## Strategi Arsitektur Efisien pada Perancangan Unit Perumahan Berskala Kecil

## Efficient Architecture Strategies on Small-Scale Housing Unit Design
Vijar Galax Putra Jagat Paryoko, Afif Fajar Zakariya
Program Studi Arsitektur, Fakultas Arsitektur dan Desain, Universitas Pembangunan Nasional Veteran Jawa Timur, Jalan Rungkut Madya No.1 Surabaya vijar.galax.ar@upnjatim.ac.id
[Diterima 26/10/2022, Disetujui 8/3/2023, Diterbitkan 6/4/2023]

## Abstrak
Rumah  merupakan  kebutuhan  pokok  bagi  seluruh  masyarakat,  namun  penyediaannya  masih  kurang secara kuantitas dan sebagian di antaranya memiliki kualitas kurang layak untuk dihuni. Pengembang perumahan  menghadapi  keterbatasan  pada  aspek  pembiayaan  pembangunan  rumah,  terutama  bagi yang  menentukan  masyarakat  kalangan  menengah  ke  bawah  sebagai  pasarnya.  Kualitas  rumah  kian menurun,  padahal  rumah  menjadi  semakin  penting  berperan  pada  pengembangan  berkelanjutan, kesehatan, serta mendukung produktivitas penghuninya. Peran ini semakin dibutuhkan terutama sejak masa hingga pasca pandemi covid-19. Studi ini bertujuan untuk menemukan berbagai strategi efisiensi yang dapat diterapkan pada perencanaan rumah berdasarkan efisiensi dalam keberlanjutan, tanpa harus mengorbankan kebutuhan penghuni masa sekarang. Metode utama yang digunakan adalah studi kasus perencanaan unit perumahan yang dilakukan oleh pengembangan secara nyata, diawali dengan kajian literatur,  kemudian  menganalisis  efisiensi  pada  tahap  perencanaan  unit  rumah  oleh  pengembang. Tingkat  keberhasilan  strategi  efisiensi  pada  perencanaan  diukur  dengan  memperbandingkan  volume dan  atau  harga  atas  produk  setiap  tahap  perencanaan.  Ditemukan  melalui  studi  ini  bahwa  efisiensi terkait  finansial  dan  keberlanjutan  ekologis  dapat  dicapai  menggunakan  strategi  kolaborasi  disiplin pemasaran  sejak  awal  tahap  perancangan  arsitektural,  reduksi  komponen  fasad  bangunan,  sinergi antara tampilan bangunan dengan manajemen konstruksi (pelaksanaan), serta integrasi tiga arah antara bentuk, tata ruang, dan struktur.
Kata kunci : arsitektur reduksi; efisiensi biaya; perencanaan unit perumahan
Abstract
House is a basic need for the whole community, but most of them are poorly provided on quantity and quality to be inhabited.  Housing developers commonly facing constraints regarding financial aspect, especially  for  lower  middle  class  community  housing  development .  Housing’s  quality  is  decr easing, eventhough houses are playing more important role nowadays in term of sustainability development, health, and productivity support of the occupants. The role is more needed especially during and after the Covid-19 pandemic. The aims of this study is to get various strategies that can be conducted during housing design and planning phase based on efficiency of sustainability, without sacrificing the needs of to day’s residents. The main met hod used is case study of real housing development project, starting by literature review, then analyzing the efficiency of house planning stage by developer. The success rate of efficient design strategies is measured by comparing the volume and or cost of product on each planning stage. Concluded by this study that efficient related to finance and ecological sustainability can be achieved by using strategies of collaboration of commercial discipline on architectural design phase, façade’s components reduction, synergy of façade and construction management, and triangle inte gration of architecture’s components, which are form, space, and structure.
Keywords : reduction architecture; cost efficient; housing unit design
©Jurnal Arsir Universitas Muhammadiyah Palembang
p-ISSN 2580 – 1155
e-ISSN 2614 – 4034

## Pendahuluan
Kebutuhan akan rumah sebagai tempat tinggal merupakan salah satu kebutuhan pokok. Keberadaannya  pun  akan  sangat  mempengaruhi  kualitas  kehidupan  penghuninya.  Namun demikian,  meskipun  banyak  pengembangan  perumahan,  tidak  sedikit  masyarakat  yang kurang  mampu  untuk  dapat  memilikinya.  Program  pemerintah  sendiri  untuk  menyediakan rumah  murah  bersubsidi masih  belum  optimal.  Perumahan  bagi  masyarakat  berpenghasilan rendah (MBR) semakin sulit direalisasikan karena harga tidak mengalami kenaikan pada dua tahun terakhir (2020-2021), padahal rumah dituntut harus berkualitas  (Laksono, 2022). Hal ini  jadi  kendala  besar  bagi  pengembang  yang  bekerjasama  dengan  pemerintah  untuk mengembangkan  rumah  bersubsidi.  Kendala  umum  lain  yang  dihadapi  pengembang  adalah keterbatasan  lahan  terutama  di  kota  besar,  regulasi  daerah  yang  sebaiknya  mendukung percepatan perizinan, serta pembiayaan dan subsidi yang terbatas (Widarti, 2019).
Secara  umum,  pengembang  perumahan  menyediakan  dan  membangun  kawasan permukimannya  secara profit  oriented. Untuk  memperoleh  keuntungan  sebesar-besarnya, biaya  penyediaan  rumah  ditekan  sekecil-kecilnya  (Triyuly,  2013).  Cara  pandang  ini  sudah lazim  diterapkan  untuk  pengembangan  perumahan  sehingga  pada  beberapa  kasus menghasilkan  rumah  dan  lingkungan  yang  kurang  baik  bagi  penghuni.  Desain  rumah  yang kecil dalam klaster perumahan misalnya, berdampak pada ketidaknyamanan penghuni serta beresiko  tinggi  terjadi  konflik  sosial  dengan  tetangga  (Hana,  2018).  Salah  satunya penyebabnya  adalah  sempitnya  kavling  dan  rumah,  bahkan  tanpa  batas  fisik  yang  tegas, sehhingga  seringkali  mengakibatkan  konflik  terkait  hak  milik  bersama  atau  bahkan  milik orang lain.
Diuraikan pula pada studi lain, beberapa faktor yang menghambat keberlanjutan rumah murah adalah pada aspek lingkungan, sosial, dan ekonomi (Nugroho & Marsoyo, 2021). Pada aspek  lingkungan,  kondisi  bangunan  rumah,  infrastruktur,  dan  fasilitas  lingkungan perumahan  kurang  baik.  Sedangkan  dari  aspek  sosial,  kurang  memperhatikan  keberadaan transportasi  umum  yang  dapat  dipakai  penghuni  untuk  mencapai  fasilitas  umum  di  luar perumahan.  Secara  ekonomi,  kebutuhan  biaya  untuk  pemeliharaan  dan  kepemilikan  rumah yang kurang tepat sasaran. Beragam kelemahan dan kekurangan pengembangan perumahan murah  ini  termasuk  penyebab  semakin  terbatasnya  ketersediaan  tempat  tinggal  yang seharusnya diperuntukkan bagi kalangan menengah ke bawah.
Berbagai batasan terkait biaya karena berbagai alasan untuk pengembangan perumahan sudah bukan merupakan rahasia. Namun demikian, keterbatasan ini seharusnya tidak menjadi alasan  untuk  ketidakmampuan  menghadirkan  rumah  sehat.  Pada  masa  sekarang,  terutama setelah gempuran pandemi covid-19, rumah yang sehat semakin menjadi tuntutan. Beberapa hal  yang  perlu  dipertimbangkan  dalam  merancang  perumahan  adalah  rumah  yang  sehat dengan sistem pencahayaan, sistem penghawaan, suhu udara dan kelembaban, perlindungan kebakaran,  serta  sarana  rekreatif  (Aulia  &  Santosa,  2013).  Rumah  murah  dapat dioptimalisasikan  menjadi  rumah  sehat  dengan  mempertimbangkan  lebih  terkait  kesehatan dan  kenyamanan  bangunan  (Alfrida  &  Putranto,  2017).  Umumnya  rumah  murah  telah memenuhi  kebutuhan  ruang,  keamanan,  dan  keselamatan,  namun  kurang  memperhatikan kenyamanan.  Rancangan  rumah  hingga  tatanan  perumahan  yang  kurang  baik  dapat meningkatkan resiko ketidaknyamanan penghuni  saat di dalam rumah hingga konflik sosial (Hana, 2018).
Pengembangan rumah yang sehat, tidak berarti harus atau selalu diikuti pembengkakan biaya.  Kesehatan  hunian  dan  lingkungan  hidup  juga  merupakan  fokus  dari  pengembangan berkelanjutan ( sustainable development )  sehingga  banyak  strategi berkelanjutan yang  dapat didayagunakan. Pengembangan berkelanjutan sendiri salah satu fokusnya juga pada efisiensi. Dengan demikian, menghadirkan lingkungan hidup yang sehat dapat berjalan selaras dengan
efisiensi yang dikejar oleh pengembangan berkelanjutan juga. Dalam studi tentang penerapan Integrated  Design  Process (IDP)  dalam  proyek,  sebagai  salah  satu  strategi  pengembangan berkelanjutan,  menunjukkan  keuntungan  terkait  penekanan  biaya.  Beberapa  di  antaranya adalah  berupa  estimasi  anggaran  pembangunan  yang  efektif  dan  efisien,  serta  mengurangi resiko  kendala  pelaksanaan  pembangunan,  karena  telah  melibatkan  berbagai  disiplin  ilmu yang  terkait  dengan  proyek  sejak  awal  (Paryoko,  2021a).  Proses  kolaboratif  ini  memang berdampak pada kenaikan biaya pada awal proyek, termasuk perencanaan, namun berbagai usaha efisiensi dapat dilakukan hingga akhir proyek pada berbagai sektor, sehingga mampu menekan biaya umum proyek.
Di Indonesia, mayoritas perencana bangunan (arsitek), ketika merancang bertolak dari fungsi.  Suatu  studi  tentang  metode  rancang  yang  digunakan  oleh  beberapa  arsitek  dalam merancang rumah tinggal pada 2020, yang menjadikan sang arsiteknya sebagai subjek studi, menunjukkan  bahwa  penggunaan form  follow  function mendominasi.  Dalam  studi  ini, ditunjukkan  bahwa  enam  dari  tujuh  arsitek  yang  distudi  mengawali  rancangannya  dari  tata ruang (Widyarthara et al., 2020). Hal ini mengindikasikan bahwa koridor selain bentuk dan fasad  masih  menjadi  favorit  sehingga  potensi  pengembangan  metode  rancang  lebih  lanjut untuk  efisiensi  sumber  daya  dan  meningkatkan  kualitas  hidup  penghuni  sebelum  tahap penggubahan bentuk masih cukup tinggi.
Secara lebih spesifik,  perancangan berbasis keuangan telah ada contoh penerapannya dan ulasannya terpublikasi secara ilmiah. Dalam suatu kasus perancangan renovasi bangunan, ditemukan  bahwa  arsitek  yang  menggunakan  metode  rancang  yang  berdasarkan  keuangan ( form follow finance ), perlu memperhatikan tiga aspek (Priyomarsono & Trisno, 2020). Yang pertama, material yang digunakan sebaiknya memberdayakan potensi sekitar dan bangunan eksisting. Struktur bangunan menggunakan struktur yang telah ada. Serta yang ketiga adalah mengoptimalisasi rancangan penggunaan ruang yang efisien dan efektif.
Berdasarkan berbagai latar belakang tersebut, terlihat pentingnya strategi atau metode perancangan  rumah  yang  efisien  tanpa  harus  mengorbankan  kesehatan  dan  kenyamanan penghuni maupun lingkungannya. Selain itu, terindikasi juga bahwa tahap perancangan atau perencanaan  berpotensi  mengambil  andil  yang  signifikan  dalam  mewujudkannya.  Strategi pembangunan  perumahan  dengan  menurunkan  harga  melalui  intervensi  desain  memiliki tingkat keberhasilan lebih tinggi dari pada penyesuaian harga pasar atau menurunkan harga pasar menggunakan konsep rumah bersubsidi dari pemerintah (Mujaddid, 2021).
Oleh  karena  itu,  dilakukan  studi  untuk  menemukan  berbagai  strategi  yang  dapat digunakan  untuk  meningkatkan  efisiensi,  dengan  kata  lain  berdasarkan  pada  keterbatasan dana. Informasi awal diperoleh dari studi kepustakaan. Selanjutnya, untuk dapat memperoleh hasil  yang  kongkrit,  dilakukan  studi  terhadap  proses  perencanaan  rumah  pada  suatu perusahaan  pengembang  perumahan  berskala  kecil  yang  umumnya  memiliki  sasaran  pasar pada masyarakat  kalangan menengah  ke  bawah.  Temuan  ini  akan  dapat  dimanfaatkan  oleh praktisi pengembang secara langsung serta dapat membantu menjembatani ilmu perancangan arsitektur  secara  teori  dan  penerapannya  dalam  proyek  nyata  karena  berbagai  strategi perencanaan dalam arsitektur hanya dapat diperoleh dari pengalaman praktis.

## Metode Penelitian
Dalam studi ini, strategi utama yang digunakan adalah studi kasus. Studi kasus adalah kajian  berdasarkan  pengalaman  nyata  (dari  percobaan,  pengamatan,  atau  partisipasi)  dari suatu fenomena terkini, baik digunakan ketika batasan antara fenomena dan konteks kurang jelas  (Groat  &  Wang,  2013).  Beberapa  alasan  memilih  strategi  ini  adalah  sesuai  dengan karakteristik:
1. Fenomena  yang  dikaji  adalah  proses  perencanaan  rumah  dalam  konteks  keterbatasan dana, sesuai dengan karakteristik studi kasus yang berfokus pada kasus dalam konteks;
2. Bertujuan  untuk  menjelaskan  hubungan  kausal,  dalam  studi  ini  menggunakan  struktur “linier - analitis”  untuk  menjabarkan  usaha  yang  dapat  dilakukan  ketika  merancang didasari pada keterbatasan dana;
3. Perkembangan  teori  berperan  penting  pada  studi  ini  menyangkut  metode  perancangan yang terus berkembang menyesuaikan perubahan kondisi nyata;
4. Menggunakan  berbagai  sumber  pembuktian,  yakni  proyek  nyata  dan  berbagai  sumber ilmiah termasuk teoritis;
5. Bertujuan  akhir  untuk  megeneralisasi  strategi-strategi  perancangan  yang  berorientasi utama pada efisiensi.
Tahap an  kegiatan  yang  dilakukan  dalam  studi  ini  adalah  mengikuti  struktur  “linier - analitis” seperti yang disampaikan oleh Groat & Wang (2013), sebagai berikut:
1. Pernyataan isu, meliputi uraian latar belakang, merumuskan masalah, menetapkan tujuan, hingga menentukan objek kasus studi;
2. Kajian literatur, bertujuan untuk memahami perancangan arsitektur berbasis efisiensi dan keuangan sebagai modal untuk menganalisis fenomena pada objek kasus nyata;
3. Penetapan  metode.  Studi  ini  menggunakan  teknik  pengumpulan  data  berupa  observasi untuk  menganalisis  proses  perencanaan,  wawancara  kepada  pihak  perusahaan  dan perencana  untuk  mengetahui  berbagai  strategi  secara  spesifik,  serta  kajian  arsip  yang meliputi dokumen perencanaan, termasuk rencana anggaran biaya pembangunan;
4. Hasil berupa kesimpulan yang diperoleh dari analisis deskriptif proses perencanaan  dan kualitas luarannya.
Literatur yang dikaji di tahap awal studi ini meliputi laporan penelitian, buku, artikel ilmiah,  dan  semacamnya  yang  memaparkan  atau  menyinggung  strategi  perancangan arsitektur  yang  berfokus  pada  efisiensi.  Sedangkan  tahap  studi  kasus,  menjadikan perencanaan  satuan  atau  unit  rumah  pada rencana  perumahan  yang  berlokasi  di  Kabupaten Sidoarjo, Jawa timur, yang dikerjakan oleh PT. Permata Cipta Makmur, sebagai objek studi kasus.  Perencanaan  tersebut  diselenggarakan  pada  awal  Tahun  2019,  dimanfaatkan  sebagai data  utama  studi  ini.  Pimpinan  tim  perencanaan  perumahan  ini  adalah  Bapak  Ir.  Budi Santoso, M.T.
Beberapa  variabel  penelitian  dan  pengukurannya  telah  ditetapkan  untuk  memperoleh hasil yang efektif, antara lain:
1. Strategi  perancangan:  yakni  berbagai  gagasan  dan  upaya  yang  dilakukan  oleh  divisi perencanaan  untuk  meningkatkan  efisiensi  konstruksi  nantinya.  Variabel  ini  diukur secara  kualitatif  dan  ditampilkan  secara  deskriptif,  sesuai  data  hasil  observasi, wawancara,  dan  kajian  arsip  di  sepanjang  kegiatan  perencanaan  unit  perumahan  oleh pihak pengembang;
2. Keberhasilan  strategi  efisiensi:  pengukuran  dilakukan  dengan  memperbandingkan perubahan volume dan atau biaya pembangunan, yang terjadi pada setiap tahap evaluasi produk perancangan unit rumah. Berdasarkan hasil pengukuran ini, ditemukan beberapa strategi efisiensi yang memberikan dampak signifikan pada penurunan volume dan biaya pembangunan.

## Hasil dan Pembahasan
Kegiatan  yang  dilakukan  sebelum melakukan  pengumpulan  data  primer  pada proyek yang menjadi kasus adalah melakukan kajian literatur tentang berbagai strategi perencanaan atau  perancangan  arsitektur  yang  efisien,  terutama  setingkat  rumah  tinggal.  Pendekatan efisien  tidak  hanya  terkait  dengan  teori  efisiensi  di  bidang  finansial,  namun  juga  pada
pengembangan berkelanjutan ( sustainable development ). Oleh karena itu, teori ini juga dikaji penerapannya.  Hasil  kajian  ini  menjadi  bekal  pengetahuan  agar  observasi  dan  wawancana dapat  lebih  mendalam.  Kemudian  kegiatan  tahap  pengamatan  subjek  dan  objek  kasus, bertujuan  untuk  menemukan  berbagai  strategi  atau  usaha  yang  dilakukan  perusahaan  pada tahap perencanaan untuk menekan biaya pembangunan unit rumah.
Perencanaan  perumahan  yang  menjadi  objek  kasus  pada  studi  ini  direncanakan menampung 13 rumah tipe 36/90 dan 14 rumah tipe 42/90. Tahap perencanaan perumahan ini diawali  dengan  penetapan  isu  utama  yang  harus  dapat  terselesaikan  melalui  perancangan rumah tinggal untuk masyarakat kalangan menengah ke bawah ini. Isu pertama adalah bahwa rumah dirancang bertingkat dua lantai meskipun merupakan rumah dengan luas bangunan 36 dan  42  m 2 yang  umumnya  hanya  satu  lantai.  Hal  ini  bertujuan  untuk  menarik  minat masyarakat  untuk  membeli  unit  rumah  di  perumahan  ini.  Isu  kedua  adalah  menekan  biaya namun tetap menghasilkan tampilan bangunan sesuai perkembangan pasar.

## Kolaborasi Disiplin Komersial dalam Tahap Perancangan Arsitektural
Tahap  awal  perencanaan  adalah  melakukan  eksplorasi  tampilan  bangunan,  terutama tipe  36/90.  Tahap  penataan  ruang atau  eksplorasi  denah  dilakukan  setelahnya karena  untuk bangunan  sesederhana  ini,  tata  ruang  secara  umum  telah  diketahui  bersama  sehingga  akan menjadi komponen arsitektur yang akan disesuaikan setelahnya . Dalam “pencarian” tampilan rumah,  dua  hal  utama  yang  dipertimbangkan  adalah  selera  pasar  dan  efisiensi  biaya pembangunan.  Tahap  perencanaan  dievaluasi  secara  periodik  oleh  tim  dari  disiplin  yang terkait, terutama konstruktor, pemasaran, perencana, serta pimpinan, meskipun masih berada pada tahap pengolahan fasad.
Integrasi  interdisiplin  sejak  awal  tahap  perencanaan  bukanlah  prosedur  konvensional dalam  proyek  arsitektur  secara  umum,  yang  bersifat linier.  Prosedur ini  dicetuskan  sebagai Integrated  Design  Process (IDP)  yang  dikembangkan  untuk  mendukung  pengembangan berkelanjutan di bidang bangunan. Penerapan IDP pada proyek bangunan telah banyak dinilai mampu meningkatkan efisiensi proyek. Namun demikian, terdapat pengembangan yang lebih pada proyek komersial ini dibandingkan induknya, IDP, yakni keberadaan disiplin pemasaran sejak awal proses perancangan arsitektural. Berbeda dengan estimator anggaran yang hanya memperhatikan kebutuhan biaya untuk menyelesaikan proyek, tim pemasaran pada tahap ini dibutuhkan  untuk  menganalisis  potensi  rancangan  tampilan  bangunan  untuk  menarik  pasar saat itu, terkait dengan perkembangan langgam arsitektur rumah tinggal di masyarakat. Selain itu, dengan bekerja sama dengan estimator, tim ini, termasuk divisi pemasaran di dalamnya, juga akan memperhitungkan apakah harga jual akan dapat diterima oleh masyarakat sasaran, dengan mempertimbangkan biaya pembangunan, keuntungan perusahaan, dan harga pasar.

## Reduksi Komponen Fasad Bangunan terkait Struktur dan Konstruksi
Perkembangan  arsitektur  akhir-akhir  ini  mulai  bergerak  kembali  ke  kesederhanaan seperti pada era arsitektur modern. Usaha reduksi ini adalah akibat kebosanan dan keinginan mengekspos nilai asli dari elemen bangunan (Redyantanu, 2021). Metode reduksi mencakup beragam implikasi pemangkasan biaya yang juga menjadi solusi keterbatasan saat ini, antara lain:  sumberdaya,  lahan,  dan  dana,  yang  menjadi  batasan  yang  telah  umum  di  Indonesia. Strategi dalam metode reduksi untuk hunian sederhana adalah:
1. Reduksi pada proses desain, konstruksi, dan manajemen;
2. Reduksi ruang beraktivitas dan bentuk;
3. Reduksi variasi warna, material, dan elemen dekorasi;
4. Reduksi konsumsi energi dan perawatan.
Proses  perancangan  unit  perumahan  dalam  studi  ini  menghasilkan  empat  kali perubahan  besar  hingga  dapat  diperoleh  produk  desain  akhir  yang  akhirnya  disetujui  oleh berbagai pihak untuk dilanjutkan ke tahap selanjutnya dalam pengembangan perumahan ini. Setiap perubahan besar dilakukan berdasarkan hasil rapat koordinasi bersama berbagai divisi dalam perusahaan, seperti yang diuraikan sebelumnya, yang dilakukan secara periodik. Tabel 1 menunjukkan beberapa evaluasi mayor yang diperoleh melalui rapat koordinasi tersebut.
Tabel 1. Hasil Evaluasi Rapat Koordinasi Desain Unit Tipe 36
Rapat Koordinasi Desain ke- Deskripsi Hasil Evaluasi 1 a. Listplank beton terlalu dominan b. Pelat dan balok kantilever menambah volume material
c. Fasad belum sesuai langgam yang sedang diminati pasar
d. Fasad terlalu masif, kurang ada bukaan jendela. 2 a. Volume batu temple terlalu berlebihan volumenya b. Fasad terlalu terbuka (didominasi jendela kaca) 3 a. Segmentasi jendela terlalu banyak b. Atap terbagi menjadi tiga bangun (tingkat) merupakan pemborosan konstruksi atap 4 a. Tata ruang lantai dua kurang efisien terhadap volume balok beton
b. Volume ruang bersama terlalu minim
(Sumber: Penulis, 2023)
Gambar  1  menunjukkan  perkembangan  rancangan  tampilan  rumah.  Berdasarkan observasi dan wawancara, terdapat beberapa alasan perubahan tampilan tersebut. Rancangan pertama  (gambar  kiri)  terlalu  banyak  terdapat  listplank  beton.  Listplank  beton  merupakan listplank termahal  dibandingkan  kayu atau  semen  fiber  yang merupakan material  lain yang umum digunakan pada masa itu. Kritik selanjutnya yang terlontar di saat presentasi awal ini adalah bahwa pelat lantai dan balok listplank pada rancangan tersebut diangga p “tanggung” sehingga  justru  menimbulkan  penambahan  biaya  yang  seharusnya  bisa  dihindari.  Terlihat pada sisi kiri bangunan, pelat lantai dan balok “berhenti” sekitar 80cm dari batas kavling atau dinding  pagar  sebelah  kiri.  Oleh  karenanya,  balok  perlu  penulangan  tambahan  agar  bisa kokoh tanpa adanya kolom penyangga di sisi kiri-depan pelat beton balkon dan atap, sebagai suatu  struktur  kantilever.  Uraian  di  atas  merupakan  beberapa  pembahasan  terkait penyederhanaan  tampilan  dan  bentuk  dari  evaluasi  rancangan  tampilan  ke-1.  Selain berdasarkan kebutuhan efisiensi, rancangan ini juga dianggap belum sesuai dengan langgam yang sedang berkembang di pasar saat itu.
Gambar 1. Perkembangan Rancangan Tampilan Rumah Tipe 36/90 (Sumber: Penulis, 2022)
Strategi  dan  teknik  yang  dapat diterapkan  pada  tahap  perancangan  skematik  maupun perencanaan  belum  banyak  disinggung  dalam  panduan  penerapan  IDP.  Paparan  pada  dua tahap tersebut membahas tentang prinsip bangunan hijau ( green building ), simulasi performa bangunan,  serta  estimasi  kelayakan  proyek  (BC  Green  Building  Roundtable,  2007). Sedangkan  dalam  teori  pengembangan  berkelanjutan  (Kim  &  Rigdon,  1998),  teknik-teknik ini termasuk dalam prinsip penghematan sumber daya ( economy of resources ), dalam strategi konservasi material, disebut sebagai metode rancangan dan konstruksi yang mengkonservasi material  serta  penentuan  ukuran sistem  bangunan  yang  tepat.  Dalam  kasus  studi  ini,  kedua metode tersebut diimplementasikan dengan pemilihan material konstruksi komponen/sistem bangunan yang efisien, serta menekan pemborosan konstruksi dari dampak konsep tampilan fasad bangunan, terkait dengan ukuran dan pola komponen fasad.
Saran  yang  dilontarkan  dari  rapat  evaluasi  untuk  perbaikan  rancangan  tampilan  ke-2 adalah mengurangi jumlah dinding yang ditutup dengan batu alam. Dinding jenis digunakan sebagai  aksentuasi  dalam  teori  estetika.  Namun  demikian,  harga  konstruksinya  yang mencapai  ±  2,2  kali  biaya  dinding  yang  diselesaikan  dengan  cat,  perlu  dijadikan pertimbangan  untuk  efisiensi  biaya  proyek  secara  keseluruhan.  Oleh  karena  itu,  pada rancangan tampilan ke-3, luas dinding yang ditutup batu alam telah direduksi. Selain efisien biaya, teknik ini juga mendukung strategi konservasi material dalam prinsip pengembangan berkelanjutan.
Rancangan  tampilan  ke-3  bukan  yang terakhir,  namun  sudah  dapat  dijadikan  “arah” rencana  tampilan  rumah  untuk  kedua  tipe.  Kritik  yang  dilontarkan  dalam  rapat  terkait tampilan  rumah  ini  adalah  rancangan  “perkusenan”  jendela.  Dalam  merancang  sekat  atau segmen  jendela  atau  bukaan  dinding  transparan,  perlu  dipertimbangkan  bahwa  semakin banyak  segmen  jendela,  maka  semakin  mahal  juga  biaya  produksinya.  Selain  itu,  jumlah jendela hidup dalam satu bidang bukaan kaca juga mempengaruhi biaya produksinya. Oleh karena itu, masukan selanjutnya adalah menyederhanakan rancangan jendela, terutama lantai kedua, sehingga dapat menekan biaya produksi meski dengan luas bukaan yang sama.
Tabel 2. Perubahan Volume Komponen Bangunan Selama Proses Perancangan Fasad
Tahap Desain Fasad Volume Beton (m 3 ) Luas Batu Tempel (m 3 ) Luas Jendela (m 2 ) Panjang Kusen (m) Ke-1 1,68 0 14,99 55,9 Ke-2 0,81 9,77 12,78 39,23 Ke-3 0,92 7,59 12,6 77,1 Ke-4 0,74 8,45 12,36 73,8 Ke-5 0,79 5,61 12,44 50,3
(Sumber: Penulis, 2022)
Tabel  di  atas  merupakan  penampilan  data  perubahan  volume  beberapa  komponen bangunan  yang  menjadi  topik  pembahasan  selama  masa  perancangan  fasad,  yakni  lima macam  produk.  Volume  beton  yang  dihitung  adalah  listplank,  pelat,  dan  kolom  yang diadakan di depan bangunan utama, umumnya berupa komponen terkait teras, seperti kanopi dan  semacamnya.  Dalam  kelima  tahap,  terjadi  kenaikan  volume  hanya  satu  kali,  selain  itu mengalami penurunan, bahkan hingga 53% selilihnya antara produk pertama hingga terakhir. Penurunan material batu tempel mencapai 43%. Luas batu tempel pada tahap pertama adalah 0  karena  belum  direncanakan  keberadaannya.  Luas  jendela  pada  setiap  tahapnya  tidak berubah  secara  signifikan  karena  memang  kebutuhan  pencahayaan  alami,  sehingga penurunan  hanya  sebesar  17%.  Perubahan  yang  cukup  signifikan  lainnya  adalah  pada panjang kusen, dimana selisih antara kebutuhan terbanyak dan desain akhir mencapai 35%.
Hasil ini menunjukkan bahwa melalui penerapan strategi-strategi efisiensi material yang telah dijabarkan  sebelumnya,  volume  komponen  bangunan  terkait  fasad  dapat  turun  secara signifikan, mencapai rata-rata 37%.

## Sinergi antara Tampilan Bangunan dengan Manajemen Konstruksi
Kondisi lain yang menjadi keberatan dalam evaluasi rancangan tampilan pertama ialah tampang  bangunan  terlalu  masif  atau  tertutup.  Konsekuensi  tampang  tertutup  adalah  citra yang  terlalu  individualis  dan  penambahan  biaya  pembangunan.  Secara  harga,  dinding  bata lebih  murah  dibandingkan  dinding  transparan  atau  kaca  atau  jendela  dan  semacamnya. Namun,  pelaksanaan  konstruksi  dinding  bata,  terutama  di  lokasi  kavling,  lebih  lama dibandingkan jendela. Produksi jendela pada kasus ini, yang menggunakan kusen dan bingkai dari  aluminium,  dilakukan  di  pabrik  dan  bengkel  kerja  ( workshop ),  sedangkan  di  lokasi kavling praktis hanya perakitan dan pemasangan/instalasi. Selain itu, pekerjaan ini umumnya dilakukan  secara  sub-kontraktor.  Cepat  atau  lambatnya  proses  pembangunan  unit  rumah berpengaruh pada cepat atau lambatnya uang penjualan dapat diperoleh secara utuh.
Rancangan tampilan kedua telah menghilangkan listplank beton, namun terlalu banyak bukaan  jendela  sehingga  terdapat  biaya  pembangunan  berlebihan  di  sektor  tersebut.  Biaya konstruksi  jendela  atau  bukaan  kaca  berangka  aluminium  mencapai  hampir  dua  kali  harga dinding bata yang ditutup dengan cat. Pada uraian sebelumnya, dinyatakan pekerjaan dinding transparan  mampu  menghemat  biaya  secara  keseluruhan  proyek,  namun  akan  berdampak sebaliknya  jika  berlebihan.  Dapat  dikatakan,  terdapat  titik  balik  dimana  tren  volume penggunaan kedua jenis dinding penyekat ini akan berdampak sebaliknya. Selain itu, bukaan yang berlebihan dapat mengurangi kenyamanan penghuni karena menekan privasi dan terlalu banyak memasukkan cahaya dan panas sehingga berdampak pada konsumsi energi.
Hal  ini  menunjukkan  pentingnya  sinergi  antara  perancangan  tampilan  bangunan dengan  manajemen  pelaksanaan  pembangunan  (konstruksi)  yang  juga  mempengaruhi anggaran.  Kebutuhan  biaya  terbesar  dari  pembangunan  gedung  adalah  struktur  yang mencapai 25-35%, material penutup/penyelesaian ( finishing material ) sebesar 10-15%, serta dinding  yang  berada  di  7-15%  dari  biaya  keseluruhan  pembangunan  (Priyomarsono  & Trisno, 2020). Pada kasus studi ini, berarti pengelolaan dinding masif dan transparan ini akan mampu mempengaruhi 17-30% biaya pembangunan, yakni melibatkan puluhan juta rupiah.

## Integrasi Tiga Arah antara Bentuk, Tata Ruang, dan Struktur
Setelah  rapat  koordinasi  rancangan  tampilan  ke-3,  pada  dasarnya  perencanaan  telah siap  melangkah  ke  jenjang  yang  lebih  jauh,  yakni  memperinci  tampilan  dan  tata  ruang bangunan sehingga menghasilkan luaran berupa denah dan model (tiga dimensi) kedua tipe rumah. Dengan pendetailan tersebut, dapat dihitung draf rencana anggaran biaya konstruksi kedua  tipe  rumah  secara  lebih  rinci.  Bagian  selanjutnya  dari  pembahasan  pada  studi  ini adalah  membandingkan  rancangan  biaya  dan  arsitektural  utamanya  antara  draf  (rancangan ke-4) dan rancangan final/terakhir (rancangan ke-5).
Terlihat pada Gambar 1, tidak terdapat perbedaan signifikan antara tampilan rancangan ke-4  dan  ke-5.  Perbedaan terjadi  karena  perkembangan  rancangan  denah,  seperti terlihat  di Gambar  2.  Perubahan  terbesar  adalah  pemindahan  lantai  kedua  dari  kiri  (draf)  ke  kanan (final).  Tujuannya  adalah  untuk  menghemat  kebutuhan  balok  “gantung”  melintang  untuk menyangga  dinding  kamar  lantai  kedua  yang  tidak  memperoleh  dukungan  topangan  dari dinding-dinding  di  lantai  dasar.  Jika  dinding  lantai  kedua  memperoleh  dukungan  dari dinding-dinding  di  bawahnya,  seperti  pada  denah  final,  luas  penampang  balok  dan  ukuran maupun jumlah tulangan balok beton akan lebih sederhana. Sebaliknya, jika balok beton pada
posisi  lapangan  tanpa  pendukung  di  bawahnya,  membutuhkan  tulangan  yang  lebih  kuat. Artinya, terdapat tata ruang yang efisien terhadap penyelenggaraan struktur.
Berdasarkan  desain denah ke-4,  diperoleh  perhitungan  volume  balok  dan  pelat lantai lantai  kedua  saja  (tanpa  tangga,  atap,  dan  kanopi)  mencapai  2,18  m 3 ,  dengan mempertimbangkan kualitas struktur seefisien mungkin. Sedangkan desain denah ke-5 dapat mengurangi  kebutuhan  beton  sekitar  23%.  Melalui  pemindahan  ini  juga,  ketinggian  plafon ruang  bersama  (ruang  keluarga)  dapat  dipertinggi  sehingga  menghasilkan  kesan  volume interior yang lebih besar, serta menambah kemegahan tampilan akibat permainan ketinggian atap ruang bersama yang tidak dibatasi oleh keberadaan ruang di lantai kedua di atasnya. Strategi  di  atas  menunjukkan  contoh  efisiensi  dapat  ditempuh  juga  melalui  integrasi ketiga komponen utama arsitektur, yakni bentuk atau estetika, tata ruang, dan struktur. Telah dibuktikan bahwa efisiensi dapat diupayakan melalui integrasi yang baik antara struktur dan konstruksi  dengan  bentuk  arsitektural  (Paryoko,  2021b).  Hubungan  antara  struktur  dan arsitektur menurut Charleson, MacDonald, dan Howard (dalam Paryoko, 2021b) dipaparkan mengaitkan  antara  struktur  dengan  bentuk,  antara  lain  tentang  bagaimana  struktur  dapat menjadi  sumber  bentuk  bangunan,  sekedar  sebagai  penyokong  terwujudnya  bentuk bangunan, atau kaitan lain dengan proporsi yang lebih beragam. Hubungan antara bentuk dan tata ruang bahkan lebih umum dikenal, form follow function pada era arsitektur modern atau sebaliknya  pada  era  post-modern.  Namun  demikian,  hubungan  langsung  antara  bentuk, struktur,  dan  tata  ruang,  dapat  diamati  dari  hasil  studi  ini,  dapat  meningkatkan  efisiensi proyek tanpa harus mengorbankan salah satu dari tiga komponen tersebut.
Gambar 2. Perbandingan Rancangan Denah Draf (kiri) dan Final (kanan) Rumah Tipe 36/90 (Sumber: Penulis, 2022)
Pada  rancangan  ke-4,  selain  penyederhanaan  segmentasi  jendela  pada  lantai  kedua, dilakukan juga penyederhanaan bentuk atap sehingga hanya terdapat dua tingkat atap, yakni atap ruang lantai dasar di sisi kanan dan atap ruang lantai kedua di sisi kiri. Perubahan bentuk atap  ini  merupakan  hasil  dari  pengoptimalan  kesesuaian  antara  struktur  dan  tata  ruang  di bawahnya, dapat disebut integrasi tiga arah antara struktur, tata ruang, dan bentuk bangunan.
Melalui  penyederhanaan  ini,  dapat  menghilangkan  satu  gewel  atap,  dari  yang  semula membutuhkan  empat  gewel.  Gewel  merupakan  pengganti  kuda-kuda  atap  yang  umumnya berada di tepi bangunan, terbuat dari kombinasi rangka beton dan dinding bata. Mengurangi sebuah gewel mampu mengurangi biaya pekerjaan dinding, atap, dan beton ± 1,5%.
Kedua  rancangan,  draf  dan  final  ini  telah  mengalami  perhitungan  kebutuhan  biaya pembangunan atau Rencana Anggaran Biaya (RAB). Melalui perubahan rancangan tersebut, tentunya  diikuti  perubahan  RAB.  Secara  keseluruhan,  efisiensi  menunjukkan  biaya  yang relatif kecil, hanya ± 2%, kurang dari 10 juta rupiah. Hal ini diperkirakan karena rancangan draf  yang  diestimasi  biayanya,  relatif  mirip  dengan  final  karena  sebelumnya  telah  melalui tahap  eksplorasi  yang  cukup  panjang.  Dimungkinkan  akan  terjadi  banyak  selisih  biaya  jika melakukan perhitungan pada rancangan-rancangan sebelumnya (rancangan ke-1 hingga ke-3) sebagai  pembanding.  Penghematan  terbesar  berdasarkan  RAB,  dapat  dilakukan  pada pekerjaan  struktur  beton  yang  mampu  diturunkan  hingga  ±  9%  pada  rancangan  final dibandingkan rancangan ke-4 (draf).
Berbeda  dengan  perkembangan  rancangan  draf  menjadi  final  pada  rumah  tipe  36/90 yang relatif mirip, perubahan yang lebih banyak terjadi pada perencanaan rumah tipe 42/90. Terlihat pada Gambar 3 bahwa posisi dan orientasi lantai kedua berubah. Posisi dan orientasi pada draf berakibat pada perlunya beberapa balok yang menggantung dan melintang di atas ruang  bersama  dan  kamar  tidur.  Sedangkan  pada  rancangan  final,  ruang  lantai  kedua melintang  dari  kiri  ke  kanan,  sesuai  tampang  depan  rumah.  Perubahan  lain  adalah  posisi kamar tidur, tangga, dan kamar mandi di lantai dasar karena mengikuti perubahan orientasi lantai kedua. Melalui perhitungan volume beton yang dibutuhkan untuk mewujudkan balok dan pelat pendukung lantai kedua (tanpa tangga, atap, dan kanopi), diperoleh selisih hingga 9,4% antara rancangan draf dan final. Rancangan final hanya membutuhkan 2,12 m 3 beton, dimana  telah  mengalami  pengurangan  volume  balok  yang  menggantung  tanpa  dinding pendukung di bawahnya hingga ± 48%.
Gambar 3. Perbandingan Rancangan Denah Draf (kiri) dan Final (kanan) Rumah Tipe 42/90 (Sumber: Penulis, 2022)
Selain penambahan volume beton untuk balok dan pelat lantai, posisi yang membujur tersebut  kurang  terintegrasi  dengan  tampang  depan  yang  ingin  memperlihatkan  tampilan lantai kedua yang melintang demi memperoleh proporsi estetika yang baik antara kepala dan badan  bangunan.  Hal  ini  mengakibatkan  penambahan  dinding  dan  rangka  atap  untuk memunculkan  kesan  melintangnya  lantai  kedua  pada  fasad.  Kebutuhan  lebih  akan  rangka atap  ini  terlahir  akibat  penambahan  sosoran  atap  yang  cukup  panjang  di  kanan  dan  kiri bangunan lantai kedua untuk menghasilkan tampilan melintang tersebut. Berdasarkan uraian di  atas,  semakin  jelas  efektivitas  beberapa  strategi  efisiensi  yang  merupakan  contoh bagaimana integrasi antar komponen arsitektur yang lebih komprehensif dimana mengaitkan bentuk, struktur, dan tata ruang sekaligus.
Gambar 4. Perbandingan Rancangan Tampilan Draf (kiri) dan Final (kanan) Rumah Tipe 42/90
(Sumber: Penulis, 2022)
Berdasarkan perubahan tata ruang pada rancangan draf dan final rumah bertipe 42/90 tersebut,  yang  diikuti  dengan  perubahan  struktur  dan  tampilan,  ditemukan  perbedaan  nilai RAB  yang  lebih  besar  selisih  di  antaranya  dibandingkan  pada  rumah  tipe  36/90.  Terjadi penurunan biaya cukup signifikan pada pekerjaan struktur beton yang hampir mencapai 20%, serta pekerjaan atap yang juga mampu menghemat ± 5%. Secara RAB keseluruhan rancangan rumah ini, dapat dilakukan efisiensi biaya ± 4%, atau lebih dari 20 juta rupiah.

## Simpulan
Perkembangan  teori  perancangan  arsitektur  sejak  era  post-modern  umumnya mengeksplorasi gubahan komponen arsitektur, baik citra melalui bentuk maupun strukturnya, pengembangan tata ruang yang lebih dari sekedar berfungsi untuk aktivitas pokok, serta lain semacamnya.  Sedangkan  era  pasca  pandemi  saat  ini,  menunjukkan  dampak  pada  arsitektur yang cukup signifikan. Beberapa di antaranya adalah meningkatnya penggunaan pendekatan efisiensi  atau  reduksi,  terutama  untuk  hunian.  Efisiensi ini tidak  hanya  dipandang  dari  segi finansial, namun juga dapat terkait erat dengan pengembangan berkelanjutan dimana ekologi menjadi  sorotan.  Arsitektur  reduksi  ini  merupakan  usaha  untuk  mencegah  terulangnya pandemi  atau  bencana  ekologis  lain  dengan  melakukan  penghematan  dalam  pemanfaatan sumber daya alam.
Berdasarkan hasil studi ini, beberapa strategi yang dapat digunakan dalam perancangan arsitektur berbasis efisiensi untuk memperoleh keuntungan komersial maupun keberlanjutan ekologis, antara lain:
1. Kolaborasi disiplin komersial dalam tahap perancangan arsitektural;
2. Reduksi komponen fasad bangunan terkait struktur dan konstruksi;
3. Sinergi antara tampilan bangunan dengan manajemen konstruksi;
4. Integrasi tiga arah antara bentuk, tata ruang, dan struktur.
Berbagai  strategi  dari  studi  kasus  di  sini  menunjukkan  bahwa  batasan  dalam perancangan  arsitektur  oleh  praktisi  pengembang  membentuk  pola  pikir  yang  memiliki beberapa  perbedaan  dibanding  akademisi.  Namun  demikian,  perbedaan  ini  dapat  dipahami secara  teoritis  dan  rasional  jika  ditinjau  menggunakan  pendekatan  yang  tepat.  Pengetahuan terkait eksplorasi arsitektur secara teoritis penting untuk dikuasai, namun pola pikir praktisi yang  telah  berkiprah  di  masyarakat  juga  perlu  dipahami.  Keduanya  dapat  memberikan banyak manfaat jika diintegrasikan secara baik, terutama dalam pendidikan arsitektur.

## Daftar Pustaka
Alfrida,  F.  N.,  &  Putranto,  A.  D.  (2017).  Optimalisasi  Rumah  Murah  Tipe  36  Menjadi
Rumah Sehat. Jurnal Mahasiswa Jurusan Arsitektur , 5 (4). http://arsitektur.studentjournal.ub.ac.id/index.php/jma/article/view/420
Aulia,  R.,  &  Santosa,  H.  R.  (2013).  Alternatif  Desain  Properti  di  Kawasan  Kota  yang Diminati  Masyarakat  Menengah  ke  Atas. Jurnal  Sains  Dan  Seni  POMITS , 2 (2). https://doi.org/http://dx.doi.org/10.12962/j23373520.v2i2.3435
BC  Green  Building  Roundtable.  (2007). Roadmap  for  The  Integrated  Design  Process .  BC Green Building Roundtable. http://www.greenspacencr.org/
Groat, L. N., & Wang, D. (2013). Architectural Research Methods (Second). John Wiley & Sons.
Hana, L. (2018). Membongkar Impak Desain Rumah Tipe Kecil di Cluster. An1mage Jurnal Studi Desain , 1 (1), 6 – 9. https://an1mage.net/OJS321/index.php/ajsd/article/view/98
Kim,  J.-J.,  &  Rigdon,  B.  (1998). Introduction  to  Sustainable  Design .  National  Pollution Prevention Center for Higher Education.
Laksono,  M.  Y.  (2022,  January  15).  Pemerintah,  Berikut  Kendala  Sektor  Perumahan  yang
Harus Diatasi. Kompas.Com . https://www.kompas.com/properti/read/2022/01/15/192055321/pemerintah-berikut- kendala-sektor-perumahan-yang-harus-diatasi?page=all
Mujaddid,  M.  S.  (2021). Strategi  Pendekatan  Skema  Pembangunan  Perumahan  Murah [Universitas Islam Indonesia]. https://dspace.uii.ac.id/handle/123456789/36846
Nugroho,  F.  S.,  &  Marsoyo,  A.  (2021).  Evaluasi  Pasca  Huni  Keberlanjutan  Perumahan Murah  Terhadap  Pegawai  Negeri  Sipil  (Pns). Jurnal  Reksabumi , 1 (1),  54 – 67. https://doi.org/10.33830/reksabumi.v1i1.2155.2022
Paryoko, V. G. P. J. (2021a). Adaptasi Integrated Design Process Dan Penerapannya Dalam
Proyek Interior. Langkau Betang: Jurnal Arsitektur , 8 (1), 27. https://doi.org/10.26418/lantang.v8i1.43486
Paryoko,  V.  G.  P.  J.  (2021b).  Struktur  dan  konstruksi  sebagai  gagasan  eksplorasi  bentuk bangunan  dalam  studio  perancangan  arsitektur. Jurnal  Sinektika , 19 (1),  48 – 58. https://doi.org/https://doi.org/10.23917/sinektika.v19i1.15962
Priyomarsono,  N.  W.,  &  Trisno,  R.  (2020).  The  Design  Method  Follows  Finance  in Architecture. International  Journal  of  Engineering  Research  and  Technology , 13 (12), 4318 – 4326.
Redyantanu, B. P. (2021). Going minimal: An exploration of reduction as a design method. Arsnet , 1 (2), 108 – 121. https://doi.org/10.7454/arsnet.v1i2.15
Triyuly, W. (2013). Identifikasi Pembangunan Tipe Rumah Perumahan di Kota Palembang.
Jurnal Rekayasa Sriwijaya , 22 (1), 1 – 7.
https://ejournal.unsri.ac.id/index.php/jrs/article/view/446
Widarti,  P.  (2019,  May  2).  Pengembangan  Rumah  Murah  MBR  Terganjal  3  Masalah  ini. Ekonomi.Bisnis.Com . https://ekonomi.bisnis.com/read/20190502/47/917981/pengembangan-rumah-murah- mbr-terganjal-3-masalah-ini
Widyarthara,  A.,  Hamka,  &  Winarni,  S.  (2020).  Metode  Desain  Arsitek  dalam  Mendesain
Rumah Tinggal. PAWON: Jurnal Arsitektur , IV (1), 1 – 12.
https://doi.org/https://doi.org/10.36040/pawon.v4i01.2342