## ANALISIS IMPLEMENTASI TAKE OVER PADA PEMBIAYAAN HUNIAN SYARIAH
STUDI KASUS PADA BANK BJB SYARIAH CABANG CIBINONG
Yunita Maulida 1 , Ahmad Sobari 2 , Hilman Hakiem 3
1 Universitas Ibn Khaldun, Bogor Corresponding Email: maulida27yunita@gmail.com
2 Universitas Ibn Khaldun, Bogor Email: ahmadsobari@fai.uika-bogor.ac.id
3 Universitas Ibn Khaldun, Bogor Email: hilman@fai.uika-bogor.ac.id

## Abstract
Various  factors  that  underlie  customers  transfer  their  KPR,  ranging  from  customers reasons  who  feel  that  they  have  been  disappointed  to  customer  concerns  about  the uncertainty of the amount of mortgage installments at  conventional banks, resulting in increased installments to be paid, as well as the customers desire to obtain additional ceiling  amounts  from  previous  loans.  This  research  uses  descriptive  qualitative research  methods.  In  this  study  using  a  conceptual  approach  which  then  used  a  field approach.  Data  collection  using  various  methods,  namely  by  collecting  data  directly from  the  field  and  also  literature  study.  Data  analysis  in  this  research  is  descriptive analysis  method.  The  results  of  the  research  show  that  the  terms  and  procedures  for debt  transfer  are  based  on  sharia  principles  and  in  accordance  with  the  contract provided  by  the  bank  by  completing  administrative  requirements  and  carried  out according to predetermined procedures. In the Cibinong branch of sharia Bjb Bank, in the case of mortgage take-over, it uses a mutanaqisah musyarakah agreement. Because this  contract  allows  the  provision  of  a  longer  financing  period  than  murabahah financing.  Fluctuating  conventional  bank  interest  rates  make  customer  financing installments  erratic  and  the  “migrating”  lifestyle  is  a  trigger  factor  for  customers  to take over their financing.

## Keywords: Financing, KPR, Take Over
JEL Classification: G2, G21

## Abstrak
Berbagai  faktor  yang  melatarbelakangi  nasabah  mengalihkan  KPR-nya,  mulai  dari alasan  nasabah  yang  merasa  kecewa  hingga  kekhawatiran  nasabah  tentang ketidakpastian  besaran  cicilan  KPR  di  bank  konvensional,  sehingga  mengakibatkan peningkatan  cicilan  yang  harus  dibayar,  serta  keinginan  nasabah.  untuk  mendapatkan jumlah plafon tambahan dari pinjaman sebelumnya. Penelitian ini menggunakan metode penelitian  deskriptif  kualitatif.  Dalam  penelitian  ini  menggunakan  pendekatan konseptual  yang  kemudian  digunakan  pendekatan  lapangan.  Pengumpulan  data menggunakan  berbagai  metode,  yaitu  dengan  mengumpulkan  data  langsung  dari lapangan dan juga studi kepustakaan. Analisis data dalam penelitian ini adalah metode
analisis deskriptif. Hasil penelitian menunjukkan bahwa syarat dan tata cara pengalihan utang didasarkan pada prinsip syariah dan sesuai dengan akad yang diberikan oleh pihak bank  dengan  melengkapi  persyaratan administrasi  dan  dilakukan  sesuai  prosedur yang telah ditentukan. Pada Bank Bjb Syariah Cabang Cibinong, dalam hal pengambilalihan KPR  menggunakan  akad  mutanaqisah  musyarakah.  Karena  akad  ini  memungkinkan pemberian  jangka  waktu  pembiayaan  yang  lebih  lama  dibandingkan  pembiayaan murabahah.  Suku  bunga  bank  konvensional  yang  fluktuatif  membuat  angsuran pembiayaan nasabah menjadi tidak menentu dan gaya hidup yang “bermigrasi” menjadi faktor pemicu nasabah untuk mengambil alih pembiayaannya.
Kata Kunci : Pembiayaan, KPR, Take Over Klasifikasi JEL: G2, G21

## 1. PENDAHULUAN
Kebutuhan papan (Prasarana Tempat Tinggal) merupakan salah satu kebutuhan yang amat penting dan merupakan salah satu tujuan pembangunan nasional yang sudah lama  menjadi  program  pemerintah  untuk  mewujudkan  kemakmuran  dan  kesejahteraan rakyat  yaitu  di  bidang  pemukiman  dan  perumahan  (Ahmad,  2009).  Kebutuhan  akan rumah sebagai tempat tinggal atau hunian, baik di perkotaan maupun di pedesaan terus meningkat  seiring  dengan  bertambahnya  penduduk.  Oleh  karena  itu,  diperlukan penanganan  dan  perencanaan  yang  seksama  dilengkapi  kesiapan  dana  dan  daya  yang ada  dalam  masyarakat.  Pemerintah,  perusahaan  swasta,  maupun  lembaga  pembiayaan didorong untuk dapat membantu masyarakat dalam pemenuhan kebutuhan akan rumah sebagai tempat tinggal atau hunian (Distie dan Syamsul, 2017).
Perspektif Islam mengenal konsep rumahku surgaku. Rumah selain simbol bagi status  ekonomi  seseorang  di  dalam  masyarakat,  namun  berperan  juga  membentuk karakter, akhlak, serta kepribadian bangsa. Sebagaimana yang terdapat dalam Al-Qur’an Surat Al-Baqarah ayat 125 :
اًن ۡمَا  َو  ِساَّنلِ ل ًۃَباَثَم  َتۡیَبۡلا اَنۡلَعَج ۡذِا  َو
Artinya: “Dan  (ingatlah)  ketika  kami  menjadikan  rumah  itu  (Baitullah)  tempat berkumpul bagi manusia dan tempat yang aman..” (QS. Al-Baqarah: 125)
Pemenuhan  kebutuhan  setiap  manusia  berbeda-beda.  Salah  satu  yang menyebabkan perbedaan tersebut adalah pendapatan yang di dapat oleh masing-masing pribadi.  Harga  rumah  yang  begitu  tinggi  menyebabkan  tidak  semua  orang  mampu membelinya  secara  tunai.  Dewasa  ini,  pembiayaan  hunian  yang  ditawarkan  oleh
berbagai  bank  kadang  menjadi  jalan  keluar  bagi  orang-orang  yang  menginginkan sebuah  hunian  dengan  cara  mencicil  ke  bank  yang  memberikan  fasilitas  pembiayaan hunian tersebut (Distie dan Syamsul, 2017).
Oleh karena itu pemerintah melalui perbankan merealisasikan pemberian kredit. Salah  satu  bentuk  kredit  yang  diberikan  adalah  berupa  kredit  kepemilikan  rumah  atau fasilitas pemilikan kavling siap bangun (KPR) (Distie dan Syamsul, 2017).
Kredit  yang  diberikan  oleh  bank  kepada  nasabah  dalam  hukum  di  Indonesia dikenal  dengan  sebutan  para  pihaknya  untuk  bank  adalah  kreditor  sedangkan  untuk nasabah adalah debitor (Tri dan Tutiek 2018). Hadirnya perbankan syariah di Indonesia merupakan  bukti  bahwa  Islam  telah  memberikan  petunjuk  bagi  manusia  dalam melakukan  berbagai  aktivitas  yang  terkait  dengan  ekonomi  (Adi,  2016;  Amirullah  & Devi,  2020).  Penerapan  prinsip  syariah  di  dunia  perbankan  menjadi  semakin berkembang  dengan  adanya  berbagai  jenis  pelayanan  jasa  yang  diberikan  oleh  bank kepada masyarakat. (Warkum, 2004).
Bukan  hanya  perbankan  konvensional  yang  memberikan  jasa  kredit  kepada nasabahnya  akan  tetapi  perbankan  syariah  telah  memberikan  jasa  produknya  untuk kredit kepemilikan rumah (KPR) berupa pembiayaan KPR Syariah kepada nasabahnya. Kedua  produk  yang  sama  ini  memiliki  sistem  yang  berbeda  dalam  aplikasinya dikarenakan berbedanya prinsip dan sistem antara kedua bank tersebut (Ahmad, 2009).
Salah  satu  strategi  pemasaran  yang  dikembangkan  oleh  bank-bank  saat  ini adalah  dengan  pengalihan  ( take  over )  pembiayaan  hunian  syariah. Take  over pembiayaan  adalah  pemindahan  fasilitas  pembiayaan  yang  berjalan  di  suatu  bank  ke pembiayaan bank lain. Pengambil alihan ini hanya untuk sisa pokok pinjaman nasabah dari  bank  pemberi  pembiyaan  pertama  yang  dilanjutkan  dengan  mencicil  sisa  pokok pinjaman ke bank yang mengambil alih pembiayaannya (Distie dan Syamsul, 2017)
Berbagai  faktor  yang  mendasari  nasabah  mengalihkan  KPR  nya    mulai  dari alasan  nasabah  yang  merasa  pernah  dikecewakan  hingga  kekhawatiran  nasabah mengenai  besarnya  cicilan  KPR  di  bank  konvensional  yang  tidak  pasti  sehingga mengakibatkan  cicilan    yang  harus  dibayar  meningkat,  serta  keinginan  nasabah memperoleh tambahan jumlah plafond dari kredit sebelumnya (Adi, 2016).
Berdasarkan  latar  belakang  diatas,  peneliti  ingin  mengetahui  pelaksanaan take over pembiayaan  hunian  syariah  serta  faktor-faktor  apa  saja  yang  mempengaruhinya
maka  penulis  bermaksud  meneliti  lebih  mendalam  terhadap  pengalihan  hutang  (take over)  pada  Pembiayaan  Hunian  Syari’ah  yang  terjadi  di  Bank  BJB  Syari’ah  Cabang Bogor. Dari penjelasan latar belakang diatas, penulis tertarik dengan mengangkat judul “ Analisis  Implementasi  Take  Over  Pada  Pembiayaan  Hunian  Syari’ah  (Studi Kasus Pada Bank BJB Syariah Cabang Cibinong)”.
Berdasarkan  masalah  penelitian  atau research  problem yang  telah  diuraikan diatas, maka rumusan masalah dalam penelitian ini adalah sebagai berikut:
a. Bagaimana  pelaksanaan  take  over  pembiayaan  hunian  syari’ah  yang  dilakukan di Bank  Bjb Syari’ah Cabang Cibinong?
b. Faktor-faktor  apa  saja  yang  menyebabkan  terjadinya  take  over  pembiayaan hunian syaria’ah di Bank Bjb Syari’ah Cabang Cibinong?
c. Bagaimana analisis implementasi take over pada pembiayaan hunian syariah di Bank Bjb Syariah Cabang Cibinong?

## 2. TINJAUAN PUSTAKA

## 2.1 Konsep Pembiayaan
Pembiayaan merupakan aktivitas bank syariah dalam menyalurkan dana kepada pihak  lain  selain  bank  berdasarkan  prinsip  syariah.  Penyaluran  dana  dalam  bentuk pembiayaan  didasarkan  pada  kepercayaan  yang  diberikan  oleh  pemilik  dana  kepada pengguna dana. Pemilik dana percaya kepada penerima dana, bahwa dana dalam bentuk pembiayaan  yang  diberikan  pasti  akan  terbayar.  Penerima  pembiayaan  mendapat kepercayaan  dari  pemberi  pembiayaan,  sehingga  penerima  pembiayaan  berkewajiban untuk mengembalikan pembiayaan yang telah diterimanya sesuai dengan jangka waktu yang telah diperjanjikan dalam akad pembiayaan. (Warkum, 2004)
Pembiayaan atau financing yaitu pendanaan yang diberikan oleh suatu pihak kepada pihak lain untuk mendukung investasi  yang telah direncanakan, baik dilakukan sendiri maupun lembaga. (Muhammad, 2002)
Menurut istilah para ahli hukum Islam, aqad diartikan sebagai hubungan antara ijab  dan  Kabul  sesuai  dengan  kehendak  syariat  yang  menetapkan  adanya  pengaruh (akibat)  hukum  pada  objek  perikatan.  Sedangkan  DSN  dalam  fatwanya  No.  45/DSN- MUI/II/2005 tersebut diatas, mengartikan akad sebagai transaksi atau perjanjian syar’i yang menimbulkan hak dan kewajiban. (Wangsawidjaja, 2012)
Syarat  sahnya  akad  pada  dasarnya  sama dengan  syarat  sahnya  suatu  perjanjian yang  sebagaimana  ditentukan  dalam  hukum  posisif,  yaitu  Pasal  1320  KUH  Perdata. Untuk sahnya suatu perjanjian menurut ketentuan Pasal 1320 KUH Perdata diperlukan 4 (empat) syarat:
a. Sepakat  mereka  yang  mengikat  diri  (Sighat  Al-Aqd).  Yang  dimaksud  dengan “sepakat  mereka  yang  mengikat  diri”  adalah  bahwa  apa  yang  dikehendaki  oleh pihak yang satu disetujui atau disepakati oleh pihak yang lain.
b. Kecakapan  untuk  membuat  suatu  perikatan.  Para  ahli  fikih  mengatakan  bahwa seseorang  dikatakan  layak  melakukan  akad  apabila  memenuhi  dua  karakter pokok: Pertama, ahliyatul  Ada’,  yaitu  kelayakan  seseorang  untuk  memenuhi kewajiban yang ditetapkan syara’ atau orang yang layak dengan sendirinya untuk melakukan  berbagai  akad. Kedua, wilayah,  atau  perwalian.  Kata  “wilayah”  ini berarti  adanya  kewenangan  atau  kekuasaan  yang  diberikan  oleh  syara’  atau undang-undang  kepada  seseorang  untuk  melakukan  tindakan  suatu  akad,  yang mempunyai akibat-akibat hukum.
c. Suatu  Hal  Tertentu  (Mahal  Al-Aqd/  Al-Ma’qud  Alaih).  Suatu  hal  tertentu maksudnya  mengenai  hak-hak  dan  kewajiban  para  pihak  harus  dapat  ditentukan secara  jelas  dalam  perjanjian  yang  bersangkutan.  Mahal  aqd  adalah  objek  akad atau benda-benda yang dijadikan akad yang bentuknya tampak dan membekas.
d. Suatu  Sebab  yang  Halal  (Maudhu’  Al-Aqd).  Suatu  sebab  yang  halal  maksudnya apa  yang  menjadi  tujuan  bersama  atau  apa  yang  dikerjakan  para  pihak  yang mengadakan  perjanjian  tersebut  bukan  hal  yang  dilarang  oleh  undang-undang, tidak  bertentangan  dengan  ketertiban  umum,  dan  tidak  melanggar  kesusilaan. (Wangsawidjaja, 2012)

## 2.2 Produk Pembiayaan
Produk-produk pembiayaan dan akad yang digunakan perbankan syariah di Indonesia dapat dilihat pada Tabel 1 sebagai berikut:
Tabel 1: Produk-produk pembiayaan dan akad yang digunakan di bank syariah
Modal Kerja Produk/ Jasa Investasi Mudharabah, Musyarakah, Murabahah Pembiayaan Proyek Murabahah Pengadaan Barang Investasi Murabahah
Modal Kerja Produk/ Jasa Pembiayaan Peralatan Murabahah Pembiayaan Aset Tetap Murabahah Pembiayaan Stok Barang Murabahah Pengadaan Barang Konsumsi Murabahah Pembiayaan Properti Murabahah Pembiayaan Rumah/ Toko/ Kantor Murabahah Pembiayaan Kendaraan Bermotor Murabahah Pembiayaan Komputer Murabahah Pembiayaan Pabrik dan Mesin Murabahah/ Istishna Pemesanan Barang Investasi Istishna Renovasi Istishna Pembiayaan Talangan Qardh Pembiayaan Pendidikan Ijarah Pinjaman Kebajikan Qardhul Hasan Gadai Rahn/ Qardh Takeover/ Transfer Services Hawalah Pertanian Salam

## 2.3 Lembaga Pembiayaan
Lembaga  pembiayaan  diperlukan  guna  mendukung  dan  memperkuat  sistem keuangan  nasional  yang  terdiversifikasi  sehingga  dapat  memberikan  alternatif  yang lebih  banyak  bagi  pengembangan  sektor  usaha  (Andri,  2010).  Definisi  diatas menggambarkan  bahwa  lembaga  pembiayaan  merupakan  lembaga  keuangan  non bank yang kegiatan usahanya lebih menekankan pada sektor pembiayaan, yaitu dalam bentuk penyediaan dana dan barang modal dengan tidak menarik dana secara langsung. Hal ini yang membedakan antara lembaga pembiayaan dengan lembaga keuangan.

## 2.4 Analisis Pembiayaan
Analisa  pembiayaan  dapat  dilakukan  dengan  berbagai  metode  sesuai  kebijakan bank.  Dalam  beberapa  kasus  seringkali  digunakan  metode  analisis  5C  yang  meliputi (Sunarto, 2007):
a. Character (Karakter)
Analisa  ini  merupakan  analisa  kualitatif  yang  tidak  dideteksi  secara  numerik. Namun  demikian,  hal  ini  merupakan  pintu  gerbang  utama  proses  persetujuan pembiayaan.  Kesalahan  dalam  menilai  karakter  calon  nasabah  dapat  berakibat fatal pada kemungkinan pembiayaan terhadap orang yang beritikad buruk.
b. Capacity (Kapasitas/ kemampuan)
Hal  ini  dilakukan  untuk  mengetahui  kemampuan  perusahaan  memenuhi  semua kewajibannya termasuk pembayaran pelunasan pembiayaan.
c. Condition (Kondisi)
Analisa  diarahkan  pada  kondisi  sekitar  yang  secara  langsung  maupun  tidak langsung berpengaruh terhadap usaha calon nasabah.
d. Capital (Modal)
Analisa  modal  diarahkan  untuk  mengetahui  seberapa  besar  tingkat  kayakainan calon  nasabah  terhadap  usahanya  sendiri.  Jika  nasabah  sendiri  tidak  yakin  akan usahanya, maka orang lain akan lebih tidak yakin.
e. Collateral (Jaminan)
Analisa ini diarahkan terhadap jaminan yang diberikan. Jaminan dimaksud harus mampu meng-cover risiko bisnis calon nasabah.

## 2.5 Take Over  dan Hiwalah
Secara  bahasa take  over diartikan  sebagai  mengambil  alih.  Yang  dimaksud dengan  pembiayaan  berdasarkan take  over adalah  bank  syariah  melakukan pengambilalihan  hutang  nasabah  di  bank  konvensional  dengan  cara  memberikan  jasa hiwalah atau dapat juga menggunakan qard, disesuaikan dengan ada atau tidaknya unsur bunga dalam hutang nasabah kepada bank konvesional (Adiwarman, 2010). Dalam take over, hiwalah telah dibungkus dengan beberapa akad sebagaimana yang telah ditetapkan dalam fatwa DSN-MUI No.31/DSN-MUI/VI/2002 yaitu:
a. Qard dan murabahah
b. Syirkah al milk dan murabahah
c. Qard dan ijarah
d. Qard dan IMBT ( ijarah muntahiya bit tamlik )
Sedangkan take  over yang  dimaksud  dalam  pembahasan  penelitian  ini  adalah take  over menurut  Dewan  Syariah  Nasional  Nomor  31/DSN-MUI-/VI  2002,  yang disebut  dengan  pengalihan  hutang.  Pengalihan  hutang  yang  dimaksud  disini  adalah pengalihan  transaksi  non  syariah  yang  telah  berjalan  menjadi  transaksi  yang  sesuai dengan  syariah.  Secara  bahasa  hiwalah  diambil  dari  kata  tahawwul  yang  artinya berpindah.  Dinamakan  demikian  karena akad  ini memindahkan  utang  dari  tanggungan seseorang menjadi tanggungan orang lain (Dzakirotul, 2013).
Dalam praktik perbankan syariah, perkembangan konsep hawalah diterjemahkan sebagai “ Take  Over Pembiayaan”  dan  tidak  menggunakan  istilah  hawalah.  Ini  karena, apabila  menggunakan  konsep  hawalah,  akad  yang  digunakan  harus  berupa  akad tabarru’.  Akad  tabarru’  pada  prinsipnya  merupakan  akad  tolong-menolong.  Artinya, harus murni bersifat sosial dan tidak boleh mengambil keuntungan dari peristiwa akad dimaksud.  Hal  ini  kurang  cocok  dalam  praktik  perbankannya  karena  tentu  saja  bank mengharapkan  adanya  margin  tertentu  atas  suatu  peristiwa  transaksi  perbankan.  Oleh karena  itu,  dibuat  istilah  Perjanjian Take  Over Pembiayaan  (Irma  dan  Suswinarno, 2011).
Menurut  madzhab  Hanafiyah,  hiwalah  dikelompokkan  menjadi  dua,  yakni muthlaqah (umum) dan muqayyadah (terikat) (Farida, 2008).
a. Hiwalah Mutlaqah
Hiwalah  mutlaqah  ini  terjadi  jika  seseorang  memindahkan  hutangnya  agar ditanggung  muhal  alaih’,  sedangkan  ia  tidak  mengaitkannya  dengan  hutang piutang mereka, sementara muhal alaih’ menerima hiwalah..
b. Hiwalah Muqayyadah
Hiwalah  muqayyadah  ini  jika  orang  yang  berutang  memindahkan  beban hutangnya tersebut pada muhal alaih’ dengan mengaitkannya pada hutang muhal alaih’ padanya. Inilah hiwalah yang dibolehkan berdasarkan kesepakatan ulama.
Mekanisme take over (pengalihan hutang) yang diperbolehkan fatwa DSN  MUI adalah  mekanisme  pengalihan  hutang  yang  didasarkan  prinsip  syariah.  Diantara  dalil yang dikemukakan adalah:
Al-Qur’an
ا ن ِإ ۖ  ِد ْه َعْلا ِب او ُ ف ْو َ أ َو ۚ  ُه ا د ُ ش َ أ َ غ ُ ل ْب َي  ٰ اَ ت َح  ُن َس ْح َ أ  َ ي ِ ه  ي َِت َّ لاِب ا لَ ِإ  ِميِت َيْلا  َلا َم اوُب َر ْقَت َ لَ َو ً لَو ُ ئ ْس َم َ نا َ ك َ د ْه َع ْ لا
Artinya:
“Dan  janganlah  kamu  mendekati  harta  anak  yatim,  kecuali  dengan  cara  yang  lebih baik (bermanfaat) sampai ia dewasa dan penuhilah janji, sesungguhnya janji itu pasti diminta pertanggungjawaban.” (QS. Al-Isra: 34)
Al-Hadis
ﻦﻋ ا ﰉ ﺮﻳﺮﻫ ة ر ﻰﺿ ا
ﷲ ﻪﻨﻋ
ﻞﻗ : ﺎﻗ ل ر ﻮﺳ ل ا ﷲ
ﻰﻠﺻ ا ﷲ ﻪﻴﻠﻋ و ﻠﺳ ﻢ ﻞﻄﻣ ا ﻐﻟ ﲎ ﻢﻠﻇ ا ذاو .
ﻊﺒﺗ ا ﺪﺣ ﻢﻛ ﻰﻠﻋ ِ ﻰﻠﻣ ء ﻊﺒﺘﻴﻠﻓ : ﻖﻔﺘﻣ ﻪﻴﻠﻋ
.
“Dari Abu Hurairah ra. Berkata : Rasulullah Saw. Bersabda “Menunda pembayaran bagi  orang  yang  mampu  adalah  suatu  kezaliman.  Jika  salah  seorang  kamu  diikutkan (dihiwalahkan) kepada orang yang mampu/kaya, maka turutilah”. (HR. Bukhari)
Hiwalah  sebagai  salah  satu  bentuk  ikatan  atau  transaksi  antar  sesama  manusia dibenarkan oleh Rasulullah saw. Melalui sabda beliau yang menyatakan:
ﻦﻋ ا ﰉ ﺮﻳﺮﻫ ة ر ﻰﺿ ا ﷲ ﻪﻨﻋ ﻞﻗ : ﺎﻗ ل ر ﻮﺳ ل ا ﷲ ﻰﻠﺻ ا ﷲ ﻪﻴﻠﻋ و ﻢﻠﺳ : ﻞﻄﻣ ا ﻐﻟ ﲎ ﻢﻠﻇ ا ذاو . ﻊﺒﺗ ا ﺪﺣ ﻢﻛ ﻰﻠﻋ ِ ﻰﻠﻣ ء ﻊﺒﺘﻴﻠﻓ : ﻖﻔﺘﻣ ﻪﻴﻠﻋ ٍ .
“Dari Abu Hurairah ra. Berkata : Rasulullah Saw. Bersabda “Menunda pembayaran bagi  orang  yang  mampu  adalah  suatu  kezaliman.  Jika  salah  seorang  kamu  diikutkan (dihiwalahkan)  kepada  orang  yang  mampu/kaya,  maka  turutilah”.(Muttafaq’alaih) (Dzakirotul, 2013)
Pada hadits di atas telah jelas bahwa kegiatan mengalihkan hutang atau hiwalah kepada  orang  yang  mampu  untuk  membayarnya  di  perbolehkan  dan  Rasulullah memerintahkan  kepada  orang  yang  menghutangkan,  jika  orang  yang  berhutang menghiwalahkan  kepada  orang  kaya  dan  mampu,  hendaklah  ia  menerima  hiwalah tersebut,  dan  hendaklah  ia  mengikuti  (menagih)  kepada  orang  yang  dihiwalahkannya (muhal’alaih), dengan demikian haknya dapat terpenuhi (dibayar).
Syarat dan Prosedur Take Over
Seperti  halnya  transaksi  lain  yang  terjadi  di  bank take  over memiliki  syarat- syarat  tertentu.  Persyaratan  umum  yang  biasanya  diajukan  oleh  bank  syariah  kepada calon nasabahnya yang ingin melakukan take over pada kreditnya di bank konvensional sama dengan nasabah yang ingin mengajukan pembiayaan baru di bank syariah, seperti batas  usia  minimum  pengajuan  pembiayaan,  batas  usia  maksimal  pelunasan pembiayaan, batas minimal masa kerja pada saat pembiayaan diajukan, dan memenuhi persyaratan berdasarkan penilaian bank (Koni, 2011).

## Akad-akad yang Digunakan dalam Transaksi Take Over dengan Prinsip Syariah
Akad  yang  dianjurkan  dalam  Fatwa  DSN  MUI  No.  31/  DSN-MUI/  VI/  2002 tentang Pengalihan Hutang, yang akadnya ialah murabahah, musyarakah muntanaqisoh, ijarah dan IMBT (Ahmad, 2009).

## Perbedaan Take Over Bank Konvensional dan Bank Syariah
Menurut  informasi  yang  diberikan  perbankan  syariah  dalam  sebuah  artikelnya memberikan  sebuah  penjelasan  mengenai  perbedaan  antara  KPR  syariah  dengan konvensional sebagai berikut (Esi, 2016):
Tabel 2. Perbedaan Take Over Bank Konvensional dan Bank Syariah.
NO KPR Bank Konvensional KPR Bank Syariah 1 Hanya menggunakan satu akad saja, yaitu akad jual beli. Ada beberapa jenis akad yaitu: Akad murabahah (jual beli), akad musyarakah mutanaqisah (kepemilikan bertahap), akad ijarah (sewa), akad muntahia bit- tamlik (sewa beli). 2 Menggunakan sistem bunga. Menggunakan sistem margin. 3 Pada umumnya menggunakan bunga yang bersifat fluktuatif atau menyesuaikan kondisi bunga yang berlaku. Terkadang KPR
konvensional juga memberikan cicilan tetap, namun hanya berlaku
beberapa tahun saja, setelah itu bisa jadi cicilan menjadi lebih mahal karena bunga acuan menjadi lebih tinggi. Besar angsuran akan tetap dari awal akad ditentukan hingga pelunasan atau masa angsuran selesai. 4 Pada KPR konvensional nasabah akan dikenakan biaya pinalti apabila akan melakukan pelunasan sebelum jangka waktu yang telah ditentukan atau kontrak berakhir, dan sisa bunga harus dilunasi semuanya. Nasabah tidak dikenakan pinalti apabila ingin melakukan pelunasan sebagian ataupun keseluruhan sebelum masa pelunasan selesai. Sisa margin tidak harus dibayarkan kecuali margin di bulan ketika pelunasan akan dilakukan. 5 Keterlambatan pembayaran akan dikenakan pinalti atau denda. Keterlambatan tidak akan dikenakan pinalty ataupun biaya tambahan 6 Pada umumnya pihak bank tidak memberitahukan jumlah total bunga yang dikenakan kepada nasabah ketika akan melakukan pinjaman. Pada saat awal melakukan kredit, pihak bank bersikap transparan dengan memberitahukan margin kepada nasabah.

## 3. METODOLOGI PENELITIAN

## 3.1 Jenis Penelitian
Jenis  penelitian  pada  skripsi  ini  menggunakan  penelitian  deskriptif-kualitatif . Fokusnya adalah penggambaran secara menyeluruh tentang bentuk, fungsi, dan makna sebuah  aturan.  Hal  ini  sejalan  dengan  pendapat  Bogdan  dan  Taylor  yang  menyatakan “metodologi  kualitatif”  sebagai  prosedur penelitian  yang  menghasilkan  data  deskriptif
berupa  kata-kata  tertulis  atau  lisan  dari  orang-orang  dan  perilaku  yang  dapat  diamati. Dengan  kata  lain,  penelitian  ini  disebut  penelitian  kualitatif  karena  merupakan penelitian yang tidak mengadakan perhitungan (Sugiyono, 2009).

## 3.2 Pendekatan Penelitian
Sesuai  dengan  penelitian  ini  adalah  penelitian  hukum  normatif  empiris,  maka pendekatan  penelitian  dalam  jenis  ini  menggunakan  pendekatan  konsep.  Konsep memiliki  arti  memahami,  menerima  dan  menangkap.  Salah  satu  fungsi  konsep  adalah memunculkan objekobjek yang menarik perhatian dari sudut pengetahuan dalam pikiran dan atribut-atribut tertentu (Millaturrofi’ah, 2017). Pendekatan konsep digunakan untuk memahami  perbandingan  regulasi  pelaksanaan  operasional  bank  syariah  dari  Fatwa DSN  MUI  Surat  Edaran  Bank  Indonesia  mengenai  transaksi  pengalihan  hutang  ( take over ).Selain  menggunakan  pendekatan  konsep,  penelitian  ini  juga  menggunakan pendekatan  perundangundangan  (statue  appoarch).  Adapun  mengenai  pendekatan  ini, yaitu  penelitian  tehadap  produk-produk  hukum.  (Millaturrofi’ah,  2017).  Penulis menggunakan  pendekatan  perundang-undangan  karena  meneliti  aturan  mengenai konsep pengalihan hutang yang ada di Fatwa DSN MUI No. 31 Th. 2002. Pendekatan penelitian  yang  digunakan  selanjutnya  adalah  pendekatan  lapangan.  Di  mana  penulis meneliti bagaimana pelaksanaan pengalihan hutang ( take over ). (Millaturrofi’ah, 2017)

## 3.3 Sumber Data
Sumber data primer adalah data yang diperoleh langsung dari subyek penelitian dengan  menggunakan  alat  pengambilan  data  langsung  pada  subyek  sebagai  sumber informasi yang dicari. Dalam hal ini alat pengambil data yang digunakan yaitu dengan wawancara  secara  langsung  yang  ditujukan    kepada  pihak  Bank  bjb  Syariah  Cabang Cibinong,  serta  bahan  buku  primer  yang  terdiri  atas  perundang-undangan  dan  risalah- risalah  tentang  akad  pengalihan  hutang  dalam  Islam  juga  buku-buku  tentang  fiqh muamalah lainya.
Sumber  data  sekunder  adalah  data  yang  diperoleh  lewat  pihak  lain,  tidak langsung diperoleh peneliti dari subyek penelitiannya. Data ini diperoleh dari dokumen- dokumen atau laporan yang telah tersedia. Seperti hasil informasi dan wawancara dari media  berupa  tulisan,  video  dan  rekaman  suara  juga  studi  kepustakaan  terkait  dengan undang-undang atau sumber hukum lainya.

## 3.4 Tempat dan Waktu Penelitian
Penelitian  mengenai  analisis  implementasi take  over pada  pembiayaan  hunian syariah  ini  dilakukan  pada  Bank  bjb  Syariah  Cabang  Cibinong,  waktu  penelitian dilakukan pada bulan Agusutus sampai bulan September 2020.

## 3.5 Metode Pengumpulan Data

## 1. Wawancara ( Interview )
Digunakan  sebagai  metode  pengumpulan  data  apabila  peneliti  ingin  melakukan studi pendahuluan untuk menemukan permasalahan yang harus diteliti, tetapi juga apabila  peneliti  ingin  mengetahui  hal-hal  yang  mendalam  dari  responden.  (Rizal dan Tia, 2018)
2. Dokumentasi
Dalam melaksanakan metode dokumentasi maka peneliti mencari dalam dokumen atau  bahan  pustaka.  Misalnya  surat  kabar,  catatan  harian,  laporan  atau  berita, rekaman video, buku-buku dan artikel lainnya

## 3.6 Metode Analisis Data
Metode  analisis  data  yang  digunakan  dalam  penelitian  ini  adalah  metode diskriptif-analisis,  yakni  prosedur  atau  cara  memecahkan  masalah  penelitian  dengan memaparkan  keadaan  obyek  yang  diselidiki  sebagaimana  adanya  berdasarkan  fakta yang aktual pada saat sekarang. (Millaturrofi’ah, 2017)

## 4. HASIL PENELITIAN DAN PEMBAHASAN

## 4.1 Gambaran Umum Bank bjb Syariah
Pendirian  bank  bjb  syariah  diawali  dengan  pembentukan  Divisi/Unit  Usaha Syariah oleh PT Bank Pembangunan Daerah Jawa Barat dan Banten Tbk. pada tanggal 20  Mei  2000,  dengan  tujuan  untuk  memenuhi  kebutuhan  masyarakat  Jawa  Barat yang mulai  tumbuh  keinginannya  untuk  menggunakan  jasa  perbankan  syariah  pada  saat  itu. http://www.bjbsyariah.co.id/profil
Setelah  10  (sepuluh)  tahun  operasional  Divisi/Unit  Usaha  syariah,  manajemen PT Bank Pembangunan Daerah Jawa Barat dan Banten Tbk. berpandangan bahwa untuk mempercepat  pertumbuhan  usaha  syariah  serta  mendukung  program  Bank  Indonesia yang  menghendaki  peningkatan  share  perbankan  syariah,  maka  dengan  persetujuan Rapat Umum Pemegang Saham PT Bank Pembangunan Daerah Jawa Barat dan Banten
Tbk.  diputuskan  untuk  menjadikan  Divisi/Unit  Usaha  Syariah  menjadi  Bank  Umum Syariah.
Sebagai  tindak  lanjut  keputusan  Rapat  Umum  Pemegang  Saham  PT  Bank Pembangunan Daerah Jawa Barat dan Banten Tbk. maka pada tanggal 15 Januari 2010 didirikan  bank  bjb  syariah  berdasarkan  Akta  Pendirian  Nomor  4  yang  dibuat  oleh Notaris  Fathiah  Helmi  dan  telah  mendapat  pengesahan  dari  Kementerian  Hukum  dan Hak Asasi Manusia Nomor AHU.04317.AH.01.01 Tahun 2010 tanggal 26 Januari 2010.
Pada tanggal 6 Mei 2010 bank bjb syariah memulai usahanya, setelah diperoleh Surat  Ijin  Usaha  dari  Bank  Indonesia  Nomor  12/629/DPbS  tertanggal  30  April  2010, dengan  terlebih  dahulu  dilaksanakan  cut  off  dari  Divisi/Unit  Usaha  Syariah  PT  Bank Pembangunan Daerah Jawa Barat dan Banten Tbk. yang menjadi cikal bakal bank bjb syariah.
Kemudian,  pada  tanggal  21  juni  2011,  berdasarkan  akta  No  10 tentang  penambahan modal disetor yang dibuat oleh Notaris Popy Kuntari Sutresna dan telah  mendapat  pengesahan  dari  Kementerian  Hukum  dan  Hak  Asasi  Manusia  nomor AHU-AH.01.10-23713  Tahun  2011  tanggal  25  Juli  2011,  PT  Banten  Global Development  menambahkan  modal  disetor  sebesar  Rp.  7.000.000.000  (tujuh  milyar rupiah), sehingga saham total seluruhnya menjadi Rp. 507.000.000.000 (lima ratus tujuh milyar  rupiah),  dengan  komposisi  PT  Bank  Pembangunan  Daerah  Jawa  Barat  dan Banten  Tbk.  sebesar  Rp.495.000.000.000  (empat  ratus  Sembilan  puluh  lima  milyar rupiah)  dan  PT  Banten  Global  Development  sebesar  Rp.12.000.000.000  (dua  belas milyar rupiah).
Pada  tanggal  28  November  2018,  berdasarkan  akta  nomor  080  perihal Pelaksanaan Putusan RUPS Lainnya Tahun 2018, PT Bank Pembangunan Daerah Jawa Barat  dan  Banten,  Tbk  dan  PT  Banten  Global  Development  menambahkan  model disetor  sehingga  total  modal  PT  Bank  Jabar  Banten  Syariah  menjadi  sebesar Rp1.510.890.123.995,-  (satu  triliun  lima  ratus  sepuluh  miliar  delapan  ratus  sembilan puluh  juta  seratus  dua  puluh  tiga  ribu  sembilan  ratus  sembilan  puluh  lima  rupiah), dengan komposisi PT Bank Pembangunan Daerah Jawa Barat dan Banten, Tbk sebesar Rp1.496.890.123.995,-  (satu  triliun  empat  ratus  sembilan  puluh  enam  miliar  delapan ratus sembilan puluh juta seratus dua puluh tiga ribu sembilan ratus sembilan puluh lima
rupiah) dan PT Banten Global Development sebesar Rp 14.000.000.000,- (empat belas milyar rupiah).
Hingga  saat  ini  bank  bjb  syariah  berkedudukan  dan  berkantor  pusat  di  Kota Bandung,  Jalan  Braga  No  135,  dan  telah  memiliki  8  (delapan)  kantor  cabang,  kantor cabang  pembantu  57  (empat  puluh  tujuh)  jaringan  Anjungan  Tunai  Mandiri  (ATM) yang  tersebar  di  daerah  Propinsi  Jawa  Barat,  Banten  dan  DKI  Jakarta  dan  49.630 jaringan  ATM  Bersama.  Pada  tahun  2013  diharapkan  bank  bjb  semakin  memperluas jangkauan pelayanannya yang tersebar di daerah Propinsi Jawa Barat, Banten dan DKI Jakarta. (Annual report 2017)
Visi dan Misi Bank  bjb Syariah
Visi
Menjadi 5 Bank Syariah Terbesar di Indonesia Berkinerja Baik dan Menjadi Solusi Keuangan Pilihan Masyarakat
Misi
a. Memberi Layanan Perbankan Syariah kepada masyarakat di Indonesia dengan Kualitas prima  melalui  inovasi  produk,  kemudahan  akses,  dan  Sumber  Daya  Insani  yang profesional.
b. Memberi  nilai  tambah  yang  optimal  bagi  stakeholder  dengan  tetap  berpegang  teguh pada prinsip kehati-hatian dan tata kelola yang baik.
c. Mendorong  pertumbuhan  perekonomian  daerah  terutama  dengan  peningkatan  Usaha Kecil, dan Menengah (UKM).

## 4.2 Pengalihan Hutang  (Take Over) di Bank Bjb Syariah Cabang Cibinong
Dalam  dunia  bisnis  perbankan, take  over merupakan  suatu  istilah  yang  dipakai dalam  hal  pihak  ketiga  memberi  kredit  kepada  debitur  yang  bertujuan  untuk  melunasi hutang  debitur  kepada  kreditur  awal  dan  memberikan  kredit  baru  kepada  debitur sehingga kedudukan pihak ketiga ini menggantikan kedudukan kreditur awal. Pelayanan pengalihan  hutang  ( take  over )  di  Bank  Bjb  syariah  dapat  dilakukan  pada  produk pembiayaan  yang  tersedia  oleh  Bank  Bjb  Syariah  Cabang  Cibinong.  Pada  aplikasinya Bank  Bjb  Syariah  membantu  pengalihan  hutang  pembiayaan  nasabah  dari  bank konvensional,  kemudian  dianalisis  dan  disesuaikan  dengan  produk  pembiayaan  yang ada di Bank Bjb Syariah Cabang Cibinong.
4.3 Pelaksanaan Take Over pada Pembiayaan Hunian Syariah di Bank Bjb Syariah
Berdasarkan  dasar  hukum  yang  dianut  dalam  SOP  Pelaksanaan  pengalihan hutang ( take over ) di Bank Bjb Syariah Cabang Cibinong, memiliki persyaratan dan tata cara pembiayaan take over dari bank lain ke Bank Bjb Syariah adalah sebagai berikut :
1. Bagi Calon Nasabah Perorangan:
a. Surat permohonan nasabah dalam pengajuan take over pembiayaan.
b. Fotocopy Kartu Tanda Penduduk suami/istri yang masih berlaku.
c. Pas foto terbaru pemohon suami/istri.
d. Fotocopy Kartu Keluarga.
e. Fotocopi Buku nikah (bagi yang telah menikah).
f. Daftar/ slip gaji 3 bulan terakhir yang diterima.
g. SK bekerja
h. Fotocopy NPWP
i. Rekening Koran 3 bulan terakhir.
2. Legalitas Agunan
a. Fotocopy Sertifikat SHGB/SHM
b. Fotocopy IMB
3. Petugas  pembiayaan  Bank  Bjb  Syariah  melakukan  cheking  terhadap  calon nasabah,  memastikan  bahwa  calon  nasabah  adalah  tidak  tercantum  dalam  daftar hitam (black list).
Prosedur  pelaksanaan take  over pembiayaan  yang  dilakukan  Bank  bjb  Syariah, ketentuan pelaksanaannya adalah sebagai berikut:
1. Proses  pembiayaan  (permohonan  nasabah,  mengisi  formulir  pembiayaan, kelengkapan dokumen);
2. Asli  bukti  pemilikan  agunan  pembiayaan  (sertipikat)  dilakukan  verifikasi keabsahannya  oleh  notaris/PPAT  yang  merupakan  rekanan  Bank    dan  yang disetujui oleh pihak bank asal, ke Badan Pertanahan Nasional (BPN) setempat.
3. Pembayaran  dana take  over pembiayaan  dilakukan  oleh  Bank  secara  tunai/ over  booking  ke  rekening  pinjaman  atas  nama  nasabah  yang  bersangkutan  di Bank  asal  sebesar  kewajibannya  atau  apabila  nominalnya  ratusan  juta  rupiah
bisa  via  RTGS  dan  pengambilan  sertipikat  maupun  IMB  biasanya  H+3 tergantung kesepakatan Bank nya.
4. Penandatanganan  Akad  Pembiayaan  Musyarakah  Mutanaqisah  dapat dilaksanakan setelah Bank menerima:
a. Asli bukti kepemilikan agunan (sertipikat) atas nama nasabah
b. Asli Sertipikat Hak Tanggungan atas sertipikat atas nama nasabah
c. Surat  Roya  ke  BPN  atas  pelepasan  Hak  Tanggungan  Setelah  dokumen- dokumen  di  atas  diterima,  Bank  segera  menyerahkan  dokumen  tersebut kepada  Notaris/PPAT  rekanan  Bank  untuk  dilakukan  pengikatan  akad pembiayaan. Selanjutnya Notaris/PPAT rekanan Bank akan melaksanakan pengurusan peroyaan, Pengikatan Hak Tanggungan, dan mendaftarkannya sesuai ketentuan perundang-undangan untuk kepentingan Bank.

## 4.4 Faktor-faktor Penyebab Terjadinya Take Over Pembiayaan Hunian Syariah
Terjadinya take over pembiayaan berhubungan dengan beberapa faktor internal maupun eksternal adalah sebagai berikut:
1. faktor Internal
Faktor  internal  adalah  faktor  yang  berasal  dari  Bank  bjb  Syariah  Cabang Cibinong    dalam  hal  ini  berhubungan  dengan  kebijakan  manajemen  tentang pembiayaan.  Sebagai  salah  satu  sumber  pendapatan  bank,  maka  manajemen Bank  bjb  Syariah  berupaya  untuk  mencapai  dan  meningkatkan  target pembiayaan  yang  telah  ditetapkan.  Kebijakan  manajemen  dalam  pelaksanaan take  over ,  yaitu:  Kemudahan  persyaratan.  Untuk  meningkatkan  nasabah take over ,  Bank  bjb  Syariah  menentukan  syarat  yang  tidak  rumit,  perpindahan dilakukan melalui take over yang berlaku umum, yaitu sisa pokok pinjaman di bank  lama  dibeli  atau  diambilalih  Bank  bjb  Syariah.  Cicilan  yang  murah  dan tetap  setiap  bulannya  karena  tidak  ada  bunga  yang  memberatkan  nasabah. Besarnya  cicilan  adalah  tetap  setiap  bulan,  tidak  dipengaruhi  oleh  fluktuasi suku  bunga  sebagaimana  di  bank  konvensional.  Besarnya  cicilan  ini  telah ditentukan  sejak  awal  pembiayaan.  Hal  tersebut  juga  dijelaskan  oleh  Bapak Andika Surya Saputra selaku Account Officer bahwa pengajuan kredit kepada
Bank  Syariah lebih  menguntungkan  dibandingkan  dengan  bank  konvensional. Dalam  upaya  menarik  nasabah  Bank  bjb  Syariah  juga  melakukan  promo banking  yang  pada  umumnya  dilakukan  personal.  Hal-hal  yang  dapat memberikan keuntungan lebih kepada nasabah, baik dari segi system dan pola pembiayaan, juga dalam hal proses take over tersebut dijelaskan kepada calon nasabah  untuk  memberikan  gambaran  kepada  nasabah  tentang  manfaat  yang akan diperolehnya jika melakukan take over pembiayaan.
2. Faktor Eksternal
Faktor eksternal adalah faktor yang berasal dari luar Bank bjb Syariah Cabang Cibinong dalam hal ini berasal dari nasabah maupun lingkungannya. Beberapa faktor yang mendorong nasabah melakukan take over pembiayaan di Bank bjb Syariah Cabang Cibinong adalah sebagai berikut:
a. Pertimbangan  keuntungan  dan  manfaat,  dimana  pada  Bank  bjb  Syariah pembiayaan dilakukan dengan system bagi hasil (margin). Pada perbankan konvesional,  pembiayaan  atau  kredit  selalu  diikuti  dengan  kewajiban pembayaran  bunga  kredit  yang  besarannya  telah  ditentukan  oleh  pihak perbankan.  Sedangkan  pada  pembiayaan  di  Bank  bjb  Syariah  tidak  ada bunga  kredit,  tetapi  yang  dilakukan  adalah  sistem  bagi  hasil  (margin) dengan  besaran  yang  dihitung  berdasarkan  margin  yang  akan  diperoleh selama    pelaksanaan  pembiayaan.  Lantaran  nasabah  menilai  konsep syariah  berupa  bagi  hasil  serta  sesuai  kesepakatan  bersama  menjadi  daya tarik.
b. Suku  bunga  di  bank  sebelumnya  sudah  mengalami  peningkatan. Peningkatan suku bunga pada bank sebelumnya akan meningkatkan beban kepada nasabah. Dalam kondisi terbeban tersebut, nasabah akan berusaha mencari  jalan  keluar,  termasuk  melakukan take  over kredit  ke  Bank Syariah. (Sauqih, 2018).
c. Suku  bunga  bank  konvensional  yang  fluktuatif  membuat  angsuran pembiayaan  nasabah  menjadi  tidak  menentu.  Penawaran  pembiayaan  di bank  konvensional  biasanya  menetapkan  dua  jenis  bunga,  yaitu  bunga kredit  baru  dan  bunga  kredit  berjalan.  Bunga  kredit  baru  biasanya ditetapkan  lebih  rendah  untuk  jangka  waktu  tertentu,  misalnya  fixed  satu
tahun pertama atau fixed 5 tahun pertama, setelah lewat masa fixed, maka bunga  akan  disesuaikan  dengan  kondisi  pasar,  dikenal  dengan  sebutan bunga kredit berjalan. Pada umumnya bunga ini direview setiap bulan dan jika  bank  menganggap  perlu,  maka  akan  direvisi  juga  setiap  bulan.  Hal inilah  yang  menyebabkan  angsuran  nasabah  menjadi  tidak  menentu. Kondisi ini sangat terasa apabila terjadi krisis ekonomi.
d. Adanya  suatu  dan  lain  hal  yang  membuat  debitur  kecewa.  Perbankan merupakan  bisnis  jasa  sehingga  fokus  operasionalnya  adalah  pelayanan pelanggan.  Pelayanan  yang  mengecewakan  debitur  akan  mempengarahui kepercayaan  debitur  terhadap  bank,  dan  dapat  menjadi  alasan  debitur untuk  pindah  ke  bank  lain.  Dalam  hal  kredit  atau  pembiayaan  terdapat beberapa  hal  yang  berhubungan  dengan  pelayanan  pelanggan  seperti penentuan  besarnya  skim  pembiayaan,  agunan  atau  jaminan,  serta prosesnya.
e. Respon  positif  masyarakat  akan  gaya  hidup  “Berhujrah”  telah  membawa mereka  kepada  kebutuhan  jasa  keuangan  syariah.  Bank  Bjb  Syariah menangkap  baik  akan  adanya  fenomena  tersebut  dengan  menghadirkan layanan  jasa take  over berbasis  syariah  untuk  memenuhi  kebutuhan masyarakat saat ini.

## 4.5 Analisis Implementasi Take Over Pembiayaan Hunian Syariah
Implementasi dalam operasional perbankan syariah adalah merupakan kerjasama antara  bank  syariah  dengan  nasabah  untuk  pengadaan  atau  pembelian  suatu  barang/ benda.  Dimana  aset  barang  tersebut  menjadi  milik  bersama.  Adapun  besaran kepemilikan  dapat  ditentukan  sesuai  dengan  jumlah  modal  atau  dana  yang  disertakan dalam  kontrak  kerjasama  tersebut.  Dalam  pembiayaan  take  over  KPR  dari  bank konvensional  ke  bank  syariah  nasabah  memiliki  persentase  aset  sejumlah  yang  telah dibayarkan  ke  bank  konvensional.  Bank  syariah  memiliki  sisanya,  sejumlah  yang dibayarkan untuk melunasi hutang nasabah di bank konvensional. Selanjutnya nasabah akan  membayar  (mengangsur)  sejumlah  dana/modal  yang  dimiliki  oleh  bank  syariah. Perpindahan  kepemilikan  dari  porsi  bank  syariah  kepada  nasabah  seiring  dengan bertambahnya  jumlah  modal  nasabah  dari  pertambahan  angsuran  yang  dilakukan
nasabah.  Hingga  angsuran  telah  berakhir  berarti  kepemilikan  suatu  barang  atau  benda sepenuhnya milik nasabah. Penurunan porsi kepemilikan  bank syariah terhadap barang atau benda berkurang secara proporsional sesuai dengan besarnya angsuran.
Selain  jumlah  angsuran  yang  harus  dilakukan  nasabah  untuk  mengambil  alih kepemilikan,  nasabah  harus  membayar  sewa  kepada  bank  syariah  hingga  berakhirnya batas  kepemilikan  bank  syariah.  Pembayaran  sewa  dilakukan  bersamaan  dengan pembayaran angsuran. Pembayaran angsuran merupakan bentuk pengambilalihan porsi kepemilikan bank syariah. Sedangkan pembayaran sewa merupakan bentuk keuntungan ( fee ) bagi bank syariah atas kepemilikannya terhadap aset tersebut.
Pada  Bank  Bjb  Syariah  Cabang  Cibinong  dalam  hal  pembiayaan  KPR menggunakan  akad  Musyarakah  Mutanaqisah.  Dikarenakan  akad  ini  memungkinkan pemberian  jangka  waktu  pembiayaan  yang  lebih  lama    daripada  pembiayaan murabahah. Musyarakah mutanaqisah merupakan  campuran antara kerjasama (syirkah) dan  sewa  (ijarah).  Kerjasama  dilakukan  dalam  hal  penyertaan  dana  atau  modal  dan kerjasama kepemilikan. Sementara sewa merupakan bentuk kompensasi yang diberikan salah satu pihak ke pihak lain.
Dalam akad musyarakah mutanaqisah harus jelas besaran angsuran dan besaran sewa  yang  harus  dibayar  nasabah.  Dan  ketentuan  batasan  waktu  pembayaran  menjadi syarat  yang  harus  diketahui  kedua  belah  pihak.  Besar  kecilnya  harga  sewa  dapat berubah  sesuai  kesepakatan.  Dalam  kurun  waktu  tertentu  besar  kecilnya  sewa  dapat dilakukan kesepakatan ulang.

## 5. KESIMPULAN DAN REKOMENDASI
Dari  pembahasan  pada  bab-bab  terdahulu  dapat  ditarik  kesimpulan  sebagai  inti dari pembahasan pada bab-bab sebelumnya, yaitu:
1. Prosedur  pelaksanaan take  over pembiayaan  yang  dilakukan  Bank  bjb  Syariah, ketentuan pelaksanaannya adalah sebagai berikut:
a. Proses  pembiayaan  (permohonan  nasabah,  mengisi  formulir  pembiayaan, kelengkapan dokumen);
b. Asli  bukti  pemilikan  agunan  pembiayaan  (sertipikat)  dilakukan  verifikasi keabsahannya  oleh  notaris/PPAT  yang  merupakan  rekanan  Bank    dan  yang disetujui oleh pihak bank asal, ke Badan Pertanahan Nasional (BPN) setempat.
c. Pembayaran dana take over dilakukan oleh Bank secara tunai/ over booking ke rekening pinjaman atas nama nasabah yang bersangkutan di Bank asal sebesar kewajibannya atau apabila nominalnya ratusan juta rupiah bisa via RTGS dan pengambilan  sertipikat  maupun  IMB  biasanya  H+3  tergantung  kesepakatan Bank nya.
d. Penandatanganan  Akad  Pembiayaan  Musyarakah  Mutanaqisah  dapat dilaksanakan setelah Bank menerima:
1) Asli bukti kepemilikan agunan (sertipikat) atas nama nasabah,
2) Asli Sertipikat Hak Tanggungan atas sertipikat atas nama nasabah,
3) Surat  Roya  ke  BPN  atas  pelepasan  Hak  Tanggungan  Setelah  dokumen- dokumen  di  atas  diterima,  Bank  segera  menyerahkan  dokumen  tersebut kepada  Notaris/PPAT  rekanan  Bank  untuk  dilakukan  pengikatan  akad pembiayaan. Selanjutnya Notaris/PPAT rekanan Bank akan melaksanakan  pengurusan  peroyaan,  Pengikatan  Hak  Tanggungan,  dan mendaftarkannya sesuai ketentuan perundang-undangan untuk kepentingan Bank.
2. Faktor-faktor  Penyebab  Terjadinya Take  Over Pembiayaan  Hunian  Syariah  di antaranya sebagai berikut:
a. Suku  bunga  bank  konvensional  yang  fluktuatif  membuat  angsuran pembiayaan nasabah menjadi tidak menentu.
b. Sadarnya akan bahaya dan ancaman riba
c. Gaya hidup “berhijrah”
3. Analisis  implementasi  dalam  operasional  perbankan  syariah  adalah  merupakan kerjasama  antara  bank  syariah  dengan  nasabah  untuk  pengadaan  atau  pembelian suatu barang/ benda. Dimana aset barang tersebut menjadi milik bersama. Adapun besaran kepemilikan dapat ditentukan sesuai dengan jumlah modal atau dana yang disertakan  dalam  kontrak  kerjasama  tersebut.  Pada  Bank  Bjb  Syariah  Cabang Cibinong  dalam  hal  pembiayaan  KPR  menggunakan  akad  Musyarakah Mutanaqisah.  Dikarenakan  akad  ini  memungkinkan  pemberian  jangka  waktu pembiayaan  yang  lebih  lama    daripada  pembiayaan  murabahah.  Musyarakah mutanaqisah merupakan  campuran antara kerjasama (syirkah) dan sewa  (ijarah). Kerjasama  dilakukan  dalam  hal  penyertaan  dana  atau  modal  dan  kerjasama
kepemilikan. Sementara sewa merupakan bentuk kompensasi yang diberikan salah satu pihak ke pihak lain. Dalam akad musyarakah mutanaqisah harus jelas besaran angsuran  dan  besaran  sewa  yang  harus  dibayar  nasabah.  Dan  ketentuan  batasan waktu pembayaran menjadi syarat yang harus diketahui kedua belah pihak.

## DAFTAR PUSTAKA
Amirullah,  M.,  &  Devi,  A.  (2020).  Analisis  Respon  Kredit  Dan  Pembiayaan  Industri Perbankan Di Indonesia. MALIA: Journal of Islamic Banking and Finance , 4 (2), 105-117.
Aprilianita,  M.  (2019). Pelaksanaan  Pengalihan  Hutang  (Take  Over)  pada  Bank Konvensional  oleh  PT  Bank  Syariah  Mandiri  Cabang  Pembantu  Kalianda . Skripsi Sarjana Universitas Lampung Bandar Lampung: tidak diterbitkan.
Kailani,  A.  (2009).  Tingkat  Kepuasan  Nasabah  KPR  BTN  Syariah  &  BTN Konvensional  terhadap  Kualitas  Layanan .  Jurnal  Al-Iqtishad,  Vol.  1,  No.  2, Juli 2009.
Millaturrofi’ah.  (2017). Analisis  Pengalihan  Hutang  (Take  Over)di  Bank  Jateng Syariah Cabang Semarang. Skripsi sarjana UIN Walisongo: tidak diterbitkan. Miranda,  S.  (2018). Prosedur  Pembiayaan  Take  Over  di  PT  Bank  Syariah  Mandiri Branch  Medan  Ahmad  Yani, Skripsi  Minor  pada  UIN  Sumatera  Utara:  tidak diterbitkan.
Muhammad.  (2002). Manajemen  Pembiayaan  Syariah .  Yogyakarta:  Unit  Penerbit  dan Percetakan (UPP) Akademi Manajemen Perusahaan (AMP) YKPN.
Novidianto,  T.,  &  Retnowati,  T.  (2018).  Perlindungan  Hukum  Bagi  Kreditor  untuk Kredit  yang  Diambil  Alih  (Take  Over)  dengan  pelunasan  dan  Jaminan  yang dikeluarkan tidak pada Hari yang Sama. Jurnal Al’Adl, Vol. X, No. 1, Januari 2018.
Purwanto,  A.  (2016).  Analisis  Implementasi  Take  Over  pada  Pembiayaan  Hunian Syariah  Studi  pada  PT.  Bank  Muamalat  Indonesia  Cabang  Pembantu Mojokerto. Jurnal el-Qist, Vol.6, No. 1, April 2016.
Rizal  S.,  Muhammad  &  Setiani,  T.  (2018).  Analisis  Perbandingan  Pemberian  Kredit Kepemilikan  Rumah  (KPR)  pada  Bank  Konvensional  dengan  Pembiayaan Murabahah  (KPR)  pada  Bank  Syariah. Jurnal  Ekonomi  dan  Keuangan Syariah: Vol. 2, No. 1, Januari 2018.
Rumaini, A., & Koni, M. (2011). Analisa Perjanjian Take Over di Bank DKI Syariah . Skripsi Sarjana pada UIN Syarif Hidayatullah Jakarta: tidak diterbitkan.
Saraswati, Distie & Hidayat, S. (2017). Implementasi Hybrid Contract pada Take Over Pembiayaan Hunian Syariah dari Bank Konvensional ke Bank Syariah. Jurnal Jurisprudence,Vol. 7, No. 1, Juni 2017.
Sugiyono.  (2009). Metode  Penelitian  kuantitatif,  kualitatif  dan  R&D .  Bandung: Alfabeta
Sumitro,  W.  (2004). Asas-asas  Perbankan  Islam  dan  Lembaga-lembaga  terkait (BAMUI, Takaful, dan Pasar Modal). Jakarta: PT Raja Grafindo Persada Sutarsih,  F.  (2008). Desain  Akad  Pembiayaan  Take  Over  KPR  Syariah  di  Bank Muamalat  Indonesia ,  Skripsi  Sarjana  pada  UIN  Syarif  Hidayatullah  Jakarta: tidak diterbitkan.
Wangsawidjaja    Z.  (2012). Pembiayaan  Bank  Syariah. Jakarta:  PT  Gramedia  Pustaka Utama.
Zulkifli,  S.  (2007). Panduan  Praktis  Transaksi  Perbankan  Syariah. Jakarta:  Zikrul Hakim.
http://www.bjbsyariah.co.id/visi-misi http://www.bjbsyariah.co.id/profil