Suwardi Fakultas Hukum Universitas Narotama
Abstract : The residential property sector in Indonesia remains attractive even though there are several factors that have hampered growth over the past two years.  The  ownership  for  singles  related  to  property  refers  to  Government Regulation Number 40 of 1996 concerning Building Use Rights, Business Use and  Use  Rights  to  Land;  Government  Regulation  Number  41  of  1996 concerning  Housing  or  Residential  Houses  by  Foreigners  Domiciled  in Indonesia;  Law  Number  25  of  2007  concerning  Investment.  Secondly, foreigners can buy or own a house in Indonesia above usufructuary rights, but the maximum time period given is 10 years for land under 2000 square meters. At present, more than 50% of Indonesia's population lives in urban areas. This means that there will be more houses, apartments and condominiums to be built in Indonesian urban areas to meet growing demand. This situation also implies that due to lack of land availability in urban areas, prices tend to rise rapidly, while developers need to increasingly focus on  vertical property development such as apartments and condominiums.
Keywords : Residential, Ownership Right by Foreigners, Property
Abstrak :  Sektor  properti  residensial  di  Indonesia  tetap  menarik  kendati  ada beberapa faktor yang menghambat pertumbuhan selama dua tahun terakhir. Hal kepemilikan  untuk  orang  sing  terkait  dengan  properti  mengacu  Peraturan Pemerintah Nomor 40 Tahun 1996 tentang Hak Guna Bangunan, Guna Usaha, dan  Hak  Pakai  atas  Tanah;  Peraturan Pemerintah  Nomor  41  Tahun  1996
tentang Pemilikan Rumah Tempat Tinggal atau Hunian oleh Orang Asing yang
Berkedudukan  di  Indonesia;  Undang-Undang Nomor  25  tahun  2007  tentang
Penanaman  Modal.  Kedua,  orang  asing dapat  membeli  atau  memiliki  rumah diIndonesia  diatas  hak  pakai  namun  jangka waktu  yang  diberikan  maksimum adalah 10 tahun untuk tanah dibawah 2000 meter persegi. Pada saat ini, lebih dari  50%  penduduk  Indonesia  bertempat  tinggal  di  wilayah  perkotaan.  Ini berarti akan ada lebih banyak rumah, apartemen dan kondominium yang akan dibangun di wilayah perkotaan Indonesia untuk memenuhi permintaan di masa medatang.  Situasi  ini  juga  mengimplikasikan  bahwa  karena  kurangnya ketersediaan tanah di wilayah perkotaan, harga cenderung naik cepat, sementara para pengembang perlu semakin berfokus pada pembangunan properti vertikal seperti apartemen dan kondominium.
Kata Kunci :  Hak Kepemilikan, Tempat Tinggal oleh Orang Asing, Properti

## Hak Kepemilikan Tempat Tinggal bagi WNA di Bidang Properti

## PENDAHULUAN
Proyeksi  masa  depan  sektor properti  tempat  hunian  diIndonesia sektor  properti  Indonesia  tetap menjanjikan. Terlebih lagi,
permintaan  tinggi  untuk  properti akan  tetap  terjadi  karena  populasi Indonesia  besar  dan  muda  (berarti masih banyak pembeli rumah pertama di masa mendatang), sementara  urbanisasi  dan  standar hidup yang lebih tinggi
berkontribusi untuk permintaan properti.  Meskipun  begitu  fokus telah (dan akan) beralih ke wilayah- wilayah  lain  hal  ini  juga  dipicu suku  bunga  diprediksi  akan  tetap tinggi untuk jangka waktu menengah  dan  rebound  cepat  dari pertumbuhan PDB Indonesia
kemungkinan  besar  tidak  akan terjadi,  namun  untuk  jangka  waktu menengah  dan  panjang  salah  satu sebabnya  adalah  karena  harga properti  Indonesia  masih  termasuk yang  termurah  di  wilayah  Asia Tenggara.
Namun  harus  diingat  bahwa
maksud diadakannya PMA hanyalah sebagai pelengkap
penunjang  pembangunan  ekonomi yang pada hakekatnya harus dilakukan dengan kekuatan swadaya masyarakat Indonesia oleh karena  itu  pemberian  persetujuan kepada PMA harus diberikan secara bijaksana  agar  tidak  menimbulkan ketergantungan  pada  pihak  asing. PMA sangat diperlukan di
Indonesia untuk mengolah kekuatan ekonomi  potensial  tersebut  menjadi kekuatan ekonomi. Selain itu kebijaksanaan  mengundang  modal asing ini adalah
untuk meningkatkan  potensi  ekspor  dan impor,  sehingga  Indonesia  dapat meningkatkan  penghasilan  devisa dan  mampu  menghemat  devisa. Modal  asing  juga  ditujukan  agar terjadi  alih  teknologi  yang  dapat mempercepat  laju  pembangunan nasional  Indonesia.  Hal-hal  inilah yang mencerminkan betapa dibutuhkannya  penanaman  modal asing  di  Indonesia.Namun,  yang harus  diperhatikan  dari  hal  ini adalah  bagaimana  cara  dan  usaha Indonesia  untuk  menarik  investor asing untuk menanamkan modalnya diIndonesia. Dengan dibukanya
PMA  oleh  pemerintah,  dengan  izin investasi  kurang  lebih  30-60  tahun, akan berakibat bagi orang asing dan badan  hukum  asing  untuk  tinggal lebih lama di Indonesia, hal ini jelas akan berpengaruh penyediaan rumah bagi mereka. Perlunya
rumah  atau  tempat  tinggal  untuk orang asing yang membuka usahanya  atau  modal  di  Indonesia tidak  lain  untuk  memperlancar kegiatan bisnisnya.
Mereka  tidak  perlu  membuang waktu untuk mencari rumah tinggal bila jangka waktu sewa rumah telah habis karena biasanya jangka waktu sewa relatif cepat, misalnya untuk 5 atau  10  tahun.  Keadaan  tersebut mendorong timbulnya gagasan tentang  kemungkinan  bagi  orang asing yang berkedudukan di Indonesia  dan  badan  hukum  asing yang  mempunyai  perwakilan  di Indonesia untuk dapat membeli dan memiliki  baik rumah  maupun rumah susun di Indonesia .
Pada tanggal  17 Juni  1996 terbit 2  peraturan  pemerintah,  yakni Peraturan  Pemerintah  Nomor  40 Tahun  1996  tentang  Hak  Guna
Bangunan,  Guna  Usaha,  dan  Hak Pakai  atas  Tanah  dan  Peraturan Pemerintah  Nomor  41  Tahun  1996 tentang  Pemilikan  Rumah  Tempat Tinggal  atau  Hunian  oleh  Orang Asing yang Berkedudukan di Indonesia.3  Diterbitkan  Peraturan Pemerintah  Nomor  41  Tahun  1996 tentang  Pemilikan  Rumah  Tempat Tinggal  atau  Hunian  oleh  Orang Asing yang berkedudukan di Indonesia, tidak lain untuk memberikan kepastian hukum kepada orang asing yang berkedudukan  diIndonesia  untuk memiliki rumah tempat tinggal  atas tanah  tertentu.  Apabila  kita  melihat kembali  Pasal  42  UUPA  Nomor  5 Tahun  1960  ditentukan  bahwa orang  asing  yang  berkedudukan  di Indonesia boleh memiliki tanah hak pakai.  Selanjutnya  dalam  Undang- undang  Nomor  16  tahun  1985 tentang Rumah Susun telah menegaskan  bahwa  orang  asing yang  berkedudukan  di  Indonesia boleh memiliki satuan rumah susun. Dengan  dikeluarkannya  Peraturan Pemerintah  ini  berarti  orang  asing yang  berkedudukan  diIndonesia
dapat memiliki rumah tempat tinggal  atau  hunian  di  atas  tanah tertentu.

## PERUMUSAN MASALAH
Bagaimanakah aspek hukum perjanjian yang melandasi pemilikan rumah oleh warga negara asing di Indonesia ?

## METODE PENELITIAN
Penulisan Karya tulis ini menggunakan  metode  deskriptif analistis yaitu menggambarkan permasalahan mengenai PemilikanTempat Hunian Oleh Warga Negara Asing Di Indonesia PEMBAHASAN A. Aturan-Aturan Tentang Penanaman  Modal  Asing  Di Indonesia Aturan-Aturan Tentang Penanaman Modal Asing Di Indonesia Kaitannya Dengan Kebutuhan  Hunian  oleh  Warga Negara  Asing  Melihat  peranan
tanah  yang  sangat  besar  bagi
pendukung  perusahaan  PMA  maka pemerintah membuat kebijakan mengenai pertanahan sebagai
pendukung  PMA  untuk  menjamin kepastian hukum.
Dalam  sistem  Hukum  Agraria diIndonesia dikenal berbagai macam  hak  atas  tanah  yang  dapat diberikan  kepada  setiaporang  baik secara  sendiri  maupun  bersama orang  lain  dan  badan  hukum. Menurut peraturan agraria di Indonesia ditegaskan bahwa "warga negara  asing  dan  badan  hukum asing  tidak  boleh  menjadi  pemilik tanah,  kecuali  apabila  ditentukan lain oleh undang-undang".4
Perusahaan  PMA  tidak  mungkin diberikan  tanah  dengan  status  hak milik  karena  tanah  dengan  status hak  milik  hanya  diberikan  kepada Warga  Negara  Indonesia  (WNI). Sejak berlakunya UU No. 25 Tahun 2007  tentang  Penanaman  Modal, Pasal 22 ayat (1) telah memberikan kepada  perusahaan  PMA  berupa HGU  selama  95  tahun,  HGB selama 80 tahun, Hak Pakai selama 70  tahun.  Dalam  hal  ini,  ketentuan Undang-undang  PMA  merupakan
penegasan  dari  ketentuan  UUPA tersebut diatas. Guna lebih
memudahkan pembahasan, ada baiknya hak-hak tersebut dijelaskan satu  per  satu,  baik  yang  diatur didalam  UUPA  maupun  di  dalam Peraturan  Pemerintah  Nomor  40 Tahun  1996  tentangHak  Guna Usaha (HGU), Hak Guna Bangunan (HGB)  dan  Hak  Pakai  Atas  Tanah di  mana  ketiga  hak  atas  tanah tersebut  dijabarkan  lebih  luas  pada Peraturan Pemerintah tersebut.
Jangka  waktu  HGU  (Pasal  29 ayat  (1)  UUPA  yaitu  25  tahun  dan untuk  perusahaan  yaitu  35  tahun, perpanjangan 25 tahun. Pada Pasa18 Peraturan Pemerintah
Nomor  40  Tahun  1996  jangka waktu  HGU  yaitu  35  tahun  dan dapat  diperpanjang  25  tahun).Pada Peraturan  Pemerintah  Nomor  40 Tahun  1996  dijabarkan  mengenai pembaharuan  HGU  serta  syarat permohonan perpanjangan dan pembaharuan  HGU  (Pasal  9  ayat  1 dan  2)).  Kewajiban  dan  hak pemegang HGU yang terdapat pada Pasal  12  Peraturan  Pemerintah Nomor  40  Tahun  1996  tidak
terdapat  pada  UUPA.  Hapusnya HGU (Pasa134 UUPA) yaitu jangka waktunya berakhir, dihentikan sebelum jangka
waktunya  berakhir  karena  sesuatu syarat  tidak  dipenuhi,  dilepaskan oleh  pemegang  haknya  sebelum jangka  waktunya  berakhir,  dicabut untuk kepentingan umum, ditelantarkan,  tanahnya  musnah, subyek  HGU  tidak  lagi  memenuhi syarat  sebagai  subyek  HGU.  Pada Pasal  17  Peraturan  Pemerintah
Nomor 40 Tahun 1996
ditambahkan  mengenai  hapusnya HGU  yaitu  dibatalkan  haknya  oleh pejabat  yang  berwenang  sebelum jangka  waktu  berakhir  karena  tidak terpenuhinya  kewajiban  kewajiban dan  hak-hak  pemegang  HGU  dan karena  putusan  pengadilan  yang telah  mempunyai  hukum  yang tetap,  dilepaskan  secara  sukarela oleh pemegang hak sebelum jangka waktu berakhir.
HGU  dapat  dijadikan  jaminan utang dengan dibebani hak tanggungan  (Pasal  28  ayat  (3)  dan
Pasal 16 ayat (1) Peraturan
Pemerintah Nomor 40 Tahun 1996).
Cara  peralihan  dan  tata  cara peralihan  HGU  dijabarkan  pada Peraturan  Pemerintah  Nomor  40 Tahun  1996.  a)  Hak  Guna  Usaha (HGU).  b)  Hak  Guna  Bangunan (HGB)  c)  Hak  Pakai  (HP).  Di antara hak-hak tersebut di atas yang sangat  relevan  dengan  perusahaan PMA  adalah  hak  pakai.  Sebelum berlaku Peraturan Pemerintah
Nomor 40 Tahun  1996  yang paling relevan  adalah  HGU  dan  HGB karena  Hak  Pakai  aturannya  sangat
sempit sehingga yang dapat memenuhi  kebutuhan  ,  orang  asing dan  perusahaan  PMA  adalah  hanya HGU dan HGB. Setelah berlakunya Peraturan  Pemerintah  Nomor  40 Tahun  1996,  Hak  Pakai  menjadi hampir  setingkat  dengan  HGU  dan HGB sehingga orang asing memilih hak  pakai  untuk  mendirikan  rumah atau perusahaan asingnya.

## B.  Pengaturan  Pemilikan  Rumah oleh Warga Negara Asing
Warga  Negara  Asing  Pemilikan
Rumah Oleh WNA Sebagai Penunjang Penanaman Modal
Asing  Apabila  dikaitkan  antara
pengertian  atau  definisi  rumah dengan pemilikan rumah oleh orang asing di Indonesia, maka pengertian rumah  yang  boleh  dimiliki  orang asing  di  Indonesia  adalah  sama pengertiannya  dengan  pengertian atau  definisi  rumah  yang  sudah diterangkan  pada  Bab  II  Tinjauan Pustaka  yaitu  bangunan  untuk tempat  tinggal  sehari-hari  bukan untuk  tempat  bekerja  (kantor)  atau tempat membuka usaha. Jadi rumah yang  dimiliki  oleh  orang  asing  di Indonesia sama kegunaannya dengan  rumah  yang  dimiliki  oleh orang  Indonesia  yaitu  untuk  tempat tinggal  dan  bernaung  keluarga sehingga  orang  asing  yang  bekerja di Indonesia dapat membawa anggota  keluarganya  untuk  tinggal di  Indonesia.  Selanjutnya  akan dijelaskan mengenai pengertian rumah  dan  status  atau  kedudukan rumah dikaitkan dengan asas
pelekatan vertikal dan asas pemisahan horizontal.
a) Pengertian  Rumah  Dikaitkan dengan
Asas  Pelekatan  Vertikal  Asas pelekatan  vertikal  merupakan  asas
yang dianut di dalam Kitab Undang-Undang  Hukum  Perdata (KUHPerdata) selain asas pelekatan horizontal  atau  pelekatan  secara mendatar  di  mana  asas  pelekatan horizontal melekatkan benda sebagai bagian yang tidak
terpisahkan  dari  benda  pokoknya (misalnya  balkon pada  rumah induknya).
Sedangkan  asas  pelekatan  vertikal adalah  pelekatan  di  mana  tanah sebagai  benda  pokok  dan  benda- benda  yang  melekatkan  di  atasnya seperti rumah, tanaman dan sebagainya  adalah  hal  yang  tidak terpisahkan  satu  sama  lainnya  atau dapat  dikatakan  merupakan  satu kesatuan bulat.
Ketentuan  pengaturan  hukum tanah yang menganut asas pelekatan vertikal terdapat di dalam ketentuan Pasal 571 KUHPerdata yang menyebutkan  bahwa  "Hak  milik atas  sebidang  tanah  mengandung arti  di  dalamnya  kemilikan  segala apa  yang  ada  di  atas  dan  di  dalam tanah". Jadi  pemilikan tanah berarti juga memiliki bangunan atau rumah dan  segala  sesuatu  yang  melekat
pada  tanah  itu.  Apabila  seseorang akan  membeli  sebidang  tanah  di mana  di  atas  tanah  itu  berdiri sebuah  rumah  atau  bangunan  maka penjualan  tanah  tersebut  dengan sendirinya harus mencakup bangunannya  pula  karena  rumah merupakan bagian yang tidak terpisahkan  dari  tanah  sebagai benda pokok  dari rumah.
Dengan  demikian  status  rumah berdasarkan  asas  pelekatan  vertikal sebagaimana dianut dalam KUHPerdata adalah mengikuti status  tanahnya.  Rumah  adalah tertancap  menyatu  dengan  tanah dan  tidak  dapat  lepas  dari  tanah  di mana  rumah  itu  berdiri.  Di  dalam praktek sebagai alat bukti pemilikari  rumah  itu  terdapat  dan menyatu dalam sertifikat tanahnya. 1
b )  Pengertian  Rumah  Dikaitkan dengan Asas Pemisahan
Horizontal  Sebagai  kebalikan dari  asas  pelekatan  vertikal
1 Djuhaendah  Hasan.  Aspek  Hukum Pemilikan  Rumah  Oleh  Orang  Asing. Makalah  disampaikan  pada  Pertemuan Ilmiah  Mengenai  ImplementasiPeraturan Perundang-undangan  Pemilikan  Rumah Oleh  Orang  Asing  di  Indonesia.  Jakarta. 11-12 September 1996.
adalah asas pemisahan horizontal. Asas pemisahan horizontal adalah asas yang dianut di dalam hukum  adat.  Berdasarkan  asas pemisahan horizontal itu pemilikan  tanah  dan  benda  atau segala  sesuatu  yang  berada  di atas tanah itu adalah terpisah. Asas pemisahan horizontal memisahkan  tanah  dan  benda  lain yang melekat pada tanah.
Tanah adalah terpisah dari segala sesuatu  yang  melekat  padanya  atau pemilikan  atas  tanah  terlepas  dari benda yang berada di atas tanah itu, sehingga pemilik hak atas tanah dan pemilik  atas  rumah  atau  bangunan yang berada diatasnya dapat berbeda.  Dengan  demikian  status rumah  berdasarkan  asas  pemisahan horizontal  adalah  terpisah  dengan status tanahnya. Orang dapat memiliki atau membeli rumah tanpa memiliki  tanah  tempat  rumah  itu berdiri.  Atau  sebaliknya  orang dapat memiliki hak atas tanah tanpa memiliki  rumah  atau  bangunan yang berdiri di atas tanah tersebut.
1. Berbagai Pembatasan Bagi WNA  Dalam  Pemilikan  Atas Rumah Sebelum Adanya
Peraturan  Pemerintah  No.  41
Tahun  1996  Ketentuan  Pasal  1 ayat a, b bahwa orang asing yang boleh  memiliki  sebuah  rumah tempat tinggal atau hunian dengan  hak  atas  tanah  tertentu adalah orang asing yang berkedudukan  di  Indonesia  dan yang  kehadirannya  di  Indonesia memberikan manfaat bagi pembangunan. Pengertian "berkedudukan  di  Indonesia" memang belum mendapat
penegasan dalam penjelasan umum Peraturan Pemerintah Nomor  41  Tahun  1996.  Hal  itu tidak  perlu  harus  diartikan  sama dengan  "tempat  kediaman"  atau "domisili"  menurut  pengertian hukum.  Secara  hakiki  dapat dikatakan  bahwa  berkedudukan diIndonesia  adalah  orang  asing yang melaksanakan kegiatan ekonomi  diIndonesia  dan  pada waktu melakukan kegiatannya di Indonesia  yang  dilakukan  secara berkala  atau  sewaktu-waktu,  ia
membutuhkan untuk mempunyai rumah tempat tinggal atau hunian  di  Indonesia.  Dengan diterbitkannya Peraturan Pemerintah  Nomor  41  Tahun 1996  tentang  Pemilikan  Rumah Tempat  Tinggal  Atau  Hunian Oleh Orang Asing yang Berkedudukan di Indonesia, maka orang asing diperkenankan memiliki rumah di atas tanah hak pakai  yang  dikuasai  langsung oleh  negara  atau  di  atas  tanah hak milik orang lain berdasarkan perjanjian tertulis.
Sebelum adanya Peraturan
Pemerintah  Nomor  40  Tahuri  1996 jo Peraturan Pemerintah
Nomor  41  Tahun  1996  ini,orang asing dapat membeli atau memiliki  rumah  di  Indonesia diatas  hak  pakai  namun  jangka waktu yang diberikan maksimum adalah  10  tahun  untuk  tanah  di bawah  2000  meter  persegi. Jangka waktu ini tercakup didalam Peraturan Menteri Dalam  Negeri  Nomor  6  Tahun 1972 tentang Pelimpahan Wewenang  Pemberian  Hak  Atas
Tanah.  Jangka  waktu  pemberian hak  pakai  ini  dianggap  sangat kurang bagi orang asing mengingat  mereka  bekerja  di Indonesia  dalam  jangka  waktu yang  cukup  lama.  Selain  itu  hak pakai  belum  dapat  dijadikan jaminan  hutang  dengan  dibebani hak tanggungan.
Melihat keadaan  seperti  itu,  orang  asing biasanya mendapat rumah
dengan  jalan  menyewa  atau dengan cara kontrak sewa. Dengan orang asing dapat memohon jangka waktu penyewaan  lebih  dari  10  tahun dengan membuat perjanjian dengan  orang  Indonesia  yang memiliki rumah tersebut.
Namun,  dalam  praktek  sewa- menyewa  ini  orang  asing  sering mendapat kesulitan untuk memperoleh rumah yang diinginkan tersebut yang dirasakan cocok dengan keinginan mereka, mungkin tentang  keadaan  rumahnya  atau penataan  ruangannya,  tentang letak, lingkungan, dan sebagainya. Kesulitan lain dalam
hal  sewamenyewa  ini  adalah bahwa  dengan  sistem  sewa mereka  sulit  untuk  mengadakan perombakan ruang sesuai dengan seleranya  karena  dengan  cara sewa, hak mereka terbatas kepada aturan-aturan dan
perjanjian  sewa-menyewa  yang telah  diadakan  antara  orang asing  dengan  warga  negara Indonesia  yang  memiliki  rumah tersebut.
2. Dasar  Pertimbangan  Perlunya
Pengaturan  Pemilikan  Rumah Oleh WNA di Indonesia Penjelasan mengenai aspek pertumbuhan  ekonomi  dikaitkan dengan adanya peluang
dibukanya  penanaman  modal asing  oleh  pemerintah  dengan pemberian  izin  investasi  selama 30  tahun  sampai  dengan  60 tahun  disertai  jaminan  kepastian hukum untuk melakukan berbagai usaha di Indonesia bagi investor  asing,  badan  hukum asing,  dan  tenaga  kerja  asing. Hal  ini  berdampak  bertambah banyaknya  orang  asing  yang akan  tinggal  diIndonesia  dengan
masa  tinggal  lebih  lama  yang akan berpengaruh terhadap pengadaan  perumahan  sebagai tempat  hunian  maupun  non hunian  bagi  mereka  (untuk  buka usaha, kantor, pabrik, dan sebagainya). Dalam rangka globalisasi  ekonomi  dewasa  ini, deregulasi  dan  debirokratisasi  di bidang  penanaman  modal  asing akan berhasil memperlancar mengalirnya.  Arus  modal,  arus informasi,  arus  investor  asing, dan  badan  hukum  asing  apabila mereka dimungkinkan untuk membeli  dan  memiliki  rumah ataupun  satuan  rumah  susun sebagai  tempat  hunian  atau bukan  hunian  (perkantoran  di mana  mereka  dapat  melakukan usahanya). Aspek perluasan pasar  maksudnya  yaitu  bahwa pembangunan  perumahan  dan permukiman, terutama pembangunan rumah susun menengah ke atas pada akhirakhir ini demikian maraknya, sehingga perlu mendapatkan  peluang  pangsa pasarnya.  Peminat  arang  asing
dan  badan  hukum  asing  akan meningkat apabila mereka
dimungkin  kan  untuk  membeli dan  memiliki  satuan  rumah susun.  Aspek  pertanahan  yaitu bahwa setiap sektor pembangunan selalu
memerlukan  tanah,  demikian pula  pembangunan  perumahan dan permukiman yang cenderung menunjukkan  peningkatan  terus, juga  memerlukan  lahan  tanah yang  tidak  sedikit  jumlahnya. Keadaan  tersebut  menyebabkan kelangkaan  akan  lahan  tanah sehingga  menyebabkan  harga tanah  semakin  mahal.  Guna perhematan  lahan  tanah,  maka pembangunan  secara  vertikal merupakan alternatif yang sangat strategis.
3.  Tujuan  Pengaturan  Pemilikan Rumah oleh WNA di Indonesia.
Diterbitkannya Peraturan Pemerintah  Nomor  41  Tahun 1996 mengundang banyak pertanyaan  tentang  kedudukan
keimigrasian  orang  asing  di Indonesia  yang  mengingirikan kepastian tentang golongan
orang  asing  yang  bagaimanakah yang  dapat  memperoleh  rumah/ tempat  tinggal,  juga  tipe  rumah yang  bagaimanakah  yang  dapat dimiliki  orang  asing  di  wilayah Republik  Indonesia,  dan  di wilayah/  daerah  yang  mana mereka  dapat  membeli  rumah serta  apakah  yang  menjadi  tolak ukur bagi orang asing yang dapat dikategorikan  bermanfaat  bagi pembangunan  nasional. 2 Bahwa kepemilikan  rumah  oleh  orang asing  sebaiknya  diatur  dalam bentuk  undang-undang.  Dengan demikian  rakyat  bisa  dilibatkan dalam  pembahasan  rancangan peraturan  yang  cukup  strategis itu mengingat aturan itu berpotensi mengurangi kesempatan rakyat untuk
memiliki rumah. 3
2 Pulungan."Kedudukan  Orang  Asing yangDapat Memanfaatkan Pemilikan Rumah diIndonesia”. Makalah disampaikan pada pertemuan ilmiah mengenai Implementasi PeraturanPerundang-undangan pemilik
rumah  oleh  orangasing  di  Indonesia,  11  – 12 September 1996.
3 AA.  Oka  Mahendra.  “Kepemilikan rumah  oleh  orang  asing  sebaiknya  diatur dalam  Undang-Undang”.  Kompas,  26  Juli 1996, hlm. 13.
4.  Persyaratan  Pemilikan  Tanah Tempat  Tinggal  atau  Hunian oleh  Orang  Asing  Peraturan Pemerintah  Nomor  41  Tahun 1996  tentang  Pemilikan  Rumah Tempat  Tinggal  atau  Hunian oleh Orang Asing yang Berkedudukan di Indonesia, merupakan suatu terobosan
kebijakan  pemerintahan  dalam mengantisipasi globalisasi,khususnya  di  bidang pertanahan.  Penulis  mengatakan demikian  karena  peraturan  ini telah mengesampingkan
persyaratan  mengenai  hak  pakai dalam  Undang-undang  Pokok Agraria.
Sebagaimana diketahui,persyaratan  yang dapat mempunyai  hak  pakai  ialah:  a) warga negara Indonesia; b)orang asing yang berkedudukan diIndonesia;  c)  badan  hukum yang  didirikan  menurut  hukum Indonesia  dan  berkedudukan  di Indonesia; d) badan hukum asing yang  mempunyai  perwakilan  di Indonesia. 4 Di dalam Pasal 42 ini
4 Undang-undang Pokok Agraria Nomor 5 Tahun 1960, Pasal 42
jelas-jelas ditegaskan yang berhak  memperoleh  hak  pakai adalah  warga  negara  Indonesia. Namun  di  dalam  penjelasan pasal  demi  pasal  menyebutkan orang-orang  dan  badan-badan hukvm  asing  dapat  pula  diberi hak  pakai,  karena  hak  ini  hanya memberi wewenang yang terbatas. Salah satu pertimbangan hukum diterbitkannya peraturan ini adalah bahwa untuk lebih memberikan  kepastian  hukum mengenai
kemungkinan
pemilikan  rumah  tempat  tinggal atau  hunian  oleh  orang  asing, diperlukan upaya penjabaran ketentuan  dan  Undang-undang Nomor  16  Tahun  1985  tentang Rumah  Susun,  dan  Undang- undang  Nomor  4  Tahun  1992 tentang
Perumahan dan Permukiman. 5 10 Undang-
undang  Nomor  16  Tahun  1985 tentang  Rumah  Susun  menurut
5 Lihat dalam “Menimbang”, butir a. Peraturan Pemerintah No. 41 Tahun 1996 tentang Pemilikan Rumah Tempat Tingal atau Hunian Oleh Orang Asing Yang Berkedudukan Di Indonesia
pengamatan penulis suatu terobosan dalamkebijakan pemerintah  untuk  mewujudkan pembangunan hunian secara
vertikal.

## PENUTUP
A. Kesimpulan
1.  Dalam  membangun  negara
Indonesia  diperlukan  biaya yang cukup besar.
Salah satu pembiayaan tersebut  berasal  dari  investasi atau  modal  yang  ditanamkan pihak  asing  dengan  izin investasi 30-60 tahun. Dampak  darijangka  waktu tersebut mengakibat kan orang  asing  membutuhkan fasilitas  tempat  tinggal  yang dapat  menunjang  aktivitas dan mempelancar usaha mereka dalam rangka PMA.
2.  Dengan  adanya  kebutuhan
Warga  Negara  Asing  atas fasilitas  tempat  tinggal  dalam rangka PMA, Pemerintah dengan  pertimbangan  untuk kepastian  hukum  mengenai kemungkinan pemilikan
rumah  tersebut,mengeluarkan Peraturan  Pemerintah  Nomor 41  ahun  1996.  Jangka  waktu pemilikan  tidak  melebihi  25 tahun  dan  dapat  diperpanjang 25  tahun  lagi  atas  dasar perjanjian  baru,  sepanjang siWNA masih bertempat tinggal diIndonesia.
3.  Perjanjian  hak  pakai  di  atas tanah  hak  milik  orang  lain maksudnya WNA dapat membangun  rumah  di  atas tanah  dengan  hak  pakai  atau menempati  rumah  dengan status  hak  pakai  sehingga WNA'tidak  dapat  menjadi pemegang  hak  milik  atas rumah.  Perjanjian  ini  belum pernah  diadakan  dan  format aktanya  belum  pernah  dibuat oleh para notaris.

## B. Saran
Salah  satu  alternatif  pemecahan masalah perumahan dan permukiman di perkotaan adalah melalui  pembangunan  rumah susun/  apartemen.  Pembangunan rumah  susun/  apartemen  telah diberikan  landasan  hukumnya
yaitu  Undang-undang  Nomor  16 Tahun  1985  tentang  Rumah Susun  (UURS).  Dengan  dasar
undang-undang ini telah dibangun  rumah  susun  dengan berbagai nama antara lain, apartemen,  kondominium  untuk berbagai  lapisan  masyarakat. Pada  kenyataannya  apartemen lebih  diminati  oleh  kalangan menengah  ke  atas  termasuk orang  asing  yang  berdomisili  di Indonesia. Menurut UUPA, orang  asing  tidak  diizinkan memiliki  HGB  dan  hanya  boleh memperoleh  hak  pakai.  Hal  ini perlu  direvisi.  Iklim  investasi saat  ini  kondisinya  berbeda dengan  saat  UUPA  ditetapkan dan  saat  ini  sebagai  sarana
mendorong investasi dan
kepastian hukum pemilikan hunian  oleh  orang  asing.  Di negara  lain  hak  pakai  properti mencapai  99  tahun.  Usulan memperpanjang  hak  pakai  bagi orang  asing  yang  ingin  membeli properti  itu  akan  menyumbang devisa bagi negara, karena
adanya  dana  dari  luar  ke Indonesia.

## DAFTAR PUSTAKA
Badjeber,  Zain  dan  Saleh,  Abdul
Rahman.Tanpa Jawab Masalah  Perumahan,  Cet.  1. Sinar HarapanYayasan Lembaga Bantuan HukumIndonesia.Jakarta 1982. Gautama,  Sudargo  dan  Soetiyarto, Ellyda T.Komentar Atas
Peraturan.peraturan
Pelaksanaan  Undang-undang
Pokok  Agraria.  Citra  Aditya Bakti. Bandung 1997.
Harsono, Boedi.,HukumAgraria
Indonesia:Sejarah
Pembentukan  UUPA,  Isi  dan Pelaksanaan nya.Jembatan,
Jakarta 1994.
Hasan Djuhaendah., "Aspek Hukum
Pemilikan Rumah Oleh Orang
Asing",Makalah disampai kan pada tertemuan ilmiah mengenai Implementasi
peraturan Perumdang- undangan
Pemilikan  Rumah  Oleh  Orang Asing diIndonesia, Jakarta I1- 12 September 1996.
Hutalung,  Arie  S.,Condominium dan Permasalahannya, Jakarta
24 September 1997.
Mahendra AA. Oka., “Kepemilikan
rumah oleh orang asing
sebaiknya diatur dalam Undang-Undang”. Kompas,
26 Juli 1996. Pulungan, Ildrem.,"Kedudukan Orang  Asing  yang  Dapat Memanfaatkan Pemilikan Rumah di Indonesia”, makalah  disampaikan  pada pertemuan ilmiahmengenai Implementasi Pertauran
Perundang-undangan  pemilik rumaholeh  orang  asing  di
Indonesia, 11 – 12 September
1996.
Rajagukeuk,  Erman.,et  al.,  Hukum Invstasi.Jakarta: 1995.
Subekti,  Hukum  Perjanjian,  Cet.
11.PT.Internusa, Jakarta 1987.
Sumardjono,
Maria
S.W.,Memahami  PP  No.40
Tahun  1996  tentang  HGU, HGB  danHak  Pakai  (HP) Atas  Tanah  Serta  PP  No.41 Tahun 1996 tentang Pemilikan Rumah Tempat  Tinggal  atau  HunianOleh OrangAsing yang Berkedudukan di Indonesia,Newsletter No. 26/VI/September/1996,PPH Jakarta. "Analisa  dan  Evaluasi  Hukum Tentang Aspek Hukum Pemilikan Rumah Oleh OrangAsing:, Proyek Pusat PerencanaanPembangunan Hukum Nasional. BPHN,1996.
Hukum lnvestasi 2,Jakarta: 1995.
Peraturan - Peraturan Laporan Seminar/Properti,
"Pemilikan  Rumah  Bagi  Orang Asing",  Jurnal  Hukum  Bisnis
(Vol. 1/ 1997).
Penjelasan  Peraturan  Pemerintah tentang Pemilikan Rumah Tempat  Tinggal  atau  Hunian Oleh Orang Asing. PP No.41/1996,  TLN.  No.  3644 Tahun 1996. "Pemilikan Rumah Oleh WNA".Kompas,24Juni 1996, hlm.13.
Peraturan  Daerah  Khusus  Ibukota
Jakarta  No.1  Tahun  1991 tentang  Rumah  Susun  di Daerah  Khusus’’  Ibukota Jakarta, pasal 1 butir
p.Peraturan  Menteri  Negara
Agraria/ Kepala
Badan  Pertanahan  Nasional  tentang Persyaratan Pemilikan Rumah TempatTinggal  Atau  Hunian Oleh  Orang  Asing,Peraturan Menteri Agraria/Ka. BPN No. 7 Tahun 1996.
Peraturan  Pemerintah  Nomor  40 Tahun  1996  tentang  Hak Guna  Usaha,  Hak  Guna
Bangungan,  dan  Hak  Guna
Pakai Atas Tanah.
Peraturan  Pemerintah  Nomor  41 Tahun 1996 tentang Pemilikan  Rumah  Tempat Tinggal  Atau  Hunian  Oleh Orang Asing yang Berkedudukan di Indonesia. Surat Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan  Nasional  tanggal 8-10-1996  Nomor  110-2871, perihal, Pelaksanaan Peraturan  Pemerintah  Nomor 41 Tahun 1996 tentang Pemilikan  Rumah  Tempat Tinggal  atau  Hunian  oleh Orang Asing