DOI: https://doi.org/10.38035/jihhp.v4i4 Received: 27 Mei 2024, Revised: 9 Juni 2024, Publish: 10 Juni 2024 https://creativecommons.org/licenses/by/4.0/
Akibat Hukum Perjanjian Pengikatan Jual Beli Yang Dibuat Dengan Adanya Tipu Muslihat dan Daya Paksa (Studi Kasus Putusan Nomor 241/PDT/2020/PT.BDG)
Nurul Wahyu Wijayanti 1 , Siti Malikhatun Badriyah 2
1 Universitas Diponegoro, Semarang, Indonesia, nurulwahyuwj17@gmail.com 2 Universitas Diponegoro, Semarang, Indonesia, sitimalikhatun@live.undip.ac.id
Corresponding Author: nurulwahyuwj17@gmail.com
Abstract: The  Sale  and  Purchase  Agreement  (PPJB)  is  a  preliminary  agreement  as  a  basis for prospective sellers before implementing a sale and purchase agreement in the form of a private  deed  or  notarial  deed.  In  general,  the  PPJB  Deed  is  made  because  the  Sale  and Purchase Deed (AJB) cannot be signed at that time to provide legal certainty for the parties. However,  what  happened  in  this  case  was  that  the  PPJB  Deed  was  made  as  repayment  of debts  and  receivables.  In  fact,  the  debt  is  not  intended  to  purchase  the  object  of  sale  and purchase.  This  research  is  normative  research  using  a  statutory  approach  and  a  case approach.  The  data  collection  technique  for  this  research  uses  secondary,  primary  and tertiary  data.  The  results  of  this  research  are  first  related  to  the  validity of  the  PPJB  Deed with  the  debt  and  receivable  relationship,  namely  if  the  debt  and  receivable  agreement between  the  debtor  and  creditor  is  Land  Collateral,  then  do  not  use  the  PPJB  Deed  but instead  use the Deed of  Encumbrance of  Mortgage Rights  (APHT)  or Power of  Attorney to Encumber  Mortgage  Rights  (SKMHT  )  made  by  the  Land  Deed  Making  Official  (PPAT). Apart  from  that,  if  a  PPJB  Deed  is  made  not  based  on  material  factsor  if  the  deed  is considered only a pro forma, it contains an abuse of formality. This misuse is not based on good faith and provides information that is not true as wellabsurd (irrational or unnatural) simply accepted by the maker of the deed, then such a deed contains a lie. So that the deed does  not  contain  material  truth  and  is  considered  not  to  have  the  power  of  proof  as  an Authentic Deed.Second, a Notary can be held responsible if the Deed he or she makes causes losses to the parties, namely the debtor and the creditor. PPJB deeds made based on debt and receivable agreements can also be canceled or null and void by law.
Keyword: The Sale and Purchase Agreement, Debts and Receivables, Deed.
Abstrak: Perjanjian  Pengikatan  Jual  Beli  (PPJB)  adalah  perjanjian  pendahuluan  sebagai dasar untuk  calon penjual  sebelum dilaksanakan kesepakatan jual beli dalam bentuk  akta di bawah tangan maupun akta notariil. Pada umumnya, Akta PPJB dibuat karena Akta Jual Beli (AJB) belum dapat ditandatangani saat itu juga untuk memberikan kepastian hukum terhadap para  pihak.  Namun  yang  terjadi  pada  kasus  ini  adalah  Akta  PPJB  dibuat  sebagai  pelunasan utang  piutang.  Sesungguhnya  utang  tersebut  tidak  diperuntukkan  sebagai  pembelian  objek
jual beli tersebut. Penelitian ini merupakan penelitian secara normatif dengan menggunakan pendekatan  perundang-undangan  dan  pendekatan  kasus.  Teknik  pengumpulan  data  dari penelitian ini dengan data sekunder, primer, serta tersier. Hasil penelitian ini adalah pertama terkait  dengan  keabsahan  dari  Akta  PPJB  dengan  hubungan  utang  piutang  adalah  apabila dalam perjanjian utang piutang antara debitur dan kreditur adalah Jaminan Tanah maka tidak menggunakan  Akta  PPJB  melainkan  menggunakan  Akta  Pemberian  Hak  Tanggungan (APHT)  atau  Surat  Kuasa  Membebankan  Hak  Tanggungan  (SKMHT)  yang  dibuat  oleh Pejabat  Pembuat  Akta  Tanah  (PPAT).  Selain  itu  apabila  sebuah  Akta  PPJB  dibuat  tidak berdasarkan  dengan  fakta  materiil  ataupun  akta  dianggap  sebagai  proforma  saja  maka mengandung penyalahgunaan formalitas. Penyalahgunaan tersebut tidak  berdasarkan dengan itikad baik dan memberian keterangan yang tidak benar serta absurd (tidak rasional atau tidak natural)  diterima  begitu  saja  oleh  pembuat  akta,  maka  akta  yang  demikian  itu  mengandung kebohongan.  Sehingga  akta  tersebut  tidak  mengandung  kebenaran  materill  dan  dianggap tidak mempunyai kekuatan pembuktian sebagai Akta Autentik. Kedua, seorang Notaris dapat dimintai pertanggungjawaban apabila Akta yang dibuatnya menimbulkan kerugian bagi para pihak  yakni  pihak  debitur  maupun  pihak  kreditur.  Akta  PPJB  yang  dibuat  berdasarkan perjanjian utang piutang pun juga dapat dibatalkan atau batal demi hukum.
Kata Kunci: Perjanjian Pengikatan Jual Beli, Utang-Piutang, Akta.

## PENDAHULUAN
Pada  dasarnya,  setiap  subjek  hukum  yang  terdiri  dari  manusia  dan  badan  hukum selalu  berhadapan  dengan  segala  macam  kebutuhan.  Kebutuhan  tersebut  bisa  kebutuhan primer,  kebutuhan  sekunder,  maupun  kebutuhan  tersier.  Dengan  banyaknya  kebutuhan- kebutuhan  tersebut  maka  setiap  subjek  hukum  pun  juga  berkeinginan  agar  setiap kebutuhannya  dapat  terpenuhi  selalu.  Selain  itu,  untuk  dapat  memenuhi  kebutuhan  tersebut tidak jarang didapatkan secara cicilan atau kredit. Bukan hanya subjek hukum manusia yang melakukan  hal  demikian  tetapi  perusahaan  pun  juga  melakukannya.  Pada  prinsipnya  dalam kehidupan  manusia  maupun  badan  hukum  tidak  lepas  dari  transaksi  utang  piutang  untuk memenuhi setiap kebutuhan.
Utang piutang adalah perjanjian antara pihak yang satu dengan pihak yang lain. Serta objek yang diperjanjikan pada umumnya adalah uang dan objek yang di pergunakan sebagai jaminan adalah hak atas tanah. Perjanjian pinjam meminjam uang antara dua orang atau lebih sering  disebut  sebagai  perjanjian  utang  piutang,  sudah  sangat  akrab  pada  masa  modern  saat ini  di  masyarakat.  Dalam  perjanjian  utang  piutang  terdapat  dua  pihak  yaitu  yang  memberi pinjaman  (kreditur)  dan  pihak  yang  menerima  pinjaman  (debitur).  Perjanjian  pinjam meminjam  antara  debitur  dan  kreditur  pun  diatur  dalam  Pasal  1754  KUHPerdata  serta didefinisikan  sebagai  perjanjian  dimana  pihak  yang  satu  memberikan  kepada  pihak  lain sejumlah  barang  tertentu  yang  telah  habis  karena  pemakaian,  dengan  syarat  bahwa  pihak yang  lainnya  akan  mengembalikan  sejumlah  barang  yang  sama  dari  jenis  dan  mutu  yang sama pula (Gatot Supramono, 2014).
Perjanjian pinjam meminjam antara kreditur dan debitur juga dituangkan dalam Akta Notaris yang memenuhi syarat sahnya suatu perjanjian pada Pasal 1320 KUHPerdata. Selain itu juga harus mencantumkan jumlah utang, jangka waktu  pelunasan, penetapan bunga,  dan asset yang akan dijadikan jaminan utang. Perikatan adalah suatu hubungan hukum antara dua orang  atau  pihak  yang  menuntut  sesuatu  dari  pihak  lain.  Kemudian  pihak  lain bertanggungjawab  untuk  memenuhi  permintaan  tersebut  Di  Indonesia  keberadaan  tanah sebagai  negara  yang  agraris  tidak  lepas  dari  peranan  hak-hak  atas  tanah  yang  melekat didalamnya.  Hak  atas  tanah  menjamin  setiap  subjek  hukum  untuk  memiliki  ataupun menguasai  tanah  diwilayah  Indonesia.  Peralihan  hak  atas  tanah  adalah  perbuatan  hukum
pemindahan  hak  atas  tanah  yang  dilakukan  dengan  sengaja  agar  hak  tersebut  dapat  terlepas dari  pemilik  semula  dan  beralih  kepada  pihak  lain.  Berlakunya  Undang-Undang  Pokok Agraria  membuat  peralihan  dapat  terjadi  melalui  jual  beli,  penukaran,  penghibahan, pemberian  dengan  wasiat,  pemberian  menurut  adat  dan  perbuatan-perbuatan  lain  yang ditujukan untuk mengalihkan hak milik.
Pasal  1457  KUHPerdata  menyatakan  bahwa  jual  beli  adalah  pihak  yang  satu mengikatkan  dirinya  untuk  menyerahkan  kebendaan/kepemilikan  dan  pihak  yang  satu  lagi membayar  kebendaan/kepemilikan  tersebut  sesuai  dengan  harga  yang  telah  disepakati Bersama. Jual beli mencapai kata sepakat apabila barang yang akan dibeli belum diserahkan. Kata  sepakat  memiliki  arti  bahwa  kedua  belah  pihak  telah  bersepakat  satu  sama  lain  untuk menyepakati jual beli tersebut.
Menurut Pasal 19 Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Pokok-Pokok Dasar Agraria  (Selanjutnya  disebut  UUPA)  menyatakan  bahwa  peralihan  hak  atas  tanah  dapat dilakukan  dengan  jual  beli.  Peralihan  hak  atas  tanah  secara  yuridis  harus  dilakukan  dengan pendaftaran  tanah  maupun  jual  beli  tanah  sesuai  dengan  prinsip  hukum  adat  yakni  tunai, terang,  dan  rill  (Amalia,  2021).  Ketiga  hal  tersebut  harus  dipenuhi  agar  peralihan  hak  atas tanah  dapat  dilaksanakan.  Namun  apabila  ketiganya  belum  dipenuhi  para  pihak  dapat membuat PPJB terlebih dahulu.
PPJB adalah perjanjian pendahuluan antara para pihak  yang terdiri  dari  pembeli  dan penjual  dalam  jual  beli  atas  tanah.  Tentunya  setiap  perjanjian  harus  didasarkan  atas  itikad baik  dari  para  pihak.  Itikad  baik  tidak  hanya  pada  awal  perjanjian  saja  melainkan  sampai berakhirnya perjanjian tersebut. Perjanjian ini dapat dibuat secara tertulis untuk menghindari wanprestasi.  Pada  umumnya  PPJB  dibuat  karena  perkembangan  zaman  saat  ini  jual  beli jarang dilakukan secara tunai dan langsung. Sehingga pembeli melunasi harga tanah terlebih dahulu untuk menghindari harga tanah yang selalu naik setiap waktu. Selain itu penjual pun juga belum  dapat  menyelesaikan adminsitrasi  tanah saat  objek dibayarkan (Dian Apriandini & Amad Sudiro, 2023).
PPJB  terbagi  menjadi  dua  yaitu  PPJB  murni  dan  PPJB  tidak  murni.  PPJB  murni adalah ketentuan yang dilaksanakan sesuai dengan ketentuan yang berlaku yakni berdasarkan kesepakatan  dari  penjual  dan  pembeli.  Sedangkan  PPJB  tidak  murni  adalah  PPJB  yang pembuatannya  diawali  dengan  perkara  utang  piutang.  Akta  PPJB  yang  dibuat  dihadapan notaris  seringkali  disimpangi  dalam  pembuatan  perjanjian  utang  piutang  manakala  telah diketahui oleh notaris maupun notaris sudah diminta membuatnya atas permintaan salah satu pihak.  Utang  piutang  dengan  pembuatan  Akta  PPJB  seringkali  terjadi  di  masyarakat  yang kurang  mengetahui  hukum.  Sehingga  seringkali  terjebak  dalam  masalah  ini  kareda  sudah terdesak oleh keadaan.
Pihak  pemberi  pinjaman  seringkali  membuat  Akta  PPJB  diikuti  dengan  Akta  Kuasa Menjual,  Akta  Jual  Beli  (AJB),  ataupun  langsung  balik  nama  sertipikat  dari  pihak  yang memiliki utang kepada pihak  yang berpiutang. Akta Kuasa Menjual  dapat digunakan dalam peralihan  hak  atas  tanah  (jual  beli)  apabila  diikuti  dengan  pembuatan  Akta  Autentik  yang dibuat dihadapan notaris. Perbuatan yang seharusnya adalah utang piutang namun pihak yang berpiutang  meminta  jaminan  sertipikat  kemudian  dengan  jaminan  tersebut  akhirnya  dibalik nama pada proses diatas.
Berdasarkan  Undang-Undang  Nomor  4  Tahun  1996  tentang  Hak  Tanggungan  yang diatur dalam Pasal 10 Ayat (1), apabila perjanjian pokok adalah utang-piutang maka hak atas tanah  yang  dijadikan  jaminan  dibuatkan  Akta  Pemberian  Hak  Tanggungan  sebagai pengikatannya dan bukan membuat Akta PPJB (Akomar & Susilowati, 2024). Adapun yang dapat  menjadi  objek  dari  perjanjian  hak  tanggungan  berupa  hak  atas  tanah  sesuai  dengan UUPA. Pada Pasal 26 Ayat (1) UUPA menyatakan bahwa kepemilikan hak atas tanah hanya dapat  dialihkan  dengan  proses  jual  beli,  hibah,  tukar  menukar,  dan  lain  sebagainya.  Terkait
dengan  pemindahan  hak  atas  tanah  melalui  jual  beli  dapat  dilakukan  di  hadapan  PPAT kemudian dilanjutkan di kantor pertanahan dengan bersamaan ditanda tanganinya AJB.
Berikut  ini  adalah  salah  satu  contoh  kasus  pinjam  meminjam  atau  perjanjian  utang- piutang  yang  dituangkan  dalam  PPJB  namun  tidak  termuat  nilai  utang,  jangka  waktu, penetapan  bunga  dan  objek  yang  dijadikan  jaminan  utang  melainkan  memuat  bahwa  Tuan WST  sebagai  penjual  atas  sebidang  tanah  dan  Tuan  TS  selaku  pihak  pemberi  pinjaman sebagai pembeli.Tuan WST adalah pemilik sebidang tanah dan bangunan seluas 959m  yang terletak di Jalan Taman Sari No. 62 Kelurahan Taman sari, Kecamatan Bandung Wetan, Kota Bandung  sebagaimana  tercantum  pada  Sertipikat  Hak  Milik  (SHM)  No.  1457  atas  Nama WST.  Tanah  tersebut  kemudian  dijaminkan  oleh  Tuan  WST  kepada  salah  satu  bank  Badan Usaha  Milik  Negara  (BUMN)  yang  ada  di  Indonesia  dengan  pinjaman  sebesar Rp3.000.000.000,00  (tiga  milyar  rupiah).  Namun  karena  kondisi  usaha  Tuan  WST  sedang mengalami penurunan maka tidak memungkinkan untuk melakukan pembayaran cicilan yang sudah jatuh tempo, sehingga Tuan WST pun mendapatkan peringatan dari bank tersebut.
Berdasarkan keadaan ekonomi yang dialami Tuan WST akhirnya ia mencari pinjaman lain  yang  dapat  membantunya  untuk  menutup  utangnya  di  bank  agar  tidak  di  eksekusi. Kemudian  Tuan  WST  ini  bertemu  dengan  Tuan  TS  yang  bersedia  membantunya  dengan memberikan  pinjaman  sebesar  Rp3.150.000.000,00  (tiga  milyar  seratus  limapuluh  juta rupiah). Namun Tuan WST diharuskan mengembalikkan uang pinjaman tersebut sebesar Rp 4.500.000.000,00 (empat milyar limaratus juta rupiah).
Jangka  waktu  yang  diberikan  Tuan  TS  kepada  Tuan  WST  adalah  hanya  6  bulan  di tanggal  24  Agustus  2015  sejak  uang  tersebut  diberikan.  Selain  itu  terdapat  syarat  lainnya yang diberikan oleh Tuan TS kepada Tuan WST yakni harus bersedia menandatangani Akta PPJB  dikantor  notaris  yang  telah  ditunjuk  olehnya.  Akta  PPJB  tersebut  berisi  bahwa  Tuan WST  sebagai  penjual  atas  tanah  yang  sedang  menjadi  objek  hak  tanggungan  dan  Tuan  TS sebagai  pihak  pembeli.  Tuan  TS  meyakinkan  Tuan  WST  bahwa  sifat  dari  PPJB  tersebut adalah  untuk  “pura-pura”  atau  sekedar  mengikat  agar  pembayaran  dilakukan  tepat  waktu. Tuan  WST  menandatangani  PPJB  tersebut  dengan  berat  hati  karena  sudah  semakin  dekat tanggal  jatuh tempo  pembayaran kepada bank. Selain itu  mendekati tanggal  pembayaran ke Tuan  TS  sudah  semakin  dekat  namun  keadaan  ekonomi  masih  belum  membaik  Tuan  WST masih  belum  dapat  membayar.  Tuan  TS  menekan  Tuan  WST  untuk  segera  melunasi utangnya  dan  menyatakan  bahwa  PPJB  tersebut  sudah  merupakan  jual  beli.  Tuan  WST merasa  dirugikan  atas  Tindakan  Tuan  TS  karena  awalnya  hanya  sebuah  perjanjian  pinjam meminjam bukan merupakan perjanjian jual beli.
Berdasarkan  kasus  diatas,  terlihat  adanya  makna  ganda  terhadap  Akta  PPJB  yang dibuat  atas  dasar  utang-piutang.  Karena  pada  kasus  diatas  menyatakan  bahwa  Akta  PPJB hanya  dijadikan  proforma  apabila  yang  bersangkutan  wanprestasi.  Pada  dasarnya  kasus tersebut menjadikan Akta PPJB sebagai alat dalam pelunasan utang bukan sebagai pembelian objek  jual  beli.  Selanjutnya  akan  dibahas  lebih  lanjut  mengenai  PPJB  yang  dibuat  sebagai dasar pelunasan utang pada penelitian ini dengan judul “Perjanjian Pengikatan Jual Beli yang Dibuat  Dengan  Adanya  Tipu  Muslihat  dan  Daya  Paksa  (Studi  Kasus  Putusan  Nomor 241/PDT/2020/PT.BDG)”.    Berdasarkan  latar  belakang  diatas  maka  rumusan  masalah  yang dikemukakan adalah sebagai berikut.
1. Bagaimanakah Keabsahan dari Akta Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) yang dibuat berdasarkan hubungan utang piutang?
2. Bagaimanakah  Tanggung  Jawab  Notaris  Selaku  Pihak  yang  Membuat  akta  Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) dalam hubungan Utang Piutang?

## METODE
Metode  penelitian  yang  digunakan  pada  penelitian  ini  adalah  metode  penelitian hukum  normatif.  Penelitian  ini  dilakukan  dengan  melakukan  kajian  hukum  dengan  cara
meneliti bahan Pustaka sebagai sumber bahan hukum  yang terdiri dari bahan hukum primer yang  meliputi  peraturan  perundang-undangan  baik  undang-undang  maupun  regulasi  yang relevan  dan  berkaitan  dengan  rumusan  masalah.  Kemudian  bahan  hukum  sekunder  yang meliputi  literatur  berupa  kajian-kajian  para  ahli  hukum  berkenaan  dengan  pengaturan  yang berkaitan  dengan  PPJB  yang  dijadikan  dasar  dalam  utang-piutang.  Selain  itu  terkait  dengan keabsahan Akta PPJB yang dibuat dengan daya paksa dan tipu muslihat atau dapat dikatakan sebagai  penyalahgunaan  keadaan  ( misbruik  van  omstandigheden )  untuk  peralihan  hak  atas tanah. Kemudian diikuti  dengan bahan hukum  tersier  yang berupa  ensiklopedia dan kamus- kamus untuk memperoleh data sekunder.
Kemudian  penelitian  selanjutnya  dilanjutkan  dengan statue  approach (pendekatan undang-undang)  dan  pendekatan  kasus  ( case  approach )  serta  pendekatan  konseptual ( conceptual  approach )  dengan  menelaah,  mengelompokkan,  peraturan  perundang-undangan putusan  pengadilan  atau  yurisprudensi  serta  konsep-konsep  hukum  tertentu  yang  berkaitan dengan Akta PPJB yang dijadikan dasar pembuatan perjanjian utang-piutang.

## HASIL DAN PEMBAHASAN
Keabsahan  Akta  Perjanjian  Pengikatan  Jual  Beli  (PPJB)  dalam  Hubungan  Utang- Piutang
Perjanjian  memiliki  peranan  yang  sangat  penting  karena  terdapat  dua  pihak  yang saling berjanji untuk melaksanakan sesuatu. Perjanjian atau verbintinis juga memuat definisi bahwa  hubungan  hukum  kekayaan  antara  dua  pihak,  dimana  pihak  yang  satu  memberikan hak dan pihak yang lainnya memperoleh prestasi sekaligus melahirkan kewajiban pada pihak lain  untuk  melaksanakan  prestasi  (Febiolla,  2020).  Perjanjian  utang  piutang  biasanya dilatarbelakangi oleh dua hal yang pertama adalah karena perjanjian murni utang piutang dan kedua adalah dilatarbelakangi oleh perjanjian lain.
Perjanjian  utang  piutang  yang  terjadi  sesudahnya  tidak  bersifat accessoire atau keberadaannya  merupakan  perjanjian  lanjutan  dari  perjanjian  sebelumnya.    Dalam  praktek peradilan, ditemukan PPJB  Lunas  yang dibatalkan oleh Pengadilan/Mahkamah Agung  yang bermula pada hubungan utang-piutang. Sebelum memberikan uang pinjaman kepada debitur, kreditor  telah  meminta  debitur  untuk  menandatangani  Akta  PPJB  terlebih  dahulu  sebagai jaminan  apabila  debitur  wanprestasi.  Kreditor  seringkali  menyebutkan  bahwa  Akta  PPJB adalah  Akta  Proforma  ( schijnhandeling ).  Sehingga  dalam  hal  ini  posisi  kreditor  adalah sebagai pihak yang unggul baik secara ekonomi dalam hubungan utang-piutang. (Gaol, 2020)
Pengadilan/Mahkamah Agung membatalkan Jual Beli yang di dalamnya berisi faktor pura-pura.  Jual  beli  tersebut  tidak  memenuhi  syarat  sahnya  perjanjian  yang  termuat  dalam Pasal 1320 KUHPerdata khususnya syarat objektif. Pada umumnya sebuah Akta PPJB dibuat apabila  harga  tanah  yang  dibeli  belum  dilunasi  oleh  pihak  pembeli  kepada  pihak  penjual kemudian  pajak-pajak  transaksi  atas  jual  beli  tersebut  juga  belum  dibayarkan  serta  masih adanya proses-proses peralihan fungsi tanah.
Kepastian  hukum  adalah  keadaan  dimana  peraturan  telah  diundangkan  secara  pasti, mengatur  secara  jelas,  artinya  tidak  menimbulkan  multitafsir  dan  mengatur  secara  logis. Kepastian hukum harus menunjukan pemberlakuan hukum yang jelas. Konsisten, konsekuen dan pelaksanaannya tidak dapat dipengaruhi oleh keadaan yang sifatnya subjektif. Pada kasus diatas, bahwa salah satu pihak mengira bahwa tujuan dari adanya pembuatan Akta PPJB pada perjanjian  utang-piutang  dibuat  untuk  memberikan  kepastian  hukum  kepada  kedua  belah pihak.  Pasal-pasal  yang  terdapat  di  dalamnya  akan  menjadi  solusi  bagi  kedua  belah  pihak. Selain  itu.  diharapkan  tidak  menimbulkan  permasalahan  baru  apabila  belum  ada  pasal  yang mengaturnya.
Bab kelima pada Pasal 1457 KUHPerdata terkait jual beli menyatakan bahwa terdapat perjanjian antara dua pihak yakni pembeli dan penjual yang akan mengikatkan dirinya untuk menyerahkan kepemilkannya atas suatu  barang dan membayar harga barang itu. Sedangkan
perjanjian  utang-piutang  diatur  di  dalam  Pasal  1  UUHT  bahwa  kepastian  hukum  yang berpijak  pada  keberlakuan  yuridis  bahwa  Pasal  tersebut  tidak  dapat  berdiri  sendiri  dan memiliki  keterkaitan  dengan  syarat  sahnya  suatu  perjanjian  yang  diatur  dalam  Pasal  1320 KUHPerdata.
Dalam praktik, pengikatan perjanjian jual beli menunjukan adanya ketidakpastian atau ketidakadilan  dalam  hubungan  dua  pihak  yang  tidak  seimbang.  Ketika  hal  ini  terjadi  maka dapat  disebut  sebagai  sebuah  pengaruh  yang  berat  sebelah.  Penyalahgunaan  terjadi  Ketika suatu  pengikatan  perjanjian  jual  beli  tidak  memenuhi  syarat  sahnya  suatu  perjanjian  yakni syarat  subjektif  maupun  syarat  objektif  karena  adanya  persamaan  hukum  dimana  salah  satu pihak berada dalam posisi yang kuat secara psikologis, fisik, dan ekonomi, sedangkan debitur berada dalam posisi yang lemah atau tidak memahami isi pengikatan (Wulandari, 2022).
Selain  itu  perjanjian  juga  memiliki  3  (tiga)  asas  utama  yang  terdiri  dari  asas kebebasan  berkontrak,  asas  konsensualisme,  kemudian  yang  terakhir  adalah  asas  yang menyatakan  bahwa  perjanjian  yang  dibuat  secara  sah  dan  berlaku  sebagai  undang-undang bagi para pihak yang membuatnya. Asas konsensualisme saling berkaitan dengan Pasal 1320 Ayat  (1)  KUHPerdata.  Pasal  tersebut  menyatakan  bahwa  salah  satu  yang  menjadi  syarat sahnya dari perjanjian adalah kesepakatan dari kedua belah pihak. Asas ini juga menyatakan bahwa  perjanjian  tidak  diadakan  secara  formal  pada  umumnya  tetapi  dilakukan  dengan kesepakatan  kedua  belah  pihak.  Kesepakatan  merupakan  persesuaian  antara  kehendak  dan pernyataan yang dibuat oleh para pihak (Salim, 2023)
Sedangkan  asas  kebebasan  berkontrak  adalah  asas  yang  memberikan  kebebasan kepada para pihak untuk membuat ataupun tidak membuat perjanjian, mengadakan perjanjian dengan  siapapun,  menentukan  isi  perjanjian,  pelaksanaan,  dan  persyaratannya,  serta menentukan  bentuknya  tersebut  adalah  perjanjian  tertulis  maupun  tidak  tertulis.  Meskipun asas  kebebasan  berkontrak  tetap  terbatas,  para  pihak  diberikan  diberikan  kebebasan  untuk menentukan  isi  perjanjian,  pelaksanaan,  dan  persyaratan  perjanjian.  Tidak  ada  kebebasan absolut dalam pembuatan perjanjian. Hal ini menunjukkan bahwa tidak ada kebebasan  yang tanpa  batas  melainkan  tetap  ada  Batasan-batasan  yang  tidak  boleh  dilampaui  dalam pembuatan perjanjian
Perjanjian utang piutang di awali dengan surat perjanjian yang dibuat dibawah tangan ataupun dibuat dengan dihadapan notaris kemudian akan dibuatkan SKMHT dan APHT oleh PPAT yang berwenang. Akta PPJB yang dibuat harus memperhatikan ketentuan dalam Pasal 1320  KUHPerdata.  Sebuah  perjanjian  yang  dibuat  harus  berdasarkan  atas  kesepakatan  atas kedua belah pihak dan tidak berdasarkan atas kehendak salah satu pihak  saja. Dalam proses pembebanan  hak  tanggungan,  hukum  menetapkan  bahwa  pemberi  hak  tanggungan,  debitur, dan  penerima  hak  tanggungan  harus  menandatangani  Akta  Pemberian  Hak  Tanggungan  di hadapan  PPAT.  Namun  apabila  pemberi  hak  tanggungan  tidak  dapat  hadir  maka  selaku penerima hak tanggungan dapat membuat SKMHT (Silviana, 2020).
Selain  memperhatikan  ketentuan  dalam  Pasal  1320  KUHPerdata,  sebuah  perjanjian dibuat  juga  harus  berdasarkan  dengan  itikad  baik.  Hal  tersebut  agar  tidak  ada  pihak  yang dirugikan.  Jika  Akta  PPJB  bermula  dari  utang  piutang  dengan  jaminan  tanah  maka  sudah menyalahi konstruksi hukum dari Akta PPJB tersebut dan perjanjian utang piutang. Sehingga juga melanggar ketentuan dari syarat sahnya perjanjian dalam Pasal 1320 KUHPerdata.
Akta PPJB yang dibuat dengan tidak berdasarkan fakta materiil maka akan merugikan pihak  debitur  yang  seolah  olah  sebagai  penjual  dan  hanya  menjaminkan  tanahnya  untuk meminjam  uang.  Kemudian  pihak  kreditur  adalah  sebagai  pembeli.  Sebagai  seorang  notaris yang  menjalankan  jabatannya  harus  dapat  berhati-hati  dalam  membuat  atau  menerima pekerjaan terkait dengan Akta PPJB.

## Tanggung Jawab Notaris Sebagai Pihak Pembuat Akta Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) dalam Hubungan Utang-Piutang
Perjanjian  utang  piutang  adalah  kegiatan  yang  sering  terjadi  dimasyarakat  dengan memberikan  jaminan  utang  yang  diserahkan  kepada  pemberi  pinjaman.  Jaminan  utang diberikan  kepada  kreditur  untuk  memberikan  keyakinan  bahwa  debitur  akan  melunasi utangnya. Hal ini terjadi karena hukum itu terbit dari suatu perjanjian yang bersifat accesoir terhadap  perjanjian  pokoknya  yaitu  menerbitkan  suatu  utang  piutang.  Pasal  1131 KUHPerdata  telah  mengatur  terkait  dengan  jaminan  kebendaan  yaitu  terdiri  dari  benda bergerak, benda tidak bergerak, dan baik yang sudah ada maupun belum ada.
Pada  umumnya,  jaminan  yang  paling  sering  digunakan  oleh  debitur  adalah  benda yang  tidak  bergerak  dan  nilainya  tidak  mengalami  penurunan.  Jaminan  benda  yang  tidak bergerak  berupa  tanah  telah  diatur  didalam  Undang-Undang  Nomor  4  Tahun  1996  Tentang HT.  Hak  tanggungan  adalah  jaminan  atas  tanah  yang  dijadikan  pelunasan  utang  dan memberikan keutamaan kepada kreditur tertentu terhadap kreditur-kreditur lainnya. Misalnya apabila  debitur  wanprestasi  terhadap  perjanjian  utang  piutang  maka  pemegang  hak tanggungan  dapat  melakukan  penjualan  terhadap  barang  agunan  untuk  pelunasan  utang (Aristyo & Cahyono, 2021).
Menurut  Putusan  Mahkamah  Agung  Republik  Indonesia  Nomor  2510/K/Pdt/1991 bahwa suatu akta yang pembuatannya tidak berdasarkan atas kebenaran materiil ataupun akta dianggap  sebagai  proforma  saja  maka  mengandung  penyalahgunaan  formalitas. Penyalahgunaan  tersebut  tidak  berdasarkan  dengan  itikad  baik  dan  memberikan  keterangan yang  tidak  benar  serta absurd (tidak  rasional  atau  tidak  natural)  diterima  begitu  saja  oleh pembuat akta, maka akta yang demikian itu mengandung kebohongan. Sehingga akta tersebut tidak mengandung kebenaran  materiil dan dianggap tidak mempunyai  kekuatan pembuktian sebagai Akta Autentik.
Hubungan  fakta  materiil  dengan  pembuatan  akta  adalah  berkaitan  dengan  suasana batin  dari  para  pihak  dalam  akta  seperti  peristiwa  yang  telah  terjadinya  sebelum  akta ditandatangani.  Apabila  sebuah  Akta  Notaris  di  permasalahkan  oleh  salah  satu  pihak  maka Hakim dari pengadilan yang berwenang harus memperhatikan dan mempertimbangkan aspek materiil  yang  menjadi  dasar  dalam  pembuatan  dan  penandatanganan  minuta  akta  tersebut oleh para pihak dalam akta. ( vide Putusan Mahkamah Agung R.I Nomor 3641K/Pdt/2001). Penyalahgunaan  keadaan  untuk  menyatakan  kehendaknya  tersebut  membuktikan adanya  cacat  dalam kehendak dan atau cara memaksakan persetujuan  yang disalahgunakan, sehingga  telah  memenuhi  syarat  paksaan  yang  telah  tercantum  dalam  Pasal  1321  dan  Pasal 1324 KUHPerdata. Sehingga pernyataan atau perjanjian yang melekat pada lampiran ataupun yang telah melekat pada minuta akta notaris mengandung cacat hukum dan dinyatakan batal sejak  penandatanganannya.  ( vide Putusan  Mahkamah  Agung  R.I  Nomor  3641K/Pdt/2001). Keabsahan suatu akta dapat mengacu pada ketentuan dalam Pasal 1868 KUHPerdata. Selain itu  untuk  menilai  bahwa  telah  terjadinya  penyalahgunaan  keadaan  dari  pihak  debitur  maka dapat  dinilai  melalui  rangkaian  peristiwa  sebelum  dan  sesudah  ditandatanganinya  sebuah perjanjian.
Beroepsfout adalah  istilah  khusus  yang  digunakan  terkait  dengan  kesalahan  notaris. Namun istilah ini tidak hanya digunakan terkait dengan profesi notaris namun juga digunakan para  profesional  dengan  jabatan  khusus  yang  terdiri  dari  Dokter  dan  Advokat.  Suatu kesalahan  dalam  menjalankan  profesi  disebabkan  oleh  kekurangan  pengetahuan ( onvoldoende  kennis ),  kurang  pengalaman  ( onvoldoende  ervaring ),  atau  kurang  pengertian ( onvoldoende  inzicht )  (Budiansyah,  2016).  Pelanggaran  atau  kesalahan  notaris  dalam menjalankan  jabatannya  dapat  menimbulkan  kerugian  kepada  klien  maupun  pihak  lain. Seorang  notaris  yang  melakukan  kesalahan  dapat  memberikan  dampak  terhadap  produk hukum  yang  dibuat  khususnya  Akta.  Kesalahan  tersebut  juga  memberikan  dampak  bahwa akta  tersebut  akan  terdegradasi  menjadi  Akta  dibawah  tangan  ataupun  batal  demi  hukum.
Apabila hal tersebut terjadi, notaris yang bersangkutan harus dapat mempertanggungjawabkan perbuatannya.
Kewenangan  Notaris  dalam  membuat  Akta  Autentik  telah  terdapat  pada  Pasal  15 Undang-Undang  Nomor  2  Tahun  2014  Tentang  Jabatan  Notaris.  Pengertian  Akta  Autentik juga  telah  tercantum  pada  Pasal  1868  KUHPerdata  yang  menyatakan  bahwa  Akta  Autentik adalah  akta  yang  dibuat  dalam  bentuk  yang  ditentukan  undang-undang  oleh  atau  dihadapan pejabat  umum  yang  berwenang  untuk  itu  ditempat  akta  yang  dibuat.  Notaris  dalam melakukan tindakan hukum terhadap kliennya juga harus bersikap netral dan tidak memihak salah satu pihak. Ketidakberpihakan ini juga untuk sebagai langkah preventif apabila terdapat masalah dikemudian hari terhadap Akta yang menjadi produk hukum dari notaris.
Berkaitan  dengan  kekuatan  Akta  Autentik  yang  terdegradasi  menjadi  Akta  dibawah tangan  telah  diatur  dalam  Bab  XI  terkait  ketentuan  sanksi  pada  Pasal  84  Undang-Undang Nomor 2 Tahun 2014 Tentang Jabatan Notaris. Pasal 84 tersebut menyatakan bahwa notaris dapat dimintai pertanggungjawaban berupa penggantian biaya, ganti rugi, dan bunga kepada Notaris  terkait  dengan  Akta  yang  terdegradasi  menjadi  akta  dibawah  tangan  maupun  Akta batal  demi  hukum  (Januar  dkk.,  2024).  Berubahnya  pembuktian  kekuatan  Akta  Autentik menjadi  Akta  dibawah  tangan  membuat  perjanjian  tetap  ada,  namun  apabila  perjanjiannya dinyatakan batal demi hukum maka Akta menjadi tidak ada.
Penggantian biaya, ganti rugi dan bunga kepada notaris adalah salah satu cara untuk memberikan perlindungan hukum kepada pihak  yang dirugikan atas Akta PPJB yang dibuat melalui  hubungan  utang  piutang.  Kebebasan  diberikan  kepada  para  pihak  yang  akan menandatangani sebuah Akta yaitu dapat menerima atau menolaknya. Jual beli/peralihan hak atas  tanah  seringkali  disimpangi  dengan  cara  yang  illegal.  Salah  satunya  jual  beli/peralihan hak  pada  hubungan  utang  piutang.  Pada  kasus  ini,  peristiwa  yang  terjadi  adalah  hubungan utang piutang yang dibuatkan Akta PPJB. Apabila melihat Undang-Undang Hak Tanggungan seharusnya  yang  dibuat  adalah  Akta  Pemberian  Hak  Tanggungan  (APHT)  maupun  Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan (SKMHT) dan kemudian Akta Pengakuan Hutang.
Apabila sebuah hubungan utang piutang dibuat sebuah Akta PPJB maka hal ini sudah menyimpangi  aturan  yang  berlaku.  Utang  piutang  murni  pada  umumnya  tunduk  pada ketentuan  dari  Undang-Undang  Hak  Tanggungan  (UUHT).  Konstruksi  perjanjian  utang piutang  biasa  disesuaiakan  dengan  SKMHT  dan  ditindaklanjuti  dengan  APHT  oleh  PPAT. Selain  itu  bagi  pihak  yang  berutang  (Debitur)  dan  sudah  tidak  mampu  lagi  untuk  melunasi utangnya maka mekanismenya adalah berupa menjual barang yang menjadi objek jaminan.
Kasus  Akta  PPJB  yang  didasari  atas  hubungan  utang  piutang  dimungkinkan  bahwa notaris  yang  bersangkutan  telah  mengetahui  dari  awal  karena  pihak  yang  berpiutang  telah menunjuk  sendiri  kantor  notaris  yang  menjadi  tempat  pembuatan  akta  tersebut.  Sedangkan pihak  yang  berutang  terdesak  akan  kebutuhan  ekonomi  dan  menuruti  kemauan  yang dikehendaki  oleh  pihak  yang  berpiutang  agar  pencairan  uang  bisa  segera  dilaksanakan. Kemudian  notaris  bisa  saja  tidak  mengetahui  dari  awal  bahwa  dasar  pembuatan  Akta  PPJB adalah  Utang  Piutang  karena  pihak  yang  saling  menutupi  dan  pihak  yang  lainnya menghendaki.  Pihak-pihak  yang  datang  ke  kantor  notaris  biasanya  dikenalkan  atau diperkenalkan melalui Kartu Tanda Penduduk (KTP).
Selain  itu  seorang  notaris  baru  menyadari  telah  muncul  konflik  atas  akta  yang dibuatnya  setelah  diminta  menjadi  saksi  di  kantor  polisi.  Ketidakjujuran  dari  pihak  yang menghadap  akan  menimbulkan  kerugian  bagi  notaris.  Notaris  sebelum  membuatkan  Akta PPJB  harus  menggali  lebih  banyak  informasi  dari  para  pihak  yang  menghadap  dan memastikan  bahwa  salah  satu  pihak  tidak  sedang  dalam  kondisi  tertekan.  Apabila  terdapat kondisi  yang  demikian  ini  telah  dialami  oleh  salah  satu  pihak,  seorang  notaris  harus  bisa menjadi  pihak  yang  memberikan  edukasi  bahwa  perjanjian  utang  piutang  tidak  dituangkan dalam bentuk Akta PPJB.
Kemudian apabila dalam menjalankan jabatannya seorang notaris menemukan hal-hal yang  diminta  tidak  sesuai  aturan  maka  untuk  mencegah  terjadi  masalah  dikemudian  hari  ia dapat menolaknya dengan tegas. Putusan pengadilan dari Putusan Nomor 241/PDT/2020/PT.BDG  adalah  penulis  setuju  dengan  putusan  hakim  yang  menyatakan bahwa PPJB tertanggal  24 Februari 2015 batal  dan tidak sah, menyatakan bahwa hubungan hukum antara para pihak bukanlah jual beli melainkan utang piutang.
Notaris  dalam  mebuat  akta  mengikuti  kehendak  para  pihak  namun  tetap  memiliki larangan.  Para  pihak  dalam  kasus  diatas  yang  merasa  dirugikan  oleh  Tindakan  dari  Notaris maka  dapat  melakuan  gugatan  secara  perdata  ke  Pengadilan  Negeri  setempat.  Notaris  yang seharusnya dapat bekerja secara professional dan terikat pada kode etik jabatan notaris harus dapat memegang teguh kejujuran, mandiri, tidak memihak serta memiliki tanggung jawab.
Penulis  dengan  ini  setuju  dengan  putusan  pengadilan  pada  kasus  diatas  terkait  batal demi  hukum.  Akta  PPJB  yang  dibuat  dengan  dasar  utang  piutang  itu  berakibat  batal  demi hukum  karena  kausa  yang  tidak  halal.  Serta  notaris  yang  terlibat  dalam  pembuatannya  juga dapat dimintakan pertanggungjawaban materiil atas kerugian yang di derita oleh pihak yang berutang.

## KESIMPULAN
Berdasarkan  pembahasan  diatas  dapat  dikemukakan  kesimpulan  bahwa  dalam perjanjian utang piutang dengan jaminan tanah yang perlu dibuat adalah SKMHT atau APHT yang  dibuat  oleh  PPAT  bukan  Akta  PPJB  dengan  maksud  sebagai  “proforma”.  Apabila didalam sebuah Akta PPJB tercantum sebuah harga maka hal tersebut sudah dapat dikatakan sebagai jual beli. Seorang notaris dalam membuat Akta PPJB dengan dasar perjanjian utang piutang  akan  membawa  akibat  hukum  berupa  kerugian  materiil  terhadap  debitur. Kesepakatan  debitur  kepada  kreditur  adalah  perjanjian  utang  piutang.  Namun  kreditur menunjuk  sendiri  kantor  notaris  agar  dapat  dibuatkan  Akta  PPJB.  Sebagai  pihak  yang membutuhkan  dana,  debitur  bersedia  menandatangani  Akta  PPJB  tersebut  demi  kelancaran proses pencairan dana pinjaman dari kreditur.
Akta  PPJB  yang  dibuat  demikian  dapat  batal  demi  hukum  dan  seolah  tidak  pernah dibuat oleh para pihak. Para pihak  yang merasa dirugikan akibat aktanya batal demi hukum dapat  meminta  pertanggungjawaban  kepada  notaris  berupa  ganti  kerugian.  Sesuai  dengan kesimpulan diatas, maka penulis ingin memberikan saran bahwa notaris dalam menjalankan jabatannya harus lebih berhati-hati dalam merumuskan akta yang akan dibuatnya. Kemudian harus  lebih  teliti,  memberikan  edukasi  kepada  para  pihak,  dan  tidak  berpihak  kepada  salah satu  pihak.  Hal  tersebut  agar  dikemudian  hari  notaris  yang  bersangkutan  tidak  dituntut  atas kelalaiannya dalam membuat akta.

## REFERENSI
Akomar, M., & Susilowati, I. F. (2024). Analisis Yuridis Putusan Hakim Pengadilan Negeri Denpasar  Nomor  10/Pdt.G/2019/Pn.Dps  Tentang  Hutang  Piutang  Yang  Dibuat Dengan Perjanjian Pengikatan Jual Beli.
Amalia, N. V. (2021). Jual Beli Tanah Dalam Hukum Tanah Atas Akta Perjanjian Pengikatan Jual  Beli  Bertingkat  Yang  Dibuat  Oleh  Notaris.  Notaire,  4(2),  217. Https://Doi.Org/10.20473/Ntr.V4i2.26119
Aristyo,  R.,  &  Cahyono,  A.  B.  (2021).  Tanggungjawab  Notaris  Terhadap  Akta  Ppjb  Dan Akta Kuasa Untuk Menjual Sebagai Jaminan Terjadinya Utang Piutang. 9(12).
Budiansyah,  A.  (2016).  Tanggung  Jawab  Notaris  Yang  Telah  Berakhir  Masa  Jabatannya Terhadap Akta Dan Protokol Notaris. 2016.
Dian Apriandini  & Amad Sudiro. (2023). Kekuatan Hukum Perjanjian Pengikatan Jual Beli (Ppjb) Lunas Yang Belum Mendapatkan Pemecahan Sertipikat Dari Developer Yang
Dipailitkan. Binamulia Hukum, 12(1), 57–64.
Https://Doi.Org/10.37893/Jbh.V12i1.435 Febiolla,  P.  S.  (2020).  Akta  Pengakuan  Hutang  Dan  Perjanjian  Pengikatan  Jual  Beli  Atas Tanah Sebagai Jaminan Berdasarkan Putusan Nomor 368/Pdt/2018/Pt.Dki.
Gaol,  S.  L.  (2020).  Keabsahan  Akta  Perjanjian  Pengikatan  Jual  Beli  Tanah  Sebagai  Dasar Pembuatan  Akta  Jual  Beli  Tanah  Dalam  Rangka  Peralihan  Hak  Atas  Tanah  Dan Penyalahgunaan  Keadaan  (Misbruik  Van  Omstandigheden).  Jurnal  Ilmiah  Hukum Dirgantara, 11(1). Https://Doi.Org/10.35968/Jh.V11i1.653
Gatot Supramono, G. S. (2014). Perjanjian Utang Piutang. Kencana. Https://Www.Google.Co.Id/Books/Edition/Perjanjian_Utang_Piutang/Qk5odwaaqbaj ?Hl=Id&Gbpv=1&Dq=Jaminan+Utang&Printsec=Frontcover
Januar,  I.,  Siringoringo,  P.,  &  Saragi,  P.  (2024).  Perubahan  Kualitas  Akta  Notaris  Menjadi Akta  Dibawah  Tangan  Atau  Menjadi  Batal  Demi  Hukum  Berdasarkan  Undang- Undang Jabatan Notaris. 34(1).
Salim,  S.  (2023).  Hukum  Kontrak  Teori  Dan  Penyusunan  Kontrak.  Sinar  Grafika. Https://Www.Google.Co.Id/Books/Edition/Hukum_Kontrak/D9oreaaaqbaj?Hl=Id&G bpv=0
Silviana,  A.  (2020).  Fungsi  Surat  Kuasa  Memasang  Hak  Tanggungan  (Skmht)  Dalam Pemberian Hak Tanggungan. 7(1).
Wulandari,  A.  (2022).  Konsekuensi  Yuridis  Penyalahgunaan  Keadaan  Dalam  Akta Pengikatan  Jual  Beli  Hak  Atas  Tanah.  Jurnal  Officium  Notarium,  2(2),  268–276. Https://Doi.Org/10.20885/Jon.Vol2.Iss2.Art8