INNOVATIVE: Journal Of Social Science Research Volume 3 Nomor 3 Tahun 2023 Page 6287-6296 E-ISSN 2807-4238 and P-ISSN 2807-4246
Website: https://j-innovative.org/index.php/Innovative
Analisis Pengawasan Dalam Menghindari Risiko Pada Realisasi Kpr Subsidi Di Bank Tabungan Negara (BTN) KC Karawang
Nabilla Puteri Angelina 1 ✉ , Ajat Sudrajat 2
Program Studi S1 Manajemen, Fakultas Ekonomi, Universitas Singaperbangsa Karawang Email: 2010631020026@student.unsika.ac.id 1 ✉

## Abstrak
Penelitian ini bertujuan untuk mengetahui bagaimana pengawasan yang dilakukan Bank BTN dalam realisasi KPR Subsidi. Bank BTN berperan penting dalam pemberian kredit KPR Subsidi pada nasabah, namun  dalam  proses  realisasi  KPR  Subsidi,  pihak  bank  perlu  melakukan  pengawasan  yang  ketat terhadap  kredit  yang  diberikan  kepada  kreditur  untuk  memastikan  ketaatan  kreditur  terhadap perjanjian dan mengelola risiko yang terkait. Melihat sering terjadinya risiko yang dihadapi Bank BTN yang  tentunya  dapat  mempengaruhi  kesehatan  suatu  Bank.  Penelitian  ini  menggunakan  metode kualitatif  dengan  pendekatan  deskriptif.  Penelitian  ini  berfokus  pada  bagaimana  cara  bank  BTN terutama pada KC Karawang dalam melakukan pengawasan selama proses realisasi KPR Subsidi. Hasil penelitian menunjukan bahwa jumlah realisasi KPR Subsidi di BTN KC Karawang cukup besar, hal ini membuat perusahaan melakukan beberapa serangkaian pengawasan untuk menghindari risiko kredit. Adapun  selama  proses  realisasi  KPR  Subsidi,  calon  debitur  perlu  memperhatika  dengan  baik  alur proses realisasi. Terdapat beberapa aspek pengawasan yang dilakukan oleh BTN untuk mengurangi risiko  pada  KPR  Subsidi  antara  lain  penilaian  kelayakan  pinjaman,  menerapkan  ketentuan  dan persyaratan  pembiayaan,  memiliki  sistem  manajemen  risiko  yang  cermat,  serta  menyediakan pelayanan dan pendidikan kepada nasabah terkait program KPR Subsidi.
Kata Kunci: Pengawasan, Realisasi KPR Subsidi, BTN

## Abstract
This study aims to find out how supervision is carried out by Bank BTN in the realization of subsidized mortgages.  Bank  BTN  plays  an  important  role  in  providing  subsidized  mortgages  to  customers, however, in the process of realizing subsidized mortgages, banks need to strictly supervise credit given to  creditors  to  ensure  creditor  compliance  with  agreements  and  manage  related  risks.  Seeing  the frequent risks faced by Bank BTN which of course can affect the health of a bank. This study uses a qualitative method with a descriptive approach. This research focuses on how the BTN bank, especially KC Karawang, supervises the process of realizing subsidized mortgages. The results showed that the number of Subsidized KPR realizations at BTN KC Karawang was quite large, this made the company carry out several series of controls to avoid credit risk. Meanwhile, during the subsidized KPR realization process, prospective borrowers need to paay close attention to the flow of the realization process. There are several aspects of supervision carried out by BTN to reduce the risk of subsidized mortgages, including assessing creditworthiness, implementing financing terms and conditions, having a careful risk management system, and providing services and education to customers regarding the subsidized mortgage program.
Keywords: Supervision, Realization of Subsidized Mortgages, BTN

## PENDAHULUAN
Rumah  memiliki  arti  penting  bagi  sebuah  keluarga,  karena  rumah  adalah  tempat bersantai  dan  menumpahkan  kasih  setelah  sibuk  bekerja  atau  aktivitas  di  luar.  Memiliki rumah yang layak dapat berdampak positif pada peningkatan kualitas hidup masyarakat. Oleh karena itu, tidak heran jika permintaan setiap orang akan rumah terus berkembang setiap  tahunnya.  Peluang  ini  dimanfaatkan  oleh  banyak  perbankan  untuk  menawarkan produk  yang  dikenal  dengan  Kredit  Pemilikan  Rumah  (KPR).  Salah  satu  bank  yang memberikan pinjaman dana kepada masyarakat untuk melakukan Kredit Pemilikan Rumah (KPR) adalah Bank Tabungan Negara (BTN). Sebagai Bank yang  fokus pada  perumahan, Bank  Tabungan  Negara  (BTN)  memiliki  posisi  strategis  dalam  ekosistem  perumahan nasional terutama pada segmen Masyarakat Berpenghasilan Rendah (MBR). Distribusi KPR BTN  ini  sangat  membantu  masyarakat  Indonesia  dalam  memiliki  hunian  layak  dan terjangkau. Selain itu, KPR BTN juga dapat mendukung terciptanya ekosistem perumahan Indonesia yang baik dan stabil untuk menjaga stabilitas ekonomi negara serta mendukung program perumahan.
Namun harga rumah yang tinggi, sering kali menjadi  kendala bagi  sebagian besar masyarakat.  Program  KPR  Subsidi  memberikan  kesempatan  kepada  mereka  dengan penghasilan rendah atau menengah untuk memiliki rumah sendiri. KPR Subsidi adalah salah satu produk BTN dalam program untuk pemilikan rumah dari Kementrian yang ditunjukan
bagi  Masyarakat  Berpenghasilan  Rendah  (MBR)  dengan  suku  bunga  rendah  dan  cicilan ringan (BTN, 2019). Berdasarkan laporan tahunan 2022 (BTN, 2022), sejak KPR pertama kali diluncurkan pada tahun 1976 hingga tahun 2022 ini sudah lebih dari 5 juta unit rumah telah direalisasikan oleh Bank BTN, yang dimana realisasi KPR Subsidi lebih besar dibandingkan KPR Non Subsisdi. Diantara Bank yang lain, Bank BTN memiliki market share sebesar 82,99%, dimana artinya Bank BTN telah menguasai sebagian besar pasar dalam penjualan rumah KPR Subsidi. Dapat dilihat bahwa capaian realisasi Bank BTN untuk KPR Subsidi ini lebih mendominasi.
Besarnya  jumlah  realisasi  KPR  Subsidi  dapat  meningkatkan  aktivitas  ekonomi  pada perusahaan,  sehingga  hal  ini  bukanlah  tanpa  risiko.  Risiko  usaha  tentunya  akan  terjadi, terlebih  yang  menyangkut  pada  pemberian  kredit  tidak  terlepas  dari  risiko.  Perusahaan tentunya dalam melakukan realisasi KPR Subsidi perlu memperhatikan proses permohonan pinjaman  kredit  calon  debitur  dengan  cermat,  serta  kelayakan  peminjam  hingga  dapat dilakukan realisasi. Oleh karena itu pengawasan perlu dilakukan selama proses realisasi KPR Subsidi, karena pada produk KPR ini nominal yang dipinjamkan pun bukan nominal yang sedikit, menyangkut dengan membeli rumah.
Bank  Tabungan  Negara  Kantor  Cabang  Karawang  juga  menjadi  salah  satu  dari banyaknya  Kantor  Cabang  bank  BTN  yang  sudah  banyak  merealisasikan  KPR  Subsidi  di daerah  sekitar  Karawang.  Karawang  merupakan  daerah  penunjang  yang  menjadi  pusat pemukiman dan industri, serta salah satu wilayah dengan pertumbuhan sektor properti yang sangat cepat. KPR Subsidi di Karawang lebih diminati masyarakat karena Karawang sebagai kawasan  industri  banyak  pekerja  yang  membutuhkan  rumah  bersubsidi.  Dalam  hal  ini, tentunya perusahaan perlu melakukan pengawasan dari awal hingga akhir selama proses
Gambar 1. Market Share KPR Subsidi per Desember 2022
Sumber: Laporan Tahunan 2022 PT. Bank Tabungan Negara (Persero),
Tbk
realisasi  KPR  Subsidi  untuk  mencegah  terjadinya  risiko  kredit  bermasalah.  Melalui pengawasan  yang  ketat  dan  tindakan  pengawasan  yang  tepat,  Bank  BTN  KC  Karawang dapat  berupaya  menghindari  risiko  pada  KPR  subsidi  serta  dapat  meminimalisir  dan mencegah perusahaan mengalami kerugian.

## METODE PENELITIAN
Penelitian  ini  menggunakan  metode  penelitian  kualitatif,  suatu  penelitian  yang menghasilkan data deskriptif berupa kata-kata yang ditulis atau diucapkan dari orang dan perilaku yang di amati karena menggambarkan objek yan diteliti, seperti orang, lembaga dan lainnya berdasar fakta nyata. Menurut Sugiyono (Sugiyono, 2019), metode penelitian kualitatif adalah metode penelitian yang  digunakan untuk meneliti  keadaan  obyek yang alamiah dan data yang diperoleh biasanya data kualitatif dengan teknik analisis data yang bersifat  kualitatif.  Data  yang  dikumpulkan  dalam  penelitian  kualitatif  ini  berasal  dari wawancara, catatan lapangan, dokumen kepribadian, dan dokumen resmi lainnya. Studi ini dilakukan  di  PT.  Bank  Tabungan  Negara  (Persero)  Tbk.  KC  Karawang.  Subjek  dalam penelitian ini merupakan Staff di Bank BTN KC Karawang. Penelitian ini dimulai pada bulan Februari 2023 dan berakhir pada bulan Juni 2023. Metode pengumpulan data dikumpulkan melalui wawancara, observasi dan dokumentasi serta pengumpulan data melalui internet.

## HASIL DAN PEMBAHASAN

## Realisasi KPR Subsidi di BTN KC Karawang
Tabel 1. Data Realisasi KPR Subsidi BTN KC Karawang tahun 2021-2022 Tahun Realisasi KPR Subsidi (Rp) Unit Rumah 2021 Triwulan I 227.668.058.942 1559 Triwulan II 201.151.496.721 1373 Triwulan III 278.825.311.000 1909 Triwulan IV 125.185.923.000 936 Jumlah 832.830.789.663 5777 2022 Triwulan I 285.728.818.000 1949 Triwulan II 286.156.981.000 1950
Triwulan III 269.295.171.000 1846 Triwulan IV 304.998.324.000 2090 Jumlah 1.146.179.294.000 7835
Sumber: PT. Bank Tabungan Negara (Persero), Tbk KC Karawang
Berdasarkan pada tabel diatas dapat dilihat, realisasi penyaluran KPR Subsidi Bank BTN KC Karawang tahun 2021 sebesar 5.777 unit atau setara Rp832,83 miliar, yang dimana pada triwulan IV 2021 mengalami penurunan yang signifikan. Namun pada tahun 2022 realisasi KPR Subsidi pada Bank BTN KC Karawang mengalami peningkatan sebesar 7.835 unit atau setara Rp1,146 triliun. Dimana pada triwulan IV 2022 realisasi meningkat sebanyak 2.090 unit dibanding triwulan sebelumnya.
Dari data tersebut menggambarkan adanya peningkatan yang cukup signifikan pada realisasi KPR Subsidi di tahun 2022. Besarnya jumlah realisasi KPR Kredit ini tidak lepas dari risiko  kredit  bermasalah,  maka  dari  itu  Bank  BTN  KC  Karawang  harus  melakukan pengawasan untuk mengelola risiko.
Alur Realisasi KPR Subsidi pada BTN KC Karawang
Selama proses realisasi KPR Subsidi, maka pihak bank akan melakukan pengawasan dan  pemantauan  terhadap  kredit  yang  diberikan  untuk  memastikan  ketaatan  kreditur terhadap perjanjian. Adapun, calon debitur perlu memperhatikan alur proses realisasi KPR Subsidi, sebagai berikut.
Keterangan: • OTS = On The Spot
• DUP = Daftar Usulan Pemohon • KPK = Komisi Pemutus Kredit • SP3K =  Surat Penegasan Persetujuan Penyediaan Kredit Gambar 2. Alur Realisasi KPR Subsidi
Sumber: PT. Bank Tabungan Negara (Persero), Tbk KC Karawang
Berdasarkan bagan tersebut dapat dijelaskan mengenai alur realisasi KPR Subsidi antara lain:
1) Calon Debitur mengajukan syarat-syarat permohonan pinjaman kredit, setelah syarat- syarat terpenuhi loan service akan melakukan wawancara terhadap calon debitur.

## CALON DEBITUR MEMBAWA SYARAT-SYARAT PENGAJUAN KREDIT
WAWANCARA OTS 1 DUP KPK OTS 2 TOLAK SURAT PENOLAKAN BI CHECK TOLAK SP3K REALISASI KREDIT PENGARSIPAN DATA 1 S/D 6 BULAN TAKSASI AGUNAN
2) Setelah  wawancara  selesai,  kemudian loan  service  melakukan  pemeriksaan  BI  Check berkenaan dengan pinjaman calon nasabah di bank lain. Apabila calon debitur memiliki pinjaman  yang  cukup  banyak  di  rekening  bank  lain,  kemungkinan  besar  pendapatan calon debitur tidak dapat mencukupi untuk melakukan pinjaman maka loan service akan menyarankan kepada calon debitur untuk membayar pinjaman kreditnya terlebih dahulu sebelum mengajukan permohonan kredit. Namun jika masih belum melunasi pihak bank akan  memutuskan  untuk  tidak  memberikan  kredit  kepada  calon  debitur  dengan memberikan surat penolakan kepada calon debitur.
3) Jika calon debitur tidak memiliki pinjaman dan pendapatannya cukup untuk membayar cicilan  maka  selanjutnya loan  service  membuat  Daftar  Usulan  Pemohon  (DUP).  Bagi nasabah  yang  tidak  memiliki  pendapatan  tetap  seperti  wirausaha,  pihak  bank  akan melakukan On The Spot (OTS) kepada calon debitur, hal ini untuk mencegah terjadinya kredit  macet  dikemudian  hari.  Setelah  pembuatan  DUP  langkah  selanjutnya  adalah menyerahkan berkas ke Komisi Pemutus Kredit (KPK). Pada tahap ini barulah dilakukan OTS 2 untuk calon debitur yang memiliki pendapatan tetap. Jika ada calon debitur yang tidak memenuhi kriteria maka  dapat  ditolak permohonan  pinjaman kreditnya dengan membuat surat penolakan yang dikirimkan kepada calon debitur.
4) Kemudian setelah calon debitur memenuhi persyaratan, maka selanjutnya akan dilakukan pembuatan  Surat  Penegasan  Persetujuan  Penyediaan  Kredit  (SP3K),  bagi  yang  telah disetujui SP3K maka calon debitur dapat melakukan akad kredit dengan syarat yaitu unit rumah  dan  legalitasnya  sudah  sesuai  dengan  ketentuan.  Kemudian  bagi  yang  calon debitur  yang  telah  mendapat  persetujuan  SP3K  perlu  menunggu  1-6  bulan  untuk memproses rumah. Rumah tersebut adalah jaminan untuk pihak bank yang kemudian akan dilakukan taksasi berkaitan dengan jumlah pinjaman yang layak.
5) Setelah  developer  menyelesaikan  taksasi  selanjutnya  akad  kredit  dapat  dilakukan bersama  pihak  bank  maupun  notaris.  Realisasi  KPR  dilakukan  setelah  calon  debitur mendapatkan persetujuan dari pihak bank baik dari loan service maupun dari pimpinan. Dalam  realisasi  kredit  ini  calon  nasabah  wajib  menandatangani  berkas-berkas  yang diketahui oleh pejabat notaris untuk melegalkan berkas-berkas tersebut.
6) Apabila proses realisasi telah selesai maka loan service akan mengumpulkan dosir debitur untuk  pengarsipan  dokumen  agar  ketika  membutuhkannya  sewaktu-waktu  dapat memudahkan dalam pengambilan datanya.
Pengawasan yang Dilakukan Bank BTN KC Karawang untuk Menghidari Risiko Menurut staff dari Bank BTN yaitu PD, mengatakan bahwa “Untuk menghidari risiko dalam  merealisasikan  rumah  KPR  Subsidi,  sangat  penting  pihak  bank  melakukan
pengawasan  agar  risiko  kredit  bermasalah  itu  tidak  terjadi”.  Berdasarkan  penjelasan  PD, pengawasan yang dilakukan BTN KC Karawang terhadap KPR Subsidi merupakan langkah penting untuk menghindari risiko dalam pembiayaan perumahan  subsidi. Berikut adalah beberapa aspek pengawasan yang dilakukan oleh BTN untuk mengurangi risiko pada KPR Subsidi:

## 1) Kelayakan Peminjam
Bank BTN KC Karawang melakukan penilaian kelayakan peminjam secara teliti sebelum memberikan  KPR  Subsidi.  Hal  ini  meliputi  penilaian  terhadap  kemampuan  finansial peminjam, seperti pendapatan, kemampuan membayar angsuran, dan kepatuhan terhadap persyaratan pembiayaan perumahan subsidi.

## 2) Persyaratan Pembiayaan
Bank  BTN  KC  Karawang  menerapkan  ketentuan  dan  persyaratan  yang  ketat  untuk pembiayaan KPR Subsidi. Ini termasuk batasan penghasilan, batas maksimum harga rumah yang dapat dibiayai, dan persyaratan administrasi lainnya. Dengan menerapkan persyaratan ini, Bank BTN KC Karawang dapat memastikan bahwa peminjam yang memenuhi kriteria subsidi mendapatkan KPR dengan benar.

## 3) Manajemen Risiko Kredit
Bank BTN KC Karawang memiliki sistem manajemen risiko kredit yang cermat untuk mengurangi risiko pada KPR Subsidi. Ini melibatkan analisis kredit yang mendalam, penilaian terhadap kelayakan properti, dan perencanaan pembayaran angsuran yang sesuai dengan kemampuan peminjam. Melalui manajemen risiko yang baik, Bank BTN KC Karawang dapat menghindari risiko kredit yang berlebihan.

## 4) Pengawasan Subsidi
Bank BTN KC Karawang  berada di bawah pengawasan Otoritas Jasa Keuangan (OJK) dan instansi pemerintah terkait lainnya dalam hal pembiayaan perumahan subsidi. Otoritas tersebut  memantau  kegiatan  Bank  BTN  KC  Karawang  dalam  memberikan  KPR  Subsidi, memastikan  bahwa  bank  mematuhi  peraturan,  dan  menghindari  risiko  penyalahgunaan program subsidi.

## 5) Pelatihan dan Pendidikan
Bank  BTN  KC  Karawang  menyediakan  pelatihan  dan  pendidikan  kepada  nasabah terkait program KPR Subsidi. Hal ini  membantu nasabah memahami hak  dan kewajiban mereka  serta  cara  mengelola  KPR  dengan  baik.  Dengan  meningkatkan  pemahaman nasabah, risiko pembayaran angsuran yang tidak tepat waktu atau gagal dapat dikurangi.
Melalui pengawasan yang ketat dan tindakan pencegahan yang tepat, Bank BTN KC Karawang berupaya menghindari risiko pada KPR Subsidi. Hal ini penting untuk memastikan
bahwa program pembiayaan perumahan subsidi dapat berjalan dengan baik, memberikan manfaat  kepada  masyarakat,  dan  mencegah  terjadinya  kegagalan  pembayaran  atau penyalahgunaan program.

## SIMPULAN
Bank Tabungan Negara Kantor Cabang Karawang adalah salah satu dari banyaknya Kantor  Cabang  bank  BTN  yang  sudah  merealisasikan  KPR  Subsidi  dengan  jumlah  yang cukup besar. Berdasarkan data realisasi KPR Subsidi pada tahun 2021, BTN KC Karawang telah merealisasikan sebasar 5.777 unit atau setara Rp832,83 miliar, dan pada tahun 2022 telah  merealisasikan  KPR  Subsidi  sebesar  7.835  unit  atau  setara  Rp1,146  triliun.  Selama proses  realisasi  KPR  Subsidi,  maka  pihak  bank  akan  melakukan  pengawasan  dan pemantauan terhadap kredit yang diberikan untuk memastikan ketaatan kreditur terhadap perjanjian dan mengelola risiko. Pengawasan yang dilakukan BTN KC Karawang terhadap KPR  Subsidi  merupakan  langkah  penting  untuk  menghindari  risiko  dalam  pembiayaan perumahan subsidi. Melalui pengawasan yang ketat dan tindakan pencegahan yang tepat, Bank  BTN  KC  Karawang  berupaya  menghindari  risiko  pada  KPR  Subsidi.  Hal  ini  penting dilakukan  untuk  memastikan  bahwa  program  pembiayaan  perumahan  subsidi  dapat berjalan dengan baik. Adapun beberapa aspek pengawasan yang dilakukan oleh BTN untuk mengurangi risiko pada KPR Subsidi antara lain penilaian kelayakan pinjaman, menerapkan ketentuan dan  persyaratan  pembiayaan, memiliki sistem manajemen  risiko  yang cermat, serta menyediakan pelayanan dan pendidikan kepada nasabah terkait program KPR Subsidi. Pengawasan  ini  harus  dilakukan  secara  efektif  agar  setelah  KPR  Subsidi  terealisasi  tidak terjadi risiko kredit macet dan menghindari risiko bagi bank BTN untuk kedepannya.

## DAFTAR PUSTAKA
BTN. (2019). Tentang BTN. Retrieved 2023, from https://www.btn.co.id/id/Tentang-Kami BTN.  (2022).  Pengembangan  Transformasi  Bisnis  dan  Digitalisasi  Berbasis  Ekosistem Perumahan. Jakarta: PT Bank Tabungan Negara (Persero) Tbk.
Buana, G. (2023, May 10). Bank BTN Kejar Target Kemitraan dengan REI Sultra. Retrieved July 4, 2023, from mediaindonesia: https://m.mediaindonesia.com/ekonomi/580219/bank- btn-kejar-target-kemitraan-dengan-rei-sultra
City, P. a. (2019, February 27). PERBANKAN KARAWANG KETAT DAN ADU STRATEGI DI KPR.
Retrieved July 4, 2023, from propertyandthecity:
https://propertyandthecity.com/perbankan-karawang-ketat-dan-adu-strategi-di-kpr/ Fairuza,  D.  A.  (2016).  ANALISIS  MANAJEMEN  RISIKO  KREDIT  SEBAGAI  ALAT  UNTUK
MEMINIMALISIR RISIKO KREDIT. Jurnal Ilmiah Mahasiswa FEB Universitas Brawijaya, 1- 8.
Maulidya,  Y.  (2023).  Analisis  Keputusan  Pemberian  Kredit  Pemilikan  Rumah  (KPR)  Bagi Nasabah  Pada  Bank  Tabungan  Negara  (BTN)  Kc  Karawang.  JURNAL  MANAJEMEN DAN BISNIS EKONOMI, 154-164.
Mia  Muchia  Desda,  Y.  (2019).  Analisis  Penerapan  Manajemen  Risiko  Kredit  dalam Meminimalisir  Kredit  Bermasalah  Pada  PT.  BPR  Swadaya  Anak  Nagari  Bandarejo Simpang Empat Periode 2013-2018. MBIA, 94-106.
Nur Suci Atmawati, M. S. (2015). Analisis Pemberian Kredit Pemilikan Rumah (KPR) Dalam Rangka Mengurangi Non Perfoming Loan. Jurnal Administrasi Bisnis, 1-10.
Rifangga  C.T  Tengor,  S.  M.  (2015).  PENERAPAN  MANAJEMEN  RISIKO  UNTUK MEMINIMALISIR RISIKO KREDIT MACET PADA PT. BANK SULUTGO. Jurnal EMBA, 345- 356.
Sugiyono.  (2019).  Metodelogi  Penelitian  Kualitatif  dan  Kuantitatif  Dan  R&D.  Bandung: ALFABETA.
SUTARTO. (2010). PERAN LOAN SERVICE DALAM PROSES PEMBERIAN KREDIT PEMILIKAN RUMAH (KPR) BERSUBSIDI. Sebelas Maret Institutional Repository, 25-60.
Wiranti,  Z.  H.  (2019).  Analisis  Prosedur  Pemberian  Kredit  Pemilikan  Rumah  (KPR)  Dalam Pencegahan Kredit Macet Pada PT. Bank Sumsel Babel Pusat. Jurnal Neraca, 118-129.
Yunia Safitri, A. T. (2021). Analisis Manajemen Risiko Kredit Pada Produk Kredit Pemilikan Rumah BTN. Jurusan Pendidikan Ekonom, 212-223.