INNOVATIVE: Journal Of Social Science Research Volume 3 Nomor 6 Tahun 2023 Page 2204-2220 E-ISSN 2807-4238 and P-ISSN 2807-4246
Website: https://j-innovative.org/index.php/Innovative

## Keabsahan Pelelangan Rumah oleh Bank BRI tidak sesuai Addendum dalam Perjanjian Kredit
Wahyu Rizkila 1 ✉ , Evi Kongres 2
Universitas 17 Agustus 1945 Surabaya Email: Wahyurizky502@gmail.com 1 ✉

## Abstrak
Terjadi  hambatan  dalam  pembayaran  kredit  tanpa  memperhatikan  berbagai  surat,  termasuk restrukturisasi kredit dan addendum atau perjanjian tambahan yang dibuat berdasarkan kesepakatan kedua belah pihak. Tujuan dari penelitian ini adalah untuk mengetahui dan menganalisis perlindungan debitur atas nama CV. Mitra Abadi mengenai objek agunan kredit yang dilelang oleh Bank BRI selaku kreditur.  Penelitian  ini  menggunakan  pendekatan  konseptual  dan  hukum  dalam  penelitian  hukum normatif. Temuan penelitian menunjukkan bahwa perlindungan hukum debitur dalam melelang barang jaminan kredit tanpa mendasari restrukturisasi kredit dan perjanjian baru atau tambahan dikenal dengan istilah addendum; Perlindungan semacam ini tidak bersifat preventif dan mengabaikan niat baik debitur dalam  menyelesaikan  tugas  pelunasan  utangnya.  Perihal  keabsahan  lelang  rumah  yang  dilakukan kreditur  yang  tidak  dilandasi  kerelaan  bersama.  Analisis  yuridis  dan  fakta  hukum  mengenai  lelang barang agunan kredit yang tidak didasarkan pada perubahan perjanjian kredit harus dilakukan dalam penelitian  ini.  Tujuan  penelitian  ini  adalah  untuk  menjamin  kebenaran  hukum  dalam  lelang  yang mengabaikan protokol dengan berfokus pada cita-cita keadilan, kejujuran, dan kepastian hukum. lelang yang diatur dalam Peraturan Menteri Keuangan Republik Indonesia Nomor 213/Pmk.06/2020 tentang Pedoman Pelaksanaan Lelang. Kesimpulan dalam hal ini adalah adanya kemacetan pembayaran kredit yang dialami debitur atas nama CV. Mitra Abadi, sehingga rumah sebagai jaminan kredit dilelang oleh Bank BRI tanpa mencermati data-data pendukung lainnya.
Kata Kunci: Pelelangan, Jaminan, Perjanjian Kredit, Addendum

## Abstract
There was a bottleneck in credit payments without paying attention to various letters, including credit restructuring and addendums or additional agreements made based on the agreement of both parties. The purpose of this research is to determine and analyze the protection of debtors on behalf of CV. Mitra  Abadi  regarding  credit  collateral  objects  auctioned  by  Bank  BRI  as  the  creditor.  This  study employs both a conceptual and statutory approach to normative legal research. The study's findings demonstrate  that  debtors'  legal  protection  when  auctioning  off  credit  collateral  items  without underlying credit restructuring and new or additional agreements is known as an addendum; this type of protection is not preventive and disregards the debtor's good intentions when completing tasks to pay off debts. Regarding the legitimacy of creditor-conducted house auctions that aren't predicated on mutual consent. A juridical analysis and legal facts concerning the auction of credit collateral items that  aren't  predicated  on  a  credit  agreement  amendment  must  be  conducted  in  this  study.  The research's  goal  is  to  guarantee  legal  truth  for  auctions  that  disregard  the  protocols  involved  by focusing  instead  on  the  ideals  of  fairness,  honesty,  and  legal  certainty.  auctions  covered  by  the Republic of Indonesia's Minister of Finance's Regulation Number 213/Pmk.06/2020 on Guidelines for Auction Implementation. The conclusion in this case is that there is a credit payment jam experienced by debtors on behalf of CV. Mitra Abadi, so that the house as credit collateral was auctioned by Bank BRI without looking at other supporting data.
Keywords: Auction, Guarantee, Credit Agreement, Addendum

## PENDAHULUAN
Perkembangan zaman saat ini  telah  membentuk suatu kecanggihan teknologi  dan perekonomian khususnya di bidang perdagangan kini semakin pesat, kemungkinan besar kekayaan seluruh masyarakat diperoleh dari  keuntungan modal usaha dari  orang – orang yang dijanjikan untuk diserahkan. Sering kali segala jenis pembiayaan dari instansi keuangan ditawarkan  kepada  masyarakat  yang  membutuhkan  biaya  dan  juga  di  gunakan  sebagai modal usaha, maksud dari pengertian diartikan sebagai Pembiayaan Konsumen.
Kemampuan masyarakat untuk mencukupi kebutuhannya antara lain guna membeli kendaraan, membeli rumah, menjalankan bisnis usaha, kebutuhan hidup dalam berumah tangga,  pinjaman  kredit  digunakan  sebagai  investasi,  dan  lainnya  dengan  cara  kredit, namun semakin banyak segala keperluan dan kepentingan masyarakat yang harus dipenuhi, Agar nasabah dapat memanfaatkan jasa penyediaan pinjaman kredit melalui bank dan non bank  karena  mengutamakan  kegiatannya  dalam  bidang  penyediaan  keuangan,  maka penyediaan  dana  bank  dan  non  bank  yang  dapat  diakses  oleh  masyarakat  yakni
menyediakan  barang  atau  uang  tunai  tanpa  menerima  pembayaran  langsung  dari masyarakat (Safrizar and Sjahdeini Sutan Remy, 2009).
Secara  yuridis,  terdapat  aturan  mengenai  lembaga  pembiayaan  yaitu  adanya Keputusan mengenai badan penyediaan pembiayaan terdapat pada Keputusan Presiden Nomor  61  Tahun  1988  (selanjutnya  disebut  Keppres  Nomor  61/1988)  regulasi  prosedur penyelenggaraan  badan  penyedia  pembiayaan.  Pasal  1  ayat  (2)  Keppres  No  61/1988 mengenai instansi pembiayaan mengartikan instansi pembiayaan sebagai badan usaha atau badan yang mampu membiayai barang modal atau dana tanpa harus menghimpun uang langsung  dari  masyarakat  umum.  Lembaga  keuangan  bank  adalah  suatu  badan  hukum yang menjalankan tugas operasional lembaga keuangan, seperti menyalurkan dana kepada masyarakat  umum  dalam  bentuk  kredit  atau  bentuk  lain  yang  bertujuan  untuk meningkatkan  taraf  hidup  masyarakat.  Sebaliknya,  lembaga  keuangan  non-bank  adalah organisasi komersial yang terlibat dalam operasi lembaga keuangan langsung atau tidak langsung dan meningkatkan modal publik melalui penerbitan surat berharga dan distribusi publiknya untuk mendukung investasi perusahaan(Abdul Kadir Muhamad, 2004).
Lembaga keuangan bank salah satu penyediaan dana dan penyaluran dana yang telah terawasi oleh  badan Otoritas Jasa Keuangan (OJK) dalam melakukan transaksi keuangan pada semua orang serta bertanggung jawab dalam pengawasannya. Fungsi badan otoritas jasa keuangan yaitu  memiliki tanggung jawab dalam pengawasan rutin terhadap lembaga keuangan  untuk  memastikan  bahwasannya  bank-bank  tersebut  secara  prosedur  telah mematuhi  peraturan  dan  standar  yang  ditentukan.  Hal  ini  mencakup  resiko  keuangan, penilaian  kesehatan  bank,  dan  pengawasan  transaksi  mereka  serta  memberikan perlindungan atas semua hak-hak konsumen dalam transaksi perbankan dan jasa keuangan lainnya. Adapun itu Badan OJK dapat menangani keluhan konsumen dan memastikan bank mematuhi peraturan perlindungan konsumen(Fatih Fuadi, 2021).
Pada  umumnya,  pinjaman  kredit  kepada  lembaga  keuangan  bank  pasti  terdapat segala perjanjian – perjanjian yang harus dipenuhi dalam perjanjian kredit. Perjanjian kredit merupakan  suatu  administrasi  dalam  memperoleh  validitas  kredit  dan  sebagai  bukti kepercayaan kreditur pada debitur agar menyertakan jaminan kebendaan atas kredit yang diajukan oleh debitur(Satiah & Amalia, 2021).  Pada praktiknya, dalam menjalani kehidupan setiap hari mengenai kredit pinjaman harus tertuang dalam perjanjian secara tertulis baik dibawah tangan maupun secara notarial yang bertujuan sebagai pengamanan kredit.
Dalam prinsipnya ketentuan jaminan kebendaan tertentu berupa harta kekayaan yang diajukan secara pribadi bukan harta kekayaan pribadi yang masih dalam jaminan hak yang ditangguhkan  dalam  kredit.  Untuk  itu  dalam  konteks  perjanjian  kredit  disertai  jaminan
kebendaan  tertentu  merupakan  aset  debitur  yang  difungsikan  sebagai  jaminan  kredit kepada bank atau kreditur serta sebagai pelaksanaan kewajibannya yaitu memenuhi prestasi sebagaimana  tercantum  dalam  suatu  perikatan.  Jaminan  kebendaan  tertentu  terbagi menjadi  2  macam  yang  terdiri  atas  jaminan  obyek  benda  bergerak  dan  jaminan  obyek benda tidak bergerak.
Pelaksanaan perjanjian pinjaman kredit terhadap jaminan kebendaan tertentu sangat diperlukan  adanya  solusi  hukum  agar  memperoleh  kepastian  hukum  terhadap pengembalian  pinjaman  tersebut.  Eksistensi  terhadap  jaminan  kebendaan  tertentu  amat dipentingkan sebagai  bentuk  perlindungan  bagi kreditur  atau  penyedia dana sebaliknya perlindungan hukum terhadap penerima pinjaman atau debitur karena dapat menjangkau adanya  kepastian dalam penyelesaian  pembayaran  kredit. Terdapat beberapa ketentuan terkait  obyek  jaminan  tertentu  dalam  pemberian  kewenangan  terhadap  segala  benda tertentu dan memiliki sifat melekat atas benda yang berkaitan(Salim, 2004).
Dalam hal ini, mengenai kredit terkadang sering terjadi macetnya kredit, maka dari itu, bank secepat mungkin mulai antisipasi agar kredit tetap utuh. Hal ini dimungkinkan apabila usaha  debitur  dapat  dipertahankan  atau  diperluas  berdasarkan  penilaian  bank  (Thomas Suyatno, 1990). Restrukturisasi, penjadwalan ulang, dan rekondisi merupakan contoh teknik penyelamatan  kredit.  Namun  apabila  timbul  kredit  macet  maka  bank  yang  bertindak sebagai kreditur dapat mengajukan gugatan guna mendapatkan kredit macet dari debitur. Perbuatan hukum tersebut dapat ditempuh melalui jalur formal (litigasi) maupun ekstralegal (non-litigasi) (Siswanto Sutojo, 1997). Dalam hal ini,  bank harus cepat tanggap terhadap kredit macet yang timbul, dengan berpegang pada pedoman yang ditetapkannya, guna meminimalisir  kerugian.  Jika  pendekatan  yang  disebutkan  di  atas  tidak  mampu menyelamatkan kemacetan kredit, maka melakukan jaminan material yang spesifik adalah salah  satu  alternatif  yang  mungkin  dilakukan.  Menurut  asas  hukum  acara  perdata, pemenuhan  jaminan  kebendaan  tertentu  memerlukan  tindakan  atau  penolakan  untuk bertindak  sesuai  dengan  kesepakatan  para  pihak  (M.  Yahya  Harahap,  2007).  Dalam  hal pemegang hak tanggungan, pelaksanaan hak tanggungan mempunyai hak untuk menjual obyek hak tanggungan itu dengan menggunakan kuasanya sendiri dengan cara melelang dan mempergunakan hasil penjualan itu untuk melunasi utang-utangnya.
Salah satu kasus terkait dengan pelelangan rumah yang melanggar isi dari adendum (restrukturisasi kredit) perjanjian kredit adalah antara CV. Mitra Abadi selaku debitur dengan Bank BRI selaku kreditur. Pada mulanya, di tahun 2019 debitur melakukan pinjaman kredit kepada kreditur sebesar Rp.367.089.184 (Tiga Ratus Enam Puluh Tujuh Juta Delapan Puluh Sembilan Ribu Seratus Delapan Puluh Empat Rupiah) untuk kredit modal kerja dan kredit
modal investasi sebesar Rp.19.151.961 (Sembilan Belas Juta Seratus Lima Puluh Satu Ribu Sembilan Ratus Enam Puluh Satu Rupiah) dengan sistem pengembalian dicicil selama 36 bulan terhitung mulai dari tanggal 14 Agustus 2019 sampai dengan tanggal 14 Agustus 2022.
Ketentuan angsuran pokok tiap bulan yaitu bulan ke-1 sampai dengan bulan ke-12 sebesar Rp.1.500.000,00 (Satu Juta Lima Ratus Ribu Rupiah). Angsuran ke-13 sampai dengan ke-24 sebesar Rp.2.000.000,00 (Dua Juta Rupiah). Angsuran ke-25 sampai dengan ke-35 sebesar  Rp.2.500.000,00  (Dua  Juta  Lima  Ratus  Ribu  Rupiah).  Angsuran  ke-36  atau  yang terakhir  sebesar  Rp.297.589.184,00  (Dua  Ratus  Sembilan  Puluh  Tujuh  Juta  Lima  Ratus Delapan Puluh Sembilan Ribu Seratus Delapan Puluh Empat Rupiah). Ketentuan angsuran kredit  modal  investasi  tiap  bulan  yaitu  angsuran  ke-1  sampai  dengan  ke-35  sebesar Rp.500.000,00 (Lima Ratus Ribu Rupiah). Angsuran ke-36 sebesar Rp.1.651.961,00 (Satu Juta Enam  Ratus  Lima  Puluh  Satu  Ribu  Sembilan  Ratus  Enam  Puluh  Satu  Rupiah).  Debitur melakukan  pinjaman  kredit  dengan  menyertakan  jaminan  berupa  Sertifikat  Hak  Milik Nomor.  1153/Klampisngasem  atas  nama  Memmy  Hidayati  dan  telah  diikat  dengan  hak tanggungan berdasarkan Sertifikat Hak Tanggungan Nomor : 396/2015 melalui APHT (Akta Pembebanan Hak Tanggungan) Nomor. 57/2014 tanggal 6 Nopember 2014 dibuat  oleh Achmad Salis.
Debitur telah melaksanakan kewajibannya berupa pembayaran kredit modal investasi secara angsuran kepada kreditur sebesar Rp.19.151.961 (Sembilan Belas Juta Seratus Lima Puluh  Satu  Ribu  Sembilan  Ratus  Enam  Puluh  Satu  Rupiah)  hingga  berakhir  lunas  pada tanggal 31 Januari 2021. Namun, debitur masih mempunyai sisa tanggungan kredit modal kerja sebesar Rp.367.089.184 (Tiga Ratus Enam Puluh Tujuh Juta Delapan Puluh Sembilan Ribu Seratus Delapan Puluh Empat Rupiah) kepada kreditur. Pada awal bulan Februari 2021, debitur  mengalami  kesulitan  keuangan,  dan  hal  ini  telah  diberitahukan  kepada  kreditur. Untuk tetap dapat melakukan pembayaran kredit maka debitur mengajukan restrukrisasi kredit pada tanggal 9 Agustus 2022 dan disetujui oleh kreditur dengan cara debitur harus membuat rekening dan menyediakan dana setiap bulannya sebesar Rp.2.000.000 (Dua Juta Rupiah) yang akan didebit secara otomatis sebagai pembayaran pokok pinjaman.
Restrukrisasi kredit dari debitur dibuat dalam perjanjian tambahan (adendum) yang memuat  ketentuan  mengenai  penurunan  pembayaran  kredit  dari  debitur.  Pendebitan otomatis melalui rekening debitur dilakukan selama 2 (Dua)  bulan yaitu pada tanggal 26 September  2022  dan  tanggal  31  Oktober  2022.  Akan  tetapi  setelah  debitur  melakukan pembayaran  angsuran  pokok  pinjaman  dan  telah  didebet  oleh  kreditur  sesuai  dengan adendum, ternyata pada tanggal 7 Nopember 2022 debitur menerima Surat Pemberitahuan Lelang  Nomor  B.3407/KCXI/ADK/10/2022  tertanggal  31  Oktober  2022  yang  menyatakan
bahwa obyek jaminan akan dilelang pada tanggal 7 Desember 2022 melalui atau kantor lelang.
Lelang berfungsi sebagai platform untuk perjanjian pembelian dan penjualan. Istilah Belanda “lelang” mengacu pada penjualan barang jaminan kebendaan tertentu yang telah ditunda  oleh  pemberi  hak  tanggungan  kepada  penerima  hak  tanggungan  atas kewenangannya sendiri. Lelang adalah tentang menetapkan harga yang menurun, dengan pejabat lelang mempunyai kekuasaan untuk menetapkan harga awal dan membatasi harga pada saat harga mulai menurun hingga penawaran jaminan kebendaan tertentu ditetapkan dengan  harga  yang  ditetapkan  dapat  memperoleh  harga  maksimal  terhadap  barang tersebut. Harga obyek lelang sewaktu-waktu dapat berfluktuasi jika tidak ada tawaran yang diterima,  harga  akan  diturunkan  sampai  penawar  menerima  tawaran  tersebut  dengan jumlah yang disepakati (Jufri et al., 2020).
Berdasarkan praktik dilapangan mengenai lelang terhadap obyek jaminan kebendaan tertentu  harus  memperhatikan  segala  perjanjian – perjanjian  yang  dibuat  atas  dasar kesepakatan kedua pihak, keabsahan dalam melakukan pelelangan terhadap obyek jaminan kebendaan tertentu harus memenuhi syarat – syarat pelelangan, bilamana dalam melakukan lelang tidak memperhatikan adanya perjanjian yang berkaitan dengan terjadinya pelelangan tersebut.  Maka  dalam  hal  ini,  pelelangan  tersebut  batal  demi  hukum.  Tinjauan  dalam permasalahan  yang  terjadi  dalam  hal  ini  kreditur  melakukan  lelang  terhadap  jaminan kebendaan tertentu tanpa memperhatikan serta memperdulikan perjanjian baru (adendum) dalam  pinjaman  kredit  dan  tidak  mengakui  adanya  pengajuan  restrukrisasi  (keringanan) dari debitur kepada kreditur, perjanjian baru atau bisa disebut dengan istilah addendum akan  dijadikan  sebagai  bahan  perlindungan  hukum  pada  debitur  bilamana  kreditur melakukan  sewenang – wenang  yang  dapat  menimbulkan  kerugian  debitur,  adapun  itu bilamana  kreditur  tidak  menganggap  adanya  addendum  (perjanjian  baru)  maka  debitur boleh membuktikan kepada pejabat yang berwenang atau penegak hukum bahwa telah terjadi  perjanjian  baru  mengenai  pinjaman  kredit  yang  tertuang  dalam  addendum  yang telah    memperoleh  validitas  dari  pihak  bank.  Namun,  secara  hukum    apabila  debitur wanprestasi (cidera janji) terhadap addendum yang dibuat berdasarkan kesepakatan para pihak, maka bank sebagai kreditur berhak mengajukan permohonan lelang terhadap obyek jaminan yang ditangguhkan oleh debitur, sebaliknya bilamana debitur telah melaksanakan prestasinya sesuai jangka waktu yang termuat dalam addendum, maka bank tidak boleh semena – mena melakukan permohonan lelang pada Kantor Lelang atas jaminan kebendaan tertentu.

## METODE PENELITIAN
Salah satu jenis kajian yuridis normatif adalah pendekatan penelitian hukum. Kajian khusus  dilakukan  untuk  mengetahui  permasalahan  hukum  sebagai  kaidah  positif  dalam peraturan  perundang-undangan  dengan  menggunakan  pendekatan  penelitian  yuridis normatif. Ada dua cara berbeda yang digunakan dalam metode pendekatan ini. Peneliti yang menggunakan metode perundang-undangan harus memahami konsep-konsep dan hierarki  yang  terdapat  dalam  peraturan  perundang-undangan(Marzuki,  2021).  Tujuan metode ini adalah untuk mengkaji landasan teori dan kerangka konseptual topik hukum yang diteliti. Metode tersebut didasarkan pada sudut pandang para akademisi hukum dan para ahli yang terlibat dalam permasalahan hukum yang sedang diselidiki (Marzuki, 2021). Yuridis normatif adalah sumber dan jenis bahan hukum yang digunakan. Oleh karena itu, bahan hukum mempunyai kewenangan dan bersifat otoritatif atau ditafsirkan mempunyai wewenang. Badan hukum ini, yang biasanya mengikat dan diberikan oleh pemerintah yang bersangkutan, berkaitan dengan judul penelitian (Marzuki, 2021). Undang-Undang Nomor 4  Tahun  1996  tentang  Hak  Tanggungan  atas  Tanah  serta  Benda-Benda  yang  Berkaitan dengan Tanah, Undang-Undang Nomor 10 Tahun 1998 tentang Perubahan atas Undang- Undang Nomor 7 Tahun 1992 tentang Perbankan, Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUHPer), serta Keputusan Menteri Keuangan Nomor 304/KMK.01/2002 tentang Petunjuk Pelaksanaan  Lelang  yang  merupakan  bahan  hukum  utama  yang  digunakan  dalam penelitian ini. Bahan hukum primer, seperti buku teks atau literatur yang berkaitan dengan topik hukum yang digunakan dalam penelitian, tesis sebagai penelitian terdahulu, majalah, dan  internet,  dilengkapi  dengan  bahan  hukum  sekunder.  Buku  teks  yang  memberikan gagasan dasar ilmu hukum dan pendapat tradisional para ahli yang berkompeten tinggi diklasifikasikan  sebagai  sumber  hukum  sekunder  (Marzuki,  2021).  Proses  pengumpulan bahan hukum primer dan sekunder serta mengklasifikasikannya sesuai dengan kebutuhan penelitian ini merupakan metode yang digunakan dalam penyediaan bahan hukum. Dalam hal sumber daya hukum sekunder, sumber daya tersebut akan dikumpulkan melalui kajian literatur, yang mencakup membaca berbagai buku, jurnal, dan bahan referensi serta temuan teoretis terkait permasalahan yang diteliti (Marzuki, 2021). Pendekatan analisis kuantitatif digunakan sebagai metodologi analisis bahan hukum. Pendekatan ini akan berkonsentrasi pada  penilaian  kesulitan  secara  tepat  untuk  mengidentifikasi  masalah  yang  perlu dipecahkan.  Strategi  preskriptif  digunakan  untuk  menganalisis  data  dalam  penelitian  ini. Tujuan  dari  pendekatan  preskriptif  ini  adalah  untuk  menyajikan  argumen  berdasarkan temuan  penelitian  peneliti.  Peneliti  membuat  argumen  berdasarkan  temuan  penelitian untuk memberikan rekomendasi atau evaluasi tentang kebenaran dan kesalahan, atau apa
yang seharusnya disyaratkan oleh hukum sehubungan dengan fakta atau kejadian hukum tertentu.

## HASIL DAN PEMBAHASAN
Pelanggaran  Oleh  Bank  Atas  Addendum  Perjanjian  Kredit  Terkait  Ketidakabsahan Pelelangan Rumah Yang Dijadikan Jaminan
Perjanjian  kredit  mempunyai  fungsi  yang  sangat  penting  dan  termasuk  perjanjian pokok, oleh karena itu bank maupun nasabah wajib mencermati eksistensi perjanjian kredit. Sesuai  regulasi  dalam  perkreditan  terkait  perjanjian  kredit  merupakan  salah  satu  pokok perjanjian  bisa  dikaitkan  dengan  tambahan  perjanjian  seperti  perjanjian  jaminan  yang melekat pada kontrak utama untuk menjamin hak-hak kreditur apabila debitur tidak mampu memenuhi  kewajibannya.  Instrumen  jaminan  yang  biasa  digunakan  dalam  kegiatan perkreditan adalah instrumen  jaminan hipotek.(Rachmadi Usman, 1999). Perjanjian kredit merupakan  perlindungan  hukum  terhadap  debitur  dan  kreditur  bilamana  terjadi permasalahan  hukum,  serta  debitur  mempunyai  kewajiban  untuk  memenuhi  prestasinya sebagai disebut dalam perjanjian kredit.
Menurut Prof. Subekti, S.H. mengemukakan bahwa perjanjian merupakan perbuatan hukum  yang  mana  seorang  saling  membuat  perjanjian  untuk  melaksanakan  suatu  hal. Menurut Prof. Dr. R. Wirjono Prodjodikoro, S.H. mengemukakan bahwa  perjanjian adalah suatu  hubungan  hukum  yang  dilakukan  oleh  para  pihak  terkait  atas  harta  benda  yang merupakan  obyek  dalam  suatu  perjanjian.  Berdasarkan  pernyataan  dari  Abdulkadir Muhammad, S.H. mengemukakan bahwa perjanjian adalah persetujuan yang dibuat dan dipastikan  oleh  kedua  orang  atau  lebih  khususnya  saling  mengikatkan  diri  untuk melaksanakan suatu hal dalam lapangan harta kekayaan. Menurut Kitab Undang-Undang Hukum  Perdata  terdapat  pada  Pasal  1313  menyatakan  bahwa  perjanjian  adalah  suatu perbuatan dengan mana satu orang atau lebih mengikatkan dirinya terhadap satu orang lain ataupun lebih.
Berdasarkan  ketentuan  dalam  Undang-Undang  Nomor  10  Tahun  1998  tentang Perbankan (selanjutnya disebut UU Perbankan) terdapat pada Pasal 1 ayat (11) secara tegas menyatakan  bahwa  pengertian  kredit  adalah  penyediaan  uang  pada  seorang  yang membutuhkan  dana  yang  dapat  disamakan  atas  dasar  persetujuan  atau  kesepakatan pinjam-meminjam,  pihak  meminjam  mengharuskan  melaksanakan  prestasi  melunasi utangnya setelah jangka waktu ditentukan dengan pemberian bunga. Sering terjadi bahwa jika  perjanjian  kredit  berlangsung  biasanya  terjadinya  kemacetan  dalam  menyelesaikan pembayaran  kredit  yang  diderita  oleh  debitur,  maka  dari  itu,  segala  upaya  yang  dapat
dilaksanakan  oleh  debitur  supaya  jaminan  kebendaan  tertentu  tidak  dilakukan  eksekusi lelang  oleh  kreditur,  salah  satu  cara  yaitu  mengajukan  restrukrisasi  (keringanan)  kredit, bilamana terhadap restrukrisasi kredit tersebut jika mendapat persetujuan dari kreditur atau bank,  maka  persetujuan  atas  restrukrisasi  kredit  terbit  perjanjian  baru  atau  perjanjian tambahan (adendum) yang dibuat oleh kreditur dengan persetujuan debitur yang bertujuan agar jaminan hak tanggungan kredit tidak dilakukan eksekusi lelang, maksud dan tujuan ini merupakan bentuk perlindungan hukum debitur atas obyek jaminan kredit tersebut. Dalam mengadakan  perjanjian  kredit  demi  kepentingan  antara  debitur  dan  kreditur,  syarat formalnya antara lain debitur menyerahkan jaminan  kebendaan bergerak maupun tidak bergerak  sebagai jaminan kredit,  dalam hal ini  disebut jaminan kebendaan  tertentu (Ika Atikah, 2022).
Jaminan  kebendaan  tertentu  adalah  suatu  bentuk  jaminan  yang  digunakan  dalam transaksi hukum, terutama dalam konteks kontrak pinjaman atau kredit. Tujuan utama dari adanya  jaminan  kebendaan  tertentu  adalah  untuk  melindungi  pihak  yang  memberikan pinjaman atau kredit (kreditur) dari risiko gagal bayar atau wanprestasi oleh  pihak  yang menerima  pinjaman  atau  kredit  (debitur).  Dalam  pengalihan  kredit  kepada  masyarakat umum, risiko k redit dapat ditanggung, risiko kredit berarti “risiko kerugian yang berkaitan dengan tidak mampu dan/atau tidak bersedianya peminjam memenuhi kewajibannya untuk mengembalikan pinjaman kredit secara penuh sesuai jangka waktu yang ditentukan (Ferry N.Idroes, 2008).
Karena  analisis  kredit  akan  benar-benar  mengurangi  dampak  risiko  dalam  proses kredit,  maka  penting  bagi  bank  untuk  mempertimbangkan  dengan  cermat  ketentuan prosedur penting ini. Dalam proses kredit bank, jaminan dapat ditawarkan selain prosedur penelitian kredit yang menyeluruh untuk menurunkan risiko. Dalam  industri  perkreditan, adanya jaminan material tertentu dipandang penting meskipun bersifat opsional, karena menjamin bahwa dana yang disediakan untuk kredit akan dilunasi. Penjaminan harta benda debitur yang dijaminkan dalam perjanjian kredit merupakan upaya preventif yang dilakukan oleh  bank  untuk  menjamin  kredit  debitur  agar  dapat  memenuhi  kewajibannya mengembalikan kredit yang telah diberikan. Hal ini memberikan keyakinan kepada bank bahwa debitur akan memenuhi prestasinya. Persyaratan tertentu harus terpenuhi sebelum suatu benda dapat dijadikan jaminan  suatu transaksi kredit,  khususnya,  itu  harus dapat dipindahtangankan  dan  memiliki  nilai  uang.  Pasal  499  KUHPerdata  memuat  pengertian tentang  suatu  benda  bahwa  setiap  benda  dapat  dikuasai  oleh  hak  milik  dalam  bentuk berwujud. Objek hukum perdata dapat mempunyai makna baik, dalam konteks ini barang
adalah  sesuatu  yang  bersifat  materil,  sedangkan  hak  merujuk  pada  benda  yang  tidak bersifat materi (Hidayat, 2018).
Jaminan dalam perjanjian kredit untuk ditangguhkan atau bisa disebut dengan istilah jaminan hak tanggungan  kredit bentuk jaminan kebendaan tertentu yang  sangat umum digunakan dalam transaksi kredit, terutama dalam konteks pinjaman properti atau real estat. Ini biasanya digunakan ketika seseorang ingin meminjam uang dari lembaga keuangan atau pihak lain untuk membeli atau membiayai real estat seperti rumah atau tanah. Jaminan hak tanggungan  memberikan  hak  kepada  kreditur  atas  properti  yang  dijaminkan  sebagai jaminan,  sehingga  jika  peminjam  (debitur)  gagal  membayar  pinjaman,  kreditur  dapat menjual  atau  mengambil  alih  properti  tersebut  untuk  mendapatkan  kembali  dana  yang dipinjamkan.  Pentingnya  memahami  dengan  sepenuhnya  esensi  perjanjian  jaminan  hak tanggungan  sebelum  menandatanganinya,  baik  sebagai  pemberi  pinjaman  maupun sebagai peminjam. Debitur perlu memahami konsekuensi dari gagal membayar, sementara kreditur  perlu  memahami  kewajiban  hukum  mereka  dalam  menjalankan  hak  jaminan tersebut.  Selain  itu,  disarankan  untuk  berkonsultasi  dengan  seorang  ahli  hukum  atau spesialis keuangan sebelum melakukan transaksi yang melibatkan jaminan hak tanggungan (Maulana et al., 2021).
Jaminan hak tanggungan kredit mempunyai fungsi yaitu bilamana mengenai pinjaman kredit pada bank, debitur selaku peminjam tidak memenuhi kewajibannya untuk melunasi pembayaran kredit sesuai jatuh tempo yang ditetapkan dalam perjanjian kredit yang dibuat atas  dasar  kesepakatan  tanpa  ada  paksaan  dari  bank  dalam  membuat  perjanjian  kredit, sehingga  bank  sebagai  pemberi  pinjaman  kredit  berhak  melakukan  upaya  permohonan lelang. Menurut Pasal 6 UU No. 4/1996 menyatakan bahwa “bilamana debitur wanprestasi (cidera janji), pemegang hak tanggungan berhak  menjual obyek yang ditangguhkan atas dasar  kekuasaan  sendiri  melalui  pelelangan  umum  dan  mengambil  pelunasan  dari perolehan  penjualan  itu.  Kantor  Pelayanan  Kekayaan  Negara  dan  Lelang  (KPKNL)  akan menerima  permohonan  lelang  objek  hipotek  debitur  apabila  terjadi  wanprestasi”(Gatot Supramono, 1996).
Maksud dari pengertian jaminan adalah hak jaminan atas hak atas tanah, termasuk benda-benda  lain  yang  termasuk  milik  atau  bukan  milik  tanah  yang  digunakan  sebagai pelunasan kredit tertentu. Dalam konteks yang telah diuraikan diatas terkait pelelangan atas jaminan  hak  tanggungan  milik  debitur  harus  memperoleh  keabsahan  dalam  melakukan upaya lelang, tanpa ada keabsahan dalam melakukan upaya lelang, maka proses pelelangan yang dilakukan oleh kreditur adalah batal demi hukum.
Kredit macet terjadinya adanya  pendapatan kerja yang  diperoleh  debitur menurun dari pendapatan sebelumnya, serta biaya kebutuhan hidup semakin meningkat. Salah satu aspek dari masalah kredit adalah kredit macet. Kredit macet muncul ketika bank kesulitan menagih  pembayaran kredit dari  debitur karena berbagai alasan. Kredit macet  diartikan sebagai  tidak  tertagihnya  piutang  atau  kredit  dengan  faktor  pembayaran  kredit  yang rendah,  patut  dipertanyakan  karena  pelunasannya  bermasalah  karena  berbagai  sebab. Penyebab  eksternal  dan  internal  mungkin  berkontribusi  terhadap  kredit  negatif(H.  Budi Untung, 2000).
Aturan  kredit  yang  luas,  variasi  dalam  cara  penerapan  proses  kredit,  buruknya kepercayaan pemilik, manajer, atau pegawai bank, dan sistem informasi kredit macet yang tidak memadai merupakan beberapa variabel internal yang berkontribusi terhadap kredit. Sementara itu, penyebab kredit yang berasal dari luar adalah kegagalan perusahaan debitur, penggunaan  lingkungan  keuangan  yang  kurang  menguntungkan  oleh  debitur,  serta dampak  menurunnya  kegiatan  ekonomi.  Penelitian  terhadap  unsur-unsur  yang berkontribusi  terhadap  kredit  macet  dilakukan  dalam  upaya  menurunkan  risiko  kredit macet. Intinya, bank harus menentukan apakah mereka dapat mengandalkan calon debitur sebelum  menawarkan  layanan  kredit  dengan  cara  menganalisis  dan  pengamatan  soal capacity (kemampuan), character (karakter/kepribadian), capital (modal), condition of the economy (keadaan ekonomi), dan collateral (jaminan) adalah yang kita jadikan acuan ketika mengevaluasi  permohonan  kredit.  Karena  individu  dengan  status  kredit  buruk  bukan organisasi, UMKM, atau UKM adalah debitur dengan status kredit macet, maka modal tidak dimasukkan dalam variabel penelitian dalam penelitian ini(Badriyah Harun, 2010).
Ketidakabsahan Prosedur Pelelangan Oleh Bank Atas Rumah Yang Dijadikan Jaminan Kredit Berdasarkan Addendum Perjanjian Kredit
Pengertian  lelang  adalah  pelelangan  dan  penjualan  barang-barang  melalui peningkatan penawaran umum dengan  harga yang lebih murah berdasarkan perjanjian atau    pendaftaran  harga  atau    yang    pelelangan  atau  penjualannya  telah  diumumkan sebelumnya  atau  yang  orang-orang  telah  diberi  kesempatan    untuk  menawarkan  suatu harga, menyepakati suatu harga atau mendaftar. Definisi di atas merupakan unsur lelang ada penjualan di muka umum dan ada orang-orang yang diundang/diberi tahu sebelumnya tentang adanya pelelangan. Penawaran terkait terbagi menjadi ada 3 (Tiga) macam antara lain  yaitu:  penawaran  dengan  harga  meningkat,  penawaran  harga  menurun,  harga ditentukan. Semua orang turut serta hadir dalam menyaksikan pertunjukan eksekusi lelang diberikan  kesempatan  untuk  menawar  harga,  jika  penawarannya  naik-naik  maka  dapat
menyetujui  harga  yang  ditawarkan,  namun  jika  penawarannya  turun-turun  maka  dapat mendaftarkan  harga.  Dalam  hukum  adat  tidak  terdapat  jual  beli  seperti  barang  yang ditawarkan ada orang yang diundang dan kemudian dikumpulkan pada saat yang sama untuk menawar barang yang sama. Selanjutnya dapat kita lihat pada doktrin atau pendapat para sarjana.
Definisi Polderman Lelang diartikan sebagai suatu transaksi yang dilakukan di muka umum dengan mengadakan suatu kontrak atau pengaturan yang paling menguntungkan penjual dengan mengumpulkan pihak-pihak yang berkepentingan. Pihak-pihak ini bersaing satu  sama  lain  untuk  menaikkan  nilai  barang  di  lokasi  dan  waktu  yang  sama.  Penjualan umum harus lengkap  dan efektif, serta harus  ada  keinginan untuk mengikat diri. Hal ini ditentukan oleh peraturan Menteri Keuangan saat ini yang mewajibkan peserta menyetor sejumlah uang yang menjadi jaminan atas penawarannya. Hal ini biasa terjadi dalam tender pengadaan  pemerintah  pihak  lain  yang  mengadakan  perjanjian  tidak  dapat  dipilih sebelumnya, pemenangnya tidak diketahui, dan harga akan dihitung jika menang, namun jika  kalah,  uang  akan  dikembalikan  penuh.  Konsep  lelang  menurut  Polderman  dapat diringkas dalam dua (dua) cara: pertama, terjadi sekaligus pada saat suatu harga disepakati. Saat Anda mengetuk, terjadi kesepakatan harga; barang yang disadap terjual dengan harga tersebut,  dan  lelang  dimenangkan  oleh  penawar  akhir.  Kalau  belum  dirobohkan,  maka belum  terjadi  kesepakatan  harga,  dan  kalau  yang  hadir  saja  yang  bisa  mengajukan penawaran,  maka  lelang  tidak  akan  terjadi  karena  belum  terjadi  kesepakatan  harga.  Di Indonesia,  tawar-menawar  adalah  hal  yang  umum  dilakukan  saat  membeli  dan  menjual barang.
Definisi  Roell  Penjualan  umum  adalah  serangkaian  kondisi  yang  mana  seorang mempunyai kehendak untuk menjual barang, baik secara langsung maupun melalui surat kuasa, adanya kesempatan itu setiap orang turut serta menawar barang yang ditawarkan tersebut sampai kesempatan itu hilang, yaitu ketika kesepakatan tercapai. tentang harga, antara pembeli dan penjual/kuasanya.
Kesimpulannya adalah proses, rangkaian kejadian pelelangan. Dahulu pengumuman lelang  tidak  boleh  dilakukan  oleh  pemilik/  penjual  barang,  yang  melakukan  yaitu DJKN/Kantor Lelang untuk mengumpulkan peminat. Hal ini melanggar aturan lelang jika muncul dalam iklan baris di surat kabar. Kapan terjadinya lelang adalah salah satu dari dua definisi  di  atas  yang  paling  penting.  Setelah  harga  disepakati,  maka  terjadilah  lelang Polderman.  Orang-orang  yang  hadir  mempunyai  pilihan  untuk  mengajukan  penawaran sampai  kesepakatan  berakhir  ketika  harga  disepakati,  melalui  serangkaian  tindakan prosedural  yang  dimulai  ketika  orang-orang  mulai  menjual  produk  secara  individu  atau
melalui kuasanya. Ringkasnya, lelang adalah suatu proses yang dimulai pada saat penjual ingin menjual suatu sebidang tanah dan berlangsung terus menerus hingga disepakatinya harga  atau  berakhirnya  lelang  (baik  barang  tersebut  telah  terjual  atau  penjual  telah mencapai  harga  maksimal)  tidak  untuk  dijual  atau  tidak  lengkap.  Ketika  barang  hendak dijual di depan umum, maka proses lelang sudah dimulai, oleh karena itu segala sesuatunya harus dimulai sesuai dengan peraturan perundang-undangan lelang.
Jika dibandingkan dengan ketentuan agunan pada Pasal 1131 KUH Perdata, lembaga keuangan  dirasa  lebih  memberikan  rasa  aman  jika  menggunakan  Lembaga  Pergadaian sebagai jaminan atas pinjaman dari debitur untuk pelunasan utang. Berdasarkan Pasal 29 UU No. 4/1996 menentukan bahwa pasal-pasal yang terdapat dalam Buku II KUH Perdata yang berkaitan dengan verband kredit dan hipotek yang mengatur tentang pembebanan hak tanggungan atas hak atas tanah dan benda-benda yang berkaitan dengan tanah itu, batal  demi  hukum  akibat  berlakunya  UUHT.  Oleh  karena  itu,  satu-satunya  lembaga  hak tanggungan  atas  tanah  dalam  kodifikasi  hukum  pertanahan  nasional  adalah  hak tanggungan berdasarkan UUHT. Pasal 20 UU No. 4/1996 menyatakan bahwa penawaran pada tiga teknik pengganti yang dapat digunakan oleh kreditur untuk melaksanakan obyek yang diperjanjikan apabila debitur mengalami kepailitan, yaitu dengan penegakan biasa, penegakan berdasarkan judul eksekusi  yang tercantum dalam surat promes, dan penjualan di bawah tangan. Ketiga eksekusi hak tanggungan yang telah dibahas sebelumnya masing- masing mempunyai proses pelaksanaan yang berbeda. Pasal 224 H.I.R. dan Pasal 258 R.Bg. mengatur hukum acara perdata yang dianut dalam pelaksanaan penjualan barang jaminan. Eksekusi dengan menggunakan titel eksekutorial berdasarkan Sertifikat Hak Tanggungan (sebelumnya menggunakan grosse acte mortgage). Sementara itu, untuk pelaksanaan di bawah tangan, ada beberapa syarat yang harus dipenuhi, seperti kontrak antara pemberi hak tanggungan dengan pemegang hak tanggungan (Poesoko Herowati, 2007).
Pasal 6 UU No. 4/1996 berbunyi “Apabila debitur ingkar janji, maka pemegang hak tanggungan berhak menjual obyek hak tanggungan di bawah kekuasaannya sendiri melalui pelelang an  umum  dan  pelunasan  piutangnya  dapat  diambil  dari  hasil  penjualannya”. Kreditur  dapat  mengeksekusi  obyek  agunannya  tanpa  meminta  perintah  pimpinan pengadilan  atau  menurut  peraturan,  menurut  doktrin  yang  menyatakan  bahwa “kewenangan  menjual  berada  di  bawah  kekuasaannya  sendiri”  atau  parate  executie diberikan apabila debitur wanprestasi dan prosedur  sesuai pedoman dalam hukum acara perdata, tidak perlu ada sita lebih dahulu, tidak perlu melibatkan juru sita dan karenanya prosedurnya lebih mudah dan biayanya lebih murah(Satrio, 1996).
Berdasarkan ketentuan tersebut, pemilik hak tanggungan (kreditur) dapat mengambil alih  jaminan  sebagai  jaminan  tanpa  harus  meminta  persetujuan  terlebih  dahulu  dari penerima hipotek, jika ia menghendakinya. untuk melaksanakan hak gadai, yaitu jaminan atas utang debitur dalam hal debitur tidak melunasi pembayarannya. Pasca berlakunya UU No. 4/1996, peluang yang diberikan oleh UU No. 4/1996 tidak selalu mudah didapat dalam kenyataan,  karena  dalam  praktiknya  proses  pemberlakuan  pawai  tersebut  terjadi  dalam perubahan  makna  dan  tidak  semua  Kantor  Perbendaharaan  dan  Pelelangan  Negara (KPKNL) ) siap, sedia melaksanakan lelang penjualan barang hak tanggungan sesuai dengan pasal 6 UU No. 4/1996 (eksekusi sebagian) berdasarkan kenyataan bahwa setiap penjualan umum  (pelelangan)  barang  hak  tanggungan  harus  melalui  Mahkamah  Agung.  Hal  ini disebabkan adanya kesalahan  pembentukan UU No. 4/1996 dan lembaga hukum dalam memahami  dua  badan  eksekutif,  yaitu  eksekusi  secara  seremonial  dan  eksekusi  dengan gelar administratif. Sebagaimana Undang-Undang  Nomor 4 Tahun 1996 bahwa pengertian penyitaan kesatuan dan penyitaan hak milik sehingga menimbulkan ketakutan di kalangan penyelenggara  lelang,  dalam  hal  ini  KPKNL,  untuk  menerima  permohonan  lelang sebagaimana yang tercantum dalam Pasal 6 UU No. 4/1996. Apabila pelaksana pawai tetap harus  mengesahkan  keputusan  hakim,  maka  status  pawai  (siap  di  tangan)  sebagai  hak menjual    sendiri  akan  hilang.  Pada  saat  yang  sama,  eksekusi  seremonial  pada  dasarnya adalah  eksekusi  yang  disederhanakan  tanpa  pengadilan.  Jika  perintah  harus  diperoleh berdasarkan  keputusan/persetujuan  ketua  pengadilan  negeri  pada  saat  eksekusi  paralel, maka penjualan  tidak  berbeda dengan eksekusi setelah judul eksekusi yang tercantum dalam sertifikat hipotek  dan formalisasi pinjaman.  putusan pengadilan yang  mempunyai kekuatan hukum tetap (Poesoko Herowati, 2007).
Istilah "default" dipandang kontroversial dan argumentatif, yang merupakan isu lain yang  menjadi  polemik.  Sebab,  wanprestasi  harus  dibuktikan  dengan  gugatan,  sesuai ketentuan KUHPerdata. Namun ketentuan Pasal 6 UU No. 4/1996 tidak mementingkan asas pembuktian berupa penetapan pengadilan karena cukup bukti adanya pembayaran yang tidak  sesuai  jatuh  tempo  kepada  debitur.  Jelas  bahwasannya  aturan  pelaksanaan  parate eksekusi bukan berdasarkan kesepakatan, melainkan merupakan instruksi legislatif (ex lege). Oleh karena  itu, UU No. 4/1996 merupakan undang-undang khusus yang menggantikan Kitab Undang-undang Hukum Perdata (lex generalis) sesuai dengan konsep lex specialis derogat legi generali(Arifin, 2016).
Berdasarkan  pembahasan  mengenai  prosedur  pelaksanaan  lelang,  untuk  itu  akan melakukan  analisis  berdasarkan  teori  hukum  dalam  peraturan  perundang – undangan bahwa ketidakabsahan prosedur pelelangan oleh bank atas rumah yang dijadikan jaminan
kredit  berdasarkan  addendum  perjanjian  kredit  merupakan  salah  satu  perbuatan  yang menimbulkan kerugian pada debitur, sebelum melakukan permohonan lelang pada KPKNL agar dapatnya kreditur melakukan pengecekan terhadap surat – surat yang berhubungan dengan pinjaman kredit, dan karena di dalam aturan pelaksanaan lelang menyatakan bahwa kreditur  dapat  melakukan  upaya  lelang  apabila  debitur  wanprestasi,  dan  adanya  Surat Peringatan  (SP)  dari  kreditur  yang  ditujukan  pada  debitur  selaku  peminjam  kredit. Ketidakabsahan  lelang  terdapat  adanya  perjanjian  baru  atau  perjanjian  tambahan (adendum)  dan  restrukrisasi  kredit  yang  diajukan  oleh  debitur  serta  dibuat  berdasarkan kesepakatan  bersama.  Namun,  faktanya  kedua  surat  tersebut  tidak  diperhatikan  oleh kreditur, dari sisi pandang kreditur alasan dapat dilakukan lelang karena debitur mengalami kemacetan dalam pembayaran kredit, tetapi dari sisi pandang hukum debitur mempunyai itikad baik untuk melunasi tanggungan kredit dengan cara mengajukan restrukrisasi kredit serta adanya adendum yang berkaitan dengan pinjaman kredit.

## SIMPULAN
Perjanjian  kredit  merupakan  salah  satu  upaya  perlindungan  hukum  dalam melakukan pinjaman kredit antara debitur dengan kreditur. Bank yang berperan sebagai kreditur dan nasabah yang berperan sebagai debitur harus menyadari adanya perjanjian kredit karena merupakan suatu perjanjian yang mendasar dan mempunyai tujuan yang sangat penting. Perjanjian tambahan, seperti perjanjian jaminan, mungkin terjadi setelah perjanjian kredit utama. Perjanjian ikutan disebut juga perjanjian pembantu, yang melekat pada perjanjian pokok dengan tujuan untuk menjamin hak-hak kreditur dalam hal debitur tidak mampu memenuhi kewajibannya. Lembaga penjaminan hipotek merupakan salah satu lembaga agunan yang sering dimanfaatkan dalam proses pemberian kredit. Fungsi adanya perjanjian kredit adalah sebagai bentuk perlindungan hukum terhadap debitur dan kreditur bilamana terjadi sengketa hukum, serta sebagai salah satu kewajiban debitur untuk memenuhi prestasinya yang tertuang dalam perjanjian kredit. Perlu diperhatikan dalam  mengajukan  permohonan  lelang  yang  mana  harus  sesuai  dengan  peraturan pelaksanaan  lelang.  Salah  satu  alasan  dapat  mengajukan  permohonan  lelang  yaitu bilamana debitur wanprestasi, debitur menerima Surat Peringatan (SP) sebanyak 3 kali. Namun  bilamana  debitur  mengalami  kemacetan  pembayaran  kredit,  debitur mengupayakan  agar  tidak  dikatakan  wanprestasi,  untuk  itu  debitur  mengajukan permohonan restrukrisasi kredit dan mendapat persetujuan dari kreditur. Dalam hal ini bilamana  debitur  tetap  mengajukan  permohonan  lelang,  maka  secara  hukum  bahwa kreditur telah menimbulkan kerugian pada debitur atas jaminan hak tanggungan kredit
dan  kreditur  telah  melakukan  perbuatan  melawan  hukum  yang  mana  terdapat pemabayaran  kredit  dari  debitur  namun  oleh  kreditur  tetap  melakukan  upaya permohonan lelang.

## DAFTAR PUSTAKA
Abdul  Kadir  Muhamad.  (2004).  Lembaga  Keuangan  dan  Pembiayaan.  PT.  Citra  Aditya Bakti.
Arifin, Z. (2016). REKONSTRUKSI PARATE EKSEKUSI HAK TANGGUNGAN  ATAS TANAH Yang  BERBASIS  NILAI  KEADILAN.  Jurnal  Pembaharuan  Hukum,  3(2). https://doi.org/10.26532/jph.v3i2.1439
Badriyah Harun. (2010). Penyelesaian Sengketa Kredit Bermasalah. Pustaka Yustisia.
Fatih Fuadi. (2021). Bank Dan Lembaga Keuangan Non Bank (Teori dan Aplikasi). Lembaga Keuangan, 2(1).
Ferry  N.Idroes.  (2008).  Manajemen  Risiko  Perbankan    Pemahaman  Pendekatan  3  Pilar Kesepakatan  Basel  II  Terkait  Aplikasi  Regulasi  dan  Pelaksanaanya  Di  Indonesia. Rajawali Press.
Gatot  Supramono.  (1996).  Perbankan  dan  Masalah  Kredit  Suatu  Tinjauan  Yuridis. Djambatan.
H. Budi Untung. (2000). Kredit Perbankan di Indonesia. Andi Offset.
Hidayat, D. R. (2018). PERLINDUNGAN HUKUM BAGI KREDITUR DENGAN JAMINAN ATAS OBJEK  JAMINAN  HAK  TANGGUNGAN  YANG  SAMA.  DiH:  Jurnal  Ilmu  Hukum. https://doi.org/10.30996/dih.v0i0.1590
Ika  Atikah.  (2022).  URGENSI  PERJANJIAN  HUKUM  JAMINAN  HAK  TANGGUNGAN SEBAGAI UPAYA PERWUJUDAN KEPERCAYAAN KREDITUR LEMBAGA PERBANKAN DI INDONESIA. Jurnal Hukum PRIORIS, 8(1). https://doi.org/10.25105/prio.v8i1.14964 Jufri, S., Borahima, A., & Said, N. (2020). Pelaksanaan Lelang Eksekusi Hak Tanggungan Melalui Balai Lelang. Jurnal Ilmiah Dunia Hukum, 4(2).
https://doi.org/10.35973/jidh.v4i2.1379
Marzuki, P. M. (2021). Penelitian Hukum. Kencana.
Maulana,  M.  A.,  RS,  D.  S.,  Arifin,  Z.,  &  Soegianto,  S.  (2021).  KLAUSULA  BAKU  DALAM
PERJANJIAN KREDIT BANK PERKREDITAN RAKYAT. JURNAL USM LAW REVIEW, 4(1). https://doi.org/10.26623/julr.v4i1.3369
M. Yahya Harahap. (2007). Ruang Lingkup Permasalahan Eksekusi Bidang Perdata. Sinar Grafika.
Poesoko Herowati. (2007). Parate Executie Obyek Hak Tanggungan Inkonsistensi, Konflik
Norma dan Kesesatan Penalaran dalam UUHT. LaksBang PRESSindo.
Rachmadi Usman. (1999). Pasal-pasal Tentang Hak Tanggungan atas Tanah. Djambatan . Safrizar and Sjahdeini Sutan Remy. (2009). Kebebasan Berkontrak dan Perlindungan yang Seimbang bagi para pihak dalam Perjanjian Kredit Bank di Indonesia. Pustaka Utama Grafiti.
Salim, H. (2004). Perkembangan Hukum Jaminan di Indonesia. Raja Grafindo Persada.
Satiah, S., & Amalia, R. A. (2021). Kajian Tentang Wanprestasi Dalam Hubungan Perjanjian.
Jatiswara, 36(2). https://doi.org/10.29303/jatiswara.v36i2.280
Satrio, J. (1996). Hukum Jaminan, Hak - hak Jaminan Pribadi . Citra Aditya Bakti.
Siswanto Sutojo. (1997). Menangani Kredit Bermasalah Konsep Teknis dan Kasus. Pustaka Binaman Preessindo.
Thomas Suyatno. (1990). Dasar-Dasar Perkreditan. Gramedia.