## Pendaftaran Tanah Dalam Sertipikasi Hak Menurut Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah
( The Land Registration in The Certification of Rights Pursuant to Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah )

## HAIRAN
Dosen Fakultas Hukum Universitas Mulawarman Jl. Ki. Hajar Dewantara Kampus Gunung Kelua Samarinda Kalimantan Timur Telp. 0541-7095092 – fhunmul@yahoo.com

## ABSTRACT
The development of Indonesian land registration has some complexities. In term of  history,  the  agrarian  consideration  develops  well  in  ancient  time.  Before  the Netherlands  based  Agrarian  Act  (Agrarisch  Wet),  land  registration  has  been  conducted by  the  government  of  Netherlands,  known  as Kadasteral or kadaster .  Since  gaining  its independence,  Indonesia  considers  the  new  registration  by  establishing  Indonesian genuine  law  products  after  the  prevailing  of  Indonesian  Republic  Act  No.5  of  1960  on Agrarian  Principles.  The  government  follows  it  by  validating  the  Government Regulation  No.10  of  1961  on  Land  Registration.  During  a  longer  period,  since  1961  to 1997,  and  following  the  development  of  land  registration,  in  1997,  the  prevailing  of Government  Regulation  No.24  of  1997  on  Land  Registration  remains  as  the  perfection of previous regulation.
Key words: pendaftaran tanah ( land registration ), sertipikat ( certificate ), hak ( right )

## PENDAHULUAN

## A. Latar Belakang Masalah
Dalam  sejarah  bangsa  Indonesia  dibagi  dalam  3  (  tiga  )  golongan  masa,  yaitu  masa sebelum  penjajahan  atau  jaman  kerajaan,  masa  penjajahan,  dan  masa  kemerdekaan.  Setiap masa  mempunyai  peristiwa  masing-masing  yang  berbeda.  Masa  sebelum  penjajahan merupakan masa yang masih terdiri banyak kerajaan di Indonesia.  Pada masa kerajaan tanah tidak dilakukan pendaftaran, tapi pengakuan dilakukan secara adat. Pengakuan yang dimaksud adalah  menyangkut  penguasaan  tanah  secara  adat  pula  yang  dimiliki  secara  bersama (komunal),  artinya  tidak  dimiliki  secara  perorangan  atau  individu.  Tapi  status  kepemilikan tanah  dimiliki  secara  bersama-sama  yang  hasilnya  juga  dimanfaatkan  untuk  bersama.  Diluar tanah komunal itu setiap orang dapat memperoleh tanah untuk diakui sebaigai haknya dengan terlebih dulu mendapat izin dari kepala adat kepala suku atau raja.
Pada  masa  penjajahan  pun  dibagi  dalam  dua  masa,  yaitu  masa  penjajahan  sebelum perang  kemerdekaan  dan  penjajahan  setelah  masa  kemerdekaan.  Masa  penjajahan  sebelum perang  kemerdekaan  bidang  pertanahan  jelas  masih  sangat  diperankan  dari  adat.  Selain  itu tanah  juga  dikuasai  oleh  pemerintah  kolonial  Belanda  yang  waktu  itu  pertama  sekali  adalah V.O.C  ( Verenigde  Oost  Indische  Compagnie )  yang  didirikan  pada  tahun  1602.  Kemudian pemerintah V.O.C mengeluarkan plakat tangga 23 Juli 1680, dalam plakat berisi hal-hal yang mengatur mengenai susunan dan tugas Dewan Heemraden. Menurut Dr. Irawan Soerodjo, dari ketentuan-ketentuan  yang diatur dalam pasal  16  plakat  itu  ada 2 (dua)  hal  yang  perlu  dicatat sehubungan dengan perkembangan Kadaster, yaitu :
1. penyelenggaraan kadaster oleh Dewan Heemdaden harus dilakukan berdasarkan peta-peta tanah sehingga hal ini berarti Dewan Heemraden harus menyelenggarakan suatu Kadaster dalam arti yang modern;
2. tujuan  penyelenggaraan  Kadaster  adalah  untuk  tujuan  pemungutan  pajak  tanah  dan memberikan jaminan kepastian hukum mengenai batas-batas tanah;
3. Dewan  Heemraden  di  samping  menyelenggarakan  Kadaster  bertugas  pula  untuk menyelesaikan  perkara-perkara  yang  berkaitan  dengan  batas-batas  tanah  serta pemeliharaan  jalan-jalan,  jembatan-jembatan,  saluran-saluran  air,  tanggul-tanggul  dan bendungan-bendungan. ( Irawan Soerodjo ; 2002 ; 59 )
Pelaksanaan  pendaftaran  tanah  sudah  dilaksanakan  sejak  lama,  yaitu  sejak  penjajahan Belanda  di  Indonesia.  Menurut  C.G  Van  Huls  membagi  sejarah  pendaftaran  tanah  di Indonesia menjadi 3 (tiga) periode, yaitu :
1. Periode kacau balau ( De Shortische Periode), yaitu sebelum tahun 1837
2. Periode Ahli Ukur Pemerintah ( De Periode Vanden Gouvernements – Land Mater ),  yaitu antara tahun 1837 hingga  tahun 1875
3. Periode  Jawatan  pendaftaran  tanah    ( De  Periode  Van  Den  Kadastralen  Dienst ),  yaitu sesudah 1875
Dari  periode-periode  yang  ada  pada  masa  penjajahan  Belanda  tersebut,  pada  awalnya belum  ada  peraturan  yang  mengatur  tentang  Agararia  atau  Agrarische  Wet  tahun  1870  yang diundangkan  dalam  Staatblad  1870  no.55  yang  dibuat  oleh  pemerintah  kolonial.  Jadi  dari sejarah  tersebut  lebih  dulu  peraturan  yang  mengatur  tentang  pendaftaran  tanah.  Hal  ini menunjukan  bahwa  peraturan  pelaksaan  yang  lebih  dulu  dibuat  dan  disahkan  dari  pada Undang-Undang.
Kemudian  Agraricshe  Wet  tersebut  belum  lengkap,  maka  dilengkapi  dalam  pasal  51 Indische Staatsregering (IS) 1925, berbunyi:
1. De Gouverneur Generaal mag geen verkoopen.
2. In dit verbod zijn niet begrepen kleine stukken gronds, bestemd tot uitbreiding van steden en dorpen en tot het oprichten van inrichtingen van nijverheid.
3. De Gouverneur Generaal kan groden uitgeven in huur, volgens regels bij ordonnantie te stellen.  Onder  die  groden  worden  niet  begrepen  de  zoodanige  door  de  Inlanders ontgonnen, of als gemeene weide, of uit eenigen anderen hoofde tot de dorpen of dessa’s behoorende
Artinya :
1. Gubernur  Jenderal tidak boleh menjual tanah.
2. Dalam  larangan  diatas  tidak  termasuk  tanah-tanah  yang  tidak  luas,  yang  diperuntukkan bagi perluasan kota dan desa serta pembangunan kegiatan-kegiatan usaha kerajinan.
3. Gubernur  Jenderal  dapat  menyewakan  tanah  menurut  ketentuan-ketentuan  yang ditetapkan  dengan  ordonansi.  Tidak  termasuk  yang  boleh  disewakan  adalah  tanah-tanah kepunyaan  orang-orang  pribumi asal  pembukaan  tanah,  demikian  juga tanah-tanah  yang sebagai tempat pengembalaan umum atau atas dasar lain merupakan kepunyaan desa.
Saat  memasuki  perang  kemerdekaan  hingga  tahun  1960  tidak  banyak  mengalami perubahan  yang  mendasar  dalam  sistem  pendaftaran  tanah.  Karena  pemerintah  kita  baru menyatakan sebagai suatu negara. Negara yang merdeka dan berdaulat  bebas dari penjajahan bangsa lain. Pendaftaran tanah pada masa ini hampir tidak pernah diadakan oleh pemerintah. Tapi peraturan  yang digunakan masih memakai peraturan yang lama dibuat oleh  pemerintah Kolonial Belanda.
Pada tahun 1960 bangsa kita memasuki suatu babak baru dalam bidang pertanahan atau Agraria,  karena  pada  tahun  ini  kita  baru  pertama  kali  membuat  produk  hukum  yang menyangkut  perkembangan  pertanahan  di  Indonesia.  Tepatnya  pada  tanggal  24  September 1960, pemerintah kita mengesahkan Undang-undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-pokok Agraria (UUPA), LNRI Tahun 1960 Nomor 104 – TLNRI No. 2043.
Berlakunya UUPA, maka tidak ada lagi perbedaan hak-hak antara hak orang barat dan hak  orang  pribumi  dan  atau  timur  asing.  Dan  dalam  paraturan  mengenai  hak  tentu  saja  hak- hak yang diatur oleh UU diperbolehkan bagi orang asing untuk memperoleh hak.
Untuk dapat mengimplementasikan atau melaksanakan Undang-Undang tersebut, maka sesuai  hirarki  peraturan  di  Indonesia  harus  dibuatkan  peraturan  pelaksana  yaitu  Peraturan Pemerintah  Nomor  10  Tahun  1961  tentang  Pendaftaran  Tanah  (PP  No.10/61)  yang  berlaku sampai dengan tahun 1997.
Masih banyaknya masalah hukum  yang terjadi dalam rangka pendaftaran tanah seperti misalnya sering terjadi permasalahan dalam terbitnya sertipikat tanah dalam status hak milik,
hak  guna  usaha,  hak  guna  bangunan  dan  hak-hak  lainnya,  pada  tahun  1997  dibuat  kembali peraturan  pemerintah  mengenai  pendaftaran  tanah  yaitu  Peraturan  Pemerintah  Nomor  24 Tahun  1997  tentang  Pendaftaran  Tanah  (PP  No.24/97).  Perubahan  dilakukan  karena  masih kurangnya  hal-hal  yang  sangat  mendasar  dalam  PP  No.10/61  seperti  azas-azas  yang diterapkan  dalam  melakukan  pendaftaran  tanah.  Karena  harus  disesuaikan  dengan  kondisi kehidupan bangsa kita  yang juga masih memegang teguh adat istiadatnya.  Tujuan  yang  jelas diselenggarakannya pendaftaran tanah.

## B. Perumusan Masalah
Penulis  dalam  membatasi  perumusan  masalah  hanya  melihat  dari  sisi  hukum  dari pendaftaran  tanah dan sertipikat hak atas  tanah dibandingkan dari  permasalahan  yang terjadi secara faktual. Ketentuan  yang diatur dalam PP No.24/97  memang secara teknis telah dibuat sangat  bagus,  tetapi  dalam  Pasal  32  ayat  (2),  berbunyi  :  dalam  hal  atas  suatu  bidang  tanah sudah diterbitkan sertipikat secara sah atas nama  orang atau badan hukum  yang memperoleh tanah  tersebut  dengan  itikad  dan  secara  nyata  menguasainya,  maka  pihak  lain  yang  merasa mempunyai  hak  atas tanah  itu  tidak dapat  lagi  menuntut hak tersebut  apabila  dalam  waktu 5 (lima)  tahun  sejak  diterbitkannya  sertipikat  itu  tidak  mengajukan  keberatan  secara  tertulis kepada pemegang  sertipikat  dan Kepala Kantor Pertanahan  yang bersangkutan ataupun tidak mengajukan  gugatan  ke  Pengadilan  mengenai  penguasaan  tanah  atau  penerbitan  sertipikat tersebut. Pasal inilah yang menurut penulis dapat berpotensi menimbulkan masalah hukum.

## PEMBAHASAN

## A.  Pengertian Pendaftaran Tanah dan Dasar Hukum
Berbicara    mengenai  pendaftaran  tanah  dan  pentingnya  pendaftaran  tanah  dilakukan. Tentu  yang  tak  kalah  pentingnya  adalah  apa  sebenarnya  pendaftaran  tanah  itu.  Dari  istilah mengenai pendaftaran tanah dalam beberapa bahasa saja berbeda walaupun  arti secara singkat tentu  sama.  Bahasa  Inggris  menyebutnya cadaster ,  dalam  bahasa  Belanda  disebut  dengan cadasteral dan cadasatro dalam  bahasa  Prancis  serta  pendaftaran  tanah  dalam  bahasa Indonesia.
Pasal 1 butir (1) PP No.24/97 menyebutkan “bahwa pendaftaran tanah adalah rangkaian kegiatan  yang  dilakukan  oleh  pemerintah  secara  terus-menerus,  berkesinambungan  dan teratur,  meliputi  :  pengumpulan,  pengolahan,  pembukuan,  dan  penyajian  serta  pemeliharaan data fisik dan data  yuridis, dalam bentuk peta dan daftar, mengenai bidang-bidang tanah dan satuan-satuan rumah susun, termasuk pemberian surat tanda bukti haknya bagi bidang-bidang tanah  yang  sudah  ada  haknya  dan  hak  milik  atas  satuan  rumah  susun  serta  hak-hak  tertentu yang membebaninya”.
Dengan demikian pengertian Pendaftaran Tanah  meliputi:
1. Pengukuran, pemetan dan pembukuan tanah.
2. Pendaftaran hak-hak atas tanah dan peralihan hak-hak tersebut
3. Pemberian surat-surat tanda bukti hak yang berlaku sebagai alat pembuktian yang kuat.

## B.  Tujuan  Pendaftaran Tanah
1. Untuk  memberikan  kepastian hukum  dan  perlindungan  hukum  kepada  pemegang  hak  atas rumah  susun  dan  hak-hak  lain  yang  terdaftar  agar  dengan  mudah  dapat  membuktikan dirinya  sebagai  pemegang  hak  yang  bersangkutan . Kepastian  hukum    disini  berkaitan dengan  data  pendaftaran  tanah.  Data  pendaftaran  tanah  menurut  Boedi  Harsono,  terdiri dari:
a. data  fisik,  adalah  keterangan  mengenai  letak,  batas  dan  luas  bidang  tanah  dan  satuan rumah  susun  yang  didaftar,  termasuk  keterangan  mengenai  adanya  bangunan  atau bagian bangunan di atasnya.
b. data yuridis, adalah keterangan mengenai status hukum bidang tanah dan satuan rumah susun  yang  didaftar,  pemegang  haknya  dan  hak  lain  serta  beban-beban  lain  yang membebaninya. (Boedi Harsono;2005;472)
2.  Untuk  menyediakan  informasi  kepada  pihak-pihak  yang  berkepentingan  termasuk pemerintah agar dengan mudah dapat memperoleh data yang diperlukan dalam melakukan perbuatan  hukum  mengenai  bidang-bidang  tanah  dan  satuan-satuan  rumah  susun  yang sudah  terdaftar.  Karena  itu  pada  Kantor  Pertanahan  kabupaten/Kota  diselenggarakan  tata usaha pendaftaran tanah dalam apa yang dikenal sebagai daftar umum adalah bagi pihak- pihak  yang  berkepentingan  untuk  melakukan  perbuatan  hukum  mengenai  suatu  badang tanah  atau  satuan  rumah  susun  tertentu  perlu  dan  karenanya  mereka  berhak  mengetahui data  yang  tersimpan  dalam    daftar-daftar  umum.  Daftar  umum  yang  terdiri  atas  peta pendaftaran,  daftar  tanah,  surat  ukur,  buku  tanah,  dan  daftar  nama. Peta  pendaftaran adalah  peta  yang  menggambarkan  bidang  atau  bidang-bidang  tanah  untuk  keperluan pembukaan  tanah. Daftar  tanah adalah  dokumen  dalam  bentuk  yang  memuat  identitas bidang  tanah dengan suatu sistem penomoran. Surat ukur adalah dokumen  yang memuat data fisik suatu bidang tanah dalam bentuk peta dan uraian, yang diambil datanya dari peta pendaftaran. Buku  tanah adalah  buku  yang  berisi  asal  usul  kepemilikan  tanah  termasuk identitas  pemegang  hak  itu. Daftar  nama adalah  dokumen  dalam  bentuk  daftar  yang memuat  keterangan  mengenai  penguasaan  tanah  dengan  suatu  hak  atas  tanah,  atau  hak pengelolaan dan mengenai perseorangan atau badan hukum tertentu.
3. Untuk terselenggaranya tertib administrasi pertanahan.

## C. Asas Pendaftaran
PP Nomor 10/61 tidak  memuat secara  khusus dalam pasal-pasalnya  yang menyangkut asas pendaftaran tanah yang digunakan. Karena asas merupakan hal-hal yang bersifat prinsip dalam menerapkan suatu peraturan setelah melalui pengkajian dan penelitian yang mendalam termasuk dari kajian secara filosofi. Asas dalam pendaftaran tanah tersebut sebagai berikut:
1. Sederhana, ialah agar ketentuan-ketentuan pokoknya maupun prosedurnya dengan mudah dapat dipahami oleh pihak-pihak yang berkepentingan, terutama para pemegang hak atas tanah.
2. Aman, ialah  untuk menunjukkan bahwa pendaftaran tanah  perlu diselenggarakan secara teliti  dan  cermat  sehingga  hasilnya  dapat  memberikan  jaminan  kepastian  hukum  sesuai tujuan pendaftaran tanah itu sendiri.
3. Terjangkau,  ialah  keterjngkauan  bagi  pihak-pihak  yang  memerlukan  khususnya  dengan memperhatikan kebutuhan dan kemampuan golongan ekonomi lemah.
4. Mutakhir,  ialah  kelengkapan  yang  memadai  dalam  pelaksanaanya  dan  kesinambungan dalam  pemeliharaan  datanya.  Data  yang  tersedia  harus  menunjukkan  keadaan  yang mutakhir.
5.    Terbuka,  ialah  dapat  diartikan  bahwa  siapa  saja  bisa  untuk  meminta  informasi  data pendaftaraan tanah yang dilakukan oleh Badan Pertanahan.

## D.  Sistem Pendaftaran
Hampir di seluruh dunia ini negara-negara melakukan pendaftaran tanah pada masing- masing negaranya. Karena itu secara umum sistem pendaftaran tanah ada dua, yaitu ;
1. Sistem Negatif , ialah suatu sistem bahwa kepada si pemilik tanah ini, diberikan jaminan lebih  kuat,  apabila  dibandingkan  perlindungan  yang  diberikan  kepada  pihak  ketiga, sistem ini dianut oleh antara lain Belanda, Prancis, Philipina.
2. Sistem  Positif,  ialah  suatu  sistem  dimana  kepada  yang  memperoleh  hak  atas  tanah  ini akan  diberikan  jaminan  lebih  kuat.  Sistem  ini  dianut  oleh  negara-negara  seperti  Jerman, Swiss, Austria, Australia.  (Ali Achmad Chomsah, 2004 :16)
Sedangkan  sistem  pendaftaran  tanah  di  Indonesia  menggunakan  sistem  apa?  Di Indonesia  sistem  pendaftaran  tanah  ( registration  of  titles )  sebagaimana  yang  digunakan  PP Nomor 10/61 dan PP Nomor 24/97 adalah sistem negatif dengan tendens-tendens positif atau desclut  Quasi  Positif (Positif  Semu).  Dapat  kita  lihat  pada  sistem  publikasi  yang  digunakan untuk  umum  dengan  sistem  negatif  yang  mengandung  unsur  positif,  karena  akan menghasilkan  surat-surat  tanda  bukti  hak  yang  berlaku  sebagai  alat  pembuktian  yang  kuat, seperti  dinyatakan  dalam  pasal  19  ayat  (2)  UUPA.  Bukan  sistem    publikasi  negatif  yang murni.(Boedi Harsono;2005;477)

## E.  Ciri-ciri Quasi Positif  Pendaftaran Tanah di Indonesia :
Pemegang hak namanya tercantum  dalam buku tanah sebagai pemilik  yang dilindungi hukum  termasuk  di  dalamnya  proses  balik  nama  dengan  syarat  keterbukaan  ( Operbaar Beginsel ) Pensil Bilay yang diukur disesuaikan pada peta pendaftaran tanah dengan skala 1 :
1000. Yang memungkinkan dapat dilihat kembali bila terjadi sengketa batas tanah. Dari sistem Quasi Positif (Positif Semu) itu, maka sistem pendaftaran dilaksanakan ada
2 sesuai kehendak PP Nomor 24/97, yaitu :
1. Pendaftaran  sistematis  :  Pendaftaran  tanah  yang  dilakukan  oleh  pemerintah  dengan membentuk  panitia  khusus  untuk  melakukan  pendaftaran,  dan  inisiatif  muncul  dari Pemerintah. Panitia yang dibentuk oleh pemerintah disebut Ajudikasi.
2. Pendaftaran Sporadik : Pendaftaran tanah pertama kali mengenai satu atau beberapa objek pendaftaran  secara  individu  atau  masal.  Inisiatif  muncul  dari  pemegang  hak  baik perorangan maupun secara masal.

## F.  Objek Pendaftaran Tanah
Dalam  pendaftaran  tanah  tidak  begitu  saja  dilakukan  terhadap  segala  macam  tanah. Tapi harus diperhatikan adalah status tanah, asal-usul tanah, hak yang membebaninya. Obyek pendaftaran tanah itu sebagai berikut:
1. Bidang-bidang  tanah  yang  dipunyai  dengan  hak  milik,  hak  guna  usaha.  Hak  guna bangunan,  dan  hak  pakai  (PP  No  40/1996  HGU,  HGB,  HP).  Sebagaimana  yang  diatur dalam UUPA, maka obyek pendaftaran tanah adalah hak milik hak guna usaha, hak guna bangunan.  Maksudnya  pendaftaran  tanah  yang  statusnya  belum  bisa  dikatakan  hak apabila  belum  terdaftar  dan  mempunyai  sertipikat  sebagai  alat  bukti  yang  sah  menurut ketentuan  pada  PP  no.24  tahun  1997.  Untuk  dapat  memperoleh  hak  terutama  hak  milik yang pada umumnya diperlukan masyarakat kita sehari-hari, sebagai berikut: a. Petuk  pajak  bumi/Landrente,  girik,  pipil,  atau  kekitir.  Walaupun  bukan  alat  bukti mutlak, tapi dapat digunakan sebagai unsur yang pembantu dalam konversi hak adat menjadi hak milik menurut UUPA. Seperti dikutip Subekti Tamara,J, pengakuan ini dapat  dilihat  pada  Putusan  Mahkamah  Agung  tanggal  10  Pebruari  1960  nomor  34 /K/Sip/1960, bahwa :
“surat petuk pajak bumi bukan merupakan suatu bukti mutlak, bahwa sawah sengketa adalah milik orang  yang namanya tercantum dalam  petuk  pajak bumi tersebut, akan tetapi  petuk itu  hanya  merupakan  suatu  tanda siapakah  yang  harus  membayar pajak dari sawah yang bersangkutan”. (Boedi harsono;2005;85) Ini berarti petuk hanya dikategorikan sebagai alas hak yang diakui keberadaannya.
b. Akta yang dibubuhi tanda kesaksian oleh Kepala Adat atau Kepala Desa atau Lurah yang berisikan pernyataan pemindahan hak yang dilakukan di bawah tangan.
c. Akta  PPAT  (Pejabat  Pembuat  Akta  Tanah)  yang  berisikan  pernyataan  pemindahan hak atas tanah.
d. Surat  Keterangan  Riwayat  Tanah  yang  oleh  kantor  Pelayanan  pajak  Bumi  dan Bangunan (PBB)
e. Groose  akta  hak  eigendom,  yang  berisikan  pernyataan  pejabat  keagrariaan  yang berwenang bahwa tanah eigendom tersebut telah dikonversi menjadi hak milik sesuai pada UUPA
2. Tanah hak pengalihan, maksudnya tanah yang statusnya sudah ada haknya lalu dialihkan dari pemegang hak kepada pihak lain.
3. Tanah  wakaf  (UU    No.  41  Tahun  2004).  Perlunya  tanah  wakaf  didaftarkan,  mengingat bahwa  tanah  wakaf  merupakan  tanah  yang  dipergunakan  untuk  kepentingan  keagamaan atau  umum.  Pemberi  wakaf  dan  penerima  wakaf  wajib  membuat  akta  wakaf  dan  akta wakaf  dibuat  oleh  Pejabat  Pembuat  Akta  Wakaf  dalam  hal  ini  adalah  kepala  kantor urusan  Agama  setempat.  Setelah  dibuatkan  akta  wakaf  oleh  pejabat  pembuat  akta  tanah wakaf,  maka baru  didaftarkan pada kontor pertanahan setempat untuk diproses sehingga keluar sertipikat tanah wakaf.
4. Hak  milik  atas  satuan  rumah  susun  (UU  No.  16  Tahun  1985).  Hak  milik  atas  satuan rumah susun perlu untuk didaftarkan mengingat rumah susun terdiri dari hak perorangan atau pribadi, tapi disamping itu ada hak milik bersama (strata title).
5. Hak tanggungan (UU NO 4 Tahun 1996). Hak tanggungan merupakan hak  yang bersifat sementara,  karena  sebagai  jaminan  atas  utang  piutang  dari  kreditor  kepada  debitur. Sedangkan  hak atas  tanah  yang bisa  dijadikan  hak tanggungan adalah seperti  hak  milik, hak guna usaha, hak guna bangunan.
6. Tanah  Negara  (pasal  9,  Ayat  1,  PP  NO  24  Tahun  1997).  Tanah  Negara  disini  dapat dibedakan dalam dua kualifikasi, yaitu :
a. Tanah negara tidak bebas, adalah tanah yang telah dikuasai atas hak-hak yang diatur dalam UUPA baik yang terdaftar maupun yang belum terdaftar.
b. Tanah  negara  bebas  adalah  tanah  yang  langsung  dikuasai  negara,  artinya  tanah tersebut  belum  ada  yang  menguasai  mengakui  haknya  atas  tanah  itu  baik  secara perorangan atau badan hukum. Jadi yang dimaksud disini tanah negara adalah tanah negara bebas, tujuannya untuk mengetahui seberapa luas tanah yang belum dikuasai atau  ada  haknya.  Selain  itu  untuk  mengetahui  luas  wilayah  secara  teritorial  seluruh Negara Indonesia dalam pemetaan.

## G. Sertipikat
1. Teori Pembuktian Akhir  dari  pendaftaran  tanah  tentunya  akan  dikeluarkan  pembuktian  atas pengakuan  hak  pada  subyek  hukum  dari  hak  yang  diakuinya.  Seperti  yang  dikutip  oleh Martiman Prodjomidjoyo  42 dan Pidlo 45, maka   untuk menjamin kepastian hukum  maka dalam pembuktian ini ada 4  (empat) teori yaitu:
a. Teori pembuktian yang bersifat menguatkan belaka (Bloot Affirmaatif) yaitu bagi siapa yang  mengemukakan  sesuatu  harus  membuktikan  dan  bukan  yang  mengingkari  atau menyangkalnya.
b. Teori  subjektif,  bahwa  suatu  proses  perdata  merupakan  pelaksanaan  hukum  subjektif atau  bertujuan  mempertahankan  hukum  subjektif  yang  berarti  bahwa  siapa  yang mengemukakan atau mengaku mempunyai hak harus membuktikan.
c. Teori objektif bahwa yang mengajukan gugatan berarti penggugat meminta pengadilan agar  hakim  menerapkan  ketentuan-ketentuan  hukum  objektif  terhadap  peristiwa- peristiwa yang diajukan.
d. Teori  publik  yang  memberikan  wewenang  yang  lebih  pada  hakim  untuk  mencari kebenaran dengan mengutamakan kepentingan publik. (Irawan Soerodjo ; 2002 ; 130)
2.  Pengertian Sertipikat
Sertifikat  secara  terminologi  atau  secara  resmi  ditulis  “sertipikat”  bukan “sertifikat” . Sertifikat  merupakan  surat  tanda  bukti  hak  atas  tanah  suatu  pengakuan  dan penegasan  perorangan  dari  Negara  terhadap  penguasaan  tanah  secara  perorangan  atau bersama  atau  badan  hukum  yang  namanya  ditulis  didalamnya  dan  sekaligus  menjelaskan lokasi, gambar, ukuran dan batas-batas bidang tanh tersebut. (Herman Hermit ; 2004 ; 31)
Disini  sertipikat  berfungsi  sebagai  alat  bukti  kepemilikan  yang  sah  menurut hukum  yang  berlaku  di  Indonesia.  PP  Nomor  10/61  dan  PP  Nomor  24/97  jelas  dari pendaftaran  tanah  itu  akan  diterbitkan  sertipikat  tanah  dari  pemegang  hak  yang memohonnya.
3. Isi Sertipikasi
Begitu  pentingnya  sertipikat  sebagai  alat  bukti  hak,  maka    sertipikat  dapat memberikan  gambaran  singkat  tentang  siapa  yang  mempunyai  hak  atas  tanah  tersebut. Dalam  membedakan  isi  sertipikat  dapat  kita  bedakan  dari  dua  macam,  karena  isinya  juga berbeda, yaitu: a.  Sertipikasi pada umumnya, terdiri dari :
1.    Buku Tanah, adalah berisi identitas pemegang hak, asal hak, saksi-saksi persebelahan dengan  pemegang  hak,  luas,  dasar  pendaftaran,  wilayah  administrasi  lokasi  yang bersangkutan dan hal-hal lain yang berkaitan dengan data yuridis.
2.   Surat  Ukur , berisi  gambaran  lokasi  (ukuran  tanah)  termasuk  wilayah  administrasi, penggunaan tanda yang digunakan dan hal-hal yang berkaitan dengan data fisik
b.  Sertipikat  hak  milik  atas  rumah  susun
1. Salinan  buku  tanah,  untuk  dapat  memberikan  hak  milik  atas  rumah  susun  pada pemegang  hak  yang  memohon  dibuatkan  sertipikat  hak  itu.  Pemegang  hak  dapat mendapat  sertipikat  yang  di  dalamnya  disertakan  berupa  salinan  buku  tanah  yang induk sebelum dipecah pembagiannya. Salinan buku tanah itu tentu masih atas nama pertama/asal.
2 . Salinan  surat  ukur  hak  atas  tanah  bersama.  Begitu  juga  surat  ukur  yang  diterima pemegang  hak  atas  rumah  susun  berupa  salinan.  Salinan  itu  berupa  surat  ukur  luas tanah keseluruh bangunan, luas bangunan keseluruhan.
3. Gambar  dengan  tingkat  rumah  susun  yang  bersangkutan  menunjukkan  satuan rumah susun yang dimiliki. Gambar ini menunjukan bahwa berapa jumlah tingkatan rumah  susun  tersebut,  berapa  luasan  masing-masing  rumah  dalam  komplek  rumah susun itu.
4.   Pertelaan  /  uraian  mengenai  besarnya  hak  pemilik  atas  bagian  bersama  yang bersangkutan . Disini  penjelasan  mengenai  besarnya  hak  milik  pribadi  dan  hak-hak bersama  yang  dimiliki  secara  bersama-sama,  misalnya  jalan,  tangga,  lift,  taman, sarana olahraga dan lain-lain.
Kemudian  dalam  penerbitan  sertipikat  hak  atas  tanah  juga  ada  perbedaan  antara  PP Nomor 10/61 dan PP Nomor 24/97.  Perbedaan  sertipikat itu pada jenisnya. Dalam PP Nomor 10/61, hukum pendaftaran tanah mengenal 3 (tiga) jenis sertipikat yaitu :
1. Sertipikat
2. Sertipikat sementara
3. Sertipikat hak tanggungan
Sedangkan sertipikat yang terbit setelah berlakunya PP Nomor 24/97 terdiri dari :
1. Sertipikat hak atas tanah.
2. Sertipikat hak tanggungan
3. Sertipikat hak milik atas satuan rumah susun.
Bila  kita  berbicara  mengenai  sertipikat  sebagai  alat  bukti  yang  diakui  secara  hukum. Tentu  saja  sejak  terbitnya  dan  disahkan  oleh  pejabat  yang  berwenang,  maka  sertripikat  itu telah  menjadi  alat  bukti  yang  sah  dan  kuat.  Selain  mendapat  pengakuan  secara  hukum (yuridis) juga melalui proses yang diatur oleh peraturan. Proses ini tentu berhubungan dengan syarat-syarat yang harus dipenuhi bagi pemegang hak atas tanah.
Tapi kita dapat jumpai dalam pasal 32  ayat (2) PP Nomor 24/97 menyebutkan: dalam hal atas suatu bidang tanah sudah diterbitkan sertipikat secara sah atas nama orang atau badan hukum  yang  memperoleh  tanah  tersebut  dengan  itikad  baik  dan  secara  nyata  menguasainya, maka pihak yang merasa mempunyai hak atas tanah ini tidak dapat lagi menuntut pelaksanaan hak  tersebut  apabila  dalam  waktu  5  (lima)  tahun  sejak  diterbitkannya  sertipikat  itu  tidak mengajukan  keberatan  secara  tertulis  kepada  pemegang  sertipikat  dan  Kepala  Kantor Pertanahan yang bersangkutan ataupun tidak mengajukan gugatan pada Pengadilan mengenai penguasaan tanah atau penerbitan sertipikat tersebut.
Pasal  ini  memberikan  keleluasaan  bagi  pihak  lain  menggugat.  Apalagi  bila  pihak  lain itu sebenarnya bukan pemilik, tapi karena mengetahui titik kelemahan peraturan ini, bisa saja terjadi  permainan  intelektual  dibidang  hukum.  Tentunya  mencari  alat  bukti  lain  yang  dapat menggugurkan kekuatan dari sertipikat hak itu.
Adanya  kontradiktif  antara  kekuatan  hukum  suatu  alat  bukti,  mengingat  dalam  teori yang  ada  bahwa  sertipikat  adalah  alat  bukti  yang  kuat  dalam  hukum.  Sementara  kekuatan hukum  sertipikat  baru  diakui  sepenuhnya  apabila  tidak  ada  gugatan  hingga  mencapai  lima tahun.  Kurun  waktu  yang  lama  atas  pengakuan  juga  turut  mendukung  adanya  permainan hukum.  Misalnya  pihak  tertentu  mencoba  untuk  mencari-cari  alat  bukti  lain  lalu  diproses dipengadilan karena kurun waktu lima tahun, kedudukan sertipikat bisa saja kalah. Bila posisi kekuatan  sertipikat  diragukan  tentu  sesuatu  yang  wajar,  tapi  bila  secara  hukum,  mulai  status dan proses sudah dilalui dengan mengikuti peraturan.

## PENUTUP
Dari  tulis  yang  penulis  angkat  ini  tidaklah  banyak  yang  dapat  ditampilkan,  tapi  dari tulisan singkat ini dapat disimpulkan sebagai berikut:
a. Pendaftaran  tanah  perlu  dilaksanakan  dalam  keadaan  yang  bagaimanapun  demi memberikan  kepastian  hukum  pada  pemegang  hak.  Mulai    dari  dokumen  atau  alas  hak yang diperlukan untuk dapat mendaftarkan tanah itu, sampai pada kewajiban lain seperti biaya yang harus dipenuhi sesuai peraturan yang mengaturnya.
b. Perlunya kita mengkaji lebih mendalam tentang pasal 32 ayat (2) PP Nomor 24 /97 yang mungkin akan membawa dampak yang kurang baik bagi hukum pertanahan kita. Karena kekhawatiran adanya semacam permainan hukum yang dilakukan untuk dapat menguasai hak atas  suatu tanah yang secara ekonomi nilainya sudah sangat tinggi.

## DAFTAR PUSTAKA
A. Literatur Chomzah, Al i, 2004, Hukum Agraria, Jilid II Pendaftaran Tanah, Djambatan, Bandung. Harsono, Boedi , 2005, Hukum Agraria Indonesia, Jilid 1, Penerbit Djambatan, Jakarta. Hermit, Herman , 2004, Cara Memperoleh Sertipikat Tanah Hak Milik, Tanah Negara, dan Tanah Pemda, Penerbit Mandar Maju, Bandung.
Soerodjo,  Irawan ,  2002,  Kepastian  Hukum  Hak  Atas  Tanah  Di  Indonesia,  Penerbit  Arkola, Surabaya.
B. Peraturan Perundang-undangan Undang-undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-pokok Agraria Peraturan  Pemerintah  Nomor  10  Tahun  1961 tentang  Pendaftaran  Tanah,  Lembaran  Negara Republik Indonesia  1961 No. 28 Peraturan  Pemerintah  Nomor  24  Tahun  1997 tentang  Pendaftaran  Tanah,  Lembaran  Negara 1997 No.  Tambahan Lembaran Negara  Republik Indonesia No. 59
Peraturan  Menteri  Negara  Agraria/Kepala  Pertanahan  Nasional    No.3  tahun  1997 tentang Ketentuan  Pelaksanaan    Peraturan  Pemerintah  Nomor  24  Tahun  1997  tentang Pendaftaran Tanah.