## PETUNJUK BAGI CALON PENULIS

## Tinjauan Hukum Penatagunaan Tanah Pada Bangunan Gedung Usaha Yang Berdiri
Di Kawasan Permukiman
Review of Spatial Plannings Law on Business Building Constructed in Residential Areas
Muhammad Alfa Fathansyah 1 , Farida Patittingi 2 , Sri Susyanti Nur 3
123 Universitas Hasanuddin Email: alfafathansyah@gmail.com
Info Artikel
Abstract Diterima* 20 Mei
2021
Revisi I* 03
Juli 2021 Revisi II* 15 Agustus 2021 Disetujui* 15 September 2021 Penelitian  ini  bertujuan  untuk  mengetahui  apakah  implementasi Peraturan Pemerintah No. 16 Tahun 2004 telah sejalan dengan regulasi bangunan  komersial  dan  pengawasan  pemerintah  daerah  terhadap bangunan komersial di kawasan pemukiman. Penelitian  ini menggunakan metode pendekatan kualitatif tipe sosio yuridis yang terdiri dari penelitian  hukum  normatif  serta  penelitian hukum  empiris  dengan mendapatkan  dan  menganalisa  data  primer  dalam  bentuk  hasil wawancara  dengan  narasumber.  Penelitian  ini  dilakukan  di  bangunan gedung  usaha  yang  berdiri  di  kawasan  permukiman,  Dinas  Penataan Ruang dan Bangunan dan Badan Pertanahan Nasional Kota Makassar dengan  populasi  seluruh  bangunan  gedung  usaha  di  Kota  Makassar. Hasil  penelitian  ini  adalah  pengelolaan  penggunaan  lahan  pada bangunan  komersial  yang  berada  di  kawasan  pemukiman  belum dilaksanakan dengan baik dan menyeluruh sesuai Peraturan Pemerintah No.  16  Tahun  2004  tentang  pengelolaan  penggunaan  tanah.  Hal  ini terlihat dari masih adanya hal-hal yang belum dilaksanakan dengan baik sesuai dengan ketentuan, misalnya penggunaan dan pemanfaatan tanah harus  sesuai  dengan  Rencana  Tata  Ruang  Wilayah.  Meskipun penyelengaraan penataan ruang dalam  pembangunan gedung usaha di kawasan  permukiman  telah  berjalan,  banyaknya  jumlah  gedung  usaha pada  kawasan  permukiman  menandakan  bahwa  pengawasan  Dinas Penataan Ruang dan Bangunan belum berjalan baik dan optimal karena apabila  hal  ini  terjadi  terus  menerus  dan  terjadi  pada  kawasan perumahan/permukiman yang lain, maka fungsi kawasan perumahan/permukiman  tidak  menutup  kemungkinan  dapat  berubah seluruh kawasan dan fungsinya.
Kata Kunci: Penatagunaan Tanah, Bangunan Gedung Usaha, Kawasan Permukiman .
This study aims to determine whether the implementation of Government Regulation  No.  16  of  2004  has  been  in  line  with  commercial  building
Muhammad Alfa Fathansyah, Farida Patittingi, Sri Susyanti Nur
regulations and local government supervision of commercial buildings in residential  areas.  This  study  uses  a  socio-juridical  type  of  qualitative approach  consisting  of  normative  legal  research  and  empirical  legal research  by  obtaining  and  analyzing  primary  data  in  the  form  of interviews  with  interviewees.  This  research  was  conducted  in  business buildings that stood in residential areas, the Office of Spatial Planning and  the  National  Land  Agency  of  Makassar  with  a  population  of  all business  buildings  in  Makassar.  The  results  of  this  study  are  the management of land used in commercial buildings located in residential areas has not been implemented properly and thoroughly in accordance with  Government  Regulation  No.  16  of  2004  concerning  land  use management. This can be seen from there are still things that have not been implemented properly according to the provisions, for example the use  and  utilization  of  land  must  be  in  accordance  with  the  Regional Spatial  Plan.  Although  spatial  planning  has  been  implemented  in  the construction of business buildings in residential areas, the large number of business buildings in residential areas indicates that the supervision of the Spatial Planning and Building Services has not been running well and optimally  because  if  this  happens  continuously  and  occurs  in  other housing / settlement areas , then the function of the housing / settlement area does not rule out the possibility of changing the entire area and its functions .
Keyword: land use, business buildings, residential areas.

## A. PENDAHULUAN
Di perkotaan, penggunaan dan pemanfaatan tanah juga cukup beragam, umumnya tanah digunakan untuk  membangun rumah, gedung atau fasilitas lain di  tempat-tempat komersial  yang dianggap perlu di  perkotaan. Pembangunan gedung di  perkotaan harus berdasarkan  Undang-Undang  Nomor  28  Tahun  2002  mengenai  bangunan  gedung. Pembangunan  sebuah  gedung  di  kawasan  perkotaan  sejatinya  harus  memerhatikan penataan  ruang  dan  bagaimana  penatagunaan  sebuah  tanah  ( land  use  planning )  yang hendak didirikan bangunan di atasnya. Apabila ada bangunan yang berdiri di atas tanah, maka harus jelas siapa pemiliknya dan diketahui keterkaitan antara pemilikan tanah dan pemilikan bangunan. 1 Dalam hukum tanah, sertifikat menjadi bukti kuat atas pemilikan atas  tanah.  Adapun  bermacam-macam  sertifikat  yang  berdasarkan  objek  pendaftaran tanah diantaranya Sertifikat Hak Milik, Sertifikat Hak Guna Usaha, Sertifikat Hak Guna Bangunan Atas Tanah Negara, Sertifikat Hak Guna Bangunan Atas Tanah Pengelolaan, Sertifikat  Hak  Milik  Atas  Satuan  Nonrumah  Susun,  dan  Sertifikat  Hak  Tanggungan. 2 Sementara  itu,  dalam  kegiatan  pembangunan  gedung,  istilah  IMB  (Izin  Mendirikan Bangunan) sering disebut sebagai bukti berupa izin mendirikan bangunan.
Bangunan  yang  hendak  dibangun  di  sebuah  kawasan  harus  memerhatikan bagaimana penatagunaan sebuah tanah yang hendak didirkan bangunan di atasnya, serta memerhatikan  kesesuaian  aspek  penataan  ruang  dengan  melihat  dan  merujuk  kepada Rencana Tata Ruang Wilayah (RT/RW) yang dimiliki sebuah provinsi lebih khusus lagi
1 Effendi Parangin, M encegah Sengketa Tanah , Rajawali, Jakarta, 1986, Hlm 17
2 Urip Santoso, Hukum Agraria & Hak-Hak Atas Tanah, Ed. Keenam . Kencana, Jakarta, 2010, Hlm 261
Muhammad Alfa Fathansyah, Farida Patittingi, Sri Susyanti Nur
setiap  kabupaten/kota.  Bagi  warga  masyarakat,  perencanaan  memberikan  kepastian mengenai  perlindungan  atas  hak-hak  yang  sudah  ada  antara  lain  kepastian  mengenai status suatu bagian ruang sehingga tidak akan terjadi penipuan atau kesalahan tertentu. 3 Selain  itu,  hubungan  antara  variasi  tinggi  bangunan  dan  penggunaan  lahan  hendaknya diperhatikan pula dalam perumusan pola penggunaan lahan yang tercipta. 4 Apabila orang berbicara mengenai konteks penataan ruang, ruang dipahami sebagai wadah, konsep, dan pengertian dengan penekanan tertentu. 5
Di  Kota  Makassar,  melalui  Peraturan  Daerah  No.4  Tahun  2015  Mengenai Rencana Tata Ruang Wilayah, terdapat berbagai  macam kawasan, antara lain kawasan perumahan/permukiman, kawasan perkantoran, kawasan pendidikan, kawasan lindung, dan  lain-lain.  Di  salah  satu  kawasan  permukiman  yang  ada  di  Kota  Makassar  yaitu kawasan yang terletak di Jalan Hertasning kecamatan Rappocini. Berdasarkan peraturan yang  telah  ditetapkan  oleh  Peraturan  Daerah  No.  4  Tahun  2015  Rencana  Tata  Ruang Wilayah  Kota  Makassar,  pada  kawasan  permukiman  ini  hampir  sebagian  besar  bukan bangunan  gedung  permukiman  melainkan  bangunan  gedung  usaha.  Tentunya  hal  ini menjadi  masalah  yang  perlu  diperhatikan,  dimana  pada  bangunan  gedung  usaha  yang berdiri  di  kawasan  permukiman  jumlahnya  lebih  banyak  dibanding  dengan  bangunan gedung fungsi permukiman/hunian.
Hal  ini  menandakan  bahwa  penatagunaan  tanah  yang  seharusnya  menjadi subsistem  penataan  ruang  menjadi  suatu  aspek  yang  cukup  tersisihkan,  dalam  artian implementasi  dari  Peraturan  Pemerintah  No.  16  Tahun  2004  dianggap  tidak  selaras dengan  penataan  ruang  gedung  usaha  yang  berdiri  di  kawasan  permukiman.  Padahal, Dinas Penataan Ruang dan Bangunan telah melakukan pengetatan mengenai  pendirian sebuah  bangunan,  dimana  selain  IMB,  seseorang  yang  hendak  mendirikan  bangunan paling  tidak  harus  memiliki  izin  lingkungan  dan  izin  lalu  lintas. 6 Sebagaimana  dalam perwujudan kepastian hukum, kepastian hukum diwujudkan oleh hukum dengan sifatnya yang  hanya  membuat  suatu  aturan  yang  bersifat  umum. 7 Berdasarkan  hal  ini,  di asumsikan bahwa Dinas  Tata Ruang tidak melakukan tindakan tegas yang ditunjukkan dengan kurangnya dalam hal pengawasan dan penegakan hukum.
Berdasarkan  uraian  singkat  diatas  maka  penelitian  ini  bertujuan  untuk menganalisa impelementasi Peraturan Pemerintah No. 16 Tahun 2004 terkait bangunan gedung usaha serta konsistensi pengawasan oleh pemerintah daerah terhadap bangunan usaha yang berdiri di kawasan permukiman.

## B. METODE PENELITIAN
Penelitian  ini  merupakan  penelitian  hukum  normatif  dan  hukum  empiris. Pendekatan utama yang dipakai dalam penelitian ini adalah kualitatif tipe sosio yuridis yaitu dengan menganalisa data primer dalam bentuk hasil wawancara dengan narasumber yakni kepala Dinas Penataan Ruang dan Kepala Kantor Badan Pertanahan Nasional Kota
3 Abrar Saleng, Kapita Selekta Hukum Sumber Daya Alam , Membumi Publishing, Makassar, 2013, Hlm 151
4 Hadi Sabri Yunus, Struktur Tata Ruang Kota , Pustaka Pelajar, Yogyakarta, 2015, Hlm 17
5 Yunus Wahid, Pengantar Hukum Penataan Ruang , Kencana, Jakarta, 2016, Hlm 1
6 https://makassar.rakyatku.com/post/kadis-dtrb-makasar-izin-bangunan-komersil-di-perketat.html diakses pada tanggal 10 Mei 2020
7 Achmad Ali, Menguak Tabir Hukum (Suatu Kajian Filosofis dan Sosiologis) , Gunung Agung, Jakarta, 2002, Hlm 82
Muhammad Alfa Fathansyah, Farida Patittingi, Sri Susyanti Nur
Makassar  serta  pihak  penyelenggara  bangunan  gedung  usaha  serta  menganalisis  data sekunder  dari  buku-buku,  hasil  penelitian,  undang-undang,  dan  jurnal  ilmiah  yang digunakan sebagai data pendukung dalam menganalisis informasi yang berkaitan dengan penelitian ini.

## C. PEMBAHASAN

## Implementasi Peraturan Pemerintah No. 16 Tahun 2004 terkait Bangunan Gedung Usaha yang berdiri di Kawasan Permukiman
Penatagunaan  Tanah  pelaksanaan  penyelenggaraannya  harus  merujuk  dan bersandar kepada penataan ruang, dalam hal ini Rencana Tata Ruang Wilayah yang ada, baik  di  tingkat  Nasional,  Provinsi,  Kabupaten/Kota  maupun  desa.  Setiap  kegiatan pembangunan baik yang direncanakan dilaksanakan, telah berjalan, maupun yang telah ada,  agar  tidak  menimbulkan  kekacauan,  maka  kegiatan  pembangunan  semisal pembangunan  gedung  harus  melihat  aspek  penatagunaan  tanah  dan  penataan  ruang sebagaimana kedua aspek ini merupakan aspek yang harus sejalan karena penatagunaan tanah merupakan subsistem dari penataan ruang.
Berbicara  mengenai  Penatagunaan  Tanah  kaitannya  dengan  kegiatan pembangunan gedung usaha yang berdiri di Kawasan Perumahan, tentunya tanah yang menjadi tumpuan dari segala bangunan gedung usaha yang ada, harus dilihat bagaimana implementasi dari penatagunaan tanah sesuai dengan Peraturan Pemerintah No.16 Tahun 2004  mengenai  Tujuan  Penatagunaan  Tanah  yang  mengatur  mengenai  bagaimana penatagunaan tanah harus sesuai dengan penataan ruang, yaitu:
“(1)  Mengatur  penguasaan,  penggunaan,  dan  pemanfaatan  tanah  bagi  berbagai kebutuhan kegiatan pembangunan yang sesuai dengan Rencana Tata Ruang Wilayah; (2) Mewujudkan penguasaan, penggunaan, dan pemanfaatan tanah agar sesuai arahan dan fungsi kawasan dalam Rencana Tata Ruang Wilayah ; (3) mewujudkan tertib pertanahan yang meliputi penguasaan, penggunaan, dan pemanfaatan tanah termasuk pemeliharaan tanah  serta  pengendalian  pemanfaatan  tanah;  (4)  menjamin  kepastian  hukum  untuk menguasai, menggunakan, dan memanfaatkan tanah bagi masyarakat yang mempunyai hubungan hukum dengan tanah sesuai Rencana Tata Ruang Wilayah yang ditetapkan.”
Namun, tujuan penatagunaan tanah diatas tidak sepenuhnya dilaksanakan di Kota Makassar  khususnya  di  salah  satu  kawasan  perumahan/permukiman  di  Jl.  Letjen Hertasning  kecamatan  Rappocini.  Hal  ini  didasarkan  pada  jumlah  bangunan  gedung usaha yang berdiri di lokasi tersebut telah melebihi jumlah bangunan perumahan. Bahkan, bangunan gedung usaha pertokoan, perhotelan, dan perkantoran lebih besar jumlahnya, hingga dengan sangat jelas terlihat bahwa pada lokasi ini hampir  dikatakan bukan lagi sebagai  kawasan  perumahan/permukiman.  Banyaknya  jumlah  bangunan  gedung  usaha dibanding bangunan gedung hunian menandakan tidak terwujudnya tata tertib pertanahan yang meliputi penguasaan, penggunaan, dan pemanfaatan tanah termasuk pemeliharaan tanah serta pengendalian pemanfaatan tanah di lokasi tersebut.
Salah satu bangunan gedung usaha yang berdiri di kawasan ini yaitu Hotel Amaris yang bergerak di bidang perhotelan bintang dua dengan 12 lantai yang telah berdiri dan beroperasi  fungsi  usahanyas  sejak  tahun  2015.  Selain  yang  berada  di  kawasan perumahan/permukiman  di  jalan  Letjen  Hertasning,  hotel  Amaris  juga  memiliki bangunan gedung usaha perhotelan lain yang berada di kecamatan Rappocini jalan A.P
Muhammad Alfa Fathansyah, Farida Patittingi, Sri Susyanti Nur
Pettarani,  dan  juga  berada  di  kecamatan  Panakkukang  jalan  Bougenville  dimana  hotel yang berada di jalan Bougenville ini juga merupakan bangunan gedung usaha perhotelan yang berdiri di kawasan perumahan/permukiman. 8 Orientasi dan tujuan dari didirikannya hotel  ini  adalah  sebagai  fungsi  komersil  dalam  arti  menggerakkan  perekonomian  dan membuka  lapangan  pekerjaan  secara  umum  dan  mencari  keuntungan  dengan  menjual kamar  hotel  untuk  menginap  dan  penyewaan  ruangan  dalam  hotel  untuk  berbagai kegiatan semisalkan meeting, seminar dan lain-lain secara khusus. Dalam perjalanannya, hotel  ini  ketika  didirikan  tidak  mendapatkan  kendala-kendala,  dalam  artian  saat pengurusan izin dengan pejabat setempat tidak mendapatkan masalah, karena telah terbit IMB, serta izin pemanfaatan ruang dan izin lain yang dianggap perlu untuk melakukan pembangunan  bangunan  gedung  hotel,  seperti  amdal  (analisis  mengenai  dampak lingkungan), dan UPL (Upaya Pengelolaan Lingkungan). Dalam pembangunan bangunan gedung  hotel  ini,  telah  diperhatikan  aspek  penatagunaan  tanahnya.  Hal-hal  mengenai penatagunaan  tanah  yang  berkaitan  dengan  sertifikat  hak  milik  atas  tanah,  kecocokan tanah,  dan  pertimbangan-pertimbangan  pertanahan  lain  yang  dianggap  perlu  semua tercantum  dalam  UPL  yang  dijadikan  pengangan  oleh  pihak  Hotel  apabila  ada permasalahan mengenai pertanahan. 9
Namun, jika dilihat lagi bahwa berdirinya bangunan gedung Hotel Amaris ini berada di  kawasan  perumahan/permukiman  berkepadatan  tinggi.  Dikarenakan  penatagunaan tanah yang menjadi bagian tak terpisahkan dengan penataan ruang, maka dapat dikatakan meskipun telah mengantongi semua izin yang ada, pembangunan gedung hotel ini dapat dikatakan belum mengimpelementasikan penatagunaan tanah dengan baik dikarenakan bangunan gedung hotel ini tetap berdiri di kawasan perumahan/permukiman. Meskipun sebenarnya bangunan gedung usaha dapat  berdiri di  kawasan perumahan/permukiman, namun  melihat  kenyataan  yang  ada  bahwa  sudah  sangat  banyaknya  bangunan  gedung usaha  yang  berdiri  di  kawasan  permukiman  menandakan  penggunaan  dan  pengelolaan sumberdaya alam tanah masih belum optimal.
Selain  bangunan  gedung  perhotelan,  di  kawasan  Jl.  Hertasning  kecamatan Rappocini  ini  juga  berdiri  bangunan  gedung  usaha  di  bidang  retail  dan  perdagangan barang  yaitu  PT.  Sumber  Alfaria  Trijaya.  Bahkan,  PT.  Sumber  Alfaria  Trijaya menjalankan usaha pertokoan, Alfamart dengan jumlah enam shelter pada kawasan ini. 10 Dalam pembangunan gedung usahanya, PT. Sumber Alfaria Trijaya tidak memerhatikan dan terlalu mengetahui mengenai adanya peraturan pemerintah mengenai penatagunaan tanah.  Hal  ini  dikarenakan  PT.  Sumber  Alfaria  Trijaya  ketika  hendak  menjalankan bangunan  gedung  usaha  pertokoan  Alfamart  hanya  menyewa  ruko-ruko  yang  telah tersedia di kawasan ini dalam rangka menjalankan usaha retail yang mana perdagangan ini tertuang dalam perjanjian sewa menyewa. 11
Perlu  diketahui,  dalam  prinsip-prinsip  hukum  tata  guna  tanah,  terdapat  prinsip yang  ada  yaitu  Prinsip  Penggunaan  Aneka (Principle  of  Multiple  Use ),  Prinsip
8 Hasil wawancara dengan Ardi Halim, Human Resource Development and Legal Staff Hotel Amaris tanggal 10 November 2020 pukul 14.100 wita
9 Ibid
10 Hasil wawancara dengan Syahrul, Human Resource Development Officer PT. Sumber Alfaria Trijaya, tanggal 13 November 2020 pukul 10.00 wita.
11 Ibid
Muhammad Alfa Fathansyah, Farida Patittingi, Sri Susyanti Nur
Penggunaan  Maksimum  ( Principle  of  Maximum  Production), dan  Prinsip  Penggunaan Optimal  ( Principle  of  Optimal  Use ).  Ketiga  prinsip  ini  merupakan  hal  yang  harus diperhatikan dalam penatagunaan tanah. Hal ini harus dilakukan demi tercapainya tujuan- tujuan sebagaimana Peraturan Pemerintah No. 16 Tahun 2004 mengenai penatagunaan tanah,  tidak  lain  agar  penatagunaan  tanah  secara  umum  menciptakan  pengelolaan  dan pemanfaatan  sumberdaya  alam  tanah  secara  baik,  maksimal  dan  sesuai  dengan  aturan yang ditetapkan dan tidak menimbulkan konflik pertanahan maupun konflik ruang secara khusus.  Prinsip  ini  menunjukkan  bahwa  di  setiap  kawasan  tetap  harus  ada  bangunan fungsi  penunjang  di  kawasan  perumahan/permukiman  dalam  hal  ini  boleh  bangunan gedung  usaha  tetapi  bangunan  ini  tetap  hanya  sebagai  bangunan  gedung  yang  hanya menunjang kawasan. Meskipun menunjang berbagai kebutuhan manusia beserta dengan bangunan  gedung  fungsi  yang  lain  yang  berdiri  di  kawasan  perumahan/permukiman bukan  berarti  bangunan  usaha  menjadi  bangunan  gedung  yang  utama  yang  jumlahnya lebih  besar  daripada  bangunan  gedung  hunian  yang  merupakan  fungsi  utama  dari kawasan perumahan/permukiman.  Sama halnya  penggunaan optimal suatu tanah dapat memberikan keuntungan ekonomi yang juga dapat dikatakan menunjang suatu kawasan yang ada, sebagaimana yang terjadi pada kawasan perumahan/permukiman di Jl. Letjen Hertasning kecamatan Rappocini.
Badan  Pertanahan  Nasional  (BPN)  Kota  Makassar  sebagai  lembaga  yang menangani  urusan-urusan  pertanahan,  mengatakan  bahwa  sebenarnya  BPN  dalam menangani  permasalahan  penatagunaan  tanah  selain  berpedoman  pada  Peraturan Pemerintah No. 16 Tahun 2004 juga merujuk kepada Rencana Tata Ruang Wilayah dalam hal  ini  Rencana  Tata  Ruang  Wilayah  Kota  Makassar. 12 Hal  ini  sejalan  dengan  pasal  8 yang  berisi  bahwa  pemegang  hak  atas  tanah  wajib  menggunakan  dan  dapat memanfaatkan tanah sesuai Rencana Tata Ruang Wilayah, serta memelihara tanah dan mencegah kerusakan tanah. Namun apabila terjadi ketidaksesuaian misalnya dalam hal ini kawasan perumahan yang didalamnya terdapat banyak bangunan gedung usaha, maka BPN tidak bertanggungjawab atas hal ini dan menganggap Dinas Penataan Ruang yang bertanggungjawab untuk melakukan penindakan-penindakan yang dianggap perlu dalam hal ini pengawasan dan bila dianggap perlu memberikan sanksi-sanksi.
Meninjau  dari  tujuan,  pokok-pokok  penatagunaan  tanah  serta  pokok-pokok kebijakan  penatagunaan  tanah,  dapat  diasumsikan  bahwa  dalam  penggunaan  dan pemanfaatan tanah, aspek tata ruang dan penatagunaan tanah sangat erat kaitannya dan menjadi  bagian  yang  tak  terpisahkan  meskipun  pada  sebuah  kawasan  telah  ditetapkan penggunaan  dan  peruntukannya.  Hal  ini  menunjukkan  bahwa  peraturan  mengenai penatagunan  tanah  belum  diimplementasikan  dengan  baik  sehingga  menimbulkan ketidakpastian akan hukum.

## Konsistensi  Pengawasan  oleh  Pemerintah  Daerah  Terhadap  Bangunan  Gedung Usaha yang Berdiri di Kawasan Permukiman
Perencanaan  tata  ruang  wilayah  menjadi  pedoman  untuk  penyusunan  rencana pembangunan  jangka  panjang  daerah,  penyusunan  rencana  pembangunan  jangka
12 Hasil Wawancara dengan Andi Dian Anggraeni Arki, PLT Kepala Subseksi Penatagunaan Tanah dan Kawasan Tertentu Badan Pertanahan Nasional Kota Makassar tanggal 18 Agustus 2020
Muhammad Alfa Fathansyah, Farida Patittingi, Sri Susyanti Nur
menengah daerah, pemanfaatan ruang dan pengendalian pemanfaatan ruang di wilayah kabupaten,  mewujudkan  keterpaduan,  keterkaitan,  dan  keseimbangan  antar  sektor, penetapan lokasi dan fungsi ruang untuk investasi serta penataan ruang kawasan strategis kota. Selain itu, rencana tata ruang wilayah kota menjadi dasar untuk penerbitan perizinan lokasi  pembangunan  dan  administrasi  pertanahan  dengan  memerhatikan  jangka  waktu rencana  tata  ruang  wilayah  kabupaten  yaitu  selama  20  (dua  puluh)  tahun  sedangkan rencana tata ruang wilayah kota ditetapkan sesuai peraturan daerah kota.
Di  Kota Makassar, Rencana Tata Ruang Wilayah Kota yang dituangkan dalam bentuk  Peraturan  Daerah  ini  dikeluarkan  oleh  Dinas  Penataan  Ruang  dan  Bangunan sebagai Lembaga Instansi/Satuan Kerja Perangkat Daerah yang mengurus dan menangani permasalahan  penataan  ruang  serta  bangunan  sekaligus  merupakan  instansi  dari pemerintah  Kota  Makassar.  Dengan  hadirnya  Peraturan  Daerah  No.  4  Tahun  2015 mengenai Rencana Tata Ruang Wilayah Kota Makassar maka setiap pemanfaatan ruang dan pembangunan sebuah bangunan harus berdasarkan pada aturan ini. Aturan lain dalam mendirikan  sebuah  bangunan  yaitu  adanya  Izin  Mendirikan  Bangunan  (IMB)  yang menjadi syarat dapat diizinkannya mendirikan bangunan sebagaimana disebutkan dalam Pasal  115  Peraturan  Daerah  Kota  Makassar  mengenai  Rencana  Tata  Ruang  Wilayah termasuk Bangunan gedung usaha (komersil).
Selain  IMB,  terdapat  izin  lain  yang  harus  dimiliki  seseorang  yang  hendak mendirikan  bangunan  yaitu  izin  berupa  Sertifikat  Laik  Fungsi.  Sertifikat  Laik  Fungsi (SLF) adalah sertifikat yang harus dimiliki oleh orang yang akan mendirikan bangunan atau orang yang telah memiliki bangunan berupa pernyataan kelayakan sebuah bangunan yang hendak difngusikan atau sedang berfungsi/digunakan. Bagi pemilik bangunan yang belum memiliki SLF harus segera bermohon untuk agar diterbitkan SLF untuk pernyataan kelayakan  bangunannya,  dan  bagi  orang  yang  hendak  mendirikan  bangunanpun  harus memiliki SLF untuk pernyataan kelayakan bangunannya sebelum difungsikan/digunakan 13
Di Kota Makassar, Dinas Perizinan dan Pelayanan Terpadu Satu Pintu (PTSP) adalah dinas  yang  mengeluarkan  IMB  melalui  rekomendasi  Dinas  Penataan  Ruang.  Sebelum diterbitkan IMB, dinas penataan ruang harus memberikan pertimbangan dan rekomendasi yang  harus  sesuai  dengan  Keterangan  Rencana  Kota  (KRK).  Keterangan  rencana  kota memuat mengenai ketetapan mengenai bangunan-bangunan yang hendak didirkan berada di kawasan dan zona apa. Setelah menyesuaikan dengan KRK maka IMB melalui Dinas Perizinan dapat terbit. Selain KRK, tentu saja IMB harus mengacu kepada Rencana Tata Ruang Suatu Wilayah yang dalam hal ini harus sesuai dengan Rencana Tata Ruang Kota Makassar . Begitupula  dengan  SLF,  yang  dimana  penerbitannya  setelah  menyesuaikan dengan  Keterangan  Rencana  Kota  dan  Izin  Mendirikan  Bangunan,  maka  pengurusan terkait SLF bisa dilakukan oleh Dinas Penanaman Modal dan Pelayanan Terpadu Satu
13 Hasil wawancara dengan Lenny Hasbullah, kepala seksi pengawasan bangunan bidang tata bangunan Dinas Penataan Ruang dan Bangunan tanggal 10 Juli 2020
Muhammad Alfa Fathansyah, Farida Patittingi, Sri Susyanti Nur
Pintu sebagai intansi yang juga menerbitkan SLF berkoordinasi dengan Din as Penataan Ruang. 14 Apabila  terdapat  bangunan  gedung  usaha  lain  diluar  gedung  hunian,  maka keberadaan bangunan gedung tersebut  tidak lain hanya sebagai  fungsi penunjang yang dapat  ada pada kawasan perumahan/permukiman dimana fungsi penunjang seharusnya tidak lebih menonjol dari fungsi utama dalam hal ini fungsi hunian.
Secara  umum,  bangunan  gedung  yang  telah  mengantongi  IMB  dan  izin pemanfatan ruang tidak akan dilakukan penindakan terhadap bangunan gedungnya. Hal itu  disebabkan  karena  bangunan  gedung  yang  telah  mengantongi  IMB  dan  izin pemanfaatan ruang dianggap telah sah dan legal untuk mendirikan bangunan karena IMB yang  terbit  telah  melewati  proses  pertimbangan  Keterangan  rencana  kota  dan  telah mengantongi pula izin lingkungan dan izin lalulintas serta Sertifikat Laik Fungsi. Dinas Penataan  Ruang  dan  Bangunan  tidak  akan  melakukan  penindakan  apabila  IMB  telah dianggap sesuai. Sementara itu, apabila ada bentuk pelanggaran lain dibidang tata ruang, biasanya  Dinas  Penataan  Ruang  dan  Bangunan  belum  menindaki  apabila  belum  ada pengaduan  dari  masyarakat. 15 Dinas  Penataan  Ruang  dan  Bangunan  dalam  melakukan pengawasan dan penindakan juga berkordinasi dengan Badan Pertanahan Nasional Kota Makassar  dan  Dinas-dinas  yang  terkait  yang  berada  di  lingkup  pemerintahan  Kota Makassar, seperti Dinas Perumahan, Dinas perhubungan, Dinas Lingkungan Hidup, dan Dinas Perizinan. 16
Apabila  tidak  dilakukan  pengawasan  dan  pengendalian  pada  bagian  ini,  maka yang  terjadi  adalah  banyaknya  bangunan  gedung  usaha  yang  berdiri  di  kawasan perumahan/permukiman,  seperti  yang  sekarang  telah  terjadi  di  kawasan  Jl.  Letjen Hertasning  kecamatan  Rappocini  yang  mana  banyaknya  didirikan  bangunan  gedung usaha diantaranya gedung usaha perhotelan dan bangunan gedung usaha di bidang retail dan  perdagangan.  Peneliti  mengambil  sampel  dua  bangunan  gedung  usaha  yaitu  Hotel Amaris  dan  PT.  Sumber  Alfaria  Trijaya  (Alfamart)  yang  dimana  kedua  bangunan  ini merupakan  bangunan  gedung  usaha  dan  berada  di  kawasan  permukiman  Jalan  Letjen Hertasning.
Bangunan  gedung  usaha  Hotel  Amaris  ini  dalam  perjalanan  pembangunannya telah memerhatikan penataan ruang. Sebelum terbangunnya bangunan gedung hotel ini, pihak  hotel  telah  memiliki  sertifikat  hak  miliki  yang  sah  atas  tanah,  IMB,  AMDAL (analisis mengenai dampak lingkungan), izin lalu lintas, dan izin pemanfaatan ruang dan juga  hotel  Amaris  memiliki  UPL  (Upaya  Pengelolaan  Lingkungan)  yang  didalamnya mencakup keterangan yang memuat mengenai kepemilikan atas sertifikat hak milik atas tanah yang hendak didirikan bangunan gedung hotel di atasnya, aspek penatagunan tanah semisal  kecocokan  tanah,  dan  aspek  kelayakan  bangunan  serta  aspek  kerusakan lingkungan yang dapat ditimbulkan.
Hak masyarakat di bidang penataan ruang diatur dalam Undang-Undang No. 27 Tahun 2007 mengenai penataan ruang pasal 60 yaitu dalam penataan ruang setiap orang berhak untuk mengetahui rencana tata ruang, menikmati pertambahan nilai ruang sebagai
14 Ibid
15 Hasil wawancara dengan Natsir, bagian penindakan bidang pengawasan Bangunan Dinas Penataan Ruang dan Bangunan Gedung Kota Makassar tanggal 24 Juli 2020
16 Hasil wawancara dengan Ilham Landahing, kepala seksi Bidang Tata Ruang Bangunan Dinas Penataan Ruang dan Bangunan Gedung Kota Makassar tanggal 24 Juli 2020
Muhammad Alfa Fathansyah, Farida Patittingi, Sri Susyanti Nur
akibat penataan ruang, memperoleh penggantian yang layak atas kerugian yang timbul akibat  pelaksanaan  kegiatan  pembangunan  yang  sesuai  dengan  rencana  tata  ruang, mengajukan  keberatan  kepada  pejabat  berwenang  terhadap  pembangunan  yang  tidak sesuai  dengan rencana tata ruang di  wilayahnya, mengajukan tuntutan pembatalan izin dan penghentian pembangunan yang tidak sesuai dengan rencana tata ruang kepada pejabat berwenang mengajukan  gugatan  ganti  kerugian  kepada  pemerintah  dan/atau  pemegang izin  apabila  kegiatan  pembangunan  yang  tidak  sesuai  dengan  rencana  tata  ruang menimbulkan kerugian. Kewajiban masyarakat dibidang penataan ruang juga diatur pada pasal  61  yaitu dalam  penataan  ruang  setiap  orang  memiliki  kewajiban  untuk  menaati rencana  tata  ruang  yang  telah  ditetapkan,  memanfaatkan  ruang  sesuai  dengan  izin pemanfaatan ruang dari pejabat  yang berwenang, mematuhi ketentuan yang ditetapkan dalam  persyaratan  izin  pemanfaatan  ruang,  memberikan  akses  terhadap  kawasan  yang oleh ketentuan peraturan perundang-undangan dinyatakan sebagai milik umum.
Melihat mengenai bagaimana hak masyarakat terhadap penataan ruang, apa yang yang dijalankan kedua bangunan gedung usaha ini sejatinya telah menerima hak-hak di bidang  tata  ruang  salah  satunya  adalah  mengetahui  rencana  tata  ruang.  Mengetahui rencana tata ruang pada kawasan perumahan/permukiman memang benar dapat didirikan bangunan gedung fungsi usaha dan benar terjadi dan terbangun bangunan gedung usaha perhotelan dan bangunan gedung usaha pertokoan, namun pada akhirnya, baik bangunan gedung usaha perhotelan dan bangunan gedung usaha pertokoan menjadi sangat banyak jumlahnya.  Hal  ini  pula  yang  memperkuat  asumsi  bahwa  Dinas  Penataan  Ruang  dan Bangunan tidak mengantisipasi kemungkinan indikasi akan terjadinya perubahan fungsi kawasan  apabila  banyak  jumlah  bangunan  gedung  usaha  menyamai  atau  bahkan kedepannya  bahkan  dapat  melebihi  jumlah  bangunan  gedung  hunian  pada  kawasan perumahan/permukiman ini.
Apabila dikaitkan dengan pengawasan penataan ruang di  Kota Makassar, dalam hal ini pengawasan terhadap bangunan gedung usaha yang berdiri di kawasan permukiman, Dinas  Penataan  Ruang  dan  Bangunan  sebagai  lembaga  yang  berwenang  melakukan pengawasan  belum  menjalankan  pengawasan  secara  optimal,  karena  dalam kenyataannya, bangunan gedung usaha yang berdiri di kawasan permukiman jumlahnya sangat  banyak. Meskipun  memungkinkan  berdiri  bangunan  gedung  usaha  di  kawasan permukiman, bangunan gedung usaha hanya sebagai bangunan fungsi penunjang bukan merupakan bangunan fungsi utama adalah hal yang tidak begitu diperhatikan oleh Dinas Penataan Ruang dan Bangunan Kota Makassar.

## D.  PENUTUP Kesimpulan
Berdasarkan  pembahasan  diatas  maka,  simpulan  penelitian  adalah  terkait pengelolaan  penggunaan  lahan  pada  bangunan  komersial  yang  berada  di  kawasan pemukiman belum dilaksanakan dengan baik dan menyeluruh sesuai PP No. 16 Tahun 2004 tentang pengelolaan penggunaan lahan. Hal ini terlihat  dari masih adanya hal-hal
Muhammad Alfa Fathansyah, Farida Patittingi, Sri Susyanti Nur
yang  belum  dilaksanakan  dengan  baik  sesuai  dengan  ketentuan,  misalnya  penggunaan dan  pemanfaatan  tanah  harus  sesuai  dengan  Rencana  Tata  Ruang  Wilayah.  Berkaitan dengan  pengawasan  di  bidang  penataan  ruang  khususnya  mengenai  bangunan  gedung usaha  yang  berdiri  di  kawasan  perumahan/permukiman  belum  dilaksanakan  secara optimal, sebagai contoh adalah tidak adanya tindakan tegas sebagaimana yang diatur oleh perarturan  daerah  mengenai  tata  ruang  kota  Makassar  terkait  bangunan  gedung  usaha yang  sekarang  ini  banyak  berdiri  di  kawasan  permukiman.  Mesikpun  penyelengaraan penataan  ruang  dalam  pembangunan  gedung  usaha  di  kawasan  permukiman  telah berjalan,  banyaknya  jumlah  gedung  usaha  pada  kawasan  permukiman  menandakan bahwa pengawasan dinas penataan ruang dan bangunan belum berjalan baik dan optimal karena  apabila  hal  ini  terjadi  terus  menerus  dan  terjadi  pada  kawasan perumahan/permukiman yang lain, maka fungsi kawasan perumahan/permukiman tidak menutup kemungkinan dapat berubah seluruh kawasan dan fungsinya.
Dengan disusunnya Rancangan Peraturan Daerah Kota Makassar yang baru oleh dinas penataan  ruang,  diharapkan  dapat  benar-benar  mengatur  mengenai  batasan-batasan terkait jumlah bangunan gedung usaha yang dapat berdiri di kawasan permukiman serta pengaturan yang lebih spesifik terkait bangunan gedung yang dapat berdiri di kawasan permukiman agar dapat mengantisipasi kemungkinan akan terjadinya perubahan fungsi kawasan dengan memerhatikan dengan baik serta secara tegas mengenai penatagunaan tanah  dan  penataan  ruangnya  sehingga  dapat tercapai  tujuan  dari  masing-masing penatagunaan tanah dan penataan ruang.

## Saran
Aspek penatagunaan tanah dan Penataan ruang merupakan aspek yang tidak dapat berdiri  sendiri.  Oleh  karena  itu  dalam  pembangunan  bangunan  gedung  usaha  pada kawasan  permukiman  harus  diperhatikan  lagi  pemanfaatan  tanahnya  dengan  baik  agar ketersediaan  akan  sumberdaya  alam  alam  tanah  tetap  terjaga  dan  dapat  dikendalikan meskipun tidak menutup kemungkinan ada juga bangunan gedung lain yang dapat berdiri di  kawasan  perumahan/permukiman  yang  tentu  saja  harus  memerhatikan  aspek penatagunaan  tanah.  dengan  disusunnya  Rancangan  Peraturan  Daerah  Kota  Makassar yang  baru  oleh  Dinas  penataan  ruang,  kedepannya  diharapkan  dapat  benar-benar mengatur mengenai batasan-batasan terkait jumlah bangunan gedung usaha yang dapat berdiri  di  kawasan  permukiman  serta  pengaturan  yang  lebih  spesifik  terkait  bangunan gedung  yang  dapat  berdiri  di  kawasan  permukiman  agar  dapat  mengantisipasi kemungkinan akan terjadinya perubahan fungsi kawasan dengan memerhatikan dengan baik  serta secara tegas  mengenai  penatagunaan  tanah dan penataan ruangnya sehingga dapat tercapai tujuan dari masing-masing penatagunaan tanah dan penataan ruang.

## DAFTAR PUSTAKA
Achmad  Ali.  (2002) Menguak  Tabir  Hukum  (Suatu  Kajian  Filosofis  dan  Sosiologis) Gunung Agung: Jakarta
Abrar Saleng. (2013). Kapita Selekta Hukum Sumber Daya Alam. Membumi Publishing:
Makassar.
Ali  Achmad  Chomzah.  (2003).  Hukum  Agraria  (Pertanahan  Indonesia).  Prestasi Pustakarya: Jakarta.
Muhammad Alfa Fathansyah, Farida Patittingi, Sri Susyanti Nur
Boedi  Harsono.  (2007).  Hukum  Agraria  di  Indonesia  (Sejarah  Pembentukan  Undang- Undang Pokok Agraria, Isi, dan Pelaksanaannya). Djambatan: Jakarta.
E.  Utrecht.  1963.  Pengantar  Hukum  Administrasi  Negara  Indonesia  Cet  VI.  Jakarta. Penerbit dan Balai Buku.
Effendi Parangin. (1986). Hukum Agraria di Indonesia (Suatu Telaah Dari Sudut Pandang Praktisi Hukum). Rajawali Pers: Jakarta.
Effendi Parangin. (1986). Mencegah Sengketa Tanah. Rajawali Pers: Jakarta.
Hadi Sabri Yunus. (2015). Struktur Tata Ruang Kota. Pustaka Pelajar: Yogyakarta.
Sudarsono. (2001). Pengantar lmu Hukum. Rineka Cipta: Jakarta.
Urip Santoso. (2010). Hukum Agraria & Hak-Hak Atas Tanah, Ed. Keenam. Kencana: Jakarta.
Yunus Wahid. (2016). Pengantar Hukum Penataan Ruang . Kencana: Jakarta.
Undang-Undang No. 27 Tahun 2007 mengenai Penataan Ruang
Peraturan Pemerintah No. 16 Tahun 2004 Mengenai Penatagunaan Tanah.
Pertaturan Daerah Nomor 4 Tahun 2015 mengenai Rencana Tata Ruang Wilayah Kota Makassar