## Amanna Gappa
Fakultas Hukum Universitas Hasanuddin

## Perlindungan  Hukum  Ahli  Waris  Lainnya  dalam Pembuatan Akta Jual Beli Antara Orang Tua dan Anak
Ade Ariyani B. Rayu * , Farida Patittingi, Sri Susyanti Nur
Fakultas Hukum Universitas Hasanuddin, Indonesia.
* E-mail: ade.ariyani23@gmail.com

## Abstract:
This  study  aims  to  determine  the  validity  of  land  rights  music  between  parents  and  one  of  their  children through a deed of sale and purchase according to the law of engagement. This research is normative juridical research using statute and case approaches. The results show that the deed of sale and purchase of land and buildings between parents and one of their children if it meets the legal requirements of the agreement and is approved by other prospective heirs. However, the agreement has a high legal sensitivity because it intersects with inheritance law. The form of legal protection for other heirs in making a deed of sale and purchase of land between parents and one of their children is by inserting a security clause in the party deed which approves the approval of other children on the binding of the sale and purchase of land and buildings between parents and one of their children or their brother. Even if the deed becomes one of the documents presented at the trial, and is not summoned to appear as a witness at the trial, then the safety clause will explain itself under what was agreed upon by the party and the other party in the deed.
Keywords: Heirs; Sale and Purchase; Agreement; Engagement; Land Registration

## Abstrak:
Penelitian ini bertujuan untuk mengetahui keabsahan peralihan hak atas tanah antara orang tua dengan salah satu  anaknya  melalui  akta  jual  beli  menurut  hukum  perikatan.  Penelitian  ini  merupakan  penelitian  yuridis normatif  dengan  menggunakan  pendekatan  perundang-undangan  dan  pendekatan  kasus.  Hasil  penelitian menunjukkan  bahwa  akta  jual  beli  tanah  dan  bangunan  antara  orang  tua  dengan  salah  satu  anaknya  sah apabila memenuhi syarat sahnya perjanjian serta disetujui oleh calon ahli waris lainnya. Namun perjanjian tersebut  memiliki  sensitivitas  hukum  yang  tinggi  karena  bersinggungan  dengan  hukum  pewarisan.  Bentuk perlindungan hukum terhadap ahli waris lain dalam pembuatan akta jual beli tanah antara orang tua dengan salah satu anaknya adalah dengan cara memasukan klausul pengaman akta parti yang memuat persetujuan anak-anak lainnya terhadap pengikatan jual beli tanah dan bangunan tersebut antara orang tua mereka dengan salah  satu  anaknya  atau  saudara  mereka.  Pentingnya  klausul  pengaman  demikian  agar  akta  tersebut  tidak menjadi  objek  sengketa  pewarisan  di  pengadilan.  Jikapun  akta  tersebut  menjadi  salah  satu  dokumen  yang dihadirkan  di  persidangan,  dan  notaris  dipanggil  menghadap  sebagai  saksi  di  persidangan,  maka  klausul pengaman  tersebut  akan  menerangkan  dirinya  sesuai  apa  yang  dikehendaki  dan  disepakati  para  pihak  dan pihak lain dalam akta.
Kata Kunci: Ahli Waris; Akta Jual Beli; Perjanjian; Perikatan; Pendaftaran Tanah

## 1. Pendahuluan
Secara  umum  dapat  dipahami  bahwa  jual  beli  adalah  sebuah  perikatan  hukum bertemunya  penjual  dan  pembeli.  Penjual  memperdagangkan  suatu  barang  disertai harga  yang  kemudian  dibeli  oleh  pembeli.  Kesepakatan  harga  antara  penjual  dan pembeli itulah yang dinamakan jual beli. 1 Jika suatu perjanjian tidak memenuhi syarat
1 Ferri Adhi Purwantono dan Akhmad Khisni. "Tinjauan Yuridis Implikasi Perjanjian Jual-Beli Dalam Keluarga Yang Dibuat Oleh Notaris Terhadap Kedudukan Ahli Waris." Jurnal Akta 5, no. 1 (2018): 97-104.
subjektif,  maka  perjanjian  tersebut dapat  dibatalkan.  Jika  suatu  perjanjian  tidak memenuhi syarat objektif, maka perjanjian tersebut adalah batal demi hukum. Dapat dibatalkan artinya  salah  satu  pihak  dapat  memintakan  pembatalan  itu.  Perjanjiannya sendiri tetap mengikat kedua belah pihak, selama tidak dibatalkan (oleh hakim) atas permintaan pihak yang berhak meminta pembatalan tadi (pihak yang tidak cakap atau pihak  yang  memberikan  sepakatnya  secara  tidak  bebas).  Sedangkan  batal  demi hukum artinya  adalah  dari  semula  dianggap  tidak  pernah  ada  dilahirkan  suatu perjanjian dan tidak pernah ada suatu perikatan. 2
Objek perjanjian adalah prestasi (pokok perjanjian). Prestasi adalah apa yang menjadi kewajiban  debitur  dan  apa  yang  menjadi  hak  kreditur. 3 Dalam  ketentuan  Pasal  1234 KUHPerdata, prestasi terdiri atas: 1) memberikan sesuatu; 2) berbuat sesuatu; dan 3) tidak berbuat sesuatu. Sedangkan terkait kausa yang halal ( geoorloofde oorzaak ), dalam Pasal 1320 KUHPerdata tidak dijelaskan pengertian orzaak (causa yang halal). Di dalam Pasal  1337  KUHPerdata  hanya  disebutkan  causa  yang  terlarang.  Suatu  sebab  adalah terlarang  apabila  bertentangan  dengan  undang-undang,  kesusilaan,  dan  ketertiban umum. 4
Dalam  beberapa  keadaan,  perikatan  jual  beli  tidak  hanya  terjadi  antara  penjual  dan pembeli tidak dalam hubungan sedarah, namun tidak sedikit perikatan jual beli lahir antara  dua  subjek  yang  memiliki  ikatan  darah  atau  antara  saudara  kandung,  atau antara anak dan orang tua.  Pada prinsipnya, jual beli (misalnya dengan objek tanah) yang  terjadi  antara  ayah  dengan  anaknya  tidak  berbeda  dengan  jual  beli  pada umumnya.  Tidak  ada  peraturan  perundang-undangan  yang  melarang  jual  beli  tanah antara orang tua dengan anak-anaknya. Berbeda halnya dengan jual beli antara suami- istri yang tidak diperbolehkan berdasarkan Pasal 1467 KUHPerdata. 5
Persoalan  timbul  manakala  di  kemudian  hari  perjanjian  tersebut  dipersoalkan  oleh anak-anak atau ahli waris lainnya ketika orang tua mereka (selaku penjual saat masih hidup)  telah  meninggal  dunia,  yang  berujung  pada  sengketa  waris  di  Pengadilan Agama  (bagi  yang  beragama  Islam)  maupun  sengketa  waris  di  Pengadilan  Negeri (bagi  non-muslim).  Tidak  jarang  putusan  pengadilan  mengabulkan  gugatan Penggugat, termasuk menyatakan Akta Jual Beli dan sertifikat hak milik tidak sah.
Harta  bersama  dalam  perkawinan  dapat  berupa  benda  bergerak  dan  benda  tak bergerak  (benda  tetap),  barang-barang  berwujud,  dan  barak  tak  berwujud  (hak-hak, surat  berharga,  bunga,  uang,  dan  sebagainya),  keuntungan  deviden,  kerugian,  dan lain-lainnya. Harta bersama ini juga mencakup harta benda dalam rumah tangga dan harta benda yang berupa usaha dan objek kegiatan ekonomi. Tanah merupakan salah
2 Sudikno Mertokusumo, 1987. Rangkuman Kuliah Hukum Perdata , Yogyakarta: Fakultas Pascasarjana Universitas Gadjah Mada, hlm.7.
3 M. Yahya Harahap, 2005. Segi-segi Hukum Perjanjian , Bandung: Aditya Bakti, hlm. 10.
4 Salim H.S, 2003. Hukum Kontrak: Teori & Teknik Penyusunan Kontrak , Jakarta, Sinar Grafika, hlm. 34. 5 Pasal  1467 KUHPerdata:  Antara  suami  istri  tidak  dapat  terjadi  jual  beli,  kecuali  dalam  tiga  hal berikut:  1.  jika  seorang  suami  atau  istri  menyerahkan  barang-barang  kepada  istri  atau  suaminya,  yang telah dipisahkan oleh Pengadilan, untuk memenuhi hak istri atau suaminya itu menurut hukum; 2. jika penyerahan dilakukan oleh seorang suami kepada istrinya berdasarkan alasan yang sah, misalnya untuk mengembalikan  barang  si  istri  yang  telah  dijual  atau  uang  si  istri,  sekedar  barang  atau  uang  tersebut dikecualikan dari persatuan; 3. jika istri menyerahkan barang kepada suaminya untuk melunasi jumlah uang  yang  telah  ia  janjikan  kepada  suaminya  itu  sebagai  harta  perkawinan,  sekedar  barang  itu dikecualikan  dari  persatuan.  Namun  ketiga  hal  ini  tidak  mengurangi  hak  para  ahli  waris  pihak-pihak yang melakukan perbuatan, bila salah satu pihak telah memperoleh keuntungan secara tidak langsung.
satu  benda  yang  tidak  bergerak  yang  dapat  dimiliki  oleh  suami  dan  isteri  dalam keluarga baik secara perorangan maupun secara bersama-sama.
Dari sudut pandang hukum perikatan, hukum waris; khususnya pewarisan Islam dan Perdata,  serta  hukum  pendaftaran  tanah,  akta  pengikatan  jual  beli  antara  orang  tua dengan  salah  satu  anaknya  mengandung  sensifitas  hukum  yang  tinggi  karena bersingungan  dengan  pewarisan  manakala  pihak  lainnya,  dalam  hal  ini  anak-anak yang  lain  atau  calon  ahli  waris  yang  lain  merasa  memiliki  hak  waris  atas  objek perjanjian.  Meskipun  diakui  jika  pewarisan  mensyaratkan  adanya  kematian  sebagai unsur mutlak. Akta tersebut berpotensi menjadi sengketa hukum atau alat bukti yang dihadirkan  dalam  persidangan  apabila  pengikatan  tersebut  dipermasalahkan  secara hukum oleh pihak yang merasa dirugikan. 6
Perikatan  jual  beli  antara  orang  tua  dengan  salah  satu  anaknya  tunduk  pada  rezim hukum  perikatan. 7 Singgungan  dengan  rezim  pewarisan  dalam  hal  riwayat  harta warisan; apakah harta bersama, harta bawaan, atau harta perolehan. Sistem waris yang dianut  menentukan  peristiwa  kematian  sebagai  dasar  untuk  menyatakan  telah terbukanya  warisan,  dan  sekaligus  sebagai  dasar  untuk  melakukan  penyelesaian warisan.  Beralihnya  seluruh  kekayaan  baik aktiva maupun passiva dengan  sendirinya karena  Hukum  waris  mengenal  asas saisine ,  dan  dengan  beralihnya  seluruh  harta kekayaan  milik  peninggal  harta  kepada  Ahli  Waris  maka  penyelesaian  atas  harta tersebut wajib dilakukan segenap Ahli Waris secara bersama-sama sesuai dengan asas kebersamaan sebab seganap Ahli Waris pada hakikatnya merupakan personifikasi dari peninggal harta itu sendiri. 8
Jual  beli  tanah  antara  orang  tua  dan  anak  kandung  yang  dibuat  di  hadapan  Notaris atau  dengan  Akta  Notaris  seyogianya  dilakukan  secara  cermat,  dan  sebisa  mungkin diketahui atau disetujui oleh ahli waris lainnya. Karena meskipun orang tua para calon ahli  waris  memiliki  hak  untuk  mengalihkan  kepemilikan  tanahnya  melalui  jual  beli meskipun  dengan  anak  kandung  sendiri,  akan  tetapi  para  calon  ahli  waris  juga memiliki kepentingan untuk mengetahui peralihan hak tersebut. Apalagi jika ternyata dibalik peralihan hak melalui jual beli tersebut terdapat bujuk rayu dan niat buruk dari anak  kandung  selaku  pembeli  yang  hendak  mengambil  keuntungan  sendiri  dengan memanfaatkan kondisi orang tua yang renta dan sepuh.
Notaris  juga  luput  mencermati  situasi  demikian  dengan  langsung  memproses permohonan  pembuatan  akta  tanpa  terlebih  dahulu  memastikan  keterlibatan  anak lainnya  sebagai  calon  ahli  waris.  Sehingga  ketika  akta  tersebut  selesai  dibuat  dan dikemudian  hari  dipersoalkan  secara  hukum  oleh  anak-anak  lainnya,  pengadilan memutuskan membatalkan segala surat-surat yang terbit diatas tanah obyek sengketa, termasuk akta jual beli dan sertifikat.

## 2. Metode
Penelitian ini merupakan penelitian yuridis normatif ( normative legal research ) dengan menggunakan  pendekatan  perundang-undangan  ( statute )  dan  pendekatan  kasus.
6 Muhammad  Saifullah,  2005. Hukum  Islam  Solusi  Permasalahan  Keluarga ,  Cetakan  Pertama, Yogyakarta: UII Press, hlm. 227.
7 Ahmadi Miru dan Sakka Pati, (2014). Hukum Perikatan Penjelasan Makna Pasal 1233 sampai 1456 BW, Rajawali Pers, Jakarta, hlm 42.
8 Syahril  Sofyan,  2011. Beberapa  Dasar  Teknik  Pembuatan  Akta  (Khusus  Warisan) .  Medan:  Pustaka Bangsa Press, hlm.4.
Teknik pengumpulan Bahan hukum yang digunakan adalah studi dokumen atau studi kepustakaan. 9 Analisis  bahan  hukum  dilakukan  dengan  pengumpulan  dan pengolahan  bahan-bahan  hukum  yang  disusun  secara  sistematis  untuk  mencari pemecahan atas isu hukum dengan menggunakan analisis konten.

## 3. Persinggungan  Pewarisan  Jual  Beli  Tanah  antara  Orang  Tua  dan Anak sebagai Alat Bukti Pendaftaran Tanah
Akta jual beli tanah merupakan suatu hal yang sangat penting yang berfungsi untuk terjadinya pemindahan hak milik atas tanah dan terjadinya kepemilian tanah. 10 Syarat sah  jual  beli  dalam  2  bentuk:  syarat  materil  dan  syarat  formil.  Syarat  materil  sangat menentukan akan sahnya jual beli tanah tersebut antara lain sebagai berikut: Pertama , pembeli  berhak  membeli  tanah  yang  bersangkutan.  Maksudnya  adalah  pembeli sebagai  penerima  hak  harus  memenuhi  syarat  untuk  memiliki  tanah  yang  akan dibelinya. 11 Untuk menentukan berhak atau tidaknya si pembeli memperoleh hak atas tanah yang dibelinya tergantung pada hak apa yang ada pada tanah tersebut, apakah hak  milik,  hak  guna  bangunan,  atau  hak  pakai.  Menurut  Undang-Undang  Pokok Agraria, yang dapat mempunyai hak milik atas tanah hanya warga negara Indonesia tunggal  dan  badan-badan  hukum  yang  ditetapkan  oleh  pemerintah. 12 Jika  pembeli mempunyai kewarganegaraan asing di samping kewarganegaraan Indonesianya atau kepada  badan  hukum  yang  tidak  dikecualikan  oleh  pemerintah,  maka  jual  beli tersebut batal karena hukum dan tanah jatuh pada negara.
Kedua ,  penjual  berhak  menjual  kembali  tanah  yang  bersangkutan.  Yang  berhak menjual  suatu  bidang  tanah  tertentu  saja  si  pemegang  yang  sah  dari  hak  atas  tanah tersebut yang disebut pemilik. Kalau pemilik sebidang tanah hanya satu orang, maka ia berhak untuk menjual sendiri tanah itu. Akan tetapi, bila pemilik tanah adalah dua orang maka yang berhak menjual tanah itu ialah kedua orang itu bersama-sama. Tidak boleh seorang saja yang bertindak sebagai penjual.
Ketiga ,  tanah  hak  yang  bersangkutan  boleh  diperjualbelikan  dan  tidak  sedang  dalam sengketa. Mengenai tanah-tanah hak apa yang boleh diperjualbelikan telah ditentukan dalam  Undang-Undang  Pokok  Agraria,  yaitu  hak  milik,  hak  guna  usaha,  hak  guna bangunan,  hak  pakai.  Jika  salah  satu  syarat  materiil  ini  tidak  dipenuhi,  dalam  arti penjual bukan merupakan orang yang berhak atas tanah yang dijualnya. Pembeli tidak memenuhi  syarat  untuk  menjadi  pemilik  hak  atas  tanah  atau  tanah,  yang diperjualbelikan  sedang  dalam  sengketa  atau  merupakan  tanah  yang  tidak  boleh diperjualbelikan,  maka  jual  beli  tanah  tersebut  tidak  sah.  Jual  beli  tanah  yang dilakukan  oleh  yang  tidak  berhak  adalah  batal  demi  hukum.  Artinya  sejak  semula hukum menganggap tidak pernah terjadi jual beli. 13
9 Irwansyah.  2021. Penelitian  Hukum,  Pilihan  Metode  dan  Praktik  Penulisan  Artikel.  Edisi  Revisi. Yogyakarta: Mirra Buana Media, hlm. 165
10 Harun Al-Rasyid, 1987. Sekilas Tentang Jual Beli Tanah , Cetakan I, Jakarta: Ghalia Indonesia, hlm. 64.
11 Aryani  Tri  Juniarti.  2020.  "Jual  Beli  Tanah  Dan  Bangunan  Antara  Orang  Tua  Dan  Anak  Setelah Salah  Satu  Orang  Tua  Meninggal  Dunia  (Studi  Kasus  Putusan  Pengadilan  Negeri  Bandung  Nomor 265/Pdt. G/2017/PN. Bdg)." Indonesian Notary 2, no. 1.
12 Aulliandika,  Jodhantara,  dan  Gunawan  Djajaputra.  2019.  "Tanggung  Jawab  Ppat  Dalam  Hal Pembuatan Akta Jual-Beli Tanpa Sepengetahuan Ahli Waris." Jurnal Hukum Adigama 2, no. 2: 978.
13 Nirwana, Farida Patittingi, dan Sri Susyanti Nur. "The Legal Protection For Real Land Right Holder In Case Of Forged Rincik." Tadulako Law Review 2, no. 2: 184-198.
Penjual berhak dan berwenang menjual hak atas tanah. Yang berhak menjual adalah orang  yang  namanya  tercantum  dalam  sertifikat  atau  selain  sertifikat.  Seseorang berwenang  menjual  tanahnya  kalau  dia  sudah  dewasa.  Jika  penjualnya  dalam pengampuan, maka dia diwakili oleh pengampunya. Kalau penjualnya diwakili oleh orang  lain  sebagai  penerima  kuasa,  maka  penerima  kuasa  menunjukkan  surat  kuasa notaril. 14
Syarat  formil,  dalam  rangka  pendaftaran  peralihan  hak  atas  tanah  harus  dibuktikan dengan  akta  yang  dibuat  oleh  dan  dihadapan  pejabat  pembuat  akta  tanah  yang selanjutnya  disebut  PPAT.  Syarat  jual  beli  harus  dibuktikan  dengan  akta  PPAT ditegaskan dalam Pasal 37 Ayat (1) PP No 24 Tahun 1997, bahwa peralihan hak atas tanah dan hak milik atas satuan rumah susun melalui jual beli, tukar-menukar, hibah, pemasukan  dalam  perusahaan  dan  perbuatan  hukum  pemindahan  hak  lainnya, kecuali  pemindahan  hak  melalui  lelang  hanya  dapat  didaftarkan  jika  dibuktikan dengan  akta  yang  dibuat  oleh  PPAT  yang  berwenang  menurut  ketentuan  peraturan perundang-undangan yang berlaku.
Syarat  formal  dalam  jual  beli  hak  atas  tanah  tidak  mutlak  harus  dibuktikan  dengan akta PPAT, Kepala kantor pertanahan kabupaten/kota dapat mendaftarkan peralihan haknya meskipun tidak dibuktikan dengan akta PPAT. Hal ini ditegaskan dalam Pasal 37 Ayat (2) PP No 24 Tahun 1997:
Dalam  keadaan  tertentu  sebagaimana  yang  ditentukan  oleh  Menteri,  Kepala  Kantor Pertanahan dapat mendaftar pemindahan hak atas bidang tanah hak milik, yang dilakukan di antara perorangan warga negara Indonesia yang dibuktikan dengan akta yang tidak dibuat oleh  PPAT,  tetapi  yang  menurut  Kepala  Kantor  Pertanahan  tersebut  kadar  kebenarannya dianggap cukup untuk mendaftar pemindahan hak yang bersangkutan.
Dengan telah dibuatnya akta jual beli ini, maka pada saat itu telah terjadi pemindahan hak dari pemegang hak sebagai penjual kepada pihak lain sebagai pembeli. Jual beli tanah yang belum terdaftar (belum bersertifikat dan tujuannya untuk didaftarkan ke kantor  pertanahan  kabupaten/kota  melalui  pendaftaran  tanah  secara  sporadis,  maka jual  belinya  harus  dibuat  dengan  akta  PPAT.  Sebelum  akta  jual  beli  dibuat  PPAT, maka  disyaratkan  bagi  para  pihak  untuk  menyerahkan  surat-surat  yang  diperlukan kepada PPAT yaitu jika tanahnya sudah bersertifikat, sertifikat tanahnya yang asli dan tanda  bukti  pembayaran  biaya  pendaftarannya.  Jika  tanahnya  belum  bersertifikat, surat keterangan bahwa tanah tersebut belum bersertifikat, surat-surat tanah yang ada yang memerlukan penguatan oleh Kepala Desa dan Camat, dilengkapi dengan surat- surat  yang  membuktikan  identitas  penjual  dan  pembelinya  yang  diperlukan  untuk persertifikatan  tanahnya  setelah  selesai  dilakukan  jual  beli.  Setelah  akta  dibuat, selambat-lambatnya  7  hari  sejak  akta  tersebut  ditandatangani,  PPAT  menyerahkan akta  tersebut  kepada  kantor  pendaftaran  tanah  untuk  pendaftaran  pemindahan haknya.

## 4. Perlindungan  Hukum  Ahli  Waris  Lainnya  dalam  Perikatan  Jual Beli Antara Orang Tua dan Anak
Dalam KUHPerdata, tidak ada larangan perikatan jual beli antara orang tua kandung dengan salah satu anak kandungnya, terlebih jika harta tersebut adalah harta pribadi
14 Hijriah  Maulani  Nanda  Syaputri,  Farida  Patittingi,  dan  Nurfaidah  Said.  2017.  "Aspek  Hukum Kewajiban Saksi Instrumentair untuk Merahasiakan Isi Akta Notaris." Amanna Gappa , 27 no. 1: 25-37.
(harta  bawaan/asal/perolehan)  yang  bukan  harta  bersama.  Sepanjang  perikatan tersebut  memenuhi  syarat  sahnya  perjanjian  sebagaimana  tertuang  dalam  Pasal  1320 KUHPerdata.  Dalam  situasi  demikian,  pewarisan  belum  berlaku  karena  dasar  dari sebuah  pewarisan  adalah  karena  kematian,  merujuk  pada  postulat  bahwa “tidak ada pewarisan tanpa kematian”. Pengikatan jual beli antara orang tua – apakah kedua-duanya  atau  salah  satunya–dengan  salah  satu  anak  kandungnya,  sepanjang memenuhi syarat sahnya perjanjian dalam Pasal 1320 KUHPerdata, merupakan sebuah perikatan  yang  sah  secara  hukum.  Tunduk  pada  tata  cara  perikatan  dalam KUHPerdata, bukan hukum pewarisan.
Dalam Putusan PN Medan No: 290/Pdt.G/2013/PN.Mdn, jo Putusan PT Medan No: 345/PDT/2015/PT-MDN,  jo  Putusan  Kasasi  MA  No:  948  K/PDT/2017,antara  Tjin Koen Oi melawan ketujuh saudaranya: Tjin Man On, Tjin Jin On, Tjin Ji On, Tjin Kim On,  Tjin  Fuk  On,  Tjin  Kun  Jing,  dan  Tjin  Kie  On,  majelis  hakim  memutuskan  untuk membatalkan semua perikatan hukum yang terbit diatas tanah objek sengketa. Hal ini beralasan  hukum  karena  harta  benda  yang  diperoleh  dari  uang  hasil  usaha  bersama suami  (Tjin  Weng  Seng)  -  istri  (Ho  Chun  Meng)  adalah  harta  bersama  meskipun perolehannya  terjadi  setelah  salah  satu  pihak in  casu pihak  suami  telah  meninggal dunia. Karena terbukti sebagai fakta di persidangan jika tanah objek sengketa tersebut meskipun  dibeli  oleh  ibu  Para  Penggugat  dan  Tergugat  I  setelah  sang  suami  (ayah Para Penggugat dan Tergugat I) meninggal dunia akan tetapi dengan uang hasil usaha ayam  potong  yang  dirintis  bersama  suami/ayah  Para  Penggguat  dan  Tergugat  I. Dengan demikian, menjadi terang dan jelas jika tanah objek sengketa tersebut adalah budel waris yang harus dibagi waris untuk Para ahli waris in casu Para Penggugat dan Tergugat I.
Putusan  PN  Medan  yang  memenangkan  Para  Penggugat,  putusan  PT  Medan  yang menolak  banding  Para  Pembanding,  serta  putusan  Kasasi  Mahkamah  Agung  yang menolak permohonan Kasasi Pemohon Kasasi, karena menilai Tergugat I Tjin Koe Oi berada dalam 2 (dua) kedudukan hukum/kapasitas: selain bertindak sebagai pembeli, juga  bertindak  sebagai  penjual  (mewakili  ibunya),  berdasarkan  Pasal  5  Akta Pengikatan Jual Beli Nomor 6 tanggal 5 Mei 2007, sehingga tidak dibenarkan menurut hukum. 15
Perjanjian  yang  dibuat  antara  Tergugat  I  dengan  ibu  kandungnya  (alm.  Ho  Chun Meng) cacat hukum karena pada tahun 2010 Para Penggugat dan Tergugat I membuat Surat Keterangan Ahli Waris Nomor: 22/SKAW/X/2010 tanggal 7 Oktober 2010,yang ikut ditandatangani oleh Tergugat I. Suriaty Sandery Tania, S.H sebagai Notaris/PPAT dalam  membuat  Akta  Pengikatan  Jual  Beli  Nomor  06  tanggal  05  Mei  2007  dan  Akta Jual  Beli  Nomor  12  tanggal  10  Mei  2007,  bertindak  tidak  cermat  menelurusi  riwayat tanah objek sengketa dengan tidak melibatkan ahli waris lainnya, serta lebih fatal lagi menyetujui  Tergugat  I  Tjin  Koe  Oi  berada  dalam  2  (dua)  kedudukan  hukum/ kapasitas: selain bertindak sebagai pembeli, juga bertindak sebagai penjual (mewakili ibunya), berdasarkan Pasal 5 Akta Pengikatan Jual Beli Nomor 6 yang dibuatnya.
15 Muyassar,  Muyassar,  Dahlan  Ali,  and  Suhaimi  Suhaimi.  "Pertanggungjawaban  Hukum  Notaris Terhadap Pengingkaran Akta Jual Beli Tanah Bersertipikat Oleh Pihak Yang Dirugikan." Syiah Kuala Law Journal 3, no. 1 (2019): 147-166.
Seyogianya dalam membuat suatu akta, seorang notaris harus benar-benar bertindak amanah, jujur, saksama, mandiri, tidak berpihak dan menjaga kepentingan pihak yang terkait dalam perbuatan hukum. 16 Prinsip-prinsip tersebut harus benar-benar dipegang teguh oleh seorang notaris dalam jabatannya sebagai pejabat umum karena suatu akta berperan  penting  sebagai  alat  bukti  dengan  kekuatan  pembuktian  yang  kuat  sebagai akta yang autentik. 17 Karena hal tersebut, notaris juga harus menjamin kebenaran hal- hal  yang  tercantum  dalam  akta  yang  dibuatnya.  Hal  ini,  selain  untuk  menjaga integritas  notaris  sebagai  pejabat  umum,  tentu  juga  untuk  menjamin  akta  tersebut dapat dikatakan akta yang autentik atau tidak.
Hal  ini  berkaitan  dengan  tanggungjawab  seorang  notaris  terhadap  akta  yang dibuatnya.  Mengenai  tanggung  jawab  yang  harus  diemban  oleh  seorang  Notaris, Notaris dalam menjalankan tugas dan jabatannya harus bertanggungjawab, artinya: 18
a. Notaris dituntut melakukan pembuatan akta dengan baik dan benar, artinya akta yang  dibuat  itu  memenuhi  kehendak  hukum  dan  permintaan  pihak berkepentingan karena jabatannya;
b. Notaris dituntut menghasilkan akta yang bermutu, artinya akta yang dibuatnya itu  harus  sesuai  dengan  aturan  hukum  dan  kehendak  para  pihak  yang berkepentingan  dalam  arti  sebenarnya,  bukan  mengada-ada.  Notaris menjelaskan kepada pihak yang berkepentingan kebenaran isi dan prosedur akta yang dibuat itu;
c. Berdampak positif, artinya siapapun akan mengakui akta notaris itu mempunyai kekuatan bukti sempurna.
Terhadap  tanggung  jawab  tersebut,  yang  paling  utama  notaris  juga  dibebani tanggungjawab moral yang diatur dalam kode etik notaris yang harus juga dipenuhi karena  posisi  notaris  sebagai  pejabat  umum  yang  juga  akan  menjadi  tolak  ukur  atas profesinya tersebut. Pertanggungjawaban notaris meliputi kebenaran materiil atas apa yang  dibuatnya. 19 Sementara  dalam  Putusan  PN  Bandung  No:  265/PDT.G/2017/ PN.Bdg, jo Putusan  PT  Bandung  No:  412/PDT/2018/PT  BDG  jo  Putusan  Kasasi Mahkamah  Agung  No:  2235K/PDT/2019,  majelis  hakim  menilai  bahwa  tanah  dan bangunan objek sengketa bukan merupakan budel waris. Majelis hakim menilai jika tanah dan bangunan diatasnya yang terletak di Jalan Kemuning No. 9 (dahulu 11 A), Kelurahan Merdeka, Kec. Sumur Bandung, Kota Bandung, dengan bukti kepemilikan Sertifikat Hak Milik No. 417/Kel. Merdeka, Surat Ukur No. 00096/2007 tanggal 26 Juni 2007  seluas  238  M2 atas  nama  Hj.  Titin  Tejaningsih  adalah  milik  pribadi  Hj.  Titin Tejaningsih  (harta  pribadi/asal/bawaan/perolehan).  Sehingga  Akta  Jual  Beli  tanggal 16 Maret 2012 No. 98/2012 dibuat dihadapan Notaris/PPAT Hadiono Teguh Mulyana, S.H.,  di  Bandung.  Sertifikat  Hak  Milik  No.  417/Kel.  Merdeka,  Surat  Ukur  No. 00096/2007 tanggal 26 Juni 2007 seluas 238 M2 atas nama Eri Syamsul Fahri, Akta Jual Beli tanggal 20 Juni 2014 No. 97/2014 dibuat dihadapan Notaris/PPAT Sandra Susanty Wiraatmadja,  S.H.,  di  Bandung,  Sertifikat  Hak  Milik  No.  417/Kel.  Merdeka,  Surat
16 Mohamad,  Mazliza,  Ricco  Survival  Yubaidi,  Safinaz  Mohd  Hussein,  Rahmah  Ismail,  Suzanna Mohamed Isa, dan Saidatul Nadia Abdul Aziz. "Measuring the Low-Income Earner on Housing Access in Urban Areas of Indonesia and Malaysia." Hasanuddin Law Review 7, no. 2 (2021): 61-74.
17 Pasal 16 Ayat (1) UUJNRI No 2 Tahun 2014.
18 Abdul Kadir Muhammad, 2006. Etika Profesi Hukum , Cetakan 3. Bandung: PT Citra Aditya Bakti, hlm. 93.
19 Nico, 2003. Tanggung Jawab Notaris Selaku Pejabat Umum , Yogyakarta: Center for Documentation and Studies of Businnes Law, hlm. 21.
Ukur No. 00096/2007 tanggal 26 Juni 2007 dari atas nama Eri Syamsul Fahri, sah secara hukum.
Terlepas dari amar putusannya, dua kasus diatas menunjukan sebuah situasi dimana akta pengikatan jual beli antara orang tua dan salah satu anak kandung yang dibuat oleh  notaris  rentan  atau  berpotensi  menjadi  masalah  hukum.  Masalah  muncul umumnya  karena  setelah  kedua  orang  tua  meninggal  dunia,  para  ahli  waris  merasa berhak  atas  harta  benda  peninggalan  orang  tua  mereka  yang  dianggap  sebagai “warisan”, sehingga mereka merasa memiliki “hak untuk mewaris”. Meskipun dalam kasus  putusan  Putusan  PN  Bandung  No:  265/PDT.G/2017/PN.Bdg, jo Putusan  PT Bandung  No:  412/PDT/2018/PT  BDG  jo  Putusan  Kasasi  Mahkamah  Agung  No: 2235K/PDT/2019,  majelis  hakim  menilai  bahwa  tanah  dan  bangunan  objek  sengketa bukan merupakan budel waris.
Sementara pada kasus Putusan PN Medan No: 290/Pdt.G/2013/PN.Mdn, jo Putusan PT Medan No: 345/PDT/2015/PT-MDN, jo Putusan Kasasi MA No: 948 K/PDT/2017 peneliti  menyimpulkan  bahwa  sengketa  muncul  dikarenakan  3  (tiga)  hal,  yaitu: Pertama ,  notaris  tidak  mencermati  riwayat  objek  permohonan,  apakah  berasal  dari harta  bersama  atau  harta  pribadi  (bawaan/asal/perolehan); Kedua ,  notaris membiarkan  Pemohon  Akta  bertindak  sebagai  pembeli  dan  penjual  (mewakili  ibu kandungnya)  pada  saat  yang  bersamaan.  Padahal  hal  itu  merupakan  perbuatan melawan  hukum  dan  bersifat  cacat  materil; Ketiga ,  notaris  tidak  mempersiapkan klausul  pengaman  dalam  akta  yang  dibuatnya  yang  berisikan  persetujuan  dari  para calon ahli waris lainnya terhadap pengikatan jual beli tersebut.
Klausul  pengaman  tidak  dikenal  dalam  UUJN  No  30  Tahun  2004  maupun perubahannya.  Namun  dalam  praktiknya,  sebagian  Notaris  mencantumkan  suatu klausula pengamanan diri Notaris dalam akta yang dibuatnya yang biasanya disebut dengan  klausula  proteksi  diri,  sebaai  upaya  perlindungan  diri  Notaris  dari  ancaman atau  potensi  masalah  hukum  di  kemudian  hari.  Tentu  klausul  pengaman  yang dimaksud  tidak  bertentangan  dengan  tanggung  jawab,  kewajiban,  dan  kode  etik notaris itu sendiri sebagaimana diatur dalam UUJN.
Tidak  sedikit  akta  notaris  menjadi  alat  bukti  di  persidangan,  pun  sejumlah  notaris dihadirkan  sebagai  saksi  untuk  menerangkan  akta  yang  dibuatnya.  Penyebab permasalahan bisa timbul secara langsung akibat kelalaian seorang Notaris, bisa juga berasal  dari  ketidakjujuran  orang  lain.  Apabila  kesalahan  itu  berasal  dari  Notaris sendiri,  dalam  Pasal  84  UUJN  maka  akan  berakibat  akta  tersebut  akan  terdegradasi menjadi  akta  di  bawah  tangan  namun  dapat  pula  akta  tersebut  menjadi  batal  demi hukum.  Pertanggungjawaban  Notaris  yang  sebagai  akibat  pembatalan  akta  Notaris dilihat  dari  perbuatannya  yang  mengakibatkan  pembatalan  akta  tersebut  apakah diakibatkan  adanya  kesalahan  atau  kelalaian  dari  Notaris  atau  karena  adanya perbuatan  secara  melawan  hukum  dari  para  pihak.  Notaris  tidak  dapat  dimintakan pertanggung  jawaban  jika  batalnya  akta  tersebut  akibat  adanya  kesalahan  dari  para pihak, bukan kesalahan dari Notaris. 20
Klausul  pengaman  itu  dibuat  dalam  Akta  partij,  merupakan  akta  yang  dibuat dihadapan Notaris. akta tersebut berisikan keterangan atau kehendak para pihak yang membuatnya  atau  menyuruh  membuat  akta  itu.  Ciri  khas  dari  partij  akta  adalah
20 Andi  Listiana,  2020.  “Kekuatan  Klausula  Pengaman  Diri  Dalam  Akta  Bagi  Notaris”, Jurnal  LEX Renaissance Vol. 5 no. 3: 747-63.
terletak pada komparisi yang menjelaskan kewenangan para pihak yang menghadap kepada  Notaris  untuk  membuat  akta.  Akta partij dibuat  atas  dasar  kesepakatan  para pihak  yang  menghadap  kepada  Notaris  dengan  maksud  agar  keterangan  yang diberikan  itu  dikonstatir  oleh  Notaris  didalam  suatu  akta  yang  dibuat  di  hadapan Notaris. 21 Pembuatan partij akta  menjadi  kewenangan  Notaris  didalam  menuangkan kehendak  para  pihak  selama  tidak  melanggar  peraturan  perundang-undangan  yang berlaku.
Klausul  pengaman  yang  dimaksud  dalam  penelitian  ini  adalah  akta  tersebut  tidak hanya memuat klausul perjanjian jual beli tanah dan bangunan antara orang tua dan salah satu anaknya, namun juga memuat persetujuan dari anak-anak yang lain bahwa mereka  menyetujui  pengikatan  jual  beli  antara  orang  tua  mereka  dengan  salah  satu saudara  mereka.  Pentingnya  klausul  pengaman  demikian  agar  akta  tersebut  tidak menjadi objek sengketa pewarisan di Pengadilan Agama (bagi yang beragama Islam) atau sengketa kepemilikan di Pengadilan Negeri (bagi yang non muslim). Jikapun akta tersebut  menjadi  salah  satu  dokumen  yang  dihadirkan  di  persidangan,  dan  notaris dipanggil menghadap sebagai saksi di persidangan, maka klausul pengaman tersebut akan  menerangkan  dirinya  sesuai  apa  yang  dikehendaki  dan  disepakati  para  pihak dan pihak lain dalam akta tersebut.

## 5. Penutup
Akta  jual  beli  tanah  dan  bangunan  antara  orang  tua  dengan  salah  satu  anaknya  sah apabila  memenuhi  syarat  sahnya  perjanjian  serta  disetujui  oleh  calon  ahli  waris lainnya.  Namun  perjanjian  tersebut  memiliki  sensitivitas  hukum  yang  tinggi  karena bersinggungan dengan hukum pewarisan. Bentuk perlindungan hukum terhadap ahli waris  lain  dalam  pembuatan  akta  jual  beli  tanah  antara  orang  tua  dengan  salah  satu anaknya adalah dengan cara memasukan klausul pengaman akta parti yang memuat persetujuan  anak-anak  lainnya  terhadap  pengikatan  jual  beli  tanah  dan  bangunan tersebut  antara  orang  tua  mereka  dengan  salah  satu  anaknya  atau  saudara  mereka. Pentingnya  klausul  pengaman  demikian  agar  akta  tersebut  tidak  menjadi  objek sengketa pewarisan di pengadilan. Jikapun akta tersebut menjadi salah satu dokumen yang  dihadirkan  di  persidangan,  dan  notaris  dipanggil  menghadap  sebagai  saksi  di persidangan, maka klausul pengaman tersebut akan menerangkan dirinya sesuai apa yang dikehendaki dan disepakati para pihak dan pihak lain dalam akta.

## Referensi
Abdul  Kadir  Muhammad,  2006. Etika  Profesi  Hukum ,  Cetakan  3.  Bandung:  PT  Citra Aditya Bakti.
Ahmadi Miru dan Sakka Pati. 2014. Hukum Perikatan Penjelasan Makna Pasal 1233 sampai 1456 BW, Rajawali Pers, Jakarta.
Andi  Listiana,  2020.  “Kekuatan  Klausula  Pengaman  Diri  Dalam  Akta  Bagi  Notaris”, Jurnal LEX Renaissance Vol. 5 no. 3: 747-63.
21 Habib Adjie, 2010. Merajut Pemikiran Dalam Dunia Notaris & PPAT , Bandung: Citra Aditya Bakti, hlm.
35.
Aryani Tri Juniarti. 2020. "Jual Beli Tanah Dan Bangunan Antara Orang Tua Dan Anak Setelah  Salah  Satu  Orang  Tua  Meninggal  Dunia  (Studi  Kasus  Putusan Pengadilan  Negeri  Bandung  Nomor  265/Pdt.  G/2017/PN.  Bdg)." Indonesian Notary, Vol. 2, no. 1.
Aulliandika,  Jodhantara,  dan  Gunawan  Djajaputra.  2019.  "Tanggung  Jawab  Ppat Dalam Hal Pembuatan Akta Jual-Beli Tanpa Sepengetahuan Ahli Waris." Jurnal Hukum Adigama 2, no. 2: 978.
Ferri  Adhi  Purwantono  dan  Akhmad  Khisni.  "Tinjauan  Yuridis  Implikasi  Perjanjian Jual-Beli Dalam Keluarga Yang Dibuat Oleh Notaris Terhadap Kedudukan Ahli Waris." Jurnal Akta 5, no. 1 (2018): 97-104.
Habib  Adjie,  2010. Merajut  Pemikiran  Dalam  Dunia  Notaris  &  PPAT ,  Bandung:  Citra Aditya Bakti.
Harun  Al-Rasyid,  1987. Sekilas  Tentang  Jual  Beli  Tanah ,  Cetakan  I,  Jakarta:  Ghalia Indonesia.
Hijriah Maulani Nanda Syaputri, Farida Patittingi, dan Nurfaidah Said. 2017. "Aspek Hukum  Kewajiban  Saksi  Instrumentair  untuk  Merahasiakan  Isi  Akta  Notaris." Amanna Gappa , 27 no. 1: 25-37.
Irwansyah.  2021. Penelitian  Hukum,  Pilihan  Metode  dan  Praktik  Penulisan  Artikel.  Edisi Revisi. Yogyakarta: Mirra Buana Media.
M. Yahya Harahap, 2005. Segi-segi Hukum Perjanjian , Bandung: Aditya Bakti.
Mohamad,  Mazliza,  Ricco  Survival  Yubaidi,  Safinaz  Mohd  Hussein,  Rahmah  Ismail, Suzanna  Mohamed  Isa,  dan  Saidatul  Nadia  Abdul  Aziz.  "Measuring  the  Low- Income Earner on Housing Access in Urban Areas of Indonesia and Malaysia." Hasanuddin Law Review 7, no. 2 (2021): 61-74.
Muhammad  Saifullah,  2005. Hukum  Islam  Solusi  Permasalahan  Keluarga ,  Cetakan Pertama, Yogyakarta: UII Press.
Muyassar,  Dahlan  Ali,  dan  Suhaimi  Suhaimi.  "Pertanggungjawaban  Hukum  Notaris Terhadap  Pengingkaran  Akta  Jual  Beli  Tanah  Bersertipikat  Oleh  Pihak  Yang Dirugikan." Syiah Kuala Law Journal 3, no. 1 (2019): 147-166.
Nico,  2003. Tanggung  Jawab  Notaris  Selaku  Pejabat  Umum ,  Yogyakarta:  Center  for Documentation and Studies of Businnes Law.
Nirwana, Farida Patittingi, dan Sri Susyanti Nur. "The Legal Protection For Real Land Right Holder In Case Of Forged Rincik." Tadulako Law Review 2, no. 2: 184-198.
Salim  H.S,  2003. Hukum  Kontrak:  Teori  &  Teknik  Penyusunan  Kontrak ,  Jakarta,  Sinar Grafika.
Sudikno Mertokusumo, 1987. Rangkuman Kuliah Hukum Perdata , Yogyakarta: Fakultas Pascasarjana Universitas Gadjah Mada.
Syahril  Sofyan,  2011. Beberapa  Dasar  Teknik  Pembuatan  Akta  (Khusus  Warisan) .  Medan: Pustaka Bangsa Press.