## PELAKSANAAN JUAL BELI HAK ATAS TANAH YANG BELUM
BERSERTIPIKAT (STUDI KASUS DI KANTOR PERTANAHAN
KABUPATEN BULELENG)
Oleh:
Thomas Alexander Birehina 1 , I Gede Surata 2

## ABSTRAK
Abstrak: Penguasaan  Hak  Atas  Tanah  diperlukan  alat  bukti  otentik  berupa sertipikat  sebagai  tanda  bukti  yang  menyatakan  kepemilikan  Hak  Atas  Tanah.
Untuk  peralihan  hak  atas  tanah  melalui  jual  beli  harus  ada  penyerahan  yuridis yang  dilakukan  dengan  pembuatan  akta  dihadapan  PPAT,  akta  tersebut didaftarkan  di  Kantor  Pertanahan    untuk  proses  balik  nama  sehingga diterbitkannya  sertipikat  atas  nama  pemilik  yang  baru.  Penelitian  ini menggunakan  penelitian  hukum  empiris,  yang  berawal  dari  adanya  kesenjangan antara teori dengan praktek sehingga menggunakan data primer maupun sekunder, yang  dikumpulkan  dengan  studi  pustaka  maupun  penelitian  lapangan.  Data dikumpulkan dengan melakukan studi dokumen  dan wawancara,  dengan  analisis kualitatif.  Permasalahan  yang  dikemukakan  dalam  penelitian  ini  adalah:  1. Bagaimana    prosedur  jual  beli  hak  atas  tanah  yang  belum  bersertipikat.  2.  Apa akibat hukum terhadap jual beli hak atas tanah yang belum bersertipikat. Prosedur jual  beli  hak  atas  tanah  yang  belum  bersertipikat  didahului  dengan  pembuatan pengikatan  jual  beli  dihadapan  PPAT  untuk  mangamankan  kepentingan  kedua belah  pihak.  Selanjutnya  dilakukan  pendaftaran  melalui  konversi  terhadap  tanah tersebut di Kantor Pertanahan, sehingga terbitnya sebuah sertipikat hak milik atas tanah.  Akibat  hukum  terhadap  jual  beli  hak  atas  tanah  yang  belum  bersertipikat belum  sah  menurut  hukum,  kecuali  dapat  dilakukan  terlebih  dahulu  melalui konversi di Kantor Pertanahan dan didahului pembuatan pengikatan jual beli oleh kedua belah pihak dihadapan PPAT. Sehingga hak atas tanah beralih dari penjual kepada pembeli.
Kata-kata kunci: pengikatan jual beli, konversi, sertipikat hak atas tanah.

## PENDAHULUAN
Manusia  dan  makhluk  hidup  lain  di  alam  ini  tidak  bisa  lepas  dari  tanah. Tanah  menjadi  tempat  berpijak,  tempat  hidup  dan  tempat  bertumbuh  bagi makhluk  hidup.  Tanah  merupakan  sumber  kesejahteraan  bagi  manusia.  Manusia membutuhkan tanah untuk tempat dimana ia tinggal bersama dengan keluarganya, untuk  mencari  nafkah  dan  lain  sebagainya 3 .  Seiring  berjalannya  waktu,  karena
1 Alumni Fakultas Hukum Universitas Panji Sakti.
2 Dosen Fakultas Hukum Universitas Panji Sakti.
3 http://www.bimbie.com/pengertian-tanah.htm Di akses tanggal 27 juli 2015
begitu  pentingnya  tanah  dalam  kehidupan  manusia  maka  tanah  saat  ini dimanfaatkan untuk bahan perniagaan yang menguntungkan bagi si pemilik tanah tersebut.  Pelaksanaan  peralihan  hak-hak  atas  tanah  karena  perbuatan  hukum,  di dalam  Peraturan  Pemerintah  Nomor  24  Tahun  1997  tentang  Pendaftaran  Tanah, pada pasal 1 ayat (24) PP No. 24 Tahun 1997 dinyatakan bahwa Pejabat Pembuat Akta  Tanah  (selanjutnya  disingkat  PPAT)  diberi  kewenangan  untuk  membuat akta-akta  tanah  tertentu  sebagaimana  diatur  dalam  Pasal  37  ayat  (1)  PP  No.  24 Tahun  1997  menyatakan:  “Peralihan  hak  atas  tanah  dan  hak  milik  atas  satuan rumah  susun  melalui  jual  beli,  tukar  menukar,  hibah,  pemasukan  dalam perusahaan  dan  perbuatan  hukum  pemindahan  hak  lainnya,  kecuali  pemindahan hak  melalui  lelang  hanya  dapat  didaftarkan  jika  dibuktikan  dengan  akta  yang dibuat  oleh  PPAT  yang  berwenang  menurut  ketentuan  peraturan  perundang- undangan yang berlaku.”
Dari  permasalahan  tersebut  maka  peneliti  tertarik  untuk  meneliti  tentang pelaksanaan jual-beli tanah di  Kabupaten Buleleng apa telah bersesuaian  dengan ketentuan-ketentuan  hukum  yang  bersumber  UUPA.  Karena  itu  peneliti  tertarik memilih judul dalam penelitian ini yaitu; “Pelaksanaan Jual Beli Hak Atas Tanah Yang Belum Bersertipikat”.
Berdasarkan  latar  belakang  yang  telah  peneliti  uraikan  di  atas,  maka  dapat dirumuskan hal-hal sebagai berikut:
1. Bagaimana prosedur jual beli hak atas tanah yang belum bersertipikat?
2. Apa akibat hukum terhadap jual beli hak atas tanah yang belum bersertipikat?

## TINJAUAN PUSTAKA
Dalam  jual  beli  tanah  yang  menjadi  obyek  adalah  hak  atas  tanah,  artinya yang  dijual  adalah  hak  atas  tanah.  Jual  beli  itu  dalam  praktek  disebut  jual  beli tanah. Pada hakikatnya yang dialihkan dalam jual beli tanah adalah hak atas tanah.
Menurut  Effendi  Perangin,  Obyek  jual  beli  tanah  adalah  hak  atas  tanah yang  akan  dijual.  Dalam  praktek  disebut  jual  beli  tanah.  Secara  hukum yang  benar  ialah  jual  beli  hak  atas  tanah.  Hak  atas  tanah  yang  dijual, bukun  tanahnya.  Memang  benar  bahwa  tujuan  membeli  hak  atas  tanah ialah  supaya  pembeli  dapat  secara  sah  menguasai  dan  mempergunakan
tanah. Tetapi dibeli (dijual) itu bukan tanahnya, akan tetapi hak atas tanah (Effendi Perangin, 1990: 8).
Terjadinya  jual  beli  itu  saja  hak  milik  atas  tanah  yang  bersangkutan belumlah  beralih  kepada  pembeli,  walaupun  harganya  telah  dibayar  lunas  dan tanahnya  secara  nyata  diserahkan  kepada  pembeli.  Hak  milik  atas  tanah  tersebut baru  beralih  kepada  pembeli  jika  telah  dilakukan  apa  yang  disebut  “penyerahan yuridis”  setelah  berlakunya  Undang-Undang  Pokok  Agraria,  penyerahan  yuridis ini  dilakaukan  dengan  dibuatnya  akta  PPAT  dan  didaftarkan  pada  kantor pertanahan.  Beralihnya  hak  milik  atas  tanah  yang  dibeli  itu  dapat  dibuktikan dengan  akta  PPAT,  yang  mana  biasanya  di  sebut  akta  balik  nama  (Effendi Perangin, 1990: 14).
Pasal 32 ayat (1) Peraturan Pemerintah Nomor 24 tahun 1997 menyatakan: “Sertipikat merupakan surat tanda bukti hak yang berlaku sebagai alat pembuktian yang  kuat  mengenai  data  fisik  dan  data  yuridis  yang  termuat  di  dalamnya, sepanjang data fisik dan data yuridis tersebut sesuai dengan data yang ada dalam surat  ukur  dan  buku  tanah”.  Adapun  yang  dimaksud  dengan  buku  tanah sebagaimana  disebutkan  dalam  Pasal  1  angka  (19)  Peraturan  Pemerintah  nomor 24  tahun  1997  adalah  Dokumen  dalam  bentuk  daftar  yang  memuat  data  yuridis dan data fisik suatu objek pendaftaran tanah yang sudah ada haknya.
Seseorang  atau  badan  hukum  akan  mudah  membuktikan  dirinya  sebagai pemegang hak atas suatu bidang tanah bila telah jelas namanya tercantum dalam sertipikat  hak atas tanah itu. Selain itu sertipikat hak milik atas tanah juga dapat membuktikan mengenai keadaan-keadaan dari tanahnya itu, misalnya luas, batas- batasnya,  bangunan-bangunan  yang  ada,  jenis  haknyaa  beban-beban  yang  ada pada hak atas tanah itu dan sebagainya. Semua keterangan yang tercantum dalam sertipikat  itu  adalah  akta  otentik  yang  mempunyai  kekuatan  hukum  dan  harus diterima  (oleh  hakim)  sebagai  keterangan  yang  benar  sepanjang  tidak  ada  bukti lain yang dapat membuktikan sebaliknya (Adrian Sutedi, 2006: 27).
Pembuktian bahwa hak atas tanah tersebut dialihkan, maka harus dibuktikan dengan  suatu  akta  yang  dibuat  dihadapan  PPAT  yaitu  akta  jual  beli  yang kemudian  akan  dijadikan  dasar  pendaftaran  perubahan  data  pendaftaran  tanah
sebagaimana  dimaksud  dalam  ketentuan  Pasal  95  ayat  (1)  huruf  a  Peraturan Menteri  Agraria/Kepala  Badan Pertanahan  Nasional  Nomor 3 Tahun 1997. Akta Jual  Beli  yang  dibuat  dihadapan  PPAT  tersebut  bertujuan  untuk  memberikan kepastian hukum kepada pemegang hak atas suatu bidang tanah (pembeli tanah).
Tujuan  pendaftaran  tanah  dimuat  dalam  Pasal  3  dan  Pasal  4  PP  No.  24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah yaitu:
1) Untuk  memberikan  kepastian  hukum  dan  perlindungan  hukum.  Pemegang hak  atas  suatu  bidang  tanah,  satuan  rumah  susun  dan  hak-hak  lain  yang terdaftar  mendapatkan  kepastian  hukum  dan  perlindungan  hukum  agar dengan  mudah  membuktikan  dirinya  sebagai  pemegang  hak  yang bersangkutan.  Tujuan  memberikan  jaminan  kepastian  hukum  merupakan tujuan  utama  dalam  pendaftaran  tanah  sebagaimana  tercantum  dalam  Pasal 19  UUPA.  Maka  memperoleh  sertipikat,  bukan  sekadar  fasilitas,  melainkan merupakan hak pemegang hak atas tanah yang dijamin oleh Undang-Undang (Boedi  Harsono,  1971:  475).    Jaminan  kepastian  hukum  sebagai  tujuan pendaftaran tanah, meliputi:
a. kepastian status hak yang didaftarkan;
b. kepastian subyek hak.
c. Kepastian obyek hak.
Selanjutnya  untuk  mendapatkan  Jaminan  kepastian  hukum  yang  hendak diwujudkan dalam pendaftaran tanah ini, meliputi kepastian status  hak  yang didaftar,  kepastian  subjek  hak,  dan  objek  hak.  Pendaftaran  tanah  ini menghasilkan  sertipikat  sebagai  tanda  bukti  haknya  (Urip  Santoso,  2012: 278).
2) Untuk  menyediakan  informasi.  Pihak-pihak  yang  berkepentingan  termasuk pemerintah  agar  dengan  mudah  dapat  memperoleh  data  yang  diperlukan dalam  mengadakan  perbuatan  hukum  mengenai  bidang-bidang  tanah  dan satuan-satuan  rumah  susun  yang  sudah  terdaftar.  Dengan  terselenggaranya pendaftaran tanah juga dimaksudkan untuk terciptanya suatu pusat informasi mengenai bidang-bidang tanah sehingga pihak yang berkepentingan termasuk pemerintah  dengan  mudah  dapat  memperoleh  data  yang  diperlukan  dalam
mengadakan  perbuatan  hukum  mengenai  bidang-bidang  tanah  dan  satuan- satuan  rumah  susun  yang  sudah  terdaftar.  Untuk  terselenggaranya  tertib administrasi  pertanahan.  Program  pemerintah  di  bidang  pertanahan  dikenal dengan  Catur  Tertib  Pertanahan,  yaitu  Tertib  Hukum  Pertanahan,  Tertib Administrasi Pertanahan, Tertib Penggunaan Tanah, dan Tertib Pemeliharaan Tanah dan Kelestarian Lingkungan Hidup.
3) Untuk  diketahui  bahwa  pendaftaran  tanah  itu  bertujuan  untuk  menjamin kepastian  hukum  dan  kepastian  hak-hak  atas  tanah.  Dengan  adanya pendaftaran  tanah  tersebut  terdapatlah  “Jaminan  Tertib  Hukum  “dan “Kepastian  Hak  dari  Tanah”.  Disamping  itu  pula  dengan  terselenggaranya pendaftaran  tanah  juga  dimaksudkan  guna  terciptanya  suatu  pusat  informasi mengenai  bidang-bidang  tanah,  sehingga  pihak  yang  berkepentingan, termasuk pemerintah dengan mudah dapat memperoleh data yang diperlukan dalam  mengadakan  perbuatan  hukum  mengena  bidang  tanah  dan  rumah susun yang sudah didaftarkan dan perwujudan Tertib Administrasi di Bidang Pertanahan.
4) Untuk  mewujudkan  tertib  administrasi  pertanahan  dilakukan  dengan menyelenggarakan  pendaftaran  tanah  yang  bersifat rechts  cadaster.
Terselenggaranya  pendaftaran  tanah  secara  baik  merupakan  dasar  dan perwujudan  tertib  administrasi  di  bidang  pertanahan.  Untuk  mewujudkan tertib  administrasi  pertanahan,  setiap  bidang  tanah  dan  satuan  rumah  susun termasuk  peralihan,  pembebanan,  dan  hapusnya  hak  atas  bidang  tanah  dan hak milik atas rumah susun wajib didaftar.

## METODE PENELITIAN
Peneliti  menggunakan  penelitian  hukum  empiris  yang  berawal  dari  adanya kesenjangan  antara  teori  dengan  praktik.  Pendekatan  yang  dipakai  dalam penelitian  ini  adalah  menggunakan  pendekatan  yuridis  sosiologis  yang  artinya jenis pendekatan yang beranjak dari norma atau aturan hukum yang ada kemudian disesuaikan dengan kenyataan yang ada dalam lingkungan masyarakat.
Penelitian  ini  bersifat  deskriptif  yang  bertujuan  untuk  menggambarkan secara tepat sifat-sifat suatu individu, keadaan, gejala atau kelompok tertentu, atau untuk menentukan penyebaran suatu gejala, atau untuk menentukan ada tidaknya hubungan  antara suatu  gejala dengan  gejala lainya dalam masyarakat.  Penemuan gejala-gejala itu berarti  juga tidak sekedar menunjukan distribusinya, akan tetapi termasuk  usaha  mengemukakan  hubungan  satu  dengan  yang  lainnya  di  dalam aspek-aspek yang diteliti.
Penelitian  ini  dilakukan  di  Kantor  Pertanahan  Kabupaten  Buleleng  di Singaraja.  Pemilihan  lokasi  penelitian  ini  dilakukan  berdasarkan  tujuan-tujuan tertentu, selain itu juga untuk memudahkan proses pencarian data karena peneliti berdomisili di Singaraja.
Data  yang berasal  dari sumber utama  yang berupa tindakan-tindakan sosial dan  kata-kata  dari  pihak-pihak  yang  terkait  dengan  masalah  yang  diteliti (Moleong.  Lexy  J.,  1994).  Berdasarkan  data  tersebut  peneliti  dapat  memperoleh hasil yang sebenarnya dari obyek yang diteliti dari informan dan responden yang terkait melalui proses wawancara dilapangan.
Data  yang  diperoleh  dari  perpustakaan  berupa  dokumen-dokumen  resmi, buku-buku  yang  berhubungan  dengan  obyek  penelitian,  hasil  penelitian  dalam bentuk laporan, skripsi, tesis, desertasi dan peraturan perundang-undangan.
Data  lapangan  yang  diperlukan  sebagai  data  penunjang  diperoleh  melalui informan dan pendapat-pendapat dari responden yang ditentukan secara purposive sampling (ditentukan  peneliti  berdasarkan  tujuan)  dan  atau random  sampling (ditentukan peneliti secara acak) (H.  Zainudin Ali, 2009:  18). Pengumpulan data lapangan ini dilakukan dengan wawancara dengan informan dan responden.
Data  kepustakaan  yang  diperoleh  melalui  penelitian  kepustakaan  yang bersumber  dari  peraturan  perundang-undangan,  buku-buku  dokumen  resmi, publikasi dan hasil penelitian.
Analisis  data  adalah  mengorganisasikan  dan  menguraikan  data  kedalam pola,  kategori  dan  satuan  uraian  dasar  sehingga  dapat  ditemukan  sesuai  masalah penelitian.  Dalam  penelitian  ini  digunakan  analisis  data  kualitatif.  Alur pengolahan  data  sebagai  berikut:  data  dikumpulkan  kemudian  disusun  secara
sistematis,  direduksi,  dipaparkan  secara  sistematis,  dan  ditarik  simpulan  sebagai jawaban atas permasalahan (Soerjono Soekanto, 1986: 250).

## HASIL DAN PEMBAHASAN
Jual  Beli  Hak  Atas  Tanah  adalah  merupakan  salah  satu  cara  untuk pemindahan  hak  atas  tanah.  Pada  dasarnya  jual  beli  hak  atas  tanah  sebenarnya bukan  tanahnya  yang  diperjualbelikan  itu,  tetapi  hak  atas  tanahnya,  dengan  kata lain  obyek  jual  beli  tanah  ialah  hak  atas  tanah.  Oleh  karena  itu  kita  harus  tahu pasti  jenis  hak  apa  atas  sebidang  tanah  yang  dijual  itu  hak  milik  atau  hak  guna bangunan,  hak  guna  usaha,  hak  pakai.  Proses  terjadinya  jual  beli  tanah  yang tidak/belum  bersertipikat  adalah  sama  dengan  yang  terjadi  pada  jual  beli  tanah yang  bersertipikat.  Namun,  dalam  prakteknya  sekarang  di  Kabupaten  Buleleng jual beli tanah yang belum bersertipikat baru bisa dilakukan setelah tanah tersebut bersertipikat.  Karena  menurut  penelitian  pada  PPAT  di  Kabupaten  Buleleng, ternyata  yang  paling  banyak  hak  atas  tanah  yang  diperjualbelikan  adalah  hak milik  atas  tanah  yang  sudah  bersertipikat.  Sebelum  jual  beli  hak  atas  tanah dilakukan,  antara  pemilik  tanah  dan  calon  pembeli  harus  telah  mencapai  kata sepakat  mengenai  tanahnya,  harga  tanah  dan  waktu  jual  beli  akan  dilakukan. Biasanya  setelah  ada  kesepakatan  antara  penjual  dan  calon  pembeli,  maka  para pihak terlebih dahulu membuat perikatan jual beli di hadapan Notaris.
Perikatan  Jual  beli  Hak  Atas  Tanah  dibuat  sebagai  perjanjian  pendahuluan dalam  transaksi  jual  beli  hak  atas  tanah  yang  dibuat  dalam  bentuk  akta  Notaris sebagai suatu kebutuhan hukum dari masyarakat yang dalam kesehariannya telah banyak  dipraktekan  di  kantor  Notaris.  Ini  disebakan  obyek  tanah  yang  diperjual belikan  belum  memiliki  sertipikat  yang  merupakan  tanda  bukti  kepemilikan  atas tanah yang sah, maka untuk mengamankan kepentingan penjual dan pembeli dan kemungkinan  terjadinya  hal-hal  yang  tidak  diinginkan  misalnya  terjadi  ingkar janji  dari  para  pihak,  diperlukan  adanya  suatu  pegangan  atau  pedoman  bagi penjual maupun pembeli dalam perikatan jual beli yang dibuat dihadapan Notaris.
Perikatan  jual  beli  yang  dibuat  dihadapan  Notaris  adalah  sebagai  modal dasar dalam peralihan hak atas tanah melalui jual beli dimana obyek jual belinya
berupa  tanah  yang  belum  bersertipikat,  pada  pelaksanaannya  di  Kabupaten Buleleng  yakni  didahului  pendaftaran  atau  melalui  konversi  terhadap  tanah tersebut  di  Kantor  Pertanahan  Kabupaten  Buleleng,  sehingga  terbitnya  sebuah sertipikat  hak  milik  atas  tanah.  Adapun  proses  pelaksanaan  pendaftaran  tanah pertama kali atau melalui konversi diuraikan sebagai berikut:
Pemohon  mengisi  formulir-formulir  yang  telah  disediakan  Kantor Pertanahan  untuk  permohonan  pendaftaran  pertama  kali  melalui  konversi, pemohon juga wajib menyertakan persyaratan lain berupa identitas diri atau kartu tanda  penduduk  (KTP)  asli  dan  foto  copy  KTP  yang  dilegalisir  sesuai  aslinya, Identitas  tanah  berupa  verponding  indonesia  (Petuk  Pajak  Bumi  atau  girik)  atau foto  copy  letter  C  yang  telah  dilegalisir  sesuai  dengan  aslinya  oleh  kepala  desa dan SPPT PBB tahun berjalan.  Setelah berkas permohonan diterima oleh petugas loket  dan  diperiksa  serta  lengkap  sesuai  Peraturan  Kepala  BPN  RI  Nomor  1 Tahun  2010,  maka  berkas  dientri  untuk  cetak  surat  perintah  setor  untuk pembayaran di loket keuangan. Dari Loket II pemohon akan diarahkan pada loket III yaitu loket bendahara dan membayar biaya-biaya yang telah ditetapkan Badan pertanahan  Nasional.  Setelah  pemohon  membayar  biaya-biaya  yang  telah ditetapkan  oleh  Badan  Pertanahan  Nasional,  Pemohon  mendapat  bukti pembayaran  lalu  pemohon  dapat  menunggu  terbitnya  sertipikat  hak  milik  tanah dalam  tempo  sekurang  kurangnya  60  hari  setelah  proses  permohonan  dan pengukuran  tanah  selesai  diserahkan  ke  Kantor  Pertanahan.  Sementara  pemohon dalam proses menunggu sertipikat tanahnya, proses pendaftaran tanah akan tetap terus  berlangsung  yang  akan  dilakukan  oleh  Badan  Pertanahan  Nasional  melalui Kantor Pertanahan yaitu pengelolaan dan penelitian data yuridis. Pengelolaan dan penelitian  data  yuridis  ini  adalah  pihak  Badan  Pertanahan  Nasional  melalui Kantor Pertanahan mengelola dokumen-dokumen yang pemohon serahkan kepada Kantor  Pertanahan  dan  pihak  Kantor  Pertanahan  meneliti  apakah  lengkap dokumen-dokumen  tersebut  lalu  pihak  Kantor  Pertanahan  melakukan  survey  ke lapangan tempat tanah itu berada.
Pasal  25  ayat  (1)  PP  No.  24  Tahun  1997  menyatakan:  “Dalam  rangka menilai  kebenaran  alat  bukti  sebagaimana  dimaksud  Pasal  24  dilakukan
pengumpulan  dan  penelitian  data  yuridis  mengenai  bidang  tanah  yang  bersang- kutan oleh Panitia Ajudikasi dalam pendaftaran tanah secara sistematik atau oleh Kepala Kantor Pertanahan dalam pendaftaran tanah secara sporadik”. Selanjutnya pihak  Kantor  Pertanahan  melakukan  Pengukuran  Bidang  Tanah  dan  Pembuatan Surat  Ukur.  Bidang-bidang  tanah  yang  sudah  ditetapkan  batas-batasnya  diukur dan selanjutnya dipetakan dalam peta dasar pendaftaran. Untuk memperoleh data yang diperlukan bagi pendaftaran tanah, bidang-bidang tanah yang akan dipetakan diukur  setelah  ditetapkan  tanda  batas  disetiap  sudut  bidang  tanah  yang bersangkutan. Dalam penetapan batas-batas bidang tanah pada pendaftaran tanah secara  sistematik  dan  pendaftaran  tanah  secara  sporadik  diupayakan  penataan batas  berdasarkan  kesepakatan  para  pihak  yang  berkepentingan.  Penempatan tanda-tanda batas termasuk pemeliharaannya,wajib dilakukan oleh pemegang hak atas tanah yang bersangkutan.
Setelah  data-data  terkumpul  panitia  A  melakukan  identifikasi  bukti pemilikan atau penguasaan dengan kenyataan penguasaan dan penggunaan tanah lalu  panitia  A  menarik  kesimpulan  melalui  kepala  seksi  pengukuran  dan pendaftaran  tanah.  Berdasarkan  kesimpulan  kepala  seksi  pengukuran  dan pendaftaran  tanah  maka  diadakanlah  pengumuman  bidang  tanah  di  kantor Pertanahan  dan  Kantor  Desa  dimana  objek  tanah  yang  bersangkutan  berada selama 60 (enam puluh) hari berturut-turut.
Apabila  diantara  60  hari  tersebut  terdapat  sanggahan  terhadap  objek  tanah yang  akan  didaftar  maka  pihak  Kantor  Pertanahan  tidak  akan  mengeluarkan sertipikat  karena  sanggahan  tersebut  merupakan  sengketa  tanah  yang  harus diselsaikan  secara  musyawarah  kekeluargaan,  jika  tidak  ada  penyelesaian  secara musyawarah  Kepala  Kantor  Pertanahan  atau  Panitia  A  memberitahukan  secara tertulis  kepada  pihak  yang  mengajukan  keberatan  agar  mengajukan  gugatan mengenai  data  fisik  dan  atau  data  yuridis  yang  disengketakan  ke  pengadilan, sesuai  dengan  Pasal  27  ayat  3  PP  No.  24  Tahun  1997  yang  menyatakan:  “Jika usaha  penyelesaian  secara  musyawarah  untuk  mufakat  sebagaimana  dimaksud pada  ayat  (1)  tidak  dapat  dilakukan  atau  tidak  membawa  hasil,  Ketua  Panitia Ajudikasi  dalam  pendaftaran  tanah  secara  sistematik  dan  Kepala  Kantor
Pertanahan  dalam  pendaftaran  tanah  secara  sporadik  memberitahukan  secara tertulis  kepada  pihak  yang  mengajukan  keberatan  agar  mengajukan  gugatan mengenai  data  fisik  dan  atau  data  yuridis  yang  disengketakan  ke  Pengadilan”. Sebaliknya apabila selama 60 hari pengumuman tidak ada sanggahan, maka pihak Kantor  Pertanahan  akan  melakukan  penerbitan  sertipikat 1 .  Didalam  proses pendaftaran tanah pertama kali ini jangka waktu mulai dari saat pemohon pertama kali  melakukan  pendaftaran  sampai  dengan  selesai  adalah  98  hari 2 .  Akan  tetapi didalam  praktek lapangan jangka waktu  dari pertama kali pemohonon  mendaftar sampai dengan sertipikat pemohon jadi adalah 6 bulan – 1 tahun 3 .
Dengan  terbitnya  sertipikat  hak  milik  atas  tanah  maka  dapat  dilakukan proses jual beli atas tanah dan pembuatan akta jual beli yang dilakukan dihadapan PPAT. Adapun tahapan-tahapan yang dilakukan dalam pembuatan Akta Jual Beli dihadapan  Notaris  adalah:  Pihak  pembeli  dan  pihak  penjual  melengkapi Persyaratannya  awal,  adapun  persyaratan  awal  baik  sebagai  penjual  (pemilik tanah) maupun pembeli adalah:
a.  Persyaratan sebagai penjual
1. Penjual (pihak pertama), suami dan istri,
2. Sertipikat asli atas tanah yang akan diperjual belikan,
3. KTP suami dan istri yang masih berlaku
4. Akta kematian, jika salah satu suami/istri ada yang meninggal dunia,
5. Kwitansi pembayaran PBB (5 tahun terakhir)
6. Surat  kesepakatan  dan  persetujuan  suami/istri  (bagi  yang  sudah berkeluarga)
7. Kartu keluarga yang masih berlaku
b. Persyaratan sebagai pembeli
1. KTP yang masih berlaku
2. Kartu Keluarga yang masih berlaku
1 Hasil wawancara dengan  Putu Widarma kepala sub seksi Pendaftaran Hak di Kantor Pertanahan Kabupaten Buleleng Tanggal 24 agustus 2015.
2 berdasarkan kartu kendali untuk permohonan pengakuan
3 hasil wawancara dengan Horniah Pegawai Kantor Notaris tanggal 25 agustus 2015
Sebelum  dibuatkan  Akta  Jual  Beli,  PPAT  akan  melakukan  pengecekkan keaslian sertipikat yang diserahkan ke Kantor Pertanahan dalam hal ini di Kantor Pertanahan  Kabupaten  Buleleng.  Pihak  pertama  (penjual)  diwajibkan  untuk membayar  PPh  (pajak  penghasilan)  sebesar  5%  dari  harga  jual  total,  yang dibayarkan  ke  Kantor  Pos  atau  Bank.  Pihak  pertama  (penjual)  diwajibkan  untuk membayar pajak jual beli. Pihak kedua (pembeli) membuat surat pernyataan yang berisi  keterangan  bahwa  dia  tidak  akan  mengambil  hak  tanah  selain  yang disepakati pada pengikatan jual beli.
Pihak  pertama  (penjual)  membuat  surat  pernyataan  yang  berisi  penjelasan bahwa  tanah  yang  diperjual  belikan  sedang  tidak  dalam  status  dijaminkan, digadaikan atau sengketa. Jika terbukti bahwa tanah yang dimaksud berada dalam status  dijaminkan,  digadaikan  atau  sengketa,  maka  pihak  PPAT  berhak  untuk menolak  pembuatannya.  Selanjutnya  setelah  PPAT  melakukan  pengecekan  di Kantor  Pertanahan  dan  pihak  penjual  maupun  pihak  pembeli  telah  memenuhi syarat-syarat yang ditentukan, maka PPAT melakukan proses pembuatan akta jual beli.  Pihak  pertama  (penjual)  dan  pihak  kedua  (pembeli)  harus  hadir  pada  saat pembuatan  akta  jual  beli  tanah.  Kalau  ada  yang  berhalangan  hadir,  maka  bisa diwakili  dengan  memberikan  surat  kuasa  tertulis  dari  pihak  yang  berhalangan tersebut. Pembuatan AJB Tanah harus dihadiri sekurang kurangnya oleh 2 orang saksi. Pihak PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah) membacakan dan menjelaskan maksud dan isi pembuat akta tersebut, juga tentang status pembayarannya, apakah sudah  lunas  atau  belum  untuk  urusan  pembayarannya.  Jika  setelah  dibacakan, penjual  dan  pembeli  menyetujuinya,  maka  akta  kemudian  ditandatangani  oleh pihak penjual, pihak pembeli, para saksi dan pihak PPAT.
Akta  Jual  Beli  Tanah  dibuat  dalam  2  rangkap  asli,  yang  satu  disimpan  di kantor  PPAT,  Untuk  pihak  penjual  dan  pembeli,  masing  masing  diberi  salinan dari akta tersebut, dan yang satunya lagi didaftarkan ke Kantor Pertanahan untuk dilakukan proses balik nama. Dengan didaftarkannya di Kantor Pertanahan  maka Kantor  Pertanahan  menerbitkan  sertipikat  hak  milik  atas  tanah  yang  baru  atas nama pembeli.
Setiap perbuatan hukum  yang dilakukan oleh subyek hukum  tentunya akan menimbulkan  terjadinya  suatu  akibat  hukum.  Dalam  proses  jual  beli  hak  atas tanah  yang  belum  bersertipikat  akibat  hukum  yang  ditimbulkan  berdasarkan  PP Nomor  24  Tahun  1997,  khususnya  Pasal  37  ayat  (1),  menyatakan  bahwa: Peralihan hak atas tanah dan hak milik atas satuan rumah susun melalui jual beli, tukar  menukar,  hibah,  pemasukan  data  perusahaan  dan  perbuatan  hukum pemindahan  hak  lainnya,  kecuali  pemindahan  hak  melalui  lelang  hanya  dapat didaftarkan  jika  dibuktikan  dengan  akta  yang  dibuat  dihadapan  PPAT  yang berwenang  menurut  ketentuan  peraturan  perundang-undangan  yang  berlaku.  Jadi pendaftaran  jual  beli  Hak  Atas  Tanah  hanya  dapat  dilakukan  dengan  akta  PPAT sebagai bukti yang otentik. Orang yang melakukan jual beli Hak Atas Tanah tanpa dibuktikan  dengan  akta  PPAT  tidak  akan  diproses  oleh  Kantor  Pertanahan  dan akibatnya tidak memperoleh sertipikat sebagai bukti kepemilikan Hak Atas Tanah yang kuat.
Pasal  1457  KUHPerdata  menyatakan  bahwa  :  “jual  beli  adalah  suatu persetujuan  dengan  mana  pihak  yang  satu  mengikatkan  dirinya  untuk menyerahkan suatu kebendaan, dan pihak yang lain untuk membayar harga  yang telah  diperjanjikan”.  Berdasarkan  ketentuan  pasal  1457  KUHPerdata  ini  dapat diketahui  bahwa  jual  beli  merupakan  suatu  bentuk  perjanjian  yang  melahirkan kewajiban atau perikatan untuk memberikan sesuatu, yang dalam hal ini terwujud dalam  bentuk  penyerahan  kebendaan  yang  dijual  oleh  penjual  dan  penyerahan uang oleh pembeli kepada penjual. Adapun menurut pasal 1458 KUHPerdata, jual beli dianggap telah terjadi antara kedua belah pihak pada saat dicapai kata sepakat mengenai  benda  yang  diperjualbelikan  beserta  harganya  walaupun  benda  belum diserahkan dan harga belum dibayar.
Apabila  dalam  tranksaksi  jual  beli  yang  dlilakukan  oleh  para  pihak  tetapi pembayaran  harga  tanahnya  belum  dibayar  lunas  oleh  pembeli  kapada  penjual, maka  untuk  memperkuat  kedudukan  pembeli,  akan  dibuatkan  suatu  akta perikatan.  Perikatan  adalah  hubungan  hukum  yang  terjadi  antara  satu  pihak (sebagai penjual) dengan pihak lain (sebagai pembeli) karena perbuatan, peristiwa atau  keadaan,  dalam  hal  ini  perbuatan  hukum  peralihan  Hak  Milik  Atas  Tanah
yang  belum  bersertipikat.  Perikatan  yang  terjadi  antara  pihak  satu  dengan  pihak yang  lain,  mewajibkan  pihak  yang  satu  sebagai  pembeli  untuk  membayar sejumlah  uang  dan  pihak  yang  lain  sebagai  penjual  berhak  menerima  sejumlah uang,  begitu  pun  sebaliknya  yang  berkedudukan  sebagai  pihak  penjual  wajib menyerahkan  hak  atas  tanahnya  dan  yang  berkedudukan  sebagai  pihak  pembeli berhak  menerima  hak  atas  tanah  dari  pihak  penjual,  sehingga  kedua  belah  pihak mempunyai  hak  dan  kewajiban  timbal  balik.  Menurut  Notaris  Lazarus  Birehina bahwa syarat-syarat sahnya jual beli tanah tidak bisa terlepas pada ketentuan yang mengatur  tentang  syarat-syarat  sahnya  suatu  perjanjian  yang  diatur  dalam  pasal 1320 KUH Perdata.
Ketentuan  dalam  pasal  1320  KUHPerdata  tersebut  menunjukkan  bahwa dalam perjanjian harus jelas apa yang menjadi obyeknya, supaya perjanjian dapat dilaksanakan  dengan  baik.  PPAT  harus  memperhatikan  pasal  1320  KUHPerdata untuk  menghindari  adanya  cacat  yuridis  dalam  suatu  akta  jual  beli  yang  dapat mengakibatkannya akta batal demi hukum, diantaranya adalah:
1. Sepakat mereka yang mengikatkan diri
2. Kecakapan untuk membuat suatu perikatan
3. Suatu hal tertentu
4. Suatu sebab yang halal.
Setelah  terpenuhinya  unsur-unsur  pasal  1320  KUH  Perdata  tersebut,  dapat dilakukan  pembuatan  akta  jual  beli  yang  harus  dibuat  dihadapan  PPAT  yang berwenang. Akta jual beli itu merupakan bukti bahwa hak atas tanah telah beralih kepada pembeli, akan tetapi bukti itu belum berlaku terhadap pihak ketiga, karena yang  wajib  diketahui  oleh  pihak  ketiga  adalah  apa  yang  tercantum  pada  buku tanah  dan  sertipikat  hak  atas  tanah  yang  bersangkutan.  Dengan  demikian meskipun dilakukannya jual beli, pembeli belum jadi pemilik secara yuridis, tetapi kedudukannya  sebagai  pemilik  barulah  sempurna  (dari  segi  pembuktian)  setelah dilakukan  pendaftaran  peralihan  hak  atas  tanah  yang  dibelinya  itu  di  Kantor Pertanahan.  Perbuatan  hukum  jual  beli  tanah  mengakibatkan  perubahan  data yuridis melalui pendaftaran tanah.
PPAT yang telah melaksanakan tanggung jawab dalam proses jual beli hak atas tanah seperti  yang telah diuraikan di atas dapat  meminimalisir tuntutan dari siapapun,  baik  dalam  jangka  waktu  pendek  maupun  jangka  waktu  panjang,  dan tidak  ada  akta  yang  cacat  yuridis,  sehingga  proses  tranksaksi  jual  beli  hak  atas tanah  yang  belum  bersertipikat  menjadi  lancar  tanpa  hambatan.  Jual  beli  tanah yang belum bersertipikat belum sah menurut hukum, kecuali dengan terpenuhinya semua  persyaratan  menurut  ketentuan  perundang-undangan  yang  berlaku,  maka proses jual beli hak atas tanah dapat dilakukan. Sehingga jual beli hak atas tanah yang  belum  bersertipikat  akan  menimbulkan  akibat  hukum  bagi  3  (tiga)  pihak, diantaranya adalah:
1. Bagi penjual
Akibat hukum yang dihasilkan dalam proses jual beli Hak Atas Tanah yang belum  bersertipikat  bagi  penjual  adalah  bahwa  penjual  melepas  hak  atas  tanah yang  dimiliki  namun  sebelumnya  hak  atas  tanah  yang  belum  bersertipikat didaftarkan  atau  melalui  konversi  terlebih  dahulu  di  Kantor  Pertanahan  agar mendapatkan sertipikat Hak milik, barulah kemudian hak milik penjual dialihkan kepada pembeli, dan hak penjual menjadi hapus.
2. Bagi pembeli
Akibat hukum yang dihasilkan dalam proses jual beli Hak Atas Tanah yang belum  bersertipikat  bagi  pembeli  adalah  bahwa  pembeli  mendapat  hak  baru  dan menjadi pemegang hak atas tanah yang dijualbelikan. Begitu juga penguasaan dari tanah  tersebut,  apabila  penyerahan  obyek  jual  beli  yaitu  berupa  tanah  telah dilengkapi  dokumen-dokumen  hukumnya  yang  diisyaratkan  benar  mengenai subyek dan obyeknya serta penyerahan pembayaran harga jual beli kepada penjual telah  lunas  maka  hak  atas  tanah  telah  menjadi  kekuasaan  dari  si  pemegang  hak baru atau pembeli.
3. Bagi Kantor Pertanahan
Kantor  Pertanahan  bertugas  untuk  mendaftarkan  haknya  melalui  konversi tanah  yang  belum  bersertipikat  yang  diminta  oleh  penjual  sehingga  menjadi  hak milik  penjual  dan  juga  bertugas  untuk  mencatatkan  peralihan  hak  atas  tanah tersebut,  dengan  mengganti  register  penjual  kepada  register  pembeli,  yang
semulanya masih  menjadi  milik penjual, setelah terjadinya proses jual beli maka hak milik beralih menjadi milik pembeli.

## PENUTUP
Dari uraian-uraian tersebut di atas, maka dapatlah  dikemukakan kesimpulan sebagai berikut :
1. Prosedur jual beli hak atas tanah yang belum bersertipikat terlebih dahulu dengan  pembuatan  perikatan  jual  beli  dihadapan  PPAT,  setelah  itu  hak atas  tanah  yang  belum  bersertipikat  di  daftarkan  melalui  konversi  di Kantor  Pertanahan  untuk  diterbitkan  sertipikat,  setelah  diterbitkannya sertipikat  barulah  dapat  diproses  akta  jual  beli  yang  dibuat  dihadapan PPAT,  yang  kemudian  akta  jual  beli  tersebut  didaftarkan  di  Kantor Pertanahan untuk diproses balik nama atas nama pembeli.
2. Akibat hukum jual beli hak atas tanah yang belum bersertipikat belum sah menurut hukum, kecuali dapat dilakukan terlebih dahulu melalui konversi di  Kantor  Pertanahan  dan  didahului  pembuatan  pengikatan  jual  beli  oleh kedua belah pihak dihadapan PPAT. Sehingga hak atas tanah beralih dari penjual kepada pembeli.
Peneliti  mencoba  memberikan  saran-saran  yang  diharapkan  dapat  berguna untuk  mengatasi  masalah  yang  timbul  dalam  Jual  Beli  Hak  Atas  Tanah  yang belum bersertipikat sebagai berikut:
a. Bagi  Kantor  Pertanahan  hendaknya  mempermudah  dan  dengan  biaya murah  dalam  pelaksanaan  pendaftaran  tanah  untuk  mensertipikat  Hak Milik Atas Tanah tanpa adanya suatu hambatan.
b. Bagi masyarakat untuk memudahkan peralihan hak atas tanah, disarankan agar  para  pemilik  tanah  mendaftarkan  Hak  Milik  Atas  Tanahnya  pada Kantor  Pertanahan  sebelum  berniat  menjual  untuk  selanjutnya  dapat memperoleh  Sertipikat  Hak  Milik  Atas  Tanah  tersebut,  dengan  adanya Sertipikat Hak Milik dapat menjamin kepastian hukum tentang pemilikan tanah  dan  untuk  mengantisipasi  kemungkinan  timbulnya  sengketa  dalam hubungan  jual  beli  tanah  kepada  semua  pihak  yang  terlibat  dan  terkait
secara  langsung  dalam  jual  beli  tanah  dengan  memberikan  data-data tentang  tanah  yang  akan  dijual  itu  secara  lengkap  dan  sesuai  dengan kenyataan sebenarnya.

## DAFTAR PUSTAKA
Adrian  Sutedi.  2006. Kekuatan  Hukum  Berlakunya  Sertipikat  Sebagai  Tanda Bukti Hak Atas Tanah . Jakarta: Bp.Cipta Jaya.
Boedi  Harsono.  1971. Undang-Undang  Pokok  Agraria  Sejarah  Penyusunan  Isi Dan Pelaksanaanya. Jakarta: Jambatan.
H. Zainudin Ali. 2009. Metode Penelitian Hukum. Jakarta : SinarGrafika. Effendi Perangin, 1990. Praktek Jual Beli Tanah. Jakarta :Rajawali Pers. Moleong.  Lexy  J.  1994. Metodelogi  Penelitian  Kualitatif .  Bandung:  Remaja Rosda Karya.
Soerjono soekanto. 1986. Pengantar Penelitian Hukum, Jakarta: UI Press. Urip Santoso, 2012. Hukum Agraria Kajian Komprehensif. Jakarta: Kencana.