## ANALISIS STUDY KELAYAKAN DAN POLA BISNIS PENGELOLAAN OBYEK WISATA DI BENDUNGAN TERITIP

## Zilfana
University of 17 Agustus 1945 Samarinda Jl. Ir. H. Juanda No. 80, 75124, Indonesia zilfanaja@gmail.com

## ABSTRACT
The purpose of this study is to analyze economic growth in the dam area and its buffer zone and formulate a business pattern for managing public economic zones. The analytical  method  used  in  this  study  is  a  comparative  descriptive  method  with  data collection methods through field surveys that produce primary and secondary data.
Whereas the analysis tool is by looking at the contribution to Regional Original Revenue (PAD), using investment criteria with the Net Present Value (NPV) Method, the Internal Rate of Return (IRR) Method, the Net Benefit Cost Ratio (Net BC) Method and Sensitivity and Business Patterns with using Business Model Canvas (BCM).
The results of a feasibility study of investment in developing public zones in the Teritip Dam can drive and trigger the growth of other economic sectors with a very broad  range,  where  a  number  of  workers  will  be  absorbed  in  tourism  activities  and contribute significantly to PAD through retribution. Real economic activities including creative  industries  around  the  Teritip  Dam  public  zone  can  also  develop  which  will improve the welfare of the community.

## Keywords: Canvas Business Model, Feasibility Study, Public Economy

## PENDAHULUAN
Bendungan  adalah  bangunan  yang berupa urugan tanah, urugan batu, beton, dan  atau  pasangan  batu  yang  dibangun selain  untuk  menahan  dan  menampung air,  dapat  pula  dibangun  untuk  menahan dan menampung limbah tambang (tailing), atau menampung lumpur sehingga  terbentuk  waduk  (Peraturan Pemerintah  No.  37  Tahun  2010  tentang Bendungan).
Bendungan berfungsi sebagai penangkap  air  dan  menyimpannya  di musim  hujan  waktu  air  sungai  mengalir
dalam  jumlah  besar  dan  yang  melebihi kebutuhan baik untuk keperluan. Bendungan  digunakan  untuk  keperluan irigasi,  air  minum  industri,  tempat rekreasi,  tempat  penampungan  limbah, cadangan  air  minum,  pengendali  banjir, perikanan, pariwisata dan olahraga air.
Kota Balikpapan memiliki Bendungan  Teritip  yang  terletak  di Kelurahan Teritip Kecamatan Balikpapan Timur,  dimana  pembangunannya  telah dilaksanakan  pada  tahun  2016  dan  akan dioperasikan pada tahun 2019. Kebutuhan lahan untuk bendungan Teritip seluas 330
Ha  dengan  rincian  areal  genangan  /  luas tampungan  pada  EL  NWL  seluas  94,80 Ha  dengan  kapasitas  tampungan  sebesar 2,43 juta m3 dan areal tidak tergenang/daratan  seluas  235,20  Ha.
Pemerintah  Kota  Balikpapan  dalam memberdayakan bendungan Teritip melalui kegiatan penggunaan atau pengusahaan air/daya air ditujukan untuk memenuhi  kebutuhan  air  baku  sebesar 250  liter/detik.  Sedangkan  kegiatan pengusahaan kawasan bendungan beserta waduknya merupakan pemanfaatan kawasan  bendungan  beserta  genangan waduknya  dengan  memperhatikan  fungsi sosial,  daya  dukung  lingkungan  hidup, kesehatan  lingkungan  dan  kelestarian fungsi lingkungan hidup.
Dalam rangka mewujudkan pemanfaatan  kawasan  bendungan  beserta genangan  waduknya  yang  berwawasan lingkungan  dan  berkesinambungan  maka Bendungan  Teritip  dapat  dimanfaatkan sebagai  alternatif  objek  wisata  baru, sesuai  kenyataan  yang  terjadi  saat  ini banyak  masyarakat  berkunjung  di  sekitar fasilitas bendungan Teritip, fasilitas yang telah  dibangun  antara  lain  fasilitas  olah raga, kebugaran dan tempat bermain.
Kunjungan warga masyarakat Balikpapan dan sekitarnya telah
menimbulkan dampak terhadap
kebersihan dan keamanan sekitar bendungan, sehingga diperlukan pengelolaan  yang  baik,  terutama  terkait dengan  pemanfaatan  bendungan  sebagai pemasok  air  baku  atau  pemanfaatan sebagai  alternatif    objek  wisata  baru bagi masyarakat.
Pembangunan ekonomi zona publik di Bendungan Teritip agar dapat memberikan  manfaat  bagi  masyarakat sekitar,  tentunya  perlu  dilakukan  studi pendahuluan  agar  manfaatnya  jauh  lebih besar  dari  biaya  yang  dikeluarkan.  Oleh sebab  itu  untuk  kepentingan  ilmiah  perlu dilakukan  kajian  akademisnya  berupa analisis kelayakan dan pola bisnis.

## KERANGKA TEORITIS

## Ekonomi Publik
Menurut  Mangkoesoebroto  (2001) Ekonomi  publik  pada  dasarnya  adalah satu cabang ilmu ekonomi yang menganalisis  peranan  pemerintah  dalam perekonomian,  dan  dampak  kebijakan pemerintah  dalam  bidang  fiskal  terhadap suatu perekonomian.
Menurut
Mardiasmo (2009) ekonomi sector public adalah suatu entitas yang  aktivitasnya  berhubungan  dengan usaha  untuk  menghasilkan  barang  dan pelayanan publik dalam rangka memenuhi kebutuhan dan hak publik.
Dari  setiap  definisi  di  atas  dapat disimpulkan  bahwa  Ekonomi  Sektor Publik  adalah  studi  tentang  isu  ekonomi yang terjadi pada sector publik (termasuk pemerintahan)  dan  antar  muka  dengan sektor  swasta  dalam  ekonomi  campuran. Serta  sektor  publik  ekonomi  telah berkaitan dengan studi tentang bagaimana pemerintah  dapat  menangani  kegagalan pasar  untuk  mencapai  hasil  yang  efisien. Ekonomi  sektor  publik  juga  menyangkut masalah  ekonomi  berkaitan  dengan pemerintah dan antarmuka mereka dengan sektor  swasta.  Ini  terlihat  pada  fungsi pemerintah  dan  peran  mereka  dalam mempromosikan sosial ekonomi kesejahteraan.

## Pendapatan Asli Daerah (PAD)
Menurut  Halim  (2016),  Pendapatan Asli  Daerah  (PAD)  adalah  “semua penerimaan  daerah  yang  berasal  dari sumber ekonomi asli daerah”. .

## Study Kelayakan Investasi
Kelayakan  investasi  tidak  bisa dinilai hanya berdasarkan dari asumsi atau keyakinan  saja,  tetapi  harus  dianalisis secara  mendalam  dari  berbagai  aspek. Tanpa pertimbangan yang matang, investor  tidak  mengetahui  secara  jelas penanaman  modal  yang  dilakukannya tersebut menguntungkan atau tidak. Pola Bisnis Canvas
Salah satu konsep model bisnis yang digunakan  dalam  penelitian  ini  adalah model bisnis kanvas. Model bisnis kanvas yang biasa disebut BMC (Busines Model Canvas) ini merupakan model bisnis yang dikembangkan  dan  dipublikasikan  oleh Osterwalder dan Pigneur pada tahun 2010.
Analisis perusahaan dengan
menggunakan Business  Model  Canvas (BMC) dinilai efektif karena analisis yang digunakan  dijelaskan  secara  menyeluruh baik  dari  segi  pemasaran,  sumber  daya manusia,  keuangan,  sampai  dengan  nilai atau  produk  yang  ditawarkan  sehingga pengusaha bisa menentukan arah bergerak bagi perusahaan serta mengetahui keunggulan bersaing yang ada pada bisnis yang  sedang  dijalankannya  (Suharti, 2015).
BMC  mengijinkan  bisnis  untuk memahami  bagaimana  setiap  komponen berhubungan satu sama lain dalam jangka fungsi,  aktivitas,  dan  proses  berjalannya bisnis tersebut (Ammanullah, 2015).

## Metode Penelitian
Metode  analisis  yang  digunakan dalam  penelitian  ini  adalah  metode deskriftif  komparatif  dengan  metode pungumpulan  datanya  melalui  survey lapangan  yang  menghasilkan  data  primer dan sekunder. Sedangkan alat analisisnya dengan melihat kontribusi bagi
Pendapatan  Asli  Daerah  (PAD),  Adapun kajian  investasi  yang  digunakan  dengan Metode Net Present Value (NPV) , Metode
Internal Rate of Return (IRR) , Metode Net Benefit  Cost  Ratio  (Net  BC) dan Sensitivitas  serta  Pola  Bisnis  dengan menggunakan Bisnis  Model  Canvas (BCM).

## Metode Net Present Value
Metode  NPV  menghitung  selisih antara  nilai  sekarang  suatu  investai dengan nilai sekarang
penerimaan-penerimaan  kas  bersih  di masa yang akan datang. Untuk menghitung nilai sekarang perlu ditentukan  dulu  tingkat  bunga  yang dianggap  relevan.  Apabila  nilai  sekarang penerimaan  penerimaan  kas  yang  akan datang  lebih  besar  dari  nilai  sekarang investasi,  maka  keadaan  ini  dikatakan menguntungkan/  diterima,  namun  jika lebih kecil maka investasi tersebut ditolak.
𝑁𝑃𝑉  = ∑ 𝑁𝐵 𝑖 (1 + 𝑖) −𝑛
𝑛 𝑖=1
Di mana :
NB = Net benefit = Benefit – Cost i          = diskon faktor n        = tahun (waktu) Indikasi :
Mengkaji  usulan  proyek  dengan  NPV memberikan  petunjuk  (indikasi)  sebagai berikut.
NPV  =  positif,  usulan  proyek  dapat diterima,  semakin  tinggi  harga  NPV semakin baik.
NPV = negative, usulan proyek ditolak. NPV = 0, berarti normal.
Metode Internal Rate of Return ( IRR)
Metode IRR merupakan arus pengembalian  yang  menghasilkan  NPV aliran kas masuk = NPV aliran kas keluar. Pada  analsis  NPV  dilakukan  dengan menentukan  terlebih  dahulu  besar  arus pengembalian  (diskonto)  (i),  kemudian dihitung  nilai  sekarang  netto  dari  aliran kas  keluar  dan  masuk.  Untuk  IRR ditentukan dulu NPV = 0, kemudian dicari berapa  besar  arus  pengembalian  agar  hal tersebut  terjadi.    dapat  dirumuskan sebagai berikut:
IRR = 𝑖 𝑡 + 𝑁𝑃𝑉 1 (𝑁𝑃𝑉 1 − 𝑁𝑃𝑉 2 ) (𝑖 2 −   𝑖 1 )
Di mana:
i1  =  tingkat  discount  rate  yang menghasilkan NPV1
i2  =  tingkat  discount  rate  yang menghasilkan NPV2
Indikasi :
Menganalisa  usulan  proyek  dengan  IRR memberi kita petunjuk sebagai berikut : IRR  >  arus  pengembalian  (i)  yang diinginkan, proyek diterima
IRR  <  arus  pengembalian  (i)  yang diinginkan, proyek ditolak.

## Metode Net Benefit Cost Ratio
Metode Net BC merupakan perbandingan  ntara  manfaat  bersih  dari tahun  yang  bersangkutan  yang  telah dinilai  sekarang,  Dalam  kriteria  ini dibedakan  tahun-tahun  dimana  terdapat net  benefit  yang  positif  dan  tahun-tahun dimana net benefit bersifat negatif.
Net BC = ∑ 𝑁𝐵 (+) 𝑛 𝑖=1 ∑ 𝑁𝐵 (−) 𝑛 𝑖=1 Di mana:
Net BC > 1 (satu) berarti proyek (usaha) layak dikerjakan Net  BC  <  1  (satu)  berarti  proyek  tidak layak dikerjakan Net BC = 1 (satu) berarti cash in flows = cash out flows (BEP) atau TR=TC
Analisis Sensitivitas
Analisis  sensitivitas  dibutuhkan dalam  rangka  mengetahui  sejauh  mana dampak  parameter-parameter  investasi yang  telah  ditetapkan  sebelumnya  boleh berubah  karena adanya  faktor  situasi  dan kondisi  selama  umur  investasi,  sehingga perubahan tersebut hasilnya akan berpengaruh  secara  singnifikan  pada keputusan  yang  telah  diambil.  Analisis sensitivitas umumnya mengandung asumsi  bahwa  hanya  satu  parameter  saja yang berubah, sedangkan parameter yang lainnya  diasumsikan  relatif  tetap  dalam satu persamaan analisis.

## ANALISIS DAN PEMBAHASAN
Analisis
Hasil  analisis  investasi  dalam penelitian ini didapatkan bahwa :
1. Secara umum keberadaan zona publik Bendungan  Teritip  secara  langsung akan  membuka  lapangan  kerja  baru bagi  penduduk  sekitar  untuk  posisi
Petugas Pengelola Pelabuhan, Pengelola Kios, Penjaga Kios,
Penjaga  WC,  Petugas  Kebersihan, dan Parkir. Dampak langsung lainnya akan  menggerakkan  ekonomi  kreatif dan  mengembangkan  usaha  produktif di sekitar pelabuhan/dermaga.
Sedangkan  kontribusi  terhadap  PAD diperkirakan  pada  tahun  pertama sebesar  Rp.  3.912.000.000,  tahun kedua  Rp.  4.743.000.000,  tahun ketiga  hingga  kedua  puluh  Rp. 5.574.000.000 untuk pendapatan retribusi,  sewa  kios,  parkir,  sandar kapal, retribusi penumpang dan WC.
2. Analisa Net  Present  Value (NPV))  :
NPV  =  33.406.164.130,  dimana  nilai tersebut  lebih  besar  dengan  nol sehingga rencana investasi pengembangan  obyek  wisata  pada Bendungan  Teritip  ini  dinyatakan layak  untuk  dilaksanakan.  Dengan angka  NPV  tersebut  berarti  upaya untuk menggali manfaat tak langsung ( secondary
benefit ) dari pembangunan obyek wisata ini sudah
sesuai  dan  menguntungkan  secara ekonomis.
3. Nilai  Internal Rate  of  Return (IRR) yang didapatkan adalah 56,42 persen, dimana  jika  dibandingkan  terhadap bunga investasi tertinggi yang mungkin  terjadi  yaitu  11,38  persen, maka  proyek  ini  cukup  prospektif terhadap  perkembangan  suku  bunga investasi.
4. Selanjutnya  dari  perhitungan  hasil Net  Benefit  Cost  Ratio (Net  BC) didapatkan nilai 5,3. Hal ini menunjukan  bahwa  investasi  ini cukup  layak  dilanjutkan  karena  nilai yang  didapat  lebih  besar  dengan angka  satu,  dan  itu  menunjukan bahwa  proyek  ini  cukup  prospektif dan menguntungkan
bila dilaksanakan.
5. Pada  analisis  investasi  pembangunan obyek  wisata  Bendungan  Teritip  ini analisa  sensitivitas  dilakukan  untuk mengantisipasi kemungkinan –
kemungkinan yang terjadi agar bisa
diambil  langkah-langkah  yang  tepat untuk dapat
menyelesaikan permasalahan  yang  mungkin  terjadi dan  menjamin  bahwa  setiap  rencana investasi  aman  untuk  dilaksanakan. Dalam  kajian  ini  analisis  sensitivitas dilakukan terhadap  dua  kemungkinan yaitu:
a. Biaya  meningkat  10  persen, menghasilkan  IRR  sebesar  56,33 persen.
b. Manfaat turun 10 persen,
menghasilkan  IRR  sebesar  53,55 persen.
Pola  Bisnis  dengan  Bisnis  Model Canvas (BCM)
BCM merupakan model bisnis yang memaparkan  9  elemen  bisnis  secara singkat  dan  jelas  (meliputi customer segmen,  value  proposition,  channel customer  relationships,  reveneu  streams, key resources, key activities, key partners cost structure )  untuk  menentukan  tujuan bisnis  dan  strategi  bisnis.  Berikut  BCM Zona Publik Bendungan Teritip.
Tabel 1. Bisnis Model Canvas Bendungan Teritip
Key Partner 1. Pemkot Balikpapan
2. Pokdarwis
Bendungan Teritip.
3. Pengusaha
(Hotel, Travel)
4. Forum UMKM Key Activity 1. Perawatan, Pemeliharaan, dan Perawatan Objek Wisata. 2. Promosi dan Pemasaran. Value Proportion 1. Keindahan alam waduk. 2. Terintegrasi dengan pertanian (agrowisata). 3. Tiket murah
4. Akses mudah 5. Atraksi wisata Costomer Relationship 1. Keramahtamahan
2. Komunitas
3. Event pendidikan, seni dan budaya. Costumer Segmen 1. Wisatawan Mancanegara dan Domestik. 2. Anak-Anak /Pelajar
3. Keluarga Key Resources 1. SDA
2. Sarana Channels 1. Promosi melalui iklan dan
5. Gapoktan Teritip Infrastruktur 3. Brand 4. SDM 5. Fasilitas Penunjang  dan Internet (Wifi) 6. Kids arena. pameran 2. Website dan Media Sosial 3. Mobile Application.

## Cost Structure
1. Biaya operasional kegiatan
2. Gaji karyawan
3. Biaya Promosi dan Pemasaran Revenue Steams 1. APBD 2. Tiket Masuk
3. Tiket Perahu 4. Tarif Parkir 5. Pendapatan Program Kids
Sumber: data diolah, 2020

## Pembahasan
Berdasarkan  hasil  analisis  diatas, dampak  langsung  yaitu  menggerakkan ekonomi  kreatif  dan  mengembangkan usaha produktif di sekitar pelabuhan/dermaga. Sedangkan
kontribusi  terhadap  PAD  diperkirakan pada tahun pertama sebesar Rp.
3.912.000.000, tahun kedua Rp.
4.743.000.000, tahun ketiga hingga kedua puluh Rp. 5.574.000.000 untuk
pendapatan  retribusi,  sewa  kios,  parkir, sandar  kapal,  retribusi  penumpang  dan WC.
Berdasarkan  hasil  analisis  yang telah dilakukan mengenai study kelayakan  finansial,  dengan  nilai  NPV yang diperoleh 33.406.164.130, nilai IRR yang  didapatkan  56,42  persen,  dimana jika dibandingkan terhadap bunga investasi  tertinggi  yang  mungkin  terjadi yaitu  11,38  persen,  maka  proyek  ini cukup prospektif terhadap perkembangan suku  bunga  investasi.Dengan  nilai  Net Benefit  Ratio  (BC)  sebesar  5,3  maka pengembangan investasi dinyatakan layak untuk dilaksanakan dan menguntungkan secara ekonomis

## KESIMPULAN
Berdasarkan  analisis  kelayakan
finansial  pada  ketiga  alternatif  yang dilakukan dengan menggunakan parameter  NPV,  IRR,  BCR,  ketiga alternatif  tersebut  dinyatakan  layak untuk dilaksanakan.

## SARAN
Berdasarkan hasil
analisis kelayakan,  peneliti  memberikan  saran
bahwa  studi  kelayakan  investasi  ini diuraikan  pada  aspek  finansial.  Oleh karena  itu,  untuk  penelitian  selanjutnya dapat  dilakukan  studi  kelayakan  pada aspek-aspek  lainnya  termasuk  pola bisnisnya
DAFTAR PUSTAKA
Mangkusubroto,  G,  2000,  Ekonomi Publik,  Edisi  Ketiga  Cetakan
Kesembilan, BPFE-UGM, Yogyakarta
Mardiasmo,  2009,  Akuntansi  Sektor
Publik,  Edisi  Pertama  Cetakan Pertama, Penerbit Andi, Yogyakarta Abdul Halim, 2016, Manajemen
Keuangan  Sektor  Publik,  Edisi
Kedua, Penerbit Salemba Empat, Jakarta
Amanullah,  A.,  Aziz,  N.,  Hadi,  F.,
Ibrahim,  J.  (2015).  Comparison
of Business Model Canvas
(BMC)  AGORA  Vol.  4,  No.  2,
(2016)
Osterwalder,  A.,  Pigneur,  Y.  (2010).
Business Model Generation.
Canada: John Wiley dan sons.inc Suharti.  2015.  Penerapan  Business Model  Canvas  Pada  Perumahan Galaxy  Regency  Malang  PT. Sarana  Hijrah  Kamulwan.Jurnal Fakultas  Ekonomi  dan  Bisnis Universitas Brawijaya Malang