## PERAN NOTARIS DALAM PELAKSANAAN PERJANJIAN BANGUN BAGI ANTARA ORANG-PERORANGAN DI KOTA JAMBI

## Triamy Rostarum
1 Fakultas Hukum, Universitas Batanghari triamyrostarum@gmail.com

## Abstract
The form of conveyance are not only through legal act sales and purchase agreement. Land  owners  who  want  to  build  a  building  in  their  land,but  do  not  have  the  funds (capital)  can  do  the  deed  of  the  build  and  sharing  Agreement.  Build  and  sharing agreement is a legal agreement between a person who was land owner and another party(second party) who is given the right to build on the land, on condition that the profits are divided into two: for the land owner and the developer. Build and sharing agreement  can  be  made  by  a  notarial  deed  as  an  autenthic  deeds.  Notary  as  an official  appointed  by  the  State  authorities  in  making  the  deed  of  build  and  sharing agreement.  Notary  is  the  instrumental  intranslating  carefully  and  clearly  explained the intent of the parties, thus achieved an agreement between the parties.The role of notary is more than that set in the Act, notary act as mediator in differences of views against  something  in  a  legal  agreement  between  two  parties.  Also,  notary  must explain the risks and constraints that may be encountered later in the implementation of  the  build  and  sharing  agreement  and  mediate  in  seeking  the  prevention  and solution to these constraints. The constraints faced in the implementation of build and sharing agreement are construction delay; negligence committed by second party and occurred problems in land ownership.
Keywords: Build and sharing Agreement, the role of the notary.

## PENDAHULUAN
Tanah  yang  ada  diseluruh  wilayah  Republik  Indonesia  merupakan  karunia Allah  SWT  bagi  Bangsa  Indonesia  dan  merupakan  kekayaan  nasional.Tanah mempunyai juga nilai ekonomis yang dapat dicadangkan sebagai sumber pendukung kehidupan  individu  itu  sendiri  sebagai  manusia  dimasa  mendatang.Hal  tersebut dikarenakan  disanalah  manusia  hidup,  tumbuh  dan  berkembang  bahkan  secara sekaligus merupakan tempat dikebumikan pada saat meninggal dunia, oleh sebab itu tanah selain memiliki nilai ekonomi yang tinggi juga mengandung aspek spiritual.
Tanah  dewasa  ini  telah  menjadi  barang  yang  sangat  bernilai  lebih  bahkan berharga  melebihi  daripada  emas,  bahkan  tanah  merupakan  salah  satu  barang  yang dinilai  sangat  penting  oleh  negara.  Negara  mencegah  agar  setiap  jengkal  tanah  di Indonesia  tidak  jatuh  ketangan  asing,  tanah  juga  berperan  besar  dalam  mengatur hidup  orang  banyak  baik  untuk  mendirikan  rumah  tinggal  maupun  menjadi  sumber penghasilan, mata pencaharian dan bahkan menjadi komoditas ekonomi. 1 Tanah dapat
1 Eka  Rachman  Wahyudi,  2015, Pertanggungjawaban  Notaris  Terhadap  Akta  Perjanjian Build,  Operate,  and  Transfer  (BOT)  Yang  Telah  Melampaui  Batas  Waktu  Menurut  UUPA . Badung, Universitas Udayana
dimanfaatkan untuk keperluan pertanian, peternakan, perikanan, dan perkebunan.Tanah  juga  dapat  dipergunakan  untuk  keperluan  mendirikan  bangunan, contohnya  rumah/hunian,  ruko,  sekolah,  rumah  sakit,  perkantoran,  pabrik,  bandar udara, dan lain-lain.
Pembangunan  nasional  sebagai  rangkaian  upaya  pembangunan  yang berkesinambungan  yang  meliputi  seluruh  aspek  kehidupan  masyarakat  bangsa  dan negara  yang  berlangsung  tanpa  henti  untuk  melaksanakan  tugas  mewujudkan tujuan nasional sebagaimana dirumuskan dalam Pembukaan Undang-Undang Dasar Negara Republik  Indonesia  Tahun  1945,  membutuhkan  tanah  yang  cukup  luas  sedangkan persediaan tanah sangat terbatas baik jumlah maupun luasnya yang bersifat tetap dan tidak bertambah dalam segala dimensi kebutuhan manusia. Keterbatasan akan sumber daya  tanah,  berhadapan  dengan  peningkatan  kebutuhan  tanah  bagi  pelaksanaan pembangunan, di satu sisi membawa dampak positif meningkatnya harga tanah, tetapi di  pihak  lain  membawa  dampak  negatif  menjadi  salah  satu  pemicu  timbulnya sengketa/konflik pertanahan.
Pertumbuhan ekonomi Kota Jambi dapat terlihat melalui pembangunan hotel berbintang, perumahan, pertokoan, pusat perbelanjaan, hingga swalayan. Saat ini para investor  di  Kota  Jambi  seakan  berlomba-lomba  untuk  membangun  perumahan, pertokoan/ruko  dan  pusat  perbelanjaan.  Pembangunan  perumahan,  pertokoan, perhotelan dan lain-lainnya itu membutuhkan area lahan/tanah. Hal ini menyebabkan tanah  kosong  diperkotaan  semakin  langka  dan  harga  semakin  mahal.  Selain  tanah, pembangunan  ini  juga  membutuhkan  biaya  untuk  bahan  bangunan  dan  konstruksi, dan  biaya  yang  dibutuhkan  juga  tidak  kecil.  Besarnya  biaya  ini  menjadi  salah  satu kendala  bagi  investor  dan  juga  pemilik  tanah/lahan  yang  ingin  ikut  dalam  kegiatan pembangunan di Kota Jambi.
Salah  satu  solusi  untuk  dapat  berinvestasi  dalam  kegiatan  pembangunan  di Kota  Jambi  dengan  keterbatasan  lahan  adalah  dengan  melakukan  perjanjian kerjasama  untuk  pemanfaatan  lahan  yang  ada.  Perjanjian  kerjasama  untuk pemanfaatan  lahan  tersebut  di  atas  antara  orang-perorangan  yang  sering  digunakan adalah  perjanjian  bangun  bagi.  Bentuk  perjanjian  adalah  kerja  sama  yang  dilakukan antara pemegang hak atas tanah dengan investor, yang menyatakan bahwa pemegang hak atas tanah memberikan hak kepada investor untuk mendirikan bangunan selama masa perjanjian, dan mengalihkan kepemilikan bangunan tersebut kepada pemegang hak atas tanah setelah masa guna serah berakhir. 2
Perjanjian  bangun  bagi  ini  berkembang  dalam  masyarakat  sebagai  akibat adanya  kebiasaan  dalam  masyarakat  melakukan  kegiatan  bagi  hasil.  Perjanjian  bagi hasil ini timbul dari adanya keinginan dua pihak atau lebih saling bekerja sama untuk suatu  kegiatan  usaha  yang  kemudian  hasil  usahanya  dibagi  sesuai  dengan kesepakatan antara para pihak yang terlibat dalam perjanjian.
Pelaksanaan  perjanjian  bangun  bagi  sering  dilakukan  oleh  pihak  developer dengan pemilik tanah. Perjanjian bangun bagi dapat terjadi apabila pemilik tanah dan developer  sepakat  untuk  melakukan  suatu  perjanjian,  adapun  perjanjian  tersebut
2 Ima    Oktorina.    2010. Kajian    Tentang    Kerjasama    Pembiayaan    dengan    Sistem    BOT dalam  Revitalisasi  Pasar Tradisional . Universitas Diponegoro : Semarang. Hlm. 12.
berisi  bahwa  pemilik  tanah  memberikan  ijin  kepada  developer  untuk  mengelola tanahnya dengan cara membangun beberapa unit rumah toko dan rumah toko tersebut merupakan  objek  perjanjian  yang  akan  dibagi  oleh  para  pihak  sesuai  dengan kesepakatan.  Selain  itu,  perjanjian  bangun  bagi  ini  juga  bisa  dilakukan  oleh  orang pribadi bersama orang lain atau orang perorangan.
Perjanjian  Bangun  Bagi  rentan  terhadap  sejumlah  risiko,  risiko  umum  yang sering  terjadi  pada  Perjanjian  Bangun  Bagi  adalah:  (1).  Risiko  Konstruksi ( construction  and  operation  risk ),  yaitu  risiko  konstruksi  bangunan  yang  diinginkan tidak  dapat  terealisasi  hingga  waktu  yang  telah  ditentukan.  Kemungkinan keterlambatan  penyelesaian  konstruksi  ini  seharusnya  dimasukkan  juga  dalam kontrak atau perjanjian yaitu dengan mencantumkan pengenaan denda atau ganti rugi untuk  suatu  keterlambatan  atau  meminta  jaminan  pelaksanaan  ( performance  bond ) pada  tingkatan  yang  berbeda.  (2).  Risiko  membengkaknya  biaya  yang  melebihi perkiraan  biaya  semula.  Jika  terjadi  hal  seperti  ini,  maka  dapat  diperjanjikan  dalam kontrak  adanya  harga  yang  pasti  atau  dapat  pula  diupayakan  risiko  tersebut ditanggung  bersama  antar  para  pihak.  (3).  Risiko  musibah  yang  disebabkan  oleh bencana  alam  seperti  banjir,  gempa,  badai,  yang  mana  hal  ini  sebaiknya  diatasi dengan asuransi. Bukan hanya risiko, perjanjian bangun bagi juga pastinya memiliki kendala dalam pelaksanaannya.
Seperti  halnya  akta  perjanjian  pada  umumnya,  pembuatan  akta  perjanjian Bangun  Bagi  dilakukan  dihadapan  Notaris.  Notaris  keberadaannya  sangat  penting yakni  membuat  alat  bukti  otentik  berupa  akta.  Notaris  saat  menjalankan  tugas  dan jabatannya  tersebut,  harus  berdasar  dan  sejalan  dengan  ketentuan  peraturan perundang-undangan  jabatan  dan  kode  etik  serta  yang  berkaitan  dengan  dibuatnya suatu  akta  otentik.  Ketentuan  tersebut  diatur  dalam  Undang-Undang  Republik Indonesia Nomor 02 Tahun 2014 tentang Perubahan Atas Undang-Undang Nomor 30 Tahun 2004 tentang Jabatan Notaris (selanjutnya disebut dengan UUJN-P). 3
Peranan  seorang  notaris  senantiasa  diperlukan  oleh  masyarakat,  terlebih masyarakat  yang  sedang  membangun  bahkan  setiap  individu  memerlukan  jasa notaris,  sebagai  contoh  dalam  kehidupan  sehari-hari,  misalnya  mendirikan  suatu badan  usaha,  perjanjian  jual-beli,  tukar  menukar,  perjanjian  kredit  dan  lain sebagainya.  Bahkan  seseorang  yang  akan  berwasiat  sebelum  meninggal  dunia, menuangkan kehendak terakhirnya dalam akta wasiat yang dibuat dihadapan seorang notaris.
Notaris  sebagai  ahli  dalam  bidang  hukum  dapat  memberi  bantuannya,  baik berupa nasehat-nasehat maupun dengan penyusunan akta-akta yang sedemikian rupa, sehingga  dapat  dicapai  apa  yang  dibutuhkan  oleh  pihak-pihak  yang  membutuhkan jasa  notaris.  Dalam  penyusunan  akta  terletak  keterampilan  dan  seni  dari  seorang notaris dalam menerapkan hukum, sehingga dapat memenuhi maksud dan keinginan dari  pihak-pihak  yang  membuat  perjanjian,  salah  satunya  adalah  Perjanjian  Bangun Bagi.
3 Eka Rachman Wahyudi, 2015, Pertanggungjawaban Notaris Terhadap Akta Perjanjian Build, Operate, and Transfer (BOT) Yang Telah Melampaui Batas Waktu Menurut UUPA . Badung, Universitas Udayana
Berdasarkan  uraian  tersebut  di  atas,  penulis  merasa  tertarik  membahas  lebih dalam  melalui  penulisan  hukum  mengenai  bagaimana  “Peran  Notaris  dalam Pembuatan Akta Perjanjian Bangun Bagi antara orang perorangan di Kota Jambi”.

## Rumusan Masalah
Berdasarkan  uraian  pada  latar  belakang  diatas,  maka  penulis  mengambil beberapa perumusan masalah antara lain sebagai berikut:
1. Bagaimana  peran  notaris  dalam  pelaksanaan  pembuatan  Perjanjian  Bangun Bagi antara orang-perorangan di Kota Jambi?
2. Apa saja kendala yang dihadapi Notaris dalam pelaksanaan Perjanjian Bangun Bagi?
Penelitian  ini  bertujuan  untuk  mengetahui  bagaimana  peran  Notaris  dalam pelaksanaan  pembuatan  Perjanjian  Bangun  Bagi  antara  orang-perorangan  di  Kota Jambi  serta  mengetahui  dan  memahami  kendala  yang  dihadapi  dalam  pelaksanaan Perjanjian  Bangun  Bagi  sehingga  masyarakat  mengetahui  bagaimana  pelaksanaan perjanjian bangun bagi di Kota Jambi.

## METODOLOGI PENELITIAN
Karya ilmiah harus disusun secara jelas dan sistematis berdasarkan fakta-fakta yang dapat dipercaya kebenarannya dari data-data yang diperoleh, sehingga sebelum memulai  suatu  penulisan  diperlukan  adanya  penelitian.Untuk  itu  maka  penulis memilih  metode  yang  sesuai  dengan  masalah  yang  akan  diteliti. 4 Suatu  penelitian dilakukan dengan mengikuti metode atau tatacara tertentu.Secara etimologis metode di  artikan  sebagai  jalan  atau  cara  melakukan  atau  mengerjakan  sesuatu,  metode berasal  dari  bahasa  Yunani  “Methodos”  yang  artinya  “jalan  menuju”,  bagi kepentingan  ilmu  pengetahuan,  metode  merukan  titik  awal  menuju  proposisi- proposisi  akhir  dalam  bidang  ilmu  pengetahuan  tertentu. 5 Dalam  metode  penelitian merupakan  cara  dan  prosedur  yang  sistematis  dan  terorganisir  untuk  menyelidiki suatu  masalah  tertentu  dengan  maksud  mendapatkan  informasi  untuk  digunakan sebagai solusi atas masalah, oleh karena itu metode merupakan keseluruhan langkah ilmiah yang digunakan untuk menemukan solusi atas suatu masalah. 6
Metode  penelitian  yang  didasarkan  pada  judul  dan  permasalahan  bersifat empiris.  Penelitian  hukum empiris  menggunakan  studi  kasus  hukum  empiris  berupa perilaku  hukum  masyarakat. 7 Pokok  kajiannya  adalah  hukum  yang  dikonsepkan sebagai  perilaku  nyata  ( actual  behavior )  sebagai  gejala  sosial  yang  sifatnya  tidak tertulis,  yang  dialami  tiap  orang  dalam  hubungan  bermasyarakat.Sumber  data penelitian  hukum empiris  tidak  bertolak pada  hukum  postif tertulis,  melainkan  hasil
4 Sri Mamudji et al., 2005, Metode Penelitian dan Penulisan Hukum ,  Jakarta,  Badan Penerbit Fakultas Hukum Universitas Indonesia, hal.2.
5 Soerjono Soekanto, 2007, Pengantar Penelitian Hukum , UI Press, Jakarta, hal 43
6 Ulber Silalahi, 2009, Metode Penelitian Sosial ,  Refika Aditanam, Bandung, hal 29
7 AbdulKadir Muhammad, 2004, Hukum dan Penelitian Hukum , PT. Citra Aditya Bakti, Bandung, Cet.1, hal 40.
observasi  di  lokadi  penelitian. 8 Pendekatan  terhadap  masalah  dengan  melihat  dan memperhatikan  norma  hukum  yang  berlaku  dihubungkan  dengan  fenomena- fenomena yang ada dari permasalahan yang ditemui dalam penelitian.
Lokasi  penelitian  dilaksanakan  di  beberapa  Kantor  Notaris  di  Kota Jambi.Objek  penelitian  adalah  Notaris  di  Kota  Jambi  sebagai  Pejabat  Umum  yang berwenang  membuat  perjanjian.Data  yang  digunakan  dalam  penelitian  ini dikelompokkan menjadi dua, yaitu:
1) Data primer merupakan  data  diperoleh  secara  langsung  melalui  observasi  terhadap  objek peneliti, dalam penelitian ini adalah beberapa notaris di Kota Jambi.
2) Data sekunder merupakan  data  yang  bersumber  dari  buku-buku  yang  berhubungan  dengan objek penelitian.
Teknik  pengumpulan  data  yang  digunakan  adalah  wawancara  serta  diskusi  yang dilakukan  penulis  dengan  notaris-notaris  untuk  memperoleh  data  yang  digunakan dalam  penelitian.Wawancara  kualitatif  dilakukan  bila  peneliti  bermaksud  untuk memperoleh  pengetahuan  tentang  makna-makna  subjektif  yang  dipahami  individu, berkenaan dengan topik yang diteliti dengan maksud melakukan eksplorasi terhadap isu tersebut.

## HASIL DAN PEMBAHASAN

## Peran Notaris dalam Pelaksanaan Pembuatan Perjanjian Bangun Bagi
Hukum perjanjian merupakan bagian dari hukum perikatan, bahkan sebagian ahli  hukum  menempatkan  sebagai  bagian  dari  hukum  perjanjian  karena  kontrak sendiri  ditempatkan  sebagai  perjanjian  yang  dibuat  dalam  bentuk  tertulis. 9 Perjanjian bangun  bagi  belum  secara  khusus  ada  pengaturannya.  Oleh  karena  itu,  hukum perjanjian  menjadi  dasar  dilakukannya  perjanjian  bangun  bagi  ini.Perjanjian  diatur dalam  Bab  II  Buku  III  KUH  Perdata,  sedangkan  mengenai  perjanjian-perjanjian secara  khusus  diatur  dalam  Bab  V  sampai  dengan  Bab  VIII.  Menurut  Pasal  1313 KUH Perdata, “suatu perjanjian adalah suatu perbuatan dengan mana satu orang atau lebih mengikatkan dirinya terhadap satu orang lain atau lebih”. 10
Abdul  Kadir  Muhammad  memberikan  pengertian  perjanjian  sebagai  suatu persetujuan  dengan  mana  dua  orang  atau  lebih  saling  mengikatkan  diri  untuk melaksanakan  suatu  hal  dalam  lapangan  harta  kekayaan. 11 Perjanjian  ini  merupakan suatu  peristiwa  hukum  di  mana  seorang  berjanji  kepada  orang  lain  atau  dua  orang saling  berjanji  untuk  melakukan  atau  tidak.  Apabila  dua  orang  saling  berjanji,  ini berarti  masing-masing  pihak  berhak  untuk  menerima  apa  yang  diperjanjikan  oleh pihak lain. Hal ini berarti bahwa masing-masing pihak dibebani kewajiban dan diberi hak sebagaimana yang dijanjikan melakukan sesuatu
8 Ibid , hal 54 9 Ahmadi Miru, Hukum Kontrak , 2007, PT Raja Grafindo Persada, Jakarta
10 R. Subekti, dan  R. Tjitrosudibio, 2003, Kitab Undang-undang Hukum Perdata (KUH Perdata) , PradnyaParamita, Jakarta
11 Abdul Kadir Muhammad,1989, Hukum Perjanjian , Mandar  Maju, Bandung.
Perjanjian  bangun  bagi  orang-perorangan  antara  pemilik  tanah  dengan pelaksana  pembangunan  dalam  praktek  secara  umum  berpedoman  pada  ketentuan pada  asas  kebebasan  berkontrak  Pasal  1338  ayat  (1)  jo  Pasal  1320  KUHPerdata. Dasar  timbulnya  perjanjian  bangun  bagi  ini  adalah  sama  halnya  dengan  perjanjian bagi hasil atau dalam perjanjian pembangunan disebut perjanjian bangun bagi karena orang  yang  mempunyai  hak  atas  tanah  tidak  mempunyai  kesempatan  ataupun kemampuan  untuk  membangun  atau  mendirikan  bangunan  sesuai  yang diinginkannya. Oleh karena itu, dengan membuat kesepakatan atau perjanjian bangun bagi  tersebut  pemilik  tanah  mengizinkan  orang  lain  untuk  membangunnya  dengan ketentuan agar hasilnya dalam hal ini dibagi dua atau sesuai dengan kesepakatan.
Perjanjian  bangun  bagi  dikatakan  sah  apabila  mengikuti  syarat-syarat berdasarkan Pasal 1320 KUHPerdata syarat sahnya perjanjian 12 , yaitu:
a. Sepakat mereka yang mengikat dirinya Maksudnya  adalah  bahwa  kedua  subyek  yang  mengadakan  perjanjian  itu  harus bersepakat, setuju dan sepakat mengenai hal-hal yang pokok dari perjanjian yang diadakan itu.Apa yang dikehendaki pihak yang satu, juga dikehendaki pihak yang lain.  Mereka  menghendaki  sesuatu  yang  sama  secara  timbal  balik,  yang  sesuai dengan kemauan yang bebas para pihak.
b. Cakap Untuk Membuat Suatu Perjanjian Pihak-pihak yang membuat kontrak haruslah orang-orang yang cakap hukum atau sudah  dewasa.  Orang  dikatakan  dewasa terdapat  dalam  pasal  330  KUH  Perdata, orang  dewasa  adalah  orang  yang  sudah  berumur  21  tahun  atau  sudah  pernah kawin dan bukan dalam berada pengampuan meskipun umurnya sudah mencapai 21  tahun.Subjek  yang  dianggap  cakap  membuat  persetujuan  ialah  orang  yang mampu  melakukan  tindakan  hukum.Umumnya  mereka  yang  mampu  melakukan tindakan hukum ialah orang dewasa yang berakal sehat.
c. Mengenai Suatu Hal Tertentu artinya,  objek  yang  diperjanjikan  jelas  atau  setidak-tidaknya  dapat  ditentukan, tidak  boleh  mengabang  ataupun  samar-samar.Adanya  objek  dan  syarat  berguna untuk hak kewajiban kedua pihak.
d. Suatu Sebab Yang Halal Kesepakatan  yang  tertuang  di  dalam  perjanjian tidak  boleh  bertentangan  dengan perundang-undangan, menganggu ketertiban umum dan kesusilaan.
Berdasarkan  Pasal  1338  KUHPerdata  yang  menentukan  sebagai  berikut, semua  perjanjian  yang  dibuat  oleh  para  pihak  berlaku  sebagai  undang-undang  bagi mereka yang membuatnya.Pasal tersebut digunakan sebagai dasar hukum bagi segala macam  jenis  perjanjian  yang  dibuat  oleh  para  pelaku  bisnis,  termasuk  di  dalamnya adalah perjanjian bangun bagi.
Individu  atau  subjek  hukum  yang  dapat  membuat  perjanjian  adalah  individu yang  mempunyai  kecakapan  untuk  suatu  perbuatan  hukum.Hal  ini  penting  untuk kelancaran  dari  pelaksanaan  perjanjian  karena  kecakapan  subjek  hukum  syarat subjektif  dari  syarat  sahnya  suatu  perjanjian, apabila  syarat  tersebut tidak  terpenuhi, maka perjanjian tersebut dapat dibatalkan.
12 R. Subekti, dan  R. Tjitrosudibio, 2003, Kitab Undang-undang Hukum Perdata (KUH Perdata) , PradnyaParamita, Jakarta
Perjanjian  Bangun  Bagi  terjadi  dengan  pemilik  tanah  memberi  hak dankewenangan  kepada  pihak  lain  untuk  membangun  bangunan-bangunan  di  atas tanah  milik  pemilik  tanah,  yang  mana  setelah  selesainya  pembangunan  bangunan tersebut, atau dari awal sudah disepakati bagian masing-masing pihak untuk memiliki tanah  dan  bangunan  yang  dibagi  berdasarkan  kesepakatan  para  pihak  yang perjanjiannya dapat dibuat secara dibawah tangan maupun dengan akta notaris.Dalam perjanjian  ini  pihak  pemilik  tanah  menyediakan  tanahnya  untuk  dibangun  sejumlah bangunan  dengan  suatu  kesepakatan  pembagian  suatu  hubungan  hukum  dan seterusnya  tinggal  menerima  bagian  yang  menjadi  haknya.Sedangkan  pelaksana pembangunan melaksanakan pembangunan sesuai kesepakatan dan juga memperoleh bagian dari bangunan yang menjadi haknya.
Dalam  hal  dua  orang  mengadakan  suatu  perjanjian,  maka  timbul  hak  bagi pihak  yang  satu  menjadi  kewajiban  bagi pihak  lain  yang  dalam  KUH  Perdata  pihak pertama  disebut  debitur  dan  pihak  kedua  disebut  kreditur.  Pelaksanaan  perjanjian bangun  bagi  ini  juga  merupakan  perjanjian  konsensuil  (timbal  balik)  dan  sebagai suatu  perjanjian  timbal  balik,  maka  yang  menjadi  kewajiban  pemilik  tanah merupakan  hak  dari  pemilik  modal  atau  pelaksana  pembangunan.  Sebaliknya  apa yang  menjadi  kewajiban  investor  atau  pelaksana  pembangunan  merupakan  hak  bagi pemilik tanah. Perjanjian bangun bagi berisikan hak dan kewajiban pihak-pihak yang membuat  perjanjian  tersebut,  di  dalamya  pihak  investor/pihak  pelaksana pembangunan  diberi  hak  untuk  membangun  bangunan  dan  mendapatkan  hak  atas tanah dan bangunan sesuai kesepakatan.Pihak pelaksana pembangunan berkewajiban untuk menanggung biaya konstruksi bangunan tersebut.
Berdasarkan  hasil  penelitian  di  Kota  Jambi  dalam  pelaksanaan  perjanjian bangun bagi, yang menjadi hak dari pihak pertama/pemilik tanah adalah mendapatkan atau memperoleh hasil berupa sejumlah unit bangunan sesuai dengan perjanjian atau ketentuan  yang  diperjanjikan  dan  jangka  waktu  yang  telah  ditentukan  dalam perjanjian.Hak lainnya adalah pihak pertama mengawasi hasil pelaksanaan pekerjaan usaha pembangunan khususnya dalam penggunaan material sesuai dengan perjanjian, mengambil tindakan apabila terjadi penyalahgunaan bahan material dan apabila tidak menerima  bagian  sebagaimana  yang  diperjanjikan.Kewajiban  pihak  pertama,  yaitu menyerahkan  tanah  miliknya  untuk  dipergunakan  oleh  pelaksana  pekerjaan  usaha pembangunan,  wajib  menyerahkan  dan  mengakui  bagian  dari  hasil  pembangunan yang  menjadi  hak  pelaksanaan  pekerjaan  usaha  pembangunan  sesuai  dengan perjanjian.
Pihak  kedua/pelaksana  pembangunan  memiliki  hak  untuk  mendapatkan bagian  atas  hasil  pembangunan  sesuai  dengan  bagian  yang  menjadi  bagiannya sebagai  imbalan  dari  pekerjaan  yang  telah  dikerjakannya.  Sedangkan  yang  menjadi kewajiban pelaksana pembangunan adalah wajib melaksanakan pembangunan sesuai dengan  perjanjian  dan  menjaga  agar  tanah  tidak  dipergunakan  sesuatu  tidak  sesuai dengan  perjanjian  merugikan  lingkungan  di  sekitarnya,  melaksanakan  pekerjaan pembangunan yang menjadi objek perjanjian sesuai dengan rencana dan persyaratan serta  menggunakan  material  sesuai  dengan  yang  diperjanjikan,  wajib  menyerahkan bagian bangunan yang menjadi bagian hak pihak pertama.
Sebagai  sebuah  profesi,  Notaris  terikat  dengan  peraturan  dari  profesinya tersebut  yang  kita  kenal  juga  dengan  istilah  kode  etik  (kode  etik  notaris).Kode  Etik Notaris  dilandasi  oleh  kenyataan  bahwa  Notaris  sebagai  pengemban  profesi  adalah orang  yang  memiliki  keahlian  dan  keilmuan  dalam  bidang  kenotariatan,  sehingga mampu memenuhi kebutuhan masyarakat yang memerlukan pelayanan dalam bidang kenotariatan.
Secara  pribadi  Notaris  bertanggung  jawab  atas  mutu  pelayanan  jasa  yang diberikannya.Notaris merupakan perwujudan dan personifikasi dari hukum keadilan, kebenaran dan merupakan jaminan adanya kepastian hukum bagi masyarakat.Seorang notaris biasanya dianggap sebagai seorang pejabat tempat seorang dapat memperoleh nasehat  yang  dapat  diandalkan.  Segala  sesuatu  yang  ditulis  serta  ditetapkan  adalah benar,  ia  adalah  pembuat  dokumen  yang  kuat  dalam  suatu  proses  hukum.Tugas notaris  memberikan  bantuan  tentang  membuat  akta  otentik.Dan  demikian,  penting bagi  notaris  untuk  dapat  memahami  ketentuan  yang  diatur  oleh  undang-undang supaya  masyarakat  umum  yang  tidak  tahu  atau  kurang  memahami  aturan  hukum, dapat  memahami  dengan  benar  serta  tidak  melakukan  hal-hal  yang  bertentangan dengan hukum.
Menurut UU No. 2 Tahun 2014.jo. UU No 30 Tahun 2004 Pasal 15 ayat (1), tentang Kewenangan Notaris, menyebutkan:
“Notaris  berwenang  membuat  Akta  autentik  mengenai  semua  perbuatan, perjanjian,  dan  penetapan  yang  diharuskan  oleh  peraturan  perundang- undangan  dan/atau  yang  dikehendaki  oleh  yang  berkepentingan  untuk dinyatakan  dalam  Akta  autentik,  menjamin  kepastian  tanggal  pembuatan Akta,  menyimpan  Akta,  memberikan  grosse,  salinan  dan  kutipan  Akta, semuanya  itu  sepanjang  pembuatan  Akta  itu  tidak  juga  ditugaskan  atau dikecualikan kepada pejabat lain atau orang lain yang ditetapkan oleh undang- undang.” 13
Perjanjian  bangun  bagi  dibuat  dengan  akta  notaris  sebagai  akta  otentik.Akta notaris  merupakan  keinginan  para  pihak  yang  datang  menghadap  notaris,  tanpa adanya keinginan seperti itu, akta notaris tidak akan pernah dibuat, kewajiban notaris mengkonstatir suatu  perbuatan-perbuatan  sebagai  suatu  peristiwa  konkrit, mengkonstituir peristiwa  konkrit  tersebut  sebagai  suatu  peristiwa  hukum  untuk ditemukan  bentuk  atau  jenis  peristiwa  atau  perbuatan  hukumnya,  yang  selanjutnya memverlijden seluruh rangkaian peristiwa-peristiwa atau perbuatan-perbuatan hukum untuk  dibuat  menjadi  atau  kedalam  suatu  akta  dan  akhirnya  disahkan  (ditanda tangani) oleh notaris, sehingga akta tersebut dikualifikasikan sebagai akta otentik. Isi akta  yang  bersangkutan  merupakan  kehendak  para  pihak,  bukan  kehendak  atau keinginan notaris.
Menurut UU No. 2 Tahun 2014.jo. UU No 30 Tahun 2004 Pasal 15 ayat 2a, yaitu  “Notaris  berwenang  pula  memberikan  penyuluhan  hukum  sehubungan  dengan pembuatan  Akta.”Berdasarkan  undang-undang  ini  notaris  harus  memberikan penjelasan  kepada  para  pihak,  agar  tindakannya  yang  dituangkan  dalam  akta  sesuai dengan  aturan  hukum  yang  berlaku.Jika  akta  notaris  yang  bersangkutan,  dirasakan
13 Undang-Undang Nomor 2 Tahun 2014 Tentang Perubahan Atas Undang-Undang Nomor 30 Tahun 2004 Tentang Jabatan Notaris.
oleh  para  pihak  tidak  mencapai  tujuan  yang  diinginkannya  atau  harus  diubah  sesuai keadaan, maka para pihak secara bersama-sama dan sepakat datang kehadapan notaris untuk  membatalkan  isi  akta  yang  bersangkutan.Hal  ini  sesuai  dengan  kewajiban notarisditerangkan dalam UU No. 2 Tahun 2014. Jo. UU No 30 Tahun 2004, Pasal 16 ayat  1,  yang  menyebutkan  bahwa,  dalam  menjalankan  jabatannya,  Notaris berkewajiban  bertindak  jujur,  saksama,  mandiri,  tidak  berpihak,  dan  menjaga kepentingan pihak yang terkait dalam perbuatan hukum. 14
Notaris di dalam pembuatan akta perjanjian bangun bagi harus adil dan tidak boleh  berpihak  pada  satu  pihak  sehingga  menjadi  berat  sebelah.  Klausula-klausula perjanjian yang dibuat harus sesuai dengan kesepakatan kedua belah pihak, dan tidak boleh  ada  klausula  baku  di  dalam  perjanjian.  Dalam  suatu  perjanjian  terdapat  para pihak  dimana  masing-masing  pihak  mempunyai  kewajiban  yang  timbul  dari perjanjian  yang  telah  disepakati  bersama.Hak  dan  kewajiban  itu  harus  dilaksanakan secara sukarela. Apabila hak tersebut tidak dilaksanakan atau dengan kata lain tidak memenuhi  apa  yang  dijanjikan  maka  ia  dikatakan  melakukan  wanprestasi  (ingkar janji). Oleh karena itu, hak dan kewajiban dari kedua belah pihak harus seimbang. Notaris  sebelum  pembuatan  akta  benar-benar  mengenal  dan  memahami maksud dan tujuan dari para pihak, untuk menantisipasi konflik yang timbul. Notaris dalam  pembuatan  akta  perjanjian  bangun  bagi  diharuskan  untuk  dapat menerjemahkan  kehendak  yang  dimiliki  para  pihak  dengan  jelas  dan  dapat mengakomodasi  kepentingan  para  pihak  sehingga  memberikan  jaminan  atau kepastian  secara  hukum  sampai  dengan  terealisasinya  perjanjian  tersebut  secara definitif.Dengan  demikian  kekuatan  keotentikan  dari  akta  notaris  tetap  terjaga dimanapun  dan  dalam  kondisi  apapun.  Kewajiban  ini  harus  secara  teliti  dan  sangat jelas dilakukan oleh notaris, karena perjanjian bangun bagi memiliki beberapa risiko. Setiap  perjanjian  yang  dibuat  oleh  para  pihak  selalu  ada  kemungkinan berpotensi  konflik,  termasuk  perjanjian  bangun  bagi.Perselisihan  atau  sengketa kadang-kadang  tidak  dapat  dihindari  karena  adanya  kesalahpahaman,  pelanggaran peraturan  perundang-undangan,  ingkar  janji,  kepentingan  yang  berlawanan  dan  atau kerugian  pada  salah  satu  pihak.  Sumber  konflik  yang  sering  menjadi  pemicu timbulnya  sengketa  adalah:  itikad  tidak  baik  dari  salah  satu  pihak,  kekeliruan menafsirkan  kalimat-kalimat  dalam  kontrak,  Force  Majeure,  wanprestasi,  masalah moneter, waktu dan masalah ketentuan denda.
Risiko-risiko  seperti  pembengkakan  biaya  dan  risiko  konstruksi  juga memungkinkan  untuk  terjadinya  konflik.Risiko  konstruksi  yaitu  risiko  konstruksi bangunan  yang  diinginkan  tidak  dapat  terealisasi  hingga  waktu  yang  telah ditentukan.risiko ini bisa disebabkan karena banyak hal misalnya karena biaya sudah terlalu  besar  atau  sudah  tidak  ada  biaya  lagi.  Keterlambatan  ini  merugikan  pihak pemilik  tanah.Notaris  berperan  dalam  menjelaskan  risiko-risiko  ini  dan  bagaimana pencegahannya.
Notaris dalam membuat perjanjian bangun bagi, harus menjadi penengah para pihak  serta  menyarankan  untuk  membuat  poinperjanjian  yang  mengatur  suatu  hal tertentu  yang  bersifat  khusus  berkaitan  dengan  kemungkinan  peristiwa  yang  tidak
14 Undang-Undang Nomor 2 Tahun 2014 Tentang Perubahan Atas Undang-Undang Nomor 30 Tahun 2004 Tentang Jabatan Notaris.
dikehendaki  oleh  para  pihak  yang  terjadi  dikemudian  hari.  Notaris  juga  dapat menyarankan  poin  yang  berisikan  penyelesaian  sengketa  dalam  perjanjian  tersebut. Menyarankan  apa  saja  cara  yang  ditempuh  oleh  para  pihak  dalam  menyelesaikan konflik ini, biasanya adalah diselesaikan secara kekeluargaan (musyawarah), apabila tidak  berhasil,  masalah  dapat  diselesaikan  melalui  prosedur  hukum  yang  berlaku. Baik  berupa  peradilan  (litigasi);  dan  di  luar  peradilan  (nonlitigasi)  atau AlternativeDisputeResolution (ADR).

## Kendala-kendala  yang  Dihadapi  Notaris  dalam  Pelaksanaan  Perjanjian  Bangun Bagi
Dalam  melaksanakan  tugasnya  sebagai  pejabat  pembuat  akta,  terdapat kendala-kendala yang dialami oleh Notaris dalam pembuatan akta perjanjian Bangun Bagi. Seperti dari segi administrasi, apabila persyaratan administrasi kurang lengkap, seperti harus adanya fotocopy KTP, PBB dan sertifikat tanah serta dokumen lainnya. Ketika  para  pihak  belum  bisa  melengkapi  persyaratan  tersebut,  maka  akan mempelambat  proses  penandatanganan  akta  karena  harus  menunggu  mereka  untuk menyerahkan  dokumen-dokumen  yang  diperlukan.  Kehadiran  para  pihak  juga menjadi kendala bagi notaris dalam merealisasikan perjanjian Bangun Bagi ini, sebab pihak  yang  tidak  hadir  dalam  penandatanganan  akta  perjanjian  sehingga  perjanjian tersebut tidak dapat ditandatangani secara bersamaan maka menyebabkan tertundanya pembuatan akta perjanjian bangun bagi.
Kendala lainnya yang dihadapi dalam pelaksanaan perjanjian bangun bagi ini adalah  terjadi  permasalahan  pada  status  kepemilikan  tanah.  Contohnya  pada  kasus perjanjian  bangun  bagi  pada  tanah  yang  merupakan  tanah  warisan,  dimana  ahli warisnya  lebih  dari  1  dan  pada  kasus  tanah  yang  belum  balik  nama.  Pada  tanah warisan,  saat  pembuatan  perjanjian  para  ahli  waris  sepakat  dengan  isi  perjanjian, tetapi saat pelaksanaan perjanjian salah satu ahli waris menganggap perjanjian tidak sah  dan  menuntut  haknya  atas  tanah  tersebut.  Pada  kasus  lain  adalah  ketika  tanah tersebut belum balik nama sehingga Notaris harus melakukan pengecekan double dan membuat sertifikat tersebut balik nama atas pemilik yang sekarang atau Notaris harus menghadirkan pemilik sertifikat lama untuk dimintai tanda tangan.
Selain  itu,  berbagai  macam  risiko  yang  mungkin  dihadapi  dalam  perjanjian bangun  bagi,  ketika  benar-benar  terjadi  dapat  menjadi  kendala  dalam  pelaksanaan perjanjian tersebut. Di Kota Jambi risiko konstruksi yang sering terjadi, risiko inilah yang menjadi salah satu kendala pelaksanaan perjanjian bangun bagi. Pihak pelaksana pembangunan/investor  melakukan  apa  yang  dijanjikannya  tetapi  terlambat  atau melakukan sesuatu yang tidak sesuai dengan perjanjian.Pada saat tenggat waktu yang tertera  dalam  perjanjian  telah  habis,  bangunan  belum  selesai.  Hal  ini  disebabkan pihak  pelaksana  pembangunan  menunda  proses  pembangunan  atau  tidak  dapat melanjutkan, sehingga proses terhenti.
Kendala  ini  terjadi  karena  pihak  pelaksana  pembangunan  dinilai  lalai  dalam pelaksanaan  perjanjian  bangun  bagi.Pada  contoh  kasus  yang  penulis  temui,  dimana pihak  pertama,  yaitu  pemilik  tanah  membuat  perjanjian  dengan  pihak  kedua,  yaitu orang  melaksanakan  pembangunan  membuat  perjanjian  bangun  bagi  untuk pembangunan  ruko  diatas  tanah  pemilik  tanpa  menggunakan  jasa  notaris  untuk
membuat  akta  perjanjian.Kesepakatan  dua  pihak  dituangkan  dalam  surat  perjanjian yang  ditandatangani  di  atas  materai  oleh  kedua  belah  pihak  yang  disaksikan  oleh beberapa  orang  saksi.  Perjanjian  itu  berisikan  bahwa  dalam  waktu  yang  dijanjikan pihak  kedua  akan  membangun  4  ruko,  setelah  ruko-ruko  selesai  dibangun  pemilik tanah akan mendapatkan 2 dari 4 ruko yang dibangun.
Perjanjian  ini  juga  menyebutkan  bahwa  pemilik  tanah  tidak  akan mengeluarkan biaya untuk pembangunan, karena biaya ditanggung oleh pihak kedua. Pihak kedua nantinya akan mendapatkan hak milik untuk 2 ruko yang tersisa.Setelah tenggat waktu pembangunan dalam perjanjian habis, pihak kedua hanya membangun 2  ruko  saja  sementara  2  bangunan  lain  belum  dilakukan  proses  pembangunan.  Pada saat  pencapaian  kesepakatan  dalam  pembuatan  perjanjian  tentunya  sudah diperhitungkan  waktu  yang  diperlukan  oleh  pihak  kedua  untuk  membangun  4 bangunan  tersebut.Kelalaian  ini  menimbulkan  konflik  antara  pihak  pertama  dan kedua.
Contoh  kasus  lainnya  yang  terjadi  adalah  pihak  kedua  melakukan  sesuatu tidak  disebutkan  dalam  perjanjian  dalam  pembangunan  yang  merugikan  pihak pertama.Misalnya  pihak  kedua  membangun  bangunan  tidak  sesuai  dengan perjanjian.Pada  kasus  ini  pihak  kedua  membangun  bangunan  yang  luasnya  tidak sesuai  dengan  luas  bangunan  dalam  perjanjian.  Pada  kasus  lain  pihak  kedua membangun bangunan tidak menggunakan kualitas bahan bangunan yang disebutkan di dalam perjanjian.Pelaksana pembangunan yang mengerjakan pembangunan dengan tidak  melalui  pertimbangan  yang  matang  dan  tidak  mempergunakan  material  sesuai dengan  perjanjian.  Pelaksana  pembangunan  hanya  melihat  keuntungan  yang  akan diperoleh saja dan baru menyadarinya setelah pekerjaan dimulai, sehingga pada saat pekerjaan sedang berjalan terjadi perbedaan kondisi di lapangan dengan yang dimuat dalam perjanjian. Contoh kasus pertama dan kedua dapat menimbulkan konflik antara para pihak. Akibat dari konflik tersebut terhadap notaris, maka Notaris selaku pihak yang membuat akta perjanjian dapat terseret sengketa yang terjadi antara para pihak bahkan sampai ke pengadilan.
Kendala  juga  dapat  berasal  dari  diri  Notaris.  Semakin  banyak  jumlah  klien yang menghadap Notaris untuk membuat suatu akta otentik mengakibatkan semakin besar  pula  resiko  kesalahan  yang  dibuat  oleh  Notaris  di  dalam  mencantumkan keterangan  para  pihak  di  dalam  akta.  Ketidaktelitian  dan  sikap  tidak  berhati-hati merugikan  pihak  Notaris  sendiri  dalam  pembuatan  akta.  Hilangnya  beberapa  kata atau  kekhilafan  di  dalam  mencantumkan  keterangan  dalam  akta  menjadi  hal  yang sering terjadi sehingga di dalam akta otentik banyak terdapat renvoi atau perubahan, penambahan,  penggantian,  atau  pencoretan  dalam  akta.  Jika  kesalahan  terjadi  atas substansi  perjanjian  dan  renvoi  tidak  dilakukan  serta  berakibat  menimbulkan kerancuan atas akta, maka para pihak yang bersangkutan dapat menuntut Notaris atas akta yang dibuat.
Menggunakan  jasa  notaris  dapat  mencegah  terjadinya  risiko-risiko  dan kendala-kendala yang mungkin akan dihadapi.Notaris dapat membantu menjabarkan risiko  dan  kendala  tersebut  didalam  perjanjian  dan  bagaimana  solusi  yang  bisa dilakukan  sesuai  dengan  hukum  yang  berlaku  ketika  risiko  dan  kendala  tersebut terjadi.  Melalui penjabaran  dan  penjelasan  tersebut  para  pihak  dapat
mempertimbangkan  poin-poin  yang  akan  dituangkan  dalam  perjanjian.  Pada  contoh kasus-kasus  selanjutnya,  jasa  notaris  juga  sangat  dibutuhkan.Notaris  merupakan pejabat  yang  dapat  menunjukkan  bagaimana  status  hukumnya  jika  salah  satu  pihak lalai  menjalankan  isi  perjanjian.  Notaris  juga  dapat  memberikan  penyuluhan sehubungan  dengan  pembuatan akta,  misalnya  pengecekan  status  kepemilikan tanah yang  akan  digunakan.Pada  kasus  tanah  waris  notaris  bisa  menjamin  keabsahan perjanjian bangun bagi yang dibuat.
Pembuatan  perjanjian  sebagaimana  yang  telah  diuraikan  sebelumnya  bahwa dalam suatu perjanjian terdapat para pihak dimana masing-masing pihak mempunyai kewajiban  yang  timbul  dari  perjanjian  yang  telah  disepakati  bersama.Hak  dan kewajiban itu harus dilaksanakan secara sukarela. Apabila hak dan kewajiban tersebut tidak dilaksanakan atau dengan kata lain tidak memenuhi apa yang dijanjikan maka ia dikatakan  melakukan  wanprestasi  (ingkar  janji).Adapun  pengertian  umum  tentang wanprestasi  adalah  pelaksanaan  kewajiban  yang  tidak  tepat  pada  waktunya  atau dilakukan  tidak  menurut  selayaknya.Demikian  pula  halnya  dalam  perjanjian  bangun bagi  apabila  salah  satu  pihak  di  dalam  perjanjian  bangun  bagi  tidak  melakukan kewajibannya  sebagaimana  yang  telah  ditetapkan  dalam  perjanjian,  maka  pihak tersebut  dinyatakan  telah  melakukan  wanprestasi.Pada  contoh  kasus  perjanjian bangun  bagi  yang  dijelaskan  sebelumnya,  kasus  pertama  dan  kedua  sudah dikategorikan sebagai wanprestasi.
Ada  kalanya  dengan  kendala-kendala  yang  dialami  dalam  pelaksanaan perjanjian  bangun  bagi,  terjadi  konflik  yang  tidak  dapat  diselesaikan  dengan  cara mediasi  sehingga  harus  melalui  pengadilan.  Penyelesaian  yang  dapat  dilakukan adalah  proses  mediasi  yang  merupakan  salah  satu  bentuk  alternatif  penyelesaian sengketa  yang  bersifat  konsensus/kooperatif.  Proses  mediasi  dinilai  sebagai penyelesaian sengketa yang lebih fleksibel, cepat dan responsif bagi para pihak yang bersengketa.  Proses  ini  dilakukan  melalui  perundingan  yang  dipandu  oleh  mediator yang tidak memihak yang bertujuan untuk mencapai kesepakatan yang diterima oleh pihak-pihak yang bersengketa guna mengakhiri perkara.
Mediator  haruslah  orang  yang  dipercaya,  bersikap  netral  dan  memiliki keahlian  dibidang  yang  dipersengketakan  dan  atau  memiliki  kemampuan  dan kompetensi  dibidang  hukum,  sehingga  profesi-profesi  hukum  memungkinkan  untuk menjalankan fungsi mediator jika dibutuhkan. Profesi-profesi dibidang hukum antara lain  seperti  hakim,  advokat  (pengacara),  notaris,  konsultan  hukum,  administrator hukum  maupun  dosen  hukum  yang  menunjukkan  kesemuanya  memerlukan  latar belakang  pendidikan  hukum,  disamping  pengetahuan  dan  keterampilan  yang menunjang profesi masing-masing.
Notaris yang berwenang memberikan penyuluhan/nasihat hukum kepada para pihak  dalam  pembuatan  perjanjian  dapat  menjadi  mediator.  Sebagaimana  yang disampaikan  oleh  Bagir  Manan  pada  ceramah  Umum  Menteri  Kehakiman  Republik Indonesia Bapak Oetojo Oesman, SH dalam Up Grading-Refreshing Course Notaris SeIndonesia  di  Bandung  tanggal  29  April  1995  yang  disadur  oleh  Hatta  Poetri, Ayuningtyas (2011) mengemukakan bahwa:
Notaris  dalam  menjalankan  jabatannya  berfungsi  membantu  terbentuknya hukum  perjanjian  antara  para  pihak.  Selain  itu  notaris  dapat  pula  berfungsi
sebagai penyuluh hukum yang dapat membantu program penyuluhan hukum, karena  notaris  tidak  hanya  sekedar  membacakan  akta  saja  kepada  para penghadap  sebagai  pemenuhan  dari  formalitas  yang  ditentukan  oleh  undang- undang,  tetapi  tentunya  juga  disertai  penjelasan-penjelasan  yuridis  tentang segala sesuatu yang berkaitan dengan akta yang dibuat. 15
Apabila  mediasi  tidak  dapat  menyelesaikan  sengketa,  maka  para  pihak  bisa membawanya  ke  pengadilan.Para  pihak  dalam  perjanjian  bangun  bagi  yang menggunakan  jasa  notaris  sebagai  pembuat  akta,  bisa  menggunakan  akta  perjanjian tersebut  sebagai  alat  bukti  yang  kuat.Jalur  ini  tidak  bisa  membawa  notaris  sebagai tergugat  di  pengadilan.  Penolakan  diberikan  memanggil  notaris  sebagai  tergugat karena  keterangan  sepanjang  isi  akta  yang  dibuat  oleh  notaris  tersebut  telah menjelaskan semua, terkait dengan kasus yang terjadi, bahwa notaris sudah mengikuti standar  prosedur  pembuatan  akta  yang  ada  dan  berdasarkan  keterangan penghadap/para  pihak,  tetapi  penghadap  notaris  yang  berniat  buruk  dengan  tidak memberikan data yang sebenarnya, sehingga tidak diperlukan lagi kehadiran Notaris sebagai saksi, karena akta notaris memiliki kekuatan pembuktian yang sempurna. Notaris tidak bertanggung jawab atas kerugian yang diderita oleh pihak yang dirugikan  dalam  sengketa.Serta  Notaris  tidak  dapat  dituntut  atas  kerugian  biaya pembuatan akta yang telah dibuatnya. Notaris dapat dimintakan pertanggung jawaban apabila,  Notaris  terbukti  melakukan  pelanggaran  seperti  perbuatan melawan  hukum, misalnya  dalam  pembuatan  akta  ada  unsur  pemaksaan  dari  Notaris  bagi  salah  satu pihak  untuk  menandatangani,  tidak  membacakan  akta,  dan  syarat  formil  pembuatan akta  lainnya  dilanggar  Notaris,  bila terbukti  para  pihak  dapat  meminta  ganti  rugi ke Notaris. 16

## SIMPULAN
Keikutsertaan  notaris  dalam  pembentukan  hukum  sangat  penting  untuk disadari,  mengingat  notaris  memang  sangat  vital  peranannya  sebagai  pejabat  negara yang  berwenang  membuat  akta  otentik.  Notaris  memang  tidak  dibebani  untuk menyelidiki  kebenaran  materiil  dari  setiap  akta  yang  dibuatnya,  ia  hanya  bertugas mencatat  apa  yang  dikemukakan  kepadanya.  Walaupun  demikian,  notaris  wajib mencatat dengan teliti dan kritis, bahkan wajib menolak untuk membuat akta, apabila tindakan  yang  dilakukan  oleh  kliennya  itu  melanggar  hukum,  merugikan  negara ataurakyat banyak.
Notaris  sebagai  pejabat  ditunjuk  oleh  Negara  yang  berwenang  dalam membuat  akta  perjanjian  bangun  bagi.  Pembuatan  perjanjian  bangun  bagi,  notaris berperan dalam menerjemahkan seteliti dan sejelas-jelasnya maksud dari para pihak, sehingga  tercapai  kesepakatan  antara  para  pihak.  Notaris  juga  memberikan
15 Ayuningtyas  Hatta  Poetri.  2011. Peranan    Notaris    Sebagai    Mediator    Ditinjau    Dari Undang-Undang  Nomor  30  Tahun  2004  Tentang  Jabatan  Notaris  Dan  Kode  Etik  Ikatan  Notaris Indonesia (Ini) (Kasus:  Masalah  Wanprestasi  Perjanjian Pinjammeminjam Tanpa Jaminan) . Jakarta. Fakultas Hukum, Universitas Indonesia
16 Ratih Tri Jayanati, 2010, Perlindungan Hukum Notaris Dalam Kaitannya Dengan Akta Yng Dibuatnya  Manakala  Ada  Sengketa  Di  Pengadilan  Negeri  (Studi  Kasus  Putusan  Pengadilan  Negeri Pontianak No.72/pdtg/pn.Pontioanak) ,  Semarang, Program Pasca Sarjana, Universitas Diponegoro
penyuluhan  hukum  sehubungan  dengan  pembuatan  Akta,  berlaku  adil  dan  tidak berpihak  pada  salah  satu  pihak  sehingga  menjadi  berat  sebelah.  dan  harus menjelaskan  risiko-risiko  dan  kendala  yang  mungkin  akan  dihadapi  nanti  pada  saat pelaksanaan  perjanjian  bangun  bagi  serta  menjadi  mediator  dalam  mencari pencegahan dan solusi akan kendala-kendala tersebut.
Meski tugas utama notaris adalah membuat atau mencatatkan kejadian secara otentik,  keikutsertaan  peran  notaris  lebih  dari  yang  diatur  di  dalam  undang-undang khususnya  sebagai  mediator  dalam  perbedaan  pandangan  terhadap  sesuatu  dalam hubungan hukum antar dua kliennya menjadi sangat memungkinkan. Bagi pihak yang membuat  suatu  perjanjian  dihadapan  notaris,  apabila  terjadi  suatu  konflik  atau sengketa yang berhubungan dengan akta tersebut, maka biasanya orang pertama yang diminta nasihat adalah notaris yang bersangkutan.
Kendala-kendala  yang  dihadapi  dalam  pelaksanaan  perjanjian  bangun  bagi adalah persyaratan administrasi yang belum lengkap dan ketidakhadiran pihak dalam penandatanganan  akta  yang  memperlambat  pembuatan  akta  perjanjian  bangun  bagi, masalah  pada  status  kepemilikan  tanah  dan  tanah  yang  belum  balik  nama,  sengketa antara para pihak akibat wanprestasi perjanjian yang dapat menyeret Notaris sebagai pejabat  yang  membuat  akta  perjanjian  tersebut  sampai  ke  pengadilan.  Kendala- kendala  ini  bisa  dicegah  dan  bisa  juga  mendapatkan  solusi  jika  terjadi  dengan melibatkan  notaris  di  dalam  pembuatan  perjanjian  bangun  bagi.  Notaris  dapat menjabarkan  dan  menjelaskan  sesuai  dengan  hukum  yang  berlaku  bagaimana kemungkinan-kemungkinan yang akan terjadi, sehingga para pihak bisa mendapatkan kepastian hukum dalam perjanjian.
Pada  prinsipnya  perjanjian  bagi  bangun  dilaksanakan  dalam  perjanjian  yang mengikat  para  pihak  yang  beritikad  baik.  Dalam  pelaksanaannya  juga  wajib  sejalan dengan  kepatutan,  kebiasaan  dan  undang-undang.  Para  pihak  seharusnya  dapat membentengi  kepentingannya  sendiri  agar  tercipta  kepastian  dari  perbuatan  hukum bagi  bangun  tersebut.  Notaris  sebagai  penyuluh  hukum  dapat  berdiri  sebagai penyeimbang dari kepentingan para pihak agar bermanfaat bagi para pihak.

## DAFTAR PUSTAKA
Ahmadi Miru. 2007. Hukum Kontrak . PT Raja Grafindo Persada, Jakarta.
Ima  Oktorina.  2010.  Kajian  Tentang  Kerjasama  Pembiayaan  dengan  Sistem  BOT dalam Revitalisasi Pasar Tradisional. Universitas Diponegoro : Semarang. Hlm. 12.
Hatta  Poetri,  Ayuningtyas.  2011. Peranan  Notaris  Sebagai  Mediator  Ditinjau  Dari Undang-Undang  Nomor  30  Tahun  2004  Tentang  Jabatan  Notaris  Dan  Kode Etik  Ikatan  Notaris  Indonesia  (Ini)  (Kasus:  Masalah  Wanprestasi  Perjanjian Pinjammeminjam  Tanpa  Jaminan) .  Jakarta.  Fakultas  Hukum,  Universitas Indonesia.
Jayanati,  Ratih  Tri.  2010, Perlindungan  Hukum  Notaris  Dalam  Kaitannya  Dengan Akta  Yng  Dibuatnya  Manakala  Ada  Sengketa  Di  Pengadilan  Negeri  (Studi Kasus  Putusan  Pengadilan  Negeri  Pontianak  No.  72/pdtg/pn.Pontioanak) . Semarang. Program Pasca Sarjana, Universitas Diponegoro.
Kajian Ekonomi dan Keuangan
Regional Provinsi Jambi Februari
2017 .http://www.bi.go.id/id/publikasi/kajian-ekonomi- regional/jambi/Pages/KEKR-Provinsi-Jambi-Februari-2017.aspx.  Diakses  pada tanggal 15 april 2017.
Mamudji,  Sri et al.,  2005, Metode  Penelitian  dan Penulisan  Hukum ,  Jakarta,  Badan Penerbit Fakultas Hukum Universitas Indonesia, hal.2.
Muhammad, AbdulKadir. 1989. Hukum Perjanjian . Mandar Maju, Bandung.
____________________,  2004, Hukum  dan  Penelitian  Hukum ,  PT.  Citra  Aditya Bakti, Bandung, Cet.1, hal 40.
Soerjono Soekanto, 2007, Pengantar Penelitian Hukum , UI Press, Jakarta, hal 43 Subekti, R, dan R. Tjitrosudibio. 2003. Kitab Undang-undang Hukum Perdata (KUH Perdata) . PradnyaParamita,Jakarta. Ulber Silalahi, 2009, Metode Penelitian Sosial , Refika Aditanam, Bandung, hal 29 Undang-Undang  Nomor  2  Tahun  2014 Tentang  Perubahan  Atas  Undang-Undang Nomor 30 Tahun 2004 Tentang Jabatan Notaris. .