## JURNAL WIDYA BHUMI

## PELAKSANAAN LAYANAN HAK TANGGUNGAN TERINTEGRASI SECARA ELEKTRONIK
Agata Tri Putri Margaret 1 , Sapardiyono 2*
1 Kantor Pertanahan Kabupaten Tanjung Jabung Barat
2 Sekolah Tinggi Pertanahan Nasional
1 Jl. Letkol Pol Toegino No. 79, Jambi
2 Jl. Tata Bumi No. 5 Banyuraden, Sleman, Yogyakarta
* corresponding author: sapardiyono1965@gmail.com

## ABSTRACT
The  HT-el  service  has  been  implemented  nationally  since  April  2020,  which  in  its  implementation involves  other  parties  such  as  Land  Deed  Maker  Officials  and  Creditors  as  working  partners.  The purpose of this study is to describe the service mechanism, problems, and efforts to resolve the HT-el service  with  a  location  at  the  Land  Office  of  Tanjung  Jabung  Barat  Regency.  This  study  uses  a qualitative method with a descriptive approach to be able to see and understand the real conditions of the object under study. The results of the study found that the HT-el service mechanism had not been fully implemented in accordance with applicable regulations, for example, the existence of an HT-el certificate that was issued without going through an inspection process, accounts run by non- account owners, payment of deposit orders made by the bank (creditor). Problems faced by PPAT, Creditors  and  Kantah  such  as:  internet  network  disturbances,  the  uploaded  application  file  is  not appropriate,  ranking  errors  because  the  validation  has  not  been  completely  correct,  the  online checking process cannot be carried out because all land parcel certificates have not been validated, NIK of  the  debtor  or  the  approval  party  does  not  match,  the  deed  code  is not  found in  the  HT-el system.
Keywords: Electronic Mortgage, PPAT, Bank

## INTISARI
Layanan  HT-el  dilaksanakan  secara  nasional  sejak  bulan  April  2020,  yang  dalam  pelaksanaannya melibatkan  pihak  lain  seperti  Pejabat  Pembuat  Akta  Tanah  dan  Kreditor  sebagai  mitra  kerjanya. Tujuan  penelitian  ini  adalah  mendeskripsikan  mekanisme  layanan,  permasalahan  dan  upaya penyelesaian  terhadap  layanan  HT- el dengan  lokasi  di  Kantor  Pertanahan  Kabupaten  Tanjung Jabung  Barat.  Penelitian  ini  menggunakan  metode  kualitatif  dengan  pendekatan  deskriptif  agar dapat  melihat  dan  memahami  kondisi  secara  nyata  terhadap  objek  yang  diteliti.  Hasil  penelitian menemukan  bahwa  mekanisme  layanan  HT-el  belum  sepenuhnya  dilakukan  sesuai  dengan ketentuan  yang  berlaku,  misalnya  adanya  sertipikat  HT- el yang  terbit  tanpa  melalui  proses pemeriksaan,  akun  yang  dijalankan  oleh  bukan  pemilik  akun,  pembayaran  Surat  Perintah  Setor dilakukan oleh pihak Bank (Kreditor). Permasalahan yang dihadapi oleh PPAT, Kreditor dan Kantah seperti:  gangguan  jaringan  internet,  berkas  permohonan  yang  diunggah  belum  sesuai,  kesalahan peringkat  karena  validasi  yang  dilakukan  belum  sepenuhnya  benar  datanya,  proses  pengecekan secara online tidak  dapat  dilakukan  karena  belum  tervalidasinya  seluruh  sertipikat  bidang  tanah, NIK dari  Debitor ataupun  pihak  persetujuan  tidak sesuai, Kode akta tidak  ditemukan  pada  sistem HT- el .
Kata Kunci : Hak Tanggungan elektronik, PPAT, Kreditor
Vol 1, No. 2 Oktober 2021
Received 29 Nov 2021 Accepted 19 Dec 2021 Published 20 Dec 2021

## A. Pendahuluan
Kementerian  Agraria  dan  Tata  Ruang/Badan  Pertanahan  Nasional (selanjutnya disebut Kementerian ATR/BPN) merupakan lembaga pemerintah yang berperan  dalam  memberikan  layanan  publik  di  bidang  pertanahan  yang  dituntut memberikan  layanan  yang  maksimal  dan  memberikan  kemudahan  baik  bagi masyarakat dan pengguna. Pelayanan maksimal yang didapatkan oleh masyarakat maupun  pengguna  layanan  merupakan  tujuan  dari  terwujudnya  tata  kelola pemerintahan  yang  baik  dan  untuk  dapat  menciptakan  tata  kelola  pemerintahan yang  baik,  salah  satu  upaya  yang  dilakukan  adalah  dengan  melaksanakan modernisasi sistem layanan. Semakin baik kualitas pelayanan publik yang dirasakan oleh  masyarakat  maka  tingkat  kepercayaan  masyarakat  kepada  pemerintah  akan semakin tinggi.
Layanan  pertanahan  secara  elektronik  dimulai  pada  tahun  2017  dengan diterbitkannya  Peraturan  Menteri  ATR/BPN  No.  5  Tahun  2017  tentang  Layanan Informasi  Pertanahan  Secara  Elektronik  (HT-el).  Layanan  yang  diberikan  meliputi sembilan  jenis  layanan  informasi  pertanahan  yang  dilakukan  secara  elektronik. Kemudian  Peraturan  Menteri  ATR/Ka  BPN  No.  3  Tahun  2019  tentang  Penerapan Tanda  Tangan  Elektronik,  yang  berguna  dalam  proses  penerbitan  sertipikat elektronik. Selanjutnya dengan Peraturan Menteri ATR/Ka BPN No. 9 Tahun 2019 tentang  Pelayanan  Hak  Tanggungan  Terintegrasi  Secara  Elektronik,  yang diundangkan  pada  21  Juni  2019  sebagai  dasar  layanan  HT-el.  Namun  demikian pada tanggal 6 April 2020 peraturan tersebut dicabut dan diganti dengan Permen ATR/Ka  BPN  No.  5  Tahun  2020  tentang  Pelayanan  Hak  Tanggungan  Terintegrasi Secara  Elektronik,  dalam  Pasal  1  angka  7  disebutkan  bahwa  “Pelayanan  Hak Tanggungan Terintegrasi Secara Elektronik yang selanjutnya disebut Pelayanan HT- el  adalah  serangkaian  proses  pelayanan  hak  tanggungan  dalam  rangka pemeliharaan  data  pendaftaran  tanah  yang  diselenggarakan  melalui  sistem elektronik yang terintegrasi”.
Pelayanan  HT-el  pertama  kali  diluncurkan  pada  tanggal  3  September  2019 dengan  menunjuk  42  kantor  pertanahan  kabupaten/kota  sebagai  pilot  project untuk  pelayanan  HT-el  (Andiyanto  at  al.,  2020).  Peluncuran  HT-el  seperti  yang disebutkan  oleh  Kepala  Pusat  Data  dan  Informasi  Kementerian  ATR/BPN  Virgo Eresta Jaya dalam salah satu wawancara pada acara Podcast ATR/BPN didasari oleh dua  alasan,  pertama  yaitu  Hak  Tanggungan  merupakan  pelayanan  yang  bersifat multiplier  effect  artinya  masyarakat  yang  memiliki  tanah  dapat  meminjam  uang kepada  pihak  bank  dengan  jaminan  sertipikat  tanahnya  kemudian  uang  yang diperoleh  tersebut  dapat  digunakan  sebagai  modal  investasi  ataupun  membuka lapangan pekerjaan, kedua jumlah permohonan Hak Tanggungan merupakan jenis permohonan yang paling tinggi di Kantor Pertanahan yaitu hampir mencapai 40% dari keseluruhan permohonan.
Menurut  Hardiyansyah  dalam  Exaudia  (2020)  e-Government  merupakan modernisasi  pelayanan  publik  yang  menggunakan  teknologi  komunikasi  dan informasi  secara  dua  arah  yakni  pemerintah,  masyarakat  maupun  dunia. Penerapan  e-Government  dilakukan  oleh  Kementerian  ATR/BPN  pada  layanan elektronik  dengan  memanfaatkan  teknologi  komunikasi  dan  informasi,  salah
satunya  layanan  hak  tanggungan  terintegrasi  secara  elektronik  yang  kemudian dikenal  dengan  layanan  HT-el  berdasarkan  Peraturan  Menteri  ATR/Kepala  BPN Nomor  5  Tahun  2020  tentang  Pelayanan  Hak  Tanggungan  Terintegrasi  secara Elektronik,  serta  Petunjuk  Teknis  Pelayanan  Hak  Tanggungan  Terintegrasi  Secara Elektronik  Nomor  2  Tahun  2020  (juknis  HT-el).  Dalam  pelaksanaan  HT-el melibatkan  kreditor  dan  Pejabat Pembuat  Akta Tanah  (PPAT)  sebagai  mitra  kerja Kementerian ATR/BPN serta Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota.
Penelitian  mengenai  HT-el  telah  banyak  dilakukan  oleh  peneliti  terdahulu yang  dikaji  dengan  berbagai  pendekatan  dan  sudut  pandang.  Penelitian  terkait implementasi  pelayanan  hak  tanggungan  terintegrasi  secara  elektronik  di  kantor pertanahan (Exaudia at al., 2021; Nurwulan, 2021; Waris at al., 2021; Andiyanto at al.,  2020).  Penelitian  yang  membahas persepsi  Kreditur  dan  PPAT  dalam  layanan HT-el  (Gunarta  at  l.,  2020),  dari  aspek  yuridis  (Wiguna,  2020;  Guntoro  &  Sauni, 2020),  penelitian  dalam  aspek  kebijakan  (Dewi  &  Ardani,  2020).  Berdasarkan penelitian  sebelumnya,  penelitian  ini  melengkapi  untuk  menambah  wawasan tentang HT-el (untuk jelas spesifik, agar diberikan penjelasan tekait kebaruan apa yang akan diteliti, didasarkan pada penelitian sebelumnya), karena pelayanan yang melibatkan  banyak  pihak,  baik  internal  maupun  eksternal  dalam  hal  ini  kreditur. Kegiatan HT-el sebagai layanan  baru bagi kantor pertanahan dalam penerapan di lapangan  tentunya  tidak  bisa  terlepas  dari  adanya  permasalahan  yang  dihadapi dalam  pelaksanaan  maupun  prosedurnya.  Penelitian  ini  dimaksudkan  untuk mengetahui  mekanisme  layanan  HT-el  di  Kantor  Pertanahan,  permasalahan  yang dihadapi  dan  upaya  dalam  penyelesaian,  serta  mengetahui  respon  para  pihak terhadap layanan HT-el dengan mengambil lokasi di Kantor Pertanahan Kabupaten Tanjung Jabung Barat.

## B. Metode
Metode  penelitian  yang  digunakan  adalah  metode  penelitian  kualitatif dengan  pendekatan  deskriptif  agar  dapat  melihat  dan  memahami  kondisi  secara nyata terhadap objek yang diteliti. Teknik pengumpulan data yang digunakan yaitu wawancara, studi kepustakaan dan studi dokumen. Wawancara dilakukan kepada pejabat  dan  staf  pelaksana  pelayanan  HT-el  di  Kantor  Pertanahan  Kabupaten Tanjung  Jabung  Barat,  PPAT  dan  Kreditor  yang  telah  terdaftar  dan  terferifikasi melaksanakan  HT-el.  Studi  kepustakaan  dilakukan  dengan  mengumpulkan  dan mempelajari  literatur-literatur  baik  berupa  laporan,  buku,  ataupun  peraturan perundang-undangan yang berkaitan dengan pelaksanaan pelayanan HT¬-el. Studi dokumen  dilakukan  dengan  mengumpulkan  data  yang  bersumber  dari  Aplikasi Pelayanan Pertanahan untuk HT-el dan Komputerisasi Kegiatan Pertanahan Kantor Pertanahan Kabupaten Tanjung Jabung Barat.
Data  yang  didapatkan  melalui  wawancara,  studi  kepustakaan  dan  studi dokumen  kemudian  dilakukan  analisis  data  dengan  cara  reduksi,  penyajian  dan menyimpulkan.  Reduksi  data  dilakukan  dengan  memilih  hal  pokok  dan  penting disesuaikan  dengan  pertanyaan  penelitian,  kemudian  dilakukan  penyajian  data dengan  mengatur  dan  menyusun  data  yang  telah  didapatkan  agar  mudah
dipahami, selanjutnya disimpulkan dengan cara merangkai pernyataan-pernyataan yang  menjawab  rumusan  masalah  sehingga  didapatkan  kesimpulan  mengenai pelaksanaan  layanan  hak  tanggungan  terintegrasi  secara  elektronik  di  Kabupaten Tanjung Jabung Barat.

## C. Mekanisme layanan hak tanggungan secara elektronik
Pelaksanaan  pendaftaran  HT-el  di  Kantor  Pertanahan  Kabupaten  Tanjung Jabung  Barat  dimulai  pada  April  2020.  Sebelum  layanan  dilaksanakan,  terlebih dahulu dilakukan sosialisasi kepada PPAT dan Bank sebagai mitra kerja BPN dengan mengundang PPAT dan Bank yang sudah terdaftar di OJK (Otoritas Jasa Keuangan) yang  ada  di  Kabupaten  Tanjung  Jabung  Barat  ke  Kantor  Pertanahan  untuk diberikan  penjelasan  terkait  pemanfaatan  dan  penggunaan  sistem  HT-el  yang digunakan  dalam  proses  layanan  HT-el.  Adapun  tujuan  memberikan  sosialisasi adalah  memberikan  pemahaman  bahwa  pelaksanaan  HT-el  dalam  rangka memberikan  pelayanan  yang  cepat,  tepat,  mudah,  terjangkau  serta  terbuka  bagi penggunanya  dengan  memanfaatkan  teknologi  dan  informasi  sehingga  dapat meningkatkan kualitas layanan serta mempermudah akses bagi penggunanya.
Layanan  HT-el  di  Kantor  Pertanahan  melibatkan  beberapa  pihak  seperti PPAT  dan  Kreditor  yang  ada  di  Kabupaten  Tanjung  Jabung  Barat  serta  Kantor Pertanahan.  Pelaksanaan  layanan  HT-el  dapat  dilakukan  apabila  para  pihak tersebut  telah  memiliki  akun  pendaftaran  yang  digunakan  dalam  proses pendaftaran  HT-el.  Oleh  karena  itu pelaksanaan  HT-el diawali  dengan melakukan verifikasi  dan  validasi  akun  pengguna  bagi  kreditor  dan  PPAT.  Pendaftaran  akun untuk PPAT terlebih dahulu melakukan pendaftaran pada aplikasi mitra kerja PPAT yang  kemudian  dilakukan  verifikasi.  Verifikasi  akun  PPAT  dilakukan  oleh  Kantor Pertanahan sesuai dengan wilayah kerja PPAT, sedangkan untuk akun mitra kerja kreditor  perorangan  dan  kreditor  Badan  Hukum  diverifikasi  oleh  Kementerian ATR/BPN.  Kreditor  perorangan  untuk  dapat  mengakses  sistem  HT-el  dalam pendaftaran HT-el wajib terdaftar sebagai pengguna layanan pada Aplikasi Sentuh Tanahku  dan  telah  berverifikasi,  dan  proses  pendaftaran  HT-el  oleh  kreditor perorangan  dilaksanakan  melalui  Aplikasi  Sentuh  Tanahku.  Kreditor  berbentuk Badan Hukum harus terdaftar pada Aplikasi Mitra Jasa Keuangan dan masuk dalam anggota OJK, selain itu juga telah melakukan validasi data serta telah di verifikasi oleh Kementerian ATR/BPN.
Pelaksanaan  pendaftaran  HT-el  di  Kantor  Pertanahan  diawali  dengan melakukan  pengecekan  sertipikat  secara  elektronik  oleh  PPAT,  tujuannya  untuk menghindari  pembuatan  dokumen  PPAT  yang  salah  secara  hukum  dan  untuk menyelaraskan data yang ada pada sertipikat Hak Atas Tanah dengan buku tanah. Apabila  proses  pengecekan  telah  dilakukan  dan  tidak  terdapat  masalah, selanjutnya  PPAT  membuat  Akta  Pemasangan  Hak  Tanggungan  (APHT),  untuk proses  pendaftaran  HT-el,  APHT  yang  telah  dibuat  dilaporkan  oleh  PPAT  melalui Aplikasi  Mitra  Kerja  PPAT  diawali  dengan  membuat  kode  akta  sebagai  pengenal akta  serta  memasukkan  data  akta,  selanjutnya  PPAT  mengunggah  APHT  beserta kelengkapan dokumen lainnya.
PPAT selanjutnya mengunduh surat pengantar akta yang berisi nama PPAT, nomor  akta  beserta  kode  akta.  Surat  pengantar  akta  yang  telah  diunduh selanjutnya ditandatangani dan dibubuhi stempel kemudian di scan dan diunggah kembali  sebagai  bukti  penyampaian  asli  APHT  dan  dokumen  lainnya.  Selanjutnya Kreditor mengajukan permohonan pendaftaran HT-el berdasarkan APHT yang telah dilaporkan oleh PPAT dari sistem HT-el dengan memasukkan data yang tercantum pada surat pengantar akta serta mengunggah dokumen lainnya.Tahap selanjutnya Kreditor  melakukan  pengecekan  kesesuaian  data  dokumen  yang  telah  diunggah oleh PPAT. Jika telah sesuai dan tidak terdapat masalah, maka Kreditor melakukan konfirmasi  permohonan  pendaftaran  HT-el  pada  sistem  HT-el  dan  selanjutnya Surat  Perintah  Setor  (SPS)  akan  diterbitkan  oleh  sistem  HT-el.  Tahap  selanjutnya, PPAT  akan  melakukan  pembayaran  sesuai  dengan  jumlah  nominal  yang  tertera pada SPS melalui bank dengan jangka waktu paling lama 3 (tiga) hari setelah SPS diterbitkan.
Petugas  verifikasi  layanan  HT-el  di  Kantor  Pertanahan  melakukan pemeriksaan  kesesuaian  dokumen  yang  telah  diunggah  oleh  PPAT  dan  Kreditor. Jika  terdapat  dokumen  yang  salah  atau  kurang  lengkap,  maka  petugas  verifikasi akan  melakukan  penangguhan  berkas  dan  selanjutnya  mengirim  kembali  berkas tersebut  kepada  PPAT  atau  Kreditor  sesuai  dengan  kesalahan  dokumen  yang diunggah serta memberikan catatan kesalahan dokumen. Waktu yang dimiliki oleh PPAT atau Kreditor untuk memperbaiki kesalahan dokumen adalah selama 5 hari, terhadap  berkas  yang  telah  dilakukan  perbaikan,  maka  PPAT  atau  Kreditor mengirimkan kembali berkas tersebut ke Kantor Pertanahan melalui sistem HT-el. Apabila  lewat  dari  5  hari  tidak  dilakukan  perbaikan,  maka  berkas  tersebut  akan tutup secara otomatis dan jika ingin melanjutkan prosesnya maka harus melakukan pendaftaran ulang. Pendaftaran ulang permohonan HT-el dapat dilakukan apabila pada  sistem  HT-el  permohonan  tersebut  telah  dilakukan  proses  penutupan  yaitu pada hari ke 7.
Apabila  tidak  terdapat  lagi  kesalahan  dan  berkas  yang  ditangguhkan  telah diperbaiki, dilanjutkan dengan penerbitan sertipikat HT-el dalam bentuk dokumen elektronik  yang  telah dibubuhi  tanda  tangan  elektronik  oleh  pejabat  yang berwenang,  selanjutnya  Sertipikat  HT-el  dikirim  oleh  petugas  melalui  email Kreditor,  dan  selanjutnya  Kreditor  mencetak  sertipikat  HT-el  dan  catatan  HT-el menggunakan  stiker  kemudian  ditempelkan  pada  sertipikat  HAT  yang  menjadi objek  HT-el.    Catatan  HT-el  pada  buku  tanah  dicetak  menggunakan  stiker  dan ditempel pada buku tanah oleh petugas Kantor Pertanahan.

## D. Perbedaan  hak  tanggungan  secara  elektronik  dan  hak  tanggungan konvensional
Hak  Tanggungan  Elektronik  wajib  dilaksanakan  di  seluruh  Kantor Pertanahan seluruh Indonesia sejak tanggal 08 Juni 2020 berdasarkan Juknis No. 2 Tahun  2020  sebagai  pedoman  pelaksanaan  pendaftaran  HT- el .    Layanan  Hak Tanggungan secara elektronik merupakan wujud nyata dari keinginan Kementerian ATR/BPN  untuk  memberikan  pelayanan  secara  digitalisasi  dengan  cara
mempercepat  proses  pelaksanaan  suatu  kegiatan.  Namun  dari  pelayanan konvensional  yang  dilakukan  sebelumnya  dan  beralih  menjadi  layanan  elektronik dengan  menggunakan  teknologi  dan  informasi  terdapat  perbedaan  dalam pelaksanaannya.  Perbedaan  antara  HT- el dengan  HT  konvensional  dapat  dilihat pada tabel berikut.
Tabel 1. Perbedaan Pelaksanaan Hak Tanggungan Konvensional dan HT-el
Hak Tanggungan Konvensional Hak Tanggungan Elektronik Pendaftaran  Hak  Tanggungan  dilakukan  oleh PPAT melalui Kantor Pertanahan Permohonan  pendaftaran  Hak  Tanggungan diajukan oleh Kreditor melalui Sistem HT- el Pendaftaran dilakukan pada hari kerja Pendaftaran dapat dilakukan pada hari kerja ataupun selain hari kerja Dokumen  permohonan  pendaftaran  dalam bentuk  dokumen  asli  dan  fotokopi  yang diserahkan ke Kantor Pertanahan Dokumen  permohonan  pendaftaran  dalam bentuk softcopy yang  telah  di scan dan diunggah ke dalam Sistem HT- el Surat Pengantar Akta dicetak sebanyak 2 (dua) rangkap Surat  Pengantar  Akta  dicetak  sebanyak  3 (tiga) rangkap Lembar  kedua  APHT  diserahkan  ke  Kantor Pertanahan bersama dengan dokumen lainnya pada  saat  melakukan  pendaftaran  Hak Tanggungan  dan  di  simpan  di  Kantor Pertanahan sebagai arsip Lembar  kedua  APHT  di upload oleh  PPAT pada  aplikasi  mitra  kerja  dan  disimpan  di Kantor  PPAT  tanpa  menyerahkan  lagi  ke Kantor Pertanahan Sertipikat  Hak  Tanggungan  dapat  terbit  lebih dari 7 hari Sertipikat  HT- el otomatis  terbit  hari  ke  7 setelah pembayaran SPS Sertipikat  Hak  Tanggungan  berupa  dokumen sertipikat  seperti  sertipikat  Hak  Atas  Tanah lainnya Sertipikat  Hak  Tanggungan  berupa  satu lembar  dokumen  elektronik  yang  dibubuhi tanda tangan elektronik Pencatatan  tanggal  buku  tanah  yang  jatuh pada  hari  libur  diganti  menjadi  tanggal  hari kerja berikutnya Pencatatan tanggal sesuai hari ke 7 menurut kalender meskipun jatuh pada hari libur Catatan  pada  sertipikat  dan  buku  tanah dilakukan  oleh  Kantor  Pertanahan.  Setelah catatan pada sertipikat dibuat, maka sertipikat dikembalikan lagi ke Kreditor Catatan pada sertipikat dicetak menggunakan  stiker  dan  ditempel  oleh Kreditor.  Catatan  pada  minut  buku  tanah Sertipikat  yang  dijadikan  objek  HT  dicetak menggunakan  stiker  dan  ditempel  oleh petugas Kantor Pertanahan
Sumber: Hasil Wawancara Peneliti, 2021
Berdasarkan  tabel  di  atas  dapat  dilihat  bahwa  pelaksanaan  layanan  HT-el memberikan  kemudahan  dalam  pelaksanaannya  karena  tidak  perlu  lagi  harus bolak-balik  mendatangi  Kantor  Pertanahan  untuk  melakukan  pendaftaran, sehingga layanan HT-el telah tersistem dengan baik sehingga pelaksanaannya lebih teratur.

## E. Permasalahan dalam Pelaksanaan HT-el di Kantor Pertanahan
Layanan HT-el yang dilaksanakan di Kantor Pertanahan Kabupaten Tanjung Jabung Barat dalam pelaksanaannya ditemukan permasalahan yang dihadapi oleh kantor  pertanahan  maupun  pihak  ketiga  sebagai  pengguna.  Permasalahan  yang dihadapi sebagai berikut:
1. Kantor Pertanahan Kabupaten Tanjung Jabung Barat
Permasalahan  yang  dihadapi  oleh  Kantor  Pertanahan  yaitu  masih  terdapat dokumen  yang  diunggah  oleh  PPAT  ataupun  Kreditor  yang  belum  sesuai, seperti:  belum  dibubuhi  cap  pada  surat  permohonan,  perbedaan  nama  pada sertipikat dengan di KTP, Nomor Hak pada APHT tidak sama dengan Nomor Hak pada  permohonan.  Terbatasnya  petugas  yang  menjalankan  layanan  HT- el di Kantor  Pertanahan  juga  menjadi  penghambat,  dimana  hanya  ada  2  orang pegawai  yang  terdiri  dari  1  orang  PNS  merangkap  sebagai  koordinator,  dan  1 orang  PPNPN  yang  diberi  tugas  dan  wewenang  menjalankan  atau  mengakses akun verifikator untuk melakukan pemeriksaan berkas yang diunggah oleh PPAT atau Kreditor, namun petugas tersebut mempunyai beban kerja sesuai dengan jabatan fungsionalnya. Hal lain yang menjadi penghambat dalam layanan HT- el yaitu  belum  semua  bidang  tanah  tervalidasi  pada  KKP  di  Kantor  Pertanahan, sesuai informasi dari pihak kantor pertanahan Validasi yang dilakukan baru 80% dari  bidang  tanah  yang  bersertipikat,  sementara  yang  telah  dilakukan  validasi belum  sepenuhnya  dikatakan  valid,  karena  masih  ditemui  adanya  kesalahan- kesalahan terutama belum update sesuai dengan catatan yang ada pada buku tanah.
2. Pejabat Pembuat Akta Tanah
PPAT  dengan  jumlah  permohonan  paling  banyak  yaitu:  Sovianty,  S.H.,  M.Kn. sebanyak 543 berkas, Pemberianna Barus, S.H., M.Kn. sebanyak 205 berkas, dan Dorika,  S.H.  sebanyak  96  berkas.  Namun  pada  saat  peneliti  melakukan wawancara  dengan  staff  PPAT  Dorika,  S.H.  tidak  ditemukan  permasalahan dalam pelaksanaan layanan HT-el sehingga peneliti memilih Achmad Zaki Yandri, S.H.  sebagai  informan  penggantinya  karena  berdasarkan  banyaknya  jumlah permohonan  HT-el  merupakan  PPAT  urutan  keempat  dengan  jumlah permohonan  terbanyak.  Adapun  permasalahan  yang  dihadapi  sebelum pendaftaran  HT- el dalam  pelaksanaan  pengecekan  sertipikat  yang  menjadi syarat untuk dapat mendaftarkan HT- el terjadi pada saat pengecekan sertipikat secara elektronik telah berhasil dilakukan tidak terdapat masalah, namun pada saat  melakukan  pendaftaran  HT- el pada  Sistem  HT- el ,  ternyata  sertipikat tersebut masih belum tervalidasi atau masih terikat dengan berkas lain. Hal ini membuat  sertipikat  tersebut  harus  dilakukan  validasi  ulang  atau  pelepasan
dengan berkas lain yang masih terikat oleh petugas Kantor Pertanahan.
Permasalahan  yang  terjadi  pada  saat  pendaftaran  dilakukan  yaitu  gangguan jaringan  yang  menyebabkan  sering  terjadi error pada  saat  melakukan pengunggahan dokumen yang telah di scan ke dalam sistem HT- el dan beberapa kali  terdapat  dokumen  yang  diunggah  ditolak  pada  sistem.  Permasalahan lainnya  dalam  pelaksanaan  pendaftaran  HT- el yaitu  lamanya  Kreditor  untuk melengkapi  dokumen  persyaratan  pendaftaran  HT- el ,  kesalahan  dalam memberikan  peringkat  karena  data  validasi  yang  belum  benar,  NIK  (Nomor Induk  Kependudukan)  dari  Debitor  ataupun  pihak  persetujuan  ketika dimasukkan pada sistem HT- el namanya tidak sesuai dengan di KTP atau bahkan tidak muncul pada sistem HT- el .
3. Bank
Kreditor  yang  dijadikan  informan  oleh  peneliti  yaitu  Kreditor  Badan  Hukum berupa Bank Umum dan Bank Perkreditan Rakyat, bukan Kreditor perorangan, karena berdasarkan hasil penelitian yang dilakukan di Kantor Pertanahan belum ditemukan adanya permohonan dari Kreditor Perorangan. Informan merupakan staf  yang  ditunjuk  sebagai  pelaksana  yang  menjalankan  akun  pada  mitra  jasa keuangan yang terdiri dari Bank Rakyat Indonesia (BRI), Bank Perkreditan Rakyat (BPR) Tanggo Rajo dan Bank Panin.
Permasalahan yang dihadapi pihak bank dalam pelaksanaan HT- el yaitu semua dokumen  yang  diunggah  harus  di scan satu  persatu  sesuai  dengan  format sehingga menambah beban kerja yang harus diselesaikan. Permasalahan lainnya yaitu  pada  saat  melakukan  permohonan  pendaftaran  HT-el  yaitu  ketika memasukkan nomor akta sesuai dengan SPA yang sudah dilaporkan oleh PPAT, tetapi  nomor  akta  tersebut  tidak  ditemukan,  dan  ketika  dilakukan  konfirmasi kepada  PPAT  yang  menyampaikan  SPA,  PPAT  tersebut  juga  tidak  mengetahui letak kesalahan sehingga nomor akta tersebut tidak muncul.
Permasalahan  yang  lain  ditemukannya  akun  Kreditor  yang  dimiliki  oleh  Bank dijalankan oleh PPAT, ini terjadi pada Bank Panin. Permohonan pendaftaran HT- el  dimana  Bank  Panin  sebagai  Kreditor,  namun  yang  melakukan  permohonan pendaftaran  tersebut  oleh  PPAT  yang  dipercaya  dan  memiliki  loyalitas  yang tinggi  terhadap  Bank  Panin,  dengan  alasan  di  Kantor  Kantor  Cabang  Kuala Tungkal tidak ada/tidak ditunjuk petugas/pegawai dari bank yang menjalankan proses pendaftaran HT-el.
F. Upaya penyelesaian terhadap permasalahan pelaksanaan layanan HT-el Agar  pelaksanaan  HT-el  dapat  berjalan  sesuai  yang  diinginkan  (sesuai ketentuan  yang  berlaku),  maka  permasalahan  yang  dihadapi/terjadi  diupayakan dan  harus  diselesaikan.  Adapun  upaya  yang  dilakukan  dalam  menyelesaikan permasalahan layanan HT-el sebagai berikut:
1. Melakukan  penangguhan  berkas  oleh  petugas  verifikasi  Kantor  Pertanahan, apabila  ada  dokumen  yang  diunggah  oleh  PPAT  maupun  Kreditor  tidak  sesuai dengan  ketentuannya,  agar  tidak  terdapat  lagi  kesalahan  dokumen  yang diunggah, sehingga sertipikat HT- el yang terbit dapat dipertanggungjawabkan.
2. Jika  terjadi  gangguan  jaringan,  dengan  melakukan refresh pada  sistem  HT- el, atau melakukan proses pendaftaran ke sistem HT- el pada siang hari, jika belum mampu mengatasi gangguan jaringan, Kantor Pertanahan berkoordinasi dengan PUSDATIN.
3. Melakukan  validasi  data  secara  terus-menerus,  oleh  petugas  validasi  Kantor Pertanahan ketika pengecekan elektronik tidak dapat dilakukan.
4. Koordinasi secara terus menerus antara PPAT, Kreditor dan Kantor Pertanahan untuk menyelesaikan permasalahan yang terjadi.
5. Terjadinya  kesalahan  peringkat  hak  tanggungan  diatasi  dengan  melakukan validasi ulang sesuai dengan catatan pada buku tanah.
6. Pemberian sanksi kepada pemegang akun yang dijalankan oleh orang lain baik berupa penutupan akun baik sementara maupun secara permanen.
Pelaksanaan  pendaftaran  HT- el pada  Kantor  Pertanahan  yang  melibatkan PPAT dan Kreditor masih ditemukan adanya proses pelaksanaan yang belum atau tidak  sesuai  dengan  peraturan  yang  berlaku,  beberapa  hal  yang  tidak  sesuai dengan ketentuan antara lain:
1. Terdapat  nomor  hak  atas  tanah  pada  surat  permohonan  yang  tidak  sesuai dengan nomor hak atas tanah yang tercantum pada APHT yang diunggah oleh PPAT.
2. Terdapat dokumen seperti surat keabsahan keaslian dokumen, surat pengantar akta,  dan  surat  permohonan  yang  belum  ditandatangani  dan  dibubuhi cap/stempel.
3. Perbaikan PPAT maupun kreditor terhadap berkas yang ditangguhkan melebihi dari waktu yang ditentukan, sehingga berkas tersebut  ditutup  dan tidak dapat diterbitkan sertipikat HT- el . Jumlah berkas yang ditutup selama pelaksanaan HT-
el tahun 2020 sebanyak 11 permohonan dari 515, dan tahun 2021 sampai bulan April sebanyak 6 dari 412 permohonan, yang disebabkan karena berkas belum diperbaiki melebihi batas waktu perbaikan.
4. Ketidaksesuaian dalam pelaksanaan pendaftaran HT- el sesuai dengan ketentuan lainnya  disebabkan  karena: pertama, kreditor  dari  BRI  tidak  melakukan pemeriksaan kesesuaian dokumen karena hal tersebut dianggap membutuhkan waktu yang lama dan sering terjadi gangguan jaringan, yang seharusnya kreditor melakukan pemeriksaan kesesuaian dokumen yang diunggah oleh PPAT dengan dokumen  fisik  yang  ada  pada  Kreditor; kedua ,  kreditor  tidak  melakukan pembayaran  sesuai  nominal  yang  tertera  di  SPS  karena  yang  melakukan pembayaran  SPS  adalah  PPAT,  yang  seharusnya  pembayaran  SPS  dilakukan Kreditor; ketiga ,  adanya  Pemilik  akun  Kreditor tidak  menjalankan  sendiri  akun yang  dimiliki  tetapi  dijalankan  oleh  PPAT,  yang  seharusnya  tidak  boleh dilimpahkan  kepada  orang  lain,  karena  Pemilik  akun  harus  bertanggungjawab terhadap kerahasiaan username dan password akun yang dimilikinya.
5. Terdapat  sertipikat  HT- el yang  terbit  tanpa  dilakukan  pemeriksaan  terlebih dahulu  oleh  Petugas  Kantor  Pertanahan, dimana  pada tahun  2020  sebanyak  1 sertipikat,  dan  tahun  2021  sampai  bulan  Mei  sebanyak  4  sertipikat.  Terhadap sertipikat  HT- el yang terbit  tanpa dilakukan  pemeriksaan  kesesuaian dokumen persyaratan  pendaftaran,  Kepala  Kantor  atau  pejabat  yang  berwenang bertanggung jawab secara administrasi atas sertipikat HT- el yang terbit. Namun apabila dikemudian hari ditemukan permasalahan terhadap kebenaran materiil dokumen  persyaratan  pendaftaran  yang  diunggah  oleh  PPAT  atau  terdapat pemalsuan dokumen persyaratan pendaftaran, hal ini bukan menjadi tanggung jawab  Kantor  Pertanahan  sesuai  Pasal  20  Ayat  (2)  Permen  ATR/BPN  Nomor  5 Tahun 2020.
Respon  para  pihak  terhadap  pelaksanaan  layanan  HT-el.  Para  pihak  yang dimaksud  adalah  pegawai  yang  telah  ditunjuk  melaksanakan  layanan  HT- el di Kantor Pertanahan yaitu 1 orang Pegawai Negeri Sipil dan 1 orang PPNPN, 3 orang PPAT  dan  3  orang  Kreditor.  Hasil wawancara yang dilakukan berpendapat  bahwa layanan  HT- el sangat  baik  dibandingkan  dengan  layanan  Hak  Tanggungan Konvensional, layanan HT- el lebih simple .
Dalam  memaknai  persepsi  yaitu  proses  kognitif  yang  dialami  setiap  orang dalam  rangka  memahami  informasi  lingkungan,  baik  melalui  melihat, mendengarkan, menilai, merasakan, dan menerima. Para pihak telah mengetahui tentang pelaksanaan HT- el antara lain melalui sosialisasi yang dilaksanakan kantor pertanahan  yang  tidak  hanya  menjelaskan  tentang  layanan  HT- el tetapi  juga prosedur dalam melakukan pendaftaran HT- el .
Para pihak mengetahui tujuan pelaksanaan layanan HT- el , yang berpendapat bahwa  Layanan  HT- el ini  adalah  sebagai  terobosan  baru  untuk  mempercepat pelayanan  kepada  mitra  kerja  BPN  dalam  hal  ini  PPAT  dan  Kreditor,  karena layanannya menggunakan sistem online yang dapat diakses kapan saja dan dimana saja  tanpa  ada batasan waktu.  Sehingga tujuan yang  harapkan  oleh  Kementerian
ATR/BPN  untuk  memberikan  pelayanan  yang  efektif  dan  efisien  melalui  layanan HT- el dengan melakukan prosedur pelayanan HT- el cepat, tepat dan mudah dapat terwujud.
Sikap  yang  ditunjukkan  oleh  para  pihak  antara  lain  pada  saat  dilakukan sosialisasi  diikuti  dengan  baik  dan  dengan  antusias  oleh  PPAT  dan  Kreditor. Demikian  juga  apabila  terdapat  permasalahan  yang  dihadapi,  memberi  apresiasi kepada  petugas  dari  kantor  pertanahan  cepat  tanggap  dan  cepat  dalam menyelesaikan  permasalahan  yang  dihadapi  oleh  PPAT  dan  Kreditor,  bahkan menurut salah seorang responden petugas pernah mendatangi kantor kami untuk menyelesaikan permasalahan yang kami hadapi saat melakukan pendaftaran HT- el yang tidak bisa kami selesaikan.
Para  pihak  menerima  dan  antusias  mengikuti  pelaksanaan  layanan  HT- el karena  petugas  memberikan  kemudahan dan ketepatan  waktu  dalam  penerbitan sertipikat  HT- el ,  antara  lain  dikatakan  bahwa  ketika  diperintahkan  untuk melaksanakan  pendaftaran  hak  tanggungan  secara  elektronik,  bersedia melakukannya  sehingga  tidak  ada  lagi  pendaftaran hak  tanggungan  konvensional agar  menjadi  mudah  dan  tepat  waktu  dalam  penerbitan  HT- el karena  Sertipikat HT- el otomatis terbit pada hari ke 7, dan langsung dikirim kepada kreditor melalui email .
Partisipasi  para  pihak  yang  diukur  dari  turut  andilnya  dalam  menjalankan tugas  dan  fungsinya  masing-masing,  maka  jika  terdapat  permasalahan  dalam pelaksanaan  layanan  HT- el ,  para  pihak  saling  melakukan  koordinasi  untuk  dapat menyelesaikan permasalahan tersebut. Misalnya pada saat pengecekan sertipikat online oleh  PPAT,  ketika  menghadapi  permasalahan  terhadap  bidang  tanah  yang belum  divalidasi,  maka  langsung  melakukan  koordinasi  dengan  petugas  kantor pertanahan untuk mencari solusinya.
Para  pihak  dengan  kesadarannya  melakukan  kewajiban  melaksanakan layanan  HT-el dengan  baik,  petugas  kantor  pertanahan  pada  saat  melakukan pemeriksaan kesesuaian dokumen yang diunggah oleh PPAT dan Kreditor, jika ada kesalahan, maka langsung memberitahu kepada PPAT atau Kreditor melalui sistem dan  memberikan  catatan  terhadap  kesalahan  yang dilakukannya  serta upaya apa yang harus dilakukan.

## G. Kesimpulan
Mekanisme  dari  layanan  HT- el di  Kantor  Pertanahan  Kabupaten  Tanjung Jabung  Barat  belum  sepenuhnya  dilakukan  sesuai  dengan  peraturan  perundang- undangan  serta  petunjuk  teknis  pelaksanaan,  seperti  ditemukan  sertipikat  HT-el yang  terbit  tanpa  melalui  proses  pemeriksaan,  adanya  penggunaan  akun  yang dijalankan  oleh  bukan  pemilik  akun  tersebut  dengan  dalih  tidak  adanya  pegawai yang  dapat  menjalankan  akun,  serta  pembayaran  SPS  yang  seharusnya dilakukan oleh  pihak  Bank  (Kreditor),  namun  pembayaran  SPS  dilakukan  oleh  PPAT  karena biaya pembayaran SPS termasuk dalam biaya pembuatan APHT.
Layanan  HT-el  dalam  pelaksanaannya  terdapat  permasalahan  baik  pada Kantor  Pertanahan  Kabupaten  Tanjung  Jabung  Barat  maupun  pada  PPAT  dan
Kreditor, berikut permasalahan dan upaya yang dilakukan: a) Jika terjadi gangguan jaringan pada sistem HT- el yang menyebabkan tidak dapat mengunggah dokumen ataupun  mengakses  aplikasi  sistem  HT- el ,  solusinya  dengan  melakukan refresh pada  sistem  HT- el ,  namun  apabila  hal  ini  tidak berhasil  bahkan  sampai beberapa hari,  maka  petugas  melakukan  koordinasi  kepada  PUSDATIN  untuk  dilakukan perbaikan;  b)  Ditemukannya  berkas  permohonan  yang  diunggah  baik  oleh  PPAT maupun  Kreditor  masih  belum  sesuai,  misalnya  tidak  dibubuhi  cap  ataupun tandatangan, perbedaan nomor Hak Atas Tanah yang ada pada surat permohonan dan  APHT,  solusinya  dengan  dilakukan  penangguhan,  diberikan  catatan permasalahannya  dan  dikirim  melalui email agar  berkas  diperbaiki;  c)  Terjadinya kesalahan  peringkat  karena  validasi  yang  dilakukan  belum  sepenuhnya  benar datanya, solusinya dengan melakukan perbaikan data pada validasi sesuai dengan catatan  terakhir  pada  buku  tanah;  d)  Terhadap  pengecekan  secara online yang tidak  dapat  dilakukan  karena  belum  tervalidasi  sertipikatnya,  solusinya  dengan memvalidasi terhadap bidang  tanah tersebut; f) Ketidaksesuaian NIK dari Debitor ataupun pihak persetujuan dan bahkan namanya tidak sesuai dengan di KTP atau tidak muncul pada sistem HT- el , maka solusinya Debitor melakukan perbaikan data KTP  ke  Kantor  Kependudukan  dan  Catatan  Sipil;  g)  Adanya  kode  akta  yang  tidak ditemukan  pada  sistem  HT- el ,  padahal  akta  tersebut  telah  didaftarkan,  solusinya dengan membuat kode akta baru.
Hasil  wawancara  yang  dilakukan  mengenai  respon  para  pihak  terhadap pelaksanaan  layanan  HT- el dapat  disimpulkan  bahwa  persepsi  para  pihak berdasarkan  pengetahuan  yang  dimiliki , menyatakan  bahwa  telah  mengetahui tujuan dari pelaksanaan HT- el , sikap atau pendapat terhadap pelaksanaan layanan HT- el mereka  adalah  baik,  dapat  menerima  dan  setuju.  Sementara  partisipasi mereka  dapat dilihat dari  turut  andilnya  dalam  menjalankan tugas  dan fungsinya masing-masing  pada  proses  pendaftaran  HT- el, misalnya  ketika  terdapat permasalahan,  segera  melakukan  koordinasi  untuk  dapat  menyelesaikan permasalahan  tersebut,  serta  mereka  melakukan  tugas  sesuai  kewajiban  dalam melaksanakan layanan HT-el.

## Daftar Pustaka
Andiyanto,  K.,  Mujiburohman,  D.  A.,  &  Budhiawan,  H.  (2021).  Penerapan Pendaftaran  Hak  Tanggungan  Terintegrasi  Secara  Elektronik  Di  Kantor Pertanahan Kota Pekanbaru. Acta Comitas: Jurnal Hukum Kenotariatan, 6 (1),
198 – 210.
Dewi,  I.  G.  S.,  &  Ardani,  M.  N.  (2020).  Kebijakan  Penjaminan  Tanah  Melalui  Hak Tanggungan  di  Indonesia  (Studi  Penjaminan  Hak  Tanggungan  Elektronik  di Kabupaten Badung Provinsi Bali). Law, Development and Justice Review, 3(1), 57-69.
Exaudia,  S.,  Wahyuni,  W.,  &  Nurasa,  A.  (2021).  Implementasi  Pelayanan  Hak Tanggungan Terintegrasi Secara Elektronik di Kantor Pertanahan Kota Batam. Marcapada: Jurnal Kebijakan Pertanahan , 1(1), 42-60.
Gunarta,  I.  M.  D.,  Nurasa,  A.,  &  Pinuji,  S.  (2020).  Persepsi  Kreditur  dan  PPAT Terhadap  Kualitas  Layanan  Hak  Tanggungan  Terintegrasi  Secara  Elektronik. Tunas Agraria , 3(3).
Guntoro,  J.,  Kontesa,  E.,  &  Sauni,  H.  (2020).  Tinjauan  Yuridis  Pendaftaran  Hak Tanggungan  Dalam  Pelayanan  Hak  Tanggungan  Terintegrasi  Secara Elektronik. Bengkoelen Justice: Jurnal Ilmu Hukum , 10(2), 212-225.
Nurwulan,  P.  (2021).  Implementasi  Pelayanan  Hak  Tanggungan  Elektronik  Bagi
Kreditor  dan  Pejabat  Pembuat  Akta  Tanah. Jurnal  Hukum  Ius  Quia  Iustum , 28(1), 183-202.
Waris,  F.,  Nawi,  S.,  &  Qahar,  A.  (2021).  Pelaksanaan  Penyelenggaraan  Sistem Pelayanan  Hak  Tanggungan  Terintegrasi  Secara  Elektronik  Pada  Kantor Pertanahan Kabupaten Bantaeng. Journal of Lex Generalis (JLG), 2(9), 2493- 2508.
Wiguna,  I.  W.  J.  B.  (2020).  Tinjauan  Yuridis  Terkait  Pendaftaran  Hak  Tanggungan Secara Elektronik. Jurnal Acta Comitas , 81.