PELAKSANAAN PERJANJIAN BAGI HASIL PERUMAHAN TITAN ARUM HOUSE ANTARA PEMILIK TANAH DENGAN PELAKSANA PEMBANGUNAN PT. RUBEK MEUPAYONG (Studi Penelitian di Kabupaten Aceh Barat Daya)
[Imam Zirham Syahputra] 1
[Faisal] 2 [Tri Widya Kurniasari] 3
1[Prodi Hukum, Fakultas Hukum, Universitas Malikussaleh]
1 [e-mail: imamzirham.150510268@mhs.unimal.ac.id]
2 [Prodi Hukum, Fakultas Hukum, Universitas Malikussaleh]
2 [e-mail: faisal@unimal.ac.id]
3 [Prodi Hukum, Fakultas Hukum, Universitas Malikussaleh]
3 [e-mail: triwidya@unimal.ac.id]

## Abstrak
This study is intended to determine the implementation of the rights and obligations of the  parties  to  the  production-sharing  contract  and  the  obstacles  and  efforts  to  resolve defaults carried out by the executor of the Titan Arum House housing development. The problem of this study is the implementation of the rights and obligations of the parties in the profit-sharing agreement and obstacles as well as efforts to resolve defaults carried out by the executor of the housing development Titan Arum House. The study method is empirical  juridical,  with  descriptive  analysis,  namely  providing  an  overview  and disclosure of the implementation of profit-sharing agreements for housing development in Southwest Aceh District. The agreement was caused by the agreement of the parties with the principle of freedom of contract. The agreement made by the parties is carried out by putting it in the form of a written agreement made before an authorized notary. The parties agreed to build 25 housing units on the land of the first party for 8 months. The  second  party  carried  out  the  construction  for  11  months,  so  it  was  considered  a default not in accordance with the specified time. The default was due to obstacles in the form  of  inaccuracy  in  analyzing  time  and  Budget  Details  (RAB).  The  settlement  efforts taken by both parties are by way of deliberation in order to obtain a mutually beneficial
P- ISSN : 2614 – 5723
E- ISSN : 2620 – 6617
Jurnal Ius Civile (Refleksi Penegakan Hukum dan Keadilan) Prodi Ilmu Hukum Universitas Teuku Umar
Volume 7, Nomor 2, Tahun 2023
email: jic@utu.ac.id http://jurnal.utu.ac.id/jcivile
agreement.  The  two  sides  again  made  an  addendum  containing  an  additional  three months of construction time.
Keywords : profit sharing agreement, default, addendum
Received: 16 Juli 2023              Revised: 20 Oktober 2023           Aceppted: 27 Oktober 2023

## 1. PENDAHULUAN
Pemenuhan  keinginan  masyarakat  untuk  memiliki  rumah  tidak  hanya dilakukan  sendiri,  namun  juga  melibatkan  pihak  lainnya.  Hal  ini  karena masyarakat  tidak  mempunyai  tanah  dan  tidak  juga  mempunyai  dana  untuk melaksanakannya.  Demikian  pula  sebaliknya,  ada  anggota  masyarakat  yang mempunyai dana, namun tidak memiliki tanah yang cukup untuk membangun rumah yang diinginkan.
Kondisi  tersebut  terdapat  di  Kabupaten  Aceh  Barat  Daya,  khususnya Kecamatan  Blangpidie  yang  sedang  berbenah  sebagai  ibu  kota  kabupaten. Masyarakat  menempuh  dengan berbagai  macam  cara  untuk  memiliki  rumah atau  perumahan  sebagaimana  yang  diinginkan.  Perjanjian  merupakan  salah satu  cara  yang  ditempuh  oleh  para  pihak  untuk  memiliki  rumah  tersebut. Perjanjian,  yaitu  pihak  yang  memiliki  tanah  mengikatkan  diri  dengan pelaksana  pembangunan  untuk  membangun  rumah  atau  perumahan. Perjanjian  antara  pelaksana  pembangunan  (pihak  yang  mempunyai  dana) dengan  pemilik  tanah  tersebut  dikenal  dengan  “perjanjian  bangun  bagi” selanjutnya disebut “perjanjian bagi hasil”.
Perjanjian  bagi  hasil  perumahan  adalah  perjanjian  yang  lahir  karena adanya kesepakatan para pihak berdasarkan asas kebebasan berkontrak. Hal ini diatur dalam Buku Ke III KUHPerdata terkait perjanjian. Perjanjian tersebut lebih  rinci  terdapat  pada  Pasal  1338  Jo  Pasal  1320  KUHPerdata.  Pasal  1338 KUHPerdata terkait kebebasan berkontrak dan Pasal 1320 KUHPerdata terkait tentang  syarat  sahnya  suatu  perjanjian.  Kebebasan  berkontrak  menjadi paradigma  baru  yang  diagungkan,  bahkan  kebebasan  berkontrak  cenderung berkembang ke arah kebebasan tanpa batas 4 .
Kebebasan  berkontrak  mempunyai  arti  kebebasan  para  subjek  hukum untuk  mengadakan  atau  tidak  mengadakan  perjanjian.  Kebebasan  dimaksud menentukan  dengan  siapa  saja  yang  akan  melakakukan  perjanjian  dan kebebasan untuk menentukan isi, serta bentuk perjanjian. Dengan demikian, kebebasan  berkontrak  bersumber  pada  kebebasan  subjek  hukum.  Dalam perjanjian  tersebut  para  pihak  berharap  memperoleh  bagian  dari  hasil pembangunan sesuai dengan perjanjian tersebut. Namun kenyatannya, suatu perjanjian  yang  dibuat  oleh  para  pihak  tidak  selamanya  sesuai  sebagaimana disepakatinya, sehingga menimbulkan wanprestasi dari pihak-pihak.
4 Ridwan  Khairandy,  2003, Itikat  Baik  Dalam  Kebebasan  Berkontrak ,  Fakultas  Hukum  Pasca  Sarjana Universitas Indonesia, Jakarta.
Perjanjian  bagi  hasil  pembangunan  perumahan  belum  ada pengaturannya  secara  khusus  dalam  Kitab  Undang-undang  Hukum  Perdata (KUHPerdata)  dan  Undang-undang  lainnya.  Oleh  sebab  itu,  perjanjian  bagi hasil  merujuk  pada  ketentuan  umum  di  dalam  KUHPerdata.  Ketentuan tersebut  menyatakan  bahwa  “perikatan  tersebut  ada  yang  lahir  karena undang-undang dan ada yang lahir karena persetujuan”. Sehubungan dengan hal  itu,  perjanjian  bagi  hasil  harus  memenuhi  syarat  sah  perjanjian sebagaimana  ketentuan  Pasal  1320  KUHPerdata,  yaitu  sepakat  mereka mengikatkan  diri,  cakap  dalam  membuat  perikatan,  suatu  hal  tertentu,  dan kausa halal.
Berdasarkan penelitian awal yang penulis peroleh terkait perjanjian bagi hasil pada perumahan berdasarkan ketentuan bahwa pembagian hasilnya ada yang melakukan 1:1 (satu banding satu). Satu bagian untuk pemilik tanah dan satu  bagian  untuk  pelaksana  pembangunan.  Ada  juga  yang  melakukan  1:2 (satu  banding  dua),  satu  bagian  untuk  pemilik  tanah  dan  dua  bagian  untuk pelaksana  pembangunan.  Pembagian  tersebut  juga  bergantung  pada kesepakatan  kedua  belah  pihak,  pembagian  tersebut  juga  didukung  dengan letak  tanah  yang  strategis.  Jika  letaknya  di  dalam  kota  maka  pembagian  1:1 (satu  banding  satu)  yang  dilakukan.  Sedangkan  untuk  pembangunan perumahan  yang  berada  jauh  dari  kota,  maka  pelaksanaan  bagi  hasilnya dilakukan 1:2 (satu banding dua).
Dalam  praktek  pelaksanaan  perjanjian  bagi  hasil  tersebut  telah  diatur mengenai  hak  dan  kewajiban  para  pihak,  akan  tetapi  tetap  saja  terjadi wanprestasi .  Adapun  bentuk wanprestasi dalam  perjanjian  bagi  hasil pembangunan  tersebut,  yaitu  pelaksana  pembangunan  terlambat  dalam menyelesaikan  pembangunan  seusai  dengan  perjanjian.  Hal  tersebut mendasari  penulis  untuk  mengkaji  lebih  dalam  mengenai  “Pelaksanaan Perjanjian  Bagi  Hasil  Perumahan  Titan  Arum  House  Antara  Pemilik  Tanah dengan  Pelaksana  Pembangunan  PT.  Rubek  Meupayong  (Studi  Penelitian  di Kabupaten Aceh Barat Daya)”

## 2. METODE PENELITIAN
Kajian ini mengkaji terkait pertama, bagaimanakah pelaksanaan hak dan kewajiban  para  pihak  dalam  perjanjian  bagi  hasil  pembangunan  perumahan Titan  Arum  House.  Kedua,  apakah  hambatan  dan  upaya  penyelesaian wanprestasi yang  dilakukan  oleh  pelaksana  pembangunan  pada  perjanjian bagi  hasil  pembangunan  perumahan  Titan  Arum  House.  Kajian  ini menggunakan  jenis  penelitian  kualitatif,  yaitu  prosedur  penelitian  yang menghasilkan data deskriptif berupa kata-kata tertulis atau tulisan dari orang- orang  dan  perilaku  yang  diamati  dan  berupaya  mencari  makna 5 sehingga
5 N.  Amal,  N.,  Faisal,  F.,  &  Nurarafah,  2021,  Akibat  Hukum  Penolakan  Pengesahan  Perkawinan  Terhadap Pasangan  Nikah  Siri  (Studi  Putusan  Nomor:  0650/Pdt.  P/2017/MS.  Bir).’, Jurnal  Ilmiah  Mahasiswa  Fakultas  Hukum Universitas Malikussaleh , 4.1 (2021) <https://doi.org/https://doi.org/10.29103/jimfh.v4i1.4262>.
menghasilkan suatu kajian yang objektif serta sesuai dengan tujuan penelitian yang dilakukan.
Pendekatan  yang  digunakan  adalah  pendekatan  yuridis  empiris,  yaitu penelitian hukum yang menggunakan data sekunder sebagai data awal, yang kemudian  dilanjutkan  dengan  data  lapangan  sebagai  data  primer  penelitian, meneliti  implementasi  atau  undang-undang  dan  hubungan  ( korelasi )  antara berbagai  gejala  atau  variabel  sebagai  alat  pengumpul  datanya  sendiri  dari studi  dokumen,  observasi,  dan  wawancara 6 yang  terkait  dengan  perjanjian bagi hasil pembangunan perumahan.
Penelitian  ini  bersifat  deskriptif  analisis,  yakni  metode  yang  dipakai untuk  menggambarkan  suatu  kondisi  dan  keadaan  yang berlangsung dengan objek  penelitian  berdasarkan  teori  hukum  atau  peraturan  perundang- undangan  yang  berlaku 7 .  Sumber  data  yaitu  data  primer  yaitu  data  utama yang  digunakan  dalam  penelitian  ini  dan  didapatkan  secara  langsung  pada saat penelitian lapangan melalui wawancara 8 .

## 3. HASIL PENELITIAN DAN PEMBAHASAN
3.1  Pelaksanaan  Perjanjian  Bagi  Hasil  Pembagunan  Perumahan  Titan  Arum House
Dalam  Kitab  Undang-Undang  Hukum  Perdata  mendefinisikan perjanjian yakni “suatu perbuatan yang terjadi antara satu atau dua orang atau lebih mengikatkan dirinya terhadap orang lain.” 9 Perjanjian bagi hasil perumahan  merupakan  perjanjian  yang  disebabkan  karena  adanya kesepakatan  para  pihak  berdasarkan  asas  kebebasan  berkontrak, sebagaimana  dicantumkan  pada  Pasal  1338  Jo  Pasal  1320  Buku  ke  III KUHPerdata.  Perjanjian  kerjasama  bagi  hasil  pembangunan  perumahan merupakan  perjanjian  yang  dilakukan  antara  si  pemilik  tanah  dengan pengembang  pembangun  perumahan,  yang  mana  pihak  pemilik  lahan memberikan  hak  kepada  pengembang  pembangun  perumahan  untuk membangun  perumahan  di  atas  tanah  miliknya  dengan  kompensasi diberikan  beberapa  rumah  sesuai  dengan  kesepakatan 10 .  Kebebasan berkontrak menjadi paradigma baru yang diagungkan, bahkan kebebasan berkontrak  cenderung  berkembang  ke  arah  kebebasan  tanpa  batas 11 . Kebebasan  berkontrak  dimaksudkan  sebagai  kebebasan  bagi  para  pihak dalam  melakukan  atau  tidak  melakukan  perjanjian,  kebebasan  dalam
6 Amiruddin, 2012, Pengantar Metode Penelitian Hukum , Raja Grafindo Persada, Jakarta.
7 Zainuddin Ali, 2009, Metode Penelitian Hukum , Sinar Grafika, Jakarta.
8 Ibid . 9 Achmad Badarus Syamsi dan Galuh Widitya Qomaro, 2020, Perlindungan Hukum Perjanjian Bagi Hasil Petani Garam Di Kabupaten Pamekasan Dalam Perspektif Hukum Islam Dan Hukum Perdata, Al-Manahij: Jurnal Kajian Hukum Islam , 14.1, hlm. 35–50 <https://doi.org/https://doi.org/10.24090/mnh.v14i1.3316>.
10 A.  Purba,  2019,  Pelaksanaan  Perjanjian  Kerjasama  Dan  Bagi  Hasil  Pembangunan  Rumah  Di  Pt.  Mutiara Sumbari  Mandiri’, Doctoral  Dissertation,  Universitas  Islam  Negeri  Sultan  Syarif  Kasim  Riau ,  Universitas  Islam  Negeri Sultan Syarif Kasim Riau, <http://repository.uin-suska.ac.id/18603/>.
11 Ridwan  Khairandy,  2003, Itikat  Baik  Dalam  Kebebasan  Berkontrak ,  Fakultas  Hukum  Pasca  Sarjana Universitas Indonesia, Jakarta.
menentukan  dengan  siapa  saja  melakulakan  perjanjian  dan  kebebasan dalam menentukan substansi dan bentuk perjanjian.
Dengan  demikian,  kebebasan  berkontrak  bersumber  pada kebebasan para pihak yang melakukan perjanjian atau disebut kebebasan subjek  hukum.  Dalam  perjanjian  tersebut  para  pihak  berharap memperoleh  bagian  dari  hasil  pembangunan  sesuai  dengan  perjanjian tersebut.  Perjanjian  bangun  bagi  perumahan  dibuat  atas  kesepakatan kedua belah pihak dengan menungkannya dalam perjanjian tertulis yang dilakukan di hadapan notaris yang berwenang. Akta perjanjian bagi hasil perumahan  Nomor  12  Tahun  2013  sebagai  bukti  autentik.  Sebelum membuat perjanjian kedua bela pihak telah mencapai kata sepakat untuk membangun perumhan sebanyak 25 (dua puluh lima) unit rumah di atas tanah milik pihak pertama.
Perjanjian  bagi  hasil  membangun  perumahan  belum  ada pengaturannya  secara  khusus  dalam  KUHPerdata  dan  juga  Undang- undang.  Oleh  sebab  itu,  perjanjian  bagi  hasil  ini  akan  merujuk  pada ketentuan  umum  di  dalam  Kitab  Undang-undang  Hukum  Perdata (KUHPerdata)  khususnya  pada  ketantuan  Buku  ke  III  KUHPerdata mengatur  tentang  perikatan.  Ketentuan  dalam  KUHPerdata  Pasal  1233 yang  menyebutkan  “perikatan  tersebut  ada  yang  lahir  karena  undang- undang dan ada yang lahir karena persetujuan”. Sehubungan dengan hal itu,  perjanjian  bagi  hasil  harus  memenuhi  syarat  sah  perjanjian  pada ketentuan Pasal 1320 KUH Perdata.
Perjanjian bagi  hasil  pembangunan  perumahan  melibatkan  2  (dua) pihak,  yaitu  pihak  pemilik  tanah  dan  pihak  pelaksana  pembangunan. Pihak  yang  terlibat  dalam  perjanjian  bagi  hasil  perumahan  mempunyai tanggung  jawab  masing-masing  dalam  pelaksanaan  pembangunan perumahan.  Adapun  yang  menjadi  tanggung  jawab  dari  pemilik  tanah, yaitu  melakukan  penyerahan  tanah  dan  memberikan  jaminan  terhadap kelancaran  pelaksana  pembangunan  perumahan.  Selanjutnya,  pihak pemilik tanah, berhak menerima bangunan perumahan sesuai bentuk dan ukuran seperti yang terdapat dalam rencana pembangunan (bestek) yang telah disetujui oleh masing-masing pihak. Oleh karena itu, pemilik tanah memiliki  hak  menegur  pihak  pelaksana  pembangunan  apabila  tidak melaksanakan  pembangunan  perumahan  sebagaimana  yang  telah diperjanjikan.
Adapun  yang  menjadi  tanggung  jawab  pelaksana  pembangunan, yaitu  melakukan  pembangunan  perumahan  sesuai  dengan  gambar rencana  pembangunan  perumahan (bestek) dan  menyelesaikan pembangunan  hingga  penyerahan  bagian  pemilik  tanah  tepat  pada waktunya  sesuai  dengan  perjanjian.  Dalam  perjanjian  bagi  hasil  ini, pelaksana  pembangunan  diberikan  waktu  selama  8  (delapan)  bulan terhitung  sejak  dikeluarkannya  Izin  Mendirikan  Bangunan  (IMB).
Pelaksana  pembangunan  dalam  hal  ini  melaksanakan  pembangunan dengan  keahlian  yang  dimilikinya  tanpa  turut  ikut  campur  pihak  pemilik tanah. Hal ini dilakukan supaya pekerjaan tersebut berjalan dengan baik sehingga  memuaskan  sesuai  dengan  perjanjian  dan  gambaran  rencana pembangunan perumahan (bestek).
Perjanjian  bagi  hasil  pembangunan  sebagaimana  dijelaskan  di  atas terjadi  di  Kabupaten  Aceh  Barat  Daya,  khususnya  di  Kecamatan Blangpidie.  Di  lokasi  tersebut  ditemukan  adanya  perjanjian  bagi  hasil pembangunan  perumahan.  Perjanjian  bagi  hasil  ini  dilakukan  dengan ketentuan bahwa pembagian hasilnya yaitu 11 (sebelas) unit rumah untuk pemilik  tanah  dan  14  (empat  belas)  unit  rumah  untuk  pelaksana pembangunan.  Pembagian  tersebut  berdasarkan  perjanjian  yang  telah disepakati oleh masing-masing pihak.
Berdasarkan  pada  perjanjian  bagi  hasil  pembangunan  perumahan yang  dibuat  oleh  kedua  belah  pihak  di  hadapan  Notaris  di  Kabupaten Aceh Barat Daya. Akta perjanjian pembangunan dan bagi hasil Nomor 12 tanggal  14  Mei  2013  antara  Tuan  IZ  (pihak  pertama  atau  pemilik  tanah) dengan  Tuan  MH  Direktur  Utama  PT.  Rubek  Meupayong  (pihak  kedua atau  pelaksana  pembangunan)  yang  keduanya  berkedudukan  di Blangpidie.  Adapun  obyek  perjanjian  tersebut  yaitu  pembangunan perumahan sebanyak 25 (dua puluh lima) unit rumah di atas tanah milik pihak pertama dengan rincian, 10 (sepuluh) unit rumah tipe 36 (tiga puluh enam) dan 15 (lima belas) unit rumah tipe 45 (empat puluh lima).
Berdasarkan  hasil  penelaahan  peneliti  terhadap  perjanjian mengatur tentang hak dan kewajiban masing-masing pihak, yaitu:
1. Hak dan kewajiban pemilik tanah
a. Hak pemilik tanah
1) Berhak  menerima  bagian  dari  hasil  pembangunan  perumahan sesuai dengan perjanjian. 2) Berhak  mengawasi  jalannya  pembangunan  sebagaimana  yang diperjanjikan.
b. Kewajiban pemilik tanah
1) Memberikan  persetujuan  dan  menyerahkan  tanah  untuk dilaksanakannya pembangunan sesuai perjanjian. 2) Memberikan  jaminan  kepada  pihak  kedua  dari  gangguan  pihak lain demi kelancaran pembangunan.
2. Hak dan kewajiban pelaksanan pembangunan
a. Hak pelaksana pembangunan
1) Melaksanakan pembangunan di atas tanah pihak pertama tanpa ada gangguan dari pihak lain. 2) Berhak atas bagian perumahan yang menjadi hasil pembangunan sesuai dengan perjanjian.
b. Kewajiban pelaksana pembangunan
1) Memohon, mengurus dan menyelasaikan izin bangunan dan izin lainnya yang digunakan untuk pembangunan. 2) Melaksanakan  perjanjian  sesuai  dengan  gambaran  rencana pembangunan perumahan yang diperjanjikan.
3) Menanggung seluruh biaya pembangunan. 4) Menyerahakan bagian pihak pertama sesuai dengan perjanjian. 5) Menyelesaikan  pembangunan  perumahan  dan  menyerahkan bagian pihak pertama tepat pada waktunya. 6) Menyerahkan  bangunan  atau  rumah  beserta  sertifikat  yang menjadi bagian pihak pertama. Hal  tersebut  dibenarkan  oleh  kedua  belah  pihak  dalam  perjanjian pembangunan dan bagi hasil perumahan Titan Arum House. Pihak pemilik tanah  dalam  perjanjian  bagi  hasil  tersebut  merupakan  pihak  yang menyediakan  lahan  berupa  tanah  pertapakan  yang  kemudian  akan digunakan  untuk  dibangun  sejumlah  unit  rumah  yang  telah  disepakati sesuai  isi  perjanjian.  Dalam  hal  ini  pemilik  tanah  hanya  menjalani kewajibannya untuk menyerahkan lahan yang dimaksud dan memberikan jaminan  terhadap  pelaksana  pembangunan  bahwa  tanah  tersebut  tidak akan diganggu oleh pihak lain.
Pihak  pelaksana  pembangunan  mengakui  bahwa  pihaknya  dalam perjanjian  bagi  hasil  tersebut  memang  memegang  peran  yang  paling utama. Pihaknya selain sebagai penyandang dana juga sebagai pihak yang mengurus  segala  sesuatu  yang  berkaitan  dengan  perizinan  untuk mendirikan  bangunan  sampai  dengan  pada  saat  pemisahan  hak  atas tanah  dan  bangunan  setelah  selesainya  pembangunan.  Seiring berjalannya  waktu  pembangunan  dalam  pelaksanaannya  ada  juga perubahan  perjanjian  sesuai  dengan  kesepakatan  yang  terjadi  di lapangan.
Di  dalam  perjanjian  bagi  hasil  tersebut  pihak  pelaksana pembangunan  juga  diwajibkan  memulai  pembangunan  sesuai  dengan bestek yang  telah  disepakati  bersama  selama  8  (delapan)  bulan  sejak dikeluarkannya Izin Mendirikan Bangunan (IMB). Kemudian apabila pihak pelaksana  pembangunan  tidak  dapat  menyelesaikan  bangunan perumahan  tepat  waktu,  maka  setiap  hari  keterlambatan  pelaksanaan pembangunan  diwajibkan  untuk  membayar  denda  dan  pihak  pemilik tanah  berhak  menunjuk  orang  lain  untuk  melaksanakan  pembangunan perumahan tersebut.
Pihak  pelaksana  pembangunan  menjelaskan  bahwa  segala  biaya yang  timbul  terhadap  pelaksanaan  pembangunan  ini  ditanggung  oleh pihak  kedua  atau  pelaksana  pembangunan  sendiri.  Pihak  kedua bertanggung  jawab  menanggung  biaya  pembangunan  demi  kelancaran terlaksananya  perjanjian  tersebut.  Oleh  karena  itu,  para  pihak  memakai sistem  bagi  hasil  sebagai  pembayaran  pelaksanaan  pembangunan
terhadap  perumahan  Titan  Arum  House . Masing-masing  pihak  berhak atas  bagian  unit  rumah  yang  telah  disepakati  dengan  adanya  jaminan tentang  hak-hak  atas  tanah  tersebut  hingga  menjadi  sertifikat  terhadap masing-masing unit rumah.
Pada saat pelaksanaan pembangunan tersebut, tidak hanya tukang sebagai  pekerja  untuk  membangun  perumahan,  tetapi  dapat  juga melibatkan pengawas untuk selalu mengawasi proses pembangunan yang sedang  berjalan.  Tugas  dari  pengawas  tersebut  ialah  untuk  mengawasi jalannya  pekerjaan  pembangunan  perumahan  tersebut  agar  sesuai dengan  perjanjian  atau  ketentuan  dalam bestek, sehingga  pihak pelaksana  pembangunan  dapat  memenuhi  persyaratan  teknis  maupun persyaratan  administratif.  Dalam  perjanjian  bagi  hasil  perumahan  dapat diketahui  juga  bahwa  pemilik  tanah  bertugas  melakukan  pengawasan terhadap  pemenuhan  bagian  bangunan  yang  menjadi  haknya. Pengawasan  yang  dimaksud  ialah  melakukan  pengawasan  terhadap pelaksana  pembangunan  agar  tidak  merugikan  pihak  pertama.  Oleh karena itu, dalam pengawasan ini pemilik tanah tidak mengetahui secara mendetail  mengenai  gambar  rencana  pembangunan  ( bestek) maupun bahan  material  yang  digunakan  untuk  standar  unit  rumah  tipe  36  (tiga enam) dan tipe 45 (empat lima).
Pelaksanaan  perjanjian  bagi  hasil  pembangunan  belum  memenuhi sebagaimana  yang  telah  diperjanjikan,  sehingga  pemilik  tanah  merasa dirugikan. Wanprestasi perjanjian  yang  dilakukan  oleh  pelaksana pembangunan  adalah  tidak  sepenuhnya  melaksanakan  isi  perjanjian mengenai  waktu  pembangunan  yang  telah  disepakati.  Kondisi  ini  diakui oleh  pelaksana  pembangunan  bahwa  pihaknya  memang  tidak sepenuhnya  dapat  melaksanakan  ketentuan  perjanjian  seperti  yang termuat  dalam  perjanjian.  Berdasarkan  kondisi  tersebut  sehingga pelaksanaan  dilapangan  mendapatkan  hambatan  yang  menyebabkan belum sesuai dengan perencanaan awal pembangunan. Cuaca yang tidak mendukung menjadi salah satu faktor pengahalang proses pembangunan sehingga terjadi keterlambatan. Dengan demikian, pelaksanaan perjanjian tersebut tidak berjalan sebagai mana semestinya. Walaupun telah dibuat ketentuan yang mengatur dengan jelas mengenai hak dan kewajiban para pihak, namun tetap saja terjadi wanprestasi dari salah satu pihak.
3.2 Hambatan  dalam  Perjanjian  Bagi  Hasil Pembangunan  Perumahan  Titan Arum House
Adapun faktor penyebab wanprestasi oleh pelaksana pembangunan melakukan wanprestasi adalah  kelalaian  pihak  pelaksana  pembangunan terhadap  penggunaan  material  bangunan,  kondisi  di  lapangan  yang kurang  mendukung  proses  pembangunan  perumahan  dan  penyerahan sertifikat yang tidak tepat waktu.

## 1. Faktor Kelalaian Pelaksana Pembangunan
Kondisi  ini  terjadi  akibat  pelaksanan  pembangunan  tidak  lagi mampu  melanjutkan  pembangunan  karena  salah  perhitungan  dalam menerima  tawaran  pekerjaan  tersebut.  Semula  perhitungan  yang dilakukan  dengan  tingkat  harga  material  yang  sedikit  lebih  murah, sedangkan pada saat pelaksanaan nilai material yang diperlukan sudah meningkat  harganya  dan  tidak  sesuai  lagi  dengan  yang  diperjanjikan sebelumnya.  Hal  ini  menyebabkan  pihak  pelaksana  pembangunan terpaksa  menggunakan  material  yang  berbeda  dengan  perjanjian sebelumnya.
Kelalaian  pihak  pelaksana  pembangunan  ini  biasanya  terdapat pada saat perjanjian dibuat, dimana dalam melakukan analiasa bahan material tidak disesuaikan dengan kondisi keuangannya sehingga pada akahirnya  tidak  mampu  melaksanakan  kewajibannya.  Dengan demikian bahwa faktor kelalaian pelaksana pembangunan perumahan merupakan faktor penyebab tidak dapat menyelesaikan pembangunan sesuai  dengan  waktu  perjanjian.  Harusnya  pihak  pelaksana pembangunan  lebih  matang  dalam  membuat  RAB  pembangunan perumahan ini.

## 2. Faktor Kondisi di Lapangan
Faktor  lain  yang  menyebabkan  tidak  selesainya  pengerjaan pembangunan perumahan tepat pada waktunya adalah faktor kondisi cuaca  yang  tidak  mendukung.  Hal  ini  menyebabkan  terganggunya proses  pembangunan  yang  berujung  menambahnya  waktu  pelaksana pembangunan,  seperti  angin  kencang  dan  curah  hujan  di  lokasi pembangunan.  Bahan  material  yang  masih  bergantung  pada  Provinsi tetangga.  Tenaga  kerja  yang  terbatas  menjadi  faktor  terhambatnya proses pelaksanaan pembangunan perumahan tersebut. Tenaga kerja ynag  terbatas  disebakan  karena  kondisi  geografis  di  Blangpidie  yang dekat  dengan  sungai  dan  pengunungan  sehingga  masyarakat  banyak melakukan pekerjaan sebagai petani di kebun dan di sawah.
Hal tersebut dikemukakan oleh pelaksana pembangunan bahwa akibat  kondisi  di  lapangan  tempat  dimana  pembangunan  dilakukan yang tidak bersahabat dan sering berdampak pada kerugian yang harus ditanggung.  Hal  ini  tentunya  berakibat  pada  kerugian  yang  harus ditanggung  oleh  pelaksana  pembangunan  dan  berpengaruh  pada proses  pengerjaan  pembangunan  dan  penyelesaian  pembangunan perumahan  tersebut.  Jika  kondisi  sedang  hujan  pembangunanpun tidak mungkin dilakukan, hanya melakukan pekerjaan kecil yang tidak bergantung pada cuaca panas.
Menurut pemilik tanah alasan tidak diselelsaikanya
pembangunan  juga  diakibatkan  kondisi  alam,  ini  wajar  dijadikan
sebagai  alasan  karena  kerusakan  dan  kerugian  yang  ditimbulkan  ini tidak  seluruhnya  terjadi  karena  kesalahan  pelaksana  pembangunan. Namun  demikian,  sebenarnya  pihak  pelaksana  pembangunan  juga harus mempertimbangkan kondisi tersebut dalam mengajukan jangka waktu  penyelesaian  yang  dibuat  dalam  perjanjian  sebelumnya sehingga  tidak  menimbulkan  kerugian  dikemudian  hari.  Hal  tersebut mengacu  pada  perjanjian  yang  telah  disepakati  sebelumnya  juga  atas dasar persetujuan kedua belah pihak, bahwa pihak kedua bersedia dan telah  menyanggupinya  dengan  jangka  waktu  8  (delapan)  bulan  sejak izin mendirikan bangunan (IMB) dikeluarkan.
3. Faktor Kelalaian Pihak Kedua dalam Mengurus Sertifikat Hak Milik
Faktor  yang  mengakibatkan  pihak  kedua  tidak  dapat melaksanakan  sesuai  dengan  isi  perjanjian  adalah  pihak  pelaksana pembangunan  tidak  dapat  menyerahkan  sertifikat  serentak  dengan penyerahan  bangunan  kepada  pemilik  tanah  karena  dalam  proses pembangunan  dan  penyelesaian  pembangunan  saja  telah  terlambat dan melampaui batas waktu yang telah diperjanjikan. Oleh karena itu, penyerahan  tersebut  membutuhkan  waktu  yang  lebih  untuk menyelesaikan  sertifikat  rumah  untuk  pihak  pemilik  tanah.  Hal  Ini merupakan  sebagai  faktor  kelalaian  pihak  pelaksana  pembangunan dalam menjalankan kewajibannya atau tidak menjalankan kewajibannya  dengan  itikad  baik.  Kondisi  ini  menyebabkan  pihak pemilik tanah merasa kebertan dan menimbulkan kerugian  bagi pihak pemilik tanah.
Berdasarkan  penjelasan  tersebut,  dinyatakan  bahwa  faktor penyebab  pihak  pelaksana  pembangunan  tidak  dapat  menyelesaikan pembangunan  sesuai  dengan  waktu  yang  telah  disepakati  adalah akibat  kelalaian  pelaksana  pembangunan  dalam  membuat  Rincian Anggaran  Biaya  pada  kondisi  di  lapangan  yang  diperlukan. Keterlambatan  penyerahan  sertifikat  kepada  pemilik  tanah  yang merupakan  bagian  pemilik  tanah  seharusnya  serentak  dengan penyerahan  rumah  atau  bangunan  milik  pihak  pertama.  Jadi  dengan demikian  tidak  terlaksananya  kewajiban  penyelesaian  pembangunan perumahan dalam perjanjian bagi hasil tersebut akibat kelalaian pihak kedua dalam jangka waktu perjanjian dan penggunaan bahan material pembangunan.
4. SIMPULAN
4.1 Pelaksanaan  perjanjian  bagi  hasil  pembangunan  yang  dibuat  antara pemilik  tanah  dengan  pelaksana  pembangunan  dilakukan  dengan perjanjian tertulis yang dibuat dihadapan notaris yang berwenang. Dalam perjanjian tersebut diatur hak dan kewajiban para pihak yang merupakan
prestasi yang  harus  dipenuhi  oleh  masing-masing  pihak.  Pembangunan perumahan yang diperjanjikan sebanyak 25 (dua puluh lima)  unit rumah di atas tanah pihak pertama dengan waktu 8 (delapan) bulan. Pembagian unit  rumah  sebagai  bayaran  dari  hasil  pengerjaan  pihak  kedua,  dengan pembagian  11  (sebelas)  unit  milik  pihak  pertama  dan  14  (empat  belas) unit milik pihak kedua. Walaupun telah diatur sedemikian rupa tetap saja terjadi wanprestasi dalam  pelaksanaannya. Wanprestasi dilakukan  oleh pihak  pelaksana  pembangunan  karena  tidak  dapat  memenuhi prestasinya . Wanprestasi yang dilakukan oleh pihak kedua ialah telambat dalam menyelesaikan pembangunan dan tidak melakukan sesuai dengan bestek. Disarankan kepada para pihak agar dapat memahami kesepakatan yang  dibuat dan  disepakati  bersama  guna  menghindari  kesalahan  dalam penafsiran isi perjanjian dan tidak melakukan perbuatan yang berlawanan dengan  perjanjian.  Khususnya  kepada  pelaksana  pembangunan memperhitungkan  secara  matang  sebelum  membuat  perjanjian,  agar dapat memenuhi kewajiban dan tidak menimbulkan kerugian dikemudian hari.
4.2 Hambatan  pihak  pelaksana  pembangunan  tidak  dapat  memenuhi kewajibannya  sesuai  dengan  isi  perjanjian  adalah  akibat  kelalaian  dalam pembuatan  anggaran  biaya  dan  faktor  kondisi  cuaca  dilapangan  serta sumber  daya  manusia  yang  tidak  mendukung  kelancaran  proses pembangunan.  Pihak  kedua  tetap  melaksanakan  pembangunan  tetapi tidak  dengan  waktu  yang  telah  disepakati  sebelumnya,  melainkan  11 (sebelas)  bulan  atau  terlambat  3  (tiga)  bulan  dari  yang  telah  disepakati bersama.  Pemilik  tanah  mengingatkan  pelaksana  pembangunan  secara lisan supaya tidak lalai dalam melaksanakan pembangunan sehingga tidak merugikan  pemilik  tanah.  Disarankan  kepada  pemilik  tanah  juga  harus memahami  fluktuasi  harga  bahan  material  bangunan  dan  memahami kesulitan  yang  dihadapi  oleh  pelaksana  pembangunan  dalam menyelesaikan  pekerjaannya.  Kepada  para  pihak  agar  dapat mempertahankan  penyelesaian  perselisihan  baik  akibat wanprestasi perjanjian  ataupun  perbuatan  melawan  hukum  lainya  dengan  cara bermusyawarah  dan  bermufakat  guna  memperoleh  kata  sepakat  yang saling menguntungkan.

## REFERENSI
Buku: Muhammad A.K., 1982, Hukum Perikatan Citra Aditya Bakti, Bandung. Amiruddin,  2012, Pengantar  Metode  Penelitian  Hukum ,  Raja  Grafindo  Persada, Jakarta.
Djuned  T.M.,  1981, Penelitian  Hukum  Adat  Dan  Lembaga  Hukum  Adat  Aceh.
Fakultas Hukum Unsiyah, Banda Aceh.
Hilman Hadikusuma, 1991, Hukum Perjanjian Adat, Alumni Bandung, Bandung.
Abdulhay M., 1984, Hukum Perdata Material Jilid II , Pradnya Paramita, Jakarta. Mariam Darus Badrulzaman, 2006, KUH Perdata Buku III, Alumni, Bandung. Mashudi, 1995, Bab-Bab Hukum Perikatan , Mandar Maju, Bandung.
R. Subekti, 1994, Hukum Perjanjian , Intermasa, Jakarta. Khairandy  R,  2003, Itikat  Baik  Dalam  Kebebasan  Berkontrak ,  Fakultas  Hukum Pasca Sarjana Universitas Indonesia, Jakarta.
Salim H.S, 2006, Hukum Kontrak, Sinar Grafika, Jakarta.
———,  2003, Perkembangan  Hukum  Kontrak  Innominaat  Di  Indonesia ,  Sinar Grafika, Jakarta.
Soimin S., 1999, KUHPerdata , Sinar Grafika, Jakarta. Prodjodikiro  W.,  1997, Hukum  Perdata  Tentang  PersetujuanTertentu ,  Sumur Bandung, Bandung.
Ali Z., 2009, Metode Penelitian Hukum , Sinar Grafika, Jakarta.

## Jurnal:
Syamsi  A.B.,  Qomaro  G.W.,  2020,  Perlindungan  Hukum  Perjanjian  Bagi  Hasil Petani Garam Di Kabupaten Pamekasan Dalam Perspektif Hukum Islam Dan Hukum Perdata, Al-Manahij: Jurnal Kajian Hukum Islam , 14.1 (2020), 35–50 <https://doi.org/https://doi.org/10.24090/mnh.v14i1.3316>
Amal, N., Faisal, F., & Nurarafah, N., 2021, Akibat Hukum Penolakan Pengesahan Perkawinan  Terhadap  Pasangan  Nikah  Siri  (Studi  Putusan  Nomor: 0650/Pdt.  P/2017/Ms.  Bir), Jurnal  Ilmiah  Mahasiswa  Fakultas  Hukum Universitas Malikussaleh , 4.1 <https://doi.org/https://doi.org/10.29103/jimfh. Faisal,  2015,  Prinsip-Prinsip  Perjanjian  Muamalat  Dalam  Hukum  Perbankan Syariah  Di  Indonesia’, REUSAM:  Jurnal  Ilmu  Hukum ,  3.1,  1 <https://doi.org/10.29103/reusam.v3i1.1947>
Mardhatillah, Walliam, 2021, Penyelesaian Wanprestasi Perjanjian Pembangunan Perumahan  Dengan  Sistem  Bagi  Hasil  Antara  PT.  Berkah  Raja  Phonna Dengan Pemilik Tanah, 183–92 <http://jim.usk.ac.id/perdata/article/view/18562/8486> Purba A., 2019, Pelaksanaan Perjanjian Kerjasama Dan Bagi Hasil Pembangunan Rumah Di PT. Mutiara Sumbari Mandiri, Doctoral Dissertation, Universitas Islam  Negeri  Sultan  Syarif  Kasim  Riau,  <http://repository.uin- suska.ac.id/18603/>