Jurnal Preferensi Hukum | ISSN: XXXX | E-ISSN: XXXX Vol. 1 No. 1 – Juli 2020 hal. 52-58| Available online at https://www.ejournal.warmadewa.ac.id/index.php/juprehum

## PROSES PERMOHONAN HAK PAKAI ATAS TANAH MILIK PRIBADI OLEH WARGA NEGARA ASING
I Komang Andi Darmawan, A.A Sagung Laksmi Dewi, I PT GD Seputra Fakultas Hukum Universitas Warmadewa, Denpasar – Bali, Indonesia

## Abstrak
Penelitian ini bertujuan untuk mengetahui proses permohonan hak pakai atas tanah milik pribadi oleh warga negara asing di Indonesia, dimana sesuai dengan peraturan yang berlaku di  Indonesia yang sudah ditetapkan oleh undang- undang No. 5 Tahun 1960 tentang peraturan dasar-dasar pokok agraria, dan juga Peraturan Pemerintah No. 40 Tahun 1996 tentang Hak Guna Bangunan, Hak Pakai, dan Hak Guna Usaha, serta pendaftaran atas tanah yang diatur dalam Peraturan  Pemerintah  No.  24 Tahun 1997. Penelitian ini  didasarkan pada  penelitian hukum normatif yang bersifat teknis atau terapan. Pendekatan penelitian ini juga menggunakan pendekatan Undang-undang dan pendekatan kasus yang sudah/sedang terjadi. Jenis data penelitian ini adalah dengan bahan hukum primer dan bahan hukum sekunder. Teknik pengumpulan data ini dilakukan dengan studi kepustakaan dan teknik  analisis  data  yang digunakan  bersifat deduksi  dengan  metode  silogisme.    Hasil  penelitian  ini  menunjukan  bahwa  warga  negara  asing  yang  berada  di Indonesia dapat memiliki hak pakai atas tanah yang ada di Indonesia berupa Hak Guna Bangunan, Hak Pakai,  dan Hak Guna Usaha, dimana warga negara asing di berikan batas-batas waktu dalam memiliki atau memakai atas  tanah yang berada di Indonesia, agar tidak ada terjadinya  warga  negara  asing  yang  dapat  memiliki  atau  membeli  tanah di  Indonesia atas nama orang asing tersebut yang kita tau bahwa tanah di Indonesia hanya di peruntukan untuk warga Indonesia.
Kata Kunci : Hak Pakai; Tanah Milik Pribadi; Warga Negara Asing

## Abstract
This study aims to determine the process of application for usage rights on private land by foreign citizan in Indonesia which is in accordance with the Regulations in force in Indonesia that have been established by law No. 5 of 1960 concerning the rules of the basic principles of agrarian, and also Government Regulation No. 40 of 1996 concerning right to build, right to use, and right to use, as well as registration of land which is regulated in Government Regulation No.  24  of  1997.  This  research  is  based  on  normative  legal  research  that  is  technical  or  applied.  This  research approach also uses a law approach and a case approach that has/is happening. Types of data in this study are primary and secondary legal materials. This data collection technique is carried out in the form of literature study and data analysis  techniques  used  are  deduction  with  the  syllogism  method.  The  results  of  this  study  indicate  that  foreign nationals residing in Indonesia can have rights to use land in Indonesia in the form of building use rights, use rights and business use rights, in which foreign citizens are given time limits in owning or using on land in Indonesia, so that there is no occurrence of foreign nationals who can own or buy land in Indonesia on behalf of these foreigners, we know that land in Indonesia is only intended for Indonesian citizens.
Keywords: Rights of Use; Private Land; Foreign Citizen

## I. PENDAHULUAN
Di Indonesia kita mengetahui bahwa WNA yang dapat mempunyai hak dalam memakai tanah yang sudah ada dalam Pasal 1 ayat 1PP 41 Tahun 1996 dimana diperbolehkannya WNA yang keberadaanya di dalam wilayah Indonesia dapat mempunyai hunian. Didalam Pasal 1 ayat 2 PP 41 Tahun 1996 yang memuat syarat WNA dapat diperbolehkan memiliki hunian yang berada di Indonesia adalah WNA yang keberadaannya
memberikan  pertumbuhan ekonomi di  Indonesia.  Berikutnya  Pasal  2PP  41  Tahun  1996  dalam  pasal  ini menyebutkan  pembatasan WNA  tersebut  yang  dibatasi  hanya  dapat  mempunyai  tidak  lebih  dari  satu hunian di Indonesia yang bisa berupa rumah atau rumah susun yang telah diberikan (Harsono, 2003:03). Pasal  5  ayat  1  Peraturan  Pemerintah  41  Tahun  1996  dimana  dibatasinya WNA  dalam  menyewa  tanah di  dalam  wilayah  Indonesia  hanya  dalam  waktu kurang dari 25 tahun. Ada juga jenis-jenis lainnya yang dalam jangka waktu seperti hak pakai, hak guna usaha, hak guna bangunan, (dimana ini untuk warga negara Indonesia)  yang  dibolehkan  menambah  durasi  waktu  menyewa  tanah  dalam  batas  waktu  yang  sudah ditetapkan setelah pemberian waktu pertama telah berakhir. Untuk pemberian hunian kepada WNA tidak bisa di perpanjang, tapi bisa diperbaharui dalam maksimal waktu 25 tahun, dengan batasan-batasan WNA ini masih berada di dalam wilayah Indonesia dan ini sudah diatur dalam Pasal 5 ayat 2 PP 41 Tahun 1996.
Peratuan Pemerintah 41 Tahun 1996 yang membatasi hunian yang bisa di miliki WNA dalam hal ini terdiri  dari  tanah  negara  dan  tanah  milik  pribadi.  Dalam  kepemilikan  kepada  WNA  harus  berdasarkan kepada perjanjian yang sudah disepakati dari para pihak yang melakukan yang dimana telah di buat oleh seorang pejabat notaris (PPAT). Didasarkan dalam Peraturan Pemerintah ini tidak adanya di tuliskan hunian dapat  dipunyai  WNA  dalam  hak  pakai  yang  berasal dalam  hak  pengelolaan.  Kepemilikan  WNA  dalam memiliki  hak  dalam  memakai  tanah  mempunyai jangka waktu tertentu apalabila jangka waktu ini telah berakhir  masa  berlakunya,  diharuskannya  WNA  tersebut  harus  memperpanjang  masa  berlakunya.  Di terbitkannya undang-undang No.  25 Tahun 2007 dalam  berinvestasi di  Indonesia merupakan perubahan dari  undang-undang  No.  11  Tahun  1970  dalam  perubahan  undang-undang  No.  1  Tahun  1967  tentang investasi warga negara asing (yang berikutnya di sebut UUPMA) yang membukanya peluang bagi investor luar  negeri  mempunyai  tanah  dalam  investasi  di  Indonesia,  dimana  dapat  mempermudah  warga  negara asing dalam melakukan investasi di Indonesia.
Dengan  adanya  Undang-undang  PMA  diharapkan  dimudahkannya  WNA dalam berinvestasi di dalam  wilayah  Indonesia  semakin  bertambah.  Dalam  hal  ini  baik  dalam  pembangunan  di  dalam  negeri undang-undang ini juga dapat memuat kepastian hukum yang dimana baik dalam perkembangan ekonomi di dalam wilayah Indonesia. Ini juga dapat menaikkan perkembangan ekonomi dalam negeri, meningkatkan lapangan-lapangan  kerja  baru,  menaikkan  mutu  didalam  dunia  wirausaha  di  Indonesia,  menaikkan kemakmuran penduduk Indonesia, dapat juga menaikkan perkembangan IPTEK Indonesia.
Para WNA yang berinvestasi di dalam wilayah Indonesia, bisa berupa industri, yang mana diperlukan ketersediaanya  berupa  tanah  untuk  keperluan  industri  ini.  Para  WNA  ini  juga  membutuhkan  prasarana dalam bentuk gedung perkantoran atau hunian tempat tinggal. Namun, para WNA ini tidak bisa mengelola hak dalam tanahnya secara mandiri ataupun secara badan hukum yang didirikan di dalam wilayah Indonesia dikarenakan pengaturan pemerintah yang tidak memperbolehkan WNA memiliki tanah di Indonesia. Yang diperbolehkan adalah WNA berhak mendapatkan hak atas tanah berupa hak pakai yang diatur dalam pasal 42  UUPA  dan  hak  sewa  yang  diatur  dalam  pasal  45  UUPA,  (Tambing  &  Kartika,  2016).  Pengaturan kepemilikan  hak  atas  tanah  bagi  Warga  Negara  Asing  di  Indonesia  aturan  yang  mengatur  sudah  sangat jelas. Mulai dari Undang-Undang Dasar Negara Republik Indonesia, dalam Pasal 33 ayat (3), kemudian Undang-Undang  Nomor  5  Tahun  1960  tentang  Undang-Undang  Pokok  Agraria  (Ardani,  2017).  Ini didukung oleh hasil penelitian dari Putra, Darmadi, & Indrawati (2013) bahwa kebijakan pemberian hak atas tanah kepada WNA telah diatur dalam UU Nomor 5 tahun 1960 yaitu Hak Pakai dan Hak Sewa Atas Tanah.  Rokilah  &  Mukaromah  (2018)  menyatakan  bahwa  hak  atas  tanah  bersifat  sementara  ditetapkan dalam  Pasal  53  ayat  (1)  UUPA  yaitu,  Hak  Gadai,  Hak  Usaha  Bagi  Hasil,  Hak  Menumpang,  Hak  Sewa Tanah  Pertanahan.    Untuk  warga  negara  asing  tidak  terbuka  kemungkinan  untuk  mendapatkan  hak  atas tanah dalam hukum sistem hukum pertanahan, kecuali hak pakai.
Para  WNA  juga  bisa  mempunyai  kesempatan  dalam  mengelola  tanah-tanah  lain  yang  berada  di Indonesia  mengenai Hak  Pakai dalam  Peraturan  Pemerintah  41  Tahun  1996 adalah  dasar  yang dapat  di miliki  bagi  WNA  di  dalam  wilayah  Indonesia  berupa  hunian  (rumah).  Pengaturan  mengenai  pemilikan rumah tempat tinggal bagi orang asing yang berkedudukan di Indonesia oleh pemerintah hanya diberikan status Hak Pakai, dan bukan Hak Milik (Sutrisna & Gunarto, 2017). Peraturan Pemerintah 41 Tahun 1996 memberikan kepastian hukum dalam mempunyai hunian untuk WNA tinggal di dalam wilayah Indonesia. Ini juga sudah tegas ditemukan didalam Pasal 1 ayat 1 dan ayat 2. Namun, WNA masih belum memahami
proses permohonan hak pakai atas tanah milik pribadi dikarenakan tingkat pemahaman yang rendah dari masyarakat yang tinggal di atas tanah Negara, (Pramuditya, Raharjo, & Mulyoto, 2016).
Beberapa  penelitian  terkait  dengan  penelitian  sekarang  ini  telah  dikaji  sebelumnya,  diantaranya Sumanto (2013) yang mengkaji tentang “Pembatasan Pemilikan Hak Atas Tanah oleh Orang Asing dan Badan Hukum Asing (Studi Perbandingan Indonesia  - Turki)”. Hasil penelitian ini menunjukkan bahwa orang asing dan badan hukum asing di Indonesia dibatasi hanya dapat memiliki tanah berstatus Hak Pakai dengan  syarat  orang  asing  berkedudukan  di  Indonesia  dan  kehadirannya  memberi  manfaat  bagi pembangunan Nasional, sedangkan badan hukum asing mempunyai perwakilan di Indonesia”. Sudana & Sastrawan (2017) mengkaji tentang “Proses Pembatalan Sertifikat Hak Milik Atas Tanah dan Perlindungan Hukumnya  Berdasarkan  Putusan  Pengadilan  di  Pengadilan  Negeri  Singaraja”.  Hasil  penelitian menunjukkan bahwa Proses pembatalan sertifikat hak milik atas tanah melalui putusan pengadilan secara garis besar melalui dua tahap. Tahap pertama adalah tahap pemeriksaan di depan sidang pengadilan. Setelah ada putusan pengadilan yang memiliki kekuatan hukum tetap dilanjutkan dengan tahap kedua, yaitu tahap pembatalan hak atas tanah, termasuk sertifikat sebagai bukti formil atas hak tersebut oleh Badan Pertanahan Nasional, berdasarkan permohonan yang diajukan oleh pihak yang berkepentingan. Selanjutnya, Nurlaila, Ismail,  &  Syahbandir  (2018)  meneliti  “Kepemilikan  Tanah  Hak  Milik  yang  Dikuasai  Bersama  Warga Negara  Indonesia  (WNI)  dan  Warga  Negara  Asing  (WNA)  yang  Diperoleh  Berdasarkan  Warisan  di Provinsi  Aceh”.  Berdasarkan  analisis,  hasil  penelitian  ini menunjukkan  bahwa  peralihan  hak milik atas tanah  yang  dikuasai  bersama  Warga  Negara  Indonesia  (WNI)  dan  warga  negara  asing  (WNA)  yang diperoleh  berdasarkan  warisan  dilakukan  melalui  akta  jual  beli  kemudian  disertifikasi  oleh  Badan Pertanahan Nasional, dimana ditanda tangani oleh pemilik WNI dan WNA yang seharusnya tidak ada lagi pencantuman WNA di sana, namun karena beralaskan ahli waris mereka tetap memperolah hak yang secara hukum  tertulis  sebenarnya  mereka  telah  kehilangan  haknya.  Berdasarkan  latar  belakang  dan  penelitian terdahulu di atas, penelitian ini bertujuan untuk mengetahui proses permohonan hak pakai atas tanah milik pribadi oleh warga Negara asing di Indonesia.

## II. METODE
Penelitian  ini  menggunakan  jenis  penelitian  normatif.  Penelitian  normatif  yaitu  penelitian  hukum  yang dilakukan  dengan  cara  meneliti  bahasa  pustaka  atau  data  sekunder  sebagai  bahan  dasar  untuk  diteliti dengan cara mengadakan penelusuran terhadap peraturan-peraturan dan literature-literatur yang berkaitan dengan  permasalahan,  (Soekanto  &  Mamudji,  2001).  Pendekatan  masalah  yang  digunakan  adalah pendekatan  dalam  undang-undang  dan  pendekatan  konseptual.  Pendekatan  masalah  dilakukan  dengan kajian  terhadap  peraturan  perundang-undangan  yang  berlaku  yang  memiliki  keterkaitan  dalam  masalah yang  akan  ditulis  dan  pendekatan  konseptual  dengan  cara  menganalisis  permasalahan  melalui  konsep hukum yang diambil dari literatur dan buku-buku yang memiliki keterkaitannya dengan permasalahan  yang dibahas. Sumber bahan hukum dari penelitian ini adalah bahan hukum primer meliputi bahan hukum yang memiliki sifat autoriatif atau yang memiliki kepastian hukum mengikat, yaitu adalah undang-undang No. 5 Tahun 1960 Tentang Peraturan Dasar Pokok Agraria, Peraturan Pemerintah No. 46 Tahun 1996 Tentang Hak pakai, Hak guna bangunan, Hak guna usaha. Bahan hukum sekunder yang di pakai yaitu bahan hukum yang memberikan keteranganterhadap bahan hukum primer, yang meliputi literatur, makalah, buku-buku, dan bahan-bahan hukum tertulis lainnya yang berhubungan dalam permasalahan penelitian ini.

## III. HASIL DAN PEMBAHASAN
Proses Permohonan Warga Negara Asing dalam Hak Pakai atas Tanah di Indonesia Warga  Negara  Asing  yang  keberadaanya  di  Indonesia  dapat  dibedakan menjadi dua jenis:
1. Warga Negara asing yang berada di dalam wilayah Indonesia secara tetap (warga negara asing yang ingin memiliki izin tinggal tetap).
2. Warga Negara Asing yang tidak tetap berada didalam wilayah Indonesia hanya dalam waktu sementara tinggal di Indonesia (dimana memiliki izin kunjungan/izin imigrasi  lainnyayang  dalam  bentuk paspor, visa ataupun,dokumen-dokumen lainnya.
Berkaitannya  Hak  atas  tanah  bagi  para  bagi  investor  dari  luar  negeriyang ada  di  Indonesia,  undang- undang  pokok  agraria  disebutkan  bahwa  WNA  yang bisa mempunyai hak pakai dan hak sewa sebagai hunian adalah WNA yang telah berada di Indonesia. Walaupun begitu undang-undang pokok agraria tidak dijelaskannya secara rinci yang mau dimaksudkan dengan kedudukan WNA yang berada di dalam wilayah Indonesia.  Bila  di  sambungkan  pada  Peraturan  Pemerintah  No.  40  Tahun  1996  didalam  Pasal  1  ayat  2 disebutkannya  WNA  bertempat  di  Indonesia  adalah  orang-orang  dari  luar  negeri  keberadaanya  di Indonesia  dapat  membuat  perkembangan  ekonomi  nasional  di  Indonesia  semakin  meningkat  (Santoso, 2015:21).
Berikutnya,  dalam  Pasal  1  ayat  1  Peraturan  Pemerintah  103  Tahun  2015  sangat  rinci  disebutkan orang  berkebangsaan  asing  tinggal di  Indonesia  merupakan tidak  penduduk asli Indonesia  yang dimana keberadaan WNA ini dapat meningkatkan baik secara pembangunan, membukanya lapangan kerja baru, maupun berinvestasi di Indonesia. Apa yang sudah diuraikan tulisan diatas, bahwa kita dapat simpulkan WNA yang ingin mempunyai kepemilikan atas tanah di Indonesia baik hak pakai ataupun hak sewa sebagai pembangunan harusnya WNA yang dimana telah tinggal dan telah membuka usaha yang dimana bisa di buktikan  dalam  mempunyai  kartu  izin  tinggal  terbatas  atau  kartu  izin  tinggal tetap.
WNA  yang  memiliki  izin  menetap  di  dalam  wilayah  Indonesiaadalah  izin  yang  hanya  dapat diberikan pejabat keimigrasian, atau pejabat dinas luar negeri kepada warga negara asing yang bertempat tinggal diIndonesia.
Disebutkan dalam Pasal 141 PP No. 31 Tahun 2013 yang dirubah menjadi PP No.  26  Tahun  2016 disebutkan  bahwa  peraturan  pelaksanaan  undang-undang No. 6 Tahun 2011 dimana Peraturan Pemerintah imigrasi telah disebutkan: izin tinggal terbatas diberikan hanya kepada:
• Warga negara asing memasuki Indonesia dengan visa tinggal terbatas.
• Anak-anak  yang  akan  lahir  di  dalam  wilayah  Indonesia  ayah  maupun  ibunya  pemegang  izin tinggal terbatas.
• Warga negara asing telah diberikannya status dari izin tinggal kunjungan.
• Tenaga ahli, awak kapal, atau nahkoda warga negara asing didalam instalasi, alat apung, maupun di atas kapal laut, yang dimana beroprasinya didalam wilayah yurisdiksi dan perairan  Indonesia sesuai dengan kentetuan undang- undang yang berlaku.
• Warga  negara  asing  telah  menikah  secara  sah  dengan  pasangan  warga  asli Indonesia.
• Anak-anak warga negara asing telah menikahi anak dari warga negara asing yang menikah secara sah dengan warga negara Indonesia.
Bila ingin memiliki izin tinggal terbatas sudah seharusnya warga negara asing tersebut bisa memberikan pengajuan permohonan izin tinggal terbatas kepada pejabat  imgirasi  yang  telah  ada  di  wilayah  kerja orang  asing  tersebut.  Izin-izin tinggal terbatas yang telah di berikan oleh pejabat imigrasi dalam waktu yang biasa paling lama dalam waktu dua tahun dan akan di perpanjang jika tenggang waktunya telah habis. Bila ingin tiap kali menambah masa berlaku tersebut telah di berikan biasanya akan memakan waktu paling lama dua tahun dan adanya berbagai ketentuan keseluruhan memiliki waktu tinggal di Indonesia yang bila dihitungkan dalam waktu enam tahun sebagaimana telah ada aturan yang jelas dalam Pasal 148 Peraturan Pemerintah keimigrasian.
Izin  ingin  tinggal  menetap  tinggal  di  Indonesia  adalah  izin  yang  dimana akan di berikan kepada warga negara asing tertentu saja yang dapat tinggal tetap di dalam wilayah Indonesia ingin sebagai warga Indonesia. Telah jelas pada Pasal 152 Peraturan Pemerintah keimigrasian yang telah menyebutkan bahwa ingin memiliki perizinan menetap hanya orang-orag yang memiiki hak telah memiliki izin tinggal terbatas sebagai, pekerja, investor,lanjut usia, dan rohaniawan, keluarga karena perkawinan campuran, suami, istri, dan anak dari warga negara asing pemegang izin tinggal tetap, dan warga negara asing kewarganegaraan Indonesia dan ek subjek anak kewarganegaraan ganda republik Indonesia.
Dalam memohon izin tinggal menetap dapat diberikan kepada WNA yang berkepentingan kepada kepala kantor imigrasi telah ada dimana warga asing tersebut bertempat tinggal. Telah sesuai dalam pasal 155 PP keimigrasian, izin tinggal tetap yang sudah didapat dalam jangka lima Tahun. Terutama kepada izin
tinggal tetap dapat memperpanjang masa berlakunya dalam batas waktu tidak terbatas dengan ketentuan izin tinggalnnya tidak dibatalkan.
Dalam  pasal  167  PP  keimigrasian,  izin  tinggal  terbatas  bisa  dialihkan  status  menjadi  izin  tinggal tetap. Pengajuan pemindahan pengalihan status diapat diajukan kepada kepala kantor imigrasi oleh yang menjamin. Terhadap WNA yang bisa mengalih statuskan seperti orang yang telah bekerja, orang yang ingin menanam modal, wisatawan yang telah tua, maupun rohaniawan, suami- istri yang menikah dengan suami atau istri yang memiliki izin tinggal tetap, anak yang usianya belum dewasa dimana di Indonesia dibataskan pada umur 18 tahun dan tidak menikah dan dapat menggabungkan dengan orang tua yang memiliki izin tinggal tetap dan WNA eks warga negara Indonesia. Pengalihan status bisa di berikan dengan catatan bahwa WNA ini lama tinggal dan berada di dalam wilayah Indonesia dalam kurun waktu 3 tahun berturut-turut sejak tanggal dimana dikeluarkannya izin tinggal terbatas tersebut.

## Fungsi dan Peran Notaris/ PPAT Dalam Proses Pemberian Hak Pakai atas Tanah
Dalam melaksanakan tugasnya seorang PPAT mempunyai kewenangan membuat akta otentik yang terdiri dari 8 (delapan) macam akta, yaitu:
1) akta jual beli.
2) akta tukar menukar.
3) akta hibah.
4) akta pemasukan kedalam perusahaan.
5) akta pembagian hak bersama.
6) akta pemberian hak guna bangunan (HGB)/hak pakai (HP) atas tanah Hak Milik (HM).
7) Pemberian Hak Tanggungan.
8) akta pemberian kuasa membebankan hak tanggungan.
Dari  delapan  akta  di  atas  maka  jual  beli  termasuk  yang  paling  sering  dibuat  oleh  pejabat  PPAT. Berlakunya PP No. 10 Tahun 1961 yang bagaimana adanya pembaharuandengan PPNo. 24 Tahun 1997 dalam  pendaftaran  tanah,  dan jual-  beli  tanah  yang  telah  di  lakukan  oleh para  pihak  yang  bersangkutan dihadapan  pejabat  notaris  yang  membuat  akta  tanah  atau  jual  beli  tersebut.  Akta-akta  jual  beli  telah  di sepakati oleh para pihak telah membuktikan terjadinya pemindahan akta dari penjual ke pembeli dengan disertai dengan adanya harga, telah adanya pemenuhan  syarat  dan  adanya  penunjukan  secara  riil/nyata dalam  perbuatan jual beli tersebut yang dimana telah dilaksanakan oleh para pihak. Dalam akta perjanjian yang telah di lakukan adalah benar adanya para pihak telah melakukan perbuatan  hukum  yang  dimana para  pihak  telah  melakukan  perpindahan  hak untuk selama-lamanya dalam pemindahan hak atas akta tersebut  telah  membuktikan  bahwa  penerima  hak  (pembeli)  sudah  menjadi  pemegang  hak  atas  tanah tersebut (Harsono, 2003:77)(Boedi Harsono, 1977:77).
Sering  terjadinya  jual-beli  adalah  suatu  perjanjian  dimana  para  pihak  yang  telah  melakukan perjanjian tersebut dimana telah terjadinya penyerahan hak milik atas suatu barang dengan pihak yang lain dimana ada harga yang harus dibayar yang telah di perjanjikan sebelum adanya kesepakatan di antara kedua belah  pihak  (Subekti,  1986:79).  Karena  itu  jual-beli  yang  dimana  merupakan  sebuah  pernjanjian,  maka berlakunya syarat-syarat sahnya perjanjian. Yang mana telah di atur dalam pasal 1320 KUHPerdata, untuk syarat sahnya suatu perjanjian yang di buat: :
a) Terjadinya kesepakatan yang mengikat.
b) Terjadinya kecakapan untuk membuat suatu perjanjian.
c) Adanya suatu hal tertentu.
d) Adanya suatu sebab yang halal.
Didalam KUHPerdata tidak di berikannya kejelasan apa yang dimaksud dengan sebab yang halal, akan tetapi dalam pasal 1337 KUHPerdata adanya aturan dalam sebab terlarang, yang dimana dimaksudkan sebab yang bertolak belakang dengan undang-undang, ketertiban umum, dan kesusilaan. Bila menafsirkan pasal  1337,kita  dapat  mengetahui  adanya  sebab  yang  halal  yang  tidak  bertentangan  dengan  ketertiban umum,  kesusilaan,  dan  undang-undang  (Harahap,  1986:  220).  Dalam  PP  No.  24  Tahun  1997  tentang pendaftaran  tanah,  pemindahan tanah dan lainnya dimana telah terjadi dengan akta notaris. Penyerahan
harus  memenuhi  formalitas  undang-undang,  meliputi  pemenuhan  syarat  yang  dilakukan.  Biasanya  akan muncul  kesulitan-kesulitan  dari  pihak  pertama  atau  ahli  waris  yang  menolak  atau  telah  pindah  tempat tinggal ke daerah lain maka mengulangan perbuatan hukum peralihannya tidak dapat dilakukan.
Terbentuknya  surat  perjanjian  dalam  notaris  sebagai  akta  ontetik  sangatlah  menentukan,  apabila pihak yang bersangkutan terbukti dapat membuktikan terjadinya cacat hukum didalam isinya atau adanya kesalahan atau ketidakpastian dalam pembuatannya maka akan timbulnya masalah-masalah hukum yang tercatat dalam akta tersebut (Mertokusumo, 2004:70-71).

## IV. SIMPULAN
Proses kepemilikan hak pakai atas tanah bagi Warga Negara Asing di Indonesia telah sangat jelas diatur. Dimulai dengan UUPA, Pasal 33 ayat 3, dan juga adanya undang-undang No. 5 Tahun 1960 tentang UUPA, dalam pelaksanaannya, dengan keberadaan WNA yang dapat memiliki hunian didalam wilayah Indonesia. Negara  hanya  memberikan  status  hak  pakai,  dan  bukan  hak  milik.  Meskipun  begitu  negara  tetap memberikan fasilitas kemudahan bagi WNA yang ingin berinvestasi di Indonesia dengan di keluarkannya kebijakan-kebijakan yang salah satu pelaksanaannya di atur berdasarkan Peraturan Pemerintah Nomor 40 Tahun 1996 tentang WNA hanya bisa menggunakan hak guna bangunan dan hak guna usaha oleh warga negara asing yang berkedudukan di Indonesia.
Berdasarkan aturan hukum yang berlaku fungsi pejabat PPAT/Notaris dalam  pemberian  hak  pakai kepada  warga  negara  asing  yang  bertempat  tinggal di dalam wilayah Indonesia adalah dapat menjamin dan memberikan kekuatan hukum dalam pemberian hak sewa dan hak pakai pakai atas tanah warga negara asing  yang  ingin  tinggal  di  Indonesia  dan  juga  pemberian  jangka  waktu  yang sesuai  dengan  Peraturan Pemerintah  No.  103  Tahun  2015  dimana  disebutkan hak warga negara asing dalam mempunyai tanah di dalam wilayah Indonesia diberikan batasan waktu dalam kurun waktu 30 tahun, agar tidak ada terjadinya warga negara asing bisa mempunyai kepemilikan tanah di dalam wilayah Indonesia atau melebihi aturan tinggal lebih dari 30 tahun.
Sehubungan  dengan  warga  negara  asing  telah  berada  di  wilayah  Indonesia  menggunakan kepemilikan  atas  tanah  di  Indonesia  yang  bentuknya  adalah  hak guna usaha atau hak guna bangunan, maka negara hendaknya memberikan fasilitas kebijakan-kebijakan yang  dapat mengurangi resiko warga negara  asing  yang  dapat  melanggar  peraturan  hukum  di  Indonesia.  Pemerintah  dapat mengawasi/mengontrol pemberian hak pakai atas tanah warga negara asing yang selama 30 Tahun, agar tidak ada terjadinya WNA melebihi  waktu  hak  pakai  yang  sudah  di  tentukan  tersebut.  Masyarakat juga dapat memiliki wawasan dalam pemberian hak pakai atas tanah oleh WNA yang berlaku di Indonesia, agar  kedepannya  tidak  ada  lagi  sengketa  WNA  yang  ingin menyewa tanah yang ada di Indonesia.

## DAFTAR PUSTAKA
Ardani, M. N. (2017). Kepemilikan Hak Atas Tanah Bagi Orang Asing di Indonesia. LAW REFORM , 13 (2), 204. doi:10.14710/lr.v13i2.16156
Harahap, M. Y. (1986). Segi- Segi Hukum Perjanjian . Bandung: Alumni.
Harsono, B. (2003). Menuju Penyempurnaan Hukum Tanah Nasional Dalam Hubungannya Dengan TAP MPR RI IX/MPR/2001 (Cet 2). Jakarta: Universitas Trisakti. Mertokusumo, S. (2004). Penemuan Hukum: Sebuah Pengantar . Yogyakarta: Liberty. Nurlaila, N., Ismail, I., & Syahbandir, M. (2018). Kepemilikan Tanah Hak Milik Yang Dikuasai Bersama Warga  Negara  Indonesia  (WNI)  dan  Warga  Negara  Asing  (WNA)  yang  Diperoleh  Berdasarkan Warisan di Provinsi Aceh. Syiah Kuala Law Journal , 2 (2), 258–275. doi:10.24815/sklj.v2i2.11633 Pramuditya,  P.  E.,  Raharjo,  P.  S.,  &  Mulyoto.  (2016).  Pelaksanaan  Pendaftaran  Hak  Milik  Atas  Tanah Negara  di  Surakarta  (Studi  di  Kantor  Pertanahan  Kota  Surakarta). Repertorium , 3 (2),  106–113. Retrieved from http://jurnal.unsyiah.ac.id/SKLJ/article/view/11633
Putra, I. P. I. M., Darmadi, A. A. S. W., & Indrawati, A. A. S. (2013). Kepemilikan Hak Pakai atas Tanah bagi Warga Negara Asing di Kabupaten Badung Provinsi Bali. Kertha Semaya: Journal Ilmu Hukum , 1 (2), 1–5. Retrieved from http://e-jurnal.lppmunsera.org/index.php/ajudikasi/article/view/972 Rokilah, R., & Mukaromah, M. (2018). Pemilikan Hak Atas Tanah Bagi Warga Negara Asing. Ajudikasi : Jurnal Ilmu Hukum , 2 (2), 137. doi:10.30656/ajudikasi.v2i2.972
Santoso, U. (2015). Perolehan Hak Atas Tanah . Jakarta: Prenada Media Group. Soekanto,  S.,  &  Mamudji,  S.  (2001). Penelitian  Hukum  Normatif  (Suatu  Tinjauan  Singkat) .  Jakarta: Rajawali Pers. Subekti, R. (1986). Hukum Perjanjian (Cet. 10). Jakarta: PT Intermasa.
Sudana, M. A. P., & Sastrawan, K. W. (2017). Proses Pembatalan Sertifikat Hak Milik Atas Tanah dan Perlindungan  Hukumnya  Berdasarkan  Putusan  Pengadilan  di  Pengadilan  Negeri  Singaraja. Kertha Widya: Jurnal Fakultas Hukum UNIPAS , 5 (2), 1–21. doi:https://doi.org/10.37637/kw.v5i2.284 Sumanto, L. (2013). Pembatasan Pemilikan Hak Atas Tanah oleh Orang Asing dan Badan Hukum Asing (Studi  Perbandingan  Indonesia  -  Turki). Jurnal  Hukum  PRIORIS , 3 (3),  67–102.  Retrieved  from https://trijurnal.lemlit.trisakti.ac.id/prioris/article/view/369
Sutrisna,  D.  A.,  &  Gunarto.  (2017).  Tinjauan  Yuridis  Tentang  Pemilikan  Rumah  Orang  Asing  yang Berkedudukan di Indonesia. Jurnal Akta , 4 (2), 241. doi:http://dx.doi.org/10.30659/akta.4.2.239%20- %20250
Tambing, V. N., & Kartika, I. G. A. P. (2016). Indonesia Dan Akibat Hukum Terhadap Hak Milik. Kertha Semaya: Journal Ilmu Hukum , 4 (3), 1–6. Retrieved from https://ojs.unud.ac.id/index.php/kerthasemaya/article/view/18964