Prosedur Pembiayaan Kredit Pemilikan Rumah (KPR) Griya Pada PT. Bank Syariah Mandiri Kantor Cabang Mayestik Jakarta
Yunita Putri [1] , I Ketut Martana [2]
Program Studi Administrasi Bisnis, Universitas Bina Sarana Informatika [1]
Jl. Jatiwaringin Raya No 18
Program Studi Administrasi Bisnis, Universitas Bina Sarana Informatika [2]
Jl. Jatiwaringin Raya No 18
Email : yunitaputri275@gmail.com [1],  ketut.martana@bsi.ac.id

## ABSTRAKSI
PT. Bank Syariah Mandiri (BSM) merupakan salah satu Bank BUMN terbesar di Indonesia. Lembaga perbankan keuangan yang berfungsi sebagai penyalur dana masyarakat melalui produk-produk yang ditawarkan, salah satu produknya yaitu  Kredit Perumahan Rakyat (KPR) Griya BSM. Griya BSM adalah pembiayaan jangka pendek, menengah  atau  panjang  untuk  membiayai  pembelian  rumah  tinggal  (konsumer),  baik  baru  ataupun  bekas. Penelitian ini bertujuan untuk mengetahui bagaimana proses pembiayaan KPR Griya BSM pada PT. Bank Syariah Mandiri  Kantor  Cabang  Mayestik  Jakarta.  Penelitian  menggunakan  metode  kualitatitif  deskriptif  dengan pengumpulan data menggunakan wawancara, obesrvasi dan dokumentasi. Hasil penelitian menunjukan prosedur pembiayaan KPR Griya BSM terbagi menjadi  9 tahapan yaitu, permohononan pembiayaan, pengumpulan data, verifikasi data, penginputan data, survey dari pihak bank, persetujuan pembiyaan, pengikatan atau akad, pencairan dana dan monitoring, dengan pembiayaan menggunakan akad murabahah.
Kata Kunci: Kredit Perumahan Rakyat, Murabahah, Pembiayaan

## ABSTRACT
PT.  Bank  Syariah  Mandiri  (BSM)  is  one  of  the  largest  state-owned  banks  in  Indonesia.  A  financial  banking institution that functions as a channel for public funds through the products offered, one of which is the Griya BSM Housing Credit (KPR).  Griya BSM is a  short, medium or long term financing to finance the purchase of residential houses, either new or used. This study aims to determine how the financing process of KPR Griya BSM at PT. Bank Syariah Mandiri Mayestik Jakarta Branch Office. This study used a descriptive qualitative method with  data  collection  using  interviews,  observation  and documentation.  The  results  showed  that  the  KPR  Griya BSM financing procedure was divided into 9 stages; application for financing, data collection, data verification, data  entry,  bank  surveys,  financing  approval,  binding  or  contract,  fund  disbursement  and  monitoring,  with financing using a murabahah contract.
Keywords: Public Housing Loan, Murabahah, Loan

## 1. PENDAHULUAN
Rumah  merupakan  kebutuhan  primer  manusia, sebagai  kebutuhan  primer  manusia  maka  rumah menjadi banyak diminati orang terutama bagi mereka yang  baru  berumah  tangga  atau  mereka  yang memiliki  tujuan  untuk  investasi.  Dengan  semakin sempitnya lahan perumahan dan semakin meningkatkan  minat  masyarakat  memiliki  rumah menyebabkan  harga  rumah  kian  hari  semakin meningkat  yang  melambung  tinggi.  Para  developer perumahan menyadari betul kebutuhan ini, sehingga berusaha untuk melakukan strategi penawaran rumah secara variasi baik dari luas tanah dan variasi bagunan serta harga.
Namun demikian tetap saja banyak masyarakat yang tidak mampu untuk membeli rumah yang diinginkan secara  tunai.  Untuk  itu  para  developer  perumahan mau  tidak  mau  harus  bekerjasama  dengan  lembaga keuangan  atau  Bank  yang  mau  memfasilitasi masyarakat  yang  ingin  memiliki  rumah  melalui pemberian  fasilitas  kredit.  Bank  baik  milik pemerintah  maupun  swasta  nasional  masing-masing memiliki penawaran produk-produk untuk menyediakan fasilitas kredit kepemilikan rumah bagi masyarakat.  Pendekatan  dari  bank  yang  ada  dalam menawarkan  kredit  perumahan  tentu  berbeda  satu dengan  yang  lainnya,  hal  ini  terjadi  karena masyarakat juga memiliki penilaian dan cara pandang tersendiri  terkait  dengan  pembiayaan  secara  kredit melalui  Bank.  Salah  satu  bentuk  perbankan  yang tumbuh dan berkembang di tanah air saat ini adalah dengan  menggunakan  sistem  syariah.  Bank  Syariah dalam menjalankan kegiatan operasionalnya dapat di bedakan  dengan  kegiatan  operasional  bank  umum komersial lainnya, Bank Syariah secara umum usaha pokoknya memberikan pelayanan jasa-jasa dan kredit di  dalam  pembayaran  serta  pegedaran  uang  yang penyelenggaraan  operasinya  disesuaikan  dengan prinsip syariat Islam. Adanya bank syariah di tengah masyarakat  Indonesia  yang  mayoritas  agama  Islam memiliki potensi yang sangat besar berkembang dan tentunya  menjadi  pilihan  bagi  masyarakat  dalam melaksanakan kegiatan transaksi keuangan.
Salah  satu  Bank  umum  yang  menjalankan  prinsip syariah  milik  pemerintah  adalah  Bank  Syariah Mandiri  (BSM).  Sebagai  Bank  Syariah  selain menawarkan  jasa-jasa  perbankan  lainya,  BSM  juga menawarkan  kredit  pemilikan  perumahan.  Bank syariah  Mandiri  menawarkan  produk  KPR  (Kredit Pemilikan  Rumah)  bernama Griya  BSM  yaitu  suatu fasilitas kredit dalam rangka nasabah membeli rumah dengan cara diangsur atau dicicil dalam jangka waktu tertentu. Kredit KPR Griya BSM melayani pemberian fasilitas  pembelian  rumah  baru,  rumah  second, renovasi  rumah  dan  takeover  rumah.  Pembiayaan
KPR  di  Bank  Syariah  Mandiri  memberikan  fasilitas yang  sangat  memadai  dengan  menggunakan  akad Murabahah  yang  maksudnya  pihak  bank  memenuhi kebutuhan  nasabah  dengan  membelikan  asset  yang dibutuhkan  nasabah  dan  supplier  kemudian  menjual kembali  kepada  nasabah  dengan  megambil  margin keuntungan yang diinginkan.
Proses  pemberian  kredit  di  Bank  Syariah  sangat menarik untuk di bahas mengingat potensi pasar yang sangat  besar  di  Indonesia  dan  perlunya  pemahaman yang  lebih  baik  bagi  masyarakat  dalam  operasional Bank  Syariah.      Selanjutnya  dalam  penelitian  ini mengangkat  masalah  bagaimanakah  prosedur  yang digunakan  dan  perhitungan  angsuran  kredit  dalam proses  pembiayaan  KPR    Griya  pada  PT.  Bank Syariah  Mandiri  dengan  akad  murabahah    yang dilaksanakan di Kantor Cabang Mayestik Jakarta.

## 2. TINJAUAN PUSTAKA

## 2.1 Bank Syariah
Secara  umum  pengertian  bank  adalah  sebuah lembaga    keuangan  yang  umumnya  memiliki  suatu kewenangan  untuk  menerima  simpanan  uang, meminjamkan  uang,  dan  memberikan  layanan  jasa lainnya  kepada  masyarakat.      Menurut  undang- undang  Perbankan  Nomor  10  tahun  1998      Badan usaha yang menghimpun dana dari masyarakat dalam bentuk simpanan dan menyalurkan kepada masyarakat  dalam  bentuk  kredit  dan  bentuk-bentuk lainnya  dalam  rangka  meningkatkan  taraf  hidup masyarakat banyak. (Kristianto, 2011) Usaha perbankan secara umum meliputi tiga kegiatan usaha  yaitu  menghimpun  dana  melalui  kegiatan tabungan,  deposito,  menyalurkan  dana  melalui kegiatan  kredit  dan  memberikan  jasa  bank  lainnya. Syahatah  dalam    (Najib,  2017)    mengemukakan “Bank  Syariah  adalah  lembaga  keuangan  syariah yang  membuka  layanan  produk  perbankan  dan keuangan,  investasi  dalam  berbagai  sektor  sesuai dengan kaidah syariah dan bertujuan merealisasikan pertumbuhan sosial dan ekonomi umat Islam.
Bank  Syariah  adalah  bank  yang  beroperasi  sesuai dengan prinsip syariah Islam, dengan kata lain Bank yang  sistem  operasinya  mengacu  pada  ketentuan- ketentuan yang telah ditentukan oleh Al-Qur’an dan hadits  rasul.  Menurut  Kamaen  Purwata  Atmaja, bahwa  bank  syariah  itu  adalah  lembaga  keuangan yang  usaha  pokoknya  memberikan  kredit  dan  jasa- jasa di dalam pembayaran serta pegedaran uang yang pengoperasiannya disesuaikan dengan prinsip syariat Islam.  (Wafa, 2017)
Dari  definisi  di  atas  dapat  disimpulkan  yang dimaksud  dengan  bank  syariah  adalah  lembaga keuangan  yang  seluruh  aturan  dan  transaksinya
mengikuti  prinsip-prinsip  syariah  berdasarkam  oleh Al-Quran dan hadits.
Perbedaan  mendasar  antara  sistem  syariah  dan konvensional  terletak  pada  pengembalian  serta pembagian  keuntungan yang diberikan  dari  nasabah ke  bank  atau  sebaliknya  dari  bank  kepada  nasabah, dari hal inilah timbul istilah bunga maupun bagi hasil. Karakteristik utama bank syariah adalah tidak adanya bunga sebagai representasi dari riba yang diharamkan.
2.2 Pembiayaan Syariah “Pembiayaan  atau  financing  ialah  pendanaan  yang diberikan  oleh  suatu  pihak  kepada  pihak  lain  untuk mendukung  investasi  yang  telah  direncanakan,  baik dilakukan sendiri maupun lembaga. Dengan kata lain, pembiayaan  adalah  pendanaan  yang  dikeluarkan untuk mendukung investasi yang telah direncanakan ” (Ilyas, 2015)
Adapun  jenis-jenis  pembiayaan  pada  bank  syariah, terbagi beberapa jenis diantaranya (Ilyas, 2015):
1. Pembiayaan dengan prinsip bagi hasil
a. Mudaharabah,  yaitu  akad  kerja  sama  uaha antara  dua  pihak  1.  di  mana  pihak  pertama menyediakan seluruh (100%) modal, sedangkan pihak  lainnya  menjadi  pengelola.  Keuntungan usaha  secara  mudharabah  dibagi  menurut kesepakatan  yang  dituangkan  dalam  kontrak, sedangkan apabila rugi ditanggung oleh pemilik modal  selama  kerugian  itu  bukan  akibat kelalaian  pengelola.  Seandainya  kerugian  itu diakibatkan  karena  kecurangan  atau  kelalaian pengelola,  maka  pengelola  harus  bertanggung jawab atas kerugian tersebut.
b. Musyarakah,  yaitu  akad  kerja  sama  antara  dua pihak atau 2. lebih untuk suatu usaha tertentu di mana masing-masing pihak memberikan kontribusi  dana  (atau  amal/expertise)  dengan kesepakatan bahwa keuntungan dan risiko akan ditanggung bersama sesuai dengan kesepakatan.
c. Muzara’ah,  yaitu  akad  kerja  sama  atau percampuran  3.  pengolahan  pertanian  antara pemilik lahan dengan penggarap dengan sistem bagi hasil atas dasar hasil panen.
2. Pembiayaan Prinsip Jual-Beli
a. Murabahah yakni pembiayaan jual-beli dimana penyerahan barang dilakukan diawal akad. Bank menetapkan harga jual barang yaitu harga pokok perolehan  barang  ditambah  sejumlah  margin keuntungan  bank.  Harga  jual  yang  telah disepakati  diawal  akad  tidak  boleh  berubah selama jangka waktu pembiayaan.
b. Muqayyadah, yaitu jual beli di mana pertukaran terjadi  antara  barang  dengan  barang  (barter). Aplikasi jual beli semacam ini dapat dilakukan sebagai jalan keluar bagi transaksi ekspor yang tidak dapat menghasilkan valuta asing (devisa).
c. Mutlaqah,  yaitu  pertukaran  antara  barang  atau jasa  dengan  uang.  Uang  berperan  sebagai  alat tukar.  Jual  beli  semacam  ini  menjiwai  semua produk lembaga keuangan yang didasarkan atas prinsip jual beli
d. Salam  yakni  pembiayaan  jual  beli  dimana barang  yang  dijual  belikan  belum  ada. Pembayaran  barang  dilakukan  didepan  oleh bank  namun  penyerahan  barang  oleh  nasabah dilakukan  secara  tangguh  karena  memerlukan waktu  untuk  proses  pengadaan.  Lazimnya, setelah barang tersebut diserahkan kepada bank maka bank akan menjual kepada pembeli yang telah memesan sebelumnya. Praktik ini disebut salam  paralel  karena  melibatkan  pemesan  dan bank,  serta  bank  dann  pelaksana  yang bertanggung  jawab  atas  realisasi  pesanan tersebut.
e. Istishna  yakni  pembiayaan  jual  beli  yang polanya  sama  dengan  pembiayaan  salam, namun berbeda pada pola pembayarannya. Bila salam  pembayaran  dilakukan  didepan  akad, maka  pembayaran  dalam  istishna  dapat dilakukan  secara  bertahap  sesuai  dengan kesepakatan.
2. Pembiayaan prinsip sewa menyewa
1. Akad  ijarah,  yaitu  akad  pemindahan  hak  guna atas barang atau jasa melalui pembayaran upah sewa tanpa diikuti dengan pemindahan kepemilikan  (ownership/milkiyah)  atas  barang itu sendiri.
2. Akad  2.  ijarah  muntabiha  bi  at-tamlik,  yaitu sejenis  perpaduan  antara  kontrak  jual  beli  dan sewa  atau  lebih  tepatnya  akad  sewa  yang diakhiri dengan kepemilikan barang di tangan si penyewa.  Sifat  pemindahan  kepemilikan  ini pula yang menandakan dengan ija>rah biasa
2.3 Faktor-Faktor Penentu Pemberian Pembiayaan Syariah Dalam menentukan pemeberian pembiayaan dipengaruhi oleh beberapa faktor berdasarkan prinsip 5C+1S diantaranya sebagai berikut ( (Azmi, 2015) : 1. Character, yaitu penilaiannya terhadap kepribadian  calon  pemohon  serta  melihat langsung  ke  daerah  tempat  tinggal  pemohon sehingga  bank  dapat  memprediksi  kemungkinan bahwa  pemohon  mampu  membayar  utangnya. Ada  beberapa  upaya  yang  dapat  ditembus  agar bank dapat mengetahui watak dari pemohon yaitu :  bank  memeriksa  riwayat  hidup  calon  nasabah, bank  melihat  bagaimana  hubungan  nasabah dengan tetangga dan teman kerjanya, memeriksa Sistem  Informasi  Debitur,  mencari  informasi calon nasabah suka brjudi atau tidak.
2. Capacity, yaitu melihat batas kesanggupan calon penerima pembiayaan untuk melakukan
pelunasan  pembiayaan  tersebut.  Kesanggupan calon nasabah diperhatikan dari laporan keuangan seperti  laporan  laba  atau  rugi  nasabah.  Ada beberapa  strategi  yang  mampu  mengukur kemampuan  calon  nasabah,  yaitu  :  pendekatan historis, usaha yang dimiliki nasabah menampilkan  perkembangan  dari  tahun  ketahun atau tidak, pendekatan finansial yaitu dengan cara melihat asal usul pendidikan nasabah, pendekatan yuridis yaitu pendekatan dimana melihat nasabah memiliki  kapasitas  atau  tidak  untuk  melakukan kerja  sama,  pendekatan  manajerial  yaitu  dengan cara  menilai  kemampuan  dan  ketrampilan  calon nasabah dalam mengerjakan usahanya, pendekatan  teknis  yaitu  mengukur  keahlian  dan ketrampilan  calon  nasabah  saat  mengatur usahanya seperti strategi nasabah dalam memajukan  usahanya  serta  karyawan  yang dimiliki.
3. Capital,  yaitu  penyediaan  terhadap  prinsip permodalan  debitur  tidak  hanya  melihat  besar kecilnya aset tersebut, tapi juga penyaluran modal itu  ditempatkan  oleh  debitur.  Cukupkah  modal yang  tersedia  sehingga  segala  sumber  mampu beroperasi  secara  sehat.  Baik  pengaturan  modal itu  sehingga  perusahaan  berjalan  lancar.  Berapa besar modal kerjanya semua ini dapat dilihat dari kondisi neraca perusahaan calon debitur.
4. Collateral,yaitu  penilaian  terhadap  jaminan nasabah  sebagai  jaminan  atas  pinjaman  yang diterima. Nilai jaminan tersebut diharapkan dapat merahasiakan  apabila  terjadi  masalah  sebelum masa pelunasan selesai. Setelah itu, manfaat dari jaminan  tersebut  adalah  sebagai  alat  pengaman terhadap kemungkinan tidak mampunya nasabah melunasi pembiayaan yang ia terima.
5. Condition, yaitu bank syariah harus melihat status ekonomi di masyarakat yang dapat mempengaruhi  perkembangan  usaha  nasabah. Selain  itu,  bank  juga  mnelihat  kemampuan nasabah  dalam  memajukan  usahanya.  Alasan bank melihat kondisi di lingkungan usaha nasabah adalah  agar  bank  dapat  menilai  kemampuan nasabah dalam melunasi kewajibannya.
6. Syariah,  yaitu  penilaian  atas  tujuan  pembiayaan ini  dilakukan  agar  tidak  terjadi  transaksi  yang cacat  dikarenakan  objek  pembiayaannya  tidak sesuai syariat Islam seperti sebagai tempat untuk penjualan miras dan lain sebagainya.
2.4    Kredit  Pemilikan  Rumah  Dengan  Akad Murabahah
Kasmir  dalam  (Satria,  2018)    “KPR  (Kredit Kepemilikan  Rumah)  merupakan  salah  satu  jenis pelayanan  kredit  yang  diberikan  oleh  bank  kepada para  nasabah  yang  menginginkan  pinjaman  khusus untuk  memenuhi  kebutuhan  dalam  pembangunan
rumah  atau  renovasi  rumah.  KPR  sendiri  muncul karena  adanya  kebutuhan  memiliki  rumah  yang semakin  lama  semakin  tinggi  tanpa  diimbangi  daya beli yang memadai oleh masyarakat.”
Dalam  sistem  perbankan  syariah  dalam  fasilitas pemilikan  rumah  melalui  KPR  salah  satu  bentuk pembiayaan  dengan  prinsip  jual  beli  yang  biasa dilakukan  di  kenal  dengan  istilah  akad  murabahah. Skema  pembiayaan  dengan  Akad  murabahah  ini dapat di jelaskan  sebagai berikut :
1. Nasabah  mengajukan  permohonan  dan  janji pembelian  barang  kepada  bank  sesuai  dengan kriteria  yang  dibutuhkan.  Namun  sebelumnya nasabah sudah terdaftar sebagai anggota dari bank tersebut sehingga bank telah memiliki indentitasnya
2. Bank membeli barang sesuai permintaan nasabah kepada  penyedia  barang  (pihak  ketiga)  sesuai dengan kriteria yang diminta nasabah. Pembelian barang kepada penyedia barang dilakukan secara tunai. Sehingga, hak kepemilikan barang tersebut sudah berada pada tangan bank,
3. Setelah  bank  melakukan  pembelian  barang kepada  penyedia  barang  (supllier)  dan  sebelum barang tersebut diserahkan kepada nasabah, pihak bank  dan  nasabah  mengikat  diri  ke  dalam  suatu perjanjian (akad) murabahah. Didalam perjanjian inilah  bank  melaporkan  harga  pokok  pembelian kepada nasabah, serta bank melaporkan keuntungan  yang  akan  diambil  kepada  nasabah. Dua  hal  tersebut  harus  disepakati  diawal perjanjian.  Bank  diperbolehkna  meminta  uang muka  kepada  nasabah  saat  menandatangani perjanjian  jual  beli.  Apabila  nasabah  menolak membeli barang tersebut, biaya perolehan barang yang  telah  dikeluarkan  bank  garus  diganti  oleh nasabah  denga  membayar  uang  muka.  Namun, apabila  uang  nasabah  masih  kurang  dalam menutupi  kerugiain  bank,  bank  berhak  meminta kembali sisa kerugian yang masoh belum dibayar oleh bank.
4. Setelah bank dan nasabah menyepakati perjanjian jual beli tersebut, bank akan mengirimkan barang kepada  nasabah.  Nasabah  membayar  barang tersebut  sesuaidengan  harga  jual  yang  telah disepakati  diawal  perjanjian.  Pembayaran  dapat secara tunai maupun cicilan. .  (Ajija, 2018) .

## 3. METODOLOGI
Metode  penelitian  yang  digunakan  dalam  penelitian ini adalah metode kualitatif  deskriptif.  Sekaran dan Bougie  menyatakan  penelitian  kualitatif  adalah penelitian  yang  melibatkan    analisis  data  atau informasi  yang aslinya bersifat deskriptif dan tidak secara  langsung  dapat  dikuntifikasikan  (Indrawati, 2018).  Metode  ini  di  gunakan  karena  peneliti  ingin
mengetahui  tentang  fenomena  yang  ada  dalam kondisi alamiah bukan dalam kondisi yang terkendali atau  eksperimen  yaitu  proses  pemberian  kredit perumahan rakyat Griya di PT Bank Syariah Mandiri, kantor cabang
Mayestik Jakarta. Metode pengumpulan data menggunakan wawancara, observasi dan dokumentasi. Berdasarkan data yang di peroleh peneliti memecahkan permasalahan penelitian  dengan  menggambarkan  atau  melukiskan keadaan  dan  fenomena  yang  terjadi  pada  objek penelitian  dalam  hal  ini  prosedur  pembiayaan  KPR Griya  BSM  kantor  cabang  Mayestik  Jakarta, berdasarkan  fakta-fakta  yang  tampak  dengan  apa adanya.

## 4. HASIL DAN PEMBAHASAN
4.1 KPR Griya Bank Syariah Mandiri Pembiayaan Kredit Perumahan Rakyat (KPR) Griya adalah  pembiayaan  jangka  pendek,  menengah,  atau panjang  untuk  membiayai  pembelian  rumah  tinggal (konsumer), baik baru maupun bekas, di lingkungan developer dengan sistem murabahah. Akad murabahah  adalah  akad  jual  beli  antara  bank  dan nasabah,  dimana  bank  membeli  barang  yang dibutuhkan dan menjualnya kepada nasabah sebesar harga  pokok  ditambah  dengan  keuntungan  margin yang disepakati.
Persyaratan  umum    yang  ditetapkan  dalam  produk KPR Griya BSM ini adalah sebagai berikut :
1.  WNI cakap hukum
2.    Usia  minimal  21  tahun  dan  maksimal  55  tahum pada saat jatuh tempo pembiayaan.
3.  Maksimum pembiayaan s.d 5 milyar
4.  DP min 5% atau sesuai ketentuan BI
5.  Penghasilan  minimal  Rp.  5  juta  sudah  termasuk gabungan suami dan istri
Sedangkan syarat-syarat dokumen yang di butuhkan dalam  pengajuan  fasilitas  kredit  adalah  1.  Form aplikasi  pembiayaan  2.  Fotokopi  KTP  pemohn  dan pasangan  (bila  sdudah  menikah)  3.  Fotokopi  kartu keluarga  4.  Fotokopi  akta  atau  buku  nikah,  5. Fotokopi  NPWP  6.  Fotokopi  Surat  Keterangan Pegawai  7.  Asli  slip  gaji  3  bulan  terakhir  8.  Copy rekening  gaji  3  bulan  terakhir  9.  Fotokopi  sertifikat rumah  10.  Fotokopi  Ijin  Mendirikan  Bangunan  11. Fotokopi PBB dan bukti bayar PBB terakhir 12. Surat Penawaran  Rumah  (untuk  pembeliann  rumah baru/second).
Sebagai  upaya  untuk  menarik  minat  calon  nasabah BSM  melakukan  beberapa  ketentuan  yang  dapat  di manfaatkan oleh nasabah yaitu :
1. Berhadiah porsi haji senilai Rp. 25jt untuk nasabah dengan  pembyaran  angsuran  lancar  selam  dua tahun  dengan minimal  plafon  pembiayaan  Griya Rp. 300jt.
2. Angsuran tetap hingga akhir masa pembiayaan.
3. Terdapat margin  khusus untuk  pegawai ASN&BUMN.
4. Maksimum pembiayaan s.d Rp. 5 Milyar. 5. Jangka waktu sampai dengan 20 tahun.
6. Bebas pinalti dan biaya appraisal sampai dengan Rp.1,5 Milyar.
7.  Berkerjasama dengan lebih dari 300 developer. Dalam    mengurangi  resiko  gagal  bayar,  KPR  BSM menggunakan  perhitungan  Debit  Burden  Ratio (DBR)  yaitu  rasio  antara  angsuran  KPR  Mandiri Syariah dibagi gaji bulanan yang berbetuk presebtase sebagai berikut :
a.  Jika gaji < Rp. 4.5 juta maka max cicilan = 45% x gaji
b.  Jika  gaji  Rp.  4.5  juta  –  Rp.  10  juta,  maka  max cicilan = 50% x gaji.
c. Jika gaji Rp. 10 juta- Rp. 20 juta maka max cicilan = 55% x gaji.
d. Jika gaji > Rp.20 juta maka max cicilan = 60% x gaji.

## 4.2.  Prosedur Pembiayaan KPR Griya BSM.
Dalam  pengajuan  pembiayaan  griya  BSM  terdapat tahapan-tahapan  yang  dilakukan.  Dibawah  ini  akan dijelaskan  flowchat  bagaimana  tahapan  pada  proses pembiayaan pemilikan rumah Griya BSM.
Sumber : Bank Syariah Mandiri th.2020 Gambar 1. Flowchart Pembiayaan Griya BSM
Berdasarkan  Flowchart  diatas  dapat  dijelaskan tahapan-tahapan  pada  proses  pembiayaan  sebagai berikut :
1.  Permohonan  pembiayaan  merupakan  tahap  awal dalam proses pembiayaan Griya BSM. Pada tahap ini
nasabah  mendatangi  Bank  Syariah  Mnadiri  untuk mengajuakan  permohonan  pembiyaan.  Biasanya nasabah  sudah  memiliki  target  pembiyaan  sebelum mengajukan permohonan. Bank menanyakan mengenai kebutuhan pembiyaan nasabah. Kemudian nasabah  diminta  mengisi  form  Pembiayaan  Griya BSM  oleh  bank.  Setelah  penegisian  form  selesai formulir akan diserahkan kepada pihak bank untuk di proses.
2. Pegumpulan data dalam proses ini nasabah diminta melampirkan dokumen-dokumen pesyaratan permohonan Pembiayaan Griya BSM. 3. Verifikasi data, setelah bank menerima permohonan  pembiayaan  nasabah  serta  persyaratan dan kelengkapan dokumen nasabah, maka selanjutnya  dilakukan  verifikasi  atau  pengecekan data  nasabah  yaitu  memastikan  kelengkapan  dan kebenaran dokumen nasabah.
4.  Penginputan  data  nasabah,dalam  tahap  ini  data nasabah yang telah diterima RBRM (Retail Banking Relationship  Manager)  akan  dsiserahkan  ke  CAS (Consumer  Administration  Staff)  untuk  pengecekan BI  checking  system  setelah  itu  akan  di  input  data tersebut  pada  sistem  FOSH  (untuk  renovasi rumah/takeover)  dan  WISE  (untuk  rumah  baru  atau second).
5.  Setelah  penginputan  data  dilakukan  pihak  bank appraisal  dari  kantor  pusat  akan  mensurvei  rumah yang akan dibeli.
6. Persetujuan pembiayaan, proses penentuan apakah pembiayaan  yang  diajukan  nasabah  disetujui  atau tidak.  Jika  permohonan  pembiayaan  tidak  disetujui oelh bank maka pihak bank akan membuat rejection letter  atau  surat  penolakan  permohonan.  Dan  jika permohonan pembiayaan disetujui maka pihak bank akan mengeluarkan SP3 (Surat Penegasan Persetujuan Pembiayaan) dan ditandatangani nasabah diatas materai.
7.  Pengikatan  atau  proses  akad,  pada  tahap  ini dilakukan  proses  akad  yaitu  akad  yang  digunakan adalah  akad  murabahah  yang  dilakukan  terhadap agunan.  Pada  saat  proses  akad  berlangsung  pihak yang terlibat adalah nasabah, pihak bank yang terdiri dari  BOSM  dan  Retail  Banking  Relationship Manager, lalu adapula notaris.
8.  Setelah  persyaratan  dipenuhi  dan  akad  telah dilakukan Pencairan dana dapat dilakukan, dan bank akan memberikan dana pembelian rumah, selanjutnya nasabah akan menandatangani tanda bukti penerimaan  uang,  sebagai  bukti  telah  diterimanya dana oleh nasabah dari bank.Bank akan membayarkan  pembelian  rumah  yang  dimaksud  ke rekening penjual/pemasok melalui rekening nasabah yang  ada  pada  bank.  Dan  nasabah  menerima faktur/invoice,  kwitansi/tanda  pembayaran  lainnya dari penjualan/pemasok sebagai bukti telah dilakukannya  pembelian  rumah  untuk  kemudian diserahkan kepada bank sebagai tanda terima barang oleh nasabah. Pencairan yang dilakukan melalui auto debit
9. Setelah proses pencairan dilakukan monitoring atas pembiayaan oleh pihak BOSM.

## 4.3  Perhitungan Pembiayaann Griya BSM
Pada Bank Mandiri Syariah Kantor cabang Mayestik perhitungan  pembiayaan  KPR  Griya  BSM  dapat  di simulasikan  sebagai  berikut,    Contoh.  Apabila seorang nasabah mengajukan pembiayaan kepemilikan  rumah  dengan  harga  rumah  Rp. 500.000.000  dengan  margin  berlaku  6,75%  dengan jangka  waktu  15  tahun  dan  uang  muka  10%,  maka perhitungannya adalah sebagai berikut : Uang Muka = Harga rumah x 10% = Rp. 500.000.000 x 10% = Rp. 50.000.000 Pembiayaan Bank = Harga Rumah – Uang muka = Rp. 500.000.000-50.000.000 = Rp. 450.000.000 Margin = Pembiayaan oleh bank x margin = Rp. 450.000.000 x 6,75% = Rp. 30.375.000 Harga Jual = Harga rumah + Margin = Rp. 500.000.000 + 30.375.000 = Rp. 530.375.000 Jangka waktu = 180 bulan Angsuran perbulan = Total piutang-Uang muka 180 Angsuran per bulan = Rp.530.375.000 - 50.000.000 180 = Rp. 480.375.000 180 = Rp. 2.668.750
Dalam  perhitungan  diatas,  nasabah  akan  membayar uang  muka  sebesar  Rp.  50.000.000  serta  jangka waktu  pembayaran  15  tahun  atau  180  bulan  dan pembayaran  angsuran  adalah  sebesar  Rp.  2.668.750 perbulan.  Dalam  simulasi  perhitungan  pembiayaan pemilikan  rumah  Bank  Syaraiah  Mndiri  Cabang Jakarta  Mayestik  menggunakan  margin  anuitas, margin  anuitas  adalah  margin  keuntungan  yang diperoleh dari perhitungan secara anuitas. Perhitungan anuitas adalah suatu cara pengembalian pembiayaan  dengan  pembayaran  angsuran  harga pokok dan margin keuntungan secara tetap.

## 5. KESIMPULAN DAN SARAN

## 5.1 Kesimpulan
Berdasarkan  pembahasan  diatas  mengenai  prosedur pembiayaan  KPR  Griya  BSM    dapat  disimpulkan sebagai berikut:
1.  Persyaratan umum dalam pengajuan pembiayaan KPR  Griya  BSM  pada  Bank  Mandiri  Syariah adalah WNI cakap hukum, usia minimal 21 tahun dan maksismal 55 tahun, maksimum pembiayaan s.d 5 Milyar, DP min 5% atau sesuai ketentuan BI dan  penghasilan  minimal  Rp.  5  Juta  sudah termasuk gabungan suami dan istri.
2. Akad KPR BSM menggunakan akad  murabahah. Akad murabahah adalah akad jual beli antara bank dan nasabah, dimana bank membeli barang yang
dibutuhkan  dan  menjualnya  kepada  nasabah sebesar harga pokok ditambah dengan keuntungan margin yang disepakati.
3.  Dalam  proses  pengajuan  pembiayaan  KPR  Griya BSM  pada  Bank  Mandiri  Syariah  terdapat  9 tahapan  yang  terdiri  dari  :  a.  Permohonan Pembiayaan  Griya  BSM  b.  Pengumpulan  data atau  dokumen  nasabah.  c.  Verfikasi  data  atau dokumen  nasabah.  d.  Penginputan  data  nasabah pada  sistem.  e.  Survei  yang  dilakukan  appraisal dari  kantor  pusat.  f.  Persetujuan  pembiayaan.  g. Pengikatan  atau  proses  akad,  akad  yang digunakan adalah akad Murabahah. h. Pencairan pembiayaan  yang  dilakukan  di  teller  bank.  i Monitoring. 5.2 Saran Berdasarkan hasil penelitian yang dilakukan peneliti memberikan saran sebagai berikut :
1.    Dalam  memberikan  kredit  perlu  di  jaga  ke  hati- hatian dengan memegang prinsip 5C+1S dengan konsisten sehingga dapat di hindari resiko kredit bermasalah atau macet
2. Monitoring harus dilakukan secara konsisten setiap bulan  melalui  data  laporan  pembayaran  nasabah untuk melakukan antisipasi kredit bermasalah.
3. Perlu dilakukan penelitian lanjutan dengan metode kuantitaif terkait efektivitas prosedur pembiayaan KPR  Griya  BSM  di  kantor  cabang  Mayestik Jakarta.

## REFERENSI
Ajija,  S.  R.  (2018). Koperasi  BMT.  Teori,  aplikasi dan  Inovasi. Karanganyar,  Jawa  Tengah: CV. Inti Media Komunika.
Azmi, F. (2015). Fakttor Internal dan Eksternal yang Mempengaruhi  Pembiayaan  Murabahah Pada  Perbankan  Syariah  di  Indonesia. Garduasi, 34 (1), 53-70.
Ilyas,  R.  (2015).  Konsep  Pembiayaan  dalam Perbankan Syari'ah. Jurnal Penelitian, 9 (1), 183-204.
Indrawati.  (2018). Metode  Penelitian  Kualitatif, Manajemen dan Bisnis Konvergensi
Teknologi  Informasi  dan  Komunikasi. Bandung: PT. Refika Aditama.
Kristianto. (2011).
Psikologi
Pemasaran.
Yogyakarta: Buku Seru .
Najib, M. A. (2017). Penguatan Prinsip Syariah Pada Produk Bank Syariah. Jurnal Jurisprudence, 7 (1), 15-28.
Satria,  M.  R.  (2018).  Analisis  Perbandingan
Pemberian Kredit Pemilikan Rumah (KPR) Pada Bank
Konvensional
Dengan
Pembiayaan  Mrabahan  (KPR)  Pada  Bank Syariah. Amwaluna  :  jurnal  Ekonomi  dan Keuangan syariah, 2 (1), 107-117.
Wafa,  M.  (2017).  Hukum  Perbankan  Dalam  Sistem Operasional  Bank  Konvensional  Dan  Bank Syariah. Koordinat, XIV (2 ), 257-270.