## Volume 4 No. 2, Januari 2021
P-ISSN: 2580-4227, E-ISSN: 2580-698X
This work is licensed under a Creative Commons Attribution 4.0 International License.
PLaJ . Faculty of law Universitas Muhammadiyah Sumatera Barat, Indonesia.
Open Acces at: https://jurnal.umsb.ac.id/index.php/pagaruyuang

## Eksistensi Lembaga Penjamin dalam Perjanjian Pengikatan Jual Beli Rumah Susun

## Nathaniel Eduard Sie, Musakkir, Nurfaidah Said
Magister Kenotariatan Fakultas hukum Universitas Hasanuddin Email: nathansie94@gmail.com

## Abstract
House is one of the peop le’s primary needs yet with ever decreasing land availability, more homes are built vertically  in  the  form  of  apartments.  Purchasing  of  apartment  units  according  to  chapter  43  verse  1 Constitution No. 20 of 2011 regarding Apartments using Sale and Purchase Binding Agreement (PPJB) then transfer agreement of rights and powers, buy-back agreement, insurance agreement was made which are  strengthened  by  Buy-Back  Guarantee  and  Insurance  Agreement.  Sale  and  purchase  binding agreement, insurance agreement and transfer agreement of rights and powers can be made as a basis of borrowing rights and apartment units which construction has not been completed. With the existence of the  borrowing  basis  therefore  the  buyer’s  party  should not  be  disadvantaged  in  case  the  apartment developer conducted a default. PPJB can be  made upon fulfilling verse 43 Constitution  No. 20 of 2011 regarding Apartments which is as marketed and having land ownership status, Building Permit (IMB), facilities and public utilities under 20% construction status as well as guarantee from the guarantor, bank and  non  bank.  Apartment  buy  and  sale  can  be  done  upon  the  completion  of  construction  and  finished certificate.
Keywords: Apartment; Buy Sell binding Agreement; Guarantor

## Abstrak
Rumah  merupakan  kebutuhan  pokok  manusia  tetapi  dengan  lahan  yang  tidak  bertambah  sehingga pembangunan harus vertikal maka banyaklah bangunan rumah susun. Pembelian satuan rumah susun sesuai  dengan  pasal  43  ayat  1  Undang-Undang  Nomor  20  tahun  2011  tentang  Rumah Susun  dengan menggunakan  PPJB  (Perjanjian  Pengikatan  Jual  Beli)  kemudian  dibuatkan  perjanjian  pengoperan  hak dan  kuasa  untuk  menjual  yang  diperkuat  dengan  Perjanjian  Buy-Back  dan  Perjanjian  Asuransi. Perjanjian pengikatan jual beli, perjanjian buy-back, perjanjian asuransi serta perjanjian pengoperan hak dan  kuasa  untuk  menjual,  ini dapat  dijadikan  dasar  penjaminan  Hak  atas  Sarusun  yang  belum  selesai proses pembangunannya. Dengan adanya dasar penjaminan ini maka pihak pembeli harusnya tidak akan dirugikan  apabila  developer  dalam  hal  ini  pengembang  rumah  susun  melakukan  wanprestasi.  PPJB (Perjanjian Pengikatan Jual Beli) dapat dibuat bila memenuhi pasal 43 Undang-Undang Nomor 20 tahun 2011  tentang  Rumah  Susun  yaitu  sesuai  dengan  yang  dipasarkan  dan  memenuhi  status  kepemilikan tanah, Ijin Mendirikan Bangunan, ada prasarana, sarana dan utilitas umum  keterbangunan 20 %, serta adanya jaminan dari lembaga penjamin baik bank ataupun non bank. Setelah pembangunan rumah susun selesai dan sertifikat satuan rumah susun jadi maka dapat dilakukan jual beli atas rumah susun tersebut.
Kata Kunci: Lembaga Penjamin; Perjanjian Pengikatan Jual Beli; Rumah Susun

## A. PENDAHULUAN
Dari  aspek  pembangunan  dan  infrastruktur,  Kota  Makassar  tergolong  salah  satu kota  metropolitan  di  Indonesia,  yaitu  kota  terbesar  di  luar  pulau  Jawa  setelah  Kota Medan. Kota Makassar  memiliki  wilayah  kurang  lebih  seluas  175,77  km²    dan  jumlah penduduk  lebih  dari  1,6  juta  jiwa,  kota  ini  berada  di  urutan  kelima  kota  terbesar  di Indonesia  setelah  Jakarta,  Surabaya,  Bandung,  Medan.  Secara  demografis,  kota  ini tergolong  tipe  multi  etnik  atau  multi  kultur  dengan  beragam  suku  bangsa  yang menetap  di  dalamnya,  diantaranya  yang  signifikan  jumlahnya  adalah  Bugis,  Toraja, Mandar, Buton, Jawa dan Tionghoa. 1
Kendati terbilang cukup baru, tawaran gaya hidup tinggal di rumah susun dan atau apartemen  cukup  diminati  pasar  Makassar,  Sulawesi  Selatan.  Terbukti  dari  laporan survei properti   komersial Bank Indonesia (BI) pada kuartal I-2016, Indeks permintaan rumah susun di Kota Makassar tercatat sebesar 11,55 persen. Angka ini lebih tinggi dari indeks permintaan rumah susun dan atau apartemen di Bandung yang tercatat sebesar 8,14  persen.  Catatan  penjualan  dibukukan  Ciputra  Group  melalui  Vida  View, menguatkan laporan BI (Bank Indonesia).
Pemerintah menganggap perlu mengembangkan konsep pembangunan perumahan yang dapat dihuni bersama di dalam suatu gedung bertingkat, dalam satuan-satuannya dapat  dimiliki  secara  terpisah  yang  dibangun  baik  secara  horizontal  maupun  secara vertikal.  Pembangunan  perumahan  yang  demikian  itu  sesuai  dengan  kebutuhan masyarakat  kita  ini,  terutama  masyarakat  perkotaan  dengan  mempergunakan  sistem condominium . 2
Pembangunan  rumah  susun  merupakan  salah  satu  alternatif  pemecahan  masalah kebutuhan  perumahan  dan  pemukiman  terutama  di  daerah  perkotaan  yang  jumlah penduduknya terus meningkat, karena pembangunan rumah susun dapat mengurangi
1 ”Kota  Makassar”  diakses  dari https://sulselprov.go.id    diakses  pada  tanggal  21  Desember  2019 pukul 18.57 WITA
2 Hj.  Ina  Budhiarti  Supyan.  (2016), Perlindungan  Hukum  Bagi  Penghuni  Satuan  Rumah  Susun  Dibidang Pengelolaan Rumah Susun Di Bandung Dihubungkan Dengan Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011 Tentang Rumah Susu,. J urnal Wawasan Hukum, Vol. 34, No. 1, hlm. 1.
penggunaan  tanah,  membuat  ruang-ruang  terbuka  kota  yang  lebih  lega  dan  dapat digunakan sebagai suatu cara untuk peremajaan kota bagi daerah yang kumuh. 3
Demi  mencapai  tujuan  pembangunan  nasional  untuk  mewujudkan  kesejahteraan lahir  dan  batin  seluruh  rakyat  Indonesia  secara  adil  dan  merata,  sebagai  salah  satu usaha  untuk  mengisi  cita-cita  perjuangan  bangsa  Indonesia  bagi  terwujudnya masyarakat adil dan Makmur berdasarkan Pancasila dan Undang-Undang Dasar 1945, dan  unsur  pokok  kesejahteraan  rakyat  adalah  terpenuhinya  kebutuhan  akan pemukiman dan perumahan. 4
Tingginya  jumlah  penduduk  di  Indonesia  serta  populasi  penduduk  yang  terus bertambah  setiap  tahunnya  sangat  mempengaruhi  kebutuhan-kebutuhan  masyarakat terhadap rumah karena lahan yang minim disertai dengan kepadatan penduduk dapat menyebabkan banyak masyarakat yang sulit untuk memperoleh rumah sebagai tempat tinggal  khususnya  bagi  Masyarakat  Berpenghasilan  Rendah  (MBR)  terutama  di  area perkotaan.  Minimnya  lahan  serta  kepadatan  penduduk  juga  dapat  mengakibatkan harga-harga  tanah  maupun  rumah  naik  menjadi  sangat  tinggi  sehingga  hanya masyarakat yang memiliki penghasilan tinggi saja yang dapat membeli tanah ataupun rumah. Oleh karena itu untuk memenuhi Pasal 28 H Ayat (1) UUD 1945 negara wajib bertanggung  jawab  melindungi  warga  negaranya  dalam  bentuk  penyelenggaraan perumahan  dengan  sistem  lebih  dari  satu  lantai  yang  dibagi  atas  bagian-bagian  yang dimiliki  bersama  dan  setiap  satuan  yang  dapat  dimiliki  secara  terpisah  untuk  dihuni dalam  bentuk  satuan  rumah  susun  yang  layak  bagi  kehidupan  yang  sehat,  aman, harmonis, dan berkelanjutan di seluruh wilayah Indonesia.
Saat ini, bisnis di bidang rumah susun merupakan bisnis yang potensial. Pernyataan tersebut dibuktikan  dengan  kemunculan  banyak  perusahaan  yang  bergerak  di  bidang pengembangan  rumah  susun.  Dalam  masyarakat,  perusahaan  pengembang  dikenal dengan  sebagai  developer.  Developer  adalah  pelaku  usaha  yang  secara  langsung melakukan  transaksi  dengan  masyarakat  /  konsumen.  Developer  bukan  pihak  yang
3 Abel  Agustian.  (2020).  Pembatalan  Perjanjian  Pengikatan  Jual  Beli  (PPJB)  Kondominium  Akibat Wanprestasi, Rectical Review , Vol. 2, No.2 hlm. 78.
4 Adrian Sutedi. (2010). Hukum Rumah Susun dan Apartemen. Jakarta: Sinar Grafika, hlm. 157.
melakukan  pembangunan  rumah  susun.  Proyek  pembangunan  ini  diserahkan  pada pihak lain. Pihak yang dimaksud adalah perusahaan jasa konstruksi. 5
Pembangunan rumah susun selain laksana tempat tinggal bagi warga   kota  dengan jumlah      penduduk      yang    padat,      digunakan    juga  sebagai    perluasan  wilayah perkotaan  yang  dilakukan    secara  vertikal.  Pembangunan      Rumah      Susun    pada umumnya  diselenggarakan   oleh pemerintah, pemerindah daerah, Badan Usaha milik negara,  badan  usaha  milik  daerah,  perseroan  terbatas  ataupun  oleh  seorang  warga negara Indonesia. 6
Rumah susun yang memiliki konsep hunian bertingkat dianggap lebih praktis dan eﬁsien di kota besar yang memiliki jumlah penduduk tinggi namun dengan lahan yang sangat terbatas. Saat ini telah berkembang suatu kebiasaaan di dunia bisnis perumahan untuk memasarkan rumah susun yang sedang dibangun atau bahkan belum dibangun, yaitu penjualan dengan sistem Pre Project Selling . Sebenarnya  sistem penjualan seperti ini sudah dikenal di Eropa, salah satunya di Perancis. Sejak tahun 1967, hukum Perancis telah berurusan dengan penjualan unit dari suatu rencana pembangunan menggunakan tipe  perjanjian  yang  khusus,  yang  dikenal  sebagai  penjualan  sebuah  bangunan  yang akan dibangun ( a sale of a building to be constructed/vente d’immeuble a`construire ). 7
Dalam rangka meweujudkan pembangunan rumah susun salah satunya dibutuhkan peran  pelaku  pembangunan  dan  pemerintah  serta  peran  serta  masyarakat  dalam mewujudkan  pembangunan  rumah  susun. 8 Rumah  susun  merupakan  model perumahan  yang  baru  di  Indonesia.  Zaman  dahulu  Indonesia  mengenal 9 tiga  pola sistem pengadaan perumahan kota, antara lain:
5 Johannes  Ibrahim.  (2016).  Peranan  Bank  Penerbit  Bank  Garansi  Sebagai  Penjamin  Pelaksanaan Pekerjaan Konstruksi Pembangunan Rumah Susun Dalam Meningkatkan Perlindungan Hak Konsumen . Diologia Iuridicia , Vol. 7, No. 2, hlm. 89.
6 Mika Anabelle. (2019).   Sistem Pre Project Selling Dalam Penjualan Satuan Unit Apartemen Menurut Undang -Undang Nomor 20 Tahun 2011 Tentang   Rumah   Susun   (Contoh   Kasus  Putusan Pengadilan Negeri  Jakarta  Pusat  Nomor:  616/Pdt.G/2017/Pn.Jkt.Pst      Jo.      Putusan      Pengadilan      Tinggi  Jakarta Nomor: 20/PDT.G/2019/PT.DKI) , Jurnal Hukum Adigama , Vol. 2, No. 2, hlm. 3.
7 Cornelius Van Der Merwe.  (2015). European  Condominium  Law . (Cambrige University Press. hlm.
98.
8 Arie  S  Hutagalung.  (2002). Condominium  dan  Permasalahannya. Jakarta: Badan  Penerbit  Fakultas Hukum Universitas Indonesia. hlm. 1.
9 Adrian Sutedi. (2012). Hukum Rumah Susun dan Apartemen. Jakarta: Sinar Grafika. hlm . 2.
a. Perumahan  yang  dibangun  oleh  pihak  swasta,  bermutu  baik,  mahal  dan diperuntukkan penduduk yang berpenghasilan tinggi, utamanya untuk kalangan Eropa dan Timur Asing.
b. Perumahan  yang  pengadaannya  untuk  dipakai  sendiri,  baik  pribadi  maupun oleh  badan  usaha.  Termasuk  di  dalamnya  adalah  perumahan-perumahan pegawai negeri, karyawan swasta, dan lain-lain.
c. Perumahan  kampung.  Perumahan  di  kampung  adalah  perumahan  masyarakat pribumi yang jumlahnya mencapai dua pertiga rumah.
Berdasarkan penggunaanya, rumah susun kemudian dapat dikelompokan menjadi:
1. Rumah  susun  hunian,  yaitu  rumah  susun  yang  seluruhnya  berfungsi  sebagai tempat tinggal.
2. Rumah susun non hunian, yaitu rumah susun yang seluruhnya berfungsi sebagai tempat usaha atau kegiatan sosial.
3. Rumah susun campuran, yaitu merupakan rumah susun yang sebagian berfungsi sebegai tempat tinggal dan sebagian lagi berfungsi sebagai tempat usaha. 10
Pembangunan  rumah  susun  merupakan  salah  satu  alternatif  pemecahan  masalah kebutuhan  akan  perumahan  dan  pemukiman  terutama  di  perkotaan  yang  jumlah penduduknya terus meningkat, karena pembangunan rumah susun dapat mengurangi penggunaan  tanah,  membuat  ruang-ruang  terbuka  kota  lebih  lega    dan  dapat digunakan sebagai suatu cara untuk peremajaan kota bagi daerah yang kumuh. 11 Pasal 24 Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun, menjelaskan bahwa pembangunan  rumah  susun  harus  memenuhi  syarat  teknis  dan  administratif.  Hal  ini merupakan upaya pemerintah yang  harus dipenuhi untuk mewujudkan  suatu hunian yang memiliki standarisasi yang tinggi sehingga membuat penghuninya nyaman untuk tinggal di rusun tersebut. 12 Dibentuknya UU Rumah Susun pada dasarnya memberikan jaminan  kepastian  hukum  kepemilikan  dan  kepenghunian  atas  sarusun  bagi  MBR, adanya  badan  yang  menjamin  penyediaan  rumah  susun  umum  dan  rumah  susun khusus,  pemanfaatan  barang  milik  negara/daerah  yang  berupa  tanah  dan pendayagunaan tanah wakaf, kewajiban pelaku pembangunan rumah susun komersial untuk  menyediakan  rumah  susun  umum,  pemberian  insentif  kepada  pelaku
10 Imam  Koeswahyono.  (2004). Hukum  Rumah  Susun:  Suatu  Bekal  Pengantar  Pemahaman .  Malang: Bayumedia. hlm 13-14.
11 Ibid , hlm. 2.
12 Ayu  Fitria  Febriani.  (2019).  Kebijakan  Kepemilikan  Rumah  Susun  Di  Indonesia .  Jurnal  Lentera Hukum , Vol. 6, No. 1, hlm. 17.
pembangunan rumah susun umum dan rumah susun khusus, bantuan dan kemudahan bagi  MBR,  serta  perlindungan  konsumen,  namun  masih  terdapat  kelemahan  dalam Undang-Undang  ini  yang  terdapat  dalam  Pasal  42  Ayat  (2)  UU  Rumah  Susun  yang menjelaskan  bahwa  dalam  hal  pemasaran  dilakukan  sebelum  pembangunan  rumah susun dilaksanakan sebagaimana yang dimaksud pada Ayat (1), pelaku pembangunan sekurang-kurangnya  harus  memiliki,  kepastian  peruntukan,    ruang,  kepastian  atas tanah,  kepastian  status  penguasaan  rumah  susun,  perizinan  pembangunan  rumah susun, dan jaminan atas pembangunan rumah susun dari lembaga penjamin. 13
Lembaga penjamin yang disebutkan dalam pasal ini masih belum dibentuk sehingga akibat  dari  belum  dibentuknya  lembaga  ini  dapat  merugikan  posisi  pembeli (selanjutnya disebut user ) yang ingin  membeli rumah susun dari pihak penyelenggara rumah susun (selanjutnya disebut developer).
Posisi  user  yang  sangat  dirugikan  ini  dapat  ditinjau  dalam  pelaksanaan  jual  beli rumah susun yang dilakukan oleh pihak developer dari apartemen ST. Moritz Makassar khususnya  dalam  hal  penjualan  rumah  susun  dalam  bentuk  Perjanjian  Pendahuluan Jual  Beli  (PPJB).  Berdasarkan  Pasal  43  Ayat  (2)  terdapat  syarat-syarat  yang  wajib dipenuhi  oleh  pihak  developer  dalam  menjual  rumah  susun  yakni  antara  lain  adalah keterbangunan  paling  sedikit  20%  (dua  puluh  persen) 14 .  Keterbangunan  yang dimaksudkan  tersebut  dapat  diukur  dari  volume  konstruksi  bangunan  rumah  susun yang  sedang  dipasarkan.  Meskipun  hal  ini  telah  diatur  dalam  UU  Rumah  Susun, namun  dalam  pelaksanaan  jual  beli  rumah  susun  keterbangunan  paling  sedikit  20% (dua  puluh  persen)  tersebut  tidak  terlaksanakan  bahkan  dari  pihak  developer  ST. Moritz yang menjual rumah susun dalam kondisi tanah yang belum ada keterbangunan sama sekali atau tanah yang masih kosong tanpa pembangunan sedikitpun.
Keberadaan dari lembaga penjamin dalam pembangunan rumah susun ini sangatlah diperlukan  karena  konsumen  sebagai  pembeli  tidak  mendapat  perlindungan  hukum yang  kuat  apabila  rumah  susun  yang  mereka  beli  hanya  dalam  bentuk  PPJB  sebab posisi  user  dalam  hal  ini  hanyalah  sebagai  calon  pembeli  sehingga  tidak  memiki  hak
13 Pasal 42 ayat (2) UU Nomor 20 Tahun 2011 Tentang Rumah Susun.
14 Pasal 43 ayat (2) UU Nomor 20 Tahun 2011 Tentang Rumah Susun.
untuk menuntut menyerahkan satuan rumah susun, serta uang yang telah disetor tidak dapat  ditarik  kembali  oleh  pembeli.  Oleh  karena  itu  kepastian  mengenai  hak  pembeli (user)  kurang  dijamin  tanpa  adanya  lembaga  ini  sehingga  tidak  sesuai  dengan  asas perlindungan  konsumen  pada  Pasal  2  Undang-Undang  Nomor  8  Tahun  1999  tentang Perlindungan  Konsumen  (selanjutnya  disebut  UUPK)  dalam  hal  kepastian  hukum dimana  dengan  tidak  adanya  lembaga  penjamin  menyebabkan  tidak  adanya  jaminan kepastian  hukum  bagi  konsumen  selaku  pembeli  rumah  susun  apabila  terjadi permasalahan  di  kemudian  hari.  Oleh  karena  itu  tidak  sama  seperti  di  Indonesia, lembaga  penjaminan  pembangunan  yang  terdapat  di  luar  negeri  yang  memberikan perlindungan  bagi  konsumennya  dalam  bentuk Escrow  Account sehingga  posisi konsumen  dapat  terlindungi  ketika  terjadi  suatu  permasalahan  sehingga  keberadaan dari  lembaga  penjaminan  rumah  susun  di  Indonesia  menjadi  pembahasan  dalam penelitian ini. 15

## B. METODE PENELITIAN
Tipe  penelitian  yang  digunakan  adalah  penelitian  normatif  dengan  melakukan pendekatan  empiris,    studi  lapangan  dan  melakukan  wawancara  dengan  pihak-pihak yang  berkompeten  yang  terkait  dengan  penelitian  ini.  Penelitian  hukum  normatif adalah  penelitian  yang  dilakukan  dengan  cara  menelaah  teori-teori,  konsep-konsep, asas-asas  hukum,  serta  peraturan  perundang-undangan  yang  berhubungan  dengan penelitian ini. Menurut Soerjono Soekanto dan Sri Mamudji, metode penelitian hukum normatif  atau  metode  penelitian  hukum  kepustakaan  adalah  metode  atau  cara  yang dipergunakan di dalam penelitian hukum yang dilakukan dengan cara meneliti bahan pustaka yang ada.

## C. HASIL DAN PEMBAHASAN
1. Eksistensi Lembaga Penjamin Dalam Perjanjian Pengikatan Jual Beli Rumah Susun.
15 https://www.simulasikredit.com/definisi-escrow-account/.  diakses    pada  tanggal  12  September 2020, Pukul 13.15 WITA.
Bisnis properti merupakan hal yang selalu menjanjikan.  Pembangunan perumahan yang dilakukan oleh pemerintah maupun pengembang atau developer merupakan upaya untuk memenuhi kebutuhan dasar manusia, semakin meningkatnya jumlah penduduk, maka  semakin  meningkat  pula  kebutuhan  properti  yang  harus  disiapkan. Pembangunan perumahan berbentuk rumah susun yang dapat mengurangi tanah dan membuat  ruang  terbuka  yang  lebih  lega  merupakan  salah  satu  alternatifnya. 16 Akan tetapi,  seringkali  dibutuhkan  aturan  yang  lebih  jelas  dan  tegas  untuk  mengikatnya. Aturan  ini  tentunya  ditujukan  untuk  pengembang  properti  dan  juga  pembeli,  karena seringkali  ada  banyak  kasus  atau  sengketa  yang  terjadi  antara  keduanya.  Peran pengembang atau developer sebagai pelaku usaha pembangunan perumahan khususnya, dalam hal ini pembangunan rumah susun adalah memberikan informasi penting, jelas dan akurat kepada konsumen mengenai produk yang ditawarkan seperti informasi jenis hak atas tanah, kondisi fisik bangunan dan harga jual. 17
Menteri Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat (PUPR) Republik Indonesia telah mengeluarkan Peraturan Menteri (Permen) PUPR Nomor 11/PRT/M/2019 yang berisi tentang Sistem Perjanjian Pendahuluan Jual Beli Rumah atau Rumah Susun. Peraturan Menteri  ini  mengatur  tentang  penjualan  rumah  atau  rumah  susun  oleh  pengembang kepada masyarakat.
Apartemen St. Moritz Makassar merupakan salah satu proyek terbaru dari PT. Lippo Karawaci  Tbk  yang  terletak  di  wilayah  Panakukang  Makassar,  Sulawesi  Selatan. Pembangunan apartemen tersebut dilakukan diatas lahan seluas 2,7 hektar dengan total luas  bangunan  350.0000  m2  dengan  konsep  all  in  one  place.  Total  dari  nilai  proyek pembangunan  apartemen  ini  adalah  3,5  triliun,  Arsitek  yang  ikut  serta  adalah  DP Architcts  dari  Singapore  dan  developer  dari  PT  Tribuana  Jaya  Raya. 18 Apartemen  St Moritz Makassar diprediksi akan menjadi satu-satunya proyek pengembangan properti
16 Urip Santoso. (2010). Pendaftaran dan Peralihan Hak Atas Tanah. Jakarta: Kencana Prenada Media. hlm. 77.
17 Gunawan  WIdjaja  dan  Ahmad  Yani.  (2001) Hukum  tentang  Perlindungan  Konsumen. Jakarta: PT. Gramedia Pustaka Utama. hlm. 30.
18 https://investproperti.com/st-moritz-makassar-lippo-di-panakukang-sulawesi/.  diakses    pada tanggal 04 Mei 2020, Pukul 13.40 WITA.
terbesar di wilayah Panakukang  yang akan menjadi nilai tambah investasi properti di Makassar.  Pada  Bulan  November  2013  silam,  telah  dibuka  penjualan  apartemen  St Moritz Makassar dengan harga jual perdana dibawah Rp. 1 milyar untuk tahap pertama (sejumlah 300 unit apartemen).
Harga  jual  perdana  dari  apartemen  St  Moritz  Makassar  adalah  Rp  17  juta  /  m2 dengan pilihan beberapa tipe unit antara lain adalah, tipe 35 m2, tipe 70 m2 dan tipe 104 m2.
PT  Lippo  Kawarwaci  Tbk  menyatakan  proyek  apartemennya,  yaitu  St  Moritz Makassar sudah terjual kurang lebih 75 persen dari total unit yang tersedia. Tingginya permintaan tersebut di klaim Lippo karena St Moritz Makassar mampu menjadi sarana baru  investasi  yang  prospektif  bagi  para  investor  yang  menginginkan  nilai  tambah  di wilayah Panakukang, Makassar.
Tujuan  dari  pembangunan  Apartemen  ini  adalah  untuk  menjadikan  wilayah Panakukang  sebagai  kawasan  terpadu  dan  modern,  fasilitas  yang  ditawarkan  oleh Lippo,  di  antaranya  adalah  hotel,  perumahan,  mal,  sekolah,  bioskop,  lounge,  dan gedung bernama 51 Storey. Gedung ini digadang-gadang menjadi gedung tertinggi di timur Indonesia.
Realisasi  konstruksi  proyek  kawasan  terpadu  St.  Moritz  di  Makassar  yang dikembangkan  oleh  salah  satu  perusahaan  properti  terbesar  di  Indonesia  PT  Lippo Karawaci Tbk. telah mencapai 30%. General Product Manager St. Moritz Firdaus Fahmi mengatakan secara keseluruhan progres fisik proyek pembangunan apartemen mewah di  Kota  Makassar  itu  telah  mengalami  peningkatan  yang  cukup  signifikan. "Perkembangannya  sangat  signifikan  karena  sudah  ada  beberapa  pengerjaan  yang sudah  selesai  dikerjakan  dan  ada  juga  yang  sudah  hampir  selesai,"  Menurutnya, pengerjaan  yang  telah  selesai  dilakukan  berupa  pemasangan  tiang  pancang  yang progress  pengerjaannya  sudah  mencapai  100%.  Selain  itu,  Firdaus  mengatakan konstruksi  struktur  bawah  bangunan  yang  proses  pengerjaannya  cukup  rumit  juga ditargetkan  dapat  rampung  pada  akhir  tahun  ini.    Apartemen  St.  Moritz  ditargetkan dapat  secara  resmi  beroperasi  pada  pertengahan  2018,  sedangkan  pusat  perbelanjaan
yang  akan  diintegrasikan  dengan  apartemen  diperkirakan  dapat  beroperasi  terlebih dahulu yaitu pada awal tahun 2018. 19
Namun  dalam  pelaksanaan  jual  beli  rumah  susun  yang  dilakukan  oleh  pihak developer dari apartemen ST. Moritz Makassar khususnya dalam hal penjualan rumah susun dalam bentuk Perjanjian Pendahuluan Jual Beli (PPJB). Berdasarkan Pasal 43 Ayat (2)  terdapat  syarat-syarat  yang  wajib  dipenuhi  oleh  pihak  developer  dalam  menjual rumah  susun  yakni  antara  lain  adalah  keterbangunan  paling  sedikit  20%  (dua  puluh persen)  .  Keterbangunan  yang  dimaksudkan  tersebut  dapat  diukur  dari  volume konstruksi  bangunan  rumah  susun  yang  sedang  dipasarkan.  Meskipun  hal  ini  telah diatur  dalam  UU  Rumah  Susun,  namun  dalam  pelaksanaan  jual  beli  rumah  susun keterbangunan  paling  sedikit  20%  (dua  puluh  persen)  tersebut  tidak  terlaksanakan bahkan  dari  pihak  developer  ST.  Moritz  yang  menjual  rumah  susun  dalam  kondisi tanah yang belum ada keterbangunan sama sekali atau tanah yang masih kosong tanpa pembangunan sedikitpun
Ada  beberapa  prinsip  perlindungan  bagi  konsumen  pembeli  rumah  atau  rumah susun  yang  diatur  dalam    Pasal  42  dan  43  UURS  yang  merupakan  pasal-pasal  yang sifatnya imperatif dan mengikat. Pasal 42 ayat (2) UURS memerintahkan kepada setiap pengembang  yang  akan  memasarkan/  menjual  Rusun  yang  belum  selesai  dibangun dengann syarat memiliki sekurang-kurangnya hal-hal sebagai berikut:
1.  Kepastian peruntukan ruang;
2.  Kepastian hak atas tanah;
3.  Kepastian status penguasaan rumah susun;
4.  Perizinan pembangunan rumah susun; dan
5.  Jaminan atas pembangunan rumah susun dari Lembaga penjamin.
Kepastian  menghendaki  adanya  upaya  pengaturan  hukum  dalam  perundang- undangan  yang  dibuat  oleh  pihak  yang  berwenang  dan  berwibawa,  sehingga  aturan- aturan  itu  memiliki  aspek  yuridis  yang  dapat  menjamin  adanya  kepastian  bahwa hukum berfungsi sebagai suatu peraturan yang harus ditaati.
19 https://ekonomi.bisnis.com/read/20151008/107/480495/realisasi-proyek-st.-moritz-makassar- diklaim-capai-30. diakses  pada tanggal 05 Mei 2020, Pukul 07.40 WITA.
Persyaratan  administratif  bangunan  gedung  diatur  lebih  lanjut  dalam  Pasal  8 Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2002 tentang  Bangunan Gedung yang meliputi: 20 a. Status hak atas tanah, dan atau izin pemanfaatan dari pemegang hak atas tanah; b. Status kepemilikan bangunan gedung; dan
c.  Izin  mendirikan  bangunan  gedung,  sesuai  ketentuan  peraturan  perundang- undangan yang berlaku.
Setiap  bangunan  gedung  harus  didirikan  pada  tanah  yang  status  kepemilikannya jelas,  baik  milik  sendiri  maupun  milik  pihak  lain.  Dalam  hal  tanah  milik  pihak  lain, bangunan  gedung  hanya  dapat  didirikan  dengan  izin  pemanfaatan  tanah  dari pemegang  hak  atas  tanah  atau  pemilik  tanah  dalam  bentuk  perjanjian  tertulis  antara pemegang hak atas tanah atau pemilik tanah dengan pemilik bangunan gedung, yang berisi perjanjian sewa tanah yang berjangka waktu 60 tahun. 21
Strategi penjualan rumah susun dengan cara memasarkan rumah susun yang belum selesai  dibangun  atau  bahkan  belum  dibangun  merupakan  strategi  penjualan  yang sering  digunakan  oleh  para  pengembang.  Biasanya  rumah  susun  yang  dipasarkan masih  dalam  bentuk  gambar/denah  rumah  susun  saja,  perizinan  yang  diwajibkan belum  tuntas  diurus,  bahkan  tidak  jarang  terjadi  pada  saat  masih  direncanakan  dan pematangan  tanah  juga  masih  belum  jelas  lokasi  tepatnya  berada  dimana.  Strategi pemasaran  rumah  susun  seperti  ini  dalam  praktik  dikenal  dengan  istilah Pre  Project Selling . 22
Strategi  pemasaran  dengan  Pre  Project  Selling  dianggap  lebih  rasional  dan menguntungkan  bagi  pengembang  karena  dapat  memanfaatkan  pembayaran  yang dilakukan  oleh  pembeli  sebagai  modal  dalam  melakukan  pembangunan.  Hal  ini
20 Betty Rubiati. (2017). Kepastian Hukum Kepemilikan Rumah Susun Bagi Masyarakat Berpenghasilan Rendah  Legal  Assurance  Of  Flats  Ownership  For  Low-Income  Citizens .  Jurnal  Bina  Hukum  Lingkungan , Vol. 1, No. 2 21 Betty  Rubiati.  dkk.  (2015). “ Asas  Pemisahan  Horizontal  dalam  Kepemilikan  Tanah  dan  Bangunan Satuan Rumah Susun Bagi Masyarakat Berpebghasilan Rendah (MBR)’. Jurnal Sosiohumaniora, Vol. 17, No.
2,  hlm. 97
22 Yohanes  Sogar  Simamora.(1996). Penerapan  Prinsip  Caveat  Vendor  Sebagai  Sarana  Perlindungan  Bagi Konsumen Perumahan Di Indonesia . Surabaya: Universitas Airlangga, hlm.13.
terdapat  kepercayaan  antara  pengembang  dan  pembeli,  yaitu  pengembang  percaya bahwa pembeli akan melunasi pembayaran sesuai dengan yang mereka sepakati. 23 Untuk  Indonesia,  penjualan  dengan  sistem Pre  Project  Selling dilakukan  dengan membuat  Perjanjian  Pengikatan  Juali  Beli  (PPJB).  PPJB  adalah  kesepakatan  dari  dua pihak  untuk  melaksanakan  prestasi  masing-masing  di  kemudian  hari,  yakni pelaksanaan jual beli di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT), bila bangunan telah selesai, bersertiﬁkat, dan layak huni . 24
Persyaratan  lainnya,  dalam  pemasaran  atau  penjualan  tersebut  harus  dituangkan dalam PPJB yang dibuat oleh notaris . Selanjutnya Pasal 43 ayat (2) UURS mensyaratkan agar dalam penjualan melalui PPJB memenuhi kepastian atas:
1.  Status kepemilikan tanah;
2.  Kepemilikan IMB;
3.  Ketersediaan prasarana, sarana, dan utlitas umum;
4.  Keterbangunan paling sedkit 20% (dua puluh persen); dan
5.  Hal yang diperjanjikan (dalam PPJB).
Hal ini merupakan upaya pemerintah untuk memberikan perlindungan hukum bagi masyarakat  selaku  pembeli  dalam  hal  ini  pembeli  satuan  rumah  susun,  yang  di antaranya adalah Perjanjian Pengikatan Jual Beli dibuat dalam bentuk akta notaris. Sistem pre  project  selling memiliki  keuntungan  dan  kerugian  bagi  konsumen. Keuntungan  yang  diperoleh  yaitu  konsumen  dapat  membeli  suatu  properti  dengan harga awal yang lebih murah dibandingkan harga properti yang sudah jadi. Selain itu, para  developer  perumahan  biasanya  memberikan  kemudahan  bagi  konsumen  dalam pembayaran uang muka atau uang tanda jadi yang dapat diangsur beberapa kali dalam kurun waktu yang sudah disepakati dari awal antara konsumen dengan para developer. Kerugian  dalam  sistem  pre  project  selling  biasanya  terjadi  pada  waktu  pembuatan perjanjian  pengikatan  jual  beli  yang  biasanya  dibuat  oleh  para  developer  lebih  berat
23 Lintang Yudhantaka. (2017).Keabsahan Kontrak Jual Beli Rumah Susun Dengan Sistem Pre Project Selling . Jurnal Yuridika Universitas Airlangga , Vol. 32 ,No. 1, hlm. 88
24 Yusuf  Shoﬁe .(2000). Perlindungan  Konsumen  Dan  Instrumen-Instrumen  Hukumnya .  Bandung:  Citra Aditya Bakti. hlm. 78.
sebelah,  dimana  isi  perjanjian  pengikatan  jual  beli  yang  dibuat  lebih  menguntungkan para developer dan membuat pihak konsumen menjadi lemah. 25
Pada  dasarnya  PPJB  tunduk  pada  hukum  perikatan,  oleh  karena  itu  dalam  hal pembuatan  PPJB,  penjual  dan  pembeli  hanya  membuat  kesepakatan  yang  harus  dan tidak harus dilakukan penjual dan pembeli sebelum jual beli dilakukan. Tujuan utama dibuatnya  PPJB  adalah  untuk  mengamankan  kepentingan  penjual  dan  pembeli sekaligus  untuk  meminimalisir  kemungkinan  terjadinya  sengketa  antara  para  pihak. Oleh  karena  itu  kedua  belah  pihak  berkewajiban  untuk  mentaati  substansi  dari perjanjian  yang  telah  disepakati  sebagaimana  ditentukan  dalam  Pasal  1338  ayat  (1) KUH  Perdata  yang  mana  menentukan  bahwa  perjanjian  yang  dibuat  berlaku  sebagai undang-undang bagi para pihak yang membuatnya. 26
Perjanjian pengikatan jual beli merupakan bentuk kesepakatan antara penjual untuk mengikatkan diri untuk menjual kepada pembeli dengan disertai tanda jadi atau uang muka  berdasarkan  kesepakatan.  Didalam  perjanjian  Pengikatan  Jual  Beli  terdapat perjanjian-perjanjian  tentang  objek  yang  diperjanjikan.  Perjanjian  Pengikatan  Jual  Beli Rumah Susun merupakan perjanjian pendahuluan, yang isinya mengenai jual beli atas satuan rumah susun namun formatnya hanya sebatas perjanjian pengikatan yang dibuat oleh notaris. Perjanjian pengikatan jual beli sendiri merupakan perjanjian pendahuluan sebelum pembelian rumah susun dinyatakan lunas dan dibuat akta jual belinya.
Perjanjian jual beli yang dibuat dalam bentuk akta serta memiliki nilai pembuktian yang  sempurna,  apabila  ada  pihak  yang  cedera  janji,  tidak  dapat  lagi  mengelak  dari kewajiban  yang  sudah  ditentukan.  Mengenai  kewajiban  pengembang  atau  developer selaku  penjual  disebutkan  dalam  Pasal  1473  BW  yang  menegaskan bahwa  “Penjual diwajibkan  menyatakan  dengan  untuk  apa  ia  mengikatkan  dirinya,  segala  janji  yang tidak  terlarang  dan  dapat  diberikan  sebagai  pengertian  harus  ditafsirkan  untuk kerugiannya”.
25 Triyanto. (2018). Perlindungan Hukum Terhadap Konsumen Atas Perjanjian Pendahuluan Dalam Jual Beli Atas Satuan Rumah Susun Yang Dipasarkan Dengan Cara Pre Project Selling. Jurnal Res Judicata Vol. 1, No. 1, hlm. 59.
26 Saraswita, Diah Ayu. (2019). Perjanjian Pengikatan Jual Beli Dalam Praktik Pre Project Selling. Jurnal Media Hukum dan Peradilan , Vol. 5. No. 2. hlm. 226.
Perjanjian  jual  beli  pada  umumnya  merupakan  perjanjian  konsensual  karena mengikat para pihak  saat terjadinya kesepakatan para pihak tersebut mengenai unsur esensial  dan  aksidentalia  dari  perjanjian  tersebut.  Perjanjian  jual  beli  dikatakan  pada umumnya merupakan  perjanjian konsensual karena ada juga perjanjian jual  beli  yang termasuk  perjanjian  formal,  yaitu  mengharuskan  dibuat  dalam  bentuk  tertulis  yang berupa akta autentik, yakni jual beli barang yang tidak bergerak 27
Lebih lanjut, d itegaskan dalam Pasal 1474 BW “bahwa pengembang atau developer mempunyai  kewajiban  utama  yaitu  menyerahkan  barangnya  dan  menanggungnya. Yang  dimaksud  dengan  penyerahan  ini  menurut  Pasal  1475  BW  adalah  suatu pemindahan barang yang telah dijual dalam kekuasaan dan kepunyaan pembeli. Dalam hal  ini  benda  yang  akan  diserahkan  adalah  hak  yang  melekat  atas  benda  tersebut, seperti sertipikat tanah atau rumah. Hal ini juga dibuat untuk menghindari Perjanjian Pengikatan Jual Beli yang hanya memuat klausula baku yang biasanya menguntungkan penjual, karena posisi pembeli yang tidak bebas.
Pengembang  atau  developer  rumah  susun  umumnya  melakukan  promosi  atas berbagai  fasilitas  yang  tersedia  pada  rumah  susun  untuk  memenuhi  kebutuhan penghuni  rumah  susun  atau  konsumen.  Pada  kenyataannya  tidak  sedikit  berbagai fasilitas  yang  ditawarkan  sebelumnya  tidak  dapat  dipenuhi  oleh  pengembang  atau developer  sehingga  menimbulkan  sengketa  dengan  pembeli  atau  konsumen,  padahal konsumen  berhak  atas  informasi  yang  benar,  jelas  dan  jujur  mengenai  kondisi  dan jaminan barang dan / atau jasa sebagaimana yang dimaksud Pasal 4 ayat (3) Undang- Undang Perlindungan Konsumen.
Karena  alasan  kepraktisan  maka  Perjanjian  Pengikatan  Jual  beli  (PPJB)  telah disiapkan  oleh  pihak  pengembang  atau  developer  atau  kuasa  hukum  (legal  officer), biasanya  calon  pembeli  atau  konsumen  rumah  susun  diberi  kesempatan  untuk membaca  dan  mempelajari  isi  dari  Perjanjian  Pengikatan  Jual  Beli  (PPJB)  terlebih dahulu  dengan  dipandu  “petugas  pembaca  PPJB”  dari  pihak pengembang  atau developer.
27 Ahmadi  Miru.  (2018). Hukum  Kontrak  &  Perancangan  Kontrak. Depok:PT  Raja  grafindo  Persada. Depok. hlm. 127.
Pada  umumnya  draft  Perjanjian  Pengikatan  Jual  Beli  (PPJB)  tidak  dapat  dibawa pulang dan juga penjalasan yang diberikan sangat terbatas dan singkat, banyak pembeli yang  dengan  terpaksa  menandatangani  tanpa  memahami  substansi  dari  Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB)  secara jelas, padahal dalam Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) tersebut terdapat banyak perikatan-perikatan yang menimbulkan akibat hukum tertentu  yang  dapat  mengakibatkan  kerugian  jika  terjadi  permasalahan  dimasa  akan datang.
Berkaitan dengan penyusunan PPJB Rusun, Pengembang cenderung memilih model perjanjian  baku  yang  isinya  dapat  ditentukan  secara  sepihak,  sehingga  dalam penggunaan  perjanjian  tersebut  dapat  mempersempit  ruang  tawar  bagi  konsumen. Dalam hal ini perjanjian baku dapat menimbulkan masalah baru bagi konsumen dalam menuntut  haknya,  karena  konsumen  tidak  dapat  melakukan  pembatalan  terhadap perjanjian jika pengembang tidak dapat memenuhi kewajibannya, hal ini  dikarenakan konsumen tidak dalam posisi yang dapat menawar, selain perjanjian yang dibuat oleh pelaku usaha yang posisinya secara relatif lebih kuat, konsumen tidak dilibatkan dalam menentukan isi perjanjian 28
Permasalahan hukum yang dialami para pembeli rumah susun (Rusun) timbul dari hal-hal sebagai berikut:
1. Pada  saat  membeli  Rusun  umumnya  para  pembeli  tidak  paham  terhadap undang-undang atau hukum yang berlaku bagi Rusun;
2. Para  pembeli  menandatangani  Perjanjian  Pengikatan  Jual  Beli  (PPJB)  yang menyimpang, yang mengandung banyak klasula baku yang sebenarnya dilarang oleh UU Nomor 8 Tahun 1999 tentang Perlindungan Konsumen. Pada umumnya pembeli  telah  menandatangani  PPJB  yang  Panjang  lebar,  tulisan  kecil,  didesak kenaikan  harga.  Akibat  dari  hal  tersebut  penjual  Rusun  menggunakan  PPJB sebagai  alat  paksa  kepada  para  pembeli,  yang  mengakibatkan  para  pembeli menjadi terhalang untuk menjalankan haknya sebagai konsumen.
28 Desy ary Setyawati. (2017). Perlindungan Bagi Hak Konsumen dan Tanggungjawab Pelaku Usaha Dalam Perjanjian Transaksi Elektronik, Syiah Kuala Law Jurnal , Vol. 1, No. 3,hlm. 44.
PPJB  yang  benar  harusnya  tidak  mengandung  peraturan  maupun  sanksi  tentang hal-hal  yang  berhubungan  dengan  penghunian  maupun  pengelolaan  Rusun  nantinya. PPJB yang menyimpang sebenarnya batal demi hukum, namun demikian itu pun para pembeli tidak paham tentang hal tersebut.
Menurut  analisa  penulis  dalam  tesis  ini  termasuk  prestasi  yang  tidak  berbuat sesuatu,  hal  ini  ditandai  apabila  pelaku  pembangun  tidak  melakukan  prestasinya (membangun rumah susun) maka konsumen berhak menuntut ganti rugi yang terdiri dari  biaya,  rugi  dan  bunga.  Selain  itu  konsumen  juga  dapat  menuntut  uang  pemaksa (dwangsom)  dengan  mengemukakan  bahwa  pelaku  pengembang  tidak  memenuhi kewajibannya. wujud dari tidak memenuhi perikatan itu ada tiga macam yaitu:
a. Debitur sama sekali tidak memenuhi perikatan,
b. Debitur terlambat memenuhi perikatan,
c. Debitur keliru atau tidak pantas memenuhi perikatan.
Sedangkan dibentuknya UUPK bertujuan untuk memberikan perlindungan hukum kepada  kosumen  yang  pada  umumnya  mempunyai        posisi  yang  lemah  jika dibandingkan dengan pelaku usaha. Sehingga maksud  perlindungan   hukum   yang diberikan   negara   kepada   rakyat   berdasarkan peraturan perundang-undangan yang berlaku, baik yang bersifat preventif maupun bersifat represif.

## D. PENUTUP
Keberadaan dari lembaga penjamin dalam pembangunan rumah susun ini sangatlah diperlukan  karena  konsumen  sebagai  pembeli  tidak  mendapat  perlindungan  hukum yang  kuat  apabila  rumah  susun  yang  mereka  beli  hanya  dalam  bentuk  PPJB  sebab posisi  user  dalam  hal  ini  hanyalah  sebagai  calon  pembeli  sehingga  tidak  memiki  hak untuk menuntut menyerahkan satuan rumah susun, serta uang yang telah disetor tidak dapat  ditarik  kembali  oleh  pembeli.  Oleh  karena  itu  kepastian  mengenai  hak  pembeli (user)  kurang  dijamin  tanpa  adanya  lembaga  ini  sehingga  tidak  sesuai  dengan  asas kepastian  hukum  pada  Pasal  2  Undang-Undang  Nomor  8  Tahun  1999  tentang Perlindungan  Konsumen  (selanjutnya  disebut  UUPK)  dalam  hal  kepastian  hukum dimana  dengan  tidak  adanya  lembaga  penjamin  menyebabkan  tidak  adanya  jaminan
kepastian  hukum  bagi  konsumen  selaku  pembeli  rumah  susun  apabila  terjadi permasalahan di kemudian hari.

## DAFTAR PUSTAKA
Abel  Agustian.  (2020) Pembatalan  Perjanjian  Pengikatan  Jual  Beli  (PPJB)  Kondominium Akibat Wanprestasi . Rectical Review. 2, no. 2.
Adrian Sutedi. (2010). Hukum Rumah Susun dan Apartemen. Jakarta:Sinar Grafika. Adrian Sutedi. (2012) Hukum Rumah Susun dan Apartemen. Jakarta:Sinar Grafika.
Ahmadi  Miru.  (2018). Hukum  Kontrak  &  Perancangan  Kontrak. Depok:PT  Raja  grafindo Persada.
Arie  S  Hutagulung.  (2002). Condominium  dan  Permasalahannya. Jakarta: Badan  Penerbit Fakultas Hukum Universitas Indonesia.
Betty  Rubiati.  (2017). Kepastian  Hukum  Kepemilikan  Rumah  Susun  Bagi  Masyarakat Berpenghasilan  Rendah  Legal  Assurance  Of  Flats  Ownership  For  Low-Income  Citizens.
Jurnal Bina Hukum Lingkungan. 1, no. 2. (2017)
Betty  Rubiati.  dkk.  (2015). “Asas  Pemisahan  Horizontal  dalam  Kepemilikan  Tana h  dan Bangunan Satuan Rumah Susun Bagi Masyar akat Berpebghasilan Rendah (MBR)’ . Jurnal Sosiohumaniora. 17, no. 2.
Cornelius Van Der Merwe. (2015). European  Condominium  Law . (Cambrige University Press).
Desy  ary  Setyawati.  (2017) Perlindungan  Bagi  Hak  Konsumen  dan  Tanggungjawab  Pelaku Usaha Dalam Perjanjian Transaksi Elektronik , Syiah Kuala Law Jurnal. 1, no. 3.
Diah  Ayu  Saraswita.  (2019). Perjanjian  Pengikatan  Jual  Beli  Dalam  Praktik  Pre  Project Selling. Jurnal Media Hukum dan Peradilan. 5. no. 2.
Fayu  Fitria  Febriani.  (2019). Kebijakan  Kepemilikan  Rumah  Susun  Di  Indonesia. Lentera Hukum. 6, no. 1.(2019).
Gunawan  Widjaja  dan  Ahmad  Yani.  (2001). Hukum  tentang  Perlindungan  Konsumen. Jakarta: PT. Gramedia Pustaka Utama.
Hj. Ina Budhiarti, Supyan. (2016). Perlindungan Hukum Bagi Penghuni Satuan Rumah Susun Dibidang Pengelolaan Rumah Susun Di Bandung Dihubungkan Dengan Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011 Tentang Rumah Susun. J urnal Wawasan Hukum. 34, no. 1. https://investproperti.com/st-moritz-makassar-lippo-di-panakukang-sulawesi/ . diakses  pada tanggal 04 Mei 2020, Pukul 13.40 WITA.
https://ekonomi.bisnis.com/read/20151008/107/480495/realisasi-proyek-st.-moritz- makassar-diklaim-capai-30 . diakses  pada tanggal 05 Mei 2020, Pukul 07.40 WITA.
https://www.simulasikredit.com/definisi-escrow-account/ diakses    pada  tanggal  12 September 2020, Pukul 13.15 WITA.
Imam  Koeswahyono.  (2004). Hukum  Rumah  Susun:  Suatu  Bekal  Pengantar Malang:Pemahaman. Bayumedia. 2004.
Johannes  Ibrahim.  (2016). Peranan  Bank  Penerbit  Bank  Garansi  Sebagai  Penjamin Pelaksanaan  Pekerjaan  Konstruksi  Pembangunan  Rumah  Susun  Dalam  Meningkatkan Perlindungan Hak Konsumen. Diologia Iuridicia. 7, no. 2.
Kota  Makassar”  diakses  dari https://sulselprov.go.id    diakses  pada tanggal  21 Desember 2019 pukul 18.57 WITA
Lintang Yudhantaka. (2017). Keabsahan Kontrak Jual Beli Rumah Susun Dengan Sistem Pre Project Selling. Jurnal Yuridika Universitas Airlangga. 32 no. 1.
Mika Anabelle. Sistem Pre Project Selling Dalam Penjualan Satuan Unit Apartemen Menurut Undang  -Undang  Nomor  20  Tahun  2011  Tentang      Rumah      Susun      (Contoh      Kasus Putusan Pengadilan Negeri Jakarta Pusat Nomor: 616/Pdt.G/2017/Pn.Jkt.Pst   Jo.   Putusan Pengadilan   Tinggi Jakarta Nomor: 20/PDT.G/2019/PT.DKI). Jurnal Hukum Adigama. 2, no. 2. (2019).
Triyanto.  (2018). Perlindungan  Hukum  Terhadap  Konsumen  Atas  Perjanjian Pendahuluan Dalam  Jual  Beli  Atas  Satuan  Rumah  Susun  Yang Dipasarkan  Dengan  Cara  Pre  Project Selling . Jurnal Res Judicata. 1, no. 1.
Urip Santoso. (2010) Pendaftaran dan Peralihan Hak Atas Tanah, Jakarta: Kencana Prenada Media.
Yohanes  Sogar  Simamora.  (1996). Penerapan  Prinsip  Caveat  Vendor  Sebagai  Sarana Perlindungan  Bagi  Konsumen  Perumahan  Di  Indonesia .  Surabaya:  Universitas Airlangga.
Yusuf  Shofie.  (2000). Perlindungan  Konsumen  Dan  Instrumen-Instrumen  Hukumnya . Bandung: Citra Aditya Bakti.
Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011 Tentang Rumah Susun