KEPASTIAN  HUKUM  TERKAIT  PENGALIHAN PIUTANG  ( CESSIE )  DALAM  PRAKTIK  KREDIT PEMILIKAN  RUMAH  DITINJAU  DARI  KITAB UNDANG-UNDANG HUKUM PERDATA
LEGAL  CERTAINTY  RELATED  TO  TRANSFER  OF RECEIVABLES (CESSIE) IN HOME OWNERSHIP LOAN PRACTICE  REVIEWED  FROM  THE  BOOK  OF  CIVIL LAW
Agung La Tenritata a , Anita Afriana b , Nun Harrieti c

## ABSTRAK
Program  Kredit  Pemilikian  Rumah  (KPR)  biasanya  diadakan  oleh Bank.  Namun  seringkali  pada  praktek  KPR  sering  terjadi permasalahan,  salah  satunya  ialah  terjadi  kredit  macet.  Salah  satu solusi yang sering digunakan oleh bank selaku kreditur yaitu dengan melakukan  pengalihan  piutang (cessie) pada  objek  KPR  tersebut. Namun  disisi  lain  dengan  adanya  pelaksanaan cessie tersebut menimbulkan  permasalahan  baru,  yaitu  nasabah  selaku  debitur seringkali  merasa  keberatan  dengan  adanya  keputusan cessie . Seringkali debitur beranggapan dalam prosedur cessie yang dilakukan oleh kreditur tidak sesuai dengan aturan yang berlaku yaitu Pasal 613 KUHPerdata. Kepastian Hukum cessie yaitu dituangkan dalam Pasal 613  KUHPerdata,  yang  merupakan  produk  belanda  sehingga terjemahannya  menimbulkan  multitafsir.  Dengan  adanya  multitafsir dan  berbeda-bedanya  pandangan  antara  debitur  dan  kreditur menimbulkan sengketa-sengketa pada praktek cessie khususnya dalam pelaksanaan  KPR.  Permasalahan  yang  diangkat  adalah  kepastian hukum cessie tanpa  persetujuan  dan  sepengetahuan  debitur dihubungkan  dengan  KUHPerdata  dan  prosedur cessie kreditur terhadap pihak ketiga sebagai kreditur baru berdasarkan KUHPerdata. Metode  yang  digunakan  adalah  yuridis  normatif,  menggunakan spesifikasi  deskriptif  analistis,  melalui  studi  kepustakaan  dan  studi lapangan, serta teknik pegumpulan data, dilanjutkan dengan analisis data.  Tujuan  penelitian  adalah  Untuk  mengetahui  dan  menganalisis kepastian hukum cessie tanpa persetujuan dan sepengetahuan debitur dihubungkan  dengan  KUHPerdata  serta  Untuk  mengetahui  dan mengkaji  gambaran  prosedur cessie kreditur  terhadap  pihak  ketiga sebagai  kreditur  baru  berdasarkan  KUHPerdata.  Kepastian  Hukum ce ssie masih  belum  mengatur  secara  spesifik  mengenai  cessie khususnya  terkait  prosedur  pelaksanaannya,  sehingga  hal  tersebut menimbulkan  permasalahan-permasalah  baru  seperti  salah  satunya seringkali terjadi multitafsir pada pelaksanaan cessie khususnya pada
a Magister  Ilmu  Hukum  Fakultas  Hukum  Universitas  Padjadjaran,  Jalan  Banda  No.  42  Bandung,  email: agunglatenritata@gmail.com
b Fakultas  Hukum  Universitas  Padjadjaran,  Jl.  Ir.  Soekarno  KM  21  Jatinangor,  Kab.  Sumedang,  email: anita.afriana@unpad.ac.id
c Fakultas  Hukum  Universitas  Padjadjaran,  Jl.  Ir.  Soekarno  KM  21  Jatinangor,  Kab.  Sumedang,  email: nun.harrieti@unpad.ac.id

## JURNAL POROS HUKUM PADJADJARAN
P-ISSN: 2715-7202 E-ISSN: 2715-9418
Artikel diterima: 2 Februari 2022
Artikel diterbitkan:
30 Mei 2022 DOI: https://doi.org/10.23920/jphp .v3i2.765 Halaman Publikasi: http://jurnal.fh.unpad.ac.id/i ndex.php/JPHP/issue/archive
Diterbitkan oleh: Fakultas Hukum Universitas Padjadjaran
praktek  KPR.  Prosedur cessie Kreditur  Terhadap  Pihak  Ketiga  Sebagai  Kreditur  Baru  masih berbeda-beda pada pelaksanaannya khususnya atas praktek KPR. Prosedur yang dilakukan oleh kreditur masih diserahkan kepada lembaga-lembaga yang melakukan cessie .
Kata kunci: cessie; debitur; kreditur; kpr; kepastian hukum.

## ABSTRACT
KPR programs are usually held by banks. But often in the practice of KPR problems often occur, one of which is bad credit. One solution that is often used by banks as creditors is to transfer receivables (cessie) on the KPR object. But on the other hand, the implementation of the cessie raises new problems, namely the customer  as  the  debtor  often  objected  to  the  cessie  decision.  Often  the  debtor  assumes  that  the  cessie procedure carried out by the creditor is not in accordance with the applicable rules, namely Article 613 of the Civil Code. The legal certainty of cessie is stated in Article 613 of the Civil Code, which is a Dutch product so that its translation gives rise to multiple interpretations. With multiple interpretations and different  views  between  debtors  and  creditors,  it  creates  disputes  in  cessie  practice,  especially  in  the implementation of KPR. The issue raised is the legal certainty of cessie without the consent and knowledge of the debtor associated with the Civil Code and the creditor's cessie procedure against third parties as new creditors  based on the Civil  Code. The method used is  normative juridical, using analytical descriptive specifications, through library research and field studies, as well as data collection techniques, followed by data analysis. The purpose of this study is to find out and analyze the legal certainty of cessie without the consent  and  knowledge  of  the  debtor  associated  with  the  Civil  Code  and  to  find  out  and  examine  the description of the creditor's cessie procedure against third parties as new creditors based on the Civil Code. The  legal  certainty  of  the  cessie  still  does  not  specifically  regulate  the  cessie,  especially  regarding  the implementation procedure, so that this creates new problems, one of which is that there are often multiple interpretations in the implementation of the cessie, especially in the practice of KPR. The procedure for cessie creditors against third parties as new creditors is still different in its implementation, especially on KPR practices. The procedures carried out by creditors are still left to the institutions conducting the cessie.
Keywords: cessie; debtor; creditor; kpr; legal certainty.

## PENDAHULUAN
Rumah  sebagai  kebutuhan  dasar  manusia  tentunya  mempunyai  peran  yang sangat strategis dalam pembentukan watak serta kepribadian bangsa, kebutuhan rumah sebagai  tempat  tinggal  yang  layak  bagi  kehidupan  yang  sehat,  aman,  harmonis  dan berkelanjutan  dapat  membangun  manusia  Indonesia  seutuhnya,  berjati  diri,  mandiri dan  produktif.  Peranan  pemerintah  dalam  melindungi  segenap  bangsa  Indonesia melalui  penyelenggaraan  perumahan  dan  kawasan  permukiman  agar  masyarakat mampu  bertempat  tinggal  serta  menghuni  rumah  yang  layak  dan  terjangkau  tidak hanya berperan dalam menyediakan dan memberikan kemudahan masyarakat untuk memiliki  rumah, namun pemerintah sebagai regulator melalui  lembaga-lembaga jasa keuangan  yang  ada  di  Indonesia  dapat  memfasilitasi  kemudahan  masyarakat  agar dapat  membeli  rumah  yang  diinginkan,  yaitu  dengan  cara  membuat  aturan-aturan khusus yang dapat melindungi kepentingan para pihak.
Hal diatas sejalan dengan program nasional pemerintah yaitu “Satu Juta Rumah”. Kementerian Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat (PUPR) mencatat, hingga awal Desember 2020, realisasi Program Sejuta Rumah telah mencapai 777.708 unit dari target
900.000  unit  rumah 1 .  Program  Sejuta  Rumah  terus  dilaksanakan  agar  setiap  warga negara Indonesia dapat memiliki dan tinggal di rumah yang laik huni., oleh karena itu, beberapa lembaga keuangan seperti perbankan berperan mendorong program nasional “Satu  Juta  Rumah”  dengan  memberikan  program  Kredit  Pemilikan  Rumah  (KPR) kepada masyarakat.
Bank sebagai lembaga jasa keuangan, telah mampu menangkap salah satu tujuan pemerintah  dalam  mewujudkan  masyarakat  yang  mampu  bertempat  tinggal  dengan menjembatani kepentingan pembeli dan penjual rumah dengan menawarkan fasilitas KPR, dikarenakan hampir sebagian masyarakat tidak mampu untuk membeli rumah secara tunai ( cash ). 2 Adapun pengertian KPR menurut Peraturan Otoritas Jasa Keuangan Nomor 4/Pojk.05/2018 Tentang Perusahaan Pembiayaan Sekunder Perumahan (POJK 05/2018) adalah fasilitas kredit kepemilikan rumah tapak dan/atau rumah susun yang diterbitkan  oleh  Kreditur  Asal  untuk  membeli  rumah  siap  huni,  termasuk  yang dilakukan berdasarkan prinsip syariah, namun adapula yang mengartikan KPR sebagai salah bentuk dari kredit consumer yang dikenal dengan Housing Loan yang diberikan untuk  konsumen  yang  memerlukan  papan,  digunakan  untuk  keperluan  pribadi, keluarga  atau  rumah  tangga  dan  tidak  untuk  tujuan  komersial  serta  tidak  memiliki pertambahan nilai barang dan jasa di masyarakat. 3
Guna terwujudnya proses KPR, pihak bank tentunya akan melibatkan beberapa pihak, baik itu Nasabah selaku debitur (pembeli), developer selaku penyedia atau penjual unit rumah, dan bank sendiri sebagai penyedia jasa keuangan yang disebut kreditur. Para  pihak  yang  terlibat  dalam  proses  KPR  tentunya  diikat  melalui  suatu  perjanjian yang telah disepakati, guna menjelaskan hak dan kewajiban dari masing-masing pihak, yang mana apabila terjadi kesalahan dan para pihak melanggar perjanjian maka para pihak  dapat  dinyatakan  telah  melakukan  suatu  tindakan  wanprestasi  serta  apabila dalam  proses  pelaksanaan  perjanjian  diantara  para  pihak  melanggar  hukum  yang berlaku  berdasarkan  kitab  Undang  Undang  Hukum  Perdata  (KUHPer)  maupun peraturan perundang-undangan yang berkaitan, maka pihak tersebut dapat dinyatakan telah melakukan Perbuatan Melawan Hukum (PMH).
Perjanjian-perjanjian yang kaitannya dengan bisnis terkadang memiliki persoalan yang kompleks dan sudah dalam bentuk perjanjian baku ( standaard contract ) sehingga salah  satu  pihak  (yang  membutuhkan),  mau  tidak  mau,  suka  tidak  suka  harus
1 Sulaeman,  Per  Desember,  Pembangunan  Program  Satu  Juta  Rumah  2020  Capai  777.708  Unit, https://www.merdeka.com/uang/per-desember-pembangunan-program-satu-juta-rumah-2020-capai-777708-unit. diakses pada tanggal 21 Januari 2021 Pukul 10.00 WIB
2 Zahra  Zathira,  Hambatan  Dalam Pelaksanaan  Pengaturan  Rasio  Nilai  Kredit  (Loan  To  Value)  Dalam  Kepemilikan Rumah  Sederhana,  Artikel  https://media.neliti.com/media/publications/35597-ID-hambatan-dalam-pelaksanaan- pengaturan-rasio-nilai-kredit-loan-to-value-dalam-kep diakses pada tanggal 2 Januari 2022.
3 Johannes Ibrahim, (2004). Mengupas Tuntas Kredit Komersial Dalam Perjanjian Kredit Bank (Perspektif Hukum dan Ekonomi), Bandung: Penerbit Mandar Maju, hal. 229.
menyetujui  perjanjian  yang  sudah  dibuatkan  (baku).  Misalnya  perjanjian  KPR  yang dibuat  oleh  perbankan  untuk  nasabahnya  (debitur)  telah  membuat  bank  sebagai kreditur memiliki posisi yang lebih menguntungkan, dikarenakan kalusul-klausul yang dibuat dalam perjanjian bukan merupakan diskusi para pihak dalam menentukan hak dan kewajibannya. Klausul seperti suku bunga, sistem perhitungan bunga, pembayaran kembali  kredit,  denda  tunggakan,  pembayaran  ekstra,  percepatan  pelunasan, penguasaan maupun penjualan (eksekusi) barang agunan dan hal lainnya ditentukan oleh pihak perbankan.
Keadaan tersebut menunjukan bahwa setiap nasabah yang mengajukan KPR tidak dalam  posisi  tawar-menawar (bargaining  position) yang  menguntungkan,  karena formulir-formulir perjanjian tersebut tidak dibuat didepan kedua pihak melainkan telah ada sebelumnya oleh salah satu pihak dalam hal ini pihak bank. Intinya, kepada nasabah hanya diberikan dua pilihan, yakni menerima atau menolaknya (take it or leave it).
Khusus  dalam  hal  penguasaan  maupun  penjualan  (eksekusi)  barang  agunan apabila  terjadi  kredit  macet,  maka  bank  akan  mengambil  tindakan  dengan  melalui proses  lelang  atau  melalui  pengalihan  piutang  ( cessie) ,  sebagaimana  tercantum  pada perjanjian kredit yang sudah ditandatangani dan disepakati antara kreditur dan debitur, dimana istiliah cessie sendiri tidak digunakan di dalam peraturan perundang-undangan.
Cessie merupakan  istilah  yang  diciptakan  oleh  doktrin,  untuk  menunjuk  kepada tindakan  penyerahan  tagihan  atas  nama,  sebagai  yang  diatur  oleh  Pasal  613  BW ( burgelijk  wetbook )  yang  penyerahannya  dilakukan  dengan  membuat  akta.  Contoh menurut  Prof  Subekti, Cessie adalah  pemindahan  hak  piutang,  yang  sebetulnya merupakan penggantian orang berpiutang lama, yang dalam hal ini dinamakan cedent , dengan seseorang berpiutang baru, yang dalam hubungan ini dinamakan cessionaris . 4
Menurut  Mariam  Daruz  Badrulzaman,  yang  ditulis  oleh  Puteri  Natalia  Sari, mengemukakan pendapatnya mengenai Cessie , yaitu suatu perjanjian dimana kreditur mengalihkan piutangnya (atas nama) kepada pihak lain. Cessie merupakan perjanjian kebendaan  yang  didahului  suatu  “ title ”  yang  merupakan  perjanjian  obligatoir.
Berdasarkan  pandangan-pandangan  yang  dikemukakan  tersebut,  jelas  bahhwa cessie merupakan  suatu  cara  untuk  mengalihkan  dan/atau  menyerahkan  hak  atas  suatu piutang atas nama. 5
Lebih  singkatnya,  dalam  penyerahan  piutang  atas  nama  dengan  cara cessie terdapat tiga pihak yaitu Cedent sebagai kreditur lama yang memiliki tagihan piutang atas  nama,  kemudian Cessionaris sebagai  kreditur  baru  yang  menerima  pengalihan piutang atas nama dan Cessus sebagai debitur dalam hal ini hanya sebagai pihak yang
4 J. Satrio, Cessie, Subrogatie, Novatie, (1991) Kompensatie & Percampuran Hutang, Bandung: Alumni.
5 Puteri  Natalia  Sari.  (2010)  Pengalihan  Piutang  Secara  Cessie  dan  akibatnya  terhadap  jaminan  hak  tanggungan  dan jaminan fidusia, Tesis, Program Magister kenotariatan, Fakultas Hukum Universitas Indonesia, hlm.15
menerima  pemberitahuan  atau  memberikan  persetujuan  atas  perjanjian cessie yang dibuat antara cedent dengan Cessionaris . 6
Di  Indonesia,  pengaturan  mengenai  perbuatan  pengalihan  piutang  atas  nama diatur di dalam Pasal 613 KUHPer. Namun demikian, definisi mengenai cessie tidaklah disebutkan dan/atau dijabarkan dengan lugas dan jelas di dalam peraturan perundang- undangan  tersebut.  Pasal  613  KUHPer  berbunyi:  “Penyerahan  piutang -piutang  atas nama dan barang-barang lain yang tidak bertubuh, dilakukan dengan jalan membuat akta otentik atau di bawah tangan yang melimpahkan hak-hak atas barang-barang itu kepada  orang  lain.  Penyerahan  ini  tidak  ada  akibatnya  bagi  yang  berutang  sebelum penyerahan  itu  diberitahukan  kepadanya  atau  disetujuinya  secara  tertulis  atau diakuinya.  Penyerahan  surat-surat  utang  atas  tunjuk  dilakukan  dengan memberikannya;  penyerahan  surat  utang  atas  perintah  dilakukan  dengan memberikannya bersama endosemen surat i tu”
Pada prakteknya, Cessie seringkali menimbulkan permasalahan antar para pihak. Banyak kasus Cessie yang terjadi khususnya antara nasabah dan pihak Bank. Peneliti mengambil contoh kasus yang telah dialami oleh salah satu nasabah sebagai Debitur (Selanjutnya  disebut  Debitur  X)  dalam  perjanjian  KPR  dengan  salah  satu  Bank  di Bandung  (selanjutnya  disebut  Bank  Y)  selaku  Kreditur.  Singkat  kronologisnya,  pada tahun 2011 Debitur X melakukan perjanjian kredit dengan Bank Y untuk program KPR. Namun  ketika  ditengah  pelaksanaan  perjanjian,  Debitur  X  mengalami  penunggakan dalam  membayar  cicilan  kreditnya,  sehingga  Bank  Y  mengambil  keputusan  untuk melakukan Cessie kepada  kreditur  baru  ( cessionaris) tanpa  sepengetahuan  Debitur  X dengan mengacu kepada perjanjian KPR antara Debitur X dan Bank Y yaitu pada Pasal 20 ayat (2) perjanjian antara Debitur X dan Bank Y yang berbunyi: “Pihak bank tidak wajib  memberitahukan kepada  debitur  mengenai  pelaksaan cessie kepada  pihak  lain, sehingga apabila kemudian pihak yang menerima cessie menjalankan haknya sebagai kreditur,  maka  hal  demikian  sudah  dapat  dinyatakan  sepenuhnya  semata-mata berdasarkan  pejanjian  yang  dibuat  antara  bank  dengan  pihak  yang  menerima penyerahan  piutang  dan  adanya Cessie ini  tidak  mempengaruhi  sama  sekali pelaksanaan kewajiban debitur sesuai dengan perjanjian kredit”
Maka dengan adanya tindakan cessie yang dilakukan oleh Pihak Bank Y, membuat Debitur  X  merasa  keberatan  karena  Debitur  X  merasa  tindakan  tersebut  tanpa sepengetahuan  dan  persetujuannya.  Selain  itu,  tindakan cessie tersebut  membuat bingung Debitur X ketika akan melakukan pembayaran atas tunggakan KPR nya. Ketika Debitur X menghubungi Bank Y, Bank Y seakan-akan sudah lepas tangan, dalam artian
6 Akhmad Budi Cahyono, (2004). Cessie Sebagai Bentuk Pengalihan Piutang Atas Nama, Lex Jurnalica / Vol. 2 /No.1/ Desember 2004, hlm. 16
sudah  menyerahkan  permasalahan  KPR  tersebut  kepada cessionaris selaku  kreditur baru. Namun di sisi lain, ketika Debitur X meminta dokumen terkait Cessie seperti akta perjanjian jual beli piutang dan atau akta perjanjian pengalihan piutang, Pihak Bank Y tidak  memberikannya  sama  sekali.  Bahkan cessionaris pun  tidak  ada  sama  sekali menghubungi Debitur X.
Contoh kasus lainnya yaitu berdasarkan Putusan Mahkamah Agung Nomor 1811 K/Pdt/2018, yaitu kasus antara Ester Lilik Wahyuni  dan PT Bank Tabungan Negara (Bank BTN). Pada kasus tersebut Ester Lilik Wahyuni (selanjutnya disebut Sdri. Ester) selaku debitur dan pemilik sah sebidang tanah beserta bangunan rumah yang terletak di Kelurahan lidah wetan kecamatan lakarsantri kota surabaya (perum forest mansion B-26), sebagaimana tercatat dalam Sertifikat nomor 6915 seluas 128M2, atas nama Esther Lilik  Wahyuni.  Objek  tersebut  lebih  dibeli  oleh  Sdri.  Ester  melalui  sistem  Kredit pemilikan rumah yang dibiayai oleh Bank BTN, sebagaimana nomor pembiayaan kredit nomor 0000220120816000016 yang dibuat pada tanggal 08 Oktober 2012, dan dikuatkan oleh akte notaris sebagaimana perjanjian kredit nomor 159/L/2012/Rangkap tiga.
Atas  perjanjian  kredit  itu  kemudian  dibebankan  akta  pembebanan  hak tanggungan yang dibuat oleh notaris Anita Lucia Kendarto, Sarjana Hukum, Magister Kenotariatan  pada  tanggal  07  Februari  2013  dimana  atas  akta  pembebanan  hak tanggungan  tersebut  kemudian  didaftarkan  hak  tanggungan  pada  tanggal  28  Maret 2013 yang dicatat dan diterbitkan oleh Kantor Badan Pertanahan Nasional (BPN) Kota Surabaya.  Oleh  karena  itu  maka  atas  objek  tersebut  saat  ini  sedang  dibebankan  hak tanggungan dengan nomor 2005/2013.
Setelah dalam masa perjalanan kredit, ternyata Sdri. Ester mengalami penurunan kemampuan  pembayaran,  sehingga  berulangkali  penggugat  berusaha  melakukan negosiasi  kepada  Bank  BTN,  tetapi  belum  menemukan  titik  temu.  Pada  tanggal  16 November  2015,  melalui  surat  nomor  953/S/RAS/KC.Sby/XI/2015,  Bank  BTN kemudian  memberitahukan  telah  terjadi Cessie ,  terhadap  kredit  KPR-BTN  atas  nama Sdri. Ester telah dilakukan pengalihan piutang kepada A.S Effendi selaku Cessor . Atas kejadian tersebut Sdri. Ester merasa keberatan dan melakukan gugatan ke pangadilan negeri kota surabaya karena tidak berdasarkan Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 Tentang Hak Tanggungan (UU Hak Tanggungan).
Apabila  dilihat  dari  kasus  diatas,  Program  KPR  sangat  berkaitan  dengan  Hak Tanggungan.  Menurut  UU  Hak  Tanggungan  Pasal  1,  Hak  Tanggungan  adalah  hak jaminan yang dibebankan pada hak atas tanah sebagaimana dimaksud dalam Undang- Undang Nomor 5 Tahun 1960 Tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (UUPA), berikut ata tidak berikut benda-benda lain yang merupakan satu-kesatuan dengan tanah
itu untuk pelunasan utang tertentu, yang memberikan kedudukan diutamakan kepada kreditur tertentu terhadap kreditur-kreditur lain.
Berdasarkan  uraian  yang  dikemukakan  maka  penulis  mengkaji  pembahasan Bagaimankah  kepastian  hukum cessie tanpa  persetujuan  dan  sepengetahuan  debitur dihubungkan dengan KUHPer? Dan Bagaimanakah prosedur cessie kreditur terhadap pihak ketiga sebagai kreditur baru berdasarkan KUHPer?

## METODE PENELITIAN
Dalam artikel ini penulis menggunakan metode analisis data yuridis kuantitatif, yaitu  sebagai  cara  untuk  menarik  kesimpulan  dari  hasil  penelitian  yang  terkumpul. Yuridis,  mengingat  bahwa  penelitian  ini  bertitik  tolak  dari  peraturan  perundang- undangan yang ada sebagai norma hukum normatif. Kuantitatif, lebih peka dan dapat menyesuaikan diri  dengan banyak penajaman pengaruh bersama terhadap pola-pola nilai  yang  dihadapi 7 .  Khususnya  yang  berkaitan  dengan  kedudukan  peraturan cessie tanpa persetujuan dan sepengetahuan debitur dihubungkan dengan KUHPer maupun prosedur cessie kreditur  terhadap  pihak  ketiga  sebagai  kreditur  baru  berdasarkan KUHPer.

## PEMBAHASAN
Kepastian  Hukum Cessie Tanpa  Persetujuan  dan  Sepengetahuan  Debitur Dihubungkan dengan KUHPer
Pengaturan mengenai perbuatan cessie  atas nama di Indonesia telah diatur di  dalam Pasal  613  KUHPer.  Namun  demikian,  definisi  mengenai cessie tidaklah  disebutkan dan/atau dijabarkan dengan lugas dan jelas di dalam peraturan perundang-undangan tersebut, yang mana pembicaraan mengenai Pasal 613 terletak pada Bagian Kedua Bab Ketiga, Buku II KUHPer. Buku II KUHPer mengatur tentang “benda”, menurut hukum pada umumnya.
Cessie itu sendiri diatur dalam Buku II KUHPerdata Pasal 613 sampai dengan Pasal 624, dengan Unsur-unsur cessie adalah:
1. Harus menggunakan akta autentik maupun akta di bawah tangan.
2. Terjadi pelimpahan piutang-piutang atas nama dan barang-barang lain yang tidak bertubuh kepada orang lain.
Dilihat  dari  unsur  diatas,  dapat  dikatakan cessie tagihan  atas  nama.  Perlu  dipahami, yang dimaksud dengan ‘tagihan atas nama’ adalah tagihan yang krediturnya tertentu dan diketahui dengan baik oleh debitur. Hal ini berbeda dengan tagihan atas tunjuk ( aan toonder ) yang merupakan tagihan-tagihan yang krediturnya (sengaja dibuat, demi untuk
7 Lexy J. Moeloeng, (2006). Metodologi Penelitian Kuantitatif, cet 22, Bandung: Remaja Rosda Karya, hlm 9
memudahkan pengalihannya) tidak tertentu. Selain itu, yang disebut dengan tagihan, tidak selalu harus berupa tagihan atas sejumlah uang. Yang dimaksud dengan tagihan di sini adalah tagihan atas prestasi, yang merupakan benda tak berwujud. Jadi, apabila dikatakan cessie merupakan penyerahan tagihan atas nama, tidak berarti harus berupa tagihan  sejumlah  uang,  meskipun  biasanya  memang  mengenai  sejumlah  uang.  Jadi, yang  dimaksud  dengan tagihan  atas nama  adalah  tagihan  atas  prestasi perikatan,  di mana krediturnya adalah tertentu (diketahui oleh debiturnya). 8
Penulis berpendapat, berdasarkan uraian diatas bahwa Cessie hanya mengalihan hak  bukan  benda  nya.  Dalam  hal  ini  hak  yang  dialihkan  adalah  hak  piutang  yang awalnya berada di cedent (Kreditur lama) beralih ke Cessionaris (kreditur baru). Contoh pada  praktek  KPR,  ketika  terjadi  kredit  macet  oleh  debitur  maka  pihak  Bank  dapat mengambil tindakan cessie untuk mengatasi kredit macet tersebut, maka Bank tersebut mencari  kreditur  baru  untuk  dialihkan  piutangnya  dengan  mengalihkan  Hak Tanggungan  atas  rumah  yang  di  kreditkan  tersebut,  sehingga  dapat  dikatakan  yang beralih hanya lah Hak Tanggungan, sedangkan benda nya dalam hal ini rumah tidak secara otomatis menjadi milik Cessionaris .
Bahwa dalam Hak Tanggungan telah diatur secara jelas dan tegas, bahwa obyek jaminan  atas  pembebanan  hak  tanggungan  dapat  dilakukan  dalam  bentuk  Sertifikat Hak Tanggungan yang dicatat dan dikeluarkan oleh BPN, hal ini sudah jelas dan proses hukum  serta  ketentuannya,  sehingga  hubungan  hukum  antara  debitur  dan  kreditur harus tuntuk pada Undang-Undang Hak Tanggungan
Prakteknya dalam pelakasanaan KPR, tidak jarang pihak kreditur melalukan cessie apabila terjadi kredit macet, sedangkan peraturan mengenai cessie di Indonesia belum diatur  secara  spesifik  baik  secara  prosedural  maupun  teknis  dalam  penyusunan dokumen  dan  sebagainya,  sehingga  menimbulkan  multitafsir  pada  pelaksanaannya. Tidak  terkecuali,  dengan  adanya  tindakan cessie yang  dilakukan  oleh  pihak  kreditur menimbulkan  permasalahan  baru  diantara  para  pihak.  Khususnya  terhadap  Debitur yang seringkali merasa dirugikan dengan adanya tindakan cessi e yang dilakukan oleh Kreditur.
Dengan adanya keberatan-keberatan yang diajukan oleh Debitur mengakibatkan bermunculannya  kasus-kasus  terkait cessie yang  diselesaikan  melalui  litigasi. Diantaranya  seperti  yang  sudah  diuraikan  pada  sub  bab  pendahuluan,  terdapat beberapa kasus cessie yang terjadi di tengah-tengah masyarakat. Dengan adanya kasus- kasus  tersebut,  menggambarkan  bahwa  seringkali  terjadi  multitafsir  terkait implementasi cessie , tidak terkecuali dalam praktek program KPR yang diadakan oleh
8 Rachmad Setiawan dan J. Satrio. (2010) Penjelasan Hukum tentang Cessie. Jakarta: Nasional Legal Reform Program, hlm. 3-6
perbankan. Maka dari itu dibutuhkan kepastian hukum yang lebih spesifik terhadap peraturan mengenai cessie.
Kepastian  hukum  menjadi  salah  satu  tujuan  dari  hukum.  Dengan  adanya kepastian hukum maka segala pelaksanaan perbuatan hukum dapat berjalan tertib dan dapat  dipertanggungjawabkan.  Namun  sebaliknya,  apabila  suatu  kegiatan  atau perbuatan hukum tidak memiliki kepastian hukum maka akan menimbulkan polemik baru yang sulit dihindarkan di tengah-tengah masyarakat. Salah satu contoh nya adalah fenomena Cessie khususnya di tengah-tengah praktek KPR. Dengan hanya bermodalkan Pasal 613 KUHPer kurang cukup untuk mengatur pelaksanaan Cessie pada prakteknya. Seringkali perbedaan pendapat dalam memaknai cessie menimbulkan sengketa antara debitur dan kreditur.
Contoh yang terjadi pada kasus pertama yang dialami oleh Debitur X. Debitur X dapat  dikatakan  wanprestasi  karena  mengalami  penunggakan  atas  KPR  yang  telah diambil. Atas dasar tersebut dan berdasarkan perjanjian kredit yang terdapat klausal “Pihak  bank  tidak  wajib  memberitahukan  kepada  debitur  mengenai  pe laksaan cessie kepada pihak lain......”.
Apabila  dilihat  pada  perjanjian  tersebu,  penulis  berpendapat  bahwa  Klausal mengenai Cessie pada  perjanjian  antara  Debitur  X  dan  Bank  Y  bertentangan  dengan Pasal  613  KUHPerdata.  Dalam  Pasal  613  KUHPerdata  dinyatakan  bahwa “.......Penyerahan ini tidak ada akibatnya bagi yang berutang sebelum penyerahan itu diberitahukan  kepadanya  atau  disetujuinya  secara  tertulis  atau  diakuinya.....”,  jelas maksud  dari  Pasal  tersebut  adalah Cessie dapat  dinyatakan  sah  apabila  penyerahan piutang  tersebut  diberitahukan  atau  disetujui  oleh  si  berhutang  atau  dalam  hal  ini Debitur X. Sedangkan klausal pada perjanjian kredit diatas, terdapat pernyataan “Pihak bank tidak wajib memberitahukan kepada debitur mengenai pelaksaan cessie kepada piha k  lain......”,  maka  klausal  tersebut  tidak  dapat  dibenarkan.  Penulis  berpendapat bahwa perjanjian tersebut batal demi hukum karena tidak sesuai dengan syarat objektif sebagaimana pada Pasal 1320 KUHPerdata, untuk sahnya suatu perjanjian diperlukan empat  syarat  yaitu  Kesepakatan, Kecakapan,  Mengenai  suatu  hal  tertentu  dan  Suatu sebab yang halal.
Permasalahan yang dialami oleh Debitur X hampir sama dialami juga oleh Sdri. Ester  Lilik  Wahyuni  yaitu  mengadakan  perjanjian  KPR  bersama  Bank  BTN,  dimana dalam  sala h  satu  klausal  terdapat  perjanjian  yang  menyatakan  “.....bank  tidak  wajib memberitahukan  kepada  debitur....”,  namun  dalam  kasus  ini  sudah  sampai  kepada proses pengadilan bahkan kasasi, dimana pada putusan tingkat pertama, pengadilan membatalkan akta Cessie antara Bank BTN dan Sdr. A.S Effendi selaku ceesionaris, serta mengembalikan hubungan perjanjian kredit antara Sdri. Ester Lilik Wahyuni dan Bank
BTN,  namun  pada  tingkat  Banding  dan  Kasasi  Mahkamah  Agung  membatalkan putusan  pengadilan  negeri,  hal  tersebut  menunjukan  bahwa  permasalahn  mengenai cessie masih  sering  terjadi  dan  terdapat  beberapa  perbedaan  pendapat  dikarenakan dalam pelaksanaanya hanya mengandalkan Pasal 613 KUHPer.
Penulis  akan  meninjau  akibat  dari  pembayaran cessus kepada cessionaris ketika telah  terjadi cessie .  Pembayaran cessus kepada cessionaris bisa  terjadi  apabila  terdapat pemberitahuan yang disampaikan oleh cessionaris maupun cedent , sehingga pembayaran ataupun  cicilian  kredit  dapat  dikatakan  sah,  setelah  debitur  ( cessus )  mendapatkan informasi  resmi  mengenai cessie ,  bahwa  kewajiban  pemberitahuan  tersebut  adalah sesuai dengan Pasal 613 ayat (2).
Dengan  artian Cessie dapat  saja  dilakukan  berdasarkan  perjanjian  kredit  yang dibuat, selama terdapat klausal mengenai cessie pada perjanjian tersebut. Namun klausal tersebut tidak boleh bertentangan dengan Pasal 613 KUHPerdata, dimana cessie harus sepengetahuan atau persetujuan debitur secara tertulis dan dibuktikan dengan adanya akta  peralihan  piutang  baik  otentik  maupun  dibawah  tangan.  Kemudian,  untuk menghindari permasalahan-permasalahan yang ada dan untuk menghindari multafsir yang  seringkali  bermunculan  pada  praktek cessie khususnya  dalam  pelaksanaan program KPR, maka dibutuhkan kepastian hukum yang lebih spesifik dalam mengatur cessie seperti hal nya terkait prosedur pelaksanaan cessie .
Prosedur Cessie Kreditur terhadap Pihak Ketiga sebagai Kreditur Baru Berdasarkan KUHPer
Penyerahan  benda-benda  bergerak  diatur  dalam  Pasal  612  KUHPerdata. Sedangkan  penyerahan  barang-barang  tak  bergerak  diatur  dalam  Pasal  616 KUHPerdata. Terdapat 3 macam tagihan yaitu:
1. Tagihan atas order
2. Tagihan atas tunjuk
3. Tagihan atas nama
Cara penyerahan hak-hak tagihan tersebut diatur dalam Pasal 613 KUHPerdata. Dalam Pasal  613  ayat  (3)  disebutkan,  bahwa  penyerahan  atas  tagihan  -  tagihan  atas  tunjuk dilakukan  dengan  penyerahan  surat  tagihan  yang  bersangkutan,  sedang  penyerahan surat tagihan atas order dilakukan dengan penyerahan surat tagihannya disertai dengan endossement . Penyerahan hak tagihan atas nama, termasuk hak atas benda tak bertubuh lainnya dilakukan dengan membuat akta cessie , demikian Pasal 613 ayat (1).
Adapun  syarat  khusus Cessie menurut  Pasal  613  harus  dilakukan  dengan membuat suatu akta dan akta yang demikian, dinamakan akta cessie . Dari  ketentuan tersebut  nyata  bahwa  untuk cessie ditentukan  suatu  bentuk  tertentu,  yaitu  tertulis,
walaupun  untuk  hubungan obligatoir yang  menjadi  dasar cessie seperti  misalnya  jual belinya, tidak disyaratkan suatu bentuk tertentu (bisa lisan, bisa tertulis, bisa autentik).
Cessie cukup dituangkan dalam suatu akta baik dibawah tangah maupun autentik asal  di  dalamnya  tegas-tegas  disebutkan  bahwa  kreditur  lama  dengan  itu  telah menyerahkan hak tagihannya kepada kreditur baru. Kesimpulannya cessie secara lisan tidak sah, dan kareanya tidak mengoperkan hak tagihan tersebut kepada orang lain. Namun dari apa yang diuraikan diatas jangan diartikan bahwa cessie tanpa penerimaan pihak  lain  sudah  ada,  karena  pernyataan  sepihak  saja  tanpa  penerimaan  tidak menimbulkan cessie . 9
Berdasarkan  Pasal  1131 KUHPerdata  berlaku  asas,  bahwa  debitur  bertanggung jawab atas hutang-hutangnya dengan seluruh harta miliknya. Atas dasar itu kreditur punya  kepentingan  untuk  tahu,  harta  mana  yang  masih  atau  telah  menjadi  harta debitur. Harta debitur terdiri dari semua aktiva dan pasiva, jadi termasuk semua benda tak  bertubuh  milik  debitur,  dan  di  dalam  aktivanya  termasuk  tagihan-tagihan  yang dipunyai debitur terhadap debiturnya.
Prosedur  penyerahan  piutang  ( cessie )  tidak  diatur  secara  spesifik  oleh KUHPerdata, Sehingga dapat dikatakan bahwa terkait prosedur cessie belum memiliki kepastian  hukum.  Dengan  dasar  tersebut,  penulis  mencoba  menganalisis  dari  fakta- fakta yang ada terkait penerapan cessie khususnya pada praktek KPR. Prosedur cessie berbeda beda pada setiap instansi. Penulis mengambil contoh dari kasus sebagaimana yang  sudah  yaitu  yang  dialami  oleh  Debitur  X.  Debitur  X  pada  saat  mengalami penunggakan diberikan peringatan I, Peringatan II, dan Peringatan III, dimana isinya sama sekali tidak menyinggung mengenai Cessie . Setelah memberikan peringatan, Pihak Bank  Y  memberikan  surat  pemberitahuan  bahwa  telah  terjadi cessie yang  diserahkan kepada perorangan sebagai cessionaris .
Apabila dilihat dari kasus yang dialami Debitur X, penulis berpendapat prosedur yang  dilakukan  oleh  Pihak  Bank  Y  tidak  dapat  dikatakan  sesuai  dengan  Pasal  613 KUHPerdata yang berbunyi “......Penyerahan ini tidak ada akibatnya bagi yang berutang sebelum penyerahan itu diberitahukan kepadanya atau disetujuinya secara tertulis atau diakuinya.....” . Seharusnya Bank Y dalam Surat peringatannya memberitahukan terlebih dahulu kepada Debitur bahwa  akan dilaksanakan Cessie apabila surat peringatannya tersebut tidak diindahkan oleh Debitur X.
Kasus Kedua, yaitu yang dialami oleh Sdri. Ester Lilik Wahyuni mengalami hal serupa.  Pada  saat  adanya  tunggakan  terhadap  KPR  nya,  Sdri.  Ester  Lilik  Wahyuni mencoba melakukan negosiasi kepada Bank BTN namun tidak menemukan titik temu. Namun setelah itu, Bank BTN melakukan cessie dengan memberitahukan kepada Sdri.
9 J. Satrio, Cessie Subrogatie, Novatie, Kompensatie & Percampuran Hutang, Op.Cit, hlm. 30
Ester Lilik Wahyuni  melalui surat Nomor 953/S/RAS/KC.Sby/XI/2015 bahwa  telah terjadi  pengalihan  piutang  terhadap  kredit  KPR-BTN  atas  nama  Sdri.  Ester  Lilik Wahyuni. Padahal jelas bahwa atas perjanjian kredit yang disetujui oleh Sdri. Ester Lilik dan  Wahyuni  itu  dibebankan  akta  pembebanan  hak  tanggungan  yang  dibuat  oleh Notaris Anita Lucia Kendarto, Sarjana Hukum, Magister Kenotariatan pada tanggal 7 Februari  2013  dimana  atas  akta  pembebanan  hak  tanggungan  tersebut  kemudian didaftarkan hak tanggungan pada tanggal 28 Maret 2013 yang dicatat dan diterbitkan oleh  BPN,  pada  saat  terjadi cessie maka  objek  tersebut  sedang  dibebankan  hak tanggungan dengan nomor 2005/2013, Sehingga dapat dikatakan seharusnya Bank BTN tidak  bisa  melaksanakan Cessie terlebih  dahulu  sebelum  berupaya  melakukan  lelang terhadap objek tersebut. Hal tersebut berdasarkan Undnag-Undang Hak Tanggungan Pasal 20ayat (1) yang berbunyi “apabila debitur cidera janji, maka berdasarkan:
a. Hak pemegang Hak Tanggungan pertama untuk menjual obyek Hak Tanggungan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 6 atau
b. Titel eksekutorial yang terdapat dalam sertifikat Hak Tanggungan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 14 ayat (2).
Obyek  Hak  Tanggungan  dijual  melalui  pelelangan  umum  menurut  tata  cara  yang ditentukan dalam peraturan perundang-undangan untuk pelunasan piutang pemegang Hak Tanggungan dengan hak mendahulu dari pada kreditur-kreditur lainnya.
Sebagai perbandingan, penulis mencoba melakukan wawancara kepada salah satu nasabah  dari  PT  Bank  Pembangunan  Daerah  Jawa  Barat  dan  Banten  (Bank  BJB). Nasabah tersebut (tidak bersedia disebutkan namanya) telah mengalami cessie Terhadap KPR nya. Cessie tersebut dilakukan oleh Bank BJB setelah melalui beberapa prosedur. Prosedur  yang  dilalui  ialah  dengan  memberikan  peringatan  terlebih  dahulu  kepada nasabah tersebut selaku debitur, kemudian mencoba melakukan negosiasi namun tidak ditemukan titik temu juga. Selanjutnya, pihak Bank BJB mengundang nasabah tersebut melalui surat perihal pemberitahuan pelaksanaan cessie yang merupakan langkah pra cessie agar nasabah mengetahui terlebih dahulu bahwa akan dilakukan cessie terhadap KPR nya.

## PENUTUP

## Kesimpulan
Kepastian  Hukum Cessie Tanpa  Persetujuan  dan  Sepengetahuan  Debitur Dihubungkan Dengan KUHPer masih belum mengatur secara spesifik mengenai cessie khususnya  terkait  prosedur  pelaksanaannya,  sehingga  hal  tersebut  menimbulkan permasalahan-permasalah baru seperti salah satunya seringkali terjadi multitafsir pada pelaksanaan cessie khususnya  pada  praktek  KPR.  Kepastian  Hukum cessie masih
mengandalkan  Pasal  613  KUHPerdata  sebagai  dasar  dilakukannya cessie oleh  pihak kreditur. Namun di sisi lain, dengan adanya multitafsir dalam menafsirkan Pasal 613 KUHPerdata mengakibatkan adanya keberatan-keberatan yang dilakukan oleh debitur sebagai cessus baik melalui litigasi maupun non litigasi. Kemudian, debitur beranggapan bahwa cessie baru dapat dilakukan setelah terlebih dahulu diberitahukan kepada debitur atau adanya persetujuan dari debitur sebelum dilakukan cessie.
Prosedur Cessie Kreditur  Terhadap  Pihak  Ketiga  Sebagai  Kreditur  Baru Berdasarkan  KUHPer  masih  berbeda-beda  pada  pelaksanaannya  khususnya  atas praktek  KPR.  Prosedur  yang  dilakukan  oleh  kreditur  masih  diserahkan  kepada lembaga-lembaga  yang  melakukan cessie ,  dalam  hal  ini  Bank  selaku  kreditur  pada praktek  KPR.  Berdasarkan  kasus-kasus  yang  ada,  terdapat  prosedur  yang  penulis anggap sesuai dengan Pasal 613 KUHPerdata yang dapat dijadikan referensi untuk para kreditur dalam melakukan cessie yaitu prosedur yang dilakukan oleh Pihak Bank BJB. Pada intinya Pihak Bank BJB melalui beberapa tahap dalam melakukan cessie nya yaitu pertama  memberitahukan  terlebih  dahulu  kepada  debitur  dengan  mengundang langsung  debitur  untuk  membahas  terkait cessie .  Kemudian  setelah  terjadinya  cessie diberitahukan  kembali  kepada  nasabah  selaku  debitur  bahwa  telah  terjadi  pengaliha piutang ( cessie ) kepada sebuah perusahaan.
Ketentuan mengenai Cessie khususnya terkait prosedur cessie belum ada kepastian hukum  yang  memadai.  Diperlukan  kepastian  hukum  yang  mengatur  lebih  spesifik terkait pelaksanaan cessie baik dalam bentuk perundang-undangan atau cukup dengan bentuk Surat Edaran yang dikeluarkan oleh Bank Indonesia.
Prosedur pelaksanaan cessie harus memiliki pedoman. Prosedur pelaksanaan cessie harus  disamakan  bagi  setiap  kreditur  yang  akan  melakukan cessie agar  tidak  terjadi multitafsir yang sering terjadi antara debitur dan kreditur.

## DAFTAR PUSTAKA

## Buku
J.  Satrio,  Cessie,  Subrogatie,  Novatie,  (1991), Kompensatie  &  Percampuran  Hutang , Bandung: Alumni.
Johannes Ibrahim, (2004). Mengupas Tuntas Kredit Komersial Dalam Perjanjian Kredit Bank (Perspektif Hukum dan Ekonomi), Bandung: Penerbit Mandar Maju. Lexy J. Moeloeng, (2006). Metodologi Penelitian Kuantitatif , cet 22, Bandung: Remaja Rosda Karya.
Puteri Natalia Sari. (2010). Pengalihan Piutang Secara Cessie dan akibatnya terhadap jaminan hak tanggungan dan jaminan fidusia , Tesis, Program Magister kenotariatan, Fakultas Hukum Universitas Indonesia.
Rachmad  Setiawan  dan  J.  Satrio.  (2010). Penjelasan  Hukum  tentang  Cessie. Jakarta: Nasional Legal Reform Program.

## Jurnal
Akhmad Budi Cahyono, (2004). Cessie Sebagai Bentuk Pengalihan Piutang Atas Nama,
Lex Jurnalica, 2(1).

## Peraturan Perundang-undangan
Kitab Undang-Undang Hukum Perdata
Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 Tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 Tentang Hak Tanggungan

## Sumber Lain
Sulaeman, Per Desember, Pembangunan Program Satu Juta Rumah 2020 Capai 777.708 Unit,  https://www.merdeka.com/uang/per-desember-pembangunan-program- satu-juta-rumah-2020-capai-777708-unit.
Zahra Zathira, Hambatan Dalam Pelaksanaan Pengaturan Rasio Nilai Kredit (Loan To Value) Dalam Kepemilikan Rumah Sederhana, Artikel https://media.neliti.com/media/publications/35597-ID-hambatan-dalam- pelaksanaan-pengaturan-rasio-nilai-kredit-loan-to-value-dalam-kep