## ANALISIS PERBANDINGAN BEA PEROLEHAN HAK ATAS TANAH DAN BANGUNAN PERUMAHAN GRIYA PANIKI INDAH MANADO BERDASARKAN NILAI JUAL OBJEK PAJAK DAN PETAZONA NILAI TANAH
Muhammad Rangga O. Esry H.  Laoh Margaretha Ratulangi

## ABSTRACT
The purpose of this research is (1) to compare tax revenue of BPHTB based on NJOP with ZNT Map. (2) to  know the potential of  revenue that can be improved based on ZNT Map. This  research  was  conducted  at  Griya  Paniki  Indah  Housing,  Kecamatan  Mapanget,  Manado City. from July to October 2017. The study used a statistical analysis of the mean difference test. The  data  used  in  this  study  is  secondary  data  in  the  form  of  price  of  land  and  building transactions  that  occurred  in  2014  and  2015.  Research  results  indicate  that  the  amount  of revenue BPHTB refers to NJOP PBB or transaction price on 300 samples at Griya Paniki Indah Housing is Rp. 1,200,274,450, while the amount of BPHTB receipts referring to ZNT Map is Rp. 1,630,663,000  in  comparison  between  NJOP  versus  ZNT  is  1:  1.36.  To  this  difference,  the potential for BPHTB increase based on ZNT Map in Griya Paniki Indah Housing is 35.86%, so that Land Value Zone Map can increase the amount of BPHTB Manado City revenue.
Keywords:  comparative  analysis,  acquisition  cost,  land  and  building, Griya  Paniki  Indah residence, Kecamatan Mapanget, Manado City

## ABSTRAK
Tujuan  dari  penelitian  ini  adalah  (1)  membandingkan  penerimaan  pajak  BPHTB  yang didasarkan pada NJOP dengan Peta ZNT. (2) untuk  mengetahui potensi penerimaan yang dapat ditingkatkan berdasarkan Peta ZNT.  Penelitian  ini  dilaksanakan  di  Perumahan  Griya  Paniki Indah,  Kecamatan  Mapanget,  Kota  Manado.  dari  bulan  Juli  sampai  bulan  Oktober  2017. Penelitian  menggunakan  analisis  statistik  uji  beda  rata-rata.  Data  yang  digunakan  dalam penelitian ini yaitu data sekunder berupa harga transaksi bidang tanah dan bangunan yang terjadi pada  tahun  2014  dan  2015.  Hasil  Penelitian  menunjukkan  bahwa  jumlah  penerimaan  BPHTB yang  mengacu  pada  NJOP  PBB  atau  harga  transaksi  pada  300  sampel  pada  Perumahan  Griya Paniki  Indah  yaitu  sebesar  Rp.  1.200.274.450,  sedangkan  jumlah  penerimaan  BPHTB  yang mengacu  pada  Peta  ZNT  sebesar  Rp.  1.630.663.000  dengan  perbandingan  antara  NJOP berbanding  ZNT  adalah  1  :  1,36.  Terhadap  perbedaan  tersebut,  maka  potensi  peningkatan BPHTB  berdasarkan  Peta  ZNT  pada  Perumahan  Griya  Paniki  Indah  adalah  sebesar  35,86%, sehingga Peta Zona Nilai Tanah dapat meningkatkan jumlah penerimaan BPHTB Kota Manado.
Kata  kunci:    analisis    perbandingan,  bea  perolehan,  tanah  dan  bangunan,  Perumahan  Griya Paniki  Indah, Kecamatan Mapanget, Kota Manado

## PENDAHULUAN

## Latar Belakang
Pembangunan  di  suatu  daerah  bertujuan untuk  membangun  masyarakat  seutuhnya,  untuk itu diharapkan pembangunan tersebut tidak  hanya mengejar  kemajuan  daerah  saja,  melainkan mencakup  seluruh  aspek  kehidupan  masyarakat, agar dapat berjalan serasi  dan seimbang  di segala bidang  dalam  rangka  menciptakan  masyarakat adil dan makmur yang merata materil dan spitual. Pembangunan  derah  merupakan  kegiatan  utama pemerintahan daerah, karena itu rencana pembangunan  daerah  membutuhkan  partisipasi seluruh  unsur  pemerintah  daerah  yang  ada  di daerah tersebut, dan didukung oleh masyarakatnya.  Dengan  pembangunan  daerah yang  serasi  dan  terpadu  disertai  perencanaan pembangunan yang baik, efisien dan efektif maka akan  tercipta  kemandirian  daerah  dan  kemajuan yang  merata  diseluruh  wilayah.  Hal  ini  akan membuat Pendapatan Asli Daerah (PAD) meningkat.
Pendapatan  Asli  Daerah  bersumber  dari pajak  daerah,  retribusi  daerah,  hasil  pengelolaan kekayaan  daerah  yang  dipisahkan  dan  lain-lain pendapatan  daerah  yang  sah.  Dalam  rangka menjalankan  fungsi  dan  wewenang  pemerintah daerah  dalam  bentuk  pelaksanaan   kewenangan fiskal,  daerah  harus  dapat  mengenali  potensi  dan mengidentifikasi sumber-sumber daya yang dimilikinya. Pemerintah daerah diharapkan diharapkan  mampu  menggali  sumber-sumber keuangan  guna  untuk  memenuhi  PAD.  Dalam rangka meningkatkan akuntabilitas dan keleluasaan  dalam  membelanjakan  Anggaran Pendapatan  Belanja  Daerah  (APBD),  sumber- sumber  penerimaan  daerah  yang  potensial  harus digali  secara  maksimal  dalam  koridor  peraturan yang berlaku, termasuk diantaranya pajak daerah.
Pendapatan  Asli  Daerah  (PAD)  dapat dipandang  sebagai  salah  satu  indikator  untuk mengukur  tingkat  ketergantungan  suatu  daerah kepada  pemerintah  pusat.  Kemampuan  suatu daerah dapat dilihat dari besar kecilnya PAD yang di peroleh suatu daerah. Pada prinsipnya, semakin besar sumbangan PAD pada APBN maka semakin kecil  tingkat  ketergantungan  daerah  kepada pemerintah  pusat.  Terbitnya  Undang-undang Nomor  28  Tahun  2009  tentang  Pajak  Daerah  dan Retribusi  Daerah  berimplikasi  pada  semakin menguatkan  pemerintah  daerah  dalam  mengolah pajak  dan  retribusi  daerah.  Berdasarkan  regulasi
ini  daerah berhak  menggunakan pungutan  kepada masyarakat dan  menempatkan perpajakan sebagai salah satu sumber pendapatan daerah. Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) dan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) adalah pendapatan  dari  sektor  pajak  yang  sangat potensial  bagi  daerah.  Pengelolaan  PBB  oleh daerah harus sudah dilakukan selambat-lambatnya pada  tahun  2013  dan  per  1  Januari  2011 Pemerintah  Daerah  Kota  Manado  mengeluarkan Peraturan  daerahh  Kota  Manado  Nomor  1  tahun 2011  sebagai  landasan  dalam  pemungutan  Bea Perolehan Hak atas tanah dan bangunan (BPHTB) telah diserahkan KPP Pratama kepada Pemerintah Kota  Manado.  Dengan  adanya  pengalihan  ini, BPHTB  di  percaya  sebagai  sumber  pendapatan asli daerah yang memiliki potensi sangat besar.
Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) selama ini digunakan  sebagai  dasar  dalam  pengenaan  PBB. Proses  penentuan  NJOP  haruslah  sesuai  dengan ketentuan  Nilai  Pasar  Wajar  (NPW),  jadi pemerintah tidak salah jika berharap bahwa NJOP adalah sama dengan nilai pasar. Tetapi kenyataannya  NJOP  seringkali  tidak  sesuai dengan  NPW,  hal  ini  mendasari  semakin berkembangnya  sistem  penilaian  harga  pasar menggunakan Peta Zona Nilai Tanah (ZNT). Peta ZNT  adalah  peta  yang  menggambarkan  suatu zona geografis yang terdiri atas sekelompok objek pajak  yang  mempunyai  satu  Nilai  Indikasi  Rata- rata  (NIR)  yang  dibatasi  oleh  batas  penguasaan atau  pemilikan  objek  pajak  dalam  satu  wilayah administrasi desa atau kelurahan. Pembuatan peta ZNT  memerlukan  data  berupa  harga  tanah  yang berdasarkan nilai pasar sebagai informasi tekstualnya.
Menurut  Sutaryono  (2013),  Hubungan Zona  Nilai  Tanah  dengan  Penerimaan  Negara antara lain :
a. BPN  RI  :  Sebagai  dasar  perhitungan  tarif PNBP  (Penerimaan  Negara  Bukan  Pajak) dalam
permohonan, perpanjangan,
pembaruan, atau peralihan hak atas tanah
b. Pemerintah Daerah : Sebagai informasi, dasar perhitungan  maupun  second  opinion  NJOP PBB dan BPHTB.
c. Instansi  yang  memerlukan  tanah  :  Sebagai referensi  dalam  perencanaan  anggaran  dan penetapan  nilai  ganti  rugi    dalam  pengadaan tanah untuk kepentingan umum.
d. PPAT  (Pejabat  Pembuat  Akta  Tanah)  : sebagai  dasar  perhitungan  biaya  dan  pajak yang terkait dengan pembuatan akta.
e. Publik  :  Sebagai  referensi  masyarakat  dalam transaksi pertanahan dan properti.
Harga  NJOP  yang  telah  ditentukan  oleh pemerintah biasanya didasarkan pada survey yang telah  dilakukan  sebelumnya.  Tetapi  fakta  yang terjadi  di  lapangan,  harga  NJOP  yang  ditetapkan oleh  pemerintah  tersebut  jauh  lebih  rendah  jika dibandingkan dengan harga aktual di pasaran. Hal ini  salah  satunya  juga  dipengaruhi  oleh  perilaku masyarakat  yang  cenderung  menurunkan  harga objek  pajak  miliknya  sehingga  beban  pajak  yang harus  dibayarkannya  juga  berkurang  atau  lebih rendah.  Padahal  hal  ini  sangat  berpengaruh terhadap  pemasukan  pajak  daerah.  Semakin rendah  harga  NJOP,  maka  semakin  rendah  pula pendapatan  pajak  suatu  daerah.  Bahkan,  akibat perbedaan  yang  begitu  drastis  antara  NJOP dengan harga riil di lapangan. Kementrian Agraria dan  Tata  Ruang  mengusulkan  penghapusan  PBB dan  NJOP  diganti  dengan  sistem  Zona  Nilai Tanah.  Menteri  Agraria  yakin  dengan  adanya sistem zonasi ini maka akan mengurangi spekulasi terhadap  harga  tanah  dan  juga  otomatis  akan menyederhanakan administrasi.
Pembangunan perumahan di Kota Manado  khususnya  Perumahan  Griya  Paniki Indah  yang  merupakan  perumahan  terbesar  di Sulawesi  Utara  memunculkan  banyaknya  objek- objek  pajak  yang  baru,  sehingga  potensi pemasukan  pajak  daerah  dari  perumahan  ini sangat  tinggi  bagi  Kota  Manado.  Permasalahan timbul  ketika  seseorang  melakukan  transaksi  jual beli  terhadap  suatu  bidang  tanah  di  perumahan tersebut,  banyak  ditemukan  bahwa  nilai  transaksi jual  beli  yang  dicantumkan  pada  Akta  Jual  Beli yang dibuat oleh PPAT tidak sesuai dengan harga pasar  yang  wajar  dengan  alasan  mengacu  pada nilai  tanah  yang  tertera  pada  NJOP  PBB.  Hal  ini dikarenakan  pembeli  ingin  terhindar  dari  pajak BPHTB  yang  tinggi,  yang  pada  akhirnya penerimaan  pajak  BPHTB  yang  merupakan penerimaan daerah menjadi berkurang, Permasalahan lain yang timbul adalah penggunaan  nilai  transaksi  yang  digunakan sebagai  dasar  perhitungan  BPHTB.  Ketentuan tentang  dasar  yang  digunakan  sebagai  dasar perhitungan  BPHTB  baik  yang  diatur  dalam Undang-Undang BPHTB maupun dalam Undang- Undang  Pajak  Daerah  dan  Retribusi  Daerah adalah dengan menggunakan nilai transaksi. Nilai transaksi adalah nilai yang merupakan kesepakatan  antara  para  pihak  yang  melakukan transaksi,  seperti  kalau  dalam  jual  beli  adalah antara penjual dengan pembeli, sehingga
kepastian  hukum  nilai  transaksi  turut  dalam menentukan  sah  tidaknya  sebuah  jual  beli,  dalam hal  ini  apakah  benar  bahwa  nilai  transaksi  baik yang  dicantumkan  dalam  akta  jual  beli  maupun yang  digunakan  sebagai  dasar  perhitungan BPHTB  adalah  benar-benar  sesuai  dengan kenyataan  yang  telah  disetujui  atau  disepakati oleh  pihak-pihak  yang  melakukan  transaksi. Alasannya  adalah  jika  Nilai  Perolehan  Objek Pajak  tidak  diketahui  atau  lebih  rendah  daripada NJOP  yang  digunakan  dalam  pengenaan  Pajak Bumi  dan  Bangunan  pada  tahun  terjadinya perolehan,  dasar  pengenaan  yang  dipakai  adalah NJOP  Pajak  Bumi  dan  Bangunan,  sedangkan NJOP  Pajak  Bumi  dan  Bangunan  pada  saat  ini belum mencerminkan harga tanah yang sebenarnya  dan  terkadang  jauh  dibawah  harga pasaran.
Adanya penggunaan nilai transaksi sebagai  dasar  perhitungan  BPHTB  inilah  yang sering kali menimbulkan  permasalahan di lapangan,  karena tidak jarang  nilai transaksi yang diajukan  oleh  wajib  pajak  dianggap  tidak  sesuai oleh petugas pajak, sehingga tidak  jarang petugas pajak  dalam  proses  verifikasi/validasi,  meminta agar  nilai  transaksi  diubah  dan  disesuaikan menurut  penilaian  petugas  pajak.  Hal  ini  dapat terjadi  karena  merupakan  suatu hal  yang  wajar, bahwa pada umumnya  orang berkeinginan agar membayar pajaknya ringan, sehingga nilai yang dicantumkan  dalam  akta  dan  yang  digunakan sebagai  dasar  perhitungan  BPHTB  tidak  sesuai dengan  kenyataan  yang  sebenarnya  yang  telah disetujui  oleh  pihak-pihak.  Demikian  juga sebaliknya,  petugas  pajak  menginginkan  pajak yang dibayar dapat maksimal. Penggunaan nilai transaksi  sesuai  dengan  harga  pasar  cenderung jauh  lebih  tinggi  dari  Nilai  Jual  Obyek  Pajak Bumi  dan  Bangungan  (NJOP  PBB),  sehingga petugas pajak dalam menentukan nilai transaksi yang  sebenarnya  tidaklah  mudah,  dalam melakukan  penelitian  atas  kebenaran  nilai transaksi  yang  dipakai  wajib  pajak  untuk menghitung  BPHTB,  petugas  dinas  harus mencari data dan  keterangan  ataupun  informasi dari  berbagai  pihak,  yang  sebenarnya  tidak mudah  untuk  memperoleh  nilai  yang  pasti  dan menjamin  kebenaran.  Bahkan  tidak  menutup kemungkinan  nilai  transaksi  yang  ditentukan oleh petugas pajak ini justru tidak sesuai dengan kenyataan  yang  sebenarnya,  hal  inilah  yang menjadi masalah karena tidak adanya kepastian mengenai nilai transaksi.
Pada  dasarnya  nilai  transaksi  dalam sebuah  jual  beli  ditentukan  semata  oleh  para pihak  sendiri  berdasarkan  kesepakatan,  dan tidak  ada  satu  pihak  manapun  yang  dapat menentukan, apalagi memaksa untuk menggunakan nilai tertentu. Dalam hal terjadi pemaksaan atau suatu tindakan yang mengakibatkan  nilai  transaksi  tidak  sesuai dengan  kenyataan  yang  telah  disepakati  oleh pihak-pihak, maka transaksinya dapat menjadi  tidak  sah  dan  batal.  Dari  gambaran tersebut,  maka  nilai  transaksi  baik  yang diajukan oleh wajib pajak yang dimuat dalam akta  dan  sebagai  dasar  perhitungan  BPHTB dengan  nilai  transaksi  menurut  penilaian petugas  pajak  dalam  proses  validasi  adalah bersifat  relatif  dan  subyektif,  sehingga  dapat menimbulkan  ketidakpastian.  Ketidakpastian  ini dapat menimbulkan berbagai konsekuensi hukum, antara  lain,  dapat  mengakibatkan  transaksinya menjadi tidak sah dan menjadi batal, bahkan dapat merugikan  masyarakat,  karena  harus  membayar pajak  yang  lebih  tinggi  dari  yang  seharusnya.  Di samping  itu,  juga  menimbulkan  prosedur  yang rumit  dan  panjang,  karena  diperlukan  proses validasi yang kadang memakan waktu yang rumit dan  lama.  Berdasarkan  hal  tersebut,  maka  perlu dikaji secara mendalam mengenai nilai yang tepat dan  pasti  sebagai  dasar  penghitungan  pengenaan BPHTB yang harus dibayar oleh masyarakat yang melakukan peralihan hak atas tanah.
Permasalahan  yang  dapat  timbul  selain  itu adalah   bahwa  harga  tanah  yang  ditetapkan mendasarkan pada Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) untuk PBB. Menurut Sutaryono (2013), kondisi di lapangan  menunjukkan  bahwa  harga  tanah berdasarkan  NJOP  hanya  berkisar  20-40%  dari harga  pasar.  Artinya  harga  tanah  yang didasarkan  pada  NJOP  jauh  lebih  kecil  dari pada harga pasar. Kondisi ini menguntungkan pemilik  tanah  dalam  hal  kewajiban  pajak, karena  pajaknya  menjadi  kecil.  Pada  kondisi yang berbeda, pemilik tanah merasa dirugikan apabila NJOP dijadikan dasar dalam pemberian  ganti  rugi.  Solusinya  untuk mendapatkan  harga  tanah yang  relatif lebih fair, dapat digunakan nilai yang terdapat dalam  Zona Nilai  Tanah  (ZNT)  produk BPN. ZNT ini dimaknai sebagai area yang menggambarkan nilai tanah yang relatif sama dari sekumpulan  bidang  tanah  di  dalamnya,  yang batasannya  bersifat  imajiner  ataupun  nyata  sesuai
dengan  penggunaan  tanah  dan  mempunyai perbedaan  nilai  antara  satu  dengan  yang  lainnya berdasarkan  analisis  perbandingan  harga  pasar dan  biaya.  Mengingat  ZNT  berbasis  nilai  pasar, maka ZNT dapat dimanfaatkan untuk :
a. penentuan tarif dalam pelayanan pertanahan
b. referensi masyarakat dalam transaksi
c. penentuan ganti rugi
d. inventori  nilai  asset  publik maupun  aset masyarakat
e. monitoring nilai tanah dan pasar tanah
f. referensi  penetapan  NJOP  untuk  PBB,  agar lebih adil dan transparan.
Penelitian ini bertujuan untuk membandingkan  harga  tanah  berdasarkan  NJOP dan  berdasarkan  harga  pasar  sehingga  dapat diketahui potensi pemasukan pajak daerah dengan menggunakan  Peta  Zona  Nilai  Tanah  sebagai instrumen penilaian harga pasar.

## Rumusan Masalah
Secara  garis  besar,  permasalahan  yang akan diuraikan lebih lanjut adalah sebagai berikut 1. Bagaimana  perbandingan  pajak  BPHTB  yang didasarkan  pada  Nilai  Jual  Objek  Pajak dengan Peta Zona Nilai Tanah?
2. Bagaimana  persentase  peningkatan  potensi penerimaan Pendapatan Asli Daerah
khususnya BPHTB yang dapat digali berdasarkan  pada  Peta  Zona  Nilai  Tanah  di Perumahan Griya Paniki Indah?

## Tujuan Penelitian
Tujuan penelitian ini antara lain: 1. Menganalisis  perbandingan  penerimaan  pajak BPHTB sebagai salah satu sumber pendapatan  daerah  yang  didasarkan  pada NJOP dengan Peta Zona Nilai Tanah.
2. Menganalisis potensi peningkatan penerimaan pajak  BPHTB  dari  Perumahan  Griya  Paniki Indah  berdasarkan  pada  Peta  Zona  Nilai Tanah bagi Pemerintah Kota Manado.

## Manfaat Penelitian
Manfaat dari penelitian ini adalah
1. Secara  praktis  penelitian  ini  dapat  dijadikan bahan  referensi  bagi  Pemerintah  Daerah dalam pengambilan kebijakan, dapat diketahui  besarnya  potensi  penerimaan  pajak dari  BPHTB  sebagai  salah  satu  sumber Pendapatan Asli Daerah dari sektor pajak .
2. Secara  teoritis  penelitian  ini  dapat  digunakan sebagai  referensi  untuk  penelitian  sejenis, baik metodologi, studi pustaka dan analisa.

## METODOLOGI PENELITIAN

## Lokasi dan Waktu Penelitian
Penelitian  ini  dilaksanakan  di  Perumahan Griya  Paniki  Indah,  Kecamatan  Mapanget,  Kota Manado.  Waktu  pelaksanaan  penelitian  yaitu selama  3  (tiga)  bulan,  terhitung  sejak  bulan  Juli sampai dengan bulan Oktober 2017.
Peneliti  mengambil  lokasi  penelitian  di Perumahan Griya Paniki Indah karena perumahan merupakan  jenis  properti  yang  paling  dominan dan  paling  sering  ditransaksikan.  Perumahan Griya  Paniki  Indah  adalah  perumahan  yang  telah mengikuti Peraturan Pemerintah Nomor 14 Tahun 2016  tentang  Penyelenggaraan  Perumahan  dan Kawasan Pemukiman. Peraturan tersebut
mempertegas kewajiban pengusaha untuk memenuhi  hunian  berimbang  agar  membangun rumah  menengah  dan  rumah  sederhana  jika membangun  rumah  mewah  dengan  pola  1:2:3. Hunian  berimbang  dengan  pola  1:2:3  berarti  bagi pengembang  yang  membangun  satu  unit  rumah mewah,  harus  membangun  dua  unit  rumah menengah,  serta  tiga  unit  rumah  sederhana. Perumahan  ini  adalah  perumahan  terbesar  di Sulawesi  Utara  dan  telah  dibangun  6000  rumah yang  di  dalamnya terdapat beragam  hunian  mulai dari  rumah  sederhana,  rumah  menengah,  hingga rumah yang tergolong mewah, sehingga diharapkan  melalui  penelitian  di  perumahan  ini hasilnya dapat merepresentasikan Kota Manado secara keseluruhan.

## Metode Pengumpulan Data
Sugiyono  (2010:16)  menyatakan  bahwa pengumpulan  data  dapat  menggunakan  dua sumber  yaitu  sumber  primer  dan  sumber sekunder.  Sumber  sekunder  merupakan  sumber yang  tidak  langsung  memberikan  data  kepada pengumpul  data.  Data  yang  diperoleh  atau dikumpulkan  dari sumber-sumber yang telah ada. Data  sekunder  diperoleh  dari  bukti-bukti  tertulis maupun  informasi  lain  berupa  literatur-literatur yang berkaitan dengan penelitian.
Data yang digunakan dalam penelitian ini yaitu  data  sekunder  berupa  data  penerimaan Pendapatan  Asli  Daerah  dari  Sektor  Bea Perolehan  Hak  Atas  Tanah  dan  Bangunan  dari tahun  2011  sampai  dengan  2016  Kota  Manado. Data  lain  yang  dikumpulkan  adalah  data  nilai transaksi  jual  beli,  Nilai  Jual  Objek  Pajak  PBB, Bea  Perolehan  Hak  Atas  Tanah  dan  Bangunan atas  transaksi  bidang  tanah  yang  terletak  di Perumahan Griya Paniki Indah.
Penelitian  dilakukan  dengan  mengambil 300  sampel  secara  merata  pada  Perumahan  Griya Paniki  Indah  dan  kemudian  distratifikasi  menjadi golongan rumah sederhana, rumah menengah, dan rumah  mewah.  Peneliti  menggolongkan  rumah sederhana sebanyak 150 sampel, rumah menengah sebanyak  100  sampel,  dan  rumah  mewah sebanyak 50 sampel. Data-data sekunder diperoleh  dari  badan  atau  instansi  yang  terkait, seperti  Kantor  Pertanahan  Kota  Manado,  Badan Pengelola  Pajak  dan  Retribusi  Daerah  Kota Manado,  Badan  Pusat  Statistik,  Developer Perumahan Griya Paniki Indah, maupun Internet.

## Variabel Penelitian
Variable-variabel  yang  digunakan  dalam penelitian  ini  merupakan  data  sekunder  yang terdiri dari :
1. Alamat  rumah  atau  bidang  tanah,  untuk mengetahui  stratifikasi  bidang  tanah  dalam pengambilan sampel.
2. Luas  bidang  tanah,  adalah  acuan  dalam menentukan  besarnya  BPHTB  yang  akan dikalikan dengan harga tanah.
3. Luas atau tipe bangunan, untuk mengetahui besarnya  bangunan  sehingga  mendapatkan harga bangunan secara keseluruhan.
4. Harga  Bangunan,  untuk  mengetahui  dan mendapatkan  nilai  tanah  per  meter  persegi dengan  cara  nilai tanah dikurangi  oleh nilai atau harga bangunan.
5. Harga  Transaksi,  dengan  melihat  harga  yang tertera  di  dalam  Akta  Jual  Beli  yang  dibuat oleh  Notaris/PPAT  yang  dilakukan  oleh penjual dan pembeli .
6. Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan (BPHTB), adalah hasil perhitungan dari harga yang ditransaksikan.
7. Nilai  Tanah  pada  Peta  Zona  Nilai  Tanah, adalah nilai yang tercantum pada Peta Zona Nilai  Tanah  di  dalam  perumahan  Griya Paniki Indah.

## Metode Analisis Data

## Analisis Deskriptif.
Metode deskriptif adalah suatu metode analisis yang mengumpulkan, menyusun, mengelolah dan menganalisis data yang digunakan  guna  memperoleh  suatu  kesimpulan. Teknik  analisis  data  yang  digunakan  dalam penelitian  ini  adalah  analisis  deskriptif  untuk menjabarkan tentang analisis pengenaan BPHTB.

## Analisis Inferensial (Uji beda rata-rata)
Uji  hipotesis  uji  beda  rata-rata  digunakan untuk  mengetahui  ada  atau  tidak  adanya perbedaan (kesamaan) antara dua buah data. Salah satu  teknik  analisis  statistik  untuk  menguji hipotesis  beda  rata-rata  ini  ialah uji  t (t  test) karena rumus yang digunakan disebut rumus t.
Keterangan : X 1 adalah rata-rata jumlah BPHTB berdasarkan Peta ZNT X 2 adalah rata-rata jumlah BPHTB berdasarkan NJOP S 1 2 adalah  varians  data  jumlah  BPHTB berdasarkan Peta ZNT.
S 2 2 adalah  varians  jumlah  BPHTB  berdasarkan NJOP.
n adalah  jumlah sampel pada Perumahan Griya Paniki Indah.

## HASIL DAN PEMBAHASAN

## Gambaran Umum Wilayah Penelitian
Pertumbuhan penduduk yang pesat ditambah  masuknya  para  pendatang  di  Kota Manado  menyebabkan  meningkatnya  permintaan akan  hunian  khususnya  perumahan.  Bahwa  yang menjadi pertumbuhan perumahan di Kota Manado yang  paling  banyak  terdapat  di  Kecamatan Mapanget.  Hal  itu  dikarenakan  Kecamatan Mapanget  memiliki  topografi  yang  relatif  rata sehingga  dapat  mengurangi  biaya  pematangan lahan  yang  akan  dilakukan  oleh developer perumahan,  jaringan  jalan  seperti  Jalan  Manado By  Pass yang  melewati  Kecamatan  Mapanget, selain  itu  keberadaan  Bandara  Sam  Ratulangi yang  menjadi  pintu  gerbang  Sulawesi  Utara menyebabkan  masyarakat  merasa  dekat  dengan akses untuk menuju keluar daerah. Pada saat ini di Kecamatan  Mapanget  telah  banyak  dibangun pusat-pusat  perbelanjaan  yang  menjadi  magnet bagi  masyarakat  untuk  datang  dan  berdomisili  di kecamatan  ini,  seperti Hypermart Kairagi, Mall Grand  Kawanua,  Super  Market  Paniki  Jaya, Simple  Mart,  Indo  Grosir,  dan  Trans  Mart.
Pembangunan  perumahan  di  Kota  Manado  juga seiring  dengan  rencana  pemerintah  dalam  rangka pembangunan Kota Baru Manado yang terletak di Kecamatan Mapanget dan juga menurut Peta Pola Ruang  di  dalam  Rencana  Tata  Ruang  Wilayah Kota  Manado  sebagian  besar  wilayah  Kecamatan Mapanget peruntukannya adalah perumahan.
Tabel 1.  Banyaknya Penduduk  Menurut  Kecamatan Kecamatan 2013 2014 Laki- laki Perempuan Laki- laki Perempuan Malalayang 28.467 28.473 28.17 28.629 Sario 11.481 11.554 12.025 12.524 Wanea 28.088 28.636 27.869 28.344 Wenang 15.634 26.238 17.898 18.279 Tikala 14.772 14.363 14.523 14.825 Paal Dua 21.614 21.015 20.671 21.299 Mapanget 26.379 25.795 25.704 25.927 Singkil 23.899 23.409 24.078 23.961 Tuminting 26.353 25.7 25.698 25.712 Bunaken 11.094 10.849 13.439 7.538 Bunaken Kepulauan 2.925 2.858 3.061 3.083 Manado 210.706 208.89 213.136 210.121
Sumber : Badan Pusat Statistik Kota Manado
Salah  satu  perumahan  yang  berdiri  di Kecamatan  Mapanget  adalah  Perumahan  Griya Paniki  Indah.  Perumahan  Griya  Paniki  Indah adalah  perumahan  yang  terletak  di  Jalan Adipura,  dan  pada  saat  ini  terletak  di  tiga kelurahan,  yaitu  Kelurahan  Paniki  Bawah, Kelurahan Buha, dan Kelurahan Bengkol,  yang kesemuanya masuk pada Kecamatan Mapanget. Perumahan  Griya  Paniki  Indah  dikembangkan oleh  PT.  Setia  Kawan  Lestari  dan  PT.  Bumi Mapanget  Asri  pada  Oktober  2005  dan  pada saat ini telah memiliki sekitar 6000 rumah yang menjadikan perumahan  ini terbesar di Sulawesi Utara dengan luas 220 Hektar.
Perumahan Griya Paniki Indah memiliki beragam fasilitas yang membuat alasan masyarakat  Kota  Manado  memilih  perumahan ini  sebagai  tempat  tinggal  maupun  sebagai sarana  investasi.  Fasilitas  yang  ada  antara  lain Masjid,  Gereja,  sarana  olah  raga, water  park , sekolah,  dan  mempunyai  akses  menuju  jalan Manado By  Pass 2.  Perumahan  ini  juga  telah mengikuti  Peraturan  Pemerintah  Nomor  14
Tahun 2016 tentang Penyelenggaraan Perumahan  dan  Kawasan  Pemukiman,  yang pada  inti  peraturan  tersebut  mempertegas kewajiban  pengusaha  untuk  memenuhi  hunian berimbang  dengan  pola  1:2:3,  artinya  bagi pengembang  yang membangun satu unit rumah mewah,  harus  membangun  dua  unit  rumah
menengah, serta tiga unit rumah sederhana. Perumahan  Griya  Paniki  Indah  mempunyai beragam  luasan  kapling  bidang  tanah  dan bangunan :
a. Luas tanah 105 M², luas bangunan 36 M²
b. Luas tanah 126 M², luas bangunan 51 M²
c. Luas tanah 162 M², luas bangunan 70 M²
d. Luas tanah 200 M², luas bangunan 97 M²
e. Luas tanah 525 M², luas bangunan 100 M² Pembangunan perumahan di Kota Manado  khususnya  Perumahan  Griya  Paniki Indah  yang  merupakan  perumahan  terbesar  di Sulawesi  Utara  memunculkan  banyaknya  objek- objek  pajak  yang  baru,  sehingga  potensi pemasukan  pajak  daerah  dari  perumahan  ini sangat tinggi bagi Kota Manado karena perumahan  merupakan  jenis  properti  yang  paling dominan dan yang paling sering ditransaksikan.

## Penerimaan BPHTB di Kota Manado
Pembangunan  perumahan  untuk  hunian merupakan salah satu upaya memenuhi kebutuhan dasar  bagi  penduduk  di  suatu  wilayah.  Bahkan dalam  konsideran  UU  No.  1/2011  tentang Perumahan  dan  Kawasan  Permukiman  secara tegas  disebutkan  bahwa  negara  bertanggung jawab  melindungi  segenap  bangsa  Indonesia melalui penyelenggaraan perumahan dan kawasan permukiman  agar  masyarakat  mampu  bertempat tinggal  serta  menghuni  rumah  yang  layak  dan terjangkau di dalam perumahan yang sehat, aman, harmonis,  dan  berkelanjutan  di  seluruh  wilayah Indonesia. Penyelenggaraan perumahan & kawasan permukiman oleh negara ini mendapatkan  dukungan  penuh  oleh  pelaku  bisnis properti/pengembang.  Persoalannya  adalah  tugas mulia  yang  dilakukan  oleh  pengembang  untuk menyediakan  perumahan  permukiman  secara layak  dengan  harga  terjangkau,  seringkali  tidak dilakukan  secara  baik  dan  taat  azas.  Akibatnya masyarakat  konsumen  dan  pemerintah  daerahlah yang  dirugikan  dalam  hal  pungutan  pajak BPHTB. Berdasarkan Undang-Undang Nomor 28 Tahun  2009  tentang  Pajak  Daerah  dan  Retribusi Daerah,  salah  satu  jenis  pajak  pusat  yang dialihkan  menjadi  pajak  daerah  adalah  BPHTB. Pengalihan BPHTB menjadi pajak  daerah diawali dengan  perumusan  kebijakan  yang  dituangkan dalam  UU  Nomor  28  Tahun  2009  tentang  Pajak Daerah dan Retribusi Daerah. Dengan ditetapkannya  BPHTB  menjadi  tanggungjawab daerah,  dan  perlu  diatur  dan  di  tetapkan  dengan suatu peraturan, yaitu Peraturan Daerah. Pemungutan  BPHTB  terlaksana  mulai  tanggal  1
Januari  2011.  Dengan  adanya  pengalihan  ini, BPHTB dipercaya sebagai sumber pendapatan asli daerah  yang  memiliki  potensi  sangat  besar. Dengan ditetapkannya BPHTB menjadi tanggungjawab  daerah,  mulai  dari  perumusan kebijakan, pelaksanaan pemungutan, dan pemanfaatan  pendapatan  BPHTB.  Tugas  dan tanggungjawab daerah dalam menerima pengalihan  BPHTB  juga  perlu  diatur  dan ditetapkan  dengan  suatu  peraturan,  sehingga setiap daerah terdorong untuk segera mempersiapkan  segala  sesuatu  yang  diperlukan untuk pemungutan BPHTB.
Pemerintah  Daerah  yang  bersangkutan harus  terlebih  dahulu  memiliki  Peraturan  Daerah (Perda) mengenai tata kelola pemungutan BPHTB,  karena  dalam  Perda  tersebut  yang  akan menjadi  dasar  untuk  Pemerintah  Daerah  dapat melakukan  memungut  BPHTB  terhadap  Wajib Pajak.  Setiap  Pemerintah  Daerah  diberikan kebebasan  untuk  mengelola  sesuai  dengan kemampuannya  yang  telah  diatur  dalam  Perda tersebut  sebagai  landasan  acuan  pemungutan BPHTB.  Pemerintah  Daerah  tentu  akan  lebih memahami  seluk  beluk  daerahnya  serta  yang terbaik  bagi  daerahnya,  serta  masyarakat  perlu adanya sosialisasi sehingga dapat mengerti bahwa di  tahun-tahun  berikutnya  keberagaman  sistem dan  pola  pemungutan  BPHTB.  Oleh  karena  itu, salah  satu  indikator  yang  dapat  digunakan  untuk melihat  kesiapan  daerah  memungut  BPHTB adalah  perkembangan  penerbitan  BPHTB  oleh Kabupaten/Kota dari waktu ke waktu.
Pengolahan  Bea  Perolehan  Hak  Atas Tanah  dan  Bangunan  (BPHTB)  telah  diserahkan KPP Pratama kepada Pemerintah Daerah, termasuk Pemerintah Kota Manado. Per 1 Januari 2011 dikelola Dinas Pendapatan Daerah. Pemerintah  Daerah  Kota  Manado  mengeluarkan Peraturan  Daerah  Kota  Manado  Nomor  1  tahun 2011  sebagai  landasan  dalam  pemungutan  Bea Perolehan  Hak  atas  Tanah  dan  Bangunan. Dengan adanya pengalihan ini, BPHTB dipercaya sebagai  sumber  pendapatan  asli  daerah  yang memiliki potensi sangat besar. Dengan ditetapkannya  BPHTB  menjadi  tanggung  jawab daerah, mulai dari perumusan kebijakan, pelaksanaan pemungutan, dan pemanfaatan pendapatan  BPHTB.  Tugas  dan  tanggungjawab daerah  dalam  menerima  pengalihan  BPHTB  juga perlu  diatur  dan  ditetapkan  dengan  suatu peraturan,  sehingga  setiap  daerah  terdorong untuk  segera  mempersiapkan  segala  sesuatu  yang diperlukan  untuk  pemungutan  BPHTB.  Instansi
yang  mengelola  BPHTB  Kota  Manado  dahulu bernama  Dinas  Pendapatan  Daerah  Kota  Manado dan  sejak  tanggal  1  januari  2017  telah  berganti nama  menjadi  Badan  Pengelola  Pajak  dan Retibusi  Daerah  Kota  Manado.  Pergantian  nama tersebut  berdasarkan  Peraturan  Walikota  Manado Nomor  61  Tahun  2016  tentang  Kedudukan, Susunan Organisasi, Tugas dan Fungsi Serta Tata Kerja  Badan  Pengelola  Pajak  dan  Retribusi Daerah  Kota  Manado  Tipe  A.  Instansi  tersebut mempunyai  tugas  membantu  Walikota  dalam melaksanakan fungsi penunjang urusan pemerintahan  bidang  pengelolaan  pajak  dan retribusi daerah.
Tabel 2.  Jumlah Penerimaan BPHTB Kota Manado No Tahun Target (Rp) Realisasi (Rp) Presentase 1. 2011 42.500.000.000 30.169.578.345 70,99 % 2. 2012 35.781.001.690 41.846.457.617 116, 95 % 3. 2013 43.500.000.000 44.836.858.810 103.07 % 4. 2014 45.675.000.000 38.091.690.080 83,40 % 5. 2015 45.675.000.000 40.580.747.667 88,85 % 6. 2016 41.576 28.630.670.885 68,86 % 7. 2017 34.050.000.000 - -
Sumber : Badan Pengelola Pajak Dan Retribusi Daerah
Berdasarkan  Tabel  2  tersebut  di  atas  bisa dilihat  perkembangan  pajak  Bea  Perolehan  Hak atas  Tanah  dan  Bangunan  di  Kota  Manado. Perkembangan  BPHTB  di  Kota  Manado  dari tahun 2011-2015  mengalami fluktuasi pada tahun 2011,  yaitu  sebesar  Rp.  30.169.578.345  tahun 2012 naik menjadi Rp. 41.846.457.614 meningkat menjadi  Rp.  44.836.858.810  pada  tahun  2013, akan  tetapi  pada  tahun  2014  turun  menjadi  Rp. 38.091.690.080 dan naik kembali pada tahun 2015 menjadi  Rp.  40.580.747.667.  Pada  tahun  2016 mengalami  penurunan  yang  signifikan  yaitu sebesar  Rp.  28.630.670.885.  Apabila  dilihat  dari sisi  persentase  capaian  penerimaan  BPHTB, jumlah  penerimaannya  belum  dapat  mencapai target  yang  ditentukan,  hanya  pada  tahun  2012 dan 2013 saja yang dapat mencapai target. Namun target  pada  tahun  2012  tersebut  adalah  yang paling  kecil  apabila  dibandingkan  dengan  tahun- tahun  yang  lain.  Pada  tahun  2016  target penerimaan pajak BPHTB  mengalami penurunan, hal  ini  dikarenakan  realisasi  penerimaan  BPHTB hanya mencapai 68,86 %.
Terlihat  jelas  sekali  bahwa  tahun  2016, realisasi  penerimaan  BPHTB  Kota  Manado menurun  tajam,  bahkan  mencapai  titik  terendah dalam  kurun  waktu 6 tahun terakhir. Secara garis besar,  penerimaan  BPHTB  Kota  Manado  belum dapat mencapai target yang telah ditentukan. Oleh sebab  itu,  Peta  Zona  Nilai  Tanah  diharapkan menjadi sebuah instrumen dasar dalam pengenaan pajak BPHTB sehingga diharapkan target penerimaan BPHTB Kota Manado dapat tercapai.

## Kontribusi BPHTB Terhadap PAD Kota Manado
Pajak  Bea  Perolehan  atas  Tanah  dan Bangunan (BPHTB) merupakan bagian dari pajak daerah.  Pada  mulanya  BPHTB  dikelola  olah pemerintah pusat, mulai 1 januari 2011 pembagian  BPHTB  sepenuhnya  akan  menjadi milik  pemerintah  daerah.  Di  Kota  Manado BPHTB mempunyai peran penting pada peningkatan  pendapatan  asli  daerah.  Untuk  untuk mengetahui  seberapa  besar  kontribusi  Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan terhadap Pendapatan  Asli  Daerah  Kota  Manado,  dapat menggunakan  model  perhitungan  kontribusi sebagai berikut:
Kontribusi  =
Berikut  rincian  kontibusi  penerimaan BPHTB  terhadap  peningkatan  Pendapatan  Asli Daerah kota Manado :
Tabel 3. Kontribusi BPHTB terhadap PAD Kota Manado Tahun Realisasi BPHTB (Rp) Realisasi PAD (Rp) Presentase 2011 30.169.578.345 174.695.690.608 17,27 % 2012 41.846.457.614 178.307.223.000 23,47 % 2013 44.836.858.810 215.871.042.000 20,77 % 2014 38.091.690.080 263.392.316.000 14,46 % 2015 40.580.747.667 282.525.557.000 14,36 % 2016 28.630.670.885 308.939.630.147 9,27 %
Dari  tabel  di  atas  dapat  dilihat  bahwa  BPHTB mempunyai  peran  dalam  peningkatan  Pendapatan Asli  Daerah  (PAD)  Kota  Manado.  Pada  tahun 2011,  Pendapatan  Asli  Daerah  Kota  Manado sebesar  Rp  174.695.690.608,  ini  merupakan  total dari  sumber  Pendapatan  Asli  Daerah  yang dikelola oleh  Pemerintah  Daerah  sebelum berlakunya  undang-undang  No.  28  tahun  2009 tentang  Pajak  Daerah  dan  Retribusi  Daerah (PDRD).  Pada  tahun  2012  sampai  dengan  tahun 2016, Pendapatan Asli Daerah Kota Manado terus mengalami  kenaikan  secara  bertahap,  namun berbanding  terbalik  dengan  jumlah  prosentase
kontribusi  BPHTB  Kota  Manado  terhadap Pendapatan  Asli  Daerah  yang  justru  terus mengalami  penurunan  sejak  tahun  2012  sampai dengan 2016 dan mencapai titik terendahnya pada tahun  2016  yang  hanya  memberikan  kontribusi sebesar  9,27  %.  Apabila  kontribusi  BPHTB terhadap  PAD  kota  Manado  dilihat  dalam  grafik batang, maka akan menjadi sebagai berikut :
Grafik  di  atas  menunjukkan  pajak BPHTB  cenderung  mengalami  penurunan, sebaliknya  Pendapatan  Asli  Daerah  terus mengalami  peningkatan  mulai  tahun  2011 sampai dengan 2016.

## Pengujian Beda Rata-rata Penerimaan BPHTB Berdasarkan NJOP dengan Peta Zona Nilai Tanah
Berdasarkan  data  yang  didapatkan  di lapangan, dilakukan pengambilan sampel sebanyak  300  bidang  tanah  yang  tersebar  pada Perumahan  Griya  Paniki  Indah  yang  kemudian dapat  dilakukan  stratifikasi  menjadi  stratifikasi rumah  sederhana,  rumah  menengah,  dan  rumah mewah.  Nilai  harga  tanah  tertinggi  terdapat  di Jalan  Markisa  yang  merupakan  daerah  komersil dan  lebih  dekat  terhadap  fasilitas  umum  seperti supermarket,  sarana  olah  raga,  dan water  park yang menjadi primadona untuk perumahan ini dan di  Jalan  Boulevard  GPI  yang  merupakan  jalan utama  perumahan  ini.  Sedangkan  nilai  harga terendah  terdapat  di  daerah  rumah  sangat sederhana  dan  mempunyai  pola  yang  sama terhadap  harga  jual  tersebut  karena  memang penjualan ditujukan kepada masyarakat berpenghasilan  rendah.  Pengambilan  sampel  di lapangan  dilakukan  terhadap  jual  beli  yang dilakukan  pada  kurun  waktu  2014-2015  yang menurut developer Perumahan Griya Paniki Indah tidak terdapat kenaikan  harga jual, sehingga yang dijadikan sebagai perbandingan adalah nilai tanah pada  Peta  Zona  Nilai  Tanah  produk  Badan Pertanahan  Nasional  tahun  2014  maupun  2015. Pengolahan  data  dilakukan  dengan  cara  mencatat harga  transaksi  yang  dilakukan  terhadap  objek jual  beli.  Harga  jual  beli  yang  dituangkan  dalam
Akta Jual Beli tersebut meliputi penjumlahan dari harga  tanah  dan  harga  bangunan,  karena  yang menjadi  dasar  perhitungan  BPHTB  adalah  hasil dari  nilai  perolehan  tanah  serta  bangunannya. Pada Peta Zona Nilai Tanah hanya tercantum nilai tanahnya  saja,  sehingga  untuk  menghitung penerimaan  BPHTB  yang  berdasarkan  pada  Peta Zona  Nilai  Tanah  adalah  penjumlahan  dari  harga tanah  pada  Peta  Zona  Nilai  Tanah  dan  harga  jual bangunan.  Harga  jual  bangunan  yang  tercantum dalam NJOP PBB adalah Rp. 823.000,- per meter persegi  dan  nilai  tanah  pada  Peta  Zona  Nilai Tanah  adalah  Rp.  532.000,-  per  meter  persegi untuk  zona  rumah  sederhana  dan  Rp.  909.000,- per  meter  persegi  untuk  zona  rumah  menengah dan  zona  rumah  mewah.  Jumlah  sampel  yang diambil peneliti adalah sebanyak 300 buah sampel yang  tersebar  di  seluruh  Perumahan  Griya  Paniki Indah. Sampel tersebut diambil secara merata agar mendapatkan  stratifikasi  nilai  tanah  sehingga dapat dibuat menjadi :
- Stratifikasi  rumah  sederhana  (150  sampel), terdapat  di  Jalan  Anggrek,  Jalan  Gandaria, Jalan Lengkeng, Jalan  Apel, Jalan Ceri, Jalan Flamboyan.
- Stratifikasi  rumah  menengah  (100  sampel), terdapat di Jalan Delima, Jalan Bougenville, Jalan Mawar, Jalan Anggur
- Stratifikasi  rumah  mewah  (50  sampel), terdapat  di  Jalan  Boulevard  GPI,  Jalan Markisa, Jalan Akasia.
Cara perhitungan yang digunakan dalam mencari  hasil  penerimaan  BPHTB  berdasarkan NJOP dari 300 sampel adalah dengan rumus : BPHTB  =  5%  x  (NPOP-NPOPTKP)  Sebagai contoh  untuk  sampel  yang  terletak  di  Jalan Flamboyan  H  /  15  seluas  105  m²  (rumah sederhana),  dengan  harga  transaksi  sebesar  Rp. 80.000.000 meliputi tanah dan bangunannya : BPHTB  = 5% x (80.000.000 – 60.000.000) = 5% x 20.000.000 = 1.000.000
Hasil  perhitungan  BPHTB  berdasarkan NJOP  untuk  sampel  di  Jalan  Flamboyan  H  /  15 adalah  sebesar  Rp.  1.000.000. Perhitungan BPTHB  berdasarkan  Peta  Zona  Nilai  Tanah, terlebih  dahulu  harus  diketahui  nilai  bangunan dari sampel tersebut dengan cara mengalikan luas bangunan  dengan  NJOP  bangunan  per  meter persegi.  Hal  ini  dikarenakan  di  dalam  Peta  Zona Nilai  Tanah  hanya  memuat  nilai  tanahnya  saja, sedangkan untuk mencari BPHTB adalah penjumlahan dari tanah dan bangunan.
Sebagai  contoh  untuk  sampel  yang terletak  di Jalan Flamboyan H / 15 seluas 105 m² (rumah sederhana), nilai tanah dalam ZNT sebesar Rp.  532.000  per  meter,  bangunan  seluas  36  m² dengan  harga  per  meter  bangunan  adalah  Rp. 823.000.
Nilai tanah keseluruhan = 532.000 x 105 m² = 55.860.000
Nilai bangunan keseluruhan = 823.000 x 36 m² = 29.628.000
=   29.628.000
Nilai NPOP  = 55.860.000 + 29.628.000 = 85.488.000 Perhitungan BPHTB berdasarkan Peta ZNT : BPHTB   = 5% x (85.488.000 – 60.000.000) = 5% x 25.488.000 = 1.274.400 Hasil  perhitungan  BPHTB  berdasarkan Peta  ZNT  untuk  sampel  di  Jalan  Flamboyan  H  / 15  adalah  sebesar  Rp.  1.274.400 . Berdasarkan uraian  tersebut,  selisih  perbandingan  jumlah BPHTB  antara  NJOP  dengan  ZNT  adalah  Rp. 274.400. Rata-rata  jumlah  penerimaan  BPHTB yang  mengacu  pada  NJOP  PBB  atau  harga transaksi  pada  300  sampel  yaitu  Rp.  4.000.915, sedangkan  rata-rata  jumlah  penerimaan  BPHTB 300 sampel yang didasarkan pada Peta Zona Nilai Tanah  yaitu  Rp.  5.435.543.  Sehingga  untuk  rata- rata selisih kedua perhitungan 300 sampel tersebut adalah  Rp.  1.434.629  untuk  setiap  bidang tanahnya. Setelah  dilakukan  perhitungan  secara keseluruhan  terhadap  hasil  penelitian,  jumlah penerimaan  BPHTB  yang  mengacu  pada  NJOP PBB  atau  harga  transaksi  pada  300  sampel  yaitu Rp.1.200.274.450 dengan rincian Rp. 186.446.000 untuk  stratifikasi  rumah  sederhana,  Rp. 499.876.950 untuk stratifikasi rumah menengah,  dan  Rp.  513.951.500  untuk stratifikasi  rumah mewah.  Nilai  perolehan BPHTB  yang  didasarkan  pada  nilai  harga  tanah yang  tertera  pada  Peta  Zona  Nilai  Tanah menunjukkan peningkatan sebesar Rp. 1.630.663.000  dengan  rincian  Rp.  219.888.000
untuk stratifikasi rumah sederhana, Rp. 693.815.650  untuk  stratifikasi  rumah  menengah, dan  Rp.  716.959.350  untuk  stratifikasi  rumah mewah.  Selisih  antara  perbandingan  keduanya adalah  senilai  Rp.  430.388.550,  dengan  rincian Rp.  33.442.000  untuk  rumah  sederhana,  Rp. 193.938.700  untuk  rumah  menengah,  dan  Rp. 203.007.850  untuk  rumah  mewah.  Potensi peningkatan penerimaan BPHTB dengan berdasarkan Peta Zona Nilai Tanah adalah sebesar 35,86%  dengan  perbandingan  antara  NJOP berbanding ZNT adalah 1 : 1,36
Berdasarkan  grafik  di  atas  terlihat perbedaan yang signifikan antara jumlah penerimaan  BPHTB  berdasarkan  NJOP  PBB dengan  berdasarkan  Peta  ZNT.  BPHTB  dengan menggunakan  NJOP  PBB  terlihat  grafik  yang lebih fluktuatif dan menandakan bahwa pengenaan BPHTB berdasarkan NJOP PBB masih menimbulkan  keberagaman  dalam  penentuan besarnya BPHTB. Sedangkan penerimaan BPHTB berdasarkan Peta ZNT dapat disimpulkan dari  grafik  di  atas,  rata-rata  jumlah  penerimaan BPHTB  berdasarkan  Peta  ZNT  lebih  di  atas  atau lebih  besar  dibandingkan  NJOP.  Hasil  Pengujian Hipotesis menunjukkan terdapat perbedaan jumlah  penerimaan  BPHTB  antara  BPHTB berdasarkan  NJOP  PBB  dengan  Peta  Zona  Nilai Tanah.  Hal  tersebut  didukung  juga  oleh  uji  t dengan  nilai  t hitung (3,629)  lebih  besar  dari  t tabel (1,984). Dari hasil tersebut,  maka keputusan hasil uji  hipotesis  adalah  Ho  ditolak.  Sehingga disimpulkan  bahwa  Peta  Zona  Nilai  Tanah  dapat meningkatkan  jumlah  penerimaan  BPHTB  di Kota  Manado.  Dengan  kata  lain  bahwa pengenaan  BPHTB  dengan  menggunakan Peta Zona Nilai Tanah adalah lebih besar jika dibandingkan  dengan  menggunakan  NJOP
PBB.  Dillihat  dari  hasil  penjumlahan  BPHTB terhadap keduanya, menunjukkan selisih sebesar  Rp.  430.388.550,-  sehingga  potensi yang  dapat  ditingkatkan  adalah  sebesar  35,86 %. Berdasarkan grafik di atas terlihat perbedaan yang  signifikan  antara  jumlah  penerimaan BPHTB  berdasarkan  NJOP  PBB  dengan berdasarkan  Peta  ZNT.  BPHTB  dengan menggunakan  NJOP  PBB  terlihat  grafik  yang lebih  fluktuatif  dan  menandakan  bahwa pengenaan  BPHTB  berdasarkan  NJOP  PBB masih menimbulkan keberagaman dalam penentuan besarnya BPHTB. Sedangkan penerimaan  BPHTB  berdasarkan  Peta  ZNT dapat  disimpulkan  dari  grafik  di  atas,  rata-rata jumlah  penerimaan  BPHTB  berdasarkan  Peta ZNT lebih di atas atau lebih besar dibandingkan NJOP.  Hasil  Pengujian  Hipotesis  menunjukkan terdapat  perbedaan  jumlah  penerimaan  BPHTB antara BPHTB berdasarkan NJOP PBB dengan Peta  Zona  Nilai  Tanah.  Hal  tersebut  didukung juga  oleh  uji  t  dengan  nilai  t hitung (3,629)  lebih besar dari t tabel (1,984). Dari hasil tersebut, maka keputusan  hasil uji  hipotesis adalah Ho ditolak. Sehingga  disimpulkan  bahwa  Peta  Zona  Nilai Tanah  dapat  meningkatkan  jumlah  penerimaan BPHTB  di  Kota  Manado.  Dengan  kata  lain bahwa
pengenaan BPHTB dengan
menggunakan  Peta  Zona  Nilai  Tanah  adalah lebih besar jika dibandingkan dengan menggunakan  NJOP  PBB.  Dillihat  dari  hasil penjumlahan  BPHTB  terhadap keduanya, menunjukkan  selisih  sebesar  Rp.  430.388.550,- sehingga  potensi  yang  dapat  ditingkatkan adalah sebesar 35,86 %.

## Tantangan Dalam Pelaksanaan Peta Zona Nilai Tanah Di Kota Manado
Menurut peneliti, bahwa yang menjadi tantangan  dalam  menghadapi  kendala  dan hambatan pelaksanaan Peta Zona Nilai Tanah sebagai  acuan  dalam  pengenaan  pajak BPHTB di Kota Manado adalah :
1. Belum  tercipta  sinergi  dengan  pihak-pihak yang  terkait  dalam  hal  pemungutan  BPHTB yaitu  Badan  Pertanahan  Nasional  Kota Manado,  Pemerintah  Kota  Manado  yang dalam  hal  ini  Badan  Pengelola  Pajak  dan Retribusi Daerah Kota Manado, serta Notaris/PPAT .
2. Kurangnya  pengetahuan  masyarakat  tentang adanya pajak BPHTB dalam hal yang menjadi dasar pengenaan BPHTB, tata cara penghitungan  BPHTB,  maupun  mekanisme pembayaran BPHTB.
3. Adanya  keberatan  dari  masyarakat  apabila jumlah  BPHTB  yang  harus  dibayarkan menjadi lebih tinggi.
4. Adanya kecenderungan dari sebagian Notaris/PPAT yang sengaja menurunkan nilai transaksi  yang  tercantum  dalam  Akta  Jual Beli, sehingga timbul kesan melalui Notaris/PPAT  si  “A”  lebih  murah  dengan tujuan agar lebih banyak masyarakat menggunakan jasanya sebagai Notaris/PPAT.
5. Beberapa  wajib  pajak  di  Kota  Manado masih  kurang kesadarannya dalam  mentaati penyetoran pajak sesuai dengan aturan, atau juga ada yang yang terkesan pura-pura lupa dengan kewajibannya.

## KESIMPULAN DAN SARAN

## Kesimpulan
Berdasarkan  hasil  dan  pembahasan yang  diuraikan  pada  bab  sebelumnya,  maka dapat disimpulkan sebagai berikut :
1. Jumlah penerimaan BPHTB yang mengacu  pada  NJOP  PBB  atau  harga transaksi pada 300 sampel pada Perumahan  Griya  Paniki  Indah  yaitu sebesar  Rp.  1.200.274.450,  sedangkan jumlah penerimaan BPHTB yang mengacu  pada  Peta  Zona  Nilai  Tanah sebesar Rp. 1.630.663.000 dengan perbandingan  antara  NJOP  berbanding ZNT adalah 1 : 1,36
2. Terhadap perbedaan tersebut, maka potensi  peningkatan  BPHTB  berdasarkan Peta  Zona  Nilai  Tanah  pada  Perumahan Griya  Paniki  Indah  adalah  sebesar 35,86%.

## Saran
1. Diperlukan  keseriusan,  koordinasi,  dan kerjasama  antar  instansi  terkait  agar penggunaan  Peta  Zona  Nilai  Tanah  di Kota  Manado  dapat  terlaksana  dengan baik sehingga jumlah penerimaan BPHTB berperan besar dalam peningkatan PAD.
2. Perlu dilakukan sosialisasi yang berkesinambungan  kepada  masyarakat, agar disaat ada kebijakan baru yang dibuat pemerintah Kota Manado untuk penerapan  Peta  Zona  Nilai  Tanah  bisa diketahui oleh masyarakat. 3. Mengingat pentingnya informasi mengenai  harga  tanah,  dalam  pembuatan Peta  ZNT  penilaian  tanah  bukan  hanya cukup  berdasarkan  wilayah  saja  tetapi harus  memperhatikan  lokasi  ataupun  posisi dari  suatu  obyek  pajak,  dan  harus  terus dilakukan  perbaikan  dan  penyempurnaan terhadap  peta  ZNT  produk  BPN.  Peta  ZNT yang  dibuat  sebaiknya  berbasis  persil  dan betul-betul  menunjukkan  nilai  tanah  yang sebenarnya.
4. Penerapan  Peta  ZNT  perlu  dibarengi dengan  penerapan  kebijakan  insentif  dan disinsentif  dalam  penetapan  pajak  untuk mengurangi keberatan dari masyarakat sehingga pemungutan Bea Perolehan Hak atas
Tanah  dapat  ditarik  dari  masyarakat dengan  tidak  mengganggu  rasa  keadilan terhadap masyarakat.
5. Melakukan  inovasi  pada  Kantor  Pertanahan melalui situs Kantor Pertanahan Kota Manado yang  bisa  diakses  oleh  masyarakat  melalui alamat www.kot-manado.go.id dengan menampilkan  Peta  Zona  Nilai  Tanah  yang berbasis peta citra satelit, sehingga masyarakat  dapat  mengetahui  langsung lokasi tanah mereka. sehingga masyarakat dapat  dengan  mudah  melihat  harga  zona nilai tanah permeter.

## DAFTAR PUSTAKA
Ariyanti,  Sri,  2006,  “ Pemungutan  Bea Perolehan  Hak  Atas  Tanah  Dan Bangunan (BPHTB) Dalam Jual Beli Tanah  Dan  Atau  Bangunan  Di  Kota Semarang ”, Undip, Semarang.
Al Rashid, Harun, 1987, Sekilas Tentang Jual Beli  Tanah  (Berikut  Peraturan- peraturannya) ,  Ghalia  Indonesia, Jakarta.
Adrian,  Sutedi,  2008, Hukum  Pajak  dan Retribusi  Daerah ,  Ghalia  Indonesia, Bogor.
Budi,
Rizki., Kahar, Sutomo., Subiyanto, Sawitri.  2014. Pembuatan  Peta  Zona Nilai Tanah Dengan Pendekatan Penilaian Massal Untuk Meningkatkan Potensi  PAD  (Pendapatan  Asli  Daerah) Khususnya PBB Dan BPHTB , Undergraduate thesis Program Studi Teknik Geodesi Fakultas Teknik, Unversitas Diponegoro.
Darwin,  2013, Pajak  Bumi  dan  Bangunan Dalam Tataran Praktis Edisi 2 , Penerbit Wacana Media, Jakarta.
Halim, Abdul,  2004. Akuntansi  Keuangan Daerah .  Penerbit  UPP  AMP  YKPN. Yogyakarta.
Harsono, Budi, 2007, Hukum Agraria Indonesia , Djambatan, Jakarta .
Hartoyo, Harry  dan  Untung  Supardi,  2010,
Membedah Pengelolaan
Administrasi  PBB  dan  BPHTB  :
Pengalaman di Pemerintah Pusat Referensi  Untuk  Implementasi  Pajak Daerah ,  Penerbit  Mitra  Wacana  Media,
Jakarta .
Heranda,  Ibnu  Adhi.  2015. Pemetaan  Zona Nilai Tanah Untuk Menentukan Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) Menggunakan Sistem Informasi Geografis .  Jurnal  Geodesi  Undip. Program  Studi  Teknik  Geodesi, Fakultas Teknik, Universitas
Diponegoro .
Insukindro, 1994, Penerimaan  Pajak . Djambatan.
Bandung. Jeddawi, Murtir, 2008, Implementasi Kebijakan  Otonomi  Daerah  (Analisis Kewenangan, Kelembagaan,managemen
Kepegawaian ,  dan  Peraturan  Daerah) , Total Media, Yogyakarta.
Junianto,  B.,  dan  Haryanto,  A.  T,  2015,
Pemerintah Akan  Ganti  NJOP  dengan Zona  Nilai  Tanah , http://  nasional.  news. viva.co.id/news/read/584949-pemerintah- akan-ganti-njop-dengan-zona-nilai- tanah . Diunduh pada 24 September 2017
Kadjatmiko, 2002. Dinamika Sumber Keuangan bagi Daerah dalam Rangka  Otonomi  Daerah ,  Prosiding Workshop Internasional Implementasi  Desentralisasi  Fiskal sebagai Upaya Memberdayakan Daerah dalam Membiayai Pembangunan Daerah, Fakultas Ilmu Sosial  dan  Ilmu  Politik  Universutas
Katolik Parahyangan, Bandung. Laoh,  Esry,  2008, Buku  Ajar  Ekonomi Pembangunan ,  Fakultas  Pertanian,
Universitas Sam Ratulangi, Manado Mardiasmo,  2011. Perpajakan ,  Edisi  Revisi, Penerbit Andi, Jogjakarta.
Pahala,  Maribot  dan  Siahaan,  2002, Bea perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan  Teori  dan  Praktek ,  Raja
Grafindo Persada, Jakarta. Prihartanto, 2011, Peta ZNT Manfaat Keakuratan Peta Zona Nilai Tanah , http://mazprie82.blogspot.co.id/2011/12/ manfaat-keakuratan-peta-zona-
nilai.html. (diakses tanggal 6 September 2017)
Pudiatmoko,  Sri  Y,  2002, Pengantar  Hukum Pajak , Penerbit Andi offset,
Yogyakarta.
Republik  Indonesia,  1997,  Undang-Undang Nomor  21  Tahun  1997  Tentang  Bea Perolehan  Hak  Atas  Tanah  Dan Bangunan (Lembaran Negara Republik  Indonesia  Tahun  1997 Nomor 3688). Republik  Indonesia,  2000,  Undang-Undang Nomor  20  Tahun  2000  tentang Perubahan Atas Undang-Undang Nomor  21  Tahun  1997  Tentang  Bea Perolehan  Hak  Atas  Tanah  Dan bangunan (Tambahan Lembaran negara Republik Indonesia Nomor 9) Republik  Indonesia,  2009,  Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2009 tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah (Tambahan Lembaran Negara Republik Indonesia Nomor 5049). Saragih,  Juli  Panglima,  2003, Desentralisasi Fiskal dan Keuangan Daerah Dalam Otonomi ,  Cetakan  Pertama,  Ghalia Indonesia, Jakarta.
Siahaan,  Marihot  P,  2005, Pajak  Daerah  dan
Retribusi Daerah , Raja Grafindo Persada, Jakarta.
Simanjuntak,  Timbul  Hamonangan  dan  Imam
Mukhlis, 2012, Dimensi Ekonomi Perpajakan Dalam Pembangunan Ekonomi ,  Penerbit  Raih  Asa  Sukses,
Depok.
Soemitro,  Rochmat,  1989, Pajak  Bumi  dan Bangunan. PT. Eresco, Bandung.
Soemitro,  Rochmat,  1989, Pajak  Bumi  dan Bangunan. PT. Eresco, Bandung. Subiyanto,  Sawitri.  2015. Analisis  Potensi Peningkatan  Nilai  Jual  Objek  Pajak (NJOP)  Berdasarkan  Peta  Zona  Nilai Tanah  (ZNT)    (Studi  Kasus  :  Kec. Sidomukti, Kota Salatiga). Jurnal
Geodesi  Undip.  Program  Studi  Teknik Geodesi.  Fakultas  Teknik  Universitas
Diponegoro.
Sugiyono,  2010, Metode  Penelitian  Kuantitatif Kualitatif  dan  R&D ,  PT.  Alfabeta,
Bandung. Sumardjono Maria S.W, 2002, Kebijakan Pertanahan Antara Regulasi & Implementasi, PT. Kompas Media Nusantara, Jakarta.
Supramono,  dan  Damayanti,  2010, Perpajakan Indonesia, Mekanisme dan Perhitungan ,
CV. Andi, Yogyakarta Sumardjono Maria S.W, 2002, Kebijakan Pertanahan Antara Regulasi & Implementasi, PT. Kompas Media Nusantara, Jakarta.
Suroso,  Ismuhadi,  1999, Pendaftaran  Tanah Di  Indonesia ,  PT  Relindo  Jayatama,
Jakarta.
Suratman,  dan  Philips  Dillah,  2012, Metode Penelitian Hukum, Alfabeta, Bandung.
Sutaryono,  2013, Problematika  Zona  Nilai Tanah ,  http://  manajemenpertanahan. blogspot.co.id/2013/01/problematika- zona-nilai-tanah.html(diakses  tanggal  6 September 2017)
Sutawijaya,  A,  2004, Analisis  Faktor-Faktor
Yang Mempengaruhi Nilai Tanah
Sebagai  Dasar  Penilaian  Nilai  Jual Objek  Pajak  (NJOP)  PBB  di  Kota Semarang . Jurnal Ekonomi Pembangunan, Vol. 9, No. 1, Juni 2004, 69. Universitas Islam Indonesia. Semarang.
Wahjono, Padmo, 1984, Undang-undang Perpajakan  Beserta  Penjelasan  dan Peraturan Pelaksanaan, Ghalia Indonesia, Jakarta Wahyudi,  Eddhi,  2015, Bea  Perolehan  Hak  Atas Tanah  dan  Bangunan  (BPHTB), https:// eddiwahyudi.com/perspektif.pajak-sebagai- sarana-pendukung
pembangunan//bea- perolehan-hak atas-tanah-dan-bangunan- bphtb (diakses  tanggal  6  September 2017)
Walikota Manado, 2011, Peraturan Daerah Kota Manado Nomor 1 Tahun 2011 tentang Bea  Perolehan  Hak  Atas  Tanah  dan Bangunan.
Waluyo,  Bambang,  1991, Penelitian  Hukum Dalam Praktek , Sinar Grafika, Jakarta.
Widhyarsi, Dyah Purworini, 2008, “ Pelaksanaan Pemungutan Bea Perolehan  Hak  Atas  Tanah  Dan Bangunan  (BPHTB)  Atas  Hibah Wasiat Di Jakarta Barat”, Universitas Diponegoro, Semarang.
Widyaningsih,  Aristanti,2011. Hukum  Pajak dan  Perpajakan ,  Penerbit  Alfabeta, Bandung Windy,  2015. Analisis  Dasar  Pengenaan  Dan Kontribusi  Bea  Perolehan  Hak  Atas
Tanah Dan Bangunan Terhadap Pendapatan  Asli  Daerah  Kota  Ternate . Jurnal ISSN2303-1174. Fakultas
Ekonomi  dan  Bisnis,  Jurusan  Akutansi Universitas Sam Ratulangi Manado.