## Jurnal Ilmu Sosial dan Pendidikan (JISIP)
Vol. 7 No. 3 Juli 2023 e-ISSN : 2656-6753, p-ISSN: 2598-9944 DOI: 10.58258/jisip.v7i1.5476/http://ejournal.mandalanursa.org/index.php/JISIP/index

## Perlindungan Hukum Pemilik Tanah Sisa Dalam Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan Demi Kepentingan Umum
Rian Deorita, FX Arsin Lukman

## Magister Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Indonesia
Article Info Abstract Article history: Received : 16 Juny 2023 Publish : 07 July 2023 Sisa bidang tanah adalah tanah yang dimiliki oleh pemilik tanah yang terkena Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan Untuk Kepentingan Umum, namun tanah tersebut tidak termasuk Daerah Milik Jalan (DMJ)  sehingga  berpotensi  tidak  dapat  lagi  difungsikan  sesuai  dengan  peruntukannya  dan  atau penggunaan awal dan atau tidak dapat digunakan lagi sebagai tanah produktif yang menghasilkan.
Terhadap sisa bidang tanah tersebut, pemilik tanah dapat meminta penggantian atau pembayaran kepada  pemerintah  yang  melaksanakan  kegiatan  Pengadaan  Tanah  agar  seluruhnya  dapat dibebaskan sekaligus. Tujuan dari penelitian ini adalah untuk mengkaji mengenai analisis yuridis pelaksanaan  perlindungan  hukum  ganti  rugi  sisa  bidang  tanah  dalam  pengadaan  tanah  bagi pembangunan  demi  kepentingan  umum.  Penelitian  ini  menggunakan  metode  pendekatan  yuridis empiris, spesifikasi penelitian adalah penelitian kepustakaan dan penelitian lapangan. Sumber data yang digunakan berupa data sekunder dengan studi pustaka. Analisa secara kualitatif. Hasil yang diperoleh dari penelitian ini adalah dalam hal terdapat sisa dari bidang tanah tertentu yang terkena pengadaan  tanah  bagi  pembangunan  demi  kepentingan umum yang tidak lagi dapat difungsikan sesuai  dengan  peruntukan  dan  penggunaannya,  pihak  yang  berhak  dapat  meminta  penggantian secara  utuh  atas  bidang  tanahnya,  namun  undang-undang  dan  peraturan  pelaksanaan  mengenai pengadaan  tanah  bagi  pembangunan  demi  kepentingan  umum  belum  mengatur  pedoman  secara detail perhitungan pemberian ganti kerugian terhadap tanah sisa.
Keywords:
Tanah Sisa Perlindungan Hukum Ganti Rugi Tanah
Sisa This is an open access article under the Lisensi Creative Commons Atribusi- BerbagiSerupa 4.0 Internasional
Corresponding Author: Endang Heriyani Universitas Muhammadiyah Yogyakarta Email : eheriyani@gmail.com

## 1. PENDAHULUAN
Tanah sisa adalah tanah  yang dimiliki oleh pemilik  tanah yang terkena Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan Untuk Kepentingan Umum, dimana tanah tersebut tidak terkena trase Right of Way (ROW) atau istilah teknisnya Daerah Milik Jalan (DMJ) sehingga berpotensi tidak dapat lagi difungsikan sesuai  dengan peruntukannya dan atau penggunaan awal dan atau  tidak dapat digunakan lagi sebagai tanah produktif yang menghasilkanTanah sisa yang dimiliki oleh pemilik tanah yang terkena Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan Untuk Kepentingan Umum namun tidak terkena trase Right of Way (ROW) dapat dimintakan penggantian atau pembayaran oleh pemilik tanah kepada pemerintah yang melaksanakan kegiatan pengadaan tanah agar seluruhnya dapat dibebaskan  sekaligus  bersama  dengan  tanah  yangmasuk  dalam  DMJ.  Namun,  banyak  sekali kendala  di  lapangan  yang  ditemui  dalam  teknis  pelaksanaan  pembebasan  sisa  bidang  tanah tersebut.
Pelaksanaan pengadaan tanah sangat mungkin berpotensi munculnya tanah sisa yang tidak masuk dalam lokasi yang ditetapkan untuk pelaksanaan kegiatan pengadaan tanah. Pelaksanaan pembangunan atas pengadaan tanah bagi pembangunan demi kepentingan umum tersebut harus sesuai dengan site plan yang telah dibuat oleh pihak yang memerlukan tanah atau instansi yang memerlukan  tanah.  Pembuatan site  plan tersebut  tentunya  sudah  melalui  kajian  mendalam mengenai kelayakan suatu tempat atau lokasi untuk digunakan dalam pelaksanaan pembangunan jalan tol.
Sangat  tidak  menutup  kemungkinan  bahwa site  plan tersebut  dalam  penerapan pelaksanaannya di lapangan akan melewati tanah-tanah milik masyarakat. Hal ini tentunya yang
akan  mengakibatkan  adanya  tanah  masyarakat  yang  hanya  terkena  sebagian,  bahkan  ada  yang satu bidang tanah terbelah menjadi dua. Selain itu juga, karena pelaksanaan pembangunan harus berdasarkan site plan perencanaan pembangunan jalan tol sehingga menyebabkan bidang tanah masyarakat mengalami perubahan bentuk menjadi tidak beraturan, kehilangan akses jalan, dan kehilangan sumber air untuk tanah pertanian.
Tanah sisa pada pengadaan tanah merupakan salah satu dari beberapa permasalahan yang ada dalam kegiatan pelaksanaan pengadaan tanah bagi pembangunan untuk kepentingan umum. Disatu  sisi  tanah  sisa  tersebut  tidak  dibutuhkan oleh instansi yang memerlukan tanah, sehingga menurut  mereka  apabila  tidak  dibebaskan  tidak  apa-apa,  dan  juga  apabila  dilakukan  ganti kerugian  maka  kemungkinan  besar  akan  menyebabkan  pengeluaran  keuangan  negara  yang berlebih.  Namun  disisi  lain masyarakat  dan pihak berhak lainnya yang terdampak akan sangat dirugikan  karena  tanah  sisa  miliknya  tidak  lagi  dapat  berfungsi  sesuai  seperti  penggunaannya semula dan juga kemungkinan kehilangan nilai ekonomi dari tanah tersebut.

## 2. METODE
Penelitian  ini  menggunakan  metode  pendekatan  yuridis  empiris,  spesifikasi  penelitian adalah penelitian kepustakaan dan penelitian lapangan. sumber data yang digunakan berupa data sekunder dengan studi pustaka. Analisa secara Kualitatif.

## 3. HASIL PENELITIAN DAN PEMBAHASAN
Pengertian tanah sisa berbeda dengan pengertian sisa tanah pada kegiatan pengadaan tanah bagi pembangunan untuk kepentingan umum. Pada penjelasan Pasal 25 Undang-Undang Nomor 2  Tahun  2012,  sisa  tanah  pada  kegiatan  pengadaan  merupakan  tanah  yang  belum  dilepaskan haknya dari pihak yang berhak sampai jangka waktu penetapan lokasi berakhir. Apabila instansi yang memerlukan tanah tetap membutuhkan tanah tersebut, maka proses pengadaan tanah untuk sisa  tanah  tersebut  harus  kembali  diajukan  dari  awal  kegiatan  pengadaan  tanah.  Hal  tersebut bertujuan untuk menjamin keabsahan pengadaan tanah pada sisa tanah tersebut. Sedangkan tanah sisa adalah bagian dari tahapan pelaksanaan pengadaan tanah.
Tanah sisa merupakan bagian dari satu  bidang tanah yang hanya sebagian tanahnya yang masuk  dalam  kegiatan  pengadaan tanah.  Tanah  sisa pada pengadaan  tanah  adalah  tanah  milik pribadi atau badan hukum yang tidak masuk dalam site plan atau perencanaan pengadaan tanah, dan  tidak  dibutuhkan  oleh  instansi  yang  memerlukan  tanah.  Ada  beberapa  kemungkinan  yang dapat terjadi terhadap tanah sisa, yaitu sebagai berikut:
1. Tanah tersebut masih bisa difungsikan dan memiliki keuntungan, misalnya harga tanahnya menjadi lebih tinggi dari sebelum adanya kegiatan pengadaan tanah, atau bisa juga tanah sisa tersebut bisa dimanfaatkan untuk membangun tempat usaha.
2. Tanah  sisa  sudah  tidak  bisa  difungsikan  sesuai  dengan  peruntukan  dan  penggunaannya, sehingga mengakibatkan kerugian terhadap pihak atau masyarakat yang memiliki tanah sisa tersebut.
3. Tanah  sisa  tersebut  masih  bisa  difungsikan  tetapi  tidak  bisa  produktif  lagi.  Tanah  yang awalnya  digunakan  sebagai  sawah  kemudian  memiliki  tanah  sisa,  berapapun  luasan  tanah sisa  yang  ada  tetap  masih  bisa  digunakan  untuk  menanam  padi.  Namun  hasil  dari  sawah tersebut tentunya bisa sudah tidak produktif lagi.
Sebagai contoh, untuk pembangunan jalan tol mengakibatkan muncul tanah sisa sudah tidak bisa produktif lagi, bahkan ada yang tidak dapat lagi digunakan sesuai dengan peruntukan dan penggunaannya. Hal ini dapat disebabkan oleh pembangunan jalan tol yang menutup akses jalan terhadap  tanah  sisa  tersebut  atau  mungkin  menutup  saluran  irigasi  tanah  tersebut  sehingga menyebabkan kerugian bagi pihak yang memiliki tanah sisa tersebut.
Kerugian  tanah  sisa  merupakan  turunnya  nilai  tanah  tersebut  yang  diakibatkan  sebagian bidang  tanahnya  terkena  kegiatan  pengadaan  tanah  untuk  pembangunan.  Apabila  tanah  sisa tersebut  sudah  tidak  dapat  berfungsi  sesuai  dengan  peruntukan  dan  penggunaan  sebelumnya, maka Penilai dapat memperhitungkan penggantian atas keseluruhan bidang tanah tersebut untuk
diberikan  ganti  kerugian  dan  melepaskan  keseluruhan  hak  tanah  tersebut  kepada  negara  demi pembangunan  untuk  kepentingan  umum.  Tetapi  pemberian  ganti  kerugan  tersebut  dipengaruhi oleh banyak hal.
Ganti kerugian tanah sisa untuk  tanah pertanian  dihitung  menggunakan pendekatan pasar dengan asumsi luas bidang tanah sesuai dengan sebelum terpotong. Sedangkan untuk tanah non pertanian  yang  tanahnya  terdapat  bangunan  yang  terpotong  dihitung  dengan  pendekatan  biaya untuk memperoleh besar biaya perbaikan.
Sebenarnya  prinsip  utama  dalam  memberikan  ganti  kerugian  terhadap  tanah  sisa  adalah secara adil dan layak seperti yang telah diperintahkan oleh Undang- Undang Nomor 2 Tahun 2012 tentang  Pengadaan  Tanah  Bagi  Pembangunan  Untuk  Kepentingan  Umum.  Dalam  melakukan penilaian harus dilakukan sekalian atau secara utuh terhadap satu kesatuan bidang tanah.
Instansi yang memerlukan tanah tentunya beranggapan tanah sisa tersebut sebenarnya tidak diperlukan, sehingga apabila tidak dibebaskan juga tidak masalah, karena tidak termasuk dalam kebutuhan tanah untuk  dilakukan pembangunan. Namun  disisi lain masyarakat  menjadi  sangat dirugikan  karena  ada  kemungkinan  tanah  yang  tidak  masuk  dalam  perencanaan  menjadi  tidak bisa  difungsikan  dan  mengalami  penurunan  nilai  atas  tanah  dan  tanah  sisa  tersebut  bisa  saja kehilangan akses atau kemungkinan lain seperti kehilangan sumber air karena saluran irigasi yang ditutup akibat pelaksanaan pembangunan.
Hal-hal seperti di atas belum diatur dalam Undang-Undang Nomor 2 Tahun 2012 tentang Pengadaan  Tanah  Bagi  Pembangunan  Untuk  Kepentingan  Umum  dan  peraturan  pelaksana tentang pengadaan tanah lainnya. Ini yang menyebabkan panitia pelaksana pengadaan tanah di lapangan masih sangat kesulitan dalam menentukan kriteria seperti apa untuk menentukan bahwa tanah sisa tersebut dapat diberikan ganti kerugian atau tidak.
Pengadaan  tanah  merupakan  kegiatan  menyediakan  tanah  dengan  cara  memberi  ganti kerugian  yang  layak  dan  adil  kepada  pihak  yang  behak.  Pada  prinsipnya  pengadaan  tanah dilakukan dengan cara musyawarah antara pihak yang memerlukan tanah dengan pemegang hak atas tanah yang tanahnya diperlukan untuk kegiatan pembangunan. Pelaksanaan pengadaan tanah dilakukan dengan memperhatikan peran dan fungsi tanah dalam kehidupan manusia serta prinsip penghormatan terhadap hak-hak yang sah atas tanah serta diusahakan dengan cara yang seimbang dan ditempuh dengan jalan musyawarah langsung dengan para pemilik tanah.
Pasal 35 Undang-Undang Nomor 2 Tahun 2012 Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan untuk Kepentingan  Umum  dan  Pasal  67  Peraturan  Presiden  Nomor  71  Tahun  2012  tentang Penyelenggaraan  Pengadaan  Tanah  Bagi  Pembangunan  Untuk  Kepentingan  Umum,  mengatur bahwa apabila bidang tanah tertentu yang terkena pengadaan tanah terdapat sisa yang tidak lagi dapat difungsikan sesuai dengan peruntukan dan penggunaannya, maka pihak yang berhak dapat meminta penggantian secara utuh atas bidang tanahnya.
Kemudian  pengaturan  sisa  bidang  tanah  diatur  lebih  lanjut  dalam  peraturan  teknis  yaitu Peraturan  Kepala  Badan  Pertanahan  Nasional  Republik  Indonesia  (BPN-RI)  Nomor  5  Tahun 2012 tentang Petunjuk Teknis Pelaksanaan Pengadaan Tanah, pada Pasal 11 dan pasal 13 ayat (1) mengatur bahwa dalam hal terdapat sisa dari bidang tanah tertentu sudah terdaftar maupun belum terdaftar yang terkena pengadaan tanah dan tidak lagi dapat difungsikan sesuai dengan peruntukan dan penggunaannya, bidang tanah tersebut diukur dan dipetakan secara utuh dan diberikan ganti kerugian atas dasar permintaan pihak yang berhak.
Berdasarkan pasal 35 Undang-Undang Nomor 2 Tahun 2012 tentang Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan Untuk Kepentingan Umum, Pasal 67 Peraturan Presiden Nomor 71 Tahun 2012 tentang Penyelenggaraan Pengadaan.
Tanah Bagi Pembangunan Untuk Kepentingan Umum dan pasal 11 dan pasal 13 Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional Republik Indonesia (BPN-RI) Nomor 5 Tahun 2012 tentang Petunjuk Teknis Pelaksanaan Pengadaan Tanah sebagai hukum positif yang mengatur mengenai tanah sisa, pihak yang berhak harus aktif dalam penyelesaian tanah sisa dikarenakan apabila tidak ada  permintaan  dari  pihak  yang  berhak,  pelaksana  pengadaan  tanah  tidak  bisa  bertindak memberikan ganti kerugian terhadap tanah terdampak.
Panitia  pengadaan  tanah  bagi  pembangunan  demi  kepentingan  umum  seringkali  masih mengalami kesulitan dalam menentukan kriteria tanah sisa yang harus diberikan ganti kerugian. Dalam pelaksanaannya biasanya dikeluarkan surat edaran dari direktur jenderal pengadaan tanah mengenai arahan dan petunjuk pelaksanaan penyelesaian tanah sisa, surat edaran ini juga dapat menentukan kriteria-kriteria tanah sisa secara terinci.
Sebagai  contoh misalnya apabila dalam suatu  pengadaan tanah bagi  pembangunana demi kepentingan  umum  terdapat  tanah  sisa  yang  dimintakan  ganti  kerugiannya  oleh  pihak  yang berhak, kemudian keluarlah surat edaran dari direktur jenderal pengadaan tanah mengenai arahan dan  petunjuk  pelaksanaan  penyelesaian  tanah  tanah  sisa  yang  tidak  diberikan  ganti  kerugian adalah tanah sisa yang memiliki luas tidak lebih dari 100 m². Selain memiliki luas di atas 100 m² maka tanah sisa tersebut dianggap masih produktif untuk dimanfaatkan, dan masih memiliki nilai ekonomi atau nilai jual di kemudian hari.
Panitia  pengadaan  tanah  dapat  memberikan  ganti  kerugian  kepada  masyarakat  yang memiliki tanah sisa yang luasnya di bawah 100 m² apabila ada surat permohonan dengan disertai alasan-alasan  mengapa  tanah  sisa  tersebut  harus  diberikan  ganti  kerugian.  Namun  untuk masyarakat yang tidak mengajukan surat permohonan, panitia pelaksana pengadaan tanah tidak bisa serta merta menentukan tanah tersebut adalah tanah sisa yang harus diberikan ganti kerugian. Surat permohonan dari masyarakat tersebut yang akan menjadi dasar panitia pelaksana pengadaan tanah  melakukan  rapat  dan  mempertimbangkan  mengenai  alasan-alasan  yang  diajukan  oleh masyarakat mengapa tanah sisa tersebut harus diberikan ganti kerugian.
Dahulu, tanah sisa tidak diambil oleh Panitia pengadaan tanah, tidak pernah diperhitungkan nilai  kerugiannya,  padahal  kerugian  dari  tanah  sisa  cukup  besar,  karena  tanah  tidak  bisa dimanfaatkan lagi secara optimal. Adanya ketentuan mengenai ganti rugi tanah sisa pada Undang- Undang 2 Tahun 2012 tentang Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan Untuk Kepentingan Umum memberikan  semangat  baru  untuk  melindungi  pemilik  tanah  dari  kerugian  dan  menunjukkan keseriusan  pemerintah  mewujudkan  asas  keadilan,  kemanusian,  dan  kesejahteraan.  Pada prakteknya,  panitia  pengadaan  tanah  masih  kesulitan  melaksanakan  penilaian  dan  pemberian ganti kerugian terhadap tanah sisa. Hal ini disebabkan ketidakpastian kriteria tanah sisa yang tidak dapat difungsikan sesuai dengan peruntukan dan penggunaannya. Panitia pengadaan tanah tidak memiliki  dasar  untuk  menentukan  bahwa  tanah  sisa  tersebut  tidak  dapat  difungsikan  sesuai dengan peruntukan dan penggunaannya sehingga pemilik tanah dapat diberikan ganti kerugian atas  tanah  sisa  yang  dimiliki.  Disamping  itu,  belum  ada  mekanisme  yang  mengatur  untuk meminta ganti kerugian tanah sisa juga menjadi kendala di lapangan.
Hak  dan  kewajiban  dari  pemilik  sisa  bidang  tanah  berdasarkan  Peraturan  Kepala  Badan Pertanahan Nasional Nomor 5 Tahun 2012 yaitu berhak menerima ganti kerugian yang layak dan telah disepakati  apabila  sisa  bidang tanah  tidak  dapat  difungsikan serta  berhak atas pemisahan hak dibiayai oleh instansi yang memerlukan tanah, apabila sisa bidang tanah milik masyarakat masih  bisa  difungsikan  dan  pemilik  sisa  tanah  berkewajiban  melakukan  pengukuran  dan/atau permohonan hak dan pendaftaran hak apabila sisa bidang tanah masih bisa difungsikan dan belum terdaftar di BPN.
Dalam hal bidang tanah tertentu yang terkena pengadaan tanah terdapat sisa yang tidak lagi dapat  difungsikan  sesuai  dengan  peruntukan  dan  penggunaannya,  pihak  yang  berhak  dapat meminta penggantian secara utuh atas bidang tanahnya, sedangkan yang dimaksud dengan tidak lagi  dapat  difungsikan  adalah  bidang  tanah  yang  tidak  lagi  dapat  digunakan  sesuai  dengan peruntukan dan penggunaan semula, misalnya rumah hunian yang terbagi sehingga sebagian lagi tidak dapat digunakan sebagai rumah hunian. Oleh karena itu, pihak yang menguasai/memiliki tanah dapat meminta ganti kerugian atas seluruh tanahnya.
Berdasarkan  penjelasan  tersebut,  apabila  terjadi  tanah  sisa  yang  dari  sisi  penggunaannya tidak lagi dapat difungsikan seperti semula maka dapat dikategorikan tanah sisa yang tidak lagi dapat  difungsikan  sesuai  dengan  peruntukan  dan  penggunaan.  Contoh  permasalahan  yang diberikan berupa jenis penggunaan tanah non pertanian belum dapat menjawab kebingungan dari Panitia Pengadaan Tanah dimana tanah sisa yang tidak lagi dapat difungsikan senyataanya bukan
hanya dari sisi penggunaan tanahnya saja.
Merujuk pada ketentuan Pasal 67 Peraturan Presiden Nomor 71 Tahun 2012, maka dalam hal terdapat sisa dari bidang tanah tertentu yang terkena Pengadaan Tanah terdapat sisa yang tidak lagi dapat difungsikan sesuai dengan peruntukan dan penggunaannya, Pihak yang Berhak dapat meminta  penggantian  secara  utuh  atas  bidang  tanahnya.  Sisa  tanah  yang  tidak  lagi  dapat difungsikan merupakan bidang tanah yang tidak lagi dapat digunakan sesuai dengan peruntukan dan  penggunaan  semula.  Kemudian  setelah  permohonan/permintaan  ditunjukan  kepada  Badan Pertanahan  Nasional  setempat  akan  menindaklanjuti  sesuai  prosedur  peraturan  perundang- undangan yang berlaku.
Pelaksanaan  pembayaran  ganti  rugi  tanah  sisa  harus  memperhatikan  aspek  keadilan  bagi pihak yang terkena dampak pengadaan tanah. Oleh karena itu, pemerintah harus berlaku bijaksana terhadap  proses  ganti  rugi  tersebut.  Kepentingan  umum  yang  hendak  dicapai  oleh  pemerintah tetap  harus  memperhatikan  hak  setiap  individu  yang  terkena  dampak  dari  pengadaan  proyek sehingga  kepentingan  negara  dalam  melaksanakan  pembangunan  sarana  umum  guna mensejahterakan  rakyat  akan  berdampak  positif  untuk  kesejahteraan  rakyat  dan  tidak menimbulkan rasa kecewa di hati masyarakat.
Pada proses penentuan pembayaran ganti rugi tanah sisa bagi pihak yang memiliki hak dalam pelaksanaan pengadaan tanah memang kerap menimbulkan suatu masalah dalam pelaksanaannya. Penentuan  proses  pemberian  ganti  kerugian  dalam  bentuk  dan  besaran  pada  ganti  rugi  sering mengalami kendala yang proses penyelesaiannya berkepanjangan akibat belum tercapainya kata sepakat antar pihak yang memiliki kepentingan.
Kendala utama yang dihadapi pemerintah dalam melaksanakan ganti rugi tanah sisa ini yaitu adanya  perbadaan  pendapat  antara  pihak  yang  berhak  dengan  pemerintah  mengenai  besarnya harga ganti rugi yang ditetapkan berdasarkan NJOP. Sedangkan pemerintah sendiri, masih belum berani memberikan ganti rugi melebihi dari Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) karena belum adanya ketentuan  yang  mengatur  mengenai  mekanisme  ganti  rugi  tanah  sisa,  sedangkan  jika menggunakan ganti rugi sesuai dengan NJOP seringkali dianggap terlalu rendah oleh pihak yang berhak.
Pengadaan tanah untuk kepentingan umum diselenggarakan melalui beberapa tahapan, yaitu perencanaan, persiapan, pelaksanaan dan penyerahan hasil. Pada tahapan pelaksaanaan terdapat kegiatan penilaian dan pemberian ganti kerugian. Dalam kegiatan penilaian dan pemberian ganti kerugian  sesuai  Pasal  35  Undang-Undang  2  Tahun  2012  tentang  Pengadaan  Tanah  Bagi Pembangunan Untuk Kepentingan Umum yang mengatur bahwa dalam hal bidang tanah tertentu yang  terkena  pengadaan  tanah  terdapat  sisa  yang  tidak  lagi  dapat  difungsikan  sesuai  dengan peruntukan dan penggunaannya, maka pihak yang berhak dapat meminta penggantian secara utuh atas bidang tanahnya.
Landasan  hukum  yang  sekarang  berlaku  sebagai  hukum  positif  adalah  Undang-Undang Nomor 2 Tahun 2012 tentang Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan Untuk Kepentingan Umum, tetapi  untuk  sisa  bidang  tanah  yang  tidak  dapat  lagi  difungsikan  sesuai  peruntukkan  dan penggunaannya sebagaimana yang terdapat di dalam Pasal 35 Undang-Undang Nomor 2 Tahun 2012 masih memerlukan penafsiran hukum agar masyarakat lebih mengetahui apabila terdapat sisa bidang tanah yang tidak terpakai dalam pengadaan tanah. Selain itu mengenai bentuk ganti rugi  harus  sesuai  dengan  kesepakatan  yang  dicapai  dalam  musyawarah,  bentuk  ganti  kerugian juga harus komprehensif.
Undang-Undang Nomor 2 Tahun 2012 tentang Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan Untuk Kepentingan Umum, tidak menjelaskan secara detail mengenai kriteria tanah sisa seperti apa yang dapat diberikan ganti kerugian atau tidak. UU Pengadaan Tanah hanya menyebutkan tanah sisa dapat diberikan ganti kerugian selama tanah tersebut sudah tidak dapat digunakan sesuai dengan peruntukan  dan  penggunaannya  semula.  Hal  ini  tentunya  tidak  mengakomodir  kenyataan  atau permasalahan yang terjadi di lapangan.
Tanah sisa seharusnya diberikan ganti kerugian secara utuh bersama dengan bidang tanah yang terkena trase. Masyarakat dapat mengajukan permohonan saat tahap pelaksanaan pengadaan
tanah. Sewaktu pengumuman hasil inventarisasi dan identifikasi diberikan waktu 14 (empat belas) hari kerja, masyarakat dapat mengajukan sanggahan/keberatan dengan mengajukan permohonan agar bidang tanahnya diganti secara utuh.
Pelaksanaan  pengadaan  tanah  seperti  hal  di  atas,  telah  dilaksanakan  dengan  baik  pada kegiatan pembangunan Jalan Tol Bogor – Ciawi – Sukabumi (Bocimi). Satgas A dapat melakukan pengukuran dan pemetaan terhadap bidang tanah sisa baik saat pengukuran bidang yang terkena maupun setelah pengumuman dilakukan. Dasar Satgas A melakukan pengukuran dan pemetaan tanah sisa yaitu surat permohonan dari pihak yang berhak. Surat permohonan disampaikan saat dilakukan pengumuman hasil identifikasi dan inventarisasi. Identifikasi dan inventarisasi tanah sisa bersamaan dengan tanah yang terkena ini memberikan kemudahan dalam penyelesaiannya. Penyelesaian  tanah  sisa  dapat  dilakukan  dengan  segera  sehingga  dapat  mencegah  timbulnya permasalahan mengenai tanah sisa.
Terkait dengan penentuan nilai ganti kerugian tanah sisa tidak dijelaskan dalam surat Dirjen Pengadaan  Tanah.  Akan  tetapi,  penentuan  ganti  kerugian  tanah  sisa  ini  dapat  mencontoh  dari pengalaman  pengadaan  tanah  di  Tol  Bogor-Ciawi-  Sukabumi  (Bocimi).  Dimana  nilai  ganti kerugian  tanah  sisa  berbeda  dengan  tanah  yang  terkena,  nilai  ganti  kerugian  tanah  sisa menggunakan harga pasar sedangkan nilai ganti kerugian tanah yang terkena menggunakan harga premium.
Penilaian  terharap  tanah  sisa  dapat  ditentukan  berdasarkan  mekanisme  yang  ditempuh pemilik tanah. Mekanisme ini berkaitan dengan kapan waktu pengajuan pernyataan tanah sisa. Berdasarkan  Pasal  11  dan  Pasal  13  Peraturan  Kepala  Badan  Pertanahan  Nasional  Republik Indonesia Nomor 5 Tahun 2012, pengajuan pernyataan tanah sisa dilakukan saat pengukuran dan pemetaan bidang sehingga bidang tanah dipetakan secara utuh (tanah sisa dan tanah trase) maka penilaian ganti kerugian dilakukan secara utuh. Penilaian secara utuh ini mengartikan bahwa nilai bidang tanah sisa dan tanah trase sama. Hakikatnya, kerugian yang dirasakan pemilik tanah sama antara tanah sisa dan tanah trase.
Terhadap objek penilaian untuk keperluan ganti rugi meliputi ganti kerugian fisik (material) dan ganti kerugian non fisik (immaterial). Dalam ganti kerugian fisik (material) penilai bertugas melakukan penilaian besarnya ganti kerugian bidang per bidang tanah, serta dalam ganti kerugian non fisik (immaterial) terdapat kerugian sisa tanah adalah turunnya nilai tanah akibat pengambilan sebagian  bidang  tanah.  Dalam  hal  sisa  tanah  tidak  lagi  dapat  difungsikan  sesuai  dengan peruntukkannya,  maka  dapat  diperhitungkan  penggantian  atas  keseluruhan  bidang  tanahnya. Maka  dengan  adanya  hal  tersebut,  tim  penilai  harga  tanah  melakukan  penilaian  harga  tanah berdasarkan pada Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) atau nilai nyata dan berpedoman pada variabel- variabel  lokasi  dan  letak  tanah,  status  tanah,  peruntukan  tanah,  kesesuaian  penggunaan  tanah dengan rencana tata ruang wilayah atau perencanaan ruang wilayah atau kota yang telah ada, sarana dan prasarana yang  tersedia,  faktor  lainnya  yang  mempengaruhi  harga  tanah.  Dengan  adanya pedoman tersebut maka ganti rugi yang akan diberikan akan menjadi lebih baik atau minimal dapat meningkatkan kehidupan sosial ekonomi bagi pihak yang memiliki tanah yang terkena pengadaan tanah.

## 4. KESIMPULAN
Undang-Undang Nomor 2 Tahun 2012 tentang Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan Untuk Kepentingan Umum, tidak menjelaskan secara detail mengenai kriteria tanah sisa seperti apa yang dapat  diberikan  ganti  kerugian  atau  tidak. Tetapi, merujuk pada ketentuan Pasal  67 Peraturan Presiden Nomor 71 Tahun  2012,  maka  dalam  hal  terdapat  sisa  dari  bidang  tanah  tertentu  yang terkena  pengadaan  tanah  bagi  pembangunan  demi  kepentingan  umum  yang  tidak  lagi  dapat difungsikan  sesuai  dengan  peruntukan  dan  penggunaannya,  pihak  yang  berhak dapat meminta penggantian  secara  utuh  atas  bidang  tanahnya.  Pemberian  ganti  kerugian  atas  tanah  sisa seharusnya  memperhitungkan  dan  berpedoman  pada  variabel-variabel  yang  dimiliki  tanah  sisa terkait sehingga pemberian ganti rugi dapat meningkatkan kehidupan sosial ekonomi bagi pihak yang memiliki tanah yang terkena pengadaan tanah.

## 5. DAFTAR PUSTAKA
A. Buku
C.S.T. Kansil, Modul Hukum Perdata, Cetakan Kedua, (Jakarta: PT. Pradnya Paramita,1995).
Carl Joachim Friedrich, Filsafat Hukum Perspektif Historis , (Bandung: Nuansa dan Nusamedia, 2004).
Dominikus Rato, Filsafat Hukum, Mencari, Menemukan, Dan Memahami Hukum , (Surabaya: LaksBang Yustisia, 2011).
Dudu Duswara Machmudin, Pengantar Ilmu Hukum , (Bandung: PT Refika Aditama, 2013). -------------------, Pengantar Ilmu Hukum , Sebuah Sketsa, (Bandung, Refika Aditama, 2003). E. Fernando M. Manullang, Menggapai Hukum Berkeadilan , (Jakarta: Buku Kompas, 2007).
Ishaq, Pengantar  hukum  Indonesia  (PHI) ,  Cetakan  Pertama,  (Jakarta:  PT  RajaGrafindo Persada, 2014).
John  Rawls, A  Theory  of  Justice ,  (London:  Oxford  University  press,  1973),  yang  sudah diterjemahkan oleh Uzair Fauzan dan Heru Prasetyo, Teori Keadilan , (Yogyakarta, Pustaka Pelajar, 2006).
L..J.  Van  Apeldoorn, Pengantar  Ilmu  Hukum ,  Cetakan  Kedua  Puluh  Enam,  (Jakarta: Pradnya Paramita, 1996).
Maria S.W. Soemardjono. 2006. Kebijakan Pertanahan Antara Regulasi dan Implementasi. Edisi Revisi. (Jakarta: Kompas, 2006).
Munir  Fuady, Konsep  Hukum  Perdata ,  Cetakan  Pertama,  (Jakarta:  PT  Raja  Grafindo Persada, 2014).
Peter Mahmud Marzuki, Penelitian Hukum , Edisi Revisi Cetakan ke-7, (Jakarta: Kencana Prenada Media Group, 2011).
-------------------, Penelitian Hukum , (Jakarta: Prenadamedia Group, 2015). Soesilo dan Pramudji R, Kitab Undang-Undang Hukum Perdata , Cetakan Pertama (Surabaya : Rhedbook Publisher, 2008).
Yulies Tiena Masriani, Pengantar Hukum Indonesia , (Jakarta, Sinar Grafika, 2008). Zainuddin Ali, Metode Penelitian Hukum , Cet. ke-7, (Jakarta: Sinar Grafika, 2016).
B. Peraturan Perundang-Undangan
Undang-Undang Dasar Negara Republik Indonesia Tahun 1945. Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUHPerdata).
Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria. Undang-Undang Nomor 2 Tahun 2012 tentang Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan Untuk Kepentingan Umum.
Peraturan Presiden Nomor 66 Tahun 2020 tentang Pendanaan Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan Untuk Kepentingan Umum
Peraturan Presiden Nomor 148 Tahun 2015 tentang Perubahan Keempat Atas Peraturan Presiden Nomor 71 Tahun 2012 tentang Penyelenggaran Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan Untuk Kepentingan Umum.
Peraturan Pemerintah Nomor 19 Tahun 2021 tentang Penyelenggaraan Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan Untuk Kepentingan Umum.
Peraturan Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 19 Tahun 2021 tentang Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah Nomor 19 Tahun 2021 tentang Penyelenggaraan Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan Untuk Kepentingan Umum.