## TINJAUAN HUKUM TERHADAP KENDALA PELAKSANAAN PENDAFTARAN TANAH DI KOTA SAMARINDA

## Hj. Wahyuni Safitri

## Dosen Fakultas Hukum Universitas Widya Gama Mahakam Samarinda

## ABSTRAK
Pendaftaran  tanah  secara  pasif  sangat  tergantung  dari  aktifitas  dan  kesadaran masyarakat akan pentingnya sebuah sertifikat hak atas tanah. Pendekatan yang dilakukan penulis dalam tulisan ini adalh dengan menggunakan metode yuridis empiris.
Dalam  penelitian  yang  dilakukan  tersebut,  penulis  menemukan  beberapa  kendala dalam pelaksanaan pendaftaran tanah di Kota Samarinda,  yaitu faktor petugas, lemahnya koordinasi  antar  instansi,  masuknya  sejumlah  perusahaan  swasta,  budaya  masyarakat lokal, serta lemahnya kesadaran masyarakat.
Dari  hasil  penelitian  yang  dilakukan  penulis  tersebut,  diharapkan  akan  ditemukan solusi  terhadap  kendala-kendala  di  atas,  sehingga  kemudian  dapat  lahir  kepastian  hukum bagi pemegang hak atas tanah.
Kata Kunci ; Pendaftaran Tanah, Kepastian Hukum

## PENDAHULUAN
Kebijaksanaan  nasional  di  bidang  pertanahan  yang digariskan  ketentuan-ketentuan pokoknya  dalam  Undang-Undang  Pokok  Agraria  Nomor  5  Tahun  1960  yang  pada dasarnya  merupakan  penjabaran  terhadap  ketentuan-ketentuan  mengenai  pemanfaatan tanah  dan  sumber  daya  alam  pada  umumnya,  sebagaimana  ditetapkan  dalam  Undang- Undang  Dasar  1945,  yang  meletakkan  landasan  utama  bagi  bangsa  Indonesia  untuk mewujudkan  tujuan  nasional  tersebut,  kebijaksanaan  pertanahan  nasional  dikembangkan berdasarkan ketentuan Pasal 33 ayat (3) Undang- Undang Dasar 1945 “Bumi dan air dan kekayaan  alam  yang  terkandung  di  dalamnya  dikuasai  oleh  negara  dan  dipergunakan untuk sebesar- besarnya untuk kemakmuran rakyat”
Undang-Undang  Pokok  Agraria  Nomor  5  Tahun  1960  Pasal  2  ayat  (2)  sebagai peraturan  pelaksana  dari  Pasal  33  ayat  (3)  Undang-Undang  Dasar 1945,  menggariskan bahwa negara sebagai organisasi kekuasaan seluruh rakyat tidak perlu bertindak sebagai pemilik tanah, namun lebih tepat bertindak sebagi badan penguasa.
Hak  menguasai  negara  atas  tanah  memberi wewenang  kepada  negara  sebagai organisasi kekuasaan dari bangsa indonesia untuk dapat tingkatan tertinggi.
1. Mengatur  dan  menyelenggarakan  peruntukan  penggunaan,  persediaan,  dan pemeliharaan bumi, air dan ruang angkasa
2. Menentukan dan mengatur hubungan-hubungan hukum antara orang dengan bumi, air dan ruang angkasa
3. Menentukan  dan  mengatur  hubungan-hubungan  hukum  antara  orang-orang  dan perbuatan-perbuatan hukum yang mengenai bumi, air dan ruang angkasa Bagi  tanah-tanah  yang  belum  ada  suatu  hak  di  atasnya  atau  dikenal  dengan  sebutan tanah negara, maka tanah tersebut merupakan tanah yang dikuasai langsung oleh negara. Sedangkan  bagi  tanah-tanah  yang  telah  dipunyai  seseorang  atau  badan  hukum  dengan suatu  hak  misalnya  hak  milik,  hak  guna  usaha,  hak  guna  bangunan,  hak  pakai  atau  hak pengelolaan,  maka  tanah-tanah  tersebut  merupakan  tanah  yang  dikuasai  negara  secara
tidak langsung, artinya kekuasaan negara atas tanah tersebut dibatasi oleh isi dari hak itu dengan  perkataan  lain  sampai  sejauhmana  negara  memberikan  kekuasaan  kepada pemegang  hak  untuk  menggunakan  haknya,  maka  sampai  disitulah  kekuasaan  negara tersebut.
Untuk  dapat  menggunakan  tanah  negara  tersebut  maka  perlu  dimohonkan  haknya terlebih  dahulu.  Selanjutnya  dengan  diperolehnya  hak  atas  tanah  tersebut  maka  sesuai dengan ketentuan Pasal  4 Undang-Undang Pokok Agraria Nomor 5 Tahun 1960, hal ini berarti  bahwa  negara  telah  memberikan  kewenangan  kepada  pemegang  hak  atas  tanah untuk  mempergunakan  tanah  yang  bersangkutan  sekedar  diperlukan  untuk  kepentingan yang  langsung  berhubungan  dengan  penggunaan  tanah  itu  dalam  batas-batas  menurut undang-undang dan peraturan lainnya.
Untuk tertib hukum dan tertib administrasi tanah-tanah yang dikuasai oleh negara atau badan  hukum  atau  instansi  pemerintah,  maka  harus  didaftarkan  sesuai  ketentuan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah.
Proses  pendaftaran  tanah  ditinjau  dari  mekanisme  prosedur  dalam kepemilikan  aset suatu  bidang  tanah  melalui  proses  yang  runtut  dan  berkaitan  mulai  dari  pembuktian riwayat  penguasaan, pengumpulan  data  yang  berkaitan  dengan  pembuktian  tersebut, inventarisasi  dan  penelitian  lapangan  dari  sisi  formal  dan  yuridis  untuk  membuktikan keberadaan  dan  keakuratan  data  yang  ada,  pencatatan  data  dan  informasi,  yang dipublikasikan  untuk  memenuhi  asas  publisitas,  penerbitan  surat  bukti  hak  kepemilikan sertipikat  hak  atas  tanah,  dan  pendokumentasian  dan  pemeliharaan  data  merupakan kegiatan sertipikasi hak atas tanah atau pendaftaran tanah pertama kali.
Hal  ini  dapat  dipahami  sebagai  proses  kehati-hatian  karena  menyangkut  legalitas hukum yang berdampak pada akibat hukum yang timbul apabila terjadi perbuatan hukum maupun peristiwa hukum, di kemudian hari. Artinya, sepanjang tanahnya masih ada dan ada  pihak-pihak  yang  berkepentingan  dengan  tanah  tersebut,  akibat  hukum  akan  selalu ada.
Pendaftaran tanah ditinjau dari status tanahnya dibedakan menjadi 2 (dua) yaitu tanah Negara  dan  tanah  adat.  Tanah  negara  tidak  memerlukan  pengumuman  kepada  publik, karena  negara  sudah  yakin  bahwa  tanah  yang  akan  diberikan kepada  seseorang  adalah tanahnya. Sedangkan tanah adat harus memenuhi proses ini semata-mata untuk memberi kesempatan  kepada  siapapun  yang  berkepentingan  untuk  dapat  berbagi bukti  pemilikan yang  terkuat,  dengan  demikian  negara  berkeyakinan  bahwa  orang  yang  yang  akan memiliki tanah, adalah subyek yang yang berhak untuk sebidang obyek tanah.
Pola  pendaftaran  tanah  secara  pasif  sangat  tergantung  dari  aktifitas  dan  kesadaran masyarakat  akan  pentingnya  sebuah  sertipikat  hak  atas  tanah.  Kesadaran  masyarakat dipengaruhi  oleh  berbagai  faktor,  antara  lain  perkembangan  ekonomi,  pendidikan,  jiwa enterprenership dll. Kenyataan menunjukan bahwa daerah perkotaan mempunyai tingkat volume sertipikasi yang lebih tinggi dari tingkat pedesaan.
Namun demikian, program-program pemerintah dalam mendukung dan mempercepat pendaftaran  tanah  selalu  bergulir  dari  tahun  ke  tahun.  Tentu  saja  sasarannya  adalah masyarakat  dengan  tingkat  ekonomi  yang  rendah.  Program  tersebut  antara  lain  Prona (Proyek Operasi Nasional), Pronada (Proyek Operasi Nasional Daerah), Sertifikasi Usaha Kecil  Menengah  (UKM)    dan  Larasita  (Layanan  Rakyat  Untuk  Sertipikasi  Tanah),
walaupun  program  tersebut  masih  kurang  memberi  andil  yang  berarti,  sehingga  tidak sedikit jumlah bidang tanah yang belum terdaftar.
Salah  satu  kendala  lain  adalah  akses  masyarakat  terhadap  informasi  dan  pelayanan masih minim. Kota Samarinda  yang sebagian masyarakat hidup di lingkungan pedesaan dengan  fasilitas  dan  sarana transportasi  dan  komunikasi  yang  terbatas,  menjadi  kendala lain yang bisa dihadapi dan diatasi dengan berbagai cara. Pendekatan pelayanan dengan sistem jemput bola merupakan salah satu solusi yang telah dilakukan oleh Petugas Kantor Pertanahan (BPN) melalui beberapa pelayanan keliling dari desa ke desa yang langsung berhadapan  dengan  masyarakat  dalam  bentuk kegiatan,  sosialisasi,  penyuluhan, pendaftaran tanah, pengukuran, penyerahan sertifikat ialah program Larasita.
Mengingat  pentingnya  pendaftaran  tanah  tersebut,  sehingga  sudah  merupakan kewajiban  bagi  masyarakat  yang  menguasai  tanah  untuk  dapat  mendaftarkan  tanahnya tersebut.  Dengan  adanya  partisipasi  dan  peran  aktif  dari  pada  masyarakat  dalam  proses pendaftaran  tanah  tersebut,  diharapkan  akan  lebih  meminimalisir  terhadap  sengketa- sengketa pertanahan yang kerap kali muncul khususnya di Kota Samarinda.

## RUMUSAN MASALAH
Berdasarkan uraian dalam latar belakang, maka yang menjadi rumusan masalah dalam penelitian ini adalah sebagai berikut :
1. Apakah  yang  menjadi  kendala  dalam  pelaksanaan  pendaftaran  tanah  di  Kota Samarinda ?
2. Bagaimana  fungsi  dan  peranan  pendaftaran  tanah  dalam  memberikan  perlindungan hukum bagi pemegang sertifikat hak atas tanah ?

## TUJUAN DAN KEGUNAAN PENELITIAN
Berdasarkan hak penguasaan, tanah-tanah yang ada di Kota Samarinda dikuasai oleh masyarakat pribumi (warga negara Indonesia), akan tetapi kepemilikannya tanpa disertai dengan  adanya  bukti  kepemilikan  yang  sah,  hal  tersebut  disebabkan  tanah  yang  dikuasi belum  didaftarkan.  Hal  ini  selain  akan  berdampak  pada  rawannya  timbul  sengketa pertanahan juga sangat menyulitkan pemerintah dalam menyediakan informasi di bidang pertanahan. Sehingga dengan demikian yang menjadi tujuan dari penelitian ini adalah ;
1. Untuk  mengetahui  faktor-faktor  apa  saja  yang  menjadi  kendala  dalam  pelaksanaan pendaftaran tanah di Kota Samarinda.
2. Untuk  mengetahui  fungsi  dan  peranan  pendaftaran  tanah  dalam  memberikan perlindungan hukum bagi pemegang sertifikat hak atas tanah
Adapun yang menjadi kegunaan penelitian ini adalah sebagai berikut ;
1. Bagi Pemerintah Dengan  adanya  penelitian  ini  dapat  memberikan  masukan  kepada  pemerintah Kota  Samarinda  dalam  hal  ini  Kantor  Pertanahan  Kota  Samarinda  untuk  dapat menemukan  terobosan,  solusi  untuk  mengatasi  berbagai  macam  problem  yang menjadi  faktor  penyebab  tidak  berjalannya  pendaftaran  tanah  di  Kota  Samarinda
secara  baik  atau  pemerintah  dapat  menemukan  program-program  baru  terkait percepatan  pendaftaran  tanah  di  Kota  Samarinda  dari  data  hasil  penelitian  yang terhimpun.
2. Bagi Masyarakat
Bahwa dengan adanya penelitian ini, diharapkan masyarakat dapat memahami tentang  arti  pentingnya  melaksanakan  kegiatan  pendaftaran  tanah  tersebut  atas  hak- hak tanah yang telah dikuasai.

## KERANGKA KONSEPSIONAL

## METODE PENELITIAN

## 1. Jenis Penelitian
Jenis penelitian yang digunakan adalah Metode Penelitian Yuridis Empiris, yaitu penelitian  dengan  cara  mengadakan  penelitian  langsung  pada  obyek yang  diteliti (observasi lapangan) guna mendapatkan data yang diperlukan dan segala sesuatu yang berkaitan  dengan  implementasi Peraturan  Pemerintah  Nonor  24  Tahun  1997 tentang Pendaftaran Tanah.
Pendekatan  Yuridis  Empiris  dimaksudkan  untuk  menelusuri  Peraturan Perundang-undangan, dokumen-dokumen yang ada hubungannya dengan

## JAMINAN KEPASTIAN HUKUM

## TERSEDIANYA INFORMASI PERTANAHAN
PENDAFTARAN TANAH TUJUAN

## TERTIB ADMINISTRASI PERTANAHAN

## Faktor Petugas
Lemahnya Aturan Pendaftaran Tanah PROBLEM

## KOTA SAMARINDA
Lemahnya Koordionasi antar instansi
Masuknya Perusahaan Swasta

## Belum Terdaftar (+)
Budaya Masyarakat
Lokal Sudah Terdaftar (-)
Kurangnya Kesadaran Masyarakat
implementasi Peraturan  Pemerintah  Nomor  24  Tahun  1997 tentang Pendaftaran Tanah.
2. Sumber Data
a. Data  Primer,  adalah  data  yang  diperoleh  dari  penelitian  lapangan  dengan  cara wawancara dan mengajukan daftar pertanyaan kepada narasumber penelitian
b. Data Sekunder, adalah data yang diperoleh dari hasil penelitian kepustakaan yang merupakan bahan-bahan hukum yang terdiri dari, sebagai berikut : 1
1) Bahan Hukum Primer, yaitu bahan hukum yang bersifat mengikat yang terdiri dari :
a) Undang-Undang  Nomor  5  Tahun  1960  tentang  Peraturan  Dasar  Pokok- Pokok Agraria (UUPA)
b) Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah
c) PMNA/Kepala  Badan  Pertanahan  Nasional  Nomor  3  tahun  1997  Tentang Peraturan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah Nomor 24 tahun 1997
2) Bahan Hukum Sekunder, yaitu bahan hukum  yang memberikan petunjuk dan kejelasan terhadap bahan hukum primer, yang terdiri dari buku-buku literatur, makalah, artikel, hasil penelitian dan karya ilmiah lainnya  yang berhubungan dengan penelitian ini.
3) Bahan  Hukum  Tertier,  yaitu  bahan  hukum  yang  memberi  petunjuk  maupun penjelasan  terhadap  bahan  hukum  primer  dan  bahan  hukum  sekunder,  yang terdiri dari :
a) Kamus Umum Bahasa Indonesia
b) Kamus Hukum
c) Kamus Inggris-Indonesia
d) Ensiklopedia

## 3. Metode Pengumpulan Data
a. Wawancara,  yaitu  melakukan  tanya  jawab secara  langsung  dengan  subjek penelitian (narasumber dan responden) tentang permasalahan dalam penelitian ini dengan menggunakan pedoman wawancara.
b. Daftar  pertanyaan,  yaitu  menyampaikan  daftar  pertanyaan  secara  tertulis  kepada subjek  penelitian  (narasumber dan  responden)  tentang  permasalahan  dalam penelitian ini.
c. Studi  dokumentasi,  yaitu  dengan  cara  mempelajari,  mengkaji  dan  menelaah bahan-bahan  hukum,  baik  bahan  hukum  primer,  bahan  hukum  sekunder  maupun bahan hukum tersier.
Adapun teknis pelaksanaan pengumpulan data tersebut adalah sebagai berikut ;
1 Soerjono Soekanto dan Sri Mamudji, Penelitian Hukum Normatif, Suatu Tinjauan Singkat, Raja Grafindo Persada, Jakarta, 2003, hal 13

## 4. Lokasi Penelitian
Penelitian ini dilakukan dengan mengambil lokasi di Pemerintah Kota Samarinda.

## 5. Subyek Penelitian
Adapun informasi/responden terdiri dari :
a. Instansi  Pemerintah,  masyarakat  hukum  lainnya  (Pemerintah  Daerah  dan  tokoh masyarakat)
1. Kecamatan Samarinda Utara
2. Kecamatan Palaran
3. Kantor Pertanahan Kota Samarinda
Peneliti memilih Kecamatan Samarinda Utara dan Kecamatan Palaran sebagai sampel  penelitian,  karena  kecamatan  tersebut  merupakan  kecamatan  yang  ada  di kota  Samarinda  yang  jaraknya  cukup  jauh  dengan Kantor  Pertanahan  Kota Samarinda,  sehingga  Peneliti  mencoba untuk  melihat  apakah  jarak  tempuh tersebut  juga  merupakan  salah  satu  faktor  yang  mempengaruhi  pelaksanaan pendaftaran tanah di Kota Samarinda.
b. Tokoh Masyarakat
Khsusnya masyarakat di Kecamatan Samarinda Utara dan Kecamatan Palaran.
c. Penegak Hukum
1. Kepolisian Daerah Kalimantan Timur
Faktor  yang  menyebabkan  Peneliti  menjadikan  Kepolisian  Daerah Kalimantan  Timur  sebagai  salah  satu  sampel  untuk  diteliti,  adalah  bahwa Peneliti  mencoba  melihat  banyaknya  jumlah  kasus  pertanahan  terkait pendaftaran  tanah  tersebut,  baik  yang  diajukan  ke  persidangan  ataupun  yang masih dalam proses.

## 6. Teknik Sampling

## TAHAP KETIGA TAHAP KEDUA TAHAP PERTAMA
PENGUMPULAN DATA

## PENGOLAHAN DATA

## ANALISA LAPANGAN

## PENGOLAHAN DATA HASIL PENELITIAN

## PELAKSANAAN
PENELITIAN

## LAPANGAN
1. Kecamatan
2. Badan Pertanahan
1. Masyarakat
2. Instansi Terkait a. Kecamatan b. Badan
Pertanahan PENYUSUNAN HASIL PENELITIAN
Pengambilan sampel dilakukan dengan teknik non random sampling, yaitu teknik pengambilan  sampel  dengan  tidak  memberikan  kesempatan  yang  sama  kepada anggota  populasi  yang  dipilih  untuk  dijadikan  sampel.  Adapun  jenis  pengambilan sampel  yang  dipergunakan  dalam  penelitian  ini  adalah purposive  sampling,  yaitu pengambilan  sampel  yang  dilakukan  dengan  cara  menetapkan  calon  responden berdasarkan kriteria tertentu yang telah ditetapkan sebelumnya.

## 7. Analisis Data
Keseluruhan  data  baik Primer  maupun Sekunder  di  analisis  secara  kualitatif terutama  yang  menyangkut Peraturan  Pemerintah  Nonor  24  Tahun  1997 tentang Pendaftaran Tanah, selanjutnya dibandingkan dengan implementasi atau pelaksanaannya dilapangan, sehingga dari dianalisis tersebut ditemukan jawaban atas masalah yang diteliti.

## HASIL PENELITIAN DAN PEMBAHASAN

## A. Hasil Penelitian
1. Monografi dan Kondisi Pertanahan Kota Samarinda
Kota Samarinda mencakup wilayah seluas 71.800 Ha atau 718 Km2. Kota Samarinda secara  astronomis  terletak  pada  posisi  antara  117°03'00" - 117°18'14"  Bujur  Timur  dan 00°19'02" - 00°42'34"  Lintang  Selatan,  dengan  jumlad  10  (sepuluh  kecamatan)  yang terbagi kedalam 53 (lima puluh tiga) kelurahan.
Batas wilayah Kota Samarinda adalah:
a. Sebelah Utara : Kec. Muara Badak Kabupaten Kukar
b. Sebelah Timur : Kecamatan Anggana dan Sanga-Sanga (Kab Kukar)
c. Sebelah Selatan : Kec Loa Janan .Kab Kutai Kartenegara
d. Sebelah Barat
: Kec. Muara Badak Tenggarong Seberang (Kab Kukar)
Pola penggunaan tanah di Kota Samarinda mengikuti pola penyebaran penduduk yang ada. Akumulasi penduduk sebagai besar terdapat pada lokasi-lokasi  yang dikembangkan oleh  Pemerintah  seperti  :  Pusat  Perdagangan,  Pusat  Industri  dan  lokasi  Transmigrasi dimana daerah-daerah tersebut sudah mempunyai transportasi yang memadai.
Penggunaan  Tanah  di  Kota  Samarinda  yang  paling  luas  adalah  lahan  bukan  sawah sebesar  39.338  ha  atau  54.79  %  dari  luas  Kota  Samarinda,  diikuti  rumah  bangunan  dan halaman sekitar sebesar 22.896 ha atau 31.89 %.
Untuk  Kota  Samarinda  hingga  Desember  2011,  jumlah  tanah  yang  sudah  terdaftar adalah sebagai berikut ;
Tabel 1 : Sertifikat Rutin No Bln Hak Milik HGB Hak Pakai Hak Pengelolaan Sert Luas Sert Luas Sert Luas Sert Luas 1 2 3 Jan Feb Mar 96 82 95 50573 31004 129009 12 18 5 307105 219232 242368 1 0 0 4011 0 0 0 1 0 0 121350 0 109 101 100 361689 371586 371377
4 5 6 7 8 9 10 11 12 Apr Mei Jun Jul Agu s Sept Okt Nov Des 53 73 104 71 91 18 82 74 91 58477 61198 108468 70660 105544 52146 49236 169354 89610 5 4 23 22 19 5 7 13 9 134768 116636 7006 17932 15264 100409 1615 223534 193707 0 1 0 0 0 0 1 3 4 0 2499 0 0 0 0 662 268158 29586 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 58 78 127 93 110 23 90 90 104 193245 180333 115474 88592 119808 152555 51513 661046 312903 930 974279 142 1579576 10 304916 1 121350 1082 2980121 Sumber : Kantor Pertanahan Kota Samarinda Tabel 2 : Sertifikat Pemecahan No Bln Hak Milik HGB Hak Pakai Hak Pengelolaan Sert Luas Sert Luas Sert Luas Sert Luas 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 Jan Feb Mar Apr
Mei
Jun Jul Agu s Sept Okt Nov Des 102 143 338 139 175 276 259 219 42 60 57 183 59308 38736 74104 50138 72921 94528 76986 104116 16709 19864 13525 53641 115 82 82 168 42 6 331 377 5 75 19 66 17334 12486 12756 19494 3035 557197 42203 68503 393 21505 1969 13862 0 0 0 0 0 0 3 0 0 3 0 0 0 0 0 0 0 0 47770 0 0 49049 0 0 217 225 469 307 217 282 593 596 47 138 76 249 76642 51222 86860 69632 75956 651725 119189 172619 17102 41369 15494 67503 2043 674576 1367 770737 6 96819 0 0 3416 1445313 Sumber : Kantor Pertanahan Kota Samarinda Tabel 3 : Sertifikat Penggabungan No Bln Hak Milik HGB Hak Pakai Hak Pengelolaan Sert Luas Sert Luas Sert Luas Sert Luas 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 Jan Feb Mar Apr Mei Jun Jul Agu s Sept Okt Nov Des 2 4 2 2 3 1 1 3 0 4 6 2 1817 3988 2028 5880 12660 2200 1180 12690 0 18827 2835 699 0 0 9 5 4 3 0 1 1 0 0 0 0 0 3296 1494 3807 51715 0 1447 212 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
2 4 11 7 7 4 1 4 1 4 6 2 1817 3988 5324 7374 16467 53915 1180 14137 212 18827 2835 699
30 64804 23 61971 0 0 0 0 53 126775 Sumber : Kantor Pertanahan Kota Samarinda Tabel 4 : Sertifikat Pengganti No Bln Hak Milik HGB Hak Pakai Hak Pengelolaan Sert Luas Sert Luas Sert Luas Sert Luas 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 Jan Feb Mar Apr Mei Jun Jul Agu s Sept Okt Nov Des 3 0 6 5 11 4 3 2 1 6 20 7 637 0 10723 5178 26076 850 472 346 709 21585 20162 99928 4 1 0 0 0 0 1 0 0 2 2 0 849 214 0 0 0 0 75 0 0 639 9532 0
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 7 1 6 5 11 4 4 2 1 8 22 7 1486 214 10723 5178 26076 850 547 346 709 22224 29694 99928 68 186666 10 11309 0 0 0 0 78 197975
Sumber : Kantor Pertanahan Kota Samarinda

## 2. Sistem Pelaksanaan Pendaftaran Tanah di Kota Samarinda
Sama  halnya  dengan  daerah-daerah  lain  yang  ada  di  Indonesia,  bahwa  sistem pelaksanaan pendaftaran tanah di Kota Samarinda dilakukan dengan 2 (dua) cara, yaitu ;
a. Pendaftaran Tanah Dengan Sistematik Secara  Sistematik  yaitu  kegiatan  pendaftaran  tanah  untuk  pertama  kali  yang dilakukan  secara  serentak  yang  semua  obyek  pendaftaran  tanah  yang  belum  didaftar dalam  wilayah  atau  bagian  wilayah  suatu  desa  atau  kelurahan  yang  terutama dilakukan atas prakarsa pemerintah. 2
Seperti halnya pendaftaran tanah secara sporadik, maka pendaftaran tanah secara sistematik pun merupakan pendaftaran tanah pertama kali, maksudnya penyelenggaraan  diperuntukkan  khusus  bagi  bidang-bidang  hak  atas  tanah  yang belum pernah dibukukan atau disertifikatkan, termasuk tanah hak milik yang berasal dari tanah negara yang diberikan pemerintah untuk seseorang atau badan hukum yang memenuhi syarat subyek hak.
Pendaftaran tanah secara sistematik memilki keistimewaan tersendiri, antara lain sifat  pelaksanaannya  yang  massal,  serentak,  proaktif  dan  karena  sistem  pendaftaran tanah  dengan  cara  sistematik  melalui  panitia  adjukasi  merupakan  program pemerintah, maka biaya untuk pendaftaran tanah tersebut dibebaskan atau gratis, tidak peduli dia orang yang kaya atau miskin, karena program ini disubsidi 100 persen oleh pemerintah.
b. Pendaftaran Tanah Dengan Sporadik
2 Herman  Hermit,  Cara Memperoleh Sertifikat Tanah  (tanah hak milik,  tanah negara, tanah Pemda, dan balik nama) Teoridan Praktek Pendaftaran Tanah di Indonesia, Mandar Maju, Bandung, 2009, hal 12
Secara  sporadik  yaitu  kegiatan  pendaftaran  bidang-bidang  tanah  untuk  pertama kali mengenai satu atau beberapa obyek pendaftaran tanah dalam wilayah atau bagian wilayah suatu desa atau kelurahan atas permintaan pemegang atau penerima hak yang bersangkutan secara individual atau massal. 3
Bagi  masyarakat,  dalam  hal  pendaftaran  tanah  tersebut  penerbitan  sertifikat secepatnya  dengan  biaya  murah  merupakan  hal  yang  terpenting  dan  diharapkan, sebenarnya  keinginan  seperti  tiu  tidak  keliru  karena  peraturan  tentang  pendaftaran tanah pun memang sudah mengamanatkan kepada Badan Pertanahan Nasional seperti itu.  Dua  dari  lima  asas  pedaftaran  tanah  ialah  sederhana  dan  terjangkau,  sederhana artinya  prosedurnya  harus  mudah  dipahami  para  pemiliki  atau  pemegang  hak  atas tanah.  Terjangkau  artinya  biaya  pendaftran  tanah  mesti  memperhatikan  kemampuan ekonomi rakyat pemilik tanah, khsusnya golongan yang tidak mampu.
Cepatnya  proses  dan  murahnya  biaya  permohonan  sertifikat  sebagaimana  yang tertuang  dalam  asas  pendaftaran  tanah,  tentunya  tidak  mengurangi  terpenuhinya harapan masyarakat yang lainnya yaitu amannya kepemilikan tanah setelah memiliki surat sertifikat tersebut. Aman, memang juga merupakan salah satu asas dari 5 (lima) asas  pendaftaran  tanah,  aman  mesti  diterjemahkan  oleh  Badan  Pertanahan  Nasional sebagai  keharusan  barhati-hati,  cermat,  dan  teliti  dalam  memproses  penerbitan sertifikat  dan  pekerjaan  pendaftaran  tanah  lainnya  agar  tercapainya  kebenaran mengenai  siapa  pemiliknya  dan  apa  yang  menjadi  obyek  kepemilikannya  yang disebutkan  dalam  isi  sertifikat  tersebut.  Ringkasnya,  asas  aman  dimaksudkan  agar hasil  proses  pensertifikatan  dan  pendaftaran  tanah  lainnya  memberikan  kepastian hukum kepada pemilik tanah atau sertifikat
Dalam pendaftaran tanah secara sporadik, masyarakat dikenakan 3 (tiga) macam biaya yaitu :
1) Biaya Pelayanan, adalah seragam secara nasional artinya sama untuk semua kota atau kabupaten di Indonesia (diatur dalam Peraturan Pemerintah Nomor 46 Tahun 2002 tentang Tarif Atas Jenis Penerimaan Negara Bukan Pajak yang berlaku pada Badan Pertanahan Nasional).
2) Biaya  Pengukuran,  sedangkan  biaya  pengukuran  berbeda  pada  setiap  kota  atau kabupaten.
3) Biaya  Transportasi  Petugas  Ukur,  sama  halnya  dengan  biaya  pengukuran  yang juga berbeda di setiap kota atau kabupaten.

## 3. Prosedur Pendaftaran Tanah Kota Samarinda
Adapun Prosedur pendaftaran tanah pertama kali, seperti halnya yang dilaksanakan di Kantor Pertanahan Kota Samarinda, adalah sebagai berikut ;
a. Subyek  hukum  yang  menguasai  tanah  negara  melaporkan  bidang  tanah  yang dikuasainya  kapada  ketua  RT  setempat  dengan melampirkan  foto  copy  surat-surat bukti  perolehan  tanah  dan  surat-surat  lain  yang  ada  hubungannya  dengan  tanah tersebut,  kemudian  oleh  ketua  RT  dibuatkan  surat  pengantar  kepada  Lurah  atau Kepala Desa.
3 Ibid, hal 7
b. Lurah  atau  kepala  Desa  setelah  menerima  surat  pengantar  dari  RT,  kemudian memerintahkan  kepada  petugas  yang  ditunjuk  untuk  melaksanakan  penelitian  atas tanah tersebut.
c. Pegawai  yang  ditunjuk  oleh  Lurah  atau  Kepala  Desa  unutk  melaksanakan  penelitian lapangan  atas  petunjuki  dari  subyek  hukum  yang  menguasai  tanah negara  tersebut disaksikan oleh pemilik tanah yang berbatasan.
d. Hasil  penelitian  tersebut  kemudian  dibuatkan  bentuk  gambar  atau  sket  tanah  yang ditandatangani petugas  yang melakukan penelitian tersebut, selanjutnya disampaikan kepada Lurah atau Kepala Desa dalam bentuk berita acara pemeriksaan tanah.
e. Bidang  tanah  yang  telah  dilakukan  penelitian  lapangan  dan  ternyata  tidak  ada sengketa  dari  pihak  lain,  maka  selanjutnya  tanah  tersebut  didaftarkan  dalam  register tanah  desa  atau  kelurahan  dan  kepada  subyek  hukum  yang  menguasai  tanah  negara tersebut  akan  dibuatkan  surat  pernyataan  penguasaan  tanah  (SPPT)  yang  disertai dengan surat pernyataan tidak sengketa.
f. Selanjutnya  subyek  hukum  atau  pemohon  datang  ke  kantor  pertanahan  dan  mengisi formilir atau blangko hak atas tanah rangkap 3 di LOKET II dengan memperlihatkan surat-surat tanah serta disertai dengan ;
1) Pemohon  WNI  atau  Badan  Hukum  yang  ditetapkan  pemerintah  dan  dibuktikan dengan :
a) Foto copy KTP : 3 lembar b) Foto copy KK : 3 lembar c) SBKRI / SPGN : 3 lembar d) Akta Pendirian Badan Hukum : jika pemohon BH e) SK Pengesahan BH f) Akta Perubahan dan Pengesahannya g) Foto copy Kartu PNS, ABRI, : jika PNS, ABRI, SK Pensiunan atau Pensiunan 2) Bukti Penguasaan a) Surat Bukti perolehan tanah : 3 lembar b) Surat pernyataan tidak sengketa : 3 lembar c) SPPT PBB tahun berjalan : 3 lembar d) Surat Setor BPHTB dilaksanakansetelah SK Hak Atas Tanah Terbit 3) Berkaitan Dengan Bidang Tanah a) Tanah sudah dipasang patok batas
b) Sudah dirintis sebelum dilakukan pengukuran
c) Saksi batas dihadirkan sewaktu pengukuran
d) Tidak dalam keadaan sengketa
g. Setelah  oleh  pemohon  semua  telah  dipenuhi,  selanjutnya  akan  diterbitkan  SPS  (Surat Pemerintah  Setor)  dari  LOKET  II  untuk  membayar  biaya  ukur  di  LOKET  VI, selanjutnya  kembaki  ke  LOKET  II  untuk  mendapatkan  jadwal  pengukuran  yang dikonfirmasi  ke  Seksi  Survei Pengukuran  dan  Pemetaan  guna  mendapatkan  Surat Undangan Pengukuran serta data/nama Petugas Ukur. (pemohon diharapkan bersifat aktif)
h. Pemohon  konfirmasi  dengan  Petugas  Ukur,  untuk  ke  lokasi  dan  melaksanakan pengukuran  yang  disaksikan  oleh  pejabat  setempat  (Lurah,  RT)  dan  para  saksi  batas. Blangko  Daftar  Isian  201  B  dan Veldwerk (DI.117)  ditandatangani  pihak  yang bersangkutan  (pemohon,saksi  batas,  RT  dan  Lurah). (pemohon  diharapkan  bersifat aktif)
i. Peta  Bidang  diterbitkan  oleh  Seksi  Survei  Pengukuran  dan  Pemetaan  dan  digunakan sebagai  dasar  pendaftaran  Pemerikasaan  Tanah  (Panitia  “A”)  ke  LOKET  II  dengan melampirkan  fotocopy  berkas  bukti  surat  penguasaan  serta  membayar  biaya  Panitia “A” dan biaya transport ke lokasi di LOKET VI. (pemohon diharapkan bersifat aktif)
j. Apabila  pada  tahap  Panitia  “A”,  tidak  ada  masalah  /  keberatan  dari  pihak  lain,  maka diterbitkan SK Hak Atas Tanah.
k. Pemohon  akan  menerima  SK.  Hak  Atas  Tanah  dan  selanjutnya  memenuhi  kewajiban mendaftarkan ke LOKET I dan membayar biaya yang tertera di dalam SK. Hak seperti biaya  pemasukan  kas  Negara  dan  BPHTB  (Bea  Perolehan  Hak  Atas  TAnah  dan Bangunan)  dan  biaya  pendaftaran  hak  ke  LOKET  VI.  Selanjutnya  proses  pembuatan sertifikat  dilaksanakan  di  Kantor  Pertanahan  Kota  Samarinda. (pemohon diharapkan bersifat aktif)
l. Pemohon akan menerima Sertifikat Hak Atas Tanah di LOKET V. waktu penyelesaian dari  mulai  penyerahan  berkas  (lengkap)  hingga  penerimaan  sertifikat  adalah  3  (tiga) bulan lamanya.
Sebagai  bahan  perbandingan  terkait  prosedur  pendaftaran  tanah  tersebut,  berikut  ini peneliti  mencantumkan  prosedur  pendaftaran  tanah  yang  dilaksanakan  di Kantor Pertanahan Kota Tarakan ;
1. Kelengkapan berkas, meliputi ;
a. Surat-surat tanah
b. KTP, Kartu Keluarga (photo kopy)
c. SPPT PBB tahun berjalan
d. Surat permohonan
2. Tanda terima berkas dan Surat Perintah Setor (SPS)
3. Penjadwalan pengukuran dan Panitia A pemeriksaan tanah disertai undangan
4. Pengukuran dan Panitian A
5. Pengolahan data pengukuran disertai pembuatan peta bidang
6. Pengumuman  di  kantor  kelurahan  setempat  dan  Kantor  Badan  Pertanahan  Kota Tarakan
7. Penyelesaian risalah panitia
8. Pengesahan pengumuman
9. Pengolahan data yuridis disertai konsep SK Hak Atas Tanah
10. SK Hak Atas Tanah disertai penyiapan blanko BPHTB dan pengantar
11. Penyelesaian kewajiban pemohon apabila terkena BPHTB di bank yang ditunjuk oleh Pemerintah Kota Tarakan
12. Pendaftaran hak dengan membawa SK Hak dan surat-surat tanah asli
13. Pembuatan surat ukur, buku tanah, penjilitan, pembukuan, dan penyerahan sertifikat.
Dalam  hal  hasil  pengolahan  data  pengukuran  serta  peta  bidang  tanah yang  akan diterbitkan  sertifikat,  maka  Badan  Pertanahan  Nasional  Kota  Tarakan  membuat pengumuman yang disampaikan kepada public (masyarakat secara umum), pengumuman tersebut  bukan  hanya  dibuat  di  Kantor  Pertanahan  Kota  Tarakan  tetapi  juga  di  Kantor Kecamatan,  Kantor  Kelurahan,  serta  tempat-tempat  keramaian  lainnya  yang  banyak dikunjungi  masyarakat.  Tujuannya  adalah  agar  bagi  masyarakat  yang  merasa  ada kepentingan  terhadap  tanah  yang  akan  diterbitkan  sertifikat  tersebut,  dapat  sesegera mungkin untuk melaporkan ke Badan Pertanahan.
Sedangkan  untuk  Kota  Tarakan  hingga  Juli  2012  jumlah  tanah  yang  sudah  terdaftar adalah sebagai berikut ;
1. Hak Milik : 18.476 bidang 2. Hak Guna Bangunan : 3.704 bidang 3. Hak Pakai : 1.168 bidang
Sedangkan  tanah-tanah  yang belum  terdaftar  di  Kota  Tarakan  umumnya  adalah  tanah- tanah  yang  memiliki  batas  tidak  jelas,  seperti  tanah  milik  Badan  Usaha  Milik  Negara (pertamina, dll), tanah milik Tentara Nasional Indonesia (TNI), serta tanah Inhutani.

## 4. Sengketa Pertanahan di Kalimantan Timur
Salah satu tujuan dilaksanakan pendaftaran tanah adalah untuk memberikan jaminan kepastian  hukum  kepada  masyarakat  yang  menghaki  bidang  tanah,  oleh  karena  itu penguasaan  secara  fisik  atas  bidanfg  tanah  harus  juga  dilakukan  penguasaan  secara yuridis, yakni  dengan  melakukan  pendaftaran  atas  hak  tanah  yang  dikuasai  atau  dihaki tersebut.
Khususnya  di  Kalimantan  Timur,  sangat  marak  sekali  terjadi  sengketa-sengketa pertanahan yang umumnya disebabkan tidak dilaksanakannya pendaftaran tanah tersebut oleh  si pemilik  hak  atas  tanah.  Berdasarkan  sumber  yang  diperoleh  peneliti  dari Kepolisian Daerah Kalimantan Timur, bahwa hingga Juli 2012 sudah terdsapat 23 kasus sengeketa pertanahan yang ditangani oleh Kepolisian Daerah Kalimantan Timur.
Dari  jumlah  kasus  tersebut  belum  termasuk  kasus-kasus  pertanahan  yang  ditangani oleh  Kepolisian  Resort  Kabupaten/Kota  atau  bahkan  kasus  yang  hanya  melibatkan perangkat adat, perangkat desa sebagai mediatornya. Hal ini tentunya menjadi pekerjaan rumah  bagi  Badan  Pertanahan  Nasional  dalam  hal  melaksanakan  kegiatan  pendaftaran tanah semaksimal mungkin, agar tanah-tanah yang dikuasai oleh masyarakat untuk dapat didaftarkan, sehingga dapat meminimalisir maraknya sengketa-sengketa pertanahan yang terjadi.
Tabel 5 : Kasus sengketa pertanahan yang ditangani Kepolisian Daerah Kalimantan
Timur No Laporan Polisi Perkara Penanganan Kasus (1) (2) (3) (4) 1 04 Januari 2012 Penyerobotan Lidik 2 09 Januari 2012 Penyerobotan, Pengrusakan Lidik 3 08 Desember 2011 Penyerobotan, Pengrusakan 4 25 Desember 2011 Penyerobotan, Pengrusakan 5 27 Januari 2012 Penyerobotan - 6 31 Januari 2012 Penyerobotan Lidik 7 02 Februari 2012 Penyerobotan, Pemalsuan Surat Lidik 8 15 Februari 2012 Penyerobotan, Pemalsuan Surat Lidik 9 15 Februari 2012 Penyerobotan, Pemalsuan Surat - 10 26 Februari 2012 Penyerobotan, Pemalsuan Surat Lidik 11 27 Februari 2012 Penyerobotan Lidik 12 27 Februari 2012 Penyerobotan Lidik 13 14 Maret 2012 Penyerobotan Lidik 14 14 Maret 2012 Penyerobotan - 15 04 April 2012 Penyerobotan -
16 05 April 2012 Penyerobotan - 17 16 April 2012 Penyerobotan, Pengrusakan, Pemalsuan Surat - 18 17 April 2012 Penyerobotan, Pemalsuan Surat Lidik 19 11 Mei 2012 Penyerobotan Lidik 20 26 Mei 2012 Penyerobotan Lidik 21 05 Juni 2012 Penyerobotan - 22 18 Juni 2012 Penyerobotan - 23 03 Juli 2012 Penyerobotan Lidik Sumber Data : Kepolisian Daerah Kalimantan Timur

## B. Pembahasan

## 1. Kendala pelaksanaan pendaftaran tanah Kota Samarinda
Pelaksanaan pendaftaran tanah adalah merupakan suatu hal yang wajib dilakukan oleh  masyarakat  khususnya  yang  menguasai  tanah,  hal  tersebut  bertujuan  untuk memberikan  jaminan  kepastian  hukum  bagi  masyarakat  atas  bidang  tanah  yang dimilki, selain itu pendaftaran tanah yang kemudian melahirkan surat tanda bukti hak berupa  sertifikat  dapat  menjadi  alat  bagi  masyarakat  untuk  membuktikan  haknya secara yuridis.
Pelaksanaan  pendaftaran  tanah  selain  bertujuan  untuk  memberikan  jaminan kepasatian  hukum  bagi  masyarakat,  pemerintah  juga  memiliki  kepentingan  di  dalam pelaksananaan  pendaftaran  tanah  tersebut  yakni  penyediaan  informasi  pertanahan serta terselenggaranya tertib administrasi pertanahan. Dengan melihat fungsi tersebut, maka  pemerintah  dalam  hal  ini  Badan  Pertanahan  Nasional  sebagai  instansi  yang bertanggung  jawab  untuk  penyelenggarakan  pendaftaran  tanah  tersebut  harus  dapat melaksanakan  kegiatan  pendafataran  tanah  tersebut  secara  aktif,  teratur  dan berkesinambungan.
Terkait pelaksanaan pendaftaran tanah di Kota Samarinda, maka ada beberapa hal yang  menjadi  faktor  penyebab  pelaksanaan  pendaftaran  tanah  di Kota  Samarinda tersebut belum berjalan dengan baik, antara lain : a. Faktor Petugas
Petugas  dalam  hal  pelaksanaan  pendaftaran  tanah  juga  memiliki  peran  yang sangat penting, bagaimana para petugas dapat menciptakan ide-ide kreatif dalam hal  mendukung  pelaksanaan  pendaftaran  tanah  di  wilayah  kerjanya  tersebut. misalnya  saja  masih  belum  terjangkaunya  semua  daerah  di Kota  Samarinda oleh fasilitas  internet  yang  kemudian  menghambat  pelaksanaan  beberapa  program  di Kantor  Pertanahan Kota  Samarinda,  seperti  program  Larasita,  seharusnya  para petugas  dari Kantor  Pertanahan  Kota  Samarinda dapat  memunculkan  ide  kreatif lain  untuk  mendukung  pelaksanaan  kegiatan  tersebut  tanpa  harus  menggunakan fasilitas internet.
Berbagai  kendala  yang  ada  merupakan  faktor  tidak  berjalannya  pendaftaran tanah di Kota Samarinda. Sehingga di daerah tersebut masih sangat banyak sekali tanah  yang  dihaki  oleh  masyarakat  namun  belum  didaftarkan,  hal  ini  tentu menjadi  suatu  hal  yang  sangat  memprihatinkan  dan  harus  mendapat  perhatian khusus dari pemerintah dalam hal ini Kantor Pertanahan Kota Samarinda.
b. Faktor Kelemahan Aturan Tentang Pendaftaran Tanah
Bahwa  dalam  aturan  tentang  pendaftaran  tanah  yang  berlaku  di  Indonesia (Peraturan  Pemerintah  Nomor  24  Tahun  1997)  tidak  ada  satupun  pasal  yang mengatur  tentang  adanya  sanksi  hukum  terhadap  masyarakat  yang  menguasai bidang  tanah namun  tidak  didaftarkan,  sehingga  hal  tersebut  juga  menjadi  salah satu hal yang dapat menghambat pelaksanaan pendaftaran tanah.
Dengan  tidak  adanya  sanksi  tegas  bagi  masyarakat  yang  menguasai  tanah namun  belum  di  daftarkan,  mengakibatkan  timbulnya  sifat  acuh  tak  acuh  atau masa bodoh bagi sebagian masyarakat untuk mendaftarkan tanah yang kuasainya. Jika  aturan  tentang  pelaksanaan  pendaftaran  tanah,  juga  disertai  dengan  sanksi terhadap masyarakat yang tidak melaksanakannya, maka dapat di pastikan bahwa pelaksanaan  pendaftaran  tanah  akan  menjadi  hal  yang  diprioritaskan  oleh masyarakat.
c. Lemahnya Koordinasi Antar Instansi Badan  Pertanahan  Nasional  sebagai  instansi  yang  bertanggungjawab  untuk pelaksanaan  pendaftaran  tanah  seharusnya  mampu  menjalin  koordinasi  dengan instansi lain khususnya untuk mendukung pelaksanaan pendaftaran tanah tersebut, misalnya saja Dinas Kehutanan, Dinas Pertanian, dan lain sebagainya. Tetapi yang selama ini terjadi adalah koordinasi tersebut belum berjalan secara baik, sehingga merupakan salah satu faktor yang menghambat pelaksanaan pendaftaran tanah di Kota Samarinda.
d. Masuknya Perusahaan Swasta Tidak dapat dipungkiri bahwa dengan banyaknya investor yang menanamkan modalnya  di  Indonesia,  tentunya  akan  memberikan  perubahan  terhadap masyarakat  khususnya  di  daerah  operasional  perusahaan  tersebut,  seperti percepatan pembangunan, peningkatan taraf hidup, dan lain-lain.
Akan tetapi kaitannya dengan pelaksanaan pendaftaran tanahn tersebut, bahwa dengan masuknya perusahaan swasta, seperti perusahaan tambang batubara, yang melakukan  pengadaan  tanah  secara  besar-besaran  dengan  sistem  pelepasan  hak, membuat masyarakat enggan untuk mendaftarkan tanah yang dihakinya tersebut.
e. Budaya Masyarakat Lokal
Budaya masyarakat lokal, misalnya hak kepemilikan atas tanah cukup dengan bukti  fisik  seperti  patok  kayu,  tanaman  keras,  aliran  sungai,  atau  hanya  dengan sistem  jual  beli  tanah  dengan  barter,  sistem  jual  beli  tanah  dengan  kesepakatan lisan, dll, sehingga bagi sebagian masyarakat hal tersebut sudah merupakan bukti kuat terhadap kepemilikan atas tanah yang dikuasai tersebut.
f. Faktor Kekurangnya Kesadaran Masyarakat Pada  dasarnya  tanah-tanah  yang  ada  di Kota  Samarinda secara  fisik  dikuasai oleh masyarakat setempat, namun dari sekian banyak tanah yang dikuasai tersebut sangat  sedikit  sekali  yang  telah  didaftarkan  untuk  kemudian  memperoleh  surat tanda  bukti  hak.  Hal  tersebut  menandakan  bahwa  peran  aktif  masyarakat  dalam hal  pelaksanaan  pendaftaran  tanah  di Kota  Samarinda masih  sangat  kecil,  ada beberapa  hal  yang  mungkin  menjadi  alasan  masyarakat  sehingga  tidak melaksanakan  pendaftaran  tanah  tersebut,  misalnya  saja  kekurang  sadaran masyarakat  tentang  arti  pentingnya  pendaftaran  tanah  tersebut,  kurang  aktifnya pemerintah  dalam  pelaksanaan  pendaftaran  tanah  tersebut,  sifat  masa  bodoh masyarakat, dan sebagainya.
Upaya-upaya yang dilakukan oleh pemerintah dalam mendukung pelaksanaan pendaftaran  tanah  akan  menjadi  sia-sia,  akibat  tidak  adanya  dukungan  dari masyarakat untuk berpartisipasi mendukung program tersebut.
Akibat dari  belum  berjalannya  pelaksanaan  pendaftaran  tanah  secara  baik, sehingga  sangat  banyak  sekali  permasalahan  yang  kemudian  terjadi  terkait sengketa pertanahan tersebut, misalnya saja tumpang tindih hak kepemilikian atas tanah, sengketa tapal batas (perbatasan), sertifikat ganda, dan lainnya.
2. Fungsi  dan  peranan  Pendaftaran  Tanah  dalam  memberikan  perlindungan hukum bagi pemegang Sertifikat Hak Atas Tanah
Prof. Dr. Maria S.W. Sumardjono, SH., MCL., MPA mengutarakan, bahwa ; “Hukum  menghendaki  kepastia n,  Hukum  Pertanahan  Indonesia  menginginkan kepastian siapa pemegang hak milik atau hak-hak lain atas sebidang tanah. Di dalam realitasnya,  pemegang  sertifikat  atas  tanah  belum  merasa  aman  akan  kepastian haknya,  bahkan  sikap  keragu-raguan  yang  seringkali  muncul  dengan  banyaknya gugatan yang menuntut pembatalan sertifikat tanah melalui pengadilan”. 4
“Sedangkan  menurut  DR.  Muchtar  Wahid  bahwa  sertifikat  tanah  sebagai  produk pendaftaran  yang  memenuhi  aturan  hukum  normatif,  belum  menjamin  kepastian hukum  dari  sudut  pandang  sosiologi  hukum.  Yang  dimaksud  kepastian  hukum  dari sudut pandang sosiologi hukum itu adalah realitas sosial yang terjadi di masyarakat”. 5
Dengan  memperhatikan  kemampuan  pemerintah,  maka  pelaksanaan  pendaftaran tanah  dilakukan  secara  bertahap.  Sebagai  langkah  awal  dilakukan  pengukuran  desa demi desa untuk memenuhi ketersediaan Peta Dasar Pendaftaran Tanah yang memuat titik-titik  dasar  tehnik  dan  unsur-unsur  geografis  serta  batas  fiksik  bidang-bidang tanah. Pada wilayah  yang belum dilakukan secara sistematik, peta dasar  pendaftraan tanah  sangat  diperlukan  untuk  mengidentifikasi  dan  menentapkan  letak  tanah  yang akan  didaftarkan  secara  sporadik,  dan  selanjutnya  menjadi  dasar  untuk  pembuatan peta pendaftaran.
Sehubungan  dengan  pemberian  kepastian  hukum  mengenai  hak-hak  atas  tanah, baik  mengenai  subjek  maupun  objeknya,  maka  pemerintah  mengharuskan  dilakukan pengumuman mengenai hak-hak atas tanah, yang meliputi :
a. Pengumuman mengenai subjek yang menjadi pemegang hak yang dikenal dengan sebagai  asas publisitas dengan  maksud  agar  masyarakat  luas  dapat  mengetahui tentang  subjek  dan  objek  atas  satu  bidang  tanah.  Adapun  implementasi  dari  asas publisitas ini adalah dengan mengadakan pendaftaran tanah.
b. Penetapan  mengenai  letak,  batas-batas,  dan  luas  bidang-bidang  tanah  yang dipunyai  seseorang  atas  sesuatu  hak  atas  tanah,  dikenal  sebagai  asas spesialitas dan implementasinya adalah dengan mengadakan Kadaster.
Dengan demikian maka seseorang yang hendak membeli suatu hak atas tanah tidak perlu melakukan penyelidikan sendiri, karena keterangan mengenai subyek dan objek atas suatu bidang tanah dapat diperoleh dengan mudah pada instansi pemerintah yang ditugaskan  menyelenggarakan  Pendaftaran  Tanah,  yaitu  Badan  Pertanahan  Nasional (BPN).
4 Maria S.W Soemardjono, Kebijakan Pertnahan Antara Regulasi dan Implementasi, Kompas Jakarta, Hal 37
5 Muchtar Wahid, Memaknai Kepastian Hukum Hak Milik Atas Tanah, Republika, Jakarta, 2001, hal 21
Pelaksanaan  pendaftaran  tanah  sebagaimana  yang  diatur  oleh  Peraturan Pemerintah  Nomor 10 tahun 1961 tentang Pendaftaran Tanah belum berjalan efektif, hal  ini  selain  sasaran  utamanya/daerah  yang  diutamakan  adalah  daerah-daerah perkotaan, juga menyangkut tata cara, administrasi dan biaya  yang harus ditanggung oleh masyarakat pemegang hak atas tanah sangatlah berat dirasakan oleh masayarakat pemegang hak atas tanah serta sosialisasi terhadap pelaksanaan PP itu sendiri belum maksimal. Dengan kondisi tersebut maka tujuan pendaftaran tanah belum tercapai.
Akselerasi  dalam  pembangunan  nasional  sangat  memerlukan  dukungan  jaminan kepastian hukum di bidang pendaftaran tanah dan oleh karena PP. No. 10 Tahun 1961 dipandang tidak lagi sepenuhnya mendukung tercapainya hasil yang lebih nyata pada pembangunan  nasional  sehingga  perlu  dilakukan  penyempurnaan.  Dengan menimbang  hal-hal  tersebut,  maka  pemerintah  memandang  perlu  membuat  suatu aturan  yang  lengkap  mengenai  pendaftaran  tanah  yang  dapat  memenuhi  kebutuhan masyarakat untuk adanya jaminan kepastian hukum dan akhirnya pada tanggal 8 Juli 1997,  Pemerintah  telah  mengeluarkan  Peraturan  Pemerintah  Nomor  24  Tahun  1997 Tentang  Pendaftaran  Tanah.  Dengan  berlakunya  PP.  No.  24  Tahun  1997  tidak  serta merta  menghapuskan  keberlakuan  PP.  No.  10  Tahun  1961,  akan  tetapi  PP.  No.  10 tahun  1961  tetap  berlaku  sepanjang  tidak  bertentangan  dengan  atau  diubah  atau diganti dengan Peraturan Pemerintah Nomor 24 tahun 1997 (Pasal 64 ayat 1 PP. No. 24 Tahun 1997).
Objek pendaftaran tanah ini bila dikaitkan dengan sistem pendaftaran tanah maka menggunakan  sistem  pendaftaran  tanah  bukan  pendaftaran  akta,  karena  sistem pendaftaran  tanah  ditandai/dibuktikan  dengan  adanya  dokumen  Buku  Tanah  sebagai dokumen yang memuat data yuridis dan data fisik yang dihimpun dan disajikan serta diterbitkannya  sertifikat  sebagai  surat  tanda  bukti  hak  yang  didaftar,  sedangkan pendaftaran  akta,  yang  didaftar  bukan  haknya,  melainkan  justru  aktanya  yang didaftar,  yaitu  dokumen-dokumen  yang  membuktikan  diciptakannya hak  yang bersangkutan  dan  dilakukannya  perbuatan-perbuatan  hukum  mengenai  hak  tersebut kemudian.
Dengan adanya PP. Nomor 24 tahun 1997 ini, kelihatanya program atau kegiatan pendaftaran tanah mulai menggeliat, saat ini pendaftaran tanah sudah berjalan, namun perlu  ditingkatkan  terus  dan  mencari  solusi  yang  efektif  agar  tujuan  hakiki  dari pendaftaran  tanah  terutama  bagi  tanah  yang  akan  didaftar  secara  sistematis  dan sporadik dapat tercapai.
Sistem pendaftaran tanah yang dianut oleh PP. No. 10 tahun 1961 adalah Sistem Negatif.  Sistem  ini  disempurnakan  atau  dikembangkan  oleh  PP.  No.  24 Tahun  1997 adalah  asas  negatif  mengandung  unsur  positif,  menghasilkan  surat  tanda  bukti  hak yang berlaku sebagai alat pembuktian yang kuat.
Pemerintah harus terus mencari cara dan sistem dalam rangka optimalisasi tujuan pendaftaran tanah terutama mengenai asas sederhana, aman dan terjangkau, sehingga golongan ekonomi lemahpun dapat termotifasi untuk mendaftarkan tanahnya terutama secara  sistematis  dan  sporadik,  walaupun  saat  ini  sudah  ada  program  Larasita  yang lebih mendekatkan pada pelayanan dan bantuan biaya .
Jadi  kalau  dilihat  dari  tujuan  pendaftaran  tanah  baik  melalui  Peraturan Pemerintah  Nomor  10  tahun  1961  maupun  Nomor  24  tahun  1997  maka  status kepemilikan  hak  atas  tanah  bagi  warga  Negara  Indonesia  akan  terjamin  dan  akan tercipta  suatu  kepastian  baik  mengenai,  subjeknya,  objeknya  maupun  hak  yang melekat  di  atasnya  termasuk  dalam  hal  ini  peralihan  hak  atas  tanah.  Hanya  saja Kantor Pertanahan harus lebih aktif lagi mensosialisasikan kegiatan pendaftaran tanah baik  mengenai  tata  cara,  prosedur  maupun  biayanya  serta  pentingnya  pendaftaran
tanah  ini  bagi  pemegang  hak.  Dan  yang  lebih  penting  lagi  kantor  Pertanahan  harus senantiasa  melakukan  pemutakhiran data  tanah  agar  tidak  terjadi overlapping dalam pemberian haknya atau pendaftaran haknya yang dapat menimbulkan masalah hukum yaitu sengketa/perkara  yang disebabkan oleh adalanya sertifikat ganda atau sertifikat palsu. Kantor Pertanahan haruslah senantiasa memutakhirkan datanya terutama buku tanah sebagai bank data .
Sifat pembuktian sertifikat sebagai tanda bukti hak dimuat dalam pasal 32 PP no.
24 tahun 1997,yaitu :
a. Sertifikat merupakan surat tanda bukti hak yang berlaku sebagai alat pembuktian yang  kuat  mengenai  data  fisik  dan  data  yuridis  yang  termuat  di dalamnya,sepanjang  data  fisik  dan  data  yuridis  tersebut  sesuai  dengan  data  yang ada dalam surat ukur dan buku tanah yang bersangkutan.
b. Dalam  atas  hal  suatu  bidang  tanah  sudah  diterbitkan  sertifikat  secara  sah  atas nama  orang  atau  badan  hukum  yang  memperoleh  tanah  tersebut  dengan  itikad baik  dan  secara  nyata  menguasainya,  maka  pihak  lain  yang  merasa  mempunyai hak  atas  tanah  itu  tidak  dapat  lagi  menuntut  pelaksanaan  hak  tersebut  apabila dalam  waktu  5  tahun  sejak  diterbitkannya  sertifikat  itu  tidak  mengajukan keberatan secara tertulis kepada pemegang sertifikat dan kepala kantor pertanahan yang  bersangkutan  ataupun  tidak  mengajukan  gugatan  kepengadilan  mengenai penguasaan tanah atau penerbitan sertifikat.
Ketentuan  pasal  ayat  (1)  Peraturan  Pemerintah  No  24  tahun  1997  merupakan penjabaran dari ketentuan pasal 19 ayat (2) huruf c, pasal 23 ayat (2), Pasal 32 ayat (2),  dan  Pasal  38  ayat  (2)  UUPA,  yang  berisikan  bahwa  pendaftaran  tanah menghasilkan surat tanda bukti yang berlakusebagai alat pembuktian yang kuat.
Berdasarkan ketentuan Pasal 32 ayat (1) Peraturan Pemerintah no.24 Tahun 1997, maka sistem publikasi pendaftaran tanah yang dianut adalah sistem publikasi negatif, yaitu sertifikat hanya merupakan surat tanda bukti yang mutlak. Hal ini berarti bahwa data  fisik  dan  data  yuridis  yang  tercantum  dalam  sertifikat  mempunyai  kekuatan hukum  dan  harus  diterima  hakim  sebagai  keterangan  yang  benar  selama  dan sepanjang tidak ada alat bukti lain yang membuktikan sebaliknya.
Dengan  demikian,  pengadilanlah  yang  berwenang  memutuskan  alat  bukti  mana yang  benar  dan  apabila  terbukti  sertifikat  tersebut  tidak  benar,  maka  diadakan perubahan dan penbetulan sebagaiamana mestinya.
Ketentuan pasal 32 ayat (1) peraturan Pemerintah no. 24 tahun 1997 mempunyai kelemahan,  yaitu Negara tidak menjamin kebenaran data  fisik dan data  yuridis  yang disajikan  dan  tidak  adanya  jaminan  bagi  pemilik  sertifikat  dikarenakan  sewaktu- sewaktu  akan  mendapatkan  gugatan  dari  pihak  lain  yang  merasa dirugikan  atas diterbitkannya sertifikat.
Untuk  menutupi  kelemahan  dalam  ketentuan  pasal  32  Ayat  (1)  Peraturan Pemerintah  No.24  Tahun  1997  dan  untuk  memberikan  perlindungan  hukum  kepada pemilik  sertifikat  dari  gugatan  dari  pihak  lain  dan  menjadikannya  sertifikat  sebagai tanda  bukti  yang  bersifat  mutlak.  Maka  dibuatlah  ketentuan  Pasal  32  ayat  (2) Peraturan Pemerintah No. 24 tahun 1997, sertifikat sebagai surat tanda bukti hak yang bersifat mutlak apabila memenuhi unsur-unsur secara kumulatif, yaitu :
a. Sertifikat diterbitkan secara sah atas nama orang atau badan hukum b. Tanah diperoleh dengan itikad baik
c. Tanah dikuasai secara nyata
d. Dalam  waktu  5  tahun  sejak  diterbitkannya  sertifikat  itu  tidak  ada  yang mengajukan  keberatan  secara  tertulis  kepada  pemegang  sertifikat  dan  kepala
kantor pertanahan kabupaten/kota setempat ataupun tidak mengajukan gugatan ke pengadilan mengenai penguasaan tanah atau penerbitan sertifikat.
Secara lengkap bunyi ketentuan Pasal 32 ayat (2) Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 menyatakan :
Dalam  hal  atas  suatu  bidang  tanah  sudah  diterbitkan  sertipikat  secara  sah  atas nama  orang  atau  badan  hukum  yang  memperoleh  tanah  tersebut  dengan  itikad  baik dan  secara  nyata  menguasainya,  maka  pihak  lain  yang  merasa  mempunyai  hak  atas tanah  itu  tidak dapat  lagi  menuntut  pelaksanaan  hak  tersebut  apabila  dalam  waktu  5 (lima)  tahun  sejak  diterbitkannya  sertipikat  itu  tidak  mengajukan  keberatan  secara tertulis kepada pemegang sertipikat dan Kepala Kantor Pertanahan yang bersangkutan ataupun  tidak  mengajukan  gugatan  ke  Pengadilan  mengenai  penguasaan  tanah  atau penerbitan sertipikat tersebut.
Menurut Dr. Irawan Soerodjo, SH., MSi, menyatakan, bahwa ;
“Ketentuan  setelah  5  (lima)  tahun  sertipikat  tanah  tak  bisa  digugat,  disatu  sisi memberikan  kepastian  hukum  dan  perlindungan  hukum  tetapi  disisi  lain  kebijakan tersebut  juga  riskandan  tak  memberikan  perlindungan  hukum  kepada  rakyat  kecil yang sejauh ini belum sepenuhnya paham hukum. Pengumuman penerbitan sertipikat tanah di kantor kepala desa/kelurahan atau media massa tidak menjamin masyarakat dapat mengetahui atas adanya pengumuman sehubungan dengan penerbitan sertipikat. Hal ini dikarenakan masyarakat belum terbiasa  membaca pengumuman  di kelurahan atau media massa”. 6
Pembatasan  5  (lima)  tahun  saja  hak  untuk  menggugat  tanah  yang  telah bersertipikat harus disambut dengan rasa gembira karena akan memberikan kepastian hukum  dan  ketentraman  pada  orang  yang  telah  memperoleh  sertipikat  tanah  dengan itikad  baik.  Pengalaman  menunjukkan  bahwa  sering  terjadi  sertipikat  hak atas  tanah yang  telah  berumur  lebih  dari  20  tahun  pun  (karena  sertipikat  tersebut  telah diperpanjang  sampai  dengan  20  tahun  lagi)  masih  juga  dipersoalkan  dengan mengajukan gugatan. Bahkan baik di Pengadilan Negeri maupun ke Pengadilan Tata Usaha  Negara  dan  pihak  tergugat  umumnya  tidak  berhasil  dengan  mengajukan eksepsi  kedaluwarsaan  karena  Hakim  menganggap  Hukum  Tanah  Nasional  kita berpijak  pada  hukum  adat  yang  tidak  mengenal  lembaga verjaring.  Dengan  adanya pembatasan  5  tahun  dalam  pasal  32  ayat  2  maka  setiap  Tergugat  dalam  kasus  tanah yang  sertipikatnya  telah  berumur  5  tahun  dapat  mengajukan  eksepsi  lewat  waktu. Ketentuan  pasal  32  ayat  2  ini  dapat  dipastikan  akan  banyak  mengurangi kasus/sengketa tanah.
Namun  demikian  dalam  Peraturan  Pemerintah  Nomor  24  Tahun  1997 menyebutkan  setelah  lewat  jangka  waktu  5  (lima)  tahun  setelah  diterbitkan,  maka sertipikat  tanah  tak  dapat  digugat  lagi,  sehingga  hal  tersebut  akan  relatif  lebih memberikan kepastian hukum dan perlindungan hukum.
Ketentuan  ini  pada  prinsipnya  menganut  sistem  publikasi  positif,  karena  dengan adanya  pembatasan  waktu  lewat  dari  5  (lima)  tahun  tidak  dapat  digugat  lagi  oleh orang  yang  merasa  berhak  atas  tanah  termaksud.  Dengan  ketentuan  bahwa  proses permohonan  dan  pendaftaran  maupun  peralihan  haknya  senantiasa  dilandasai  oleh itikad baik atau kebenaran serta berpegang teguh pada asas Nemo Plus Yuris.
Dengan  menerapkan  kedua  asas  ini  yaitu  asas  itikad  baik/kebenaran  dan  asas Nemo  Plus  Yuris akan  memberikan  perlidungan  hukum  kepada  pemegang  sertifikat
6 Irawan Soerodjo, Kepastian Hukum Hak Atas Tanah di Indonesia, Arloka, Surabaya, hal 186
hak  atas  tanah,  tentunya  penerapan  kedua  asas  ini  harus  dikuti  pula  dengan  asas penguasaan  fisik  atas  tanah  termaksud,  karena  dengan  menguasai  secara  fisik  dan tanpa  ada  keberatan  dari  pihak  lain,  itu  berarti  masyarakat  atau  siapapun  orangnya telah mengakui kepemilikan seseorang atas tanah yang dikuasainya itu.
Dengan  menguasai  terus  menerus  atas  tanah  termaksud  berarti  secara  tidak langsung  pemilik  tanah  itu  menolak  atau  terhindar  dari  prinsip rechtsverwerking. Prinsip  ini  menyatakan  bahwa  pihak  yang  merasa mempunyai  hak  atas  tanah  harus mempertahankan  haknya  akan  tetapi  kalau  pemilik  tanah  tidak  memelihara  atau mempertahankan haknya atas tanah termaksud berarti dia telah melepaskan haknya.
Di  dalam  penjelasan  peraturan  pemerintah  No.  10  Tahun  1961  tentang pendaftaran tanah dinyatakan bahwa pembukuan suatu hak di dalam daftar buku tanah atas nama seseorang tidak mengakibatkan bahwa orang yang seharusanya berhak atas nama  itu  akan  kehilangan  haknya.  Orang  tersebut  masih  dapat  menggugat  hak  dari yang  terdaftar  dalam  buku  tanah  sebagai  orang  yang  berhak.  Jadi,  cara  pendaftaran hak  yang  diatur  dalam  peraturan  pemerintah  ini  tidaklah  positif,  tetapi  negative. Demikian penjelasan peraturan pemerintah No. 10 tahun 1961.
Pengertian sistem pendaftaran tanah yang positif mencakup ketentuan bahwa apa yang  sudah  terdaftar  itu  dijamin  kebenaran  data  yang  didaftarkannya  dan  untuk keperluan  itu  pemerintah  meniliti  kebenaran  dan  sahnya  tiap  warkah  yang  diajukan untuk didaftarkan sebelum hal itu dimaksukkan dama daftar-daftar.
Dalam  sistem  positif,  Negara  menjamin  kebenaran  data  yang  disajikan,  sistem positif mengandung ketentuan- ketentuan yang merupakan perwujudan ungkapan “ title by  registration ”  atau  dengan  pendaftaran  diciptakan  hak,  pendaftaran  menciptakan suatu “ indefeasible title ”  atau hak yang tidak dapat diganggu gugat dan “ the register is everything ” atau untuk memutuskan adanya suatu hak dan pemegang haknya cukup diliat  buku  tanahnya.  Sekali  didaftar  pihak  yang  dapat  membuktikan  bahwa  dialah pemegang  hak  yang  sebenarnya kehilangan  haknya  untuk  menuntut  kembali  tanah yang bersangkutan. Jika pendaftaran terjadi karena kesalahan pejabat pendaftaran dia hanya dapat menuntut pemberian ganti rugi atau kompensasi berupa uang. Untuk itu Negara menyediakan apa yang disebut sebaga i suatu “ assurance fund ”.
Ketentuan-ketentuan  yang  merupakan  perwujudan-perwujudan  ungkapan- ungkapan demikian tidak terdapat dalam UUPA. Dalam sistim publikasi negatif juga dalam  sistem  negative,  kita  yang  mengandung  unsur  positif,  Negara  tidak  dapat menjamin  kebenaran  data  yang  disajikan.  Penggunaannya  adalah  atas  risiko  pihak yang  menggunakan  sendiri.  Di  dalam  asas nemo  plus  yuris,  perlindungan  diberikan pada  pemegang  atas  hak  sebenarnya  maka  dengan  asas  ini  selalu  terbuka kemungkinan  adanya  gugatan  kepada  pemilik  terdaftar  dari  orang  yang  merasa sebagai pemilik sebenarnya.
Terlepas  dari  kemungkinan  kalah  atau  menangnya,  tergugat  yaitu  pemegang  hak terdaftar,  maka  hal  ini  berarti  bahwa  daftar  umum  yang  diselenggarakan  disuatu Negara  dengan  prinsip  pemilik terdaftar  tidak  dilindungi  hukum,  tidak  mempunyai kekuatan  bukti.  Ini  berarti  bahwa  terdaftarnya  seseorang  di  dalam  daftar  umum sebagai  pemegang  hak  belum  membuktikan  orang  itu  seebagai  pemegang  hak  yang sah menurut hukum. Jadi pemerintah tidak menjamin kebenaran dari sisi daftar-daftar umum  yang  diadakan  dalam  pendaftaran  hak  dan  tidak  pula  dinyatakan  dalam Undang-Undang.
Sebagai  contoh  lihat  UUPA  Pasal  23,  32  dan  38  yang  isinya  menyatakan  pula dalam peralihan hak-hak (Hak Milik, HGU, dan HGB) harus didaftar dan pendaftaran dimaksud  merupakan  alat  pembuktian  yang  kuat  mengenai  sahnya  peralihan  hak tersebut.  Kuat  tidak  berarti  mutlak,  namun  lebih  dari  yang  lemah  sehingga
pendaftaran berarti lebih menguatkan pembuktian pemilikan, akan tetapi tidak mutlak yang berarti pemilik terdaftar tidak dilindungi hukum dan bisa digugat sebagai mana dimaksud didalam penjelasan PP Nomor 10 Tahun 1961.
Hal pokok yang penting diluar perlindungan masalah hukum dan kekuatan bukti dari daftar-daftar  umum  ialah  masalah  arti  hukum dari  suatu  pendaftaran  hak  ataupun pendaftaran peralihan hak atas tanah.

## Pasal 1 angka (20)
Sertipikat adalah surat tanda bukti hak sebagaimana dimaksud dalam pasal 19 ayat 2 huruf (c) UUPA. Untuk hak atas tanah, hak pengelolaan, tanah wakaf, hak milik atas satuan rumah susun dan hak tanggungan yang masing-masing sudah dibukukan dalam buku tanah yang bersangkutan.
Pasal 4
a. Untuk  memberikan  kepastian  dan  perlindungan  hukum  sebagaimana  dimaksud dalam  pasal  3  huruf  a  kepda  pemegang  hak  yang  bersangkutan  diberikan Sertipikat Atas Tanah
b. Untuk melaksanakan informasi sebagaimana dimaksud dalam pasal 3 huruf b data fisik, data yuridis dari bidang tanah dan satuan rumah susun yang sudah terdaftar terbuka untuk umum
c. Untuk mencapai tertib administrasi sebagaimana dimaksud dalma pasal 3 huruf c, setiap bidang tanah dan satuan rumah susun termasuk peralihan, pembebanan dan hapusnya hak atas bidang tanah atas satuan rumah susun wajib didaftar Dalam pendaftaran tanah dikenal 2 (dua) macam sistem publikasi, yaitu :
a. Sistem publiaksi  positif  yaitu  apa  yang  terkandung  dalam  buku  tanah  dan  surat- surat tanda bukti hak yang dikeluarkan merupakan alat pembuktian yang mutlak. Artinya  pihak  ketiga  bertindak  atas  bukti-bukti  tersebut  diatas,  mendapatkan perlindungan  yang  mutlak,  biarpun  dikemudian  hari  ternyata  keterangan  yang tercantum  didalamnya  tidak  benar.  Bagi  mereka  yang  dirugiakn  akan  mendapat kompensasi ganti rugi
Dalam sistem publikasi  positif, orang  yang mendaftar sebagai pemegang hak atas  tanah  tidak  dapat  diganggu  gugat  lagi  haknya.  Dalam  sistem  ini,  Negara sebagai  pendaftar  menjamin  bahwa  pendaftaran  yang  sudah  dilakukan  adalah benar.
Ciri-ciri sistem publikasi positif dalam pendaftaran tanah adalah :
1) Sistem  pendaftaran  tanah  menggunakan  sistem  pendaftaran  hak  (registration of titles)
2) Sertifikat yang diterbitkan sebagai tanda bukti hak bersifat mutlak, yaitu data fisik  dan  data  yuridis  yang  tercantum  dalamsertifikat  tidak  dapat  diganggu gugat dan memberikan kepercayaan yang mutlak pada buku tanah.
3) Negara  sebagai pendaftar  menjamin  bahwa  data  fisik  dan  data  yuridis  dalam pendafataran tanah adalah benar
4) Pihak  ketiga  yang  memperoleh  tanah  dengan  itikad  baik  mendapatkan perlindungan hukum yang mutlak
5) Pihak  lain  yang  dirugikan  atas  diterbitkannya  sertifikat  mendapatkan kompensasi dalam bentuk yang lain
6) Dalam  pelaksanaan  pendaftraan  tanah  membutuhkan  waktu  yang  lama, petugas  pendaftaran  tanah  melaksanakan  tugasnya  dengan  sangat  teliti,  dan biaya yang relative lebih besar.
Boedi Harsono dalam bukunya yang berjudul Hukum Agraria Indonesia (Edisi Revisi) mengemukakan, bahwa ;
“Dalam  sistem  positif,  pendaftaran  tanah  menagnut  sikap  bahwa  apa  yang sudah terdaftar itu dijamin mencerminkan keadaan yang sebenarnya, baik tentang subyek  hak  maupun  obyek  haknya.  Pemerintah  menjamin  kebenaran  data  yang telah  terdaftar  dan  untuk  keperluan  tersebut  pemerintah  telah  meneliti  kebenaran dan  sahnya  tiap  berkas  yang  diajukan  untuk  didaftarkan  sebelum  dimasukan kedalam  daftar-daftar  tanah.  Dengan  demikian  subyekhak  yang  terdaftar  sebagai pemegang hak atas tanah merupakan pemegang hak yang sah menurut hukum dan tidak  bisa  diganggu  gugat  dengan  dasar  atau  alasan  apapun  juga.  Orang  yang namannya terdaftar sebagai pemegang hak dalam register, memperoleh  apa  yang disebut  suatu indefeasible  title (hak  yang  tidak  dapat  diganggu  gugat).  Dengan selesainya dilakukan pendaftaran atas nama penerima hak ,maka orang lain yang sebenarnya  berhak  menjadi  kehilangan  haknya.  Ia  tidak  dapat  menuntut pembatalan perbuatan hukum yang memindahkan hak yang bersangkutan kepada pembeli.  Dalam  keadaan  tertentu  ia  hanya  bisa  menuntut  ganti  kerugian  kepada Negara. Untuk menghadapi tuntutan ganti kerugian tersebut, negara menyediakan suatu dana khusus”. 7
b. Sisitem publikasi negatif, sertifikat yang dikeluarkan merupakan tanda bukti hak atas tanah  yang  kuat,  artinya  semua  keterangan  yang  terdapat  dalam  sertifikat mempunyaik kekuatan hukum dan harus diterima sebagai keterangan yang benar oleh hakim, selama tidak dibuktikan sebaliknya alat pembuktian yang lain.
Lebih  lanjut  Boedi  Harsono  mengatakan  bahwa  pendaftaran  tanah  yang menggunakan  sistem  publikasi  negatif,  Negara  sebagai  pendaftar  tidak  menjamin bahwa  orang  yang  terdaftar  sebagai  pemegang  hak  benar-benar  orang  yang  berhak karena  menurut  sistem  ini  bukan  pendaftaran  tetapi  sahnya  perbuatan  hukum  yang dilakukan  yang  menentukan  berpindahnya  hak  kepada  pembeli.  Pendaftaran  tidak membikan  orang  yang  memperoleh  hak  dari  pihak  yang  tidak  berhak  menjadi pemegang hak yang baru
Dalam sistem publikasi negatif, jaminan perlindungan hukum yang diberikan pada pihak  ketiga  tidak  bersifat  mutlak  seperti  pada  sistem  positif.  Pihak  ketiga  masih selalu  berhati-hati  dan  tidak  mutlak  percaya  pada  apa  yang  tercantum  dalam  buku pendaftaran tanah atau surat tanda bukti hak yang dikeluarkannya.
Dalam  sistem  publikasi negatif  berlaku  asas nemo  plus  juris,  artinya  orang  tidak dapat menyerahkan atau memindahkan hak melebihi apa yang dia sendiri dia punyai. Seseorang  yang  tidak  berhak  atas  bidang  tanah  tertentu  dengan  sendidirnya  tidak dapat  melakukan suatu  perbuatan  hukum  mendaftarkan  tanah  tersebut,  apalagi mengalihkannya pada pihak lain. Asas nemo plus juris ini dalam rangka memberikan perlindungan  hukum  kepada  pemilik  tanah  yang  sebenarnya,  yang  tanahnya disertifikatkan pada orang lain
Ciri-ciri sistem publikasi negatif dalam pendaftaran tanah yaitu :
1) Sistem  pendaftaran  tanah  menggunakan  sistem  pendaftaran  akta  (registration  of deed)
2) Sertifikat  yang  diterbitkan  sebagai  tanda  bukti  hak  bersifat  kuat,  yaitu  data  fisik dan data  yuridis  yang tercantum dalam sertifikat dianggap benar sepanjang tidak dibuktikan  sebaliknya  oleh  alat  bukti  yang  lain.  Sertifikat  bukan  sebagai  satu satunya tanda bukti hak
7 Boedi Harsono, Hukum Agraria Indonesia (edisi revisi), Penerbit Djambatan, Jakarta, hal 81-82
3) Negara sebagai pendaftar tidak menjamin bahwa data fisik dan data yuridis dalam pendaftaran tanah adalah benar
4) Dalam sistem publikasi ini menggunakan lembaga kedaluwarsa
5) Pihak  lain  yang  dirugikan  atas  diterbitkannya  sertifikat  dapat  mengajukan keberatan  kepada  penyelenggara  pendaftaran  tanah  untuk  membatalkan  sertifikat ataupun gugatan ke pengadilan untuk meminta agar sertifikat dinyatakan tidak sah
6) Petugas  pendaftaran  bersifat  pasif,  yaitu  hanya  menerima  apa  yang  dinyatakan oleh pihak yang meminta pendaftaran tanah.
Apabila ditelaah dan dianalisis cara kerja sistem publikasi negatif ini, maka kami menyimpulkan  bahwa  dengan  sistem  ini  pada  dasarnya  tidak  dapat  menciptakan kepastian  hukum  apalagi  memberikan  perlindungan  hukum,  karena  masih  ada kemungkinan  pihak  lain  mengganggu  kepemilikan  pihak  yang  telah  memegang sertifikat hak atas tanah sebagai bukti bahwa dia telah mematuhi perintah hukum dan atau aturan perundang-undangan, apalagi Negara kita hanya mengenal sistem hukum positif tidak ada sistem hukum negatif.
Sistem negatif murni dapat menimbulkan ketidakpastian hukum. Kelemahan yang mendasar  mengenai  sistem  negatif  adalah  pendaftaran  tanah  tidak  menciptakan  hak yang tidak dapat diganggu gugat. Yang menentukan sah atau tidaknya suatu hak serta pemilikannya adalah sahnya perbuatan hukum yang dilakukan, bukan pendaftarannya. Oleh  karena  itu,  biarpun  sudah  didaftar  dalam  buku  tanah  dan  diterbitkan  sertifikat masih  selalu  dihadapi  kemungkinan  pemegang  hak  yang  terdaftar  kehilangan  hak tanah yang dikuasainya karena digugat oleh pihak yang berhak sebenarnya.
Bahwa  memang  seharusnyalah  kelemahan  dari  sistem  negatif  ini  ditutupi  dan pendaftaran  tanah  kita  kedepannya  haruslah  memilih  sistem  positif,  agar  tercipta kepastian  hukum  yang  dapat  melindungi  kepentingan  para  pemegang  sertifikat  hak atas tanah.

## PENUTUP

## A. Kesimpulan
1. Adapun  yang  menjadi  kendala  dalam  pelaksanaan  pendaftaran  tanah  di Kota Samarinda,  yaitu  faktor  petugas,  faktor  lemahnya  aturan  tentang  pendaftaran tanah,  faktor  lemahnya  koordinasi  antar  instansi, faktor  masuknya  perusahaan swasta,  faktor  budaya  masyarakat  lokal,  serta  faktor  kekurangnya  kesadaran masyarakat.
2. Sertifikat  sebagai  surat  tanda  bukti  hak  yang  bersifat  mutlak  dan  dapat memberikan  jaminan  kepastian  hukum  kepada  si  pemilik,  apabila  memenuhi unsur-unsur secara kumulatif, yaitu :
a. Sertifikat diterbitkan secara sah atas nama orang atau badan hukum
b. Tanah diperoleh dengan itikad baik
c. Tanah dikuasai secara nyata
d. Dalam  waktu  5  tahun  sejak  diterbitkannya  sertifikat  itu  tidak  ada  yang mengajukan  keberatan  secara  tertulis  kepada  pemegang  sertifikat  dan  kepala kantor pertanahan kabupaten/kota setempat ataupun tidak mengajukan gugatan ke pengadilan mengenai penguasaan tanah atau penerbitan sertifikat.

## B. Saran
1. Kantor  Pertanahan  Kota  Samarinda  beserta  Pemerintah  Kota  Samarinda hendaknya  dapat  lebih  aktif  dalam  mensosialisasikan  tentang  arti  pentingnya pelaksanaan pendaftaran tanah kepada masyarakat
2. Kantor Pertanahan harus dapat menganalisa dan menemukan solusi tepat terhadap kendala-kendala  pelaksanaan  pendaftaran  tanah  di  Kota  Samarinda,  seperti mempermudah proses pendaftaran tanah, sosialisasi rutin ke masyarakat, dll
3. Kantor  Pertanahan  Kota  Samarinda  harus  lebih  mengefektifkan  program Prona/Pronada, Sertifikasi UKM dan Larasita
4. Kelemahan  peraturan  tentang  pendaftaran  tanah  terkait  tidak  adanya  sanski hukum  bagi  masyarakat  yang  tidak  melaksanakan  pendftaran tanah  tersebut, dapat disikap oleh Kantor Pertanahan Kota Samarinda dengan banyak melakukan pendekatan persuasif kepada masyarakat baik melalui penyuluhan ataupun hal-hal lain.

## DAFTAR PUSTAKA
1. Literatur
a. Boedi  Harsono, Hukum  Agraria  Indonesia (edisi  revisi),  Penerbit  Djambatan, Jakarta, 2008
b. Herman  Hermit, Cara  Memperoleh  Sertifikat  Tanah  (tanah  hak  milik,  tanah negara,  tanah  pemda,  dan  balik  nama)  Teori  dan  Praktek  Pendaftaran  Tanah  di Indonesia, Mandar Maju, Bandung, 2009
c. Irawan  Soerodjo, Kepastian Hukum Hak Atas Tanah di Indonesia,  Arloka, Surabaya
d. Maria  S.W  Soemardjono, Kebijakan  Pertanahan  Antara  Regulasi  dan Implementasi, Kompas, Jakarta, 2010
e. Muchtar Wahid, Memaknai Kepastian Hukum Hak Milik Atas Tanah, Republika, Jakarta, 2001
f. Soerjono Soekanto dan Sri Mamudji, Penelitian Hukum Normatif, Suatu Tinjauan Singkat, Raja Grafindo Persada, Jakarta, 2003
g. Supriadi, Hukum Agraria, Sinar Grafika, Jakarta, 2008

## 2. Peraturan Perundang-Undangan
a. Undang-Undang Dasar 1945 Amandemen b. Undang-Undang Pokok Agraria Nomor 5 Tahun 1960
c. Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah
d. PMNA/Kepala  Badan  Pertanahan  Nasional  Nomor  3  tahun  1997  Tentang Peraturan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah Nomor 24 tahun 1997