INNOVATIVE: Journal Of Social Science Research Volume 4 Nomor 4 Tahun 2024 Page 475-487 E-ISSN 2807-4238 and P-ISSN 2807-4246
Website: https://j-innovative.org/index.php/Innovative
Perlindungan Hukum Terhadap Pemenang Lelang Eksekusi Hak Tanggungan Atas Ketidaksesuaian Objeknya yang Dilakukan Melalui E-Auction
Mastura Ajeng Saputri 1 ✉ , Dewi Kania Sugiharti 2 , Amelia Cahyadini 3
Universitas Padjadjaran
Email: Ajeng2641@gmail.com 1 ✉

## Abstrak
Luasnya jangkauan e-auction membuat peserta hanya melihat objek lelang melalui foto pada website pengumuman, sedangkan pihak Bank terkadang salah dalam memberikan informasi mengenai objek yang akan dilelang, sehingga akhirnya menyebabkan ketidaksesuaian kondisi objek lelang. Tujuan dari penelitian  ini  adalah  untuk  mengkaji  perlindungan  hukum  terhadap pemenang  lelang  eksekusi  Hak Tanggungan  atas  ketidaksesuaian  objek  lelang.  Metode  penelitian  yang  digunakan  adalah  yuridis empiris. Dari hasil penelitian disimpulkan bahwa perlindungan hukum bagi pemenang lelang eksekusi Hak Tanggungan melalui e-auction masih belum diatur secara komprehensif dalam PMK Nomor 122 Tahun 2023. Tanggung jawab Pejabat Lelang terbatas pada tugas dan kewajibannya untuk memastikan kelancaran pelaksanaan lelang serta memeriksa kebenaran formil dokumen subjek dan objek lelang. Sedangkan terhadap kebenaran materil informasi dalam dokumen dengan keadaan fisik objek yang dilelang merupakan tanggungjawab penjual. Diperlukan fasilitas yang memadai serta regulasi khusus yang mengatur secara lengkap dan spesifik agar kepastian dan perlindungan hukum pemenang lelang dapat tercapai.
Kata Kunci: Perlindungan Hukum, Pemenang Lelang, Hak Tanggungan, Lelang Elektronik

## Abstract
The wide range of e-auction makes participants only see the auction object through photos on the announcement website, while the Bank is sometimes wrong in providing information about the object to be auctioned, which ultimately causes a mismatch in the condition of the auction object. The purpose of this study is to examine the legal protection of the winner of the Mortgage Rights execution auction for the incompatibility of the auction object. The research method used is empirical juridical. From the results  of  the  research,  it  is  concluded  that  legal  protection  for the  winner  of  the  Mortgage  Rights execution auction through e-auction is still not comprehensively regulated in PMK Number 122 of 2023. The responsibility of the Auction Officer is limited to his duties and obligations to ensure the smooth implementation of the auction and to check the formal correctness of the documents of the subject and object of the auction. Meanwhile, the material truth of the information in the document with the physical condition of the object being auctioned is the responsibility of the seller. Adequate facilities and special regulations  are  needed  that  regulate  completely  and  specifically  so  that  the  certainty  and  legal protection of the auction winner can be achieved.
Keywords: Legal Protection, Auction Winner, Mortgage, E-Auction

## PENDAHULUAN
Bank memiliki fungsi menghimpun dana dan menyalurkannya kembali ke masyarakat melalui kredit, pemberian kredit tersebut sarat akan resiko sehingga Bank akan menerapkan prinsip  kehati-hatian (prudential  banking  principle)  dengan  menganalisa  terlebih  dahulu permohonan  kredit  menggunakan  penilaian the  5  C’s  analysis  of  credit yaitu character (watak), capital (permodalan), capacity (kemampuan membayar), collateral (agunan), dan condition of economic (prospek usaha). Salah satu penilaian paling krusial ialah terhadap collateral (agunan), dilakukan dengan cara analisis jenis barang, lokasi, bukti kepemilikan serta status hukumnya. (Abubakar, 2018)
Tanah  merupakan  jaminan  paling  aman  bagi  Bank  karena  dapat  dibebani  Hak Tanggungan  yang  memberikan  kedudukan  istimewa  kepada  pemegang  haknya  sebagai kreditur preferen. Dalam prosesnya apabila dalam jangka waktu lebih dari 180 hari debitur tidak  membayar  tunggakan  kredit  maka  dianggap  wanprestasi  dan  akan  dikategorikan kolektibilitas macet sehingga Bank mempunyai hak untuk menjual objek jaminan melalui pelelangan umum pada Kantor Pelayanan Kekayaan Negara dan Lelang.(Anggoro, 2007)
Pada  awalnya  lelang  dilakukan  secara  konvensional  yang  mana  peserta  datang  ke kantor KPKNL sesuai tanggal yang sudah ditentukan dalam pengumuman. Sebagai inovasi DJKN untuk meningkatkan pelayanan lelang yang transparan, modern, dan efisien maka pada  Tahun  2014  dibentuklah  Portal  lelang  Indonesia  dengsn  website  www.lelang.go.id (Bela & Leviza, 2022), melalui lelang e-auction tersebut peserta lelang diberi kesempatan
untuk  melakukan  penawaran  tanpa  bertatap  muka  sehingga  memberikan  kemudahan kepada  para  pihak  yang  melaksanakannya.(Alawiya,  2022)  Hal  ini  telah  mendorong pelaksanaan  lelang  secara  optimal  serta  meningkatkan  nilai  transaksi  lelang  sehingga penerimaan  negara  ikut  meningkat.  Sebelum  adanya e-auction  pada  tahun  2011  nilai transaksi lelang hanya Rp.7,4 triliun, sedangkan pada tahun 2023 nilai transaksi lelang di Indonesia  tembus  mencapai  Rp.44,34  triliun  dan  dapat  berkontribusi  bagi  penerimaan negara sebesar Rp4.586 miliar.
Namun jangkauan peserta lelang yang luas berasal dari berbagai daerah membuat para  Peserta  seringkali  tidak  melakukan  survei  objek  secara  langsung  dan  hanya berlandaskan pada rasa kepercayaan terkait spesifikasi objek yang tercantum dalam web pengumuman  lelang.(Alfara,  t.t.)  Perlu  diketahui  pula  bahwa  KPKNL  hanya  meneliti dokumen  persyaratan  subjek  dan  objek  lelang  terbatas  pada  legalitas  formal  untuk memenuhi persyaratan pengajuan lelang saja.(Rachmadi, 2016) Hal ini akan menimbulkan masalah apabila penjual salah mendeskripsikan objek yang ditawarkan, sehingga nantinya riskan terdapat aduan dan gugatan dari pemenang lelang akibat kondisi objek tidak sesuai antara gambar yang tertera pada pengumuman dengan kondisi sebenarnya.(Ririn, 2022)
Salah  satu  contoh  kasusnya  terjadi  di  Medan,  dalam  kasus  tersebut  saat  akan melakukan  pengukuran  tanah,  Tuan  Fahrudin  selaku  pemenang  lelang  mendapati kenyataan bahwa objek lelang yang dimenangkannya berupa sebidang tanah SHM No.353 dan sebidang tanah SHM No.232 atas nama debitur Abdullah sangat berbeda dengan apa yang tertera dalam pengumuman website. Dalam pengumuman tersebut terdapat gambar 2 bidang tanah yang diatasnya berdiri rumah serta telah ditembok benteng beton, namun berdasarkan keterangan yang  diberikan sdr.Abdullah (debitur) dan petugas  Kantor BPN, sebidang tanah dengan SHM 232 pada kenyataannya hanya tanah sawah saja tanpa ada tembok  beton  ataupun  rumah,  sedangkan  sebidang  tanah  SHM.  No.  353  berdasarkan keterangan  sdr.  Abdullah  sudah  sejak  lama  dijual  sehingga  keabsahan  kepemilikannya masih belum jelas. Hal ini tentu saja merugikan Tuan Fahrudin, sebagai pemenang lelang ia telah melaksanakan kewajibannya melakukan pelunasan penyetoran pokok lelang dan bea lelang,  namun  haknya  untuk  mendapat  objek  lelang  sesuai  apa  yang  tertera  pada pengumuman tidak terpenuhi sehingga ia sebagai pemenang lelang mengajukan gugatan ke  pengadilan. Bank Rakyat Indonesia cabang pematangsiantar mengaku  selaku penjual dalam lelang telah memberikan keterangan yang salah (mislead) terkait informasi gambar objek yang tertera pada website lelang.
Kepastian  objek  lelang  melalui  internet  dengan  lelang  konvensional  diperlakukan sama yaitu calon pembeli dianggap telah melihat langsung objek lelang dan mengetahui
objek  lelang  tersebut.(Gunawann  dkk.,  2023)  Dalam  angka  11  ketentuan  dan  syarat pelaksanaan  lelang  yang  dilakukan  dengan  penawaran  secara  tertulis  tanpa  kehadiran peserta lelang melalui internet, memuat bahwa “Penawar/pembeli dianggap bersungguh - sungguh telah mengetahui objek yang dibeli dan ditawar olehnya. Sehingga jika terdapat ketidaksesuaian atau kekurangan baik yang terlihat maupun tidak terlihat terhadap objek lelang,  maka  pemenang  lelang  tidak  berhak  untuk  menolak  atau  menarik  diri  kembali sesudah  pembelian  disahkan  dan  melepaskan  segala  hak  guna  meminta  kerugian  atas sesuatu apapun juga.” Klausul ini tidak saja membebaskan KPKNL dan penjual dari tanggung jawab lelang tetapi juga menghapuskan tanggung jawab itu sendiri, sehingga memberatkan posisi pemenang lelang.(Saputri, 2020)
Keberadaan supremasi hukum dalam pelaksanaan lelang sangat diperlukan, karena dalam  prosesnya  pelaksanaan  lelang  harus  telah  memberikan  rasa  aman  serta  keadilan secara proporsional bagi setiap pihak agar dapat menerima hak dan memenuhi kewajiban dengan itikad baik, kepatutan, kejujuran, tanpa tipu muslihat serta tidak menyembunyikan sesuatu kekurangan apapun yang di kemudian hari dapat menimbulkan kerugian bagi pihak lain.(Julyano & Sulistyawan, 2019) Bertitik tolak dari uraian diatas, maka perlu dikaji lebih lanjut terkait dimana letak perlindungan hukum bagi pemenang lelang selaku pihak yang paling  lemah  posisinya  serta  sejauh  mana  tanggungjawab  yang  dapat  diberikan  oleh kreditur sebagai penjual dan KPKNL sebagai penyelenggara lelang.

## METODE PENELITIAN
Jenis  penelitian  yang  digunakan  ialah  pendekatan  yuridis  empiris,  yaitu  penelitian terkait implementasi suatu ketentuan hukum yang berlaku pada peristiwa hukum tertentu dalam  masyarakat  sehingga  menemukan  fakta  serta  data  yang  dibutuhkan  untuk menyelesaikan masalah.(Tan, 2021) Dalam penelitian jenis ini akan mengkaji secara yuridis tentang  perlindungan  hukum  terhadap  pemenang  lelang  eksekusi  Hak  Tanggungan, pengaturan  terkait  kepastian  hukum  objek  lelang,  serta  bentuk  perlindungan  dan tanggungjawab  yang  dapat  diberikan.  Tahapan  pengumpulan  data  melalui  penelitian lapangan wawancara pada KPKNL Kota Metro, Kantor Pertanahan Kota Metro, dan Bank Mandiri Kota Metro. Serta penelitian kepustakaan, yang terdiri dari bahan hukum primer yaitu Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, Vendu Reglement Ordonantie Staatsblad 1941 Nomor  3,  dan  Peraturan  Menteri  Keuangan  Nomor  122  Tahun  2023  Tentang  Petunjuk Pelaksanaan Lelang. Sedangkan bahan hukum sekunder diperoleh dari buku, jurnal, dan artikel  yang  berkaitan.  Semua  data  yang  telah  dikumpulkan  akan  dianalisa  dan  dicari keterkaitannya melalui metode analisa normatif kualitatif, sebab penelitian ini didasarkan
pada  ketentuan  perundang-undangan,  dan  secara  kualitatif  dianalisa  berdasarkan informasi.(Ali, 2021).

## HASIL DAN PEMBAHASAN
Perlindungan Hukum Bagi Pemenang Lelang Eksekusi Hak Tanggungan Melalui E-Auction Atas Ketidaksesuaian Objek Lelang
Pelaksanaan lelang eksekusi Hak Tanggungan baik secara konvensional maupun e- auction  pada  prakteknya  sama-sama  beresiko  rentan  terjadi  gugatan,  karena  meskipun Bank  sebagai  pemegang  Hak  Tanggungan  berwenang  melakukan  pelelangan  ia  tetap bukan  pemilik  asli  objek  tersebut.(Sukmaya  dkk.,  2020)  Terdapat  beberapa  faktor  yang menyebabkan  Bank  keliru  memberikan  informasi  objek  yang  akan  dilelang  sehingga akhirnya  menyebabkan  ketidaksesuaian  objek  lelang,  diantaranya  yaitu  Bank  sebagai pemegang Hak Tanggungan tidak menguasai secara fisik objek tersebut sehingga dalam kurun  waktu  berjalannnya  kredit  tidak  mengetahui  adanya  perubahan  yang  terjadi  dari waktu  ke  waktu,  adanya  penyimpangan  prinsip  kehati-hatian  ketika  prosedur  penilaian pengajuan  kredit  sehingga  tidak  melakukan  survei  dan  mengetahui  letak  objek  agunan secara benar, ataupun murni dikarenakan kekhilafan/kekeliruan Bank dalam memberikan gambar pengumuman sebab dalam mengikuti lelang Bank hanya berfokus pada pelunasan kredit dari penjualan aset tersebut.
Pemenang lelang adalah pembeli beritikad baik, hal ini dibuktikan dengan tindakan pembeli  yang  mengikuti  prosedur,  memenuhi  persyaratan  dan  kewajiban,  serta  tidak melanggar aturan pelelangan yang ada. Pembeli beritikad baik merupakan pembeli yang harus dilindungi haknya melalui kepastian hukum sehingga pelaksanaan lelang yang aman, andal,  dan  terpercaya  dapat  terwujud.  Perlindungan  hukum  terbagi  menjadi  dua  yaitu perlindungan hukum preventif dan perlindungan hukum represif, beberapa pasal tersirat yang bertujuan sebagai perlindungan hukum preventif dalam PMK Nomor 122 Tahun 2023, diantaranya  yaitu  dalam  Pasal  15  berisi  ketentuan  terkait  “Kewajiban  penjual  untuk melaksanakan  penjelasan  lelang  secara  kehadiran  fisik  atau  secara  virtual  menggunakan media  elektronik  yang  memungkinkan  penjual  dan  calon  peserta  lelang  dapat  saling mendengar  dan  melihat  secara  langsung”.  Ketentuan  ini  sebenarnya  sangat  baik  untuk menekan adanya ketidaksesuain objek lelang, karena dengan begitu peserta lelang yang jauh dari keberadaan objek lelang dapat melihat lebih detail dan mendapat informasi lebih banyak  saat  penjelasan  objek  tersbut.  Namun  sangat  disayangkan  ketentuan  ini  hanya terbatas pada barang tidak berwujud, surat berharga, dan barang bergerak dengan Nilai Limit keseluruhan paling sedikit Rp5.000.000.000,00 (lima miliar rupiah), sedangkan objek
Lelang Eksekusi Hak Tanggungan berupa tanah yang riskan terdapat gugatan justru tidak termasuk dalam kategori ketentuan tersebut.
Kemudian  dalam  Pasal  33,  mengatur  bahwa  “Pejabat  lelang  bertanggungjawab meneliti dokumen persyaratan objek lelang, namun terbatas pada legalitas formal untuk memenuhi persyaratan pengajuan lelang saja, sedangkan kebenaran objek lelang murni berada  pada  ta ngan  penjual.”  Dalam  konteks  ini KPKNL  hanya  meneliti  dokumen persyaratan  objek  lelang  terbatas  pada  legalitas  formal  untuk  memenuhi  persyaratan pengajuan  lelang  saja,  sedangkan  terhadap  kebenaran  materiil  objek  tersebut  tidak dilakukan pengecekan fisik objek secara langsung, sehingga kebenaran objek lelang murni berada  pada  tangan  penjual.  Sedangkan  pembeli  dalam  lelang e-auction  yang keberadaanya  jauh  dari  objek  lelang  tersebut  tetap  dibebankan  kewajiban  mengetahui objek lelang sehingga jika terdapat kekurangan baik yang terlihat maupun tidak  terlihat, maka pemenang lelang tidak berhak menolak atau meminta kerugian atas sesuatu apapun juga.(Hapsari & Marcellina, 2022)
Selain itu dalam Pasal 39, mengatakan bahwa “Setiap pelaksanaan lelang atas objek tanah wajib disertai dengan Surat Keterangan Tanah”. SKPT berfungsi sebagai konfirmasi untuk memastikan kejelasan status terbaru dari tanah tersebut sehingga menjadi referensi bagi pejabat lelang untuk memperoleh keyakinan terkait kejelasan objek lelang. Namun perlu  diketahui  bahwa  dalam  pengecekan  SKPT,  BPN  hanya  mengecek  kesesuaian  data formal  antara  sertifikat  yang  diberikan  pemohon  dengan  warkah  yang  ada  di  BPN. Sedangkan  kewajiban  permohonan  pemeliharan  data  di  BPN  dibebankan  kepada pemegang hak, terhadap kewajiban tersebutpun tidak disertai adanya sanksi, sehingga tidak ada sifat hukum yang memaksa pemegang hak untuk terus menerus memperbarui status tanah.(Nugroho & Astuti, 2020)
Selanjutnya pada Pasal 31 dinyatakan bahwa “Lelang yang telah dilaksanakan sesuai dengan  ketentuan  peraturan  perundang-undangan  tidak  dapat  dibatalkan,  baik  proses maupun  dokumen  bukti  pelaksanaannya.”  ketentuan  ini  sebenarnya  merupakan  bentuk perlindungan bagi pemenang lelang atas adanya gugatan pihak ketiga yang mengajukan pembatalan lelang ke pengadilan, namun disisi lain ketentuan ini justru merugikan posisi pemenang lelang jika objek yang dimenangkannya tidak sesuai dan terlanjur membayar seluruh biaya lelang.
Menurut  penulis  perlindungan  hukum  preventif  yang  ada  dalam  PMK  Nomor  122 Tahun 2023 belum dapat mencegah timbulnya permasalahan terkait kepastian hukum objek lelang eksekusi Hak Tanggungan melalui e-auction, kelemahan ini menjadi semakin krusial karena beban pengecekan objek lelang hanya diberikan kepada peserta lelang e-auction
yang notabenenya berasal dari berbagai daerah. Dalam praktiknya pelaksanaan lelang akan berjalan  sebagaimana  ketentuan  yang  ada,  oleh  karena  itu  pemerintah  seharusnya menyusun peraturan yang lebih eksplisit terkait kepastian hukum objek tidak bergerak yang bentuknya  tanah  serta  memfasilitasi  pelaksanaan e-auction  dengan  pelayanan  yang memadai.
Misalnya saja jika pengecekan objek secara langsung tidak dimungkinkan bagi KPKNL karena luasnya wilayah yang sulit dijangkau dan kurangnya sumber daya, pemerintah dapat membuat  ketentuan  terkait  kewajiban  penjual  dalam  melaksanakan  penjelasan  secara virtual terhadap fisik objek lelang barang tidak bergerak. Kemudian dalam mengunggah pengumuman pada website lelang, dapat ditambahkan fitur timestamped dan geotagged yang memungkinkan pengunggahan foto dan video oleh penjual memuat informasi yang menyertakan waktu dan lokasi dimana foto/video tersebut diambil, sehingga informasi yang ada dalam pengumuman e-auction diharapkan lebih akurat.
Kemudian  dalam  pencatatan  administrasi  pertanahan,  pemerintah  dapat mengembangkan sistem  peringatan otomatis yang dapat mengingatkan pemegang hak ketika data mereka perlu diperbarui. BPN juga dapat menerapkan sanksi administratif bagi pemegang  hak  yang  tidak  memperbarui  data  mereka  dalam  waktu  yang  ditentukan. Dengan demikian, ketentuan dan fasilitas yang ada dapat memberikan pelayanan terbaik bagi peserta yang mengikuti lelang melalui e-auction serta kemutakhiran dan keakuratan objek lelang terjamin.
Apabila setelah seluruh proses lelang telah selesai namun pemenang lelang belum mendapati  haknya  dikarenakan  terdapat  ketidaksesuaian  ataupun  cacat  tersembunyi terhadap  objek  lelang,  pemenang  lelang  tentu  berhak  untuk  melakukan  upaya perlindungan hukum represif melalui jalur diluar peradilan (non litigasi) atau penuntutan dipengadilan (litigasi) guna menerbitkan pembatalan. Perlindungan hukum represif sebagai solusi  bagi pemenang  jika terjadi  sengketa yang  diatur dalam Pasal 12 PMK Nomor 122 Tahun  2023  hanya  sebatas  menjelaskan  bahwa  penjual  bertanggung  jawab  terhadap tuntutan ganti rugi, gugatan perdata atau pidana. Namun peraturan lelang tersebut belum mengatur lebih lanjut bentuk tanggungjawab yang diberikan, dan penyelesaian jika terjadi sengketa.
Adapun  perlindungan  hukum  represif  terkait  ketidaksesuaian  objek  lelang  yang terdapat dalam KUHPerdata diantaranya yaitu, dalam Pasal 1504 yang mengatakan bahwa “Penjual harus menanggung terhadap cacat tersembunyi yang sedemikian rupa sehingga barang itu tidak dapat digunakan untuk tujuan yang dimaksud atau mengurangi pemakaian, sehingga seandainya pembeli mengetahui cacat tersebut, ia tidak akan membelinya selain
dengan harga yang kurang” dan Pasal 1365 yang mengatakan bahwa “Setiap perbuatan melawan hukum yang merugikan orang lain, mewajibkan orang yang bersalah mengganti kerugian tersebut”, Apabila kedua pasal tersebut kita kaji, tindakan bank sebagai penjual yang tidak menginformasikan adanya cacat tersembunyi dan mengupload informasi yang tidak  valid  dalam  pengumuman  lelang  sehingga  pembeli  lelang  tidak  dapat  menikmati objek  sebagaimana  kesepakatan,  jelas  merupakan  perbuatan  melawan  hukum  dan merugikan pemenang lelang, maka atas dasar ini sesungguhnya pelaksanaan lelang dapat dibatalkan.(Ariyanto dkk., 2021)
Dalam  praktiknya  langkah  yang  dapat  dilakukan  apabila  terdapat  komplain  dari pemenang  lelang  atas  perbedaan  objek  lelang  yaitu,  pertama  pejabat  lelang  akan memberikan  penjelasan  terlebih  dahulu  bahwa  sudah  seyogyanya  pemenang  lelang membaca pengumuman secara seksama dan melakukan  pengecekan lokasi lelang  yang akan dibeli,  selain untuk mengetahui keadaan aktual  objek tersebut hal ini juga penting untuk  menjadi  dasar  pertimbangan  memperhitungkan  kewajiban  yang  mungkin  timbul seperti  hutang  PBB,  hutang  PDAM,  hutang  listrik  yang  akan  menjadi  beban  pemenang lelang.
Kedua,  apabila  pemenang  lelang  tetap  tidak  terima,  maka  atas  dasar  rasa  sosial pejabat lelang akan mempertemukan kembali antara penjual dan pembeli untuk melakukan musyawarah  untuk  mencapai win-win  solution  atas  permasalahan  tersebut.  Solusi  yang diambil  bisa  saja  terkait  pembagian  biaya  perbaikan  bangunan  atau  penyesuaian  harga akibat objek yang tidak sesuai, atau menjual kembali ke pihak lain. Untuk setiap solusi-solusi tersebut  KPKNL  sudah  tidak  lagi  campur  tangan,  hal  tersebut  sepenuhhnya  diserahkan kepada pembeli dan penjual.
Ketiga,  apabila  tidak  dapat  mencapai win-win  solution  maka  upaya  yang  dapat dilakukan  pemenang  lelang  ialah  mengajukan  gugatan  kepengadilan.  Bentuk  gugatan tersebut  biasanya  berisi  permohonan  pembatalan  lelang  dan  klaim  ganti  rugi.  Dalam menjatuhkan  putusan  ganti  kerugian,  hakim  dapat  menggunakan  Pasal  1508  dan  1509 KUHPerdata. Apabila Bank sebagai penjual telah mengetahui adanya adanya cacat pada objek lelang namun tidak memasukan informasi tersebut dalam pengumuman lelang, maka penjual  dapat  dikenakan  pasal  1508  KUHPerdata  yang  menyatakan  bahwa  selain  wajib mengembalikan uang harga pembelian, ia juga wajib mengganti segala biaya kerugian dan bunga.  Sedangkan  Jika  penjual  tidak  mengetahui  adanya  ketidaksesuaian  objek  lelang, sebagaimana  Pasal  1509  KUHPerdata,  ia  hanya  wajib  mengembalikan  uang  harga pembelian dan mengganti biaya untuk menyelenggarakan pembelian.(Wijaya & Purwanto, 2019)
Pengadilan  berwenang  untuk  membatalkan  lelang  ataupun  menolak  gugatan, tergantung pada pertimbangan hakim. Apabila menurut hakim gugatan pemenang lelang terkesan  mengada-ngada  maka  gugatan  akan  ditolak.  Namun  apabila  dalam  proses pelaksanaan lelang tidak sesuai undang-undang dan terbukti terdapat perbuatan melawan hukum maka hakim akan mengabulkan pembatalan lelang, selanjutnya KPKNL dan penjual sebagai tergugat akan melaksanakan isi dari putusan pengadilan. Adapun atas pembatalan lelang terdapat beberapa akibat hukum, diantaranya yaitu Kembalinya objek lelang eksekusi hak tanggungan dalam keadaan semula sebagai objek jaminan, hak pemenang lelang akan berakhir dan objek kembali pada status penjual, Penjual mengembalikan uang hasil lelang kepada pembeli
Tanggungjawab Kreditur dan KPKNL Terhadap Ketidaksesuaian Objek Lelang Eksekusi Hak Tanggungan Melalui E-Auction
Bank sebagai kreditur dan KPKNL sebagai penyelenggara lelang, memiliki tanggung jawab masing-masing terhadap pelaksanaan lelang. Konteks tanggung jawab disini merujuk sebagai kewajiban seseorang atau entitas untuk menanggung akibat dari suatu hal apabila terdapat  tindakan  yang  merugikan  pihak  lain.  Tanggung  jawab  timbul  karena  adanya peraturan hukum yang mengharuskan subjek hukum untuk mematuhi kewajiban tertentu, dengan  ancaman  sanksi  jika  tidak  dipatuhi.(Abdulkadir  Muhammad,  2021)  Dalam  hal  ini tanggungjawab Bank sebagai penjual dalam pelaksanaan lelang sebagaimana Pasal 12 PMK Nomor 122 Tahun 2023 ialah terkait keabsahan dokumen  lelang, kebenaran formal  dan materiil  atas  tidak  adanya  perubahan  data  yuridis  dan  fisik,  kesesuaian  barang  dengan dokumen  objek  lelang,  serta  penyerahan  barang  bergerak  dan/atau  barang  tidak bergerak.(Kumala & SH, 2020)
Berkaitan  dengan  pemenuhan  tanggungjawab  tersebut,  sebenarnya  sebelum melaksanakan pelelangan dalam prosesnya Bank telah melakukan beberapa tindakan yang seharusnya  dapat  menjamin  kebenaran  data  dan  keadaan  aktual  objek  lelang.  Pertama, setiap Bank memiliki bagian Retail Credit Collection, yaitu divisi yang bertugas mengelola pinjaman nasabah, salah satu tugasnya ialah melakukan kunjungan nasabah yang bertujuan memastikan usaha debitur masih berjalan dan objek yang diagunkan tetap dalam kondisi aman. Jika kunjungan kepada nasabah ini dilakukan secara berkala, seharusnya hal ini dapat membuat  bank  mengetahui  dengan  pasti  perkembangan  keadaan  aktual  objek  yang diagunkan.
Kedua,  dalam  menentukan  nilai  limit  Bank  akan  bekerjasama  dengan  Kantor  Jasa Penilai Publik yang berperan menilai property yang akan dilelang. Penilaian ini dilakukan
secara professional dan independent untuk memastikan nilai properti akurat. Selain untuk menentukan  nilai  limit,  menurut  penulis  hal  ini  juga  membuktikan  bahwa  Bank  telah memastikan dengan betul keadaan fisik objek yang akan dilelang, sehingga jika dilakukan dengan semestinya, adanya ketidaksesuaian objek lelang dapat dihindarkan.
Namun apabila pada akhirnya terdapat adanya ketidaksesuaian kondisi aktual objek lelang dengan dokumennya maka bank sebagai penjual harus bertanggungjawab terhadap gugatan  pidana  atau  perdata  dan  ganti  rugi  atas  kerugian  yang  ditimbulkan.  Peraturan lelang  yang  ada  tidak  mengatur  lebih  lanjut  terkait  bentuk  tanggungjawab  dan  ganti kerugian  yang  harus  diberikan,  oleh  karenanya  hal  tersebut  kita  kembalikan  pada KUHPerdata.  Adapun  terdapat  beberapa  kemungkinan  dari  timbulnya  akibat  tidak terpenuhinya  perikatan  sebagaimana  Pasal  1267  KUHPerdata  yaitu  pihak  yang  merasa dirugikan dapat menuntut salah satu dari empat kemungkinan sebagai upaya kompensasi pertanggungjawaban  penjual  apabila  objek  lelang  yang  diterima  tidak  sesuai  dengan informasi  yang  dicantumkan  dalam  pengumuman  lelang,  diantaranya  yaitu  pemenuhan perjanjian, pemenuhan perjanjian disertai ganti rugi pembatalan perjanjian, dan pembatalan perjanjian ditambah ganti rugi.
Adapun peran Pejabat Lelang yang diatur dalam PMK Nomor 122 Tahun 2023 ialah bertanggungjawab  memastikan  kelancaran  pelaksanaan  lelang,  ketertiban  administrasi, keabsahan  legalitas  risalah  lelang,  dan  penanganan  uang  hasil  lelang.  Pada  pokoknya tanggung  jawab  pejabat  lelang  hanya  mencakup  kebenaran  formil  dokumen  lelang, sedangkan  kebenaran  antara  data  dalam  dokumen  dengan  fisik  objek  yang  dilelang sepenuhnya menjadi tanggung jawab dari pemilik barang dan instansi yang mengeluarkan dokumen tersebut.(Pambudi & Darori, 2017)
Menurut penulis, meskipun Pejabat Lelang bukan merupakan para pihak dalam jual beli namun kedudukan Pejabat Lelang ialah sebagai perantara antara penjual dan pembeli sehingga secara filosofis ia tidak dapat melepaskan diri begitu saja dari tanggungjawabnya, tanggungjawab tersebut tentu terbatas pada tugas dan kewajibannya dalam melaksanakan lelang.  Oleh  karena  itu,  dalam  permasalahan  ketidaksesuaian  objek  lelang,  apabila pemenang lelang mengalami kerugian akibat kesalahan Pejabat Lelang dalam memeriksa dokumen lelang, tidak memastikan penjual mendaftarkan dengan apa adanya objek, serta kurangnya pemberian peringatan yang memadai mengenai ketidaksesuaian objek lelang, maka dalam hal ini pemenang lelang berhak untuk mengajukan gugatan. Dalam gugatan pidana atau perdata Pejabat Lelang akan tetap hadir memenuhi panggilan pengadilan dan melaksanakan isi dari putusan pengadilan.
PMK yang dikeluarkan menteri keuangan merupakan turunan/specialist dari undang- undang  yang  lebih  tinggi,  namun  regulasi  lelang  yang  ada  belum  mengatur  secara komprehensif proses pelelangan secara menyeluruh.  Untuk mengakomodasi kekurangan tersebut pemerintah sedang merencanakan pembuatan Undang-undang pelelangan yang tersendiri.  Sudah  semestinya  rancangan  undang-undang  pelelangan  tersebut  nantinya mengatur  secara  lengkap  dan  spesifik  terkait  sejauh  mana  tanggungjawab  dan  ganti kerugian  yang  dapat  diberikan  penjual  serta  mekanisme  penyelesaian  masalah  yang relevan.  Jika  kerangka  hukum  yang  tercipta  sudah  jelas  sesuai  dengan  perkembangan lelang, maka apabila terdapat permasalahan terkait kepastian dan perlindungan hukum bagi pemenang lelang, kita tidak perlu melihat pada peraturan-peraturan lain.

## SIMPULAN
Perlindungan hukum bagi pemenang lelang eksekusi Hak Tanggungan melalui e- auction atas ketidaksesuaian objek lelang belum diatur secara komprehensif dalam PMK Nomor  122  Tahun  2023,  ketentuan  terkait  perlindungan  preventifnya  belum  memadai kepastian  hukum  objek  lelang e-auction  yang  jangkauannya  luas,  sedangkan perlindungan  represifnya  tidak  mengatur  lebih  lanjut  bentuk  tanggungjawab  yang diberikan,  dan  penyelesaiannya  jika  terjadi  sengketa.  Tanggung  jawab  Pejabat  Lelang sebagai  perantara  lelang  terbatas  pada  tugas  dan  kewajibannya,  yaitu  memastikan kelancaran pelaksanaan lelang serta memeriksa kebenaran formil dokumen subjek dan objek lelang, sedangkan kreditor sebagai penjual bertanggungjawab terhadap kebenaran materil informasi dalam dokumen dengan keadaan fisik objek yang dilelang. Pemenang lelang yang mengalami kerugian karena kesalahan yang disebabkan kesengajaan atau kelalaian dari Pejabat Lelang maupun penjual berhak untuk menuntut ganti kerugian dan pembatalan lelang.

## DAFTAR PUSTAKA
Abdulkadir Muhammad, S. H. (2021). Hukum Perusahaan Indonesia. PT Citra Aditya Bakti. Abubakar, L. (2018). Implementasi Prinsip Kehati-hatian Melalui Kewajiban Penyusunan dan Pelaksanaan Kebijakan Perkreditan atau Pembiayaan Bank. Rechtidee, 13(1), 62 – 81.
Alawiya, M. (2022). Perlindungan Hukum Terhadap Konsumen dalam Proses Pelaksanaan Lelang Eksekusi Hak Tanggungan Melalui Internet. Jurnal Kewarganegaraan, 6(3).
Alfara,  M.  I.  (2020).  Perlindungan  Hukum  Bagi  Pemenang  Lelang  Eksekusi  Hak Tanggungan  Dalam  Hal  Objek  Lelang  Yang  Tidak  Sesuai  Dengan  Pengumuman
Lelang (Studi Kasus Putusan Pengadilan Negeri Manado Nomor 123/Pdt. G/2018/Pn. Mnd.). Indonesian Notary, 2(1), 29.
Ali, Z. (2021). Metode penelitian hukum. Jakarta: Sinar Grafika.
Anggoro,  T.  (2007).  Parate  Eksekusi:  Hak  Kreditur,  Yang  Menderogasi  Hukum  Formil (Suatu Pemahaman Dasar Dan Mendalam). Jurnal Hukum & Pembangunan, 37(4),
535 – 565.
Ariyanto,  B.,  Purwadi,  H.,  &  Latifah,  E.  (2021).  Tanggung  Jawab  Mutlak  Penjual  Akibat Produk Cacat Tersembunyi Dalam Transaksi Jual Beli Daring. Refleksi Hukum: Jurnal Ilmu Hukum, 6(1), 107 – 126.
Bela,  A.  N.,  &  Leviza,  J.  (2022).  Perlindungan  Hukum  Pemenang  Lelang  (online)  Hak Tanggungan  Di  KPKNL  Medan  Berdasarkan  Risalah  Lelang  Nomor  132/04/2019.
Jurnal Hukum Al-Hikmah: Media Komunikasi dan Informasi Hukum dan Masyarakat, 3(2), 326 – 357.
Gunawann, C., Maryono, M., & Sudirman, M. (2023). Kepastian Hukum Pelaksanaan Lelang Online Melalui Media Internet. Blantika: Multidisciplinary Journal, 1(3), 100 – 118.
Hapsari, R. A., & Marcellina, E. (2022). Kepastian Hukum Bagi Pemenang Lelang Untuk Dapat Menguasai Objek Lelang. Jurnal Ilmiah Advokasi, 10(1), 67 – 76.
Julyano,  M.,  &  Sulistyawan,  A.  Y.  (2019).  Pemahaman  terhadap  asas  kepastian  hukum melalui konstruksi penalaran positivisme hukum. Crepido, 1(1), 13 – 22.
Kumala, Y. C., & SH, M. K. (2020). Lelang Indonesia (serba serbi lelang dan pelaksanaannya di Indonesia). Deepublish.
Nugroho, H. A., & Astuti, W. (2020). Penerapan Asas Mutakhir Dalam Pemeliharaan Data Pendaftaran  Tanah  Pada  Badan  Pertanahan  Nasional  Kabupaten  Sragen.  Jurnal Discretie, 1(2), 102 – 113.
Pambudi, E. S., & Darori, M. I. (2017). Peran Dan Tanggung Jawab Pejabat Lelang Terhadap Keabsahan Dokumen Dalam Pelelangan (Studi KPKNL Madiun). Jurnal Repertorium, 4(2), 118 – 126.
Rachmadi, U. (2016). Hukum Lelang. Sinar Grafika, Jakarta.
Ririn,  R.  A.  (2022).  Analisis  Perlindungan  Hukum  Terhadap  Pembatalan  Lelang  Secara Online. Journal Law of Deli Sumatera, 2(1).
Saputri, D. M. (2020). Perlindungan Hukum Terhadap Pembeli lelang Dalam Pelaksanaan Lelang Eksekusi Hak Tanggungan. Pamulang Law Review, 2(1), 7 – 12.
Sukmaya,  M.  A.,  Abubakar,  L.,  &  Handayani,  T.  (2020).  Perlindungan  Hukum  Bagi Pemenang  Lelang  Objek  Hak  Tanggungan  Dalam  Hal  Eksekusi  Terhalang  Oleh Gugatan Ditinjau Dari Hukum Jaminan. Jurnal Ilmiah Galuh Justisi, 8(2), 204 – 229.
Tan, D. (2021). Metode Penelitian Hukum: Mengupas Dan Mengulas Metodologi Dalam Menyelenggarakan Penelitian Hukum. Nusantara: Jurnal Ilmu Pengetahuan Sosial, 8(8), 2463 – 2478.
Wijaya, I., & Purwanto, I. W. N. (2019). Perlindungan Hukum Dan Tanggung Jawab Para Pihak Dalam Transaksi Bisnis Elektronik Di Indonesia. Program Kekhususan Hukum Perdata Fakultas Hukum Universitas Udayana