Peralihan Hak Atas Tanah Pada Anak di Bawah Umur

## PERALIHAN HAK ATAS TANAH PADA ANAK DI BAWAH UMUR
Oleh:

## Etik Rahmawati.
Widyarini Indriasti Wardani

## ABSTRAK
Kenyataan di lapangan menunjukkan masih adanya peralihan hak atas tanah yang dilakukan oleh seorang wali tanpa ada penetapan dari pengadilan negeri setempat terlebih dahulu. Permasalahan dalam penelitian ini adalah: (1) Bagaimana peralihan hak atas tanah oleh anak di bawah umur  yang dilakukan tanpa ada penetapan perwalian dari Pengadilan Negeri? (2) Apa akibat hukum jika peralihan hak atas tanah anak di bawah umur dilakukan tanpa ada penetapan perwalian dari Pengadilan Negeri?
Pendekatan yang dipergunakan dalam penelitian ini adalah  yuridis normatif ( normativelegal research ) dan bersifat deskriptif analitis. Jenis dan sumber data yang dipergunakan dalam penelitian ini adalah data sekunder  yang  merupakan  data  utama  dan  data  primer  yang  merupakan  data  pendukung.  Teknik pengumpulan data menggunakan Studi Kepustakaan. Analisis data yang digunakan adalah  secara kualitatif dalam bentuk deduktif.
Hasil Penelitian,peralihan hak atas tanah oleh anak di bawah umur harus memenuhi  syarat, yaitu Syarat materiil dan syarat formil.Peralihan hak atas tanah oleh anak di bawah umur yang dilakukan tanpa ada penetapan perwalian dari Pengadilan Negeri adalah cacat hukum dan batal demi hukum. Pihak keluarga anak yang masih di bawah umur dapat mengajukan tuntutan pembatalan peralihan hak atas tanah semata- mata atas dasar kebelumdewasaan anak yang masih di bawah umur.
Saran yang bisa diberikan yaitu perlu dibuat peraturan yang secara tegas mewajibkan seorang wali untuk mengajukan permohonan penetapan perwalian jika ingin mengalihkan hak atas tanah milik anak di bawah umur dan perlu penegakan sanksi disiplin oleh Pemerintah kepada PPAT yang tidak mengindahkan syarat penyertaan penetapan perwalian dari pengadilan karena ketidakcermatan dalam membuat akta jual beli yang dapat merugikan kepentingan hukum anak di bawah umur.

## Kata  Kunci:  Tinjauan  Yuridis;  Peralihan  Hak Atas  Tanah;  Anak Di  Bawah Umur; Penetapan Pengadilan

## ABSTRACT
The reality on the field shows that there is still a transfer of land rights by a guardian without any prior stipulation from the local district court, so that when the sale and purchase is held it is rejected by PPAT because there is no guardianship decree from the Court. The problems in this research are: (1) How is the transfer of land rights by minors without a guardianship stipulation from the District Court? (2) What  are  the  legal  consequences  if  the  transfer  of  land  rights  of  minors  is  carried  out  without  a guardianship stipulation from the District Court?
Peralihan Hak Atas Tanah Pada Anak di Bawah Umur

## Peralihan Hak Atas Tanah Pada Anak di Bawah Umur
The approach used in this research is normative legal research and descriptive analytical in nature. Types and sources of data used in this study are secondary data which is as amain data and primary data which is supporting data. Data collection techniques using literature study. The data analysis used is qualitative in deductive form.
The results of this study indicate that the transfer of rights to land by minors must meet the requirements for  buying  and  selling  land,  namely  material  requirements  and  formal  requirements.  Material requirements, namely the seller is the party entitled and authorized to sell the land in question, the buyer has the right to buy the land in question, the right land concerned may be traded and not in dispute. The formal requirement is in the form of a sale and purchase deed. Transfers of land rights by minors carried out without a guardianship determination from the District Court are legally flawed and null and void. The process of transferring rights to land belonging to minors through sale and purchase resulted in two legal events, namely: the existence of a sale and purchase agreement of land rights and the transfer of land rights administratively. The transfer of land rights for minors is carried out without the stipulation of guardianship from the district court resulting in legally flawed transfer of rights which causes it to be null and void. The family of a minor child can file a claim for the cancellation of the transfer of land rights solely on the basis of the immaturity of the minor.
Keywords: Juridical Review; Transfer of Land Rights; Minors; Court Decision

## A. Pendahuluan
Harta waris peninggalan orang tua dapat berupa harta bergerak maupun harta tidak bergerak. Harta tidak bergerak dapat berupa tanah dan bangunan di atasnya serta hutang-hutang yang mungkin ada, yang semuanya jatuh ditangan para ahli warisnya. Harta waris berupa tanah dan bangunan yang  sudah bersertipikat seperti hak milik, maka proses peralihan hak dilakukan dari atas nama pewaris kepada atas nama para ahli warisnya. Proses selanjutnya dilakukan pemecahan hak atas tanah tersebut kepada masing- masing ahli waris, jika mungkinkan dilakukan pemecahan karena luasnya  bidang tanah.
Setiap ahli waris berhak atas bagian pemecahan hak atas tanah, meskipun ia masih di bawah umur. Hal ini berarti ahli waris yang masih di bawah umur tetap memperoleh haknya sebagai pemegang hak atas tanah yang berasal dari harta waris, sehingga dalam pemecahan hak atas tanah, nama ahli waris yang masih di bawah umur tetap tercantum sebagai pemegang hak atas tanah.
Ahli waris yang masih di bawah umur, setiap tindakan yang berkait tidak dapat melakukan perbuatan hukum oleh dirinya sendiri karena menurut hukum termasuk orang yang dianggap tidak  cakap hukum (Pasal  1330  jo  330  KUHPerdata).  Anak yang masih di bawah umur dianggap tidak cakap melakukan perbuatan hukum, sehingga diperlukan  orang  yang  sudah  dewasa  sebagai  walinya.  Ditegaskan  dalam ketentuan Pasal 345 KUHPerdata bahwa bila salah satu dari orang tua meninggal dunia, maka perwalian anak belum  dewasa dipangku demi hukum oleh orang tua yang masih hidup, sejauh orang tua itu tidak dibebaskan  atau  dipecat  dari  kekuasaan  orang  tua.  Anak yang tidak di bawah naungan orang tua, perlu ditetapkan seorang wali baginya oleh pengadilan setempat. Hal ini ditegaskan dalam ketentuan Pasal 359 KUHPerdata:

## Peralihan Hak Atas Tanah Pada Anak di Bawah Umur
Bagi sekalian anak belum dewasa, yang tidak bernaung di bawah kekuasaan orang tua dan  yang perwaliannya tidak telah diatur dengan cara yang sah, Pengadilan Negeri harus mengangkat seorang wali, setelah mendengar atau memanggil dengan sah para keluarga sedarah dan semenda .
Wali adalah seseorang yang berdasarkan penetapan pengadilan diberikan kewenangan untuk mengurus  harta dan  kelangsungana  hidup anaak yang  masih di bawah umur. Perwalian menurut  hukum Islam ialah penguasaan penuh yang diberikan oleh agama kepada seseorang untuk menguasai  dan melindungi orang atau barang. Orang yang diberi kekuasaan perwalian disebut wali. 1 48 Perwalian menurut Pasal  1  huruf  h  Kompilasi  Hukum  Islam  adalah  kewenangan  yang  diberikan kepada seseorang untuk melakukansuatu perbuatan hukum sebagai wakil untuk kepentingan  dan atas nama anak yang tidak mempunyai kedua orang tua, orang tua yang masih hidup tidak cakap melakukan perbuatan hukum.
Wali, meskipun diberikan hak dan wewenang untuk mengelola harta anak yang dalam perwaliannya, tidak serta merta dapat mengalihkan hak atas tanah milik anak tersebut ke orang laian  tanpa adanya penetapan perwalian yang khusus untuk melakukan tindakan peralihan hak tersebut.
Salah satu peralihan hak atas tanah dapat terjadi karena adanya jual beli. Jual beli hanya dapat dilakukan oleh para pihak yang memenuhi syarat formil ataupun syarat materiil.   Syarat materiil adalah Penjual  yang  berhak  dan  berwenang  menjual  tanah  yang  bersangkutan,  pembeli  berhak  membeli tanah yang bersangkutan, Tanah hak yang bersangkutan boleh diperjual belikan dan tidak dalam sengketa. Syarat formil jual beli tanah. Jika semua syarat meteriil sudah dipenuhi maka para pihak menghadap PPAT untuk melakukan perjanjian jual beli tanah.
Anak di bawah umur yang memiliki hak atas tanah tidak secara otomatis berwenang mengalihkan hak  atas  tanah  tersebut.  Anak  di  bawah  umur,  oleh  karena  dianggap  tidak  cakap  melakukan perbuatan hukum memerlukan wali  untuk bisa mengalihkan hak atas tanahnya melalui jual  beli. Seseorang yang menjadi wali bagi anak di bawah umur harus mendapatkana penetapan dari Pengadilan  Negeri  setempat untuk memberikan izin melakukan peralihan hak sebagai wali dari anak di bawah umur.
Kenyataan di lapangan menunjukkan masih adanya peralihaan hak atas tanah yang dilakukan oleh seorang wali tanpa ada penetapan dari pengadilan negeri setempat terlebih dahulu, sehingga pada  saat mengadakan jual beli ditolak oleh PPAT karena belum ada penetapaan perwalian dari Pengadilan.

## B. Perumusan Masalah
Berdasarkan latar belakang sebagaimana tersebut di atas, dapat dirumuskan suatu permasalahan sebagai berikut:
1. Bagaimana peralihan hak atas tanah oleh anak di bawah umur yang dilakukan tanpa ada penetapan perwalian dari Pengadilan Negeri?
2. Apa akibat hukum jika peralihan hak atas tanah anak di bawah umur dilakukan tanpa ada penetapan perwalian dari Pengadilan Negeri?
C. Metode Penelitian Penelitian  ini  merupakan  penelitian  hukum  yang  menggunakan  pendekatan  yuridis  normatif ( normative legal research ), dengan data utamanya adalah data sekunder yang didukung data primer.
1 Soemiyati , Hukum Perkawinan dan Undang-Undang Perkawinan, (Undang-undang No. 1  tahun 1974  tentang
Perkawian) , (Yogyakarta, Liberty , 2006), hlm. 41

## Peralihan Hak Atas Tanah Pada Anak di Bawah Umur
The approach used in this research is normative legal research and descriptive analytical in nature. Types and sources of data used in this study are secondary data which is as amain data and primary data which is supporting data. Data collection techniques using literature study. The data analysis used is qualitative in deductive form.
The results of this study indicate that the transfer of rights to land by minors must meet the requirements for  buying  and  selling  land,  namely  material  requirements  and  formal  requirements.  Material requirements, namely the seller is the party entitled and authorized to sell the land in question, the buyer has the right to buy the land in question, the right land concerned may be traded and not in dispute. The formal requirement is in the form of a sale and purchase deed. Transfers of land rights by minors carried out without a guardianship determination from the District Court are legally flawed and null and void. The process of transferring rights to land belonging to minors through sale and purchase resulted in two legal events, namely: the existence of a sale and purchase agreement of land rights and the transfer of land rights administratively. The transfer of land rights for minors is carried out without the stipulation of guardianship from the district court resulting in legally flawed transfer of rights which causes it to be null and void. The family of a minor child can file a claim for the cancellation of the transfer of land rights solely on the basis of the immaturity of the minor.
Keywords: Juridical Review; Transfer of Land Rights; Minors; Court Decision

## A. Pendahuluan
Harta waris peninggalan orang tua dapat berupa harta bergerak maupun harta tidak bergerak. Harta tidak bergerak dapat berupa tanah dan bangunan di atasnya serta hutang-hutang yang mungkin ada, yang semuanya jatuh ditangan para ahli warisnya. Harta waris berupa tanah dan bangunan yang  sudah bersertipikat seperti hak milik, maka proses peralihan hak dilakukan dari atas nama pewaris kepada atas nama para ahli warisnya. Proses selanjutnya dilakukan pemecahan hak atas tanah tersebut kepada masing- masing ahli waris, jika mungkinkan dilakukan pemecahan karena luasnya  bidang tanah.
Setiap ahli waris berhak atas bagian pemecahan hak atas tanah, meskipun ia masih di bawah umur. Hal ini berarti ahli waris yang masih di bawah umur tetap memperoleh haknya sebagai pemegang hak atas tanah yang berasal dari harta waris, sehingga dalam pemecahan hak atas tanah, nama ahli waris yang masih di bawah umur tetap tercantum sebagai pemegang hak atas tanah.
Ahli waris yang masih di bawah umur, setiap tindakan yang berkait tidak dapat melakukan perbuatan hukum oleh dirinya sendiri karena menurut hukum termasuk orang yang dianggap tidak  cakap hukum (Pasal  1330  jo  330  KUHPerdata).  Anak yang masih di bawah umur dianggap tidak cakap melakukan perbuatan hukum, sehingga diperlukan  orang  yang  sudah  dewasa  sebagai  walinya.  Ditegaskan  dalam ketentuan Pasal 345 KUHPerdata bahwa bila salah satu dari orang tua meninggal dunia, maka perwalian anak belum  dewasa dipangku demi hukum oleh orang tua yang masih hidup, sejauh orang tua itu tidak dibebaskan  atau  dipecat  dari  kekuasaan  orang  tua.  Anak yang tidak di bawah naungan orang tua, perlu ditetapkan seorang wali baginya oleh pengadilan setempat. Hal ini ditegaskan dalam ketentuan Pasal 359 KUHPerdata:

## Peralihan Hak Atas Tanah Pada Anak di Bawah Umur
Bagi sekalian anak belum dewasa, yang tidak bernaung di bawah kekuasaan orang tua dan  yang perwaliannya tidak telah diatur dengan cara yang sah, Pengadilan Negeri harus mengangkat seorang wali, setelah mendengar atau memanggil dengan sah para keluarga sedarah dan semenda . Wali adalah seseorang yang berdasarkan penetapan pengadilan diberikan kewenangan untuk mengurus  harta dan  kelangsungana  hidup anaak yang  masih di bawah umur. Perwalian menurut  hukum Islam ialah penguasaan penuh yang diberikan oleh agama kepada seseorang untuk menguasai  dan melindungi orang atau barang. Orang yang diberi kekuasaan perwalian disebut wali. 1 48 Perwalian menurut Pasal  1  huruf  h  Kompilasi  Hukum  Islam  adalah  kewenangan  yang  diberikan kepada seseorang untuk melakukansuatu perbuatan hukum sebagai wakil untuk kepentingan  dan atas nama anak yang tidak mempunyai kedua orang tua, orang tua yang masih hidup tidak cakap melakukan perbuatan hukum.
Wali, meskipun diberikan hak dan wewenang untuk mengelola harta anak yang dalam perwaliannya, tidak serta merta dapat mengalihkan hak atas tanah milik anak tersebut ke orang laian  tanpa adanya penetapan perwalian yang khusus untuk melakukan tindakan peralihan hak tersebut.
Salah satu peralihan hak atas tanah dapat terjadi karena adanya jual beli. Jual beli hanya dapat dilakukan oleh para pihak yang memenuhi syarat formil ataupun syarat materiil.   Syarat materiil adalah Penjual  yang  berhak  dan  berwenang  menjual  tanah  yang  bersangkutan,  pembeli  berhak  membeli tanah yang bersangkutan, Tanah hak yang bersangkutan boleh diperjual belikan dan tidak dalam sengketa. Syarat formil jual beli tanah. Jika semua syarat meteriil sudah dipenuhi maka para pihak menghadap PPAT untuk melakukan perjanjian jual beli tanah.
Anak di bawah umur yang memiliki hak atas tanah tidak secara otomatis berwenang mengalihkan hak  atas  tanah  tersebut.  Anak  di  bawah  umur,  oleh  karena  dianggap  tidak  cakap  melakukan perbuatan hukum memerlukan wali  untuk bisa mengalihkan hak atas tanahnya melalui jual  beli. Seseorang yang menjadi wali bagi anak di bawah umur harus mendapatkana penetapan dari Pengadilan  Negeri  setempat untuk memberikan izin melakukan peralihan hak sebagai wali dari anak di bawah umur.
Kenyataan di lapangan menunjukkan masih adanya peralihaan hak atas tanah yang dilakukan oleh seorang wali tanpa ada penetapan dari pengadilan negeri setempat terlebih dahulu, sehingga pada  saat mengadakan jual beli ditolak oleh PPAT karena belum ada penetapaan perwalian dari Pengadilan.

## B. Perumusan Masalah
Berdasarkan latar belakang sebagaimana tersebut di atas, dapat dirumuskan suatu permasalahan sebagai berikut:
1. Bagaimana peralihan hak atas tanah oleh anak di bawah umur yang dilakukan tanpa ada penetapan perwalian dari Pengadilan Negeri?
2. Apa akibat hukum jika peralihan hak atas tanah anak di bawah umur dilakukan tanpa ada penetapan perwalian dari Pengadilan Negeri?

## C. Metode Penelitian
Penelitian  ini  merupakan  penelitian  hukum  yang  menggunakan  pendekatan  yuridis  normatif ( normative legal research ), dengan data utamanya adalah data sekunder yang didukung data primer.
1 Soemiyati , Hukum Perkawinan dan Undang-Undang Perkawinan, (Undang-undang No. 1  tahun 1974  tentang Perkawian) , (Yogyakarta, Liberty , 2006), hlm. 41

## Peralihan Hak Atas Tanah Pada Anak di Bawah Umur
Data sekunder terdiri dari vahan hukum primer, vahan hukum sekunder dan vahan hukum tersier dengan didukung metode pengumpulan data primer melalui wawancara. Spesifikasi penelitian bersifat deskriptif analitis dan teknik pengumpulan data secara kepustakaan. Analisis data dilakukan secara deskriptif, dengan terlebih  dahulu  melakukan  pemeriksaan,  pengelompokkan, pengolahan dan evaluasi sehingga diketahui rehabilitas data tersebut, lalu di analisis secara kualitatif untuk menyelesaikan permasalahan yang ada.

## D. Tinjauan Pustaka
1. Tinjauan tentang Anak di Bawah Umur sebagai Subjek Hukum a. Pengertian Anak Di Bawah Umur Pengertiananak memiliki ragam definisi bergantung dari sudut pandang dan latar belakang para pakar  yang  memberikan  pengertian  mengenai  anak.  Anak  pada  umumnya  di  kalangan  masyarakat dipahami sebagai keturunan kedua setelah ayah dan ibu 2 , sekalipun terlahir dari hubungan yang tidak sah dalam  perspektif hukum. Pengertian anak tersebut tidak dibatasi oleh  umur, sehingga usia berapapun asal merupakan keturunan dari ayah dan ibu tetap disebut anak dari  ayah ibu tersebut.
Pengertian anak tersebut merupakan pengertian yang bersifat umum, sehingga jika dikaji terdapat dua kategori anak, yaitu anak yang sudah dewasa dan anak di bawah umur.
Pengertian anak secara khusus mengacu pada anak yang masih di bawah umur. Pengertiananak dapat dilihat  dalam  ensiklopedia  Nasional  Indonesia,  yang  mengartikan  bahwa  anak adalah kelompok manusia muda yang mempunyai batasan umur 0 sampai 21 tahun. 3 Pasal 1 Konvensi Hak
Anak ( Convention on The Right of The Child ), menyebutkan bahwa anak adalah setiap orang yang berusia di bawah umur 18 tahun kecuali berdasarkan undang-undang yang berlaku ditentukan bahwa usia  dewasa  dicapai  lebih  awal.  Aktifitas  sosial  dan  budaya  serta  ekonomi disebuah negara mempunyai pengaruh yang besar terhadap tingkat kedewasaan seorang anak. 4 49
b. Kedudukan Anak Di Bawah Umur sebagai Subjek Hukum
Subjek hukum menurut teori hukum terdiri atas orang ( natural recht ) dan badan hukum ( recht person ).  Setiap  orang  menurut  hukum  dianggap  dalam  keadaan  cakap  (berwenang)  bertindak, sehingga mereka dapat melakukan perbuatan hukum, termasuk membuat atau menandatangani suatu perjanjian, kecuali mereka yang menurut undang-undang dikecualikan karena dianggap tidak cakap (tidakberwenang) melakukan suatu tindakan hukum.
Ditegaskan dalam ketentuan Pasal 330 KUHPerdata bahwa  yang termasuk belum dewasa adalah:
a. Mereka yang belum mencapai umur genap dua puluh satu tahun dan tidak kawin sebelumnya.
b. Mereka yang belum dewasa dan tidak dibawah kekuasaan orangtua, berada dibawah perwalian. Ditegaskan pula dalam ketentuan Pasal 1330 KUHPerdata berkaitan  dengan ketidakcakapan dalam  melakukan  perbuatan  hukum  perjanjian,  yaitu  mereka  yang  tak  cakap  untuk  membuat persetujuan adalah:
a. Anak yang belum dewasa
2 WJS.Poerdarminta, 2012, Kamus Umum Bahasa Indonesia , (Jakarta: BalaiPustaka,2012),hlm. 38-39
3 Anonim,  2018, Ensiklopedia Nasional Indonesia , Jilid 2, (Jakarta: Cipta Adi Pustaka,2018), hlm. 22
4 Ibid , hlm. 36
b. Orang yang ditaruh dibawah pengampuan;
c. Perempuan yang telah kawin dalam hal-hal yang ditentukan undang-undang dan pada umumnya semua orang yang oleh undang-undang dilarang untuk membuat persetujuan tertentu. Berdasarkan SEMA  Nomor:3  Tahun  1963 juncto Pasal  31  Undang-undang  Nomor  1 tahun1974, perempuan  yang  masih  terikat  dalam  perkawinan  sudah  cakap  melakukan  perbuatan hukum sendiri. KUHPerdata tidak mengatur tentang kecakapan, tetapi yang diatur adalah ketidakcakapan. Untuk mencari dasar hukum kecakapan adalah dengan menggunakan metode argumentum a contrario , sehingga berdasarkan pengaturan Pasal 330 KUHPerdata, maka seseorang dianggap cakap apabila telah berusia  21 tahun.  Orang  yang  dianggap  tidak  cakap,  selain  yang  telah  ditentukan dalam  Pasal  1330 KUHPerdata, juga  mereka  yang dilarang oleh  undang-undang untuk  melakukan perbuatan tertentu.
Berdasarkan ketentuan di atas, dapat dipahami bahwa anak yang masih di bawah umur masuk dalam golongan orang yang tak cakap melakukan perbuatan hukum, sehingga tidak bisa  menjadi subjek hukum untuk melakukan perbuatan hukum tertentu seperti perjanjian. 2. Tinjauan Tentang Perwalian
a. Pengertian Perwalian Perwalian berasal dari kata wali dan jamak dari awliya yang secara etimologi (bahasa) berarti menolong yang mencintai. 5 50 Kata ini berasal dari bahasa Arab yang berarti teman, klien, sanak atau pelindung. Perwalian dalam literatur fiqih Islam disebut dengan al-walayah ( al-wilayah ) yang berarti orang yang mengurus atau yang menguasai sesuatu, seperti kata ad-dalalah yang juga bisa disebut dengan ad-dilalah. 6 Perwalian juga memiliki beberapa arti, di antaranya adalah cinta ( al-mahabbah ) dan  pertolongan  ( an-nashrah )  dan  juga  berarti  kekuasaan  atau  otoritas  ( as-saltah  wa-alqudrah ) seperti dalam ungkapan al-wali , yakni orang yang mempunyai kekuasaan. Hakikat dari al-walayah ( al-wilayah ) adalah “ tawalliy al-amr ”, (mengurus atau menguasai sesuatu). 7
Dikemukakan oleh Soedaryo mengutip pendapat Soebekti, bahwa perwalian yang berasal dari kata  wali  mempunyai  arti orang  lain selaku  pengganti  orang  tua  yang  menurut  hukum  diwajibkan mewakili anak yang belum dewasa atau belum akil baligh dan melakukan perbuatan hukum. 8
Menurut  Kamus  praktis  Bahasa  Indonesia,  wali  berarti  orang  yang  menurut  hukum (agama, adat) diserahi kewajiban mengurus anak yatim serta hartanya sebelum anak itu dewasa atau pengasuh pengantin perempuan pada waktu nikah (yaitu orang yang melakukan janji nikah dengan pengantin laki-laki). 9 Dikemukakan oleh Amin Suma bahwa perwalian  adalah kekuasaan atau otoritas (yang dimiliki) seseorang untuksecara langsung melakukan suatu tindakan sendiri tanpa harus bergantung (terikat) atas izin orang lain. 10 5 Ahmad Warson Munawwir, Kamus Al-Munawir , (Jogjakarta:Pondok Pesantren Al-Munawir, 2014), hlm. 1960 6 Muhammad Amin Summa, Hukum Keluarga Islam di  Dunia  Islam ,  ( Jakarta:  PT  Raja  Grafindo  Persada,  2005) hlm. 134 7 Ibid , hlm. 135. 8 Soedaryo Soimin, Hukum Orang dan Keluarga, Perspektif Hukum Perdata Barat/BW, Hukum Islam dan Hukum Adat ,(Jakarta : Sinar Grafika, 2012),  hlm.  60 9 Hartono, Kamus Praktis Bahasa Indonesia, (Jakarta : Rineka Cipta, 2016), hlm. 176
10 Muhammad Amin Suma , loc. cit.
Data sekunder terdiri dari vahan hukum primer, vahan hukum sekunder dan vahan hukum tersier dengan didukung metode pengumpulan data primer melalui wawancara. Spesifikasi penelitian bersifat deskriptif analitis dan teknik pengumpulan data secara kepustakaan. Analisis data dilakukan secara deskriptif, dengan terlebih  dahulu  melakukan  pemeriksaan,  pengelompokkan, pengolahan dan evaluasi sehingga diketahui rehabilitas data tersebut, lalu di analisis secara kualitatif untuk menyelesaikan permasalahan yang ada.

## D. Tinjauan Pustaka
1. Tinjauan tentang Anak di Bawah Umur sebagai Subjek Hukum a. Pengertian Anak Di Bawah Umur Pengertiananak memiliki ragam definisi bergantung dari sudut pandang dan latar belakang para pakar  yang  memberikan  pengertian  mengenai  anak.  Anak  pada  umumnya  di  kalangan  masyarakat dipahami sebagai keturunan kedua setelah ayah dan ibu 2 , sekalipun terlahir dari hubungan yang tidak sah dalam  perspektif hukum. Pengertian anak tersebut tidak dibatasi oleh  umur, sehingga usia berapapun asal merupakan keturunan dari ayah dan ibu tetap disebut anak dari  ayah ibu tersebut. Pengertian anak tersebut merupakan pengertian yang bersifat umum, sehingga jika dikaji terdapat dua kategori anak, yaitu anak yang sudah dewasa dan anak di bawah umur.
Pengertian anak secara khusus mengacu pada anak yang masih di bawah umur. Pengertiananak dapat dilihat  dalam  ensiklopedia  Nasional  Indonesia,  yang  mengartikan  bahwa  anak adalah kelompok manusia muda yang mempunyai batasan umur 0 sampai 21 tahun. 3 Pasal 1 Konvensi Hak Anak ( Convention on The Right of The Child ), menyebutkan bahwa anak adalah setiap orang yang berusia di bawah umur 18 tahun kecuali berdasarkan undang-undang yang berlaku ditentukan bahwa usia  dewasa  dicapai  lebih  awal.  Aktifitas  sosial  dan  budaya  serta  ekonomi disebuah negara mempunyai pengaruh yang besar terhadap tingkat kedewasaan seorang anak. 4 49
b. Kedudukan Anak Di Bawah Umur sebagai Subjek Hukum Subjek hukum menurut teori hukum terdiri atas orang ( natural recht ) dan badan hukum ( recht person ).  Setiap  orang  menurut  hukum  dianggap  dalam  keadaan  cakap  (berwenang)  bertindak, sehingga mereka dapat melakukan perbuatan hukum, termasuk membuat atau menandatangani suatu perjanjian, kecuali mereka yang menurut undang-undang dikecualikan karena dianggap tidak cakap (tidakberwenang) melakukan suatu tindakan hukum.
Ditegaskan dalam ketentuan Pasal 330 KUHPerdata bahwa  yang termasuk belum dewasa adalah:
a. Mereka yang belum mencapai umur genap dua puluh satu tahun dan tidak kawin sebelumnya.
b. Mereka yang belum dewasa dan tidak dibawah kekuasaan orangtua, berada dibawah perwalian. Ditegaskan pula dalam ketentuan Pasal 1330 KUHPerdata berkaitan  dengan ketidakcakapan dalam  melakukan  perbuatan  hukum  perjanjian,  yaitu  mereka  yang  tak  cakap  untuk  membuat persetujuan adalah:
a. Anak yang belum dewasa
2 WJS.Poerdarminta, 2012, Kamus Umum Bahasa Indonesia , (Jakarta: BalaiPustaka,2012),hlm. 38-39 3 Anonim,  2018, Ensiklopedia Nasional Indonesia , Jilid 2, (Jakarta: Cipta Adi Pustaka,2018), hlm. 22 4 Ibid , hlm. 36
b. Orang yang ditaruh dibawah pengampuan;
c. Perempuan yang telah kawin dalam hal-hal yang ditentukan undang-undang dan pada umumnya semua orang yang oleh undang-undang dilarang untuk membuat persetujuan tertentu. Berdasarkan SEMA  Nomor:3  Tahun  1963 juncto Pasal  31  Undang-undang  Nomor  1 tahun1974, perempuan  yang  masih  terikat  dalam  perkawinan  sudah  cakap  melakukan  perbuatan hukum sendiri.
KUHPerdata tidak mengatur tentang kecakapan, tetapi yang diatur adalah ketidakcakapan. Untuk mencari dasar hukum kecakapan adalah dengan menggunakan metode argumentum a contrario , sehingga berdasarkan pengaturan Pasal 330 KUHPerdata, maka seseorang dianggap cakap apabila telah berusia  21 tahun.  Orang  yang  dianggap  tidak  cakap,  selain  yang  telah  ditentukan dalam  Pasal  1330 KUHPerdata, juga  mereka  yang dilarang oleh  undang-undang untuk  melakukan perbuatan tertentu.
Berdasarkan ketentuan di atas, dapat dipahami bahwa anak yang masih di bawah umur masuk dalam golongan orang yang tak cakap melakukan perbuatan hukum, sehingga tidak bisa  menjadi subjek hukum untuk melakukan perbuatan hukum tertentu seperti perjanjian.

## 2. Tinjauan Tentang Perwalian
a. Pengertian Perwalian
Perwalian berasal dari kata wali dan jamak dari awliya yang secara etimologi (bahasa) berarti menolong yang mencintai. 5 50 Kata ini berasal dari bahasa Arab yang berarti teman, klien, sanak atau pelindung. Perwalian dalam literatur fiqih Islam disebut dengan al-walayah ( al-wilayah ) yang berarti orang yang mengurus atau yang menguasai sesuatu, seperti kata ad-dalalah yang juga bisa disebut dengan ad-dilalah. 6 Perwalian juga memiliki beberapa arti, di antaranya adalah cinta ( al-mahabbah ) dan  pertolongan  ( an-nashrah )  dan  juga  berarti  kekuasaan  atau  otoritas  ( as-saltah  wa-alqudrah ) seperti dalam ungkapan al-wali , yakni orang yang mempunyai kekuasaan. Hakikat dari al-walayah ( al-wilayah ) adalah “ tawalliy al-amr ”, (mengurus atau menguasai sesuatu). 7 Dikemukakan oleh Soedaryo mengutip pendapat Soebekti, bahwa perwalian yang berasal dari kata  wali  mempunyai  arti orang  lain selaku  pengganti  orang  tua  yang  menurut  hukum  diwajibkan mewakili anak yang belum dewasa atau belum akil baligh dan melakukan perbuatan hukum. 8
Menurut  Kamus  praktis  Bahasa  Indonesia,  wali  berarti  orang  yang  menurut  hukum (agama, adat) diserahi kewajiban mengurus anak yatim serta hartanya sebelum anak itu dewasa atau pengasuh pengantin perempuan pada waktu nikah (yaitu orang yang melakukan janji nikah dengan pengantin laki-laki). 9 Dikemukakan oleh Amin Suma bahwa perwalian  adalah kekuasaan atau otoritas (yang dimiliki) seseorang untuksecara langsung melakukan suatu tindakan sendiri tanpa harus bergantung (terikat) atas izin orang lain. 10
5 Ahmad Warson Munawwir, Kamus Al-Munawir , (Jogjakarta:Pondok Pesantren Al-Munawir, 2014), hlm. 1960
6 Muhammad Amin Summa, Hukum Keluarga Islam di  Dunia  Islam ,  ( Jakarta:  PT  Raja  Grafindo  Persada,  2005) hlm. 134
7 Ibid , hlm. 135.
8 Soedaryo Soimin, Hukum Orang dan Keluarga, Perspektif Hukum Perdata Barat/BW, Hukum Islam dan Hukum Adat ,(Jakarta : Sinar Grafika, 2012),  hlm.  60
9 Hartono, Kamus Praktis Bahasa Indonesia, (Jakarta : Rineka Cipta, 2016), hlm. 176
10 Muhammad Amin Suma , loc. cit.
Peralihan Hak Atas Tanah Pada Anak di Bawah Umur
Pengertian perwalian sebagai kewenangan dalam melakukan perbuatan hukum tertentu demi kepentingan dan hak anak yang orang tua kandungnya telah meninggal dunia atau tidak  mampu melakukan perbuatan hukum atau juga diartikan suatu perlindungan hukum yang diberikan  pada seorang anak yang belum dewasa atau belum pernah kawin yang tidak berada dibawah kekuasaan orang tua. 11 51
b. Syarat-Syarat Perwalian dan Pengangkatan wali Menurut Lili Rasyidi bahwa syarat-syarat untuk menjadi wali dapat dilihat dalam ketentuan Pasal 51 ayat (2) Undang-Undang Nomor 1 Tahun 1974 tentang Perkawinan yang menyatakan: 12
Wali sedapat-dapatnya diambil dari keluarga anak tersebut atau orang lain yang sudah dewasa, berpikiran sehat, adil, jujur dan berkelakuan baik.
Berdasarkan ketentuan di atas, maka menurut Lili Rasyidi, syarat seseorang menjadi wali antara lain: 13
a. Sudah dewasa
b. Sehat pikirannya
c. Jujur
d. Berkelakuan baik atau mempunyai itikad baik untuk menjadi wali
c. Tugas dan Tanggung Jawab Wali dalam Perwalian Menurut Vollmar bahwa perwalian itu adalah tugas, baik untuk kepentingan anak, maupun untuk kepentingan masyarakat dan harus dilakukan oleh mereka yang telah ditunjuk untuk itu berhubung dengan hubungan-hubungan pribadinya dan/atau sifat-sifatnya. 14 Tugas dan kewajiban seorang   wali    dalam  perwalian    secara    terperinci  menurut  Lili  Rasyidi  dapat  ditemukan  dalam ketentuan Pasal 51 ayat (3)-ayat (5) dan Pasal 48 Undang-Undang Republik Indonesia Nomor 1 Tahun 1974 tentang Perkawinan sebagai berikut: 15
a. Wali wajib mengurus anak yang berada dibawah kekuasaanya dan harta bendanya sebaik- baiknya dengan menghormati agama dan kepercayaan anak itu (Pasal 51 ayat (3)).
b. Wali wajib membuat daftar harta benda anak yang berada dibawah kekuasaannya pada waktu memulai jabatannya dan mencatat semua perubahan harta benda  anak atau anak- anak itu (Pasal 51 ayat (4)).
c. Wali bertanggungjawab tentang harta benda anak yang berada dibawah perwaliannya serta kerugian yang ditimbulkan karena kesalahan atau kelalaiannya (Pasal 51 ayat (5))
d. Wali tidak diperbolehkan memindahkan hak atau menggadaikan barang-barang tetap yang dimiliki oleh anak yang berada dibawah perwaliannya yang belum berumur 18  (delapan belas) tahun atau belum melangsungkan perkawinan kecuali jika kepentingan  anak mengharuskannya (Pasal 48).
Tugas dan kewajiban seorang wali secara umum mengurus kepentingan anak yang berada di bawah perwaliannya serta harta benda yang berada di bawah kekuasaan anak. Tugas dan kewajiban seorang wali terhadap diri dan harta benda anak yang berada dibawah perwaliannya juga dijelaskan
11 Wahyono Darma brata danSurini Ahlan Sjarif, loc. cit .
12 Lili Rasyjidi , Hukum Perkawinan dan Perceraian di Malasyia dan Indonesia, (Bandung:PT Remaja Rosdakarya,2011), hlm. 144.
13 Ibid ,  hlm. 144.
14 H.F.A.Vollmar , Pengantar Studi Hukum Perdata , Jakarta: Rajawali Pers, 2007hlm. 158
15 Lili Rasyjidi, Op.cit , hlm. 144-145
Pengertian perwalian sebagai kewenangan dalam melakukan perbuatan hukum tertentu demi kepentingan dan hak anak yang orang tua kandungnya telah meninggal dunia atau tidak  mampu melakukan perbuatan hukum atau juga diartikan suatu perlindungan hukum yang diberikan  pada seorang anak yang belum dewasa atau belum pernah kawin yang tidak berada dibawah kekuasaan orang tua. 11 51 b. Syarat-Syarat Perwalian dan Pengangkatan wali Menurut Lili Rasyidi bahwa syarat-syarat untuk menjadi wali dapat dilihat dalam ketentuan Pasal 51 ayat (2) Undang-Undang Nomor 1 Tahun 1974 tentang Perkawinan yang menyatakan: 12
Wali sedapat-dapatnya diambil dari keluarga anak tersebut atau orang lain yang sudah dewasa, berpikiran sehat, adil, jujur dan berkelakuan baik. Berdasarkan ketentuan di atas, maka menurut Lili Rasyidi, syarat seseorang menjadi wali antara lain: 13 a. Sudah dewasa
b. Sehat pikirannya
c. Jujur
d. Berkelakuan baik atau mempunyai itikad baik untuk menjadi wali
c. Tugas dan Tanggung Jawab Wali dalam Perwalian
Menurut Vollmar bahwa perwalian itu adalah tugas, baik untuk kepentingan anak, maupun untuk kepentingan masyarakat dan harus dilakukan oleh mereka yang telah ditunjuk untuk itu berhubung dengan hubungan-hubungan pribadinya dan/atau sifat-sifatnya. 14 Tugas dan kewajiban seorang   wali    dalam  perwalian    secara    terperinci  menurut  Lili  Rasyidi  dapat  ditemukan  dalam ketentuan Pasal 51 ayat (3)-ayat (5) dan Pasal 48 Undang-Undang Republik Indonesia Nomor 1 Tahun 1974 tentang Perkawinan sebagai berikut: 15 a. Wali wajib mengurus anak yang berada dibawah kekuasaanya dan harta bendanya sebaik- baiknya dengan menghormati agama dan kepercayaan anak itu (Pasal 51 ayat (3)).
b. Wali wajib membuat daftar harta benda anak yang berada dibawah kekuasaannya pada waktu memulai jabatannya dan mencatat semua perubahan harta benda  anak atau anak- anak itu (Pasal 51 ayat (4)).
c. Wali bertanggungjawab tentang harta benda anak yang berada dibawah perwaliannya serta kerugian yang ditimbulkan karena kesalahan atau kelalaiannya (Pasal 51 ayat (5))
d. Wali tidak diperbolehkan memindahkan hak atau menggadaikan barang-barang tetap yang dimiliki oleh anak yang berada dibawah perwaliannya yang belum berumur 18  (delapan belas) tahun atau belum melangsungkan perkawinan kecuali jika kepentingan  anak mengharuskannya (Pasal 48).
Tugas dan kewajiban seorang wali secara umum mengurus kepentingan anak yang berada di bawah perwaliannya serta harta benda yang berada di bawah kekuasaan anak. Tugas dan kewajiban seorang wali terhadap diri dan harta benda anak yang berada dibawah perwaliannya juga dijelaskan
11 Wahyono Darma brata danSurini Ahlan Sjarif, loc. cit . 12 Lili Rasyjidi , Hukum Perkawinan dan Perceraian di Malasyia dan Indonesia, (Bandung:PT Remaja Rosdakarya,2011), hlm. 144.
13 Ibid ,  hlm. 144.
14 H.F.A.Vollmar , Pengantar Studi Hukum Perdata , Jakarta: Rajawali Pers, 2007hlm. 158 15 Lili Rasyjidi, Op.cit , hlm. 144-145
dalam ketentuan Pasal 110 Kompilasi Hukum Islam yang menyatakan:
a. Wali berkewajiban mengurus diri dan harta orang yang berada di bawah perwaliannya dengan sebaik-baiknya dan berkewajiban memberikan bimbingan agama, pendidikan  dan keterampilan lainnya untuk masa depan orang yang berada di bawah perwaliannya.
b. Wali dilarang mengikatkan, membebani dan mengasingkan harta orang yang berada dibawah perwaliannya, kecuali bila perbuatan tersebut menguntungkan bagi orang yang berada  dibawah  perwaliannya  atau  merupakan  suatu  kenyataan  yang  tidak  dapat dihindarkan.
c. Wali bertanggungjawab terhadap harta orang yang berada dibawah perwaliannya, dan mengganti kerugian yang timbul sebagai akibat kesalahan atau kelalaiannya
d. Dengan tidak mengurangi ketentuan yang diatur dalam Pasal 51 ayat (4)Undang-undang Nomor 1 tahun 1974, pertanggungjawaban wali tersebut ayat(3) harus  dibuktikan dengan pembukuan yang ditutup tiap satu tahun sekali.

## 3. Tinjauan Tentang Jual Beli Hak Atas Tanah
a. Pengertian Jual Beli
Pengertian jual beli dapat dilihat pada Pasal 1457 KUHPerdata yang menyatakan: Jual  beli  adalah satu perjanjian, dengan mana  pihak yang satu mengikatkan dirinya  untuk menyerahkan suatu kebendaan, dan pihak yang lain untuk membayar harga yang  telah dijanjikan.
Jual beli lahir pada saat adanya kata sepakat antara penjual dan pembeli. Menurut KUHPerdata, perjanjian  jual  beli  belum  mengakibatkan  peralihan  hak  milik,  sehingga  baru bersifat obligatoir dan kebendaan. Adanya peralihan hak milik berarti mengandung arti perjanjian kebendaan. Dengan demikian hukum kontrak/ perjanjian Indonesia mengenal adanya pemisahan antara perjanjian oblogatoir dan perjanjian kebendaan.yang keduanya dapat terjadi sekaligus.
b. Unsur-Unsur Jual Beli
Hubungan  kewajiban  dan  hak  dalam perjanjian  jual  beli  adalah  keterikatan  penjual untuk menyerahkan benda dan memperoleh pembayaran serta keterikatan pembeli untuk membayar harga dan memperoleh benda. Dengan demikian, jelaslah bahwa sebagai bagian dari suatu sistim hukum, jual beli memiliki unsur-unsur:
1) Pihak penjual dan pembeli (unsur subjek hukum)
2) Untuk kepentingan sendiri atau pihak lain (unsur status hukum)
3) Persetujuan penyerahan hak milik dan pembayaran (unsur peristiwa hukum) 4) Mengenai benda dan harga (unsur objek hukum)
5) Wajib dipenuhi oleh masing-masing pihak (unsur hubungan hukum)

## c. Perjanjian Jual Beli Hak atas Tanah
Sejak  diundangkannya  Undang-Undang  Pokok  Agraria  (UUPA)  pada  tanggal  24  September 1960 yang menghapuskan dualisme hukum tanah di Indonesia, pengertian jual beli tanah tidak sama dengan pengertian jual beli sebagaimana dimaksud dalam Pasal  1457 dan Pasal 1458 Kitab Undang- Undang Hukum Perdata. Boedi Harsono juga menyebutkan bahwa,  sebelum berlakunya Undang- Undang Pokok Agraria (UUPA) dikenal lembaga hukum jual beli tanah. Ada yang diatur dalam KUH
Peralihan Hak Atas Tanah Pada Anak di Bawah Umur
Perdata yang tertulis dan ada yang diatur oleh hukum adat yang tidak tertulis. 16 52
Jual beli tanah adat menurut Boedi Harsono adalah perbuatan hukum yang berupa penyerahan hak milik atau penyerahan tanah untuk selama-lamanyaoleh penjual kepada pembeli yang pada saat itu juga menyerahkan harganya kepada penjual. 17
Syarat sahnya  jual  beli  tanah  menurut  hukum  adat  adalah  terpenuhinya  tiga  unsur yaitu: 18
1) Tunai, yaitu penyerahan hak oleh penjual dilakukan bersamaan dengan pembayaran oleh pembeli  dan  seketika  itu juga  hak  sudah  beralih. Harga  yang  dibayarkan  itu tidak  harus lunas, selisih harga dianggap sebagai hutang pembeli kepada penjual yang termasuk dalam lingkup hukum hutang piutang bukan hukum pertanahan.
2) Riil, yaitu kehendak yang telah diucapkan oleh penjual dan pembeli harus diikuti dengan perbuatan nyata, misalnya dengan diterimanya uang pembayaran oleh penjual dan dibuatnya perjanjian dihadapan kepala desa.
3) Terang,  yaitu  jual  beli  dilakukan  di  hadapan  kepala  desa  untuk  memastikan  bahwa perbuatan itu tidak melanggar ketentuan hukum yang berlaku.
Berdasarkan uraian di atas, menurut Hukum Adat yang merupakan dasar dari hukum tanah Nasional yang berlaku pada saat ini sebagaimana termuat dalam Undang-Undang Pokok Agraria (UUPA), peralihan hak atas tanah yang menjadi obyek jual beli telah terjadi sejak ditanda tanganinya akta jual beli di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) yang berwenang dan dibayarnya harga oleh pembeli kepada penjual. Sejak akta jual beli ditandatangani di depan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) yang berwenang, hak milik atas tanah yang dijual beralih kepada pembeli.
d. Syarat Sahnya Perjanjian Jual Beli Syarat sahnya suatu perjanjian dapat dilihat dalam ketentuan Pasal 1320 KUHPerdata  yang menegaskan bahwa untuk sahnya suatu perjanjian para pihak harus memenuhi syarat- syarat sebagai berikut:
1) Sepakat mereka yang mengikatkan diri
2) Kecakapan para pihak dalam membuat suatu perjanjian
3) Suatu hal tertentu
4) Suatu sebab yang halal
4. Tinjauan Tentang Peralihan Hak Atas Tanah a. Peralihan Hak Atas Tanah
Proses pembuatan akta jual beli hak atas tanah dibuat dihadapan PPAT. Penyerahan  yuridis mengenai pendaftaran peralihan hak atas  tanah tundukpada Hukum Agraria yang diatur  dalam Undang-Undang  Nomor  5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria,  serta Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah, dan peraturan pertanahan lainnya.
Peralihan hak atas tanah tidak dapat dilakukan sendiri oleh seorang  anak  di bawah  umur karena tidak  adanya  kecakapan  yang  dimiliki  oleh  seorang  anak  sebagai subjek hukum dalam
16 Effendi  Perangin, Hukum  Agraria  Indonesia,  Suatu  Telaah  Dari  Sudut  Pandang  Praktisi  Hukum ,  (Jakarta:  PT. Raja Grafindo Persada, 2014), hlm. 15
17 BoediHarsono , Hukum Agraria , (Jakarta: Djambatan,2010) hlm. 23
18 Ibid , hlm. 31
Perdata yang tertulis dan ada yang diatur oleh hukum adat yang tidak tertulis. 16 52
Jual beli tanah adat menurut Boedi Harsono adalah perbuatan hukum yang berupa penyerahan hak milik atau penyerahan tanah untuk selama-lamanyaoleh penjual kepada pembeli yang pada saat itu juga menyerahkan harganya kepada penjual. 17
Syarat sahnya  jual  beli  tanah  menurut  hukum  adat  adalah  terpenuhinya  tiga  unsur yaitu: 18 1) Tunai, yaitu penyerahan hak oleh penjual dilakukan bersamaan dengan pembayaran oleh pembeli  dan  seketika  itu juga  hak  sudah  beralih. Harga  yang  dibayarkan  itu tidak  harus lunas, selisih harga dianggap sebagai hutang pembeli kepada penjual yang termasuk dalam lingkup hukum hutang piutang bukan hukum pertanahan.
2) Riil, yaitu kehendak yang telah diucapkan oleh penjual dan pembeli harus diikuti dengan perbuatan nyata, misalnya dengan diterimanya uang pembayaran oleh penjual dan dibuatnya perjanjian dihadapan kepala desa.
3) Terang,  yaitu  jual  beli  dilakukan  di  hadapan  kepala  desa  untuk  memastikan  bahwa perbuatan itu tidak melanggar ketentuan hukum yang berlaku.
Berdasarkan uraian di atas, menurut Hukum Adat yang merupakan dasar dari hukum tanah Nasional yang berlaku pada saat ini sebagaimana termuat dalam Undang-Undang Pokok Agraria (UUPA), peralihan hak atas tanah yang menjadi obyek jual beli telah terjadi sejak ditanda tanganinya akta jual beli di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) yang berwenang dan dibayarnya harga oleh pembeli kepada penjual. Sejak akta jual beli ditandatangani di depan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) yang berwenang, hak milik atas tanah yang dijual beralih kepada pembeli.

## d. Syarat Sahnya Perjanjian Jual Beli
Syarat sahnya suatu perjanjian dapat dilihat dalam ketentuan Pasal 1320 KUHPerdata  yang menegaskan bahwa untuk sahnya suatu perjanjian para pihak harus memenuhi syarat- syarat sebagai berikut:
1) Sepakat mereka yang mengikatkan diri
2) Kecakapan para pihak dalam membuat suatu perjanjian
3) Suatu hal tertentu
4) Suatu sebab yang halal
4. Tinjauan Tentang Peralihan Hak Atas Tanah
a. Peralihan Hak Atas Tanah
Proses pembuatan akta jual beli hak atas tanah dibuat dihadapan PPAT. Penyerahan  yuridis mengenai pendaftaran peralihan hak atas  tanah tundukpada Hukum Agraria yang diatur  dalam Undang-Undang  Nomor  5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria,  serta Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah, dan peraturan pertanahan lainnya.
Peralihan hak atas tanah tidak dapat dilakukan sendiri oleh seorang  anak  di bawah  umur karena tidak  adanya  kecakapan  yang  dimiliki  oleh  seorang  anak  sebagai subjek hukum dalam
16 Effendi  Perangin, Hukum  Agraria  Indonesia,  Suatu  Telaah  Dari  Sudut  Pandang  Praktisi  Hukum ,  (Jakarta:  PT.
Raja Grafindo Persada, 2014), hlm. 15 17 BoediHarsono , Hukum Agraria , (Jakarta: Djambatan,2010) hlm. 23 18 Ibid , hlm. 31
melakukan perbuatan hukum tersebut. Salah satu syarat yang harus dipenuhi dalam pembuatan akta perikatan jual beli yaitu mengenai kecakapan bertindak. Pasal 39 Undang-undang Nomor 02 Tahun 2014 tentang Perubahan atas Undang-undang Nomor 30  Tahun 2004 tentang Jabatan Notaris mengatur bahwa yang dapat memenuhi syarat sebagai penghadap adalah seseorang dengan minimal berusia 18 tahun dan cakap melakukan perbuatan hukum. Seorang anak yang masih di bawah umur yang mempunyai kehendak untuk melakukan  perbuatan hukum pengalihan hak objek (tanah), memiliki kedudukan yang berbeda dengan  subjek  hukum  yang  telah cakap  melakukan perbuatan hukum.
Proses  peralihan  hak  atas  tanah  karena  jual  beli  diatur  dalaam  ketentuan  Pasal  37  ayat (1) Peraturan  Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah yang menegaskan  bahwa peralihan hak atas tanah dan hak milik atas satuan rumah susun melalui jual beli, tukar  menukar, hibah, pemasukan dalam perusahaan dan perbuatan hukum pemindahan hak lainnya,  kecuali pemindahan hak melalui lelang hanya dapat didaftarkan jika dibuktikan dengan akta yang dibuat oleh PPAT yang berwenang menurut  ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku.
b. Sebab-Sebab Terjadinya Peralihan Hak
Sebab-sebab terjadinya peralihan hak atas tanah, dapat dilihat dalam ketentuan Pasal 26 ayat (1) UUPA yang menyatakan:
Jual-beli, penukaran, penghibahan, pemberian dengan wasiat, pemberian menurut adat dan perbuatan-perbuatan  lain  yang.  dimaksudkan  untuk  memindahkan  hak  milik  serta pengawasannya diatur dengan Peraturan Pemerintah Berdasarkan  ketentuan  di  atas  dapat  diketahui  sebab-sebab  peralihan  hak  menurut peraturan perundang-undangan, yaitu:
a. Jual-beli
b. Penukaran
c. Penghibahan
d. Pemberian dengan wasiat
e. Pemberian menurut adat
f. Perbuatan-perbuatan lain yang. dimaksudkan untuk memindahkan hak milik.
Ketentuan Pasal 37 ayat (1) Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah, menyebutkan bahwa peralihan hak atas tanah dan hak milik atas satuan rumah susun melalui jual beli, tukar menukar, hibah, pemasukan dalam perusahaan dan perbuatan hukum pemindahan hak lainnya, kecuali pemindahan hak melalui lelang hanya dapat didaftarkan jika dibuktikan dengan akta yang dibuat oleh PPAT yang berwenang menurut ketentuan  peraturan  perundang-undangan  yang berlaku.

## E. Pembahasan Hasil Penelitian
1. Peralihan Hak Atas Tanah oleh Anak di Bawah Umur yang dilakukan Tanpa Ada Penetapan Perwalian Dari Pengadilan Negeri
Pemerintah telah mengeluarkan regulasi berkaitan dengan adanya peralihan hak atas tanah sebagaimana  diatur  dalam  Peraturan  Pemerintah  Republik  Indonesia  Nomor  24  Tahun  1997 tentang Pendaftaran Tanah.Ketentuan Pasal 37 ayat (1) Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun  1997 tentang Pendaftaran Tanah menegaskan:
Peralihan hak atas tanah dan hak milik atas satuan rumah susun melalui jual beli, tukar menukar, hibah, pemasukan dalam perusahaan dan perbuatan hukum pemindahan hak lainnya, kecuali
Peralihan Hak Atas Tanah Pada Anak di Bawah Umur
pemindahan hak melalui lelang, hanya dapat didaftarkan jika dibuktikan dengan akta yang dibuat oleh PPAT yang berwenang menurut ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku. Ketentuan  Pasal  37  ayat  (1)  Peraturan  Pemerintah  Nomor  24  Tahun  1997  tentang  Pendaftaran Tanah secara tegas menyatakan bahwa peralihan hak atas tanah dan hak milik atas satuan rumah susun melalui jual beli, tukar menukar, hibah, pemasukan dalam perusahaan dan perbuatan hukum pemindahan hak lainnya,  kecuali pemindahan  hak melalui  lelang,  baru  bisa  dilakukan pendaftarannya apabila dibuktikan dengan akta yang dibuat Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). Hal ini berarti akta yang dibuat Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) merupakan syarat mutlak untuk bisa melakukan peralihan hak dan mendaftarkannya di Kantor Pertanahan di Kabupaten/Kota.
Pendaftaran tanah baru bisa dilakukan apabila peralihan hak tersebut dilakukan dan dituangkan dalam suatu Akta yang dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). Akta PPAT dengan demikian memiliki fungsi sebagai suatu alat buktikepemilikan hak atas tanah sebagai prasyarat untuk melakukan pendaftaran tanah. Akta PPAT juga berfungsi sebagai alat bukti tentangtelah terjadi perbuatan hukum atas tanah. Hal ini sesuai dengan ketentuan Pasal 37 ayat (1) Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah,  yang  menerangkan bahwa akta PPAT disamping berfungsi sebagai alat bukti untuk melakukan pendaftaran peralihan  hak  atas  tanah,  juga  berfungsi  sebagai  alat  bukti tentang telah terjadinya suatu perbuatan hukum atas  tanah,  seperti jual-beli,  tukar  menukar,  hibah  dan perbuatan  lainnya  yang  mengalihkan  hak atas tanah tersebut.
Akta PPAT memegang kunci yang sangat penting untuk perbuatan hukum pengalihan hak atas tanah, sebab di dalam akta PPAT tersebut mengandung konsekuensi hukum bahwa bila terjadi  sesuatu perbuatan hukum atas tanah seperti jual-beli, tanpa dibuktikan dengan akta PPAT, maka  pendaftaran peralihan hak dari penjual kepada pembeli tidak dapat dilangsungkan atau tidak dapat terjadi, demikian juga  dengan  pembuktian  formal  bahwa  telah  terjadi  jual-beli  tidak  dapat  dibuktikan, sekalipun sesugguhnya jual beli atas tanah menurut asas hukum agraria adalah sah asalkan terpenuhi unsur terang dan tunai. Akta jual beli yang dibuat oleh PPAT berfungsi sebagai  bukti formil  dan  materiil  tentang kebenaran  adanya  perbuatan hukum yang bersangkutan dan  karena perbuatan itu sifatnya tunai sekaligus membuktikan berpindahnya hak atas tanah yang bersangkutan kepada penerima hak.
Fungsi akta PPAT dapat pula dilihat dalam Putusan Kasasi Mahkamah Agung Republik Indonesia Nomor:  1363/K/Sip/1997  yang  berpendapat  bahwa  Pasal  19  Peraturan  Pemerintah  Nomor 10 Tahun 1961 (PP10/1991) secara jelas menentukan bahwa akta PPAT hanya suatu alat bukti dan tidak menyebut bahwa akta itu adalah syarat mutlak tentang sahnya suatu jual beli tanah.  Putusan Kasasi Mahkamah Agung Republik Indonesia Nomor: 1363. K/Sip/1997 di atas juga disepakati oleh Boedi Harsono yang berpendapat bahwa akta PPAT berfungsi sebagai alat pembuktian mengenai benar sudah dilakukannya jual beli. 19
Dalam penelitian ini, akan dikaji peralihan hak milik atas tanah anak di bawah umur melalui proses jual beli. Pengalihan hak merupakan proses beralihnya hak milik seseorang kepada orang lain, dengan jalan jual beli atau tukar-menukar atau dengan cara lain yang dibenarkan oleh hukum. Hak milik dapat dipindahkan haknya kepada pihak lain (dialihkan) dengan cara jual-beli, hibah,  tukar-menukar, pemberian dengan wasiat dan perbuatan-perbuatan lain yang dimaksudkan untuk  memindahkan  hak milik. 20 53
19 Boedi  Harsono, Hukum  Agraria  Indonesia  ;  Sejarah  Pembentukan  Undang-Undang  Pokok  Agraria,  isi  dan Pelaksanaannya , (Jakarta : Djambatan, 2008), hlm.472
20 Adrian Sutedi, Peralihan Hak Atas Tanah dan Pendaftarannya, (Jakarta: Sinar Grafika, 2010),  hlm.  65 .
pemindahan hak melalui lelang, hanya dapat didaftarkan jika dibuktikan dengan akta yang dibuat oleh PPAT yang berwenang menurut ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku. Ketentuan  Pasal  37  ayat  (1)  Peraturan  Pemerintah  Nomor  24  Tahun  1997  tentang  Pendaftaran Tanah secara tegas menyatakan bahwa peralihan hak atas tanah dan hak milik atas satuan rumah susun melalui jual beli, tukar menukar, hibah, pemasukan dalam perusahaan dan perbuatan hukum pemindahan hak lainnya,  kecuali pemindahan  hak melalui  lelang,  baru  bisa  dilakukan pendaftarannya apabila dibuktikan dengan akta yang dibuat Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). Hal ini berarti akta yang dibuat Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) merupakan syarat mutlak untuk bisa melakukan peralihan hak dan mendaftarkannya di Kantor Pertanahan di Kabupaten/Kota.
Pendaftaran tanah baru bisa dilakukan apabila peralihan hak tersebut dilakukan dan dituangkan dalam suatu Akta yang dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). Akta PPAT dengan demikian memiliki fungsi sebagai suatu alat buktikepemilikan hak atas tanah sebagai prasyarat untuk melakukan pendaftaran tanah. Akta PPAT juga berfungsi sebagai alat bukti tentangtelah terjadi perbuatan hukum atas tanah. Hal ini sesuai dengan ketentuan Pasal 37 ayat (1) Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah,  yang  menerangkan bahwa akta PPAT disamping berfungsi sebagai alat bukti untuk melakukan pendaftaran peralihan  hak  atas  tanah,  juga  berfungsi  sebagai  alat  bukti tentang telah terjadinya suatu perbuatan hukum atas  tanah,  seperti jual-beli,  tukar  menukar,  hibah  dan perbuatan  lainnya  yang  mengalihkan  hak atas tanah tersebut.
Akta PPAT memegang kunci yang sangat penting untuk perbuatan hukum pengalihan hak atas tanah, sebab di dalam akta PPAT tersebut mengandung konsekuensi hukum bahwa bila terjadi  sesuatu perbuatan hukum atas tanah seperti jual-beli, tanpa dibuktikan dengan akta PPAT, maka  pendaftaran peralihan hak dari penjual kepada pembeli tidak dapat dilangsungkan atau tidak dapat terjadi, demikian juga  dengan  pembuktian  formal  bahwa  telah  terjadi  jual-beli  tidak  dapat  dibuktikan, sekalipun sesugguhnya jual beli atas tanah menurut asas hukum agraria adalah sah asalkan terpenuhi unsur terang dan tunai. Akta jual beli yang dibuat oleh PPAT berfungsi sebagai  bukti formil  dan  materiil  tentang kebenaran  adanya  perbuatan hukum yang bersangkutan dan  karena perbuatan itu sifatnya tunai sekaligus membuktikan berpindahnya hak atas tanah yang bersangkutan kepada penerima hak.
Fungsi akta PPAT dapat pula dilihat dalam Putusan Kasasi Mahkamah Agung Republik Indonesia Nomor:  1363/K/Sip/1997  yang  berpendapat  bahwa  Pasal  19  Peraturan  Pemerintah  Nomor 10 Tahun 1961 (PP10/1991) secara jelas menentukan bahwa akta PPAT hanya suatu alat bukti dan tidak menyebut bahwa akta itu adalah syarat mutlak tentang sahnya suatu jual beli tanah.  Putusan Kasasi Mahkamah Agung Republik Indonesia Nomor: 1363. K/Sip/1997 di atas juga disepakati oleh Boedi Harsono yang berpendapat bahwa akta PPAT berfungsi sebagai alat pembuktian mengenai benar sudah dilakukannya jual beli. 19
Dalam penelitian ini, akan dikaji peralihan hak milik atas tanah anak di bawah umur melalui proses jual beli. Pengalihan hak merupakan proses beralihnya hak milik seseorang kepada orang lain, dengan jalan jual beli atau tukar-menukar atau dengan cara lain yang dibenarkan oleh hukum. Hak milik dapat dipindahkan haknya kepada pihak lain (dialihkan) dengan cara jual-beli, hibah,  tukar-menukar, pemberian dengan wasiat dan perbuatan-perbuatan lain yang dimaksudkan untuk  memindahkan  hak milik. 20 53
19 Boedi  Harsono, Hukum  Agraria  Indonesia  ;  Sejarah  Pembentukan  Undang-Undang  Pokok  Agraria,  isi  dan Pelaksanaannya , (Jakarta : Djambatan, 2008), hlm.472 20 Adrian Sutedi, Peralihan Hak Atas Tanah dan Pendaftarannya, (Jakarta: Sinar Grafika, 2010),  hlm.  65 .
Tata cara pemindahan hak milik sebagaimana dinyatakan dalam Pasal 26 ayat (1) UUPA, yaitu melalui jual beli, penukaran, penghibahan, pemberian dengan wasiat, pemberian menurut adat dan perbuatan-perbuatan lain yang dimaksudkan untuk memindahkan hak milik serta pengawasannya diatur dengan peraturan pemerintah.
Sebagaimana telah diuraikan sebelumnya bahwa salah satu cara peralihan hak yang banyak dilakukan di masyarakat adalah jual beli. Dikemukakan oleh Adrian Sutedi bahwa syarat jual beli tanah ada dua, yaitu: 21 54
a. Syarat materiil Syarat materiil akan sangat menentukan sahnya jual beli tanah tersebut, antara lain sebagai berikut:
1) Penjual berhak menjual tanah yang bersangkutan
2) Penjual berwenang untuk menjual tanah yang bersangkutan
3) Pembeli berhak membeli tanah yang bersangkutan
4) Tanah hak yang bersangkutan boleh diperjual belikan dan tidak dalam sengketa. Berdasarkan uraian di atas, maka dapat dipahami jika syarat materiil ini menyangkut fakta berkaitan dengan subjek dan objek jual beli. Syarat materiil ini juga tidak dapat dilepaskan dari syarat sahnya perjanjian, sehingga setiap jual beli hak atas tanah, harus memenuhi pula syarat sahnya perjanjian sebagaimana diatur dalam Pasal 1320 KUHPerdata.
b. Syarat Formil Syarat  formil  merupakan  syarat  yang  berkaitan  dengan  syarat  administratif  berupa pembuatan suatu akta jual beli. Dalam hal semua syarat meteriil sudah dipenuhi, maka para pihak menghadap PPAT untuk melakukan perjanjian jual beli tanah yang dituangkan dalam suatu akta otentik yang dibuat oleh PPAT. Berdasarkan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah, jual beli dilakukan oleh para pihak dihadapan PPAT, setiap perjanjian yang bermaksud memindahkan hak atas tanah, harus dibuktikan dengan akta Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT).
Jual beli hak atas tanah harus dilakukan di hadapan PPAT, sebagai bukti telah terjadi jual beli suatu hak atas tanah. Jual beli tanah di hadapan PPAT merupakan perbuatan hukum yang dilakukan para pihak dengan dibuatkan perjanjian jual beli secara otentik.
Sebagaimana telah dijelaskan bahwa jual beli merupakan suatu perjanjian. Jual beli sebagai suatu perjanjian, terikat dengan ketentuan Pasal 1320 KUHPerdata, tentang sahnya suatu perjanjian yang harus memenuhi empat syarat yaitu:
a. Sepakat Mereka yang Mengikatkan Dirinya
b. Kecakapan Untuk Membuat Suatu Perjanjian. c. Suatu Hal Tertentu
d. Suatu Sebab Yang Halal
Berdasarkan uraian di atas dapat dianalisis bahwa perjanjian jual beli tanah yang dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT), secara normatif harus memenuhi ketentuan Pasal 1320 KUHPerdata tentang syarat sahnya suatu perjanjian. Peralihan hak atas tanah melalui jual beli, selain harus memenuhi empat syarat sahnya perjanjian sebagaimana diatur dalam Pasal 1320 KUHPerdata, juga perlu memperhatikan syarat materiil jual beli hak atas tanah.
21 Ibid , hlm.  77
Peralihan Hak Atas Tanah Pada Anak di Bawah Umur
Hal ini sangat penting untuk  menghindari  terjadinya  cacat materiil dan cacat formil dalam pelaksanaan peralihan hak atas tanah.
Menurut penjelasan seorang Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT), dalam hal terjadi jual beli  hak  atas  tanah,  seorang  PPAT  akan  memeriksa  terlebih  dahulu  subjek  dan  objek perjanjiannya.  Jika  ternyata  berdasarkan  hasil  pemeriksaan  objek  jual  beli,  yaitu  hak  atas tanah yang dalam hal ini dibuktikan dengan suatu sertipikat kepemilikan hak atas tanah, maka nama penjualnya  haruslah sama  dengan nama  pemegang  hak. Jika  ternyata  nama  pemegang hak  masih  di  bawah  umur,  maka  PPAT  akan  meminta  syarat  penetapan  perwalian  di Pengadilan Negeri/Pengadilan Agama kepada keluarga yang mewakili penjual yang masih di bawah umur sebelum melakukan proses pembuatan akta jual beli. 22
Khusus mengenai pihak penjual, menurut penjelasan PPAT, pihak yang menjual hak atas tanah harus memenuhi syarat materiil jual beli hak atas tanah, yaitu berwenang menjual hak atas tanah yang dimaksud, meskipun memiliki kecakapan secara hukum. Demikian pula pihak yang  membeli harus memenuhi  syarat subjek dari hak atas tanah yang akan diterima. PPAT wajib menyelidiki atau memeriksa secara hati-hati kebenaran alat bukti atau syarat yang dijadikan  kelengkapan dalam pembuatan akta dan dilihat sebagai saksi oleh setidaknya dua atau lebih orang yang memenuhi syarat guna bertindak sebagai  saksi dalam suatu perbuatan hukum jual beliitu  untuk selanjutnya dilakukan pembacaan dan penanda tanganan oleh para pihak, saksi, dan PPAT. Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) dalam hal pembuatan akta jual beli, benar-benar harus melakukan pemeriksaan secara teliti.
Peralihanhak atas tanah oleh anak di bawah umur pada dasarnya dapat dilakukan dengan cara menunjuk seorang wali untuk mewakili anak di bawah umur melakukan perbuatan hukum berupa jual beli hak atas tanah miliknya selaku pemegang hak yang sah. Wali anak di bawah umur  inilah nantinya yang akan melakukan perjanjian jual beli dengan pihak lain dan menandatangani akta jual beli yang dibuat oleh PPAT.
Seorang  wali  secara  umum  memiliki  tugas  dan  tanggung  jawab  mengurus kepentingan anak yang berada di bawah perwaliannya serta harta benda yang berada di bawah kekuasaan anak. Tugas dan kewajiban seorang wali tersebut sesuai dengan ketentuan Pasal 110 ayat (1) Kompilasi Hukum Islam yang menyatakan bahwa wali berkewajiban mengurus diri dan harta orang yang berada di bawah perwaliannya dengan sebaik-baiknya dan berkewajiban memberikan bimbingan agama, pendidikan dan keterampilan lainnya untuk masa depan orang yang berada di bawah perwaliannya. Menurut Lili Rasyidi tugas dan tanggung jawab wali dapat dilihat dalam ketentuan Pasal 51 ayat (1) Undang-Undang Republik Indonesia Nomor 1 Tahun 1974 tentang Perkawinan  yang menegaskan bahwa wali wajib mengurus anak yang berada dibawah kekuasaanya dan harta  bendanya  sebaik-baiknya  dengan menghormati  agama  dan kepercayaan anak itu. 23 55
Kewajiban untuk meminta persetujuan pengadilan dapat dilihat dari bunyi ketentuan Pasal  393 KUHPerdata yang menyatakan bahwa wali tidak boleh meminjam uang untuk kepentingan anak belum dewasa, juga tidak boleh mengasingkan atau menggadaikan barang- barang tak bergerak, pula tidak boleh menjual atau memindahtangankan surat-surat utang
22 Achmad Ariyadi, Wawancara, Notaris Kabupaten Semarang, tanggal 11 Januari 2021
23 Lili Rasyjidi, Op.cit , hlm 144-145
Hal ini sangat penting untuk  menghindari  terjadinya  cacat materiil dan cacat formil dalam pelaksanaan peralihan hak atas tanah.
Menurut penjelasan seorang Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT), dalam hal terjadi jual beli  hak  atas  tanah,  seorang  PPAT  akan  memeriksa  terlebih  dahulu  subjek  dan  objek perjanjiannya.  Jika  ternyata  berdasarkan  hasil  pemeriksaan  objek  jual  beli,  yaitu  hak  atas tanah yang dalam hal ini dibuktikan dengan suatu sertipikat kepemilikan hak atas tanah, maka nama penjualnya  haruslah sama  dengan nama  pemegang  hak. Jika  ternyata  nama  pemegang hak  masih  di  bawah  umur,  maka  PPAT  akan  meminta  syarat  penetapan  perwalian  di Pengadilan Negeri/Pengadilan Agama kepada keluarga yang mewakili penjual yang masih di bawah umur sebelum melakukan proses pembuatan akta jual beli. 22
Khusus mengenai pihak penjual, menurut penjelasan PPAT, pihak yang menjual hak atas tanah harus memenuhi syarat materiil jual beli hak atas tanah, yaitu berwenang menjual hak atas tanah yang dimaksud, meskipun memiliki kecakapan secara hukum. Demikian pula pihak yang  membeli harus memenuhi  syarat subjek dari hak atas tanah yang akan diterima. PPAT wajib menyelidiki atau memeriksa secara hati-hati kebenaran alat bukti atau syarat yang dijadikan  kelengkapan dalam pembuatan akta dan dilihat sebagai saksi oleh setidaknya dua atau lebih orang yang memenuhi syarat guna bertindak sebagai  saksi dalam suatu perbuatan hukum jual beliitu  untuk selanjutnya dilakukan pembacaan dan penanda tanganan oleh para pihak, saksi, dan PPAT. Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) dalam hal pembuatan akta jual beli, benar-benar harus melakukan pemeriksaan secara teliti.
Peralihanhak atas tanah oleh anak di bawah umur pada dasarnya dapat dilakukan dengan cara menunjuk seorang wali untuk mewakili anak di bawah umur melakukan perbuatan hukum berupa jual beli hak atas tanah miliknya selaku pemegang hak yang sah. Wali anak di bawah umur  inilah nantinya yang akan melakukan perjanjian jual beli dengan pihak lain dan menandatangani akta jual beli yang dibuat oleh PPAT.
Seorang  wali  secara  umum  memiliki  tugas  dan  tanggung  jawab  mengurus kepentingan anak yang berada di bawah perwaliannya serta harta benda yang berada di bawah kekuasaan anak. Tugas dan kewajiban seorang wali tersebut sesuai dengan ketentuan Pasal 110 ayat (1) Kompilasi Hukum Islam yang menyatakan bahwa wali berkewajiban mengurus diri dan harta orang yang berada di bawah perwaliannya dengan sebaik-baiknya dan berkewajiban memberikan bimbingan agama, pendidikan dan keterampilan lainnya untuk masa depan orang yang berada di bawah perwaliannya. Menurut Lili Rasyidi tugas dan tanggung jawab wali dapat dilihat dalam ketentuan Pasal 51 ayat (1) Undang-Undang Republik Indonesia Nomor 1 Tahun 1974 tentang Perkawinan  yang menegaskan bahwa wali wajib mengurus anak yang berada dibawah kekuasaanya dan harta  bendanya  sebaik-baiknya  dengan menghormati  agama  dan kepercayaan anak itu. 23 55
Kewajiban untuk meminta persetujuan pengadilan dapat dilihat dari bunyi ketentuan Pasal  393 KUHPerdata yang menyatakan bahwa wali tidak boleh meminjam uang untuk kepentingan anak belum dewasa, juga tidak boleh mengasingkan atau menggadaikan barang- barang tak bergerak, pula tidak boleh menjual atau memindahtangankan surat-surat utang
22 Achmad Ariyadi, Wawancara, Notaris Kabupaten Semarang, tanggal 11 Januari 2021 23 Lili Rasyjidi, Op.cit , hlm 144-145
negara, piutang- piutang dan andil-andil, tanpa memperoleh kuasa untuk itu dari Pengadilan Negeri Pengadilan Negeri tidak akan memberikan kuasa ini, kecuali atas dasar keperluan yang mutlak atau bila jelas  bermanfaat  dan  setelah  mendengar  atau  memanggil  dengan  sah keluarga  semenda  atau  sedarah  anak  belum  dewasa  dan  wali  pengawas.  Berdasarkan ketentuan Pasal 393 KUHPerdata, wali harus memperoleh  kuasa  dari  Pengadilan  Negeri  jika ingin  mengasingkan  atau  menggadaikan  barang- barang tak bergerak.
2. Akibat Hukum Jika Peralihan Hak Atas  Tanah Anak Di  Bawah Umur Dilakukan Tanpa Ada Penetapan Perwalian Dari Pengadilan Negeri Suatu hak atas tanah dapat mengalami peralihan hak dari pihak satu ke pihak yang lain. Menurut ketentuan Pasal 26 ayat (1) UUPA Jual-beli, penukaran, penghibahan, pemberian dengan  wasiat, pemberian  menurut  adat  dan  perbuatan-perbuatan  lain  yang.  dimaksudkan  untuk  memindahkan  hak milik serta pengawasannya diatur dengan Peraturan Pemerintah.
Pemindahanhak milik serta pengawasan terhadap proses iual-beli, penukaran, penghibahan, pemberian dengan wasiat, pemberian menurut adat dan perbuatan-perbuatan lain diatur dalam Peraturan Pemerintah.
Pasal 37 ayat (1) Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah, menegaskan bahwa peralihan hak atas tanah dan hak milik atas satuan rumah susun melalui jual beli, tukar menukar, hibah, pemasukan dalam perusahaan dan perbuatan hukum pemindahan hak  lainnya, kecuali pemindahan hak melalui lelang hanya dapat didaftarkan jika dibuktikan dengan akta yang dibuat oleh PPAT yang berwenang menurut ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku.
Proses peralihan hak atas tanah milik anak di bawah umur melalui jual beli melahirkan dua peristiwa hukum, yaitu:
a. Adanya perjanjian jual beli hak atas tanah
b. Adanya peralihan hak atas tanah secara adminsitratif Peralihan hak atas tanah dianggap telah selesai apabila Kantor Pertanahan setempat telah mencoret pemegang hak atas tanah yang lama dalam sertipikat dan menuliskan nama pemegang hak atas tanah yang baru disertai dasar peralihannya.
Suatu perjanjian jual beli hak atas tanah tidak boleh mengandung cacat hukum yang dapat mengakibatkan  tidak  sahnya  jual  beli  tersebut.  Dalam  hal  ternyata  syarat  sahnya  perjanjian  jual beli hak atas tanah milik anak di bawah umur tidak terpenuhi, maka akan menimbulkan akibat hukum bagi jual beli tersebut, yaitu batal demi hukum atau dapat dibatalkan. Akibat hukum batal  demi hukum terjadi apabila syarat subjektif perjanjian tidak terpenuhi, yaitu perjanjian tersebut dibuat oleh anak di bawah umur (belum dewasa).
Perjanjian yang dibuat oleh anak di bawah umur (belum dewasa), dengan  sendirinya adalah batal demi hukum. Terhadap perjanjian tersebut akan batal atas permintaan dari pihak anak  yang belum dewasa tersebut, semata-mata karena alasan belum dewasanya anak tersebut. Hal ini ditegaskan dalam ketentuan Pasal 1446 ayat (1) KUHPerdata yang menyatakan:
Semua perikatan yang dibuat oleh anak yang belum dewasa, atau orang-orang yang berada di bawah pengampuan adalah batal demi hukum, dan atas tuntutan yang diajukan oleh atau dan pihak mereka, harus dinyatakan batal, semata-mata atas dasar kebelumdewasaan atau pengampuannya.
Demikian pula ditegaskan dalam ketentuan Pasal 1331 ayat (1) KUHPerdata yang menyatakan: Oleh  karena  itu,  orang-orang  yang  dalam pasal  yang  lalu dinyatakan tidak cakap  untuk
Peralihan Hak Atas Tanah Pada Anak di Bawah Umur
membuat persetujuan, boleh menuntut pembatalan perikatan yang telah mereka buat dalam hal kuasa untuk itu tidak dikecualikan oleh undang-undang.
Kecakapan  bertindak  dalam  hukum (rechtsbekwaamheid) merupakan  kemampuan  seseorang untuk melakukan suatu perjanjian, sehingga perikatan yang dibuatnya menjadi sah menurut hukum. Konsekuensi dari kecakapan adalah apabila perbuatan hukum kepemilikan atas tanah yang dilakukan oleh pihak yang tidak cakap bertindak dalam hukum misalnya anak yang belum dewasa dan belum pernah kawin dapat dibatalkan demi hukum. Kecakapan seseorang dalam melakukan perbuatan hukum dikaitkan dengan dewasa secara fisik dalam hukum pertanahan, bersandar pada  Pasal 330 KUHPerdata, yaitu mereka yang belum mencapai umur genap 21 tahun dan sebelumnya belum kawin. Hal ini dapat dipahami sebab tidak ada ketegasan dalam penentuan umur dewasa  dalam  hukum nasional.
Pembuktian atas ketidakcakapan pihak penjual dapat dilihat dalam akta jual beli yanag  dibuat oleh PPAT. Akta PPAT disamping berfungsi sebagai alat bukti tentang telah terjadinya suatu perbuatan hukum  jual beli,juga  berfungsi  sebagai alat bukti untuk melakukan pendaftaran  peralihan hak atas tanahnya. Suatu perbuatan hukum jual beli hak atas tanah yang dilakukan tanpa akta PPAT meskipun dilakukan sesuai dengan hukum adat, yaitu riil,  tunai dan terang, peralihan  hak dari penjual kepada pembeli tidak dapat dilangsungkan atau tidak dapat terjadi. Hal tersebut membuktikan bahwa akta jual beli yang dibuat oleh PPAT memiliki fungsi sebagai bukti formal telah perbuatan hukum jual beli hak atas tanah sekaligus  membuktikan berpindahnya hak atas tanah yang bersangkutan kepada pembeli. Berdasarkan penjelasan di atas, peralihan hak atas tanah anak di bawah umur dilakukan tanpa ada penetapan perwalian dari pengadilan negeri berakibat hukum cacatnya peralihan hak  tersebut yang menyebabkan batal demi hukum. Pihak keluarga anak yang masih di bawah umur dapat mengajukan tuntutan  pembatalan  peralihan  hak  atas  tanah  semata-mata  atas  dasar  kebelumdewasaan  anak  yang masih di bawah umur.

## F. Penutup
1. Kesimpulan
Berdasarkan paparan diatas, maka dapat disimpulkan:
a. Peralihan hak atas tanah oleh anak di bawah umur harus memenuhi syarat jual beli tanah, yaitu Syarat materiil dan syarat formil. Syarat materiil akan sangat menentukan sahnya jual beli tanah tersebut, yakni Penjual adalah pihak yang berhak dan berwenang menjual tanah yang bersangkutan dan Pembeli berhak membeli tanah yang bersangkutan, dan tanah  tidak dalam  sengketa.Syarat formil merupakan syarat yang berkaitan dengan syarat administratif berupa pembuatan suatu akta jual beli. Proses jual beli terhadap tanah milik seorang anak di bawah umur tidak bisa dilakukan tanpa kehadiran seorang wali. Proses jual beli hak atas tanah milik anak di bawah umur yang tidak dilengkapi dengan penetapan perwalian dari pengadilan memberikan risiko cacat hukum terhadap proses jual beli itu sendiri. Peralihan hak atas tanah oleh anak di bawah umur yang dilakukan tanpa ada penetapan perwalian dari Pengadilan Negeri adalah cacat hukum dan batal demi hukum.
b. Proses peralihan hak atas tanah milik anak di bawah umur melalui jual beli melahirkan dua peristiwa hukum, yaitu: adanya perjanjian jual beli hak atas tanah dan adanya peralihan hak atas tanah secara adminsitratif. peralihan hak atas tanah anak di bawah umur dilakukan tanpa ada penetapan perwalian dari pengadilan negeri berakibat hukum cacatnya peralihan hak tersebut yang menyebabkan

## Peralihan Hak Atas Tanah Pada Anak di Bawah Umur
membuat persetujuan, boleh menuntut pembatalan perikatan yang telah mereka buat dalam hal kuasa untuk itu tidak dikecualikan oleh undang-undang.
Kecakapan  bertindak  dalam  hukum (rechtsbekwaamheid) merupakan  kemampuan  seseorang untuk melakukan suatu perjanjian, sehingga perikatan yang dibuatnya menjadi sah menurut hukum. Konsekuensi dari kecakapan adalah apabila perbuatan hukum kepemilikan atas tanah yang dilakukan oleh pihak yang tidak cakap bertindak dalam hukum misalnya anak yang belum dewasa dan belum pernah kawin dapat dibatalkan demi hukum. Kecakapan seseorang dalam melakukan perbuatan hukum dikaitkan dengan dewasa secara fisik dalam hukum pertanahan, bersandar pada  Pasal 330 KUHPerdata, yaitu mereka yang belum mencapai umur genap 21 tahun dan sebelumnya belum kawin. Hal ini dapat dipahami sebab tidak ada ketegasan dalam penentuan umur dewasa  dalam  hukum nasional.
Pembuktian atas ketidakcakapan pihak penjual dapat dilihat dalam akta jual beli yanag  dibuat oleh PPAT. Akta PPAT disamping berfungsi sebagai alat bukti tentang telah terjadinya suatu perbuatan hukum  jual beli,juga  berfungsi  sebagai alat bukti untuk melakukan pendaftaran  peralihan hak atas tanahnya. Suatu perbuatan hukum jual beli hak atas tanah yang dilakukan tanpa akta PPAT meskipun dilakukan sesuai dengan hukum adat, yaitu riil,  tunai dan terang, peralihan  hak dari penjual kepada pembeli tidak dapat dilangsungkan atau tidak dapat terjadi. Hal tersebut membuktikan bahwa akta jual beli yang dibuat oleh PPAT memiliki fungsi sebagai bukti formal telah perbuatan hukum jual beli hak atas tanah sekaligus  membuktikan berpindahnya hak atas tanah yang bersangkutan kepada pembeli.
Berdasarkan penjelasan di atas, peralihan hak atas tanah anak di bawah umur dilakukan tanpa ada penetapan perwalian dari pengadilan negeri berakibat hukum cacatnya peralihan hak  tersebut yang menyebabkan batal demi hukum. Pihak keluarga anak yang masih di bawah umur dapat mengajukan tuntutan  pembatalan  peralihan  hak  atas  tanah  semata-mata  atas  dasar  kebelumdewasaan  anak  yang masih di bawah umur.

## F. Penutup
1. Kesimpulan
Berdasarkan paparan diatas, maka dapat disimpulkan:
a. Peralihan hak atas tanah oleh anak di bawah umur harus memenuhi syarat jual beli tanah, yaitu Syarat materiil dan syarat formil. Syarat materiil akan sangat menentukan sahnya jual beli tanah tersebut, yakni Penjual adalah pihak yang berhak dan berwenang menjual tanah yang bersangkutan dan Pembeli berhak membeli tanah yang bersangkutan, dan tanah  tidak dalam  sengketa.Syarat formil merupakan syarat yang berkaitan dengan syarat administratif berupa pembuatan suatu akta jual beli. Proses jual beli terhadap tanah milik seorang anak di bawah umur tidak bisa dilakukan tanpa kehadiran seorang wali. Proses jual beli hak atas tanah milik anak di bawah umur yang tidak dilengkapi dengan penetapan perwalian dari pengadilan memberikan risiko cacat hukum terhadap proses jual beli itu sendiri. Peralihan hak atas tanah oleh anak di bawah umur yang dilakukan tanpa ada penetapan perwalian dari Pengadilan Negeri adalah cacat hukum dan batal demi hukum.
b. Proses peralihan hak atas tanah milik anak di bawah umur melalui jual beli melahirkan dua peristiwa hukum, yaitu: adanya perjanjian jual beli hak atas tanah dan adanya peralihan hak atas tanah secara adminsitratif. peralihan hak atas tanah anak di bawah umur dilakukan tanpa ada penetapan perwalian dari pengadilan negeri berakibat hukum cacatnya peralihan hak tersebut yang menyebabkan
c. dibatalkan demi hukum. Pihak keluarga anak yang masih di bawah umur dapat mengajukan tuntutan pembatalan peralihan hak atas tanah semata-mata atas dasar kebelumdewasaan anak yang masih di bawah umur.
2. Saran a. Perlu dibuat peraturan yang secara tegas mewajibkan seorang wali untuk mengajukan permohonan penetapan perwalian jika ingin mengalihkan hak atas tanah milik anak di bawah umur.
b. Perlu penegakan sanksi disiplin oleh Pemerintah kepada PPAT yang tidak mengindahkan syarat penyertaan penetapan perwalian dari pengadilan karena ketidakcermatan dalam membuat akta jual beli yang dapat merugikan kepentingan hukum anak di bawah umur.

## DAFTAR PUSTAKA
Adrian Sutedi, 2010, Peralihan Hak atas Tanah dan Pendaftarannya, Sinar Grafika, Jakarta.
Ahmad Warson Munawwir, 2014, Kamus Al-Munawir Pondok Pesantren Al-Munawir, Yogyakarta.
Anonim, 2018, Ensiklopedia Nasional Indonesia , Jilid 2  Cipta Adi Pustaka, Jakarta.
Boedi Harsono, 2002, Menuju Penyempurnaan Hukum Tanah Nasional ,  Trisakti, Jakarta.
, 2008, Hukum  Agraria  Indonesia;  Sejarah  Pembentukan  Undang-Undang  Pokok Agraria,  isi  dan Pelaksanaannya ,   Djambatan,Jakarta.
, 2010, Hukum Agraria ,   Djambatan, Jakarta.
Effendi  Perangin,  2014, Hukum  Agraria  Indonesia,  Suatu  Telaah  Dari  Sudut  Pandang  Praktisi Hukum , Raja Grafindo Persada, Jakarta.
Hartono, 2016, Kamus Praktis Bahasa Indonesia, Rineka Cipta, Jakarta.
H.F.A.Vollmar, 2007, Pengantar Studi Hukum Perdata ,  Rajawali Pers, Jakarta.
Lili  Rasyjidi,  2 0 1 1 , Hukum  Perkawinan  dan  Perceraian  di  Malasyia  dan  Indonesia, Remaja Rosdakarya, Jakarta.
Muctar Wahid, 2008, Memaknai Kepastian Hukum Hak Milik Atas Tanah ,  Repulika, Jakarta.
Muhammad  Amin  Summa, 2005, Hukum  Keluarga  Islam  di  Dunia  Islam ,   Raja  Grafindo, Jakarta.
Mudjiono, 2007, Politik dan Hukum Agraria,  Liberty, Yogyakarta.
Purwahid Patrik, Asas-asas Itikad Baik dan Kepatutan Dalam Perjanjian, Badan Penerbit    UNDIP, Semarang.
R. Subekti, 2011, Pokok-Pokok Hukum Perdata ,   Intermasa, Jakarta.
. 2010, Aneka Perjanjian ,   Citra Aditya Bakti, Bandung.
Soedaryo  Soimin,  2 0 1 2 , Hukum  Orang  dan  Keluarga,  Perspektif  Hukum  Perdata  Barat/BW,  Hukum Islam dan Hukum Adat ,   Sinar Grafika, Jakarta.
Soemiyati, 2006, Hukum  Perkawinan   dan  Undang-Undang  Perkawinan,  (Undang-undang No. 1 tahun  1974 tentang Perkawian) , L iberty, Yogyakarta.
Peralihan Hak Atas Tanah Pada Anak di Bawah Umur
Wahyono Darmabrata dan Surini Ahlan Sjarif,  2014, Hukum Perkawinan Dan Keluarga di Indonesia , FH UI, Jakarta. WJS.Poerdarminta, 2012, Kamus Umum Bahasa Indonesia ,   Balai Pustaka, Jakarta.

## Peraturan Perundang-undangan
Undang-Undang Dasar Negara Republik Indonesia Tahun 1945
Kitab Undang-Undang Hukum Perdata
Undang-Undang Republik Indonesia Nomor 5 Tahun 1960 Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria Undang-Undang Republik Indonesia Nomor 1 Tahun 1974 tentang Perkawinan Undang-Undang Republik Indonesia Nomor 30 Tahun 2004 tentang Jabatan Notaris
Undang-Undang  Republik  Indonesia  Nomor  2  Tahun  2014  tentang  Perubahan  Atas  Undang-Undang Republik Indonesia Nomor 30 Tahun 2004 tentang Jabatan Notaris
Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah
Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor 37 Tahun 1998 tentang Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah
Peraturan  Pemerintah Republik Indonesia Nomor  24 Tahun 2016 tentang Perubahan  Atas  Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor 37 Tahun 1998 tentang Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah
Instruksi Presiden Republik Indonesia Nomor 1 Tahun 1991 tentang Kompilasi Hukum Islam
Keputusan Menteri Agama Republik Indonesia Nomor 154 Tahun 1991 Tentang Pelaksanaan Instruksi Presiden Republik Indonesia Nomor 1 Tahun 1991