## PENENTUAN NILAI SEWA BARANG MILIK NEGARA UNTUK ANJUNGAN TUNAI MANDIRI OLEH KPKNL BUKITTINGGI
Alfiyah Eka Lestari 1) ; Imam Muhasan 2)
1) alfiyahekal@gmail.com, Badan Pendapatan Daerah, Provinsi Kalimantan Timur
2) imam.muhasan@pknstan.ac.id, Politeknik Keuangan Negara STAN

## Abstract
This  research  aims  to  evaluate  the  level  of  conformity  in  determining  the  lease  value  of  State  Property  for Automated Teller Machines uses purpose by KPKNL Bukittinggi with the regulations. This research is qualitative research by comparing the assessment process carried out with the relevant regulations. The result of this research shows that in determining the BMN lease value for ATMs uses purpose, KPKNL Bukittinggi has complied with Minister of Finance Regulation Number 111/PMK.06/2017, Regulation of the Director General of State Assets Number  4/KN/2018,  and  Decree  of  the  Director  General  of  State  Assets  Number  124/KN  /2016.  From  the assessment  carried  out  by  the  Appraisal  Team  at  KPKNL  Bukittinggi  with  reference  to  Director  General Regulation Number 4/KN/2018, the factors that most influence the fair value of land and/or space rental in the context of utilizing BMN to rent ATM machine placement are location and accessibility. In addition, currently KPKNL Bukittinggi is carrying out the process of forming a database related to other variables that influence the fair value of land rentals and/or space for placing ATM machines.

## Keywords: KPKNL Bukittinggi, Lease Value, State Property

## Abstrak
Penelitian  ini  bertujuan  untuk  menguji  tingkat  kesesuaian  dalam  penentuan  nilai  sewa  Barang  Milik  Negara (BMN) untuk keperluan Anjungan Tunai Mandiri (ATM) oleh Kantor Pelayanan Kekayaan Negara dan Lelang (KPKNL)  Bukittinggi  dengan  regulasi  yang  berlaku.  Penelitian  ini  merupakan  penelitian  kualitatif  dengan membandingkan  antara  proses  penilaian  yang  dilakukan  dengan  peraturan  perundang-undangan  terkait.  Hasil penelitian menunjukkan bahwa proses penentuan nilai sewa Barang Milik Negara (BMN) untuk Anjungan Tunai Mandiri (ATM) yang dilakukan oleh Kantor Pelayanan Kekayaan Negara dan Lelang (KPKNL) Bukittinggi telah sesuai  dengan  Peraturan  Menteri  Keuangan  Nomor  111/PMK.06/2017,  Perdirjen  Kekayaan  Negara  Nomor 4/KN/2018,  dan  Kepdirjen  Kekayaan  Negara  Nomor  124/KN/2016.  Dari  penilaian  yang  dilakukan  oleh  Tim Penilai  pada  KPKNL  Bukittinggi  dengan  mengacu  pada  Perdirjen  Nomor  4/KN/2018,  faktor  yang  paling mempengaruhi  nilai  wajar  atas  sewa  tanah  dan/atau  ruang  dalam  rangka  pemanfaatan  BMN  untuk  sewa penempatan  mesin  ATM  adalah  lokasi  dan  aksesibilitas.  Di  samping  itu,  saat  ini  KPKNL  Bukittinggi  sedang melakukan proses pembentukan basis data terkait variabel-variabel lainnya yang berpengaruh terhadap nilai wajar atas sewa tanah dan/atau ruang untuk penempatan mesin ATM.
Kata Kunci: Barang Milik Negara, KPKNL Bukittinggi, Nilai Sewa

## PENDAHULUAN
Mengacu pada Pasal 3 ayat (1) Peraturan Pemerintah Nomor 27 Tahun 2014, Pengelolaan Barang  Milik  Negara  (BMN)  dilaksanakan  berdasarkan  asas  fungsional,  kepastian  hukum, transparansi, efisiensi, akuntabilitas, dan kepastian nilai. Salah satu bentuk pengelolaan BMN adalah  dengan  cara  pemanfaatan.  Pemanfaatan  adalah  pendayagunaan  BMN  yang  tidak digunakan  untuk  penyelenggaraan  tugas  dan  fungsi  Kementerian/Lembaga  dan/atau optimalisasi BMN dengan tidak mengubah status kepemilikan.
Berdasarkan  Pasal  8  Peraturan  Menteri  Keuangan  Nomor  115/PMK.06/2020  tentang Pemanfaatan Barang Milik Negara, salah satu bentuk pemanfaatan BMN adalah sewa.  Sewa adalah Pemanfaatan BMN oleh Pihak Lain dalam jangka waktu tertentu dan menerima imbalan uang tunai. Sewa atas BMN dilakukan dengan tujuan: a) mengoptimalkan Pemanfaatan BMN yang  belum/  tidak  digunakan  dalam  pelaksanaan  tugas  dan  fungsi  penyelenggaraan pemerintahan Negara; b) memperoleh fasilitas yang diperlukan dalam rangka penyelenggaraan pemerintahan  dan/atau  menunjang  tugas  dan  fungsi  instansi  Pengguna  Barang;  dan/atau  c) mencegah penggunaan BMN oleh Pihak Lain secara tidak sah.
Selanjutnya, untuk menentukan besaran nilai sewa atas pemanfaatan BMN, diperlukan suatu  penilaian  yang  dapat  dilakukan  oleh  baik  Penilai  Pemerintah  ataupun  Penilai  Publik.
Penilaian adalah proses kegiatan untuk memberikan suatu opini nilai atas suatu objek Penilaian berupa  BMN  pada  saat  tertentu.  Sedangkan  Penilai  adalah  pihak  yang  melakukan  Penilaian secara  independen  berdasarkan  kompetensi  yang  dimilikinya.    Peran  penilaian  sangat  vital dalam proses pemanfaatan sewa BMN, karena hasil penilaian lah yang akan digunakan sebagai dasar dalam penentuan tarif sewanya.
Terkait  jenis  objeknya,  sewa  atas  BMN  dapat  dilakukan  terhadap  objek  berupa  tanah dan/atau bangunan, dan selain tanah dan/atau bangunan. Adapun terkait peruntukannya, sewa atas tanah dan/atau bangunan  dapat  dilakukan untuk  keperluan penempatan ruang  Anjungan Tunai Mandiri (ATM) oleh Industri Perbankan. Saat ini, penilaian dalam rangka pemanfaatan BMN dalam bentuk  sewa tanah atau ruang untuk penempatan mesin  ATM termasuk bentuk pemanfaatan  yang  sering  dimohonkan  oleh  Pengguna  Barang  kepada  Pengelola  Barang (Direktorat Jenderal Kekayaan Negara, 2020).
Hal  ini  sejalan  dengan  perhatian  yang  mulai  diberikan  pemerintah  pembuatan  suatu Keputusan  Direktur  Jenderal  Kekayaan  Negara  Nomor  182/KN/2020  tentang  Penyusunan, Penetapan,  dan  Penggunaan  Daftar  Komponen  Penilaian  Sewa  Barang  Milik  Negara  untuk Penempatan  Mesin  Anjungan  Tunai  Mandiri.  Tujuan  pembentukan  peraturan  ini  untuk memudahkan  Penilai  Pemerintah  di  Direktorat  Jenderal  Kekayaan  Negara,  dengan  diadakan suatu  pembentukan  basis  data  berupa  analisis  regresi  dari  daftar  komponen  yang mempengaruihi nilai wajar atas sewa ATM. Dengan begitu, kedepannya perhitungan nilai wajar atas sewa untuk ATM akan lebih mudah.
Menurut Nahdi (2009), dalam proses penilaian dimanapun itu, besaran tingkat tarif sewa tidak dapat  diberlakukan sama untuk  situasi  dan  kondisi  BMN di  lokasi yang berbeda-beda. Besaran nilai sewa untuk penempatan mesin ATM ini berdasarkan nilai wajar atas sewa hasil penilaian  dari  Penilai  Pemerintah.  Di  sinilah  peran  Penilai  Pemerintah  untuk  melakukan penilaian  dengan  tepat  dan  akurat.  Karena  jika  hasil  nilai  tidak  optimal  dapat  mengurangi pemasukan ke kas negara. Permasalahan utama yang menjadi penyebab dari ketidak berhasilan pelaksanaan  sewa  BMN  untuk  penempatan  mesin  ATM  adalah  keakuratan  “nilai”  yang merupakan hasil dari analisis Penilai (Rianto, 2020, hal. 9).
Dalam  mewujudkan  keakuratan  nilai  yang  harus  dicapai,  penilai  yang  melakukan penilaian sewa ATM sebelum tanggal 3 Februari 2021 berpedoman kepada Peraturan Menteri Keuangan  Nomor  111/PMK.06/2017  tentang  Penilaian  Barang  Milik  Negara  (PMK 111/PMK.06/2017), Peraturan Direktur Jenderal Kekayaan Negara Nomor 7/KN/2017 tentang Pedoman  Pelaksanaan  Penilaian  Barang  Milik  Negara  (PMK  7/KN/2017)  dan  Peraturan Direktur  Jenderal  Kekayaan  Negara  Nomor  4/KN/2018  tentang  Petunjuk  Teknis  Penilaian Sewa Barang Milik Negara (PMK 4/KN/2018). Sebagai akhir dari proses penilaian, dilakukan penyusunan laporan yang berpedoman kepada Keputusan Direktur Jenderal Kekayaan Negara Nomor 124/KN/2016 tentang Standar Laporan Penilaian (Kepdirjen 124/KN/2016).
Melihat  pentingnya  hasil  nilai  dari  penilaian  sewa  BMN  ini,  dirasa  perlu  dibuat  suatu tinjauan  terhadap  pelaksanaan  penilaian  pemanfaatan  BMN  berupa  sewa  tanah  dan/atau terhadap penempatan mesin ATM. Oleh karena itu, penelitian ini dimaksudkan untuk meninjau prosedur penilaian dan fokus terhadap faktor yang mempengaruhi nilai wajar atas sewa dalam penilaian BMN untuk penempatan mesin ATM yang menjadi pertimbangan Penilai di KPKNL Bukittinggi sebagai salah satu unit vertikal Direktorat Jenderal Kekayaan Negara yang memiliki delapan kabupaten dan kota wilayah kerja di Sumatera Barat, yaitu Kabupaten Pasaman Barat, Kabupaten Pasaman, Kabupaten Lima Puluh Kota, Kabupaten Agam, Kabupaten Tanah Datar, Kota Bukittingi, Kota Padang Panjang dan Kota Payakumbuh.
Penelitian terdahulu adalah Rianto dan Jaya (2000) yang meneliti estimasi nilai sewa pada PT Kereta Api DAOP IV. Perbedaan penelitian adalah Rianto dan Jaya (2000) mengestimasi keseluruhan nilai sewa yang bisa dioptimalkan guna peningkatan PAD dan objek yang diteliti
adalah  BUMN,  bukan  instansi  pemerintah.  Sedangkan  penelitian  ini  hanya  atas  tanah  dan bangunan BMN yang digunakan untuk ATM. Selanjutnya adalah Septiani (2016) yang meneliti estimasi  nilai  sewa  pertokoan  milik  pemerintah  daerah  Kabupaen  Temanggung.  Perbedaan dengan penelitian ini adalah bukan pemerintah daerah, melainkan bangunan yang disewakan oleh pemerintah pusat. Sedangkan Adiyanto (2020) meneliti nilai sewa atas tanah kosong di sebuah desa. Hal ini juga berbeda dengan penelitian yang dilakukan, di mana bukan atas sebuah bangunan. Lain halnya dengan Lumbantobing (2022) yang meneliti evaluasi atas sewa tanah dan  bangunan  di  KPPN  Padang  Sidempuan.  Di  mana  perbedaannya  adalah  terletak  pada bangunan yang spesifik, yaitu yang digunakan untuk ATM.
Sehubungan dengan latar belakang di atas, yang menjadi pertanyaan dalam penelitian ini adalah  apakah  proses  penentuan  nilai  sewa  wajar  yang  dilakukan  oleh  KPKNL  Bukittinggi terkait pemanfaatan berupa sewa BMN untuk penempatan ATM telah sesuai dengan ketentuan yang  berlaku,  dalam  hal  ini  PMK  Nomor  111/PMK.06/2017,  Perdirjen  Keuangan  Negara Nomor 4/KN/2018, dan Keputusan Dirjen Keuangan Negara Nomor 124/KN/2016.

## KAJIAN PUSTAKA Teori Sewa Tanah Menurut Mahzab Physiokratik
Menurut Sumargo (2002), pemikiran tentang sewa tanah  ( land  rent )  sebenarnya  telah mulai  pada  zaman  praklasik,  yaitu  pada  mazhab  physiokratik  yang  merupakan  tahap pendahulu  bagi  mazhab  klasik.  Terutama  perkembangan  pemikiran  ekonomi  yang  telah dikemukakan  oleh  Francois  Quesnay  (1694-1774)  dan  Baron  Jaques  Turgot  (1721-1781) yang  dapat  dianggap  sebagai  proses  transisi  ke  arah  pemikiran para pakar ekonomi pada mazhab klasik.
Kaum physiokrat kembali  pada  ajaran  tradisional  bahwa  semua  kekayaan  berasal dari  tanah,  hanya  tanah  yang  dapat  memberikan  hasil  melalui  apa  yang  ditanam  ke dalamnya.    Jadi,  surplus  satu-satunya    itu    berasal    dari    tanah.    Tokoh    penganut    ajaran physiokrat  Francois  Quesnay  berkebangsaan   Perancis   menganggap   tanah   sebagai   satu- satunya   sumber   pendapatan   dan   kekayaan. Hanya sektor pertanianlah yang dapat dianggap produktif karena hanya sektor tersebut yang  menghasilkan  sisa  produk  bersih  (product  net), dalam  artian  adanya  selisih  (surplus)  antara  hasil produksi dengan konsumsi.
Tanah   merupakan   sumber   daya   produksi   yang   mengandung   kemampuan   untuk menghasilkan  produksi  dalam  jumlah  dan  mutu  yang  melebihi  atau  meciptakan  suatu surplus  bahan  mentah  yang  digunakan  dalam  proses  produksi.  Dengan  demikian,  kegiatan di  bidang  pertanian  menghasilkan  produk  bersih  atau  surplus  bagi  masyarakat  secara menyeluruh.  Dalam  karyanya,  yaitu  Analyse  du  Tableau  Economique  (1758),  Quesnay menjelaskan  bahwa  produk  netto  atau  produk  bersih  bersumber  semata-mata  pada  sektor pertanian.  Produk  bersih  yang  dimaksud  semuanya  diperuntukkan  kepada  pemilik  tanah sebagai    sewa    tanah    dan    pemilik    tanah    menerima  sewa  sebagai  suatu  imbalan  jasa  atas penggunaan tanahnya.
Tokoh   Physiokrat   lainnya   Baron   Jaques   Turgot,   ia   mempunyai   pemikiran tentang   masalah  ekonomi  masyarakat  yang  sehaluan  dan  sejalan  dengan  pola  dan  garis pemikiran  yang  dikemukakan oleh Quesnay. Sebagaimana juga tercermin pada karyanya yang berjudul Reflexions Sur  La  Formation  et  la  Distribution  Des  Richesses  (1766),  Turgot berpendapat  bahwa  produk  bersih yang diciptakan oleh penggarap tanah menjadi sumber satu- satunya yang dapat memelihara kehidupan golongan masyarakat lainnya. Akan tetapi, dalam kenyataannya sebagian besar surplus itu  jatuh  (dinikmati)  oleh  pemilik  tanah  sebagai  sewa tanah  yang  akhirnya  bertumbuh  menjadi  akumulasi modal.
Turgot juga mengungkapkan bahwa besar kecilnya imbalan jasa bagi penggunaan tanah, yaitu tingkat  sewa tanah berbeda-beda sesuai  dengan perbedaan mutu lahan yang digunakan
pada kegiatan   produksi   yang   bersangkutan.   Turgot   untuk   pertama   kalinya   merumuskan suatu      kecenderungan    dalam    produksi    pertanian    yang    kemudian    dikenal    dalam    teori ekonomi  sebagai  Law  Diminishing  Returns  (LDR).  Menurut  Turgot,  pertambahan  modal secara    berlipat    ganda    dalam    produksi    pertanian    tidak    membawa    pelipatan    hasil produksinya  dengan  tingkat  yang  sepadan   dengan   tingkat   pelipatgandaan   modal.   Secara absolut   hasil   produksi   itu   memang   bertambah tetapi secara nisbi pertambahan itu semakin menurun dalam perimbangannya terhadap jumlah modal yang digunakan.
Tersedianya  luas  tanah  dengan  mutu  lahan  yang  baik  selalu  terbatas  terutama untuk  produksi  pertanian.  Dalam  proses  peningkatan  produksi  yang  memerlukan  tanah yang  makin  meluas, harus digunakan bidang tanah yang mutu lahannya makin rendah. Hasil pertanian  memang  bertambah      tetapi      tingkat      pertambahannya      semakin      berkurang. Mengenai   hukum   itu   akan   diterapkan  pada  teori  sewa  tanah  oleh  David  Ricardo  atau dengan  kata  lain  teori  sewa  tanah  merupakan  penerapan  LDR.  Jadi,  pengamatan  Turgot mengenai  kecenderungan  berlakunya  LDR  mendasari  besar  kecilnya  imbalan  jasa  berupa sewa  tanah  bagi  penggunaan  tanah  yang  sesuai  dengan   mutu   lahan   yang   terlibat   dalam produksi   pertanian   merupakan   pangkal   tolak   dari   pemikiran Ricardo mengenai teori sewa tanah yang menjadi terkenal dalam teori ekonomi. Dengan demikian,  dapat  dikatakan bahwa  dalam  kerangka  pemikiran  physiokrat  telah  terkandung  benih  utama  bagi  teori ekonomi  yang  salah  satunya  menyangkut  teori  persewaan  tanah  oleh  David  Ricardo pada mazhab Klasik.

## Teori Sewa Tanah Menurut Mahzab Klasik
Menurut  Sumargo  (2002),  para  pemikir  ekonomi  pada  mazhab  klasik,  diantaranya Adam Smith (1723-1790), David Ricardo  (1772-1823),  dan  Thomas  Robert  Malthus  (1766- 1834)  telah  meletakkan  landasan  yang  kuat  bagi  perkembanan  ilmu  ekonomi.  Di  dalamnya juga  terdapat  teori  tentang  sewa  tanah  yang  satu sama lainnya mengandalkan beberapa pengertian dasar yang telah dipaparkan oleh para tokoh mazhab  phsyokrat.  Menurut  Adam Smith  yang  terkenal  dengan  karyanya  Wealth  oh  Nationspembayaran uang terbesar untuk membiayai produksi dan distribusi adalah upah, sewa, dan laba.
Mengenai  sewa,  Smith  berpendapat  bahwa  sewa  pada  hakekatnya  merupakan  suatu harga monopoli.   Luas   tanah   yang   subur   yang   dibutuhkan   itu   terbatas   jumlahnya, orang   yang   memilikinya dapat menarik bayaran tertentu pada para pemakai. Sewa itu bukan merupakan upah tenaga kerja maupun balas jasa bagi para pemilik modal atau investor. Sewa yang tinggi semata-mata  akibat  kekayaan  nasional  yang  melimpah  atau  tingkat  upah  yang tinggi.    Dalam    analisisnya    tentang  sewa,  Adam  Smith  telah  merintis  teori  terkenal  tentang Uneraned Increment (penghasilan bukan balas karya).
Selanjutnya,  dalam  beberapa  pemikiran  yang  terkandung  dalam  gagasan,  Adam Smith    telah  mengungkapkan  bahwa  imbalan  jasa  untuk  penggunaan  tanah  tidak  dianggap sebagai faktor yang menentukan harga, melainkan sewa tanah merupakan residu, unsur residual (sisa hasil) dari harga  barang  tersebut.  Bagian  residu  itu  jatuh  pada  dan  dinikmati  oleh pemilik  atau  penguasa  tanah.   Menurutnya,   sewa   tanah   bukan   merupakan   komponen dalam   biaya   produksi   yang   menentukan  harga  barang,  melainkan  tinggi  rendahnya upah  (beserta  bunga  dan  laba)  yang  menjadi faktor yang menentukan tinggi rendahya harga barang. Sebaliknya, tinggi  rendahnya sewa tanah merupakan sisa hasil dari harga barang itu (setelah dikurangi dengan biaya produksi). Dalam hubungan  itu,  oleh  Adam  Smith  dengan mengandalkan    pemikiran    yang    telah    diungkapkan    oleh    Turgot  sebelumnya  yang  juga ditunjukkan  dengan  perbedaan  mutu  lahan  diantara  berbagai  bidang  tanah  yang  digunakan dalam proses produksi. Menurut Smith, tingkat sewa tanah ditentukan oleh tanah yng subur.
Selanjutnya,   lihat    teori   sewa    tanah    menurut   Malthus.   Meskipun   analisis Malthus      dimaksudkan    untuk    mendukung    teorinya    tentang    kependudukan,    Malthus
menyumbangkan  suatu  konsep  yang  kemudian  diterima  menjadi  bagian  dari  teori  ekonomi umum  dan  menjadi  alat  analisis   utama   dalam   teori   klasik,   yaitu   tambahan   hasil   yang semakin   berkurang.   Ia   mengembangkan  teori  tersebut  dalam  kaitannya  dengan  masalah tanah.  Sebidang  tanah  tertentu  akan menghasilkan lebih banyak dengan menggunakan pupuk dan tenaga kerja tetapi sampai pada suatu  titik  tertentu  tidak  menguntungkan  lagi  menambah pupuk  dan  tenaga  kerja  tersebut  untuk  meningkatkan  produktivitas  tanah.  Kenaikan  biaya lagi  tidak   akan   menambah  hasil  secara   proporsional,  bahkan jika biaya ditambah terus, hasilnya malah akan berkurang. Imbalan jasa bagi penggunaan  tanah  dalam  proses  produksi dikaitkan  dengan  jumlah  penduduk  yang  semakin  bertambah  dan  permintaan  meningkat terhadap  sumber  daya  produksi  untuk  mempertahankan  kehidupan  manusia.  Untuk  itu, semakin  banyak  tanah  diperlukan  sedangkan  di  lain  pihak  bidang  tanah  yang  mengandung mutu    lahan    yang    subur    senantiasa    terbatas.    Namun,    permintaan    dan    kebutuhan  terus mendesak  sehingga  mau  tidak  mau  tetap  menggunakan  tanah  yang  mutu  lahannya  semakin menurun.
Bagian      yang      paling      penting      dalam      pola      dasar      pemikiran      Malthus      dan kerangka   analisisnya adalah menyangkut tentang teori sewa tanah dan tentang penduduk. Teori sewa tanah yang  dianut  Malthus  serupa  dan  sejalan  dengan  teori  yang  dikembangkan  oleh Ricardo,  yaitu  denga berpangkal tolak pada LDR. Menurut Malthus harga pangan yang tinggi disebabkan karena sewa  tanah  yang  tinggi  dan  sewa  tanah  yang  tinggi  disebabkan  karena masyarakat  kehadapatn  lahan  yang  subur  sebagai  akibat  penduduk  yang  semakin  padat. Di  zaman  Turgot  ada  anggapan  umum  seakan-akan  berlakunya  kecenderungan  dalam LDR  itu  terbatas  pada  produksi  pertanian.  Oleh Malthus dijelaskan bahwa kecenderungan tersebut  berlaku  dalam  penggunaan  semua  sumber  daya    alam.    Oleh    karena    itu,    menjadi semakin  sukar  untuk  menyediakan  sumber  nafkah  untuk  kehidupan manusia secara wajar bagi penduduk yang makin bertambah.
David  Ricardo  dalam  bukunya  Principles  of  Political  Economy  and  Taxation  yang diterbitkan  pada  tahun  1817  memberikan  perhatian  utamanya  pada  masalah  distribusi kekayaan  karena  dalam  hal   itu  menurutnya  penjelasan  Smith   maupun  Malthus  tidak terlalu  memuaskan  meskipun  ia  sendiri  banyak  belajar  dari  keduanya.  Sewa  tanah  menurut Adam  Smith  merupakan  suatu  harga  monopoli,  Ricardo  sependapat  dengan  Smith  tetapi ia  menguraikan  lebih   lanjut.   Seandainya   tanah   berlimpah   ruah   jumlahnya   seperti halnya   udara,   setiap   orang   asal   mau   mempunyai  tanah  dan  pasti  tidak  ada  harganya. Tanah  akan  menjadi  “barang  bebas”,  menurut  Ricardo begitulah asal mulanya. Para petani yang pertama tentu memilih lahan yang paling subur. Akan  tetapi,  segera  setelah  lahan  subur itu  habis  maka  orang  akan  mengambil  lahan  yang  tidak  begitu  subur.  Semenjak  itu, lahan  yang  subur  mempunyai  harga  karena  tiap  jengkal  memberikan  hasil yang lebih banyak, sementara tidak ada lagi lahan yang seperti itu tersedia. Jika proses yang demikian itu berlangsung terus dan lahan yang kurang suburpun telah dimiliki orang maka harga lahan yang subur akan makin meningkat.
Lahan  yang  paling  tidak  subur  akan  diolah  menjadi  lahan  pertanian  hanya  jika hasilnya  dapat  menutup  biaya  yang  telah  dikeluarkan  untuk  mengerjakan  tanah  tersebut. Hasil  olahan  tersebut memang hanya sebesar itu, tidak lebih. Oleh karena itu, sewa atas tanah yang  lebih  subur  bukanlah    pembayaran    atau    balas    jasa    bagi    tanaga   kerja    tetapi    lebih merupakan  pembayaran  yang  timbul  hanya  karena  pemilikan  suatu  sumber  daya  alam yang    langka.    Pembayaran    demikian    itu    oleh    Ricardo    dinamakan    sewa    (rent    tanah) bukanlah  suatu  balas  jasa  atau  imbalan  bagi  faktor  produksi.  Barang  siapa  yang  memiliki atau  menguasai  tanah  yang  mutu  lahannya  lebih  baik  dari  pada  tanah  akhir  di  batas (land  on  the  margin),  mereka  itu  memperoleh  rejeki  berupa  surplus  di  atas  biaya.  Surplus tersebut  semakin  besar  dengan  semakin  baiknya  mutu  lahan.  Dengan  begitu,  pihak  yang
memilki  atau  menguasai  tanah  yang  subur,  sebenarnya  semacam  menerima  rejeki  nomplok dari  adanya  tekanan  kebutuhan  dan  permintaan  yang  semakin  meningkat.  Dalam  teorinya tentang  sewa  tanah,  Ricardo  menjelaskan  bahwa  jenis  tanah  berbeda-beda;  ada  yang  subur, kurang subur, hingga yang tidak subur sama sekali.
Produktivitas    tanah    yang    subur    lebih    tinggi    dan    dengan    demikian    untuk menghasilkan  satuan unit produksi diperlukan biaya (biaya rata-rata dan biaya marginal) yang lebih rendah pula. Semakin  rendah  tingkat  kesuburan  tanah  jelas  semakin  tinggi  pula  biaya rata-rata  dan  biaya  marginal  untuk  mengelolah  tanah  tersebut.  Semakin  tinggi  biaya  maka keuntungan  per  hektar  tanah menjadi kecil pula. Dengan penjelasan di atas maka adalah layak jika sewa untuk tanah yang lebih  subur  lebih  tinggi  jika  dibandingkan  dengan  tanah  yang kurang  subur.  Meskipun  Ricardo  sependapat dengan Adam Smith bahwa harga alamiah untuk setiap  barang  didasarkan  pada  biaya  tenaga    kerja    yang    dikeluarkan    untuk    menghasilkan barang  tersebut  namun  Ricardo  tidak  setuju  jika sewa tanah dimasukkan ke dalam harga alamiah  sebagai  biaya  produksi.  Akan  tetapi,  Ricardo  memasukkannya    ke    dalam    harga alamiah  biaya  tenaga  kerja  yang  dibutuhkan  untuk   membangun  gedung   dan   mesin (modal).   Oleh   karena   itu,   dalam   menerima   keuntungan   pemilik   modal   mengamnbil sesuatu  yang  dihasilkan  tenaga  kerja.  Dengan  demikian,  menurut  Ricardo  terjadi  konflik antara   majikan   dan   buruh   mengenai   masalah   pembagian   keuntungan.   Sewa   pada hakekatnya    mengurangi    keuntungan.    Dalam    jangka    panjang    keuntungan    cenderung menurun  ke  titik nol, sementara para tuan tanah akan memperoleh surplus tanpa harus bersusah payah nekerja untuk mendapatkannya.
David  Ricardo  telah  mengembangkan  pemikiran  Adam  Smith  secara  lebih  terjabar dan  juga  lebih  sistematis.  Kerangka  garis  pemikiran  Ricardo  perihal  teorinya  tentang nilai  dan  harga  serta teorinya tentang upah juga konsekuen diterapkan dalam teorinya tentang sewa tanah. Hal itu masih  dilengkapi  dengan  ikut  memperhatikan  berlakunya  LDR  yang dahulu  diungkapkan  oleh  Turgot  pada  mazhab  physiokrasi  sebagai  kecenderungan  dalam produksi    pertanian.    Ricardo    menyatakan  bahwa  meningkatnya  sewa  tanah  adalah  sebagai akibat kesulitan untuk menyediakan tanah  dan  pangan  bagi  penduduk  yang  bertambah.  Kini terlihat  bahwa  LDR  yang  berawal  dari  pemikiran Turgot menjadi dasar dan pangkal tolak bagi teori sewa tanah oleh David Ricardo.

## Bantahan Terhadap LDR
Menurut Sumargo (2002), Henry C. Carey (1793-1879) seorang    pelopor    pemikiran ekonomi    Amerika,    menyumbangkan  pemikiran  baru  dalam  bidang  ekonomi.  Meskipun bukan  seorang  teoritikus   terkenal  tetapi  mengajukan beberpa pandangan yang menarik.  Ia tidak setuju dengan teori Ricardo tentang sewa tanah karena menurutnya penghui pertama yang menetap disuatu tempat sering kali tidak  menempati  areal  tanah  yang  berkualitas  terbaik tetapi    justru    areal    tanah    yang    berkualitas    rendah.    Dengan    tepat    ia    melihat    adanya kemajuan  pesat   di   bidang  teknologi   pertanian  yang  menyebabkan produksi  tanah yang meningkat. Oleh karena itu, ia menyangkal sahihnya LDR.
Menurut  Henry  C. Carey,  lahan  tanah  hanya  salah  satu  sarana  produksi,  tanah sendiri  tidak  akan  menghasilkan  banyak  jika  tidak  diolah  sebagaimana  mestinya.  Oleh karena  itu,  penghasilan  pemilik  tanah  tidak  berbeda  dengan  penghasilan  para  pemilik modal  atau  upah  para  pekerja.  Meskipun  teori  tentang  hal  itu  tidak  begitu  kuat  dasarnya namun    cocok    dengan    keadaan    negara    Amerika    pada    waktu    itu.    Amaerika    saat    itu mempunyai  luas  tanah  yang  melimpah  sedangkan tenaga kerja dan modal yang dibutuhkan untuk memanfaatkan areal tanah yang luas itu relatif sedikit. Tanah yang tidak digarap memang hampir tidak bernilai bagi siapapun.

## Sewa Merupakan Balas Karya
Menurut  Sumargo  (2002),  Henry    George    (1839-1897)  seorang    pakar    ekonomi Amerika  yang  paling  termashur  berhasil  memperbaiki  teori  Ricardo  tentang  sewa  tanah. Ia  mempelajari  teori  distribusi  yang  umum  diterima,  yaitu  teori  yang  diandaikan  dapat menjelaskan  tentang  pembagian  hasil  antara  ketiga  faktor produksi yang utama, yaitu tenaga kerja,  modal,  dan  tanah.  George  juga  sampai  pada  suatu  kesimpulan    bahwa    pembayaran berupa  sewalah  yang  merupakan  penyebab  kemiskinan.  Oleh  Ricardo  dikatakan  bahwa tanah  yang  berkualitas  baik  mendapatkan  sewa  dan  pembayaran  atas  sewa  itu  hanya dikarenakan  orang  kebetulan  memiliki  tanah  tersebut.  Setelah  mengesampingkan  teori Ricardo tentang upah dan bunga, ia tidak sependapat dengan Ricardo bahwa tuan tanah hanya memeras para pemiliki modal. Menurutnya apa yang dilakukan oleh tuan tanah menghambat para pekerja  meraih  keuntungan  dari  teknologi  produksi  yang  modern.  Selanjutnya,  ia menambahkan    bahwa  para  pekerja  dapat  meraih  sedikit  keuntungan  bila  tingkat  kemajuan teknologi melaju lebih cepat  dibandingkan  dengan  kenaikan  nilai  monopoli  tanah  yang berkualitas  baik.  Ia  berpendapat  hal  itu  terjadi  di  wilayah  yang  baru  dibuka  tetapi  tidak pada  wilayah  yang  sudah  lama.  Disinilah  ditemukan suatu sumbangan George yang orisinil dan dapat bertahan sepanjang waktu.
Dikatakannya  yang  menyebabkan  nilai  tanah  itu  sangat  tinggi  sebenarnya  bukanlah karena  perbedaan  kesuburan  tetapi  karena  pertumbuhan  penduduk  di  sekitar  tanah  tersebut dan  karena  kenaikan  produktivitas  masyarakat  pada  umumnya.  Untuk  menjadi  kaya  raya menurutnya  janganlah membeli tanah pertanian yang subur tetapi belilah tanah yang terletak dekat pusat kota yang  sedang  mekar.  Sama  sekali  tidak  menjadi  soal  apakah  sebidang tanah  tersenbut  merupakan  tanah yang subur atau tidak. Karena sewa tanah diartikan sebagai imbalan atas penggunaan tanah atau sumber daya alam lainnya, sewa merupakan balas karya.

## METODE
Pengumpulan  data  dalam  penelitian  kualitatif  dilakukan  pada  kondisi  yang  alamiah, sumber  data  primer,  dan  teknik  pengumpulan  datanya  lebih  mengacu  kepada  observasi, wawancara yang mendalam, dan dokumentasi (Hardani, et al., 2020). Metode yang digunakan dalam penelitian ini antara lain:
1) Metode Studi Kepustakaan
Metode ini dilakukan dengan mengumpulkan, menelaah, dan mempelajari berbagai sumber yang relevan dengan tema yang dibahas pada penelitian ini seperti peraturan yang berlaku (Peraturan Pemeritah, Peraturan Menteri Keuangan, Keputusan Direktur Jenderal Kekayaan Negara, dan lain-lain), jurnal, artikel, kajian, dan sumber kepustakaan lain baik dalam tulisan maupun digital. Metode ini bertujuan untuk memberikan pemahaman konsep dan landasan teori terkait penilaian sewa BMN.
2) Metode Studi Lapangan
Metode ini akan menggunakan dua cara, yaitu:
a) Observasi
Riyanto  (2001,  dikutip  dalam  (Hardani,  et  al.,  2020)  menyatakan  bahwa  observasi merupakan metode pengumpulan data yang menggunakan pengamatan terhadap objek penelitian, yang dapat dilakukan secara langsung maupun tidak langsung. Pengamatan dilakukan terhadap laporan penilaian sewa ATM selama tahun 2020 untuk kemudian dilakukan tinjauan terhadap aturan terkait.
b) Wawancara
Wawancara merupakan proses tanya jawab antara interviewer atau pewawancara yang mengajukan pertanyaan dengan interviewee atau yang diwawancarai sebagai penjawab pertanyaan yang diberikan dengan maksud tertentu (Hardani, et al., 2020). Metode ini
dilakukan  dengan  mewawancarai  satu  orang  fungsional  penilai  pemerintah  dan  dua pelaksana di Seksi Pelayanan Penilaian yang menjadi tim penilai dalam penilaian sewa ATM  pada  KPKNL  Bukittinggi  selama  tahun  2020.  Wawancara  dilakukan  dengan menanyakan  tujuh  pertanyaan  terkait  penulisan  penelitian  ini.  Hasil  dari  wawancara terlampir di Lampiran 3 Transkrip Wawancara.

## HASIL DAN PEMBAHASAN
Berdasarkan  Pasal  1  ayat  (1)  Peraturan  Pemerintah  Nomor  28  Tahun  2020  tentang Perubahan atas Peraturan Pemerintah Nomor 27 Tahun 2014 tentang Pengelolaan Barang Milik Negara dan Daerah (PP Nomor 28 Tahun 2020), yang dimaksud Barang Milik Negara (BMN) adalah semua barang yang dibeli atau diperoleh atas beban Anggaran Pendapatan dan Belanja Negara (APBN) atau berasal dari perolehan lainnya yang sah.
Guna mengoptimalkan daya guna dari suatu BMN, Pengguna Barang dapat melakukan kerjasama dengan pihak ketiga melalui suatu kegiatan pemanfaatan. Berdasarkan PP Nomor 24 Tahun 2014 jo. PMK Nomor 115/PMK.06/2020, bentuk-bentuk pemanfaatan BMN yang dapat dilakukan, meliputi:
1) Sewa
Sewa  adalah  pemanfaatan  oleh  pihak  lain  dalam  suatu  jangka  waktu,  paling  lama  lima tahun sejak ditandatangani perjanjian dan dapat diperpanjang, dengan imbalan uang tunai. Objek  sewa  ada  dua  yaitu  tanah  dan/atau  bangunan,  dan/atau  selain  tanah  dan/atau bangunan.
Sewa menurut Kamus Besar Bahasa Indonesia memiliki arti sebagai berikut: 1. pemakaian sesuatu dengan membayar uang; 2. uang yang dibayarkan karena memakai atau meminjam sesuatu;  ongkos;  biaya  pengangkutan  (transpor);  3.  yang  boleh  dipakai  setelah  dibayar dengan uang.
Prinsip sewa BMN akan diberlakukan sepanjang tidak merugikan negara dan mengganggu pelaksanaan  fungsi  pemerintahan  negara.  BMN  disewakan  untuk  tujuan  optimalisasi (meningkatkan penggunaan BMN yang tidak digunakan dalam pelaksanaan proyek dan layanan pemerintah  negara),  penunjang  (mendapatkan  fasilitas untuk  menunjang  tugas  dan  fungsi);  dan  pengamanan  (agar  BMN  tidak  digunakan  oleh pihak lain secara tidak legal).
2) Pinjam Pakai Bentuk pemanfaatan ini dilakukan dengan penyerahan penggunaan BMN dari Pemerintah Pusat  ke  Pemerintah  Daerah  atau  Pemerintah  Desa  dengan  tidak  mendapatkan  imbalan dalam  suatu  jangka  tertentu  dengan  ketentuan  barang  tersebut  harus  dikembalikan  saat jangka waktu yang diberikan sudah berakhir.
3) Kerjasama Pemanfaatan (KSP)
Pemanfaatan BMN ini ditujukan untuk pihak lain dalam rangka peningkatan penerimaan negara bukan pajak dan sumber pembiayaan lain.
4) Bangun Guna Serah (BGS) Objek  yang  dimanfaatkan  berupa  tanah  dengan  dilakukan  pembangunan  hingga  selesai akan  suatu  bangunan  dan/atau  sarana  berikut  fasilitasnya,  nantinya  diserahkan  dan didayagunakan oleh Pihak Lain dalam jangka waktu yang telah disepakati bersama.
5) Kerjasama Penyediaan Infrastruktur (KSPI) Berupa kegiatan kerjasama untuk menyediakan infrastruktur sesuai ketentuan perundang- undangan antara pemerintah dan badan usaha.
6) Kerjasama Terbatas Untuk Pembiayaan Infrastruktur (KETUPI)

## Journal of Law, Administration, and Social Science

## Laporan Penilaian Sewa ATM Selama Tahun 2020 di Wilayah Kerja KPKNL Bukittinggi
Selama  tahun  2020,  tercatat  ada  empat  laporan  penilaian  dalam  rangka  pemanfaatan sewa BMN/D berupa sebagian tanah dan/atau bangunan untuk penempatan mesin ATM. Dari empat laporan tersebut, ada enam objek penilaian dengan jenis perbankan yang berbeda-beda.
Laporan  penilaian  pertama  yaitu  LAP-0012  ditujukan  atas  permohonan  dari  RSUD Prof.  DR.  M.A.  Hanafiah  SM.  Batusangkar.  Objek  penilaiannya  adalah  sebagian  tanah  dan bangunan  untuk  ATM  milik  BMD  RSUD  M.A.  Hanafiah  SM.  Tanah  dan  bangunan  yang digunakan  adalah  teras  bagian  rumah  sakit,  dengan  dua  pihak  penyewanya  yaitu  PT  Bank Negara  Indonesia  (BNI)  dan  PT  Bank  Nagari.  Laporan  penilaian  ini  dibuat  oleh  tim  penilai yang berjumlah tiga orang, salah satunya adalah kepala seksi pelayanan penilaian.
LAP-0029 yang telah ditetapkan tanggal 11 Juni 2020 merupakan bukti telah dilakukan proses penilaian kedua untuk sewa ATM. Laporan ini ditujukan untuk Institut Seni Indonesia (ISI)  Padang  Panjang  sebagai  pihak  pemohon.  Objeknya  adalah  sebagian  tanah  untuk  ATM Bank Nagari dengan luas 6 m 2. .
Pada 23 Juni 2020 telah diajukan permohonan penilaian oleh Kasi PKN kepada seksi pelayanan penilaian untuk melakukan penilain dalam rangka pemanfaatan sewa dengan jenis nilai yaitu Nilai Wajar atas Sewa. Ada dua objek yang diajukan, yaitu BMN berupa sebagian tanah untuk ATM Bank (Bank Rakyat  Indonesia) BRI dan BMN berupa sebagian tanah dan bangunan  untuk  primkoppol.  Dalam  penulisan  ini,  salah  satu  objeknya  akan  ditinjau,  yaitu sebagian tanah untuk ATM BRI.
Laporan  penilaian  terakhir  adalah  LAP-0087  dengan  tanggal  laporan  pada  21 September 2020. Objek penilaianya adalah sebagian tanah untuk ATM BNI dan sebagian tanah untuk  ATM  Bank  Nagari  yang  luasnya  sama-sama  6  m 2 .  Keduanya  berada  di  Jalan  Suttam Alam  Bagagarsyah, Desa Balai Janggo, Kecamatan Tanjung  Emas, Kabupaten Tanah Datar, Provinsi  Sumatera  Barat  milik  Pemerintah  Kabupaten  Tanah  Datar.  Semua  laporan  ini terrangkum dalam Tabel 1.
Tabel 1 Laporan Penilaian Sewa ATM Selama Tahun 2020
Laporan Penilaian Tanggal Laporan Pemohon Objek LAP-0012 20 Maret 2020 RSUD Prof.DR.M.A. Hanafiah SM. Batusangkar Sebagian tanah dan bangunan untuk ATM BNI Sebagian tanah dan bangunan untuk ATM Bank Nagari LAP-0029 11 Juni 2020 ISI Padang Panjang Sebagian tanah untuk ATM Bank Nagari LAP-0035 30 Juni 2020 Polres Payakumbuh Sebagian tanah untuk ATM BRI LAP-0087 21 September 2020 Pemerintah Kabupaten Tanah Datar BMD Sebagian tanah untuk ATM BNI BMD Sebagian tanah untuK ATM Bank Nagari
Sumber: Diolah dari arsip Seksi Pelayanan penilaian

## Proses Penilaian Sewa ATM di KPKNL Bukittinggi
Penilaian dilakukan saat ada permohonan yang masuk ke seksi pelayanan dan penilaian. Terkait  pemanfaatan,  khususnya  dalam  bentuk  sewa  diajukan  oleh  pengelola  barang.  Untuk BMN diajukan oleh seksi PKN dan untuk BMD diajukan oleh pemerintah daerah atau pengelola barangnya.
Sebagai  langkah  awal,  berkas  permohonan  yang  masuk  dilakukan  pengecekan  dan verifikasi. Sesuai dengan Standar Operating Procedures (SOP), persyaratan dan perlengkapan
terkait permohonan penilaian untuk tanah dan/atau bangunan harus memenuhi beberapa uraian sebagai berikut:
1) latar belakang permohonan;
2) tujuan penilaian, untuk sewa ATM maka dalam rangka pemanfaatan sewa.
3) dokumen  kepemilikan  (fotokopi  sertifikat  dan/atau  Izin  Mendirikan  Bangunan  (IMB), jika tidak ada dapat digantikan dengan Akta Jual Beli (AJB), girik, dan bisa juga diganti dengan surat keterangan bangunan dari instansi berwenang),  dan dokumen pendukung seperti dokumen penatausahaan barang berupa fotokopi Kartu Identitas Barang (KIB);
4) deskripsi  objek  penilaian,  meliputi  foto  objek  penilaian,  alamat  dan  peta  lokasi,  serta denah dan tata letak bangunan;
5) Surat  Keterangan  Nilai  Jual  Objek  Pajak  (NJOP)  untuk  penilaian  tanah  dan/atau bangunan.
Verifikasi  ini  dilakukan  oleh  salah  satu  pelaksana  sebagai  verifikator    yang ditandatangani  langsung  oleh  Kepala  Seksi  Pelayanan  Penilaian.  Verifikasi  dilakukan  dalam jangka waktu lima hari kerja untuk jumlah objek penilaian maksimal 50 objek, enam hari kerja untuk  objek  yang  berjumlah  50  sampai  dengan  100,  dan  tujuh  hari  kerja  untuk  objek  yang jumlahnya lebih dari 100. Untuk penilaian sewa ATM sendiri, karena objek penilaiannya hanya berkisar  satu  sampai  tiga  objek  maka  verifikasi  berkas  seharusnya  dilakukan  dalam  kurun waktu lima hari kerja. Satu hari kerja dihitung dari hari mulainya proses awal SOP sampai hari kerja berikutnya.
Hasil verifikasi kelengkapan dan kelayakan data termuat dalam dokumen “Verifikasi Permohonan Penilaian”.
Tabel 1 Daftar Kelengkapan Dokumen Permohonan Penilaian
Sumber: LAP-0035 Arsip Seksi Pelayanan & Penilaian Saat  pengajuan  pertama,  sering  kali  pemohon  tidak  memberikan  berkas  permohonan secara lengkap, dengan begitu akan ada surat permintaan kelengkapan data. Seperti yang terjadi pada  penilaian  sewa  ATM  milik  BMD  Pemerintah  Kabupaten  Tanah  Datar,  jarak  waktu kelengkapan data antara surat permohonan dibuat dengan surat permohonan diterima lumayan lama dari tanggal surat permohonan 3 September 2020 hingga surat diterima pada 10 September 2020.
Dalam hal kelengkapan data dari berkas permohonan yang telah disampaikan kepada pemohon  tidak  dilengkapi  dalam  kurun  waktu  20  (dua  puluh)  hari  kerja  sejak  tanggal  surat
permintaan  kelengkapan  data,  maka  permohonan  penilaian  dikembalikan  kepada  pemohon. Dan apabila semua data sudah lengkap, akan ada surat penyampaian jadwal pelaksanaan survei lapangan yang disampaikan kepada pemohon dan Surat Tugas (ST) disampaikan kepada  tim penilai  yang  sebelumnya  telah  ditentukan.  Tim  penilai  ini  terdiri  dari  satu  ketua  yang  harus memiliki SK sebagai penilai pemerintah. Sisanya sebagai anggota diperbolehkan berasal dari pelaksana biasa, baik pelaksana dari seksi pelayanan penilaian maupun tidak.

## Pengumpulan Data Awal
Pengumpulan data awal diperoleh dari data dan informasi yang tertuang dalam berkas permohonan atau penugasan penilaian. Atau bisa juga dari basis data penilaian yang akhir-akhir ini sedang digencarkan dalam penilaian di lingkungan DJKN. Data dan informasi yang berasal dari berkas permohonan dapat berupa latar belakang permohonan, tujuan penilaian, dokumen kepemilikan dan pendukung, deskripsi objek penilaian dan dokumen penatausahaan.
Menurut (Komite Penyusun Standar Penilaian Indonesia, 2018), tepatnya termuat dalam SPI  103  dan  SPI  300,  disebutkan  untuk  memenuhi  persyaratan  bahwa  penilai  dapat mengidentifikasi objek penilain dan kepemilikan harus mempertimbangkan deskripsi atas real properti yang dinilai dan identifikasi adanya hirarki hak yang bersifat superior atau subordinasi yang berpengaruh terhadap hak yang dinilai. Untuk dokumen legalitas atas penilaan sewa ATM selama  tahun  2020  adalah  Sertifikat  Hak  Pakai  (SHP),  seperti  yang  tertera  dalam  Tabel  3 Dokumen Legalitas. SHP adalah hak untuk menggunakan tanah yang diberikan kepada pihak lain yang sebelumnya milik negara atau tanah milik orang lain untuk dibangun properti atau dikembangkan.
Tabel 3. Dokumen Legalitas Laporan Penilaian Dokumen Legalitas LAP-0012 SHP No.1/Tanah Datar LAP-0029 SHP No.30/Guguk Malintang LAP-0035 SHP No. 05/Padang LAP-0087 SHP No. 06/Balai Jinggo
Sumber: Diolah dari Arsip Laporan Penilaian
Saat  objek  penilaian  merupakan  hak  atas  sewa,  maka  persyaratan  utama  yang  harus diidentifikasi  adalah  perjanjian  sewa  atau  kontrak  sewa  antara  pemilik  dan  penyewa. Persyaratan dan kondisi di dalam kontrak terseburt merupakan persyaratan kontrak yang wajar. Ditinjau dari empat penilaian, keseluruhan telah melakukan perjanjian sewa menyewa dan telah dilampirkan dalam laporan penilaian yang ada.
Menurut  Pak  Dimas  (Narasumber  1,  transkrip  terlampir),  saat  pengumpulan  data  ini penilai  perlu  mencatat  hal  apa  saja  yang  dirasa  perlu  untuk  dicek  secara  langsung  saat melakukan survei lapangan. Hal ini dilakukan agar tidak ada data-data yang terlewatkan.

## Survei Lapangan Dan Pengumpulan Data
Untuk meneliti kondisi fisik dan lingkungan dari objek penilaian maka perlu dilakukan survei lapangan. Saat survei lapangan, akan ditemukan fakta-fakta baru dari objek penilaian, misalnya batas-batas dari arah utara, selatan, barat, dan timur atas objek penilaian, atau yadi mana letak secara pastin dari objek penilaian. Seperti, pada penilaian untuk RSUD Batusangkar, dari survei lapangan ditemukan bahwa ternyata objek penilaian berada di teras rumah sakit.
Dalam  hal  survei  lapangan,  dari  empat  penilaian  sewa  ATM  di  tahun  2020, keseluruhannya  dilakukan  survei  lapangan  sebagaimana  yang  termuat  dalam  Berita  Acara Survei  Lapangan  (BASL)  terlampir  di  Lampiran  1.  Berita  Acara  Survei  Lapangan  (BASL). Survei  lapangan  ini  dilakukan  dengan  mengikuti  arahan  dari  Peraturan  Direktur  Jenderal Kekayaan  Negara  Nomor  6/KN/2020  tentang  Panduan  Pemberian  Layanan  Penilaian  dan Analisis di Bidangg Penilaian Dalam Status Bencana Nasional Nonalam Penyebaran Corona
Virus Disease 2019 (COVID-19). Disebutkan bahwa survei lapangan harus dilakukan dengan didampingi  oleh  pemohon  atau  pihak  yang  mengetahui  hal-hal  berkaitan  dengan  objek penilaian  dengan  menjalankan  protokol  kesehatan  yang  telah  ditetapkan  pemerintah.  Karena status keadaan darurat yang ditetapkan pemerintah, survei lapangan atas permohonan nilai oleh ISI Padang Panjang (LAP-0029) sempat ditunda.
Saat melakukan survei ini, penilai juga berkesempatan untuk melakukan survei objek pembanding. Karena menurut Pak Ibnu (Narasumber 3, transkrip terlampir), saat melakukan survei lapangan inilah, penilai dapat menemukan data pembanding yang paling dekat dengan objek penilaian. Penilai dapat bertanya langsung ke pemilik gedung atau tanah terkait sewanya. Data  pembanding  sewa  ATM  juga  dapat  didapat  dari  basis  data  survei  ATM  yang  telah dilakukan sejak tahun 2019, yang bisa diakses di SIP Survey milik penilai di lingkungan DJKN. Selain  itu,  data  pembanding  bisa  didapatkan  dengan  bertanya  langsung  kepada  pihak perbankan. Yang paling penting dari pencarian data pembanding ini adalah data pembanding yang sebanding dan sejenis.
Jika penilai membutuhkan data tambahan, akan ada Berita Acara Tambahan Kebutuhan Data (BATKD) yang disampaikan ke pemohon, dengan batas waktu pemenuhan data tambahan maksimal tiga hari sejak dilakukannya survei lapangan terakhir. Survei lapangan terakhir inilah yang nantinya akan ditetapkan sebagai tanggal penilaian. Ditinjau dari empat laporan yang ada, tidak ada terlampir BATKD yang artinya semua data yang diperlukan penilai telah diperoleh selama survei berlangsung. Akhir dari survei lapangan atas objek penilaian ini adalah dengan ditanda tanganinya BASL dari tim penilai dan pemohon.

## Analisis Data
Analisis data terkait penilaian tanah dan/atau bangunan dapat terbagi atas analisis pasar dan  analisis  kegunaan  dan  terbaik  (HBU).  Terkait  penilaian  sewa  ATM,  narasumber menyebutkan  bahwa  analisis  HBU  tidak  wajib  namun  boleh  dilakukan.  Alasannya  adalah tujuan penilaian yang diajukan pemohon sudah jelas, yaitu dalam rangka pemanfaatan sewa. Perdirjen  7/KN/2017  juga  menyebutkan  analisis  HBU  dilakukan  secara  ringkas,  apabila dibutuhkan  secara  komprehensif  maka  perlu  disampaikan  permohonan  atau  penugasan penilaian secara terpisah.
Satu dari empat laporan penilaian yang ada, hanya ada satu laporan yang menuliskan analisis HBU yaitu LAP-0012. Dari analisis tersebut, diketahui bahwa pemanfaatan sebagian tanah  dan/atau  banguan  dengan  adanya  fasilitas  ATM  telah  memberikan  keuntungan  yang maksimal pada pemilik aset.
Dan dari keseluruhan laporan penilaian yang ditinjau, dilakukan analisis pasar. Di dalam penjabarannya, seluruhnya menyebutkan bahwa data yang tersedia atau yang ada dalam berkas permohonan, dapat diperoleh tanpa paksaan, merupakan data sewa per tahun, dan mempunyai kesamaan  dengan  objek  penilaian.  Kesimpulan  dari  analisis  pasar  ini  adalah  penggunaan pendekatan yang paling tepat adalah pendekatan data pasar.

## Penentuan Pendekatan Penilaian
Pendekatan  penilaian  yang  dipilih  oleh  tim  penilai  adalah  pendekatan  data  pasar. Menurut  Pak  Dimas  (Narasumber,  transkrip  terlampir)  selama  masih  ada  data  pasar  maka pendekatan data pasar menjadi alternatif yang dipilih, karena jika terdapat data pasarnya tetapi penilai  lebih  memilih  untuk  menggunakan  pendekatan  pendapatan  maka  dapat  diprotes  oleh pemohon,  nilai  yang dihasilkan akan overvalued  atau undervalued, dan tidak mencerminkan data pasar.
Menurut PMK 7/KN/2017, ada tahapan yang dapat dilakukan saat akan menggunakan pendekatan data pasar. Seperti yang tertera dalam Gambar 1.

## Gambar 1 Tahapan Pendekatan Pasar
Sumber: Diolah dari PMK 7/KN/2017
Mengumpulkan  data  dan  informasi  terkait  objek  penilaian  dan  pembanding  telah dilakukan  oleh  penilai  saat  survei  lapangan  dengan  bukti  adanya  BASL.  Saat  menggunakan pendekatan  data  pasar,  mencari  data  pembanding  yang  benar-benar  sebanding  dan  sejenis sangat  perlu  diperhatikan.  Karena  pada  praktiknya,  pencarian  data  pembanding  ini  masih menjadi  kendala bagi  penilai.  Seperti yang dikemukakan oleh narasumber, bahwa salah satu kendala dari penilain  sewa ATM  ini adalah mencari data pembanding. Namun,  saat  ini jauh lebih dipermudah dengan adanya basis data survei ATM yang telah dilakukan sejak tahun 2019. Penilai hanya perlu mengonfirmasi ulang melalui pihak perbankan atau pun jika ingin datang langsung ke lokasi telah ada titik koordinat yang tertera dari basis data ini.
Kemudian, penilai membandingkan objek penilaian dengan objek pembanding dengan memperhatikan  faktor  pembanding  yang  sesuai  dan  melakukan  penyesuaian.  Dalam menentukan  faktor  pembanding  ini,  penilai  di  KPKNL  Bukittinggi  berpedoman  kepada Perdirjen  4/KN/2018  yaitu  lokasi,  waktu  transaksi,  jenis  transaksi,  jangka  waktu  sewa,  jenis anjungan, luas bangunan, luas tanah/bangunan, aksesibilitas. Tetapi, Pak Dimas (Narasumber, transkrip terlampir) berpendapat bahwa faktor lain dapat juga menjadi menjadi pertimbangan. Jika seandainya dalam survei lapangan ditemukan suatu hal yang sekiranya dapat menambah nilai dari objek penilaian
Melihat  kepada  faktor  penyesuaian  yang  dibandingkan  oleh  penilai  dalam  laporan penilaian sebagaimana yang tertera dalam Tabel 4, terbukti bahwa penilai berpatokan dengan aturan  yang  ada.  Dan  mulai  memperhatikan  faktor  lain  yang  berpengaruh,  sejak  pada  LAP- 0029 dan LAP-0035 aspek penyesuaian berupa fasilitas seperti ada atau tidaknya lahan parkir, listrik  atau  generator,  dan  keamaan  atau  satpam  mulai  dilakukan  penyesuaian.  Ditambah dengan aspek potensi pengakses sebagai faktor penyesuaian pada LAP-0087.
Tabel 4. Faktor Penyesuaian LAP-0012 LAP-0029 dan LAP-0035 LAP-0087 Waktu Transaksi Alamat/lokasi Alamat/lokasi Jenis Transaksi Waktu Transaksi sewa Waktu Transaksi sewa Jangka Waktu Sewa Jenis transaksi Jenis transaksi Luas Ruangan/Bangunan Lama sewa Lama sewa Kondisi Ruangan/Bangunan Periodesitas sewa Periodesitas sewa Lokasi Aksesibilitas Aksesibilitas Jenis Anjungan Luas ruang sewa Potensi pengakses Jenis anjungan Luas ruang sewa
Fasilitas (Lahan Parkir, Listrik, Keamanan)
Jenis anjungan
Fasilitas (Lahan Parkir, Listrik, Keamanan)
Sumber: Diolah dari Arsip Laporan Penilaian Besarnya penyesuaian ini dapat dituliskan dalam bentuk persentase atau jumlah dalam satuan  mata  uang.  Dari  proses  penyesuaian  ini,  akan  dilakukan  penjumlahan  dari  seluruh besaran  penyesuaian  akan  diketahui  jumlah  penyesuaiannya.  Semakin  besar  penyesuaian, berarti semakin berbeda objek pembanding dengan objek penilaian.
Keempat  penilaian  yang  ada,  semuanya  menggunakan  persentase  untuk  menyatakan besaran  penyesuaiannya.  Jumlah  penyesuainnya  juga  dituliskan  dalam  persentase, sebagaimana yang tertera dalam Tabel  5. Terkait dengan besaran persentasenya, narasumber menyebutkan bahwa memang tidak ada aturan pasti terkait bagaimana pengolah datanya. Di sini lah pendapatan dan kemampuan analisis penilai diperlukan.
Tabel 5. Besaran Penyesuaian Laporan Penilaian Objek Penilaian Jumlah Penyesuaian P1 P2 P3 LAP-0012 ATM BNI 3% 4% ATM Bank Nagari 3% 4% LAP-0029 ATM Bank Nagari 0,5% 0,5% 0,5% LAP-0035 ATM BRI 3,5% 5% 11% LAP-0087 ATM BNI 9,5% 15,5% ATM Bank Nagari 13% 19%
Sumber: Diolah dari Arsip Laporan Penilaian Jumlah penyesuaian akan digunakan untuk  menentukan besarnya indikasi  nilai  wajar atas sewa objek penilaian. Indikasi nilai ini akan dilakukan pembobotan atas data pembanding yang ada, hingga akhirnya didapatkan simpulan nilai.

## Simpulan Nilai
Hasil  perhitungan  nilai  dengan  menggunakan  satu  pendekatan  penilaian  atau  hasil rekonsiliasi  jika  menggunakan  dua  atau  lebih  pendekatan  akan  dituangkan  dalam  simpulan nilai.  Sesuai Perdirjen Nomoe 4/KN/2018, maka penulisan nilai wajar atas sewa dalam satuan mata uang Rupiah. Dikecualika apabila pihak pemohon meminta untuk menggunaka mata uang asing.  Penulisan  simpulan  nilai  perlu  dibulatkan  dalam  ribuan  terdekat.  Ditinjau  dari  empat laporan penilaian sewa ATM, simpulan nilai dituliskan dalam ribuan terdekat. Simpulan nilai wajar atas sewa dari penilain sewa ATM yang dilakukan oleh tim penilai KPKNL Bukittinggi selama tahun 2020 dapat dilihat di Tabel 6.
Tabel 6. Simpulan Nilai
Laporan Penilaian Objek Penilaian
Nilai Wajar atas Sewa (Rp) LAP-0012 ATM BNI 16.590.000 ATM Bank Nagari 16.590.000 LAP-0029 ATM Bank Nagari 10.434.000 LAP-0035 ATM BRI 13.450.000 LAP-0087 ATM BNI 17.520.000 ATM Bank Nagari 18.067.000
Sumber: Diolah dari Arsip Laporan Penilaian

## Penyusunan Laporan Penilaian
Sesuai dengan amanat dari Pasal 35 PMK 111/PMK.06/2017 yang menyebutkan bahwa hasil  penilaian  dituangkan  dalam  Laporan  Penilaian,  maka  dilakukan  penyusunan  laporan penilaian. Laporan yang dibuat sebelum tanggal 3 Februari 2021 berpedoman kepada Kepdirjen 124/KN/2016. Penyusunan ini seharusnya dilaksanakan dalam jangka waktu 25 hari kerja sejak berakhirnya survei lapangan agar sesuai dengan SOP Penyusuan Laporan Penilaian.
Meninjau tanggal laporan penilaian dan tanggal survei lapangan, penyusunan laporan penilaian sewa ATM ini telah memenuhi SOP yang ada. Yang paling lama adalah penyusunan LAP-0012  yang  membutuhkan  waktu  sepuluh  hari  kerja.  Bahkan  ada  yang  hanya membutuhkan waktu satu hari, yaitu LAP-0029.
Keempat  laporan  penilaian  menggunakan  format  laporan  penilaian  yang  telah ditentukan,  mulai  dari  halaman  judul  laporan  penilaian  hingga  lampiran  yang  perlu dicantumkan.  Adapun  format  laporan  penilaian  tersebut  memuat:  halaman  judul,  pengantar, daftar isi, pernyataan penilai, asumsi dan syarat pembatas, ringkasan nilai, lingkup pelaksanaan penilaian, analisis data, simpulan nilai, dan lampiran.
Sebelum  laporan  penilaian  ini  disampaikan  kepada  pemohon,  maka  dilakukan  reviu oleh  penilai  pemerintah  lain  yang  ada  di  KPKNL  Bukittinggi.  Seperti  yang  termuat  dalam lampiran, dari setiap laporan yang dibuat telah dipaparkan dihadapan penilai dan pelaksana lain yang kompeten dalam penilaian. Bahkan, Kepala Kantor KPKNL Bukittinggi juga turut andil memberikan tanggapan saat pemaparan. Hal ini ditujukan untuk menjaga mutu dari nilai yang dihasilkan,  tanpa  mengubah  hasil  nilai  yang  ada.  Saat  reviu  ini,  biasanya  tim  penilai  yang bertugas akan diberi beberapa pertanyaan terkait perhitungan yang ada. Penilai dituntut untuk dapat menjelaskan sedetail mungkin atas asumsi serta opini yang dilakukannya. Sehingga hasil nilai dapat dipertanggungjawabkan.

## Kesesuaian Antara Peraturan yang Berlaku dengan Praktik di KPKNL Bukittinggi
Sebagai tahap awal yaitu verifikasi berkas permohonan, seksi pelayanan penilaian telah melakukan verifikasi sesuai dengan jangka waktu penyelesaian verifikasi yang ada dalam SOP, yaitu untuk objek yang jumlahnya kurang dari 50, memiliki norma waktu verifikasi waktu kerja selama  5  (lima)  hari  kerja.  Lamanya  waktu  yang  dibutuhkan  verifikator  untuk  melakukan verifikasi termuat dalam form verifikasi permohonan penilaian. Seksi pelayanan penilaian di KPKNL  Bukittinggi  sejak  April  2021  bahkan  telah  berinisiatif  untuk  membuat  suatu  format pengajuan  berkas  permohonan.  Sehingga  kedepannya  tidak  ada  lagi  kekurangan  berkas permohonan penilaian yang harus disiapkan oleh pemohon
Dapat  dilihat  pada  Tabel    bahwa  jeda  waktu  surat  permohonan  diterima  dan  tanggal verifikasi paling lama hanya tiga hari kerja. Pada LAP-0087 terjadi jeda waktu yang lama antara tanggal  surat  permohonan  dibuat  dan  diterima  dikarenakan  lambatnya  proses  pemenuhan kelengkapan data dari pemohon. Tetapi, tidak menjadi masalah karena pemenuhan kelengkapan data telah diberikan tidak melebihi batas waktu sesuai SOP, yaitu 20 hari. Jadi, seksi penilaian sebagai verifikator telah memenuhi standar SOP yang ada.
Tabel 7 Tanggal Verifikasi Data Laporan Penilaian Tanggal surat permohonan Tanggal surat diterima Tanggal verifikasi LAP-0012 2 Maret 2020 3 Maret 2020 3 Maret 2020 LAP-0029 08 Mei 2020 08 Mei 2020 11 Mei 2020 LAP-0035 23 Juni 2020 23 Juni 2020 26 Juni 2020 LAP-0087 03 September 2020 10 September 2020  11 September 2020 Sumber: Data diolah dari arsip laporan penilaian
Secara  khusus,  tahapan-tahapan  penilaian  yang  tim  penilai  KPKNL  Bukittinggi lakukan, antara lain:
1. Tim penilai terlebih dulu mengidentifikasi faktor-faktor yang dapat mempengaruhi harga sewa tanah dan/atau bangunan.
2. Melakukan survei pada objek penilaian dan mencatat rincian dari objek penilaian.
3. Setelah diketahui rincian objek penilaian, selanjutnya tim penilai mencari data pembanding terhadap harga sewa tanah dan/atau ruang ATM dan melakukan proses penyesuaian.
4. Setelah proses penyesuaian dilakukan, tim penilai mengambil kesimpulan nilai wajar atas sewa.
Dari empat laporan yang ada, ada satu laporan yang cukup berbeda yaitu LAP-0012. Di dalam  laporan  ini,  dijelaskan  mengenai  analisis  HBU  secara  ringkas.  Sedangkan  di  laporan yang  lain  tidak  ada.  Menurut  tim  penilai,  hal  seperti  ini  memang  belum  diatur  sebelumnya. Selama analisis HBU yang dibuat secara ringkas tidak ada masalah. Kecuali, jika dibuat analisis HBU yang dibuat secara komprehensif maka hal tersebut perlu dipertanyakan. Karena menurut PMK 111/PMK.06/2017, analisis HBU yang dilakukan secara komprehensif hanya dilakukan apabila ada permohonan atas hal tersebut. Oleh karena itu, jika dari awal berkas permohonan yang masuk dalam rangka pemanfaatan sewa maka analisis HBU yang dibuat secara ringkas saja. Bahkan, Pak Ibnu (Narasumber, Transkrip terlampir) berpendapat bahwa untuk penilaian dalam  rangka  pemanfaatan  sewa  tidak  perlu  dilakukan  analisis  HBU  karena  sudah  jelas peruntukannya.
Segala  proses  penilaian  yang  dilakukan  oleh  tim  penilai  KPKNL  Bukittinggi  sudah sesuai  dengan  pedoman  aturan  yang  ada.  Terkait  detil-detil  yang  dilakukan  oleh  penilai merupakan seni yang tergantung kepada kemampuan penilai tersebut. Selama hasil nilai wajar atas  sewa  yang  dihasilkan  menggambarkan  keadaan  pasar,  maka  tidak  ada  yang  perlu dipermasalahkan.
Selanjutnya, laporan penilaian sebagai hasil dari rangkaian proses penilaian yang telah dilakukan  penilaian  perlu  mengikuti  standar  laporan  penilaian  yang  ada  dalam  Kepdirjen 124/KN/2016.  Melalui  hasil  pengamatan,  seluruh  laporan  penilaian  yang  dibuat  terkait penialaian sewa ATM ini telah memenuhi ketentuan-ketentuan umum seperti laporan penilaian telah memuat nilai wajar yang dimuat dalam simpulan yang telah dibulatkan ke ribuan terdekat; penentuan  tanggal  survei,  tanggal  penilaian,  tanggal  laporan  penilaian;  telah  ditanda  tangani oleh ketua tim mengguanakan tinta biru, laporan ditulis menggunakan jenis huruf Arial ukuran 11  dandicetak  dalam  kertas  berukuran  A4  untuk  hardcopy.  Terkait  penyusunan  laporan penialian  mulai  dari  ketentuan  halaman  judul  hingga  lampiran  pun  sudah  sesuai  dengan pedoman.
Bahkan  semua  laporan  penilaian  dalam  bentuk  hardcopy  sebagai  arsip  laporan  pun tersimpan  rapi  di  dalam  lemari  arsip  milik  seksi  pelayanan  penilaian.  Penyusunannya  pun diurutkan sesuai nomor laporan, sehingga sangat memudahkan saat dibutuhkan.
Dengan ini, dapat disimpulkan bahwa laporan penilaian sewa ATM yang dilakukan oleh tim penilai KPKNL Bukittinggi selama tahun 2020 telah sesuai dengan standar yang berlaku yaitu PMK 111/PMK.06/2017, Perdirjen 4/KN/2018, Kepdirjen 124/KN/2016.

## Faktor Yang Mempengaruhi Nilai Wajar atas Sewa di KPKNL Bukittinggi
Dalam penerapan penilaian tanah dengan menggunakan pendekatan data  pasar, perlu dilakukan penyesuaian terhadap faktor-faktor yang membedakan objek penilaian dengan data pembanding.  Besaran  penyesuaian  yang  dilakukan  membutuhkan  professional  judgement, sehingga penilai dituntut untuk memahami faktor internal dan eksternal secara komprehensif.
Secara umum, faktor yang mempengaruhi nilai tanah dapat berasal dari empat faktor yaitu faktor fisik, faktor sosial, faktor legalitas, dan faktor ekonomis. Pertama, faktor fisik dapat berupa  luas,  lokasi,  askesibilitas,  fasilitas  lingkungan,  topografi,  infrastruktur  lingkungan.
Kedua, faktor sosial itu seperti kebiasaan atau budaya setempat, tingkat pendidikan, tipe usia, tingkat pertumbuhan penduduk, dan sebagainya. Ketiga, faktor legalitas dapat berupa dokumen kepemilikan, peruntukan atau zoning, dan batasan. Dan yang terakhir, faktor ekonomis berupa tingkat pendapatan masyarakat, tingakt suku bunga atau inflasi dan pertumbuhan dan proyeksi pertumbuhan  ekonomis.  Namun,  faktor  yang  berpengaruh  ini  tetap  tergantung  pada penggunaan tanah, setiap jenis penggunaan dapat memiliki faktor yang berbeda.
Terkait  faktor-faktor  yang  mempengaruhi  nilai  wajar  atas  sewa  ATM  di  lingkungan DJKN, telah diatur dalam Perdirjen 4/KN/2018. Sebagaimana yang dijelaskan oleh Pak Dimas (Narasumber, transkrip terlampir), untuk mempertimbangkan faktor yang mempengaruhi nilai wajar  atas  sewa,  penilai  berpatakokan  kepada  Perdirjen  4/KN/2018.  Terbukti  dari  empat laporan  yang  ada,  faktor  penyesuaian  yang  termuat  dalam  perhitungan  nilai  sebagian  besar sama dengan yang dijelaskan dalam aturan tersebut.
Sedangkan  menurut  Pak  Ibnu  (Narasumber,  tranksrip  terlampir),  faktor  yang  paling berpengaruh  adalah  lokasi.  Terkait  dengan  seberapa  mudah  dijangkau  oleh  pengguna  dan masyarakat. Biasanya ATM yang letaknya di pertokoan akan lebih banyak penggunanya. Bu Keke (Narasumber, transkrip terlampir) menambahkan bahwa terkait faktor-faktor ini telah ada kajian  khusus  yang  dilakukan  oleh  penilai  di  kantor  pusat,  dengan  menanyakan  langsung kepada  pihak  perbankan  mengenai  apa  saja  yang  sebenarnya  menjadi  pertimbangan  dalam memilih lokasi pemasangan mesin ATM oleh pihak perbankan. Hasilnya telah termuat dalam formulir  survei  data  sewa  ATM,  yang  dapat  dilihat  dalam  aplikasi  bernama  “SIP  Survey” (terlampir  dalam  Lampiran  4).  Aplikasi  ini  sangat  membantu  penilai  pemerintah  dalam melakukan  survei  dalam  proyek  pembentukan  basis  data  sewa  ATM  yang  diilakukan  oleh DJKN. Faktor-faktor tersebut antara lain:
a) Data Transaksional
1. Kondisi Sewa
Hal  pertama  yang  diperhatikan  adalah  jenis  transaksi,  data  yang  didapat  sudah merupakan data transaksi sewa atau masih berupa data penawaran jika data yang diperoleh masih  berupa  data  penawaran  sewa.  Kemudian,  ada  atau  tidaknya  perantara  transaksi. Karena adanya perantara transaksi dapat menimbulkan biaya tambahan yang dibebankan pada harga sewa.
Latar  belakang  pemasanagan  ATM  juga  perlu  dijabarkan,  karena  memberikan pemahaman  terkait  hubungan  pertalian  antara  pihak  penyewa  dengan  pihak  yang menyewakan  hingga  terjadinya  suatu  transaksi.  Bisa  berupa  kebutuhan  pihak  bank  jika penempatan  mesin  ATM  merupakan  inisiatif  dari  pihak  bank  atau  permintaan  nasabah pemilik lahan atau ruang jika transaksi sewa merupakan salah satu fasilitas pendukung dari kerjasama antara pemilik lahan atau ruang dengan pihak bank. Contohnya, pihak bank yang perbankannya  dipilih  sebagai  media  pembayaran  gaji  karyawan  oleh  suatu  kantor  dan pihak  bank  memberikan  fasilitas  tambahan  berupa  penempatan  mesin  ATM  di  lokasi sekitar kantor sebagai bentuk adanya kerjasama payroll.
2. Waktu transaksi atau penawaran, memperhatikan:
a. tanggal  penawaran,  masih  dalam  masa  penawaran  atau  telah  terjadi  transaksi sewa;
b. lama waktu penawaran, akan memberikan indikasi terkait minat dan daya beli atas transaksi sewa ATM jika penawaran sudah ada dalam waktu yang lumayan lama tetapi belum ada transaksi yang terjadi berarti objek tersebut kurang diminati atau harga sewa yang ditawarkan terlalu tinggi;
c. tanggal saat terjadinya transaksi;
d. lama  waktu  penawaran  sampai  dengan  transaksi  sebagai  tolak  ukur  kecepatan penjualan atau sales velocity untuk mengetahui preferensi konsumen;
e. harga penawaran atau transaksi secara total luas bukan per m 2 ;
f. selisih harga antara harga penawaran dengan besaran harga transaksi
g. periode sewa dalam satuan tahun
b) Data Fisik
1. Alamat aset
Perlu memperhatikan apakah mesin ATM berada di dalam gedung atau berada di dekat bahkan menempel dengan fasilitas gedung utama. Dilengkapi dengan koordinat objek dalam format Decimal Degress (DD) atau Deress Minutes Second (DMS)
2. Lokasi Memperhatikan  jarak  antara  lokasi  mesin  ATM  dengan  lokasi  terdekat  dari  Central Businnes  District  (CBD),  kantor  cabang,  kantor  polisi  atau  pos  keamaan.  Dan  juga kategori lokasi, berada di pusat kota atau di daerah sub urban.
3. Aksesibilitas dan penggunaan, memperhatikan:
a. posisi objek atm di dalam atau di luar gedung;
b. waktu akses mesin atm, dapat diakses 24 jam atau hanya pada jam operasional;
c. frekuensi penggunaan mesin atm oleh nasabah, dapat diperoleh secara langsung dari pihak bank atau estimasi penilai berdasarkan keterangan dari pihak terpecaya;
d. nama, lebar, dan kondisi jalan arteri terdekat;
4. Fisik ruang
Memperhatikan  objek  yang  akan  disewakan  untuk  penempatan  mesin  ATM merupakan  tanah  kosong  atau  berupa  ruang.  Apabila  berupa  ruang,  perlu memperhatikan lagi terkait jenisnya. Berupa ATM tunggal, galeri  ATM, atau ATM drive  thru.  Galeri  ATM  merupakan  kombinasi  dari  beberapa  mesin  ATM  biasanya lebih  dari  dua  mesin  ATM  yang  berasal  dari  pihak  perbankan  yang  berbeda.  ATM drive thru yaitu jenis ruang ATM yang memudahkan nasabah pengendara karena tidak perlu untuk turun dari kendaraanya dalam melakukan suatu transaksi. Jenis ATM ini sangat  diperhatikan  dalam  mencari  data  pembanding,  sebisa  mungkin  mencari pembanding  yang  sejenis.  Apabila  objek  penilaian  berupa  galeri  ATM  maka pembandingnya  juga  sebaiknya  berupa  galeri  ATM.  Selain  itu,  dimensi  ruang  dan kondisi ruangan juga perlu diamati
5. Sarana dan fasilitas Fasilitas yang menjadi pertimbangan adalah fasilitas yang disediakan oleh pihak yang menyewakan bukan dari pengadaan bank di luar transaksi. Seperti listrik, AC, lahan parkir baik gratis maupun berbayar. Tidak hanya itu, fasilitas keamaan seperti cctv, satpam  24  jam,  dan  fasilitas  pagar  yang  perhitungkan  dalam  transaksi  sewa  juga dipertimbangkan. Seperti yang dijelaskan oleh Bapak Dimas (Narasumber, transkrip terlampir), fasilitas-fasilitas yang diberikan oleh pihak penyewa ini dapat menambah nilai dari objek penilaian kita.
6. Keterangan atau faktor lain yang berpengaruh Data-data dari hasil survei ini, nantinya akan diverifikasi oleh Kanwil DJKN terkait.
Apabila  data  sudah  dianggap  benar,  maka  data  dapat  dipergunakan  oleh  penilai  di KPKNL  untuk  melakukan  suatu  kajian  sewa  ATM  melalui  uji  SPSS  yang  nantinya akan menghasilkan suatu persamaan yang dapat digunakan oleh penilai tersebut dalam melakukan penilaian sewa ATM ke depan
Terkait dengan kajian trend harga sewa ATM, sudah ada beberapa Kanwil DJKN yang telah  melakukannya.  Seperti  yang  dilakukan  oleh  Kanwil  Papua,  Papua  Barat,  dan  Maluku (Papabaruku) pada tahun 2018. Hasilnya adalah variabel yang secara signifikan mempengaruhi besaran  nilai  pasar  sewa  untuk  penempatan  ATM  adalah  faktor  populasi  pengguna  dan aksesibilitas,  bahkan  faktor  jarak  ke  CBD,  jangka  waktu  dan  jenis  ATM  tidak  berpengaruh
secara  signifikan  (Kantor  Wilayah  Papua,  Papua  Barat,  dan  Maluku,  2018).    Tetapi,  hal  ini dapat berbeda antar daerah. Maka dari itu diperlukan suatu pengujian untuk setiap wilayah kerja masing-masing.
Melihat  banyaknya  permohonan  pernilaian  dalam  rangka  pemanfaatan  BMN  dalam bentuk  sewa  tanah  atau  ruang  untuk  penempatan  mesin  ATM,  dibuat  Kepdirjen  Nomor 182/KN/2020 tenatang Penyusunan, Penetapan, dan Penggunaan Daftar Komponen Penilaian Sewa  BMN  untuk  Penempatan  Mesin  Anjungan  Tunai  Mandiri.  Daftar  komponen  ini digunakan  sebagai  bahan  penyusun  kajian  terkait  daftar  informasi  perkiraan  nilai  wajar  atas sewa.  Kajian  ini  wajib  dilakukan  oleh  penilai  di  masing-masing  KPKNL.  Informasi  yang didapatkan  dapat  digunakan  sebagai  bahas  edukasi  kepada  penggunaan  barang  terhadap pemanfaatan BMN.

## PENUTUP
Proses  penilaian  sewa  ATM  di  KPKNL  Bukittinggi  dimulai  sejak  masuknya  berkas permohonan ke seksi pelayanan penilaian. Berkas permohonan ini akan diverifikasi oleh salah satu  pelaksana  sebagai  verifikator.  Setidaknya  dalam  berkas  permohonan  penilaian  harus memuat latar belakang penilaian, tujuan penilaian, dokumen kepemilikan, dan deskripsi objek penilaian. Verifikasi dilakukan paling lama lima hari kerja, dapat meminta kelengkapan data jika  dalam  berkas  permohonan  belum  ada.  Selanjutnya,  tim  penilai  melakukan  penilaian mengikuti  proses  pelaksanaan  penilaian  yang  ada  dalam  PMK  111/PMK.06/2017  dam Perdirjen 7/KN/2017, antara lain:
a. Pengumpulan data awal
Dapat  berasal  dari  data  dan  informasi  yang  tertuang  dalam  berkas  permohonan  atau penugasan penilaian dan basis data milik DJKN yang telah ada sejak tahun 2019. Perlu diperhatikan  juga  mengenai  perjanjian  sewa  sebagai  persyaratan  kontrak  yang  wajar. Narasumber  juga  memberikan  keterangan  bahwa  saat  pengumpulan  data  ini  perlu mencatat hal-hal yang harus diperhatikan saat survei lapangan nantinya.
b. Survei lapangan dan pengumpulan data Survei  lapangan  dilakukan  untuk  meneliti  kondisi  fisik  dan  lingkungan  dari  objek penilaian.  Survei  ini  dapat  dilakukan  secara  langsung  atau  pun  tidak langsung.  Tetapi, sebagaimana  yang  termuat  dalam  BASL  dalam  laporan  penilaian  tim  penilai  lebih memilih untuk melakukan survei lapangan langsung. Survei lapangan di masa pandemi Covid-19 harus mengikuti arahan dari Perdirjen 6/KN/2020. Saat melakukan survei ini, penilai  juga  berkesempatan  untuk  melakukan  survei  objek  pembanding.  Menurut narasumber,  saat  melakukan  survei  lapangan  inilah  penilai  dapat  menemukan  data pembanding yang paling dekat dengan objek penilaian.
c. Analisis data
Analisis data yang harus dilakukan adalah analisis pasar, sedangkan analisis HBU tidak diharuskan.  Tetapi,  satu  dari  empat  penilaian  terdapat  satu  laporan  penilaian  yang melakukan  analisis  HBU  secara  ringkas  dan  hal  tersebut  tidak  dipermasalahkan. Kesimpulan  dari  analisis  pasar  ini  adalah  penggunaan  pendekatan  yang  paling  tepat, dalam hal ini pendekatan data pasar.
d. Penentuan pendekatan penilaian Pendekatan  data  pasar  menjadi  pilihan  tim  penilai.  Menurut  narasumber  selama  masih ada data pasar maka pendekatan pasar (market approach) menjadi alternatif yang dipilih karena  jika  terdapat  data  pasarnya  tetapi  lebih  memilih  menggunakan  pendekatan pendapatan dapat diprotes oleh pemohon, nilainya akan overvalued atau undervalued, dan tidak mencerminkan data pasar.
e. Simpulan nilai
Simpulan nilai dibulatka ke ribuan terdekat dan dalam mata uang Rupiah. Nilai wajar atas sewa  ini  telah  melalui  penyesuaian  dan  pembobotan  dalam  perhitungan  penilai.  Hasil yang didapat tertuang dalam Tabel III.5 dan dalam range nilai Rp 10.434.000,00 sampai dengan Rp 18.067.000,00.
f. Penyusunan laporan penilaian
Dalam SOP, penyusunan laporan penilaian seharusnya dilakukan dalam jangka waktu 25 hari kerja. Dan tim penilai telah memenuhinya, dengan waktu yang paling lama adalah sepuluh hari kerja yaitu saat penyusunan LAP-0012.
Praktik  penilaian  tanah  dan/atau  ruang  dalam  rangka  pemanfaatan  BMN  untuk  sewa penempatan mesin ATM oleh Tim Penilai pada KPKNL Bukittinggi dalam tahun 2020 telah sesuai  dengan  ketentuan  yang  berlaku,  yakni  yaitu  PMK  111/PMK.06/2017,  Perdirjen 4/KN/2018,  Kepdirjen  124/KN/2016.  Kesesuaian  Prosedur  Operasi  Standar  (SOP)  ini  mulai dari penentuan jangka waktu verifikasi, pelaksanaan hingga penyusunan laporan penilaian.
Dari  penilaian  yang  dilakukan  oleh  Tim  Penilai  pada  KPKNL  Bukittinggi  dengan mengacu pada Perdirjen Nomor 4/KN/2018, faktor yang paling mempengaruhi nilai wajar atas sewa  tanah  dan/atau  ruang  dalam  rangka  pemanfaatan  BMN  untuk  sewa  penempatan  mesin ATM  adalah  lokasi  dan  aksesibilitas.  Di  samping  itu,  saat  ini  KPKNL  Bukittinggi  sedang melakukan proses pembentukan basis data terkait variabel-variabel lainnya yang berpengaruh terhadap nilai wajar atas sewa tanah dan/atau ruang untuk penempatan mesin ATM.

## DAFTAR PUSTAKA
Adiyanto, M. R. (2020). Penentuan Nilai Pasar Properti Tanah Kosong di Desa Sedati Gede Sidoarjo. Media Trend, 15(2), 308-318.
Direktorat  Jenderal  Kekayaan  Negara.  (t.thn.).  Diambil  kembali  dari  Selayang  Pandang
KPKNL Bukittinggi. Diakses tanggal 15 April 2021, dari https://www.djkn.kemenkeu.go.id/kpknl-bukittinggi
Direktorat Jenderal Kekayaan Negara. (2017). Peraturan Direktur Jenderal Kekayaan Negara Nomor 7/KN/2017 tentang Pedoman Pelaksanaan Penilaian Barang Milik Negara . Direktorat Jenderal Kekayaan Negara. (2020). Keputusan Direktur Jenderal Kekayaan Negara Nomor  182/KN/2020  tentang  Penyusunan,  Penetapan,  Dan  Penggunaan  Daftar Komponen Penilaian Sewa Barang Milik Negara Untuk Penempatan Mesin Anjungan Tunai Mandiri .
Direktorat Jenderal Kekayaan Negara. (2020). Keputusan Jenderal Kekayaan Negara Nomor 124/KN/2016 tentang Standar Laporan Penilaian . Direktorat Jenderal Kekayaan Negara. (2020). Peraturan Direktur Jenderal Kekayaan Negara Nomor 4/KN/2018 tentang Petunjuk Teknis Penilaian Sewa Barang Milik Negara . Hardani,  Aulita,  N.  H.,  HelminaAndriani,  Fadani,  R.  A.,  UStiawaty,  J.,  Utami,  E.  F.,  .  .  . IStiqomah,  R.  R.  (2020). Metode  Penelitian  Kualitatif  &  Kuantitatif. Yogyakarta: Pustaka Ilmu.
Kantor Wilayah Bali dan Nusa Tenggara. (2014). Penilaian Sewa Barang MIlik Negara Untuk Automatic Teller Machine (ATM). 1. Bali: DJKN.
Kantor  Wilayah  Papua,  Papua  Barat,  dan  Maluku.  (2018). Model  Nilai  Pasar  Sewa  Tanah dan/atau Bangunan untuk Penempatan ATM. Papua: DJKN. Kementerian  Keuangan.  (2020). Peraturan  Menteri  Keuangan  Nomor  115/PMK.06/2020 tentang Pemanfaatan Barang Milik Negara . Kementerian  Keuangan.  (2020). Peraturan  Menteri  Keuangan  Nomor  111/PMK.06/2017 tentang Penilaian Barang Milik Negara . Komite Penyusun Standar Penilaian Indonesia. (2018). Kode Etik Penilai Indonesia & Standar Penilaian Indonesia Edisi VII. Jakarta: Masyarakat Penilai Properti Indonesia.
LUMBANTOBING, J. P. M. (2022). Evaluasi atas Pemanfaatan Barang Milik Negara Berupa Sewa  Tanah  dan/atau  Bangunan  di  Masa  Pandemi  Covid-19  pada  KPPN  Padang Sidempuan (Doctoral dissertation, Politeknik Keuangan Negara STAN).
Nahdi, M. (2009, Agustus 12). Praktik Terbaik (Best Practice) Penilaian Tarif Sewa Properti . Diambil kembali
dari http://valuerisme.blogspot.com/: http://valuerisme.blogspot.com/2009/08/praktik-terbaik-best-practice-penilaian.html Pemerintah  Indonesia.  (2020). Peraturan  Pemerintah  Nomor  28  Tahun  2020  tentang Perubahan  atas  Peraturan  Pemerintah  Nomor  27  Tahun  2014  tentang  Pengelolaan Barang Milik Negara dan Daerah .
Rianto, R. E., & Jaya, W. K. (2000). Pendekatan Penilaian Properti untuk Estimasi Nilai Sewa Tanah dan Bangunan PT. KA (Persero) DAOP IV guna Peningkatan Pendapatan Asli Daerah  (PAD)  Pemerintah  Daerah  Istimewa  Yogyakarta.  Journal  of  Indonesian Economy and Business, 15(3), 332-338.
Rianto,  E.  (2020).  Faktor-Faktor  yang  Mempengaruhi  Penentuan  Nilai  Sewa  Properti  untuk Penempatan  Mesin  Anjungan  Tunai  Mandiri  (ATM). Jurnal  Pajak  dan  Keuangan Negara , 9-18. https://doi.org/10.31092/jurnal%20pkn.v1i2.785
Septiani, R. D. (2016). ESTIMASI NILAI SEWA PERTOKOAN TEMANGGUNG INDAH MILIK PEMERINTAH KABUPATEN TEMANGGUNG DENGAN PENDEKATAN BIAYA (Doctoral dissertation, Universitas Gadjah Mada).
Sumargo, B. (2002). Perkembangan teori sewa tanah dalam perspektif pemikiran ekonomi. The Winners, 3(2), 188-195.
Utama, I. P. (2015). Analisis Model Penilaian Properti Pada Pengelolaan Aset dalam Rangka Pemanfaatan Barang Milik Negara (Studi Kasus Pada Pemanfaatan Sewa Barang Milik Negara  di  KPKNL  Bandung). Doctoral  Dissertation .  Universitas  Padjajaran. http://repository.unpad.ac.id/frontdoor/index/index/docId/10659