Abstract: The  main  purpose  of  this  study  is  to  find  out  the  basics  and  legal  elements  for housing developers who commit fraud in the sale and purchase of plots of land and how to be responsible for housing developers who commit fraud in the sale and purchase of land lots. This study uses a normative juridical research method with a status approach and a case approach.  The  materials  used  in  this  study  came  from  primary  legal  materials,  secondary legal materials and non-legal materials.
The research findings are related to the legal basis and elements regarding the fraudulent act of buying and selling land  plots  by housing developers to  consumers, contained  in Article 378  of  the  Criminal  Code  and  Law  Number  8  of  1999  concerning  Consumer  Protection Article 62 and the fulfillment of elements of fraud committed by owner of PT. ABC (property developer), so that his actions can be accounted for by article 378 of the Criminal Code and Law Number 8 of 1999 concerning Consumer Protection article 62.
Keywords : Fraud Criminal, Buy And, Developer.
Abstrak: Tujuan  utama  penelitian  ini  adalah  untuk  mengetahui  Dasar  serta  unsur-unsur hukum bagi pengembang perumahan yang melakukan penipuan jual beli tanah kavling dan Bagaimana  pertanggung  jawaban  terhadap  pengembang  perumahan  yang  melakukan penipuan jual beli tanah kavling. Penelitian ini menggunakan jenis penelitian yuridis normatif dengan  metode  pendekatan  Perundang-  Undangan  (statue  approach)  serta  pendekatan kasus (case approach). bahan yang digunakan dalam penelitian ini berasal dari bahan hukum primer, bahan hukum sekunder dan bahan non hukum.
Temuan  penelitian  berkaitan  dengan  dasar  dan  unsur  hukum  mengenai  tindak  pidana penipuan jual beli kavling tanah yang dilakukan pengembang perumahan kepada konsumen, tertuang  dalam  Pasal  378  KUHP  dan  Undang-Undang  Nomor  8  Tahun  1999  tentang

## PERTANGGUNGJAWABAN DALAM PENIPUAN BISNIS PROPERTY MELALUI PEMASARAN PRE PROJECT SELLING KEPADA KONSUMEN
Noor Rahmad 1 , Deni Setiyawan 2
1 Fakultas Sains Dan Humaniora/Prodi Hukum, Universitas Muhammadiyah Gombong.
Email : Noorrahmad@unimugo.ac.id
2 Fakultas Sains Dan Humaniora/Prodi Hukum, Universitas Muhammadiyah Gombong.
Email : denisetiyawan@unimugo.ac.id
*Email correspondence: Noorrahmad@unimugo.ac.id
Vol.8, No.3 2022
Article History Received:  05/07/2022 Revised: 02/09/2022 Accepted: 06/09/2022
Citation Suggestion: Noor Rahmad, Deni Setiyawan. Pertanggungjawaban Dalam Penipuan Bisnis Property Melalui Pemasaran Pre Project Selling Kepada Konsumen. JUSTISI. Vol. 8, No. 3. 198-208
Perlindungan  Konsumen  Pasal  62  serta  dipenuhinya  unsur  tindak  pidana  penipuan  yang dilakukan  oleh  pemilik  PT.  ABC  (developer  properti),  sehingga  perbuatannya  dapat dipertanggungjawabkannya dengan  Pasal 378 KUHP  dan Undang-Undang Nomor 8 Tahun 1999 tentang Perlindungan Konsumen Pasal 62.
Kata Kunci : Pidana Penipuan, Jual Beli, Pengembang.

## PENDAHULUAN
Kebutuhan akan rumah sebagai tempat tinggal atau hunian akhir-akhir ini terus meningkat dari tahun ke tahun seiring dengan bertambahnya jumlah penduduk. Perumahan merupakan salah satu kebutuhan dasar manusia (Basic Need) yang telah ada, seiring dengan keberadaan manusia  itu  sendiri.  Rumah  merupakan  hak  konstitusional  dan  tercantum  dalam  Undang- Undang Dasar Negara Republik Indonesia Tahun 1945, Pasal 28H ayat (1) yang menegaskan bahwa  setiap  orang  berhak  hidup  sejahtera,  lahir  dan  batin,  bertempat  tinggal  dan mendapatkan  lingkungan  hidup  yang  baik  dan  sehat.  Namun  dalam  kenyataannya,  untuk memenuhi atau memperoleh rumah, tidak mudah dan sederhana, karena rumah dari hari ke hari menunjukkan nilai ekonomis yang semakin tinggi dan semakin mahal sebagai akibat laju pertumbuhan  penduduk  yang  tinggi,  sehingga  diperlukan  biaya  yang  tidak  sedikit  untuk memenuhi  kebutuhan  utama  yang  bernama  rumah  sebagai  tempat  tinggal.  Dengan maraknya pengembang perumahan yang terjadi pada saat ini, membuat para pengembang perumahan berlomba-berlomba memasarkan property yang dimiiki dengan berbagai macam strategi pemasaran yang mereka lakukan. Diantara memberikan penawaran dengan tempat dan  lokasi  yang  strategis  untuk  rumah  hunian  dan  industri  maupun  dengan  penawaran diskon  yang  besar  kepada  para  konsumennya  dan  ada  pula  yang  menawarkan  kepada konsumen dengan proses mendapatkan rumah dengan mudah. Hal tersebut membuat para konsumen mempunyai minat yang tinggi kepada developer property.
Pembangunan  perumahan  beberapa  tahun  terakhir  ini  menimbulkan  persaingan yang sangat ketat dalam menarik pembeli. Dampaknya adalah timbul cara yang praktis dan cepat untuk menjual properti baik yang berupa perkantoran, perumahan maupun apartemen oleh  para  pengembang  terutama  oleh  divisi  marketing  (pemasaran)  yang  dikenal  dengan sistem pre project selling. Konsep pre project selling sebenarnya merupakan suatu test pasar untuk mengetahui bagaimana reaksi konsumen terhadap produk properti yang dipasarkan. Daya  tarik  konsep  pemasaran  pre  project  selling  ini  sangat  besar  jika  dilihat  dari berbondong-bondongnya  konsumen  atau  orang-orang  yang  mengunjungi  acara  pre launching atau pro sale dan sejenis ini. 1 Permasaran ini menjadi tren pada saat ini, terutama bagi  para  pengembang  perumahan  pemukiman  (developer)  biasanya  dilakukan  dengan melakukan  penjualan  atau  pemasaran  sebelum  produk  properti  yang  bersangkutan terwujud, bahkan ada pula pengembang perumahan yang melakukan konsep pemasaran pre project selling sebelum dilengkapi persyaratan antara lain Izin Mendirikan Bangunan (IMB),
1 Urip Santoso. (2014). Hukum perumahan. kencana prenada media group.
izin Konstruksi dan izin-izin lainnya.
Adapun  faktor  pendorong  terjadinya  pelanggaran  yang  dilakukan  oleh  korporasi adalah  sikap  korporasi  dan  badan-badan  peradilan  yang  tidak  memandang  pelanggaran- pelanggaran  oleh  korporasi  dalam  jual  beli  tanah  kavling  dengan  pemasaran  pre  project selling sebagai kejahatan atau penjahat, dan kondisi- kondisi lainnya seperti perilaku untuk mengejar keuntungan dengan cara yang efisien dan sebanyak-banyaknya. 2
Dengan  maraknya  peminatan  masyarakat  dengan  metode  pemasaran  pre  project selling jual beli property, maka hal tersebut dimanfaatkan oleh pihak property untuk mencari keuntungan  semata  dengan  melakukan  penipuan  kepada  konsumen  dengan  modus pemasaran jual beli tanah kavling melalui pre project selling. Dalam penipuan tersebut pihak property  melakukan  pemasaran  property  sebelum  pembangunan  rumah  kavling  tersebut didirikan.  Lalu  pihak  property  tersebut  membawa  kabur  uang  konsumennya.maka  secara tidak  langsung  perbuatan  tersebut  termasuk  pelanggaran  itu  dapat  digolongkan  sebagai suatu  Kejahatan  Korporasi,  karena  belum  memenuhi  kepatutan  –  kepatutan  hukum  yang harusnya di penuhi terlebih dahulu.
Pada praktiknya pre-project selling sering dilakukan sebelum izin diterbitkan. Hal ini tidak saja melanggar Undang-Undang tapi juga berpotensi menempatkan konsumen dalam situasi penuh risiko akan terjadinya wanprestasi (prestasi buruk), berupa: tidak terlaksananya apa yang diperjanjikan; terlaksana tetapi tidak tepat waktu (terlambat); terlaksana tetapi tidak seperti  yang  diperjanjikan;  dan  dilaksakan  akan  tetapi  menurut  perjanjian  tidak  boleh dilakukan dan tidak terlaksananya pembangunan property lalu pihak property kabur dengan membawa uang konsumen. 3
Dalam  hal  ini  penulis  lebih  menfokuskan  pembahasan  mengenai  pihak  bisnis property  yang  melakukan  penipuan  kepada  konsumen  dengan  modus  mempromosikan property mengunakan metode pemasaran pre project selling. Tentunya dalam permasalahan hukum  tersebut  perlu  ditemukan  dasar  hukum  dan  pertanggung  jawaban  bisnis  property yang melakukan penipuan dengan modus promosi property melalui pemasaran pre project selling  property.  Maka  penulis  tertarik  membahas  mengenai  pertanggung  jawaban  pidana penipuan dalam pemasaran pre project selling property. Sehingga tercapainya perlindungan hukum bagi bagi konsumen.

## METODE PENELITIAN
Penelitian  ini  termasuk  dalam  penelitian  hukum  untuk  mencari  jawaban  atas pertanggungjawaban dalam penipuan bisnis property melalui pemasaran pre project selling kepada  konsumen,  penipuan  bisnis  property  melalui  pemasaran  pre  project  selling  adalah perbuatan tindak pidana penipuan. Maka perbuatan yang dilakukannya tersebut telah masuk kedalam  tindak  pidana  penipuan,  karena  sudah  memenuhi  unsur-unsur  dari  tindak  pidana
2 Rufinus  Hotmaulana  Hutauruk.  (2013). Penanggulangan  kejahatan  korporasi  melalui  pendekatan  restorative suatu terobosan hukum. Sinar Grafika.
3 Luthvi  Febryka  Nola,  Permasalahan  Hukum  Dalam  Praktik  PreProject  Selling  Apartemen, majalah  info  singkat hukum, Vol. IX, No. 18/II/Puslit/September/2017, hlm 2
penipuan seperti yang terdapat pada  Pasal 378 KUHP tentang tindak pidana penipuan, UU No  1  Tahun  2011  tentang  perumahan  dan  kawasan  pemukiman,  UU  No   20  Tahun  2011 tentang Rumah Susun serta UU Nomor 8 tahun 1999 Tentang perlindungan Konsumen Pasal 62 .  Penelitian  ini  menggunakan  metode  yuridis  normatif.  Sumber  data  penelitian  berupa bahan  hukum  primer  yang  berkaitan  dengan  pembahasan,  bahan  hukum  sekunder  adalah semua publikasi tentang hukum yang bukan merupakan dokumen resmi dan bahan hukum tersier adalah bahan non hukum yang berasal dari kamus, exopedia dan majalah.

## PEMBAHASAN

## Dasar Hukum Penipuan bisnis property melalui pemasaran pre project selling kepada konsumen
Menurut data Yayasan Lembaga Konsumen Indonesia (YLKI), sistem preproject selling yang dilakukan oleh banyak pengembang sering menjadi sumber masalah bagi konsumen di kemudian hari. Sejak Tahun 2014-2016,  YLKI telah menerima sekurangnya 440 pengaduan terkait perumahan, yang mayoritas masalah tersebut terjadi akibat tidak adanya konsistensi antara  penawaran  dan  janji  promosi  pengembang  dengan  realitas  pembangunan  yang terjadi. Bahkan di tahun 2015, sekitar 40% pengaduan perumahan terjadi akibat adanya pre- project  selling,  dengan  informasi  yang  tidak  jelas,  benar,  dan  jujur  terkait  pembangunan; realisasi  fasilitas  umum/fasilitas  sosial  yang  bermasalah;  serta  unit  berubah  dari  yang ditawarkan. 4 Berbicara  dasar  hukum  pada  konsep Pre  Project  Selling tidak  lepas  dari beberapa  peraturan  yakin  KUH  Perdata,  UU  No  1  Tahun  2011  tentang  perumahan  dan kawasan  pemukiman,  UU  No   20  Tahun 2011  tentang  Rumah  Susun  dan  UU  No.  8  Tahun 1999  tentang  Perlindungan  Konsumen.  Dari  beberapa  Undang-Undang  tersebut  yang seringkali digunakan acuan untuk proses Pre Project Selling adalah UU NO. 1/2011 dan UU No. 20/2011 yang mengatur secara umum tentang pembangunan rumah baik secara vertikal atau horizontal. Dalam Pasal 42 (1) UU 1/2011 menggunakan Perjanjian Pendahuluan untuk Proses Pre Project Selling sedangkan dalam Pasal 42 (3) UU 20/2011 mengunkan Perjanjian bersyarat.
Ketentuan  kunci  dalam  konsep Pre  Project  Selling terdapat  dalam  Pasal  42  (2)  UU 20/2011  tentang  syarat  pemasaran  sebelum  pembangunan   yang  harus  memenuhi  5 ketentuan  yakni  Kepastian  peruntukan  ruang,  Kepastian  ha  katas  tanah,  Kepastian pengunaan rumah susun, Perizinan pembangunan rumah susun, dan Jaminan dari lembaga penjamin. Kelima syarat tersebut bersifat komulatif artinya kelimanya harus terpenuhi semua ketia developer ingin  melakukan Pre  Project  Selling.  Prof  Sogar  menambahkan  jika  5 ketentuan  tersebut  tidaklah  terpenuhi  maka  pengembang  (Devloper)  dapat  dikenakan
4 Bentuk  Badan  Pengawas  Pengembang  Rumah,  OJK  hingga  Pengadilan  Bisa  Dilibatkan”,  diakses  dari https://economy.okezone.com/ read/2017/05/19/470/1694880/bentukbadan-pengawas-pengembang-rumah- ojkhingga-pengadilan-bisa-dilibatkan
sanksi. Dalam UU 20/2011 dan UU 1/2011 mengenal sanksi Administrasi dan sanksi Pidana 5
Dalam  sangksi  pidana  diatur  dalam  Buku  II  KUHP  dalam  Bab  XXV  dari  Pasal  378  sampai dengan Pasal 395. Kejahatan penipuan di dalam bentuknya yang pokok diatur di dalam Pasal 378 KUHP yang dirumuskan sebagai berikut: “Barang siapa dengan maksud menguntungkan diri  sendiri  atau  orang  lain  secara  melawan  hukum  dengan  memakai  nama  palsu  atau martabat  palsu;  dengan  tipu  muslihat,  ataupun  rangkaian  kebohongan,  menggerakkan orang  lain  untuk  menyerahkan  barang  sesuatu  kepadanya,  atau  supaya  memberi  utang maupun menghapuskan piutang, diancam, karena penipuan, dengan pidana penjara paling lama empat tahun”.
Sebagai cara penipuan dalam Pasal 378 KUHP, menurut M. Sudrajat Bassar menyebutkan :
A. Menggunakan nama palsu
B. Menggunakan kedudukan palsu
C. Menggunakan tipu muslihat
D. Menggunakan susunan belit dusta 6
Didalam tindak  pidana  penipuan,  unsur  pokok  yang  harus  terpenuhi  adalah  sifat melawan  hukum  dan  kesengajaan.  Menurut  Pasal  7  mengatur  mengenai  kewajiban developer yang meliputi : Beritikad baik dalam melakukan kegiatan usahanya, Memberikan informasi  yang  benar,  jelas,  dan  jujur  mengenai  kondisi  dan  jaminan  barang/jasa  serta memberi pejelasan pengunaan, perbaikan, dan pemeliharaan, Memperlakukan atau melayani konsumen secara benar dan jujur serta tidak diskriminatif, Menjamin mutu barang/jasa yang diproduksi dan/atau diperdagangkan berdasarkan ketentuan standar mutu barang dan/atau jasa  yang  berlaku,  Memberi  kesempatan  kepada  konsumen  untuk  menguji  dan/atau mencoba barang/jasa tertentu serta memberi jaminan dan/atau generasi atas barang yang dibuat  dan/atau  yang  diperdagangkan,  Memberi  kompensasi.  Ganti  rugi,  dan/atau penggantian atas kerugian akibat pengunaan, pemakaian dan pemanfaatan barang dan/atau jasa  yang  diperdagangkan,  Memberi  kompensasi  dan/atau  jasa  yang  diterima  atau dimanfaatkan tidak sesuai dengan perjanjian.
Bagi developer, selain dibebani kewajiban sebagaimana disebutkan diatas teryata dikenakan larangan-larangan  yang  diatur  dalam  Pasal  8  sampai  Pasal  17  Undang-Undang  Nomor  8 Tahun 1999 tentang perlindungan konsumen. Dalam Pasal 8 itu sendiri mengatur mengenai larangan yang bersifat umum dan secara garis besar dibagi menjadi 2, yaitu :
a. Larangan mengenai produk itu sendiri,  yang tidak memenuhi syarat dan standar  yang layak untuk dipergunakan atau dipakai atau dimanfaatkan oleh konsumen
b. Larangan  mengenai  ketersediaan  informasi  yang  tidak  benar,  tidak  akurat,  dan  yang menyesatkan konsumen (B. Resti Nurhayati, 2001)
Berdasarkan  hal  ini,  maka  adanya  produk  barang  dan/jasa  yang  cacat  bukan  merupakan
5 Diakses  dari  https://mkn.fh.unair.ac.id/penegakan-hukum-pada-bisnis-properti-dengan-pola-pre-project- selling/?lang=id
6 Bastian Bastari. (2011). Analisis Yuridis Terhadap Delik Penipuan. 40.
satu-satunya dasar pertanggungjawaban pelaku usaha. Yang berarti bahwa tanggungjawab pelaku usaha meliputi segala kerugian yang dialami konsumen. (Ahmad Miru Dan Sutarman Yodo, 2004)
Pre-project selling dimungkinkan  selama memenuhi persyaratan yang diatur dalam UU No. 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun (UU No.  20 Tahun 2011).  Menurut  Pasal  42 ayat (2) UU ini, pemasaran terhadap rumah susun dimungkinkan untuk dilakukan sebelum pembangunan rumah susun dilaksanakan asalkan pelaku pembangunan memiliki sekurang- kurangnya  kepastian  peruntukan  tanah;  kepastian  hak  atas  tanah;  kepastian  status penguasaan rumah susun; perizinan pembangunan rumah susun; dan adanya jaminan atas pembangunan  rumah  susun  dari  lembaga  penjamin.  Aturan  pemasaran  apartemen  juga terdapat  dalam  UU  No  1  Tahun  2011  tentang  Perumahan  dan  Kawasan  Pemukiman. Menurut  Pasal  42  ayat  (1)  dan  (2)UU  No.  1  Tahun  2011,  rumah  susun  yang  masih  dalam proses  pembangunan  dapat  dipasarkan  melalui  sistem  perjanjian  pendahuluan  jual  beli setelah terpenuhinya syarat kepastian tentang status pemilikan tanah; hal yang diperjanjikan; kepemilikan  IMB  induk;  ketersediaan  prasarana,  sarana,  dan  utilitas  umum;  dan keterbangunan perumahan paling sedikit 20%. Dalam melakukan pemasaran, pengembang apartemen  melakukan  promosi  untuk  menarik  minat  konsumen.  Menurut  Pasal  1  angka  6 UU  No.  8  Tahun  1999  tentang  Perlindungan  Konsumen  (UU  No.  8  Tahun  1999),  “Promosi adalah  kegiatan  pengenalan  atau  penyebarluasan  informasi  suatu  barang  dan/atau  jasa untuk menarik minat beli konsumen terhadap barang dan/atau jasa yang akan dan sedang diperdagangkan”.  Berkaitan  dengan  promosi,  pelaku  usaha  dilarang  menawarkan, mempromosikan,  mengiklankan  suatu  barang  dan/atau  jasa  secara  tidak  benar,  dan/atau seolah-olah:  1.  menggunakan  kata-kata  yang  berlebihan  (Pasal  9  ayat  (1)  huruf  j)  dan  2. menawarkan sesuatu yang mengandung janji yang belum pasti (Pasal 9 ayat (1) huruf k). UU No. 8 Tahun 1999 mengatur adanya sanksi bagi pelaku usaha yang melakukan pelanggaran terhadap  ketentuan  Pasal  9  yaitu  pidana  penjara  paling  lama  5  tahun  atau  pidana  denda paling banyak 2 milyar rupiah (Pasal 62 ayat (1)). 7

## Pertanggung Jawaban Penipuan bisnis property melalui pemasaran pre project selling kepada konsumen
Pertanggungjawaban  adalah  sesuatu  yang  harus  dipertanggungjawabkan  atas perbuatan  yang  telah  dilakukan,  yaitu  perbuatan  yang  tercela  oleh  masyarakat  dan dipertanggungjawabkan  oleh  si  pembuatnya  dengan  kata  lain  kesadaran  jiwa  orang  yang dapat menilai,  menentukan kehendaknya tentang perbuatan tindak  pidana yang  dilakukan berdasarkan  putusan  yang  berkekuatan  hukum  yang  tetap.  Untuk  adanya pertanggungjawaban  pidana  harus  jelas  terlebih  dahulu  siapa  yang  dapat dipertanggungjawabkan,  ini  berarti  harus  dipastikan  dahulu  yang  dinyatakan  sebagai
7 Yessica,  Evalina,  “Karakteristik  dan  Kaitan  antara  Perbuatan  Melawan  Hukum  dan  Wanprestasi”,  Jurnal Repertorium, Vol. 1, No. 2, November 2014
pembuat untuk suatu tindak pidana. 8
pertanggungjawaban  pidana  ditujukan  untuk  menentukan  apakah  seseorang tersangka/terdakwa  dipertanggungjawabkan  atas  suatu  tindak  pidana  yang  terjadi  atau tidak. Dalam hal ini apakah terdakwa akan dipidana atau dibebaskan. Jika ia dipidana, harus ternyata bahwa tindakan yang dilakukan itu bersifat melawan hukum dan terdakwa mampu bertanggung  jawab.  Kemampuan  tersebut  memperlihatkan  kesalahan  dari  petindak  yang berbentuk kesengajaan atau kealpaan artinya tindakan tersebut tercela tertuduh menyadari tindakan yang dilakukan tersebut. 9
Menurut  Roeslan  Sale  tentang  Pertanggungjawaban  Pidana:  “pertanggungjawaban pidana  diartikan  sebagai  diteruskannya  celaan  yang  objektif  yang  ada  pada  perbuatan pidama  dan  secara  subjektif  memenuhi  syarat  untuk  dapat  dipidana  karena  perbuatannya itu”. 10
Tindak  pidana  penipuan  juga  dapat  diterapkan  bagi  para  pelaku  usaha  yang memperdagangkan  barang  yang  tidak  sesuai  dangan  janji  yang  dinyatakan  dalam  label, etiket, keterangan, iklan atau promosi dalam penjaualan barang tersebut. Pelaku usaha yang melanggar  ketentuan  tersebut.  Terancam  sanksi  pidana  paling  lama  5  tahun  atau  denda maksimal  Rp.  2  miliyar.  Ancaman  sanksi  ini  termuat  dalam  Pasal  62  Undang-Undang perlindungan Konsumen. 11
Didalam  Pasal  Pelaku  usaha  yang  melanggar  ketentuan  sebagaimana  dimaksud dalam Pasal 8, Pasal 9, Pasal 10, Pasal 13 ayat (2), Pasal 15, Pasal 17, ayat (1) huruf a, huruf b, huruf c, huruf e,, ayat (2), dan Pasal 18 dipidana dengan pidana penjara paling lama 5 (lima) tahun atau pidana denda paling banyak Rp 2.000.000.000,00 (dua milyar rupiah). (2) Pelaku usaha yang melanggar ketentuan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 11, Pasal 12, Pasal 13 ayat (1), Pasal 14, Pasal 16, dan Pasal 17 ayat (1) huruf d dan huruf f dipidana dengan pidana penjara paling lama 2 (dua) tahun atau pidana denda paling banyak Rp 500.000.000,00 (lima ratus juta rupiah).
Perlindungan konsumen  adalah  segala  upaya  yang  menjamin  adanya  kepastian hukum  untuk  memberikan  perlindungan  kepada  konsumen.  Pengertian  konsumen  sendiri adalah orang yang mengkonsumsi barang atau jasa yang tersedia dimasyarakat baik untuk digunakan sendiri ataupun oranglain dan tidak untuk diperdagangkan. Berdasarkan Undang- Undang  Nomor  8  Tahun  1999  tentang  Perlindungan  Konsumen  Pasal  1  angka  1 menerangkan mengenai pengertian dari perlindungan konsumen, adalah :
8 Chairul  Huda,  (2006)  Dari  Tiada  Pidana  Tanpa  Kesalahan  Menuju  Kepada  Tiada  Pertanggungjawaban  Pidana Tanpa Kesalahan, Kencana Prenada Media, Jakarta,  hlm. 4
9 Roeslan Saleh. (2021). Pikiran-Pikiran Tentang Pertanggungjawaban Pidana. Ghalia Indoensia. Rufinus Hotmaulana Hutauruk. (2013). Penanggulangan kejahatan korporasi melalui pendekatan restorative suatu terobosan hukum. Sinar Grafika.
10 Roeslan Saleh. (2002). Perbuatan Pidana dan Pertanggungjawaban Pidana; Dua Pengertian Dasar dalam Hukum Pidana. Cetakan Ketiga, Aksara Baru.
11 Pasal 62 Undang-Undang Nomor 8 Tahun 1999
“Perlindungan  konsumen  adalah  segala  upaya  yang  menjamin  adanya  kepastian  hukum untuk  memberi  perlindungan  kepada  konsumen.”  (Undang-Undang  Nomor  8  Tahun  1999 Tentang Perlindungan Konsumen Pasal 1, n.d.)
Jenis perlindungan yang diberikan kepada konsumen, yaitu :
a. Perlindungan Priventif
Perlindungan  yang  diberikan  kepada  konsumen  pada  saat  konsumen  tersebut  akan membeli atau menggunakan atau memanfaatkan suatu barang dan atau jasa tertentu, mulai melakukan proses pemilihan serangkaian atau sejumlah barang dan atau jasa tersebut dan selanjutnya  memutuskan  untuk  membeli  atau  menggunakan  atau  memanfaatkan  barang dan jasa dengan spesifikasi tertentu dan merek tertentu tersebut.

## b. Perlindungan Kuratif
Perlindungan  yang  diberikan  kepada  konsumen  sebagai  akibat  dari  penggunaan  atau pemanfaatan  barang  atau  jasa  tertentu  oleh  konsumen.  Dalam  hal  ini  perlu  diperhatikan bahwa  konsumen  belum  tentu  dan  tidak  perlu,  serta  tidak  boleh  dipersamakan  dengan pembeli  barang  dan  atau  jasa,  meskipun  pada  umumnya  konsumen  adalah  mereka  yang membeli  suatu barang atau jasa. Dalam  hal ini seseorang dikatakan  konsumen, cukup jika orang tersebut adalah pengguna atau pemanfaat atau penikmat dari suatu barang atau jasa, tidak peduli ia mendapatkannya melalui pembelian atau pemberian.
Perlindungan konsumen sendiri menurut Undang-Undang Nomor 8 Tahun 1999, bertujuan untuk :
a) Meningkatkan kesadaran, kemampuan dan kemandirian konsumen untuk melindungi diri.
b) Mengangkat  harkat  dan  martabat  konsumen  dengan  cara  menghindarkannya  dari akses negatif pemakaian barang dan/atau jasa.
c) Meningkatkan pemberdayaan konsumen dalm memilih, menentukan, dan menuntut hak-haknya sebagai konsumen
d) Menciptakan  sistem  perlindungan  konsumen  yang  mengandung  unsur  kepastian hukum dan keterbukaan informasi serta akses untuk mendapatkan informasi.
e) Menumbuhkan  kesadaran  pelaku  usaha  mengenai  pentingnya  perlindungan  ini sehingga tumbuh sikap yang jujur dan bertanggungjawab dalam berusaha
f) Meningkatkan  kualitas  barang  dan/atau  jasa  yang  menjamin  kelangsungan  usaha produksi barang dan/atau jasa, kesehatan, kenyamanan, keamanan dan keselamatan konsumen.
Suatu  perbuatan  telah  dapat  dikatakan  melanggar  hukum,  dan  dapat  dikenakan  sanksi pidana maka harus memenuhi dua unsur yaitu adanya unsur perbuatan pidana yang dalam bahasa asingnya actrus reus dan keadaan sifat batin pembuat yang dalam bahasa asingnya mens rea. 12
Unsur Subyektif, “dengan maksud”:
a) Menguntungkan diri sendiri atau orang lain;
b) Dengan melawan hukum.
Alat pembujuk/penggerak :
a) Nama Palsu
b) Keadaan atau Sifat Palsu
c) Rangkaian Kata-kata Bohong
d) Tipu Muslihat
Maka jika dilihat dari penjelasan diatas dapat diambil benang merah bahwa Dalam Jual Beli  Kavling  Tanah  Yang  Dilakukan  Pengembang  Perumahan  Kepada  Konsumen  dapat  di masukan  kedalam  tindak  pidana  penipuan  dengan  dasar  Didalam  Pasal  378  KUHP  : “Barangsiapa  dengan  maksud  untuk  menguntungkan  diri  sendiri  atau  orang  lain  secara melawan hukum dengan memakai nama palsu atau martabat (hoedanigheid) palsu, dengan tipu  muslihat,  ataupun  rangkaian  kebohongan,  menggerakkan  orang  lain  untuk menyerahkan barang sesuatu kepadanya, atau supaya member hutang maupun menghapus piutang,  diancam, karena penipuan, dengan pidana  penjara  paling lama 4 (empat) tahun”. (Kitab Undang-Undang Hukum Pidana Pasal 378, n.d.)
Tindak  pidana  penipuan  juga  dapat  diterapkan  bagi  para  pelaku  usaha  yang memperdagangkan  barang  yang  tidak  sesuai  dangan  janji  yang  dinyatakan  dalam  label, etiket, keterangan, iklan atau promosi dalam penjaualan barang tersebut. Pelaku usaha yang melanggar  ketentuan  tersebut.  Terancam  sanksi  pidana  paling  lama  5  tahun  atau  denda maksimal  Rp.  2  miliyar.  Ancaman  sanksi  ini  termuat  dalam  Pasal  62  Undang-Undang Konsumen. (Undang-Undang Nomor 8 Tahun 1999 Tentang Perlindungan Konsumen  Pasal 62, n.d.)
Serta dapat dikenakan sanksi pidana dalam UU No 1 Tahun 2011 tentang perumahan dan kawasan pemukiman “Setiap orang yang menyelenggarakan pembangunan perumahan, yang  tidak  membangun  perumahan  sesuai  dengan  kriteria,  spesifikasi,  persyaratan, prasarana, sarana, dan utilitas umum yang diperjanjikan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 134, dipidana dengan pidana denda paling banyak Rp5.000.000.000,00 (lima miliar rupiah)”.
12 Hanafi Amrani dan Mahrus Ali. (2015). Sistem Pertanggungjawaban Pidana Perkembangan dan Penerapan. Cet. I, Rajawali Pers.

## KESIMPULAN
Perbuatan  yang  dilakukan  oleh  pemilik  PT.  ABC  (developer  properti)  adalah perbuatan tindak pidana penipuan. Unsur pokok tindak pidana penipuan adalah unsur yang harus  terpenuhi  dalam  tindak  pidana  penipuan.  Dalam  hal  ini  pemilik  PT.  ABC  (developer properti) telah membawa kabur uang dari konsumen senilai Rp. 63.000.000,- ( Enam puluh tiga juta rupiah) dengan dalih jual beli tanah kavling. Tanah kavling tersebut telah dilunasi oleh  konsumen  selama  kurang  dari  2  tahun  dengan  nilai  yang  telah  disebutkan  diatas. Namun pemilik PT. ABC (developer properti) malah kabur dan tidak diketahui keberadaanya. Maka perbuatan yang dilakukannya tersebut telah masuk kedalam tindak pidana penipuan, karena  sudah  memenuhi  unsur-unsur  dari  tindak  pidana  penipuan  seperti  yang  terdapat pada Pasal 378 KUHP tentang tindak pidana penipuan serta mengunakan Undang-Undang Nomor 8 tahun 1999 Tentang perlindungan Konsumen Pasal 62 .
Dengan  dipenuhinya  unsur-unsur  tindak  pidana  penipuan  yang  dilakukan  oleh pemilik PT. ABC (developer properti) maka developer tersebut harus mempertanggungjawabkan  segala  perbuatan  yang  telah  dilakukannya  dengan  Pasal  378 KUHP tentang tindak pidana penipuan serta mengunakan Undang-Undang Nomor 8 tahun 1999  Tentang  perlindungan  Konsumen  Pasal  62 .  Seperti  apa  yang  disebutkan  dalam pertanggung  jawaban  tindak  pidana,  ketika  seorang  yang  telah  melakukan  suatu  tindakan perbuatan melawan hukum dan telah memenuhi unsur-unsur tindak pidana dari perbuatan yang  dilakukanya,  maka  orang  tersebut  harus  mempertanggung  jawabkannya  dengan hukuman sanksi maupun kurungan penjara sesuai dengan perbuatan yang dilakukannya. Dalam Pasal 109 dan Pasal 110 UU No  20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun “Setiap pelaku pembangunan rumah susun komersial yang mengingkari kewajibannya untuk menyediakan rumah susun umum sekurang-kurangnya 20% (dua puluh persen) dari total luas lantai rumah susun  komersial  yang  dibangun  sebagaimana  dimaksud  dalam  Pasal  97  dipidana  dengan pidana  penjara  paling  lama  2  (dua)  tahun  atau  denda  paling  banyak  Rp20.000.000.000,00 (dua  puluh  miliar  rupiah).  Pelaku  pembangunan  yang  membuat  PPJB:  a.  yang  tidak  sesuai dengan  yang  dipasarkan;  atau  b.  sebelum  memenuhi  persyaratan  kepastian  sebagaimana dimaksud dalam Pasal 43 ayat (2); sebagaimana dimaksud dalam Pasal 98, dipidana dengan pidana penjara paling lama 4 (empat) tahun atau denda paling banyak Rp4.000.000.000,00 (empat miliar rupiah).

## ACKNOWLEDGEMENT
The  researchers  would like to express gratitude to Allah SWT who has bestowed the grace and guidance of Allah to the researchers so that this research can be carried out optimally. The  researchers  would  also  like  to  express  gratitude  to  friends  and  parties  who  have supported and assisted in conducting this research. The researchers hope that Allah SWT will repay all of our good deeds.

## REFERENSI
Urip Santoso. (2014). Hukum perumahan. kencana prenada media group.
Rufinus  Hotmaulana  Hutauruk.  (2013).  Penanggulangan  kejahatan  korporasi  melalui pendekatan restorative suatu terobosan hukum. Sinar Grafika.
Luthvi  Febryka  Nola,  Permasalahan  Hukum  Dalam  Praktik  PreProject  Selling  Apartemen, majalah info singkat hukum, Vol. IX, No. 18/II/Puslit/September/2017.
Bentuk  Badan  Pengawas  Pengembang  Rumah,  OJK  hingga  Pengadilan  Bisa  Dilibatkan”,
diakses dari
https://economy.okezone.com/ read/2017/05/19/470/1694880/bentukbadan-pengawas-pengembang- rumah-ojkhingga-pengadilan-bisa-dilibatkan
Diakses  dari  https://mkn.fh.unair.ac.id/penegakan-hukum-pada-bisnis-properti-dengan- pola-pre-project-selling/?lang=id
Bastian Bastari. (2011). Analisis Yuridis Terhadap Delik Penipuan.
Yessica,  Evalina,  “Karakteristik  dan  Kaitan  antara  Perbuatan  Melawan  Hukum  dan Wanprestasi”, Jurnal Repertorium, Vol. 1, No. 2, November 2014
Chairul  Huda,  (2006)  Dari  Tiada  Pidana  Tanpa  Kesalahan  Menuju  Kepada  Tiada Pertanggungjawaban  Pidana  Tanpa  Kesalahan,  Kencana  Prenada  Media, Jakarta,
Roeslan Saleh. (2021). Pikiran-Pikiran Tentang Pertanggungjawaban Pidana. Ghalia Indoensia.
Rufinus  Hotmaulana  Hutauruk.  (2013).  Penanggulangan  kejahatan  korporasi  melalui pendekatan restorative suatu terobosan hukum. Sinar Grafika.
Roeslan  Saleh.  (2002).  Perbuatan  Pidana  dan  Pertanggungjawaban  Pidana;  Dua  Pengertian Dasar dalam Hukum Pidana. Cetakan Ketiga, Aksara Baru.
Hanafi  Amrani  dan  Mahrus  Ali.  (2015).  Sistem  Pertanggungjawaban  Pidana  Perkembangan dan Penerapan. Cet. I, Rajawali Pers.
Kitab Undang-Undang Hukum Pidana Pasal 378.
Roeslan  Saleh.  (2002).  Perbuatan  Pidana  dan  Pertanggungjawaban  Pidana;  Dua  Pengertian Dasar dalam Hukum Pidana. Cetakan Ketiga, Aksara Baru.
Roeslan Saleh. (2021). Pikiran-Pikiran Tentang Pertanggungjawaban Pidana. Ghalia Indoensia.
Undang-Undang Nomor 8 Tahun 1999 tentang Perlindungan Konsumen