Abstrak — Salah satu ciri sebuah proyek konstruksi dan properti    adalah  selalu  memerlukan  biaya  yang  cukup  besar untuk  pendanaan  investasinya.  Pendanaan  proyek  dapat berasal  dari  modal  sendiri  dan  pinjaman  jangka  panjang dengan  komposisi  tertentu.  Diperlukan  pendanaan  yang menghasilkan  Cost  of  capital  paling  ringan.  Penulisan  Tugas Akhir  ini  bertujuan  untuk  memperoleh  sumber  pembeayaan pengembangan proyek dengan 4 alternatif yaitu keseluruhannya  modal  sendiri,  kedua  dengan  70%  pinjaman, ketiga  dengan  50%  pinjaman  dan  dengan  30%  pinjaman. Analisa  struktur  dan  beaya  modal  dilakukan  dengan  kriteria penganggaran modal yaitu NPV dan IRR. Nilai ROR dan ROE kemudian  digunakan  untuk  memperoleh  peluang  keuangan (Leverage)  dari  besarnya  komposisi  hutang  yang  masih meringankan  pengembalian  modal.  Dari  hasil  perhitungan didapatkan  kombinasi  yang  memiliki  biaya  modal  paling ringan sebesar 10,98% dengan NPV sebesar Rp.30.725.617.101 dan  IRR  sebesar  12%  dan  tingkat  pengembalian  (Leverage) yang paling ringan yaitu  dengan 30%  modal sendiri  dan 70% pinjaman  dalam  keadaan  bunga  untuk  modal  sendiri  lebih besar  dari  pada  pinjaman,  sedangkan  jika  bunga  pinjaman lebih  besar  daripada  modal  sendiri  maka  kombinasi  yang memiliki  biaya  modal  paling  ringan  sebesar  8,85%  dengan NPV  sebesar  Rp.142.025.205.396  dan  IRR  38%  yaitu  dengan 100%  modal  sendiri.  Tetapi  pada  100%  modal  sendiri  tidak memberikan  tingkat  pengembalian  (Leverage)  yang  paling ringan.
Kata  Kunci — Pembiayaan,  Struktur  Modal,  Biaya  Modal, Apartemen.

## I. PENDAHULUAN
NDONESIA  mengalami  peningkatan  kegiatan  investasi yang  pesat,  khususnya  di  Jakarta  sebagai  kota metropolitan. Jakarta merupakan salah satu pusat berbagai kegiatan  aktivitas  bisnis  dan  perdagangan  terbesar  di Indonesia.  Sejalan  dengan  pertumbuhan  investasi,  maka dibutuhkan  penyediaan  sarana  tempat  hunian  yang berkualitas, Apartemen sebagai salah satu produk real estate berbentuk  bangunan  yang  meliputi  sejumlah  unit  hunian, yang  ditempati  berbagainpenghuni  yang  berbeda.  Itu merupakan  suatu  alternatif  pilihan  utama.  Hal  tersebut menyebabkan  bisnis  apartemen  menjajikan  prospek  yang menguntungkan  bagi  para  pengusaha.  Salah  satu  ciri  dari sebuah  proyek  adalah  selalu  memerlukan  biaya  investasi yang  cukup  besar  untuk  pendanaan  proyek  tersebut. Menurut Noor [1] pendanaan adalah masalah penting dalam memulai  bisnis,  suatu  gagasan  bisnis  tidak  mungkin terwujud  menjadi  realitas  tanpa  adanya  pendanaan. Pendanaan  proyek  dapat  berasal  dari  modal  sendiri  atau pinjaman dengan bunga tertentu dalam jangka panjang.
Disisi  lain  pendanaan  seperti  itu  belum  tentu menghasilkan cost  of  capital yang  paling  ringan.  Oleh
karena itu perusahaan dapat juga menggunakan sumber dana yang lainnya seperti: saham,  obligasi,  kredit bank, leasing dan  lain-lain,  dengan  banyaknya  sumber  dana  yang  dapat digunakan  oleh  perusahaan  maka  konsekuensinya  adalah perusahaan  harus  mengestimasi  sumber  dana  mana  yang dapat  menghasilkan cost  of  capital yang  paling  ringan dengan  segala  kendala  yang  ada.  Salah  satu  kendala  yang dapat dihadapi adalah ketersediaan dana internal perusahaan dan ciri khas masing-masing sumber pendanaan. Perencanaan yang paling tepat untuk mendapatkan rekayasa pendanaan  yang  optimal  adalah  dengan  penerapan project financing . Menurut Yescombe [2] ( project financing adalah suatu  teknik  atau  metode  penggalangan  atau  pengumpulan dana  jangka  panjang  untuk  membiayai  suatu  proyek investasi.  Sementara  itu  Shah  [3]  mendifinisikan project financing sebagai penyusunan pendanaan atau menggabungkan  beberapa  sumber  pendanaan  proyek, dengan  aliran  kas  proyek  yang  dipisahkan  dari  pendanaan proyek tersebut.
Pembiayaan  proyek  menjadi  faktor  penting  dalam kegiatan  investasi  dan  pengembangan  properti,  termasuk apartemen.  Salah  satu  apartemen  yang  dibangun    adalah Apartemen  Puri  Park  View  tower  E.  Pembangunan Apartemen  ini  memerlukan  rancangan  dan  perencanaan dalam  segi  pembiayaan  yang  perlu  diperhatikan  agar  dapat mengoptimalkan  pendanaan.  Tower  E  Puri  Park  View memiliki  jumlah  lantai  yaitu  22  lantai  hunian  dan  tempat parkir 3 lantai dengan satu kolam renang, hanya saja belum semua  unit  di  Tower  E  ini  terjual  sehingga  berpengaruh pada masa pengembalian investasi dan sumber pendanaannya. Apartemen ini juga terletak Jl. Pesanggrahan No.88  Kebon  Jeruk  –  Jakarta  Barat  yang  mana  sangat memudahkan  akses  untuk  beberapa  tempat  karena  terletak dekat dengan gerbang tol menuju bandara, rumah sakit, dan Gedung  RCTI    yang  dapat  dilihat  di  Gambar  1.1  Dengan dibangunnya Puri Park View Apartement ini, investor dapat mengakomodasi kebutuhan – kebutuhan tersebut.
Oleh  karena  itu,  investasi  pada  pembangunan  ini memerlukan  biaya  yang  besar  sehingga  perlu  dianalisa pembiayaan  dan  pendanaan  dalam  hal  investasi.  Dan  pada sektor  properti  adalah  salah  satu  pilihan  yang  banyak diminati  karena  harga  properti  tidak  turun  dan  cenderung meningkat  seiring  dengan  banyaknya  konsumen  yang menginginkan.
Pada pembiayaan proyek terdapat dua owner yaitu: PT. Pelaksana  Jaya  Mulia  dan  PT.  Alam  Jaya  Perkasa  yang memerlukan  investasi  cukup  besar.  Karena  biaya  yang cukup  besar  maka  diperlukan  sumber  dana  dari  luar  yang dapat  berasal  dari  saham,  obligasi,  kredit  bank,  leasing  dan lain-lain  yang  dimana  sumber  dana  perlu  dianalisis  untuk mendapatkan  biaya  modal  yang  optimal  dan  biaya  paling

## Analisa  Pembiayaan  Investasi Apartemen Puri Park View Tower E Kebon Jeruk – Jakarta Barat
Made Dwiyanti Purnama Ningsih dan Christiono Utomo Jurusan Teknik Sipil, Fakultas Teknik Sipil dan Perencanaan, Institut Teknologi Sepuluh Nopember (ITS)
Jl. Arief Rahman Hakim, Surabaya 60111
E-mail : christiono@ce.its.ac.id
I
ringan  untuk  investasi  dalam  proyek  Puri  Park  View apartement.

## II. URAIAN PENELITIAN
Pada  bab  ini  yang  akan  dibahas  adalah  metode  dari penelitian  serta  membahas  mengenai  data  yang  digunakan pada penelitian ini.
2.1  Konsep Penelitian
Penelitian  ini  bertujuan  untuk  memperoleh  komposisi biaya  modal  yang  paling  ringan  dan  komposisi  yang memberi  tingkat  pengembalian  yang  paling  ringan.  Pada penelitian  ini  penilaian  akan  menggunakan  pendekatan pendapatan  dan  pendekatan  pengeluaran.  Dijelaskan  juga tentang  pembiayaan  proyek,  konsep  investasi,  hubungan investasi  dengan  pembiayaan  proyek  dan  bangunan  dan properti.
2.2  Peneliti Terdahulu
Penelitian yang berjudul Analisa Pembeayaan Kerjasama  Pemerintah  dan  Swasta  Pada  Proyek  sidoarjo Town  Square dilakukan  oleh  [4].Penelitian  ini  bertujuan untuk  mengetahui  keuntungan  antara  pihak  investor  swasta dengan  pemerintah  selama  masa  investasi  dan  serta perbandingan tingkat keuntungan antara kedua pihak.
Penelitian  yang  berjudul Investasi  Perumahan  Green Semanggi Mangrove Surabaya dilakukan oleh [5] . Penelitian ini bertujuan untuk mengetahui kelayakan proyek pembangunan  Perumahan  Green  Semanggi  Mangrove terhadap  segi  finansial  dengan  kriteria  kelayakan  investasi yaitu  NPV,  IRR,  dan  PI  kemudian  diuji  tingkat sesitivitasnya untuk mengetahui kelayakan proyek pembangunan tersebut.
Penelitian yang berjudul Model Pendanaan Kemitraan Pada  Pengelolaan  Kawasan  Wiasata  Telaga  Sarangan Magetan dilakukan  oleh  [6].  Penelitian  ini  bertujuan  untuk mengetahui  bentuk  pembeayaan  kemitraan  yang  dapat diterapkan  di  kawasan  wisata  Telaga  Sarangan  yang  secara ekonomi dapat diterima kedua belah pihak.
Penelitian  yang  berjudul Analisis  Investasi  pada Proyek
Pembangunan Apartemen Bale Hinggil
Surabaya dilakukan  oleh  [7] . Penelitian  ini  bertujuan  untuk mendapatkan  alternatif  pendapatan  yang  optimal  dari pemilihan  alternatif  pendapatan  antara  apartemen  sewa, apartemen  jual,  dan  gabungan  keduamya.  Untuk  penilaian alternatif  sistem  pendapatan  digunakan  analisis  arus  kas dengan penilaian  kelayakan investasi  menggunakan  metode Net Present Value (NPV)  dan IRR.
Penelitian yang berjudul Analisa Pembeayaan Investasi  Proyek  Apartemen  Puncak  Kertajaya  Surabaya dilakukan  oleh  [8].  Penelitian  ini  bertujuan  untuk mengetahui bentuk pembiayaan yang paling menguntungkan dalam  proyek  pembangunan  Apartemen  Puncak  Kertajaya menggunakan 4 alternatif yang berbeda. Untuk menghasilkan  pembiayaan  yang  paling  menguntungkan menggunakan metode Net Present Value (NPV).
Penelitian yang berjudul Pengaruh Tingkat Hunian Pada Keputusan  Investasi  Proyek  Hotel  Santika  Gubeng Surabaya dilakukan oleh [9]. Penelitian ini bertujuan untuk mengetahui bagaimana perubahan tingkat okupansi mempengaruhi  keputusan  investasi  pembangunan  hotel Santika  Gubeng  yang  ada  di  Surabaya.Metode  yang digunakan  dalam  penulisan  tugas  akhir  ini  adalah  beberapa metode  peramalan  dan  analisa  investasi  pada  umumnya dengan  meninjau aspek pasar, dan finansial  yang ada,  yang
kemudian  menjadi  parameter  dalam  analisa  perubahan tingkat okupansi hotel di Surabaya dan dengan menggunakan  NPV  dan  IRR  untuk  melihat  kelayakan investasinya.
Ada  perbedaan  konsep  dasar  pembiayaan  antara penelitian  terdahulu  dengan  rencana  penelitian  ini.  Jika penelitian  terdahulu  menggunakan  konsep  pembeayaan kerjasama pemerintah dan swasta pada proyek publik, pada penelitian ini akan digunakan konsep pembayaan equity,loan,  dan  pembeyaan  non-bank  lain  pada  proyek komersial  serta  menggunakan  metode  leverage  untuk mengetahui pengembalian modal teringan. Kesamaan antara penelitian terdahulu dengan peneliti ini adalah metode yang dugunakan  untuk  melihat  proyek  tersebut  masih  layak adalah menggunakan metode NPV dan IRR.

## III.METODOLOGI
3.1  Pengumpulan Data
1.  Observasi  dilakukan  pada  kunjungan  awal  ke  proyek untuk memperoleh gambaran umum proyek
2.  Data  proyek  yang  terdiri  dari  gambar  proyek,data keuangan  proyek.  Data  penunjang  yang  terdiri  dari  data suku  bunga  yang  dikeluarkan  bank  Indonesia,data  tarif air dan listrik.

## 3.2  Metode Pembiayaan
Analisa  pembiayaan  dilakukan  berdasarkan  kombinasi dari  2  alternatif,  yaitu  modal  sendiri  dan  pinjaman.  Setelah melakukan  wawancara  dengan  Bapak  Ir.Aditya  Sutantio, MMT, pada tanggal 28 Desember 2013 di kampus Magister Management  and  Technologi  ITS  selaku  General  Manager dari PT. Sinar Mas  yang dimana beliau juga  salah satu ahli dalam  bidang  properti  didapatkan  kombinasi  yang memungkinkan untuk proyek ini adalah sebagai berikut: 1.Modal Sendiri (100%) 2.Modal Sendiri (30%) , Pinjaman (70%) 3.Modal sendiri (50%),  Pinjaman (50%) 4.Modal sendiri (70%),  Pinjaman (70%)
Setelah  mendapatkan  komposisi  pembiayaan  dan dihitung  disetiap  komposisinya  dengan  metode  WACC (weighted  average  cost  of  capital)  dan  sudah  dibuat pendekatan  biaya  pendapatan  dan  biaya  pengeluaran kemudian dibuat aliran cash flownya untuk dianalisa dengan metode Discounted Cash Flow (DCF). Berikut adalah rumus dari WACC.
WACC = (Wh)(Kh) + (We)(Ke).....................(3.1) dimana,
WACC = Biaya modal rata-rata tertimbang Wh = Persentase bobot hutang Kh = Biaya hutang setelah pajak We = Persentase bobot ekuitas Ke = Biaya modal ekuitas setelah pajak
Setelah  dianalisa  aliran  cash  flownya  akan  didapatkan NPV  dan  IRR  yang  positif  lalu  digunakan  untuk  mencari ROR  (rate  of  return)  dan  ROE  (rate  of  return  on  total capital) dengan rumus:
ROR =  Pemasukan bersih operasi.............. (3.4) Nilai properti
ROE =  Aliran kas sebelum pajak  ................(3.5) Investasi modal pertama
Setelah  ROR  dan  ROE  dihitung  maka  akan  didapatkan tingkat  pengembalian  modal  yang  paling  ringan  dengan Leverage yang  dimana, ROE  >  ROR  maka  leveragenya positifROE < ROR maka leveragenya negatif.

## III.PEMBAHASAN
4.1  Data dan Komponen Investasi
Biaya  investasi  terdiri  dari  biaya  bangunan  dan konstruksi,  biaya  tanah,  biaya  jasa  profesi,  biaya administrasi  dan  biaya  lain-lain  yang  menjadi  biaya investasi total [10].
4.1.1 Biaya Bangunan dan Konstruksi
Biaya  bangunan  dan  konstruksi  dihitung  menggunakan unit  satuan  terpasang  yang  berdasarkan  data  yang  didapat dari  owner  kemudian  diolah  dan  gambar  dari  setiap  lantai pada  apartemen.  Dari  hasil  perhitungan  diperoleh  biaya bangunan dan konstruksi sebesar Rp. 56.755.721.772.
4.1.2 Biaya Tanah
Dari  hasil  perbandingan  harga  tanah  dengan  metode perbandingan  data  pasar  diketahui  harga  tanah  pada apartemen  Puri  Park  View  ini  sebesar  Rp.  16.575.000/m 2 . Dengan  luas  tanah  sebesar  6237m 2 maka  biaya  tanah  yang dikeluarkan adalah sebesar Rp. 103.378.275.000.
4.1.3 Jasa Profesi
Biaya jasa profesi sebesar 3%-6% dari biaya konstruksi. Pada biaya jasa profesi ini diambil 5% dari biaya bangunan dan konstruksi yaitu sebesar Rp. 2.837.786.089. [10].
4.1.4 Biaya Administrasi
Menurut  [10]  biaya  administrasi  sebesar  1%  -  5%  dari biaya  konstruksi.  Dalam  perhitungan  biaya  administrasi Apartemen Puri Park View digunakan sebesar 5% dari biaya bangunan dan  konstruksi yaitu sebesar Rp. 2.837.786.089.
4.1.5 Biaya Lain – lain
Pada  biaya  lain-lain  digunakan  5%  -  15%  dari  biaya konstruksi.  Dalam  perhitungan  biaya  lain-lain  pada Apartemen  Puri  Park  View  ini  digunakan  nilai  sebesar  5% dari  biaya  bangunan  dan    konstruksi  yaitu  sebesar  Rp. 2.837.786.089. [10].
4.1.6 Biaya Investasi Total
Biaya  investasi  total  didapatkan  dari  penjumlahan  biaya bangunan  dan  konstruksi,  biaya  tanah,  biaya  jasa  profesi, biaya  administrasi  dan  biaya  lain-lain.  Dari  perhitungan didapatkan biaya investasi total sebesar Rp. 168.647.355.038..
4.2  Pendapatan Apartemen
4.2.1 Penjualan Unit Apartemen
Pendapatan  ini  diperoleh  dari  penjualan  unit  apartemen dan  service  charge.  Apartemen  tersebut  memiliki  4  tipe kamar  yang terdiri dari: 1 bedroom, 2 bedroom, 3 bedroom dan  penthouse  dengan  harga  yang  berbeda-beda.  Harga  per unit untuk 1BR: 375 jt, 2BR: 775 jt, 950 jt, 1,5 M. Penjualan apartemen  dilakukan  selama  3  tahun,  Jumlah  unit keseluruhan adalah 515 unit. Rencana penjualan diasumsikan setiap tahun pada tahun ke-1 1BR terjual 50%, 2BR  20%,  3BR  100%,  tahun  ke-2  1BR  terjual  50%,  2BR 60%, tahun ke-3 2BR  terjual 20% dan penthouse 100%.
Dari  hasil  perhitungan  diperoleh  nilai  pendapatan  dari penjualan  unit  apartemen  pada  tahun  ke-1  senilai  Rp.
86.300.000.000  ,  pada  tahun  ke-2  penjualan  apartemen senilai  Rp.210.200.000.000,  pada  tahun  ke-3  penjualan apartemen senilai Rp. 66.550.000.000.

## 4.2.2 Service Charge
Service  charge  adalah  biaya  yang  harus  dikeluarkan pemilik apartemen untuk perawatan gedung, fasilitas umum, taman,  kebersihan  dan  keamanan.  Menurut  Aditya  [11] service  charge  pada  apartemen  sebesar  Rp.  20.0000/m 2 . Pendapatan service charge ini didapatkan setelah apartemen dioperasikan.
4.3  Pengeluaran
4.3.1 Biaya Operasional Apartemen Puri Park View
a.) Perhitungan Biaya Listrik Apartemen Puri Park View
Menurut  Juwana  [10]  untuk  bangunan  termasuk apartemen  untuk  kebutuhan  listrik  yang  cukup  efesiensi adalah  sebesar  307  kWh/m 2 /tahun.  Luas  bangunan  yang tidak  termasuk  unit  apartemen  adalah  4273m 2 .  Dari  data tersebut bisa diketahui jumlah penggunaan energi listrik dan biaya  pengeluaran  pemakaian  listrik  untuk  Apartemen PuriPark View pada Tabel 4.1
Tabel 4.1 Penggunaan Energi Listrik dan Biaya Pengeluaran Pemakaian Listrik Untuk Apartemen Puripark View
Untuk tarif dasar listrik tahun 2014 – 2018 diperoleh dari hasil  regresi  tarif  dasar  listrik  muiltiguna  tahun  2009-2013 yang  ditetapkan  oleh  PT.  PLN  persero.  Rincian  tarif  listrik dapat dilihat pada Tabel 4.2.
Tabel 4.2 Harga Tarif Dasar Listrik

## Sumber: PT. PLN
Dari hasil regresi tarif dasar listrik pada Tabel 4.2 dapat diperoleh rumus  y = 49,6x-98594 yang nantinya digunakan untuk mencari tarif dasar listrik pada tahun-tahun berikutnya Tabel 4.3. Grafik hasil regresi tarif dasar listrik dapat dilihat pada  Gambar  4.1  Kenaikan  tarif  listrik  ini  berubah  per  3 tahun.  Setelah  didapatkan  tarif  dasar  listrik  pertahunnya maka  dapat  dihitung  biaya  pengeluaran  pemakaian  listrik pada Apartemen Puri Park View.
Kebutuhan Listrik TDL (kwh/tahun) Per/kWh Tahun ke-1 1.311.846 1.352 1.780.722.316 Tahun ke-2 1.311.846 1.352 1.778.279.590 Tahun ke-3 1.311.846 1.400 1.840.887.659 Tahun ke-4 1.311.846 1.400 1.840.887.659 Tahun ke-5 1.311.846 1.400 1.840.887.659 Tahun Total per tahun Tahun TDL/kWh (Rp) 2009 1104 2010 1100 2011 1100 2012 1100 2013 1352
Gambar 4.1 Grafik Regresi Tarif Dasar Listrik
Tarif dasar listrik pada tahun – tahun berikutnya yang didapat dari hasil regresi adalah sebagai berikut :
Tabel 4.3
Hasil Regresi Tarif Dasar Listrik
b.) Perhitungan Biaya Air Apartemen Puri Park View Biaya  air  yang  dihitung  adalah  biaya  yang  digunakan untuk  kebutuhan  fasilitas  umum,  taman  dan  kamar  mandi umum.  Kebutuhan  air  untuk  setiap  penghuni  apartemen tidak  dihitung  karena  merupakan  beban  yang  harus ditanggung  oleh  setiap  penghuni  dari  pemilik  hunian tersebut. Menurut Juwana [10], kebutuhan air dapat dihitung dengan  pendekatan  luasan  bangunan.  Untuk  apartemen kebutuhan air per harinya adalah 20 liter/hari/m 2
Jika  kebutuhan  air  per  hari  adalah  20  liter/  hari/  m 2 , maka  kebutuhan  air  per  tahunnya  adalah  7300  liter/  tahun/ m 2 atau  7,3  m 3 /  tahun/  m 2 .  Berdasarkan  keterangan  dari PDAM Jakarta, tarif air yang berlaku pada tahun 2014 yaitu sebesar  6000/m 3 untuk  golongan  IIIB.  Tarif  air  ini  tidak mengalami  perubahan.  Untuk  pengeluaran  biaya  air Apartemen Puri Park View per tahunnya adalah sebesar Rp. 24.307.905
c.) Perhitungan Gaji Karyawan
Untuk  perhitungan  besarnya  gaji  karyawan  pengelola yang akan dikeluarkan tiap tahunnya oleh pihak manajemen pengelola,ada  kenaikan  Upah  Minimum  Regional  (UMR) tiap  tahunnya.  Kenaikan  rata-rata  UMR  taiap  tahunnya adalah  19%  sehingga  akan  didapat  biaya  gaji  karyawan pertahunnya dengan gaji karyawan per tahun yang dikalikan dengan  jumlah  pegawai  di  Apartemen  sejumlah  51  orang yang  terdiri  dari:  10  orang  security,  8  orang  Administrasi dan  finansial,  25  orang  house  keeping  dan  8  orang maintenance.  Jadi  untuk  biaya  keamanan  termasuk  pada biaya gaji karyawan. Pada tahun ke-1 gaji karyawan sebesar Rp.  124.506.351,  tahun  ke-2  Rp.148.162.558,  tahun  ke-3 Rp.176.313.444,  tahun  ke-4  Rp.209.812.998,  tahun  ke-5 Rp.249.677.468.
d.) Biaya Maintenence
Biaya  pemeliharaan  Apartemen  Puri  Park  View  ini digunakan  untuk  aktivitas  perbaikan  lift,  pengecatan  ulang,
dan  lain  sebagainya  yang  dilakukan  setiap  setahun  sekali. Menurut  Wahyudhi[7] biaya pemeliharaan tersebut sebesar 15%  dari  service  charge  apartemen.  Pada  tahun  ke-1  biaya untuk maintenence sebesar Rp. 145.440.000, tahun ke-2 Rp. 145.440.000,  tahun  ke-3  Rp.  452.160.000,  tahun  ke-4  Rp. 552.600.000 dan tahun ke-5 Rp. 552.600.000.
4.4 Analisa Pembiayaan
Dari 4 alternatif yang ada mempunyai hasil sebagai berikut:
A. 100%Modal Sendiri
Dengan  sumber  pembiayaan  100%  modal  sendiri,  maka biaya  investasi  yang  harus  dibayarkan  oleh  pemilik  proyek adalah  senilai  Rp.168.647.355.038.  Perhitungan  NPV dengan  sumber  pembiayaan  100%  dari  modal  sendiri (equity) didapatkan nilai NPV sebesar Rp. 125.800.437.742 dan  IRR  sebesar  35%  dengan  faktor  diskon  (i)  sebesar 11,8%,  Faktor  diskon  yang  digunakan  adalah  hasil penjumlahan  dari  safe  rate  dan  resiko  investasi.  Safe  rate adalah  hasil  rata-rata  bunga  deposito,  sedangkan  resiko investasi  nilainya  sama  dengan  safe  rate  untuk  perhitungan lebih  jelas  dapat  dilihat  pada  lampiran  5.  Untuk  hasil  ROR sebesar  0,75  didapat  dari  hasil  NPV  dibandingkan  dengan modal  sendiri  pada  alternatif  ini  dan  ROE  sebesar  0,75 didapat dari NPV dibandingkan dengan total investasi  maka tingkat pengembalian(leverage) adalah positif sebesar 1,00.
B. 30% Modal Sendiri dan 70% Pinjaman Dengan  sumber  pembiayaan  30%  modal  sendiri  dan 70% pinjaman, maka biaya investasi yang harus dibayarkan oleh  pemilik  proyek  adalah  senilai  Rp.50.594.206.512  dan pinjaman  dari  bank  sebesar  Rp118.053.148.527.  Maka dengan  asumsi  pembayaran  selama  5  tahun  dan  bunga pinjaman  sebesar  10,6%  (sumber:  Bank  Indonesia), pembayaran  pinjaman  per  tahun  adalah  sebesar  Rp 26.113.356.454.
Perhitungan  NPV  dengan  sumber  pembiayaan  ini menghasilkan  nilai  NPV  sebesar    Rp.  30.725.617.101    dan IRR  sebesar  12%  dengan  faktor  diskon  (i)  sebesar  10,98%. Faktor  diskon  yang  digunakan  untuk  sumber  pembiayaan kombinasi  antara  modal  sendiri  dan  pinjaman  adalah  hasil dari  perhitungan  cost  of  capital  dimana  i  =  (30%  equity  x 11,8%)+(70%  loan  x  10,6%).    Untuk  hasil  ROR  sebesar 0,18  didapat  dari  hasil  NPV  dibandingkan  dengan  modal sendiri pada alternatif ini dan ROE sebesar 0,61 didapat dari NPV  dibandingkan  dengan  total  investasi  maka  tingkat pengembalian (leverage) adalah positif sebesar 3,33.
C. 50% Modal Sendiri dan 50% Pinjaman Dengan  sumber  pembiayaan  50%  modal  sendiri  dan 50% pinjaman, maka biaya investasi yang harus dibayarkan oleh  pemilik  proyek  adalah  senilai  Rp.  84.323.677.519  dan pinjaman  dari  bank  sebesar  Rp.  84.323.677.519.  Maka dengan  asumsi  pembayaran  selama  5  tahun  dan  bunga pinjaman  sebesar  10,6%  (sumber:  Bank  Indonesia), pembayaran pinjaman per tahun adalah sebesar Rp.18.652.397.467.Perhitungan NPV dengan sumber pembiayaan  ini  menghasilkan  nilai  NPV  sebesar    Rp. 57.443.499.291  dan IRR sebesar 19% dengan faktor diskon (i)  sebesar  11,238%.  Faktor  diskon  yang  digunakan  untuk sumber  pembiayaan  kombinasi  antara  modal  sendiri  dan pinjaman  adalah  hasil  dari  perhitungan  cost  of  capital dimana  i  =  (50%  equity  x  11,8%)+(50%  loan  x  10,6%). Untuk  hasil  ROR  sebesar  0,34  didapat  dari  hasil  NPV dibandingkan  dengan  modal  sendiri  pada  alternatif  ini  dan
Tahun TDL/kWh (Rp) a y = 49,6x - 98594 2014 1352 2015 1352 2016 1400
2017
1400 2018
1400
T A R I F L I S T R I K Tahun (x)
ROE  sebesar  0,68  didapat  dari  NPV  dibandingkan  dengan total investasi  maka tingkat pengembalian (leverage) adalah positif sebesar 2,00.
D. 70 Modal Sendiri dan 30% Pinjaman
Dengan  sumber  pembiayaan  70%  modal  sendiri  dan 30% pinjaman, maka biaya investasi yang harus dibayarkan oleh pemilik proyek adalah senilai Rp.118.053.148.527 dan pinjaman  dari  bank  sebesar  Rp.50.594.206.512.  Maka dengan  asumsi  pembayaran  selama  5  tahun  dan  bunga pinjaman  sebesar  10,6%  (sumber:  Bank  Indonesia), pembayaran pinjaman per tahun adalah sebesar Rp.11.191.438.480.Perhitungan NPV dengan sumber pembiayaan  ini  menghasilkan  nilai  NPV  sebesar    Rp. 83.823.113.823 dan IRR sebesar 26% dengan faktor diskon (i)  sebesar  11,4932%.  Faktor  diskon  yang  digunakan  untuk sumber  pembiayaan  kombinasi  antara  modal  sendiri  dan pinjaman  adalah  hasil  dari  perhitungan  cost  of  capital dimana  i  =  (70%  equity  x  11,8%)+(30%  loan  x  10,6%). Untuk  hasil  ROR  sebesar  0,50  didapat  dari  hasil  NPV dibandingkan  dengan  modal  sendiri  pada  alternatif  ini  dan ROE  sebesar  0,71  didapat  dari  NPV  dibandingkan  dengan total  investasi        maka  tingkat  pengembalian  (leverage) adalah positif sebesar 1,43.

## V.  KESIMPULAN
Setelah  dilakukan  analisa  dan  pembahasan  yang  telah diuraikan  pada  Bab  IV,  maka  dapat  ditarik  kesimpulan sebagai  berikut,  Alternatif  pembiayaan  terbaik  adalah dengan  30%  modal  sendiri  dan  70%  pinjaman  yang memiliki  biaya  modal  paling  ringan  sebesar  10,98%  pada leverage positif yang berarti masih meringankan pengembalian  modal  dalam  keadaan  biaya  modal  untuk modal  sendiri  lebih  besar  dari  pada  pinjaman,  sedangkan jika  bunga  pinjaman  lebih  besar  daripada  modal  sendiri maka  Alternatif  pembiayaan  yang  dipilih  adalah  dengan 100% modal sendiri yang memiliki biaya modal yang paling ringan sebesar 8,85%. Tetapi pada 100% modal sendiri tidak memberikan  tingkat  pengembalian  (Leverage)  yang  paling ringan atau yang paling positif.
SARAN Saran  yang  dapat  diambil  dari  Tugas  Akhir  ini  adalah untuk perhitungan bentuk pembiayaan sebaiknya diperhitungkan  juga  alternatif  sumber  pembiayaan  lainnya, dan  dilakukan  analisa  sensitivitas  pada  perubahan  suku bunga  untuk  selanjutnya  dilihat  bagaimana  pengaruhnya terhadap tingkat penerimaan untuk invetasi.

## DAFTAR PUSTAKA
[1] Noor, H. F,. 2007.Ekonomi Manajerial, PT. Rajagrafindo Persada, Jakarta
[2] Yescombe  E.  2002.  Principles  of  Project  Finance, Academic Press
[3] Shah,  S.  1986.  Optimal  capital  Structure  and  project financing.  Journal  of  Economic  Theory,  pp.  209- 243.
[4] Sari,K.  dan  Utomo  C.2012,  Analisa  Pembiayaan Kerjasama  Pemerintah  dan  Swasta  Pada  Proyek Sidoarjo  Town  Square.  Jurnal  Teknik  ITS  Vol.1. No.1. D12-D15.
[5] Prastiwi,A.  dan  Utomo  C.  2013.Analisa  Investasi
Perumahan Green
Semanggi Mangrove Surabaya.Jurnal Teknik ITS Vol.2. No.2. D1-D5
[6] Zainuddin, 2011 Model Pendanaan Kemitraan Pengelolaan  Kawasan  Wisata  Telaga  Sarangan Magetan.  Tesis  S2  Institut  Teknologi  Sepuluh Nopember.
[7] Wahyudhi,O.dan  Utomo  C.2014.Analisis  Investasi  pada Proyek  Pembangunan  Apartemen  Bale  Hinggil Surabaya.Jurnal Teknik ITS Vol 3. No.1. D1-D6.
[8] Awallutfi,M.dan  Utomo  C.2013.Analisa  Pembeayaan Investasi
Apartemen Puncak Kertajaya Surabaya.Jurnal Teknik ITS Vol.1. No.1. D1-D5.
[9] Agin,A.  dan  Utomo  C.2012. Pengaruh  Tingkat  Hunian Pada  Keputusan  Investasi  Proyek  Hotel  Santika
Gubeng Surabaya.Jurnal
Teknik ITS
Vol.1.No1.D1-D4.
[10]  Juwana,  J  S.  2005.  Panduan  Sitem  Bangunan  Tinggi Untuk  Arsitek  dan  Praktisi  Bangunan.  Jakarta  : Erlangga
[11]  Aditya,P. 2012.Analisa Investasi Pembangunan Apartemen  MyHome  Ciputra  World  Jakarta. Surabaya. Institut Teknologi Sepuluh Nopember.