E-ISSN: 2477-7889 I ISSN: 2477-653X I URL: http://jurnal.umsu.ac.id/index.php/delegalata De Lega Lata: Jurnal Ilmu Hukum is licensed under a CC-BY-SA lisence ( https://creativecommons.org/licenses/by-sa/4.0/ )

## DE LEGA LATA

## Jurnal Ilmu Hukum
FAKULTAS HUKUM UMSU
Volume 5 Nomor 1, Januari – Juni 2020, 24-36 DOI: https://doi.org/10.30596/dll.v5i1.3371
PENYELESAIAN SENGKETA PEMBIAYAAN DENGAN OBJEK JAMINAN HAK TANGGUNGAN PADA BANK SYARIAH DI KOTA MALANG
Nur Islamiyah Puspasari, Novilia Safitri Dewik, Sinta Amipatul Aisiyah, Nur Putri Hidayah
Fakultas Hukum, Fakultas Peternakan dan Pertanian, Universitas Muhammadiyah Jl. Raya Tlogomas No. 246 Malang, East Java, Indonesia 65144 Phone: +62 341 46418-19 (Hunting) Fax.: +62 341 460782 Email: nurputri@umm.ac.id (Corresponding Author)

## Abstrak
Pada perjanjian pembiayaan, bank sebagai kreditur berwenang meminta pihak nasabah sebagai debitur untuk meletakan jaminan, salah satunya jaminan hak tanggungan berdasarkan Pasal 8 UUPerbankan. Berdasarkan Pasal 20 UU Hak Tanggungan, adanya jaminan hak tanggungan membuat  bank  dapat  melakukan  eksekusi  terhadap  objek  jaminan  jika  debitur  wanprestasi. Namun  hingga  saat  ini,  belum  ada  peraturan  yang  mengatur  konkrit  mengenai  prosedur penyelesaian  sengketa  perbankan,  kecuali  peraturan  OJK  Nomor  1/POJK.07/2014  tentang Lembaga  Alternatif  Penyelesaian  Sengketa  di  Sektor  Jasa  Keuangan  (POJKLAPS). Permasalahannya,  LAPS  saat  ini  hanya  ada  di  Jakarta.  Padahal  sudah  banyak  kasus-kasus dimana  debitur  merasa  menjadi  korban  kejahatan  bank  karena  objek  jaminannya  dieksekusi tanpa  prosedur  yang  jelas.  Penelitian  ini  bertujuan  untuk  mengetahui  bagaimana  prosedur penyelesaian sengketa pembiayaan dengan objek berupa hak tanggungan pada Bank Syari’ah di  kota  Malang  dan  Apakah  kendala-kendala  yang    dihadapi  dalam  proses  penyelesaian sengketa pembiayaan dengan objek berupa hak tanggungan pada Bank Syari’ah di kota Malang.
Kata Kunci:  Sengketa Pembiayaan, Hak Tanggungan, Bank Syariah.

## Abstract
In financial agreement, a bank as creditor has the authority to ask a client as debtor to place a guarantee such as a mortgage guarantee based on the Article 8 of Banking Regulation. Based on the Article 20 of Law of Mortgage, the availability of mortgage guarantee enables the bank to execute the object of guarantee when the debtor is in default. However, a concrete regulation concerning on the resolution procedure of banking dispute has not been stipulated. The only reference  for  this  issue  is  the  Regulation  of  OJK  (Financial  Service  Authority)  Number 1/POJK/.07/2014 pertaining to the Alternative Institution for Dispute Resolution in Financial Service Sector (POJKLAPS). The problem is, the institution only exists in Jakarta. In fact, there are many cases where the debtors considered themselves as the victim of banking crime due to unclear procedure of the execution of the object of guarantee. This study aimed to investigate the procedure of financial dispute resolution with the object of mortgage guarantee in sharia banks in Malang City and to figure out the constraints encountered during the process.
Keywords: Financial Dispute, Mortgage Guarantee, Sharia Bank.

## PENDAHULUAN
Pemberian  pembiayaan  pada  umumnya  terjadi  karena  salah  satu  pihak  (debitur) membutuhkan  bantuan  biaya  maupun  modal  kepada  pihak  yang  memberikan  fasilitas pembiayaan  (kreditur).  Bank  Syariah  adalah  salah  satu  pihak  yang  memberikan  fasilitas
E-ISSN: 2477-7889 I ISSN: 2477-653X I URL: http://jurnal.umsu.ac.id/index.php/delegalata De Lega Lata: Jurnal Ilmu Hukum is licensed under a CC-BY-SA lisence ( https://creativecommons.org/licenses/by-sa/4.0/ )

## DE LEGA LATA

## Jurnal Ilmu Hukum
FAKULTAS HUKUM UMSU
Volume 5 Nomor 1, Januari – Juni 2020, 24-36 DOI: https://doi.org/10.30596/dll.v5i1.3371
pembiayaan kepada masyarakat berdasarkan Pasal 19 Ayat (1) huruf (c) UU 21/2008 tentang Perbankan  Syariah.  Bank  Syariah  menyalurkan  Pembiayaan  bagi  hasil  berdasarkan  Akad mudharabah ,  Akad musyarakah ,  atau  Akad  lain  yang tidak  bertentangan  dengan  Prinsip Syariah. Akad-akad ini dipakai sebagai pembeda antara perbankan Syariah dengan perbankan konvensional. Letak perbedaan keduanya ada pada penerapan bunga. Pada praktik perbankan syariah,  Hukum  Islam  mengharamkan  adanya  bunga  (riba)  pada  pinjaman  sebagaimana tertuang dalam Al-qur’an Surat Al-baqarah Ayat 275 yang berbunyi:
“Orang-orang yang makan (mengambil) riba, tidak dapat berdiri melainkan seperti berdirinya orang  yang  kemasukan  setan  lantaran  (tekanan)  penyakit  gila. Keadaan  mereka  yang demikian  itu disebabkan  mereka  berkata  (berpendapat)  bahwa  sesungguhnya  jual  beli  itu sama  dengan  riba.  Padahal  Allah  telah  menghalalkan  jual  beli  dan  mengharamkan  riba. Orang-orang yang telah sampai kepadanya larangan dari Tuhannya, lalu terus berhenti (dari mengambil riba), maka baginya apa yang telah diambilnya dahulu (sebelum datang larangan); dan urusannya (terserah) kepada Allah. Orang yang kembali (mengambil riba), maka orang itu adalah penghuni-penghuni neraka, mereka kekal di dalamnya”.
Pemberian pembiayaan, berdasarkan Prinsip Syariah, pihak bank sebagai kreditur wajib mempunyai keyakinan berdasarkan analisis yang mendalam atas itikad dan kemampuan serta kesanggupan  nasabah  debitur  untuk  melunasi  utangnya  atau  mengembalikan  pembiayaan dimaksud  sesuai  dengan  yang  diperjanjikan.  Hal  tersebut  tertuang  dalam  Pasal  23  (1)  UU Perbankan  Syariah.  Oleh  karena  itu,  untuk  menjamin  bahwa  debitur  akan  melunasi pinjaman/utang  yang  diberikan,  maka  pihak  bank  mewajibkan  debitur  untuk  meletakan jaminan.
Pemberian  fasilitas  pembiayaan,  akan  ada  dua  perjanjian  yang  mengikat  pihak  bank sebagai kreditur dan nasabah sebagai debitur, yaitu perjanjian pokok dan perjanjian tambahan (Setiyono,  2018).  Perjanjian  pokoknya  adalah  perjanjian  pembiayaan,  sedangkan  perjanjian jaminan  menjadi  perjanjian  tambahan.  Dalam  perbankan  syariah,  perjanjian  jaminan  dikenal dengan akad  kafalah .  Menurut  Penjelasan  Pasal  19  huruf  (i)  UU  Perbankan  Syariah,  kkad kafalah adalah Akad pemberian jaminan yang diberikan satu pihak kepada pihak lain, di mana pemberi jaminan ( kafil )bertanggung jawab atas pembayaran kembali utang yang menjadi hak penerima jaminan ( makful ).
Adapun  bentuk  jaminan  yang  seringkali  digunakan  dalam  praktik  pembiayaan  adalah jaminan  kebendaan  (Terok,  2013).  Berdasarkan  Pasal  1  Angka  (26)  UUPerbankan  Syariah, Jaminan  kebendaan  yang  diletakan  oleh  debitur  dapat  berupa  benda  bergerak  maupun  tidak bergerak.    Dalam  praktiknya,  yang  paling  disukai  adalah  Hak  Tanggungan  karena  objek jaminannya  berupa  benda  tidak  bergerak  (seperti  tanah,  rumah,  apartemen,  dll),  yang  nilai bendanya semakin lama semakin naik (Mulyanti, 2015).
Pada pelaksanaan perjanjian pembiayaan, tidak semua perjanjian tersebut berjalan lancar. Contoh  konkrit  adalah  saat  debitur  tidak  melakukan  prestasi  berupa  pembayaran  angsuran pembiayaan  kepada  pihak  bank.  Pada  kondisi  ini,  hak  kebendaan  yang  bersifat  sebagai pelunasan  hutang  (hak  jaminan)  merupakan  hak  jaminan  yang  melekat  pada  kreditur  yang memberikan kewenangan untuk melakukan eksekusi kepada benda yang dijadikan jaminan jika sewaktu-waktu debitur melakukan  wanprestasi  terhadap  suatu  prestasi  seperti apa yang telah
E-ISSN: 2477-7889 I ISSN: 2477-653X I URL: http://jurnal.umsu.ac.id/index.php/delegalata De Lega Lata: Jurnal Ilmu Hukum is licensed under a CC-BY-SA lisence ( https://creativecommons.org/licenses/by-sa/4.0/ )

## DE LEGA LATA

## Jurnal Ilmu Hukum
FAKULTAS HUKUM UMSU
diperjanjikan,  sebagaimana  diatur  pada  Pasal  20  Ayat  (1)  UU  No.  4/1996  tentang  Hak Tanggungan (UUHT) (Yasin, 2017).
Tentu  saja  bank  sebagai  kreditur  tidak  serta  merta  dapat  langsung  melakukan  eksekusi terhadap objek hak tanggungan yang dijadikan jaminan perjanjian pembiayaan antara debitur dan kreditur atas wanprestasi yang dilakukan oleh debitur. Pertama, Bank terlebih dahulu harus melayangkan  somasi  kepada  debitur  untuk  menyatakan  bahwa  debitur  telah  wanprestasi, sebagaimana  Pasal  1238KUHPerdata.  Namun  pasal  ini  tidak  menentukan  jumlah peringatan yang  harus  diberikan  oleh  kreditur  kepada  debitur.  Dalam  praktiknya,  ini  tentu  menjadi ketidakpastian hukum tersendiri karena bisa memungkinkan adanya perbedaan persepsi antara kreditur dan debitur. Kedua, bahwa kreditur baru dapat melakukan eksekusi terhadap jaminan, apabila  kreditur  pemegang  jaminan juga  memegang  sertifikat  hak  tanggungan  yang  memuat irah “Demi Keadilan Berdasarkan Ketuhanan Yang Maha Esa”, karena berdasarkan Pasal 20 Ayat (1) huruf (b) UUHT, irah tersebut yang memberikan kekuatan eksekutorial terhadap objek yang dijadikan jaminan.
Ketiga ,  setiap  sengketa  yang  terjadi  antara  debitur  dengan  pihak  bank  terlebih  dahulu dapat  diselesaikan  melalui  proses  penyelesaian  sengketa  secara  non  litigasi.  Latar  belakang ketentuan ini merupakan bagian dari rangkaian perlindungan kepada konsumen, dalam hal ini debitur  yang  merupakan  nasabah  bank.  Ketentuan  ini  tertuang  dalam  konsideran  Peraturan Otoritas  Jasa  Keuangan  Nomor  1/POJK.07/2014  tentang  Lembaga  Alternatif  Penyelesaian Sengketa di Sektor Jasa Keuangan (POJKLAPS). Permasalahannya adalah bahwa LAPS hingga saat ini hanya berada di Jakarta, dan tidak ada di daerah lain. Hal ini tentu merugikan debitur sebagai  konsumen  perbankan  untuk  mendapat  solusi  terbaik  untuk  sengketa  yang  sedang dihadapinya. Keempat, hingga saat ini, tidak ada prosedur konkrit mengenai langkah-langkah penyelesaian  sengketa  pembiayaan  antara  nasabah  dan  bank,  baik  dalam  bentuk  peraturan maupun  keputusan  yang  dibuat  oleh  BI,  OJK,  DSN,  Kementrian  Keuangan,  maupun pemerintah,  presiden  bahkan  produk  yang  dibuat  oleh  DPR  beserta  Presiden  yaitu  undang- undang (Tolhah, 2015).
Lantas, fakta yang terjadi di lapangan, banyak konsumen perbankan Syariah dalam hal ini debitur yang wanprestasi merasa dirugikan karena adanya ketidakpastian mengenai bagaimana proses  penyelesaian  sengketa  seharusnya  berlangsung.  Sebagai  contoh, pertama, seorang nasabah yang tiba-tiba mendapatkan surat pemberitahuan lelang dari Kantor Kekayaan Negara dan  Lelang  dimana  suratnya  berisi  akan  dilakukan  lelang  terhadap  objek  jaminan  hak tanggungan,  padahal  sebelumya  nasabah  hanya  mendapatkan  SP1  dan  SP3  tanpa  ada  SP2 (Yunita, 2007). Kedua, Eksekusi rumah yang dilakukan di Purwokerto secara paksa oleh pihak bank padahal prosedur mediasi sedang dilakukan dan tiba-tiba proses mediasi dibatalkan dan dilakukan  eksekusi  paksa  terhadap  objek  jaminan  (Kurniadi,  2015). Ketiga, eksekusi  yang dilakukan  di  Banyuwangi,  dimana  debitur  yang  wanprestasi,  rumahnya  dieksekusi  oleh pengadilan, padahal putusan pengadilan belumlah inkracth (Suryono, 2018).
Berdasarkan  tidak  adanya  kepastian  hukum  mengenai  pengaturan  tentang  prosedur konkrit  penyelesaian  sengketa  pembiayaan  dengan  objek  jaminan  hak tanggungan  dan  fakta banyaknya  debitur  wanprestasi  yang  merasa  dirugikan  karena  prosedur  yang  tidak  jelas, menyebabkan  penelitian  mengenai  bagaimana  prosedur  penyelesaian  sengketa  pembiayaan dengan  objek  berupa  hak  tanggungan  serta  kendala  apa  saja  yang    dihadapi  dalam  proses
E-ISSN: 2477-7889 I ISSN: 2477-653X I URL: http://jurnal.umsu.ac.id/index.php/delegalata De Lega Lata: Jurnal Ilmu Hukum is licensed under a CC-BY-SA lisence ( https://creativecommons.org/licenses/by-sa/4.0/ )

## DE LEGA LATA

## Jurnal Ilmu Hukum
FAKULTAS HUKUM UMSU
penyelesaian  sengketa  pembiayaan  dengan  objek  berupa  hak  tanggungan,  harus  dilakukan. Kemudian, mengingat pada sistem perbankan syariah, hanya memberi dan menerima balas jasa berdasarkan perjanjian ( akad ) bagi hasil. Bank syari’ah akan memperoleh keuntungan berupa bagi hasil dari proyek yang dibiayai oleh bank tersebut. Apabila proyeknya mandek, maka akan dicarikan  solusi  penyelesaian.  (Edhi  Satrio  Wibowo  ,  Muhammad  Syaichu,  2013).  Artinya, dikarenakan konsep bagi hasil yang dipakai, sudah sepantasnya apabila ada keuntungan maka pihak  bank  syariah  sebagai  kreditur  mendapatkan  bagian  keuntungan,  dan  apabila  terjadi kerugian, pihak bank syariah juga turut menanggung beban. Lantas bagaimana penerapannya di Malang? Oleh karena itu penelitian akan dilakukan pada  bank Syariah yang berada di Kota Malang.
Penelitian sebelumnya yang dilakukan oleh Dewi Nurul Musjtari mengenai rekonstruksi lembaga penyelesaian sengketa akad pembiayaan dengan jaminan hak tanggungan pada praktik perbankan  syariah  pasca  Putusan  Mahkamah  Konstitusi  Nomor  93/PUU-X/2012.  Yang ternyata dalam penelitiannya menemukan fakta berdasarkan studi kasus yang telah dilakukan oleh  peneliti  bahwa  Sejak  adanya  Putusan  Mahkamah  Konstitusi  Nomor  93/  PUU-X/2012 terdapat 15 kasus sengketa akad pembiayaan dengan jaminan hak tanggungan dalam praktik perbankan  syariah  yang  diselesaikan  melalui  Peradilan  Agama  (sebanyak  8  kasus)  maupun Peradilan Umum (sebanyak 7 kasus). (Musjtari, 2016).
Sedangkan penelitian Lutfi Walidani dan Habib Adjie pada Jurnal Res Judicata Mengenai Perlindungan  Hukum  Kreditur  Terhadap  Pelaksanaan  Eksekusi  Hak  Tanggungan  yang  juga mengutip  pendapat  dari  M.Yahya  Harahap,dalam  bukunya  ruang  lingkup  permasalahan eksekusi bidang perdata,(2009). Bahwasannya proses penyelesaiaan sengketa dengan objek hak Tanggungan secara KUHPerdata (Hukum Positif) dalam pelaksanaan parate eksekusi tunduk kepada  Pasal  224  HIR,  Pasal  258RBg  apabila  tidak  diperjanjikan  kuasa  menjual  sendiri, penjualan lelang (executoriale verkoop) maka harus diminta kepada ketua pengadilan negeri dan permintaan tersebut berdasarkan alasan cidera janji atau wanprestasi. Sedangkan, Menurut J.  Satrio,  hak  untuk  menjual  atas  kekuasaan  sendiri  obyek  Hak  tanggungan  kalau  debitur wanprestasi  merupakan  pelaksanaan  hak  eksekusi  yang  disederhanakan,  yang  sekarang diberikan  oleh  undang-undang  sendiri  kepada  kreditur  pemegang  hak  tanggungan  pertama. Dalam arti bahwa pelaksanaan hak seperti itu tidak usah melalui pengadilan dan tidak perlu memakai  prosedur  hukum  acara  karena  pelaksanaannya  hanya  digantungkan  pada  syarat “Debitur Wanprestasi” padahal kreditur sendiri baru membutuhkan kalau debitur wanprestasi.
Kedua  penelitian  diatas  belum  ada  yang  meneliti  tentang  bagaimana  prosedur penyelesaian sengketa pembiayaan dengan objek berupa hak tanggungan pada Bank Syari’ah serta kendala-kendala yang dihadapi dalam proses penyelesaian sengketa pembiayaan dengan objek berupa hak tanggungan pada Bank Syari’ah studi kasus di kota Malang. Adapun rumusan masalah yang diteliti adalah:
1. Bagaimana prosedur penyelesaian sengketa pembiayaan dengan objek hak tanggungan pada Bank Syari’ah di kota Malang?
2. Apakah  kendala-kendala  yang    dihadapi dalam  proses  penyelesaian  sengketa  pembiayaan dengan objek hak tanggungan pada Bank Syari’ah di kota Malang?
E-ISSN: 2477-7889 I ISSN: 2477-653X I URL: http://jurnal.umsu.ac.id/index.php/delegalata De Lega Lata: Jurnal Ilmu Hukum is licensed under a CC-BY-SA lisence ( https://creativecommons.org/licenses/by-sa/4.0/ )

## DE LEGA LATA

## Jurnal Ilmu Hukum
FAKULTAS HUKUM UMSU

## METODE PENELITIAN
Jenis  penelitian  yang  dilakukan  adalah  jenis  penelitian  hukum  empiris  dengan menggunakan metode sampling berupa purposive sampling (Efendi & Ibrahim, 2017). Data akan  disajikan  dalam  bentuk  kualitatif.  Ditinjau  dari  sifatnya,  penelitian  ini  merupakan penelitian deskriptif yang dimaksud untuk menberi data seteliti mungkin mengenai prosedur serta  kendala  yang  dihadapi  dalam  penyelesaian  sengketa  pembiayaan  dengan  objek  hak tanggungan  pada    bank  Syariah  di  Kota  Malang.  Penelitian  ini  akan  di  laksanakan  di  bank syariah di kota Malang. Adapun waktu penelitian dilaksanakan pada bulan Maret 2019 sampai dengan Juni 2019.
Jenis  data  yang  dipergunakan  terbagi  dua  yaitu    data  primer  dan  data  sekunder.  Data primer  diperoleh  dari  hasil  penelitian  dilapangan  terhadap  responden  maupun  narasumber terkait dengan penelitian ini melalui metode wawancara terbuka dan mendalam. Wawancara dilakukan  kepada  dua  Bank  Syariah  yang  memiliki  otoritas  untuk  menentukan  bagaimana prosedur penyelesaian sengketa pembiayaan dengan objek jaminan hak tanggung. Bank syariah yang akan menjadi sumber data adalah bank BUMN. Untuk nama bank dirahasiakan karena keduanya tidak berkenan disebut disebut identitas bankb dengan alasan menjaga kerahasiaan bank. Responden pada penelitian ini adalah pegawai bank Syariah yang memahami mengenai bagaimana prosedur penyelesaian sengketa pembiayaan serta kendala apa saja yang ada selama proses  penyelesaian  sengketa  tersebut  (bidang  hukum).  Nama  responden  dan  jabatan dirahasiakan  atas  permintaan  responden.  Dalam  penelitian  ini,  responden-responden  disebut sebagai Bank Syariah 1 dan Bank Syariah 2.

## PEMBAHASAN DAN ANALISIS

## Prosedur  Penyelesaian  Sengketa  Pembiayaan  Dengan  Objek  Hak  Tanggungan  Pada Bank Syari’ah Di Kota Malang
Pada dasarnya, sengketa diawali sejak wanprestasi yang dilakukan oleh debitur. Adapun untuk  prosedur  penyelesaian  sengketa,  Bank  Syariah  1  maupun  Bank  Syariah  2  sama-sama mendasarinya  pada  Standar  Operasional  Prosedur  (SOP)  yang  dimiliki  masing-masing  bank Syariah.  Adapun  dokumen  SOP  menjadi  kerahasiaan  bank,  sehingga  baik  Bank  Syariah  1 maupun Bank Syariah 2 sama-sama tidak mau membuka perihal SOP penyelesaian sengketa pembiayaan kepada peneliti. Adapun norma hukum yang dipakai dalam penyelesaian sengketa pembiayaan dengan objek jaminan hak tanggungan adalah sama-sama menggunakan Pasal 6 UU Hak Tanggungan.
Proses penyelesaian sengketa, Baik Bank Syariah 1 maupun Bank Syariah 2 sama-sama akan  memberikan  surat  peringatan  terlebih  dahulu  kepada  debitur.  Secara  umum,  surat peringatan  dapat  diartikan  sebagai  bentuk  somasi.  Uniknya,  pada  Bank  Syariah  1,  somasi diartikan  berbeda  dengan  surat  peringatan.  Bagi  Bank  Syariah  1,  surat  peringatan  bersifat korespondensi rutin, sedangkan somasi dilakukan jika Bank Syariah 1 memutuskan menempuh jalur penyelesaian secara litigasi. Sedangkan Bank Syariah 2 tidak mengenal perbedaan antara soamsi dan surat peringatan. Adapun untuk jangka waktu yang diberikan, baik Bank Syariah 1 maupun  Bank  Syariah  2  sama-sama  menggunakan  istilah  “Sesuai  asas  kepatutan”  karena memang tidak ada dasar hukum dalam hukum positif yang mengatur tentang tenggang waktu pemberian surat peringatan/somasi. Rata-rata pihak bank akan memberikan tenggant waktu 7-
E-ISSN: 2477-7889 I ISSN: 2477-653X I URL: http://jurnal.umsu.ac.id/index.php/delegalata De Lega Lata: Jurnal Ilmu Hukum is licensed under a CC-BY-SA lisence ( https://creativecommons.org/licenses/by-sa/4.0/ )

## DE LEGA LATA

## Jurnal Ilmu Hukum
FAKULTAS HUKUM UMSU
Volume 5 Nomor 1, Januari – Juni 2020, 24-36 DOI: https://doi.org/10.30596/dll.v5i1.3371
10  hari  untuk  setiap  surat  peringatan  (ada  surat  peringatan  1,  surat  peringatan  2  dan  surat peringatan 3).
Setelah surat peringatan diberikan, respon dari debitur terhadap surat peringatan tersebut merupakan penentu dari bagaimana sengketa tersebut diselesaikan. Jika tidak ada respon sama sekali terhadap surat peringatan yang diberikan, maka Bank Syariah 1 akan melakukan lelang terhadap  objek  hak  tanggungan,  atau  mengabil  jalan  litigasi,  tergantung  karakteristik  dari debitur. Sedangkan pada Bank Syariah 2, mereka juga akan melakukan eksekusi lelang, namun terlebih dahulu debitur akan diberikan kesempatan untuk menjual sendiri  (agar didapat harga maksimal). Dasar yang digunakan oleh kedua bank Syariah adalah Pasal 6 UUHak Tanggungan dan karena bank Syariah 1 dan bank Syariah 2 sama-sama memegang sertifikat hak tanggungan atas objek jaminan. Khusus bank 1, pengecualian ada pada objek hak tanggungan berupa rumah subsidi, maka Bank Syariah 1 hanya memegang Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan (SKMHT).
Metode  penyelesaian  sengketa,  pada  dasarnya,  kedua  bank  Syariah  sama-sama menggunakan  jalur  non  litigasi  terlebih  dahulu  yaitu  metode  negosiasi.  Tentunya  jalur  ini ditempuh jika debitur memberikan respon terhadap surat peringatan yang diberikan kepadanya. Dalam hal negosiasi, baik Bank Syariah 1 dan Bank Syariah 2 akan memberikan 2 opsi, jika masih  mampu  melakukan  pembayaran  maka  akan  dilakukan  restrukturisasi  perjanjian, sedangkan jika tidak sanggup maka akan ditawari untuk menjual sendiri objek hak tanggungan atau di lelang pihak bank.
Proses penyelesaian sengketa non litigasi yang dilakukan kedua bank Syariah sama-sama terbatas  pada  metode  negosiasi  saja.  Tidak  dilakukan  metode  lain  seperti  mediasi,  ajudikasi maupun  arbitrase.  Selama  ini  baik  pihak  bank  Syariah  maupun  konsumen  tidak  pernah mengajukan permohonan penyelesaian sengketa perbankan ke LAPS. Jika proses penyelesaian sengketa  terlalu  rumit,  maka  kedua  pihak  cenderung  mengambil  langkah  menyelesaikan sengketa melalui jalur litigasi atau ke pengadilan.
Mengenai proses eksekusi objek hak tanggungan,  Bank  Syariah 1 dan  Bank Syariah 2 sama-sama berpegangan pada Pasal 6 UU Hak Tanggungan. Pada Bank Syariah 1 dan Bank Syariah 2, eksekusi melalui lelang akan dilakukan jika: 1) Surat peringatan yang diberikan tidak diindahkan  sama  sekali.  2)  Pihak  debitur  menolak  opsi  menjual  sendiri  objek  hak tanggungannya. Hal unik adalah, pada Bank Syariah 1, hampir semua eksekusi yang dilakukan tanpa persetujuan dari debitur, namun pemberitahuan tentang lelang objek hak tangguan tentu telah dikirimkan kepada debitur. Sedangkan pada Bank Syariah 2, masih banyak eksekusi yang dilakukan dengan persetujuan debitur sebelumnya.
Salah satu hal yang membedakan pembiayaan bank syariah dengan bank konvensional adalah hanya memberi dan menerima balas jasa berdasarkan perjanjian (akad) bagi hasil. Bank syari’ah akan memperoleh keuntungan berupa bagi hasil dari proyek yang dibiayai oleh bank tersebut.  Apabila  proyeknya  mandek,  maka  akan  dicarikan  solusi  penyelesaian.  Lantas bagaimana  bank  Syariah  menerapkan  prinsip  tersebut  dalam  proses  penyelesaian  sengketa pembiayaan. Pada Bank Syariah 1, sepenuhnya penerapan prinsip tersebut digantungkan pada kondisi debitur. Apabila debitur tidak sanggup untuk bagi hasil dalam hal ini misalkan debitur mengalami kerugian yang tak terduga, maka debitur dapat mengajukan keringanan. Keringanan disini berupa pengurangan denda atau hal lain seperti perpanjangan masa perjanjian, dan tidak
E-ISSN: 2477-7889 I ISSN: 2477-653X I URL: http://jurnal.umsu.ac.id/index.php/delegalata De Lega Lata: Jurnal Ilmu Hukum is licensed under a CC-BY-SA lisence ( https://creativecommons.org/licenses/by-sa/4.0/ )

## DE LEGA LATA

## Jurnal Ilmu Hukum
FAKULTAS HUKUM UMSU
pada pengurangan pokok utang. Namun, jika wanprestasi terjadi akibat kesalahan pihak debitur, seperti melanggar perjanjian dengan cara mengalihfungsikan pembiayaan yang diberikan, maka tidak akan diberikan keringanan kepada debitur.
Pada  Bank  Syariah  2,  karena akadnya  bersifat  bagi  hasil,  maka  pihak  bank juga  harus bertanggunga jawab pada uang yang diperuntukan untuk pembiayaan dengan cara menawarkan 3 langkah penyelesaian. Pertama, negosiasi antara pihak bank dengan debitur. Kedua, apabila tidak ada kesepakatan maka pihak bank akan menawarkan restrukturisasi perjanjian. Ketiga, apabila restrukturisasi perjanjian tidak mungkin dilakukan, maka pihak bank akan menawarkan pilihan terakhir yakni melelang objek jaminan tersebut.

## Kendala  dalam  Proses  Penyelesaian  Sengketa  Pembiayaan  Dengan  Objek  Hak Tanggungan Pada Bank Syari’ah Di Kota Malang
Pada dasarnya kedua bank Syariah tidak menganggap bahwa keengganan debitur untuk beritikad  baik  menyelesaikan  sengketa  melalui  jalan  damai  sebagai  suatu  masalah.  Bahkan upaya  perlawanan  oleh  pihak  debitur  saat  proses  eksekusi  objek  jaminan  tidak  lagi  menjadi sebuah kendala yang sulit karena kondisi tersebut  pasti terjadi pada setiap eksekusi.  Hal ini dikarenakan  pihak  bank  sudah  sangat  terbiasa  menghadapi  karakter  debitur  yang  demikian. Justru yang menjadi masalah, pada proses lelang objek jaminan. Pada Bank Syariah 1, kendala yang kerapkali dihadapi adalah terkait penjualan (pemasaran)  objek jaminan hak tanggungan tersebut. Bisa jadi dari kondisi ekonomi masyarakat sekitar yang tidak memungkinkan untuk membelinya, atau  dari akses jalan yang tidak mendukung serta tidak adanya listrik, dll. Pada Bank  Syariah  2,  kendala  yang  ada  sama  dengan  yang  dialami  oleh  Bank  Syariah  2,  yaitu kesulitan  dalam  penjualan  objek  jaminannya,  karena  tentunya  ada  beberapa  factor  yang mengakibatkan hal tersebut terjadi, misalkan lokasi objek jaminan tersebut berada.
Upaya  penyelesaian  masalah  terhadap  kendala  di  atas,  Bank  Syariah  1  menyikapinya dengan cara memperluas jaringan pasar dalam penjualan objek jaminan tersebut bisa dengan kerjasama dengan pihak ketika atau dengan pihak agency dan lain sebagainya. Sedangkan Bank Syariah 2 bekerja sama dengan pihak ketiga untuk pemasaran objek jaminan tersebut.
Pada  intinya,  apabila  pihak  bank  Syariah  menghadapi  kendala  yang  tidak  bisa diselesaikan  oleh  pihak  Bank  maupun  bersama  dengan  debitur,  maka  langkah  yang  akan ditempuh baik oleh Bank Syariah 1 maupun Bank Syariah 2 adalah dengan menyelesaikannya melalui  metode  litigasi  atau  ke  pengadilan.  Pada  Bank  Syariah  1,  parameter  suatu  sengketa diselesaikan  melalui  metode  litigasi  adalah  ketika  debitur  sudah  tidak  mungkin  lagi  dibina, pembinaan seperti rekstrukturisasi dijual bersama, atau diambil alih keluarga yang mampu, take over dan lainnya telah dilakukan namun masih belum menemukan solusi. Sedangkan pada Bank Syariah 2, akan menempuh metode litigasi jika semua opsi yang ditawarkan pihak bank tidak dapat dipenuhi oleh debitur.

## Analisis Prosedur Penyelesaian Sengketa Pembiayaan
Penetapan  kebijakan  berupa  peletakan  hak  tanggungan  sebagai  jaminan  pembiayaan dalam praktik perbankan Syariah sudahlah tepat. Akad pemberian jaminan ini dalam hukum Islam disebut sebagai aqad kafalah. Akad kafalah adalah pemberian jaminan yang diberikan satu  pihak  kepada  pihak  lain,  di  mana  pemberi  jaminan  ( kafil )  bertanggung  jawab  atas
E-ISSN: 2477-7889 I ISSN: 2477-653X I URL: http://jurnal.umsu.ac.id/index.php/delegalata De Lega Lata: Jurnal Ilmu Hukum is licensed under a CC-BY-SA lisence ( https://creativecommons.org/licenses/by-sa/4.0/ )

## DE LEGA LATA

## Jurnal Ilmu Hukum
FAKULTAS HUKUM UMSU
Volume 5 Nomor 1, Januari – Juni 2020, 24-36 DOI: https://doi.org/10.30596/dll.v5i1.3371
pembayaran  kembali utang  yang menjadi hak penerima jaminan ( makfullahu ). Adapun  yang dijadikan jaminan ( makfulfihi ) dapat berupa orang ( Kafalah bi WAjhi ) maupun benda ( Kafalah bi Mal ). Untuk benda, dapat benda bergerak maupun tidak bergerak, melalui gadai, fidusia, hak tanggungan maupun hipotek (Anshori, 2018). Sedangkan dasar hukum penjaminan utang ini terdapat  pada  Surat Ali  Imron ayat  37  yang  artinya  adalah  sebagai  berikut  “ Dan  dia  (Allah) menjadikan Zakaria kafalahnya atau sebagai penjamin (Maryam) ”.
Berdasarkan hasil wawancara dengan Bank Syariah 1 dan Bank Syariah 2, dasar hukum yang  digunakan  jika  pembiayaan  diberikan  dengan  objek  jaminan  berupa  hak  tanggungan adalah Pasal 6 UU Hak Tanggungan. Dasar hukum yang digunakan tidaklah salah mengingat: pertama, objek jaminan  berupa  hak  tanggungan  diperbolehkan  dalam  Hukum  Islam. Kedua, UU Hak Tanggungan tidak memberikan batasan mengenai perjanjian pokok yang tunduk pada UU  Hak Tanggugngan. UU  Hak Tanggungan hanya mengklasifikasikan bahwa yang tunduk pada UU Hak Tanggungan berdasarkan Pasal 1 Ayat (1) UU Hak Tanggungan adalah semua perjanjian dengan objek jaminan sesuatu yang terkait dengan tanah.
Mengenai  proses  penyelesaian  sengketa,  berdasarkan  data  empiris,  hal  pertama  yang dilakukan oleh Bank Syariah 1 dan Bank Syariah 2 saat debitur wanprestasi adalah mengirimi surat  peringatan.  Berdasarkan  1328BW,  hal  ini  sudah  tepat  mengingat  kreditur  harus memberikan peringatan terlebih dahulu kepada debitur apabila debitur melakukan wanprestasi. Sedangkan  untuk  jumlah  peringatan  yang  diberikan,  kedua  bank  sama-sama  memberikan peringatan hingga 3 kali. Masing-masing peringatan diberikan tenggang waktu kurang lebih 7- 14 hari, yang didasari pada asas kepatutan. Asas kepatutan merupakan salah satu dari delapan asas hukum perikatan nasional. Asas kepatutan menurut subekti (Subekti, 1990) berarti bahwa perjanjian  tersebut  tidak  melanggar  perikemanusiaan.  Asas  kepatutan  merupakan  pencegah agar tidak ada salah satu pihak yang menindas/merugikan pihak lain dalam sebuah perjanjian. Dalam hukum perjanjian Islam, asas kepatutan ini dapat disamakan dengan asas keadilan atau asas Al-‘Adalah yang  berarti  suatu  akad  menuntut  para  pihak  untuk  melakukan  yang  benar dalam  mengungkapkan  kondisi  maupun  melaksanakan  akad,  serta  harus  mendatangkan keuntungan yang adil dan seimbang bagi kedua belah pihak (Anshori, 2018). Penggunaan asas kepatutan sebagai dasar menentukan waktu somasi sudah tepat mengingat hal ini didasari pada bagaimana  bank  Syariah  sebagai  kreditur  memberikan  kesempatan  kepada  debitur  untuk melakukan konfirmasi terhadap wanprestasi dilakukannya.
Setelah  surat  peringatan  tertulis  diberikan  kepada  debitur,  maka  akan  ada  dua kemungkinan. Kemungkinan pertama debitur tidak memberikan tanggapan. Jika debitur tidak memberikan  tanggapan  sama  sekali,  maka  kedua  bank  Syariah  sama-sama  akan  langsung melakukan  tindakan  eksekusi  terhadap  objek  hak  tanggungan  dengan  maupun  tanpa pemberitahuan kepada pihak debitur. Apakah hal ini salah? Ternyata jika merujuk pada pada Pasal  6  UUHT,  hal  tersebut  tidaklah  salah.  Objek  hak  tanggungan  sebagai  jaminan  utang menyebabkan bank sebagai kreditur memiliki kewenangan untuk mengeksekusi dalam sebuah pelelangan  dan  mendapatkan  pelunasan  terhadap  piutangnya  dari  hasil  lelang  objek  hak tanggungan tersebut (Luthfi, 2017).
Namun, untuk dapat melakukan eksekusi sendiri, tidak cukup hanya berdasarkan Pasal 6 UUHT namun juga tidak boleh bertentangan dengan  Pasal 20 UU HT. Pasal 6 UUHT memang menjadi  landasan  untuk  bank  Syariah  melakukan  penjualan  terhadap  objek  hak  tanggungan.
E-ISSN: 2477-7889 I ISSN: 2477-653X I URL: http://jurnal.umsu.ac.id/index.php/delegalata De Lega Lata: Jurnal Ilmu Hukum is licensed under a CC-BY-SA lisence ( https://creativecommons.org/licenses/by-sa/4.0/ )

## DE LEGA LATA

## Jurnal Ilmu Hukum
FAKULTAS HUKUM UMSU
Namun  harus  diingat  bahwa  eksekusi  yang  dilakukan  sendiri  oleh  pihak  bank  hanya  dapat dilaksanakan  jika  bank  Syariah  sebagai  kreditur  memiliki  sertifikat  hak  tanggungan.  Hal  ini dikarenakan irah “Demi Keadilan Berdasarkan Ketuhanan Yang Maha Esa” dalam sertifikat hak  tanggungan  inilah  yang  memiliki  kekuatan  eksekutorial.  Berdasarkan  hasil  wawancara pada  Bank  Syariah  1,  ternyata  tidak  semua  objek  hak  tanggungan  memiliki  sertifikat  hak tanggungan. Pada objek hak tanggungan berupa rumah subsidi, maka Bank Syariah 1 hanya memegang Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan (SKMHT). Pada SKMHT, tidak ada irah  “Demi  Keadilan  Berdasarkan  Ketuhanan  Yang  Maha  Esa”  sebagaimana  sertifikat  hak tanggungan. Artinya, Bank Syariah 1 tidak boleh melakukan eksekusi sepihak terhadap objek hak tanggungan tersebut tanpa kesepakatan dari debitur. Jika tetap dilakukan, berdasarkan Pasal 20 Ayat (4) UUHT, maka eksekusi terdebut batal demi hukum (Hutagalung, 2008).
Kemungkinan  kedua adalah  debitur  memberikan  tanggapan  terhadap  surat  peringatan yang  diberikan.  Pada  tahapan  ini,  kedua  bank  Syariah  akan  melanjutkan  dengan  upaya penyelesaian  sengketa  melalui  jalur  non  litigasi  yaitu  negosiasi.  Langkah  ini  sudah  tepat mengingat banyaknya keuntungan yang didapat jika sengketa keperdataan diselesaikan dengan cara  negosiasi.  Negosiasi  adalah  penyelesaian  sengketa  yang  hanya  melibatkan  kedua  belah pihak, dan hasil akhirnya berupa kesepakatan yang bersifat win-win solution (Wahyuni, 2015). Negosiasi pun diakui sebagai metode penyelesaian sengketa di Indoensia, sebagaimana  Pasal 1 Ayat (1) UU Nomor 30 Tahun 1999 tentang Arbitrase dan Alternatif Penyelesaian Sengketa.
Apabila  negosiasi  berhasil,  maka  akan  ada  2  kemungkinan  hasil  negosiasi,  yaitu restrukturisasi  perjanjian  (jika  debitur  masih  sanggup  melunasi  pembiayaan)  atau  eksekusi objek  jaminan  (jika  debitur  sudah  tidak  mampu  melunasi  pembiayaan).  Restrukturisasi perjanjian  dalam  Hukum  Islam  tidaklah  dilarang,  jika  dilandaskan  pada  asas  kebebasan berkontrak yaitu asas kebebasan dan kesukarelaan dari para pihak (Anshori, 2018) maka selama restrukturisasi  dilaksanakan  dengan  dasar  sukarela  dan  tanpa  ada  paksaan,  maka  sah  untuk dilakukan.
Kemungkinan kedua adalah negosiasi gagal. Jika negosiasi gagal, maka 2 langkah yang akan  ditempuh  oleh  kedua  bank  Syariah  adalah  melanjutkan  kasus  ini  ke  pengadilan,  atau melakukan  eksekusi  terhadap  objek  hak  tanggungan.  Adapun  pengadilan  yang  dipilih  kedua bank  Syariah  adalah  pengadilan  agama.  Pilihan  menyelesaikan  sengketa  pembiayaan perbankan  Syariah  secara  litigasi  melalui  pengadilan agama  sudah tepat,  karena  telah  sesuai dengan kompetensi absolutnya, berdasarkan Pasal 25 Ayat (3) UU No. 48 Tahun 2009 tentang Kekuasaan  Kehakiman.  Dalam  kaitannya  menyelesaikan  sengketa  ekonomi  syariah, Pengadilan Agama berwenang pula mengadili tentang tuntutan ganti rugi ( ta’wid, daman ) baik yang disebabkan oleh adanya wanprestasi ataupun karena adanya perbuatan melawan hukum (Hariyanto, 2014).
Hal yang cukup disayangkan adalah langkah penyelesaian melalui metode litigasi setelah gagalnya  proses  negosiasi,  menurut  analisis  peneliti adalah  terlalu  terburu-buru.  Analisis  ini didasarkan  pada  masih  ada  metode  penyelesaian  sengketa  non  litidasi  lain  yaitu  mediasi, ajudikasi  dan  arbitrase.  Adapun  penyelesaian  sengketa  melalui  non  litigasi  sejak  lahirnya peraturan OJK Nomor 1/POJK.07/2014 tentang Lembaga Alternatif Penyelesaian Sengketa di Sektor Jasa Keuangan (POJKLaps), diselesaikan melalui LAPS. Ruang lingkup LAPS adalah penyelesaian  sengketa  pada  bank  Syariah  maupun  bank  konvensional.  Adapun  metode
E-ISSN: 2477-7889 I ISSN: 2477-653X I URL: http://jurnal.umsu.ac.id/index.php/delegalata De Lega Lata: Jurnal Ilmu Hukum is licensed under a CC-BY-SA lisence ( https://creativecommons.org/licenses/by-sa/4.0/ )

## DE LEGA LATA

## Jurnal Ilmu Hukum
FAKULTAS HUKUM UMSU
penyelesaian  sengketa  yang  ditawarkan  adalah  mediasi,  ajudikasi  dan  arbitrase.  Sayangnya, berdasarkan  hasil  wawancara  dengan  Bank  Syariah  1  maupun  Bang  Syariah  2,  kedua  bank sama-sama  tidak  menggunakan  LAPS  sebagai  perantara  penyelesaian  sengketa  antara  bank Syariah dengan debitur. Jika sengketa yang terjadi diantara keduanya semakin pelik, langkah yang diambil pihak bank adalah langsung mengeksekusi atau langsung ke pengadilan. Ini kritik tersendiri  untuk  LAPS  agar  mensosialisasikan  keberadaan  sehingga  fungsi  dari  LAPS  lebih maksimal.  Setidaknya  ada  2  Bank  Syariah  besar  di  Kota  Malang  yang  tidak  pernah menyelesaikan  sengketanya  melalui  LAPS  dan  lebih  memilih menggunakan  metode  litigasi, menunjukan LAPS masih belum familiar di Indonesa. Selain itu, berdasarkan penelusuran yang dilakukan,  ternyata  LAPS  hingga  saat  ini  hanya  ada  di  Jakarta,  sehingga  dapat  dipahami mengapa  banyak  yang  enggan  bahkan  tidak  mengetahui  keberadaan  LAPS  sebagai  lembaga yang dapat membantu penyelesaian sengketa pembiayaan melalui metode mediasi, ajudikasi maupun arbitrase.

## Analisis  Kendala-Kendala  yang    dihadapi  dalam  Proses  Penyelesaian  Sengketa Pembiayaan  Dengan  Objek  Berupa  Hak  Tanggungan  Pada  Bank  Syari’ah  Di  Kota Malang
Hasil wawancara kepada Bank Syariah 1 dan Bank Syariah 2, ada 2 (dua) kendala dalam proses  penyelesaian  sengketa  pembiayaan  dengan  objek  hak  tanggungan.  Kendala pertama, pada proses penyelesaian sengketa yaitu debitur yang tidak lagi dapat dibina (telah dilakukan pembinaan  seperti  rekstrukturisasi  perjanjian,  atau  objek  dijual  bersama,  atau  diambil  alih keluarga yang mampu, take over dan lainnya telah dilakukan namun masih belum menemukan solusi),  maka  langkah  yang  diambil  oleh  kedua  bank  Syariah  adalah  melanjutkan  proses penyelesaian sengketa ke pengadilan agama. Peneliti dapat memahami langkah ini mengingat penyelesaian  litigasi  memiliki  kelebihan  tertentu  yaitu  putusan  hakim  bersifat  mengikat  dan eksekutorial,  walaupun  dalam  proses  beracara  tergugat  tidak  hadir  di  persidangan  (putusan verstek) (Sunarto, 2015). Kekuatan putusan hakim yang mengikat dan eksekutorial tentu akan menguntungkan pihak penggugat. Namun harus diingat bahwa karena tidak ada batasan waktu terhadap lamanya proses perkara di pengadilan, ditambah dengan adanya upaya hukum baik upaya  hukum  biasa  maupun  luar  biasa,  dapat  membuat  proses  penyelesaian  di  pengadilan membutuhkan waktu yang lama.
Kendala  kedua ,  pada  proses  eksekusi  yaitu  sulitnya  proses  penjualan  objek  hak tanggungan, baik proses lelang maupun penjualan di bawah tangan. Penyebab sulitnya objek dijual karena kondisi topografi maupun letak tanah (tidak ada akses jalan, sanitasi jelek,  dll). Bank  Syariah  1  dan  Bank  Syariah  2  mensiasatinya  dengan  cara  memperluas  jaringan pemasaran.  Bagi  peneliti,  seharusnya  hal  ini  dapat  dicegah  sedari  awal  jika  bank  Syariah sebagai  kreditur  melakukan  survey  yang  seksama  di  awal  sebelum  perjanjian  pembiayaan dilaksanakan. Langkah ini merupakan salah cara untuk mengetahui kemampuan calon nasabah sebagaimana Pasal 23 Ayat (1) UU  Perbankan Syariah sebelum melakukan penyaluran dana kepada nasabah.
E-ISSN: 2477-7889 I ISSN: 2477-653X I URL: http://jurnal.umsu.ac.id/index.php/delegalata De Lega Lata: Jurnal Ilmu Hukum is licensed under a CC-BY-SA lisence ( https://creativecommons.org/licenses/by-sa/4.0/ )

## DE LEGA LATA

## Jurnal Ilmu Hukum
FAKULTAS HUKUM UMSU

## KESIMPULAN
Peletakan  hak  tanggungan  sebagai  jaminan  pembiayaan  dalam  praktik  perbankan Syariah sudahlah tepat, sebagaimana aqad kafalah dalam hukum Islam . Saat terjadi sengketa (debitur wanprestasi), langkah awal  yang dilakukan kedua bank Syariah adalah memberikan surat peringatan kepada debitur. Apabila surat peringatan tidak ditanggapi, berpijak pada Pasal 6 UUHT, kedua bank Syariah akan langsung melakukan lelang terhadap objek hak tanggungan. Analisis penulis, hal ini sah dilakukan jika pelaksanaannya tidak melanggar Pasal 20 UUHT, fokus dalam hal ini pihak bank Syariah memegang sertifikat hak tanggugan. Ternyata, untuk objek jaminan berupa rumah bersubsidi, pihak bank Syariah hanya memegang SKMHT, artinya apabila  bank  Syariah  melakukan  eksekusi  terhadap  objek  hak  tanggungan  hanya  dengan berbekal SKMHT, maka eksekusi tersebut batal demi hukum. Sedangkan jika surat peringatan dari bank ditanggapi oleh pihak debitur, maka akan dilakukan negosiasi antara bank dengan debitur. Jika negosiasi sukses, akan dilakukan restrukturisasi perjanjian (nasabah masih mampu membayar), dan hal ini sah dilakukan karena didasarkan pada asas kebebasan berkontrak dan kesukarelaan dari para pihak. Jika negosiasi gagal, maka akan langsung dilanjutkan ke litigasi melalui pengadilan agama, atau eksekusi objek hak tanggungan. Langkah penyelesaian melalui metode  litigasi  terlalu  terburu-buru  mengingat  berdasarkan  peraturan  OJK  Nomor 1/POJK.07/2014  penyelesaian  sengketa  dapat  dilakukan  di  LPAS  melalui  metode  mediasi, ajudikasi  dan  arbitrase.  Berdasarkan  hasil  wawancara,  kedua  bank  Syariah  tidak  pernah menyelesaikan sengketa melalui LAPS. Kritik tersendiri untuk LAPS agar mensosialisasikan keberadaan sehingga fungsi dari LAPS lebih maksimal.
Kendala dalam proses penyelesaian sengketa ada 2 yaitu:  pertama , debitur yang tidak dapat  dibina,  maka  kedua  bank  Syariah  akan  melanjutkan  proses  penyelesaian  sengketa  ke pengadilan  agama,  mengingat  putusan  hakim  bersifat  mengikat  dan  eksekutorial,  walaupun dalam proses beracara tergugat tidak hadir di persidangan (putusan verstek). Kedua pada proses eksekusi yaitu sulitnya proses penjualan objek hak tanggungan. Solusi yang dilakukan adalahs memperluas  jaringan  pemasaran.  Sebenarnya  hal  ini  dapat  dicegah  jika  bank  Syariah melakukan  survey  yang  seksama  sebagai  cara  mengetahui  kemampuan  calon  nasabah sebagaimana Pasal 23 Ayat (1) UU  Perbankan Syariah sebelum melakukan penyaluran dana kepada nasabah.

## SARAN
Bahwa  bank  syariah  hanya  dapat  melakukan  eksekusi  lelang  objek  hak  tanggungan tanpa izin dari debitur jika bank syariah memegang sertifikat hak tanggungan, bukan SKMHT. Untuk  menjamin  sah-nya  proses  eksekusi,  maka  dalam aqad  kafalah ,  objek  jaminan  harus didaftarkan ke Badan Pertanahan Nasional untuk mendapatkan Sertfikat hak tanggungan.
LAPS  dapat  mensosialisasikan  keberadaannya  agar  masyarakat  lebih  mengetahui keberadaan dan fungsi LAPS. Selain itu, LAPS sesegera mungkin membentuk cabang di setiap kota/kabupaten agar mempermudah akses bagi debitur maupun kreditur untuk menyelesaikan sengketanya melalui LAPS.
E-ISSN: 2477-7889 I ISSN: 2477-653X I URL: http://jurnal.umsu.ac.id/index.php/delegalata De Lega Lata: Jurnal Ilmu Hukum is licensed under a CC-BY-SA lisence ( https://creativecommons.org/licenses/by-sa/4.0/ )

## DE LEGA LATA

## Jurnal Ilmu Hukum
FAKULTAS HUKUM UMSU

## DAFTAR PUSTAKA
Anshori,  A.  G.  (2018). Hukum  Perjanjian  Islam  di  Indonesia  (Konsep,  Regulasi  dan Implementasi). Yogyakarta: Gadjah Mada University Press.
Efendi,  J.  &  Ibrahim,  J.  (2017). Metode  Penelitian  Hukum  Normatif  dan  Empiris. Depok: Prenadamedia Group.
Hapsari,  D.  R.  I..  (2014).  Kontrak  dalam  Kitab  Undang-Undang  Hukum  Perdata  dan  dan Hukum Islam (Suatu Kajian dalam Asas-asas Hukum). Jurnal Repertorium, 1(1), pp. 83- 94.
Hariyanto, E. (2014). Penyelesaian Sengketa Ekonomi Syariah di Indonesia. Iqtishadia Jurnal Ekonomi dan Perbankan Syariah, 1(1), pp. 42-58.
Hutagalung,  A. (2008).  Praktek Pembebanan dan Pelaksanaan Eksekusi Hak Tanggungan di Indonesia. Jurnal Hukum dan Pembangunan, 38(2), pp. 148-174. Kurniadi,  R.,  (2015). Apakah  Kami  Korban  KEjahatan  BAnk. [Online]  Available  at: https://www.kompasiana.com/rudi99/550e1779a33311a92dba7dfb/apakah-kami- korban-kejahatan-bank
[Accessed 10 April 2019].
Walidani,  Lutfi,  Habib  Adjie.  (2018).  Perlindungan  Hukum  Kreditur  Terhadap  Pelaksanaan Eksekusi Hak Tanggungan. Res Judicata, june, 1(1), pp. 47-56.
Marnita, 2016. Eksekusi Jaminan Hak Tanggungan Sebagai Upaya Penyelesaian Pembiayaan Bermasalah. FIAT JUSTICIA, 10(3), pp. 525-544.
Mulyanti,  W.  (2015).  Pengaruh  Konsolidasi  Lahan  Perkotaan  terhadap  Harga  Tanah  di Ringintelu, Kelurahan Kalipancur - Kota Semarang. Jurnal Pembangunan Wilayah dan Kota, 11(1), pp. 63-75.
Musjtari,  D.  N.  (2016).  Rekonstruksi  Lembaga  Penyelesaian  Sengketa  Akad  Pembiayaan Dengan Jaminan Hak Tanggungan Pasca Putusan Mahkamah Konstitusi Nomor 93/PUU- X/2012. Jurnal Media Hukum, june, 23(1), pp. 62-75.
Setiyono,  G.  C.  (2018).  Jaminan  Kebendaan  dalam  Proses  Perjanjian  Kredit  Perbankan (Tinjauan  Yuridis  Terhadap  Jaminan  Benda  Bergerak  Tidak  Berwujud). Jurnal Transparansi Hukum, 1(1), pp. 1-18.
Soekanto, S. (2007). Pengantar Penelitian Hukum. Jakarta: UI Press.
Subekti. (1990). Hukum Perjanjian. Jakarta: Intermasa.
Sunarto. (2015). Peran Aktif Hakim dalam Perkara Perdata. 2 ed. Jakarta: Kencana. Suryono, E. (2018). Eksekusi Rumah Sengketa Anggota DPRD Banyuwangi Berujung Ricuh. Available at: https://www.inews.id/daerah/jatim/eksekusi-rumah-sengketa-anggota- dprd-banyuwangi-berujung-ricuh/353122
[Accessed 20 April 2019].
Terok, G. (2013). Fungsi Jaminan dalam Pemberian Kredit. Lex Privatum, 1(5), pp. 5-16.
Tolhah, A. (2015). Peluang Dan Tantangan Kompetensi Peradilan Agama Pasca Amandemen Undang-Undang  Nomor  7  Tahun  1989  Tentang  Peradilan  Agama. Asy-Syariah, 17(2), pp. 123-138.
Wahyuni, D. (2015). proses Negosiasi Dalam Kerjasama PT Arina Multikarya dengan PT Rama Indonesia. WACANA Jurnal Ilmiah Ilmu Komunikasi, XIV(2), pp. 164-182.
E-ISSN: 2477-7889 I ISSN: 2477-653X I URL: http://jurnal.umsu.ac.id/index.php/delegalata De Lega Lata: Jurnal Ilmu Hukum is licensed under a CC-BY-SA lisence ( https://creativecommons.org/licenses/by-sa/4.0/ )

## DE LEGA LATA

## Jurnal Ilmu Hukum
FAKULTAS HUKUM UMSU
Volume 5 Nomor 1, Januari – Juni 2020, 24-36 DOI: https://doi.org/10.30596/dll.v5i1.3371
Wibowo,  Edhi  Satrio,  Muhammad  Syaichu.  (2013).  Analisis  Pengaruh  Suku  Bunga,  Inflasi, Car,  Bopo,  Npf  Terhadap  Profitabilitas  Bank  Syari'ah. Diponegoro  Journal  Of Management, 2(2), pp. 1-10.
Yasin,  M.  N.  (2017).  Pragmatisme  Perbankan  Syari'ah  Dalam  Penyelesaian  Eksekusi  Objek Hak Tanggungan Studi Putusan Nomor 116/Pdt.Plw/2015/PN.Kpn. Al-Ihkam, 12(1), pp. 42-64.
Yunita, M. A. (2007). Prosedur Lelang Jaminan. [Online] Available at: https://www.hukumonline.com/klinik/detail/ulasan/cl7020/prosedur- lelang-jaminan-kredit
[Accessed 18 Maret 2019].
Undang-Undang Republik Indonesia Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan
Undang-Undang Republik Indonesia Nomor 30 Tahun 1999 tentang Arbitrase dan Alternatif Penyelesaian Sengketa.
Undang-Undang Republik Indonesia Nomor 21 Tahun 2008 tentang Perbankan Syariah.
Peraturan Bank Indonesia Nomor 9/19/PBI/2007  tentang Pelaksanaan Prinsip Syariah dalam Kegiatan Penghimpinan Dana dan Penyaluran Dana serta Pelayanan Jasa Bank Syariah Surat Edaran Bank Indonesia Nomor 10/14/DPbS perihal Pelaksanaan Prinsip Syariah dalam Kegiatan Penghimpunan Dana dan Penyaluran Dana serta Pelayanan Jasa Bank Syariah