Abstrak —Untuk  memperoleh  keyakinan  dari  bank  atas  dana yang diberikan berupa kredit, agunan merupakan salah satu hal paling  diutamakan.  Apabila  terjadi  kemacetan  dalam pembayaran  kredit,  bank  dapat  mengambil  agunan  sebagai alternatif  pembayaran.  Barang  yang  dapat  dijadikan  agunan biasanya  adalah  real  property.  Penelitian  ini  bertujuan  untuk mengetahui indikasi nilai pasar rumah tinggal di jalan Medokan Asri  Utara  XII  Surabaya  dan  mengetahui  nilai  agunan  dari rumah  tinggal  tersebut.  Proses  penilaian  ini  menggunakan  dua metode  yaitu  metode  perbandingan  data  pasar  ( market  data approach )  dan  metode  pendekatan  biaya  ( cost  approach ).  Nilai pasar dalam Metode Perbandingan Data Pasar dihitung dengan membandingkan objek penilaian dengan data pembanding. Nilai pasar  dalam  Metode  Pendekatan  Biaya  diperoleh  dengan  cara menghitung  biaya  membangun  bangunan  baru  dikurangi penyusutan kemudian ditambah dengan  nilai tanah. Nilai tanah dapat dihitung dengan menggunakan metode perbandingan data pasar.  Sehingga  selanjutnya  dapat  dilakukan  penilaian  agunan didasarkan pada syarat dan kondisi Bank Nasional tertentu. Dari dua  pendekatan  penilaian  diperoleh  nilai  pasar  objek  tinjauan sebesar Rp  546.732.000 dengan  besarnya  nilai  agunan Rp 398.950.438  (tiga  ratus  sembilan  puluh  delapan  juta  sembilan ratus  lima  puluh  ribu  empat  ratus  tiga  puluh  delapan  rupiah), dan    Rp  387.582.183  (tiga  ratus  delapan  puluh  tujuh  juta  lima ratus delapan puluh dua ribu seratus delapan puluh tiga rupiah) sesuai pendekatan yang dilakukan.
Kata Kunci —Nilai agunan, rumah tinggal, appraisal.

## I. PENDAHULUAN
Penilaian  atau appraisal merupakan  proses  pekerjaan  atau kegiatan  seorang  penilai  dalam  memberikan  suatu  estimasi atau  opini  atas  nilai  ekonomis  suatu  properti,  baik  berwujud ataupun  tidak  berwujud  yang  berdasarkan  hasil  analisis terhadap fakta-fakta objektif dan relevan dengan menggunakan  metode,  parameter,  dan  prinsip-prinsip penilaian  yang  berlaku [1].  Usaha  Jasa  Penilai  merupakan usaha  jasa  profesional  untuk  memberikan  penilaian  yang obyektif  dan  independen  terhadap  asset  atau  properti.  Usaha Jasa  Penilai  ini  digunakan  oleh  bank  dalam  melakukan penilaian suatu properti. Bank  yaitu lembaga keuangan yang usaha  pokoknya  adalah  menghimpun  dana  dan  menyalurkan kembali dana tersebut ke masyarakat dalam bentuk kredit serta memberikan  jasa-jasa  dalam  lalu  lintas  pembayaran  dan peredaran uang [2].
Dalam  UU    No.  7  tahun  1992  tentang    perbankan sebagaimana  telah  diubah  dengan  UU  No.  10  tahun  1998 pengertian  bank  adalah  badan  usaha  yang  menghimpun  dana
dari masyarakat dalam bentuk simpanan dan menyalurkannya kepada  masyarakat  dalam  bentuk  kredit  dan  atau  bentuk- bentuk lainnya dalam rangka meningkatkan taraf hidup rakyat banyak.  Sehingga  masyarakat  yang  memerlukan  dana  dalam waktu yang mendesak dapat terbantu dengan adanya kredit.
Selanjutnya  UU  No.  10  tahun  1998,  menyatakan  bahwa kredit yang diberikan oleh bank mengandung resiko, sehingga dalam  pelaksanaannya  harus  memperhatikan  asas-asas pemberian  kredit  yang  sehat.  Salah  satu  faktor  penting  yang harus  diperhatikan  oleh  bank  adalah  jaminan  pemberian kredit,  dalam  arti  keyakinan  atas  kemampuan  dan kesanggupan  nasabah  untuk  melunasi  kewajibannya  sesuai dengan yang diperjanjikan.
Untuk  memperoleh  keyakinan  dari  bank  atas  dana  yang diberikan  berupa  kredit,  agunan  merupakan  salah  satu  hal paling  diutamakan.  Apabila  terjadi  kemacetan  dalam pembayaran  kredit,  bank  dapat  mengambil  agunan  sebagai alternatif  pembayaran. Barang  yang  dapat  dijadikan  agunan adalah real property yaitu hak perseorangan atau badan untuk memiliki  dan  menguasai  tanah  dengan  suatu  hak  atas  tanah, misalnya  hak  milik  atau  hak  guna  bangunan  berikut pengembangan yang melekat padanya  [1]
Objek penelitian dalam tugas akhir ini adalah suatu agunan yaitu  properti  berupa  rumah  tinggal  yang  terletak  di  Jl. Medokan  Asri  Utara  XII  Surabaya.  Rumah  tinggal  tersebut milik  seorang  nasabah  yang  mengajukan  permohonan  kredit kepada suatu bank dikarenakan nasabah tersebut memerlukan tambahan dana untuk meningkatkan bisnis yang dimilikinya.
Tujuan  dari  tugas  akhir  ini  yaitu  untuk  mengetahui  berapa nilai  pasar  rumah  tinggal  dan  untuk  mengetahui  nilai  agunan rumah  tinggal  tersebut.  Dalam  proses  penilaian  digunakan beberapa  metode  yaitu  metode  perbandingan  data  pasar, metode pendekatan biaya, dan metode pendekatan pendapatan. Namun  metode  pendekatan  pendapatan  tidak  dilakukan dikarenakan agunan rumah tinggal yang menjadi objek dalam penelitian ini tidak menghasilkan pendapatan.
Adapun yang menjadi tujuan dari penulisan tugas akhir ini adalah sebagai berikut:
1. Mengetahui berapa nilai pasar rumah tinggal tersebut.
2. Mengetahui nilai agunan rumah tinggal tersebut berdasarkan kondisi dan syarat sebuah bank nasional.

## Analisa Nilai Agunan Rumah Tinggal di Medokan Asri Utara XII Surabaya
Shahara Nur Laila dan Christiono Utomo Jurusan Teknik Sipil, Fakultas Teknik Sipil dan Perencanaan Institut Teknologi Sepuluh Nopember Jl. Arief Rahman Hakim, Surabaya 60111 Email: christionoutomo@gmail.com

## II. METODE PENELITIAN
Alur  pernelitian  secara  lengkap  diberikan  ddalam  Gambar 1.
Gambar. 1. Diagram alur penelitian.

## III. HASIL DAN PEMBAHASAN

## A. Analisa
Nilai Pasar Menggunakan Metode Perbandingan Data Pasar
Analisa  nilai  pasar  rumah  tinggal  Jl.  Medokan  Asri  Utara XII  Surabaya  menggunakan  metode  perbandingan  data  pasar yang  membandingkan  komponen-komponen  pada  objek penilaian  dengan  objek  pembanding.  Data-data  objek pembanding dianalisis dengan menerapkan satuan pembanding  yang  sesuai  dan  dicocokkan  dengan  perbedaan atas  objek  penilaian  berdasarkan  unsur–unsur  pembanding. Faktor-faktor yang mempengaruhi nilai pasar pada tugas akhir ini adalah adalah hak atas properti, luas tanah, luas bangunan, usia  bangunan,  lebar  jalan,  jumlah  lantai,  material  jalan, kondisi  jalan,  aksesbilitas,  lingkungan  sekitar,  bentuk  tanah, dan  waktu  transaksi.  Setelah  membandingkan,  dilakukanlah penyesuaian (lihat Gambar 2).
Untuk  mengetahui  nilai  pasar  harus  memberikan penyesuaian  terhadap  data  pembanding.  Sebelum  melakukan penyesuaian terhadap data pembanding, sebaikanya menentukan  faktor-faktor  yang  dapat  mempengaruhi  nilai seperti pada Tabel 1.
Berdasarkan  hasil  perhitungan  menggunakan  metode perbandingan  data  pasar,  didapatkan  nilai  pasar  sebesar  Rp 562.768.311 (lima ratus enam puluh dua juta tujuh ratus enam puluh delapan ribu tiga ratus sebelas rupiah).
Gambar 2. Lokasi pembanding.
Tabel 1.
Perhitungan metode perbandingan data pasar
Sumber : Hasil perhitungan dan analisa

## B. Analisa  Nilai  Pasar  Menggunakan  Metode  Pendekatan Biaya
Dalam  perhitungan  dengan  menggunakan  metode pendekatan  biaya,  nilai  pasar  tanah  dihitung  dengan menggunakan  metode  perbandingan  data  pasar,  sedangkan untuk nilai bangunan dihitung dengan cara  mengurangi biaya membangun  (reproduksi)  baru    bangunan  dengan  penyusutan bangunan pada saat rumah tinggal dinilai.

## Nilai Tanah
Perhitungan nilai pasar tanah dihitung dengan tanah kosong kemudian  membandingkan  harga  tanah  masing-masing  data pembanding.
Objek penelitian Pembanding II Pembanding III Pembanding I Rumusan Masalah Berapa nilai agunan rumah tinggal objek tinjauan yang didasarkan pada nilai pasar dengan pendekatan biaya dan pendeketan data pasar Latar Belakang 1. Penilaian digunakan Bank untuk menilai properti
2. Agunan sebagai jaminan kepercayaan atas dana yang disalurkan 3. Penentuan Nilai Agunan
Pengumpulan Data
1. Gambar Properti
2. Data Properti Pembanding
3. Standarisasi Harga Bangunan
4. HSPK

## Analisa Data

## Metode Pendekatan Biaya
Menghitung  nilai  tanah,  menghitung  biaya penggantian baru bangunan, biaya penggantian baru bangunan dikurangin penyusutan

## Metode Perbandingan Data Pasar
Properti  yang  dinilai  dibandingkan dengan  data  yang  sebanding  dan sejenis Rekonsiliasi Nilai Indikasi Nilai Indikasi Nilai Indikasi Nilai Agunan Kesimpulan
Data-data  yang  dibandingkan  adalah  lebar  jalan,  material jalan,  kondisi  jalan,  aksesbilitas,  lingkungan  sekitar,  luas tanah, bentuk tanah, elevasi, dan waktu transaksi. Perhitungan nilai tanah metode pendekatan biaya dapat dilihat pada Tabel 2.

## Gambar 2. Lokasi pembanding
Setelah  dilakukan  penyesuaian  kemudian  didapatkan nilai tanah untuk metode biaya yaitu sebesar  Rp 376.155.469 (tiga ratus tujuh puluh enam juta seratus lima puluh lima ribu empat ratus enam puluh sembilan rupiah).

## C. Perhitungan Biaya Penggantian Baru Bangunan
Biaya  Penggantian  Baru  merupakan  pendekatan  penilaian melalui perhitungan biaya untuk mendapatkan barang tersebut secara  baru  melalui  replikasi  dari  bangunan  yang  dinilai  [3]. Perhitungan  biaya  penggantian  baru  bangunan  ini menggunakan  metode  survey  kuantitas,  yaitu  melakukan perhitungan terhadap kebutuhan seluruh komponen bangunan dan  perhitungan  dilakukan  dengan  cara  menghitung  rencana anggaran  biaya  jika  bangunan  tersebut  dibangun  seperti semula.
Dari  perhitungan  penggantian  baru  bangunan  didapatkan nilai  sebesar  Rp  407.435.000  (empat  ratus  tujuh  juta  empat ratus  tiga  puluh  lima  ribu  rupiah).  Rekapitulasi  perhitungan rencana  anggaran  biaya  pembangunan  rumah  tinggal  dapat dilihat pada Tabel 3.
Tabel 3. Rekapitulasi perhitungan biaya penggantian baru bangunan No Uraian Pekerjaan Biaya (Rp) 1 Pekerjaan Persiapan, Tanah, dan Pondasi 50.499.583 2 Pekerjaan Struktur 28.149.742 3 Pekerjaan Dinding 101.313.526 4 Pekerjaan Lantai 19.861.471 5 Pekerjaan Atap 90.505.814 6 Pekerjaan Finishing 80.065.480 Jumlah 370.395.615 PPn 10% 37.039.562 Total 407.435.177 Pembulatan 407.435.000 Sumber: Hasil perhitungan dan analisa
Pembanding III Pembanding II Pembanding I
Tabel 2.
Perhitungan nilai tanah
Sumber: Hasil perhitungan dan analisa

## D. Depresiasi
Depresiasi  atau  penyusutan  adalah  penurunan  nilai  suatu properti  atau  aset  karena  waktu  dan  pemakaian.  Penyusutan pada  suatu  properti  disebabkan  karena  kerusakan  fisik  akibat pemakaian  dari  properti  tersebut.  Perhitungan  penyusutan disini ditujukan untuk mencari berapa besar penyusutan yang terjadi pada bangunan.
Penyusutan dibagi menjadi 3 (tiga) :
1. Penyusutan Fisik =
Pada  objek  penilaian  ini  pembangunannya  dilakukan  di tahun 1995. Sehingga didapat umur efektif  objek adalah 18 tahun (2013 – 1995). Umur efektif rumah tinggal yang dipakai  dalam  tugas  akhir  ini  adalah  25  tahun  [4], sehingga penyusutan fisik bangunan adalah 18/25 x 100% = 72%
2. Penyusutan Fungsional Penyusutan fungsional bangunan ini tidak diperhitungkan karena tidak adanya perubahan fungsi dari bangunan ini.
3. Penyusutan Ekonomis
Penyusutan  ekonomis  bangunan  ini  dianggap  0%  karena tidak adanya perubahan sosial yang terjadi.
Berdasarkan  hasil  perhitungan  nilai  tanah  menggunakan perbandingan  data  pasar  dan  perhitungan  nilai  bangunan  dan penyusutannya  maka  didapat  nilai  pasar  sebesar  Rp 522.678.141  (lima ratus dua puluh dua juta enam ratus tujuh puluh delapan ribu seratus empat puluh satu rupiah)

## E. Rekonsiliasi dan Estimasi Nilai Akhir Properti
Setelah diperoleh masing-masing nilai, kemudian dilakukan pembobotan pada  setiap metode. Pembobotan yang diberikan harus  berjumlah  100%.  Pembobotan  yang  diberikan  pada Metode  Perbandingan  Data  Pasar  sebesar  60%  dan  Metode Pendekatan Biaya 40%. Pada metode perbandingan data pasar diberikan bobot yang lebih besar daripada metode pendekatan biaya  dikarenakan  dalam  metode  ini  terdapat  analisa  nilai pasar  dimana  nilai  tersebut  berasal  dari  harga  transaksi  yang terjadi di pasar saat ini. Sedangkan untuk metode pendekatan biaya  berdasarkan  estimasi  perubahan  harga  pasar  satuan pekerjaan  dalam  memproduksi  baru  rumah  tinggal  yang dinilai. Perhitungan rekonsiliasi nilai pasar dapat dilihat pada Tabel  4.6  yang  menunjukkan  nilai  pasar  rumah  tinggal  Jl. Medokan  Asri  Utara  XII  Surabaya  sebesar  Rp  546.732.000 (lima ratus empat puluh enam juta tujuh ratus tiga puluh dua ribu ribu rupiah).
Tabel 4. Rekonsiliasi nilai pasar Uraian Metode Pendekatan Biaya Pendekatan Pasar Indikasi Nilai Pasar Rp 546.732.000 Rp 562.768.311 Pembobotan 40% 60% Nilai Rp 209.071.256 Rp 337.660.987 Nilai Pasar Properti Rp 546.732.243 Pembulatan Rp 546.732.000 Sumber: Hasil perhitungan dan analisa

## F. Analisa Nilai Agunan
Setelah  diperoleh    rekonsiliasi  nilai  pasar  rumah  tinggal maka  dilakukanlah  penilaian  agunan.  Penilaian  agunan  pada tugas  akhir  ini  menggunakan  dua  pendekatan.  Pendekatan pertama  yaitu  memisahkan  kembali  antara  nilai  pasar  tanah dan nilai pasar bangunan. Masing-masing nilai pasar tersebut diberikan  prosentase  yang  berasal  dari  ketentuan  PT.  Bank Negara Indonesia.
Berdasarkan hasil wawancara dengan salah satu officer PT. Bank  Negara  Indonesia  ,  diberikan  pembobotan  sebesar  60% dari nilai pasar bangunan dan 75% dari nilai pasar tanah.
Nilai Tanah     = Rp 408.596.341 x 75% = Rp 306.447.255 Nilai Bangunan  = (Rp 562.768.311 – Rp 408.596.341 ) x 60% = Rp 92.503.182 Nilai Agunan    = Rp 306.447.255 +  Rp 92.503.182 = Rp 398.950.438
Pendekatan kedua  yaitu pendekatan secara  matematis yang berasal  dari    rekonsiliasi  nilai  indikasi  dan  perbandingan antara kedua prosentase pembobotan dengan properti tersebut.
Nilai Agunan    = Nilai rekonsiliasi x prosentase pembobotan = Rp 546.732.000 x 70,89 % = Rp 387.582.183
Berdasarkan  perhitungan  analisa  nilai  agunan  diatas  maka dapat diketahui bahwa nilai agunan :
Pendekatan pertama  = Rp 398.950.438 Pendekatan kedua    = Rp 387.582.183

## IV. KESIMPULAN
Nilai  agunan  objek  tinjauan  yaitu  rumah  tinggal  di  Jl. Medokan  Asri  Utara  XII  Surabaya  sebesar Rp  398.950.438 (tiga  ratus  sembilan  puluh  delapan  juta  sembilan  ratus  lima puluh  ribu  empat  ratus  tiga  puluh  delapan  rupiah),  dan    Rp 387.582.183  (tiga  ratus  delapan  puluh  tujuh  juta  lima  ratus delapan  puluh  dua  ribu  seratus  delapan  puluh  tiga  rupiah). Nilai tersebut di dasarkan pada nilai pasar rekonsiliasi sebesar Rp 546.732.000 (lima ratus empat puluh enam juta tujuh ratus tiga puluh dua ribu ribu rupiah) yang diperoleh dari nilai pasar berdasarkan pendekatan biaya sebesar Rp 522.678.141  (lima ratus dua puluh dua juta enam ratus tujuh puluh delapan ribu seratus  empat  puluh  satu  rupiah)  dan  pendekatan  data  pasar sebesar Rp 562.768.311 (lima ratus enam puluh dua juta tujuh ratus enam puluh delapan ribu tiga ratus sebelas rupiah).

## DAFTAR PUSTAKA
[1] Komite Penyusun Standar Penilaian Indonesia. 2007. Standar Penilaian Indonesia. Jakarta.
[2] Kuncoro. M. 2002. Manajemen Perbankan: Teori    dan Aplikasi. Yogyakarta
[3] Sidik, M. 2000. Model Penilaian Properti Berbagai Penggunaan Tanah Di Indonesia. Yayasan Bina Ummat Sejahtera. Jakarta.
[4] MAPPI. 2002. Pendidikan Penilaian (P1-P2). Surabaya.