PERLINDUNGAN  HUKUM  BAGI  PIHAK  PEMBELI DALAM  PERJANJIAN  PENGIKATAN  JUAL  BELI YANG  TIDAK  TERLAKSANYA  AKTA  JUAL  BELI AKIBAT  PENOLAKAN  DARI  SEBAGIAN  AHLI WARIS  PIHAK  PENJUAL  BERDASARKAN  KITAB UNDANG-UNDANG HUKUM PERDATA
LEGAL PROTECTION OF THE BUYING PARTY UNDER THE SALE AND PURCHASE AGREEMENT THAT DOES NOT  IMPLEMENTATION  OF  SALE  AND  PURCHASES DUE  TO  DISCLAIMER  OF  SOME  SELLING  PARTY EXPERTS BASED ON CODE CIVIL LAWS
Fatmie Utari a , Haifa Hasna b

## ABSTRAK
Pada kondisi tertentu terdapat akta jual beli yang belum dapat dibuat oleh PPAT, seperti misalnya belum lunasnya pembayaran untuk tanah tersebut oleh pihak pembeli kepada pihak penjual, sehingga akta jual beli  belum  bisa  dibuat  maka  notaris  akan  membuatkan  Perjanjian Pengikatan  Jual  Beli  (PPJB).  PPJB  saja  tidak  lantas  menyebabkan beralihnya  hak  milik  atas  barang  dari  tangan  penjual  ke  tangan pembeli  sebelum  dilakukan  penyerahan  ( levering ).  Pada  hakekatnya PPJB itu dilakukan dalam dua tahap yaitu tahap kesepakatan kedua belah  pihak  mengenai  barang  dan  harga  yang  ditandai  dengan  kata sepakat (jual beli) dan yang kedua, tahap penyerahan ( levering ) benda yang menjadi objek perjanjian, dengan tujuan untuk mengalihkan hak milik dari benda tersebut.  Metode penelitian yang digunakan dalam penelitian ini adalah berupa yuridis normatif, adalah Penelitian yuridis normatif  membahas  doktrin-doktrin  atau  asas-asas  dalam  ilmu hukum. Perlindungan hukum bagi pihak pembeli adalah bahwa pihak pembeli  memiliki  kekuatan  pembuktian  dari  akta  PPJB  yang  dibuat oleh notaris dihadapan pengadilan. Pihak pembeli dapat mengajukan tuntutan  untuk  para  ahli  waris  melaksanakan  akta  jual  beli.  Pihak pembeli  disini  telah  dirugikan  dengan  adanya  salah  satu  pihak  ahli waris yang menolak untuk melaksanakan akta jual beli. Karena tanah tersebut masih kepemilikan bersama dari para ahli waris keseluruhan. Akibat  hukum  yang  timbul  karena  pihak  penjual  telah  melakukan wanprestasi  adalah  pihak  penjual  harus  membayar  ganti  rugi  yang telah timbul karena pihak penjual menghambat untuk melaksanakan akta jual beli.
Kata kunci: perjanjian; PPJB; perlindungan hukum.
a Fakultas Hukum Universitas Padjadjaran, Jalan Raya Bandung-Sumedang KM.21 Jatinangor Kab. Sumedang, email: fatmie.utari@unpad.ac.id.
b Fakultas  Hukum  Magister  Kenotariatan  Universitas  Padjadjaran,  Jl.  Hayam  Wuruk  No.2,  Bandung,  email: haifahasna56@gmail.com.

## JURNAL POROS HUKUM PADJADJARAN
P-ISSN: 2715-7202 E-ISSN: 2715-9418
Artikel diterbitkan: 29 Mei 2020
DOI: https://doi.org/10.23920/jphp .v1i2.247
Halaman Publikasi: http://jurnal.fh.unpad.ac.id/i ndex.php/JPHP/issue/archive
Diterbitkan oleh:
Fakultas Hukum
Universitas Padjadjaran

## ABSTRACT
In certain conditions there is a sale and purchase deed that has not been made by the PPAT, such as for example the payment for the land has not been fully paid by the buyer to the seller, so that the sale and purchase deed cannot be made, the notary will make a Sale and Purchase Agreement (PPJB). PPJB alone does not necessarily result in the transfer of ownership rights to the goods from the hands of the seller to the hands of the buyer prior to the levering. In essence, the PPJB is carried out in two stages, namely the stage of agreement between the two parties regarding goods and prices which are marked by an agreement (sale and purchase) and secondly, the stage of levering the objects which are the object of the agreement, with the aim of transferring property rights of the objects. the. The research method used in this research is in the form of normative juridical, is a normative juridical research that discusses the doctrines or principles in the science of law. Legal protection for the buyer is that the buyer has the power of proof from the PPJB deed made by a notary before the court. The buyer can file a claim for the heirs to implement the sale and purchase deed. The buyer here has been harmed by the presence of one of the heirs who refuses to implement the sale and purchase deed. Because the land is still joint ownership of the whole heirs. The legal consequence that arises because the seller has defaulted is that the seller must pay compensation that has arisen because the seller prevents him from implementing the sale and purchase deed.
Keywords: Agreement; PPJB; Legal Protection.

## PENDAHULUAN
Pada  hakekatnya  pembangunan  nasional  merupakan  pembangunan  Indonesia yang seutuhnya dengan didasari Pancasila sebagai tujuan dan pedoman pembangunan nasional.  Pembangunan  nasional  diciptakan  dari,  oleh  dan  untuk  rakyat,  serta dilaksanakan ke semua aspek pembangunan bangsa sekaligus merupakan peningkatan kesejahteraan dan kemakmuran rakyat Indonesia sebagaimana penyelenggaraan negara demokratis  berdasarkan  Pancasila  dan  Undang-Undang  Dasar  Negara  Republik Indonesia Tahun 1945.
Masyarakat  melakukan  hubungan  hukum  salah  satunya  dengan  cara  melalui suatu perjanjian. Perjanjian adalah perbuatan hukum yang menimbulkan, berubahnya, hapusnya hak, atau menimbulkan suatu hubungan hukum dan dengan cara demikian, perjanjian menimbulkan akibat hukum yang merupakan tujuan para pihak. 1
Ketentuan Pasal 1313 KUHPerdata dapat disimpulkan bahwa perjanjian mengikat para pihak dan kesepakatan yang tercapai dari (pernyataan) kehendak para pihak yang menentukan terbentuknya perjanjian. 2 Dalam melakukan suatu perjanjian, masyarakat dapat  melakukan  dengan  cara  tertulis  ataupun  secara  lisan.  Perjanjian  yang  dibuat secara  tertulis  terdapat  dua  bentuk  yaitu  yang  dibuat  dibawah  tangan  dan  dibuat dengan akta autentik. Akta autentik diatur dalam Pasal 1868 KUHPerdata yaitu:
1 Herlien Budiono, (2014). Ajaran Umum Hukum Perjanjian dan Penerapannya di Bidang Kenotariatan , Bandung, hlm. 3.
2 Ibid , hlm. 15.
“ Suatu akta autentik ialah suatu akta yang didalam bentuk yang ditentukan oleh  undang-undang,  dibuat  oleh  atau  dihadapan  pegawai-pegawai  umum yang berkuasa untuk itu ditempat dimana akta dibuatnya ”.
Salah satu cara untuk memperoleh hak atas tanah yakni melalui perbuatan hukum pengalihan  hak,  antara  lain:  Jual  Beli,  pewarisan,  hibah,  tukar  menukar,  pembagian harta bersama dan pemasukan dalam perusahaan atau inbreng. 3
Jual beli dalam pengertian sehari-hari dapat diartikan, dimana seseorang melepaskan uang  untuk  mendapatkan  barang  yang  dikehendaki  secara  sukarela.  Menurut  Boedi Harsono,  “Dalam  hukum  adat  perbuatan  pemindahan  hak  (jual  beli,  hibah,  tukar menukar) merupakan perbuatan hukum yang bersifat tunai”. Jual beli dalam hukum tanah dengan pembayaran harganya pada saat yang bersamaan secara tunai. 4
Pada kondisi tertentu terdapat akta jual beli yang belum dapat dibuat oleh PPAT, seperti misalnya belum lunasnya pembayaran untuk tanah tersebut oleh pihak pembeli kepada pihak penjual, sehingga akta jual beli belum bisa dibuat maka notaris akan membuatkan Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB). Perjanjian pengikatan jual beli adalah perjanjian obligator untuk selanjutnya disebut PPJB, perjanjian obligator adalah perjanjian yang timbul karena kesepakatan dari dua pihak atau lebih dengan tujuan untuk timbulnya suatu perikatan.
Pada  prinsipnya  suatu  perjanjian  yang  terdapat  dalam  buku  III  Kitab  Undang- Undang  Hukum  Perdata  (KUH  Perdata)  tentang  perikatan  Pasal  1313  KUHPerdata memberikan rumusan tentang Perjanjian
Perjanjian  adalah  “suatu  perjanjian  adalah  suatu  perbuatan  dengan  mana  satu  orang atau lebih mengikatkan dirinya terhadap satu orang atau lebih lainnya.”
Subekti  memberikan  definisi  perjanjian  adalah  “suatu peristiwa  dimana  seseorang berjanji pada orang lain atau dimana dua orang itu saling berjanji untuk melaksanakan sesuatu hal.” 5
Pasal  1338  ayat  (1)  KUH  Perdata  menyatakan  bahwa,  semua  persetujuan  yang dibuat  secara  sah  berlaku  sebagai  undang-undang  bagi  mereka  yang  membuatnya. Dalam  ketentuan  Pasal  1338  ayat  (1)  KUH  Perdata  mengandung  azas  kebebasan berkontrak, maksudnya adalah setiap orang bebas mengadakan suatu perjanjian berupa
3 John Salindeho, (1987 ). “ Masalah Tanah Dalam Pembangunan ”, Jakarta: Sinar Grafika, hlm. 37.
4 Harun Al- Rashid, (1986). “Sekilas Tentang Jual Beli Tanah (berikut peraturan - peraturannya)”, Jakarta: Ghalia Indonesia, hlm. 51.
5 Subekti, (1996). Hukum Perjanjian , Jakarta: Intermasa, hlm. 1.
apa saja baik bentuknya, isinya, dan namanya dan pada siapa perjanjian itu ditunjukan. PPJB ini memuat janji-janji untuk melakukan jual beli tanah apabila persyaratan yang diperlukan untuk itu telah terpenuhi. 6
PPJB dapat dibuat dalam bentuk akta autentik dihadapan notaris, sehingga akta PPJB  merupakan akta autentik  yang memiliki  kekuatan  pembuktian  yang  sempurna. Dengan bantuan notaris, para pihak yang membuat perjanjian pengikatan jual beli akan mendapatkan bantuan dalam merumuskan hal-hal akan diperjanjikan. Dalam kondisi- kondisi  tertentu  dapat  ditemukan  terjadinya  berbagai  hal,  yang  berakibat  suatu perjanjian  mengalami  pembatalan,  baik  dibatalkan  oleh  para  pihak  maupun  atas perintah pengadilan. 7
Salah satu permasalahan yang dapat timbul dalam PPJB, apabila para pihak dalam PPJB  berkaitan  dengan  ahli  waris.  Di  dalam  Pasal  1318  KUHPerdata,  bahwa  jika seseorang  minta  diperjanjikan  sesuatu  hal,  dianggap  bahwa  hal  itu  juga  sekaligus berlaku untuk ahli warisnya dan mereka yang memperoleh hak dari padanya, terkecuali ditentukan  lain,  baik  secara  tegas  di  dalam  perjanjian  maupun  tersimpulkan  secara implisit dari sifat persetujuan yang dibuat. 8 Perikatan tidak berakhir oleh karena salah satu pihak meninggal dunia, tetapi bersifat turun temurun dan harus di penuhi oleh ahli waris  masing-masing.  Berdasarkan  ketentuan  ahli  waris  para  pihak  dikemudian  hari menggantikan hak dan kewajiban yang meninggal dunia.
Ketentuan  yang  diatur  dalam  Pasal  1318  KUHPerdata  tersebut,  yakni  para  ahli waris ab intestato hanya merupakan satu kategori dari golongan yang memperoleh hak karena  titel  umum.  Ketentuan  tersebut  diatur  dalam  Pasal  833  ayat  (1)  KUHPerdata tentang ahli waris ab intestato .
Ada  kemungkinan  terjadinya  masalah  di  dalam  perjanjian  pengikatan  jual  beli seperti yang akan penulis angkat dalam penulisan ini yaitu pada saat PPJB dibuat oleh seorang  yang  bernama  KH  memiliki  sebidang  tanah  bersertifikat  Hak  Milik  No. 302/Cimanuk, Surat Ukur 180/TAROGONGKIDUL/1980 seluas 134m atas nama KH, kemudian KH meninggal dunia pada tahun 2006 dan memiliki ahli waris sebanyak 3 orang.  pada  tahun  2005  KH  telah  melakukan  transaksi  jual  beli  dengan  ID  dengan memakai PPJB dikarenakan ID bersepakat dengan KH untuk melakukan pembayaran
6 Supriadi, (2006). Etika dan Tanggung Jawab Profesi Hukum di Indonesia, Jakarta: Sinar Grafika, hlm. 12.
7 Setiawan Rahmat, (2005). Pokok-Pokok Hukum Perikatan , Bandung: Putra Abardin, hlm.5.
8 Ibid, halaman 149.
dengan  angsuran  4  (empat)  kali,  Sebelum  tanah  tersebut  lunas  KH  meninggal  dunia namun ahli waris menolak untuk meneruskan PPJB tersebut.
Salah satu perkembangan untuk pembangunan nasional adalah ada pada objek yang  berupa  tanah.  Kemudian  diatur  secara  spesifik  oleh  pemerintah  dengan dikeluarkannya Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok- Pokok  Agraria  atau  yang  lebih  dikenal  dengan  Undang-Undang  Pokok  Agraria (UUPA).  Tujuan  dari  ditetapkannya  UUPA  adalah  memberikan  kepastian  hukum terhadap permasalahan tanah yang ada.
Asas kepastian hukum merupakan suatu jaminan dalam suatu hukum yang harus dijalankan  dengan  baik  dan  tepat.  Tujuan  utama  dari  hukum  adalah  kepastian.  Jika hukum tidak ada kepastian maka hukum akan kehilangan jati dirinya serta maknanya dan  jika  hukum  tidak  memiliki  jati  diri  maka  hukum  tidak  lagi  digunakan  sebagai pedoman  berlak  setiap  orang.  Kepastian  hukum  dalam  suatu  negara  menyebabkan adanya upaya pengaturan hukum dalam suatu perundang-undangan yang ditetapkan oleh pemerintah. Sebuah konsep untuk memastikan bahwa hukum dijalankan dengan baik  sehingga  tidak  menimbulkan  kerugian  bagi  siapapun,  hukum  harus  menjadi pedoman,  menganyomi  dan  melindungi  masyarakat  dari  berbagai  tindak  kejahatan pada  individu  ataupun  kelompok  merupakan  pengertian  dari  asas  kepastian  hukum didalam penyelenggaraan negara. 9
Masyarakat  dapat  melakukan  hubungan  hukum  dengan  cara  melalui  suatu perjanjian.  Perjanjian  adalah  perbuatan  hukum  yang  menimbulkan,  berubahnya, hapusnya hak, atau menimbulkan suatu hubungan hukum dan dengan cara demikian, perjanjian menimbulkan akibat hukum yang merupakan tujuan para pihak. 10 Perjanjian ini diatur dalam Pasal 1313 KUHPerdata yang berbunyi:
“Suatu  Perjanjian  adalah  suatu  perbuatan  dengan  mana  satu  orang  atau  lebih mengikatkan dirinya terhadap satu orang lain atau lebih”
Perjanjian  atau verbintenis mengandung  pengertian:  suatu  hubungan  hukum kekayaan/harta benda antara dua orang atau lebih, yang memberi kekuatan hak pada satu pihak untuk memperoleh prestasi dan sekaligus mewajibkan para pihak lain untuk menunaikan prestasi. 11 Jika undang-undang telah menetapkan subjek perjanjian yaitu
9 Peter Mahmud Marzuki, (2008). Pengantar Ilmu Hukum , Jakarta: Kencana Prrenada Media Group, hlm. 137.
10 Herlien Budiono, Op. Cit , hlm. 3.
11 M. Yahya Harahap, (1986). segi-segi hukum perjanjian , Bandung: Alumni, hlm. 06.
kreditur yang berhak atas prestasi dan pihak debitur yang wajib melaksanakan prestasi, maka  intisari  atau  objek  dari  perjanjian  ialah  prestasi  itu  sendiri. 12 Sesuai  dengan ketentuan  Pasal  1234  Kuhperdata,  prestasi  yang  diperjanjikan  itu  ialah  untuk menyerahkan sesuatu, melakukan sesuatu atau tidak melakukan sesuatu. 13
Terdapat  pengertian  perjanjian  yang  dikemukakan  oleh  beberapa  para  ahli  yaitu: Menurut R. Subekti, mendefinisikan kontrak atau perjanjian adalah:
“suatu perbuatan dimana seorang berjanj i kepada seorang lain atau dimana dua orang  itu  saling  berjanji  untuk  melaksanakan  sesuatu  hal.  Dari  peristiwa  ini, timbullah suatu hubungan antara dua orang tersebut yang dinamakan ‘perikatan” oleh  karena  itu  perjanjian  menerbitkan  suatu  perikatan  antara  dua  orang  yang membuatnya”. 14
Selanjutnya Sudikno Mertokusumo, mengartikan kontrak atau perjanjian adalah hubungan hukum antar dua orang yang bersepakat untuk menimbulkan akibat hukum. Dua pihak itu sepakat untuk menentukan peraturan atau kaedah hukum atau hak dan kewajiban  yang  mengikat  mereka  untuk  ditaati  dan  dijalankan.  Kesepakatan  itu menimbulkan akibat hukum dan bila kesepakatan dilanggar maka akibat hukumnya di pelanggar dapat dikenalan hukum atau sanksi. 15
Salah  satu  bentuk  dari  perjanjian  untuk  beralihnya  hak  atas  tanah  adalah perjanjian  kebendaan.  Perjanjian  kebendaan  adalah  perjanjian  yang  dibuat  dengan mengindahkan ketentuan perundang-undangan, timbul karena kesepakatan dari dua pihak  atau  lebih  yang  saling  mengikatkan  diri  dan  ditunjukan  untuk  menimbulkan, beralih, berubah, atau berakhirnya suatu hak kebendaan. 16 Untuk beralihnya (hak milik) atas suatu kebendaan harus memenuhi tiga syarat yaitu: Kewenangan dari pihak yang menyerahkan, Alas hak yang sah ( rechstitel ), Penyerahan ( levering ). 17 Bentuk penyerahan kebendaaan  tak  bergerak  dilakukan  dengan  akta  yang  diikuti  dengan  pendaftaran apabila merupakan benda yang terdaftar (Pasal 19 jo. Pasal 23 butir 2 Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (UUPA)). 18
12 Ibid. hlm. 10.
13 Ibid.
14 R. Subekti, (2001). Hukum Perjanjian, cetakan kedua puluh tiga, Jakarta: PT. Intermasa, hlm. 21.
15 Sudikno Mertokusumo, (2005). Mengenal hukum , cetakan kedua. Yogyakarta: Liberty. hlm. 45.
16 Ibid , halaman 18.
17 Ibid , halaman 19.
18 Herlien Budiono, Op. Cit , hlm. 19.
Salah satu bentuk dari perjanjian kebendaan adalah perjanjian pengikatan jual beli yang dapat dilakukan oleh notaris. Akta PPJB dapat dibuat oleh notaris dalam bentuk akta  autentik.  PPJB  merupakan  perjanjian  pendahuluan  untuk  selanjutnya  membuat perjanjian  pokok  yang  merupakan  akta  jual  beli.  Namun,  terdapat  beberapa kemungkinan dalam pembuatan PPJB, dimana sesudah PPJB dibuat akan dibuat akta jual  beli  dan  terdapatnya  permasalahan  didalamnya,  yaitu  akta  jual  beli  tidak  dapat dibuat oleh PPAT karena terhalangnya oleh suatu masalah di antara para pihak.
Akta  autentik  adalah  akta  yang  dibuat  oleh  atau  di  hadapan  Notaris  menurut bentuk  dan  tata  cara  yang  ditetapkan  dalam  Undang-Undang  Republik  Indonesia Nomor 2 Tahun 2014 tentang Perubahan Atas Undang-Undang Nomor 30 Tahun 2004 Tentang  Jabatan  Notaris.  Notaris merupakan  seorang  penjabat  umum  yang  memiliki kewenangan untuk membuat berbagai macam perjanjian. Kewenangan yang dimiliki notaris untuk membuat akta diatur dalam Undang-Undang Jabatan Notaris yang diatur dalam  Pasal  15  ayat  (1)  Undang-Undang  Republik  Indonesia  Nomor  2  Tahun  2014 tentang  Perubahan  Atas  Undang-Undang  Nomor  30  Tahun  2004  Tentang  Jabatan Notaris.
Hukum perjanjian di Indonesia menganut sistem terbuka, hal ini berarti hukum memberikan  kebebasan  untuk  mengadakan  perjanjian  yang  dikehendaki  asal  tidak bertentangan  dengan  undang-undang,  ketertiban  umum  dan  kesusilaan. 19 Asas  yang digunakan dalam perjanjian pengikatan jual beli adalah asas kebebasan berkontrak yang merupakan salah satu asas yang penting dalam berkontrak. Diatur dalam Pasal 1338 ayat (1) Kuhperdata yaitu:
“semua perjanjian yang dibuat secara sah berlaku sebagai undang -undang bagi mereka yang membuatnya”.
Perjanjian-perjanjian itu tidak dapat ditarik kembali selain dengan sepakat kedua belah pihak, atau karena alasan-alasan yang oleh undang-undang dinyatakan cukup itu.
Perjanjian  pengikatan  jual  beli  adalah  perjanjian  obligator,  perjanjian  obligator. Perjanjian obligator dibagi menjadi beberapa perjanjian yaitu: perjanjian bernama dan tidak  bernama,  perjanjian  campuran,  dan  perjanjian  konsensuil,  perjanjian  riil  dan perjanjian  formil. 20 PPJB  termasuk  dalam  Perjanjian  Obligator  yang  perjanjian  tidak
19 A. Qiron Syamsudin Meliala , ( 2004). Pokok-Pokok Hukum Perjanjian Beserta Perkembangannya , Yogyakarta: Liberty, hlm.
9.
20 A. Qiron Syamsudin Meliala, Op.Cit , hlm. 40.
bernama. Perjanjian tidak bernama atau perjanjian innominaat adalah lawan jenis dari perjanjian  bernama  ( benoemde  contracten atau nominaatcontracten ).  Kriterium  dari perjanjian  tidak  bernama  bukan  karena  perjanjiannya  tidak  mempunyai  nama, melainkan  lebih  karena  perjanjiannya  tidak  diatur  secara  khusus  di  dalam  undang- undang. 21
KUHPerdata mengenal pula jenis perjanjian lain yang mengsyaratkan tidak saja adanya kata sepakat, tetapi juga sekaligus penyerahan objek perjanjian atau bendanya. 22 PPJB merupakan perjanjian bantuan untuk mempersiapkan perjanjian pokok. Perjanjian pokok yang artinya perjanjian yang mempunyai alasan (mandiri) bagi adanya perjanjian tersebut. 23 Sedangkan perjanjian bantuan adalah perjanjian yang alasan dilakukannya perjanjian bantuan tersebut sepenuhnya tergantung pada perjanjian lain. 24
Di  dalam  perjanjian  pendahuluan  atau pactum  de  contrahendo ada  janji  yang menimbulkan  suatu  kewajiban  bagi  para  pihak  untuk  membuat  perjanjian  baru, misalnya, perjanjian pengikatan jual beli (perjanjian obligatoir) yang mendahului suatu perjanjian jual beli (perjanjian kebendaan). 25
Perjanjian pengikatan jual beli adalah perjanjian bantuan yang berfungsi sebagai perjanjian  pendahuluan  dan  bentuknya  bebas.  Pada  umumnya  suatu  Perjanjian pengikatan jual beli mengandung janji-janji yang harus dipenuhi terlebih dahulu oleh salah satu pihak atau para pihak sebelum dapat dilakukannya perjanjian pokok yang merupakan tujuan akhir dari para pihak. 26
Dalam  Perjanjian  ini  berdasarkan  kesepakatan  dari  para  pihak.  Kesepakatan adalah penyesuaian pernyataan kehendak antara satu orang atau lebih dengan pihak lainnya. Terdapat empat teori yang akan menjelaskan kesepakatan antara para pihak yaitu teori ucapan, teori pengiriman, teori pengetahuan, dan teori penerimaan. 27
PPJB saja tidak lantas menyebabkan beralihnya hak milik atas barang dari tangan penjual ke tangan pembeli sebelum dilakukan penyerahan ( levering ). Pada hakekatnya PPJB  itu  dilakukan  dalam  dua  tahap  yaitu  tahap  kesepakatan  kedua  belah  pihak mengenai  barang  dan  harga  yang  ditandai  dengan  kata  sepakat  (jual  beli)  dan  yang
21 Herlien Budiono, Op. Cit , hlm. 36. 22 Ibid , hlm. 42. 23 Ibid , hlm. 64.
24 Ibid.
25 Ibid, hlm. 65.
26 Herlien Budiono, Implikasi Hukum Perjanjian Pengikatan Jual Beli  Menurut Teori dan Praktik , seminar hukum  Pengrus Daerah IPPAT Kabupaten Bandung Barat, Bandung, hlm. 5.
27 R. Joni Bambang, Hukum Ketenagarakerjaan , Bandung: Pustaka setia, 2013, hlm. 87.
kedua, tahap penyerahan ( levering ) benda yang menjadi objek perjanjian, dengan tujuan untuk mengalihkan hak milik dari benda tersebut.
PPJB merupakan perikatan bersyarat dan perjanjian pendahuluan. Dimana PPJB merupakan  perjanjian  pendahuluan  untuk  mempersiapkan  perjanjian  pokok,  yang didalam perjanjian pendahuluan sudah terdapat kesepakatan kedua belah pihak untuk melakukan  perjanjian  pokok,  serta  termasuk  perikatan  bersyarat  yang  diatur  dalam Pasal 1253 KUHPerdata yang bunyi adalah:
”Suatu  Perikatan  adalah  bersya rat  manakala  ia  digantungkan  pada  suatu peristiwa yang masih akan datang dan yang masih belum tentu akan terjadi, baik secara  menangguhkan  perikatan  hingga  terjadinya  peristiwa  semacam  itu, maupun  secara  membatalkan  perikatan  menurut  terjadi  atau  tidak  terjadinya peristiwa tersebut.”
Dikatakan  suatu  perikatan  bersyarat  adalah  bersyarat  manakala  perikatan digantungkan  pada  suatu  peristiwa  yang  masih  akan  datang  dan  yang  masih  belum tentu  akan  terjadi,  baik  secara  menangguhkan  perikatan  hingga  terjadinya  peristiwa semacam  itu,  maupun  secara  membatalkan  perikatan  menurut  terjadi  atau  tidak terjadinya peristiwa tersebut. (blm ada footnote). Akan dijelaskan lebih lanjut mengenai syarat menangguhkan dan syarat membatalkan.
a) Syarat Menangguhkan
Perikatan dengan syarat tangguh bergantung pada peristiwa yang masih akan datang  dan  yang  masih  belum  tentu  akan  terjadi;  perikatan  tidak  dapat dilaksanakan  sebelum  peristiwanya  telah  terjadi.  Pada  perikatan  dengan  syarat tangguh  berarti  bahwa  barang  yang  menjadi  pokok  perikatan  tetap  menjadi tanggungan  debitor,  yang  wajib  menyerahkan  barang  tersebu  apabila  syarat dipenuhi.  Adapun  jika  kreditor  meninggal  dunia  sebelum  dipenuhinya  syarat, maka hak-haknya beralih kepada ahli warisnya yang diatur dalam Pasal 1261 ayat (2) KUHPerdata. 28
Apabila ternyata syarat telah terpenuhi, maka syarat itu berlaku surut hingga saat lahirnya perikatan (Pasal 1261 ayat (1) KUHPerdata, demikian pula syarat telah dipenuhi tetapi tidak diketahui oleh para pihak maka perikatan mulai berlaku sejak hari perikatan dilahirkan (Pasal 1263 ayat (1) KUHPerdata). 29
28 Herlien Budiono, (2016). Jurnal Ilmu Hukum, “ Veritas et Justitia ”. Vol. 2 No. 1, Juni 2016, hlm. 94.
29 Ibid.
Syarat tangguh menangguhkan tidak saja akibat hukumnya tetapi sebetulnya adalah  alas  hak  mengalihkan  yang  ditangguhkan.  Pada  asasnya  perbuatan hukumnya  telah  terjadi  dan  tidak  bersyarat  walaupun  perikatannya  bersyarat dalam  artian  bahwa  akibat  hukum  dari  perikatan  tersebut  yakni  peralihan haknya/prestasinya ditangguhkan. 30
Di  dalam  praktik,  dikenal  perjanjian  pengikatan  jual  beli  (PPJB)  atas  persil yang  dapat  digolongkan  pada  perikatan  dengan  syarat  menangguhkan.  PPJB merupakan  perjanjian  obilgatoir  berfungsi  sebagai  perjanjian  pokok  yakni perjanjian  jual  beli  (perjanjian  kebendaan).  Dilakukannya  PPJB  biasanya  karena belum  dapat  dipenuhinya  syara  untuk  dilakukannya  jual  belinya  dihadapan pejabat pembuat akta tanah seperti belum lunasnya harga jual beli. 31
b) Syarat Membatalkan
Syarat batal apabila dipenuhi mneghentikan perikatan, dan membawa segala sesuatu kembali pada keadaan semula, seolah-olah tidak pernah ada suatu perikatan ( extunc -  Pasal  1265  ayat  (1)  KUHPerdata).  Syarat  batal  tidak  menangguhkan pemenuhan perikatan,  tetapi  mewajibkan  kreditor mengembalikan  apa  yang telah diterimanya,  apabila  peristiwa  yang  dimaksudkan  terjadi  (Pasal  1265  ayat  (2) KUHPerdata). 32
Pada  penunjukan  waris  ( making )  bersyarat  tergantung  pada  syarat  tangguh atau syarat membatalkan sehingga ada kemungkinan bahwa pada saatnya making harus direalisasikan (syarat tangguh) atau mengakhiri making yang diberikan oleh pewaris  (syarat  batal).  Pada  penunjukkan  waris  dengan  syarat  menangguhkan menimbulkan ketidakpastian dilaksanakannya making tersebut selama syarat belum dipenuhi atau pemenuhan syarat tidak mngkin dilaksanakan. Selama itu ahli waris memegang  apa  yang  menjadi  warisan  yang  diperuntukkan  kepadanya.  Pada penunjukkan waris ( making ) dengan syarat membatalkan maka making dilaksanakan tetapi dengan dipenuhinya syarat (batal) berakibat apa yang diperuntukkan padanya harus dikembalikan. 33
Dengan demikian bahwa “syarat” itu harus peristiwa yang baru akan dan b elum pasti akan terjadi dikemudian hari namun peristiwa itu, ditinjau dari saat ditutupnya
30 Ibid.
31 Herlien Budiono, Ajaran Umum Hukum Perjanjian dan Penerapannya di Bidang Kenotariatan, Op. Cit , hlm. 64-65.
32 Herlien Budiono, Jurnal Ilmu Hukum, Op. Cit , hlm. 96.
33 Ibid.
perjanjian, memang mungkin untuk terjadi tidak bertentangan dengan kesusilaan dan undang-undang. 34
Di  dalam  PPJB  mengenal  asas  konsensualisme  yang  artinya  bahwa  perjanjian terbentuk  karena  adanya  penjumpaan  kehendak  (consensus)  dari  pihak-pihak. Perjanjian pada pokoknya dapat dibuat bebas tidak terikat bentuk dan tercapai tidak secara formil, tetapi cukup melalui konsensus belaka. 35
Perjanjian  pengikatan  jual  beli  tanah  merupakan  implementasi  dari  asas kebebasan  berkontrak,  dimana  para  pihak  bebas  menentukan  kemauannya  asalkan ketentuan  perjanjian  tersebut  tidak  bertentangan,  baik  dengan  peraturan  perundang- undangan yang bersifat memaksa, ketertiban umum, maupun kesusilaan. 36
Dalam perjanjian jual beli tanah yang dibuat penjabat yang berwenang biasanya menerapkan asas kebebasaan berkontrak yang mana phak yang melakukan perjanjian dengan bebas mengemukakan apa yang menjadi maksud dan tujuan dari isi perjanjian tersebut. Perjanjian ini merupakan perjanjian yang mendahului pembuatan akta jual beli yang  akan  dibuat  oleh  PPAT.  Dengan  dibentuknya  Undang-Undang  Pokok  Agraria yang  lebih  dikenal  dengan  UUPA  Nomor  5  Tahun  1960  dan  Peraturan  Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang pendaftaran tanah, maka jual beli tanah harus dilakukan dengan suatu akta yang dibuat dihadapan Penjabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). 37
Menurut ketentuan diatas dalam Pasal 37 ayat (1) Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah, dapat diketahui bahwa untuk peralihan ha katas  tanah  diperlukan  suatu  akta  autentik  yang  dibuat  oleh  Pejabat  Pembuat  Akta Tanah (PPAT) yang diangkat oleh pemerintah. Sehingga peralihan ha katas tanah tidak dapat  dilakukan  begitu  saja  tanpa  memenui  peraturan  perundang-undangan  yang berlaku. 38 Hal  ini  menjadi  menarik  untuk  dikaji  lebih  lanjut  mengingat  perjanjian pengikatan jual beli yang dilakukan oleh pewaris namun dimintakan pembatalan oleh ahli waris.
Hal  ini  tidak  sesuai  dengan  prinsip  hukum  waris  barat,  dimana  hukum  waris barat/  KUH  Perdata  suatu  asas  bahwa  “Apabila  seseorang  meninggal  dunia,  maka seketika itu juga segala hak dan kewajibannya beralih kepada sekalian ahli warisnya”.
34 J. Satrio, (1999). Hukum Perikatan Perikatan Pada Umumnya , Bandung: Alumni, hlm. 278.
35 Herlien Budiono, Ajaran Umum Hukum Perjanjian dan Penerapannya diBidang Kenotariatan, Op.Cit , hlm. 29.
36 Ibid , hlm. 32.
37 Boedi  Harsono,  (2003). Hukum  Agraria  Indonesia  Sejarah  Pembentukan  Undang-Undang  Pokok  Agraria  Isi  dan Pelaksanaannya , Jakarta: Djambatan, hlm. 205.
38 Ibid.
KUHPerdata  telah  mengatur  ketentuan  dari  ahli  waris  sebagai  penerus  dari  pewaris yang  secara  langsung  meneruskan  hak  dan  kewajiban-kewajiban  dari  pewaris. Ketentuan  tersebut  terdapat  dalam  Pasal  1318  KUHPerdata  mengatur  tentang terlibatnya para ahli waris dan mereka memperoleh hak daripadanya. 39
Perolehan hak Karena titel umum adalah perolehan seluruh kekayaan dari pemilik sebelumnya.  Ini  terjadi  misalnya  karena  warisan  atau  pencampuran  harta  benda perkawinan.  Sebaliknya,  perolehan  hak  karena  titel  khusus  adalah  perolehan  suatu benda tertentu berdasarkan titel tertentu pula. Misalnya, perolehan karena jual beli atau hibah. 40
Akibat dari perolehan hak berdasarkan titel umum adalah terjadinya pemilikan bersama yang terikat ( Gebonden Medeeigendom ). Lain halnya jika dua orang (A dan B) bersama-sama  membeli  suatu  benda.  Misalnya,  sebuah  rumah.  Dalam  hal  demikian terjadilah pemilikan bersama yang bebas ( Vrije Medeeigendom ). Pemilikan bersama yang terikat ialah suatu pemilikan bersama atas suatu benda dan pemilikan tersebut terjadi sebagai akibat dari suatu peristiwa hukum. 41
Di  dalam  harta  peninggalan  seseorang  yang  meninggal  dunia,  diatur  peralihan harta  kekayaan  yang  ditinggalkannya,  serta  akibat-akibatnya  bagi  para  ahli  waris. Artinya  baik  aktiva  dan  pasiva  kewajiban  ahli  waris  untuk  melaksanakan  apa  yang ditinggalkan pewaris oleh karena setelah pewaris meninggal dunia, maka seketika itu hak-hak serta kewajiban pewaris beralih kepada ahli warisnya yang didasari asas le mort saisit le vif yang artinya orang mati berpegang kepada orang yang masih hidup. 42
Berbicara perlindungan hukum bagi para pihak dalam PPJB, maka terlebih dahulu harus  mengkaji  perlindungan  hukum  tersebut.  Pelindungan  hukum  berasal  dari  dua suku  kata  yaitu  perlindungan  dan  hukum.  Perlindungan  adalah  hal  atau  perbuatan melindungi  dan  Hukum  adalah  aturan  untuk  menjaga  kepentingan  semua  pihak. Menurut  Wirjono  Prodjodikoro  dalam  bukunya  perlindungan  hukum  adalah  upaya perlindungan  yang  diberikan  kepada  subjek  hukum,  tentang  apa-apa  yang  dapat dilakukannya  untuk  mempertahankan  atau  melindungi  kepentingan  dan  hak  subjek hukum tersebut. 43
39 Herlien Budiono, Ajaran Umum Hukum Perjanjian dan Penerapannya diBidang Kenotariatan, Op.Cit , hlm. 149.
40 Ibid.
41 Ibid, hlm. 151.
42 R. Soetojo Prawirohamidjojo, (1998). Hukum Waris Kodifikasi , Jakarta: Airlangga University Press, hlm. 6.
43 Wirjono Prodjodikoro, (1992). Perbuatan Melanggar Hukum , Bandung: sumur, hlm. 20.
Berdasarkan latar belakang tersebut di atas, maka tulisan ini mengkaji mengenai perlindungan hukum bagi pihak pembeli dalam perjanjian pengikatan jual beli dalam tidak  terlaksananya  akta  jual  beli  akibat  penolakan  dari  sebagian  ahli  waris  pihak penjual  serta  tanggung  jawab  dan  akibat  bagi  para  ahli  waris  dalam  perjanjian pengikatan  jual  beli  dalam  tidak  terlaksananya  akta  jual  beli  akibat  penolakan  dari sebagian ahli waris pihak penjual.

## METODE PENELITIAN
Metode  penelitian  yang  digunakan  dalam  penelitian  ini  adalah  berupa  yuridis normatif, adalah Penelitian yuridis normatif membahas doktrin-doktrin atau asas-asas dalam ilmu hukum, 44 dan Pada tipe penelitian hukum normatif ini, yang diteliti adalah bahan sekunder, bahan primer, dan bahan tersier. Penelitian ini akan terdiri dari 2 (dua) tahap yaitu penelitian kepustakaan dan penelitian lapangan. Bahan hukum primer yaitu bahan  pustaka  yang  berisikan  pengetahuan  ilmiah  yang  baru  mutakhir,  ataupun pengertian baru tentang fakta yang diketahui maupun mengenai suatu gagasan. 45 Bahan hukum  primer  mencakup  peraturan  perundang-undangan  yaitu  Undang-  Undang Dasar  Republik  Indonesia  Tahun  1945  dengan  amandemen,  Kitab  Undang-Undang Hukum  Perdata  (KUHPerdata),  Undang-Undang  Nomor  5  Tahun  1960  tentang Peraturan  Dasar  Pokok-Pokok  Agraria,  Peraturan  Menteri  PUPR  Nomor 11/PRT/M/2019  tentang  Perjanjian  Pengikatan  Jual  Beli  Rumah,  Undang-Undang Nomor 2 Tahun 2014 Tentang Jabatan Notaris. Bahan hukum sekunder adalah semua publikasi tentang hukum yang merupakan dokumen yang tidak resmi. 46 yang terdiri atas buku-buku teks, jurnal- jurnal hukum, pendapat para sarjana, yurisprudensi dan hasil-hasil symposium yang berkaitan dengan penelitian. Penelitian lapangan berguna untuk  mencari  data  atau  informasi  penunjang yang  memiliki  relevansi  dengan  objek penelitian.
44 Soerjono Soekanto, (2001). Sri Mamudji, Penelitian Hukum Normatif , Jakarta: Rajagrafindo Persada, hlm. 23.
45 Soerjono Soekanto dan Sri Mamudji, Op. Cit , hlm. 29.
46 Zainuddin Ali, (2009). Metode Penelitian Hukum , Jakarta: Sinar Grafika, hlm. 54.

## PEMBAHASAN
Perlindungan  Hukum  Bagi  Pihak  Pembeli  dalam  Perjanjian  Pengikatan  Jual  Beli dalam  Tidak  Terlaksananya  Akta  Jual  Beli  Akibat  Penolakan  dari  Sebagian  Ahli Waris Pihak Penjual
Dalam  jual  beli  tentu  tidak  selamanya  dapat  berjalan  dengan  baik,  adakalanya timbul hal-hal yang sebenarnya diluar dugaan dari para pihak, salah satu contohnya dalam kasus ini salah satu ahli waris menghambat pelaksanaan dari pembuatan akta jual beli. Dalam kasus ini bisa disebutkan bahwa ahli waris yang disebut sebagai pihak penjual untuk menggatikan pewaris telah melakukan wanprestasi.
PPJB termasuk jenis perjanjian pendahuluan dari perjanjian pokok yaitu akta jual beli  yang  harus  dibuat  dihadapan  Pejabat  Pembuat  Akta  Tanah  (PPAT).  Menurut Herlien Budiono, perjanjian pendahuluan adalah perjanjian yang alasan dilakukannya perjanjian  pendahuluan  tersebut  sepenuhnya  tergantung  pada  perjanjian  lain, sedangkan perjanjian pokok adalah perjanjian yang mempunyai alasan (mandiri) bagi adanya perjanjian tersebut. Di dalam perjanjian pendahuluan terdapat janji-janji yang telah disepakati oleh kedua pihak untuk saling mengikatkan diri.
Dalam kasus ini, bahwa PPJB tersebut telah dibuat dalam bentuk akta autentik yang  dibuat  dihadapan  notaris,  dalam  artian  akta  PPJB  tersebut  memiliki  kekuatan hukum yang kuat dalam pembuktian di pengadilan.
Akta ini telah ditandatangi oleh pihak penjual dan pihak pembeli dengan adanya termin pembayaran secara 4 (empat) kali. Pihak penjual ini memiliki ahli waris sebanyak 3 (tiga) orang.  Pihak  pembeli  telah  memenuhi  prestasinya  dalam  PPJB  ini  yaitu  dengan melakukan  pembayaran  terhadap  tanah  tersebut  sebanyak  4  (empat)  kali  dan  sudah melunasinya.
Dalam artian, bahwa pihak pembeli telah memenuhi prestasinya, bahwa prestasi dalam suatu perjanjian harus dilaksanakan oleh para pihak. Sesuai dengan ketentuan Pasal  1234  KUHPerdata  yang  mengatakan  bahwa  tiap-tiap  perikatan  adalah  untuk memberikan sesuatu, untuk berbuat sesuatu, atau untuk tidak berbuat sesuatu.
Pihak pembeli dalam kasus ini memiliki hak untuk meminta pemenuhan prestasi dari  pihak  penjual.  Prestasi  yang  harus  dilakukan  oleh  pihak  penjual  adalah  untuk melaksanakan peralihan hak milik tersebut dengan membuat akta jual beli yang akan dibuat  dihadapan  PPAT  karena  dalam  PPJB  telah  diperjanjikan  bahwa  apabila
pembayaran telah selesai selama 4 (empat) termin dan lunas maka pihak penjual harus membuat akta jual beli dihadapan PPAT.
Namun, terdapat kendala pada saat proses perjanjian kedua pihak, pihak penjual meninggal dunia pada saat pihak pembeli telah selesai memenuhi prestasinya. Dalam kasus ini, bahwa harta warisan diatur dalam Buku II KUHPerdata. Ketentuan tersebut diatur dalam Pasal 584 KUHPedata yang mengatakan bahwa pewrarisan adalah salah satu cara yang secara limitatief ditentukan untuk memperoleh hak milik, serta benda- benda dari warisan tersebut menjadi unsur pokok dari kepemilikan hak milik.
Pihak  pembeli  dilindungi  keadaannya  untuk  menuntut  prestasi,  karena prestasinya  telah  dipenuhi.  Sementara  dalam  Pasal  1381  KUHPerdata  salah  satu hapusnya perjanjian karena pembayaran. Pihak pembeli telah membayar penuh harga tanah yang telah diperjanjikan dalam PPJB.
Dengan  mengacu  pada  Pasal  1243  KUHPerdata  yang  menjelaskan  pergantian biaya, rugi dan bunga tidak dipeunhinya suatu perkataan, barulah mulai diwajibkan, apabila  yang  berutang,  setelah  dinyatakan  lalai  memenuhi  perikatannya,  tetap melalaikannya, atau jika yang harus diberikan atau dibuatnya, hanya dapat diberikan atau dibuat dalam tenggang waktu yang telah dilampaukan.
Begitu pentingnya itikad baik tersebut sehingga dalam perundingan-perundingan atau  perjanjian  antara  para  pihak,kedua  belah  pihak  akan  berhadapan  dalam  suatu hubungan  hukum  khususnya  itikad  baik.  Setiap  pihak  yang  membuat  dan melaksanakan  perjanjian  harus  melandasinya  dengan  itikad  baik.  Pasal  1338  ayat  (3) KUHPerdata menyatakan bahwa semua perjanjian harus dilaksanakan dengan itikad baik,  artinya  dalam  perbuatan  dan  pelaksanaan  perjanjian  harus  mengindahkan substansi perjanjian berdasarkan kepercayaan atau keyakinan yang teguh atau kemuan baik dari para pihak.
Sebagaimana  yang  telah  dijelaskan  diatas,  bahwa  para  ahli  waris  memiliki kewajiban untuk melaksanakan perjanjian yang telah dilakukan oleh pewaris dengan pihak  pembeli.  Para  ahli  waris  wajib  melaksanakan  akta  jual  beli  yang  akan  dibuat dihadapan PPAT sesuai janji yang telah dilakukan oleh pewaris dengan pihak pembeli dalam PPJB.
Perlindungan hukum bagi pihak pembeli adalah bahwa pihak pembeli memiliki kekuatan pembuktian dari akta PPJB yang dibuat oleh notaris dihadapan pengadilan. Pihak  pembeli dapat mengajukan tuntutan  untuk  para  ahli  waris melaksanakan akta
jual beli. Pihak pembeli disini telah dirugikan dengan adanya salah satu pihak ahli waris yang  menolak  untuk  melaksanakan  akta  jual  beli.  Karena  tanah  tersebut  masih kepemilikan bersama dari para ahli waris keseluruhan.

## Tanggung Jawab dan Akibat Bagi Para Ahli Waris dalam Perjanjian Pengikatan Jual Beli dalam Tidak Terlaksananya Akta Jual Beli Akibat Penolakan dari Sebagian Ahli Waris Pihak Penjual
Menurut hukum tanggung jawab adalah suatu akibat atas konsekuensi kebebasan seseorang  tentang  perbuatannya  yang  berkaitan  dengan  etika  atau  moral  dalam melakukan  suatu  perbuatan. 47 Selnajutnya  pertanggungjawaban  harus  mempunyai dasar,  yaitu  hal  yang  menyebabkan  timbulnya  hak  hukum  bagi  seorang  untuk menuntut orang lain sekaligus berupa hal yang melahirkan kewajiban hukum orang lain untuk memberi pertanggungjawabannya.
Secara umum, prinsip tanggung jawab dalam hukum dapat dibedakan sebagai berikut: 48
1. Prinsip tanggung jawab berdasarkan unsur kesalahan ( liability based on fault )
Prinsip  ini  adalah  prinsip  yang  cukup  umum  berlaku  dalam  hukum  perdata khususnya  Pasal  1365,  1366,  dan  1367  KUHPerdata.  Secara  umum,  asas  tanggung jawab  ini  dapat  diterima  karena  adil  bagi  orang  yang  berbuat  salah  untuk menggantikan kerugian bagi pihak korban. Dengan kata lain, tidak adil jika orang yang tidak bersalah harus mengganti kerugian yang diderita orang lain. 49
2. Perkara yang perlu dijelaskan dalam prinsip ini adalah definisi tentang subjek pelaku kesalahan  yang  dalam  doktrin  hukum  dikenal  asas vicarious  liability dan corporate liability . Vicarious liability mengandung pengertian, perusahaan bertanggung jawab atas kerugian pihak lain yang ditimbulkan oleh orang atau karyawan yang dibawah pengawasannya. Corporate liability memiliki pengertian yang sama dengan vicarious liability .  Menurut  doktrin  ini,  lembaga  yang  menaugi  suatu  kelompok  pekerja mempunyai tanggung jawab terhadap tenaga yang diperkerjakannya.
Menurut hukum perdata, dasar pertanggungjawaban dibagi menjadi dua macam, yaitu kesalahan dan risiko. Dengan demikian dikenal dengan pertanggungjawaban atas dasar  kesalahan  ( liability  without  based  on  fault )  dan  pertanggungjawaban  tanpa
47 Soekidjo Notoatmojo, (2010). “ Etika dan Hukum Kesehatan ”, Jakarta: Rineka Cipta, hlm. 136.
48 Celina Tri Siwi Kristiyanti, (2008). “ Hukum Perlindungan Konsumen ”, Jakarta: PT. Sinar Grafika, hlm. 92.
49 Ibid, hlm. 93.
kesalahan  yang  dikenal  ( liability  without  fault )  yang  dikenal  dengan  tanggung  jawab risiko atau tanggung jawab mutlak ( strict liability ). 50
Berdasarkan  hukum  perikatan,  tanggung  jawab  dibedakan,  yaitu:  (a)  tanggung jawab hukum karena perjanjian/hubungan kontraktual ( privity of contract ) seperti yang tercantum dalam Pasal 1338 dan Pasal 1317 KUHPerdata. (b) tanggung jawab karena undang-undang. Tanggung jawab berdasarkan hubungan kontraktual, timbul apabila ada  wanprestasi  atau  pelanggaran  terhadap  perjanjian,  sedangkan  tanggung  jawab karena  undang-undang  adalah  tanggung  jawab  berdasarkan  perbuatan  melawan hukum.
Di dalam kasus ini, bahwa pihak penjual yang awalnya dilakukan oleh pewaris, maka  harus  ada  perpindahan  kewajiban  dari  pewaris  terhadap  PPJB  tersebut.  Telah dijelaskan  sebelumnya,  bahwa  kewajiban  serta  hak  dari  pewaris  secara  langsung berpindah dan menjadi tanggung jawab dari para ahli warisnya. Namun dalam kasus ini, salah satu ahli waris tidak menyetujui untuk melaksanakan akta jual beli, dengan alasan  bahwa  ia  tidak  diikutsertakan  dalam  PPJB  yang  dilakukan  oleh  orangtuanya. Melihat ketentuan dari Pasal 1318 KUHPerdata bahwa para ahli waris seharusnya tetap melaksanakan akta jual beli.
Pembuktian  dalam  wanprestasi  berdasarkan  perjanjian,  maka  yang  harus dibuktikan di pengadilan adalah hal-hal apa sajakah yang dilanggar oleh tergugat. Maka tanggung  jawab  hukum  yang  harus  dilakukan  oleh  pembeli  karena  telah  melakukan wanprestasi yaitu sesuai dengan Pasal 1276 KUHPerdata yang intinya (1) memenuhi dan  melaksanakan  pinjaman,  (2)  memenuhi  perjanjian  disertai  keharusan  membayar ganti  rugi;  (3)  membayar  ganti  rugi;  (4)  membatalkan  perjanjian;  (5)  membatalkan perjanjian disertai ganti rugi.
Di dalam PPJB telah diperjanjikan bahwa pada saat pihak pembeli telah melunasi pembayaran terhadap tanah tersebut dengan pembayaran 4 termin, maka pihak pembeli dan  pihak  penjual  akan  melanjutkan  peralihan  hak  dengan  pembuatan  akta  jual  beli yang dibuat dihadapan PPAT. Disini pihak pembeli telah melaksanakan kewajibannya dalam  perjanjian  tersebut,  dengan  begitu  pihak  pembeli  berhak  menerima  haknya. Sedangkan pihak penjual telah terpenuhi haknya, maka pihak pejual harus memenuh
50 Ibid, hlm. 94.
kewajibannya untuk peralihan hak tersebut. Namun, kenyataannya pihak penjual telah meninggal dunia dan beralih kewajibannya pada ahli waris.
Salah satu ahli waris tidak menyetujui untuk pembuatan akta jual beli, sehingga pihak pembeli mengalami kerugian dan belum terpenuhi haknya. Maka dengan begitu pihak penjual telah melakukan wanprestasi. Pihak penjual yang merupakan ahli waris memiliki  kewajiban  untuk  meneruskan  perjanjian  tersebut,  karena  para  ahli  waris menerima kewajiban dari pewaris secara titel umum, dalam artian aktiva serta pasiva dari pewaris menjadi tanggung jawab dari para ahli waris.
Akibat  hukum  yang  timbul  karena  pihak  penjual  telah  melakukan  wanprestasi adalah pihak penjual harus membayar ganti rugi yang telah timbul karena pihak penjual menghambat untuk melaksanakan akta jual beli. Sesuai dengan ketentuan Pasal 1234 KUHPerdata yang mengatakan bahwa harus adanya pergantian biaya kerugian karena tidak  dipenuhinya  suatu  perikatan.  Dalam  kasus  ini  pihak  penjual  sudah  tidak memenuhi  perikatan  yang  seharusnya  sudah  dilaksanakan  pada  saat  pihak  pembeli telah memenuhi prestasinya.

## DAFTAR PUSTAKA

## Buku
Boedi  Harsono,  (2003). Hukum  Agraria  Indonesia  Sejarah  Pembentukan  Undang-Undang Pokok Agraria Isi dan Pelaksanaannya , Jakarta: Djambatan.
Celina Tri Siwi Kristiyanti, (2008). “ Hukum Perlindungan Konsumen ”, Jakarta: PT. Sinar Grafika.
Harun  Al-  Rashid,  (1986). “Sekilas  Tentang  Jual  Beli  Tanah  (berikut  peraturan - peraturannya)”, Jakarta: Ghalia Indonesia.
Herlien  Budiono,  (2014). Ajaran  Umum  Hukum  Perjanjian  dan  Penerapannya  di  Bidang Kenotariatan , Bandung
John Salindeho, (1987). “ Masalah Tanah Dalam Pembangunan ”, Jakarta: Sinar Grafika.
J. Satrio, (1999). Hukum Perikatan Perikatan Pada Umumnya , Bandung: Alumni.
M. Yahya Harahap, (1986). S egi-segi Hukum Perjanjian , Bandung: Alumni.
Subekti, (1996). Hukum Perjanjian , Jakarta: Intermasa.
Supriadi,  (2006) Etika  dan  Tanggung  Jawab  Profesi  Hukum  di  Indonesia, Jakarta:  Sinar Grafika.
Setiawan Rahmat, (2005). Pokok-Pokok Hukum Perikatan , Bandung: Putra Abardin.
Peter  Mahmud  Marzuki,  (2008). Pengantar  Ilmu  Hukum ,  Jakarta:  Kencana  Prrenada Media Group.
Qiron Syamsudin Meliala , ( 2004). Pokok-Pokok Hukum Perjanjian Beserta Perkembangannya , Yogyakarta: Liberty.
R. Joni Bambang, (2013). Hukum Ketenagarakerjaan , Bandung: Pustaka setia.
R.  Soetojo  Prawirohamidjojo,  (1998). Hukum  Waris  Kodifikasi ,  Jakarta:  Airlangga University Press.
Soerjono Soekanto, Sri Mamudji, (2001). Penelitian Hukum Normatif , Jakarta: Rajagrafindo Persada.
Soekidjo Notoatmojo, (2010). “ Etika dan Hukum Kesehatan ”, Jakarta: Rineka Cipta.
Subekti, Hukum Perjanjian, (2001). cetakan kedua puluh tiga, Jakarta: PT. Intermasa.
Sudikno Mertokusumo, (2005). Mengenal hukum , cetakan kedua. Yogyakarta: Liberty.
Wirjono Prodjodikoro, (1992). Perbuatan Melanggar Hukum , Bandung: sumur.
Zainuddin Ali, (2009). Metode Penelitian Hukum , Jakarta: Sinar Grafika.

## Jurnal
Herlien Budiono, (2016). Jurnal Ilmu Hukum, “ Veritas et Justitia ”. Vol. 2 No. 1, Juni 2016.

## Peraturan Perundang-Undangan
Undang- Undang Dasar Republik Indonesia Tahun 1945 dengan amandemen.
Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUHPerdata).
Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria, Peraturan Menteri PUPR Nomor 11/PRT/M/2019 tentang Perjanjian  Pengikatan Jual Beli Rumah.
Undang-Undang Nomor 2 Tahun 2014 Tentang Jabatan Notaris.

## Sumber Lain
Herlien  Budiono, Implikasi  Hukum  Perjanjian  Pengikatan  Jual  Beli  Menurut  Teori  dan Praktik ,  seminar  hukum  Pengrus  Daerah  IPPAT  Kabupaten  Bandung  Barat,
Bandung.