Status Objek Perjanjian Pengikatan Jual Beli Lunas Sebagai Harta Pailit Pengembang Berdasarkan Perspektif Keadilan Dan Kepastian Hukum Bagi Pembeli
Oleh :
Maria Bertha Ismulyani Tambuwun
Magister Kenotariatan, Fakultas Hukum Universitas Surabaya mariaberthait@gmail.com
Volume 21 Nomor 1 April 2023: DOI: https://doi.org/10.53515/qodiri Article History Submission: 07-02-2023 Revised: 14-03-2023 Accepted: 10-04-2023 Published: 18-04-2023

## ABSTRACT
In practice, the Sale and Purchase Agreement is often used by Developers to bind themselves with Buyers prior to signing the Deed of Sale and Purchase. If a developer becomes bankrupt and the Deed of Sale and Purchase has not been signed as a continuation of the Binding Agreement of Sale and Purchase, then the object in the Binding Agreement of Sale and Purchase may enter into the Boedel  Bankruptcy  Developer,  which  in  reality  the  object  no  longer  belongs  to  the  developer because it has been paid off and handed over to the Buyer. The writer analyzes and understands that this is not in accordance with the concept of justice and legal certainty. The research method used is normative juridical through an approach to the applicable laws and regulations. Another approach is  the conceptual approach which studies the doctrines and views in  the law science.  In the  end, these legal theories provide a strong basis regarding the object of the Binding Agreement of Sale and Purchase Paid that should have been issued from the Boedel Bankruptcy Developer.

## Keywords: Binding Agreement of Sale and Purchase; Bankruptcy; Buyer.

## ABSTRAK
Dalam  praktik,  Perjanjian  Pengikatan  Jual  Beli  sering  kali  digunakan  oleh  Pengembang  untuk mengikatkan  diri  dengan  Pembeli  sebelum  penandatanganan  Akta  Jual  Beli.  Apabila  terjadi kepailitan  pada  pengembang  dan  belum  dilaksanakan  penandatanganan  Akta  Jual  Beli  sebagai kelanjutan dari Perjanjian Pengikatan Jual Beli, maka objek dalam Perjanjian Pengikatan Jual Beli dapat  masuk  ke  dalam  boedel  harta  pailit  Pengembang,  yang  mana  dalam  kenyataannya  objek tersebut  bukan  lagi  milik  pengembang  karena  telah  lunas  dan  diserah  terima  kepada  Pembeli. Penulis menelaah dan memahami bahwa hal ini tidak sesuai dengan konsep keadilan dan kepastian hukum.  Metode  penelitian  yang  digunakan  adalah  yuridis  normatif  melalui  pendekatan  terhadap peraturan  perundang-undangan  yang  berlaku.  Pendekatan  lainnya  adalah  pendekatan  konseptual yang  mempelajari  doktrin-doktrin  dan  pandangan  dalam  ilmu  hukum.  Pada  akhirnya,  teori-teori hukum tersebut memberikan dasar yang kuat mengenai objek Perjanjian Pengikatan Jual Beli Lunas yang seharusnya dikeluarkan dari boedel harta pailit Pengembang.
Kata Kunci : Perjanjian Pengikatan Jual Beli, Pailit, Pembeli.

## 2 Maria Bertha Ismulyani Tambuwun Status Objek Perjanjian Pengikatan Jual Beli Lunas Sebagai Harta Pailit Pengembang Berdasarkan Perspektif Keadilan Dan Kepastian Hukum Bagi Pembeli

## A. PENDAHULUAN
Manusia  merupakan  makhluk  hidup  yang  memiliki  kebutuhan  dasar  berupa  sandang, pangan,  dan  papan.  Ketersediaan  akan  ketiga  kebutuhan  dasar  tersebut  dituntut  untuk  terus bertambah  seiring  dengan  pertumbuhan  penduduk  yang  meningkat,  terutama  terkait  dengan kebutuhan akan tempat tinggal. Kebutuhan akan tempat tinggal berkaitan erat dengan ketersediaan tanah  dan  bangunan  yang  jumlahnya  cenderung  terbatas.  Jumlahnya  yang  terbatas  membuat manusia cenderung akan mempertahankannya dengan cara apapun 1 . Tempat tinggal dapat berupa bagunan diatas tanah maupun rumah susun atau yang disebut dengan apartment . Bukti kepemilikan atas  objek  tersebut  adalah  sertipikat  hak  atas  tanah  atau  sertipikat  hak  milik  atas  satuan  rumah susun.
Kebutuhan tersebut merupakan peluang usaha bagi Pengembang. Pengembang melakukan segala aktivitas pembangunan perumahan atau apartment yang dimulai dari proses pembelian tanah dari  penduduk  setempat,  pembangunan  perumahan  atau apartment ,  dan  pemasaran  bangunan- bangunan  tersebut  kepada  masyarakat.  Proses  pemasaran  ke  masyarakat  dimulai  dari  adanya penawaran  terhadap  suatu  bangunan  di  suatu  perumahan  atau  suatu  unit  disebuah  lingkungan apartment . Apabila Pembeli tertarik maka akan dilakukan proses jual beli seperti, pembayaran down payment , pelunasan, hingga serah terima objek rumah atau apartment yang dijual belikan. Proses ini berkaitan erat  dengan legalitas daripada transaksi  jual beli, hal  ini  bertujuan agar kedepannya dapat  dilaksanakan  pengalihan  dari  atas  nama  Pengembang  ke  atas  nama  Pembeli.  Pengalihan berarti berpindahnya hak atas tanah atau hak milik atas satuan rumah susun dari pemiliknya yang dalam hal ini adalah Pengembang kepada pihak lain karena sebuah perbuatan atau peristiwa hukum. Perbuatan hukum ini seperti jual beli, tukar menukar, hibah, pemasukan dalam modal perusahaan, atau lelang.
Berpindahnya  hak  atas  tanah  atau  hak  milik  atas  satuan  rumah  susun  harus  didasarkan dengan  akta  yang  dibuat  oleh  dan  di  hadapan  Pejabat  Pembuat  Akta  Tanah  (selanjutnya  disebut PPAT), kecuali lelang dibuktikan dengan Berita Acara Lelang yang dibuat oleh Pejabat dari Kantor Lelang.  Proses  pengalihan  atau  balik  nama  ini  kemudian  dimohonkan  pendaftarannya  ke  Kantor Pertanahan  Kabupaten/Kota  setempat  dengan  tujuan untuk  dicatatkan  pada  Buku  Tanah  dan
1 Oktaviah, Dr. Tjempaka, S.H., M.H., M.Kn. “Perlindungan Hukum Terhadap Pembeli Yang Beritikad Baik Dalam Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) (Studi Putusan Peninjauan Kembali Nomor: 534pk/Pdt/2017)”, Jurnal Hukum Adigama Vol.2 No.2, 2019, h.1
dilakukan pencoretan dari nama  sebelumnya ke pemilik hak atas tanah atau hak milik atas satuan rumah susun dalam sertipikat ke Pemilik hak atas tanah yang baru 2 . Ketentuan ini didasarkan pada Pasal  37  Peraturan  Pemerintah  Nomor  24  Tahun  1997.  Namun  dalam  praktik,  proses penandatanganan Akta Jual Beli (selanjutnya disebut AJB) sering kali mengalami kendala akibat belum  terpenuhinya  unsur-unsur dalam  Akta  Jual  Beli.  Unsur-unsur  tersebut  antara  lain  tunai, terang, dan rill.
Pengembang sering kali menggunakan Perjanjian Pengikatan Jual Beli (selanjutnya disebut PPJB) sebagai alternatif untuk mengikatkan diri dengan Pembeli karena belum terpenuhinya unsur- unsur  diatas.  PPJB  yang  disepakati  oleh  Pengembang  dan  Pembeli  dapat  menjadi  masalah dikemudian hari apabila Pengembang dinyatakan Pailit. Permasalahan yang timbul adalah ketika hak atas tanah atau hak milik atas satuan rumah susun yang menjadi objek PPJB, belum dianggap beralih kepada Pembeli, meskipun telah dibayar lunas dan dilakukan serah terima kepada pembeli. Pada waktu Pengembang diputus pailit, hak atas tanah atau hak milik  atas satuan rumah susun yang menjadi  objek  daripada  PPJB  menjadi  turut  dimasukkan  dalam  boedel  harta  pailit  Pengembang. Kondisi ini apabila ditinjau berdasarkan perspektif keadilan dan kepastian hukum, tidak memenuhi kedua konsep hukum tersebut, sebab dengan dimasukkannya hak atas tanah atau hak atas satuan rumah susun  dalam boedel  harta pailit  pengembang akan membuat  Pembeli kehilangan hartanya secara sia-sia.

## B. METODE PENELITIAN
Tipe penelitian yang digunakan dalam penulisan artikel jurnal ini adalah Yuridis Normatif, yang  didasarkan  pada  hukum  sebagai  norma,  yang  mana  diperoleh  melalui  studi  pustaka  yang didasarkan  pada  peraturan  perundang-undangan,  asas-asas  hukum,  literatur,  yurisprudensi,  dan berbagai  bahan  hukum  lainnya.  Pendekatan  yang  digunakan  dalam  penulisan  artikel  jurnal  ini adalah  pendekatan  perundang-undangan  ( Statutes  Approach )  dan  pendekatan  konseptual ( Conceptual  Approach ).  Pendekatan  Perundang-undangan  atau Statutes  Approach adalah pendekatan  perundang-undangan  dilakukan  dengan  menelaah  semua  peraturan  perundang-
2 Fatrianita Br. Tambunan, Kurnia Warman, Syofiarti. “Balik Nama Sertipikat Hak Milik (SHM) Berdasarkan Pengikatan Jual Beli Yang Penjualnya Meninggal Dunia Di Sumatera Barat”, Nagari Law Review Vol.2 No.1, 2018, h.44
undangan  dan  regulasi  yang  bersangkut  paut  dengan  isu  hukum  yang  sedang  ditangani 3 .  Bahan Hukum  Primer  yang  digunakan  adalah  Kitab  Undang-Undang  Hukum  Perdata,  Undang-Undang Nomor  37  tahun  2004  tentang  Kepailitan  dan  Penundaan  Kewajiban  Pembayaran  Utang,  dan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah. Pendekatan Konseptual atau Conceptual  Approach adalah  pendekatan  yang  beranjak  dari  pandangan-pandangan  dan doktrin-doktrin di dalam ilmu hukum 4 . Bahan hukum sekunder yang digunakan dalam penulisan ini adalah teori hukum keadilan yang dikemukakan oleh John Rawls dan teori kepastian hukum yang dikemukakan oleh Utrecht.

## C. HASIL DAN PEMBAHASAN
Berdasarkan ketentuan pada Pasal 37 ayat (1) Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah, ditentukan bahwa peralihan hak atas tanah wajib didasarkan pada akta otentik yang dihadapan PPAT. Proses Peralihan tersebut termasuk proses peralihan melalui jual beli, yang wajib didasarkan dengan AJB yang dibuat dihadapan PPAT. Proses pembuatan AJB dihadapan PPAT  wajib  melalui  beberapa  tahap  sebelum  dilakukan  penandatanganan  AJB.  Proses  tersebut diawali dengan pembayaran pajak-pajak oleh Penjual maupun Pembeli, validasi pajak, pengecekan seripikat,  penandatanganan  AJB,  dan  proses  balik  nama  di  Kantor  Pertanahan  setempat.  Proses peralihan dengan dasar AJB yang dibuat dihadapan PPAT dapat dilakukan apabila dalam transaksi tersebut telah memenuhi unsur-unsur
sebagai berikut :
a. Tunai, berarti penandatanganan AJB dilakukan setelah transaksi antar penjual dan pembeli telah dibayar secara lunas.
b. Terang,  berarti  proses  jual  beli  hak  atas  tanah  atau  hak  milik  atas  satuan  rumah  susun  wajib dilakukan dihadapan PPAT.
c. Rill, berarti hak atas tanah atau hak milik atas satuan rumah susun yang menjadi objek jual beli harus telah ada baik secara fisik maupun yuridis, dan setelah penandatanganan AJB wajib dilakukan proses balik nama ke nama pemilik yang baru.
Namun, hal-hal tersebut diatas sering kali belum dapat dipenuhi sehingga untuk menjamin legalitas dari transaksi jual beli hak atas tanah maupun hak milik atas satuan rumah susun. Dalam praktik, PPJB sering digunakan oleh Pengembang untuk mengikatkan diri dengan Pembeli karena
3 Peter Mahmud Marzuki, Penelitian Hukum, Kencana, Jakarta, 2010, h.133
4 Ibid , h.135
beberapa hal yang menghambat penandatanganan AJB secara langsung. Kendala-kendala tersebut dapat berupa :
a. Terhadap Objek jual beli belum dapat dilakukan pembayaran secara lunas
b. Dokumen administrasi yang belum lengkap
c. Objek jual beli yang belum dapat dikuasi, baik oleh penjual maupun pembeli
d. Belum terdapat kesepakatan mengenai nilai objek jual beli oleh Penjual maupun Pembeli 5 .
Perjanjian  Pengikatan  Jual  Beli  adalah  sebuah  perjanjian  pendahuluan  dimana  para  pihak mengikatkan diri satu dengan yang lain, yang memuat kesepakatan dari para pihak mengenai jual beli  hak  atas  tanah  maupun  hak  milik  atas  satuan  rumah  susun,  yang  mana  apabila  syarat-syarat tersebut telah terpenuhi pada waktu tertentu akan dilakukan penandatanganan AJB 6 . PPJB terdapat 2  (dua)  macam,  yakni  PPJB  Tidak  Lunas  dan  PPJB  Lunas.  Terhadap  PPJB  Lunas,  harus dicantumkan  adanya  klausula  kuasa.  Klausula  kuasa  adalah  klausula  yang  menentukan  bahwa pembeli mempunyai kuasa yang sifatnya mutlak dalam rangka menjamin terlaksananya hak pembeli pada  jual  beli  tersebut,  dan  jual  beli  tersebut  tidak  dapat  berakhir  karena  alasan-alasan  apapun. Contoh klausula kuasa adalah sebagai berikut “ perjanjian pengikatan jual beli ini tidak akan batal karena bubarnya atau meninggalnya salah satu pihak, tetapi akan menurun dan berlaku bagi para ahli  waris  atau  penerima  hak  tersebut,  wajib  memenuhi  seluruh  ketentuan  yang  diatur  dalam perjanjian pengikatan jual beli ini, hingga maksud dan tujuan dari perjanjian pengikatan jual beli ini tercapai ” 7 .
PPJB  merupakan  sebuah  perjanjian  pendahuluan,  dalam  perjanjian  pengikatan  jual  beli tersebut akan termuat janji janji dari para pihak yang mengandung ketentuan-ketentuan atau syarat- syarat yang apabila semua ketentuan tersebut atau syarat-syarat tersebut telah dipenuhi maka jual- beli hak atas tanah yang disepakati dalam perjanjian pengikatan jual-beli dapat  dilakukan proses penyerahan  objek  jual  beli  secara  fisik,  tetapi  belum  dapat  dilakukan  penyerahan  objek  jual  beli secara  yuridis.  Penyerahan  objek  jual  beli  secara  yuridis  yang  dimaksud  adalah  penyerahan  dan pengalihan  sertipikat  hak  atas  tanah  atau  hak  milik  atas  satuan  rumah  susun.  Penyerahan  dan
5 Made  Ara  Denara  dan  I  Made  Dedy  Priyanto,  “Perjanjian  Pengikatan  Jual  Beli  (PPJB)  Dalam  Transaksi Peralihan Hak Atas Tanah dan/atau Bangunan”, dalam Jurnal Kertha Semaya Vol. 8 No. 1 2019
6 Rahmat Ramadhani, “Kedudukan Hukum Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) dalam Kegiatan Pendaftaran Peralihan Hak Atas Tanah”, dalam Iuris Studia Vol. 3 No. 1 2022
7 Dewi Kurnia Putri, Amin Purnawan. “Perbedaan Perjanjian Pengikatan Jual Beli Lunas Dengan Perjanjian Pengikatan Jual Beli Tidak Lunas”, Jurnal Akta Vol.4 No.4, 2017
pengalihan sertipikat harus dilakukan dengan AJB yang dibuat dihadapan PPAT sehingga sertipikat tersebut sah untuk dilakukan balik nama dan diberikan kepada pembeli selaku Pemegang Hak atas Tanah atau Hak Milik atas Satuan Rumah Susun yang baru.
Pada  praktiknya,  PPJB  yang  digunakan  sebagai  alternatif  antara  Pengembang  dengan Pembeli  sering  kali  menimbulkan  konflik  atau  permasalahan  diantara  para  pihak.  Permasalahan paling krusial adalah ketika Pengembang selaku Penjual hak atas tanah atau hak milik satuan rumah susun dinyatakan pailit. Penyerahan atas objek jual beli telah dilakukan secara fisik namun belum dilakukan penyerahan secara yuridis. Pembeli telah menguasai, mengisi, dan menempati objek jual beli tersebut, namun sertipikat hak atas tanah atau hak milik atas satuan rumah susun masih atas nama Pengembang karena belum dilakukan penandatanganan AJB dihadapan PPAT sebagai dasar balik  nama  di  Kantor  Pertanahan.  Dengan  nama  Pengembang  yang  masih  tercantum  sebagai pemegang hak atas nama atau hak milik atas satuan rumah susun menyatakan objek jual beli tersebut masih belum beralih dan dianggap sebagai harta Pengembang. Penandatanganan PPJB atas objek jual  beli  tidak  dapat  mengalihkan  objek  jual  beli  tersebut,  meskipun  telah  dibayar  lunas  dan dilakukan serah terima kepada pembeli, sehingga dalam keadaan ini hak atas tanah atau hak milik atas satuan rumah susun yang merupakan objek jual beli tersebut masuk menjadi boedel harta pailit.
Pasal  100  Undang-Undang  Nomor  37  tahun  2004  tentang  Kepailitan  dan  Penundaan Kewajiban  Pembayaran  Utang  (selanjutnya  disebut  UU  Kepailitan)  memberi  wewenang  pada Kurator untuk melakukan pencatatan terhadap harta-harta pailit pengembang paling lambat 2 (dua) hari  setelah  menerima  surat  putusan  pengangkatan  sebagai  Kurator  dalam  sebuah  permohonan pailit.  Pasal 2 UU Kepailitan menentukan bahwa Permohonan pailit dapat diajukan kepada Debitur yang mempunyai 2 (dua) atau lebih Kreditur dan tidak membayar lunas minimal satu utang yang telah  jatuh  tempo  dan  dapat  ditagih,  dinyatakan  pailit  dengan  putusan  Pengadilan,  baik  atas permohonannya sendiri maupun atas permohonan satu atau lebih kreditornya. Terkait dengan harta pailit  Pasal  1131  Kitab  Undang-Undang  Hukum  Perdata  (selanjutnya  disebut  KUHPerdata) menyatakan bahwa, yang memenuhi syarat sebagai harta pailit adalah segala barang bergerak dan tidak  bergerak  milik  debitur,  baik  yang  sudah  ada  maupun  akan  ada,  menjadi  jaminan  untuk perikatan-perikatan perorangan debitur itu. Frasa pada padal 1131 KUHPerdata menyatakan bahwa harta pailit adalah seluruh harta debitur yang bernilai 8 . Sehingga, dalam kondisi ini hak atas tanah
8 Dr. M. Hadi Shubhan, S.H., M.H., C.N., Hukum Kepailitan : Prinsip, Norma, dan Praktik di Peradilan , Penerbit Kencana, Jakarta, h.4
atau  hak  milik  atas  satuan  rumah  susun  yang  menjadi  objek  pada  PPJB  yang  telah  dilakukan pembayaran  lunas  tetap  dianggap  sebagai  harta  pailit  dan  dimasukkan  ke  boedel  harta  pailit, meskipun pada faktanya hak atas tanah dan hak milik atas satuan rumah susun yang menjadi objek PPJB tersebut telah menjadi milik daripada pembeli. Kondisi ini membuat Pembeli dapat kehilangan hartanya  secara  sia-sia  karena  objek  PPJB  tersebut  akan  dilelang  untuk  melunasi  utang-utang Pengembang selaku Debitur yang telah diputus pailit.
Kondisi  ini  tentu  merugikan  Pembeli  sebagai  pemilik  hak  atas  tanah  atau  hak  milik  atas satuan rumah susun yang sebenarnya, dimana pemasukkan objek PPJB lunas  dalam boedel harta pailit Pengembang mengesampingkan keadilan dan kepastian hukum yang seharusnya diterima oleh Pembeli.  Keadilan  menurut  John  Rawls  menekan  pada  prosedural  yang  adil  yang  mampu  untuk menjamin kepentingan seluruh pihak 9 . Dengan kata lain, John Rawls menyatakan bahwa keadilan adalah  bagi  semua  orang  tanpa  terkecuali,  termasuk  bagi  Pembeli  ketika  terjadi  kepailitan  pada Pengembang. Prinsip keadilan itu harus mampu melindungi hak dan menjamin terpenuhinya tingkat kepentingan kelompok masyarakat yang lemah atau tidak beruntung. Teori kepastian hukum yang dikemukakan  oleh  Utrecht  mengemukakan  bahwa  kepastian  hukum  mengandung  2  (dua) pengertian, yang dapat diuraikan sebagai berikut :
1. Aturan  bersifat  umum    menyebabkan  individu  mengetahui  perilaku  atau  perbuatan  apa  yang boleh dan tidak boleh untuk dilakukan.
2. Kepastian Hukum merupakan keamanan bagi individu dari kesewenangan pemerintah sebagai adanaya aturan yang berifat umum tersebut, agar individu mengetahui apa yang dapat dibebankan atau dilakukan Negara terhadap individu.
Apabila Pengembang dinyatakan Pailit, sedangkan belum dilakukan penandatanganan AJB antara  Pengembang  sebagai  Penjual  dan  Pembeli,  maka  Pembeli  akan  berada  sebagai  kelompok masyarakat  yang tidak beruntung dan tidak memiliki kepastian hukum, sehingga seharusnya hak atas tanah atau hak milik atas satuan rumah susun yang menjadi objek PPJB lunas tidak termasuk dalam  boedel  harta  pailit.  Terlebih  dalam  PPJB  lunas  terdapat  klausula  kuasa  yang  menyatakan bahwa “ perjanjian pengikatan jual beli ini tidak akan batal karena bubarnya atau meninggalnya salah satu pihak, tetapi akan menurun dan berlaku bagi para ahli waris atau penerima hak tersebut, wajib memenuhi seluruh ketentuan yang diatur dalam perjanjian pengikatan jual beli ini, hingga
9 John Rawls, A Theory of Justice , Harvard University Press, Massachusetts, h.13
maksud  dan  tujuan  dari  perjanjian  pengikatan  jual  beli  ini  tercapai ” 10 .  Klausula  tersebut seharusnya  menjamin  keadilan  dan  kepastian  hukum  bagi  Pembeli  terhadap  beralihnya  hak  atas tanah atau hak milik atas satuan rumah susun yang menjadi objek PPJB lunas tersebut.
Oleh karena itu, dalam kondisi ini salah satu upaya yang dapat dilakukan untuk menegakan keadilan dan kepastian hukum bagi Pembeli adalah melakukan pengeluaran hak atas tanah atau hak milik atas satuan rumah susun yang menjadi objek dalam PPJB lunas yang telah tercatat dan boedel harta pailit Pengembang dengan mengajukan gugatan lain-lain. Pasal  3 ayat  (1) Undang-Undang Kepailitan  menyatakan  bahwa  Pengadilan  Niaga  berwenang  untuk  memeriksa,  mengadili,  dan memutus perkara gugatan lain-lain. Gugatan lain-lain yang dimaksud dalam hal ini adalah sebagai perlawan dari pihak ketiga 11 . Dalam kondisi ini Pembeli  merupakan pihak ketiga yang dirugikan dalam perkara kepailitan Pengembang. Pembeli dapat mengajukan gugatan lain-lain ke Pengadilan Niaga, dimana dalam gugatan itu menyatakan bahwa hak atas tanah atau hak milik atas satuan rumah susun yang menjadi objek dalam PPJB lunas yang ditandatangani oleh Pengembang dan Pembeli bukanlah harta milik Debitur Pailit atau Pengembang karena objek tersebut telah dibeli lunas dan dilakukan serah terima secara fisik dengan dasar PPJB lunas. Dengan diajukannya gugatan lain-lain ini bertujuan agar Pembeli memiliki legal standing untuk melanjutkan proses pengalihan hak atas tanah atau hak milik atas satuan rumah susun yang menjadi objek PPJB lunas tersebut,  sehingga terhadap hak atas tanah atau hak milik atas satuan rumah susun dapat dilakukan penandatanganan AJB  sebagai  dasar  balik  nama  sertipikat  pada  Kantor  Pertanahan  setempat.  Prosedur  diatas, diharapkan cita hukum yang terdiri atas keadilan, kemanfaatan, dan kepastian hukum dapat tercapai, baik bagi Pengembang maupun Pembeli.

## D. KESIMPULAN
Hak  atas  tanah  atau  hak  milik  atas  satuan  rumah  susun  sebagai  objek  PPJB  lunas  dapat dimasukan  dalam  boedel  harta  pailit  Pengembang  karena  dianggap  belum  beralih  ke  Pembeli. Pembeli dapat kehilangan hak atas tanah atau hak milik atas satuan rumah susun yang secara fakta telah menjadi miliknya. Kondisi ini tentu bertentangan dengan konsep hukum keadilan, sehingga untuk menjamin kepastian hukum atas kepemilikan hak atas tanah atau hak milik atas satuan rumah susun  tersebut  dapat  diajukan  gugatan  lain-lain  ke  Pengadilan  Niaga  sebagai  bentuk  perlawanan
10 Dewi Kurnia Putri, Amin Purnawan, Op.Cit , h.633
11 Bendesa Gede Mas Indriyani Arjaya, I Gusti Ketut Ariawan.” Penetapan Boedel Pailit dan Pengeluaran Benda dari Boedel Pailit (Analisis Yuridis terhadap Putusan Nomor : 5 / Pdt. Sus. Gugatan Lain-lain/ 2017 / PN. Niaga. Sby Jo. No. 2 / Pdt. Sus. Pailit / 2017 / PN. Niaga Sby) ”, Jurnal Kertha Semaya Vol.2 No.1, 2018, h.10
pihak ketiga. Melalui prosedur diatas, diharapkan hak atas tanah dan hak milik atas satuan rumah susun yang menjadi objek PPJB dapat diupayakan penandatanganan AJB sebagai dasar balik nama ke nama Pembeli di Kantor Pertanahan setempat. Upaya berikut dapat memberikan keadilan dan kepastian hukum bagi Pembeli.

## DAFTAR PUSTAKA

## Peraturan Perundang-Undangan
Kitab Undang-Undang Hukum Perdata
Undang-Undang Nomor 37 tahun 2004 tentang Kepailitan dan Penundaan Kewajiban Pembayaran Utang
Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah
Buku
Marzuki, Peter Mahmud. (2010). Penelitian Hukum. Jakarta: Kencana.
Rawls, John. (1995). A Theory of Justice. Massachusetts: Harvard University Press.
Shubhan,  Dr.  M.  Hadi.  (2023). Hukum  Kepailitan  :  Prinsip,  Norma,  dan  Praktik  di  Peradilan.
Jakarta: Penerbit Kencana.

## Jurnal
Arjaya, Bendesa Gede Mas Indriyani dan I Gusti Ketut Ariawan. (2018). Penetapan Boedel Pailit dan Pengeluaran Benda dari Boedel Pailit (Analisis Yuridis terhadap Putusan Nomor : 5 / Pdt. Sus. Gugatan Lain-lain/ 2017 / PN. Niaga. Sby Jo. No. 2 / Pdt. Sus. Pailit / 2017 / PN. Niaga Sby). Jurnal Kertha Semaya .
Denara, Made Ara dan I Made Dedy Priyanto. (2019). Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) Dalam Transaksi Peralihan Hak Atas Tanah dan/atau Bangunan. Jurnal Kertha Semaya .
Oktaviah  dan  Dr.  Tjempaka,  S.H.,  M.H.,  M.Kn.  (2016).  Penyelesaian  Sengketa  Hak  Kekayaan Intelektual melalui Acara Cepat. Jurnal Penelitian Hukum De Jure .
Putri, Dewi Kurnia dan Amin Purnawan. (2017). Perbedaan Perjanjian Pengikatan Jual Beli Lunas Dengan Perjanjian Pengikatan Jual Beli Tidak Lunas. Jurnal Akta .
Ramadahani,  Rahmat.  (2022). Kedudukan  Hukum  Perjanjian Pengikatan Jual  Beli (PPJB) dalam
Kegiatan Pendaftaran Peralihan Hak Atas Tanah. Jurnal Iuris Studia.