## Prosedur Pengambilalihan Obyek Jaminan Hak Tanggungan dalam Masalah Kredit Macet
Triamy Rostarum 1
Fakultas Hukum Universitas Batanghari Jalan Slamet Riyadi, Broni, Kota Jambi (0741) 65351 triamyrostarum@gmail.com

## Abstrak
Penelitian ini bertujuan untuk mengetahui kapan obyek jaminan hak tanggungan milik debitur yang mengalami kredit macet dapat diambil aliholeh PT. Bank mandiri (Persero) Tbk Cabang Jambi, dan mengetahui peran Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) dalam pembuatan akta terhadap jaminan yang diambil alih oleh PT. Bank mandiri (Persero) Tbk Cabang  Jambi.  Metode  penelitian  yang  digunakan  adalah  yuridis  empiris.  Hasil  penelitian  yaitu  setelah  dilakukan eksekusi jaminan hak tanggungan melalui pelelangan dan jaminan tidak laku terjual maka barulah PT. Bank mandiri (Persero)  Tbk  Cabang  Jambi  dapat  melakukan  pengambil  alihan  jaminan  Hak  Tanggungan  atau  dikenal  sebagai AYDA melalui pelelangan dengan menandatangani kesepakatan pengambil alih angunan  antara bank dengan debitur atau membuat berita acara penyelesaian kredit secara notariil. Peran PPAT yaitu membuat Akta Jual Beli (AJB) yang merupakan  alas  hak  yang  sah  terhadap  beralihnya  hak  atas  tanah  dalam  pengambil  alihan  obyek  jaminan  Hak Tanggungan.
Kata Kunci : Kredit Macet, Agunan Yang Diambil Alih (AYDA)

## Abstract
This research aims to find out that the objects of collateral that have experienced credit or credit can be taken over by PT. Bank Mandiri (Persero) Tbk Branch of Jambi, and knowing the movement of Land Officials (PPAT) in the making of  guarantees  taken  over  by  PT.  Bank  Mandiri  (Persero)  Tbk  Jambi  Branch.  The  research  method  used  was disciplinary. The results of the research were done after the execution of the insurance coverage through auction and not  to  sell  the  news  to  PT.  Bank  Mandiri  (Persero)  Tbk  Jambi  branch  can  carry  out  the  takeover  of  insurance coverage  or  as  an  ODA  through  auction  by  signing  the  takeover  agreement  between  the  bank  and  the  facility  or making  news  about  the  settlement  of  the  February  2016  debt.  The  role  of  the  PPAT  is  to  create  a  Sales  Act  (AJB) which is the legal basis for the right to transfer land rights in the takeover of insurance benefits.

## Keywords: CreditMetet, Collateral Taken Alone (AYDA)

## PENDAHULUAN
Kredit  yang  baik  adalah  kredit  yang  diberikan  sesuai  dengan  kebutuhan  riil  debitur,  sehingga  dapat memperbaiki/meningkatkan kinerja usaha debitur dan kredit dapat dikembalikan kepada bank dengan tepat waktu  dan  menguntungkan  bank.  Pemberian  fasilitas  kredit  mengandung  risiko  sehingga  bank  dalam memberikan  fasilitas  kredit  wajib  mempunyai  keyakinan  berdasarkan  analisis  yang  mendalam  atas  itikad dan kemampuan serta kesanggupan debitur untuk melunasi utangnya sesuai yang diperjanjikan seperti yang diatur dalam penjelasan Pasal 8 ayat (1) Undang-Undang Nomor 7 Tahun 1992 jo Undang-Undang Nomor 10 Tahun 1998 tentang Perbankan.
Risiko  ialah kewajiban  memikul  kerugian  yang  disebabkan  karena  suatu  kejadian di  luar  kesalahan salah  satu  pihak . 2 Persoalan  tentang  risiko  itu  berpokok-pangkal  pada  terjadinya  suatu  peristiwa  diluar kesalahan  salah  satu  pihak.  Peristiwa  semacam  itu  dalam  hukum  perjanjian  dengan  suatu  istilah  hukum dinamakan “keadaan memaksa” (“ overmacht ”, ” force  majeur ”), dengan demikian persoalan tentang risiko itu  merupakan  buntut  dari  persoalan tentang  keadaan  memaksa,  suatu  kejadian  yang  tak  disengaja  dan  tak dapat diduga. 3 Berdasarkan uraian tentang pengertian risiko di atas tadi, persoalan risiko itu berpangkal pada terjadinya suatu peristiwa di luar kesalahan salah satu pihak yang mengadakan perjanjian, dengan kata lain
1 Dosen Fakultas Hukum Universitas Batanghari Jambi
2 Subekti, Hukum Perjanjian , Intermasa, Jakarta, 2002, hlm 59
3 Subekti, Aneka Perjanjian , PT. Citra Aditya Bakti, Bandung, 1995, hlm.25

## Prosedur Pengambilalihan Obyek Jaminan Hak Tanggungan dalam Masalah Kredit Macet
berpokok  pangkal  pada  kejadian  yang  dalam  hukum  perjanjian  dinamakan  keadaan  memaksa.  Persoalan risiko adalah buntut dari suatu keadaan memaksa, sebagaimana ganti rugi adalah buntut dari wanprestasi.
Jaminan  yang  umumnya  digunakan  PT.  Bank  Mandiri  (Persero)  Tbk  cabang  Jambi  adalah  jaminan kebendaan  yang  salah  satunya  adalah  tanah  berikut  segala  sesuatu  yang  ada  diatasnya,  baik  yang  ada sekarang maupun yang akan ada di kemudian hari yang dijadikan jaminan. PT. Bank Mandiri (Persero) Tbk cabang  Jambi  harus  melakukan  tindakan  untuk  menguasai  jaminan  tersebut  secara  efektif,  baik  melalui pengikatan  dan/atau  pemblokiran  rekening/dana  dan/atau  penguasan  fisik  jaminan.  Undang-undang  telah menentukan  secara  tegas  bentuk  pengikatan  jaminan    yang  dilakukan  atas  benda  tidak  bergerak,  untuk jaminan  berupa  tanah  yang  dapat  diterima  sebagai  jaminan  adalah  tanah  yang  berstatus  dan  telah mempunyai Sertifikat Hak Milik, Hak Guna Bangunan, Hak Guna Usaha atau Hak Pakai Atas Tanah Negara (yang  karena  ketentuan  perundang-undangan  harus  didaftar  dan  karena  sifatnya  dapat  dipindahtangankan) dimana  untuk  tanah-tanah  jenis  ini  pengikatannya  dilakukan  dengan  Hak  Tanggungan.  Undang-Undang Nomor  4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan atas tanah serta benda-benda yang berkaitan dengan tanah menjelaskan  mengenai  pengertian  Hak  Tanggungan  yaituHak  Tanggungan  adalah  hak  jaminan  atas  tanah untuk pelunasan hutang tertentu, yang memberikan kedudukan diutamakan kepada kreditur tertentu terhadap kreditur-kreditur lain.
Jadi, Hak Tanggungan itu merupakan hak jaminan kebendaan terhadap hak atas tanah untuk pelunasan hutang  tertentu,  dengan  memberikan  kedudukan  yang  diutamakan  kepada  kreditur  tertentu  pemegang  hak tanggungan  terhadap  kreditur  lain.  Jaminan  yang  diberikan  kepada  kreditur  sebagai  pemegang  Hak Tanggungan  adalah  hak  yang  diutamakan  atau  mendahulu  dari  kreditur-kreditur  lainnya  bagi  kreditur (Pemegang Hak Tanggungan). 4
Eksekusi  terhadap  jaminan  Hak  Tanggungan  merupakan  langkah  terakhir  yang  dilakukan kreditur   selaku  penerima  Hak  Tanggungan  apabila  debitur  selaku  pemberi  Hak  Tanggungan  mengalami kredit macet. Salah satu ciri dan sifat lembaga hak jaminan atas tanah yang kuat, yaitu pelaksanaan eksekusi Hak  Tanggungannya  mudah  dan  pasti,  bahwa  pelaksanaan  eksekusi  Hak  Tanggungan  dilakukan  melalui mekanisme yang sederhana tanpa melalui proses beracara di muka pengadilan. 5
Pihak debitur seringkali melakukan penolakan atau keberatan saat jaminan atas namanya tersebut akan dieksekusi akibat debitur mengalami kredit macet sehingga bank selaku kreditur sering mengalami kendala dalam  mengeksekusi  benda  jaminan  untuk  memenuhi  pelunasan  hutang  debitur.Pasal  20  UUHT menjelaskan mengenai eksekusi Hak Tanggungan, yaitu apabila debitur cidera janji, maka menurut Pasal 6 UUHT, pemegang Hak Tanggungan pertama berhak untuk menjual obyek Hak Tanggungan atas kekuasaan sendiri melalui pelelangan umum serta mengambil pelunasan piutangnya dari hasil penjualan tersebut, atau eksekusi berdasarkan title eksekutorial . Sertifikat Hak Tanggungan yang merupakan tanda bukti adanya Hak Tanggungan yang diterbitkan oleh Kantor Pertanahan dan yang memuat irah-irah dengan kata-kata “DEMI KEADILAN  BERDASARKAN  KETUHANAN  YANG  MAHA  ESA”,  mempunyai  kekuatan eksekutorial yang  sama  dengan  putusan  pengadilan  yang  telah  memperoleh  kekuatan  hukum tetap  dan  berlaku  sebagai pengganti grosse acte hypotheek sepanjang mengenai hak atas tanah, hal ini telah ditentukan dalam Pasal 14 ayat (1), (2), dan (3) UUHT, dengan demikian untuk melakukan eksekusi terhadap Hak Tanggungan  yang telah  dibebankan  atas  tanah  dapat  dilakukan  tanpa  harus  melalui  proses  gugat-menggugat  (proses  litigasi) apabila debitur cidera janji. Berdasarkan ketentuan Pasal 20 ayat (2)  UUHT atas kesepakatan pemberi dan pemegang Hak Tanggungan, penjualan obyek Hak Tanggungan dapat juga  dilaksanakan melalui penjualan di bawah tangan jika dapat diperoleh harga tertinggi yang menguntungkan semua pihak.
Eksekusi  secara  di  bawah  tangan  pelaksanaannya  harus  memenuhi  beberapa  persyaratan  yang  antara lain  adanya  kesepakatan  antara  pemberi  Hak  Tanggungan  (debitur)  dengan  pemegang  Hak  Tanggungan (kreditur).  Menurut  Sutan  Remi  Sjahdeini  dalam  rangka  penjualan  di  bawah  tangan,  masalah  yang  perlu dipecahkan  adalah  mengenai  keabsahan  penjualan  obyek  Hak  Tanggungan  oleh  Bank,  berdasarkan  surat kuasa  menjual  di  bawah  tangan  dari  pemberi  Hak  Tanggungan,  bagi  kreditur  dan  debitur  untuk  menjual secara di bawah tangan adalah merupakan perkembangan baru sebagai bentuk eksekusi dalam UUHT untuk
4 Rachmadi Usman, Hukum Jaminan Keperdataan , Sinar Grafika, Jakarta, 2008, hlm. 332
5 Ibid ., hlm. 348
perlindungan  hukum  bagi  para  pihak,  sebab  pada  saat  berlakunya  hipotik  atas  tanah  belum  diatur  secara jelas. Adapun bentuk eksekusi yang lain adalah parate executie . 6
Parate executie menurut Subekti adalah menjalankan sendiri atau mengambil sendiri atau mengambil sendiri  apa  yang  menjadi  haknya,  dalam  arti  tanpa  perantara  hakim,  yang  ditujukan  atas  sesuatu  barang jaminan  untuk  selanjutnya  menjual  sendiri  barang  tersebut. 7 Tartib  berpendapat  bahwa parate  executie adalah  eksekusi  yang  dilaksanakan  sendiri  oleh  pemegang  hak  jaminan  (gadai  dan  hipotik)  tanpa  melalui bantuan  atau  campur  tangan  Pengadilan  Negeri,melainkan  hanya  berdasarkan  bantuan  Kantor  Lelang Negara saja. 8
PT.  Bank  Mandiri  (Persero)  Tbk  Cabang  Jambi  telah  melakukan  ketiga  upaya  eksekusi  tersebut terhadap  jaminan  milik  debitur  namun  hasilnya  nihil,  maka  Bank  Mandiri  telah  membuat  aturan  Standar Prosedur  Kredit  yang  didalamnya  memuat  ketentuan  mengenai  tindakan  penyelamatan  kredit  dengan pengambilalihan aset debitur. Peraturan Bank Indonesia Nomor 14/15/PBI/2012 tentang Penilaian Kualitas Aset Bank Umum memuat ketentuan mengenai pengambilalihan aset debitur dalam ketentuan umum Pasal 1 ayat (15) yaitu mengenai Agunan Yang Diambil Alih (AYDA), peraturan Bank Mandiri mengenai Pedoman Pelaksanaan  Kredit  juga  memuat  ketentuan  mengenai  Agunan  Yang  Diambil  Alih  (AYDA),  sehingga berdasarkan  ketentuan  di atas  maka  memungkinkan  bahwa  kreditur  dapat  memiliki  jaminan  milik  debitur. Hal  tersebut  bertentangan  dengan  Pasal  12  UUHT  yang  menyebutkan  bahwa  janji  yang  memberikan kewenangan  kepada  pemegang  Hak  Tanggungan  untuk  memiliki  obyek  Hak  Tanggungan  apabila  debitur cidera janji, maka batal demi hukum.
Berdasarkan latar belakang diatas, maka dirumuskan masalah sebagai berikut:
1. Kapan  obyek  jaminan  Hak  Tanggungan  milik  debitur  yang  mengalami  kredit  macet  dapat  diambilalih oleh PT. Bank Mandiri (Persero) Tbk Cabang Jambi?
2. Bagaimana  peran  Pejabat  Pembuat  Akta  Tanah  dalam  pembuatan  akta  terhadap  obyek  jaminan  yang diambilalih oleh PT. Bank Mandiri (Persero) Tbk Cabang Jambi?

## METODE PENELITIAN
Penelitian  ini  menggunakan  metode  yuridis  empiris,  yaitu  penelitian  yang  dilakukan  untuk mendapatkan  data  primer  yang  berkenaan  dengan  hal-hal  yang  ada  di  lapangan  dan  didukung  juga  oleh penelitian  kepustakaan  untuk mendapatkan  data  sekunder.  Penelitian  kepustakaan diperoleh  dari membaca dan  mempelajari  bahan-bahan  bacaan  yang  berupa  literatur  dan  penelitian-penelitian  yang  relevan, sedangkan penelitian lapangan melalui wawancara dengan narasumber dan responden.

## HASIL DAN PEMBAHASAN
Pengambilalihan  Obyek  Jaminan  Hak  Tanggungan  Milik  Debitur  yang  Mengalami  Kredit  Macet  oleh PT. Bank Mandiri (Persero) Tbk Cabang Jambi
Pemberian kredit oleh Bank mengandung risiko kegagalan atau kemacetan dalam pelunasannya. Bank harus  meyakini  bahwa  kredit  yang  akan  diberikannya  tersebut  dapat  dilunasi  kembali  pada  waktunya  oleh nasabah  debitur  dan  tidak  akan  berkembang  menjadi  kredit  bermasalah  atau  kredit  macet.  Penelitian  ini dilakukan  dengan  wawancara  terhadap  narasumber  dan  responden  dari  pihak  PT.  Bank  Mandiri  (Persero) Tbk  Cabang  Jambi  yaitu Team  Leader  Credit  Operation  Floor , Relationship  Manager  Business  Banking Center , Team Leader Business Banking Center , dan Notaris/ PPAT, serta Kepala Seksi Kepatuhan Internal KPKNL Jambi.
Bank  Mandiri  telah  mengeluarkan  berbagai  peraturan  perkreditan,  namun  risiko  adanya  kredit bermasalah maupun kredit macet tetap ada, seperti yang terjadi di Bank Mandiri Business Banking Center (BBC)  cabang  Jambi  dimana  kredit  Nyonya  S  sebagai  nasabah/debitur  dikategorikan  macet. 9 Nyonya  S mengajukan  Kredit  ke  PT.  Bank  Mandiri  (Persero)  Tbk  Cabang  Jambi  dengan  limit  kredit
6 Herowati Poesoko, Parate Executie Obyek Hak Tanggungan , LaksBang PRESSindo, Yogyakarta, 2008, hlm 5
7 Ibid., hlm 5-6
8 Ibid ., hlm 6
9 Berdasarkan hasil wawancara dengan Bapak Yudi Iswahyudi selaku Team Leader Business Banking Center (BBC) PT. Bank Mandiri (Persero) Tbk Cabang Jambi, tanggal 2 Desember 2013
Rp.1.000.000.000,- (satu milyar rupiah) untuk tujuan tambahan modal kerja Nyonya S memberikan agunan berupa fixed  asset yaitu  dua  bidang  tanah  bangunan  yang  telah  ada  atau  akan  ada  dan  dengan  segala penambahan/ perubahannya di kemudian hari yang didirikan di atas Tanah
Nyonya  S  dalam  proses  berjalan  mengalami  kesulitan  pembayaran  agunan  kredit  sehingga  kredit Nyonya  S  masuk  kategori  macet.  Berdasarkan  hasil  wawancara  dengan  Bapak  Yudi  Iswahyudi,  sebelum dinyatakan  macet  Bank  Mandiri  telah  menyampaikan  surat  teguran  kredit  (SP  1,  SP  2)  kepada  debitur Nyonya  S,  surat  teguran  diberikan  sejak  menurunnya  kolektibilitas  kredit  dari  lancar  menjadi  dalam perhatian khusus yang isinya telah terjadi tunggakan pokok dan/atau bunga kredit dengan permintaan untuk segera  menyelesaikan  tunggakan  kewajiban  tersebut.  Bank  Mandiri  juga  melakukan  penagihan  terhadap Nyonya  S,  namun  demikian  persyaratan  minimal  yang  harus  dipenuhi  untuk  berhasilnya  pelaksanaan penagihan  adalah  bahwa  debitur  masih  memiliki  itikad  baik,  usahanya  masih  berjalan  sehingga  masih mampu  memberikan  penghasilan,  masih  memiliki  persediaan/stock  berupa  bahan  baku.  Barang  setengah jadi dan atau barang dagangan, serta masih memiliki tagihan-tagihan kepada pihak ketiga.
Bank  Mandiri  telah  memberikan  saran-saran  dan  solusi  terhadap  kendala  usaha  yang  terjadi  pada debitur sehingga nantinya kredit yang tertunggak akan lancar kembali dengan mempertimbangkan keadaan industri  seperti  permasalahan  struktural  dalam  industri  mempengaruhi  risiko  kredit  secara  keseluruhan, misalnya pendapatan rendah, biaya tinggi dan persaingan sangat tinggi melalui Management Assistancy 10 . Setelah  dilakukan  upaya  tersebut  ternyata  usaha  debitur  tidak  mengalami  kemajuan  dan  tetap mengalami  kesulitan  dalam  pembayaran  kreditnya  diikuti  dengan  memberikan  surat  peringatan  terhadap debitur  yang  isinya  untuk  segera  menyelesaikan  kewajiban  tunggakan  pokok  dan/atau  bunga  kredit  yang telah jatuh tempo/tertunggak. Ternyata debitur masih tidak bisa memenuhi kewajibannya sehingga kategori kreditnya digolongkan macet. 11
Melelang  agunan  debitur  yang  kreditnya  macet  menjadi  pilihan  perbankan  untuk  menutupi  utang debitur  kepada  Bank,  hal  ini  menjadi  salah  satu  cara  untuk  menekan  angka Non  Performing  Loan  (NPL) atau kredit macet. Pelelangan yang dilakukan oleh perbankan akan melibatkan Kantor Pelayanan Kekayaan Negara dan Lelang (KPKNL). Sebelum proses lelang terjadi, perbankan akan berkoordinasi dengan KPKNL untuk selanjutnya diumumkan akan adanya pelelangan itu di media massa. Di KPKNL Jambi dalam setahun ada  sekitar  200  permintaan  lelang,  dari  jumlah  itu  50  persennya  berasal  dari  perbankan  termasuk  di antaranya Bank Swasta, tapi tidak semua agunan yang dilelang laku. 12
PT. Bank Mandiri (Persero) Tbk mengambil langkah penyelesaian kredit macet melalui Agunan Yang Diambil  Alih  (AYDA)  akibat  tidak terjualnya  agunan  Nyonya  S  di  pelelangan  karena tidak  tercapai  harga limit  yang  ditentukan.  Penyelesaian  kredit  macet melalui  AYDA  itu  sendiri  tidak dilakukan  diawal  proses kredit macet atau dicantumkan dalam perjanjian kredit maupun dalam Akta Pembebanan Hak Tanggungan (APHT)  penyelesaian  ini  disepakati  kemudian  antara  PT.  Bank  Mandiri  (Persero)  Tbk  dengan  debitur setelah dilakukan pelelangan dan aset debitur tidak laku terjual. Pelaksanaan AYDA diawali dengan adanya kesepakatan  antara  kreditur  dengan  debitur  untuk  dilakukannya  AYDA.  AYDA  itu  sendiri  istilah  yang digunakan  dalam  perbankan,  pada  dasarnya  konsepnya  seperti  penjualan  di  bawah  tangan  antara  kreditur dengan debitur. 13
Bank Mandiri mengajukan permohonan lelang secara tertulis ke Kantor Pelayanan Kekayaan Negara dan  Lelang (KPKNL), setelah dilakukan pelelangan terhadap agunan dan tidak terjual, maka barulah Bank Mandiri  dapat  mengambil  langkah  penyelesaian  kredit  macet  Nyonya  S  melalui  pengambilalihan  asset debitur.  Bank  akan  memusyawarahkan  hal  ini  dengan  debitur,  apabila  disepakati  maka  pihak  bank  akan melaksanakan pengambil alihan agunan, kesepakatan dapat dituangkan dalam perjanjian tertulis atau dalam berita acara penyelesaian kredit yang ditandatangani oleh debitur diatas materai, hal ini dibutuhkan sebagai
10 Management  Assistancy yaitu  bantuan  konsultasi  dan  manajemen  profesional  yang  diberikan  Bank  Mandiri  kepada debitur yang masih mempunyai itikad baik untuk melunasi kewajibannya.
11 Berdasarkan hasil wawancara dengan Bapak Yudi Iswahyudi selaku Team Leader Business Banking Center (BBC) PT. Bank Mandiri (Persero) Tbk Cabang Jambi, tanggal 2 Desember 2013
12 Berdasarkan hasil wawancara dengan Ibu Istiqomah Handayani selaku Kepala Seksi Kepatuhan Internal KPKNL Jambi, tanggal 9 Desember 2013
13 Berdasarkan hasil wawancara dengan Bapak Yudi Iswahyudi selaku Team Leader Business Banking Center (BBC) PT. Bank Mandiri (Persero) Tbk Cabang Jambi, tanggal 2 Desember 2013
bentuk  ketersediaan  dan  kesukarelaan  debitur  dalam  penyerahan  agunannya,  walaupun  pada  prakteknya pengambil  alihan  dilakukan  dengan  mekanisme  penjualan  di  bawah  tangan antara debitur/  pemilik  agunan dengan Bank sebagai pembeli.
Setelah  adanya  kesepakatan,  Bank  Mandiri  yang  melakukan  pengambilalihan  asset  debitur  untuk jangka  waktu  sementara,  maksimal  1  (satu)  tahun  sebelum  dijual  kepada  pihak  lain  membuat  akta de command ,  kuasa  jual  diikuti  dengan  Perjanjian  Perikatan  Jual  Beli  (PPJB)  oleh  Notaris,  surat  pernyataan dari debitur dan dokumen-dokumen pengikatan lainnya yang diperlukan. Penyelesaian kredit macet melalui pengambilalihan  asset  debitur  dengan  surat  kuasa  jual  dan  PPJB  tersebut  dilakukan  oleh  bank  melalui karyawan  yang  dikuasakan.  Setelah  dilakukan  pengambilalihan  maka  Bank  Mandiri  mengambil  pelunasan piutangnya  terlebih  dahulu  daripada  kreditur  yang  lain  jika  ada  beberapa  kreditur.  Setelah  mengambil pelunasan  hutang  pokok  beserta  bunga  dan  biaya-biaya  lainnya,  jika  ada  sisa  penjualan  maka  sesuai ketentuan dalam perjanjian pokoknya yaitu perjanjian kredit, Bank hanya bisa mengambil pelunasan sebesar outstanding /kewajiban  hutangnya,  dan  sisa  hasil  penjualan  menjadi  hak  debitur,  dasar  pengembalian  sisa hasil penjualan tersebut adalah surat pemberitahuan dari Bank kepada debitur.
Asas Lex Superior Derogat Legi Inferiori menyatakan bahwa peraturan yang lebih rendah tidak boleh bertentangan  dengan  peraturan  yang  lebih  tinggi.  Peraturan  yang  lebih  tinggi  akan  mengesampingkan peraturan  yang  lebih  rendah.  Ketentuan Pasal  12  Undang-Undang  Hak  Tanggungan  (UUHT)  bertentangan dengan ketentuan AYDA dalam Pasal 1 ayat (15) Peraturan Bank Indonesia Nomor 14/15/PBI/2012 tentang Penilaian Kualitas Aset Bank Umum, maka seharusnya hal tersebut bertentangan dengan Asas Lex Superior Derogat Legi Inferiori .
Bank dalam prakteknya dapat melaksanakan AYDA sebagai langkah penyelesaian kredit macet, untuk itu  dalam  kasus  AYDA  asas  tersebut  tidak  sepenuhnya  bertentangan,  karena  sebelum  melakukan  AYDA, Bank terlebih dahulu melakukan eksekusi obyek jaminan Hak Tanggungan melalui pelelangan umum sesuai ketentuan Pasal 6 UUHT, dalam hal obyek lelang tidak laku terjual, maka barulah Bank mengambil langkah penyelesaian kredit macet melalui AYDA atas dasar kesepakatan. Bank mengambil langkah AYDA dengan tujuan  untuk  likuiditas  Bank,  terkait  pelunasan  hutang  debitur  kepada  Bank.  Likuiditas  suatu  Bank berhubungan  erat  dengan  masalah  kemampuan  suatu  Bank  untuk  memenuhi  kewajiban  finansialnya.  Bank harus  mempunyai  aktiva  lancar  yang  jumlahnya  harus  lebih  besar  dari  jumlah  kewajiban-kewajiban  yang harus segera dipenuhi yang berupa hutang-hutang. Semakin besar jumlah aktiva  lancar yang  dimiliki  oleh suatu  Bank  dibandingkan  dengan  hutang  lancar, maka  semakin  besar  tingkat  likuiditas  Bank  tersebut,  dan sebaliknya  apabila  jumlah  aktiva  lancar  lebih  kecil  daripada  hutang  lancar,  berarti  Bank  tersebut  berada dalam likuid.

## Peran  Pejabat  Pembuat  Akta  Tanah  Dalam  Pembuatan  Akta  Terhadap  Obyek  Jaminan  Yang  Diambil Alih oleh PT. Bank Mandiri (Persero) Tbk Cabang Jambi.
Kehadiran  Notaris/PPAT  adalah  untuk  melayani  kepentingan  masyarakat  yang  membutuhkan  akta- akta  otentik  maupun  surat-surat  lain  yang  menjadi  kewenangannya.  Notaris/PPAT  dapat  dikatakan profesional jika dilengkapi dengan berbagai keilmuan yang mumpuni yang dapat  diterapkan dalam praktik. Bagaimana  mengolah  nilai-nilai  atau  ketentuan-ketentuan  yang  abstrak  menjadi  suatu  bentuk  yang  tertulis (akta) sesuai yang dikehendaki oleh para pihak.
Ada  dua  (2)  cara  dalam  menjalankan  proses  AYDA,  yaitu  pertama  melalui  pelelangan  dilanjutkan dengan  membuat  risalah  lelang  yang  merupakan  kewenangan  Notaris,  kemudian  yang  kedua  melalui penyerahan  secara  sukarela  dari  debitur  kepada  kreditur  dengan  membuat  Perjanjian  Pengikatan  Jual  Beli (PPJB)  dan  Kuasa  untuk  menjual  yang  merupakan  kewenangan  Notaris  kemudian  dilanjutkan  dengan pembuatan Akta Jual Beli (AJB) yang merupakan kewenangan PPAT.
AYDA  melalui  penyerahan  secara  sukarela,    maka  dengan  cara  membuat  kuasa  menjual  diikuti dengan  Perjanjian  Perikatan  Jual  Beli  (PPJB),  surat  kuasa  jual  dari  debitur  dan  dokumen-dokumen pengikatan  lainnya  yang  diperlukan.  Penyelesaian  kredit  macet  melalui  pengambilalihan  asset  debitur dengan surat kuasa menjual dan PPJB tersebut dilakukan oleh bank melalui karyawan yang dikuasakan.
Menurut  Bapak  Firman  Gusri  menambahkan  dengan  dibuatnya  PPJB  antara  Bank  dengan  Debitur dengan  pertimbangan  bahwa  Bank  tidak  diperbolehkan  untuk  memiliki  agunan  tersebut  dan  berkewajiban dalam  jangka  waktu  satu  tahun  sejak  diambilalih  agunan  harus  segera  dicairkan.  Sehingga  ketika  Bank

## Prosedur Pengambilalihan Obyek Jaminan Hak Tanggungan dalam Masalah Kredit Macet
maupun  debitur  menemukan  pembeli  akhir,  PPJB  akan  dilanjutkan  dengan  pembuatan  AJB.  PPJB  dibuat untuk menangguhkan biaya-biaya  yang timbul akibat peralihan hak atas tanah dan bangunan seperti Biaya pajak  pembeli  5%  (BPHTB),  Biaya  pajak  penjual  5%,  biaya  balik  nama.  Hambatan  terjadi  ketika  telah dilakukan  pengambilalihan  obyek  jaminan  Hak  Tanggungan  oleh  kreditur  adalah  tidak  diketahuinya keberadaan debitur atau pemilik obyek jaminan Hak Tanggungan, sedangkan apabila telah didapat pembeli baru, maka pemilik obyek jaminan Hak Tanggungan harus ikut dalam penandatanganan AJB. 14
Tujuan penyelesaian kredit macet melalui pengambilalihan aset debitur (AYDA) tersebut adalah untuk mengurangi  kredit  bermasalah,  karena  dengan  diambil  alihnya  aset  tersebut,  maka  hutang  debitur  secara langsung  dianggap  lunas,  karena  menumpuknya  kredit  bermasalah  akan  berpengaruh  terhadap  tingkat kesehatan bank. Hal tersebut diperbolehkan dan diatur oleh UU Perbankan dengan syarat pengambilalihan dilakukan  untuk  mencairkan  aset  tersebut  kembali  dalam  jangka  waktu  paling  lama  1  (satu)  tahun  untuk bank umum. Dalam pengambilalihan agunan diperlukan alas hak  yang berupa akta jual beli agunan antara kreditur  sebagai  pembeli  dan  debitur  sebagai  penjual.  Akta  Jual  Beli  (AJB)  merupakan  alas  hak  atau  alas hukum  untuk  memindahkan  hak  milik  debitur  berupa  agunan  kepada  kreditur.  Bagi  agunan  barang  tidak bergerak  berupa  tanah  dan  bangunan  yang  melekat  diatasnya  maka  akta  jual  beli  dibuat  oleh  Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT).
Perjanjian Kredit antara kreditur dengan debitur menjadi hapus karna dibuatnya AJB tersebut, hal ini dinamakan Novasi Obyektif. Novasi adalah suatu persetujuan yang menyebabkan hapusnya suatu perikatan dan  pada  saat  yang  bersamaan  timbul  perikatan  lainnya  yang  ditempatkan  sebagai  pengganti  perikatan semula. 15 Novasi Obyektif yaitu perikatan yang telah ada diganti dengan perikatan lain. Kreditur dan debitur mengadakan  perjanjian  baru,  dengan  mana  perjanjian  lama  dihapuskan,  dalam  kasus  AYDA  di  atas, Perjanjian Kredit antara kreditur dengan debitur hapus karna adanya Akta Jual Beli (AJB).

## SIMPULAN
Berdasarkan  hasil  penelitian  dan  pembahasan  yang  telah  diuraikan  sebelumnya,  maka  dapat  diambil kesimpulan sebagai berikut:
1. Pengambilalihan Obyek Jaminan Hak Tanggungan Milik Debitur yang Mengalami Kredit Macet oleh PT. Bank  Mandiri  (Persero)  Tbk  Cabang  Jambi  dilakukan  manakala  telah  dilakukan  eksekusi  melalui pelelangan  umum  tetapi  obyek  jaminan  Hak  Tanggungan  tidak  laku  terjual,  Bank  memusyawarahkan pengambilalihan  ini  dengan  debitur,  setelah  disepakati  maka  pihak  Bank  akan  melaksanakan pengambilalihan  agunan,  kesepakatan  dituangkan  dalam  perjanjian  tertulis,  walaupun  pada  prakteknya pengambilalihan dilakukan dengan mekanisme penjualan di bawah tangan antara debitur/ pemilik agunan dengan  Bank  sebagai  pembeli.  Bank  melakukan  pengambilalihan  asset  debitur  untuk  jangka  waktu sementara, maksimal 1 (satu) tahun sebelum dijual kepada pihak lain, melalui Notaris membuat akta de command ,  kuasa  jual  diikuti  dengan  Perjanjian  Perikatan  Jual  Beli  (PPJB).  Penyelesaian  kredit  macet melalui  pengambilalihan  asset  debitur  dengan  surat  kuasa  jual  dan  PPJB  tersebut  dilakukan  oleh  Bank melalui karyawan yang dikuasakan.
2. Peran Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) dalam pembuatan akta terhadap obyek jaminan yang diambil alih  oleh  PT.  Bank  Mandiri  (Persero)  Tbk  Cabang  Jambi  yaitu  membuat  Akta  Jual  Beli  (AJB),  dimana AJB  merupakan  alas  hak  yang  sah  terhadap  beralihnya  hak  atas  tanah.  AJB  dibuat  ketika  ada  pembeli baru terhadap agunan yang diambil alih oleh Bank. Bank melakukan pengambilalihan asset debitur untuk jangka waktu sementara, maksimal 1 (satu) tahun sebelum dijual kepada pihak lain dengan cara membuat kuasa  menjual  diikuti  dengan  Perjanjian  Perikatan  Jual  Beli  (PPJB)  yang  dibuat  oleh  Notaris,  Notaris berwenang membuat PPJB dan Kuasa Menjual. Penyelesaian kredit macet melalui pengambilalihan asset debitur  dengan  surat  kuasa  jual  dan  PPJB  tersebut  dilakukan  oleh  bank  melalui  karyawan  yang dikuasakan,  ketika  pembeli  baru  sudah  ditemukan  maka  dilanjutkan  dengan  membuat  Akta  Jual  Beli (AJB)  dihadapan  PPAT  setempat.  PPAT  dalam  hal  ini  berwenang  membut  Akta  Jual  Beli  (AJB).  AJB
14 Berdasarkan  hasil  wawancara  dengan  Bapak  Firman  Gusri,  SH.,  MKn,  Notaris/PPAT  Kota  Jambi  tanggal  5  Desember 2013
15 Wawan Muhwan Hariri, Hukum Perikatan , Pustaka Setia, Bandung, 2011, hlm.218
dibuat  atas  dasar  Perjanjian  Kredit  antara  kreditur  dan  debitur  menjadi  hapus,  hapusnya  Perjanjian Kreditkarena AJB tersebutdinamakanNovasiObyektif.

## DAFTAR PUSTAKA
Buku Subekti, 1995, Aneka Perjanjian , PT. Citra Aditya Bakti, Bandung. ______, 2002, Hukum Perjanjian , Intermasa, Jakarta.
Hariri, Wawan Muhwan, 2011, Hukum Perikatan , Pustaka Setia, Bandung. Muljadi,  Kartini  dan  Gunawan  Widjaja,  2007, Seri  Hukum  Harta  Kekayaan:  Hak  Istimewa,Gadai,  dan Hipotek , Kencana, Jakarta. Poesoko, Herowati, 2008, Parate Executie Obyek Hak Tanggungan , Laksbang Pressindo, Yogyakarta. Usman, Rachmadi, 2008, Hukum Jaminan Keperdataan , Sinar Grafika, Jakarta.

## Peraturan
Undang  -  Undang  Nomor  5  Tahun  1960  Tentang    Peraturan    Dasar  Pokok  -  Pokok    Agraria  Lembaran Negara Republik Indonesia Tahun 1960 Nomor 104.
Undang  -  Undang  Nomor  4  Tahun  1996  Tentang  Hak  Tanggungan  Lembaran  Negara  Republik  Indonesia Tahun 1996 Nomor 42.
Undang  -  Undang  Nomor  10  Tahun  1998  tentang    perubahan    atas    Undang-Undang  No.7  Tahun  1992 tentang Perbankan Lembaran Negara Republik Indonesia Tahun 1998 Nomor 182.
Peraturan Bank Indonesia Nomor 6/25/PBI/2004 tentang Rencana Bisnis Bank Umum. Peraturan Bank Indonesia Nomor 14/15/PBI/2012 tentang Penilaian Kualitas Aset Bank Umum.