licensed under a Creative Commons Attribution 4.0 International License http://publishing-widyagama.ac.id/ejournal-v2/index.php/yuridika/

## BALIK NAMA PADA SERTIFIKAT YANG MENGANDUNG UNSUR PERBUATAN MELAWAN HUKUM
Dwi Laksa Marabintang 1 , Andi Suriyaman M. Pide 2 , Muhammad Ilham Arisaputra 3
1 Fakultas Hukum, Program Studi Magister Kenotariatan, Universitas Hasanuddin,
laksamarabintang@gmail.com 2 Fakultas Hukum, Universitas Hasanuddin. 3 Fakultas Hukum, Universitas Hasanuddin

## ABSTRACT

## ARTICLE INFO
This  study  uses  empirical  research  methods,  by  analyzing  the  data  collected through  interviews  and  literature  studies,  then  analyzed  qualitatively  and presented  descriptively.  The  results  show  that  the  responsibility  of  the  Land Office in this case the South Jakarta City Administration Land Office is to receive reports from the original owner of the land title certificate whose land has been transferred to a prospective buyer with a fake PPJB made by a fake PPAT so that an illegal act is indicated. The Land Administration of South Jakarta City then checks the validity of the transfer process as a responsibility in the event of a dispute or conflict over land rights, then accepts the request for cancellation of the  land  rights  certificate  which  begins  with  blocking  the  certificate  for  30
(thirty) days. Furthermore, the legal protection of the owner of the certificate by the  Land  Office  of  the  City  of  South  Jakarta  Administration  then  blocked  the certificate of land rights based on physical data and juridical data owned by the applicant, because the mortgage has been charged by the Nusantara Savings and  Loans  Cooperative.  If  done  by  the  seller,  the  debt  will  be  charged  to  the buyer, then the South Jakarta Administrative City Land Office records every legal action  taken  by  the  applicant  in  the  land  book  certificate  in  question  and conducts a field title to review the location of the disputed object and then the results will be submitted to the South Jakarta BPN Regional Office. to issue a Certificate of Cancellation of Certificate then the certificate will be crossed out and returned to the original owner.
Keywords : Transfer of Title; Land certificate; BPN
Cite this paper : Marabintang, D. L., Pide, A. S., & Arisaputra, M. I. (2022, Desember). Balik Nama Sertifikat Yang Mengandung Unsur Perbuatan Melawan Hukum. Widya Yuridika: Jurnal Hukum, 5 (2).

## Scope Article
Law and Society

## PENDAHULUAN
Dalam rangka mewujudkan kepastian hukum menyangkut hak-hak atas tanah, maka peranan  dari  pendaftaran  tanah  amatlah  penting.  Proses  pendaftaran  tanah  ini  terutama yang  menyangkut  peralihan  hak  atas  tanah,  sebelumnya  pendaftaran  haknya  di  Kantor Badan Pertanahan Nasional (selanjutnya disingkat BPN) terlebih  dahulu harus dibuatkan akta  peralihan  haknya.  Akta  ini  harus  dibuat  oleh  PPAT,  yang  merupakan  akta  otentik dimana memiliki kedudukan dan peranan yang sangat penting dalam lalu lintas hukum, baik hukum privat maupun hukum publik. Akta otentik memberikan perlindungan dan kepastian
hukum  bagi  pihak  terkait  untuk  dipergunakan  sebagai  alat  bukti  tertulis,  terkuat  dan terpenuh. 1 Sertifikat  hak  atas  tanah  membuktikan  bahwa  seseorang  atau  suatu  badan hukum  mempunyai  suatu  hak  atas  bidang  tanah  tertentu.  Pada  kenyataannya  bahwa seseorang atau suatu badan hukum menguasai secara fisik dan menggunakan tanah yang bersangkutan tidak serta merta langsung membuktikan bahwa ia mempunyai hak atas tanah yang dimaksud. 2
Keabsahan produk akta yang dibuat di hadapan PPAT dapat dimaknai sebagai upaya negara untuk menciptakan kepastian dan perlindungan hukum bagi masyarakat.Tetapi di dalam pergaulan masyarakat tidak jarang terjadi pelanggaran hukum yaitu ketika PPAT lalai dalam  menjalankan  tugasnya  dalam  pembuatan  akta  yang  berakibat  akta  tersebut  batal demi  hukum.Klien  PPAT  yang  menderita  kerugian  akibat  akta  yang  batal  demi  hukum berhak  untuk  menuntut  pertanggungjawaban  yang  membuat  akta  tersebut  yang  tidak didasarkan pada Undang-Undang yang berlaku.Alih-alih menjadi alat bukti yang terkuat dan penuh, akta PPAT malah menjadi sumber perselisihan bagi para pihak yang mempersoalkan sah atau tidaknya akta PPAT tersebut. 3
PPAT berwenang membuat akta mengenai pemindahan hak atas tanah atau hak milik atas satuan rumah susun, pembebanan hak tanggungan, pemberian hak guna bangunan/ hak pakai atas tanah hak milik, pembagian hak bersama, dan pemberian hak tanggungan. 4 PPAT juga  bertindak  untuk  melayani  kebutuhan  masyarakat  dalam  hubungan  hukum.  Dalam pelayanannya,  PPAT  terikat  pada  peraturan  jabatan  dan  kode  etik  profesi  sebagai  PPAT. Dengan adanya kode etik dan peraturan jabatan, maka PPAT terikat dalam satu peraturan yang memuat kaidah moral dan sanksi-sanksi yang akan diberikan apabila PPAT melakukan pelanggaran. 5
Berdasakan  salah  satu  kasus  yang  terjadi  di  Kota  Makassar  sesuai  mempersoalkan mengenai pemakaian dokumen dan surat palsu yang dalam hal ini sudah jelas ada unsur tindak pidana untuk membuat pengalihan hak milik atas tanah. Kronologis bahwa terdakwa dalam kasus ini awalnya membuat surat perikatan pengakuan hutang atau pinjaman dengan menjaminkan sertifikat tanah hak milik dengan saksi 1 yang bertempat di salah satu kantor Notaris  dan  PPAT  kota  Makassar  yang  kemudian  seiring  berjalannya  waktu  terdakwa kembali  mendatangi  kantor  Notaris  dan  PPAT  kota  Makassar  yang  berbeda  dengan sebelumnya untuk mengurus proses kelengkapan pengalihan hak atas tanah (akta jual beli) berupa  asli  SPPT  dan  STTS.  Kasus  tersebut  berdasarkan  putusan  di  pengadilan  negeri
1 Arlene  Agustina.et.al,  2018, Tanggung  Jawab  Pejabat  Pembuat  Akta  Tanah  (PPAT)  dalam Penandatanganan  Akta  Jual  Beli  Yang  Didasari  Atas  Blangko  Kosong  (Contoh  Kasus:  Putusan Mahkamah Agung Nomor 1201/K/Pdt/2016). Jurnal Hukum Adigama Vol I, Nomor 2 Tahun 2018. Fakultas Hukum Universitas Tarumanagara, Hal 13.
2 Slamat  Saur  Tua  Ricky  Nainggolan.et.al,  2019, Tinjauan  Hukum  Terhadap  Prosedur  Penerbitan Sertifikat  Hak  Atas  Tanah  Di  Kota  Balikpapan, Jurnal  Lex  suprema Vol. 1 No.  2.  September 2019, Fakultas Hukum Universitas Balikpapan, Hal 17.
3 Urip Santoso , 2010, Pendaftaran dan Peralihan Hak Atas Tanah, cetakan ke 2, Jakarta: kencana, hlm. 26.
4 Irawan Soerodjo,2007, Kepastian Hukum Hak Atas Tanah di Indonesia , Surabaya: Arkola, hal 149- 150.
Makassar,  yang  membuktikan  bahwa  pemalsuan  atau  perbuatan  melawan  hukum  masih sering ditemukan pada masyarakat.
Dalam  pengurusan  pengalihan  hak  atas  tanah  tersebut  keinginan  terdakwa  tidak dikabulkan oleh PPAT karena adanya ketidaklengkapan berkas yaitu surat kuasa pengalihan hak atas tanah dari pemilik tanah harus sesuai nama yang tercantum dalam sertifikat hak milik.  Tetapi,  setelah  penolakan  tersebut  beberapa  waktu  kemudian  terdakwa  datang kembali dengan membawa kelengkapan berkas sesuai arahan dan surat kuasa pengalihan hak milik untuk segera di proses yang dalam hal tersebut terdakwa membuat surat kuasa palsu lalu bertindak untuk dan atas nama saksi 1 selaku penjual dan menjadikan kerabatnya dalam hal ini saksi 2 selaku pembeli agar pada saat telah terjadi pengalihan hak atas tanah tersebut  mereka  bisa  mengajukannya  dan  mendapatkan  pinjaman  dari  Bank  karena berhubung kerabatnya dalam hal ini saksi 2  mempunyai koneksi dan dimudahkan  dalam pengambilan kredit di salah satu bank swasta. Setelah proses tersebut sampai akhirnya telah terjadi perubahan nama pada sertifikat hak atas tanah yang dilakukan berdasarkan akta jual beli,  maka  sertifikat  tersebut  dijadikan  jaminan  pengambilan  kredit  di  salah  satu  bank swasta.  Setelah  terjadinya  cacat  kredit  dan  ditelusuri  lebih  lanjut  ternyata  saksi  1  tidak pernah  memberikan  kuasa  kepada  terdakwa  dan  saksi  2  tidak  mengetahui  sama  sekali bahwa surat kuasa pengalihan hak tersebut adalah dokumen atau surat palsu yang dibuat sendiri oleh terdakwa yang dibuktikan dengan pemeriksaan Laboratoris Kriminalistik Polri di cabang Makassar.
Pada kasus lain yang terjadi di daerah Kebagusan Jakarta Selatan yang telah diputus oleh Pengadilan Negeri Jakarta Selatan melalui Putusan Nomor
1249/Pid.B/2019/PN.JKT.Sel. Dalam kasus tersebut melibatkan PPAT dan para pihak yang bersangkutan melalui aktivitas jual beli tanah yang dibuat dihadapan PPAT dengan status jual  beli  secara  angsuran  yang  diawali  dengan  PPJB.  Namun  selang  berapa  lama  untuk meningkatkan  status  PPJB  menjadi  AJB  dan  akan  dilakukan  balik  nama  atas  sertifikat tersebut  terjadi  suatu  permasalahan.  Permasalahan  dalam  kasus  ini  adalah  telah berubahnya nama kepemilikan atas sertifikat tersebut tanpa sepengetahuan pemilik awal yang mana dalam kasus ini bertindak sebagai penjual yang dibuktikan melalui pengecekan langsung oleh penjual yaitu pemilik tanah yang sah di Kantor Pertanahan Kota Administrasi Jakarta  Selatan.  Bahwa  secara  garis  besar  kasus  ini  mendatangkan  kerugian  bagi  penjual selaku pemilik tanah sehingga hal ini dilanjutkan pada proses hukum melalui pembuatan laporan  di  Kantor  Kepolisian  Republik  Indonesia  dan  lebih  lanjut  telah  sampai  pada Pengadilan Negeri Jakarta Selatan.
Pada  putusan  tersebut  pembeli  dianggap  melakukan  upaya  pemalsuan  dokumen sehingga  untuk  membuktikannya  dilakukan  proses  penegakan  hukum  untuk  diadili  di tingkat Pengadilan. Pada indikasi atau upaya pemalsuan yang didugakan kepada pembeli tersebut  menurut  pembeli  didasarkan  pada  perubahan  nama  kepemilikan  atas  sertifikat tanah  tanpa  melalui  prosedur  yang  jelas,  yang  salah  satunya  adalah  sepengetahuan  dan persetujuan  pemilik  tanah  sebelumnya  dan  belum  tercapainya  prestasi  atas  perubahan nama  pada  sertifikat  melalui  proses  jual  beli  sehingga  terdapat  delik  pidana,  perdata maupun administrasi pada objek sengketa tersebut.
Dari  beberapa  kasus  tersebut  diatas,  peran  PPAT  dan  BPN  sangat  penting  dalam memberikan kepastian hukum dalam kepemilikan hak atas tanah termasuk ketentuan balik nama  dalam  sertifikat  hak  milik.  Pendaftaran  peralihan  hak  atas  tanah  atau  yang  lebih dikenal  dengan  istilah  balik  nama  haruslah  berdasarkan  akta  yang  dibuat  oleh
PPAT. 6 Persyaratan  untuk  membuat  akta-akta  tersebut  sudah  diatur  dalam  peraturan- peraturan  yang  berhubungan  dengan  pendaftaran  tanah,  baik  berupa  Peraturan Pemerintah, Peraturan Menteri, Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional (Perkaban). 7
Oleh karena itu, dalam penelitian ini peneliti akan memfokuskan kepada bagaimana peran  jawab  kantor  pertanahan  terhadap balik  nama  pada  sertifikat hak  atas  tanah  yang dilakukan dengan dasar akta peralihan hak katas tanah yang mengandung unsur perbuatan melawan hukum; serta bagaimana perlindungan hukum terhadap pemilik sertifikat hak atas tanah sebelumnya yang sudah dijadikan objek hak tanggungan. Adapun tujuan dilakukannya penelitian ini adalah untuk mengetahui tanggungjawab kantor pertanahan terhadap balik nama pada sertifikat hak atas tanah yang dilakukan dengan dasar akta peralihan hak atas tanah yang mengandung unsur perbuatan melawan hukum, serta mengetahui perlindungan hukum terhadap pemilik sertifkat hak atas tanah sebelumnya yang sudah dijadikan objek hak tanggungan tanggungan.

## METODE
Tipe penelitian ini menggunakan tipe penelitian empiris, penelitian hukum empiris dapat  juga  dikatakan  sebagai  penelitian  hukum  sosiologis,  penelitian  ini  hendak mengadakan  pengukuran  terhadap  peraturan  perundang-undangan  tertentu  mengenai efektivitasnya  sehingga  dapat  mengkaji  berkerjanya  hukum  di  masyarakat  dari  tingkat efektivitas,  kepatuhan  implemtasi  aturan  hukum,  peranan  lembaga  atau  institusi  dalam penegakan hukum, serta pengaruh hukum dalam masalah sosial ataupun pengaruh masalah sosial terhadap hukum. 8 Dengan lokasi penelitian pada Kantor Badan Pertanahan Nasional Kota Administrasi Jakarta Selatan, Pengadilan Negeri Makassar dan di kantor Notaris/PPAT yang ada di Makassar, pemilihan lokasi tersebut dikarenakan pada lokasi-lokasi dimaksud terdapat data primer yaitu wawancara kepada pihak-pihak terkait (PPAT, Hakim dan Staf Kantor Badan Pertanahan Nasional). Dan keseluruhan data yang diperoleh dari penelitian ini,  baik  data  primer  maupun  data  sekunder  diolah  dan  dianalisis  dengan  teknik  analisis deskriptif,  yang  bertujuan  untuk  memberikan  penjelasan,  menggambarkan,  dan memaparkan  apa  adanya  tentang  suatu  peristiwa  hukum  atau  kondisi  hukum  yang diperoleh dari hasil penelitian. 9

## HASIL DAN PEMBAHASAN
Peran  Kantor  Pertanahan  Terhadap  Balik  Nama  Sertifikat  Hak  Atas  Tanah  melalui Akta Peralihan Hak Atas Tanah yang Mengandung Unsur Pidana.
Kantor Pertanahan adalah unit kerja (Instansi vertikal) Badan Pertanahan Nasional di wilayah  Kabupaten  atau Kota,  yang  salah satu  tugasnya  melakukan  pendaftaran  hak  atas tanah dan pemeliharaan daftar umum pendaftaran tanah.Kewenangan Kantor Pertanahan berada di bawah dan bertanggung-jawab kepada Kepala Badan Pertanahan Nasional melalui Kepala  Kantor  Wilayah  Badan  Pertanahan  Nasional  dan  dipimpin  oleh  seorang  Kepala
6 Erna Sri Wibawati dan R. Murijayanto, 2013, Hak Atas Tanah dan Peralihannya . Yogyakarta: Liberty, Hal 151.
7 Urip Santoso , 2010, Pendaftaran dan Peralihan Hak Atas Tanah, cetakan ke 2, Jakarta: kencana, hlm. 26.
8 Arung  Labi,  J.  M.,  Susyanti  Nur,  S.  and  Lahae,  K.  (2021)  “Analisis  Hukum  Pendaftaran  Tanah Sistematis Lengkap (PTSL) Terhadap Tanah Tongkonan”, Mulawarman Law Review , 6(1), hlm. 16.
9 Irwansyah,2020, Penelitian Hukum: Pilihan Metode dan Praktik Penulisan Artikel , Yogyakarta: Mirra Buana Media, hlm. 174.
Kantor.Dalam hal ini BPN selaku kantor pertanahan yang menerbitkan sertifikat yang telah beralih kepemilikannya tanpa sepengetahuan pemilik sertifikat memiliki kewenangan untuk membatalkan sertifikat tersebut.Timbulnya sengketa hukum yang bermula dari pengaduan suatu  pihak  (orang  atau  badan)  yang  berisi  keberatan-keberatan  dan  tuntutan  hak  atas tanah, baik terhadap status tanah, prioritas, maupun kepemilikannya dengan harapan dapat memperoleh  penyelesaian  secara  administrasi  sesuai  dengan  ketentuan  peraturan  yang berlaku. 10
Berdasarkan Peraturan Kepala Badan Pertanahan Republik Indonesia Nomor 3 Tahun 2011 tentang Pengelolaan Pengkajian dan Penanganan Kasus Pertanahan membedakan kasus pertanahan menjadi sengketa pertanahan, konflik pertanahan, dan perkara pertanahan. Sengketa Pertanahan adalah perselisihan pertanahan antara orang perseorangan, badan hukum, atau lembaga yang tidak berdampak  luas  secara  sosio-politis.Konflik  pertanahan  adalah  perselisihan  pertanahan  antara orang perseorangan, kelompok, golongan, organisasi, badan hukum, atau lembaga yang mempunyai kecenderungan  atau  sudah  berdampak  luas  secara  sosio-politis.Sedangkan  perkara  pertanahan adalah  perselisihan  pertanahan  yang  penyelesaiannya  dilaksanakan  oleh  lembaga  peradilan  atau putusan  lembaga  peradilan  yang  masih  dimintakan  penanganan  perselisihannya  di  Badan Pertanahan Nasional Republik Indonesia. 11
Badan  Pertanahan  Nasional  (BPN)  merupakan  lembaga  pemerintah  bukan kementerian  di  Indonesia  yang  berperan  melaksanakan  tugas  pemerintahan  di  bidang Pertanahan  sesuai  dengan  ketentuan  peraturan  perundang-undangan. Lembaga  tersebut dibentuk berdasarkan surat keputusan Presiden Republik Indonesia Nomor 26 tahun 1988 yang  bertugas  membantu  presiden  dalam  mengelola  dan  mengembangkan  administrasi pertanahan,  baik  berdasarkan  UUPA  maupun  peraturan  perundang-undangan  lain  yang meliputi  pengaturan  penggunaan,  penguasaan  dan  pemilikan  tanah,  penguasaan  hak-hak tanah,  pengukuran  dan  pendaftaran  tanah  dan  lainlain  yang  berkaitan  dengan  masalah pertanahan  berdasarkan  kebijakan  yang  ditetapkan  oleh  Presiden. 12 Menurut  penjelasan dari UUPA, pelaksanaan kegiatan pendaftaran tanah merupakan kewajiban dari Pemerintah bertujuan menjamin kepastian hukum yang bersifat rechtscadaster. Rechtscadaster artinya untuk kepentingan pendaftaran tanah saja dan hanya mempermasalahkan haknya apa dan siapa pemiliknya, bukan untuk kepentingan lain seperti perpajakan.
Pertanggungjawaban  BPN  dalam  hal  ini  adalah  memberi  kepastian  hukum  dan  berupaya mengembalikan  hak  atas  tanah  seseorang  yang  memohonkan  pembatalan  sertifikat  jika  proses tersebut  jika  ditemukan  cacat  adminitrasi  di  dalamnya,  tidak  hanya  BPN  yang  dianggap bertanggung jawab dalam kasus seperti ini, karena PPAT memiliki tanggung jawab serupa secara perdata terkait dengan kesenjangan, kealpaandan/atau kelalaiannya dalam pembuatan akta jual beli yang menyimpang dari syarat formal  dan materiil.  PPAT tidak sajahanya dapat dikenakan sanksi administratif tapi juga dituntut ganti kerugian secara perdataoleh para pihak yang dirugikan. PPAT dapat  dituntut  secara  perdata  apabila  para  pihak  melakukan  pengingkaran  terhadap  apa  yang tertulis didalam akta.
Kepastian hukum yang diberikan tidak hanya kepada pemegang hak atas tanah saja melainkan juga terhadap pihak ketiga yang berkepentingan termasuk terhadap pemerintah sendiri. Untuk memberikan kepastian dan perlindungan hukum kepada pemegang hak atas tanah  yang  telah  mendaftarkan  tanahnya  diberikan  sertipikat  hak  atas  tanah  yang merupakan alat bukti yang kuat.
10 Rusmadi Murad, 1991, Penyelesaian Sengketa Hukum atas Tanah , Jakarta:Alumni, hlm. 22.
11 Natali a Runtuwene ,”Pemberian Ganti Rugi terhadap Penguasaan Tanah tanpa Hak”, Jurnal Lex Privantum, Vol. 2, No. 3 (Agustus 2014)
12 Meita Djohan Oe, Tugas dan Fungsi Badan Pertanahan Nasional dalam Pendaftaran Tanah . Jurnal Pranata Hukum, Vol 10, No 1, 2015, hal 3.
Hak  atas  tanah  adalah  hak  yang  memberikan  kewenangan  kepada  yang  punya  hak untuk mempergunakan atau mengambil manfaat  dari tanah yang dihakinya.Hak-hak atas tanah diatur secara jelas dalam UUPA.
Hak atas tanah yang telah diatur dalam UUPA tersebut, dengan adanya pendaftaran tanah pada kantor Badan Pertanahan Nasional  berfungsi untuk melindungi si pemegang hak atas  tanah,  dan  juga  untuk  mengetahui  status  hak  atas  bidang  tanah  mengenai,  siapa pemiliknya, apa haknya, berapa luasnya, untuk apa dipergunakan dan sebagainya.

## Perlindungan Hukum Terhadap Pemilik Sertifikat Hak Atas Tanah Sebelumnya Sudah Dijadikan Objek Hak Tanggungan.
Sertipikat  Hak  Tanggungan  merupakan  sertipikat  yang  di  terbitkan  oleh  Kantor Pertanahan  sebagai  tanda  bukti  adanya  Hak  Tanggungan.  Dalam  Pasal  1  ayat  (1)  UUHT menjelaskan bahwa Hak Tanggungan adalah hak jaminan yang dibebankan pada hak atas tanah sebagaimana dimaksud dalam UUPA berikut atau tidak berikut benda-benda lain yang merupakan  satu  kesatuan  dengan  tanah  itu,  untuk  pelunasan  utang  tertentu,  yang memberikan  kedudukan  yang  diutamakan  kepada  kreditor  tertentu  terhadap  kreditor- kreditor  lain  Sertipikat  Hak  Tanggungan  diserahkan  kepada  Pemegang  Hak  Tanggungan, tujuan  dari  Hak  Tanggungan  adalah  untuk  memberikan  jaminan  yang  kuat  bagi  kreditor yang menjadi pemegang Hak Tanggungan itu untuk didahulukan dari kreditor-kreditor lain. Bila terhadap Hak Tanggungan itu dimungkinkan sita oleh pengadilan berarti pengadilan mengabaikan bahkan meniadakan kedudukan yang diutamakan dari   kreditor pemegang hak. 13
Hak  Tanggungan  adalah  hak  jaminan  yang  dibebankan  pada  hak  atas  tanah sebagaimana  dimaksud  dalam  UUPA,  berikut  atau  tidak  berikut  benda-benda  lain  yang merupakan  satu  kesatuan  dengan  tanah  itu,  untuk  pelunasan  hutang  tertentu  yang memberikan  kedudukan  yang  diutamakan  kepada  kreditor  tertentu  terhadap  kreditor- kreditor  lain.  Tanggungan  hanya  akan  terjadi  bila  mana  sebelumnya  diadakan  perjanjian pokok  yang  berupa  perjanjian  yang  menimbulkan  suatu  hubungan  hukum  utang  piutang yang  dijamin  pelunasannya  dengan  Hak  Tanggungan,  sesuai  dengan  sifat accessoir dari perjanjian Hak Tanggungan 14 .
Berdasarkan informasi yang penulis terima segala proses dilakukan di bawah tangan karena asli sertifikat tersebut disimpan di kantor pusat koperasi yang beralamat di Jakarta Selatan.  Pemberian  kredit  atau  pinjaman  modal  yang  dilakukan  oleh  Koperasi  Simpan Pinjam, sudah semestinya memberikan perlindungan hukum bagi pemberi dan penerima kredit serta pihak yang terkait mendapat perlindungan melalui suatu lembaga hak jaminan yang kuat dan dapat memberikan kepastian hukum bagi semua pihak yang berkepentingan. Pemberi  kreditya  itu  Koperasi  Simpan  Pinjam  diberi  perlindungan  hukum  melalui  suatu lembaga jaminan yang kuat dan dapat memberi suatu kepastian hukum. Salah satu bentuk jaminan di Koperasi Simpan Pinjam berupa hak atas tanah yang dibebani hak tanggungan. Permasalahan  yang  berkaitan  dengan  tanah  adalah  sertipikat  tanah  yang  bisa  menjadi sumber pertikaian dan juga sengketa. Banyak sekali kejadian-kejadian sengketa tanah yang berujung tragis akibat kepemilikan atas sebuah lahan.
Perlindungan  hukum  sangat  erat  kaitannya  dengan  aspek  keadilan.  Menurut Soedirman Kartohadiprojo, hakikatnya tujuan dari hukum adalah untuk mencapai keadilan maka dengan adanya perlidungan hukum merupakan salah satu medium dalam mencapai keadilan. Dalam teorinya hukum dibagi atas 2 (dua) yaitu perlindungan hukum represif dan preventif.  Perlindungan  hukum  represif  bertujuan  untuk  menyelesaikan  sengketa  atau
13 Prof. Dr. Sutan Remy Sjahdeini, Hak Tanggungan, Asas-asas Ketentuan-ketentuan Pokok. Jakarta, hlm 40-41
14 RachmadiUsman, HukumJaminanKeperdataan ,JakartaSinarGrafika,2008hlm. 411
permasalahan  yang  timbul  dimana  perlindungan  hukum  ini  dilakukan  dengan  cara menerapkan  sanksi  terhadap  pelaku  atau  orang  yang  melakukan  pelanggaran  untuk memulihkan  keadaan  hukum  yang  sebenarnya. 15 Misalnya  dalam  membuat  suatu perjanjian,  apabila  setelah  dibuatnya  perjanjian  tersebut  salah  satu  pihak  melakukan wanprestasi  maka  perlindungan  hukum  represif  dapat  diperoleh  dengan  mengajukan gugatan  ke  pengadilan  oleh  pihak  yang  merasa  dirugikan  oleh  wanprestasi  tersebut. Sedangkan perlindungan hukum preventif bertujuan untuk mencegah terjadinya sengketa. Perlidungan  ini  bagi  para  pihak  terdapat  dalam  KUHPerdata.  Dimana  dalam  membuat suatu perjanjian telah ditegaskan dalam Pasal 1338 KUHPerdata bahwa semua perjanjian yang dibuat secara sah berlaku bagi Undang-Undang bagi mereka yang membuatnya. 16
Perlindungan  hukum  yang  diberikan  apabila  terjadi  kesalahan  dalam  penerbitan sertipikat  dalam  hal  terjadi  cacat  administrasi  yang  diberikan  oleh  Kantor  Pertanahan khususnya  Kota  Administrasi  Jakarta  Selatan  adalah  dengan  cara  dilakukanpembetulan atas kesalahan tersebut, berikut proses pengajuan blokir dan  pembatalan sertifikat yang penulis  rangkum  berdasarkan  informasi  dari  seksi  sengketa  Kantor  Pertanahan  Kota Administrasi Jakarta Selatan: 17
1) Pihak yang merasa dirugikan atas penerbitan sertifikat hak atas tanah, datang melapor untuk  menginformasikan  hal  tersebut  dan  membawa  dokumen  pendukung  kepada Kantor Pertanahan Kota Administrasi Jakarta Selatan.
2) Pihak  Kantor  Pertanahan  Kota  Administrasi  Jakarta  Selatan  akan  memblokir  tanah yang menjadi objek sengketa selama 30 (tiga puluh) hari.
3) Pihak  yang  dirugikan  kemudian  melanjutkan  upaya  hukum  melalui  gugatan  di pengadilan  atau  laporan  kepada  pihak  kepolisian,  kemudian  kembali menginformasikan  setiap  upaya  hukum  yang  dilakukan  kepada  Kantor  Pertanahan Kota Administrasi Jakarta Selatan.
4) Pihak Kantor Pertanahan Kota Administrasi Jakarta Selatan akan mencatatkan setiap proses atau upaya hukum yang  dilakukan pemohon di buku tanah yang merupakan objek sengketa, agar diketahui bahwa tanah tersebut sempat menjadi objek sengketa untuk melindungi pembeli beritikad baik dikemudian hari.
5) Jika pada prosesnya terbukti adanya dokumen palsu pada dokumen peralian tersebut, pihak  yang  dirugikan  dapat  kembali  menginformasikan  kepada  Kantor  Pertanahan Kota  Administrasi  Jakarta  Selatan  untuk  membatalkan  proses  peralihan  tersebut, dengan  cara  mencoret  proses  peralihan  tersebut  kemudian  dikembalikan  kepada pemilik awal.
Selanjutnya, secara jelas dikemukakan oleh staf bagian sengketa Kantor Pertanahan Kota  Administrasi  Jakarta  Selatan    bahwa  setiap  orang  berhak  mengajukan  pembatalan dengan  dasar  dimiliki,  kemudian  pihak  Kantor  Pertanahan  Kota  Administrasi  Jakarta Selatan    akan  menyesuaikan  data  fisik  dan  data  yuridis  untuk  kemudian  disesuaikan dengan  kehendak  pemohon,  lalu  Kantor  Pertanahan  Kota  Administrasi  Jakarta  Selatan akan  memproses  dan  mengumpulkan  data-data  untuk  menunjang  proses  pembatalan sertifikat tersebut. 18
15 Muhammad  Ilham  Arisaputra.  2016. Access  Reform  Dalam  Kerangka  Reforma  Agraria  Untuk Mewujudkan Kesejahteraan Rakyat . Jurnal Perspektif. Vol. XXI No. 2. Hlm.85.
16 Indera Sakti. 2020. Perlindungan Hukum Bagi Para Pihak Dalan Perjanjian Jual Beli Tanah Letter C Di Bawah Tangan. Jurnal Privat Law.
17 Wawancara dengan salah satu Staff Bagian Sengketa Kantor Pertanahan Kota Administrasi Jakarta Selatan, pada tanggal 28 Maret 2022.
18 Wawancara dengan Ibu Jannah Staff Bagian Sengketa Kantor Pertanahan Kota Administrasi Jakarta Selatan , pada tanggal 28 Maret 2022
Pada kasus yang menjadi fokus penulis, proses sertikatnya telah sampai pada proses pemblokiran  sertifikat  hak  atas  tanah,  karena  proses  peralihannya  belum  mencapai  5 (lima) tahun sehingga tidak diperlukan putusan pengadilan untuk proses pembatalannya, karena  pada  dasarnya  status  sertifikat  tersebut  adalah  batal  demi  hukum  karena  tidak sesuai dengan prosedur dan pengalihannya tidak dilakukan oleh orang yang berhak dalam hal ini penjual, sehingga secara keperdataan tidak diperlukan putusan pengadilan 19 , sejalan dengan Peraturan Pemerintah Nomor 18 tahun 2021.

## PENUTUP
Peran Kantor Badan Pertanahan Kota Administrasi Jakarta Selatan setelah menerima laporan  pemilik  asli  sertifikat  hak  atas  tanah  yang  tanahnya  telah  beralih  kepada  calon pembeli  dengan  PPJB  palsu  yang  dibuat  oleh  PPAT  palsu  sehingga  terindikasi  terjadi perbuatan melawan hukum, Kantor Pertanahan Kota Administrasi Jakarta Selatan kemudian mengecek  keabsahan  proses  peralihan  tersebut  sebagai  tanggung  jawab  apabila  terjadi sengketa  atau  konflik  hak  atas  tanah,  kemudian  menerima  permohonan  pembatalan sertifikat hak atas tanah yang diawali dengan pemblokiran atas sertifikat tersebut selama 30 (tiga  puluh)  hari.  Adapun  mengenai  perlindungan  hukum  pemilik  sertifikat  oleh  Kantor Pertanahan  Kota  Administrasi  Jakarta  Selatan  kemudian  melakukan  pemblokiran  atas sertifikat hak atas tanah tersebut dengan di dasarkan data fisik dan data yuridis yang dimiliki oleh  pemohon,  karena  telah  dibebankan  hak  tanggungan  oleh  Koperasi  Simpan  Pinjam Nusantara  maka  atas  gugatan  pidana  yang  dilakukan  penjual  maka  utang  tersebut  akan dibebankan  kepada  pembeli,  kemudian  Kantor  Pertanahan  Kota  Administrasi  Jakarta Selatan  mencatatkan  setiap  upaya  hukum  yang  ditempuh  pemohon  pada  buku  tanah sertifikat  yang  dimaksud  dan  melakukan  gelar  lapangan  untuk  meninjau  lokasi  objek sengketa  untuk  kemudian  hasilnya  akan  diserahkan  kepada  Kantor  Wilayah  BPN  Jakarta Selatan  untuk  mengeluarkan  Surat  Keterangan  Pembatalan  Sertifikat  kemudian  sertifikat tersebut akan dicoret peralihannya dan dikembalikan kepada pemilik aslinya.

## DAFTAR PUSTAKA

## Buku
Sri  Wibawanti,Erna  dan  R.  Murijiyanto.  (2013).  Hak  Atas  Tanah  Dan  Peralihannya. Yogyakarta: Liberty.
Soerodjo,Irawan. (2007). Kepastian Hukum Hak Atas Tanah di Indonesia. Surabaya: Arkola.
Irwansyah.(2020).Penelitian  Hukum:  Pilihan  Metode  dan  Praktik  Penulisan  Artikel. Yogyakarta:: Mirra Buana Media.
Usman, Rachmadi.(2008). Hukum Jaminan Keperdataan. Jakarta: Sinar Grafika.
Murad,Rusmadi.(1991).Penyelesaian Sengketa Hukum atas Tanah. Jakarta:Alumni.
Remy  Sjahdeini,Sutan.  (1999).Hak  Tanggungan,  Asas-asas  Ketentuan-ketentuan  Pokok. Bandung: Alumni.
Santoso,Urip.(2010).Pendaftaran  dan  Peralihan  Hak  Atas  Tanah.cetakan  ke  2.  Jakarta: Kencana.

## Jurnal
Agustina. Arlene., et.al . (2018). Tanggung Jawab Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) dalam Penandatanganan Akta Jual Beli Yang Didasari Atas Blangko Kosong (Contoh Kasus:
Putusan Mahkamah Agung Nomor 1201/K/Pdt/2016) . Jurnal Hukum Adigama Vol. I No. 2.
Arisaputra.Muhammad  Ilham.(2016). Access  Reform  Dalam  Kerangka  Reforma  Agraria Untuk Mewujudkan Kesejahteraan Rakyat . Jurnal Perspektif. Vol. XXI No. 2.
Arung Labi, J. M., Susyanti Nur, S. and Lahae, K. (2021). Analisis Hukum Pendaftaran Tanah Sistematis Lengkap (PTSL) Terhadap Tanah Tongkonan.Mulawarman Law Review 6(1).
Sakti.Indera.(2020). Perlindungan Hukum Bagi Para Pihak Dalan Perjanjian Jual Beli Tanah Letter C Di Bawah Tangan, Jurnal Privat Law.
Saur  Tua  Ricky  Nainggolan.  Slamat., et.al. (2019). Tinjauan  Hukum  Terhadap  Prosedur Penerbitan Sertifikat Hak Atas Tanah Di Kota Balikpapan. Jurnal Lex suprema Vol. 1 No. 2.
Djohan Oe,Meita. (2015).Tugas dan Fungsi Badan Pertanahan Nasional dalam Pendaftaran Tanah. Jurnal Pranata Hukum. Vol 10, No 1.
Runtuwene,Natalia. (2014). Pemberian Ganti Rugi terhadap Penguasaan Tanah tanpa Hak. Jurnal Lex Privantum. Vol. 2 No. 3.

## Peraturan Perundang-Undangan
Undang-Undang Pokok Agraria Nomor 5 Tahun 1960 Tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria .
Kitab Undang-Undang Hukum Perdata/Burgerlijk Wetboek. Peraturan pemerintah Nomor 24 tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah .
Peraturan  Menteri  Negara  Agraria/  Kepala  Badan  Pertanahan  Nasional  Nomor  3  Tahun 1997 Tentang Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah.
Peraturan  pemerintah  Nomor  18  tahun  2021 Tentang  Hak  Pengelolaan,  Hak  Atas  Tanah, Satuan Rumah Susun, Dan Pendaftaran Tanah .
Peraturan Pemerintah Nomor 37 Tahun 1998 Tentang Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta  Tanah  Sebagaimana  Telah  Diubah  Dengan  Peraturan  Pemerintah  Nomor  24 Tahun 2016 Tentang Perubahan Atas Peraturan Pemerintah Nomor 37 Tahun 1998 Tentang Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah .
Peraturan  Kepala  Badan  Pertanahan  Nasional  Nomor  1  Tahun  2006 Tentang  Ketentuan Pelaksanaan  Peraturan  Pemerintah  Nomor  37  Tahun  1998  Tentang  Peraturan Pejabat Pembuat Akta Tanah .

## Lainnya
Wawancara dengan Ibu Jannah Staff Bagian Sengketa Kantor Pertanahan Kota Administrasi Jakarta Selatan , pada tanggal 28 Maret 2022
Wawancara dengan Hakim Pengadilan Negeri Makassar, pada tanggal 29 Maret 2022