Abstrak—Kota  Bekasi  memiliki  kebutuhan  yang  tinggi  akan tempat tinggal sehingga PT. PP Properti membangun kawasan apartemen dengan nama Grand Kamala Lagoon. Ada 2 tower yang sedang dibangun, yaitu Tower Isabela dan Victoria. Tower Isabela diperuntukkan bagi masyarakat berpenghasilan rendah dengan biaya sebesar Rp. 14.500.000 per meter persegi. Tower Victoria  diperuntukkan  bagi  masyarakat  middle  class  dan memiliki spesifikasi yang menunjang hal tersebut dengan biaya sebesar  Rp.  20.300.000  per  meter  persegi.  Tower  Victoria memiliki  biaya  yang  lebih  tinggi  karena  memiliki  spesifikasi yang  lebih  tinggi.  Meskipun  begitu,  perlu  dilakukan  analisis Rekayasa  Nilai  untuk  mengetahui  adakah  alternatif  yang memenuhi  fungsi yang dibutuhkan namun  dengan biaya  yang lebih  hemat.  Dalam  menjawab  permasalahan  tersebut, dilakukan beberapa tahapan kerja Rekayasa Nilai berdasarkan teori  dell’isolla.  Tahap  pertama  yaitu  tahap  informasi  yang terdiri dari breakdwon cost model, analisis paretto, dan analisis fungsi  sehingga  didapatkan  item-item  pekerjaan  yang  akan dilakukan  Rekayasa  Nilai.  Tahap  kedua  adalah  tahap  kreatif, yaitu  pencarian  alternatif  terhadap  item  pekerjaan  terpilih. Tahap ketiga yaitu tahap analisis, yang terdiri dari analisis life cycle cost dan analisis pemilihan alternatif untuk mendapatkan alternatif  terbaik  dari  alternatif-alternatif  yang  telah ditemukan.  Berdasarkan  hasil  dari  breakdown  cost  model, analisis paretto, dan analisis fungsi, didapatkan item pekerjaan yang  akan  dilakukan  Rekayasa  Nilai  adalah  pekerjaan  plat lantai  dan  pekerjaan  dinding.  Alternatif  terbaik  yang didapatkan  untuk  pekerjaan  plat  lantai  adalah  alternatif  plat bondeks dengan penghematan sebesar Rp. 535.356.146,25 atau 3,86% dan  untuk  pekerjaan dinding adalah  alternatif  dinding batako dengan penghematan sebesar Rp 4.911.267.225,53 atau 24,14%.

## Kata Kunci—Analisis Fungsi, Analisis Paretto, Breakdown Cost
Model, Life Cycle Cost, Rekayasa Nilai .

## I. PENDAHULUAN
OTA Bekasi merupakan salah satu kota penopang dari kota Jakarta memiliki pertumbuhan ekonomi yang baik. Hal ini dapat dilihat dari pertumbuhan ekonomi yang positif dan  lebih  tinggi  dibandingkan  pertumbuhan  ekonomi nasional  dan  Jawa  Barat.  Pertumbuhan  ekonomi  muncul dipengaruhi dengan adanya perkembangan dan
pembangunan
apartemen pada kawasan Bekasi. Pembangunan apartemen ini disebabkan adanya peningkatan penduduk yang semakin tinggi dan harga lahan yang tinggi di kawasan  Jakarta  sehingga  kebutuhan  akan  tempat  tinggal terutama apartemen menjadi semakin meningkat.
Salah  satu  properti  yang  dibangun  oleh  PT.PP  Properti terletak  di  kota  Bekasi,  yaitu  Apartemen  Grand  Kamala Lagoon.  Apartemen  ini  memiliki  4  tower,  yaitu  Barclays, Emerald,  Isabela  dan  Victoria.  Ada  dua  tower  yang  sedang dalam proses pengerjaan yaitu Tower Isabela dengan jumlah lantai sebanyak 22 lantai dan Tower Victoria dengan jumlah
lantai  sebanyak  46  lantai.  Berdasarkan  perencanaan  yang dilakukan  oleh  pihak  owner,  yaitu  PT.PP  Properti,  Tower Victoria  memiliki  biaya  sebesar  Rp.  20.300.000  per  meter persegi  sudah  termasuk  PPn  dan  Tower  Isabela  memiliki biaya  sebesar  Rp.  14.500.000  per  meter  persegi  sudah termasuk  PPn.  Tower  Victoria  merupakan  apartemen  yang diperuntukkan  bagi  masyarakat middle  class dengan spesifikasi  yang  menjadi  penunjang  hal  tersebut,  berbeda dengan  Tower  Isabela  yang  dibangun  dengan  peruntukkan bagi  masyarakat  berpenghasilan  rendah.  Dengan  melihat biaya yang dibutuhkan dan peruntukan kedua tower tersebut, dapat dikatakan bahwa Tower Victoria memiliki biaya yang tinggi.
Tower  Victoria  memiliki  biaya  yang    tinggi  karena memiliki spesifikasi yang lebih tinggi. Meskipun begitu, tetap menjadi  pertanyaan  apakah  biaya  setinggi  tersebut  cukup layak untuk spesifikasi yang sudah ditetapkan sesuai dengan fungsi  yang  dibutuhkan.  Rekayasa  Nilai  perlu  dilakukan terhadap  rencana  biaya  Apartemen  Grand  Kamala  Lagoon Tower  Victoria  tanpa  menghilangkan  fungsi  suatu  item pekerjaan.  Tujuan  dalam  melakukan  penelitian  ini  adalah mengetahui  penghematan  yang  terjadi  dengan  melakukan Rekayasa  Nilai  pada  proyek  Grand  Kamala  Lagoon  Tower Victoria.

## Rekayasa Nilai pada Proyek Grand Kamala Lagoon Tower Victoria Bekasi
Muhamad Faisal Jabbar dan Retno Indryani Departemen Teknik Sipil, Institut Teknologi Sepuluh Nopember (ITS)
e-mail: retno_i@ce.its.ac.id
K
Gambar 1. Diagram alir penelitian.

## II. URAIAN PENELITIAN
A. Pengertian Rekayasa Nilai
Rekayasa Nilai
adalah pendekatan secara terorganisir/sistematik  yang  menganalisis  fungsi  dari  suatu sistem,  fasilitas,  jasa  dan  persediaan  dengan  tujuan  untuk mencapai esesnsi fungsinya pada life cycle of cost terendah yang  bersamaan  dengan  performa,  keandalan,  kualitas,  dan keamanan yang diinginkan [1].
Rekayasa  Nilai  bukanlah  penghematan  biaya  dengan mengurangi biaya satuan ( unit price ), maupun mengorbankan mutu  keandalan,  dan  penampilan  dari  produk  yang dihasilkan.  Selain  itu,  Rekayasa  Nilai  bukan  mencari-cari kesalahan  dalam  perencanaan  atau  mengulangi  perhitungan yang telah dilakukan [2].

## B. Pengertian Fungsi
Arti  fungsi  sangat  penting  dalam  studi  Rekayasa  Nilai karena fungsi akan menjadi objek utama dalam hubungannya dengan  biaya.  Fungsi  adalah  apa  saja  yang  dapat  diberikan atau dilakukan oleh suatu produk yang dapat digunakan untuk bekerja [3]. Ada beberapa kategori fungsi yaitu fungsi dasar, fungsi sekunder, dan fungsi tak perlu [4].

## C. Rencana Kerja Rekayasa Nilai

## 1) Tahap Informasi
Tahap  informasi  terlebih  dahulu  adalah  mengetahui kejelasan  dan  pengertian  mengenai  masalah  yang  dihadapi. Setelah  mengetahui  masalah  yang  dihadapi,  dilanjutkan dengan mengumpulkan informasi dan merumuskan jawaban atas pertanyaan yang berhubungan dengan kegunaan, biaya, harga  dan  fungsi  dari  obyek  yang  diselidiki.  Untuk mengetahui biaya yang tidak diperlukan digunakan beberapa teknik pada tahap ini yaitu cost model , analisis paretto, dan analisis fungsi [4].
Cost  model adalah  suatu  model  yang  digunakan  untuk menggambarkan  distribusi  biaya  total  suatu  proyek  [5]. Dalam  hukum  distribusi  pareto  disebutkan  bahwa  20% bagian  dari  suatu  item  memiliki  bobot  80%  dari  biaya. Analisis fungsi digunakan untuk mengklasifikasikan fungsi- fungsi essensial (sesuai dengan kebutuhan) dan menghilangkan fungsi-fungsi yang tidak diperlukan [4].

## 2) Tahap Kreatif
Tahapan  kreatif  Rekayasa  Nilai adalah  melakukan penemuan  terhadap  alternatif lain  yang  memungkinkan dan memenuhi fungsi atau kegunaan yang sama [4].

## 3) Tahap Analisis
Pada  tahap  ini  dilakukan  analisis  dan  mengkritisi  ide-ide yang  ditemukan  pada  tahap  sebelumnya.  Mulai  dilakukan penilaian  atau  keputusan  ( judgement )  yang  pada  tahap sebelumnya  sengaja  tidak  diadakan  agar  pemikiran  kreatif tidak terhalang [4].
Dalam  perencanaan  biaya  total  suatu  proyek  harus memperhatikan sistem yang disebut life cycle cost agar total biaya ultimate dari  pekerjaan  konstruksi,  operasional, pemeliharaan  dan  pergantian  alat  dapat  diperhitungkan dengan baik [6].
Pemilihan alternatif tidak cukup dinilai berdasarkan biaya saja. Ada beberapa kriteria yang perlu dipertimbangkan [2]. Beberapa  kriteria  tersebut  digunakan  dalam  metode pengambilan  keputusan  multi  kriteria  untuk  memilih alternatif  terbaik.  Salah  satu  metode  yang  bisa  digunakan adalah analytical hierarchy process.
4) Tahap Rekomendasi/Penyajian
Dalam mengajukan usulan perlu dimasukan pertimbangan segala  sesuatu  yang  mungkin  diperlukan  untuk  mendukung pelaksanaan alternatif tersebut, seperti bagaimana pengadaannya, pengangkutannya, pengerjaannya di lapangan,  apa  saja  fasilitas  penunjangnya,  apa  masalah- masalah  yang  mungkin  timbul  dalam  pelaksanaan  di lapangan serta cara penyelesaiannya [7].

## III. METODOLOGI

## A. Data Proyek
Data  proyek  berupa  gambar  desain,  rancangan  anggaran biaya  dan  spesifikasi  proyek.  Data  tersebut  dipelajari  dan dikelompokkan  yang  akan  menghasilkan work  breakdown structure dan  rancangan  anggaran  biaya  proyek  yang  akan digunakan untuk Rekayasa Nilai.

## B. Analisis Item Pekerjaan Rekayasa Nilai
Ada  beberapa  tahap  yang  dilakukan  yaitu  menentukan breakdown  cost  model untuk  menentukan  persentase  biaya per item pekerjaan terhadap keseluruhan biaya. Pembentukan cost model berdasarkan data rancangan anggaran biaya yang telah didapatkan sebelumnya. Setelah itu, dilakukan analisis paretto dengan menggunakan grafik paretto dan batas biaya fungsi  yang  menghasilkan  item  pekerjaan  yang  berbiaya
Gambar 2. Grafik analisis paretto.
Tabel 1. Rancangan anggaran biaya untuk rekayasa nilai No Uraian Pekerjaan Biaya 1 Pekerjaan Tanah Rp.    1.365.931.315 2 Pekerjaan Struktur Podium Rp.  23.707.787.646 3 Pekerjaan Struktur Tower Rp.  51.418.641.133 4 Pekerjaan Selisih Overlap Rp.       606.007.921 5 Pekerjaan Tambah Rp.       170.587.000 6 Pekerjaan Arsitektur Podium Rp.    3.312.100.352 7 Pekerjaan Arsitektur Tower Rp.  41.447.212.472 8 Pekerjaan Pondasi Rp.  31.997.377.846 Total Rp.151.308.078.859
tinggi. Hasil tersebut menjadi input untuk tahap selanjutnya yaitu analisis fungsi. Analisis fungsi dilakukan dengan cara menentukan nilai cost/worth . Jika nilai cost/worth lebih dari 1,5 maka item pekerjaan tersebut merupakan item pekerjaan yang akan dilakukan Rekayasa Nilai.
C. Penentuan Alternatif Item Pekerjaan Rekayasa Nilai
Setelah memperoleh item-item pekerjaan yang memungkinkan  untuk  dilakukan  Rekayasa  Nilai,  dilakukan pengumpulan  ide  dan  berfikir  secara  kreatif  untuk mendapatkan alternatif desain yang dapat memenuhi fungsi dasar  item  kerja  tersebut.  Tahap  kreatif  ini  dilakukan  cara mencari  brosur-brosur  item  pekerjaan  terkait.  Dalam menentukan  alternatif  perlu  mempertimbangkan  konsep desain proyek. Setelah mendapatkan alternatif-alternatif item pekerjaan, dapat dilanjutkan ke tahap analisis.

## D. Analisis Pemilihan Alternatif Terbaik
Pemilihan  alternatif  dilakukan  dengan  dua  cara  yaitu analisis life  cycle  cost dan  analisis analytical  hierarchy process . Analisis life cycle cost dipengaruhi oleh intial cost, operational  cost,  maintenance  cost,  replacement  cost dan residual cost .
Setelah itu dilakukan analisis pemilihan alternatif terbaik. Metode yang digunakan adalah analytical hierarchy process. Tahap ini menggunakan data kuisioner yang diisi oleh expert . Hasil  dari  kuisioner  merupakan  penilaian expert terhadap tingkat  kepentingan  kriteria  dan  tingkat  kepentingan alternatif  terhadap  kriteria.  Kriteria  yang  digunakan  adalah biaya,  estetika,  waktu  pelaksanaan,  teknik  pelaksanaan, perawatan, dan keawetan. Analisis dilakukan mulai dari
perhitungan  skala  penilaian,  normalisasi  dan  pembobotan, serta  uji  konsistensi  pembobotan  sehingga  mendapatkan rangking alternatif terbaik item pekerjaan.

## E. Analisis Penghematan yang Terjadi
Pada  tahap  ini  dibuat  rekomendasi  alternatif  terbaik  dari hasil  analisis.  Alternatif  tersebut  adalah  alternatif  terbaik yang memenuhi kriteria yang sudah ditentukan, dan memiliki life cycle cost yang terendah. Diharapkan alternatif tersebut juga  memiliki  biaya  awal  yang  lebih  rendah  dari  desain original, sehingga diperoleh penghematan biaya proyek.
Berdasarkan  tahapan  yang  telah  ditentukan,  dibentuk diagram alir seperti pada Gambar 1.

## IV. DATA DAN ANALISIS

## A. Data Proyek
Pada tahap ini, dilakukan penentuan rancangan anggaran biaya  yang  akan  digunakan  berikut  juga  dengan work breakdown  structure .  Tabel  1  merupakan  rancangan anggaran biaya yang akan digunakan untuk Rekayasa Nilai
B. Analisis Item Pekerjaan untuk Rekayasa Nilai
Tahap ini dibagi menjadi tiga bagian yaitu breakdown cost model, analisis paretto, dan analisis fungsi.

## 1) Breakdown Cost Model
Tahap  ini  dilakukan  pengelompokkan  biaya  berdasarkan item pekerjaannya. Tabel 2 adalah cost model worksheet yang merupakan  persentase  biaya  per  item  pekerjaan,  diurut  dari pekerjaan yang memiliki persentase tertinggi.
Tabel 2.
Cost model worksheet
No Uraian Pekerjaan Biaya per Pekerjaan Persentase 1 Pekerjaan Borepile Rp22.366.109.031 14,78% 2 Pekerjaan Dinding Rp17.254.715.913 11,40% 3 Pekerjaan Balok Rp14.342.374.630 9,48% 4 Pekerjaan Plat Rp13.874.705.424 9,17% 5 Pekerjaan Kolom Rp13.119.336.838 8,67% 6 Pekerjaan Pintu Rp11.943.964.900 7,89% 7 Pekerjaan Shearwall Rp11.706.400.565 7,74% 8 Pekerjaan Beton Raft Rp9.653.510.378 6,38% 9 Pekerjaan Dinding Beton Rp7.346.235.770 4,86% 10 Pekerjaan Lantai Rp6.901.777.584 4,56% 11 Pekerjaan Timbunan Rp4.762.311.000 3,15% 12 Pekerjaan Sanitasi Rp3.195.995.000 2,11% 13 Pekerjaan Parapet Perimeter Luar Rp2.581.717.813 1,71% 14 Pekerjaan Jendela Rp2.343.842.600 1,55% 15 Pekerjaan Plafond Rp2.328.684.803 1,54% 16 Pekerjaan Sheetpile Rp1.967.704.100 1,30% 17 Pekerjaan Tangga Rp1.491.731.022 0,99% 18 Pekerjaan Tanah Rp1.479.656.015 0,98% 19 Pekerjaan Ramp Rp712.135.634 0,47% 20 Pekerjaan Saluran Air Rp620.286.436 0,41% 21 Pekerjaan Separator Beam Rp532.183.454 0,35% 22 Pekerjaan Capping Beam Rp184.039.115 0,12% 23 Pekerjaan Parapet Ramp Rp150.892.958 0,10% 24 Pekerjaan Area Parkir Rp127.756.000 0,08% 25 Pekerjaan Box Garden & Sandbox Rp101.443.316 0,07% 26 Pekerjaan Dudukan Rooftank Rp74.712.719 0,05% 27 Pekejraan Janggutan Peripet Rp70.923.498 0,05% 28 Pekerjaan Pilecap Rp44.677.255 0,03% 29 Pekerjaan Pedestal Rp11.753.496 0,01% 30 Pekerjaan Bale Warga Rp10.164.547 0,01% 31 Pekerjaan Pondasi Genset Rp3.381.068 0,00% 32 Pekerjaan Dudukan Pavilion Rp2.955.967 0,00% Total Rp151.308.078.859 100,00%

## 2) Analisis Parettto
Pada  tahap  ini,  dilakukan  analisis  dengan  menggunakan metode paretto, yaitu menentukan 20% item pekerjaan yang mempengaruhi  80%  biaya.  Gambar  2  merupakan  grafik paretto yang menjadi acuan perhitungan batas biaya fungsi. Perhitungan batas biaya fungsi menghasilkan bahwa 9 item pekerjaan  memiliki  biaya  tinggi  yaitu  pekerjaan  borepile, pekerjaan dinding, pekerjaan balok, pekerjaan plat, pekerjaan kolom, pekerjaan pintu, pekerjaan shearwall, pekerjaan beton raft,  dan  pekerjaan  dinding  beton.  Hasil  tersebut  akan menjadi input pada analisis fungsi.
3) Analisis Fungsi
Item  pekerjaan  yang  didapatkan  pada  analisis  paretto diolah dengan analisis fungsi, yaitu menentukan fungsi basic dan  sekunder  sehingga  mendapatkan  rasio cost/worth .  Item pekerjaan yang memiliki fungsi basic adalah item pekerjaan yang  memiliki  fungsi  yang  sama  dengan  fungsi  dari pekerjaan  tersebut. Cost adalah  segala  biaya  yang dikeluarkan untuk suatu pekerjaan, worth adalah biaya item pekerjaan  yang  memiliki  fungsi basic. Penelitian  ini menggunakan  batasan  1,5  untuk  item  pekerjaan  yang  akan dilakukan  Rekayasa  Nilai  sehingga  menghasilkan  2  item pekerjaan yaitu pekerjaan plat dan pekerjaan dinding. Tabel
3 dan Tabel 4 merupakan analisis fungsi untuk pekerjaan plat dan pekerjaan dinding.

## C. Penentuan Alternatif Item Pekerjaan Rekayasa Nilai
Pekerjaan  plat  terdiri  dari  item  pekerjaan  pengecoran, pembesian,  bekisting, floor  hardener ,  dan waterproofing . Alternatif pekerjaan plat yaitu:
1. Alternatif  1  berupa  plat  bondeks  (plat  bondeks, pengecoran,  pembesian,  bekisting, floor  hardener dan waterproofing ).
2. Alternatif  2  berupa  plat  pracetak  (plat  pracetak, bekisting, floor hardener dan waterproofing ).
Alternatif pekerjaan plat perlu dilakukan analisis struktural kemampuan  alternatif  dengan  desain  beban  yang  telah direncanakan.  Analisis  struktural  pada  pekerjaan  plat alternatif  1  dan  alternatif  2  menghasilkan  bahwa  alternatif dapat digunakan pada beban yang bekerja.
Pekerjaan  dinding  terdiri  dari  item  pekerjaan  pasangan dinding,  partisi  gypsum,  plesteran  dinding,  acian  dinding, stick  on  wall,  skim  coat ,  cat,  keramik, smooth  plaster, waterproofing  coating tinggi,  list  u,  dan firestop .  Alternatif pekerjaan dinding yaitu:
1. Alternatif  1  yaitu  dinding  pracetak  (pasangan  dinding pracetak,  partisi  gypsum, stick  on  wall,  skim  coat ,  cat,
Tabel 3.
Analisis fungsi pekerjaan plat Fungsi = Menyalurkan Beban No Uraian Pekerjaan Kata Kerja Kata Benda Jenis Cost (Rp) Worth (Rp) 1 Pengecoran Menyalurkan Beban B 4.952.151.791 4.952.151.791 2 Pembesian Menyalurkan Beban B 3.764.824.469 3.764.824.469 3 Bekisting Menyangga Beton S 4.899.716.536 - 4 Floor Hardener Memberikan Kekuatan B 65.028.741 65.028.741 5 Waterproofing Melindungi Lantai S 192.983.885 - Jumlah 13.874.705.424 8.782.005.002 Cost/Worth Tabel 4. Analisis fungsi pekerjaan dinding Fungsi = Menyalurkan Beban No Uraian Pekerjaan Kata Kerja Kata Benda Jenis Cost (Rp) Worth (Rp) 1 Pasangan Dinding Membatasi Ruang B 6.964.941.207 6.964.941.207 2 Partisi Gypsum Membatasi Ruang B 181.573.741 181.573.741 3 Plesteran Menghaluskan Dinding S 1.114.966.944 - 4 Acian Menghaluskan Dinding S 497.753.100 - 5 Stick on Wall Menghaluskan Dinding S 3.440.807.843 - 6 Skim Coat Menghaluskan Dinding S 773.510.174 - 7 Cat Memperindah Dinding S 1.902.349.123 - 8 Keramik Menutup Dinding S 1.748.077.720 - 9 Smooth Plaster Menghaluskan Dinding S 12.310.586 - 10 Waterproofing Melindungi Ruang S 120.604.997 - 11 List U Menghias Dinding S 246.308.320 - 12 Firestop Melindungi Ruang S 251.512.155 - Jumlah 17.254.715.913 7.146.514.948 Cost/Worth 1,592 Tabel 5.
Analisis life cycle cost pekerjaan plat desain original Desain Original i 5% Umur Plat 60 Tahun Umur Peninjauan 60 Tahun Jenis Biaya Estimate Cost Presenth Worth Keterangan Intial Cost Rp 13.874.705.424 Rp 13.874.705.424 Operational Cost - - Tidak memerlukan operational cost selama umur plat Maintenance Cost - - Tidak memerlukan maintenance cost selama umur plat Replacement Cost - - Tidak memerlukan replacement cost selama umur plat Residual Cost - - Tidak memiliki residual cost karena umur peninjauan sama dengan umur plat Total Cost
Rp 13.874.705.424
keramik, smooth  plaster,  waterproofing  coating tinggi, list u dan firestop ).
2. Alternatif  2  yaitu  dinding  batako  (pasangan  dinding batako, partisi gypsum, plesteran dinding, acian dinding, stick  on  wall,  skim  coat ,  cat,  keramik,  smooth  plaster, waterproofing , list u, dan firestop )

## D. Analisis Pemilihan Alternatif Terbaik
Tahap ini memiliki dua bagian yaitu analisis life cycle cost dan analisis pemilihan alternatif terbaik .
1) Analisis Life Cycle Cost
Analisis life cycle cost dilakukan terhadap desain original, alternatif 1 dan alternatif 2 untuk pekerjaan plat dan pekerjaan dinding.  Analisis life  cycle  cost mengacu  pada intial  cost , operational  cost , maintenance  cost , replacement  cost ,  dan residual  cost yang  berbentuk present  worth . Tabel  5 merupakan contoh perhitungan untuk life cycle cost pekerjaan plat  desain  original.  Desain  original  tidak  memerlukan operational  cost , maintenance  cost ,  dan replacement  cost selama  umur  plat  dikarenakan  merupakan  bagian  dari struktural.  Diasumsikan  umur  peninjauan  sebesar  60  tahun dengan umur plat desain original sebesar 60 tahun sehingga tidak  memiliki residual  cost .  Perhitungan  analisis life  cycle cost pekerjaan  plat  dan  pekerjaan  dinding  pada  alternatif  1 dan  alternatif  2  dilakukan  dengan  cara  yang  sama.  Tabel  6 merupakan rekapan hasil analisis life cycle cost untuk semua desain pekerjaan plat dan pekerjaan dinding.

## 2) Analisis Pemilihan Alternatif Terbaik
Tahap  ini  dilakukan  perhitungan  skala  penilaian, normalisasi  dan  pembobotan,  dan  pengecekan  konsistensi dengan cara menghitung weighted vector, consistency vector, consistency  index dan consistency  ratio .  Jika consistency ratio menghasilkan  nilai  dibawah  0,1  maka  pembobotan dapat  diterima.  Perhitungan-perhitungan  tersebut  dilakukan terhadap tingkat kepentingan kriteria dan tingkat kepentingan alternatif  terhadap  kriteria.  Tabel  7,  Tabel  8,  dan  Tabel  9 merupakan contoh perhitungan normalisasi dan pembobotan kriteria, weighted  vector,  consistency  vector,  consistency index dan consistency  ratio untuk  pembobotan  kriteria. Dengan  cara  yang  sama  seperti  perhitungan  pembobotan kriteria,  didapatkan  pembobotan  alternatif  terhadap kriteria. Jumlah  perkalian  pembobotan  kriteria  dan  pembobotan alternatif terhadap kriteria menghasilkan evaluasi pembobotan  pekerjaan  plat  dan  pekerjaan  dinding  seperti pada  Tabel  10  dan  Tabel  11.  Dari  tabel-tabel  tersebut, didapatkan  alternatif  1  sebagai  alternatif  terbaik  untuk pekerjaan plat lantai dan alternatif 2 sebagai alternatif terbaik untuk pekerjaan dinding.

## E. Analisis Penghematan yang Terjadi
Perlu  diketahui  penghematan  yang  diperoleh  apabila menggunakan  alternatif  terpilih.  Tabel  12  dan  Tabel  13 menunjukkan  perhitungan  penghematan  yang  terjadi  untuk pekerjaan  plat  dan  pekerjaan  dinding.  Penghematan  dari penggunaan  alternatif  1  menggantikan  desain  original  pada pekerjaan plat lantai menghasilkan penghematan sebesar Rp
Tabel 6.
Hasil analisis l ife cycle cost pekerjaan plat dan dinding Pekerjaan Jenis Hasil Analisis LCC Desain Original Rp 13.874.705.424 Plat Alternatif 1 Rp 13.339.349.278 Alternatif 2 Rp 13.346.483.780 Desain Original Rp 20.345.041.416 Dinding Alternatif 1 Rp 20.129.257.400 Alternatif 2 Rp 15.433.774.190 Tabel 7.
Normalisasi dan pembobotan kriteria
Normalisasi dan Pembobotan Kriteria Jumlah Ranking A B C D E A 0,05 0,11 0,02 0,06 0,07 0,06 4 B 0,02 0,04 0,02 0,04 0,05 0,03 5 C 0,34 0,26 0,14 0,13 0,12 0,20 3 D 0,34 0,33 0,41 0,39 0,37 0,37 1 E 0,25 0,26 0,41 0,39 0,37 0,34 2 Keterangan: A = Biaya B = Estetika C = Pelaksanaan D = Perawatan
E = Keawetan
Tabel 8.
Weighted vector dan consistency vector kriteria Weighted Vector Consistency Vector Biaya 0,31 Biaya 5,033 Estetika 0,17 Estetika 5,076 Pelaksanaan 1,10 Pelaksanaan 5,557 Perawatan 2,04 Perawatan 5,516 Keawetan 1,85 Keawetan 5,512 Tabel 9.
Consistency index dan c onsistency ratio kriteria Consistency Index Consistency Ratio λ Max 5,34 RI 1,12 n 5,00 CR 0,08 CI 0,08 OK
Tabel 10. Evaluasi pembobotan alternatif plat lantai terhadap kriteria Bobot D0 A1 A2 A 0,06 0,07 0,00 0,64 0,04 0,28 0,02 B 0,03 0,08 0,00 0,19 0,01 0,72 0,02 C 0,20 0,08 0,02 0,19 0,04 0,72 0,14 D 0,37 0,07 0,03 0,64 0,24 0,28 0,10 E 0,34 0,41 0,14 0,48 0,16 0,11 0,04 Total 0,19 0,48 0,33 Ranking 3 1 2 Keterangan: A = Biaya B = Estetika
C = Pelaksanaan D = Perawatan E = Keawetan D0 = Desain Original A1 = Alternatif 1 A2 = Alternatif 2
Tabel 11. Evaluasi pembobotan alternatif dinding terhadap kriteria Bobot D0 A1 A2 A 0,06 0,28 0,02 0,64 0,04 0,07 0,00 B 0,03 0,27 0,01 0,06 0,00 0,67 0,02 C 0,20 0,28 0,06 0,64 0,13 0,07 0,01 D 0,37 0,33 0,12 0,33 0,12 0,33 0,12 E 0,34 0,07 0,02 0,15 0,05 0,78 0,26 Total 0,23 0,35 0,43 Ranking 3 2 1 Keterangan: A = Biaya B = Estetika
C = Pelaksanaan D = Perawatan E = Keawetan D0 = Desain Original A1 = Alternatif 1 A2 = Alternatif 2
535.356.146,25  atau  sebesar  3,86%.  Penghematan  dari penggunaan  alternatif  2  menggantikan  desain  original  pada pekerjaan dinding menghasilkan penghematan Rp 4.911.267.225,53 atau 24,14%.

## V. KESIMPULAN
Berdasarkan  data  dan  analisis,  maka  dapat  ditarik kesimpulan: (1) Berdasarkan breakdown cost model , analisis paretto, dan analisis fungsi, didapatkan item pekerjaan yang akan  dilakukan  Rekayasa  Nilai  adalah  pekerjaan  plat  lantai dan pekerjaan dinding. (2) Pekerjaan plat lantai menghasilkan alternatif  1  yaitu  plat  bondeks  dan  alternatif  2  yaitu  plat pracetak.  Pekerjaan dinding menghasilkan alternatif 1 yaitu dinding  pracetak  dan  alternatif  2  yaitu  dinding  batako.  (3) Alternatif terbaik untuk pekerjaan plat lantai adalah alternatif 1  yaitu  plat  bondeks  dan  alternatif  terbaik  untuk  pekerjaan dinding  adalah  alterantif  2  yaitu  dinding  batako. Penghematan yang terjadi untuk pekerjaan plat lantai adalah
sebesar Rp. 535.356.146,25 atau 3,86% dan untuk pekerjaan dinding adalah sebesar Rp 4.911.267.225,53 atau 24,14%.

## DAFTAR PUSTAKA
[1]  J. Mandelbaum, D.L. Reed. (2006). Value Engineering Handbook , 1 st ed. Virginia: Institut for Defense Analyses, 2006.
[2]  L.  W.  Zimmerman, Value  Engineering:  A  Practical  Approach  for Owners,  Designers  and  Contractors .  New  York:  Van  Nostrand Reinhold Inc, 1982.
[3]  L.W.  Crum. Value  Engineering:  The  Organised  Search  For  Value . London: Longman, 1971.
[4]  I.  Soeharto. Manajemen  Proyek:  Dari  Konseptual  Sampai Operasional. Jakarta: Erlangga, 2006.
[5]  A.  Dell’Isola. Value  Engineering  in  the  Construction  Industry .  New York. Construction Publishing Corp Inc, 1975.
[6]  Donomartono.  “Aplikasi  Value  Engineering  Guna  Mengoptimalkan Biaya  Pada  Tahap  Perencanaan  Konstruksi  Gedung  Dengan  Struktur Balok  Beton  Pratekan”.  Bachelor.  Thesis,  Dept.  Civ.  Eng.,  Institut Teknologi Sepuluh Nopember, 1999.
[7]  D. Barie. dan B. Poulson. Manajemen Konstruksi Profesional . Jakarta: Erlangga, 1990.
Tabel 12.
Penghematan pekerjaan plat Rekomendasi Alternatif Pekerjaan Plat Rencana Awal
Plat konvesional (pengecoran, pembesian, bekisting, floor hardener dan waterproofing )
Usulan Plat bondeks (plat bondeks, pengecoran, pembesian, bekisting, floor hardener dan waterproofing )
Dasar Pertimbangan Pertimbangan  berdasarkan  hasil analytical  hierrarchy  process yang  mempertimbangkan  kriteria  biaya,  estetika, pelaksanaan, perawatan, dan keawetan. Selain itu, mempertimbangkan life cycle cost .
Penghematan yang Terjadi Penghematan mengacu pada hasil analisis life cycle cost. Rp    13.874.705.424 Biaya Rencana Awal Rp    13.339.349.278 Biaya Usulan Rp         535.356.146 Penghematan 3,86% Tabel 13. Penghematan pekerjaan dinding Rekomendasi Alternatif Pekerjaan Dinding Rencana Awal Pasangan dinding bata ringan (pasangan dinding bata ringan , partisi gypsum, plesteran dinding, acian dinding, stick on wall, skim coat , cat, keramik, smooth plaster, waterproofing , list u, dan firestop )
Usulan Pasangan dinding batako (pasangan dinding batako , partisi gypsum, plesteran dinding, acian dinding, stick on wall, skim coat , cat, keramik, smooth plaster, waterproofing , list u, dan firestop ) Dasar Pertimbangan Pertimbangan  berdasarkan  hasil analytical  hierrarchy  process yang  mempertimbangkan  kriteria  biaya,  estetika, pelaksanaan, perawatan, dan keawetan. Selain itu, mempertimbangkan life cycle cost .
Penghematan yang Terjadi Penghematan mengacu pada hasil analisis life cycle cost. Rp    20.345.041.416 Biaya Rencana Awal Rp    15.33.774.190 Biaya Usulan Rp     4.911.267.225 Penghematan 24,14%