## JURNAL HUKUM dan KENOTARIATAN

## KEABSAHAN SURAT KUASA MEMBEBANKAN HAK TANGGUNGAN DALAM PROSES PERALIHAN KREDIT ANTAR BANK

## Dadang Agus Setiawan
Magister Kenotariatan Program Pascasarjana Universitas Islam Malang Jl. Mayjen Haryono No.193 Malang Email : dadangagus39@gmail.com

## Abstrak
Pembuatan  akta  SKMHT  dalam  perjanjian take  over kredit  adalah sah,  apabila  dalam  prosesnya  didahului  dengan  pengecekan  sertifikat terlebih  dahulu  sebagaimana  ketentuan  Pasal  97  Peratuan  Menteri  Agraria Nomor  3  Tahun  1997,  namun  jika  tidak,  merupakan  bentuk  pelanggaran hukum  yang  berakibat  perjanjian accessoir itu  menjadi  tidak  sah.  Hal tersebut menjadikan kreditor yang seharusnya dalam kedudukannya sebagai kreditor sparatis, menjadi  tidak  dapat  melakukan  ekseskusi  atas  benda- benda  jaminan  tersebut  secara  langsung,  akan  tetapi  terdegradasi  sebagai kreditor  konkuren.  Bentuk    perlindungan  hukum  bagi  kreditur  baru  dalam peristiwa take  over antar  Bank  dalam  praktek  di  Kantor  Notaris/PPAT Lumajang  adalah  dengan  menggunakan  Lembaga  Subrogasi,  yang  mana diperlukan  hubungan  baik  diantara  para  kreditur  sehingga  secara  tidak langsung juga akan menciptakan persaingan usaha yang sehat.
Kata kunci: SKMHT,  kreditor, subrogasi

## Abstract
To  guarantee  legal  certainty  regarding  the  validity  of  the  denial rights  and  legal  protection  of  a  retired  Notary,  the  existence  of  new  laws and regulations as a legal instrument is required, because there are no laws and  regulations  that  specifically  regulate  this  matter.  It  takes  the  active participation  of  the  Indonesian  Notary  Association  (INI)  organization  as  a bridge between its members and the Ministry of Law and Human Rights as a State agency authorized to appoint and dismiss Notaries.
Keywords: denial right, legal protection, retired notary

## PENDAHULUAN
Bisnis  Perbankan,  merupakan  suatu  bisnis  yang  dapat  dikatakan bahwa dalam menjalankan usahanya selalu dengan hati-hati bahkan dengan “ekstra  hati-hati”.  Cara  inilah  yang  sering  disamakan  dengan  paradikma

## Jurnal HUKUM dan KENOTARIATAN
“ prudent  banking”. 1 Bank  dalam  menyalurkan  kredit  kepada  masyarakat selalu  memperhatikan  bagaimana character/ tabiat  merupakan  sifat-sifat calon  penerima  kredit,  keadaan capital/ modal  yang  dimiliki  oleh  calon debitur  guna  pelunasan  hutang  debitur, capacity/ kemampuan  debitur mengembalikan  hutangnya, collateral /jaminan  apa  yang  diberikan  calon debiturdan condition  of  economy atau  keadaan/kondisi  sesungguhnya perekonomian  dari  calon  debitur  saat  ini  dan  bagaimana  prospek kedepannya. 2
Secara  umum,  untuk  memberikan  rasa  aman  dalam  menyalurkan kredit,  bank  akan  mensyaratkan  adanya  suatu  benda  jaminan.  Jaminan tersebut  menjadi  sangat  penting,  karena  dengan  adanya  jaminan  akan memberikan  kenyamanan  bagi  pihak  bank.  Jaminan  utang  dapat meningkatkan  kepercayaan  kreditur  terhadap  debiturnya.  Hal  ini  berkaitan dengan  harapan  akan  terbayarnya  kembali  kredit  yang  telah  diberikan. 3 Fungsi dari adanya jaminan dalam suatu hubungan kredit bukanlah suatu hal yang  pokok,  namun  sifatnya  hanya  sebagai  tambahan  saja.  Maksudnya, apabila  dalam  perjalanan  kredit  debitur  ditemukan  adanya  indikasi  bahwa seorang  debitur  mulai  tidak  dapat  dipercaya,  usahanya  mulai  menurun, angsurannya  mulai  tersendat-sendat,  bukan  berarti  ketidakpercayaan kreditur  ini  akan  diganti  dengan  jaminan  kredit,  namun  dengan  adanya jaminan tersebut, resiko yang menghantui kreditur akan sedikit terkurangi. 4 Benda  jaminan  yang  diberikan  oleh  debitur  tersebut,  oleh  bank  akan digunakan sebagai jaminan pelunasan kredit, apabila pada akhirnya debitur mengalami  kendala  dan  tidak  mampu  lagi  mengembalikan  pinjamannya. Benda  jaminan  tersebut  akan  dijual  melalui  mekanisme  lelang  di Kantor ” Pelayanan  Kekayaan  Negara  dan  Lelang  (KPKNL) ” dan  hasilnya akan  digunakan  untuk  melunasi  hutang  debitur,  sementara  jika  ada  sisa penjualannya akan dikembalikan kepada debitur. ”
Semakin  tinggi  tingkat  persaingan  bisnis  antar  bank,  hal  ini mendorong  lembaga  perbankan  untuk  terus  berinovasi  menjawab  semua kebutuhan masyarakat. Berbagai cara dilakukan bank dalam mempromosikan  dirinya,  baik  melalui  peningkatan  mutu  pelayanan, memberikan  berbagai  program  berhadiah,  memberikan  tingkat  suku  bunga kredit  yang  rendah,  kemudahan  prosedur  permohonan  kredit  dan  banyak lagi  cara  bank  guna  menarik  sebanyak  mungkin  nasabah.  Salah  satu mekanisme  pemberian  kredit  yang  umum  ditawarkan  perbankan  adalah
1 Munir Fuadi , HukumJaminan Hutang, Jakarta: Erlangga, 2013, hlm. 2.
2 Kasmir, Manajemen  Perbankan, Jakarta: PT.Raja Grafindo Persada, 2004, hlm. 71.
3 Ibid , hlm 8.
4 Ibid , hlm 2.
melalui  peralihan  kredit  atau  dalam  dunia  praktik  perbankan,  istilah kerennya  adalah  “ take  over” . Take  over atau  pengambilalihan  kredit merupakan suatu peristiwa yang terjadi apabila pihak ketiga (kreditur baru) membayar  hutang  debitur  kepada  kreditur  dengan  harapan  untuk menggantikan  kedudukan  kreditur  dengan  cara  pihak  ketiga  memberikan pinjaman  kredit  dengan  fasilitas  kredit  tertentu  kepada  debitur  yang digunakan untuk melunasi sisa kredit yang sebelumnya sudah diterima oleh debitur  dari  kreditur  dengan  perjanjian  tertentu,  sehingga  posisi  kreditur digantikan oleh pihak ketiga tersebut (sebagai kreditur baru). 5
Guna  menjamin  kepastian  dan  perlindungan  secara  hukum  bagi pihak  debitur  maupun  kreditor,  dibutuhkan  suatu  alat  bukti ” tertulis  yang bersifat  autentik  terhadap  peristiwa  dan  perbuatan  hukum ” yang  dilakukan bank  dan  debiturnya.  Menurut  pengaturannya,  akta  yang  bersifat  autentik berdasarkan  ketentuan ” Pasal  1868  Kitab  Undang-Undang  Hukum  Perdata (KUH  Perdata),  dibuat  dalam  bentuk  yang  sudah  ditentukan ’ oleh  undang- undang ’ dan  dibuat ’ oleh  atau  dihadapan  Pejabat ’ Umum  dalam  wilayah kewenangannya.  Pejabat  umum  dalam  hal  ini  adalah  Notaris  yang berwenang  membuat  akta  autentik  dan  kewenangan  lainnya  sebagaimana diamanatkan  undang-undang,  yang  bertujuan  untuk  memberikan  kepastian, ketertiban  dan  perlindungan  hukum  kepada  masyarakat. 6 Pada  umumnya dokumen yang digunakan untuk menjamin legalitas perbuatan hukum antar debitur  dan  kreditur  berkaitan  dengan  pinjam-meminjam  disebut  sebagai perjanjian kredit. Perjanjian kredit dapat dibuat secara dibawah tangan atau secara  autentik  dibuat  dihadapan  Notaris.  Perjanjian  kredit  yang  dibuat secara  autentik  mempunyai  sifat  pembuktian  yang  sempurna  baik  dalam bentuk maupun isinya dapat  mendukung terpenuhinya prinsip kehati-hatian dalam praktik perbankan. 7 ’
Peranan Notaris dalam proses pemberian kredit oleh kreditor kepada debitur  adalah  berkaitan  dengan  kapasitas  keahlian  dalam  membuat  akta perjanjian  kredit  yang  bersifat  pokok  dan  pembuatan  akta  pembebanan jaminan  sebagai  perjanjian  ikutan/ assesoir. Pembebanan  jaminan  kredit dapat  dilakukan  dengan  meng-gunakan  lembaga  jaminan  berupa  fidusia, gadai  dan  hipotik  atas  kapal  dan  pesawat  terbang  atau  juga  menggunakan lembaga hak tanggungan untuk jaminan benda-benda tidak bergerak secara khusus jaminan yang berupa tanah atau atas satuan rumah susun. ’ Lembaga
5 “ Herlien  Budiono, Kumpulan  Tulisan  Hukum  Perdata  di  Bidang Kenotariatan (Buku Ketiga) , Bandung: Citra Aditya Bakti, 2015, hlm. 1. ”
6 Abdul  Wahid,  dkk, Penegakan  Kode  Etik  Profesi  Notaris ,  Tangerang: Nirman Media, 2017, hlm. 114.
7 ’ Suharnoko ” dan  Endah ’ Hartati, Doktrin ’ Subrogasi, ’ Novasi,  & ” Cessie, Jakarta: ” Kencana Prenada ’ Media ” Group, ’ 2005, hlm. 10.

## Jurnal HUKUM dan KENOTARIATAN
jaminan  hak  tanggungan ’ yang ’ digunakan  untuk  mengikat  objek  jaminan utang  berupa  tanah ’ beserta ’ benda-benda  yang  berkaitan ’ dengan  tanah yang ’ pelaksanaanya  dibantu  oleh ’ Pejabat  Pembuat  Akta  Tanah  (PPAT) dalam membuat aktanya.
Proses pengalihan kredit antar bank yang dilakukan dengan cara take over dapat menimbulan suatu peristiwa hukum yang baru. Take over terjadi karena  pembayaran  oleh  pihak  ketiga.  Salah  satu  cara  untuk  mengakhiri suatu perikatan adalah dengan cara melakukan pembayaran, 8 termasuk juga perikatan yang timbul akibat perjanjian utang-piutang. Dengan berakhirnya perjanjian  utang-piutang  karena  pembayaran,  maka  berakhir  pula  jaminan- jaminan  tambahan/ikutan  yang  melekat  pada  perjanjian  pokok  tersebut. Dalam  peristiwa take  over dalam  pelaksanaannya  kerap  kali  sering dihadapkan  pada  permasalahan . Pada  dasarnya ,  take  over itu  bukanlah produk  baru,  namun  sudah  lama  dikenal  dan  telah  diatur  implementasinya dalam  KUH  Perdata. Take  over secara  khusus  diatur  dalam ’ Pasal  1400 sampai  dengan  Pasal  1403  KUH ’ Perdata  yang  dikenal  dengan  istilah “subrogasi”.  Menurut  Pasal  1400  KUH  Perdata,  subrogasi  adalah ” keadaan dimana  pihak  ketiga  menggantikan  posisi  pihak  ketiga  termasuk  pula  hak- hak dari kreditor atas debitor dengan cara membayar hutang debitor kepada kreditor,  baik  yang  terjadi  karena  kesepakatan  maupun  karena  Undang- Undang. ’ Subrogasi ’ adalah  proses  penggantian ’ kedudukan  kreditur ’ oleh pihak ketiga. Penggantian ’ itu terjadi oleh sebab pembayaran. Dalam sistem civil  law, subrogasi  dimata  hukum  menghapuskan perikatan  antara  debitur  dengan kreditur karena  pembayaran,  kemudian  perikatan  itu  dihidupkan  kembali oleh/untuk  kepentingan  pihak  ketiga  yang  menggantikan  kedudukan kreditor. 9 ’
Dijabarkan  lebih  lanjut  dalam  Pasal  1401  KUH  Perdata,  subrogasi terjadinya  akibat  adanya  persetujuan  antara  kreditur  dengan  pihak  ketiga ataupun  persetujuan antara  debitur  dengan  pihak  ketiga.  Dalam  Pasal  1402 KUH Perdata subrogasi dapat pula terjadi demi undang-undang. Dalam hal terjadinya take  over kredit  dalam  penulisan  ini  berfokus  pada take  over kredit atas dasar persetujuan yang mengacu pada Pasal 1400 KUH Perdata. ’ Proses peralihan kredit ( take over kredit) yang terjadi pada umumnya di beberapa perbankan baik swasta maupun bank Pemerintah di Kabupaten Lumajang,  diawali  dengan  penawaran  kredit  oleh  bank  atau  inisiatif  dari calon debitur dengan melakukan pengajuan langsung ke suatu bank. Secara umum dari hasil penelitian lapangan yang ditemukan penulis adalah apabila permohonan  debitur  telah  diterima  oleh  perbankan,  langkah  awal  yang
8 Pasal 1381 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata.
9 Suharnoko dan Endah Hartati. Op.Cit, hlm.4.

## KEABSAHAN SURAT KUASA MEMBEBANKAN HAK TANGGUNGAN DALAM PROSES
PERALIHAN KREDIT ANTAR BANK (Dadang Agus Setiawan)
ditempuh pihak bank adalah meminta data identitas nasabah dan melengkapi seluruh  syarat-syarat  pengajuan  kredit,  bank  mengumpulkan  informasi tentang  kondisi  kredit  terakhir  dari  calon  nasabah,  memeriksa  profil  dari nasabah  secara  detail  baik  kondisi  usahanya  saat  ini  dan  prospek  usaha kedepannya,  memeriksa  jaminan  terkait,  memastikan  keberadaan  jaminan pada kreditur, memastikan prosedur dan jangka waktu penyerahan jaminan setelah  pelunasan  dan  sebagainya.  Apabila  pengajuan take  over kredit disetujui, maka langkah selanjutnya adalah bank menunjuk  Notaris rekanan untuk  meminta  bantuan  dalam  pembuatan  perjanjian  kredit  dan  pengikatan jaminan. 10 ‘
Tahapan awal dari proses pengikatan kredit debitur ini adalah pihak bank  meminta  bantuan  Notaris  untuk  melakukan  pengecekan  keabsahan dokumen  bukti  kepemilikan  jaminan  pada  ke  Kantor  Pertanahan.  Disini timbul  permasalahan,  yang  mana  asli  dokumen  bukti  kepemilikan  jaminan (untuk  selanjutnya  disebut  sertifikat)  milik  debitur  masih  berada  dalam kekuasaan kreditur (untuk selanjutnya disebut bank). sehingga untuk proses take  over tidak  dapat  dilakukan  pengecekan  sertifikat.  Maka  dalam  proses pengecekan keabsahan sertifikat tanah yang dapat dilakukan adalah dengan pengecekan  secara  lisan  atau  istilah  kerennya  “intip”  atau  dengan permohonan  SKTP  (Surat  Keterangan  Pendaftaran  Tanah).  Langkah selanjutnya  melakukan  penandatanganan  perjanjian  kredit  antara  kreditor baru  dengan  debitur  yang  diteruskan  dengan  pembebanan  jaminan  kredit, yang mana dalam prosesnya didahului dengan pemberian kuasa oleh debitur untuk  memasang  hak  tanggungan.  Alasan  mengapa  kuasa  tersebut diberikan,  karena  asli  sertifikat  belum  dapat  dilakukan  pengecekan  secara fisik  di  kantor  Pertanahan,  begitu  pula  pencoretan  Hak  Tanggungan  atas nama  Bank  (Roya)  belum  dilaksanakan.  Kuasa  tersebut  dalam  praktik disebut ’ Surat  Kuasa  Membebankan ’ Hak  Tanggungan  (SKMHT).  Setelah covernote dikeluarkan ’ Notaris/PPAT ’ dan pencairan kredit yang baru, proses selanjutnya adalah debitur bersama kreditur yang baru tersebut menuju bank untuk  melunasi  hutang  debitur  dengan  dana  yang  diperoleh  dari  kreditur baru,  kemudian  meminta  bukti  pelunasan  kredit,  menerima  asli  sertifikat (banyak  kejadian  sertifikat  asli  tidak  dapat  keluar  pada  hari  pelunasan  itu bahkan sampai satu hingga dua minggu setelah tanggal pelunasan), meminta diterbitkan  surat  perintah  roya,  memastikan  tanggal  surat  roya  adalah maksimal sama dengan tanggal pelunasan (karena terkendala sistem, sering tanggal  roya  tidak  sesuai  dengan  tanggal  pelunasan),  kemudian menyerahkan  kepada  Notaris/PPAT  rekanan  tersebut  untuk  dilakukan
10 Wawancara  dengan  salah  satu  staff  kredit  pada  Lembaga  Perbankan Kabupaten Lumajang.

## Jurnal HUKUM dan KENOTARIATAN
proses  roya,  pengecekan  dan  pembebanan  Hak  Tanggungan  atas  nama kreditur yang baru melalui Kantor Pertanahan setempat.
Sekilas tatacara take over kredit ini kelihatanya biasa saja dan tidak ada  masalah.  Namun  menurut  pengamatan  penulis,  sesungguhnya  dalam proses take  over kredit  ini  terdapat  kemungkinan-kemungkinan  yang  dapat menjadi  penyebab  timbulnya  masalah,  dimana  hal  ini  penulis  temukan ketika  melakukan  penelitian  pada  bebrapa  kantor  Notaris/PPAT  di Kabupaten Lumajang. ’
Penulis  mencermati  ada  permasalahan  yang  dapat  membawa Notaris/PPAT  ke  ranah  hukum  dan  hal  ini  dapat  berdampak  pada ketidakpastian hukum bagi kreditor baru dalam hal peristiwa take over . Pertama, melakukan penandatanganan akta pengikatan jaminan yang diawali  dengan  SKMHT  sebelum  pelunasan  kredit  dilakukan,  yang  mana sertifikat  jaminan  milik  debitur  belum  diterima/diperlihatkan  kepada Notaris/PPAT  bahkan  belum  dapat  dilakukan  pengecekan  secara  fisik  ke kantor  Pertanahan.  Jelas  hal  ini  bertentangan  dengan  ketentuan  peraturan perundang-undangan. ’ Pasal  39 ’ Ayat  (1)  Peraturan  Pemerintah ’ Nomor  24 Tahun  1997 ’ Tentang  Pendaftaran ’ Tanah,  yang  mengatakan  bahwa PPAT ” menolak untuk membuatkan akta apabila asli sertifikat hak atas tanah tidak  diperlihatkan  kepadanya. Menurut “ Undang-Undang ” Nomor  4 Tahun ” 1996  tentang  Hak  Tanggungan  Pasal    15  Ayat  (1) ” (yang  untuk selanjutnya  disebut  UUHT),  undang-undang  ini  memberikan  kewenangan untuk  membuat  SKMHT  kepada  PPAT  dan  juga  Notaris.  Secara  hukum, dua  lembaga  ini  diatur  oleh  peraturan  perundang-undangan  yang  berbeda. Notaris  tunduk ” pada  Undang-Undang ” Jabatan  Notaris  Nomor ” 30  Tahun 2004  sebagaimana  telah  diubah  dengan ” Undang-Undang ’ Nomor  2 Tahun ” 2014, sedangkan PPAT tunduk pada ketentuan UUHT Pasal 15 Ayat (1),  yang  dalam  pembuatannya,  PPAT  harus  memperhatikan  peraturan sebagaimana tercantum  dalam  Pasal ” 96 Ayat    (1) ” Peraturan  Kepala  Badan Pertanahan  Nasional  Republik  Indonesia  Nomor  8  Tahun  2012  tentang Perubahan  Atas  Peraturan  Menteri  Negara  Agraria/Kepala  Badan Pertanahan  Nasional  Nomor  3  Tahun  1997  tantang  Ketentuan  Pelaksanaan Peraturan  Pemerintah  Nomor  24  Tahun  1997  tentang  Pendaftaran Tanah ” yang  sudah  ditentukan  pola  baku  dari  format  SKMHT.  Namun kenyataanya  sampai  saat  ini,  undang-undang  baik  yang  mengatur  tentang jabatan  Notaris  maupun  PPAT,  sama  sekali  tidak  ditemukan  mengenai ketentuan bagaimana bentuk SKMHT yang seharusnya dibuat oleh  Notaris. Kelihatanya politik hukum pembentuk undang-undang berusaha mengarahkan  kepada  Notaris  untuk  mengikuti  ketentuan  dalam “ Peraturan Kepala  Badan  Pertanahan  Nasional  Republik  Indonesia  nomor  8  Tahun 2012  Tentang  Perubahan  Atas  Peraturan  Menteri  Negara  Agraria/Kepala

## KEABSAHAN SURAT KUASA MEMBEBANKAN HAK TANGGUNGAN DALAM PROSES
PERALIHAN KREDIT ANTAR BANK (Dadang Agus Setiawan)
Badan  Pertanahan  Nasional  Nomor  3  Tahun  1997  Tentang  Ketentuan Pelaksanaan  Peraturan  Pemerintah  Nomor  24  Tahun  1997  Tentang Pendaftaran Tanah. ”
Permasalahan  kedua  terkait  dengan  bagaimana  kepastian  hukum bagi  kreditur  baru  dalam  peristiwa take  over ?  Karena  dalam  praktinya, Notaris/PPAT mengalami kesulitan dalam pembuatan akta oleh sebab tidak dapat  dilaksanakannya  pengecekan  sertifikat,  akta  apa  yang  harus  dibuat agar  kepentingan  pihak  ketiga  dapat  terlindungi  dan  masih  banyak  lagi permasalahannya.

## METODE PENELITIAN
Jenis penelitian yang digunakan ” penulis dalam penelitian hukum ini adalah  yuridis  empiris.  Jenis  penelitian   hukum  yuridis  empiris  merupakan prosedur  yang  digunakan  untuk  memecahkan  masalah  penelitian  dengan meneliti  data  sekunder terlebih  dahulu  untuk  kemudian  dilanjutkan  dengan mengadakan penelitian terhadap data primer dilapangan.
Sedangkan  pendekatan  penelitian  yang  dilakukan  peneliti  yaitu pendekatan  perundang-undangan  ( statue  approach )  dan  pendekatan sosiologis dalam penelitian hukum empiris. ”
Lokasi  yang  digunakan  untuk  mengambil  data  pada  penelitian  ini adalah berada di Kabupaten Lumajang, dengan mengambil lokasi penelitian pada  Kantor  Notaris  dan  PPAT  di  wilayah  Kabupaten  Lumajang.  Guna menunjang data penelitian, penulis melengkapi data-data dengan mengambil data pada lembaga perbankan yang berada di wilayah Kabupaten Lumajang, yaitu PT. BPR “CW”.
Dalam  penelitian  ini,  polulasi  yang  diamati  adalah  seluruh  Notaris dan  PPAT  dan  lembaga  perbankan ” di  Kabupaten  Lumajang  dengan menggunakan metode Purposive Sampling pada 5 Kantor Notaris/PPAT dan PT. BPR “CW” yang secara khusus dalam hal menangani proses pengalihan kredit atau take over
Sumber  data  yang  digunakan  bersumber  dari  data  primer,  sekunder dan  tersier. Sedangkan analisis  yang  digunakan  adalah  analisis  kualitatif, karena  data  yang  diolah  hanya  berupa  uraian  kalimat  baik  dari  hasil wawancara maupun dari pengkajian literatur yang ada. Dari data yang telah dianalisis  tersebut  memperoleh  data  yang  deskriptif  yang  mengungkapkan hasil penelitian apa adanya tentang permasalahan yang telah dirumuskan. ”

## PEMBAHASAN
Dalam  praktik  sering  terjadi  berkaitan  pembuatan  SKMHT  ataupun AKMHT,  dimana  dalam  implementasinya  bukti  kepemilikan  jaminan (dalam  hal  ini  sertifikat  tanah)  tidak  dapat  ditunjukkan  kepada

## Jurnal HUKUM dan KENOTARIATAN
Notaris/PPAT  oleh  karena  hutang  debitur  belum  dilunasi,  seperti  dalam kasus take over kredit. Lalu bagaimana keabsahan AKMHT/SKMHT dalam peristiwa  tersebut?  Hal  ini  masih  menjadi  perdebatan  di  kalangan  Notaris. Sebagian Notaris mengatakan bahwa seyogyanya asli sertifikat diperlihatkan  kepada  Notaris  sebagaimana  ketentuan  yang  mengatur PPAT 11 , namun ada kalangan Notaris yang berpendapat bahwa hal tersebut tidak wajib sebab tidak ada ketentuan yang mengaturnya. ” Semangat  lahirnya  AKMHT/SKMHT,  jika  dipahami  dari  sudut pandang  Tata  Cara  Pengisian  AKMHT/SKMHT  dalam  lampiran  VIII.b halaman  14  Ketentuan  Umum  menjelaskan  bahwa  tujuan  dari  tiap pembuatan  AKMHT/SKMHT  tidak  lain  hanyalah  sebagai  sarana pembuktian  yang  secara  khusus  dalam  hal  pemberian  kuasa  untuk memasang  Hak  Tanggungan  dengan  objek  Hak  Tanggungan  yang  dapat lebih  dari  satu  hak  atas  tanah  atau ” Hak  Milik  Atas  Satuan  Rumah ” Susun, namun harus dalam satu wilayah  Kabupaten/Kota. Dari penjelasan tersebut dapat  dipahami  bahwa  AKMHT/SKMHT  merupakan  suatu  bentuk perbuatan hukum yang semata-mata hanya mengenai pemberian kuasa atau dalam  arti  khusus  hanya  untuk  memasang  Hak  Tanggungan  saja.  Kuasa dalam  hal  ini  adalah  pelimpahan  wewenang  yang  secara  khusus  untuk melakukan  sesuatu  hal  atas  nama  pemberi  kuasa  yaitu  memasang  Hak Tanggungan  atas  benda  tetap  milik  pemberi  kuasa  yang  akan  dilakuakan oleh  penerima  kuasa,  karena  pemberi  kuasa  tidak  dapat  hadir  pada  saat memasang Hak Tanggungan. ”
Pada  dasarnya  Akta  Pemberian  Hak  Tanggungan  (APHT)  wajib ditanda-tangani oleh pemberi Hak Tanggungan itu sendiri, tetapi jika karena sesuatu  sebab  tertentu  yang  menyebabkan  pemberi  Hak  Tanggungan  tidak dapat  datang  secara  langsung  untuk  menandatangani  APHT  maka  pemberi Hak  Tanggungan  wajib  menunjuk  pihak  lain  sebagai  kuasanya  dengan menggunakan  AKMHT/  SKMHT  dalam  bentuk  akta  autentik.  Dapat dipahami bahwa Hak Tanggungan merupakan jaminan kebendaan yang lahir dari  perjanjian.  Walaupun  tidak  diinyatakan  secara  tegas  dalam  undang- undang,  namun  dapat  dipahami  dalam  penjabaran  beberapa  pasal  dalam UUHT ( vide Pasal 10, Pasal 11, dan Pasal 12 UUHT) bahwa pada dasarnya pemberian  Hak  Tanggungan  hanya  dimungkinkan  dalam  bentuk
11 Pasal  39  Huruf  a  PP  Nomor  24  Tahun  1997,  menegaskan  bahwa  “PPAT menolak  untuk  membuat  akta,  jika:Mengenai  bidang  tanah  yang  sudah  terdaftar atau  hak  milik  atas  satuan  rumah  susun,  kepadanya  tidak  disampaikan  sertipikat asli  hak  yang  bersangkutan  atau  sertipikat  yang  diserahkan  tidak  sesuai  dengan daftar-daftar yang ada di kantor pertanahan ; atau “

## KEABSAHAN SURAT KUASA MEMBEBANKAN HAK TANGGUNGAN DALAM PROSES
PERALIHAN KREDIT ANTAR BANK (Dadang Agus Setiawan)
perjanjian. 12 Begitu  pula  kuasa  yang  dimaksud  dalam  AKMHT/  SKMHT merupakan  bentuk  kuasa  yang  dalam  arti  perjanjian  dalam  hal  pemberian kuasa  ( lastgeving )  dan  bukan  kuasa  dalam  arti volmacht atau  tindakan hukum sepihak. ”
Pemberian kuasa ( lastgeving ) merupakan persetujuan sepihak, sebab kewajiban  untuk  melakukan  prestasi  hanya  terdapat  pada  satu  pihak  saja, yaitu  penerima  kuasa.  Jadi  dapat  dikatakan  bahwa lastgeving merupakan perjanjian yang isinya memberikan beban suatu perintah terhadap pihak lain yang  secara  otomatis  menimbulkan  suatu  kewajiban  bagi  yang  menerima kuasa  untuk  melaksanakan  kehendak  dari  pemberi  kuasa  tersebut.  Apabila suatu  wewenang  yang  dimiliki  seseorang  yang  diperolehnya  berdasarkan suatu  kesepakatan  pemberian  kuasa,  maka  akan  terjadi  perwakilan  yang bersumber  dari  kesepakatan.  Hal  ini  didasarkan  pada  pengertian  bahwa pemberian  kuasa  merupakan  suatu  bentuk  perikatan  hukum  yang  timbul karena  konsensus  dari  kedua  belah  pihak  yang  dapat  menimbulkan  suatu hak  dan  kewajiban  bagi  para  pihak  masing-masing  sebagaimana  diuraikan dalam  rumusan  dalam  Pasal  1792  KUH  Perdata 13 dan  sebagai  bukti  atas konsensus  dalam  suatu  perikatan  hukum  yang  tertulis  maka  harus ditandatangani oleh kedua belah pihak. 14 ”
AKMHT/SKMHT sebagaimana dapat dilihat dalam karakteristiknya berdasarkan UUHT ( vide Pasal 15 Ayat (1) UUHT), maka dapat dikatakan di bahwa AKMHT/SKMHT merupakan akta yang bersifat perjanjian, sebab unsur-unsurnya mengandung asas-asas hukum perjanjian, yakni konsensualisme,  kebebasan  berkontrak  dalam  arti  tunduk  pada  ketentuan undang-undang dan kekuatan  yang mengikat bagi para pihak. Sebagai akta yang  lahir  karena  perjanjian  maka  keberadaan  AKMHT/SKMHT  harus memenuhi  syarat-syarat  sahnya  suatu  perjanjian  sebagaimana  dinyatakan dalam  Pasal  1320  KUH  Perdata.  Syarat  sahnya  suatu  perjanjian  dibagi dalam  dua  kategori  yakni  syarat  subjektif  dan  syarat  objektif.  Syarat subjektif  dalam  suatu  perjanjian  berhubungan  dengan  para  pihak  dalam perjanjian  tersebut,  yaitu  adanya  kesepakatan  diantara  kedua  belah  pihak dan  kecakapan  dalam  melakukan  perbuatan  hukum.  Kecakapan  dalam  hal
12 Kartini  Muljadi  dkk, ” Seri  Hukum  Harta ” Kekayaan : Hak  Tanggungan , Jakarta: ” Kencana, 2005, Hlm. 10-11.
13 Pasal  1792  KUH  Perdata  mengatakan  bahwa  “Pemberian  kuasa  adalah suatu perjanjian dengan mana seorang memberikan kuasa kepada orang lain, yang menerimanya, untuk atas namanya menyelenggarakan suatu urusan.”
14 Mohamad Sholahuddin dalam
http://uddin76.blogspot.com/2010/12/difinisi-surat-kuasa-dan-syarat.html  diakses pada 30 Juni 2018

## Jurnal HUKUM dan KENOTARIATAN
ini,  selain  dipandang  layak  dalam  melakukan  perbuatan  hukum  juga  harus ada kewenangan dalam melakukan perbuatan hukum tersebut. ”
Apabila dikaitkan dengan pembuatan akta AKMHT/SKMHT dalam peristiwa take  over kredit,  maka  akan  timbul  suatu  pertanyaan  akan kredibilitas  kewenangan  bagi  pemberi  kuasa  dalam  pembuatan  AKMHT/ SKMHT  tersebut  berkaitan  dengan  pembebanan  Hak  Tanggungan  secara berulang.  Secara  umum  didalam  peraturannya  tidak  ada  ketentuan  yang membatasi  kewenangan  dari  pemberi  Hak  Tanggungan  untuk  melakukan pembebanan  Hak  Tanggungan  secara  berulang  atas  suatu  objek  Hak Tanggungan  ( vide Pasal  5  Ayat  (1)  UUHT junto penjelasan  Pasal  5  ayat 1) 15 ,  sehingga  kosekuensi  dari  pasal  ini  adalah  bahwa  satu  objek  Hak Tanggungan dapat dibebani oleh beberapa utang  yang dijamin dengan Hak Tang-gungan,  namun  dibedakan  dengan  peringkat  tertentu  sesuai  tanggal pendaftaranya ( vide Pasal 5 Ayat (2) UUHT). ”
Menurut  Pasal  11  Ayat  (2)  UUHT,  dalam  pemberian  Hak Tanggungan  dapat  mencantumkan  janji-janji  tertentu  yang  dimaksudkan untuk  melindungi  para  pihak.  Dalam  Pasal  1210  Ayat  (2)  KUH  Perdata ditentukan  bahwa  pemegang  Hipotik  (sekarang  Hak  Tanggungan)  dapat meminta ” diperjanjikan  dalam ” perjanjian  Hak  Tanggungan  tersebut  bahwa Hak  tanggungan  tidak  akan  dibersihkan, ” apabila  objek  Hak  Tanggungan dijual kepada pihak ketiga oleh pemberi Hak Tanggungan. Janji ini disebut “ beding van niet zuivering” . UUHT bermaksud untuk mengkonstantir janji ini dalam rumusan Pasal 11 Ayat (2) Huruf f UUHT. 16 Namun kelihatannya pembuat  undang-undang  telah  keliru  dalam  merumuskan  bunyi  pasal tersebut.  Apabila  yang  dimaksud  dengan  “ beding  van  niet  zuivering” merupakan  janji  yang  diberikan  oleh  pemberi  Hak  Tanggungan,  harusnya rumusan pasal tersebut berbunyi “janji yang diberikan “ kepada ” pemegang Hak  Tanggungan  peringkat  pertama  ....”,  bukan  berbunyi  “janji  yang diberikan  “ oleh ”  pemegang  Hak  Tanggungan  peringkat  pertama  .  .  .  .”, sehingga sesuai dengan apa yang dimaksud oleh ketentuan Pasal 1210 Ayat
15 Pasal  5  Ayat  (1)  UUHT  mengatakan  bahwa  “Suatu  obyek  Hak Tanggungan  dapat  dibebani  dengan  lebih  dari  satu  Hak  Tanggungan  guna menjamin  pelunasan  dari  satu  utang” junto Penjelasan  Pasal  5  Ayat  (1)  UUHT menjelaskan bahwa “Suatu obyek Hak Tanggungan dapat dibebani lebih dari satu Hak Tanggungan sehingga terdapat pemegang Hak Tanggungan peringkat pertama, peringkat kedua, dan seterusnya”.
16 Pasal  11  ayat  (2)  huruf  f  dirimuskan  bahwa  “janji  yang  diberikan  oleh pemegang  Hak  Tanggungan  pertama  bahwa  obyek  Hak  Tanggungan  tidak  akan dibersihkan  dari  Hak  Tanggungan”  harusnya  “janji  yang  diberikan  “ kepada ” pemegang  Hak  Tanggungan  pertama  bahwa  obyek  Hak  Tanggungan  tidak  akan dibersihkan dari Hak Tanggungan.”

## KEABSAHAN SURAT KUASA MEMBEBANKAN HAK TANGGUNGAN DALAM PROSES
PERALIHAN KREDIT ANTAR BANK (Dadang Agus Setiawan)
(2)  KUH  Perdata  tersebut.  Karena  dalam  kenyataanya take  over kredit  itu dalam praktinya terjadi oleh karena maksud pemberi Hak tanggungan akan melunasi  hutangnya,  maka  objek  Hak  Tanggungan  tersebut  dijual  kepada pihak  ketiga  oleh  pemberi  Hak  Tanggungan  dengan  cara  pihak  ketiga melunasi  sisa  utang  pemberi  Hak  Tanggungan  (debitur/dapat  pula  pemilik penjamin  bukan  debitur)  yang  ada  pada  pemegang  Hak  Tanggungan (kreditur), yang mana uang pihak ketiga tersebut diperoleh dari kreditur lain pula.  Lalu  apa  jadinya  jika  pihak  ketiga  tersebut  memohon  pembersihan Hak Tang-gungan Kepada Pengadilan Negeri sedangkan utang pemberi Hak Tanggungan  belum  dilunasi?  ini  adalah  suatu  masalah  yang  tidak  mudah untuk  diselesaikan.  Jadi  dapat  disimpulkan,  selama  oleh  para  pihak  tidak memperjanjikan tentang pembatasan kewenangan pemberi Hak Tanggungan untuk membebankan Hak Tanggungan secara berulang kepada pihak ketiga diluar  hubungan  hukum  dengan  pemegang  Hak  Tanggungan,  maka merupakan  suatu  tindakan  yang  sah,  apabila  pemberi  Hak  Tanggungan melakukan  pembebanan  ulang  atas  satu  objek  Hak  Tanggungan  tersebut, karena  pada  dasarnya  UUHT  memberi  kebebasan  untuk  itu  ( vide Pasal  5 Ayat (1) UUHT). ”
Syarat  objektif  dalam  pembuatan  SKMHT/AKMHT  adalah mengenai  hal  tertentu  dan  oleh  sebab  yang  halal.  Hal  tertentu  dalam SKMHT/AKMHT  adalah  sebagaimana  ditentukan  secara  khusus  dalam Pasal 15 Ayat (1) Huruf a, yaitu bahwa tujuan dibuatnya SKMHT tidak lain adalah untuk membebankan Hak Tanggungan.  Apa  yang dimaksud dengan sebab  yang  halal  adalah  merujuk  pada  objek  jaminan  yang  dimiliki  oleh pemberi  Hak  Tanggungan.  Dalam  rumusan  Pasal  8  UUHT 17 mengatur bahwa  pemberi  Hak  Tanggungan  ialah  orang  perseorangan  atau  badan hukum.  Jadi,  siapa  yang  mempunyai  wewenang  sebagai  pemberi  Hak Tanggungan  atas  objek  Hak  Tanggungan  tersebut  adalah  yang  namanya tercantum  dalam tanda  bukti  kepemilikan  objek  Hak  Tanggungan  tersebut. Mengenai  objek  Hak  Tanggungan,  di  dalam  pengaturannya  sebagaimana Pasal  14  Ayat  (4)  UUHT  diatur  bahwa  apabila  tidak  ditentukan  lain  oleh para  pihak,  maka  Sertipikat  Hak  atas  tanah  yang  telah  diberi  catatan pembebanan  Hak  Tanggungan  tersebut  dikembalikan  kepada  pemilik sertifikat.  Namun  dalam  Pasal  11  Ayat  (2)  Huruf  l  UUHT,  memberikan kebebasan  kepada  para  pihak  untuk  mengadakan  perjanjian  mengenai  apa yang dimaksudkan dalam Pasal 14 Ayat (4) UUHT. Pada umumnya dalam SKMHT/AKMHT  demikian  pula  dalam  APHT  diperjanjikan  bahwa
17 Pasal 8 UUHT nomor 4 tahun 1996 pemberi Hak Tanggungan ialah orang perseorangan  atau  badan  hukum  yang  mempunyai  wewenang  untuk  melakukan perbuatan hukum tertentu terhadap objek Hak Tanggungan yang bersangukutan

## Jurnal HUKUM dan KENOTARIATAN
“sertipikat  hak  atas  tanah  yang  telah  diberi  catatan  pembebanan  Hak Tanggungan  diserahkan  kepada  dan  untuk  disimpan  oleh  pemegang  Hak Tanggungan”;  sehingga  akibatnya  Sertifikat  Hak  Tanggungan  berikut sertifikat hak atas tanahnya berada dalam kekuasaan kreditur/pemegang Hak Tanggungan.  Inilah  yang  menjadi  permasalahan  pada  proses  pembuatan SKMHT/AKMHT  dalam  proses take  over kredit,  sebab  belum  tentu kreditur/pemegang  Hak  Tanggungan  mau  meminjamkan  sertifikat  hak  atas tanah  untuk  dilakukan  pengecekan  keabsahan  sertifikat  ke  Kantor Pertanahan  melalui  Notaris/PPAT. 18 Fungsi  pengecekan  sertifikat  dalam pem-bebanan  Hak  Tanggungan  atau  dalam  proses  peralihan  tanah  adalah untuk  mengetahui  dibuku  tanah  yang  disimpan  di  Kantor  Pertanahan, apakah  tanah  tersebut  sedang  di  blokir  atau  dalam  keadaan  sengketa  atau apakah  tanah  tersebut  dibebani  dengan  suatu  hak  tanggungan.  Kewajiban untuk  melakukan  pengecekan  sertifikat  pada  Kantor  Pertanahan  tersebut adalah  melindungi  untuk  kepentingan  pihak  penerima  hak  tanggungan dalam  hal  ini  kreditur  apabila  ternyata  sertifikat  hak  atas  tanah  yang diserahkan  kepada  PPAT  itu  terdapat  ketidaksesuaian  data  informasi  yang ada  didalam  sertifikat  dengan  data  yang  ada  pada  buku  tanah  pada  Kantor Pertanahan,  atau  ternyata  sertifikat  yang  diserahkan  tersebut  bukan dokumen  yang  dikeluarkan  oleh  Kantor  Pertanahan  setempat.  Prosedur pengecekan  sertifikat  yang  tidak  sesuai  dengan  ketentuan  yang  berlaku merupakan  perbuatan  melanggar  hukum  dan  mengakibatkan  kedudukan jaminan Hak Tanggungan menjadi cacat hukum. ”
Namun  demikian  perlu  juga  diperhatikan  keabsahan  perjanjian pokok  yang  mendasari  perjanjian  pembebanan  jamina  tersebut,  yaitu perjanjian  pinjam  meminjam  uang  ataupun  perjanjian  kredit.  Sebab perjanjian  seperti  halnya  gadai,  fidusia,  hipotik  dan  juga  hak  tanggungan adalah  suatu  perjanjian  yang  bersifat accessoir ,  artinya  sah  atau  tidaknya perjanjian accessoir tersebut  tergantung  pada  keabsahan  perjanjian pokoknya. Dalam hal perjanjian pokoknya sah dan perjanjian accessoir nya tidak  sah,  maka  kreditor  dalam  kedudukannya  sebagai  kreditor sparatis tidak  dapat  melakukan  ekseskusi  atas  benda-benda  jaminan  tersebut.  Akan tetapi  dalam  kekudukannya  sebagai  kreditor  konkuren  masih  dapat
18 Pasal  97  Peraturan  Menteri  Negara  Agraria  (PMNA)  atau  Kepala  Badan Pertanahan Nasional Nomor 3 Tahun 1997 mengatur: (1)  “Sebelum melaksanakan pembuatan  akta  mengenai  pemindahan  atau  pembebanan  hak  atas  tanah  atau  Hak Milik  Atas  Satuan  Rumah  Susun  PPAT  wajib  terlebih  dahulu  melakukan pemeriksaan  pada  Kantor  Pertanahan  mengenai  kesesuaian  sertipikat  hak  atas tanah  atau  Hak  Milik  Atas  Satuan  Rumah  Susun  yang  bersangkutan  dengan daftardaftar  yang  ada  di  Kantor  Pertanahan  setempat  dengan  memperlihatkan sertipikat asli”.

## KEABSAHAN SURAT KUASA MEMBEBANKAN HAK TANGGUNGAN DALAM PROSES
PERALIHAN KREDIT ANTAR BANK (Dadang Agus Setiawan)
melaksanakan  eksekusi  berdasarkan  ketentuan  Pasal  1131  dan  1132  KUH Perdata  yang  menen-tukan  bahwa  semua  benda  milik  debitor  merupakan jaminan bagi semua hutang-hutanngya terhadap kreditor. 19 ”
Secara  teoritis,  fungsi  seseorang  dalam  membuat  akta  adalah pertama ,  bahwa  akta  yang  dibuatnya  memiliki  fungsi  formil,  yang  berarti bahwa  akta  tersebut  adalah  sebagai  pelengkap  atau  sebagai  sarana  untuk sempurnanya sebuah pebuatan hukum. Keberadaan akta dipandang sebagai aksesoir  bahwa  perbuatan  hukum  dirasa  kurang  sempurna  apa  bila  tidak dituangkan dalam suatu pernyataan tertulis. Akta tersebut merupakan syarat formil  untuk  adanya  suatu  perbuatan  hukum.  Sebagai  contoh  adalah  akta pinjam-meminjam,  akta  sewa  menyewa  kontrak,  akta  perdamaian  yang dapat dibuat secara dibawah tangan atau pula akta-akta yang pembuatannya harus  dengan  akta  autentik,  misalnya  akta  pendirian  Perseroan  Komanditer (CV), akta pendirian Koperasi, atau akta pendirian Perseroan Terbatas (PT). Akta  tersebut  secara  formil  sebagai  pendukung  terhadap  suatu  perbuatan hukum  tertentu  agar  suatu  perbuatan  hukum  adalah  sah  harus  dinyatakan dalam  akta  autentik.  Fungsi kedua ,  bahwa  akta  mempunyai  fungsi  sebagai alat pembuktian, artinya bahwa sejak awal akta tersebut difungsikan sebagai alat  bukti  apabila  di  suatu  hari  nanti  terjadi  sengketa  diantara  para  pihak yang membuat perjanjian tersebut. Apa yang tercantum dalam akta tersebut merupakan kehendak dari para pihak yang sengaja dibuat guna melindungi setiap  kepentingan  dari  masing-masing  pihak  dan  akta  tersebut  dapat digunakan sebagai alat bukti dipersidangan apabila diperlukan.
Bagaimana  perlindungan  hukum  bagi  Notaris/PPAT  terkait  dengan pembuktian  sesuatu  hal  yang  lisan,  seandainya  ada  penyangkalan  atas informasi  cek  lisan  tersebut?  Secara  yuridis  formal,  seharunya  dalam peristiwa take over kredit adalah dilakukan pembayaran sisa hutang debitur kepada kreditur (lama) terlebih dahulu sehingga dengan adanya pembayaran tersebut,  demi  hukum  perjanjian  hutang  antara  debitur  dan  kreditur  (lama) menjadi  hapus.  Sebagaimana  ketentuan  KUH  Perdata  bahwa  pembayaran adalah salah satu penyebab hapusnya perikatan. 20 Dengan hapusnya hutang, maka  secara  otomatis  Hak  Tanggungan  yang  merupakan  perjanjian accessoir yang  membebani  benda  jaminan,  demi  hukum  juga  berakhir. 21
Dengan  hapusnya  hutang  debitur  serta  mengingat  bahwa  roya  adalah
19 Suharnoko dan Endah Hartatik, Op.Cit . hlm. 16 20 Pasal 1381 KUH Perdata, mengatakan bahwa “Perikatan-perikatan hapus : karena pembayaran ;  (.......).”
21 Pasal 18 Ayat (1) Huruf a UUHT menyebutkan bahwa “ Hak Tanggungan hapus karena hal-hal sebagai berikut:
a. hapusnya hutang yang dijamin dengan Hak Tanggungan. b. (..................).”

## Jurnal HUKUM dan KENOTARIATAN
pencoretan  yang  hanya  besifat  administratif  dan  tidak  berdampak  apapun terhadap  Hak  Tanggungan  yang  telah  hapus,  maka  tidak  ada  alasan  untuk tidak  dilaksanakannya  perjanjian  kredit  antara  debitur  dan  kreditur  (baru) termasuk  juga  pembebanan  jaminan  dengan  Hak  Tanggungan  baik  dengan SKMHT  atau  langsung  menggunakan  APHT  sepanjang  Sertifikat  Hak  dan bukti pelunasan serta roya telah diperlihatkan kepada Notaris/PPAT.
Namun cara tersebut diatas dianggap kurang melindungi kepentingan Kreditur (baru) karena pembayaran utang debitur oleh Kreditur (baru) tidak diikuti  dengan  penandatangan  perjanjian  kredit  dan  pembebanan jaminannya.  Perlindungan  terhadap  pihak  kreditur  baru  sangat  lemah  dan bahkan tidak ada sama sekali. Pada saat pencairan kredit, kreditur baru tidak memiliki jaminan apapun.
Dalam  praktik  dilapangan  kejadianya  tidak  semudah  itu,  sebab Kantor  Pertanahan  Lumajang  tetap  mengaruskan  adanya  penghapusan catatan hutang/roya atas Hak Tanggungan terlebih dahulu dengan ketentuan bahwa  tanggal  roya  adalah  sama  dengan  tanggal  pelunasan  hutang.  Kantor Pertanahan Lumajang mengasumsikan bahwa dengan terbitnya roya adalah identik  dengan  telah  terjadi  pelunasan.  Sehingga  hal  ini  menjadi  sebuah dilema  bagi  Notaris/PPAT  dimana  harus  memilih  antara  tunduk  pada perturan atau menjaga hubungan baik dengan klien. Dengan demikian maka notaris/PPAT  dalam  praktiknya  harus  memastikan  tanggal  SKMHT, pelunasan  dan  roya,  maksimal  harus  pada  hari  yang  sama,  yang  artinya bahwa  SKMHT  akan  lebih  baik  dibuat  setelah  tanggal  pelunasan/roya, namun  menghindari  untuk  dibuat  mendahului  tanggal  pelunasan/roya. Disamping  itu  harus  dilakukan  pula  pengecekan  sertifikat  secara  fisik, dibuktikan  dengan  catatan  atau  stample  tanda  ceking  oleh  Kantor pertanahan  di  sertifikat  hak  terhadap  buku  tanah  yang  ada  di  Kantor pertanahan Lumajang. 22
Baik  secara  teori  maupun  yuridis  formal,  proses  pengambilalihan kredit  atau take  over kredit  akan  lebih  “aman”,  apabila  dilakukan  dengan mengggunakan  lembaga  subrogasi  atau  melalui cessie. 23 Namun  dalam pembahasan  ini,  penulis  sajikan  dengan  menggunakan  lembaga  subrogasi, karena  lebih  mendekati  pada  peristiwa  hukum  di  lapangan.  Lembaga subrogasi  diatur  dalam  Pasal  1400  sampai  Pasal  1403  KUH  Perdata. Subrogasi  dapat  terjadi  baik  berdasarkan  perjanjian  atau  secara  undang-
22 Wawancara dengan pejabat kantor Notaris/PPAT di Kabupaten Lumajang, 15 Juni 2018.
23 Pasal 16 Ayat (1) UUHT menjelaskan bahwa “Jika piutang yang dijamin dengan  Hak  Tanggungan  beralih  karena  cessie,  subrogasi,  pewarisan,  atau  sebab- sebab  lain,  Hak  Tanggungan  tersebut  ikut  beralih  karena  hukum  kepada  kreditur yang baru .“

## KEABSAHAN SURAT KUASA MEMBEBANKAN HAK TANGGUNGAN DALAM PROSES
PERALIHAN KREDIT ANTAR BANK (Dadang Agus Setiawan)
undang.  Subrogasi  terjadi  karena  pembayaran  yang  dilakukan  oleh  pihak ketiga kepada kreditur (yang berpiutang) baik secara langsung maupun tidak langsung  yaitu  melalui  debitur  yang  berpiutang  kepada  pihak  ketiga. Subrogasi dapat terjadi apabila kreditur baru dan kreditur lama telah saling mengikat  perjanjian  bahwa  dengan  dilakukan  pembayaran  oleh  kreditur yang  baru  kepada  kreditur  yang  lama  akan  menggantikan  kedudukan kreditur  lama.  Dalam  hal  terjadinya  pembayaran,  maka  perikatan  antara kreditur yang lama menjadi hapus dan kemudian dihidupkan kembali untuk kepentingan pihak ketiga sebagai kreditur baru, maksudnya hanya perikatan antara  kreditur  lama  dan  debitur  yang  hapus  jadi  kreditur  lama tidak  dapat lagi  menuntut  kepada  debitur,  namun  bagi  debitur  tetap  mempunyai kewajiban untuk membayar utang kepada pihak ketiga sebagai kreditur yang baru. ”
Agar subrogasi ini sah maka baik perjanjian pinjam meminjam uang antara  pihak  ketiga  dan  debitur  dibuat  dengan  akta  autentik  demikian  juga dengan  tanda  pelunasannya.  Dalam  perjanjian  pinjam  meminjam  tersebut harus  ditegaskan  bahwa  uang  tersebut  digunakan  untuk  melunasi  utang debitur  kepada  kreditur.  Selanjutnya,  setelah  debitur  membayar  kepada kreditur,  maka  dalam  tanda  pelunasannya  harus  diterangkan  bahwa pembayaran dilakukan dengan menggunakan uang yang dipinjam dari pihak ketiga  sebagai  kreditur  baru.  Keseluruhan  proses  tersebut  adalah  untuk menjamin  kepentingan  pihak  ketiga  yang  akan  menggantikan  kedudukan krediror  lama.  karena  ketika  debitur  meminjam  uang  dari  pihak  ketiga, pihak  kreditur  lama  tidak  dilibatkan.  Untuk  itu  dibutuhkan  akta  autentik yang  menerangkan  bahwa  debitur  meminjam  uang  dari  pihak  ketiga  untuk melunasi utangnya kepada kreditur. Sehingga tidak ada keraguan bagi pihak ketiga bahwa tujuan pembayaran itu guna menempatkan posisi pihak ketiga sebagai  kreditur  yang  baru  atas  debitur  tersebut  dan  bukan  membebaskan debitur dari kewajiban membayar utang kepada pihak ketiga (kreditur baru). Subrogasi  dengan  kemungkinan  kedua  ini  melibatkan  tiga  pihak  secara aktif, yaitu kreditur, debitur dan pihak ketiga. ” Apabila take  over kredit  dilakukan  dengan  lembaga  subrogasi, prosesnya akan lebih simpel dan tidak berbelit-belit hanya perlu kerjasama yang  baik  antar  kreditur.  Namun  kenyataanya  hal  ini  jarang  digunakan, karena  pada  dasarnya  membangun  hubungan  yang  baik  antar  kreditur  itu sangat  sulit  karena  berkaitan  dengan  kompetisi  dibidang  ekonomi.  Di Kabupaten  Lumajang  pun,  penggunaan  lembaga  subrogasi  dalam  proses pengambilalihan  kredit  atau take  over kredit  dapat  dikatakan  tidak  pernah dipakai  sama  sekali  padahal  sudah  sangat  jelas  pengaturannya  dalam undang-undang  Hukum  Perdata  dan  mungkin  ini  dapat  menjadi  suatu

## Jurnal HUKUM dan KENOTARIATAN
terobosan  atau  ilmu  yang  baru  bagi  para  kreditor  dalam  melakukan take over kredit.
Apabila  tidak  dapat  dilakukan  pengecekan  atas  sertifikat  asli  pada Kantor  Pertanahan  karena  alasan  apapun,  maka  dalam  hal  demikian  tidak ada  jalan  lain  selain  debitor  terpaksa  melunasi  dengan  menggunakan uangnya  sendiri  atau  memberikan  jaminan  lain  kepada  kreditor  baru. Pengambilalihan  kredit/ take  over kredit  yang  terjadi  dalam  praktik  adalah boleh  dikatakan  sebagai  fenomena  “pindah  bank”,  hanya  perbedaanya terletak  pada  pelunasan  sisa  utangnya  saja,  memakai  uang  pihak ketiga/kreditor baru atau menggunakan uangnya sendiri.

## KESIMPULAN
Keabsahan  akta  SKMHT  yang  dibuat  oleh  Notaris/PPAT  dengan tanpa  diperlihatkan  terlebih  dahulu  bukti  kepemilikan  (sertipikat)  benda jaminan  karena  hutang  debitur  kepada  kreditur  belum  dilunasi.  Bahwa pembuatan akta SKMHT/AKMHT dalam perjanjian take over kredit adalah sah,  apabila  dalam  prosesnya  didahului  dengan  pengecekan  sertifikat terlebih  dahulu  sebagaimana  ketentuan  Pasal  97  Peratuan  Menteri  Agraria Nomor  3  Tahun  1997.  Apabila  tidak  dilakukan,  maka  merupakan  bentuk pelanggaran  hukum  yang  berakibat  cacat  hukum  sehingga  perjanjian accessoir itu  menjadi  tidak  sah.  Hal  tersebut  menjadikan  kreditor  yang seharusnya  dalam  kedudukannya  sebagai  kreditor separatis ,  menjadi  tidak dapat  melakukan  ekseskusi  atas  benda-benda  jaminan  tersebut  secara langsung, akan tetapi terdegradasi sebagai kreditor konkuren ..
Perlindungan  hukum  bagi  kreditur  baru  dalam  peristiwa take  over antar Bank dalam praktek di Kantor Notaris/PPAT Lumajang adalah dengan menggunakan  lembaga  subrogasi.  Lembaga  subrogasi  dapat  dijadikan pertimbangan  bagi  Notaris  sebagai  jalan  keluar  dalam  hal  pelaksanaan proses take  over kredit,  sebab  apabila  menggunakan cessie maka  utang piutang yang lama tidak hapus, hanya beralih kepada pihak ketiga dan cessie baru mengikat debitor setelah ada pemberitahuan kepada debitor ( betekend ). Sedangkan  apabila  menggunakan  lembaga  subrogasi,  utang  piutang  yang lama  hapus  walaupun  hanya  dalam  hitungan  detik,  untuk  kemudian dihidupkan  kembali  bagi  kepentinggan  kreditor  baru.  Sehingga  dengan lembaga  subrogasi,  kreditor  baru  memiliki  perjanjian  utang-piutang  secara khusus,  yang  mana  dalam  praktiknya  diperlukan  hubungan  baik  diantara para  kreditur  sehingga  secara  tidak  langsung  juga  akan  menciptakan persaingan usaha yang sehat.

## DAFTAR PUSTAKA
Buku: Abdul Wahid, dkk. 2017. Penegakan Kode Etik Profesi Notaris , Tangerang:
Nirman Media.
Habib  Adjie.  2009. ” Meneropong  Khazanah  Notaris  dan  PPAT ” Indonesia (Kumpulan  Tulisan  tentang  Notaris  dan ” PPAT) ,  Bandung:  Citra aditya Bakti.
Herlien  Budiono.  2015. Kumpulan  Tulisan  Hukum  Perdata  di  Bidang
Kenotariatan (Buku Ketiga) , Bandung: Citra Aditya Bakti.
Kartini  Muljadi,  dkk.  2005. ” Seri  Hukum  Harta ” Kekayaan : Hak
Tanggungan , Jakarta: ” Kencana. Kasmir.  2004. Manajemen    Perbankan, Jakarta:  PT.Raja  Grafindo Persada.
Munir Fuadi. 2013. Hukum Jaminan Hutang, Jakarta: Erlangga. Suharnoko ” dan  Endah ’ Hartati.  2005. Doktrin ’ Subrogasi, ’ Novasi,  & ”
Cessie, Jakarta: ” Kencana Prenada ’ Media ” Group.

## Internet
Mohamad Sholahuddin dalam http://uddin76.blogspot.com/2010/12/difinisi- surat-kuasa-dan-syarat.html diakses pada 30 Juni 2018