Abstrak—Kabupaten Cilacap sedang mengalami pertumbuhan ekonomi  dan  pembangunan  daerah  yang  ditandai  dengan meningkatnya  PDRB  ADHK  dari  tahun  ke  tahun.  Sehingga permintaan  lahan  di  ibu  kota  Kabupaten  Cilacap  yaitu  Kota Cilacap  akan  terus  meningkat.  Oleh  karena  itu,  perencanaan properti  di  lahan  kosong  di  Kota  Cilacap  harus  dianalisa terlebih dahulu demi mendapatkan properti yang terbaik. Salah satunya adalah lahan kosong yang terletak di Jalan Karangsuci, Cilacap. Lahan dengan luas 1.138 m2 tersebut hingga saat ini masih  dibiarkan  kosong  oleh  pemiliknya.  Lokasi  lahan  yang strategis  menunjukkan  lahan  tersebut memiliki  potensi  untuk dikembangkan.  Untuk  itu  dilakukan  analisis  dengan  metode Highest and Best Use agar dapat menemukan alternatif properti apa saja yang dapat dibangun di lahan tersebut dan alternatif properti apa yang dapat memberikan penggunaan tertinggi dan menghasilkan  produktivitas  yang  maksimum  untuk  lahan tersebut.  Metodologi  yang  digunakan  dalam  analisis  HBU  ini dimulai  dengan  penetapan  alternatif  properti  kemudian masing-masing  alternatif  akan  dianalisis  beberapa  aspeknya yaitu aspek legal, aspek fisik, aspek finansial dan produktivitas maksimum. Berdasarkan temuan pada penelitian ini dari tiga alternatif properti yang diuji yaitu Indekos, Rumah Kontrakan dan  Sentra  Kuliner,  Indekos  merupakan  alternatif  properti yang dapat menghasilkan peningkatan lahan dan produktivitas terbesar yaitu Rp 6.048.444,97 dan 230%.
Kata Kunci—Highest and Best Use, Lahan, Properti.

## I. PENDAHULUAN
ABUPATEN  Cilacap sedang mengalami  pertumbuhan ekonomi  dan  pembangunan  daerah  ditandai  dengan meningkatnya  nilai  PDRB  ADHK  dari  tahun  2020  yaitu 90,01 triliun menjadi 91,94 triliun pada tahun 2021 [1]. Selain itu tiga kecamatan terpadat di Kabupaten Cilacap terletak di ibu  kota yaitu Kota Cilacap dengan tingkat  kepadatan 5001 jiwa/km2 sedangkan kecamatan di  luar Kota Cilacap hanya di  angka  946  jiwa/km2  [1].  Hal  ini  tentunya  akan menyebabkan  permintaan  lahan  di  Kota  Cilacap  akan  terus meningkat  dari  tahun  ke  tahun.  Sehingga  perencanaan properti  di  lahan  kosong  di  Kota  Cilacap  harus  dianalisa terlebih dahulu untuk mendapatkan properti yang terbaik. Salah satu lahan yang saat ini harus dianalisa adalah lahan yang  terletak  di  Jalan  Karangsuci,  Kelurahan  Donan, Kecamatan  Cilacap  Tengah,  Cilacap  (Gambar  1).  Lahan merupakan  milik  perorangan  dan  masih  dibiarkan  kosong hingga saat ini. Lahan dengan luas 1.138 m2 ini, terletak di pusat kota dan hanya berjarak 1 km dari alun-alun. Selain itu, lokasi  lahan  ini  dekat  dengan  kawasan  pusat  pemerintahan Kabupaten Cilacap dan hanya berjarak 2 km dari salah satu Refinery  Unit  Pertamina  terbesar  dari  tujuh  Refinery  Unit yang tersebar di seluruh Indonesia.
Kondisi-kondisi yang ada saat ini menunjukkan bahwa lahan  tersebut  memiliki  potensi  untuk  pengembangan properti.  Perlu  dilakukan  analisis  agar  dapat  menemukan
alternatif  properti  apa  saja  yang  dapat  dibangun  di  lahan tersebut  dan  alternatif  properti  apa  yang  dapat  memberikan penggunaan  tertinggi  dan  menghasilkan  produktivitas  yang maksimum.  Analisis  untuk  menentukan  alternatif  properti terbaik,  dapat  dilakukan  dengan  menggunakan  metode Highest and Best Use.

## II. TINJAUAN PUSTAKA
A. Konsep Properti
Properti adalah konsep hukum yang mencakup kepentingan, hak, dan manfaat  dalam kepemilikan. Properti terdiri dari hak kepemilikan untuk kepentingan tertentu atau beberapa  kepentingan  atas  yang  dimiliki.  Penggunaan  kata properti  tanpa  kualifikasi  dapat  merujuk  pada  real  properti dan/atau  personal  properti  (personalti),  termasuk  hak kepemilikan dan bendanya secara fisik [2]. Adapun properti beserta  kriteria  yang  akan  digunakan  pada  penelitian  ini adalah sebagai berikut:

## 1) Indekos
Indekos  adalah  akomodasi  tempat  tinggal  dengan  kamar tidur yang disewakan kepada individu, terutama mahasiswa atau pekerja. Fasilitas yang akan disediakan meliputi kamar mandi dalam, kasur, lemari, meja, dan kursi belajar. Indekos akan  disewakan  bulanan  dan  biaya  listrik  akan  ditanggung oleh masing-masing penyewa.

## 2) Rumah Kontrakan
Rumah  kontrakan  adalah  properti  disewakan  kepada individu atau keluarga untuk jangka waktu tertentu, biasanya satu  tahun  atau  kelipatannya.  Tipe  rumah  kontrakan  bisa berupa  rumah  tunggal,  rumah  susun,  atau  rumah  dalam kompleks perumahan. Pada penelitian ini, rumah kontrakan terdiri dari tiga petak tanpa furnitur dan disewakan tahunan. Biaya  listrik  dan  air  akan  ditanggung  oleh  masing-masing

## Analisis Highest and Best Use pada Lahan Kosong di Jalan Karangsuci Cilacap
Defira Rifkiani Nugrahari dan Christiono Utomo Departemen Teknik Sipil, Institut Teknologi Sepuluh Nopember (ITS)
e-mail : christiono@ce.its.ac.id
K
Gambar 1. Lokasi Lahan di Kabupaten Cilacap.
penyewa dan tidak termasuk dalam harga sewa.

## 3) Sentra Kuliner
Sentra  kuliner  adalah  lokasi  beragam  gerai  makanan  dan minuman  dengan  tempat  duduk  umum  untuk  makan  dan bersantai.  Pada  penelitian  ini,  sentra  kuliner  akan menyediakan  lapak  atau  kios  kosong  yang  disewakan bulanan.  Biaya  listrik  dan  air  tidak  termasuk  dalam  harga sewa.  Pendapatan  akan  berasal  hanya  dari  harga  sewa  dan service  charge tanpa  mempertimbangkan  omset  penjualan dari penyewa.

## B. Konsep Pendekatan Penilaian
Pada  dasarnya,  penilaian  properti  adalah  sebuah pendekatan dan metode yang digunakan dengan mempertimbangkan  tipe  properti,  tujuan  dari  penilaian, kualitas serta jumlah dari data yang tersedia. Ada tiga metode yang akan dikaji lebih dalam yaitu:

## 1) Pendekatan Perbandingan Data Pasar
Pendekatan  perbandingan  data  pasar  paling  berguna apabila pada saat penilaian, jumlah properti yang serupa baru saja  terjual  atau  sedang  dijual  di  pasaran.  Dengan menggunakan  pendekatan  ini,  penilai  dapat  menghasilkan nilai  dari  sebuah  properti  dengan  membandingkan  properti tersebut  dengan  properti  yang  serupa.  Properti  yang  paling serupa dapat mengindikasi sebuah kisaran harga dimana nilai dari properti yang dinilai berada.
2) Pendekatan Kapitalisasi Pendapatan
Prinsip  dasar  dari  pendekatan  kapitalisasi  pendapatan adalah  suatu  nilai  aset  merupakan  hasil  representasi  dari pendapatan  yang  diperoleh  oleh  aset  tersebut.  Selain  itu pendapatan  yang  diperoleh  sebidang  tanah  harus  mampu
dikalkulasikan  dengan  kapitalisasi  ekonomi  yang  berlaku dalam kurun waktu tertentu.

## 3) Pendekatan Biaya
Pendekatan  biaya  yaitu  penilaian  atas  suatu  aset  lebih cenderung  mengarah  kepada  aset  yang  di  atasnya  terdapat suatu  unsur  bangunan.  Contohnya  sebuah  tanah  yang  di atasnya  terdapat  bangunan  rumah.  Ketika  terjadi  transaksi jual beli aset tersebut, maka nilai yang disepakati merupakan nilai gabungan antara nilai tanah dengan nilai bangunan yang ada di atasnya. Oleh karena itu, untuk mengetahui besar nilai tanah maka nilai transaksi yang terjadi akan dikurang dengan nilai bangunan sehingga dapat diperoleh besaran nilai tanah.

## C. Konsep Highest and Best Use
Highest and Best Use atau yang biasa disebut dengan HBU adalah  penggunaan  yang  paling  memungkinkan  dan diizinkan dari suatu tanah kosong maupun tanah yang sudah dibangun  [4].  Berikut  adalah  beberapa  aspek  yang  harus dianalisis dalam melakukan analisa Highest and Best Use :

## 1) Aspek Legal
Properti atau bangunan yang didirikan di atas tanah harus mematuhi  peraturan  wilayah  yang  berlaku.  Analisis  akan dilakukan  pada  tahap  legal  untuk  memenuhi  peraturan tersebut.  Adapun  peraturan  yang  akan  dianalisis  termasuk garis  sempadan  bangunan,  rasio  luas  tanah  yang  boleh dibangun,  batas  ketinggian  bangunan,  dan  faktor  lain  yang dapat mempengaruhi biaya bangunan [3].

## 2) Aspek Fisik
Analisis  kelayakan  fisik  berkaitan  dengan  apakah  suatu properti  atau  bangunan  cocok  untuk  didirikan  di  atas  tanah tertentu  dengan  karakteristik  tertentu.  Aspek  fisik  yang
Tabel 1.
Variabel dan Data Penelitian
No. Tahapan Variabel Sumber Data 1 Penetapan alternatif properti a. Perkembangan Properti Sekitar
Lahan b. Permintaan Properti a. Observasi Lingkungan Sekitar b. Wawancara c. Kuesioner 2 Aspek legal
a. Zoning
b. Building Code
• Garis Sempadan Bangunan (GSB) • Koefisien Dasar Bangunan (KDB)
• Koefisien Lantai Bangunan (KLB)
• Koefisien Ketinggian Bangunan (KKB) a. Peraturan Bupati Cilacap Nomor 75 Tahun 2021 tentang Rencana Detail Tata Ruang Kawasan Perkotaan Cilacap tahun 2021-2041
b. Peraturan Daerah Kabupaten Cilacap Nomor 9 Tahun 2011 Tentang Rencana Tata Ruang Wilayah Kabupaten Cilacap Tahun 2011-2031
c. Peraturan Daerah Kabupaten Cilacap Nomor 11 Tahun 2011 Tentang Bangunan Gedung d. Peraturan Daerah Kabupaten Cilacap Nomor 1 Tahun 2021 Tentang Perubahan Atas Peraturan Daerah Kabupaten Cilacap Nomor 9 Tahun 2011 Tentang Rencana Tata Ruang Wilayah Kabupaten Cilacap Tahun 2011-2031 3 Aspek fisik a. Bentuk Lahan b. Ukuran Lahan
c. Aksesibilitas d. Utilitas e. Desain Skematik a. Pemilik Lahan b. Kementrian ATR/BPN c. Observasi Lapangan
d. Google Maps
e. Architects’ Data oleh Erns dan Peter Neufert f. Pedoman Teknis Penyelenggaraan Fasilitas Parkir oleh Departemen Perhubungan Direktur Jendral Perhubungan Barat 4 Aspek finansial a. Investasi
b. Pendapatan
c. Pengeluaran d. Aliran Kas e. Metode NPV
a. Website PT PLN, PDAM Kabupaten Cilacap
b. HSPK Kabupaten Cilacap tahun 2022 c. SNI 7394-2008 Tentang tata cara perhitungan harga satuan pekerjaan beton untuk konstruksi bangunan gedung dan perumahan d. Website Tokopedia e. SNI 03-7065-2005 Tentang tata cara perencanaan sistem plambing 5 Aspek produktivitas maksimum Lahan dengan Produktivitas Tertinggi Perhitungan Aspek Finansial
diperhatikan  meliputi  ukuran,  bentuk,  luas,  elevasi,  dan kontur tanah.

## 3) Aspek Finansial
Apabila  alternatif  penggunaan  suatu  lahan  sudah  layak secara  fisik  dan  diizinkan  secara  peraturan,  selanjutnya alternatif  tersebut  harus  dianalisis  apakah  alternatif tersebut dapat memberikan positive return setelah resiko dan seluruh biaya untuk membuat dan pengoperasikan alternatif tersebut telah  dipertimbangkan.  Apabila  alternatif  tersebut  dapat memberikan positive return maka alternatif tersebut diterima secara finansial.

## 4) Aspek Produktivitas Maksimum
Sebuah properti atau alternatif properti dikatakan memiliki produktivitas  yang  maksimum  apabila  telah  layak  secara keuangan dan alternatif tersebut menghasilkan produktivitas maksimum yang konsisten dengan tingkat pengembaliannya (rate of return) .

## III. METODOLOGI
A. Konsep Penelitian
Pada  penelitian  ini  digunakan  analisis  Highest  and  Best
Use  untuk  mendapatkan  penggunaan  lahan  terbaik  dan tertinggi dari objek penelitian ini.

## B. Variabel dan Data Penelitian
Sumber  data  dalam  penelitian  ini  terdiri  dari  data  primer dan data sekunder. Data primer diperoleh melalui wawancara, observasi lapangan, dan kuisioner yang diambil langsung dari sumbernya.  Sementara  itu,  data  sekunder  diperoleh  dari berbagai  sumber  yang  telah  ada  seperti  Peraturan  Bupati Cilacap, Peraturan Daerah Kabupaten Cilacap, SNI, website terkait,  dan  HSPK  Kabupaten  Cilacap.  Data  sesuai  dengan tahapan  analisis  yang  digunakan  pada  penelitian  ini dirangkum pada Tabel 1.

## C. Tahap Penelitian
Pada  penelitian  ini  melibatkan  beberapa  tahapan  yaitu penetapan  alternatif  properti,  analisis  aspek  legal,  analisis aspek fisik, analisis aspek finansial, dan analisis produktivitas maksimum. Diagram alir dapat dilihat pada Gambar 2.

## IV. ANALISA DAN HASIL
A. Penetapan Alternatif Properti
Dalam  penelitian  ini,  kuesioner  digunakan  untuk menentukan  tiga  alternatif  properti  yang  akan  diuji  dimana alternatif  awal  yang  tertera  pada  kuesioner  akan  diperoleh dari  wawancara  dan  observasi  terhadap  lingkungan  sekitar lahan  serta  perkembangan  di  Kota  Cilacap.  Pada  penelitian ini  diperoleh  tiga  alternatif  properti  yaitu  indekos,  rumah kontrakan dan sentra kuliner.
Gambar 2. Diagram Alir Penelitian.
Data Primer: Bentuk lahan, Aksesibilitas, Utilitas, properti didaerah sekitar.
Data Sekunder:
Ukuran Lahan,
Zoning, Building
Code , data properti pembanding.
• Observasi wilayah sekitar lahan • Kuesioner
• Zoning
• Building Code • Alternatif Properti • Kapasitas maksimum lahan yang diizinkan
• Alternatif properti
• Kapasitas maksimum lahan yang diizinkan • Desain skematik tiap alternatif properti • Preliminary design tiap alternatif properti • Biaya Investasi • Pendapatan • Biaya
Pengeluaran
• Aliran Kas • NPV ≥ 0
• Nilai Properti tiap alternatif properti
• Nilai lahan per m 2 Alternatif properti terbaik yang dapat memberikan penggunaan tertinggi dan menghasilkan produktivitas yang maksimum.
Tahapan
Input
Proses Output
Tahap 1 Pendahuluan
Identifikasi Masalah:
Alternatif properti terbaik apakah yang dapat memberikan penggunaan tertinggi dan menghasilkan produktivitas yang maksimum untuk lahan di Jalan Karangsuci, Kelurahan Donan, Kecamatan Cilacap Tengah, Kota Cilacap. Identifikasi Masalah Studi Literatur Pengumpulan Data Latar Belakang Tahap 2 Analisis Data Penetapan Alternatif Properti, Aspek Legal, Aspek Fisik, Aspek Finansial, Aspek
Produktivitas Maksimum Penetapan Alternatif Properti Aspek Legal Aspek Fisik Aspek Produktivitas Maksimum Aspek Finansial Tahap 3 Hasil Penelitian Rumusan Masalah Tujuan Penelitian Tabel 2. Pengelompokan Alternatif Properti Alternatif Properti
Fungsi Bangunan Indekos Perumahan
Rumah Kontrakan
Perumahan Sentra Kuliner Perdagangan dan Jasa
Tabel 3. Kapasitas Maksimum Aspek Indekos Rumah Kontrakan Sentra Kuliner Luas Lahan m 2 1138 1138 1138 Luas Dasar Bangunan m 2 796 796 841 Luas  Lantai Total m 2 15932 15932 18208 Jumlah Lantai Maksimum Lantai 4 4 4 Luas Lahan Terbuka m 2 341 341 283
Gambar 3. Ilustrasi bentuk dan ukuran lahan.

## B. Analisa Aspek Legal
Setelah  dilakukannya  penetapan  alternatif  properti, langkah  selanjutnya  pada  penelitian  ini  yaitu  analisa  aspek legal  dimana  alternatif  properti  akan  ditinjau  batasan- batasannya  demi  mendapatkan  kapasitas  maksimum  lahan yang  diizinkan.  Tabel  2  menunjukkan  pengelompokan alternatif properti berdasarkan fungsi bangunannya.

## 1) Zoning
Berdasarkan  Peraturan  Bupati  Cilacap  Nomor  1  Tahun 2021 tentang Rencana Detail Tata Ruang Wilayah Kabupaten Cilacap Tahun 2021 – 2031 lahan objek penelitian berada di kawasan  permukiman  perkotaan  dimana  perumahan  dan perdagangan dan jasa termasuk kedalam kegiatan yang sesuai dengan kawasan permukiman perkotaan.
2) Building Code
a. Perumahan Berikut adalah persyaratan building code perumahan yang berlaku di Jalan Karangsuci Cilacap:
1. Garis Sempadan Bangunan (GSB), sisi muka bangunan =  3 m 2. Garis Sempadan Bangunan (GSB), sisi belakang bangunan =  3 m 3. Garis Sempadan Bangunan (GSB), sisi kanan bangunan =  0 m 4. Garis Sempadan Bangunan (GSB), sisi kiri bangunan =  0 m 5. Koefisien Dasar Bangunan (KDB) =  70% 6. Koefisien Lantai Bangunan (KLB) =  14 7. Koefisien Dasar Hijau (KDH) =  20% 8. Luas Kavling Minimal =  72 m 2 9. Maksimum  ketinggian  bangunan deret =  4 lt
b. Perdagangan dan Jasa Berikut adalah persyaratan building code Perdagangan dan Jasa yang berlaku di Jalan Karangsuci Cilacap:
1. Garis  Sempadan  Bangunan  (GSB),
sisi muka bangunan = 3 m 2. Garis  Sempadan  Bangunan  (GSB), sisi belakang bangunan = 3 m 3. Garis  Sempadan  Bangunan  (GSB), sisi kanan bangunan = 1,5 m 4. Garis  Sempadan  Bangunan  (GSB), sisi kiri bangunan = 1,5 m 5. Koefisien Dasar Bangunan (KDB) = 80% 6. Koefisien Lantai Bangunan (KLB) = 16 7. Koefisien Dasar Hijau (KDH) = 20%

## 3) Kapasitas Maksimum
Hasil dari  ketiga analisa aspek legal akan dirangkum  dan disajikan dalam Tabel 3.
Tabel 7. Pengeluaran Tahun Pertama Alternatif Properti Pengeluaran Tahun Pertama Indekos Rp280.745.687,44 Rumah Kontrakan Rp92.485.000,71 Sentra Kuliner Rp160.791.963,87 Tabel 8. Nilai Suku Bunga Deposito Bank Nama Bank Suku Bunga BCA 2% CIMB NIAGA 4% Bank Maspion 6% Bank BRI 3,00% Bank Panin 4,25% Rata-rata Suku Bunga 3,75% Tabel 9. Hasil Perhitungan Analisa Arus Kas Diskonto Indekos Rumah Kontrakan Sentra Kuliner -Rp19.185.911.820 -Rp19.449.323.028 -Rp8.196.484.962 Rp30.310.239.090 Rp7.943.437.046 Rp12.220.672.378 -Rp4.950.800.844 -Rp1.585.042.315 -Rp2.719.988.580 Rp53.038.011.243 -Rp1.254.052.691 Rp20.382.578.538 Memenuhi Tidak Memenuhi Memenuhi Tabel 10. Produktivitas masing-masing Alternatif Properti Uraian Indekos Sentra Kuliner Nilai Properti Rp22.457.672.588,27 Rp8.419.969.930,82 Nilai Bangunan Rp12.577.357.054,79 Rp2.981.033.814,08 Total Luas Lahan 1138 m 2 1138 m 2 Nilai Lahan Sesudah Didirikan Properti per m 2 Rp8.682.175,34 Rp4.779.381,47 Nilai Lahan Sebelum Didirikan Properti per m 2 Rp2.633.730,37 Rp2.633.730,37 Peningkatan Nilai Lahan Rp6.048.444,97 Rp2.145.651,10 Produktivitas 230% 81%
Gambar 4. Ruas jalan yang terhubung dengan Jalan Karangsuci.
Tabel 4.
Rekapitulasi Perencanaan Biaya Investasi Alternatif Properti Biaya Investasi Indekos Rp19.084.688.827 Rumah Kontrakan Rp19.482.728.035 Sentra Kuliner Rp6.664.365.738 Tabel 5. Harga Sewa dan Tingkat Okupansi Alternatif Properti Tingkat Okupansi Harga Sewa Indekos 80% Rp1.700.000,00 Rumah Kontrakan 94% Rp700.000,00 Sentra Kuliner 94% Rp2.000.000,00 Tabel 6. Pendapatan Tahun Pertama Alternatif Properti Pendapatan Tahun Pertama Indekos Rp1.958.400.000,00 Rumah Kontrakan Rp513.240.000,00 Sentra Kuliner Rp789.600.000,00

## C. Analisa Aspek Fisik
1) Bentuk dan Ukuran Lahan
Lahan  objek  penelitian  memiliki  luas  yaitu  1.138  m 2 dengan  bentuk  lahan  relatif  menyerupai  persegi  panjang dengan satu sisi secara signifikan lebih panjang. Ilustrasi dari bentuk dan ukuran lahan dapat dilihat pada Gambar 3.

## 2) Aksesibilitas Lahan
Lahan objek penelitian terletak 75 meter dari perempatan yang  menghubungkan  Jalan  Karangsuci  dengan  tiga  jalan arteri  utama:  Jalan  MT  Haryono,  Jalan  DI  Panjaitan,  dan Jalan  Letnan  Jend  Suprapto  seperti  pada  Gambar  4. Perempatan  tersebut  merupakan  akses  utama  yang  umum digunakan untuk menuju lahan objek penelitian, memberikan aksesibilitas yang baik.

## 3) Utilitas Lahan
Lahan  objek  penelitian  sudah  dilengkapi  dengan  utilitas yang  memadai  seperti  saluran  air  bersih  PDAM,  saluran listrik PLN dan jaringan telepon.

## 4) Desain Skematik
Dalam  perencanaan  desain  skematik  luas  netto  dan kebutuhan lahan parkir dari masing-masing alternatif properti akan diperoleh.
Setelah  dilakukan  analisa  aspek  fisik  dapat  disimpulkan bahwa berdasarkan bentuk, ukuran, aksesibilitas dan utilitas lahan  sudah  layak  secara  fisik.  Selain  itu  diperoleh  desain skematik dari indekos dengan luas dasar bangunan 645,54 m 2 dengan  total  96  unit  kamar,  rumah  kontrakan  dengan  luas dasar  bangunan  699,35  m 2 dengan  total  52  unit  rumah kontrakan,  dan  sentra  kuliner  dengan  luas  dasar  bangunan 445,32 m 2 dengan total 28 unit lapak.

## D. Analisa Aspek Finansial
Setelah  melakukan  analisa  aspek  legal  dan fisik,  langkah selanjutnya adalah menganalisis setiap alternatif properti dari segi  aspek  finansial.  Tujuan  dari  analisis  ini  adalah  untuk mengevaluasi apakah alternatif tersebut memberikan positive return atau net income yang positif. Dalam analisis finansial ini,  ada  beberapa  faktor  yang  akan  ditinjau  meliputi  biaya investasi, pendapatan dan biaya pengeluaran.

## 1) Perencanaan Biaya Investasi
Pada tahap ini, biaya investasi akan dianalisa untuk setiap alternatif  properti.  Hal  ini  mencakup  biaya  tanah,  biaya bangunan dan biaya-biaya tidak langsung seperti perencanaan,  financing  cost  dan  biaya  lainnya  yang  terkait dengan memperoleh properti tersebut. Rekapitulasi perencanaan biaya investasi dapat dilihat pada Tabel 4.

## 2) Perencanaan Pendapatan
Perencanaan  pendapatan  pada  tahap  ini  guna  untuk menentukan  potensi  pendapatan  yang  dapat  diperoleh  dari tiap-tiap  alternatif  properti.  Untuk  ketiga  alternatif  properti direncanakan  untuk  memperoleh  pendapatan  dari  sewa  dan service charge dimana harga sewa akan mengalami kenaikan 3%  setiap  5  tahun.  Sementara  untuk  biaya service  charge ditentukan 25% dari harga sewa. Tabel 5 menunjukkan harga sewa  dan  tingkat  okupansi  yang  digunakan  dalam perhitungan  perencanaan  pendapatan  Tabel  6  menunjukkan pendapatan masing-masing alternatif untuk tahun pertama.

## 3) Perencanaan Biaya Pengeluaran
Perencanaan  pengeluaran  untuk  tiap  alternatif  properti mencakup  biaya  listrik,  air,  gaji  pegawai,  dan  biaya pemeliharaan.  Biaya  listrik  dan  biaya  air  dihitung berdasarkan  konsumsi  energi  dari  masing-masing  alternatif properti.  Gaji  pegawai  akan  mengalami  kenaikan  sebesar 4,67% yang merupakan rata-rata kenaikan persentase UMK Kabupaten  Cilacap  dalam  lima  tahun  terakhir.  Tabel  7 menunjukan  pengeluaran  masing-masing  alternatif  properti pada tahun pertama.

## 4) Analisa Arus Kas
Setelah  memperoleh  biaya  investasi,  pendapatan,  dan biaya  pengeluaran,  ketiga  hal  tersebut  akan  dianalisis menggunakan  model  arus  kas  diskonto  yaitu Net  Present Value (NPV). Jika NPV ≥ 0, maka investasi alternatif properti tersebut layak untuk diterima, sedangkan jika NPV < 0, maka investasi  alternatif  properti  tersebut  tidak  layak  untuk diterima.
MARR (Minimum  Attractive  Rate  of  Return) diperoleh dari safe rate yang ditambahkan dengan faktor risiko. Faktor risiko diasumsikan sama dengan safe rate. Besaran safe rate didapat  dari  rata-rata  5  nilai  suku  bunga  bank,  seperti  pada Tabel  8.  Sehingga  nilai  MARR  didapatkan  sebesar  7,5%. Pada  penelitian  ini,  ketiga  alternatif  properti  direncanakan memiliki  masa  investasi  selama  10  tahun.  Tabel  9 menunjukkan  hasil  dari  perhitungan  analisa  arus  kas diskonto.
Berdasarkan  Tabel  9  didapatkan  bahwa  hanya  dua alternatif properti yang layak secara finansial yaitu Indekos dan  Sentra  Kuliner  dikarenakan  kedua  alternatif  tersebut memiliki NPV >0.

## E. Analisa Produktivitas Maksimum
Analisa  produktivitas  maksimum  dengan  rumus  sebagai berikut:
𝑁𝑖𝑙𝑎𝑖 𝑙𝑎ℎ𝑎𝑛 𝑝𝑒𝑟 𝑚 2 = 𝑁𝑖𝑙𝑎𝑖 𝑃𝑟𝑜𝑝𝑒𝑟𝑡𝑖 − 𝑁𝑖𝑙𝑎𝑖 𝐵𝑎𝑛𝑔𝑢𝑛𝑎𝑛
𝑇𝑜𝑡𝑎𝑙 𝐿𝑢𝑎𝑠 𝐿𝑎ℎ𝑎𝑛
(1)
Setelah dilakukan analisa aspek legal, fisik  dan finansial; analisa selanjutnya yaitu segi aspek produktivitas maksimum. Pada  tahap  ini  akan  diperoleh  alternatif  properti  manakah yang  memiliki  produktivitas  maksimum  tertinggi  dimana nilai  lahan  per  m 2 sebelum  didirikan  properti  dibandingkan dengan  nilai  lahan  per  m 2 setelah  didirikan  properti.  Nilai lahan  sebelum  didirikan  properti  dan  nilai  bangunan  sudah didapatkan  pada  tahap  analisis  finansial,  sementara  untuk nilai  lahan  sesudah  didirikan  properti  akan  diperoleh menggunakan  Rumus  (1)  dimana  nilai  properti  akan diperoleh menggunakan pendekatan pendapatan Discounted Cash Flow dimana nilai properti adalah jumlah present value dari net operating income di masa yang akan datang ditambah dengan present value dari nilai sisa. Sedangkan nilai sisa atau terminal  value  diperoleh  dari  mengkapitalisasikan  net operating income pada periode n+1. Rekapitulasi perhitungan produktivitas masing-masing alternatif properti dapat dilihat pada Tabel 10.
Berdasarkan  Tabel  10  dapat  diperoleh  bahwa  alternatif properti  indekos  menghasilkan  peningkatan  nilai  lahan sebesar Rp 6.048.444,97 sehingga menghasilkan produktivitas lahan sebesar 230%. Adapun alternatif properti
sentra kuliner menghasilkan peningkatan nilai lahan sebesar Rp 2.145.651,10 sehingga menghasilkan produktivitas lahan sebesar 81%. Sehingga didapatkan alternatif properti indekos sebagai  alternatif  properti  dengan  penggunaan  tertinggi  dan terbaik.

## V. KESIMPULAN
Penelitian ini memiliki tujuan untuk menentukan alternatif properti  terbaik  yang  dapat  memberikan  penggunaan tertinggi  dan  menghasilkan  produktivitas  yang  maksimum untuk  lahan  di  Jalan  Karangsuci,  Kelurahan  Donan, Kecamatan  Cilacap  Tengah,  Kota  Cilacap.  Dimana  akan digunakan analisis Highest and Best Use atau HBU terhadap
tiga  alternatif  yaitu  indekos,  rumah  kontrakan  dan  sentra kuliner.
Hasil  dari  analisis  pada  penelitian  ini  adalah  alternatif properti  indekos  merupakan  alternatif  properti  yang  dapat menghasilkan  peningkatan  lahan  dan  produktivitas  terbesar yaitu Rp 6.048.444,97 dan 230%.

## DAFTAR PUSTAKA
[1] BPS Kabupaten Cilacap, “Kabupaten Cilacap dalam Angka 2021,”
BPS Kabupaten Cilacap , 2021.
[2] K. P. Indonesia, “Kode Etik Penilai Indonesia dan Standar Penilaian Indonesia,” Edisin  8,Jakarta, 2018.
[3] Budi  Harjanto  and  Wahyu  Hidayati, Konsep  Dasar  Penilaian Properti . Yogyakarta: BPFE , 2003.