## Jurnal Ilmu Sosial dan Pendidikan (JISIP)
Vol. 6, No. 3 Juli 2022 e-ISSN : 2656-6753, p-ISSN: 2598-9944 DOI: 10.36312/jisip.v6i3.3 301/http://ejournal.mandalanursa.org/index.php/JISIP/index

## Penggunaan Smart Contract Pada Teknologi Blockchain Untuk Transaksi Jual Beli Benda
Tidak Bergerak
Effrida Ayni Fikri 1 , Teddy Anggoro 2
1 Magister Kenotariatan, Fakultas Hukum Universitas Indonesia,
2 Fakultas Hukum Universitas Indonesia Article Info Abstract Article history: Received : 28 April 2022 Publish : 05 Juli 2022 The advancement of technology has impact on the notarization process. Before blockchain technology being introduced, the notarization process had been done in traditional matters: seller meets buyer, negotiation process, contract making, the parties should be known by the notary, the parties signed the contract, and so on.  Those  stuff  are  not relevant  anymore  with  smart  contract,  because  the basic  idea of the smart contract’s existence  is eliminating  the function of  the intermediary, so the parties could be connected directly and virtually, without the intervention from the middleman. All the ease of transaction provided by the smart contract does not necessarily eliminte it from shortcomings. The burden of  proof  on  smart  contracts  is  still  questionable  because,  physically,  smart contracts can only be accessed by all the parties involved.
Keywords: Smart Contract,
Blockchain Technology,
Immovable Goods Transaction
Info Artikel ABSTRAK Article history: Diterima : 28 April 2022 Publis : 05 Juli 2022 Kecanggihan teknologi mengubah pola aktivitas antar masyarakat dan berimbas pada  berbagai  bidang,  termasuk  bidang  kenotariatan.  Sebelum  terciptanya teknologi sekarang, kegiatan jual beli dilakukan dengan cara tradisional: penjual bertemu  dengan  pembeli,  penjual  dan  pembeli  bersepakat  untuk  bertransaksi dengan  harga  tertentu,  pembuatan  akta  jual  beli  di  hadapan  notaris,  notaris mengenal penghadap, pembubuhan cap dan tanda tangan pada akta, serta minuta yang dijahit pada bagian akhir akta. Pada smart contract hal-hal seperti itu tidak lagi diterapkan, sebab ide dari terciptanya smart contract adalah menghilangkan keberadaan  pihak  ketiga,  sehingga  para  pihak  dapat  langsung  terhubung  dan proses pembuatan perjanjian  jual  beli dapat dilakukan  langsung secara virtual tanpa  adanya  campur  tangan  notaris.  Segala  kemudahan  bertransaksi  yang disuguhkan  oleh smart  contract tidak  serta-merta  menihilkannya  dari kekurangan.  Kekuatan  pembuktian  pada smart  contract masih  dipertanyakan, sebab secara fisik smart contract hanya dapat diakses oleh pemegangnya saja. This is an open access article under the Lisensi Creative Commons Atribusi- BerbagiSerupa 4.0 Internasional
Corresponding Author: Effrida Ayni Fikri Magister Kenotariatan, Fakultas Hukum Universitas Indonesia, E-mail: effrida.ayni@mail.un.ac.id

## 1. PENDAHULUAN
1.1 Latar Belakang Masalah
Blockchain diperkirakan  akan  menjadi  teknologi  yang  kedudukannya  dipersamakan dengan  kebutuhan  primer  disamping  sandang,  pangan,  papan  dan internet  bagi  masyarakat modern. Teknologi blockchain diperkenalkan pertama kali oleh Satoshi Nakamoto di dalam jurnalnya  yang  berjudul “Bitcoin:  A  Peer-to-Peer  Electronic  Cash  System.” Pada  jurnal tersebut, Satoshi Nakamoto menjelaskan tentang cara baru bertukar data dan informasi dari satu orang ke orang lain dengan efektif, efisien, aman dan yang paling istimewa dapat dilacak. Lebih lanjut, Nakamoto menjelaskan bahwa metode mengirim data pada teknologi blockchain memiliki karakteristik khusus yang membedakannya dengan metode tradisional yang selama ini  kita  ketahui,  yang  menjadikan  teknologi blockchain unik  dan  berbeda  dari  sistem mentransfer  data  lainnya.  Secara  sederhana, blockchain dideskripsikan  sebagai  catatan.
Berbeda  dengan  sistem  pencatatan  pada  umumnya  yang  dibuat  oleh  individu  untuk kepentingan tertentu, sistem pencatatan pada blockchain tersebut terdistribusi dan dipelihara secara kolektif oleh entitas yang disebut nodes atau peers. Setiap informasi dari transaksi di dalam  teknologi blockchain tersimpan  dengan  sangat  aman,  transparan,  historis  dan  tidak dapat  diubah.  Keunikan  pada  sistem blockchain tersebut  yang  menjadikannya  teknologi tercanggih pada saat ini, yang dapat dipercaya untuk memudahkan manusia dalam melakukan kegiatannya, salah satunya adalah dalam bidang hukum. Blockchain dapat digunakan sebagai media  untuk mentransfer  mata  uang  digital,  menyimpan  akta  autentik,  serta  yang  terbaru adalah melakukan transaksi jual-beli rumah dan tanah.
Keberadaan  teknologi blockchain tidak  dapat  dipisahkan  dari smart  contract. Pada dasarnya  konsep smart  contract sama  dengan  perjanjian  biasa.  Keduanya  sama-sama membentuk  akibat : perjanjian  biasa  melahirkan  akibat  hukum,  sementara smart  contract menciptakan akibat dalam bentuk tindakan. Para pihak di dalam smart contract akan terlebih dahulu mengatur syarat dan kondisi tertentu yang harus dipenuhi untuk dieksekusi oleh smart contarct , kemudian membubuhkan  suatu tanda dalam bentuk  digital. Hal  yang menjadikan smart  contract unik  dan  tampak  berbeda  adalah  pelaksanaan  isi  perjanjiannya  diawasi sepenuhnya menggunakan perangkat lunak dan sifatnya yang tidak mengikat sebagai hukum layaknya perjanjian pada umumnya. Perbedaan lain adalah hak dan kewajiban para pihak di dalam smart  contract tidak  tertulis  seperti  perjanjian  notariil  pada  umumnya,  melainkan tersimpan  dalam  bentuk  kode-kode  bahasa  pemograman.  Kode  di  dalam smart  contract tersebut kemudian didistribusikan secara merata oleh para pengguna atau yang disebut nodes , yang tergabung pada jaringan blockchain secara otomatis dan mandiri, tidak bergantung pada pihak  ketiga. Smart  contract yang  berdiri  sendiri,  membuatnya  sulit  untuk  dibatalkan. Alasannya  adalah  karena  ketiadaan  sistem  pengawasan  dari  dan  oleh  blockchain , sehingga tidak ada kesempatan bagi para pihak untuk membatalkan smart contract tersebut sekalipun para pihak sama-sama bersepakat. S mart contract telah terbentuk, maka secara otomatis isi yang diperjanjikan di dalamnya dieksekusi. Satu-satunya metode agar para pihak terbebas dari keterikatan  dengan smart  contract tersebut  adalah  mengakhirinya  dengan  cara  modifikasi bahasa pemograman dengan memasukan logika-logika komputasi tertentu.
Meskipun  memiliki  karakteristik  yang  sama  dengan  perjanjian,  rupanya smart contract ini  tidak  dapat  secara  ekplisit  disebut  sebagai  perjanjian.  Perjanjian  lahir  karena kesepakatan,  sementara smart  contract ada  karena  para  pihak  sama-sama  telah  memenuhi suatu  persyaratan  dalam  bahasa  pemograman  yang  dibalut  dengan  rumusan  “jika/maka” (“what/if”). Gagasan  pemikiran  dari smart  contract adalah menihilkan  keberadaan  pihak ketiga,  sehingga  para  pihak  dapat langsung  terhubung  secara  virtual  dan  perbuatan  hukum dapat dilakukan langsung tanpa adanya campur tangan dari pejabat yang berwenang.
Smart  contract telah  diperkenalkan  dan  dipraktikkan  sebagai  alternatif  untuk melakukan  kegiatan  jual  beli  benda  tidak  bergerak  oleh  perusahaan  asal  Amerika  Serikat dengan produk mereka yang bernama Propy. Propy menyediakan layanan jual beli benda tidak bergerak  berbasis  blockchain tanpa  melibatkan  pejabat  berwenang  yang  kegiatannya melingkupi: mempertemukan calon penjual dan calon pembeli, memberi sinyal kepada smart contract bahwa syarat sahnya jual-beli telah dipenuhi, dan  digunakan sebagai bukti bahwa telah  terjadi  jual-beli  benda  tidak  bergerak  dengan blockchain-address yang  hanya  dapat diakses oleh pembeli. Bukti jual-beli yang sudah tersimpan di dalam blockchain adalah bukti yang kuat, yang dapat dilihat dan divalidasi oleh publik sehingga tidak akan hilang dan tidak dapat diubah.
Smart  contract sering  disama-artikan  dengan  perjanjian  elektronik atau e-contract . Sekilas memang keduanya tampak sama, namun faktanya terdapat perbedaan yang mencolok antar  keduanya. E-contract adalah  perjanjian  yang  dibuat  oleh  para  pihak  melalui  sistem elektronik,  sementara smart  contract bukanlah  perjanjian.  Penjelasan  lebih  labjut diungkapkan oleh Gönenç Gürkaynak (et al.) bahwa “ smart contract are pieces of software into  which  contractual  clauses  can  be  embedded.” Para  pihak  terlebih  dahulu  membuat
persyaratan  tertentu  dalam  bentuk  bahasa  pemograman,  kemudian  setelah  terpenuhi, smart contract akan tereksekusi secara otomatis.
Undang-undang Nomor  11 Tahun 2008 tentang Informasi dan Transaksi Elektronik membuka  peluang  yang  lebar  untuk  memanfaatkan  teknologi  sebaik-baiknya.  Namun demikian, ternyata aturan tersebut belum cukup mengatur  hal-hal spesifik berkaitan dengan pemanfaatan smart  contract pada  teknologi  blockchain  untuk  melakukan  berbagai  macam transaksi, termasuk di dalamnya transaksi jual beli  benda tetap dalam bentuk digital.  Lagi- lagi,  kemudahan  bertansaksi  dengan  menggunakan  teknologi  menimbulkan  kekhawatiran. Ketiadaan  regulasi  yang  khusus  mengatur  tentang  hukum  dan  teknologi  blockchain menimbulkan beragam pertanyaan terkait legalitas, kewenangan pejabat terkait dan teknologi. Dari  segi  legalitas  misalnya,  pertanyaan  yang  seringkali  muncul  adalah  tentang  sah  atau tidaknya  produk  yang  dihasilkan  dari  transaksi  tersebut  dan  kedudukan  smart  contract terhadap akta  autentik  yang  dibuat  oleh  pejabat  terkait,  kemudian  pertanyaan  lain  dari  sisi kewenangan  pejabat  berwenang  seperti  keterlibatan  Pejabat  Pembuat  Akta  Tanah  serta kegiatan  pendaftaran  benda  tidak  bergeraknya,  dan  terakhir  dari  segi  teknologi  seperti keamanan dan aksesibilitasnya.
Notaris adalah satu-satunya pejabat umum yang memiliki wewenang untuk membuat akta autentik menyangkut segala jenis perbuatan, perjanjian, penetapan dan kewenangan lain sebagaimana  dimaksud  dalam  Undang-undang  Jabatan  Notaris  atau  berdasarkan  peraturan lainnya.  Pada  transaksi  jual  beli  benda  tidak  bergerak,  notaris  juga  dapat  berperan  sebagai Pejabat  Pembuat  Akta  Tanah  atau  PPAT  yang  tugas  dan  kewenangannya  adalah membuat akta-akta autentik perbuatan hukum tertentu berkaitan dengan hak atas tanah atau hak milik atas satuan rumah susun.  Dalam pelaksanaan tugasnya,  notaris PPAT ini wajib  berpegang teguh  pada  asas tabellionis  officium  fideliter  excercebo yang  berarti  bahwa  notaris  harus menjalankan  tugasnya  secara  tradisional.  Asas tabellionis  officium  fideliter  excercebo mengharuskan  notaris  PPAT  untuk  datang,  melihat  dan mendengar  setiap  pembuatan  akta, membacakan isi akta tersebut, serta menandatangani akta tersebut bersama dengan saksi-saksi dan para penghadap. Pertanyaannya kini, apakah fungsi notaris PPAT tersebut masih relevan dan sejalan dengan keberadaan teknologi blockchain dan pemanfaatan smart contract pada transaksi jual beli benda tetap? Bisa iya, bisa juga tidak.
Pada  dasarnya  setiap  transaksi  jual  beli  benda  tidak  bergerak,  seperti  tanah  serta bangunan  atau  benda-benda  lain  yang  melekat  di  atasnya,  memerlukan  peran  dari  Pejabat Pembuat Akta Tanah sebagai perpanjangan tangan negara untuk mengurus segala perbuatan hukum  berkaitan  hak  atas  tanah  tersebut  dengan  membuat  akta  autentik  sebagai  bukti kepemilikannya.  Namun,  faktanya  perkembangan  teknologi  yang  menuntut  kepraktisan berupa kemudahan, efektifitas serta efisiensi pada praktik dagang terkait waktu dan tempat dapat meminimalisasi bahkan menghapuskan sama sekali peran serta pihak ketiga, dalam hal ini  adalah  negara.  Persoalan  antara  pemanfaatan  teknologi  blockchain sebaik-baiknya  dan keharusan keterlibatan dari pihak ketiga tersebut kemudian saling berbenturan, sehingga tidak dapat  berjalan  beriringan.  Solusi  perlu  dibuat  untuk  menjembatani  kepentingan  individu, hukum dan teknologi, melalui  regulasi khusus  yang mengatur  perihal teknologi blockchain untuk  dapat  mengimplementasikan  praktik  dagang  yang  efektif  dan  efisien  dengan memanfaatkan teknologi.
1.2 Rumusan Masalah
Penggunaan smart contract pada teknologi blockchain untuk melakukan transaksi jual beli benda tidak bergerak merupakan wujud dari terciptanya teknologi yang mutakhir, yang tidak  dapat  dihindari.  Meskipun  demikian,  rupanya  terdapat  beberapa  permasalahan  yang perlu diperhatikan sebelum konsep pada teknologi ini digunakan secara massal di Indonesia. Adapun rumusan permasalahan yang akan dibahas lebih lanjut adalah:
1. Bagaimanakah keabsahan smart contract dalam transaksi jual beli benda tidak bergerak pada teknologi blockchain mengacu pada peraturan perundang-undangan yang berlaku di Indonesia?
2. Bagaimana  mekanisme  pendaftaran  hak  pada  jual  beli  benda  tidak  bergerak  yang memanfaatkan smart contract pada teknologi blockchain di masa yang akan datang? 1.3 Tujuan Penulisan
Berdasarkan permasalahan di atas, penelitian ini memiliki dua tujuan yaitu:
a. Tujuan Penelitian Umum: Penelitian  hukum  ini  dibuat  dengan  tujuan  untuk  mengisi  keterbatasan  ilmu  dan pengetahuan  dalam  bidang  hukum  perjanjian  dan  hukum  teknologi  khususnya  terkait smart  contract yang  sampai  saat  ini  belum  banyak  dibahas  dalam  Bahasa  Indonesia. Tujuan  lainnya  adalah  penelitian  hukum ini  dapat  dijadikan  bahan  bacaan  atau  sumber belajar  mahasiswa  hukum  yang  ingin  mengetahui  lebih  jauh  tentang  pengaplikasian hukum dan teknologi dalam kegiatan jual beli benda tidak bergerak.
b. Tujuan Penelitian Khusus:
1) Menganalisis legalitas smart contract dalam transaksi jual beli benda tidak bergerak pada teknologi blockchain berdasarkan peraturan perundang-undangan yang berlaku.
2) Mengidentifikasi  mekanisme  pendaftaran  hak  pada  jual  beli  benda  tidak  bergerak dengan memanfaatkan smart contract pada teknologi blockchain di masa depan.

## 2. METODE PENELITIAN
Penelitian  yang  dilakukan  oleh  Peneliti  merupakan  penelitian  doktrinal  atau  penelitian yuridis-normatif.  Penelitian  dilakukan  dengan  mengkaji  data  sekunder  (berupa  bahan  hukum primer, bahan hukum sekunder dan bahan hukum tersier). Penelitian yang dilakukan oleh Peneliti bersifat deskriptif analitis, yang bertujuan untuk memberikan gambaran secara faktual dan akurat terhadap permasalahan terkait legalitas smart contract dalam transaksi jual-beli yang dibahas di dalam  penelitian  ini.  Peneliti  akan  memberikan  penjelasan  berdasarkan  peraturan  perundang- undangan dan teori-teori hukum, serta kebiasaan yang selama ini berlaku dalam kegiatan jual-beli benda tidak bergerak.

## 3. HASIL DAN PEMBAHASAN
3.1. Keabsahan  Smart  Contract  pada  Transaksi  Jual-Beli  Benda  Tidak  Bergerak  pada Teknologi Blockchain berdasarkan Perundang-Undangan
Kegiatan jual beli benda tidak bergerak dilakukan dengan satu pihak mengikatkan diri untuk  menyerahkan  suatu  benda  tertentu  dan  pihak  lain  membayarkan  sejumlah  harga sebagaimana telah disepakati. Sayangnya, kegiatan bertransaksi tersebut tidak sesederhana itu. Persyaratan pendafataran hak yang disesuaikan dengan yurisdiksi yang berlaku di suatu negara,  belum  lagi  biaya-biaya  yang  harus  dikeluarkan  untuk  mengurus  administrasi membatasi ruang untuk terjadinya transaksi jual beli tersebut. Keberadaan internet memberi kemudahan  dan  kenyamanan  dalam  kegiatan  melakukan  transaksi  jual  beli  benda  tidak bergerak, tanpa dibatasi oleh waktu dan ruang, sehingga bertransaksi dapat dilakukan kapan saja dan di mana saja.
Perdagangan  elektronik (electronic  commerce/e-commerce) muncul  karena  tuntutan masyarakat modern untuk melakukan transaksi secara cepat, mudah dan dapat diakses oleh siapa  saja.  Inovasi  yang  terus  dilakukan  oleh  teknologi  kemudian  membentuk  kebiasaan hukum baru dalam mengadakan hubungan  dagang pada  skala transaksi yang lebih besar. Perjanjian  elektronik (e-contract) menjadi  alternatif  bagi  para  pihak  untuk  mengadakan perjanjian untuk melahirkan hak dan kewajiban hukum baru, sehingga sifatnya lambat laun dipersamakan dengan perjanjian konvensional yang tertulis di atas kertas. Dengan segala kelebihan yang ada, perdagangan elektronik yang bersifat terbuka dan dapat diakses siapa saja  ternyata  menimbulkan  kekhawatiran  tersendiri  terkait  persoalan  keamanannya, sehingga, lagi-lagi teknologi berinovasi lebih jauh dengan menciptakan teknologi terbaru dan  tercanggih  setidaknya  sekarang  ini.  Teknologi blockchain diciptakan  sebagai  solusi alternatif  untuk  meminimalkan  permasalah  berkaitan  dengan  keamanan  dan ketidakpraktisan proses jual beli benda tidak bergerak, serta mahalnya biaya administrasi
yang harus dikeluarkan untuk pendaftaran hak tersebut. Blockchain juga dapat digunakan sebagai  media  penyimpanan  data  dan  informasi  yang  terpusat,  bersifat  kekal  dalam  arti tidak  ada  waktu  daluarsa,  dapat  diakses  dan  dimanfaatkan  oleh  setiap  orang,  serta  tidak memerlukan keterlibatan dari pejabat yang berwenang.
Meskipun  saat  ini  belum  ada  regulasi  khusus  yang  mengatur  tentang  pemanfaatan smart contract pada teknologi blockchain untuk kepentingan jual beli benda tidak bergerak, pemerintah  juga  tidak  melarang  terjadinya  transaksi  demikian.  Sebab  dasar  dari  adanya perjanjian  jual  beli  adalah  kesepakatan,  sementara  kesepakatan  tidak  harus  diwujudkan dalam  bentuk  tertulis  atau  kata-kata  verbal.  Kitab  Undang-undang  Hukum  Perdata mendefinisikan perjanjian di dalam Pasal 1313, yang berarti perbuatan mengikatkan diri. Selanjutnya, Pasal 1338 KUHPer melengkapi, bahwa segala perjanjian yang dibuat secara sah  berlaku  sebagai  undang-undang  bagi  para  pihak  yang  membuatnya.  Dari  dua  pasal tersebut, dapat diketahui bahwa tidak ada keharusan untuk menuangkan kesepakan dalam bentuk  perjanjian  yang  tertulis.  Asal  para  pihak  memenuhi  empat  unsur  syarat  sah perjanjian, yaitu: kesepakatan, kecakapan, objek perjanjian, kausa yang halal, maka para pihak  telah  saling  terikat.  Pertanyaannya  kini,  apakah smart  contract memenuhi  syarat sahnya perjanjian? Lebih spesifik lagi, apakah smart contract adalah perjanjian? Smart  contract memiliki  karakteristik  yang  hampir  mirip  dengan  perjanjian sebagaimana diatur di dalam Pasal 1320 KUHPer, namun, ia tidak dapat serta merta disebut sebagai  perjanjian,  Kegiatan  jual  beli  yang  dilakukan  oleh  para  pihak  melalui  platform blockchain dengan  memanfaatkan smart  contract tersebut  sah  namun  tidak  mengikat mereka  seperti  hukum.  Lantas,  apakah smart  contract tersebut  dapat  digunakan  sebagai bukti  bahwa  telah  terjadi  perpindahan  hak?  Belum  tentu.  Hukum  pertanahan  nasional mewajibkan dilakukannya pendaftaran tanah bagi pemegang hak untuk menjamin kepastian hukum sebagaimana termaktub di dalam Pasal 19 ayat (2) Undang-undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Pokok-pokok Agraria, sementara untuk melakukan pendaftaran hak tersebut dibutuhkan adanya bukti telah terjadinya transaksi jual beli Akta Jual Beli yang dibuat oleh dan di hadapan notaris dalam fungsinya sebagai Pejabat Pembuat Akta Tanah.
Perdebatan terkait konsep smart contract yang sama dengan perjanjian konvensional kemudian  membentuk  pertanyaan  lain,  yaitu  “mungkinkah smart  contract memiliki kekuatan  hukum  yang  sama  dengan  perjanjian  di  masa  depan?”  Jawabannya,  sangat mungkin. Sifat smart contract yang secara otomatis tereksekusi apabila segala persyaratan dalam  bahasa  pemograman  tersebut  telah  memenuhi  rumusan  “jika/maka”  ( what/if) tentunya akan menghilangkan kekuatan mengikat padanya, untuk itu, smart contract hanya dapat disebut sebagai perjanjian yang mengikat ketika di dalamnya dimasukan unsur-unsur syarat sahnya perjanjian sebagaimana diatur di dalam peraturan perundang-undangan, salah satunya adalah kesepakatan.
Sekilas  dilihat,  terciptanya smart  contract sama  dengan  terbentuknya  perjanjian. Perbedaannya  adalah smart  contract tidak  dimaksudkan  untuk  digunakan  sebagaimana perjanjian  yang  mengikat  pada  umumnya. Smart contract hanya  dapat  dikualifikasikan sebagai  perjanjian  yang  mengikat  sebagai  undang-undang  ketika  ia  memenuhi  syarat sahnya  perjanjian  secara  umum  sebagaimana  yang  diatur  di  dalam  peraturan  perundang- undangan.  Lalu  bagaimana  cara  untuk  memasukan  unsur-unsur  syarat  sahnya  perjanjian konvensional ke dalam smart contract ? Pertama, smart contract harus mengandung syarat dan  kondisi  tertentu  yang  telah  disepakati  bersama  oleh  para  pihak  kemudian menuangkannya  ke  dalam  bahasa  pemograman.  Kedua, smart  contract dapat  disebut sebagai  perjanjian  jual  beli  jika  terdapat  ‘penawaran’  dan  ‘penerimaan:’  lahirnya smart contract dikualifikasikan  sebagai  penawaran,  sementara  mengirimkan  aset  dalam bentuk digital  diidentifikasikan  sebagai  penerimaan. Smart  contract dapat  disebut  sebagai perjanjian  ketika  padanya  melekat  kewajiban.  Meskipun  biasanya  ‘klausul  kewajiban’ dalam smart  contract tereksekusi  secara  otomatis,  dengan  kata  lain  tidak  ada  kewajiban yang  mengikat  dan  memaksa  debitur  secara letterlijk ,  bukan  berarti  tidak ada  kewajiban
hukum  yang  harus  dipenuhi.  Katakanlah smart  contract tidak  berfungsi  sebagaimana  ia seharusnya,  kemudian  kewajiban  yang  terkandung  di  dalamnya  tidak  dapat  tereksekusi seluruhnya, maka pihak yang dirugikan dapat melakukan mekanisme yang disebut dengan ‘ claiming for a due performance’.
3.2. Mekanisme  Pendaftaran  Hak  pada  Jual  Beli  Benda  Tidak  Bergerak  yang Memanfaatkan Smart Contract pada Teknologi Blockchain di Masa Depan Peraturan  Pemerintah  Nomor  18  Tahun  2021  tentang  Hak  Pengelolaan,  Hak  Atas Tanah,  Satuan  Rumah  Susun,  dan  Pendaftaran  Tanah  merupakan  pembaharuan  dalam bidang  kenotariatan  dan  awal  yang  baik  untuk  memulai  memanfaatkan  teknologi  untuk kepentingan hukum dalam satu ruang yang sama. Pasalnya, peraturan tersebut memberikan opsi  untuk  dilakukannya  pendaftaran  hak  secara  elektronik.  Hasil  penyelenggaraan  dan pelaksanaan pendaftaran tanah secara elektronik yang dimaksud adalah dalam bentuk data, informasi elektronik, dan/atau dokumen elektronik. Data dan informasi elektronik beserta hasil  cetakannya  tersebut  kemudian  menjadi  alat  bukti  hukum  yang  sah,  dan  merupakan perluasan dari alat bukti sebagaimana diatur dalam hukum acara yang berlaku di Indonesia. Di Indonesia,  transaksi jual beli benda tidak bergerak harus memenuhi dua prinsip, yaitu: terang dan tunai. Sifat terang berarti transaksi jual beli yang dilakukan oleh para pihak diiringi  dengan  adanya  pemindahan  hak  di  hadapan  pejabat  berwenang,  sementara  sifat tunai berarti perbuatan pemindahan hak dan pembayaran sejumlah harga dilakukan secara serentak. Pejabat Pembuat Akta Tanah adalah pejabat umum yang memiliki kewenangan untuk membuat akta-akta autentik terkait perbuatan hukum tertentu yang berkaitan dengan hak  atas  tanah  atau  hak  milik  atas  satuan  rumah  susun.  Akta  jual  beli  yang  dibuat  dan ditandatangani  di  hadapan  Pejabat  Pembuat  Akta  Tanah  tersebut  dimaksudkan  sebagai bukti bahwa benar telah terjadi perbuatan hukum pemindahan hak atas suatu tanah  yang disertai dengan pembayaran sejumlah harga tertentu, serta sebagai bukti bahwa penerima hak sudah menjadi pemegang hak yang baru. Dalam kegiatan jual beli benda tidak bergerak, terdapat  dua  syarat  yang  harus  dipenuhi,  yaitu  syarat  materiil  dan  syarat  formiil  sebagai berikut:
a) Syarat materiil
1) Penjual memiliki hak, kewenangan dan memiliki kuasa untuk  menjual tanah yang bersangkutan;
2) Pembeli  merupakan  subjek  hukum  yang  memiliki  hak  dan  memiliki  kewenangan untuk membeli;
3) Melekat  hak  pada  tanah  tersebut  sehingga  tanah  dapat  diperjual-belikan,  sah berdasarkan perundang-undangan, dan bidang tanah yang dijadikan objek jual beli tersebut tidak dalam sengketa.
b) Syarat formiil
Jual-beli dilaksanakan sesuai prosedur perundang-undangan, yaitu pembuatan akta jual beli oleh notaris dalam kapasitasnya sebagai Pejabat Pembuat Akta Tanah.
Diundangkannya  Undang-undang  Nomor  5  Tahun  1960  tentang  Pokok-pokok Agraria,  dan  Peraturan  Pemerintah  Nomor  24  Tahun  1997  tentang  Pendaftaran  Tanah sebagai  peraturan  pelaksana,  serta  yang  terbaru,  Peraturan  Pemerintah  Nomor  18  Tahun 2021 tentang Hak Pengelolaan, Hak atas Tanah, Hak Milik atas Satuan Rumah Susun dan Pendaftaran Tanah menegaskan ketentuan bahwa peralihan hak atas tanah melalui jual beli baru  terjadi  apabila  prosesnya  dilakukan  di  hadapan  Pejabat  Pembuat  Akta  Tanah. Ketentuan lain yang harus dipenuhi dalam pelaksanaan jual beli yang dibuat oleh dan di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah yaitu: pembuatan akta harus dihadiri oleh para pihak yang melakukan transaksi jual beli atau dapat diwakili oleh kuasa yang sah serta disaksikan oleh dua orang saksi.
Bagaimana dengan transaksi pada smart contract ? Smart contract tidak dapat digunakan sebagai Akta Jual Beli sebagaimana akta yang dibuat oleh dan di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah, sehingga sifatnya tidak mengikat
dan padanya tidak melekat kekuatan hukum. Alasannya sederhana: transaksi jual beli benda tetap  dengan  memanfaatkan smart  contract tersebut tidak  memenuhi  prinsip  terang  dan tunai.  Meskipun  demikian,  alasan  tersebut  tidak  dapat  menutup  kemungkinan  bahwa  di masa  depan  jual  beli  benda  tetap  dilakukan  dengan  memanfaatkan smart  contract pada teknologi  blockchain.  Bagaimana  caranya?  Yaitu  dengan  terlebih  dahulu  mengubah  aset dalam  bentuk  benda  tetap  tersebut  ke  dalam  bentuk  token  digital.  Hak  kebendaan  yang melekat  pada  benda  tetap  tersebut  kemudian  disimpan  di  dalam  sistem  pencatatan terdistribusi pada blockchain. Nilai jual benda tetap tersebut tidak disebutkan dalam satuan mata  uang,  melainkan  dalam  bentuk  token  digital.  Informasi  terkait  karakteristik  fisik bangunan,  status  kepemilikan,  status  hukum  dan  nilai  benda  dapat  dilihat  pada  alamat khusus dalam bentuk digital yang difasilitasi oleh blockchain atau yang disebut juga sebagai blockchain-address . Dengan blockchain, transaksi jual beli benda tetap dapat dilakukan di mana  saja,  kapan  saja,  tanpa  memerlukan  keterlibatan  pihak  ketiga  (dalam  hal  ini developer ).
Pemanfaatan smart  contract pada  teknologi  blockchain untuk  kepentingan  jual  beli benda tidak bergerak seperti tanah tentunya membawa dampak  yang besar bagi kegiatan pelayanan pendaftaran tanah di Republik Indonesia, sebab, teknologi ini meniadakan fungsi dan keterlibatan dari pejabat yang berwenang. Semestinya, teknologi tidak menghilangkan peranan dari Pejabat Pembuat Akta Tanah, dan sebaliknya, hukum tidak boleh menghalangi pembaharuan teknologi. Teknologi dan hukum sudah sepatutnya berjalan beriringan, untuk itu, pemerintah mengeluarkan peraturan yang lebih khusus mengatur penggunaan teknologi untuk  kepentingan  pendaftaran  tanah  melalui    Peraturan  Menteri  Agraria  dan  Tata Ruang/Kepala  Badan  Pertanahan  Nasional  Republik  Indonesia  Nomor  7  Tahun  2016 tentang “Bentuk dan Isi Sertifikat Hak atas Tanah,” di mana pada Pasal 2 ayat (1) disebutkan bahwa  pendaftaran  tanah  dilakukan  dengan  menggunakan  sistem  komputerisasi  kegiatan pertanahan, yang tersistem, terintegrasi dan dapat digunakan dengan atau tanpa jaringan, serta langsung tersinkronisasi secara otomatis.
De  Filippi (et. al.), memperkenalkan salah satu metode dalam memanfaatkan smart contract sehingga  memiliki  kekuatan  yang  sama  dengan  perjanjian  biasa,  yang  dapat digunakan untuk kepentingan pendaftaran hak pada transaksi jual beli benda tetap dengan memanfaatkan smart  contract di  masa  depan . Metode  tersebut  diberi  nama hybrid agreement . Adapun definisi dari hybrid agreement adalah sebagai berikut:
“ If  smart  contracts  are  used  to  model  legal  agreements,  parties  can  create  hybrid arrangements that blend natural-language contracts with smart contracts written in code. By  combining  the  two,  the  advantages  of  both  legal  agreements  and  code-based  rules become simultaneously available, without a party necessarily having to choose one over the other.”
Lebih lanjut, De Filippi menambahkan:
“With  blockchain  technology  and  associated  smart  contracts,  legal  and  contractual provisions can be translated into simple and deterministic code based rules that will be automatically  executed  by  the  underlying  blockchain  network.  Technical  rules  could increasingly assume the same role and functionality as legal rules.”
Dari  penjelasan  tersebut  dapat  diketahui  bahwa  metode hybrid dilakukan  dengan menggabungkan, atau lebih tepatnya memasukan unsur-unsur pada perjanjian konvensional ke  dalam smart  contract ,  serta  mengubah  bahasa  hukum  di  dalam  perjanjian  ke  dalam bahasa pemograman.
Metode hybrid agreement tersebut tentu saja akan membentuk kebiasaan baru dalam melakukan transaksi jual beli benda tetap yang apabila dijabarkan adalah sebagai berikut:
a) Penggunaan mata uang digital ( cryptocurrency) pada transaksi jual beli;
b) Bukti transaksi yang timbul akibat jual-beli akan disirkulasikan di dalam blockchain ;
c) Sistem penjualan yang terdesentralilasi melalui token;
d) Pendaftaran hak kebendaan tersebut dilakukan juga melalui blockchain.
Sistem  data  yang  terintegritas  serta  adanya  mekanisme  verifikasi  dalam  setiap transaksi  yang  terjadi  pada  teknologi  blockchain bersifat  transparan,  sehingga  setiap aktivitas  di  dalamnya  dapat  diawasi  ‘langsung’  oleh  publik.  Kelebihan  dari  teknologi blockchain tersebut  juga  dapat  dimanfaatkan  untuk  pencegahan  atau  sebagai  metode alternatif  untuk  menyelesaikan  sengketa  yang  mungkin  timbul  pada  transaksi  jual  beli benda tidak bergerak tersebut, khususnya untuk tujuan pembuktian di pengadilan.

## 4. KESIMPULAN
Ketiadaan  regulasi  khusus  terkait  pemanfaatan smart  contract pada  teknologi blockchain untuk kepentingan jual beli benda tidak bergerak, maka bukan berarti transaksi demikian dilarang. Dasar  dari  adanya  perjanjian  jual  beli  adalah  kesepakatan,  sementara  kesepakatan  tidak  harus diwujudkan dalam bentuk tertulis atau kata-kata verbal. Kitab Undang-undang Hukum Perdata mendefinisikan  perjanjian  di  dalam  Pasal  1313,  yang  berarti  perbuatan  mengikatkan  diri. Selanjutnya,  Pasal  1338  KUHPer  melengkapi,  bahwa  segala  perjanjian  yang  dibuat  secara  sah berlaku  sebagai  undang-undang  bagi  para  pihak  yang  membuatnya.  Dari  dua  pasal  tersebut, diketahui bahwa tidak ada keharusan untuk menuangkan kesepakan dalam bentuk perjanjian yang tertulis.  Asal  para  pihak  memenuhi  empat  unsur  syarat  sah  perjanjian,  yaitu:  kesepakatan, kecakapan,  objek  perjanjian,  kausa  yang  halal,  maka  para  pihak  saling  terikat  kepada konsekuensinya.
Smart contract tidak dapat digunakan sebagai Akta Jual Beli sebagaimana akta yang dibuat oleh dan di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah, sehingga sifatnya tidak mengikat dan padanya tidak  melekat  kekuatan  hukum.  Meskipun  demikian,  alasan  tersebut  tidak  dapat  menutup kemungkinan bahwa di masa depan kedudukan serta segala akibat yang ditimbulkan dari smart contract akan disejajarkan dengan kedudukan akta yang dibuat oleh pejabat berwenang. Benda tetap  dalam  bentuk  token  digital  tersebut  didaftarkan  dengan  menggunakan  metode hybrid agreement, yaitu  dengan  memasukan  unsur-unsur  pada  perjanjian  pada  umumnya  dan mengkonversikannya ke dalam bahasa pemograman pada smart contract.

## 5. DAFTAR PUSTAKA Buku dan Karya Tulis Ilmiah
Ali, Z. (2016). Metode Penelitian Hukum. Jakarta: Sinar Grafika. Baharudin. (2014). “Kewenangan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) dalam Proses Jual-Beli
Tanah.” Jurnal Keadilan Progresif. Volume 5. Nomor 1.
De  Filippi, P., Wright, A. (2018). Blockchain  and  the  Law:  The  Rule  of  Code. United Kingdom: Harvard University Press.
Filatrova,  Nataliia.  (2020). Smart  Contract  from  the  Contract  Law  Perspective:  Oulining  New Regulative Strategies. International Journal of Law and Information Technology. Pages   217 – 242. http://doi: 10.1093/ijlit/eaaa015.
Gurkaynak, Gonenc, Yılmaz, İlay, Yeşilaltay, Burak and Bengi, Berk. (2018). Intellectual Property Law and Practice in the Blockchain Realm. Computer Law & Security Review.  Volume 34. Issue 4. Pages 847-862. ISSN 0267-3649. http://doi.org/10.1016/j.clsr.2018.05.027
Harsono,  B. (2008). Hukum Agraria Indonesia (Sejarah Pembentukan Undang-Undang Pokok Agraria Isi dan Pelaksanaannya). Jakarta: Djambatan. Kalyuzhnova, Nadezhda. (2018). Transformation of the Real Estate Market on the Basis of Use of the Blockchain Technologies: Opportunities and Problems . MATEC Web of Conferences. 212. 06004. 10.1051/matecconf/201821206004.
Kitab Undang-undang Hukum Acara Perdata, Pasal 1233.
Makarim, Edmon. (2011). “Modernisasi Hukum Notaris Masa Depan: Kajian Hukum terhadap Kemungkinan Cybernotary di Indonesia.” Jurnal Hukum dan Pembangunan. Volume 41. Issue 3. http://dx.doi.org/10.21143/jhp.vol41.no3.287
Millard, Christopher. (2018). Blockchain and Law: Incompatible Codes? Computer Law & Security Review. Volume 34. Issue 4. Pages 843 – 846 https://doi.org/10.1016/j.clsr.2018.06.006
Murni, R., Wairocana, I.G.N., dan Utama, I.M.A., (et al.). (2014). “Diseminasi tentang Risalah RUPS  PT  Menuju  Akta  Otentik  dari  Perspektif Cybernotary.,” Universitas Udayana.
Nola,  Luthvi  Febryka. (2011). “Peluang Penerapan Cyber Notary dalam Peraturan Perundang- undangan di Indonesia.” Jurnal Negara Hukum: Volume 2. Nomor 1.
Samudera, Satrio Arung dan Saidin (et al.). (2021). “Konsep Cybernotary dalam Perspektif Asas Tabellionis Officium  Fideliter Exercebo menurut Peraturan Perundang-undangan  di Indonesia.”  Jurnal  Normatif.  Fakultas  Hukum.  Universitas  Al-Azhar.  Volume  1. Nomor 2.
Siki, Renhat Malianus, Agung, I Gusti Nyoman dan Darmadha, I Nyoman. (2014). “Kelayakan
Saksi   Dalam Pembuatan Akta Jual Beli Hak Milik Atas Tanah Oleh Pejabat Pembuat Akta   Tanah.” Jurnal Kertha Semaya. Volume 02. Nomor 02.: http://ojs.unud.ac.id/index.php/kerthasemaya/article/view/10560
SSRN: https://ssrn.com/abstract=2580664 or http://dx.doi.org/10.2139/ssrn.2580664.
Wright, Aaron and De Filippi, Primavera. Decentralized Blockchain Technology and the Rise of Lex Cryptographi a (March 10, 2015). available at

## Peraturan Perundang-undangan
Kitab Undang-undang Hukum Acara Perdata.
Peraturan  Pemerintah  Nomor  24  Tahun  2016  tentang  Perubahan  atas  Peraturan  Pemerintah Nomor   37  Tahun  1998  tentang  Peraturan  Jabatan  Pejabat  Pembuat  Akta  Tanah, Lembaran Negara Nomor 120/2016, Tambahan Lembaran Negara Nomor 5893. Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor 18 Tahun 2021 tentang Hak Pengelolaan, Hak atas Tanah, Satuan Rumah Susun, dan Pendaftaran Tanah. Lembaran Negara Republik Indonesia Nomor 28/2021, Tambahan Lembaran Negara Republik Indonesia Nomor 6630.
Undang-undang  Republik  Indonesia  Nomor  2  Tahun  2014  tentang  Perubahan  atas  Undang- undang   Nomor 30 Tahun 2004 tentang Jabatan Notaris,  Lembaran Negara Republik Indonesia Nomor  3  Tahun  2014,  Tambahan  Lembaran  Negara  Republik Indonesia Nomor 5491.