## PERLINDUNGAN HUKUM TERHADAP PEMBELI CESSIE
DALAM MELAKUKAN BALIK NAMA SERTIPIKAT HAK ATAS
TANAH DAN BANGUNAN
GITA PERMATA AULIA*

## ENDANG SRI KAWURYAN
Kantor Notaris/PPAT Retno Diyah Purnamasari, SH, M.Kn Jalan Kombes Pol. M. Duryat No. 27, Sidoarjo
Email : gitaa_or_gee@yahoo.com

## ABSTRAK
Ketidaktahuan  pembeli  cessie  mengenai  akta  cessie  yang  tidak  dapat berfungsi  seperti  Akta  Jual  Beli,  sehingga  akta  cessie  yang  dibuat  oleh  Notaris menjadi dipertanyakan mengenai kesempurnaan dalam memberikan kepastian hukum bagi pembeli cessie. Sebab akta tersebut dirasa kurang dapat membantu dalam proses peralihan  hak  dan  balik  nama  sertipikatnya.Kebanyakan  dari  para  pembeli  cessie akan bersifat pasif atau mendesak pihak bank untuk beritikad membantu mencarikan solusi agar dapat melakukan proses peralihan hak dan balik nama. Namun hal itu sulit terjadi,  karena  pihak  bank  sudah  tidak  akan  ikut  campur  lagi  setelah  melaksanakan kewajibannya  (penandatanganan  akta  cessie)  sebab  menurut anggapan  mereka, sertipikat tersebut sudah bukan menjadi tanggung jawabnya lagi.Penelitian di dalam tulisan ini bertujuan ingin mengetahui mengenai kepastian  hukum  bagi  pembeli cessie  terhadap  akta  cessie  yang  telah  dibuat  oleh  Notaris  dan  mencari  solusi atas akta  cessie  yang  telah  dibuat  oleh  Notaris  agar  dapat  menjadi  dasar  proses  untuk balik  nama  di  BPN.Hasil  penelitian  menunjukan  bahwa  meskipun  telah  dibuatnya akta  cessie  oleh  Notaris  dan  dicatatnya  perubahan  kreditur  tersebut  di  dalam sertipikat  Hak Tanggungan  masih  belum  memberikan  kepastian  hukum  yang sempurna, karena pembeli cessie masih belum memiliki Hak kepemilikan atas tanah tersebut. Selain itu akta cessie  yang dibuat oleh Notaris tidak dapat secara langsung dijadikan  dasar  untuk  melakukan  peralihan  hak  tanah  di  BPN,  sehingga  solusinya adalah perlu disempurnakan dengan mengajukan permohonan ke Pengadilan Negeri terlebih dahulu,  agar dari ketetapan Pengadilan  Negeri tersebut dapat menjadi dasar peralihan nama.
Key Word : Akta Cessie, Peralihan Piutang Cessie, Perlindungan Hukum, Pembelian Cessie

## 1. Latar Belakang Masalah
Bagi Bank sebagai kreditur, jika terjadi kredit bermasalah, maka ada 2 (dua) hal yang akan dilakukan guna untuk menyelamatkan asset bank, yaituuntuk kredit bermasalah yang bersifat non struktural pada umumnya dapat diatasi dengan melalui restrukturisasi. RestrukturisasiKredit adalah  upaya  perbaikan  yang  dilakukan  Bank dalamkegiatan perkreditan terhadap debitur yang mengalami kesulitan untukmemenuhi kewajibannya 1 .
Sedangkan  untuk kredit-kredit  bermasalah  yang  bersifat struktural, harus diberi  pengurangan  pokok  kredit  (haircut)  sebagaimana  ditentukan  oleh peraturan Bank Indonesia nomor 7/2/PBI/2005 agar usahanya dapat berjalan kembali dan  pendapatannya  mampu  untuk  memenuhi  kewajibannya,  selain  itu dapat juga dengan cara penjadwalan kembali atau reschedule. Reschedulingmerupakan  upaya penyelesaian kredit bermasalah (kesulitan pembayaran pokok dan/atau bunga kredit) yang dilakukan dengan memperpanjang grace period(memberikan masa tenggang).
Bagi kredit bermasalah yang sudah masuk kedalam kategori kredit macet, maka bank akan mengambil tindakan dengan melalui proses lelang atau melalui cessie, hal ini telah tercantum pada perjanjian kredit yang sudah ditandatangani dan disepakati antara kreditur dan debitur.
Proses lelang, diawali dengan pengajuan permohonan tertulis perihal eksekusi kepada  Kepala  Kantor  Pelayanan  Kekayaan  Negara  dan  Lelang  (KPKNL) 2 . Dalam hal ini Bank juga dapat menggunakan jasa Pra Lelang dari Balai Lelang Swasta 3 .
KPKNL/Balai  Lelang  Swasta  akan  melakukan  pemeriksaan  kelengkapan dokumen lelang, yaitu tidak terbatas pada Perjanjian Kredit, tetapi juga menyangkut Sertipikat  Hak  Tanggungan,  Bukti  perincian  utang  jumlah  debitur,  bukti  peringatan
1 Peraturan  Bank  IndonesiaNomor:  8/19/PBI/2006TentangKualitas  Aktiva  Produktif DanPembentukan Penyisihan Penghapusan Aktiva ProduktifBank Perkreditan Rakyat Gubernur Bank Indonesia, hlm. 4
2 Peraturan Menteri Keuangan Nomor 27/PMK.06/2016 tentang Petunjuk Pelaksanaan Lelang Pasal 11 ayat (1)
3 Peraturan Menteri Keuangan Republik Indonesia Nomor 176/PMK.06/2010 Tahun 2010 tentang Balai Lelang Pasal 16
wanprestasi  kepada  debitur,  bukti  kepemilikan  hak,  bukti  pemberitahuan pelelangan kepada debitur.
Setelah  dokumen  tersebut  di  atas  dianggap  lengkap,  maka KPKNL akan mengeluarkan  penetapan  jadwal  lelang  secara  tertulis  kepada  Bank,  dan  kemudian Bank akan melakukan Pengumuman Lelang.
Pengumuman  pertama  dapat  dilakukan  melalui pengumuman  tempelan  yang dapat  dibaca  oleh  umum  atau  melalui  surat  kabar  harian.  Tetapi pengumuman kedua harus dilakukan  melalui  surat  kabar  harian  dan  dilakukan  14  hari  sebelum pelaksanaan  lelang, 4 lalu  akan  dilanjutkan  dengan pemberitahuan  lelang dari  pihak Bank kepada debitur.
Setelah proses lelang selesai, maka diterbitkanlah risalah lelang guna menjadi dasar balik nama sertipikat dari atas nama debitur sebelumnya (atas nama sertipikat) kepada pihak ketiga di Kantor Badan Pertanahan Nasional (BPN).
Proses cessie berbeda dengan lelang, dalam  cessie,  mekanisme  yang dilakukan  tidak  selama  dan  serumit  pada  mekanisme  proses  lelang.  Ketika  bank melakukan  pengalihan  piutang  dengan  proses  cessie,  yang  dibutuhkan  hanyalah adanya  pembeli  cessie,  yang  kemudian  dilanjutkan  dengan  penandatanganan  akta cessie secara notarill sebagai bukti peralihan piutang, maka secara langsung hak tagih atas piutang tersebut beralih kepada pembeli cessie.
Proses  lelang  yang  memakan  waktu  cukup  lama  secara  tidak  langsung  akan berpengaruh  terhadap  bank,  hal  ini  dikarenakan  dana  yang  akan  didapat  dari  hasil penjualan  melalui  proses  lelang  tersebut  tidak  langsung  dirasakan  oleh  bank  karena harus  menunggu  terpenuhinya  persyaratan  dari  KPKNL/Balai  Lelang  Swasta, sedangkan pihak bank membutuhkan perputaran dana secepatnya.
Proses  cessie  yang  memberikan  waktu  yang  relatif  singkat  berdampak  pada cepatnya  dana  yang  diterima  bank,  sehingga  perputaran  dana  dapat  dilakukan  pada saat itu juga.
4 Peraturan Menteri Keuangan Op.CitPasal 54 ayat (1)
Namun  baik  proses  lelang  maupun  proses  cessie,  memiliki  kekurangan  dan kelebihannya  masing-masing,  jika  lelang  yang  mengeluarkan  risalah  lelang  dari Kantor  Balai  Lelang  dapat  dijadikan  sebagai  dasar  untuk  pembeli  obyek  jaminan tersebut agar dapat melakukan peralihan Balik Nama di BPN, berbeda untuk proses cessie, pembeli cessie hanya memiliki akta cessie saja sebagai bukti adanya peralihan piutang dari bank kepada pembeli cessie, dimana pembeli cessie tidak dapat mengklaim kepemilikannya secara utuh terhadap jaminan cessie yang sudah dibelinya dari bank walaupun telah menandatangani akta cessie, karena yang beralih hanyalah hak tagih kepada debitur sesuai dengan Undang-Undang Hak Tanggungan Nomor 4 Tahun 1996 pasal 16 sehingga, pembeli cessie tersebut hanya dapat dan berhak melakukan penagihan piutangnya saja (menggantikan Bank sebagai kreditur) bukan sebagai pemilik seutuhnya dari hak atas tanah tersebut.
Permasalahan  bagi  pembeli  cessie  adalah, ketidaktahuan  pembeli  cessie mengenai akta cessie yang tidak dapat berfungsi seperti Akta Jual Beli, sehingga akta cessie  yang  dibuat  oleh  Notaris  tersebut  menjadi  dipertanyakan  mengenai kesempurnaan dalam memberikan kepastian hukum bagi pembeli cessie. Sebab akta tersebut  dirasa  kurang  dapat  membantu  dalam  proses  peralihan  hak  dan  balik  nama sertipikatnya.

## 2. Rumusan Masalah
Dilihat  dari  latar  belakang  yang  sudah  dijelaskan  diatas,  maka  dapat dirumuskan permasalahan sebagai berikut :
1. Apakah  dengan  dibuatnya  akta  cessie  oleh  Notaris  sudah  memberi  kepastian hukum bagi pembeli cessie?
2. Apakah  akta  cessie  yang  dibuat  oleh  Notaris  dapat  menjadi  dasar  proses  untuk balik nama di BPN ?

## 3. Metode Penelitian
3.1 Tipe Penelitian
Penelitian  ini  adalah  penelitian  hukum yang  bersifat  normatif,  yang  mana penelitian  di  lakukan  atau  ditujukan  pada  peraturan-peraturan  tertulis  atau  bahan- bahan  hukum  lainnya.  Dalam  penulisannya  undang-undang  yang  digunakan  adalah Kitab  Undang – Undang  Hukum  Perdata,lalu Undang-Undang  No.  4  Tahun  1996 tentang Hak Tanggungan Atas Tanah Beserta Benda-Benda Yang Berkaitan Dengan Tanah  (khususnya  pasal  16),begitu  juga  Undang-Undang  Perbankan  No.  10  Tahun 1998 Jo. No. 7 Tahun 1992, dan Undang-Undang Jabatan Notaris Nomor 30 Tahun 2004 Jo. No. 2 Tahun 2014.
Dengan  menggunakan  tipe  penelitian  ini,  dimaksudkan  agar  dapat mencocokan antara  teori  yang  ada  dengan  kehidupan  nyata  yang  dialami,  sesuai dengan Benjamin Cardozo 5 yang memiliki kesimpulan bahwa “hukum dan ketataan kepada  hukum  adalah  fakta-fakta  yang  setiap  harinya  berlaku  bagi  kita  dari  dalam pengalaman  hidup  kita.  Kita  harus  mencari  suatu  konsepsi  hukum  yang dapat dibenarkan oleh kenyataan ” .
5 Alvin S. Johnson, Sosiologi Hukum, Cet.III,Rineka Cipta, Jakarta, 2006, hlm. 160

## 3.2 Pendekatan Masalah
Pendekatan  yang  digunakan  dalam  penelitian  hukum  ini  adalah  pendekatan perundang-undangan  (statute  approach), dan pendekatan  konseptual  (conceptual approach). 6
Pendekatan  perundang-undangan  (statute  approach)  dilakukan  dengan menganalisis  semua  undang-undang  yang  menjadi  dasar  dari  peralihan  piutang melalui  cessie.  Pendekatan  ini  diperlukan  guna  untuk  mengetahui  apakah  konsep peralihan piutang dengan cessie yang selama ini dilakukan oleh pihak kreditur sudah sesuai dengan yang telah diatur didalam undang-undang (apakah hukum positif yang berlaku  atau  yang  telah  ada  selaras  dengan  kenyataan  yang  terjadi  di  dalam masyarakat), begitu juga dampak dari peralihan piutang tersebut.
Pendekatan  konseptual  (conceptual  approach)  digunakan  untuk  dapat memahami  serta  mempelajari  konsep-konsep  atau  teori-teori  hukum  yang  telah  ada sehingga  dapat    ditemukan  teori  atau  konsep hukum yang  sesuai  dengan  tujuan penelitian  ini,  yaitu  menganalisis perlindungan  hukum  bagi  pembeli  cessie; menjelaskan  kepada  pihak  kreditur  terhadap  hak  dan  tanggung  jawabnya  sebagai pemilik obyek jaminan cessie dalam membantu peralihannya ke tangan kreditur baru; serta  membantu  pihak  Notaris  dalam  menengahi  permasalahan  tersebut.  Isu  hukum dan  rumusan  masalah  tersebut  kemudian  akan  dianalisis  dengan  konsep  dan  teori hukum  yang  telah  ada.  Dengan  adanya  analisis  terhadap  konsep  dan  teori  hukum
6 Rusdianto, S. , Prinsip Kesatuan Hukum Nasional Dalam Pembentukan Produk Hukum Pemerintahan Daerah Otonomi Khusus Atau Istimewah, Disertasi Program Pasca Sarjana Universitas Airlangga, Surabaya 2016
yang  sudah  ada  diharapkan  dapat  menghasilkan  konsep  dan  teori  baru khususnya  yang  berhubungan  dengan  peralihan  piutang  dengan  cessie.  Oleh  karena itu  konsep  hukum  yang  akan  digunakan  adalah  :  konsep  perikatan,  konsep  piutang, konsep peralihan hak.

## 3.3 Sumber Bahan Hukum
Bahan-bahan penelitian  berupa bahan hukum primer, bahan hukum skunder.
Bahan  hukum  primer  adalah  sumber  hukum  yang  berkaitan  dengan  peraturan perundang-undangan yang ada dan berlaku di Negara ini. Bahan hukum primer yang akan digunakan dalam penilitian ini antara lain :
a. Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (Burgerlijk Wetboek) ;
b. Undang-Undang  Nomor  4  Tahun  1996  Tentang  tentang  Hak  Tanggungan  Atas
Tanah Beserta Benda-Benda Yang Berkaitan Dengan Tanah.
c. Undang-Undang  Nomor 10 Tahun  1997 Tentang Perubahan  Atas Undang-
Undang Nomor 7 Tahun 1992 Tentang Perbankan.
d. Undang-Undang Nomor 2 Tahun 2014 Tentang Perubahan Atas Undang-Undang
Nomor 30 Tahun 2014 Tentang Jabatan Notaris.
e. Undang-Undang  Republik  Indonesia  Nomor  10  Tahun  2006  Tentang  Badan
Pertanahan Nasional.
f. Undang-Undang  Nomor  12  Tahun  2011  tentang  Pembentukan  Peraturan Perundang-undangan.
Bahan  hukum  skunder  meliputi  bahan-bahan  yang  dapat  mendukung  bahan- bahan  hukum  primer  seperti,  buku-buku  hukum  terutama  yang  berkaitan  dengan kenotariatan dan perikatan maupun kontrak didalam hukum perdata, jurnal ilmiah di bidang  hukum,  dan  hasil  penelitian  hukum.  Penelitian  ini  juga  menggunakan  bahan non  hukum  untuk  mendukung  bahan-bahan  primer  maupun  skunder.  Bahan  non hukum  yang  akan  digunakan  adalah  buku-buku  yang  berkaitan  dengan  perbankan dan beberapa yang berkaitan dengan ekonomi.

## 3.4 Prosedur Pengumpulan dan Analisis Bahan Hukum
Bahan  hukum  primer  berupa  perundang-undangan dikumpulkan  dengan metode  inventarisasi  dan  kategorisasi.  Bahan  hukum  sekunder  dikumpulkan  dengan sistem    kartu  catatan  (card  system), baik  dengan  kartu  ikhtisiar  (memuat  ringkasan tulisan sesuai aslinya, secara garis besar dan pokok gagasan  yang memuat pendapat asli penulis); Kartu kutipan (digunakan untuk memuat catatan pokok permasalahan); serta kartu ulasan (berisi analisis dan catatan khusus).
Bahan  hukum  primer  dan  bahan  hukum  sekunder  yang  telah  dikumpulkan (inventarisasi)  kemudian  dikelompokan  dan  dikaji  dengan  pendekatan  perundang- undangan  guna  memperoleh  gambaran  sinkronisasi  dari  semua  bahan  hukum.
Selanjutnya dilakukan sistimatisasi dan klasifikasi kemudian dikaji sertadibandingkan dengan teori dan prinsip hukum yang dikemukakan oleh para ahli, untuk akhirnya dianalisa secara normatif. 7
7 Ibid.

## 4. Pembahasan
4.1 Pembuatan Akta  Cessie  Oleh  Notaris Sebagai  Kepastian  Hukum  Bagi Pembeli Cessie.
Perjanjian kredit (creditloan agreement) merupakan salah satu perjanjian yang dilakukan  antara  bank  dengan  pihak  ketiga,  yang  dalam  hal  ini  adalah  nasabahnya. Perjanjian  kredit  sebenarnya  dapat  dipersamakan  dengan  perjanjian  utang-piutang. Perbedaannya,  istilah  perjanjian  kredit umumnya  dipakai  oleh  banksebagai  kreditur, sedangkan perjanjian  utang-piutang  umumnya  dipakai  oleh  masyarakat  dan  tidak terkait dengan bank. 8
Sumardi  Mangunkusumo 9 melihat  bahwa  obyek  hukum  dalam  perjanjian kredit  adalah  uang  yang  digolongkan  sebagai  benda  yang  dapat  digunakan  sampai habis,  jadi perjanjian  kredit  termasuk  perjanjian  peminjaman  benda  yang  dapat habis/diganti (verbruikleen).
Perjanjian  kredit memiliki  2  jenis,  yaitu  berupa  akta  otentik  dan  dibawah tangan. Peranan akta otentik dalam pemberian kredit di bank sangat penting, karena mempunyai  daya  pembuktian  kepada  pihak  ketiga,  yang mana  pembuktian  tersebut tidak dimiliki oleh akta di bawah tangan.
Sedangkan  akta  di  bawah  tangan  memiliki kelemahan  yaitu pihak yang membubuhkan tanda  tangannya  dapat dengan  mudah mengingkari  keaslian  tanda tangan tersebut  atau  lebih  mudahnya  tidak  mengakui  adanya  perbuatan  hukum  di dalam akta dibawah tangan.
Guna meminimalisir kerugian terhadap resiko  yang timbul di kemudian hari, maka  perbankan  memberikan  klausula-klausula  penting  didalam  perjanjian  kredit yang  berfungsi  sebagai  pengaman  bagi  pihak  bank, yang  mana  salah  satu  isi  dari
8 Frank  Taira  S upit,  “Aspek - Aspek  Hukum  Dari  “Loan  Agreement”  dalam  Dunia  Bisnis Internasional” , Simposium  Aspek-Aspek  Hukum  Masalah  Perkreditan, Badan  Pembinaan  Hukum Nasional Departemen Kehakiman,Jakarta, 1985, hlm. 45
9 Sumardi  Mangunkusumo,  “Aspek -Aspek  Hukum  Perkreditan  bagi  Golongan  Ekonomi Lemah”,  dalam Simposium  Aspek-Aspek  Hukum  Masalah  Perkreditan , Badan  Pembinaan  Hukum Nasional Departemen Kehakiman, Jakarta, 1985, hlm. 73
klausula  tersebut  adalah  dengan  mencantumkan  adanya  pengalihan  tagihan atau yang di dalam penulisan kali ini akan menjadi pengalihan piutang (Cessie).
Cessie  adalah  pemindahan  atau  pengalihan  piutang-piutang  atas  nama  dan kebendaan  tidak  bertubuh  lainnya,  dari  seorang  yang  berpiutang  (kreditur)  kepada orang  lain,  yang  dilakukan  dengan  akta  otentik  atau  akta  dibawah  tangan,  yang selanjutnya  diberitahukan  adanya  pengalihan  piutang  tersebut  kepada  si  berutang (debitur). 10
Melalui cessie, seseorang yang mempunyai hak tuntut atas piutang atas nama atau  hak  kebendaan  tak  bertubuh  lainnya  (kreditur)  dapat  mengalihkan  hak  tersebut kepada pihak ketiga. Dengan adanya peralihan atau penyerahan tersebut, maka pihak ketiga akan menggantikan kedudukan kreditur. 11
Cessie  tidak  mengakibatkan  hapusnya  piutang,  hanya  mengalihkan kepemilikan dari piutang tersebut, dan memberikan hak untuk menuntut pemenuhan prestasi  berupa  pembayaran  piutang  yang  dialihkan. 12 Mengenai  pengalihannya, cessie hanya berlaku untuk penggantian kreditur saja. 13
Seperti  yang  sudah  dijelaskan  diatas,  bahwa  adanya  proses  cessie dilatarbelakangi  dengan  munculnya  suatu  perbuatan  wanprestasi.  Dimana  debitur tidak  dapat  melaksanakan  kewajibannya  dalam  melakukan  pembayaran  angsuran kredit dan memilih untuk pergi (tidak ada kabar) sehingga membuat kreditur terpaksa harus mengeksekusi obyek jaminan, salah satunya dengan melalui proses cessie.
Langkah  ini  diambil  karena  kreditur  yang  dalam  hal  ini  adalah  perbankan mendapatkan  dampak  negatif  dari  adanya  perbuatan  wanprestasi  tersebut,  yaitu perputaran  alur  dana  bank  yang  menjadi  terhambat.  Sehingga  untuk  menutup kekurangan  tersebut,  kreditur  harus secepatnya  mendapatkan  dana  sesuai  dengan jumlah  hutang  yang  belum  terbayarkan  dari  debitur  yang  melakukan  wanprestasi.
10 R.Subekti,  R.Tjitrosudibio, Kitab  Undang-Undang  Hukum  Perdata,  Cet.  XXXIX,  Malta Printindo, Jakarta, 2008, hlm. 179 (Pasal 613).
11 Ibid.
12 Kartini  Muljadi,  Gunawan  Widjaya, Seri  Hukum  Harta  Kekayaan  :  Hak  Tanggungan, Kencana, Jakarta, 2006, hlm. 239
13 Ibid, hlm. 240
Pentingnya  peranan  pembeli  cessie  didalam  peralihan  piutang  ini  sangat membantu  pihak  kreditur  dalam  pengembalian  dana  yang  belum  sepenuhnya terbayarkan oleh debitur.
Pengaturan  mengenai  cessie  diatur  dalam Pasal  613 KUHPer.  Akta  cessie biasanya  dibuat  dalam  hubungan  dengan  perjanjian  hutang  piutang  biasa  dalam konteks  perdagangan  (pembelian  dan  penjualan  barang  dagangan  secara  cicilan), perjanjian pinjaman (kredit), dan lainnya.
Dalam  konteks perjanjian hutang  piutang,  baik  untuk  tujuan  perdagangan maupun  pinjaman  (kredit),  biasanya  pengalihan  hak  kebendaan  (tak  bertubuh) tersebut dilakukan untuk tujuan pemberian jaminan atas pelunasan hutang.
Barang  jaminan  cessie  yang  dialihkan  berupa  Sertipikat  tanah  biasanya  akan berlanjut dengan proses pengalihan balik nama sertipikat dari nama debitur terdahulu menjadi nama pihak kreditur yang baru (pembeli cessie) guna mendapatkan kepastian hukum, namun proses peralihan ini sudah diluar wewenang pihak Bank lagi.
Dengan  adanya  akta  cessie  dari  Notaris,  dapat  dijadikan  dasar  atau  bukti bahwa  objek  tersebut  telah  beralih  kepada kreditur baru,  namun  akta  tersebut  tidak dapat dijadikan dasar untuk proses balik nama sertipikat di BPN.
Akta yang dapat membantu peralihan balik nama Sertipikat adalah akta PPAT dan bukan akta Noatriil, hal ini berlaku pula bagi cessie, yang mana telah di sebutkan di dalam pasal 620 KUHPerdata yang berbunyi :
“Den gan mengindahkan ketentuan-ketentuan yang tercanturn dalam tiga pasal  yang  lalu,  pengumuman  termaksud  di  atas  dilakukan  dengan memindahkan  salinan  otentik  yang  lengkap  dari  akta  tersebut  atau  surat keputusan Hakim ke kantor penyimpan hipotek di lingkungan tempat barang tak bergerak yang harus diserahkan itu berada, dan dengan mendaftarkan salinan ini dalam  daftar  yang  telah  ditentukan.  Bersama  dengan  itu,  orang  yang bersangkutan harus menyampaikan juga salinan otentik yang kedua atau petikan dari akta atau keputusan hakim, agar penyimpan hipotek mencatat di dalamnya hari  pemindahan  beserta  bagian  dan  nomor  daftar  yang  bersangkutan.” 14
14 R.Subekti, R.Tjitrosudibio, Op.Cit, hlm. 180
Dan pasal 621 KUHPer yang berbunyi : “Setiap pemegang besit suatu barang tak bergerak, dapat minta kepada Pengadilan Negeri tempat barang itu terletak, untuk dinyatakan  sebagai  miliknya.  Ketentuan-ketentuan  perundang-undangan  tentang hukum acara perdata mengatur cara mengajukan permintaan demikian.” 15
Maka  sebelum  mendaftar  ke  Kantor  BPN  setempat,  pihak  pembeli  obyek cessie harus mengajukan permohonan penetapan kepada Pengadilan Negeri setempat, yang  mana  surat  tersebut  berisikan  pengesahan  akta  cessie,  dan  juga  pihak  pembeli obyek cessie wajib meminta perintah untuk dapat dilaksanakannya proses balik nama di  sertipikat  tersebut  dari  debitur  terdahulu  kepada  pembeli  obyek  cessie  kepada Ketua Pengadilan Negeri melalui kepaniteraannya untuk memerintahkan kepada BPN guna  memproses  balik  nama  terhadap  sertipikat  tersebut.  Hal  ini  sebagai  pengganti roya terhadap jaminan yang dipasang hipotek.

## 4.2 Akta  Cessie  Yang  Dibuat  Oleh  Notaris  Belum  Dapat  Menjadi  Dasar Untuk Proses Balik Nama Di BPN.
Notaris adalah Pejabat Umum yang berwenang untuk membuat Akta Otentik mengenai semua perbuatan, perjanjian, dan ketetapan yang diharuskan oleh peraturan perundang-undangan  dan/atau  yang  dikehendaki  oleh  yang  berkepentingan  untuk dinyatakan  dalam  akta  otentik,  menjamin  kepastian  tanggal  pembuatan  akta, menyimpan  akta,  memberikan  grosse  salinan  dan  kutipan  akta,  semuanya  itu sepanjang  pembuatan  akta-akta  itu tidak  juga  ditugaskan  atau  dikecualikan  kepada pejabat lain atau orang lain yang ditetapkan oleh undang-undang. 16
Dilihat  dari  kewenangan  yang  telah  diberikan  kepada  Notaris,  sebagaimana penjelasan  tersebut  diatas,  maka  sesuai  dengan  bunyi  dari  pasal  613  KUHPerdata yaitu : 17
15 Ibid., hlm. 181
16 Undang-Undang  Republik  Indonesia  Nomor  2  Tahun  2014  Tentang Perubahan  Atas Undang-Undang  Nomor  30  Tahun  2004 Tentang Jabatan  Notaris,  Citra  Umbara, Bandung,  2016, hlm. 9 Pasal 15ayat(1)
17 R.Subekti, dan R.Tjitrosudibio, Op.Cit, hal. 179
“Penyerahan  akan  piutang -piutang  atas  nama  dan  kebendaan  tak  bertubuh lainnya,  dilakukan  dengan  jalan  membuat  sebuah  akta  otentik  atau  dibawah tangan,  dengan  mana  hak-hak  atas  kebendaan  itu  dilimpahkan  kepada  orang lain.”
Dan  dengan  adanya  penjelasan  pasal  demi  pasal  di  dalam  Undang-Undang nomor  4  tahun  1996  tentang  hak  tanggungan  atas  tanah  beserta  benda-benda  yang berkaitan dengan tanah khususnya pada pasal 16 ayat (1) yang berbunyi : 18
“…karena  beralihnya  Hak  Tanggungan  yang  diatur  dala m  ketentuan  ini terjadi  karena  hukum,  hal  tersebut  tidak  perlu  dibuktikan  dengan  akta  yang dibuat  oleh  PPAT.  Pencatatan  beralihnya  Hak  Tanggungan  ini  cukup dilakukan  berdasarkan  akta  yang  membuktikan  beralihnya  piutang  yang dijamin kepada kreditor yang bar u.”
Maka dapat dikatakan bahwa Notaris dengan jelas telah diberikan wewenang sepenuhnya oleh Negara melalui Undang-Undang untuk dapat membuat akta otentik terhadap perbuatan hukum mengenai peralihan piutang melalui proses cessie. Dengan begitu,  pembuatan akta  cessie  oleh  Notaris  merupakan  kewenangan  umum  yang dimiliki oleh Notaris.
Didalam pasal 16 ayat (1) Undang-Undang nomor 4 tahun 1996 tentang hak tanggungan  atas  tanah  beserta  benda-benda  yang  berkaitan  dengan  tanah menyebutkan  bahwa  :  “  jika  piutan g  yang  dijamin  dengan  Hak  Tanggungan  beralih karena cessie, subrogasi, pewarisan, atau sebab-sebab lain, Hak Tanggungan tersebut ikut beralih karena hukum kepada kreditor baru.” 19
Dalam  hal  piutang  yang  bersangkutan  beralih  kepada  kreditor  lain,  Hak Tanggungan yangmenjaminnya, karena hukum beralih pula kepada kreditor tersebut. Pencatatan peralihan Hak Tanggungan tersebut tidak memerlukan akta PPAT, tetapi cukup  didasarkan  pada  akta  beralihnyapiutang  yang  dijamin kepada  kreditor  yang
18 Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 Tentang tentang Hak Tanggungan Atas Tanah Beserta Benda-Benda Yang Berkaitan Dengan Tanah, SL Media, Jakarta, 2010, hlm. 98-99 penjelasan pasal demi pasal dari pasal 16 ayat (1)
19 Ibid, hlm. 63 pasal 16 ayat (1)
baru.  Pencatatan  peralihan  itu  dilakukan  pada  buku  tanah  dan  sertifikat HakTanggungan yang bersangkutan, yangdijadikan jaminan. 20
Demikian  juga  Hak  Tanggungan  menjadi  hapus  karena  hukum,  apabila karena  pelunasan  atausebab-sebab  lain,  piutang  yang  dijaminnya  menjadi  hapus. Dalam  hal  ini  pun  pencatatan  hapusnya  Hak  Tanggungan  yang  bersangkutan  cukup didasarkan pernyataan tertulis dari kreditur, bahwa piutang yang dijaminnya hapus. 21
Sehubungan  dengan  yang  telah  dikemukakan  di  atas,  Undang-undang  ini mengaturtatacara  pencatatan  peralihan  dan  hapusnya  Hak  Tanggungan,  termasuk pencoretan atau roya. 22
Sedangkan  jaminan dengan  hak  tanggungan  yang  tidak  mungkin  untuk dilakukan  proses  roya,  maka pembersihan  obyek  Hak  Tanggunganberdasarkan penetapan peringkat oleh Ketua Pengadilan Negeri, dan hapusnya hak atas tanahyang dijadikan jaminan, dimana sebelumnya dibuatkan akta cessie oleh Notaris.
Oleh  sebab  itu  keberadaan  akta  cessie  sebagai  alat  bukti  otentik  yang menjelaskan  bahwa  benar  telah  terjadi  suatu  peralihan  piutang  dari  kreditur  lama kepada  kreditur  baru  sangatlah  penting,  yang  mana  keberadaan  akta  tersebut merupakan sebagai salah satu syarat dalam proses keabsahan peralihan hak.
Syarat  sahnya  suatu  perjanjian,  telah diatur  oleh  KUHPerdata  dalam  pasal 1320 yang berbunyi 23 :
1. Sepakat mereka yang mengikatkan dirinya.
2. Kecakapan untuk membuat suatu perikatan. (cakap hukum)
3. Suatu hal tertentu.
4. Suatu sebab yang halal
Sehingga selama ke empat unsur tersebut telah terpenuhi pada suatu perjanjian, maka perjanjian tersebut akan dianggap sah.
20 Ibid.
21 Ibid. 22 Op.Cit.
23 R.Subekti, dan R.Tjitrosudibio,Op.Cit, hlm. 339
Ketentuan tersebut juga  berlaku terhadap akta peralihan piutang  cessie,  yang mana  di  dalam  akta  tersebut  juga  membahas  mengenai  adanya  suatu  perjanjian peralihan piutang antara kreditur dengan pembeli cessie.
Jika  didalam  proses  jual  beli  dapat  dengan  mudah  melakukan  balik  nama terhadap  sertipikat  dari  tanah  yang  menjadi  obyek  peralihan  tersebut,  maka  berbeda dengan  cessie  yang  pastinya  mengalami  kesulitan  untuk  melakukan  balik  nama  di BPN. Hal tersebut dapat terjadi sebab cessie hanya bentuk dari peralihan piutang saja tanpa mengalihkan hak kepemilikan.
Badan  Pertanahan  Nasional  adalah  Lembaga  Pemerintah  Non  Departemen yang  berada  di  bawah  dan  bertanggung  jawab  kepada  Presiden.  Badan  Pertanahan Nasional  dipimpin  oleh  Kepala.  Badan  Pertanahan  Nasional  mempunyai  tugas melaksanakan tugas pemerintahan di bidang pertanahan secara nasional, regional dan sektoral. 24
Untuk  dapat  melakukan  peralihan  nama  sertipikat,  pembeli  cessie membutuhkan BPN sebagai kepanjangan tangan pemerintah dalam hal kepengurusan tanah.  Namun  pihak  BPN  tidak  mau  menerima  akta  cessie  saja  sebagai  dasar  untuk peralihan nama di sertipikan, sehingga pembeli cessie harus mengajukan permohonan ke Pengadilan Negeri terlebih dahulu, agar dari ketetapan Pengadilan Negeri tersebut dapat menjadi dasar peralihan nama (didalam penetapannya, PN memerintahkan BPN untuk  dapat  mengalihkan  nama  yang  tertulis  di  sertipikat  menjadi  nama  pembeli cessie sesuai dengan pasal 621 KUHPer).
Meskipun  sudah  jelas  diatur  dan  diperintahkan  oleh  Undang-Undang,  yaitu pada  pasal  621 KUHPer,  tetapi  sebagian  ketua  pengadilan  negeri  berpendapat berbeda.  Ada  yang  memiliki  pendapat  tidak  perlu  dibuatkan  penetapan,  namun  ada yang  berpendapat  bahwa  harus  didahului  dengan  gugatan,  berdasarkan  surat  edaran Mahkamah Agung yang memerintahkan (SEMA/PERMA No. 3 Tahun 2016) bahwa
24 Undang-Undang Badan Pertanahan Nasional BPN, Peraturan Presiden Republik Indonesia Nomor 10 Tahun 2006 Tentang Badan Pertanahan Nasional, Pustaka Mahardika, Jakarta, 2013, hlm. 46-47 (pasal 1, pasal  2)
permohonan  peralihan  hak  harus  didasarkan  dari  hasil  amar  putusan  bukan penetapan, kecuali peralihan hak untuk kepentingan umum oleh Negara.
Harus  diingat,  bahwa  susunan  sumber  hukum  yang  terdapat  di  Indonesia adalah UUD Negara Republik Indonesia Tahun 1945,Ketetapan MPR,UU/Perppu,Peraturan  Pemerintah, Peraturan  Presiden,Peraturan  Daerah Provinsi,Peraturan  Daerah  Kabupaten/Kota 25 ,  maka  tidak  patut  bila  lebih mendahulukan  ketentuan  yang  terdapat  di  SEMA/PERMA  Mahkamah  Agung daripada Undang-Undang.
Sekaligus  adanya  asas Pacta  Sunt  Servanda (setiap  perjanjian  yang  dibuat secara  sah  berlaku  sebagai  undang-undang  bagi  mereka  yang  dibuatnya)  sesuai ketentuan pasal 1338 KUHPer, yang mana berlaku bagi kreditur lama dengan kreditur baru.

## 5. Kesimpulan
Bahwa  sesuai  dengan  asas droit  de  suite,  yakni  suatu  hak  yang  terus mengikuti pemilik benda, atau hak yang mengikuti bendanya di tangan siapapun (het recht  volgt  de  eigendom  van  de  zaak), yang  mana  hak  kebendaan itu  sendiri  adalah suatu  hak  absolut,  artinya  hak  yang  melekat  pada  suatu  benda,  memberikan kekuasaan  langsung  atas  benda  tersebut  dan  dapat  dipertahankan  terhadap  tuntutan oleh setiap orang. 26
Asas  tersebut  sejalan  dengan  pasal  621  KUHPerdata  dan  pasal  16 Undang- Undang nomor 4 tahun 1996 tentang hak tanggungan atas tanah beserta benda-benda yang berkaitan dengan tanah, hal tersebut dibuktikan dengan kesamaan yang terdapat di kedua pasal tersebut dalam memberikan kepastian hukum kepada pembeli cessie. Namun, meskipun terlihat sama tetapi keduanya memiliki bagian yang berbeda dalam memberikan kepastian hukum.
25 Undang-Undang  Nomor  12  Tahun  2011  tentang  Pembentukan  Peraturan  Perundang- undangan
26 Frieda  Husni  Hasbullah, Hukum  Kebendaan  Perdata  (Hak-Hak  yang  Memberi Kenikmatan), Ind-Hil-Co, Jakarta,2005, hlm. 52
Pada pasal 621 KUHPerdata, Undang-Undang memberikan kepastian hukum mengenai  Hak  Keperdataan  yang  akan  didapat  oleh  pembeli  cessie,  yang  mana  hak tersebut  dapat  diperoleh  dengan melalui  Putusan  Pengadilan.  Sedangkan  pada  pasal 16  Undang-Undang  Hak  Tanggungan  memberikan  kepastian  hukum  mengenai  Hak Peralihan Piutangnya melalui proses cessie.
1. Akta  cessie  yang  dibuat  oleh  Notaris  bukan  merupakan  proses  penghapusan hutang  (atau  roya) di  dalam  Hak  Tanggungan  atau  hipotek,  tetapi  hanya merupakan  pengalihan  piutang  saja  dari  kreditur  lama  kepada  kreditur  baru yang  kemudian  peralihan  tersebut  dicatat  di  dalam  sertipikat  hak  tanggungan sebagai  pemegang  hak  tanggungan  peringkat  II.  Hal  ini merupakan  salah  satu kepastian  hukum  yang  diberikan  oleh  Undang-Undang  kepada  pembeli  cessie (yang  mana  menurut  Undang-Undang  pembeli  cessie  memiliki  Hak  tagih terhadap obyek tersebut). Namun kepastian hukum seperti yang tersebut diatas masih belum sempurna, meskipun telah dibuatnya akta cessie oleh Notaris dan dicatatnya  perubahan  kreditur  tersebut  di  dalam  sertipikat  Hak  Tanggungan, karena  pembeli  cessie  masih  belum  memiliki  Hak  kepemilikan  atas  tanah tersebut.
2. Akta  cessie  yang  dibuat  oleh  Notaris  tidak  dapat  secara  langsung  dijadikan dasar  untuk  melakukan  peralihan  hak  tanah  di  BPN.  Perlu  disempurnakan dengan  mengajukan  permohonan  ke  Pengadilan  Negeri  terlebih  dahulu,  agar dari ketetapan Pengadilan Negeri tersebut dapat  menjadi dasar peralihan  nama (didalam  penetapannya,  PN  memerintahkan  BPN  untuk  dapat  mengalihkan nama  yang  tertulis  di  sertipikat  menjadi  nama  pembeli  cessie  sesuai  dengan pasal  621  KUHPer).  Hal  ini  dibuktikan  dengan  contoh  penetapan  pengadilan nomor  :  142/Pdt.P/2017/PN.Sda.,  bahwa  hakim  menerima  permohonan  cessie dengan  didasari  “…berdasarkan  pertimbangan -pertimbangan  hukum  tersebut diatas,  Pengadilan  Negeri  menganggap  cukup  layak  dan  pantas  untuk memeriksa  dan  menyelesaikan  permasalahan  cessie  ini  dan  tidak  bertentangan
3. dengan hukum yang berlaku, maka permohonan pemohon cukup beralasan dan tidak bertentangan dengan hukum sehingga dapat dikabulkan.” Namun, sampai dengan saat ini, meskipun dasar hukum sudah ada dan jelas, tetapi tidak jarang didalam prakteknya ketika pembeli cessie bermaksud mendapatkan permohonan penetapan  di  Pengadilan  Negeri,  untuk  mengajukan  balik  nama  ke  BPN,  pasti diawali  dengan  mendapatkan  penolakan,  oleh  sebab  itu  diperlukan  suatu pemahaman yang sama dari semua pihak.

## DAFTAR PUSTAKA

## BUKU :
Hasbullah, Frieda  Husni, Hukum  Kebendaan  Perdata  (Hak-Hak  yang  Memberi Kenikmatan), Ind-Hil-Co, Jakarta, 2005
Johnson, Alvin S., Sosiologi Hukum, Rineka Cipta, Jakarta, 2006.
Mangunkusumo,Sumardi, “Aspek -Aspek  Hukum  Perkreditan  bagi  Golongan Ekonomi Lemah”, dalam Simposium Aspek-Aspek Hukum Masalah Perkreditan ,  Badan  Pembinaan  Hukum  Nasional  Departemen  Kehakiman, Jakarta, 1985.

## Muljadi,Kartini,  dan Gunawan  Widjaya, Seri  Hukum  Harta  Kekayaan  :  Hak
Tanggungan, Kencana, Jakarta, 2006.
Supit,Frank  Ta ira,  “Aspek - Aspek  Hukum  Dari  “Loan  Agreement”  dalam  Dunia Bisnis  Internasional” ,  dalamSimposium  Aspek-Aspek  Hukum  Masalah Perkreditan,  Badan  Pembinaan  Hukum  Nasional  Departemen  Kehakiman, Jakarta, 1985.

## DISERTASI :
S.,  Rusdianto, Prinsip  Kesatuan  Hukum  Nasional  Dalam  Pembentukan  Produk Hukum  Pemerintahan  Daerah  Otonomi  Khusus  Atau  Istimewah, Disertasi Program Pasca Sarjana Universitas Airlangga, Surabaya 2016.

## PERATURAN PERUNDANG-UNDANGAN dan PUTUSAN PENGADILAN:
Undang-Undang  Jabatan  Notaris  Nomor  2  Tahun  2014  Tentang  Perubahan  Atas Undang-Undang  Nomor  30  Tahun  2004 Tentang  Jabatan  Notaris, Citra Umbara, Bandung, 2016.

## Undang-Undang  Republik  Indonesia  Nomor  10  Tahun  2006  Tentang  Badan Pertanahan Nasional, Pustaka Mahardika, Jakarta, 2013.
Undang-Undang Perbankan Nomor 10 Tahun 1997 Tentang Perubahan Atas Undang- Undang Nomor 7 Tahun 1992 Tentang Perbankan
Undang-Undang Nomor 12 Tahun 2011 tentang Pembentukan Peraturan Perundang- undangan
Peraturan Menteri Keuangan Nomor 27/PMK.06/2016 tentang Petunjuk Pelaksanaan Lelang
Peraturan  Menteri  Keuangan  Republik  Indonesia  Nomor  176/PMK.06/2010  Tahun 2010 tentang Balai Lelang
Peraturan Bank Indonesia Nomor: 8/19/PBI/2006 Tentang Kualitas Aktiva Produktif Dan  Pembentukan  Penyisihan  Penghapusan  Aktiva  Produktif  Bank Perkreditan Rakyat Gubernur Bank Indonesia
Penetapan Pengadilan Negeri, Perkara Nomor 142/Pdt.P/2017/PN.Sda.