## ANALISA PEMANFAATAN OBLIGASI KORPORASI SEBAGAI ALTERNATIF PEMBIAYAAN PROYEK SWASTA (STUDI KASUS PROYEK PEMBANGUNAN VILLA EUREKA TUBAN-BALI)
M. Umarul Hasani 1) , Putu Gede Suranata 1) , A. A. Rai Asmani K. 1)

## 1) Jurusan Teknik Sipil, Universitas Warmadewa, Denpasar, Bali
andicubi@gmail.com

## ABSTRACT
One  of  the  alternative  financing  projects  that  can  be  used  is  by  issuing  corporate bonds. Bonds experienced considerable progress as financial instruments in the period of 2000.  Bonds  were  able  to  become  one  of  the  financing  alternatives  for  projects  and competitive against other sources of financing such as loans from conventional banks. One of  the  project  issues  is  the  delay  in  project  financing  is  expected  to  be  resolved  by alternative financing through corporate bond issuance. Eureka Villa private project in this research  will  try  to  simulate  its  financing  by  using  financing  through  corporate  bond issuance. For this purpose, a financial feasibility analysis of the investment system will be conducted using funds from corporate bonds on villa operations. The principal amount of the bonds to be issued are IDR 80,000,000,000.00 with 7.5% coupon per annum payable every 6 months and redeem principal bonds with sinking fund each year over the life of the bonds of 10 years. Nominal investment receipts of IDR 16,000,000,000.00 or in lot units of 3200 lots carried out during the implementation of the project is 12 months assuming the receipt  of  investment  funds  5  times  every  3  months.  Payment  of  interest  coupon  and principal  redemption  are  payable  after  the  villa  commences  operations  on  September  1, 2017 with annual payment of IDR 14,005,000,000.00. After calculating the NPV & IRR for the income and outcome of the villa with the source of the cost of the bonds obtained NPV =  (-IDR  77,048,163,482.40  )  <  0  and  IRR  =  1.5  ×  10-13%  <  MARR  12%,  then  the investment plan of Corporate Bonds on the construction project Eureka Villa Tuban - Bali using the NPV method and the IRR method is recommended "not feasible".
Keyword: Corporate Bonds, Construction Management, Financial Analisys

## ABSTRAK
Salah  satu  alternatif  pembiayaan  proyek  yang  dapat  digunakan  adalah  dengan menerbitkan  obligasi  korporasi.  Obligasi  mengalami  perkembangan  yang  cukup  besar sebagai  instrumen  keuangan  pada  periode  tahun  2000.  Obligasi  mampu  menjadi  salah satu  alternatif  pembiayaan  proyek  dan  kompetitif  terhadap  sumber  pembiayaan  lain seperti  pinjaman  dari  Bank  konvensional.  Salah  satu  permasalahan  proyek  yaitu keterlambatan  pembiayaan  proyek  diharapkan  mampu  teratasi  dengan  alternatif pembiayaan  melalui  penerbitan  obligasi  korporasi.  Proyek  swasta  Eureka  Villa  dalam penelitian ini akan coba disimulasikan pembiayaannya dengan menggunakan pembiayaan melalui  penerbitan  obligasi  korporasi.  Untuk  itu  akan  dilakukan  penelitian  analisa kelayakan  finansial  dari  sistem  investasi  menggunakan  dana  dari  obligasi  korporasi terhadap  operasional  villa.  Nilai  pokok  obligasi  yang  akan  diterbitkan  sebesar  Rp 80,000,000,000.00  dengan  kupon  bunga  7.5%  pertahun  yang  dibayarkan  setiap  6  bulan sekali  dan  melakukan  pelunasan  pokok  obligasi  dengan  penyisihan  dana  (sinking  fund) tiap tahun selama umur obligasi yaitu 10 tahun. Nominal penerimaan investasi sebesar Rp 16,000,000,000.00  atau  dalam  satuan  lot  sebanyak  3200  lot  dilakukan  selama  masa pelaksanaan proyek yaitu 12 bulan dengan asumsi penerimaan dana investasi sebanyak 5 kali  yaitu  tiap  3  bulan  sekali.  Pembayaran  kupon  bunga  dan  pelunasan  pokok  obligasi dibayar  setelah  villa  mulai  beroperasi  pada  tanggal  1  September  2017  dengan pembayaran  setiap  tahunnya  sebesar  Rp  14,005,000,000.00.  Setelah  melakukan perhitungan  NPV  &  IRR  terhadap  pendapatan  dan  pengeluaran  villa  dengan  sumber biaya dari obligasi didapatkan hasil NPV = ( - Rp 77,048,163,482.40 ) < 0 dan IRR = 1.5 ×  10-13%  <  MARR  12%,  maka  rencana  investasi  Obligasi  Korporasi  pada  proyek pembangunan  Eureka  Villa  Tuban  -  Bali  dengan  menggunakan  metode  NPV  dan  metode IRR tersebut direkomendasikan “tidak layak”.
Kata kunci: Obligasi Korporasi, Manajemen Konstruksi, Analisis Finansial
1 PENDAHULUAN
1.1 Latar Belakang
Keterlambatan dalam proyek
pembangunan  menimbulkan  kerugian  dari segi  waktu  dan  biaya  bagi  pengusaha konstruksi,  baik  di  pihak  kontraktor maupun owner. Salah satu faktor keterlambatan proyek yaitu masalah keuangan yang berkaitan dengan pembiayaan  proyek.  Terbatasnya  dana untuk  pelaksanaan  proyek  diperlukan adanya  alternatif  sumber  pembiayaan proyek  agar  keterlambatan  proyek  bisa segera diantisipasi.
Salah  satu  sumber  pembiayaan alternatif  seperti  obligasi  korporasi  dapat dimanfaatkan, namun dalam pelaksanaannya  membutuhkan  persetujuan calon  investor  dan  wali  amanat  atau trustee.  Untuk  itu,  perlu  dilakukan  studi kelayakan finansial proyek oleh perusahaan  penerbit  obligasi  korporasi dengan  tujuan  meyakinkan  calon  investor dan  trustee  dalam  berinvestasi  serta mencegah  terjadinya  risiko  kegagalan suatu  proyek  akibat  dari  kesalahan- kesalahan  dalam  proses  perencanaan proyek terutama pada aspek finansial.

## 1.2 Tujuan Penelitian
Tujuan Penelitian ini adalah
mengetahui  kelayakan  finansial  proyek pembangunan villa milik swasta
menggunakan pembiayaan obligasi korporasi.

## 2 KAJIAN PUSTAKA

## 2.1 Proyek Konstruksi
Proyek  adalah  suatu  kegiatan  yang mempunyai  jangka  waktu  tertentu  dengan alokasi  sumber  daya  terbatas,  untuk melaksanakan  suatu  tugas  yang  telah digariskan. Menurut D.I Cleland dan W.R. King (1987), proyek adalah gabungan dari berbagai  sumber  daya,  yang  dihimpun dalam  suatu  wadah  organisasi  sementara untuk  mencapai  suatu  sasaran  tertentu. Kegiatan  atau  tugas  yang  dilaksanakan pada proyek berupa pembangunan/ perbaikan  sarana  fasilitas  (gedung,  jalan, jembatan, bendungan dan sebagainya) atau bisa  juga  berupa  kegiatan  penelitian, pengembangan.  Dari  pengertian  di  atas, maka  proyek  merupakan  kegiatan  yang bersifat  sementara  (waktu  terbatas),  tidak berulang,  tidak  bersifat  rutin,  mempunyai waktu awal dan waktu akhir, sumber daya terbatas/tertentu  dan  dimaksudkan  untuk mencapai sasaran yang telah ditentukan.

## 2.2 Investasi
Investasi pada hakekatnya
merupakan  penempatan  sejumlah  dana pada  saat  ini  dengan  harapan  untuk memperoleh keuntungan di masa mendatang. Umumnya investasi dibedakan
menjadi dua, yaitu investasi pada aset-aset finansial  dan  investasi  pada  aset-aset  riil.
Investasi pada aset-aset finansial dilakukan di  pasar  uang,  misalnya  berupa  sertifikat deposito, commercial paper, surat berharga pasar  uang,  dan  lainnya.  Investasi  dapat juga  dilakukan  di  pasar  modal,  misalnya berupa  saham,  obligasi,  waran,  opsi,  dan lain-lain.  Sedangkan  investasi  pada  aset- aset  riil  dapat  berbentuk  pembelian  aset produktif,  pendirian  pabrik,  pembukaan pertambangan,  pembukaan  perkebunan, dan lainnya (Halim, 2005).

## 2.3 Obligasi
Obligasi  adalah  surat  utang  jangka panjang  yang  dapat  dipindahtangankan yang  berisi  janji  dari  pihak yang menerbitkan  untuk  membayar  imbalan berupa  bunga  pada  periode  tertentu  dan melunasi  pokok  utang  pada  waktu  yang telah  ditentukan  kepada  pihak  pembeli obligasi  tersebut  (Bursa  Efek  Surabaya, 2001).

## 2.3.1 Mekanisme  Penerbitan  Obligasi Korporasi
Secara umum, mekanisme penerbitan obligasi  korporasi  dapat  digambarkan dengan alur sebagai berikut:
Gambar 1. Mekanisme Penerbitan Obligasi Korporasi
(Sumber: Departemen Keuangan)
2.3.2 Kewajiban Paska Penerbitan Obligasi Korporasi Setelah diterbitkannya obligasi
korporasi, perusahaan penerbit berkewajiban untuk mengembalikan pokok
dan  bunga  obligasi  korporasi.  Untuk
menjamin penggunaan dana hasil penerbitan  obligasi  korporasi  dikelola secara tepat, maka penatausahaan keuangan  dana  hasil  penerbitan  obligasi korporasi  dilaksanakan  dengan  alur  sesuai bagan sebagai berikut:
Gambar 2. Aliran Dana Hasil Penerbitan Obligasi Korporasi
(Sumber: Departemen Keuangan)

## 2.4 Studi Kelayakan Finansial
Analisa  kelayakan  finansial  adalah
landasan  untuk  menentukan  sumber  daya finansial yang diperlukan untuk pelaksanaan  proyek  konstruksi  dan  laba yang  bisa  diharapkan  setelah  hasil  proyek beroperasi. Kebutuhan finansial dan pengembalian (return) bisa sangat berbeda, tergantung  pada  pemilihan  alternatif  yang ada. Analisis kelayakan finansial
memerlukan  pemilihan  alternatif  untuk diterapkan.

## 2.5 Kriteria Penilaian Investasi
Untuk menganalisis atau
mengevaluasi investasi modal dalam suatu proyek  tertentu,  apakah  menguntungkan atau  tidak  menguntungkan,  dilakukan dengan metode analisis finansial berdasarkan arus biaya dan benefit.
2.5.1 Net Present Value (NPV)
Net Present Value (NPV) didasarkan
pada  konsep  mendiskonto  seluruh  aliran kas  proyek,  dimana  semua  aliran  kas masuk dan kas keluar selama umur proyek ke  nilai  sekarang.  Kemudian  menghitung angka netto maka akan diketahui selisihnya  dengan  memakai  dasar  yang sama, yaitu harga saat ini.
Cash flow yang benefit saja
perhitungannya  disebut  dengan Present Worth  of  Benefit (PWB),  sedangkan  jika yang diperhitungkan hanya cash out ( cost )
disebut  dengan Present  Worth  of  Cost
(PWC). Sementara itu, NPV diperoleh dari PWB-PWC.
∑ (   ) ........................ (1) ∑ (   ) ......................  (2) ..........................  (3)
Untuk  mengetahui  apakah  rencana suatu  investasi  tersebut  layak  atau  tidak, diperlukan  suatu  ukuran/kriteria  tertentu dalam metode NPV, yaitu:
1. NPV  ≥  0  artinya  investasi  akan menguntungkan/layak.
2. NPV  <  0  artinya  investasi  tidak menguntungkan/ tidak layak.
2.5.2 Benefit Cost Ratio (BCR)
Penggunaan Benefit  Cost  Ratio (BCR) penekanannya  ditujukan  pada  benefit  bagi kepentingan umum dan bukan kepentingan
finansial perusahaan. Prinsip dasar metode ini adalah mencari indeks yang menggambarkan tingkat efektifitas pemanfaatan  biaya  terhadap  manfaat  yang diperoleh  (Soeharto,  1997).  Indeks  ini dikenal  sebagai  indeks Benefit  Cost Ratio , yang secara matematis dirumuskan sebagai berikut:
...........................................  (4)
Untuk  mengetahui  apakah  suatu rencana  investasi  layak  atau  tidak  setelah melalui metode ini adalah:
1. BCR ≥ 1 Artinya investasi layak
2. BCR <  1  Artinya  investasi tidak layak.
2.5.3 Internal Rate of Return (IRR)
IRR  atau Internal  Rate  of  Return atau  arus  pengembalian  internal  adalah arus  pengembalian  yang  menghasilkan NPV  aliran  kas  masuk  =  NPV  aliran  kas keluar. Pada metode IRR yang akan dicari adalah  suku  bunganya  disaat  NPV  sama dengan  nol  (Soeharto,  1997).  Untuk mendapatkan IRR dilakukan dengan mencari besarnya NPV dengan memberikan  nilai  i  variabel  (berubah- ubah)  sedemikian  rupa  sehingga  diperoleh suatu nilai i saat NPV mendekati nol yaitu NPV(+)  dan  nilai  NPV(-),  dengan  cara coba-coba  ( trial  and  error ).  Jika  telah diperoleh  nilai  NPV(+),  NPV(-)  tersebut
diasumsikan  nilai  diantaranya  sebagai garis lurus, selanjutnya dilakukan interpolasi untuk mendapatkan IRR.
Secara  matematis  dirumuskan  sebagai berikut :
( ) .. (5)
Untuk  mengetahui  apakah  suatu rencana  investasi  layak  atau  tidak  setelah melalui metode ini adalah:
1. IRR ≥ MARR, investasi layak
2. IRR  <  MARR,  investasi  tidak layak
Dimana  MARR  adalah Minimum
Atractive Rate of Return .

## 3 METODE PENELITIAN
Alur  pikir  penelitiannya  adalah sebagai berikut:
Gambar 3. Bagan Alir Penelitian
4

## HASIL DAN PEMBAHASAN
4.1 Sistem Investasi Obligasi Korporasi 4.1.1 Analisa Biaya Proyek Proyek Villa Eureka memiliki rencana  bangunan  83  unit  villa typical yang dilengkapi dengan kolam renang dan
Club  House yang  dilengkapi  dengan
Basement . 1 unit Villa memiliki luas lahan
11  m  ×  5.5  m  dan  luas  bangunan  75  m 2 dengan  masing-masing  unit  villa  memiliki 2  lantai.  Nilai  total  proyek  pembangunan Villa  Eureka  adalah  Biaya  pembangunan Eureka  Villa  setelah  ditambah  PPN  10% adalah Rp 63,359,120,000.00.
Proyek  dilaksanakan  pada  bulan
September 2016 selama 12 bulan ditambah
3 bulan masa pemeliharaan dan direncanakan mulai beroperasi pada tanggal 1 September 2017.

## 4.1.2 Obligasi Korporasi

## 4.1.2.1 Tahap Praregistrasi
Secara  umum  penerbitan  obligasi korporasi harus melalui tiga tahapan, yaitu tahap  praregistrasi,  tahap  registrasi  serta tahap  penawaran  dan  pencatatan.  Tahap pra-registrasi  meliputi  langkah-langkah yang harus ditempuh sebelum mengajukan pernyataan  pendaftaran  ke  OJK  yang mencakup  diantaranya  menunjuk  profesi- profesi penunjang, melakukan due diligence (uji  tuntas  penyelidikan  kinerja
perusahaan), pemeringkatan efek, pembentuan  tim  persiapan,  membuat pernyataan pendaftaran, pembuatan perjanjian-perjanjian  terkait  (dengan  bursa efek, penjamin efek, KSEI, wali amanat, & agen  pembayaran)  dan  penetapan  struktur obligasi  korporasi.  Aset-aset  perusahaan milik PT. Primadaya Sakti adalah:

## Tabel 1. Data Aset PT. Primadaya Sakti
Sumber: gadingsuryagroup.com
Perusahaan  dapat  berencana  untuk menerbitkan obligasi sebesar Rp80,000,000,000.00.  dengan  perincian penggunaan sebagai berikut:

## Tabel 2. Biaya Obligasi
Jenis Biaya Total Biaya (Rp.) Biaya Proyek 63,359,120,000.00 Biaya Overhead 4,640,880,000.00 Biaya Operasional  & Marketing (10%) 8,000,000,000.00 Biaya Administrasi  (5%) 4,000,000,000.00 Total Obligasi Korporasi 80,000,000,000.00
Biaya  operasional  dan  marketing sebesar  10%  meliputi  biaya  pengumuman di  media  massa,  biaya  percetakan  dan distribusi  prospektus,  biaya  SDM,  biaya pengembangan infrastruktur, biaya promosi,  edukasi,  dan  sosialisasi.  Biaya administrasi merupakan biaya jasa
No. Nama Aset Nilai Perkiraan 1 Komplek Pergudangan Mangga Dua, Mangga Dua, North Jakarta. Fully Rent. Rp. 26 Milyar per tahun 2 Komplek Gading Griya Residence, North Jakarta, around 400 houses. Rp. 1,2 Triliun 3 ViHan Suites, Tuban, Kuta - Bali, a three stars hotel, starts operating in 2012, 43 rooms occupied. Rp. 11 Millyar per tahun
konsultan  hukum  dan  notaris  untuk membuat akta-akta notaris.
Obligasi  korporasi  akan  diterbitkan dengan jangka waktu selama 10 tahun dan kupon  bunga  ditetapkan  7.5%  per  tahun. Berdasarkan  informasi  tersebut  dapat dibuat struktur obligasi yang akan diterbitkan sebagai berikut:
Tabel 3. Struktur Obligasi Eureka Villa Tuban - Bali 2017

## 4.1.2.2 Tahap Registrasi
Tahap  registrasi  berlangsung  selama
45  hari  setelah  pernyataan  pendaftaran diajukan  kepada  OJK.  Selama  tahap registrasi, dilakukan penelaahan disclosure
(pengungkapan informasi keuangan
perusahaan)  oleh  OJK  dan  pengkajian persyaratan listing oleh BEI. Jika persyaratan disclosure telah  lengkap  maka
Ketua OJK akan mengeluarkan pernyataan efektif dalam rangka penawaran umum.

## 4.1.2.3 Tahap  Penawaran  Umum  dan Pencatatan Di Pasar Modal
Setelah pernyataan pendaftaran
obligasi  korporasi  efektif  maka  proses penerbitan  obligasi  korporasi  memasuki tahap  penawaran  umum  dan  pencatatan  di pasar modal. Pada tahap penawaran umum
di  pasar  modal,  efek  diperjualbelikan  di pasar perdana dan pasar sekunder.
Oleh  tim  persiapan  penerimaan obligasi akan dilakukan pencatatan, kemudian mengalokasikan dana-dana untuk  membayar  bunga  dan  pokok,  serta mengalokasikan  dana  yang  digunakan untuk pembiayaan proyek.
Setelah dicatatkan, obligasi korporasi dicatatkan  dalam  rekening  tersendiri,  dana tersebut  diteruskan  kepada  perusahaan penerbit  untuk  dicatatkan  dalam  kas perusahaan  yang  dimasukkan  pula  dalam pembukuan  belanja  perusahaan.  Setelah dana  obligasi  korporasi  dibukukan  dalam belanja  perusahaan  sebagai  bagian  dari pengeluaran perusahaan, maka dana tersebut dapat dialirkan untuk menjalankan proyek terkait.

## 4.1.2.4 Investasi Dana Obligasi
Nilai  investasi  obligasi  sebesar  Rp 80,000,000,000.00 dalam satuan lot obligasi  (1  lot  =  Rp  5,000,000.00)  adalah sebanyak  16000  lot.  Pembayaran  investasi oleh  investor  kepada  owner  dilakukan sebanyak 5 kali.
Perhitungan  nominal  investasi  dan besar  lot  obligasi  tiap  pembayaran  akan ditampilkan  dalam  bentuk  tabel  sebagai berikut:
Jumlah Pokok (Rp) Jenis &
Tingkat Bunga (Tetap) (per tahun) Frekuensi Pembayaran Jatuh Tempo Tenor 80.000.000.000,00 7,5% 6 bulan 1 September 2027
10 (sepuluh) tahun

## Tabel 4. Lot size Investasi Obligasi

## 4.2 Analisis Data Operasional Villa

## 4.2.1 Perhitungan Pendapatan Villa
Data  tingkat  hunian  villa  yang digunakan  dalam  penelitian  ini  adalah tingkat hunian hotel berbintang di kabupaten  Badung  pada  tahun  2007-2016.
Untuk  mendapatkan  jumlah  penyewaan tersebut,  diprediksi  dengan  menggunakan regresi  linier  sederhana,  dimana  dalam perhitungan ini komponen X sebagai tahun dan Y sebagai tingkat hunian (%).
Setelah  tingkat  hunian  villa  selama 30  tahun  kedepan  didapatkan,  dengan menggunakan metode regesi linier sederhana  kemudian  menghitung  tingkat hunian  yang  akan  digunakan  untuk menghitung  pendapatan  villa  berdasarkan tabel  tingkat  hunian  rencana.  Pendapatan villa ditampilkan dalam tabel di bawah ini:
Tabel 5. Pendapatan Villa Per Tahun

## 4.2.2 Perhitungan Pengeluaran Villa
4.2.2.1 Kupon  &  Pelunasan  Obligasi Korporasi Bunga obligasi
direncanakan dibayarkan  secara  6  bulanan.  Pembayaran bunga obligasi pertama kali akan dilakukan pada  tanggal  1  Maret  2018  atau 6 (enam) bulan setelah beroperasinya villa pada  tanggal  1  September  2017.  Secara kumulatif,  terdapat  20  (dua  puluh)  kupon obligasi  yang  akan  dibayarkan  oleh perusahaan penerbit kepada para investor.
Pembayaran  Kupon  Bunga  Obligasi per  Periode  dihitung  dengan  mencari terlebih  dahulu  Nominal  Pembayaran Bunga = nilai obligasi x (7.5% x 0.5) = Rp. 3,000,000.00.
No. Nama Nominal Investasi (Rp) Lot Size 1 Pembayaran 1 (20%) 16,000,000,000.00 3200 2 Pembayaran 2 (20%) 16,000,000,000.00 3200 3 Pembayaran 3 (20%) 16,000,000,000.00 3200 4 Pembayaran 4 (20%) 16,000,000,000.00 3200 5 Pembayaran 5 (20%) 16,000,000,000.00 3200 Jumlah 80,000,000,000.00 16000 No Tahun Jumlah Unit Terisi Harga Sewa per Unit per Malam (Rp.) Pendapatan Villa per Tahun (Rp) 1 2017 53 1,500,000.00 9,565,119,200.00 2 2018 53 1,500,000.00 28,768,432,309.08 3 2019 53 1,500,000.00 28,841,507,018.16 4 2020 54 1,500,000.00 28,914,581,727.25 5 2021 54 1,500,000.00 28,987,656,436.34 6 2022 54 1,500,000.00 29,060,731,145.43 7 2023 54 1,500,000.00 29,133,805,854.52 8 2024 54 1,500,000.00 29,206,880,563.61 9 2025 54 1,500,000.00 29,279,955,272.70 10 2026 54 1,500,000.00 29,353,029,981.78 11 2027 54 1,500,000.00 29,426,104,690.87 12 2028 55 1,500,000.00 29,499,179,399.96 13 2029 55 1,500,000.00 29,572,254,109.05 14 2030 55 1,500,000.00 29,645,328,818.14 15 2031 55 1,500,000.00 29,718,403,527.23 16 2032 55 1,500,000.00 29,791,478,236.32 17 2033 55 1,500,000.00 29,864,552,945.41 18 2034 55 1,500,000.00 29,937,627,654.49 19 2035 56 1,500,000.00 30,010,702,363.58 20 2036 56 1,500,000.00 30,083,777,072.67 21 2037 56 1,500,000.00 30,156,851,781.76 22 2038 56 1,500,000.00 30,229,926,490.85 23 2039 56 1,500,000.00 30,303,001,199.94 24 2040 56 1,500,000.00 30,376,075,909.03 25 2041 56 1,500,000.00 30,449,150,618.11 26 2042 57 1,500,000.00 30,522,225,327.20 27 2043 57 1,500,000.00 30,595,300,036.29 28 2044 57 1,500,000.00 30,668,374,745.38 29 2045 57 1,500,000.00 30,741,449,454.47 30 2046 57 1,500,000.00 30,814.524,163.56

## Untuk biaya Pelaksanaan tugas Agen
Pembayaran  ( Paying  Agent  Fee )  dibayar pada  tiap  periode  pembayaran  kupon bunga ( coupon rate ) obligasi.
Pembayaran  kupon  bunga  obligasi per  periode  =  nominal  pembayaran  bunga
+ biaya agen pembayaran = Rp 3,000,000,000.00 + Rp 2,500,000.00 = Rp 3,002,500,000.00.
Pelunasan  pokok  obligasi  dilakukan dengan mengalokasikan uang di tiap tahun.
Pelunasan  Pokok  Obligasi  tahun  ke-1 adalah Rp 8,000,000,000.00.
Pembayaran Kupon Bunga &
Pelunasan  Pokok  Utang  Obligasi  tahun 2018  =  (Rp  3,002,500,000.00  ×  2)+  Rp 8,000,000,000.0  =  Rp  14,005,000,000.00.
Untuk  perhitungan  pada  tahun-tahun berikutnya  akan  ditampilkan  pada  tabel  di bawah berikut:
Tabel 6. Tabel Pembayaran Kupon Bunga
& Pelunasan Pokok utang Obligasi Eureka Villa Tuban – Bali

## 4.2.2.2 Biaya Sewa Tanah
Biaya  sewa  tanah  didapat  dari  harga wajar  sewa  tanah  di  wilayah  Tuban kabupaten  Badung,  Bali  sebesar  Rp 250,000.00/m 2 per  tahun.  Adapun  biaya sewa tanah Eureka Villa seluas 1875.33 m 2 dalam  1  tahun  adalah  Rp  468,832,500.00. Untuk  menghitung  biaya  sewa  tanahnya sampai  tahun  2046  akan  dilakukan  seperti berikut  Rp  468,832,500.00  ×  31  =  Rp 14,533,807,500.00.

## 4.2.2.3 Biaya Operasional Tetap
Biaya  operasional  tetap  dipengaruhi oleh  pemasukan  villa,  jadi  setiap  bulan atau  tahun  biaya  operasional  tergantung dari  pemasukan  villa  yang  didapat.  Biaya operasional tetap meliputi:
1. Gaji karyawan
2. Back office (alat-alat kantor)
3. Biaya  kebutuhan  Unit  villa (kebersihan villa & pemeliharaan lansekap villa
(kolam renang & taman))
4. Biaya  engineering  (kebutuhan listrik, air, lampu, telepon, wifi)
5. Biaya kebutuhan dapur restoran.
Biaya  operasional  tetap  pertahun  = pemasukan  villa  pertahun  ×  30%.=  =  Rp
9,565,119,200.00 × 30% = Rp
2,869,535,760.00. Untuk perhitungan pada tahun-tahun  berikutnya  akan  ditampilkan pada tabel di bawah ini:
No Tahun Umur Obligasi
Per tahun Total (Rp) 1 2017 4 - 2 2018 12 14,015,000,000.00 3 2019 12 14,015,000,000.00 4 2020 12 14,015,000,000.00 5 2021 12 14,015,000,000.00 6 2022 12 14,015,000,000.00 7 2023 12 14,015,000,000.00 8 2024 12 14,015,000,000.00 9 2025 12 14,015,000,000.00 10 2026 12 14,015,000,000.00 11 2027 8 14,015,000,000.00
Tabel 7. Biaya Operasional Tetap tiap tahun

## 4.2.2.4 Biaya Operasional Berkala
Biaya  operasional  yang  dikeluarkan secara  bersekala  setiap  5  tahun  sekali adalah biaya penggantian tv, sound system, ac,  kulkas,  sofa,  meja,  dan  lemari.  Biaya operasional yang dikeluarkan secara berkala setiap 10 tahun sekali adalah biaya penggantian  bed  dan  maintenance  unit. Total biaya operasional per 5 tahun adalah Rp 7,254,200,000.00.
Total biaya operasional  per  10  tahun  adalah  Rp
52,456,000,000.00.

## 4.2.2.5 Biaya Depresiasi
Biaya  depresiasi  dihitung  dengan metode  garis  lurus.  Total  penyusutan setiap tahun adalah Rp 814,728,000.00.

## 4.2.2.6 Biaya Pajak

## 4.2.2.6.1 Pajak Kekayaan
Pajak kekayaan atau pajak bumi dan bangunan  dapat  dihitung  dengan  rumus yang  berdasarkan  undang-undang  No  12 tahun  1994.  PBB  (Pajak  Bumi  dan Bangunan) per tahun adalah Rp 26,440,000.00.

## 4.2.2.6.2 Pajak Daerah
Tarif  pajak  daerah  untuk  Retribusi Tempat Penginapan/Pesanggrahan/Villa adalah  10%.  Untuk  perhitungan  pajak daerah  akan  ditampilkan  dalam  tabel  di bawah ini:

## Tabel 8. Pajak daerah
No Tahun Pajak Daerah (Rp) 1 2017 956,511,920.00 2 2018 2,876,843,230.91 3 2019 2,884,150,701.82 4 2020 2,891,458,172.73 5 2021 2,898,765,643.63 6 2022 2,906,073,114.54 7 2023 2,913,380,585.45 8 2024 2,920,688,056.36 9 2025 2,927,995,527.27 10 2026 2,935,302,998.18 11 2027 2,942,610,469.09 12 2028 2,949,917,940.00 13 2029 2,957,225,410.91 14 2030 2,964,532,881.81 15 2031 2,971,840,352.72 16 2032 2,979,147,823.63 17 2033 2,986,455,294.54 18 2034 2,993,762,765.45 19 2035 3,001,070,236.36 20 2036 3,008,377,707.27
No Tahun Biaya Operasional Tetap (Rp) (30%) 1 2017 2,869,535,760.00 2 2018 8,630,529,692.72 3 2019 8,652,452,105.45 4 2020 8,674,374,518.18 5 2021 8,696,296,930.90 6 2022 8,718,219,343.63 7 2023 8,740,141,756.36 8 2024 8,762,064,169.08 9 2025 8,783,986,581.81 10 2026 8,805,908,994.54 11 2027 8,827,831,407.26 12 2028 8,849,753,819.99 13 2029 8,871,676,232.72 14 2030 8,893,598,645.44 15 2031 8,915,521,058.17 16 2032 8,937,443,470.89 17 2033 8,959,365,883.62 18 2034 8,981,288,296.35 19 2035 9,003,210,709.07 20 2036 9,025,133,121.80 21 2037 9,047,055,534.53 22 2038 9,068,977,947.25 23 2039 9,090,900,359.98 24 2040 9,112,822,772.71 25 2041 9,134,745,185.43 26 2042 9,156,667,598.16 27 2043 9,178,590,010.89 28 2044 9,200,512,423.61 29 2045 9,222,434,836.34 30 2046 9,244,357,249.07
No Tahun Pajak Daerah (Rp) 21 2037 3,015,685,178.18 22 2038 3,022,992,649.08 23 2039 3,030,300,119.99 24 2040 3,037,607,590.90 25 2041 3,044,915,061.81 26 2042 3,052,222,532.72 27 2043 3,059,530,003.63 28 2044 3,066,837,474.54 29 2045 3,074,144,945.45 30 2046 3,081,452,416.36

## 4.2.2.6.3 Pajak Pendapatan
Tarif pajak untuk hotel dan penginapan adalah 25%. Perhitungan pajak pendapatan  selanjutnya  ditampilkan  pada tabel di bawah ini:
Tabel 9. Pajak Pendapatan

## 4.3 Cash Flow Pembangunan Villa
Suku  bunga  yang  dipakai  adalah  i  = 12%  berdasarkan  suku  bunga  pinjaman Bank  Indonesia  pada  tahun  2017  menurut ekonomi,kompas,com , Berikut adalah masing-masing cash flow:

## 4.3.1 Cash Out

## 4.3.1.1 Sistem Investasi Perusahaan
Dari  analisa  investasi  dana  obligasi, dapat  dibuat  perencanaan  sistem  investasi untuk  pelaksanaan  proyek,  Diasumsikan pembayaran  investasi  proyek  setiap  3 bulan sekali, Diagram pembayaran investasi proyek dibuat seperti Gambar 4.
Pada  Gambar  4  tersebut  nilai  pada tiap-tiap  penerimaan  adalah  nilai  yang diterima  pada  masa  saat  ini  (P),  Untuk  itu masing-masing  nilai  P  tersebut  akan diubah menjadi nilai future (F) ke masing- masing tahun penerimaan yaitu pada bulan September  dan  Desember  2016  diubah menjadi  Tahun  2017,  dan  Bulan  Maret, Juni,  dan  September  2017  menjadi  Tahun
2018.  Untuk  perhitungan  selanjutnya  akan dilakukan dalam bentuk Tabel 10.
Diagram  dari  permintaan  tahunan dapat dilihat pada Gambar 5.
No Tahun Pendapatan Kena Pajak Pajak Pendapatan (25%) 1 2017 Rp   4,924,343,520.00 Rp 1,231,085,880.00 2 2018 Rp   2,441,331,385.45 Rp    610,332,846.36 3 2019 Rp   2,485,176,210.90 Rp    621,294,052.72 4 2020 Rp   2,529,021,036.35
Rp    632,255,259.09
5 2021 Rp   2,572,865,861.81 Rp    643,216,465.45 6 2022 Rp   2,616,710,687.26 Rp    654,177,671.81 7 2023 Rp   2,660,555,512.71 Rp    665,138,878.18 8 2024 Rp   2,704,400,338.16 Rp    676,100,084.54 9 2025 Rp   2,748,245,163.62 Rp    687,061,290.90 10 2026 Rp   2,792,089,989.07 Rp    698,022,497.27 11 2027 Rp   5,502,601,481.19 Rp 1,375,650,370.30 12 2028 Rp 16,884,779,639.98 Rp 4,221,194,909.99 13 2029 Rp 16,928,624,465.43 Rp 4,232,156,116.36 14 2030 Rp 16,972,469,290.88 Rp 4,243,117,322.72 15 2031 Rp 17,016,314,116.34 Rp 4,254,078,529.08 16 2032 Rp 17,060,158,941.79 Rp 4,265,039,735.45 17 2033 Rp 17,104,003,767.24 Rp 4,276,000,941.81 18 2034 Rp 17,147,848,592.70 Rp 4,286,962,148.17 19 2035 Rp 17,191,693,418.15 Rp 4,297,923,354.54 20 2036 Rp 17,235,538,243.60 Rp 4,308,884,560.90 21 2037 Rp 17,279,383,069.06 Rp 4,319,845,767.26 22 2038 Rp 17,323,227,894.51 Rp 4,330,806,973.63 23 2039 Rp 17,367,072,719.96 Rp 4,341,768,179.99 24 2040 Rp 17,410,917,545.42 Rp 4,352,729,386.35 25 2041 Rp 17,454,762,370.87 Rp 4,363,690,592.72 26 2042 Rp 17,498,607,196.32 Rp 4,374,651,799.08 27 2043 Rp 17,542,452,021.77 Rp 4,385,613,005.44
28 2044 Rp 17,586,296,847.23 Rp 4,396,574,211.81 29 2045 Rp 17,630,141,672.68 Rp 4,407,535,418.17
30 2046 Rp 17,673,986,498.13 Rp 4,418,496,624.53
Gambar 4. Sistem Investasi Proyek Tabel 10. Sistem Investasi Perusahaan Bulan Pembayaran Compound Interest Factor ( i = 1% ) Nilai future (F) Sept „16 Rp 16,000,000,000.00 1.041 Rp 16,649,664,160.00 Des „16 Rp 16,000,000,000.00 1.010 Rp 16,160,000,000.00 Mar „17 Rp 16,000,000,000.00 1.105 Rp 17,673,954,006.58 Jun „17 Rp 16,000,000,000.00 1.072 Rp 17,154,165,633.71 Sept „17 Rp 16,000,000,000.00 1.041 Rp 16,649,664,160.00
Gambar 5. Penerimaan Investasi per tahun
SISTEM INVESTASI PROYEK i = 1% n = 12 BULAN OKT '16 NOV '16 DES '16 JAN '17 FEB '17 MAR '17 APR '17 MEI '17 JUN '17 JUL '17 AGT '17 SEPT '17 P1 = Rp 16.000.000.000,00 P = Rp 80.000.000.000,00 SEPT '16 P2 = Rp 16.000.000.000,00 P3 = Rp 16.000.000.000,00 P4 = Rp 16.000.000.000,00 P5 = Rp 16.000.000.000,00 PENERIMAAN DANA INVESTASI i = 12% n = 31 2017 2018 2016 F1 = Rp 32.809.664.160,00 F2 = Rp 51.477.783.800,29 2046 2047 2023 2024 2021 2022 2025 2019 2020
4.3.1.2 Sistem Pengembalian Dana

## Investasi
Sistem  pengembalian  dana  Investasi berupa  pembayaran  kupon  bunga  dan pelunasan  pokok  obligasi  berdasarkan tabel  perhitungan  kupon  &  pelunasan obligasi  dapat  dibuatkan  diagram  seperti Gambar 6.

## 4.3.1.3 Cash Flow Sewa Tanah
Dari  perhitungan  biaya  sewa  tanah didaptkan nilai sebesar Rp 14,533,807,500.00 selama 30 tahun
(Gambar 7).

## 4.3.1.4 Cash Flow Pengeluaran Villa
Dari  perhitungan  biaya  operasional tetap  villa  dapat  dibuat  Cash  Flow  dapat dilihat pada Gambar 8.
Gambar 6. Pembayaran Kupon & Pelunasan Obligasi
Gambar 7. Biaya Sewa Tanah
PEMBAYARAN KUPON & PELUNASAN OBLIGASI A = Rp 14.015.000.000,00 2018 2019 2020 i = 12% n = 10 2023 2024 2021 2022
2025 2026 2027 2028 2017 2016 BIAYA SEWA TANAH 2017 2018 2019 2020 2046 2047 i = 12% n = 31 2023 2024 2021 2022 2025 P = Rp 14.533.807.500,00 2016
Gambar 8. Cash Flow Pengeluaran Tetap Villa

## 4.3.2 Cash In
Dari  analisis  data occupancy hotel berbintang  dengan  analisis  regresi  linier sederhana maka diperoleh pemasukan villa tiap tahunnya dan dapat dibuat  Cash  Flow seperti Gambar 9.

## 4.3.3 Cash Flow Villa
Cash  flow villa  adalah cash  flow gabungan  dari  masing-masing  komponen sebelumnya (Gambar 10).
Gambar 9. Cash Flow Pendapatan Villa
P1 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2047 P2 P3 P4 P5 P6 P7 P8 P9 P10 P11 P30 i = 12% n = 31 2028 2016 2017 P1 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2047 P2 P3 P4 P5 P6 P7 P8 P9 P10 P11 P30 i = 12% n = 31 2028 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035 2036 2037 2038 2039 2040 2041 2042 2043 2044 2045 2046 A 2 = Rp 13.478.312.729,98 F 5 = Rp 59.736.640.000,00 F 6 = Rp 7.280.640.000,00 G = Rp 32.883.619,09 A 4 = Rp 26.440.000,00 A 5 = Rp 26.440.000,00 A 6 = Rp 26.440.000,00 A 7 = Rp 26.440.000,00 F 7 = Rp 59.736.640.000,00 F 9 = Rp 59.736.640.000,00 F 8 = Rp 7.280.640.000,00 CASH FLOW VILLA P 0 = Rp 14.533.807.500,00 2017 G = Rp 32.883.619,09 A 1 = Rp 2.638.226.539,08 F1 = Rp 4.507.985.640,00 A 3 = Rp 26.440.000,00 F 4 = Rp 7.280.640.000,00 A 8 = Rp 26.440.000,00 2016 2047 F 2 = Rp 32.809.664.160,00
F 3 = Rp 51.477.783.800,29
4.4 Analisis Penilaian Kelayakan Investasi
Sebelum  menganalisis  kelayakan
investasi, hal pertama yang akan dilakukan untuk  memudahkan  perhitungan  yaitu mengubah nilai yang Gradien agar menjadi nilai Annual,
Nilai Annual A 1
G 1 =  Rp 32,883,619.09
( )
=  Rp 2,756,102,902.47 Nilai Annual A 2
G 2 =  Rp 32,883,619.09 ( )
=  Rp 13,670,271,652.88
Untuk  penyajian  Grafik  Cash  Flow villa  yang  telah  annual  akan  diberikan seperti berikut:
Gambar 11. Cash Flow Villa Setelah Annual

## 4.4.1 Metode NPV
Perhitungan  dengan  metoda  Net present  value  (NPV)  di  buat  berdasarkan cash  flow  villa,  Dalam  perhitungan  i  yang digunakan adalah 12%.
NPV  =  PWB - PWC
NPV  =  [ P1 + P2 + P3 ] - [ P0 + P4 + P5
+ P6 + P7 + P8 + P9 + P10 + P11 + P12 + P13 + P14 + P15 + P16 +
P17 ]
NPV  =  ( - Rp 77,048,163,482.40 )
Hasil dari perhitungan NPV adalah (- Rp 77,048,163,482.40 ) < 0, maka analisis perhitungan  investasi  Obligasi  Korporasi dalam  cash  flow  perusahaan  Eureka  Villa di Tuban-Bali dengan menggunakan metode  NPV  direkomendasikan  “tidak layak”.

## 4.4.2 IRR
Dalam  metode  IRR  dengan  cara
coba-coba  ( trial  and  error )  didapatkan
NPV  =  0  pada  i  =  1.5  ×  10-13%,  Nilai tersebut  sangat  jauh  dari Minimum
A 2 = Rp 13.670.271.652,88 CASH FLOW VILLA A 1 = Rp 2.756.102.902,47 F1 = Rp 4.507.985.640,00 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035 2036 2037 2038 2039 2040 2041 2042 2043 2044 2045 2046 F 5 = Rp 59.736.640.000,00 F 6 = Rp 7.280.640.000,00 A 4 = Rp 26.440.000,00 A 5 = Rp 26.440.000,00 A 6 = Rp 26.440.000,00 A 7 = Rp 26.440.000,00 F 7 = Rp 59.736.640.000,00 F 9 = Rp 59.736.640.000,00 F 8 = Rp 7.280.640.000,00 P 0 = Rp 14.533.807.500,00 2017 A 3 = Rp 26.440.000,00 F 4 = Rp 7.280.640.000,00 A 8 = Rp 26.440.000,00 2016 2047 F 2 = Rp 32.809.664.160,00 F 3 = Rp 51.477.783.800,29
Atractive Rate of Return atau MARR yang diinginkan  yaitu  12%,  maka  rencana investasi  Obligasi  Korporasi  pada  proyek pembangunan  Eureka  Villa  Tuban  -  Bali dengan  metode  IRR  “sangat  tidak  layak” untuk dapat dilaksanakan.

## 5 KESIMPULAN DAN SARAN
5.1 Kesimpulan
1. Asumsi penerbitan obligasi korporasi oleh owner dan dinyatakan  efektif  oleh  OJK adalah sebesar Rp 80,000,000,000.00 dengan kupon  bunga  7.5%  dan  jangka waktu  obligasi  selama  10  tahun, Penerimaan dana hasil penerbitan  obligasi  dilakukan sebanyak 5 kali selama 12 bulan dengan nominal Rp 16,000,000,000.00 setiap penerimaan,  Pembayaran  kupon bunga  setiap  6  bulan  sekali  dan
penyisihan  dana  (sinking  fund)
untuk kewajiban pelunasan pokok obligasi dibayarkan setiap
tahun dengan nilai total kewajiban perusahaan  tiap tahun adalah sebesar Rp 14,015,000,000.00. 2. Dari analisis metode Net Present
Value (NPV) menghasilkan
bahwa  pembangunan  Eureka
Villa adalah “tidak layak” karena
nilai NPV sebesar (-Rp
77,048,163,482.40)  dan  dengan metode Internal  Rate  of  Return
(IRR) saat NPV = 0 dengan cara coba-coba  ( trial  and  error ) didapatkan  pada  i  =  1.5  ×  10- 13%,  sangat  jauh  lebih  kecil daripada arus pengembalian
yang  diinginkan  atau Minimum
Atractive Rate of Return
(MARR)  sebesar  12%,  Maka, berdasarkan hasil analisis tersebut  dapat dinyatakan  bahwa pembangunan Eureka Villa dengan sumber dana dari obligasi  korporasi  sesuai  usia layan  villa  selama  30  tahun adalah  “tidak  layak”  secara
finansial dan tidak direkomendasikan untuk
dilaksanakan.

## 5.2 Saran
1. Dalam analisa data, tingkat suku bunga (i) dan perhitungan transaksi disarankan menggunakan  suku  bunga  dan perhitungan  per  bulan  agar didapatkan  hasil  perhitungan yang lebih mendetail.
2. Perencana keuangan dapat
merendahkan  nilai  kupon  bunga
obligasi  dan  menambah  jangka waktu pelunasan obligasi dengan harapan  hasil  analisis  kelayakan investasinya lebih baik/layak.
3. Untuk  mencapai  tingkat  hunian sesuai  target  yang  diinginkan
disarankan  untuk  owner  agar
meningkatkan promosi dan pelayanan  villa  agar  pendapatan villa  dapat  tercapai  lebih  tinggi dari  rencana  sehingga  dapat bersaing dengan penginapan lain yang berkonsep sama.
4. Untuk  peneliti  selanjutnya  dapat menganalisis / melengkapi penelitian dengan faktor
pengaruh ekonomi lainnya
seperti  inflasi,  dan  depresiasi yang dilengkapi nilai sisa ( scrap value )  agar  hasil  yang  didapat mendekati kenyataan.
5. Peneliti selanjutnya dapat menganalisis  occupancy  dengan
menggunakan  analisis  statistik runtun  waktu  ( time  series )  yang
pada penelitian ini menggunakan analisis regresi linear,

## 6 DAFTAR PUSTAKA
Azkia, F. (2016). Ini Bukti Bisnis Properti Bali Masih
Seksi! (online),
(http://www,rumah,com/berita-
properti/2016/9/136892/ini-bukti- bisnis-properti-bali-masih-seksi, diakses tanggal 2 Maret 2017).
Diana  Yasa,  I  K.  (2015). Studi  Kelayakan
Pembangunan Resort Hotel di Kabupaten Gianyar. Universitas
Warmadewa. Bali.
Elqorni,  A.  (2013). Manajemen  Proyek (online),
(https://elqorni,wordpress,com/2013/07
/12/manajemen-proyek/. diakses tanggal 2 Maret 2017)
Finnerty, John D,, (1996), Project Financing ,  John  Wiley  &  Sons  Inc.
New York.
Firstadi, S. (2012), Tesis: Analisis
Pemanfaatan  Obligasi  Daerah  untuk
Pembiayaan Proyek-proyek Infrastruktur (Studi Kasus :
Pembangunan  Terminal  Terpadu  Kota Depok). Universitas Indonesia. Depok.
Hartono,  J.  (2009). Teori  Portofolio  dan Analisis Investasi edisi keenam. BPFE-
Yogyakarta. Yogyakarta.
http://www,idx,co,id/id-
id/beranda/informasi/bagiinvestor/inde ks,aspx,  diakses  tanggal  24  Maret 2017.
http://www,kpei,co,id/page/sekilas-kliring- transaksi-bursa,  diakses  tanggal  28
Maret 2017.
http://www,ksei,co,id/services/types/transa ction-settlement,  diakses  tanggal  28
Maret 2017.
Husein,  A.  (2011). Manajemen  Proyek
Perencanaan, Penjadwalan, &
Pengendalian  Proyek. CV.  ANDI
OFFSET. Yogyakarta.
Renny,  Y.  (2015). Tugas  Akhir:  Study
Kelayakan  Finansial  Pembangunan
City Hotel di Kota Denpasar.
Universitas Warmadewa. Bali.
Republik  Indonesia. Peraturan  Otoritas Jasa Keuangan Nomor 29/Pojk,05/2014 .
Republik  Indonesia. Peraturan  Presiden
Republik  Indonesia  nomor  54  Tahun 2010  tentang  Pengadaan  Barang/Jasa
Pemerintah .
Wijayanto,
S. (2012). Peluang Menggiurkan Investasi Obligasi Pemerintah  dan  Korporasi. PT,  ELEX
MEDIA KOMPUTINDO. Jakarta.
Wijayanto,  S.  (2015). Strategi  Jitu
Investasi  Obligasi  Korporasi .  PT,
ELEX MEDIA KOMPUTINDO.
Jakarta.
Yuliati,  H.  (2012). Tesis:  Analisa  Potensi Pemanfaatan Obligasi Sebagai
Alternatif  Pembiayaan  Infrastruktur.
Universitas Indonesia. Depok.