## STUDI KELAYAKAN FINANSIAL INVESTASI PERUMAHAN UME MALINAN PERMAI KABUPATEN KUPANG
Yunita A. Messah 1 (yunitamessah@gmail.com) 1
Jusuf J. S. Pah 2 (yuserpbdaniel@yahoo.co.id) 2
Ria A. Putri 3 (ia.putri29@gmail.com) 3

## ABSTRAK
Untuk memenuhi kebutuhan perumahandosen dan pegawai, pihak Undana bekerja sama dengan PT.  Spison  Brajo  selaku  developer  membangun  sebuah  kawasan  perumahan  yang  diberi  nama Perumahan  Ume  Malinan  Permai.  Mengingat  dana  yang  dibutuhkan  cukup  besar,  perlu dilakukan  penyusunan  studi  kelayakan  untuk  menghindari  resiko  kerugian  di  masa  yang  akan datang.Tugas akhir ini bertujuan untuk mengetahui kelayakan proyek perumahan Ume Malinan Permai  terhadap  aspek  finansial.  Untuk  mengetahui  ketersediaan  jumlah  tempat  tinggal digunakan  perhitungan  peluang  pasar  dan  untuk  mengetahui  kelayakan  dari  segi  finansial digunakan  perhitungan  analisa  uji  kelayakan  dengan  parameter  investasi  yaitu  NPV,  IRR  dan PP.Setelah  diadakan  analisis,  diperoleh  kesimpulan  bahwa  peluang  pasar  pembangunan perumahan  Ume  Malinan  Permai  sangat  menjanjikan  karena  besarnya  peluang  pasar  (market potencial)  di  Kupang  yaitu  58489  unit  pada  tahun  2018.Dari  aspek  ekonomi  dengan  biaya investasi  sebesar  Rp.  9,536,722,200.00  dan  perhitungan  uji  kelayakan  investasi  dalam  jangka waktu  5  tahun  menggunakan  4  asumsi  penjualan  berbeda  disimpulkan  bahwa  asumsi  keempat lebih  besar  dari  3  asumsi  lainnya  dengan  nilai  NPV  sebesar  Rp.  5,548,503,421,IRRsebesar 25.2112%  dan  PP  selama  3  tahun.  Perumahan  Ume  Malinan  Permai  yang  dilakukan  oleh  PT. Spison Brajo dikatakan layak (feasible) direalisasikan dari aspek finansial.
Kata Kunci : studi kelayakan, peluang pasar, aspek finansial, perumahan

## ABSTRACT
To fulfill the need of lecturer and staff’shousing, Undana in cooperation with PT. Spison Brajo as the developer built a residential district named Ume Malinan Permai Housing. Because of the huge  funds  required,  feasibility  studies  need  to  be  done  to  avoid  the  risk  of  losses  in  the future.This  final  assesment  aims  to  determine  the  feasibility  of  Ume  Malinan  Permai  housing project on the financial aspects. To know the availability of the number of dwelling, calculation of  market  opportunities  is  used  while  to  know  the  feasibility  in  financial  terms,  due  diligence analysis  calculation  is  used  with  the  investment  parameters,  namely  NPV,  IRR  and  PP.After been analysed, it is concluded that the market opportunities of Ume Malinan Permai housing is very  promising  because  of  the  large  market  opportunities  (market  potencial)  in  Kupang  are 58489 units in 2018.From the economic aspect with the investment cost of Rp. 9,536,722,200.00 and the calculation of investment feasibility test within a period of 5 years using 4 different sales assumptions  it  has  been  concluded  that  the  fourth  assumption  is  greater  than  3  other assumptions withNPV of Rp. 5,548,503,421,IRR of 25.2112% and PP for 3 years. Ume Malinan Permai housing conducted by PT. Spison Brajo is feasible to be realized on financial aspects.
Keywords: feasibility studies, market opportunities, financial aspects, housing
1 Dosen pada Jurusan Teknik Sipil, FST Undana;
2 Dosen pada Jurusan Teknik Sipil, FST Undana;
3 Penamat dari Jurusan Teknik Sipil, FST Undana

## PENDAHULUAN
Rumah adalah bangunan gedung yang berfungsi sebagai tempat tinggal yang layak huni, sarana pembinaan  keluarga,  cerminan  harkat  dan  martabat  penghuninya,  serta  aset  bagi pemiliknya.Perkembangan  teknologi  pada  bidang  konstruksi  yang  semakin  meningkat,  iklim perbankan  yang  mendukung  serta  pola  hidup  masyarakat  modern  yang  ingin  serba  praktis  dan efisien, membuat bisnis di bidang properti semakin diminati.Sehubungan  dengan meningkatnya jumlah dosen dan pegawai di Undana setiap tahunnya maka pihak Undana bekerja sama dengan PT. Spison Brajo selaku developer membangun sebuah kawasan perumahan yang diperuntukkan bagi  dosen  dan  pegawai  yang  diberi  nama  Perumahan  Ume  Malinan  Permai.  Perumahan  Ume Malinan  Permai  yang  terletak  di  Jalan  Timor  Raya  Km.  18  Desa  Tanah  Merah  Kecamatan Kupang  Tengah  Kabupaten  Kupang  ini  sedang  dilaksanakan  dengan  2  jenis  tipe  perumahan, yaitu  tipe  33/130  sebanyak  80  unit  dan  tipe  55/200  sebanyak  4  unit.Perumahan  Ume  Malinan Permai  dibangun  secara  khusus  bagi  para  dosen  dan  pegawai  Undana,  tetapi  tidak  menutup kemungkinan  bagi  masyarakat  umum  untuk  memiliki  rumah  pada  perumahan  Ume  Malinan Permai.Mengingat  dana  yang  dibutuhkan  cukup  besar  dalam  jangka  waktu  yang  panjang,  oleh karena  itu  perlu  dilakukan  penyusunan  studi  kelayakan  investasi  secara  cermat  dan  tepat  untuk menghindari  resiko  kerugian  di  masa  yang  akan  datang  dan  sebagai  pedoman  dalam pengambilan  keputusan  apakah  proyek  perumahan  dapat  berjalan  sesuai  dengan  yang direncanakan atau tidak.

## Studi Kelayakan
Studi  kelayakan  proyek  adalah  penelitian  tentang  dapat  tidaknya  satu  proyek  (biasanya merupakan  proyek  investasi)  dilaksanakan  dengan  berhasil  (Husnan  dan  Suwarsono, 2000).Tujuan dilakukannya studi kelayakan adalah untuk menghindari keterlanjuran penanaman modal  yang  terlalu  besar  untuk  kegiatan  yang  ternyata  tidak  menguntungkan  (Husnan  dan Suwarsono,  2000).  Ada  lima  tujuan  pentingnya  melakukan  studi  kelayakan  usaha  yaitu (Mulyadi, 2011):
a. Menghindari resiko kerugian
b. Memudahkan perencanaan
c. Memudahkan pelaksanaan pekerjaan
d. Memudahkan pengawasan
e. Memudahkan pengendalian

## Peluang Pasar
Peluang pasar merupakan sasaran penjualan yang di dalamnya terdapat permintaan (demand) dan penawaran (supply) yang ingin dipenuhi. Pendekatan terhadap permintaan perumahan dilakukan dengan  melihat  pertambahan  jumlah  penduduk  dan  selanjutnya  dihitung  pertambahan  jumlah rumah  tangga  di  daerah  tersebut.  Berdasarkan  pertambahan  jumlah  rumah  tangga  didapatkan estimasi permintaan akan perumahan.Untuk mengetahui ketersediaan jumlah rumah tinggal pada tahun 2014-2018 di Kupang, maka dilakukan peramalan jumlah rumah tinggal berdasarkan dari data pihak Real Estate Indonesia (REI) pada tahun-tahun sebelumnya.
Langkah-langkah peramalan yang dilakukan yaitu: (Mulyadi, 2011)
a. Menentukan  tujuan  peramalan.  Tujuan  peramalan  adalah  untuk  menentukan  jumlah ketersedian rumah tinggal tahun2014, 2015, 2016, 2017 dan 2018.
b. Menentukan  jumlah  rumah  tangga  setiap  tahunnya  diperoleh  dengan  menentukan  besarnya laju jumlah penduduk.Perhitungan laju jumlah penduduk menggunakan rumus:
= −  1   100 ............................................................................... (1) Dimana:
r   = laju pertumbuhan penduduk
Pt = Jumlah penduduk pada tahun ke-t
Po = Jumlah penduduk pada tahun dasar
t   = selisih tahun Pt dengan Po
Dari  perhitungan  laju  jumlah  penduduk  dapat  diperoleh  besarnya  jumlah  penduduk  pada tahun  2013-2018,  dan  besarnya  jumlah  rumah  tangga  serta  perkiraan  asumsi  sebesar  30% yang membutuhkan perumahan.
c. Memilih metode peramalan. Metode peramalan yang digunakan adalah sebagai berikut:
1. Metode kuadratis
Fungsi peramalan : Y = a + bx + cx 2 ...................................................................( 2)
Di mana:
Y  = data hasil peramalan
a&b = konstanta persamaan
x = periode waktu
2. Metode siklis
................................................ .(3)
Di mana:
n= jumlah data
d. Menghitung SEE (Standard Error of Estimation)
.............................................................................. (4)
Di mana: Y  = data aktual
Y’ = data peramalan N  = banyaknya periode
f  = derajat kebebasan
e. Pengujian  hipotesa.  Pengujian  hipotesa  dilakukan  dengan  mencari  SEE  yang  terkecil  yaitu metode peramalan kuadratis dan siklis.
H 0 : SEE siklis ≤ SEE kuadratis ........................................................................................... (5) H i : SEE siklis > SEE kuadratis ........................................................................................... (6) Uji statistik :F hitung = ............................................................................... (7)
f. Verifikasi  peramalan.  Tujuan  dilakukannya  proses  verifikasi  adalah  untuk  mengetahui apakah yang telah ditentukan dapat mewakili data yang akan diramalkan.
1. Menghitung rata-rata rentang bergerak:
= ....................................................................................................... (8)
Di mana:
MR = Moving Range

## N  = Waktu

## 2. Membuat peta rentang bergerak/moving range
Tujuan membuat peta moving range adalah untuk mengetahui apakah ada data  yang out of controlatau tidak dengan menggunakan ketentuan:
- Sumbu Y = - Sumbu X = periode n - Batas Kendali Atas (BKA) = 2.66 x MR - Batas Kendali Bawah (BKB) = -2.66 x MR - Plot untuk setiap periode

## Aspek Finansial
Aspek  finansial  merupakan  aspek  yang  digunakan  untuk  menilai  rencana  investasi  dalam  suatu proyek.  Dalam  pembangunan  perumahan  Ume  Malinan  Permai  mengeluarkan  beberapa  biaya yaitu  biaya  investasi  serta  biaya  operasional.  Selain  itu,  ada  pendapatan  yang  diperoleh  dari biaya penjualan perumahan. Semua biaya investasi, biaya operasional dan pendapatan disajikan dalam suatu aliran keuangan yang disebut cash flow.

## Aliran Kas (Cash Flow)
Menurut  Giatman  (2011),  aliran  kas  (cash  flow)  adalah  tata  aliran  uang  masuk  dan  keluar  per periode waktu pada suatu perusahaan. Cash flow terdiri dari: a. Cash-in (uang masuk), umumnya berasal dari penjualan produk atau manfaat terukur (benefit) b. Cash-out (uang keluar), merupakan kumulatif dari biaya-biaya (cost) yang dikeluarkan

## Biaya investasi
Menurut  Giatman  (2011),  biaya  investsi  merupakan  biaya  yang  ditanamkan  dalam  rangka menyiapkan  kebutuhan  usaha  untuk  siap  beroperasi  dengan  baik.  Dalam  menentukan  jumlah investasi secara keseluruhan disesuaikan dengan biaya  yang dikeluarkan selama masa investasi, yaitu mengenai biaya investasi awal dan biaya modal kerja.

## Sumber Dana
Menurut  Yacob  (2009),  sumber  pembiayaan  untuk  memenuhi  kebutuhan  biaya  investasi  awal dan biaya modal kerja dapat dilakukan mealui dua sumber, yaitu sumber yang berasal dari dalam perusahaan dan sumber dari luar perusahaan. Sumber dari dalam perusahaan adalah modal yang berasal dari investor sendiri atau modal yang dihimpun atas penjualan saham, sedangkan sumber dari luar perusahaan adalah modal yang berasal dari bank atau lembaga keuanga lainnya.

## Metode Ekuivalensi
Metode adalah metode yang digunakan dalammenghitung kesamaan nilai uang dari suatu waktu ke  waktu  yanglain.  Konsep  ekuivalensi  mengarakan  bila  sejumlah  uang  yang  berbeda  dibayar pada waktu  yang berbeda dapat menghasilkan nilaiyang sama (ekuivalen) satu sama lain secara ekonomis. (Giatman, 2011).
a. Hubungan present dengan future(P/F), adalah untuk mencari P bila diketahui F, i, dan n:
P = F ( ) atau P = F ( P/F, i, n ) ................................................................. (11)
b. Hubungan present dengan annual(P/A), adalah untuk mencari P bila diketahui A, i, dan n:
P = A ( ) ( ) atau P = A ( P/A, i, n ) ............................................................ (12)
c. Hubungan present dengan arithmatic gradient (P/G), adalah untuk mencari P bila diketahui G, i, dan n:
atau P = G (P/G,i,n) ..................................................... (13)
d. Hubungan  present  dengan  geometric  gradient,  adalah  untuk  mencari  P  bila  diketahui  g,  i, dan n:
......................................................................................... (14)

## Uji Kelayakan Investasi
Uji  kelayakan  investasi  merupakan  perhitungan  analisis  investasi  yang  menjelaskan  apakah kegiatan  investasi  tersebut  akan  memperoleh  keuntungan  dalam  jangka  panjang  atau tidak.Terdapat berbagai metode dalam menguji kelayakan suatu investasi, antara lain: (Giatman, 2011)

## Net Present Value (NPV)
Net  Present  Value  (NPV)  adalah  suatu  metode  menghitung  nilai  bersih  (netto)  pada  waktu sekarang  (present).Suatu  proyek  dikatakan  layak  bila  NPV  >  0.  Jika  rencana  investasi  tersebut dinyatakan layak, maka direkomendasikan untuk dilaksanakan investasi itu, namun jika ternyata tidak layak (NPV < 0), maka rencana tersebut tidak direkomendasikan untuk dilanjutkan.
................................................................. (15)
Di mana:
CF = Cash flow utuh (benefit + cost).
FBP =  Faktor bunga Present.
n     =  Umur ekonomis dari suatu proyek.
t    =  Periode waktu.

## Internal Rate of Return (IRR)
IRR  adalah  tingkat  pertumbuhan  rata-rata  uang  yang  diinvestasikan  dimana  net  cash  flow  dari hasil investasi, diinvestasikan kembali untuk usaha tersebut.IRR adalah nilai suku bunga (i)yang membuat  NPV  dari  proyek  sama  dengan  nol.  IRR  dapat  dianggap  sebagai  tingkat  keuntungan atas investasi bersih dari suatu proyek asal setiap benefit bersih yang diwujudkan bernilai positif.
..................................................... (16)
Di mana:
IRR = Internal Rate of Return
NPV1  = NPV yang benilai positif (+)
NPV2  = NPV yang bernilai negatif (-)
i 1
= suku bunga positif (+)
i 2 = suku bunga negatif (-)

## Discounted Payback Period (PP)
Periode  pengembalian  atau  discountedpayback  period  adalah  jangka  waktu  yang  diperlukan untuk mengembalikan modal/investasi dengan memasukkan faktor bunga dalam perhitungan.Periode  pengembalian  biasanya  dinyatakan  dalam  jangka  waktu  pertahun.Dalam metode  discounted  payback  period  ini  rencana  investasi  dikatakan  layak  jika  k ≤ n  (umur investasi).
............................................................ (17)
Dimana :
k = Periode pengembalian

## CFt  = Cash flow periode ke t
FBP  = Faktor bunga present

## HASIL DAN PEMBAHASAN

## Peluang Pasar
Rekapitulasi pembangunan perumahan di Kabupaten dan Kota Kupang dapat dilihat pada Tabel.
Tabel 1. Pembangunan Perumahan di Kupang Tahun Jumlah Pembangunan Satuan 2010 156 Unit 2011 177 Unit 2012 277 Unit 2013 263 Unit Sumber: REI Nusa Tenggara TimurTahun 2014
Peluang  pasar  bagi  pembangunan  Perumahan  Ume  Malinan  Permai  dilakukan  dengan  melihat kecenderungan permintaan tempat tinggal pada masa yang akan datang di daerah Kabupaten dan Kota  Kupang.  Pendekatan  terhadap  permintaan  perumahan  dilakukan  dengan  melihat pertambahan  jumlah  penduduk  dan  selanjutnya  dihitung  pertambahan  jumlah  rumah  tangga  di daerah tersebut. Dengan  menggunakan  angka perkiraan sebesar 30% dari  jumlah rumah tangga tersebut yang membutuhkan rumah, diperoleh jumlah rumah tangga yang membutuhkan tempat tinggal pada tahun 2013-2018 yang dapat dilihat pada Tabel.
Tabel 2. Proyeksi Jumlah Rumah Tangga yang Membutuhkan Rumah Tinggal di Kabupaten dan Kota Kupang
Tahun Proyeksi Jumlah Rumah Tangga yang Membutuhkan Rumah Tinggal 2013 50036 2014 51667 2015 53354 2016 55100
2017 56907 2018 58778
Berdasarkan  perkiraan  perhitungan  proyeksi  jumlah  rumah  tangga  yang  membutuhkan  rumah tinggal di atas dapat diketahui bahwa kebutuhan tempat tinggal di wilayah Kupang masih sangat besar.  Hal  ini  sangat  membuka  peluang  bagi  PT.  Spison  Brajo  untuk  membangun  perumahan Ume Malinan Permai ini.Untuk mengetahui ketersediaan jumlah rumah tinggal pada tahun 2014- 2018 di wilayah Kupang, maka dilakukan peramalan jumlah rumah tinggal berdasarkan dari data REI pada tahun-tahun sebelumnya yang tersaji pada Tabel 1 sebelumnya.Hasil peramalan jumlah rumah  tinggal  tahun  2014  (x=5),  tahun  2015  (x=6),  tahun  2016  (x=7),  tahun  2017  (x=8)  dan tahun 2018 (x=9) adalah sebagai berikut:
Fungsi peramalannya adalah:
Y  =  218,25 – 60,50 sin ! + 43 cos !
2014 :Y = 261 ; 2015 :Y = 174 ; 2018 : Y = 289 ; 2016 :Y = 148 ; 2017 :Y = 219
Tabel 3.Peluang Pasar Perumahan di Kupang Tahun Demand Supply Market Potencial 2014 51667 261 51406 2015 53354 174 53180 2016 55100 148 54952 2017 56907 219 56688 2018 58778 289 58489
Berdasarkan  perkiraan  kebutuhan  bagi  para  tenaga  pendidik  dan  kependidikan  di  Universitas Nusa  Cendana  Kupang  serta  masyarakat  umum  dapat  terlihat  bahwa  kebutuhan  akan  tempat tinggal  sangat  besar.  Sehingga  potensi  pasar  pembangunan  perumahan  Ume  Malinan  Permai masih sangat terbuka lebar mengingat pembangunan perumahan  yang dibangun oleh Developer yang  tergabung  dalam  REI  di  Nusa  Tenggara  Timur  belum  memenuhi  kebutuhan  rumah  di Kupang.Apabila pada perhitungan dalam menentukan peluang pasar terjadi tidak adanya peluang pasar (Market Potencial) bagi perumahan Ume Malinan Permai, maka perlu adanya penambahan target  penjualan  perumahan  selain  untuk  para  tenaga  edukatif  dan  tenaga  kependidikan  di Universitas Nusa Cendana sehingga demand yang dihasilkan lebih besar yang berdampak adanya peluang pasar (Market Potencial) yang lebih besar pula.

## Aspek Finansial

## Investasi
Jangka  waktu  investasi  Perumahan  Ume  Malinan  Permai  yakni  5  tahun  sejak  beroperasinya  perumahan ini pada tahun 2013. Pada Investasi, ditentukan variabel-variabel yang akan  mempengaruhi perhitungan cash  flow  serta  kelayakan  investasi,  seperti  biaya  investasi  awal,  sumber  modal,  aliran  kas masuk/pendapatan, tingkat suku bunga, dan aliran kas keluar/pengeluaran.

## Biaya Investasi Awal
Biaya investasi awal dibagi menjadi dua bagian yaitu biaya kebutuhan investasi dan biaya modal kerja. Total biaya investasi awal perumahan Ume Malinan Permai adalah sebagai berikut:
Biaya Kebutuhan Investasi
:   Rp.     2, 970,358,200.00
Biaya Modal Kerja
:   Rp.    6,566,364,000.00
Total Biaya Keseluruhan Investasi :   Rp.    9,536,722,200.00

## Sumber Biaya
Sumber  dana  untuk  biaya  kebutuhan  investasi  merupakan  modal  sendiri  dari  developer  sebesar Rp.  2,970,358,200.  Biaya  modal  kerja  direncanakan  sekitar  55%  merupakan  modal  sendiri sebesar  3,611,500,200  dan  45%  merupakan  modal  pinjaman  dari  kredit  bank  sebesar  Rp. 2,954,863,800 dengan tingkat suku bunga didapatkan dari tingkat bunga acuan dari Bank Rakyat Indonesia (BRI) per Desember 2013 sebesar 13%.

## Aliran Kas Masuk/Pendapatan
Direncanakan  investasi  balik  selama  5  tahun  sejak  modal  dikeluarkan  (2013-2018).  Harga  jual perumahan sebesar Rp. 95,000,000.00 untuk type 33 dan Rp. 275,000,000.00 untuk type 55 pada tahun  pertama  serta  mengalami  kenaikan  30%  tiap  tahunnya.Dari  penjualan  seluruh  unit perumahan,  maka  didapat  pendapatan  dari  sistem  penjualan  unit  rumah  type  33/130  dan  type 55/200 adalah Rp. 13,745,512,000.00 + Rp. 2,211,852,500.00 = Rp.  15,957,364,500.00
Aliran Kas Keluar/Pengeluaran
total biaya pengeluaran selama masa investasi:
Total Biaya Investasi sendiri : Rp.   6,581,858,400.00 Total Biaya Operasional& Marketing : Rp.      696,804,000.00 Total Biaya Konstruksi : Rp.   6,566,364,000.00 Total Pajak : Rp.   2,297,655,000.00 Total Biaya Kredit Bank : Rp.   4,200,553,760.00 Total Seluruh Biaya Pengeluaran : Rp. 20,343,235,160.00

## Perhitungan Cash Flow
Cash  flow  yang  digunakan  adalah  cash  flow  tahunan.  Untuk  perhitungan  cash  flowasumsi  1 selengkapnya dapat dilihat pada Tabel.
2013 2013-2014
2014-2015 2015-2016 2016-2017 2017-2018 INVESTASI 6.581.858.400 Rp KAS MASUK 1. penjualan unit (lihat Ket. 1) Type 33 1.520.000.000 Rp 1.976.000.000 Rp 2.568.800.000 Rp 3.339.440.000 Rp 4.341.272.000 Rp Type 55 - Rp 357.500.000 Rp 464.750.000 Rp
604.175.000 Rp 785.427.500 Rp I. Total kas masuk - 1.520.000.000 Rp 2.333.500.000 Rp 3.033.550.000 Rp 3.943.615.000 Rp 5.126.699.500 Rp KAS KELUAR 1. Biaya Operasional & Marketing 146.600.000 Rp 142.600.000 Rp 139.000.000 Rp 135.760.000 Rp 132.844.000 Rp 2. Biaya Konstruksi Type 33 1.203.168.000 Rp 1.203.168.000 Rp 1.203.168.000 Rp 1.203.168.000 Rp 1.203.168.000 Rp Type 55 - Rp 137.631.000 Rp 137.631.000
Rp 137.631.000 Rp 137.631.000 Rp 3. Biaya Pajak 518.931.300 Rp 518.931.300 Rp 518.931.300 Rp 518.931.300 Rp 518.931.300 Rp 4.Kredit Bank Bunga 384.132.294 Rp 324.855.094 Rp 257.871.859 Rp
182.180.803 Rp 96.649.910 Rp Angsuran Pinjaman 455.978.458 Rp 515.255.658 Rp 582.238.893 Rp
657.929.949 Rp 743.460.842 Rp II. Total kas keluar 2.708.810.052 Rp 2.842.441.052 Rp 2.838.841.052 Rp 2.835.601.052 Rp 2.832.685.052 Rp III. Net Benefit (1.188.810.052) Rp (508.941.052) Rp 194.708.948 Rp 1.108.013.948 Rp 2.294.014.448
Rp Sumber: Hasil Perhitungan 2015 Tabel 4. Estimasi Cash Flow  Perumahan Ume Malinan Permai Asumsi 1
Komponen
Tahun/Periode

## Gambar 2. Grafik Cash Flow Asumsi 1

## Uji Kelayakan Investasi

## Metode Net Present Value (NPV)
NPV = - I + Ab1 + Ab2 (P/F,i,n) – Ac1 (P/A,i,n) – Ac2 (P/A,i,n) (P/F,i,n) + Ac3 +S (P/F,i,n)
NPV = - 2,945,880,219. NPV negatif, maka investasi tidak layak dilaksanakan.

## Metode Internal Rate of Return (IRR)
Dengan  menggunakan  cara  perhitungan  NPV  sebelumnya  dan  i=  0.5%,  diperoleh  NPV  sebesar 23,880,380. Maka,IRR = 0.6005%  < i=13%. Maka investasi tersebut tidak layak dilaksanakan.

## Metode Discounted Payback Period (PP)
Dari  perhitungan  Discounted  Payback  Period  diperoleh  nilai  positif  pada  n  =  7  yaitu  Rp. 717,355,517 sehingga Discounted Payback Period (PP) adalah 7 tahun.Karena k > n (n=5) maka perumahan tersebut tidak layak dilaksanakan.

## Perbandingan Cash Flow

## Cash Flow Asumsi 2
Dilakukan perhitungan cash flow selama 5 tahun dengan menggunakan asumsi perhitungan yang berbeda dari perhitungan cash flow sebelumnya sebagai perbandingan perhitungan. Perhitungan cash flow selengkapnya dapat dilihat pada tabel.
2013 2013-2014
2014-2015 2015-2016 2016-2017 2017-2018 INVESTASI 6.581.858.400 Rp KAS MASUK 1. penjualan unit (lihat Ket. 1) Type 33 760.000.000 Rp 1.976.000.000 Rp 3.853.200.000 Rp 6.678.880.000 Rp - Rp Type 55
- Rp - Rp 929.500.000 Rp 1.208.350.000 Rp - Rp I. Total kas masuk - 760.000.000 Rp 1.976.000.000 Rp 4.782.700.000 Rp 7.887.230.000 Rp - Rp KAS KELUAR 1. Biaya Operasional & Marketing 146.600.000 Rp 142.600.000 Rp 139.000.000 Rp 135.760.000 Rp 132.844.000 Rp 2. Biaya Konstruksi Type 33 601.584.000 Rp 1.203.168.000 Rp 1.804.752.000 Rp 2.406.336.000 Rp - Rp Type 55
- Rp - Rp 275.262.000 Rp
275.262.000 Rp - Rp 3. Biaya Pajak 518.931.300 Rp 518.931.300 Rp 518.931.300 Rp 518.931.300 Rp 518.931.300 Rp 4.Kredit Bank Bunga 384.132.294 Rp 324.855.094 Rp 257.871.859
Rp 182.180.803 Rp 96.649.910 Rp Angsuran Pinjaman 455.978.458 Rp 515.255.658 Rp 582.238.893 Rp 657.929.949 Rp 743.460.842 Rp II. Total kas keluar 2.107.226.052 Rp 2.704.810.052 Rp 3.578.056.052 Rp 4.176.400.052 Rp 1.491.886.052 Rp III. Net Benefit (1.347.226.052) Rp (728.810.052) Rp 1.204.643.948 Rp 3.710.829.948 Rp (1.491.886.052)
Rp
Sumber: Hasil Perhitungan 2015
Tabel 5. Estimasi Cash Flow Perumahan Ume Malinan Permai Asumsi 2
Komponen Tahun/Periode
Gambar 3. Grafik Cash Flow Asumsi 2
Dilakukan  pula  uji  kelayakan  dengan  3  indikator  yakni  Metode  Net  Present  Value  (NPV), Internal  Rate  of  Return  (IRR)  dan  Payback  Period  (PP)  sebagai  perbandingan  perhitungan, sehingga diperoleh:
a. NPV = 5,216,139,452. NPV positif, maka investasi layak untuk dilaksanakan.
b. IRR = 24.6841% >i=13%. Maka dengan metode IRR investasi tersebut layak dilaksanakan.
c. PP = 3 tahun.Karena k < n (n=5) maka perumahan tersebut layak dilaksanakan.

## Cash Flow Asumsi 3
Cara  perhitungan  sama  seperti  cash  flow  asumsi  1  dengan  perbedaan  pada  harga  jual  yang mengalami  kenaikan  45%  tiap  tahunnya  sehingga  perhitungan  cash  flow  selengkapnya  dapat dilihat pada tabel.
2013 2013-2014 2014-2015 2015-2016 2016-2017 2017-2018 INVESTASI 6.581.858.400 Rp KAS MASUK 1. penjualan unit (lihat Ket. 1) Type 33 1.520.000.000 Rp 2.204.000.000 Rp 3.195.800.000 Rp 4.633.910.000 Rp 6.719.169.500 Rp Type 55 - Rp 398.750.000 Rp 578.187.500 Rp 838.371.875 Rp 1.215.639.219 Rp I. Total kas masuk - 1.520.000.000 Rp 2.602.750.000 Rp 3.773.987.500 Rp 5.472.281.875 Rp 7.934.808.719 Rp KAS KELUAR 1. Biaya Operasional & Marketing 146.600.000 Rp 142.600.000 Rp 139.000.000 Rp 135.760.000 Rp 132.844.000 Rp 2. Biaya Konstruksi Type 33 1.203.168.000 Rp 1.203.168.000 Rp 1.203.168.000 Rp 1.203.168.000 Rp 1.203.168.000 Rp Type 55 - Rp 137.631.000 Rp 137.631.000
Rp 137.631.000 Rp 137.631.000 Rp 3. Biaya Pajak 518.931.300 Rp 518.931.300 Rp 518.931.300 Rp 518.931.300 Rp 518.931.300 Rp 4.Kredit Bank Bunga 384.132.294 Rp 324.855.094 Rp 257.871.859 Rp 182.180.803 Rp 96.649.910 Rp Angsuran Pinjaman 455.978.458 Rp 515.255.658 Rp 582.238.893 Rp 657.929.949 Rp 743.460.842 Rp II. Total kas keluar 2.708.810.052 Rp 2.842.441.052 Rp 2.838.841.052 Rp 2.835.601.052 Rp 2.832.685.052 Rp III. Net Benefit (1.188.810.052) Rp (239.691.052) Rp 935.146.448 Rp 2.636.680.823 Rp 5.102.123.667 Rp Sumber: Hasil Perhitungan 2015 Tabel 6. Estimasi Cash Flow  Perumahan Ume Malinan Permai Asumsi 3
Komponen Tahun/Periode
Gambar 4. Grafik Cash Flow Asumsi 3
Perhitungan  uji  kelayakan  pada  asumsi  3  ini  sama  dengan  perhitungan    uji  kelayakan  pada asumsi 1 di atas, sehingga nilai uji kelayakan dengan 3 indikator adalah sebagai berikut:
a. NPV = 235,646,103. NPV positif sehingga investasi layak untuk dilaksanakan.
b. IRR = 13.6910% > i = 13% sehingga investasi layak untuk dilaksanakan.
c. PP = 6 tahun >n (n=5) maka perumahan tersebut tidak layak dilaksanakan.

## Cash Flow Asumsi 4
Cara  perhitungan  sama  seperti  cash  flow  asumsi  2  dengan  perbedaan  pada  harga  jual  yang mengalami kenaikan 45% tiap tahun.Perhitungan cash flow selengkapnya dilihat pada tabel
Gambar 5. Grafik Cash Flow Asumsi 4
Perhitungan  uji  kelayakan  pada  asumsi  4  ini  sama  dengan  perhitungan    uji  kelayakan  pada asumsi 2 di atas, sehingga nilai uji kelayakan dengan 3 indikator adalah sebagai berikut:
a. NPV = 5,548,503,421. NPV positif sehingga investasi layak untuk dilaksanakan.
b. IRR = 25,2112% > i = 13% sehingga investasi layak untuk dilaksanakan.
c. PP = 3 tahun. Karena k < n (n=5) maka perumahan tersebut layak dilaksanakan.
Dari hasil perhitungan uji kelayakan Perumahan  Ume Malinan Permai menggunakan  cash flow dalam  jangka  waktu  investasi  selama  5  tahun  dengan  menggunakan  4  asumsi  yang  berbeda diperoleh nilai untuk tiap asumsi yaitu seperti yang dilihat pada tabel.
2013 2013-2014
2014-2015 2015-2016 2016-2017 2017-2018 INVESTASI 6.581.858.400 Rp KAS MASUK 1. penjualan unit (lihat Ket. 1) Type 33 760.000.000 Rp 2.204.000.000 Rp 4.793.700.000 Rp 9.267.820.000 Rp - Rp Type 55 - Rp - Rp 1.156.375.000 Rp 1.676.743.750 Rp - Rp I. Total kas masuk - 760.000.000 Rp 2.204.000.000 Rp 5.950.075.000 Rp 10.944.563.750 Rp - Rp KAS KELUAR 1. Biaya Operasional & Marketing 146.600.000 Rp 142.600.000 Rp 139.000.000 Rp 135.760.000 Rp 132.844.000 Rp 2. Biaya Konstruksi Type 33 601.584.000 Rp 1.203.168.000 Rp 1.804.752.000 Rp 2.406.336.000 Rp - Rp Type 55 - Rp - Rp 275.262.000 Rp
275.262.000 Rp - Rp 3. Biaya Pajak 518.931.300 Rp 518.931.300 Rp 518.931.300 Rp 518.931.300 Rp 518.931.300 Rp 4.Kredit Bank Bunga 384.132.294 Rp 324.855.094 Rp 257.871.859 Rp 182.180.803 Rp 96.649.910 Rp Angsuran Pinjaman 455.978.458 Rp 515.255.658 Rp 582.238.893 Rp 657.929.949 Rp 743.460.842 Rp II. Total kas keluar 2.107.226.052 Rp 2.704.810.052 Rp 3.578.056.052 Rp 4.176.400.052 Rp 1.491.886.052 Rp III. Net Benefit (1.347.226.052) Rp (500.810.052) Rp 2.372.018.948 Rp 6.768.163.698 Rp (1.491.886.052)
Rp
Sumber: Hasil Perhitungan 2015
Tabel 7. Estimasi Cash Flow  Perumahan Ume Malinan Permai Asumsi 4
Komponen
Tahun/Periode
Tabel 8. Perhitungan Nilai Uji Kelayakan Tiap Asumsi NPV IRR PP Kelayakan Asumsi 1  - Rp. 2,945,880,219 0.6005 7 tahun Tidak Layak Asumsi 2    Rp. 5,216,139,452 24.6841 3 tahun Layak Asumsi 3 Rp     235,646,103 13.6910 6 tahun Layak Asumsi 4 Rp. 5,548,503,421 25.2112 3 tahun Layak
Berdasarkan  tabel  perhitungan  nilai  uji  kelayakan  dari  tiap  asumsi  di  atas,  maka  disimpulkan bahwa  pembangunan  perumahan  layak  untuk  dilaksanakan  dengan  3  asumsi  dinyatakan  layak dari  4  asumsi  kelayakan  serta  analisis  nilai  uji  kelayakan  asumsi  perhitungan  keempat  dengan asumsi penjualan per tahun sebesar 10%, 20%, 30%, 40% untuk type 33 dan 50%, 50% dimulai pada tahun ketiga untuk  type 55 dengan 3 metode analisis uji kelayakan lebih besar daripada 3 asumsi  lainnya,  sehingga  hasil  perhitungan  analisis  uji  kelayakan  asumsi  keempat  yang digunakan  pada  penelitian  ini.Apabila  terjadi  kondisi  dimana  perhitungan  uji  kelayakan  tidak memenuhi persyaratan yang telah ditetapkan maka perlu ada peninjauan ulang. Solusi yang bisa dipilih  ialah  dengan  menaikkan  harga  jual  rumah,  mengikuti  kondisi  keuangan  yang  terjadi  di Indonesia mengingat tidak stabilnya kondisi keuangan di Indonesia saat ini yang mengakibatkan adanya  perubahan  nilai  suku  bunga  serta  perubahan  harga  bahan  serta  kebutuhan  yang diperlukan  selama  masa  pembangunan  perumahan.Selain  itu,  bisa  dengan  menambah  jangka waktu  masa  investasi  menjadi  lebih  lama  sehingga  pihak  developer  bisa  memperbaiki  strategi yang bisa meningkatkan kualitas dan kuantitas produk PT. Spison Brajo.

## PENUTUP

## Kesimpulan
Berdasarkan hasil penelitian yang telah dilakukan dapat diambil kesimpulan sebagai berikut:
a. Peluang Pasar
Peluang  pasar  proyek  pembangunan  perumahan  Ume  Malinan  Permai  sangat  menjanjikan karena  besarnya  peluang  pasar  (market  potencial)  di  Kabupaten  dan  Kota  Kupang  yaitu 51406  unit  pada  tahun  2014,  53180  unit  pada  tahun  2015,  54952  unit  pada  tahun  2016, 56688 unit pada tahun 2017 dan 58489 unit pada tahun 2018.
b. Aspek Finansial
Berdasarkan perhitungan cash flow serta perhitungan analisis uji kelayakan investasi dalam jangka waktu 5 tahun dengan menggunakan 3 metode kelayakan serta 4 asumsi perhitungan berbeda, menggunakan biaya investasi sebesar Rp. 9,536,722,200.00 maka perumahan Ume Malinan Permai yang dibangun oleh PT. Spison Brajo layak untuk dilakukan.Perhitungan uji kelayakan  pembangunan  perumahan  Ume  Malinan  Permai  menggunakan  asumsi  keempat yaitu dengan asumsi penjualan 10%, 20%, 30%, 40% untuk type 33 dan 50%, 50% dimulai tahun  ketiga  untuk  type  55,  lebih  besar  daripada  3  asumsi  lainnya  dengan  nilai  uji kelayakan:
1. Net Present Value (NPV)sebesar Rp. 5,548,503,421.berarti NPV positif atau NPV ≥ 0
2. Internal Rate of Return (IRR)sebesar25.2112%> bunga pinjaman 13%.
3. Discounted Payback Period (PP) selama 3 tahun < masa investasi 5 tahun.

## Saran
Berdasarkan penelitian yang telah dilakukan dapat diberikan beberapa saran sebagai berikut:
a. Penelitian  ini  hanya  membahas  aspek  finansial  sehingga  diperlukan  penelitian  lebih  lanjut yang  membahas  aspek-aspek  lain  dari  studi  kelayakan  yaitu  aspek  pasar,  aspek  legalitas, aspek  teknik,  aspek  organisasi  dan  aspek  manajemen  untuk  mendapatkan  keakuratan  dari penilaian kelayakan suatu proyek.
b. Penyusunan  arus  dana  (cash  flow)  sangat  menentukan  perhitungan,  untuk  itu  diharapkan ketelitian  dalam  mengestimasi  pendapatan  dan  biaya  proyek  serta  ketelitian  dalam melakukan analisa perhitungan uji kelayakan investasi.
c. Dikarenakan  keterbatasan  data  yang  diperoleh,  besarnya  pembangunan  perumahan  di Kupang hanya menghitung beberapa perumahan yang ada di Kota dan Kabupaten Kupang, sehingga perlu adanya penelitian yang lebih spesifik dan lebih lengkap.
d. Dapat  dilakukan  penelitian  lanjutan  untuk  perumahan  Ume  Malinan  Permai  type  45  yang sedang dalam pencarian lokasi menggunakan variabel metode uji kelayakan lainnya.

## DAFTAR PUSTAKA
Bachtiar, H. Studi Kelayakan Proyek. http://file.upi.edu/195512041981031-bachtiar hasan/studi kelayakan proyek_pak_bahtiar.pdf . 2009.
Giatman, M. Ekonomi Teknik, Edisi Pertama, Penerbit Rajawali Pers, Jakarta, 2011.
Husnan,  S.  dan  Suwarsono,  M.  Studi  Kelayakan  Proyek,  Edisi  ke-4,  Unit  Penerbit  dan Percetakan, Yogyakarta,2000.
Ibrahim Yacob, H. M. Studi Kelayakan Bisnis, Edisi Revisi, Penerbit PT. Rineka Cipata, Jakarta,
2003.
Mulyadi, Indra. Studi Kelayakan Pembangunan Perumahan PT. Darma Tama Indonesia, Jurnal Skripsi. Universitas Sumatera Utara. 2011.
Real Estate Indonesia. Jumlah Pembangunan di Kupang. 2015