Pelaksanaan  Perjanjian  Sewa  Menyewa  Kios  Terminal  Muara  Bulian  Kabupaten Batanghari
Affa Sjam Affasjam12@yahoo.com
Taufik Yahya Taufik_yahya@unja.ac.id
Firya Oktaviarni Firyaoktaviarni@unja.ac.id
Fakultas Hukum Universitas Jambi
Article History: Submitted :6 Desember 2021; Accepted: 13 Februari 2022; Published: 13 Februari 2022

## Abstract
The  purpose  of  this  study  is  to  identify  and  analyze  the  implementation  of  the  kiosk  rental agreement, and the causes of default in the implementation of the Muara Bulian terminal kiosk rental  agreement,  Batanghari  Regency.  This  research  method  is  Juridical  Empirical.  The implementation  of  the  rental  agreement  for  the  Muara  Bulian  terminal  kiosk  in  Batanghari Regency has not been carried out properly, the tenant has defaulted by violating the agreement letter by making the place of business as a place of residence, making payment for kiosk rental arrears, transferring the kiosk rental to another party, and paying the kiosk rental in installments. .  The  cause  of  default  in  the  implementation  of  the  Muara  Bulian  terminal  lease  agreement, Batanghari Regency is decreased business income resulting in tenants being in arrears on kiosk rental payments, to save time and costs for tenants to make the place of business as a place to live, uncertain business income makes tenants pay kiosk rentals in installments, and the lack of buyers makes the tenants look for another place of business and shift the kiosk rental to another party.
Keywords: Implementation; Lease agreement; Terminal Kiosk.

## Abstrak
Tujuan penelitian ini untuk mengetahui dan menganalisis pelaksanaan perjanjian sewa menyewa kios,  dan  penyebab  terjadinya  wanprestasi  dalam  pelaksanaan  perjanjian sewa  menyewa  kios terminal Muara Bulian Kabupaten Batanghari. Metode Penelitian ini Yuridis Empiris . Pelaksanaan perjanjian sewa menyewa kios terminal Muara Bulian Kabupaten Batanghari belum terlaksana dengan  baik,  penyewa  melakukan  wanprestasi  dengan  melanggar  surat  perjanjian  dengan menjadikan tempat usaha sebagai tempat tinggal, melakukan penunggakkan pembayaran sewa kios,  mengalihkan  sewa  kios  ke  pihak  lain,  dan  melakukan  pembayaran  sewa  kios  dengan
Volume 3 Nomor 1
Februari 2022     Halaman 49 - 64
Editorial Office : Faculty of Law, Jambi University, Jalan Lintas Sumatera, Jambi 36122, Indonesia. zaaken@unja.ac.id http://online-journal.unja.ac.id/zaaken
ISSN Print   : 2721-5318 ISSN Online: 2721-8759
mencicil.  Penyebab  terjadinya  wanprestasi  dalam  pelaksanaan  perjanjian  sewa  menyewa terminal Muara Bulian Kabupaten Batanghari adalah pendapatan usaha menurun mengakibatkan penyewa  menunggak  pembayaran  sewa  kios,  untuk  menghemat  waktu  dan  biaya  penyewa menjadikan  tempat  usaha  sebagai  tempat  tinggal,  pendapatan  usaha  yang  tidak  menentu membuat  penyewa  membayar  sewa  kios  dengan  mencicil,  serta  sepinya  pembeli  membuat penyewa mencari tempat usaha lain dan mengalihkan sewa kios ke pihak lain.
Kata Kunci: Pelaksanaan; Perjanjian Sewa Menyewa; Kios Terminal.

## A. Pendahuluan
Di  era  reformasi  ini,  globalisasi  ekonomi  berkembang  sangat  pesat.  Masyarakat  semakin banyak mengikatkan dirinya dengan masyarakat lainnya, sehingga timbul perjanjian. Perjanjian merupakan suatu yang dibahas tentang kekayaan harta benda diantara kedua belah pihak pada hubungan hukum yang mana pihak yang satu melakukan perjanjian ataupun tidak dilakukannya suatu persoalan dan pihak satunya lagi menuntutnya dengan melaksanakan perjanjian yang telah diperjanjikan sebelumnya. 1
Suatu perjanjian harus memenuhi syarat sahnya perjanjian, yaitu kata sepakat, kecakapan, hal tertentu dan suatu sebab yang halal, sebagaimana ditentukan dalam Pasal 1320 Kitab Undang- Undang  Hukum  Perdata.  Dengan  dipenuhinya  empat  syarat  sahnya  perjanjian  tersebut,  maka suatu perjanjian menjadi sah dan mengikat secara hukum bagi para pihak yang membuatnya. 2 “Perjanjian terdiri dari berbagai klasifikasi yaitu perjanjian yang diberi nama serta yang tidak diberi  nama.  Perjanjian  yaitu  suatu  kesepakatan  yang  mempunyai  suatu  nama  terkhusus  atau tertentu serta diatur pada Undang-Undang secara khusus, seperti perjanjian sewa-menyewa”. 3
Perjanjian sewa menyewa merupakan suatu kesepakatan yang dituangkan dalam perjanjian tertulis  dengan  isi  para  pihak  mengikatkan  dirinya  satu  sama  lainnya  dalam  waktu  yang ditentukan  serta  memiliki  nilai  harga  yang  telah  disepakati  sehingga  menimbulkan  suatu kewajiban untuk penyewa membayarkan barang atau bangunan yang disewakannya. 4
Sewa  menyewa  diatur  dalam  Pasal  1548  KUHPerdata  yang  menjelaskan  bahwa  sewa menyewa  adalah  suatu  persetujuan  dengan  mana  pihak  yang  satu  mengikat  dirinya  untuk memberikan kepada pihak yang lain kenikmatan dari suatu barang selama suatu waktu tertentu dan  dengan  pembayaran  sesuatu harga  yang  oleh pihak  yang  tersebut  terakhir  itu  disanggupi pembayarannya. Sewa menyewa adalah suatu penyerahan barang oleh pemilik kepada orang lain
1 Destisa  Nainggolan,  Egi  Ahmad  Fahrezi,  dan  Yuandar  Daniel  Ndraha,  Tinjauan  Yuridis  Mengenai Sengketa Wanprestasi Dalam Perjanjian Sewa Menyewa Iso Tank (Analisis Putusan Nomor 121/PDT.G/2018PN JKT.SEL), Jurnal Hukum dan Kemasyarakatan Al-Hikmah Vol. 2 No.2, 2021, hlm. 265.
2 Cindi Kondo, Tanggung Jawab Hukum Dalam Perjanjian Sewa Menyewa Rumah Toko (Ruko), Jurnal Lex Privatum , Vol. 1 No. 3, 2013, hlm. 145.
3 Destisa Nainggolan, Egi Ahmad Fahrezi, dan Yuandar Daniel Ndraha, loc. Cit.
4 I Made Sukayasa, I Nyoman Putu Budiartha, dan Luh Putu Suryani, Tanggung Jawab Hukum Terhadap Adanya Wanprestasi Dalam Perjanjian Sewa Menyewa Rumah Toko (Ruko), Jurnal Konstruksi Hukum Vol. 2, No. 1, 2021, hlm. 98.
itu untuk memulai dan memungut hasil dari barang itu dan dengan syarat pembayaran uang sewa menyewa oleh pemakai kepada pemilik aslinya. 5
Sebelum  melakukan  penyewaan  tempat  yang  akan  digunakan  untuk  melakukan  kegiatan usahanya, penyewa haruslah mengetahui bahwa dalam melakukan kegiatan tersebut si penyewa harus melakukan suatu perjanjian terlebih dahulu kepada pihak pengelola toko di suatu lokasi yang  telah  dijangkau  oleh  pelaku  usaha  tersebut  agar  terjadinya  suatu  kesepakatan  atas persewaan tersebut.
“Jikalau  perjanjian  menetapkan  jangka  waktu  atau  batas  waktu  di  dalam  mana  perjanjian harus dilaksanakan, pihak yang gagal melaksanakan perjanjian dalam batas waktu tersebut akan dinyatakan telah melanggar perjanjian atau disebut dengan wanprestasi”. 6
Penelitian ini menganalisis perjanjian sewa menyewa kios terminal Muara Bulian Kabupaten Batanghari yang merupakan salah satu objek retribusi yang dimiliki dan dikelola oleh Pemerintah Daerah Kabupaten Batanghari. Sebagaimana yang tercantum dalam Peraturan Daerah Kabupaten Batang  Hari Nomor  4  Tahun  2019  tentang  Retribusi  Jasa  Usaha  Pasal  1  menjelaskan  bahwa, “Retribusi Terminal adalah pelayanan penyediaan tempat parkir untuk kendaraan penumpang dan  bis  umum,  tempat  kegiatan  usaha  dan  fasilitas  lainnya  di  lingkungan  terminal  yang disediakan, dimiliki dan/atau dikelola oleh Pemerintah Daerah”.
Kios  terminal  Muara  Bulian  Kabupaten  Batanghari  tidak  diperjualbelikan  melainkan disewakan  kepada  penyewa  yang  ingin  melakukan  kegiatan  usaha.  Berdasarkan  Peraturan Bupati  Batang  Hari  Nomor  34  Tahun  2017  Tentang  Petunjuk  Teknis  Pelaksanaan  Peraturan Daerah Kabupaten Batang Hari Nomor 20 Tahun 2011 Tentang Retribusi Terminal Pasal 2 Ayat (15) dijelaskan bahwa:
Setiap orang pribadi/badan yang menempati toko/kios di terminal sebelum menempati kios mengajukan permohonan yang telah ditandatangani oleh pemohon kepada Kepala Dinas, dengan melampirkan persyaratan:
a. Untuk perusahaan angkutan/badan:
1. Surat Penunjukkan Perusahaan.
2. Fotocopy Izin Usaha Angkutan.
3. Fotocopy Izin Trayek.
4. Fotocopy KTP Pemohon.
5. Pas Photo ukuran 4 x 6 sebanyak 3 (tiga) lembar.
b. Untuk orang pribadi:
5 Yuliani, Nanda Amalia, dan Tri Widya Kurniasari, Wanprestasi dalam Perjanjian Sewa Menyewa Rumah (Studi Penelitian Di Dusun A Desa Panggoi Kecamatan Muara Dua Kota Lhokseumawe), Jurnal Ilmiah Volume 1 Nomor 1, 2020, hlm. 76.
6 Rosa  Agustina,  Suharnoko,  et  al, Hukum  Perikatan  (Law  of  Obligations) ,  Pustaka  Larasan,  Denpasar, 2012, hlm. 111.
1. Fotocopy KTP Pemohon.
2. Pas Photo ukuran 4 x 6 sebanyak 3 (tiga) lembar.
3. Fotocopy Kartu Keluarga (KK).
Ayat (16)
Berkas permohonan yang dinyatakan lengkap dan memenuhi persyaratan diberi tanda bukti penerimaan berkas.
Ayat (17)
Kepala Dinas melalui Kepala Bidang/Kasi yang bersangkutan memproses permohonan yang telah memenuhi persyaratan.
Ayat (18)
Kepala  Dinas  melalui  Kepala  Bidang/Kasi  yang  bersangkutan  membuat  Surat  Perjanjian tentang  Sewa  Menyewa  Toko/Kios  paling  lama  3  (tiga)  hari  kerja  sejak  persyaratan dinyatakan lengkap.
Ayat (19)
Setelah Surat Perjanjian Sewa Menyewa toko/kios ditandatangani oleh Kepala Dinas/Kepala Bidang maka pemohon diwajibkan membayar retribusi sesuai dengan ketentuan yang berlaku serta diberi tanda bukti pembayaran.
Ayat (20)
Wajib  Retribusi  membayar  retribusi  untuk  sewa  menyewa  toko/kios  kepada  Bendahara Penerimaan atau petugas yang ditunjuk berdasarkan tarif retribusi di dalam Peraturan Daerah Kabupaten Batang Hari Nomor 20 Tahun 2011 tentang Retribusi Terminal.
Ayat (21)
Bendahara  Penerimaan  atau  petugas  yang  ditunjuk  memberikan  SSRD  atas  pembayaran retribusi sebagaimana dimaksud pada ayat (20) kepada Wajib Retribusi sebagai tanda terima pembayaran retribusi.
Terminal Muara Bulian Kabupaten Batanghari memiiliki 22 unit kios dengan berbagai jenis usaha. Masing-masing unit kios memiliki ukuran dan harga sewa yang berbeda-beda. Uang hasil sewa kios merupakan uang retribusi milik daerah yang akan masuk ke dalam kas daerah, dan menjadi sumber  Pendapatan Asli Daerah  Kabupaten Batanghari.  Sebagaimana yang tercantum dalam  Peraturan  Daerah Kabupaten  Batang  Hari Nomor  4  Tahun  2019  tentang  Retribusi  Jasa Usaha  Pasal  62  Ayat  (2)  menjelaskan  bahwa  “hasil  pemungutan  retribusi  harus  disetor seluruhnya ke Kas Daerah sebagai Pendapatan Asli Daerah dan tidak boleh dipotong oleh Satuan Kerja Perangkat Daerah untuk biaya apapun atau alasan apapun”.
Dalam perjanjian sewa menyewa ini dilakukan oleh kedua belah pihak dan dituangkan dalam surat perjanjian sewa menyewa, kemudian ditandatangani oleh kedua belah pihak yaitu Kepala Dinas terkait dan pihak penyewa di atas materai dan melibatkan pihak lain sebagai saksi. Dalam
surat perjanjian tersebut telah diuraikan pasal-pasal yang harus dipatuhi oleh kedua belah pihak dan  tidak  boleh  dilanggar  oleh  keduanya.  Namun  pihak  penyewa  justru  melanggar  perjanjian atau wanprestasi. Berikut data yang diperoleh dari Dinas Perhubungan Terminal Muara Bulian Kabupaten Batanghari sebagaimana terlihat pada tabel di bawah ini.
Tabel 1
Jumlah Penyewa yang Melakukan Wanprestasi Sewa Kios Terminal Muara Bulian
Kabupaten Batanghari Tahun 2018-2020 No Tahun Jumlah Penyewa Jumlah yang melakukan Wanprestasi 1 2018 22 9 2 2019 22 11 3 2020 22 15
Sumber Data: Dinas Perhubungan Terminal Muara Bulian Kabupaten Batanghari.
Berdasarkan tabel 1 dapat diketahui bahwa selama 3 (tiga) tahun terakhir, jumlah penyewa kios  terminal  Muara  Bulian  Kabupaten  Batanghari  yang  melakukan  wanprestasi  meningkat. Jumlah populasi yang ada dalam penelitian ini yaitu 22 penyewa yang menyewa kios terminal Muara Bulian, namun dari 22 penyewa hanya 15 penyewa saja yang dijadikan sampel penelitian untuk dilakukan wawancara, karena pada tahun 2020 hanya terdapat 15 orang penyewa yang melakukan wanprestasi.
Tipe  penelitian  yang  digunakan  dalam  penelitian  ini  adalah  Yuridis  Empiris.  “Penelitian empiris  artinya  dalam  mengumpulkan  fakta-fakta  sosial  atau  permasalahan  hukum  secara terstruktur dan materi hukum positif dapat diperoleh dari kegiatan-kegiatan mempelajari bahan- bahan hukum terkait”. 7 “Penelitian hukum empiris merupakan penelitian hukum dengan meneliti implementasi  atau  pelaksanaan  peraturan  perundang  undangan  di  masyarakat”. 8 “Penelitian hukum sebagai suatu proses untuk menemukan aturan hukum, prinsip-prinsip hukum, maupun doktrin-doktrin hukum guna menjawab isu hukum yang dihadapi”. 9

## B. Pembahasan
1. Pelaksanaan  Perjanjian  Sewa  Menyewa  Kios  Terminal  Muara  Bulian  Kabupaten Batanghari
Terminal  Muara  Bulian  Kabupaten  Batanghari  mulai  beroperasi  pada  tahun  90an. Terminal Muara Bulian Kabupaten  Batanghari merupakan  salah satu  objek retribusi yang dimiliki  dan  dikelola  oleh  Pemerintah  Daerah  Kabupaten  Batanghari.  Hal  ini  juga  ada didalam Peraturan Daerah Kabupaten Batang Hari Nomor 4 Tahun 2019 tentang Retribusi
7 Bahder Johan Nasution, Metode Penelitian Ilmu Hukum , CV Mandar Maju, Bandung, 2016, hlm. 3.
8 Jonaedi Efendi, dan Johnny Ibrahim, Metode Penelitian Hukum: Normatif dan Empiris , Prenadamedia Group, Depok, 2018, hlm. 76.
9 Peter Mahmud Marzuki, Pengantar Ilmu Hukum, Kencana, Jakarta, 2008, hlm. 32.
Jasa Usaha Pasal 5 Ayat (1) menjelaskan bahwa, “Objek Retribusi Terminal adalah pelayanan tempat  parkir  untuk  kendaraan  penumpang  dan  bis  umum,  tempat  kegiatan  usaha  dan fasilitas  lainnya  dilingkungan  terminal,  yang  disediakan,  dimiliki,  dan/atau  dikelola  oleh Pemerintah Daerah”.
Kios terminal Muara Bulian menjadi salah satu penyumbang Pendapatan Asli Daerah di Kabupaten Batanghari. Kios disewakan kepada penyewa yang ingin melakukan kegiatan usaha. Berikut jumlah kios berdasarkan jenis usahanya yang ada di terminal Muara Bulian Kabupaten Batanghari:
Tabel 2 Jumlah Kios Berdasarkan Jenis Usaha di Terminal Muara Bulian Kabupaten Batanghari Tahun 2020 No Jenis Usaha Jumlah Kios 1 Warung Manisan 7 2 Warung Kopi 3 3 Warung Makan 3 4 Pangkas Rambut 2 5 Obat Herbal dan Parfum Non Alkohol 1 6 Warung Konter Hp 2 7 Servis Komputer 1 8 Loket Pembuatan Sertifikat Listrik 1 9 Loket PO Sari Mustika 1 10 Warung Jahit 1 Total 22
Sumber Data: Dinas Perhubungan Terminal Muara Bulian Kabupaten Batanghari.
Berdasarkan  tabel  2  dapat  diketahui  bahwa  terdapat  22  unit  kios  dengan  berbagai jenis usaha yang terdapat di terminal Muara Bulian Kabupaten Batanghari. Masing-masing unit  kios  memiliki  ukuran  dan  harga  sewa  yang  berbeda-beda.  Dalam  Peraturan  Daerah Kabupaten Batang Hari Nomor 4 Tahun 2019 tentang Retribusi Jasa Usaha Pasal 8 diketahui bahwa besarnya tarif retribusi terminal sebagai berikut:
1. Ukuran 2 × 4 M Rp. 900.000,-/Tahun 2. Ukuran 3 × 2 M Rp.1.000.000,-/Tahun 3. Ukuran 5 × 4 M Rp.1.400.000,-/Tahun 4. Ukuran 3 × 5,5 M Rp.1.250.000,-/Tahun 5. Ukuran 4 × 8 M Rp.2.000.000,-/Tahun 6. Ukuran 5 × 12 M Rp.2.700.000,-/Tahun 7. Ukuran 17 × 5 M Rp.3.800.000,-/Tahun
Berikut  jumlah  kios  berdasarkan  ukuran  kios  yang  ada  di  terminal  Muara  Bulian Kabupaten Batanghari:
Jumlah Kios Berdasarkan Ukuran Kios di Terminal Muara Bulian Kabupaten
Batanghari Tahun 2020 No Ukuran Kios Jumlah Kios 1 2 × 4 M 2 2 3 × 2 M 6 3 5 × 4 M 1 4 3 × 5,5 M 6 5 4 × 8 M 5 6 5 × 12 M 1 7 17 × 5 M 1 Total 22
Sumber Data: Dinas Perhubungan Terminal Muara Bulian Kabupaten Batanghari.
Berdasarkan tabel 3 dapat diketahui bahwa kios yang ada di terminal Muara Bulian Kabupaten  Batanghari  memiliki  berbagai  ukuran  yang  berbeda-beda.  Bagi  penyewa  yang ingin  menyewa  kios,  harus  mengikuti  berbagai  prosedur  dalam  sewa  menyewa  kios. Berdasarkan Peraturan Bupati Batang Hari Nomor 34 Tahun 2017 Tentang Petunjuk Teknis Pelaksanaan  Peraturan  Daerah  Kabupaten  Batang  Hari  Nomor  20  Tahun  2011  Tentang Retribusi Terminal Pasal 2 Ayat (15) menjelaskan bahwa:
Setiap  orang  pribadi/badan  yang  menempati  toko/kios  di  terminal  sebelum menempati kios mengajukan permohonan yang telah ditandatangani oleh pemohon kepada Kepala Dinas, dengan melampirkan persyaratan:
a. Untuk perusahaan angkutan/badan :
1. Surat Penunjukkan Perusahaan.
2. Fotocopy Izin Usaha Angkutan.
3. Fotocopy Izin Trayek.
4. Fotocopy KTP Pemohon.
5. Pas Photo ukuran 4 x 6 sebanyak 3 (tiga) lembar.
b. Untuk orang pribadi :
1. Fotocopy KTP Pemohon.
2. Pas Photo ukuran 4 x 6 sebanyak 3 (tiga) lembar.
3. Fotocopy Kartu Keluarga (KK).
Setelah mengajukan permohonan, dan berkas permohonan yang dinyatakan lengkap dan  memenuhi  persyaratan  diberi  tanda  bukti  penerimaan  berkas.  Kepala  Dinas  melalui Kepala  Bidang/Kasi  yang  bersangkutan  memproses  permohonan  yang  telah  memenuhi persyaratan, dan membuat Surat Perjanjian tentang Sewa Menyewa Toko/Kios paling lama 3  (tiga)  hari  kerja  sejak  persyaratan  dinyatakan  lengkap.  Setelah  Surat  Perjanjian  Sewa
Menyewa  toko/kios  ditandatangani  oleh  Kepala  Dinas/Kepala  Bidang  maka  pemohon diwajibkan  membayar  retribusi  sesuai  dengan  ketentuan  yang  berlaku  serta  diberi  tanda bukti  pembayaran.  Selanjutnya  wajib  retribusi  membayar  retribusi  untuk  sewa  menyewa toko/kios  kepada  Bendahara  Penerimaan  atau  petugas  yang  ditunjuk  berdasarkan  tarif retribusi  yang  telah  ditentukan.  Bendahara  Penerimaan  atau  petugas  yang  ditunjuk memberikan  Surat Setoran Retribusi Daerah yang selanjutnya disingkat SSRD adalah surat yang  oleh  Wajib  Retribusi  digunakan  untuk  melakukan  pembayaran  atau  penyetoran retribusi yang terutang ke Kas Daerah. 10
Berikut  tata  cara  pembayaran  retribusi  kios  terminal  yang  wajib  dilakukan  oleh pihak kedua selaku penyewa yang didasarkan pada Peraturan Bupati Batang Hari Nomor 34 Tahun 2017 Tentang Petunjuk Teknis Pelaksanaan Peraturan Daerah Kabupaten Batang Hari Nomor  20  Tahun  2011  Tentang  Retribusi  Terminal  Pasal  3  Ayat  (1)  sampai  (4)  sebagai berikut:
1. Pembayaran retribusi yang terutang harus dilakukan secara tunai/lunas.
2. Pembayaran retribusi dilakukan selambat-lambatnya 15 (lima belas) hari sejak diterbitkan SKRD atau dokumen lain yang dipersamakan.
3. Wajib Retribusi melakukan pembayaran kepada Bendahara Penerimaan Dinas atau petugas yang ditunjuk.
Wajib Retribusi melakukan pembayaran sewa kios/toko setiap tanggal 5 awal tahun, sesuai  dengan  Surat  Perjanjian  yang  telah  ditandatangani.  Namun  pelaksanaan  perjanjian sewa  menyewa  kios  terminal  Muara  Bulian  Kabupaten  Batanghari  hingga  saat  ini  masih belum  terlaksana  dengan  baik,  karena  dari  22  penyewa  kios  terminal  Muara  Bulian Kabupaten Batanghari, ada 15 penyewa kios terminal Muara Bulian Kabupaten Batanghari yang  melakukan  wanprestasi,  penyewa  melanggar  isi  surat  perjanjian  tentang  sewa menyewa toko/ruko/kios/los milik atau yang dikelola Pemerintah Kabupaten Batanghari, yang  dimana  sebelum  penyewa  menempati  kios,  penyewa  harus  memenuhi  semua kewajiban yang didasarkan pada surat pejanjian yang telah ditandatangani oleh pihak kedua selaku penyewa dan pihak pertama selaku pemerintah daerah yang dimana diwakilkan oleh kepala  dinas  perhubungan  Kabupaten  Batanghari  serta  ditandatangani  oleh  saksi-saksi, namun  setelah  penyewa  menempati  kios  yang  disewakan,  penyewa  melakukan wanprestasi. 11
10 Wawancara  dengan  Dwi  Wasto  Asmi,  S.IP  Kabid  Penataan  Lalu  Lintas  dan  Terminal  Dinas Perhubungan Terminal Muara Bulian Kabupaten Batanghari, 31 Agustus 2021.
11 Wawancara  dengan  Dwi  Wasto  Asmi,  S.IP  Kabid  Penataan  Lalu  Lintas  dan  Terminal  Dinas Perhubungan Terminal Muara Bulian Kabupaten Batanghari, 31 Agustus 2021.
2. Penyebab Terjadinya Wanprestasi Dalam Pelaksanaan Perjanjian Sewa Menyewa Terminal Muara Bulian Kabupaten Batanghari
Wanprestasi  merupakan  pelanggaran  perjanjian  yang  dilakukan  oleh  seseorang dengan  melibatkan  orang  lain  sebagai  pihak  yang  dirugikan.  Wanprestasi  dapat  terjadi karena  disebabkan  oleh  debitur  yang  sama  sekali  tidak  memenuhi  perikatan,  debitur terlambat memenuhi perikatan, dan debitur keliru atau tidak pantas memenuhi perikatan. 12 Wanprestasi  terjadi  apabila  ada  salah  satu  pihak  yang  melanggar  janji  sehingga menimbulkan  kerugian  bagi  pihak  lainnya.  Suatu  perjanjian  dianggap  terlanggar  karena terjadi permasalahan antara keduanya dan salah satu pihak tidak bisa menerima kerugian tersebut. 13
Hal demikian sebenarnya sering terjadi dalam perjanjian sewa menyewa. Wanprestasi tidak akan timbul apabila salah satu pihak tidak lalai atau dalam hal ini tidak secara sengaja melakukan pelanggaran terhadap pelaksanaan kewajibannya terhadap perjanjian yang telah disepakati. Terjadinya wanprestasi, akan memberikan akibat hukum  terhadap  pihak  yang melakukannya dan membawa konsekuensi terhadap hak bagi yang telah dirugikannya.
Dalam  kasus  ini,  terdapat  beberapa  penyewa  yang  melakukan  wanprestasi  sewa menyewa  kios  terminal  Muara  Bulian  Kabupaten  Batanghari.  Berikut  pengelompokan bentuk wanprestasi, antara lain:
1. Menjadikan Tempat Usaha Sebagai Tempat Tinggal
Penyewa  yang  melakukan  wanprestasi  sewa  menyewa  kios  terminal  Muara  Bulian Kabupaten Batanghari dengan menjadikan tempat usaha yang mereka jalankan sebagai tempat tinggal ada 3 penyewa, artinya  penyewa telah melanggar  isi perjanjian dalam Pasal 1. 14
Dalam surat perjanjian tentang sewa menyewa toko/ruko/kios/los milik atau yang dikelola Pemerintah Kabupaten Batanghari Pasal 1 dijelaskan bahwa:
Pihak  kedua  berjanji  kepada  pihak  pertama  Ruko/Toko/Kios/Los  yang  terletak  di Terminal Muara Bulian Kabupaten Batanghari dengan ukuran tertentu yang digunakan sebagai tempat untuk usaha bukan tempat tinggal, untuk berjualan/usaha.
Berikut  daftar  nama  penyewa  yang  menjadikan  tempat  usaha  sebagai  tempat  tinggal pada kios terminal Muara Bulian:
12 Lukman Santoso, loc. Cit.
13 Wawancara  dengan  Dwi  Wasto  Asmi,  S.IP  Kabid  Penataan  Lalu  Lintas  dan  Terminal  Dinas Perhubungan Terminal Muara Bulian Kabupaten Batanghari, 31 Agustus 2021.
14 Wawancara dengan R. April Roni S, SE. Kasi Penataan Parkir, Terminal dan Adl Dinas Perhubungan Terminal Muara Bulian Kabupaten Batanghari, 31 Agustus 2021.
Tabel 4 Daftar Penyewa yang Menjadikan Tempat Usaha Sebagai Tempat Tinggal pada
Kios Terminal Muara Bulian Kabupaten Batanghari pada Tahun 2020 No Nama Penyewa Jenis Usaha Ukuran Kios Alamat Tempat Tinggal 1 M. Subagyo Warung Makan 3 × 3 M Desa Aur  Gading  RT. 10 Kec. Batin XXIV 2 Suryani Warung Kopi 3 × 3 M Desa Pelayangan  RT. 06 Dusun  III  Kec.  Muara Tembesi 3 Hartini Warung Manisan 3 × 5,5 M Desa Serasah RT. 02 Kec. Pemayung
Sumber Data: Dinas Perhubungan Terminal Muara Bulian Kabupaten Batanghari.
Berdasarkan tabel 4  diketahui  bahwa ada 3 penyewa yang menjadikan  tempat usaha sebagai tempat tinggal pada kios terminal Muara Bulian Kabupaten Batanghari.
Dari  penelitian  yang  dilakukan,  ditemukan  berbagai  alasan  penyewa  melakukan wanprestasi, hal ini dijelaskan sebagai berikut:
a. M. Subagyo, menjadikan kios sebagai tempat tinggal karena jarak rumah pihak penyewa yang terlalu jauh dengan tempat usaha yang dijalankan. 15
b. Suryani, peralatan usaha yang dilakukan berada di kios ini, akses untuk membeli bahan baku juga dekat, sehingga aktivitas dihabiskan seharian di kios ini. 16
c. Hartini,  untuk  menghemat  waktu  dan  biaya  menjadikan  kios  sebagai  tempat tinggal. 17
2. Menunggak Pembayaran Sewa Kios
Penyewa  yang  melakukan  wanprestasi  sewa  menyewa  kios  terminal  Muara  Bulian Kabupaten  Batanghari  dengan  Menunggak  Pembayaran  Sewa  Kios ada  7  penyewa, artinya penyewa telah melanggar isi perjanjian dalam Pasal 4. 18
Dalam  surat  perjanjian  tentang  sewa  menyewa  toko/ruko/kios/los  milik  atau  yang dikelola Pemerintah Kabupaten Batanghari Pasal 4 dijelaskan bahwa:
Pihak kedua berjanji sejak ditempatinya Ruko/Toko/Kios/Los tersebut dalam pasal  1  membayar  uang  sewa  Ruko/Toko/Kios/Los  yang  telah  ditetapkan
15 Wawancara  dengan  M.  Subagyo  Penyewa  Kios  Terminal  Muara  Bulian  Kabupaten  Batanghari,  1 September 2021.
16 Wawancara  dengan  Suryani  Penyewa  Kios  Terminal  Muara  Bulian  Kabupaten  Batanghari,  4 September 2021.
17 Wawancara dengan Hartini Penyewa Kios Terminal Muara Bulian Kabupaten Batanghari, 4 September 2021.
18 Wawancara dengan R. April Roni S, SE. Kasi Penataan Parkir, Terminal dan Adl Dinas Perhubungan Terminal Muara Bulian Kabupaten Batanghari, 31 Agustus 2021.
dengan Peraturan Daerah Kabupaten Batanghari Nomor: 4 Tahun 2019 Tentang Retribusi Jasa Usaha.
Berikut daftar nama penyewa yang menunggak pembayaran sewa pada kios terminal Muara Bulian Kabupaten Batanghari:
Tabel 5
Daftar Penyewa yang Menunggak Pembayaran Sewa Kios Terminal Muara Bulian
Kabupaten Batanghari pada Tahun 2020 No  Nama Penyewa Jenis Usaha Ukuran Kios 1 Suja’i Obat Herbal dan Parfum non Alkohol 3 × 3 M 2 Anwar Pangkas Rambut 4 × 8 M 3 Siti Rohani Warung Manisan 5 × 4 M 4 Nur Hasanah Warung Kopi 4 × 8 M 5 Deddy Chandra Pangkas Rambut 2 × 4 M 6 Syaparudin Loket PO Sari Mustika 4 × 8 M 7 Ahmad Yani Warung Makan 17 × 5 M
Sumber Data: Dinas Perhubungan Terminal Muara Bulian Kabupaten Batanghari.
Berdasarkan tabel 5 diketahui bahwa ada 7 penyewa yang menunggak pembayaran sewa  pada  kios  terminal  Muara  Bulian  Kabupaten  Batanghari.  Dari  penelitian  yang dilakukan,  ditemukan  berbagai  alasan  penyewa  melakukan  wanprestasi,  hal  ini dijelaskan sebagai berikut:
a. Suja’i, usaha obat herbal dan dan Parfum non Alkohol yang dijalankan sepi pembeli  membuat  pendapatan  usahanya  juga  mengalami  penurunan, sehingga tidak dapat membayar sewa kios tepat waktu. 19
b. Anwar,  efek  pandemi  membuat  pendapatan  usaha  pangkas  rambut menurun drastis sehingga tidak dapat melakukan pembayaran sewa kios. 20
c. Siti  Rohani,  sedikitnya  pengunjung  terminal  membuat  dagangan  sering tidak  laku  terjual,  sehingga  berdampak  pada  pendapatan,  dalam  sehari biasanya  penghasilan  Rp.  70.000,  sekarang  dalam  sehari  hanya  Rp. 30.000. 21
19 Wawancara dengan Suja’i Penyewa Kios Terminal Muara Bulian Kabupaten Batanghari, 1 September 2021.
20 Wawancara dengan Anwar Penyewa Kios Terminal Muara Bulian Kabupaten Batanghari, 1 September 2021.
21 Wawancara  dengan  Siti  Rohani  Penyewa  Kios  Terminal  Muara  Bulian  Kabupaten  Batanghari,  2 September 2021.
d. Nur Hasanah, tidak dapat membayar sewa kios karena  pendapatan usaha yang dijalankan menurun, sehingga menunggak sebulan pembayaran dari jangka waktu pembayaran yang telah ditentukan. 22
e. Deddy  Chandra,  pendapatan  usaha  yang  dijalankan  menurun  membuat tidak  dapat  membayar  sewa  kios,  sehingga  menunggak  sebulan pembayaran dari jangka waktu pembayaran yang telah ditentukan. 23
f. Syaparudin,  omset  penjualan  menurun  sehingga  tidak  sanggup  untuk membayar uang sewa secara tepat waktu. 24
g. Ahmad  Yani,  pandemi  membuat  aktivitas  masyarakat  menjadi  terbatas, pengunjung jarang berdatangan ke terminal, sehingga pendapatan menjadi menurun dan hanya cukup buat makan sehari-hari. 25

## 3. Mengalihkan Sewa Kios Ke Pihak Lain
Penyewa  yang  melakukan  wanprestasi  sewa  menyewa  kios  terminal  Muara  Bulian Kabupaten Batanghari dengan Mengalihkan Sewa Kios Ke Pihak Lain ada 3 penyewa, artinya penyewa telah melanggar isi perjanjian dalam Pasal 9. 26
Dalam  surat  perjanjian  tentang  sewa  menyewa  toko/ruko/kios/los  milik  atau  yang dikelola Pemerintah Kabupaten Batanghari Pasal 9 dijelaskan bahwa:
Pihak kedua berjanji tidak akan memindahkan hak sewa baik tertulis maupun dibawah  tangan  atas  Ruko/Toko/Kios/Los  tersebut  baik  sebagian  maupun seluruhnya atau mengadakan persetujuan kerjasama dengan pihak ketiga yang berakibat kegiatan usaha pada Toko/Ruko/Kios/Los tersebut secara nyata dan berlanjut berpindah kepada pihak lain tanpa seizin Bupati Batanghari.
Berikut daftar nama penyewa yang mengalihkan sewa kios ke pihak lain di terminal Muara Bulian Kabupaten Batanghari:
Tabel 6
Daftar Penyewa yang Mengalihkan Sewa Kios Ke Pihak Lain di Terminal Muara Bulian Kabupaten Batanghari pada Tahun 2020 No Nama Penyewa Jenis Usaha Ukuran Kios 1 Ria Warung Manisan 3 × 5,5M 2 Arneti Marlinda Warung Manisan 3 × 5,5 M
22 Wawancara  dengan  Nur  Hasanah  Penyewa  Kios  Terminal  Muara  Bulian  Kabupaten  Batanghari,  2 September 2021.
23 Wawancara dengan Deddy Chandra Penyewa Kios Terminal Muara Bulian Kabupaten Batanghari, 3 September 2021.
24 Wawancara  dengan  Syafarudin  Penyewa  Kios  Terminal  Muara  Bulian  Kabupaten  Batanghari,  3 September 2021.
25 Wawancara  dengan  Ahmad  Yani  Penyewa  Kios  Terminal  Muara  Bulian  Kabupaten  Batanghari,  4 September 2021.
26 Wawancara dengan R. April Roni S, SE. Kasi Penataan Parkir, Terminal dan Adl Dinas Perhubungan Terminal Muara Bulian Kabupaten Batanghari, 31 Agustus 2021.
3 Sri Astuti Warung Manisan 3 × 5,5 M
Sumber Data: Dinas Perhubungan Terminal Muara Bulian Kabupaten Batanghari.
Berdasarkan tabel 6 diketahui bahwa ada 3 penyewa yang mengalihkan sewa kios ke pihak  lain  di  terminal  Muara  Bulian  Kabupaten  Batanghari.  Dari  penelitian  yang dilakukan,  ditemukan  berbagai  alasan  penyewa  melakukan  wanprestasi,  hal  ini dijelaskan sebagai berikut:
a. Ria,  warung  sepi  membuat  kios  yang  di sewakan di  pindah  tangankan  ke pihak lain, jika melalui prosedur pemerintah daerah akan memakan waktu yang cukup lama. 27
b. Arneti  Marlinda,  berpindahnya  usaha  yang  dijalankan,  sementara  jangka waktu  sewa  kios  masih  beberapa  bulan  lagi,  daripada  kios  kosong  jadi disewakan saja ke pihak lain yang ingin menyewa kios disini. 28
c. Sri Astuti, sepinya pembeli membuat usaha yang dijalankan dipindahkan ke tempat atau lokasi yang strategis. 29
4. Pembayaran Sewa Kios Dengan Mencicil
Penyewa  yang  melakukan  wanprestasi  sewa  menyewa  kios  terminal  Muara  Bulian Kabupaten Batanghari dengan Melakukan Pembayaran Sewa Kios Dengan Mencicil ada 2 penyewa, artinya penyewa telah melanggar isi perjanjian dalam Pasal 5. 30
Dalam  surat  perjanjian  tentang  sewa  menyewa  toko/ruko/kios/los  milik  atau  yang dikelola Pemerintah Kabupaten Batanghari Pasal 5 dijelaskan bahwa:
Pihak  kedua  bersedia  membayar  uang  sewa  kepada  Pemerintah  Kabupaten Batanghari  yang  besarnya  sebagaimana  telah  ditetapkan  dalam  Peraturan Daerah Kabupaten Batanghari Nomor: 4 Tahun 2019 Lampiran 1 Struktur dan Besarnya Tarif Retribusi Terminal Toko/Ruko/Kios/Los pada Terminal Muara Bulian  Januari-Desember  sebesar  tertentu  pertahun  dan  dapat  diperpanjang kembali dengan mengajukan permohonan perpanjangan kontrak paling lambat 3 (tiga) bulan sebelum berakhirnya masa kontrak sewa menyewa.
Berikut daftar nama penyewa yang melakukan pembayaran sewa kios dengan mencicil di terminal Muara Bulian Kabupaten Batanghari:
Tabel 7
27 Wawancara  dengan Ria  Penyewa Kios Terminal Muara Bulian Kabupaten  Batanghari, 2  September 2021.
28 Wawancara dengan Arneti Marlinda Penyewa Kios Terminal Muara Bulian Kabupaten Batanghari, 4 September 2021.
29 Wawancara  dengan  Sri  Astuti  Penyewa  Kios  Terminal  Muara  Bulian  Kabupaten  Batanghari,  4 September 2021.
30 Wawancara dengan R. April Roni S, SE. Kasi Penataan Parkir, Terminal dan Adl Dinas Perhubungan Terminal Muara Bulian Kabupaten Batanghari, 31 Agustus 2021.
Daftar Penyewa yang Melakukan Pembayaran Sewa Kios Dengan Mencicil
Terminal Muara Bulian Kabupaten Batanghari pada Tahun 2020 No Nama Penyewa Jenis Usaha Ukuran Kios 1 Saiful Sahari Warung Konter Hp 3 × 5,5 M 2 Cecep Peri Servis Komputer 3 × 5,5 M
Sumber Data: Dinas Perhubungan Terminal Muara Bulian Kabupaten Batanghari. Berdasarkan tabel 7 diketahui bahwa ada 2 penyewa yang melakukan pembayaran sewa kios dengan mencicil di terminal Muara Bulian Kabupaten Batanghari. Dari penelitian yang  dilakukan,  ditemukan  berbagai  alasan  penyewa  melakukan  wanprestasi,  hal  ini dijelaskan sebagai berikut:
a. Saiful  Sahari,  pendapatan  yang  sedikit  membuat  pembayaran  uang  sewa kios tidak dapat sepenuhnya dibayarkan, sehingga pembayaran dilakukan secara mencicil. 31
b. Cecep  Peri,  pendapatan  yang  tidak  menentu  membuat  penghasilan  juga tidak stabil, sehingga pembayaran sewa kios hanya dapat dibayar dengan cara mencicil. 32
Tidak  terlaksananya  suatu  prestasi  yang  terjadi  disebabkan  salah  satu  pihak  tidak melakukan  kewajibannya  sesuai  dengan  isi  perjanjian.  Seseorang  melakukan wanprestasi dalam suatu perjanjian kadang-kadang tidak mudah untuk membuktikannya, apalagi jika  perjanjiannya hanya dilakukan secara lisan  oleh  kedua belah  pihak  dan  tidak  didukung  oleh  alat  bukti  lainnya.  Dalam  hal  terjadinya wanprestasi maka mewajibkan pihak tersebut untuk memenuhi prestasi pokoknya dan dibebani dengan sanksi  tambahan baik  berupa pemberian denda, bunga dan  lain-lain ganti kerugian yang dimintakan oleh pihak yang dirugikan.
Adapun  sanksi-sanksi  bagi  pihak  yang melakukan  wanprestasi  didasarkan melalui Peraturan Daerah Kabupaten Batang Hari Nomor 4 Tahun 2019 tentang Retribusi Jasa Usaha Pasal 61 Ayat (4) dijelaskan bahwa “dalam hal wajib retribusi tertentu yang tidak membayar tepat pada waktunya atau kurang membayar, dikenakan sanksi administrasi berupa bunga sebesar  2%  (dua  persen)  setiap  bulan  dari  retribusi  yang  terhutang  tidak  atau  kurang dibayar dan ditagih dengan menggunakan STRD”.
Selain  itu  Pasal  76  dijelaskan  bahwa  “wajib  retribusi  yang  tidak  melaksanakan kewajibannya sehingga merugikan keuangan daerah diancam kurungan paling lama 3 (tiga)
31 Wawancara  dengan  Saiful  Sahari  Penyewa  Kios  Terminal  Muara  Bulian  Kabupaten  Batanghari,  3 September 2021.
32 Wawancara  dengan  Cecep  Peri  Penyewa  Kios  Terminal  Muara  Bulian  Kabupaten  Batanghari,  4 September 2021.
bulan atau denda paling banyak 3 (tiga) kali jumlah retribusi terutang yang tidak atau kurang bayar”.

## C. Kesimpulan
Berdasarkan  hasil  penelitian  mengenai  pelaksanaan  perjanjian  sewa  menyewa  kios terminal Muara Bulian Kabupaten Batanghari dapat ditarik kesimpulan sebagai berikut:
1. Pelaksanaan  perjanjian  sewa  menyewa  kios  terminal  Muara  Bulian  Kabupaten Batanghari  belum  terlaksana  dengan  baik,  penyewa  melakukan  wanprestasi  dengan melanggar surat  perjanjian  dengan menjadikan  tempat  usaha  sebagai  tempat  tinggal, melakukan penunggakkan pembayaran sewa kios, mengalihkan sewa kios ke pihak lain, dan  melakukan  pembayaran  sewa  kios  dengan  mencicil. Dalam  upaya  penegakan Peraturan  Daerah,  maka  pihak  pertama  selaku  Dinas  Perhubungan  Kabupaten Batanghari yang mewakili pihak Pemerintah Daerah Kabupaten Batanghari menyatakan bahwa pihak penyewa yang melakukan wanprestasi dimaafkan.
2.   Penyebab terjadinya wanprestasi dalam pelaksanaan perjanjian sewa menyewa terminal
Muara  Bulian  Kabupaten  Batanghari  adalah  pendapatan  usaha  menurun mengakibatkan penyewa menunggak pembayaran sewa kios, untuk menghemat waktu dan biaya penyewa menjadikan tempat usaha sebagai tempat tinggal, pendapatan usaha yang  tidak  menentu  membuat  penyewa  membayar  sewa  kios  dengan  mencicil,  serta sepinya pembeli membuat penyewa mencari tempat usaha lain dan mengalihkan sewa kios ke pihak lain.

## DAFTAR PUSTAKA

## Jurnal
Nainggolan, Destisa, Egi Ahmad Fahrezi, dan Yuandar Daniel Ndraha. Tinjauan Yuridis Mengenai Sengketa Wanprestasi Dalam Perjanjian Sewa Menyewa Iso Tank (Analisis Putusan Nomor 121/PDT.G/2018PN JKT.SEL) . Jurnal Hukum dan Kemasyarakatan Al-Hikmah Vol. 2 No.2. 2021.
Kondo,  Cindi. Tanggung  Jawab  Hukum  Dalam  Perjanjian  Sewa  Menyewa  Rumah  Toko  (Ruko).
Jurnal Lex Privatum, Vol. 1 No. 3. 2013.
Sukayasa,  I  Made,  I  Nyoman  Putu  Budiartha,  dan  Luh  Putu  Suryani. Tanggung  Jawab  Hukum Terhadap  Adanya  Wanprestasi  Dalam  Perjanjian  Sewa  Menyewa  Rumah  Toko  (Ruko). Jurnal Konstruksi Hukum Vol. 2, No. 1. 2021.
Yuliani, Nanda Amalia, dan Tri Widya Kurniasari. Wanprestasi dalam Perjanjian Sewa Menyewa Rumah  (Studi  Penelitian  Di  Dusun  A  Desa  Panggoi  Kecamatan  Muara  Dua  Kota Lhokseumawe) . Jurnal Ilmiah Volume 1 Nomor 1. 2020.

## Buku
Agustina,  Rosa,  Suharnoko,  et  al. Hukum  Perikatan  (Law  of  Obligations) .  Pustaka  Larasan. Denpasar. 2012.
Nasution, Bahder Johan. Metode Penelitian Ilmu Hukum . CV Mandar Maju. Bandung. 2016.
Efendi,  Jonaedi  dan  Johnny  Ibrahim. Metode  Penelitian  Hukum:  Normatif  dan  Empiris . Prenadamedia Group. Depok. 2018.
Marzuki, Peter Mahmud. Pengantar Ilmu Hukum. Kencana. Jakarta. 2008.