Abstrak –Pertumbuhan  penduduk  Surabaya  dari  tahun  ke tahun  terus  mengalami  peningkatan.  Hal  ini  berpengaruh terhadap  meningkatnya  kebutuhan  tempat  tinggal  yang  layak. Maka  dari  itu  salah  satu  developer  PT  Tlatah  Gema  Nugraha ingin  membangun  sebuah    hunian  vertikal  yang  bernama Apartemen  Bale  Hinggil.  Beberapa  analisis  sangat  diperlukan melihat  dari  peningkatan  pembangunan  apartemen  di  Surabaya yang  begitu  pesat,  membuat  tingkat  persaingan  menjadi  tinggi. Selain  itu  kecenderungan  okupansi  apartemen  yang  terus- menerus  menurun sekarang ini.
Tugas  akhir  ini  bertujuan    untuk    mendapatkan  alternatif pendapatan    yang  optimal  dari  pemilihan  alternatif  pendapatan antara apartemen sewa, apartemen jual, dan gabungan keduanya. Untuk  penilaian  alternatif  sistem  pendapatan  digunakan  analisis aruskan  dengan  penilaian  kelayakan  investasi  menggunakan metode NPW dan IRR.
Pada  analisis  kelayakan  investasi  didapatkan  nilai  NPV  dan IRR tertinggi pada sistem jual yaitu sebesar Rp155.907.406.750,- untuk  NPV  dan  46,62%  untuk  IRR.  Untuk  analisis  sensitivitas menunjukkan alternatif pendapatan pada sistem jual merupakan alternatif yang memiliki rentan lebih aman terhadap kelayakannya  jika  terjadi  perubahan  variabel  investasi. Sedangkan  untuk  alternatif  pendapatan  pada  sistem  gabungan memiliki  tingkat  sensitivitas  tinggi  sehingga  jika  terjadi perubahan variabel investasi dapat membuat alternatif pendapatan dengan sistem gabungan menjadi tidak layak.
Kata kunci—Apartemen, Analisis, Investasi, Biaya, Arus kas

## I. PENDAHULUAN
ERTUMBUHAN  penduduk Surabaya dari tahun ke tahun terus  mengalami  peningkatan.  Hal  ini  berpengaruh terhadap  meningkatnya  kebutuhan  tempat  tinggal  yang  layak, sehingga  membuat  para  investor  melirik  Surabaya  menjadi salah  satu  tujuan  investasi  mereka,    khususnya  di  bidang properti. Maka dari itu salah satu developer , PT Tlatah  Gema Nugraha dengan menggandeng PT Wijaya Karya sebagai main contractor membangun sebuah hunian vertikal yang bernama Apartemen Bale Hinggil.
Analisis  investasi  pada  Apartemen  Bale  Hinggil  perlu dilakukan  melihat  dari  peningkatan  pembangunan  apartemen di  Surabaya  yang  begitu  pesat,  membuat  tingkat  persaingan dalam  penjualan  unit  apartemen  menjadi  tinggi.  Selain  itu biaya  investasi  yang  besar  serta  kecenderungan  okupansi apartemen  yang  terus  menurun  membuat  analisis  investasi sangat perlu dilakukan.
Selain  itu  pada  analisis  investasi  pada  Apatemen  Bale Hinggil  dianalisis  juga  tentang  alternatif  pendapatannya. Analisis  ini  dilakukan  melihat  dari  kecenderungan  apartemen yang  berada  di  Surabaya  menggunakan  sistem  jual.  oleh karena  itu  analisis  alternatif  pendapatan  digunakan  untuk melihat pengaruhnya pada kelayakan investasi Apartemen Bale Hinggil jika terjadi perubahan pada pendapatannya.
Dari  hasil  analisis  investor  dapat  mengetahui  tingkat pengembalian  atas  modal  yang  dikeluarkannya  dan  dapat mengambil  keputusan  terhadap  proyek  pembangunaan apartemen ini untuk dilanjutkan atau memilih alternatif lain.

## II. METODOLOGI PENELITIAN

## A. Analisis Variabel-Variabel Investasi
Variabel-variabel  investasi perlu diperkirakan atau dihitung terlebih  dahulu  sebelum  melakukan  analisis  tehadap  analisis- analisis  lainnya.  Varibel  dalam  investasi  menyangkut  biaya investasi awal, biaya operasional, Pendapatan, Masa Investasi, Tingkat suku bunga, dan Terminal value.

## B. Analisis Terhadap Alternatif Pendapatan
Pada  analisis  alternatif  pendapatan,  pendapatan  dianalis antara pendapatan dengan sistem jual, sistem sewa, dan sistem gabungan.  Pendapatan  dengan  sistem  jual  yaitu  dengan mengasumsikan  bahwa  seluruh  apartemen  dijual,  baik  unit apartemennya  maupun  unit  komersialnya.  Untuk  sistem  sewa seluruh  unit  apartemen  disewakan  seluruhnya  dari  unit apartemennya  dan  unit  komersialnya.  Sedangkan  untuk  unit gabungan  sebagian  unit  komersial  dan  unit  apartemen  dijual dan sebagian lagi disewakan.

## C. Analisis Kelayakan Investasi
Variabel-variabel  investasi  dianalisis  kemudian  varibel- variabel tersebut dinilai kelayakannya, untuk menetukan layak tidaknya  proyek  tersebut.  Ada  beberapa  metode  yang digunakan dalam menganalisis kelayakan investasi antara lain:
1. Net  Present  Value (NPV)  merupakan  analisis    selisih antara  penerimaan  dan  pengeluaran  yang  sudah  dikalikan dengan  tingkat  diskonto  atau  dipresent-valuekan.  Dengan mengetahui  nilai  dari  NPV,  kita  dapat  menentukan  kelayakan dari proyek tersebut, jika nilai NPV lebih besar dari nol, maka proyek  ini  layak  untuk  dilakukan  dan  sebaliknya  jika  NPV kurang dari nol, maka proyek ini tidak layak untuk dilakukan.

## Analisis Investasi pada Proyek Pembangunan Apartemen Bale Hinggil Surabaya
Ofianto Wahyudhi dan Christiono Utomo
Jurusan Teknik Sipil, Fakultas Teknik Sipil dan Perencanaan, Institut Teknologi Sepuluh Nopember (ITS)
Jl. Arief Rahman Hakim, Surabaya 60111 Indonesia
e-mail : christiono@ce.its.ac.id
P
2. Internal  Rate of Return (IRR), dalam analisis ini apabila tingkat  bunga  ini  lebih  besar  daripada  tingkat  bunga  yang ditentukan,  maka  investasi  menguntungkan  dan  sebaliknya. Nilai  IRR    juga  tidak  boleh  kurang  dari  nilai  ( Minimum Attractive  Rate  of  Return )  MARR,  jika  nilai  IRR  kurang  dari MARR maka investasi menjadi tidak layak.

## D. Analisis Sensitivitas
Analisis  sensitivitas  dilakukan  pada  arus  kas  dari  masing- masing  alternatif  sistem  pendapatan.  Analisis  sensitivitas didapatkan dari penilaian terhadap perubahan variabel-variabel investasi  seperti  perubahan  nilai  tingkat  suku  bunga,  biaya investasi awal, dan harga penjualan unit apartemennya.
Pada  analisis  sensitivitas  tingkat  suku  bunga  dinaikan  5% secara  bertahap  sampai  arus  kas  menunjukkan  nilai  negatif. Untuk  sesitivitas  biaya  investasi,  perubahan  dilakukan  pada biaya  investasi  awal  dengan  menaikkan  biaya investasi secara bertahap sebesar 5% sampai 50% dari biaya investasi semula. Sedangkan  untuk    sesitivitas  pada  harga  jual  atau  sewa,  yaitu dengan  menurunkan  harga  jual  atau  sewa  sebesar  5%    terus- menerus sampai NPV menunjukkan nilai negatif.

## III. PEMBAHASAN

## A. Analisis Variabel-Variabel Investasi
Pada analisis variabel Investasi ditentukan variabel-variabel yang akan mempengaruhi kelayakan investasinya, seperti biaya investasi  awal  (  biaya  konstruksi,  biaya  lahan,  biaya  jasa profesi, biaya lain-lain), biaya operasional, tingkat suku bunga, pendapatan  dan terminal  value .  Analisis  variabel  -  variabel investasi adalah sebagai berikut.
1) Biaya Investasi Awal

## a) Biaya Konstruksi Bangunan
Biaya  konstruksi  diestimasi  dengan  pendekatan  empiris yaitu  dengan  menghitung  biaya  konstruksi  bangunan  menjadi beberapa elemen seperti pondasi, struktur, dinding, dll. Selain biaya  elemen,  diestimasi  juga  biaya  perlengkapan  gedung seperti lift, tata suara, sistem pengolahan limbah, dll. Estimasi biaya elemen gedung dan biaya perlengkapan  dihitung dengan mengalikan luas per elemen bangunan dengan biaya per meter persegi lantai [1].
Dari  perhitungan  didapatkan  biaya  elemen  (Tabel  1) bangunan sebesar Rp267.933.960.000,- dan biaya perlengkapan bangunan (Tabel 2)
sebesar Rp166.820.359.125,-.  Kurs  dollar    yang    digunakan    adalah kurs  dollar  per  Desember  yaitu  Rp12.250,-  per  US$  Biaya konstruksi  Apartemen  bale  Hinggil  didapatkan  dengan menjumlahkan  biaya  elemen  bangunan  dengan    biaya perlengkapan  bangunan  sehingga  didapatkan  biaya  kontrusksi sebesar Rp434.754.319.125,-.

## b) Biaya Lahan
Perhitungan  biaya  lahan  digunakan  pendekatan  dengan membanding  harga  lahan  yang  berlokasi  disekitar  Apartemen Bale Hinggil. diapatkan harga lahan per rmeter persegi sebesar Rp7.950.000,-..
Tabel 1 Perhitungan Biaya Elemen Bangunan No Elemen Bangunan Luas (m 2 ) Biaya  per m 2 Lantai Total Biaya 1 Pondasi 4464 US$35 US$156.240,- 2 Struktur 84384 US$95 US$8.016.480,- 3 Lantai 84384 US$35 US$2.953.440,- 4 Dinding 84384 US$35 US$2.953.440,- 5 Plafon 70992 US$25 US$1.774.800,- 6 Atap 3168 US$35 US$110.880,- 7 Utilitas 84384 US$25 US$2.109.600,- 8 Finishing 84384 US$45 US$3.797.280,- Total Biaya dalam (US$) US$21.872.160,- Total Biaya dalam Rupiah(Rp), kurs Rp12.250,- per 1US$ Rp 267.933.960.000,-
Sumber : Olahan Penulis
Tabel 2.

## Perhitungan Biaya Pelengkapan Bangunan

## Sumber : Olahan Penulis
Sehingga  biaya  lahan  pada  Apartemen  Bale  Hinggil  dapat dihitung dengan mengalikan luas lahan dengan harga per meter persegi.  Perhitungan  biaya  lahan  dapat  dilihat  pada perhitungan di bawah ini
Biaya Lahan  = Luas Lahan x Biaya permeter persegi =  9882 m 2 x  Rp7.950.000,-/m 2 =  Rp78.561.900.000,-

## c) Biaya Jasa Profesi
Biaya  profesi  merupakan  biaya  yang  dikeluarkan  untuk biaya  konsultan  perencana,  manajemen  konstruksi,  pengawas kontruksi,  koordinator  kegiatan.  Penentuan  biaya  jasa  profesi diambil  dari  rata-rata  biaya  jasa  kontruksi  di  Indonesia berkisar  5%  dari  biaya  konstruksi  bangunan  sehingga didapatkan  biaya  sebesar  Rp  21.737.715.956,-.  Peritungan biaya jasa profesi adalah sebagai berikut,
No. Perlengkapan Bangunan Luas (m 2 ) Biaya per m 2 Lantai Total Biaya 1 Tata udara 70992 US$75 US$5.324.400,- 2 Lift 842.4 US$11 0 US$92.664,- 3 Tata suara 8928 US$5 US$44.640,- 4 Telepon 70992 US$15 US$1.064.880,- 5 Genset 74.1 US$25 US$1.853,- 6 Kebakaran 84384 US$18 US$1.518.912,- 7 Anti rayap 84384 US$4 US$337.536,- 8 Sistem pengolahan limbah 70992 US$7 US$496.944,- 9 Interior /furniture 70992 US$35 US$2.484.720,- 10 Fasilitas orang cacat 70992 US$8 US$567.936,- 11 Penangkal petir 3168 US$3 US$9.504,- 12 Basement 4464 US$37 5 US$1.674.000,- Total Biaya dalam (US$) US$13.617.989,- Total Biaya dalam Rupiah(Rp), kurs Rp12.250,- per 1US$ Rp166.820.359.125, -
Biaya Profesi = 5%  x Biaya Kontruksi Bangunan = 5%  x  Rp 434.754.319.125,- = Rp 21.737.715.956,-.
d) Biaya Lain-Lain
Biaya lain-lain mencakup biaya perizinan lahan, administrasi, dan Kontribusi dareah. Biaya lain-lain berdasarkan  rata-  rata  didapatkan  sebesar  5%-15%.  Maka diasumsikan  biaya  lain-lain  sebesar  15%  dari  biaya  kontruksi gedung.
Sehingga
didapatkan biaya sebesar Rp65.213.147.868,-.  Perhitungan  biaya  lain-lain  adalah sebagai berikut:
Biaya Profesi = 15% x Biaya Kontruksi Bangunan = 15% x  Rp434.754.319.125,00 = Rp65.213.147.868,-

## 2) Biaya Operasional
Biaya  operasional  dibagi  menjadi  tiga  jenis  biaya berdasarkan  sistem  pendapatannya,  yaitu  biaya  operasional untuk sistem jual, sistem sewa, dan sistem gabungan.

## a) Biaya Operasional Sistem Jual
Pada  analisis  apartemen  sistem  jual  diasumsikan  biaya operasional  merupakan  biaya  yang  dikeluarkan  oleh  kantor pemasaran.  Untuk  biaya  operasional  gedung  apartemen diasumsikan  tidak  ada,  karena  masa  investasi  sama  dengan masa  pembangunan  atau  masa  konstruksi.  Biaya  operasional pada  sistem  jual  adalah  biaya  pengeluaran  pada  kantor marketing.  Biaya  operasional  pada  sistem  sewa  antara  lain, biaya  sewa  kantor  pemasaran,  biaya  penggunaan  daya  listrik kantor  marketing,    biaya  penggunaan  air  kantor  marketing, biaya  gaji  karyawan,  dan  biaya-biaya  lain  untuk  kantor pemasaran  Apartemen  Bale  Hinggil.  Total  Biaya  operasional untuk sistem jual sebesar Rp1.566.631.808,-

## b) Biaya Operasional Sistem Sewa
Untuk  sistem  sewa,  apartemen  diasumsikan  menggunakan kontrak net  lease .  Pada  sistem  kontrak net  lease sebagian biaya  operasional  dibayarkan  oleh  penghuni  apartemen  [2]. Biaya  yang  dibayarkan  oleh  penghuni  apartemen  antara  lain biaya  listrik  untuk  unit  apartemen,  biaya  air  bersih  untuk  unit apartemen,  dan  biaya  telepon  untuk  unit  apartemen.  Untuk biaya  operasional  yang  ditanggung  oleh  pengelola  apartemen adalah  biaya  listrik  umum,  biaya  air  untuk  kebutuhan  umum, biaya gaji pegawai, biaya promosi, biaya perawatan dan biaya penggantian.  Semua  biaya  operasional  diasumsikan  dengan okupansi  apartemen  mencapai  100%.  Total  biaya  operasional sistem sewa sebesar Rp8.790.079.516,-.

## c)  Biaya Operasional Sistem Gabungan
Pada perhitungan biaya operasional sistem gabungan. Biaya didapatkan  dengan  mengasumsikan  biaya  operasional  yang berasal  pada  sistem  jual  dan  sistem  sewa.  Biaya  operasional pada  sistem  jual  digunakan  pada  masa  penjualan  unit apartemen  yaitu  selama  tiga  masa  investasi.  Sedangkan  untuk operasional  sistem  sewa  berlaku  ketika  apartemen  sudah digunakan yaitu pada masa investasi memasuki tahun keempat. 3) Suku Bunga
Presentase  modal  gabungan  yang  digunakan  adalah  75% modal  sendiri  dan  25%  modal  pinjaman  dari  biaya  awal. Sedangkan  tingkat  suku  bunga  yang  digunakan  adalah tingkat suku  bunga  campuran  dalam  perhitungan  tingkat  suku  bunga
campuran perlu diketahui tingkat suku bunga MARR investasi yang didapatkan dari tingkat bunga acuan dari Bank Indonesia per  Desember  2013  sebesar  7,5%  yang  dijumlahkan  dengan resiko  yang  diasumsikan  8.5%.  Selain  itu  dibutuhkan  juga tingkat suku bunga kredit, suku bungan kerdit yang digunakan adalah  suku  bungan  kredit  untuk  korporasi  dari  Bank Mandiri  per  November  2013  sebesar  10,5%  Tingkat  suku bunga campuran dapat dihitung sebagi berikut,
Blended rate (i) = (% modal pinjaman x % tingkat suku bunga pinjaman) + (% modal sendri x % MARR  investasi)
= (%25x10,5%)+[%75x%(7,5+8,50)]
= 14,63%

## 4) Pendapatan
Pendapatan  apartemen  dibagi  menjadi  beberapa  sitem pendapatan  yaitu  pendapatan  dengan  menjual  seluruh  unit apartemen  dan  unit  komersial.  Pendapatan  kedua  yaitu  sistem pendapatan  dengan  menyewakan  seluruh  unit  apartemen  dan unit komersial. Terakhir sistem pendapatan dengan mengabungkan  antara  keduanya,  yaitu  dengan  menjual sebagian  unit  komersial  dan  menyewakan  sebagian  unit apartemennya.  Pendapatan  akan  dibahas  lebih  lanjut  pada analisis sistem pendapatan.
5) Terminal Value Terminal value didapatkan dengan membagi Net Operasional  Income (NOI)  pada  akhir  masa  investasi  [2] dengan capitalization yang diasumsikan besarnya sama dengan suku bunga yang digunakan. Pada analisis sistem jual tidak ada terminal value karena bangunan sudah beralih kepada pembeli. Untuk  sistem  sewa  didapatkan terminal  value sebesar Rp498.373.723.297,-.  Untuk  sistem  gabungan  didapatkan terminal value sebesar Rp247.327.754.764,-.

## B. Analisis Sistem Pendapatan
Pada  analisis  sistem  pendapatan  ,  pendaptan  apartemen diubah  dari  sistem  jual  menjadi  apartemen  yang  disewakan serta  serta  sistem  gabungan  yang  menyewakan  sekaligus dijual.

## 1) Analisis Pendapatan dengan Sistem Jual
Pada  apartemen  sistem  jual  pendapatan  apartemen didapatkan  dari  penjualan  unit  komersial,  unit  pertokoan,  dan unit  apartemen.  Harga  jual  diambil  berdasarkan  pendekatan dari  beberapa  Apartemen  yang  terletak  disekitar  Apartemen Bale  Hinggil  seperti  Apartemen  Gunawangsa,  Apartemen Puncak Kertajaya, dan Apartemen East Coast . Dari Penjualan Unit  Apartemen    maka  didapat pendapatan  dari  sistem  jual adalah Rp747.398.400.000,-

## 2) Analisis Pendapatan dengan Sistem Sewa
Pendapatan  pada  sistem  sewa  didapatkan  dari  penyewaan unit komersial dan unit apartemen. Harga sewa didapatkan dari harga rata-rata untuk unit apartemen lengkap dengan furniture di  daerah  surabaya  timur.  Untuk  tipe  studio  range  harag berkisar  Rp27.000.000,-  sampai  Rp30.000.000,-  sedangkan tipe dua bedroom berkisar Rp39.000.000,- sampai Rp45.000.000,-  dan  untuk  tipe  tiga bedroom  berkisar Rp48.000.000,- sampai Rp55.000.000,- . Sedangkan untuk unit komersial didapatkan   dari   harga   sewa rata-rata  sewa
Gambar 1. Grafik Hubungan Sistem Pendapatan dengan Nilai NPV
pada  mall  yang  berda  di  Surabaya  timur  maka  didapatkan harga  sewa  sebesar  Rp  269.983,00  per  meter  perseginya dalam  sebulan.  Untuk  sistem  sewa  pendekatan  tingkat okupansi  yang  digunakan  berdasarkan  hasil  survei  [3]  untuk apartemen yang berada di Surabaya Timur Pertengahan 2013. Okupansi  untuk  unit  apartemen  di  Surabaya  Timur  sebesar 80%    dan  untuk  unit  komersial  yang  diambil  dari  tingkat okupansi  mall  di  Surabaya  Timur  sebesar  84%.  Maka  total pendapatan dari  sistem   sewa  adalah   Rp66.057.886.020,- , sedangkan pendapat dari service charge sebesar Rp9.862.094.080,-

## 3) Analisis Pendapatan dengan Sistem Gabungan
Analisis  pendapatan  pada  sistem  gabungan  diestimasi dengan  mengabungkan  pendapatan  dari  sistem  jual  dan  sewa. Dalam  analisis  ini  unit  apartemen  pada  satu  tower  dijual  dan satu  tower  lainnya  disewakan.  Pendekatan okupansi pada unit yang  disewakan  yang  digunakan  sama  dengan  okupansi  pada sistem  sewa  yaitu  80%  untuk  unit  apartemen  dan  84%  untuk unit  komersial.  Pendapatan  pada  sistem  gabungan  didapatkan sebesar  Rp373.699.200.000,-  dari  unit  yang  dijual  dan Rp47.103.985.979,-  dari  unit  yang  disewakan  tiap  tahunnya, sedangkan  pendapat  dari service  charge Rp6.041.152.800,- yang  dijual  dan  Rp5.891.677.840,-  dari service  charge yang unit disewakan.

## C.   Analisis Kelayakan Investasi
Pada  analisis  kelayakan  investasinya  dibagi  berdasarkan masing-masing  alternatif  pendapatannya.  Untuk  analisis kelayakan pada sistem jual dengan menggunakan metode NPV didapatkan  nilai  NPV  Rp155.907.406.750,-,  sedangkan  untuk nilai IRR didapatkan nialai 46.62%. Dari analisis kelayakannya menunjukkan bahwa analisis sistem jual layak.
Pada  analisis  kelayakan  dengan  sistem  sewa  didapatkan nilai  NPV  sebesar  Rp78.860.896.363,-  dam  nilai  IRR menunjukkan  nilai  20.57  %.  Dari  Hasil analisis maka analisis dengan sistem sewa layak untuk dilakukan
Terakhir  untuk  analisis  kelayakan  pada  sistem  gabungan didapatkan  nilai  NPV  sebesar  Rp76.749.146.557,-  dan  nilai IRR  sebesar  18.41%.  Sehingga  alternatif  ketiga  juga dinyatakan layak untuk dilakukan.
Gambar 2. Grafik Hubungan Sistem Pendapatan dengan Nilai IRR
Gambar 3. Grafik Sensitivitas Nilai NPV dengan Nilai i
Tabel 3
Sensitivitas Terhadap Peningkatan Tingkat Suku Bunga
No Tingkat Bunga (i) NPV Sistem Jual NPV Sistem Sewa NPV  Sistem Gabungan 1 14.63% Rp155.907.406.750,- Rp78.860.896.363,- Rp76.749.146.557,- 2 20% Rp120.524.338.559,- -Rp18.940.500.151,- Rp5.935.208.147,- 3 25% Rp91.751.150.508,- -Rp80.309.831.241,- -Rp39.928.642.071,- 4 30% Rp66.333.053.041,-  -Rp123.456.274.727,- -Rp73.448.158.755,- 5 35% Rp43.748.498.484,-  -Rp154.567.647.591,- -Rp98.752.685.120,- 6 40% Rp23.574.471.197,-  -Rp177.544.503.932,-  -Rp118.430.747.036,- 7 45% Rp546.432.024,-  -Rp194.900.940.771,-  -Rp134.147.123.701,- 8 50%
-Rp10.865.437.013,-  -Rp208.291.901.412,-  -Rp146.999.218.795,-

## Sumber : Data Olahan Penulis
Dari diagram perbandingan NPV ( Gambar 1) dan diagram perbandingan IRR (Gambar 2)  menunjukkan bahwa alternatif sistem  jual  memiliki  nilai  kelayakan  yang  lebih  baik  dari alternatif  sistem  sewa  dan  gabungan.  Pada  perbandingan  nilai NPV  dan  IRR  terdapat  perbedaan  pada  NPV  sitem  sewa menunjukkan  nilai  NPV  lebih  tinggi  tetapi  IRR  lebih  rendah dari  sistem  gabungan  ini  dikarenakan  bahwa  alternatif  sistem pendatan  bersifat  muatually  exclusive  yang  artinya  bahwa proyek yang dianalisis tidak saling terkait.
Gambar  4  Grafik  Sensitivitas  Nilai  NPV  Terhadap  Peningkatan  Biaya Investasi
Tabel 4. Sensitivitas Terhadap Peningkatan Biaya Investasi
Sumber : Data Olahan Penulis
Tabel 5.
Sensitivitas Terhadap Penurunan Harga Jual atau Sewa
No Penunurunan Harga Jual atau sewa NPV Sistem Jual NPV Sistem Sewa NPV  Sistem Gabungan 1 100% Rp155.907.406.750,- Rp78.860.896.363,-  Rp76.749.146.557,- 2 95% Rp126.892.288.046,- Rp56.282.751.716,-  Rp53.636.203.319,- 3 80% Rp39.846.931.935,-  -Rp11.451.682.228,- - Rp15.702.626.397,- 4 75% Rp10.831.813.231,-  -Rp34.029.826.876,- - Rp38.815.569.636,- 5 70% -Rp18.183.305.473,-  -Rp56.607.971.524,-  -Rp61.928.512.875,- 6 65% -Rp47.198.424.177,-  -Rp79.186.116.172,-  -Rp85.041.456.113,- 7 60% -Rp76.213.542.881,-  -Rp101.764.260.820,- - Rp108.154.399.352,-
Sumber : Data Olahan Penulis
Gambar 5 Grafik Sensitivitas Nilai NPV Terhadap Penurunan Harga Jual atau Sewa

## D. Analisis Sensitivitas
Analisis  sensistivitas  bertujuan  untuk  mengetahui  kelayakan investasi  jika  terjadi  perubahan  pada  variabel  investasinya. Analisis sensitivitas dilakukan pada tiga variabel yang berbeda dari  masing-masing  alternatif  pendapatannya.  Variabel  yang dianalis  sensitivitasnya  adalah  perubahan  tingkat  suku  bunga, perubahan  biaya  investasi,  dan      perubahan  terhadap    harga jual atau sewa.
Dari  analisis  Sensitivitas  kita  dapat  menilai  alternatif  mana yang paling sensitif terhadap perubahan variabelnya. Sehingga kita  dapat membandingakan mana analisis alternati pendaptan yang paling rentan menjadi tidak layak.

## 1)Analisis  Sensitivitas  Terhadap  Peningkatan  Tingkat  Suku Bunga
Pada  analisis  sensitivitas  terhadap  peningkatan  suku  bunga (Gambar  3)  menunjukkan  alternatif  sistem  jual  tidak  layak pada tingkat suku bunga menjadi 50% dengan nilai NPV turun menjadi    -Rp10.865.437.013,-.  Untuk  sistem  sewa  NPV bernilai  negatif  ketika  tingkat  suku  bunga  naik  menjadi  20% sehingga  nilai  NPV  menjadi  -Rp18.940.500.151,-.  Sedangkan untuk sistem gabungan menjadi tidak layak ketika tingkat suku bunga      menjadi       25%   dengan     nilai        NPV -Rp39.928.642.071,- (Tabel 3).
2) Analisis Sensitivitas Terhadap Peningkatan Biaya Investasi Pada  analisis  sensitivitas  terhadap  peningkatan  biaya investasi  (Gambar  4)  menunjukkan  alternatif  sistem  jual  tidak layak ketika biaya investasi meningkat sebesar 45% dari biaya investasi     semula    dengan     nilai     NPV     menunjukkan -Rp11.441.324.614,-. Untuk sistem sewa NPV bernilai negatif ketika  biaya  investasi  naik  menjadi  20%  sehingga  nilai  NPV menjadi  -Rp2.480.208.481,-sedangkan  untuk  sistem  gabungan menjadi  tidak  layak  ketika  biaya  investasi  naik  menjadi  20% dengan nilai NPV -Rp4.591.958.287,- (Tabel4).
3) Analisis Sensitivitas Terhadap Penurunan Harga jual atau Sewa. Pada analisis sensitivitas terhadap penurunan harga  jual (Gambar  5)  menunjukkan  alternatif  sistem  jual  tidak  layak ketika  harga  jual  turun  menjadi  30%  dari  biaya  investasi semula  dengan  nilai  NPV  menunjukkan  -Rp18.183.305.473,-.
No Biaya investasi NPV Sistem Jual NPV Sistem Sewa NPV  Sistem Gabungan 1 100% Rp155.907.406.750,- Rp78.860.896.363,- Rp76.749.146.557,- 2 105% Rp137.313.103.265,- Rp58.525.620.152,- Rp56.413.870.346,- 3 110% Rp118.718.799.781,- Rp38.190.343.941,- Rp36.078.594.135,- 4 115% Rp100.124.496.296,- Rp17.855.067.730,- Rp15.743.317.924,- 5 120% Rp81.530.192.811,- -Rp2.480.208.481,- -Rp4.591.958.287,- 6 125% Rp62.935.889.326,- - Rp22.815.484.692,- -Rp24.927.234.498,- 7 130% Rp44.341.585.841,- - Rp43.150.760.903,- -Rp45.262.510.710,- 8 135% Rp25.747.282.356,- - Rp63.486.037.115,- -Rp65.597.786.921,- 9 140% Rp7.152.978.871,- - Rp83.821.313.326,- -Rp85.933.063.132,- 10 145% -Rp11.441.324.614,- - Rp104.156.589.537,- - Rp10.6268.339.343,- 11 150% -Rp30.035.628.098,- - Rp124.491.865.748,- - Rp126.603.615.554,-
Untuk sistem sewa NPV bernilai negatif ketika harga sewa unit apartemen  turun  20%  dari  harga  awal  sehingga  nilai  NPV menjadi  -Rp11.451.682.228,-,  sedangkan  untuk  sistem gabungan  menjadi  tidak  layak  ketika  harga sewa maupun jual turun  sebesar  20%  dengan  nilai  NPV  -Rp15.702.626.397,-. (Tabel 5).

## IV. KESISMPULAN
Dari  ketiga  hasil  analisis  sensitivitas,  alternatif  pada  sistem jual  memiliki  rentan  lebih  aman  pada  kelayakannya,  ketika terjadi  perubahan  terhadap  variabel  investasinya.  Sedangkan sistem gabungan memiliki rentan tertinggi menjadi tidak layak ketika terjadi perubahan pada variabel investasi khusunya pada biaya investasi awal dan perubahan terhadap harga jual.

## DAFTAR PUSTAKA
[1] Juwana,  J.  S.,  2005. Panduan  Sistem  Bangunan  Tinggi .  Jakarta: Penerbit Erlangga.
[2] Sirmans, C.F., 1989. Real Estate Finance Second Edition . United States of America: The McGraw-Hill Companies, Inc.
[3] Collier  International  Indonesia.Research  &  Forecast  Reports  Surabaya Real  Estate.  http://  www.  colliers.com  /~/  media/  36860F  2758C44D 39A59CBF0 D076712B5 .ashx. 10 Desember 2013