## PERLINDUNGAN KONSUMEN ATAS WANPRESTASI DEVELOPER TERHADAP BANGUNAN KPR BERDASARKAN UNDANG-UNDANG NOMOR 8 TAHUN 1999 TENTANG PERLINDUNGAN KONSUMEN
Jajang Arifin Universitas Wiralodra
Email : jajangarifincyber@gmail.com

## ABSTRACT
The  binding  agreement  on  the  sale  and  purchase  of  land  and  buildings  is  a  preliminary agreement prior to the signing of the legitimate deed of sale and purchase, containing the provisions of sale and purchasing regulations, which stipulates the legal provisions of the sale and purchases party. The parties bound in the agreement should mutually carry out their  obligations  and  accept  their  rights.  The  developer  is  obliged  to  build  and  give  the land and its buildings to the consumer. This study used a doctrinal legal research model with the method of statutory approach. The research specification is analytical descriptive which  refers  to  the  use  of  secondary  data.  In  this  study,  the  researcher  examined  the legislation and other literature data which were subsequently analyzed qualitatively. This study  intended  to  determine  the  legal  protection  for  consumers  of  developers  who  do default,  and  to  find  out  sanctions  for  developers  who  do  default  on  consumers  based  on the  constitution  No.  8  of  1999  concerning  consumer  protection.  After  conducting  a complete study or analysis of this case, it can be concluded that the buyer as a consumer is entitled to get legal protection for defaults from the developer. It is because between the two,  there  is  a  bond  in  a  binding  agreement  of  sale  and  purchase.  The  developer  has violated  article  8  section  (1)  letter  f,  article  7  letter  a,  article  4  (letters  a,  b,  c  and  h), article 16, article 19, and article 62 section (1) and (2) of the constitution regarding the consumer  protection  law  (UUPK).  Other  criminal  threats  for  developers  who  build housing without the comply from the agreed criteria, specifications, and requirements, are set out in article 134 in conjunction with article 151 number 1 of 2011 of the constitution concerning housing and settlement areas, namely a maximum fine of 5 billion rupiah.
Keywords: Consumer Protection, Developer, Default.

## I. PENDAHULUAN
Sekarang ini tidak dipungkiri dan sangat mudah untuk mendapatkan rumah tempat tinggal  di  perumahan.  Masyarakat  baik  masyarakat  provinsi  ataupun  yang  ada  di kabupaten di  Indonesia  diberikan kemudahan untuk mendapatkan dan memperoleh tanah berikut  bangunan  rumah  tempat  tinggal  tersebut  dengan  cara  kredit  atau  dengan pembayaran  angsuran  perbulan  dengan  tenggang  waktu  yang  ditentukan.  Sehubungan dengan itu pantaslah kalau pengusaha developer di Indonesia ini perkembangannya sangat
maju  dan  berkembang  sangat  pesat.  Di  samping  lembaga-lembaga  perbankan  yang  akan menjadi partnernya untuk tercapai proyek tersebut 1 .
Mekanisme  dalam  proses  seseorang  atau  beberapa  orang  (konsumen)  untuk mendapatkan  tanah  berikut  bangunan  rumah  tersebut.  Pada  dasarnya  atau  garis  besarnya developer  melakukan  riset  atau  survei  untuk  mencari  dan  menemukan  areal  tanah  yang cukup luas dan layak untuk dijadikan areal pemukiman penduduk. Maka setelah dianggap layak terhadap tanah-tanah tersebut kemudian melakukan pendekatan kepada masyarakat pemegang  hak  atas  tanah  untuk  kiranya  bisa  dengan  kerelaanya  membebaskan  atau melepaskan hak - hak atas tanahnya tersebut dengan pemberian ganti rugi dari developer kemudian  dengan  kesepakatan  pemegang  hak  atas  tanah  tersebut,  oleh  developer  akan dijadikan bahan bukti untuk mengajukan pada pemerintah CQ kantor pertanahan setempat dan/atau  yang berwenang untuk mendapatkanizin prinsip. Jika usaha-usaha tersebut  yang termasuk  sebagai  persyaratandeveloper  untuk  mendapatkan  suatu  hak  atas  tanah  tersebut yang  akan  dijadikan  areal  pemukiman.  Semua  instansi  yang  terkait  telah  memberikan persetujuannya  termasuk  bank  yang  telah  menjadi  partnernya  yang  akan  membiayai permodalan maka di lakukanlah pembebasan tanah. Dan hingga diberikan hak kebendaan yang  baru  kepada  developer  yang  pada  umumnya  diberikan  dengan  hak  guna  bangunan. Selanjutnya  developer  mempublikasikan  maksud  dan  tujuannya  untuk  menawarkan kepada konsumen yang berminat untuk membelinya 2 .
Dalam jual beli rumah, pembeli yang merupakan konsumen akan mengadakan jual beli  dengan  didasarkan  pada  kesepakatan  dan  dituangkan  dalam  perjanjian jual  beli. Perjanjian  dilakukan  antara  pemilik  rumah  yang  bisa  orang  perorangan  maupun  dengan pihak  developer  yang  membangun  rumah  tersebut.  Pembuatan  perjanjian  jual  beli  ini berdasarkan  pada  pasal  1320  Kitab  undang-undang  hukum  perdata  (KUHPer)  tentang syarat sah nya suatu perjanjian yang menentukan :
Untuk sah nya suatu perjanjian diperlukan 4 syarat :
1. Sepakat mereka yang mengikatkan dirinya,
2. Kecakapan untuk membuat suatu perikatan,
3. Suatu hal tertentu,
4. Suatu sebab yang halal
1 Hasil dari wawancara dengan Bapak Soeharto Soewondho, SH, CN. tanggal 4 April 2018
2 Dadan Darmawan, 75 Tanya Jawab Jual Beli Properti, Visimedia, Medan, 2009, hlm. 22.
Perjanjian yang dibentuk dengan memenuhi syarat tersebut akan bersifat mengikat dan  menimbulkan  hak  dan  kewajiban  (prestasi)  bagi  masing-masing  pihak  yang  harus dilaksanakan. Pasal 1234 KUHPerdata menentukan macam prestasi yaitu bahwa “tiap -tiap perikatan  adalah  untuk  memberikan  sesuatu,  untuk  berbuat  sesuatu,  atau  untuk  tidak berbuat  sesuatu”.  Ketika  pihak  yang  dibebani  kewajiban  tidak  melakukan  kewajibannya maka  dikatakan  pihak  tersebut  telah  melakukan  wanprestasi.  Akibat  dari  wanprestasi tersebut tentunya akan menimbulkan kerugian bagi pihak lainnya.
Wanprestasi berarti kelalaian, kealpaan, cidera janji, tidak menepati kewajibannya dalam perjanjian 3 . Dengan demikian wanprestasi adalah suatu keadaan dimana seseorang tidak  memenuhi  atau  melaksanakan  prestasi  sebagaimana  telah  ditetapkan  dalam  suatu perjanjian 4 .
Para  pihak  yang  telah  terikat  dalam  perjanjian  jual-beli  seharusnya  saling melaksanakan  kewajibannya  dan  menerima  haknya,  pihak  developer  berkewajiban  untuk membangun  dan  memberikan  tanah  beserta  rumahnya  kepada  pihak  konsumen. Sedangkan  pihak  pembeli  berkewajiban  untuk  melakukan  pembayaran  sejumlah  harga yang  disepakati.  Pembeli  bahkan  telah  melaksanakan  kewajibannya  membayar  booking fee,  uang  muka  dan  cicilan  3  kali  namun  sampai  sekarang  tanah  beserta  bangunannya belum  saja selesai  dibangun.  Kewajiban  yang  seharusnya  dilaksanakan  oleh  developer tersebut  tidak  dapat  dipenuhi  disebabkan  karena  pihak  developer  mengalami  krisis ekonomi.  Pembeli  yang  mempunyai  hubungan  hukum  dengan  developer  sebagai  pihak pembangun, pembeli merasa sangat dirugikan dan kenyataannya sampai saat ini developer masih tidak mampu untuk memenuhi kewajibannya.
Dengan  demikian  didalam Perjanjian  jual  beli  tanah  oleh  Developer, terdapat beberapa permasalahan yakni :
1. Bagaimana  Perlindungan  Hukum  Bagi  Konsumen  Atas  Developer  Yang Wanprestasi Berdasarkan  Undang-Undang  Nomor  8  Tahun  1999  Tentang Perlindungan Konsumen?
2. Bagaimana Sanksi Developer Yang Wanprestasi Terhadap Konsumen Berdasarkan Undang-Undang Nomor 8 Tahun 1999 Tentang Perlindungan Konsumen?
3 Subekti dan Tjitrosoedibio, Kamus Hukum, Pradnya Paramita, Jakarta, 1996, Hlm.110.
4 P.N.H Simanjuntak, S.H., Hukum Perdata Indonesia, Kencana, Jakarta, 2015, Hlm 292.

## II. METODE
Penelitian ini menggunakan metode pendekatan Yuridis Normatif, yakni penelitian yang  menitikberatkan pembahasan pada  data-data  sekunder  berupa bahan-bahan  hukum, baik  primer,  sekunder  maupun  tersier,  yang  didukung  data  primer.  Spesifikasi  penelitian ini  adalah deskriptif  analitis,  yaitu  penelitian  yang  bertujuan  menggambarkan  mengenai fakta-fakta  disertai  analisis  yang  akurat  mengenai  peraturan perundang-undangan yang berlaku  baik  nasional  maupun  internasional  dihubungkan  dengan  teori-teori  hukum  yang berkaitan dengan pembangunan hukum.
Teknik pengumpulan data dilakukan melalui Penelitian kepustakaan dan Penelitian di  lapangan.  Penelitian  kepustakaan      dilakukan  untuk  memperoleh bahan-bahan hukum baik  primer,  sekunder,  maupun  tersier 5 . Bahan  hukum  primer  adalah  bahan-bahan  yang berasal  dari  peraturan  perundang-undangan,  konvensi  internasional,  perjanjian internasional  yang  relevan.  Bahan  hukum  sekunder  yakni  terdiri  dari  doktrin-doktrin, pendapat  para  ahli  yang  dapat  terlihat  dalam  buku-buku  hukum  dan  makalah-makalah yang  ditulis  oleh  para  ahli,  karangan  berbagai  panitia  pembentukan  hukum,  hasil penelitian hukum, RUU dan lain-lain yang dapat memberikan penjelasan mengenai bahan hukum  primer.  Di  samping  itu  dikaji  pula  bahan hukum      tersier,      yakni      berupa pendapat-pendapat   atau   opini masyarakat yang ada di dalam majalah-majalah dan surat kabar, kamus, ensiklospedi, yang dapat memberikan petujuk maupun penjelasan terhadap bahan hukum primer maupun sekunder 6 .
Teknis Analisis data yang digunakan dalam penelitian ini adalah deskriptif analisis normatif,  yakni  pemaparan  dan  penggambaran  peraturan  perundang-undangan  yang berkitan dengan pembentukan hukum yang dianalsis berdasarkan teori-teori hukum.

## III. PEMBAHASAN

## 3.1. Proses Jual Beli Perumahan Antara Developer dengan Konsumen Secara Kredit Indent
Membeli  rumah  dengan  sistem  indent  yaitu  memesan  rumah  di  muka  atau  awal. Artinya kita sudah dapat memiliki rumah yang dikehendaki namun rumah tersebut belum selesai  dibangun.  Berikut  ini  proses  yang  harus  diperhatikan  ketika  membeli  rumah dengan indent melalui KPR :
5 Sunaryati Hartono, Penelitian Hukum di Indonesia Pada Akhir Abad ke-20, Alumni, Bandung, 1994, hlm. 134.
6 Soerjono Soekanto dan Sri Mamuji, Penelitian Hukum Normatif, Grafindo Persada, Jakarta, 1995.
1. Membayar  uang  tanda  jadi  (booking  fee)  yang  besarnya  bervariasi,  tergantung kebijakan dari masing-masing developer (pengembang).
2. Membayar uang muka (down payment) yang besarnya sekitar 10% - 20% dari total harga  transaksi  kepada  developer  (pengembang).  Hal  tersebut  berkaitan  dengan ketentuan  dari  bank  pemberi  kredit  yang  hanya  bersedia  memberikan  pinjaman maksimal 80% dari total harga transaksi.
3. Penandatanganan  PPJB  (Perjanjian  Pengikatan  Jual  Beli)  antara  pembeli  dengan developer (pengembang). Biasanya standar PPJB telah disiapkan oleh developer.
4. Setelah  persyaratan  yang  ditentukan  oleh  bank,  baik  kepada  developer  maupun konsumen  dapat  terpenuhi,  maka  dapat  dilaksanakan  penandatanganan  perjanjian kredit/ akad kredit antara bank dengan konsumen (pembeli).
5. Penandatanganan  akta  jual  beli  didepan  notaris,  yang  diikuti  dengan penandatanganan  APHT (Akta  Pembebanan  Hak  Tanggungan)  bila  sudah bersertifikat  atau  SKMHT  (Surat  Kuasa  Membebankan  Hak  Tanggungan)  bila belum  bersertifikat.  Kedua  hal  tersebut  dilaksanakan  di  depan notaris  yang ditunjuk oleh bank 7 .
Setelah  proses  tersebut  timbullah  mata  rantai  antara  konsumen,  bank dan developer.  Dalam  hal  ini  pembeli  wajib  memenuhi  pembayaran  cicilannya  kepada  bank yang bersangkutan. Sedangkan bank wajib menyalurkan sejumlah dana kepada developer untuk  pelaksanaan  pembangunan  sebagaimana  yang  sudah  disepakati  antara  mereka. Developer mempunyai kewajiban untuk menyelesaikan pembangunan dan menyelesaikan sertifikasi yang akan dipertanggungjawabkan baik kepada konsumen maupun pihak bank. Namun  pada  faktanya  developer  ingkar  janji  belum  menyelesaikan  pembangunan  sesuai apa yang telah diperjanjikan dalam PPJB.

## 3.2. Hak  dan  Kewajiban  Konsumen  dan  Developer  dalam  Perjanjian  Jual  Beli Perumahan Secara Kredit
Hak  dan  kewajiban  harus  dilaksanakan  sesuai  dengan  kewajiban  masing-masing pihak  yang  terikat  dalam  perjanjian  jual  beli  dan  perjanjian  kredit.  Apabila  tidak dilaksanakan  harus  bertanggungjawab  yang  berdasar  atas  wanprestasi,  yaitu  developer mengganti  kerugian  karena  developer  melakukan  pelanggaran  tidak  menyelesaikan
7 Heri Soebagio, Memesan Rumah Dengan Sistem Inden Melalui KPR, Fortuna Property, Jakarta, 2015, hlm. 5.
pembangunan sesuai waktu yang telah disepakati. Konsumen menginginkan pembangunan selesai  pada  waktunya  supaya  dapat  ditempati  dengan  secepatnya.  karena  perbuatan developer  tersebut  konsumen  mengalami  kerugian  mengeluarkan  uang  lebih  banyak  lagi untuk memperpanjang sewaan rumah kontrakan yang ditempatinya saat ini.

## 3.3. Tanggung Jawab Pihak Developer Yang Wanprestasi Terhadap Perjanjian Jual Beli Perumahan
Bentuk-bentuk wanprestasi yang terjadi dalam pelaksanaan perjanjian pendahuluan pembelian  rumah  antara developer  (pengembang)  dengan  konsumen  (pembeli)  adalah sebagai berikut :
1. Keterlambatan pembayaran angsuran pembelian rumah
2. Pembatalan pembelian rumah

## 3. Keterlambatan penyelesaian pembangunan rumah
Ada  berbagai  macam  para  pihak  yang  tidak  memenuhi  prestasinya  walaupun sebelumnya  sudah  setuju  untuk  untuk  dilaksanakan.  Macam-macam  wanprestasi  tersebut adalah sebagai berikut :
1. Wanprestasi berupa tidak memenuhi prestasi
2. Wanprestasi berupa terlambat memenuhi prestasi
3. Wanprestasi berupa tidak sempurna memenuhi prestasi
4. Wanprestasi melakukan sesuatu yang oleh perjanjian tidak boleh dilakukan.
Proses jual-beli tanah dan bangunan pihak penjual dalam hal ini adalah developer dan pembeli (konsumen) dapat dinyatakan wanprestasi apabila ;
1. Pihak  penjual  tidak  dengan  segera menyerahkan  barang  atau  benda  yang  telah dijualnya.
2. Pihak  penjual  lalai  memelihara  barang  atau  benda  yang  telah  dijual  sehingga menimbulkan kerusakan.
3. Pihak penjual telah merubah dari bentuk aslinya.
Tanggung  jawab  pelaku  usaha  atas  kerugian  konsumen  dalam undang-undang nomor 8 tahun 1999 tentang perlindungan konsumen, diatur khusus dalam pasal 19 sampai dengam pasal 28, memperhatikan substansi pasal 19 ayat (1) nomor 8 tahun 1999 tentang perlindungan konsumen, dapat diketahui bahwa tanggung jawab pelaku usaha meliputi :
a. Tanggung jawab ganti kerugian atas kerusakan.
b. Tanggung jawab ganti kerugian atas pencemaran.
c. Tanggung jawab ganti kerugian atas kerugian konsumen 8 .
Dalam  hal  ini  konsumen  pembeli  rumah  mengalami  kerugian  materil  maupun kerugian  waktu  yang terbuang  hanya  untuk  menunggu  pembangunan  selesai.  Dengan adanya hal tersebut maka konsumen berhak mendapatkan tanggung jawab ganti kerugian dari developer.

## 3.4. Perlindungan Hukum Bagi Konsumen atas Developer yang Wanprestasi
KUHPerdata telah  mengatur khususnya  pasal  1457  tentang  jual  beli  disebutkan bahwa jual beli adalah suatu perjanjian dengan mana pihak yang satu mengikatkan dirinya untuk  menyerahkan  suatu  kebendaan  dan  pihak  yang  lain  untuk  membayar  harga  yang telah  dijanjikan.  Oleh  karena  jual  beli  adalah suatu  perjanjian,  asas  hukum  yang  berlaku dalam  suatu  perjanjian  adalah  kebebasan  berkontrak  (pacta  sun  servanda)  yang  diatur dalam  pasal  1338  ayat  (1)  KUHPerdata  yang  berbunyi,  “semua  perjanjian  yang  dibuat secara  sah  berlaku  sebagai  undang – undang  bagi  m ereka  yang  membuatnya”.  Dengan demikian,  segala  sesuatu  yang  telah  diperjanjikan  oleh  penjual  dan  pembeli  dalam  suatu perjanjian  jual-beli  yang  sah  menurut  pasal  1320  KUHPerdata  (ada  sepakat,  kecakapan para pihak dalam membuat suatu perjanjian, suatu hal tertentu dan suatu sebab yang halal) akan mengikat para pihak untuk tunduk dan patuh pada klausula-klausula yang ada dalam perjanjian tersebut. Dalam hubungan jual beli kepada kedua belah pihak dibebankan hak- hak dan kewajiban-kewajiban, sebagaimana diatur dalam 1473-1512 KUH Perdata untuk penjual dan pasal 1513-1518 KUHPerdata untuk pembeli.
Kewajiban  utama  penjual  adalah  menyerahkan  barangnya  dan  menanggungnya. Yang dimaksud dengan menanggung disini adalah kewajiban penjual untuk menanggung atau  menjamin kenikmatan,  ketenteraman  dan  menangung  atau  menjamin  rasa  aman. Menurut R. Subekti 9 bahwa kewajiban menanggung tenteram artinya bahwa penjual wajib menjamin  bahwa  pembeli  tidak  akan  diganggu  oleh  orang  lain  dalam  hal  memakai  atau mempergunakan  barang  yang dibelinya.  Atas  kewajiban  menangung  ini,  maka  penjual bertanggung  terhadap  segala  tuntutan  pihak  ketiga  yang  berkenaan  dengan  barang  yang dijualnya.
8 Ahmadi  Miru  Dan  Sutarman  Yodo, Hukum  Perlindungan  Konsumen,  Raja  Grafindo,  Jakarta,  2004, hlm.125.
9 R. Subekti, Aneka Hukum Perjanjian, Pradnya Paramita, Jakarta, 1984, hlm.17
Dalam  konteks  hukum  perlindungan  konsumen  sebagaimana  yang  diatur  dalam Undang-Undang Nomor 8 Tahun 1999 tentang Perlindungan Konsumen khusus hubungan hukum  yang  terjadi  antara  konsumen  dengan  pelaku  usaha  dalam  jual-beli  bidang properti/perumahan,  maka  menjadi  tanggungjawab  pelaku  usaha  property  untuk menyelesaikan  pembangunan  perumahan  sesuai  dengan  sfesikasi bangunan  yang dipromosikan, di iklankan atau ditawarkan.
Kewajiban pelaku usaha properti perumahan ini diamanatkan secara tegas di dalam pasal  Pasal  7  Undang  Undang  Nomor  8  Tahun  1999  tentang  Perlindungan  Konsumen yang menyatakan bahwa Kewajiban pelaku usaha adalah:
a. beritikad baik dalam melakukan kegiatan usahanya;
b. memberikan  informasi  yang  benar,  jelas  dan  jujur  mengenai  kondisi  dan  jaminan barang  dan/atau  jasa  serta  memberi  penjelasan  penggunaan,  perbaikan  dan pemeliharaan;
c. memperlakukan  atau  melayani  konsumen  secara  benar  dan  jujur  serta  tidak diskriminatif;
d. menjamin  mutu  barang  dan/atau  jasa  yang  diproduksi  dan/atau  diperdagangkan berdasarkan ketentuan standar mutu barang dan/atau jasa yang berlaku;
e. memberi kesempatan kepada konsumen untuk menguji, dan/atau mencoba barang dan/atau  jasa  tertentu  serta  memberi  jaminan  dan/atau  garansi  atas  barang  yang dibuat dan/atau yang diperdagangkan;
f. memberi  kompensasi,  ganti  rugi  dan/atau  penggantian  atas  kerugian akibat penggunaan,  pemakaian  dan  pemanfaatan  barang  dan/atau  jasa  yang diperdagangkan;
g. memberi kompensasi, ganti rugi dan/atau penggantian apabila barang dan/atau jasa yang diterima atau dimanfaatkan tidak sesuai dengan perjanjian.
Dalam  kerangka  hukum, iklan  atau  promosi  ataupun  peroperty  perumahan  yang ditawarkan  merupakan  janji  sepihak  yang  mengikat  pelaku  usaha  property  perumahan tersebut  karena  konsumen  diberikan  jaminan  akan  kenikmatan  dan  kegunaan  serta ketahanan  bangunan  perumahan. Pada  umumnya  janji,  jaminan  (warranty)  itu  dapat dikelompokan dalam dua katagori, yaitu 10 :
1. Express Warranty, yaitu janji yang dinyatakan secara tegas (eksplisit).
10 Janus  Sidabalok, Hukum  Perlindungan  Konsumen  Di  Indonesia,  Citra  Aditya  Bahkti,  Bandung,  2006, hlm. 17-20.
2. Implied  warranty  yaitu  janji  yang  dinyatakan  secara  diam  diam  (implisit) kemudian implied warranty ini dapat dibedakan lagi atas :
a. Implied  warranty  of  merchantability  (jaminan  implisit  tentang  layak diperdagangkan).
b. Implied  warranty  of  fitness  for  a  particular  purpose  (jaminan  implisit  tentang kecocokan untuk tujuan tertentu).
Dengan Implied warranty of merchantability, pelaku usaha menjamin atas barang yang diperdagangkannya, yakni antara lain :
1. Barang sesuai dengan keterangan dalam perjanjian sedemikian rupa sehingga dapat diterima dalam perdagangan umumnya.
2. Pada jual beli kualitas seharusnya layak.
3. Barang seharusnya cocok untuk tujuan barang tertentu itu dipergunakan.
4. Barang yang sejenis suatu kontrak seharusnya sama dan sebentuk.
5. Jika perjanjian atau sifat barang mensyaratkan bahwa harus dibungkus, maka harus dilaksanakan secara rapih disertai informasi dan instruksi secukupnya.
6. Kualitas  dan  kuantitas  barang  seharusnya  sesuai  janji  dan  gambaran  nyata  yang diberikan dan yang ada pada barang atau pembungkusnya.
7. Jaminan-jaminan  yang  implisit  lainnya  bisa  berasal  dari  kebiasaan  perdagangan barang  tertentu  atau daerah/lokasi  tertentu  atau  dari  kebiasaan  para  pihak  yang timbul dari transaksi terlebih dahulu 11 .
Implied warranty of fitness for a particular purpose mensyaratkan bahwa seorang penjual  mengetahui  bahwa  barang  cocok  untuk  tujuan  tertentu  yang  dimaksudkan pembeli. Disini pembeli mengemukakan maksudnya untuk memakai suatu produk dengan hasil yang ingin dicapainya kepada penjual dengan jelas dan pembeli betul-betul percaya kepada  kemampuan  dan  pengetahuan  penjual  untuk  memilih  barang  yang  cocok  untuk maksud dan tujuan yang diingikan pembeli.
Kedua  jenis  warranty  diatas  yaitu  express  warranty  dan  implied  warranty mempunyai  perbedaan  yang  jauh,  dimana  kewajiban  penjual  pada  ekspress  warranty bersumber  pada  perjanjian  antara  pembeli  dengan  penjual  sedangkan  kewajiban  pada implied warranty bersumber pada hukum 12 .
Terkait  pada  pembelian  perumahan  oleh  konsumen,  dalam  hal  ini  kompleksitas
11 Ibid, hlm. 18.
12 Ibid, hlm.78.
permasalahan  yang  dikomplain  pada  pelaku  usaha  adalah  rumah  yang  belum  dipasang genteng  dan  waktu  pembangunan  tidak  sesuai  dengan  perjanjian.  Banyaknya  permintaan konsumen  akan  perumahan  menjadi  suatu  bentuk  usaha  yang  sangat  menjanjikan  bagi para  pelaku  usaha.  Bagi  para  pelaku  usaha  yang  benar  menjaga  nama baik perusahaan tentu sangat bertanggung jawab atas perumahan yang akan dibangun,  baik  dari  sisi kualitas  maupun  jaminan  yang  ditawarkan  pada  para  konsumen.  Akan  tetapi  bagi  para pelaku usaha yang hanya memikirkan keuntungan finansial saja, maka kualitas bangunan tidak menjadi prioritas utama karena para konsumen selalu menerima apa adanya karena terbentur untuk menempati perumahan tersebut secara cepat.
Kondisi  seperti  ini  tentu  tidak  dibenarkan  jika  di  lihat  dari  sudut  perlindungan konsumen.  Kewajiban  dan  hak  konsumen  dan  para  pelaku  usaha  seharusnya  seimbang, sehingga tidak ada satu pun yang dirugikan. Hak-hak konsumen sebagaimana yang diatur dalam  Undang-Undang  Nomor  8  Tahun  2009  tentang  Perlindungan  Konsumen  banyak yang terabaikan oleh para pelaku usaha perumahan. Kesadaran dan ketidaktahuan hak-hak konsumen  yang  dijamin  dalam  undang  undang  perlindungan  konsumen  menjadi  salah faktor  ketidak  keseimbangan  akan  hak  dan  kewajiban  masing-masing  pihak.  fungsi peraturan  perundang-und angan  adalah  “mengatur”  sesuatu  substansi  untuk  memecahkan suatu masalah yang ada dalam masyarakat, artinya peraturan perundang-undangan adalah sebagai instrumen kebijakan apapun bentuknya.
Para  konsumen  perumahan  yang  mengalami  Kerugian-kerugian  sudah  komplain kepada  pelaku usaha  atau  pengembang  perumahan  dan  sekaligus  meminta pertanggungjawaban  atas  bangunan  yang  tidak  sesuai  dengan  apa  yang  diperjanjikan. Ketidaktahuan konsumen akan hak-hak yang di jamin dan dilindungi oleh undang- undang tampaknya  menjadi  alat  bagi  para  pelaku  usaha  atau  pengembang  perumahan  untuk berdiam diri atau tidak peduli atau tidak menganggap penting atas tuntutan atau komplain- komplain oleh pihak konsumen.
Pembelian rumah secara kredit umumnya menempatkan posisi konsumen di pihak yang  lemah  Permasalahan  yang  dihadapi  konsumen  tersebut  pada  dasarnya  disebabkan oleh  kurang  adanya  tanggung  jawab  pengusaha  dan  juga  lemahnya  pengawasan pemerintah.  Dengan  demikian  perlindungan  yang  diberikan  oleh  pelaku  usaha pengembang  perumahan  terhadap  konsumen  relatif  rendah.  Brosur,  iklan,  promosi  atau apapun namanya sering kali tidak sesuai dengan kenyataan.
Secara  normatif  pelaku  usaha  bertanggung  jawab  memberikan  ganti  rugi  atas
kerusakan,  pencemaran  dan  atau  kerugian  konsumen  akibat  mengkonsumsi  barang  dan atau  jasa  yang  dihasilkan  atau  diperdagangkan.  Ganti  rugi  tersebut  dapat  berupa pengembalian  uang  atau  penggantian  barang  dan  atau  jasa  yang  sejenis  atau  setara nilainya,  atau  perawatan  kesehatan  dan  atau  pemberian  santunan  yang  sesuai  dengan ketentuan  perundang-undangan  yang  berlaku  (Pasal  19  ayat  1  dan  2  Undang  Undang Tentang  Perlindungan  konsumen).  Ketentuan  ini  merupakan  upaya  untuk  memberikan perlindungan  kepada  konsumen.  Dengan  demikian  dapat  ditegaskan  apabila  konsumen menderita  kerugian  sebagai  akibat  mengkonsumsi  barang  dan  atau  jasa  yang  dihasilkan oleh pelaku usaha, berhak untuk menuntut tanggung jawab secara perdata kepada pelaku usaha  atas  kerugian  yang  timbul  tersebut.  Demikian  halnya  pada  transaksi  properti, apabila  konsumen  menderita  kerugian  sehingga  menyebabkan  timbulnya  kerugian,  maka ia berhak untuk menuntut penggantian kerugian tersebut kepada pengembang perumahan yang bersangkutan.
Pada asasnya kewajiban untuk memberikan ganti rugi hanya timbul bilamana ada unsur kesalahan pada si pelaku perbuatan melawan hukum dan per-buatan tersebut dapat dipertanggungjawabkan  kepadanya.  Jadi  harus  ada  unsur  kesalahan  pada  si  pelaku  dan perbuatan  itu  harus  dapat  dipertanggungwabkan  kepadanya  (schuldaansprakelijkheid). Dari  segi hukum  perdata,  tanggung  jawab  hukum  tersebut  dapat  ditimbulkan  karena wanprestasi,  perbuatan  melanggar  hukum  (onrechtmatige  daad),  dan  dapat  juga  karena kurang hati- hatinya mengakibatkan cacat badan (het veroozaken van lichamelijke letsel). Di  samping  itu,  di  dalam  undang  undang  perlindungan  konsumen  juga  telah  diatur mengenai  tanggung  jawab  pelaku  usaha  sebagaimana  tercantum  di  dalam  Pasal  19. Menurut pasal ini pelaku usaha bertanggung jawab memberikan ganti rugi atas kerusakan, pencemaran dan atau kerugian konsumen akibat mengkonsumsi barang dan atau jasa yang dihasilkan  atau  diperdagangkan.  Dengan  demikian,  secara  normatif  telah  ada  ketentuan yang mengatur tanggung jawab pelaku usaha, sebagai upaya melindungi pihak konsumen.

## 3.5. Sanksi Pidana untuk Developer yang Wanprestasi terhadap Konsumen
Secara  pidana  developer  yang  memproduksi  perumahan  tidak  sesuai  dengan  janji yang dinyatakan saat promosi dapat dilaporkan dengan tuduhan melanggar pasal 8 ayat (1) huruf f undang-undang nomor 8 tahun 1999 tentang perlindungan konsumen :
“ Pelaku usaha dilarang memproduksi dan/atau memperdagangkan barang dan/atau jasa yang tidak sesuai dengan janji yang dinyatakan dalam label,
etiket,  keterangan,  iklan  atau  promosi  penjualan  barang  dan/atau  jasa tersebut.”
Dalam kasus  ini  developer  membangun  tidak  sesuai  dengan  brosur  pada  saat promosi  dan  tidak  sesuai  dengan  perjanjian.  Ketika  promosi  dalam  brosur  tersebut dijelaskan  spesifikasi  bangunan  utuh  berpondasi,  tembok  sudah  dalam  keadaan  di  cat, berlantai ubin, dan beratap genteng. Namun kenyataannya keadaan bangunan rumah tidak beratap sampai batas waktu yang diperjanjikan.
Pelaku  usaha  yang  melanggar  ketentuan  tersebut  terancam  sanksi  pidana  paling lama 5 tahun atau denda maksimal Rp. 2 miliar. Ancaman sanksi ini termuat dalam pasal 62 Undang-Undang perlindungan konsumen.
Ancaman  pidana  lain  bagi  developer  yang  membangun  perumahan  yang  tidak sesuai  dengan  kriteria,  spesifikasi,  dan  persyaratan  yang  diperjanjikan  juga  diatur  dalam pasal  134  jo  pasal  151  Undang-Undang  nomor  1  tahun  2011  tentang  perumahan  dan kawasan pemukiman yaitu denda maksimal Rp.5 miliar.
Pasal  134  Undang-Undang  nomor  1  tahun  2011  tentang  perumahan  dan  kawasan pemukiman (UU Perumahan) berbunyi :
“Setiap orang dilarang menyelenggarakan pembangunan perumahan yang tidak  membangun  perumahan  sesuai  dengan  kriteria,  spesifikasi, persyaratan, prasarana, sarana, dan utilitas umum yang diperjanjikan”.
Yang  dimaksud  dengan  “ hal  yang  diperjanjikan ”  dalam  pasal  ini  merujuk  pada penjelasan pasal 42 ayat (2) huruf b Undang-Undang nomor 1 tahun 2011,  yaitu kondisi rumah  yang  dibangun  dan  dijual  kepada  konsumen,  yang  dipasarkan  melalui  media promosi,  meliputi  lokasi  rumah,  kondisi  tanah/kaveling,  bentuk  rumah,  spesifikasi bangunan,  harga  rumah,  prasarana,  sarana,  dana  utilitas  umum  perumahan,  fasilitas  lain, waktu serah terima rumah, serta penyelesaian sengketa.
Pasal  151  ayat  1  Undang-Undang  nomor  1  tahun  2011  tentang  perumahan  dan kawasan pemukiman (UU Perumahan) berbunyi :
“Setiap  orang  yang  menyelenggarakan  pem bangunan  perumahan,  yang tidak  membangun  perumahan  sesuai  dengan  kriteria,  spesifikasi, persyaratan,prasarana,sarana,  dan  utilitas  umum  yang  diperjanjikan sebagaimana  dimaksud  dalam  pasal  134,  dipidana  dengan  pidana  denda paling banyak Rp. 5.000.000.000,00 (lima miliar rupiah).
Pasal  151  ayat  2  Undang-Undang  nomor  1  tahun  2011  tentang  perumahan  dan kawasan pemukiman (UU Perumahan) berbunyi :
“ Selain pidana sebagaimana dimaksud pada ayat (1) pelaku dapat dijatuhi pidana  tambahan  berupa  membangun  kembali perumahan  sesuai  dengan kriteria,  spesifikasi,  persyaratan,  prasarana,  sarana,  dan  utilitas  umum yang diperjanjikan” .
Selain dituduh melanggar pasal 8 UUPK developer juga dapat dituduh melanggar pasal  16  UUPK.  Ketika  bangunan  yang  diperjanjikan  itu  belum  jadi  seutuhnya  sampai batas  waktu  yang  diperjanjikan  berarti  developer  (pelaku  usaha)  telah  melakukan pelanggaran  terhadap  larangan – larangannya  yaitu  pasal  16  UUPK  menegaskan  pelaku usaha dalam menawarkan barang dan/atau jasa melalui pesanan dilarang untuk :
a. Tidak  menepati  pesanan  dan/atau  kesepakatan  waktu  penyelesaian  sesuai  dengan yang di janjikan;
b. Tidak menepati janji atas suatu pelayanan dan/atau prestasi.
Sanksinya menurut pasal 62 ayat (2) UUPK adalah di pidana penjara paling lama 2 (dua) tahun atau pidana denda paling banyak Rp. 500.000.000,00 (lima ratus juta rupiah).

## 3.6. Sanksi Administratif untuk Developer yang Wanprestasi terhadap Konsumen
Selain  sanksi  denda,  developer  tersebut  juga  dapat  dijatuhi  sanksi  administratif sebagaimana  terdapat  dalam  pasal  150  Undang-Undang  nomor  1  tahun  2011  tentang perumahan dan kawasan permukiman.
Pasal  150  ayat  (1)  Undang-Undang  nomor  1  tahun  2011  tentang  perumahan  dan kawasan permukiman yang berbunyi :
“ Setiap  orang  yang  menyelenggarakan  perumahan  dan  kawasan permukiman yang tidak memenuhi ketentuan sebagaimana dimaksud dalam pasal 26 ayat (1), 29 ayat (1), pasal 30 ayat (2), pasal 34 ayat (1) dan ayat (2),  pasal  36  ayat  (1)  dan  ayat  (2),  pasal  38  ayat  (4),  pasal  45,  pasal  47 ayat (2), ayat  (3) dan ayat (4), pasal 49 ayat  (2), pasal 63, pasal 71 ayat (1), pasal 126 ayat (2), pasal 134, pasal 135, pasal 136, pasal 137, pasal 138,  pasal  139,  pasal  140,  pasal  141,  pasal  142,  pasal  143,  pasal  144, pasal 145, atau pasal 146 ayat (1) dikenai sanksi administratif.
Pasal  150  ayat  (2)  Undang-Undang  nomor  1  tahun  2011  tentang  perumahan  dan kawasan permukiman yang berbunyi :
“sanksi administratif sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dapat berupa : a. Peringatan tertulis;
b. Pembatasan kegiatan pembangunan;
c. Penghentian  sementara  atau  tetap  pada  pekerjaan  pelaksanaan pembangunan;
d. Penghentian  sementara  atau  penghentian  tetap  pada  pengelolaan perumahan;
e. Penguasaan sementara oleh pemerintah (disegel);
f. Kewajiban membongkar sendiri bangunan dalam jangka waktu tertentu;
g. Pembatasan kegiatan usaha;
h. Pembekuan izin mendirikan bangunan;
i. Pencabutan izin mendirikan bangunan;
j. Pembekuan atau pencabutan surat bukti kepemilikan rumah;
k. Perintah pembongkaran bangunan rumah;
l. Pembekuan izin usaha;
m. Pencabutan izin usaha;
n. Pengawasan; o. Pembatalan izin;
p. Kewajiban pemulihan fungsi lahan dalam jangka waktu tertentu;
q. Pencabutan insentif;
r. pengenaan denda administratif dan/atau;
s. Penutupan lokasi.”
Pasal  150  ayat  (3)  Undang-Undang  nomor  1  tahun  2011  tentang  perumahan  dan kawasan permukiman yang berbunyi :
“ketentuan  lebih  lanjut  mengenai  jenis,  besaran  denda,  tata  cara,  dan mekanisme  pengenaan  sanksi  administratif  sebagaimana  dimaksud  pada ayat (2) diatur dengan peraturan pemerintah. ”

## IV. PENUTUP

## 4.1. Simpulan
Dari  uraian  diatas  dapatlah  dikemukakan  bahwa  beberapa  kesimpulan  antara  lain sebagaui berikut:
1. Bahwa pembeli selaku konsumen berhak untuk mendapatkan perlindungan hukum atas  perbuatan  wanprestasi  dari  developer,  karena  pembeli  (konsumen)  dengan developer telah terikat dalam surat perjanjian pengikatan jual beli, namun faktanya developer tidak melakukan isi perjanjian tersebut yaitu belum membangun rumah secara  utuh  sampai  batas  waktu  yang  diperjanjikan  dan  membangun  rumah  tidak sesuai  dengan  spesifikasi,  bentuk  rumah,  dan  waktu  serah  terima  rumah  dengan yang  diperjanjikan.  Perbuatan  developer  yang  ingkar  janji  atau  tidak  menepati janjinya  tersebut  dapat  dikategorikan  sebagai  perbuatan  wanprestasi.  Developer telah melanggar pasal 8 ayat (1) huruf f Undang-Undang Perlindungan Konsumen. Developer  juga  telah  melanggar  kewajiban  pelaku  usaha  sebagaimana  ditentukan dalam  pasal  7  huruf  a  Undang-Undang  Perlindungan  Konsumen  dan  melanggar hak konsumen sebagaimana ditentukan dalam pasal 4 huruf a, b, c, dan h Undang-
Undang  Perlindungan  Konsumen.  Menurut  pasal  19  UUPK  apabila  konsumen menderita  kerugian  sebagai  akibat  mengkonsumsi  barang  dan  atau  jasa  yang dihasilkan  oleh  pelaku  usaha,  berhak  untuk  menuntut  tanggung  jawab  secara perdata kepada pelaku usaha atas kerugian yang timbul tersebut. Demikian halnya pada  transaksi  properti,  apabila  konsumen  menderita  kerugian  sehingga menyebabkan  timbulnya  kerugian,  maka  ia  berhak  untuk  menuntut  penggantian kerugian tersebut kepada developer (pengembang) perumahan yang bersangkutan.
2. Bahwa Secara  pidana  developer  yang  memproduksi  perumahan  tidak  sesuai dengan  janji  yang  dinyatakan  saat  promosi  dapat  dilaporkan  dengan  tuduhan melanggar  pasal  8  ayat  (1)  huruf  f  undang-undang  nomor  8  tahun  1999  tentang perlindungan  konsumen,  Pelaku  usaha  yang  melanggar  ketentuan  tersebut terancam  sanksi  pidana  paling  lama  5  tahun  atau  denda maksimal  Rp.  2  miliar. Ancaman  sanksi  ini  termuat  dalam  pasal  62  Undang-Undang  perlindungan konsumen. Developer  juga  dapat  dituduh  melanggar  pasal  16  UUPK.  Ketika bangunan  yang  diperjanjikan  itu  belum  jadi  seutuhnya  sampai  batas  waktu  yang diperjanjikan  berarti  developer  (pelaku  usaha)  telah  melakukan  pelanggaran terhadap  larangan – larangannya  yaitu  pasal  16  UUPK  menegaskan  pelaku  usaha dalam  menawarkan  barang  dan/atau  jasa  melalui  pesanan  dilarang  untuk  Tidak menepati pesanan dan/atau kesepakatan waktu penyelesaian sesuai dengan yang di janjikan  dan  Tidak  menepati  janji  atas  suatu  pelayanan  dan/atau  prestasi  dapat dipidana  penjara  paling  lama  2  (dua)  tahun  atau  pidana  denda  paling  banyak  Rp. 500.000.000,00 (lima ratus juta rupiah) hal tersebut sesuai pasal 62 ayat (2) UUPK. Ancaman  pidana  lain  bagi  developer  yang  membangun  perumahan  yang  tidak sesuai  dengan  kriteria,  spesifikasi  dan  persyaratan  yang  diperjanjikan  juga  diatur dalam  pasal  134  jo  pasal  151  Undang-Undang  nomor  1  tahun  2011  tentang perumahan  dan  kawasan  pemukiman  yaitu  denda  maksimal  Rp.5  miliar.  Selain sanksi  denda,  developer  tersebut  juga  dapat  dijatuhi  sanksi  administratif sebagaimana  terdapat  dalam  pasal  150  UU  Perumahan  sanksinya  mulai  dari peringatan tertulis, pencabutan izin usaha, hingga penutupan lokasi.

## 4.2. Saran
Memperhatikan hasil simpulan di atas, dapat dikemukakan beberapa saran sebagai berikut :
1. Agar  developer  betul – betul  bisa  mengindahkan  kewajibannya  membangun bangunan  rumah  yang  dibeli  oleh  konsumen  dengan  Down  Payment  (DP)  maka disarankan  pihak  bank  ikut  langsung  mengawasi  developer  yang  beritikad  tidak baik,  sehingga  bisa  dicegah  manakala  developer  melakukan  ingkar  janji  atau wanprestasi dalam pembangunan rumah tersebut.
2. Diharapkan  para  konsumen  properti  dalam  menghadapi  perilaku  developer  yang cenderung  melakukan  wanprestasi  agar  segera  melaporkan  atau  meminta  bantuan kepada  Lembaga  Perlindungan  Konsumen  Swadaya  Masyarakat  untuk  membantu konsumen  dalam  memperjuangkan  haknya,  termasuk  menerima  keluhan  atau pengaduan konsumen.

## DAFTAR PUSTAKA
Ahmadi  Miru  Dan  Sutarman  Yodo, Hukum  Perlindungan  Konsumen,  Raja  Grafindo, Jakarta, 2004.
Heri  Soebagio, Memesan  Rumah  Dengan  Sistem  Inden  Melalui  KPR,  Fortuna  Property, Jakarta, 2015.
Janus  Sidabalok, Hukum  Perlindungan  Konsumen  Di  Indonesia, Citra  Aditya  Bahkti, Bandung, 2006.
P.N.H Simanjuntak, S.H.,Hukum Perdata Indonesia, Kencana, Jakarta, 2015,
R. Subekti, Aneka Hukum Perjanjian, Pradnya Paramita, Jakarta, 1984.
Soerjono  Soekanto  dan  Sri  Mamuji, Penelitian  Hukum  Normatif,  Grafindo Persada,
Jakarta, 1995.
Subekti dan Tjitrosoedibio, Kamus Hukum, Pradnya Paramita, Jakarta, 1996.
Sunaryati  Hartono, Penelitian  Hukum  di  Indonesia  Pada  Akhir  Abad  ke-20,  Alumni,
Bandung, 1994.