Mohammad Sahrir Syarif, Yusuf M. Said Gunawan Nachrawi (2023) Akibat Wanprestasi yang Dilakukan Penyewa  dalam  Perjanjian  Sewa  Menyewa  Lahan  Bangunan, (8)  9, http://dx.doi.org/10.36418/syntax- literate.v6i6
E-ISSN: 2548-1398 Published by: Ridwan Institute
Syntax Literate: Jurnal Ilmiah Indonesia p–ISSN: 2541-0849 e- ISSN: 2548-1398 Vol. 8, No. 9, September 2023

## AKIBAT WANPRESTASI YANG DILAKUKAN PENYEWA DALAM PERJANJIAN SEWA MENYEWA LAHAN BANGUNAN
Mohammad Sahrir Syarif, Yusuf M. Said, Gunawan Nachrawi Sekolah Tinggi Ilmu Hukum IBLAM E-mail: rahasiacho@gmail.com, yusuf@iblam.ac.id, gunawan.n@iblam.ac.id

## Abstrak
Hubungan sewa menyewa dengan perorangan sangatlah erat karena sering terjadi dalam  kehidupan  sehari-hari  disebabkan  masyarakat  tidak  mampu  hidup  tanpa bantuan dari pihak lain seperti menyewakan barang yang berada pada pihak lain. Sewa menyewa yang sering terjadi dalam masyarakat yaitu sewa menyewa rumah atau  bangunan,  baik  untuk  pihak  perorangan  maupun  kelompok.  Dalam  sewa menyewa rumah tersebut, kebanyakan para pihak sering melakukan kesalahan baik pihak  pemilik  rumah  maupun  pihak  penyewa  rumah  sehingga  menimbulkan perselisihan kedua belah pihak. Metode penelitian yang digunakan adalah metode yuridis  normatif  yaitu  penelitian  yang  mengutamakan  data  kepustakaan  yaitu penelitian  terhadap  data  sekunder.  Data  sekunder  tersebut  dapat  berupa  bahan hukum primer,sekunder maupun tersier. Penelitian ini meliputi penelitian mengenai Akibat  Wanprestasi  Yang  Dilakukan  Penyewa  Dalam  Perjanjian  Sewa  Menyewa dan  Pertimbangan  Hakim  Dalam  Putusan  Nomor  217/PDT/2020/PT  SBY. Berdasarkan  hasil  penelitian,  penulis  menyimpulkan  Bahwa  dengan  adanya perbuatan  wanprestasi  dalam  perjanjian  sewa  menyewa  rumah,  maka  terhadap pihak  yang  dirugikan  mempunyai  hak  untuk  mengambil  tindakan-tindakan  akan pemenuhan prestasi yang telah diperjanjikan, suatu perjanjian memberikan dampak bila  perjanjian tersebut tidak  dipenuhi  oleh  salah  satu  pihak, maka  pihak lainnya mempunyai  hak  untuk  melakukan  upaya  hukum  atau  tuntutan.  Putusan  hakim terhadap wanprestasi merupakan putusan untuk melaksanakan hukum yaitu Suatu putusan yang kadang-kadang diberikan apabila ganti rugi tidak akan menjadi upaya hukum  yang  layak.  Putusan  ini  adalah  suatu  perintah  pengadilan  yang memerintahkan kepada pihak yang melanggar supaya melaksanakan janji-janjinya dengan  ancaman  hukuman  karena  melanggar  keputusan  pengadilan  dan  Perintah supaya  tidak  melanggar  perjanjian  yaitu  Suatu  putusan  adalah  suatu  perintah pengadilan yang ditujukan kepada seseorang supaya tidak melanggar perjanjiannya.
Kata kunci: Perjanjian; Sewa Menyewa; Wanprestasi.

## Abstract
The  relationship  between  renting  and  individual  is  very  close  because  it  often occurs in everyday life because people are unable to live without help from other
parties such as renting goods that are to other parties. Rent that often occurs in the community  is  renting  a  house  or  building,  both  for  individuals  and  groups.  In renting  a  house,  most  parties  often  make  mistakes  both  on  the  landlord  and  the tenant of the house, causing disputes between both parties. The research method used is the normative juridical method, namely research that prioritizes literature data,  namely  research  on  secondary  data.  The  secondary  data  can  be  primary, secondary or tertiary legal material. This research includes research on the Effects of Default by Tenants in Lease Agreements and Judges' Considerations in Decision Number  217/PDT/2020/PT  SBY.  Based  on  the  results  of  the  study,  the  author concludes that with the act of default in the rental agreement, the aggrieved party has  the  right  to  take  actions  to  fulfill  the  performance  that  has  been  agreed,  an agreement has an impact if the agreement is not fulfilled by one party, then the other party has the right to make legal remedies or claims. A judge's judgment on default is  a  judgment  to  enforce  the  law,  that is,  a  judgment  that  is  sometimes  rendered when compensation will not be a viable legal remedy. This judgment is a court order that  orders  the  offending  party  to  carry  out  his  promises  with  the  threat  of punishment  for  violating  the  court  decision  and  an  Order  not  to  violate  the agreement, namely: A judgment is a court order directed to a person not to violate his agreement.

## Keywords: Covenant; Lease; Default.

## Pendahuluan
Eksistensi  perjanjian  sebagai  salah  satu  sumber  perikatan  dapat  kita  temui landasannya pada ketentuan Pasal 1233 KUH Perdata yang menyatakan bahwa tiap-tiap perikatan  dilahirkan,  baik  karena  perjanjian  baik  karena  undang-undang.  Ketentuan tersebut  dipertegas  lagi  dengan  rumusan  ketentuan  Pasal  1313  KUHPerdata,  yang menyatakan bahwa suatu perjanjian adalah suatu perbuatan di mana satu orang atau lebih mengikatkan diri terhadap satu orang lain atau lebih.
Bentuk-bentuk  perjanjian  dapat  dibedakan  menjadi  dua  macam  yaitu  secara tertulis dan lisan. Perjanjian tertulis adalah suatu perjanjian yang dibuat oleh para pihak dalam bentuk tulisan, sedangkan perjanjian lisan adalah suatu perjanjian yang dibuat oleh para pihak dalam wujud lisan, cukup dengan kesepakatan para pihak tanpa dituangkan di dalam tulisan (Vijayantera, 2020). Perjanjian yang dibuat secara lisan/atau tidak tertulis tetap  mengikat  dan  tidak  menghilangkan  perjanjiannya,  baik  hak  dan  kewajiban  dari pihak yang bersepakat.
Dalam  realitas  kehidupan  manusia  selain  perjanjian  jual  beli,  perjanjian  sewa menyewa juga merupakan bentuk perjanjian yang kerap dilakukan oleh manusia di dalam memenuhi kebutuhan kehidupannya. Dalam pelaksanaan isi perjanjian sebagaimana yang telah ditentukan dalam suatu perjanjian yang sah, tidak jarang terjadi wanprestasi oleh pihak yang dibebani kewajiban (debitur) tersebut. Tidak dipenuhinya suatu prestasi atau
kewajiban  (wanprestasi)  ini  dapat  dikarenakan  oleh  dua  kemungkinan  alasan.  Dua kemungkinan alasan tersebut antara lain yakni:
1.  Karena  kesalahan  debitur,  baik  karena  kesengajaan  ataupun  kelalaiannya, Kesalahan di sini adalah kesalahan yang menimbulkan kerugian (Satrio, 1999). Dikatakan orang  mempunyai  kesalahan  dalam  peristiwa  tertentu  kalau  ia  sebenarnya  dapat menghindari  terjadinya  peristiwa  yang  merugikan  itu  baik  dengan  tidak  berbuat  atau berbuat lain  dan  timbulnya  kerugian  itu dapat  dipersalahkan  kepadanya.  Dimana tentu kesemuanya dengan memperhitungan keadaan dan suasana pada saat peristiwa itu terjadi.
2.  Karena  keadaan  memaksa  (overmacht/force  majure),  diluar  kemampuan debitur,  debitur  tidak  bersalah,  Keadaan  memaksa  adalah  keadaan  tidak  dapat dipenuhinya  prestasi  oleh  pihak  debitur  karena  terjadi  suatu  peristiwa  bukan  karena kesalahannya, peristiwa mana tidak dapat diketahui atau tidak dapat diduga akan terjadi pada waktu membuat perikatan (Muhammad, 1986).
Hubungan sewa menyewa dengan perorangan sangatlah erat karena sering terjadi dalam kehidupan sehari-hari disebabkan masyarakat tidak mampu hidup tanpa bantuan dari pihak lain seperti menyewakan barang yang berada pada pihak lain. Sewa menyewa yang sering terjadi dalam masyarakat yaitu sewa menyewa rumah atau bangunan, baik untuk  pihak  perorangan  maupun  kelompok.  Dalam  sewa  menyewa  rumah  tersebut, kebanyakan para pihak sering melakukan kesalahan baik pihak pemilik rumah maupun pihak penyewa rumah sehingga menimbulkan perselisihan kedua belah pihak.
Pada  dasarnya  suatu  perjanjian  akan  berlangsung  dengan  baik  jika  para  pihak yang melakukan perjanjian tersebut dilandasi oleh itikad baik (good faith), namun apabila salah satu pihak tidak beritikad baik atau tidak melaksanakan kewajibannya maka akan timbul perbuatan wanprestasi. Perjanjian yang dibuat secara sah tidak boleh dibatalkan oleh satu pihak saja. Suatu perjanjian hanya dapat dibatalkan, bilamana ada persetujuan dari  kedua  belah  pihak  yang mengadakan  perjanjian  itu.  Sebenarnya, lepas  dari  sanksi hukum yang dikenakan terhadap pihak yang melakukan wanprestasi, maka dari segi etika, seharusnya suatu perjanjian itu dilaksanakan dengan itikad baik.
Prinsip kebebasan berkontrak (freedom of contract pinciple) menurut Pasal 1338 KUHPerdata  menyatakan  bahwa  segala  perjanjian  yang  dibuat  secara  sah  mengikat seperti undang-undang bagi para pihak yang mengadakannya (asas pucta sunt servanda) (Suharnoko,  2015).  Sedangkan  keabsahannya  tertuang  dalam  Pasal  1320  KUHPerdata yang  intinya,  terdapat  kesepakatan  para  pihak  dalam  membuat  perjanjian,  kecakapan bertindak  secara  hukum,  adanya  objek  perjanjian  yang  jelas,  dan  sebab  yang  halal berhubungan dengan isi perjanjian itu sendiri dimana perjanjian tersebut dibuat dengan tujuan yang tidak bertentangan dengan undang-undang, ketertiban umum, dan kesusilaan (Santoso, 2012). Serta dilaksanakan dengan itikad baik (in good faith).
Perjanjian sewa menyewa pada umumnya merupakan suatu perjanjian konsensuil, artinya perjanjian yang telah dibuat oleh pihak yang menyewakan dengan pihak penyewa mengikat  pada  detik  tercapainya  kata  sepakat  mengenai  unsur-unsur  pokok  yaitu barang/harga.  Selain  itu  juga  meliputi  sifat  tuntut  menuntut  dari  masing-masing  pihak
yang  terikat  di  dalamnya,  dari  pihak  pemilik  tentu  akan  menuntut  terpenuhinya persyaratan-persyaratan maupun kewajiban-kewajiban yang diajukan.
Menurut  ketentuan  Pasal  1571  KUHPerdata,  kontrak  sewa  dapat  dibuat  secara lisan, tetapi karena dibuat secara lisan atau berdasarkan saling percaya, banyak efek buruk yang  mungkin  terjadi  di  kemudian  hari. Dalam  kesimpulan  perjanjian  sewa,  jika salah satu pihak gagal untuk membuat perjanjian dengan benar atau jika salah satu pihak gagal memenuhi  kewajiban  awalnya  yang  disepakati.  Dalam  pelaksanaan  perjanjian  sewa menyewa  kenyataannya  banyak  mengalami  persoalan,  diantaranya  yaitu:  1)  Debitur  / penyewa  sama  sekali  tidak  berprestasi,  2)  Debitur  /  penyewa  sama  sekali  tidak berprestasi, 3) Debitur berprestasi tidak sebagaimana mestinya.
Menurut Pasal 1553 KUH Perdata, dalam sewa menyewa, resiko mengenai barang yang  dipersewakan  dipikul  oleh  si  pemilik  barang,  yaitu  pihak  yang  menyewakan. Tentang apakah artinya risiko itu sudah kita ketahui dari bagian umum hukum perjanjian. Risiko adalah kewajiban untuk memikul kerugian yang disebabkan oleh suatu peristiwa yang terjadi diluar kesalahan salah satu pihak, yang menimpa barang yang menjadi objek dari suatu perjanjian (Subekti, 2005).
Peraturan  tentang  resiko  dalam  sewa  menyewa  tidak  begitu  ditegaskan  dalam Pasal 1553 KUH Perdata tersebut. Peraturan tentang risiko dalam sewa menyewa dapat kita  ambil  dari  Pasal  1553  KUH  Perdata  secara  menyimpulkan.  Dalam  Pasal  tersebut disebutkan “apabila barang yang disewa itu musnah karena suatu peristiwa yang terjadi diluar kesalahan salah satu pihak, perjanjian sewa menyewa gugur demi hukum”. Dari perkataan gugur demi hukum ini, dapat disimpulkan, bahwa masing-masing pihak sudah tidak  dapat  menuntut  sesuatu  apa  dari  pihak  lawannya,  yang  berarti  kerugian  akibat musnahnya  barang  yang  dipersewakan  harus  dipikul  sepenuhnya  oleh  pihak  yang menyewakan .
Penyewa dikatakan telah melakukan wanprestasi, apabila dia dalam melakukan pelaksanaan  prestasi  perjanjian  telah  lalai  sehingga  terlambat  dari  jadwal  waktu  yang ditentukan  atau  dalam  melaksanakan  prestasi  tidak  menurut  sepatutnya/selayaknya. Akibat  yang  timbul  dari  wanprestasi  adalah  keharusan  atau  kemestian  bagi  debitur (penyewa)  membayar  ganti  rugi  (schadevergoeding).  Atau  dengan  adanya  wanprestasi oleh  salah  satu  pihak,  pihak  yang  lainnya  dapat  menuntut  pembatalan  perjanjian (Harahap, 1982).
Sebab  dengan  tindakan  penyewa  dalam  melaksanakan  kewajiban  tidak  tepat waktu  atau  tak  layak,  jelas  merupakan  pelanggaran  hak  pemilik/yang  menyewakan. Setiap  pelanggaran  hak  orang  lain,  berarti  merupakan  perbuatan  melawan  hukum atau onrechtmatige  daad.  Seperti  halnya  yang  terjadi  pada  perjanjian  sewa  menyewa  yang telah diputus oleh Pengadilan Tinggi Surabaya Nomor 217/PDT/2020/PT SBY.
Awalnya hubungan sewa menyewa ini berlangsung dengan baik antara Penggugat (penyewa) dengan Tergugat 1 dan Tergugat 2 (penyewa) bahwa berdasarkan hal tersebut diatas terjadilah hubungan hukum antara Penggugat dengan Penggugat I didasarkan oleh adanya Perjanjian Perpanjangan Sewa Menyewa yang ditandatangani pada tanggal 03 Juli 2018,  dimana  Penggugat  telah  menyewa  objek  sewa  tersebut  diatas  dari  Tergugat  I
terhitung sejak tanggal 11 Mei 2019 s/d tanggal 11 Mei 2022 (selama 3 tahun) dengan total  harga  obyek  sewa  yang  telah  diterima  oleh  Tergugat  I  adalah  sebesar  Rp. 95.000.000,  -  (sembilan  puluh  juta  rupiah)  dengan  perincian  pembayaran  sebesar  Rp. 30.000.000, - (tiga puluh juta rupiah) untuk masa sewa sejak tanggal 11 Mei 2019 s/d tanggal 11 Mei 2020 dan sebesar Rp. 65.000.000, - (enam puluh lima juta rupiah) untuk masa sewa sejak tanggal 11 Mei 2020 s/d tanggal 11 Mei 2022, yang mana harga sewa menyewa tersebut telah dibayar lunas oleh Penggugat.
Sehingga  menurut  hukum  patut  untuk  dinyatakan  bahwa  Penggugat  adalah penyewa  dan  penghuni  yang  beritikad  baik.  Bahwa  amun  pada  tanggal  18  Mei  2019, Tergugat  II  yang  mengaku  selaku  pemilik  obyek  sewa  mengirimkan  surat  pernyataan kepada Penggugat yang isinya adalah meminta kepada Penggugat untuk menggabungkan objek sewa pada akhir bulan Juli 2019.
Hal tersebut membuat Penggugat kaget dan merasa sangat dirugikan, mengingat bahwa  selama  ditandatanganinya  Perpanjangan  Perjanjian  Sewa  antara  Penggugat  dan Tergugat I, pihak Tergugat II sama sekali tidak mempermasalahkannya, namun mengapa secara  tiba-tiba  Tergugat  II  menyuruh  dan  meminta  Penggugat  untuk  keluar  dan mengosongkan  objek  sewa  jauh  sebelum  masa  sewa  yang  telah  ditandatangani  antara PENGGUGAT  dan  Tergugat  I  berakhir  yakni  pada  tanggal  11  Mei  2022.  sehingga terjadilah Wanprestasi dari pihak penyewa.
Berdasarkan uraian di atas rumusan penelitian ini sebagi berikut; 1) Bagaimana Akibat  Wanprestasi  Yang  Dilakukan  Penyewa  Dalam  Perjanjian  Sewa  Menyewa.  2) Bagaimana Pertimbangan Hakim Dalam Putusan Nomor 217/PDT/2020/PT SBY?

## Metode Penelitian
Metode  penelitian  berperan  penting  untuk  mendapatkan  data  yang  akurat  dan terpercaya. Metode penelitian ini juga digunakan sebagai alat atau cara untuk pedoman dalam melakukan penelitian. Jenis penelitian yang dilakukan dalam penelitian hukum ini adalah  dengan  menggunakan  metode  penelitian  yuridis  normatif.  Penelitian  hukum normatif  merupakan  penelitian  yang  mengutamakan  data  kepustakaan  yaitu  penelitian terhadap  data  sekunder.  Data  sekunder  tersebut  dapat  berupa  bahan  hukum  primer, sekunder  maupun  tersier (Hanitijo,  2000).  Penelitian  ini  meliputi  penelitian  mengenai Akibat  Wanprestasi  Yang  Dilakukan  Penyewa  Dalam  Perjanjian  Sewa  Menyewa  dan Pertimbangan Hakim Dalam Putusan Nomor 217/PDT/2020/PT SBY.

## Hasil dan Pembahasan

## A. Perjanjian Sewa Menyewa Dan Akibat Hukumnya
Perkembangan  hubungan  atau  perbuatan  hukum  yang  dilakukan  masyarakat semakin kompleks. Hal ini berimplikasi pada bentuk perjanjian yang diinginkan, karena suatu perjanjian lahir disebabkan adanya perbedaan atau ketidaksamaan kepentingan oleh beberapa pihak. Sehingga mulailah diperlukan alat bukti sebagai alat pembuktian pada waktu yang akan datang apabila terjadi perselisihan yang tidak diinginkan.
Bentuk  suatu  perjanjian  bisa  dibagi  menjadi  2  (dua),  diantaranya  berupa perjanjian dalam bentuk lisan dan tertulis. Kemudian perjanjian tertulis dibagi menjadi perjanjian dengan akta otentik dan akta di bawah tangan. Perbedaannya yaitu perjanjian yang dibuat oleh dan dihadapan notaris disebut dengan akta otentik. Sedangkan perjanjian yang  cara  pembuatan  atau  terjadinya  tidak  dilakukan  oleh  dan  atau  dihadapan  pejabat pegawai  umum,  tetapi  hanya  oleh  para  pihak  yang  memiliki  kepentingan  saja  disebut perjanjian di bawah tangan atau berupa akta di bawah tangan (Tista, 2013).
Sebelum  suatu  perjanjian  dibuat,  para  pihak  perlu memperhatikan  hal-hal  yang menyangkut  catatan  awal,  resume  pembicaraan  awal,  dan  pokok-pokok  yang  telah dijajaki dan terdapat titik temu dalam negosiasi (perundingan) pembuatan perjanjian awal sewa  menyewa.  Mengingat  pra  penyusunan  perjanjian  merupakan  landasan  perjanjian final  maka  setiap  kesepakatan  ada  baiknya  dituangkan  dalam  nota  kesepahaman  atau lazim disebut Memorandum of Understanding (MoU).
Unsur-unsur  yang  tercantum  dalam  perjanjian  sewa  menyewa  adalah  Salim (2003):    a)  Adanya  pihak  yang  menyewakan  dan  pihak  yang  menyewa;  b)  Adanya kesepakatan  antara  kedua  belah  pihak;  c)  Adanya  objek  sewa  menyewa;  d)  Adanya kewajiban dari pihak yang menyewakan untuk menyerahkan kenikmatan kepada pihak penyewa atas suatu benda; e) Adanya kewajiban dari penyewa untuk menyerahkan uang sewa kepada pihak yang menyewakan.
Sebelum  terjadinya  kesepakatan  maka  para  pihak  harus  memenuhi  ketentuan dalam  Pasal  1320  KUHPerdata  yang  terdiri  dari  4  (empat)  syarat  yaitu  terdapat kesepakatan para pihak dalam membuat perjanjian, kecakapan bertindak secara hukum, adanya  objek  perjanjian  yang  jelas,  dan  sebab  yang  halal  berhubungan  dengan  isi perjanjian  itu  sendiri  dimana  perjanjian  tersebut  dibuat  dengan  tujuan  yang  tidak bertentangan dengan undang-undang, ketertiban umum, dan kesusilaan (Santoso, 2012). Serta dilaksanakan dengan itikad baik (in good faith) (Anshori, 2018).
Berdasarkan  ketentuan  Pasal  1338  KUHPerdata,  dalam  perjanjian  yang  dibuat secara  sah  mempunyai  akibat  hukumnya  yaitu  yang  memenuhi  syarat  Pasal  1320 KUHPerdata:
Berlaku  sebagai  undang-undang  bagi  mereka  yang  membuatnya.  Artinya  para pihak harus menaati perjanjian itu sama dengan menaati undang- undang. Jika ada yang melanggar  perjanjian  yang  mereka  buat,  maka  ia  dianggap  sama  dengan  melanggar undang-undang,  ada  akibat  hukum  tertentu,  yaitu  dapat  dikenakan  sanksi  hukum.  Jadi barang  siapa melanggar  perjanjian, ia  akan  mendapatkan  hukuman/sanksi  seperti yang ditetapkan dalam undang-undang.
Perjanjian mempunyai kekuatan mengikat dan memaksa. Dalam perkara perdata, hukuman  bagi  pihak  yang  melanggar  perjanjian  ditetapkan  oleh  hakim  berdasarkan undang-undang  atas  permintaan  pihak  lain  yang  dirugikan.  Menurut  undang-undang, pihak  yang  melanggar  perjanjian  diharuskan:  1)  Membayar  ganti  kerugian  (1243 KUHPerdata). 2 Perjanjian dapat diputuskan (1266 KUHPerdata). 3) Menanggung resiko (1237 KUHPerdata). 4) Membayar biaya perkara bila digugat di pengadilan (181 ayat (1) HIR).
Tidak  dapat  ditarik  kembali  atau  dibatalkan  secara  sepihak  kecuali  atas persetujuan  kedua  belah  pihak  (jadi  dijanjikan  lagi)  atau  karena  alasan  yang  cukup menurut  undang-undang,  maka  perjanjian  dapat  ditarik  kembali atau  dibatalkan  secara sepihak.
Harus  dilaksanakan  dengan  itikad  baik.  Artinya  pelaksanaan  perjanjian  harus mengindahkan norma-norma; 1) Kepatutan (artinya kepantasan, kelayakan, kesesuaian, kecocokan). 2) Kesusilaan (artinya kesopanan, keadaban). Kepatutan dan kesusilaan itu sebagai nilai yang patut, pantas, layak, sesuai, cocok, sopan, dan beradab sebagaimana sama-sama  dikehendaki  oleh  masing-masing  pihak  yang  berjanji,  Jadi  apa  yang  harus dipenuhi itu harus sesuai dengan kepatutan kesusilaan.

## B. Dasar Hukum Perjanjian Sewa Menyewa
Sewa-menyewa  atau  perjanjian  sewa-menyewa  diatur  pada  pasal  1548  sampai dengan  pasal  1600  KUHPerdata.  Ketentuan  yang  mengatur  tentang  perjanjian  sewa menyewa  terdapat  dalam  pasal  1548  KUHPerdata  yang  menyebutkan  sewa  menyewa adalah  suatu  perjanjian  dengan  mana  pihak  yang  satu  mengikatkan  dirinya  untuk memberikan  kepada  pihak  lainnya  kenikmatan  dari  suatu  barang,  selama  suatu  waktu tertentu  dan  dengan  pembayaran  suatu  harga,  yang  oleh  pihak  tersebut  belakangan  itu disanggupi pembayarannya.
Sewa  menyewa  merupakan  salah  satu  perjanjian  timbal  balik.  Menurut  Kamus Besar  Bahasa  Indonesia  sewa  berarti  pemakaian  sesuatu  dengan  membayar  uang  sewa dan  menyewa  berarti  memakai  dengan  membayar  uang  sewa.  Menurut  Wiryono Projodikoro, sewa menyewa barang adalah suatu penyerahan barang oleh pemilik kepada orang  lain  itu  untuk  memulai  dan  memungut  hasil  dari  barang  itu  dan  dengan  syarat pembayaran uang sewa oleh pemakai kepada pemilik (Prodjodikoro, 1964).
Unsur  esensial  dari  sewa  menyewa  adalah  barang,  harga  dan  waktu  tertentu. Sebagaimana halnya perjanjian jual beli, perjanjian sewa menyewa merupakan perjanjian konsensualisme, dimana perjanjian terbentuk berasaskan kesepakatan antara para pihak, satu sama lain saling mengikatkan diri. Hanya saja perbedaannya dengan jual beli adalah obyek  sewa  menyewa  tidak  untuk  dimiliki  penyewa,  tetapi  hanya  untuk  dipakai  atau dinikmati kegunaannya sehingga penyerahan barang dalam sewa menyewa hanya bersifat menyerahkan kekuasaan atas barang yang disewa tersebut. Bukan penyerahan hak milik atas barang tersebut.
Subjek  dari  perjanjian  sewa  menyewa  adalah  para  pihak  yang  terlibat  dalam perjanjian sewa menyewa yaitu pihak yang menyewakan dan pihak penyewa (Praba et al., 2020). Pihak yang menyewakan adalah orang atau badan hukum yang menyewakan rumah kepada pihak penyewa, sedangkan pihak penyewa adalah orang atau badan hukum yang  menyewa  rumah  dari  pihak  yang  menyewakan  (Anugrah  et  al.,  2019).  Soleman (2018)  Mengemukakan,  pihak-pihak  yang  terlibat  dalam  Perjanjian  sewa-menyewa adalah: a) Pihak Penyewa. b) Pihak Yang Menyewakan
Pihak penyewa adalah orang atau badan hukum yang menyewa barang atau benda dari pihak yang menyewakan. Dengan demikian, subyek dalam perjanjian sewa menyewa
meliputi yang menyewakan/menyerahkan baik itu pemilik barang atau tidak perlu pemilik barang dalam artian seseorang yang mempunyai hak menikmati hasil atas suatu barang sudah “dapat” dengan persyaratan tertentu secara sah menyewakan barang tersebut. Di pihak  yang  lain,  yaitu  yang  menerima  serta  menikmati  barang  yang  disewa  tersebut dengan memberikan imbalan/ harga sewa.
Sewa  menyewa  seperti  halnya  jual  beli  dan  perjanjian  lainnya  pada  umumnya adalah suatu perjanjian konsensualisme, artinya ia sudah dan mengikat saat tercapainya kesepakatan mengenai unsur-unsur pokoknya yaitu barang dan jasa. Ini berarti jika apa yang  dikehendaki  oleh  pihak  yang  satu  juga  dikehendaki  oleh  pihak  yang lainnya  dan mereka  menghendaki  sesuatu  yang  sama  secara  timbal  balik,  maka  dapat  dikatakan bahwa perjanjian sewa menyewa telah terjadi.

## C. Hak dan Kewajiban Para Pihak Sewa Menyewa
Hubungan hukum yang terjadi dalam kehidupan masyarakat yang direalisasikan dalam bentuk perjanjian tentulah menimbulkan ikatan yang berisikan hak dan kewajiban para  pihak.  Demikian  pula  yang  terjadi  di  dalam  perjanjian  sewa  menyewa  rumah,  di mana  para  pihak  pemilik  rumah  berkewajiban  menyerahkan  rumahnya  dan  sebaliknya penyewa  berhak  atas  rumah  yang  disewa.  Berdasarkan  kenyataan  tersebut,  hak  dan kewajiban penyewa terhadap pemberi sewa dapat dikemukakan sebagai berikut:

## 1. Hak dan Kewajiban Penyewa
Hak  sewa  adalah  hak  yang  timbul  dari  perjanjian  sewa  menyewa  untuk mempergunakan suatu benda atau barang dengan membayar harga sewa. Dari hak sewa yang  didapat,  maka  dalam  perjanjian  sewa  menyewa  rumah  dapat  dilihat  hal:  dari  si penyewa yang pokok adalah berhak atas barang yang disewa yang dalam hal ini adalah rumah, serta berhak untuk menikmati barang yang disewa dengan rasa aman dan tentram.
Perjanjian  sewa  menyewa  yang  timbul  karena  persetujuan  kedua  belah  pihak secara  yuridis akan menimbulkan  kewajiban  bagi  pihak  penyewa  yang  terdiri  dari  dua kewajiban pokok sebagaimana diuraikan oleh Subekti, (1999), yaitu: 1) Memakai barang yang disewakan sebagai seorang “bapak rumah yang baik”, (artinya merawat seakan-akan itu  barang  kepunyaan  sendiri),  sesuai  dengan  tujuan  yang  diberikan  pada  barang  itu menurut perjanjian sewanya; 2) Membayar harga sewa kepada waktu-waktu yang telah dicantumkan.
Kewajiban pihak penyewa, yaitu: 1) Di dalam menempati rumah yang disewanya tersebut, pihak penyewa harus bertindak sebagai bapak rumah tangga yang baik, artinya pihak  penyewa  diwajibkan  untuk  menempati  rumah  tersebut  seakan-akan  miliknya sendiri.  2)  Membayar  harga  sewa  pada  waktu  yang  ditentukan  dalam  perjanjian  sewa menyewa  rumah.  3)  Melakukan  perbaikan-perbaikan  kecil,  misalnya:  melakukan perbaikan-perbaikan jendela kunci dalam, kaca-kaca jendela dan sebagainya.
Bila dilihat dari kewajiban pokok dari si penyewa, maka lebih ditekankan pada kewajiban penyewa sebagai bapak rumah yang baik yang harus bertanggung jawab atas penggunaan rumah, dan juga sesuai dengan kegunaan dari barang yang disewa, dengan sebaik mungkin dan tidak disalahgunakan dari tujuan sewa sesuai yang dijelaskan dalam
Pasal  1560  KUHPerdata,  misalnya  dalam  suatu  perjanjian  sewa menyewa  rumah  yang disepakati adalah untuk tempat tinggal, maka rumah tersebut harus dipergunakan sebagai tempat tinggal dan tidak boleh digunakan untuk tujuan lain, seperti tempat usaha dibuat gudang, maupun lainnya diluar yang diperjanjikan.
Apabila pihak penyewa menggunakan rumah yang disewa untuk kepentingan lain diluar yang diperjanjikan, maka atas perbuatan penyewa tersebut telah melanggar Pasal 1561  KUHPerdata  yang  menyatakan  bahwa  “Jika  si  penyewa  memakai  barang  yang disewa  untuk  suatu  keperluan  lain  dari  yang  menjadi  tujuannya,  atau  untuk  suatu keperluan  sedemikian  rupa  sehingga  dapat  menerbitkan  suatu  kerugian  kepada  pihak yang  menyewakan,  maka  pihak  ini,  menurut  keadaan,  dapat  meminta  pembatalan  atas sewanya (Subekti & Tjitrosudibio, 1999).
Selain  kewajiban-kewajiban  yang  telah  dijelaskan,  penyewa  juga  harus bertanggung jawab terhadap  pemeliharaan  rumah  dan  perbaikan atas  kerusakan  rumah sewa selama waktu sewa berlangsung serta pembetulan- pembetulan kecil sebagaimana diatur dalam Pasal 1583 KUHPerdata yang menyatakan bahwa “Pembetulan-pembetulan kecil dan sehari-hari dipikul oleh si penyewa.”.
Apabila  si  penyewa  tidak  melaksanakan  atau  tidak  melakukan  sepenuhnya kewajiban  yang  telah  dibebankan  maka  tentulah  dapat  menimbulkan  kerugian  bagi pemilik  rumah  selaku  pihak  yang  menyewakan  dengan  terjadinya  hal  tersebut  pemilik rumah dapat secara langsung memberikan teguran yang dilakukan tidak ada reaksi dari penyewa, maka pemilik rumah dapat melakukan upaya biasa dengan meminta ganti rugi secara musyawarah atau dengan upaya hukum melalui pengadilan yaitu dengan meminta pembatalan perjanjian atau meminta ganti rugi sebagai akibat dari kelalaian dari penyewa.
Sedangkan  mengenai  tempat  pembayaran  harga  sewa  ini  juga  tergantung  dari kesepakatan para pihak, apakah pembayaran dilakukan di tempat barang yang menjadi objek sewa, di tempat pemilik rumah itu sendiri, sebagaimana termuat dalam Pasal 1393 KUHPerdata  yaitu:  “Pembayaran  harus  dilakukan  di  tempat  yang  ditetapkan  dalam persetujuan, jika dalam persetujuan tidak menetapkan suatu tempat, maka pembayaran mengenai suatu barang yang sudah ditentukan harus terjadi di tempat di mana barang itu berada sewaktu perjanjian ini dibuat.
Di samping kewajiban pokok dari penyewa yang telah diuraikan, hal-hal lain yang harus  diperhatikan  sebagai  seorang  penyewa  adalah  melengkapi  rumah  yang  disewa dengan  perabotan-perabotan  rumah,  tidak  boleh  merubah  bentuk  atau  konstruksi bangunan rumah yang disewa tanpa persetujuan dari pemiliknya seperti yang tercantum dalam  Pasal  1554  KUHPerdata  bahwa:  ”Pihak  yang  menyewa  tidak  diperkenankan selama waktu sewa mengubah wujud maupun tatanan barang yang disewakan.

## 2. Hak dan Kewajiban Yang Menyewakan
Dalam  perjanjian  sewa  menyewa  rumah,  maka  yang  menjadi  hak  dari  pemilik rumah  atau  yang  menyewakan  meliputi  beberapa  hal  pokok  yang  diantaranya  adalah menerima  pembayaran  harga  atas  barang  yang  disewakan,  pembayaran  dan  uang  itu diterima sesuai dengan kesepakatan kedua belah pihak. Selain itu pemilik rumah berhak
untuk memberikan teguran-teguran yang ditujukan kepada pihak penyewa sehubungan dengan keadaan kondisi rumah yang disewa.
Adapun  kewajiban  pemberi  sewa  menurut  Pasal  1550  KUH  Perdata  adalah:  1) Menyerahkan barang yang disewakan itu kepada si penyewa: 2) Memelihara barang yang disewakan sedemikian, hingga barang itu dapat dipakai untuk keperluan yang dimaksud; 3) Memberikan si penyewa kenikmatan yang tentram dari barang yang disewakan selama berlangsungnya persewaan.
Kewajiban  lainnya  yang  harus  dilaksanakan  oleh  pemilik  rumah  selaku  pihak yang  menyewakan  dapat  dilihat  dalam  pasal  1551  KUHPerdata  yaitu:  “Pihak  yang menyewakan diwajibkan menyewakan barang yang disewakan dalam keadaan terpelihara segala-galanya. Pihak yang menyewakan harus selama waktu sewa menyuruh melakukan pembetulan-pembetulan pada barang yang disewakan, yang perlu dilakukan, terkecuali pembetulan- pembetulan yang menjadi wajibnya si penyewa.
Dilihat dari Pasal 1551 Kitab Undang-undang Hukum Perdata, maka barang yang disewakan  kondisinya  dalam  keadaan  terpelihara  dengan  baik,  hal  ini  tidak  menutup kemungkinan barang yang tidak terpelihara tidak boleh disewakan, hal ini bisa saja terjadi apabila  pihak  penyewa  mengetahui  keadaan  itu  dan  sepakat  akan  hal  itu.  Selanjutnya Pasal  1552  KUHPerdata  menegaskan  bahwa  kewajiban  dari  pihak  yang  menyewakan yaitu: Harus menanggung si penyewa terhadap semua cacat dari barang yang disewakan, yang merintangi pemakaian barang itu, biarpun pihak yang menyewakan itu sendiri tidak mengetahuinya  pada  waktu  dibuatnya  persetujuan  sewa,  jika  cacat  itu  telah mengakibatkan  sesuatu  kerugian  bagi  si  penyewa,  maka  kepadanya  pihak  yang menyewakan diwajibkan memberikan ganti rugi.
Cacat  atau  kerusakan  yang  terjadi  merupakan  penghalang  dalam  penggunaan suatu  barang,  misalnya  rumah  yang  disewakan  sewaktu  tercapai  kesepakatan  tidak mengalami cacat atau kerusakan, akan tetapi setelah beberapa lama berjalan waktu sewa baru  terjadi  kerusakan  pada  rumah  tersebut  sehingga  penyewa  kurang  dapat menggunakan  dengan  baik  dan  kurang  mendapatkan  kenikmatan  dari  rumah  itu sepenuhnya,  maka  hal  ini  menjadi  tanggung  jawab  yang  harus  dipenuhi  oleh  pemilik rumah karena disebabkan oleh adanya cacat tersembunyi.
Jika kerusakan itu terjadi dikarenakan perbuatan dari penyewa itu sendiri, maka hal  ini  merupakan  tanggung  jawab  si  penyewa  untuk  melakukan  segala  pembetulan- pembetulan dari kerusakan yang terjadi dengan biaya sendiri.

## D. Upaya Hukum yang dilakukan Terhadap Penyewa yang Melakukan Wanprestasi
Dalam  perjanjian  sewa  menyewa  apabila  pihak  yang  menyewakan  atau  pihak penyewa  tidak  melakukan  kewajiban  masing-masing  maka  dikatakan  ia  melakukan wanprestasi,  lalai  atau  ingkar  janji.  Disebut  juga  wanprestasi  apabila  ia  melanggar perjanjian,  bila  ia  melakukan  atau  berbuat  sesuatu  yang  tidak  boleh  dilakukannya. Apabila dalam perjanjian sewa menyewa terjadi wanprestasi maka tentu saja pihak yang menyewakan dan pihak penyewa akan mencari cara penyelesaian sengketa.
Keinginan dalam penyelesaian sengketa wanprestasi sangat berpengaruh terhadap upaya-upaya  yang  akan  dilakukan  untuk menentukan  cara-cara  penyelesaian  sengketa. Hal  ini  berkaitan  dengan  hasil  putusan  yang  dapat  dihasilkan  dari  masing-masing  cara penyelesaian yang berbeda satu sama lain.
Dengan  adanya  perbuatan  wanprestasi  dalam  perjanjian  sewa menyewa  rumah, maka  terhadap  pihak  yang  dirugikan  mempunyai  hak  untuk  mengambil  tindakan- tindakan akan pemenuhan prestasi yang telah diperjanjikan, suatu perjanjian memberikan dampak bila perjanjian tersebut tidak dipenuhi oleh salah satu pihak, maka pihak lainnya mempunyai hak untuk melakukan upaya hukum atau tuntutan.
Upaya hukum yang dilakukan jika terjadi wanprestasi dalam suatu perjanjian, ada beberapa  macam  sebagaimana  yang  diungkapkan  oleh  (Muhammad,  1986)  sebagai berikut:  1)  Tuntutan  atas  suatu  Quantum  Meruit  Suatu  pihak  melepaskan  perjanjian sebelum pihak lainya menyelesaikanya kewajiban di pihaknya, tetapi pihak lain itu telah melakukan  usaha  persiapan,  pihak  yang  dirugikan  mungkin  telah  menderita  atas  suatu quantum meruit (jumlah yang menjadi haknya) untuk usaha yang dilakukan. 2) Putusan untuk melaksanakan hukum Suatu putusan yang kadang-kadang diberikan apabila ganti rugi  tidak  akan  menjadi  upaya  hukum  yang  layak.  Putusan  ini  adalah  suatu  perintah pengadilan  yang  memerintahkan  kepada  pihak  yang  melanggar  supaya  melaksanakan janji-janjinya  dengan  ancaman  hukuman  karena  melanggar  keputusan  pengadilan.  3) Perintah  supaya  tidak  melanggar  perjanjian  Suatu  putusan  adalah  suatu  perintah pengadilan yang ditujukan kepada seseorang supaya tidak melanggar perjanjiannya.
Dengan  adanya  pihak  penyewa  yang  lalai  atau  wanprestasi  akan  kewajibannya untuk melaksanakan pembayaran yang terjadi selama waktu sewa, maka pihak pemilik rumah  dapat  mengajukan  pembatalan  sewa  atau  meminta  ganti  rugi  atas  hal  yang dideritanya. Karena telah ada perjanjian sewa-menyewa sebelumnya, maka jika salah satu pihak ingkar janji (wanprestasi) dengan tidak memenuhi isi perjanjian, maka pihak yang ingkar  (dalam  hal  ini  penyewa),  dapat  digugat  secara  perdata  atas  dasar  wanprestasi sebagaimana diatur dalam Pasal 1243 KUHPerdata yang berbunyi “Penggantian biaya, kerugian  dan  bunga  karena  tidak  dipenuhinya  suatu  perikatan  mulai  diwajibkan,  bila debitur, walaupun telah dinyatakan Lalai, tetap Nilai untuk memenuhi perikatan itu, atau jika  sesuatu  yang  harus  diberikan  atau  dilakukannya  hanya  dapat  diberikan  atau dilakukannya dalam waktu yang melampaui waktu yang telah ditentukan.
Untuk wanprestasi, upaya yang dapat dilakukan adalah mengajukan gugatan atas dasar  wanprestasi.  Namun  sebelumnya  perlu  diberikan  somasi  pada  penyewa tersebut.Somasi diberikan sebagai  peringatan bahwa dia lalai  melakukan prestasi/kewajibannya  membayar  uang  sewa,  dan  untuk  itu  mengingatkan  yang bersangkutan untuk segera memenuhi prestasi atau kewajibannya tersebut.
Apabila setelah diberikan somasi ternyata pihak penyewa tetap tidak memenuhi kewajibannya, maka sewaktu-waktu bisa mengajukan gugatan pada Pengadilan Negeri yang  wilayahnya  meliputi  tempat  rumah  itu  berada.  Menurut  Pasal  1267  KUHPerdata yang  berbunyi  “Pihak  yang  terhadapnya  perikatan  tidak  dipenuhi,  dapat  memilih; memaksa  pihak  yang  lain  untuk  memenuhi  persetujuan,  jika  hal  itu  masih  dapat
dilakukan, atau menuntut  pembatalan persetujuan, dengan penggantian biaya, kerugian dan bunga.”
Ada beberapa hal yang dapat digugat atau dituntut dari pihak yang wanprestasi, yaitu: 1) Pemenuhan perikatan, artinya bisa menuntut agar penyewa membayar utangnya terhadap  pemilik  rumah  dan  mengembalikan  rumah  tersebut  kepada  pemiliknya;  2) Pemenuhan  perikatan  dengan  ganti  kerugian;  3)  Ganti  kerugian.  Ganti  kerugian terdiri dari tiga unsur, yaitu biaya, rugi, dan bunga. Biaya adalah segala pengeluaran yang nyata- nyata sudah dikeluarkan oleh satu pihak. Rugi adalah kerugian karena kerusakan barang- barang  milik  kreditur  yang  diakibatkan  oleh  kelalaian  debitur.  Bunga  adalah  kerugian yang berupa kehilangan keuntungan yang sudah dibayangkan atau dihitung oleh kreditur. 4)  Pembatalan  perjanjian.  Dengan  pembatalan  perjanjian,  kedua  belah  pihak  kembali pada keadaan semula sebelum perjanjian diadakan. Apabila suatu pihak sudah menerima sesuatu  dari  pihak  yang  lain,  baik  itu  uang  atau  barang,  harus  dikembalikan.  5) Pembatalan perjanjian dengan ganti kerugian.
Apabila salah satu pihak wanprestasi, maka dalam hal ini pihak yang dirugikan dapat  mengambil  tindakan-tindakan  yang  sesuai  menurut  hukum.  Wanprestasi  yang dilakukan oleh salah satu pihak dalam perjanjian sewa menyewa rumah antara pemilik rumah  dengan  penyewa  rumah,  maka  pihak  yang  dirugikan  biasanya  terlebih  dahulu memberitahukan,  menegur  dan  memperingatkan  pihak  yang  tidak  melaksanakan kewajibannya.
Dari  Pasal  1238  KUH  Perdata  dapat  dikatakan  lalai  apabila  seorang  penyewa sudah diperingatkan/ sudah dengan tegas ditagih janjinya melalui suatu peringatan baik tertulis maupun secara lisan asalkan cukup tegas menyatakan desakan kepada pihak yang berhutang agar melakukan prestasinya dengan segera atau dalam waktu yang singkat.

## E. Pertimbangan Hakim Dalam Memutus Perkara Nomor 217/PDT/2020/PT SBY
Tiada wanprestasi apabila tidak ada perjanjian sebelumnya. Sedangkan seseorang dikatakan  melakukan  perbuatan  melawan  hukum  apabila  perbuatannya  bertentangan dengan  hak  orang  lain,  atau  bertentangan  dengan  kewajiban  hukumnya  sendiri,  atau bertentangan dengan kesusilaan.
Pertimbangan  Hakim  Pengadilan  Tinggi  Surabaya  yang  mengadili  perkara perdata  dalam  peradilan  tingkat  banding,  menjatuhkan  putusan  sebagai  berikut  dalam perkara  gugatan antara  Saiun,  laki-laki,  lahir  di  Nganjuk tanggal  30  Juni  1958,  agama Islam,  warga  negara  Indonesia,  pekerjaan  buruh  peternakan,  warga  negara  Indonesia beralamat  Jl.  Raya  Martopuro  No.  29,  Desa  Martopuro,  Kecamatan  Purwosari, Kabupaten Pasuruan.
Sebagai Penggugat dengan Tanto Harsono: laki-laki lahir di Pasuruan tanggal 2 Juli 1956 agama Islam, warga negara Indonesia, pekerjaan karyawan swasta, beralamat di Jl. Diponegoro 72 RT.02/RW.08 Kel. Kebonsari Kec Panggungrejo Kota Pasuruan., Selanjutnya  disebut  sebagai  Terbanding  I  sekaligus  Terbanding  II  semula  Tergugat  I Konvensi / Tergugat I Rekonvensi; dan illy Tantono: laki-laki lahir di Surabaya tanggal 5 Januari 1941 agama Budha, warga negara Indonesia, pekerjaan wiraswasta, beralamat
di Jl. Diponegoro 35 RT.004/RW.012 Kel. Kebonsari Kec Panggungrejo Kota Pasuruan selanjutnya disebut sebagai Terbanding II sekaligus Pembanding II semula Tergugat II Konvensi / Penggugat Rekonvensi.
Penggugat adalah penyewa yang beritikad baik atas sebidang tanah dan bangunan rumah  dengan  luas  tanah  seluas  3.980  M2,  yang  berlokasi  atau  terletak  di  Desa Martopuro,  Kecamatan  Purwosari,  Kabupaten  Pasuruan  (Jawa  Timur)  atau  setempat dikenal  dengan  Jalan  Raya  Martopuro  No.  29,  Kecamatan  Purwosari,  Kabupaten Pasuruan (Jawa Timur), untuk selanjutnya disebut “Obyek Sewa”.
Bahwa, Tergugat I adalah pihak yang menyewakan ”obyek sewa” tersebut diatas kepada  Penggugat  yang  menurut  keterangannya  telah  mendapatkan  persetujuan  dari Tergugat  II  selaku  pemilik  atas  obyek  sewa  a  quo  dalam  melakukan  tindakan  hukum untuk menyewakan obyek sewa tersebut kepada Penggugat, kemudian hal tersebut diatas terjadilah hubungan hukum antara Penggugat dengan Tergugat I didasarkan oleh adanya Perjanjian Perpanjangan Sewa Menyewa yang ditandatangani pada tanggal 03 Juli 2018, dimana  Penggugat  telah  menyewa  obyek  sewa  tersebut  diatas  dari  tergugat  I  terhitung sejak tanggal 11 Mei 2019 s/d tanggal 11 Mei 2022 (selama 3 tahun) dengan total harga obyek  sewa  yang  telah  diterima  oleh  Tergugat  I  adalah  sebesar  Rp.  95.000.000,  - (sembilan puluh juta rupiah) dengan perincian pembayaran sebesar Rp. 30.000.000, - (tiga puluh juta rupiah) untuk masa sewa sejak tanggal 11 Mei 2019 s/d tanggal 11 Mei 2020 dan  sebesar  Rp.  65.000.000,  -  (enam  puluh  lima  juta  rupiah)  untuk  masa  sewa  sejak tanggal 11 Mei 2020 s/d tanggal 11 Mei 2022, yang mana harga sewa menyewa tersebut telah  dibayar  lunas  oleh  Penggugat,  sehingga  menurut  hukum  patut  untuk  dinyatakan bahwa Penggugat adalah penyewa dan penghuni yang beritikad baik.
Namun  pada  tanggal  18  Mei  2019,  Tergugat  II  yang  mengaku  selaku  pemilik obyek  sewa  mengirimkan  surat  pernyataan  kepada  Penggugat  yang  isinya  adalah meminta  kepada  Penggugat  untuk  mengkosongkan  objek  sewa  pada  akhir  bulan  Juli 2019,  hal  tersebut  membuat  Penggugat  kaget  dan  merasa  sangat  dirugikan,  mengingat bahwa  selama  ditandatanganinya  Perpanjangan  Perjanjian  Sewa  antara  Penggugat  dan Tergugat I, pihak Tergugat II sama sekali tidak mempermasalahkannya, namun mengapa secara  tiba-tiba  Tergugat  II  menyuruh  dan  meminta  Penggugat  untuk  keluar  dan mengosongkan  objek  sewa  jauh  sebelum  masa  sewa  yang  telah  ditandatangani  antara Penggugat dan Tergugat I berakhir yakni pada tanggal 11 Mei 2022.
Penggugat  selaku  penyewa  dan  penghuni  obyek  sengketa  menurut  Pasal  1550 KUHPerdata seharusnya mendapatkan perlakuan dari Tergugat I dan Tergugat II untuk memberikan  Penggugat  suatu  kenikmatan  yang  tentram  tanpa  adanya  gangguan  dari obyek yang disewakannya selama berlangsungnya sewa.
Tergugat  II  selaku  pemilik  tidak  dapat  menghentikan  masa  sewa  yang  telah disepakati antara Penggugat dan Tergugat I yang pengakuannya dan keterangannya telah mendapatkan  kuasa  secara  lisan  untuk  bertindak  melakukan  perjanjian  sewa  menyewa dengan  Penggugat,  sebagaimana  Perjanjian  Perpanjangan  Sewa  Menyewa  yang ditandatangani  pada  tanggal  03  Juli  2018,  hal  tersebut  diatur  dalam  Pasal  1570  KUH Perdata yang menyebutkan “jika sewa dibuat dengan tulisan, maka sewa itu berakhir demi
hukum,  apabila  waktu  yang  ditentukan  telah  lampau,  tanpa  diperlukannya  sesuatu pemberhentian untuk itu.
Atas    Majelis  Hakim  memutuskan  Menerima  permohonan  banding  dari  Kuasa Hukum Pembanding I sekaligus Terbanding I semula Penggugat Konvensi/Tergugat II Rekonvensi dan Kuasa Hukum Terbanding II sekaligus Pembanding II semula Tergugat II Konvensi/Penggugat Rekonvensi dan Menguatkan Putusan Pengadilan Negeri Bangil Nomor 35/Pdt.G/2019/PN Bil, tanggal 13 Februari 2020 serta Menghukum Pembanding I  sekaligus  Terbanding  I  semula  Penggugat  Konvensi/  Tergugat  II  Rekonvensi  untuk membayar biaya perkara pada tingkat banding sebesar Rp. 150.000, (seratus lima puluh ribu rupiah)
Analisis Penulis Terhadap Putusan Hakim Nomor 217/PDT/2020/PT SBY. Suatu perjanjian adalah peristiwa dimana seorang berjanji seorang lain atau dimana dua orang itu  berjanji  untuk  melaksanakan  suatu  hal.  Suatu  perjanjian  yang  dilakukan  oleh  para pihak harus dilakukan dengan adanya kata sepakat dan dibuktikan dengan suatu akta yang dibuat dengan sesuai dengan hal-hal yang diperjanjikan oleh para pihak. Perjanjian sewa menyewa adalah suatu perjanjian dimana pihak yang satu mengikatkan diri kepada pihak yang lainnya untuk memberikan kepadanya kenikmatan dari suatu benda selama waktu tertentu dengan pembayaran harga tertentu yang disetujui oleh pihak lain itu.
Dalam perjanjian sewa menyewa, barang yang dapat dijadikan sebagai objek dari persewaan itu yaitu segala jenis benda baik benda bergerak maupun benda tidak bergerak, barang  atau  benda  dalam  perdagangan  yang  dapat  ditentukan  dan  tidak  bertentangan dengan peraturan perundang-undangan, kesusilaan, dan ketertiban umum. Seperti halnya yang  pada  perjanjian  sewa  menyewa  yang  telah  diputuskan  dalam  Putusan  Nomor 217/PDT/2020/PT SBY penulis berpendapat bahwa majelis hakim mempertimbangkan permohonan  banding  yang  diajukan  oleh  Kuasa  Hukum  Pembanding  I  sekaligus Terbanding  I  semula  Penggugat  Konvensi/Tergugat  II  Rekonvensi  dan  Kuasa  Hukum Terbanding  II  sekaligus  Pembanding  II  semula  Tergugat  II  Konvensi/Penggugat Rekonvensi.
Dalam hal ini telah diajukan dalam tenggang waktu dan dengan cara serta syarat lainnya yang ditentukan oleh Undang-undang, maka permohonan banding tersebut secara formal dapat diterima, Kemudian  setelah Majelis Hakim Pengadilan Tinggi memeriksa dan  meneliti  serta  mencermati  dengan  seksama  berkas  perkara  beserta  turunan  resmi Putusan  Pengadilan  Negeri  Bangil  Nomor  35/Pdt.G/2019/PN  Bil,  tanggal  13  Februari 2020.
Memori  Banding,  dan  bukti  surat-surat,  Majelis  Hakim  Pengadilan  Tinggi berpendapat  bahwa  alasan-alasan  dalam  pertimbangan  hukum  Majelis  Hakim  Tingkat Pertama,  sudah  tepat  dan  benar  serta  sesuai  dengan  Perundang-undangan  sehingga karenanya  diambil  alih  dan  dijadikan  sebagai  dasar  pertimbangan  Majelis  Hakim Pengadilan  Tinggi  dalam  memutus  perkara  ini,  di  tingkat  banding  untuk  memutuskan Menerima permohonan banding dari Kuasa Hukum Pembanding I sekaligus Terbanding I semula Penggugat Konvensi/Tergugat II Rekonvensi dan Kuasa Hukum Terbanding II sekaligus  Pembanding  II  semula  Tergugat  II  Konvensi/Penggugat  Rekonvensi  dan
Menguatkan  Putusan  Pengadilan  Negeri Bangil  Nomor  35/Pdt.G/2019/PN  Bil, tanggal 13  Februari  2020  serta  Menghukum  Pembanding  I  sekaligus  Terbanding  I  semula Penggugat  Konvensi/  Tergugat  II  Rekonvensi  untuk  membayar  biaya  perkara  pada tingkat banding sebesar Rp. 150.000, (seratus lima puluh ribu rupiah).

## Kesimpulan
Bahwa  dengan  adanya  perbuatan  wanprestasi  dalam  perjanjian  sewa  menyewa rumah, maka terhadap pihak yang dirugikan mempunyai hak untuk mengambil tindakan- tindakan akan pemenuhan prestasi yang telah diperjanjikan, suatu perjanjian memberikan dampak bila perjanjian tersebut tidak dipenuhi oleh salah satu pihak, maka pihak lainnya mempunyai hak untuk melakukan upaya hukum atau tuntutan.
Upaya hukum yang dilakukan jika terjadi wanprestasi dalam suatu perjanjian, ada beberapa macam sebagaimana yang diungkapkan oleh Abdul Kadir Muhammad sebagai berikut  Tuntutan  atas  suatu  Quantum  Meruit  yaitu  Suatu  pihak  melepaskan  perjanjian sebelum pihak lainya menyelesaikanya kewajiban di pihaknya, tetapi pihak lain itu telah melakukan  usaha  persiapan,  pihak  yang dirugikan  mungkin telah  menderita  atas  suatu quantum  meruit  (jumlah  yang  menjadi  haknya)  untuk  usaha  yang  dilakukan,  Putusan untuk melaksanakan hukum yaitu Suatu putusan yang kadang-kadang diberikan apabila ganti rugi tidak akan menjadi upaya hukum yang layak.
Putusan ini adalah suatu perintah pengadilan yang memerintahkan kepada pihak yang melanggar supaya melaksanakan janji-janjinya dengan ancaman hukuman karena melanggar keputusan pengadilan dan Perintah supaya tidak melanggar perjanjian yaitu Suatu putusan adalah suatu perintah pengadilan yang ditujukan kepada seseorang supaya tidak melanggar perjanjiannya.
Bahwa Pertimbangan Hakim Pengadilan Tinggi Surabaya yang mengadili perkara perdata  dalam  peradilan  tingkat  banding,  menjatuhkan  putusan  sebagai  berikut  dalam perkara gugatan nomor 217/PDT/2020/PT SBY permohonan banding yang diajukan oleh Kuasa  Hukum  Pembanding  I  sekaligus  Terbanding  I  semula  Penggugat Konvensi/Tergugat  II  Rekonvensi  dan  Kuasa  Hukum  Terbanding  II  sekaligus Pembanding  II  semula  Tergugat  II  Konvensi/Penggugat  Rekonvensi,  telah  diajukan dalam tenggang waktu dan dengan cara serta syarat lainnya yang ditentukan oleh Undang - undang, maka permohonan banding tersebut secara formal dapat diterima;

## BIBLIOGRAPHY
Anshori,  A.  G.  (2018). Hukum  perjanjian  Islam  di  Indonesia:  konsep,  regulasi,  dan implementasi . Ugm Press.
Anugrah, R. B., Septarina Budiwati, S. H., & MH, C. N. (2019). Tanggung Jawab Hukum Para  Pihak  Dalam  Pelaksanaan  Perjanjian  Sewa  Menyewa  Rumah  Antara Perseorangan Dengan Badan Hukum . Universitas Muhammadiyah Surakarta.
Hanitijo, R. (2000). Metodologi Penelitian Hukum. Jakarta: Ghalia Indonesia .
Harahap, M. Y. (1982). Segi-segi hukum perjanjian. (No Title) .
Hs, S. (2003). Perkembangan Hukum Kontrak Innominaat di Indonesia. Jakarta: Sinar Grafika .
Muhammad, A. (1986). Hukum perjanjian. Alumni, Bandung .
Praba,  D.  A.  P.  U.,  Adnyani,  N.  K.  S.,  &  Sudiatmaka,  K.  (2020).  Perjanjian  Sewa- Menyewa Rumah Kos (Indekos) Bagi Para Pihak Terkait Perjanjian Lisan Di Kota Singaraja. Ganesha Law Review , 2 (2), 132–143.
Prodjodikoro, W. (1964). Hukum perdata tentang persetudjuan2 tertentu. (No Title) .
Santoso, L. (2012). Hukum Perjanjian Kontrak. Cakrawala, Yogyakarta .
Satrio, J. (1999). Hukum Perikatan. Bandung: Alumni .
Soleman, C. (2018). Perjanjian Sewa Menyewa Sebagai Perjanjian Bernama Berdasarkan Kitab Undang-Undang Hukum Perdata. Lex Privatum , 6 (5).
Subekti, R. (2005). Hukum Perjanjian, Jakarta: PT. Intermasa, Cetakan Kesepuluh .
Subekti, R., & Tjitrosudibio, R. (1999). Hukum Perdata .
Suharnoko, S. H. (2015). Hukum Perjanjian Teori dan Analisis Kasus . Prenada Media.
Tista,  A.  (2013).  Tanggunggugat  Notaris  Selaku  Pejabat  Umum  dalam  Pembuatan Perjanjian Kredit Perbankan. Al-Adl: Jurnal Hukum , 5 (9).
Vijayantera,  I.  W.  A.  (2020).  Kajian  Hukum  Perdata  Terhadap  Penggunaan  Perjanjian Tidak Tertulis Dalam Kegiatan Bisnis. Jurnal Komunikasi Hukum (JKH) , 6 (1), 115– 125.

## Copyright holder:
Mohammad Sahrir Syarif, Yusuf M. Said Gunawan Nachrawi (2023)

## First publication right:
Syntax Literate: Jurnal Ilmiah Indonesia
This article is licensed under: