1702
▪ Edisi 08 Nomor 2 September (2015)
▪ ISSN:2086 -

## 1702

## KEDUDUKAN PARA PIHAK DALAM PERJANJIAN KERJASAMA OPERASIONAL PENGEMBANGAN LAHAN PERUMAHAN DAN IMPLIKASINYA TERHADAPHAK PENGELOLAAN LAHAN

## Galuh Sawitri, Nanik Tri Hastuti
Program Studi Magister Kenotariatan, Fakultas Hukum, Universitas Diponegoro

## Abstract
The  unity  of  PT  Pradipta  Ratnapratala  as  the  owner  of  the  asset  with  PT  Citra  Mitra Properti  (Ciputra  Group)  as  investor  in  the  Land  Development  Cooperation  Agreement  gave birth  to  a  new  business  entity  entity  by  the  parties  named  "Citra  Pradipta  KSO"..  The formulation of issues that can be stated is the legal standing of the parties in the Cooperation of Cooperation Agreement / KSO of Land Development, how the implications of the legal status of the parties to the right of land management and whether efforts can be made to the rights and obligations  of  the  parties  in  the  operational  cooperation  agreement  to  be  balanced  and equivalent.  The  research  used  empirical  juridical  approach  method  with  qualitative  data analysis. The result of this research is the position of the parties in the Cooperation Agreement of Land Development Cooperation, namely PT Pradipta Ratnapratala as the holder of the land of  cooperation  /  as  the  owner  of  the  asset  tends  to  passive,  which  then  affects  the  loss  of  PT Pradipta Ratnapratala's right as the owner of the rightful owner or the right land of cooperation land, to be involved in the implementation process of housing project development. Efforts that can be made is to improve and / or add clauses in the agreement and include the owner of the asset in the operational activities of land development, although in practice the authority will be given with certain limitations..
Keywords : Cooperation Agreement, Land Development, Land Management

## Abstrak
Bersatunya  PT  Pradipta  Ratnapratala  selaku  pemilik  asset  dengan  PT  Citra  Mitra Properti  (Ciputra  Grup)  selaku  investor  dalam  Perjanjian  Kerjasama  Pengembangan  Lahan melahirkan sebuah entitas pelaku usaha baru yang oleh para pihak diberi nama “Citra Pradipta KSO”.Rumusan masalah yang dapat dikemukakan adalah kedudukan hukum para pihak dalam Perjanjian  Kerjasama  Operasional/  KSO  Pengembangan  Lahan,  bagaimana  implikasi  dari kedudukan hukum para pihak tersebut terhadap hak pengelolaan lahan serta apakah upaya yang dapat  dilakukan  agar  hak  dan  kewajiban  para  pihak  dalam  perjanjian  kerjasama  operasional menjadi  seimbang  dan  setara.  Penelitian  menggunakan  metode  pendekatan  yuridis  empiris dengan  analisa  data  kualitatif.Hasil  penelitian  ini  adalah  kedudukan  para  pihak  dalam Perjanjian Kerjasama Operasional Pengembangan Lahan yaitu pihak PT Pradipta Ratnapratala selaku  pemegang  hak  atas  tanah  lahan  kerjasama/selaku  pemilik  asset  cendrung  pasif,  yang kemudian  berdampak  pada  hilangnya  hak  PT  Pradipta  Ratnapratala  selaku  pemilik  asset  atau pemegang  hak  yang  sah  terhadap  tanah  lahan  kerjasama,  untuk  ikut  terlibat  pada  proses pelaksanaan  pembangunan  proyek  perumahan.  Upaya  yang  dapat  dilakukan  adalah memperbaiki  dan/atau  menambahkan  klausul-klausul  dalam  perjanjiandan  mengikut  sertakan pihak  pemilik  asset  dalam  kegiatan  operasional  pengembangan  lahan,  walaupun  dalam pelaksanaannya kewenangan tersebut akan diberikan dengan batasan tertentu .
Kata Kunci: Perjanjian Kerjasama Operasional, Pengembangan Lahan, Pengelolaan Lahan
1702
▪ Edisi 08 Nomor 2 September (2015) ▪ ISSN:2086 - 1702

## A. Pendahuluan
Kerjasama  Operasi/KSO  merupakan  simbiosis  mutualisme  dimana  para  pihak  yang bekerjasama  saling  melengkapi  kekurangan  masing-masing,  memiliki  aset  tetapi  tidak memiliki modal usaha/kapital yang cukup untuk mengembangkan aset tersebut tentu tidak dapat  menjadikan  aset  tersebut  sebagai  sumber  pemasukan  finansial  bagi  pemiliknya, sedangkan di sisi lain ada pihak yang memiliki modal/kapital yang cukup besar akan tetapi tidak  mempunyai  lahan  usaha  yang  dapat  dikembangkan,  keadaan  ini  yang  kemudian dinilai sebagai sebuah persatuan yang saling menguntungkan.
Bersatunya PT Pradipta Ratnapratala selaku pemilik aset dan PT Citra Mitra Properti (Ciputra Grup) selaku investor dalam Perjanjian Kerjasama Pengembangan Lahan tersebut melahirkan  sebuah  entitas  pelaku  usaha  baru  yang  oleh  para  pihak  diberi  nama  “Citra Pradipta  KSO”.  Selanjutnya  dengan  dibuat  dan  ditandatanganinya  kuasa  menjual  sebagai tindak  lanjut  dari  dibuat  dan  ditandatanganinya  Perjanjian  Kerjasama  Pengembangan Lahan  tersebut  maka  hak  pengelolaan  tanah  beralih  dari  PT  Pradipta  Ratnapratala kepada PT  Citra  Mitra  Properti  tanpa  perlu  dilaksanakan  pengalihan  hak  terhadap  lahan  tanah komplek perumahan Bumi Mutiara Wanayasa.
Dari  penjabaran  di  atas  sekilas  dapat  dilihat  bahwa  sebuah  badan  usaha  kerjasama mempunyai  karakteristik  tersendiri  yaitu  antara  lain  adalah  hak  dan  kewajibannya disamakan  dengan  hak  dan  kewajiban  yang  dikenakan  kepada  badan  usaha  berbentuk perseroan  terbatas,  kegiatan  usaha  pengembangan  lahan  dilaksanakan  tanpa  perlu terlebih dahulu  dilakukan  pengalihan  hak  kepemilikan  aset,  pendiriannya  tidak  memerlukan pengesahan/persetujuan dari Departemen/Kementerian Hukum dan Hak Asasi Manusia dan faktor  lain  yang  juga  krusial  yaitu  bahwa  umur  sebuah  badan  usaha  kerjasama  adalah sebagaimana  telah  diperjanjikan  oleh  para  pihak  dalam  perjanjian  kerjasama  atau  selama proyek  masih  berlangsung,  dan  untuk  pengakhiran/pembubarannya  sebuah  badan  usaha kerjasama  tidak  juga  perlu  melakukan  tahapan-tahapan  pengakhiran/pembubaran sebagaimana yang wajib dilaksanakan oleh sebuah badan usaha berbentuk badan hukum.
Rumusan masalah yang dikemukakan dalam penelitian ini adalah kedudukan hukum para pihak dalam Perjanjian Kerjasama Operasional/KSOPengembangan Lahan, bagaimana implikasi  dari  kedudukan  hukum  para  pihak  tersebut  terhadap  hak  pengelolaan  lahan kerjasama  ,apakah  upaya  yang  dapat  dilakukan  agar  hak  dan  kewajiban  para  pihak  dalam perjanjian  kerjasama  operasional  menjadi  seimbang  dan  setara,  serta  upaya-upaya  apakah
1702
▪ Edisi 08 Nomor 2 September (2015)
▪ ISSN:2086 -
1702 yang dapat dilakukan agar hak dan kewajiban para pihak pada badan kerjasamaoperasi/KSO menjadi seimbang dan setara.

## B. Metode Penelitian
Berdasarkan  perumusan  masalah  dan  tujuan  penelitian,  maka  metode  pendekatan yang  digunakan  adalah  pendekatan  yuridis  empiris.  Pendekatan  yuridis  adalah  suatu pendekatan  yang  dilakukan  atau  yang  digunakan  untuk  menjadi  acuan  dalam  menyoroti permasalahan  aspek-aspek  hukum  yang  berlaku.  Pendekatan  yuridis  empiris  digunakan untuk  memberikan  gambaran  secara  kualitatif  tentang  kedudukan  para  pihak  dalam perjanjian  kerjasama  operasional  pengembangan  lahan  perumahan  dan  implikasinya terhadap  hak  pengelolaan  lahan  (studi  terhadap  perjanjian  kerjasama  operasional pengembangan  lahan  perumahan  antara  PT.Ccitra  Mitra  Properti  (Ciputra  Grup)  dengan PT.Pradipta Ratnapratala)
Pendekatan yuridis diartikan sebagai pendekatan terhadap aturan-aturan hukum yang berhubungan  dengan  perbuatan  hukum  mengenai  perjanjian  khususnya  perlindungan hukum  terhadap  peserta  BPJS.  Pendekatan  empiris  dimaksudkan  ialah  sebagai  usaha mendekati  masalah  yang  diteliti  dengan  sifat  hukum  yang  nyata  atau  sesuai  dengan kenyataan dalam masyarakat.
Dalam  melakukan  pendekatan  yuridis  empiris  ini,  metode  yang  digunakan  adalah metode  kualitatif.  Metode  ini  digunakan  karena  beberapa  pertimbangan,  yaitu  :pertama, menyesuaikan metode ini lebih mudah apabila berhadapan dengan kenyataan ganda; kedua, metode  ini  menyajikan  secara  langsung  hakekat  hubungan  antara  peneliti  dengan responden; ketiga, metode ini lebih peka dan lebih dapat menyesuaikan diri dengan banyak penajaman pengaruh bersama terhadap pola-pola nilai yang dihadapi.

## C. Hasil dan Pembahasan
1. Kedudukan Hukum Para Pihak dalam Perjanjian Kerjasama Operasi Pengembangan Lahan Perumahan CitraGarden BMW.
Pada  Perjanjian  Kerjasama  Operasi  Pengembangan  Lahan  telah  diatur  bahwa kedudukan PT Pradipta Ratnapratala sebagai  pemilik asset dan kedudukan PT Citra Mitra Properti sebagai investor. Sebagaimana kedudukan masing-masing pihak tersebut, peranan pemilik  asset  dalam  Perjanjian  Kerjasama  Operasi  Pengembangan  Lahan  cendrung  pasif dan  bersifat  menunggu,  sedangkan  peranan  PT  Citra  Mitra  Properti  selaku  investor cendrung lebih aktif dan bersifat sebagai pelaksana di lapangan.
1702
▪ Edisi 08 Nomor 2 September (2015) ▪ ISSN:2086 -
1702
Sesuai dengan ketentuan Pasal 7 Perjanjian Kerjasama Operasi Pengembangan Lahan yang  mengatur  mengenai  hak  dan  kewajiban  masing-masing  pihak,  pada  pasal  tersebut diatur  bahwa  pihak  PT  Pradipta  Ratnapratala  wajib  menyerahkan  fisik  tanah  beserta sertipikat-setipikat tanah dan segala perijinan yang melekat pada tanah kepada pihak kedua yaitu  PT  Citra  Mitra  Properti,  selain  itu  secara  garis  besar  pada  ketentuan  pasal  tersebut juga diatur bawah kewajiban pemilik asset yaitu mempersiapkan tanah agar dalam kondisi siap  bangun  dan  bebas  gangguan  dari  pihak  lain  manapun  baik  secara  langsung  maupun tidak langsung, sedangkan kewajiban PT Citra Mitra Properti selaku  investor adalah wajib menyiapkan  modal  kerja  serta  pengalaman  dan  kemampuannya  dalam  bidang  properti sehubungan  dengan  kepentingan  pelaksanaan  pembangunan  proyek.  Selanjutnya  sebagai tindak  lanjut  dari  dibuatnya  Perjanjian  Kerjasama  Pengembangan  Lahan  dan  sebagai realisasi  komitmen  pihak  PT  Pradipta  Ratnapratala  untuk  menyerahkan  proses pengembangan  pembangunan  perumahan  Bumi  Mutiara  Wanayasa  dari  hulu  sampai  hilir kepada  pihak  PT  Citra  Mitra  Properti,  maka  berdasarkan  Perjanjian  Kerjasama  Operasi Pengembangan  Lahan  pihak  PT  Pradita  Ratnapratala  diwajibkan  membuat  dan menandatangani akta kuasa menjual.
Akta  Kuasa menjual  yang wajib dibuat dan ditandatangani oleh PT Pradipta Ratnapratala tersebut  pada  Badan  Kerjasama  Operasi/KSO  kemudian  berfungsi  sebagai  sebuah  dasar hukum  yang  secara  tertulis  mengatur  mengenai  beralihnya  hak  dan  kewenangan  untuk membangun, mengelola, menjual maupun untuk melakukan suatu tindakan hukum tertentu atas tanah lahan kerjasama.
Jika  ditinjau  secara  yuridis  maka  beralihnya  hak  dan  kewenangan  tersebut  mulai terjadi terhitung sejak tanggal dibuat dan ditandatanganinya akta kuasa menjual, walaupun jika  ditinjau  dari  asas  konsensualitas  beralihnya  hak  dan  kewenangan  pengelolaan  dan pengembangan tanah dari PT Pradipta Ratnapratala kepada PT Citra Mitra Properti sudah mulai  beralih  terhitung  sejak  terjadinya  kesepakatan  dan  persetujuan  dari  kedua  belah pihak  yang  ditandai  dengan  momentum  penandatanganan  Perjanjian  Kerjasama  Operasi Pengembangan Lahan.
Hak  dan  kewenangan  yang  beralih  sebagaimana  diatur  pada  kententuan-ketentuan pada  akta  kuasa  menjual  antara  lain  yaitu  hak  untuk  menjual,  melepaskan,  membatalkan dan/atau  membeli  kembali  bidang-bidang  tanah  sebagaimana  telah  dicantumkan  dalam perjanjian.    Pada  prakteknya,  PT  Citra  Mitra  Properti  bukan  hanya  melakukan  tindakan- tindakan  hukum  tersebut,  tetapi  juga  melakukan  segala  kegiatan  pembangunan,
1702
▪ Edisi 08 Nomor 2 September (2015)
▪ ISSN:2086 -
1702 pengelolaan  serta  penjualan  sebagaimana  lazimnya  dilakukan  oleh  pengembang (developer) yang memiliki lahan tanahnya secara langsung.
Berdasarkan  hasil  wawancara  dengan  Ibu  Adelia  Azela,  selaku  Legal  and  Permit Manager  pada  Citra  Pradipta  KSO,  pada  hari  Sabtu,  tanggal  5  Maret  2016,  Salah  satu contoh  tindakan  strategi  pemasaran  yang  dilakukan  oleh  PT  Citra  Mitra  Properti sehubungan  dengan  kepentingan  penjualan  dan  agar  dapat  menarik  minat  konsumen sebanyak  mungkin  yaitu  dengan  menjalin  kerjasama  dengan  bank  dan/atau  lembaga pembiayaan  lain  dalam  rangka  menyediakan  fasilitas  Kredit  Pemilikan  Rumah/Tanah (KPR/T),  dengan  demikian  maka  diharapkan  konsumen  yang  membeli  unit-unit  properti hasil  pembangunan  proyek  bukan  hanya  dari  kalangan  masyarakat  umum  tetapi  juga  dari para nasabah bank yang menjadi rekanan Badan Kerjasama Operasi/KSO, sehingga dapat tercapai perluasan pangsa pasar dan diversifikasi konsumen.
Mengacu  pada  peran  dan  fungsinya  pada  Badan  Kerjasama  Operasi/KSO  selaku  investor yang sepenuhnya melaksanakan kegiatan operasional pengembangan lahan, maka PT Citra Mitra  Properti  juga  berperan  aktif  bertindak  keluar  mewakili  Badan  Kerjasama Operasi/KSO termasuk untuk melakukan ikatan/hubungan hukum dengan pihak ketiga.
Dari kondisi-kondisi sebagaimana dijelaskan tersebut maka dapat disimpulkan bahwa kedudukan  PT  Citra  Mitra  Properti  selaku  penerima  kuasa  untuk  melaksanakan  kegiatan operasional  pengembangan  lahan  adalah  sangat  mendominasi.  PT  Citra  Mitra  Properti kemudian  memegang  kendali  terhadap  proses  pembangunan  dari  hulu  ke  hilir,  dan  pada pelaksanaannya  di  lapangan  PT  Citra  Mitra  Properti  melalui  Badan  Pengelola  tidak melibatkan  pihak  PT  Pradipta  Ratnapratala  dalam  memutuskan  kebijakan-kebijakan strategis  berkaitan  dengan  pelaksanaan  pembangunan/pengembangan  lahan,  khususnya untuk  hal-hal  yang  berkaitan  dengan  biaya-biaya  yang  dikeluarkan  sehubungan  dengan kegiatan operasional pengembangan lahan.
2. Implikasi  Dominasi  PT  Citra  Mitra  Properti  pada  Badan  Kerjasama  Operasi/KSO terhadap Hak Pengelolaan Lahan.
Setelah dibuat dan ditandatanganinya Akta Kuasa Menjual oleh PT Pradipta Ratnapratala yang ditujukan kepada PT Citra Mitra Properti maka secara yuridis telah terjadi pengalihan kewenangan  untuk  melakukan  beberapa  tindakan  hukum  terhadap  tanah  lahan  kerjasama dari  PT  Pradipta  Ratnapratala  kepada  PT  Citra  Mitra  Properti,  dimana  sebelumnya kewenangan tersebut milik PT Pradipta Ratnapratala selaku pemilik tanah lahan kerjasama,
1702
▪ Edisi 08 Nomor 2 September (2015) ▪ ISSN:2086 -
1702 tetapi dengan dibuat dan ditandatanganinya Akta Kuasa Menjual tersebut terdapat hal yang perlu  digarisbawahi  yaitu  bahwa  dengan  beralihnya  kewenangan  untuk  melakukan beberapa tindakan hukum terhadap tanah lahan kerjasama tersebut tidak berarti bahwa hak kepemilikan  tanah  beralih  kepada  PT  Citra  Mitra  Properti,  karena  di  dalam  Akta  Kuasa Menjual  kewenangan  yang  diberikan  kepada  PT  Citra  Mitra  Properti  diatur  dan  dibatasi, pembatasan  kewenangan  berdasarkan  Akta  Kuasa  Menjual  ini  antara  lain  yaitu mengembangkan tanah lahan kerjasama, mengelola dan menjual hasil pelaksanaan proyek pembangunan lahan kerjasama.
Hasil wawancara dengan  Bapak Tanta Sugianta, selaku Senior  Legal and Permit Manager  pada  Ciputra  Grup  Sub  Holding  1,  pada  hari  Kamis,  tanggal  10  Maret  2016 menyatakan  bahwa  Implikasi  paling  konkrit  yang  kemudian  terjadi  sebagai  konsekuensi dibuat dan ditandatanganinya Akta Kuasa Menjual diantaranya adalah sebagai berikut:
1) Hilangnya  kewenangan  PT  Pradipta  Ratnapratala  untuk  mengelola  lahan  tanahnya sendiriPT  Pradipta  Ratnapratala  kehilangan  hak  dan  kewenangan  untuk  mengelola lahan  tanah  miliknya  dengan  cara  serta  usahanya  sendiri  dan  untuk  melakukan penjualan  terhadap  hasil  pengembangan  tanah  tersebut,  selain  itu  terhitung  sejak Perjanjian  Kerjasama  Operasi  Pengembangan  Lahan  dibuat  dan  ditandatangani  maka pihak PT Pradiptra Ratnapratala tidak dapat lagi menjual dan/atau mengalihkan lahan tanah  miliknya  tersebut  baik  secara  sebagian  maupun  seluruhnya  kepada  pihak  lain manapun,  walaupun  hal  tersebut  dilaksanakan  dengan  terlebih  dahulu  memintakan persetujuan dari pihak PT Citra Mitra Properti.
2) PT  Pradipta  Ratnapratala  tidak  memiliki  kewenangan  untuk  menentukan  besarnya biaya operasional yang dikeluarkan untuk kegiatan pengembangan lahanPada kegiatan operasional  pengembangan  lahan  yang  dilakukan  secara  berkesinambungan,  PT Pradipta Ratnapratala tidak memiliki fungsi kontrol langsung terhadap arus kas Badan Pengelola, karena selaku pemilik asset yang kedudukannya cendrung pasif pada Badan Kerjasama,  yang  dapat  dilakukan  oleh  PT  Pradipta  Ratnapratala  untuk  mengkontrol arus kas hanya  sebatas pada  laporan keuangan  yang dilaporkan oleh direksi PT Citra Mitra Properti, dimana laporan keuangan tersebut pastilah merupakan rangkuman yang bukan  berisi  detail  pengeluaran,  sehingga  PT  Pradipta  Ratnapratala  tidak  dapat memberikan masukan untuk melakukan penghematan pada biaya operasional kegiatan pengembangan lahan.Hal tersebut tentu saja akan berdampak pada laba yang diperoleh oleh  Badan  Kerjasama,  dimana  apabila  biaya  operasional  dapat  ditekan  dengan
1702
▪ Edisi 08 Nomor 2 September (2015) ▪ ISSN:2086 -
1702
sehemat  mungkin  maka  kemungkinan  bahwa  laba  yang  akan  diperoleh  oleh  Badan Kerjasama akan semakin besar, dan begitu pula sebaliknya.  Penghematan  yang dapat dilakukan  biasanya  adalah  mengenai  pembelian  alat-alat  investaris  Badan  Kerjasama dan pengeluaran biaya perjalanan dinas para anggota Badan Pengelola.
3) Hilangnya  figur  PT  Pradipta  Ratnapratala  sebagai  pemilik  dan  pengembang perumahan Bumi Mutiara WanayasaSebagaimana telah dijelaskan sebelumnya bahwa dengan dibuat dan ditandatanganinya Perjanjian Kerjasama Operasi/KSO Pengembangan Lahan antara PT Pradipta Ratnapratala dengan PT Citra Mitra Properti maka  kemudian  terjadi  penggantian  merek  dagang  proyek  perumahan  Bumi  Mutiara Wanayasa,  dimana  merek  dagang  yang  baru  lebih  menonjolkan  citra  Ciputra  Grup daripada menonjolkan merek dagang  yang  sudah ada sebelumnya. Dengan terjadinya hal  tersebut  maka image baru  yang  kemudian  muncul  di  mata  masyarakat  adalah bahwa  pembangunan  dan  pegembangan  proyek  perumahan  Bumi  Mutiara  Wanayasa yang sebelumnya dilaksanakan oleh PT Pradipta Ratnapratala sudah  diambil alih oleh Ciputra  Grup.  Hal  tersebut  kemudian  terlihat  semakin  tegas  saat  kata  Bumi  Mutiara Wanayasa  pada  cara  penulisan  merek  dagang  yang  baru  disingkat  hanya  menjadi BMW  saja,  dimana  selengkapnya  ditulis  dengan  kata  CitraGarden  BMW,  dengan warna dan format standar wajib perusahaan-perusahaan afiliasi Ciputra Grup. Dampak baik  yang kemudian muncul setelah hal tersebut terjadi adalah bertambah banyaknya masyarakat  yang  kemudian  datang  untuk  sekedar  mengetahui  lebih  jauh  mengenai unit-unit  rumah  dan  toko  yang  dipasarkan  di  proyek  perumahan  CitraGarden  BMW atau  bahkan  membeli  unit-unit  rumah  dan  toko  tersebut,  karena  sebagaimana  telah dijelaskan  sebelumnya  juga  bahwa  untuk  merek  dagang  tertentu  seringkali  sudah memiliki  pangsa  pasarnya  sendiri  dari  kalangan  masyarakat  tertentu.Perlu  juga disampaikan  bahwa  sesuai  sebagaimana  keterangan  yang  telah  diberikan  oleh  salah satu  karyawan  PT  Citra  Mitra  Properti  melalui  wawancara,  digantinya  merek  dagang tersebut  yang  kemudian  juga  dilengkapi  dengan  logo,  diatur  lebih  lanjut  secara  lebih detail  pada  Perjanjian  Lisensi  Logo  dan  Merek,  dimana  dengan  dibuat  dan ditandatanganinya  Perjanjian  Lisensi  Logo  dan  Merek  tersebut  selanjutnya menimbulkan  kewajiban  untuk  membayar  royalty  kepada  salah  satu  perusahaan afiliasi  Ciputra  Grup  selaku  pemegang  merek  dagang,  dimana  pembayaran  royalty tersebut dipotong dari laba yang masuk/diperoleh oleh Badan Pengelola.
1702
▪ Edisi 08 Nomor 2 September (2015) ▪ ISSN:2086 -
1702

## 3. Upaya-upaya  yang  dapat  Dilakukan  agar  Hak  dan  Kewajiban  Para  Pihak  pada Badan Kerjasama Operasi/KSO menjadi Seimbang dan Setara.
Apabila  ditinjau  dari  efisiensi  dan  efektivitas  pelaksanaan  kegiatan  bisnis  maka dapat  disimpulkan  bahwa  cara  pendirian  dan  pembubaran  sebuah  Badan  Kerjasama Operasi/KSO  dilakukan  secara  lebih  singkat  sehingga  dapat  dikatakan  bahwa  cara pendiriannya tersebut lebih efektif dan efisien jika dibandingkan dengan cara mendirikan badan usaha patungan berbentuk badan hukum seperti Perseroan Terbatas Joint Venture (PT JV), kondisi ini tentu saja sangat menguntungkan bagi para pelaku usaha, karena agar konsep sebuah badan usaha berupa Kerjasama Operasi/KSO ini dapat terus diaplikasikan pada  kegiatan  usaha  para  pelaku  usaha  maka  sebaiknya  hal-hal  yang  dilihat  sebagai kekurangan  pada  konsep  Kerjasama  Operasi/KSO  ini  dapat  dievaluasi  dari  waktu  ke waktu dan untuk selanjutnya dilakukan perbaikan agar dapat diperoleh sebuah gambaran ideal  mengenai  pendirian  serta  pelaksanaan  sebuah  badan  Kerjasama  Operasi  yang nantinya dapat menjadi acuan tata laksana mengenai keberadaan Kerjasama Operasi/KSO khususnya di Indonesia.
Beberapa  hal  yang  dapat  dilakukan  bagi  para  pihak  yang  terlibat  pada  Citra Pradipta  KSO  ini  agar  dapat  tercapainya  sebuah  kesimbangan  kedudukan  pada  badan kerjasama  sehingga  terciptalah  sebuah  kerjasama  usaha  yang  baik  dan  harmonis  dan berlangsung untuk jangka waktu lama, antara lain sebagai berikut :
1. Penerapan  Asas-Asas  Perjanjian  Pada  Perjanjian  Kerjasama  Operasi/KSO Pengembangan Lahan Untuk Melindungi Kedudukan Hukum Para Pihak
a. Penerapan
Asas
Kebebasan Berkontrak
Dalam Perjanjian KerjasamaPengembangan Lahan
Asas  itikad  baik  dapat  disimpulkan  dari  ketentuan  Pasal  1338  ayat  (3) KUHPerdata, yang berbunyi: “suatu perjanjian harus dilaksanakan dengan itikad baik.” Itikad baik menurut pasal tersebut adalah bahwa pelaksanaan perjanjian itu harus berjalan dengan mengindahkan norma-norma kepatutan dan kesusilaan.  Mengenai  apa  yang  dimaksud  dengan  kepatutan  dan  kesusilaan, undang-undang  tidak  memberikan  rumusannya.  Oleh  karena  itu,  tidak  ada ketetapan  batasan  mengenai  pengertian  istilah  tersebut.Berdasarkan  arti  kedua kata  tersebut,  kiranya  dapat  digambarkan  bahwa  kepatutan  dan  kesusilaan  itu sebagai  nilai  yang  patut,  pantas,  layak,  sesuai,  cocok,  sopan  dan  beradab,
1702
▪ Edisi 08 Nomor 2 September (2015) ▪ ISSN:2086 - 1702
sebagaimana  sama-sama  dikehendaki  oleh  masing-masing  pihak  yang  membuat perjanjian.
Dengandimasukkannya  itikad  baik  pada  pelaksanaan  perjanjian  berarti  juga bahwa kita harus menafsirkan perjanjian itu berdasarkan keadilan dan kepatutan. Dalam  KUHPerdata,  kepatutan  (asas  kepatutan)  dituangkan  dalam  Pasal  1339 KUHPerdata yang menyatakan bahwa perjanjian tidak hanya mengikat untuk hal- hal  yang  dengan  tegas  dinyatakan  didalamnya,  tetapi  juga  untuk  segala  sesuatu yang menurut kepatutan, kebiasaan atau undang-undang.
Berdasarkan ketentuan Pasal 1338 ayat (3) KUHPerdata, apabila terjadi selisih pendapat  tentang  pelaksanaan  perjanjian  dengan  itikad  baik  (kepatutan  dan kesusilaan), maka hakim diberi wewenang oleh undang-undang untuk mengawasi dan  menilai  pelaksanaan  perjanjian,  apakah  ada  pelanggaran  terhadap  norma- norma kepatutan dan kesusilaan itu. Hal ini berarti bahwa hakim berwenang untuk menyimpang  dari  isi  perjanjian  menurut  kata-katanya,  apabila  pelaksanaan perjanjian  menurut  kata-katanya  akan  bertentangan  dengan  itikad  baik  (apabila pelaksanaan  menurut  norma-norma  kepatutan  dan  kesusilaan  itulah  yang dipandang  adil),  karena  tujuan  hukum  adalah  untuk  menjamin  kepastian (ketertiban) dan menciptakan keadilan.
Asas  kebebasan  berkontrak  menurut  hukum  perjanjian  Indonesia  meliputi ruang lingkup sebagai berikut 1 .
i. Kebebasan untuk membuat atau tidak membuatperjanjian.
ii. Kebebasan untuk memilih pihak dengan siapa ia inginmembuat perjanjian.
iii. Kebebasan  untuk  menentukan  atau  memilih causa dari  perjanjian  yang  akan dibuatnya.
iv. Kebebasan untuk menentukan objek perjanjian.
v. Kebebasan untuk menentukan bentuk suatu perjanjian.
vi. Kebebasan  untuk  menerima  atau  menyimpangi  ketentuan  undangundang  yang bersifat opsional ( aanvullend , optiona l).
b. Penerapan  Asas  Kepastian  Hukum  Dalam  Perjanjian  Kerjasama  Operasi/KSO Pengembangan Lahan.
Pengertian Asas Kepastian Hukum adalah suatu jaminan bahwa suatu hukum harus  dijalankan  dengan  cara  yang  baik  atau  tepat.  Kepastian  pada  intinya
1 Budiono Herlien, Kebebasan Berkontrak Yang Seimbang Dalam Suatu Perjanjian (Jakarta: Media Notariat, 1993).
1702
▪ Edisi 08 Nomor 2 September (2015) ▪ ISSN:2086 -
1702
merupakan  tujuan  utama  dari  dibentuk  dan  dibuatnya  hukum.  Apabila  hukum dibuat  tanpa  ada  kepastian  hukum  maka  hukum  akan  kehilangan  jati  diri  serta maknanya. Jika hukum tidak memiliki jati diri maka hukum tidak lagi digunakan sebagai pedoman perilaku setiap orang 2 .
Apabila  hal  tersebut  terjadi  pada  pelaksanaan  Perjanjian  Kerjasama Operasional/KSO  Pengembangan  Lahan  maka  hal  ini  sangat  potensial menimbulkan  konflik  diantara  para  pihak  yang  terlibat  dalam  Perjanjian Kerjasama  Operasi/KSO  Pengembangan  Lahan  dan  bukan  hal  yang  tidak mungkin jika hal ini juga dapat berdampak pada munculnya konflik dengan pihak lain yang berkaitan dengan Badan Kerjasama Operasi/KSO, karena dengan dibuat dan ditandatanganinya Perjanjian Kerjasama Operasi/KSO Pengembangan  Lahan maka  berarti  sudah  dilakukan  berbagai  kegiatan  pembangunan  yang  sifatnya melibatkan pihak lain seperti kontraktor, pemasok ( supplier ) dan konsumen.
Dengan  demikian  maka  fungsi  dan  tugas  utama  dari  diterapkannya  Asas Kepastian  Hukum  yaitu  untuk  menjamin  kedudukan  masing-masing  pihak  yang terlibat dalam Perjanjian Kerjasama Operasi/KSO Pengembangan Lahan dan juga pihak-pihak  lain  yang  ikut  serta  terlibat  dalam  pelaksanaan  kegiatan pengembangan lahan baik secara langsung maupun secara tidak langsung, dengan demikian  terdapat  batasan  yang  jelas  antara  hak  dan  kewajiban  masing-masing pihak  dan  diharapkan  tidak  ada  intervensi  antara  hak  dan  kewajiban  salah  satu pihak dengan hak dan kewajiban pihak lainnya.
2. Melibatkan PT Pradipta Ratnapratala Pada Kegiatan Operasional Pengembangan Lahan Demi tercapainya sebuah kedudukan hukum yang setara dan seimbang sesuai dengan besarnya modal yang dibawa dan/atau dimasukan oleh masing-masing pihak pada Badan Kerjasama  Operasi/KSO  Pengembangan  Lahan,  sebaiknya  pada  pelaksanaan  kegiatan operasional  pengembangan  lahan  pihak  PT  Citra  Mitra  Properti  sebagai  pihak  yang berwenang  penuh  terhadap  Badan  Pegelola  juga  melibatkan  PT  Pradipta  Ratnapratala. Apabila hal tersebut dilaksanakan maka hal tersebut merupakan sebuah itikad baik ( good will ) dari pihak PT Citra Mitra Properti kepada pihak PT Pradipta Ratnapratala, dan dapat semakin  memperkecil  timpangnya  kedudukan  diantara  para  pihak  yang  terlibat  pada Perjanjian Kerjasama Operasi/KSO Pengembangan Lahan.
2 „Www.pengertianmenurutparaahli.com/pengertian-Asas-Kepastian-Hukum‟, 2016.
1702
▪ Edisi 08 Nomor 2 September (2015) ▪ ISSN:2086 -
1702
Fungsi  dan  tujuan  dari  melibatkan  PT  Pradipta  Ratnapratala  ke  dalam  kegiatan operasional  pengembangan  lahan  yaitu  untuk  menjalankan  fungsi  kontrol  terhadap  arus kas, dengan memperhatikan dan mempertimbangkan jika semakin kecil biaya operasional yang dikeluarkan untuk kegiatan pengembangan lahan maka harapan untuk memperoleh laba  yang  lebih  banyak  semakin  besar.  Hal  ini  dapat  diaplikasikan  dengan  tetap berpegang  pada  fungsi  dan  kedudukan  masing-masing  pihak  selaku  pemilik asset dan selaku  penyedia  modal  (investor),  dimana  pasti  terdapat  hal-hal  dan  pengalaman- pengalaman  yang  bersifat  krusial  yang  dimiliki  oleh  PT  Citra  Mitra  Properti  selaku pengembang  yang  tidak  dimiliki  oleh  PT  Pradipta  Ratnapratala  sehingga  untuk  hal-hal tertentu  yang  sifatnya  teknis  kegiatan  pengembangan  lahan  pihak  PT  Pradipta Ratnapratala  sebaiknya  tidak  turut  serta  mengambil  keputusan  yang  dapat  berdampak pada terjadinya intervensi.
Dengan diikut-sertakannya pihak PT Pradipta Ratnapratala pada kegiatan operasional pengembangan lahan melalui Badan Pengelola maka hal tersebut dapat menjadi penilaian bahwa  PT  Citra  Mitra  Properti  telah  menerapkan  prinsip  keterbukaan  dan  transparansi sebagai  realisasi  penerapan good  corporate  governance pada  Badan  Kerjasama Operasi/KSO.  Asas  transparansi  ini  merupakan  salah  satu  unsur  yang  menopang terwujudnya good and clean governance 3 .
Konsep  transparansi  didefinisikan  oleh  Loila  Lalolo  Krina  sebagai  prinsip  yang menjamin  akses  atau  kebebasan  bagi  setiap  orang  untuk  memperoleh  informasi  tentang penyelenggaraan pemerintahan, yakni informasi tentang kebijakan, proses pembuatan dan pelaksanaannya, serta hasil-hasil yang dicapai 4 .
Untuk  dapat  tercapainya  keseimbangan  dan  kesetaraan  dalam  sebuah  pelaksanaan Perjanjian Kerjasama Operasi/KSO  Pengembangan  Lahan, hal-hal yang dapat dilakukan biasanya  bersifat  preventif  atau  pencegahan,  yaitu  salah  satunya  dengan  cara  mengatur mengenai  ketentuan  tersebut  dalam  perjanjian  kerjasama  yang  merupakan  titik  awal dimulainya  seluruh  pelaksanaan  kegiatan  kerjasama  pengembangan  lahan.  Apabila  hal- hal  tersebut  tidak  diberitahukan  dan  diperjanjikan  sebelumnya  dalam  perjanjian,  maka dikemudian hari ketika proyek dan kegiatan operasional sudah mulai dilaksanakan akan rentan  terhadap  terjadinya  konflik.  Hal  tersebut  disebabkan  karena  hak  dan  kewajiban para pihak tidak diatur dan ditegaskan sebelumnya secara terinci dalam perjanjian.
3 Ambar Teguh Sulistiyani, Memahami Good Governance (Jakarta: PT. Gava Media, 2000).
4 Loila Lalolo Krina P, „Indikator Dan Alat Ukur Akuntanbilitas, Transparansi Dan Partisipasi‟ (Jakarta: Sekretariat Good Public Governance Badan Perencanaan Pembangunan Nasional).
1702
▪ Edisi 08 Nomor 2 September (2015) ▪ ISSN:2086 -
1702
Tindakan  preventif  lain  yang  dapat  dilakukan  adalah  dengan  membuat  bagan mengenai  struktur  organisasi  Badan  Pengelola,  dimana  pihak  PT  Pradipta  Ratnapratala selaku  pemilik  asset  juga  diberikan  kewenangan  untuk  ikut  serta  menjadi  anggota personil  Badan  Pengelola  dan/atau  menunjuk  beberapa  personil  yang  ditempatkan  pada struktur  organisasi  Badan  Pengelola,  walaupun  misalnya  kewenangan  yang  diberikan kepada  PT  Pradipta  Ratnapratala  ini  tidak  sedominan  sebagaimana  kewenangan  yang dimiliki  oleh  PT  Citra  Mitra  Properti.  Contohnya,  bagian  keuangan  Badan  Pengelola hanya  terdiri  dari  5  (lima)  personil  yang  fungsinya  terdiri  dari  administrator  sampai dengan  manager,  lalu  penunjukan  dan/atau  penempatan  bagian  keuangan  Badan Pengelola  tersebut  dilaksanakan  dengan  komposisi  3  (tiga)  orang  ditunjuk  dan/atau ditempatkan oleh investor dan 2 (dua) orang lainnya ditunjuk dan/atau ditempatkan oleh pemilik asset, dengan ketentuan bahwa posisi manager yang memiliki kewenangan untuk memutuskan  wajib  ditunjuk  dan/atau  ditempatkan  oleh  pihak  investor  dengan pertimbangan  bahwa  investor  adalah  pihak  yang  menguasai  lapangan  serta  sudah berpengalaman dalam melaksanakan teknis proyek pengembangan lahan sehingga  pihak investor diharapkan memiliki keterampilan dan pengetahuan ( knowledge ) yang lebih baik daripada pemilik asset.
Pada  kasus  Perjanjian  Kerjasama  Operasi/KSO  Pengembangan  Lahan  ini  salah  satu upaya  yang  dapat  dilakukan  untuk  menjaga  keseimbangan  dan  kesetaraan  kedudukan para  pihak  adalah  dengan  melibatkan  pihak  PT  Pradipta  Ratnapratala  dalam penandatanganan  Surat  Penunjukan/Pengangkatan  penanggung  jawab  Badan  Pengelola, walaupun  sesuai  dengan  ketentuan  yang  telah  diatur  dalam  Perjanjian  Kerjasama Operasi/KSO  Pengembangan  Lahan  bahwa  penanggung  jawab  Badan  Pengelola  adalah karyawan pihak PT Citra Mitra Properti, tetapi apabila dalam SuratPenunjukan/Pengangkatannya  juga  tercantum  tanda-tangan  dari  pihak  PT  Pradipta Ratnapratala  maka  hal  tersebut  sudah  dapat  menjadi  salah  satu  cerminan  kesetaraan kedudukan  diantara  para  pihak,  yaitu  bahwa  penunjukan/pengangkatan  Penanggung Jawab Badan Pengelola juga diketahui dan disetujui oleh pihak PT Pradipta Ratnapratala selaku pemilik aset.

## D. Simpulan
Kedudukan  para  pihak  dalam  perjanjian  kerjasama  operasional  pengembangan  lahan yaitu  bahwa  pihak  PT  Pradipta  Ratnapratala  selaku  pemegang  hak  atas  lahan
1702
▪ Edisi 08 Nomor 2 September (2015) ▪ ISSN:2086
- 1702 kerjasama/selaku  pemilik  asset  adalah  cendrung  pasif  yang  tidak  terlibat  dalam  kegiatan operasional  sehari-hari  proyek  pengembangan  lahan.  Sifatnya  selaku  pihak  pemilik  asset adalah menunggu pembagian keuntungan hasil penjualan/pelaksanaan proyek pengembangan  lahan,  dan  kontrol  yang  dapat  dilakukan  oleh  PT  Pradipta  Ratnapratala terhadap arus kas Badan Pengelola hanya dapat dilaksanakan melalui laporan keuangan yang diberikan oleh pihak direksi PT Citra Mitra Properti secara berkala.
Hal  tersebut  kemudian  berdampak  pada  tidak  adanya  kewenangan  pihak  PT  Pradipta Ratnapratala untuk ikut serta memutuskan jumlah pengeluaran yang seharusnya dikeluarkan atau  seharusnya  tidak  dikeluarkan  oleh  Badan  Pengelola,  dimana  hal  tersebut  dapat berdampak secara signifikan pada pembagian keuntungan bagi para pihak pada akhir periode tahun buku.
Timpangnya  kedudukan  para  pihak  dalam  Perjanjian  Kerjasama  Operasi/KSO Pengembangan  Lahan  terjadi  karena  pihak  PT  Pradipta  Ratnapratala  selaku  pemilik  asset tidak  diikut-sertakan  pada  kegiatan  operasional  pengembangan  lahan  dan  juga  tidak memiliki  kewenangan  dalam  memutuskan  dan/atau  menempatkan  personil-personil  yang ditempatkan pada Badan Pengelola.
Upaya-upaya  yang  dapat  dilakukan  untuk  meminimalisir  terjadinya  ketidak-seimbangan dan/atau  ketidaksetaraan  kedudukan  diantara  para  pihak  yang  terlibat  dalam  perjanjian kerjasama  pengembangan  lahan  ini  yaitu  dengan  memperbaiki  dan/atau  menambahkan klausul-klausul  dalam  perjanjian,  khususnya  yang  mengatur  mengenai  hak  dan  kewajiban serta  kewenangan  masing-masing  pihak.  Selain  itu  sebaiknya  pihak  PT  Pradipta Ratnapratala  selaku  pemilik  asset  diberikan  kewenangan  untuk  ikut  serta  dapat menempatkan dan/atau menunjuk personil-personil anggota Badan Pengelola.

## DAFTAR PUSTAKA
Herlien,  Budiono.  (1993). Kebebasan  Berkontrak  Yang  Seimbang  Dalam  Suatu  Perjanjian . Jakarta: Media Notariat.
Krina  P,  Loila  Lalolo.  „Indikator  Dan  Alat  Ukur  Akuntanbilitas,  Transparansi  Dan  Partisipasi‟.
Jakarta: Sekretariat Good Public Governance Badan Perencanaan Pembangunan Nasional.
Sulistiyani, Ambar Teguh. (2000). Memahami Good Governance . Jakarta: PT. Gava Media.
„www.pengertianmenurutparaahli.com/pengertian-Asas-Kepastian-Hukum‟, 2016
1702
▪ Edisi 08 Nomor 2 September (2015)
▪
ISSN:2086
-
1702