## JURNAL HUKUM KAIDAH

## Media Komunikasi dan Informasi Hukum dan Masyarakat
Volume : 18  No. 1 ISSN Online : 2613-9340 ISSN Offline : 1412-1255
AKIBAT HUKUM HAK MENGUASAI TANAH OLEH ORANG ASING DENGAN MENGGUNAKAN NAMA ORANG LAIN (Studi Putusan No: 82/PDT.G/2013/PN.DPS)
Oleh Muharwan Syahroni, Muhammad Yamin Lubis, Mustamam

## Abstract
Legal  provisions  confirm  that  foreigners  cannot have  land  rights  in  Indonesia.  As  a  result, foreign  citizens  who  wish  to  own  land  in Indonesia  do  certain  ways  that  are  against  the law  to  be  able  to  own  land  in  Indonesia.  The method  used  by  foreigners  is  by  borrowing  a name,  where  the  foreigner  is  an  investor  and then  makes  a  local  person  as  a  buyer  to  take further  action  to  control  land  rights.  However, the  ownership  of  land  rights  is  basically addressed  to  the  foreign  citizens.  This  means that  in  the  practice  of  borrowing  names  related to  the  ownership  of  land  rights  for  foreign citizens,  there  are  efforts  to  deceive  the government, namely by borrowing the names of local (Indonesian) people.
As  for  the  conclusion,  the  ownership  of  land rights  for  foreign  citizens  in  Indonesia  is  only limited  to  the  rights  to  use,  unless  otherwise determined  by  the  government.  The  factor causing  the  ownership  of  land  ownership  rights by  foreign  citizens  is  due  to  legal  smuggling  by them  of  the  land  and  building  ownership  in Indonesia, so that the ownership of the land and building  rights  in  Indonesia  by  foreign  citizens occurs  with  deviations  from  the  applicable  laws and  regulations.  The  right  to  control  land  by people  using  other  people's  names  has  legal consequences on the land objects and the legal actions  carried  out  by  the  parties.  For  the  land objects,  the  land  may  fall  to  the  state  in accordance  with  Article  26  paragraph  (2)  of  the Basic  Agrarian  Law.  Meanwhile,  the  nominee agreement  between  a  foreigner  and  the  person whose name is borrowed is null and void.
Keywords :  Legal  Consequences,  Mastering Land Rights, Foreigners.

## Abstrak
Ketentuan  hukum  menegaskan  bahwa  orang asing  tidak  dapat  memiliki  hak  atas  tanah  di Indonesia. Akibatnya, bagi WNA yang berkeinginan  untuk  memiliki  tanah  di  Indonesia melakukan cara-cara tertentu yang
bertentangan  dengan  hukum  untuk  dapat memiliki tanah di Indonesia.Cara yang digunakan  oleh  warga  Negara  asing  adalah dengan pinjam nama, di mana WNA merupakan pemodal  kemudian  menjadikan  orang  lokal sebagai  pembeli  untuk  selanjutnya  bertindak menguasai  hak  atas  tanah.  Akan  tetapi,  pada dasarnya  kepemilikan  hak  atas  tanah  tersebut ditujukan  kepada  WNA.  Artinya  dalam  praktek pinjam  nama  terkait  dengan  kepemilikan  hak atas  tanah  bagi  Warga  Negara  Asing  tersebut terdapat  upaya  untuk  mengelabui  pemerintah, yakni  dengan  cara meminjam  nama  orang lokal (Indonesia).
Adapun  kesimpulannya,  kepemilikan  hak  atas tanah  bagi  warga  negara  asing  di  Indonesia hanya  sebatas  pada  hak  pakai,  terkecuali ditentukan lain oleh pemerintah. Faktor penyebab terjadinya penguasaan hak milik atas tanah  oleh  orang  asing  disebabkan  adanya penyelundupan hukum oleh warga negara asing atas  kepemilikan  tanah  dan  bangunan  di Indonesia, sehingga kepemilikan hak atas tanah dan  bangunan  di  Indonesia  oleh  warga  Negara asing  terjadi  dengan  penyimpangan  peraturan perundang-undangan yang berlaku. Hak menguasai tanah oleh orang dengan menggunakan  nama  orang  lain,  memiliki  akibat hukum  terhadap  objek  tanah  dan  perbuatan hukum  yang  dilakukan  oleh  para  pihak. Terhadap  objek  tanah,  maka  tanah  tersebut dapat jatuh kepada negara sesuai dengan Pasal 26  ayat  (2)  UUPA.  Sedangkan  terhadap perjanjian nomine antara  orang  asing  dengan orang yang dipinjam nama batal demi hukum.
Kata  Kunci :  Akibat  Hukum,    Menguasai  Hak Tanah, Orang Asing.

## JURNAL HUKUM KAIDAH

## Media Komunikasi dan Informasi Hukum dan Masyarakat

## I. PENDAHULUAN

## A.  Latar Belakang
Arus  globalisasi  yang  terjadi  saat  ini meningkatkan  berbagai  persaingan  di  bidang bisnis. Perkembangan globalisasi tersebut tentunya  tidak  saja  mengakibatkan  kompetisi persaingan  bisnis  pada  tingkat  lokal  saja,  akan tetapi  juga  persaingan  bisnis  pada  tingkat internasional.  Salah  satu  perkembangan  bisnis yang terjadi adalah di bidang industri pariwisata, beberapa  daerah  tujuan  wisata  yang  ada  di Indonesia telah diakui keindahan dan kemolekannya  oleh  wisatawan  manca  negara (Wisman).
Salah  satu    daerah  yang  menjadi  tujuan wisatawan  manca  negara  di  Indoesia  adalah Pulau  Dewata  (Bali). Pulau Bali termasuk  salah satu  objek  wisata  yang  ada  di  Indonesia  dan keindahannya  juga  telah  diakui  oleh  dunia internasional. Perkembangan industri pariwisata di  Bali  tidak  hanya  melibatkan  pengusaha- pengusaha  lokal  yang  berasal  dari  Bali  saja, melainkan  juga  melibatkan  beberapa  warga negara asing (investor) asing.  Tingginya kunjungan wisatawan di daerah Bali menyebabkan  beberapa  investor  asing  mulai melirik daerah Bali untuk berinvestasi, khususnya untuk kegiatan usaha yang berkaitan disektor  pariwisata,  seperti  perhotelan,    hiburan dan lain sebagainya.
Kegiatan  industri  disektor  pariwisata tentunya  berdampak  bagi  hukum  pertanahan, diantaranya masalah sewa menyewa tanah, jual beli  tanah  yang  dilakukan  oleh  warga  negara asing.  Prinsipnya  Undang-Undang  Nomor  5 Tahun  1960  Tentang  Pokok  Agraria  secara tegas melarang warga negara asing atau Badan Hukum  Asing  (BHA)  untuk  memiliki  hak-hak
atas  tanah,  sebagai  pencerminan    dari  asas nasionalitas yang dianut didalamnya.
Harus  diakui  bahwa  globalisasi 1 telah mengubah  berbagai  aspek  kehidupan  (politik, ekonomi,  sosial,  budaya  termasuk  hukum) masyarakat  dunia.  Globalisasi  di  satu  sisi ditandai  dengan  terbukanya  investasi  asing masuk dalam sebuah negara, termasuk Indonesia.  Pada  sisi  lain  berdampak  negatif terhadap  kepemilikan  dan  penguasaan  tanah Warga Negara Indonesia (WNI).
Peraturan perundang-undangan yang dikeluarkan  cenderung  mendorong  terjadinya kepemilikan  tanah  hak  milik  oleh  orang  asing. Peraturan tersebut, misalnya perizinan pemindahan  hak,  kemudahan  perolehan  tanah, PPJB,  perantaraan  penggunaan  tanah,  harta benda dalam perkawinan, izin majelis kehormatan  notaris,  izin  tempat  tinggal  bagi orang asing, dan bangun guna serah.
Peraturan perundang-undangan yang tidak  konsisten  seperti  uraian  di  atas,  pada  sisi penegakan  hukum  ternyata  putusannya  tidak seperti  yang  diharapkan.  Putusan  pengadilan tidak seperti yang diharapkan dalam menghadapi peristiwa konkret terindikasi adanya  beberapa  putusan  yang  belum  sejalan dengan  ketentuan  Pasal  26  ayat  (2)  UUPA. Putusan  demikian,  mungkin  juga  disebabkan
1 Globalisasi  yang  didefinisikan  sebagai proses pembentukan sistem kapitalis dunia atau dapat  dikatakan  bahwa  globalisasi  itu  pada hakikatnya adalah gerakan kapitalisme internasional. Pertanyaan yang mendasar berkaitan  dengan  proses  ini  adalah:  apakah globalisasi  itu  menguntungkan  dan  apakah globalisasi  menjamin  bahwa  suatu  kelompok negara  diuntungkan  dan  yang  lainnya  tidak merugi?,  lihat  Muchsin,  Imam  Koeswahyono dan  Soimin, Hukum  Agraria  Indonesia  dalam Perspektif  Sejarah ,  Bandung:  Refika  Aditama, 2010, h. 86

## JURNAL HUKUM KAIDAH

## Media Komunikasi dan Informasi Hukum dan Masyarakat
belum  diaturnya  lembaga/  tatacara  penertiban tanah  demi  tegaknya  ketentuan  Pasal  21  ayat (3),  Pasal  26  ayat  (2),  dan  Pasal  27  huruf  a angka 4 UUPA.
Menindaklanjuti  ketentuan  hak-hak  atas tanah  bagi  orang  asing  yang  diatur  dalam Peraturan  Pemerintah  Nomor  41  Tahun  1996 tentang  Hak  Guna  Banguan,  Hak  Guna  Usaha dan  Hak  Pakai  atas  tanah,  ditindaklanjuti dengan diterbitkannya Peraturan Menteri Negara  Agraria/  Kepala  Badan    Pertanahan Nasional    Nomor  7  Tahun  1996  dan  Peraturan
Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 8 Tahun 1996. Seiring dengan arus globalisasi dan bisnis
yang terus mengalami perkembangan, khususnya  perkembangan  bisnis  di  bidang pariwisata  tidak  jarang  terjadi  penyelundupan hukum oleh Warga Negara Asing terkait dengan kepemilikan  dan  penguasaan  hak  atas  tanah  di Indonesia.  Berbagai  cara  dilakukan  untuk menguasai  tanah  di  Indonesia.  Misalnya,  untuk memperoleh hak milik atas tanah dan penguasaan  hak  atas  tanah  oleh  orang  asing dilakukan  dengan  menggunakan  nama  orang lain.  Praktek  pinjam  nama  oleh  orang  asing yang  bertujuan  untuk  memperoleh  hak  atas tanah di daerah Bali telah berlangsung lama.
Ketentuan hukum formal yang diatur oleh Peraturan  Pemerintah  tersebut  kurang  sesuai dengan  keinginan  dari  Warga  Negara  Asing dalam  berinvestasi  di  bidang  tanah  di  Negara Indonesia. Sehingga menyebabkan terjadi beberapa  penyelundupan  hukum  oleh  Warga Negara  Asing  dengan  berbagai  cara,  pada umumnya  dengan  membuat  perjanjian  dengan warga  negara  asing  sebagai  penerima  kuasa dan  warga  negara  Indonesia  (selanjutnya disingkat  WNI)  sebagai  pemberi  kuasa,  yang
memberikan kewenangan kepada warga negara asing  untuk  menguasai  hak  atas  tanah  dan melakukan  segala  perbuatan  hukum  terhadap tanah  tersebut,  yang  secara  yuridis  dilarang oleh UUPA.
Cara  lain  yang  digunakan  oleh  warga Negara  asing  adalah  dengan  pinjam  nama,  di mana  WNA  merupakan  pemodal  kemudian menjadikan  orang  lokal  sebagai  pembeli  untuk selanjutnya  bertindak  menguasai  hak  atas tanah.  Akan  tetapi,  pada  dasarnya  kepemilikan hak atas tanah tersebut ditujukan kepada WNA. Artinya  dalam  praktek  pinjam  nama  terkait dengan kepemilikan hak atas tanah bagi Warga Negara  Asing  tersebut  terdapat  upaya  untuk mengelabui  pemerintah,  yakni  dengan  cara meminjam nama orang lokal (Indonesia).
Praktek pinjam nama yang terjadi seringkali  berujung  pada  persoalan  hukum.  Di samping praktek ini nyata bertentangan dengan Undang-Undang  Pokok  Agraria,  praktek  pinjam nama  juga  seringkali  menimbulkan  sengketa antara  WNA  dengan  Warga  Negara  Indonesia sebagai  pemilik  atas  nama.  Salah  satu  contoh kasus yang terjadi di Provinsi Bali, adalah kasus yang  dialami  oleh  Ny.  Susan  Eillen  Mather, bekewarganegaraan Inggris.
Kasus  sengketa  kepemilikan  tanah  yang oleh  WNA,  yaitu  Ny.  Susan  Eillen  Mather, bermula  dari  adanya  keinginan  dari  Ny.  Susan Eillen  Mather  untuk  membeli  sebuah  rumah yang  akan  dijual  di  kawasan  Kuta  Bali. Keinginan dari Ny. Susan Eillen Mather tersebut disampaikannya  kepada  I  Nyoman  Sutapa. Menanggapi  keinginan  dari  Ny.  Susan  Eillen Mather, kemudian I Nyoman Sutapa menyarankan  kepada  Ny.  Susan  Eillen  Mather sebaiknya membeli tanah kosong, lalu kemudian  membangun  sebuah  villa  ketimbang

## JURNAL HUKUM KAIDAH

## Media Komunikasi dan Informasi Hukum dan Masyarakat
membeli  rumah  tersebut.  Ketika  itu,  I  Nyoman Sutapa menyatakan kesediaannya untuk membantu  Ny.  Susan  Eillen  Mather,  untuk mengawasi jalannya pembangunan villa tersebut.
Keinginnan  Ny.  Susan  Eillen  Mather akhirnya  terwujud,  sekitar  tahun  1998  dengan uang  miliknya  sendiri  Ny.  Susan  Eillen  Mather membeli sebidang tanah yang terletak di daerah Kerobokan  dengan  SHM  No.  3590/Kerobokan seluas 1500m2. Sebab, Ny. Susan Eillen Mather adalah WNA dan berdasarkan ketentuan hukum yang  berlaku  tidak  boleh  dan  dibenarkan memiliki tanah hak milik di Indonesia, kemudian I Nyoman Sutapa menyarankan pada Ny. Susan Eillen  Mather  untuk  menggunakan  namanya didalam sertifikat.
I  Nyoman  Sutapa  selanjutnya  mencoba meyakinkan  Ny.  Susan  Eillen  Mather,  bahwa tanah tersebut akan aman dalam pengawasannya.  Untuk  meyakinkan  Ny.  Susan Eillen  Mather,  I  Nyoman  Sutapa  kemudian  di hadapan  Notaris  I  Gusti  Ngurah  Putra  Wijaya dan menandatangani Pernyataan No. 5 Tanggal 3  November  1998  yang  isinya  menyatakan bahwa  seluruh  uang  pembelian  atas  tanah dengan SHM No. 3590/ Kerobokan berasal dari Ny.  Susan  Eillen  Mather  dan  mengakui sepenuhnya  kepemilikan  atas  tanah  tersebut berada ditangan Ny. Susan Eillen Mather.
Setelah  pembelian  atas  tanah  tersebut, kemudian  pada  tanggal  21  Oktober  2005,  Ny. Susan  Eillen  Mather  dengan  I  Nyoman  Sutapa sepakat  untuk  menandatangani  perjanjian  yang berisi  penegasan  mengenai  uang  pembelian tanah  dan  bangunan  yang  menjadi  objek sengketa  berasal  dari  Ny.  Susan  Eillen  Mather. Substansi perjanjian tersebut memuat beberapa hal, yaitu:
1.  Kesediaan  I  Nyoman  Sutapa  membantu  Ny. Susan  Eillen  Mather  apabila  objek  sengketa akan dijual kepada pihak lain.
2.  Kemudian di dalam perjanjian juga disebutkan  mengenai  hak  dari  Ny.  Susan Eillen Mather sebagai pemodal dan juga hak dari  I  Nyoman  sebagai  pencari  pembeli (agen).  Pembagian  keuntungan  tersebut dilakukan  berdasarkan  ketentuan  harga  jual objek  sengketa  dikurangi  harga  beli  tanah sebelumnya, biaya pembangunan villa sebesar  Rp.  2.000.000.000  ( dua  miliar rupiah ), biaya  broker,  biaya  notaris, pajak- pajak,  dan  biaya    lain  yang  mungkin  timbul berkenaan dengan penjualan objek tanah.
3.  Pembagian  keuntungan  disepakati  dengan perhitungan,  Ny.  Susan  Eillen  Mather  90% dari  keuntungan  dan  I  Nyoman  Sutapa  10% dari keuntungan.
Ny. Susan Eillen Mather setelah membeli tanah dengan cara mengatasnamakan kepemilikan tanah tersebut atas nama I Nyoman Sutapa  sejak  semula  tidak  pernah  memegang Sertifikat  Hak  Milik  atas  tanah  dikarenakan  I Nyoman meminta  agar  SHM  tersebut  tetap  ada di  Bali  dengan  alasan  untuk  memudahkan apabila  dikemudian  hari  diperlukan  untuk kepentingan administrasi.
Sekitar  tanggal  11  September  2012, akhirnya  Ny.  Susan  mengetahui  bahwa  tanah tersebut  telah  dialihkan  oleh  I  Nyoman  kepada pihak  lain.  Hal  ini  diketahui  dari  salah  seorang yang  mengaku  kuasa  dari  pemilik  baru  objek sengketa  datang  dan  memberikan  beberapa dokumen  termasuk  diantaranya  adalah  Akta Jual  Beli  No.  304/2012  tanggal  6  Agustus  2012 antara  I  Nyoman  Sutapa  dengan  Farhat  Said dihadapan  Eddy  Nyoman  Winarta.  Kasus tersebut  di  atas,  merupakan  salah  satu  contoh kasus  yang  terjadi  akibat  dari  praktik  pinjam

## JURNAL HUKUM KAIDAH

## Media Komunikasi dan Informasi Hukum dan Masyarakat
nama yang dilakukan oleh Warga Negara Asing terkait  dengan  kepemilikan  hak  atas  tanah  di negara  Indonesia,  khususnya  daerah  wisata (Provinsi Bali).
Berdasarkan uraian latar belakang tersebut  di  atas,  permasalahan  pinjam  nama yang  dilakukan  oleh  warga  negara  asing terhadap  orang  lokal  (Indonesia)  terkait  dengan pemilikan  hak  atas  tanah  cukup  menarik  untuk diteliti  lebih  lanjut.  Masalah  pinjam  nama  bagi orang asing guna untuk mengelabui pemerintah atas  perolehan  dan  peralihan  hak  milik  atas tanah  perlu  dikaji  secara  mendalam  dan konprehensif, khususnya mengenai akibat hukumnya bagi pihak yang meminjamkan nama kepada  orang  asing  terkait  dengan  kepemilihan hak  atas  tanah  oleh  orang  asing  di  Indonesia, permasalahan  ini  dapat  dijadikan  suatu  kajian ilmiah  melalui  suatu  penelitian  dengan  judul: Akibat  Hukum  Hak  Menguasai  Tanah  Oleh Orang  Asing  Dengan  Menggunakan  Nama
Orang Lain (Studi Putusan No: 82/PDT.G/2013/PN.DPS). B.  Rumusan Masalah
Berdasarkan  latar  belakang  yang  telah
diuraikan di atas, maka rumusan permasalahannya adalah sebagai berikut:
1.  Bagaimana pengaturan kepemilikan hak atas tanah bagi warga negara asing di Indonesia?
2.  Bagaimana akibat hukum bagi warga negara asing  dalam  menguasai  hak  atas  tanah  di Indonesia dengan menggunakan nama orang  lain  berdasarkan  putusan  Pengadilan Negeri  Denpasar  No.  82/PDT.G.2013/  PN. DPS?

## C.  Tujuan Penelitian
Berdasarkan  pada  uraian  latar  belakang tersebut di atas, penelitian ini memiliki beberapa tujuan, yang antara lain:
1.  Untuk mengetahui dan menganalisis pengaturan  kepemilikan  hak  atas  tanah  bagi warga negara asing di Indonesia.
2.  Untuk  mengetahui  dan  menganalisis  akibat hukum  bagi  warga  negara  asing  dalam menguasai  hak  atas  tanah  di  Indonesia dengan  menggunakan  nama  orang  lain berdasarkan  putusan  Pengadilan  Negeri Denpasar No. 82/PDT.G.2013/ PN. DPS?

## D.  Manfaat Penelitian
Suatu penelitian diharapkan dapat memberikan  manfaat  yang  sesuai  dengan tujuan  dari  penelitian.  Secara  umum  penelitian ini  diharapkan  dapat  memberikan  manfaat sebagai berikut:
1.  Secara teoritis Penelitian ini diharapkan dapat memberikan kontribusi yang positif terhadap perkembangan hukum
pertanahan,  khususnya  mengenai  issu penguasaan  hak  atas  tanah  oleh  warga negara  asing  dengan  menggunakan nama orang lokal (pinjam nama). Permasalahan  pinjam  nama  orang  lokal oleh  orang  asing  menimbulkan  beberapa persoalan  hukum  secara  administrasi, dan di bidang hukum perdata
menimbulkan konsekuensi hukum.
2.  Secara Praktis
a.  Bagi  kalangan  akademisi,  praktisi hukum,  seperti  advokat  dan  pejabat notaris penelitian ini diharapkan dapat memberi gambaran yang jelas mengenai implementasi dan penerapan kebijakan pemerintah atas

## JURNAL HUKUM KAIDAH

## Media Komunikasi dan Informasi Hukum dan Masyarakat
kepemilikan tanah dan bangunan oleh warga negara asing di Indonesia.
b.  Bagi  pemerintah,  hasil  penelitian  ini diharapkan menjadi bahan pertimbangan bagi pemerintah daerah  dalam  menetapkan  kebijakan kepemilikan tanah dan bangunan oleh warga negara asing di Indonesia.
c.  Bagi  Badan  Pertanahan  Nasional, penelitian ini diharapkan dapat menjadi  masukan  guna  penyusunan dan  penyempurnaan  pembangunan pelayanan di sektor pertanahan
(Agraria).
d.  Bagi masyarakat, khususnya masyarakat  daerah  Bali  penelitian  ini diharapkan dapat memberikan penjelasan  dan  pengetahuan  ( know ledge ) tentang beberapa akibat hukum  atas  praktek  pinjam  nama yang  dilakukan  oleh  warga  negara asing  atas  kepemilikan  hak  ata  tanah di Indonesia.

## E.  Kerangka Teori dan Konsep
1.  Kerangka teori
Guna membahas dan mengkaji hak atas tanah  bagi  orang  asing,  digunakan  beberapa teori  sebagai  pisau  analisisnya,  yaitu:  teori  hak milik, teori sistem hukum, dan teori perlindungan hukum.
a. Teori Hukum Alam ( natural law )
Hubungan  hukum  antara  tanah  dengan manusia  akan  melahirkan  hak  milik,  baik  hak milik individual maupun hak milik kolektif.
b. Teori  Sistem  Hukum  ( Legal  System
Theory )
Larangan  kepemilikan  tanah  hak  milik oleh  orang  asing  adalah  suatu  gagasan  aturan hukum  yang  bersifat  preskriptif  dan  bukanlah
pencerminan  dari  sesuatu  yang  ada  dalam kenyataan.  Gagasan  aturan  hukum  yang preskriptif  terkait  larangan  kepemilikan  tanah hak  milik  oleh  orang  asing  seyogyanya  dapat terwujud  dalam  tatanan  hukum,  sehingga  tidak membuka  peluang  bagi  orang  asing  memiliki tanah  hak  milik  dan  tidak  ada  tanah  hak  milik yang dimilikinya.
c. Teori perlindungan hukum
Sudikno Mertokusumo menjelaskan bahwa  hukum  berfungsi  untuk  memberikan perlindungan  terhadap  berbagai  kepentingan manusia.  Agar  kepentingan  manusia  dapat terlindungi,  maka  hukum  harus  dilaksanakan. Pelaksanaan  hukum  dapat  berlangsung  secara normal,  damai,  tetapi  dapat  terjadi  juga  karena pelanggaran hukum. 2

## 2.  Kerangka konsep
Konsepsi  berasal  dari  bahasa  latin, conceptus yang  memiliki  arti  sebagai  suatu kegiatan  atau  proses  berpikir,  daya  berfikir khususnya penalaran dan pertimbangan. Peranan  konsep  dalam  penelitian  adalah  untuk menghubungkan  dunia  teori  dan  observasi, antara abstraksi dan realitas.

## F.  Keaslian Penelitian
Berdasarkan  penelusuran  yang  dilakukan di  perpustakaan  Universitas  Islam  Sumatera Utara  dan    browsing  melalui  internet  terdapat beberapa  penelitian  yang  telah  dilakukan  oleh penelitian  terdahulu,  yang  berkaitan  dengan judul  dan  permasalahan  yang  menjadi  objek kajian dalam penulisan ini.
2 Sudikno Mertokusumo, Bab-Bab Tentang Penemuan Hukum , Citra Aditya Bakti, Bandung, 1993, h. 1.

## JURNAL HUKUM KAIDAH

## Media Komunikasi dan Informasi Hukum dan Masyarakat
II. PENGATURAN  KEPEMILIKAN  HAK ATAS TANAH BAGI WARGA

## NEGARA ASING DI INDONESIA

## A. Hak  Atas Tanah
1.  Pengertian Hak Atas Tanah
Bagi  negara  Republik  Indonesia,  dimana struktur  kehidupan  masyarakatnya,  termasuk perekonomianya sebagian besar bergerak dalam bidang agraria, maka fungsi bumi (tanah), air  dan  ruang  angkasa  serta  semua  yang terkandung  di  dalamnya  amatlah  penting sebagai  sarana  pokok  dalam  pembangunan menuju  masyarakat  yang  adil  dan  makmur. 3 Oleh  karena  itu,  kepemilikan  hak  atas  tanah bagi  masyarakat  Indonesia  begitu  penting, sehingga  hak-hak  menguasai  atas  tanah  perlu diatur  demi  terciptanya  tertib  administrasi  di bidang pertanahan.
Andy Hartanto, menjelaskan bahwa:
Hak atas tanah adalah hak yang memberi wewenang  kepada  pemegang  haknya untuk  mempergunakan  atau  mengambil manfaat  dari  tanah  yang  dimilikinya.
Perkataan “mempergunakan” mengandung  pengertian  bahwa  hak  atas tanah dapat dipergunakan untuk kepentingan mendirikan bangunan, sedangkan perkataan “mengambil manfaat”  mengandung  pengertian  bahwa hak  atas  tanah  itu  dipergunakan  untuk kepentingan bukan mendirikan bangunan, misalnya
pertanian, perikanan, peternakan, perkebunan. 4
3 CST. Kansil, Pengantar Ilmu Hukum dan Tata  Hukum  Indonesia ,  Balai  Pustaka,  Jakarta, 1989, h. 321
4 Andy Hartanto, Panduan Lengkap Hukum  Praktis:  Kepemilikan  Tanah ,  Laskbang Justisia, Surabaya, 2015, h. 49.
Dimaksud  dengan  hak  atas  tanah  yang dapat  berupa  hak  milik,  hak  guna  usaha,  hak guna  bangunan  ataupun  hak  lainnnya  yang berada  dalam  suatu  tempat  tertentu  dan  tidak dapat berpindah. Dalam hak atas tanah terdapat suatu hubungan hukum, dan berisikan wewenang dan kewajiban, namun apabila dilihat dari  segi  objeknya  (tanahnya)  maka  hak  atas tanah  adalah  merupakan  status/kedudukan hukum  yang  masing-masing  mempunyai  sifat dan  ciri-ciri  yang  membedakannya  misalnya: hak milik, hak guna bangunan, hak guna usaha, lain lagi  apabila  dilihat  dari  segi  subjeknya  atau pemegang  dan  pemilik  hanya  maka  hak  atas tanah  merupakan  hubungan  hukum  antara subjek  hak  dengan  suatu  bidang  tanah  tertentu (objek  hak),  dan  dari  hubungan  hukum tersebut maka  terbentuklah  hak  atas  tanah  dimana  hak atas  tanahy  ini  berisikan  wewenang  yang bersifat  umum  dan  wewenang  yang  bersifat khusus. 5
Pasal  4  ayat  (2)  Undang-Undang  Pokok Agaria, menyatakan bahwa:
Kepada  pemegang  hak  atas  tanah  diberi wewenang  untuk  mempergunakan  tanah yang  bersangkutan,  demikian  pula  apa yang  terdapat  di  dalam  bumi  seperti  air serta  ruang  yang  di  atasnya  sekedar diperlukan  untuk  kepentingan  langsung yang  berhubungan  dengan  penggunaan tanah  itu  dalam  batas-batas  menurut Undang-Undang Pokok Agaria dan peraturan-peraturan  hukum  lain  yang lebih tinggi.
Pasal  4  Undang-Undang  No.  5  Tahun 1960  tentang  Peraturan  Dasar  Pokok-Pokok Agraria  menegaskan  bahwa  atas  dasar  hak menguasai  dari  negara  ditentukan  adanya macam-macam hak atas permukaan bumi, yang disebut tanah, yang dapat diberikan kepada dan
5 Ibid ., h. 51.

## JURNAL HUKUM KAIDAH

## Media Komunikasi dan Informasi Hukum dan Masyarakat
dipunyai  oleh  orang-orang.  Dengan  demikian jelaslah,  bahwa  tanah  dalam  pengertian  yuridis adalah permukaan bumi.
Selain  wewenang  khusus  dan  wewenang umum  sebagaimana  tersebut  di  atas,  hak  atas tanah  juga  berisikan  kewajiban-kewajiban  yang berkaitan dengan tanah sebagai fungsi sosialnya, kewajiban memelihara tanah, memelihara  lingkungan  hidup,  melestarikan hutan,  air  dan  tanah,  serta  dapat  juga membantu  tercapainya  kekuatan  ekonomi  yang riil di bidang pertambangan.

## 2.  Hak-Hak  Atas  Tanah  Dalam  Undang-
Undang  Nomor  5  Tahun  1960  tentang Pokok Agraria
Hak  atas  tanah  yang  dijabarkan  dalam Pasal 16 ayat (1) dan Pasal 53 Undang-Undang Pokok  Agraria  dapat  dikelompokkan  menjadi  3 (tiga) bidang, yaitu:
a.  Hak atas tanah yang bersifat tetap. Macam-macam  hak  atas  tanah  ini adalah hak milik, hak guna usaha, hak guna  bangunan,  hak  pakai,  hak  sewa untuk bangunan, hak membuka tanah, dan hak memungut hasil hutan.
b.  Hak  atas  tanah  yang  akan  ditetapkan dengan undang-undang.
Macam hak atas tanah ini belum ada.
c.  Hak atas tanah yang bersifat sementara. Macam  hak  atas  tanah  ini  adalah  hak gadai,  hak  usaha  bagi  hasil,  hak menumpang  dan  hak  sewa  tanah pertanian. 6
Penjelasan umum Undang-Undang Pokok Agraria  (UUPA)  bagian  II  (1)  menegaskan bahwa:  dalam  pada  itu  hanya  permukaan  bumi saja,  yaitu  yang  disebut  tanah,  yang  dapat dimiliki  oleh  seseorang.  Sistem  dalam  Undang- Undang Pokok Agraria menentukan macam hak atas  tanah  bersifat  terbuka,  artinya  masih
6 Ibid. , h. 110-111
terbuka  peluang  adanya  penambahan  macam hak  atas  tanah  selain  yang  ditentukan  oleh Pasal  16  ayat  (1)  Undang-Undang  Pokok Agraria.
Penambahan  hak-hak  lain  yang  belum disebutkan dalam UUPA, secara implisit disebutkan dalam Pasal 16 ayat (1) UUPA, yang menyatakan:
Bahwa hak-hak lain yang akan ditetapkan dengan  undang-undang.  Macam-macam hak  atas  tanah  yang  bersifat  tetap  dan sementara  mempunyai  sifat  limitatif.  Hak atas  tanah  yang  baru  tersebut  bukan merupakan  hak  atas  tanah  yang  bersifat tetap  dan  bukan  merupakan  hak  atas yang bersifat sementara.
Adapun  hak-hak  atas  tanah  yang  diatur dalam Pasal 16 UUPA, antara lain adalah:
a. Hak milik
b.  Hak guna usaha
c.  Hak guna bangunan
d.  Hak pakai
e.  Hak sewa
f. Hak membuka tanah
g.  Hak memungut hasil hutan
h.  Hak-hak  lain  yang  bersifat  sementara,
seperti halnya dengan:
1)  Hak gadai
2)  Hak usaha bagi hasil
3)  Hak menumpang
4)  Hak sewa tanah pertanian. 7
Hak-hak  atas  tanah  sebagaimana  diatur dalam  Pasal  16  ayat  (1)  UUPA  pada  mulanya bersifat limitatif, namun di dalam perkembangannya  tidak  lagi  bersifat  limitatif karena masih memberi kemungkinan munculnya hak-hak  atas  tanah  lainnya,  seperti  hak pengelolaan atas tanah.
7 Boedi Harsono, Hukum Agraria Indonesia, Himpunan Peraturan-Peraturan Hukum Tanah , Djambatan, Jakarta, 2012, h. 10

## JURNAL HUKUM KAIDAH

## Media Komunikasi dan Informasi Hukum dan Masyarakat
Secara  umum,  hak-hak  penguasaan  atas tanah  berdasarkan  Hukum  Agraria  dapat  dibagi menjadi beberapa kelompok, yaitu:
a.  Hak penguasaan atas tanah sebagai
lembaga hukum
b.  Hak  penguasaan  atas  tanah  ini belum  dihubungkan  dengan  tanah sebagai objek dan orang atau badan hukum  tertentu  sebagai  pemegang haknya.
c.  Hak penguasaan atas tanah sebagai hubungan hukum yang konkret
d.  Hak  penguasaan  atas  tanah  ini sudah  dihubungkan  dengan  tanah tertentu sebagai objeknya dan orang atau  badan  hukum  tertentu  sebagai subjek atau pemegang haknya. 8 Berdasarkan
hirarkhinya, hak-hak penguasaan  atas  tanah  yang  diatur  dalam UUPA, dapat dibedakan sebagai berikut:
a.  Hak bangsa Indonesia atas tanah;
b.  Hak menguasai negara atas tanah; c.  Hak ulayat masyarakat hukum adat; d.  Hak  perseorangan  atas  tanah,  yang meliputi:
1)  Hak-hak atas tanah
2)  Wakaf tanah hak milik
3)  Hak tanggungan
4)  Hak  milik  atas  Satuan  Rumah
Susun. 9
Masing-masing  hak  penguasaan  atas tanah  dalam  hirarkhi  tersebut  dapat  dijelaskan berikut ini:
a.  Hak Bangsa Indonesia Atas Tanah
Hak  bangsa  Indonesia  atas  tanah ini  merupakan  hak  penguasaan  atas tanah  yang  tertinggi  dan  meliputi  semua tanah  yang  ada  dalam  wilayah  negara yang  merupakan  tanah  bersama,  bersifat abadi  dan  menjadi  induk  bagi  hak-hak penguasaan  yang  lain  atas  tanah. Pengaturan  hak  penguasaan  atas  tanah
8 Urip Santoso. Op.Cit., h. 76 9 Ibid. , h. 77
ini dimuat dalam Pasal 1 ayat (3) Undang- UUPA. 10
b.  Hak Negara Atas Tanah
Hak menguasai negara atas bersumber  pada  hak  bangsa  Indonesia atas  tanah  yang  merupakan  penugasan pelaksanaan  tugas  kewenangan  bangsa yang  mengandung  unsur  hukum  publik. Tugas  mengelola  seluruh  tanah  bersama tidak mungkin dilaksanakan sendiri, maka dalam penyelenggaraannya, sebagai pemegang  hak  dan  pengembang  amanat tersebut pada tingkatan tertinggi
dikuasakan kepada negara sebagai organisasi  kekuasaan  seluruh  rakyat sebagaimana  disebutkan  dalam  Pasal  2 ayat  (1)  UUPA.  Ruang  lingkup  hak menguasai oleh negara yang diatur dalam Pasal  2  ayat  (2)  UUPA  dan  meliputi wewenang untuk:
1)  Mengatur dan menyelenggarakan  peruntukan, penggunaan,  persediaan,  dan pemeliharaan  bumi,  air,  dan ruang angkasa. 2)  Menentukan dan mengatur hubungan-hubungan hukum antara orang-orang dengan bumi,  air  dan  ruang  angkasa, dan 3)  Menentukan dan mengatur hubungan-hubungan antara orang-oang dan perbuatan- perbuatan hukum yang mengenai  bumi,  air,  dan  ruang angkasa. 11
c.  Hak Ulayat Masyarakat Hukum Adat
Bagi  masyarakat  hukum  adat, maka  tanah  mempunyai  fungsi  yang sangat    penting.  Tanah  merupakan tempat di mana warga masyarakat hukum adat  bertempat  tinggal,  dan  tanah  juga
10 Ibid. , h. 78
11 Andy Hartanto, Op.Cit ., h. 54

## JURNAL HUKUM KAIDAH

## Media Komunikasi dan Informasi Hukum dan Masyarakat
memberikan  penghidupan  baginya. 12 Hak ulayat  masyarakat  hukum  adat  diatur dalam Pasal 3 UUPA, yang menyatakan:
Dengan mengingat ketentuan-ketentuan dalam  Pasal  1  dan  Pasal  2 pelaksanaan hak ulayat dan pelaksanaan  hak-hak  serupa  itu dari masyarakat hukum adat, sepanjang  menurut  kenyataannya masih  ada,  harus  sedemikian  rupa sehingga sesuai dengan kepentingan  nasional  dan  negara yang  berdasarkan  atas  persatuan bangsa  tidak  boleh  bertentangan dengan
undang-undang dan peraturan yang lebih tinggi. Menurut Boedi Harsono dalam Urip Santoso,  dimaksud  dengan  hak  ulayat masyarakat hukum adat adalah: “Serangkaian  wewenang  dan  kewajiban suatu  masyarakat  hukum  adat,  yang berhubungan  dengan  tanah  yang  terletak dalam lingkungan wilayahnya”. 13
d.  Hak-hak atas tanah
Hak-hak  atas  tanah  yang  diatur dalam  UUPA,  diantaranya  termasuk adalah hak perseorangan atas tanah. Hak perseorangan  atas  tanah  adalah  hak yang memberi wewenang kepada pemegang haknya (perseorangan, sekelompok orang secara bersama-sama, badan hukum) untuk memakai, menguasai,  menggunakan,  dan  atau mengambil  manfaat  dari  tanah  tertentu. Hak perseorangan atas tanah berupa hak atas  tanah,  wakaf  tanah  hak  milik,  hak tanggungan,  dan  hak  milik  atas  Satuan Rumah Susun. 14
12 Soerjono  Soekanto, Hukum  Adat
Indonesia , Rajawali Pers, Jakarta, 2010, h. 172
13 Urip Santoso. Op.Cit. , h. 81
14 Ibid. , h. 83
3.  Peralihan  Hak  Atas  Tanah  Menurut Undang-Undang  No.  5  Tahun  1960 tentang Pokok Agraria
Umumnya  hak  atas  tanah  dapat  beralih dan dialihkan. Dalam hal ini, hak milik, hak guna usaha  dan  hak  guna  bangunan  dapat  beralih dan  dialihkan  secara  bebas  sesuai  dengan perundang-undangan  yang  berlaku,  sedangkan hak  pakai  hanya  dapat  dialihkan  jika  disetujui oleh  pemberi  hak  pakai,  dan  hak  sewa    hanya dapat dialihkan asal disebutkan dalam perjanjian  sewa  menyewa  atau  disetujui  oleh pemilik tanah tersebut. 15
Peralihan hak atas tanah adalah memindahkan  atau  beralihnya  penguasaan tanah  yang  semula  milik  seseorang  atau sekolompok masyarakat ke masyarakat lainnya. Peralihan tersebut dapat dilakukan dengan cara menukar/memindahkan tanah.
Perbuatan hukum yang bertujuan mengalihkan  hak  atas  tanah  dapat  berupa  jual beli,  tukar  menukar,  hibah,  pernyertaan  dalam modal perusahaan (inbreg) , pemberikan dengan wasiat, dan lelang. Dalam proses peralihan atau pemindahan  hak,  pihak  yang  mengalihkan  atau pemindahan  hak,  pihak  yang  mengalihkan  atau memindahkan  hak  harus  mempunyai  hak  dan kewenangan  untuk  memindahkan  hak,  sedang bagi  pihak  yang  memperoleh  hak  harus memenuhi  syarat  sebagai  pemegang  hak  atas tanah yang baru. 16
B. Pengaturan  Kepemilikan  Hak  Atas  Tanah dan Bangunan Bagi Orang Asing
15 Munir  Fuady, Konsep  Hukum  Perdata , Rajawali Pers, Jakarta, 2014, h. 49
16 Ibid ., h. 122-123

## JURNAL HUKUM KAIDAH

## Media Komunikasi dan Informasi Hukum dan Masyarakat
Secara  konstitusional,  pengaturan  hukum tanah  (sebagai  bagian  dari  sumber  daya  alam) ditegaskan  dalam  Pasal  33  ayat  (3)  Undang- Undang  Dasar  Tahun  1945  yang  mengatur tentang  bumi  dan  air  dan  kekayaan  alam  yang terkandung  didalamnya  dikuasai  oleh  Negara dan dipergunakan untuk sebesar-besar kemakmuran rakyat.
Pasal  ini  terdapat  dua  kata  yang menentukan yaitu
“dikuasai” dan “dipergunakan”.  Perkataan  “dikuasai”  sebagai dasar  wewenang  negara. Negara  adalah badan hukum  publik  yang  dapat  mempunyai  hak  dan kewajiban  seperti  manusia  biasa.  Perkataan “dipergunakan”  mengandung  suatu  perintah kepada  negara  untuk  mempergunakan  bagi sebesar-besar kemakmuran rakyat.
Keterkaitan antara kaidah “hak
menguasai  negara”  dengan  sebesar-besarnya kemakmuran rakyat, akan menimbulkan kewajiban negara, sebagai berikut:
1.  Segala  bentuk  pemanfaatan  bumi,  air, ruang  angkasa  dan  kekayaan  alam yang  terkandung  di  dalamnya,  harus secara  nyata  dapat  meningkatkan kemakmuran dan kesejahteraan masyarakat;
2.  Melindungi  dan  menjamin  segala  hak- hak rakyat yang terdapat di dalam dan di  atas  bumi,  air,  dan  ruang  angkasa, dan  kekayaan  alam  yang  terkandung di  dalamnya,  dapat  dihasilkan  secara langsung atau dinikmati langsung oleh rakyat;
3.  Mencegah  segala  tindakan  dari  pihak manapun  yang  akan  menyebabkan rakyat  tidak  mempunyai  kesempatan atau  akan  kehilangan  akses  terhadap bumi, air, ruang angkasa dan kekayaan  alam  yang  terkandung  di dalamnya. 17
17
Ida Nurlinda, Prinsip-Prinsip
Pembaruan Agraria: Perspektif Hukum , Rajawali Pers, Jakarta, 2009, h. 63
Pasal  2  ayat  (1)  UUPA  menyatakan: bahwa  bumi,  air  dan  ruang  angkasa,  termasuk kekayaan  alam  yang  terkandung  di  dalamnya, pada  tingkatan  yang  tertinggi  dikuasai  oleh Negara.  Frasa  kata  “dikuasai”  dalam  pasal  ini bukanlah  berarti  “dimiliki”,  namun  pengertian lebih  pada  memberi  wewenang  kepada  negara sebagai  organisasi  kekuasaan  dari  Bangsa Indonesia  untuk  tingkatan  tertinggi.  Di  mana pemberian  wewenang  kepada  Negara  tersebut berfungsi untuk :
1.  Mengatur dan menyelenggarakan peruntukan,  penggunaan,  persediaan dan pemeliharaannya;
2.  Menentukan  dan  mengatur  hak-hak yang dapat dipunyai atas (bagian dari) bumi, air dan ruang angkasa itu;
3.  Menentukan  dan mengatur  hubungan- hubungan  hukum  antara  orang-orang dan perbuatan-perbuatan hukum
mengenai bumi, air dan ruang angkasa. 18
Berdasarkan  fungsi  negara  di  atas, maka Negara berkewajiban untuk mengatur menyelenggarakan  peruntukan,  penggunaan, persediaan dan pemeliharaannya serta menentukan  hak-hak  yang  dapat  dipunyai  atas (bagian  dari)  bumi,  air  dan  ruang  angkasa. Dalam  kaitannya  dengan  pemilikan  hak  atas tanah oleh orang asing, maka Negara mengatur dan  menentukan  hubungan-hubungan  hukum antara  orang-orang  dan  perbuatan-perbuatan hukum mengenai  bumi,  air  dan  ruang  angkasa, sehingga  dalam  pemberian  hak-hak  tanah  bagi orang asing tidak bertentangan dengan ketentuan hukum.
18 Kartini  Mulyadi  dan Gunawan  Widjaya, Hak-Hak  Atas  Tanah  :  Seri  Hukum  Harta Kekayaan,  Prenada  Kencana  Media  Group, Jakarta, 2003, h. 13

## JURNAL HUKUM KAIDAH

## Media Komunikasi dan Informasi Hukum dan Masyarakat
1.  Pengaturan Pemilikan Tanah dan
Bangunan  Oleh  WNA  dan  Badan Hukum Asing
Ketentuan  Pasal  42  dan  43  UUPA  dan diikuti  dengan  Peraturan  Pemerintah  Nomor  40 Tahun  1996  tentang  Hak  Guna  Usaha,  Hak Guna  Bangunan  dan  Hak  Pakai  Atas  Tanah, dan  peraturan  pelaksanaan  lainnya  seperti Peraturan Menteri Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor  7 Tahun 1996 dan kemudian  diganti  dengan  Nomor  8  Tahun  1996 tentang  Persyaratan  Pemilikan  Rumah  Tempat Tinggal atau Hunian oleh Orang Asing, tidak lain adalah  untuk  memberikan  kemudahan  dan menciptakan  suasana  kondusif  bagi  pelaku- pelaku  ekonomi,  agar  tidak  ragu-ragu  untuk berinvestasi di Indonesia.
Adapun  obyek  hak  pakai,  yaitu  tanah negara, tanah hak pengelolaan, tanah hak milik, yaitu: 19
Hak Pakai atas Tanah Negara:
a.  Jika pemegang haknya adalah:
1)  Departemen,  Lembaga  Pemerintah Non departemen dan pemerintahan daerah;
2)  Perwakilan negara asing dan perwakilan badan Internasional;
3)  Badan  Keagamaan  dan  badan sosial;
b.  Jika  pemegang  haknya  adalah  selain tersebut di atas, yaitu:
1)  Warga negara Indonesia;
2)  Orang asing yang berkedudukan di Indonesia;
3)  Badan hukum yang didirikan menurut hukum di Indonesia; 4)  Badan hukum asing yang mempunyai perwakilan di Indonesia
Pemberian  hak  pakai  atas  tanah  Negara, diberikan  berdasarkan  Keputusan  Menteri  atau
19 Pasal  41  Peraturan Pemerintah  Nomor 40 Tahun 1996 Tentang Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan, Hak Pakai Atas Tanah.
Pejabat  yang  diunjuk  atas  inisiasi  atau  usulan yang diajukan oleh pemegang hak pengelolaan. Pemberian  hak  pakai  atas  tanah  negara  untuk pertama  kalinya  diberikan  dalam  masa  atau tenggang waktu paling lama 25 tahun dan dapat diperpanjang  20  tahun.    Pemberian  hak  pakai dapat  pula  diberikan  oleh  pemegang  Hak  Milik dengan akta yang dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah. 20
Berdasarkan  uraian  di  atas,  dapat dipahami  bahwa  Hak  Pakai  dapat  terjadi  atas Tanah  Negara  atau  Hak  Milik.  Pemberian  hak pakai,  baik  itu  terjadi  atas  tanah  Negara  atau hak milik akan menimbulkan beberapa kewajiban  hukum  kepada  pemegang  Hak  pakai tersebut, diantaranya adalah : 21
a.  Membayar  uang  pemasukan  yang jumlah  dan  cara  pembayarannya ditetapkan dalam keputusan pemberian haknya, perjanjian penggunaan  tanah  Hak  Pengelolaan atas tanah dalam perjanjian pemberian hak pakai; b.  Menggunakan  tanah  sesuai  dengan peruntukannya dan persyaratan sebagaimana ditetapkan dalam keputusan pemberiannya atau perjanjian  penggunaan  tanah  Hak Pengelolaan atau perjanjian pemberian  Hak  Pakai  atas  Tanah Milik;
c.  Memelihara  dengan  baik  tanah  dan bangunan  yang  ada  di  atasnya  serta menjaga kelestarian lingkungan hidup;
d.  Menyerahkan  kemBali  tanah  yang diberikan  dengan  Hak  Pakai  kepada negara,  pemegang  Hak  Pengelolaan atau  pemegang  Hak  Milik  sesudah Hak Pakai tersebut hapus;
e.  Menyerahkan  sertipikat  Hak  Pakai yang  telah  hapus  kepada  Kepala Kantor Pertanahan.
20 Pasal  42  Peraturan Pemerintah  Nomor 40 Tahun 1996 Tentang Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan, Hak Pakai Atas Tanah.
21 Pasal  50  Peraturan Pemerintah  Nomor 40 Tahun 1996 Tentang Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan, Hak Pakai Atas Tanah.

## JURNAL HUKUM KAIDAH

## Media Komunikasi dan Informasi Hukum dan Masyarakat
Warga  negara  asing  yang  berkedudukan di  Indonesia  dapat  menguasai  tanah  dengan Hak Pakai atau Hak Sewa Untuk Bangunan dan memiliki  bangunan  yang  didirikan  di  atasnya. Pasal  43  ayat  (1)  mengatur  bahwa  sepanjang mengenai  tanah  yang  dikuasai  langsung  oleh negara  maka  Hak  Pakai  hanya  dapat  dialihkan kepada  pihak  lain  dengan  izin  pejabat  yang berwenang  dan  ayat  (2)  mengatur  tentang  Hak Pakai  atas  tanah  milik  hanya  dapat  dialihkan kepada  pihak  lain,  jika  hal  itu  dimungkinkan dalam perjanjian yang bersangkutan.
Dengan  demikian,  pemberian  Hak  Pakai ini bersifat personal, maka pada prinsipnya tidak dapat  dialihkan.  Hal  ini  berbeda  dari  ketentuan mengenai  Hak  Milik,  Hak Guna  Bangunan,  Hak Guna Usaha yang sama sekali tidak mengandung unsur pembatasan dalam pengalihannya. Sifat personal dari Hak Pakai ini, jika  dibandingkan  dengan  asas  personal  dalam hukum  perikatan,  jelas  bahwa  terhadap  hak pakai  ini  memang  ditujukan  untuk  kepentingan dari  orang  terhadap  siapa  Hak  Pakai  telah diberikan. 22
2.  Pengaturan Kepemilikan
Rumah Tempat Tinggal Bagi Orang Asing
Menjamin  kepastian  hukum  mengenai pemilikan  rumah  tempat  tinggal  atau  hunian untuk orang asing, hal ini kemudian diatur dalam Peraturan  Pemerintah  Nomor  41  Tahun  1996 Tentang Pemilikan Rumah Tempat Tinggal atau Hunian oleh Orang Asing yang berkedudukan di Indonesia,  yang  kemudian  telah  digantikan dengan  terbitnya  Peraturan  Pemerintah  Nomor 103  Tahun  2015  Tentang  Tentang  Pemilikan Rumah Tempat Tinggal atau Hunian oleh Orang
22 Supriadi, Hukum  Agraria ,  Penerbit Sinar Grafika, Jakarta, 2005, h. 253
Asing yang berkedudukan di Indonesia. Pasal 2 ayat  (1)  dan  (2),  Peraturan  Pemerintah  ini menyatakan bahwa:
(1)  Orang  Asing  dapat  memiliki  rumah untuk  tempat  tinggal  atau  hunian dengan Hak Pakai.
(2)  Orang  Asing  yang  dapat  memiliki rumah  tempat  tinggal  atau  hunian sebagaimana  dimaksud  pada  ayat (1)  adalah  Orang  Asing  pemegang izin  tinggal  di  Indonesia  sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan. Melaksanakan ketentuan Peraturan Pemerintah di atas, maka kemudian ditindaklanjuti  dengan  diterbitkannya  Peraturan Menteri  Agraria  dan  Tata  Ruang/Kepala  Badan Pertanahan Nasional Republik Indonesia Nomor 13  Tahun  2016  tentang  Tata  Cara  Pemberian, Pelepasan Atau Pengalihan Hak Atas Pemilikan Rumah Tempat Tinggal atau Hunian oleh Orang Asing Yang Berkedudukan di Indonesia. Pasal 1 Ayat (1) (2) dan (3) menentukan bahwa:
a.  Orang asing pemegang izin tinggal di
Indonesia dapat  memiliki rumah tempat  tinggal  atau  hunian  berupa rumah  tunggal  atau  satuan  rumah susun.
b.  Peroleh  rumah  tunggal  atau  rumah susun dapat dilakukan dengan :
1)  Membeli  rumah  tunggal  di  atas tanah  hak  pakai,  atas  tanah negara,  hak  pengelolaan  atau hak milik.
2)  Membeli  satuan  rumah  susun  di atas hak pakai atas tanah negara atau hak pengelolaan.
c.  Dalam  hal  orang  asing  membeli rumah  tunggal  di  atas  tanah  hak pakai  atas  hak  milik,  dilakukan berdasarkan  perjanjian  pemberian

## JURNAL HUKUM KAIDAH

## Media Komunikasi dan Informasi Hukum dan Masyarakat
hak  pakai  di  atas  hak  milik  yang dibuat  dalam  akta  perjanjian  oleh Pejabat  Pembuat  Akta  Tanah  antara orang  asing  dengan  pemegang  hak milik.
d.  Perjanjian  pemberian  hak  pakai  di atas  hak  milik  tersebut  kemudian wajib  dicatatkan  dalam  buku  tanah dan  sertifikat  hak  atas  tanah  yang bersangkutan
pada kantor pertanahan.
Berdasarkan  ketentuan  di  atas,  dapat diketahui  bahwa  orang  asing  yang  dapat memiliki rumah di Indonesia adalah orang asing yang  kehadirannya  di  Indonesia  memberi manfaat  bagi  pembangunan  nasional,  yaitu memiliki  dan  memelihara  kepentingan  ekonomi di Indonesia dengan investasinya untuk memiliki rumah  tempat  tinggal/hunian  di  Indonesia. Orang  asing  ini  dari  segi  kehadirannya  di Indonesia,  dapat  dibagi  dalam  dua  golongan, yaitu:
a.  Orang asing yang bertempat tinggal di
Indonesia  secara  menetap  (penduduk Indonesia);
b.  Orang  asing  yang  tidak  tinggal  di
Indonesia  secara  menetap,  melainkan
hanya seaktu-waktu berada di
Indonesia. 23
Perbedaan  orang  asing  berdasarkan kedua  golongan  tersebut  berhubungan  dengan dokumen  yang  harus  ditunjukkannya  pada waktu melakukan perbuatan hukum memperoleh rumah, sebagai berikut:
a.  Bagi  orang  asing  penetap;  izin  tinggal tetap, dan
b.  Bagi orang asing lainnya: izin kunjungan atau izinkeimigrasiaan
23 Sihar  Sihombing, Hukum  Imigrasi , Nuansa Aulia, Bandung, 2009, h 15.
lainnya berbentuk tanda yang diterakan  pada  paspor  atau  dokumen keimigrasiaan  lainnya  yang  dimiliki oleh orang asing yang bersangkutan. 24
Perolehan rumah tinggal atau hunian oleh orang  asing,  maka  tidak  dapat  dilepaskan  dari cara memperoleh hak atas tanah tempat rumah tersebut  berdiri.  Untuk  memperoleh  rumah tempat tinggal  atau  hunian, maka  sebagaimana dimaksud  Pasal  1  ayat  (2)  Peraturan  Menteri Negara  Agraria/Kepala  Badan  Pertanahan Nasional  Nomor  13  Tahun  2016,  perolehan rumah hunian bagi orang asing dapat dilakukan melalui perbuatan hukum sebagai berikut:
a.  Membeli rumah tunggal di atas tanah hak pakai atas tanah negara, hak pengelolaan atau  hak  milik.    Dalam  hal  orang  asing membeli rumah tunggal di atas tanah hak pakai  atas  hak  milik,  maka  perbuatan hukum ini dilakukan berdasarkan perjanjian  pemberian  hak  pakai  di  atas hak  milik  yang  dibuat  dalam  akta perjanjian  oleh  Pejabat  Pembuat  Akta Tanah  antara  orang  asing  dengan pemegang hak milik.
b.  Membeli satuan rumah susun di atas hak pakai  atas  tanah  negara  atau  hak pengelolaan.
Berbagai  alternatif  yang  dapat  dilakukan dalam  memperoleh  rumah  hunian  atau  tempat tinggal  bagi  orang  asing  di  atas  disediakan untuk dipilih oleh pihak-pihak yang berkepentingan,  baik  pihak  penyedia  tanah/ rumah maupun orang asing yang bersangkutan.
Pemberian  kepemilikan  rumah  tinggal atau  hunian  oleh  Warga  Negara  Asing  dengan cara  melakukan  pembelian  rumah  hunian menurut  Peraturan  Menteri  Agraria  Nomor  13
24 Ibid ., h. 15-16

## JURNAL HUKUM KAIDAH

## Media Komunikasi dan Informasi Hukum dan Masyarakat
Tahun 2016, dilakukan
pembatasan.
Pembatasan  tersebut  dinilai  dari  harga  rumah tinggal atau hunian. Batasan harga rumah yang boleh dibelipun beragam sesuai dengan daerah masing-masing  sebagaimana  dirinci  dalam Lampiran  Permen  Agraria  Nomor  13  Tahun 2016.
Pembatasan  pembelian  rumah  tinggal atau  hunian  tertuang  di  dalam  Pasal  2  Permen Agraria 13/2016, yang menyatakan:
(1)  Pembelian rumah tunggal atau satuan  rumah  susun  sebagaimana dimaksud  dalam  Pasal  1  ayat  (2), dengan syarat merupakan pembelian baru/unit baru berupa bangunan baru yang  dibeli  langsung  dari  pihak pengembang/pemilik tanah dan bukan  merupakan  pembelian  dari tangan kedua.
(2)  Pembelian rumah tunggal atau satuan  rumah  susun  sebagaimana dimaksud  pada  ayat  (1),  merupakan rumah  tunggal  atau  satuan  rumah susun dengan harga minimal sebagaimana tercantum dalam Lampiran  yang  merupakan  bagian tidak  terpisahkan  dari  Peraturan Menteri ini.
Berdasarkan  uraian  di  atas,  dapat dipahami  bahwa  orang  asing  dan/atau  badan hukum  asing  yang  berkedudukan  di  Indonesia dapat memiliki satuan rumah susun atau  rumah tunggal  yang  dibangun  di  atas  tanah  dengan status hak pakai atas tanah negara maupun hak pakai di atas tanah hak milik dengan syarat dan jangka waktu tertentu sesuai dengan yang telah ditentukan.  Hal  ini  telah  membuka  jalan  satu- satunya  kemungkinan  bagi  warga  negara  asing untuk  memiliki  satuan  rumah  susun  maupun rumah tunggal hanya didasari Hak Pakai.

## C.  Status  Hukum  Penguasaan  Hak  Atas
Tanah  Oleh  Warga  Negara  Asing  di Indonesia
Dalam tatanan hukum pertanahan nasional,  hubungan  hukum  antara  orang  baik warga  Negara  Indonesia  maupun  Negara Negara Asing serta perbuatan hukumnya terkait dengan  tanah  telah  diatur  dalam  UUPA.  Salah satu  prinsip  nasionalitas,  yaitu  hanya  Warga Negara Indonesia yang  boleh memiliki hak milik atas tanah. 25
UUPA  secara  tegas  menetapkan  bahwa hanya  Warga  Negara  Indonesia  yang  dapat memiliki hak milik atas tanah di Indonesia.UUPA melarang  hak  milik  kepada  orang  asing sebagaimana  disebutkan  dalam  Pasal  26  ayat (2) UUPA. Pelanggaran terhadap Pasal 26 ayat (2)  UUPA,  mengandung  makna  bahwa  segala perbuatan  hukum  yang  dilaksanakan  dalam pengalihan  hak  milik  kepada  orang  asing  batal demi hukum.
III. AKIBAT HUKUM BAGI WARGA NEGARA ASING DALAM MENGUASAI  HAK  ATAS  TANAH DENGAN MENGGUNAKAN NAMA ORANG LAIN BERDASARKAN PUTUSAN PENGADILAN NEGERI
DENPASAR  NO.  82/PDT.G.2013/  PN.

## DPS
A.  Akibat  Hukum  Bagi  Warga  Negara  Asing Dalam  Menguasai  Hak  Atas  Tanah Dengan Menggunakan Nama Orang Lain
Pada  bab  sebelumnya  dijelaskan  bahwa satu-satunya  hak  atas  tanah  yang  dapat diberikan kepada orang asing adalah hak pakai, sebagaimana  diatur  dalam  Pasal  42  UUPA.
25 Boedi Harsono, Op. Cit ., h. 286.

## JURNAL HUKUM KAIDAH

## Media Komunikasi dan Informasi Hukum dan Masyarakat
Demikian  pula  dalam  Peraturan  Pemerintah Nomor  103  Tahun  2015  Tentang  Pemilikan Rumah  Tinggal  atau  Hunian  Orang  Asing (WNA),  menegaskan bahwa:  WNA yang berkedudukan  di  Indonesia  diperkenankan memiliki satu rumah tinggal (bisa Satuan Rumah Susun) yang dibangun atas hak pakai.
Berdasarkan  hasil  penelitian  Mohammad Machfudi  Zaqroni,  yang  dilakukan  di  7  (tujuh) Provinsi  yang  ada  di  Indonesia,  menemukan beberapa fakta sebagai berikut:
1.  Mekanisme  penguasan  tanah  oleh WNA  selama  ini  pada  umumnya menggunakan cara-cara yang dianjurkan oleh konsultan hukum yang dianggap  lebih  memudahkan  bagi para WNA, antara lain: a.  Pencampuran harata karena perkawinan.
b.  Pewarisan.
c.  Pinjam  meminjam  yang  disertai dengan  akta  pengakuan  utang, akta  wasiat,  kuasa  memasang hipotik,  kuasa  untuk  menjual  dan pernyataan bersama atau menggunakan  akta  pengakuan utang  disertai  jaminan  tanah  dan perjanjian sewa menyewa. 2.  Terjadinya  kasus  pinjam  nama  oleh
WNA antara lain karena alasan-alasan sebagai berikut:
a.  WNA  ingin  membeli  beberapa
bidang tanah yang dapat digunakan  sebagai  tempat  tinggal dan  tempat  usaha,  sedangkan dalam  PP  No.  41  Tahun  1996 hanya  dapat  diberikan  1  bidang tanah  dengan  hak  pakai  untuk rumah tinggal.
b.  Jangka  waktu  untuk  hak  pakai kurang  menarik  dibanding  dengan hak  Guna  Bangunan  dan  hak milik.  Jangka  waktu  hak  pakai yang  diberikan  sangat  singkat sehingga  jika  investasi  dilakukan maka waktu 25 tahun belum dapat mengemBalikan modal usaha.
c.  Tanah  yang  akan  dibeli  berstatus hak  milik  dan  hak  guna  bangunan sehingga  WNA  enggan  untuk mengurus penurunan haknya.
d.  Meskipun hak pakai dapat dijaikan hak  tanggungan,  namun  Bank
sebagai  kreditor  lebih  memilik yang  dijadikan  sebagai  jaminan adalah hak guna bangunan. 26
Penelitian di atas mengindikasikan, meskipun  Undang-Undang  Nomor  4  Tahun 1996,  menegaskan  bahwa  hak  pakai  sebagai objek  hak  tanggungan,  namun  masyarakat, terutama  orang  asing  kurang  suka  pada  hak pakai,  dan  bank  lebih  suka  pada  hak  guna bangunan. Akibatnya, sebagian dari masyarakat orang  asing  berupaya  untuk  memiliki  tanah dengan  berbagai  cara,  termasuk  dengan  cara melakukan  penyulundupan  hukum  dengan menggunakan  nama  orang  lain  (pinjam  nama orang lain) atas kepemilikan hak atas tanah.
Praktek  kepemilikan  tanah  oleh  orang asing  dengan  menggunakan  nama  orang  lain (orang  lokal/Indonesia),  sekilas  terlihat  sah-sah saja  apabila  didasari  pada  asas  kebebasan berkontrak.  Namun  apabila  di  telah  lebih  jauh lagi,  maka  praktek  kepemilikan  hak  atas  tanah dalam bentuk praktek pinjam nama bertentangan dengan hukum perjanjian.
Diketahui,  bahwa  praktek  pinjam  nama atas  kepemilikan  hak  atas  tanah  bagi  orang asing  dilakukan  dengan  berbagai  cara  untuk mengelabui  pihak  yang  berwenang  di  bidang administrasi  pertanahan.  Cara  yang  palin  lazim digunakan  antara  orang  asing  dengan  mereka yang  digunakan  namanya  untuk  kepemilikan hak  atas  tanah  adalah  dengan  kuasa  untuk menjual dan pernyataan bersama atau menggunakan  akta  pengakuan  utang  disertai jaminan tanah dan perjanjian sewa menyewa.
Pada  dasarnya  hukum  perdata  melalui KUH  Perdata  memberikan  kebebasan  bagi setiap  orang  untuk  melakkan  perikatan  atau
26 Mohammad Machfudi Zaqroni, Op. Cit ., h. 30

## JURNAL HUKUM KAIDAH

## Media Komunikasi dan Informasi Hukum dan Masyarakat
perjanjian  (asas  kebebasan  berkontrak  Pasal
1338 KUH Perdata). Namun demikian pelaksanaan asas kebebasan berkontrak tersebut  harus  pula  mengacu  pada  ketentuan Pasal  1320  KUH  Perdata  mengenai  syarat sahnya suatu perjanjian.
Suatu perjanjian baru sah dan karenanya akan  menimbulkan  akibat  hukum  jika  dibuat secara  sag  sesuai  hukum  yang  berlaku. Persyaratan-persyaratan  hukum  yang  harus dipenuhi  agar  sebuah  perjanjian  ini  sah  dan mengikat  menurut  Pasal  1320  KUH  Perdata, yaitu sebagai berikut:
1.  Adanya  kata  sepakat  antara  para pihak dalam perjanjian.
2.  Adanya kecakapan dari para pihak.
3.  Adanya perihal tertentu
4.  Adanya kausa yang diperbolehkan.
Ke 4 (empat) syarat yang ditentukan oleh Pasal  1320  KUH  Perdata,  jika  ditelaah  satu persatu,  maka  syarat  yang  tidak  terpenuhi dalam  praktek  pinjam  nama  atas  kepemilikan hak atas tanah adalah syarat ke 4 (empat), yaitu mengenai kausa yang diperbolehkan.
Sebagaimana  telah  dijelaskan  bahwa,  hak  atas tanah  yang  dapat  diberikan  kepada  warga negara asing hanyalah dalam bentuk hak pakai. Sehingga,  di luar  hak  pakai  bagaimanapun  dan cara  apapun  yang  dipergunakan  oleh  orang asing guna menguasai hak atas tanah di negara Indonesia  jelas  bertentangan  dengan  Hukum Agraria  dan  juga  peraturan-peraturan  terkait lainnya.
Terkait  dengan  hubungan  hukum  antara orang-orang  termasuk  masyarakat  hukum  adat dengan  tanah  yang  memiliki  hubungan  yang erat  antara  negara  dengan  tanah,  maka  di dalam  UUPA  dimuat  beberapa  asas  hukum agraria  nasional.  Asas-asas  ini  karena  sebagai
dasar,  dengan  sendirinya  harus  menjiwai pelaksanaan dari UUPA dan segenap peraturan pelaksanaannya.  Asas-asas  tersebut  antara lain:
1.  Asas kenasionalan
2.  Asas  pada  tingkatan  yang  tertinggi, bumi, air, ruang angkasa dan kekayaan  alam  yang  terkandung  di dalamnya dikuasai oleh negara.
3.  Asas mengutamakan kepentingan nasional dan negara yang berdasarkan atas persatuan bangsa dari padakepentingan  perseorangan  dan golongan. 4.  Asas semua hak atas tanah mempunyai fungsi sosial.
5.  Asas  hanya  warga  negara  Indonesia yang  dapat  mempunyai  hak  milik  atas tanah.
6.  Asas  persamaan  bagi  setiap  warga negara Indonesia.
7.  Asas tanah pertanian harus dikerjakan atau  diusahakan  secara  arif  oleh pemiliknya  sendiri  dan  mencegah cara-cara yang bersifat pemerasan
8.  Asas  tata  guna  tanah/penggunaan tanah secara berencana. 27
Kedelapan  asas  yang  terdapat  dalam UUPA  tersebut  di  atas,  tampak  bahwa  yang menjiwai  adanya  larangan  pemindahan  hak milik  atas  tanah  kepada  WNA  sebagaimana diatur  dalam  Pasal  26  ayat  (2)  UUPA  adalah asas  kenasionalan  dan  asas  hanya  Warga Negara  Indonesia  yang  dapat  mempunyai  hak milik  atas  tanah.    Dalam  asas  kenasionalan, seluruh  wilayah  Indonesia  adalah  kesatuan tanah  air  dari  seluruh  rakyat  Indonesia,  yang bersatu  sebagai  bangsa  Indonesia  dan  seluruh bumi,  air,  ruang  angkasa,  termasuk  kekayaan alam  yang  terkandung  di  dalamnya  sebagai karunia Tuhan  Yang Maha  Esa  dan merupakan kekayaan  nasional.  Hubungan  antara  bangsa dengan bumi, air, dan ruang angkasa Indonesia
27 Muchsin  Imam  Koeswahyono,  dan Soimin, Hukum  Agraria  Indonesia  Dalam Perspektif  Sejarah ,  Refika  Aditama,  Bandung, 2010, h. 54-60

## JURNAL HUKUM KAIDAH

## Media Komunikasi dan Informasi Hukum dan Masyarakat
adalah hubungan yang bersifat abadi. Ini berarti bahwa  selama  rakyat  Indonesia  yang  bersatu sebagai  Bangsa  Indonesia  masih  ada  dan selama bumi, air, dan ruang angkasa  Indonesia masih  ada,  dalam  keadaan  bagaimanapun tidak  ada  sesuatu kekuasaan  yang  dapat  memutuskan  atau meniadakan hubungan tersebut.
Bagi  keberlangsungan  suatu  negara, maka  tanah  yang  merupakan  bagian  dari wilayah  suatu  negara  memiliki  arti  yang  sangat penting.  Tanah  dalam  wilayah  negara  Republik Indonesia  adalah  merupakan  hak  bangsa Indonesia.  Hanya  rakyat  Indonesia  yang  dapat mempunyai  hubungan  sepenuhnya  dengan tanah   Indonesia. Sehingga, sudah sangat tepat jika  asas  hanya  warga  negara  Indonesia  yang dapat  mempunyai  hak  milik  atas  tanah  juga menjiwai  adanya  larangan  pemindahan  hak milik atas tanah kepada WNA.
Berdasarkan  hak  menguasai  negara sebagaimana  disebutkan  dalam Pasal  2  UUPA, maka  penyelenggara  pemerintahan  diberikan wewenang untuk mengatur, menyelenggarakan, dan  menetapkan  berbagai  segi  peruntukan, penataan,  penguasaan  tanah  dan  penggunaan tanah,  yang  termasuk  juga  kewenangan  dalam menetapkan  larangan  pemindahan  hak  milik atas tanah kepada WNA.
Praktek  pinjam  nama  oleh  orang  asing terkait  dengan  kepemilikan  hak  atas  tanah  di Indonesia  sebagaimana  telah  diuraikan  jelas bertentangan  dengan  hukum  agraria.  Oleh karenya,  praktek  pinjam  nama  secara  hukum memiliki  akibat  hukum  bagi  para  pihak  yang membuat perjanjian pinjam nama tersebut.
Adapun  akibat  hukum  terhadap  praktek pinjam  nama  oleh  orang  asing  terkait  dengan kepemilikan  hak  atas  tanah  di  Indonesia,  dapat
diuraikan sebagai:

## 1.  Akibat Hukum Terhadap Objek Tanah
UUPA  telah  mengatur  sedemikian  rupa tentang  hak –hak  atas  tanah  dan  tata  cara memperoleh  hak  tanah.  Demikian  pula  dengan kepemilikan  hak  atas  tanah  bagi  orang  yang hanya diberikan berupa hak pakai sebagaimana diatur  dalam  Pasal  42  Peraturan  Pemerintah Nomor  40  tahun  1996,  yang  mengatur  tentang tata cara kepemilikan hak atas tanah bagi orang asing dalam bentuk hak pakai.
Menurut Peraturan Pemerintah Nomor 40 Tahun  1996,  kepemilikan  hak  atas  tanah  bagi orang  asing  hanya  dapat  berupa  hak  pakai. Setiap  upaya  atau  cara  yang  dilakukan  untuk menguasai  hak  atas  tanah  bagi  orang  asing tidak dibenarkan oleh hukum agraria.
UUPA dalam mencegah terjadinya praktek  penyulundupan  hukum  dan  atau pelanggaran  terhadap  ketentuan  yang  telah ditetapkan dalam UUPA, mengatur secara tegas mengenai sanksi hukum atas peralihan hak atas tanah  kepada  orang  asing  yang  tidak  sesuai dengan ketentuan peraturan-peraturan perundangan.
2.  Akibat Hukum Terhadap Akta
Perjanjian Pinjam  Nama  Dan  Akta  Jual
Beli Tanah Yang Dibuat Oleh Notaris
Pasal  1868  KUHPerdata  menegaskan bahwa: “Suatu akta yang di dalam bentuk yang ditentukan  oleh  undang-undang,  dibuat  atau dihadapan pegawai-pegawai umum yang berkuasa  untuk  itu  di  tempat  dimana  akta dibuat”.
Ketentuan  di  atas  menempatkan  akta sebagai  alat  bukti  yang  sempurma,  artinya

## JURNAL HUKUM KAIDAH

## Media Komunikasi dan Informasi Hukum dan Masyarakat
bahwa suatu akta yang dibuat berdasarkan dan
mengacu pada ketentuan Pasal 1868
KUHPerdata  memiliki  kekuatan  pembuktian lahiriah, formal dan material untuk membuktikan kebenaran  suatu  perbuatan-perbuatan  hukum atau peristiwa-peristiwa hukum bagi pihak-pihak yang  membutuhkan  pembuktian  tentang  hal  itu dengan  tanpa  atau  tidak  memerlukan  alat-alat bukti lain. 28
Berdasarkan  definisi  tersebut  diketahui bahwa suatu akta dapat dikatakan sebagai akta otentik  harus  memenuhi  syarat-syarat  yaitu dibuat  dalam  bentuk  yang  ditentukan  undang- undang,  dibuat  oleh  seorang  pejabat  atau pegawai  umum,  dan  pejabat  atau  pegawai umum tersebut harus berwenang untuk membuat  akta  tersebut  ditempat  di  mana  akta dibuat. Karena dibuat oleh seorang pejabat atau pegawai  umum,  maka  akta  otentik  memiliki kekuatan  pembuktian  yang  sempurna.  Hal  ini dikarenakan  pejabat  atau  pegawai  umum tersebut mendapatkan kepercayaan dari negara untuk menjalankan sebagian fungsi administratif negara,  sehingga  legalitasnya  dapat  dipastikan. Selain itu, seorang pejabat atau pegawai umum juga tidak memiliki keberpihakan dalam pembuatan akta.
Lebih  lanjut  Pasal  1870  KUHPerdata menjelaskan:
Akta  otentik  memberikan  di  antara  para pihak  beserta  ahli  warisnya  atau  orang- orang  yang  mendapat  hak  dari  mereka suatu  bukti  yang  sempurna  tentang  apa yang  dimuat  didalamnya.    Akta  otentik merupakan  suatu  bukti  yang  sempurna, dalam arti bahwa ia sudah tidak memerlukan suatu penambahan 28 R. Subekti, Subekti, Hukum Pembuktian, PT. Pradnya Paramitha, Jakarta, 2010, h. 22
pembuktian.  Ia  merupakan  suatu  alat bukti yang mengikat dan sempurna. 29
Alasan lain akta otentik dikatakan sebagai alat  bukti  yang  sempurna,  karena  akta  otentik memiliki tiga kekuatan pembuktian, yaitu:
a. Lahiriah ( Uitwendige Bewijskracht )
Kemampuan  lahiriah  akta  Notaris
merupakan akta itu sendiri untuk membuktikan keabsahannya sebagai akta otentik.  Jika  dilihat  dari  lahirnya  sebagai akta  otentik  serta  sesuai  dengan  aturan hukum  yang  sudah  ditentukan  mengenai syarat  akta  otentik,  maka  akta  tersebut berlaku  sebagai  akta  otentik,  sampai terbukti  seBaliknya,  artinya  sampai  ada yang  membuktikan  bahwa  akta  tersebut bukan akta otentik secara lahiriah. Dalam hal ini beban pembuktian ada pada pihak yang menyangkal keontetikan akta Notaris  yang  bersangkutan,  baik  yang ada  pada  minuta  dan  salinan  serta adanya  awal  akta  sampai  dengan  akhir akta.
b. Formal ( Formale Bewisjskracht )
Akta  Notaris  harus  memberikan kepastian  bahwa  sesuatu  kejadian  dan fakta tersebut dalam akta benar dilakukan oleh  Notaris  atau  diterangkan  oleh  pihak- pihak  yang  menghadap  pada  saat  yang tercantum  dalam  akta  sesuai  dengan prosedur  yang  sudah  ditentukan  dalam pembuatan akta.
Secara  formal  untuk  membuktikan kebenaran  dan  kepastian  tentang  hari, tanggal  bulan,  tahun,  waktu  menghadap, dan  para  pihak  yang  menghadap,  saksi dan Notaris, serta membuktikan apa yang

## JURNAL HUKUM KAIDAH

## Media Komunikasi dan Informasi Hukum dan Masyarakat
dilihat,  disaksikan,  didengar  oleh  Notaris
(pada akta berita acara), dan mencatatkan keterangan atau pernyataan para  pihak  atau  penghadap  (pada  akta pihak).  Pihak  yang  mempermasalahkan akta tersebut harus melakukan
pembuktian  terBalik  untuk  menyangkal aspek  formal  dari  akta  Notaris.  Jika  tidak mampu membuktikan ketidakbenaran
tersebut,  maka  akta  tersebut  harus diterima oleh siapapun.
c. Materill ( Materile Bewijskracht )
Kepastian  tentang  materi  suatu akta  sangat  penting,  bahwa  apa  yang tersebut dalam
akta merupakan pembuktian  yang  sah  terhadap  pihak- pihak  yang  membuat  akta  atau  mereka yang  mendapat  hak  dan  berlaku  untuk umum, kecuali ada pembuktian seBaliknya.  Keterangan  atau  pernyataan yang  dituangkan  atau  dimuat  dalam  akta
pejabat (atau berita acara), atau keterangan  para  pihak  yang  diberikan atau disampaikan di hadapan Notaris dan para  pihak  harus  dinilai  benar.  Perkataan yang  kemudian    dituangkan  atau  dimuat dalam  akta  harus  dinilai  telah  benar
berkata demikian. Jika ternyata pernyataan atau keterangan para
penghadap  tersebut  menjadi  tidak  benar, maka  hal  tersebut  tanggungjawab  para pihak  sendiri.  Dengan  demikian  isi  akta Notaris  mempunyai  kepastian  sebagai yang sebenarnya, menjadi bukti yang sah di  antara  para  pihak  dan  para  ahli  waris serta para penerima hak mereka. Keberadaan  akta  notaris/akta  notariil
seperti
di atas, dalam praktek pemilikan/penguasaan  tanah  hak  milik  oleh WNA  di  Indonesia  pada  umumnya  dan  di  Bali
khususnya,  akta  notaris  berpotensi  digunakan sebagai  salah  satu  upaya  hukum  dalam  rangka mencapai tujuannya tersebut. Penggunaan akta notaris seperti itu, lazimnya digunakan akta-akta perjanjian nominee dalam  berbagai  variannya (varian akta), seperti dengan menggunakan akta notariil  berupa  kuasa  mutlak  sebagai  alat  untuk menguasai  sacara  fisik  maupun  secara  yuridis atas tanah hak milik.
Sementara itu, kuasa mutlak berdasarkan Instruksi Menteri Dalam Negeri Nomor 14 Tahun 1982  Tentang  Larangan  Penggunaan  Kuasa Mutlak  sebagai  Pemindahan  Hak  atas  Tanah yang isinya mengintruksikan bahwa:
a.  Semua  Gubernur  Kepala  Daerah Tingkat I
b.  Semua  Bupati/Walikotamadya  Kepala Daerah  Tingkat  II  Seluruh  Indonesia untuk:
Melarang  Camat  dan  Kepala  Desa  atau Pejabat  yang  setingkat  dengan  itu,
untuk membuat/menguatkan perbuatan  Surat  Kuasa  Mutlak  yang pada hakekatnya merupakan pemindahan hak atas tanah. 1)  Kuasa  Mutlak  yang  dimaksud dalam  Diktum  Pertama  adalah kuasa yang didalamnya mengandung  unsur  tidak  dapat  di tarik kemBali oleh pemberi kuasa. 2)  Kuasa Mutlak yang pada hakekatnya merupakan pemindahan hak atas tanah adalah Kuasa Mutlak yang memberikan kewenangan kepada   penerima   kuasa   untuk menguasai dan menggunakan tanahnya  serta  melakukan  segala perbuatan  hukum  yang  menurut hukum dapat dilakukan oleh pemegang haknya.
Kaitannya dengan penguasaan tanah hak milik  oleh  WNA  dengan  menggunakan  akta notaris/notariil  dalam  pembahasan  ini  adalah menelaah  dan  mengkaji  keberadaan  akta-akta (varian  akta)  tersebut  sehubungan  dengan

## JURNAL HUKUM KAIDAH

## Media Komunikasi dan Informasi Hukum dan Masyarakat
larangan  yang  terkandung  dalam  Pasal  26  ayat (2) UUPA yang menentukan, bahwa:
Setiap jual-beli, penukaran, penghibahan, pemberian dengan wasiat dan perbuatan- perbuatan  lain  yang  dimaksudkan  untuk
langsung
atau tidak langsung memindahkan  hak  milik  kepada  orang asing,  kepada  seorang  warga  Negara yang di samping kewarganegaraan Indonesianya mempunyai kewarganegaraan  asing  atau  kepada suatu badan hukum, kecuali yang ditetapkan  oleh  Pemerintah  termaksud dalam  Pasal  21  ayat  (2)  adalah  batal karena hukum dan tanahnya jatuh kepada Negara,  dengan  ketentuan,  bahwa  hak- hak  pihak  lain  yang membebaninya  tetap berlangsung  serta  semua  pembayaran yang  telah  diterima  oleh  pemilik  tidak dapat dituntut kembali.
Berdasarkan ketentuan di atas, keberadaan  akta  notaris  yang  di  dalamnya mengandung adanya suatu perbuatan- perbuatan hukum baik secara langsung ataupun tidak langsung mengakibatkan terjadinya peralihan  hak  milik  atas  tanah  antara  WNI dengan WNA, merupakan perbuatan melanggar hukum  dan  perbuatan-perbuatan  tersebut  batal demi hukum.
Suatu  perjanjian nominee dalam  varian akta  berupa  akta  perjanjian  perikatan  jual  beli (PPJB)  yang  diikuti  dengan  akta  menjual  atas tanah  hak  milik  antara  WNA  dengan  WNI misalnya,  atau  dalam  bentuk  akta  lain, sesungguhnya telah mengandung peralihan hak atas  tanah  dimaksud  dari  WNI  kepada  WNA, sekalipun  belum  dilangsungkan  Balik  namanya untuk menjadi dan ke atas nama WNA tersebut pada kantor Pertanahan.
Dikatakan
demikian oleh karena perjanjian  jual  beli  tanah  yang  dibuat  dalam bentuk  akta  notaris  (PPJB)  dan  kuasa  menjual, telah  mengandung feitelijke  lavering ,  yaitu
penyerahaan  kekuasaan  belaka,  dan  suatu perbuatan physik .  Sehingga  dapat  merupakan suatu  penyerahan  nyata  atas  barang/benda dalam hal ini adalah tanah hak milik tersebut.
Substansi perikatan tersebut adalah untuk memberikan  sesuatu  ke  dalam  pemilikannya orang  lain  (keditur),  maka  perjanjian  tersebut perlu  diikuti  dengan  suatu  perjanjian  yang  lain, yaitu  perjanjian  kebendaan.    Adapun  yang dimaksud  dengan  perjanjian  kebendaan  adalah perjanjian  untuk  mengadakan,  mengubah  dan menghapuskan  hak-hak  kebendaan.  Karena levering atau  penyerahan,  menjadikan  orang yang menerima penyerahan sebagai pemilik dari barang  yang  diserahkan  dan  hak  milik  adalah hak kebendaan, yang disebut dengan perjanjian penyerahan  atau levering suatu  perjanjian kebendaan.  Itulah  sebabnya  undang-undang menyatakan  bahwa levering atau  penyerahan adalah cara untuk memperoleh hak milik (Pasal 584 KUH Perdata).
Beralihnya  hak  milik  atas  benda  yang bersangkutan  bararti  ada  penghapusan  hak milik,  hak  kebendaan  dan  bagi  yang  menerima berarti  ada  hak  milik  atas  suatu  benda  yang sebelumnya  tidak  ada  padanya.  Baginya penyerahan  perjanjian  kebendaan  mengadakan hak kebendaan.
Keadaan seperti ini kiranya dapat dipahami bahwa yang lebih baik adalah levering atau  penyerahan  hak  tagihan.  Karena  ia menjadikan  orang  yang  menerima  penyerahan pemilik dari tagihan yang diserahkan (mendapatkan  hak  kebendaan)  maka  perjanjian seperti itu merupakan suatu zakelijke overeenkoms (perjanjian kebendaan).
Berdasarkan  uraian  di  atas,  dapat dideskripsikan  bahwa  akta  perjanjian nominee yang  dibuat  dengan  akta  notariil  sebagai  upaya hukum penguasaan/pemilikan tanah hak milik di

## JURNAL HUKUM KAIDAH

## Media Komunikasi dan Informasi Hukum dan Masyarakat
Indonesia,  terlebih-lebih  dengan  klausula  tidak dapat ditarik kembali oleh pemberi kuasa (WNI) secara  langsung  memberi  kewenangan  bagi penerima  kuasa  (orang  asing/WNA)  untuk melakukan  segala  perbuatan  hukum  berkenaan dengan  hak  atas  tanah  tersebut,  yang  menurut hukum  hanya  dapat  dilakukan  oleh  pemegang hak (WNI) sehingga pada hakekatnya merupakan pemindahan hak atas tanah.
Akta nominee antara  WNI  dengan  WNA sebagai suatu perjanjian tidak sah. Oleh karena pembuatan  akta nominee tersebut  apabila dilihat dari sisi sahnya suatu perjanjian menurut Pasal  1320  KUH  Perdata,  maka  perjanjian tersebut  tidak  memenuhi  unsur  obyektifnya suatu  perjanjian  yakni  suatu  sebab  yang  halal. Hal  ini  dikarenakan  perjanjian  tersebut  tidak mengindahkan norma-norma dan kaedah- kaedah tentang dapat atau tidak dapatnya tanah hak  milik  diperjanjikan  untuk  dialihkan  haknya kepada  WNA,  sebagaimana  dimaksud  dalam Pasal 26 ayat (2) UUPA.
Berdasarkan  uraian  di  atas,  maka  akta notaris  yang  dibuat  notaris  dalam  bentuk perjanjian nominee (pinjam  nama)  yang  telah bertentangan  dan  melanggar  ketentuan  Pasal 26  ayat  (2)  UUPA,  berakibat  hukum  batalnya akta tersebut demi hukum.
Terlepas  telah  dilakukannya  perjanjian nominee yang  terbukti  dari  adanya  akta  notaris dan  hanya  oleh  hukum  dianggap  tidak  pernah ada  sekalipun  sejatinya  pernah  ada,  yang penting  untuk  ditelaah  lebih  lanjut  guna memenuhi  ketentuan  Pasal  26  ayat  (2)  yang pada  anak  kalimat  menentukan bahwa  :  ”…, adalah  batal  karena  hukum  dan  tanahnya  jatuh kepada Negara, dengan ketentuan, bahwa hak- hak  pihak  lain  yang  membebaninya  tetap berlangsung  serta  semua  pembayaran  yang telah  diterima  oleh  pemilik  tidak  dapat  dituntut
kemBali”.
Pada  umumnya,  akta  notaris  sebagai produk  dari  pejabat  umum  berlaku  adigium bahwa,  penilaian  terhadap  akta  notaris  harus dilakukan  dengan  asas    praduga    sah ( vermoeden van rechtmatigheid ) atau presumtio lustae  cause .  Asas  ini  dapat  digunakan  untuk menilai  akta  notaris,  yaitu  akta  notaris  harus dianggap sah sampai ada pihak yang menyatakan  akta  tersebut  tidak  sah.  Untuk menyatakan atau menilai akta tersebut tidak sah harus  dengan  gugatan  ke  Pengadilan  Umum. Selama dan sepanjang gugatan berjalan sampai dengan  ada  putusan  pengadilan    yang mempunyai    kekuatan    hukum  tetap,    maka akta  notaris  tetap  sah  dan  mengikat  para  pihak atau siapa saja yang berkepentingan dalam akta tersebut.
Gugatan menyatakan akta notaris tersebut  tidak  sah,  maka  harus  dibuktikan ketidakabsahan  dari  aspek  lahiriah,  formal  dan material akan notaris. Jika tidak dapat dibuktikan  maka  akta  yang  yang  bersangkutan tetap  sah  mengikat  para  pihak  atau  siapa  saja yang  berkepentingan  dengan  akta  tersebut. Asas  ini    telah  diakui  dalam  UUJN  yang tercantum  dalam  Penjelasan  Bagian  Umum ditegaskan  bahwa:  “Akta  notaris  sebagai  alat bukti  tertulis  yang  terkuat  dan  terpenuh,  apa yang  dinyatakan  dalam  akta  notaris  harus diterima  kecuali  pihak  yang  berkepentingan dapat  membuktikan  hal  seBaliknya  secara memuaskan dihadapan persidangan pengadilan”.
Asas  praduga  sah  bila  dikaitkan  dengan akta  yang  dapat  dibatalkan,  merupakan  suatu tindakan mengandung cacat, yaitu tidak berwenangnya  notaris  untuk  membuat  akta secara lahiriah, formal, material dan tidak sesuai dengan  aturan  hukum  tentang  pembuatan  akta

## JURNAL HUKUM KAIDAH

## Media Komunikasi dan Informasi Hukum dan Masyarakat
notaris.  Serta  asas  ini  tidak  dapat  digunakan untuk  menilai  akta  batal  demi  hukum,  karena akta batal demi hukum dianggap tidak pernah di buat. Berdasarkan hal tersebut, maka kedudukan akta notaris:
a.  Dapat dibatalkan.
b.  Batal demi hukum.
c.  Mempunyai kekuatan pembuktian sebagai akta di bawah tanagn.
d.  Dibatalkan oleh para pihak sendiri.
e.  Dibatalkan  oleh  putusan  pengadilan yang telah mempunyai kekuatan hukum  tetap  karena  penerapan  asas praduga sah.
Kelima  kedudukan  akta  notaris  di  atas tidak  dapat  dilakukan  secara  bersamaan,  jika telah  ada  Putusan  Pengadilan  Umum  yang berkekuatan  hukum  tetap  yang  memutuskan akta  notaris  tersebut  kehilangan  keotentikannya sehingga  akta  notaris  mempunyai  kedudukan pembuktian  sebagai  akta  di  bawah  tangan  atau akta notaris batal demi hukum atau akta notaris dibatalkan  oleh  para  pihak  sendiri  dengan  akta notaris lagi, maka pembatalan akta notaris yang lainnya  tidak  berlaku.  Dengan  kata  lain,  akta notaris yang di dalamnya terkandung kecacatan hukum, maa  konsekuensi  hukum  terhadap  akta tersebut dapat batal atau dibatalkan.
Akibat  hukum  dari  suatu  kebatalan  pada prinsipnya sama, yaitu: batal demi hukum, dapat dibatalkan  atau non  existent yang  ketiganya mengakibatkan perbuatan hukum  tersebut menjadi  tidak  berlaku  atau  perbuatan  hukum tersebut  tidak  mempunyai  akibat  hukum.
Perbedaannya  terletak  pada  waktu  berlakunya kebatalan tersebut, yaitu:
a.  Batal demi hukum, akibatnya perbuatan hukum yang dilakukan tidak mempunyai  akibat    hukum  sejak terjadinya    perbuatan  hukum  tersebut atau  berdaya  surut  ( ex  tunc ),  dalam praktek  batal  demi  hukum  didasarkan
pada  Putusan  Pengadilan  yang  telah mempunyai kekuatan hukum tetap.
b.  Dapat dibatalkan, akibatnya perbuatan hukum yang dilakukan tidak mempunyai  akibat  sejak  terjadinya pembatalan dan dimana pembatalannya atau pengesahan perbuatan  hukum  tersebut  tergantung pada pihak tertentu, yang menyebabkan perbuatan hukum tersebut  dapat  dibatalkan.  Akta  yang sanksinya  dapat  dibatalkan,  tetap berlaku  dan  mengikat  selama  belun ada  putusan  pengadilan  yang  telah mempunyai  kekuatan  hukum  tetap yang membatalkan akta tersebut.
c. Non  existent ,  akibatnya  perbuatan hukum  yang  dilakukan  tidak  ada  atau non existent yang  disebabkan  karena tidak dipenuhinya essensilia dari suatu perjanjian  atau  tidak  memenuhi  salah satu  unsur  atau  semua  unsur  dalam suatu perbuatan hukum tertentu. Sanksi  non existent secara  dogmatis tidak  diperlukan   putusan    pengadilan, namun  dalam    praktek    tetap diperlukan  putusan  pengadilan  yang mempunyai kekuatan hukum tetap dan implikasinya  sama  dengan  batal  demi hukum. 30
Terkait dengan batalnya akta yang dibuat oleh  notaris,  maka  lahirnya  tanggung  jawab notaris  terhadap  aktanya  yang  batal  demi hukum, dapat
digunakan teori pertanggungjawaban seperti, liability dan responbility.  Liability merupakan  karakter  risiko atau  tanggung  gugat  yang  bergantung  atau yang  meliputi semua karakter hak dan kewajiban secara aktual atau  potensial  seperti kerugian,  ancaman,  kejahatan,  biaya  atau kondisi yang menciptakan tugas untuk melaksanakan undang-undang.
Sebaliknya  dimaksud  dengan responbility berarti  hal  yang  dapat  dipertanggungjawabkan atas  suatu  kewajiban,  dan  termasuk  putusan,
30 Herlien Budiono, Kumpulan Tulisan Hukum Perdata di Bidang Kenotariatan , Citra Aditya Bakti, Bandung, 2007, h. 363-366.

## JURNAL HUKUM KAIDAH

## Media Komunikasi dan Informasi Hukum dan Masyarakat
ketrampilan, kemampuan dan kecakapan meliputi juga kewajiban bertanggung jawab atas undang-undang  yang  dilaksanakan.  Dalam pengertian  dan  penggunaan  praktis,  istilah liability menunjuk  pada  pertanggungjawaban hukum,  yaitu  tanggung  gugat  akibat  kesalahan yang dilakukan oleh subyek hukum. Sedangkan istilah responbility
menunjuk pada pertanggungjawaban politik.
Sehubungan  dengan  pembahasan  dalam penelitian  ini,  kesalahan  notaris  mengkonstatir akta  terdapat  ketika  notaris  secara  normatif seharusnya  mengetahui  larangan  sebagaimana dimaksud  dalam Pasal  26  ayat  (2)  UUPA,  akan tetapi  notaris  tersebut  tetap  bersedia  membuat akta  yang  dimintakan  kepadanya  dalam  bentuk akta  perjanjian nominee .  Oleh  karena  itu,  jika ternyataa  akta  tersebut  melahirkan  kerugian bagi  pihak  WNA,  maka  dapat  dimintakan pertanggungjawaban  personal  kepada  notaris bersangkutan untuk memberi ganti rugi sebagaimana  layaknya  berlaku  dalam  hukum perdata.

## B.  Akibat  Hukum  Bagi  Warga  Negara  Asing
Dalam  Menguasai  Hak  Atas  Tanah  Di Indonesia  Dengan  Menggunakan  Nama Orang  Lain  dalam  Putusan  Putusan Pengadilan Negeri Denpasar No. 82/PDT.G/2013/PN.DPS.
Pada  uraian  di  atas  telah  dijelaskan mengenai  akibat  hukum  terhadap  penguasaan hak  atas  tanah  bagi  orang  asing  dengan menggunakan  praktek  pinjam  nama  ( nominee ), yang berakibat pada objek tanah yang dibeli dan juga akta  jual beli  tanah yang dibuat Notaris/PPAT,  yang  menurut  ketentuan  hukum akan menjadi batal demi hukum.
Kemudian  untuk  melihat  akibat  hukum yang  timbul  akibat  praktek  pinjam  nama  atas penguasaan  hak  milik  atas  tanah  oleh  orang asing  dapat  dilakukan  analisis  hukum  terhadap Putusan  Pengadilan  Negeri  Denpasar  No. 82/PDT.G/2013/PN.DPS.
Putusan Pengadilan Negeri Denpasar No. 82/PDT.G/2013/PN.DPS,  yakni  bermula  dari Kasus  sengketa  kepemilikan  tanah  yang dialami  oleh  Ny.  Susan  Eillen  Mather,  bermula dari  adanya  keinginan  dari  Ny.  Susan  Eillen Mather untuk membeli sebuah rumah yang akan di  jual  di  kawasan  Kuta  Bali.  Kemudian keinginan dari Ny. Susan Eillen Mather tersebut disampaikannya  kepada  I  Nyoman  Sutapa. Menanggapi  keinginan  dari  Ny.  Susan  Eillen Mather, kemudian I Nyoman Sutapa
menyarankan  kepada  Ny.  Susan  Eillen  Mather sebaiknya membeli tanah kosong, lalu kemudian  membangun  sebuah  villa  ketimbang membeli  rumah  tersebut.  Pada  saat  itu,  I Nyoman Sutapa menyatakan kesediannya untuk membantu  Ny.  Susan  Eillen  Mather,  untuk mengawasi jalannya pembangunan villa tersebut.
Pada  tahun  1998  akhirnya  Ny.  Susan Eillen  Mather  dengan  uang  miliknya  sendiri membeli sebidang tanah yang terletak di daerah Kerobokan  dengan  SHM  No.  3590/  Kerobokan seluas  1500m2.  Karena  Ny.  Susan  Eillen Mather  adalah  warga  Negara  asing  dan  tidak boleh memiliki tanah hak milik di Indonesia, lalu kemudian I Nyoman Sutapa menyarankan pada Ny.  Susan  Eillen  Mather  untuk  menggunakan namanya  saja  di  dalam  Sertifikat.    I  Nyoman Sutapa  mencoba  untuk  memberikan  keyakinan kepada  Ny.  Susan  Eillen  Mather  bahwa  tanah tersebut  akan  aman  dalam  pengawasannya. Untuk  meyakinkan  Ny.  Susan  Eillen  Mather,  I Nyoman  Sutapa kemudian  di  hadapan  Notaris I

## JURNAL HUKUM KAIDAH

## Media Komunikasi dan Informasi Hukum dan Masyarakat
Gusti  Ngurah  Putra  Wijaya,  menandatangani Pernyataan  No.  5  tanggal  3  November  1998 yang menyatakan bahwa seluruh uang pembelian  atas  tanah  dengan  SHM  No. 3590/Kerobokan  berasal  dari  Ny.  Susan  Eillen Mather  dan  mengakui  sepenuhnya  kepemilikan atas tanah tersebut berada di tangan Ny. Susan Eillen Mather.
Setelah  pembelian  atas  tanah  tersebut, kemudian  pada  tanggal  21  Oktober  2005,  Ny. Susan  Eillen  Mather  dan  I  Nyoman  Sutapa menandatangani Perjanjian yang berisi penegasan  tentang  uang  untuk  membeli  dan membangun  Objek  Sengketa  yang  berasal  dari Ny.  Susan  Eillen  Mather.  Selain  itu  di  dalam Perjanjian  tanggal  21  Oktober  2005  ini  juga mengatur tentang:
1.  Kesediaan  Tergugat  I  untuk  membantu Penggugat  apabila  Objek  Sengketa akan  dijual  kepada  pihak  lain  tidak terbatas  pada  penandatanganan  akta- akta/surat-surat yang diperlukan sehubungan  dengan  penjualan  Objek Sengketa. 2.  Hak masing-masing pihak yaitu Penggugat  dan  Tergugat  I  untuk mencari  pembeli  yang  nantinya  akan dicari  pembeli  dengan  harga  tertinggi yang  disepakati  oleh  Penggugat  dan Tergugat I.
3.  Pembagian  keuntungan  apabila  Objek
Sengketa dijual, dimana yang dimaksud dengan “keuntungan” adalah Harga Jual Objek  Sengketa  dikurangi  harga  beli tanah sebelumnya, biaya pembangunan villa  sebesar  Rp.  2.000.000.000  (Dua Miliar  Rupiah),  biaya    broker,    biaya notaris,  pajak-pajak,    dan    biaya    lain yang    mungkin  timbul  berkenaan dengan penjualan objek tanah. Pembagian keuntungan tersebut disepakati dengan perhitungan: a.  Ny.  Susan  Eillen  Mather  90%  dari keuntungan.
b.  I Nyoman Sutapa 10% dari
keuntungan. 31
31 Putusan  Pengadilan  Negeri  Denpasar. Nomor:  82/PDT.G/2013/PN.DPS, h. 4-5
Namun,  setelah  Ny.  Susan  Eillen  Mather membeli  tanah  dan  diatasnamakan  ke  nama  I Nyoman,  Ny.  Susan  Eillen  Mather  tidak  pernah memegang  Sertifikat  Hak  Milik  atas  Tanah dikarenakan  I  Nyoman  meminta  agar  SHM tersebut  tetap  ada  di  Bali  dengan  alasan  untuk memudahkan apabila dikemudian hari diperlukan  untuk  kepentingan  administrasi. Sampai  pada  akhirnya  Ny.  Susan  Eillen Mather sekitar tanggal 11 September 2012, mengetahui bahwa  tanah  tersebut  telah  dialihkan  oleh  I Nyoman kepada pihak lain. Hal itu diketahui dari salah  seoorang  yang  mengaku  kuasa  dari pemilik  baru  objek  sengketa  datang  dan memberikan  beberapa  dokumen  termasuk diantaranya adalah Akta Jual Beli No. 304/2012 tanggal  6  Agustus  2012  antara  Tergugat  I dengan  Tergugat  II  di  hadapan  Tergugat  III. Selain  Akta  Jual  Beli  tersebut,  disertakan  pula SHM baru atas Objek Sengketa yang menunjukkan perubahan dari SHM No.8939/Kel
Kerobokan Kelod 1.450m2.
Terhadap  kasus  tersebut  di  atas,  Majelis
Hakim Pengadilan Negeri Denpasar menjatuhkan putusan sebagai berikut: 1.  Mengabulkan gugatan Penggugat untuk sebagian ;
2.  Menyatakan  Tergugat  I,  Tergugat  II dan  Tergugat  III  telah  melakukan Perbuatan Melawan Hukum ;
3.  Menyatakan  Perjanjian  Jual  Beli  No. 52  tanggal  12  Januari  2012,  Kuasa No.  53  tanggal  12  Januari  2012,  dan Akta  Jual  Beli  No.  No.  304/2012 tanggal  6  Agustus  201  dinyatakan batal;
4.  Menyatakan  sertifikat  Hak  Milik  No. 5135,  seluas  1.450  m2  (Seribu  Empat RatusLima Puluh Meter Persegi) terletak di Kelurahan Kerobokan Kelod, Kecamatan Kuta Utara, Badung-  Bali  atas  nama  Farhat  Said (Tergugat II) tidak berkekuatan hukum. 5.  Memerintahkan  Badan  Pertanahan Nasional  (BPN)  Kabupaten  Badung, Bali (Turut Tergugat) untuk mengemBalikan  Sertifikat  Hak  Milik

## JURNAL HUKUM KAIDAH

## Media Komunikasi dan Informasi Hukum dan Masyarakat
No.  5135,  seluas  1.450m2  (Seribu
Empat  Ratus  Lima  Puluh  Meter Persegi) terletak di Kelurahan Kerobokan  Kelod,  Kecamatan  Kuta Utara, Badung-Bali menjadi atas nama I Nyoman Sutapa (Tergugat I). 6.  Memerintahkan  agar  Objek  Sengketa dijual lelang dan hasil penjualan lelang digunakan  untuk  membayar  investasi yang telah ditanam Penggugat sebesar  Rp.  12.000.000.000  (Dua Belas Miliar Rupiah). 32
Berdasarkan  putusan  Pengadilan  Negeri Denpasar  tersebut  di  atas,  terlihat  bahwa majelis  hakim  tidak  menyatakan  bahwa  tanah yang  menjadi  objek  sengketa  dikuasai  negara atau  jatuh  pada  negara.  Majelis  hakim  hanya membatalkan  akta  jual  beli  yang  dilakukan antara  Tergugat  I  dan  Tergugat  II,  yang  telah bersertifikat  Hak  Milik  No.  5135,  seluas  1.450 m2  (Seribu  Empat  RatusLima  Puluh  Meter Persegi) terletak di Kelurahan Kerobokan Kelod, Kecamatan  Kuta  Utara,    Badung-  Bali  atas nama Farhat Said (Tergugat II) tidak berkekuatan  hukum.  Lebih  lanjut,  berdasarkan putusan  tersebut  di  atas,  juga  tidak  terlihat bahwa  Majelis  Hakim  menerapkan  ketentuan Pasal  26  ayat  (2)  pada  penyelesaian  perkara tersebut.
Majelis
hakim berdasarkan pertimbangannya menyatakan bahwa perjanjian antara  penggugat  dengan  tergugat  I  adalah batal  demi  hukum  karena  tidak  sesuai  dengan ketentuan  Pasal  1337  KUH  Perdata,  yang menyatakan  bahwa  “Suatu  sebab  adalah terlarang, apabila dilarang oleh Undang-undang, atau  berlawanan  dengan  kesusilaan  atau ketertiban umum.
Pertimbangan hakim sangat tidak bersesuaian  dengan  putusan  Majelis  hakim pada  poin  6,  yakni  memerintahkan  agar  objek sengketa dijual lelang dan hasil penjualan lelang
32 Ibid ., h. 76-77.
digunakan untuk membayar investasi yang telah ditanam Penggugat sebesar
Rp. 12.000.000.000  (Dua  Belas  Miliar  Rupiah). Apabila  hakim  membatalkan  perjanjian nomine antara  penggugat  dengan  Tergugat  I,  maka sungguh  tidak  beralasan  untuk  mengembalikan investasi  penggugat  yang  disesuaikan  dengan kenaikan  harga  tanah  berkisar  20  Jt  /M 2 .
Sehingga penggugat menerima Rp.
12.000.000.000  ( dua  belas  miliar  rupiah ). Sebab, sesungguhnya akibat pembatalan perjanjian nominee tersebut, maka perjanjian itu dianggap  tidak  pernah  terjadi  atau  tidak  pernah ada.
Dalam  perkara  ini,  seharusnya  majelis hakim menerapkan ketentuan Pasal 26 ayat (2), di mana keseluruhan perbuatan hukum tersebut harus  dipandang  sebagai  perbuatan  langsung atau tidak langsung untuk mengalihkan hak atas tanah kepada orang  asing. Sehingga perbuatan tersebut  harus  dipandang  sebagai  perbuatan melawan hukum dan batal demi hukum. Dengan demikian, penggugat (orang asing) dalam hal ini tidak dapat menuntut pembayaran atas pembelian  tanah  tersebut.  Namun,  dalam perkara  ini  majelis  hakim  memandang  bahwa perjanjian  antara  penggugat  dengan  tergugat adalah  merupakan  bentuk  investasi,  sehingga konsekuesninya Tergugat I harus mengembalikan  nilai investasi  yang  ditanamkan oleh  penggugat.  Di  mana  nilai  besarnya  jumlah investasi yang ditanam oleh penggugat disesuaikan dengan perkembangan nilai nominal  uang  dan  perkembangan  harga  tanah ketika  itu  dengan  keadaan  harga  tanah  yang ada saat putusan tersebut dijatuhkan.
Majelis hakim menilai pada saat terjadinya  investasi,  harga  tanah  berkisar  Rp. 8.5-9 Miliar, yang kemudian disesuaikan dengan kenaikan harga tanah dengan kelipatan berkisar

## JURNAL HUKUM KAIDAH

## Media Komunikasi dan Informasi Hukum dan Masyarakat
20jt  M 2 ,  sehingga  harga  objek  tanah  yang menjadi  sengketa  tersebut  berkisar  Rp.  18 Miliar.
Berdasarkan pertimbangan tersebut, Majelis Hakim berkesimpulan bahwa penggugat layak  menerima  pengembalian  dana  investasi sebesar  Rp.  12  Miliar  atas  investasi  yang ditanamnya dengan Tergugat I. Pada pertimbangan hakim yang memerintahkan untuk mengganti  uang  investasi  yang  diberikan penggugat pada dasarnya telah terjadi ketidaksesuaian  antara  pertimbangan  majelis hakim yang satu dengan yang lainnya.
Di  satu  sisi  majelis  hakim  membatalkan perjanjian antara penggugat dan tergugat, di sisi lain  majelis hakim  memerintahkan untuk melakukan lelang agar uang investasi penggugat  dikembalikan  sesuai  jumlah  atau uang  yang  telah  disesuaikan  dengan  nilai  objek tanah yaitu sebesar Rp. 12 Miliar.
Putusan  majelis  hakim  yang  demikian jelas  tidak  sesuai  dengan  penerapan  Pasal  26 ayat  (2),  yang  menyatakan  bahwa  tanah  dari hasil  perbuatan  hukum  yang  terbukti  adanya keinginan  untuk  mengalihkan  hak  milik  atas tanah  pada  WNA  akan  jatuh  pada  negara,  di mana  seluruh  pembayaran  yang  telah  terjadi tidak dapat di tuntut kembali.
Berdasarkan uraian kasus
dan
penyelesaian kasus pada perkara No. 82/PDT.G/2013/PN.DPS,  maka  dapat  dipahami bahwa  sesungguhnya  perjanjian nominee yang dibuat  untuk  mengalihkan  hak  milik  atas  tanah kepada  orang  asing  bertentangan  dengan ketentuan  undang-undang.  Oleh  karenanya, seluruh  perbuatan  hukum  tersebut  dinyatakan batal demi hukum.
Secara  yuridis,  seyogyanya  Penggugat (Ny.  Susan  Eillen  Mather)  tidak  memiliki  hak untuk  menuntut  pengembalian  atas  uang  yang
telah dikeluarkan untuk membeli tanah tersebut, dan  kemudian  tanah  tersebut  berdasarkan hukum akan jatuh pada negara. Tetapi, faktanya dalam  perkara  ini  majelis  hakim  Pengadilan Negeri  Denpasar  yang  memeriksa  perkara tersebut  memiliki  pertimbangan  yang  berbeda. Meskipun  Majelis  Hakim  berpandangan  seluruh perbuatan  hukum  atau  perjanjian  yang  dibuat oleh  penggugat  dan  tergugat  dinyatakan  batal, namun  penggugat  menerima  haknya  berupa pembayaran  atas  pembelian  tanah  yang menggunakan  nama  orang  lain  (tergugat  I/  I nyoman Sutapa).

## JURNAL HUKUM KAIDAH

## Media Komunikasi dan Informasi Hukum dan Masyarakat

## IV. KESIMPULAN DAN SARAN
A.  Kesimpulan Berdasarkan hasil penelitian dan pembahasan  tersebut  di  atas,  maka  dapat disimpulkan:
1.  Pengaturan  kepemilikan  hak  atas  tanah bagi  warga  negara  asing  di  Indonesia hanya sebatas pada hak pakai, terkecuali ditentukan lain oleh pemerintah.
Pengaturan  kepemilikan  tersebut  jelas diatur    dalam  Pasal  42  Peraturan Pemerintah  Nomor  40  Tahuhn  1996 tentang  Hak  Guna  Bangunan,  Hak  Guna Usaha dan Hak Pakai.
2.  Hak menguasai tanah oleh orang dengan menggunakan  nama  orang  lain,  memiliki akibat  hukum  terhadap  objek  tanah  dan perbuatan  hukum  yang  dilakukan  oleh para  pihak.  Terhadap  objek  tanah,  maka tanah tersebut dapat jatuh kepada negara sesuai  dengan  Pasal  26  ayat  (2)  UUPA. Sedangkan  terhadap  perjanjian nomine antara  orang  asing  dengan  orang  yang dipinjam nama batal demi hukum,
demikian  pula  dengan  peralihan  hak  atas tanah,  baik  itu  dengan  jual  beli,  hibah ataupun  dengan  cara  lainnya.  Akibat hukum  bagi  warga  Negara  Asing  dalam menguasai  hak  atas  anah  di  Indonesia dengan  menggunakan  nama  orang  lain, akan mengakibatkan hak menguasai atas
tanag tersebut hapus. Sebab,
penguasaan hak atas tanah yang demikian  tidak  dibenarkan  oleh  undang- undang.  Bagi  orang  asing  yang  telah terlanjur  melakukan  perbuatan  hukum untuk  menguasai  hak  atas  di  Indonesia, maka  keseluruhan  perbuatan  hukum tersebut dianggap batal demi hukum.

## B.  Saran
1.   Agar  tidak  terjadi  lagi  penyelundupan hukum  bagi  orang  asing  terkait  dengan kepemilikan  hak  atas  tanah,  maka sebaiknya  pemerintah  mengatur  kemBali hak-hak  yang  dapat  dimiliki  oleh  warga negara  asing,  sehingga  tidak  terbatas pada  hak  pakai  saja,  melainkan  juga dapat  diberikan  hak-hak  lainnya,  seperti Hak Guna Bangunan.
2.  Majelis  hakim  yang  memeriksa  perkara terkait  dengan  sengketa  tanah  yang melibatkan  warga  negara  asing,  harus benar-benar konsisten menerapkan ketentuan  yang  diatur  dalam  UUPA  dan peraturan  yang  terkait  lainnya.  Demikian pula  dalam  penerapan  asas-asas  hukum perjanjian,  sehingga  dengan  adanya pembatalan  terhadap  perjanjian  yang terkait dengan hak menguasai tanah bagi orang asing, maka secara otomatis akibat dari  perjanjian  tersebut  harus  juga dianggap tidak ada.

## DAFTAR PUSTAKA

## A.  Buku
A.P.  Parlindungan, Komentar  Atas  Undang- Undang  Pokok  Agraria ,  Mandar  Maju,
Bandung.
Aslan  Noor, Konsep  Hak  Milik Atas  Tanah  Bagi
Bangsa Indonesia , Mandar Maju, Bandung, 2006.
Adrian  Sutedi, Peralihan  Hak  Atas  Tanah  dan Pendaftarannya ,  Sinar  Grafika,  Jakarta, 2009.
Achmad  Ali, Menguak  Teori  Hukum  (Legal Theory) dan Teori Peradilan (Judicialprudence)  Termasuk  Interpretasi Undang-Undang (Legisprudence) , Prenada Kencana Media Group, 2009. -------------, Menguak  Tabir  Hukum, Prenada
Kencana Media Group, Group, 2015.

## JURNAL HUKUM KAIDAH

## Media Komunikasi dan Informasi Hukum dan Masyarakat
Andy  Hartanto, Panduan  Lengkap  Hukum Praktis:  Kepemilikan  Tanah ,  Laskbang Justisia, Surabaya, 2015.
Bagir  Manan, Menyongsong  Fajar  Otonomi Daerah , Yogyakarta: FH UII, 2005.
Boedi  Harsono, Hukum  Agraria  Indonesia: Sejarah  Pembentukan  Undang-Undang Pokok  Agraria,  Isi  dan  Pelaksanaannya, Jakarta: Djambatan, 2008.
-----------, Hukum  Agraria  Indonesia,  Himpunan
Peraturan-Peraturan Hukum Tanah , Djambatan, Jakarta, 2012.
B. Arief Sidharta, Refleksi Tentang Struktur Ilmu
Hukum, sebuah penelitian tentang fundasi kefilsafatan  dan  sifat  keilmuan  ilmu hukum  sebagai  landasan  pengembangan ilmu hukum Nasional Indonesia ,
Bandung: Mandar Maju, 2000. ------------, Meuwissen  Tentang  Pengembanan
Hukum,  Ilmu  Hukum,  Teori  Hukum,  dan Filsafat Hukum , Rafika Aditama,
Bandung, 2009.
CST.  Kansil, Pengantar  Ilmu  Hukum  dan  Tata Hukum Indonesia , Balai Pustaka, Jakarta, 1989.
C.F.G. Sunaryati Hartono, Politik Hukum Menuju Satu  Sistem  Hukum  Nasional ,  Bandung: Alumni, 1991 .
Dominikus  Rato, Filsafat  Hukum  Mencari  dan Memahami  Hukum ,  Laskbang  Pressindo, Yokyakarta, 2010.
Herlien  Budiono, Kumpulan  Tulisan  Hukum Perdata  di  Bidang  Kenotariatan ,  Citra Aditya Bakti, Bandung, 2007.
Imam  Syaukani  dan  A.  Ahsin  Thohari, Dasar- dasar Politik Hukum , Jakarta: RajaGrafindo Persada, 2008. Ismail, Nurhasan, Perkembangan Hukum Pertanahan, Pendekatan Ekonomi Politik, UGM, Yokyakarta, 2007.
Lawrence W. Friedman, Sistem Hukum Perspektif    Ilmu  Sosial ,  Nusa  Media, Bandung, 2009.
--------------, Sistem  Hukum,  Perspektif  Ilmu Sosial (Penerjemah  M.  Khosim),  Nusa Media, Bandung, 2009.
Lilik  Rasyidi  dan  Ira  Thania  Rasyidi, Dasar- Dasar Filsafat dan Teori Hukum, PT. Citra Aditya Bhakti, Bandung, 2004.
Maria S. W, Sumardjo, WNA dan Pemilikan Hak Milik  Terselubung,  Kompas,  Jakarta, 1994.
--------------, Kebijakan Pertanahan Antara Regulasi  dan  Implementasi, Kompas, Jakarta, 2007. Muchsin,  Imam  Koeswahyono  dan  Soimin, Hukum Agraria Indonesia dalam
Perspektif  Sejarah ,  Bandung:  Refika
Aditama, 2010.
Moh.  Mahfud  MD, Politik  Hukum  di  Indonesia , Edisi revisi, Jakarta: RajaGrafindo Persada, Cet. Keempat, 2009.
Munir Fuady, Konsep  Hukum  Perdata ,  Rajawali Pers, Jakarta, 2014.
Notonagoro, Politik  Hukum  dan  Pembangunan Agraria  di  Indonesia ,  Jakarta:  Bina Aksara, Jakarta, 1994.
O.C.Kaligis, Pendapat  Ahli  Dalam  Perkara Pidana , Jakarta, Penerbit: Alumni, 2008.
Phillipus  M.  Hadjon, Perlindungan  Hukum  Bagi Rakyat Indonesia, PT. Bina Ilmu, Surabaya 1987.
Peter Mahmud Marzuki, Pengantar Ilmu Hukum , Prenada  Kencana  Media  Group,  Jakarta, 2008.
Pontang  Moerad, Pembentukan  Hukum  Melalui Putusan Pengadilan Dalam Perkara Pidana, Alumni, Bandung, 2005.
Ridwan  Halim, Hukum  Administrasi  Negara . Rajawali Pers, Jakarta, 2006.
R.  Subekti,  Subekti, Hukum  Pembuktian, PT.
Pradnya Paramitha, Jakarta, 2010.
Roestamy Martin, Konsep-Konsep Hukum Kepemilikan Property Bagi Asing Dihubungkan dengan Hukum Pertanahan , Alumi, Bandung, 2011.
Satjipto  Rahardjo, Biarkan  Hukum  Mengalir, Jakarta: Buku Kompas, 2008.
Sihar  Sihombing, Hukum  Imigrasi ,  Nuansa Aulia, Bandung, 2009.

## JURNAL HUKUM KAIDAH

## Media Komunikasi dan Informasi Hukum dan Masyarakat
Sudargo  Gautama, Hukum  Agraria  Antar
Golongan , Bandung: Alumni, 1973.
Sudikno Mertokusumo, Mengenal Hukum (suatu pengantar) , Yogyakarta: Liberty, 1991.
-------------, Bab-Bab Tentang Penemuan Hukum ,  Citra  Aditya  Bakti,  Bandung, 1993.
Soerjono  Soekanto, Kesadaran  Hukum  dan
Kepatuhan Hukum , Rajawali Press, Jakarta, 1983.
-------------, Hukum  Adat  Indonesia ,  Rajawali Pers, Jakarta, 2010.
--------------, Faktor-Faktor  Yang  Mempengaruhi Penegakan Hukum , Rajawali Pers, Jakarta, 2010.
Soerjono  Soekanto  dan  Sri  Mamudji, Penelitian
Hukum  Normatif, Rajawali  Pers,  Jakarta, 2013.
Sumadi  Suryabrata, Metodelogi  Penelitian, PT. RajaGrafindo Persada, Jakarta, 1998.
Sudarman  Danim, Menjadi  Penelitian  Kualitatif , Pustaka Setia, Bandung, 2002.
Supriadi, Hukum Agraria , Penerbit Sinar
Grafika, Jakarta, 2005.
Thalib  Hambali, Pemidanaan  Dalam  Konflik, Pertanahan Kebijakan Alternatif Penyelesaian  Konflik  Pertanahan  Di  Luar Kodifikasi Hukum Pidana , Prenada
Kencana  Predana  Media  Group,  Jakarta, 2009.
Urip  Santoso, Pedaftaran  dan  Peralihan  Hak Atas  Tanah ,  Prenada  Kencana  Media Group, Jakarta, 2015.
Yusriyadi, Tebaran  Pemikiran  Kritis  Hukum  &
Masyarakat, Malang: Surya Pena
Gemilang, 2010.

## B.  Peraturan PerUndang-undangan
Kitab Undang-Undang Hukum Perdata.
Undang-Undang  Nomor  5  Tahun  1960  tentang Pokok Agraria,
Undang-Undang Nomor 12 Tahun 2006 tentang Kewarganegaraan.
Peraturan  Pemerintah  Nomor  41  Tahun  1996 tentang Pemillikan Rumah Tempat Tinggal  atau  Hunian  oleh  Orang  asing yang berkedudukan di Indonesia. Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan  Pertanahan  Nasional  Nomor  7 Tahun 1996. Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional No. 8 Tahun 1996.
Putusan  Pengadilan  Negeri  Denpasar.  Nomor: 82/PDT.G/2013/PN.DPS