## KAJIAN HUKUM KEABSAHAN GANTI RUGI TIDAK SESUAI PERJANJIAN TUKAR MENUKAR TANAH DI ATAS TANAH GARAPAN MASYARAKAT

## Oleh

## Muhammad Aulia Amir Batu Bara 1)
Yasmirah Mandasari Saragih 2) Henry Aspan 3)
Fakultas Sosial Sains, Universitas Pembangunan Panca Budi Medan 1,2,3)
E-mail aulia_loebies@yahoo.com 1)
yasmirahmandasari@gmail.com 2)
henryaspan@gmail.com 3)

## ABSTRACT
The  basis  of  the  Plaintiffs  are  community  members  who  have  lived  and  cultivated  for generations  as  farmers  on  land  located  in  Pecatu  Village,  Ungasan  Village  and  Jimbaran Village,  South  Kuta  District,  Badung  Regency,  Bali.  After  the  establishment  of  the  Bali Provincial  Government  based  on the  Law  of  the  Republic  of  Indonesia  Number  64  of  1958 concerning the Establishment of the Level I Regions of Bali, West Nusa Tenggara and East Nusa Tenggara on August 14, 1958 and the Badung Regency Government based on the Law of  the  Republic  of  Indonesia  Number  69  of  the  Year  1958  concerning  the  Establishment  of Level  II  Regions  within  the  Territory  of  Level  I  Regions  of  Bali,  West  Nusa  Tenggara  and East  Nusa  Tenggara  on  August  9,  1958  the  community  members  were  granted  Cultivation Rights  by  the  Provincial  Government  of  Bali  or  by  the  Regent  of  Badung  on  behalf  of  the Governor  of  Bali.  To  Know  The  Legitimacy  Of  Compensation  Which  Is  Not  According  To The Land Exchange Agreement Between The Government Of The Province Of Bali And Pt. Bali Pecatu Graha On The Community's Arable Land. This research is a type of normative juridical research, using a law approach method. Denpasar District Court Decision Number 45/Pdt.G/2013/PN.Dps rejected the claim of the cultivator (the community), Denpasar High Court  Decision  Number  63/PDT/2014/PT.DPS  strengthened  the  Denpasar  District  Court's decision  Number  45/Pdt.G/2013  /PN.Dps,  as  well  as  the  Supreme  Court's  decision  number 1325  K/Pdt/2015  rejected  the  appeal  from  the  applicant  (the  community),  because  the community had received compensation even though it was not in accordance with the initial agreement.
Keywords: Legal Analysis, Exchange Land, Arable Land

## ABSTRAK
Dasar  para  Penggugat  adalah  anggota  masyarakat  yang  telah  tinggal  dan  bercocok  tanam secara turun temurun sebagai petani di lahan yang terletak di Desa Pecatu, Desa Ungasan dan Desa  Jimbaran,  Kecamatan  Kuta  Selatan,  Kabupaten  Badung,  Bali.  Setelah  berdirinya Pemerintah Provinsi Bali berdasarkan Undang-Undang Republik Indonesia Nomor 64 Tahun 1958 tentang Pembentukan Wilayah Tingkat I Bali, Nusa Tenggara Barat dan Nusa Tenggara Timur  pada  tanggal  14  Agustus  1958  dan  Pemerintah  Kabupaten  Badung  berdasarkan Undang-Undang  Republik  Indonesia  Nomor  69  Tahun  1958  tentang  Pembentukan  Daerah Tingkat II di Wilayah Tingkat I Daerah Bali, Nusa Tenggara Barat dan Nusa Tenggara Timur pada tanggal 9  Agustus 1958 anggota masyarakat diberikan Hak  Budidaya oleh Pemerintah Provinsi  Bali  atau  oleh  Bupati  Badung  atas  nama  Gubernur  Bali.  Untuk  Mengetahui
Legitimasi  Kompensasi  Yang  Tidak  Sesuai  Dengan  Perjanjian  Pertukaran  Tanah  Antara Pemerintah  Provinsi  Bali  Dan  Pt.  Bali  Pecatu  Graha  Atas  Tanah  Subur  Masyarakat. Penelitian  ini  merupakan  jenis  penelitian  yuridis  normatif,  dengan  menggunakan  metode pendekatan  hukum.  Putusan  Pengadilan  Negeri  Denpasar  Nomor  45/Pdt.G/2013/PN.Dps menolak  gugatan  pembudidaya  (masyarakat),  Putusan  Pengadilan  Tinggi  Denpasar  Nomor 63/PDT/2014/PT.  DPS  memperkuat  putusan  Pengadilan  Negeri  Denpasar  Nomor 45/Pdt.G/2013/PN.Dps,  serta  putusan  Mahkamah  Agung  nomor  1325  K/Pdt/2015  menolak banding  dari  pemohon  (masyarakat),  karena  masyarakat  telah  mendapatkan  ganti  rugi meskipun tidak sesuai dengan kesepakatan awal.
Kata Kunci: Analisis Hukum, Tanah Pertukaran, Tanah Subur

## 1. PENDAHULUAN
Persengketaan  tanah  garapan  di Desa Pecatu, Desa Ungasan dan Kelurahan Jimbaran, Kecamatan Kuta Selatan, Kabupaten  Badung,  Bali.  Berdasarkan putusan Mahkamah Agung
Nomor 1325K/Pdt/2015  terjadi  sengketa  tanah garapan antara 50 (lima puluh) petani yang berasal  dari  Banjar  Cengiling,  (penggugat) melawan  PT.  Bali  Pecatu  Graha  (tergugat I),  Gubernur  Kepala  Daerah  Provinsi  Bali (tergugat II).
Sengketa  tanah  garapan  antara penggugat dan tergugat, berawal, Tergugat I dan Tergugat II sepakat untuk melakukan tukar menukar tanah yang berada di dalam wilayah  kekuasaan  Jabatan  Tergugat  II seluas  1.231.400  m²  (satu  juta  dua  ratus tiga  puluh  satu  empat  ratus  meter  persegi) yang  terletak  di  Desa  Pecatu,  Desa Ungasan dan Kelurahan Jimbaran, Kecamatan Kuta Selatan, Kabupaten Badung dan Tergugat I berkewajiban untuk mengganti  tanah  tersebut  dengan  tanah produktif  seluas  1.  862.010  m²  (1  :  1,5  ), sebagaimana  diatur  dalam  Pasal  1  ayat  (1) dan  ayat  (2),  bahwa  selain  itu,  Tergugat  I juga  berkewajiban  untuk  memperhatikan masyarakat  petani  penggarap  tanah  (dalam hal  ini  adalah  para  Penggugat  yang disebutkan  sebagai  petani  Penggarap), dengan  ketentuan  sebagaimana  diatur dalam  Pasal  1  ayat  4  perjanjian  tersebut pada  angka  6  di  atas,  yaitu  memberikan tanah  tempat  tinggal  dengan  sertifikat  Hak Milik  masing-masing  seluas  200  m², membangun  rumah  tempat  tinggal  di  atas
tanah  yang  diberikan  kepada  masing- masing penggarap.

## 2. METODE PENELITIAN

## 2.1. Pembahasan Hukum Keabsahan
Dasar  Penggugat  adalah  warga masyarakat  yang  telah  secara  turun temurun  tinggal  dan  bercocok  tanam sebagai petani di atas tanah yang terletak di Desa Pecatu, Desa Ungasan dan Kelurahan Jimbaran, Kecamatan Kuta Selatan, Kabupaten  Badung,  Bali.  Yang  setelah dibentuknya  Pemerintahan  Provinsi  Bali berdasarkan Undang-Undang Republik Indonesia  Nomor  64  Tahun  1958  tentang Pembentukan  Daerah-Daerah  Tingkat  I Bali,  Nusa  Tenggara  Barat  Dan  Nusa Tenggara  Timur  Pada  Tanggal  14  Agustus 1958 dan Pemerintahan Kabupaten Badung berdasarkan Undang-Undang Republik Indonesia  Nomor  69  Tahun  1958  tentang Pembentukan  Daerah-Daerah  Tingkat  II dalam  Wilayah  Daerah-Daerah  Tingkat  I Bali,  Nusa  Tenggara  Barat  dan  Nusa Tengggara  Timur  pada  tanggal  9  Agustus 1958  warga  masyarakat  tersebut  diberikan Hak  Garap  oleh  Pemerintah  Provinsi  Bali atau  oleh  Bupati  Badung  atas  nama Gubernur Bali.
Bahwa  pada  tanggal  27  Oktober 1995,  dibuatlah  Perjanjian  Tukar  Menukar Tanah  Pemerintah  Provinsi  Bali  (Propinsi Daerah  Tingkat  I  Bali)  dengan  PT.  Bali Pecatu  Graha.  Bahwa  dalam  perjanjian tersebut  terdapat  cacat  kesepakatan,  tidak memenuhi  azas  kesepakat  sebagaimana ditentukan dalam Pasal 1320 Kitab Undang Undang  Hukum  Perdata,  karena  Pihak
petani  tidak  diikutsertakan  sebagai  pihak dalam  pembentukan  kesepakatan  ganti kerugian  tetapi  hak-hak  para  pihak  diakui dan  diatur  dalam  perjanjian  Kesepakatan dibuat hanya antara PT. Bali Pecatu Graha dengan  Pemerintah  Provinsi  Bali.  Bahwa berdasarkan  Pasal  1340  Kitab  Undang- Undang  Hukum  Perdata,  perjanjian  yang dibuat  oleh  para  pihak  tidak  boleh merugikan  pihak  ketiga.  Dalam  hal  ini perjanjian yang dibuat oleh pihak Tergugat I dengan Tergugat II tidak boleh merugikan pihak Para Penggugat.
Bahwa berdasarkan Perjanjian tersebut  pada  angka  6  di  atas,  Tergugat  I dan  Tergugat  II  sepakat  untuk  melakukan tukar menukar tanah yang berada di dalam wilayah  kekuasaan  Jabatan  Tergugat  II seluas 1.231.400 m 2 yang terletak di Desa Pecatu,  Desa  Ungasan  dan  Kelurahan Jimbaran, Kecamatan Kuta Selatan, Kabupaten Badung dan Tergugat I berkewajiban  untuk  mengganti  tanah tersebut  dengan  tanah  produktif  seluas  1. 862.010 m 2 (1 : 1,5 ).
Bahwa  selain  itu,  Tergugat  I  juga berkewajiban untuk memperhatikan masyarakat  petani  penggarap  tanah  (dalam hal  ini  adalah  Para  Penggugat  yang disebutkan  sebagai  Petani  Penggarap), dengan  ketentuan  sebagaimana  diatur dalam  Pasal  1  ayat  4  perjanjian  tersebut pada angka 6 di atas yaitu:
a. Memberikan  tanah  tempat  tinggal dengan  sertifikat  Hak  Milik  masing- masing
b. Membangun  rumah  tempat  tinggal  di atas  tanah  yang  diberikan  kepada masing-masing penggarap;
c. Di  dalam  proyek  Pembangunan  PT. Bali  Pecatu  Graha  agar  memanfaatkan tenaga lokal;
d. Memberikan  sesuai  kemampuan  para penggarap atau keluarganya mempekerjakan sebagai karyawan pada PT. Bali Pecatu Graha;
e. Memberikan  ganti  rugi  atas  bangunan, tanaman  dan  lain-lain  yang  ada  di  atas tanah yang diserahkan oleh Pemda Bali
Bahwa berdasarkan ketentuan Perjanjian  Tukar  Menukar  Tanah  antara Tergugat  I  dan  Tergugat  II,  kewajiban Tergugat I, harus melaksanakan pengalihan hak  atas  tanah  yang  diserahkan  sebagai penukar  kepada  Pemda  Bali  (Tergugat  II) dalam  waktu  paling  lama  6  (enam)  bulan terhitung  sejak  tanggal  penandatanganan perjanjian  sebagaimana  diatur  dalam  Pasal 2  ayat  (1).  Bahwa  selanjutnya  dalam Perjanjian  Tukar  Menukar  Tanah  antara Tergugat  I  dan  Tergugat  II  terdapat ketentuan,  tanah  tersebut  tidak  dapat dibangun atau dimanfaatkan oleh Tergugat II  sebelum  tanah  penukarnya  diselesaikan atau  diserahkan  oleh  Tergugat  I  kepada Tergugat  II  sebagaimana  diatur  dalam Pasal 2 ayat (2).
Bahwa  cara  pengambilalihan  pada saat pengambilalihan dilakukan (Desember 1995)  atau  saat  kesepakatan  dibuat membuat  Para  Penggugat  tidak  dapat menyadari dengan pikiran yang wajar akan akibat  dari  pengambilalihan  tersebut, karena  cara  pengambilalihan  termasuk sebelum  Para  Penggugat  menyadari  akan isi  dan  akibat  dari  kesepakatan  yang mereka  tanda  tangani  (sepakati)  lahan garapan Para Penggugat sudah di buldoser/diratakan dengan tanah.
Bahwa  pada  27  Maret  tahun  1996,
Kepala Lingkungan Banjar Cengiling yaitu I  Ketut  Karma,  tanpa  persetujuan  Para Penggugat,  telah  menulis  surat  dengan Nomor  080/KD/IV/96,  kepada  Direksi  PT Bali  Pecatu  Graha,  yang  isinya  adalah sebagai berikut:
a. Sebagai masyarakat yang menempati  tanah  negara  dan  saat ini  tinggal  di  Banjar  Cengiling mohon  diberikan  tanah  tempat tinggal  (rumah)  tersebut  menjadi milik kami dan bersertifikat (SHM) di lokasi Banjar Cengiling;
b. Sebagai masyarakat penggarap tanah  negara  di  kawasan  proyek dan tinggal di luar Banjar Cengiling;
c. Mohon  diberikan  Tanah  Milik Sertifikat (SHM) seluas 500 m 2 di lokasi Banjar Cengiling.
d. Mohon  mendapatkan  uang  sebesar Rp30.000.000,00  (tiga  puluh  juta rupiah)  sebagai  ganti  penukar rumah  BTN yang  rencananya
diberikan pada kami sebagai penggarap tanah negara;
e. Mohon diberikan biaya pemindahan rumah dan perlengkapannya sebesar  Rp5.000.000,00  (lima  juta rupiah);
2.2. Surat Perjanjian Bahwa pada tanggal 8 Juni 1996 semua petani  yang  berasal  dari  Banjar  Cengiling dikumpulkan  di  balai  Banjar  Cengiling untuk  menandatangani  Surat  Perjanjian dengan  Tergugat  I,  yang  berisikan  tentang pemberian  uang  hadiah  sebagai  pengganti BTN Bayuh sebesar Rp30.000.000,00 (tiga puluh juta rupiah ), dan uang biaya pindah sebesar  Rp5.000.000  (lima  juta  rupiah), sedangkan  hak-hak  Petani  yang  lainnya tidak  tercantum;  Bahwa  Ganti  Kerugian ditentukan  secara  sepihak  oleh  Tergugat  I, hal ini menunjukkan adanya tindakan yang tidak  adil  terhadap  Para  Penggugat  dan merupakan Pelanggaran Hak Asasi Manusia.
Bahwa  tindakan  dari  Tergugat  I  dan Tergugat II yang telah membuat kesepakatan tanpa melibatkan Para Penggugat,  penentuan  ganti  kerugian secara  sepihak  oleh  Tergugat  I  dan  tidak dilaksanakan sepenuhnya kesepakatan antara  Tergugat  I  dengan  Tergugat  II  oleh Tergugat I, menunjukkan adanya pelanggaran  azas  itikad  baik  dalam pembentukan  dan  pelaksanaan  perjanjian antara  Tergugat  I  dengan  Tergugat  II tersebut.
Peneliti  tidak  setuju  dengan  putusan mahkamah  agung  nomor  1325  K/Pdt/2015 menolak permohonan kasasi dari penggarap  (masyarakat).  Karena  Dalam melakukan tukar menukar harus memperhatikan pedoman pelaksana, sehingga  penyelenggaraan  tukar  menukar
dapat  mencapai  sasaran  yang  diinginkan, sebagai berikut :
1) Nilai (harga) asset penggantinya sekurang-kurangnya  sama  dengan  nilai (harga) asset yang dilepas.
2) Asset  pengganti  harus  sesuai  dengan fungsi  dan  peruntukkan  dari  asset asalnya.
3) Asset  semula  harus  mempunyi  status hukum  yang  jelas  berdasarkan  bukti otentik  sebagai  milik  berdasarkan ketentuan  perundang-undangan  yang berlaku.
4) Jenis  kualitas  dan  kuantitas  dari  asset penggantinya harus sesuai dengan yang semula.
5) Penyelenggaraan  tukar  menukar  asset harus sesuai dengan administrasi berdasarkan peraturan perundang- undangan yang berlaku. PT Bali Pecatu Graha
melakukan wanprestasi, masyarakat penggarap  tanah  tersebut  hanya  diberikan tanah seluas 200m 2 , padahal kesepakatannya adalah rumah BTN tipe 36 beserta  tanah  bersertifikat  hak  milik. Harusnya  akibat  hukum  dari  wanprestasi yang dilakukan oleh PT Bali Pecatu Graha membuat  tidak  sahnya  perjanjian  tukar menukar tanah tersebut. Sementara majelis hakim  tingkat  pertama  sampai  dengan terakhir  (mahkamah  agung)  menolak gugatan  masyarakat  penggarap  dengan alasan  sudah  menerima  kompensasi  yang layak  padahal  tidak  sesuai  kesepakatan  di awal.
Ganti Kerugian ditentukan secara  sepihak  oleh  Tergugat  I,  hal  ini menunjukkan  adanya  tindakan  yang  tidak adil terhadap Para Penggugat dan merupakan  wanprestasi,  harusnya  majelis hakim menyatakan perjanjian tukar menukar  tanah  pemerintah  provinsi  Bali dengan.  PT  Bali  Pecatu  Graha  menjadi tidak  sah.  Rumusan  dalam  Pasal  1313 KUH-Perdata menegaskan bahwa perjanjian mengakibatkan seseorang mengikatkan  dirinya  terhadap  orang  lain. Ini  berarti  suatu  perjanjian  menimbulkan kewajiban  atau  prestasi  dari  satu  orang
kepada  orang  lainnya  yang  berhak  atas pemenuhan prestasi tersebut.
Dengan  kata  lain,  bahwa  dalam suatu perjanjian akan selalu ada dua pihak, dimana  pihak  yang  satu  wajib  untuk memenuhi  suatu  prestasi  dan  pihak  lain berhak  atas  prestasi  tersebut.  Perjanjian atau  persetujuan  ( overeenkomst )  yang dimaksud  dalam  Pasal  1313  KUH-Perdata hanya  terjadi  atas  izin  atau  kehendak ( toestemming )  dari  semua  mereka  yang terkait  dengan  persetujuan  itu,  yaitu mereka yang mengadakan persetujuan atau perjanjian  yang  bersangkutan.  perjanjian menimbulkan  prestasi  terhadap  para  pihak dalam perjanjian tersebut. Prestasi merupakan kewajiban yang harus dipenuhi dan  dilaksanakan  oleh  salah  satu  pihak (debitur) kepada pihak lain (kreditur)  yang ada dalam perjanjian.
Bahwa  tindakan  dari  PT  Bali Pecatu Graha dan Pemerintah Provinsi Bali yang  telah  membuat  kesepakatan  tanpa melibatkan  Para  Penggugat,  penentuan ganti kerugian secara sepihak oleh PT Bali Pecatu  Graha  dan  tidak  dilaksanakan sepenuhnya  kesepakatan  ini  menunjukkan adanya pelanggaran azas itikad baik dalam pembentukan dan pelaksanaan perjanjian.
PT  Bali  Pecatu  Graha  belum sepenuhnya  melaksanakan  isi  kesepakatan sebagaimana  diperjanjikan  antara  PT  Bali Pecatu  Graha  dengan  Pemerintah  Provinsi Bali untuk memenuhi berbagai kepentingan Para  masyarakat  penggarap  tanah  tersebut antara lain:
a. Memberikan  tanah  tempat  tinggal dengan  sertifikat  Hak  Milik  masing- masing seluas 200 m 2 ;
b. Membangun  rumah  tempat  tinggal  di atas  tanah  yang  diberikan  kepada masing-masing penggarap;
c. Di  dalam  proyek  Pembangunan  PT. Bali  Pecatu  Graha  agar  memanfaatkan tenaga lokal;
d. Memberikan  sesuai  kemampuan  para penggarap atau keluarganya mempekerjakan sebagai karyawan pada PT. Bali Pecatu Graha;
e. Memberikan  ganti  rugi  atas  bangunan, tanaman  dan  lain-lain  yang  ada  di  atas tanah  yang  diserahkan  oleh  Pemda Bali;
Yang  sudah  dilaksanakan  oleh  PT  Bali Pecatu  Graha  terhadap  Para  masyarakat penggarap tanah tersebut adalah memberikan  tanah  tempat  tinggal  dengan Sertifikat Hak Milik masing-masing seluas 200  m  2  .  Sedangkan  yang  lainnya  belum dilaksanakan.  Menurut  pendapat  peneliti Hakim  Pengadilan  Negeri  Denpasar  dan Hakim  Pengadilan  Tinggi  Denpasar  telah salah  menerapkan  hukum  materiil,  telah memutus dengan tidak mempertimbangkan Pasal 1365 KUH Perdata, Pasal 1340 KUH Perdata, dan Pasal 36 ayat (1) dan ayat (2) Undang  Undang  Nomor  39  Tahun  1999 tentang Hak Asasi Manusia.
2.3. Penggunaan Gugatan
Masyarakat  penggarap  melakukan gugatan perwakilan kelompok ( class action )  atas  perbuatan  melawan  hukum yang  dilakukan  oleh  Pemerintah  Provinsi Bali  Dengan  PT  Bali  Pecatu  Graha  dalam kesepakatan ganti rugi tukar menukar tanah negara  yang  digarap  oleh  masyarakat. Gugatan  perwakilan  kelompok  merupakan prosedur  beracara  dalam  suatu  perkara perdata  yang  bertujuan  untuk  memberikan hak beracara terhadap satu orang atau lebih bertindak sebagai penggugat untuk memperjuangkan kepentingan para penggugat  sendiri  sekaligus  mewakili kepentingan orang banyak yang mengalami kesamaan penderitaan atau kepentingan.
Penggunaan gugatan perwakilan memiliki  legitimasi  sebagai  gugatan  yang melibatkan  orang  banyak  yang  mengalami penderitaan atau kerugian. Adanya gugatan perwakilan  ini,  maka  persoalan  ketidak praktisan  dan  ketidak  efisiennya  gugatan konvensional dapat diatasi. Gugatan perwakilan kelompok melalui proses pengadilan,  dapat  diajukan  oleh  satu  atau beberapa  orang  yang  bertindak  sebagai wakil  kelompok,  bertindak  tidak  hanya untuk  dan  atas  nama  mereka,  tetapi  untuk dan  atas  nama  kelompok  yang  mereka
wakili,  tanpa  memerlukan  surat  kuasa  dari anggota kelompok.
Kriteria  perbuatan  melawan  hukum yang  dapat  diajukan  gugatan  secara kelompok,  adalah  Perbuatan  melawan hukum  karena  kesengajaan,  Perbuatan melawan  hukum  tanpa  kesalahan  (tanpa unsur  kesengajaan  maupun  kelalaian),  dan Perbuatan melawan hukum karena kelalaian. Gugatan perwakilan pada dasarnya  adalah  gugatan  perdata,  yakni gugatan  perbuatan  melawan  hukum  yang dikaitkan  dengan  Pasal  1365  Kitab Undang-Undang Hukum
Perdata (KUHPerdata).
Penyelesaian sengketa melalui litigasi memiliki kelebihan dan kekurangan.  Proses  penyelesaian  sengketa melalui  pengadilan  menghasilkan  suatu keputusan  yang  bersifat  adversarial  yang belum  mampu  merangkul  kepentingan bersama karena menghasilkan suatu putusan win-lose  solution .  Sehingga  pasti akan ada pihak yang menang pihak satunya akan  kalah,  akibatnya  ada  yang  merasa puas  dan  ada  yang  tidak  sehingga  dapat menimbulkan  suatu  persoalan  baru  di antara para pihak yang bersengketa. Belum lagi  proses  penyelesaian  sengketa  yang lambat,  waktu  yang  lama  dan  biaya  yang tidak  tentu  sehingga  dapat  relatif  lebih mahal.
Proses  yang  lama  tersebut  selain karena  banyaknya  perkara  yang  harus diselesaikan tidak sebanding dengan jumlah  pegawai  dalam  pengadilan,  juga karena  terdapat  tingkatan  upaya  hukum yang bisa ditempuh para pihak sebagaimana dijamin oleh peraturan perundang-undangan yang ada di Indonesia yaitu  mulai  tingkat  pertama  di  Pengadilan Negeri,  Banding  di  Pengadilan  Tinggi, Kasasi  di  Mahkamah  Agung  dan  yang terakhir Peninjauan Kembali sebagai upaya hukum  terakhir.  Sehingga  tidak  tercapai asas pengadilan cepat, sederhana dan biaya ringan.
Pada awalnya PT Bali Pecatu Graha sudah  memberikan  ganti  rugi  kepada masyarakat yang menggarap tanah tersebut,
tetapi  dengan  jumlah  yang  melanggar kesepakatan.  PT  Bali  Pecatu  Graha  hanya memberikan  tanah  tempat  tinggal  dengan sertifikat  hak  milik  masing-masing  seluas 200  m 2 ,  sedangkan  yang  lainnya  belum dilaksanakan, sehingga masyarakat melakukan  upaya  litigasi  (gugatan)  ke pengadilan untuk menyelesaikan permasalah tersebut. Putusan Pengadilan Negeri
Denpasar  Nomor  45/Pdt.G/2013/PN.Dps menolak  gugatan  penggarap  (masyarakat), Putusan  Pengadilan  Tinggi  Denpasar Nomor  63/PDT/2014/PT.DPS  menguatkan putusan  Pengadilan  Negeri  Denpasar Nomor 45/Pdt.G/2013/PN.Dps, serta putusan  Mahkamah  Agung  nomor  1325 K/Pdt/2015  menolak  permohonan  kasasi dari penggarap (masyarakat).
Definisi  tanah  garapan  menurut Keputusan  Kepala  Badan  Pertanahan Nasional  (BPN)  Nomor  2  Tahun  2003 tentang  Norma  dan  Standar  Mekanisme Ketatalaksanaan  Kewenangan  Pemerintah di  Bidang  Pertanahan  yang  dilaksanakan oleh  Pemerintah  Kabupaten/Kota  (“SK Kepala BPN”) adalah sebidang tanah yang sudah  atau  belum  dilekati  dengan  sesuatu hak yang dikerjakan dan dimanfaatkan oleh pihak  lain  baik  dengan  persetujuan  atau tanpa persetujuan yang berhak dengan atau tanpa jangka waktu tertentu.
Untuk  tanah  garapan  yang  sudah dilekati  dengan  sesuatu  hak,  jika  hak tersebut  adalah  hak  milik  tentunya  tidak bisa  didaftarkan  menjadi  hak  milik  oleh penggarap.  Karena  sesuai  dengan  Pasal  20 Ayat  (1)  UUPA  hak  milik  adalah  hak terkuat  dan  terpenuh.  Kecuali  hak  milik tanah  tersebut  sudah  jatuh  kepada  negara sesuai  dengan  pasal  27  huruf  a  UUPA. Kemudian  jika  hak  tersebut  merupakan Hak Guna Usaha atau Hak Guna Bangunan juga  tidak  bisa  didaftarkan  menjadi  hak milik  oleh  penggarap  kecuali  hak  guna usahanya  sudah  hapus  sesuai  dengan  pasal 34  UUPA  atau  hak  guna  bangunannya sudah  hapus  sesuai  dengan  pasal  40 UUPA.
Masyarakat penggarap
tanah tersebut  tidak  dapat  membuktikan  dalil gugatannya yaitu bahwa dalam melaksanakan  kesepakatan  tukar  guling tanah dalam perkara a quo , Tergugat I dan
Tergugat II/Para Terbanding/Para Termohon Kasasi telah melakukan perbuatan  melawan  hukum,  sebaliknya Tergugat I, II/Para Terbanding/Para Termohon Kasasi telah dapat membuktikan dalil  sangkalannya  yaitu  bahwa  dalam pelaksanaan  tukar  guling  tanah  dalam perkara a  quo Para  Penggugat/Para Pembanding/Para  Pemohon  Kasasi  telah menerima kompensasi yang layak meskipun mereka bukan pemilik sah tanah objek  sengketa,  tetapi  sebagai  Penggarap, oleh karenanya putusan Judex Facti dalam perkara a  quo sudah  tepat  sehingga  sudah selayaknya dikuatkan.
Majelis  hakim  Pengadilan  negeri Denpasar,  Pengadilan  tinggi  Denpasar  dan Mahkamah  Agung  berpendapat  bahwa Pelaksanaan  Tukar  Menukar  Tanah  yang dilakukan Pemerintah Provinsi Bali Dengan  PT  Bali  Pecatu  Graha  di  tanah yang  digarap  oleh  masyarakat  adalah  sah menurut  hukum,  karena  telah  diberikan ganti  kerugian  yang  sepantasnya  oleh  PT Bali  Pecatu  Graha  kepada  masyarakat penggarap.

## 3. HASIL DAN PEMBAHASAN
3.1. Kegiatan Penggarapan. Masyarakat  mulai  melakukan kegiatan  penggarapan  tanah  yang  terletak di  Desa  Pecatu,  Desa  Ungasan  dan Kelurahan  Jimbaran,  Kecamatan  Kuta Selatan,  Kabupaten  Badung,  Bali  pada  14 Agustus 1958 setelah dibentuknya
Pemerintahan  Provinsi  Bali  berdasarkan Undang-  Undang  Republik  Indonesia
Nomor
64 Tahun 1958 tentang Pembentukan  Daerah-Daerah  Tingkat  I Bali,  Nusa  Tenggara  Barat  Dan  Nusa Tenggara  Timur  Pada  Tanggal  14  Agustus 1958 dan Pemerintahan Kabupaten Badung berdasarkan Undang-Undang Republik Indonesia  Nomor  69  Tahun  1958  tentang Pembentukan  Daerah-Daerah  Tingkat  II
dalam  Wilayah  Daerah-Daerah  Tingkat  I Bali,  Nusa  Tenggara  Barat  dan  Nusa Tengggara  Timur  pada  tanggal  9  Agustus 1958.  Hak garap  tersebut  langsung diberikan  oleh  Bupati  Badung  atas  nama Gubernur Bali.
Pada tanggal 27 Oktober Tahun 1995  terjadi  Perjanjian  Tukar  Menukar Tanah  Pemerintah  Provinsi  Bali  (Propinsi Daerah  Tingkat  I  Bali)  dengan  PT.  Bali Pecatu Graha. Masyarakat sudah menggarap  tanah  tersebut  selama  37  (tiga puluh tujuh) Tahun. Jika melihat ketentuan tentang pemanfaatan tanah serta peningkatan  sertifikat  hak  milik  maka tanah  negara  yang  belum  dilekati  dengan sesuatu  hak  (hak  guna  usaha  atau bangunan)  dapat  dilakukan  pendaftaran sertifikat  hak  milik  dengan  ketentuan prosedur pendaftaran tanah garapan menjadi  sertifikat  hak  milik  yang  diatur dalam  Pasal  12  Peraturan  Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran tanah yaitu:
a. pengumpulan dan pengolahan data fisik;
b. pembuktian hak dan pembukuannya;
c. penerbitan sertifikat;
d. penyajian data fisik dan yuridis;
e. penyampaian daftar umum dan dokumen 3.2.  Syarat-Syarat  Tukar  Menukar Tanah Di Indonesia
Tukar menukar menurut Hukum Perjanjian  berbeda  dengan  tukar  menukar menurut  Hukum  Tanah  Nasional.  Tukar menukar menurut Hukum Perjanjian pengaturannya  berdasarkan  KUH  Perdata. Sedangkan, tukar menukar menurut Hukum  Tanah  Nasional  pengaturannya berdasarkan UUPA. Tukar menukar menurut  Hukum  Perjanjian  adalah  suatu perjanjian, dengan mana kedua belah pihak mengikatkan diri untuk saling memberikan suatu  barang  secara  bertimbal  balik, sebagai gantinya suatu barang lain.
Tukar menukar merupakan perjanjian yang bersifat obligatoir . Perjanjian  yang  bersifat obligatoir atau biasanya  disebut  perjanjian obligatoir adalah  perjanjian  yang  timbul  karena
kesepakatan  dari  dua  pihak  atau  lebih dengan  tujuan  timbulnya  suatu  perikatan untuk  kepentingan  yang  satu  atas  beban yang  lain  atau  timbal  balik. 2 Berdasarkan hal  tersebut,  dapat  diketahui  bahwa  dalam tukar  menukar  baru  ada  suatu  janji  akan menukarkan  hak  kepemilikan  atas  suatu benda. Tukar menukar saja tidak mengakibatkan beralihnya hak kepemilikan atas  suatu  benda  yang  dimaksud  kepada pihak lain dalam perjanjian tersebut, untuk memindahkan hak  kepemilikan  tersebut maka  perlu  dilakukan  suatu  perbuatan hukum  yang  dinamakan  penyerahan  atau Levering . Levering adalah “suatu perbuatan yuridis guna memindahkan hak kepemilikan ( transfer of ownership ).” Namun semenjak berlakunya UUPA,  pengaturan  mengenai  levering benda  bergerak  berupa  tanah  (Juridische Levering)  sudah  tidak  berlaku  lagi.  Hal tersebut  dikarenakan  UUPA  mencabut pasal-pasal  dalam  KUH  Perdata  sepanjang mengenai  tanah.  Hal  yang  didasari  dari keinginan  UUPA  sebagai  Hukum  Tanah Nasional  untuk  menyeragamkan  mengenai hukum tanah di Indonesia dengan menghapus dualisme dalam hukum tanah.
Hukum  yang  berlaku  dalam  UUPA ialah dan berdasarkan Hukum Adat tentang tanah.  Hukum  Adat  yang  dimaksud  adalah Hukum  Adat  yang  telah  disempurnakan atau  dihilangkan  dari  cacat-cacatnya  atau dihilangkan sifat kedaerahannya dan diberi sifat  nasional.  UUPA  belum  mengatur secara  tegas  mengenai  perbuatan  hukum pemindahan  hak  atas  tanah.  Oleh  karena itu, dengan mengingat fungsi  Hukum  Adat selain sebagai sumber utama pembangunan Hukum  Tanah  Nasional  adalah  sebagai pelengkap  Hukum  Tanah  Nasional  positif yang  tertulis,  maka  hukum  yang  berlaku terhadap perbuatan hukum pemindahan hak atas tanah adalah Hukum Adat.
Perbuatan
hukum untuk memindahkan  hak  atas  tanah  dalam Hukum Adat  dikenal  dengan  nama transaksi jual. Inti dari transaksi jual adalah pengoperan  ataupun  penyerahan  dengan disertai pembayaran kontan dari pihak lain
pada  saat  itu  juga.  Transaksi  jual  menurut isinya  dapat  dibedakan  menjadi  tiga macam, yaitu menjual gadai, menjual lepas dan menjual tahunan.
Pada  umumnya  transaksi-transaksi ini dibuatkan suatu akta yang ditandatangani atau dicap jempol oleh yang menyerahkan  hak  atas  tanahnya  serta dibubuhi pula tanda tangan kepala persekutuan  dan  saksi-saksi,  Akta  ini adalah  merupakan  suatu  bukti.  Menurut Hukum  Adat,  dalam  suatu  transaksi  jual lepas,  permbicaraan  yang  mengandung janji  ( afspraak )  saja  belum  mengikat,  ia akan  mengikat  jika  diperkuat  dengan pemberian  panjer  sebagai  tanda  jadi  akan dilaksanakannya  jual  lepas  (jual  beli) tersebut.  Dengan  adanya  pemberian  uang muka, orang akan merasa wajib melaksanakan  apa  yang  ditentukan  dalam jual lepas (jual beli) tersebut.
Uang  muka  atau  tanda  jadi  adalah tanda  pengikat  dari  suatu  perjanjian  yang telah  disepakati  oleh  kedua  pihak,  dimana kedua  pihak  berkewajiban  memenuhi perjanjian  yang  telah  disepakati  itu. Perbuatan  hukum  pemindahan  hak  atas tanah  berdasarkan  Hukum  Adat  memiliki sifat tunai, terang dan riil. Jual beli hak atas tanah yang dikenal UUPA adalah berdasarkan pada perbuatan hukum menjual  lepas  dalam  Hukum  Adat.  Oleh karena itu, yang dimaksud dengan jual beli hak  atas  tanah  menurut  UUPA  adalah penyerahan  tanah  yang  bersangkutan  oleh penjual  kepada  pembeli  untuk  selama- lamanya  pada  saat  mana  fihak  pembeli menyerahkan harganya kepada penjual.
Salah  satu  perbuatan  hukum pemindahan  hak  atas  tanah  yang  dikenal UUPA  adalah  tukar  menukar  hak  atas tanah.  Sebagaimana  halnya  dengan  jual beli hak atas tanah, tukar menukar hak atas tanah  yang  dikenal  dalam  UUPA  adalah tukar  menukar  hak  atas  tanah  menurut hukum adat. Hal-hal yang berlaku terhadap jual beli hak atas tanah berdasarkan Hukum Adat, berlaku juga terhadap tukar menukar hak  atas  tanah.  Tukar  menukar  hak  atas tanah  adalah  “perbuatan  hukum  yang
berupa peralihan hak milik atas tanah yang bersangkutan pada pihak yang menukarnya.”
Tukar  menukar  hak  atas  tanah sebagai  perbuatan  hukum  pemindahan  hak atas  tanah  yang  berdasarkan  Hukum  Adat juga  memiliki  sifat  tunai,  terang  dan  riil. Berbeda  dengan  tukar  menukar  menurut Hukum Perjanjian yang belum menyebabkan  beralihnya  hak  kepemilikan atas  tanah  dari  pemegang  hak  yang  lama kepada  pemegang  hak  yang  baru,  tukar menukar  hak  atas  tanah  menurut  Hukum Tanah Nasional (yang berdasarkan  Hukum Adat)  langsung  menyebabkan  beralihnya hak  kepemilikan  atas  tanah  dari  pemegang hak yang lama kepada pemegang hak yang baru.
Tukar  menukar  hak  atas  tanah berdasarkan  Hukum  Adat  sekarang  ini mengalami  modernisasi  dan  penyesuaian tanpa mengubah hakikatnya sebagai perbuatan  hukum  pemindahan  hak  atas tanah yang memiliki sifat tunai, terang dan riil.  Hal  tersebut  dapat  terlihat  dari ketentuan  yang  diatur  dalam  Pasal  37  ayat (1)  PP  No.  24  Tahun  1997.  Modernisasi dan  penyesuaian  terhadap  sifat  tunai, terang  dan  riil  tersebut  terlihat  dari hadirnya  Pejabat  Pembuat  Akta  Tanah (selanjutnya disebut PPAT) untuk membantu  Kepala  Kantor  Pertanahan dalam pelaksanaan pendaftaran tanah, yaitu dengan  membuat  Akta  yang  menjadi  bukti telah  dilakukannya  perbuatan  hukum pemindahan hak atas tanah oleh para pihak.
Pelaksanaan  penyerahan  hak atas  tanah  antara  pihak  pertama  kepada pihak kedua dan sebaliknya secara bersamaan  dengan  Akta  yang  dibuat  oleh PPAT  menunjukkan  bahwa  perbuatan hukum  pemindahan  hak  atas  tanah  yang dilakukan  oleh  para  pihak  memenuhi  sifat tunai.  Dilakukannya  tukar  menukar  hak atas  tanah  dihadapan  PPAT  menunjukkan bahwa  perbuatan  hukum  pemindahan  hak atas  tanah  yang  dilakukan  oleh  para  pihak telah memenuhi terang.
Akta PPAT (Akta Tukar Menukar)  yang  ditandatangani  oleh  para
pihak  menunjukkan  bahwa  perbuatan hukum  pemindahan  hak  atas  tanah  yang dilakukan  telah memenuhi  sifat  riil.  Selain menunjukkan  terpenuhinya  sifat  tunai, terang dan riil, ketentuan Pasal 37 ayat (1) PP  No.  24  Tahun  1997  juga  menunjukkan fungsi  Akta  PPAT  dalam  tukar  menukar hak  atas  tanah.  Fungsi  Akta  PPAT  (Akta Tukar  Menukar)  dalam  tukar menukar  hak atas  tanah  adalah  sebagai  alat  bukti  dan Akta  PPAT  (Akta  Tukar  Menukar) membuktikan  bahwa  memang  benar  telah dilakukannya tukar menukar hak atas tanah oleh para pihak.
Selain itu, karena tukar menukar  hak  atas  tanah  yang  dilakukan merupakan  perbuatan  hukum  pemindahan hak  atas  tanah,  maka  Akta  PPAT  (Akta Tukar  Menukar)  juga  membuktikan  telah berpindahnya  hak  kepemilikan  atas  tanah dari pihak pertama kepada pihak kedua dan sebaliknya.  Namun  Akta  PPAT  (Akta Tukar Menukar) yang dibuat baru mengikat para pihak dan ahli warisnya, hal ini dikarenakan administrasi PPAT sifatnya tertutup  bagi  umum  serta  sebagai  syarat pendaftaran peralihan hak atas tanah karena tukar menukar di Kantor Pertanahan.

## 4. SIMPULAN.
Perjanjian dan prosedur tukar menukar  tanah  di  Indonesia  yaitu  sebagai berikut,  tukar  menukar  dilakukan  setelah ada  kesepakatan  besaran  ganti  rugi  yang menguntungan  desa  sesuai  dengan  nilai wajar  sesuai  taksiran  tim  penilai,  apabila tanah pengganti belum ada maka penggantiannya  terlebih  dahulu  dapat diberikan  dalam  bentuk  uang,  uang pengganti  digunakan  untuk  membeli  tanah pengganti yang senilai. dan tanah pengganti  diutamakan  berlokasi  di  desa setempat,  dan  kalau  tidak  ada  dapat  di lokasi kecamatan yang sama.
Kesimpulannya adalah Putusan
Pengadilan Negeri Denpasar Nomor
45/Pdt.G/2013/PN.Dps  menolak  gugatan penggarap
(masyarakat), Putusan Pengadilan Tinggi Denpasar Nomor 63/PDT/2014/PT.DPS menguatkan putusan
Pengadilan Negeri Denpasar Nomor
45/Pdt.G/2013/PN.Dps, serta putusan
Mahkamah Agung nomor 1325 K/Pdt/2015 menolak permohonan kasasi dari penggarap (masyarakat),
karena
masyarakat  telah  menerima  ganti  kerugian walaupun tidak sesuai dengan isi perjanjian di awal.

## 5. DAFTAR PUSTAKA
Adrian  Sutedi,  2017, Peralihan  Hak  Atas Tanah  dan  Pendaftarannya ,  Graha Ilmu,  Jakarta.  Amiruddin,  Zainal Asiki,  2012, Pengantar  Metode Penelitian  Hukum, Rajawali  Pers, Jakarta.
Budiono,  Herlien,  2014, Ajaran  Umum Hukum Perjanjian dan Penerapannya di Bidang Kenotariatan,  cet.  4 ,  PT  Citra Aditya Bakti, Bandung. Bushar  Muhammad,  2019, Pokok- Pokok  Hukum  Adat,  cet.  5 , Pradnya Paramita,  Jakarta. Edy  Ikhsan,  2018, Hukum
Agraria  Indonesia ,  Rineka Cipta, Jakarta. Gunanegara,  2016, Mengenal  Hukum Agraria  Indonesia ,  Sinar  Grafika,
Jakarta.
Herlien  Budiono,  2014, Ajaran  Umum Hukum Perjanjian dan Penerapannya di Bidang Kenotariatan,  cet.  4 ,  PT  Citra Aditya Bakti, Bandung. Iman  Sudiyat,  2018, Hukum  Adat
Sketsa  Asas,  cet.  2 ,  Liberty
Yogyakarta, Yogyakarta. Murad, Rusmadi, 2011, Penyelesaian Sengketa Hukum  Atas  Tanah ,  Alumni, Bandung. Puspa, Van Pramodya, 2010, Kamus Hukum , Aneka Ilmu,
Semarang.
R.  Subekti,  2014, Aneka  Perjanjian,  cet.
11 , PT Citra Aditya Bakti, Bandung.
R.  Subekti,  2014, Aneka  Perjanjian,  cet.
11 , PT Citra Aditya Bakti,
Bandung. Rosnidar  Sembiring,  2017, Hukum
Pertanahan  Adat ,  Rajawali  Pers, Jakarta.
Rubaie, Achmad, 2009, Hukum Pengadaan Tanah  Untuk  Kepentingan  Umum , Bayumedia, Malang.
Samoa  T.  Parlin, Dasar-Dasar  Ilmu Hukum ,  Sinar  Grafika,  Jakarta,
2014, hal. 91.
Santoso,  Urip,  2013, Hukum  Agraria  dan Hak-Hak Atas Tanah , Sinar
Grafika, Jakarta.