e-ISSN 2621-6159
Analisis Hukum Secara Analogi Penerapan Asas Pemisahan Horizontal Pada Praktek Jual Beli Tanah Tidak Beserta Dengan Pohon Kelapa di Atasnya di kec. Patilanggio kab. Pohuwato I Nasrullah

## ANALISIS HUKUM SECARA ANALOGI PENERAPAN ASAS PEMISAHAN HORIZONTAL PADA PRAKTEK JUAL BELI TANAH TIDAK BESERTA DENGAN POHON KELAPA DI ATASNYA DI KEC. PATILANGGIO KAB. POHUWATO
OLEH:
Nasrullah Dosen Fakultas Hukum Universitas Ichsan Gorontalo email: nasrullahnurdin130@gmail.com

## ABSTRACT
The principle of horizontal separation in the LoA is a principle that separates the ownership of the land by the right to the property  on the ground or  attached to  the land,  where the existence of the object attached to the land there is a time limit provision either by agreement or on the basis of the provisions of the legislation.Based on the analogy of law in the above analogy, it can be concluded that the practice of buying and selling land is not accompanied by coconut trees on it also apply the principle of horizontal  separation due to the separation or difference of legal subject holder  of property  rights to the land  with legal subject holder of property  rights on coconut trees . But if you look at the various legal bases in the BAL which regulate the principles of horizontal separation such as Right of Use, Right of Use, Right to Use, Lease of Land for Building Establishment, Right of Ride, and Lease of Land for Agriculture all have clear clear time limits on the basis of agreement and also on the basis  of  the  provisions  of  legislation.  And  for  the  duration  of  the  term  is  not  over  so  long  also  the  holder  of property rights on the land should not use his right either to build the building, manage or make it as collateral (collateral) debts and so on. While in the sale and purchase of separate land with coconut trees on it is not so, because there is no provision of clear time limit of the existence of coconut trees on the land rights of others and holders of  land  rights are  still  entitled  to  grow  crops on  their  property  rights.  So  the  basic  difference  is what distinguishes the application of the principle of horizontal separation in BAL with the principle of separation of horisoltan on the practice of buying and selling land is not accompanied by coconut trees on it.
Keyword : Agreement, Land, Principles of Horizontal Separation

## A. Pendahuluan
Manusia  dan  tanah  memiliki  hubungan  yang  abadi,  sejak  lahir  hingga  meninggal dunia  hubungan  manusia  dengan  tanah  tetap  ada.  Tanah  dan  manusia  tidak  bisa dipisahkan, karena tanah memiliki fungsi ekonomis yang diatasnya dibangun ruang sosial, berbagai hubungan dijalin dalam kehidupan bermasyarakat.
Seiring  dengan  bertambahnya  jumlah  manusia,  semakin  besar  pula  kebutuhan manusia  akan  tanah  baik  di  sektor  pertanian  maupun  di  sektor  pembangunan.  Namun keberadaan  tanah  yang  semaki  terbatas,  tidak  sebanding  dengan  pertambahan  jumlah penduduk  yang  senantiasa  bertambah.  Sehingga  tanah  tidak  jarang  menjadi  objek persengketaan,  dan  dilakukan  segalah  upaya  untuk  mempertahankan  hak  atas  tanah
e-ISSN 2621-6159
Analisis Hukum Secara Analogi Penerapan Asas Pemisahan Horizontal Pada Praktek Jual Beli Tanah Tidak Beserta Dengan Pohon Kelapa di Atasnya di kec. Patilanggio kab. Pohuwato I Nasrullah
tersebut,  baik  melalui  proses  litigasi,  non-litigasi  bahkan  sampai  terjadi  pembunuhan untuk mempertahankan hak milik atas tanah.
Keberadaan  Undang-Undang  Pokok  Agraria  (UUPA)  sangatlah  penting  untuk memberikan  kepastian  hukum  di  bidang  pertanahaan.  Karena  sebelum  berlakunya Undang-Undang Pokok Agararia terdapat dualismen  yang mengatur masalah pertanahan, yaitu hukum pertanahan yang berdasarkan pada hukum adat dan hukum pertanahan yang berdasarkan pada KUH Perdata.
Hukum  adat  yang  dijadikan  dasar  karena  hukum  tersebut  dianut  oleh  sebagian besar bangsa rakyat Indonesia, sehingga hukum adat tentang tanah mempuyai kedudukan istimewa dalam pembentukan hukum agrarian nasional (Urip Santoso, 2012:67).
UUPA berasaskan hukum adat, namun demikian berbeda dengan ketentuan hukum adat yang tidak mengenal hak kebendaan, UUPA mengandung sifat kebendaan, hal mana terlihat  dari  keharusan  adanya  pendaftaran  hak  atas  tanah  yang  mengandung  aspek publisitas  dan  mengandung  aspek  spesialitas,  dua  aspek  yang  selalu  merupakan  ciri  hak kebendaan (Mariam Darus Badrulzaman, 1983:64).
Hukum adat menganut asas pemisahan horisontal. Sejalan dengan hukum adat ini, maka  UUPA  juga  mengenal  asas  pemisahan  horisontal  (Mariam  Darus  Badrulzaman, 1983:16).  Hal  ini  diatur  dalam  Pasal  5  UUPA,  yang  menyatakan  bahwa  Hukum  agraria Indonesia adalah hukum adat, dan kalimat itu tersirat dalam UUPA juga berlaku asas-asas yang terkandung dalam hukum adat terutama yang berkaitan dengan tanah.
Dalam prakteknya, salah satu bentuk penerapan asas pemisahan horisontal adalah jual beli pohon kelapa tidak beserta dengan tanahnya atau membeli tanahnya tidak beserta dengan  kelapanya.  Dimana  jual  belia  ini  dilakukan  hanya  dengan  selembar  kwitansi, meskipun hal ini tidak dilarang namun nantinya tidak menutup kemungkinan dalam proses pembuat sertifikat hak milik akan mengalami kesulitan.
e-ISSN 2621-6159
Analisis Hukum Secara Analogi Penerapan Asas Pemisahan Horizontal Pada Praktek Jual Beli Tanah Tidak Beserta Dengan Pohon Kelapa di Atasnya di kec. Patilanggio kab. Pohuwato I Nasrullah
Mengenai  penerapan  asas  pemisahan  horisontal  melalui  praktek  jual  beli  tanah tidak  beserta  dengan  pohon  kelapa  di  atasnya  tidak  diatur  dalam  UUPA.  Penerapan  asas pemisahan  horisontal  yang  diatur  dalam  UUPA  agrarian  adalah  sewa  tanah,  Hak  Guna Bangunan, Hak Guna Usaha dan Hak Pakai. Ini artinya bahwa, sebenarnya ada kekosongan hukum  mengenai  praktek  jual  beli  pohon  kepala  tidak  beserta  dengan  tanahnya  atau menjual tanahnya tidak beserta dengan pohon kelapanya. Praktek jual beli seperti di atas sudah menjadi suatu kebiasaan masyarakat di Kecamatan Patilanggio yang tidak diketahui kapan awal mulanya praktek jual beli terebut. Dan selain itu banyak kasus pertanahan yang lahir  dari  penerapan  praktik  jual  beli  pohon  kelapa  tidak  beserta  dengan  tanahnya, misalnya dalam satu hektar lahan yang diatasnya terdapat pohon kelapa yang pemiliknya lebih dari 1 orang di atas lahan 1 hektar tanah. Sehingga ketikan ingin membangun di atas tanah hak milik harus membayar kepada semua pemilik pohon kelapa tersebut dan tidak adanya pembagian yang jelas pada pemilik kelapa tersebut. Oleh karena itu, permasalahan yang hendak diuraikan dalam tulisan ini yaitu Bagaimanakah penganturan asas pemisahan horisontal dalam UUPA? dan Apakah praktek jual beli tanah tidak berserta dengan pohon kelapa  di  atasnya  di  Kec.  Patilanggio  jika  dianalisis  secara  analogi  sama  dengan  asas pemisahan horisontal yang dianut dalam UUPA?

## B. Metode Penelitian
Tipe  penelitian  yang  akan  digunakan  dalam  penelitian  ini  adalah  tipe  penelitian normatif  empiris.  Dimana  teknik-teknik  yang  ada  dalam  kedua  tipe  penelitian  ini  akan penulis  gunakan  untuk  menganalisis  masalah  yang  akan  penulis  pecahkan  dalam menjawab rumusan masalah.
Yang  menjadi  objek  dalam  penelitian  ini  adalah  penerapan  asas  pemisahan horisontal  dalam  praktik  jual  beli  tanah  tidak  beserta  dengan  pohon  kelapa  di  atasnya. Sehingganya  penelitian  ini  memerlukan  data  primer  dan  data  sekunder.  Untuk memperoleh data primer maka penulis akan melakukan wawancara dengan pihak Kantor Badan Pertanahan Nasional, pihak PPAT, Camat Patilanggio Kab. Pohuwato. Di mana data primer ini diperoleh dengan cara melakukan Intervieu (wawancara) langsung dengan para
e-ISSN 2621-6159
Analisis Hukum Secara Analogi Penerapan Asas Pemisahan Horizontal Pada Praktek Jual Beli Tanah Tidak Beserta Dengan Pohon Kelapa di Atasnya di kec. Patilanggio kab. Pohuwato I Nasrullah
pihak yang dianggap kompeten dan memiliki pengalaman terkait masalah yang ada dalam penelitian ini. Sedangkan untuk Data sekunder yang akan digunakan dalam penelitian ini diperoleh  dengan  cara  melakukan  pengumpulan  bahan  hukum  primer  dalam  peraturan perundang-undangan, bahan hukum sekunder baik buku, jurna dan lain-lain.

## C. Hasil Penelitian Dan Pembahasan

## 1. Pengaturan Asas Pemisahan Horisontal Dalam UUPA
Asas pemisahan horizontal adalah asas dalam hukum pertanahan yang diatur dalam hukum adat. Berdasarkan asas pemisahan horisoltal maka tanah terlepas dari segala benda yang melekat padanya.
Dalam  hukum  adat  tanah  merupakan  benda  yang  sangat  istimewa,  sehingga pengaturan  mengenai  tanah  dalam  hukum  adat,  mempunyai  lingkup  tersendiri  yang terpisah  dan  benda  lain  yang  bukan  tanah.  Kedudukan  istimewa  tersebut  adalah sedemikian  rupa  sehingga  dalam  hukum  adat  pengaturan  hukum  tanah,  transaksi  tanah dan  transaksi  yang  berhubungan  dengan  tanah  diatur  tersendiri.  Yang  dimaksud  dengan transaksi yang berhubungan dengan tanah dalam hukum adat adalah transaksi atas tanah yang tidak langsung, misalnya transaksi bagi hasil, sewa tanah, jaminan atas tanah yang ada di jawa dikenal dengan istilah tanggungan atau jonggolan, dan sebagainya. Dalam hukum adat bangunan dan tanaman diatur terpisah dan berada dalam lingkup benda bukan tanah dan  hukum  tentang  perbuatan  jasa.  Dengan  demikian  berdasarkan  asas  pemisahan horizontal  dalam  hukum  adat  dikenal  pembedaan  antara  benda  tanah  dan  benda  bukan tanah.
UUPA  menganut  asas  hukum  adat  karena  itu  juga  menganut  asas  pemisahan horizontal hal mana tersirat dalam ketentuan Pasal 5 UUPA.
“hukum agrarian yang berlaku atas bumi, air, dan ruang angkasa ialah hukum adat, sepanjang  tidak  bertentangan  dengan  kepentingan  nasional  dan  negara,  yang berdasarkan atas persatuan bangsa…"
Dengan  demikian UUPA juga menganut asas  pemisahan horizontal. Hal mana juga terlihat bahwa dalam UUPA dan peraturan pelaksanaanya tidak mengkaitkan tanah dengan
e-ISSN 2621-6159
Analisis Hukum Secara Analogi Penerapan Asas Pemisahan Horizontal Pada Praktek Jual Beli Tanah Tidak Beserta Dengan Pohon Kelapa di Atasnya di kec. Patilanggio kab. Pohuwato I Nasrullah
benda lain yang melekat pada tanah. Dalam UUPA tidak terdapat ketentuan yang mengatur status  bangunan  atau  rumah  ataupun  tanaman,  karena  UUPA  menganut  asas  pemisahan horisontal.
Mengenai penerapan asas pemisahan horisontal pada praktek jual beli tanah tidak beserta  dengan  pohon  kelapa  di  atasnya  tidak  diatur  oleh  UUPA.  Asas  pemisahan horisontal yang diatur dalam UUPA hanyalah persoalah, yaitu:
a. Hak  Guna  Usaha  (HGU)  yang  disebutkan  dalam  Pasal  16  ayat  (1)  huruf  b  UUPA, secara khusus diatur dalam Pasal 28 sampai dengan Pasal 34 UUPA;
b. Hak Guna Bangunan (HGB) yang disebutkan dalam Pasal 16 ayat (1) huruf c UUPA. Secara khusus diatur dalam Pasal 35 sampai dengan Pasal 40 UUPA;
c. Hak  Pakai  (HP)  disebutkan  dalam  Pasal  16  ayat  1  huruf  d  UUPA.  Secara  khusus diatur dalam Pasal 41 sampai dengan Pasal 43 UUPA;
d. Hak Sewa Untuk Bangunan (HSUB) yang disebutkan dalam Pasal 16 ayat (1) huruf e UUPA. Secara khusus diatur dalam Pasal 44 dan Pasal 45 UUPA; dan
e. Selai  itu  ada  hak  atas  tanah  yang  bersifat  sementara  yang  juga  menerapkan  asas pemisahan horisontal yaitu:
1. Hak  Menumpang.  Hak  Menumpang  yang  dimaksud  di  sini  bukan  menumpang pada  rumah  atau  bangunan,  tetapi  Hak  Menumpang  yang  dimaksud  di  sini adalah  Hak  Menumpang  di  atas  tanah  milik  orang  lain,  yang  menurut  Boedi Harsono  menumpang  untuk  mendirikan  dan  menempati  rumah  di  atas  tanah pekarangan milik orang lain.
2. Hak  Sewa  Tanah  Pertanian.  UUPA  agraria  sendiri  tidak  memberikan  definisi tentang apa yang dimaksdu dengan Hak Sewa Tanah Pertanian. Yang dimaksdu dengan Hak Sewa Tanah Pertanian adalah suatu perbuatan hukum dalam bentuk penyerahan  penguasaan  tanah  pertanian  oleh  pemilik  tanah  kepada  pihak  lain (penyewa) dalam jangka waktu tertentu dan sejumlah uang sebagai sewa yang ditetapkan atas dasar kesepakatan kedua belah pihak.
Jika  menganalisis  berbagai  ketentuan  hukum  di  atas  yang  mengatur  mengenai pemisahan  horisontal,  maka  dapat  disimpulkan  bahwa  asas  pemisahan  horisontal  dalam
e-ISSN 2621-6159
Analisis Hukum Secara Analogi Penerapan Asas Pemisahan Horizontal Pada Praktek Jual Beli Tanah Tidak Beserta Dengan Pohon Kelapa di Atasnya di kec. Patilanggio kab. Pohuwato I Nasrullah
UUPA merupakan asas yang memisahan hak milik atas tanah dengan hak milik atas benda yang ada di atas tanah atau melekat pada tanah tersebut, di mana keberadaan benda yang melekat  pada  tanah  tersebut  ada  ketentuan  batasan  waktunya  baik  berdasarkan kesepakatan  maupun  atas  dasar  ketentuan  peraturan  perundang-undangan.  Jadi  tidak hanya mengatur pemisahan hak milik atas tanah dengan hak milik atas benda yang ada di atasnya,  tetapi  juga  mengatur  tentang  batasan  waktu  hak  milik  atas  benda  yang  melekat atas tanah tersebut, baik atas dasar kesepakatan maupun atas dasar ketentuan peraturan perundang-undangan
2. Praktek  jual  beli  tanah  tidak  berserta  dengan  pohon  kelapa  di  atasnya  di  Kec. Patilanggio jika dianalisis secara analogi dengan asas pemisahan horisoltal yang dianut dalam UUPA
Salah  satu  pasal  dalam  UUPA  yang  mengatur  masalah  asas  pemisahan  horizontal dapat ditemukan dalamPasal 44 ayat (1) UUPA, yaitu:
Seorang  atau  suatu  badan  hukum  mempunyai  hak  sewa  atas  tanah,  apabila  ia  berhak menggunakan tanah hak milik orang lain untuk keperluan bangunan, dengan membayar kepada pemiliknya, sejumlah uang sebagai uang sewa
Implementasi  dari  asas  pemisahan  horizontal  adalah  Hak  Sewa  Untuk  Bangunan, yaitu seseorang atau badan hukum menyewa tanah Hak Milik orang lain yang kosong atau tidak ada bangunanya dengan membayar sejumlah uang sebagai uang sewa yang besarnya ditetapkan atas dasar kesepakatan, untuk jangka waktu tertentu, dan penyewa diberi hak mendirikan bangunan yan digunakan untuk jangka waktu tertentu yang disepakati kedua belah pihak.
Dalam Hak Sewa Untuk Bangunan ada pemisahan secara horizontal antara pemilik tanah  dengan  pemilik  bangunan  yang  ada  diatasnya,  yaitu  tanahnya  milik  pemilik  tanah, sedangkan bangunanya milik penyewa tanah, namun berdirinya bangunan tersebut di atas tanah Hak Milik orang lain atas dasar Hak Sewa Untuk Bangunan.
Ketentuan-ketentuan  yang  dimuat  dalam  Undang-Undang  Pokok  Agraria  (UUPA) hanyalah  asas-asas  dan  soal-soal  agraria  dalam  garis  besarnya  saja,  dan  oleh  karena  itu disebut  Undang-Undang  Pokok  Agraria.  Pengertian  pokok  dalam  UUPA  menunjukkan
e-ISSN 2621-6159
Analisis Hukum Secara Analogi Penerapan Asas Pemisahan Horizontal Pada Praktek Jual Beli Tanah Tidak Beserta Dengan Pohon Kelapa di Atasnya di kec. Patilanggio kab. Pohuwato I Nasrullah
bahwa  substansi  yang  diatur  dalam  UUPA  hanyalah  ketentuan-ketentuan  pokoknya.  Jadi, kata “pokok” dalam UUPA bukan menunjukkan pada jenis peraturan perundang-undangan. Maksud  pembentukan  UUPA  menempatkan  UUPA  sebagai  peraturan  inti  yang  hanya berfungsi  mengatur  hal-hal  pokok  tentang  agraria.  UUPA  sebagai  undang-undang  induk yang harus dijadikan acuan bagi undang-undang lain yang beraitan dengan agraria. UUPA juga  sebagai  undang-undang  yang  meletakkan  dasar-dasar  bagi  pembentukan  undang- undang  lain  yang  berkaitan  dengan  agraria.  UUPA  masih  membutukan  peraturan perlaksanaan  baik  yang  berbentuk  undang-undang,  peraturan  pemerintah,  keputusan Presiden,  maupun  peraturan  daerah.  Peraturan  tersebut  bersifat  melaksanakan, menjabarkan,  dan  melengkapi  kehendak  pasal-pasal  dalam  UUPA  (Muchsin  dan  Imam Koeswahyono, 2008:6).
Persyaratan  mengenai  objek  jual  beli  tanah  adalah  bahwa  penjual  tanah  benar- benar  pemilik  tanah  yang  bisa  dibuktikan  dengan  sertifikat  tanah  atau  alat  bukti penguasaan tanah yang sah dan tanah yang akan dijual harus jelas statusnya baik dari segi data  yuridis  maupun  data  fisik,  begitu  pula  status  tanah  tersebut  tidak  boleh  dalam keadaan  sengketa  atau  dijadikan  agunan  dengan  hak  tanggungan  atau  dalam  status tergadai.
Selainproses  peralihan  hak  milik  dengan  jual  beli  yang  dilakukan  secara  formal, peralihan  hak  dengan  jual  beli  juga  dapat  dilakukan  dengan  cara  adat  atau  lebih  dikenal dengan jual beli  di bawah tangan yang biasa dilakukan  di depan kepala desa oleh  pihak- pihak yang berkepentingan yang dilakukan di depan saksi, keluarga, kerabat, dan tetangga dan biasanya hanya dibuktikan dengan selembar kwitansi pembayaran.
Jual  beli  tanah  tidak  beserta  dengan  pohon  kelapa  di  atasnya  di  Kec.  Patilanggio tidaklah  bersumber  dari  hukum  adat,  tetapi  bersumber  dari  kebiasaan-kebiasaan masyarakat yang tidak diketahui kapan awal mulanya kebiasaan tersebut.
Namun berdasarkan wawancara dengan warga Kec. Patilanggio yang intinya bahwa alasan  masyarakat  pada  zaman  dahulu  menjual  kelapa  tidak  beserta  dengan  tanahnya bermacam-macam,  ada  yang  beralasan  karena  masih  membutuhkan  tanahnya,  dan  juga beralasan  karena nilai jual pohon kelapa jauh lebih tinggi dibandingkan dengan nilai jual
e-ISSN 2621-6159
Analisis Hukum Secara Analogi Penerapan Asas Pemisahan Horizontal Pada Praktek Jual Beli Tanah Tidak Beserta Dengan Pohon Kelapa di Atasnya di kec. Patilanggio kab. Pohuwato I Nasrullah
tanahnya,  sehingganya  hanya  menjual  pohon  kelapanya  saja.  Bahkan  adapulah  yang sebaliknya  menjual  tanahnya  tetapi  tidak  menjual  pohon  kelapanya  dengan  alasan  yang sama, yaitu nilai jual pohon kelapa jauh lebih tinggi dibandikan dengan nilai jual tanahnya dan selain itu penjual masih mengharapkan hasil dari pohon kelapa tersebut  sehingganya hanya menjual tanahnya saja.
Peraktek jual beli tanah yang dilakukan dengan jual beli di bawah tangan umumnya dilakukan  oleh  masyarakat  di  Kec.  Patilanggio,  disebabkan  oleh  karena  rendahnya pemahaman  mengenai  jual  beli  tanah  dan  rendahnya  kesadaran  masyarakat  mengenai pentingnya peralihan hak milik dengan Akta Jual Beli yang dibuat oleh PPAT.
Selain  itu,  pada  zaman  dahulu  sangatlah  susah  untuk  menjangkau  yang  namanya PPAT, selain menempuh jarak yang cukup jauh, jalan yang harus dilalui juga cukup sulit. Dan untuk melibatkan PPAT, masyarakat harus menempu proses yang panjang dan harus menyediakan  berbagai  berkas.    Sedangkan  jika  dilakukan  jual  beli  di  bawah  tangan, masyarakat  merasa  mudah  dan  tidak  harus  menunggu  terlalu  lama  dan  biayanya  pun murah.
Mengenai  praktek  jual  beli  pohon  kelapa  ini,  menurut  Boki  Bahmid.  SH  bahwa Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) tidak bisa membuatkan akta jual beli pohon kelapa yang  terpisah  dengan  tanahnya,  alasan  utamanya  karena  jual  beli  pohon  kelapa  bukan objek yang menjadi kewenangan PPAT untuk membuatkan akta jual beli dan selain itu draf atau  konsep  akta  memang  sudah  dibakukan  oleh  pihak  kementerian  sehingga  Pejabat Pembuat  Akta  Tanah  tinggal  mengisi  bagian  yang  kosong  pada  draf  atau  konsep  akta tersebut. Sehingga pihak PPAT tidak bisa membuatkan akta peralihan hak milik atas pohon kelapa.  Kecuali  akta  peralihan  Hak  Milik  (jual  beli)  tanah  mengikut  atau  tidak  beserta dengan  bangunan  dan/atau  tanaman  yang  melekat  di  atas  tanah  tersebut.  Meskipun memang  benar  terjadi  pemisahan  secara  horisontal  antara  pemilikan  atas  tanah  dan pemilikan atas tanaman pohon kelapa.
Selain itu, menurut bapak Taufan Adhitya, SH selaku Kepala Sub Bagian Tata Usaha Badan  Pertanahan  Nasional  RI  Kantor  Pertanahan  Kabupaten  Pohuwato,  menjelaskan bahwa  pihak  Badan  Pertanahan  sendiri  tidak  bisa  menerima  pendaftaran  atas  tanaman
e-ISSN 2621-6159
Analisis Hukum Secara Analogi Penerapan Asas Pemisahan Horizontal Pada Praktek Jual Beli Tanah Tidak Beserta Dengan Pohon Kelapa di Atasnya di kec. Patilanggio kab. Pohuwato I Nasrullah
pohon  kelapa  yang  terpisah  dengan  tanahnya,  kecuali  pendaftaran  tanah  yang  mengiku atau beserta dengan tanaman dan/atau bangunan yang ada di atasnya.
Dari kasus jual beli pohon kelapa terpisah dengan tanahnya melahirkan pertanyaan yaitu,  apakah  sebenarnya  jual  beli  tanah  tidak  beserta  dengan  pohon  kelapa  di  atasnya tidak bertentanggan dengan asas pemisahan horisontal yang dianut dalam UUPA?
Karena tidak adanya dasar hukum yang mengatur masalah jual tanah tidak beserta dengan  pohon  kelapa  di  atasnya,  maka  kasus  ini  harus  dianalisis  secara  induktif  dengan menganalisi dari hal yang bersifat khusus ke hal yang bersifat umum. Sehingganya harus mencari jenis penerapan asas pemisahan horisontal yang dianut dalam UUPA. Penerapan asas  pemisahan  horisontal  yang  diatur  dalam  UUPA  yaitu  Sewa  Tanah  Untuk  Bangunan, Hak Guna Bangunan, Hak Guna Usaha, Hak Pakai.
Salah satu cara yang bisa dilakukan untuk menganalisis suatu kasus yang tidak ada dasar hukumnya yaitu dengan cara metode induktif, yaitu berfikir dari peristiwa khusus ke peristiwa  umum.  Sehingganya  bisa  dilakukan  dengan  cara analogi .  Oleh  karena  UUPA hanya menerapkan asas pemisahan horisontal pada Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan, Hak Pakai, dan Sewa Tanah Untuk Bangunan, maka harus dilakukan kontruksi hukum. Oleh karena itu hari mencari esensi dari perbuatan hukum jual beli pohon kelapa tidak beserta dengan tanahnya. Dan begitu pula Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan, Hak Pakai,  dan Sewa Tanah Untuk Bangunan harus dicari esensinya.

##  Hak Guna Usaha
Hak  Guna  Usaha  dilakukan  di  atas  tanah  negara.  Sedangkan  bidang  usaha  yang dimaksud  adalah  bidan  usaha  di  bidang  pertanian,  perkebunan,  peternakan,  dan perikanan.  Jika  usaha  tersebut  berupa  usaha  di  bidang  perkebunan  kelapa,  maka hak  milik  atas  kelapa  tersebut  ada  pada  pemegang  Hak  Guna  Usaha,  sedangkan tanahnya tetap milik negara. Dengan jangka waktu paling lama lama 35 tahun, dapat diperpanjang 25 tahun dan dapat diperbaharui sampai 35 tahun.
 Hak Guna Bangunan
Hak Guna Bangunan bisa didirikan di atas tanah hak milik orang lain. Sehingganya ada hak milik atas bangunan yang berdiri dengan status Hak Guna Bangunan yang
e-ISSN 2621-6159
Analisis Hukum Secara Analogi Penerapan Asas Pemisahan Horizontal Pada Praktek Jual Beli Tanah Tidak Beserta Dengan Pohon Kelapa di Atasnya di kec. Patilanggio kab. Pohuwato I Nasrullah
berdiri di atas tanah hak milik orang lain. Sehingganya ada hak milik atas bangunan dengan status Hak Guna Bangunandi atas tanah hak milik orang lain. dengan jangka waktu paling lama 30 tahun.
 Hak Pakai
Hak  Pakai  atas  tanah  bisa  dilakukan  di  atas  tanah  Negara,  di  atas  tanah  Hak Pengelolaan, dan di atas tanah Hak Milik orang lain, baik untuk kegiatan mendirikan bangunan  atau  pun  untuk  kegiatan  pertanian,  perkebunan,  perikanan,  dan peternakan.  Jikalau  Hak  Pakai  terebut  di  atas  tanah  Hak  Milik  orang  lain  untuk mendirikan bangunan, maka bangunan tersebut Hak Milik dari pemegang Hak Pakai dan  tanahnya  tetap  Hak  Milik  orang  lain.  Dengan  jangka  waktu  paling  lama  25 tahun.
 Sewa Tanah Untuk Bangunan
Penyewah  tanah  mendirikan  bangunan  di  atas  tanah  Hak  Milik  orang  lain  dengan perjanjian  sewa  tanah  untuk  mendirikan  bangunan.  Sehingganya  hak  penyewa tanah  atas  bangunan  adalah  hak  milik  atas  bangunan  tersebut.  Tetapi  berdirinya banguna  tersebut  di  atas  tanah  Hak  Milik  orang  lain  dengan  status  hak  sewa. Sehinggan tanahnya tetap Hak Milik dari penyewa tanah. Sehingganya ada hak milik atas bangun di atas tanah Hak Milik orang lain. dengan jangka waktu berdasarkan kesepakatan kedua bela pihak antara penyewa dan yang menyewa.
 Jual Beli Pohon Kelapa TidakBeserta Dengan Tanahnya Sedangkan  jika  dianalsis  akibat  hukum  dari  perbuatan  hukum  perjanjian  jual  beli pohon kelapa tidak beserta dengan tanahnya, maka harus dicari akibat hukum dari perjanjian jual beli pohon kelapa tidak beserta dengan tanahnya. Akibat hukum dari perjanjian  jual  beli  adalah  peralihan  hak  milik.  Sehingganya  perjanjian  jual  beli pohon  kelapa  tidak  beserta  dengan  tanahnya  juga  terjadi  pemisahan  horisontal, yaitu  pembeli  pohon  kelapa  menguasai  pohon  kelapa  tersebut  dengan  status  hak milik  atas  pohon  kelapa,  sedangkan  tanahnya  tetap  Hak  Milik  dari  penjual  pohon kelapa.  Namun  akibat  hukum  dari  jual  beli  pohon  kelapa  tidak  beserta  dengan tanahnya terjadi  peralihan hak milik tanpa  adanya  ketentuan  yang jelas mengenai
e-ISSN 2621-6159
Analisis Hukum Secara Analogi Penerapan Asas Pemisahan Horizontal Pada Praktek Jual Beli Tanah Tidak Beserta Dengan Pohon Kelapa di Atasnya di kec. Patilanggio kab. Pohuwato I Nasrullah
batasan waktu. Sehingganya berbeda dengan asas pemisahan horisontal yang dianut dalam UUPA.
Dengan hasil analisis di atas ditemukan bahwa, esensi dari Hak Guna Bangunan, Hak Pakai, dan Hak Sewa Untuk  Bangunan  yaitu adanya hak milik atas benda bukan tanah  di atas tanah Hak Milik, sedangkan esensi Hak Guna Usaha yaitu adanya hak milik atas benda bukan  tanah  di  atas  tanah  Negara.  Sehinggan  dari  ke-4  jenis  hak  atas  tanah  di  atas, semuanya  menerapkan  asas  pemisahan  horisontal  dengan  esensi  yaitu  adanya  hak  milik atas benda bukan tanah di atas tanah Hak Milik. Begitu pula pada praktek jual beli pohon kelapa tidak beserta dengan tanahnya, memiliki esensi adanya hak milik atas benda bukan tanah di atas tanah Hak Milik. Dengan demikian ditemukan bahwa “adanya hak milik atas benda  bukan  tanah  di  atas  tanah  Hak  Milik”  merupakan genus (peristiwa  umum), sedangkan  HGB,  HGU,  Hak  Pakai,  Sewa  Tanah  Untuk  Bangunan  dan  Jual  beli  tanah  tidak beserta dengan pohon kelapanya adalah species (peristiwa khusus).
Mengenai hal ini penulis memahami bahwa sebenarnya asas pemisahan horisontal ini bukan hanya dalam konteks terpisahnya pemegang hak milik atas benda bukan tanah di atas tanah hak milik orang lain. Jika pemahaman ini yang kita jadikan acuan maka kita akan membangun suatu kesimpulan bahwa jual beli tanah tidak beserta dengan pohon kelapa di atasnya juga menerapkan asas pemisahan horisontal seperti yang telah diatur dalam UUPA. Namun  menurut  penulis  hal  ini  sedikit  keliru.  Pemahaman  penulis  sendiri  bahwa  asas pemisahan  horisontal  bukan  hanya  dalam  konteks  terpisahnya  pemegang  hak  milik  atas benda  bukan  tanah  di  atas  tanah  hak  milik  orang  lain,  tetapi  pemahaman  tersebut  perlu diperluas atau ditambah bahwa asas pemisahan horisontal adalah asas yang menjelaskan bahwa subjek hukum pemegang hak milik atas benda di atas tanah, berbeda dengan subjek hukum pemegang hak milik atas tanah tersebut, di mana keberadaan benda di atas tanah hak milik orang lain memiliki jangka waktu yang jelas sesuai dengan ketentuan  peraturan perundang-undangan atau kesepakatan. Pemahaman ini dapat dilihat berdasarkan anaolgi hukum di atas dengan tidak mengabaikan dasar hukum yang ada.
e-ISSN 2621-6159
Analisis Hukum Secara Analogi Penerapan Asas Pemisahan Horizontal Pada Praktek Jual Beli Tanah Tidak Beserta Dengan Pohon Kelapa di Atasnya di kec. Patilanggio kab. Pohuwato I Nasrullah
Selain itu akibat hukum dari jual beli tanah  tidak beserta dengan pohon  kelapa di atasnya memiliki perbedaan dengan asas pemisahan horisontal yang dianut dalam UUPA, perbedaan tersebut yaitu:
1. Pada  praktek  jual  beli  pohon  kelapa  tidak  beserta  dengan  tanahnya  tidak  ada ketentuan yang jelas mengenai batasan waktu, sedangkan penerapan asas pemisahan horisontal yang diatur dalam UUPA memiliki ketentuan batasan waktu yang jelas;
2. Penjual  pohon  kelapa  masih  memiliki  hak  untuk  bercocok  tanam  di  atas  tanahnya, misalnya menanam jagung dan lain-lain.
3. Jual beli pohon kelapa tidak beserta dengan tanahnya berasal dari hukum kebiasaan.
4. Pejabat  Pembuat  Akta  Tanah  (PPAT)  tidak  bisa  membuatkan  akta  jual  beli  pohon kelapa tidak beserta dengan tanahnya, kecuali akta jual beli tanah.
5. Pihak  Badan  Pertanahan  sendiri  tidak  bisa  mendaftarkan  tanaman  pohon  kelapa terpisah  dengan  tanahnya.  Sehingganya  tidak  ada  sertifikat  atas  tanaman  pohon kelapa.
Dari  berbagai  perbedaan  di  atas,  penulis  berpendapat  bahwa  praktek  jual  beli pohon kelapa tidak beserta dengan tanahnya tidak sama dengan asas pemisahan horisontal yang dianut dalam UUPA.

## D. Kesimpulan
Berdasarkan hasil penelitian di atas, penulis menarik kesimpulan yaitu:
1. Asas  pemisahan  horisontal  dalam  UUPA  merupakan  asas  yang  memisahan  hak  milik atas tanah dengan hak milik atas benda yang ada di atas tanah atau melekat pada tanah tersebut, di mana keberadaan benda yang melekat pada tanah tersebut ada ketentuan batasan  waktunya  baik  berdasarkan  kesepakatan  maupun  atas  dasar  ketentuan peraturan perundang-undangan.
2. Berdasarkananalisis  hukum  secara  analogi  di  atas,  dapat  disimpulkan  bahwa  praktek jual  beli  tanah  tidak  beserta  dengan  pohon  kelapa  di  atasnya  juga  menerapkan  asas pemisahan  horisontal  karena  adanya  pemisahan  atau  perbedaan  subjek  hukum pemegang hak milik atas tanah dengan subjek hukum pemegang hak milik atas pohon
e-ISSN 2621-6159
Analisis Hukum Secara Analogi Penerapan Asas Pemisahan Horizontal Pada Praktek Jual Beli Tanah Tidak Beserta Dengan Pohon Kelapa di Atasnya di kec. Patilanggio kab. Pohuwato I Nasrullah
kelapa. Tetapi jika memperhatikan berbagai dasar hukum dalam UUPA yang mengatur tentang asas pemisahan horisontal seperti Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan, Hak Pakai,  Sewa  Tanah  Untuk  Mendirikan  Bangunan,  Hak  Menumpang,  dan  Sewa  Tanah Untuk  Pertanian  semuanya  memiliki  ketentuan  batasan  waktu  yang  jelas  baik  atas dasar kesepakatan mau pun atas dasar ketentuan peraturan perundang-undangan. Dan selama jangka waktunya belum berakhir selama itu pula pemegang hak milik atas tanah tidak  boleh  menggunakan  haknya  baik  untuk  mendirikan  bangunan,  mengelolah  atau menjadikannya  sebagai  agunan  (jaminan)  utang  piutang  dan  sebagainya.  Sedangkan dalam jual beli tanah terpisah dengan pohon kelapa di atasnya tidak demikian, karena tidak  adanya  ketentuan  batasan  waktu  yang  jelas  keberadaan  pohon  kelapa  di  atas tanah  hak  milik  orang  lain  dan  pemegang  hak  milik  atas  tanah  masih  berhak  untuk bercocok tanam di atas tanah hak miliknya. Sehingga perbedaan yang mendasar inilah yang  membedakan  penerapan  asas  pemisahan  horisontal  dalam  UUPA  dengan  asas pemisahan horisoltan pada praktek jual beli tanah tidak beserta dengan pohon kelapa di atasnya.

## Daftar Pustaka
Mariam  Darus  Badrulzaman,  1983. Mencari  Sistem  Hukum  Benda  Nasional ,  Bandung, Alumni.
Mariam Darus Badrulzaman, 1983. Perjanjian Kredit Bank, Bandung,Alumni.
Muchsin dan Imam Koeswahyono, 2008. Aspek Kebijakan Hukum Penatagunaan Tanah Dan Penataan Ruang. Jakarta, Sinar Grafika.
Urip Santoso, 20012. Hukum Agrarian Kajian Komprehensip, Jakarta, Kencana. http://hkmagraria.blogspot.co.id/2009/01/aspek-hukum-tanah-adat.html.