## Analisis Strategi Pemasaran dalam Meningkatkan Bisnis Properti Subsidi di Perumahan KD Asri Jombang
Ekanesti Ruswidia Sari 1 , Siti Nurul Qomariah 2
1 Universitas Indonesia
2 Institut Agama Islam Negeri Kediri E-mail: ekanesti.ruswidia@ui.ac.id
E-mail: snurulqomariah98@gmail.com

## Abstract :
This  study  aims  to  determine  the  strengths,  weaknesses,  opportunities,  and threats that exist in marketing strategies in KD Asri Jombang subsidized housing. This  research  method  uses  a  qualitative  approach.  The  results  of  the  analysis show that the variables that become strengths are much cheaper prices and also good building quality and are very satisfying so they are able to compete with other housing. At present an in the future it is certain that the amount of housing sales  will  increase  from  year  to  year,  this  is  because  the  people’s  desire  for housing is very mush so that housing demand is increasing. Not only that, the increasing  population  and  the  lack  of  vacant  land  is  also  one  of  the  reasons people  prefer  housing  to  be  used  as  an  effective  and  efficient  residence.
Marketing in the business world is very tight competition  with increasing and developing  modern  business  world  in  this  day  and  age.  Thus,  the  number  of businessmen  is  increasing  which  aims  to  meet  the  needs  and  desires  of consumers  both  in  the  form  of  goods  or  services,  business  people  have  the challenge to get an existing market that is by improving the quality of buildings by choosing materials or materials of good quality so as to create good buildings with good quality also so that consumers are satisfied with the housing offered. If the bussinessman gives a special price to customers who buy a housing based on several types that are specific, it will also increase the amount of interest and consumer demand.
Keywords : Marketing Strategy, Business Property Subsidi.

## Abstrak :
Penelitian  ini  bertujuan  untuk  mengetahui  kekuatan,  kelemahan,  peluang,  dan ancaman  yang  ada  pada  strategi  pemasaran  di  perumahan  subsidi  KD  ASRI Jombang.  Metode  penelitian  ini  menggunakan  analisis  SWOT  dan menggunakan  metode  pendekatan  kualitatif.  Hasil  dari  analisis  menunjukkan bahwa  variabel-variabel  yang  menjadi  kekuatan  adalah  harga  yang  jauh  lebih murah dan juga kualitas bangunan yang bagus dan sangat memuaskan sehingga mampu bersaing dengan perumahan lainnya.
Kata kunci : Strategi pemasaran, Bisnis Properti Subsidi

## PENDAHULUAN
Pada zaman modern seperti saat ini, perkembangan  diberbagai  bidang  usaha sangatlah cepat ini dikarenakan perkembangan  zaman  yang  semakin  maju dan meningkat (Gugup 2011).
Perkembangan zaman yang melaju pesat ini bertujuan  untuk  memanjakan  dan  memberi kepuasan  terhadap  konsumen  sehingga kebutuhan konsumen dapat tercukupi dengan gaya hidup yang modern masa kini. Salah satu  bisnis  yang saat  ini berkembang pesat  yaitu  bisnis  properti.  Kebutuhan masyarakat akan tempat tinggal menjadikan peluang  usaha  yang  sangat  diminati  oleh para pembisnis properti. Pada peluang usaha properti  ini  tidak  hanya  fokus  pada membangun  rumah  dan  menjualnya  saja tetapi  banyak  hal  yang  perlu  diperhatikan seperti  kualitas  bangunan,  bahan  atau material  yang  digunakan  untuk  dipakai dalam  pembangunan  perumahan,  serta lokasi  letak  perumahan  tersebut  cukup strategis atau tidak.
Pemasaran  dalam  bisnis  properti sangat  berpengaruh  terhadap  daya  jual perumahan  terutama  perumahan  subsidi seperti  pada  perumahan  KD  Asri  yang bertempat  di  Bandar  Jombang,  yang mengedepankan kepuasan konsumen (Lubis 2004).  Selain  harganya  yang  lebih  murah,
perumahan  subsidi  juga  mengutamakan kualitas dari bangunan tersebut. Hal ini akan menambah jumlah minat konsumen terhadap perumahan subsidi. Oleh sebab itu strategi pemasaran sangat dibutuhkan dalam meningkatkan  pemasaran  (Kotler  2009), kegunaan strategi itu sendiri untuk mengetahui  beberapa  hal  yang  sering muncul  pada  pemasaran  bisnis  properti  ini seperti kekuatan, kelemahan, peluang, serta ancaman  yang  ada  didalamnya.  Karena, dalam  berbisnis  jelas  terdapat  variabel- variabel seperti kekuatan strategi pemasaran, kelemahannya,  peluang  yang  ada  pada pemasarannya  bahkan  adanya  ancaman khususnya dibidang properti seperti pesaing lain  yang  memiliki  bisnis  yang  sama  serta kualitasnya juga hampir sama.
Pada  saat  ini  permintaan  pada perumahan subsidi sangat meningkat dikarenakan  perumahan  subsidi  sangat diminati oleh  masyarakat. Disamping harganya  jauh  lebih  murah  daripada perumahan biasa, pembuatan perumahannya juga  begitu  sangat  cepat  sehingga  dapat segera  memenuhi  kebutuhan  masyarakat. Perumahan  subsidi  sendiri  ini  merupakan perumahan milik pemerintah yang pembiayaannya  mendapat  bantuan  atau kemudahan  untuk  memperoleh  rumah  bagi pemerintah  berupa  dana  murah,  jangka panjang  dan  subsidi  perolehan  rumah  yang
diterbitkan oleh bank pelaksana baik secara konvensional maupun dengan prinsip syariah  yang  mendapat  pengurangan  suku bunga melalui subsidi bunga kredit perumahan. Bentuk kemudahan atau bantuan  perolehan  rumah  diberikan  bagi MBR  berupa  KPR  dengan  suku  bunga  5% pertahun  sepanjang  masa  pinjaman  melalui KPR sejahtera dan KPR SSB/SSM dan juga subsidi  bantuan  uang  muka  perumahan sebesar  Rp.4.000.000.  untuk  pembelian rumah  tapak  dan  pembebasan  pajak pertambahan nilai sesuai peraturan perundang-undangan.
Dalam  penelitian  ini  menggunakan analisis  SWOT  dan  terjun  langsung  ke lapangan.  Jurnal  ini  bertujuan  untuk mengetahui  bagaimana  strategi  pemasaran dalam meningkatkan bisnis properti subsidi di perumahan KD Asri Jombang.

## METODE PENELITIAN
Metode dari penelitian ini menggunakan metode  analisis SWOT yang dimana  untuk  ingin  mendapatkan  dan menyimpulkan data yang diinginkan menggunakan hasil observasi atau wawancara  dengan  cara  terjun  langsung  ke lapangan  untuk  langsung  melihat  keadaan dan  meminta  informasi  langsung  kepada pengelola tersebut.
Dalam  penelitian  ini  menggunakan  jenis penelitian  kualitatif  dengan  pendekatan deskriptif  yaitu  sebuah  penelitian  yang bertujuan  membuat  pencandraan  secara sistematis,  faktual,  dan  akurat  mengenai fakta-fakta dan sifat-sifat objek penelitian. Prof. DR. Sugiono (2013) Statistik Deskriptis  adalah  statistik  yang  berfungsi untuk mendiskripsikan atau memberi gambaran  terhadap  objek  yang  diteliti melalui data sampel atau populasi sebagaimana  adanya  tanpa  melakukan analisis  dan  membuat  kesimpulan  yang berlaku untuk umum. Ada lima ciri-ciri dari sebuah penelitian kualitatif yaitu :
1.  Penelitian  kualitatif  dilakukan  pada alamiah  sebagai  sumber  data  langsung dan  penelitian  merupakan  instrumen kunci.
2.   Bersifar deskriptif yaitu
menggambarkan  situasi  tertentu  atau data yang dikumpulkan berbentuk kata- kata.
3.   Lebih  memperhatikan  proses  daripada hasil atau produk semata.
4. Dalam menganalisa data cenderung secara induktif.
5.   Makna  merupakan  hal  yang  esensial bagi peneliti kualitatif.
Sample  penelitian  adalah  sebagian dari  beberapa  Pegawai  di  Perumahan  KD Asri  Jombang yang dimintai  informasi atas
strategi pemasaran pada perumahan KD Asri Jombang  yang  penelitiannya  menggunakan pendekatan  wawancara  terhadap  pengelola atau  pegawai  perumahan  tersebut  sehingga peneliti dapat mengetahui langsung informasi dan mendapatkannya dari beberapa  pegawai  yang  ada  salah  satu pengelola  data  memberikan  data  informasi yang  akurat  pada  Perumahan  KD  Asri Jombang.

## PEMBAHASAN
Berdasarkan analisis
diatas menggunakan hasil observasi dan wawancara  maka  dapat  diketahui  hasil sebagai berikut :
Strategi Pemasaran.
Pada  perumahan  KD  Asri  Jombang ini strategi pemasarannya lebih mengutamakan kepuasan konsumen sehingga  disini  pengelola  maupun  pemilik perumahan  subsidi  KD  Asri  Jombang  ini lebih memperhatikan kualitas dari produknya.  Kualitas  produk  dapat  dilihat dari  beberapa  kualitas  bahannya  seperti kualitas  materialnya  baik  atau  tidak materialnya, tahan lama atau tidak material yang  akan  dipakai  untuk  pembangunan perumahan  pada  KD  Asri  Jombang  ini. Biasanya  dilihat  dari  kualitas  bahan-bahan dasar  seperti  semen,  pasir,  batu  bata,  dan
material pelengkap lainnya. Tidak hanya itu, pemilik atau pengelola usaha bisnis properti perumahan subsidi ini juga harus memperhatikan letak lokasinya.
Lokasi  perumahan  yang  asri  dan strategis sangat diminati oleh konsumen. Ini dikarenakan lokasi strategis sangat mempermudah calon penghuni rumah untuk berpergian  dengan  melewati  jalan  yang mudah  untuk  diakses  kemana  saja.  Tidak heran  jika  lokasi  tempat  tinggal  menjadi salah  satu  pilihan  pertama  calon  penguni untuk  menjadikan  tempat  tinggal  yang nyaman.  Lokasi  yang  pas  juga  dapat membuat  calon  penghuni  perumahan  KD Asri  Jombang  lebih  nyaman,  misalnya  jika lokasi yang akan dibangun perumahan lebih tinggi  datarannya  sehingga  perumahan subsidi  KD  Asri  Jombang  ini  lebih  aman ketika datang musim penghujan. Jika musim penghujan  datang  perumahan  KD  Asri Jombang  tidak  akan  mengalami  banjir sehingga jika untuk keluar rumah, penghuni tidak akan merasakan keresahan akan lokasi yang  becek  dan  berlumpur,  disamping  itu disetiap  perumahan  juga  diberi  gorong- gorong atau selokan air ini guna memperlancar pembuangan air yang mengalir  akibat  adanya  hujan.  Selain  itu keuntungan lokasi perumahan yang datarannya lebih tinggi juga dapat bermanfaat  ketika  musim  kemarau  karena
lebih sedikit terkena debu akibat kendaraan yang  berlalu  lalang  melintasi  kawasan perumahan KD Asri Jombang. Jalan menuju Perumahan  KD  Asri  Jombang  ini  juga mudah untuk diakses dengan kendaraan roda dua maupun roda empat. Jalan yang luas dan sudah  halus  teraspal  sangat  membuat nyaman  para  pengguna  jalan  raya  untuk melintasi  kawasan  Perumahan  KD  Asri Jombang ini.
Perumahan Subsidi KD Asri Jombang  ini  harganya  juga  lebih  terjagkau daripada perumahan non subsidi lainnya. Ini dikarenakan  perumahan  subsidi  merupakan perumahan dari pemerintah sehingga pembiayaannya terdapat bantuan yang dapat meringankan konsumen. Perumahan subsidi pada KD Asri Jombang ini juga memberikan berapa persen cashback atau diskon kepada konsumen  yang  membeli  jenis  atau  tipe perumahan tertentu yang dikhususkan untuk diberikan  potongan  harga.  Selain  itu pembayarannya  juga  dapat  dicicil  setelah calon  penghuni  perumahan  KD  Asri Jombang ini membayar uang muka atau DP yang telah ditetapkan oleh pihak perumahan KD Asri Jombang. DP atau uang muka pada perumahan  subsidi  KD  Asri  Jombang  ini lebih  murah  daripada  perumahan  non subsidi.  Sehingga  perumahan  subsidi  lebih diminati oleh konsumen terutama perumahan subsidi KD  Asri Jombang ini.
Perumahan  KD  Asri  Jombang  ini juga  mempunyai  cara  promosi  yang  bagus sehingga dapat menumbuhkan rasa penasaran  para  konsumen  yang  ingin melihat kondisi perumahan subsidi KD Asri Jombang  dan  berujung  pada  minat  para konsumen  yang  ingin  memiliki  tempat tinggal  yang  nyaman  dan  juga  harganya lebih  terjangkau.  Promosi  yang  digunakan yaitu  berbagai  macam  cara  seperti  tiap pengawai  perumahan  subsidi  KD  Asri Jombang mempromosikan dari mulut kemulut memperkenalkan perumahan subsidi  KD  Asri  Jombang  kepada  orang terdekat,  sanak  saudara  dan  juga  tetangga, sehingga  informasi  mengenai  perumahan subsidi  KD  Asri  Jombang  dapat  menyebar luas. Tidak hanya itu perumahan subsidi KD Asri  Jombang  juga  melakukan  promosi melalui  sosial  media  dan  brosur  yang disebarkan.  Pada  media  sosial  biasanya terdapat  foto  perumahan  sekaligus  kontak persoal dan harga serta DP atau cicilan yang nanti menjadi biaya perumahan. Pada brosur juga sama, hanya saja brosur di sebarkan ke halaman  sekolah-sekolah  yang  terdapat orangtua  murid  yang  sedang  menunggu anaknya kemudian disebar dijalan-jalan atau tempat  mall  yang  ramai  pengunjung.  Pada cara  pemromosian  perumahan  subsidi  KD Asri  Jombang  ini  yang  lebih  banyak mengambil  minat  konsumen  yaitu  lewat
media  sosial.  Banyak  calon  pembeli perumahan  KD  Asri  Jombang  bermula melihat  promosi  lewat  sosial  media  yang berujung  temu  dan  membeli  salah  satu rumah yang ada pada perumahan subsidi KD Asri Jombang.
Pada perumahan KD Asri Jombang strategi pemasaran yang digunakan oleh PT. Putri  Aida  Barokah  ini  adalah  promosinya yang  bagus  sehingga  membuat  penasaran para  calon  konsumen  yang  kemudian berujung  pada  minat    konsumen  untuk membeli  salah  satu  rumah  yang  ada  pada perumahan  KD  Asri  Jombang.  Perumahan subsidi  yang  dikelola  oleh  PT.  Putri  Aida Barokah  ini  juga  lebih  mengutamakan kualitas  perumahannya  dan  juga  harga perumahannya  yang  lebih  terjangkau. Walaupun  keuntungannya  lebih  sedikit tetapi perumahan subsidi yang dikelola oleh PT. Putri Aida Barokah ini tidak pernah rugi atau  mati  walaupun  pembeli  tidak  setiap bulan  ada.  Dari  tahun  ketahun  selalu  ada pembeli dan terus meningkat. Ini dikarenakan  PT.  Putri  Aida  Barokah  lebih mengutamakan kepuasan konsumen dengan keuntungan  yang  tidak  banyak  tetapi  dapat menarik  konsumen  secara  terus  menerus daripada  mengutamakan  keuntungan  yang lebih  besar  tetapi  konsumen  jarang  tertarik untuk membeli dikarenakan tidak
sepenuhnya memberi kepuasan pada konsumen.
Bauran Pemasaran.
Bauran  pemasaran  pada  perumahan subsidi  KD  Asri  Jombang  ada  empat variabel  yaitu  produk,  harga,  tempat,  dan promosi.  Keempat  variabel  ini  sangat mempengaruhi  pemasaran  pada  perumahan subsidi  KD  Asri  Jombang.  Dengan  adanya bauran  pemasaran  yang  dapat  mencangkup empat  variabel  tersebut  sangat  membantu strategi pemasaran agar dapat mempermudah  pemasaran  pada  perumahan subsidi  KD  Asri  Jombang  yang  dapat dirincikan sebagai berikut :
1. Produk.
Produk  yang  ditawarkan  kepada konsumen  adalah  merupakan  bangunan rumah  dengan  sepetak  tanah  yang  dapat langsung dihuni oleh konsumennya. Produk pada  perumahan  KD  Asri  Jombang  ini sangat  bagus  kualitasnya  sehingga  tidak pernah  mengecewakan  konsumen  yang membelinya.  Bahkan  karena  konsumen sangat  puas  dengan  pelayanan  dan  produk perumahan  KD  Asri  Jombang  ini  tidak sedikit  pembeli  lainnya  yang  berasal  dari kerabat  konsumen  sendiri  yang  lebih  awal membelinya. Tidak heran jika produk yang baik  akan menjadi  strategi  pemasaran yang
baik untuk suatu bisnis agar terus maju dan berkembang.
2. Harga.
Harga  rumah  yang  ditawarkan  oleh perumahan KD Asri Jombang sangat murah dibandingkan perumahan lainnya. Ini dikarenakan  perumahan  pada  KD  Asri Jombang  merupakan    perumahan  subsidi dimana perumahan ini merupakan perumahan dari pemerintah sehingga harganya lebih murah dibandingkan perumahan non subsidi lainnya. Tidak hanya itu perumahan subsidi KD Asri Jombang ini memberikan  harga  yang  jauh  lebih  murah karena  tujuan  dari  perumahan  KD  Asri Jombang  sendiri  yaitu  untuk  memberi kepuasan  konsumen  dengan  mengambil keuntungan  yang  tidak  banyak.  Strategi  ini dilakukan  agar  konsumen  lebih  memilih membeli perumahan pada KD Asri Jombang untuk  dijadikan  tempat  tinggal.  Karena dengan harga yang murah dan kualitas bagus akan menarik konsumen terus menerus dan akan meningkat disetiap tahunnya. 3. Tempat.
Tempat yang digunakan oleh perumahan  KD  Asri  Jombang  ini  sangat strategis  dan  asri  sehingga  konsumen  tidak akan  kesulitan  untuk  bepergian  keluar rumah.  Lokasi  pada  Perumahan  KD  Asri Jombang ini tidak terlalu jauh dengan pusat kota sehingga dapat mempermudah
konsumen jika ada kepentingan untuk pergi ke  pusat  kota  atau  jika  ada  sanak  keluarga atau  saudara  ingin  berkunjung  kerumah konsumen    akan  lebih  mudah  menemukan tempat  tinggalnya  karena  rutenya  sangat sederhana  dan  mudah  untuk  dicari  dan dilewati kendaraan apa saja seperti kendaraan roda dua dan kendaraan roda tiga.
Perumahan  KD  Asri  Jombang  ini lokasinya  tidak  hanya  strategis  pada  pusat kota  tetapi  juga  masih  rindang  tempatnya. Jadi  perumahan  KD  Asri  Jombang  ini memperpadukan  antara  perkotaan  dan perdesaan. Sehinggga sangat nyaman untuk konsumen  terutama  yang  sulit  beradaptasi dengan lingkungan.
4. Promosi.
Perumahan  KD  Asri  Jombang menjadikan  promosi  sebagai  satu-satunya strategi pemasaran yang bagus. Ini dikarenakan  jika  promosi  yang  bagus  akan menarik  konsumen  lebih  banyak  untuk penasaran dan ingin melihat pada perumahan yang ditawarkan. Promosi yang digunakan oleh pihak perumahan yaitu lewat offline  maupun  online  (Assauri  2015). Promosi  offline  berupa  brosur  yang disebarkan  pada  calon  konsumen  dan biasanya pegawai  perumahan menyebarkan brosur-brosur  pada  sekolah-sekolah  yang terdapat  orangtua  yang  sedang  menjemput anaknya.  Pada  brosur  itu  sangat  lengkp
isinyaa  mulai  dari  harga  DP  sekaligus cicilannya, lokasi, nama perumahan, gambar atau  foto  perumahan,  tipe  perumahan  serta kontak  person  yang  dapat  dihubungi  untuk konsumen yang ingin bertanya-tanya ataupun memesan perumahan. Tidak hanya lewat  brosur  saja,  promosi  secara  manual juga  dapat  dilakukan  dengan  lisan  saja biasanya  promosi  ini  dilakukan  pada  orang terdekat pegawai seperti sanak keluarga atau saudara  serta  tetangga.  Kemudian  ada promosi online juga.
Promosi online pada perumahan KD Asri  Jombang  juga  hampir  sama  dengan brosur  yang  telah  disebarkan  hanya  saja promosi  online  ini  lewat  media  sosial terutama  di  Facebook  dan  juga  Instagram. Caranya  dengan  admin  memposting  brosur non cetak atau memposting  foto perumahan dengan menawarkan pada soial media, disitu juga  dicantumkan  nomer  untuk  dihubungi jika  ada  calon  konsumen  yang  berminat. Tidak  hanya  di  sosial  media  publik  juga, pegawai  perumahan  juga  mempostingnya lewat story Whats app pribadi milik pegawai perumahan masing-masing sehingga semua orang dapat mengetahui promosi perumahan KD  Asri  Jombang.  Tidak  heran  jika perumahan KD Asri Jombang ini konsumennya  lebih  banyak  dari  promosian sosial  media  daripada  promosian  manual lewat brosur yang disebarkan pada
masyarakat.  Karena  pada  jaman  sekarang banyak  konsumen  yang  ingin  dimudahkan mencari sesuatu lewat sosial media.
Segmentasi Pasar.
Segmentasi pasar merupakan pengelompokan  usaha  yang  terdiri  dari empat  segmentasi  pasar  yaitu  segmentasi pasar geografis, segmentasi pasar demografis,  segmentasi  pasar  psikografis, dan  segmentasi  pasar  tingkah  laku  yang dapat dijelaskan seperti berikut : 1. Segmentasi Pasar Geografis.
Pengelompokan  pada  segmentasi pasar geografis ini merupakan pengelompokan  menurut  wilayah  atau termpat  yang  menjadi  aktivitas  pemasaran (Singh 2012).
Segmentasi  pasar  geografis  dilakukan  pada pusat  perkotaan  yang  penduduknya  lebih banyak,  ini  dilakukan  bertujuan  untuk mencakup  calon  konsumen  yang  lebih banyak.  Segmentasi  pasar  geografis  lebih menitik  beratkan  tempat  pada  kota  karena pada  perkotaan  banyak  masyarakat  yang tidak  mempunyai  tempat  tinggal  yang menetap  atau  masyarakat  dari  perpindahan pedesaan  sehingga  sangat  cocok  jika penawaran  ini  dilakukan  pada  pusat  kota karena lebih banyak peluang untuk menarik minat konsumen (Lubis 2004).
2. Segmentasi Pasar Demografis.
Pada  Segmentasi  Pasar  Demografis perumahan KD Asri Jombang menggunakan segmentasi Usia dan Kelas sosial.
Segmentasi  dititikan  pada  usia  karena konsumen  yang  dituju  adalah  konsumen yang  memiliki  usia  produktif  17  tahun keatas  minimal  memiliki  KTP  untuk pertanggung  jawaban  atas  pembelian  unit rumah  dan  memiliki  pekerjaan  yang sekitaranya ada pertimbangan dapat membeli sebuah unit rumah pada perumahan KD  Asri  Jombang.  Segmentasi  Pasar demografis  ini  merupakan  salah  satu persyaratan calon konsumen untuk mendaparkan  rumah  yang  ditawarkan  oleh perumahan KD Asri Jombang.
Tidak  hanya  itu,  segmentasi  pasar demografis  pada  perumahan  subsidi  KD Asri Jombang juga melihat pada kelas sosial. Dengan  adanya  perbedaan  kelas  sosial, segmentasi pasar demografis pada KD Asri Jombang dibuat dengan menyesuaikan kelas sosial  tiap  individu  konsumen.  Seperti pembuatan  perumahan  subsidi  KD  Asri Jombang  yang  pembuaatan  perumahannya menurut jenis atau tipe-tipe.
Tipe  perumahan  pada  KD  Asri  Jombang sangat  banyak  pilihannya.  Ada  tipe  yang kelas paling bagus, bagus, sederhana, sangat sederhana.  Kelas  paling  bagus  atau  kelas mewah harganya lebih mahal daripada kelas yang  paling  sederhana.  Fasilitasnya  pun
berbeda, tingkat keindahannya juga berbeda, luas dan lokasinya juga berbeda.
3. Segmentasi Pasar Psikografis.
Segmentasi  Pasar  Psikografis  tidak jauh  berbeda  dengan  segmentasi  pasar demografis yang menyesuaikan berdasarkan kelas  sosial  konsumen.  Pada  segmentasi pasar  psikografis  perumahan  subsidi  KD Asri  Jombang    melihat  pada  karakter kehidupan  konsumen  dan  gaya  hidup konsumennya.  Jika  konsumen  dengan karakteristik  kehidupan  dan  gaya  hidupnya mewah  akan  diberi  fasillitas  yang  lebih banyak  dan  masuk  pada  karakteristik  kelas sosial  yang  tinggi.  Jadi,  rumah  yang  cocok pada  konsumen  dengan  tipe  seperti  ini adalah  tipe  rumah  yang  utama  yang harganya  juga  lebih  mahal  daripada  kelas yang sederhana. Lokasinya pun juga berbeda, tipe  perumahan  yang  kelasnya  tinggi lokasinya lebih strategis daripada perumahan yang tipe kelasnya sederhana. 4. Segmentasi Pasar Tingkah Laku.
Pada  segmentasi  ini  pengelola  juga akan  melakukan  survey  atas  permintaan konsumen.  Oleh  sebab  itu  pengelola perumahan harus menyiapkan beberapa tipe perumahan yang siap dihuni oleh konsumennya  sesuai  dengan  keinginan konsumennya  (Pearce  2013).  Tanggapan konsumen  terhadap  suatu  produk  rumah yang  dihasilkan  oleh    perumahan  KD  Asri
Jombang  akan  mempengaruhi  tingkat pembelian  perumahan  pada  PT  Aida Barokah.

## Strategi Positoning.
Strategi  positoning  yang  ada  pada perumahan  KD  Asri  Jombang  mencakup penempatan produk yang dihasilkan oleh PT Aida Barokah yakni perumahan yang terbagi atas  kelas  atau  tipenya  (Lupiyoadi  2013). Produk  positoning  yang  dapat  dilakukan oleh  pemasar  dalam  memasarkan  produk kepada konsumen yang dituju antara lain :

## 1. Penentuan posisi menurut atribut.
Penentuan  posisi  menurut  atribut bertujuan  guna  menonjolkan  produk  yang lebih  unggul  dibandingkan  dengan  produk pesaingnya seperti, perumahan subsidi akan diposisikan  dengan  perumahan  yang  non subsidi sangat berbeda. Karena tidak sedikit perumahan  non  subsidi  yang  pengerjaanya memakan  waktu  yang  lebih  lama  karena terbatas  dengan  kendala  biaya.  Sedangkan perumahan subsidi pengerjaan bangunannya lebih  cepat  karena  harganya  yang  lebih murah  sehingga  membuat  konsumen  lebih memilih perumahan subsidi. Jadi uang yang masuk  dari  konsumen  dapat  langsung dimanfaatkan untuk pembuatan rumah yang jauh lebih cepat.
2. Penentuan posisi menurut manfaat.
Penentuan  posisi  menurut  manfaat pada  perumahan  KD  Asri  Jombang  ini diposisikan  pada  kegunaannya.  Penentuan posisi menurut manfaat yang dilakukan pada perumahan subsidi KD Asri Jombang yaitu memanfaatkan  lahan  yang  ada  sebagai kawasan  perumahan  guna  menciptakan tempat  tinggal  yang  layak  huni  dan meminimalkan lahan sehingga tidak menghabiskan  atau  memakan  tempat  yang sangat banyak.
3. Penentuan posisi menurut penggunaan.
Pada  perumahan  KD  Asri  Jombang ini penentuan posisi menurut penggunaannya yaitu sebagai tempat tinggal yang  layak  huni  dengan  harga  yang  murah dan  kualitas  terjamin  sehingga  pada  posisi penggunaannya dapat sangat berani bersaing dengan perumahan lainnya terutama perumahan non subsidi.

## 4. Penentuan posisi menurut pemakai.
Sangat  jelas  jika  penentuan  posisi menurut pemakai ini sebagai tempat tinggal yang sangat  nyaman untuk konsumen yang menghuni  perumahan  pada  KD  Asri Jombang ini.
Analisis SWOT.
Analisis SWOT merupakan kekuatan, kelemahan, peluang, dan ancaman bagi bisnis yang dijalankan. Dalam strategi SWOT  didalamnya  melakukan  seluruh
faktor internal dan eksternal yang ada seperti (Bamfor 2010):
1. Strategi SO atau kekuatan.
Pada  perumahan  subsidi  KD  Asri Jombang  ini  kekuatan  berada  pada  kualitas produk.  Kualitas  produk  yang  dihasilkan oleh  perumahan  KD  Asri  Jombang  ini mampu bersaing dengan perumahan subsidi lainnya  maupun  perumahan  yang  tidak bersubsidi.  Perumahan  KD  Asri  sangat mengutamakan kepuasan konsumen dengan cara  memperbaiki  kualitas  perumahan sebaik  mungkin  dengan  harga  yang  tidak begitu mahal. Sehingga strategi ini menjadi kekuatan pada pemasaran perumahan subsidi  KD  Asri  Jombang.  Strategi  ini terbukti dapat menjadi kekuatan pada bisnis ini  karena  dengan  adanya  minat  konsumen yang  terus  menerus  meningkat  setiap tahunnya strategi ini sangat baik digunakan dalam  jangka  waktu  yang  panjang  guna menarik minat konsumen lebih banyak lagi. 2. Strategi WO atau kelemahan.
Pada strategi WO, pengelola perumahan KD Asri Jombang ini melakukan strategi  untuk  mengurangi  atau  menutupi kelemahan yang ada dengan cara melakukan promosi  diskon  harga  atau  memberi  harga khusus  dengan  pembelian  tipe  kelas perumahan  tertentu  startegi  ini  dilakukan agar  minat  konsumen  untuk  membeli perumahan bertambah dan terus meningkat.
Tetapi,  keadaan  seperti  ini  sangat  jarang terjadi  karena  pada  perumahan  KD  Asri Jombang  ini  sangat  diminati  oleh  calon konsumen  dengan  adanya  promosi  dan kelebihan-kelebihan  yang  menguntungkan konsumen itu sendiri.
3. Strategi ST atau ancaman.
Ancaman  yang  terjadi  pada  dunia bisnis  yaitu  sangat  banyak  pesaing  yang memiliki  bisnis  yang  sama  dengan  produk yang sama sehingga tidak menutup kemungkinan banyak pesaing yang berlomba-lomba untuk mendapatkan keuntungan dari banyaknya jumlah konsumen yang membeli produk. Sehingga pengelola perumahan KD Asri Jombang ini melakukan  inovasi  terus  menerus  dengan mengikuti  perkembangan  zaman.  Dengan demikian minat konsumen tidak akan pernah surut  dari  tahun  ketahun.  Memberikan pelayanan  yang  baik  dan  memberi  kualitas produk  yang  baik  dengan  harga  yang  lebih murah  akan  menjadi  kepuasan  tersendiri pada konsumen. Strategi ini yang dilakukan untuk  menghindari  ancaman  pesaing  bisnis yang lain dan sudah diterapkan dan berhasil menghindari kerugian pada perumahan KD Asri Jombang.

## 4. Strategi WT atau Peluang.
Peluang  yang  ada  pada  perumahan KD  Asri  Jombang  terletak  pada  kepuasan konsumen.  Jadi  pengelola  perumahan  KD
Asri  Jombang  sangat  menjaga  citra  baik yang  sudah  dibangun  pada  konsumen perumahan  KD  Asri  Jombang.  Citra  baik yang terlihat pada konsumen sangat menjadi peluang  bisnis  properti  perumahan  subsidi ini.  Sehingga  pengelola  tetap  menjaga kualitas  dari  produknya  dan  tetap  menjaga harga yang ditawarkan agar tidak memberatkan calon konsumen untuk membeli  satu  unit  rumah  pada  perumahan KD Asri Jombang.

## KESIMPULAN
Berdasarkan
penelitian yang
menggunakan  pendekatan  analisis  SWOT ini. Strategi yang digunakan untuk meningkatkan pemasaran pada bisnis properti  perumahan  subsidi  KD  Asri Jombang  dapat  diketahui  bahwa  terdapat faktor  internal  dan  eksternal  yang  dapat mempengaruhi  pemasaran  pada  perumahan KD  Asri  Jombang.  pada  faktor  internal terdapat  kekuatan  dan  kelemahan  yang mempengaruhi  pemasaran  perumahan  KD Asri  Jombang.  Dimana  dapat  terlihat  dari kualitas produk yang dihasilkan dan terlihat dari harga yang ditawarkan sangat  menarik minat  konsumen  ini  menjadikan  kekuatan yang  dimiliki.  Untuk  promosi  yang  kurang merata  pada  setiap  wilayah  merupakan sesuatu  yang  menjadi  kekurangan  yang dimiliki.
Selain  itu  terdapat  faktor  eksternal  yakni peluang  dan  ancaman  yang  ada.  Untuk peluang yang dimiliki adalah daya beli yang terus  meningkat  pada  minat  konsumen terhadap  perumahan  KD  Asri  Jombang. namun  demikian  terdapat  ancaman  berupa pesaing  yang  memiliki  bisnis  dan  produk yang sama sehingga dapat menjadi ancaman yang berat pada bisnis yang dikelola.

## DAFTAR PUSTAKA.
Charles  E,  Bamfor.  (2010).  Strategy  :

## Susteinable  Advance  and  Performance.
Canada  :  South  Western  Cengage Learning.
Assauri, Sofjan. (2013). Manajemen Pemasaran. Jakarta : Rajawali Pers. Gugup, Kismono. (2011). Bisnis Pengantar.
BPFE, Yogyakarta.
Pearce  II,  J.A,  &  Robinson,  R.B.  (2013).
Manajemen Strategis (Formulasi, Implementasi dan Pengendalian).
Jakarta : Salemba Empat. Lupiyoadi  (2013). Manajemen  Pemasaran Jasa Berbasis Kompetensi . Edisi Ketiga Salemba, Jakarta.
Singh,  M.  (2012).  Marketing  mix  of  4P”S
For  Competitive  Advantage. IOSR Journal Of Business and Management . Kotler, Philip. Lanne Keller, Kevin. (2009)
Manajemen Pemasaran Edisi 13, Jilid 2
(Jakarta, Erlangga).
Assauri, Sofjan. (2015). Manajemen Pemasaran Edisi 15. (Jakarta : Rajawali Perseda).
Lubis,  (2004). Manajemen  Pemasaran,
Rajawali Press, Jakarta.