INNOVATIVE: Journal Of Social Science Research Volume 4 Nomor 4 Tahun 2024 Page 7996-8012 E-ISSN 2807-4238 and P-ISSN 2807-4246
Website: https://j-innovative.org/index.php/Innovative
Implementasi Akad Istishna’ dalam Kredit Pemilikan Rumah (KPR) Syariah di PT. Mahakarya Haluoleo Syariah Land Kota Makassar
Widyastuti Pratiwi 1 ✉ , Muslihati 2 , Ayu Ruqayyah 3
UIN Alauddin Makassar
Email: widyastutipratiwi08@gmail.com 1 ✉

## Abstrak
Penelitian ini bertujuan untuk menyelidiki implementasi kontrak istishna' dalam pembiayaan rumah non- bank dan mengusulkan solusi untuk mengatasi masalah yang dihadapi oleh konsumen yang gagal bayar Kredit Pemilikan Rumah (KPR). Penelitian ini menggunakan metodologi kualitatif. Metodologi penelitian yang digunakan dalam penelitian ini adalah kualitatif, yang mengharuskan pengumpulan data melalui cara-cara selain pengukuran numerik. Secara khusus, data berasal dari wawancara, catatan lapangan, dan dokumen pribadi. Hasil penelitian menunjukkan bahwa PT Mahakarya Haluoleo Syariah Land Kota Makassar  menerapkan  konsep  kepemilikan  yang  sesuai  dengan  aturan  syariah  melalui  penggunaan akad  istishna.  Akad  ini  memungkinkan  pembayaran  cicilan  langsung  kepada  pengembang,  tanpa melibatkan bank, sementara penyerahan barang dilakukan pada tahap selanjutnya. Di PT Mahakarya Haluoleo Syariah Land Kota Makassar, perusahaan menangani masalah klien yang memiliki tunggakan pembayaran  dengan  mengeluarkan  tiga  surat  peringatan.  Jika  konsumen  tidak  mematuhinya, perusahaan menerapkan prosedur pengambilalihan atau membantu penjualan unit.
Kata Kunci: Akad Istishna’, KPR, PT. Mahakarya Haluoleo Syariah Land Kota Makassar

## Abstract
This study seeks to investigate the implementation of the istishna' contract in non-bank home finance and propose solutions to address the issues faced by consumers who default on their Home Ownership Loans (KPR). The research employed a qualitative methodology. The research methodology employed in  this  study  is  qualitative,  which  entails  gathering  data  through  means  other  than  numerical measurements. Specifically, the data is derived from interviews, field notes, and personal documents. The study revealed that PT Mahakarya Haluoleo Syariah Land Makassar City employs the concept of ownership that adheres to sharia rules through the utilization of an istishna contract. This contract allows for installment payments directly to the developer, without involving a bank, while the delivery of goods occurs at a later stage. At PT Mahakarya Haluoleo Syariah Land Makassar City, the company addresses the issue of clients who have outstanding payments by issuing three warning letters. If the consumer fails to comply, the company implements a takeover procedure or assists in selling the unit.
Keywords: Istishna' Akad, KPR, PT Mahakarya Haluoleo Syariah Land Makassar City

## PENDAHULUAN
Kebutuhan  akan  akomodasi  meningkat  seiring  dengan  bertambahnya  populasi manusia. Oleh karena itu, sangat penting bagi pemerintah dan pengembang untuk secara efektif memenuhi kebutuhan perumahan bagi penduduk. Populasi Indonesia berkembang dengan  laju  1,49%  per  tahun.  Pemerintah  dan  pengembang  hanya  mampu  memenuhi 400.000 unit rumah per tahun, padahal ada permintaan 800.000 hingga satu juta rumah per tahun.  Tingkat  pertumbuhan  populasi  tahunan  di  Indonesia  saat  ini  adalah  1,49%.  Jika tingkat penyediaan rumah tetap tidak berubah, backlog perumahan akan terus bertambah. Oleh karena itu, tidak mengherankan jika ada peningkatan yang konsisten dalam keinginan masyarakat untuk memiliki hunian setiap tahunnya. Namun demikian, harga properti yang terus meningkat membuat siapa pun tidak mungkin membeli rumah secara tunai(Hidayah et al., 2018). Setiap orang membutuhkan tempat tinggal, yang dapat diperoleh dengan cara membeli atau membangun sendiri sesuai dengan keinginan mereka. Saat ini, harga rumah dan  biaya  yang  dibutuhkan  untuk  membangun  rumah  secara  mandiri  sangatlah  mahal, sehingga mendorong sebagian besar orang untuk memilih Kredit Pemilikan Rumah (KPR). Hampir  setiap  rumah  tangga  membutuhkan  pembiayaan  rumah,  dan  mayoritas  rumah tangga di Indonesia beragama Islam  dan bercita-cita untuk mempertahankan istiqomah dalam memperoleh rumah yang sesuai dengan prinsip-prinsip Syariah.
Dengan  meningkatnya  permintaan  akan  produk  yang  sesuai  dengan  syariah  dan munculnya produk-produk berkonsep syariah, pasar properti saat ini berkembang tanpa keterlibatan  bank  sebagai  perantara.  Tujuannya  adalah  untuk  memfasilitasi  pembelian hunian  bagi  masyarakat  umum  dan  Muslim,  sehingga  tidak  perlu  lagi  menggunakan
lembaga  perbankan  sebagai  perantara.  Hal  ini  menyiratkan  bahwa  transaksi  jual  beli terbatas  hanya  pada  dua  entitas,  yaitu  konsumen  dan  pengembang.  Properti  syariah mematuhi hukum syariah dalam praktik-praktik pencarian, penjualan, dan pemasarannya. Pengenalan ide bisnis properti syariah bertujuan untuk memenuhi keinginan masyarakat akan hunian atau peluang investasi, sekaligus meminimalkan kerumitan administrasi dan menghilangkan keterlibatan bank.
Pengenalan  KPR  (pembiayaan  kepemilikan  rumah)  yang  sesuai  dengan  syariah  ini menjawab kebutuhan masyarakat akan pembiayaan perumahan.  KPR syariah tanpa bank adalah  pinjaman  yang  diberikan  oleh  bisnis  pengembang  properti  syariah  yang  tidak melibatkan  bank  dalam  prosesnya.  Perumahan  berbasis  syariah  berbeda  dengan perumahan non-syariah. Hal ini mengacu pada transaksi rumah yang mengikuti prinsip- prinsip syariah, di mana jual beli dilakukan tanpa melibatkan bank sebagai perantara. Salah satu perbedaan yang signifikan antara perumahan berbasis syariah dan perumahan non syariah  adalah  konsep  akad  transaksinya.  Prinsip  akad  ini  sama  pentingnya  dengan penerapan properti syariah dan KPR syariah, karena melibatkan akad-akad yang bebas dari kerumitan (F Nuryasin, 2021).
Akad istishna' digunakan dalam transaksi jual beli perumahan syariah di PT Mahakarya Haluoleo Syariah Land. Akad ini memberikan pilihan pembiayaan dalam bentuk cicilan atau tunai, dengan jumlah yang telah disepakati di awal. Barang diserahkan di kemudian hari, dan pembayaran dapat dilakukan secara angsuran atau ditangguhkan (Marduwira, 2010).
Penelitian  Jordy  Rachmad  Syah  meneliti  tentang  Jual  Beli  Istishna'  pada  Kredit Pemilikan Rumah Syariah Griya Safa Perspektif Fatwa Dewan Syariah Nasional. Hasil analisis menunjukkan  bahwa  akad  jual  beli  Istishna'  Griya  Safa  tidak  memuat  ketentuan penyelesaian masalah melalui musyawarah atau Badan Arbitrase Syariah. Namun demikian, hal ini secara eksplisit dinyatakan pada saat transaksi dan perjanjian kontrak. Perbedaan utama antara penelitian ini dengan penelitian sebelumnya adalah penekanannya yang lebih besar pada penyelesaian masalah, yang sebelumnya diabaikan. Sebaliknya, penelitian ini terutama  menyelidiki  penyelesaian  masalah  nasabah  yang  terkait  dengan  tunggakan pembayaran di berbagai kategori kredit (Jordy Rachmad Syah, 2019).
Penelitian  yang  berjudul  “Analisis  Implementasi  Akad  Istishna'  dalam  Pembiayaan Pemilikan Rumah (Studi Kasus pada Developer Ahsana Property Syariah Tuban, Jawa Timur)” ini  dilakukan  oleh  Ahmad  Imam  Mahfudz  Thohari.  Pihak  pengembang  Ahsana  Property Syariah Tuban telah menyelesaikan permasalahan konsumen yang mengalami tunggakan pembayaran dalam akad istishna' pada jual beli rumah tinggal di Ahsana Property Syariah Tuban  sesuai  dengan  hukum  Islam.  Hal  ini  dilakukan  dengan  cara  musyawarah  atau
kekeluargaan. Penjual dan pembeli telah saling meridhai ketentuan transaksi pada saat akad untuk  mencegah  terjadinya  masalah.  Konteks  geografis  tempat  penelitian  ini  dilakukan membedakannya dengan penelitian yang akan dilakukan (Thohari, 2020).
Dengan menerapkan KPR Syariah, potensi risiko yang terkait dengan perubahan suku bunga dapat dimitigasi. KPR syariah tidak menggunakan konsep bunga. Sebaliknya, mereka menentukan  harga  jual  rumah  melalui  kesepakatan  bersama.  Meskipun  KPR  syariah umumnya sedikit lebih mahal, KPR syariah menawarkan keuntungan berupa stabilitas dalam menghadapi suku bunga yang fluktuatif. Hal ini dikarenakan harga jual dan keuntungan tahunan telah  disepakati  di awal perjanjian. Akibatnya, konsumen  akan  secara konsisten membayar jumlah yang telah ditentukan dalam cicilan dari awal hingga akhir periode kredit. Namun  demikian,  karena  tidak  dapat  dihindari  terjadinya  masalah  dan  konflik  dalam interaksi antar manusia, ada sejumlah besar calon pembeli rumah yang kurang memahami konsep 'KPR Syariah'. Oleh karena itu, dalam praktik bermuamalah, sangat penting untuk mematuhi peraturan yang ditetapkan dalam domain hukum Islam dan menyelaraskannya dengan  prinsip-prinsip  syariah.  Selain  itu,  harus  ada  kriteria  atau  metodologi  yang ditetapkan untuk bermuamalah (Hajar, 2019).
Menurut penelitian yang dilakukan oleh Egi Arvian Firmansyah dan Deru R Indika pada tahun 2017, berjudul 'Kredit Pemilikan Rumah Syariah Tanpa Bank: Studi Kasus di Jawa Barat'. Tujuan  dari  penelitian  ini  adalah  untuk  mengidentifikasi  faktor-faktor  utama  yang dipertimbangkan responden  atau  konsumen  saat membeli rumah syariah tanpa bank di Jawa Barat. Studi ini menjelaskan bahwa pemanfaatan Kredit Pemilikan Rumah (KPR) Syariah tanpa bank menjadi pilihan yang layak bagi konsumen yang ingin membeli properti sesuai dengan  prinsip-prinsip  syariah.  Konsumen  menganggap  kebijakan  KPR  di  bank  syariah sebagai  riba.  Menurut  penelitian  ini,  demografi  konsumen  yang  dominan  terdiri  dari keluarga  muda  dengan  tingkat  pendapatan  menengah  ke  atas  dan  latar  belakang pendidikan  yang  kuat.  Kontrak/perjanjian  yang  jelas,  faktor  keamanan,  dan  lokasi merupakan  faktor  penentu  utama  yang  mempengaruhi  keputusan  konsumen  untuk membeli rumah. Perbedaan dari penelitian ini dengan penelitian sekarang adalah penelitian ini  lebih  fokus  ke  konsumen  yang  memilih  menggunakan  KPR  Syariah  tanpa  bank sedangkan penelitian sekarang lebih fokus pada konsumen yang bermasalah dalam KPR Syariah tanpa bank (Firmansyah & Indika, 2017).
Dari gambaran di atas, maka penulis tertarik meneliti masalah mengenai implementasi atau  penerapan  akad  istishna’  yang  berjudul  “Implementasi  Akad  Istishna  dalam  Kredit Pemilikan Rumah (KPR) Syariah Di PT. Mahakarya Haluoleo Syariah Land Kota Makassar”
Tujuan  dari penelitian ini  adalah untuk mengetahui penerapan akad  istishna'  pada pembiayaan  rumah  non-bank  dan  untuk  mengetahui  permasalahan  yang  dihadapi  oleh konsumen yang menunggak Kredit Pemilikan Rumah (KPR).

## METODE PENELITIAN
Metodologi  kualitatif  diterapkan  dalam  penelitian  ini.  Penelitian  kualitatif  adalah pendekatan metodis yang menggunakan metodologi tertentu untuk menyelidiki masalah sosial  dan  fenomena  sosial.  Metodologi  penelitian  yang  digunakan  dalam  penelitian  ini adalah kualitatif, memanfaatkan wawancara, catatan lapangan, dan dokumen pribadi untuk mengumpulkan data (Dr. Juliansyah Noor, 2016). Melalui jenis penelitian ini maka data yang diperoleh  oleh  peneliti  dapat  dijelaskan  secara  terperinci  mengenai  Implementasi  Akad Istishna’ dalam Kredit Pemilikan Rumah (KPR) Syariah Pada PT. Mahakarya Haluoleo Syariah Land Kota Makassar.

## HASIL DAN PEMBAHASAN

## Pembahasan
Akad Istishna’
1. Definisi Istishna’
Istishna' berasal dari kata “ shana'a ,” yang berarti menciptakan. Dengan menambahkan huruf alif,  sin,  dan  ta',  kata  ini  berubah  menjadi  istishna',  yang  menyampaikan  konsep permintaan pembuatan sesuatu. Istishna', secara bahasa, mengacu pada tindakan meminta atau menugaskan sesuatu untuk dibuatkan. Dalam konteks ilmu fikih, kata ini mengacu pada transaksi kontrak di mana penjual menjual barang yang ada dalam kepemilikannya, dengan syarat bahwa komoditas tersebut dibuat oleh penjual atau diminta untuk dibuatkan oleh penjual dengan menggunakan bahan baku yang disediakan oleh penjual (Ningsih, 2017).
Istishna' adalah akad jual beli barang antara pembeli ( mushani') dan penjual/pembuat ( shani'), dimana barang disebut sebagai  mashnu'.  Pembayaran  di muka  dapat dilakukan secara tunai atau cicilan, dan barangnya diserahkan di kemudian hari. Dalam bidang fiqh muamalah, istishna' adalah jenis transaksi yang diperbolehkan menurut syariah. Transaksi ini  melibatkan  konsumen  yang  memesan  suatu  produk,  dengan  menjelaskan  bentuk, kualitas,  dan  harga  yang  diinginkan  dari  objek  yang  dipesan  (juga  dikenal  sebagai pembelian berdasarkan  pesanan atau  manufaktur). Parameter untuk al- mashnu' (produk yang  dipesan)  harus  memenuhi  persyaratan  yang  tepat  bagi  konsumen  dan  produsen, dengan harga yang disepakati Bersama (Sa’diyah, 2019) .
Istishna'  adalah  perjanjian  kontrak  di  mana  pengrajin,  yang  dikenal  sebagai  shani', berkewajiban  untuk  memproduksi  pesanan  khusus  dengan  karakteristik  tertentu.  Ini melibatkan transaksi jual beli antara pemesan dan penerima pesanan. Perjanjian tersebut mencakup spesifikasi dan harga barang yang disepakati, dan pembayaran dilakukan secara bertahap sesuai dengan ketentuan perjanjian.

## 2. Rukun dan Syarat Istishna’
Menurut  ulama  Hanafiah  rukun istishna’ adalah ijab  dan  qabul.  Sementara  jumhur ulama menetapkan rukun istishna’ ada tiga, sebagai berikut (Ramli, 2017):
a. Istilah 'Aqid  merujuk  pada  penjual,  khususnya  yang  melakukan  transaksi, sedangkan mustashni'  merujuk  pada  pembeli,  khususnya  yang  melakukan pemesanan.
b. Ma'qud 'alaih merujuk pada tiga elemen penting: 'amal (tenaga kerja), barang yang dipesan, dan harga atau alat pembayaran.
c. Shighat, juga dikenal sebagai ijab dan qabul.
Adapun syarat-syarat istishna’ adalah sebagai berikut:
a. Deskripsi  produk  termasuk  jenis,  variasi,  kelas,  dan  sifatnya,  karena  ini  adalah barang spesifik yang dijual (titik fokus kontrak).
b. Barang yang diperjualbelikan haruslah barang yang berkaitan dengan muamalat antar  sesama  manusia,  seperti  perkakas,  perabot  rumah  tangga,  dan  barang sejenisnya.
c. Akad tidak menentukan waktu tertentu untuk penyerahan barang yang dipesan. Menurut Imam Abu Hanifah, jika disebutkan waktu tertentu, maka akad tersebut dianggap  sebagai  akad  salam  dan  tunduk  pada  syarat-syarat  salam,  termasuk keharusan  menyerahkan  atau  melakukan  pembayaran  pada  waktu  yang  telah ditentukan  dalam  akad.  Abu  Yusuf  dan  Muhammad  berpendapat  bahwa persyaratan ini dapat dikesampingkan. Oleh karena itu, kontrak istishna' tetap sah terlepas dari apakah waktu penyerahannya disebutkan atau tidak, karena sudah menjadi kebiasaan untuk menyertakan spesifikasi waktu dalam kontrak semacam itu.
3. Down Payment ( DP) dalam Akad Istishna’
Istilah “Uang Muka” (DP), jika diterjemahkan ke dalam bahasa Arab, disebut sebagai “urbun”.  Secara  bahasa,  “urbun”  menandakan  tanda  simbolis  yang  digunakan  dalam transaksi  yang  melibatkan  penjualan  dan  pembelian  barang  atau  jasa.  Ketentuan  ini
menunjukkan bahwa 'urbun memiliki dua tujuan utama. Pertama, 'urbun berfungsi sebagai alat bukti untuk memperkuat kontrak, mencegah pemutusan sepihak oleh salah satu pihak kecuali ada pengecualian yang disepakati bersama atau praktik kebiasaan. Penjelasan ini menunjukkan bahwa 'urbun mengacu pada komponen kinerja kontrak yang dilakukan oleh salah satu pihak, dan melibatkan pembayaran di muka pada tingkat yang dipercepat. Lebih lanjut,  tujuan  'urbun  adalah  untuk  memberikan  hak  istimewa  kepada  para  pihak  untuk mengakhiri kontrak secara sepihak dalam jangka waktu yang ditetapkan oleh tradisi atau yang telah disepakati bersama oleh para pihak, dengan imbalan pembayaran 'urbun. Jika pihak yang bertanggung jawab atas pemutusan kontrak adalah pihak yang memberikan 'urbun,  maka  ia  akan  kehilangan  'urbun  tersebut  sebagai  kompensasi  atas  pemutusan kontrak. Selain itu, penerima 'urbun berhak untuk menyimpannya (Soebagio et al., 2024).
Di sisi lain, jika pihak yang melanggar kontrak adalah pihak yang menerima 'urbun, maka ia berkewajiban untuk mengembalikan 'urbun yang telah dibayarkan oleh pihak lain. Selain itu, mereka juga harus memberikan sejumlah tambahan 'urbun sebagai kompensasi kepada pihak lain atas tindakan pemutusan kontrak.

## Kredit Pemilikan Rumah (KPR)
1. Definisi Kredit Pemilikan Rumah Syariah (KPR)
KPR  adalah  singkatan  dari  Kredit  Pemilikan  Rumah.  KPR  mengacu  pada  bentuk bantuan keuangan yang memungkinkan individu untuk membeli rumah dan tanah yang menyertainya.  Bantuan  ini  diberikan  melalui  perjanjian  antara  pemberi  pinjaman  dan peminjam, di mana peminjam berkewajiban untuk melunasi pinjaman dalam jangka waktu tertentu (Mohammad Faiq Biwafa, 2018).
Beberapa lembaga perantara keuangan berbasis syariah telah menciptakan pinjaman KPR  Syariah.  Properti  ini  menyediakan  dana  bagi  individu  yang  ingin  membeli  rumah dengan  cara  mencicil,  sehingga  meringankan  mereka  dari  kekhawatiran  selama  proses pembangunan. Perbedaan utama antara KPR konvensional dan KPR Syariah terletak pada perjanjian  kontrak.  KPR  konvensional  didasarkan  pada  suku  bunga  tetap  yang  dapat berubah-ubah,  sedangkan  KPR  syariah  menawarkan  banyak  pilihan  akad  sesuai  dengan kebutuhan nasabah (Putri Setianti Huzaimah, 2017).
Kredit  Pemilikan  Rumah  (KPR)  Syariah  menawarkan  banyak  manfaat  dan menguntungkan  bagi  masyarakat.  Adapun  keunggulan  KPR  Syariah  antara  lain  (Siti Nurfariza Azura, 2019):
a. Jaminan  Kepemilikan  Kepemilikan  rumah  terjamin.  Segera  setelah penandatanganan  perjanjian  pembiayaan  dengan  bank,  sertifikat  tanah/rumah
telah  diproses  untuk  mengalihkan  kepemilikan  kepada  calon  pembeli.  Namun demikian, bank tetap memegang dokumen kepemilikan sebagai jaminan sampai pinjaman dilunasi.
b. Tidak  ada  persyaratan  untuk  pendanaan  penuh.  Ketika  membeli  rumah  melalui KPR, Anda perlu membayar uang muka (DP) yang besarnya ditentukan oleh jenis rumah dan batasan dari bank.
c. Cicilan tetap KPR syariah dengan cicilan tetap setiap bulannya tidak terpengaruh oleh suku bunga Bank Indonesia, sehingga memudahkan pengelolaan keuangan. Nasabah yang ingin melunasi cicilan sebelum jatuh tempo tidak akan dikenakan penalti atau denda, berbeda dengan KPR tradisional.
2. Strategi Pemasaran Produk KPR Syariah
Setiap perusahaan harus memiliki rencana atau strategi yang dikembangkan dengan baik untuk memperluas dan mengembangkan bisnisnya, terutama dalam kaitannya dengan produknya. KPR syariah memiliki strategi pemasaran, diantaranya (Alwi, 2011):

## a. Tahap Perkenalan
Penetapan  harga  adalah  komponen  penting  dalam  upaya  pemasaran.  Harga adalah  faktor  penting  untuk  dipertimbangkan  karena  secara  langsung mempengaruhi tingkat penerimaan produk atau layanan perusahaan. Tujuannya adalah  untuk  mengoptimalkan  kinerja  pasar  dari  produk  yang  diberikan  dan menarik  basis  konsumen  yang  lebih  besar  dengan  menetapkan  harga  secara strategis.

## b. Tahap Pertumbuhan
Selama tahap ini, sangat penting bagi perusahaan untuk memiliki kapasitas untuk bertahan dalam ekspansi pasar yang cepat selama mungkin. Hal ini dapat dicapai dengan :
1) meningkatkan  kualitas  produk  dan  menggabungkan  fitur  produk  baru  dan peningkatan gaya.
2) Melakukan ekspansi ke ceruk pasar yang belum tersentuh.
3) Meningkatkan upaya sosialisasi atau strategi pemasaran untuk menumbuhkan pemahaman yang lebih besar di antara konsumen dan calon konsumen.

## Hasil Penelitian
Sejarah Berdirinya PT. Mahakarya Haluleo Syariah Land Makassar
PT Mahakarya Haluoleo Syariah Land adalah perusahaan yang bergerak di bidang real estate yang sesuai dengan prinsip syariah, termasuk pembangunan properti residensial dan
kavling. Perusahaan ini berbasis  di kota Makassar. PT Mahakarya Haluoleo Land saat  ini memiliki 11 proyek yang tersebar di pulau Sulawesi, dengan 8 proyek di Sulawesi Selatan, 2 proyek di Sulawesi Tenggara, dan 1 proyek di Sulawesi Barat. Perumahan dan kavling tanah yang disediakan menggunakan sistem berbasis syariah yang meniadakan keterlibatan bank, perantara, sita, denda, riba, BI Checking, dan bunga.
Awal mula terbentuknya PT. Mahakarya Haluoleo Syariah Land Karena sebelumnya itu adalah property Syariah konvensional kemudian hijrah ke Syariah pada akhir tahun 2019. Kehadiran PT. Mahakarya Haluoleo Syariah Land pertama kali di cetuskan oleh developer yakni Pak Wawan Yang saat Ini menjabat sebagai Direktur Utama bersama dengan Pak Sabri yang saat ini menjabat sebagai komisaris. Mereka berinisiatif untuk hijrah dari konvensional ke Syariah karena adanya ilmu atau pemahaman bahwasanyan konsep-konsep yang ada didalam perbankan konvensional itu mengandung unsur ribawi, maka dari itu mereka tidak hanya mementingkan bisnis saja tetapi untuk kepentingan masyarakat juga agar terbebas dari yang namanya riba.

## Hasil Analisis Data
1. Konsep  Penerapan  Akad  Istishna’  dalam  Pembiayaan  KPR  PT.  Mahakarya  Haluleo Syariah Land
Pemanfaatan akad istishna' dalam pembiayaan KPR Syariah. PT Mahakarya Haluoleo Syariah Land Makassar menerapkan prinsip kepemilikan yang sesuai dengan aturan syariah. Hal ini dicapai dengan penggunaan akad istishna, dimana pembayaran dilakukan secara angsuran  langsung  kepada  pengembang,  tanpa  menyertakan  kontrak  dengan  bank. Penyerahan barang dilakukan pada tahap selanjutnya. Dalam konteks kepemilikan rumah, kredit tidak digunakan dalam sistem transaksi, kecuali semata-mata sebagai alat transfer pembayaran,  tanpa  menyertakan  jasa  keuangan  perbankan.  Dengan  demikian,  dengan memanfaatkan akad istishna', PT Mahakarya Haluoleo Syariah Land mengimplementasikan program pembiayaan KPR syariah yang beroperasi tanpa keterlibatan bank atau perantara, serta terhindar dari sita, denda, riba, BI Checking, dan bunga (Zahro et al., 2023).
a. Prosedur dalam Memberikan Pembiayaan KPR dengan Akad Istishna’
Mekanisme jual beli yang diterapkan oleh PT. Mahakarya Haluleo Syariah Land yakni Prosedur pembiayaan KPR dengan akad istishna merupakan serangkaian atau tata  cara  yang  sudah  ditentukan  dalam  perusahaan  yang  menerapkan  sistem pembayaran  di  muka  dengan  cara  di  angsur  sedangkan  barang  diserahkan dikemudian  hari  dengan  kesepakatan  yang  disetujui  antara  nasabah  dan  pihak perusahaan. Dalam melaksanakan pembiayaan KPR tentunya ada beberapa prosedur
guna  memaksimalkan  proses  pembiayaan  KPR  yang  ditentukan.  Berdasarkan  hasil wawancara, oleh SDM Officer PT. Mahakarya Haluleo Syariah, Muti bahwa pembiayaan kredit  pemilikan  rumah  syariah  memberikan  beberapa  penawaran  metode pembayaran seperti cash keras (satu kali pembayaran), cash lunak (secara bertahap kurang  dari  1  tahun),  dan  berupa  cicilan.  Kemudian  dipertegas  bahwasanya  dalam prosedur  pembiayaan  PT.  Mahakarya  Haluleo  Syariah  tidak  menggunakan  sistem bunga tetapi menggunakan sistem margin atau keuntungan dari sistem jual beli dan tidak  ada  kerjasama  dengan  pihak  bank  dalam  pendanaan  pembangunan  rumah. Sebelum melakukan tahap pembayaran, langkah awal yang dilakukan kepada pihak nasabah yakni melakukan pengecekan lokasi perumahan yang didampingin oleh pihak PT. Mahakarya Haluleo Syariah Land.
Skema  yang  dimaksud  adalah  pembayaran  tunai  awal,  di  mana  pembeli diharuskan  membayar  DP  atau  cicilan  pertama.  Setelah  pembayaran  ini,  pembeli diberikan jangka waktu kurang lebih tiga bulan untuk melunasi sisa harga rumah yang dipesannya. Selanjutnya, pembeli diberikan jangka waktu biasanya enam bulan hingga satu  tahun  untuk  melunasi  sisa  saldo  rumah  setelah  melakukan  pembayaran  awal. Selanjutnya, kredit atau cicilan mengacu pada ketersediaan beberapa pilihan periode pelunasan, mulai dari satu tahun hingga lima belas tahun.
PT Mahakarya Haluoleo Syariah Land menolak untuk bekerja sama dengan Bank karena ketaatannya pada larangan riba. Riba diakui secara universal sebagai hal yang tidak dapat dibenarkan menurut hukum syariah. Dalam menjalankan bisnis, penting untuk diketahui bahwa profitabilitas tidak dapat dijamin dan potensi kerugian finansial harus  dipertimbangkan. Oleh  karena  itu, menerapkan suku bunga dalam pinjaman atau  transaksi  lainnya  merupakan  kegiatan  yang  menjamin  hasil  yang  tidak  pasti, sehingga dilarang oleh hukum. Sebagaimana yang diungkapkan oleh Ahmad Hisman selaku nasabah PT. Mahakarya Haluoleo Syariah Land yakni sebelum proses akad telah ditawarkan berbagai metode pembayaran mulai dari cash hingga cicilan, dalam hal cicilan tidak ada kerjasama atau keterkaitan pihak bank dalam melakukan pembayaran, pembayaran dilakukan melalui developer tanpa ada perantara.
Berdasarkan hasil wawancara yang telah dilakukan, peneliti menarik kesimpulan bahwa prosedur pembiayaan KPR dengan akad istishna di PT. Mahakarya Haluoleo Syariah Land sudah terlaksana sesuai dengan langkah-langkah yang diterapkan oleh pihak  perusahaan  yaitu  mulai  dari  mengajak  calon  nasabah  untuk  melakukan pengecekan  lokasi  perumahan  kemudian  jika  nasabah  menyetujui  maka  pihak perusahaan menawarkan beberapa metode pembayaran diantaranya cash keras, cash
lunak, dan KPR atau cicil tanpa adanya bunga dan tanpa melalui bank setelah itu calon nasabah diarahkan untuk melakukan downpayment kemudian melakukan akad.
b. Proses setelah Pembiayaan KPR Disetujui
Proses  merupakan  suatu  perubahan  peristiwa  dalam  perkembangan  sesuatu, yang  bertujuan  atau  tujuannya  kepada  suatu  hasil  tertentu  setelah  melakukan beberapa rangkaian  prosedur  (Nadirah et al., 2022). Kredit  Pemilikan Rumah (KPR) adalah  bentuk  pembiayaan  yang  diberikan  kepada  konsumen  untuk  memenuhi kebutuhan  mereka  dalam  membangun  tempat  tinggal.  Setelah  pihak  nasabah menyetujui,  prosedur  pembiayaan  KPR  tahap  awal  yakni  pengurusan  administrasi seperti pengumpulan berkas yang terdiri dari KTP, KK, Slip gaji, rekening koran, akta nikah  dan  berkas  pendukung  lainnya  untuk  melakukan  verifikasi  data  terhadap nasabah, setelah kesesuaian data, langkah selanjutnya yakni memberikan dp awal dari pihak  nasabah  dan  mendiskusikan  waktu  akad  dan  serah  terima  barang.  Hal  ini disampaikan oleh Nur Afni selaku admin PT. Mahakarya Haluoleo Syariah Land.
Setelah  pembiayaan  disetujui,  PT  Mahakarya  Haluoleo  Syariah  Land  Kota Makassar  mengikuti  proses  tertentu.  Langkah  pertama  adalah  calon  nasabah mengajukan  permohonan  jual  beli  dengan  menyerahkan  dokumen-dokumen  yang diperlukan  sesuai  dengan  yang  disyaratkan  oleh  perusahaan.  Dokumen-dokumen tersebut antara lain KTP untuk memverifikasi legalitas calon konsumen, Kartu Keluarga untuk mengetahui jumlah tanggungan keluarga, dan surat nikah untuk memastikan bahwa  pasangan  calon  pembeli  memiliki  tanggungan  finansial.  Setelah  dokumen- dokumen  ini  diserahkan,  perusahaan  akan  melakukan  survei  terhadap  calon pelanggan  berdasarkan  informasi  yang  diberikan.  Organisasi  akan  menerima pengajuan  calon  pembeli  jika  sesuai  atau  memenuhi  persyaratan.  Selanjutnya, organisasi  dan  pelanggan  bersama-sama  menentukan  tanggal  spesifik  untuk pembayaran Uang Muka (DP).
Dapat ditarik kesimpulan bahwa proses setelah pembiayaan KPR disetujui sudah terlaksana  sesuai  proses  yang  ada  di  PT.  Mahakarya  Haluoleo  Syariah  Land  yaitu dengan  mengumpulkan  beberapa  berkas  seperti  KTP,Kartu  keluarga,slip  gaji,buku nikah  kemudian  pihak  perusahaan  melakukan  survey  dari  berkas  yang  disyaratkan setelah  disetujui  kemudian  pihak  perusahaan  dan  calon  nasabah  menentukan pembayaran DP,jadwal akad dan serah terima barang.

## c. Proses Pelunasan Pembiayaan KPR
Pelunasan mengacu pada tindakan melakukan pembayaran terhadap utang atau kewajiban  hingga  lunas.  Biasanya,  individu  memilih  untuk  mendedikasikan  dana tambahan  untuk  pelunasan  utang  ketika  mereka  memiliki  pendapatan  yang  lebih tinggi.  Salah  satu  contohnya  adalah  hutan  hipotek.  Banyak  orang  memilih  untuk melunasi cicilan  rumah mereka setelah mereka mengumpulkan lebih  banyak dana. Memang, tidak ada masalah dengan mengalokasikan sebagian dana untuk membayar cicilan KPR. Namun demikian, ada faktor lain yang perlu dipertimbangkan sebelum melakukan pembayaran hipotek. Selain biaya pelunasan yang cukup besar, ada proses pelunasan  yang  harus  dilakukan.  Dalam  PT.  Mahakarya  Haluoleo  Syariah  Land, Sebagai contoh KPR dalam akad ialah dalam kurun waktu 15 tahun diungkapkan oleh Muti  bahwa  diperbolehkan  untuk  mempercepat  pembayaran  apabila  dari  pihak nasabah ingin melakukan percepat proses pelunasan.
Keuntungan dari proses pembayaran cicilan KPR terletak pada cicilan bulanan nasabah, yang disesuaikan dengan kemampuan membayar dan sesuai dengan biaya hidup  mereka.  Hal  ini  memungkinkan  pembayaran  yang  teratur  dan  memberikan nasabah  jadwal  terpisah  untuk  melacak  kemajuan  pembayaran  mereka.  Dalam  PT. Mahakarya Haluoleo Syariah Land seperti yang  diungkapkan oleh  Ahmadi  Mashud selaku Kredit Analyst di PT. Mahakarya Haluoleo Syariah Land, proses pelunasan dari pihak  nasabah  diperbolehkan  bahkan  dalam  waktu  waktu  tertentu  akan  diberikan potongan harga.
Dapat ditarik kesimpulan bahwa proses pelunasan pembiayaan di PT. Mahakarya Haluoleo Syariah Land ada 2 yaitu sistem pelunasan sesuai akad yang disepakati dan sistem pelunasan percepatan dengan masing-masing dibuatkan adendum pelunasan, jika nasabah memilih sistem pelunasan percepatan maka akan diberikan cashback atau potongan harga.
Berikut ini alur akad jual beli yang diterapkan oleh PT. Mahakarya Haluoleo Syariah Land:
1) Kedua belah pihak melakukan akad jual beli dengan metode Istishna'.
2) Pembeli memilih metode pembayaran, yang dapat berupa tunai atau kredit.
3) Jika  pembeli  memilih  pembayaran  tunai,  maka  pembeli  dapat  memilih  antara pembayaran  tunai  lunak  (soft  cash)  yang  memungkinkan  pembayaran  kembali dalam jangka waktu tidak lebih dari 1 tahun, atau pembayaran tunai keras (hard cash) yang membutuhkan pembayaran satu kali.
4) Jika pembeli memilih kredit, mereka akan menanggung kewajiban finansial. Jangka waktu pengembalian utang ini berkisar antara 5 hingga 15 tahun, dimulai dari saat perusahaan mentransfer dokumen perumahan kepada pembeli.
Setelah kita memahami urutan kontrak, sekarang kami akan memberikan penjelasan rinci tentang bagaimana kontrak istishna' dilaksanakan oleh PT Mahakarya Haluoleo Syariah Land.:
1) Pada awalnya, calon pembeli mengajukan permohonan pembelian rumah kepada perusahaan dengan mengisi dokumen-dokumen yang diperlukan.
2) Selanjutnya,  perusahaan  dan  pembeli  membuat  akad  jual  beli  istishna'  yang disertai dengan uang muka atau Down Payment (DP) sesuai kesepakatan.
3) Selanjutnya,  pembeli  melakukan  pembayaran  kepada  perusahaan,  baik  dalam bentuk  pembayaran  tunai  yang  dilakukan  secara  bertahap  sesuai  kesepakatan sebelumnya.  Jika  pembelian  dilakukan  secara  kredit  atau  cicilan,  maka  pembeli diwajibkan  untuk  melakukan  pembayaran  setiap  bulannya  sesuai  dengan kesepakatan.
Berdasarkan  petikan  wawancara  mengenai  implementasi  akad  istishna'  dalam pembiayaan  KPR  pada  PT  Mahakarya  Haluoleo  Syariah  Land  Kota  Makassar,  dapat disimpulkan bahwa transaksi jual beli yang dilakukan dengan menggunakan akad istishna' telah sesuai dengan syariat Islam. Perlu diketahui bahwa PT Mahakarya Haluoleo Syariah Land Kota Makassar tidak bekerja sama dengan lembaga keuangan, seperti bank, untuk pendanaan  pembangunan  rumah.  Jika  konsumen  ingin  melakukan  pembayaran  cicilan untuk rumah yang dibeli, mereka dapat melakukannya baik melalui PT Mahakarya Haluoleo Syariah Land Kota Makassar,  pengembang, atau  dengan  langsung menghubungi kantor pemasaran dan menyerahkan dokumen yang diperlukan. Apabila konsumen ingin melunasi angsuran rumah sebelum jatuh tempo yang telah ditentukan sesuai dengan kesepakatan awal, maka akan diberikan potongan atau keringanan.
2. Penyelesaian  Permasalahan  pada  Konsumen  yang  Melakukan  Penunggakan Pembayaran KPR pada PT. Mahakarya Haluleo Syariah Land Kota Makassar
Pemecahan  masalah,  sebagaimana  didefinisikan,  adalah  metode  sistematis  untuk menyelesaikan suatu masalah atau situasi dengan mempertimbangkan berbagai alternatif atau  kemungkinan  yang  dianggap  akurat  atau  tepat  untuk  tujuan  tertentu.  Pembiayaan bermasalah  adalah  pembiayaan  yang  masuk  ke  dalam  berbagai  kategori  berdasarkan kualitasnya,  yaitu  dalam  perhatian  khusus,  kurang  lancar,  diragukan  dan  macet.  Untuk memperjelas, pembiayaan bermasalah mengacu pada skenario di mana seseorang tidak
mampu  membayar  kembali  pembiayaan  kepada  perusahaan  dalam  jangka  waktu  yang ditentukan (Supramono, 1995).
Terungkap  saat  melakukan  wawancara  dengan  Nur  afni  admin  PT.  Mahakarya Haluoleo Syariah Land Kota Makassar Salah satu kendala dalam pembayaran KPR adalah pihak  nasabah  sulit  dihubungi,  kemudian  pihak  nasabah  belum  bisa  melakukan pemabayaran yang disebabkan oleh kebutuhan lainnya, dan efek covid yang menyebabkan perekonomian stagnan.
PT Mahakarya Haluoleo Syariah Land tidak mensyaratkan agunan untuk pembiayaan, yang  membedakannya  dengan  bank  konvensional  dan  bank  syariah  yang  sering mensyaratkan agunan untuk pembiayaan. Ketika dihadapkan dengan masalah seperti kredit macet atau cicilan pembayaran rumah yang terlewat, tindakan awal pengembang adalah mengunjungi kediaman konsumen secara pribadi untuk mengatasi kesulitan pembayaran. Jika konsumen tidak dapat melanjutkan pembayaran cicilan, pengembang akan membantu menjual  properti  tersebut.  Setelah  rumah  terjual,  uang  hasil  penjualan  akan  digunakan untuk menutupi sisa cicilan konsumen. Hal tersebut sejalan dengan yang diungkapkan muti (SDM  Officer)  dalam  sesi  waawancara  bahwa  penyelesaian  permasalahan  yakni menghubungi  pihak  nasabah  untuk  mediasi,  kedua  melakukan  kunjungan  di  kediaman nasabah untuk memberikan surat peringatan, yang ketiga mencari ahli waris yang dapat melanjutkan pembayaran atau jalan terakhir yakni dibantu untuk menjual rumah nasabah. Kemudian  untuk  penyelesaian  kompensasi  pihak  pertama  ini  keseluruhan  dana  pihak pertama diberikan oleh pembeli yang baru dan melakukan komunikasi secara langsung.
Penyelesaian  permasalahan  penunggakan  pembayaran  di  PT.  Mahakarya  Haluoleo Syariah  Land  Kota  Makassar,  peneliti  menyimpulkan  bahwa  penyelesaian  permasalahan yang dilakukan adalah yang pertama dengan menanyakan apa kendala yang terjadi atau bagaimana  kelanjutannya,  kemudian  diberikan  surat  peringatan  selama  3  bulan  apabila nasabah  tidak  mampu  melanjutkan  maka  pihak  perusahaan  menindak  lanjuti  dengan melakukan sistem take  over dimana nanti nasabah akan  dibantu untuk menjual kembali unitnya kemudian untuk penyelesaian kompensasi yang diberikan pihak pertama yaitu tidak diberikan potongan harga tetapi dikembalikan seluruh dananya melalui komunikasi oleh pihak pembeli kedua.

## SIMPULAN
Berdasarkan temuan penulis pada bab sebelumnya, dapat disimpulkan bahwa PT Mahakarya Haluoleo Syariah Land Kota Makassar menerapkan konsep kepemilikan yang sesuai  dengan  syariah.  Hal  ini  dicapai  melalui  penggunaan  akad  istishna',  dimana pembayaran dilakukan secara cicilan langsung kepada pengembang, tanpa melibatkan bank.  Penyerahan  barang  dilakukan  pada  tahap  selanjutnya.  PT  Mahakarya  Haluoleo Syariah Land Kota Makassar menerapkan tiga proses jual beli dalam operasionalnya: (a) Prosedur  dalam  memberikan  pembiayaan  KPR  dengan  akad  istishna  sudah  terlaksana sesuai  dengan  langkah-langkah  yang  diterapkan  oleh  pihak  perusahaan  mulai  dari melakukan pengecekan perumahan sampai akad. (b) Proses setelah pembiayaan disetujui dengan mengumpulkan beberapa berkas seperti KTP, Kartu Keluarga, slip gaji, rekening koran 3 bulan terakhir, dan dokumen lainnya. (c) Proses pelunasan pembiayaan dengan 2  cara  yaitu  sistem  pelunasan  sesuai  tenor  tahun  dan  sistem  pelunasan  percepatan dengan mendapatkan potongan harga.
Di  PT  Mahakarya  Haluoleo  Syariah  Land  Kota  Makassar,  perusahaan  menangani masalah  nasabah  yang  gagal  melakukan  pembayaran  dengan  mengeluarkan  tiga  kali surat peringatan.  Jika nasabah tetap tidak memenuhi,  perusahaan menerapkan sistem take over atau membantu menjualkan unit.
Peneliti menghimbau PT Mahakarya Haluoleo Syariah Land Kota Makassar untuk mengkaji secara kritis penggunaan akad dalam bertransaksi, karena tidak dapat dipungkiri bahwa  tantangan  baru  dapat  muncul  di  masa  depan.  Selanjutnya,  pembeli  atau pelanggan  diharapkan  untuk  berhati-hati  dalam  mempertimbangkan  proposal  dari perusahaan mana pun untuk memperoleh tempat tinggal. Sangat penting untuk tidak hanya  mengevaluasi  penawaran  awal,  tetapi  juga  memastikan  kepatuhan  terhadap hukum Islam dan berhati-hati saat membuat kesepakatan, terutama perjanjian jual beli.

## DAFTAR PUSTAKA
Alwi, M. (2011). Evaluasi pemasaran produk kredit pemilikan rumah (KPR) Syariah dengan akad Murabahah (studi pada Bank Permata Cabang Kebun Jeruk Jakarta).
Dr. Juliansyah Noor, S. E. M. M. (2016). Metodologi Penelitian:  Skripsi, Tesis, Disertasi &  Karya Ilmiah.  Kencana  Prenada  Media  Group.  https://books.google.co.id/books?id=VnA-

## DwAAQBAJ
F  Nuryasin.  (2021).  “Tinjauan  Hukum  Islam  Terhadap  Jual  Beli  Property  Di  Pt  Ahsana  Properti Syariah Tropodo Mojokerto” . Iain.Ponorogo.
Firmansyah, E. A., & Indika, D. R. (2017). Kredit pemilikan rumah syariah tanpa bank: studi di Jawa Barat. Jurnal Manajemen Teori Dan Terapan, 10(3), 223 – 230.
Hajar, S. (2019). Analisis Penerapan Akad Ba’i Al -Istishna dan Akad Qard dalam Kepemiikan Rumah pada Developer D’Ahsana Property Syariah Mojokerto. Skripsi. Surabaya.
Hidayah,  M.  R.,  Nawawi,  K.,  &  Arif,  S.  (2018).  Analisis  Implementasi  Akad  Istishna  Pembiayaan Rumah (Studi Kasus Developer Property Syariah Bogor). Jurnal Ekonomi Islam, 9(1), 1 – 12.
Jordy Rachmad Syah. (2019). “Jual Beli Istishna’ Dalam Bisnis Kredit Pemilikan Rumah Syariah Griya Safa Perspektif Fatwa Dewan Syari’ah Nasional” .
Marduwira, E. (2010). Akad istishna dalam pembiayaan rumah pada bank syariah mandiri: studi kasus pada bank syariah mandiri kantor cabang pembantu cinere.
Mohammad Faiq Biwafa. (2018). “Pengusaha Developer Perumahan Di Kabupaten Bogor Fakultas Syariah Institut Perguruan Tinggu Ilmu Al- Quran ( Ptiq ) Jakarta 2018 M / 1439 H” . Nadirah, S. P., Pramana, A. D. R., & Zari, N. (2022). metodologi penelitian kualitatif, kuantitatif, mix method (mengelola Penelitian Dengan Mendeley dan Nvivo). CV. Azka Pustaka.
Ningsih, D. L. (2017). “Analisis Pembiayaan Kpr Indensya Btn Ib Dengan Akad Istishna ’ Pada Bank
Tabungan Negara Syariah Kantor Cabang Pembantu Ciputat.” . Journal Information.
Putri Setianti Huzaimah. (2017). “Studi Komparasi Penggunaan Akad Istishna Dan Murabahah Pada Pembiayaan Kpr Di Bank Tabungan Negara Kcp Syariah Ciputat,” . Skripsi.
Ramli,  M.  (2017).  Penerapan  Akad  Istishna’Terhadap  Sistem  PemasaranIndustri  Meubel  Dalam Perspektif  Ekonomi  Islam  (Studi  Kasus  Pada  Kawasan  Pengrajin  Meubel  di  Antang  Kota Makassar). Skripsi Fakultas Ekonomi Dan Bisnis Islam UIN Alauddin Makassar.
Sa’diyah, M. (2019). Fiqih Muamalah II: Teori dan Praktik. Unisnu Press.
Siti Nurfariza Azura. (2019). “Mekanisme Kredit Perumahan Rakyat (KPR) Syariah Bagi Masyarakat Berpenghasilan  Rendah  Pada  PT.Bank  BRI  Syariah  KC  Medan  S.Parman”  . Pedoman Pengobatan Masyarakat Klinik Nyeri 2 .
Soebagio, F. M., Alfisyah, S., & Sujianto, A. E. (2024). Implementasi Akad Istishna’Dalam Jual Beli Rumah Non Bank Di Royal Madina Kediri. Innovative: Journal Of Social Science Research, 4(1), 6902 – 6916.
Supramono, G. (1995). Perbankan dan Masalah Kredit: Suatu Tinjauan Yuridis. Djambatan.
Thohari,  A.  I.  M.  (2020).  Analisis  Implementasi  Akad  Istishna’dalam  Pembiayaan  Kepemilikan Rumah:  Study  Kasus  Developer  Ahsana  Property  Syariah  Tuban  Jawa  Timur. Universitas Islam Negeri Walisongo.
Zahro, T. S., Budianto, E. W. H., & Dewi, N. D. T. (2023). Pemetaan topik penelitian seputar akad istishna’pada industri keuangan syariah: studi bibliometrik VOSviewer dan literature review. Journal Al-Iqtishad Al-Islamiy, 1(1).