## PERLINDUNGAN HUKUM TERHADAP KONSUMEN DALAM PERJANJIAN JUAL BELI PERUMAHAN DENGAN SISTEM PRE PROJECT SELLING DI SUMATERA BARAT
Andalusia 1* , Linda Elmis 2 , Neneng Oktarina 3 1,2,3 Fakultas Hukum, Universitas Andalas, Indonesia Email: 1 andalusia.boerma@gmail.com , 2 lindaelmis@gmail.com ,
3 nenengoktarina@rocketmail.com
*Corresponding Author: Andalusia
Abstract:  Property  (house)  one  of  the  basic  nessecity  as  human  life  that  the  everybody  in beside of food and clothtes must be fulfill. Life nessecities in the few of last year have great potential  to  grow  because  of  population  sector.  In  the  reality  have  tight  competition  in property  business  as  sell  house  between  developers  for  introduce  to  consumer.  One  of  the selling house by pre project selling. In implementation on the field have many obstacle even unexpectation with the system as usual kind from advertised or had agree in the agreement by developer while house has  done to  build so that  it can be get  loss against consumer. So after  author  research  about  pre  project  selling  so  implementation  of  transaction  buy  house with pre project selling among location survey, payment for order (booking fee), and do BU Checking,  down  payment  and  sharia  contract  (akad).  After  that,  the  legal  problem  in  pre project  selling  implement  on  the  field  in  aldi  resident  have  unsimiliar  after  the  parties  to agree  by  contract  then  while  the  house  has  stay  with  owner  or  consumer  such  facilities, nevertheless  until  now  the  access  isn’t  good  to  the  way  with  every  resident  or  consumer. Legal  relations  between  consumer  candidate  with  developer  as  seling  agreement/  In  the position  as  developer  for  provider  of  property  (house)  and  consumer  as  buyer.bank institution as mandatory from consumer is mean partners from developer.

## Keywords: Pre Project Selling; Developer; Selling Property (house)
Abstrak: Rumah  merupakan  salah  satu  kebutuhan  dasar  setiap  orang  disamping  kebutuhan akan  pangan  (makanan)  dan  sandang  (pakaian).  Kebutuhan  akan  rumah  beberapa  tahun terakhir mengalami perkembangan yang sangat pesat salah satu faktor pendorongnya adalah besarnya jumlah penduduk. Pada kenyataannya terdapat persaingan yang sangat ketat antara para  pengembang (developer) untuk  menarik  konsumen.  Salah  satunya  dengan  penjualan perumahan  dengan  sistem  pre  project  selling.  Dalam  pelaksanaan  penjualan  perumahan dengan sistem pre project selling tidak berjalan sesuai dengan yang diperjanjikan para pihak, seperti  adanya  ketidaksesuaian  antara  apa  yang  diiklankan  atau  yang  diperjanjikan  oleh pengembang (developer) dengan  kenyataan  ketika  rumah  selesai  dibangun  sehingga  hal tersebut  dapat  merugikan  konsumen.  Hasil  penelitian  menunjukkan  bahwa  pelaksanaan  jual beli  dengan  pre  project  selling  survei  lokasi,  pembayaran  biaya  pemesanan (booking  fee) , melakukan  BI  Checking,  pembayaran  uang  muka (down  payment) dan  akad.  Permasalahan dalam  pelaksanaan  Permasalahan  yang  ditemui  dalam  pelaksanaan  jual  beli  perumahan dengan  sistem  pre  project  selling,  seperti  pada  perumahan  Aldi  Residen  terdapat
ketidaksesuaian  yang  diperjanjikan  dengan  kenyataan  ketika  rumah  telah  ditempati,  seperti fasilitas yang disediakan berupa jalan beraspal,  akan tetapi sampai sekarang jalannya belum diaspal. Hubungan  hukum  antara  calon  pembeli  dengan  pengembang  dilandasi  dengan perjanjian  jual  beli.  Dalam  hal  ini  pihak  penjual  (pengembang)  berkedudukan  sebagai penyedia  perumahan  dan  konsumen  sebagai  pembeli.  Bank  sebagai  penerima  kuasa  dari calon pembeli merupakan mitra dari pengembang.
Kata Kunci: Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB); Pengembang; Jual Beli Rumah

## PENDAHULUAN
Salah satu tujuan dibentuknya Negara Indonesia sebagaimana ditetapkan dalam Alinea IV  Pembukaan  Undang-Undang  Dasar  Negara  Republik  Indonesia  tahun  1945  yaitu memajukan  kesejahteraan  umum.  Memajukan  kesejahteraan  umum  dilaksanakan  dengan pembangunan  nasional,  yang  hakikatnya  yaitu  pembangunan  manusia  seutuhnya  dan pembangunan seluruh rakyat Indonesia yang menekankan pada keseimbangan pembangunan kemakmuran  lahiriah  dan  batiniah 1 .  Pembangunan  rumah  merupakan  salah  satu  indikator demi  tercapainya  kesejahteraan  umum.  Sejalan  dengan  hal  tersebut  kebutuhan  akan  rumah merupakan hak setiap orang. Hal tersebut dapat kita lihat pada Pasal 28 H ayat (1) UUD 1945 yang  menegaskan  bahwa  “ Setiap  orang  berhak  hidup  sejahtera  lahir  dan  batin,  bertempat tinggal  dan  mendapatkan  lingkungan  hidup  yang  baik  dan  sehat  serta  mendapatkan pelayanan  kesehatan ” 2 .  Komarudin  berpendapat  bahwa  perumahan  merupakan  salah  satu kebutuhan dasar manusia dan faktor penting dalam peningkatan harkat dan martabat manusia. Dalam  rangka  memenuhinya  perlu  diperhatikan  kebijaksanaan  umum  pembangunan perumahan,  kelembagaan,  masalah  pertanahan,  pembiayaan  dan  unsur-unsur  penunjang pembangunan  perumahan 3 .  Perkembangan  pembangunan  perumahan  dan  properti  beberapa tahun terakhir sangat pesat. Kebutuhan akan bangunan rumah memberikan kesempatan bagi badan  usaha  yang  menjalankan  kegiatan  usaha  dibidang  penyelenggaraan  perumahan  untuk melakukan  kegiatan  bisnis  dibidang  properti.  Hal  ini  menimbulkan  persaingan  yang  sangat ketat  bagi  pengembang  ( developer )  dalam  menarik  pembeli.  Sehingga  hal  tersebut berdampak pada lahirnya cara-cara praktis dan cepat untuk menjual perumahan atau properti dengan sistem penjualan pre project selling.
Pengertian  dari  sistem pre  project  selling sendiri  tidak  diatur  di  dalam  peraturan perundang-undangan  maupun  didalam  Kamus  Besar  Bahasa  Indonesia  (KBBI).  Akan  tetapi terdapat beberapa ahli yang memberikan pandangan terkait sistem pesan bangun ( pre project selling) , salah satunya adalah Yohannes Sogar Simamora. Beliau berpandangan bahwa sistem pre  project  selling adalah  penjualan  sebelum  proyek  dibangun  dimana  properti  yang  dijual baru  berupa  gambar  atau  konsep 4 .  Jadi  dapat  disimpulkan  bahwa pre  project  selling merupakan  penjualan  properti  sebelum  proyek  dibangun  dan  penjualan  baru  berupa  gambar atau konsep. Di Indonesia sistem pre project selling lahir dari adanya kebebasan berkontrak yang  terdapat  dalam  Pasal  1338  ayat  (1)  Kitab  Undang-undang  Hukum  Perdata  (KHUPer).
1 Urip Santoso, 2014, Hukum Perumahan, Prenadamedia Group, Jakarta, hlm. 1
2 Republik Indonesia, Undang – Undang Dasar 1945 , Bab XA, Pasal 28 H
3 Komarudin, 1997, Menelusuri Pembangunan Perumahan dan Permukiman , Yayasan REI-Raka-Sindo, Jakarta, hlm. 46
4 Yohannes Sogar Simamora, 1996, Penerapan Prinsip Caveat Vendor Sebagai Sara Perlindungan Bagi Konsumen Perumahan di Indonesia , Universitas Airlangga Press, Surabaya, hlm. 13.
Kebebasan  dalam  membuat  perjanjian  dan  mengatur  isi  perjanjian  sepanjang  memenuhi ketentuan sebagai berikut:
a) Memenuhi syarat sebagai suatu kontrak;
b) Tidak dilarang oleh Undang-Undang;
c) Sesuai dengan kebiasaan yang berlaku;
d) Sepanjang kontrak tersebut dilaksanakan dengan itikad baik.
Menurut  Sri  Soedewi  Masjchoen  Sofwan,  berpendapat  bahwa  perjanjian  merupakan perbuatan  hukum  dimana  seseorang  atau  lebih  mengikatkan  dirinya  terhadap  seorang  lain atau  lebih 5 .  Para  pihak  diberikan  kebebasan  untuk  membuat  isi  perjanjian  yang  mereka sepakat untuk menjadi pengaplikasian asas kebebasan berkontrak. Namun kebebasan tersebut dibatasi  oleh  pengaturan  dalam  Pasal  1337  Burgerlijk  Wetboek  yang  menghendaki  suatu perjanjian  itu  tidak  boleh  bertentangan  dengan  asas  kesusilaan  dan  ketertiban  umum.  Pada prakteknya  sistem pre  project  selling juga harus  memperhatikan  syarat  sahnya  suatu perjanjian  sebagaimana  tercantum  pada  Pasal  1320  KUHPerdata  yang  menentukan  bahwa untuk sahnya suatu perjanjian diperlukan empat syarat yaitu;
a) Sepakat mereka yang mengikatkan diri;
b) Kecakapan untuk membuat suatu perikatan;
c) Suatu hal tertentu;
d) Suatu sebab yang diperbolehkan
Secara yuridis formal pola penjualan perumahan dengan sistem pre project selling tidak dilarang. Pre project selling sendiri dimungkinkan selama memenuhi persyaratan yang diatur dalam Undang-undang No. 1 tahun 2011 tentang Perumahan dan kawasan permukiman yaitu harus dilaksanakan dengan Perjanjian Pendahuluan Jual Beli (PPJB), sebagaimana dijelaskan dalam pasal 42 ayat (1) UU Perumahan dan Kawasan Permukiman, yang menyatakan bahwa: “Rumah  tunggal,  rumah  deret  dan  rumah  susun  yang  masih  dalam  proses  pembangunan dapat  dipasarkan  melalui  sistem  perjanjian  pendahuluan  jual  beli  sesuai  dengan  ketentuan peraturan  perundang-undangan. Perjanjian  Pendahuluan  Jual  Beli  (PPJB)  dimungkinkan dengan  memenuhi  persyaratan  yang  dijelaskan  pada  Pasal  41  ayat  (2)    Undang-Undang Nomor  1  tahun  2011  tentang  Perumahan  dan  Kawasan  Permukiman  yang  menyatakan bahwa;  “ Perumahan  yang  masih  dalam  proses  pembangunan  dapat  dipasarkan  melalui sistem  Perjanjian  Pendahuluan  Jual  Beli  setelah  terpenuhinya  beberapa  syarat  kepastian tentang  status  kepemilikan  tanah,  hal  yang  diperjanjikan,  kepemilikan  IMB  induk, ketersediaan prasarana, sarana dan utilitas umum serta keterbangunan paling sedikit 20%. PPJB  merupakan  awal  untuk  lahirnya  suatu  perjanjian  jual  beli    sampai  dilaksanakannya penandatanganan Akta Jual Beli (AJB). Akta Jual Beli (AJB) adalah berkas otentik yang bisa menjadi bukti dari transaksi atau aktivitas jual beli maupun peralihan hak kepemilikan tanah, rumah,  atau  bangunan.  Kuasa  untuk  membuat  AJB  ini  diberikan  kepada  Pejabat  Pembuat Akta  Tanah  (PPAT),  atau  yang  bisa  juga  disebut  dengan  notaris.  Penjualan  perumahan dengan  sistem pre  project  selling tentunya  memiliki  kelebihan  dan  kekurangan.  Dengan pembangunan  perumahan  dimasa  yang  akan  datang  tidak  dapat  dipungkiri  akan  terjadi wanprestasi didalam perjalannya berupa;
5 Sri  Soedewi  Masjchoen,  2007, Hukum  Jaminan  di  Indonesia ,  Pokok-Pokok  Hukum  Jaminan  dan Jaminan Perorangan. Yogyakarta: Liberty, hlm. 1.
1. Tidak terlaksananya apa yang diperjanjikan;
2. Terlaksana tapi tidak tepat waktu (terlambat);
3. Terlaksana tetapi tidak seperti yang diperjanjikan;
4. Dilaksanakan tetapi menurut perjanjian tidak boleh dilakukan
Beberapa permasalahan dalam penjualan perumahan dengan sistem pre project selling adalah  terdapat  ketidaksesuaian  yang  diperjanjikan  dengan  kenyataan  ketika  rumah  telah ditempati,  seperti  fasilitas  sosial  yang  diperjanjikan  adalah  masjid,  tapi  pada  kenyataannya yang  dibangun  adalah  mushalla.  Kemudian  fasilitas  yang  disediakan  lainnya  adalah  jalan beraspal,  akan tetapi  sampai sekarang jalannya  belum beraspal.terdapat  juga rembesan pada loteng  dan  dinding  setelah  3  minggu  ditempati,  lantai  pecah  setelah  2  bulan  ditempati,  cat temboknya  terkelupas  pada  saat  beberapa  minggu  ditempati,  air  yang  dijanjikan  adalah PDAM, namun pada saat ditempati ternyata menggunakan sumur bor dan air sumur tersebut tidak  bersih  juga  berwarna  kuning.  Dengan  kondisi  diatas  konsumen  menjadi  pihak  yang dirugikan.  Sehingga  diperlukan  perlindungan  hukum  terhadap  konsumen  sebagai  perisai apabila terjadi hal demikian.
Menurut  Philipus  M.  Hadjon  perlindungan  hukum  adalah  kumpulan  peraturan  atau kaidah yang dapat melindungi suatu hal dari hal lainnya. Berkaitan dengan konsumen berarti hukum  memberikan  perlindungan  terhadap  hak-hak  pelanggan  dari  sesuatu  yang mengakibatkan  tidak  terpenuhinya  hak-hak  tersebut 6 .  Perlindungan  hukum  juga  merupakan tindakan  atau  upaya  untuk  melindungi  masyarakat  dari  perbuatan  sewenang-wenang  oleh pengusaha  yang  tidak  sesuai  dengan  aturan  hukum,  untuk  mewujudkan  ketertiban  dan ketentraman  sehingga  memungkinkan  manusia  untuk  menikmati  martabatnya  sebagai manusia 7 . Asas  dan tujuan Perlindungan Konsumen dalam UUPK Pasal  3 ayat  (4) dan ayat (5)  adalah  untuk  menciptakan  sistem  perlindungan  hukum  konsumen  yang  mengandung unsur kepastian hukum dan keterbukaan informasi serta akses untuk mendapatkan informasi dan  menumbuhkan  kesadaran  pelaku  usaha  mengenai  perlindungan  konsumen  sehingga menumbuhkan  sikap  yang  jujur  dan  bertanggungjawab  dalam  berusaha 8 .  Oleh  karena  itu, penulis  akan  meneliti  terhadap  perlindungan  hukum  terhadap  konsumen  dalam  pembelian suatu property berupa rumah yang diawali dengan perjanjian pengikatan jual beli (PPJB) atau disebut sebagai pre project selling.

## METODE
Metode  ditulis  dengan  menggunakan  penelitian  yuridis  empiris  ( empirical  research ) yaitu  metode  yang  menekankan  pada  aspek  hukum  berkenaan  dengan  pokok  permasalahan hukum  yang  hendak  dibahas  dan  dikaitakn  dengan  praktik  di  lapangan  terhadap  penerapan hukum tersebut.Pendekatan penelitian menggunakan pendekatan perundang-undangan ( statue approach ) yang merupakan proses analisis suatu permasalahan hukum dengan dihubungkan pada  perundang-undangan  yang  terkait  dengan  sector  permasalahan  tersebut.  Lalu, pendekatan  konseptual  ( conceptual  approach )  merupakan  suatu  pendekatan  untuk
6 Philipus M. Hadjon, 1987, Perlindungan Bagi Rakyat diindonesia , Surabaya, PT. Bina Ilmu, hlm. 1 - 2
7 Setiono, 2004, Rule of Law Supremasi Hukum , Magister Ilmu Hukum Program Pascasarjana Universitas Sebelas Maret, Surakarta, hlm. 13
8 Nurhafni Kanun, 2018, Perlindungan Hukum Konsumen dalam Perjanjian Baku Elektornik Consumer Law Protection in Electronic Standard Agreement , Jurnal Hukum. Vol 10, No. 3, p. 473 – 494
menganalisis  permasalahan  hukum  dengan  menguraikan  melalui  sudut  pandang  hukum secara teori-teori. Penulis menganalisis terhadap penelitian ini yang bersifat deskriptif.

## PEMBAHASAN DAN ANALISIS
Pelaksanaan  Perjanjian  Jual  Beli  Perumahan  Dengan  Sistem  Pre  Project  Selling  Di Indonesia .
Kepemilikan rumah dengan sistem pre project  selling antara pengembang ( developer ) dengan  konsumen  dilakukan  dengan  prinsip  jual  beli.  Berbeda  dengan  jual  beli  pada umumnya, pelaksanaan jual beli perumahan dengan sistem pre project selling sesuai dengan Pasal  42  ayat  (1)  Undang-undang  Nomor  1  tahun  2011  tentang  Perumahan  dan  Kawasan Permukiman diketahui  bahwa penjualan perumahan dengan sistem pre project  selling dapat dilakukan dengan Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB). Perjanjian pengikatan jual beli ini merupakan  kesepakatan  mula-mula  antara  pihak  pengembang  ( developer )  dan  konsumen yang  didalamnya  berisi  klausula-klausula  yang  menyangkut  perjanjian  kedua  belah  pihak. Pengembang (developer) sebagai  pelaku  usaha  yang  tidak  memungkinkan  adanya perundingan  atau  negosiasi  para  pihak  untuk  menemukan  suatu  kesepakatan.  Dalam pembuatan  PPJB  harus  disesuaikan  dengan  ketentuan  yang  telah  ditetapkan  didalam peraturan perundang-undangan. Berdasarkan Pasal 1 ayat (11) Peraturan Pemerintah Nomor 12 Tahun 2021 tentang Perubahan atas Peraturan Pemerintah Nomor 14 Tahun 2016 tentang Penyelenggaraan  Perumahan  dan  Kawasan  Permukiman  bahwa  PPJB  dibuat  dihadapan Notaris.  Sejalan  dengan  itu  didalam  Pasal  1870  KUH  Perdata  juga  dijelaskan  bahwa  PPJB yang  dibuat  dihadapan  Notaris  memiliki  kekuatan  bukti  hukum  yang  kuat  atas  perjanjian kedua  pihak.  Perjanjian  Pendahuluan  jual  beli  (PPJB)  sendiri  dimungkinkan  selama memenuhi persyaratan yang diatur didalam Pasal 42 ayat (2) Undang-undang Nomor 1 Tahun 2011  tentang  Perumahan  dan  Kawasan  Permukiman  yang  menyatakan  bahwa;  ” Perumahan yang  masih  dalam  proses  pembangunan  dapat  dipasarkan  melalui  sistem  Perjanjian Pendahuluan jual beli setelah terpenuhinya beberapa syarat kepastian atas”;
a. Status kepemilikan tanah;
b. Hal yang diperjanjikan;
c. Kepemilikan IMB induk;
d. Ketersediaan prasarana-sarana dan utilitas umum serta;
e. Keterbangunan paling sedikit 20% (persen).
Menurut R Subekti, Perjanjian Pendahuluan jual beli (PPJB) dilaksanakan sebelum jual beli  dikarenakan  adanya  unsur-unsur  yang  harus  dipenuhi  didalam  jual  beli    tersebut 9 . Kedudukan  PPJB  sebagai  perjanjian  pendahuluan  berfungsi  untuk  memperkuat  perjanjian pokok  yang  biasanya  berisi  janji-janji  dari  pihak  pengembang  yang  mengandung  syarat- syarat yang telah disepakati. PPJB merupakan awal untuk lahirnya suatu perjanjian jual beli sampai  dilaksanakannya  penandatanganan  Akta  Jual  Beli    (AJB).  Akta  Jual  Beli  (AJB) adalah berkas  otentik  yang bisa menjadi  bukti dari transaksi  atau aktivitas jual beli maupun peralihan hak kepemilikan tanah, rumah, atau bangunan. Jual beli perumahan dengan sistem pre  project  selling dapat  dilakukan  dengan  beberapa  cara  yaitu  pembayaran  dengan  sistem cash maupun dengan Kredit Pemilikan Rumah (KPR). Pelaksanaan sistem pre project selling dengan  Kredit  Pemilikan  Rumah  (KPR)  diperbolehkan,  hal  tersebut  sesuai  dengan  Pasal  15 ayat  (1)  Peraturan  Bank  Indonesia  Nomor  21/13/PBI/2019  Tahun  2019  tentang  Perubahan atas  Peraturan  Bank  Indonesia  Nomor  20/8/PBI/2018  tentang  Rasio Loan  to  Value untuk Kredit Properti, Rasio Financing to Value untuk Pembiayaan Properti Dan Uang Muka Untuk Kredit Atau Pembiayaan Kendaraan Bermotor, bahwa  akad kredit untuk  rumah yang belum dibangun  sendiri  memang  dapat  dilakukan  dengan  memenuhi  beberapa  persyaratan  yaitu
9 R. Subekti, 1998, Aspek-aspek Hukum Perikatan Nasional , Citra Aditya Bakti, Bandung, hlm. 29.
mewajibkan  bank  untuk  memiliki  perjanjian  kerja  sama  dengan  pengembang  yang  paling sedikit memuat kesanggupan pengembang untuk menyelesaikan properti sesuai dengan yang diperjanjikan  dengan  konsumen,  serta  diharuskan  adanya  jaminan  yang  diberikan  oleh pengembang atau pihak lain kepada bank yang dapat dieksekusi apabila properti tidak dapat diselesaikan  atau  tidak  dapat  diserahterimakan  sesuai  dengan  yang  diperjanjikan.  Tahapan dalam  pelaksanaan  jual  beli  perumahan  dengan  sistem pre  project  selling pada  umumnya dilakukan dengan KPR, yang meliputi: survei lokasi, pembayaran biaya pemesanan ( booking fee),  m elakukan BI  Checking, pembuatan  dan  penandatanganan  Perjanjian  Pengikatan  jual beli  (PPJB),  Melengkapi  dokumen  sebagai  syarat  administrasi,  pembayaran  uang  muka ( down payment ) dan akad.

## Permasalahan Yang Ditemuai Dalam Pelaksanaan Jual-Beli Perumahan Dengan Sistem Pre Project Selling di Sumatera Barat
Berdasarkan  wawancara  yang  dilakukan  pada  tiga  tempat  yakni  di  Perumahan  Aldi Residen Perumahan Rizano residen, dan Perumahan Arai Pinang di Batu Sangkar, Kabupaten Tanah Datar, Provinsi Sumatera Barat bahwa;
1) Perumahan  Aldi  Residen  dibangun  oleh  perusahaan  pembangunan  Perumahan  PT  Rical Bersaudara.  Perumahan  ini  terletak  di  Jalan  Sutan  Alam  Bagagarsyah  no.  000,  Saruaso, Tanjung Emas, Pagaruyung, Batusangkar, Sumatera Barat dan telah beroperasi sejak tahun 2015. PT Rical Bersaudara telah membangun sebanyak 800-an (delapan ratus perumahan) dengan  harga  rumah  berkisar  Rp.  150.500.000;  (seratus  lima  puluh  juta  lima  ratus  ribu). Berdasarkan  hasil  wawancara  dengan  konsumen  yakni  bapak  Baim  (pembeli  perumahan Aldi residen tipe 36 pada tanggal 20 Maret 2015), terdapat beberapa permasalahan ketika konsumen  telah  menempati  perumahan  setelah  dilaksanakannya  akad  dan  serah  terima rumah. Beliau menuturkan bahwa terdapat ketidaksesuaian antara yang diperjanjikan atau diiklankan  oleh  pengembang  ( developer )  kepada  konsumen  dengan  kenyataan  ketika rumah tersebut ditempati seperti: fasilitas sosial yang akan disediakan di Perumahan Aldi sesuai  dengan  apa  yang  diperjanjikan  adalah  masjid,  tapi  pada  kenyataannya  yang dibangun  adalah  mushalla.  Kemudian  fasilitas  yang  disediakan  lainnya  adalah  jalan beraspal,  akan  tetapi  sampai  sekarang  jalannya  belum  beraspal.  Terdapat  juga  rembesan pada  loteng  dan  dinding  setelah  3  minggu  ditempati.  Dan  kusen  yang  harusnya menggunakan  kayu  meranti  akan  tetapi  setelah  rumah  tersebut  selesai  ternyata  bukan menggunakan kayu meranti 10
2) Menurut konsumen lainnya yakni Bapak Saitul (pembeli perumahan tipe 36 pada tanggal 17  Desember  2015).  Beliau  juga  mengatakan  bahwa  terdapat  beberapa  permasalahan berupa  ketidaksesuaian  antara  apa  yang  diiklankan  atau  diperjanjikan  dengan  kenyataan ketika rumah sudah ditempati yaitu: lantai pecah setelah 2 bulan ditempati, cat temboknya terkelupas  pada  saat  beberapa  minggu  ditempati,  air  yang  dijanjikan  adalah  PDAM, namun pada saat ditempati ternyata menggunakan sumur bor dan air sumur tersebut tidak bersih  juga  berwarna  kuning  sehingga  konsumen  tersebut  memasang  air  PDAM  di rumahnya dengan uang pribadi, tempat pembuangan sampah dijanjikan oleh pengembang ( developer )  tapi  pada  saat  rumah  ditempati  tidak  ada  tempat  pembuangan  sampahnya  di
10 Hasil wawancara dengan Bapak Baim, tanggal 20 Oktober 2022
perumahan  tersebut,  plafond  yang  diiklan  atau  dijanjikan  doule  triplek  namun  pada kenyataannya hanya menggunakan satu lapis triplek 11
3) Selain  itu  juga  menurut  Bapak  Sendrawaldi  (pembeli  perumahan  tipe  36  pada  bulan Oktober  2014)  juga  mengeluhkan  adanya  ketidaksesuaian  antara  yang  diperjanjikan  oleh pengembang  ( developer )  dengan  kenyataan  ketika  rumah  tersebut  telah  ditempati  yaitu: dinding  pembatas  rumah  yang  dijanjikan  tingginya  1  meter  akan  tetapi  ketika  ditempati ternyata  tinggi  pembatas  antar  rumah  konsumen  hanya  80  cm,  selanjutnya  terhadap penimbunan tanah kamar mandi kurang padat sehingga mengakibatkan keramik dari lantai kamar mandi retak dan pecah juga pipa air sumur nya sering bocor 12
4) Wawancara dilakukan dengan Bapak Misal (pembeli perumahan tipe 36 pada tahun 2000). Menurut  beliau  terdapat  ketidaksesuaian  antara  apa  yang  diperjanjikan  atau  diiklankan oleh  pengembang  ( developer) dengan  kenyataan  ketika  rumah  ditempati  oleh  konsumen yaitu:  tidak  ada  dapur,  kamar  mandi  dan  septitank  sehingga  untuk  kelanjutan pembangunan  dapur,  kamar  mandi  dan  septitank  tersebut  dilanjutkan  oleh  konsumen sendiri menggunakan uang pribadi 13 ;
5) Wawancara dilakukan dengan Ibuk Sriyanti (pembeli perumahan tipe 55 pada bulan Maret 2004),  menurut  beliau  terdapat  ketidaksesuaian  antara  apa  yang  diperjanjikan  atau diiklankan  dengan  kenyataan  ketika  rumah  ditempati  yaitu:  kayu  yang  digunakan  tidak sesuai dengan yg diperjanjikan dan pengecoran dinding yang tidak dikerjakan secara teliti dan pemasangan plafon juga tidak dikerjakan dengan teliti 14
Berdasarkan  permasalahan  yang  diuaraikan  diatas,  diketahui  bahwa  pelaksanaan  jual beli perumahan dengan sistem pre project selling pada Perumahan Aldi Residen, Perumahan Arai Pinang dan Perumahan Rizano di Sumatera Barat telah bertentangan dengan Pasal 1483 KUHPerdata  bahwa  penjual  berkewajiban  dalam  melakukan  kegiatan  jual  beli  adalah  si penjual  diwajibkan  menyerahkan  barang  yang  dijual  seutuhnya,  sebagaimana  dinyatakan dalam  perjanjian  yang  telah  disepakati.  Sedangkan  pengembang  ( developer )  menyerahkan perumahan  dengan  kondisi  yang  berbeda  dengan  yang  dperjanjikan  bersama  konsumen. Selain  itu  juga  bertentangan  dengan  Pasal  7  Undang-undang  Nomor  8  Tahun  1999  tentang Perlindungan  Konsumen  dimana  pelaku  usaha  mempunyai  kewajiban  yaitu  harus  beritikad baik  dalam  pelaksanaannya,  memberikan  informasi  yang  benar,  jelas  dan  jujur  mengenai kondisi  dan  jaminan  barang  atau  jasa,  memberikan  ganti  rugi  atau  kompensasi  akibat penggunaan, pemakaian, dan pemanfaatan atas barang/jasa yang diperdagangkan. Sedangkan pada  ketiga  perumahan  tersebut  ditemukan  keluhan  konsumen  mengenai  ketidaksesuaian antara apa yang diiklankan dengan kenyataan ketika rumah tersebut ditempati. Dalam  hal ini pengembang  ( developer )  tidak  memberikan  informasi  yang  benar,  jelas  dan  jujur  mengenai perumahan tersebut.
11 Hasil wawancara dengan Bapak Saitul, tanggal 20 Oktober 2022
12 Hasil wawancara dengan Bapak Sendrawaldi, tanggal 20 Oktober 2022
13 Hasil wawancara dengan Bapak Misal, tanggal 21 Oktober 2022
14 Hasil wawancara dengan Bapak Sriyanti, tanggal 20 Oktober 2022

## Perlindungan  Hukum  Terhadap  Konsumen  Dalam  Perjanjian  Jual-Beli  Perumahan Dengan Sistem Pres Project Selling di Sumatera Barat
Berbagai  permasalahan  hukum  antara  konsumen  dengan  pihak  pengembang ( developer )  seperti  ketidaksesuaian  antara  gambar  rumah  dalam  brosur/teknis  bangunan dengan  kondisi  rumah  ketika  ditempati  oleh  konsumen.  Sehingga  dalam  pelaksanaan pre project selling ini diperlukan adanya perlindungan hukum yang diberikan terhadap konsumen apabila  nantinya  terdapat  permasalahan-permasalahan  yang  merugikan  kedua  belah  pihak. Menurut  Philipus  M.Hadjon  perlindungan  hukum  adalah  kumpulan  peraturan  atau  kaidah yang dapat melindungi suatu hal dari hal lainnya. Berkaitan dengan konsumen berarti hukum memberikan  perlindungan  terhadap  hak-hak  pelanggan  dari  sesuatu  yang  mengakibatkan tidak  terpenuhinya  hak-hak  tersebut 15 .  Sedangkan  menurut  Muchsin  perlindungan  hukum merupakan  suatu  hal  yang  melindungi  subjek-subjek  hukum  melalui  peraturan  perundang- undangan  yang  berlaku  dan  dipaksakan  pelaksanaannya  dengan  suatu  sanksi.  Menurut Muchsin  perlindungan  hukum  merupakan  suatu  hal  yang  melindungi  subjek-subjek  hukum melalui peraturan perundang-undangan yang berlaku dan dipaksakan pelaksanaannya dengan suatu sanksi. Perlindungan hukum dapat dibedakan menjadi dua, yaitu;
1. Perlindungan Hukum Preventif
Perlindungan  hukum  yang  diberikan  oleh  pemerintah  dengan  tujuan  untuk  mencegah sebelum terjadinya pelanggaran
2. Perlindungan Hukum Represif;
Perlindungan hukum represif merupakan perlindungan akhir berupa sanksi seperti denda, penjara, dan hukuman tambahan yang diberikan apabila sudah terjadi sengketa atau telah dilakukan suatu pelanggaran
Bentuk  perlindungan  hukum  salah  satunya  adalah  terhadap  konsumen  yaitu berdasarkan kepada Undang-undang  Nomor 8 tahun 1999 tentang Perlindungan Konsumen. Hubungan hukum antara calon pembeli dengan pengembang dilandasi dengan perjanjian jual beli. Dalam hal ini pihak penjual (pengembang) berkedudukan sebagai penyedia perumahan dan konsumen sebagai pembeli. Bank sebagai penerima kuasa dari calon pembeli merupakan mitra dari pengembang. Perlindungan hukum  secara preventif melalui peraturan perundang- undangan bagi konsumen pembeli perumahan dengan sistem pre project selling melalui iklan dapat  dilihat dalam UU Perlindungan Konsumen. Pasal  8 ayat  (1) huruf f UU Perlindungan Konsumen  mengatur  bahwa  pelaku  usaha  dilarang  memperdagangkan  barang  yang  tidak sesuai  dengan  janji  yang  dinyatakan  dalam  iklan.  Pasal  9  ayat  (1)  mengatur  juga  bahwa pelaku  usaha  dilarang  menawarkan,  mempromosikan,  mengiklankan  sesuatu  yang mengandung  janji  yang  belum  pasti.  Adapun  perlindungan  hukum  yang  bersifat  represif berfungsi  sebagai  penyelesaian  apabila  terjadi  sengketa.  Penyelesaian  sengketa  mengenai perumahan dengan sistem pesan bangun ( project selling ) jika dilihat dari segi normatif dapat dilakukan  secara  litigasi  dan  non  litigasi  (termasuk  penyelesaian  secara  damai),  akan  tetapi upaya  hukum  tersebut  bergantung  atau  dibatasi  dengan  klausul  pilihan  forum  yang  telah dituangkan  dalam  perjanjian,  yang  berlaku  sebagai  undang-undang  bagi  para  pihak  yang membuatnya.
Mengenai  hubungan  hukum  pelaku  usaha  dan  konsumen  tersebut  telah  diatur  dalam Undang-Undang  Perlindungan  Konsumen  secara  khusus  telah  diatur  didalam  Pasal  6  dan
15 Philipus M. Hadjon, 1987, Perlindungan Bagi Rakyat diindonesia , Surabaya, PT. Bina Ilmu, hal. 1 - 2
Pasal  7  yang  mengatur  hak  dan  kewajiban  pelaku  usaha.  Pasal  6  Undang-Undang Perlindungan Konsumen mengatur mengenai hak pelaku usaha. Berdasarkan Pasal 6 Undang- undang Perlindungan Konsumen dijelaskan bahwa hak pelaku usaha sebagai berikut; 1. Hak untuk menerima pembayaran yang sesuai dengan kesepakatan mengenai kondisi dan nilai tukar barang dan / atau jasa yang diperdagangkan;
2. Hak untuk mendapatkan Perlindngan Hukum dari Tindakan konsumen yang bertikad baik;
3. Hak  untuk  melakukan  pembelaan  diri  sepatutnya  didalam  penyelesaian  hukum  sengketa konsumen;
4. Hak  untuk  rehabilitasi  nama  baik  apabila  terbukti  secara  hukum  bahwa  kerugian konsumen tidak diakibatkan oleh barang dan / atau jasa yang diperdagangkan;
5. Hak-hak yang diatur didalam ketentuan peraturan perundang – undangan lainnya. Selanjutnya  dijelaskan  juga  kewajiban  pelaku  usaha  menurut  ketentuan  Pasal  7 Undang-undang nomor 8 tahun 1999 tentang Perlindungan Konsumen adalah;
• Beritikad baik dalam melakukan kegiatan usahanya;
• Memberikan informasi  yang benar, jelas dan jujur mengenai  kondisi  dan jaminan barang dan/atau jasa serta memberi penjelasan penggunaan, perbaikan, dan pemeliharaan;
• Memperlakukan dan melayani konsumen secara benar, jujur dan tidak diskriminatif;
• Menjamin  mutu  barang  dan/atau  jasa  yang  diproduksi  atau  diperdagangkan  berdasarkan ketentuan standar mutu barang dan /atau jasa yang berlaku;
• Memberikan  kesempatan  kepada  konsumen  untuk  menguji  dan/atau  mencoba  barang dan/atau  jasa  tertentu  serta  memberi  jaminan  dan/atau  garansi  atas  barang  yang  dibuat dan/atau yang diperdagangkan;
• Memberi  kompensai  ganti  rugi  dan/atau  penggantian  atas  kerugian  akibat  penggunaan, pemakaian dan pemanfaatan barang dan/atau jasa yang diperdagangkan;
• Memberi  kompensasi,  ganti rugi dan/atau penggantian apabila barang dan/atau jasa yang diterima atau dimanfaatkan tidak sesuai dengan perjanjian.
Sejalan  dengan  hal  tersebut  berdasarkan  kepada  Pasal  7  Undang-Undang  Nomor  8 Tahun  1999  tentang  Perlindungan  Konsumen  terdapat  kewajiban  oleh  pelaku  usaha  yaitu harus  beritikad  baik  dalam  pelaksanaannya,  memberikan  informasi  yang  benar,  jelas  dan jujur mengenai kondisi dan jaminan barang atau jasa, memberikan ganti rugi atau kompensasi akibat  penggunaan,  pemakaian,  dan  pemanfaatan  atas  barang/jasa  yang  diperdagangkan. Selain  itu  pengembang  ( developer) juga memiliki  tanggung  jawab  dalam  pelaksanaan pembangunan  perumahan  seperti  yang  termuat  didalam  Pasal  19  Undang-undang  Nomor  8 Tahun 1999 tentang Perlindungan Konsumen bahwa, tanggung jawab pelaku usaha adalah:
1. Tanggung Jawab ganti kerugian atas kerusakan;
2. Tanggung Jawab kerugian atas pencemaran;dan
3. Tanggung Jawab ganti kerugian atas kerugian konsumen Tanggung  jawab  pengembang  ( developer )  adalah product  Liability yaitu  tanggung jawab  yang  secara  hukum  dari  orang  atau  badan  hukum  yang  menghasilkan  suatu  produk dan/atau  pihak  hukum  yang  menjual  produk  tersebut,  termasuk  disini  pihak  yang  terlibat dalam  rangkaian  komersial  tentang  persiapan  atau  penyebaran  dari  suatu  produk  dan  juga termasuk para pengusaha, agen dan pekerja badan usaha diatas. Berdasarkan hasil wawancara dengan  beberapa  konsumen  diatas  didapatkan  bahwa  pengembang  ( developer )  memberikan
waktu  pemeliharaan  bangunan  selama  90  (sembilan  puluh  hari)  atau  3  bulan  setelah dilaksanakannya akad pembelian perumahan. Terdapat beberapa konsumen merasa dirugikan terhadap  ketidaksesuaian  antara  apa  yang  diperjanjikan  atau  diiklankan  oleh  pengembang ( developer )  dengan  kenyataan  ketika  rumah  telah  ditempati  konsumen  menyampaikan keluhan  atau  komplen  kepada  pengembang  ( developer ),  apabila  masih  dalam  jangka  waktu pemeliharaan  perumahan,  pengembang  ( developer )  akan  memperbaiki  dengan  cepat  karna tukangnya stay di  perumahan  tersebut.  Akan  tetapi  terdapat  juga  beberapa  konsumen  yang telah  melaporkan  hal  tersebut  kepada  pengembang  ( developer )  tetapi  tidak  kunjung mendapatkan  respon  dan  perbaikan  oleh  pengembang  ( developer )  sehingga  beberapa konsumen  tersebut  menggunakan  uang  pribadi  untuk  memperbaikinya.  Selanjutnya berdasarkan  hasil  wawancara  dengan  konsumen  diketahui  bahwa  pengembang  ( developer ) Perumahan  Arai  Pinang  di  Batu  Sangkar, Kabupaten Tanah Datar, Provinsi  Sumatera Barat telah  mengalami  kebangkrutan  sehingga  tidak  ada  perbaikan  atas  keluhan  konsumen  yang menyebabkan konsumen melakukan perbaikan sendiri terhadap keluhan perumahan tersebut. Kemudian  Berdasarkan  wawancara  yang  dilakukan  dengan  konsumen  perumahan  Rizano, pihak konsumen melakukan perbaikan bangunan menggunakan uang pribadi.
Berdasarkan hal tersebut diatas ditemukan beberapa konsumen yang tidak mendapatkan ganti  kerugian  dan/atau  penggantian  terdapat  ketidaksesuaian  antara  apa  yang  diiklankan dengan  kenyataan  ketika  rumah  telah  ditempati,  sehingga  dapat  disimpulkan  bahwa perlindungan hukum terhadap konsumen dalam perjanjian jual beli perumahan dengan sistem pre project selling di Sumatera Barat tidak berjalan sebagaimana yang diatur dalam peraturan perundang-undangan  seperti  pada  Pasal  1243  yaitu  penggantian  biaya,  kerugian  dan  bunga karena  tak  dipenuhinya  suatu  perikatan  mulai  diwajibkan,  bila  debitur,  walaupun  telah dinyatakan  Ialai,  tetap  Ialai  untuk  memenuhi  perikatan  itu,  atau  jika  sesuatu  yang  harus diberikan  atau  dilakukannya  hanya  dapat  diberikan  atau  dilakukannya  dalam  waktu  yang melampaui  waktu  yang  telah  .  Selain  itu  juga  bertentangan  dengan  Pasal  7  ayat  7  Undang- undang  Nomor  8  tahun  1999  tentang  Perlindungan  konsumen  bahwa  pelaku  usaha berkewajiban memberi kompensasi, ganti rugi dan/atau penggantian apabila barang dan/atau jasa  yang  diterima  atau  dimanfaatkan  tidak  sesuai  dengan  perjanjian.  Akan  tetapi pengembang  ( developer )  perumahan  tersebut  tidak  melaksanakan  ganti  rugi  dan/atau penggantian  sebagaimana  mestinya,  terdapat  beberapa  konsumen  yang  tidak  mendapatkan ganti  rugi  dan/atau  penggantian  setelah  mengalami  kerugian  karena  adanya  ketidaksesuaian antara apa yang diiklankan dengan kenyataan ketika rumah tersebut ditempati walaupun telah mengajukan komplain.

## KESIMPULAN
Kepemilikan rumah dengan sistem pre project  selling antara pengembang ( developer ) dengan  konsumen  dilakukan  dengan  prinsip  jual  beli.  Berbeda  dengan  jual  beli  pada umumnya, pelaksanaan jual beli perumahan dengan sistem pre project selling sesuai dengan Pasal  42  ayat  (1)  Undang-undang  Nomor  1  tahun  2011  tentang  Perumahan  dan  Kawasan Permukiman diketahui  bahwa penjualan perumahan dengan sistem pre project  selling dapat dilakukan  dengan  Perjanjian  Pengikatan  Jual  Beli  (PPJB).  Tahapan  dalam  pelaksanaan  jual beli  perumahan  dengan  sistem pre  project  selling pada  umumnya  meliputi:  survei  lokasi, pembayaran  biaya  pemesanan  ( booking  fee),  m elakukan BI  Checking, pembuatan  dan
penandatanganan  Perjanjian  Pengikatan  jual  beli  (PPJB),  Melengkapi  dokumen  sebagai syarat administrasi, pembayaran uang muka ( down payment ) dan akad.
Permasalahan yang ditemui dalam pelaksanaan jual beli perumahan dengan sistem pre project  selling, seperti  pada  perumahan  Aldi  Residen  terdapat  ketidaksesuaian  yang diperjanjikan  dengan  kenyataan  ketika  rumah  telah  ditempati,  seperti  fasilitas  sosial  yang diperjanjikan  adalah  masjid,  tapi  pada  kenyataannya  yang  dibangun  adalah  mushalla. Kemudian  fasilitas  yang  disediakan  lainnya  adalah  jalan  beraspal,  akan  tetapi  sampai sekarang jalannya belum beraspal. Pada Perumahan Arai Pinang terdapat juga rembesan pada loteng dan dinding setelah 3 minggu ditempati. Dan kusen yang harusnya menggunakan kayu meranti akan tetapi setelah rumah tersebut selesai ternyata bukan menggunakan kayu meranti, lantai pecah setelah 2 bulan ditempati, cat temboknya terkelupas pada saat beberapa minggu ditempati,  air  yang  dijanjikan  adalah  PDAM,  namun  pada  saat  ditempati  ternyata menggunakan  sumur  bor  dan  air  sumur  tersebut  tidak  bersih  juga  berwarna  kuning.  Di perumahan Rizano juga terdapat ketidaktelitian dalam pembangunan perumahan.
Hubungan  hukum  antara  calon  pembeli  dengan  pengembang  dilandasi  dengan perjanjian  jual  beli.  Dalam  hal  ini  pihak  penjual  (pengembang)  berkedudukan  sebagai penyedia  perumahan  dan  konsumen  sebagai  pembeli.  Bank  sebagai  penerima  kuasa  dari calon  pembeli  merupakan  mitra  dari  pengembang.  Berkaitan  dengan  hal  tersebut menimbulkan  akibat  hukum  yang  lahir  dari  adanya  hubungan  hukum,  maka  akan  muncul apabila  salah  satu  para  pihak  tidak  menjalankan  kewajibannya  dengan  baik.  Apabila  hal  ini terjadi,  maka  calon  pembeli  dapat  melakukan  komplain  kepada  pihak  lain. Mengenai hubungan  hukum  pelaku  usaha  dan  konsumen  telah  diatur  dalam  Undang-Undang Perlindungan  Konsumen  secara  khusus  telah  diatur  didalam  Pasal  6  dan  Pasal  7  yang mengatur hak dan kewajiban pelaku usaha

## DAFTAR PUSTAKA
Bambang Sunggono, 2010, Metode Penelitian Hukum , PT. Raja Grafindo Persada, CST Kansil,
1989, Pengantar Ilmu Hukum dan Tata Hukum Indonesia , Jakarta: Balai Pustaka. Komarudin, 1997, Menelusuri Pembangunan Perumahan dan Permukiman , Jakarta: Yayasan REI-Raka-Sindo.
Muchsin,  2003, Perlindungan  dan  Kepastian  Hukum  Bagi  Investor  di  Indonesia ,  Surakarta: Magister Ilmu Hukum Program Pasca Sarjana Universitas Sebelas Maret.
Philipus M. Hadjon, 1987, Perlindungan Bagi Rakyat diindonesia , Surabaya: PT. Bina Ilmu.
Suryodiningrat, 1996, Perikatan-Perikatan Bersumber Perjanjian, Tarsito , Bandung.
Subekti, 1995, Aneka Perjanjian, Bandung: PT. Citra Aditya Bakti. Sajipto  Rahardjo, 2000, Ilmu Hukum cetakan ke V, Bandung: Citra Aditya.
Soerjono  Soekanto  dan  Sri  Madmudji,  2001, Penelitian  Hukum  Normatif  sebagai Tinjauan Singkat , Jakarta: PT. Raja Grafindo Persada. Sri  Soedewi  Masjchoen,  2007, Hukum  Jaminan  di  Indonesia ,  Pokok-Pokok  Hukum Jaminan dan Jaminan Perorangan. Yogyakarta: Liberty.
Setiono,  2004, Rule  of  Law  Supremasi  Hukum ,  Surakarta:  Magister  Ilmu  Hukum  Program Pascasarjana Universitas Sebelas Maret.
Urip Santoso, 2014, Hukum Perumahan, Jakarta: Prenadamedia Group. Wirjono  Projodikoro,  1991, Hukum  Perdata  Tentang  Persetujuan-Persetujuan  Tertentu , Bandung: Sumur.
Zulham, 2013, Hukum Perlindungan Konsumen , Jakarta: Kencana Prenada Media Group.
Nurhafni  Kanun,  2018, Perlindungan  Hukum  Konsumen  dalam  Perjanjian  Baku  Elektornik Consumer  Law  Protection  in  Electronic  Standard  Agreement ,  Jurnal Hukum.  Vol  10, No. 3, p. 473 – 49.
Undang-Undang Dasar Negara Republik Indonesia Tahun 1945, Lembaran Negaera Republik Indonesia Tahun 1945
Undang-Undang  Nomor  1  Tahun  2011  tentang  Perumahan  dan  Kawasan  Permukiman, Lembaran  Negara  Republik  Indonesia  Tahun  2011  Nomor  7,  Tambahan  Lembaran Negara Republik Indonesia Nomor 5188.
Republik  Indonesia,  Peraturan  Pemerintah  Nomor  12  Tahun  2021  Perubahan  Peraturan Pemerintah Nomor 14 Tahun 2016 tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman,Lembaran Negara Republik Indonesia Tahun 2021 Nomor 22,  Tambahan Lembaran Negara Republik Indonesia Nomor 6624