Fakultas Hukum Universitas Majalengka
Volume 2 Nomor 2 Oktober 2020
PERJANJIAN BAKU KREDIT PEMILIKAN RUMAH (KPR) DIHUBUNGKAN DENGAN PASAL 45  UNDANG-UNDANG NOMOR 8 TAHUN 1999 TENTANG PERLINDUNGAN KONSUMEN
Aji Halim Rahman 1
Ajihalimrahman09051995@gmail.com

## ABSTRAK
Rumah  merupakan  kebutuhan  primer  bagi  sebagian  besar  keluarga,  baik yang tinggal di pedesaan maupun di perkotaan yang merupakan suatu kebutuhan primer.  Pemenuhan  kebutuhan  primer  tersebut,  tidak  dapat  dipenuhi  oleh  semua orang untuk membeli secara tunai.  karenanya diperlukan suatu lembaga keuangan untuk memberikan bantuan dana dalam bentuk penyaluran kredit terutama dalam Kredit  Pemilikan  Rumah  (KPR),  Permasalahan  dalam  bisnis  perumahan  yang sering  muncul  adalah  ketentuan  mengenai  pernyataan  dan  persetujuan  untuk menerima segala persyaratan yang tercantum dalam surat pemesanan, yang sering disebut perjanjian baku atau klausula baku.
Metode  penelitian  yang  digunakan  dalam  penelitian  ini  adalah  deskriptif analisis  dan  pendekatan  yang  digunakan  dalam  penelitian  ini  adalah  pendekatan yuridis  normatif,  yaitu  dengan  mengkaji  atau  menganalisis  data  sekunder  yang berupa  bahan-bahan  hukum  sekunder  dengan  memahami  hukum  sebagai perangkat  peraturan  atau  norma-norma  positif  di  dalam  sistem  perundang- undangan  yang  mengatur  mengenai  permasalahan  dalam  penelitian  ini.  Setelah data sekunder dan primer terkumpul, kemudian diadakan analisis secara kualitatif. Berdasarkan  hasil  analisis  data,  disimpulkan  bahwa  konsumen  merasa dirugikan  dapat  menggugat  pelaku  usaha.  Begitu  pula  menurut  Pasal  45  UUPK setiap konsumen yang dirugikan dapat menggugat pelaku usaha melalui lembaga yang  bertugas  menyelesaikan  sengketa  antara  konsumen  dan  pelaku  usaha  atau melalui  peradilan  yang  berada  di  lingkungan  peradilan  umum.  Posisi  konsumen pada  umumnya  lemah  dibandingkan  dengan  pelaku  usaha  Hal  ini  berkaitan dengan  tingkat  kesadaran  akan  haknya,  kemampuan financial dan  daya  tawar yang  rendah.  Tata  hukum  harus  memposisikan  pada  tempat  yang  adil  dimana hubungan  konsumen  dan  pelaku  usaha  berada  pada  kedudukan  yang  saling menghendaki  dan  mempunyai  tingkat  ketergantungan  yang  cukup  tinggi  satu dengan yang lain.
Kata Kunci:  Perjanjian Baku, Rumah, Perlindungan Konsumen
1 Dosen FH Universitas Majalengka

## PRESUMPTION of LAW
Fakultas Hukum Universitas Majalengka
Volume 2 Nomor 2 Oktober 2020

## A. Latar Belakang
Pembangunan  ekonomi  Indonesia  tidak  bisa  lepas  dari  dasar  falsafah yang  melandasi  kegiatan  bernegara  dan  berbangsa,  yaitu  Pancasila  dan Undang-Undang  Dasar  1945  (UUD  1945).  Dasar  pembangunan  ekonomi  di Indonesia  diterjemahkan  dalam  Pasal  33  UUD  1945  Amandemen  IV  yang menjadi landasan penyelenggaraan ekonomi nasional yang menyatakan, bahwa perekonomian  disusun  dan  dikembangkan  sebagai  usaha  bersama  seluruh rakyat  secara  berkelanjutan  berdasar  asas  keadilan,  efisiensi  dan  demokrasi ekonomi  untuk  mewujudkan  kemakmuran,  kesejahteraan  dan  keadilan  sosial bagi  seluruh  rakyat. 2 Di  Indonesia  kesejahteraan  masyarakat  erat  kaitannya dengan  kebutuhan  pokok  atau  primer.  Kebutuhan  pokok  tersebut  merupakan kebutuhan yang sangat mendasar, antara lain kebutuhan akan pangan, sandang dan papan. Melihat perkembangan populasi penduduk Indonesia saat ini yang semakin  bertambah,  maka  kebutuhan  primer  masyarakatpun  menjadi  semakin tinggi, salah satunya adalah kebutuhan akan papan atau rumah.
Berdasarkan  Pasal  1  ayat  (1)  Undang-Undang  Nomor  4  Tahun  1992 tentang Perumahan dan Pemukiman, ditentukan bahwa rumah adalah bangunan yang  berfungsi  sebagai  tempat  tinggal  dan  hunian  bagi  pembinaan keluarga.Kebutuhan  akan  perumahan  pada  masa  sekarang  ini  merupakan masalah nasional, terutama di daerah perkotaan, yang harus dicarikan solusinya baik  oleh  pemerintah  bersama-sama  dengan  masyaratkat  selaku  pengusaha maupun  selaku  konsumen  perumahan  itu  sendiri. Oleh  karena  itu,  upaya pembangunan  perumahan  dan  pemukiman  terus  ditingkatkan  untuk menyediakan  jumlah  perumahan  yang  makin  banyak  dan  dengan  harga  yang terjangkau  terutama  oleh  golongan  masyarakat  yang  tidak  mampu  membeli rumah  secara  tunai,  maka  mereka  akan  membeli  rumah  secara  kredit  melalui lembaga perbankan dengan mengajukan pembiayaan pemilikan rumah.
Rumah adalah kebutuhan primer bagi sebagian besar keluarga, baik yang tinggal  di  pedesaan  maupun  di  perkotaan  yang  merupakan  suatu  kebutuhan primer.  Pemenuhan  kebutuhan  primer  tersebut,  tidak  dapat  dipenuhi  oleh semua  orang  untuk  membeli  secara  tunai.  Oleh  karena  itu,  diperlukan  suatu lembaga  keuangan  untuk  memberikan  bantuan  dana  dalam  bentuk  penyaluran kredit terutama dalam Kredit Pemilikan Rumah (KPR). 3
Pesatnya  pembangunan  perumahan  menimbulkan  permasalahan  lain yang sering muncul dalam pemenuhan kebutuhan akan perumahan yakni hak- hak  konsumen  yang  dirugikan.  Meningkatnya  pembangunan  perumahan, seringkali tidak diselaraskan dengan pemenuhan kewajiban oleh pelaku usaha. Permasalahan  dalam  bisnis  perumahan  yang  sering  muncul  adalah  ketentuan mengenai  pernyataan  dan  persetujuan  untuk  menerima  segala  persyaratan  dan ketentuan-ketentuan  yang  ditetapkan  secara  sepihak  dan  ketentuan-ketentuan penandatanganan  atas  dokumen-dokumen  yang  telah  dipersiapkan  lebih  awal
2 Etty, Mulyati, Kredit Perbankan , PT. Refika Aditama, Bandung, 2016 hlm. 1.
3 Ummuh Kalsum, Tinjauan Yuridis Terhadap Jaminan Kredit Pemilikan Rumah (KPR) Di Bni Syariah cabang mMkassar , skripsi, fakultas syariah dan hukum UIN alauddin makassar, 2016,hlm. 3

## PRESUMPTION of LAW
Fakultas Hukum Universitas Majalengka
Volume 2 Nomor 2 Oktober 2020
oleh  pelaku  usaha,  tercantum  dalam  surat  pemesanan  yang  sering  disebut perjanjian baku atau klausula baku.
Perjanjian  baku  merupakan    perjanjian  yang  hampir  seluruh  klausul- klausulanya  dibakukan  oleh  pemakainya  dan  pihak  yang  lain  pada  dasarnya tidak  mempunyai  peluang  untuk  merundingkan  atau  meminta  perubahan 4 . Perjanjian  baku  yang  selanjutnya  disebut  sebagai  klausula  baku,  diadakan dengan  maksud  untuk  mencapai  tujuan  efisiensi,  kepastian  dan  lebih  bersifat praktis  meskipun  kadang-kadang  mengandung  faktor  negatif,  karena  dapat merugikan  pihak  lain  yaitu  pihak  konsumen  yang  lemah.  Pada  klausula  baku, konsumen  dalam  hal  ini,  hanya  mempunyai  dua  pilihan  yaitu  menerima  atau menolak perjanjian yang disodorkan kepadanya.
Praktik  perjanjian  baku  sering  dibuat  dalam  kondisi  yang  tidak berimbang.  Produsen  (Pelaku  Usaha)  memanipulasi  perjanjian  yang  dibuat dalam  ketentuan  klausula  baku.  Biasanya  perjanjian  tersebut  lebih menguntungkan salah satu pihak yaitu pelaku usaha 5
Selain  itu,  pihak  pengembang  properti  juga  tidak  jarang  mencantumkan klausula  baku  dalam  perjanjian  jual  beli  perumahan.  Klausula  baku  dalam bidang  perumahan  misalnya  terdapat  dalam  perjanjian  jual  beli  perumahan dalam klausula down payment (dp) atau booking fee yang menyebutkan bahwa “…..seluruh uang yang telah dibayarkan oleh pihak kedua kepada pihak kesatu menjadi hangus dan tidak dapat dituntut kembali….”
Rendahnya  kesadaran  dan  pengetahuan  konsumen,  tidak  mustahil dijadikan  lahan  bagi  pelaku  usaha  dalam  transaksi  yang  tidak  mempunyai itikad  baik  dalam  menjalankan  usaha,  yaitu  berprinsip  untuk  mencari keuntungan  yang  sebesar-besarnya  dengan  memanfaatkan  minimnya pengetahuan konsumen. 6
Konsumen  memiliki  risiko  yang  lebih  besar  daripada  pelaku  usaha, dengan  kata  lain  hak-hak  konsumen  sangat  rentan  .  Disebabkan  posisi  tawar konsumen yang lemah, maka hak-hak konsumen sangat riskan untuk dilanggar. Posisi konsumen tersebut, harus dilindungi oleh hukum, karena salah satu sifat sekaligus  tujuan  hukum  adalah  memberikan  perlindungan  (pengayoman) kepada  masyarakat  .  Perlindungan  kepada  masyarakat  tersebut  harus diwujudkan dalam bentuk kepastian hukum menjadi hak konsumen 7 .
Berdasarkan  latar  belakang  permasalahan  tersebut  penulis tertarik  untuk meneliti dan dituangkan dalam bentuk skripsi dengan judul
4 Sutan Remy Sjahdeni, Kebebasan Berkontrak dan Perlindungan yang Seimbang Bagi Para  Pihak  dalam  Perjanjian  Kredit  di  Indonesia ,  Institut  Bankir  Indonesia,  Jakarta,  1994 hlm.66
5 Abdul Hakim Barkatullah, Hak-Hak Konsumen , Nusa Media, Bandung, 2010,  hlm.53
6 Tiara  Agustavia, Perlindungan  Konsumen  Terhadap  Perjanjian  Baku  Jual  Beli Perumahan ,  Konsentrasi  Hukum  Bisnis,  Program  Studi  Ilmu  Hukum,  Fakultas  Syariah  Dan Hukum Universitas Islam Negeri Syarif Hidayatullah Jakarta, 2016, hlm. 4
7 Edmon Makarim, Kompilasi  Hukum Telematika ,  PT. Raja Grafindo Persada,  Jakarta, 2003,hlm.316

## PRESUMPTION of LAW
Fakultas Hukum Universitas Majalengka
Volume 2 Nomor 2 Oktober 2020
“ PERJANJIAN  BAKU  KREDIT  PEMILIKAN  RUMAH  (KPR) PERUMAHAN  DIHUBUNGKAN  DENGAN  PASAL  45    UNDANG- UNDANG  NOMOR  8  TAHUN  1999  TENTANG  PERLINDUNGAN KONSUMEN

## B. Rumusan Masalah
Sesuai  dengan  latar  belakang  yang  diuraikan  di  atas,  maka  rumusan masalah penelitian ini ditetapkan sebagai berikut:
1. Bagaimanakah Perjanjian Baku  Kredit Pemilikan Rumah berdasarkan Pasal 45  Undang-Undang Perlindungan Konsumen?
2. Upaya  apa  yang  dilakukan  oleh  para  pihak  agar  tidak  ada  yang  dirugikan dalam Kredit Pemilikan Rumah?

## C. Tujuan Penelitian
Sesuai  dengan  rumusan  masalah  yang  dirumuskan,  maka  penelitian  ini bertujuan untuk:
1. Untuk  mengetahui  dan  memahami  Perjanjian  Baku    Kredit  Pemilikan Rumah berdasarkan Pasal 45  Undang-Undang Perlindungan Konsumen
2. Untuk  mengetahui  dan  memahami  upaya  yang  dilakukan  oleh  para  pihak agar tidak ada yang dirugikan dalam Kredit Pemilikan Rumah

## D. Kerangka Berpikir
Fungsi  kerangka  pemikiran  (berpikir)  dalam  suatu  penelitian  adalah sebagai  tempat  yang  berisikan  pertimbangan-pertimbangan  ilmiah  terhadap penelitian yang dilaksanakan. Kerangka pemikiran dalam penelitian merupakan tulang punggung penelitian, karena di sini diuraikan landasan-landasan ilmiah atau teori yang digunakan untuk menganalisis temuan penelitian. 8
Sehubungan  dengan  permasalahan  yang  telah  diuraikan  di  atas,  maka kerangka  pemikiran  penelitian  ini  menggunakan  teori  Negara  Hukum,  serta didukung  dengan  teori  Perlindungan  hukum  dan  teori  Teori  Perlindungan Konsumen
Hakikat negara hukum didasarkan pada konsep teori Kedaulatan Negara ( Soeverignty )  yang  pada  prinsipnya  menyatakan  kekuasaan  tertinggi  di  dalam suatu  negara  adalah  hukum.  Seluruh  alat  perlengkapan  negara  apa  pun namanya,  termasuk  warga  negara  harus  tunduk  dan  patuh  serta  menjunjung tinggi  hukum  tanpa  kecuali.  Krisna  Harahap  mengatakan  bahwa:  Konsep pemikiran  negara  hukum  seperti  ini  sebenarnya  dapat  dilihat  dari  awal munculnya  teori  Negara  Hukum  yang  dimulai  sejak  abad  XIX  hingga  abad XX.
Istilah negara hukum memang baru populer pada Abad XIX, tetapi teori Negara  Hukum  sebenarnya  telah  lama  ada  dan  berkembang  sesuai  dengan tuntutan  keadaan.  Dimulai  dari  jaman  Plato  hingga  kini,  konsepsi  tentang
8 Sugiyono, Metode Penelitian Kuantitatif, Kualitatif dan R & D , Cetakan Kesembilan, Alfabeta, Bandung, 2010, hlm. 60.

## PRESUMPTION of LAW

## Fakultas Hukum Universitas Majalengka
Volume 2 Nomor 2 Oktober 2020
negara hukum  banyak  mengalami  perubahan  yang  mengilhami  ahli  filsafat dan  pakar  hukum  untuk  merumuskan  teori  Negara  Hukum  dan  hal-hal  yang harus ada dalam konsep negara hukum. 9
Konsep  negara  hukum  lahir  sebagai  hasil  perjuangan  individu  untuk melepaskan  dirinya  dari  keterikatan  serta  tindakan  sewenang-wenang penguasa. Atas dasar ini maka penguasa tidak dibenarkan melakukan tindakan sewenang-wenang  kepada  individu  dan  kekuasaannya  harus  pula  dibatasi. Pembatasan kekuasaan dapat dilakukan melalui undang-undang atau peraturan perundang-undangan dan menurut Rukmana Amanwinata disebut dengan asas legalitas negara hukum.
Muhammad  Tahir  Azhary  mengutip  pendapat  Oemar  Seno  Adji mengatakan bahwa: Negara Hukum Indonesia mempunyai ciri khas Indonesia, karena  mempunyai  pandangan  hidup  bernegara  yaitu  Pancasila.  Pancasila harus diangkat sebagai dasar pokok dan sumber hukum, maka Negara Hukum Indonesia  dapat  pula  disebut  Negara  Hukum  Pancasila.  Salah  satu  ciri  pokok dalam  Negara  Hukum  Pancasila  adalah  adanya  jaminan  terhadap  kebebasan beragama  ( freedom  of  religion ).  Muhammad  Tahir  Azhary  selanjutnya mengatakan  bahwa  walaupun  dalam  Penjelasan  UUD  1945  digunakan  istilah rechtstaats , tetapi yang dianut oleh Negara Indonesia bukan konsep rechtstaats dan  bukan  pula  konsep the  rule  of  law ,  melainkan  konsep  Negara  Hukum Pancasila yang mempunyai ciri-ciri: (1) ada hubungan yang erat antara agama dan  negara;  (2)  bertumpu  pada  Ketuhanan  Yang  Maha  Esa;  (3)  kebebasan beragama  dalam  arti  positif;  (4) ateisme tidak  dibenarkan  dan  komunisme dilarang; (5) asas kekeluargaan dan kerukunan. 10 Dalam pendapat lain menurut Menurut Philipus M. Hadjon, 11 dijelaskan bahwa ciri negara hukum Pancasila, yaitu: (1) keserasian hubungan antara pemerintah dan rakyat berdasarkan asas kerukunan;  (2)  hubungan  fungsional  yang  proposional  antara  kekuasaan- kekuasaan  negara;  (3)  prinsip  penyelesaian  sengketa  secara  musyawarah  dan peradilan  merupakan  sarana  terakhir;  dan  (4)  keseimbangan  antara  hak  dan kewajiban.
Sebagai  pendukung  teori  negara  hukum  akan  digunakan  teori Perlindungan  Hukum . Menurut  Fitzgerald  sebagaimana  dikutip  Satjipto Raharjo  awal  mula  dari  munculnya  teori  perlindungan  hukum  ini  bersumber dari teori hukum alam atau aliran hukum alam. Aliran ini dipelopori oleh Plato, Aristoteles  (murid  Plato),  dan  Zeno  (pendiri  aliran  Stoic).  Menurut  aliran hukum  alam  menyebutkan  bahwa  hukum  itu  bersumber  dari  Tuhan  yang bersifat  universal  dan  abadi,  serta  antara  hukum  dan  moral  tidak  boleh dipisahkan.  Para  penganut  aliran  ini  memandang  bahwa  hukum  dan  moral adalah  cerminan  dan  aturan  secara  internal  dan  eksternal  dari  kehidupan
9 Moh.  Kusnardi  dan  Bintan  Saragih, Ilmu  Negara ,  Edisi  Revisi,  Cetakan  Keempat, Gaya  Media,  Jakarta,2000,    hlm.  131.  Lihat  juga  Usep  Ranawijaya, Hukum  Tata  Negara, Dasar-dasarnya , Ghalia, Jakarta, 1983, hlm. 181.
10 Ibid , hlm. 71.
11 Philipus  M.  Hadjon, Perlindungan  Hukum  bagi  Rakyat  Indonesia , Bina  Ilmu, Surabaya, 1987, hlm. 90.

## PRESUMPTION of LAW

## Fakultas Hukum Universitas Majalengka
Volume 2 Nomor 2 Oktober 2020
manusia yang diwujudkan melalui hukum dan moral. 12 Fitzgerald menjelaskan teori  pelindungan  hukum  Salmond  bahwa  hukum  bertujuan  mengintegrasikan dan mengkoordinasikan berbagai kepentingan dalam masyarakat karena dalam suatu  lalu  lintas  kepentingan,  perlindungan  terhadap  kepentingan  tertentu hanya  dapat  dilakukan  dengan  cara  membatasi  berbagai  kepentingan  di  lain pihak.  Kepentingan  hukum  adalah  mengurusi  hak  dan  kepentingan  manusia, sehingga  hukum  memiliki  otoritas  tertinggi  untuk  menentukan  kepentingan manusia  yang  perlu  diatur  dan  dilindungi.  Perlindungan  hukum  harus  melihat tahapan  yakni  perlindungan  hukum  lahir  dari  suatu  ketentuan  hukum  dan segala  peraturan  hukum  yang  diberikan  oleh  masyarakat  yang  pada  dasarnya merupakan kesepakatan masyarakat tersebut untuk mengatur hubungan prilaku antara  anggota-anggota  masyarakat  dan  antara  perseorangan  dengan pemerintah yang dianggap mewakili kepentingan masyarakat.
Penelitian ini  juga  mengunakan Teori  Perlindungan  Konsumen.  Hukum perlindungan  konsumen  merupakan  bagian  dari  hukum  konsumen  yang  lebih luas 13 ,  sehingga  ruang  lingkup  hukum  perlindungan  konsumen  sulit  dibatasi hanya  dengan  menampungnya  dalam  satu  jenis  Undang-Undang,  seperti Undang-Undang  No.  8  Tahun  1999  tentang  Perlindungan  Konsumen.  Hukum perlindungan  konsumen  selalu  berhubungan  dan  berinteraksi  dengan  berbagai bidang  dan  cabang  hukum  itu  senantiasa  terdapat  pihak  yang  berpredikat ”konsumen”. Dalam Undang - Undang No. 8 Tahun 1999 tentang Perlindungan Konsumen  Pasal  1  angka  1  sendiri  terdapat  pengertian  dari  perlindungan konsumen,  yaitu  :  “Perlindungan  konsumen  adalah  segala  upaya  yang menjamin  adanya  kepastian  hukum  untuk  memberi  perlindungan  kepada konsumen.” Dari pengertian tersebut dijelaskan bahwa perlindungan konsumen adalah  usaha  untuk  memberikan  kepastian  hukum  kepada  konsumen  dengan cara  memberikan  kepastian  kepada  setiap  konsumen.  Penjelasan  mengenai konsumen juga diatur dalam Undang - Undang Perlindungan Konsumen Pasal 1  angka  2,  yaitu  :  “Konsumen  adalah  setiap  orang  pemakai  barang  dan/atau jasa  yang  tersedia  dalam  masyarakat,  baik  bagi  kepentingan  diri  sendiri, keluarga,  orang  lain,  maupun  makhluk  hidup  lain  dan  tidak  untuk  di perdagangkan.”  Dengan  memahami  pengertian  perlindungan  konsumen  dan konsumen,  maka  perbedaan  hukum  antara  konsumen  dan  perlindungan konsumen,  antara  hak-hak  pokok  dari  konsumen  dan  keterkaitan  hukum perlindungan  konsumen  dengan  bidang-bidang  hukum  yang  lain  dapat memberikan gambaran menyeluruh tentang hukum perlindungan konsumen.

## E. Metode Penelitian
Metode penelitian yang digunakan dalam penelitian ini adalah deskriptif analisis  yaitu  penelitian  yang  menggambarkan  peraturan  perundang-undangan yang  berlaku  dikaitkan  dengan  teori-teori  hukum  positif  yang  menyangkut permasalahan  yang  sedang  diteliti  dan  pendekatan  yang  digunakan  dalam
12 Satjipto Raharjo, Ilmu Hukum , PT. Citra Aditya Bakti, Bandung, 2000, hlm.53.
13 Celina  Tri  Siwi  Kristiyanti, Hukum  Perlindungan  Konsumen ,  Sinar  Grafika, Jakarta,2018, hlm.13

## PRESUMPTION of LAW
Fakultas Hukum Universitas Majalengka
Volume 2 Nomor 2 Oktober 2020
penelitian ini adalah pendekatan yuridis  normatif, yaitu dengan mengkaji atau menganalisis data sekunder yang berupa bahan-bahan hukum sekunder dengan memahami  hukum  sebagai  perangkat  peraturan  atau  norma-norma  positif  di dalam  sistem  perundang-undangan  yang  mengatur  mengenai  permasalahan dalam  penelitian  ini.  Jadi  penelitian  ini  dipahami  sebagai  penelitian kepustakaan,  yaitu  penelitian  terhadap  data  sekunder.  Setelah  data  sekunder dan  primer  terkumpul,  kemudian  diadakan  analisis  secara  kualitatif  yaitu menganalisis data berupa uraian-uraian yang sistematis tanpa mempergunakan bagan-bagan dan rumus statistik.

## F . Hasil Penelitian dan Pembahasan
1.  Perjanjian  Baku    Kredit  Pemilikan  Rumah  berdasarkan  Pasal  45 Undang-Undang Perlindungan Konsumen
Pada  masa  sekarang  ini  perjanjian  atau  kontrak  antara  pelaku  usaha dengan konsumen hampir selalu menggunakan perjanjian atau kontrak yang berbentuk  standar  atau  baku,  perjanjian  atau  kontrak  semacam  ini dinamakan perjanjian atau kontrak baku.
Hondius  mengemukakan  latar  belakang  sejarah  timbulnya  perjanjian baku.  Ia  mengemukakan  bahwa  model  kontrak  baku  telah  mempunyai sejarah ribuan tahun. Ketika lima ribu tahun yang lalu di Mesir dan Negara Dua  Sungai  dibuat  tulisan-tulisan  pertama,  hampir  pada  saat  yang  sama muncul  syarat-syarat  kontrak  yang  dibakukan  pertama  kali.  Sesudah  itu dibanyak  peradaban  ada  gejala  untuk  melepaskan  formalisma  dari  model- model kontrak yang ditetapkan oleh para rohaniawan 14 .
Gras dan Pitlo juga mengemukakan latar belakang lahirnya perjanjian baku.  Gras  mengatakan  bahwa  kelahiran  perjanjian  baku  antara  lain merupakan akibat dari perubahan susunan masyarakat. Masyarakat sekarang bukan  lagi  kumpulan  individu  seperti  pada  abad  XIX,  akan  tetapi merupakan  kumpulan  dari  sejumlah  ikatan  kerja  sama  (organisasi). Perjanjian  bakulazimnya  diperbuat  oleh  organisasi  perusahaan-perusahaan. Pitlo  berkata  pula  bahwa latar  belakang  tumbuhnya  perjanjian  baku  adalah keadaan  social  dan  ekonomi.  Perusahaan  yang  besar,  perusahaan  semi pemerintah atau perusahaan-perusahaan pemerintah mengadakan kerja sama dalam  suatu  organisasi  dan  untuk  kepentingan  mereka  menentukan  syarat- syarat  tertentu  secara  sepihak.  Pihak  lawannya  ( waderpartij )  yang  pada umumnya  mempunyai  kedudukan  (ekonomi)  lemah,  baik  karena  posisinya maupun  karena  ketidaktahuaanya  hanya  menerima  apa  yang  disodorkan itu. 15
Kontrak  standar  atau  kontrak  baku  adalah  kontrak  berbentuk  tertulis yang  telah  digandakan  berupa  formulir-formulir,  yang  isinya  telah distandarisasikan atau dibakukan terlebih dahulu secara sepihak oleh pihak
14 Satria Mega Nurcahya, Kajian Yuridis Asas Kebebasan Berkontrak Dan Perlindungan Konsumen  Pada  Perjanjian  Kredit  Pemilikan  Rumah  (KPR) ,  Skripsi,  Fakultas  Hukum Universitas Atma Jaya Yogyakarta 2015, hlm 33
15 Salim H.S dan Erlies Septiana Nurbani, Perkembangan Hukum Kontrak Innominat di Indonesia , Cet 1, Sinar Grafika, Jakarta, 2014,hlm 101

## PRESUMPTION of LAW

## Fakultas Hukum Universitas Majalengka
Volume 2 Nomor 2 Oktober 2020
yang menawarkan, dalam hal ini pelaku usaha dan ditawarkan secara masal tanpamempertimbangkan  perbedaan  kondisi  yang  dimiliki  konsumen. 16 Munir Fuady merumuskan perjanjian baku sebagai berikut :
“Suatu  kontrak  tertulis  yang  dibuat  oleh  salah  satu  pihak  dalam kontrakyang  sudah  tercetak  dalam  bentuk  formulir,  yang  ketika ditandatangani  umumnya  para  pihak  hanya  mengisikan  data-data informatif tertentu dengan sedikit atau tanpa perubahan dalam klausul- klausulnya,  dimana  pihak  lain  dalam  kontrak  tersebut  tidak mempunyai  atau  hanya  sedikit  kesepakatan  untuk  menegoisasi klausula-klausula  yang  sudah  dibuat  olehsalah  satu  pihak  tersebut, sehingga biasanya kontrak baku sangat beratsebelah.” 17
Sedangkan  pada  masa  sekarang  ini  perjanjian  kredit  yang  umum ditemukan  dalam  masyarakat  menggunakan  bentuk  perjanjian  baku  atau perjanjian  standar.  Pada  dasarnya  perjanjian  baku  adalah  konsep janji-janji tertulis.  Disusun  tanpa  membicarakan  isinya  dan  lazimnya  dituangkan  ke dalam  sejumlah  tak  terbatas  perjanjian  yang  sifatnya  tertentu.  Perjanjian baku  juga  merupakan  perjanjian  yang  isinya  dibakukan  dan  dituangkan dalam bentuk formulir.
Perjanjian  kredit  sendiri  merupakan  perjanjian  konsensuil  antara debitur  dengan  kreditur  (dalam  hal  ini  Bank)  yang  melahirkan  hubungan hutang  piutang,  dimana  debitur  berkewajiban  membayar  kembali  pinjaman yang diberikan oleh kreditur, dengan berdasarkan syarat-syarat dan kondisi yang  telah  disepakati  oleh  masing-masing  pihak  yaitu  antara  debitur  dan kreditur.
Penggunaan  perjanjian  baku  ini  sudah  lazim  dimasyarakat  karena untuk  menghemat  biaya  dan  waktu  dalam  pencairan  kredit.  Dan  biasanya syarat-syarat  maupun  isi  klausula  yang  penting  sudah  tersusun  dan  pihak yang membutuhkan atau debitur hanya perlu melengkapi identitas saja.
Inti dari perjanjian baku menurut Hondius adalah bahwa isi perjanjian itu tanpa dibicarakan dengan pihak lainnya, sedangkan pihak lainnya hanya diminta  untuk  menerima  atau  menolak  isinya.  Mariam  Badrulzaman mengemukakan  bahwa  standar  contract  merupakan  perjanjian  yang  telah dibakukan.  Mariam  Darus  Badrulzaman  juga  mengemukakan  ciri-ciri perjanjian baku. Ciri perjanjian baku yaitu :
a. Isinya  ditetapkan  secara  sepihak  oleh  pihak  yang  posisi ekonominya kuat.
b. Masyarakat  (debitur)  sama  sekali  tidak  ikut  bersama-sama menetukan isi perjanjian.
c. Terdorong  oleh  kebutuhannya  debitur  terpaksa  menerima perjanjian itu.
16 Johannes  Gunawan, Tanggung  Jawab  Pelaku  Usaha  Menurut  UU  No.8  tahun  1999 tentang  Perlindungan  Konsumen ,  Jurnal  Hukum  Bisnis,  Yayasan  Pengembangan  Hukum Bisnis, Jakarta, 1999,hlm 46
17 Munir Fuady, Hukum Kontrak dari Sudut Pandang Hukum Bisnis , cet 1, Citra Aditya Bakti, Bandung, 2003,  hlm 76

## PRESUMPTION of LAW
Fakultas Hukum Universitas Majalengka
Volume 2 Nomor 2 Oktober 2020
d. Bentuk tertentu (tertulis).
e. Dipersiapkan secara masal dan kolektif. 18
Sedangkan  didalam  hukum  kontrak  sendiri  dikenal  adanya  lima  asas penting,  yaitu  asas  kebebasan  berkontrak,  asas  konsensualisme,  asas pacta sunt  servanda (asas  kepastian  hukum),  asas  iktikad  baik,  dan  asas kepribadian.
Asas  konsensualimse  dapat  disimpulkan  dalam  Pasal  1320  ayat  (1) KUHPerdata.  Dalam  pasal  itu  ditentukan  bahwa  salah  satu  syarat  sahnya perjanjian  yaitu  adanya  kesepakatan  kedua  belah  pihak.  Asas konsensualisme  merupakan  asas  yang  menyatakan  bahwa  perjanjian  pada umumnya  tidak  diadakan  secara  formal,  tetapi  cukup  dengan  adanya kesepakatan  kedua  belah  pihak.  Asas  pacta  sun  servanda  merupakan  asas bahwa  hakim  atau  pihak  ketiga  harus menghormati  substansi  kontrak  yang dibuat  oleh  para  pihak,  sebagaimana  layaknya  sebuah  undang-undang. Mereka  tidak  boleh  melakukan  intervensi  terhadap  substansi  kontrak  yang dibuat oleh para pihak.
Asas  itikad  baik  dapat  disimpulkan  dari  Pasal  1338  ayat  (3) KUHPerdata  yang  berbunyi  “perjanjian harus  dilaksanakan  dengan  iktikad baik.” Asas ini merupakan asas bahwa para pihak, yaitu pihak kreditur dan debitur harus melaksanakan substansi kontrak berdasarkan kepercayaan atau keyakinan yang teguh atau kemauan baik dari para pihak.
Asas kepribadian merupakan asas yang menentukan bahwa seseorang akan  melakukan  dan  atau  membuat  kontrak  hanya  untuk  kepentingan perseorangan  saja.  Hal  ini  dapat  dilihat  dalam  Pasal  1315  dan  Pasal  1340 KUHPerdata. Namun ketentuan itu ada pengecualiannya, sebagaimana yang dintrodusir dalam Pasal 1317 KUHPerdata.
Asas kebebasan berkontrak dapat dianalisis dari ketentuan Pasal 1338 ayat  (1)  KUHPerdata.  Asas  kebebasan  berkontrak  adalah  suatu  asas  yang memberikan  kebebasan  kepada  para  pihak  untuk  membuat  atau  tidak membuat  perjanjian,  mengadakan  perjanjian,  menetukan  isi,  pelaksanaan, dan persyaratan perjanjian, menetukan bentuknya perjanjian.
Kemudian  latar  belakang  lahirnya  asas  kebebasan  berkontrak  sendiri adalah  adanya  paham  individualisme  yang  secara  embrional  lahir  dalam zaman  Yunani,  yang  diteruskan  oleh  kaum  Epicuristen  dan  berkembang pesat  dalam  zaman renaissance melalui  antara  lain  ajaran-ajaran  Hugo  de Grecht,  Thomas  Hobbes,  Jhon  Locke,  dan  Rosseau.  Menurut  paham individualisme,  setiap  orang  bebas  untuk  memperoleh  apa  yang dikehendakinya.  Dalam  hukum  kontrak  asas  ini  diwujudkan  dalam “kebebasan berkontrak”. 19
Dalam  Undang-undang  Dasar  1945  dan  KUHPerdata  Indonesia  dan perundang-undangan lain tidak ada ketentuan yang secara tegas menentukan
18 Salim H.S dan Erlies Septiana Nurbani, Op. Cit ., hlm 100
19 Salim  H.S, Hukum  Kontrak  Teori  dan  Teknik  Penyusunan  Kontrak ,  Sinar  Grafika, Jakarta, 2003, hlm 9

## PRESUMPTION of LAW
Fakultas Hukum Universitas Majalengka
Volume 2 Nomor 2 Oktober 2020
tentang  berlakunya  asas  kebebasan  berkontrak  bagi  perjanjian-perjanjian yang dibuat menurut hukum Indonesia.
Pasal  1338  KUHPerdata,  menyatakan  bahwa  semua  kontrak  atau perjanjian  yang  dibuat  secara  sah  berlaku  sebagai  undang-undang  bagi mereka  yang  membuatnya.  Kata  “semua”  dalam  Pasal  tersebut mengindikasikan  bahwa  orang  dapat  membuat  perjanjian  apa  saja,  tidak terbatas pada jenis perjanjian yang diatur dalam KUHPerdata, dan perjanjian tersebut  akan  mengikat  para  pihak  yang  membuatnya.  Pasal  1338 KUHPerdata  itu  sendiri  juga  menggunakan  kalimat  “yang  dibuat  secara sah”,  hal  ini  berarti  bahwa  apa  yang  disepakati  antara  para  pihak,  berlaku sebagai undang-undang selama apa yang  disepakati itu adalah sah. Artinya tidak  bertentangan  dengan  undang-undang,  ketertiban  umum,  dan kesusilaan. Dalam hal suatu kontrak ternyata bertentangan dengan undang- undang,  ketertiban  umum,  dan  kesusilaan,  kontrak  tersebut  batal  demi hukum.
Menurut hukum perjanjian Indonesia seseorang bebas untuk membuat perjanjian  dengan  pihak  manapun  yang  dikehendakinya.  Undang-Undang hanya  mengatur  orang-orang  tertentu  yang  tidak  cakap  untuk  membuat perjanjian,  pengaturan  mengenai  hal  ini  dapat  dilihat  dalam  Pasal  1330 Kitab  Undang-Undang  Hukum  Perdata.  Dari  ketentuan  ini  dapat disimpulkan  bahwa  setiap  orang  bebas  untuk  memilih  pihak  yang  ia inginkan  untuk  membuat  perianjian,  asalkan  pihak  tersebut  bukan  pihak yang tidak cakap. Bahkan lebih lanjut dalam Pasal 1331, ditentukan bahwa andaikatapun  seseorang  membuat  perjianjian  dengan  pihak  yang  dianggap tidak cakap menurut Pasal 1330 KUH Perdata tersebut, maka perjanjian itu tetap sah selama tidak dituntut pembatalannya oleh pihak yang tidak cakap.
Apabila dilihat lebih lanjut perjanjian Kredit Pemilikan Rumah (KPR) antara lembaga perbankan dengan konsumen tersebut dikaitkan dengan asas kebebasan  berkontrak,jika  dilihat  dari  segi  hukum  di  Indonesia  bisa  dilihat seperti pada Pasal 1338 KUHPerdata. Dalam pasal tersebut perjanjian yang dibuat dalam bentuk perjanjian baku dapat dikatakan sah karena para pihak menyetujui,  tetapi  dalam  hal  ini  para  pihak  menyetujui  karena  terdorong oleh  adanya  kebutuhan.  Hal  ini  juga  diperkuat  dalam  Pasal  1320 KUHPerdata  dimana  suatu  kontrak  atau  perjanjian  harus  memenuhi  syarat sahnya  perjanjian,  yaitu  kata  sepakat,  kecakapan,  hal  tertentu  dan  suatu sebab  yang  halal.  Jika  dilihat  dengan  kaitanya  Undang-Undang Perlindungan  Konsumen  hak-hak  debitur  sudah  terlindungi  karena  adanya pembatasan  dalam  pencantuman  klausula  baku  yang  terdapat  dalam  Pasal 18 UUPK dan apabila hal itu dilanggar maka akan batal demi hukum. Pada dasarnya  UUPK  tidak  melarang  pelaku  usaha  untuk  membuat  perjanjian yang memuat klausul baku, asal tidak berbentuk sebagaimana yang dilarang dalam  Pasal  18  UUPK.  Apabila  terjadi  pelanggaran  atas  Pasal  18  UUPK tersebut, maka klausul baku tersebut batal demi hukum, tetapi tidak berarti batalnya  perjanjian  secara  keseluruhan.  Pelaku  usaha  diwajibkan menyesuaikan isi perjanjian baku dengan ketentuan Pasal 18 UUPK. Selain berlaku ketentuan UUPK, terhadap perjanjian baku berlaku pula ketentuan-

## PRESUMPTION of LAW

## Fakultas Hukum Universitas Majalengka
Volume 2 Nomor 2 Oktober 2020
ketentuan  yang  berlaku  dalam  Buku  III  Kitab  Undang-Undang  Hukum Perdata  (KUH  Perdata),  khususnya  tentang  syarat  sahnya  perjanjian  (Pasal 1320  KUH  Perdata).  Namun  apabila  konsumen  merasa  dirugikan  dapat menggugat  pelaku  usaha.  Begitu  pula  menurut  Pasal  45  UUPK  setiap konsumen  yang  dirugikan  dapat  menggugat  pelaku  usaha  melalui  lembaga yang  bertugas  menyelesaikan  sengketa  antara  konsumen  dan  pelaku  usaha atau melalui peradilan yang berada di lingkungan peradilan umum.
Penyelesaian  sengketa  konsumen  tersebut  dapat  ditempuh  melalui pengadilan  atau  diluar  pengadilan  berdasarkan  pilihan  sukarela  para  pihak yang  bersengketa.  Konsumen  dapat  menggugat  pelaku  usaha  di  peradilan umum  secara  perorangan  atau  secara  berkelompok  ( class  action ).  Gugatan terhadap  pelaku  usaha  tersebut  juga  dapat  diajukan  oleh  lembaga perlindungan  konsumen  swadaya  masyarakat  dan  pemerintah  dan/atau instansi  terkait  apabila  barang  dan/atau  jasa  yang  dikonsumsi  atau dimanfaatkan  mengakibatkan  kerugian  materi  yang  besar  dan/atau  korban yang tidak sedikit.
Selain penyelesaian melalui pengadilan, UUPK memberikan alternatif cara  menyelesaikan  sengketa  konsumen  melalui  jalur  di  luar  pengadilan (non  litigasi)  yaitu  melalui  Badan  Penyelesaian  Sengketa  Konsumen (BPSK).  Tugas  dan  wewenang  BPSK  sebagaimana  diatur  dalam  Pasal  52 UUPK  dan  Keputusan  Menteri  Perindustrian  dan  Perdagangan  Nomor. 350/MPP/Kep/12/2001  tanggal  10  Desember  2001  tentang  Pelaksanaan Tugas  dan  Wewenang  Badan  Penyelesaian  Sengketa  Konsumen  yaitu melaksanakan  penanganan  dan  penyelesaian  sengketa  konsumen  dengan cara  konsiliasi,  mediasi  dan  arbitrase  dan  memberikan  konsultasi perlindungan konsumen.
Keanggotaan  Majelis  BPSK  terdiri  dari  unsur  pemerintah,  pelaku usaha  dan  konsumen.  Pada  dasarnya  konsumen  dapat  langsung  menuntut ganti  rugi  kepada  pelaku  usaha,  namun  apabila  pelaku  usaha  tersebut menolak  atau  tidak  memberi  tanggapan  atas  tuntutan  ganti  rugi  tersebut maka konsumen dapat menggugat pelaku usaha yang bersangkutan ditempat kedudukan konsumen.Jika konsumen memilih upaya penyelesaian sengketa konsumen  diluar  pengadilan,  gugatan  melalui  pengadilan  hanya  dapat ditempuh  apabila  upaya  tersebut  dinyatakan  tidak  berhasil  oleh  salah  satu pihak atau oleh para pihak yang bersengketa.
2. Upaya yang dilakukan  oleh  para  pihak agar tidak ada yang  dirugikan dalam Kredit Pemilikan Rumah
Pasal  1233  KUH  Perdata  mengatur  bahwa  tiap-tiap  perikatan dilahirkan baik karena perjanjian maupun karena undang-undang, sehingga dengan  perbedaan  tersebut  juga  telah  membedakan  akibat  hukum  antara hubungan  hukum  yang  lahir  karena  perjanjian  dan  hubungan  hukum  yang lahir karena undang-undang.
Akibat  hukum  suatu  perikatan  yang  lahir  dari  perjanjian  memang dikehendaki  oleh  para  pihak,  karena  memang  perjanjian  didasarkan  atas kesepakatan,  yaitu  persesuaian  kehendak  antara  para  pihak  yang  membuat
Fakultas Hukum Universitas Majalengka
Volume 2 Nomor 2 Oktober 2020
perjanjian. Sedangkan akibat hukum suatu perikatan yang lahir dari undang- undang mungkin tidak dikehendaki oleh para pihak, tetapi hubungan hukum dan akibat hukumnya telah ditentukan oleh undang-undang, baik ketentuan hukum  yang  diatur  di  dalam  KUHPerdata  maupun  norma-norma  hukum yang  tersebar  di  luar  KUHPerdata  yang  bersifat  hukum  publik,  namun pengaturannya bersifat keperdataan.
Salah  satu  norma  hukum  yang  mengatur  hubungan  hukum  di  luar ketentuan  KUHPerdata  yaitu  norma-norma  hukum  yang  diatur  dalam Undang-Undang Perumahan dan Permukiman serta Undang-Undang Nomor 8 Tahun 1999 tentang Perlindungan Konsumen (UUPK).
Dalam  kaitannya  dengan  perlindungan  hukum  bagi  konsumen,  di dalam  UUPK  telah  diatur  berbagai  norma-norma  hubungan  hukum  antara konsumen  dengan  pelaku  usaha.  Norma-norma  hubungan  hukum  dalam UUPK ini telah memberikan kedudukan yang seimbang antara pelaku usaha dan  konsumen.  Norma-norma  tersebut  sekaligus  merupakan  norma-norma perlindungan  kepada  konsumen  dalam  hubungan  hukum  dengan  pelaku usaha, yang menurut Yusuf Shofie 20 dikelompokkan sebagai berikut:
a. Kegiatan produksi dan/atau perdagangan barang dan/atau jasa;
b. Kegiatan  penawaran,  promosi,  dan  periklanan  barang  dan/atau jasa;
c. Kegiatan transaksi penjualan barang dan/atau jasa;
d. Kegiatan pasca transaksi penjualan barang dan/atau jasa.
Dalam  hubungan  hukum  jual  beli  dan  pemanfaatan  rumah  tinggal antara  konsumen  dan  pelaku  usaha,  pengelompokan  norma-norma  tersebut tercermin  dalam  setiap  tahapan  atau  proses  hubungan  hukum,  yang meskipun  hubungan  hukum  jual  beli  rumah  tinggal  antara  konsumen  dan pelaku usaha didasarkan pada suatu perjanjian (perjanjian jual beli), namun ketentuan-ketentuan di dalam Undang-Undang Perumahan dan Permukiman serta  UUPK  tidak  dapat  dikesampingkan  begitu  saja  sebagai  norma-norma hukum  perikatan  yang  lahir  dari  undang-undang  yang  berlaku  sebagai hukum publik.
Hubungan hukum jual beli rumah tinggal antara konsumen dan pelaku usaha merupakan salah satu objek kajian hukum perikatan dengan persoalan hukum yang sangat kompleks, yang tidak hanya terjadi pada skala nasional tetapi  juga  sudah  menjadi  persoalan  pada  masing-masing  daerah  di  mana lokasi  permukiman  dikembangkan  oleh  pelaku  usaha.  Oleh  karena  itu memerlukan  suatu  perlindungan  hukum  baik  bagi  konsumen  maupun  bagi pelaku usaha agar kedua belah pihak merasa tidak dirugikan
Perlindungan  konsumen  adalah  segala  upaya  yang  menjamin  adanya kepastian  hukum  untuk  memberi  perlindungan  hukum  kepada  konsumen (Pasal  1  angka  (1)  UUPK).  Perlindungan  hukum  merupakan  perlindungan atas  hak-hak  konsumen  baik  dari  pelaku  usaha,  pemerintah  serta  institusi
20 Muhammad  Anies, Perlindungan  Hukum  Bagi  Konsumen  Atas  Pemilikan  Rumah Dari Developer Di Kota Makassar , jurnal Fakultas Syariah dan Hukum UIN Alauddin Vol. 5 / No. 2 / Desember, Makassar 2016, hlm 275

## PRESUMPTION of LAW
Fakultas Hukum Universitas Majalengka
Volume 2 Nomor 2 Oktober 2020
hukum dalam kaitannya dengan pemanfaatan atau penggunaan suatu produk barang  dan/atau  jasa,  baik  berdasarkan  perjanjian  maupun  menurut peraturan  perundang-undangan  yang  berlaku  untuk  memberikan  jaminan kepastian  hukum  kepada  konsumen  sesuai  asas  perlindungan  konsumen. Untuk  mewujudkan  perlindungan  bagi  konsumen,  maka  perlindungan konsumen diselenggarakan sebagai usaha bersama berdasarkan 5 (lima) asas yang  relevan  dalam  pembangunan  nasional  (penjelasan  Pasal  2  UUPK), yaitu:
a. Asas  manfaat  dimaksudkan  untuk  mengamanatkan  bahwa  segala upaya  dalam  penyelenggaran  perlindungan  konsumen  harus memberikan manfaat  sebesarbesarnya  bagi  kepentingan  konsumen dan pelaku usaha secara keseluruhan; b. Asas  keadilan  dimaksudkan  agar  partisipasi  seluruh  rakyat  dapat diwujudkan  secara  maksimal  dan memberikan  kesempatan  kepada kosnumen  dan  pelaku  usaha  untuk  memperoleh  haknya  dan melaksanakan kewajibannya secara adil; c. Asas keseimbangan dimaksudkan untuk memberikan keseimbangan  antara  kepentingan  konsumen,  pelaku  usaha, pemerintah dalam arti materil ataupun spritual; d. Asas  keamanan  dan  keselamatan  konsumen  dimaksudkan  untuk memberikan  jaminan  atas  keamanan  dan  keselamatan  kepada konsumen dalam penggunaan, pemakaian, dan pemanfaatan barang dan/atau jasa yang dikonsumsi atau digunakan; e. Asas  kepastian  hukum  dimaksudkan  agar  baik  pelaku  usaha maupun  konsumen  menaati  hukum  dan  memperoleh  keadilan dalam  penyelenggaraan  perlindungan  konsumen,  serta  negara menjamin kepastian hukum
Dalam  hubungan  pemilikan  rumah  dari  pelaku  usaha,  perlindungan hukum  ini  dimaksudkan  untuk  memberikan  perlindungan  dalam  hubungan hukum  jual  beli  dan  pemilikan  rumah  serta  perlindungan  terhadap  hak-hak konsumen  untuk  menikmati  dan  memanfaatkan  segala  sesuatu  yang seharusnya  diperoleh  dalam  kaitan  jual  beli  rumah  dari  developer  atau pelaku usaha
Perlindungan hukum bagi konsumen dalam pemilikan rumah ini juga meliputi  perlindungan  terhadap  pengaduan  konsumen  sebagai  akibat  telah terjadinya  pelanggaran  hak-hak  individual  konsumen  (seperti  mutu bangunan  di  bawah  standar,  ukuran  luas  tanah  tidak  sesuai  dan  lain-lain), serta  pelanggaran  hak-hak  kolektif  konsumen  (seperti  tidak  dibangunnya fasum  dan/atau  fasos,  sertifikasi,  rumah  fiktif,  banjir  dan  kebenaran informasi dalam iklan, brosur atau sarana promosi lainnya).
Perlindungan  hukum  atas  hak-hak  konsumen  di  atas,  harus  diperoleh tiap-tiap  konsumen  pada  setiap  proses  tahapan  transaksi,  baik  pada  tahap pratransaksi (sejak awal proses produksi), tahap transaksi (proses jual beli) maupun  pada  tahap  purna/pascatransaksi  (pemanfaatan  dan  penggunaan

## PRESUMPTION of LAW
Fakultas Hukum Universitas Majalengka
Volume 2 Nomor 2 Oktober 2020
rumah tinggal). Perlindungan hukum dalam setiap tahapan transaksi tersebut selanjutnya menjadi norma-norma perlindungan bagi konsumen.
Senada  dengan  paparan  di  atas,  agar  para  pihak  tidak  ada  yang dirugikan  dalam  kredit  pemilikan  rumah,  artinya  konsumen  dan  pelaku usaha  merupakan  pihak-pihak  yang  harus  mendapat  perlindungan  hukum. Namun,  posisi  konsumen  pada  umumnya  lemah  dibandingkan  dengan pelaku  usaha.  Hal  ini  berkaitan  dengan  tingkat  kesadaran  akan  haknya, kemampuan financial dan  daya  tawar  ( bargaining  position )  yang  rendah. Padahal tata hukum tidak bisa mengandung kesenjangan. Tata hukum harus memposisikan  pada  tempat  yang  adil  dimana  hubungan  konsumen  dengan pelaku  usaha  berada  pada  kedudukan  yang  saling  menghendaki  dan mempunyai  tingkat  ketergantungan  yang  cukup  tinggi  satu  dengan  yang lain.
Posisi konsumen harus dilindungi oleh hukum, karena salah satu sifat dan  tujuan  hukum  adalah  memberikan  perlindungan  (pengayoman)  kepada masyarakat.  Perlindungan  hukum  kepada  masyarakat  tersebut  harus diwujudkan  dalam  bentuk  kepastian  hukum  yang  menjadi  hak  konsumen.
Jika  kita  kaitkan  dengan  teori  kepastian  hukum,  maka  kepastian  hukum dimaknai  bahwa  seseorang  akan  dapat  memperoleh  suatu  yang  diharapkan dalam keadaan tertentu. Kepastian hukum diartikan sebagai norma sehingga dapat dijadikan pedoman bagi masyarakat. 21

## G . Kesimpulan
1. Perjanjian  baku    kredit  pemilikan  rumah apabila  merugikan  konsumen. Konsumen  dapat  menggugat  pelaku  usaha.  Begitu  pula  menurut  Pasal  45 UUPK  setiap  konsumen  yang  dirugikan  dapat  menggugat  pelaku  usaha melalui  lembaga  yang  bertugas  menyelesaikan  sengketa  antara  konsumen dan  pelaku  usaha  atau  melalui  peradilan  yang  berada  di  lingkungan peradilan umum. Penyelesaian sengketa konsumen tersebut dapat ditempuh melalui pengadilan atau diluar pengadilan berdasarkan pilihan sukarela para pihak  yang  bersengketa.  Konsumen  dapat  menggugat  pelaku  usaha  di peradilan umum secara perorangan atau secara berkelompok ( class action ).
2. Agar  para  pihak  tidak  ada  yang  dirugikan  dalam  kredit  pemilikan  rumah, maka  harus  ada  perlindungan  hukum  dalam  bertransaksi  kredit  pemilikan rumah dan harus ada bentuk perlindungan hukum terhadap para pihak dalam bertransaksi  elektronik sehingga apabila dilanggar maka dapat mengajukan gugatan dari pada para pihak yang merasa dirugikan .
21 Wijayanti, Asas  Kepastian  Hukum,  Keadilan  dan  Kemanfaatan  Dalam  Kaitannya Dengan Keputusan Kepailitan Niaga , Vol.14 No.2 Tahun 2014, hlm. 219
Fakultas Hukum Universitas Majalengka
Volume 2 Nomor 2 Oktober 2020

## H. Saran
1.  Undang-Undang  Perlindungan  Konsumen  Nomor  8  Tahun  1999  (UUPK) harus lebih disosialisasikan oleh aparat penegak hukum, sebagai aturan yang efektif  untuk  menyelesaikan  sengketa  konsumen,  seperti  sengketa konsumen perumahan.
2.  Bagi para pihak yang tidak melaksanakan tanggung jawabnya sesuai dengan perjanjian  yang  telah  disepakati  bersama,  dapat  digugat  perdata  oleh  pihak yang dirugikan untuk memperoleh pembayaran ganti rugi sebagaimana yang diatur dalam hukum positf.
Fakultas Hukum Universitas Majalengka
Volume 2 Nomor 2 Oktober 2020

## DAFTAR PUSTAKA

## A. Sumber buku
Abdul Hakim Barkatullah, Hak-Hak Konsumen , Nusa Media, Bandung, 2010.
Celina  Tri  Siwi  Kristiyanti, Hukum  Perlindungan  Konsumen ,  Sinar  Grafika, Jakarta,2018.
Edmon  Makarim, Kompilasi  Hukum  Telematika ,  PT.  Raja  Grafindo  Persada, Jakarta, 2003.
Etty, Mulyati, Kredit Perbankan , PT. Refika Aditama, Bandung, 2016 .
Moh.  Kusnardi  dan  Bintan  Saragih, Ilmu  Negara ,  Edisi  Revisi,  Cetakan Keempat, Gaya Media, Jakarta,2000.
Munir Fuady, Hukum Kontrak dari Sudut Pandang Hukum Bisnis , cet 1, Citra Aditya Bakti, Bandung, 2003.
Philipus  M.  Hadjon, Perlindungan  Hukum  bagi  Rakyat  Indonesia , Bina  Ilmu, Surabaya, 1987.
Salim  H.S  dan  Erlies  Septiana  Nurbani, Perkembangan  Hukum  Kontrak Innominat di Indonesia , Cet 1, Sinar Grafika, Jakarta, 2014.
Salim  H.S, Hukum  Kontrak  Teori  dan  Teknik  Penyusunan  Kontrak ,  Sinar Grafika, Jakarta, 2003.
Satjipto Raharjo, Ilmu Hukum , PT. Citra Aditya Bakti, Bandung, 2000.
Sugiyono, Metode  Penelitian  Kuantitatif,  Kualitatif  dan  R  &  D ,  Cetakan Kesembilan, Alfabeta, Bandung, 2010.
Sutan  Remy  Sjahdeni, Kebebasan  Berkontrak  dan  Perlindungan  yang Seimbang  Bagi  Para  Pihak  dalam  Perjanjian  Kredit  di  Indonesia , Institut Bankir Indonesia, Jakarta, 1994 .
Usep  Ranawijaya, Hukum  Tata  Negara,  Dasar-dasarnya ,  Ghalia,  Jakarta, 1983.

## B. Peraturan Perundang-undangan
Undang-Undang Dasar Negara Republik Indonesia Tahun 1945.
Kitab Undang-Undang Hukum Perdata

## PRESUMPTION of LAW

## Fakultas Hukum Universitas Majalengka
Volume 2 Nomor 2 Oktober 2020
Undang-Undang  Republik  Indonesia  Nomor  8  Tahun  1999, Tentang  Undang- Undang Perlindungan Konsumen
Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1992 tentang Perumahan dan Pemukiman

## C. Sumber Lain
Johannes Gunawan, Tanggung Jawab Pelaku Usaha Menurut UU No.8 tahun 1999 tentang Perlindungan Konsumen , Jurnal Hukum Bisnis, Yayasan Pengembangan Hukum Bisnis, Jakarta, 1999.
Muhammad  Anies, Perlindungan  Hukum  Bagi  Konsumen  Atas  Pemilikan Rumah Dari Developer Di Kota Makassar , jurnal  Fakultas Syariah dan Hukum UIN Alauddin Vol. 5 / No. 2 / Desember, Makassar 2016.
Satria  Mega  Nurcahya, Kajian  Yuridis  Asas  Kebebasan  Berkontrak  Dan Perlindungan  Konsumen  Pada  Perjanjian  Kredit  Pemilikan  Rumah (KPR) ,  Skripsi,  Fakultas  Hukum  Universitas  Atma  Jaya  Yogyakarta 2015.
Tiara Agustavia, Perlindungan Konsumen Terhadap Perjanjian Baku Jual Beli Perumahan ,  Konsentrasi  Hukum  Bisnis,  Program  Studi  Ilmu  Hukum, Fakultas  Syariah  Dan  Hukum  Universitas  Islam  Negeri  Syarif Hidayatullah Jakarta, 2016.
Ummuh  Kalsum, Tinjauan  Yuridis  Terhadap  Jaminan  Kredit  Pemilikan Rumah (KPR) Di Bni Syariah cabang mMkassar , skripsi, fakultas syariah dan hukum UIN alauddin makassar, 2016.
Wijayanti, Asas  Kepastian  Hukum,  Keadilan  dan  Kemanfaatan  Dalam Kaitannya  Dengan  Keputusan  Kepailitan  Niaga ,  Vol.14  No.2  Tahun 2014.