## KAJIAN KEABSAHAN JUAL BELI TANAH YANG BELUM BERSERTIFIKAT DAN AKIBAT HUKUMNYA MENURUT PERATURAN PEMERINTAH NOMOR 24 TAHUN 1997
Hartana, Kadek Diah Karuni
Universitas Bung Karno Universitas Pendidikan Ganesha
E-mail : hartana_palm@yahoo.com, diah.karuni@undiksha.ac.id,

## ABSTRAK
Tanah  dalam  peranannya  sebagai  sumber  daya  tidak  hanya  dibutuhkan  sebagai  tempat tinggal ataupun kegiatan pertanian dan peternakan saja, tetapi secara lebih luas tanah sering menjadi objek yang diperjualbelikan oleh masyarakat karena memiliki nilai jual yang tinggi. Dalam  perbuatan  hukum  jual  beli  tanah,  maka  akan  terjadi  peralihan  hak  milik  atas  tanah tersebut  yang  awalnya  adalah    hak  milik  penjual  kemudian  beralih  menjadi  hak  milik pembeli.    Peralihan hak  milik atas tanah dengan  jual beli akan sulit dilakukan jika penjual tidak  memiliki  sertifikat  atas  bidang  tanah  yang  akan  dijualnya.  Kondisi  demikian  sering terjadi karena masih banyak masyarakat yang tanahnya belum bersertifikat. Berdasarkan hal tersebut,  maka  penulis  bertujuan  untuk  mengetahui  bagaimana  keabsahan  jual  beli  tanah terhadap tanah yang belum bersertifikat dan bagaimana akibat hukumnya menurut PP No 24 Tahun 1997. Pada penyusunan artikel ini, adapun metode yang digunakan adalah penelitian hukum  normatif  dengan  pendekatan  yang  digunakan  meliputi  pendekatan  perundang- undangan  dan  juga  pendekatan  konsep.  Untuk  sumber  bahan  hukumnya,  adapun  yang penulis  gunakan  adalah  sumber  bahan  hukum  primer  dan  juga  sumber  bahan  hukum sekunder Sedangkan teknik pengumpulan bahan hukum yang digunakan adalah teknik studi dokumen dengan menelaah peraturan-peraturan hukum,  buku-buku dan artikel-artikel  yang berkaitan  dengan  topik  pembahasan.  Artikel  ini  menunjukkan  temuan  bahwa  keabsahan hukum  berkaitan  dengan  jual  beli  pada  tanah  yang  tidak  bersertifikat  tetap  dapat dijual/dialihkan hak kepemilikannya tetapi dengan syarat utama bahwa pihak penjual dapat menunjukkan  bukti-bukti  kepemilikan  tanahnya  seperti  surat  jual  beli  sebelumnya  (surat segel),  girik,  keterangan  kepala  desa  setempat,  dan  lainnya  yang  mampu  menerangkan bahwa tanah tersebut memang benar milik penjual.  Akibat hukum peralihan hak atas tanah pada tanah yang tidak bersertifikat adalah sah menurut hukum jika peralihan tersebut sudah memenuhi syarat terang dan tunai dalam jual beli (syarat materil).
Kata Kunci: jual beli, tanah, tidak bersertifikat

## ABSTRACT
Land in its role as a resource is not only needed as a place to live or for agricultural and animal  husbandry  activities,  but  more  broadly  land  is  often  an  object  traded  by  the community because it has a high selling value. In the legal action of buying and selling land, there  will  be  a  transfer  of  ownership  rights  to  the  land,  which  originally  belonged  to  the seller  and  then  switched  to  become  the  property  of  the  buyer.  The  transfer  of  ownership rights to land by buying and selling will be difficult if the seller does not have a certificate
Open Access at : https://ejournal.undiksha.ac.id/index.php/JJPP
for  the  land  parcel  he  is  going  to  sell.  This  condition  often  occurs  because  there  are  still many people whose land is not certified. Based on this, the author aims to find out how the validity  of  buying  and  selling  land  for  land  that  has  not  been  certified  and  what  the  legal consequences  are  according  to  Government  Regulation  No.  24  of  1997.  In  preparing  this article,  the  method  used  is  normative  legal  research  with  the  approach  used  includes  a statutory approach.  -invitation  and also  concept approach. For sources of  legal materials, what the author uses are primary sources of legal materials as well as secondary sources of legal  materials.  The  technique  of  collecting  legal  materials  used  is  a  document  study technique  by  examining  legal  regulations,  books  and  articles  related  to  the  topic  of discussion. . This article demonstrates the finding that the validity of the law relating to the sale and purchase of land that is not certified can still be sold/transferred, but with the main condition  that  the  seller  can  show  proof  of  ownership  of  the  land,  such  as a previous  sale and purchase document (seal letter), girik, statement the local village head, and others who are  able  to  prove  that  the  land  really  belongs  to  the  seller.  The  legal  consequences  of transferring land rights to land that is not certified are legal according to law if the transfer has fulfilled the clear and cash requirements in buying and selling (material requirements).
Keywords: sale and purchase, land, not certified

## PENDAHULUAN
Tanah  merupakan  salah  satu  objek  yang  selain  dibutuhkan  sebagai  tempat  tinggal ataupun  tempat  masyarakat  melangsungkan  aktivitasnya,  juga  menjadi  objek  yang  dapat diperjualbelikan  serta  hak  miliknya  dialihkan.  Dalam  hal  peralihan  hak  milik  atas  tanah, peralihan  tersebut  dapat  terjadi  karena  beberapa  hal,  yaiti  karena  perbuatan  hukum  jual  beli tanah,  hibah,  dan  juga  waris.  Tetapi,  peralihan  hak  atas  tanah  yang  sering  terjadi  dan  sering dilakukan  oleh  masyarakat  adalah  peralihan  hak  dengan  jual  beli.  Menurut  Pasal  1457 KUHPerdata,  pada  pokoknya  menyatakan  bahwa  jual  beli  tanah  merupakan  suatu  perjanjian antara  penjual  dan  pembeli,  yang  mana  penjual  mengikatkan  diri  untuk  menyerahkan  hak  atas tanah  yang  bersangkutan  kepada  pembeli,  sementara  pembeli  mengikatkan  dirinya  untuk membayar  sejumlah  harga  yang  telah  disepakati  kepada  penjual. 1 Sebidang  tanah  boleh diperjualbelikan  apabila  tanah  tersebut  adalah  benar-benar  milik  si  penjual,  hal  tersebut  karena seseorang  tidak  dibenarkan  untuk  menjual  tanah  yang  bukan  haknya.  Kepemilikan  seseorang terhadap sebidang tanah dibuktikan secara sah dengan sertifikat hak atas tanah yang dikeluarkan oleh Badan Pertanahan Nasional.  Berkaitan dengan pendaftaran hak serta pendaftaran peralihan hak atas tanah dibedakan menjadi 2, yakni meliputi (1) Pendaftaran hak atas tanah untuk pertama kalinya,  dan  (2)  Pendaftaran  peralihan  hak  atas  tanah,  artinya  pendaftaran  untuk  peralihan  hak yang dapat meliputi jual beli, waris, ataupun hibah.  Selesainya proses pendaftaran hak atas tanah dan  juga  pendaftaran  peralihan  hak  akan  ditandai  dengan  dikeluarkannya  sertifikat  oleh  kantor pertanahan nasional atau badan pertanahan nasional (BPN). Sertifikat sebagai bukti kepemilikan yang sah sangat  penting  untuk  melindungi  dan menjamin kepastian hukum  bagi  pemegang hak sehingga  timbul  rasa  aman  atas  tanah  yang  ia  kuasai.  Jika  seseorang  yang  memiliki  sebidang tanah  namun  tidak  mendaftarkan  tanahnya  pada  kantor  pertanahan,  maka  atas  tanah  tersebut rentan  terjadi  sengketa.  Meskipun  sertifikat  hak  atas  tanah  sangatlah  penting,  tetapi  pada kenyataannya  masih  banyak  masyarakat  yang  belum  mendaftarkan  tanahnya  atau  tidak bersertifikat  dengan  berbagai  alasan,  misalnya  sudah  memiliki  bukti  kepemilikan  zaman  dulu
1 Pasal 1457 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata
Open Access at : https://ejournal.undiksha.ac.id/index.php/JJPP
yang hanya berupa letter C, biaya pengurusan yang mahal dan proses pengurusannya yang pada umumnya  dinilai  berbelit  oleh  masyarakat.  Seseorang  yang  memiliki  bidang  tanah  tetapi  tidak bersertifikat,  maka  tidak  terdapat  kepastian  hukum  yang  sah  atas  bidang  tanah  tersebut,  dan rentan memperoleh gangguan-gangguan dari pihak luar yang tidak berhak, karena si pemilik asli tidak memiliki bukti kepemilikan yang sah, dalam hal ini adalah sertifikat hak atas tanah. Selain itu, jika masyarakat ingin melakukan peralihan hak milik atas tanah dengan jual beli, hal tersebut cenderung mengalami kesulitan saat peralihan hak milik jika pada awalnya tanah tersebut tidak bersertifikat.
Dewasa  ini,  masih  banyak  masyarakat  yang  tanahnya  tidak  bersertifikat  tetapi  telah diperjualbelikan. Hal tersebut dibuktikan dengan masih banyaknya sengketa jual beli tanah pada tanah  yang  tidak  bersertifikat.  Berdasarkan  uraian  tersebut,  maka  artikel  ini  akan  membahas bagaimana  keabsahan  dari  jual  beli  tanah  atas  tanah  yang  tidak  bersertifikat,  akibat  hukumnya dan tata cara peralihan hak milik atas tanah dengan jual beli pada tanah yang sebelumnya tidak bersertifikat.

## METODE PENELITIAN
Adapun  jenis  penelitian  yang  digunakan  oleh  penulis  dalam  penyusunan  artikel  yang berkaitan dengan keabsahan jual beli tanah yang belum bersertifikat ini adalah penelitian hukum normatif.  Penelitian  hukum  normatif  dimaknai  sebagai  suatu  penelitian  yang  pelaksanaannya dengan  cara  meneliti  atau  menelaah  bahan  pustaka  (disebut  juga  dengan  data  sekunder). 2 Pada penelitian  ini,  adapun  pendekatan  yang  digunakan  ialah  pendekatan  perundang-undangan  serta pendekatan  konsep  dengan  memperoleh  sumber  bahan  hukum  dari  sumber  kepustakaan  (data sekunder), yang mana data sekunder tersebut terdiri atas bahan hukum primer dan bahan hukum sekunder.  Adapun untuk teknik pengumpulan bahan hukum yang digunakan adalah teknik studi dokumen, yakni menelaah peraturan-peraturan hukum, buku-buku, dan juga artikel-artikel  yang berkaitan  dengan  jual  beli  tanah  pada  tanah  yang  belum  bersertifikat.  Bahan  hukum  tersebut kemudian  dilakukan  interpretasi,  argumentasi  dan  selanjutya  dibahas  secara  deskriptif  pada artikel ini.

## HASIL DAN PEMBAHASAN

## 1. Pengaturan Mengenai Jual Beli Tanah
Berkaitan  dengan  jual  beli  tanah,  salah  satu  ahli  hukum  yang  Bernama  Adrian Sutedi mengemukakan bahwa jual beli tanah menurut hukum merupakan pemindahan hak yang  mana  sifatnya  adalah  tunai,  rill  dan  juga  terang.  Sifat  tunai  mengandung  makna bahwa  penyerahan  hak  dan  pembayaran  terhadap  tanah  tersebut  dilakukan  pada  waktu yang  sama.  Sifat  rill  mengandung  makna  bahwa  jual  beli  belum  dikatakan  terjadi  jika hanya  mengucapkan  kata-kata  saja,  tetapi  jual  beli  baru  dapat  dianggap  telah  terjadi  jika dilakukan oleh para pihak dihadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) yang bertugas dalam  membuat  aktanya  (ketentuan  ini  berlaku  sejak  diberlakukan  PP  Nomor  24  Tahun 1997 tentang pendaftaran tanah). Ketika jual beli dilakukan dihadapan PPAT, maka syarat terang  dalam  jual  beli  sudah  terpenuhi,  karena  perbuatan  tersebut  sudah  dinilai  bukan perbuatan  hukum  yang  gelap  atau  dilakukan  secara  sembunyi-sembunyi.  Secara kesimpulan, akta jual beli yang dibuat oleh PPAT dan ditandatangani oleh para pihak telah membuktikan  terjadinya  pemindahan  hak  atas  tanah  dari  penjual  kepada  pembeli  yang
2 Soerjono Soekanto & Sri Mamudji, Penelitian Hukum Normatif : Suatu Tinjauan Singkat, Jakarta : PT Raja Grafindo Persada, 2003, hal. 13
Open Access at : https://ejournal.undiksha.ac.id/index.php/JJPP
selanjutnya  dilakukan  pembayaran  oleh  pembeli  dengan  sejumlah  harga  yang  telah disepakati,  sehingga  perbuatan  tersebut  telah  memenuhi  syarat  tunai  sekaligus menunjukkan secara nyata (rill) bahwa perbuatan hukum jual beli diantara para pihak telah dilaksanakan.  Akta  tersebut  membuktikan  bahwa  memang  benar  pembeli  sudah  menjadi pemegang  hak  yang  baru  atas  sebidang  tanah  yang  diperjualbelikan.  Selain  syarat  yang telah diuraikan tersebut,  dalam hal  jual beli tanah juga terdapat  syarat  materiil  dan syarat formil. Syarat materiil merupakan syarat yang sangat menentukan terkait sah dan tidaknya perbuatan jual beli tanah tersebut. Adapun yang meliputi syarat materiil ialah: 3
a. Pembeli adalah pihak yang memang berhak untuk membeli tanah bersangkutan. Makna  dari  syarat  ini  ialah,  pembeli  sebagai  penerima  hak  haruslah  pihak-pihak  yang memang  berhak  untuk  melakukan  transaksi  jual  beli.  Untuk  menentukan  apakah seseorang  berhak  atau  tidak  untuk  memperoleh  hak  atas  tanah,  hal  tersebut  juga tergantung  pada  hak  yang  ada  pada  tanah  tersebut,  apakah  hak  pakai,  hak  guna bangunan  ataukah  hak  milik.  Syarat  ini  menjadi  syarat  yang  sangat  penting  jika  objek tanah  yang  diperjualbelikan  adalah  tanah  hak  milik,  hal  tersebut  karena  sesuai  dengan yang  diamanatkan  pada  pasal  21  UUPA  yang  menerangkan  bahwa  hanya  WNI  serta badan-badan  hukum  yang  ditetapkan  pemerintah  saja  yang  diperbolehkan  untuk memiliki hak milik atas tanah di  Indonesia. 4 Artinya, pembeli dalam perbuatan hukum jual  beli  tanah  khususnya  tanah  dengan  hak  milik  tidak  diperbolehkan  untuk  warga negara asing. Jika ketentuan dalam pasal 21 UUPA tersebut tidak diindahkan dan terjadi perbuatan  hukum  jual  beli  tanah  dengan  WNA  sebagai  pembeli,  maka  sesuai  dengan UUPA Pasal 26, jual beli tersebut dinyatakan batal demi hukum, sedangkan tanah yang bersangkutan akan jatuh kepada negara.
b. Penjual adalah pihak yang memang berhak untuk menjual tanah bersangkutan Syarat ini menyatakan bahwa yang berhak untuk menjual suatu bidang tanah hanya lah pemegang  hak  yang  sah  atas  tanah  tersebut  atau  si  pemilik.  Jika  pemilik  hanya  satu orang, maka ia memiliki hak untuk menjual sendiri tanah tersebut. Tetapi, jika pemilik tanah  lebih  dari  satu  orang,  yang  berhak  menjual  tanah  tersebut  adalah  semua  pemilik secara  bersama-sama  dan  tidak  dibenarkan  jika  salah  satu  pemilik  bertindak  sebagai penjual dengan sendirian
c. Tanah yang bersangkutan memang boleh diperjualbelikan dan tidak dalam sengketa. Tanah yang boleh diperjualbelikan menurut hukum ialah tanah dengan hak milik (diatur dalam  pasal  20  UUPA),  hak  guna  usaha  diatur  dakan  pasal  28,  hak  guna  bangunan dalam pasal 35 dan juga hak pakai diatur dalam pasal 41. Selain itu, syarat berikutnya adalah tanah yang diperjualbelikan tidak dalam sengketa, artinya tanah tersebut sedang tidak dipermasalahkan hak kepemilikannya oleh pihak lain.
Apabila  salah  satu  dari  syarat  materiil  ini  tidak  terpenuhi,  atau  dalam  artian  penjual bukan  orang  yang  berhak  atas  tanah  yang  dijual,  atau  pembeli  bukanlah  warga  negara Indonesia atau badan hukum yang ditetapkan pemerintah, atau jika tanah sebagai objek yang  dijual  merupakan  tanah  yang  tidak  boleh  diperjualbelikan  atau  sedang  dalam sengketa, maka jual beli terhadap tanah tersebut dianggap tidak sah, sedangkan jika jual beli  tersebut  dilakukan  oleh  orang  yang  tidak  berhak,  misalnya  penjual  bukan  pemilik
3 Ayu Larasati. “Peralihan Hak Atas Tanah Dengan Perjanjian Jual Beli Menurut Hukum Pertanahan Indonesia” Journal of Civil and Business Law, Vol 1 No 1(2020), hlm 131
4 Pasal 21, Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 Tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria.
Open Access at : https://ejournal.undiksha.ac.id/index.php/JJPP
yang  sebenarnya  atau  pembeli  adalah  WNA,  maka  jual  beli  tersebut  dinyatakan  batal demi hukum.
Ketika  semua  syarat  materiil  telah  terpenuhi,  maka  selanjutnya  PPAT  akan membuat  akta  jual  beli  atas  tanah  yang  diperjualbelikan  (sebagai  syarat  formal). Berdasarkan ketentuan PP No 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah yaitu tepatnya pada Pasal 37, dinyatakan bahwa yang berhak dan berwenang untuk membuat akta jual beli  adalah  Pejabat  Pembuat  Akta  Tanah  atau  PPAT.  Jika  seseorang  melakukan transaksi jual beli tanah tetapi tidak dilakukan dihadapan PPAT, transaksi tersebut tetap dianggap  sah.  Akan  tetapi  saat  akan  dilakukan  peralihan  hak  milik  atau  proses  balik nama sertifikat dari atas  nama penjual ke pembeli, maka harus menggunakan akta jual beli  yang  dibuat  oleh  PPAT,  dan  jika  tidak  ada  akta  jual  beli  maka  Badan  Pertanahan Nasional tidak dapat melakukan proses balik nama sertifikat tersebut.

## 2. Peralihan Hak Atas Tanah Melalui Jual Beli Pada Tanah Yang Belum Bersertifikat
Pada  saat  dilakukannya  perbuatan  hukum  jual  beli  tanah,  yaitu  pembeli  sudah membayar  secara  penuh  dan  penjual  telah  menyerrahkan  secara  fisik  tanah  miliknya, maka  pada  saat  tersebut  belum  terjadi  perubahan  apapun  pada  hak  atas  tanah  yang bersangkutan, hal tersebut karena hak atas tanah yang sudah dijual baru akan berpindah kepada pembeli ketika penjual telah menyerahkan haknya secara  yuridis. Perjanjian jual beli  terhadap  sebidang  tanah,  yang  dibeli  bukanlah  tanahnya  akan  tetapi  hak  yang melekat  pada  tanah  tersebut.  Untuk  membuktikan  bahwa  memang  benar  telah  terjadi peralihan hak atas tanah dari penjual menjadi hak pembeli, maka hal tersebut harus dapat dibuktikan dengan akta jual beli yanag dibuat oleh PPAT dan ditandatangani oleh pihak yang bersangkutan dihadapan PPAT pula. AKta jual beli tersebut nantinya akan dijadikan sebagai dasar untuk pendaftaran proses balik nama di Badan Pertanahan Nasional.
Untuk  jual  beli  atas  tanah  yang  haknya  yang  belum  didaftarkan  atau  belum bersertifikat,  maka  tentu  saja  belum  dapat  didaftarkan  balik  nama  di  BPN,  hal  tersebut karena di Badan Pertanahan Nasional atas objek tanah tersebut juga belum terdapat buku tanahnya.  Oleh  karena  itu,  ketika  akta  jual  beli  telah  dibuat,  tahap  pertama  yang  harus dilakukan adalah memohon kepada Badan Pertanahan Nasional untuk dilakukan konversi hak atas tanah yang dijual tersebut dan dibuatkan sertifikatnya atas nama penjual terlebih dahulu,  lalu  setelah  sertifikat  tersebut  keluar  barulah  dilakukan  pendaftaran  kembali untuk balik nama ke pembeli dengan menyertakan akta jual beli yang dibuat oleh PPAT.
Untuk melakukan perjanjian jual beli atas objek tanah yang belum bersertifikat, adapun  beberapa  prosedur  yang  harus  ditempuh  ialah  sebagai  berikut  :  Sebelum dibuatnya  akta  peralihan  hak  atas  tanah  (akta  jual  beli),  terlebih  dahulu  harus  dipenuhi beberapa syarat yaitu : 1) pembuatan akta tersebut tidak terlarang, 2) Meminta keterangan dari BPN bahwa atas objek tanah yang bersangkutan memang benar belum terdaftar atau belum  terdapat  sertifikatnya,  3)  memeriksa  bukti-bukti  kepemilikan  dari  penjual  yang dapat  menunjukkan  bahwa  memang  benar  objek  tanah  tersebut  adalah  kepemilikannya, bukti-bukti tersebut dapat berupa surat segel, girik/petok dan lainnya, 4) Membayar biaya oendaftaran,  5)  Selanjutnya  adalah  dibuatkan  akta  jual  beli  oleh  PPAT.  Sebelum dilakukan balik nama, tahap selanjutnya adalah diadakan pengumuman di kantor kepala desa  dan  juga  kantor  kecamatan  dengan  tenggat  waktu  dua  bulan.  Maksud  dari diadakannya  pengumuman  di  kantor  kepala  desa  dan  kantor  kecamatan  adalah  untuk memberikan kemungkinan jika terdapat pihak yang menyanggah kebenaran kepemilikan yang  akan  mengalihkan  hak  atas  tanah  tersebut.  Setelah  dua  bulan  sejak  pengumuman
Open Access at : https://ejournal.undiksha.ac.id/index.php/JJPP
dan  tidak  ada  pihak  yang  mengajukan  keberatan  atas  pemilikan  tanah  tersebut,  barulah diadakan balik nama.
3. Keabsahan Jual Beli Tanah Pada Tanah Yang Belum Bersertifikat
Dari  pembahasan  sebelumnya  yang  berkaitan  dengan  pengaturan  jual  beli tanah dan peralihan hak atas tanah dengan jual beli pada tanah yang belum bersertifikat, dapat diketahui bahwa jual beli pada tanah yang belum bersertifikat tetap dapat dilakukan dan sah menurut hukum jika telah terpenuhi syarat dalam jual beli tanah, yakni meliputi syarat tunai, rill, terang, dan juga syarat materiil dan syarat formal. Jual beli pada tanah yang  belum  bersertifikat  tetap  dapat  dilakukan  jika  penjual  dapat  menunjukkan  bukti- bukti  yang  membenarkan  bahwa  atas  tanah  yang  bersangkutan  memang  benar  adalah miliknya.  Untuk  jual  beli  pada  tanah  yang  belum  bersertifikat,  pada  saat  transaksi  jual belinya  lebih  baik  dilakukan  dihadapan  PPAT  sehingga  PPAT  akan  membuatkan  akta jual beli yang dapat mmenjamin dan memberikan kepastian hukum terkait peralihan hak atas  tanah  tersebut.  Pada  saat  penandatanganan  akta  jual  beli  diantara  penjual  dan pembeli  yang  dilakukan  dihadapan  PPAT,  terlebih  dahulu  blanko  tersebut  akan  diisi dengan  nama  PPAT  yang  bersangkutan  dan  juga  dengan  saksi-saksi  dari  PPAT. Kemudian,  akta  tersebut  akan  dibacakan  oleh  PPAT  kepada  para  pihak  agar  para  pihak mengerti dan mengetahui isi dalam akta jual beli tersebut. Jika para pihak telah mengerti, maka selanjutnya akan dilakukan penandatanganan. Dengan demikian, peralihan hak atas tanah  dengan  jual  beli  pada  tanah  yang  belum  bersertifikat  memiliki  kekuatan  hukum yang  sama  dengan  tanah  yang  sudah  bersertifikat.  Sehingga  secara  kesimpulan,  tanah yang  belum  bersertifikat  dapat  diperjualbelikan  sepanjang  syarat-syarat  dalam  jual  beli tanah  telah  terpenuhi,  hanya  saja  setelah  dilakukan  penandatanganan  akta  jual  beli, pembeli tidak langsung memperoleh sertifikat hak milik atas namanya, karena atas objek tanah tersebut harus diajukan permohonan konversi terlebih dahulu ke Badan Pertanahan Nasional,  setelah  tanah  tersebut  terdaftar  di  Badan  Pertanahan  atau  memiliki  sertifikat atas nama penjual terlebih dahulu, baru lah proses pendaftaran (balik nama) menjadi atas nama  pembeli  dapat  dilakukan  yakni  dengan  menggunakan  akta  jual  beli  yang  telah dilakukan  di  hadapan  PPAT.  Akta  tersebut  menjadi  cikal  bakal  diterbitkannya  sertifikat hak milik menjadi atas nama pembeli oleh BPN.

## 4. Akibat Hukum Jual Beli Tanah Yang Belum Bersertifikat
Sebidang tanah  yang diperjualbelikan tanpa memiliki  sertifikat hak atas tanah seringkali  menimbulkan  kekhawatiran,  khususnya  bagi  pembeli  yang  secara  yuridis belum  memiliki  kejelasan.  Terhadap  sebidang  tanah  yang  belum  bersertifikat,  tidak  ada alat  bukti  yang  kuat  atas  kepemilikan  tanah  tersebut  yang  dapat  membuktikan kepemilikan  dan  juga  kejelasan  luas  serta  batas-batasnya.  Selain  memiliki  akibat  pada pembeli,  jual  beli  tanah  yang  belum  bersertifikat  juga  dapat  merugikan  pihak  pemilik tanah atau penjual, misalnya jika terjadi sengketa atas objek tanah yang bersangkutan bisa saja jual beli tersebut dapat dibatalkan karena pemilik tidak memiliki alat bukti yang sah berupa  sertifikat  hak milik. 5 Meskipun  di  masyarakat  banyak terjadi jual beli atas  tanah yang  belum  bersertifikat,  pada  dasarnya  tanah-tanah  yang  diperjualbelikan  tersebut walaupun  belum  terdaftar  pada  Badan  Pertanahan  Nasional  tetapi  tetap  memiliki keabsahan  untuk  diperjualbelikan.  Hal  tersebut  didasari  dengan  makna  tersirat  yang
5 I Made Handika Putra, dkk. “Jual Beli Hak Milik Atas Tanah Yang Belum Bersertifikat” Jurnal Analogi Hukum. Vol 1 No 3 (2019), hlm 375.
Open Access at : https://ejournal.undiksha.ac.id/index.php/JJPP
terdapat  pada  ketentuan  Pasal  19  PP  No  24  Tahun  1997  yang  pada  intinya  menyatakan bahwa  setiap  perjanjian  dengan  maksud    memindahkan  hak  atas  tanah,  maka  harus dibuktikan dengan akta yang dibuat oleh pejabat berwenang, dalam hal ini adalah PPAT. Sehingga,  dari  ketentuan  tersebut  terdapat  makna  tersirat  yang  dapat  dijadikan  dasar bahwa dalam hal pemindahan hak atas tanah tidak harus mutlak bersertifikat, tetapi cukup dengan  keabsahan  jual  beli  tanah  yang  ditandai  dengan  campur  tangan  dari  PPAT  yang memiliki kewenangan untuk membuat akta peralihan hak tanah. Sehingga, perjanjian jual beli  tanah  tanpa  adanya  sertifikat  atas  tanah  yang  bersangkutan  tetaplah  sah  sepanjang syarat jual beli tanah telah terpenuhi dan penjual mampu menunjukkan bukti-bukti yang membenarkan kepemilikannya atas tanah tersebut.
Berkaitan dengan dilakukannya jual beli tidak dihadapan PPAT, maka jual beli tersebut  juga  tetaplah  sah  jika  syarat  materiil  telah  terpenuhi.  Hal  tersebut  karena dilakukannya  jual  beli  dihadapan  PPAT  bukan  menjadi  syarat  sahnya  jual  beli,  tetapi sebagai  syarat  formal  untuk  mendapatkan  akta  sebagai  bukti  yang  kuat  atas  perbuatan hukum  jual  beli  tersebut.  Jika  jual  beli  tanah  dikaitkan  dengan  asas  konsensual  dalam hukum  perdata  yang  menyatakan  bahwa  lahirnya  suatu  perjanjian  adalah  karena persesuaian para pihak, maka ketika kedua belah  telah menandatangani surat perjanjian telah  dianggap  terdapat  kesepakatan.  Jadi,  sepanjang  penjual  dan  pembeli  telah bersepakat,  maka  transaksi  jual  beli  tanah  tersebut  sah  menurut  hukum.  Sehingga, walaupun  perjanjian  jual  beli  tidak  dilakukan  dihadapan  PPAT,  hal  tersebut  tidak mengurangi unsur sahnya perjanjian jual beli. Sehingga, dapat disimpulkan bahwa akibat hukum  yang  timbul  dari  peralihan  hak  atas  tanah  dengan  jual  beli  terhadap  tanah  yang belum  bersertifikat  adalah  tetap  sah  menurut  hukum  jika  syarat  materiil  jual  beli  tanah dan  juga  syarat  terang  dan  tunai  telah  terpenuhi.  Namun,  penting  pula  untuk  digaris bawahi  bahwa  peralihan  hak  atas  tanah  baru  dikatakan  terjadi  pemindahan  hak  saat pemilik tanah menyerahkan hak nya secara yuridis. Artinya, perjanjian jual beli tersebut memang tetap sah meskipun tidak dilakukan di hadapan PPAT, tetapi pada saat tersebut belum  dapat  dikatakan  terjadi  pemindahan  hak  atas  tanah,  karena  pemilik  belum menyerahkan  secara  yuridis  (dibuktikan  dengan  akta  jual  beli  dan  balik  nama  sertifikat hak milik).
Seperti  yang  telah  dipaparkan  sebelumnya,  bahwa  terdapat  akibat  lain  yang akan menyulitkan pihak pembeli jika proses jual beli atas tanah yang belum bersertifikat tidak  dilakukan  dihadapan  PPAT,  yakni  tanpa  akta  PPAT,  maka  Kepala  Badan Pertanahan Nasional tidak akan bersedia untuk mendaftarkan peralihan hak atas jual beli tersebut,  sehingga  dalam  hal  ini  pembeli  tidak  memiliki  bukti  yang  kuat  terhadap kepemilikannya,  hal  tersebut  karena  sesuai  dengan  PP  Nomor  24  Tahun  1997,    telah dinyatakan  dengan  jelas  bahwa  sertifikat  adalah  alat  pembuktian  yang  sah  dan  kuat. Perbuatan  hukum  jual  beli  tanah  terhadap  tanah  yang  belum  bersertifikat  juga menimbulkan  akibat  hukum  yang  lainnya  apabila  jual  beli  tersebut  tidak  dilakukan dihadapan  PPAT.  Akibat  hukum  tersebut  ialah  kerugian  bagi  pembeli  karena  tidak  ada jaminan  kepastian  hukum  atas  objek  yang  dibelinha,  sehingga  pihak  pembeli  hanya menguasai  tanah  yang  bersangkutan  secara  fisik,  tetapi  belum  dapat  membuktikan kepemilikan  atas  tanah  tersebut  secara  yuridis.  Tetapi,  jika  jual  beli  tersebut  dilakukan dihadapan PPAT, maka pihak yang bersangkutan akan memiliki akta jual beli yang akan menjadi cikal bakal dalam pendaftaran (balik nama) sertifikat menjadi atas nama pembeli yang  sebelumnya  telah  diajukan  permohonan  konversi  terlebih  dahulu  ke  Badan Pertanahan  Nasional.  Meskipun  prosedur  yang  harus  ditempuh  cukup  panjang  dan memerlukan  waktu  yang  cukup  lama,  tetapi  peralihan  hak  atas  tanah  dari  penjual  ke
Open Access at : https://ejournal.undiksha.ac.id/index.php/JJPP
pembeli akan menjadi jelas dan pembeli memiliki bukti kepemilikan yang sah atas tanah tersebut berupa sertifikat hak milik.

## KESIMPULAN
Berkaitan  dengan  perbuatan  hukum  jual  beli  tanah  terhadap  tanah  yang  belum bersertifikat,  maka  jual  beli  tersebut  tetap  dapat  dilakukan  dan  dianggap  sah  menurut  hukum selama syarat-syarat  jual beli   yang meliputi  syarat  tunai, rill, terang, syarat  materiil  dan syarat formil  telah  terpenuhi.  Selain  itu,  jika  seorang  pemilik  atas  sebidang  tanah  yang  belum bersertifikat  tetapi  ingin  mengalihkan  hak  milik  dengan  jual  beli,  maka  orang  tersebut  harus mampu menunjukkan bukti-bukti yang membenarkan atas kepemilikannya. Bukti-bukti tersebut dapat berupa surat segel, petok/girik, keterangan kepala desa  atau yang lainnya. Untuk jual beli atas tanah yang haknya yang belum didaftarkan atau belum bersertifikat, maka tentu saja belum dapat  didaftarkan  balik  nama  di  BPN,  hal  tersebut  karena  di  Badan  Pertanahan  Nasional  atas objek  tanah  tersebut  juga  belum  terdapat  buku  tanahnya.  Oleh  karena  itu,  ketika  akta  jual  beli telah  dibuat,  tahap  pertama  yang  harus  dilakukan  adalah  memohon  kepada  Badan  Pertanahan Nasional  untuk  dilakukan  konversi  hak  atas  tanah  yang  dijual  tersebut  dan  dibuatkan sertifikatnya  atas  nama  penjual  terlebih  dahulu,  lalu  setelah  sertifikat  tersebut  keluar  barulah dilakukan pendaftaran kembali untuk balik nama ke pembeli dengan menyertakan akta jual beli yang dibuat oleh PPAT.
Adapun akibat hukum dari jual beli tanah yang belum bersertifikat jika ditinjau dari PP Nomor 24 Tahun 1997 adalah sah  menurut hukum jika telah memenuhi syarat materiil jual beli tanah.  Akan  tetapi,  yang  perlu  digaris  bawahi  ialah  peralihan  hak  atas  tanah  baru  dikatakan terjadi pemindahan hak saat pemilik tanah menyerahkan hak nya secara yuridis. Jika proses jual beli  tidak  dilakukan  dihadapan  PPAT,  perjanjian  jual  beli  tersebut  tetaplah  sah,  namun  Kepala Badan  Pertanahan  Nasional  tidak  akan  bersedia  untuk  mendaftarkan  peralihan  hak  dengan  jual beli tersebut jika tidak terdapat akta peralihan yang dikeluarkan oleh PPAT. Tetapi, jika jual beli tersebut dilakukan dihadapan PPAT, maka pihak yang bersangkutan akan memiliki akta jual beli yang  akan  menjadi  cikal  bakal  dalam  pendaftaran  (balik  nama)  sertifikat  menjadi  atas  nama pembeli di Badan Pertanahan Nasional.

## SARAN
Hingga  saat  ini,  masalah-masalah  yang  berkaitan  dengan  pertanahan  masih  cukup banyak  terjadi  di  Indonesia,  salah  satunya  ialah  karena  tanah-tanah  tersebut  tidak  didaftarkan pada  kantor  pertanahan  nasional,  sehingga  tidak  memiliki  kepastian  dan  perlindungan  hukum atas  tanah  yang  dimiliki.  Selain  itu, tanah  yang  tidak  bersertifikat  akan  menimbulkan  kesulitan jika  terjadi  peralihan  hak  atas  tanah.  Adapun  beberapa  saran  yang  dapat  diberikan  berkaitan dengan jual beli tanah yang belum bersertifikat ialah :
1) Hendaknya instansi-instansi  yang terkait di  bidang pertanahan, seperti Badan Pertanahan  Nasional  melakukan  sosialisasi  hukum  agar  masyarakat memahami tentang pentingnya  sertifikat hak atas tanah, dengan harapan agar masyarakat segera mendaftarkan tanahnya di kantor pertanahan nasional.
2) Dalam  pengurusan  pendaftaran  hak  atas  tanah,  khususnya  untuk  pendaftaran pertama kali (pendaftaran pada buku tanah), hendaknya prosedur yang berlaku cukup  sederhana,  tidak  rumit,  biaya  pengurusan  yang  dapat  dijangkau  serta waktu  penyelesaian  yang  tidak  terlalu  lama.  Dengan  begitu,  diharapkan masyarakat  tidak lagi  memiliki alasan untuk  tidak mengurus pendaftaran hak atas tanah karena prosedur yang rumit dan biaya yang mahal.
3) Jika masyarakat akan melakukan transaksi jual beli tanah, akan lebih baik jika jual beli tersebut  dilakukan dihadapan PPAT, sehingga dari jual beli tersebut akan  diterbitkan  akta  jual  beli  oleh PPAT  yang  nantinya  menjadi  cikal  bakal dalam  proses  pendaftaran  (balik  nama)  menjadi  atas  nama  pembeli.  Dengan demikian, pihak-pihak yang bersangkutan akan memperoleh kepastian hukum atas tanah yang diperjualbelikan.

## DAFTAR PUSTAKA
Asmarudin, Iman dkk., 2020. Perlindungan Hukum Atas Jual Beli Hak Atas Tanah Yang
Belum Bersertifikat. Diktum: Jurnal Ilmu Hukum, 8(1), pp. 70-82.
Ayu Larasati, R., 2020. Peralihan Hak Atas Tanah Dengan Perjanjian Jual Beli Menurut Hukum Pertanahan Indonesia. Journal of Civil and Business Law, 1(1), pp. 127- 144.
Hardian, A., 2017. Jual Beli Tanah Yang Belum Bersertifikat Dan Pendaftarannya Menurut Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997. Jurnal Notarius, Program Studi Kenotariatan Pascasarjana UMSU, 3(2), pp. 29-46.
Muwahid,  2016.  Pokok-Pokok  Hukum  Agraria  di  Indonesia . 1  ed.  Surabaya:  UIN  Sunan Ampel Press.
Putra, I. M. H., 2019. Jual Beli Hak Milik Atas Tanah Yang Belum Bersertifikat. Jurnal Analogi Hukum, 1(3), pp. 372-376.
Soerjono Soekanto & Sri Mamudji, 2002. Penelitian Hukum Normatif : Suatu Tinjauan Singkat, 1 ed . Jakarta : PT Raja Grafindo Persada.
Sri, M.C., 2018. Peralihan Hak atas Tanah Tanpa Sertifikat. Lex Librum: Jurnal Ilmu Hukum, 4(2).
TataRuang, P., 2022. Cara Membuat Akta Jual Beli Tanah Yang Belum Bersertifikat. [Online] Available at: https://www.tataruang.id/2022/03/16/cara-membuat-akta-jual-beli- tanah-yang-belum-bersertifikat/ [Accessed 15 desember 2022]. Widyartanti, J. E., 2020. Tips Atasi Masalah Jual Beli Tanah, Ketahui Syarat Materiil dan Formal. [Online]
Available at: https://idea.grid.id/read/092286055/tips-atasi-masalah-jual-beli-tanah- ketahui-syarat-materiil-dan-formal?page=all [Accessed 15 Desember 2022].
Yazid, F., 2020. Pengantar Hukum Agraria. 1 ed. Sumatera Utara: Undhar Press.