p-ISSN: 0214-1249                                                                                          Jurnal Administrasi Bisnis [JAB] e-ISSN: 2541-4100                                                                                                       Vol 15 No 2 Tahun 2019

## BUBBLE PROPERTY DI INDONESIA: ANALISIS EMPIRIS SURVEI HARGA PROPERTI RESIDENSIAL
Valerio Fanama 1 , Rulyusa Pratikto 2
1 Program Studi Ilmu Administrasi Bisnis, Fakultas Ilmu Sosial dan Ilmu Politik, Universitas Katolik Parahyangan
2 Program Studi Pascasarjana Ilmu Sosial, Fakultas Ilmu Sosial dan Ilmu Politik, Universitas Katolik Parahyangan

## ABSTRAK
Properti  merupakan  sektor  yang  sangat  berpengaruh  terhadap  perekonomian  di  Indonesia,  sehingga  Bank  Indonesia menerbitkan Survei Harga Properti Residensial untuk memantau harga properti yang ada di kota-kota besar di Indonesia. Hal ini dilakukan untuk memantau kondisi properti untuk mencegah terjadinya kondisi bubble . Penelitian ini bertujuan untuk menganalisis faktor-faktor yang diduga mempengaruhi harga properti di Indonesia, lalu membandingkan indeks harga properti aktualnya dengan indeks harga properti fundamentalnya untuk mengetahui kondisi properti di Indonesia. Hasilnya,  PDB  Indonesia  dan  laju  inflasi  secara  statistik  mempengaruhi  indeks  harga  properti  Indonesia  diseluruh kategori, sementara jumlah kredit konsumsi hanya berpengaruh secara statistik pada IHPR Rumah Kecil, dan kebijakan rasio LTV hanya berpengaruh secara statistik pada IHPR Rumah Besar. Lebih lanjut, bahwa Indonesia mengalami kondisi bubble pada periode-periode tertentu, namun kondisi tersebut dianggap tidak berbahaya, karena angka bubble -nya tidak terlalu besar, dan kondisi bubble- nya tidak bertahan dalam jangka waktu yang lama.
Kata Kunci : Bubble Property, PDB Indonesia, Laju Inflasi, Jumlah Kredit Konsumsi, Kebijakan Rasio LTV

## ABSTRACT
Property is a sector that is very influential for Indonesia’s economy, so Bank Indonesia issued a Residential Property Price Survey to monitor property prices in big cities in Indonesia. The survey is done to monitor the condition of the property to prevent the occurrence of bubble conditions. This study aims to analyse the factors that are suspected to affect property prices in Indonesia, then compare the actual property price index with its fundamental property price index to determine the condition of property in Indonesia. As a result, Indonesia's GDP and inflation rate statistically affect the Indonesia’s House Price Index in all categories, while the amount of consumption credit only has a statistically significant effect on the Indonesia’s House Price Index of Small Houses, and the LTV ratio policy only has a statistically significant effect on the Indonesia’s House Price Index of Large Houses. Furthermore, Indonesia experienced bubble conditions in certain periods, but these conditions were considered harmless, because the bubble rate was not too large, and the bubble condition did not last for a long time.
Keywords: Bubble Property, Indonesia’s GDP, Inflation Rate, Amount of Consumption Credit, LTV Ratio Policy

## PENDAHULUAN
Peningkatan  harga  properti  akibat  Kredit Pemilikan Rumah (KPR) pernah menjadi sebuah fenomena  di  Amerika  Serikat  pada  tahun  2008 yang mengguncangkan perekonomian global. Hal ini  dikarenakan  efek Bubble  Property ,  dimana fenomena ini diawali oleh penawaran KPR dengan uang  muka  rendah  dan  tingkat  suku  bunga  yang rendah  oleh  perbankan  kepada  konsumen  tanpa memperdulikan  kelayakan  konsumen  tersebut atau biasa disebut subprime mortgage loan .
Akibatnya, terjadi peningkatan permintaan masyarakat Amerika Serikat, khususnya  para  spekulan  untuk  membeli  rumah melalui  KPR.  Para  spekulan  yang  dimaksud adalah  masyarakat  yang  telah  memiliki  rumah, namun memiliki keinginan untuk membeli rumah
kedua  dan  seterusnya.  Hal  tersebut  membuat harga  properti  meningkat  tajam  melewati  harga fundamentalnya.
Setelah  kebijakan  tersebut  berjalan, The Fed (Bank  Sentral  Amerika  Serikat)  menaikkan tingkat suku bunga acuan Amerika Serikat, yang kemudian  mengakibatkan  peningkatan  tingkat suku  bunga  kredit.  Akibat  dari  kenaikan  tingkat suku  bunga  tersebut,  timbul  banyak  kasus  kredit gagal  bayar,  sehingga  tingkat  kredit  gagal  bayar ( NonPerforming Loan) menjadi tinggi.
Selain  itu,  terjadi  efek Bubble  Property , yaitu  fenomena  turunnya  harga  properti  dengan sangat signifikan, dikarenakan perbankan melakukan  banyak  penyitaan  kembali  rumah- rumah  yang  mengalami  kredit  gagal  bayar,  dan kemudian  sulit  untuk  menjual  kembali  rumah tersebut, dikarenakan tingginya penawaran
p-ISSN: 0214-1249                                                                                          Jurnal Administrasi Bisnis [JAB] e-ISSN: 2541-4100                                                                                                       Vol 15 No 2 Tahun 2019
dibandingkan permintaan yang ada di masyarakat.
Karena  itu,  harga  properti  khususnya rumah  di  Indonesia  selalu  diawasi  oleh  Bank Indonesia melalui Survei Harga Properti Residensial  (SHPR).  Hasil  rekap  SHPR  akan menghasilkan  Indeks  Harga  Properti  Residensial (IHPR) yang akan menunjukkan pergerakan harga properti di pasar Indonesia. IHPR pun terbagi lagi kedalam  tiga  indeks  berdasarkan  ukuran  luasan bangunan, yaitu Indeks Harga Properti Residensial  Rumah  Kecil  (IHPR  Rumah  Kecil), Indeks  Harga  Properti  Residensial  Rumah Menengah (IHPR Rumah Menengah), dan Indeks Harga  Properti  Residensial  Rumah  Besar  (IHPR Rumah Besar). Mulai tahun 2006 kuartal pertama hingga tahun 2018 kuartal keempat, IHPR selalu memiliki trend yang positif dan selalu menunjukkan  adanya  pertumbuhan  harga  pada setiap kuartal. Pada kuartal IV tahun 2012 hingga kuartal  II  tahun  2013,  terjadi  pertumbuhan  yang drastis selama tiga kuartal dengan titik pertumbuhan  tertinggi  adalah  13,51%  (y-o-y), sehingga  harga  properti  pada  tahun  2012  hingga 2013  dikhawatirkan  mengalami  kondisi bubble property
Mengantisipasi terjadinya fenomena Bubble  Property di  Indonesia,  Bank  Indonesia (BI)  menerapkan  kebijakan  berkaitan  dengan sektor properti di Indonesia, salah satunya adalah kebijakan  rasio Loan  to  Value (LTV)  untuk membatasi jumlah kredit yang dapat dipinjam oleh masyarakat. Rasio LTV merupakan perbandingan antara  nilai  maksimal  yang  dapat  dipinjam  oleh masyarakat dengan nilai properti yang diagunkan. Penerapan  kebijakan  rasio  LTV  ini  akan membatasi  jumlah  yang  dapat  dipinjam  oleh masyarakat, dengan harapan membatasi pertumbuhan  kredit  properti  di  Indonesia  dan untuk jangka panjang, dapat menekan peningkatan harga properti di Indonesia.

## KAJIAN TEORI
Properti  dapat  diartikan  sebagai  semua bangunan  yang  berada  diatas  permukaan  tanah maupun  dibawah  tanah  yang  dimiliki  seseorang. (Kyle et al, 2013). Properti dapat diklasifikasikan ke dalam empat klasifikasi berdasarkan tujuannya, yaitu: Residential,  Commercial,  Industrial,  dan

## Special-Purpose.
Harga  di  sektor  properti  pun  selalu dipengaruhi oleh hukum penawaran dan permintaan.  Namun,  banyak  faktor-faktor  lain yang  mempengaruhi  penawaran  dan  permintaan masyarakat  akan  properti,  sehingga  adanya sentimen-sentimen  tertentu  akan  mempengaruhi harga  properti  tersebut.  Akibat  dari  hukum tersebut, harga yang rendah akan mengakibatkan permintaan  dari  pasar  cenderung  tinggi,  dan penawaran  di  pasar  akan  menurun.  Sementara, apabila  harga  sedang  tinggi  maka  akan mengakibatkan  permintaan  dari  pasar  cenderung rendah, dan penawaran di pasar akan meningkat. Terdapat  titik equilibrium, dimana  titik  tersebut menjadi  titik  pertemuan  antara  penawaran  dan permintaan,  sehingga  disebut  juga  harga  pasar. Namun, hukum penawaran dan permintaan hanya berlaku  apabila  faktor-faktor  diluar  harga dianggap tidak berubah ( cateris paribus ).
Meningkatnya  harga  properti  setiap tahunnya  selalu  dipengaruhi  oleh  faktor-faktor ekonomi  makro.  Ekonomi  makro  adalah  faktor yang berkaitan dengan fenomena ekonomi secara luas  yang  dapat  mempengaruhi  rumah  tangga, perusahaan,  dan  pasar  secara  simultan.  (Mankiw & Taylor, 2014). Beberapa faktor ekonomi makro yang  mempengaruhi  harga  properti  dan  dipilih dalam penelitian ini adalah laju inflasi, suku bunga acuan  Bank  Indonesia,  Produk  Domestik  Bruto (PDB)  Indonesia,  jumlah  kredit  konsumsi,  dan kebijakan rasio LTV.
Menurut  Suseno  dan  Aisyah  (2009), inflasi adalah kenaikan jumlah uang beredar atau kenaikan  likuiditas  dalam  suatu  perekonomian secara  terus  menerus  yang  mengacu  pada  gejala umum  yang  menyebabkan  adanya  kenaikan harga-harga  secara  umum.  Inflasi  yang  tinggi menyebabkan  harga  properti  akan  semakin meningkat,  dan  membuat  IHPR  akan  semakin tinggi.  Begitu  pun  sebaliknya,  apabila  harga rumah  meningkat  karena  tingginya  permintaan, akan  membuat  laju  inflasi  meningkat,  karena sektor properti merupakan salah satu sektor yang cukup  berpengaruh  dalam  ekonomi.  Karena  itu, inflasi  dan  IHPR  bisa  saling  mempengaruhi. Namun  inflasi  pun  dipengaruhi  oleh  suku  bunga acuan Bank Indonesia (SBBI), dimana suku bunga
p-ISSN: 0214-1249                                                                                          Jurnal Administrasi Bisnis [JAB] e-ISSN: 2541-4100                                                                                                       Vol 15 No 2 Tahun 2019
yang mengalami penurunan membuat permintaan masyarakat  akan  peminjaman  uang  semakin meningkat.  Akibatnya  uang  yang  beredar  di masyarakat  pun  semakin  banyak,  dan  efek lanjutannya adalah meningkatkan laju inflasi.
Menurut  Case  et  al  (2004),  Produk Domestik Bruto (PDB) adalah nilai pasar total dari semua  barang  dan  jasa  akhir  yang  diproduksi dalam periode tertentu oleh faktor-faktor produksi yang terletak di suatu negara. PDB pun seringkali merefleksikan  pendapatan  per  kapita  atau pendapatan  rata-rata  penduduk.  Meningkatnya PDB  Indonesia  pun  dapat  mengindikasikan adanya  peningkatan  kemampuan  masyarakat dalam hal daya beli, sehingga akan meningkatkan permintaan akan rumah di Indonesia dan membuat harga rumah menjadi meningkat.
Menurut Bank Indonesia, kredit konsumsi adalah  kredit  yang  diberikan  oleh  bank  atau lembaga keuangan lainnya kepada pihak perseorangan,  termasuk  pegawai  bank  pelapor, untuk keperluan konsumsi dengan cara membeli, menyewa,  atau  dengan  cara  lain.  Jumlah  kredit konsumsi  yang  meningkat  mengindikasikan adanya peningkatan permintaan kredit konsumsi, salah satunya untuk kredit properti, yang membuat kenaikan harga properti di Indonesia.
Menurut Peraturan Bank Indonesia Nomor  20/08/PBI/2018,  rasio  LTV  didefinisikan sebagai angka rasio antara nilai kredit yang dapat diberikan oleh Bank Umum Konvensional (BUK) terhadap  nilai  agunan  berupa  properti  pada  saat pemberian  kredit  berdasarkan  harga  penilaian terkini. Kebijakan rasio LTV dapat mengendalikan jumlah kredit yang dapat dipinjam oleh  pembeli,  sehingga  menurunkan  minat  calon pembeli  dalam  membeli  rumah  melalui  KPR, khususnya  para  spekulan  dan  masyarakat  yang telah memiliki rumah sebelumnya.
Harga  properti  yang  terus  meningkat dikhawatirkan  mengakibatkan  Fenomena Bubble Property seperti yang terjadi di Amerika Serikat.
Bubble dapat  didefinisikan  sebagai  keadaan dimana harga pasar dari suatu produk meningkat dengan cepat sehingga melewati harga fundamental, dan pada saat jenuh, harganya akan turun menyesuaikan dengan nilai fundamentalnya. Kondisi bubble seperti ini sulit untuk terduga oleh
faktor-faktor fundamental yang dapat mempengaruhi  penentuaan  harga,  karena  dalam kondisi bubble, banyak  mengandung  unsur spekulasi didalamnya. (Grover & Grover, 2014).

## METODOLOGI

## Metode dan Model Penelitian
Penelitian  ini  menggunakan  penelitian kuantitatif, karena penelitian ini menekankan pada analisis data-data numerik dan digunakan dengan metode  statistika.  Penelitian  ini  diawali  dengan menyusun  model  penelitian  sebagai  dasar  untuk memberikan  dugaan  sementara  atau  hipotesis. Setelah  itu,  data  yang  telah  dikumpulkan dianalisis  lebih  lanjut,  sehingga  mendapatkan hasil  penelitian  yang  dapat  disimpulkan  sebagai temuan penelitian.
Metode penelitian yang digunakan dalam penelitian  ini  menggunakan  metode Two-Stage Least  Square (2SLS).  Karena  terjadi  hubungan timbal  balik  antara  laju  inflasi  dengan  Indeks Harga  Properti  Residensial,  dimana  kedua variabel tersebut bisa saling mempengaruhi, maka variabel  laju  inflasi  dibuat  menjadi instrumented variable agar  tidak  berpengaruh  secara  timbal balik dengan Indeks Harga Properti Residensial . Metode  regresi  2SLS  menggunakan instrumented variable untuk menghubungkan dua model  persamaan  yang  simultan.  Tahapan pertama  dalam  metode  regresi  2SLS  adalah dengan  melakukan  regresi  variabel-variabel endogen terhadap variabel eksogen dalam model. Tahapan  kedua,  persamaan  struktural  diestimasi dengan menggunakan nilai penduga pada tahapan pertama sebagai instrumen diruas kanan variabel endogen. (Levitt, 1994).
Model  penelitian  yang  digunakan dapat ditulis sebagai berikut:
1. Persamaan Indeks Harga Properti Residensial
IHPR 𝒙 𝒕 = α 1 + β 1 Inf t + β 2 PDB t + β 3 KK t + β 4 LTV t + ε t  (3.1) (1)
2.  Persamaan Laju inflasi di Indonesia
Inf t = α 2 + β 5 SBBI t + ε t (3.2) (2)
IHPR  : Indeks Harga Properti Residensial
p-ISSN: 0214-1249                                                                                          Jurnal Administrasi Bisnis [JAB] e-ISSN: 2541-4100                                                                                                       Vol 15 No 2 Tahun 2019
Inf : Laju Inflasi PDB : Produk Domestik Bruto Indonesia KK : Jumlah Kredit Konsumsi
LTV : Rasio Loan to Value SBBI  : Suku Bunga Acuan Bank Indonesia α : Konstanta β : Koefisien Regresi ε          : Error Term t          : Waktu χ          : Kategori, yang terdiri dari:
1) IHPR,  yaitu  gabungan  indeks  harga  properti dari  rumah  tipe  kecil,  rumah  tipe  menengah, dan rumah tipe besar.
2) IHPR  Rumah  Kecil,  yaitu  rumah  tapak  yang berukuran sampai dengan 21m2.
3) IHPR  Rumah  Menengah,  yaitu  rumah  tapak yang berukuran lebih besar dari 22m2 sampai dengan 70m2.
4) IHPR  Rumah  Besar,  yaitu  rumah  tapak  yang berukuran lebih besar dari 70m2.
Berdasarkan model diatas, diduga bahwa variabel  laju  inflasi  berpengaruh  positif  terhadap IHPR, karena setiap tahunnya tingkat inflasi selalu mengalami  peningkatan  yang  mengakibatkan harga rumah pun akan ikut meningkat mengikuti tingkat inflasi yang ada. Pernyataan ini didukung oleh  penelitian  dari  Aulia  (2017),  yang mengatakan bahwa tingkat inflasi memiliki andil dalam mempengaruhi IHPR di 13 kantor wilayah BI. Terlihat selama periode penelitian, peningkatan  inflasi  mengakibatkan  IHPR  juga mengalami peningkatan.
Variabel SBBI diduga berpengaruh positif terhadap  laju  inflasi,  karena  dengan  suku  bunga yang mengalami penurunan membuat permintaan masyarakat  akan  peminjaman  uang  semakin meningkat.  Akibatnya  uang  yang  beredar  di masyarakat  pun  semakin  banyak,  dan  efek lanjutannya  adalah  meningkatkan  laju  inflasi. Selain itu, variabel SBBI dipilih sebagai variabel independen  dalam  persamaan  laju inflasi,  karena variabel  SBBI  dianggap  sebagai  suatu  kebijakan yang  diterbitkan  pemerintah,  sehingga  tingkat suku bunganya bisa ditentukan secara bebas sesuai kondisi perekonomian yang sedang terjadi.
Variabel PDB diduga berpengaruh positif terhadap IHPR, karena dengan adanya
peningkatan PDB dapat mengindikasikan adanya peningkatan  kemampuan  masyarakat  dalam  hal daya  beli.  Meningkatnya  daya  beli  masyarakat akan mendorong peningkatan pembelian rumah di Indonesia. Pernyataan ini didukung oleh penelitian  dari  Aulia  (2017),  Egert  dan  Mihaljek (2007), Kok et al (2017), yang menyatakan bahwa terdapat  pengaruh  signifikan  antara  peningkatan PDB dengan peningkatan harga rumah.
Variabel  jumlah  kredit  konsumsi  diduga berpengaruh  positif  terhadap  IHPR,  karena meningkatnya  jumlah  kredit  konsumsi  yang diberikan  mengindikasikan  adanya  peningkatan permintaan  akan  properti  di  Indonesia,  yang membuat  kenaikan  harga  properti  di  Indonesia. Pernyataan ini didukung oleh penelitian dari Egert dan Mihaljek (2007) yang menyatakan bahwa ada pengaruh  signifikan  antara  peningkatan  kredit dengan peningkatan harga rumah.
Variabel  rasio  LTV  diduga  berpengaruh positif terhadap IHPR, karena semakin tinggi rasio LTV  maka  harga  properti  akan  semakin meningkat,  karena  semakin  tinggi  rasio  LTV mengakibatkan semakin rendah uang muka  yang harus  dibayarkan,  sehingga  dengan  uang  muka yang rendah maka akan meningkatkan permintaan rumah  di  pasar  properti.  Diberlakukannya kebijakan rasio LTV dapat mengendalikan jumlah kredit yang dapat dipinjam oleh pembeli, sehingga menurunkan minat calon pembeli dalam membeli rumah melalui KPR, khususnya para spekulan dan masyarakat yang telah memiliki rumah sebelumnya.  Pernyataan  ini  didukung  oleh penelitian  dari  Aulia  (2007),  Igan  dan  Kang (2011),  yang  menyatakan  bahwa  terdapat hubungan positif antara rasio LTV dengan harga rumah  dan  kebijakan ini  dianggap  efektif  karena berhasil  memperlambat  pertumbuhan  harga properti  dalam  enam  bulan  setelah  kebijakan tersebut diberlakukan.

## Data Penelitian
Data yang digunakan dalam penelitian ini adalah dengan data sekunder yang bersumber dari internet  berdasarkan  rentang  waktu  ( time  series) mulai  dari  tahun  2006  hingga  tahun  2018. Pengolahan data dalam penelitian ini menggunakan program komputer Stata 14.2
p-ISSN: 0214-1249                                                                                          Jurnal Administrasi Bisnis [JAB] e-ISSN: 2541-4100                                                                                                       Vol 15 No 2 Tahun 2019
Data untuk variabel laju inflasi diperoleh dari website resmi Bank Indonesia. Data ini diolah dalam bentuk persentase.
Data  untuk  variabel  PDB  Indonesia diperoleh dari website resmi Kementrian Perdagangan.  PDB  yang  digunakan  dalam penelitian  ini  adalah  PDB  Konstan.  Data  PDB diolah dalam bentuk logaritma natural.
Data  untuk  variabel  jumlah  kredit konsumsi  diperoleh  dari  Statistik  Perbankan Indonesia  yang  dirilis  di  website  resmi  Otoritas Jasa  Keuangan.  Data  ini  diolah  dalam  bentuk logaritma natural.
Data untuk variabel kebijakan rasio LTV diperoleh  dari  peraturan  Bank  Indonesia  yang dirilis di website resmi Bank Indonesia. Data yang digunakan  adalah  persentase  rasio  untuk  rumah pertama. Mulai kuartal III tahun 2018, rasio LTV menggunakan  rata-rata  rasio  LTV  bank  di Indonesia. Data ini diolah dalam bentuk logaritma natural.
Data  untuk  variabel  suku  bunga  acuan Bank Indonesia diperoleh dari website resmi Bank Indonesia.  Data  ini  diolah  dalam  bentuk persentase.
Data  untuk  variabel  IHPR  diperoleh  dari Survei  Harga  Properti  Residensial  di  website resmi  Bank  Indonesia.  Data  kemudian  diolah kembali  oleh  penulis.  Data  ini  diolah  dalam bentuk logaritma natural.

## HASIL DAN PEMBAHASAN
Untuk  melihat  pengaruh  dari  setiap variabel  independen  terhadap  variabel  dependen, digunakan  perhitungan  regresi  secara  statistik menggunakan model dan metode penelitian yang telah dijelaskann sebelumnya.
Hasil perhitungan pada Tabel 1 menunjukkan  pengaruh  antara  variabel  laju inflasi,  PDB  Indonesia,  jumlah  kredit  konsumsi, dan  rasio  LTV  terhadap  Indeks  Harga  Properti Residensial  untuk  seluruh  kategori.  Sementara perhitungan pada Tabel 2 menunjukkan pengaruh variabel  independen  terhadap  variabel  dependen untuk  membuktikan  penggunaan instrumented variabel yaitu  laju  inflasi  dan  dipengaruhi  suku bunga acuan Bank Indonesia telah sesuai.
Tabel 1: Hasil Regresi Two Stage Least Square
Sumber: Hasil olahan penulis Keterangan:
* p<0.1 (signifikan pada taraf 10%) ** p<0.05 (signifikan pada taraf 5%)
***p<0.01 (signifikan pada taraf 1%)
IHPR IHPR Rumah Kecil IHPR Ruma h Menen gah IHPR Ruma h Besar Laju Inflasi 0.0056 ** (2.28) 0.0080* * (2.53) 0.0050 * (1.99) 0.0041 ** (2.25) Produ k Domes tik Bruto Indone sia 0.9722 *** (7.29) 1.4361* ** (8.36) 0.9073 *** (6.68) 0.5983 *** (5.96) Jumla h Kredit Konsu msi - 0.0256 (-0.55) - 0.1061* (-1.77) 0.0032 (0.07) 0.0175 (0.50) Rasio LTV 0.0071 (1.53) 0.0083 (1.40) 0.0060 (1.28) 0.0069 * (1.98) Konsta nta - 8.672* ** (-6.53) - 14.1064 *** (-8.25) - 8.1771 *** (-6.05) - 3.9883 *** (-3.99) R 2 0.9789 0.9776 0.9787 0.9780 Prob > F 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 Jumla h Obser vasi 52 52 52 52
p-ISSN: 0214-1249                                                                                          Jurnal Administrasi Bisnis [JAB] e-ISSN: 2541-4100                                                                                                       Vol 15 No 2 Tahun 2019
Tabel 2: Hasil Regresi Instrumented Variable
Sumber: Hasil Olahan Penulis Keterangan: * p<0.1 (signifikan pada taraf 10%) ** p<0.05 (signifikan pada taraf 5%) ***p<0.01 (signifikan pada taraf 1%)
Hasil pada Tabel 1 menunjukkan bahwa laju inflasi berpengaruh pada IHPR, IHPR Rumah Kecil,  dan  IHPR  Rumah  Besar  pada  taraf  5%, sementara  pada  IHPR  Rumah  Menengah,  laju inflasi  berpengaruh  pada  taraf  10%.  PDB Indonesia  berpengaruh  secara  signifikan  pada seluruh  persamaan  pada  taraf  1%.  Jumlah  kredit konsumsi hanya berpengaruh pada taraf 10% pada IHPR Rumah Kecil, Sementara Rasio LTV hanya berpengaruh  pada  taraf  10%  pada  IHPR  Rumah Besar.
Dari keempat variabel determinan IHPR, IHPR Rumah Kecil, IHPR Rumah Menengah, dan IHPR  Rumah  Besar,  variabel  PDB  Indonesia merupakan  variabel  yang  memiliki  pengaruh terbesar  (1  satuan  peningkatan  PDB  akan meningkatkan  0.972  satuan  IHPR,  1.436  satuan IHPR  Rumah  Kecil,  0.907  satuan  IHPR  Rumah Menengah, dan 0.598 satuan IHPR Rumah Besar.)
Lebih  lanjut,  alasan  PDB  Indonesia menjadi variabel yang memiliki pengaruh terbesar terhadap IHPR, IHPR Rumah Kecil, IHPR Rumah Menengah, dan IHPR Rumah Besar adalah karena PDB  seringkali  dianggap  sebagai  indikator pendapatan  masyarakat,  sehingga  semakin  tinggi pendapatan  masyarakat  maka  permintaan  akan rumah  semakin  tinggi,  dikarenakan  semakin banyak  masyarakat  yang  sudah  mampu  untuk membeli  rumah.  Hal  ini  diperkuat  dengan pernyataan  dari  Kepala  Badan  Kebijakan  Fiskal (BKF)  Kementerian  Keuangan  Suahazil  Nazara (dalam  Olivia,  2019),  yang  mengatakan  bahwa dalam  periode  2014-2018,  sektor  properti
berperan  sebesar  3%  dalam  PDB  Indonesia  dan menjadi  salah  satu  sektor  yang  penting  dalam perekonomian  negara.  Hal  ini  menunjukkan bahwa  apabila  PDB  Indonesia  meningkat,  maka akan meningkatkan sektor properti Indonesia juga.
Selain  itu,  Vivin  Harsanto  (dalam Himawan,  2018), Head  of  Advisory Jones  Lang
LaSalle (Konsultan Properti Indonesia),
menyatakan bahwa pertumbuhan PDB merupakan salah satu faktor yang amat mempengaruhi bisnis properti.  Lebih  lanjut  ia  mengatakan  bahwa, dengan  adanya  pembangunan  infrastruktur  yang ada diharapkan semakin meningkatkan pertumbuhan  perekonomian  yang  ada,  dan meningkatkan  permintaan  akan  properti  juga didaerah-daerah yang sedang mengalami pembangunan.
Kemudian,  laju  inflasi  pun  memberikan pengaruh  terhadap  IHPR,  IHPR  Rumah  Kecil, IHPR Rumah Menengah, dan IHPR Rumah Besar. Hal  ini  sesuai  dengan  pernyataan  yang  telah dijelaskan pada bagian 3, bahwa laju inflasi yang meningkat  akan  membuat  indeks  harga  properti menjadi meningkat pula. Hal ini pun disampaikan oleh  Menteri  Keuangan  Indonesia  Sri  Mulyani Indrawati (dalam Alika, 2018) yang menjelaskan bahwa  pengaruh  terbesar  dalam  sektor  properti salah satunya adalah inflasi. Hal ini mengakibatkan  harga  rumah  terus  meningkat sehingga  semakin  sulit  digapai  oleh  masyarakat, Akibatnya  indeks  harga  properti  pun  semakin meningkat setiap kuartalnya, hingga semakin sulit digapai oleh mayoritas masyarakat Indonesia.
Sementara  itu,  jumlah  kredit  konsumsi, yang didalamnya termasuk KPR dianggap hanya mempengaruhi  IHPR  Rumah  Kecil.  Berdasarkan hasil Survei Harga Properti Residensial dari Bank Indonesia  Tahun  2018  Triwulan  IV,  sumber pendanaan  konsumen  yang  selalu  menjadi  yang terbesar adalah KPR dengan 76,73%. Hal ini dapat menggambarkan bahwa hampir seluruh masyarakat  Indonesia  membeli  properti  dengan menggunakan  KPR,  khususnya  masyarakat golongan  menengah  ke  bawah,  dikarenakan sulitnya  membeli  rumah  secara  tunai  akibat tingginya harga rumah. Hal ini yang menyebabkan jumlah  kredit  konsumsi  berpengaruh  hanya kepada  IHPR  Rumah  Kecil,  karena  masyarakat
Laju Inflasi Suku  Bunga acuan  Bank Indonesia 1.491*** (12.36) Konstanta -4.373*** (-4.98) R 2 0.7533 Prob > F 0.0000 Jumlah Observasi 52
p-ISSN: 0214-1249                                                                                          Jurnal Administrasi Bisnis [JAB] e-ISSN: 2541-4100                                                                                                       Vol 15 No 2 Tahun 2019
golongan  menengah  ke  bawah  akan  menyasar rumah-rumah kecil, karena harga rumah menengah dan besar sudah sangat tinggi, sehingga sulit untuk dibeli masyarakat golongan menengah ke bawah.
Lalu,  rasio  LTV  pun  hanya  berpengaruh secara  statistik  terhadap  IHPR  Rumah  Besar, dikarenakan umumnya masyarakat akan membeli rumah  besar  bukan  didasarkan  pada  kebutuhan melainkan  keinginan,  seperti  ingin  membeli rumah  yang  lebih  luas  dan  fasilitas  yang  lebih lengkap, membeli rumah kedua atau ketiga untuk sarana  investasi,  atau  membeli  rumah  karena mendapat  promosi  bunga  rendah,  sehingga ketertarikan  dalam  membeli  properti  dapat ditunda  apabila  rasio  LTV  diberlakukan.  Hal  ini didukung  oleh  sebuah  survei  yang  menyatakan bahwa  40%  dari  responden  yang  telah  memiliki rumah  sendiri,  cenderung  tidak  puas  dengan rumah  yang  telah  dimiliki  dan  ingin  pindah  ke rumah  yang  lebih  baik  dan  besar  (Azkia,  2019). Sementara untuk rumah kecil, umumnya masyarakat memang  membeli rumah kecil untuk kebutuhan  tempat  tinggal,  sehingga  walaupun rasio LTV diberlakukan, tidak terlalu mempengaruhi  permintaan  akan  properti  untuk rumah kecil. Hal ini lah yang menjadi alasan rasio LTV  hanya  berpengaruh  terhadap  IHPR  Rumah Besar.
Menurut  Gubernur  BI  Fillianingsih (dalam Fauzia, 2018), penguatan dan pelonggaran kebijakan  LTV  akan  senantiasa  disesuaikan dengan  kondisi  pasar  properti.  Sebagai  contoh, apabila permintaan sedang tinggi, maka pemerintah  dapat  menurunkan  rasio  LTV  agar menurunkan  minat  beli  masyarakat,  karena  uang muka  yang  harus  dibayarkan  menjadi  sangat tinggi. Sebaliknya bisa dilakukan oleh pemerintah apabila permintaan di sektor properti sedang lesu, maka  pemerintah  bisa  menurunkan  rasio  LTV untuk  memancing  minat  masyarakat  dalam membeli properti.
Berdasarkan  Tabel  2,  suku  bunga  acuan Bank  Indonesia  berpengaruh  signifikan  terhadap laju  inflasi.  Hal  ini  membuktikan  bahwa penggunaan  laju  inflasi  sebagai instrumented variabel yang dipengaruhi suku bunga acuan Bank Indonesia  dianggap  tepat  secara  statistik.  Alasan
utama  penggunaan  suku  bunga  acuan  Bank Indonesia  sebagai  variabel  independen,  adalah karena  suku  bunga  acuan  Bank  Indonesia dianggap sebagai suatu kebijakan yang diterbitkan pemerintah, sehingga tingkat suku bunganya bisa ditentukan secara bebas sesuai kondisi perekonomian yang sedang terjadi. Hasil statistik ini juga didukung oleh artikel berjudul “Transmisi Kebijakan  Moneter”  yang  diterbitkan  Bank Indonesia, menyatakan bahwa dampak perubahan suku  bunga  acuan  Bank  Indonesia  akan mempengaruhi  aktifitas  ekonomi  Indonesia  yang pada akhirnya mempengaruhi inflasi.
Berdasarkan  persamaan  yang  digunakan dalam  penelitian  ini,  dapat  dihasilkan predicted value yang  digunakan  sebagai  indeks  harga properti  fundamental,  lalu  akan  dibandingkan dengan  indeks  harga  properti  aktual  yang  terjadi pada  sektor  properti  Indonesia  untuk  melihat apakah harga yang ada di pasar mengalami kondisi overvalue/bubble atau  tidak.  Apabila  hasilnya berada  diatas  nol,  berarti  indeks  harga  properti aktual  berada  diatas  indeks  harga  properti fundamental  yang  seharusnya,  sehingga  kondisi ini dapat dikatakan overvalue/bubble . Selisih dari perhitungan  tersebut,  diterjemahkan  ke  dalam bentuk  grafik  yang  disebut  grafik bubble untuk melihat pergerakan kondisi properti di Indonesia.
Gambar 1. Grafik Bubble Indeks Harga Properti Residensial (IHPR)
p-ISSN: 0214-1249                                                                                          Jurnal Administrasi Bisnis [JAB] e-ISSN: 2541-4100                                                                                                       Vol 15 No 2 Tahun 2019
Gambar 2. Grafik Bubble IHPR Rumah Kecil
Gambar 3. Grafik Bubble  IHPR Rumah Menengah
Gambar 4. Grafik Bubble  IHPR Rumah Besar Sumber: Hasil Olahan Penulis
Berdasarkan  Gambar  1,  2,  3  dan  4 menunjukkan grafik bubble Indeks Harga Properti Residensial  yang  dihasilkan  dari  perhitungan Indeks  Harga  Properti  Residensial  aktual dikurangi  dengan  indeks  harga  properti  secara fundamental,  menunjukan  kondisi  harga  properti yang  terjadi  di  pasar  Indonesia . Kondisi  harga properti  pada  tahun  2006  mengalami  kondisi bubble akibat properti yang sedang booming atau permintaan  properti  melonjak  tajam  dari  tahun- tahun  sebelumnya  dan  diiringi  dengan  tingginya laju  inflasi  yang  mencapai  15,74%.  Setelah  itu, pertumbuhan IHPR mengalami penurunan dikarenakan  terjadinya  krisis  pada  tahun  2008 akibat subprime  mortgage  loan di  Amerika Serikat. Meskipun terkena dampak krisis tersebut, namun  kondisi  harga  properti  di  Indonesia  tetap
berada pada kondisi bubble . Selain itu, penurunan pertumbuhan  properti  dari  tahun  2008  hingga tahun  2010,  diakibatkan  karena  laju  inflasi  yang tinggi,  sehingga  meningkatkan  indeks  harga properti  fundamental,  sehingga  grafik bubble IHPR menjadi menurun.
Memasuki  tahun  2010,  IHPR  memasuki kondisi undervalue, dikarenakan  mulai  tahun 2010,  terjadi  pertumbuhan  ekonomi  yang  pesat, namun pertumbuhan indeks harga properti sangat lambat, sehingga indeks harga properti fundamentalnya  meningkat  mengalahkan  indeks harga  properti  aktualnya  (Bachdar,  2018). Pada awal  tahun  2012,  grafik  menurun  tajam dikarenakan adanya pemberlakuan kebijakan rasio LTV, sehingga menekan pertumbuhan permintaan properti di Indonesia.
Kondisi undervalue ini  bertahan  hingga pertengahan  tahun  2012,  setelah  sektor  properti mengalami  peningkatan  pertumbuhan  yang  pesat mulai dari tahun 2012. Hal ini dikarenakan suku bunga acuan Bank Indonesia (BI Rate) pada saat itu  berada  pada  titik  terendahnya,  yaitu  5.75%, sehingga membuat suku bunga kredit pun menjadi rendah dan meningkatkan permintaan masyarakat akan  properti.  Hal  ini  membuat  IHPR  kembali mengalami kondisi bubble, tapi perlahan mengalami  penurunan  mulai  tahun  2015  hingga tahun 2018 seiring dengan berlakunya rasio LTV dan  stabilnya  kondisi  perekonomian  Indonesia, sehingga  membuat  indeks  harga  properti  aktual menyesuaikan  dengan  indeks  harga  properti fundamentalnya.
Jika  dilihat  berdasarkan  kategori  indeks harga  properti,  dapat  terlihat  ada  beberapa perbedaan yang terjadi dalam grafik bubble setiap indeks  harga  properti.  Berdasarkan  Gambar  1, grafik Bubble IHPR Rumah Kecil yang dihasilkan dari  perhitungan  IHPR  Rumah  Kecil  aktual dikurangi  dengan  indeks  harga  properti  secara fundamental, IHPR Rumah Kecil memiliki grafik yang  mirip  dengan  IHPR  yang  menjadi  indeks harga gabungan seluruh kategori. Terlihat bahwa harga  properti  di  Indonesia  mengalami  kondisi bubble pada  tahun  2006  akibat booming yang terjadi  pada  sektor  properti.  Kondisi bubble ini bertahan hingga tahun 2010, meskipun mengalami penurunan drastis pada tahun 2008 akibat krisis di
p-ISSN: 0214-1249                                                                                          Jurnal Administrasi Bisnis [JAB] e-ISSN: 2541-4100                                                                                                       Vol 15 No 2 Tahun 2019
Amerika Serikat.
Setelah  itu,  kondisi  IHPR  Rumah  Kecil mengalami  penurunan  hingga  mencapai  kondisi undervalue mulai  dari  tahun  2010  hingga  tahun 2012,  akibat  lemahnya  pertumbuhan  sektor properti  disaat  pertumbuhan  ekonomi  Indonesia sedang  pesat,  sehingga  indeks  harga  properti fundamentalnya  meningkat  mengalahkan  indeks harga properti aktualnya.
Setelah  itu,  pertumbuhan  IHPR  Rumah Kecil  akhirnya  mengalami  peningkatan  secara perlahan  mulai  dari  tahun  2012  karena  terjadi booming kembali  pada  sektor  properti  akibat peningkatan  pendapatan  perkapita  masyarakat Indonesia  dan  rendahnya  tingkat  suku  bunga acuan  Bank  Indonesia,  sehingga  indeks  harga properti  aktual  menembus  indeks  harga  properti fundamentalnya  dan  masuk  kedalam  kondisi bubble pada  tahun  2014  dan  pertumbuhannya cenderung terus konstan hingga akhir tahun 2018. Hal ini dikarenakan, adanya pengaruh dari jumlah kredit konsumsi pada IHPR Rumah Kecil, dimana setiap  tahunnya  jumlah  kredit  konsumsi  selalu meningkat  dan  berpengaruh  terhadap  permintaan rumah  kecil,  sehingga  mulai  dari  tahun  2014 hingga 2018 pertumbuhan IHPR Rumah
Kecil  cenderung  konstan,  sementara pertumbuhan  IHPR  Rumah  Menengah  dan pertumbuhan  IHPR  Rumah  Besar  mengalami penurunan  meskipun  jumlah  kredit  konsumsi meningkat setiap tahunnya.
Berdasarkan  Gambar  1,  grafik  bubble IHPR  Rumah  Menengah  yang  dihasilkan  dari perhitungan  IHPR  Rumah  Menengah  aktual dikurangi  dengan  indeks  harga  properti  secara fundamental,  kondisi  harga  properti  pun  berada dalam  kondisi  bubble  dari  tahun  2006  hingga tahun  2010.  Namun  pada  kategori  rumah menengah  tidak  terjadi  penurunan  drastis  pada tahun  2008,  dikarenakan  rumah  masih  menjadi kebutuhan yang harus dipenuhi oleh masyarakat. Hal  ini  berbeda  dengan  rumah  kecil  dan  rumah besar,  karena  survei  ini  diadakan  di  kota-kota besar,  dimana  masyarakat  mayoritas  menyasar rumah  pada  kategori  menengah  dibandingkan kecil dan besar.
Setelah  itu  terjadi  penurunan  memasuki kondisi undervalue pada  tahun  2010  akibat
lambatnya pertumbuhan IHPR Rumah Menengah dibandingkan  dengan  pesatnya  pertumbuhan perekonomian  Indonesia.  Peningkatan  properti pada kategori rumah menengah baru terjadi pada tahun  2013  dan  terus  meningkat  memasuki kondisi bubble pada  tahun  2014,  akibat peningkatan  pendapatan  masyarakat  Indonesia dan  rendahnya  tingkat  suku  bunga  acuan  Bank Indonesia.
Mulai  tahun  2016  hingga  2018,  terjadi penurunan  pertumbuhan  secara  perlahan-lahan, meskipun  indeks  harga  aktualnya  tetap  berada diatas indeks harga fundamental, akibat stabilnya perekonomian  Indonesia,  sehingga  indeks  harga properti  aktual  cenderung  menyesuaikan  dengan indeks harga properti fundamentalnya.
Berdasarkan  Gambar  1,  grafik bubble IHPR  Rumah  Besar  yang  dihasilkan  dari perhitungan IHPR Rumah Besar aktual dikurangi dengan indeks harga properti secara fundamental, terjadi  kondisi bubble pada  tahun  2006  akibat booming yang terjadi pada sektor properti akibat tingginya  laju  inflasi  dan  bertahan  hingga  tahun 2010.  Meskipun  berada  dalam  kondisi bubble hingga  tahun  2010,  pertumbuhan  IHPR  Rumah Besar pun mengalami penurunan pada tahun 2008 akibat krisis di Amerika Serikat.
Lesunya  permintaan  disektor  properti higga  pada  tahun  2010,  membuat  IHPR  pada tahun  2010  tidak  dalam  kondisi bubble lagi,  dan cenderung  mengarah  kepada undervalue .  Hal  ini ditandai dengan grafik bubble yang turun drastis, akibat  harga  rumah  yang  cenderung  tidak mengalami peningkatan lagi dan kembali ke harga fundamentalnya,  karena  sudah  meningkat  terlalu tinggi ditahun-tahun sebelumnya.
Setelah  itu,  indeks  harga  kembali meningkat  drastis  mulai  dari  tahun  2012,  akibat meningkatnya pendapatan masyarakat dan rendahnya  suku  bunga  acuan  Bank  Indonesia, sehingga  meningkatkan  permintaan  masyarakat akan properti, khususnya para spekulan-spekulan, dan mencapai kondisi bubble pada tahun 2014.
Meskipun hingga tahun 2018 mengalami kondisi bubble, indeks harga mengalami penurunan yang cukup pesat. Hal ini dikarenakan penerapan  rasio  LTV  membantu  menekan peningkatan  pertumbuhan  indeks  harga  properti
p-ISSN: 0214-1249                                                                                          Jurnal Administrasi Bisnis [JAB] e-ISSN: 2541-4100                                                                                                       Vol 15 No 2 Tahun 2019
aktual,  sesuai  dengan  hasil  perhitungan  statistik yang  telah  dilakukan,  bahwa  rasio  LTV berpengaruh  hanya  pada  IHPR  Rumah  Besar. Terlihat  bahwa  hanya  pada  IHPR  Rumah  Besar lah  yang  terjadi  penurunan  tingkat  pertumbuhan indeks  harga  properti,  sementara  pada  indeks harga  properti  lainnya,  penurunan  tingkat pertumbuhannya tidak begitu terlihat.

## KESIMPULAN
Penelitian ini meneliti bagaimana pengaruh dari laju inflasi, PDB Indonesia, jumlah kredit  konsumsi,  dan  kebijakan  rasio  LTV terhadap  Indeks  Harga  Properti  Residensial (IHPR),  IHPR  Rumah  Kecil,  IHPR  Rumah Menengah,  dan  IHPR  Rumah  Besar.  Dengan menggunakan  metode Two  Stage  Least  Square (2SLS), hasil perhitungan menunjukkan pengaruhnya antara variabel independen terhadap variabel dependen.
Selain  meneliti  pengaruh  setiap  variabel, penelitian ini juga meneliti kondisi sektor properti apakah  mengalami  kondisi bubble atau  tidak, dikarenakan  sektor  properti  adalah  salah  satu sektor yang mempengaruhi perekonomian negara dan  seringkali  dijadikan  indikator  untuk  melihat kondisi perekonomian suatu negara.
Setelah  melakukan  penelitian,  hasil statistik  menunjukkan  bahwa  ada  pengaruh  yang signifikan  pada  taraf  1%  antara  PDB  Indonesia dengan IHPR, IHPR Rumah Kecil, IHPR Rumah Menengah,  dan  IHPR  Rumah  Besar.  Selain  itu, terdapat pula pengaruh pada taraf 5% antara laju inflasi  terhadap  IHPR,  IHPR  Rumah  Kecil,  dan IHPR  Rumah  Besar.  Sementara  pada  IHPR Rumah  Menengah,  laju  inflasi  berpengaruh  pada taraf 10%.
Pada  variabel  jumlah  kredit  konsumsi, hasil  statistic  menunjukkan  bahwa  variabel  ini hanya  berpengaruh  pada  taraf  10%  pada  IHPR Rumah  Kecil.  Sehingga  setiap  tahunnya  jumlah kredit konsumsi selalu meningkat dan meningkatkan indeks harga properti Rumah Kecil. Hal  ini  mengakibatkan  pertumbuhan  IHPR Rumah Kecil cenderung konstan pada tahun 2014 hingga  2018,  sementara  IHPR,  IHPR  Rumah Menengah,  dan  IHPR  Rumah  Besar  mengalami penurunan pertumbuhan.
Sementara  itu,  kebijakan  rasio  LTV berpengaruh  pada  taraf  10%  pada  IHPR  Rumah Besar  saja.  Hal  ini  dikarenakan,  umumnya masyarakat  akan  membeli  rumah  besar  bukan didasarkan pada kebutuhan melainkan keinginan, seperti ingin membeli rumah yang lebih luas dan fasilitas  yang  lebih  lengkap,  membeli  rumah kedua  atau  ketiga  untuk  sarana  investasi,  atau membeli rumah karena mendapat promosi bunga rendah,  sehingga  ketertarikan  dalam  membeli properti  dapat  ditunda  apabila  kebijakan  rasio LTV diberlakukan. Akibatnya, hanya pada IHPR Rumah  Besar  lah  yang  terjadi  penurunan tingkat pertumbuhan  indeks  harga  properti,  sementara pada  indeks  harga  properti  lainnya,  penurunan tingkat pertumbuhannya tidak signifikan.
Lebih  lanjut,  bahwa  hasil  perhitungan dengan  menggunakan  model  penelitian  akan menghasilkan indeks harga properti fundamental. Apabila  dibandingkan  dengan  indeks  harga properti  aktual  pada  seluruh  kategori,  terdapat pola  yang  hampir  sama  pada  seluruh  kategori indeks harga properti.
Indeks  harga  properti  pada  seluruh kategori  mengalami  kondisi bubble mulai  dari tahun  2006  akibat booming pada  sektor  properti dengan diiringi laju inflasi yang tinggi. Setelah itu pada  tahun  2008,  terjadi  penurunan  drastis  pada IHPR,  IHPR  Rumah  Kecil,  dan  IHPR  Rumah Besar,  karena  krisis  di  Amerika  Serikat.  Namun pada  kategori  IHPR  Rumah  Menengah  tidak terjadi  penurunan  drastis  pada  tahun  2008, dikarenakan  rumah  masih  menjadi  kebutuhan yang  harus  dipenuhi  oleh  masyarakat.  Hal  ini berbeda  dengan  rumah  kecil  dan  rumah  besar, karena  survei  ini  diadakan  di  kota-kota  besar, dimana  masyarakat  mayoritas  menyasar  rumah pada  kategori  menengah  dibandingkan  kecil  dan besar.  Kondisi bubble ini  bertahan  hingga  akhir 2009.
Lalu, grafik bubble pada seluruh kategori mengalami  penurunan  drastis  hingga  mencapai kondisi undervalue mulai  tahun  2010,  akibat lesunya  pertumbuhan  harga  disektor  properti, karena  sudah  meningkat  terlalu  drastis  ditahun- tahun  sebelumnya.  Grafik  pertumbuhan  properti pun sempat menurun tajam pada awal tahun 2012 akibat diberlakukannya kebijakan rasio LTV yang
p-ISSN: 0214-1249                                                                                          Jurnal Administrasi Bisnis [JAB] e-ISSN: 2541-4100                                                                                                       Vol 15 No 2 Tahun 2019
menekan permintaan properti di Indonesia.
Indeks  harga  properti  pada  seluruh kategori  kembali  mengalami  peningkatan  pada pertengahan tahun 2012, diakibatkan peningkatan pendapatan  per  kapita  masyarakat  Indonesia, sehingga  banyak  masyarakat  yang  naik  level menjadi golongan middle income , dan rendahnya suku bunga kredit akibat suku bunga acuan Bank Indonesia  mencapai  titik  terendahnya  yaitu 5,75%.  Hal  ini  mengakibatkan  kondisi bubble mulai tahun 2014 dan terus berlanjut hingga tahun 2018.
Perbedaan  yang  terlihat  pada  setiap kategori  adalah  pada  tahun  2016  hingga  2018, dimana  indeks  harga  properti  mencapai  titik puncaknya  pada  awal  tahun  2016.  Setelah  itu, pertumbuhan  IHPR  Rumah  Kecil  cenderung konstan  akibat  pengaruh  dari  jumlah  kredit konsumsi  yang  terus  meningkat.  Sementara pertumbuhan  IHPR  Rumah  Menegah  menurun secara perlahan dikarenaka stabilnya perekonomian  Indonesia,  membuat  indeks  harga properti  aktualnya  turun  menyesuaikan  dengan indeks harga properti fundamentalnya. Sementara itu,  pertumbuhan  IHPR  Rumah  Besar  cenderung mengalami penurunan pertumbuhan yang signifikan, karena adanya pengaruh dari kebijakan rasio LTV yang membuat permintaan masyarakat akan rumah besar menjadi menurun, karena rumah besar  dianggap  sebagai  sarana  investasi  dan memenuhi keinginan.
Meskipun properti di Indonesia sering mengalami kondisi bubble ,  namun  kondisi  tersebut  tidaklah berbahaya seperti yang terjadi di Amerika Serikat pada  tahun  2008,  dikarenakan  angka bubble- nya tidak  terlalu  besar,  dan  kondisi bubble -nya  tidak bertahan dalam jangka waktu yang lama, sehingga hal tersebut bisa dikatakan normal dan tidak akan memberikan  efek  bahaya  pada  perekonomian Indonesia.

## DAFTAR PUSTAKA
Alika, R. (2018, Desember 17). Sri Mulyani Lihat Sektor  Properti  Hadapi  Dua  Tantangan Tahun Depan . Retrieved from
Katadata.co.id: https://katadata.co.id/berita/2018/12/17/sr i-mulyani-lihat-sektor-properti-hadapi-
dua-tantangan-tahun-depan Aulia,  R.  B.  (2017).  Pengaruh  Loan  to  Value Terhadap Harga Properti Residensial. Azkia,  F.  (2019,  April  10). Rumah  Impian  Vs Rumah Sesuai Kebutuhan . Retrieved from Rumah.com: https://www.rumah.com/berita- properti/2019/4/179055/rumah-impian- vs-rumah-sesuai-kebutuhan Bachdar,  S.  (2018,  Februari  14). Tiga  Fase Properti  Indonesia  Periode  2010-2017 .
Retrieved from Marketeers.com: https://marketeers.com/tiga-fase-properti- indonesia-periode-2010-2017/ Bank Indonesia. (2012). Surat Edaran No.14/10/DPNP. Bank Indonesia. (2013). Surat Edaran
No.15/40/DKMP.
Bank Indonesia. (2015). Peraturan Bank Indonesia Nomor  17/10/PBI/2015. Rasio  Loan  to Value  untuk  Kredit  Properti,  Rasio Financing  to  Value  untuk  Pembiayaan Properti,  dan  Uang  Muka  untuk  Kredit atau Pembiayaan Kendaraan Bermotor . Bank Indonesia. (2016). Peraturan Bank Indonesia Nomor  18/16/PBI/2016. Rasio  Loan  to Value  untuk  Kredit  Properti,  Rasio Financing  to  Value  untuk  Pembiayaan Properti,  dan  Uang  Muka  untuk  Kredit atau Pembiayaan Kendaraan Bermotor . Bank Indonesia. (2018). Peraturan Bank Indonesia Nomor  20/8/PBI/2018. Rasio  Loan  to Value  untuk  Kredit  Properti,  Rasio Financing  to  Value  untuk  Pembiayaan Properti,  dan  Uang  Muka  untuk  Kredit atau Pembiayaan Kendaraan Bermotor . Bank  Indonesia.  (n.d.). BI  7-Day  (Reverse)  Repo Rate. Retrieved  Agustus  10,  2019,  from www.bi.go.id: https://www.bi.go.id/en/moneter/bi-7day- RR/data/Contents/Default.aspx Bank  Indonesia.  (n.d.). Data  Inflasi. Retrieved Agustus  10,  2019,  from  www.bi.go.id: https://www.bi.go.id/id/moneter/inflasi/da ta/Default.aspx Bank  Indonesia.  (n.d.). Survei  Harga  Properti Residensial  di  Pasar  Primer. Retrieved Agustus  10,  2019,  from  www.bi.go.id: https://www.bi.go.id/id/publikasi/survei/h arga-properti-primer/Default.aspx Bank  Indonesia.  (n.d.). Transmisi  Kebijakan Moneter . Retrieved from bi.go.id:
https://www.bi.go.id/id/moneter/transmisi -kebijakan/Contents/Default.aspx
Bank  Indonesia.  (n.d.). www.bi.go.id. Retrieved
p-ISSN: 0214-1249                                                                                          Jurnal Administrasi Bisnis [JAB] e-ISSN: 2541-4100                                                                                                       Vol 15 No 2 Tahun 2019
from  Kamus  Bank  Sentral  Republik
Indonesia: https://www.bi.go.id/id/Kamus.aspx?id Case,  K.  E.,  Fair,  R.  C.,  &  Oster,  S.  M.  (2004).
Principle of Economics (Vol. 10). Pearson. Egert, B., & Mihaljek, D. (2007). Determinant of House  Prices  in  Central  and  Eastern Europe. Basel,  Switzerland:  Bank  for International Settlement. Fauzia, M. (2018, Juli 3). Agar Harga Properti Tak Melambung  Akibat  Kebijakan  LTV,  BI
Lakukan Ini . Retrieved from Kompas.com: https://ekonomi.kompas.com/read/2018/0 7/03/085215626/agar-harga-properti-tak- melambung-akibat-kebijakan-ltv-bi- lakukan-ini?page=all Grover, R., & Grover, C. (2014). Property Bubbles
-  a  transitory  phenomenon. Journal  of
Property  Investment  &  Finance,  32 (2),
208-222.
Himawan,  A.  (2018,  Februari  8). Pertumbuhan Properti RI Sangat Dipengaruhi Pertumbuhan  Ekonomi .  Retrieved  from Suara.com: https://www.suara.com/bisnis/2018/02/08 /112000/pertumbuhan-properti-ri-sangat- dipengaruhi-pertumbuhan-ekonomi Igan, D., & Kang, H. (2011). Do Loan to Value and Debt  to  Income  Limits  Work?  Evidence from Korea. International Monetary Fund. Kementerian  Perdagangan  Republik  Indonesia.
(n.d.). Produk  Domestik  Bruto .  Retrieved from
Kemendag.go.id: https://www.kemendag.go.id/id/economic -profile/economic-indicators/gross- domestic-product
Kok, S. H., Ismail, N. W., & Lee, C. (2017). The
Sources  of  house  price  changes  in
Malaysia. Journal of Housing Markets and Analysis, 11 (2), 335-355. Kyle, R., Baird, F., & Spodek, M. (2013). Property Management (Vol. 9). DF Institute. Levitt,  S.  D.  (1994). Using  Electoral  Cycles  in Police  Hiring  to  Estimate  the  Effect  of Police  on  Crime. Cambridge:  National Bureau of Economic Research. Mankiw,  G.  N.,  &  Taylor,  M.  P.  (2014). Economics, 3rd Edition. Cengage
Learning.
Olivia, G. (2019, Juni 23). Kemkeu: Tujuan besar insentif  properti  adalah  mendorong pertumbuhan  ekonomi .  Retrieved  from Kontan.co.id: https://nasional.kontan.co.id/news/kemke u-tujuan-besar-insentif-properti-adalah-
mendorong-pertumbuhan-ekonomi Otoritas Jasa Keuangan. (n.d.). Statistik Perbankan Indonesia .  Retrieved  from  ojk.go.id: https://www.ojk.go.id/id/kanal/perbankan/ data-dan-statistik/statistik-perbankan- indonesia/default.aspx
Suseno,  &  Aisyah,  S.  (2009).  Inflasi. Seri Kebanksentralan, 22 .