## JURNAL HUKUM KAIDAH

## Media Komunikasi dan Informasi Hukum dan Masyarakat
Volume : 21, Nomor : 1 ISSN Online : 2613-9340 ISSN Offline : 1412-1255
Analisis Yuridis Perjanjian Kerjasama
Antara Perusahaan Properti Dengan Perbankan Terhadap Pembiayaan Perumahan Dengan KPR (Studi Di PT. Cukat Trengginas Arians)

## Oleh :
Septian Fujiansyah, Hasim Purba, Mahmul Siregar, Utary Maharani Barus (fujiansyahseptian@gmail.com)

## Abstract
The provision of KPR facilities by the Bank, sometimes through the property company as a housing provider. The cooperation  developed  by  the  Bank  and  the property company is regulated in a cooperation agreement  deed  which  contains  clauses regarding everything related to the implementation  of  the  cooperation.  The problem  discussed  in  this  study  is whether  the implementation  of  the  cooperation  agreement between  the  property  company  PT.  Cukat Trengginas  Arians  with  PT.  BTN  (Persero) regarding  housing  finance  with  KPR  is  in accordance  with  the  law  of  agreements  and banking in Indonesia, how to resolve disputes if one  of  the  parties  violates  the  cooperation agreement between the property company PT. Cukat  Trengginas  Arians  with  PT.  BTN (Persero) regarding housing finance with KPR, how  the  legal  protection  of  the  parties  in  the cooperation  agreement  between  the  property company  PT.  Cukat  Trengginas  Arians  with PT.  BTN  (Persero)  on  housing  finance  with KPR.
The  implementation  of  the cooperation agreement between the property company (PT. Cukat  Trengginas  Arians)  and  PT.  BTN (Persero)  for  housing  finance  with  KPR  which is  the  legal  requirement  for  a  cooperation agreement  has  been  fulfilled  and  is  in accordance  with  the  agreement  law  and banking  in  Indonesia.  The  dispute  settlement by  one  of  the  parties  violates  the  cooperation agreement between the property company (PT. Cukat  Trengginas  Arians)  and  PT.  BTN (Persero)  is  through  both  litigation  and  non- litigation  channels.  In  its  implementation,  PT. BNI  (Persero)  and  PT.  Cukat  Trengginas Arians  prioritizes  dispute  resolution  through non-litigation channels. Legal protection for the
parties  in  the  cooperation  agreement  between the  property  company  (PT.  Cukat  Trengginas Arians)  and  PT.  BTN  (Persero)  regarding  the implementation of the housing finance cooperation  agreement  with  KPR  has  been fully  stated  in  the  cooperation  agreement, where  each  party  has  their  respective  rights and  obligations  and  the  legal  protection  is adjusted to the default made.
Keywords: KPR,  Cooperation  Agreement, Property

## I. PENDAHULUAN

## A.  Latar Belakang
Peran  perbankan  dalam  pembiayaan akan  semakin  besar  disebabkan  dana  yang diperlukan  dalam  pembangunan  berasal  dari masyarakat melalui perbankan, yang kemudian disalurkan  kembali  kepada masyarakat  berupa pemberian  kredit  guna  menuju  ke  arah  yang lebih  produktif.  Fungsi  menghimpun  dan menyalurkan  dana  itu  berkaitan  dengan kepentingan  umum,  sehingga  perbankan  wajib menjaga  dengan  baik  dana  yang  dititipkan masyarakat  tersebut.  Perbankan  harus  dapat menyalurkan  dana  tersebut  ke  bidang-bidang yang  produktif,  bagi  pencapaian  sasaran pembangunan. 1
Sektor  perbankan  yang memiliki  posisi strategis  sebagai  lembaga  intermediasi  dan penunjang  sistem  pembayaran  merupakan faktor  yang  sangat  menentukan  dalam  proses pembangunan  nasional  di  bidang  ekonomi. Bank sebagai lembaga intermediasi dimaksudkan  sebagi  perantara  pihak-pihak yang  mempunyai  kelebihan  dana  ( surplus  of fund )  dengan  pihak-pihak  yang  kekurangan
1 Mariam Darus Badrulzaman, Aneka Hukum Bisnis, (Bandung: Alumni, 1984), hal. 105- 106

## JURNAL HUKUM KAIDAH

## Media Komunikasi dan Informasi Hukum dan Masyarakat
dan  memerlukan  dana  ( lack  of  fund ).  Jadi dengan  demikian  perbankan  akan  bergerak dalam  kegiatan  perkreditan  dan  berbagai  jasa yang  diberikan,  bank  melayani  kebutuhan pembiayaan  serta  sistem  pembangunan  bagi semua sektor perekonomian. 2
Salah satu unsur pokok dalam pembangunan  untuk  mensejahteraan  rakyat adalah  terpenuhinya  kebutuhan  masyarakat dalam bidang papan atau perumahan. Perumahan  merupakan  salah  satu  kebutuhan yang  mendasar  bagi  manusia,  baik  untuk tempat tinggal, tempat usaha, perkantoran, dan lain  sebagainya.  Berdasarkan  Pasal  1  ayat  (1) Undang-Undang  No.  4  Tahun  1992  tentang Perumahan dan Pemukiman, ditentukan bahwa  yang  dimaksud  dengan  rumah  adalah bangunan  yang  berfungsi  sebagai  tempat tinggal  dan  hunian  bagi  pembinaan  keluarga. 3
Kebutuhan  akan  perumahan  pada  masa sekarang  ini  merupakan  masalah  nasional, tereutama  di  daerah  perkotaan,  yang  harus dicarikan  solusinya  baik  oleh  pemerintah bersama-sama  dengan  masyarakat  selaku pengusaha maupun selaku konsumen perumahan itu sendiri.
Sebagaimana yang diketahui, kebutuhan akan  perumahan  bagi  masyarakat  terus meningkat  setiap  tahunnya.  Namun  hal tersebut tidak diseimbangkan dengan kemampuan masyarakat untuk membeli rumah yang  tidak  sama  pada  setiap  levelnya.  Hal  itu dikarenakan  harga  rumah  dari  tahun  ke  tahun terus menanjak naik setiap saat seiring dengan lonjakan  harga  tanah  dan  bahan  bangunan. Untuk  itu  perlu  adanya  suatu  upaya  dari
2 Muhammad Djumhana, Hukum Perbankan di Indonesia, (Bandung: PT. Citra Aditya Bakti, 1996), hal. 9
3 Ibid, hal. 183
berbagai pihak dalam pembangunan perumahan  dan  pemukiman  yang  harus  terus menerus dilaksanakan dengan tujuan memenuhi kebutuhan perumahan bagi masyarakat  dengan  harga  yang  terjangkau terutama bagi masyarakat ekonomi rendah.
Mengatasi permasalahan tersebut diatas,  pemerintah,  perusahaan  properti,  dan bank  melakukan  berbagai  cara  untuk  dapat mewujudkan impian masyarakat akan pemilikan  rumah  melalui  fasilitas Kredit Pemilikan  Rumah  (untuk  selanjutnya  disebut “KPR”).  KPR  adalah  suatu  fasilitas  pemilikan rumah  dengan  tanpa  harus  membayar  secara tunai  atas  rumah  dan  tanah  yang  ingin dimiliknya.  Terwujudnya  KPR  ini  tidak  lepas dari kebijakan pemerintah dibidang perumahan rakyat  yaitu  untuk  memenuhi  kebutuhan  akan perumahan yang layak serta guna meningkatkan  taraf  hidup  dan  kesejahteraan rakyat sebagaimana dengan tujuan
pembangunan nasional. Kredit kepemilikan rumah yang ditawarkan  pihak  properti  dengan  didukung pendanaannya  oleh  pihak  bank  merupakan salah  satu  solusi  bagi  calon  konsumen perumahan  untuk  dapat  segera  memiliki perumahan.  Proses  pembelian  rumah  oleh konsumen dengan cara kredit pemilikan rumah melalui  perusahaan  properti  ini  dilakukan dengan 2 (dua) cara, yaitu: 4
1.  Sistem  Tunai  Bertahap,  yaitu  dalam melakukan pembelian rumah, konsumen membayarnya  secara  bertahap  dengan  jangka waktu antara 6 bulan sampai 1 tahun langsung kepada pengembang
2.  Sistem Kredit Pemilikan Rumah, dalam sistem  ini  konsumen  membeli  rumah  dengan
4 Wahyu Triaji, Tesis: Pelaksanaan Perjanjian Kredit Kepemilikan Rumah pada PT. Bank NISP, Tbk Cabang Yogyakarta, (Semarang Universitas Diponegoro, 2008), hal. 17

## JURNAL HUKUM KAIDAH

## Media Komunikasi dan Informasi Hukum dan Masyarakat
cara  kredit  yang  pembayarannya  dilakukan dalam jangka waktu yang panjang, yaitu antara 5 tahun sampai dengan 15 tahun.
Salah  satu  perusahaan  yang  bergerak dibidang  pengadaan  perumahan  yaitu  PT Cukat  Trengginas  Arians.  Perusahaan  ini didirikan  pada  29  Februari  2012  berdasarkan Akta  Pendirian  Perseroan  Terbatas  No.  64 tanggal  29  Februari  2012  Notaris  Farida Hanum,  S.H.,  yang  beralamat  di  Jalan  Merak No. 44 C, Kel. Sei Kambimg B Medan Helvetia, Kota  Medan,  Provinsi  Sumatera  Utara.  Dalam menjalankan perusahaannya, PT Cukat
Trengginas Arians sebagai perusahaan properti banyak melakukan perjanjian kerjasama  dalam  hal  pembiayaan  perumahan dengan KPR melalui pihak perbankan.
Kerjasama  ini  dimaksudkan  agar  pihak perbankan  dapat  memberikan  fasilitas  kredit kepada  pihak  yang  membutuhkan  kredit pemilikan  rumah  (KPR)  yaitu  konsumen. Dalam  pelaksanaan  perjanjian  kerjasama, masing-masing  pihak  pastinya  memiliki  hak dan kewajiban yang sama-sama harus diperhatikan.  Pihak  konsumen  sebagai  yang membutuhkan perumahan serta fasilitas kredit, perusahaan  properti  sebagai  penyedia  jasa perumahan,  serta  pihak  perbankan  yang menyediakan  fasilitas  kredit  untuk  kepemilikan perumahan.  Semua  unsur  dalam  perjanjian kerjasama haruslah sama-sama menjadi pertimbangan agar
nantinya tidak menimbulkan sengketa dikemudian hari.
Hak  dan  kewajiban  tersebut  didasarkan pada  sebab  tertentu  yang  membuat  terjadinya kesepakatan  kedua  belah  pihak  atas  semua syarat  perjanjian.  hal  ini  terikat  pada  Pasal 1337  KUHPerdata  yang  menyatakan  bahwa: “Suatu  sebab  terlarang,  apabila  dilarang  oleh Undang-Undang  atau  apabila  berlawanan
dengan  kesusilaan  atau  ketertiban  umum.” 5
Sehingga terdapat keterkaitan yang tidak dapat dilepas  karena  didalam  melakukan  perjanjian dibutuhkan  hukum  untuk  mengatur  jalannya suatu  perjanjian  dengan  baik  antara  hukum dan perjanjian.
Dalam  pelaksanaan  akta  perjanjian biasanya telah ditentukan segala sesuatu yang menyangkut objek perjanjian tersebut. Prestasi itu  adalah  “objek”  atau  “ voorwerp ”  dan “ verbintenis” . Hubungan hukum yang dilakukan berdasarkan tindakan hukum sama sekali tidak berarti  bagi  hukum  perjanjian  tanpa  adanya prestasi.  Terhadap  suatu  perjanjian,  segala sesuatu  yang  menyangkut  objek  perjanjian tersebut seperti jangka waktu kontrak, pembagian keuntungan, penyelesaian permasalahan,  dan  lain-lain,  biasanya  telah ditentukan.  Sesuai  dengan  asas  kebendaan berkontrak yang dianut dalam hukum perjanjian. Hukum kontrak mempunyai hubungan  yang  tidak  terpisahkan  dengan hukum perjanjian. 6
Kontrak  merupakan  suatu  kesepakatan yang  diperjanjikan  ( promissory  agreement )  di antara  dua  atau  lebih  pihak  yang  dapat menimbulkan, memodifikasi,
atau
menghilangkan hubungan hukum. Tetapi KUHPerdata memberi pengertian pada kontrak sesuai  dengan  Pasal  1313  KUHPerdata  yang berbunyi:  “Suatu  perjanjian  adalah  suatu perbuatan  dengan  mana  satu  orang  atau  lebih mengikatkan  dirinya  terhadap  satu  orang  atau lebih”. 7 Apabila  terjadi  wanprestasi  maka hukum bertugas memberikan ganti rugi melalui subjek  hukum  yang  terdapat  dalam  perjanjian dalam hal berkewajiban atas prestasi, terhadap subjek  hukum  lain  yang  terdapat  dalam perjanjian tersebut dalam haknya atas prestasi.
5 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, Pasal 1337
6 R Setiawan, Pokok-Pokok Hukum Perikatan , (Bandung: Bina Cipta), hal. 88
7 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata Pasal 1313

## JURNAL HUKUM KAIDAH

## Media Komunikasi dan Informasi Hukum dan Masyarakat
Suatu  perjanjian  tidak  terlepas  dari kontrak  dan  menganut  asas  kebebasan berkontrak. Asas kebebasan berkontrak mengartikan bahwa para pihak bebas mengadakan  perjanjian  apa  saja  dengan berbagai  bentuk,  dengan  ketentuan  kontrak yang  dibuat  tidak  boeh  bertentangan  dengan Undang-Undang,  kesusilaan  dan  ketertiban umum.  Asas  kebebasan  berkontrak  ini  dapat disimpulkan  berdasarkan  pada  Pasal  1338 KUHPerdata, yang mengatakan bahwa “segala perjanjian  yang  dibuat  secara  sah  berlaku sebagai  Undang-Undang  bagi  mereka  yang membuatnya.” 8 . Pasal ini dimaksudkan sebagai  pernyataan  bahwa  setiap  perjanjian bersifat  “mengikat”  kedua  belah  pihak,  disertai adanya asas kebebasan berkontrak.
Berdasarkan uraian diatas maka penting untuk  diteliti  atau  di  analisis  permasalahan Perjanjian  Kerjasama  antara  Perusahaan properti dengan perbankan terhadap
Pembiayaan  Perumahan  dengan  KPR  (Studi pada PT. Cukat Trengginas Arians)’ ini penting diteliti dalam hal mengkaji kesesuaian pelaksanaan perjanjian kerjasama yang selama ini  dilakukan  antara  semua  pihak  yang terlibat  antara  lain  PT.  Cukat  Trengginas Arians  dan  pihak  perbankan  sesuai  Kitab Undang-Undang  Hukum  Perdata.  Selain  itu penting  juga  untuk  dibahas  penyelesaian sengketa  yang  terjadi  antar  pihak-pihak  yang melakukan  pelanggaran  perjanjian  kerjasama serta bentuk perlindungan hukumnya.

## B.  Permasalahan
Berdasarkan  latar  belakang  diatas, maka  ditetapkan  perumusan  masalah  sebagai berikut, yaitu :
1.  Apakah  pelaksanaan  perjanjian  kerajsama
antara  perusahaan  properti  (PT.  Cukat Trengginsa  Arians)  dengan  PT.  BTN
(Persero) terhadap
pembiayaan perumahan  dengan  KPR  telah  sesuai dengan  hukum  perjanjian  dan  perbankan di Indonesia ?
2.  Bagaimana penyelesaian sengketa apabila salah  satu  pihak  melanggar  perjanjian kerjasama antara perusahaan properti (PT. Cukat Trengginas Arians) dengan PT. BTN
8 Ibid, Pasal 1338
(Persero) terhadap pembiayaan perumahan dengan KPR ?
3.  Bagaimana  perlindungan  hukum  terhadap para  pihak  dalam  perjanjian  kerjasama antara  perusahaan  properti  (PT.  Cukat Trengginas  Arians)  dengan  PT.  BTN
(Persero)
terhadap pembiayaan perumahan dengan KPR ?

## C.  Tujuan Penelitian
Berdasarkan perumusan masalah yang  telah  dikemukakan  di  atas,  maka  tujuan yang ingin dicapai daripenelitian ini adalah :
1.  Untuk mengetahui dan menganalisis pelaksanaan  perjanjian  kerajsama  antara perusahaan properti (PT. Cukat Trengginsa  Arians)  dengan  PT.  BTN (Persero) terhadap pembiayaan
perumahan  dengan  KPR  telah  sesuai dengan  hukum  perjanjian  dan  perbankan di Indonesia
2.  Untuk  mengetahui  penyelesaian  sengketa apabila  salah  satu  pihak  melanggar perjanjian  kerjasama  antara  perusahaan properti  (PT.  Cukat  Trengginas  Arians) dengan  PT.  BTN  (Persero)  terhadap pembiayaan perumahan dengan KPR.
3.  Untuk  mengetahui  perlindungan  hukum terhadap  para  pihak  dalam  perjanjian kerjasama antara perusahaan properti (PT. Cukat Trengginas Arians) dengan PT. BTN
(Persero)
terhadap pembiayaan perumahan dengan KPR.

## D.  Manfaat Penelitian
1.  Manfaat Teoritis :
Hasil  penelitian  diharapkan  dapat memberikann kontribusi pemikiran bagi
peningkatan dan pengembangan ilmu pengetahuan  serta  manfaat  secara  teoritis berupa  pengetahuan  dalam  bidang  Ilmu Hukum  khususnya  bidang  Hukum  Bisnis,

## JURNAL HUKUM KAIDAH

## Media Komunikasi dan Informasi Hukum dan Masyarakat
terutama berkaitan dengan perjanjian kerjasama perusahaan properti.

## 2.  Manfaat Praktis :
Hasil  penelitian  diharapkan  dapat memberikan  informasi  bagi  perusahaan  untuk mengetahui  ketentuan  hukum  dan  perundang- undangan terkait pelaksanaan perjanjian kerjasama  terhadap  pembiayaan  perumahan dengan KPR.

## II.  Kerangka Teori dan Konsep
Dalam  menjawab  rumusan  masalah yang  ada  kerangka  teori  yang  digunakan sebagai  pisau  analisis  dalam  penulisan  ini adalah  Teori  Hukum  Perjanjian,  serta  Teori Perlindungan Hukum.

## 1.  TeoriHukum Perjanjian
Menurut  Philipus  M.  Hadjon,  negara wewenang  dideskripsikan  sebagai  kekuasan hukum.  Jadi  dalam  konsep  publik,  wewenang berkaitan  dengan  kekuasaan. 9 Tanpa  adanya kewenangan  yang  sah,  seorang  pejabat  atau badan tata usaha negara tidak dapat melaksanakan  suatu  perbuatan  pemerintah. Kewenangan yang sah bila ditinjau dari sumber darimana  kewenangan  itu  lahir  atau  diperoleh, maka terdapat tiga kategori kewenangan, yaitu atribut, delagatif dan mandat.
2.  Teori Perlindungan Hukum
Hukum pada hakikatnya adalah
sesuatu yang abstrak, tetapi dalam manifestasinya  bisa  bewujud  konkrit.  Suatu ketentuan  hukum  baru  dapat  dinilai  baik  jika akibat-akibat yang
dihasilkan dari penerapannya  adalah  kebaikan,  kebahagiaan
9 Philipus M. Hadjon, tentang Kewenangan. Makalah (  Surabaya :  Yuridika,  1997). Hlm. 1.
yang  sebesar-besarnya  dan  berkurangnya penderitaan.

## III. HASIL PENELITIAN DAN PEMBAHASAN
A.    Analisis  Perjanjian  Kerjasama  Antara Perusahaan  Properti  Dengan  Bank Mengenai  Pembiayaan  Perumahan
Dengan KPR 1.  Perjanjian Dalam Hukum Di indonesia
Suatu perjanjian adalah suatu peristiwa
dimana  seseorang  berjanji  kepada  seseorang lainnya  atau  dimana  dua  orang tersebut  saling berjanji untuk melaksanakan sesuatu. Ketentuan mengenai hal ini diatur dalam Titel II Pasal  1313  sampai  dengan  Pasal  1351 KUHPerdata.  Menurut  Pasal  1313,  yang dimaksud  dengan  perjanjian  adalah  suatu perbuatan  dengan  mana  satu  orang  atau  lebih mengikatkan  dirinya  terhadap  satu  orang  lain atau  lebih.  Terjadinya  persesuaian  kehendak ini  dapat  berupa  lisan  atau  tertulis.  Dari  sini timbul  suatu  persetujuan  yang  mengakibatkan timbulnya  ikatan-ikatan  bagi  masing-masing pihak.
Ikatan-ikatan  ini  bersifat  atas  dasar saling  memberatkan  atau  atas  dasar  tanpa adanya pemberatan bagi salah satu pihak atau kedua belah pihak, bahkan dengan kemungkinan  pemberian  keuntungan  bagi pihak  lain,  seperti  yang  terdapat  dalam perjanjian penghibahan (Pasal 1666
KUHPerdata).
Suatu  janji  dengan  sengaja  antara  dua pihak  tersebut  dan  kesepakatan  untuk  saling mengikatkan  diri,  menimbulkan  suatu  hak  dan kewajiban  bagi  masing-masing  pihak  yang perlu  untuk  diwujudkan.  Hak  dan  kewajiban yang  perlu  memberikan  atau  menyerahkan sesuatu,  untuk  berbuat  sesuatu  atau  untuk

## JURNAL HUKUM KAIDAH

## Media Komunikasi dan Informasi Hukum dan Masyarakat
tidak berbuat sesuatu (Pasal 1234 KUHPerdata). Seperti  diketahui  bahwa  sebagian besar perikatan yang terdapat dalam masyarakat  timbul  karena  perjanjan  maka  di dalam  lapangan  hukum  perdata,  perjanjian  ini diakui  berlaku  sebagai  undang-undnagn  bagi mereka  yang  membuatnya  apabila  dibuat secara sah (Pasal 1338 ayat (1) KUHPerdata).
Dalam Pasal 1320 KUHPerdata disebutkan  bahwa  semua  persetujuan  yang dibuat  secara  sah  berlaku  sebagai  undang- undang  bagi  mereka  yang  membuatnya. Persetujuan-persetujuan  itu  tidak  dapat  ditarik Kembali  selama  dengan  sepakat  kedua  belah pihak  atau  karena  alasan-alasan  yang  oleh undang-undang dinyatakan cukup untuk itu. 10
Berdasarkan  teori,  di  dalam  suatu hukum  kontrak  terdapat  5  (lima)  asas  yang dikenal  menurut  ilmu  hukum  perdata.  Kelima asas  itu  antara  lain  adalah  :  asas  kebebasan berkontrak ( freedom of contract), asas konsensualisme (consensualism), asas kepastian  hukum (pacta  sunt  servanda), asas itikad  baik (good  faith), dan  asas  kepribadian ( personality) .  Berikut  ini  adalah  penjelasan
mengenai asas-asas dimaksud. 11
Suatu perjanjian dianggap sah dan mempunyai  akibat  hukum  apabia  perjanjian tersebut  memenuhi  syarat-syarat  yang  telah
ditentukan
undang-undang, sehingga eksistensi  perjanjian  tersebut  diakui  oleh hukum. Keempat syarat untuk sahnya perjanjian  menurut  Pasal  1320  KUHPerdata adalah :
11 R. Subekti, Op.Cit, hal. 21
1.  Sepakat  mereka  yang  mengikatkan dirinya. 12 2.  Kecapakan untuk membuat suatu perikatan.
3.  Suatu hal tertentu
4.  Suatu sebab yang halal
Penyelesaian  perselisihan  yang  dapat dilakukan  yaitu  melalui  jalan  musyawarh mufakat  dengan  asas  kekeluargaan  yaitu dengan  para  pihak  yang  terlibat  dalam kerjasama.  Untuk  kemudian  mencari  solusi bersama atas perselisihan yang terjadi. Namun apabila  tidak  dijumpai  titik  temu  maka  dapat menggunakan proses hukum yang berlaku.
Mengacu pada Asas pacta sunt servanda dalam pasal1338 ayat (1)
KUHPerdata yang menerangkan bahwa subtabsi  kontrak  yang  telah  dibuat  merupakan wujud  kepastian  hukum  yang  harus  dijalankan oleh  semua  pihak  yang  ikut  dalam  perjanjian kerjasam  tersebut.  Sehingga  apapun  cara penyelesaian  perselisihan  yang  diambil  harus mengacu pada cara-cara penyelesaian perselisihan  yang  telah  disepakati  dalam perjanjian kerjasama.
2. Aspek  Hukum  Pembiayaan  Properti Oleh Bank Melalui Kredit

## Perumahan Rakyat
Pada  Pasal  1  (butir  2)  Undang-undang Nomor 10 Tahun 1998 tentang perubahan atas Undang-undang  Nomor  7  Tahun  1992  tentang Perbankan, dikatakan  bahwa  “Bank  adalah badan  usaha  yang  menghimpun  dana  dari masyarakat  dalam  bentuk  simpanan  dan menyalurkannya  kepada  masyarakat  dalam
12 J. Satrio, Hukum Perikatan, Perikatan yang Lahir dari Perjanjian, PT. Citra Aditya Bakti, Bandung, 1995, hal. 128

## JURNAL HUKUM KAIDAH

## Media Komunikasi dan Informasi Hukum dan Masyarakat
bentuk  kredit  dan  atau  bentuk-bentuk  lainnya dalam  rangka meningkatkan taraf  hidup  rakyat banyak”.  Dari  defenisi  di  atas  dapat  ditarik beberapa  kesimpulan,  yaitu:  Usaha  pokok bank adalah menghimpun dana dari masyarakat  dalam  bentuk  simpanan,  seperti tabungan, deposito, maupun giro, dan menyalurkan  dana  simpanan  tersebut  kepada masyarakat  yang  membutuhkan,  baik  dalam bentuk kredit maupun bentuk-bentuk lainnya.
Kegiatan  usaha  yang  boleh,  bahakan sebgaiannya harus dilakukan oleh Bank, teladh diatur  secara  rinci  dalam  berbagai  peraturan perundang-undangan.  Aturan  yang  paling pokok  adalah  yang  termuat  dalam  Undang- undang  Republik  Indonesia  Nomor  7  tahun 1992  tentang  Perbankan  sebagaimana  telah diubah  dengan  Undang-undang  Nomor  10 tahun  1998.  Aturan  penting  lainnya  termuat dalam  berbagai  peraturan  Bank  Indonesia (PBI)  dan  Surat  Keputusan  Direksi  Bank Indonesia  (SK  DIR  BI).  Pada  umumnya kegiatan Usaha Bank Umum Konvesional.
Bank memiliki wewenang untuk melakukan  pembiayaan  property  melalui  KPR sesuai  dengan  Peraturan  Bank  Indonesia Nomor  18/16/PBI/2016  tentang Rasio  Loan  to Value untuk  pembiayaan  property,  dan  uang muka untuk kredit atau pembiayaan kendaraan bermotor.  Peraturan  Bank  Indonesia  ini memberikan  ruang  yang  sebesar-besarnya untuk  bank  dalam  memberikan  kredit  properti ataupun pembiayaan properti untuk kepemilikan  rumah  tapak  ataupun  rumah susun  termasuk  kredit  ataupun  pembiayaan (agunan)  konsumsi  beragun  rumah  tapak  atau rumah susun.
3.  Analisis  Perjanjian  Kerjasama  Antar  PT. BTN (Persero) Dengan Perusahaan properti  PT.  Cukat  Trengginas  Arians Berdasarakan Hukum Perbankan
Dalam  pelaksanaan  kerjasama  antara PT.  BTN  (Persero)  dengan  PT.  Cukat Trengginas  Arians,  pihak  PT.  BTN  (Persero) sebelumnya  telah  melakukan  survey  terhadap PT.  Cukat  Trengginas  Arians.  Diantaranya dengan  memeriksa  keabsahan  dokumen- dokumen  perusahaan  yang  diminta  untuk disertakan dalam berkas permohonan kerjasama,  meninjau  lokasi  tempat  akan didirikannya  perumahan,  serta  melihat track record PT.  Cukat Trengginas  Arians.Perjanjian kerjasama  anatra  PT.  Bank  Tabungan  Negara dengan  PT.  Cukat  Trengginas  Arians  tentang penyediaan  fasilitas  KPR  indent  Nomor  : 45/PKS/MDN/XII/2014.
Pasal 3 Surat Perjanjian berjudul Ruang Lingkup  Kerjasama,  yang  di  dalamnya  diatur tentang  peran  para  pihak  dalam  kerjasama, antara lain menentukan :
1.  PIHAK  PERTAMA  menyediakan  fasilitas KPR BTN indent lokasi Perumahan
2.  Penyediaan fasilitas dimaksud pada ayat 1 tunduk  pada  perjanjian  kerjasama  ini  dan ketentuan  yang  ditetapkan  oleh  pihak pertama
3.  PIHAK  KEDUA  berkewajiban  membangun rumah  beserta  seluruh  fasilitasnya  serta melengkapi dokumen sesuai dengan persyaratan  yang  diatur  dalam  perjanjian kerjasama ini dan ketentuan yang ditetapkan oleh PIHAK PERTAMA. 13
Dalam  ketentuan  Pasal  3  ini  diatur tentang  penunjukan  pihak  kedua  sebagai penerima  fasilitas  KPR  indent  yang  nantinya akan berkewajiban melaksanakan pembanguan  perumahan  beserta  seluruh
13 Lihat Pasal 3 Akta Perjanjian Kerjasama antara PT. Bank Tabungan Negara dengan PT. Cukat Trengginas Arians

## JURNAL HUKUM KAIDAH

## Media Komunikasi dan Informasi Hukum dan Masyarakat
fasilitas-fasilitasnya  dan  melengkapi  seluruh perizin-perizinannya.
Sedangkan pihak
pertama yaitu PT. BTN (Persero) berkewajiban menyediakan  fasilitas  KPR  BTN  indent  lokasi yang telah disepakati bersama.
Dalam  Pasal  5  ayat  2  perjanjian kerjasama  dengan  judul  Hak  dan  Kewajiban pihak pertama, juga diatur beberapa peran PT. BTN (Persero) yaitu:
PIHAK
PERTAMA mempunyai kewenangan  penuh  untuk  menyetujui  atau menolak  permohonan  KPR  indent  dengan menetapkan  besarnya  maksimal  Kredit  KPR indent tanpa dipengaruhi pihak manapun. 14 Dalam  ketentuan  Pasal  5  ayat  2  ini diatur  tentang  kewenangan  penuh  pihak pertama  yaitu  PT.  BTN  (Persero)  dalam menyetujui  atau  menolak  permohonan  KPR indent  serta  menetapkan  besarnya  maksimal kredit  KPR  indent  tanpa  dipengaruhi  pihak manapun  termasuk  pihak  kedua.  Dalam perjanjian  ini  besarnya  maksimal  kredit  yang diberikan  PT.  BTN  (Persero)  adalah  sebesar Rp. 5.000.000,-
Peran PT. BTN (Persero) juga diuraikan  dalam  Pasal  8  ayat  1  perjanjian kerjasama, yaitu:
PIHAK  PERTAMA  atau appraisal Independet yang ditunjuk oleh PIHAK
PERTAMA  berhak  untuk  melakukan
PPPR (Pemeriksaan Prestasi   Pembangunan Rumah) dan Pemeriksaan Akhir sebagai dasar bagi PIHAK  PERTAMA  untuk  melakukan pencairan dana. 15
Merujuk  kepada  Pasal  8  ayat  1  diatas,  pihak pertama  yaitu  PT.  BTN  (Persero)  berperan dalam  melakukan  evaluasi  ataupun  menunjuk pihak  lain  untuk  melakukan  monitoring  dari setiap tahapan pembangunan perumahan yang dilakukan  oleh  pihak  kedua  dalam  hal  ini  PT. Cukat  Trengginas  Arians  sebagai  dasar  pihak pertama  melakukan  pencairan  dana.  Proses pencairan dana ini
4. Analisis  Perjanjian  Kerjasama  antara
PT. BTN (Persero) dengan
14 Lihat Pasal 5 Akta Perjanjian kerjasama antara PT. Bank Tabungan Negara dengan PT. Cukat Trengginas Arians
15 Lihat Pasal 8 Akta Perjanjian kerjasama antara PT. Bank Tabungan Negara dengan PT. Cukat Trengginas Arians
perusahaanproperti PT. Cukat Trengginas Arians Berdasarkan Hukum Perjanjian Dengan merujuk dari syarat sah perjanjian  diatas  dapat  dinyatakan  bahwa perjanjian  kerjasama  yang  dilakukan  antara PT.  Bank  BTN  (Persero)  dengan  PT.  Cukat Trengginas  Arians  tidak  bertentangan  dengan Pasal 1320 KUHPerdata yang dapat dilihat dari akta  perjanjian  kerjasama  antara  kedua  belah pihak.
Aspek  legal  dari  berbagai  bentuk kerjasama  dengan  Perusahaan  properti,  ada beberapa  hal  yang  perlu  diperhatikan,  antara lain :
1.  Status subyek hukum Perusahaan properti
2.  Perizinan sebagai Perusahaan properti
3.  Status Tanah
Di  dalam  ilmu  hukum,  syarat  pertama dan  kedua  disebut  dengan  syarat  subyektif, karena didalamnya menyangkut subyek- subyek  atau  pelaku  dalam  uatu  perjanjian, sementara  itu  syarat  ketiga  dan  keempat disebut  dengan  obyektif,  karena  didalamnya menyangkut  obyek  yang  diperjanjikan.  Pada pelaksanaan  perjanjian  kerja  sama,  menjadi pihak pertama adalah PT. Bank BTN (Persero) dan  yang  menjadi  pihak  kedua  adalah  PT. Cukat Trengginas Arians. Dalam akte perjanjian kerjasama,  terdapat hak dan kewajiban  masing-masing  pihak  yang  telah disepakati oleh kedua belah pihak.
Berdasarkan perjanjian kerjasama antara  PT.  BTN  (Persero)  dengan  PT.  Cukat Trengginas  Arians  dalam  Pasal  6  ayat  3 perjanjian kerjasama antara PT. BTN (Persero) dengan PT. Cukat Trengginas Arians diuraikan beberapa hal yang menjadi kewajiban bagi PT.
Cukat Trengginas Arians yaitu:
a. Menyelesaikan pembangunan rumah sesuai  dengan  kesepakatan  antara  pihak kedua dengan debitur dengan ketentuan

## JURNAL HUKUM KAIDAH

## Media Komunikasi dan Informasi Hukum dan Masyarakat
b. Menyelesaikan pengurusan IMB per masing-masing  debitur  dan  menyerahkan kepada  pihak  pertama,  dengan  ketentuan sebagai berikut:
1.  Selambat-lambatnya  6  bulan  sejak tanggal akad kredit  KPR indent
c. Menyelesaikan  pengurusan  pemecahan (splitzing) sertifikat  dan  pengurusan  balik nama  menjadi  atas  nama  masing-masing debitur, dengan ketentuan sebagai berikut:
i.  Selambat-lambatnya  18  bulan  sejak tanggal akad kredit KPR indent.
Apabila ditinjau dari Pasal 1234 KUHPerdata  maka  hal-hal  yang  menjadi kewajiban  PT.  Cukat  Trengginas  Arians tersebut  telah  memenuhi  unsur  bentuk-bentuk prestasi.  Pada  unsur  memberikan  sesuatu yang  apabila  kewajiban-kewajiban  tersebut tidak  terpenuhi  oleh  PT.  Cukat  Trengginas Arians  maka  dapat  dikatakan  PT.  Cukat Trengginas Arians telah wanprestasi.
B.  Perlindungan    Hukum  Terhadap  Para Pihak  Dalam  Perjanjian  Kerjasama Antara  PT.  Bank  Tabungan  Negara (Persero) Dengan PT. Cukat Trengginas Arians
1.  Konsep Perlindungan Dalam Hukum

## Perjanjian
Dalam  perjanjian  kerjasama  antar  PT. BTN  (Persero)  dengan  PT.  Cukat  Trengginas Arians  terdapat  beberapa  klausula  yang merupakan  aturan-aturan  dalam  menjalankan perjanjian kerjasama yang dilakukan.
Dalam  pelaksanaan  perjanjian  Kredit Pemilikan  Rumah  (KPR)  indent  pada  Bank Tabungan  Negara  ada  beberapa  peristiwa hukum  yang  terjadi,  peristiwa  hukum  tersebut antara  lain  yaitu  :  penandatanganan  perjanjian kerjasama,  penandatanganan  perjanjian  kredit pemilikan rumah, penandatanganan  perjanjian pengikat  jual  beli,  dan  penandatanganan corporate guarantee sebagai pengikat jaminan.
Dengan  ditandatanganinya  perjanjian- perjanjian kerjasama tersebut, maka pada saat itu  juga  telah  terjadi  kesepakatan  yang mengikat antara pihak-pihak yang mengadakan  perjanjian  yaitu  pihak  PT.  BTN (Persero) dengan pihak PT. Cukat Trengginas, pihak  PT.  BTN  Persero  dengan  pihak debitur/nasabah, dan pihak PT. Cukat Trengginas  Arians  dengan  debitur/nasabah). Dengan  adanya  kesepakatan  antara  para pihak  yang  terlibat  (PT.  BTN,  PT.  Cukat Trengginas Arians dan debitur/nasabah) didalam pelaksanaan kredit kepemilikan rumah tersebut,  maka  akan  timbul  kekuatan  hukum yang mengikat dan menyebabkan lahirnya hak dan kewajiban masing-masing pihak.
Dengan  adanya  ketentuan  hak  dan kewajiban  pihak  PT.  BTN  (Persero)  dan  PT. Cukat  Trengginas  Arians  yang  tercantum dalam  perjanjian  kerjasama  maka  dengan sendirinya  PT.  BTN  (Persero)  dan  PT.  Cukat Trengginas Arians harus melaksanakan tanggung jawab masing-masing sesuai dengan klausula yang tertera dalam perjanjian kerjasama.
PT.  BTN  (Persero)  bertanggung  jawab atas pencairan dana pembangunan perumahan  tersebut  sampai  batas  waktu  yang ditentukan dalam perjanjian dalam hal ini pihak PT.  Cukat  Trengginas  Arians  juga  harus menjamin kelancaran dalam proses pembangunan perumahan serta seluruh fasilitas  dan  semua  urusan  surat  menyurat terkait  legalitas  perumahan  tersebut.  sehingga konsekuensinya  dari  adanya  perlindungan hukum  ini  adalah  PT.  BTN  (Persero)  berhak untuk menunda pencairan dana pembangunan sampai  menghentikan  proses  pencairan  dana pembangunan serta menuntut pihak PT. Cukat

## JURNAL HUKUM KAIDAH

## Media Komunikasi dan Informasi Hukum dan Masyarakat
Trengginas Arians sesuai dengan kesepakatan yang  telah  disepakati  dalam  akte  perjanjian kerjasama antara kedua belah pihak.
2.  Konsep  Perlindungan  Hukum  dalam Hukum Perbankan Dalam rangka berpikir yuridis, perlindungan  hukum  dapat  diartikan  sebagai perlindungan  hak-hak  nasabah.  Perlindungan ini  diberikan  oleh  suatu  peraturan  perundang- undangan  yang  ditujukan  kepada  pihak  yang melanggar  hak  tersebut  yakni  Bank  dan  pihak ketiga.Dalam menegakkan hukum terdapat tiga unsur  yang  harus  diperhatikan  yaitu  unsur keadilan,  unsur  kemanfaatan  dan  unsur kepastian  hukum  Dalam  kacamata  hukum positif  perlindungan  hukum  terhadap  hak-hak nasabah  seharusnya  diatur  dalam  Undang- undang. 16 Menurut sistem perbankan Indonesia,  perlindungan  terhadap  nasabah penyimpan  dana,  dapat  dilakukan  melalui  dua cara,  yakni  Perlindungan  secara  implisit ( implicit  deposit  protection )  dan  perlindungan secara  ekplisit  ( explisit  deposit  protection ),
yaitu perlindungan
diperoleh melalui
pembentukan lembaga yang menjamin simpanan masyarakat. 17
Perlindungan  secara  implisit  ( implisit deposit  protection ),  yaitu  perlindungan  yang dihasilkan  oleh  pengawasan  dan  pembinaan Bank  yang  efektif,  yang  dapat  menghindarkan terjadinya kebangkrutan Bank. Perlindungan ini yang  diperoleh  melalui  :  (1)  peraturan perundang-undangan  di  bidang  perbankan,  (2) perlindungan yang dihasilkan oleh pengawasan  dan  pembinaan  yang  efektif,
16 Ibid ., hal. 6.
17 BPHN, Departemen Kehakiman-RI Perlindungan Hukum Terhadap Nasabah Bank , (Jakarta: BPHN, 1993/1994), hal. 53.
yangdilakukan  oleh  Bank Indonesia,  (3)  upaya menjaga  kelangsungan  usaha  Bank  sebagai sebuah lembaga pada khususnya dan perlindungan  terhadap  sistem  perbankan  pada umumnya,  (4)  memelihara  tingkat  kesehatan Bank,  (5)  melakukan  usaha  sesuai  dengan prinsip kehati-hatian, (6) cara pemberian kredit yang  tidak  merugikan  Bank  dan  kepentingan nasabah, dan (7) menyediakan informasi risiko kepada nasabah. 18
Perlindungan  secara  eksplisit  ( explisit deposit  protection ),  yaitu  perlindungan  melalui pembentukan  suatu  lembaga  yang  menjamin simpanan  masyarakat,  sehingga  apabila  Bank mengalami  kegagalan,  lembaga  tersebut  yang akan  mengganti  dana  masyarakat  yang disimpan  pada  Bank  yang  gagal  tersebut. perlindungan ini diperoleh melalui pembentukan lembaga yang menjamin simpanan  masyarakat,  sebagaimana  yang diatur dalam Undang-Undang Nomor 24 Tahun 2004 tentang Lembaga Penjamin Simpanan. 19

## 3. Perlindungan Hukum Terhadap Para Pihak
Dalam  Perjanjian  Kerjasama  Antara  PT. BTN  (Persero)  dengan  PT.  Cukat  Trengginas Arians,  dimana  dilihat  dari  awal  para  pihak mempertimbangkan untuk melaksanakan perjanjian  terdapat  beberapa  pertimbangan bahwa “Bahwa PIHAK KEDUA merupakan Developer/Pengembang perumahan yang berkeinginan  untuk    bekerjasama  dengan PIHAK PERTAMA”
18 Marulak Pardede, Likuidasi Bank dan Perlindungan Nasabah , (Jakarta: Sinar Harapan, 1998), hal. 133-134.
19 Ibid .,

## JURNAL HUKUM KAIDAH

## Media Komunikasi dan Informasi Hukum dan Masyarakat
Judul  perjanjiannya  saja  terlihat  jelas bahwa  perjanjian  ini  adalah  perjanjian  yang telah  terlebih  dahulu  dipersiapkan  oleh  pihak PT.  BTN  (Persero)  sedangkan  PT.  Cukat Trengginas  Arians  berupaya  untuk melengkapi persyaratan  yang  diminta  oleh  PT.  BTN (Persero)  sebagai  syarat  untuk  melakukan kerjasama.
Perlindungan  hukum  yang  bertujuan untuk  melindungi  hak-hak  para  pihak  tidak hanya  ditujukan  kepada  PT.  BTN  (Persero) saja,  PT.  Cukat  Trengginas  Arians  sebagai pihak  kedua  pun  mendapatkan  perlindungan hukum  yang  sama  dengan  pihak  pertama. Dilihat dari klausula yang ada dalam perjanjian kerjasama  antara  PT.  BTN  (Persero)  dengan PT. Cukat Trengginas Arians, terdapat beberapa  Pasal  yang  membahas  tentang perlindungan  hukum  terhadap  para  pihak dalam perjanjian kerjasama.Perlindungan hukum  yang  dapat  diberikan  kepada  Bank adalah  berupa  persyaratan  yang  terdapat dalam perjanjian kerja samanya yang berbentuk otentik yang dibuat oleh notaris.
Sebenarnya  Bank  selalu  dalam  posisi yang  aman  dan  tidak  terganggu  karena wanprestasi  Perusahaan  properti  karena  Bank dalam  mencairkan  dana  kepada  Perusahaan properti  melalui  pencairan  bertahap  setelah sebelumnya  melakukan  PPPR  (Pemeriksaan Prestasi  Pembangunan  Rumah)  yang  apabila terdapat  kendala  dalam  pemeriksaan  maka Bank memiliki hak untuk menunda pencairan.
Dalam pelaksanaannya, setiap perjanjian  kerjasama  memiliki  potensi  untuk terjadinya  sengketa  atau  pun  wanprestasi. Dalam  perjanjian  kerjasama  antara  PT.  BTN (Persero) dengan PT. Cukat Trengginas Arians resiko  terjadinya  wanprestasi  pada  dasarnya
dialami  oleh  PT.  BTN  (Persero)  selaku penyedia dana pembangunan perumahan atau penyedia  dana  KPR  indent.  Sedangkan  PT. Cukat  Trengginas  Arians  sebagai  Perusahan properti yang memiliki kewajiban untuk menyelenggarakan  pembangunan  perumahan bisa  dikatakan  tidak  memiliki  resiko  kerugian dalam  kerjasama  terhadap  Bank  tersebut. Sehingga  didalam  akta  perjanjian  kerjasama yang  telah  disepakati  kedua  belah  pihak,  lebih banyak membahas resiko-resiko yang mungkin dialami  oleh  Bank.  Dan  sanksi-sanksi  yang dijelaskan  dalam  akte  perjanjian  kerjasama lebih  mengacu  kepada  Perusahaan  properti selaku pihak kedua.
C.  Penyelesaian Sengketa Perjanjian Kerjasama Antara PT. BTN (Persero)DenganPerusahaan Properti PT.Cukat Trengginas Arians 1.  Pengertian Sengketa Dalam

## Perjanjian Kerjasama
Sengketa  adalah  suatu  situasi  dimana ada  pihak  yang  merasa  dirugikan  oleh  pihak lain, yang kemudian pihak tersebut menyampaikan  ketidakpuasaan  ini  kepada pihak kedua. Jika situasi menujukkan perbedaan  pendapat,  maka  terjadi  lah  apa yang  dinamakan  dengan  sengketa.  Dalam konteks  hukum  khususnya  hukum  perjanjian, yang  dimaksud  dengan  sengketa  adalah perselisihan  yang  terjadi  antara  para  pihak karena adanya pelanggaran terhadap kesepakatan  yang  telah  dituangkan  dalam suatu kontrak, baik sebagian maupun keseluruhan.  Dengan  kata  lain  telah  terjadi

## JURNAL HUKUM KAIDAH

## Media Komunikasi dan Informasi Hukum dan Masyarakat
wanprestasi  oleh  pihak-pihak  atau  salah  satu pihak. 20 Menurut  Nurnaningsih  Amriani  yang dimaksud dengan sengketa adalah perselisihan  yang  terjadi  antara  pihak-pihak dalam perjanjian karena adanya
Wanprestasi  yang  dilakukan  oleh  salah satu  pihak  dalam  perjanjian. 21 Hal  yang  sama juga  disampaikan  oleh  Takdir  Rahmadi  yang mengartikan  bahwa  konflik  atau  sengketa merupakan  situasi  dan  kondisi  di mana  orang- orang  saling  mengalami  perselisihan  yang bersifat faktual maupun perselisihan- perselisihan  yang  ada  pada  persepsi  mereka saja. 22 Dengan  demikian,  yang  dimaksud dengan sengketa ialah suatu perselisihan yang terjadi  antara  dua  pihak  atau  lebih  yang  saling mempertahankan  persepsinya  masing-masing, di  mana  perselisihan  tersebut  dapat  terjadi karena adanya suatu tindakan wanprestasi dari pihak-pihak  atau  salah  satu  pihak  dalam perjanjian.
2. Tinjauan tentang

## Penyelesaian

## Sengketa
Proses  penyelesaian  sengketa  yang dilaksanakan  melalui  pengadilan  atau  yang sering  disebut  dengan  istilah  “litigasi”,  yaitu suatu penyelesaian sengketa yang dilaksanakan  dengan  proses  beracara  di pengadilan  di  mana  kewenangan  untuk mengatur  dan  memutuskannya  dilaksanakan oleh hakim.
20 Nurnaningsih, Mediasi: Alternatif Penyelesaian Sengketa Perdata di Pengadilan , (Jakarta; Raja Grafindo Persada, 2011), hal. 12.
21 Ibid ., hal. 13.
22 Takdir, Mediasi: Penyelesaian Sengketa Melalui Pendekatan Mufaka , (Jakarta; PT. Raja Grafindo Persada, 2010), hal. 1.
Litigasi merupakan proses penyelesaian sengketa  di  pengadilan,  dimana  semua  pihak yang  bersengketa  saling  berhadapan  satu sama  lain  untuk  mempertahankan  hak-haknya di  muka  pengadilan.  Hasil  akhir  dari suatu  penyelesaian  sengketa  melalui  litigasi adalah  putusan  yang  menyatakan win-lose solution . 23
Prosedur  dalam  jalur  litigasi  ini  sifatnya  lebih formal  dan  teknis,  menghasilkan  kesepakatan yang  bersifat  menang  kalah,  cenderung menimbulkan  masalah  baru,  lambat  dalam penyelesaiannya,  membutuhkan  biaya  yang mahal,  tidak  responsif  dan  menimbulkan permusuhan diantara para pihak yang bersengketa. Kondisi ini menyebabkan masyarakat  mencari  alternatif  sengketa  di  luar proses  peradilan  formal  ini  lah  yang  disebut dengan  “A lternative  Dispute  Resolution ”  atau ADR. 24
Dalam  penyelesaian  sengketa  melalui non-litigasi,  kita  telah  mengenal  adanya penyelesaian sengketa alternatif atau Alternative  Dispute  Resolution (ADR),  yang dalam  perspektif  Undang-Undang  Nomor  30 Tahun  1999  tentang  Arbitrase  dan  Alternatif Penyelesaian  Sengketa. Alternative  Dispute Resolution adalah  suatu  pranata  penyelesaian sengketa  di  luar  pengadilan  berdasarkan kesepakatan para
pihak dengan mengesampingkan penyelesaian sengketa secara litigasi di pengadilan.
Akhir-akhir ini pembahasan mengenai alternatif dalam  penyelesaian  sengketa  semakin  ramai dibicarakan, bahkan perlu dikembangkan untuk mengatasi kemacetan dan penumpukan
23 Nurnaningsih, Op,Cit , 2011,hal. 35.
24 M. Yahya Harahap, Hukum Acara Perdata Cet. 8 , (Jakarta; Sinar Grafika, 2008), hal. 234.

## JURNAL HUKUM KAIDAH

## Media Komunikasi dan Informasi Hukum dan Masyarakat
perkara  di  pengadilan  maupun  di  Mahkamah Agung. 25
Alternatif dalam penyelesaian sengketa jumlahnya banyak diantaranya
a. Arbitrase
Pasal  1  ayat  (1)  Undang-Undang  Nomor  30 tahun 1999 tentang Arbitrase dan Alternatif Penyelesaian Sengketa menjelaskan  bahwa  arbitrase  (wasit) adalah cara penyelesaian suatu sengketa perdata  diluar  pengadilan  umum  yang didasarkan pada perjanjian arbitrase yang dibuat  secara  tertulis  oleh  para  pihak yang bersengketa.
b. Negosiasi
Menurut  Fischer  dan  Ury  sebagaimana  kutip oleh  Nurnaningsih  Amriani,  negosisasi merupakan  komunikasi  dua  arah  yang dirancang  untuk  mencapai  kesepakatan pada  saat  kedua  belah  pihak  memiliki berbagai kepentingan yang sama maupun yang berbeda. 26 c. Mediasi Mediasi pada dasarnya adalah negosiasi yang melibatkan  pihak  ketiga  yang  memiliki keahlian  mengenai  prosedur  mediasi yang  efektif,  dapat  membantu  dalam situasi  konflik  untuk  mengkoordinasikan aktivitas  mereka  sehingga  dapat  lebih efektif dalam proses tawar menawar. 27
d. Konsiliasi
Konsiliasi  merupakan  lanjutan  dari  mediasi.
Mediator berubah fungsi menjadi konsiliator.  Dalam  hal  ini  konsiliator menjalakan  fungsi  yang  lebih  aktif  dalam mencari bentuk-bentuk penyelesaian sengketa  dan  menawarkannya  kepada para  pihak.  Jika  para  pihak  dapat menyetujui,  solusi  yang  dibuat  konsiliator akan menjadi resolution.
e. Penilaian ahli
Penilaian  ahli  merupakan  cara  penyelesaian sengketa oleh para pihak dengan meminta  pendapat  atau  penilaian  ahli terhadap perselisihan yang sedang terjadi. 28
f.  Pencari fakta (fact finding)
Pencari fakta adalah sebuah cara menyelesaikan  sengketa  oleh  para  pihak dengan  meminta  bantuan  sebuah  tim yang  biasanya  terdiri  atas  para  ahli dengan  jumlah  ganjil  yang  menjalankan
25 Buku Tanya Jawab PERMA No. 1 Tahun 2008 tentang Prosedur Mediasi di Pengadilan, 2008 , hal. 1.
26 Nurnaningsih, Op.Cit , 2011, hal. 22.
27 Nurnaningsih, Op.Cit , 2011, hal. 28.
28 Takdir Rahmadi, Op.Cit , 2011, hal. 19.
fungsi penyelidikan atau penemuan fakta- fakta yang diharapkan memperjelas duduk  persoalan  dan  dapat  mengakhiri sengketa. 29
3.  Penyelesaian  Sengketa  dalam  Perjanjian Kerjasama  antara  PT.  BTN  (persero) dengan PT. Cukat Trengginas Arians
Terkait  dengan  penyelesaian  sengketa yang  mungkin  terjadi  dalam  pelaksanaan perjanjian kerjasama antara PT. BTN (Persero) dan  PT.  Cukat  Trengginas  Arians,  dijelaskan dalam  Pasal  14  akta  perjanjian  kerjasama. Pasal 14 menjelaskan tentang cara penyelesaian  sengketa  apabila  dikemudian hari  terjadi  perbedaan  pendapat  mengenai penafsiran  dan  atau  pelaksanaan  ketentuan- ketentuan  dalam  perjanjian,  yang  kemudian kedua  belah  pihak  sepakat  untuk  pertama- tama  menyelesaikan  perbedaan  pendapat  itu secara musywarah yang dilandasi oleh semangat  kekeluargaan  sebelum  para  pihak menyelesaikan  dengan  cara-cara  lain  yang dibenarkan oleh hukum.
Butir  kedua  dari  Pasal  14  akta  perjanjian kerjasama  menjelaskan  bahwa  apabila  dalam pelaksanaan  perjanjian  kerjasama  ini  terjadi persengketaan,  kedua  belah  pihak  memilih domisili hukum yang tetap dan umum di kantor kepaniteraan Pengadilan Negeri Medan (sesuai wilayah kerja Kantor Cabang). Dalam  penyelesaian  sengketa  yang  mungkin terjadi dalam pelaksanaan perjanjian kerjasama berlaku asas kepastian hukum atau disebut juga dengan asas pacta sunt servanda yang  berhubungan  dengan  akibat  perjanjian. Asas pacta  sunt  servanda merupakan  asas bahwa  hakim  atau  pihak  ketiga  harus menghormati subtansi kontrak yang dibuat oleh
29 Ibid , hal. 17.

## JURNAL HUKUM KAIDAH

## Media Komunikasi dan Informasi Hukum dan Masyarakat
para  pihak,  sebagaimana  layaknya  sebuah undang-undang. Mereka tidak boleh melakukan intervensi terhadap substansi kontrak  yang  dibuat  oleh  para  pihak.  Asas pacta  sunt  servanda dapat  disimpulkan  dalam Pasal 1338 ayat (1) KUHPerdata.
Dalam hal terjadi penyelesaian sengketa, cara-cara yang ditempuh para pihak haruslah diselesaikan mengacu pada Pasal 14 atau  mengacu  pada  cara-cara  penyelesaian sengketa yang telah disepakati dalam perjanjian kerjasama.
i dalam perjanjian KPR-BTN ketentuan yang  harus  dilaksanakan  adalah  pengikatan dana  retensi.  Dana  retensi  yang  ditentukan meliputi  sejumlah  dana  yang  berdasarkan pertimbangan  pihak  pertama  dalam  hal ini PT. BTN
(Persero) masih harus ditahan sebagai jaminan atas  penyelesaian  kewajiban  pihak  kedua dalam  hal  ini  PT.  Cukat  Trengginas  Arians, serta corporate  guarante yang  merupakan jaminan  dari  pihak  kedua  sebagai  badan hukum  kepadapihak  pertama  bahwa  pihak kedua  akan  menyelesaikan  kewajiban  kepada debitur/nasabah penerima fasilitas kredit apabila  properti  tidak  dapat  diselesaikan/ diserah terimakan sesuai perjanjian.
Adapun  kendala-kendala  yang  sering
terjadi dalam pelaksanaan perjanjian kerjasama  antar  Bank  dengan  Perusahaan properti  adalah  terjadinya  wanprestasi  dari pihak  Perusahaan  properti.  Untuk  mengatasi masalah  tersebut  pihak  PT.  BTN  (Persero) selaku pemberi dana pencairan kredit kemudian berupaya untuk melakukan
konfirmasi  dan  evaluasi  terkait  pemeriksaan prestasi  bangunan  sebagai  dasar  PT.  BTN (Persero) untuk melakukan pencairan dana.
Dalam  penyelesaian  sengketa  yang mungkin  terjadi  dalam  pelaksanaan  perjanjian kerjasama berlaku asas kepastian hukum atau disebut juga dengan asas pacta sunt servanda yang  berhubungan  dengan  akibat  perjanjian. Asas pacta  sunt  servanda merupakan  asas bahwa  hakim  atau  pihak  ketiga  harus menghormati subtansi kontrak yang dibuat oleh para  pihak,  sebagaimana  layaknya  sebuah undang-undang. Mereka tidak boleh melakukan intervensi terhadap substansi kontrak  yang  dibuat  oleh  para  pihak.  Asas pacta  sunt  servanda dapat  disimpulkan  dalam Pasal 1338 ayat (1) KUHPerdata.
Dalam hal terjadi penyelesaian sengketa, cara-cara yang ditempuh para pihak haruslah diselesaikan mengacu pada Pasal 14 atau  mengacu  pada  cara-cara  penyelesaian sengketa yang telah disepakati dalam perjanjian kerjasama.

## IV. KESIMPULAN DAN SARAN

## A.  Kesimpulan
Hasil penelitian diatas dapat disimpulkan sebagai berikut :
1.  Pada  pelaksanaan  perjanjian  kerjasama yang dilakukan antara Perusahaan properti  (PT.  Cukat  Trengginas  Arians) dengan  PT.  BTN  (Persero)  terhadap pembiayaan  perumahan  dengan  KPR berbagai  unsur  serta  prasyarat  yang menjadi  syarat  sahnya  sebuah  perjanjian kerjasama  telah  terpenuhi.  Dan  telah sesuai  dengan  hukum  perjanjian  dan perbankan  di  Indonesia.  Unsur-unsur perjanjian kerjasama seperti adanya kaidah  hukum,  adanya  subjek,  adanya prestasi,  adanya  kata  sepakat,  dan adanya  akibat  hukum,  kelimanya  telah

## JURNAL HUKUM KAIDAH

## Media Komunikasi dan Informasi Hukum dan Masyarakat
tertera dalam klausula perjanjian
kerjasama  yang  selanjutnya  menurut Pasal  1338  KUHPerdata  berlaku  sebagai Undang-undang  bagi  PT.  BNI  (Persero) dan PT. Cukat Trengginas Arians. Ditinjau dari aspek hukum perbankan, unsur-unsur kredit diantaranya kepercayaan, tenggang waktu,  pemaparan  terkait  tingkat  resiko yang  akan  dihadapi  serta  prestasi  juga telah  tercantum  dalam  klausula  perjanjian kerjasama.
2.  Penyelesaian  sengketa  yang  ditempuh salah  satu  pihak  melanggar  perjanjian kerjasama  antara  Perusahaan  properti
(PT.  Cukat  Trengginas  Arians)  dengan
PT. BTN (Persero) adalah melalui beberapa  jalurdiantaranya    jalur  litigasi dan juga non litigasi.
Dalam
pelaksanaannya  PT.  BNI  (Persero)  dan PT.  Cukat  Trengginas  Arians  lebih mengutamakan  penyelesaian  sengketa melalui jalur non litigasi.
3.  Perlindungan  hukum  terhadap  para  pihak dalam perjanjian kerjasama antara Perusahaan properti (PT. Cukat Trengginas  Arians)  dengan  PT.  BTN (Persero) terhadap pelaksanaan perjanjian kerjasama pembiayaan perumahan  dengan  KPR  telah  tertera sepenuhnya didalam perjanjian
kerjasama,  yang  mana  masing-masing pihak  memiliki  hak  dan  kewajibannya masing-masing dan
perlindungan
hukumnya disesuaikan dengan
wanprestasi  yang  dilakukan.  Didalam perjanjian kerjasama ini juga sudah tertera klausula-klausula yang memaparkan tentang  perlindungan  hukum  para  pihak, baik itu perlindungan hukum yang sifatnya
mencegah terjadinya sengketa/membatasi tiap-tiap  hak  dan  kewajiban  para  pihak (preventif)  maupun  perlindungan  hukum yang  merujuk  kepada  sanksi  apabila terjadi wanprestasi.

## B.  Saran
Berdasarkan  kesimpulan  di  atas,  maka  dapat disarankan hal-hal sebagai berikut:
1. Perlu  adanya  klausula  yang  khusus membahas  tentang  Perlindungan  hukum yang diberikan kepada PT. BTN (Persero) dan  PT.  Cukat  Trengginas  Arians  dalam perjanjian kerjasama.
2. Perlu  dijelaskan  secara  rinci  tentang  jalur penyelesaian  sengketa  yang  menjadi rujukan PT. BTN (Persero) dan PT. Cukat
Trengginas Arians apabila terjadi sengketa dikemudian hari.
3. Perjanjian kredit yang  dibuat  secara  buku oleh  pihak  Bank  memberikan  kewajiban kepada  Perusahaan  properti  yang  begitu banyak dan memberikan hak yang sangat luas  kepada  pihak  Bank  selaku  kreditor. Untuk itu hendaknya ditinjau kembali agar hak  dan  kewajiban  antara  PT.  BTN (Persero)  dan  PT.  Cukat  Trengginas Arians menjadi seimbang.

## JURNAL HUKUM KAIDAH

## Media Komunikasi dan Informasi Hukum dan Masyarakat

## DAFTAR PUSTAKA
1. Buku
Badrulzaman, Mariam Darus, Aneka Hukum Bisnis, Bandung: Alumni, 1984
Djumhana, Muhammad, Hukum Perbankan di Indonesia, Bandung: PT. Citra Aditya Bakti, 1996.
Hadjon,  M.  Philipus, Tentang  Kewenangan , Surabaya : Yuridika, 1997.
Harahap, M. Yahya, Hukum Acara Perdata, Jakarta: Sinar Grafika, 2008.
Nurnaningsih, Mediasi: Alternatif Penyelesaian Sengketa Perdata di Pengadilan , Jakarta: Raja Grafindo Persada, 2011.
Pardede, Marulak. Likuidasi Bank dan Perlindungan Nasabah , Jakarta Sinar Harapan, 1998.
Satrio, J. Hukum Perikatan, Perikatan yang Lahir dari Perjanjian, Bandung: PT. Citra Aditya Bakti, Bandung, 1995.
Setiawan. R, Pokok-Pokok Hukum Perikatan ,Bandung: Bina Cipta, 2006.
Takdir, Mediasi: Penyelesaian Sengketa Melalui Pendekatan Mufaka , Jakarta: PT. Raja Grafindo Persada, 2010.
Wahyu, Triaji. Tesis: Pelaksanaan Perjanjian Kredit Kepemilikan Rumah pada PT. Bank NISP, Tbk Cabang Yogyakarta, Semarang: Universitas Diponegoro,2008.

## 2. Perundang-undangan
Akta  Perjanjian  kerjasama  antara  PT.  BTN (Persero) dengan PT. Cukat
Trengginas Arians
Kitab Undang-undang Hukum Perdata