Volume 20 Nomor 02, Oktober 2020 : 101-109
Efektivitas Implementasi Program Perumahan Bersubsidi Bagi Masyarakat Berpenghasilan Rendah Kota Pekanbaru (Studi Kasus : Kecamatan Tenayan Raya)
Effectiveness of Subsidied Housing Programs Implementation for Low-Income Communities In Pekanbaru City (Case of Study: Tenayan Raya District)
Septia Fanny 1 , Firdaus 1,* , Rona Muliana 1
1 Program Studi Perencanaan Wilayah dan Kota , Universitas Islam Riau, Jl. Kaharuddin Nasution No. 113 Pekanbaru, Riau,  Indonesia
* Penulis korespondensi : agusfirdaus@eng.uir.ac.id Tel.: +62-821-71-980-605; fax.:- Diterima: Okt 21, 2020; Direvisi: Okt 26, 2020; Disetujui: Okt 28, 2020. DOI: 10.25299/saintis.2020.vol20(02).5710

## Abstrak
Untuk mengetahui tercapai atau tidaknya suatu tujuan  program perlu dilakukan evaluasi terhadap implementasi program tersebut, baik pelaksanaan program maupun hasilnya. Evaluasi diperlukan untuk mengukur tingkat efektivitas mekanisme program dari pembiyaan dan  apakah  efektivitas  bila  dilihat  dari  hasil  pembangunannya,  disamping  itu  akan  diketahui  sejauhmana  peran  pemerintah  melalui Kepnmen PUPR No.348/KPTS/M/2015, sebab untuk beberapa tahun kedepan kebijakan pembangunan perumahan MBR ini masih relavan dilaksanakan. Penelitian ini bertujuan untuk mengetahui tingkat efektivitas program. Pendekatan yang digunakan dalam peneltian ini adalah pendekatan deskriptif kualitatif yang didukung oleh data  dari hasil kuesioner, wawancara, dan observasi lapangan, serta data dari kajian dokumen dan telaah pustaka. Perhitungan efektivitas dilakukan dengan melakukan pembobotan menggunakan skala Likert yang didasarkan pada kriteria efektivitas. Hasil penelitian menunjukkan secara umum efektifitas Implementasi Program Perumahan Bersubsidi bagi MBR mendapat nilai 80% yang berarti Efektif.
Kata Kunci: Efektivitas, Perumahan Bersubsidi, Masyarakat Berpenghasilan Rendah (MBR)

## Abstract
To find out whether or not a program goal has been achieved, it is necessary to evaluate the implementation of the program, both the program's  implementation  and  its  results.  Evaluation  is  needed  to  measure  the  effectiveness  of  the  program mechanism  of financing  and whether the effectiveness when viewed from the results of its development, besides that it will be known to what extent the role of government through the Ministry of PUPR No. 348 / KPTS / M / 2015, because for the next few years the MBR housing development policy is still relavan implemented. This study aims to determine the level of effectiveness of the program. The approach used in this research is a quantitative and qualitative approach which is supported by data from the results of questionnaires, interviews and field observations, as well as data from document review and literature review. The effectiveness calculation is done by measuring the Likert scale based on the effectiveness criteria. The results shows that  Effectiveness of Subsidied Housing Programs Implementation at a rate of 80% which mean genrally Effective.
Keywords: Effectiveness, Subsidized Housing, Low-Income Communities (LIC)

## PENDAHULUAN
Rumah  merupakan  salah  satu  kebutuhan paling  penting  dalam  kehidupan  manusia,  sama halnya dengan makanan dan pakaian. Rumah adalah salah  satu  kebutuhan  paling  penting  dalam kehidupan  manusia,  khususnya  dalam  rumah tangga.  Rumah  memiliki  arti  penting  bagi  setiap keluarga karena rumah merupakan kebutuhan dasar tempat  berkumpulnya  keluarga.  Pertumbuhan penduduk  yang  terus  meningkat  mengakibatkan permintaan  atas  rumah  tidak  seimbang  dengan ketersediaan rumah yang menyebabkan terjadinya kekurangan rumah (backlog). Tingginya kebutuhan atas rumah mengakibatkan tingginya harga rumah. Hal  ini  akan  menimbulkan  hambatan  bagi masyarakat    yang   berpenghasilan   rendah   (MBR)
dalam mewujudkan impian untuk membeli rumah. Persoalan perumahan dan permukiman bagi masyarakat berpenghasilan rendah bukan menyangkut pemecahan rancangan fisik, melainkan lebih  berakar  pada  faktor  sosial,  ekonomi,  dan politik  yang  saling  berkaitan  [1].  Tindakan pemerintah untuk mensejahterakan rakyat, dengan memberikan  subsidi  berupa  rumah  untuk masyarakat  MBR  diatur  dalam  berdasarkan Peraturan Menteri Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat  [2].  Pengadaan  rumah  untuk  masyarakat yang  berpenghasilan  rendah  memastikan  bahwa masyarakat  yang  berpenghasilan  rendah  benar- benar  mempunyai  kemampuan  untuk  memiliki rumah.  Bagi  masyarakat  berpenghasilan      sangat rendah,      faktor  kesempatan (opportunity) bersifat penting sedangkan faktor identitas (identity) belum
dipikirkan  karena  yang  terpenting  adalah memperoleh  kerja  guna  mendapatkan  keamanan (security) pada  tahap  selanjutnya  [3].  Undang- Undang  memberikan  tugas  kepada  pemerintah untuk terus berupaya meningkatkan pembangunan rumah  bagi  Masyarakat  Berpenghasilan  Rendah (MBR) [4] sehingga mereka dapat memiliki tempat tinggal  yang  layak  dalam  lingkungan  perumahan yang sehat, aman, harmonis dan berkelanjutan.
Kebijakan  program  pembangunan  sejuta rumah  yang  dicanangkan  pemerintah  melalui Kementerian  Pekerjaan  Umum  dan  Perumahan Rakyat (PUPR) bekerjasama dengan para pengembang  perumahan  ( developer ),  lembaga keuangan (bank) .  Pembangunan  Perumahan  yang dikembangkan adalah rumah tipe 36 diperuntukkan bagi kelompok sasaran masyarakat yang penghasilan  tetap  atau  tidak  tetap  yang berpenghasilan  rendah.  Akan  tetapi  dalam pelaksanaannya,  ditemukan  ketidaksingkronan dengan  tujuan  yang  ditetapkan.  Sebagai  contoh adanya  temuan    rumah  bersubsidi  di  Kelurahan Meteseh Kota Semarang yang hampir 30% unit tidak dimiliki  oleh  kelompok  sasaran,  9%  unit  berstatus hak  milik  namun  tidak  dihuni,  dan  6%  dijadikan barang investasi [5]. Fakta ini menunjukkan adanya penyimpangan  dalam  pelaksanaan  program, sehingga  evaluasi  terhadap  efektifitas  kebijakan sangat  diperlukan  sebagai  upaya  untuk  menjamin pelaksanaan program tepat sasaran.
Peran  pemerintah  dan  mekanisme  program dalam  penyediaan  perumahan  bagi  masyarakat diatur  berdasarkan  Peraturan  Menteri  diantaranya pemberian  kemudahan  perizinan,  penyediaan fasilitas,  sarana  dan  utilitas  (PSU),  perintisan  atau penyediaan Bank Tanah (Land Banking) , penetapan zonasi  untuk  rumah  sejahtera,  penetapan  zonasi untuk rumah sejahtera dan mekanisme pembiayaan [2].
Fasilitas  yang  diberikan  pemerintah  untuk program  perumahan  bersubsidi  ini  diberikan kepada  masyarakat  yang  memenuhi  persyaratan dan  ketentuan  untuk  mendapatkan  fasilitas  kredit perumahan  bersubsidi  untuk  MBR  [6]  yang  telah ditetapkan  adalah  1)  WNI  berusia  21  tahun  atau telah  menikah  2)  Usia  pemohon  tidak  melebihi  65 tahun  pada  saat  kredit  jatuh  tempo  3)  Pemohon maupun  pasangan  (suami/istri)  tidak  memiliki rumah  dan  belum  pernah  menerima  subsidi pemerintah untuk pemilikan rumah. Dikecualikan 2 kali untuk     TNI/Polri/PNS    yang     pindah    tugas 4)  Gaji/penghasilan  pokok  tidak  melebihi  4  juta rupiah    untuk  rumah  sejahtera  tapak  dan  7  juta rupiah  untuk Rumah Sejahtera Susun, 5) Memiliki e- KTP  dan  terdaftar  di  Dinas  Kependudukan  dan Catatan  Sipil  6)  Memiliki  NPWP  dan  SPT  tahunan PPh orang pribadi sesuai perundang-undangan yang berlaku, 7) Pengembang   wajib    terdaftar    di Kementerian  PUPR,        8)        Spesifikasi            rumah sesuai    dengan  peraturan pemerintah. Sedangkan persyaratan untuk mendapatkan subsidi diantaranya  adalah  kelompok  yang  belum  pernah
memiliki  rumah,  belum  pernah  menerima  subsidi perumahan,  mempunyai  penghasilan  dari  tempat bekerja atau usaha yang didasarkan atas gaji pokok atau  pendapatan  pokok  perbulan,  yang  terbagi dalam  3  kelompok  sasaran  sebagaimana  diatur dalam  Peraturan  Menteri  [7]  tentang  Pengadaan Perumahan  dan  Permukiman  dengan  dukungan fasilitas subsidi perumahan melalui KPR bersubsidi.
Melihat  dari  persyaratan  dan  ketentuan tersebut  perlu  dilakukan  evaluasi  apakah  sudah efektif jika dilihat dari mekanisme pembiayaan dan tingkat  efektivias  hasil  pembangunannya.  Maka penelitian  ini  bertujuan  untuk  mengetahui  sejauh mana  tingkat  efektivitas  program  perumahan bersubsidi bagi masyarakat berpenghasilan rendah (MBR) di Kota Pekanbaru.

## METODOLOGI
Metode  yang  digunakan  pada  penelitian  ini yaitu  metode  deskriptif  dengan  pendekatan kualitatif dan kuantitatif yang berupa penggambaran  terhadap  fenomena  yang  ada, melalui studi kepustakaan dengan data yang diukur dalam  suatu  skala  numerik  (angka)  dengan menggunakan skala Likert untuk ukuran efektivitas. Pengambilan  data  dilakukan  dengan  menggunakan kuesioner  kepada  masyarakat  dan  wawancara personel dari sumber atau instansi terkait. Data yang diperoleh  berupa  jawaban  dari  responden masyarakat  terhadap  pernyataan  yang  diajukan. Teknik  penyebaran  kuesioner  atau  perolehan responden  dalam  penelitian  ini  diambil  dari  lokasi yakni di perumahan yang termasuk dalam kategori rumah sederhana bersubsidi di Kecamatan Tenayan Raya Kota Pekanbaru. Populasi dalam penelitian ini adalah  kawasan  perumahan  sederhana  bersubsidi yang  menjadi  objek  penelitian  perumahan  MBR  di Kecamatan  Tenayan  Raya  Kota  Pekanbaru.  Sampel yang  merupakan  himpunan  bagian  dari  unit populasi  diambil  dari  jumlah  rumah  tangga masyarakat  yang  menghuni  perumahan  bersubsidi di  Kecamatan  Tenayan  Raya  Kota  Pekanbaru berdasarkan  data  perumahan  dari  di  Real  Estate Indonesia (REI) Provinsi Riau. Teknik pengambilan sampel  menggunakan  metode purposive  sampling atau judgement sampling . Purposive  sampling adalah  salah  satu  teknik sampling non random dimana peneliti  menentukan pengambilan sampel dengan cara menetapkan ciri- ciri  khusus  yang  sesuai  dengan  tujuan  penelitian sehingga diharapkan dapat menjawab permasalahan  penelitian.  Pengertian purposive sampling adalah  teknik  untuk  menentukan  sampel penelitian dengan beberapa pertimbangan tertentu berdasarkan  kriteria-kriteria  yang  bertujuan  agar data   yang    diperoleh    nantinya        bisa         lebih representatif [8]. Hal ini  dilakukan   sesuai   dengan kriteria subjek populasi yang ada di perumahan tipe 36  subsidi  yang  diprogramkan  untuk  masyarakat yang berpenghasilan rendah (MBR).
Kriteria-kriteria  penentuan  sampel  yang digunakan    adalah  1)  Perumahan  program bersubsidi  tipe  36  yang  terdaftar  di  Real  Estate Indonesia  (REI)  mulai  tahun  2014  hingga  tahun 2018; 2) Perumahan yang termasuk dalam program bersubsidi  pemerintah  tipe  36  yang  tersebar  di Kecamatan Tenayan Raya Kota Pekanbaru.
Skala Likert digunakan  untuk  mengukur sikap,  pendapat  dan  persepsi  sesesorang  atau kelompok  orang  tentang  fenomena  sosial.  Dengan skala Likert maka  variabel  yang  akan  diukur dijabarkan  menjadi  indikator  variabel,  kemudian indikator tersebut dijadikan sebagai titik tolak untuk menyusun item-item instrumen yang dapat berupa pertanyaan atau pernyataan [8].
Analisis  yang  digunakan  adalah  analisis skoring dengan menggunakan skala Likert . Analisis ini  digunakan  untuk  menganalisis  nilai  efektivitas berdasarkan    indikator    yang     telah     ditentukan dalam    penelitian       ini        terkait        perumahan bersubsidi  untuk  MBR    di      Kecamatan        Tenayan Raya. Data olahan untuk dimasukkan dalam  analisis ini diperoleh dari responden yaitu masyarakat yang menjadi  penghuni  perumahan  tersebut.  Nantinya setelah  diperoleh  data  tersebut  akan  dilakukan penggelompokkan  data  dan  diolah  sehingga menghasilkan kesimpulan apakah program  ini telah terlaksana dengan baik atau tidaknya.
Tabel 1. Variabel Penelitian Variabel SubVariabel Peran Pemerintah 1. Pemberian kemudahan perizinan 2. Penyediaan PSU 3. Penyediaan Land Banking 4. Penetapan Zonasi Mekanisme Program 1. Mekanisme pembiayaan 2. Ketepatsasaran 3. Keterjangkauan Produk Perumahan 1. Standarisasi fisik rumah 2. Prasarana 3. Keberdayaan Masyarakat
4. Tingkat Penghunian
Kesimpulan yang dapat diperoleh berasal dari hasil  hitungan  efektivitas  berdasarkan  indikator yang tersedia. Apabila skor efektivitas hasil hitungan diperoleh  angka  besar  dari  60%  maka  program dinyatakan efektif namun bila   skor  hitungan   yang diperoleh berada pada angka kurang dari 40% maka implementasi  program  perumahan  bersubsidi  bagi masyarakat  berpenghasilan  rendah  ini  dikatakan tidak efektif pelaksanaannya.

## HASIL DAN DISKUSI
Peran  Pemerintah  Dalam  Program  Perumahan Bersubsidi Bagi Masyarakat MBR
Pemberian Kemudahan Perizinan
Pelaksanaan program pengembangan perumahan bersubsidi dilatarbelakangi oleh dua hal,
Gambar 2. Diagram Alir Penelitian yang pertama yaitu rendahnya daya beli MBR untuk memiliki  rumah  subsidi  melalui  Kredit  Pemilikan Rumah  (KPR). Kedua,  kurang  kondusifnya  regulasi yang terkait dengan pertanahan dan perizinan yang memberatkan pelaksanaan pembangunan perumahan  khususnya  bagi  MBR.  Permasalahan perizinan  merupakan  salah  satu  hambatan  krusial yang mempengaruhi pelaksanaan program pembangunan  perumahan  bersubsidi  bagi  MBR selain  masalah  penyediaan  tanah,  pembiayaan, penyediaan prasarana dan sarana serta kelembagaan perumahan. Berdasarkan perhitungan Kemenko  Perekonomian,  penyelesaian  perizinan pembangunan  perumahan  memerlukan  waktu  753 hingga  916  hari  dengan  biaya  sebesar  3,5  milyar rupiah  untuk  perumahan  dalam  kawasan  seluas  5 Ha.
Sesuai dengan kewenangannya, Kementerian Pekerjaan
Umum dan Perumahan Rakyat menetapkan  target penyelesaian IMB paling cepat 3
(tiga)  hari  untuk  bangunan  gedung  sederhana  1 lantai  dan  paling  lama  30  (tiga  puluh)  hari  untuk bangunan gedung tidak sederhana untuk kepentingan  umum  dan  bangunan  gedung  khusus dengan ketinggian lebih dari 8 lantai [9]. Selain itu telah  keluar  paket  kebijakan  ekonomi  ke  13  yang menyederhanakan proses perizinan dari 33 tahapan perizinan  menjadi  11  tahapan  perizinan,  dan mempercepat proses dari 769-981 hari menjadi 44 hari,  serta  menurunkan  biaya  perizinan  sebesar 70%.
Pelaksanaan  deregulasi  perizinan  tersebut belum  berjalan  efektif  diberbagai   daerah.    Untuk penyelesaian perizinan masih membutuhkan waktu antara  12  hingga  60  hari  untuk  IMB  biasa  degan catatan  segala  persyaratan  teknis  sudah  lengkap. Jumlah hari perizinan yang lain di luar IMB seperti izin  lokasi,  persetujuan  gambar  master  plan,  peil banjir,  andalalin,  Izin  Pemanfaatan  Tanah  (IPT), siteplan dan pengukuran bidang tanah membutuhkan  waktu  rata-rata  30-60  hari.  Akibat perizinan yang belum efektif, biaya perizinan masih mahal  (10-20%)  dari  total  biaya  pembangunan
perumahan.  Hal  ini  terjadi  karena  Pemda  dibebani tanggungjawab  untuk  pelaksanaan  peraturan perundangan  (tata  ruang,  pertanahan,  lingkungan hidup,dsb)  dan  perizinan  masih  menjadi  sumber pendapatan asli daerah.
Pada  perizinan  IMB  Peraturan  Menteri  [2] belum  sepenuhnya  dilaksanakan  sebagai  pedoman penyelenggaraan  perizinan  IMB  di  daerah.  Hal  ini terbukti  dengan  adanya  persyaratan  administrasi dan  teknis  yang  berbeda  dengan  ketentuan  di peraturan  menteri  tersebut.  Dalam  prakteknya, persyaratan  administrasi  yang  dipersyaratkan  di daerah lebih banyak dan rumit seperti adanya syarat fotocopy surat  pemberitahuan pajak terhutang dan surat tanda terima setoran atau bukti pelunasan PBB tahun  terakhir  dan  rekomendasi  dari  bank  untuk tanah  yang  sedang  digunakan.  Dari  segi  prosedur, tahapan  yang  dijalankan  lebih  banyak  karena diperlukan pemeriksaan dokumen administrasi dan teknis  berjenjang serta peninjauan lapangan untuk memberikan  rekomendasi  teknis  pembangunan perumahan.  Jumlah  unit  pengelola  perizinan  yang berwenang  dalam  proses  penerbitan  IMB  lebih banyak  meliputi  instansi  kelurahan,  kecamatan, PTSP,  Dinas  Tata  Ruang/Kota/Bangunan,  BPN  dan pihak  bank  (jika  diperlukan).  Selain  itu  tidak  ada perbedaan  perlakuan  perizinan  dari  aspek persyaratan, prosedur, waktu dan biaya antara IMB untuk  pembangunan  perumahan  komersil  dan perumahan  untuk  MBR.  Dengan  kondisi  tersebut, banyak  pengembang  perumahan  kurang  berminat untuk melakukan pembangunan perumahan khusus MBR.
Dalam proses pemberian izin dari pemerintah kepada  pihak developer perumahan  melalui beberapa  tahapan.  Terlebih  dahulu developer mengajukan  proposal  kepada  pihak  pemerintah kota/kabupaten yang nantinya proposal itu akan di lanjutkan  ke  pemerintah  tingkat  provinsi.  Setelah proposal diterima oleh pemerintah provinsi sebagai hasil  rekomendasi  yang  kemudian  diserahkan kepada  pemerintah  kota/kabupaten  kemudian dijadikan  dasar  bagi  pemerintah  kota/kabupaten untuk  menerbitkan  izin  lokasi,  barulah  setelah  itu developer mulai  melakukan  proses  pembebasan lahan dari warga. Setelah pembebasan tanah tuntas, developer dapat mengajukan permohonan Hak Guna Bangunan (HGB).
Setelah HGB telah dikantongi, maka developer dapat melanjutkan ke tahap pra konstruksi. Dalam tahapan ini, ada sejumlah izin yang harus diajukan pengembang. Mulai dari Izin Peruntukan Penggunaan  Tanah  (IPPT), Masterplan (Rencana Induk), Kerangka Rencana Kota (KRK), dan Siteplan (Rencana  Tapak).  Kemudian  Analisis  Mengenai Dampak  Lingkungan  (AMDAL),  Analisis  Dampak Lalu  Lintas  (ANDAL  LALIN),  izin  lingkungan kemudian barulah IMB.
Penyediaan Prasarana, Sarana dan Utilitas Umum
Pengembangan  perumahan  bersubsidi  ini juga dilengkapi dengan prasarana, sarana dan utilias umum  (PSU).  Perumahan  sederhana  biasanya memiliki  sarana  dan  prasarana  yang  masih  minim [10].  K elengkapan  prasarana  ( tersedianya jaringan listrik dan air bersih)  merupakan salah satu faktor yang sangat menentukan bagi penghuni perumahan dalam  memilih  lokasi  perumahan  yang  ada  di Pekanbaru [11]. PSU dalam program pengembangan perumahan bersubsidi untuk MBR ini mejadi bagian dari tugas pemerintah daerah atau kota.  Pemberian bantuan PSU diutamakan bagi pelaku pembangunan berskala kecil [12]. Komponen bantuan PSU meliputi jalan, tempat pengolahan sampah dengan prinsip 3R (Reduce,  Reuse,  Recycle), dan  jaringan  sistem penyediaan air minum.
Peran  pemerintah  dalam  hal  menyediakan PSU terdapat tahapan yang harus dilalui oleh pihak pengembang  diantaranya  adalah  mengajukan permohonan  secara  tertulis  kepada  Kementerian dengan  tembusan  kepada  Pemerintah  Daerah Kabupaten/Kota dan Pemerintah Provinsi. Kemudian  Kementerian  melakukan  verifikasi  dan menetapkan  bantuan  PSU  kepada  pengembang perumahan  sesuai  dengan  ketentuan  yang  diatur dalam  Peraturan  Menteri.  Setelah  diverifikasi  oleh Kementerian,  keluarlah  hasil  verifikasi  pra konstruksi yang meliputi pemeriksaan persyaratan administrasi  dan  teknis  serta  pemeriksaaan  lokasi. Setelah  verifikasi  pra  konstruksi  dilakukan  dan verifikasi  telah  diterima,  Pemerintah  Pusat  dan Pemerintah  Daerah  sesuai  dengan  tugas  dan wewenang melaksanakan pengawasan dan pengendalian pelaksanaan pembangunan fisik PSU. Pengawasan  dan  pengendalian  dilakukan  secara berjenjang mulai dari tingkat daerah kabupaten/kota,  daerah  provinsi  sampai  dengan Kementerian.  Dalam  pelaksanaan  pembangunan fisik  PSU  dilakukan  pengawasan  lapangan  oleh konsultan  manajemen  konstruksi,  pengawas lapangan,  direksi  teknis,  dan  koordinator  wilayah yang  ditetapkan  satuan  kerja  yang  ditunjuk  oleh Kementerian.

## Penyediaan Bank Tanah (Land Banking)
Penyediaan  Bank  Tanah (Land  Banking) untuk kawasan perumahan bersubsidi di Kecamatan Tenayan Raya karena daerah ini termasuk kawasan pinggiran  kota  yang  cocok  untuk  dikembangkan sebagai  kawasan  perumahan  [13].  Hal  ini dikarenakan  beberapa  faktor  seperti  semakin padatnya  kawasan  dekat  pusat  kota  sehingga  sulit untuk  mendapatkan  lahan  yang  cukup  luas  untuk dikembangkan  kawasan  perumahan,  kemudian harga  lahan  yang  cukup  tinggi  di  kawasan  sekitar pusat  kota  sehingga  menyulitkan developer untuk mengembangkan  perumahan  bersubsidi  sebab harus  mempertimbangkan  harga  jual  rumah nantinya yang harus sesuai dengan ketetapan yang telah  diberlakukan  oleh  pemerintah.  Selain  itu pemilihan  kawasan  pengembangan  perumahan  di
pinggiran kota memberikan kesempatan untuk para pengembang dapat membangun perumahan di lahan yang  luas  dengan  harga  lahan  yang  bisa  dijangkau agar  bisa  dipertimbangkan  pula  dengan  harga  jual rumah subsidi itu nantinya.

## Penetapan Zonasi
Berdasarkan dokumen Rencana
Pembangunan  Jangka  Menengah  Daerah  (RPJMD) Kota  Pekanbaru  Tahun  2017-2022,  luas  lahan terbangun  ( built  up  areas )  sekitar  24%  dari  luas wilayah  kota  dan  dimanfaatkan  sebagai  kawasan perumahan (sekitar 73% dari luas areal terbangun), pusat  pemerintahan,  pendidikan,  perdagangan, industri, militer, bandara, dan lain-lain. Areal belum terbangun ( non built  up areas ) adalah  sekitar 76% dari  luas  wilayah  kota  saat  ini  yang  merupakan kawasan  lindung,  perkebunan,  semak  belukar,  dan hutan. Areal ini sebagian besar terdapat di wilayah utara  kota  (Rumbai  dan  Rumbai  Pesisir),  Tenayan Raya dan sekitarnya. Penetapan zonasi perumahan bersubsidi  ini  didasarkan  pada  ketentuan  tersebut yang  telah  memberikan  wewenang  kepada  pihak pengembang  ( developer )  untuk  melaksanakan pembangunan perumahan dengan kawasan Kecamatan  Tenayan  Raya  yang  juga  merupakan Wilayah Pengembangan IV (WP IV) Kota Pekanbaru.
Kecamatan  Tenayan  Raya  memiliki  potensi untuk  dikembangkan  perumahan  karena  berada pada kawasan yang luas dan menghindari terjadinya kepadatan  dan  pemusatan  ke  tengah  kota.  Oleh sebab itu pengembangan kawasan untuk perumahan  dilakukan  kearah  pinggiran  kota  agar kawasan  pinggiran  kota  menjadi  produktif  dengan adanya pengembangan perumahan tersebut. Selain harga  lahannya  masih  bisa  di  sesuaikan  para developer agar  harga  jual  rumah  yang  ditawarkan oleh developer bisa  menyesuaikan  dengan kebutuhan konsumen perumahan terutama masyarakat berpenghasilan rendah (MBR) tersebut.
Analisis Efektivitas Mekanisme Program Perumahan Bersubsidi Bagi Masyarakat

## Berpenghasilan Rendah (MBR)
Proporsi  profil  responden  dalam  penelitian ini adalah pengelompokkan responden berdasarkan jenis  pekerjaan  yang  dimiliki  oleh  responden.  Dari kuisioner  yang  disebarkan  kepada  105  orang responden di lingkungan perumahan bersubsidi tipe 36  di  Kecamatan  Tenayan  Raya.  Mayoritas responden bekerja sebagai  karyawan swasta yakni sebesar 45 orang atau 42,9 persen, bekerja di sektor informal  24  orang  atau  22,9  persen  dan  sisanya adalah bekerja sebagai PNS dan  wirausaha.

## Status Kepemilikan Rumah
Status kepemilikan rumah MBR ini mayoritas adalah  kepemilikan  pribadi  yakni  92,4  persen  dari 105  responden,  sisanya   adalah   mengontrak   atau
sewa yakni sekitar 7,6 persen.

## Mekanisme  Pembiayaan  Kemudahan  Dalam Persyaratan dan Prosedur
Pertanyaan yang diajukan kepada responden dalam penelitian ini tentang mekanisme pembiayaan,  apakah  terjadi  kemudahan  atau responden  merasa  kesulitan  dengan  beberapa syarat  dan  ketentuan  untuk  mendapatkan  fasilitas kredit  perumahan.  Ternayata  86  persen  atau sebanyak  90  kepala  keluarga  mengatakan  bahwa persyaratan  dan  prosedur  untuk  mendapatkan fasilitas  kredit  perumahan  bersubsidi  ini  dinilai mudah  untuk  dipenuhi.  Sebanyak  90  kepala keluarga yang menyatakan bahwa dalam pemenuhan  persyaratan  untuk  mendapatkan fasilitas  kredit  untuk  pembelian  rumah  subsidi  ini dinilai  tidak  menyulitkan  atau  84,7  persen  sangat mudah dalam memenuhi persyaratan dan prosedur perolehan perumahan bersubsidi.

## Kemudahan Dalam Sistem Pembayaran
Kemudahan dalam system pemabayaran hasil dari survey menunjukkan  82,85 persen merasakan sangat mudah dan sisanya menyatakan merasa sulit. Persepsi  penghuni  yang  berbeda  itu  mempunyai alasan bahwa calon konsumen yang tidak memiliki salah satu atau beberapa syarat yang harus dipenuhi tersebut agar proses administrasi dapat berlangsung dengan lancar.
Pada sistem keuangan yang mengatur sistem pembayaran perumahan subsidi ini telah diserahkan kepada  pihak  bank  penyalur  kredit  perumahan. Sebagai bank penyalur kredit perumahan tentunya telah menerapkan aturan dalam pembayaran rumah subsidi  terutama  untuk  sistem  kredit  atau  cicilan. Berdasarkan  jawaban  dari  responden  menyatakan bahwa  sistem  pembayaran  yang  diterapkan  pihak bank   tidak     menyulitkan       bila       berkas      dan kelengkapan calon pembeli rumah telah memenuhi syarat dan aturan yang berlaku.

## Ketepatsasaran
Ketepatan  sasaran  dilihat  dari  kesesuaian antara  penerima  perumahan  bersubsidi  dengan kriteria  kelompok  penerima  berdasar  teori. Kelompok  sasaran/target  penerima  subsidi  adalah keluarga/rumah  tangga  termasuk  perorangan  baik yang  berpenghasilan  tetap  maupun  tidak  tetap, belum  pernah  memiliki  rumah,  belum  pernah menerima  subsidi  perumahan  dan  memiliki keterbatasan akses permodalan dilembaga keuangan formal publik atau swasta [14]. Ketepatan sasaran program penerima subsidi perumahan yaitu rumah  tangga  yang  belum  pernah  memiliki  rumah dari hasil questioner ternyata frekuensi responden menjawab  sebanyak  94,28  persen  belum  pernah memiliki  rumah  dan  sisanya  terdapat  5,71  persen atau  sebanyak  6  responden  menyatakan  sudah pernah memiliki rumah.
Sementara  frekuensi  responden  menjawab belum  pernah  mendapatkan  subsidi  perumahan sebelum mengajukan diri untuk kepemilikan rumah subsidi  ini  yaitu  96,19.  Selain  itu  terdapat  3,81 persen  responden    mengaku  sudah  pernah mendapatkan  subsidi  dalam  bentuk  lain  dari pemerintah.  Hal  ini  berarti  masih  ditemukan ketidaksesuaian  dari  ketentuan  yang  ditetapkan karena  masih  ditemukan  konsumen  perumahan bersubsidi  untuk  MBR  yang  sebelumnya  sudah pernah mendapatkan subsidi dalam bentuk lain dari pemerintah.
Nominal  tingkat  pendapatan  penghuni mempengaruhi  fasilitas  pemberian  kredit.  Dalam penelitian pendapatan calon konsumen perumahan minimal memiliki pendapatan , 4 juta rupiah setiap bulan. Dari hasil survey menyatakan penghuni yang pendapatannya  diantara 3-4 juta rupiah berjumlah 53,3  persen,  pendapatan  antara  2-3  juta  rupiah setiap bulan sebanyak 45,7 persen dan  antara 1-2 juta rupiah perbulan sebanyak 1 persen.
Keterjangkauan  harga  jual  rumah  oleh penghuni  yakni  78,1  persen  berkemampuan  untuk membeli,  dengan  ketentuan  harga  jual  130  juta, jangka  waktu  cicilan  15-20  tahun,  uang  muka  KPR pertama  sebesar  15  persen  ,  cicilan  bulanan  yang harus dibayarkan adalah antara 650-850 ribu  atau penghuni  menyisihkan  pendapatannya  antara    15- 20  persen  setiap  bulannya.  Jadi  dari  ketentuan tersebut  sebanyak  90,5  persen  penghuni  rumah mampu mecicil rumah setiap bulannya.
Analisis  Efektivitas  Hasil  Pembangunan  Dari Program Perumahan MBR

## Standarisasi Fisik Rumah
Kriteria  fisik  rumah  subsidi  berdasarkan Permenpera  Republik  Indonesia  Nomor  25  Tahun 2011 misalnya  memiliki luas lantai bangunan 36m², terdiri dari 2 kamar tidur disertai pencahayaan dan pengudaraan  yang  baik.  Lebar  minimum  muka bangunan  rumah  6  meter,  dilengkapi  dengan  MCK dan dapur serta perumahan di dukung dengan PSU. Berdasarkan kriteria tersebut maka ternyata 81,52 persen  hasil  pembangunan    sangat  buah  rumah layak huni.
Gambar 2. Kondisi Fisik salah satu perumahan bersubsidi yang layak huni .

## Prasarana
Implementasi pembangunan  perumahan MBR  ini  telah  dilengkapi  dengan  prasarana pendukung  kegiatan  lingkungan  perumahan, misalnya    jaringan  jalan,  drainase,  jaringan  listrik, sumber air bersih, sanitasi dan persampahan.
Tabel  2 . Ceklist Kesesuaian Pembangunan Prasarana Perumahan Bersubsidi di Kecamatan Tenayan Raya Dengan Panduan
PSU Perumahan Dan Permukiman Tahun 2013 Jenis Prasarana Permen PUPR No.03/PRT/M/2018 Kesesuian Lapangan Sudah Sesuai Belum Sesuai Jalan Jalan dengan lebar 3 - 4 meter  ketebalan  15  cm menggunakan jalan beton semen atau paving  block  dengan ketebalan 8 cm √ - Drainase Saluran drainase berupa  saluran  terbuka dilengkapi dengan bangunan pelengkap √ - Sistem drainase dihubungkan dengan badan badan air (drainase perkotaan/sungai) - √ Air Bersih Tersedia jaringan PDAM - √ Pembuatan sumur bor √ - Sanitasi  & Persampah an Tersedia limbah komunal yang diperuntukkan  untuk 20 rumah - √ Tersedia TPS 3R terbuka  dengan  ukuran 12 x 6 meter (72 m²) - √ Sumber : Hasil Analisis

## Ukuran Efektivitas Program
Dari seluruh indikator yang sudah dijelaskan pada  sub  bab  sebelumnya,  indikator-indikator tersebut kemudian di analisis dengan menggunakan interpretasi  skor perhitungan dengan hasil sebagai berikut:
𝑌 = 𝑠𝑘𝑜𝑟 𝑡𝑒𝑟𝑡𝑖𝑛𝑔𝑔𝑖 𝑙𝑖𝑘𝑒𝑟𝑡  ×  𝑗𝑢𝑚𝑙𝑎ℎ 𝑟𝑒𝑠𝑝𝑜𝑛𝑑𝑒𝑛 𝑋 = 𝑠𝑘𝑜𝑟 𝑡𝑒𝑟𝑒𝑛𝑑𝑎ℎ 𝑙𝑖𝑘𝑒𝑟𝑡  ×  𝑗𝑢𝑚𝑙𝑎ℎ 𝑟𝑒𝑠𝑝𝑜𝑛𝑑𝑒𝑛
Sedangkan  untuk  kriteria  interpretasi  skor pada  jawaban  dalam  hitungan  persentase didasarkan pada interval berikut:
 80% - 100% = sangat setuju  60% - 79,99%  = setuju  40% - 59,99%  = cukup setuju  20% - 39,99%  = tidak setuju
 0% - 19,99% = sangat tidak setuju
Kegiatan yang dilakukan secara efektif adalah kegiatan  yang    dalam  proses  pelaksanaanya menggunakan  ketepatan  antara  harapan  yang diinginkan  dan  hasil  yang  dicapai  [15].  Sementara kegiatan  tidak  efektif  adalah  kegiatan  yang mengalami  kesenjangan  antara  harapan  dan  hasil yang ingin dicapai. Efektivitas merupakan ketepatan harapan, implementasi dan hasil yang dicapai . Dari
hasil perhitungan yang dipersentasekan didapatkan bahwa  secara  keseluruhan  instrumen  yang  diteliti menunjukkan nilai presentase sebagai berikut:
Subvariabel
mekanisme pembiayaan dimasukkan dalam kriteria interpretasi skor sebesar 83,7  persen.  Maka  menyatakan  bahwa  subvariabel mekanisme  pembiayaan  perumahan  bersubsidi yaitu     sangat     efektif.     Untuk     indikator        dari
Tabel 3. Penilaian Efektivitas Program Perumahan Bersubsidi Bagi MBR Variabel Sub Variabel Efektivitas (%) Rata-Rata (%) Rata-Rata (%) Efektivitas Program Mekanisme Program Mekanisme Pembiayaan 83,77% 80,74% 80% Kemudahan Persyaratan dan Prosedur 84,70% Kemudahan dalam Sistem Pembayaran 82,85% Ketepatsasaran - Belum pernah memiliki rumah - Belum  pernah  mendapatkan  subsidi perumahan - Jenis Pekerjaan - Pendapatan - Keterjangkauan 77,71% Harga Jual Mampu dipenuhi MBR 76,19% Kemampuan MBR membayar cicilan 79,23% Produk Perumahan Standar Fisik Rumah 81,52%
79,62%
Rumah sesuai standar layak huni
81,52% Prasarana
73,01% Jaringan Jalan 76% Drainase 76% Persampahan 68,57% Air Bersih 68,57% Sanitasi 74,85% Jaringan Listrik 74,09% Keberdayaan Masyarakat 79,98% Rencana  melakukan  pemeliharaan rumah 81,30% Kemampuan biaya pemeliharaan rumah 78,66% Tingkat Hunian 84% Keamanan dan Kenyamanan 84% Sumber: Hasil Analisis
ketepatsasaranan  yang  terdiri  dari  beberapa indikator  yang  menyatakan  bahwa  sudah  atau pernah memiliki rumah, masih terdapat 5,71 persen penghuni    mengatakan  dirinya  sudah  pernah memiliki  rumah  sebelumnya  dan  sisanya  94,28 persen  mengatakan belum pernah memiliki rumah sebelumnya.  Hal  ini  berarti  masih  ditemukan ketidaksesuaian  sasaran  dari  program  perumahan bersubsidi ini. Kemudian untuk indikator sudah atau belum  pernah  menerima  subsidi  perumahan,
sebanyak 96,19 persen penghuni perumahan belum pernah  menerima  subsidi  perumahan  sebelumnya dan  masih  ditemukan  3,8  persen  yang  mengaku sudah  pernah  mendapatkan  subsidi  perumahan sebelum mengurus kepemilikan rumah subsidi yang sekarang dihuni.
Pada indikator jenis pekerjaan yang berkaitan dengan pendapatan, menurut ketentuan dan syarat untuk  bisa   memiliki   rumah   bersubsidi  ini   tidak dibedakan jenis pekerjaan bagi calon pembeli rumah
baik yang bekerja di sektor formal maupun informal. Sejauh  ini  berdasarkan  hasil  observasi  dan kuisioner, pemilik rumah bersubsidi ini yang paling banyak  menjadi  konsumen  perumahan  bersubsidi adalah orang yang bekerja menjadi karyawan swasta yaitu sebesar 41 persen. Pada indikator pendapatan, tidak  ditemukan  responden  perumahan  bersubsidi ini  yang  memiliki  pendapatan  4  juta  rupiah.  Ini artinya  dari  indikator  pendapatan  sudah  sesuai dengan ketentuan yang telah ditetapkan.
Subvariabel  keterjangkauan  dimasukkan dalam  kriteria  intrepretasi  skor  sebesar  77,71 persen.  Maka  menyatakan  bahwa  subvariabel keterjangkauan MBR dalam memenuhi harga rumah yang  ditetapkan  sudah  efektif.  Untuk  subvariabel standar  fisik  rumah  dimasukkan  dalam  kriteria interpretasi  skor  sebesar  81,52  persen.  Maka menyatakan bahwa dalam subvariabel standar fisik rumah    dengan  kesesuaian  dilapangan  sudah dilaksanakan dengan sangat efektif.
Hasil  survey  diperoleh  bahwa  subvariabel prasarana  dimasukkan  dalam  kriteria  interpretasi skor sebesar 73,01 persen. Maka menyatakan bahwa dalam  subvariabel  prasarana  yang  diterapkan  di lingkungan  perumahan  subsidi  dinilai  efektif. subvariabel  keberdayan  masayarakat  dimasukkan dalam  kriteria  interpretasi  skor  sebesar  79,98 persen  dinyatakan  efektif,  selanjutnya  bahwa subvariabel  tingkat  hunian  dimasukkan  dalam kriteria  interpretasi  skor  sebesar  84  persen dinyatakan sangat  efektif.
Berdasarkan  hasil  olahan  data  dengan perhitungan  skala  Likert  maka  diperoleh  jawaban tingkat efektivitas program pembangunan perumahan bersubsidi bagi
masyarakat berpenghasilan  rendah  (MBR)  yaitu  sebesar  80 persen.
Setelah  menghitung  efektivitas  secara keseluruhan indikator, maka diketahui bahwa nilai efektifitas program perumahan bersubsidi tersebut berada pada nilai 80%. Kemudian hasil bisa dilihat berdasarkan  kriteria  interpretasi  dalam  persen tersebut [16] .

## Tingkat  Efektivitas  Implementasi  Program Perumahan MBR
Perolehan  skor  dari  penelitian  ini  berada pada  angka  61%-80%.  Hal  ini  menyatakan  bahwa skor  penelitian  ini  untuk  membuktikan  bahwa program  perumahan  bersubsidi  bagi  masayarakat berpenghasilan  rendah  (MBR)  di  Kecamatan Tenayan  Raya  Kota  Pekanbaru  sudah  berlangsung secara  efektif.  karena  program  ini  memberikan kemudahan bagi MBR untuk dapat memiliki rumah dengan harga terjangkau.

## KESIMPULAN
Berdasarkan  hasil  analisis  yang  dilakukan maka  didapatkan  kesimpulan  mengenai  efektivitas implementasi  program  perumahan  bersubsidi  bagi
Tabel 4 . Tabel Kriteria Interpretasi Skor Efektivitas
No Kriteria Interpretasi Kategori 1 81% - 100% Sangat Efektif 2 61% - 80% Efektif 3 41% - 60% Cukukp efektif 4 21% - 40% Kurang efektif 5 0% - 20% Sangat Kurang Efektif Sumber: Sugiyono (2012)
masyarakat MBR di Kecamatan Tenayan Raya Kota Pekanbaru  antara  lain  yaitu  peran  pemerintah daerah  sepenuhnya  sebagaimana  diatur  dalam peremn  PUPR  selaku  pihak  regulator  yang  terlibat dalam 4 pilar pembangunan perumahan, dalam hal ini  berwenang  dalam  mengurus  perizinan  lokasi (IMB),  penyediaan  prasarana  sarana  dan  utilitas umum (PSU), perintisan (penyediaan) land banking , dan zonasi perumahan. Berdasarkan hasil penelitian didapat  pada  masing-masing  instrumen  variabel efektivitas dengan subvariabel mekanisme pembiayaan,  keterjangkauan,  standar  fisik  dan tingkat  hunian  menunjukkan  hasil    efektif  pada tingkat  efektivitas  80  persen.  Namun  masih ditemukan  jumlah  kecil  penghuni  telah  pernah memiliki  dan  telah  pernah  mendapatkan  subsidi perumahan sebelumnya.

## REFERENSI
[1] Madhu S. Mishra, Bibliography on Management of Rural Development . Calcutta: Publications  Division,  Indian  Institute  of Management, Calcutta, 1983.
[2]
Kementerian  PUPR,  “Peraturan  Menteri Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat No. 21/PRT/M/2016 tentang kemudahan dan/atau  bantuan  perolehan  rumah  bagi masyarakat.” 2016. [3] B.  Panudju, Pengadaan  perumahan  kota dengan peran serta masyarakat berpenghasilan  rendah  /  Bambang  Panudju ,
1st ed. Bandung: Alumni, 1999.
[4] UU  Republik  Indonesia, Undang-Undang
Nomor 1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman . 2011.
[5] D.  D.  Siswanti,  “Pengendalian  Kepemilikan RSH  Subsidi  di  Kelurahan  Meteseh  Kota Semarang,” J. Pembang. Wil. Kota , vol. 9, no. 2, p. 194, 2013.
[6]
Kementerian  PUPR,  “Rencana  Strategis Direktorat  Jendral  Pembiayaan  Perumahan Kementerian Pekerjaan Umum dan Perumahan  Rakyat  Tahun  2015-2019.” 2015. [7] Kementerian  PUPR,  “Peraturan  Menteri Negara Perumahan Rakyat Nomor
03/PERMEN/M/2007  tentang  Pengadaan
Perumahan  dan  Permukiman  dengan dukungan  fasilitas  subsidi  perumahan melalui KPR bersubsidi.” 2007.
[8] Sugiyono, Metode  Penelitian  Kuantitatif
Kualitatif  dan  R&B ,  13th  ed.  Bandung:
Alfabeta, 2012.
[9] Kementerian  PUPR,  “Peraturan  Menteri Pekerjaan  Umum  dan  Perumahan  Rakyat
No.05/PRT/M/2015 tentang Izin Mendirikan Bangunan (IMB) gedung.” 2015.
[10] T.  Adimagistra  and  B.  Pigawati,  “Evaluasi Penyediaan  Sarana  Dan  Prasarana  Di Perumahan  Puri  Dinar  Mas  Semarang,” J. Pengemb. Kota , vol. 4, no. 1, p. 58, 2016.
[11] F. Asteriani, “Preferensi Penghuni Perumahan  Di  Kota  Pekanbaru  Dalam Menentukan  Lokasi  Perumahan,” J.  Ekon. Pembang.  Kaji.  Masal.  Ekon.  dan  Pembang. , vol. 12, no. 1, p. 77, 2011.
[12] Kementerian  PUPR,  “Peraturan  Menteri PUPR  Nomor  38/PRT/M/2015  tentang Bantuan  Prasarana,  Sarana  dan  Utilitas Umum untuk Perumahan Umum.” 2015.
[13] Pemerintah Kota Pekanbaru, “Draft Rencana Tata  Ruang  Wilayah  Kota  Pekanbaru  2014- 2034.” 2014.
[14] N.  A.  Innayah,  “Tipologi  Kredit  Mikro Perumahan  di  kota  Semarang,”  Universitas Diponegoro, 2007.
[15] Makmur, Efektivitas Kebijakan Kelembagaan Pengawasan .  Bandung:  Refika  Aditama,
2011.
[16] Gilang  Ramadhan,  “Efektivitas  Program Perumahan Bersubsidi Pada Bank Tabungan Negara  Syariah  Cabang  Surakarta,”  Institut
Agama Islam Negeri Surakarta, 2017.