## Kedudukan PPJB Sebagai Jaminan Kredit Kepemilikan Rumah
Oleh:

## Utut Andika Saputra
Magister Kenotariatan, Fakultas Hukum Universitas Surabaya ututandikasaputra628@gmail.com
Volume  21  Nomor  2  Agustus  2023,  DOI: https://doi.org/10.53515/qodiri Article  History Submission: 06-06-2023 Revised: 13-07-2023 Accepted: 04-08-2023 Published: 14-08-2023

## ABSTRACT
Banks provide financing to prospective home buyers in installments through KPR. Generally, KPR are provided with guaranteed rights imposed on land and building rights of KPR objects. In practice, because the house certificate has not completed the solving process or adapted to other conditions that cause the AJB has not been carried out before the PPAT, the developer binds prospective buyers with PPJB. PPJB is not a type of material guarantee, which gives preferential rights for creditors. PPJB only positions banks as concurrent creditors. If PPJB is used as a temporary basis for mortgage guarantees,  the  bank  cannot  claim  its  rights  by  unilaterally  executing  the  mortgage  object  if  the debtor makes bad loans. Legal protection can be taken by banks to obtain repayment guarantees due to debtor bad loans is to make a buyback guarantee agreement, where the developer as a guarantor of repayment of debtor debts if the debtor defaults.
Keywords: Bank Position; PPJB; KPR.

## ABSTRAK
Bank  memberikan  pembiayaan  kepada  calon  pembeli  rumah  dengan  cara  cicil  melalui  KPR. Umumnya, KPR diberikan dengan jaminan hak tanggungan yang dibebankan di atas hak atas tanah dan  bangunan  objek  KPR.  Pada  prakteknya,  dikarenakan  sertifikat  rumah  belum  selesai  proses pemecahan  atau  terhadapt  syarat-syarat  lain  yang  menyebabkan  belum  dilakukannya  AJB  di hadapan  PPAT,  maka  developer  mengikat  calon  pembeli  dengan  PPJB.  PPJB  bukan  merupakan jenis jaminan kebendaan, yang memberikan hak preferensi bagi kreditur. PPJB hanya mendudukan bank sebagai kreditur konkuren. Apabila PPJB dijadikan dasar sementara jaminan KPR, maka bank tidak  dapat  menuntut  haknya  dengan  melakukan  eksekusi  sepihak  atas  objek  KPR  jika  debitur melakukan  kredit  macet.  Perlindungan  hukum  dapat  ditempuh  oleh  bank  untuk  memperoleh jaminan  pelunasan  akibat  kredit  macet  debitur  adalah  membuat  perjanjian buy  back  guarantee , dimana developer sebagai penjamin pelunasan utang debitur jikalau debitur melakukan wanprestasi. Kata Kunci: Kedudukan Bank; PPJB; KPR.

## 525 Utut Andika Saputra Kedudukan PPJB Sebagai Jaminan Kredit Kepemilikan Rumah

## A. PENDAHULUAN
Rumah merupakan kebutuhan primer yang digunakan setiap orang sebagai tempat berlindung dan juga sebagai tempat istirahat. Berdasarkan Pasal 1 Ayat (7) Undang-Undang i Nomor 1 Tahun i 2011 tentang i Perumahan i dan Pemukiman sebagaimana diubah i dengan Undang-Undang i Nomor 11  Tahun  2020  tentang  Cipta i Kerja  (UU  Perumahan  dan  Pemukiman),  menerangkan  apa  yang dimaksud  dengan  rumah  yaitu  “bangunan i gedung  yang  berfungsi i sebagai  tempat  tinggal i yang layak huni, sarana i pembinaan i keluarga, cerminan i harkat dan martabat i penghuninya, serta aset i bagi  pemiliknya”.  Mengingat semakin  tingginya  jumlah penduduk di  Indonesia, maka kebutuhan rumah  pun  turut  serta  mengalami  peningkatan  (Hasan,  2016).  Banyaknya  permintaan  dari masyarakat, maka banyak dari perusahaan pengembang (developer) membuat proyek pembangunan rumah hingga pembuatan apartemen. Hal ini bertujuan untuk memberikan peluang bagi masyarakat yang belum memiliki hunian agar dapat mempunyai tempat tinggal layak huni dengan segera, selain daripada itu developer memiliki tujuan utama yaitu mencari keuntungan.
Apabila diperhatikan lagi dengan seksama, fakta lapangan menyebutkan bahwa banyak orang dengan pendapatan rendah kesulitan membeli rumah dengan cara kontan atau lunas. Artinya, calon pembeli rumah didominasi oleh golongan menengah ke bawah yang membutuhkan cara pembelian dengan metode cicil  atau kredit. Adanya fakta demikian, maka umumnya developer bekerjasama dengan  bank  untuk  memberi  kemudahan  bagi  calon  pembeli  rumah  tersebut  dengan  cara  kredit melalui  Kredit  Pemilikan  Rumah  (KPR)  (Sutedi,  2016).  Kredit  Pemilikan  Rumah  sendiri  adalah pembiayaan dana dari bank yang diberikan kepada debitur khusus untuk pembelian rumah dengan cara  cicil  dengan  syarat  adanya  jaminan  yang  diikat  dengan  hak  tanggungan,  umumnya  adalah rumah  yang  dibeli  dengan  fasilitas  KPR  itu  sendiri,  selain  daripada  itu  terdapat  persyaratan- persyaratan lain yang harus dilengkapi sesuai peraturan dan prosedur dari bank pemberi kredit.
Lahirnya pencairan KPR, umumnya diawali dengan proses Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB)  hak  atas  tanah  antara  developer  dengan  pembeli,  dengan  ketentuan  bahwa  kesepakatan pembayaran tidak secara lunas, melainkan dengan cara uang muka atau down payment (Hidayat R, 2010) . Selanjutnya, untuk sisanya dapat dicicil dengan fasilitas KPR dari bank. Jika berpedoman dengan  ketentuan  dalam  Undang-Undang  Nomor  5  Tahun  1960  tentang  Peraturan  Dasar  Pokok- Pokok Agraria (UUPA), dalam proses pemindahan hak atas tanah, hanya dikenal  istilah jual beli saja dimana prosesnya bukan menggunakan PPJB di  bawah tangan atau Notariil  melainkan Akta

## 526 Utut Andika Saputra Kedudukan PPJB Sebagai Jaminan Kredit Kepemilikan Rumah
Jual  Beli  (AJB)  di  hadapan  Pejabat  Pembuat  Akta  Tanah  (PPAT),  selanjutnya  dapat  dilakukan pendafatran balik nama sertifikat di kantor pertanahan setempat. Secara yuridis dan praktis, KPR menggunakan jaminan tanah dan atau bangunan  yang telah bersertifikat, selanjutnya dibebani hak tanggungan  sesuai  ketentuan  Undang-Undang  Nomor  4  Tahun  1996  tentang  Hak  Tanggungan (UUHT).
Namun,  pada  prakteknya  developer  dalam  menjual  rumah,  sertifikat  dalam  kondisi  masih induk  dan  belum  dipecah  sesuai  masing-masing  bagian  tiap  petaknya.  Ada  juga  kendala  terkait belum  terselesainya  pembayaran  pajak-pajak  sehingga  terhambatnya  proses  penerbitan  sertifikat atau  terdapat  kendala  lainnya  sehingga  proses  AJB  belum  dapat  dilakukan  di  hadapan  PPAT. Meskipun adanya kendala demikian, agar jual beli tetap terlaksana antara developer dengan pembeli, maka keduanya mensiasati hal tersebut dengan tetap dibuatkan PPJB baik di bawah tangan maupun dengan akta notariil.
Berdasarkan  kondisi  tersebut,  R.  Subekti  menyimpulkan  bahwa  PPJB i adalah  perjanjian i antara penjual i dan pembeli i sebelum i jual beli dilakukan, sebab terdapat syarat-syarat yang belum terpenuhi untuk dilakukan proses AJB karena masih dalam proses atau belum dilakukan pelunasan harga (Subekti, 2006). Selanjutnya Herlin Budiono juga berpendapat bahwa PPJB adalah perjanjian pendahuluan yang sifat dan bentuknya bebas untuk mengikat para pihak yaitu penjual dan pembeli agar nantinya jual beli dilakukan di hadapan PPAT (Budiono, 2014).
Dikarenakan  belum  dapat  dilakukan  proses  AJB  dan  agar  KPR  tetap  berjalan  dalam memberikan  pembiayaan  kepada  calon  pembeli,  maka  developer  dan  Bank  memiliki  ketentuan internal sendiri dengan didasarkan pada PPJB dan umumnya dibantu dengan covernote dari Notaris yang  menerangkan  bahwa  objek  sertifikat  memang  sedang  dalam  proses  pengerjaan.  Adanya jaminan tersebut, maka bank umumnya memberikan pencairan kredit untuk memfasilitasi pembelian rumah  oleh  debiturnya  dengan  syarat  setelah  selesainya  proses  pengerjaan  sertifikat  di  Kantor Notaris, selanjutnya dilakukan AJB dihadapan PPAT  dan kemudian dibebani hak tanggungan pada sertifikat tersebut.
Jika ditelaah lebih lanjut, hal  tersebut  terlihat  tidak ada masalah jika proses KPR berjalan dengna  baik,  akan  tetapi  permasalahan  mulai  muncul  ketika  debitur  melakukan  kredit  macet sedangkan jaminan masih  berupa PPJB dan belum  dilakukan pembebanan hak tanggungan  pada

## 527 Utut Andika Saputra Kedudukan PPJB Sebagai Jaminan Kredit Kepemilikan Rumah
sertifikat tanah dan rumah yang dibeli oleh debitur melalui KPR. Isu hukum inilah yang akan dikaji oleh penulis dalam penulisan artikel ini.

## B. METODE PENELITIAN
Jenis  penelitian  ini  adalah  yuridis  normatif  dengan  mengkajii  isu  hukum  dalam  artikel  ini dengan  peraturan  perundang-undangan  yang  ada.  Adapun  pendekatan i yang  digunakan  adalah pendekatan i perundang-undangan i dan pendekatan i konseptual. Bahan hukum  primer yang dikaji penulis adalah UU Perumahan dan Pemukiman, UU Perbankan, KUHPerdata, dan UUHT. Bahan hukum  sekunder yang digunakan penulis berasal  dari literatur-literatur hukum  dan pendapat  para ahli. Analisa hukum yang digunakan penulis adalah metode deduktif.

## C. HASIL DAN PEMBAHASAN

## a. Dasar Hukum PPJB sebagai Jaminan KPR
KPR merupakan jenis pembiayaan dari bank kepada debitur untuk kredit pembelian rumah dengan  tujuan  dipunyai  dan  dijadikan  tempat  hunian  (Meilawati,  Suardy,  &  Yusdira,  2021). Umumnya,  pencairan  kredit  dibarengi  dengan  proses  pembebanan  hak  tanggungan  sebagai jaminan KPR yang berasal dari rumah dan tanah yang dibeli dengan fasilitas KPR tersebut (Basit, 2016). Pembebanan hak tanggungan dipilih sebagai jaminan KPR, karena ia merupakan jaminan kebendaan  yang  memberikan  keistimewaan  bagi  krediturnya.  Keistimewaan  tersebut  berupa didahulukannya  pelunasan  bagi  kreditur  pemegang  hak  tanggungan  daripada  kreditur-kreditur lainnya,  yang  selanjutnya  disebut  dengan  kreditur  preferen.  Apabila  terjadi  kredit  macet,  maka bank selaku kreditur dapat pula melakukan eksekusi pada jaminan tersebut tanpa melalui putusan pengadilan terlebih dahulu. Alasan-alasan lain dipilihnya hak tanggungan sebagai jaminan KPR, karena ia juga mengandung asas-asas sebagai berikut :
1) Kreditur Preferen (Pasal 1 angka 1 UUHT)
Kreditur  ini  berhak  memperoleh  pelunasan  utangnya  terlebih  dahulu  dibandingkan  dengan kreditur lainnya atas hasil penjualan objek jaminan baik karena eksekusi atau dijual belikan di bawah tangan.
2) Droit de suite (Pasal 7 UUHT)
Hak kebendaan atas objek jaminan ini akan terus mengikuti ke arah mana objek tersebut berada.
3) Hak Tanggungan tidak dapat dibagi-bagi (Pasal 2 ayat (1) UUHT)

## 528 Utut Andika Saputra Kedudukan PPJB Sebagai Jaminan Kredit Kepemilikan Rumah
Sebagian  utang  debitur  yang  telah  dilunasi,  tidak  menjadikan  sebagian  objek  hak  tanggungan yang  lain  terhapus  dari  pembebanan  hak  tanggungan,  kecuali  jika  ada  utang  debitur  dijamin dengan beberapa hak atas tanah dan harus diperjanjian secara jelas dan tegas di APHT. ”
4) Hak tanggungan lahir karena adanya tanah yang dibebankan (Pasal 8 UUHT)
Kepemilikan tanah di kemudian hari tidak bisa dijadikan objek jaminan hak tanggungan, sebab pembebanan hak tanggungan harus dilakukan oleh pemilik asli dari hak atas tanah tersebut.
5) Memenuhi asas spesialitas (Pasal 11 UUHT)
Pembebanan  hak  tanggungan  harus  memuat  informasi  terkait  identitas  masing-masing  pihak yaitu  pemberi  dan  pemegang  hak  tanggungan,  nilai  kredit,  nilai  hak  tanggungan,  informasi tentang objek jaminan yang tertuang dalam APHT.
6) Memenuhi asas publisitas (Pasal 13 UUHT)
Asas ini bertujuan agar, objek jaminan tersebut diketahui oleh masyarakat secara umum melalui pengumuman dan didaftar ke kantor pertanahan setempat.
7) Eksekusinya mudah dan pasti (Pasal 6 dan Pasal 20 UUHT)
UUHT  memberikan  kemudahan  untuk  melakukan  eksekusi  hak  tanggungan  jikalau  terbukti debitur melakukan wanprestasi tanpa perlu jalur penetapan pengadilan terlebih dahulu.
Berdasarkan uraian di atas, maka dapat dikatakan bahwa jaminan hak tanggungan merupakan jaminan kebendaan yang aman serta memberikan kepastian hukum dan perlindungan hukum bagi pemegangnya. Berbeda kasusnya, jika jaminan tersebut bukan jaminan kebendaan seperti halnya PPJB. Jika dikaji lebih lanjut, Pengaturan PPJB dapat ditemui dalam Peraturan Pemerintah Nomor 12  Tahun  2021  tentang  Perubahan  atas  Peraturan  Pemerintah  Nomor  14  Tahun  2016  tentang penyelenggaraan Perumahan dan Kawasan Permukiman (PP No.12/2021) Pasal 1 Angka 10 yang menerangkan bahwa : “Sistem PPJB i adalah rangkaian i proses kesepakatan i antara setiap orang i dengan  pelaku  pembangunan i dalam  kegiatan  pemasaran i yang  dituangkan i dalam  perjanjian i pendahuluan jual beli atau Perjanjian Pengikatan Jual Beli sebelum ditandatangani akta jual beli. Sistem PPJB sebagaimana dimaksud pada Pasal 22 ayat (3) PP No. 12/2021 berlaku i untuk Rumah i umum  milik  dan  Rumah i komersial i milik  yang  berbentuk  Rumah i tunggal,  Rumah i deret,  dan Rumah i susun.  PPJB i dilakukan  setelah  terdapat  kepastian i atas:  status i kepemilikan  tanah,  hal yang diperjanjikan, Persetujuan Bangunan Gedung, ketersediaan Prasarana, Sarana, dan i Utilitas Umum; dan keterbangunan paling sedikit 20% (dua puluh persen) sebagaimana tercantum dalam

## 529 Utut Andika Saputra Kedudukan PPJB Sebagai Jaminan Kredit Kepemilikan Rumah
ketentuan  Pasal  22  ayat  (5)  PP  No.  12/2021.  Dapat  dikatakan  bahwa  PPJB  hanyalah  perjanjian biasa  berupa  kesepakatan  akan  dilaksanakan  jual  beli,  artinya  adanya  PPJB  hanya  sebatas perjanjian  pendahuluan  saja  yang  tidak  mengakibatkan  beralihkan  kepemilikan  hak  atas  tanah (Subekti & Lestari, 2020). PPJB hanya mengikat pihak penjual (developer) dan pembeli saja, tidak mengikat pihak ketiga seperti bank.
Pada  prakteknya,  Pencairan  KPR  dilakukan  meskipun  hanya  berdasarkan  PPJB  karena adanya  kesepakatan  intern  antara  pihak  bank  dengan  developer,  dan  didukung  dengan  adanya covernote  dari  notaris  yang  menyatakan  bahwa  sertifikat  induk  sedang  dalam  proses  sehingga pelaksanaan AJB, Akta Pembebanan Hak Tanggungan (APHT) dan Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan (SKMHT) belum dapat dilaksanakan. Pencairan KPR yang hanya didasari PPJB tidak diatur secara eksplisit maupun implisit dalam peraturan perundang-undangan di Indonesia. Ditinjau  berdasarkan  teori  kepastian  hukum  yang  diterangkan  oleh  Sudikno  Mertokusumo, kepastian hukum didasarkan pada adanya peraturan perundang-undangan, sehingga aturan tersebut mempunyai  aspek  yuridis  yang  bisa  menjamin  adanya  kepastian  atas  suatu  perbuatan  (Zainal, 2012). Berdasarkan teori tersebut, dapat dikatakan bahwa jika tidak terdapat pengaturan mengenai suatu perbuatan tertentu seperti halnya pelaksanaan PPJB sebagai jaminan KPR, maka perbuatan tersebut tidak memiliki aspek yuridis sehingga tidak ada jaminan kepastian hukum di dalamnya. Hal ini tentu akan menimbulkan implikasi di kemudian hari jika terjadi suatu permasalahan hukum.
PPJB  sebagai  dasar  pemberian  KPR,  tidak  memenuhi  syarat  sebagai  jaminan  kebendaan sebagaimana  hak  tanggungan.  Hal  ini  dikarenakan  PPJB  tidak  bersifat marketable yaitu  benda jaminan tersebut bukan merupakan benda yang mudah dijual. PPJB sebagai dasar KPR tidak dapat digunakan untuk memindahkan hak atas tanah ke pihak lain. Oleh karenanya PPJB dapat dikatakan tidak  memiliki  nilai  ekonomis  (Basit,  2016).  PPJB  juga  tidak  memenuhi  syarat secured, maksudnya PPJB tidak dapat diikat secara yuridis berdasarkan aturan hukum yang berlaku (Shara, Hasan,  &  Wahjuni,  2019.  Hal  ini  disebabkan  tidak  ada  pengaturan  dalam  hukum  Indonesia mengenai aturan PPJB sebagai jaminan (Shara, Hasan, & Wahjuni, 2019). PPJB sebagai jaminan KPR,  berisiko  tinggi  terhadap  bank  selaku  kreditur,  karena  jika  debitur  wanprestasi  atau  kredit macet maka bank tidak dapat mengambil haknya  berupa pelunasan segera atas utang si debitur. Pada  praktik i perbankan,  debitur  disebut  cidera  janji  apabila  tidak  menunaikan  apa-apa  yang

## 530 Utut Andika Saputra Kedudukan PPJB Sebagai Jaminan Kredit Kepemilikan Rumah
diperjanjikan bersama yaitu terkait kewajiban membayar cicilan sesuai isi perjanjian yang telah disepakati (Khoidin, 2017).
Berdasarkan uraian di atas, dapat dikatakan bahwa PPJB sebagai dasar pemberian KPR tidak diatur di dalam peraturan perundang-undangan dan hanya didasarkan pada ketentuan intern antara bank dan developer serta debitur saja. PPJB bukan merupakan jaminan kebendaan sebagaimana di atur dalam  UUHT, sehingga PPJB sangat  berisiko  jika dijadikan sebagai  dasar pemberian KPR apabila  terjadi  kredit  macet,  karena  bank  tidak  dapat  melakukan  eksekusi  pada  objek  KPR sebagaimana eksekusi hak tanggungan. Dengan demikian, jaminan PPJB mendudukan posisi bank tersebut  bukan  sebagai  kreditur  preferen  melainkan  bank  hanya  berkedudukan  sebagai  kreditur konkuren. Kreditur konkuren adalah kreditur yang utangnya tidak dijamin dengan hak i kebendaan i ( security i right in rem) dan sifat piutangnya i tidak dijamin i sebagai piutang yang diistimewakan i oleh undang-undang i (Susanti Adi Nugroho, 2018). Dapat dikatakan bahwa kreditur i konkuren i adalah  kreditur i yang  harus  terbagi  dengan  para  kreditur  lain  secara i proporsional  (Susanti  Adi Nugroho, 2018). Hal tersebut telah diatur di dalam Pasal 1131 KUHPerdata yang menyebutkan : “Segala i kebendaan i si berhutang baik yang bergerak maupun tidak bergerak, baik yang sudah i ada maupun  yang  baru i akan  ada  di i kemudian  hari i menjadi  tanggungan i untuk  perikatan i perseorangan”.
b. Perlindungan  Hukum  bagi  Bank  Selaku  Kreditur  dalam  Penyelesaian  Masalah  Kredit Macet
Teori perlindungan hukum  membagi  2 (dua) macam  perlindungan hukum jika dilihat dari sumbernya, yaitu perlindungan internal dan ekstenal. Perlindungan internal i yang keberadaannya i dibuat sendiri i oleh para pihak i lewat media i perjanjian, sehingga i keberlakuannya i hanya sebatas para pihak saja, sedangkan i perlindungan hukum i eksternal  yang i eksistensinya i bermuasal  dari penguasa lewat i aturan perundangan i yang i diterbitkan atas dasar kewenangan yang dimilikinya, sehingga  perlindungan i hukum  yang  dimaksud i keberlakuannya i diperuntukkan  bagi i khalayak umum  (Isnaeni,  2016).  Apabila  dikaji  berdasarkan  teori  perlindungan  hukum,  perjanjian  kredit yang  dibuat  oleh  kreditur  dengan  pihaknya  debitur  merupakan  bentuk  perlindungan  hukum preventif  dalam  lingkup  internal  yang  disiapkan  oleh  kreditur  maupun  debitur  sejak  dini  guna mengantisipasi  timbulnya  kerugian  di  masa  mendatang,  sedangkan  PPJB  merupakan  bentuk perlindungan  hukum  preventif  yang  dibuat  oleh  developer  dan  konsumen  (debitur)  terkait

## 531 Utut Andika Saputra Kedudukan PPJB Sebagai Jaminan Kredit Kepemilikan Rumah
kesepakatan  akan  dilakukannya  jual  beli  (Isnaeni,  2016).  Namun,  jika  melihat  kembali  pada i perlindungan i hukum  eksternal  yang i eksistensinya i bermuasal  dari  aturan i perundangan  yang i diterbitkan  atas  dasar i kewenangan  yang i dimilikinya,  PPJB  tidak  memberikan  perlindungan hukum bagi kreditur karena pengaturan terkait PPJB sebagai jaminan kredit tidk diatur di dalam peraturan perundnag-undangan di Indonesia.
Sebagaimana  telah  dipaparkan  pada  sub  bab  sebelumnya,  PPJB  tidak  memberikan  hak preferensi bagi kreditur, oleh karenanya PPJB mendudukan bank sebagai kreditur i konkuren yaitu kreditur i yang utangnya i tidak i dijamin dengan hak kebendaan i ( security i right i in rem) dan sifat i piutangnya i tidak dijamin sebagai i piutang yang i diistimewakan i oleh undang-undang (Susanti Adi Nugroho,  2018).  Adanya  risiko  tersebut,  khususnya  bagi  bank  maka  perlu  adanya  jaminan  lain sebagai dasar jaminan kredit bank sebagaimana diatur dalam Penjelasan Pasal 8 ayat (1) dan Pasal 11 UU Perbankan.
Jaminan  dibedakan  menjadi i dua  yaitu  jaminan i perorangan i dan  jaminan i kebendaan. Jaminan  kebendaan  telah  dipaparkan  sebelumnya  oleh  penulis  yang  pada  pokoknya  merupakan jaminan  berupa  benda  milik  debitur,  sedangkan  jaminan  perorangan  terdapat  orang  atau  pihak ketiga  sebagai  penanggung  atas  utang  si  debitur  (Isnaeni,  2016).  Guna  mendapatkan  kepastian hukum  dalam  proses  KPR  dengan  jaminan  PPJB  dikarenakan  pengurusan  sertifikat  induk  yang belum  dipecah  dan  masih  dalam  proses  pengurusan,  maka  bank  dapat  membuat  perjanjian buy back  guarantee untuk  menjamin  kepastian  hukum  dari  pelunasan  utang  debitur  jikalau  debitur melakukan  kredit  macet.  Perjanjian buy  back  guarantee merupakan  perjanjian i tambahan  dari i perjanjian pokoknya yaitu i perjanjian i KPR. Adapun pihak dalam perjanjian ini dilakukan bukan antara  bank  dengan  debitur,  melainkan  antara  bank  dengan  developer.  Perjanjian  tambahan i ini merupakan  perjanjian i pengikatan i jaminan i antara  bank i (kreditur)  dan  developer i (penjamin) dengan i adanya  jaminan i atas  pelunasan i utang  debitur i terhadap  bank i yang  disebut  dengan perjanjian i Buy i back i guarantee i (Retno Wahyurini Dominika, 2017).
Buy back guarantee merupakan istilah bahasa inggris yang berarti jaminan beli kembali atau hak membeli kembali. Hal ini dapat ditemui pada Pasal 1519 KUHPerdata, yang i mengatur bahwa i penjual  memiliki i hak  untuk i mengambil  kembali  benda  yang  telah  dijual  kepada i konsumen i dengan mengganti sesuai harga asal. Pada perjanjian buy back guarantee developer berkedudukan sebagai penjamin atas pelunasan utang debitur, sehingga apabila debitur melakukan kredit macet

## 532 Utut Andika Saputra Kedudukan PPJB Sebagai Jaminan Kredit Kepemilikan Rumah
maka developer  mempunyai kewajiban untuk membeli kembali rumah tersebut kepada bank dan bertanggung i jawab untuk i melunasi i seluruh i utang debitur dengan ketentuan bahwa rumah objek KPR tersebut masih dalam tahap pembangunan serta sertfikat belum selesai pengurusan pecah atau developer  belum  menyerahkan i dokumen  asli  terkait i dengan  Sertipikat i Hak i atas i Tanah,  dan surat-surat i penting i lainnya berkaitan dengan kepemilikan i rumah i kepada bank i (I Nyoman Gede Paramartha et al, 2016).
Sebagaimana  penjelasan  di  atas,  dapat  dikatakan  bahwa  PPJB  bukan  merupakan  jaminan kebendaan maupun jaminan perorangan, artinya PPJB memang bukan merupakan jenis jaminan yang dapat memberikan perlindungan hukum bagi kreditur terkait haknya dalam pelunasan utang jika terjadi kredit macet dalam KPR. Guna memperoleh jaminan dengan kepastian hukum dalam Proses  KPR  yang  masih  dalam  tahapan  PPJB  akibat  proses  sertifikat  belum  selesai pengurusannnya di Kantor Notaris/PPAT dan atau di Kantor Pertanahan adalah dengan membuat perjanjian buy  back  guarantee sebagai  salah  satu  jenis  jaminan  penanggungan.  Meskipun demikian,  Kreditur  tetap  berkedudukan  sebagai  kreditur  konkuren  dan  bukan  kreditur  yang diistimewakan  dalam  hal  pelunasan  piutangnya.  Apabila  setelah  dibuatnya  perjanjian buy  back guarantee, sedangkan developer tidak juga memenuhi  kewajibannya maka bentuk perlindungan hukum kreditur yaitu dengan melakukan gugatan ke pengadilan untuk memperoleh keputusan yang inkrah terkait pelunasan utang debitur.

## D. KESIMPULAN
PPJB sebagai jaminan KPR tidak mempunyai kekuatan hukum, karena tidak ada pengaturan hukum  dalam  perundnag-undangan  di  Indonesia  dan  hanya  didasarkan  pada  kesepakatan  intern antara bank, developer,  dan konsumen  saja. Dapat  dikatakan bahwa PPJB ditinjau secara yuridis khsusunya dalam UUHT tidak i memenuhi i syarat dalam hukum i jaminan kebendaan i untuk dapat dijadikan i jaminan i dalam KPR, sehingga PPJB i sebagai jaminan i sangat berisiko i tinggi i baik bagi konsumen,  pengembang i dan  khususnya i bagi  bank  karena i jika  terjadi i cidera  janji  bank  tidak mempunyai i kekuatan i secara yuridis i untuk i eksekusi.
Mengingat PPJB tidak memberikan perlindungan hukum apapun kepada kreditur jika terjadi kredit  macet,  maka  bentuk  perlindungan  hukum  bagi  bank  selaku  kreditur  apabila  terjadi  kredit macet dalam pemberian KPR adalah dengan membuat perjanjian buy back guarantee sebagai salah satu jenis jaminan penanggungan, dimana developer mempunyai kewajiban untuk membeli kembali

## 533 Utut Andika Saputra Kedudukan PPJB Sebagai Jaminan Kredit Kepemilikan Rumah
rumah debitur melalui pembayaran sejumlah uang yang digunakan developer untuk melunasi utang debitur terhadap bank. Meskipun demikian, Kreditur tetap berkedudukan sebagai kreditur konkuren dan bukan kreditur yang diistimewakan dalam hal pelunasan piutangnya. Apabila setelah dibuatnya perjanjian buy  back  guarantee, sedangkan  developer  tidak  juga  memenuhi  kewajibannya  maka bentuk perlindungan hukum kreditur yang lain yaitu dengan melakukan gugatan ke pengadilan untuk memperoleh keputusan yang inkrah terkait pelunasan utang debitur.

## 534 Utut Andika Saputra Kedudukan PPJB Sebagai Jaminan Kredit Kepemilikan Rumah

## DAFTAR PUSTAK A
Budiono,  H.  (2014). Asas  Keseimbangan  Bagi  Hukum  Perjanjian  Indonesia  (Hukum  Perjanjian Berlandaskan Asas-Asas Wigati Indonesia) , Bandung: Citra Aditya Bakti Hasan,  Djuhaendah.  (2011). Lembaga  Jaminan  Kebendaan  Bagi  Tanah  dan  Benda  Lain  yang Melekat pada Tanah dalam Konsepsi Penerapan Asas Pemisahan Horisontal . Jakarta : Nuansa Madani
Hidayat R. (2010). Perjanjian Pengikatan Jual Beli Sebagai Perjanjian Tak Bernama . Jakarta: Sinar Grafika
Isnaeni, Moch. (2016). Pengantar Hukum Jaminan Kebendaan . Surabaya : PT. Revka Petra Media. Mertokusumo, Sudikno. (2019). Mengenal Hukum Suatu Pengantar . Yogyakarta : Liberty Nugroho, Susanti Adi. (2018). Hukum Kepailitan di Indonesia. Jakarta : Prenadamedia Group Subekti. (2006). Hukum Perjanjian , Jakarta: Intermasa
Subekti dan Lestari, Veronika Nugraheni Sri. (2020). Perlindungang hukum bagi konsumen rumah tapak dalam kontrak jual beli berdasarkan perjanjian pengikatan jual beli. Surabaya : CV. Jakad Media Publishing
Sutedi, A. (2016). Peralihan Hak Atas Tanah Dan Pendaftarannya . Jakarta: Raja Grafindo Persada.

## JURNAL DAN TESIS
Basit, Abdul. (2016). “Jaminan Kredit Pemilikan Rumah dengan Perjanjian Pemberian Jaminan dan Kuasa”, Lambung Mangkurat Law Journal , Volume 1 Issue 1, March
Dominika, Retno Wahyurini. (2017), “Perjanjian Beli Kembali ( Buy back guarantee ) Yang Dibuat Antara  Pengembang  Dan  Bank  Dalam  Penyelesaian  Masalah  Kredit  Macet”, Lex  Journal  : Kajian Hukum & Keadilan, Vol. 1 No. 2
Paramartha,  I  Nyoman  Gede;  Darmawan,  Ni  Ketut  Supasti;  &  Sumardika,  I  Nyoman.  (2016),
“Perlindungan  Hukum  Bagi  Bank  Terkait  Perjanjian  Kredit  Kepemilikan  Rumah  Dengan Pengikatan  Surat  Kuasa  Membebankan  Hak  Tanggungan  Disertai  Perjanjian Buy  back guarantee Di Kota Denpasar”, Jurnal Ilmiah Prodi Magister Kenotariatan, Fakultas Hukum Universitas Udayana
Shara, Debby;  Hasan, Djuhaendah; & Wahjuni, Sari. (2019). “Hak Bank Sebagai Kreditur dalam Pemberian  Kredit  Pemilikan  Apartemen  dengan  Jaminan  Perjanjian  Pengikatan  Jual  Beli Apartemen, Acta Diurnal , Volume 2, Nomor 2, Edisi Juni

## 535 Utut Andika Saputra
Tinus,  Mario  Alberto.  (2016).  “Proses  Eksekusi  Jaminan  Perbankan  dalam  Perjanjian  Kredit Perbankan”, Lex Privatum Journal , Vol. IV, No. 8, Oktober November

## PERATURAN PERUNDANG-UNDANGAN:
Undang-Undang  Nomor  1  Tahun  2011  tentang  Perumahan  dan  Pemukiman    sebagaimana  telah diubah dengan Undang-Undang Nomor 11 Tahun 2020 tentang Cipta Kerja
Undang-Undang Nomor 10 Tahun 1998 tentang Perubahan atas Undang-Undang Nomor 7 Tahun 1992 tentang Perbankan sebagaimana telah diubah dengan Undang-Undang Nomor 11 Tahun 2020 tentang Cipta Kerja
Kitab Undang-Undang Hukum Perdata.
Undang-Undang No. 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria. LNRI Nomor 33.