INNOVATIVE: Journal Of Social Science Research Volume 4 Nomor 2 Tahun 2024 Page 1925-1939 E-ISSN 2807-4238 and P-ISSN 2807-4246
Website: https://j-innovative.org/index.php/Innovative

## Pembentukan Bank Tanah Dalam Rangka Tersedianya Tanah Untuk Pembangunan Guna Kepentingan Umum Di Indonesia
Raden Rafika Dwinanda Kirana 1 ✉ , Widodo Suryandono 2 , Pieter Everhardus Latumeten 3
Universitas Indonesia
Email: ppatmuslimah@gmail.com 1 ✉

## Abstrak
Permasalahan tanah yang tidak termanfaatkan dan diambil alih oleh spekulan tanah menjadi kendala dalam pembangunan infrastruktur di Indonesia. Untuk mengatasi permasalahan tersebut, pemerintah merancang peraturan  tentang bank  tanah. Penelitian  ini membahas mekanisme pembentukan bank tanah di Indonesia menurut rancangan peraturan tersebut dan proses distribusi tanah bila bank tanah sudah terbentuk.Berdasarkan penelitian, mekanisme pembentukan bank tanah di Indonesia dilakukan dengan  membentuk  lembaga  Batanas  yang  bertujuan  untuk  pengelolaan,  penyediaan  dan pendistribusian tanah secara terpadu. Batanas berbentuk Badan Layanan Umum yang berperan dalam pembangunan, pemerataan ekonomi dan kepentingan umum atau fungsi sosial. Proses distribusi tanah dilakukan  oleh  pemerintah  dan  digunakan  untuk  kepentingan  umum.  Proses  distribusi  dilakukan dengan inventarisasi dan identifikasi obyek tanah, termasuk apakah tanah tersebut bebas konflik atau tidak, baik horisontal atau vertikal. Setelah itu, dilakukan inventarisasi dan identifikasi subyek, yaitu orang atau  kelompok  yang  sangat  membutuhkan  tanah  dengan  kriteria  tertentu  yang  telah  ditetapkan. Kemudian dilakukan sinkronisasi luas tanah dan jumlah subyek, dan ditentukan berapa masing-masing yang diperoleh oleh subyek. Terakhir, dilakukan identifikasi alas hak. Dalam kesimpulannya, bank tanah diharapkan  dapat  membantu  mengatasi  permasalahan  tanah  yang  tidak  termanfaatkan  dan mengurangi tindakan spekulan tanah. Proses distribusi tanah harus dilakukan secara transparan dan adil untuk mewujudkan kepentingan umum dan fungsi sosial tanah. Diharapkan pemerintah dapat segera melaksanakan rancangan peraturan tentang bank tanah untuk mengoptimalkan pemanfaatan tanah di Indonesia.
Kata Kunci: Bank Tanah, Kepentingan Umum, Rancangan Peraturan Pemerintah

## Abstract
The issue of unused land in Indonesia that is taken over by land speculators has become a challenge in infrastructure development. To address this issue, the government has designed regulations regarding land banks. This study discusses the mechanism of establishing land banks in Indonesia according to the proposed regulations and the land distribution process when the land bank is formed. Based on the study, the mechanism of establishing land banks in Indonesia is carried out by forming the Batanas institution, which aims to manage, provide, and distribute land in an integrated manner. Batanas takes the form of a Public Service Agency that plays a role  in development, economic equality, and public interest  or  social  function.  Land  distribution  is  carried  out  by  the  government  and  used  for  public interest. The distribution process is carried out through inventory and identification of land objects, including  whether  the  land  is  free  from  conflict  or  not,  both  horizontally  and  vertically.  After  that, inventory and identification of subjects are carried out, namely individuals or groups who are in dire need of land with certain criteria that have been established. Then, the land area and number of subjects are synchronized, and the amount obtained by each subject is determined. Finally, the identification of the right of ownership is carried out. In conclusion, it is expected that land banks can help solve the issue of unused land and reduce land speculation. The land distribution process must be carried out transparently and fairly to achieve public interest and social function of the land. It is hoped that the government can immediately implement the proposed regulations regarding land banks to optimize land utilization in Indonesia.
Keywords: Land Bank, Public Interest, Government Regulation Draft

## PENDAHULUAN
Tanah  sebagai    karunia  Tuhan  Yang  Maha  Esa  dan  merupakan  kekayaan  Nasional harus  dimanfaatkan  seluas-luasnya  untuk  peningkatan  kesejahteraan  dan  kemakmuran masyarakat  Indonesia.  Oleh  karena  itu  perlu  adanya  pengelolaan  tanah  secara  terpadu dalam  perencanaan,  penggunaan,  dan  pemanfaatannya  (Long,  2022).  Tujuannya  adalah untuk mendukung pembangunan yang berkelanjutan guna memberikan pelayanan publik bagi kepentingan umum.
Pembangunan  berkelanjutan  adalah  kewajiban  Pemerintah  sebagai  penyelenggara Negara  dalam  mewujudkan  kesejahteraan  rakyat  yang  adil  dan  makmur  berdasarkan Pancasila  dan  Undang-Undang  Dasar  Negara  Republik  Indonesia  tahun  1945  (Hidayat, 2022).  Untuk  itu,  berbagai  ikhtiar  dilakukan  untuk  memastikan  pembangunan  berjalan sehingga pertumbuhan ekonomi meningkat dan masyarakat semakin sejahtera. Salah satu sumber utama kesejahteraan masyarakat di Negara Indonesia adalah tanah.
Tanah memiliki fungsi yang sangat strategis, baik sebagai sumber daya alam maupun sebagai  ruang  untuk  pembangunan.  Karena  kesediaan  tanah  relatif  tetap  sementara
kebutuhan akan tanah terus meningkat, maka diperlukan pengaturan yang baik, tegas, dan cermat  mengenai  penguasaan,  pemilikan,  maupun  pemanfaatan  tanah.  Konstitusi  telah memberikan pengaturan yang jelas mengenai pertanahan di Indonesia. Ditegaskan dalam Undang- Undang  Dasar  1945  Pasal  33  Ayat  (3),  “Bumi  dan  air  dan  kekayaan  alam  yang terkandung di dalamnya dikuasai oleh negara dan dipergunakan untuk sebesar-besaranya kemakmuran rakyat”. Dengan demikian jelas bahwa kekuasaan yang diberikan atas bumi, air  dan  kekayaan  alam  yang  terkandung  di  dalamnya  ada  pada  Negara,  dan  untuk  itu Negara wajib mengatur kepemilikan dan memimpin penggunaannya (Elayah & Fenttiman, 2023). Tujuannya adalah agar semua tanah di seluruh wilayah kedaulatan Bangsa Indonesia dipergunakan  untuk  sebesar-besarnya  kemakmuran  rakyat.  Dalam  pengaturan  bidang pertanahan,  hak  penguasaan  negara  tersebut  juga  diatur  lebih  lanjut  dan  ditegaskan kembali. Di dalam Pasal 2 ayat (1) Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-pokok Agraria (Selanjutnya disebut UUPA).
Dalam rangka mewujudkan tanah untuk keadilan dan kesejahteraan rakyat, politik arah kebijakan pertanahan didasarkan pada (empat) 4 prinsip, yaitu:
1. Pertanahan harus harus berkontribusi secara nyata untuk meningkatkan kesejahteraan rakyat dan melahirkan sumber-sumber baru kemakmuran rakyat.
2. Pertanahan harus berkontribusi secara nyata untuk meningkatkan tatanan kehidupan bersama yang lebih berkeadilan dalam kaitannya dengan pemanfaatan, penggunaan, penguasaan, dan pemilikan tanah.
3. Pertanahan harus berkontribusi secara nyata dalam menjamin keberlanjutan sistem kemasyarakatan, kebangsaan, dan kenegaraan Indonesia dengan memberikan akses seluas-luasnya pada generasi akan datang ke sumber-sumber ekonomi masyarakat tanah.
4. Pertanahan harus berkontribusi secara nyata dalam menciptakan tatanan kehidupan bersama  secara  harmonis  dengan  mengatasi  berbagai  sengketa  dan  konflik pertanahan  di  seluruh  tanah  air  dan  menata  sistem  pengelolaan  yang  tidak  lagi melahirkan konflik dan sengketa di kemudian hari.
Kewenangan  tersebut  merupakan  landasan  pokok  untuk  mewujudkan  cita-cita pembangunan nasional, yaitu mencapai sebesar-besarnya kemakmuran rakyat, dalam arti kebahagiaan,  kesejahteraan  dan  kemerdekaan  dalam  masyarakat  dan  negara  hukum Indonesia  yang  merdeka,  berdaulat,  adil  dan  makmur  (Kaban,  2022).  Dalam  perannya sebagai regulator, Pemerintah kemudian menetapkan prioritas dan arahan pembangunan dalam Rencana Pembangunan Jangka Menengah Nasional (RPJMN). Beberapa isu strategis yang  diangkat  di  dalam  RPJMN  tahun  2015-2019  terkait  dengan  permasalahan  tanah,
seperti:  (i)  Kepastian  Hukum  Hak  Atas  Tanah;  (ii)  Ketimpangan  Pemilikan,  Penguasaan, Penggunaan,  dan  Pemanfaatan  Tanah  (P4T)  serta  Kesejahteraan  Masyarakat;  (iii) Peningkatan Pelayanan Pertanahan; dan (iv) Penyediaan Lahan Untuk Pembangunan Bagi Kepentingan Umum.
Salah satu usul yang mengemuka dalam rangka konsep pembaruan agraria terkait dengan  penyediaan  lahan  untuk  pembangunan  bagi  kepentingan  umum,  adalah pembentukan Bank Tanah (Land Banking). Pada dasarnya, Bank Tanah merupakan lembaga yang  menampung  mengenai  tanah-tanah  khusus  yang  nantinya  akan  diredistribusikan untuk  kepentingan  umum,  konsepnya  adalah  untuk  menyelesaikan  permasalahan kurangnya  persediaan  tanah  yang  disebabkan  oleh  rumitnya  perolehan  tanah  untuk pembangunan  (Roestamy  et  al.,  2022).  Di  Negara  Indonesia  yang  begitu  luas  ini,  masih terdapat banyak sekali tanah yang ditelantarkan begitu saja dan tidak jelas pemanfaatannya. Tanah-tanah terlantar tersebut cenderung dimanfaatkan hanya sebagai objek spekulasi dan investasi. Hal ini kemudian menyebabkan ketersediaan tanah tidak dapat memenuhi tingkat permintaan tanah untuk pembangunan terus meningkat. Harga dan nilai tanah pun menjadi terus meningkat secara tidak wajar dan tidak terkendali dari tahun ke tahun. Jika kondisi ini tidak  cepat  diantisipasi  dan  ditangani  dengan  perencanaan  dan  manajemen  yang  baik, maka  berbagai  macam  problematika  yang  lebih  serius  dari  segala  sektor  akan  semakin bermunculan.  Jika  permasalahan  ini  terus  dibiarkan,  maka  akan  menjadi  permasalahan serius bagi pembangunan yang pada gilirannya akan menghambat pertumbuhan ekonomi dan kesejahteraan.
Masalah pengadaan tanah merupakan masalah yang selalu muncul dalam kegiatan- kegiatan pembangunan. Permasalahannya adalah kerap munculnya spekulan tanah yang mengambil  keuntungan  dalam  proyek  pembangunan  infrastruktur.  Ketika  proyek pembangunan  diumumkan  sebelum  pembebasan  tanah  dilakukan,  ada  kecenderungan bahwa  harga  tanah  di  lokasi  pembangunan  akan  naik  secara  signifikan.  Hal  tersebut dimanfaatkan oleh pihak-pihak yang ingin mengeruk keuntungan dari pembebasan tanah sebanyak-banyaknya.  Akibatnya,  proses  pembebasan  tanah  pun  menjadi  terhalang  sulit karena  pemerintah  tidak  bisa  memenuhi  permintaan  harga  tanah  yang  harganya  sudah terlanjur naik. Pada akhirnya hal tersebut menyebabkan proyek pembangunan menjadi sulit dilaksanakan, dan bahkan gagal atau terbengkalai sama sekali.
Bank tanah bukanlah konsep baru dalam kebijakan pertanahan. Konsep ini sebetulnya telah diterapkan di berbagai negara sejak lama. Bank Tanah pada hakikatnya merupakan suatu proses pembelian tanah dan properti kemudian menyimpannya untuk keperluan di masa  mendatang.  Dengan  demikian,  pemerintah  dapat  mengontrol  harga  tanah  dalam
batas yang wajar dengan tujuan untuk pembangunan dan perumahan rakyat. Hal tersebut juga  menyebabkan  harga  tanah  bisa  terlepas  dari  mekanisme  pasar  yang  diakibatkan pembangunan perumahan swasta. Pada akhirnya hal ini akan meminimalisir atau bahkan menghilangkan aksi spekulasi yang dilakukan di pasar properti.
Dengan adanya bank tanah pemerintah akan lebih leluasa untuk menyediakan tanah bagi proyek pembangunan, termasuk perumahan rakyat dan pembangunan infrastruktur lainnya.  Dengan  demikian,  dalam  rangka  penyempurnaan  kebijakan  reformasi  agraria, khususnya  pembentukan  Bank  Tanah,  maka  perlu  dilakukan  pengkajian  lebih  dalam mengenai  sejauh  mana  perangkat  kebijakan  di  Indonesia  yang  mengatur  tentang  Bank Tanah, termasuk pedoman tata kelolanya. Di samping itu, perlu dikaji lebih jauh bagaimana strategi untuk menyiapkan pembentukan lembaga yang akan melakukan tugas dan fungsi Bank Tanah dengan baik di Negara Indonesia.

## METODE PENELITIAN
Penelitian  berjenis  studi  pustaka  dengan  pola  sistematika  pembahasan  yuridis normative. Penelitian mengaplikasikan tiga bahan penelitian, yaitu bahan penelitian primer, bahan  penelitian  sekunder  dan  bahan  penelitian  tersier.  Teknik  yang  digunakan  dalam penelitian  ini  adalah  pengumpulan  data  kepustakaan  atau  library  research.  Analisis dilakukan  secara  sistematis  terhadap  data  yang  telah  dikelompokkan  berdasarkan pertimbangan  tertentu.  Setelah  itu  akan  diuraikan,  dijelaskan  dan  dikelompokkan  sesuai dengan urutan yang ada dalam rumusan masalah. Data kemudian dijelaskan secara deduktif sesuai  dengan  kebutuhan  analisis  penelitian  yang  dibuat  berdasarkan  perspektif  yang peneliti gunakan.

## HASIL DAN PEMBAHASAN
Mekanisme Pembentukan Bank Tanah Di Indonesia Menurut Rancangan Peraturan Presiden Tentang Bank Tanah
Bank  Tanah  atau  biasa  disebut  dengan  land  banking  adalah  suatu  konsep  untuk menyelesaikan  kompleksitas  permasalahan  terbatasnya  lahan  untuk  pembangunan  bagi kepentingan umum (Sleipness et al., 2022). Bank Tanah hadir sebagai suatu lembaga yang dibentuk  secara  khusus  untuk  mempromosikan  revitalisasi  (penghidupan  kembali) lingkungan dari property, khususnya untuk penataan kembali pemilikan dan penggunaan kembali perumahan dan  pemukiman di perkotaan. Selain itu,  bank tanah juga berperan
dalam  melaksanakan  pembangunan  yang  mengarah  ke  sebuah  industry  atau  komersial sebagai penerapan dari kewenangan bank tanah.
Secara  umum,  bank  tanah  atau  land  banking  pada  dasarnya  ditujukan  sebagai kegiatan pemerintah untuk menyediakan tanah yang akan dialokasikan penggunaannya di kemudian hari. Tanah-tanah yang ada di masyarakat terutama tanah yang ditelantarkan dan tanah  negara  yang  belum  digunakan  dihimpun  dan  dikembangkan  untuk  kemudian didistribusikan kembali sesuai dengan rencana penggunaan tanah (Botticini et al., 2022). Dengan  demikian,  bank  tanah  juga  berperan  dalam  melakukan  inventarisasi  dan manajemen pertanahan.
Dengan  demikian,  bank  tanah  merupakan  suatu  bentuk  pengadaan  tanah  yang dilakukan dengan cara akuisisi secara sistematis terhadap tanah yang belum dikembangkan, tanah  terlantar,  atau  tanah  kosong  untuk  selanjutnya  dikembangkan  dan  dioptimalkan penggunaannya sehingga memberikan manfaat bagi masyarakat. Bentuk pengadaan tanah ini dilakukan oleh Pemerintah dalam rangka melaksanakan kebijakan tanah publik.
Secara umum, Peraturan pelaksanaan atau landasan yuridis secara berturut-turut yang digunakan dalam pengadaan tanah diantaranya adalah (Supriadi, 2023):
a. Peraturan  Menteri  Dalam  Negeri  No.15  Tahun  1975  tentang  Ketentuan-Ketentuan Mengenai Tata Cara Pembebasan Tanah;
b. Peraturan  Menteri  Dalam  Negeri  No.2  Tahun  1976  tentang  Penggunaan  Acara Pembebasan  Tanah  Untuk  Kepentingan  Pemerintah  Bagi  Pembebasan  Tanah  Oleh Pihak Swasta;
c. Peraturan  Menteri  Dalam  Negeri  No.2  Tahun  1985  tentang  Tata  Cara  Pengadaan Tanah.
Untuk Keperluan Proyek Pembangunan di Wilayah  Kecamatan,  ketiga  peraturan  di atas dicabut dengan (Supriadi, 2023):
a. Keppres  No.55  Tahun  1993  tentang  Pengadaan  Tanah  Bagi  Pelaksanaan Pembangunan Untuk Kepentingan Umum (Keppres ini telah dicabut);
b. Perpres  No.36  Tahun  2005  tentang  Pengadaan  Tanah  Bagi  Pelaksanaan Pembangunan  Untuk  Kepentingan  Umum  (Perpres  ini  mencabut  Keppres  No.55 Tahun 1993);
c. Perpres  No.65  Tahun  2006  tentang  Pengadaan  Tanah  Bagi  Pelaksanaan Pembangunan Untuk Kepentingan Umum (Perpres ini mencabut Perpres No.36 Tahun 2005);
d. Peraturan Kepala BPN No.3 Tahun 2007 tentang Petunjuk Teknis Pengadaan Tanah Bagi Pelaksanaan Pembangunan Untuk Kepentingan Umum;
e. Undang-Undang  No.2  Tahun  2012  tentang  Pengadaan  Tanah  Bagi  Pembangunan Untuk Kepentingan Umum;
f. Peraturan Pemerintah No.71 Tahun 2012 tentang Penyelenggaraan Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan Untuk Kepentingan Umum;
g. Peraturan  Kepala  Badan  Pertanahan  Nasional  No.5  Tahun  2012  tentang  Petunjuk Teknis Pelaksanaan Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan Untuk Kepentingan Umum. Pengadaan tanah bagi pembangunan untuk kepentingan umum menurut Undang-
Undang Nomor 2 Tahun 2012 adalah kegiatan menyediakan tanah dengan cara memberi ganti  kerugian  yang  layak  dan  adil  kepada  pihak  yang  berhak.  Sedangkan  kepentingan umum diartikan sebagai suatu kepentingan bangsa, Negara, dan masyarakat yang harus diwujudkan oleh pemerintah dan digunakan sebesar-besarnya untuk kemakmuran rakyat.
Bentuk  pengadaan  tanah  terbagi  menjadi  dua,  yaitu  Pengadaan  Tanah  Secara Sukarela dan Pengadaan Tanah Wajib (Thounaojam et al., 2022). Pengadaan tanah secara sukarela  merupakan  bentuk  kesediaan  penyerahan  tanah  dari  pemilik  tanah  kepada Pemerintah secara sadar dan tanpa paksaan (Rossi, 2023). Secara teknis, bentuk pengadaan tanah secara sukarela dilakukan dengan pemindahan hak yakni jual-beli atau tukar menukar. Pengadaan tanah secara sukarela diatur dalam Peraturan Presiden Nomor 71 Tahun 2012 tentang  Penyelenggaraan  Pengadaan  Tanah  Bagi  Pembangunan  Untuk  Kepentingan Umum.
Lain  halnya  dengan  pengadaan  tanah  secara  sukarela,  pengadaan  tanah  untuk kepentingan umum dengan cara wajib adalah pencabutan hak-hak atas tanah dan benda- benda yang di atasnya dinyatakan bahwa untuk kepentingan umum termasuk kepentingan bangsa  dan  negara,  serta  kepentingan  bersama  dari  rakyat,  demikian  pula  kepentingan pembangunan.  Dalam  pengadaan  tanah  untuk  kepentingan  umum  dengan  cara  wajib, Presiden  dalam  keadaan  yang  memaksa  setelah  mendengar  Menteri  Agraria,  Menteri Kehakiman dan Menteri yang bersangkutan dapat mencabut hak atas tanah dan  benda yang  ada  diatasnya  (Rahmadani,  2022).  Pencabutan  hak  atas  tanah  tersebut  dilakukan dalam rangka pelaksanaan sifat kepentingan umum yang menyangkut:
a. Kepentingan bangsa dan Negara
b. Kepentingan masyarakat luas
c. Kepentingan rakyat banyak
d. Kepentingan pembangunan
Sedapat mungkin pengadaan tanah atas benda-benda kepunyaan orang lain haruslah terlebih dahulu diusahakan agar tanah tersebut diperoleh atas persetujuan dari pemiliknya
(Paasi et al., 2022). Pengadaan tanah bagi pelaksanaan pembangunan untuk kepentingan umum oleh Pemerintah atau Pemerintah Daerah dilaksanakan melalui tahapan:
a. Perencanaan
b. Persiapan
c. Pelaksanaan
d. Penyerahan hasil
Rencana pengadaan tanah disusun dalam bentuk dokumen perencanaan Pengadaan Tanah  yang  harus  memuat  maksud  dan  tujuan  rencana  pembangunan.  Maksud  dan rencana  pembangunan  ini  harus  menguraikan  manfaat  pembangunan  apa  yang  akan diterima oleh masyarakat secara umum. Dokumen perencanaan ini harus pula berisi survey sosial ekonomi, kelayakan lokasi, analisis biaya dan manfaat pembangunan bagi wilayah dan masyarakat, perkiraan nilai tanah, dampak lingkungan dan dampak sosial yang mungkin timbul akibat dari  Pengadaan Tanah  dan pembangunan,  dan studi lain yang diperlukan (Ridwan & Achmad Sodik, 2023). Dokumen rencana Pengadaan Tanah kemudian ditetapkan oleh pimpinan instansi dan disampaikan kepada gubernur.
Setelah  perencanaan  pengadaan  tanah  selesai  dibentuk,  maka  tahap  selanjutnya adalah Persiapan Pengadaan Tanah (Rosenstiel et al., 2022). Pada tahap ini, gubernur akan membentuk tim persiapan dalam waktu paling lama 10 hari kerja. Tim persiapan terdiri dari bupati  atau  walikota,  satuan  kerja  perangkat  daerah  provinsi  terkait,  instansi  yang memerlukan tanah, dan isntansi terkait lainnya. Adapun tugas dari tim persiapan adalah:
a. Melaksanakan  pemberitahuan  rencana  pembangunan  berupa  sosialisasi  kepada masyarakat baik secara langsung maupun tidak langsung
b. Melaksanakan pendataan awal lokasi rencana pembangunan
c. Melaksanakan konsultasi publik rencana pembangunan
d. Menyiapkan penetapan lokasi pembangunan
e. Mengumumkan penetapan lokasi pembangunan untuk kepentingan umum
f. Melaksanakan tugas lain yang terkait persiapan Pengadaan Tanah bagi pembangunan untuk kepentingan umum yang ditugaskan oleh gubernur
Tahap selanjutnya adalah pendataan awal lokasi rencana pembangunan. Pihak yang berhak melakukan pendataan awal adalah (Rosenstiel et al., 2022):
a. Pemegang hak atas tanah baik berupa perseorangan maupun badan yang ditetapkan berdasarkan undang-undang
b. Pemegang pengelolaan
c. Nadzir untuk tanah wakaf yang merupakan pihak penerima harta benda wakaf dari wakif untuk mengelola tanah sesuai dengan peruntukannya
d. Pemilik tanah bekas milik adat
e. Masyarakat hukum adat
f. Pihak yang menguasai tanah negara dengan itikad baik
g. Pemegang dasar penguasaan atas tanah
h. Pemilik bangunan, tanaman, atau benda lain yang berkaitan dengan tanah
Hasil  pendataan  awal  lokasi  rencana  pembangunan  dituangkan  dalam  daftar sementara  lokasi  rencana  pembangunan  dan  harus  ditandatangani  oleh  Ketua  Tim Persiapan. Tahapan  selanjutnya  dari pengadaan tanah untuk kepentingan umum adalah konsultasi  publik  rencana  pembangunan  (Camerin  &  Longato,  2023).  Konsultasi  ini dilaksanakan  untuk  mendapatkan  kesepakatan  lokasi  rencana  pembangunan  dari  Pihak yang  Berhak.  Dalam  melaksanakan  konsultasi,  pihak  masyarakat  dapat  dilibatkan  ketika pembangunan yang dilakukan akan mempunyai dampak khusus. Tim persiapan juga berhak mengundang Pihak yang Berhak untuk selanjutnya dicari kesepakatan atas lokasi rencana pembangunan.  Jika  para  pihak  tidak  sepakat,  maka  akan  dilaksanakan  konsultasi  publik ulang.  Namun,  apabila  konsultasi  menemui  jalan  buntu,  maka  tim  persiapan  harus melaporkan hal tersebut kepada Gubernur. Setelah tercapai kesepakatan, maka tahapan lebih  lanjut  adalah  penetapan  lokasi  pembangunan.  Penetapan  lokasi  pembangunan dilakukan  oleh  gubernur  berdasarkan  kesepakatan  dari  para  pihak.  Penetapan  lokasi pembangunan harus dilampiri lokasi pembangunan.
Langkah berikutnya adalah pembangunan penetapan lokasi pembangunan. Gubernur bersama Instansi yang memerlukan tanah mengumumkan penetapan lokasi pembangunan untuk  kepentingan  umum.  Setelah  diumumkan,  maka  Gubernur  dapat  mendelegasikan kewenangan  pelaksanaan  persiapan  Pengadaan  tanah  bagi  pembangunan  untuk kepentingan umum kepada bupati/walikota berdasarkan pertimbangan efisiensi, efektifitas, kondisi geografis, sumber daya manusia, dan pertimbangan lainnya (Sutton et al., 2023).
Langkah selanjutnya adalah Pelaksanaan Pengadaan Tanah. Pelaksanaan pengadaan tanah  diselenggarakan  oleh  Kepala  BPN  (Rahmadani,  2022).  Sebelum  mengeksekusi pengadaan  tanah,  harus  terlebih  dahulu  melakukan  penyiapan  pelaksanaan.  Dalam penyiapan pelaksanaan pengadaan tanah, terdapat beberapa kegiatan yang diantaranya adalah (Spitz et al., 2022):
a. Membuat agenda rapat pelaksanaan
b. Membuat rencana kerja dan jadwal kegiatan
c. Menyiapkan pembentukan satuan tugas yang diperlukan dan pembagian tugas
d. Memperkirakan kendala-kendala teknis yang mungkin terjadi dalam pelaksanaan
e. Merumuskan strategi dan solusi terhadap hambatan dan kendala dalam pelaksanaan
f. Menyiapkan langkah koordinasi ke dalam maupun ke luar di dalam pelaksanaan
g. Menyiapkan administrasi yang diperlukan
h. Mengajukan kebutuhan anggaran operasional pelaksanaan Pengadaan Tanah
i. Menetapkan Penilai
j. Membuat dokumen hasil rapat
Dalam  melaksanakan  kegiatannya,  ketua  pelaksana  Pengadaan  Tanah  dapat membentuk  satuan  Tugas  yang  membidangi  inventarisasi  dan  identifikasi  data  fisik penguasaan, pemilikan, penggunaan, dan pemanfaatan tanah, serta data pihak yang berhak dan objek pengadaan tanah (Rahmadani, 2022). Pelaksanaan inventarisasi dan identifikasi meliputi kegiatan:
a. Penyusunan rencana jadwal kegiatan
b. Penyiapan bahan
c. Penyiapan peralatan teknis
d. Koordinasi dengan perangkat kecamatan dan lurah/kepala desa atau nama lain
e. Penyiapan peta bidang tanah
f. Pemberitahuan kepada Pihak yang Berhak melalui lurah/kepala desa atau nama lain
g. Pemberitahuan  rencana  dan  jadwal  pelaksanaan  pengumpulan  data  Pihak  yang Berhak dan Objek Pengadaan Tanah
Setelah tahap inventarisasi, tahap selanjutnya adalah penetapan besarnya nilai ganti kerugian  yang  dilakukan  oleh  Ketua  Pelaksana  Pengadaan  Tanah  berdasarkan  hasil penilaian jasa penilai atau penilai publik melalui musyawarah dengan pihak yang berhak. Jasa Penilai atau Penilai Publik ini diadakan dan ditetapkan oleh Ketua Pelaksana Pengadaan Tanah (Purbawa, 2022). Penilai dalam hal ini bertugas melakukan penilaian besarnya ganti kerugian bidang per bidang tanah meliputi:
a. Tanah
b. Ruang atas tanah dan bawah tanah
c. Bangunan
d. Tanaman
e. Benda yang berkaitan dengan tanah
f. Kerugian lain yang dapat dinilai
Setelah nilai ganti rugi disepakati oleh berbagai pihak, dan ganti rugi tersebut telah diberikan kepada pihak pemilik tanah, maka langkah berikutnya adalah pelepasan objek pengadaan  tanah.  Pelepasan  hak  objek  pengadaan  tanah  dilaksanakan  oleh  pihak  yang berhak kepada negara di hadapan Kepala Kantor Pertanahan setempat. Kemudian objek pengadaan tanah yang telah diberikan ganti kerugian atau ganti kerugian telah dititipkan
di pengadilan negeri atau yang telah dilaksanakan. Pelepasan hak objek Pengadaan Tanah, hubungan hukum antara Pihak yang Berhak dan tanahnya hapus demi hukum (Parise, 2022).
Proses Distribusi Tanah Bila Bank Tanah Sudah Terbentuk
Salah satu tugas Negara adalah menjamin ketertiban serta mewujudkan kesejahteraan dan kemakmuran bagi warganya. Dalam konteks Negara kita tugas tersebut secara jelas dicantumkan dalam pembukaan UUD 45 yang antara lain mengamanatkan bahwa Negara Republik Indonesia bertujuan untuk melindungi segenap bangsa dan seluruh tumpah darah Indonesia, memajukan kesejahteraan umum, mencerdaskan kehidupan bangsa dan turut serta  menjaga  ketertiban  dunia.  Untuk  itu,  semua  Negara  pada  dasarnya  berkewajiban untuk  dapat  memenuhi  hak-hak  dasar  bagi  warganya  seperti  tempat  tinggal,  pekerjaan yang layak, bahan makan yang cukup dan lingkungan yang memadai (Shue, 2022). Dengan demikian, Negara dituntut dapat memanfaatkan setiap jengkal tanahnya secara optimal.
Apabila pada awalnya konsep land consolidation digunakan di sektor pertanian, Bank Tanah sebagai manajemen pertanahan biasa diterapkan di banyak Negara untuk keperluan, konsolidasi  tata  ruang  pertanahan,  mengendalikan  gejolak  harga  tanah,  mengefektifkan manajemen  pertanahan,  mencegah  terjadinya  pemanfaatan  yang  tidak  optimal  maupun pengembangan tata perkotaan yang baru. Untuk itu, apabila pemangku kepentingan dalam land  consolidation  yang  diterapkan  di  sektor  pertanian  pada  umumnya  adalah  sektor pemerintahan  ( public),  dalam  Bank  Tanah  pendirinya  dapat  berupa  sektor  pemerintah maupun swasta (Riwajanti et al., 2022). Kondisi di atas dihadapkan lagi dengan melonjaknya harga  tanah  yang  secara  tidak  terkendali  atau  tidak  wajar  dari  tahun  ke  tahun  untuk berbagai  kepentingan.  Bahkan  ada  kecenderungan  penguasaan  tanah  dalam  skala  luas ditujukan untuk mencari keuntungan dengan berkedok sebagai badan usaha yang bergerak di bidang properti dengan HGB dan bidang perkebunan dengan HGU serta sebagai badan usaha yang bergerak dalam penyiapan tanah untuk kawasan perindustrian dengan regulasi Lingkungan Siap Bangun (Lisiba) dan Kawasan Siap Bangun (Kasiba).
Berbagai kegiatan usaha tersebut digunakan sebagai justifikasi untuk menguasai tanah dalam skala besar, meskipun tidak diusahakan secara optimal. Bahkan sebagian terindikasi diterlantarkan. Kondisi ini dapat dimaknai sebagai praktek bank tanah yang tidak tepat, yang dilakukan  oleh  swasta.  Penguasaan  tanah  dalam  skala  luas,  tidak  diusahakan  untuk kepentingan  pembangunan  ekonomi  tetapi  cenderung  dimanfaatkan  sebagai  objek spekulasi dan investasi. Hal ini banyak ditemukan tidak hanya di wilayah-wilayah perdesaan tetapi  juga  di  wilayah  perkotaan.  Di  wilayah  perdesaan  dilakukan  dengan  modus permohonan HGU berskala luas, tetapi tidak secara keseluruhan dimanfaatkan sesuai tujuan
pemberian  hak  (Leitschuh  et  al.,  2022).  Sedangkan  di  wilayah  perkotaan,  akuisisi  tanah dengan  skala  luas  banyak  dipraktikkan  oleh  perusahaan-perusahaan  besar  di  bidang properti  melalui  perolehan  HGB  yang  kemudian  diterlantarkan  dengan  argumen  untuk pencadangan tanah. Bahkan ditengarai mereka menguasai tanah hanya mendasarkan pada izin  lokasi/ijin  prinsip  dari  bupati/walikota.  Lebih  dari  itu,  luasan  tanah  yang  terinidkasi diterlantarkan tersebut telah menjadi agunan dan dibebankan hak melalui hak tanggungan di lembaga keuangan/perbankan.
Lebih jauh mengenai urgensi Bank Tanah di Indonesia, sebagaimana yang dirasakan banyak  masyarakat,  khususnya  masyarakat  perkotaan,  harga  tanah  yang  kian  melonjak hanya  memberikan  dua  pilihan  kepada  masyarakat  berpenghasilan  terbatas,  yaitu:  (1) menyingkir  jauh  dari  kota  untuk  mendapatkan  harga  tanah  yang  murah,  atau  (2) memperpanjang  tenor  kredit  hingga  20  tahun  atau  lebih  jika  memungkinkan.  Kenaikan harga  properti  yang  kian  signifikan  mengindikasikan  bahwa  pentingnya  tanah  bagi masyarakat,  khususnya  diperkotaan,  dalam  rangka  memenuhi  kebutuhan  dasar  dan kebutuhan ekonomi Namun tidak dapat dihindari penguasaan tanah oleh  para spekulan tanah  yang  dapat  menimbulkan  kerugian  tidak  hanya  bagi  masyarakat,  tetapi  juga pemerintah.
Pemerintah perlu memposisikan dirinya sebagai land keeper, yaitu penginventarisasi dan  pengembang  database  tanah,  administrasi,  dan  penyediaan  sistem  informasi pertanahan.  Juga  sebagai  land  warantee,  yaitu  menjamin  penyediaan  tanah  untuk pembangunan,  menjamin  nilai  tanah  dan  efisiensi  pasar  tanah  yang  berkeadilan,  dan mengamankan  peruntukkan  tanah  secara  optimal,  serta  sebagai  land  purchaser,  yaitu penguasaan tanah, dan penetapan harga tanah yang terkait dengan persepsi kesamaan nilai pajak bumi dan bangunan. Pemerintah juga harus berperan sebagai land valuer, yaitu melakukan  penilaian  tanah  yang  obyektif  dalam  menciptakan  satu  sistem  nilai  dalam penentuan nilai tanah yang berlaku untuk berbagai keperluan (Iswantoro & Luthviati, 2021). Tak  cukup  itu,  juga  harus  menjalankan  fungsi  sebagai  land  distributor,  yaitu  menjamin distribusi tanah yang wajar dan adil berdasarkan kesatuan nilai tanah, dan mengamankan perencanaan,  penyediaan  dan  distribusi  tanah,  dan  yang  terakhir  sebagai  land management,  yaitu  melakukan  manajemen  pertanahan  yang  merupakan  bagian  dan manajemen  aset  secara  keseluruhan,  dan  melakukan  analisis,  penetapan  strategi  dan pengelolaan  implementasi  berkaitan  dengan  pertanahan.  Tanpa  semua  fungsi  itu  maka tidak  mungkin  rasanya  pembangunan  akan  bergerak  dengan  baik,  apalagi  ruang pembangunan wajib diekstensifikasi jika ingin meningkatkan pembukaan lapangan kerja, mengurangi  pengangguran,  peningkatan  pendapatan  masyarakat  dan  peningkatan
pertumbuhan ekonomi secara umum. Hadirnya Negara dalam proses akuisisi dan reservasi lahan akan membuka jalan yang lebih luas untuk pembangunan. Pengadaan tanah melalui mekanisme Bank Tanah oleh pemerintah menjadi penting dalam pembangunan di masa depan,  karena  fungsinya  sebagai  penyedia  sarana  dan  prasarana  untuk  kepentingan masyarakat luas.
Bank Tanah memiliki manfaat yang luas dalam pembangunan di masa depan, yaitu diantaranya  tersusunnya  database  tanah  terkait  perencanaan  pembangunan  kota, peningkatan  aset  pemerintah  melalui  tanah  yang  telah  dibeli  oleh  pemerintah  yang kemudian dibukukan ke dalam aktiva sehingga tanah tersebut menjadi salah satu kekayaan yang dimiliki pemerintah untuk digunakan bagi masyarakat luas (Sitopu, 2022). Selain itu, keberadaan  Bank  Tanah  juga  akan  mendorong  investasi  karena  investor  tidak  akan terperangkap  oleh  harga  dari  para  spekulan  tanah,  dan  kemudahan  dalam birokrasi/perizinan.  Pemerintah  juga  dapat  melindungi  masyarakat  menengah  kebawah dalam penyediaan tanah perumahan, karena dengan harga properti yang tidak terkontrol para konsumen menengah keatas dapat memiliki lebih dari satu unit rumah untuk tujuan investasi, sebaliknya masyarakat menengah ke bawah makin sulit mendapatkan rumah.
Sebagai  mekanisme  yang  menunjang  pembangunan,  Bank  Tanah  dapat  diukur keberhasilannya melalui beberapa indikator, antara lain: kepastian lahan baik dari sisi lokasi dan luas areal ( land availability), mekanisme penentuan harga (price mechanism), proses ganti ruginya ( compensation & warranty), kecepatan dalam penyediaan tanah (lead time) yang lancar, dan ketiadaan/minimnya kasus tanah sengketa ( land dispute). Dikarenakan hal- hal  tersebut,  Bank  Tanah  dirasa  sangat  krusial  keberadaanya  di  Indonesia  saat  ini. Pembentukan Bank Tanah yang terlambat bisa berdampak banyak secara simultan terhadap proses  pembangunan.  Jika  Negara  bergerak  lebih  cepat  dan  Bank  Tanah  segera  berdiri maka harapannya multiplier effect yang ditimbulkan juga makin besar. Dengan mekanisme Bank Tanah ini, diharapkan Indonesia dimasa depan tidak mengalami pembangunan yang semu, sehingga pemerintah dapat dengan optimal memberikan pelayanan bagi masyarakat luas baik dalam penyediaan perumahan dan pemukiman, maupun kebutuhan yang dapat menunjang  kegiatan  ekonomi  dan  bisnis  agar  secara  makro  dapat  diwujudkannya kesejahteraan yang merata di seluruh lapisan masyarakat.

## SIMPULAN
Mekanisme pembentukan Bank Tanah menurut Rancangan Peraturan Pemerintah Tentang Bank Tanah yaitu dengan membentuk lembaga yaitu Batanas yang bertujuan untuk pengelolaan, penyediaan dan pendistribusian tanah secara terpadu yang terdiri dari
kegiatan perencanaan, perolehan, pengembangan, pemanfaatan, serta pengamanan dan pemeliharaan tanah. Pembentukan dan pelaksanaan Batanas sebagai bentuk peran dan hak negara dalam bidang pertanahan untuk pembangunan, pemerataan ekonomi dan kepentingan umum atau fungsi sosial. Batanas berbentuk Badan Layanan Umum (BLU) khusus, yang kekhususannya sesuai dengan ketentuan Peraturan Pemerintah ini, serta yang bertanggungjawab kepada Komite Batanas. Batanas mempunyai berwenang untuk melakukan  pengadaan  tanah,  melakukan  kerjasama  dengan  pihak  ketiga  dalam memanfaatkan  Aset  dan  tanah,  mendapatkan  pembiayaan  dari  APBN  atau  sumber pembiayaan lain yang sah dan memanfaatkan serta mengelola hasil usaha untuk kegiatan operasional dan pengembangan.
Proses  distribusi  tanah  bila  bank  tanah  sudah  terbentuk  dilaksanakan  oleh pemerintah  dan  digunakan  untuk  kepentingan  umum.  Proses  distribusi  dilakukan dilakukan melalui  dengan urutan-urutan kegiatan yaitu a.  Inventarisasi dan  identifikasi obyek,  termasuk  apakah  tanah  tersebut  bebas  konflik  atau  tidak,  baik  horisontal  atau vertikal, b. Apabila jumlahnya sudah pasti, inventarisasi dan identifikasi subyeknya, siapa yang  sangat  membutuhkan  dengan  kriteria-kriteria  tertentu  yang  telah  ditetapkan,  c. Sinkronisasi luas tanah (obyek) dan jumlah subyek, kemudian ditentukan berapa masing- masing yang diperoleh oleh subyek dan d. Identifikasi alas Hak yaitu Hak Pakai atau Hak Milik.

## DAFTAR PUSTAKA
Alterini, I. E. (n.d.). Law of Property. Introduction to the Law of Argentina, 197.
Botticini, F., Auzins, A., Lacoere, P., Lewis, O., & Tiboni, M. (2022). Land take and value capture:
Towards more efficient land use. Sustainability, 14(2), 778.
Chin,  J.  T.  (2021).  The  shifting  role  of  public – private  partnerships  in  vacant  property redevelopment. Land Use Policy, 105, 105430.
Fairbairn, M. (2021). Fields of gold: Financing the global land rush. Cornell University Press.
Guild, J. (2019). Land acquisition in Indonesia and law No. 2 of 2012. ADBI Working Paper Series.
Iswantoro, I., & Luthviati, R. D. (2021). Land Banks’ Impact on Agrarian Reform and Equitable Land
Redistribution. Pena Justisia: Media Komunikasi Dan Kajian Hukum, 20(2).
Kosasih, J. I., & SH, M. (2021). Akses Perkreditan dan Ragam Fasilitas Kredit dalam Perjanjian Kredit Bank. Sinar Grafika (Bumi Aksara).
Long,  H.,  &  Qu,  Y.  (2018).  Land  use  transitions  and  land  management:  A  mutual  feedback perspective. Land Use Policy, 74, 111 – 120.
Malizia, E., Feser, E. J., Renski, H., & Drucker, J. (2020). Understanding local economic development.
Routledge.
Mangioni, V. (2018). Evaluating the impact of the land acquisition phase on property owners in megaprojects. International Journal of Managing Projects in Business, 11(1), 158 – 173.
Pangestu, F. P., Rahmadianti, N. S., Hardiyanti, N. T., & Yusida, E. (2021). Ekonomi Pancasila Sebagai Pedoman  Dalam  Tujuan  Pembangunan  Berkelanjutan  SDGs  (Sustainable  Development Goals) 2030. Prosiding Seminar Nasional Ekonomi Pembangunan, 1(3), 210 – 219.
Ridwan,  I.  H.  J.,  &  Achmad  Sodik,  S.  H.  (2023). Hukum  Tata  Ruang:  dalam  konsep  kebijakan otonomi daerah. Nuansa Cendekia.
Riwajanti, N. I., Comm, S. E. M., & Muwidha, M. (2022). Penilaian Properti (Appraisal): Konsep dan Aplikasi. Media Nusa Creative (MNC Publishing).
Roestamy, M., Martin, A. Y., Rusli, R. K., & Fulazzaky, M. A. (2022). A review of the reliability of land bank institution in Indonesia for effective land management of public interest. Land Use Policy, 120, 106275.
Rosenstiel,  S.  F.,  Land,  M.  F.,  &  Walter, R.  (2022). Contemporary  fixed  prosthodontics-e-book. Elsevier Health Sciences.
Rossi, E., & Argenton, C. (2021). Property, legitimacy, ideology: A reality check. The Journal of Politics, 83(3), 1046 – 1059.
Scott, J. C. (2020). Seeing like a state: How certain schemes to improve the human condition have failed. yale university Press.
Shue, H. (2020). Basic rights: Subsistence, affluence, and US foreign policy. princeton University press.
Spitz, K., & Trudinger, J. (2019). Mining and the environment: from ore to metal. CRC Press.
Stilz, A. (2019). Territorial sovereignty: A philosophical exploration. Oxford University Press.
Supriadi, S. H. (2023). Hukum agraria. Sinar Grafika.
Sutedi,  A.  (2020). Implementasi  prinsip  kepentingan  umum  di  dalam  pengadaan  tanah  untuk pembangunan. Sinar Grafika (Bumi Aksara).
Thornley,  A.  (2018). Urban planning  under  Thatcherism:  the  challenge  of  the  market  (Vol.  21). Routledge.
Vogeler, I. (2019). The myth of the family farm: Agribusiness dominance of US agriculture. CRC Press.
Zainuddin, Z. (2021). Right to Own Land by the State in the Frame of Constitutional Law. Randwick International Of Social Science Journal, 2(2), 46 – 57.