Terbit online pada laman web jurnal: http://journal.isas.or.id/index.php/JACEIT

## JOURNAL OF APPLIED CIVIL ENGINEERING AND INFRASTRUCTURE TECHNOLOGY (JACEIT)
Vol. 4 No. 1 (2023) 38 - 41 ISSN: 2723-5378 (Online-Elektronik)
Analisis Penetapan Harga Sewa Pada Unit Rumah Susun (Studi Kasus:

## Rusun Tingkat Tinggi Pasar Rumput, Jakarta Selatan)
Sofi Yanuar Riska 1 , Dewi Junita K 2 , Samsyul Arifin 3 1,2,3 Jurusan Teknik Sipil, Fakultas Teknik, Universitas Jember
1 peksopek96@gmail.com*

## Abstract
Flats are often referred to as simple versions of apartments. Rusun Tingkat Tinggi Pasar Rumput is a flat that was built to meet the  housing  needs  of  lower-middle-income  and  low-income  people  whose  construction  gets  facilities  and  government assistance. In this study, to determine the rental price of the flats, what is needed is to know the total cost of development. The data collection that is done to get the rental price is to calculate the volume of work and make a budget plan and calculate other development costs. The result of the analysis is that the total cost for the construction of the Grass Market High-Level Flats is Rp. 668,648,547,822.72,-. The price of the apartment rental unit by the available cost analysis is Rp. 877,657,389. To determine the price increase each year, depending on the capitalization rate each year. The increase in rental prices for flats for 2020, 2021,  and  2022  for  a  capitalization  level  of  7%,  namely  Rp.  1,000,529.42,  Rp.  1,061,965.44,  and  Rp.  1,123,401.46.  A capitalization level of 12%, which is Rp. 1,088,295 ,16 , Rp 1,193,614,05, and Rp 1,298,982,94.
Keywords: Flats, Rental Prices

## Abstrak
Rumah Susun atau disingkat rusun sering disebut juga sebagai apartemen versi sederhana. Rusun Tingkat Tinggi Pasar Rumput adalah rumah susun yang di bangun untuk memenuhi kebutuhan rumah bagi masyarakat berpenghasilan menengah kebawah dan  berpenghasilan  rendah  yang  pembangunannya  mendapatkan  kemudahan  dan  bantuan  pemerintah.  Dalam  penelitian  ini untuk menentukan harga sewa rusun yang di butuhkan adalah mengetahui total biaya pembangunan. Pengumpulan data yang di lakukan untuk mendapatkan harga sewa adalah menghitung volume pekerjaan dan membuat rencana anggaran biaya serta menghitung biaya pembangunan lain-lain. Hasil analisa yaitu jumlah biaya total untuk pembangunan Rusun Tingkat Tinggi Pasar  Rumput  ini  adalah  Rp.  668,648,547,822.72,-.  Harga  unit  sewa  rumah  susun  yang  sesuai  dengan  analisa  biaya  yang tersedia yaitu Rp 877,657.389. Untuk menentukan kenaikan harga setiap tahunnya, bergantung pada tingkat kapitalisasi setiap tahunnya.  Kenaikan  harga  sewa  rumah  susun  untuk  tahun  2020,  2021,  dan  2022  untuk  tingkat  kapitalisasi  7%  yaitu  Rp 1.000.529,42 , Rp 1.061.965,44 , dan Rp 1.123.401,46. Tingkat kapitalisasi 12% yaitu Rp 1.088.295,16 , Rp 1.193.614,05, dan Rp 1.298.982,94.
Kata kunci: Rumah Susun, Harga Sewa.
Diterima Redaksi : 31-07-2021 | Selesai Revisi : 13-07-2023 | Diterbitkan Online : 01-08-2023

## 1. Pendahuluan
Kota Jakarta merupakan salah satu pusat perkembangan pembangunan.  serta  perekonomian  yang  ada  di Indonesia.  Banyaknya  pendatang  serta  meningkatnya pertumbuhan penduduk tentu  saja akan  mengakibatkan kebutuhan  tempat  tinggal  yang  layak  akan  semakin besar. Sementara itu ketersediaan lahan di Kota Jakarta cenderung  terbatas.  Untuk  itu  diperlukan  solusi bangunan  tempat  tinggal  yang  dapat  menampung penghuni  dengan  volume  yang  besar  sementara  lahan yang digunakan relatif kecil. Salah satu alternatif untuk masalah  ini  adalah  rumah  susun  dikarenakan  selain menyediakan permukiman  yang layak bagi  masyarakat
berpenghasilan rendah (MBR), fungsi utama pembangunan  rumah  susun  adalah  meningkatkan kualitas  lingkungan  permukiman  dan  merupakan  salah satu  bentuk  upaya  pemerintah  untuk  mengurangi pemukiman  kumuh.  Beberapa  penelitian  terdahulu terkait penentuan harga sewa rumah susun antara lain [1 – 6].
Menurut  UU  No.  20  Tahun  2011,  rumah  susun  adalah suatu unit hunian kepemilikan atau sewa bersama yang di  bangun  di  atas  tanah  pemerintah  [7].  Saat  ini pertumbuhan  rumah  susun  di  Jakarta  semakin  pesat dikarenakan harga sewa setiap bulan yang relatif murah untuk  warga  yang  memiliki  ekonomi  menengah
kebawah. Salah satu proyek rumah susun yang sedang di kerjakan  oleh  Kementerian  Pekerjaan  Umum  dan Perumahan  Rakyat  Direktorat  Jendral  Penyediaan Satuan  Kerja  Penyediaan  Rumah  Susun  Strategis  DKI Jakarta yaitu Rusun Tingkat Tinggi Pasar Rumput yang berlokasi  di  Jalan  Sultan  Agung  64  Kelurahan  Pasar Manggis, Kecamatan Setiabudi, Jakarta Selatan. Rusun Tingkat Tinggi Pasar Rumput ini terdiri dari 1 Basement, 2  Lantai  Pasar,  1  lantai  Fasum  Fasos,  22  lantai  Rusun Sewa,  Atap.  Terdiri  dai  1.984  unit  hunian  dan  1.314 kios. Setiap unit di Rusun Tingkat Tinggi Pasar Rumput ini memiliki luas 36 meter persegi dengan memiliki dua kamar  tidur,  kamar  mandi  dan  dapur.  dan  ruang keluarga. Rumah susun ini di kerjakan oleh PT. Waskita Karya (Persero) Tbk selaku kontraktor pelaksana.
Pada penelitian ini akan dilakukan penetapan harga sewa agar  dapat  diketahui  besaran  biaya  yang  dikeluarkan untuk  pembangunan  Rusun  Tingkat  Tinggi  Pasar Rumput  dengan  menghitung  biaya  tetap  dan  biaya variable  yang  dikeluarkan  untuk  membangun  rumah susun  ini,  sehingga  dapat  diketahui  harga  sewa  yang sesuai  untuk  rumah  susun  ini  dari  total  biaya  yang  di keluarkan.

## 2. Metode Penelitian
Penelitian  ini  dilakukan  untuk  mengetahui  harga  sewa pada  proyek  Rusun  Tingkat  Tinggi  Pasar  Rumput. Analisa  harga  sewa  dilakukan  melalui  biaya  tetap  dan biaya  tidak  tetap.  Untuk  itu  perlu  adanya  identifikasi terkait  biaya  apa  saja  yang  menjadikan  dasar perhitungan harga sewa.
2.1. Lokasi Penelitian
Lokasi  penelitian  yang  digunakan  yaitu  proyek pembangunan  Rusun  Tingkat  Tinggi  Pasar  Rumput, Jakarta  Selatan.  Pembangunan  Rusun  ini  bertempat  di Jalan  Sultan  Agung  64  Kelurahan  Pasar  Manggis, Kecamatan Setiabudi, Jakarta Selatan, 12970.

## 2.2. Tahapan Penelitian

## Gambar 1. Diagram Alir Penelitian

## 2.3. Perhitungan Biaya Sewa
Biaya-biaya  yang  sudah  dihitung  sebelumnya  adalah biaya-biaya  yang  dikeluarkan  untuk  membangun  dan mengelola rumah susun ini. Semua biaya tersebut harus dikembalikan  dengan  harga  pokok  sewa.  Pendekatan perhitungan  dalam  studi  ini  adalah  perhitungan  harga sewa sebagai berikut [2]:
HSM = BP [(n−L)x12x(∑ Unit)] (1) dengan:
HSM   = Harga Sewa Murni (dalam rupiah)
BP = Biaya Produksi setelah komponen biaya lahan n = Target  waktu  pengembalian  modal  (dalam bulan) L =  Lama waktu pembangunan konstruksi (dalam bulan)
∑unit  = Jumlah  unit  hunian  yang  ada  dalam  rumah susun 2. 4 . Rencana Anggaran Biaya Rencana Anggaran Biaya didapatkan dengan menghitung data  volume pada setiap pekerjaan yang di dapatkan  dari  proyek  dengan  data  harga  satuan  bahan yang  di  dapatkan  dari  PU  Cipta  Karya  DKI  Jakarta. Perhitungan  Rencana  Anggaran  Biaya  dapat  dihitung dengan rumus berikut ini [1]:
𝑅𝐴𝐵 = 𝑉 𝑥 𝐴𝐻𝑆
(2)
dengan:
RAB  = Rencana Anggaran Biaya
V
= Volume Pekerjaan AHS  = Analisa Harga Satuan

## 3.   Hasil dan Pembahasan
3.1. Analisa Pendekatan Biaya
Biaya  konstruksi  dalam  proyek  ini  meliputi  satu bangunan  dengan  3  tower  dimana  memiliki  25  lantai ditambah  1 basement dengan  tipe  hunian  dari  rumah susun ini adalah typical yang berjumlah 1.984 unit rusun yang  masing-masing  luasnya  36  meter  persegi.  Luas basement pada rusun ini adalah 10.764,96 m 2 dan  luas seluruh  lantai  bangunan  pada  rusun  ini  adalah 124.564,89 m 2 . Luas setiap lantai pada rusun ini adalah 4982,6  m 2 berdasarkan  data  yang  di  dapat  dari perusahaan kontraktor.
Berikut  merupakan daftar penggunaan  lahan untuk unit hunian pada setiap lantai:
1. Lantai 4, dengan luas 3672 m 2 2. Lantai 5, dengan luas 3492 m 2 3. Lantai 6, dengan luas 3492 m 2
4. Lantai 7, dengan luas 3492 m 2
5. Lantai 8, dengan luas 3492 m 2
6. Lantai 9, dengan luas 1152 m 2
7. Lantai 10, dengan luas 2232 m 2 8. Lantai 11, dengan luas 3528 m 2
9. Lantai 12, dengan luas 3528 m 2 10. Lantai 13, dengan luas 3528 m 2 11. Lantai 14, dengan luas 3528 m 2
12. Lantai 15, dengan luas 3528 m 2
13. Lantai 16, dengan luas 2448 m 2
14. Lantai 17, dengan luas 3528 m 2
15. Lantai 18, dengan luas 3528 m 2
16. Lantai 19, dengan luas 3528 m 2 17. Lantai 20, dengan luas 3528 m 2
18. Lantai 21, dengan luas 3528 m 2
19. Lantai 22, dengan luas 3528 m 2
20. Lantai 23, dengan luas 2808 m 2 21. Lantai 24, dengan luas 2808 m 2 22. Lantai 25, dengan luas 3528 m 2
3.2. Rekapitulasi Rencana Anggaran Biaya
Adapun  rekapitulasi  rencana  anggaran  biaya  tersebut dirincikan seperti Tabel 1 berikut:
Tabel 1. Rekapitulasi Rencana Anggaran Biaya Setiap Lantai
No. Keterangan Rincian Anggaran 1. Basement 136,511,444,549.92 2. Lantai 1 18,839,112,082.59 3. Lantai 2 17,906,007,984.66
No. Keterangan Rincian Anggaran 4. Lantai 3 20,597,949,961.17 5. Lantai 4 15,005,078,773.86 6. Lantai 5 15,048,541,631.63 7. Lantai 6-8 44,639,488,327.59 8. Lantai 9 14,408,360,791.22 9. Lantai 10 14,440,152,360.14 10.  Lantai 11-15 61,863,893,497.89 11.  Lantai 16 13,966,794,562.20 12.  Lantai 17 13,628,562,764.17 13.  Lantai 18-21 67,602,191,719.92 14.  Lantai 22 14,096,242,786.25 15.  Lantai 23 21,491,961,821.98 16.  Lantai 24-25 52,462,434,994.39 Jumlah 542,508,218,609.60
Pada Tabel 1 dapat dilihat total fisik pembangunan dari lantai basement hingga lantai 25 adalah Rp.542,508,218,609.60,-.
3.3 Rekapitulasi Biaya Lain-lain
Adapun beberapa pekerjaan yang merupakan biaya lain yang  dikerjakan  pada  proyek  Rusun  Tingkat  Tinggi Pasar  Rumput.  Berikut  merupakan  rincian  anggaran biaya lain – lain terdapat pada Tabel 2.
Tabel 2. Rekapitulasi Biaya Lain-Lain No Keterangan Rincian Anggaran 1. Pekerjaan Struktur Atap 11,917,427,043.54 2. Pekerjaan Plumbing Atap 173,746,065.00 3. Pengadaan Cable Tray 3,587,091,000.00 4. Penangkal Petir 5,496,900.00 5. Elevator 22,000,000,000.00 Jumlah 37,683,761,008.54
3.4 Biaya Tetap
Adapun  rekapitulasi biaya tetap dirincikan seperti Tabel 3 berikut:
Tabel 3. Rekapitulasi Biaya Tetap No Uraian Pekerjaan Biaya 1. Biaya Pembelian Lahan 69,443,187,000.00 2. Biaya Administrasi 42,650,000.00 3. Biaya Desain dan Perijinan 59,867,000.00 4. Biaya Pekerjaan Persiapan 13,321,164,204.58 5. Gaji Pegawai Kantor 5,580,400,000.00 6. Total Biaya Pembangunan 542,508,218,609.60 7. Biaya Lain-Lain 37,683,761,008.54 Jumlah Biaya Tetap 668,639,247,822.72
3.5 Biaya Variable
Biaya  variable  pada  Rusun  Tingkat  Tinggi  Pasar Rumput ini adalah biaya operasional. Rekapitulasi biaya pekerjaan arsitektur tersebut seperti pada Table 4 berikut ini:
Tabel 4. Biaya Variable No Uraian Pekerjaan Biaya 1  Biaya Listrik 6,600,000.00 2  Biaya Air 2,700,000.00 Jumlah Biaya Variable 9,300,000.00

## 3.6 Biaya Total
Biaya  total  dalam  penelitian  ini  didapatkan  dari penjumlahan  biaya  tetap  setiap  lantai  dengan  biaya variable  setiap  lantai.  Berikut  merupakan  rekapitulasi dari biaya total setiap lantai seperti terlihat pada Tabel 5.
Tabel 5. Biaya Total No Uraian Pekerjaan Biaya 1 Biaya Tetap 668,639,247,822.72 2 Biaya Variable 9,300,000.00 Jumlah Biaya Total 668,648,547,822.72 3.7 Penetapan Harga Sewa
Harga  sewa  dapat  dihitung  menggunakan  rumus persamaan 1.
𝐻𝑆𝑀 = 𝐵𝑃 [(𝑛 − 𝐿)𝑥12𝑥(∑ 𝑈𝑛𝑖𝑡)] 𝐻𝑆𝑀 = 668,648,547,822.72 [(35 − 3)𝑥12𝑥(1,984)] 𝐻𝑆𝑀 = 668,648,547,822.72 32𝑥12𝑥1984 𝐻𝑆𝑀 = 668,648,547,822.72 761,856
𝐻𝑆𝑀 = 877,657.389
Dari  hasil  perhitungan  dengan  rumus  diatas  maka  di dapatkan harga sewa yang sesuai dengan biaya produksi yang  dikeluarkan  untuk  pembangunan  Rusun  Tingkat Tinggi Pasar Rumput adalah Rp 877,657.389/bulan.
3.8 Analisa Perkembangan Harga Sewa Rumah Susun Perhitungan dilanjutkan dengan menghitung perkembangan harga sewa pada 3 tahun berikutnya yaitu 2020,2021, dan 2022. Untuk menghitung perkembangan harga sewa diperlukan Capitalization Rate atau Tingkat Kapitalisasi. Cap  Rate di  peroleh  secara  umum  untuk apartemen dan rusun yaitu 7% dan 12%. Kenaikan harga sewa bias dihitung menggunakan rumus sebagai berikut:
Tarif Sewa (Rupiah/Tahun) = Nilai Properti (Rupiah) x Cap Rate (%) (3)
Dari  rumus  di  tersebut  di  dapatkan  bahwa  Kenaikan harga  sewa  rumah  susun  untuk  tahun  2020,  2021,  dan 2022  untuk  tingkat  kapitalisasi  7%  yaitu  Rp 1.000.529,42,  Rp  1.061.965,44,  dan  Rp  1.123.401,46. Untuk  tingkat  kapitalisasi  12%  yaitu  Rp  1.088.295,16, Rp 1.193.614,05, dan Rp 1.298.932.94.

## 4.   Kesimpulan
Dari  hasil  analisa  dan  perhitungan  dalam  pembahasan sebelumnya, didapatkan kesimpulan yaitu jumlah biaya total  untuk  pembangunan  Rusun  Tingkat  Tinggi  Pasar Rumput  ini  adalah  Rp.  668,648,547,822.72,-.  Harga unit sewa rumah susun yang sesuai dengan analisa biaya yang tersedia yaitu Rp 877,657.389. Harga sewa tersebut merupakan harga sewa tanpa analisa permintaan pasar.

## Daftar Rujukan
[1]  Musthofin,  A.  2017.  Analisis  Biaya  dan Permintaan  Dalam  Penetapan  Harga  Pokok Penjualan  Unit  Apartemen  Jember  Town  Square. Tugas Akhir. UNEJ, Jember.
[2]  Arifin,  Z.  2004.  Penentuan  Harga  Sewa  Pada Rumah Susun Sederhana Sewa (Rusunawa). Tugas Akhir. ITB, Bandung.
[3]  Huda, N. 2017. Analisis Penentuan Harga Jual Unit Rumah Pada Proyek Perumahan Prabanata Village, Semarang. Tugas Akhir. ITS, Surabaya.
[4]  Irkham,  N.  2017.  Analisa  Penetapan  Harga  Sewa Berdasarkan  Tingkat  Subsidi  Tertentu  Rusun Grudo  Kota  Surabaya.  Tugas  Akhir.  ITS, Surabaya.
[5]  Purnamasari,  D.  2006.  Penentuan  Harga  Sewa Rumah Susun Berdasarkan Analisa WTP (Willingness  To  Pay)  di  Kecamatan  Sidoarjo. Jurnal Teknik. ITS, Surabaya
[6]  Retna, W. 2012. Analisa Penentapan Harga Sewa Metode Front Door Approach dan Aspek Finansial pada  Rusunawa  Ngelom  Tahap  II  Kabupaten Sidoarjo. Jurnal Teknik. Untag,Surabaya [7]  Undang-Undang Republik Indonesia. 2011. Undang-Undang  No.  20  Tahun  2011  tentang Rumah Susun.