PALAR (Pakuan Law Review)
Volume 09,  Nomor 04, Oktober-Desember 2023, Halaman 29-40 https://journal.unpak.ac.id/index.php/palar e-ISSN:2614-1485 p-ISSN:2716-0440 Doi : https://doi.org/10.33751/palar.v9i4

## PERLINDUNGAN HUKUM TERHADAP PARA PIHAK DALAM PERJANJIAN PENGIKATAN JUAL BELI RUMAH SUSUN YANG DIBUAT OLEH NOTARIS AKIBAT WANPRESTASI
Muhammad Utama Karami 1 , Mohamad Fajri Mekka Putra 2 .
Program Studi Magister Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Indonesia Jl. Margonda Raya, Pondok Cina, Kecamatan Beji, Kota Depok, Jawa Barat 16424 E-mail : utamakarami@gmail.com, fajriputra@yahoo.com. Naskah diterima : 14/08/2023, revisi : 28/09/2023, disetujui 18/11/2023

## ABSTRACT
The aim of this research is to explain and explain that flats are the object of buying and selling transactions with large sums of money. Parties who want to buy and sell flats should make a binding sale and purchase agreement (PPJB) as a means of legal protection for the parties in the event of default. against the PPJB made before a notary as a means of perfect proof. This research aims to determine the elements of causes and legal protection for PPJB defaults on flats made before a Notary. PPJB is an authentic deed made by a Notary as a perfect proof tool which aims to provide legal protection for the parties concerned.
Key words: legal protection, PPJB, flats, notary, default

## ABSTRAK
Tujuan Penelitian ini ialah untuk menjelaskan dan menjabarkan bahwa rumah susun merupakan objek transaksi jual beli dengan jumlah uang yang besar, Para pihak yang ingin melakukan  jual beli rumah susun  patut membuat  perjanjian pengikatan jual beli (PPJB) sebagai sarana perlindungan hukum bagi para pihak apabila terjadi wanprestasi terhadap PPJB  yang  dibuat  dihadapan  notaris  sebagai  alat  pembuktian  sempurna.  Penelitian  ini bertujuan untuk mengetahui unsur-unsur penyebab dan perlindungan hukum wanprestasi PPJB  rumah  susun  yang  dibuat  dihadapan  Notaris.  PPJB  merupakan  akta  autentik  yang dibuat oleh Notaris sebagai alat pembuktian sempurna yang bertujuan untuk perlindungan hukum bagi para pihak terkait.
Kata kunci: perlindungan hukum, PPJB, rumah susun, notaris, wanprestasi
PALAR (Pakuan Law Review)
Volume 09,  Nomor 04, Oktober-Desember 2023, Halaman 29-40 https://journal.unpak.ac.id/index.php/palar e-ISSN:2614-1485 p-ISSN:2716-0440 Doi : https://doi.org/10.33751/palar.v9i4

## A. Pendahuluan
Kebutuhan  adanya  tempat  tinggal  (papan)  merupakan  kebutuhan  primer  bagi seseorang, di samping sandang serta pangan. Selain untuk tempat tinggal, tempat tinggal dapat sebagai investasi. Perumahan dan pemukiman, baik berupa tanah maupun bangunan berupa rumah  susun,  menjadi  hal  yang  sangat  penting  dalam  penunjang  kelangsungan  dan peningkatan kehidupan masyarakat. Semakin pesatnya perkembangan penduduk, berdampak juga pada persediaan tanah dan bangunan sebagai kebutuhan pokok manusia karena faktor kepadatan  penduduk  yang  terjadi,  walaupun  pada  dasarnya  penyediaan  kebutuhan perumahan merupakan salah satu tugas dan tanggung jawab negara, sebagaimana amanat UUD 1945.
Penyediaan rumah menjadi salah satu bagian penting dalam majunya sebuah negara. Rumah  menjadi  pilar  tumbuh  kembangnya  keluarga  yang  baik  dari  sisi  kesejahteraan, kesehatan hingga aspek sosial. Kementerian Perkerjaan Umum dan Perumahan Rakyat melalui Direktorat  Jenderal  Pembiayaan  Perumahan  memperkirakan  hingga  tahun  2025  angka kebutuhan  rumah  di  Indonesia  mencapai  30  juta  unit.  Namun  pada  kenyataannya,  negara masih belum mampu memenuhi dan melaksakan kewajiban untuk menyediakan rumah layak huni bagi rakyat Indonesia.
Keterbatasan lahan dalam memenuhi kebutuhan tanah untuk perumahan terus menjadi masalah utama, penyelesaian masalah yang dilakukan oleh pemerintah maupun pihak swasta untuk  mengantisipasi  masalah  keterbatasan  lahan  adalah  dengan  membangun  bangunan vertikal  keatas  yaitu  rumah  susun.  Masyarakat  Indonesia  dalam  perkembangannya  banyak yang memilih rumah susun karena letaknya yang strategis atau harganya yang lebih terjangkau daripada  membeli  rumah,  dengan  harga  yang  sama  masyarakat  Indonesia  dapat  membeli rumah susun dengan letak strategis dibandingkan dengan membeli rumah dengan letak yang kurang strategis.
Rumah susun merupakan seperangkat kamar untuk tinggal, terletak di satu lantai dan bagian dari bangunan yang lebih besar. Sebuah rumah susun biasanya mempuyai unsur-unsur yang sama seperti rumah biasa, contohnya dapur dan kamar mandi. Menurut Pasal 1 Undang- Undang Nomor 20 Tahun 2011 Tentang Rumah Susun, rumah susun adalah bangunan gedung bertingkat  yang  dibangun  dalam  suatu  lingkungan  yang  terbagi  atas  bagian-bagian  yang tersusun secara fungsional, baik  dalam arah horizontal maupun vertikal.  Bangunan Gedung tersebut  merupakan  satu  kesatuan,  dan  setiap  unit  dapat  dimiliki  dan  digunakan  secara terpisah, terutama untuk tempat tinggal yang dilengkapi dengan bagian standar, benda sehari- hari,  dan  tanah  bersama. 1 Mengenai  kepemilikan  satuan  rumah  susun,  bentuk  kepemilikan yang  dikenal  adalah  Sertifikat  Hak  Milik  Rumah  Susun  (SHMRS).  Merupakan  bentuk kepemilikan  yang  diberikan  kepada  pemegang  hak  Rumah  Susun.  Keadaan  hak  milik  atas
1 Fauzan, Galang, “Rumah Susun Orang Asing Pasca Omnibus Law Di Indonesia”, jurnal hukum, (Vol. 18, issue 1 2021), hlm. 119.
PALAR (Pakuan Law Review)
Volume 09,  Nomor 04, Oktober-Desember 2023, Halaman 29-40 https://journal.unpak.ac.id/index.php/palar e-ISSN:2614-1485 p-ISSN:2716-0440 Doi : https://doi.org/10.33751/palar.v9i4
rumah  susun  harus  dibedakan  dengan  hak  milik  atas  rumah  dan  tanah  pada  umumnya. Menurut  Pasal  96  UU  Rumah  Susun,  hak  milik  atas  satuan  rumah  susun  adalah  hak perseorangan  tersendiri  atas  satuan  rumah  susun  dengan  hak  bersama  atas  bagian  biasa, benda sehari-hari, dan tanah bersama. Oleh karena itu semakin tahun tingkat permintaan dan pembelian rumah khususnya rumah susun semakin meningkat.
Transaksi jual beli tanah dan bangunan khususnya rumah di Indonesia biasa dilakukan dengan  transaksi  melalui  mekanisme  adat  yang  diakomodasi  dalam  peraturan  perundang- undangan  yang  berlaku.  Jual  beli  rumah  merupakan  transaksi  jual  beli  properti  termasuk transaksi  besar  dan  beresiko  terjadi  konflik.  Untuk  menghindari  konflik,  maka  pihak  pihak terkait jual beli tersebut harus dilakukan dengan hati hati dan teliti atas segala persyaratan hak milik yang legal, serta harus membuat perjanjian berupa surat transaksi jual beli yaitu PPJB. Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) adalah perjanjian yang biasanya digunakan oleh pembeli dan  penjual  berupa  properti,  tanah,  atau  bangunan  sebagai  ikatan  pendahuluan  dimana transaksinya  tidak  dilakukan  secara  tunai.  PPJB  lahir  dari  kebiasaan  masyarakat,  dan penciptaannya  adalah  berdasarkan  asas  kebebasan  berkontrak,  dimana  PPJB  dibuat  oleh kedua belah pihak terkait transaksi secara sukarela. Menurut Herlien Budiono, perjanjian jual beli dibuat berdasarkan kepentingan penjual dan pembeli untuk mencapai tujuan jual beli. 2 PPJB  biasanya  dibuat  di  bawah  tangan  karena  beberapa  alasan,  seperti  jika  pembeli belum  melunasi  pembayarannya.  Setiap  perjanjian  jual  beli  mengenai  penjual  dan  pembeli dituangkan dalam PPJB, termasuk harga jual, tanggal jatuh tempo pembayaran, dan dibuatnya AJB  atau  Akta  Jual  Beli.    Perjanjian  Pengikatan  Jual  Beli  yang  dibuat  dihadapan  notaris merupakan  perjanjian  para  pihak  berdasarkan  Pasal  1320  dan  Pasal  1338  KUH  Perdata sehingga memberikan kepastian dan perlindungan hukum bagi yang membuatnya. PPJB akan diikuti dengan Akta Kuasa Menjual. Dalam kuasa jual beli dari pemilik tanah sebagai penjual kepada  pembeli,  segala  kepentingan  hukum  dapat  dilaksanakan. 3 Prinsip  hukum  adat  yang digunakan dalam jual beli tanah dalam Pasal 5 Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria mensyaratkan bahwa jual beli harus tunai dan jelas. Hal ini jelas berarti bahwa jual beli tersebut dilakukan di hadapan pejabat publik yang berwenang yaitu notaris.
Notaris adalah pejabat yang berwenang membuat akta autentik berdasarkan undang- undang.  Dasar  kewenangan  notaris  sebagai  pejabat  umum  adalah  berdasarkan  undang- undang,  negara  memberikan  kewenangan  untuk  menyelenggarakan  fungsi  administrasi negara. Hal ini dasar, notaris menjadi kedudukan kepercayaan karena diyakini memiliki sikap netral dalam membuat akta otentik. Semuanya tertulis dan ditentukan ( constatir ) oleh notaris sebagai pejabat adalah benar, dia adalah pembuat dokumen yang kuat dalam proses hukum.
2 Herlien Budiono, Teknik Dasar Pembuatan Akta Notaris, (Bandung: PT. Citra Aditya Bakti, 2014), hlm. 97.
3 Eric  Reinaldo,  “Aspek  Hukum  Dalam  Pembuatan  Akta  Jual  Beli  Kos  Dan  Kuasa  Jual”, YURISDIKSI  Jurnal Wacana Hukum dan SainsUniversitas Merdeka Surabaya , (Vol. 18, issue  1, 2022), hlm.135-138.
PALAR (Pakuan Law Review)
Volume 09,  Nomor 04, Oktober-Desember 2023, Halaman 29-40 https://journal.unpak.ac.id/index.php/palar e-ISSN:2614-1485 p-ISSN:2716-0440 Doi : https://doi.org/10.33751/palar.v9i4
Mengutip Pasal 1868 KUHPerdata, akta autentik adalah akta yang dibuat dalam bentuk yang  ditentukan  oleh  Undang-Undang  yang  dibuat  oleh  atau  di  hadapan  pegawai-pegawai umum  yang  berkuasa  untuk  itu  tempat  di  mana  akta  atau  perjanjian  dibuat.  Sebuah  akta dikatakan  autentik  apabila  memenuhi  dua  kriteria,  yaitu  dibuat  dalam  bentuk  yang  telah ditentukan  undang-undang  dan  dibuat  oleh  atau  dihadapan  pejabat  umum  yang  memiliki wewenang. Sebuah akta autentik tidak berlaku apabila pejabat umum yang membuatnya tidak berwenang atau tidak cakap sebagai pejabat umum atau bentuk akta tersebut tidak memenuhi persyaratan yang dinyatakan dalam undang-undang.
Syarat formil akta autentik ditentukan oleh undang-undang, termasuk akta yang dibuat oleh atau di hadapan pejabat publik berwenang untuk itu, dan tempat pembuatan akta itu. Akta adalah  tulisan  yang  sengaja  dibuat  dan  ditandatangani  untuk  digunakan  sebagai  alat  bukti apabila terjadi suatu peristiwa. 4 Sebagaimana diatur dalam Pasal 54 ayat (1) Peraturan Kepala BPN Nomor 1 Tahun 2006 Tentang Kenotariatan, Notaris atau PPAT berkewajiban mengecek keabsahan akta jual beli agar terhindar dari pertikaian dan dapat digunakan sebagai penguat apabila terdapat salah satu pihak melakukan wanprestasi dalam transaksi jual beli.
Wanprestasi  merupakan  sebutan  yang  berasal  dan  diambil  dari  bahasa  Belanda yaitu wanprestatie yang mempunyai  arti tidak terpenuhinya prestasi  atau kewajiban  dalam suatu  perjanjian.  Arti  wanprestasi  dalam  KBBI  adalah  keadaan  salah  satu  pihak  (biasanya perjanjian)  berprestasi  buruk  karena  kelalaian.  Dalam  konteks  hukum,  wanprestasi  berarti kegagalan seseorang dalam memenuhi prestasi yang sudah disepakatinya. Prestasi merupakan suatu  hal  yang  dapat  dituntut.  Dalam  sebuah  perjanjian,  umumnya  ada  satu  pihak  yang menuntut prestasi kepada pihak lain. Selanjutnya, terkait unsur wanprestasi, ada empat unsur dalam wanprestasi, antara lain: 5
1. Tidak melakukan apa yang disanggupi atau tidak melakukan apa yang dijanjikan.
2. Melakukan apa yang dijanjikan tetapi tidak sebagaimana yang dijanjikan.
3. Melakukan apa yang dijanjikan tetapi terlambat.
4. Melakukan sesuatu yang menurut perjanjian tidak boleh dilakukan.
Bila melakukan wanprestasi, pihak yang lalai atau yang melakukan wanprestasi harus memberikan  penggantian  berupa  biaya,  kerugian,  dan  bunga.  Akibat  atau  sanksi  dari wanprestasi  ini  dimuat  dalam  Pasal  1239  KUHPerdata  yang  menerangkan  bahwa  tiap perikatan untuk berbuat sesuatu, atau untuk tidak berbuat sesuatu, wajib diselesaikan dengan memberikan  penggantian  biaya,  kerugian  dan  bunga,  bila  debitur  tidak  memenuhi kewajibannya.  Penggantian  biaya  merupakan  ganti  dari  ongkos  atau  uang  yang  telah dikeluarkan oleh salah satu pihak. Penggantian rugi adalah penggantian akan kerugian yang
4 Dewi Ratnasari, “Analisis Hukum Perjanjian Pengikatan Jual Beli Notaris (PPJB) Notaris Sultan Agung”, Tinjauan Hukum (SANLaR ), (Vol. 3, Edisi 4, 2021), hlm. 1481-1490.
5 Subekti, “Hukum Perjanjian”, (Jakarta: Intermasa, 2005), hlm. 37.
PALAR (Pakuan Law Review)
Volume 09,  Nomor 04, Oktober-Desember 2023, Halaman 29-40 https://journal.unpak.ac.id/index.php/palar e-ISSN:2614-1485 p-ISSN:2716-0440 Doi : https://doi.org/10.33751/palar.v9i4
telah ditimbulkan dari kelalaian pihak wanprestasi. Penggantian bunga dapat diklasifikasikan menjadi tiga jenis: 6
1. Bunga  Moratoir,  yakni  bunga  terutang  karena  debitur  terlambat  memenuhi kewajibannya.
2. Bunga Konvensional, yakni bunga yang disepakati oleh para pihak.
3. Bunga Kompensatoir, yakni semua bunga di luar bunga yang ada dalam perjanjian.
Undang-undang  yang  mengatur  lebih  jauh  mengenai  wanprestasi  tertera  pada  Pasal 1266 dan 1267  KUHPerdata, wanprestasi terjadi apabila tidak dipenuhinya perjanjian oleh salah  satu  Pihak,  para  pihak  tidak  harus  mendapatkan  persetujuan  Pengadilan  untuk mengakhiri Perjanjian. Pengakhiran perjanjian dapat dilakukan dengan kesepakatan bersama para pihak. Pihak yang merasa dirugikan dapat memaksa Pihak yang melakukan wanprestasi untuk memenuhi kewajibannya atau dapat menuntut pemutusan perjanjian tersebut kepada Pengadilan dengan kompensasi biaya, kerugian dan bunga. Pembatalan perjanjian ini sering terjadi  dalam  transaksi  karena  bermacam-macam  alasan,  contohnya  menurunnya  kondisi keuangan pembeli sehingga pembelian rumah susun yang dilakukan dengan cara skema cicilan menjadi terhambat dan pihak pengembang dapat meminta pertanggungjawaban dari pembeli. Selain  itu,  perpindahan  domisili  tempat  tinggal,  ketidakpastian  surat  hak  milik,  dan  lain sebagainya merupakan alasan terjadinya wanprestasi. Penggunaan asas dalam hukum kontrak tidak terbatas, tetapi terbatas pada penerapan hukum pada hukum spesialis, di mana kontrak standar harus dibuat sesuai dengan pemberlakuan dan penetapan, serta harus menempatkan keseimbangan,  keadilan  dan  posisi  yang  wajar  antara  para  pihak  di  mana  suatu  perjanjian memiliki  hak,  peluang  tawar-menawar  dan  negosiasi.  Setiap  standar  kontrak  harus mengandung ketentuan yang sesuai dengan ketentuan perundang-undangan termasuk proses wanprestasi. 7

## B. Metode penelitian
Metode  penelitian  yang  digunakan  dalam  menyusun  penelitian  ini  adalah  metode penelitian  hukum  normatif.  Penelitian  hukum  normatif  bertujuan  untuk  mengetahui  atau mengenal apakah dan bagaimanakah hukum positif mengenai masalah tertentu.  Selanjutnya, tipologi  penelitian  yang  digunakan  adalah  tipologi  deskriptif  yang  bersifat  pemaparan  dan bertujuan  untuk  memperoleh  gambaran  (deskripsi)  lengkap  tentang  keadaan  hukum  yang berlaku di tempat tertentu.
6 J. Satrio, “Hukum Perikatan”, (Bandung: Alumni, 1993), hlm. 87.
7 Lusiana Dwiyanti, “Penghapusan Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) Akta Notaris Yang Berisi Klausula Baku dengan Putusan”, Pena Justisia : (Vol. 21, Nomor 01 2022)
PALAR (Pakuan Law Review)
Volume 09,  Nomor 04, Oktober-Desember 2023, Halaman 29-40 https://journal.unpak.ac.id/index.php/palar e-ISSN:2614-1485 p-ISSN:2716-0440 Doi : https://doi.org/10.33751/palar.v9i4

## C. Hasil dan Pembahasan
1. Unsur-unsur wanprestasi akta perjanjian pengikatan jual beli (PPJB) rumah susun yang dibuat oleh notaris
Wanprestasi terhadap PPJB bisa saja terjadi dikarenakan unsur-unsur sebagai berikut:
a. Sertifikat Properti
Alat  bukti  kepemilikan  yang  berbentuk  sertifikat  terhadap  properti  seperti rumah dan tanah merupakan suatu hal yang sangat penting untuk dipertimbangkan saat  akan  membeli  suatu  properti.  Sertifikat  tersebut  harus  memenuhi  syarat  dari notaris atau PPAT agar tidak terjadinya permasalahan dalam hak kepemilikan rumah susun yang berpotensi mengakibatkan wanprestasi perjanjian jual beli. Sertifikat yang berpotensi  menimbulkan  permasalahan  adalah  sertifikat  ganda,  sertifikat  terdaftar atas  nama  orang  lain,  dan  sebagainya.  Sertifikat  ini  juga  termasuk  sertifikat  dari gedung atau bangunan secara kesuluruhan dari rumah susun tersebut,
Penegrtian  umum  akta  autentik  adalah  suatu  akta  yang  dibuat  dalam  bentuk yang  ditentukan  oleh  Undang-Undang  oleh  atau  di  hadapan  pejabat  umum  yang berwenang untuk itu di tempat akta itu dibuat. Pengertian lebih merinci tentang akta autentik adalah suatu perjanjian yang dikeluarkan oleh pejabat publik yang ditunjuk oleh  Kementerian  Hukum  dan  Hak  Asasi  Manusia,  yang  dibuat  secata  tertulis  dan harus  dilakukan  atau  dalam  suatu  peristiwa  yang  disaksikan  oleh  pejabat  yang berwenang.  Pejabat  publik  dimaksud  dalam  pembuatan  akta  autentik  ini  adalah notaris, hakim, juru sita di pengadilan, catatan sipil karyawan dan sebagainya. 8 Perjanjian  dibuat  oleh  notaris  dengan  klausul-klausul  yang  klausul-klausul tersebut  telah  disetujui  oleh  kedua  belah  pihak,  klausul-klausul  tersebut dirundingkan  terlebih  dahulu  oleh  para  pihak  agar  tidak  terjadi  ketidaksepakatan yang  berpotensi  menimbulkan  wanprestasi,  isinya  termasuk  pula  akibat-akibat apabila  terjadi  wanprestasi.  Tindakan  wanprestasi  yang  dilakukan  oleh  salah  satu pihak dapat dimintakan ganti rugi atas wanprestasi tersebut, apabila terjadi sengketa maka  dapat  diajukan  gugatan  ke  pengadilan  sesuai  dengan  dimana  pengadilan tersebut telah disepakati oleh para pihak. 9
b. Fasilitas
Fasilitas merupakan salah satu daya tarik utama dari suatu rumah susun agar konsumen  membeli  dan  puas  atas  rumah  susun  yang  akan  dibeli  tersebut. Wanprestasi yang sering terjadi adalah karena fasilitas yang ditawarkan tidak sesuai dengan  janji-janji  dari  penjual  saat  rumah  susun  itu  sudah  dibeli  oleh  konsumen, seperti  contohnya  adalah  luas  dari  ruang  terbuka  komunal  yang  bisa  dipakai  oleh
8 Ni Putu Teresa Giovana, “Komitmen Tetap Perjanjian Jual Beli (PPJB) Unit Rumah Susun Sebagai Perlindungan Hukum Bagi Konsumen” , jurnal hukum internasional keadilan substantif , (Vol. 2, Edisi 1,  2019), hlm. 21 – 30.
9 Suwardi,  “Perlindungan Hukum Bagi Pembeli Kondotel Yang Terkena Dampak Pandemi Covid-19”, Pattimura Law Journal , (Vol. 6, Edisi 2, 2022), hlm. 69-94.
PALAR (Pakuan Law Review)
Volume 09,  Nomor 04, Oktober-Desember 2023, Halaman 29-40 https://journal.unpak.ac.id/index.php/palar e-ISSN:2614-1485 p-ISSN:2716-0440 Doi : https://doi.org/10.33751/palar.v9i4
konsumen  untuk  bersantai  dan  dari  ketersediaan  air,  unit  rumah  susun  yang khususnya unit rumah susun yang dilantai atas memiliki air yang tidak lancar karena fasilitas pompa air yang disediakan oleh rumah susun kurang memadai.
Pembangunan  rumah  susun  melibatkan  banyak  perusahaan  yang  berjalan dibidang  pengembangan  berlomba-lomba  untuk  memberikan  fasilitas  yang diperlukan  oleh  para  calon  konsumen  untuk  membeli  unit  rumah  susun  yang ditawarkan. Masalah perizinan dari pembangunan rumah susun masih sering terjadi di Indonesia, meskipun rumah susun tersebut sudah masuk ketahap penjualan dan pemasaran. Izin pembangunan rumah susun diatur dalam UU Rumah Susun, perizinan seharusnya  dilakukan  sebelum  proses  konstruksi  rumah  susun  dilakukan. Perusahaan  pengembangan  sering  kali  melanggar  perizinan  pembangunan  rumah susun karena perusahaan berorientasi mencari keuntungngan sebanyak-banyaknya, perusahaan pengembang lebih dulu melakukan pemasaran dan penjualan daripada mendapatkan izin untuk membangun rumah susun tersebut. 10
c. Tanggal Mulai Pembangunan dan Selesai Pembangunan Proses  jual  beli  rumah  susun  dilakukan  dengan  beberapa  tahap,  biasanya pembelian  tahap  pertama  dilakukan  pada  saat  rumah  susun  belum  dibangun, pembelian pada saat ini dilakukan dengan Perjanjian jual beli. Perjanjian jual beli yang dibuat  oleh  pengembang  dan  konsumen  harus  menuliskan  dengan  jelas  tanggal proses  rumah  susun  dibangun  dan  tanggal  rumah  susun  selesai  pembangunan, konsumen membayar down payment pada saat membuat perjanjian jual beli ini. Pada kenyataannya  banyak  konsumen  yang  dirugikan  oleh  pengembang  karena  sudah membayar down payment tetapi rumah susun sudah dibangun namun tidak selesai sesuai  dengan  tanggal  yang  diperjanjikan  atau  rumah  susun  tersebut  tidak  jadi dibangun.
Perjanjian  jual  beli  ini  dimaksudkan  untuk  menjamin  kepastian  hukum  dan melindungi hak para pihak, baik pengembang maupun konsumen. Kenyataanya sering terjadi  kendala  dalam  jual  beli  hak  atas  tanah  karena  ada  prosedur  yang  harus dilakukan  menurut  aturan  ketentuan  hukum  yang  berlaku  yang  menjamin  atau meminimalkan terjadinya perselisihan, misalnya konsumen yang belum melakukan pembayaran kepada pengembang atau konsumen telat untuk membayar cicilan yang sudah  disepakati,  hal  ini  seperti  ini  merugikan  pihak  pengembang  padahal pengembang  sudah  menghormati  perjanjian  dengan  konsumen  tersebut.  Hal  ini berpotensi  menimbulkan  sengkata  antara  pengembang  dan  konsumen  pada  saat
10 R. Soegondo, Hukum Pembuktian , (Jakarta: PT. Pradnya Paramita, 1991), hlm. 89.
PALAR (Pakuan Law Review)
Volume 09,  Nomor 04, Oktober-Desember 2023, Halaman 29-40 https://journal.unpak.ac.id/index.php/palar e-ISSN:2614-1485 p-ISSN:2716-0440 Doi : https://doi.org/10.33751/palar.v9i4
proses pengalihan hak. Perjanjian jual beli adalah salah satu cara untuk menghindari masalah seperti diatas dengan cara mengikat sebelum melakukan jual beli. 11 Berdasarakan uraian di atas, ada beberapa hal utama yang harus diperhatikan oleh konsumen agar tidak menimbulkan kerugian pada saat melakukan tindakan jual beli rumah susun, hal-hal yang harus diperhatikan antara lain, yaitu: 12
a. Konsumen harus mengetahui pengembang atau perusahaan yang membangun apartemen atau rumah susun;
b. Konsumen  harus  mengetahui  status  dari  kepemilikan  tanah  yang  akan dibangun  apartemen  atau  rumah  susun.  apartemen  atau  rumah  susun  tidak boleh dibangun diatas tanah orang lain;
c. Konsumen harus memperhatikan apakah pembangunan apartemen atau rumah susun telah memenuhi semua izin seperti Izin Mendirikan Bangunan (IMB), izin lokasi, dan sertifikat master untuk membangun apartemen atau rumah susun;
d. Dipastikan  apartemen  atau  rumah  susun  bukan  agunan  untuk  hutang pengembang ke bank; dan
e. Periksa  ulang  semua  dokumen  dan  melihat  langsung  luas  bangunan  apakah sesuai dengan dokumen dan memastikan kapan pembangunan selesai
2. Perlindungan  hukum  terhadap  wanprestasi  akta  perjanjian  pengikatan  jual  beli (PPJB) rumah susun yang dibuat oleh notaris
Perlindungan  hukum  bagi  konsumen  adalah  perlindungan  yang  ditujukan  kepada konsumen,  hal  ini  bertujuan  melindungi  hak-hak  konsumen  dalam  proses  pembelian rumah  susun,  konsumen  cenderung  memiliki  posisi  yang  lebih  lemah  dibandingkan dengan pengembang dalam suatu proses pembelian rumah susun. Bentuk perlindungan kosumen  ini  diatur  dalam  Undang-Undang  No.  8  Tahun  1999  tentang  Perlindungan Konsumen dan juga dari dari perjanjian pengikatan jual beli tersebut. keduanya berisikan hak dan kewajiban dari konsumen dan juga pengembang. Perjanjian pengikatan jual beli merupakan salah satu produk hukum untuk memberikan perlindungan kepada konsumen dan jaminan hukum yang memiliki kekuatan hukum untuk konsumen rumah susun dalam melakukan  transaksi  jual  beli  rumah  susun.  Perjanjian  pengikatan  jual  beli  juga mempunyai  fungsi  untuk  mempersiapkan  pada  saat  proses  jual  beli  dan  memperkuat kekuatan  hukum  dari  perjanjian-perjanjian  pokok  yang  akan  dilakukan  kemudian  hari pada saat unsur-unsur sudah terpenuhi. Hal ini dapat terpenuhi dengan syarat pembuatan
11 Sukma Hidayat Kurnia Abadi,  “Legal Aspects of Binding Sale and Purchase Agreements as Stages of Sale and Purchase of Land Rights in Installment”, International Journal of Multicultural and Multireligious Understanding (IJMMU) (Vol 7, Nomor 5,  2020),
12 Anggit  Atma  Yuwita,  “Tindakan  Hukum  Bagi  Pembeli  Berbasis  Penjualan  Pra-Proyek  Yang  Spesifikasi Apartemennya Berubah Tanpa Persetujuan Sebelumnya”, Norma , (Vol. 17, nomor. 3, 2020),
PALAR (Pakuan Law Review)
Volume 09,  Nomor 04, Oktober-Desember 2023, Halaman 29-40 https://journal.unpak.ac.id/index.php/palar e-ISSN:2614-1485 p-ISSN:2716-0440 Doi : https://doi.org/10.33751/palar.v9i4
perjanjian pengikatan jual beli yang sudah dibuat dengan aturan perudang-undangan yang berlaku, isinya tidak boleh membebani salah satu pihak. 13
Perizinan dalam pembentukan satuan rumah susun merupakan salah satu jaminan atas  pendirian  satuan  rumah  susun,  hal-hal  yang  disepakati  antara  pemgembang  dan konsumen  dituangkan  dalam  perjanjian  pengikatan  jual  beli.  Bisnis  jual  beli  unit apartemen  atau  rumah  susun  dimulai  dari  proses  pemasaran,  lalu  dilanjutkan  dengan proses  pembuatan  perjanjian  pengikatan  jual  beli  dihadapan  notaris  apabila  proses pembangunan rumah susun tersebut telah mencapai 20% proses pembangunan dari total jumlah  keseluruhan  proses  pembangunan,  perjanjian  pengikatan  jual  beli  biasanya sebagai  tanda  bukti  penjualan  rumah  susun  dan  bukti  pembayaran  oleh  pengembang. Perjanjian  pengikatan  jual  beli  tersebut  yang  akan  menjadi  bukti  untuk  perlindungan hukum bagi para pihak yang menandatangani selama isi dari perjanjian pengikatan jual beli tersebut tidak merugikan salah satu pihak.
Perlindungan hak milik atas tempat tinggal, diatur dalam Pasal 27 ayat 2 Undang- Undang Dasar 1945, yang mengatur tentang pemberian jaminan bagi setiap warga negara atas pekerjaan dan kehidupan yang layak hidup untuk manusia. Undang-Undang Republik Indonesia Nomor 39 Tahun 1999 tentang Hak Asasi Manusia juga mengatur tentang Hak Asasi  Manusia  yang  terkait  dengan  kepemilikan  tempat  tinggal,  dimana  setiap  warga negara Indonesia berhak bertempat tinggal dan hidup layak di wilayah Negara Kesatuan Republik Indonesia sebagaimana dimaksud dalam Pasal 27 ayat 1 dan Pasal 40 Undang- Undang  Republik  Indonesia  Nomor  39  Tahun  1999  tentang  Hak  Asasi  Manusia. 14 KUH Perdata juga mengatur mengenai hal ini, pada Pasal 1239 KUH Perdata Setiap perikatan mengikat, atau tidak, jika debitur tidak sepenuhnya puas dengan kewajibannya, amanat terakhirnya adalah dalam hal biaya, kerugian, dan bunga.
Perjanjian pengikatan jual beli adalah salah satu upaya hukum bagi konsumen rumah susun,  jika  membeli  jual  beli  rumah  susun  dilakukan  dengan  menggunakan  sistem pemesanan  atau  proses  pembelian  dilakukan  pada  saat  masih  proses  pembangunan rumah susun. Upaya ini merupakan upaya hukum yang bersifat mencegah sebelum suatu peristiwa  hukum  terjadi,  dalam  hal  ini  wanprestasi  yang  dilakukan  oleh  pengembang, pelindungan hukum ini timbul sebelum adanya suatu sengketa. Perjanjian pengikatan jual beli  kemudian  akan  berisikan  klausul  yang  wajib  dipenuhi  oleh  para  pihak,  dan  dalam perjanjian pengikatan jual beli harus dilengkapi  dengan  konsekuensi akibat  melakukan wanprestasi  contohnya  denda.  Biasanya  penjualan  unit  rumah  susun  dilakukan  pada
13 Athalia  Saputra,  “Perlindungan  Hukum  Bagi  Pembeli  Satuan  Rumah  Susun  Terkait  Hak  Kepemilikan”, Arena Hukum (Vol. 13, Nomor 1, 2020), hlm. 117-134.
14 Atsar,  A..  “Legal  Protection  of  Industrial  Design  Information  and  Creative  Economy-Based  Communication Technology to be Improved Community Competitiveness”. Yuridika, (Vol. 3, issue 4, 2019) hlm. 194–214
PALAR (Pakuan Law Review)
Volume 09,  Nomor 04, Oktober-Desember 2023, Halaman 29-40 https://journal.unpak.ac.id/index.php/palar e-ISSN:2614-1485 p-ISSN:2716-0440 Doi : https://doi.org/10.33751/palar.v9i4
sebelum  berdirinya  unit  apartemen  dilakukan  dan  dalam  pembuatan  akta  dari  rumah susun tersebut. 15
Bentuk akta perjanjian pengikatan jual beli tidak diatur dalam peraturan perundang- undangan,  namun  pada  dasarnya  akta  perjanjian  pengikatan  jual  beli  memenuhi  Pasal 1868  KUHPer  yang  berbunyi  Suatu  akta  autentik  ialah  suatu  akta  yang  dibuat  dalam bentuk  yang  ditentukan  undang-undang  oleh  atau  dihadapan  pejabat  umum  yang berwenang untuk itu di tempat akta itu dibuat, jadi Akta perjanjina pengikatan jual beli harus dilakukan dihadapan pejabat umum yang berwenang dan di tempat akta itu dibuat, dalam hal ini pembuatan akta perjanjian pengikatan jual beli dilakukan di hadapan notaris. Akta perjanjian pengikatan jual beli juga harus memenuhi ketentuan Pasal 1320 KUHPer yaitu: 16
1. Sepakat mereka yang mengikatkan diri;
2. Kemampuan untuk membuat suatu perikatan;
3. Suatu hal tertentu;
4. Sebab yang halal.
Pasal 1320 KUHPer ini mengakomodir perlindungan hukum bagi para pihak karena klausul-klausul  tidak  boleh  merugikan  salah  satu  pihak  dan  jika  salah  satu  pihak melanggar atau melakukan wanprestasi, terdapat kepastian hukum untuk membela hak dari pihak yang merasa dirugukan.

## D. Kesimpulan dan Saran
Berdasarkan analisis yang telah dilakukan di atas, maka dapat ditarik kesimpulan dari penelitian  ini  adalah  terdapat  unsur-unsur  yang  menjadi  alasan  terjadinya  wanprestasi terhadap  akta  perjanjian  pengikat  jual  beli  rumah  susun  yang  dibuat  oleh  notaris  yaitu Sertifikat Properti, bukti kepemilikan berupa sertifikat hak milik terhadap pembelian rumah susun  dan  sertifikat  kesuluruhan  gedung  dan  bangunan  rumah  susun  tersebut,  apabila sertifikat  tidak  memenuhi  syarat  atau  terdapat  salah  penulisan,  maka  terjadi  wanprestasi. Fasilitas,  apabila  fasilitas  tidak  sesuai  dengan  apa  yang  diperjanjikan  maka  akan  terjadi wanprestasi.  Tanggal  Mulai  Pembangunan  dan  Selesai  Pembangunan,  tanggal  dimulainya pembangunan  dan  selesainya  pembangunan  rumah  susun  telah  ditentukan  pada  saat perjanjian pengikatan jual beli, apabila tanggal dimulainya dan selesainya pembangunan tidak sesuai dengan yang sudah ditentukan, maka hal tersebut menyebabkan wanprestasi.
15 Fitriyani, D.N. “Legal Protection for Buyers in Buying and Selling Flats with an Ordering System (Case Study of South Jakarta District Court  Decision Number 286/Pdt.G/2012/Jkt-Sel)”. Master Thesis , (Gadjah Mada University, 2014), hlm. 176.
16 Subekti, Aneka Perjanjian , (Bandung: Citra Aditya Bakti, 1992), hlm. 22
PALAR (Pakuan Law Review)
Volume 09,  Nomor 04, Oktober-Desember 2023, Halaman 29-40 https://journal.unpak.ac.id/index.php/palar e-ISSN:2614-1485 p-ISSN:2716-0440 Doi : https://doi.org/10.33751/palar.v9i4

## Daftar Pustaka

## A. Buku
Budiono,  Herlien, Teknik  Dasar  Pembuatan  Akta  Notaris. Bandung:  PT.  Citra  Aditya  Bakti, 2014.
Istanto, Sugeng, Lecture Materials Political Law . Yogyakarta: Gadjah Mada University, 2004. Satrio, J, Hukum Perikatan , Bandung: Alumni, 1993.
Soegondo, R, Hukum Pembuktian , Jakarta: PT. Pradnya Paramita, 1991
Soekanto, Soerjono, Introduction to Legal Research . Yogyakarta: UII-Pers, 2014.
Subekti, Aneka Perjanjian , Bandung: Citra Aditya Bakti, 1992.
Subekti, Hukum Perjanjian . Jakarta: Intermasa, 2005.

## B. Artikel
Abadi,  Sukma  Hidayat  Kurnia,  “Legal  Aspects  of  Binding  Sale  and  Purchase  Agreements  as Stages  of  Sale  and  Purchase  of  Land  Rights  in  Installment”, International  Journal  of Multicultural and Multireligious Understanding (IJMMU) (Vol 7, Nomor 5, 2020). Atsar,  A.  “Legal  Protection  of  Industrial  Design  Information  and  Creative  Economy-Based Communication  Technology  to  be  Improved  Community  Competitiveness”. Yuridika, (Vol. 3, issue 4, 2019).
Dewi, “Kewenangan Pemerintah dalam Pengendalian Penduduk Pendatang dengan Melibatkan Desa Pakraman”, Jurnal Magister Hukum Udayana (Jurnal Magister Hukum Udayana), Universitas Udayana , (Vol. 5, edisi 4 2016).
Fitriyani, D.N. “Legal Protection for Buyers in Buying and Selling Flats with an Ordering System (Case Study of South Jakarta District Court Decision Number 286/Pdt.G/2012/Jkt-Sel)”. Master Thesis , (Gadjah Mada University, 2014).
Galang, Fauzan, “Rumah Susun Orang Asing Pasca Omnibus Law Di Indonesia”, jurnal hukum, (Vol. 18, issue 1 2021).
Giovana, Ni Putu Teresa, “Komitmen Tetap Perjanjian Jual Beli (PPJB) di Unit Pembelian Rumah Susun Sebagai Perlindungan Hukum Bagi Konsumen, substansive justice jurnal hukum internasional, (Vol. 2, Edisi 1, 2019).
Ratnasari, Dewi, “Analisis Hukum Perjanjian Pengikatan Jual Beli Notaris (PPJB) Notaris Sultan Agung”, Tinjauan Hukum (SANLaR ), (Vol. 3, Edisi 4, 2021).
Reinaldo,  Eric.  “Aspek  Hukum  Dalam  Pembuatan  Akta  Jual  Beli  Kos  Dan  Kuasa  Jual”,
YURISDIKSI  Jurnal  Wacana  Hukum  dan  SainsUniversitas  Merdeka  Surabaya ,  (Vol.  18, issue 1, 2022).
Saputra, Athalia,  “Perlindungan  Hukum  Bagi  Pembeli  Satuan  Rumah  Susun  Terkait  Hak Kepemilikan”, Arena Hukum (Vol. 13, Nomor 1, 2020).
PALAR (Pakuan Law Review)
Volume 09,  Nomor 04, Oktober-Desember 2023, Halaman 29-40 https://journal.unpak.ac.id/index.php/palar e-ISSN:2614-1485 p-ISSN:2716-0440 Doi : https://doi.org/10.33751/palar.v9i4
Suwardi, “Perlindungan Hukum Bagi Pembeli Kondotel Yang Terkena Dampak Pandemi Covid- 19”, Pattimura Law Journal , (Vol. 6, Edisi 2, 2022),.
Yuwita,  Anggit  Atma,  “Tindakan  Hukum  Bagi  Pembeli  Berbasis  Penjualan  Pra-Proyek  Yang Spesifikasi Apartemennya Berubah Tanpa Persetujuan Sebelumnya”, Norma , (Vol. 17, nomor. 3, 2020).

## C. Peraturan Perundang-Undangan
Indonesia, Undang-Undang Dasar Negara Republik Indonesia Tahun 1945
Indonesia, Undang-Undang Tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria, UU No. 5 Tahun
1960, LN No. 104 Tahun 1960, TLN No. 2043.
Indonesia, Undang-Undang Tentang Rumah Susun, UU No. 20 Tahun 2011, LN. 2011/No. 108, TLN No. 5252.
Indonesia,  Undang-Undang  Tentang  Perlindungan  Konsumen,  UU  No.  8  Tahun  1999,  LN.
1999/No. 22, TLN No. 382.
Indonesia, Undang-Undang Tentang Jabatan Notaris, UU No. 2 Tahun 2014, LN. 2014/No. 3, TLN No. 5491.
Indonesia, Undang-Undang Tentang Hak Asasi Manusia, UU No. 39 Tahun 1999, LN. 1999/No.
165, TLN No. 3886.
Peraturan Kepala BPN Nomor 1 Tahun 2006 Tentang Kenotariatan Kitab  Undang-Undang  Hukum  Perdata [Burgerlijk  Wetboek  voor  Indonesie] .  Diterjemahkan oleh R. Subekti dan R. Tjitrosudibio. Jakarta: Pradnya Paramita, 2008.