Revised: 2-12-2023 Accepted: 8-12-2023
Pembatalan Perjanjian Jual Beli Tanah oleh Penjual Karena Pembeli Wanprestasi
Amri Panahatan Sihotang, Gita Novita Sari, Zaenal Arifin, Muhammad Isro Wahyudin

## Pembatalan Perjanjian Jual Beli Tanah oleh Penjual Karena Pembeli Wanprestasi
Amri Panahatan Sihotang 1 , Gita Novita Sari 2 , Zaenal Arifin 3 , Muhammad Isro Wahyudin 4
1,2 Fakultas Hukum, Universitas Semarang, Semarang, Indonesia
3,4 Magister Hukum, Universitas Semarang, Semarang, Indonesia gitanovita92@gmail.com

## Abstrak
Penelitian  ini  bertujuan  untuk  mengetahui  proses  pelaksanaan  pembatalan  jual  beli  tanah  oleh penjual  karena  pembeli  wanprestasi,  akibat  hukum  pembatalan  perjanjian  jual  beli  tanah  oleh penjual  karena  pembeli  wanprestasi.  Metode  penelitian  yang  digunakan  dalam  penelitian  ini adalah yuridis sosiologis. Hasil penelitian  proses erjanjian jual beli merupakan perjanjian dimana perjanjian  itu  sah  dan  memiliki  kekuatan  mengikat  sejak  tercapainya  kata  sepakat  antara  penjual dan  pembeli.  Pengikatan  jual  beli  mendasarkan  pada  keabsahan  berkontrak  dan  asas-asas perjanjian  lainnya.  Banyak  kasus  yang  terjadi  tersebut  berisikan  janji-janji  untuk  melakukan pembayaran pembayaran jual beli, akan tetapi terlambat. Suatu perjanjian dapat batal demi hukum ( van  rechtswege  neiting )  atau  dapat  dibatalkan  ( vernietigbaar ),  apabila  suatu  perjanjian  tidak memenuhi  persyaratan  yang  telah  ditentukan  pada  Pasal  1320  KUHPerdata,  yaitu  apabila  tidak memenuhi  syarat  subjektif  (sepakat  mereka  mengikat  dirinya,  cakap  untuk  berbuat  sesuatu perjanjian)  dan  syarat  objektif  (suatu  hal  tertentu,  suatu  sebab  yang  halal).  Akibat  hukum  yang timbul terhadap pembeli apabila wanprestasi, pembeli diharuskan membayar ganti kerugian yang telah  diderita  oleh  penjual,  membayar  biaya  perkara  apabila  diperkarakan  di  pengadilan,  dan memenuhi perjanjian jika masih dilanjutkan.
Kata kunci: Jual Beli; Perjanjian; Wanprestasi

## Abstract
The  research  aims  to  find  out  the  process  of  the  seller's  implementation  cancellation  of  land because  the  buyer  defaulted,  a  result  of  the  law  seller's  cancellation  of  the  land  purchase agreement  because  the  buyer  defaulted.  The  research  method  used  in  this  study  is  sociological juridical. The results of research on the process of the sale agreement are agreements in which the agreement  is  valid  and has  binding  power  since  the agreement  between  the  seller  and  the  buyer has  been  reached.  A  buying  and  selling  bond  based  on  contractual  validity  and  other  treaty principles.  Many  of  the  cases  involved  promises  to  pay  for  the  sale,  but  they  were  too  late.  An agreement  can  be  nullified  for  the  sake  of  the  law  (van  rechtswege  neiting)  or  cancelable (vernietigbaar),  if  an  agreement  does  not  meet  the  requirements  specified  in  Article  1320  of  the Civil  Code,  if  subjective  conditions  are  not  met  (they  agreed  to  bind  themselves,  to  make  a covenant) and objective conditions (a certain thing, a lawful cause). As a result of the law against the buyer when he breaks his promise, the buyer is required to pay for the loss that the seller has suffered, pay the costs of the case when it is brought before the court, and fulfill the agreement if it continues.
Keywords: Agreement; Default; Purchase
Revised: 2-12-2023 Accepted: 8-12-2023
Pembatalan Perjanjian Jual Beli Tanah oleh Penjual Karena Pembeli Wanprestasi
Amri Panahatan Sihotang, Gita Novita Sari, Zaenal Arifin, Muhammad Isro Wahyudin

## 1. PENDAHULUAN
Seiring dengan berkembangnya dinamika kehidupan sosial kemasyarakatan, hubungan  interaksi  antar  individu  semakin  luas,  terutama  dalam  hubungan  yang bersifat  ekonomi  dan  bernilai  komersial,  diantaranya  adalah  yang  menyangkut perikatan  atau  perjanjian.  Ada  beberapa  pihak  yang  saling  berhubungan,  satu sama lain, saling mengikatkan diri ke dalam perjanjian. Perjanjian Pengikatan Jual Beli  (PPJB),  biasanya  diawali  dengan  perjanjian  terlebih  dahulu.  Sebelum diadakan  jual  beli  atau  pengikatan,  terlebih  dahulu,  dibuatkan  suatu  perjanjian, untuk  menentukan  kondisi-kondisi  yang  perlu  disepakati,  pada  umumnya  adalah peristiwa jual beli. 1 Di sisi yang lain banyak kejadian di sekitar kita, dimana salah satu  pihak  tidak  terikat  dengan  perjanjian  jual  beli,  atau  dengan  kata  lain  tidak terdapat  hubungan  kontraktual  diantara  para  pihak  akan  tetapi  ada  pihak-pihak yang dirugikan secara hukum karena adanya suatu peristiwa atau kejadian dalam transaski  jual  beli  yang  telah  disepakati. 2 Perjanjian  merupakan  instrumen  bagi para  pihak  yang  berkepentingan  untuk  mengikatkan  diri  satu  dengan  yang  lain dalam  rangka  memenuhi  hak  dan  kewajiban  masing-masing.  Menurut  hukum perjanjian  yang  berlaku  kita  mengenal  adanya  asas  kebebasan  berkontrak  yang menentukan  bahwa  pihak  yang  mengadakan  perjanjian  diperbolehkan  untuk membuat  ketentuan-ketentuan  sendiri  yang  menyimpang  dari  pasal-pasal  hukum perjanjian dan mereka diperbolehkan mengatur sendiri kepentingan mereka dalam perjanjian yang mereka adakan. 3
Perjanjian  jual  beli  merupakan  perjanjian  dimana  perjanjian  itu  sah  dan memiliki  kekuatan  mengikat  sejak  tercapainya  kata  sepakat  antara  penjual  dan pembeli.  perjanjian  adalah  suatu  peristiwa  dimana  seseorang  berjanji  kepada oranglain  atau  dimana  dua  orang  itu  saling  berjanji  untuk  melaksanakan  sesuatu hal.  Hukum  di  Indonesia  menganut  ketentuan  dari  Belanda  yang  dilihat  dalam Buku III KUHPerdata. Bendasarkan prinsip hukum perjanjian dibedakan menjadi 3  (tiga),  yaitu:  (1)  Prinsip  Kewajiban  Para  Pihak,  (2)  Prinsip  Kebebasan berkontrak,  (3)  Prinsip  Konsensualisme.  Pasal  1458  KUHPerdata  perjanjian  jual beli tersebut menyatakan: “dimana jual beli dianggap sudah terjadi diantara kedua belah  pihak  pada  saat  mereka  telah  mencapai  kata  sepakat  terhadap  barang  dan harga,  walaupun  barang  tersebut  belum  diserahkan  ataupun  harganya  belum dibayar.” Perjanjian jual beli, pihak penjual menjanjikan akan memindahkan dan menyerahkan  hak  miliknya  atas  barang  tersebut,  kemudian  pihak  kedua  sebagai pembeli akan membayar harga sesuai dengan kesepakatan. 4
1 Dewi  Kurnia  Putri  and  Amin  Purnawan,  ‘Perbedaan  Perjanjian  Pengikatan  Jual  Beli  Lunas Dengan Perjanjian Pengikatan Jual Beli Tidak Lunas’, 4.4 (2017), 1–14.
2 Marvita  Langi,  ‘Akibat  Hukum  Terjadinya  Wanprestasi  Dalam  Perjanjian  Jual  Beli’, Lex Privatum , 4.3 (2016), 151506.
3 Togi  Pangaribuan,  ‘Permasalahan  Penerapan  Klausula  Pembatasan  Pertanggungjawaban  Dalam Perjanjian Terkait Hak Menuntut Ganti Kerugian Akibat Wanprestasi’, Jurnal Hukum & Pembangunan , 49.2 (2019), 443 <https://doi.org/10.21143/jhp.vol49.no2.2012>.
4 Subekti R, Hukum Perjanjian (Jakarta: PT. Intermasa, 2022).
Revised: 2-12-2023 Accepted: 8-12-2023
Pembatalan Perjanjian Jual Beli Tanah oleh Penjual Karena Pembeli Wanprestasi
Amri Panahatan Sihotang, Gita Novita Sari, Zaenal Arifin, Muhammad Isro Wahyudin
Jual  beli  adalah  suatu  perjanjian,  dimana  pihak  yang  satu  mengikatkan dirinya  untuk  menyerahkan  suatu  benda  dan  pihak  lain  untuk  membayar  dirinya harga benda yang telah diperjanjikan (Pasal 1457 KUHPerdata). Sebelum tercapai kesepakatan, didahului dengan perbuatan tawar-menawar, yang berfungsi sebagai penentu  sejak kapan terjadi  persetujuan tetap. Sejak terjadinya persetujuan tetap, maka  perjanjian  jual  beli  tersebut  baru  dinyatakan  sah  dan  mengikat  sehingga wajib dilaksanakan oleh penjual dan pembeli. Jual beli merupakan perjanjian yang paling banyak diadakan dalam kehidupan masyarakat. 5 Pengertian jual beli tanah menurut  hukum  adat  adalah  suatu  perbuatan  hukum  yang  mana  pihak  penjual menyerahkan hak milik atas tanah yang dijualnya kepada pembeli untuk  selama- lamanya  dan  pada  waktu  transaksi  berlangsung  pembeli  baru  membayar  tanah tersebut sebagian harga dari kesepakatan yang telah dibuat kepada penjual. Sejak saat berlangsungnya transaksi tanah tersebut, maka telah terjadi pula peralihan hak atas tanah dari penjual kepada pembeli. 6
Terdapat  beberapa  penelitian  terdahulu  yang  telah  membahas  mengenai tentang  pembatalan  jual  beli  tanah  akibat  wanprestasi.  Pertama,  yang  dilakukan oleh  Syarifah  (2022).  Penelitian  ini  membahas  akibat  hukum  terjadinya wanprestasi  dalam  perjanjian  jual  beli  dengan  mengkaji  studi  kasus  putusan Mahkamah  Agung  Nomor  560/Pdt.G/2020/PN  SBY.  Penelitian  ini  menjelaskan tentang  akibat  hukum  serta  perlindungan  hukum  bagi  pihak  yang  dirugikan dengan  menganalisa  putusan.  Kelemahan  yang  ada  di  penelitian  ini  adalah penelitian  tersebut  adalah  tidak  dijelaskan  tentang  proses  perjanjian  jual  beli apabila salah satu pihak ingkar janji. 7
Penelitian  kedua  penelitian  yang  dilakukan  Tania  (2022).  Akhir  dari penelitian  ini  menganalisa  tentang  putusan  adanya  wanprestasi  tentang  jual  beli tanah.  Namun  kelemahan  pada  penelitian  ini  hanya  menerangkan  tentang perlindungan  hukum  dari  pihak  yang  dirugikan. 8 Di  samping  kelemahan  dari ketiga  penelitian  terdahulu  diatas,  penelitian-penelitian  tersebut  juga  memiliki kelebihan  yakni  ketiganya  telah  menguraikan  penjelasannya  dengan  baik  sesuai dengan objek yang dikaji dari masing-masing penelitian tersebut.
Penelitian  terakhir  dilakukan  oleh  Tresna  (2023),  penelitian  ini  membahas tentang  tinjauan  yuridis  terhadap  pembatalan  perjanjian  jual  beli  tanah  akibat wanprestasi. Penelitian ini menunjukan bahwa syarat-syarat pembatalan perjanjian
5 Abdulkadir Muhammad, Hukum Perdata Indonesia (Bandung: PT Cipta Aditya Bakti, 2014).
6 Eli  Wuria  Dewi, Mudahnya  Mengurus  Sertifikat  Tanah  Dan  Segala  Perizinannya (Yogyakarta: Buku Pintar, 2014).
7 Mohamad  Fajri  Mekka  Putra  and  Syarifah  Desi  Putriani  Ramadhanty,  ‘Akibat  Hukum  Terjadinya Wanprestasi  Dalam  Perjanjian  Jual  Beli  (Studi  Kasus  Putusan  Mahkamah  Agung  Nomor 560/PDT.G/2020/PN SBY)’, Pakuan Law Review , 8.4 (2022), 106–14
<https://doi.org/https://doi.org/10.33751/palar.v8i4>.
8 Tania  Gracella  Pinem  and  others,  ‘Tinjauan  Yuridis  Terhadap  Wanprestasi  Perjanjian  Jual-Beli Tanah (Studi Putusan Pengadilan Nomor 304/Pdt/2018/Pt.Medan)’, Jurnal Beleidsregel , 2022.
Revised: 2-12-2023 Accepted: 8-12-2023
Pembatalan Perjanjian Jual Beli Tanah oleh Penjual Karena Pembeli Wanprestasi
Amri Panahatan Sihotang, Gita Novita Sari, Zaenal Arifin, Muhammad Isro Wahyudin
jual  beli  tanah  dilakukan  menurut  KUHPerdata.  Penelitian  ini  memiliki kelemahan yakni, tidak menjelaskan secara rinci yang melakukan wanprestasi. 9
Ketiga  penelitian  tersebut  meskipun  memiliki  tema  yang  sejenis  namun memiliki  perbedaan  secara  dasar  hukum  dan  pembahasan  dengan  penelitian  ini yaitu  proses  pembatalan  dan  akibat  hukum  dalam  perjanjian  jual  beli  tanah  oleh penjual  karena  pembeli  yang  wanprestasi.  Dari  perbedaan  tersebutlah  kemudian ditemukan  nilai  kebaruan  dalam  penelitian  ini,  dimana  dalam  penelitian  ini terdapat  uraian  penjelasan  terkait  sejauh  mana  seorang  majikan/pemberi  kerja dapat  bertanggung  jawab  atas  perbuatan  bawahan/penerima  kerja,  yang  tentunya hal ini dilakukan dengan meninjau berbagai aspek serta pertimbangan. Penelitian ini bertujuan untuk mengkaji proses pelaksanaan pembatalan jual beli tanah oleh penjual karena pembeli wanprestasi, akibat hukum pembatalan perjanjian jual beli tanah oleh penjual karena pembeli wanprestasi.
2. METODE
Metode  pendekatan  yang  digunakan  dalam  penelitian  ini  adalah  yuridis sosiologis.  Pendekatan  secara  yuridis  penelitian  ini  dilakukan  dengan  meninjau kembali  masalah  yang  diteliti  dari  segi  yuridis  (hukum  normatif)  dengan menghubungkan  kejadian  atau  peristiwa  fakta  yang  terjadi  ditengah  masyarakat (sosiologi)  agar  dapat  mendeskripsikan  masalah  yang  terjadi  dilingkungan masyarakat.  Penelitian  yuridis  sosiologis  adalah  mengidentifikasi  dan mengkonsepsikan  hukum  sebagai  institusi  sosial  yang  riil  dan  fungsional  sistem kehidupan  nyata,  atau  dengan  kata  lain  yaitu  suatu  penelitian  yang  dilakukan terhadap  keadaan  sebenarnya  atau  keadaan  nyata  yang  terjadi  dimasyarakat dengan  maksud  untuk  mengetahui  dan  menemukan  fakta-fakta  dan  data  yang dibutuhkan,  setelah  data  yang  dibutuhkan  terkumpul  kemudian  menuju  kepada identifikasi  masalah  yang  pada  akhirnya  menuju  pada  penyelesaian  masalah. 10 Pendekatan yang demikian tentunya tepat untuk  menunjukan tentang pembatalan perjanjian jual beli tanah karena wanprestasi
Spesifikasi  penelitian  yang  digunakan  penelitian  ini  adalah  deskriptif analitis.  Penelitian  yang  bersifat  deskriptif  analitis  merupakan  suatu  penelitian yang menggambarkan, menelaah, menjelaskan, dan menganalisis suatu  peraturan hukum.  Mengenai  deskriptif sendiri bahwa penelitian hukum  ini bertujuan untuk memberi gambaran terhadap karakteristik permasalahan yang terjadi berdasarkan peraturan  perundang-undangan  yang  berlaku  dari  fenomena  mengenai pelaksanaan  jual  beli  tanah.  Analitis  nantinya  dalam  penelitian  hukum berdasarkan deskripsi tersebut dikumpulkan, disusun dan diolah secara teori guna mendapatkan  pemecahan  masalah  sesuai  ketentuan  yang  ada  dalam  peraturan perundang-undangan  serta  ketentuan  lain  yang  mengaturnya. 11 Adanya  objek
9 Tresna Nusa, Meiske Sondakh, and Josina Emelia Londa, ‘Tinjauan Yuridis Terhadap Pembatalan Perjanjian Jual Beli Tanah Akibat Wanprestasi’, Lex Privatum , 11.4 (2023).
10 Bambang Waluyo, Penelitian Hukum Dalam Praktek (Jakarta: Sinar Grafika, 2022).
11 Silvina  Andila,  ‘Pelaksanaan  Jual  Beli  Tanah  Dan/Atau  Bangunan  Secara  Angsuran  Di  Kota Semarang’ (Universitas Islam Sultan Agung Semarang, 2021).
Revised: 2-12-2023 Accepted: 8-12-2023
Pembatalan Perjanjian Jual Beli Tanah oleh Penjual Karena Pembeli Wanprestasi
Amri Panahatan Sihotang, Gita Novita Sari, Zaenal Arifin, Muhammad Isro Wahyudin
penelitian  yang  didukung  oleh  data-data  yang  berkaitan  dengan  permasalahan yang  akan  diungkapkan  diharapkan  akan  memberikan  kajian  secara  cermat  dan menyeluruh serta sistematis tentang pembatalan perjanjian wanprestasi.
Jenis  data  yang  digunakan  penelitian  ini  adalah  data  sekunder  dan  data primer.  Data  Sekunder,  yaitu  data  yang  diperoleh  secara  tidak  langsung  dari sumbernya, tetapi melalui pihak kedua. Data sekunder ini bisa didapatkan dengan cara liberary  research (riset  kepustakaan).  Sedangkan  data  primer  ialah  data yang didapatkan   dari   sumber   aslinya   atau sumber pertama. 12
Analisis  data  pada  penelitian  ini  dilakukan  secara  kualitatif,  yaitu  dimana data-data  yang  diperoleh  dan  telah  disusun  secara  sistematis  selanjutnya  akan dianalisis.  Analisis  kualitatif  merupakan  suatu  cara  penelitian  yang  menghasilan data  deskriptif  analisis. 13 Dari  hasil  penelitian  tersebut  dapat  ditarik  kesimpulan yang  bersifat  umum  atau  universal  atas  jawaban  permasalahan  yang  diangkat. Penelitian ini bertujuan untuk mengetahui proses pelaksanaan pembatalan jual beli tanah  oleh  penjual  karena  pembeli  wanprestasi,  akibat  hukum  pembatalan perjanjian jual beli tanah oleh penjual karena pembeli wanprestasi.
3. HASIL DAN PEMBAHASAN
3.1 Proses Pelaksanaan Pembatalan Perjanjian Jual Beli Tanah oleh Penjual Karena Pembeli Wanprestasi
Untuk  meningkatkan  kesejahteraan  masyarakat  Indonesia,  Undang- Undang  Agraria  dibuat  untuk  mengoptimalkan  pemanfaatan  tanah,  mengatur kepemilikan  dan  penguasaan  lahan  pertanian.  Kebijakan  sektor  pertanahan  yang tidak berpihak menyebabkan kesenjangan kepemilikan, struktur kepemilikan, dan pemanfaatan tanah tetap ada di Indonesia. 14 Tanah sangat penting bagi masyarakat Indonesia  karena  tidak  hanya  menjadi  tempat  tinggal  tetapi  juga  memiliki  dua fungsi  utama:  sebagai  aset  modal  dan  aset  sosial. 15 Transaksi  jual  beli  tanah adalah perbuatan hukum yang sudah biasa dan sering dilakukan oleh masyarakat. Seseorang pemilik tanah mempunyai hak dan kewenangan untuk mempergunakan dan  memanfaatkan  tanah  sesuai  dengan  keperluannya.  Untuk  memenuhi kebutuhan  ekonominya  pemilik  tanah  dapat  memindahkan  hak  atas  tanahnya kepada pihak lain melalui jual beli tanah, hibah, atau tukar menukar tanah. 16
Berdasarkan  Pasal  5  Undang-Undang  Nomor  5  Tahun  1960  tentang Peraturan  Dasar  Pokok-Pokok  Agraria  pada  intinya  menyatakan  bahwa  hukum
12 David  Tan,  ‘Metode  Penelitian  Hukum:  Mengupas  Dan  Mengulas  Metodologi  Dalam Menyelenggarakan Penelitian Hukum’, 8.5 (2021), 1332–36.
13 Muhammad Nur Aflah and others, ‘Kedudukan Hukum Aparatur Pengawasan Intern Pemerintah Dalam  Pengawasan  Pengadaan  Barang  /  Jasa  Pemerintah’, Jurnal  USM  Law  Review ,  4.2  (2021),  631–50 <https://doi.org/http://dx.doi.org/10.26623/julr.v4i2.4279>.
14 Zaenal Arifin and Nikmatul Wachidah, ‘Pelaksanaan Redistribusi Tanah Eks Hak Guna Bangunan’, Al ’ Adl , 15.2 (2023), 270–86 <https://doi.org/http://dx.doi.org/10.31602/al-adl.v15i2.10906>.
15 Zaenal  Arifin,  Aisah  Nur,  and  Purnama  Shonia  Hugeng,  ‘Kesadaran  Masyarakat  Terhadap  Bukti
Kepemilikan Hak Atas Tanah’, Journal Juridisch , 1.1 (2023), 1–9
<https://doi.org/http://dx.doi.org/10.26623/jj.v1i1.6762>.
16 Handojo  Djoko  Waloejo  Ana  Silviana,  Khairul  Anami,  ‘Memahami  Pentingnya  Akta  Jual  Beli (AJB) Dalam Transaksi Pemindahan Hak Atas Tanah Karena Jual Beli Tanah’, Law, Development & Justice Review , 3.2 (2022), 1–9.
Revised: 2-12-2023 Accepted: 8-12-2023
Pembatalan Perjanjian Jual Beli Tanah oleh Penjual Karena Pembeli Wanprestasi
Amri Panahatan Sihotang, Gita Novita Sari, Zaenal Arifin, Muhammad Isro Wahyudin
tanah  nasional  adalah  hukum  adat,  oleh  karena  itu  pelaksanaan  jual  beli  tanah nasional juga menganut sistem jual beli tanah sesuai hukum adat. Pengertian jual beli tanah menurut hukum adat adalah pemindahan hak yang memenuhi: (a) Asas Tunai  adalah  penyerahan  hak  dan  pembayaran  harga  tanah  dilakukan  pada  saat yang sama. Selain itu, asas ini mempunyai arti pembayaran dilaksanakan sampai lunas  sesuai  dengan  kesepakatan  harga  yang  dituangkan  di  akta  jual  beli.  Tunai bukan  berarti  pembayaran  dan  pelunasan  harga  tanah  harus  dilakukan  seketika namun  mempunyai  arti  melakukan  pembayaran  sesuai  harga  yang  telah disepakati. Jadi asas tunai tetap terpenuhi meskipun suatu pembayaran dilakukan dengan metode angsuran. (b) Asas Terang mempunyai arti bahwa jual beli tanah dilakukan secara terbuka dan tidak ditutupi.  Asas terang ini terpenuhi ketika jual beli  tanah  dilakukan  dihadapan  dihadapan  PPAT  karena  sejak  berlakunya Peraturan  Pemerintah  Nomor  24  Tahun  1997  tentang  Pendaftaran  Tanah  jo. Peraturan Pemerintah Nomor 18 Tahun 2021 tentang Hak Pengelolaan, Hak Atas Tanah,  Satuan  Rumah  Susun,  dan  Pendaftaran  Tanah  (selanjutnya  disebut  PP tentang Pendaftaran Tanah), jual beli tanah harus dilakukan dihadapan PPAT. Hal tersebut  mempunyai  fungsi  sebagai:  (1)  Jaminan  atas  kebenaran  tentang  status tanah, pemegang hak dan keabsahan bahwa pelaksanaan jual beli tanah dilakukan sesuai hukum yang berlaku dan telah memenuhi  asas terang. (2) Perwakilan dari warga  desa  sebagai  bentuk  dari  asas  publisitas,  untuk  jual  beli  tanah  yang dilakukan di hadapan PPAT minimal terdapat 2 (dua) orang saksi yaitu terdiri dari kepala  desa/camat  dan  seseorang  wilayah  desa  dimana  terdapat  tanah  yang menjadi objek jual beli.
Asas  tunai  dan  terang  sebagaimana  telah  dijelaskan  di  atas  terwujud  akta jual  beli  tanah  yang  ditandatangani  para  pihak  dan  dilakukan  di  hadapan  PPAT, sekaligus menjadi bukti bahwa telah terjadi proses pemindahan hak atas tanah dari penjual  kepada  pembelinya  disertai  pembayaran  sesuai  harga  tanah  yang  telah disepakati. Pasal 1338 KUHPerdata sebuah perjanjian atau persetujuan bukan saja mengenai segala hal yang telah secara jelas diperjanjikan, tetapi juga menyangkut pada hal-hal yang berdasarkan atas sifat dari persetujuan itu sendiri dapat dituntut atas  dasar  kebiasaan,  keadilan,  dan  juga  atas  dasar  undang-undang.  Proses peralihan berdasarkan jual beli hak atas tanah yakni pihak penjual selaku pemilik tanah menyerahkan tanah miliknya kepada pihak pembeli dengan sejumlah harga yang  telah  disepakati,  maka  sejak  saat  itu  telah  beralih  kepemilikannya.  Dua syarat utama jual beli tanah, yakni: (1) Syarat Materiil adalah orang yang berhak atas  tanah  yang  ingin  ia  jual.  Maksudnya  yang  berhak  menjual  tanah  adalah pemilik  sah.  Jika  ia  sudah  berkeluarga,  maka  suami  dan  istri  harus  hadir penandatanganan  perjanjian  dan  bertindak  sebagai  penjual.  Kemudian  pembeli adalah orang yang berhak atas tanah yang dibelinya. Maksudnya pembeli  adalah orang-orang  yang  telah  ditetapkan  secara  hukum  boleh  untuk  memiliki  tanah  di Indonesia.  Berdasarkan  Undang-Undang  Pokok  Agraria,  hanya  WNI  dan  badan hukum  yang  sudah  ditetapkan  perundang-undangan  saja  yang  boleh  memiliki tanah  di  wilayah  Republik  Indonesia.  Tanah  yang  diperjualbelikan  tidak  kondisi
Revised: 2-12-2023 Accepted: 8-12-2023
Pembatalan Perjanjian Jual Beli Tanah oleh Penjual Karena Pembeli Wanprestasi
Amri Panahatan Sihotang, Gita Novita Sari, Zaenal Arifin, Muhammad Isro Wahyudin
sengketa.  Menurut  UUPA,  tanah-tanah  yang  bisa  dijadikan  objek  peralihan  hak adalah  tanah  hak  milik,  hak  guna  usaha,  hak  guna  bangunan  dan  hak  pakai.  (2) Syarat  formil  berupa  jual  beli  yang  dilakukan  di  hadapan  PPAT  dan  dipenuhi setelah syarat materiil terpenuhi.
Mengenai syarat-syarat yang terkandung sebuah perjanjian, meskipun tidak tercantum  secara  jelas  dan  tegas  perjanjian  tersebut,  apabila  sudah  merupakan sebuah kebiasaan, maka syarat-syarat tersebut haruslah dianggap sudah tercantum sebuah perjanjian tersebut. Perjanjian mengikat para pihak yang membuatnya dan berlaku  sebagai  undang-undang  bagi  para  pihak.  Adapun  isi  dari  perjanjian pengikatan jual beli dapat diuraikan sebagai berikut: (1) Pihak penjual berjanji dan mengikat dirinya untuk menjual kepada pihak pembeli yang berjanji dan mengikat dirinya  untuk  membeli  dari  pihak  penjual  sebidang  tanah.  (2)  Pihak  penjual mengakui bahwa uang harga penjualan tanah dan bangunan yang akan dijual oleh pihak  penjual  kepada  pihak  pembeli  tersebut  senilai  yang  telah  disepakati  dan telah dibayar oleh pembeli kepada pihak penjual pada saat penandatanganan akta dan  akta  pengikatan  jual  beli  berlaku  pula  sebagai  tanda  penerimaan  atau kwitansinya yang sah, tanpa mengurangi dikeluarkannya kwitansi tersendiri/khusus.  (3)  Apabila  pihak  pembeli  membatalkan  pengikatan  jual  beli maka  uang  muka  (DP)  yang  telah  dibayarkan  akan  menjadi  milik  pihak  penjual dan  apabila  pihak  penjual  yang  membatalkan  pengikatan  jual  beli,  maka  pihak penjual  memberikan  ganti  kerugian  kepada  pihak  pembeli  10  %  (persen)  dari harga  transaksi.  (4)  Pihak  penjual  menjamin  sepenuhnya  dan  seluas  luasnya, bahwa  ia  adalah  satu-satunya  pihak  yang  berhak  untuk  melakukan  perikatan  ini dan selanjutnya menjual tanah tersebut kepada pihak pembeli. (5) Bahwa masing- masing  pihak  berjanji  dan  sanggup  karenanya  diwajibkan  dan  diharuskan  serta mengikatkan  diri  untuk  saling  memberikan  bantuan  kepada  pihak  lainnya pelaksanaan  perikatan  ini  dengan  suka  rela,  cuma-cuma  dan  penuh  iktikad  baik. (6) Bahwa semua dan segala ongkos serta biaya sebagai akibat adanya pengikatan jual  beli  ini  ditanggung  sepenuhnya  oleh  kedua  belah  pihak.  (7)  Bahwa  pajak penjual akan dibayar oleh pihak penjual, sedangkan pajak pembeli, akta jual beli dan  balik  nama  akan  dibayar  oleh  pihak  pembeli.  (8)  Semua  dan  segala  sesuatu mengenai  pengikatan  ini  dan  segala  akibatnya,  maka  para  penghadap  memilih tempat kediaman hukum yang umum dan tetap di kepaniteraan setempat. 17
Pada  prinsipnya  pengikatan  jual  beli  dapat  dibatalkan  mengingat  hal tersebut  berkaitan  dengan  asas  kebebasan  berkontrak  ataupun  pada  kondisi tertentu  yang  mana  pada  pengikatan  jual  beli  dapat  dibatalkan  oleh  para  pihak maupun  atas  perintah  pengadilan.  Penelitian  ini  menemukan  kasus  tentang pembeli  yang  melakukan  wanprestasi  atas  sebidang  tanah  yang  telah  disepakati para  pihak.  Perjanjian  jual  beli  tanah  dengan  luas  ±  6.782  M2,  harga  jual  tanah
17 Galih  Bagas  Soesilo  and  Isna  Aditia  Pratama,  ‘Perlindungan  Hukum  Akibat  Pembatalan  Akta Pengikatan Jual Beli Tanah Di Hadapan Notaris Di Purworejo’, Eksaminasi: Jurnal Hukum , 2.1 (2022), 30– 55.
Revised: 2-12-2023 Accepted: 8-12-2023
Pembatalan Perjanjian Jual Beli Tanah oleh Penjual Karena Pembeli Wanprestasi
Amri Panahatan Sihotang, Gita Novita Sari, Zaenal Arifin, Muhammad Isro Wahyudin
Rp. 225.000 (dua ratus dua puluh lima ribu rupiah) permeter persegi dengan total Rp.  1.540.000.000,-  (satu  milyar  lima  ratus  ribu  empat  puluh  juta  rupiah)  dan telah  dilegalisasi  di  hadapan  notaris.  Perjanjian  tersebut  dilakukan  dengan pembayaran  bertahap:  Pembayaran  tanda  jadi  sebesar  Rp.  300.000.000,-  (tiga ratus  juta  rupiah),  yang  dilakukan  pada  tanggal  25-04-2019  (tanggal  dua  puluh lima  april  dua  ribu  sembilan  belas)  secara  transfer,  selanjutnya  akan  dibuatkan kuitansi tersendiri. Kemudian tahap pertama sebesar Rp. 400.000.000 (empat ratus juta  rupiah)  akan  dibayarkan  tanggal  25-10-2019  (tanggal  dua  puluh  lima  bulan oktober  tahun  dua  ribu  Sembilan  belas)  secara  transfer,  selanjutnya  akan dibuatkan  kuitansi  tersendiri.  Dilanjutkan  dengan  tahap  kedua  sebesar  Rp. 400.000.000,-  (empat  ratus  juta  rupiah)  akan  dibayarkan  tanggal  25-04-2020 (tanggal  dua  puluh  lima  bulan  april  dua  ribu  dua  puluh)  secara  transfer, selanjutnya  akan  dibuatkan  kuitansi  tersendiri.  Tahap  ketiga  atau  yang  terakhir sebesar Rp. 440.000.000,- (empat ratus empat puluh juta rupiah) akan dibayarkan pada  tanggal  25-10-2020  (tanggal  dua  puluh  lima  bulan  oktober  tahun  dua  ribu dua puluh) secara transfer, selanjutnya akan dibuatkan kuitansi tersendiri
Para  pihak  sepakat mengenai denda  keterlambatan  pembayaran sebagaimana  3  tahapan  yang  telah  dibuat  yaitu  Rp.  200.000,-  (dua  ratus  ribu rupiah)  per  hari  dengan  maksimal  30  (tiga  puluh)  hari  yang  harus  dibayarkan. Bahwa berdasarkan perjanjian tersebut, penjual telah menerima tanda jadi sebesar Rp.  300.000.000,-  (tiga  ratus  juta  rupiah)  pada  tanggal  25-04-2019  (tanggal  dua puluh lima april dua ribu sembilan belas), pada tanggal 25-10-2019 (tanggal dua puluh  lima  oktober  tahun  dua  ribu  sembilan  belas)  penjual  telah  menerima pembayaran  tahap  pertama  sebesar  Rp.  400.000.000,-  (empat  ratus  juta  rupiah) melalui transfer. Kemudian pada tanggal 25-04-2020 pembeli tidak melaksanakan kewajiban  pembayaran  tahap  kedua  sebesar  Rp.  400.000.000  (empat  ratus  juta rupiah) sesuai dengan perjanjian jual beli.
Berdasarkan perjanjian jual beli yang telah dibuat para pihak, pembeli tidak melaksakan  apa  yang  menjadi  kewajban  penjual  untuk  melakukan  pembayaran tahap kedua. Pembeli telah melakukan wanprestasi atau ingkar janji sebagaimana tertuang  Pasal  1243  (KUHPerdata)  pergantian  biaya,  keruian  dan  bunga  karena tak  terpenuhinya  suatu  perikatan  mulai  diwajibkan,  bila  debitur,  walaupun  telah dinyatakan lalai, tetap lalai untuk memenuhi perikatan itu, atau jika sesuatu yang harus diberikan atau dilakukannya hanya dapat diberikan atau dilakukannya dalam waktu  yang  melampaui  waktu  yang  telah  ditentukan.”  Kasus  yang  diuraikan merupakan  terjadinya  wanprestasi  atau  ingkar  janji  yang  telah  disepakati  dalam perjanjian  jual  beli,  antara  lain:  (a)  Pihak  pembeli  belum  membayarkan kekurangan  pembayaran  tersebut  sesuai  dengan  kesepakatan  dan  telah  jatuh tempo.  (b)  Pihak  pembeli  mengabaikan  pihak  penjual  untuk  segera  melakukan pembayaran
Alasan dapat dikatakan bentuk dan syarat hingga terpenuhinya wanprestasi atau ingkar janji adalah sebagai berikut: (a) Tidak melakukan apa yang disanggupi
Revised: 2-12-2023 Accepted: 8-12-2023
Pembatalan Perjanjian Jual Beli Tanah oleh Penjual Karena Pembeli Wanprestasi
Amri Panahatan Sihotang, Gita Novita Sari, Zaenal Arifin, Muhammad Isro Wahyudin
akan  dilakukanya;  (b)  Melaksanakan  apa  yang  dijanjikan,  tetapi  tidak sebagaimana  dijanjkan;  (c)  Melakukan  apa  yang  dijanjikan  tetapi  terlambat;  (d) Melakukan sesuatu yang menurut perjanjian tidak boleh dilakukanya. Selanjutnya Pasal  1266  KUHPerdata  apabila  syarat  batal  selalu  dicantumkan  dalam persetujuan-persetujuan  yang  bertimbal  balik  manakala  salah  satu  pihak  tidak memenuhi  kewajibannya.  Hal  demikian  persetujuan  tidak  batal  demi  hukum, tetapi  pembatalan  harus  dimintakan  kepada  Hakim.  Permintaan  ini  juga  harus dilakukan,  meskipun  syarat  batal  mengenai  tidak  dipenuhinya  kewajiban dinyatakan di dalam perjanjian. Ketentuan Pasal 1267 KUHPerdata, apabila pihak yang terdapat perikatan tidak terpenuhi, dapat memilih memaksa pihak yang lain untuk memenuhi persetujuan, jika hal itu masih dapat dilakukanya, atau menurut pembatalan persetujuan, dengan pergantian, biaya, kerugian dan bunga.
3.2 Akibat  Hukum  Pembatalan  Perjanjian  Jual  Beli  Tanah  oleh  Penjual Karena Pembeli Wanprestasi
Perjanjian  jual  beli  yang  berlangsung  antara  penjual  dan  pembeli  tidak selamanya  merupakan  perjanjian  jual  beli  yang  sederhana,  bahkan  tidak  jarang menimbulkan  masalah,  maka  diperlukan  aturan  hukum  yang  mengatur  tentang berbagai kemungkinan yang dapat timbul perjanjian jual beli. Pengaturan jual beli secara  cermat  peraturan  perundang-undangan  merupakan  suatu  kebutuhan  yang mendasar,  baik  dari  jenis  barang  yang  diperdagangkan  maupun  cara pembayarannya. 18 Berbagai hukum perjanjian, apabila perjanjian telah memenuhi semua  syarat-syaratnya  dan  menurut  hukum  perjanjian  tersebut  mengikat  dan wajib  dipenuhi  serta  berlaku  sebagai  hukum.  Perjanjian  itu  menimbulkan  akibat hukum  yang  wajib  dipenuhi  oleh  pihak-pihak  terkait. 19 Akibat  hukum  terhadap akta jual beli tanah yang dibuat oleh PPAT mengandung suatu kecacatan hukum adalah  akta  jual  beli  tanah  tersebut  dapat  dibatalkan.  Artinya  bahwa  pernyataan batalnya suatu tindakan hukum atas tuntutan dari pihak-pihak yang oleh peraturan perundang-undangan dibenarkan untuk  menuntut pembatalan. Menurut peraturan perundang-undangan  dan  literatur,  bahwa  faktor-faktor  yang  melatarbelakangi pembatalan  perjanjian  jual  beli  tanah  yang  diikat  dengan  akta  jual  beli  yang dikeluarkan  oleh  PPAT  adalah  :  (a)  Tidak  terpenuhinya  persyaratan  yang ditetapkan  oleh  undang-undang  untuk  jenis  perjanjian  formil,  yang  berakibat perjanjian  batal  demi  hukum;  (b)  Tidak  terpenuhinya  syarat  sah  perjanjian;  (c) Terpenuhinya  syarat  batal  pada  jenis  perjanjian  yang  bersyarat;  (d)  Pembatalan oleh pihak ketiga atas dasar action paulina . 20 Pada kondisi-kondisi tertentu dapat berakibat suatu perjanjian mengalami pembatalan, baik dibatalkan oleh para pihak maupun atas perintah pengadilan. Sebagai suatu bentuk dari perikatan, perjanjian pengikatan  jual  beli  tanah  mengandung  hak  dan  kewajiban  dari  para  pihak  yang
18 Ahmad Miru, Hukum Kontrak Bernuansa Islam (Jakarta: PT.Raja Grafindo Persada, 2012).
19 Syamsul Anwar, Hukum Perjanjian Syariah : Studi Tentang Teori Akad Dalam Fikih Muamalat Cet. 2 (Jakarta: Raja Grafindo Persada, 2010).
20 Rafiq Adi Wardana dan I Gusti Ayu Ketut Rachmi Handayani, ‘Pembatalan Akta Jual Beli PPAT Yang Cacat Hukum Dengan Putusan Pengadilan’ (Universitas Sebelas Maret).
Revised: 2-12-2023 Accepted: 8-12-2023
Pembatalan Perjanjian Jual Beli Tanah oleh Penjual Karena Pembeli Wanprestasi
Amri Panahatan Sihotang, Gita Novita Sari, Zaenal Arifin, Muhammad Isro Wahyudin
membuatnya, sehingga apabila hal-hal yang telah disepakati akta pengikatan jual beli  dilanggar  atau  tidak  dipenuhi  oleh  para  pihak  yang  membuatnya  maka  hal tersebut dapat dikatakan telah terjadi wanprestasi. Sebelum dapat melakukan jual- beli  dihadapan  pejabat  yang  berwenang,  hal  tanah  adalah  Pejabat  Pembuat  Akta Tanah  (PPAT),  para  pihak  yang  akan  melakukan  jual-beli  hak  atas  tanah  harus memenuhi semua persyaratan yang diatur pelaksanaan jual-beli tanah. Persyaratan tentang  objek  jual  belinya,  misalnya  hak  atas  tanah  yang  akan  diperjualbelikan merupakan hak atas tanah yang sah dimiliki oleh penjual yang dibuktikan dengan adanya  sertifikat  tanah  atau  tanda  bukti  sah  lainnya  tentang  hak  tersebut,  dan tanah  yang  diperjualbelikan  tidak  berada  sengketa  dengan  pihak  lain,  dan sebagainya.
Terjadinya  perjanjian  jual  beli  antara  pihak  yang  telah  disepakati  penjual memiliki  kewajiban  untuk  memberikan  informasi  kepada  pembeli.  Ketentuan umum  mengenai  perikatan  untuk  menyerahkan  sesuatu  diatur  pada  Pasal  1235 KUHPerdata  dan  ketentuan  yang  diatur  khusus  jual  beli  pada  Pasal  1474 KUHPerdata.  Setelah  terjadi  perjanjian  penjual  memiliki  tiga  kewajiban  antara lain:  (1)  Memelihara  dan  merawat  kebendaan  yang  akan  diserahkan  kepada pembeli  hingga  saat  penyerahannya;  (2)  Menyerahkan  kebendaan  yang  dijual pada  saat  yang  telah  ditentukan,  atau  jika  tidak  telah  ditentukan  saatnya,  atas permintaan  pembeli;  (3)  Menanggung  kebendaan  yang  dijual  tersebut.  Akibat hukum  yang  akan  timbul  pembatalan  perjanjian  perikatan  jual  beli  terhadap penjual  apabila  tidak  masih  ada  iktikad  baik  dari  pembeli  maka  jika  suatu perjanjian  dibatalkan  dapat  membuat  kesepakatan  untuk  sertifikat  yang  telah  di titipkan  peda  notaris  dapat  di  kembalikan  atau  kesepakatan  para  pihak  yang pengembalian  pembayarannya  diberikan  setengah  harga  dari  yang  telah dibayarkan oleh pembeli.
Persoalan  harga  transaksi  atas  tanah  yang  senyatanya  belum  benar-benar dilunasi,  namun  akta  jual  beli  menyatakan  telah  “lunas”,  ternyata  bukanlah merupakan  masalah  baru,  karena  banyak  persoalan  yang  timbul  transaksi  atas tanah  sebagai  akibat  dari  karakter  ketentuan  jual  beli  yang  demikian,  sehingga untuk  menyelesaikan  persoalan  ini  dilakukan  dengan  mengajukan  gugatan  ke pengadilan.  Bahwa  untuk  menyelesaikan  perkara  perdata  melalui  pengadilan adalah  merupakan  solusi  terakhir,  setelah  penyelesaian  secara  musyawarah diantara  keduanya  tidak  berhasil.      Pengajuan  gugatan  ini,  penggugat  hal  ini adalah  penjual  yang  harus  hati-hati  mengajukan  gugatannya,  karena  salah menentukan  gugatan  berakibat  ditolaknya  gugatan  tersebut.  Gugatan  perdata hanya  dikenal  dua  alasan  gugatan  yaitu  perbuatan  melawan  hukum  (PMH)  dan wanprestasi.  Terhadap  pertimbangan  hukum  acara  perdata  di  Indonesia,  apabila pembayaran  yang  belum  dibayar  lunas  dan  adanya  perjanjian  maka  gugatannya mengutarakan tentang wanprestasi
Akibat  hukum  bagi  pembeli  yang  telah  melakukan  wanprestasi  adalah hukuman  atau  sanksi  berikut:  (a)  Pembeli  diharuskan  membayar  ganti  kerugian
Revised: 2-12-2023 Accepted: 8-12-2023
Pembatalan Perjanjian Jual Beli Tanah oleh Penjual Karena Pembeli Wanprestasi
Amri Panahatan Sihotang, Gita Novita Sari, Zaenal Arifin, Muhammad Isro Wahyudin
yang  telah  diderita  oleh  penjual  (Pasal  1243  Kitab  Undang-Undang  Hukum Perdata). Ketentuan ini berlaku untuk semua perikatan; (b) Perjanjian timbal balik (bilateral),  wanprestasi  dari  satu  pihak  memberikan  hak  kepada  pihak  lainnya membatalkan atau memutuskan perjanjian lewat hakim (Pasal 1266 KUHPerdata). (c)  Resiko  beralih  kepada  pembeli  sejak  saat  terjadinya  wanprestasi  (Pasal  1237 KUHPerdata).  Ketentuan  ini  hanya  berlaku  bagi  perikatan  untuk  memberikan sesuatu;  (d)  Membayar  biaya  perkara  apabila  diperkarakan  dimuka  hakim  Pasal 181  ayat  1  HIR  ( Herziene  Inland  Reglement) .  Pembeli  yang  terbukti  melakukan wanprestasi  tentu  dikalahkan  perkara.  Ketentuan  ini  berlaku  untuk  semua perikatan;  (e)  Memenuhi  perjanjian  jika  masih  dapat  dilakukan,  atau  pembatalan perjanjian disertai dengan pembayaran ganti kerugian (Pasal 1267 KUHPerdata). Ini  berlaku  untuk  semua  perikatan.  Mengenai  pembatalan  perjanjian  atau  juga dinamakan  pemecahan  perjanjian,  sebagai  sanksi  kedua  atas  kelalaiannya,  atau mungkin  orang  yang  tidak  dapat  melihat  sifat  pembatalannya  atau  pemecahan tersebut sebagai suatu hukuman.
Pada  kondisi-kondisi  tertentu  dapat  berakibat  suatu  perjanjian  mengalami pembatalan,  baik  dibatalkan  oleh  para  pihak  maupun  atas  perintah  pengadilan. Sebagai  suatu  bentuk  dari  perikatan,  perjanjian  pengikatan  jual  beli  tanah mengandung  hak  dan  kewajiban  dari  para  pihak  yang  membuatnya,  sehingga apabila hal-hal yang telah disepakati akta pengikatan jual beli dilanggar atau tidak dipenuhi  oleh  para  pihak  yang  membuatnya  maka  hal  tersebut  dapat  dikatakan telah  terjadi  wanprestasi.  Sebelum  dapat  melakukan  jual-beli  dihadapan  pejabat yang  berwenang,  hal  tanah  adalah  Pejabat  Pembuat  Akta  Tanah  (PPAT),  para pihak  yang  akan  melakukan  jual-beli  hak  atas  tanah  harus  memenuhi  semua persyaratan  yang  diatur  pelaksanaan  jual-beli  tanah.  Persyaratan  tentang  objek jual belinya, misalnya hak atas tanah yang akan  diperjualbelikan merupakan hak atas tanah yang sah dimiliki oleh penjual yang dibuktikan dengan adanya sertifikat tanah  atau  tanda  bukti  sah  lainnya  tentang  hak  tersebut,  dan  tanah  yang diperjualbelikan tidak berada sengketa dengan pihak lain, dan sebagainya.
4. PENUTUP
Proses  pelaksanaan  perjanjian  jual  beli  tanah  melalui  akta  dibawah  tangan atau  dengan  keabsahan  dihadapan  notaris  diperlukan  apabila  dikemudian  hari terjadi  sengketa.  Perjanjian  jual  beli  haruslah  memenuhi  unsur  syarat  sah  nya suatu  perjanjian  yang  terdapat  Pasal  1320  KUHPerdata.  Perjanjian  mengikat antara  kedua  belah  pihak,  isi  perjanjian  tersebut  memuat  identitas  para  pihak, kesepakatan  harga  serta  ukuran  yang  telah  dilakukan  pengukuran  pada  Badan Pertanahan Nasional,  sistem pembayaran seperti tahapan atau dibayarakan lunas, serta isi perjanjian yang  memuat  apabila terjadi  hal  yang tidak diinginkan  antara kedua  pihak,  sehingga  adanya  sanksi  untuk  pembayaran  denda  atau  bunga  serta pengembalian  sertifikat.  Disebut  wanprestasi  apabila  tidak  melakukan  apa  yang disanggupi  akan  dilakukanya,  melaksanakan  apa  yang  dijanjikan,  tetapi  tidak sebagaimana  dijanjkan,  melakukan  apa  yang  dijanjikan  tetapi  terlambat  dan
Revised: 2-12-2023 Accepted: 8-12-2023
Pembatalan Perjanjian Jual Beli Tanah oleh Penjual Karena Pembeli Wanprestasi
Amri Panahatan Sihotang, Gita Novita Sari, Zaenal Arifin, Muhammad Isro Wahyudin
melakukan  sesuatu  yang  menurut  perjanjian  tidak  boleh  dilakukanya.  Akibat hukum  pembatalan  perjanjian  jual  beli  juga  mengikat  kedua  belah  pihak  yang memiliki  hak  dan  kewajiban  untuk  mendapatkan  perlindungan  hukum.  Hak  bagi penjual  mendapatkan  hasil  dari  penjualan  atas  objek  yang  telah  dijual,  hak pembeli mendapatkan objek dari penjual yang telah disepakati. Pembatalan tidak diberlaku  apabila  dibatalkan  oleh  sepihak,  sehingga  pembatalan  dilakukan  atas dasar kesepakatan. Namun jika dari salah satu pihak tidak ada iktikad baik maka dapat pula diajukan ke pengadilan atau batal dengan sendirinya.

## DAFTAR PUSTAKA
Abdulkadir  Muhammad, Hukum  Perdata  Indonesia (Bandung:  PT  Cipta  Aditya Bakti, 2014)
Aflah, Muhammad Nur, Muhammmad Junaidi, Zaenal Arifin, and Kadi Sukarna, ‘Kedudukan  Hukum  Aparatur  Pengawasan  Intern  Pemerintah  Dalam Pengawasan  Pengadaan  Barang  /  Jasa  Pemerintah’, Jurnal  USM  Law Review , 4.2 (2021), 631–50 <https://doi.org/http://dx.doi.org/10.26623/julr.v4i2.4279>
Ahmad  Miru, Hukum  Kontrak  Bernuansa  Islam (Jakarta:  PT.Raja  Grafindo Persada, 2012)
Ana Silviana, Khairul Anami, Handojo  Djoko Waloejo, ‘Memahami Pentingnya Akta Jual Beli (AJB) Dalam Transaksi Pemindahan Hak Atas Tanah Karena Jual Beli Tanah’, Law, Development & Justice Review , 3.2 (2022), 1–9 Anwar,  Syamsul, Hukum  Perjanjian  Syariah :  Studi  Tentang  Teori  Akad  Dalam Fikih Muamalat Cet. 2 (Jakarta: Raja Grafindo Persada, 2010) Arifin, Zaenal, Aisah Nur, and Purnama Shonia Hugeng, ‘Kesadaran Masyarakat Terhadap  Bukti  Kepemilikan  Hak  Atas  Tanah’, Journal  Juridisch ,  1.1 (2023), 1–9 <https://doi.org/http://dx.doi.org/10.26623/jj.v1i1.6762>
Arifin,  Zaenal,  and  Nikmatul  Wachidah,  ‘Pelaksanaan  Redistribusi  Tanah  Eks Hak Guna Bangunan’, Al ’ Adl , 15.2 (2023), 270–86 <https://doi.org/http://dx.doi.org/10.31602/al-adl.v15i2.10906>
David  Tan,  ‘Metode  Penelitian  Hukum:  Mengupas  Dan  Mengulas  Metodologi Dalam Menyelenggarakan Penelitian Hukum’, 8.5 (2021), 1332–36
Eli Wuria Dewi, Mudahnya Mengurus Sertifikat Tanah Dan Segala Perizinannya (Yogyakarta: Buku Pintar, 2014)
Langi,  Marvita,  ‘Akibat  Hukum  Terjadinya  Wanprestasi  Dalam  Perjanjian  Jual Beli’, Lex Privatum , 4.3 (2016), 151506
Nusa,  Tresna,  Meiske  Sondakh,  and  Josina  Emelia  Londa,  ‘Tinjauan  Yuridis Terhadap Pembatalan Perjanjian Jual  Beli Tanah  Akibat  Wanprestasi’, Lex
Privatum , 11.4 (2023) Pangaribuan, Togi, ‘Permasalahan Penerapan Klausula Pembatasan
Pertanggungjawaban  Dalam  Perjanjian  Terkait  Hak  Menuntut  Ganti Kerugian  Akibat  Wanprestasi’, Jurnal  Hukum  &  Pembangunan ,  49.2 (2019), 443 <https://doi.org/10.21143/jhp.vol49.no2.2012>
Pinem,  Tania  Gracella,  Hasim  Purba,  Rosnidar  Sembiring,  Fakultas  Hukum, Unviersitas  Sumatera,  Kecamatan  Medan  Maimun,  and  others,  ‘Tinjauan Yuridis  Terhadap  Wanprestasi  Perjanjian  Jual-Beli  Tanah  (Studi  Putusan Pengadilan Nomor 304/Pdt/2018/Pt.Medan)’, Jurnal Beleidsregel , 2022
Revised: 2-12-2023 Accepted: 8-12-2023
Pembatalan Perjanjian Jual Beli Tanah oleh Penjual Karena Pembeli Wanprestasi
Amri Panahatan Sihotang, Gita Novita Sari, Zaenal Arifin, Muhammad Isro Wahyudin
Putra,  Mohamad  Fajri  Mekka,  and  Syarifah  Desi  Putriani  Ramadhanty,  ‘Akibat Hukum  Terjadinya  Wanprestasi  Dalam  Perjanjian  Jual  Beli  (Studi  Kasus Putusan  Mahkamah  Agung  Nomor  560/PDT.G/2020/PN  SBY)’, Pakuan Law Review , 8.4 (2022), 106–14 <https://doi.org/https://doi.org/10.33751/palar.v8i4>
Putri, Dewi Kurnia, and Amin Purnawan, ‘Perbedaan Perjanjian Pengikatan Jual Beli  Lunas  Dengan  Perjanjian  Pengikatan  Jual  Beli  Tidak  Lunas’,  4.4 (2017), 1–14
Rafiq Adi Wardana dan I Gusti Ayu Ketut Rachmi Handayani, ‘Pembatalan Akta Jual  Beli  PPAT  Yang  Cacat  Hukum  Dengan  Putusan  Pengadilan’ (Universitas Sebelas Maret)
Silvina  Andila,  ‘Pelaksanaan  Jual  Beli  Tanah  Dan/Atau  Bangunan  Secara Angsuran Di Kota Semarang’  (Universitas  Islam  Sultan Agung Semarang, 2021)
Soesilo,  Galih  Bagas,  and  Isna  Aditia  Pratama,  ‘Perlindungan  Hukum  Akibat Pembatalan  Akta  Pengikatan  Jual  Beli  Tanah  Di  Hadapan  Notaris  Di Purworejo’, Eksaminasi: Jurnal Hukum , 2.1 (2022), 30–55
Subekti R, Hukum Perjanjian (Jakarta: PT. Intermasa, 2022) Waluyo,  Bambang, Penelitian  Hukum  Dalam  Praktek (Jakarta:  Sinar  Grafika, 2022)