Abstrak — Salah satu kawasan prioritas kumuh di Kota Surabaya yaitu  permukiman  nelayan  yang  berada  di  Pantai  Utara Surabaya,  tepatnya  di  Kelurahan  Kedungcowek.  Kekumuhan permukiman Kedungcowek ditunjukkan dengan belum jelasnya legalitas  lahan  hunian,  buruknya  kondisi  fisik  bangunan  serta masih  kurangnya  ketersediaan  sarana  umum  kebutuhan permukiman  nelayan  yang  berdampak  pada  kondisi  prasarana dasar  yang  tidak  sesuai  dengan  standar  teknis  penunjang permukiman.  Tujuan  dari  penilitan  ini  adalah  merumuskan skenario  penataan  permukiman  kumuh  dengan  konsep  Land Readjusment.  Penelitian  ini  melalui  tiga  tahap  analisis.  Tahap pertama dengan anailsis statistik deskriptif dan mapping untuk menganalisisi  karakteristik  permukiman  kumuh  nelayan  di Kedungcowek. Selain itu teknik analisis Skoring dan  Theoritical Descriptive  digunakan  untuk  menganalisis  faktor-faktor  yang berpengaruh  dalam  penerapan  konsep  land  readjustment. Selanjutnya hasil analisis dari dua tahap sebelumnya digunakan untuk perumusan arahan penataan permukiman kumuh nelayan dengan  konsep  land  readjustment  dengan  analisis  deskriptif. Hasil  penelitian  ini  yaitu  skenario  pembagian  lahan  atas kesepatakan pemilik lahan terkait kontribusi lahan yang terdiri dari  tiga  pilihan  yang  didapatkan  dari  kesepakatan  dengan pemilik lahan. Adapun ketiga opsi tersebut 75%  untuk pemilik lahan  dan  25%  untuk  kepentingan  umum,  70%  untuk  pemilik lahan  dan  30%  untuk  kepentingan  umum,  serta  60%  untuk pemilik  lahan  dan  40%  untuk  kepentingan  umum.  Dengan kontribusi  lahan  dari  masyarakat,  maka  akan  tercukupinya kebutuhan sarana umum penunjang permukiman nelayan, selain itu  juga  didapatnya  lahan  cadangan  yang  nantinya  dapat dimanfaatkan.  Tata  letak  bangunan  menjadi  lebih  proposional dan  kondisi  fisik  bangunan  menjadi  permanen  serta  kejelasan status kepemilikan lahan menjadi sertifikat hak milik.
Kata Kunci — Konsep Land Readjustment, Penataan Permukiman Kumuh, Skenario Pembagian Lahan.

## I. PENDAHULUAN
ERMUKIMAN kumuh merupakan salah satu permasalahan yang dihadapi oleh kota-kota berkembang di dunia  termasuk  Indonesia,  permukiman  kumuh  merupakan bagian yang terabaikan dalam pembangunan perkotaan. Pada tahun 2015, kawasan permukiman kumuh  di  Indonesia  telah mencapai luas 38.341 Ha atau sekitar 10% dari total kawasan permukiman..  Jika  kondisi  ini  tidak  segera  ditangani,  maka dengan kecepatan pertambahan yang konstan, kebutuhan akan perumahan  hingga  tahun  2025  diperkirakan  mencapai  lebih dari  30  juta  unit  baru  yang  apabila  tidak  terpenuhi  akan
menyebabkan  permukiman  kumuh  yang  meningkat  akibat kepadatan penduduk.
Sebagai  kota  metropolitan  terbesar  kedua  di  Indonesia sekaligus  pusat  ekonomi  di  Provinsi  Jawa  Timur,  Kota Surabaya  memiliki  angka  laju  pertumbuhan  penduduk  per tahun  sebesar  0,52%.  [1].Tingginya  laju  pertumbuhan  dan kepadatan penduduk di Kota Surabaya tidak diimbangi dengan ketersediaan  tempat  tinggal  yang  memadai,  khususnya  bagi masyarakat  yang  berpendapatan  rendah.  Sehingga  dengan permasalahan  tersebut  menimbulkan  adanya  permukiman kumuh [2]. Berdasarkan Surat Keputusan Walikota Surabaya Nomor  :  188.45/  143/  436.1.2/  2015  Tentang  Kawasan Prioritas  Peningkatan  Kualitas  Perumahan  dan  Permukiman tahun 2015, Di Kota Surabaya ditetapkan 26 Kelurahan dari 18 Kecamatan dengan total luasan 145, 89 Ha menjadi kawasan permukiman kumuh, sedangkan di tahun 2017 menjadi 299 Ha [3].  Dari  semua  kawasan  kumuh  yang  ada,  pemerintah  Kota Surabaya menetapkan kawasan prioritas peningkatan kualitas perumahan  dan  permukiman  yang  didasarkan  pada  Kajian Penentuan  Kawasan  Prioritas  Penataan  dan  Peningkatan Kualitas  Lingkungan  Perumahan  dan  Permukiman  Di  Kota Surabaya  yang  dilakukan  oleh  Badan  Perencanaan  dan Pembangunan  Kota  Surabaya.  Kawasan  prioritas  ini merupakan  kawasan  permukiman  yang  terdapat  di  Kota Surabaya  karena  potensi,  persoalan,  dan  karakteristik  yang dimilikinya perlu untuk ditangani terlebih dahulu [4].
Salah satu kawasan prioritas kumuh di Kota Surabaya yaitu permukiman nelayan yang berada di Pantai  Utara Surabaya, tepatnya  di  Kelurahan  Kedungcowek  Kecamatan  Bulak. Kawasan  permukiman  kumuh  di  Kelurahan  Kedungcowek berdasarkan SK Walikota 2015 berada di RW 1 RT 4, namun kawasan  tersebut  sudah  tidak  lagi  kumuh  sehingga  lokasi permukiman kumuh ini mengalami perubahan yaitu terletak di RW  2  dan  RW  3.  Diidentifikasi  dari  kondisi  ekssting permukiman  Kedungcowek,  kekumuhan  di  permukiman Kedungcowek  ditunjukkan  dengan  belum  jelasnya  legalitas lahan  hunian,  buruknya  kondisi  fisik  bangunan  serta  masih kurangnya ketersediaan sarana umum kebutuhan permukiman nelayan  yang  berdampak  pada  kondisi  prasarana  dasar  yang tidak  sesuai  dengan  standar  teknis  penunjang  permukiman, maka dari itu perlunya penataan kembali permukiman kumuh menggunakan konsep land readjustment. Model land readjustment adalah teknik di mana sekelompok pemilik lahan yang ada di perkotaan, digabungkan dalam satu

## Arahan Penataan Permukiman Kumuh di Kelurahan Kedungcowek Surabaya Menggunakan Konsep Land Readjustment
Amirul Ardi dan Dian Rahmawati
Departemen Perencanaan Wilayah dan Kota, Fakultas Arsitektur, Desain dan Perencanaan, Institut Teknologi Sepuluh Nopember (ITS)
e-mail : d_rahmawati@urplan.its.ac.id
P
kemitraan  untuk  perencanaan  terpadu.  Pelayanan  dan pembagian  tanah  dilakukan  dengan  membagi  seluruh  biaya dan  keuntungan  antara  pemilik  tanah  [5].  Penataan permukiman kumuh menggunakan metode land readjustment lahan  menjadikan  pemilik  tanah  merelakan  sebahagian lahannya untuk untuk diatur, dibangun sarana dan prasarana dasar agar lingkungan lebih tertata dan dipakai untuk fasilitas lingkungan  atau  fasilitas  umum  untuk  memenuhi  kelayakan suatu  kawasan  permukiman.  Pengaturan  lahan  secara keseluruhan  disesuaikan  dengan  proporsi  yaitu  60%  untuk pemilik dan 40% untuk fasilitas umum ataupun proporsi lain sesuai kesepakatan,  dalam proses perencanaannya  dilakukan bersama-sama dengan persetujuan semua pihak [6]. Maka dari itu  skenario  penataan  permukiman  kumuh  menggunakan metode land  readjustment diharapkan  dapat  memperbaiki kehidupan masyarakat Kedungcowek

## II. METODE PENELITIAN

## A. Jenis dan Pendekatan Penelitian
Pendekatan  yang  digunakan  dalam  penelitian  ini  adalah pendekatan rasionalistik. Penelitian ini merupakan penelitian terapan dengan jenis penelitian mixed method yaitu kualitatif dan kuantitatif.

## B. Variabel Penelitian
Variabel  penelitian  yang  digunakan  dalam  merumuskan arahan penataan permukiman kumuh kelurahan Kedungcowek antara lain prasarana yang terdiri jalan, drainase, sanitasi, air bersih, persampahan, sarana penunjang permukiman nelayan, mata  pencaharian,  kepadatan  bangunan,  kondisi  bangunan, status  kepemilikan  lahan,  kesesuaian  peruntukan  dan  luas persil lahan.
C. Menganalis  Karakteristik  Permukiman  Kumuh  Di Kelurahan Kedungcowek
Analisis statistik deskriptif digunakan untuk mendeskripsikan  hasil  identifikasi  karakteristik  permukiman kumuh Kelurahan Kedungcowek. Pengumpulan data dilakukan melalui proses observasi lapangan mengenai kondisi faktual dan juga dari penyebaran kuesioner kepada masyarakat penghuni permukiman kumuh Kelurahan Kedungcowek.
Selanjutnya  dilakukan  analisis  klaster  menggunakan  hasil perhitungan SPSS, analisis ini bertujuan untuk pengelompokan  berdasarkan  kesamaan  karakteristik  yang dimiliki.  Dalam  sasaran  ini  juga  dilakukan  pemetaan, pemetaan  bertujuan  untuk  memudahkan  dalam  melakukan interpretasi.  Adapun  output  dari  analisis  ini  yaitu  peta pembagian klaster permukiman kumuh Kelurahan Kedungcowek .
D. Menganalisis Faktor Yang Berpengerauh Dalam Penerapan  Konsep  Land  Readjustment  Di  Permukiman Kumuh Kelurahan Kedungcowek.
Dalam penentuan faktor yang berpengaruh dalam penerapan konsep Land Readjustment dilakukan pengisian kuesioner oleh stakeholder  dengan  teknik  purposive  sampling.  Setelah
mentabulasi  dan  menghitung  hasil  skoring  masing-masing variabel  berdasarkan  kuesioner,  selanjutnya  nilai  bobot variabel  yang  dihasilkan  akan  dijadikan  faktor  yang berpengaruh  pada  penerapan  konsep  land  readjustment  di permukiman kumuh Kelurahan Kedungcowek. Proses diskusi variabel  menjadi  faktor  dilakukan  dengan  proses  analisis theoritical  descriptive [7].  Analisis theoritical  descriptive merupakan  analisis  yang  dilaksanakan  guna  memberikan gambaran  mengenai  objek  studi  secara  mendalam  disertai dengan pambahasan yang disesuaikan dengan teori terkait.
E. Merumuskan  Skenario  Penataan  Permukiman  Kumuh Dengan Konsep Land Readjutment Di Kelurahan Kedungcowek
Dari  faktor-faktor  yang  berpengaruh  dalam  penerapan konsep Land Readjustment dapat diidentifikasi aspek apa saja yang  akan  dirumuskan  dalam  arahan  penataan  permukiman kumuh  yang  selanjutnya  akan  dilakukan  penjaringan kesepakatan  dengan  pemilik  lahan  mengenai  mekanisme implementasi  konsep Land  Readjustment sendiri.  Proses penjaringan kesepakatan sendiri dilakukan dengan  menyebar kuesioner mengenai pilihan-pilihan mekanisme implementasi konsep  yang  diterapkan.  Dari  kuesioner  tersebut  masyarakat pemilik  lahan  dapat  memilih  opsi  yang  diinginkan  dalam penerapan konsep ini, diperkuat juga dengan hasil wawancara maka  dapat  dirumuskanlah  skenario  penataan  permukiman kumuh Kelurahan Kedungcowek menggunakan  konsep Land Readjustment .

## III. HASIL DAN DISKUSI

## A. Analisis Karakteristik Permukiman Kumuh Di Kelurahan Kedungcowek
Analisis  ini  diawali  dengan  mengidentifikasi  karakteristik permukiman  kumuh  Kelurahan  Kedungcowek.  Identifikasi karakteristik  dilakukan  dengan  observasi  lapangan  dan kuisioner ke masyarakat penghuni permukiman.
a) Kepemilikan Lahan
Tabel 1. Status Kepemilikan Lahan Permukiman kumuh Kedungcowek Status Kepemilikan Lahan Jumlah Persil Petok D 85 Sertifikat Hak Milik (SHM) 2 Tidak Bersertifikat 1 Total 88
Lahan masyarakat merupakan warisan dari leluhur serta ada beberapa yang menjadi tangan kedua setelah membelinya dari orang  lain.  Faktor  finansial  yang  rendah  dan  ketidakpastian hukum  mengenai  isu  penggusuran  menjadikan  masyarakat menjadi enggan untuk mengurus sertifikat hak milik (SHM). b) Kondisi Fisik Bangunan
Tabel 2. Kondisi Jenis Bangunan Permukiman kumuh Kedungcowek Kategori Jumlah Persil Permanen 27 Semi Permanen 23 Non Permanen 38
Total 88
Berdasarkan  hasil  rekapitulasi  kuesioner,  diidentifikasi bahwa  dari  88  persil,  sebanyak  27  persil  (30%)  merupakan bangunan permanen, 23 persil (27%) tergolong semi permanen dan  38  persil  (43%)  lainnya  terindikasi  bangunan  non permanen.
c) Luas Persil Lahan
Luas  persil  lahan  di  permukiman  nelayan    Kelurahan Kedungcowek bervariasi dari 45 m 2 hingga 80 m 2 . Sebanyak 38 persil memiliki luas 45 m 2 (43%), 26 persil dengan luas 65 m 2 (30%), 24 persil lainnya dengan luas 80 m 2 (27%).
Tabel 3. Luas Persil Lahan Permukiman kumuh Kedungcowek Luas Lahan Jumlah Persil 45 m 2 38 65 m 2 26 80 m 2 24 Total 88 d) Mata Pencaharian
Data  mengenai  mata  pencaharian  digunakan  untuk mengidentifikasi  jumlah  nelayan  yang  tinggal  di  Kelurahan Kedungcowek,  selain  nelayan  ditemukan  juga  masyarakat dengan mata pencaharian buruh dan wiraswasta.
Tabel 4.
Jenis Mata Pencaharian Penduduk Permukiman Kedungcowek Mata Pencaharian Jumlah Nelayan 59 Buruh 20 Wiraswasta 9 Total 88 Sumber : Hasil Analisis, 2018 e) Kepadatan Bangunan Lahan  yang  tertutup  yaitu  5728  m 2 atau  87%  dari  total keseluruhan area sehingga hanya menyisakan 13% saja untuk ruang terbuka. Hal itu mengindikasikan bahwa lokasi tersebut termasuk  area  berkepadatan  tinggi.  Dilihat  dari  standar kepadatan  bangunan  berdasarkan  jumlah  unit  bangunan  per hektarnya, pada permukiman nelayan Kedungcowek kepadatan  bangunan  per  unitnya  yaitu  155  unit/ha.  Hal  itu semakin  menguatkan  indikasi  bahwa  lokasi  permukiman  ini tergolong berkepadatan tinggi.
f) Kesesuaian Peruntukan Lahan
Gambar 1. Peta Rencana Penggunaan Lahan RDTRK UP Tambak Wedi. Dalam  dokumen  RDTRK  UP  Tambak  Wedi,  daerah permukiman  nelayan  Kelurahan  Kedungcowek  pada  lokasi
studi direncanakan untuk peruntukan permukiman. Sehingga kondisi  eksisting  yang  ada  sudah  sesuai  dengan  dokumen perencanaan.
g) Kondisi Prasarana
Tabel 5. Kondisi Prasarana Permukiman Kumuh Kedungcowek Prasarana Keterangan
Persampahan Sistem pembuangan sampah di permukiman nelayan Kedungcowek sudah  baik,  hampir  semua  rumah  sudah  memiliki  tempat  sampah pribadi. Pengangkutan sampahnya pun rutin selama 2-3 hari sekali
Drainase Kondisi draniase  di  lingkungan  permukiman  Kedungcowek  sudah cukup  baik,  dengan  sistem  drainase  tertutup  sudah  mampu mengalirkan limpahan air dengan baik menuju laut.
Sanitasi Kebutuhan  sanitasi  di  permukiman  nelayan  Kedungcowek  sudah baik.  Meskipun  ada  yang  masih  menggunakan  sumur,  namun mayoritas  rumah  penduduk  sudah  memiliki  MCK  pribadi.  Bagi rumah  yang  belum  memiliki  MCK  pribadi  biasanya  untuk memenuhi kebutuhan sanitasi mereka menggunakan fasilitas MCK umum yang berada di Balai  RW atau pun menumpang di tetangga mereka.
Air Bersih Permukiman  nelayan  Kedungcowek  telah  dilewati  pipa  PDAM, tetapi  terdapat  beberapa  rumah  yang  memilih  tidak  memasang intalasi  PDAM  karena  keterbatasan  biaya.  Dalam  memenuhi kebutuhan  mandi  dan  cuci,  masyarakat  mengandalkan  air  sumur. Air  sumur  di  Kedungcowek  kondisinya  jernih,  tidak  berbau  dan tidak berasa. Maka darinya masyarakat yang belum menggunakan PDAM  merasa  masih  belum  terdesak  untuk  berganti  sumber  air bersih ke PDAM.
Jalan Kondisi  perkerasan  jalan  di  lingkungan  merupakan  paving.  Lebar jalan  sekitar  1,5-2  meter  menyulitkan  arus  sirkulasi  barang  dan orang.  Adanya  hambatan  samping  seperti  terpakirnya  motor masyarakat,  penyimpanan  barang-barang  nelayan  dan  penjemuran ikan sehingga makin membuat sempit badan jalan.

## h) Kondisi Sarana Penunjang Permukiman Nelayan
Tabel 6. Kondisi Sarana Permukiman Kumuh Kedungcowek Sarana Keterangan Tempat Pelelangan Ikan (TPI)
Di Surabaya tempat pelelangan ikan masih belum terbangun, hanya ada  berupa  pasar  atau  sentra  ikan.  Tempat  pelelangan  ikan  di Surabaya  sendiri  masih  dalam  proses  untuk  penentuan  titik  lokasi pembangunan  bersamaan  dengan  penentuan  pangkalan  pendaratan ikan (PPI).
Belum adanya tempat pelelangan  ikan  berdampak  pada  distribusi penjualan  hasil  tangkapan  nelayan  yang  harus  melalui  perantara pihak ketiga untuk menjual hasil tangkapan dan olahan ikan. Hal itu tentunya  merugikan  nelayan  yang  tidak  memiliki  akses  langsung dalam menjual hasil tangkapan dan olahan ikan.
Tempat Penjemuran Ikan
Keterbatasan lahan kosong menjadi faktor utama mengapa nelayan akhirnya terpaksa menjemur hasil tangkapan ikannya di bahu jalan ataupun  di  atap  rumah.    Selain  mengganggu  arus  sirkulasi  jalan, dampak  dari  penjemuran  ikan  pada  sembarang  tempat  yaitu  bibit penyakit  yang  dapat  timbul  diakibatkan    banyaknya  lalat  pada sekitar lokasi penjemuran.
Gudang
Penyimpanan Gudang  tempat  penyimpanan  peralatan  tangkap  di  Kelurahan Kedungcowek  hanya  terletak  di  balai  RW,  itupun  tidak  semua penyimpanan  peralatan  tangkap  dapat  tertampung  akibat  dari terbatasnya  gudang  penyimpanan.  Hal  itu  menyebabkan  nelayan biasa menyimpan peralatan tangkapnya di depan atau samping rumah dikarenakan  keterbatasan  ruang  di  dalam  rumah  nelayan  tersebut. Selain  menyimpan  dekat  dengan  rumah,  beberapa  nelayan  juga menaruh  peralatan  tangkapnya  di  sepanjang  jalan  dekat  pinggir pantai.
Selanjutnya  dilakukan  pengelompokkan  permukiman nelayan  Kedungcowek  berdasarkan  kesamaan  karakteristik. Dalam pemetaan ini beberapa variabel hanya diidentifikasi dan tidak  dimasukkan  dalam  proses  analisis  cluster  dikarenakan pada kondisi eksisting memiliki kondisi yang sama. Sehingga variabel  yang  digunakan  dalam  pemetaan  yaitu  karakteristik luas persil lahan, status kepemilikan lahan, kondisi bangunan
dan ketersediaan sumber air bersih. Berdasarkan hasil analisis menggunakan SPSS pengelompokkan terdiri dari dua klaster.
Gambar 2. Peta Pembagian Kluster Permukiman Kumuh Kedungcowek.

## 1. Klaster 1
Pada  klaster  ini  karakteristik  kondisi  bangunan didominasi  bangunan  non  permanen  dengan  kontruksi bangunan  beratap  seng,  berdinding  papan  dan  berlantai semen  atau  tanah.  Mayoritas  penduduk  di  klaster  1 menempati  lahan  dengan  status  kepemilikan  petok  D, namun  masih  ada  juga  rumah  yang  belum  bersertifikat. Luas  persil  lahan  di  klaster  ini  didominasi  lahan  persil seluas  45m 2 .  Kondisi  prasarana  dasar  seperti  sanitasi, drainase  sudah  cukup  baik  namun  untuk  penyediaan sumber  air  bersih  masih  ada  yang  menggunakan  sumur karena  ketidakmampuan  memasang  sambungan  PDAM. Bahkan masih ada yang belum mempunyai MCK pribadi. 2. Klaster 2
Klaster  ini  memiliki  luas  persil  lahan  pada  65  m 2 dan 80m 2 .  Kondisi  prasarana  dasarnya  pun  tergolong  baik, dilihat  dari  darinase,  sanitasi,  persampahan,  dan  sumber air  bersih  yang  sudah  tersambung  dengan  PDAM  secara merata. Karakteristik kondisi bangunan sendiri di dominasi bangunan  permanen  dengan  kontruksi  bangunan  beratap genteng  atau  sebagian  seng,  berdinding  batu  bata,  dan berlantai  keramik.  Untuk  status  kepemilikan  lahannya didominasi  dengan  Petok  D  namun  ada  juga  yang  sudah memiliki  Sertifikat  Hak  Milik  (SHM).  Mata  pencaharian penduduk sendiri mayoritas bekerja sebagai nelayan.
B. Analisis  Faktor  Yang  Berpengaruh  Dalam  Penerapan Konsep Land Readjustment Di Permukiman Kumuh Kelurahan Kedungcowek.
Dalam menganalisis faktor-faktor diawali dengan menskoring  variabel-variabel  terpilih  dalam  kajian  pustaka yang  berpengaruh  dalam  penelitian.  Variabel-variabel  yang digunakan yaitu ketersediaan prasarana penunjang permukiman,  ketersediaan  sarana  penunjang  permukiman nelayan,  mata  pencaharian,  kondisi  bangunan  permukiman, tingkat kepadatan bangunan permukiman, status kepemilikan lahan permukiman, kesesuaian kegiatan berdasarkan rencana zonasi peruntukan dan luas persil lahan.
Analisis  yang  dilaksanakan  bedasarkan  hasil  kuisioner dimana variabel-variabel yang ada dibobotkan. Berikut adalah
tabel  hasil  rekapitulasi  dan  persentase  nilai  variabel  yang dianggap berpengaruh oleh para stakeholder.
Tabel 7. Hasil Skoring Variabel  yang Berpengaruh Dalam Penerapan
Konsep Land Readjustment Variabel Tingkat Pengaruh Modus 1 2 3 Ketersediaan prasarana penunjang permukiman 0 2 1 2 Ketersediaan sarana penunjang permukiman nelayan 0 1 2 3 Mata pencaharian penduduk 2 0 1 1 Kondisi bangunan permukiman 0 2 1 2 Tingkat kepadatan bangunan 0 1 2 3 Status kepemilikan lahan 0 0 3 3 Kesesuaian kegiatan berdasarkan rencana peruntukan 0 1 2 3 Luas Persil Lahan 0 0 3 3
Variabel-variabel  yang  berpengaruh  berdasarkan  hasil berdasarkan hasil skoring yaitu ketersediaan sarana penunjang permukiman nelayan, tingkat kepadatan bangunan permukiman, status kepemilikan lahan permukiman, kesesuaian  kegiatan  berdasarkan  rencana  zonasi  peruntukan dan  luas  persil  lahan.  Selanjutnya  variabel-variabel  tersebut akan  dirumuskan  menjadi  faktor-faktor.  Perumusan  variabel menjadi  faktor  menggunakan  teknik  analisis theoritical descriptive, berdasarkan kondisi eksisting, kajian pustaka dan hasil wawancara dengan stakeholder.
C. Merumuskan  Skenario  Penataan  Permukiman  Kumuh Dengan Konsep Land Readjustment Di Kelurahan
Kedungcowek
Arahan penataan permukiman kumuh  dirumuskan berdasarkan  hasil  kajian  pustaka  mengenai  konsep land readjustment, karakteristik  permukiman  kumuh  nelayan  dan hasil penjaringan aspirasi masyarakat mengenai implementasi konsep land  readjustment. Dalam  merumuskan  arahan penataan permukiman kumuh dengan konsep land readjustment di  permukiman  kumuh  Kedungcowek,  metode yang digunakan adalah analisis deskriptif. Perumusan arahan difokuskan per klaster hasil dari pemetaan karakteristik, yaitu klaster 1 dan klaster 2.
Dari  karakteristik  yang  dimiliki  klas  1  dan  2,  dapat disimpulkan bahwa penataan permukiman kumuh Kedungcowek  menggunakan  konsep land  readjustment pada kedua  kluster  memiliki  penanganan  yang  berbeda.  Dengan keterbatasan  lahan  yang  dimiliki  pada  persil  lahan  kluster  1 maka  pada  kluster  ini  tidak  diberlakukan  kontribusi  lahan, mekanisme kontribusi lahan lebih tepat diterapkan di klaster 2 dengan kondisi lahan yang lebih luas sehingga memungkinkan dikontribusikannya sebagian lahan untuk kepentingan umum. Untuk  mencapai  hal  tersebut  telah  dilaksanakan  penjaringan preferensi  masyarakat  terhadap  mekanisme  persentase konstribusi  lahan.  Survei  ini  hanya  ditujukan  kepada masyarakat pemilik lahan di klaster 2.
Menurut Peraturan Menteri Perumahan Rakyat no.648-384 tahun  1992,  no.739/KPTS/1992,  no.09/KPTS/1992  tentang Pedoman  Pembangunan  Perumahan  dan  Pemukiman, komposisi fasilitas umum dan permukiman adalah 60% untuk rumah dan 40% fasilitas umum.  Meski  begitu,  perbandingan persentase  tersebut  tergantung  luas  kompleks  permukiman
yang ada. Untuk permukiman skala kecil, lahan fasilitas umum bisa 20-30 % dari total lahan. Melihat pembagian lahan pada konsep land  readjustment yang  berorientasi  pada  pembagian lahan akhir 60% untuk permukiman, 30% fasilitas umum dan 10% sisanya untuk lahan cadangan, maka dalam penjaringan kesepakatan masyarakat mengenai pembagian lahan dilaksanakan  dengan  menyebar  kuesioner  yang  didalamnya terdapat pilihan skema pembagian persentase kontribusi lahan yang  nantinya  masyarakat  dapat  memilih  sesuai  dengan kehendak mereka, berikut ketiga pilihan tersebut :  Pilihan  1  :  75%    untuk  pemilik  lahan  dan  25%  untuk kepentingan umum
 Pilihan  2  :  70%  untuk  pemilik  lahan  dan  30%  untuk kepentingan umum
 Pilihan  3  :  60%  untuk  pemilik  lahan  dan  40%  untuk kepentingan umum.
D. Arahan Implementasi Penataan Permukiman dengan
Konsep Land Readjustment di Permukiman Kumuh Kelurahan Kedungcowek.
a. Luas Persil Lahan
Dari hasil penjaringan aspirasi dapat diidentifikasi bawah 12 %  pemilik  lahan  memilih  opsi  pertama  yaitu  dengan persentase  pembagian  lahan  75%  untuk  pemilik  lahan  dan 25% untuk dikontribusikan,  40 % pemilik lahan memilih opsi kedua dengan pembagian 70% dari total lahan untuk pemilik lahan  dan  30%  untuk  dikontribusikan,  sedangkan 48  % lainnya memilih opsi ketiga dimana 60% dari total lahan untuk pemilik lahan dan 40% sisanya untuk kepentingan umum.
Gambar 3. Preferensi masyarakat terhadap pembagian lahan kontribusi.
Luas  persil  lahan  di  permukiman  kumuh  Kelurahan Kedungcowek klaster 2 terdiri dari luas 65 m 2 dan 80 m 2 . Pada lahan 65 m 2 untuk pilihan 1 pemilik lahan mendapatkan lahan seluas  50  m 2 ,  untuk  pilihan  2  mendapat  lahan  seluas  45  m 2 sedangkan  untuk  pilihan  3  pemilik  lahan  hanya  mendapat lahan seluas 40 m 2 . Sedangkan pada lahan seluas 80 m 2 untuk pilihan  1  pemilik  lahan  mendapatkan  lahan  seluas  60  m 2 , untuk pilihan 2 mendapat lahan seluas 55 m 2 sedangkan untuk pilihan 3 pemilik lahan hanya mendapat lahan seluas 45m 2 . b. Kepadatan Bangunan
Arahan yang dirumuskan pada  aspek  ini  yaitu  rekontruksi tata  letak  bangunan  yang  akan  dibangun  diatas  lahan permukiman  kumuh  Kedungcowek.  Dengan  luas  total  area lokasi  permukiman  nelayan  Kedungcowek  yaitu  0,67  ha. Tutupan lahan yang sebelumnya mencapai 5728m 2 atau 87%
dari total keseluruhan area. Setelah proses land readjustment, bangunan di  rekontruksi  sehingga  tutupan  lahannya  menjadi 4860m 2 atau hanya 73% dari total keseluruhan lahan sehingga presentase ruang terbuka meningkat menjadi 27% atau seluas 1740m 2 .
Selain  itu  pada  kondisi  faktual  permukiman  nelayan Kedungcowek  teridentifikasi  memiliki  kepadatan  bangunan mencapai  155  unit/ha.  Setelah  dilakukannya  rekontruksi, kepadatan bangunan pada area permukiman tetap dalam angka 155  unit/ha  tetapi  tata  letak  bangunan  menjadi  lebih proposional  dan  kondisi  fisik  bangunannya  juga  sudah permanen  semua.  Berdasarkan  hasil  penjaringan  pendapat diketahui  bahwa  masyarakat  cenderung  memilih  bentuk rencana  pola  permukiman  dibangun  secara  horizontal daripada vertikal, sehingga berdampak pada jumlah bangunan per hektar yang tetap, tetapi  perlu diingat bahwa pemanfaatan lahan menjadi lebih efektif dan efisien. c. Status Kepemilikan Lahan
Arahan  yang  dirumuskan  pada  aspek  ini  yaitu  mengenai status kepemilikan lahan hasil land readjustment. Lahan yang ditempati  oleh  pemilik  lahan  semua  akan  berstatus  sertifikat hak  milik  (SHM).  Biaya  sertifikasi  sendiri  nantinya dimasukkan dalam skema perhitungan perbedaan antara nilai lahan  sebelum  dan  sesudah  rekonstruksi  yang  akan disesuaikan  dengan  mekanisme  perhitungan  dari  nilai  lahan yang  dikontribusikan  dan  kenaikan  nilai  lahan  yang  masih dimiliki oleh para pemilik lahan.
d. Ketersediaan Sarana Penunjang Permukiman Nelayan
Tabel 8.
Pembagian Lahan Untuk Sarana Penunjang Permukiman Sebelum dan Sesudah
Proses Land Readjustment Nama Sebelum Land Readjustment Sesudah Land Readjustment Area (m 2 ) Rate (%) Area (m 2 ) Rate (%) Fasilitas Umum Jalan 872 13,2 1440 21,8 Ruang Terbuka Hijau - - 75 1,1 Balai RW 117 1,7 80 1,2 Gudang 80 1,2 100 1,5 Musholla 80 1,2 - - Toilet Umum 25 0,4 30 0,5 Tempat Penjemuran Ikan - - 210 3,2 Masjid 96 1,5 105 1,6 Total 1270 19,2 2040 30,9 Lahan Pribadi (A) 5320 80,6 (B) 3990 60,5 Lahan Cadangan - - (R) 570 8,6 Lahan Tidak Ter-Registrasi (s) 10 0,2 - - Total 6600 100 6600 100
Arahan  yang  dirumuskan  yaitu  penyediaan  lahan  sarana prasarana umum yang dapat dialokasikan dari sebagian lahan yang sudah di  kontribusikan  oleh  para  pemilik  lahan.  Selain pengalokasian  untuk  kebutuhan  sarana  penunjang  profesi nelayan  yang  disebutkan  tadi,  pembagian  lahan  juga mempertimbangkan  kebutuhan  sarana  prasarana  umum  lain seperti prasarana jalan, fasilitas sosial, sarana peribadatan dan ruang terbuka hijau. Berikut adalah hasil pembagian luas lahan berdasarkan pemenuhan kebutuhan fasilitas sarana prasarana penunjang permukiman kumuh Kedungcowek.
Dari  hasil  analisis  diatas  dapat  dilihat  peningkatan  luas lahan yang diperuntukkan untuk fasilitas umum yang  semula seluas 1270 m 2 dengan presentasi 19,2% dari keselurahan total lahan menjadi  seluas  2040  m 2 dengan  presentasi  30,9%  dari seluruh  total  lahan.    Peningkatan  luas  lahan  untuk  fasilitas umum  tersebut  berbanding  lurus  dengan  tercukupinya kebutuhan  sarana  umum  nenunjang  permukiman  nelayan (tempat penjemuran ikan dan gudang penyimpanan peralatan tangkap nelayan) mengingat sarana ini menjadi poin penting sehingga  tidak  ada    lagi  dampak  samping    dari ketidaktersediannya.  Selain  itu  dengan  alokasi  pembagian lahan fasilitas umum lain yang lebih proposional, menjadikan permukiman kumuh Kedungcowek ini mengalami peningkatan  kualitas lingkungan permukiman.
Pemilihan  lokasi  pada  rencana  sarana  prasarana  juga mempertimbangkan  karakteristik  aktivitas  masyarakat  yang ada  di  lokasi  penilitian.  Mata  pencaharian  masyarakat  yang mayoritas  bermata  pencaharian  sebagai  nelayan  membuat aktivitas sehari-hari berpusat pada pesisisr pantai timur. Maka dari  itu  pada  arahan  penempatan  lokasi,  fasilitas  umum penunjang profesi nelayan seperti tempat penjemuran ikan dan gudang  penyimpanan  alat  tangkap  ikan  maupun  hasil tangkapan berada berdekatan dengan bibir pantai, mengingat juga  perlunya  kedekatan  dengan  dermaga  tambatan  perahu nelayan.
Selain itu dari hasil pengamatan, aktivitas sosial masyarakat untuk berinteraksi banyak berada di sepanjang jalan di timur sehingga  penempatan  lokasi  balai  RW  yang  berada  di  timur lokasi  permukiman  sangat  menunjang  aktivitas  masyarakat untuk berkumpul dan bermain. Untuk memaksimalkan fungsi sarana peribadatan yang sebelumnya terbagi dua, pada rencana penempatan sarana peribadatan di tempatkan di pinggir jalan utama,  dengan  luas  lahan  yang  lebih  besar  dari  sebelumnya dan lokasi yang mudah dijangkau dari taman surabaya, sentra ikan  bulak  maupun  masyarakat  nelayan  kedungcowek,  maka lokasi ini sangat strategis untuk dibangun fasilitas peribadatan, toilet  umum  dan  ruang  terbuka  hijau  yang  juga  berfungsi sebagai ruang publik tambahan.
Dilihat dari arus pergerakan orang dan barang. Masyarakat nelayan  kedungcowek  menjadikan  setiap  jalan  dari  timur  ke barat  menjadi  tumpuan  pergerakan  karena  jalur  ini menghubungkan  antara  jalan  timur  yang  menjadi  pusat kegiatan ke jalan utama yang berada di sisi barat, maka dari itu tiga jalan yang melintang dari timur ke barat tetap ada, namun dalam  rencana  perlunya  penambahan  jalan  dari  utara  ke selatan,  selain  itu  juga  adanya  pelebaran  gang  haji  ulum menjadi  3,5  meter  sesuai  standar  teknis  manajemen  proteksi bencana  kebakaran  sehingga  jalan  tersebut  akan  lebih mengefisienkan arus pergerakan serta lebih memudahkan jalur evakuasi dan penanganan jika terjadi bencana.
Gambar 4. Peta Eksisting Sebelum Land Readjustment. Sumber : Hasil Analisis, 2018
Gambar 5. Peta Rencana Setelah Land Readjustment. Sumber : Hasil Analisis, 2018
Tabel 9. Skenario Pembagian Lahan Pada Konsep Land Readjustment Total Area Kontribusi Lahan Rasio Kontribusi Lahan Untuk Fasilitas Umum (m 2 ) Untuk Lahan Cadanga n (m 2 ) Total (m 2 ) Untuk Fasilitas Umum (%) Untuk Lahan Cadangan (%) Total Rata-Rata (%) P = A’- D R E = P + R P/A’ R/A’ E/A’ 770 570 1340 14,4 10,7 25,1 Total Lahan Pribadi (Sebelum LR) (m 2 ) Total Lahan Pribadi Termasuk Lahan Tidak Ter-Registrasi (m 2 ) Total Lahan Pribadi (Setelah LR) (m 2 )
Termasuk Lahan
Cadangan (m 2 ) Tidak Termasuk Lahan Cadangan (m 2 ) A A’ = A + s D = B + R B 5320 5330 4560 3990 Sumber : Hasil Analisis,, 2018

## IV. KESIMPULAN
Rumusan  masalah  dilakukannya  penelitian  ini  yaitu Kekumuhan  permukiman  Kedungcowek  yang  ditunjukkan dengan belum  jelasnya  legalitas  lahan  hunian,  buruknya kondisi  fisik  bangunan  serta  masih  kurangnya  ketersediaan sarana umum penunjang kebutuhan permukiman nelayan yang berdampak  pada  kondisi  prasarana  dasar  yang  tidak  sesuai dengan standar teknis penunjang permukiman. Maka dari itu perlunya penataan kembali permukiman kumuh menggunakan konsep land readjustment.
Berdasarkan analisis-analisis yang telah dilaksanakan, dapat dirumuskan arahan penataan permukiman kumuh di
Kedungcowek  dengan  menggunakan  konsep  Land Readjustment. Berikut arahan yang dapat dirumuskan : 1. Lahan  baru  yang  akan  ditempati  oleh  pemilik  lahan semua akan berstatus sertifikat hak milik (SHM). Biaya sertifikasi  sendiri  nantinya  dimasukkan  dalam  skema perhitungan perbedaan antara nilai lahan sebelum dan sesudah  rekonstruksi  serta  relokasi  sementara  yang akan disesuaikan dengan mekanisme perhitungan dari nilai  lahan  yang  dikontribusikan  dan  kenaikan  nilai lahan yang masih dimiliki oleh para pemilik lahan. 2. Rekonstruksi  bangunan  yang  membuat  tutupan  lahan menjadi 4860m 2 atau hanya 73% dari total keseluruhan area, hal itu berdampak pada presentase ruang terbuka meningkat  menjadi  27%  atau  seluas  1740m 2 . Berdasarkan hasil penjaringan pendapat  diketahui juga bahwa masyarakat cenderung memilih bentuk rencana pola permukiman dibangun secara horizontal daripada vertikal,  sehingga  berdampak  pada  jumlah  bangunan per  hektar  yang  tetap.  Meskipun  kepadatan  bangunan pada area permukiman tetap dalam angka 155 unit/ha tetapi  tata  letak  bangunan  menjadi  lebih  proposional dan kondisi fisik bangunannya sudah permanen semua. 3. Mekanisme  pembagian  lahan  terdiri  dari  tiga  pilihan yang  didapatkan  dari  kesepakatan  dengan  pemilik lahan. Adapun ketiga opsi tersebut 75%  untuk pemilik lahan dan 25% untuk kepentingan  umum,  70%  untuk pemilik lahan dan 30% untuk kepentingan umum, serta 60% untuk pemilik lahan dan 40% untuk kepentingan umum.
4. Setelah  adanya  kontribusi  lahan  dari  masyarakat, terjadi  peningkatan  luas  lahan  yang  diperuntukkan
untuk  fasilitas  umum  yang  semula  seluas  1270  m 2 seluas  2040  m 2 dengan  presentasi  30,9%  dari  seluruh total  lahan.    Peningkatan  luas  lahan  untuk  fasilitas umum  tersebut  berbanding  lurus  dengan  tercukupinya kebutuhan  sarana  umum  nenunjang  permukiman nelayan  (tempat  penjemuran  ikan  dan  gudang penyimpanan  peralatan  tangkap  nelayan)  mengingat sarana ini menjadi poin penting sehingga tidak ada  lagi dampak samping  dari ketidaktersediannya.
5. Dari  hasil  skenario  pembagian  lahan  juga  didapat lahan  cadangan  seluas  8,6%  dari  total  lahan  yang nantinya  dapat  dimanfaatkan  untuk  dijual  atau disewakan, keuntungan  dari  hasil  tersebut  diharapkan dapat menutup biaya keseluruhan pembangunan.

## DAFTAR PUSTAKA
[1] Badan Pusat Statistik  Provinsi  Jawa  Timur,  “Provinsi  Dalam  Angka 2016.”
[2] E. Barbara, Patrica Bela. Ummilia, “Clustering Permukiman Kumuh di Kawasan Pusat Kota Surabaya,” J. Tek. POMITS , vol. 3, no. 2, 2014.
[3] Kementrian  Pekerjaan  Umum  dan  Perumahan  Rakyat  Direktorat Jenderal Cipta Karya, “Kota Tanpa Kumuh,” 2017.
[4] Badan Perencanaan dan Pembangunan Kota Surabaya, “RKP-KP Kota Surabaya,” Surabaya, 2015.
[5] R. Archer, “Introducing the urban land pooling/readjustment technique into  Thailand  to  improve  urban  development  and  land  supply,” Thailand, 1992.
[6] W. A. Doebele, Land readjustment: A different approach to financing urbanization . Lexington, MA: Lexington Books, 1982.
[7] R.  Yukeiko  and  D.  Rahmawati,  “Konsep  Land  Sharing  Sebagai Alternatif Penataan Permukiman Nelayan di Kelurahan Gunung Anyar Tambak Surabaya,” J. Tek. ITS , vol. 4, no. 2, 2015.