk saling mengikat antara pemberi kredit (dalam hal ini bank) dan penerima kredit (dalam hal ini  masyarakat,  perseorangan,  badan  usaha  dan  lain-lain).  Perjanjian  kredit  tersebut merupakan  sebuah  kesepakatan  yang  terjadi  antara  bank  sebagai  kreditur  dengan masyarakat  atau  nasabah  sebagai  debitur  mengenai  suatu  objek  dari  perjanjian  kredit tersebut.
Bank dalam memberikan kreditnya mewajibkan debitur untuk memberikan jaminan terhadap terlaksananya pemenuhan prestasi dari perjanjian tersebut. Jaminan yang dapat diberikan  dapat  berupa  benda  bergerak  maupun  benda  tidak  bergerak.  Jaminan  yang diberikan  oleh  kreditur  dimaksudkan  sebagai  perlindungan  terhadap  terhadap  kepastian
3 Suharyo,  “Perlindungan  Hukum  Pertanahan  Adat  Di  Papua  Dalam  Negara  Kesejahteraan,” Jurnal  Rechts Vinding: Media Pembinaan Hukum Nasional 8, no. 3 (December 11, 2019): 461,
https://doi.org/10.33331/rechtsvinding.v8i3.330.
4 Dinda Riskanita and Yeni Widowaty, “Upaya Pemerintah Daerah Mengatasi Kerusakan Lingkungan Akibat Alih Fungsi Lahan Berdasarkan Konsep Negara Kesejahteraan,” Supremasi Hukum: Jurnal Penelitian Hukum 28, no. 2 (September 16, 2019): 123–35, https://doi.org/10.33369/jsh.28.2.123-135.
5 Ainon Marziah, Sri Walny Rahayu, and Iman Jauhari, “Pembuktian Risalah Lelang Bagi Pemenang Eksekusi Hak Tanggungan,” Jurnal IUS VII (2019).
6 Catur Budi Dianawati and Amin Purnawan, “Kajian Hukum Jaminan Hak Tanggungan Yang Dilelang Tanpa Proses Permohonan Lelang Eksekusi Ke Ketua Pengadilan Negeri,” Jurnal Akta 4 (2017).
adanya pemenuhan tanggung jawab debitur yang berupa hutang. Pada praktek sehari-hari yang dijadikan jaminan terhadap utang debitur adalah objek yang berupa tanah. Jaminan berupa tanah tersebut lebih diutamakan karena tanah memiliki nilai jual secara ekonomis yang tinggi, mudah untuk diperjualbelikan 7 .
Penggunaan  tanah  sebagai  jaminan  kredit  pada  dasarnya  harus  dibarengi  dengan adanya bukti kepemilikan terhadap tanah tersebut. Bukti kepemilikan terhadap tanah dapat berbeda-beda  tergantung  pada  negara  atau  wilayah  hukum  yang  berlaku. 8 Namun,  perlu diingat bahwa bukti kepemilikan tanah haruslah sah dan diakui oleh pemerintah setempat serta  dibuat  oleh  pihak  yang  berwenang.  Jika  ada  keraguan  atau  perselisihan,  sebaiknya konsultasikan  dengan  pihak  berwenang  atau  ahli  hukum.  Akan  tetapi  dikalangan masyarakat masih banyak yang tidak mengenal legalitas kepemilikan atas tanah tersebut sebagai  contoh  di  indonesia  ada  126  juta  bidang  tanah  dan  yang  sudah  bersertifikat sebanyak  82,5  juta  bidang  tanah  per  Desember  2022  sementara  di  Kabupaten  Karimun target sertifikasi tanah sebanyak 25 ribu bidang tanah dan sudah terealisasi sebanyak 18 ribu bidang tanah yang memiliki sertifikat. Kecenderungan yang terjadi didalam masyarakat adalah ketika masyarakat menempati atau membangun sebidang tanah maka asumsi yang ada adalah masyarakat tersebut menjadi pemilik atas tanah tersebut. Namun hal tersebut tidaklah  sesuai  dengan  Pasal  19  Ayat  1  Undang-Undang  Nomor  5  Tahun  1960  yang menyatakan  bahwa  demi  terciptanya  kepastian  hukum  terhadap  tanah  maka  diperlukan untuk melakukan pendaftaran atas tanah tersebut.
Banyaknya  masyarakat  yang  tidak  memiliki  bukti  kepemilikan  menjadi  hambatan dalam  mendapatkan  kredit  dari  bank.  Akan  tetapi  menyikapi  hal  tersebut  bank  melalui peraturan  pemerintah  nomor  24  Tahun  1997  tentang  Pendaftaran  tanah  (selanjutnya disebut PP Pendaftaran Tanah) terutama di Pasal 41 Ayat 4 yang pada intinya menyatakan bahwa  pelaksanaan  lelang  dapat  dilakukan  walupun  tanah  yang  akan  dilelang  belum bersertifikat  sepanjang  atas  tanah  tersebut  berdasarkan  surat  keterangan  kepala desa/kelurahan dinyatakan bahwa yang bersangkutan telah menguasai bidang tanah selama 20  tahun  atau  lebih  secara  berturut-turut.  Bahkan  peraturan  mengenai  lelang memungkinkan  bahwa  lelang  tetap  dapat  dilakukan  terhadap  tanah  yang  belum bersertifikat.
Pasal-pasal diatas digunakan untuk memungkinkan untuk dapat menerima tanah yang belum bersertifikat diajukan sebagai jaminan untuk kredit. Dalam perjalanan kredit tersebut ada  kemungkinan  kredit  tersebut  berjalan  lancar  dan  tidak  lancar.  Ketika  kredit  yang diberikan  dikategorikan  sebagai  kredit  macet  maka  pihak  kreditur  dibenarkan  untuk melakukan upaya-upaya hukum sesuai dengan perjanjian kredit yang telah ditandatangani antara kreditur dan debitur. Secara perdata terjadi wanprestasi terhadap perjanjian kredit tersebut. Untuk mengatasi hal tersebut maka upaya yang dilakukan dapat berupa pengajuan lelang terhadap jaminan dalam perjanjian kredit dimana  untuk tanah yang belum terdaftar sebelum  itu  harus  dilakukan  gugatan  wanprestasi  hingga  mendapat  putusan  yang berkekuatan hukum tetap ( Incraht van gewijsde ).
Lelang yang  dilakukan  terhadap  jaminan  kredit  yang  berupa  tanah  dapat  dilakukan melalui  Kantor  Pelayanan  Kekayaan  Negara  dan  Lelang  (selanjutnya  disebut  KPNL). Terhadap tanah yang tidak memiliki sertifikat setelah dilakukan lelang melalui KPNKL dan didapatkan  pemenang  lelang  maka  tahapan  yang  dilakukan  selanjutnya  adalah  meminta risalah  lelang.  Risalah lelang  digunakan  untuk  melakukan  balik  nama  terhadap  sertifikat. Untuk  mendapatkan  risalah  lelang  maka  pemenang  lelang  harus  melakukan  pembayaran
7 Offi Jayanti and Agung Darmawan, “Pelaksanaan Lelang Tanah Jaminan Yang Terikat Hak Tanggungan,” Kanun Jurnal Ilmu Hukum 20 (2018).
8 Rahmat Ramadhani, “Pendaftaran Tanah Sebagai Langkah Untuk Mendapatkan Kepastian Hukum Terhadap Hak Atas Tanah,” SOSEK: Jurnal Sosial Dan Ekonomi 2, no. 1 (2021), https://doi.org/10.55357/sosek.v2i1.119.
Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan (selanjutnya disebut BPHTB). BPHTB hanya dapat  diberikan  terhadap  hak  atas  tanah  berupa  hak  milik,  hak  guna  usaha,  hak  guna bangunan, hak pakai, hak milik atas satuan rumah susun, hak pengelolaan sesuai dengan Pasal 2 Ayat 2  dan Ayat 3. Dengan tidak diperolehnya risalah lelang tersebut maka tidak dapat disahkan kepemilikan atas tanah tersebut yang diperolah pemenang lelang. Contoh kasus yang terjadi adalah Pelaksanaan Eksekusi Lelang Pengadilan Negeri Tg.Balai Karimun berdasarkan  Penetapan    Nomor  03/Pdt.Eks/2020/Pn.  Tbk jo .Putusan  perkara  yang  telah berkekuatan  hukum  tetap    Nomor  29/Pdt.G/2015/Pn.  Tbk  dan  Penetapan  Pengadilan Nomor 19/Pdt.Eks/2018/Pn.Tbk Jo Putusan perkara yang telah berkekuatan hukum tetap Nomor 12/Pdt.G.S/2018/Pn. Tbk.
Kedua  kasus  diatas  memiliki  kesamaan  yaitu  bahwa  terhadap  jaminan  kredit  yang diberikan  oleh  debitur  kepada  kreditur  berupa  tanah  yang  belum  bersertifikat.  Setelah lelang  dan  memiliki  pemenang  lelang  maka  pemenang  lelang  tidak  dapat  melakukan perubahan  kepemilikan  atas  tanah  tersebut.  Keadaan  ini  tentu  sangat  tidak mengungtungkan pemenang lelang dikarenakan pemenang lelang tidak memiliki legalitas atas tanah tersebut sekalipun yang bersangkutan telah memenangkan lelang. Oleh karena itu penulis berupaya untuk melakukan penelitian terhadap hal tersebut dengan membahas mengenai  pengaturan  mengenai  lelang  eksekusi  terhadap  jaminan  tanah  yang  belum bersertifikat,  perlindungan  hukum  pemenang  lelang  terhadap  jaminan  tanah  yang  belum bersertifikat serta mencari solusi terhadap permasalahan tersebut.

## METODE
Jenis  penelitian  yang  digunakan  oleh  penulis  adalah  penelitian  hukum  normatif. 9 Tujuan  penelitian  hukum  normatif  adalah  untuk  mengidentifikasi,  menganalisis,  dan mengevaluasi  berbagai  jenis  hukum,  seperti  undang-undang,  peraturan,  dan  keputusan pengadilan, dan mengevaluasi sejauh mana hukum tersebut efektif dalam mencapai tujuan yang diinginkan. Penelitian hukum normatif juga dapat digunakan untuk memahami prinsip- prinsip hukum yang mendasari suatu kasus atau situasi hukum. 10 Penelitian hukum normatif atau  dikatakan  penelitian  hukum  doktrinal  maupun  penelitian  hukum  dogmatik  adalah penelitian  hukum  yang  menitikberatkan  pada  kajian  tertulis  dengan  menggunakan  data- data sekunder yaitu peraturan-peraturan perundang-undangan, putusan pengadilan, teori hukum, asas-asas hukum, prinsip hukum maupun doktrin-doktrin para sarjana. Penelitian hukum  selalu  berhubungan  dengan  studi  kepustakaan 11 .  Pada  penelitian  ini  pendekatan yang  digunakan  adalah  yuridis  normatif  yaitu  pendekatan  melalui  peraturan  perundang- undangan  akan  digunakan  untuk  menganalisa  mengenai  benturan  aturan  hukum  yang terjadi  pada  pokok  penelitian.  benturan  aturan  hukum  tersebut  kemudian  dibedah menggunakan  teori-teori  hukum  yang  relevan  sehingga  dihasilkan  kesimpulan  yang berhubungan  dengan  pokok  permasalahan  pada  penelitian.  Dan  analisis  data  yang digunakan adalah analisa kualitatif yang dilakukan dengan cara melakukan membenturkan antara aturan mengenai lelang eksekusi terhadap tanah yang belum bersertifikat terhadap UU BPHTB.

## HASIL DAN PEMBAHASAN
Pengaturan  Mengenai  Lelang  Eksekusi  Terhadap  Jaminan  Tanah  Yang  Belum Bersertifikat
9 David  Tan,  “Metode  Penelitian  Hukum:  Mengupas  Dan  Mengulasi  Metodologi  Dalam  Menyelenggarakan Penelitian Hukum,” Nusantara: Jurnal Ilmu Pengetahuan Sosial 8, no. 8 (2021): 2463–78.
10 Hari  Sutra  Disemadi,  “Lenses  of  Legal  Research:  A  Descriptive  Essay  on  Legal  Research  Methodologies,” Journal of Judicial Review 24, no. 2 (November 30, 2022): 289–304, https://doi.org/10.37253/jjr.v24i2.7280.
11 Irwansyah, Penelitian Hukum Pilihan Metode & Praktik Penulisan Artikel , Edisi Revi (Yogyakarta: Mirra Buana Media, 2021).
Pengertian  lelang  adalah  sebuah  kegiatan  untuk  menjual  barang  yang  dapat  diikuti  oleh masyarakat  secara  umum  dengan  saling  memberikan  penawaran  harga  terhadap  barang tersebut secara tertulis maupun secara lisan untuk mendapatkan harga tertinggi 12 . Lelang adalah suatu proses penjualan atau pembelian barang atau jasa yang dilakukan dengan cara memasang  harga  tertinggi  atau  menawarkan  harga  terendah.  Lelang  biasanya  dilakukan secara terbuka, di mana semua orang dapat berpartisipasi dengan menawarkan harga untuk membeli barang atau jasa yang dilelang. 13 Dalam lelang, umumnya ada seorang lelangwan atau  pelelang  yang  bertanggung  jawab  untuk  mengatur  dan  memfasilitasi  proses  lelang. Lelangwan  ini  dapat  berupa  individu  atau  badan  hukum  yang  memiliki  izin  untuk melaksanakan lelang. Kegiatan lelang biasanya diawali dengan adanya pengumuman lelang. Lelang  yang  dilakukan  di  indonesia  dimulai  sejak  tahun  1908  dengan  adanya  peraturan mengenai lelang ( Vendu Reglement ) yang dituangkan dalam Staatsblad Nomor 189 Tahun 1908 14 .  Lelang  harus  dilakukan  dihadapan  pejabat  lelang.  Untuk  itu  maka  diperlukan lembaga  yang  menaungi  mengenai  lelang.  Berdasarkan  Keputusan  Presiden  Nomor  21 Tahun 1991 dibentuklah Badan Urusan Piutang dan Lelang Negara (BUPLN) yang menaungi Kantor Lelang Negara.
Eksekusi adalah suatu tindakan yang dilakukan untuk melaksanakan putusan pengadilan. Putusan pengadilan yang dilaksanakan dengan eksekusi merupakan pelaksanaan putusan pengadilan  yang  telah  memiliki  kekuatan  hukum  tetap  secara  paksa 15 .  Pada  prinsipnya eksekusi  tidak  dibutuhkan  apabila  pihak  yang  kalah  dalam  putusan  pengadilan  secara sukarela  mau  melaksanakan  putusan  pengadilan  tersebut 16 .  Lelang  eksekusi  merupakan satu  dari  3  jenis  lelang  yang  biasa  dilakukan.  Lelang  eksekusi  merupakan  lelang  yang dilakukan  untuk  menjalankan  putusan  pengadilan.  Objek  lelang  eksekusi  terdiri  dari eksekusi  PUPN,  pengadilan,  pajak,  benda  sitaan,  benda  rampasan,  harta  pailit,  jaminan fidusia, dll.
Lelang eksekusi terhadap jaminan tanah yang belum bersertifikat dilakukan berdasarkan PP Pendaftaran Tanah Pasal 41 Ayat 4 yang pada intinya menyatakan bahwa mengenai tanah yang belum bersertifikat dapat dilakukan penolakan pelaksanaan lelang oleh kepala kantor lelang  apabila  tidak  diberikannya  bukti  hak  sesuai  dengan  Pasal  24  Ayat  1  atau  Surat Keterangan  Kepala  Desa  terhadap  tanah  dimana  yang  bersangkutan  menguasainya  dan surat keterangan mengenai tanah tersebut belum memiliki sertifikat. Selain itu terdapat juga di Pasal 76 dan Pasal 108 Permen Menteri Negara Agraria/Kepala BPN Nomor 3 Tahun 1997 tentang  Ketentuan  Pelaksanaan  Peraturan  Pemerintah  Nomor  24  Tahun  1997  tentang Pendaftaran  Tanah  (selanjutnya  disebut  Permen  Pendaftaran  Tanah).  Pasal  76  Permen Pendaftaran  tanah  menyatakan  bahwa  untuk  pendaftaran  tanah  yang  tidak  bersertifikat dapat dilakukan dengan adanya pernyataan dari 2 orang atau lebih yang menyatakan bahwa yang bersangkutan merupakan pemilik tanah tersebut. Pasal 108 Permen Pendaftaran tanah menyatakan bahwa terhadap tanah yang belum bersertifikat maka pemenang lelang yang mengajukan permohonan pendaftaran peralihan hak yang diperoleh  melalui lelang dapat melampirkan surat bukti kepemilikan sesuai dengan Pasal 76 Permen Pendaftaran tanah.
Pasal 31 Ayat 4 Peraturan Menteri Keuangan Nomor: 213/PMK.06/2020 tentang Petunjuk Pelaksanaan  Lelang  (selanjutnya  disebut  PMK  Pelaksanaan  Lelang)  juga  menyebutkan bahwa  pelaksanaan  lelang  untuk  tanah  yang  bersertifikat  dapat  dilakukan  dengan
12 Evie  Hanavia  and  Widodo  Tresno  Novianto,  “Eksekusi  Hak  Tanggungan  Berdasarkan  Title  Eksekutorial Dalam Sertifikat Hak Tanggungan,” Jurnal Repertorium IV (2017).
13 Jufri, Borahima, and Said, “Pelaksanaan Lelang Eksekusi Hak Tanggungan Melalui Balai Lelang.”
14 Purnama Tioria Sianturi, Perlindungan Hukum Terhadap Pembeli Barang Jaminan Tidak Bergerak Melalui Lelang (Bandung: CV. Mandar Maju, 2013).
15 M.Yahya Harahap, Ruang Lingkup Permasalahan Eksekusi Bidang Perdata (Jakarta: Sinar Grafika, 2014).
16 Depri Liber Sonata, “Permasalahan Pelaksanaan Lelang Eksekusi Putusan Pengadilan Dalam Perkara Perdata Dalam Praktik,” Fiat Justitia Jurnal Ilmu Hukum 6 (2012).
memintakan Surat mengenai keterangan tanah tersebut yang berisi data mengenai status kepemilikan  tanah,  luas,  lokasi  dan  batas-batasnya  dan  memintakan  kepada  Kantor Pertanahan  berupa  surat  keterangan  pendaftaran  tanah yang  menerangkan  bahwa  tanah tersebut merupakan tanah yang belum terdaftar.
Peraturan perundang-undangan diatas secara eksplisit menyatakan bahwa terhadap tanah yang  belum  bersertifikat  dapat  dilakukan  lelang  apabila  tanah  tersebut  dapat  dibuktikan kepemilikannya melalui surat keterangan tanah serta surat keterangan pendaftaran tanah. Atas  dasar  tersebutlah  maka  bank  dapat  menerima  jaminan  berupa  tanah  yang  belum bersertifikat dan apabila debitur ingkar janji terhadap perjanjian kredit maka bank dapat melakukan upaya penyelesaian utang debitur melalui lelang eksekusi.

## Perlindungan  Hukum  Pemenang  Lelang  Eksekusi  Terhadap  Tanah  Yang  Belum Bersertifikat
Bank  dalam  memberikan  kredit  haruslah  membuat  perjanjian  kredit  sebagai  perjanjian pokok yang memiliki fungsi penting dalam melaksanakan seluruh kegiatan perkreditan 17 . Perjanjian kredit juga biasanya diikuti dengan adanya perjanjian jaminan yang merupakan tambahan dalam perjanjian kredit. Jaminan dimaksudkan sebagai bentuk dari pengamanan terhadap dana yang telah diberikan oleh kreditur kepada debitur 18 . Jaminan terdiri atas 2 yaitu jaminan pokok dan jaminan tambahan. Jaminan pokok yang biasa digunakan berupa bidang  tanah,  hipotek,  fidusia  sedangkan  untuk  jaminan  tambahan  dapat  berupa  bank garansi.
Jaminan  tanah  pada  prinsipnya  harus  dilekatkan  Hak  tanggungan.  Hal  ini  dimaksudkan untuk memberikan kepastian kepada kreditur bahwa terhadap bidang tanah tersebut tidak akan  mungkin  dipindahtangankan  kepada  pihak  lain  tanpa  sepengatahuan  kreditur 19 . Pembebanan hak tanggungan terhadap tanah sebagai jaminan pinjam meminjam atau kredit diatur dalam Undang Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan (selanjutnya disebut  UUHT) 20 .  Jaminan  tanah  akan  dapat  dilelang  apabila  dalam  perjalanan  kredit ternyata debitur melakukan ingkar janji berdasarkan Pasal 6 UUHT yang menyatakan bahwa pemegang  hak  tanggungan  dapat  melakukan  penjualan  terhadap  objek  hak  tanggungan berdasarkan  kekuasaannya  dengan  melakukan  pelelangan  umum  kemudian  menggunakn hasil  penjualan  objek  hak  tanggungan  tersebut  untuk  pelunasan  atas  piutangnya  apabila debitur ingkar janji.
Pembebanan hak tanggungan hanya dapat dilakukan terhadap tanah yang telah bersertifikat sebagaimana  disebutkan  pada  Pasal  4  UUHT 21 .  Pada  permasalahan  penelitian  ini  yang menjadi  objek  jaminan  adalah  tanah  yang  belum  bersertifikat  sehingga  tidak  mungkin diberikan  pembebanan  hak  tanggungan  terhadap  tanah  tersebut.  Merujuk  pada  sub  bab sebelumnya  terhadap  tanah  yang  belum  bersertifikat  dapat  dilakukan  lelang  eksekusi berdasarkan  Pasal  41  Ayat  4  PP  Pendaftaran  Tanah,  Pasal  76  dan  Pasal  108  Permen Pendaftaran Tanah serta Pasal 31 Ayat 4 PMK Pelaksanaan Lelang.
17 Jufri, Borahima, and Said, “Pelaksanaan Lelang Eksekusi Hak Tanggungan Melalui Balai Lelang.”
18 Asuan, “Perlindungan Hukum Lelang Eksekusi Hak Tanggungan,” Jurnal Solusi 19 (2021).
19 Mohammad Algifarri Sukmaya, Lastuti Abubakar, and Tri Handayani, “Perlindungan Hukum Bagi Pemenang Lelang Objek Hak Tanggungan Dalam Hal Eksekusi Terhalang Oleh Gugatan Ditinjau Dari Hukum Jaminan,” Jurnal Ilmiah Galuh Justisi 8 (2020).
20 Asuan, “Perlindungan Hukum Lelang Eksekusi Hak Tanggungan.”
21 Ayup Suran Ningsih, “Kajian Yuridis Efektifitas Penyelesaian Kredit Macet Melalui Lelang Hak Tanggungan,” Jurnal Arena Hukum 14 (2021).
Secara  umum  terdapat  beberapa  tahapan  dalam  melaksanakan  lelang  eksekusi  baik terhadap tanah yang bersertifikat maupun terhadap tanah yang belum bersertifikat yaitu 22 : a. Kreditur mengajukan permohonan peringatan/ aanmaning melalui Pengadilan Negeri;
b. Ketua  Pengadilan  Negeri  kemudian  berdasarkan  permohonan  tersebut  membuat penetapan peringatan/ aanmaning
c. Ketua Pengadilan Negeri kemudian memberikan peringatan/ aanmaning kepada debitur d. Debitur  akan  dipanggil  sebanyak  3  kali  untuk  melakukan  pelunasan  hutangnya  oleh Pengadilan Negeri
e. Apabila  debitur  hadir  maka  akan  disidangkan  secara  insidentil  dan  diberikan kesempatan untuk memenuhi kewajiban pembayaran hutangnya dalam jangka waktu 8 hari.
f. apabila debitur tidak melakukan pembayaran hutangnya dalam 8 hari tersebut maka kreditur mengajukan permohonan kepada Ketua Pengadilan Negeri untuk melakukan sita eksekusi.
g. Setelah  permohonan  sita  eksekusi  diajukan  maka  Pengadilan  Negeri  membuatkan penetapan sita eksekusi dan membuatkan berita acara sita eksekusi.
h. Kreditur kemudian membuat permohonan lelang eksekusi ke Pengadilan Negeri dengan melampirkan total hutang debitur yang masih tertunggak.
i. Ketua Pengadilan Negeri mengeluarkan Penetapan Lelang Eksekusi
j. Ketua  Pengadilan  Negeri  Mengeluarkan  surat  yang  ditujukan  kepada  KPNL  untuk membantu melakukan lelang terhadap objek jaminan tersebut.
k. KPKNL  kemudian  menetapkan  jadwal  pelaksanaan  lelang,  melakukan  pengumuman terhadap jadwal lelang di surat kabar sebanyak 2 kali dengan mencantumkan mengenai persyaratan lelang, limit harga objek lelang.
l. Pengadilan  menginformasikan  kepada  kreditur  maupun  debitur  mengenai  tanggal pelaksanaan lelang
m. Apabila lelang telah selesai dan didapatkan pemenang lelang maka selanjutnya KPKNL akan mengeluarkan risalah lelang
n. Pengadilan  memberikan  berita  acara  lelang,  risalah  lelang  dan  barang  yang  dijual kepada pemenang lelang.
Tahapan dalam melaksanakan lelang diatur dalam PMK Pelaksanaan lelang. PMK tersebut juga mengatur mengenai tahapan setelah pelaksanaan lelang. Yang menjadi permasalahan terhadap tanah yang belum bersertifikat adalah pada saat pemenang lelang menyelesaikan pembayaran  harga  objek  lelang  maka  berdasarkan  PMK  Pelaksanaan  lelang,  pemenang lelang harus membayarkan BPHTB agar diterbitkan risalah lelang sebagaimana disebutkan dalam  Pasal  83  Ayat  1  yang  menyatakan  bahwa  pemenang  lelang  harus  menyerahkan BPHTB  dan  memperlihatkan  kuitansi  atau  tanda  bukti  pelunasan  lelang.  Selain  itu  pada Pasal 31 Ayat 5 PP Pendaftaran Tanah disebutkan bahwa untuk dapat didaftarkan peralihan hak atas tanah maka pemenang lelang harus menyerahkan kutipan risalah lelang.
Pemenang lelang eksekusi atas tanah yang belum bersertifikat tidak mendapatkan kepastian hukum  atas  peralihan  hak  atas  tanah  yang  telah  dimenangkannya  melalui  lelang. 23 Dikarenakan untuk dapat melakukan peralihan hak atas tanah tersebut dibutuhkan risalah lelang  sementara  risalah  lelang  hanya  diberikan  manakala  pemenang  lelang  telah menyelesaikan pembayaran BPHTB. Objek pajak BPHTB berupa perolehan hak atas tanah dan bangunan. Hak atas tanah yang diakui dalam BPHTB sebagaimana disebutkan dalam Pasal  2  Ayat  2  Butir  3  Undang  Undang  Nomor  20  Tahun  2000  tentang  Perubahan  Atas
22 R. Suharto, “Lelang Eksekusi Hak Tanggunga,” Jurnal Law, Development & Justice Review 2 (2019).
23 Yenti Murni, Suharizal Suharizal, and Beatrix Benni, “Perlindungan Hukum Pemenang Lelang Eksekusi Hak Tanggungan Pada Kantor Pelayanan Kekayaan Negara Dan Lelang (KPKNL) Pekanbaru,” Simbur Cahaya 25, no. 1 (2019): 16–29, https://doi.org/10.28946/sc.v25i1.321.
Undang  Undang  Nomor  21  Tahun  1997  tentang  Bea  Perolehan  Hak  Atas  Tanah  Dan Bangunan  (selanjutnya  disebut  UU  BPHTB)  adalah  hak  milik,  hak  guna  usaha,  hak  guna bangunan, hak pakai, hak miliki atas satuan rumah susun, dan hak pengelolaan.
Merujuk pada Pasal 2 Ayat 2 Butir 3 UU BPHTB tersebut maka keberadaan tanah yang belum bersertifikat tidak termasuk dalam objek pajak BPHTB. Hal ini mengakibatkan pemenang lelang tidak dapat legalitas atas tanah yang telah dibeli melalui lelang. Secara aturan hukum bahwa pemenang lelang tidak mendapatkan perlindungan hukum terhadap legalitas tanah yang telah dibeli secara lelang. Menurut Philipus M. Hadjon 24 bahwa negara mempunyai kewajiban dalam memberikan perlindungan kepada rakyatnya termasuk juga perlindungan hukum terhadap tindakan pemerintah.
Perlindungan  hukum  yang  diberikan  pemerintah  dimaksudkan  agar  setiap  rakyat  dapat menjalankan kewajibannya dan menerima hak-haknya sesuai dengan aturan hukum yang berlaku. Terhadap permasalahan mengenai tidak terlindunginya kepentingan hukum dari pemenang  lelang  dapat  dikatakan  sebagai  bentuk  pelanggaran  yang  dilakukan  oleh pemerintah.  Sebagaimana  disebutkan  pada  sub  bab  sebelumnya  bahwa  lelang  terhadap tanah yang belum bersertifikat dapat dilakukan akan tetapi diakhir setelah tanah tersebut dilelang serta telah didapatkan pemenang lelang, pemerintah seolah lepas tangan dengan memasukkan  klausul  mengenai  pembayaran  BPHTB  padahal  sejatinya  seharusnya pemerintah  harusnya  memberikan  perlindungan  terhadap  hak  dari  pemenang  lelang. Seturut  dengan  pendapat  Philipus  M.  Hadjon bahwa  perlindungan  hukum  melalui  sarana preventif sudah seharusnya dapat dimaksimalkan untuk menghadapi perubahan-perubahan yang terjadi di tengah masyarakat.
Saran perlindungan hukum secara preventif juga dimaksudkan adalah pembentukan aturan baru  yang  menjadi  pedoman  dalam  kehidupan  masyarakat.  Sehubungan  dengan permasalahan  penelitian  maka  sarana  preventif  ini  tidaklah  menyediakan  bentuk perlindungan  terhadap  pemenang  lelang  dikarenakan  tidak adanya  hak  pemenang  lelang yang dilindungi dalam aturan hukum tersebut. Demikian juga dengan sarana perlindungan hukum  secara  represif  sebagai  bagian  dari  penyelesaian  sengketa  tidak  dapat  dipenuhi dikarenakan  ketidakjelasan  aturan  mengenai  lelang  eksekusi.  Ketidakjelasan  aturan dikarenakan adanya benturan aturan antara UU BPHTB dengan PP Pendaftaran Tanah dan PMK Pelaksanaan Lelang. Dengan kata lain tidak ada sinkronisasi antar aturan tersebut yang pada akhirnya mengakibatkan adanya kekosongan hukum.
Pemenang lelang tanah yang belum bersertifikat tidak mendapatkan legalitasnya atas tanah yang telah dimenangkan melalui lelang dikarenakan adanya benturan dalam pembayaran BPHTB  sebagai  syarat  mutlak  untuk  mendapatkan  risalah  lelang.  Posisi  menggantung ini sejatinya merugikan pemenang lelang karena terhadap tanah tersebut tidak ada hak dari pemenang lelang. Pemenang lelang menjadi pihak yang paling dirugikan sementara debitur dan kreditur menjadi pihak yang diuntungkan karena permasalahan hutang piutang kedua pihak telah selesai. Dalam hal perlindungan hukum hal yang menjadi tujuan utama adalah untuk menciptakan keadaan yang terkendali, harmonis, damai dan adil antar subjek subjek hukum 25 . Sehingga dapat dikatakan bahwa dalam permasalahan penelitian ini pemenang lelang  tidak  mendapatkan  perlindungan  hukum  terhadap  tanah  yang  telah  dibeli  melalui lelang.
Solusi  Terhadap  Pemenang  Lelang  Eksekusi  Dengan  Jaminan  Tanah  Yang  Belum Bersertifikat
24 Philipus M. Hadjon, Perlindungan Hukum Bagi Rakyat Di Indonesia (Surabaya: PT. Bina Ilmu, 1987).
Perlindungan  hukum  sebagai  bentuk  dari  pengejawantahan  dari  konsep  negara  hukum menempatkan  perlindungan  hukum  sebagai  sebuah  indikator  yang  menyatakan  bahwa sebuah negara merupakan sebuah negara hukum atau bukan. Hal ini haruslah diikuti dengan adanya  pengakuan  terhadap  hak-hak  asasi  manusia,  penegakan  hukum  dan  pembagian kekuasaan dalam negara. Dengan kata lain dapat diartikan bahwa negara sebagai lembaga yang  menaungi  rakyat  diharapkan  memberikan  kenyamanan,  keadilan  dan  kedamaian kepada  rakyatnya.  Konsep  ini  juga  sejalan  dengan  pengertian  bahwa  negara  tidak  bisa menutup mata terhadap permasalahan yang timbul ditengah rakyatnya.
Tidak  adanya  perlindungan  hukum  terhadap  pemenang  lelang  eksekusi  dengan  jaminan tanah yang belum bersertifikat merupakan sebuah bentuk ketidakmampuan negara dalam menciptakan  keadilan  ditengah-tengah  rakyatnya.  Terhadap  permasalahan  ini  negara seharusnya  mengambil  langkah-langkah  yang  cepat  dan  tepat  untuk  mengatasi permasalahan tersebut. Diperlukan adanya penemuan hukum terhadap kekosongan hukum yang terjadi. Penemuan hukum merupakan bagian dari pembangunan hukum sebagaimana dikemukakan oleh Mochtar Kusuma Atmadja 26 bahwa hukum tidak hanya memiliki sifat memelihara  dan  mempertahakan  apa  yang  telah  tercapai  akan  tetapi  hukum  harus merupakan sarana rekayasa terhadap perubahan terutama perubahan yang mengakibatkan adanya  kekosongan  hukum  dengan  tetap  mengedepankan  tujuan  hukum  yaitu  keadilan, kepastian dan kemanfaatan hukum.
Merujuk  pada  pendapat  Mochtar  Kusuma  Atmadja  tersebut  penulis  berupaya  untuk memberikan solusi antara lain:
1. Upaya jangka pendek yang dapat dilakukan terhadap permasalahan pemenang lelang eksekusi  dengan  jaminan  tanah  yang  belum  bersertifikat  adalah  dengan  adanya kebijakan  dari  Kepala  Kantor  Pertanahan  dan  Kepala  KPKNL  yang  berupa  diskresi kebijakan  dengan  memberikan  kelonggaran  pembayaran  BPHTB.  Kelonggaran  yang dimaksudkan  adalah  BPHTB  dapat  dibayarkan  setelah  sertifikat  atas  tanah  tersebut terbit dan disertifikat atas tanah tersebut dibubuhi dengan stempel pajak terutang.
Kelonggaran yang diberikan merupakan sebuah tindakan diskresi yang dilakukan oleh pejabat  pemerintahan.  Keberadaan  diskresi  sebagai  bagian  dari  konsep  negara kesejahteraan yang dianut oleh Indonesia merupakan perwujudan dari freies ermessen 27 . Diksresi sering diartikan sebagai kebebasan bertindak dari pejabat pemerintah dalam menyelesaikan  permasalahan  yang  timbul.  Diskresi  merupakan  tindakan  atau keputusan  yang  dilakukan  atau  dikeluarkan  oleh  pejabat  pemerintah  untuk mengahadapi  permasalahan  konkrit  yang  dihadapan  dalam  penyelenggaraan  negara sebagaimana termaktub dalam Pasal 1 Angka 9 Undang-Undang Nomor 30 Tahun 2014 tentang  Administrasi  Pemerintahan  (selanjutnya  disebut  UU  Administrasi Pemerintahan) 28 . Diskresi yang dilakukan oleh Kepala Kantor Tanah dan Kepala KPKNL dikarenakan  adanya  kekosongan  hukum  dalam  permasalahan  pada  penelitian  ini. Dalam  PP  Pendaftaran  Tanah  dan  PMK  Pelaksanaan  Lelang  dibenarkan  adanya pengalihan status terhadap tanah yang belum bersertifikat sementara bila dilihat dari UUPA  dan  UU  BPHTB  tidak  diakuinya  tanah  yang  belum  bersetifikat.  Kondisi  ini mengakibatkan timbulnya masalah baru bagi pemenang lelang yang merasa dirugikan karena  terhadap  tanah  yang  dimenangkan  melalui  lelang  tidak  dapat  ditingkatkan statusnya  menjadi  hak  milik  pemenang  lelang.  Pemenang  lelang  tidak  mendapatkan kepastian dan keadilan hukum yang mengakibatkan hukum hanya sebagai sarana untuk menjebak  pemenang  lelang.  Ketidakadilan  ini  mengakibatkan  adanya  hak-hak  dari
26 Shidarta, Mochtar Kusuma Atmadja Dan Teori Hukum Pembangunan (Jakarta: Epistema Institute, 2012).
27 Rossi  Suparman,  “Pelaksanaan  Diskresi  Aparatur  Sipil  Negara  Dalam  Rangka  Penegakan  Hukum,” Jurnal Hukum Mimbar Justitia 6 (2020).
28 Mhd Taufiqurrahman, “Kedudukan Diskresi Pejabat Pemerintahan,” Jurnal Retentum 1 (2019).
pemenang  lelang  yang terabaikan  sehingga  diperlukan  adanya  tindakan  korektif dari pejabat  pemerintah  untuk  menyelesaikan  permasalahan  ini,  sebagaimana  yang dikemukakan  Aristoteles  dalam  teori  keadilan  bahwa  apabila  terdapat  ketidakadilan maka  diperlukan  adanya  pemulihan  sebagai  bentuk  dari  penyeimbangan  dari ketidakadilan 29 . Keberadaan diskresi sebagaimana disebutkan diatas juga merupakan bentuk  dari  kedudukan  hukum  sebagai  sebuah  sarana  untuk  melakukan  perubahan untuk  menciptakan  ketertiban  dan  pembaharuan  hukum  sebagaimana  disampaikan oleh Mochtar Kusumaatmadja 30 .
Upaya  jangka  panjang  adalah  dengan  melakukan  perubahan  dalam  PP  Pendaftaran Tanah dan PMK Pelaksanaan Lelang dengan menghilangkan pasal-pasal yang memberikan celah  dapat  di  lelangnya  tanah  yang  bersertifikat.  Dengan  kata  lain  pasal-pasal  yang mengatur  tentang  diperbolehkannya  tanah  yang  belum  bersertifikat  untuk  dilelang  agar segera  dihapuskan.  Hal  ini  dimaksudkan  agar  adanya  konektivitas  antar  peraturan perundang-undang dari atas sampai dengan kebawah. Konektivitas antara peraturan yang diberada diatas dengan peraturan yang dibawahnya merupakan satu kesatuan yang utuh sebagaimana dikemukan hans kelsen dalam stufentheorie bahwa norma hukum itu memiliki tata urutan yang berlapis dan berjenjang, norma hukum yang berada dibatas bersumber dan berdasar pada nomor hukum yang berada diatasnya begitu seterusnya hingga sampai pada yang dinamakan grundnorm 31 . Konsep tersebut apabila dihubungkan dengan tata urutan perundang-undangan  yang  ada  di  Indonesia  sudah  sewajarnya  bahwa  keberadaan  PP Pendaftaran Tanah dan PMK Pelaksanaan Lelang haruslah bersumber dan berdasar pada aturan yang berada diatasnya yaitu UUPA dan UU BPHTB akan tetapi dalam kenyataannya ada beberapa pasal yang mengakibatkan adanya benturan diantara aturan tersebut. Secara filosofis  keberadaan  UUPA  dimaksudkan  sebagai  upaya  pembangunan  masyarakat indonesia yang adil dan makmur. Secara eksplisit pembentukan UUPA dimaksudkan juga untuk  melindungi  kepentingan  setiap  bangsa  indonesia  atas  tanah 32 .  Seturut  dengan landasan filosofis tersebut maka keberadaan UUPA sebagai lex generalis terhadap peraturan mengenai tanah sudah pasti harus menjadi pondasi bagi aturan yang berada dibawahnya. Keberadaan UUPA dan UU BPHTB sebagai tonggak aturan mengenai pertanahan harusnya tidak lagi berbenturan dengan PP Pendaftaran Tanah dan PMK Pelaksanaan Lelang terutama terhadap tanah yang tidak bersertifikat. Pasal yang memungkinkan terjadinya perubahan status  tanah  yang  bersertifikat  melalui  pelelangan  harus  dihapuskan  dikarenakan  secara nyata menimbulkan polemik hukum. Hal ini juga berbarengan konsep pembangunan hukum yang  dikemukan  oleh  mochtar  kusumaatmadja  yang  mengekehendaki  adanya  sarana pembaharuan hukum secara nasional yang pada bertujuan untuk melindungi kepentingan bangsa secara keseluruhan.

## PENUTUP
Lelang eksekusi terhadap tanah yang belum bersertifikat dilakukan berdasarkan Pasal 41 Ayat 4 PP Pendaftaran Tanah yang pada intinya menyatakan bahwa mengenai tanah yang belum  bersertifikat  dapat  dilakukan  penolakan  pelaksanaan  lelang  apabila  kepala  kantor lelang tidak diberikan bukti surat keterangan tanah yang dikeluarkan oleh kelurahan/desa, Pasal  76  dan  Pasal  108  Permen  Pendaftaran  Tanah  yang  pada  intinya  memberikan kemudahan untuk dapat melaksanakan lelang terhadap tanah yang bersertifikat, Pasal 34 Ayat 4 PMK Pelaksanaan Lelang. Perlindungan hukum terhadap pemenang lelang dengan jaminan tanah yang belum bersertifikat tidaklah mendapatkan perlindungan hukum. Hal ini
29 Hadjon, Perlindungan Hukum Bagi Rakyat Di Indonesia . 30 Shidarta, Mochtar Kusuma Atmadja Dan Teori Hukum Pembangunan .
31 Eka N.A.M. Sihombing, “Menyoal Ketentuan Usul Pindah Pegawai Negeri Sipil Di Lingkungan Pemerintah Daerah Kabupaten Nias Barat,” Jurnal Penelitian Hukum De Jure 16 (2016).
32 Indah Sari, “Hak Hak Atas Tanah Dalam Sistem Hukum Pertanahan Di Indonesia Menurut Undang-Undang Pokok Agraria,” Jurnal Mitra Manajemen , 2019.
dikarenakan  adanya  benturan  aturan  hukum  antara  PP  Pendaftaran  Tanah,  Permen Pendaftaran  Tanah  dan  PMK  Pelaksanaan  lelang  dengan  UU  BPHTB.  Benturan  tersebut berupa bahwa untuk mendapatkan risalah lelang yang akan digunakan untuk peralihan hak atas  tanah  terseebut  diperlukan  BPHTB  sementara  objek  BPHTB  hanya  berupa  pajak terhadap hak atas tanah yaitu: hak milik, hak guna usaha, hak guna bangunan, hak pakai, hak pengelolaan. Tanah yang belum bersertifikat tidak termasuk bojek pajak BPHTB. Solusi yang ditawarkan  terhadap  permasalahan  tersebut  menurut  penulis  terdiri  atas  2  yaitu;  upaya jangka pendek berupa adanya kebijakan dari kepala kantor pertanahan dan Kepala KPKNL yang memberikan kelonggaran dalam pembayaran BPHTB dapat dilakukan setelah sertifikat terbit dan upaya jangka panjang adalah melakukan perubahan pada PP Pendaftaran Tanah, Permen  Pendaftaran  Tanah  dan  PMK  Pelaksanaan  Lelang  dengan  menghilangkan  pasal- pasal  yang  memungkinkan  lelang  dan  peralihan  hak  terhadap  tanah  yang  belum bersertifikat.  Sehingga  tercipta  sistematika  hukum  yang  saling  terkoneksi  dengan peraturan-peraturan lain.

## DAFTAR PUSTAKA
Asuan. “Perlindungan Hukum Lelang Eksekusi Hak Tanggungan.” Jurnal Solusi 19 (2021).
Dianawati, Catur Budi, and Amin Purnawan. “Kajian Hukum Jaminan Hak Tanggungan Yang Dilelang  Tanpa  Proses  Permohonan  Lelang  Eksekusi  Ke  Ketua  Pengadilan  Negeri.” Jurnal Akta 4 (2017).
Disemadi,  Hari  Sutra.  “Lenses  of  Legal  Research:  A  Descriptive  Essay  on  Legal  Research Methodologies.” Journal  of  Judicial  Review 24,  no.  2  (November  30,  2022):  289–304. https://doi.org/10.37253/jjr.v24i2.7280.
Elviandri.  “Quo  Vadis  Negara  Kesejahteraan:  Meneguhkan  Ideologi  Welfare  State  Negara Hukum Kesejahteraan Indonesia.” Mimbar Hukum - Fakultas Hukum Universitas Gadjah Mada 31, no. 2 (June 3, 2019): 252. https://doi.org/10.22146/jmh.32986.
Hadjon, Philipus M. Perlindungan Hukum Bagi Rakyat Di Indonesia . Surabaya: PT. Bina Ilmu, 1987.
Hanavia, Evie, and Widodo Tresno Novianto. “Eksekusi Hak Tanggungan Berdasarkan Title Eksekutorial Dalam Sertifikat Hak Tanggungan.” Jurnal Repertorium IV (2017).
Harahap,  M.Yahya. Ruang  Lingkup  Permasalahan  Eksekusi  Bidang  Perdata .  Jakarta:  Sinar Grafika, 2014.
Irwansyah. Penelitian  Hukum  Pilihan  Metode  &  Praktik  Penulisan  Artikel .  Edisi  Revi. Yogyakarta: Mirra Buana Media, 2021.
Jayanti, Offi, and Agung Darmawan. “Pelaksanaan Lelang Tanah Jaminan Yang Terikat Hak Tanggungan.” Kanun Jurnal Ilmu Hukum 20 (2018).
Jufri,  Supriadi,  Anwar  Borahima,  and  Nurfaidah  Said.  “Pelaksanaan  Lelang  Eksekusi  Hak Tanggungan Melalui Balai Lelang.” Jurnal Ilmiah Dunia Hukum 4, no. 2 (March 8, 2020): 95. https://doi.org/10.35973/jidh.v4i2.1379.
Marziah,  Ainon,  Sri  Walny  Rahayu,  and  Iman  Jauhari.  “Pembuktian  Risalah  Lelang  Bagi Pemenang Eksekusi Hak Tanggungan.” Jurnal IUS VII (2019).
Murni,  Yenti,  Suharizal  Suharizal,  and  Beatrix  Benni.  “Perlindungan  Hukum  Pemenang Lelang Eksekusi Hak Tanggungan Pada Kantor Pelayanan Kekayaan Negara Dan Lelang
(KPKNL) Pekanbaru.” Simbur Cahaya
25,
no. 1 (2019): 16–29. https://doi.org/10.28946/sc.v25i1.321.
Ningsih, Ayup Suran. “Kajian Yuridis Efektifitas Penyelesaian Kredit Macet Melalui Lelang Hak Tanggungan.” Jurnal Arena Hukum 14 (2021).
Ramadhani, Rahmat. “Pendaftaran Tanah Sebagai Langkah Untuk Mendapatkan Kepastian Hukum Terhadap Hak Atas Tanah.” SOSEK: Jurnal Sosial Dan Ekonomi 2, no. 1 (2021). https://doi.org/10.55357/sosek.v2i1.119.
Riskanita,  Dinda,  and  Yeni  Widowaty.  “Upaya  Pemerintah  Daerah  Mengatasi  Kerusakan Lingkungan  Akibat  Alih  Fungsi  Lahan  Berdasarkan  Konsep  Negara  Kesejahteraan.” Supremasi Hukum: Jurnal Penelitian Hukum 28, no. 2 (September 16, 2019):  123–35. https://doi.org/10.33369/jsh.28.2.123-135.
Sari, Indah. “Hak Hak Atas Tanah Dalam Sistem Hukum Pertanahan Di Indonesia Menurut Undang-Undang Pokok Agraria.” Jurnal Mitra Manajemen , 2019.
Shidarta. Mochtar  Kusuma  Atmadja  Dan  Teori  Hukum  Pembangunan .  Jakarta:  Epistema Institute, 2012.
Sianturi,  Purnama  Tioria. Perlindungan  Hukum  Terhadap  Pembeli  Barang  Jaminan  Tidak Bergerak Melalui Lelang . Bandung: CV. Mandar Maju, 2013.
Sihombing, Eka N.A.M. “Menyoal Ketentuan Usul Pindah Pegawai Negeri Sipil Di Lingkungan Pemerintah Daerah Kabupaten Nias Barat.” Jurnal Penelitian Hukum De Jure 16 (2016). Sonata, Depri Liber. “Permasalahan Pelaksanaan Lelang Eksekusi Putusan Pengadilan Dalam Perkara Perdata Dalam Praktik.” Fiat Justitia Jurnal Ilmu Hukum 6 (2012).
Suharto, R. “Lelang Eksekusi Hak Tanggunga.” Jurnal Law, Development & Justice Review 2 (2019).
Suharyo. “Perlindungan Hukum Pertanahan Adat Di Papua Dalam Negara Kesejahteraan.” Jurnal Rechts Vinding: Media Pembinaan Hukum Nasional 8, no. 3 (December 11, 2019):
461. https://doi.org/10.33331/rechtsvinding.v8i3.330.
Sukmaya, Mohammad Algifarri, Lastuti Abubakar, and Tri Handayani. “Perlindungan Hukum Bagi  Pemenang  Lelang  Objek  Hak  Tanggungan  Dalam  Hal  Eksekusi  Terhalang  Oleh Gugatan Ditinjau Dari Hukum Jaminan.” Jurnal Ilmiah Galuh Justisi 8 (2020).
Suparman,  Rossi.  “Pelaksanaan  Diskresi  Aparatur  Sipil  Negara  Dalam  Rangka  Penegakan Hukum.” Jurnal Hukum Mimbar Justitia 6 (2020).
Tan,  David.  “Metode  Penelitian  Hukum:  Mengupas  Dan  Mengulasi  Metodologi  Dalam Menyelenggarakan Penelitian Hukum.” Nusantara: Jurnal Ilmu Pengetahuan Sosial 8, no. 8 (2021): 2463–78.
Taufiqurrahman,  Mhd.  “Kedudukan  Diskresi  Pejabat  Pemerintahan.” Jurnal  Retentum 1 (2019).