## Tanggung Jawab PPAT Terhadap Pendaftaran Peralihan Hak Atas
Tanah yang Menjadi Objek Sengketa Ditinjau dari PP Nomor 24 Tahun 2016
Iwan Chandra 1 , Agus Salim 2 , Belly Isnaeni 3
1,2,3 Universitas Pamulang E-mail: iwanchandrasinyem@gmail.com 1

## Article History:
Received: 16 Juli 2024
Revised: 06 Agustus 2024 Accepted: 08 Agustus 2023
Abstract:  This  study  explains  the  legal  consequences  of registering the transfer of land rights with a PPAT deed that  becomes  the  object  of  a  dispute  and  the responsibilities  of  PPAT  in  the  context  of  Government Regulation  Number  24  of  2016  concerning  the  Position Regulation  of  the  Land  Deed  Official.  The  research  is conducted  using  a  normative  juridical  approach  with legislative,  conceptual,  and  case  approaches.  A qualitative  method  is  used  to  analyze  data  descriptively with authority theory, liability theory, and legal certainty theory.  Problems  arise  when  the  registration  of  the transfer of land rights is recorded in the land book because the rights become the object of a dispute, resulting in the return  of  documents  by  the  land  office.  There  is  no regulation  regarding  the  responsibility  of  PPAT  for  the return  of  these  documents.  The  legal  consequence  of registering the transfer of rights that become the object of a  dispute is  the rejection  of the  registration  by the local land  office,  preventing  registration  or  changes  to  land data  during  the  blocking  period.  PPAT  is  personally responsible for the execution of their duties and positions in making deeds, as stipulated in Article 55 of the Head of BPN Regulation No. 1 of 2006, which states that "PPAT is personally responsible for the execution of their duties and positions in making each deed." Additionally, PPAT also has administrative and civil responsibilities.
Keywords: Responsibility,
PPAT, Transfer of Land Rights.

## PENDAHULUAN
Tanah  sangat  erat  sekali  hubungannya  dengan  kehidupan  manusia.  Setiap  orang  tentu memerlukan  tanah,  bahkan  bukan  hanya  dalam  kehidupannya,  untuk  matipun  manusia  masih memerlukan tanah. Bertambah banyaknya jumlah manusia yang memerlukan tanah untuk tempat perumahan, juga kemajuan dan perkembangan ekonomi, sosial budaya dan teknologi menghendaki pula  tersedianya  tanah  yang  banyak,  umpamanya  untuk  perkebunan,  peternakan,  pabrik-pabrik, perkantoran, tempat hiburan dan jalan-jalan untuk perhubungan.
Kebijakan dasar pembangunan nasional (Prona) tertuang dalam Pembukaan Undang-Undang Dasar 1945, yaitu melindungi segenap bangsa dan seluruh tumpah darah Indonesia, memajukan kesejahteraan  umum,  mencerdaskan  kehidupan  bangsa  dan  ikut  melaksanakan  ketertiban  dunia
J-CEKI : Jurnal Cendekia Ilmiah Vol.3, No.5, Agustus 2024
yang  berdasarkan  kemerdekaan,  perdamaian  abadi,  dan  keadilan  sosial.  Dari  sekian  sektor pembangunan,  kebijakan  terhadap  legalitas  tanah  menjadi  bagian  yang  sangat  penting  bagi masyarakat yang membutuhkan kepastian hukum terhadap lahannya, baik lahan untuk permukiman maupun lahan untuk usaha, sehingga masyarakat bisa lebih produktif jika lahan yang dimilikinya telah  memiliki  kepastian  hukum.  Hal  tersebut  sesuai  dengan  ketentuan  Pasal  33  Ayat  (3)  UUD 1945 sebagai landasan utama pembangunan nasional dalam bidang pertanahan, yang menyatakan bahwa:  “Bumi  dan  air  dan  kekayaan  yang  terkandung  didalamnya  dikuasai  oleh  Negara  dan dipergunakan untuk sebesar-besarnya bagi kemakmuran rakyat”.
Negara  Indonesia  telah  menjamin  hak  rakyatnya  sebagai  negara  yang  demokratis berdasarkan Pancasila dan Undang-Undang Dasar 1945, serta menjunjung tinggi hak asasi manusia dan segala warga negara bersamaan kedudukannya di dalam hukum dan pemerintahannya dengan tidak terkecuali.
Hak atas tanah adalah hak yang memberi kewenangan kepada seseorang yang mempunyai hak untuk mempergunakan atau mengambil manfaat atas tanah tersebut. Hak atas tanah berbeda dengan hak penguasaan atas tanah. Peralihan hak atas tanah adalah berpindahnya hak atas tanah dari pemegang hak yang lama kepada pemegang hak yang baru. Ada 2 (dua) cara peralihan hak atas tanah, yaitu beralih dan dialihkan. Beralih menunjukkan berpindahnya hak atas tanah tanpa ada  perbuatan hukum  yang dilakukan  oleh pemiliknya,  misalnya  melalui pewarisan. Sedangkan dialihkan menunjuk pada berpindahnya hak atas tanah melalui perbuatan hukum yang dilakukan pemiliknya, misalnya melalui jual beli. Agar hak atas tanah beralih dari pihak penjual kepada pihak pembeli,  maka  diperlukan  suatu  perbuatan  hukum  lain,  yaitu  berupa  penyerahan  yuridis  (balik nama). Penyerahan yuridis atau lebih dikenal dengan balik nama ini bertujuan untuk mengukuhkan hak-hak si pembeli sebagai pemilik yang baru. Sehingga tidak terjadi kesalahan dan mengurangi perselisihan karena sudah dilakukan peralihan hak atas tanah secara hukum. Yaitu bukti hak atas tanah yang berlaku, sertifikat tanah merupakan bukti penting atas kepemilikan suatu hak atas tanah. Surat ini dikeluarkan oleh Pemerintah melalui Badan Pertanahan Nasional (BPN).
Beranekaragamnya  makna  tanah  terhadap  kehidupan  manusia  hal  ini  karena  adanya  dua factor  diantaranya:  Pertama,  dipengaruhi  karakternya,  tanah  adalah  dari  kekayaan  yang karakteristiknya tetap dan dapat mengunntungkan. Kedua, adanya kenyataan bahwa tanah sebagai tempat  hunian  sehingga  dapat  memberikan  kehidupan  bagi  manusia.  Sebagai  wujud  dari  benda kekayaan  yang  sifatnya  tetap,  tanah  merupakan  aspek  utama  bagi  sebagian  besar  masyarakat didalam  mempertahankan  hidup  Sebagian  masyarakat  saat  ini  menggantungkan  kehidupannya pada tanah, terutama dibidang pertanian. Hal ini yang menyebabkan tanah perlu diatur secara baik dan benar untuk bisa dimanfaatkan oleh generasi selanjutnya. Dengan adanya kebijakan pertanahan sehingga dapat mewujudkan tanah berfungsi untuk kesejahteraan masyarakat.
Prinsip utama pendaftaran hak atas tanah adalah untuk memfasilitasi jaminan keamanan atas pemilikan tanah dan pemindahan haknya, misalnya pembeli akan menikmati tanah dengan tidak ada gangguan pihak lain. Selain itu, pendaftaran tanah dibuat untuk menemukan apakah ada hak- hak pihak ketiga. Pokok gagasan dalam sistem pendaftaran adalah mencatat hak-hak atas tanah, kemudian menggantikan bukti kepemilikan atas pemberian hak atas tanahnya. Prinsip pendaftaran tanah harus mencerminkan suatu ketelitian mengenai kepemilikan dari tanah dan dari Pihak-pihak Ketiga  yang  mempengaruhinya.  Prinsip  jaminan  pendaftaran  adalah  status  hak  memberikan jaminan  dari  ketelitian  suatu  daftar  bahkan  seharusnya  memberikan  ganti  kerugian  kepada siapapun yang menderita kerugian.
Pendaftaran  tanah  merupakan  prasyarat  dalam  upaya  menata  dan  mengatur  pembentukan, penguasaan,  pemilikan  dan  penggunaan  tanah  termasuk  untuk  mengatasi  berbagai  masalah
pertanahan.  Pendaftaran  tanah  ditujukan  untuk  memberikan  kepastian  hak  dan  perlindungan hukum bagi pemegang hak atas tanah dengan pembuktian sertifikat tanah, sebagai instrumen untuk penataan penguasaan dan pemilikan tanah serta sebagai instrumen pengendali dalam penggunaan dan  pemanfaatan  tanah.  Pendaftaran  hak-hak  atas  tanah  merupakan  jaminan  dari  negara,  dan merupakan suatu lnstrumen penting untuk perlindungan pemilik tanah. Pendaftaran tanah bersifat rechtkadaster  yang  meliputi  kegiatan:  1)  pengukuran,  pemetaan,  dan  pembukuan  tanah;  2) pendaftaran  hak-hak  tersebut;  3)  pemberian  sertifikat  hak  atas  tanah  yang  berlaku  sebagai  alat pembuktian yang kuat.
Sejak berlakunya PP Nomor 10 Tahun 1961 tentang Pendaftaran tanah jual beli dilakukan oleh para pihak di hadapan PPAT yang bertugas membuat aktanya. Dengan dilakukannya jual beli di  hadapan  PPAT,  dipenuhi  syarat  terang  (bukan  perbuatan  hukum  yang  gelap,  yang  dilakukan secara  sembunyi-sembunyi).  Akta  jual  beli  yang  ditandatangani  para  pihak  membuktikan  telah terjadi  pemindahan  hak  dari  penjual  kepada  pembelinya  dengan  disertai  pembayaran  harganya, telah memenuhi syarat tunai dan menunjukkan bahwa secara nyata atau riil perbuatan hukum jual beli  yang  bersangkutan  telah  dilaksanakan.  Akta  tersebut  membuktikan  bahwa  benar  telah dilakukan  pebuatan  hukum  pemindahan  hak  untuk  selama-lamanya  dan  pembayaran  harganya. Karena perbuatan hukum yang dilakukan merupakan perbuatan hukum pemindahan hak, maka akta tersebut membuktikan, bahwa penerima hak (pembeli) sudah menjadi pemegang haknya yang baru, dan praktek lainnya yang dapat memberikan akibat hukum berupa akta yang dibatalkan dimuka pengadilan atau yang hanya dianggap sebagai akta di bawah tangan, yang semua itu diantaranya disebabkan  kelalaian  dari  seorang  PPAT  yang  membuat  akta  yang  tidak  didasarkan  pada persyaratan bentuk yang harus berdasarkan peraturan perundang-undangan terkait.
Pasal  1365  Kitab  Undang-Undang  Hukum  Perdata  memberikan  pengertian  bahwa  yang dimaksud  dengan  Perbuatan  Melawan  Hukum  yaitu  tiap  perbuatan  melanggar  hukum,  yang membawa  kerugian  kepada  orang  lain,  mewajibkan  orang  yang  karena  salahnya  menerbitkan kerugian  itu,  mengganti  kerugian  tersebut.  Lebih  lanjut,  dalam  Pasal  1366  menyatakan  bahwa setiap orang bertanggung jawab tidak saja untuk kerugian yang disebabkan karena perbuatannya, tetapi juga untuk kerugian yang disebabkan karena kelalaianatau kurang hati-hatinya. Berdasarkan ketentuan  pasal  1365  dan  1366  KUHPerdata  tersebut,  Notaris  maupun  PPAT  yang  melakukan suatu  perbuatan  melawan  hukum  dapat  dimintakan  ganti  rugi  oleh  pihak  yang  telah  dirugikan karena  lahirnya  akta  yang  dibuat  oleh  Notaris  maupun  PPAT,  yang  mana  perbuatan  melawan hukum tersebut dapat terjadi karena kelalaian atau kurang hati-hatinya.
Unsur  kesalahan  dalam  Pasal  1365  KUHPerdata  dimaksudkan  adalah  bahwa  pelaku perbuatan melawan hukum hanya bertanggung jawab atas kerugian yang ditimbulkannya, apabila perbuatan  dak  kerugian  tersebut  dapat  diperhitungkan  kepadanya.  Disini  syarat  kesalahan menimbulkan  konsekuensi  berupa  kewajiban  bertanggung  gugat.  Dengan  kata  lain,  tanpa kesalahan seseorang tidak dapat bertanggung gugat. Menurut Rosa Agustina, unsur kesalahan pada suatu  perbuatan  tidak  berjauh  dengan  unsur  melawan  hukum,  unsur  ini  menekankan  pada kombinasi antara kedua unsur diatas dimana perbuatan (yang meliputi kesengajaan atau kelalaian) yang memenuhi unsur-unsur perbuatan melawan hukum.
Secara etimologi kata “tanggung jawab” berasal dari bahasa Inggris yaitu “responsibility” yang  artinya  ialah  tanggung  jawab,  bertanggung  jawab  atau  yang  memiliki  tanggung  jawab. Tanggung jawab hukum dalam pembuatan akta, PPAT dituntut bertindak sesuai ketentuan normatif yang  berlaku  dan  tidak  mengabaikan  prinsip  kehati-hatian  dan  kecermatan  pada  saat  menerima informasi atau keterangan yang disampaikan penghadap dan perlu mengkontantir terlebih dahulu sebelum  dibuatkan  akta.  Tujuannya  yakni  agar  tidak  menimbulkan  kerugian  pada  pihak  lain
J-CEKI : Jurnal Cendekia Ilmiah Vol.3, No.5, Agustus 2024
dikemudian hari, karena jika hal ini diabaikan bisa saja timbul gugatan terhadap akta dari pihak yang merasa dirugikan. Sedangkan tanggungjawab secara moral, dituntut agar selalu memperbaiki kinerja atas kekurangan yang ada agar lebih adil, lebih sesuai dengan martabat manusia, sehingga orang-orang dapat merasakan kebahagiaan dari hasil output kerja yang telah dijalankan. Dengan adanya prinsip-prinsip moral inilah yang menjadi dasar norma kritis yang harus diletakkan dalam menjalankan profesi dalam keadaan yang semestinya.
Dalam hal mengurus administrasi pertanahan, ditunjuk instansi pemerintah yang diberikan kewenangan  yaitu  Badan  Pertanahan  Nasional  Republik  Indonesia  (selanjutnya  disebut  BPN). Kantor  pertanahan  adalah  unit  kerja  BPN  di  setiap  wilayah  kabupaten  atau  kota.  Dalam melaksanakan tugasnya, kantor pertanahan dibantu oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (selanjutnya disebut PPAT) yang bertugas pokok melaksanakan sebagian  kegiatan pendaftaran tanah dengan membuat  akta  sebagai  alat  bukti  dan  dasar  pendaftaran  tanah.  Sebelum  pembuatan  akta,  PPAT wajib  melakukan  pemeriksaan  kesesuaian  sertifikat  dengan  data  dalam  buku  tanah  pada  kantor pertanahan. Apabila pada saat pendaftaran peralihan hak atas tanah, hak atas tanah menjadi objek sengketa,  pihak-pihak  yang  berkepentingan  dapat  mengajukan  gugatan  ke  pengadilan.  Dalam rangka  kelancaran  proses  persidangan  di  pengadilan,  para  pihak  yang  berkepentingan  dapat meminta dilakukan pencatatan dalam buku tanah sesuai Pasal 126 Ayat (1) Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional Republik Indonesia Nomor 8 Tahun 2012 tentang Perubahan Atas Peraturan Menteri  Agraria/Kepala  Badan  Pertanahan  Nasional  Nomor  3  Tahun  1997  tentang  Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah (selanjutnya disebut Peraturan Kepala BPN Nomor 8 Tahun 2012).
Kantor Pertanahan dapat menolak melakukan pendaftaran peralihan hak atas tanah. Pasal 45 Ayat (3) Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 menentukan “surat penolakan disampaikan kepada  yang  berkepentingan,  disertai  adanya  pengembalian  berkas  permohonannya,  dengan salinan  kepada  PPAT  atau  Kepala  Kantor  Lelang  yang  bersangkutan”.  Terdapat  ketidakjelasan kepada siapa berkas permohonan tersebut dikembalikan oleh Kantor Pertanahan. Menurut Pasal 55 Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional Republik Indonesia Nomor 1 Tahun 2006 Tentang Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah Nomor 37 Tahun 1998 Tentang Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah (selanjutnya disebut Peraturan Kepala BPN Nomor 1 Tahun 2006) ditentukan “PPAT bertanggung jawab secara pribadi atas pelaksanaan tugas dan jabatannya dalam setiap pembuatan akta.”
Muncul permasalahan pada saat pendaftaran peralihan hak atas tanah dilakukan pencatatan dalam buku tanah karena hak atas tanah menjadi objek sengketa sehingga adanya pengembalian berkas-berkas  atau  dokumen-dokumen  yang  digunakan  dalam  pendaftaran  tersebut  oleh  kantor pertanahan.  Tidak  terdapatnya  pengaturan  mengenai  tanggung  jawab  PPAT  terhadap pengembalian dokumen oleh kantor pertanahan tersebut.
Berdasarkan  latar  belakang,  maka  peneliti  berupaya  mengkaji  akibat  hukum  terhadap pendaftaran  peralihan  hak  atas  tanah  dengan  Akta  PPAT  yang  menjadi  objek  sengketa  serta tanggung jawab PPAT terhadap pendaftaran peralihan hak atas tanah yang menjadi objek sengketa ditinjau  dari  Peraturan  Pemerintah  Nomor  24  Tahun  2016  tentang  Peraturan  Jabatan  Pejabat Pembuat Akta Tanah.

## TINJAUAN TEORI
Dalam  penelitian  ini,  peneliti  menggunakan  beberapa  teori  yang  menjadi  dasar  dalam penelitian ini antara lain:

## Middle Theory: Teori Pertanggungjawaban
Teori  tengah  (middle  theory)  yang  digunakan  dalam  penelitian  ini  adalah  teori pertanggungjawaban.  Tanggung  jawab  secara  etimologi  adalah  kewajiban  terhadap  segala sesuatunya  atau  fungsi  menerima  pembebanan  sebagai  akibat  tindakan  sendiri  atau  pihak  lain. Sedangkan  pengertian  tanggung  jawab  menurut  Kamus  Besar  Bahasa  Indonesia  adalah  suatu keadaan wajib menanggung segala sesuatunya (jika terjadi sesuatu dapat dituntut, dipersalahkan, diperkarakan  dan  sebagainya).  Menurut  kamus  hukum  ada  2  (dua)  istilah  pertanggungjawaban yaitu liability (the state of being liable) dan responsibility (the state or fact being responsible).
Setiap kewenangan sangat erat kaitannya dengan kewajiban dan tanggung jawab. Mengenai persoalan  pertanggungjawaban  pejabat  menurut  Kranenburg  dan  Vegtig  ada  dua  teori  yang melandasi, yakni Teori Fautes Personalles dan Teori Fautes de Services.

## Teori Fautes Personalles
Teori  Fautes  Personalles  menyatakan  bahwa  kerugian  terhadap  pihak  ketiga  dibebankan kepada pejabat yang karena tindakannya itu telah menimbulkan kerugian. Beban tanggung jawab ditujukan pada manusia selaku pribadi.

## Teori Fautes de Services
Teori Fautes de Services, bahwa kerugian terhadap pihak ketiga dibebankan pada instansi dari  pejabat  yang  bersangkutan.  Menurut  teori  ini  tanggung  jawab  dibebankan  kepada  jabatan. Teori  pertanggungjawaban  untuk  menganalisis  tanggung  jawab  PPAT  berdasarkan  kewenangan yang dimilikinya terhadap pendaftaran peralihan hak atas tanah yang menjadi objek sengketa.

## Teori Kepastian Hukum
Teori Kepastian Hukum berkaitan erat dengan Pendaftaran Peralihan Hak Atas Tanah yang menjadi  objek  sengketa  berdasarkan  Peraturan  Pemerintah  Nomor  24  Tahun  2016  tentang Peraturan  Jabatan  Pejabat  Pembuat  Akta  Tanah.  Teori  ini  menekankan  pentingnya  jaminan kepastian hukum bagi hak atas tanah melalui proses pendaftaran. Dalam konteks ini, pemerintah bertanggung jawab dalam mengatur pendaftaran tanah untuk memberikan kepastian hukum bagi pemegang hak atas tanah.
Pasal  23  ayat  (1)  Undang-Undang  Pokok  Agraria  menyatakan  bahwa  setiap  peralihan, hapusnya, dan pembebanan hak atas tanah harus didaftarkan sesuai dengan ketentuan yang berlaku. Hal  ini  menunjukkan  bahwa  pendaftaran  peralihan  hak  atas  tanah  harus  memenuhi  persyaratan yang diatur dalam perundang-undangan guna memberikan kepastian hukum bagi para pihak yang terlibat.
Dengan  demikian,  teori  Kepastian  Hukum  menegaskan  pentingnya  proses  pendaftaran peralihan hak atas tanah yang menjadi objek sengketa untuk memberikan kepastian hukum bagi pemegang hak atas tanah, sesuai dengan ketentuan yang diatur dalam perundang-undangan.

## METODE PENELITIAN Jenis Penelitian
Metode  penelitian  hukum  yuridis  normatif  ini  pada  dasarnya  merupakan  penggabungan antara pendekatan hukum normatif dengan adanya penambahan berbagai unsur empiris. Metode penelitian yuridis  normatif  mengenai  implementasi ketentuan  hukum  normatif (undang-undang) dalam aksinya pada setiap peristiwa hukum tertentu yang terjadi dalam suatu masyarakat. Dalam penelitian jenis ini terdapat tiga katagori yakni :
J-CEKI : Jurnal Cendekia Ilmiah Vol.3, No.5, Agustus 2024
1. Non Judicial Case Study
Merupakan  pendekatan  studi  kasus  hukum  yang  tanpa  konflik  sehingga  tidak  ada campur tangan dengan pengadilan
2. Judicial Case Study
Pendekatan  studi  kasus  hukum  karena  konflik  sehingga  melibatkan  campur  tangan dengan pengadilan untuk memberikan keputusan penyelesaian (yurisprudensi).
3. Live Case Study
Pendekatan pada suatu peristiwa hukum yang prosesnya masih berlangsung atau belum berakhir.
Jenis penelitian yang digunakan dalam penelitian ini adalah penelitian kepustakaan (library research), yaitu suatu penelitian yang sumber datanya diperoleh dari sumber tertulis, mencakup buku-buku,  undang-undang,  jurnal,  ensiklopedia,  internet  dan  karya-karya  tulis  lain  yang berhubungan dengan objek yang diteliti.

## Pendekatan Penelitian
Pada  penelitian  ini  gambaran  secara  umum  berorientasi  pada  Putusan  Nomor  : 800/Pdt.G/20216/PN.Jkt.Brt  Jo.  Putusan  Pengadilan  Tinggi  DKI  Jakarta  No.349/PDT/ 2018/PT.DKI Jo. Putusan Kasasi Mahkamah Agung Republik Indonesia No.1120K/Pdt/2019 Jo. Putusan  Peninjauan  Kembali  Mahkamah  Agung  Republik  Indonesia  No.596PK/Pdt/2020 mengenai Tanggung Jawab Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) Terhadap Pendaftaran Peralihan Hak  Atas  Tanah  Yang  Menjadi  Objek  Sengketa  Peraturan  Pemerintah  fakta  lapangan  pada pelaksanaan  eksekusi  Pejabat  Pembuat  Akta  Tanah.  Mengingat  bahwa  penelitian  ini  memiliki fokus mengkaji mengenai implikasi dampak putusan pengadilan pada suatu studi lapangan, maka dari  itu  pendekatan  yang  dapat  digunakan  yaitu  berfokus  pada  pendekatan  yuridis  empiris. Pendekatan ini bertumpu pada yuridis normatif mengkaji perilaku yang timbul berdasarkan akibat interaksi dengan sistem norma atau aturan yang ada.

## Jenis Data
Penelitian  hukum  ini  menggunakan  jenis  data  primer  dan  sekunder.  Bahan  hukum  primer merupakan bahan-bahan hukum yang mengikat dan terdiri dari norma dasar atau kaidah dasar yaitu pembukaan UUD 1945, peraturan dasar, peraturan perundang-undangan, bahan hukum yang tidak dikodifikasi,  yurisprudensi  dan  traktat.  Bahan  hukum  primer  berupa  peraturan  perundang- undangan yang terkait dengan permasalahan, antara lain :
1. Undang-Undang Dasar Negara Republik Indonesia 1945;
2. Kitab Undang-Undang Hukum Perdata;
3. Undang-Undang Republik Indonesia Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok- Pokok Agraria;
4. Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah;
5. Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor 37 Tahun 1998 tentang Peraturan Pejabat Pembuat Akta Tanah;
6. Peraturan  Presiden  Republik  Indonesia  Nomor  10  Tahun  2006  tentang  Badan  Pertanahan Nasional;
7. Peraturan  Kepala  Badan  Pertanahan  Nasional  Nomor  1  Tahun  2006  Tentang  Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah Nomor 37 Tahun 1998 Tentang Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah;
8. Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 8 tahun 2012 tentang Perubahan Atas
Peraturan Menteri Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 3 tahun 1997 tentang Ketentuan  Pelaksanaan  Peraturan  Pemerintah  Nomor  2  Tahun  1997  tentang  Pendaftaran Tanah.
9. Putusan  Nomor  :  800/Pdt.G/20216/PN.Jkt.Brt  Jo.  Putusan  Pengadilan  Tinggi  DKI  Jakarta No.349/PDT/  2018/PT.DKI  Jo.  Putusan  Kasasi  Mahkamah  Agung  Republik  Indonesia No.1120K/Pdt/2019 Jo. Putusan Peninjauan Kembali Mahkamah Agung Republik Indonesia No.596PK/Pdt/2020

## Metode Pengumpulan Data
Dalam penelitian ini, alat yang digunakan dalam pengumpulan data adalah studi kepustakaan ( library  research ),  yaitu  pengumpulan  data  yang  dilakukan  melalui  data  tertulis.  Setelah pengolahan  data  selesai,  maka  dilakukan  analisis  data  kualitatif,  artinya  hasil  penelitian  ini dideskripsikan  dalam  bentuk  penjelasan  dan  uraian  kalimat  yang  mudah  dibaca  dan  dimengerti untuk  diinterprestasikan dan dirangkum  secara umum  yang didasarkan  fakta-fakta  yang bersifat khusus terhadap pokok bahasan yang diteliti, guna pembahasan pada bab-bab selanjutnya.
Metode  pengumpulan  data  yang  digunakan  adalah  pengolahan  data  secara  kualitatif, sehingga  menghasilkan  penelitian  dalam  bentuk  deskriptif  analitis,  penelitian  ini  juga menggunakan  berbagai  pendekatan,  yaitu  pendekatan  perundang-undangan,  oleh  karena pendekatan  ini  dalam  level  dokmatis  hukum,  atau  untuk  keperluan  praktik  hukum,  tidak  bias melepaskan diri daripada peraturan perundang-undangan. Pendekatan perundang-undangan bukan saja  melihat  pada  bentuk  peraturan  perundang-undangan  melainkan  juga  menelaah  materi muatanya, dasar analogis lahirya undang-undang, landasan filosofis undang-undang dan ratio logis dari ketentuan undang-undang.

## Metode Analisis Data
Metode  analisis  yang  digunakan  dalam  penulisan  ini  adalah  dengan  menggunakan interpretasi  gramatikal/interpretasi  bahasa.  Dalam  penelitian  ini  yang  dimaksud  dengan  bahasa adalah pasal-pasal dalam peraturan perundang-undangan dalam bidang Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat  Akta  Tanah  dan  peralihan  hak  atas  tanah.  Analisis  terhadap  permasalahan  dilakukan dengan  analisis  kualitatif  yakni  dengan  cara  menganalisis  permasalahan  dengan  teori  serta menganalisis  peraturan  perundang-undangan  yang  berlaku  yang  dijadikan  objek  kajian permasalahan.
Metode yang peneliti gunakan adalah analisis data secara kualitatif, yaitu penelitian dengan menguraikan  kondisi  maupun  fakta-fakta  tentang  objek  penelitian.  Fakta  hukum  ini  dianalisis dengan  berbagai  Undang-Undang,  teori  serta  doktrin  atau  pendapat  ahli  yang  bertujuan  untuk mencari jawaban atas masalah yang akan dibahas lebih lanjut. Data yang diperoleh dari penelitian ini berupa data dari hasil studi pustaka dan studi dokumen terhadap bahan-bahan hukum primer dan sekunder yang dianalisis dengan menggunakan metode kualitatif.

## HASIL DAN PEMBAHASAN

## Akibat Hukum Terhadap Pendaftaran Peralihan Hak Atas Tanah Dengan Akta PPAT Yang Menjadi Objek Sengketa
Hampir separuh penduduk Indonesia menggantungkan jalannya roda perekonomian mereka di  sektor  pertanahan,  baik  dalam  skala  kecil,  menengah  bahkan  dalam  skala  besar.  Sementara kondisi tata kota di Indonesia dewasa ini sering berubah-ubah sehingga menyebabkan banyaknya masalah  pertanahan,  hal  ini  juga  linier  dengan  bertambahnya  jumlah  penduduk  di  Indonesia.
J-CEKI : Jurnal Cendekia Ilmiah Vol.3, No.5, Agustus 2024
Dengan  kondisi  yang  ada,  banyak  sekali  bermunculan  kasus-kasus  sengketa  tanah.  Dengan undang-undang pertanahan yang ada, diharapkan sengketa mengenai tanah dapat dicegah, paling tidak  dapat  diminimalkan.  Untuk  itu  pemerintah  yang  diakili  oleh  instansi  yang  berwenang mengadakan dan menyelenggarakan administrasi pertanahan.
Embrio  lahirnya  PPAT  tidak  terlepas  dengan  kegiatan  pendaftaran  tanah  di  Indonesia sebagaimana  dirumuskan  dalam  Pasal  19  ayat  (1)  UUPA,  yang  menyatakan  bahwa  “Untuk menjamin  kepastian  hukum  oleh  pemerintah  diadakan  pendaftaran  tanah  di  seluruh  wilayah Indonesia menurut ketentuan-ketentuan yang diatur dalam peraturan pemerintah.” Dengan adanya pendaftaran  tanah  kemudian  diatur  mengenai  jabatan  PPAT.  Pasal  19  PP  No.  24  Tahun  1997 menentukan  bahwa  setiap perjanjian  yang  bermaksud  mengalihkan hak  atas  tanah,  memberikan suatu hak baru atas tanah, menggadaikan tanah atau meminjam uang dengan suatu akta yang dibuat oleh  dan  dihadapan  Pejabat  yang  ditunjuk  oleh  Menteri  Agraria.  Akta  tersebut  bentuknya  telah ditetapkan. Kedudukan hukum PPAT merupakan perpanjangan tangan BPN dalam pembuatan akta tanah  yang  merupakan  syarat  konstitutif  yang  merupakan  salah  satu  subsistem  dalam pendaftarannya pada Kantor pertanahan.
Dengan  menggunakan  teknik  analisis  interpretasi  gramatikal  terhadap  ketentuan  Pasal  2 Peraturan Pemerintah Nomor 37 Tahun 1998 mengenai tugas pokok PPAT, maka PPAT bertugas pokok  melaksanakan  sebagian  kegiatan  pendaftaran  tanah  yaitu  dengan  membuat  akta  sebagai bukti telah dilakukannya perbuatan hukum tertentu mengenai hak atas tanah atau hak milik  atas satuan rumah susun yang kemudian menjadi dasar pendaftaran perubahan data pendaftaran tanah yang terjadi karena perbuatan hukum tersebut. Selain memiliki kewenangan, PPAT juga memiliki kewajiban yang tidak terlepas dari kewenangannya tersebut. PPAT tidak hanya sebatas memiliki kewenangan  membuat  akta,  namun  wajib  untuk  melakukan  persiapan  pembuatan  akta  yaitu pengecekan  sertifikat,  melaksanakan  pendaftaran  hak  atas  tanah  yang  ditentukan  selambat- lambatnya  7  (tujuh)  hari  sejak  ditandatanganinya  akta  sampai  sertipikat  telah  dibaliknama  dan diterbitkan oleh kantor pertanahan kemuadian PPAT menyerahkan sertifikat tersebut kepada yang berhak untuk itu.
Dengan  kata  lain,  meskipun  ada  penolakan,  dokumen  tersebut  masih  memiliki  kekuatan hukum yang sah. Jika kendala yang menyebabkan penolakan tersebut dapat diatasi dan pendaftaran dapat  dilakukan  kembali  setelah  pemblokiran  dicabut,  akta  jual  beli  yang  dikembalikan  dapat digunakan kembali sebagai dasar hukum untuk proses pendaftaran tanah. Dengan demikian, akta jual beli yang dikembalikan tidak kehilangan validitasnya meskipun mengalami penolakan awal. Dokumen  ini  masih  dianggap  sah  dan  dapat  digunakan  kembali  sebagai  dasar  yang  sah  untuk proses  pendaftaran  tanah  setelah  masalah  yang  menjadi  alasan  penolakan  sebelumnya  berhasil diselesaikan.
Tanggung  Jawab  PPAT  Terhadap  Pendaftaran  Peralihan  Hak  Atas  Tanah  yang  Menjadi Objek Sengketa. PPAT  harus  menjaga  sertifikat dan dokumen  bersangkutan yang dikembalikan oleh  kantor  pertanahan  akibat  adanya  penolakan  pendaftaran  dengan  baik  dan  tidak  boleh sembarangan  menyerahkan  sertifikat  tersebut  kepada  salah  satu  pihak.  Terkait  adanya  sengketa antara penjual dan pembeli ataupun dengan pihak ketiga, walaupun telah terjadi peralihan hak atas tanah dari penjual ke pembeli berdasarkan akta jual beli namun belum adanya balik nama sertipikat dari nama penjual menjadi nama pembeli maka PPAT tidak berhak menyerahkan sertifikat kepada pembeli  selama  pemblokiran  tersebut.  Berdasarkan  ketentuan  Pasal  31  ayat  (3)  Peraturan Pemerintah Nomor 24 tahun 1997, PPAT hanya boleh menyerahkan sertifikat kepada pihak yang Namanya  tercantum  dalam  buku  tanah  yang  bersangkutan  sebagai  pemegang  hak  atau  kepada pihak lain yang dikuasakan olehnya.
Mengenai pembahasan tanggung jawab PPAT terhadap pendaftaran peralihan hak atas tanah ini  selain  menggunakan  teori  pertanggungjawaban  juga  menggunakan  teori  kepastian  hukum. PPAT  berdasarkan  kewenangan  dan  kewajibannya  memiliki  tanggung  jawab  untuk  menjamin adanya  kepastian  hukum  terhadap  akta  yang  dibuatnya  sebagai  alat  bukti  telah  dilakukannya perbuatan-perbuatan  hukum  tertentu  mengenai  hak  atas  tanah  yang  digunakan  sebagai  dasar. Pendaftaran  ini  dalam  tunjuan  untuk  memberikan  jaminan  kepastian  dan  perlindungan  hukum terhadap pemegang hak atas tanah yang baru.
1. Analisis Normatif dan Primer dalam Kasus perkara nomor 709/PDT/2023/PT DKI
a. Analisis Normatif:
Dalam konteks normatif, tanggung jawab Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) terkait pendaftaran peralihan hak atas tanah yang menjadi objek sengketa diatur dalam Peraturan  Pemerintah  No.  24  Tahun  2016  tentang  Peraturan  Jabatan  PPAT.  PPAT memiliki  kewajiban  untuk  memastikan  bahwa  akta  yang  dibuatnya  sesuai  dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku dan tidak melanggar hak-hak pihak lain yang berkepentingan.
1) Kepastian Hukum dan Akuntabilitas PPAT:
a) Pasal  2  PP  No.  24  Tahun  2016  menyatakan  bahwa  PPAT  bertanggung jawab  atas  kebenaran  materiil  dari  akta  yang  dibuatnya.  Artinya,  PPAT harus  memastikan  bahwa  data  dan  informasi  yang  tercantum  dalam  akta adalah benar dan sah menurut hukum.
b) Pasal  3  mengatur  bahwa  PPAT  harus  bekerja  dengan  penuh  tanggung jawab dan integritas, serta tidak boleh memihak kepada salah satu pihak.
2) Prosedur Pembuatan Akta:
a) PPAT  wajib  memeriksa  keabsahan  dokumen  yang  diserahkan  oleh  para pihak  yang  berkepentingan.  Dokumen-dokumen  ini  termasuk  sertifikat tanah, identitas pemilik, dan dokumen pendukung lainnya.
b) PPAT juga harus melakukan verifikasi terhadap status tanah, apakah tanah tersebut  sedang  dalam  sengketa  atau  tidak.  Jika  tanah  tersebut  dalam sengketa, PPAT tidak boleh melanjutkan proses pembuatan akta sebelum ada keputusan hukum yang jelas.
3) Konsekuensi Hukum:
Jika  PPAT  terbukti  lalai  dalam  menjalankan  tugasnya  sehingga menyebabkan  kerugian  bagi  pihak  lain,  PPAT  dapat  dikenakan  sanksi administratif hingga pidana sesuai dengan peraturan yang berlaku.
b. Analisis Primer:
Berdasarkan  kasus  709/PDT/2023/PT  DKI,  tanggung  jawab  PPAT  terkait dengan  pendaftaran  peralihan  hak  atas  tanah  yang  menjadi  objek  sengketa  dapat dianalisis sebagai berikut:
1) Fakta Kasus:
a) Penggugat, IE Sidharta Istanto, mengajukan gugatan terhadap Wiradinata
Tanzil  dan  Iwan  Chandra  Sinyem  (Tergugat  I  dan  II)  serta  Badan Pertanahan  Nasional  dan  dua  PPAT,  Zainal  Abidin,  SH,  dan  Edward Suharjo Wiryomartani, SH., MKn (Turut Tergugat II dan III).
b) Penggugat  menyatakan  bahwa  perjanjian  jual  beli  dan  akta  yang  dibuat oleh  para  tergugat  tidak  sah  karena  objek  tanah  tersebut  sedang  dalam sengketa.

## J-CEKI : Jurnal Cendekia Ilmiah
Vol.3, No.5, Agustus 2024
2) Keputusan Pengadilan:
a) Pengadilan Tinggi Jakarta memutuskan bahwa perjanjian jual beli dan akta yang dibuat oleh PPAT tidak sah dan tidak memiliki kekuatan hukum.
b) Pengadilan  juga  memerintahkan  Tergugat  II  untuk  mengembalikan  uang pembelian  tanah  kepada  Penggugat,  serta  menghukum  Tergugat  I  dan  II untuk membayar ganti rugi.
3) Peran dan Tanggung Jawab PPAT dalam Kasus Ini:
a) PPAT,  dalam  hal  ini  Zainal  Abidin  dan  Edward  Suharjo  Wiryomartani, seharusnya melakukan verifikasi secara menyeluruh terhadap status tanah yang  menjadi  objek  jual  beli.  Ketidakpatuhan  terhadap  prosedur  ini mengakibatkan pembuatan akta yang tidak sah.
b) Kegagalan  PPAT  untuk  mendeteksi  dan  mengakui  status  sengketa  tanah menunjukkan adanya kelalaian yang merugikan pihak Penggugat.
4) Implikasi Hukum bagi PPAT:
a) PPAT dapat dikenakan sanksi sesuai dengan Pasal 62 dan 63 PP No. 24 Tahun  2016,  yang  mencakup  teguran  tertulis,  pemberhentian  sementara, hingga pemberhentian tetap.
b) Selain sanksi administratif, PPAT juga dapat menghadapi tuntutan perdata untuk ganti rugi akibat kerugian yang ditimbulkan oleh kelalaian mereka.
Kasus ini menyoroti pentingnya kepatuhan PPAT terhadap prosedur dan regulasi yang berlaku  dalam  pembuatan  akta  tanah.  PPAT  harus  menjalankan  tugasnya  dengan  penuh tanggung  jawab  dan  memastikan  bahwa  semua  dokumen  dan  informasi  yang  mereka gunakan  adalah  sah  dan  benar.  Kelalaian  dalam  menjalankan  tugas  ini  tidak  hanya menimbulkan  kerugian  bagi  pihak  yang  berkepentingan  tetapi  juga  mengancam  integritas dan kepercayaan publik terhadap sistem hukum pertanahan.
Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) memiliki peran penting dalam proses pendaftaran peralihan hak atas tanah di Indonesia. Peran ini diatur dalam Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 2016 tentang Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PP No. 24/2016). PPAT bertanggung jawab memastikan bahwa setiap proses pembuatan dan pendaftaran akta tanah dilakukan  sesuai  dengan  ketentuan  hukum  yang berlaku.  Namun, ketika  tanah yang menjadi objek peralihan hak terlibat dalam sengketa, tanggung jawab PPAT menjadi lebih kompleks. Analisis ini akan membahas tanggung jawab PPAT dari perspektif normatif dan primer.
Tanggung jawab PPAT dalam pendaftaran peralihan hak atas tanah yang menjadi objek sengketa sangat berat dan kompleks. Berdasarkan PP No. 24/2016, PPAT harus menjalankan tugasnya dengan cermat, memastikan kebenaran materiil dari dokumen yang diajukan, dan mematuhi  prosedur  hukum  yang  berlaku.  Kegagalan  untuk  melakukan  hal  ini  dapat mengakibatkan sanksi administratif dan tuntutan perdata. Oleh karena itu, PPAT harus selalu berhati-hati  dan  memastikan  tidak  ada  sengketa  yang  belum  diselesaikan  sebelum memproses pendaftaran peralihan hak atas tanah.
2. Tinjauan yuridis
Tanggung jawab Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) terhadap pendaftaran peralihan hak  atas  tanah  yang  menjadi  objek  sengketa  melibatkan  analisis  mendalam  dari  berbagai aspek  hukum  yang  terkait,  termasuk  peraturan,  kewajiban,  dan  implikasi  hukum  dari tindakan PPAT. Berikut adalah tinjauan yuridis dari segi tersebut:
a. Landasan Hukum
1) Undang-Undang  Nomor.  5  Tahun  1960  tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria  (UUPA):  Undang-undang  ini  mengatur  dasar-dasar  hukum  agraria  di Indonesia, termasuk pendaftaran hak atas tanah.
2) Peraturan  Pemerintah  Nomor.  24  Tahun  1997  tentang  Pendaftaran  Tanah: Peraturan  ini  menjelaskan  tata  cara  pendaftaran  tanah  yang  meliputi  peralihan hak atas tanah.
3) Peraturan Pemerintah Nomor. 24 Tahun 2016 tentang Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat  Akta  Tanah:  Peraturan  ini  mengatur  tugas,  tanggung  jawab,  dan kewenangan PPAT dalam pembuatan akta tanah.
b. Kewajiban dan Tanggung Jawab PPAT
1) Kewajiban  Memeriksa  Keabsahan  Data:  PPAT  memiliki  kewajiban  untuk memeriksa keabsahan dan kelengkapan dokumen yang menjadi dasar peralihan hak atas tanah. Ini termasuk memastikan bahwa tanah yang akan dibuatkan akta tidak dalam sengketa.
2) Kewajiban  Memberikan  Informasi  yang  Akurat:  PPAT  harus  memberikan informasi yang akurat dan benar kepada para pihak terkait status hukum tanah yang menjadi objek akta.
3) Tanggung  Jawab  Profesional:  PPAT  bertanggung  jawab  untuk  menjaga integritas dan profesionalisme dalam menjalankan tugasnya, sesuai dengan kode etik profesi dan ketentuan perundang-undangan yang berlaku.
4) Akibat Hukum dari Pendaftaran Peralihan Hak Atas Tanah yang Menjadi Objek Sengketa
5) Validitas  Akta:  Jika  tanah  yang  menjadi  objek  akta  ternyata  sedang  dalam sengketa, maka akta yang dibuat oleh PPAT dapat dianggap tidak sah. Ini dapat mengakibatkan pembatalan akta tersebut oleh pengadilan.
6) Tanggung Jawab Ganti Rugi: PPAT dapat diminta untuk memberikan ganti rugi kepada pihak yang dirugikan akibat kelalaian atau kesalahan dalam pembuatan akta yang melibatkan tanah sengketa.
7) Sanksi  Administratif  dan  Pidana:  PPAT  yang  melanggar  ketentuan  terkait pendaftaran tanah sengketa dapat dikenakan sanksi administratif berupa teguran, pencabutan  izin,  atau  sanksi  pidana  jika  terbukti  ada  unsur  kesengajaan  atau penipuan.
c. Perlindungan Hukum bagi PPAT
1) Mekanisme  Perlindungan:  PPAT  yang  menjalankan  tugasnya  sesuai  prosedur dan ketentuan hukum yang berlaku memiliki perlindungan hukum dari tuntutan atau gugatan yang tidak berdasar.
2) Penyelesaian  Sengketa:  Dalam  hal  terjadi  sengketa  terkait  akta  yang  dibuat, PPAT dapat mengajukan pembelaan atau bukti bahwa telah melakukan tugasnya sesuai dengan prosedur yang berlaku.
d. Prosedur Pencegahan Sengketa
1) Pemeriksaan Due Diligence: PPAT harus melakukan pemeriksaan menyeluruh terhadap  status  tanah  melalui  penelitian  dokumen,  wawancara  dengan  pihak terkait,  dan  konsultasi  dengan  Badan  Pertanahan  Nasional  (BPN)  sebelum membuat akta.

## J-CEKI : Jurnal Cendekia Ilmiah
Vol.3, No.5, Agustus 2024
2) Sosialisasi  dan  Edukasi:  PPAT  harus  memberikan  edukasi  kepada  masyarakat dan  para  pihak  terkait  tentang  pentingnya  pemeriksaan  status  hukum  tanah sebelum melakukan transaksi peralihan hak.
e. Rekomendasi untuk PPAT
1) Peningkatan Kompetensi dan Profesionalisme: PPAT perlu terus meningkatkan kompetensi dan profesionalisme melalui pelatihan dan pembaruan pengetahuan terkait peraturan perundang-undangan yang berlaku.
2) Penguatan  Regulasi:  Perlu  ada  penguatan  regulasi  dan  pengawasan  terhadap PPAT untuk memastikan kepatuhan terhadap prosedur dan standar yang berlaku dalam pembuatan akta tanah.
3) Kolaborasi dengan BPN: PPAT perlu memperkuat kerja sama dengan BPN untuk memastikan akurasi data dan informasi terkait status hukum tanah yang menjadi objek akta.

## Tanggung Jawab PPAT Terhadap Pendaftaran Peralihan Hak Atas Tanah Yang Menjadi Objek  Sengketa  Ditinjau  Dari  Peraturan  Pemerintah  Nomor  24  Tahun  2016  Tentang Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah
Tanggungjawab  Pejabat  Pembuat  Akta  Tanah  (PPAT)  dalam  memberikan  perlindungan hukum kepada para pihak, timbul karena adanya perbuatan yang melanggar hukum yang dilakukan PPAT  dalam  melaksanakan  tugas  jabatannya,  sehingga  menyebabkan  kerugian  bagi  para  pihak yang  meminta  jasa  pelayanannya.  Bentuk  tanggungjawab  PPAT  apabila  dikaitkan  dengan profesinya  menganut  prinsip  tanggungjawab  kesalahan  (based  on  fault  of  liability).  Sehingga dalam  pembuatan  akta  otentik,  PPAT  harus  bertanggungjawab  apabila  terjadi  kesalahan  atau pelanggaran terhadap akta yang dibuatnya. Akan tetapi apabila unsur kesalahan atau pelanggaran terjadi  dari  para  pihak,  maka  PPAT  yang  bersangkutan  tidak  dapat  diminta  pertanggung jawabannya, karena PPAT hanya mencatat apa yang disampaikan oleh para pihak atau penghadap untuk  dituangkan  ke  dalam  akta.  Keterangan  palsu  yang  disampaikan  oleh  para  pihak  adalah menjadi tanggung jawab para pihak.
Ada  dua  upaya  untuk  mewujudkan  kepastian  hukum  pertanahan.  Pertama,  dengan  jalan menyediakan perangkat hukum tertulis lengkap dan jelas. Kedua, dengan jalan menyelenggarakan pendaftaran tanah yang memungkinkan bagi pemegang hak atas tanah untuk membuktikan hak atas tanah yang dikuasainya dan bagi pemerintah untuk melaksanakan kebijakan pertanahan.
Kepastian  hukum  yang  mengangkut  pertanahan  mengenai  kepemilikan  dan  penguasaan tanah meliputi unsur-unsur sebagai berikut:
1. Kepastian terhadap subyek hak yaitu orang atau badan hukum yang menjadi pemegang hak.
2. Kepastian tentang objek hak mengenai letak tanah, batas-batas tanah dan luas bidang tanah. Agar  dapat tercapai  maksud  tersebut,  maka dalam  pelaksanaannya, kepada pemegang hak yang  terdaftar  tersebut  akan  diberikan  suatu  tanda  bukti  hak  agar  dapat  dengan  mudah membuktikan haknya yang telah didaftar.
Tanggung  jawab  Pejabat  Pembuat  Akta  Tanah  (PPAT)  yaitu  dalam  membuat  dan menerbitkan  Akta  Peralihan  Hak  Atas  Tanah,  harus  sesuai  dengan  ketentuan  peraturan  yang berlaku. Sebelum membuat dan menerbitkan Akta Peralihan Hak Atas Tanah yang bersangkutan. Apabila tanah tersebut telah terdaftar akan tetapi belum memiliki Sertipikat Hak Atas Tanah, maka sebagai penggantian dari sertipikat Hak Atas Tanah tersebut adalah Surat Keterangan Pendaftaran Tanah  (SKPT)  atas  tanah  yang  dibuat  dan  diterbitkan  oleh  Kantor  Pertanahan  Kabupaten/Kota, yang  isinya  menerangkan  bahwa  hak  atas  tanah  tersebut  belum  memiliki  Sertipikat  Hak  Atas
Tanah.
Untuk tanah-tanah/hak atas tanah yang belum didaftarkan, maka pemilik hak atas tanah dapat mengajukan permohonan kepada lurah/kepala desa setempat untuk dibuatkan dan diterbitkan Surat Keterangan Hak Milik atau Surat Keterangan tanah (SKT) yang diketahui oleh Camat setempat. Tanggung jawab Pejabat Pembuat Akta Tanah adalah Sebagai berikut :
1. PPAT wajib bersumpah.
2. PPAT  wajib  segera  menyampaikan  akta  yang  telah  dibuat  dan  diterbitkan  serta  warkah lainnya yang diperlukan untuk pembuatan dan penerbitan sebuah akta lainnya kepada Badan Pertanahan Nasional Kabupaten/Kota setempat untuk didaftarkan dalam “buku tanah” dan dicantumkan pada “Sertipikat Hak Atas Tanah” yang bersangkutan.
3. PPAT  wajib  menyelenggarakan  suatu  “Daftar  Akta”  yang  telah  dibuat  dan  diterbitkan, menurut bentuk yang telah ditentukan dalam peraturan yang berlaku.
4. PPAT  wajib  menjalankan  petunjuk-petunjuk  yang  telah  diberikan  oleh  Badan  Pertanahan Nasional dan Pejabat yang mengawasinya;
5. PPAT  dalam  setiap  bulannya  wajib  menyampaikan  “Laporan  Bulanan”  yang  dibuatnya selama satu bulan kepada kepala Kantor Badan Pertanahan Nasional Kabupaten/kota akan melaporkan  hasil  pengamatannya  kepada  Kepala  Kantor  Wilayah  Badan  Pertanahan Nasional Propinsi setempat.
Menurut Pasal 39 Peraturan Pemerintah nomor 24 Tahun 1997, Pejabat Pembuat Akta Tanah juga memiliki larangan-larangan untuk memuat dan menerbitkan akta Peralihan Hak, yaitu bagi tanah  yang  belum  jelas  status  haknya.  Dengan  kata  lain,  PPAT  harus  menolak  pembuatan  dan penerbitan Akta Peralihan Hak apabila:
1. Mengenai  bidang  tanah  yang  sudah  terdaftar  atau  hak  milik  atas  satuan  rumah  susun, kepadanya  tidak  disampaikan  sertipikat  asli  hak  yang  bersangkutan  atau  sertipikat  yang diserahkan tidak sesuai dengan daftar-daftar yang ada dikantor pertanahan.
2. Mengenai bidang tanah yang belum terdaftar kepadanya tidak disampaikan:
a. Surat bukti hak sebagaimana dimaksud dalam Pasal 24 ayat (1) atau surat keterangan kepala desa/lurah yang menyatakan yang bersangkutan dalam hal  menguasai bidang tanah tersebut tidak sebagaimana dimaksud dalam Pasal 24 ayat (2).
b. Surat  keterangan  yang  menyatakan  bahwa  bidang  tanah  yang  bersangkutan  belum bersertipkat atau keterangan bahwa tanah yang letaknya jauh dari kedudukan Kantor Pertanahan dari yang bersangkutan dengan dikuatkan oleh kepala desa/lurah.
c. Salah satu pihak yang akan melakukan perbuatan hukum yang bersangkutan atau salah satu  saksi  sebagaimana  dimaksud  dalam  Pasal  38  Peraturan  Pemerintah  Nomor  24 Tahun 1997 tidak berhak atau tidak memenuhi syarat untuk bertidak demikian.
d. Salah satu pihak atau para pihak bertindak atas dasar surat kuasa mutlak (yaitu surat kuasa  yang  tidak  dapat  ditarik  kembali  dan  apabila  pihak  yang  ditunjuk  meninggal dunia  tidak  bisa  dialihkan  kepada  pihak  lain)  yang  pada  hakekatnya  berisikan perbuatan hukum pemindahan hak.
e. Obyek  perbuatan  hukum  yang  bersangkutan  sedang  dalam  sengketa  mengenai  data fisik dan data yuridisnya.
f. Tidak  dipenuhi  syarat  lain  atau  dilanggar  larangan  yang  ditentukan  dalam  peraturan perundang-undangan.
PPAT  berkewajiban  dan  bertanggung  jawab  untuk  menyimpan  sertipikat  sampai pemblokiran dicabut karena sengketa dapat diselesaikan dengan musyawarah atau sampai adanya penyitaan  oleh  pengadilan  terhadap  hak  atas  tanah  tersebut  karena  menjadi  objek  gugatan  di

## J-CEKI : Jurnal Cendekia Ilmiah
Vol.3, No.5, Agustus 2024
Pengadilan. Terlebih lagi karena PPAT menerima bayaran untuk membuat akta peralihan hak atas tanah, dengan mana menerima dan memproses sertipikat tanah sampai proses balik nama selesai tersebut  ke  Kantor  pertanahan  merupakan  kewajiban  dan  prosedur  dari  tahapan  pendaftaran peralihan  hak  atas  tanah  termasuk  didalamnya  pembuatan  akta  yang  menjadi  tugas  PPAT bersangkutan.
Berdasarkan  teori  pertanggungjawaban,  secara  perdata  PPAT  bertanggung  jawab  secara individu  atau  pribadi  atas  pebuatannya  dalam  pelaksanaannya  jabatan  baik  terhadap  akta  yang dibuatnya.  Sedangkan  terhadap  penyimpanan  sertipikat  selama  hak  atas  tanah  menjadi  objek sengketa dalam hal adanya pemblokiran sertipikat PPAT bertanggungjawab berdasarkan jabatan yang  diberikan  kepadanya.  PPAT  wajib  memberikan  pelayanan  dan  bertanggung  jawab  untuk menyimpan sertipikat dan dokumen-dokumen yang dikembalikan oleh kantor pertanahan selama adanya pemblokiran sertifikat. Pada saat pemblokiran belum jelas siapa yang berhak atas sertifikat walaupun telah terjadi peralihan hak atas tanah namun ternyata ada sengketa hak atas tanah.
Mengenai  tanggung  jawab  PPAT  diatur  dalam  Pasal  55  Peraturan  Kepala  BPN  Nomor  1 Tahun 2006, PPAT bertanggungjawab secara pribadi atas pelaksanaan tugas dan jabatannya dalam setiap pembuatan akta. Jika dianalisis menggunakan analisis interpretasi gramatikal, dalam Pasal 55  Peraturan  Kepala  BPN  No.  1  tahun  2006,  mengatur  secara  keseluruhan  mengenai  tanggung jawab PPAT terhadap segala tindakannya yang berlandaskan jabatannya dalam proses pembuatan akta,  pasal  tersebut  menyatakan  bahwa  PPAT  bertanggungjawab  secara  pribadi.  Dalam  hal  ini PPAT tidak hanya bertanggung jawab secara pribadi terhadap akta yang dibuatnya, namun juga bertanggung  jawab  berdasarkan  jabatannya  untuk  memberikan  pelayanan  terhadap  dokumen- dokumen termasuk sertipikat yang digunakan dalam proses pendaftaran peralihan hak atas tanah sampai pada proses pendaftaran peralihan hak atas tanah selesai dan sertipikat diserahkan kepada pemegang hak yang berhak.
Kewenangan  dan  kewajiban  PPAT  adalah  dari  tahapan  PPAT  menerima  sertipikat  terkait proses persiapan pembuatan akta sampai pada proses telah dikeluarkannya sertipikat dari Kantor Pertanahan  yang  telah  selesai.  PPAT  berwenang  dan  berkewajiban  dalam  proses  persiapan pembuatan  akta  sampai  pada  sertipikat  telah  selesai  diterbitkan  maka  PPAT  memiliki  tanggung jawab untuk itu. Apabila adanya kerugian dari salah satu pihak terkait dengan adanya pemblokiran sertipikat karena hak atas tanah menjadi objek sengketa, maka PPAT tidak dapat dituntut untuk bertanggungjawab kecuali para pihak dapat membuktikannya.
PPAT telah melakukan tahapan peralihan hak atas tanah yaitu melakukan dengan tata cara atau  prosedur  yang  berlaku.  PPAT  wajib  untuk  menerapkan  prinsip  ketelitian  dan  kehati-hatian pada  saat  menerima  keterangan  penghadap  dan  mengkonstatir  keinginan  pada  penghadap tujuannya adalah agar salah satu diantara para pihak ataupun pihak lainnya tidak merasa dirugikan. Selain  terhadap  akta  yang  dibuatnya,  PPAT  bertanggung  jawab  secara  moral  memberikan pelayanan  berupa  menyimpan  dan  menjaga  sertipikat  tidak  sembarangan  menyerahkan  kepada salah satu pihak karena proses balik nama belum selesai. Untuk hal itu, PPAT tidak berhak untuk meminta  pembayaran  atau  biaya  terkait  kewajibannya  untuk  menyimpan  sertipikat  beserta dokumen  yang  dikembalikan  oleh  kantor  pertanahan.  Apabila  PPAT  meminta  biaya  tambahan maka PPAT dapat dikenakan sanksi administratif atau sanksi moral berdasarkan kode etik PPAT. PPAT sebagai pihak penengah wajib menjaga kepentingan kedua pihak sampai proses pendaftaran peralihan hak atas tanah telah selesai.
Mengenai pembahasan tanggung jawab PPAT terhadap pendaftaran peralihan hak atas tanah ini  selain  menggunakan  teori  pertanggungjawaban  juga  menggunakan  teori  kepastian  hukum. PPAT  berdasarkan  kewenangan  dan  kewajibannya  memiliki  tanggung  jawab  untuk  menjamin
adanya  kepastian  hukum  terhadap  akta  yang  dibuatnya  sebagai  alat  bukti  telah  dilakukannya perbuatan-perbuatan  hukum  tertentu  mengenai  hak  atas  tanah  yang  digunakan  sebagai  dasar. Pendaftaran  ini  dalam  tunjuan  untuk  memberikan  jaminan  kepastian  dan  perlindungan  hukum terhadap pemegang hak atas tanah yang baru.
Embrio  lahirnya  PPAT  tidak  terlepas  dengan  kegiatan  pendaftaran  tanah  di  Indonesia sebagaimana  dirumuskan  dalam  Pasal  19  ayat  (1)  UUPA,  yang  menyatakan  bahwa  “Untuk menjamin  kepastian  hukum  oleh  pemerintah  diadakan  pendaftaran  tanah  di  seluruh  wilayah Indonesia menurut ketentuan-ketentuan yang diatur dalam peraturan pemerintah.” Dengan adanya pendaftaran  tanah  kemudian  diatur  mengenai  jabatan  PPAT.  Pasal  19  PP  No.  24  Tahun  1997 menentukan  bahwa  setiap perjanjian  yang  bermaksud  mengalihkan hak  atas  tanah,  memberikan suatu hak baru atas tanah, menggadaikan tanah atau meminjam uang dengan suatu akta yang dibuat oleh  dan  dihadapan  Pejabat  yang  ditunjuk  oleh  Menteri  Agraria.  Akta  tersebut  bentuknya  telah ditetapkan.
Kedudukan hukum PPAT merupakan perpanjangan tangan BPN dalam pembuatan akta tanah yang  merupakan  syarat  konstitutif  yang  merupakan  salah  satu  subsistem  dalam  pendaftarannya pada  Kantor  pertanahan.  Dengan  menggunakan  teknik  analisis  interpretasi  gramatikal  terhadap ketentuan Pasal 2 Peraturan Pemerintah Nomor 37 Tahun 1998 mengenai tugas pokok PPAT, maka PPAT bertugas pokok melaksanakan sebagian kegiatan pendaftaran tanah yaitu dengan membuat akta sebagai bukti telah dilakukannya perbuatan hukum tertentu mengenai hak atas tanah atau hak milik  atas  satuan  rumah  susun  yang  kemudian  menjadi  dasar  pendaftaran  perubahan  data pendaftaran tanah yang terjadi karena perbuatan hukum tersebut.
Selain  memiliki  kewenangan,  PPAT  juga  memiliki  kewajiban  yang  tidak  terlepas  dari kewenangannya tersebut. PPAT tidak hanya sebatas memiliki kewenangan membuat akta, namun wajib  untuk  melakukan  persiapan  pembuatan  akta  yaitu  pengecekan  sertipikat,  melaksanakan pendaftaran  hak  atas  tanah  yang  ditentukan  selambat-lambatnya  7  (tujuh)  hari  sejak ditandatanganinya akta sampai sertipikat telah dibaliknama dan diterbitkan oleh kantor pertanahan kemuadian PPAT menyerahkan sertipikat tersebut kepada yang berhak untuk itu. Pada saat terjadi pemblokiran sertipikat, kantor Pertanahan berdasarkan Pasal 45 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun  1997  dapat  menolak  melakukan  pendaftaran  dan  adanya  pengembalian  semua  dokumen terkait.  Mengenai  pengembalian  berkas  ini,  apabila  ditelaah  dengan  menggunakan  teknik interpretasi  gramatikal,  maka  pengembalian  berkas  adalah  pengembalian  berkas  kepada  PPAT sebagai  pelaksana  pendaftaran  peralihan  hak  atas  tanah.  Selama  terjadi  pemblokiran,  baik  akta, sertipikat beserta dokumen-dokumennya berada pada kantor PPAT.
Adapun  tanggung  jawab  PPAT  terhadap  akta  yang  mengandung  cacat  hukum,  dapat diuraikan sebagai berikut :
1. Tanggung Jawab Secara Administratif
Kesalahan administrasi atau biasa disebut dengan mal administrasi yang dilakukan oleh PPAT dalam melakukan sebagian kegiatan pendaftaran tanah tentunya akan menimbulkan konsekuensi hukum, yakni PPAT dapat dimintai pertanggungjawaban. Mengenai persoalan pertanggungjawaban  pejabat  menurut  Kranenburg  dan  Vegtig  ada  dua  teori  yang melandasinya yaitu:
a. Teori fautes personalles , yaitu teori yang menyatakan bahwa kerugian terhadap pihak ketiga  dibebankan  kepada  pejabat  yang  karena  tindakannya  itu  telah  menimbulkan kerugian.  Dalam  teori  ini  beban  tanggung  jawab  ditujukan  pada  manusia  selaku pribadi.

## J-CEKI : Jurnal Cendekia Ilmiah
Vol.3, No.5, Agustus 2024
b. Teori fautes de services , yaitu teori yang menyatakan bahwa kerugian terhadap pihak ketiga  dibebankan  pada  instansi  dari  pejabat  yang  bersangkutan.  Menurut  teori  ini tanggung  jawab  dibebankan  kepada  jabatan.  Dalam  penerapannya,  kerugian  yang timbul itu disesuaikan pula apakah kesalahan yang dilakukan itu merupakan kesalahan berat atau kesalahan ringan, dimana berat dan ringannya suatu kesalahan berimplikasi pada tanggung jawab yang harus ditanggung.
Berdasarkan  teori fautes  personalles di  atas,  Penulis  berpendapat  bahwa  PPAT bertanggung  jawab  atas  pembuatan  akta  jual  beli  yang  mengandung  cacat  hukum, sebagaimana telah diuraikan pada sub bab di atas. Terhadap PPAT yang membuat akta jual beli tanah  yang  mengandung cacat hukum  tersebut,  dikategorikan  sebagai  perbuatan  yang menyalahgunakan wewenang, mengingat wewenang yang ada padanya berdasarkan Pasal 2 PJPPAT telah disalahgunakan, sehingga penggunaan wewenang tersebut pada akhirnya tidak sesuai  dengan  tujuan  pemberian wewenang  itu  sendiri,  dalam  hal  ini nampak telah  terjadi penyalahgunaan wewenang oleh PPAT  karena tidak menjalankan wewenang sebagaimana mestinya.
Berkaitan  dengan  hal  itu  PPAT  dapat  dikenai  sanksi  administratif  berupa  denda terhadap pelanggaran Pasal 91 ayat (1) UU No. 28 Tahun 2009 Tentang Pajak Daerah Dan Retribusi  Daerah,  yang  secarategas  menyatakan:  “Pejabat  Pembuat  Akta  Tanah/Notaris hanya dapat menandatangani akta pemindahan Hak atas Tanah dan/atau Bangunan setelah Wajib Pajak menyerahkan bukti pembayaran pajak”. Sebagai akibat dari perbuatan tersebut, maka PPAT dapat dikenakan sanksi sebagaimana yang diatur dalam Pasal 93, yaitu : Pejabat Pembuat Akta Tanah/Notaris dan kepala kantor yang membidangi pelayanan lelang negara, yang  melanggar  ketentuan  sebagaimana  dimaksud  dalam  Pasal  91  ayat  (1)  dan  ayat  (2) dikenakan sanksi administratif berupa denda sebesar Rp.7.500.000,00 (tujuh juta lima ratus ribu  rupiah)  untuk  setiap  pelanggaran.  Jadi,  sanksi  yang  dapat  mengancam  PPAT  yang membuat akta tidak sesuai  dengan  syarat  formil dan syarat  materil dari  prosedur atau tata cara  pembuatan  akta  PPAT  adalah  sanksi  pemberhentian  dengan  tidak  hormat  dari jabatannya dan pengenaan denda administratif.
2. Tanggung Jawab Secara Keperdataan
Pertanggungjawaban PPAT terkait kesengajaan, kealpaan dan/atau kelalaiannya dalam pembuatan akta  jual  beli yang menyimpang dari  syarat  formil dan syarat  materil  tata  cara pembuatan  akta  PPAT,  tidak  saja  dapat  dikenakan  sanksi  administratif  tapi  juga  tidak menutup  kemungkinan  dituntut  ganti  kerugian  oleh  para  pihak  yang  merasa  dirugikan. Berkaitan dengan kesalahan ( beroepsfout ) dari PPAT, maka harus ditelaah mengenai bentuk dari  kesalahan  tersebut,  yakni  apakah  kesalahan  tersebut  merupakan  wanprestasi  ataukah perbuatan melanggar hukum ( onrechtmatige daad ).
Untuk  adanya  suatu  perbuatan  melanggar  hukum  tidak  disyaratkan  adanya  keempat kriteria itu secara kumulatif, namun terpenuhinya salah satu kriteria secara alternatif, sudah cukup  terpenuhi  pula  syarat  untuk  suatu  perbuatan  melanggar  hukum.  Sanksi  perdata dijatuhkan  kepada  PPAT  atas  perbuatan  melanggar  hukum  ( onrechtmatige  daad ),  yakni perbuatan yang menimbulkan kerugian, dan secara normatif perbuatan tersebut tunduk pada ketentuan Pasal 1365 KUHPerdata, yang berbunyi “Tiap perbuatan melanggar hukum, yang membawa  kerugian  kepada  seorang  lain,  mewajibkan  orang  yang  karena  salahnya menerbitkan kerugian itu, mengganti kerugian tersebut”. Berkaitan dengan pembuatan akta PPAT  yang  mengalami  cacat  hukum,  yang  banyak  ditemukan  adalah  PPAT  yang bersangkutan kurang begitu memperhatikan dan menerapkan secara konsisten aturan-aturan
yang  ada  dan  sebaliknya  sangat  jarang  ditemukan  adanya  unsur  kesengajaan  untuk merugikan para pihak atau pihak ketiga.
Untuk  melakukan  pembuatan  akta  jual  beli  yang  tidak  sesuai  dengan  tata  cara pembuatan akta PPAT tersebut. Kesemua faktor tersebut terkadang tidak disadari dan tidak disengaja bahkan bilamanapun ada yang disadari dan disengaja oleh PPAT sendiri maupun para  pihak,  unsur  kesengajaan  untuk  memberikan  suatu  akibat  yang  merugikan  salah  satu penghadap  maupun  para  penghadap  sangatlah  kecil  atau  jarang  ditemukan.  Disisi  lain, bilamanapun tidak ditemukan unsur kesengajaan hal ini berarti terdapat kekurang-hati-hatian karena  ketidakcermatan  atau  ketidaktelitian  atau  kealpaan  dari  PPAT  bersangkutan,  dan sangat jarang pula ditemukan unsur merugikan dari kealpaan tersebut.
Menurut  penulis  kesalahan  PPAT  dalam  hal  ini  berbentuk  kealpaan  atau  kelalaian, akan tetapi yang menjadi masalah adalah apakah kealpaan atau kelalaian yang dilakukan oleh PPAT  dikategorikan  penyalahgunaan  wewenang,  mengingat  istilah  penyalahgunaan wewenang cenderung mengarah kepada pemikiran adanya unsur kesengajaan. Berpijak pada kewenangan  yang  dimiliki  oleh  PPAT  dalam  hal  pembuatan  akta  otentik,  seorang  PPAT diharuskan  selalu  mengambil  sikap  cermat  atau  hati-hati  dalam  menghadapi  setiap  kasus, mengingat seorang PPAT telah memiliki kemampuan profesional baik secara teoritis maupun praktis. Dengan demikian apabila seorang PPAT melakukan kealpaan dalam pembuatan akta, dan  mengakibatkan  akta  tersebut  cacat  hukum  maka  dapat  dikatakan  telah  terjadi penyalahgunaan wewenang, karena PPAT bersangkutan menyadari bahwa sebagai pejabat umum yang diberikan kewenangan oleh undang-undang, maka setiap PPAT dituntut untuk menangani suatu kasus yang berkaitan dengan wewenangnya, dan tidak dapat dilepaskan dari tuduhan adanya penyalahgunaan wewenang. Keadaan penyalahgunaan wewenang ini akan semakin jelas apabila terdapat unsur merugikan yang diderita oleh salah satu atau para pihak yang tampak pada saat dibatalkannya akta PPAT yang dibuatnya sebagai konsekuensi final dari akta yang mengalami cacat hukum.
PPAT  wajib  memberikan  pelayanan  dan  bertanggung  jawab  untuk  menyimpan sertipikat dan dokumen-dokumen yang dikembalikan oleh kantor pertanahan selama adanya pemblokiran sertipikat. Pada saat pemblokiran belum jelas siapa yang berhak atas sertipikat walaupun telah terjadi peralihan hak atas tanah namun ternyata ada sengketa hak atas tanah. Mengenai tanggung jawab PPAT diatur dalam Pasal 55 Peraturan Kepala BPN No. 1 tahun 2006, PPAT bertanggungjawab secara pribadi atas pelaksanaan tugas dan jabatannya dalam setiap pembuatan akta. Jika dianalisis menggunakan analisis interpretasi gramatikal, dalam Pasal 55 Peraturan Kepala BPN No. 1 tahun 2006, mengatur secara keseluruhan mengenai tanggung  jawab  PPAT  terhadap  segala  tindakannya  yang  berlandaskan  jabatannya  dalam proses pembuatan akta, pasal tersebut menyatakan bahwa PPAT bertanggungjawab secara pribadi.

## Analisis
Pada prakteknya, pembuatan akta jual beli tanah oleh PPAT banyak yang tidak sesuai dengan tata cara pembuatan akta PPAT. Hal ini disababkan oleh adanya situasi-situasi dan kondisi-kondisi dalam  jual  beli  yang  menyebabkan  ketidaksesuain  tersebut  sepertinya  harus  dilakukan  agar transaksi atau proses jual beli tanah bisa dilangsungkan. Situasi dan kondisi seperti ini membuat PPAT terkadang tidak mempunyai pilihan lain selain melakukan pembuatan akta jual beli tanah dengan “mengabaikan” tata cara pembuatan akta jualbeli tanah sebagaimana diatur oleh Peraturan Pemerintah  Nomor  24  Tahun  1997  tentang  Pendaftaran  tanah,  Peraturan  Pemerintah  Nomor  37
J-CEKI : Jurnal Cendekia Ilmiah Vol.3, No.5, Agustus 2024
Tahun  1998  tentang  Peraturan  Jabatan  Pejabat  Pembuat  Akta  Tanah  serta  peraturan-peraturan pelaksanaannya.
Selain itu, dalam kenyataan PPAT kerapkali menghadapi dilema, di satu pihak mereka harus tunduk  kepada  ketentuan  dengan  sifatnya  yang  normatif,  sementara  di  pihak  lain,  kenyataan lapangan  yang  begitu  kompleks  sering  tidak  bisa  ditangani  dan  ditampungoleh  peraturan  yang begitu kaku. Oleh karena itu dalam konteks situasi tersebut, PPAT melakukan penafsiran terhadap peraturan yang ada untuk melayani kliennya. Penafsiran dalam konteks situasi antara PPAT dan klien tidak dapat dihindari, di satu sisi PPAT karena fungsinya harus melayani klien, sedangkan di sisi  lain,  klien  membutuhkan  pelayanan  tanpa  terlalu  peduli  dengan  peraturan  yang  mengikat PPAT. Dengan demikian yang terjadi adalah rasionalisasi antara kebutuhan PPAT dan kliennya, artinya dalam usaha menjaga kelangsungan pekerjaannya, PPAT membutuhkan klien sementara klien  sering  tidak  mau  direpotkan  oleh  persyaratan-persyaratan  teknis  yang  disyaratkan  secara hukum.
Terdapat  berbagai  macam  faktor  yang  menyebabkan  terjadinya  pembuatan  akta  jual  beli tanah oleh PPAT sehingga menjadi tidak sesuai atau menyimpang dari tata cara pembuatan akta PPAT.  Para  PPAT  tersebut  sebenarnya  juga  sadar  dan  mengetahui  bahwa  terdapat  konsekuensi yang serius terhadap apa yang mereka lakukan dalam hal pembuatan akta jual beli yang tidak sesuai dengan tata cara pembuatan akta PPAT. Akan tetapi mereka tetap melakukan hal-hal tersebut oleh karena  ada  keyakinan  bahwa  seandainya  mereka  tidak  menerima  atau  melakukan  perbuatan tersebut mereka akan kehilangan klien, karena klien mereka akan berpindah dan menggunakan jasa PPAT yang lain. Faktor-faktor yang menyebabkan hal seperti diatas terjadi adalah:
1. Adanya suatu situasi yang mengharuskan PPAT untuk melakukan pembuatan akta jual beli yang  tidak  sesuai  dengan  tata  cara  pembuatan  akta  PPAT,  yang  diperlukan  guna  untuk menyelamatkan suatu transaksi jual beli. Pembuatan akta jual beli seperti ini kelihatan dalam konstruksi transaksi jual beli dimana pajak-pajak terutang belum dibayar serta harga jual beli belum dibayar lunas saat penandatanganan akta dilakukan.
2. Terdapat rasa saling percaya yang sangat tinggi diantara sesama PPAT dan antara para pihak dan PPAT, sehingga mereka percaya bahwa diantara sesama PPAT akan saling melindungi dan tidak akan membuka rahasia di antara mereka dan antara mereka juga saling pengertian serta  memahami.  Hal  ini  menimbulkan  keyakinan  diantara  mereka  bahwa  perbuatan  yang mereka lakukan akan aman dan tidak akan mendapat masalah dikemudian hari. Hal seperti ini Nampak dalam hal konstruksi jual beli dengan cara titipan akta. PPAT yang menitipkan akta  percaya  sepenuhnya  kepada  PPAT.  yang  meneriman  titipan  akta  akan  melakukan pelayanan yang baik kepada PPAT yang menitipkan akta dan juga kepada klien PPAT yang menitipkan akta dan demikian juga sebaliknya.
3. Faktor  waktu  dan  kesibukan  dari  para  pihak  sehingga  menyebabkan  PPAT  menyesuaikan diri dengan waktu dan kesibukan para pihak.keadaan seperti ini dapat dilihat pada jual beli yang mana penandatanganan akta jual beli dilakukan tidak dihadapan para pihak dan secara bersamaan. Akta jual beli ditandatangani lebih dulu oleh salah satu pihak dan setelah itu baru salah satu pihak yang lain menandatangani akta jual beli.
4. Alasan untuk efesiensi waktu bagi para pihak karena pembuatan akta jual beli kadang kala untuk pemeriksaan atau pengecekan sertfikatnya dikantor pertanahan tidak bisa dipastikan sampai berapa lama waktu yang dibutuhkan. Hal seperti ini terlihat dalam jual beli dimana akta  jual  beli  tanah  ditandatangani  lebih  dulu  walaupun  pemeriksaan  atau  pengecekan serttifikat belum selesai dilakukan.
5. Faktor besarnya nilai transaksi jual beli yang dilakukan para pihak sehingga PPAT bersedia untuk  mengikuti  kemuan  para  pihak.  Tidak  dapat  dipungkiri  bahwa  kesempatan  untuk mendapatkan transaksi dalam jumlah besar jarang terjadi, keadaan seperti  ini biasa terjadi pada jual beli yang dilaku daerah kerja PPAT demi mendapat transaksi dalam jumlah besar.
6. Faktor  relasi  dan  pertemanan  juga  dapat  menjadi  alasan  bagi  PPAT  untuk  melakukan pembuatan akta jual beli yang tidak sesuai dengan prosedur pembuatan akta PPAT. Hal ini dilakukan  oleh  PPAT  demi  untuk  menjaga  hubungan  baik  dengan  relasi  atau  temannya tersebut,  karena  bila  PPAT  yang  bersangkutan  tidak  mau  memenuhi  keinginan  dari  relasi atau temannya tersebut, maka relasi atau temannya akan merasa diperlakukan sama dengan klien-klien  PPAT  yang  lainnya  dan  merasa  mereka  tidak  mendapatkan  perlakuan  yang istimewa  atau  khusus.  Kondisi  seperti  ini  biasa  nya  terjadi  pada  jual  beli  yang penandatanganan  akta  dilakukan  oleh  salah  satu  pihak  dengan  caraa  PPAT  yang bersangkutan yang datang ketempat pihak tersebut dengan tanpa adanya alasan yang sah dan dapat dibenarkan.
Dari  macam-macam  faktor  diatas,  terdapat  kemungkinan  adanya  kombinasi  dari  beberapa faktor dan alasan dalam hal pembuatan akta jual beli yang tidak sesuai dengan tata cara pembuatan akta  PPAT.  Jadi  terdapat  kemungkinan  satu  transaksi  jual  beli,  pembuatan  aktanya  dilakukan dengan satu atau lebih cara yang tidak sesuai dengan tata cara pembuatan akta PPAT.
Menurut  pendapat  penulis  hal-hal  diatas  terjadi  karena  faktor  ketidak  profesionalan,  rasa sungkan  terhadap  para  pihak  dan  tingginya  faktor  persaingan  antar  sesama  PPAT  dalam  hal pembuatan  akta  PPAT  tidak  mampu  untuk  menerangkan  kepada  para  pihak  tentang  tata  cara pembuatan akta PPAT yang seharusnya sehingga para pihak merasa bahwa pembuatan akta PPAT dengan cara yang dikehendaki para pihak tidak berpengaruh pada kepastian hukum hak atas tanah yang diperjualbelikan.
Seperti  pada  putusan  Pengadilan  Negeri  Jakarta  Barat  No.800/Pdt.G/  2016/PN.Jkt.Brt  Jo. Putusan Pengadilan Tinggi DKI Jakarta No.349/PDT/ 2018/PT.DKI Jo. Putusan Kasasi Mahkamah Agung  Republik  Indonesia  No.1120K/Pdt/2019  Jo.  Putusan  Peninjauan  Kembali  Mahkamah Agung Republik Indonesia No.596PK/Pdt/2020. Bahwa pada  pokok isi putusannya menyatakan Akta  Jual  Beli  Nomor  05/2015  tanggal  25  Juni  2015  adalah  Akta  yang  tidak  sah  dan  tidak mempunyai kekuatan mengikat menurut hukum.
Dalam putusan ini Turut Tergugat selaku PPAT sama sekali tidak hadir dalam persidangan untuk  memberikan  keterangan  dihadapan  Majelis  Hakim  mengenai  Akta  Pengikatan  Jual  Beli Nomor 40 tanggal 25 Juni 2015 dan Akta Jual Beli Nomor 05 Tahun 2015 yang dibuat atas adanya kesepakatan antara Tergugat II dan Tergugat III dan kesepakatan tersebut dibuat dan dinyatakan dihadapan Turut Tergugat. Turut Tergugat dalam hal ini memiliki peran penting dalam proses jual beli atau pemberian hak atas tanah serta transaksi yang dilakukan oleh Tergugat II dan Tergugat III karena dihadapan Turut Tergugatlah kesepakatan ini tertuang dalam Akta tersebut.
Turut Tergugat sebagai PPAT seharusnya dapat menjaga kreadibilitas atas keabsahan akta yang  diterbitkannya,  karena  PPAT  tidak  mungkin  membuat  akta  secara  sembarangan  tanpa melakukan penelusuran dan verifikasi dokumen yang relevan terlebih dahulu. Sebagai pejabat yang bertanggung jawab dalam transaksi jual beli atas tanah tersebut, PPAT memiliki kewajiban untuk memastikan keabsahan dan kejelasan dokumen-dokumen yang digunakan dalam proses pembuatan akta.  PPAT  wajib  melakukan  penelurusan  dan  verifikasi  dokumen  atas  tanah  dan  bangunan tersebut  yang  akan  dijadikan  objek  transaksi  sebelum  membuat  akta.  Hal  ini  dilakukan  untuk memastikan bahwa transaksi yang dilakukan berada dalam batas hukum yang berlaku dan hak serta kewajiban pihak-pihak yang terlibat dalam transaksi tersebut jelas dan sah.

## J-CEKI : Jurnal Cendekia Ilmiah
Vol.3, No.5, Agustus 2024

## KESIMPULAN
Berdasarkan hasil penelitian dan pembahasan, dapat ditarik kesimpulan sebagai berikut:
1. Akibat hukum terhadap pendaftaran peralihan hak atas tanah yang menjadi objek sengketa terkait adanya pencatatan dalam buku tanah adalah adanya penolakan pendaftaran hak atas tanah  oleh  kantor  pertanahan  setempat  sehingga  tidak  dapat  dilakukan  pendaftaran  atau perubahan data pertanahan selama pemblokiran. Berdasarkan Pasal 45 PP No. 24 tahun 1997, kantor  pertanahan  menolak melakukan  pendaftaran dengan  mengembalikan berkas  berupa akta,  sertifikat  dan  dokumen-dokumen  terkait  kepada  PPAT  yang  bersangkutan  sebagai pelaksana pendaftaran peralihan hak atas tanah. Akibat hukum terhadap akta jual beli yang dikembalikan  tetap  menjadi  akta  otentik  dan  dapat  kembali  digunakan  sebagai  dasar pendaftaran apabila pemblokiran telah dicabut oleh pemohonnya.
2. PPAT memiliki tanggung jawab pribadi atas pelaksanaan tugas dan jabatannya dalam setiap pembuatan akta sebagaimana ditentukan dalam Pasal 55 Peraturan Kepala BPN No. 1 Tahun 2006 yakni “PPAT bertanggung jawab secara pribadi atas pelaksanaan tugas dan jabatannya dalam  setiap  pembuatan  akta.  Selain  itu,  PPAT  juga  mempunyai  tanggung  jawab  secara administratif  dan  secara  keperdataan.  PPAT  tidak  dapat  dituntut  apabila  telah  melakukan kewenangan dan kewajibannya sesuai dengan prosedur yang berlaku. PPAT wajib sebagai pihak  penengah  menyimpan  dokumen-dokumen  yang  dikembalikan  sampai  pada  saat dilakukan  penyitaan  oleh  pengadilan  atau  pencabutan  blokir  oleh  pemohon  pemblokiran. Terhadap hal itu PPAT tidak berhak untuk meminta pembayaran tambahan.

## DAFTAR REFERENSI
Adjie,  H.,  Indonesia,  H.  N.,  &  Aditama,  R.  (2008).  Sanksi  Perdata  dan  Administratif  Terhadap Notaris Sebagai Pejabat Publik, Bandung: PT. Refika Aditama . Adolf,  H.  (2010).  Dasar-Dasar  Hukum  Kontrak  Internasional  (edisi  revisi). Cet.  III,  PT  Refika Aditama, Bandung .
Agustina, R. (2012). Hukum Perikatan (Law of Obligations). Ed. 1. Denpasar: Pustaka Larasan; Jakarta: Universitas Indonesia. Universitas Leiden, Universitas Groningen . Anonim. (2007). Petunjuk teknis Direktorat Survey dan Potensi Tanah. Deputi Survey, Pengukuran dan Pemetaan BPN RI.
Atmadja, I. G. (1993). Ilmu Hukum dalam Kerta Patrika. Denpasar: Fakultas Hukum Universitas Udayana .
Daliyo, J. B., et al. (2001). Hukum Agraria I (Cetakan ke-5). Prehallindo.
Darusman,  Y.  M.  (2016).  Kedudukan  notaris  sebagai  pejabat  pembuat  akta  otentik  dan  sebagai pejabat pembuat akta tanah. ADIL: Jurnal Hukum , 7 (1), 36-56.
Djumadi. (2004). Hukum Perburuhan Perjanjian Kerja. PT Raja Grafindo Persada.
Ekawati,  D.,  Wardhani,  D.  K.,  Prastiwi,  D.  E.,  Prayitno,  S.,  &  Purwanto,  A.  (2021).  Prosedur
Peralihan Kepemilikan Hak Atas Tanah di Indonesia. Community Service Journal , 2 , 90- 101.
Mukti  Fajar,  N.  D.,  &  Achmad,  Y.  (2010). Dualisme  penelitian  hukum:  normatif  &  empiris . Pustaka pelajar.
Flora, H. S. (2008). Hubungan Antara Badan Pertanahan Nasional Dengan Pejabat Pembuat Akata Tanah  Dalam  Proses  Pendaftaran  Tanah. Jurnal  Hukum  Pro  Justitia , 26 (4).Gautama,  S.
(1981). Tafsir Undang-Undang Pokok Agraria. Alumni.
Harsono, B. (2020). Hukum Agraria Indonesia . Universitas Trisakti.
Harsono,  B.  (2007).  Hukum  Agraria  Indonesia:  Sejarah  Pembentukan  Undang-Undang  Pokok Agraria, Isi dan Pelaksanaannya. Djambatan.
Hartanto,  J.  A.,  &  Thamrin,  H.  (2014). Hukum  pertanahan:  Karakteristik  jual  beli  tanah  yang belum terdaftar hak atas tanahnya . LaksBang Justitia.
Huda, C. (2011). Dari Tiada Pidana Tanpa Kesalahan menuju kepada Tiada Pertanggung Jawaban Pidana Tanpa Kesalahan. Kencana.
Ibrahim,  J.  (2006).  Teori  dan  metodologi  penelitian  hukum  normatif. Malang:  Bayumedia Publishing , 57 (11).
Kartasapoetra, G. (1991). Hukum tanah, jaminan bagi keberhasilan pendayagunaan tanah. Jakarta: PT Rineka Citpa .
Kelsen, H. (2008). Teori Hukum Murni. Nusamedia.
Kusmaryanto, K., & Gunarto, G. (2017). Pendaftaran Akta Jual Beli Yang Melebihi Jangka Waktu Pendaftaran Tanah Di Kantor Agraria Dan Tata Ruang/Badan Pertanahan Nasional Kota Semarang. Jurnal Akta , 4 (3), 475-484. Luthfi, K. (2018). Masyarakat Indonesia dan Tanggung Jawab Moralitas . Guepedia. Mamminanga,  A.  (2008).  Pelaksanaan  Kewenangan  Majelis  Pengawas  Notaris  Daerah  dalam Pelaksanaan  Tugas  Jabatan  Notaris  berdasarkan  UUJN  (Tesis).  Fakultas  Hukum Universitas Gajah Mada.
Manthovani,  R.,  &  Istiqomah,  I.  (2021).  Pendaftaran  tanah  di  indonesia. Jurnal  Magister  Ilmu Hukum , 2 (2), 23-28.
Marzuki, P. M. (2005). Penelitian Hukum (Edisi Pertama, Cetakan ke-2). Kencana Prenada Media Group.
Mentari, M., Silviana, A., & Ardani, M. N. (2020). Tanggung Jawab Pejabat Pembuat Akta Tanah Sementara  Atau  PPATS  Terhadap  Batas  Waktu  Pendaftaran  Akta  Jual  Beli  Tanah Berdasarkan Pasal 40 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah (Studi Di Kota Depok). Diponegoro Law Journal, 9(2).
Miru,  A.  (2008).  Hukum  Perjanjian  &  Perancangan  Perjanjian. Jakarta:  PT.  Raja  Grafindo Persada .
Muhammad, A. (2000). Hukum Acara Perdata Indonesia, PT. Citra Aditya Bakti, Bandung . Muljadi, K., & Widjaja, G. (2014). Perikatan yang lahir dari perjanjian (Cetakan ke-6). Rajawali Pers.
Naja, H. D., SH, M., & Kn, M. (2006). Contract Drafting Seri Keterampilan Merancang Kontrak Bisnis . Citra Aditya Bakti.
Hidayah,  S.  N.,  Septarina  Budiwati,  S.  H.,  MH,  C.,  Shalman  Al  Farizi,  S.  H.,  &  Kn,  M. (2013). Pelaksanaan  Pemenuhan  Tanggung  Jawab  PPAT  Dalam  Pembuatan  Akta  Jual Beli  Tanah  Beserta  Akibat  Hukumnya  (Studi  di  Kantor  PPAT  Wilayah  Kabupaten Sukoharjo) (Doctoral dissertation, Universitas Muhammadiyah Surakarta).
Fea, D. R. O. (2018). Panduan Mengurus Tanah. Rumah dan Perizinannya. Yogyakarta: Legality . Parlindungan, A. P. (1986). Komentar Atas Undang-Undang Pokok Agraria. Alumni. Perangin, E. (1987). Praktek Jual Beli Tanah. Rajawali Pers. Prajitno, A. (2013). Pengetahuan Praktis Tentang Apa Dan Siapa PPAT. Malang: Selaras . Prastiwia,  D.  E.,  &  Suryani,  R.  (2023).  Beleid  Pendaftaran  Tanah  Sistematis  Lengkap  Sebagai Upaya Pembaharuan Hukum Dalam Administrasi Pertanahan Di Indonesia. Jurnal Surya Kencana  Satu: Dinamika  Masalah  Hukum  dan Keadilan.  Retrieved  from http://openjournal.unpam.ac.id/index.php/sks

## 3764
J-CEKI : Jurnal Cendekia Ilmiah Vol.3, No.5, Agustus 2024
Pratama, M. I. C. (2009). Kepastian Hukum dalam Production Sharing Contract. Skripsi. Fakultas Hukum Universitas Islam Indonesia”. Yogyakarta .
Prodjodikoro,  W.  (1981).  Asas-Asas  Hukum  Perjanjian  (The  Legal  Principles  of Agreements). Bandung: PT. Sumur .
Saleh, W. (1977). Hak Anda atas Tanah. Ghalia Indonesia.
Salindeho, J. (1993). Masalah Tanah dalam Pembangunan. Sinar Grafika. Santoso, U. (2013). Pendaftaran dan Peralihan Hak atas Tanah (Cetakan ke-3). Kencana Prenada Media Group.
Satrio, J. (1999). Hukum Perikatan Perikatan pada umumnya. Alumni.
Setiono. (2004). Rule of Law (Supremasi Hukum). Magister Ilmu Hukum Program Pascasarjana Universitas Sebelas Maret.
Soedjendro, J. K. (2001). Perjanjian Peralihan Hak Atas Tanah Yang Berpotensi Konflik. Kanisius. Soeroso, R. (2010). Perjanjian Di Bawah Tangan. Sinar Grafika. Soimin, S. (2004). Status Hak Dan Pembebasan Tanah. Sinar Grafika. Subekti. (2005). Hukum Perjanjian. Intermasa. Sugiyono. (2016). Statistika Untuk Penelitian. CV. Alfabeta.
Sutedi,  A.  (2010).  Peralihan  Hak  Atas  Tanah  Dan  Pendaftarannya  (Edisi  1,  Cetakan  keempat). Sinar Grafika.
Sutedi, A. (2012). Sertifikat Hak Atas Tanah. Sinar Grafika. Syahmin, A. K. (2006). Hukum Kontrak Internasional. Rajagrafindo Persada. Syahrani, R. (1999). Rangkuman Intisari Ilmu Hukum. Citra Aditya Bakti. Thompson, M. P. (2001). Modern Land Law. Oxford University Press. Widjaja,  G.  (2014).  Perikatan  Yang  Lahir  Dari  Perjanjian  (Cetakan  ke-6).  PT  Raja  Grafindo Persada.
Yuwono, I. D. (2013). Memahami Berbagai Etika Profesi dan Pekerjaan. Pustaka Yustisia.