## Peranan Balai Lelang Swasta Terhadap Pelaksanaan Lelang Objek Hak Tanggungan

## Fatma Fauzia
Magister Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Diponegoro Email: fatmafauzia16@gmail.com

## Abstract
If the implementation of the credit agreement has developed into a non-current credit, the Bank must seek credit rescue. One form of credit rescue that can be done is the execution of collateral. In practice, the auction of execution of mortgage rights is carried out through an auction hall registered with the State Property and Auction Service Office (KPKNL).  This research focuses on  how the implementation of the  auction  of the execution of the  object of mortgage rights through  the  private  auction  hall,  how  the  role  and  responsibility of the  private  auction  hall towards the implementation of the auction of the execution of the object of mortgage rights and what are the obstacles encountered in the implementation of the auction of the execution of the object of mortgage rights through the private auction hall. The results of this study are that the seller or owner of the goods who intends to sell goods by auction through the Auction Hall or the Class II Auction Officer's Office, must submit a written request for auction to the Leader of the Auction Hall or Class II Auction Officer, accompanied by auction requirement documents in accordance with the type of auction. The Auction Center or KPKNL is responsible for the formal truth, while the material truth is the responsibility of the seller or owner of the goods. The results of the next study are the obstacles encountered in the implementation of the auction, including the absence of auction enthusiasts, the collateral has not been registered, the selling value of the collateral object is smaller than the amount of the debtor's debt.
Keywords: Auction Center, Mortgage Rights, KPKNL.

## Abstrak
Apabila pelaksanaan perjanjian kredit sudah berkembang menjadi kredit yang tidak lancar, maka  Bank  harus  mengupayakan  penyelamatan  kredit.  Salah  satu  bentuk  penyelamatan kredit  yang  bisa  dilakukan  adalah  pelaksanaan  eksekusi  jaminan.  Pada  praktiknya  lelang eksekusi  hak  tanggungan  dilaksanakan  melalui  balai  lelang  yang  terdaftar  pada  Kantor Pelayanan Kekayaan Negara dan Lelang (KPKNL). Penelitian ini berfokus pada bagaimana pelaksanaan lelang eksekusi objek hak tanggungan melalui balai lelang swasta, bagaimana peranan dan tanggungjawab balai lelang swasta terhadap pelaksanaan lelang eksekusi objek hak tanggungan dan apa saja hambatan yang dihadapi dalam pelaksanaan lelang eksekusi objek  hak  tanggungan  melalui  balai  lelang  swasta.  Hasil  penelitian  ini  yaitu  penjual  atau pemilik  barang  yang  bermaksud  melakukan  penjualan  barang  secara  lelang  melalui  Balai
Lelang  atau  Kantor  Pejabat  Lelang  Kelas  II,  harus  mengajukan  surat  permohonan  lelang secara tertulis kepada Pemimpin Balai Lelang atau Pejabat Lelang Kelas II, disertai dokumen persyaratan  lelang  sesuai  dengan  jenis  lelangnya.  Balai  Lelang  atau  KPKNL bertanggungjawab  terhadap  kebenaran  yang  bersifat  formil,  sedangkan  kebenaran  yang bersifat  materil  merupakan  tanggung  jawab  dari  penjual  atau  pemilik  barang.  Hasil penelitian berikutnya yaitu hambatan-hambatan yang dihadapi dalam pelaksanaan lelang di antaranya  adalah  peminat  lelang  tidak  ada,  barang  jaminan  belum  didaftarkan,  nilai  jual objek jaminan lebih kecil dibandingkan dengan jumlah hutang debitur.
Kata kunci: Balai Lelang, Hak Tanggungan, KPKNL.

## PENDAHULUAN
Menjalankan suatu usaha diperlukan biaya yang cukup besar. Untuk itu pemerintah memberikan kesempatan kepada masyarakat untuk memperoleh modal usaha atau untuk memperlancar kegiatan produksi yang  di antaranya melalui  pemberian  kredit bank. Bank adalah lembaga keuangan yang diperlukan yang dapat memberikan dana berupa pinjaman kepada  masyarakat  untuk  pengembangan  usahanya.  Secara  sederhana  dapat  dikatakan sebagai lembaga keperantaraan antara kelompok orang yang untuk sementara mempunyai dana  lebih (surplus  spending  group) dan  kelompok  orang  yang  untuk  sementara  pula kekurangan dana (defisit spending group).
Arti  dari  perantaraan  tersebut  adalah  Bank  menghimpun  dana  masyarakat  dari masyarakat  yang  untuk  sementara  kelebihan  dana,  melalui  piranti-  pirantinya  yaitu  giro, tabungan,  dan  deposito.  Selanjutnya,  Bank  menyalurkan  dana  masyarakat  yang  telah terhimpun itu, dalam bentuk kredit kepada masyarakat yang untuk sementara memerlukan dana. Untuk dapat dilaksanakannya pemberian kredit itu, harus ada suatu persetujuan atau perjanjian antara Bank sebagai kreditor dengan  nasabah penerima kredit sebagai debitur yang dinamakan perjanjian kredit. 1 Dalam membuat perjanjian kredit, bank pada umumnya
1 Adrian Sutedi, Hukum Hak Tanggungan , (Jakarta: Sinar Grafika, 2010), hlm. 12.
tidak  akan  memberikan  kredit  begitu  saja  tanpa  memperhatikan  jaminan  yang  diberikan debitur untuk menjamin kredit yang diperolehnya itu. 2 Oleh sebab itu, kalau menyalurkan kredit bank tersebut meminta kepada debitur untuk menyediakan agunan sebagai jaminan untuk mengamankan kreditnya. Berarti mengamankan dana masyarakat yang ditempatkan di bank.
Tanah merupakan barang jaminan untuk pembayaran utang yang paling disukai oleh lembaga keuangan yang memberikan fasilitas kredit. Sebab tanah, pada umumnya, mudah dijual, harganya terus meningkat, mempunyai tanda bukti hak, sulit digelapkan dan dapat dibebani dengan hak tanggungan yang memberikan hak istimewa kepada kreditor. 3
Hak Tanggungan adalah hak jaminan atas tanah untuk pelunasan utang tertentu, yang diberikan  kedudukan  yang  diutamakan  kepada  Kreditur  yang  lain. 4 Peraturan  hukum mengenai hak tanggungan adalah suatu perangkat hukum yang digunakan ketika terjadinya perikatan (kesepakatan) pinjam meminjam uang antara peminjam (debitor) dengan pemberi pinjaman  (bank).  Didalam  prakteknya  calon  debitor  mengajukan  permohonan  pinjaman kepada  bank  dengan  menyertakan  segalan  bentuk  surat-surat,  yaitu  identitas  peminjam, jaminan  pinjaman  berupa  Akta  kepemilikan  atas  tanah  dan  bangunan  serta  surat-surat perizinan usaha jika debitornya adalah badan hukum. Jika menurut bank permohonan yang diajukan oleh debitor memenuhi kriteria, maka terjadilah kesepakatan pemberian fasilitas kredit kepada debitor. 5
2 Munir Fuady, Hukum Perkreditan Kontemporer. Cetakan Ke 2. Edisi Revisi. (Bandung: Citra Aditya Bakti, 2002), hlm. 43.
3 Effendi Perangin, Praktek Penggunaan Tanah Sebagai Jaminan Kredit . (Jakarta: Rajawali Pers, 1991), hlm. ix.
4 Zulfrida Andayani, Saparuddin Siregar dan Isnaini Harahap, “Peranan Balai Lelang Swasta Pada Pelaksanaan Lelang Ekseskusi Hak Tanggungan Dalam Penyelesaian Kredit Macet”, Sainteks Februari 2020, hlm. 704.
5 Supriadi Jufri, Anwar Borahima dan Nurfaidah Said, “Pelaksanaan Lelang Eksekusi Hak Tanggungan Melalui Balai Lelang”, Jurnal Ilmiah Dunia Hukum, Vol. 4 No. 2, April 2020, hlm. 103.
Pelaksanaan perjanjian kredit tidak selalu berjalan lancar, apabila suatu kredit sudah berkembang  menjadi  kredit  yang  bermasalah  maka  Bank  harus  mengupayakan penyelamatan  kredit.  Salah  satu  bentuk  penyelamatan  kredit  yang  bisa  dilakukan  adalah pelaksanaan  eksekusi  jaminan.  Pada  praktiknya  lelang  eksekusi  hak  tanggungan dilaksanakan melalui balai lelang yang terdaftar pada Kantor Pelayanan Kekayaan Negara dan Lelang (KPKNL).
Peraturan  yang  mengatur  tentang  Balai  Lelang  saat  ini  adalah  Peraturan  Menteri Keuangan Republik Indonesia Nomor 113/PMK.06/2019 tentang Balai Lelang, Pasal 1 ayat (1) Balai Lelang adalah Badan Hukum Indonesia berbentuk Perseroan Terbatas (PT) yang khusus didirikan untuk melakukan kegiatan usaha di bidang lelang.
Lelang eksekusi merupakan pelaksanaan penjualan lelang secara umum terhadap Hak Tanggungan  ketika  debitor  telah  ingkar  janji.  Lelang  eksekusi  terhadap  obyek  hak tanggungan  didasarkan  pada  sertifikat  hak  Tanggungan  yang  memuat  irah-irah  “DEMI KEADILAN BERDASARKAN KETUHANAN YANG MAHA ESA” yang kekuatannya sama dengan putusan yang telah mempunyai kekuatan hukum yang tetap apabila debitor cidera janji maka berhak  untuk  menjual  benda  yang  menjadi  objek  jaminan  atas  kekuasaannya  sendiri.  Ini merupakan salah satu ciri jaminan kebendaan yaitu adanya kemudahan dalam pelaksanaan eksekusinya. 6
Bank  selaku  kreditor  pemegang  Hak  Tanggungan  pertama  mempunyai  hak  untuk menjual obyek Hak Tanggungan atas kekuasaan sendiri melalui pelelangan umum. Eksekusi jaminan secara langsung melalui lelang ini merupakan salah satu daya tarik Undang-Undang
6 ibid, hlm. 103.
Hak Tanggungan karena prosesnya jauh lebih cepat dibandingkan dengan proses eksekusi pada umumnya. Berdasarkan uraian latar belakang tersebut penulis tertarik untuk meneliti dengan  judul Peranan  Balai  Lelang  Swasta  Terhadap  Pelaksanaan  Lelang  Objek  Hak Tanggungan. Dengan  rumusan  masalah  yaitu  mengenai  bagaimana  pelaksanaan  lelang eksekusi  objek  hak  tanggungan  melalui  balai  lelang  swasta,  bagaimana  peranan  dan tanggungjawab  balai  lelang  swasta  terhadap  pelaksanaan  lelang  eksekusi  objek  hak tanggungan dan apa saja hambatan yang dihadapi dalam pelaksanaan lelang eksekusi objek hak tanggungan melalui balai lelang swasta.

## PEMBAHASAN
1. Pelaksanaan Lelang Eksekusi Objek Hak Tanggungan Melalui Balai Lelang Swasta
Dalam praktiknya, eksekusi Hak Tanggungan dapat dilakukan dengan dua cara, yaitu melalui  penjualan  di  bawah  tangan  dan  melalui  proses  lelang.  Penjualan  jaminan  melalui proses lelang dilakukan dengan dua cara, yaitu: 7

## 1. Lelang Terbuka
Lelang  yang  dilaksanakan  dengan  cara:  penawaran  langsung  oleh  peserta  lelang dengan sistem harga naik-naik, yakni penawaran pertama dilemparkan oleh juru lelang dengan  standar  harga  terbatas  dan  pemenangnya  adalah  penawar  harga  tertinggi. Biasanya, yang umum diketahui oleh masyarakat awam adalah lelang yang dilaksanakan dengan cara seperti ini.
2. Lelang Tertutup
7 Irma  Devita  Purnamasari, Panduan  Lengkap  Hukum  Praktis  Popular:  Kiat-Kiat  Cerdas,  Mudah,  dan  Bijak Memahami Masalah Hukum Jaminan Perbankan, (Bandung: Kaifa, 2011) hlm. 63-64.
Lelang yang dilaksanakan dengan cara penawaran para peserta lelang dimasukkan ke dalam amplop tertutup dan diserahkan langsung kepada juru lelang pada saat lelang berlangsung. Setelah semua penawaran disetorkan, juru lelang akan membuka amplop tersebut  satu  per  satu  di  hadapan  para  peserta  lelang  dan  langsung  membacakan. Pemenangnya adalah penawar harga tertinggi. Ada pengecualian khusus mengenai harga yang  dipilih.  Untuk  lelang  terhadap  tender  pelaksanaan  suatu  proyek  atau  pengadaan suatu  barang  (biasanya  pengadaan  barang  dan  jasa  di  lingkungan  pemerintah  atau BUMN),  pemenang  lelang  adalah  peserta  dengan  penawaran  harga  terendah  terhadap spesifikasi barang atau jasa yang telah ditentukan.
Adapun untuk proses lelang itu sendiri, pelaksanaannya dapat dilakukan melalui dua cara  yaitu,  proses  lelang  secara  langsung  melalui  balai  lelang  dan  proses  lelang  melalui penetapan  pengadilan.  Untuk  proses  lelang  secara  langsung  melalui  balai  lelang,  proses lelang  langsung  ini  hanya  dapat  dilaksanakan  jika  tidak  ada  kemungkinan  bantahan  dari pemilik aset (bisa rumah atau barang lainnya) dan barang yang akan dilelang tersebut sudah dikuasai oleh pemohon lelang (tidak perlu ada pengosongan lagi). Dengan kata lain, kondisi demikian termasuk ke dalam kategori lelang secara sukarela.
Penjual  atau  pemilik  barang  yang  bermaksud  melakukan  penjualan  barang  secara lelang  melalui  Balai  Lelang  atau  Kantor  Pejabat  Lelang  Kelas  II,  harus  mengajukan  surat permohonan lelang secara tertulis kepada Pemimpin Balai Lelang atau Pejabat Lelang Kelas II, disertai dokumen persyaratan lelang sesuai dengan jenis lelangnya.
Dalam hal legalitas formal subjek dan objek lelang telah dipenuhi dan pemilik barang telah memberikan kuasa kepada Balai Lelang untuk menjual secara lelang, Pemimpin Balai Lelang  mengajukan  surat  permohonan  lelang  kepada  Kepala  KPKNL  atau  Pejabat  Lelang
Kelas II untuk dimintakan jadwal pelaksanaan lelangnya. Dalam hal Pemimpin Balai Lelang juga  berstatus  sebagai  Pejabat  Lelang  Kelas  II,  surat  pengantar  untuk  penetapan  jadwal pelaksanaan lelang dilaksanakan oleh pemimpin lain yang bertindak sebagai Penjual ada di Balai Lelang tersebut. 8
Kepala  KPKNL  atau  Pejabat  Lelang  Kelas  II  wajib  meneliti  kelengkapan  dokumen persyaratan  lelang  dan  legalitas  formal  subjek  dan  objek  lelang.  Sehubungan  dengan  itu, Kepala KPKNL  atau Pejabat Lelang Kelas II tidak boleh menolak permohonan lelang yang diajukan  kepadanya  sepanjang  dokumen  persyaratan  lelang  sudah  lengkap  dan  telah memenuhi legalitas formal subjek dan objek lelang. Namun sebaliknya, Kepala KPKNL atau Pejabat  Lelang  Kelas  II  wajib  menolak  permohonan  lelang  yang  bukan  merupakan kewenangannya, dokumen persyaratan lelang tidak lengkap atau tidak memenuhi legalitas formal subjek dan objek lelang.
Bilamana  penjual/pemilik  barang  telah  memenuhi  kelengkapan  dokumen persyaratan lelang yang bersifat umum maupun khusus dan telah memenuhi legalitas formal subjek dan objek lelang, Kepala KPKNL atau Pejabat Lelang Kelas II harus menetapkan dan memberitahukan kepada penjual atau pemilik barang tentang jadwal lelang secara tertulis, yang berisi: 9
a. penetapan waktu dan tempat lelang;
b. permintaan  untuk  melaksanakan  pengumuman  lelang  dan  menyampaikan  bukti pengumuman kepada Kepala KPKNL atau Pejabat Lelang kelas II;
8 Rachmadi Usman, Hukum Lelang , (Jakarta: Sinar Grafika, 2016), hlm 121.
9 Ibid. hlm 122.
c. hal-hal  lain  yang  perlu  disampaikan  kepada  Penjual  atau  Pemilik  Barang,  misalnya mengenai Nilai Limit, penguasaan secara fisik terhadap barang bergerak yang dilelang dan lain sebagainya.
Dokumen  persyaratan  Lelang  Eksekusi  Pasal  6  Undang-Undang  Hak  Tanggungan (UUHT) terdiri atas: 10
1) salinan atau fotokopi Perjanjian Kredit:
2) salinan atau fotokopi Sertifikat Hak Tanggungan dan Akta Pemberian Hak Tanggungan;
3) salinan atau fotokopi Sertifikat Hak Atas Tanah yang dibebani Hak Tanggungan;
4) salinan  atau  fotokopi  Perincian  Utang  atau  jumlah  kewajiban  debitur  yang  harus dipenuhi;
5) salinan atau fotokopi bukti bahwa debitur wanprestasi, berupa peringatan- peringatan maupun pernyataan dari pihak kreditor;
6) surat  pernyataan  dari  kreditor  selaku  pemohon  lelang  yang  isinya  akan  bertanggung jawab apabila terjadi gugatan:
7) salinan atau fotokopi surat pemberitahuan rencana pelaksanaan lelang kepada debitur oleh kreditor, yang diserahkan paling lama 1 (satu) hari sebelum lelang dilaksanakan.

## 2. Peranan  dan  Tanggungjawab  Balai  Lelang  Swasta  terhadap  Pelaksanaan  Lelang Objek Hak Tanggungan
Pejabat  Lelang  Kelas  II  adalah  adalah  orang  yang  khusus  diberi  wewenang  oleh Menteri  Keuangan  untuk  melaksanakan  penjualan  barang  secara  lelang  atas  permohonan
10 Ibid, hlm. 127.
Balai Lelang selaku kuasa dari Pemilik Barang yang berkedudukan di Kantor Pejabat Lelang Kelas II.
Balai Lelang dapat menyelenggarakan  kegiatan jasa pra lelang dan/atau jasa pasca lelang  untuk  lelang  yang  diselenggarakan  oleh  KPKNL  meliputi  jenis  lelang  non  eksekusi wajib dan lelang eksekusi. Kegiatan jasa pra lelang oleh Balai Lelang meliputi:
a. meneliti  kelengkapan  dokumen  persyaratan  lelang  dan  dokumen  barang  yang  akan dilelang;
b. meneliti legalitas formal subjek dan objek lelang;
c. menerima,  mengumpulkan,  memilah,  memberikan  label,  dan  menyimpan  barang  yang akan dilelang;
d. menguji kualitas dan menaksir / menilai harga barang sesuai ketentuan;
e. meningkatkan kualitas barang yang akan dilelang;
f. mengurus asuransi barang yang akan dilelang;
g. menyiapkan/ menyediakan sarana dan prasarana dalam kegiatan aanwijzing dan/ atau pelaksanaan lelang;
h. memasarkan  barang  dengan  cara  efektif,  menarik,  dan  terarah,  baik  dengan pengumuman, brosur, katalog maupun cara pemasaran lainnya; dan/ atau
i. menyediakan  jasa  lainnya  sesuai  izin  yang  diberikan  dan  tidak  bertentangan  dengan peraturan perundangundangan. 11
Balai Lelang menyelenggarakan kegiatan pelaksanaan lelang yang meliputi:
1) Menyelenggarakan lelang dihadapan Pejabat Lelang.
11 Pasal 12 Peraturan Menteri Keuangan Nomor 113/PMK.06/2019 tentang Balai Lelang.

## 2) Menjaga kelancaran pelaksanaan lelang.
Balai  Lelang  dalam  menyelenggarakan  kegiatan  jasa  pelaksanaan  lelang  wajib mengadakan perikatan perdata dengan Pejabat Lelang Kelas II mengenai pelaksanaan lelang dan  honorarium  Pejabat  Lelang  Kelas  II.  Balai  Lelang  menyelenggarakan  kegiatan  pasca lelang yang meliputi:
a. mengurus pengiriman barang;
b. mengurus balik nama barang yang dibeli atas nama Pembeli; dan/atau
c. menyediakan  jasa  lainnya  sesuai  izin  yang  diberikan  dan  tidak  bertentangan  dengan peraturan perundang-undangan. 12
Dalam suatu pelelangan ada beberapa pihak yang berkaitan dalam proses pelelangan baik secara langsung maupun tidak yaitu, pemohon lelang atau pemilik barang, KPKNL/ Balai Lelang,  Pejabat  Lelang,  Instansi  lain  yang  berkaitan  dengan  lelang,  dan  Peserta  lelang/ Pembeli. Dalam proses pelelangan tidak terlepas antara Pejabat lelang dan KPKNL dimana dilihat  dari  bagan  organisasi  KPKNL  bahwa  Pejabat  Lelang  yang  berkedudukan  sebagai pejabat fungsional menjalankan tugas sesuai dengan surat tugas penunjukan Pejabat Lelang oleh Kepala Seksi Pelayanan lelang yang ditandantangani oleh Kepala KPKNL. Dari situ dapat dilihat bahwa seorang Pejabat Lelang hanyalah sebagai pelaksana apa yang ditugaskan oleh suatu instansi kepadanya. Jadi apabila terdapat suatu gugatan terhadap Pejabat Lelang yang berkaitan dengan proses pelelangan, maka KPKNL juga harus mengetahui pihak mana yang harus bertanggung jawab sebagai suatu instansi yang menaunginya. 13
12 Pasal 14 Peraturan Menteri Keuangan Nomor 113/PMK.06/2019 tentang Balai Lelang.
13 Supriadi Jufri, Anwar Borahima dan Nurfaidah Said, Op. cit, hlm. 103.
Tanggung Jawab Balai Lelang atas pelaksanaan lelang yang dilakukan dapat berupa segala  perselisihan  yang  mungkin  timbul  pada  saat  pelaksanaan  lelang,  diselesaikan  dan diputuskan pada hari ini juga oleh Pejabat Lelang. Jika permasalahan timbul bukan pada saat pelaksanaan lelang, tetapi setelah selesai pelaksanaan lelang, secara moral Pejabat Lelang tetap  bertanggung  jawab  untuk  menyelesaikan  permasalahan  ini,  termasuk  melakukan mediasi dengan jalan musyawarah, sampai masalah tersebut benar-benar tuntas.
Balai  Lelang  atau KPKNL  dalam  hal  ini  Pejabat  Lelang  bertanggungjawab  terhadap kebenaran  yang  bersifat  formil,  sedangkan  kebenaran  yang  bersifat  materil  merupakan tanggung jawab dari penjual atau pemilik barang. Pelaksanaan lelang yang dilakukan oleh KPKNL, harus memenuhi asas-asas lelang yang bersifat adil, terbuka, menjamin kepastian hukum,  efisiensi  dan  akuntabel.  KPKNL  sebagai  penyelenggara  lelang  harus  bisa memberikan  pelayanan  yang  optimal  kepada  masyarakat  dalam  hal  jasa  lelang.  KPKNL berperan sebagai perantara antara penjual dan pembeli yang akan melakukan jual beli secara lelang.

## 3. Hambatan-Hambatan  Yang  Dihadapi  Dalam  Pelaksanaan  Lelang  Objek  Hak Tanggungan Melalui Balai Lelang Swasta.
Pada  umumnya  tidak  setiap  pelaksanaan  pelelangan  barang  jaminan  berjalan sebagaimana  mestinya,  namun  dalam  pelaksanaan  itu  mengalami  berbagai  hambatan- hambatan. 14 beberapa hambatan dalam pelaksanaan barang jaminan yaitu:
1. Peminat lelang tidak ada
14 Salim H.S, Perkembangan Hukum Jaminan di Indonesia, Jakarta: PT Raja Grafindo Persada, 2004.
Pelelangan  benda  jaminan  dimaksudkan  supaya  masyarakat  dapat  membeli barang jaminan tersebut, sehingga dengan adanya pelelangan benda tersebut, nasabah dapat  melunasi  segala  hutang-hutangnya  pada  kreditur.  Namun,  seringkali  peminat lelang tidak ada. Rendahnya atau tidak adanya peminat untuk membeli barang lelang ini disebabkan:
a. Benda jaminan tidak bagus;
b. penguasaan benda lelang pascalelang sangat sulit untuk dilakukan pengosongan;
c. adanya budaya dalam masyarakat untuk membeli barang lelang itu tabu, karena tidak enak  sama  pemilik  benda  jaminan,  sehingga  berdampak  negatif pada  pemanfaatan lahan; dan
d. barang jaminan berbentuk girik, bukan sertifikat.
Yang  dimaksud  dengan  benda  yang  tidak  bagus  adalah  suatu  benda,  di  mana letaknya kurang strategis,  peruntukannya juga kurang baik, dan barang tersebut milik pihak ketiga.

## 2. Barang jaminan belum didaftarkan
Pada  prinsipnya,  barang  dijaminkan  pada  lembaga  perbankan  harus  dilakukan pendaftaran jaminan. Namun, dalam kenyataannya banyak kredit yang diberikan kepada nasabah  tanpa  adanya  pendaftaran.  Pendaftaran  jaminan  untuk  Hak  Tanggungan dilakukan oleh Badan Pertanahan Nasional.
3. Nilai jual objek jaminan lebih kecil dibandingkan dengan jumlah hutang debitur
Pada saat dilakukan analisis terhadap objek jaminan oleh lembaga perbankan, maka nilai jual objek jaminan pada saat itu dianggap cukup untuk melunasi hutang-hutang debitur, manakala ia wanprestasi. Namun, pada saat dilakukan pelelangan, nilai jual benda jaminan
itu  tidak  cukup  untuk  dapat  melunasi  hutang-hutang  debitur.  Sehingga  KP2LN  harus melakukan  penangguhan  pelelangan  terhadap  benda  jaminan  sampai  cukup  harga  yang sesuai dengan jumlah hutang pokok dan bunga yang tertunggak.
Sedangkan  hambatan-hambatan  yang  biasanya  dijumpai  dalam  proses  Pra  Lelang adalah: 15
a. Obyek yang akan dilelang (tanah) masih dalam sengketa awal;
b. Adanya putusan sela dari pengadilan yang biasanya isinya
memerintahkan agar dilakukan penangguhan pelaksanaan lelang eksekusi hak tanggungan dan melarang siapapun yang mendapat hak darinya untuk melakukan tindakan hukum yang bermaksud untuk  menjual,  melelang, dan atau mengalihkan  dan atau perbuatan- perbuatan lain yang dapat berakibat berpindahnya hak atas jaminan tanah;
c. Adanya gugatan dari debitur atau pihak ketiga;
d. Belum adanya putusan yang berkekuatan hukum tetap atas adanya gugatan perdata awal;
e. Ketidaklengkapan dokumen-dokumen baik asli maupun Copy nya.
Pada  tahap  lelangnya  sendiri,  sebenarnya  praktis  sudah tidak  ada  masalah  apabila tahap  Pra  Lelangnya  lancar  dan  tidak  ada  masalah-masalah.  Untuk  Pasca/Purna  Lelang, masalah-masalah yang sering muncul adalah:
a. Masalah pengosongan obyek lelang (kalau obyek lelang itu yaitu tanah ditempati).
b. Pembayaran dari debitor 16
Lelang  sudah  akan  dilaksanakan  tiba-tiba  debitor  membayar  dan  memenuhi kewajibannya. Apabila hal seperti ini terjadi, maka pihak pengadilan dalam hal ini sangat
15 Walman Siagian, “Peranan Balai Lelang Swasta Terhadap Pelaksanaan Lelang Objek Hak Tanggungan”, Skripsi Mahasiswa Program Studi Magister Kenotariatan Universitas Diponegoro Semarang 2010, hlm 127.
16 I Made Soewandi, Kewenangan Balai Lelang Dalam Kredit Macet, (Yogyakarta: Yayasan Gloria, 2005), hlm.72.
berhati-hati,  karena  harus  dipenuhi  adalah  pembayaran  utang  sebesar  yang  tertera dalam isi putusan yang sedang dilaksanakan, termasuk biaya perkara, biaya eksekusi, dan biaya-biaya lain berupa biaya lelang, biaya pengumuman di koran. Apabila tereksekusi, menghendaki  pembayaran,  maka  tereksekusi  harus  membayar  secara  tunai  dan sekaligus  lunas  pada  saat  itu  juga  sesuai  dengan  isi  putusan.  Lelang  kemudian ditangguhkan  setelah  jurusita  mendapat  perintah  penangguhan  dari  Ketua  Pengadilan Negeri yang bersangkutan.
c. Bangunan yang berdiri di atas tanah hak sewa 17
Permasalahan  yang  timbul  apabila  yang  akan  dilelang  adalah  bangunan  yang berdiri di atas tanah Hak Sewa Pemerintah Kotamadya (Pemkot). Agar tidak mengalami kesulitan  di  kemudian  hari,  maka  sejak  awal  jaminan  dalam  bentuk  bangunan  yang berdiri di atas tanah persewaan, dimintakan izin menjaminkan kepada Pemerintah Kota yang  diwakili  oleh  Dinas  Pertanahan  Pemkot.  Setelah  ada  izin  menjaminkan  dari Pemerintah Kota, baru kreditor (bank) akan mengikat jaminan tersebut secara fidusia.
Izin ini akan mengikat Pemerintah Kota artinya apabila sampai terjadi pelelangan atas  bangunan  yang  berdiri  di  atas  tanah  hak  pengelolaannya,  maka  pemerintah  kota senantiasa membantu kreditor (bank). Pada dasarnya tanah-tanah yang berada di bawah pengelolaan  Pemkot  tidak  diperkenankan  untuk  dijaminkan.  Oleh  karena  itu,  yang dijaminkan adalah bangunan yang berdiri di atas tanah pengelolaan.
Mengingat izin penjaminan yang diterbitkan oleh Pemkot, maka bangunan dapat dikosongkan  oleh  pemenang  lelang,  sedangkan  tanahnya  masih  di  bawah  pengelolaan
17 Ibib, hlm. 75.
Pemkot  dan  selanjutnya  pemenang  lelang  berstatus  sebagai  penyewa  baru  atas  tanah dimana objek lelang berada.

## PENUTUP

## 1. Kesimpulan
Balai Lelang adalah Badan Hukum Indonesia berbentuk Perseroan Terbatas (PT) yang  khusus  didirikan  untuk  melakukan  kegiatan  usaha  di  bidang  lelang.  Balai  Lelang atau  KPKNL  bertanggungjawab  terhadap  kebenaran  yang  bersifat  formil,  sedangkan kebenaran yang bersifat materil merupakan tanggung jawab dari penjual atau pemilik barang.  Pelaksanaan  lelang  yang  dilakukan  oleh  KPKNL,  harus  memenuhi  asas-asas lelang yang bersifat adil, terbuka, menjamin kepastian hukum, efisiensi dan akuntabel. KPKNL berperan sebagai perantara antara penjual dan pembeli yang akan melakukan jual beli  secara  lelang.  Penjual  atau  pemilik  barang  yang  bermaksud  melakukan  penjualan barang  secara  lelang  melalui  Balai  Lelang  atau  Kantor  Pejabat  Lelang  Kelas  II,  harus mengajukan surat permohonan lelang secara tertulis kepada Pemimpin Balai Lelang atau Pejabat  Lelang  Kelas  II,  disertai  dokumen  persyaratan  lelang  sesuai  dengan  jenis lelangnya.
Hambatan-hambatan  yang  dihadapi  dalam  pelaksanaan  lelang  di  antaranya adalah  peminat  lelang  tidak  ada,  barang  jaminan  belum  didaftarkan,  nilai  jual  objek jaminan lebih kecil dibandingkan dengan jumlah hutang debitur. Sedangkan hambatan- hambatan  yang  biasanya  dijumpai  dalam  proses  Pra  Lelang  adalah,  obyek  yang  akan dilelang  (tanah)  masih  dalam  sengketa  awal,  adanya  gugatan  dari  debitur  atau  pihak ketiga,  belum  adanya  putusan  yang  berkekuatan  hukum  tetap  atas  adanya  gugatan perdata  awal,  ketidaklengkapan  dokumen-dokumen  baik  asli  maupun  Copynya.  Untuk
Pasca/Purna Lelang, masalah-masalah yang sering muncul adalah, masalah pengosongan obyek lelang (kalau obyek lelang itu yaitu tanah ditempati).

## 2. Saran
Pelaksanaan  lelang  eksekusi  objek  Hak  Tanggungan,  Bank  mengajukan  lelang eksekusi kepada Pejabat Kantor Pelayanan Piutang dan Lelang Negara (KPKNL) dengan melalui Balai Lelang, sehingga peran Balai Lelang disini hanya sebagai perantara antara KPKNL dengan kreditur atau pemohon Lelang Hak Tanggungan terhadap obyek barang yang akan dilelang oleh Bank, sedangkan pelaksanaan lelangnya tetap melalui KPKNL. Di mana  Balai  Lelang  tersebut  menyediakan  jasa  pra  lelang  dan  pasca  lelang.  Agar  Balai Lelang lebih berperan dan untuk lebih cepat dalam pelaksanaan lelang Hak Tanggungan dalam rangka membantu kreditur menangani kredit macet harusnya Balai Lelang Swasta dapat  diberi  wewenang  melelang  objek  Hak  Tanggungan.  tanpa  melalui  KPKNL. Perluasan  kewenangan  ini  diharapkan  untuk  lebih  merangsang  tumbuhnya  kegiatan usaha di sektor jasa lelang.  Mengingat masalah kredit macet yang terjadi dalam usaha perbankan  dan  jumlahnya  semakin  tahun  semakin  meningkat,  tentunya  perlu penyelesaian  secepatnya,  maka  permintaan  penjualan  barang  agunan  dari  perbankan juga akan semakin banyak.

## DAFTAR PUSTAKA
Peraturan perundang-undangan:
Peraturan Menteri Keuangan Nomor 113/PMK.06/2019 tentang Balai Lelang.
Buku:
Adrian Sutedi, Hukum Hak Tanggungan, Jakarta: Sinar Grafika, 2010.
Effendi  perangin,  praktek  penggunaan  tanah  sebagai  jaminan  kredit.  Jakarta:  Rajawali Pers, 1991.
I Made Soewandi, Kewenangan Balai Lelang Dalam Kredit Macet, (Yogyakarta: Yayasan Gloria, 2005.
Irma  Devita Purnamasari,  Panduan Lengkap Hukum Praktis Popular: Kiat-Kiat Cerdas, Mudah,  dan  Bijak  Memahami  Masalah  Hukum  Jaminan  Perbankan,  Bandung: Kaifa, 2011.
Munir Fuady, Hukum Perkreditan Kontemporer. Cetakan Ke 2. Edisi Revisi. Bandung Citra Aditya Bakti, 2002.
Rachmadi Usman, Hukum Lelang, Jakarta: Sinar Grafika, 2016. Salim  H.S,  Perkembangan  Hukum  Jaminan  di  Indonesia,  Jakarta:  PT  Raja  Grafindo Persada, 2004.

## Jurnal:
Zulfrida Andayani, Saparuddin Siregar dan Isnaini Harahap, “Peranan Balai Lelang Swasta Pada Pelaksanaan Lelang Ekseskusi Hak Tanggungan Dalam Penyelesaian Kredit Macet”, Sainteks Februari 2020.
Supriadi Jufri, Anwar Borahima dan Nurfaidah Said, “Pelaksanaan Lelang Eksekusi Hak Tanggungan Melalui Balai Lelang”, Jurnal Ilmiah Dunia Hukum, Vol. 4 No. 2, April 2020.
Walman Siagian, “Peranan Balai Lelang Swasta Terhadap Pelaksanaan Lelang Objek Hak Tanggungan”,  Skripsi  Mahasiswa  Program  Studi  Magister  Kenotariatan Universitas Diponegoro Semarang 2010.