Volume 18 Issue 2 October 2020, pages:199-214

## Retrofit pada Bangunan Komersial
Tinjauan Masalah dan Metode

## Retrofit in Commercial Buildings A Review of Problems and Method
Annisa Fikriyah Tasya 1 *, Purwanita Setijanti 2 , Asri Dinapradipta 3 Depa rtemen Arsitektur, FTSPK Institut Teknologi Sepuluh Nopember * a nnisa.fikriyah_tasya@yahoo.com Depa rtemen Arsitektur, FTSPK Institut Teknologi Sepuluh Nopember 2 Depa rtment Arsitektur, FTSPK Institut Teknologi Sepuluh Nopember 3
DOI: http s://doi.org/10.20961/arst.v18i2.42632 Received: July 4, 2020   Revised: July 21, 2020     Accepted: July 23, 2020    Available online: October 31, 2020

## Abstract
At  present energy efficiency is the main target to reduce building operating costs and achieve sustainability. The use of energy in buildings can be done through retrofitting. In addition, retrofitting has the potential to reduce carbon emissions, but there are also those who have to release some building features if necessary, energy features that are applied to existing buildings that have been issued to carry out renovations. Building reinforcement is a complex act, with various criteria that must be met with each other to achieve sustainable use of buildings. This article discusses the benefits, criteria, analytic methods, and decision making processes used to improve commercial buildings. The main criteria for increased energy consumption. Some other criteria are building materials, economy and occupants' needs. The analytical method for estimating or measuring the increase in retrofit that will be discussed in this article is a simulation of building energy. This method is widely used because it can predict the condition of buildings in the future. Each retrofit step is chosen and approved by the several factors; regulations, risks,  business sustainability, knowledge, awareness and occupant demand. The retrofit valuation process is based on the value at which financial performance is taken into account. Retrofitting carried out on commercial buildings, applied with care, not only provides opportunities to reduce energy consumption and carbon emissions, but can a lso increase the value of these properties.
Keywords: energy efficiency, existing buildings, guidelines, retrofit, sustainable

## 1. PENDAHULUAN
Saat    ini konsumsi energi  menjadi topik yang sangat penting di seluruh dunia, menurut World Energy  Council ,  permintaan  energi  secara
global  diperkirakan  akan  naik  dua  kali  lipat pada  tahun  2050, secara  bersamaan  emisi  gas rumah  kaca  harus  dikurangi  untuk  menjaga kenaikan  suhu  global  di  bawah  dua  derajat Kelvin (Mendes and Mendes, 2019). Bangunan
menghasilkan 50% total pengeluaran energi di Indonesia dan  lebih dari 70% konsumsi listrik keseluruhan, serta bertanggung jawab bagi 30% emisi  gas  rumah  kaca  dan  bahan  baku  yang diproduksi (Gunawan, 2012). Selain konstruksi baru  ( new  building ),  terdapat  peluang  untuk meningkatkan  efisiensi  bangunan  yang  ada yakni  dengan  melakukan retrofit pada bangunan existing .  Menurut  Dunphy  dkk (2013) yang dikutip dari Morrissey dkk (2014), retrofit bangunan  penting  dan  semakin berkembang  dibidang  konstruksi.  Kneifel (2010),  mengatakan  bahwa  hal  ini  menjadi penting dan peluang dalam pengurangan energi dan  emisi  yang  berkaitan  dengan  biaya  serta implementasi. Retrofit bangunan  memiliki banyak  tantangan  dan  peluang.  Tantangan utama yang dihadapi adalah adanya
ketidakpastian ( uncertainties ), seperti
perubahan iklim, perubahan layanan, perubahan  perilaku  manusia,  dan  perubahan kebijakan pemerintah (Ma et al. , 2012). Pengembangan bangunan mixed use (bangunan multifungsi)  dipahami  sebagai  hal  penting untuk mencapai " compact city " dan lingkungan perkotaan yang layak dalam bidang perencanaan perkotaan. Permukaan yang kedap air  dan  tingginya  kepadatan  pengembangan bangunan  menyebabkan  terjadinya  fenomena urban  heat  island (UHI),  karena  bangunan diidentifikasi mengalami peningkatan konsumsi  listrik  (Woo  and  Cho,  2018). Sebagian besar studi tentang UHI telah meneliti hubungan  antara  lingkungan  yang  dibangun dan  karakteristik iklim pada  skala  kota,  tetapi hasil penelitian Young-Eun Woo dan Gi-Hyoug Cho,  2018  menyiratkan  bahwa  lingkungan terdekat dari suatu bangunan dapat mempengaruhi  iklim  mikro-kota.  Penyediaan ruang  hijau  di  sekitar  bangunan  akan mengurangi  UHI  dan  sudut  obstruksi  fasad bangunan,  sehingga  membantu  mengurangi konsumsi  energi  listrik  dan  gas.  Penelitian Young-Eun  Woo  dan  Gi-Hyoug  Cho,  2018 menunjukkan  bahwa  proporsi  penggunaan energi  pada  bangunan mixed  use lebih  tinggi dari  penggunaan  non-perumahan.  Kota  yang memiliki  tingkatan  pembangunan  komersial yang tinggi, cenderung mengalami peningkatan konsumsi  listrik  di  daerah  tersebut  secara signifikan (Woo and  Cho, 2018). Pemahaman mengenai  hubungan  antara  pengaturan  tata ruang bangunan mixed used dengan kebutuhan
listriknya akan  membantu perencana  kota dan pembuat kebijakan untuk menyediakan infrastruktur energi perkotaan yang efisien serta berdampak pada peningkatan efisiensi energi.
Indonesia sebagai salah satu  negara yang telah berkomitmen  untuk  mengurangi  emisi  rumah kaca  sebesar  26% ditahun 2020. Terdapat  140 bangunan  yang  telah  menerima  sertifikasi bangunan  GREENSHIP  (per  Oktober  2015). Pemerintah  telah  mengeluarkan  undang- undang  yang  berkaitan  dengan  peningkatan kualitas  lingkungan  bangunan  (International Finance Corporation, 2017).
Gambar 1 .  Pertumbuhan Stok Bangunan di Indonesia
Sumber : Na viga nt Research Global Building Stock Da ta base, 2017
Gambar  1  menjelaskan  mengenai  tren pertumbuhan  jumlah  bangunan  yang  ada ( building stock ) di  Indonesia. Melihat  gambar tersebut  diperkirakan  jumlah building  stock akan  mengalami peningkatan setiap  tahunnya. Sektor  konstruksi  telah  menyumbang  sekitar 10% dari GDP ( Gross  Domestic Product ) (per Mei  2016).  Selain  itu  terdapat  beberapa lembaga  non  profit  yang  berkaitan  dengan bangunan  keberlanjutan  di  Indonesia.  Salah satunya adalah GBCI (Green Building Council Indonesia) yang  merupakan anggota baru  dari WGBC  ( World Green  Building Council ). IFC ( International  Finance  Corporation )  yang bermitra dengan GBCI  pada  tahun  2015 telah meluncurkan  program  sertifikasi  bangunan bernama EDGE (International  Finance Corporation ,  2017).  Semua  ini  merupakan bentuk pemerintah dalam mendukung keberlanjutan. Indonesia mengalami pertumbuhan yang  sehat  di  semua  sub-sektor properti.  Bangunan  komersial  tumbuh  lebih cepat  dibandingkan  dengan  residensial,  tetapi
stok residensial masih menjadi bagian terbesar dari bangunan yang ada. Hal ini terjadi karena tingginya  kebutuhan  perumahan  di  Indonesia akibat  dari  pertumbuhan  populasi  yang  terus meningkat.  Konsep  bangunan  hijau  menjadi solusi keberlanjutan di sektor properti. Dimana tantangan  terbesar  adalah  tingginya  jumlah bangunan  yang  sudah  berdiri ( building stock ) yang  belum  mengimplementasikan  konsep hijau.
Bangunan  hijau  diperkirakan dapat  mencapai sebasar  20–25%  di  pasar  properti pada  tahun 2025  karena  kombinasi  dari  dukungan kebijakan, manfaat pajak, program pendidikan dan  kesadaran,  dan  penghematan  yang  akan direalisasikan dari efisiensi energi (Gambar 2). IFC  memproyeksikan  bahwa persentase keseluruhan bangunan hijau  baru diperkirakan akan  meningkat  2%  hingga  5%  setiap  tahun, setidaknya sampai 2030 (International Finance Corporation, 2017).
Gambar 2 .  Pertumbuhan Pasar Properti Indonesia Sumber : Na viga nt Research Global Building Stock Da ta base, 2017.
Di antara semua jenis bangunan, blok komersial menyumbang bagian tertinggi dalam konsumsi energi bangunan non-perumahan (Hong, Deng and Ezeh, 2019). Oleh karena itu, direkomendasikan  bahwa  gedung  komersial harus  diprioritaskan untuk  melakukan retrofit karena  akan  berkontribusi  secara  signifikan terhadap lingkungan hijau  yang berkelanjutan. Namun retrofit yang diterapkan pada bangunan eksisting  mungkin  memiliki  peluang  ketidak sesuaian  dan  dapat  menyebabkan  kerusakan pada bangunan. Sehingga diperlukan pembahasan  mendalam  mengenai  kriteria, metode  analisis,  serta  proses  pengambilan keputusan  yang  digunakan  untuk  melakukan
retrofit pada  bangunan  komersial. Salah  satu masalah  mendasar  dari retrofit pada  real  estat adalah mengukur berbagai aspek baik dari segi risiko, ekonomi, dan kebutuhan pengguna. Hal ini mendorong pertanyaan mengenai kemampuan bangunan komersial dapat melakukan retrofit bangunan  dengan  tetap mempertimbangkan  aspek  lingkungan  dan ekonomi.  Ulasan  ini  dimaksudkan  untuk membantu menentukan strategi retrofit bangunan  komersial  dengan  memperhatikan kriteria retrofit dan  metode  yang  akan digunakan. Artikel ini akan meninjau manfaat, kriteria retrofit ,  metode  penilaian  yang digunakan untuk memperkirakan atau mengukur kinerja retrofit serta panduan tentang proses  pengambilan keputusan dalam memilih opsi retrofit .

## 2. METODE
Penelitian  ini  dilakukan  dengan  metode literature  review dengan  penyajian  data kualitatif secara naratif. Narative review dipilih untuk  melakukan  tinjauan  berkaitan  dengan retrofit bangunan.  Menurut  Snyder  (2019)
terdapat  beberapa  langkah  dasar  untuk melakukan  tinjauan  pustaka yakni;  (1) merancang ulasan, (2) melakukan tinjauan, (3) analisis dan (4) menulis ulasan. Tahap pertama yang  dilakukan  adalah  merancang  ulasan dengan merumuskan tujuan, ruang lingkup, dan pertanyaan penelitian secara spesifik yang akan dibahas  oleh  ulasan.  Setelah  pertanyaan penelitian telah diidentifikasi, strategi pencarian untuk mengidentifikasi literatur yang relevan harus dikembangkan. Termasuk dalam memilih  istilah  pencarian  dan  database  yang sesuai.  Pada  penelitian  ini  kata  kunci  utama yang digunakan adalah building retrofit . Tahap kedua  adalah  melakukan  tinjauan  yang dilakukan setelah memutuskan tujuan, pertanyaan  penelitian  spesifik,  dan  jenis pendekatan.  Artikel  yang  dipilih  harus dipastikan kualitas dan kesesuaian topik. Untuk mengulas  setiap  artikel  yang  didapat  dibantu dengan  teknik  membaca skimming .  Tinjauan dilakukan  dengan  membaca  abstrak  terlebih dahulu kemudian membaca  artikel teks  secara lengkap  kemudian,  sebelum  membuat  pilihan akhir.  Sebagai  strategi  tambahan,  referensi dalam artikel yang dipilih dapat dipindai untuk mengidentifikasi  artikel  lain  yang  mungkin relevan.
Setelah  melakukan  tinjauan  pustaka  dan memutuskan  sampel  akhir,  tahap  berikutnya adalah melakukan analisis  dengan mencari inti sari dari setiap sumber artikel yang digunakan. Data  yang  diringkas  dapat  berupa  informasi deskriptif,  seperti  penulis,  tahun  yang diterbitkan, topik, atau jenis  studi, atau  dalam bentuk  efek  dan  temuan.  Selain  itu  dapat mengambil  bentuk  konseptualisasi  ide  atau perspektif  teoritis  tertentu.  Hal  terpenting, semua ini harus dilakukan sesuai dengan tujuan dan  pertanyaan  penelitian.  Tahapan  terakhir adalah  melakukan  penulisan.  Pertama,  ketika menulis,  motivasi  dan  kebutuhan  tinjauan literatur harus  dikomunikasikan  dengan  jelas. Kontribusi  tinjauan  literatur  secara  spesifik harus  dinilai  keterkaitannya  dengan  bidang yang ingin dikontribusikan (Snyder, 2019).

## 3. HASIL DAN PEMBAHASAN

## 3.1. Kriteria Retrofit Bangunan
Retrofit merupakan  penyeimbang  antara konsumsi  energi  dan  prinsip  konservasi  yang dilakukan untuk mencapai penggunaan bangunan  yang  berkelanjutan  dalam  jangka panjang. Pada dasarnya, inovasi dalam retrofit adalah  tentang  perubahan  yang  menghasilkan peningkatan dengan tujuan pengurangan emisi karbon. Inovasi merupakan konsep sosio-teknis dimana  konteks  organisasi,  regulasi  dan berbagai pemangku  kepentingan ( stakeholder ) bergabung untuk mendorong terwujudnya suatu inovasi.  Terdapat  beberapa  faktor  yang  perlu dipertimbangkan ketika berinovasi dalam rezim energi  domestik.  Geels  (2005)  dalam  buku Swan and Brown (2013) mengidentifikasi tiga tingkat yang berinteraksi ketika mempertimbangkan  inovasi  dalam  konteks sosial-teknis,  seperti  yang  ditunjukkan  pada Gambar 3.
Pada  tingkatan  pertama  berkaitan  dengan lanskap  bangunan,  yang  mencakup  faktor- faktor di  luar  sistem  yang  memiliki pengaruh penggerak.  Dalam  hal  inovasi  retrofit, faktor tersebut berkaitan dengan perubahan iklim atau penurunan  cadangan  energi.  Lapisan  kedua adalah  rezim  sosio-teknis,  hal  ini  berkaitan dengan  struktur artefak (bangunan), aktor dan aturan yang menghubungkan dalam pembentukan  sistem.  Lapisan  terakhir  adalah detail  inovasi.  Inovasi  ini  dikembangkan  di
tingkat mikro dan kemudian harus diadopsi ke dalam rezim  jika ingin digunakan secara  luas. Rezim  dapat  menyesuaikan  inovasi  baru, karena cocok dalam rezim yang ada, atau rezim dapat  beradaptasi  untuk  mengakomodasi inovasi  baru.  Atau,  inovasi  mungkin  ditolak oleh  rezim  dan  gagal  total.  Pandangan  ini terkait erat dengan konsep  gangguan dari teori inovasi  (Henderson  dan  Clark  1990). Kriteria retrofit dapat  dikelompokkan ke  dalam  empat kategori:  lingkungan,  teknikal,  sosial,  dan ekonomi  (Si  and  Marjanovic-Halburd, 2018). Tabel 1 mencantumkan empat kategori kriteria untuk menilai  dampak  retrofit,  dimana setiap kriteria saling dikaitkan.
Gambar 3. Tiga  tingkatan sistem sosia l-teknis ya ng dia daptasi teori Geels 2005 Sumber: Swa n a nd Brown, 2013
Tabel 1. Kriteria  ya ng Digunakan untuk Menila i Da mpak Retrofit Energi Kategori Kriteria Parameter Lingkungan Kinerja Lingkungan
Pengurangan emisi gas CO 2 .
Pengurangan konsumsi energi. Pengurangan konsumsi air. Peningkatan kualitas lingkungan dalam ruangan. Konten Daur Ulang Peningkatan pengelolaan sampah. Sosial Penghuni Kenyamanan termal Kualitas udara dalam ruangan
Kategori Kriteria Parameter Pencahayaan Akustik Teknikal Instalasi Kesesuaian ( compatibility ) Operasional Efisiensi Daya Tahan Fleksibilitas Ekonomi Biaya Biaya modal Biaya energi operasional Biaya perawatan dan penggantian Sumber: Si et al. , 2016
3.1.1. Lingkungan Dampak retrofit pada konsumsi energi seluruh bangunan biasanya diukur dalam hal penghematan  energi  tahunan  dibandingkan dengan  konsumsi  energi sebelumnya. Retrofit bangunan bertujuan untuk mengurangi konsumsi  energi  operasional  dan embodied energy .  Energi  yang  terkandung  ( embodied energy )  sekitar 1/3 dari keseluruhan konsumsi energi bangunan  untuk ekstraksi,  pemrosesan, transportasi, dan  pemasangan bahan  bangunan (Nag,  2019).  Energi  operasional  diperlukan untuk  layanan  bangunan,  seperti  HVAC, penerangan,  dan  fasilitas  lainnya.  Namun, dalam  mengurangi  energi  operasional,  dapat dilihat dari selubung bangunan, wall insulation , langit-langit bangunan, lantai, dan penempatan jendela  yang  efektif  untuk  ventilasi  serta pencahayaan  alami  yang  lebih  banyak.  Selain itu  pemanfaatan  energi  terbarukan  untuk pemenuhan  kebutuhan  operasional  bangunan akan membantu pengurangan dampak lingkungan.

## 3.1.2. Sosial
Efek  dari  kualitas  lingkungan  dalam  ruangan pada  penghuni  bangunan  diukur  oleh  empat faktor,  diantaranya;  kenyamanan  termal, kualitas  udara  dalam  ruangan,  pencahayaan, dan akustik (Nag, 2019). Hal ini erat kaitannya dengan kepuasan penghuni terhadap lingkungan  dalam  ruang  bangunan.  Beberapa bagian bangunan yang mempengaruhi kualitas lingkungan dalam  ruang diantaranya  material, pelapis  interior,  dan  produk  pembersih  atau pemeliharaan  ruang.  Pemilihan  bahan  serta produk  dengan  emisi  VOC  nol  atau  rendah, merancang sistem ventilasi yang memungkinkan  masuknya  udara  bersih  dari luar  dapat  meningkatkan  kualitas  lingkungan
dalam  bangunan.  Secara  singkat,  interaksi  di antara  semua  komponen  dalam  ruangan, termasuk penghuni bangunan, menentukan IEQ (WBDG  2009).  Meningkatkan  IEQ  ( indoor environmental  quality )  memiliki  pengaruh langsung  terhadap  produktivitas  pekerja  dan pembayaran biaya (Boué 2013).

## 3.1.3. Teknikal
Retrofit pada  bangunan  eksisting  dilakukan untuk menurunkan biaya operasional, meningkatkan  kualitas  lingkungan  dalam ruangan, dan  kesejahteraan  penghuninya. Ada beberapa peluang dalam meningkatkan kinerja energi bangunan ( building energy performance ),  termasuk  selubung  bangunan, layanan bangunan seperti pendinginan, ventilasi, penerangan, sistem  transportasi, dan peralatan di dalam gedung (Kontokosta, 2016). Langkah  atau  peluang  dalam  penghematan energi (energy  conservation  measuremen t) tergantung  pada  kondisi  bangunan  yang  ada. Pada  dasarnya,  inovasi  dalam retrofit adalah tentang perubahan bangunan menuju keberlanjutan  (Swan  and  Brown,  2013). Terdapat beberapa jenis produk fisik yang dapat diterapkan  pada  properti untuk  meningkatkan kinerja energinya yang dijelaskan pada gambar 4.
Gambar 4 .  Hiera rki Retrofit Produk oleh Geels,
2005 Sumber : Swa n a nd Brown, 2013

## 3.1.4. Ekonomi
Biaya  yang  dikeluarkan  untuk  melakukan retrofit bangunan  mencakup  biaya  investasi (modal),  operasional,  pemeliharaan,  dan penggantian  (Kontokosta,  2016).  Investasi efisiensi  energi  dalam  bangunan  komersial biasanya  meliputi  penerangan,  pemanasan, ventilasi atau pendinginan berupa AC (HVAC) serta  motor/mesin, atap  reflektif dan  berbagai aplikasi lainnya. Pilihan efisiensi dibuat selama desain awal retrofit bangunan, ketika peralatan aus  dan  diganti,  atau  selama  peningkatan efisiensi  yang  dapat  terjadi kapan  saja.  Dasar
analisis  investasi  yakni  dengan  keputusan investasi penganggaran modal ( capital budgeting ). Keputusan investasi penganggaran modal  tradisional  mengidentifikasi  investasi efisiensi  energi  yang  menguntungkan  ketika discounted sum of savings (S), lebih besar dari biaya  investasi  (I). Net  present  value (NPV) memberikan perkiraan manfaat finansial bersih yang  diberikan  kepada  perusahaan  jika investasi  ini  dilakukan  (Vincenzo  Corrado, 2018).
Metode  ini  ditujukan  untuk  menghitung indikator  ekonomi,  seperti net  present  value (NPV), internal rate  of return (IRR), payback period (PP), benefit  cost  ratio (BCR),  dan profitability  index (PI).  Mempertimbangkan berbagai  opsi retrofit bangunan, metode  NPV digunakan
untuk menentukan dan
membandingkan  efektivitas  biaya  dari  opsi yang diusulkan. Dalam analisis  arus kas  ( cash flow  analysis ),  pendapatan  tahunan  dianggap sebagai biaya  tahunan  yang  dihindari, ditentukan  sebagai  perbedaan  antara  biaya tahunan  bangunan  sebelum  dan  sesudah retrofit .  Biaya  tahunan  umumnya  mengacu pada operasional bangunan dan  aspek lainnya, seperti  pemeliharaan  gedung,  penggantian komponen,  dll.  Opsi retrofit yang  memiliki nilai  NPV  positif  berbiaya  efektif,  karena jumlah pendapatan yang diaktualisasikan lebih tinggi dari jumlah biaya yang  diaktualisasikan (termasuk  biaya  investasi  pada  t0)  selama periode  penilaian  (Krarti, 2018). Opsi retrofit terbaik  pada  dasarnya  adalah  yang  memiliki NPV tertinggi. Jika PP juga  dipertimbangkan, pilihan terbaik dicirikan oleh NPV tertinggi dan PP terendah.

## 3.2. Strategi Retrofit Bangunan
Strategi  bangunan  hemat  energi  dikaitkan dalam  tiga aspek  yakni;  energi &  lingkungan, kualitas  air  &  konservasi,  serta  sumber  daya alam  &  material  bangunan  (Nag,  2019). Dimana  masing-masing  aspek  berhubungan dengan  arsitektur  atau  strategi  pasif,  terkait dengan desain bangunan, instalasi mekanik dan pertimbangan  distribusi  layanan  energi,  serta pembangkit energi yang menggunakan sumber daya  terbarukan.  Beberapa  strategi  maupun teknologi yang dapat diterapkan pada bangunan hemat energi diantaranya (Nag, 2019): 1. Energi  dan  Lingkungan  ( Energy  and Environment )
a. Orientasi bangunan dan posisi jendela.
b. Penggunaan window shading .
c. Memaksimalkan daylighting . d. Pemasangan daylight controls .
e. Menggunakan  lampu  hemat  energi  dan sensor penerangan.
f. Penggunaan  peralatan  kantor  yang efisien terhadap penggunaan energi.
g. Memanfaatkan energi terbarukan.
h. Menggunakan high performance windows . i. Penggunaan  sistem  pendinginan  udara dan pump motors yang efisien.
2. Kualitas Konservasi dan Air ( Water Quality and Conservation )
a. Menentukan tapak bangunan.
b. Minimalkan penggalian dan pemadatan lapisan tanah yang ada.
c. Menggunakan teknologi air hujan yang memiliki dampak rendah.
d. Harvest , process dan recycle rainwater .
e. Memertahankan kualitas air tanah.
f. Menggunakan water  fixtures yang efisien.
3. Material  dan  Sumber Daya  ( Materials and Resources )
a. Meminimalkan penggunaan sumber daya dan material yang tidak terbarukan.
b. Maksimalkan  penggunaan  bahan  daur ulang.
c. Membuat rencana manajemen
pengurangan limbah.
d. Menerapkan program daur ulang limbah.
e. Menggunakan bahan-bahan yang diproduksi secara lokal.
f. Menggunakan  lumbar dan  produk kayu dari hutan bersertifikat.

## 3.3. Metode Penilaian Retrofit
Berbagai  metode  penilaian  dapat  digunakan untuk  memperkirakan atau  mengukur  kinerja retrofit ke  bangunan  yang  ada.  Salah  satu metode  yang  akan  dibahas  yakni building energy  simulation (BES)  atau  pemodelan energi.  Metode  ini  paling  sering  dilakukan karena dapat memprediksi kondisi bangunan di masa  depan.  Setiap  data  mengenai  kondisi bangunan yang ada saat  ini menjadi dasar  dari data baseline .  Dalam  konteks retrofit ,  BES digunakan  untuk  mensimulasikan  kondisi bangunan saat ini, yang berfungsi sebagai dasar untuk  perbandingan  terhadap  satu  atau  lebih
solusi retrofit yang disimulasikan. BES adalah alat  yang  banyak  digunakan  dan  memiliki kapasitas  untuk  mengevaluasi  penghematan energi  dari  berbagai  tindakan retrofit yang dipilih. Program sertifikasi bangunan bernama EDGE  yang  bekerjasama  dengan  pemerintah Indonesia juga meluncurkan aplikasi permodelan bangunan dimana pengguna dapat melakukan analisis retrofit secara mandiri.
EDGE  merupakan  salah satu aplikasi simulation  modelling yang  memberdayakan penemuan solusi teknis pada tahap desain awal untuk  mengurangi  biaya  operasional  dan dampak lingkungan.  Berdasarkan input informasi  pengguna  dan  pemilihan  tindakan hijau  (opsi retrofit ),  EDGE  mengungkapkan proyeksi penghematan operasional dan pengurangan emisi karbon. Gambaran keseluruhan  kinerja  ini  membantu  untuk mengartikulasikan studi kasus untuk bangunan hijau. Program EDGE memiliki data base biaya yang dapat  digunakan untuk membantu dalam menghitung  biaya  modal  dan  dampak  dari keputusan  desain.  Perangkat  lunak  EDGE menyediakan  modal  komparatif  dan  biaya utilitas  dampak  dari  keputusan.  Hal  ini dilakukan  untuk  mengoptimalkan  kinerja fasilitas  terhadap  kebutuhan  pengguna,  serta pengembalian investasi  atau 'nilai untuk uang'. Kemudahan  dan  kelengkapan  data  menjadi dasar pemilihan EDGE sebagai perangkat lunak yang  digunakan  dalam  menganalisis.  Berikut ini  beberapa  tahapan  yang  dilakukan  pada program EDGE (International Finance
Corporation, 2018):
1. Pengisian Data Data  yang  dibutuhkan  terkait  dengan kondisi  eksisting  bangunan  seperti  detail bangunan,  lokasi,  data  utilitas  bangunan berkaitan  dengan  penggunaan  energi, orientasi dan sistem bangunan.
2. Opsi Retrofit
Opsi retrofit energi dipilih berdasarkan hasil dari  analisa  harapan  pembuat  keputusan. Tidak  perlu  untuk  mengevaluasi  semua faktor kinerja bangunan hemat energi untuk setiap  proyek retrofit energi,  hanya  untuk opsi retrofit yang dipilih, tipe properti, dan tipe  kepemilikan  yang  diperlukan.  Pada bangunan  eksisting  faktor  konvensional (lokasi,  akses,  usia,  dll)  tidak  berubah setelah adanya penerapan retrofit energi.
3. Analisis Finansial Fitur  efisiensi  energi  dapat  berkontribusi pada  lebih  dari satu  indikator kinerja yang dapat  memainkan  peran  dalam  kinerja keuangan subjek properti yang ada atau opsi yang dipilih. Analisis finansial dimulai dari penilaian  komprehensif  terhadap  langkah- langkah  efisiensi  energi  dan  indikator kinerja  bangunan.  Dimana  hal  ini  akan memberikan  dasar  dalam  menilai  kinerja pembangunan yang dapat berdampak secara langsung  terhadap  input  nilai  keuangan. Program EDGE akan melaporkan beberapa data  finansial  dari retrofit bangunan diantaranya biaya utilitas, biaya penghematan,  biaya  investasi  dan  periode pengembalian.

## 3.4. Proses Pemilihan Retrofit
Manfaat yang diharapkan serta hambatan yang dirasakan  dari  tindakan retrofit dipengaruhi oleh  keputusan  pemilik  atau stakeholder bangunan  komersial  terkait.  Setiap  langkah konservasi  energi  didorong  oleh  serangkaian faktor endogen  dan eksogen. Hal  ini termasuk pada  konteks  peraturan, risiko,  kelangsungan bisnis,  pengetahuan  dan  kesadaran,  serta permintaan  penghuni  (Kontokosta,  2016). Hubungan  dan  interaksi  faktor-faktor  ini ditunjukkan  pada  Gambar  5.  Dimana  setiap faktor akan berdampak pada keputusan retrofit melalui pertimbangan ekonomi / keuangan dan kelayakan  teknis,  yang  berpotensi  dimediasi oleh pengaruh sosial.
Gambar 5 .  Fa ktor yang Mempengaruhi Keputusan Retrofit . Sumber: Kontokosta, 2016
Arsitektura : Jurnal Ilmiah Arsitektur dan Lingkungan Binaan, Vol. 18 (2) October  2020: 199-214
Gambar 6 .  La ngkah Menuju Retrofit Bangunan. Sumber: Penulis, 2020
Pendekatan yang dilakukan
untuk pengembangan  strategi  retrofit  berkaitan dengan sembilan aspek, yaitu (Gambar 6):
1. Visi: penetapan visi strategi jangka panjang, dan target terkait keberlanjutan bangunan.
2. Keterlibatan stakeholder : keterlibatan pemangku kepentingan, pemahaman, keberpihakan  dan  komitmen  baik  dari manajemen  dan  tenant  sebagai  penghuni bangunan.
3. Karakteristik pasar: pengelompokan, pembuatan  profil,  serta  upaya  untuk memahami  pasar  bangunan  yang  ada. Pemilik/investor  mengidentifikasi  potensi peningkatan kinerja energi dikaitkan dengan pasar properti.
4. Hambatan dan tantangan utama:
pertimbangan dalam menilai dan mengatasi tantangan  dan  hambatan  utama  untuk melakukan retrofit.
5. Penilaian  ekonomi:  menilai  biaya  teknis, ekonomi  dan  manfaat  dari  renovasi  energi bangunan,  dari  investor  dan  perspektif tenant.
6. Pembiayaan: mengukur, mencari, merancang dan memberikan keuangan yang diperlukan,  dan  dalam  mengelola  risiko terkait renovasi yang akan dilakukan.
7. Kebijakan:  menilai  opsi  dan  merumuskan kebijakan
untuk merangsang, mengoordinasikan, dan  mengatur  kegiatan renovasi kualitas dalam skala besar.
8. Keputusan:  pertimbangan  terkait  tindakan retrofit untuk  menciptakan  kepercayaan investor.
9. Implementasi: pertimbangan terkait dengan pemasangan  fitur atau  teknologi baru pada bangunan  yang  sudah  terbangun  dalam jangka pendek dan pada visi jangka panjang. Penelitian  Bozorgi  (2015)  memperkenalkan tentang  analisis  keputusan  investasi  yang menggabungkan metode keuangan, resiko dan ketidakpastian.  Pada penelitian tersebut Bozorgi  (2015)  mengusulkan  pendekatan penilaian  baru  untuk  memperkirakan  nilai sebenarnya  dari  bangunan  berkelanjutan, dengan pendekatan baru ini, desainer juga dapat lebih  memahami  dampak  keputusan  desain terhadap kinerja keuangan bangunan berkelanjutan  pada  tahap  desain  atau  usulan perbaikan yang akan menghasilkan desain yang lebih layak (Gambar 7). Dalam pengembangan proses  pertimbangan  utama  adalah  manfaat lingkungan, sosial, dan ekonomi dalam konteks nilai.
Gambar 7 .  Proses penilaian berbasis nila i untuk menurunkan kinerja keuangan dari opsi retrofit energi. Sumber : Bozorgi, 2015
Proses  pertama  dimulai dengan  memilih  fitur yang berkelanjutan dan memperkirakan indikator  kinerja  bangunan  terkait  melalui building  simulation  program (BPS)  yang sesuai.  Untuk  setiap  sistem  yang  dipilih, indikator  kinerja  bangunan  tertentu  dapat ditentukan, misalnya, konsumsi energi sebagai indikator kinerja  energi, atau  tingkat  ventilasi dan  polusi  sebagai  indikator  untuk  kualitas udara  dalam  ruangan.  Kemudian,  tergantung pada  sistem  dan  indikator  kinerjanya,  sistem yang  dipilih  akan  dimodelkan  melalui  BPS yang sesuai. Mungkin perlu untuk memodelkan fitur  berkelanjutan  tertentu  dengan  beberapa BPS karena sebagian  besar  fitur berkelanjutan memiliki dampak lebih dari satu indikator pada kinerja  bangunan  yang  secara  langsung  atau tidak  langsung  berkontribusi  pada  nilai bangunan. Misalnya  penggunaan HVAC  yang
efisien  dalam penggunaan  energinya sehingga dapat mengurangi biaya operasional tetapi pada saat  yang  sama  dapat  meningkatkan  kualitas udara dalam ruangan yang dapat meningkatkan kesehatan  dan  produktivitas.  Sangat  penting bagi desainer untuk menyadari bahwa indikator kinerja  bangunan  dapat  memengaruhi  kinerja keuangan suatu bangunan. Sehingga diperlukan evaluasi  menyeluruh  dari  semua  indikator kinerja  yang  mungkin  dipengaruhi  oleh  fitur berkelanjutan.
Kedua  adalah  menentukan  kinerja  bangunan baik  dari  segi  faktor  berkelanjutan  dan  non- berkelanjutan.  Faktor-faktor  yang  terkait dengan  fitur  berkelanjutan  termasuk  biaya pengembangan,  kepuasan  penghuni,  dan kesehatan dan produktivitas, sertifikasi berkelanjutan berkontribusi dalam insentif yang dapat  dicapai,  pasar,  risiko,  dll.  Kinerja bangunan yang tidak berkelanjutan, yang tidak terkait dengan fitur berkelanjutan tetapi penting dalam  penilaian  properti adalah  lokasi,  akses, umur,  ukuran,  dll.  Ketika  mengevaluasi bangunan  berkelanjutan,  beberapa  faktor berkelanjutan  seperti  biaya,  kemungkinan untuk mencapai  sertifikasi atau  insentif, dapat diperkirakan secara  relatif mudah  berdasarkan data  yang  tersedia,  pedoman,  peraturan  dan hasil  BPS.  Namun,  faktor-faktor  seperti kepuasan  pengguna,  serta  kesehatan  dan produktivitas lebih sulit diukur secara tepat.
Ketiga  adalah  memilih input  model  keuangan utama  berdasarkan estimasi  kinerja bangunan, yang  mencakup  semua  biaya,  manfaat,  dan risiko yang terkait dengan investasi pembangunan berkelanjutan. Pendekatan discounted  cash  flow (DCF)  tradisional disarankan  sebagai  model  dasar  untuk memperkirakan nilai sebenarnya dari bangunan berkelanjutan.  Penilai  mempertimbangkan semua  faktor  yang  berkelanjutan  dan  tidak berkelanjutan,  ditentukan  dalam  langkah- langkah sebelumnya,  secara bersamaan, menilai  respons  pasar  (regulasi,  pengguna ruang  dan  permintaan  Pengembang)  dan memperkirakan  input  model  DCF.  Terakhir adalah  menghitung  nilai  berdasarkan  input model  DCF.  Simulasi  Monte  Carlo  dengan kasus  dasar  yang  dibangun  berdasarkan pendekatan DCF disarankan untuk memperkirakan  indikator  kinerja  keuangan akhir saat memodelkan ketidakpastian.
3.5. Manfaat Retrofit Bangunan
Tujuan dari retrofit bangunan adalah keberlanjutan  sehingga  mengurangi  beban energy  dan  dampak  lingkungan.  Menurut Abdul  Qayyum  et  al.,  pada  tulisan  Khairi, Jaapar  and  Yahya,  (2017)  salah  satu keuntungan  dari  melakukan retrofit pada bangunan  yang  sudah  berdiri  dibandingkan dengan  membangun  bangunan  hijau  baru adalah  produksi  limbah  terkait  dapat  dicegah sambil  melestarikan  energi  yang  terkandung. Retrofit juga merupakan cara yang hemat biaya untuk  menghijaukan  bangunan  yang  ada dengan  mengurangi  konsumsi  energi,  biaya operasional  dan  biaya  siklus  hidup  bangunan sehingga  menciptakan  pengembalian investasi yang  lebih  tinggi  kepada  klien.  Selain  itu, retrofit dapat memberikan kualitas lingkungan dalam ruangan yang lebih baik bagi pengguna. Efisiensi  energi  yang  diterapkan  dalam bangunan sebagai  salah  satu manfaat dari segi lingkungan  dan ekonomi. Dari sektor lingkungan  emisi  karbon  yang  dihasilkan menjadi  berkurang,  sedangkan  dari  sisi ekonomi  adanya  peningkatan  nilai  dari bangunan yang sudah di retrofit .

## 4. KESIMPULAN
Artikel  ini  telah  mengkaji  perkembangan penelitian  mengenai retrofit energi  pada bangunan komersial. Permasalahan utama yang menjadi  dasar  penulisan  mengenai  manfaat, kriteria, metode, serta  proses  yang  digunakan untuk  menilai  dampak retrofit dan  memilih retrofit yang  sesuai. Retrofit bangunan digambarkan sebagai tindakan yang menyeimbangkan  berbagai  kriteria.  Terdapat empat  kriteria  utama  yang  berkaitan  dengan retrofit bangunan  diantaranya  lingkungan, sosial, teknikal, dan ekonomi. Beberapa strategi retrofit yang dapat dilakukan berkaitan dengan elemen  bangunan  diantaranya  energi  dan konservasi  serta  sumber  daya  dan  material bangunan. Setiap strategi ditentukan berdasarkan kondisi  bangunan dan kebutuhan. Saat  ini  sudah  banyak  perangkat  lunak  yang mengembangkan  analisa  simulasi  kinerja bangunan.  Salah  satu  aplikasi  yang  dibahas dalam  artikel  ini  adalah  EDGE.  Dimana aplikasi  ini  sangat  mudah  digunakan  dan terintegrasi dengan layanan sertifikasi
bangunan  hijau.  Untuk  melakukan  analisis dengan  EDGE  terdapat  beberapa  data  yang diperlukan  seperti detail proyek,  data bangunan, konsumsi  energi selama  satu  tahun terakhir  dan  sistem  bangunan.  EDGE  akan menggambarkan  kinerja  bangunan  yang disimulasikan  dan  aktual.  Dalam  proses pemilihan  opsi retrofit ada  beberapa  faktor yang  mempengaruhi  keputusan  dari retrofit yakni peraturan, risiko, keberlangsungan bisnis, pengetahuan  dan  kesadaran,  serta  permintaan penghuni atau tenant . Dimana tiap faktor akan berdampak  pada  keputusan  investasi melalui pertimbangan  ekonomi  atau  keuangan  dan kelayakan  teknis.  Disisi  lain  manfaat  yang didapatkan  dari retrofit bangunan  antara  lain; penghematan biaya, baik dari segi  operasional maupun  siklus  hidup  bangunan,  peningkatan kualitas lingkungan dalam ruangan yang  lebih baik  bagi  pengguna,  dan  peningkatan  nilai ekonomi  bangunan. Retrofit untuk  bangunan komersial, apabila diterapkan dengan hati-hati, tidak  hanya  memberikan  kesempatan  untuk mengurangi konsumsi energi dan emisi karbon, tetapi  juga  dapat  berfungsi sebagai  alat  untuk membantu  melestarikan  bangunan  untuk generasi mendatang.

## REFERENSI
Bozorgi,  A.  (2015)  ‘Integrating  value  and uncertainty in the energy retrofit analysis in real  estate  investment—next generation  of energy efficiency assessment tools’, Energy Efficiency , 8(5), pp.
Gunawan, B. dkk (2012) Buku Pedoman Energi Efisiensi untuk Desain Bangunan Gedung di Indonesia-Pengembang dan Pemilik Bangunan .  1st  edn.  Jakarta:  Energy
Efficiency  and  Conservation  Clearing
House Indonesia.
Hong,  Y.,  Deng,  W.  and  Ezeh,  C.  I.  (2019) ‘Low-rise Office  Retrofit: Prerequisite for Sustainable  and  Green  Buildings  in Shanghai’, IOP  Conference  Series:  Earth and Environmental Science , 281(1).
International  Finance  Corporation  (2017) Green Buildings  Market Intelligence
Indonesia Profile . International Finance Corporation (2018) Edge User Guide . International Finance
Corporation.
Khairi,  M.,  Jaapar,  A.  and  Yahya,  Z.  (2017) ‘The application, benefits and challenges of retrofitting  the  existing  buildings’, IOP Conference  Series:  Materials  Science  and Engineering , 271(1).
Kontokosta, C. E. (2016) ‘Modeling the energy retrofit  decision  in  commercial  office buildings’, Energy  and  Buildings . Elsevier B.V., 131, pp. 1–20.
Krarti, M. (2018) ‘Life-Cycle Cost and Energy Productivity Analyses’, in Optimal Design and  Retrofit of  Energy  Efficient Buildings, Communities, and Urban  Centers . Elsevier Inc.
Ma, Z. et al. (2012) ‘Existing building retrofits: Methodology  and  state-of-the-art’, Energy and  Buildings . Elsevier B.V., 55, pp. 889– 902.
Mendes,  E.  and  Mendes,  N.  (2019)  ‘An instructional  design  for  building  energy simulation  e-learning:  an  interdisciplinary approach’, Journal of Building Performance Simulation . Taylor & Francis, pp. 1–17. Morrissey, J., Dunphy, N. and MacSweeney, R.
(2014)  ‘Energy  efficiency  in  commercial buildings: Capturing added-value of
retrofit’, Journal of Property Investment and Finance , 32(4), pp. 396–414. Nag,  P.  K.  (2019) Office  Buildings .  1st  edn, Design  Science  and  Innovation .  1st  edn.
Edited  by A.  Chakrabarti.  springer singapore.
Si,  J. et  al. (2016)  ‘Assessment  of  building- integrated green technologies: A review and case  study on applications of Multi-Criteria Decision  Making  (MCDM)  method’, Sustainable  Cities  and  Society .  Elsevier
B.V., 27, pp. 106–115.
Si,  J.  and  Marjanovic-Halburd,  L.  (2018) ‘Criteria  weighting  for  green  technology selection as part of retrofit decision making process for existing non-domestic buildings’, Sustainable  Cities  and  Society . Elsevier, 41(June), pp. 625–638.
Snyder,  H.  (2019)  ‘Literature  review  as  a research  methodology:  An  overview  and guidelines’, Journal  of  Business  Research . Elsevier, 104(July), pp. 333–339.
Swan,  W.  and  Brown,  P.  (2013) Retrofitting The Built Environment . 1st edn, Retrofitting the City . 1st edn. Edited by W. Swan and P.
Brown. Wiley.
Vincenzo  Corrado,  I.  B.  and  F.  F.  (2018) ‘Energy Efficiency in Building Renovation’, in  Asdrubali,  F.  and  Desideri,  U.  (eds)
Handbook of Energy Efficiency in Buildings .
1st edn. Matthew Deans, pp. 675–810. Woo, Y. E. and Cho, G. H. (2018) ‘Impact of
the surrounding built environment on energy consumption  in  mixed-use  building’, Sustainability (Switzerland) , 10(3).

## LAMPIRAN

## Gambar 1.  Pertumbuhan Stok Bangunan di Indonesia
Sumber : Na viga nt Research Global Building Stock Da tabase, 2017
Gambar 2.  Pertumbuhan Pasar Properti Indonesia
Sumber : Na viga nt Research Global Building Stock Da tabase, 2017.

## Gambar 3. Tiga tingkatan sistem sosial-teknis yang diadaptasi teori Geels 2005
Sumber: Swa n a nd Brown, 2013
Arsitektura : Jurnal Ilmiah Arsitektur dan Lingkungan Binaan, Vol. 18 (2) October  2020: 199-214
Gambar 4.  Hierarki Retrofit Produk oleh Geels, 2005
Sumber : Swa n a nd Brown, 2013
Gambar 5.  Faktor yang Mempengaruhi Keputusan Retrofit .
Sumber: Kontokosta, 2016
Gambar 6.  Langkah Menuju Retrofit Bangunan.
Sumber: Penulis, 2020
1. Visi 2. Keterlibatan Stakeholder
3. Karakteristik Pasar
4. Tantangan Utama
5. Penilaian Ekonomi
6. Pembiayaan
7. Kebijakan
8. Keputusan 9. Implementasi Tenant & Management Tipe Bangunan Risiko Capital Budgeting
Sumber Keuangan
Regulasi dan Insentif Pemilik/Pengembang Properti Pemantauan, Review, dan Penyesuaian Target Persetujuan Potensi Hambatan Cost effectiveness Koherensi Penyampaian Langkah - Langkah Faktor Utama Hasil
Gambar 7.  Proses penilaian berbasis nilai untuk menurunkan kinerja keuangan dari opsi retrofit energi.
Sumber : Bozorgi, 2015