Abstrak  - Pasar  Turi  merupakan  pasar  yang  telah  lama menjadi  ikon  perdagangan  tidak  hanya  di  Surabaya,  namun juga  di  Indonesia  Timur.  Kebakaran  hebat  yang  terjadi  pada Juli  2007  telah  menghanguskan  bangunan  Pasar  Turi. Aktivitas  perdagangan  di  tempat  tersebut  otomatis  terhenti. Hingga  saat  ini,  lahan  Pasar  Turi  Tahap  III  atau  yang  biasa disebut  Pasar  Turi    Lama  masih  terbengkalai.  Padahal,  lahan seluas  16281  m 2 tersebut  terletak  di  wilayah  sentra perdagangan dan cocok untuk dikembangkan menjadi properti komersial  seperti  perkantoran,  pertokoan,  rumah  toko  (ruko), dan  pasar  tradisional.  Salah  satu  cara  untuk  menentukan penggunaan  lahan  Pasar  Turi  Lama    adalah  dengan  metode Highest and Best Use (HBU). HBU adalah suatu metode untuk menentukan  penggunaan  aset  yang  memberikan  peruntukan paling  optimal  sehingga  dapat  memberikan  nilai  lahan tertinggi.  Kriteria  HBU  yaitu  diijinkan  secara  legal, memungkinkan  secara  fisik,  layak  secara  finansial,  dan memiliki  produktivitas  maksimum.  Hasil  penelitian  ini didapatkan alternatif pertokoan sebagai alternatif penggunaan lahan  terbaik  dengan  nilai  lahan  tertinggi  yaitu  sebesar Rp27.994.695,78/m 2 dengan  produktivitas  maksimum  sebesar 124%.
Kata  kunci  :  HBU, Lahan, Properti  Komersial  Pasar  Turi Lama .

## I. PENDAHULUAN
Pertumbuhan  penduduk  Kota  Surabaya  yang  semakin pesat  menyebabkan  kebutuhan  lahan  meningkat.  Daya  tarik masyarakat  untuk  tinggal  dan  membuka  usaha  di  Surabaya yang tinggi tidak sebanding dengan ketersediaan lahan yang terbatas. Perlu dilakukan analisa penggunaan dan pemanfaatan  lahan  secara  optimal  sebelum  melakukan pembangunan sebuah properti.
Salah  satu  cara  penilaian  tersebut  adalah  dengan  metode Highest  and  Best  Use  (HBU  Metode  HBU  adalah penggunaan  yang  paling  memungkinkan  dan  diizinkan  dari suatu  tanah  atau  tanah  yang  sudah  dibangun,  yang  mana secara  fisik  memungkinkan,  didukung  atau  dibenarkan  oleh peraturan,  layak  secara  keuangan  [1].  Analisa  HBU  ini merupakan  salah  satu  cara  penilaian  lahan  yang  sangat berguna  dalam  mempertimbangkan  peruntukan  lahan  yang sesuai dan memiliki nilai tertinggi.
Penelitian dilakukan pada lahan Pasar Turi tahap III atau yang  biasa  disebut  Pasar  Turi Lama.  Kebakaran hebat yang terjadi pada Juli 2007 telah menghanguskan bangunan Pasar Turi. Hingga kini lahan yang terletak di Jalan Pasar Turi ini masih terbengkalai. Padahal lahan seluas 16281 m 2 tersebut berada  di  wilayah  sentra  perdagangan  dan  cocok  untuk dikembangkan menjadi properti komersial seperti perkantoran,  pertokoan,  rumah  toko  (ruko),  dan  pasar tradisional.  Untuk  menentukan  penggunaan  lahan  tersebut dilakukan  analisa Highest  and  Best  Used (HBU)  ditinjau dari  aspek  legal,  fisik,  finansial  dan  produktivitas maksimumnya.

## II. PENELITIAN TERDAHULU
Akmaluddin  dan  Utomo  [2],  menganalisa  lahan  kosong seluas  1.150  meter2  di  Jl.  Gubeng  Raya  no.  54  Surabaya untuk  dioptimalisasikan  menjadi  properti  komersial  dengan metode Highest and Best Use (HBU). Alternatif yang dipilih yaitu  hotel,  apartemen,  perkantoran  dan  pertokoan. Produktivitas  maksimum  yang  menghasilkan  nilai  lahan tertinggi  yaitu  alternatif  properti  hotel  dengan  nilai  Rp 67.069.980,31/ m 2 .
Rasyid dan Utomo [3], menganalisa lahan bekas SPBU di Jl.  Biliton  Surabaya  dengan  prinsip  Highest  and  Best  Use (HBU).  Pemilihan  alternatif  dilakukan  dengan  cara penyebaran kuesioner,  dan  didapat  alternatif  yaitu pertokoan,  perkantoran  dan  pujasera.  Kesimpulan  dari penelitian  ini  adalah  pertokoan  menghasilkan  nilai  lahan tertinggi  yaitu  Rp16.457.465/m2  dan memiliki produktifitas maksimum sebesar 65%.
Mubayyinah dan Utomo [4], menganalisa lahan “X” yang berlokasi  di  Jalan  Raya    Dr.Sutomo  no.79-81  mempunyai luas  820  m2.  Alternatif  properti  komersial  yang  digunakan yaitu  apartemen,  hotel,  perkantoran  dan  pertokoan. Kesimpulan  dari  penelitian  ini  didapat  alternatif  hotel sebagai  penggunaan  lahan  terbaik  yang  memiliki  nilai lahan tertinggi yaitu sebesar Rp 13.148.307/m 2 .
Anggarwati  dan  Utomo  [5],  menganalisa  lahan  kawasan komersial  Perumahan  Citra  Raya  Surabaya.  Alternatif properti  komersial  yang  digunakan  adalah kantor, hotel dan kantor  dengan  ruang  serbaguna.  Kesimpulan  dari  penelitian ini  didapatkan  alternatif  kantor  sebagai  penggunaan  lahan tertinggi  dan  terbaik  dengan  nilai  lahan  sebesar  Rp 27.984.580,59/m2 dengan peningkatan prosentase produktivitas sebesar 74,9%.
Faradiany  dan  Utomo  [6],  menganalisa  lahan  kosong  di Jemur  Gayungan  II  Surabaya.  Alternatif  properti  komersial yang  digunakan  berupa  apartemen,  hotel  dan  perkantoran. Kesimpulan  dari  penelitian  ini  didapatkan  alternatif  hotel sebagai penggunaan lahan terbaik yang memiliki nilai lahan tertinggi yaitu sebesar Rp 9.772.718/m2 dengan prodiktivitas meningkat sebesar 486%.
Utami  dan  Utomo  [7],  menganalisa  lahan  kosong  di kawasan  wisata  Ubud.  Alternatif  properti  komersial  yang digunakan  menggunakan  3  alternatif mix used villa dan spa center,  dimana  alternatif  tersebut  dijadikan  satu  properti komersial  dengan  prosentase  penggunaan  yang  telah ditentukan.  Hasil  yang  didapatkan  adalah  penggunaan alternatif  1  mix  used  antara  villa  60%  dan  spa  center  40% dengan  produktivitas  sebesar  829%  dan  nilai  lahan  yang didapatkan adalah Rp 10.263.207/m2.
Aziz  dan  Utomo  [8],  menganalisa  lahan  Gedung Serbaguna Purnama di Jl. R.A. Kartini Bangkalan. Alternatif properti  komersial  yang  digunakan  berupa  supermarket, hotel,  dan  kolam  renang.  Hasil  yang  diperoleh  yaitu  hotel

## Analisa Penggunaan Tertinggi dan Terbaik ( Highest and Best Use Analysis ) pada Lahan Pasar Turi Lama Surabaya
Maulida Herradiyanti, Christiono Utomo, dan Yusroniya Eka Putri Jurusan Teknik Sipil, Fakultas Teknik Sipil dan Perencanaan, Institut Teknologi Sepuluh Nopember Jl. Arief Rahman Hakim, Surabaya 60111
E-mail: christiono@ce.its.ac.id , iput@ce.its.ac.id
merupakan  alternatif  penggunaan  tertinggi  dengan  nilai lahan  sebesar  Rp  4.086.635/m 2 dengan  produktifitas maksimum sebesar 253%.

## III. METODOLOGI
Penelitian ini menggunakan konsep Highest and Best Use (HBU)  untuk  menganalisa  penggunaan  lahan  Pasar  Turi Lama  yang  dapat  menghasilkan  jenis  properti  tertinggi  dan terbaik  dengan  berdasarkan  aspek  legal,  aspek  fisik,  aspek finansial, dan produktifitas maksimum.
Beberapa rincian pengelompokan indikator dan jenis data yang dibutuhkan dalam penelitian disajikan dalam Tabel 1.
Tabel 1. Variabel Penelitian No Variabel Indikator 1. Alternatif pemanfaatan lahan Alternatif pemanfaatan lahan 2. Legal a. Zoning b. Building code 3.
Fisik
a. Lokasi lahan b. Ukuran dan bentuk lahan
c. Aksesbilitas
d. Utilitas 4.
Finansial
a. Biaya Investasi b. Pendapatan
c. Pengeluaran
d. Arus Kas Terdiskon
5.
Produktivitas maksimum Nilai lahan
Proses  yang  dilakukan  dalam  penelitian  ini  adalah sebagai berikut:
Gambar 1. Diagram Penelitian
Gambar 1. Diagram Penelitian
Gambar 2. Lokasi Objek Penelitian

## Latar Belakang
1. Pertumbuhan penduduk meningkat, sehingga meningkatkan kebutuhan lahan, sedangkan lahan yang tersedia semakin terbatas.
2. Mengoptimalkan lahan Pasar Turi Lama agar dapat menghasilkan nilai paling tinggi.

## Perumusan Masalah
Jenis bangunan properti apakah yang dapat memberikan nilai lahan tertinggi pada lahan Pasar Turi Lama Surabaya.
A

## Tinjauan Pustaka
1. Jenis Properti
2. Konsep Highest and Best Use (HBU)
3. Penelitian Terdahulu

## Pengumpulan Data
1. Gambar Lokasi
2. Building Code
3. Pendapat Stakeholder (melalui kuesioner)
Produktivitas Maksimum (Nilai Lahan Tertinggi)
Kesimpulan

## Alternatif Properti
Hasil Survey Pendahuluan: 1. Pertokoan     3. Perkantoran
2. Rumah Toko (Ruko)    4. Pasar Tradisional
Highest and Best Use (HBU) 1. Aspek Legal   : Zonning , Peraturan Pemerintah terkait Bangunan
2. Aspek Fisik    : Bentuk dan ukuran lahan, Utilitas umum, Aksesibilitas, Lokasi lahan.
3. Aspek Finasial :Biaya Investasi, Pendapatan, Pengeluaran, Arus Kas Terdiskon
4. Aspek Produktivitas Maksimum: Nilai Lahan per m 2
Gambar 3. Site Plan Lahan

## IV. ANALISA DAN HASIL
Pada  bab  ini  akan  dibahas  tentang  hasil  penelitian pengunaan properti yang menghasilkan nilai lahan tertinggi.

## A. Pemilihan Alternatif
Pemilihan  alternatif  dipilih  berdasarkan  pengamatan bangunan  di  sekitar  lokasi  objek  penelitian, wawancara dan penyebaran  kuesioner  kepada stakeholder terkait.  Hasil survei  tersebut  menyatakan  bahwa  lahan  Pasar  Turi  Lama cocok  untuk  dibangun  jenis  properti  komersial  seperti pertokoan, rumah toko, pasar tradisional, dan perkantoran.

## B. Aspek legal
Aspek  legal  merupakan  syarat  pertama  yang  harus dilakukan  dalam  menganalisan  Highest  and  Best  Used (HBU).  Analisa  aspek  legal  dilakukan  untuk  menghindari penyalahgunaan  fungsi  lahan  yang  dilakukan  dalam peraturan pemerintah.
Tinjauan  Kelayakan  aspek  legal  pada  lahan  objek penelitian  mengacu  pada  Rencana  Detail  Tata  Ruang  dan Peraturan  Zonasi  UP  VI  Tunjungan  [9]  dan  Surat Keterangan
Rencana
Kota
(SKRK)
nomor 511.3/3398.C/436.6.2/2011  tentang  Pasar  Turi  [10]. Persyaratan  yang  perlu  diperhatikan  antara  lain  Garis Sempadan  Banguan  (GSB),  Koefisien  Dasar  Bangunan (KDB), Koefisien Lantai Bangunan (KLB), Koefisien Dasar Hijau  (KDH),  peruntukan  bangunan  dan  ketinggian bangunan.  Analisa  aspek  legal  menurut  persyaratan  yang telah disebutkan diatas, yaitu :
1) Peruntukan lahan sebagai perdagangan / jasa komersial.
2) Persyaratan Garis Sempadan Bangunan (GSB)
a. Sisi depan         : 15 m
b. Sisi belakang      : 10 m
c. Sisi samping kiri     : 10 m
d. Sisi samping kanan   : 3 m
Jadi  luas  dasar  bangunan  dari  sisa  garis  sempadan sebesar 11.110 m 2 .
Sehingga didapat perhitungan KDB sebagai berikut:
= 68,24 % < 70 % (KDB Maksimum)
3) Luas lantai maksimum yang diijinkan yaitu: Luas lantai  = Luas lahan x KLB (%) = 16281 m 2 x 420 % = 68.380,2 m 2 Jumlah lantai maksimum yang dapat dibangun, yaitu:
= 6.15  ≈ 6 lantai
Persyaratan  ketinggian  menurut  Rencana  Detail  Tata Ruang  dan  Peraturan  Zonasi  UP  VI  Tunjungan  adalah 200  meter,  namun  perencanaan  yang  dapat  dibangun tidak boleh melebihi 6 lantai.
Sehingga total luas lantai yang direncanakan, yaitu: Luas lantai  = luas dasar bangunan x jumlah lantai = 11.110 x 6 = 66.660 m 2
Jadi,  total  luas  bangunan  yang  dapat  dibangun  di  atas lahan objek penelitian adalah 66660 m2.
4) Luas lahan sisa yang dapat dibangun dihitung dari selisih luas lahan dengan luas dasar bangunan, yaitu:
Luas lahan sisa = 16281 m 2 – 11110 m 2 = 5171 m 2 Jadi, koefisien dasar bangunan hijau yaitu:
= 0,3176 ≈ 31,76% > 30%
Berdasarkan  analisa  Rencana  Detail  Tata  Ruang  dan Peraturan  Zonasi  UP  VI  Tunjungan  dan  Surat  Keterangan Rencana  Kota  (SKRK)  nomor  511.3/3398.C/436.6.2/2011 tentang  Pasar  Turi  di  atas,lahan  Pasar  Turi  Lama  dengan luas  sebesar16281  m 2 dapat  dibangun  bangunan  komerial  6 lantai,  dengan  luas  dasar bangunan 11110 m 2 dan luas total lantai  bangunan  adalah  66660  m 2 .  Sehingga  dapat disimpulkan  penggunaan  lahan  ini  secara  aspek  legal diijinkan dan lahan ini  mempunyai potensi yang besar untuk dikembangkan sebagai bangunan komersial.

## C. Aspek Fisik
Dalam analisa aspek fisik terdapat beberapa kriteria yang meliputi  lokasi  lahan,  ukuran  dan  bentuk lahan, aksesbilitas ke lokasi dan utilitas.

## 1) Analisa Lokasi Lahan
Berdasarkan  data  yang  ada,  lahan  ini  mempunyai  lokasi yang  cocok  untuk  properti  komersial.  Objek  terletak  di lokasi  sentra  perdagangan  dan  fasilitas  umum  komersial seperti  pertokoan,  perkantoran,  bank,  dan  lain-lain.  Hal tersebut menunjang pembangunan alternatif objek penelitian. 2) Analisa Bentuk dan Ukuran Lahan
Berdasarkan  data  ukuran  lahan  yang  ada,  lahan  memiliki luas  16.281  m 2 .  Luasan  lahan  objek  penelitian  yang  cukup besar  menjadikan  lahan  ini  cocok  digunakan  sebagai bangunan  yang  memiliki  kebutuhan  ruangan  yang  luas. Selain itu lahan memiliki bentuk yang unik.

## 3) Analisa Aksesbilitas
Berdasarkan  data  hasil  observasi,  aksesbilitas  objek penelitian  dapat  ditinjau  dari  fungsi  jalan  dan  ketersediaan sarana  transportasi.  Lahan  terletak  di  pinggir  Jalan  Dupak yang merupakan jalan arteri sekunder. Sehingga Jalan Dupak memiliki  aksesbilitas  yang  baik.  Hal  lain  yang  ditinjau adalah ketersediaan sarana transportasi umum seperti trayek angkutan umum yang melewati jalan tersebut.

## 4) Analisa Utilitas
Berdasarkan  data  dan  pengamatan,  lokasi  lahan  yang dulunya merupakan Pasar Turi Lama yang terbakar memiliki ketersediaan  utilitas  lengkap  dan  memadai.  Utilitas  yang tersedia  antara  lain  saluran  listrik,  air  bersih  dan  telepon. Ketersediaan  utilitas  tersebut  dapat  memudahkan  pengguna bangunan yang akan menempati bangunan di lahan tersebut. 5) Hasil Analisa Aspek Fisik
Berdasarkan  analisa  dan  data  yang  ada,  lahan  tersebut berada di daerah yang stategis dan berada di kawasan sentra perdagangan.  Selain  itu  lahan  memiliki  aksesbilitas  yang
mudah  dijangkau  dan  utilitas  yang  lengkap  dan  memadai. Sehingga  dapat  disimpulkan  lahan  ini  mempunyai  potensi yang  besar  untuk  dikembangkan  sebagai  bangunan komersial,  seperti  perkantoran,  pertokoan,  rumah  toko (ruko), dan pasar tradisional..

## D. Aspek Finansial
Tahap  selanjutnya  setelah  dilakukan  analisa  aspek  legal dan  aspek  fisik  adalah  analisa  aspek  finansial.  Analisa finansial  meliputi  biaya  investasi,  pendapatan,  pengeluaran, dan arus kas terdiskon.

## 1) Perencanaan Biaya Investasi
Dalam  perencanaan  biaya  investasi  terdiri  dari  biaya pembongkaran,  biaya  bangunan  dan  biaya  tanah.  Biaya investasi masing –masing alternatif bisa diliat pada Tabel2.
Tabel 2. Biaya Investasi Perkantoran Pertokoan Rumah Toko (Ruko) Pasar Tradisional Rp 399.750.667.403,70 Rp 399.750.667.403,70 Rp 281.373.022.827,51 Rp 284.755.456.500,65
Sumber: Hasil Perhitungan
2) Perencanaan Pendapatan
Perencanaan  pendapatan  untuk  alternatif  bangunan berasal  dari  penjualan  atau  penyewaan, service  charge dan pendapatan  parkir.  Besar  pendapatan  dapat  diliat  pada Tabel3.
Tabel 3. Pendapatan Tahun Perkantoran Pertokoan Ruko Pasar Tradisional 2017 Rp69.598.453.320 Rp93.665.376.000 Rp153.944.000.000 Rp32.467.692.898 2018 Rp69.598.453.320 Rp93.665.376.000 Rp78.916.000.000 Rp32.467.692.898 2019 Rp69.598.453.320 Rp93.665.376.000 Rp41.402.000.000 Rp32.467.692.898 2020 Rp69.598.453.320 Rp93.665.376.000 Rp41.888..000.000 Rp32.467.692.898 2021 Rp69.598.453.320 Rp93.665.376.000 Rp32.467.692.898 2022 Rp73.078.375.986 Rp98.348.644.800 Rp34.091.077.543 2023 Rp73.078.375.986 Rp98.348.644.800 Rp34.091.077.543 2024 Rp73.078.375.986 Rp98.348.644.800 Rp34.091.077.543 2025 Rp73.078.375.986 Rp98.348.644.800 Rp34.091.077.543 2026 Rp73.078.375.986 Rp98.348.644.800 Rp34.091.077.543
Sumber: Hasil Perhitungan
3) Perencanaan Pengeluaran
Perencanaan  pengeluaran  untuk  masing-masing  jenis alternatif  terdiri  dari  biaya  operasional  dan  biaya pemeliharan.  Biaya  operasional  terdiri  dari  biaya  karena penggunaan  listrik,  penggunaan  air,  dan  gaji  pegawai. Besarnya pengeluaran dapat dilihat pada Tabel 4.
Tabel 4. Pengeluaran Tahun Perkantoran Pertokoan Ruko Pasar Tradisional 2017 Rp11.322.731.912,40 Rp15.012.155.610,00 Rp984.960.000,00 Rp2.166.039.360,00
2018 Rp12.526.574.470,85 Rp16.483.898.901,60 Rp1.600.819.200,00 Rp2.358.255.891,60
2019 Rp12.789.573.261,28 Rp16.854.676.075,87 Rp1.929.723.264,00 Rp2.414.270.924,17 2020 Rp12.892.628.611,16 Rp17.038.289.010,20 Rp2.220.860.954,88 Rp2.447.131.701,91 2021 Rp12.968.493.576,14 Rp17.190.084.023,73 Rp2.476.056.256,32 2022 Rp13.492.202.298,80 Rp17.865.941.394,73 Rp2.569.813.031,78 2023 Rp13.619.336.431,65 Rp18.077.731.083,90 Rp2.606.159.580,95 2024 Rp13.699.294.789,73 Rp18.234.316.145,76 Rp2.635.676.716,51 2025 Rp13.771.233.266,11 Rp18.381.516.420,98 Rp2.664.032.851,76 2026 Rp13.841.808.362,59 Rp18.527.121.282,47 Rp2.692.191.616,95 Sumber: Hasil Perhitungan
4) Analisa Arus Kas
Analisa  arus  kas  dilakukan  dengan  metode  NPV  ( Net Present  Value )  yang  dilakukan  dengan  cara  mengurangi pendapatan  dengan  pengeluaran  tiap  tahun  selama  masa investasi  sehingga  didapatkan  aliran  kas  bersih.  Arus  kas bersih kemudian disesuaikan dengan faktor terdiskon tingkat pengembalian  yang  diharapkan.  Investasi  yang  layak ditujukkan  dengan  nilai  NPV  positif,  sebaliknya  investasi yang  tidak  layak  memiliki  nilai  NPV  negatif.  Hasil kelayakan finansal dapat dilihat pada Tabel 5.
Tabel 5. Kelayakan Finansial
Perkantoran (Rp) Pertokoan (Rp) Ruko (Rp) Pasar Tradisional (Rp) Investasi 399.750.667.403 399.750.667.403 281.373.022.827 284.755.456.500 Pendapatan /Tahun Pengeluaran /Tahun NPV 77.214.541.874 243.927.427.072 173.388.862.669 -29.210.880.746 Pengujian Layak Layak Layak Tidak Layak 11.322.731.912 15.012.155.610 984.960.000 2.166.039.360 Uraian Alternatif 69.598.453.320 93.665.376.000 153.944.000.000 32.884.032.898

## Sumber: Hasil Perhitungan

## E. Produktivitas Maksimum
Alternatif-alternatif  yang  telah  lulus  pengujian  aspek legal,  fisik,  dan  finansial  akan  dicari  nilai  lahannya  melalui uji produktivitas maksimum. Hasil perhitungan produktivitas maksimum dapat dilihat pada Tabel 6.
Tabel 6. Produktivitas Maksimum Perkantoran Pertokoan Ruko Nilai Properti Rp483.958.885.812,17 Rp652.136.630.045,21 Rp324.077.933.375,16 Nilai Investasi Rp399.750.667.403,70 Rp399.750.667.403,70 Rp281.373.022.827,51 Biaya Tanah Rp203.395.679.325,51 Rp203.395.679.325,51 Rp203.395.679.325,51 Nilai Bangunan Rp196.354.988.078,19 Rp196.354.988.078,19 Rp77.977.343.502,00 Nilai Lahan Rp287.603.897.733,99 Rp455.781.641.967,02 Rp246.100.589.873,16 Nilai Lahan/m 2 Rp17.665.002,01 Rp27.994.695,78 Rp15.115.815,36 Produktivitas 41% 124% 21%

## Sumber: Hasil Perhitungan
Berdasarkan  Tabel  6,  nilai  lahan  tertinggi  diperoleh  dari alternatif  pertokoan  yaitu  sebesar  Rp27.994.695,78/m 2 dengan    produktivitas  tertinggi  yaitu  sebesar  124%  atau Rp15.501.871,05 lebih besar dibandingkan sebelumnya.

## V. KESIMPULAN
Berdasarkan  analisa Highest  and  Best  Use yang  telah dilakukan,  pertokoan  memiliki  nilai  lahan  tertinggi  yaitu sebesar Rp27.994.695,78/m 2 dengan produktivitas maksimum  yaitu  sebesar  124%.  Jadi  dapat  disimpulkan bahwa  peruntukan  lahan  untuk  pengembangan  properti komersial  pertokoan  merupakan  alternatif  penggunaan terbaik untuk lahan Pasar Turi Lama Surabaya.

## DAFTAR PUSTAKA
[1]  Hidayati  dan  Harijanto.  2001.  Konsep  Dasar  Penilaian  Properti. BPFE:Yogyakarta.
[2]  Akmaluddin  dan  Utomo,  C.  2013.Analisa  Highest  And  Best  Used  Jl. Raya Gubeng No. 54 Surabaya. Jurnal Jurusan Teknik Sipil ITS Vol. 2 No. 1 : 2301-9271 C6-C10.
[3]  Rasyid,T.D.A.  dan  Utomo,  C  .2013.  Analisa  Highest  and  best  use (HBU)  pada  lahan  bekas  SPBU  Biliton.  Jurnal  Jurusan  Teknik  Sipil ITS Vol. 2 No. 2 : 2301-9271 D181-D185.
[4] Mubayyinah,  M  dan  Utomo,  C.  2012.  “Analisa  Highest  and  Best Use (HBU) Lahan „X‟ Untuk Properti Komersial”. Jurnal Teknik ITS Vol. 1, No. 1, hal. D16-D19.
[5]  Anggarwati,  B  dan  Utomo,  C.  2013.  Analisa  Penggunaan  Lahan Kawasan  Komersial  Perumahan  Citra  Raya  Surabaya  dengan  Metode Highest and Best Use . Surabaya: Jurnal Teknik ITS 2 No.2, D39-D41.
[6]  Faradiany,    F.V.    dan    Utomo,    C.    2014.    Analisa    Highest  and  Best Use Pada Lahan Kosong Di Jemur Gayungan II   Surabaya. Surabaya : Jurnal Teknik ITS 3 (2), C61-63.
[7]  Utami,  N.P.K.  dan  Utomo,  C.  2015.  Analisa Highest  adn  Best  Use pada  Lahan  Kosong  di  Kawasan  Wisata  Ubud.  Surabaya:  Jurnal Teknik ITS Vol. 4, No. 1, C41-C44.
[8]  Aziz,  C.N.  dan  Utomo,  C.  2015.  Analisa Highest  ad  Best  Use pada Lahan  Gedung Serbaguna  Purnama  di  Jl.  R.A.  Kartini  Bangkalan. Surabaya: Jurnal Teknik ITS Vol. 4, No. 1, D51-D53
[9] Rencana Detail Tata Ruang dan Peraturan Zonasi UP VI Tunjungan
[10]Surat Keterangan Rencana Kota (SKRK) nomor
511.3/3398.C/436.6.2/2011 tentang Pasar Turi