## HAK KEPEMILIKAN RUMAH TEMPAT TINGGAL ATAU HUNIAN OLEH ORANG ASING YANG BERKEDUDUKAN DI INDONESIA
Oleh : Ni Made Sumerti Asih Gusti Ayu Kade Komalasari
Program Studi Perhotelan, Akademi Pariwisata Denpasar. Alamat : jl. Tukad Balian No. 15 Renon Denpasar, Fakultas Hukum Universitas Mahendradatta, Jl. : Ken Arok No. : 12 Denpasar. Email : sumertiasih58@gmail.com, Komalasari@gmail.com
Abstract, For Indonesians and Indonesian legal entities, various land rights can be granted such as Hak Milik,  Hak  Guna  Bangunan,  Hak  Guna  Usaha,  and  Hak  Guna  Usaha,  but  for  foreigners  and  foreign legal entities can only be granted Hak Use. Indonesian legal entities may be granted property rights for certain legal entities, such as socio-religious legal entities, foundations, cooperatives.
The  problem studied  is  that  foreigners  who are domiciled in  Indonesia  have  the  right to  own  a residential  or  residential  house  in  Indonesia  and  the  legal  consequences  if  there  is  a  violation  of  the ownership of a residential or residential house by a foreigner domiciled in Indonesia.
According  to  Law  Number  1  of  2011  concerning  Housing  and  residential  areas,  Article  52 paragraph  (1)  states  that  foreigners  can  inhabit  or  occupy  houses  by  means  of  Lease  Rights  or  Use Rights. For a place to live, foreigners can rent houses owned by Indonesians or if they want to build their own houses, it is possible to control and use the land in question with Lease Rights or Use Rights. If the land in question is Indonesian-owned land, it can be with rental rights for buildings or use rights (Article 41  and  44  of  the  UUPA)  and  the  legal  consequences  of  violating  the  ownership  of  residential  or residential  houses  by  foreigners  domiciled  in  Indonesia  are  legal  consequences  in  the  form  of  birth  , change, or disappearance of a certain legal relationship and legal consequences in the form of sanctions, which  are  not  desired  by  the  legal  subject.  The  legal  consequence  in  the  form  of  birth,  change,  or disappearance of a certain legal relationship is that since the right is requested  either directly with the deed of release and deed of transfer of rights, then a new legal relationship is born, namely the transfer of rights or since the foreigner signs the deed of release and deed of transfer of rights. then at that time the party who gets the right or a foreigner becomes the legal owner.

## Keywords: Home Ownership Rights, Foreigners, In Indonesia
Abstrak, Untuk  orang  Indonesia  dan  badan  hukum  Indonesia  berbagai  hak  atas  tanah  dapat  diberikan seperti Hak Milik, Hak Guna Bangunan, Hak Guna Usaha, dan Hak Pakai, namun bagi orang asing dan badan hukum asing hanya dapat diberikan Hak Pakai. Badan hukum Indonesia dapat diberikan hak milik untuk badan hukum tertentu, seperti badan hukum sosial keagamaan, yayasan, koperasi.
Masalahan  yang    diteliti    yaitu    orang  asing  yang  berkedudukan  di  Indonesia  mempunyai  hak  atas kepemilikan  rumah  tempat  tinggal  atau  hunian  di  Indonesia  dan    konsekuensi  hukum  apabila  terjadi pelanggaran  atas  pemilikan  rumah  tempat  tinggal  atau  hunian  oleh  orang  asing  yang  berkedudukan  di Indonesia .
Menurut  Undang-Undang  Nomor1  Tahun  2011  tentang  Perumahan  dan  kawasan  pemukimana Pasal  52  ayat  (1)  mengatakan  bahwa  orang  asing  dapat  menghuni  atau  menempati  rumah  dengan  cara Hak Sewa atau Hak Pakai. Untuk tempat tinggal orang asing dapat meyewa rumah milik orang Indonesia atau kalaupun ingin membangun rumah sendiri, dimungkinkan menguasai dan menggunakan tanah yang bersangkutan  dengan  Hak  Sewa  ataupun  Hak  Pakai.    Kalau  tanah  yang  bersangkutan  Tanah  Hak  Milik orang Indonesia, bisa dengan Hak Sewa untuk bangunan atau Hak Pakai (Pasal 41 dan Pasal 44 UUPA) dan Konsekuensi hukum pelanggaran atas pemilikan rumah tempat tinggal atau hunian oleh orang asing yang berkedudukan di Indonesia adalah akibat hukum berupa lahirnya, berubahnya, atau lenyapnya suatu hubungan hukum tertentu dan akibat hukum berupa sanksi, yang tidak dikehendaki oleh subjek hukum.
Akibat  hukum  berupa  lahirlah,  berubahnya,  atau  lenyapnya  suatu  hubungan  hukum  tertentu  adalah semenjak  haknya  dimohon  baik  secara  lansung  dengan  akta  pelepasan  dan  akta  peralihan  hak,  maka lahirlah  hubungan  hukum  baru  yaitu  terjadinya  pemindahan  hak  atau  sejak  orang  asing  itu menandatangani akta pelepasan dan akta peralihan hak, maka saat itu juga pihak yang mendapatkan hak tersebut atau orang asing menjadi pemilik sah.
Kata kunci : Hak Kepemilikan Rumah,  Orang Asing , Di Indonesia

## 1. PENDAHULUAN
Kebutuhan  tanah  dalam  rangka  sebagai rumah  tempat  tinggal  atau  hunian  semakin  hari semakin  terbatas,  tidak  hanya  sebagai  tempat rumah  tempat  tinggal  atau  hunian  tapi  juga kebutuhan lain seperti sebagai tempat usaha atau investasi,  tempat  ibadah,  tempat  rekreasi  dan lain  sebagainya  juga  sangat  memerlukan  tanah. Kebutuhan  akan  tanah  tidak  hanya  dibutuhkan oleh  warga  negara  Indonesai  atau  orang Indonesia tetapi juga warga negara asing (WNA) atau orang asing. Orang asing yang membutuhkan  tanah  di  samping  sebagai  tempat tinggal  atau  hunian  juga  dalam  rangak kebutuhan  investasi,  tentunya  memperhatikan ketersedian tanah pada lokasi tempat investasi.
Ketersediaan  tanah  yang  sangat  terbatas dan  kebutuhan  tanah  yang  sangat  tinggi  perlu diatur agar tidak menimbulkan masalah dikemudian  hari,  agar  dapat  memberikan kepastian hukum, keadilan, dan bermanfaat bagi semua  orang,  tidak  hanya  bagi  orang  Indonesia tetapi juga bagi orang asing yang berinvestasi di Indonesia.  Kepastian  hukum,  keadilan,  dan manfaat  hukum  tentu  hanya  dapat  diperoleh dengan  adanya  peraturan  yang  jelas  dan  tegas dalam suatu negara, termasuk Indonesia
Pengaturan  tentang  tanah  di  Indonesia telah disempurnakan semenjak diundangkannya/disahkannya  Undang-Undang Nomor  5  Tahun  1960  tentang  Peraturan  Dasar Pokok-Pokok  Agraria  (lebih  lanjut  disebut UUPA)  pada  tanggal  24  September  1960, kemudian diundangkan dalam Lembaran Negara Republik  Indonesia  Nomor  104  Tahun  1960, merupakan  tonggak  yang  sangat  penting  dalam sejarah  perkembangan  agraria/pertanahan  di Indonesia 1 ,  dari  yang  sebelumnya  berlaku dualisme hukum tanah yaitu untuk hak-hak barat
1 I  Made  Suwitra,  2010, Eksistensi    Hak Penguasaan dan Pemilikan atas Tanah Adat di Bali , Logos Publishing, Hal. 1.
dan hak-hak adat. UUPA lahir dari turunan Pasal 33  ayat  (3)  UUD  NRI  1945  menyatakan  bahwa “bumi  dan  air  dan  kekayaan  alam  yang terkandung didalamnya dikuasai oleh negara dan dipergunakan  untuk  sebesar-besar  kemakmuran rakyat”
Negara  dalam  hal  ini  pemerintah  yang diwakili  oleh  Kementerian  Agraria  dan  Tata Ruang/Badan  Pertanahan  Nasional  diberikan kewenangan untuk berhak mengatur  peruntukan dan  penggunaan  tanah  termasuk  didalamnya pengaturan terhadap perbuatan-perbuatan hukum sebagai  hubungan-hubungan  hukum  antara orang-orang ataupun badan hukum dengan tanah dan  kemudian  diatur  lebih  lanjut  dalam  UUPA dan peraturan perundangan lainnya.
Indroharto mengemukakan, bahwa wewenang  diperoleh  secara  atribusi,  delegasi, dan  mandat,  yang  masing-masing  dijelaskan sebagai berikut:
Wewenang yang diperoleh secara “atribusi”,  yaitu  pemberian  wewenang pemerintahan  yang  baru  oleh  suatu ketentuan  dalam  peraturan  perundang- undangan.
Jadi, disini dilahirkan/diciptakan  suatu  wewenang pemerintah  yang  baru”.  Pada  delegasi terjadilah  pelimpahan  suatu  wewenang yang  telah  ada  oleh  Badan  atau  Jabatan TUN  yang  telah  memperoleh  suatu wewenang pemerintahan secara atributif kepada  Badan  atau  Jabatan  TUN lainnya.  Jadi,  suatu  delegasi  selalu didahului  oleh  adanya  sesuatu  atribusi wewenang.  Pada  mandat , disitu  tidak terjadi  suatu  pemberian  wewenang  baru maupun  pelimpahan  wewenang  dari Badan  atau  Jabatan  TUN  yang  satu kepada yang lain. 2
2 Indroharto,  1993, Usaha  memahami  Undang- Undang  tentang  Peradilan  Tata  Usaha  Negara, Pustaka Harapan, Jakarta , hal. 90
Pemerintah  dalam  hal  ini  memperoleh kewenangan  atribusi  karena  ditentukan  oleh undang-undang yang dalam hal ini diatur dalam UUPA.  UUPA  lebih  banyak  mengatur  tentang pertanahan  dengan  berbagai  macam  hak  di dalamnya  yaitu  mengatur  tentang  Hak  Milik, Hak  Guna  Bangunan,  Hak  Guna  Usaha,  Hak Pakai,  Hak  Sewa,  Hak  Membuka  Tanah,  Hak Memungut  Hasil  Hutan,  dan  hak-hak  lain  tidak termasuk dalam hak-hak tersebut.
Untuk  orang  Indonesia  dan  badan hukum  Indonesia  berbagai  hak  atas  tanah  dapat diberikan  seperti  Hak  Milik,  Hak  Guna Bangunan,  Hak  Guna  Usaha,  dan  Hak  Pakai, namun bagi orang asing dan badan hukum asing hanya dapat diberikan Hak Pakai. Badan hukum Indonesia dapat diberikan hak milik untuk badan hukum  tertentu,  seperti  badan  hukum  sosial keagamaan, yayasan, koperasi.
Peraturan  pemberian  Hak  Pakai  bagi orang  asing  dalam  kaitan  penetapan  pemberian rumah tempat tinggal atau hunian adalah UUPA, Undang-Undang  Republik  Indonesia  Nomor  12 Tahun 2006 tentang Kewarganegaraan Republik Indonesia,  Undang-Undang  Nomor  1  Tahun 2011 tentang Perumahan Dan Kawasan Permukiman, Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun, Peraturan Pemerintah  Nomor  40 Tahun  1996 tentang  Hak Guna  Usaha,  Hak  Guna  Bangunan  Dan  Hak Pakai Atas Tanah, Peraturan Pemerintah Nomor 41  Tahun  1996  tentang  Pemilikan  Rumah Tempat Tinggal Atau Hunian Oleh Orang Asing Yang  Berkedudukan  Di  Indonesia  yang  telah diganti dengan Peraturan Pemerintah Nomor 103 Tahun  2015  tentang  Pemilikan  Rumah  Tempat Tinggal  Atau  Hunian  Oleh  Orang  Asing  Yang Berkedudukan Di Indonesia.

## 2. Rumusan Masalah
Berdasarkan  uraian  pada  latar  belakang masalah di atas, maka dapat diidentifikasi pokok permasalahan  yang  akan  diteliti  lebih  lanjut yaitu sebagai berikut:
1. Apakah orang asing yang  berkedudukan di Indonesia mempunyai hak atas kepemilikan rumah  tempat  tinggal  atau  hunian  di Indonesia ?
2. Apakah konsekuensi hukum apabila terjadi pelanggaran  atas  pemilikan  rumah  tempat
tinggal  atau  hunian  oleh  orang  asing  yang berkedudukan di Indonesia ?

## Landasan Teortis
Untuk  memperjelas  dan  memberikan gambaran  mengenai  pembahasan  masalah, penulis  akan  menguraikan  beberapa  teori sebagai berikut :

## Teori Kepastian Hukum
Menganalisis  secara  kritis  mengenai permasalahan  kedua  dalam  penulisan  ini,  yaitu bagaimana konsekuensi hukum terhadap ketentuan  pelanggaran  pemilikan  rumah  tempat tinggal  atau  hunian  oleh  orang  asing  yang berkedudukan  di  Indonesia,  akan  digunakan teori  kepastian  hukum  sebagai  landasan  pijakan analisis.
Menurut  Anton  M.  Moeliono  dalam  I Nyoman Putu Budiartha kepastian memiliki arti “ketentuan, ketetapan” sedangkan jika kepastian itu  digabungkan  dengan  kata  hukum  menjadi kepastian  hukum,  memiliki  arti  “perangkat hukum suatu negara yang mampu menjamin hak dan kewajiban setiap warga negara” 3 .
Menurut  Kelsen  dalam  Peter  Mahmud Marzuki,  hukum  adalah  sebuah  system  norma. Norma  adalah  pernyataan  yang  menekankan aspek  seharusnya  atau  das  sollen,  dengan menyertakan  beberapa  peraturan  tentang  apa yang  harus  dilakukan.  Norma-norma  adalah produk dan aksi manusia yang liberatif. Undang- Undang  yang  berisi  aturan-aturan  yang  bersifat umum menjadi pedoman bagi individu bertingkah  laku  dalam  masyarakat,  baik  dalam hubungan  dengan  sesama  individu  maupun dengan hubungannya dengan masyarakat. Aturan-aturan itu menjadi batasan bagi masyarakat  dalam  membebani  atau  melakukan tindakan  terhadap  individu.  Adanya  aturan  itu dan pelaksanaannya aturan tersebut menimbulkan kepastian hukum. 4
Menurut Gustav Radbruch, hukum harus mengandung  3  (tiga)  nilai  identitas,  yaitu sebagai berikut: 5
3 I  Nyoman  Putu  Budiartha,  2016, Hukum Outsourcing (Konsep Alih Daya, Bentuk Perlindungan, dan Kepastian Hukum), Setara Press, Malang, hal. 35
4 Peter Mahmud Marzuki, 2008, pengantar ilmu hukum, Kencana Prenada Media Grup, Jakarta, hal. 158.
5 Gustav  Radbruch  dalam  Krisna  S, Teori
Kepastian
Hukum, http://skripsifakhukum. blogspot.co.id/2015/01/teori-kepastian-hukum.html
a. Asas kepastian hukum ( rechtmatigheid ),  asas  ini  meninjau dari sudut yuridis. b. Asas keadilan
hukum ( gerectigheit ),  asas  ini  meninjau dari  sudut  filosofidi  mana  keadilan adalah  kesamaan  hak  untuk  semua orang di depan pengadilan.
c. Dasar kemanfaatan hukum ( zwechmatigheid atau
doelmatigheid atau utility ).
Tujuan  hukum  yang  mendekati  realistis adalah adalah kepastian hukum dan kemanfaatan hukum  dan  sekiranya  dapat  dikemukan  bahwa “ summa ius, summa injuria, summa lex, summa crux ”  yang  artinya  hukum  yang  keras  dapat melukai, kecuali keadilan yang dapat menolongnya,  dengan  demikian  kendatipun keadilan  bukan  merupakan  tujuan  hukum  satu- satunya  tetapi  tujuan  hukum  yang  paling substantive adalah keadilan. 6
Menutur  Ultrecht,  kepastian  hukum mengandung  2  (dua)  pengertian,  yaitu  pertama, adanya  aturan  yang  bersifat  umum  membuat individu mengetahui perbuatan apa yg boleh dan apa  yang  tidak  boleh  dilakukan,  dan  kedua, berupa  keamanan  hukum  bagi  individu  dari kesewenangan pemerintah karena dengan adanya  aturan  yang  bersifat  umum  itu  individu dapat  mengetahui  apa  saja  yang  boleh dibebankan atau dilakukan oleh Negara terhadap individu. 7
Ajaran kepastian hukum ini berasal dari ajaran  yuridis-dogmatik  yang  didasarkan  pada aliran  pemikiran  positivistis  di  dunia  hukum, yang  cenderung  melihat  hukum  sebagai  sesuatu yang  otonom,  yang  mandiri,  karena  bagi penganut pemikiran ini, tujuan hukum tidak lain dari  sekedar  menjamin  terwujudnya  kepastian hukum.  Kepastian  hukum  ini  diwujudkan  oleh hukum  dengan  sifatnya  yang  hanya  memuat suatu  aturan  hukum  yang  bersifat  umum.  Sifat umum  dari  aturan-aturan  hukum  membuktikan bahwa hukum tidak bertujuan untuk
6 Dominikus Rato, 2010, Filsafat Hukum Mencari :  Mencari  dan  Memahami  Hukum ,  Laksbang  Pressindo, Yogyakarta, hal. 59
7 Ultrecht    dalam  Riduan  Syahrani,  2010, Rangkuman  Intisari  Ilmu  Hukum ,  Penerbit  Citra  Aditya Bakti, Bandung, hal. 23.
mewujudkan keadilan atau kemamfaatan, melainkan semata-mata untuk kepastian hukum. 8
Teori ini dimaksudkan untuk membahas dan  menganalisis  guna  melengkapi  kebutuhan pembahasan  mengenai  konsekuensi  hukum terhadap  pelanggaran  ketentuan  pemilikan rumah  tempat  tinggal  atau  hunian  oleh  orang asing  yang  berkedudukan  di  Indonesia,  yang secara lebih luas, apakah kepastian hukum sudah dituangkan dengan tegas pada aturan atau norma yang  ada  dan  digunakan  untuk  menjawab pertanyaan  kedua  dari  pokok  permasalahan  di atas.

## Teori Penguasaan Hak Atas Tanah
Menurut  Budi  Harsono,  dalam  bukunya Sejarah Pembentukan UUPA, isi dan pelaksanaannya  menyatakan  bahwa  pengertian penguasaan  dapat  dipakai  dalam  arti  fisik maupun  dalam  arti  yuridis,  juga  beraspek perdata dan beraspek publik.
Penguasaan  yuridis  dilandasi  hak  yang dilindungi oleh hukum dan umumnya memberikan kewenangan kepada pemegang hak untuk menguasai secara fisik tanah yang dihaki, misalnya  pemilik  tanah  mempergunakan  atau mengambil manfaat dari tanah yang dihaki, tidak diserahkan  kepada  pihak  lain.  Tetapi  ada  juga penguasaan  yuridis  yang  biarpun  memberikan kewenangan untuk menguasai tanah yang dihaki secara fisik, pada kenyataannya penguasaan fisik dilakukan pihak lain, misalnya kalau tanah yang dimiliki  disewakan  kepada  pihak  lain  dan penyewa yang menguasai secara fisik oleh pihak lain  tanpa  hak.  Dalam  hal  ini  pemilik  tanah berdasarkan  hak  penguasaan  yuridisnya  berhak untuk  menuntut  diserahkannya  kembali  tanah yang  bersangkutan  secara  fisik  kepadanya.  Ada juga  penguasaan  secara  yuridis  yang  tidak memberikan  kewenangan  untuk  menguasai tanah  yang  bersangkutan  secara  fisik,  misalnya kreditor  (bank)  pemegang  hak  jaminan  atas tanah mempunyai penguasaan yuridis atas tanah yang  dijadikan  agunan  (jaminan)  akan  tetapi secara fisik, penguasaannya tetap ada pemegang hak atas tanah. Penguasaan yuridis dan fisik atas tanah  ini  dipakai  dalam  aspek  privat.  Ada penguasaan  yuridis  yang  beraspek  publik  yaitu
8 Achamad  Ali,  2002, Menguak  Tabir  Hukum (Suatu  Kajian  Filosofis  dan  Sosiologis) ,  Penerbit  Toko Gunung Agung, Jakarta, hal. 82-83.
penguasaan  atas  tanah  sebagaimana  yang disebutkan  dalam  Pasal  33  ayat  (3)  Undang- Undang  Dasar  1945  dan  Pasal  2  Undang- Undang Pokok Agraria (UUPA).
Konsep Orang Asing Yang Berkedudukan di Indonesia
Berdasakan  Pasal  7  Undang-Undang Republik  Indonesia  Nomor  12  Tahun  2006, orang  asing  adalah  setiap  orang  yang  bukan warga  negara  Indonesia  diperlakukan  sebagai warga  asing,  dan  dalam  hal  ini  berdasarkan Pasal  1  ayat  (1)  Peraturan  Pemerintah  Nomor 103 Tahun 2015, orang asing yang
berkedudukan  di  Indonesia  selanjutnya  disebut orang  asing  adalah  orang  yang  bukan  warga negara Indonesia yang keberadaannya memberikan manfaat, melakukan usaha, bekerja, atau berinvestasi di Indonesia.
Kriteria seseorang dapat dianggap sebagai  Warga  Negara  Indonesia  ditentukan dalam  Pasal  4  Undang-Undang  Republik Indonesia Nomor 12 Tahun 2006, yaitu:
Warga Negara Indonesia adalah:
1. setiap  orang  yang  berdasarkan  peraturan perundang-undangan  dan/atau  berdasarkan perjanjian  Pemerintah  Republik  Indonesia dengan  negara  lain  sebelum  Undang- Undang  ini  berlaku  sudah  menjadi  Warga Negara Indonesia;
1. anak  yang  lahir  dari  perkawinan  yang  sah dari  seorang  ayah  dan  ibu  Warga  Negara Indonesia;
2. anak  yang  lahir  dari  perkawinan  yang  sah dari seorang ayah Warga Negara Indonesia dan ibu warga negara asing;
3. anak  yang  lahir  dari  perkawinan  yang  sah dari  seorang  ayah  warga  negara  asing  dan ibu Warga Negara Indonesia;
4. anak  yang  lahir  dari  perkawinan  yang  sah dari  seorang  ibu  Warga  Negara  Indonesia, tetapi ayahnya tidak mempunyai kewarganegaraan  atau  hukum  negara  asal ayahnya tidak memberikan
kewarganegaraan kepada anak tersebut;
5. anak yang lahir dalam tenggang waktu 300 (tiga ratus) hari setelah ayahnya meninggal dunia  dari  perkawinan  yang  sah  dan ayahnya  Warga  Negara  Indonesia  anak yang lahir diluar perkawinan yang sah dari seorang ibu Warga Negara Indonesia;
6. anak  yang  lahir  di  luar  perkawinan  yang sah  dari  seorang  ibu  warga  negara  asing yang  dikui  oleh  seorang  ayah  Warga Negara  Indonesia  sebagai  anaknya  dan pengakuan  itu  dilakukan  sebelum  anak tersebut  berusia  18  (delapan  belas)  tahun atau belum kawin;
7. anak yang lahir di wilayah negara Republik Indonesia yang pada waktu lahir tidak jelas status kewarganegaraan ayah dan ibunya;
8. anak  yang  baru  lahir  yang  ditemukan  di wilayah  negara  Republik  Indonesia  selama ayah dan ibunya tidak diketahui;
9. anak yang lahir di wilayah negara Republik Indonesia  apabila  ayah  dan  ibunya  tidak mempunyai  kewarganegaraan  atau  tidak diketahui keberadaannya;
10. anak yang dilahirkan di luar wilayah negara Republik  Indonesia  dari  seorang  ayah  dan ibu  Warga  Negara  Indonesia  yang  karena ketentuan dari negara tempat anak tersebut dilahirkan  memberikan  kewarganegaraan kepada anak yang bersangkutan;
11. anak  dari  seorang  ayah  dan  ibu  yang  telah dikabulkan permohonan kewarganegaraannya,  kemudian  ayah  atau ibunya meninggal dunia sebelum mengucapkan  sumpah  atau  menyatakan janji setia.
Berdasarkan  variable  atau  penjelasan istilah  di  atas,  kewenangan  pemerintah  dalam membuat keputusan memerintah atau melimpahkan  tanggung  jawab  dalam  penerapan hukum  dan  undang-undang  dapat  bersumber pada  kewenangan  atribusi,  dalam  menetapkan pemilikan  rumah  tempat  tinggal  kepada  bukan warga  negara  Indonesia  atau  orang  asing, merupakan perintah undang-undang.

## 3 METODELOGI PENELITIAN Jenis Penelitian
Penelitian  yang  dalam  bahasa  inggris disebut  dengan research ,  pada  hakekatnya merupakan  sebuah  upaya  pencarian.  Lewat penelitian  ( research )  orang  mencari  ( search ) temuan-temuan  baru,  berupa  pengetahuan  yang benar  ( truth,  true  knowledge ),  yang  dapat dipakai  untuk  menjawab  suatu  pertanyaan  atau
untuk memecahkan masalah. 9 Soerjono Soekanto  mengemukakan,  dalam  ilmu  hukum terdapat  dua  jenis  penelitian  hukum,  yaitu penelitian hukum normatif dan penelitian hukum sosiologis atau empiris. 10
Adapun jenis penelitian yang digunakan dalam  penelitian  ini,  dapat  dikualifikasikan sebagai  penelitian  hukum  normatif,  karena penelitian  ini  beranjak  dari  adanya  konflik dalam norma yaitu antara PP No. 40 Tahun 1996 tentang  Hak  Guna  Usaha,  Hak  Guna  Bangunan dan  Hak  Pakai  Atas  Tanah  serta  PP  No.  103 Tahun  2015  tentang  pemilikan  rumah  tempat tinggal  atau  hunian  oleh  orang  asing  yang berkedudukan di Indonesia.
Nama  lain  dari  penelitian  hukum normatif adalah penelitian hukum doktrinal atau disebut  juga  sebagai  penelitian  perpustakaan. Disebut  penelitian  hukum  doktrinal  karena penelitian  ini  dilakukan  atau  ditujukan  pada peraturan-peraturan  yang  tertulis  atau  bahan- bahan  hukum  yang  lain,  sedangkan  disebut sebagai  penelitian  perpustakaan  atau  studi dokumen  karena  penelitian  ini  lebih  banyak dilakukan  pada  bahan  hukum  yang  bersifat sekunder yang ada di perpustakaan. 11
Penelitian  hukum  normatif  merupakan sebuah  upaya  untuk  mencari  dan  menemukan asas-asas  hukum,  aturan-aturan  hukum  positif yang  dapat  diterapkan  untuk  menjawab  atau menyelesaikan  permasalahan  atau  isu  hukum tertentu.  Penelitian  hukum  ini  termasuk  dalam penelitian teoritik ( theoretical research).
Theoretical  research  sebagaimana  dinyatakan oleh Terry Hutchinson “Research which fosters a  more  complete  understanding  of  the conceptual  bases  of  legal  principles  and  of  the combined  effects  of  a  range  of  rules  and procedures  that  touch  on  a  particular  area  of activity 12 ,  bahwa  penelitian  teoritik  adalah penelitian  yang  menyajikan  suatu  pemahaman yang lebih mendalam terhadap dasar konseptual
9 M.,  Syamsudin,  2007, Operasionalisasi Penulisan Hukum , PT. Raja Grafindo Persada, Jakarta, hal. 1
10 Soerjono Soekanto, 1986, Pengantar Penulisan Hukum , Universitas Indonesia (UI Press) , Jakarta, hal. 51 11 Bambang  Waluyo,  1991, Penulisan  Hukum Dalam Praktek , Sinar Grafika, Jakarta, hal. 31
12 Terry  Hutchinson,  2002, Researching  and Writing in Law , Lawbook CO, Sydney, Australia, hal. 9
dari sebuah prinsip hukum dan mengkombinasikan  hasil  antara  peraturan  dan prosedur yang berlaku pada suatu area aktifitas.
Penelitian hukum normatif dalam tulisan ini, maksudnya adalah menganalisa permasalahan  hukum  yang  berpedoman  pada landasan hukum yaitu peraturan bidang pertanahan,  serta  pandangan  dari  pakar  hukum yang terkait dengan permasalahan.
Sebagai suatu penelitian hukum normatif,  penelitian  ini  bermaksud  meneliti bahan-bahan  hukum  yang  ada  dalam  rangka menjawab  masalah  tentang  dasar  kewenangan pemerintah  dalam  pemilikan  rumah  tempat tinggal  atau  hunian  oleh  orang  asing  di Indonesia  yang  bersifat  teoritis.  Dengan  kata lain,  penelitian  ini  beranjak  dari  kontradiksi norma yang dijumpai dalam norma hukum. Oleh karena itu, dalam membahas pokok permasalahan  dalam  tulisan  ini  akan  didasarkan pada hasil penelitian kepustakaan, baik terhadap bahan  hukum  primer,  sekunder,  maupun  bahan hukum tersier.

## Jenis Pendekatan
Di  dalam  penelitian  hukum  terdapat  beberapa pendekatan,  yakni  pendekatan  undang-undang ( statute  approach ),  pendekatan  kasus  ( case approach ), pendekatan historis ( historical approach ), pendekatan
Perbandingan
( comparative approach ), dan pendekatan konseptual  ( conceptual  approach ). 13 Dalam peneltian ini dipergunakan penendekatan perundang-undangan dan pendekatan konsep.

## 4 PEMBAHASAN

## Hak Pakai Satuan Rumah Susun Bagi Warga Negara Asing
Kehadiran  warga  negara  asing  untuk memiliki  rumah  tempat  tinggal  dalam  rangka melakukan bisnis di Indonesia perlu diperhatikan. Rumah tempat tinggal yang ada di Indonesia  dapat  berupa  rumah  tunggal  maupun rumah susun. Kepemilikan rumah tempat tinggal khususnya rumah susun harus diberikan batasan terhadap hak kepemilikan satuan rumah susunnya  mengingat  kehadiran  warga  negara asing  dalam  rangka  melakukan  bisnis  di
13 Peter  Mahmud  Marzuki,  2006, Penulisan Hukum , Kencana Prenada Media Group, Jakarta, hal. 93-95
Indonesia  hanya  dengan  batas  waktu  tertentu dan pada dasarnya kehadiran warga negara asing tersebut  harus  memberikan  manfaat  bagi pembangunan nasional.
Semua  tanah  diseluruh  wilayah  Negara Republik  Indonesia  merupakan  karunia  Tuhan Yang  Maha  Esa  kepada  rakyat  Indonesia,  yang telah bersatu menjadi bangsa Indonesia (Pasal 1 UUPA).  Tanah  kepunyaan  bersama  bangsa Indonesia  tersebut  penguasaanya  ditugaskan kepada  Negara  Republik  Indonesia,  dengan amanat  untuk  dipergunakan  bagi  sebesar besarnya kemakmuran rakyat Indonesia(Pasal 33 ayat (3) UUD 1945). 14
Kebijakan  terhadap  warga  negara  asing dalam  memiliki  tempat  tinggal  di  Indonesia diatur  dalam  beberapa  aturan-aturan  hukum seperti :
1. Pasal  33  ayat  (3)  Undang-Undang  Dasar 1945
2. Undang-Undang No. 5 Tahun 1960 tentang Undang-Undang Pokok Agraria
3. Undang-Undang  No.16  tahun  1985  dan telah  di  ganti  dengan  Undang-Undang No.20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun.
4. Peratutan  Pemerintah  No.  41  Tahun  1996 tentang  pemilikan  Rumah  Tempat  Tinggal atau  Tempat  Hunian  bagi  Orang  Asing yang berkedudukan di Indonesia.
5. Peraturan  Pemerintah  Nomor  40  tahun 1996  tentang  Hak  Guna  Bangunan,  Hak Guna Usaha, dan Hak Pakai Atas Tanah.
Sebagai  tindak  lanjut  ketentuan  dari pengaturan  yang  terdapat  dalam  Undang- Undang  Pokok  Agraria  khususnya  tentang pemilikan  tanah  bagi  warga  negara  asing  atau badan hukum asing di Indonesia, berkaitan pula dengan  pengaturan  kepemilikan  rumah  susun bagi warga negara asing sebagaimana tidak jelas diatur  dalam  Undang-Undang  Rumah  susun, serta  beberapa  ketentuan  mengenai  perumahan dan  pemukiman,  dalam  upaya  memberikan  hak bagi  warga  negara  asing  yang  berada  di indonesia  serta  dalam  rangka  memberikan kepastian  hukum  mengenai  pemilikan  rumah tempat  tinggal  bagi  warga  negara  asing, diterbitkan  peraturan  pemerintah,  peraturan menteri agraria.
14 Adrian Sutedi, op.cit, hal. 260
Untuk  orang  asing  yang  berkedudukan di Indonesia, dapat memiliki sebuah rumah atau tempat  tinggal  atau  dengan  Hak  Pakai  atas Tanah Negara. Peraturan yang berlaku sehubungan  dengan  hal  tersebut  adalah  sebagai berikut :
1. Peraturan  Pemerintah  No.41  Tahun  1996, tanggal  17  Juni  1996,  tentang  Pemilikan Rumah  Tempat  Tinggal  atau  Hunian  Oleh Orang  Asing  yang  Berkedudukan  di Indonesia.
2. Peraturan  Menteri  Negeri  Agraria/  Kepala Badan  Peratanahan  Nasional  No.7  Tahun 1996,  tanggal  7  Oktober  1996,  Tentang persyaratan Pemilikan Rumah Tinggal atau Hunian Oleh Orang Asing.
3. Surat  Edaran  Menteri  Negeri  Agraria/ Kepala  Badan  Peratanahan  Nasional  No. 110-2871  tahun  1996,  tanggal  8  Oktober tahun  1996,  tentang  Pelaksanaan  Peraturan Pemerintah  No.41  Tahun  1996,  tanggal  17 Juni  1996,  tentang  Pemilikan  Rumah Tempat  Tinggal  atau  Hunian  Oleh  Orang Asing.
4. Peraturan  Menteri  Negeri  Agraria/  Kepala Badan  Peratanahan  Nasional  No.8  Tahun 1996,  tanggal  15  oktober  1996,  tentang perubahan Peraturan Menteri Negeri Agraria/ Kepala Badan Peratanahan Nasional  No.7  Tahun  1996  Tentang persyaratan Pemilikan Rumah Tinggal atau Hunian Oleh Orang Asing.
5. Surat  Edaran  Menteri  Negeri  Agraria/ Kepala Badan Peratanahan Nasional No.130-105/sesmen/96 tahun 1996, tanggal 16  Oktober  1996  tentang  penyampaian Peraturan  Menteri  Negeri  Agraria/  Kepala Badan  Peratanahan  Nasional  No.8  Tahun 1996,  tentang  Peraturan  Menteri  Negeri Agraria/ Kepala Badan Peratanahan Nasional  No.7  Tahun  1996  Tentang Persyaratan Pemilikan Rumah Tinggal atau Hunian Oleh Orang Asing.
6. Surat  Edaran  Menteri  Negara  Perumahan Rakyat  No.124/UM  0101/M/12/97  tanggal 11  Desember  1997,  tentang  Kelengkapan Persyaratan Pemilikan Rumah Tinggal atau Hunian Oleh Orang Asing. 15
15 Gatot Supramono , Op.cit, hal. 32
Dalam  UUPA  tidak  memperjelas  siapa saja  yang  termasuk  warga  negara  asing  oleh sebab  itu  kita  akan  melihat  ketentuan  pada dalam  Undang-Undang  No.  12  Tahun  2006 tentang  Kewarganegaraan  Republik  Indonesia. Dalam  Undang-Undang  tersebut,  juga  tidak merumuskan secara jelas yang dimaksud dengan pengertian warga negara asing atau orang asing, hanya  dapat  disimpulkan  secara  negatif  pada pasal 7, berbunyi sebagai berikut : “Setiap orang yang bukan Warga Negara Indonesia diperlakukan  sebagai  orang  asing”.  Jadi  yang menjadi  ukuran  untuk  menentukan  Warga Negara  Indonesia  dan  orang  asing  adalah  orang yang bukan Warga Negara Indonesia.
Pasal  1  Peraturan  Pemerintah  N0.41 Tahun  1996  menentukan  bahwa  orang  asing yang berkedudukan di indonesia dapat memiliki sebuah  rumah  untuk  bertempat  tinggal  atau hunian dengan hak atas tanah tertentu. Hak atas tanah  tertentu  misalnya  adalah  hak  pakai .Subyek  hak  pakai  atas  tanah  disamping  bagi mereka  yang  memenuhi  azas  kebangsaan (Prinsip  Nasionalitas)  tetapi  juga  dimungkinkan bagi  orang  asing  dan  badan  hukum  asing.  (1) UUPA).
Menurut Undang-Undang Nomor1 Tahun  2011  tentang  Perumahan  dan  kawasan pemukimana  pasal  52  (1)  mengatakan  bahwa orang  asing  dapat  menghuni  atau  menempati rumah  dengan  cara  Hak  Sewa  atau  Hak  Pakai. Untuk  tempat  tinggal  mereka  dapat  meyewa rumah  milik  orang  Indonesia  atau  kalaupun ingin membangun rumah sendiri, dimungkinkan menguasai  dan  menggunakan  tanah  yang bersangkutan  dengan  Hak  Sewa  ataupun  Hak Pakai. Kalau menggunakan Tanah Negara dapat dengan Hak Pakai. Kalau tanah yang bersangkutan Tanah Hak Milik orang Indonesia, bisa dengan Hak Sewa untuk bangunan atau Hak Pakai (Pasal 41 dan Pasal 44 UUPA).
Konsekuensi Hukum Pelanggaran Atas Pemilikan  Rumah  Tempat  Tinggal  Atau Hunian Oleh Orang Asing Yang

## Berkedudukan Di Indonesia
Konsekuensi  hukum  atau  akibat  hukum adalah  segala  akibat  yang  terjadi  dari  segala perbuatan  hukum  yang  dilakukan  oleh  subjek hukum  terhadap  objek  hukum  ataupun  akibat akibat  lain  yang  disebabkan  oleh  kejadian-
kejadian  tertentu  yang  oleh  hukum  itu  sendiri telah  ditentukan  atau  dianggap  sebagai  akibat hukum.  Akibat  hukum  merupakan  sumber lahirnya  hak  dan  kewajiban  bagi  subjek  hukum yang bersangkutan 16 .
Dalam  sub  bab  ini  yang  dimaksud konsekuensi hukum atau akibat hukum terhadap penetapan  pemilikan  rumah  tempat  tinggal  atau hunian  oleh  orang  asing  yang  berkedudukan  di Indonesia  adalah  akibat  hukum  yang  lahir karena  adanya  aturan  UUPA,  PP  No.  40  Tahun 1996,  dan  PP  No.  103  Tahun  2015,  adalah semenjak  peralihan  haknya  dan  setelah  hak  itu diperoleh tetapi terdapat unsur pelanggaran yang mengakibatkan konsekuensi hukum tertentu.
Konsekuensi hukum dari suatu penetapan  pemilikan  rumah  tempat  tinggal  atau hunian  oleh  orang  asing  yang  berkedudukan  di Indonesia adalah akibat hukum berupa lahirnya, berubahnya,  atau  lenyapnya  suatu  hubungan hukum tertentu dan akibat hukum berupa sanksi, yang  tidak  dikehendaki  oleh  subjek  hukum. Akibat hukum berupa lahirlah, berubahnya, atau lenyapnya  suatu  hubungan  hukum  tertentu adalah  semenjak  haknya  dimohon  baik  secara lansung  dengan  akta  pelepasan  dan  akta peralihan  hak,  maka  lahirlah  hubungan  hukum baru yaitu terjadinya pemindahan hak atau sejak orang  asing  itu  menandatangani  akta  pelepasan dan akta peralihan hak, maka saat itu juga pihak yang mendapatkan hak tersebut atau orang asing menjadi  pemilik  sah.  Kemudian  akibat  hukum berupa  sanksi,  yang  tidak  dikehendaki  oleh subjek  hukum  yaitu  dalam  hal  hukum  publik berdasarkan  Pasal  10  KUHP  untuk  pidana tambahan  yaitu  berupa  pencabutan  hak-hak tertentu,  dan  hal  ini  sesuai  dengan  UUPA,  PP No.  40  Tahun  1996,  dan  PP  No.  103  Tahun 2015.
Begitu  juga  berdasarkan  Pasal  41  ayat (3)  UUPA  menyatakan  bahwa  “Pemberian  Hak Pakai  tidak  boleh  disertai  syarat-syarat  yang
16 Prahandari, Ni Made Irpiana, 2014, Pengusahaan  Hak  Milik  Atas  Tanah  Milik  Warga  Negara Indonesia  Oleh  Warga Negara Asing  Dengan  Akta Notaris/Pejabat Pembuat Akta Tanah (Studi Kasus), Tesis, Program  Pasca  Sarjana  Magister  Kenotariatan,  Universitas Udayana,
http://www.pps.unud.ac.id/thesis/pdf_thesis/unud,  diakses tanggal 20-12-2021
, hal 117.
mengandung  unsur-unsur  pemerasan”.  Dengan demikian  UUPA  telah  mengatur  pokok-pokok aturan  mengenai  konsekuensi  hukum  dalam rangka  pemberian  haknya  dan  juga  sanksi pidana.
Konsekuensi hukum berdasarkan PP No. 40 Tahun 1996 diantaranya tercantum pada:
Pasal 55 PP No. 40 Tahun 1996:
(1) Hak Pakai hapus karena :
a. berakhirnya jangka waktu sebagaimana  ditetapkan  dalam keputusan pemberian atau perpanjangannya  atau  dalam perjanjian pemberiannya; b. dibatalkan  oleh  pejabat  yang berwenang,  pemegang  Hak Pengelolaan  atau  pemegang Hak  Milik  sebelum  jangka waktunya berakhir, karena : 1) tidak dipenuhinya kewajiban-kewajiban pemegang  hak  dan/atau dilanggarnya ketentuan- ketentuan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 50, Pasal  51  dan  Pasal  52; atau 2) tidak  dipenuhinya  syarat- syarat  atau  kewajiban- kewajiban  yang  tertuang dalam perjanjian pemberian Hak Pakai antara pemegang Hak Pakai  dan  pemegang  Hak Milik atau perjanjian penggunaan Hak Pengelolaan; atau 3) putusan  pengadilan  yang telah mempunyai kekuatan  hukum yang tetap. c. dilepaskan secara sukarela oleh pemegang haknya sebelum jangka waktu berakhir; d. dicabut  berdasarkan  Undang- Undang  Nomor  20  Tahun 1961;
e. ditelantarkan;
f. tanahnya musnah;
g. ketentuan Pasal 40 ayat (2)
(2) Ketentuan  lebih  lanjut  mengenai hapusnya  Hak  Pakai  sebagaimana dimaksud  dalam  ayat  (1)  diatur lebih  lanjut  dengan  Keputusan Presiden.
Dengan  demikian  berdasarkan  PP  No. 40  Tahun  1996,  telah  diatur  mengenai konsekuensi  hukum  apabila  Hak  Pakai  tersebut hapus  dan  juga  mengatur  hal-hal  yang  dapat dilakukan  oleh  Pemerintah  dan  pemilik  setelah hak tersebut dinyatakan terhapus.
Berdasarkan  PP  No.  103  Tahun  2015, konsekuensi  hukum  atau  akibat  hukum  yang dapat timbul apabila terjadi pelangaran terhadap ketentuan  pemilikan  rumah  tempat  tinggal  atau hunian  oleh  orang  asing  yang  berkedudukan  di Indonesia  yang  telah  diberikan  Hak  Pakai, diantaranya:
Pasal 10 PP No. 103 Tahun 2015:
(1) Apabila  Orang  Asing  atau  ahli waris yang merupakan Orang Asing yang memiliki rumah yang dibangun  di  atas  tanah  Hak  Pakai atau  berdasarkan  perjanjian  dengan pemegang hak atas tanah tidak lagi berkedudukan  di  Indonesia,  dalam jangka  waktu  1  (satu)  tahun  wajib melepaskan  atau  mengalihkan  hak atas  rumah  dan  tanahnya  kepada pihak lain yang memenuhi syarat.
(2) Apabila dalam jangka waktu sebagaimana  dimaksud  pada  ayat (1)  hak  atas  rumah  dan  tanahnya tersebut  belum  dilepaskan  atau dialihkan  kepada  pihak  lain  yang memenuhi syarat:
a. rumah  di  lelang  oleh  Negara, dalam  hal  dibangun  di  atas tanah  Hak  Pakai  atas  tanah
Negara;
b. rumah menjadi milik pemegang hak atas tanah yang bersangkutan, dalam hal rumah  tersebut  dibangun  di atas tanah berdasarkan perjanjian sebagaimana dimaksud dalam Pasal 4 angka 1 huruf b.
(3) Hasil lelang sebagaimana dimaksud pada  ayat  (2)  huruf  a  menjadi  hak dari bekas pemegang hak.
(4) Ketentuan  lebih  lanjut  mengenai Orang  Asing  atau  ahli  waris  yang merupakan  orang  asing  yang  tidak lagi  berkedudukan  di  Indonesia sebagaimana  dimaksud  pada  ayat (1), diatur dengan peraturan menteri yang menyelenggarakan urusan pemerintahan di bidang keimigrasian.
Uraian  tersebut  di  atas  masih  belum secara  pasti  menunjukan  adanya  sanksi  yang tegas  yang  diatur  pada  peraturan/norma  yang ada, namun berdasarkan UUPA telah ditetapkan sanksi pidana namun dalam aturan pelaksanaannya tidak diatur secara tegas.
Menurut  Anton  M.  Moeliono  dalam  I Nyoman Putu Budiartha kepastian memiliki arti “ketentuan, ketetapan” sedangkan jika kepastian itu  digabungkan  dengan  kata  hukum  menjadi kepastian  hukum,  memiliki  arti  “perangkat hukum suatu negara yang mampu menjamin hak dan kewajiban setiap warga negara” 17
Menurut  Kelsen  dalam  Peter  Mahmud Mazuki menyatakan:
Hukum  adalah  sebuah  system  norma.
Norma adalah pernyataan yang
menekankan  aspek  seharusnya  atau  das sollen,  dengan  menyertakan  beberapa peraturan  tentang  apa  yang  harus dilakukan.  Norma-norma  adalah  produk dan aksi manusia yang liberatif. Undang-Undang  yang  berisi  aturan- aturan  yang  bersifat  umum  menjadi pedoman  bagi  individu  bertingkah  laku dalam masyarakat, baik dalam hubungan dengan sesama individu maupun dengan hubungannya dengan masyarakat.
Aturan-aturan  itu  menjadi  batasan  bagi masyarakat  dalam  membebani  atau melakukan  tindakan  terhadap  individu. Adanya  aturan  itu  dan  pelaksanaannya aturan  tersebut  menimbulkan  kepastian hukum. 18
17 I Nyoman Putu Budiartha, Op., Cit ., hal. 35
18 Peter Mahmud Marzuki, 2008, pengantar ilmu hukum, Kencana Prenada Media Grup, Jakarta, hal. 158.
Menutur Ultrecht dalam Riduan syahrani mengatakan:
Kepastian  hukum  mengandung  2  (dua) pengertian, yaitu pertama, adanya aturan yang  bersifat  umum  membuat  individu mengetahui  perbuatan  apa yg  boleh  dan apa  yang  tidak  boleh  dilakukan,  dan kedua,  berupa  keamanan  hukum  bagi individu  dari  kesewenangan  pemerintah karena  dengan  adanya  aturan  yang bersifat  umum  itu  individu  dapat mengetahui apa saja  yang boleh dibebankan  atau  dilakukan  oleh  Negara terhadap individu. 19
Berdasarkan    teori  kepastian  hukum tersebut,  kepastian  hukum  belum  diatur  secara tegas dalam UUPA, PP No. 40 Tahun 1996, dan PP  No.  103  Tahun  2015,  hal  ini  sangat  penting bagi orang asing yang hendak bertempat tinggal baik  untuk  keperluan  investasi  maupun  yang lainnya, dan juga pemerintah dalam pengambilan  keputusan  sehingga  tidak  timbul keragu-raguan  karena  alasan  hukum  yang  tidak jelas dan tegas. Adanya aturan yang tidak secara tegas  mengaturnya  tentunya  akan  terjadi penyeludupan  hukum.  Begitu  juga  kepastian hukum  dalam  hal  setelah  hak  itu  diperoleh tentunya  juga  semestinya  dibarengi  dengan pengawasannya.
Pengawasan  sangat  penting,  karena dengan  pengawasan  apakah  hak  yang  telah diperoleh oleh orang asing itu sudah dilaksanakan  atau  tidak.  Pengawasan  ini  juga telah ditegaskan kembali pada Putusan Mahkamah  Konstitusi  Perkara  Nomor  001-021- 022/PUU-I/2003,  dalam  putusan  menimbang angka  9,  dinyatakan  bahwa  “dikuasai  negara mengadung  pengertian  (1)  pemilikan  (2) pengaturan, pembinaan, dan pengawasan dan (3) penyelenggaraan  kegiatan  usaha  dilakukan sendiri  oleh  Pemerintah”.  Dalam  hal  ini diwujudkan  dengan  adanya  kewenangan  negara c.q.  Pemerintah  dalam  penetapan  kebijakan, pengaturan, dan pengawasan pelaksanaan usaha. Pengawasan  yang  tegas  yang  dituangkan  dalam peraturan yang tegas dan jelas sangat diharapkan untuk diwujudkan karena semakin hari
19 Ultrecht    dalam  Riduan  Syahrani,  2010, Op., Cit. , hal. 23.
kebutuhan  tanah  oleh  orang  asing  semakin meningkat.  Pemberian  jangka  waktu  juga merupakan bentuk pengawasan oleh pemerintah dan  juga  sebagai  bentuk  kepastian  hukum, namun  dalam  hal  ini  pemberian  jangka  waktu juga  terjadi  konflik  norma  tehadap  peraturan yang lama.

## 5 KESIMPULAN
Berdasarkan  uraian  pembahasan  yang telah  dikemukakan,  dapatlah  ditarik  kesimpulan yang mendasar pada kedua pokok permasalahan, sebagai berikut:
1. Menurut  Undang-Undang  Nomor1  Tahun 2011  tentang  Perumahan  dan  kawasan pemukimana  Pasal  52  ayat  (1)  mengatakan bahwa  orang  asing  dapat  menghuni  atau menempati  rumah  dengan  cara  Hak  Sewa atau  Hak  Pakai.  Untuk  tempat  tinggal  orang asing  dapat  meyewa  rumah  milik  orang Indonesia  atau  kalaupun  ingin  membangun rumah  sendiri,  dimungkinkan  menguasai  dan menggunakan  tanah  yang  bersangkutan dengan Hak Sewa ataupun Hak Pakai. Kalau menggunakan  Tanah  Negara  dapat  dengan Hak  Pakai.  Kalau  tanah  yang  bersangkutan Tanah  Hak  Milik  orang  Indonesia,  bisa dengan  Hak  Sewa  untuk  bangunan  atau  Hak Pakai (Pasal 41 dan Pasal 44 UUPA).
2. Konsekuensi hukum pelanggaran atas pemilikan  rumah  tempat  tinggal  atau  hunian oleh  orang  asing  yang  berkedudukan  di Indonesia  adalah  akibat  hukum  berupa lahirnya,  berubahnya,  atau  lenyapnya  suatu hubungan  hukum  tertentu  dan  akibat  hukum berupa  sanksi,  yang  tidak  dikehendaki  oleh subjek  hukum.  Akibat  hukum  berupa lahirlah,  berubahnya,  atau  lenyapnya  suatu hubungan  hukum  tertentu  adalah  semenjak haknya  dimohon  baik  secara  lansung  dengan akta  pelepasan  dan  akta  peralihan  hak,  maka lahirlah hubungan hukum baru yaitu terjadinya  pemindahan  hak  atau  sejak  orang asing itu menandatangani akta pelepasan dan akta  peralihan  hak,  maka  saat  itu  juga  pihak yang  mendapatkan  hak  tersebut  atau  orang asing menjadi pemilik sah.
DAFTAR PUSTAKA
Alif,  M.  Rizal.  2009. Analisis  Kepemilikan  Hak
Atas  Tanah  Satuan  Rumah  Susun  di Dalam Kerangka Hukum Benda , Bandung : CV Nuansa Aulia.
Budiartha,  I  Nyoman  Putu.  2016. Hukum Outsourcing (Konsep Alih Daya, Bentuk Perlindungan,  dan  Kepastian  Hukum), Malang : Setara Press, Malang. Busroh, Abu Daud. 2001. Ilmu Negara , Jakarta : Percetakan Bumi Aksara.
Djelantik,  I  Gusti  Ngurah  Supartha.  2016.
Pembangunan  Hukum  Agraria  dan Perspektif  Gobalisasi (Jurnal  Hukum Prasada Vol. 3), Program Studi Magister (S-2)  Ilmu  Hukum  Program  Pasca Sarjana Universitas Warmadewa.
Handayani,  Fully.  2003.  “ Pengertian  Pokok
Dalam Sistem
Hukum ”, dalam Prahandari,  Ni  Made  Irpiana,  2014, Pengusahaan  Hak  Milik  Atas  Tanah Milik  Warga  Negara  Indonesia  Oleh Warga  Negara  Asing  Dengan  Akta Notaris/Pejabat  Pembuat  Akta  Tanah (Studi  Kasus), Tesis,  Program  Pasca Sarjana Magister Kenotariatan, Universitas Udayana, http://www.pps.unud.ac.id/thesis/pdf_th esis/unud, diakses tanggal 20-12-2016.
Harsono,  Soni . 1991. Aspek  Pertanahan  dalam Pembangunan Rumah Susun, Jakarta .
Harsono,  Boedi. Hukum  Agraria  Indonesia, sejarah  Pembentukan  Undang-undang Pokok Agraria, Isi dan Pelaksanaannya, Jilid 1, Edisi Revisi, Djembatan, Jakarta. Hj. Chadidjah Dalimunthe. 2008. Politik Hukum Agraria  Nasional  Terhadap  Hak  –  Hak Atas Tanah , Medan, hal.178 Hutchinson,  Terry.  2002. Researching  and Writing  in  Law ,  Lawbook  CO,  Sydney, Australia Lubis,  H.Muhammad  Yamin.  dan  Abdul  Rahim
Lubis.1993. Kepemilikan  Properti  di Indonesia Termasuk Kepemilikan Rumah Oleh Orang Asing , Bandung.
Marzuki,  Peter  Mahmud.  2006. Penulisan Hukum ,  Jakarta  :  Kencana  Prenada Media Group.
_______. 2008. pengantar ilmu hukum, Jakarta
: Kencana Prenada Media Grup.
Muljadi,  Kartini  dan  Gunawan  Widjaja.  2003.
Hak-Hak Atas Tanah , Jakarta : Kencana Prenada Group.
Parlindungan,  A.P.  1992. Komentar  Atas Undang-Undang Pokok Agraria, Bandung: Mandar Madju.
________.  1992. Undang  –  Undang  Bagi  Hasil di  Indonesia (Suatu  Studi  Komparatif), Bandung.
________.  1984. Serba  Serbi  Hukum  Agraria ,
Bandung  :  Percetakan  Offset  Alumni Kotak Pos 272 Prahandari, Ni Made Irpiana. 2014. Pengusahaan  Hak  Milik  Atas  Tanah Milik  Warga  Negara  Indonesia  Oleh
Warga Negara Asing  Dengan  Akta
Notaris/Pejabat  Pembuat  Akta  Tanah (Studi  Kasus), Tesis,  Program  Pasca Sarjana Magister Kenotariatan, Universitas Udayana, http://www.pps.unud.ac.id/thesis/pdf_th esis/unud, diakses tanggal 20-12-2016. Rukiyat,  Eddy.  1999. Politik  Pertanahan
Nasinal  sampai  orde  Reformasi ,  alumni Bandung. Saleh, Ruslan. 1997. Penjabaran Pancasila dan UUD 1945 Dalam Perundang-
Undangan, Jakarta: Aksara Baru. Santoso Urip. 2010. Pendaftaran dan Peralihan Hak  Atas  Tanah, Jakarta:  Kencana Prenada Group. ________.  2006. Hukum  Agraria  dan  Hak-Hak Atas Tanah , Jakarta : Kencana. Sidharta, B. Arief. 2004. “Kajian Kefilsafatan Tentang Negara Hukum”, Jurnal Hukum , Pusat Studi Hukum dan Kebijakan Indonesia (PSHK).
Supramono, Gatot. 2012. Hukum Orang Asing di Indonesia, Jakarta : Sinar Grafika. Suryabrata Sumandi. 1992. Metodologi Penulisan, Jakarta : CV. Rajawali. Suwitra, I Made. 2010. Eksistensi Hak Penguasaan dan Pemilikan atas Tanah Adat di Bali , Logos Publishing. Syahrani,  Riduan.  2010. Rangkuman  Intisari
Ilmu  Hukum ,  Bandung:  Penerbit  Citra Aditya Bakti.
Syamsudin M. 2007. Operasionalisasi
Penulisan  Hukum ,  Jakarta  :  PT.  Raja Grafindo Persada.

## Peraturan Perundang-Undangan.
Undang-Undang  Nomor  5  Tahun  1960 tentang Peraturan  Dasar  Pokok-  Pokok Agraria,
Peraturan  Pemerintah  Nomor  40  Tahun  1996 tentang  Hak  Guna  Usaha,  Hak Guna  Bangunan  Dan  Hak  Pakai Atas Tanah,
Peraturan  Pemerintah  Nomor  103  Tahun  2015 tentang  Pemilikan  Rumah  Tempat Tinggal  atau  Hunian  Oleh  Orang Asing  Yang  Berkedudukan  Di IUndang-Undang  Nomor  5  Tahun 1960  tentang  Peraturan  Dasar Pokok- Pokok Agraria,
Peraturan  Pemerintah  Nomor  40  Tahun  1996 tentang  Hak  Guna  Usaha,  Hak Guna  Bangunan  Dan  Hak  Pakai Atas Tanah,