(Studi Kasus d i Daerah Desa Lolak, Kecamatan Lolak, Kabupaten Bolaang Mongondow Provinsi Sulawesi Utara)
Bayu Sagita Damopolii, Imam Koeswahyono, Moh. Fadli
Fakultas Hukum Universitas Brawijaya
bayusagittabayu@gmail.com
Abstract : In the process of buying and selling land as the basis for the transition of land rights from the seller to buyers in the area of Bolaang Mongondow, especially in Lolak  Village  District  Lolak  is  done  in  two  ways,  namely  the  process  of  buying  and selling as in general the sale and purchase of land ownership is a unity of land and buildings  and  plants  above  it  and  the  process  of  buying  and  selling  of  land  is  not  a unity between the land and buildings and plants above it or the sale and purchase by using the principle of separation horizontal is separate sale and purchase. However, in  the  development  of  the  practice  of  the  process  of  buying  and  selling  land  that  is considered as part of the process of buying and selling property rights on customary land  or  customary  law,  it  raises  legal  problems,  the  process  of  buying  and  selling property rights on land that can not provide legal protection of the status of property in full for the buyer in the land and enjoy the benefits and functions of the land itself.
Keywords : Legal Protection, Horizontal Separation Platform, Landed Property
Abstrak : Dalam  proses  jual  beli  tanah  sebagai  dasar  terjadinya  peralihan  hak  atas tanah dari penjual kepada pembeli di daerah Bolaang Mongondow khususnya di Desa Lolak Kecamatan  Lolak dilakukan  dengan  dua  cara,  yaitu  proses  jual  beli sebagaimana  pada  umunya  jual  beli  atas  hak  milik  atas  tanah  merupakan  satu kesatuan  tanah  dan  bangunan  serta  tumbuh-tumbuhan  diatasnya  dan  proses  jual  beli atas tanah bukan merupakan satu kesatuan antara tanah dan bangunan serta tumbuh- tumbuhan  diatasnya atau  jual  beli  dengan  menggunakan  azas  pemisahan  horizontal yaitu  jual  beli  terpisah.Namun,  dalam  perkembangan  praktek  proses  jual  beli  tanah yang  dianggap  sebagai  bagian  dari  proses jual  beli  hak  milik  atas  tanah,  menurut kebiasaan atau hukum adat ini, justru memunculkan permasalahan hukum, proses jual beli  hak  milik  atas  tanah  yang  dilakukan  tidak  dapat  memberi  perlindungan  hukum atas  status  hak  milik  secara  penuh  bagi  pembeli  dalam  penguasaan  tanah  serta menikmati manfaat dan fungsi atas tanah itu sendiri.
Kata  kunci : Perlindungan  Hukum,  Azas  Pemisahan  Horizontal,  Hak  Milik  Atas Tanah
Perlindungan  Hukum  bagi Pembeli  atas Hak Milik  Tanah  dalam Menikmati Fungsi dan Manfaat Tanah sebagai Pemegang Hak Milik

## Pendahuluan
Tanah  merupakan  bagian  dari bumi  yang  disebut  permukaan  bumi, tanah  sebagai  salah  satu  objek  yang diatur  oleh  hukum  agraria,  tanah  yang diatur oleh hukum agraria ini bukanlah tanah  dalam  berbagai  aspeknya,  akan tetapi tanah dari aspek yuridisnya yaitu yang  berkaitan  langsung  dengan  hak atas tanah yang merupakan bagian dari permukaan  bumi  sebagaimana  diatur dalam Pasal 4 ayat (1) Undang-Undang No  5  Tahun  1960  tentang  Peraturan Dasar  Pokok-Pokok  Agraria,  yang selanjutnya disingkat UUPA. 1
Pasal 4 ayat (1) UUPA
menentukan: “Atas dasar hak
menguasai  dari  Negara  sebagaimana diatur dalam Pasal 2 ditentukan adanya macam-macam  hak  atas  permukaan bumi,  yang  disebut  tanah  yang  dapat diberikan  kepada  dan  dapat  dipunyai oleh  orang-orang  baik  sendiri  maupun bersama-sama dengan orang-orang lain serta badan-badan hukum. 2
1 H.M. Arba, Hukum Agraria Indonesia, (Jakarta: Sinar Grafika. 2015), Hlm. 7
2 Pasal 4 ayat (1) Undang-Undang No 5 Tahun 1960 Tentang Peraturan Dasar Pokok- Pokok Agraria.
Menurut Kamus Besar Bahasa
Indonesia tanah adalah: 3
1. Permukaan  bumi  atau  lapisan bumi yang ada di atas sekali
2. Keadaan bumi di suatu tempat
3. Permukaan  bumi  yang  diberi batas
4. Daratan
5. Bahan-bahan  dari  bumi,  bumi
sebagai  bahan  sesuatu  (pasir, cadas, napal, dan sebagainya).
Sedangkan tanah,
dalam pengertian  yuridis  adalah  permukaan bumi, sedangkan hak atas tanah adalah hak atas sebagian tertentu atas
permukaan bumi yang berbatas, berdimensi dua dengan usuran panjang kali  lebar  yang  diatur  oleh  hukum tanah.  Tanah  dari  aspek  penguasannya dapat dibedakan menjadi 2 yaitu :
1. Tanah  yang  dikuasai  adat (hukum adat)
2. Tanah  yang  dikuasai  hak  alas lainnya.
Dengan  demikian  pengertian
tanah secara umum melihat dari fungsi dan manfaatnya. Tanah adalah
permukaan  bumi  yang  dapat  dikuasai oleh negara, masyarakat adat, dan/atau perorangan  dan/atau  badan  serta  dapat
3 Kamus besar Bahasa Indonesia, Edisi Keempat, ( Jakarta: PT Gramedia Pustaka Utama. 2008), Hlm. 1390
digunakan untuk kepentingan
ekonomis dan budaya. 4
Pasal  33  ayat  (1)  Undang-Undang
Dasar  Negara  Republik  Indonesia
Tahun 1945, mengatur yaitu :
“ Bumi  air  dan  ruang  angkasa,
termasuk kekayaan alam  yang  terkandung  didalamny a  itu  pada  tingkatan  tertinggidik uasai  oleh  Negara” . 5
Hak atas tanah adalah hak yang memberi  wewenang,  untuk  memakai tanah yang diberikan kepada orang dan badan  hukum  untuk  mempergunakan danmengambil  manfaat  dari  tanah yang  dihakinya.  Pada  dasarnya  tujuan memakai  tanah  secara  umum  untuk memenuhi  2  (dua)  jenis  kebutuhan, yaitu; 6 a. Untuk  diusahakan,  misalnya usaha  pertanian,  perkebunan,
perikanan (tambak) atau
peternakan.
b. Untuk tempat membangun sesuatu (wadah), misalnya untuk  mendirikan  bangunan, perumahan, Rumah Susun
(gedung  bangunan  bertingkat),
Hotel, Proyek Pariwisata,
4 Ibid., Hlm 10.
5 Pasal  33  ayat  (1)  Undang  Undang Dasar Negara Republik Indonesia Tahun 1945
6 https://materimahasiswahukumindon esia.blogspot.co.id/2015/01/pengertian-hak- atas-tanah.html diakses pada tanggal 4 april 2017 jam pukul 8.13am.
Pabrik,  Pelabuhan  dan  lain- lainnya.
Hak-hak  atas  tanah  diatur  dalam  Pasal 16 UUPA ayat (1), yaitu: 7
(1) Hak-hak  atas  tanah  sebagai yang  dimaksud  dalam  Pasal  4 ayat (1) ialah :
a. Hak milik,
b. Hak guna-usaha,
c. Hak guna-bangunan,
d. Hak pakai,
e. Hak sewa,
f. Hak membuka tanah,
g. Hak memungut hasil hutan,
h. Hak-hak  lain  yang  tidak termasuk  dalam  hak-hak tersebut  diatas  yang  akan ditetapkan  dengan  undang- undang  serta  hak-hak  yang sifatnya  sementara  sebagai yang disebutkan dalam
Pasal 53. Hak-hak atas tanah sebagaimana diuraikan di atas
semuanya  diatur  dalam  hukum  tanah.
Dalam rangka memakai tanah mengandung kewajiban untuk memelihara tanah termasuk menambah kesuburannya serta mencegah kerusakannya (Pasal 15 UUPA).
Dalam  UUPA  ditetapkan  empat  (4)
7 Pasal  16  ayat  (1)  Undang-Undang No.  5  Tahun  1960  tentang  Pokok-Pokok Agraria.
jenis  usaha  baik  untuk  keperluan pribadi maupun untuk keperluan usaha, untuk  kepentingan  pribadi  Warga Negara  Indonesia  adalah  Hak  Milik yang  diatur  dalam  Pasal  20  sampai dengan  Pasal  27,  sedangkan  untuk keperluan  usaha  adalah  Hak  Guna Usaha,  Hak  Guna  Bangunan  dan  Hak Pakai.
Dengan demikian untuk melaksanakan fungsi tanah
sebagaimana  yang  telah  diuraikan maka  setiap  Warga  Negara  Indonesia harus  memperoleh  Hak  Atas  Tanah, salah  satu  cara  memperoleh  Hak  Atas Tanah di Indonesia adalah dengan cara Jual Beli. Jual beli sebagaimana diatur dalam  Pasal  1457  KUHPerdata  adalah suatu  persetujuan  dengan  mana  pihak yang  satu  mengikatkan  dirinya  untuk menyerahkan  suatu  kebendaan  dan pihak yang lain untuk membayar harga yang  telah  dijanjikan.  Pemaknaan dalam  pasal  di  atas  adalah  adanya kesepakatan  atas  benda  yang  akan dijual,  kesepakatan  mengenai  harga benda yang akan dijual, dan penyerahan  benda  yang  dijual,  yaitu pengalihan  kepemilikan  benda  atas benda  yang  dijual  menjadi  hak  milik dari pembeli tersebut.
Daerah  Bolaang  Mongondow adalah  merupakan  salah  satu  daerah yang  berkembang  sebagai  daerah  baru
yang  dimekarkan  dari  daerah  Kota Kotamobagu  atau  kota  induk  dimana memberikan  implikasi  meningkatnya aktivitas jual beli tanah, jual beli tanah dilakuan sebagai bagian dari pemenuhan  kebutuhan  pembangunan daerah  serta  pemenuhan  kebutuhan masyarat  baik  sebagai  tempat  tinggal, tempat  usaha  dan  perkebunan  tempat bercocok  tanam.  Dalam  proses  jual beli  tanah  sebagai  dasar  terjadinya peralihan  hak  atas  tanah  dari  penjual kepada  pembeli  di  daerah  Bolaang Mongondow khususnya  di  Desa  Lolak dilakukan  dengan  dua  cara,  yaitu proses  jual  beli  sebagaimana  pada umumnya  dan  jual  beli  terpisah  yaitu jual  beli    hak  milik  atas  tanah  bukan satu kesatuan tanah dan bangunan serta tumbuh-tumbuhan diatasnya.
Sekalipun  pada  umumnya  masyarakat yang berada pada Desa Lolak
Kecamatan  Lolak  Kabupaten  Bolaang Mongondow  Provinsi  Sulawesi  Utara sudah  menggunakan  proses  jual  beli hak  milik  atas  tanah  sebagai  satu kesatuan  tanah  dan  bangunan  serta tumbuh-tumbuhan  diatasnya  namun sebagian  masyarakat  yang  berada  di desa  lolak  juga  masih  menggunakan proses jual beli sebagai bagian terpisah antara  tanah  dan  bangunan  serta tumbuh-tumbuhan  di  atasnya  dimana dipamahi  sebagai  proses  jual  beli
sesuai  kebiasaan  masyarakat  setempat atau lebih dikenal dengan hukum adat.
Namun,  dalam  perkembangan praktek  proses  jual  beli  tanah  yang dianggap  sebagai  bagian  dari  proses jual beli hak milik atas tanah kebiasaan atau hukum adat ini, justru memunculkan  permasalahan  hukum, proses  jual  beli  hak  milik  atas  tanah yang  dilakukan  tidak  dapat  memberi perlindungan  hukum  atas  status  hak milik secara penuh bagi pembeli dalam penguasaan  tanah  serta  menikmati manfaat  dan  fungsi  atas  tanah  itu sendiri.
Berdasarkan  latar  belakang  masalah maka  dirumuskan  masalah  sebagai berikut:
a. Bagaimana penerapan asas
pemisahan  horisontal  jual  beli hak  milik  atas  tanah  di  desa Lolak Kecamata Lolak Kabupaten Bolaang Mongondow Pronvinsi Sulawesi  Utara  berdasarkan hukum Adat? b. Bagaimana bentuk
perlindungan  hukum  terhadap pembeli  hak  milik  atas  tanah yang  diperoleh  dalam  jual  beli
tanah di Desa Lolak Kecamatan
Lolak Kabupaten Bolaang
Mongondow  Provinsi  Sulawesi
Utara?
Melihat permasalahan yang terjadi, maka  penulis  ingin  meneliti  hal tersebut  Maka  penulis  memberi  judul Perlindungan  Hukum  Bagi  Pembeli Atas Hak Milik Tanah Dalam Menikmati Fungsi Dan Manfaat Tanah Sebagai  Pemegang  Hak  Milik.  (Studi Kasus Di Daerah Desa Lolak,
Kecamatan  Lolak,  Kabupaten  Bolaang Mongondow Provinsi Sulawesi Utara). Penelitian  ini  menggunakan  jenis penelitian  hukum  empiris,  dengan pendekatan antropologi hukum. Dengan menggunakan teori Perlindungan Hukum dan Teori Kepastian Hukum. Pembahasan Penerapan Asas Pemisahan Horisontal Jual Beli Hak Milik Atas Tanah  Di  Desa  Lolak  Kecamata Lolak Kabupaten Bolaang Mongondow Pronvinsi Sulawesi Utara Berdasarkan Hukum Adat Desa Lolak adalah merupakan  salah  satu  dari  26 desa  yang  berada  di  Kecamatan Lolak Kabupaten
Bolaang
Bongondow  Provinsi  Sulawesi Utara.  Luas  wilayah  desa  lolak 18,00  Km 2 Jumlah  penduduk yang  berada  pada  Desa  Lolak
berjumlah  laki-laki  1606,  dan perempuan 1783. 8
Proses  Jual  beli  hak  milik atas  tanah  yang  dilakukan  sejak zaman  dahulu  serta  dilakukan
secara turun temurun oleh
masyarakat  di  desa  Lolak,  yaitu
jual  beli  tanah  terpisah  atau  Jual Beli menggunakan azas
pemisahan  Horizontal,  dimana jual  beli  tersebut  adalah  jual  beli tanah  tidak  dengan  keseluruhan bangunan  dan  tumbuh-tumbuhan yang berada diatas tanah tersebut.
Jual  beli  tersebut  dilakukan dihadapan kepala desa, sekretaris desa, tua-tua adat, secara
langsung  antara  penjual  dan pembeli  dengan  objek  tanah  dan tidak  secara  keseluruhan  dengan bangunan  dan  tumbuh-tumbuhan diatas  tanah  tersebut,  hal  ini
dipengaruhi oleh karena
masyarakat  desa  Lolak  belum memahami  peraturan  perundang- undangan  yang mengatur tentang hukum  pertanahan  khususnya jual beli atas tanah.
Dari hasil wawancara penulis dengan Zainal Dilapangan 9
8 Kecamatan Lolak Dalam Angka. Badan Pusat Statistik Kabupaten Bolaang Mongondow 2017
“Sejauh  ini  di  Desa  Lolak jual  beli  terpisah  antara tanah  dan  bangunan  serta tanaman yang ada di atasnya  masih  ada,  adapun faktor  penyebab  penjualan seperti  itu  karena  terdesak dengan  kebutuhan  faktor ekonomi.”
Penjual melakukan jual beli terpisah dikarenakan atas kebutuhan  ekonomi,  sehingga hanya tanah yang dijual, sedangkan  tanaman  yang  berada diatas tanah tersebut tidak diikutsertakan  dalam  proses  jual beli  tersebut  agar  penjual  masih bisa memungut hasil dari tanaman  yang  di  tanam  di  atas tanah  tersebut.  Namun  memang untuk  saat  ini  sebagian  besar masyarakat sudah tidak melakukan cara penjualan seperti itu karena sekarang pembeli pada
umumnya ingin membeli sekaligus  dengan  tanaman  dan bangunan  yang  ada  di  atas  tanah tersebut.
Sebagian  masyarakat  yang masih melakukan tata cara
penjualan  seperti  itu  dilakukan oleh  para  petani  karena  terdesak dengan  kebutuhan  ekonomi  dan tidak  ingin  kehilangan  lapangan
9 Bapak Zainal Dilapanga, Selaku Sekretaris Desa Lolak, Pada Tanggal 22 Agustus 2017. Jam. 15.44. WITA.
pekerjaan.  Praktek-praktek  jual beli  terpisah  seperti  itu  masih
mengikuti proses jual beli
terpisah  seperti  yang  dilakukan masyarakat  dahulu  yaitu  terpisah antara  tanah  dan  tanaman  serta
bangunan yang ada di atasnya. Menurut wawancara penulis dengan Bapak Al
Rasyid 10 , selaku Tokoh Adat atau Tua-Tua Kampung di Desa Lolak Kecamatan Lolak Kabupaten Bolaang Mongondow, “awal mula jual beli terpisah ini  berawal  dari  pada  waktu itu  ketika  ada  pernikahan maka tanah dijadikan sebagai  mahar  pernikahan (Tali’)  namun  tanaman  yang ada  di  atas  di  tanah  tersebut tidak diberikan sebagai mahar  pernikahan  karena tanaman tersebut masih produktif  dan  menjadi  mata pencaharian  dari  orang  tua yang menikahkan anak tersebut.  Pada saat penerima mahar menjual tanah tersebut, secara otomatis hanya  bisa  dijual  secara terpisah  antara  tanah  dan tanaman  yang  ada  di  atas tanah  tersebut  dengan  bukti surat  keterangan  penjualan tanah. Berbeda dengan proses jual beli terpisah yang didasari  oleh  faktor  balas jasa. Ketika seseorang memerlukan  jasa  mokitulung (bahasa daerah Bolaang 10 Bapak Al Rasyid Mokoginta,
Tokoh Masyarakat, Pada Tanggal 15 Agustus 2017, Pukul 19.53 WITA.
Mongondow  untuk  meminta tolong, seperti contoh meminta  beras,  menjahitkan pakaian  adat,  dll)  tanah digunakan  sebagai  imbalan untuk membayar jasa tersebut  Jadi  sejak  dahulu jual  beli  secara  terpisah antara  tanah  dan  tanaman- tanaman serta bangunan yang ada di atasnya memang sudah ada sampai hari ini.”
Adapun kendala-kendala yang  ditimbulkan  dalam  proses jual  beli  hak  milik  atas  tanah terpisah  di  Kecamatan  Lolak salah  satunya  adalah  ketika pemilik hak milik atas tanah awal melakukan  jual  beli  terpisah dengan  pihak  lain  hanya  dengan dasar  saling  percaya  dan  tidak memiliki  bukti  hitam  di  atas putih,  dan  ketika  si  pemilik  awal masih  hidup  telah  mewariskan tanah  tersebut  kepada  anaknya namun tidak memberitahu bahwa tanah tersebut telah dibeli, setelah  meninggal  sehingga  ahli waris  dari  pemilik  awal  tanah tersebut  dalam  hal  ini  tetap merasa  bahwa  tanah  tersebut merupakan hak miliknya.
Berdasarkan
hasil
penelitian  yang  sudah  penulis uraikan  diatas,  Penerapan  asas pemisahan  horisontal  jual  beli hak  milik  atas  tanah  di  desa
Lolak Kecamata Lolak Kabupaten  Bolaang  Mongondow Pronvinsi Sulawesi Utara
berdasarkan  hukum  Adat  sudah berlaku  sejak  zaman  dahulu  dan sampai  sekarang  masih  ada warga  yang  melakukan  jual  beli secara  terpisah  akan  walaupun
pada kenyataannya sebagian warga sudah meninggalkan proses  jual  beli  terpisah  karna dirasa tidak mempunyai
kepastian hukum.
Analisisnya,    bahwa  Jual
Beli terpisah di Desa Lolak tentu saja  tidak  dapat  memberikan
perlindungan hukum
serta
kepastian hukum kepada pembeli dimana  pembeli  dalam  hal  ini tidak dapat menikmati fungsi dan manfaat  tanah  sebagai  pemegang hak  milik.  Hal  tersebut  tentunya bertentangan  dengan  ketentuan yang  diatur  dalam  UUPA,  hak atas  tanah  adalah  hak  yang
memberi wewenang kepada pemegang haknya untuk menggunakan dan/atau mengambil  manfaat  dari  tanah yang dihakinya. Perkataan “menggunakan”
mengandung
pengertian  bahwa  hak  atas  tanah itu  digunakan  untuk  kepentingan mendirikan bangunan, sedangkan
perkataan  “mengambil  manfaat” mengandung  pengertian  bahwa hak  atas  tanah  itu  digunakan untuk kepentingan
bukan
mendirikan  bangunan,  misalnya pertanian, peternakan, dan perkebunan. Atas dasar ketentuan Pasal  4  ayat  (2)  UUPA,  kepada pemegang  hak  atas  tanah  diberi wewenang  untuk  menggunakan tanah yang bersangkutan,
demikian pula tubuh bumi dan air serta  ruang  yang  ada  di  atasnya
sekadar diperlukan untuk kepentingan langsung yang
berhubungan dengan penggunaan tanah  itu  dalam  batas-batas menurut  UUPA  dan  peraturan- peraturan  hukum  lain  yang  lebih tinggi. 11
Untuk  menjamin  kepastian hukum  dari  hak  milik  atas  tanah yang  diperoleh  melalui  jual  beli tentunya  hak  tersebut  harus didaftarkan  berdasarkan  PP  24 Tahun  1997  tentang  Pendaftaran Tanah, akan tetapi hak milik atas tanah  yang  diperoleh  dari  proses jual  beli  tanah  terpisah  tersebut, tidak  dapat  di  daftarkan  karena bertentangan  dengan  prosedur
11 Urip Santoso, Hukum Agraria Kajian Komprehensif. Kencana Prenadamedia Group. Jakarta. 2012. Hlm 10.
pembuatan Akta Jual Beli ( AJB ) oleh  PPAT  (  Pejabat  Pembuat Akta  Tanah  ),  dimana  dalam pembuatan  AJB  harus  diuraikan secara jelas mengenai letak tanah yang  menjadi  objek  jual  beli, beserta  bangunan  dan  tanaman yang  berada  di  atas  tanah
tersebut. Bentuk Perlindungan Hukum Terhadap  Pembeli  Hak  Milik  Atas Tanah  Yang  Diperoleh  Dalam  Jual Beli Tanah Di Desa Lolak Kecamatan Lolak Kabupaten Bolaang Mongondow Provinsi Sulawesi Utara Negara Indonesia merupakan Negara hukum. Konteks Negara hukum dipandang  dapat  memberikan
suatu  Perlindungan  Hukum  agar tercapainya  kepastians  hukum, kemanfaatan  serta  keadilan  yang menjadi  tujuan  dari  hukum  itu sendiri.  Sampai  saat  ini  memang banyak  kasus  jual  beli  hak  milik atas  tanah  secara  terpisah  yang terjadi  di  Desa  Lolak.  Adapun kasus tersebut yaitu hanya menjual  tanah  namun  tanaman kelapa  dan  benda  yang  ada  di atasnya  tidak  dijual  dan  tetap menikmati  hasil  tanaman  kelapa dan  tanaman  yang  lainnya  yang ada  di  atas  tanah  tersebut  yang
masih  merupakan  objek  mata pencaharian  penjual.  Dan  yang menjadi  permasalahannya  ketika pembeli ingin menggunakan tanah tersebut pembeli dalam hal ini tidak bisa menggunakan tanah tersebut karena tanaman-tanaman dan benda yang ada di atas tanah tersebut  masih  milik  si  penjual, sehingga  pembeli  tidak  bisa menikmati  fungsi  dan  manfaat tanah tersebut.
Bapak  Djalim  Dotulong 12 , selaku  masyarakat  menuturkan bahwa  memang  proses  jual  beli terpisah antara tanah dan tanaman-tanaman serta bangunan yang  ada  di  atasnya  masih  ada. Di  setiap  desa  memang  masih ada  proses  jual  beli  terpisah seperti itu, salah satu contoh juga yang terjadi di Desa Kopandakan II,  dimana  objek  tanah  yang  ada di  Desa  Kopandakan  II  dijual oleh  penjual  Bapak  Supardi Bonok  kepada  Bapak  Ade  Daun dimana  yang  dijual  hanya  objek tanahnya saja sedangkan tanaman-tanaman  dan  bangunan yang  ada  di  atasnya  milik  pihak lain  dalam  hal  ini  dijual  kepada
12 Hasil  Wawancara  dengan  Bapak Djalim  Dotulong,  Selaku  Masyarakat  Desa Lolak, Pada Tanggal 14 Agustustus 2017 Pada Pukul 16.58 WITA.
pihak  lain.  Permasalah  yang
terjadi ketika pihak lain memanjat  tanaman  kelapa  dan
akibat  dari  panjatan  tersebut merusak  tanaman  lain  yang
ditanam pemilik tanah hal tersebut mengakibatkan permasalahan antara pemilik
tanah  dan  pemilik  tanaman,  juga disaat pembeli ingin membangun rumah  dan  menanam  tanaman lain,  si  pemilik  tanaman  tidak mau memotong tanamannya.
“Upaya-upaya  penyelesaian pun  telah  dilakukan  dengan cara pemilik tanah memberikan penawaran  akan mengganti  dengan  tanaman pemilik  tanah  yang  ada  di tempat  lain  kalaupun  tidak mau  pembeli  dalam  hal  ini pemilik  tanah  ingin  membeli tanaman-tanaman  yang  ada di  atasnya  namun  pemilik tanaman  tetap  tidak  mau menjual  bahkan  tidak  mau juga jika digantikan di tempat  lain.  Sampai  hari  ini juga  untuk  kasus  tersebut tidak  ada  penyelesainnya, bahkan  ketika  dimediasi  oleh lembaga  adat  pun  tidak memberikan penyelesaian”.
Berdasarkan  hasil  yang  di dapatkan dari wawancara dengan Bapak  La’u  Damopolii, 13 dimana
13 Hasil  Wawancara  dengan  Bapak La’u Damopolii, Selaku Tokoh Lembaga Adat “Tua-Tua  Kampung”.  Umur  76  Tahun,  Pada
Bapak  La’u  mengakui  upaya penyelesaian  sengketa  melalui lembaga  adat  yang  ditimbulkan dari  proses  jual  beli  terpisah antara tanah dan tanaman-
tanaman  yang  ada  di  atasnya
tidak memberikan solusi “Adapun cara-cara penyelesaian yang dilakukan  lembaga  adat yang beranggotakan 4 orang,    dalam  sengketa tanah  seperti  ini  adalah dengan  melakukan  mediasi antara pembeli dan penjual melalui  musyawarah  dalam sidang  adat  desa  yang  jika dalam mediasi pertama tidak ada penyelesaian dilakukan mediasi selanjutnya sebanyak 3 (tiga)  kali.  Jika  dalam mediasi  tidak  ditemukan penyelesaian maka lembaga adat dan pemerintah desa yang hadir dalam  musyawarah  sidang adat  menyarankan  agar kasus  sengketa  tanah  ini dibawa ke ranah peradilan.” Berdasarkan hasil
penelitian  yang  sudah  penulis
uraikan diatas, dapat disimpulkan bahwa  Jual  beli  atas  tanah terpisah yang dilakukan dihadapan  kepala  desa  dan  tua- tua  adat  yang  mendasari  pada pemahaman hukum adat,
Tanggal  14  Agustus  2017,  Pada  Pukul  13.57 WITA.
pengaruh hukum adat atas
masyarat  di  desa  Lolak  masih
memberikan pengaruh atas aktifitas  jual  beli  di  desa  Lolak, oleh  sebab  itu  dalam  kumpulan sebagian masyarakat masih menganut jual  beli  terpisah
sedangkan dalam kumpulan masyarakat lainya telah meninggalkan  proses  jual  beli terpisah dengan pandangan- pandangan  lembaga  adat  tidak
memberikan  penyelesaian  serta
kepastian  hukum  atas  hak  untuk dapat  menikmati  hasil  dari  tanah
sebagai objek yang
diperjualbelikan.
Analisisnya, Bentuk Perlindungan  Hukum  Terhadap Pembeli  Hak  Milik  Atas  Tanah Yang  Diperoleh  Dalam  Jual  Beli Tanah Di Desa Lolak Kecamatan Lolak Kabupaten Bolaang Mongondow  Provinsi  Sulawesi Utara adalah perlindungan
hukum  privat.  Pandangan  Paul
Scholten 14 tentang  Perlindungan
14 Paul Scholten dalam bukunya Mr. C.
Asser’s  Handleiding  tot  de  Studie  van  het Nedelandsch Burglijk Recht: Algemeen Deel, (N.V  Uitgevers  Maatschappij  W,E.J  Tjeenk Willink,  Zwolle,  1931),  sebagaimana  yang diterjemahkan  oleh  Siti  Soemarti  Hartono, Mr.C.  Asser  Penuntun  Dalam  Mempelajari Hukum  Perdata  Belanda:  Bagian  Umum
Hukum Privat menyatakan bahwa  perlindungan  hukum  itu tidak dapat dipisahkan dari hukum  subyektif,  yaitu  hukum tersebut  tidak  hanya  untuk  satu kewenangan saja, melainkan beberapa kewenangan dalam satu kelompok  itu  harus  diperlakukan sebagai  satu  kesatuan  tanpa terpisah.  Misalnya  hukum  boleh saja mengatur hubungan- hubungan  hukum  antara  orang dengan  bendanya  sebagai  hukum subyektif,    contohnya  hak  milik, tetapi  dilain  pihak,  hukum  juga harus mengatur mengenai
perlindungan  kedalam  hukum subyektif, dimana seseorang
diberi kebebasan untuk
menentukan sendiri hak miliknya dan  kebebasan  dari  perlakuan yang merugikan dirinya.
Perlindungan  hukum  privat sangat  tepat  bagi  pemegang  Hak Atas  Tanah  di  Desa  Lolak Kecamatan Lolak Kabupaten Bolaang  Mongondow  Provinsi Sulawesi Utara, dimana perlindungan hukum privat
dimaknai dengan kebebasan
untuk  menentukan  sendiri  hak
(Yogyakarta:  Gadjah  MadaUniversity  Press, 1986),hlm. 20
miliknya  dan  kebebasan  dari perlakuan  yang  merugikan  diri sendiri.

## Kesimpulan
1. Penerapan asas pemisahan horisontal  jual  beli  hak  milik atas  tanah  di  desa  Lolak Kecamata  Lolak  Kabupaten Bolaang Mongondow Pronvinsi Sulawesi  Utara  berdasarkan hukum  Adat  sudah  berlaku sejak zaman dahulu dan sampai sekarang masih ada warga yang melakukan  jual  beli  secara terpisah  akan  walaupun  pada kenyataannya  sebagian  warga sudah meninggalkan proses jual beli  terpisah  karna  dirasa  tidak mempunyai kepastian hukum.
2. Bentuk  perlindungan  hukum terhadap pembeli hak milik atas
tanah  yang  diperoleh  dalam jual  beli  tanah  di  Desa  Lolak
Kecamatan  Lolak  Kabupaten Bolaang  Mongondow  Provinsi Sulawesi Utara yaitu perlindungan hukum privat menurut pandangan Paul Scholten.  Perlindungan  Hukum privat di pandang dapat
memeberikan perlindungan
sepenuhnya  kepada  pembeli
selaku  pemegang  hak  yang melekat pada dirinya.
Daftar Pustaka Buku
Adrian  Sutedi,  2014, Peralihan  Hak Atas Tanah Dan Pendaftarannya ,  sinar  grafika,
Jakarta.
A.  Suriyaman  Mustari  Pide,  2014, Hukum Adat Dahulu, Kini, Dan Akan  Datang, Prenadamedia Group, Jakarta.
Boedi  Harsono,  (d)  “Perkembangan Hukum  Tanah  Adat  Melalui
Yurisprudensi”,
Ceramah disampikan  pada  Simposium Undang-undang  Pokok  Agraria dan  Kedudukan  Tanah-Tanah
Adat  Dewasa  ini,  Banjarmasin, 7 Oktober 1977.
Boedi  Harsono,  2008, Hukum  Agraria Di Indonesia; Sejarah Pembentukan  Undang-undang Pokok Agraria, Isi Dan Pelaksanaannya, Cetakan Kedua belas, Djambatan, Jakarta. Boedi Harsono, 2002, Menuju Penyempurnaan  Hukum  Tanah Nasional, Cetakan 1, Universitas Trisakti. Jakarta.
Hadjon.  H.P.,  1987, Perlindungan Hukum  Bagi  Rakyat  Indonesia, Bina Ilmu, Surabaya:.
H.M.  Arba,  2015, Hukum  Agraria Indonesia , Sinar Grafika, Jakarta.
H.  Salim,  HS  dan  Erlies  Septiana
Nurbani, 2016. Penerapan
Teori  Hukum  Pada  Penelitian Tesis  dan  Disertasi, Rajawali Pers, Jakarta.
Jayadi  setiabudi,  2012, Tata  Cara Mengurus  Tanah  Rumah  Serta Segala Perizinannya, Buku Pintar, Yogyakarta. Kamus  Besar  Bahasa  Indonesia,  2008, Edisi Keempat, Gramedia Pustaka Utama, Jakarta. Maria  S.  Sumardjono,  2008, Tanah Dalam Perspektif Hak Ekonomi,  Sosial,  Dan  Budaya, Kompas, Jakarta. Peter Mahmud Marzuki, 2008, Pengantar Ilmu Hukum, Prenamedia Grup, Jakarta. Peter Mahmud Marzuki, 2009, Penelitian  Hukum, Kencana, Jakarta.
Muchsin, dkk., Hukum Agraria Indonesia  Dalam  Perspektif Sejarah, Rafika Aditama.
Bandung.
Riduan  Syahrani,  1999, Rangkuman Intisari  Ilmu  Hukum ,  Penerbit Citra Aditya Bakti, Bandung.
Ronny  Hanitijo,  1994, Metodologi Penelitian Hukum Dan
Jurimetri, Ghalia  Indonesia,
Jakarta.
Satcipto  Rahardjo,  2003, Sisi-sisi  Lain Dari  Hukum  di  Indonesia,
Kompas, Jakarta.
Scholten,  P.,  dalam  bukunya Mr.  C. Asser’s  Handleiding  tot  de Studie  van  het  Nedelandsch Burglijk Recht: Algemeen Deel, (N.V  Uitgevers  Maatschappij
W,E.J  Tjeenk  Willink,  Zwolle, 1931), sebagaimana yang diterjemahkan oleh Siti Soemarti  Hartono,  1986, Mr.C. Asser Penuntun Dalam Mempelajari  Hukum  Perdata Belanda: Bagian Umum Gadjah
Mada University Press, Yogyakarta. Setiono, 2004, Rule Of Law: Supremasi  Hukum ,  Magister Ilmu Hukum Program Pascasarjana Universitas Sebelas Maret, Surakarta. Soedikno  Mertokusumo,  1998, Hukum dan Politik Agraria, Universitas
Terbuka Karunika, Jakarta. Soerjono  Soekanto  dan  Sri  Mamuji, 2010, Penelitian Hukum Normatif Suatu Tinjauan Singkat, RajaGrafindo  Persada, Jakarta.
Soerjono Soekanto, 1983, Hukum Adat Indonesia, Rajawali, Jakarta.
Soerjono  soekanto,  1984, Pengantar Penelitian  Hukum, UI  Press,
Jakarta.
Soepomo, 1964, Sejarah Politik Hukum Adat, Djambatan, Jakarta.
Supriadi,  2015, Hukum  Agraria ,  Sinar Grafika, Jakarta.
Urip  Santoso,  2012, Hukum  Agraria Kajian  Komprehensif .  Kencana Prenadamedia Group. Jakarta.

## UNDANG-UNDANG
Undang-Undang Dasar Negara Republik Indonesia Tahun 1945 Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 Tentang  Pokok-Pokok  Agraria (UUPA) Peraturan Pemerintah Republik Indonesia  Nomor  24  Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah