Abstrak ― National Hospital Surabaya  merupakan bangunan yang mengadopsi konsep green building . Terdapat karakteristik  biaya  yang  berbeda  antara green  building dan non green building dalam hal biaya investasi dan operasional. Oleh  karena itu,  perlu  adanya  sebuah analisa  biaya  terhadap konsep green  building yang  diterapkan  dan  faktor-faktor  apa saja  yang  mempengaruhi  keputusan  investasi  gedung berkonsep green  building pada  National  Hospital  Surabaya. Hasil  dari  penelitian  ini  diketahui  penerapan green  building pada  National  Hospital  Surabaya    diaplikasikan  pada  3 Konsep Green yaitu Green Design, Green Material , dan Green Technology .  Analisa  dilakukan    pada  3  fitur green  building yaitu  Kaca  Sunergy,  AC  VRV  III,  dan  Lampu  LED.  Hasil analisa  capital  budgeting  perbandingan  NPV  Kaca Sunergy dan Kaca Clear menunjukkan bahwa penggunaan Kaca Clear masih  lebih  menguntungkan  secara  finansial  daripada  Kaca Sunergy . Sedangkan  perbandingan NPV AC VRV III dengan AC  Standart  menunjukkan  bahwa  NPV  AC  VRV  III  lebih besar  dari  pada  NPV  AC  Standart  pada  tahun  investasi  ke-4 yaitu  Rp  1.106.990.000.000  dan  NPV  AC  Standart  yaitu  Rp 1.106.680.000.000.  Serta  perbandingan  NPV  Lampu  LED dengan  Lampu Essensial menunjukkan  bahwa  NPV  Lampu LED  lebih  besar  dari  NPV  Lampu Essensial pada  tahun investasi  ke-2  yaitu  Rp  517.120.000.000  dan  NPV  Lampu Essensial yaitu Rp 517.057.000.000.
Kata  Kunci :  Investasi ,  Green  Building ,  Rumah  Sakit, Capital Budgeting.

## I.   PENDAHULUAN
ONSEP green  building hadir  dan  menjadi  suatu kebutuhan  di  tengah  fenomena global  warming dan isu  kerusakan  lingkungan  yang  sedang  melanda bumi.  Menurut  data  dari  hasil  studi  Masyarakat  Ekonomi ASEAN (MEA), menunjukan bahwa bangunan berpotensi memberikan dampak pada kerusakan lingkungan. Green  Building didefinisikan  sebagai  sebuah perencanaan  dan  perancangan  bangunan  melalui  sebuah proses yang memeperhatikan lingkungan dan menggunakan sumber  daya  secara  efisien  pada  seluruh  siklus  hidup bangunan  dari  mulai  pengolahan  tapak,  perancangan, pembangunan,  penghunian,  pemeliharaan,  renovasi  dan perubahan bangunan [1].
National  Hospital  Surabaya  adalah  salah  satu bangunan yang menerapkan konsep green building . Konsep green  building pada  rumah  sakit  ini  diwujudkan  pada  3 Konsep Green yaitu Green  Design , Green Material,  dan Green Technology .
Tidak  sedikit  perusahaan  dan  pengembang  properti yang tidak menerapkan konsep green building dikarenakan
lebih  besarnya  biaya  awal  yang  diperlukan  dalam penerapan  konsep green  bulding dibandingkan  dengan bangunan  yang  tidak  menerapkan  konsep  tersebut.  Oleh karena itu perlu adanya sebuah analisa terhadap perbedaan biaya  yang terdapat pada penerapan konsep green building dengan  bangunan  konvensional,  agar  diketahui  faktor- faktor  apa  saja  yang  mempengaruhi  keputusan  investasi gedung  berkonsep green  building pada  National  Hospital Surabaya  dan  bagaimana  perbedaan  biaya-biaya  antara bangunan berknsep green building dan non green building .

## II.    PENELITIAN TERDAHULU
Beberapa  peneliti  sebelumnya  telah  melakukan penelitian mengenai green building dan keputusan investasi seperti,”  Analisa Life  Cycle  Cost pada Green  Building Diamond  Building  Malaysia”.  Analisa Life  Cycle  Cost untuk  mengetahui  seberapa  besar  total  biaya  yang dikeluarkan  oleh  suatu  bangunan  yang  berkonsep green building .[2] “ Penilaian  Kriteria Green  Building pada  Gedung Teknik  Sipil  ITS”, dilakukan untuk mengukur rating/sertifikasi  sebagai  tolak  ukur  sudah  sejauh  mana tingkat green  building gedung-gedung  di  ITS  dimana  pada awal  pembangunannya  belum  menerapkan  konsep green building .[3]
“Pengaruh  Tingkat  Hunian  pada  Keptusan  Investasi Proyek  Hotel    Surabaya”.  Menganalisa  suatu  keputusan investasi  pada  suatu  proyek  berdasarkan  pengaruh  tingkat hunian bukan pengaruh konsep green building .[4] Pada penelitian tugas akhir ini pertama-tama dianalisa sistem  penerapan  konsep green  building ,  kemudian dilakukan  perhitungan  dengan  analisa  Investasi  sehingga didapatkan  hasil  sejauh  mana  penerapan  konsep green building mempengaruhi  sebuah  keputusan  investasi  pada green  building National  Hospital  Surabaya.  Obyek  yang ditinjau  adalah    National  Hospital  Surabaya    yang  sejak awal didesain dengan konsep green building.

## III. METODOLOGI

## A. Konsep Penelitian
Penelitian  ini  dilakukan  dengan  mempelajari  sistem penerapan green  building pada  National  Surabaya kemudian  dilakukan  analisa  investasi  pada  biaya-biaya yang  terdapat  pada  penerapan  konsep green  building

## Analisa Pengaruh Penerapan Konsep Green Building Terhadap Keputusan Investasi pada National Hospital Surabaya
Rizki Andini dan Christiono Utomo
Jurusan Teknik Sipil, Fakultas Teknik Sipil dan Perencanaan, Institut Teknologi Sepuluh Nopember (ITS)
Jl. Arief Rahman Hakim, Surabaya 60111
E-mail : christiono@ce.its.ac.id
K
tersebut.Penelitian dilakukan dengan cara survei, wawancara,  media  kuisioner  dan  analisaperhitungan investasi.
Pada  awal  penelitian,  dianalisa  bagaimana  penerapan konsep green  building di  National  Hospital  Surabaya. Kemudian dipilih tiga fitur green building yang akan diteliti untuk  dianalisa  lebih  lanjut.  Tiga  fitur  tersebut  dijelaskan dalam  sebuah  definisi  operasional  agar  bisa  diukur pengaruh  dari  kriteria-kriteria  fitur  tersebut  terhadap variable  investasi.  Selanjutnya  dilakukan  analisa  investasi. Dalam  analisa investasi  dilakukan pemilihan  tiga  fitur non green building sebagai alternatif pembanding agar diketahui perbedaan  biaya-biaya  jika  menggunakan  fitur green building dengan  fitur  non  green.  Sehingga  diketahui bagaimana pengaruh-pengaruh penggunaan fitur-fitur green building tersebut  terhadap  biaya-biaya  gedung    dan mempengaruhi  sebuah keputusan investasi.

## B. Variabel Penelitian
Variabel-variabel    yang  digunakan pada  penelitian ini adalah sebagai berikut :
1. Analisa sistem penerapan konsep green building :
a. Fitur-fitur green building
b. Biaya awal fitur green building
c. Biaya operasional fitur green building
d. Biaya pemeliharaan fitur green building
2. Analisa Investasi :
a. Biaya awal
1. Biaya fitur green building
2. Biaya fitur non green building
b. Biaya operasional dan perawatan
1. Biaya perawatan fitur green building
2. Biaya pemeliharaan fitur green building
3. Biaya operasional fitur non green building
4. Biaya perawatan fitur non green building
c. Biaya energi
1. Biaya listrik
d. Biaya penggantian fitur green building
e. Biaya penggantian  fitur non green building
f. Biaya rawat inap
g. Biaya Aktivitas Rumah Sakit

## C. Proses Penelitian
Proses  penelitian  pada  Tugas  Akhir  ini  ditunjukkan dalam bentuk sebuah bagan alir atau flow chart, yang dapat dilihat pada [5] .

## IV. HASIL DISKUSI
A. Analisa Sistem Penerapan Green Building
Konsep green  building pada  National  Hospital Surabaya  diwujudkan  pada  3  Konsep Green diantaranya yaitu Green  Design , Green  Material ,  dan Green Technology . Green  Design diwujudkan  dengan  penentuan posisi bangunan, ukuran bangunan, dan desain bangunan. Green  Material dari  National  Hospital  Surabaya ini berupa pemilihan kaca Sunergy . Sedangkan pada Green Technology diwujudkan dengan penggunaan alat-alat antara lain  AC  VRV  III,  Lampu  LED, Vacuum  Cleaner Terpusat
( Central  Vacuum  System ), \ Komputer  Terpusat  Hemat Energi,  Pompa  Air  Teknologi Inverter,  Maternity  Bed, Kamar  Operasi  dengan  CSSD  ( Central  Sterile  Suply Departement ), Fiber  Optic,  CT  Scan  128  Slice, MRI  3 Tesla Wide Board.

## B. Analisa  Data  Kuisioner  dengan  Mean  dan  Standar Deviasi
Pengujian  ini  terdiri  dari  hasil  analisa  statistik  hasil survey pendahuluan terhadap ahli, suplier, dan konsumen,yang berisi tentang tiga fitur green building yang diteliti yaitu Kaca Sunergy , AC VRV III, dan Lampu LED dengan berbagai kriterianya. Kemudian hasil kuisioner diuji dengan  uji  rata-rata  (mean)  dan  uji  standar  deviasi.Dari hasil uji tersebut dapat disimpulkan bahwa :
1. Karakteristik  Kaca  Sunergy  yang  menurut  responden paling  dominan  mempengaruhi  kondisi  dan  biaya gedung antara lain Pengaruh Harga, Reduksi Panas dan Ultraviolet, Tingkat Kenyamanan, dan Nilai Sisa.
2. Karakteristik  AC  VRV  III  yang  menurut  responden paling  dominan  mempengaruhi  kondisi  dan  biaya gedung  antara  lain  Pengaruh  Tipe  Indoor,  Efisiensi Biaya OM, dan Efisiensi Tempat.
3. Karakteristik  Lampu  LED  yang  menurut  responden paling  dominan  mempengaruhi  kondisi  dan  biaya gedung  antara  lain Efisiensi Energi, Tingkat Kenyamanan, dan Nilai Sisa.
Hasil  rekapitusai  kuesioner  dengan  uji  mean  dan standar deviasi dapat dilihat pada dapat dilihat pada [5].
Karakteristik  fitur-fitur green  building pada  kuisioner tersebut    kemudian  dibuat  sebuah  Definisi  Operasional untuk  memudahkan  dalam  mengetahui  pengaruh  dari kriteria-kriteria  fitur  tersebut  terhadap  variable  investasi. Tabel definisi operasional  dapat dilihat di [5].

## C. Analisa Investasi
Analisa  investasi  dilakukan  dengan  membandingkan biaya-biaya  pada  fitur green  building yang  digunakan National Hospital Surabaya dengan fitur non green building sebagai  alternatif  investasi  pembanding.Fitur  non green building tersebut antara lain :
a. AC Daikin Split Standar 1PK
b. Kaca Clear Asahi
c. Lampu Philips Essential 18 watt
 Identifikasi Biaya
Identifikasi  biaya  dilakukan  dengan  cara  menelusuri biaya-biaya  yang  diperlukan  untuk  analisa  kepada  pihak- pihak  terkait  seperti  pihak  National  Hospital  Surabaya, supplier  fitur green  building maupun  non green  building serta  instansi  pemerintah  (PLN).  Biaya-biaya  yang  sudah terindetifikasi dapat dilihat pada [5].
 Estimasi Biaya
Estimasi  biaya  ini  bertujuan  untuk  mengukur  biaya- biaya  gedung  dengan  penggunaan  fitur green  building maupun  fitur  non green  building. Estimasi  biaya  dilakukan pada  Biaya  OM green  Building maupun  non green building ,  Biaya  Penggantian  Green    Building  maupun non Green  Building serta  Estimasi  pendapatan  National Hospital  Surabaya.  Estimasi-estimasi  biaya  tersebut  dapat dilihat  pada [5].
 Cost Breakdown Structure
Cost  Breakdown  Structure atau  penggolongan  biaya bertujuan  agar  biaya-biaya  pada  penerapan  konsep green building dengan  penggunaan  3  fitur green  building yang sudah ditetapkan dapat dengan mudah dilihat perbedaannya  jika  dibandingkan  dengan  biaya-biaya  tanpa penerapan konsep green building.
Gambar 1. Cost Breakdown Structure Biaya Kaca
Gambar 2. Cost Breakdown Structure Biaya AC
Gambar 3. Cost Breakdown Structure Biaya Lampu
 Discounted Cash Flow
Perhitungan  aliran  kas  atau Cash  Flow . Cash  flow tersebut  dihitung  dengan  menggunakan  besaran Minimum Attractive Rate of Return (MARR) yaitu sebesar 12% MARR = Safe Rate + Faktor Resiko
= 6,00 %+ 6,00%
= 12,00 %
 Analisa Capital Budgeting
a. Biaya Investasi proyek
Biaya investasi pembangunan  National Hospital Surabaya adalah Rp.500.000.000.000,00.
b. Perhitungan Cash Flow 1. Cash Flow Penggunaan Kaca Sunergy
Masa  investasi  pada  National  Hospital  Surabaya ditentukan  yaitu  selama  20  tahun.Usia  produk  Kaca Sunergy berdasarkan survey wawancara kepada CV. Green Mile  Indonesia  bahwa  dianggap  20  tahun,  sehingga  pada akhir  usia  investasi  tidak  ada  nilai  sisa  dari  kaca  tersebut. Pada biaya operasional dan pemeliharaan (O/M) diasumsikan  naik  5%  setiap  tahunnya.MARR  berdasarkan perhitungan  yaitu  sebesar  12%.  Pendapatan  National Hospital  Surabaya  dianggap  sama  untuk  setiap  fitur  yaitu sesuai  perhitungan  pada  sub  bab  sebelumnya. Cash  Flow penggunaan Kaca Sunergy dapat dilihat di  [5].
2. Cash Flow Penggunaan AC VRV III Masa  investasi  pada  National  Hospital  Surabaya ditentukan yaitu selama 20 tahun.Usia produk AC VRV III merk  Daikin  berdasarkan  survey  wawancara  kepada  CV. Astro  Surabaya  bahwa  dianggap  20  tahun,  sehingga  pada akhir  usia  investasi  tidak  ada  nilai  sisa  dari  AC  tersebut. Tarif listrik naik 15% pada setiap tahunnya dan  pada biaya pemeliharaan  ( Maintenance  Cost )  diasumsikan  naik  5% setiap tahun. MARR berdasarkan perhitungan yaitu sebesar 12%.  Pendapatan  National  Hospital  Surabaya  dianggap sama  untuk  setiap  fitur  yaitu  sesuai  perhitungan  pada  sub bab  sebelumnya. Pada biaya penggantian atau replacement cost , terjadi  2  tahun  sekali  dari  penggantian  bagian-bagian dari  AC  yang  dianggap  rusak  yaitu  sebesar  1%  dari  biaya awal  AC. Cash  Flow penggunaan  Kaca  Sunergy  dapat dilihat di  [5].
3. Cash Flow Penggunaan Lampu LED Masa  investasi  pada  National  Hospital  Surabaya ditentukan yaitu selama 20 tahun.Usia produk Lampu LED merk  Philips  berdasarkan  survei  wawancara  kepada  UD. Mapan  Jaya  Surabaya  yaitu  12  tahun,  pada  akhir  usia investasi  terdapat  nilai  sisa  dari  lampu  tersebut  dengan sekali  penggantian  lampu  pada  tahun  ke  12.  Tarif  listrik naik  15%  pada  setiap  tahunnya  dan  tidak  ada  biaya pemeliharaan untuk lampu.MARR berdasarkan perhitungan yaitu sebesar 12%. Pendapatan National Hospital Surabaya dianggap  sama  untuk  setiap  fitur  yaitu  sesuai  perhitungan pada  sub  bab  sebelumnya. Cash  Flow penggunaan  Kaca Sunergy dapat dilihat di [5].
Net  Cash  Flow pada  tabel  dapat  ditulis  dengan rumus sebagai berikut :
Net Cash Flow = Cash Inflow – Cash Out Flow
Dimana : Cash In Flow = aliran kas masuk Cash Out Flow = aliran kas keluar Sedangkan Discounted  Cash  Flow ditulis  dengan  rumus sebagai berikut :
Discounted Cash Flow = Net Cash Flow x MARR
 Net Present Value (NPV)
Dilakukan    perbandingan  NPV  antara  NPV  dengan penggunaan  fitur green  building dan  NPV  dengan penggunaan  fitur  non green  building. Berikut  ini  adalah perbandingan  NPV  serta  grafik  yang  menunjukkan perbedaan NPV antara penggunaan fitur green building dan non green building.
Skala  1 : 1.000.000.000 Skala  1 : 1.000.000.000
Skala  1 : 1.000.000.000
a. Perbandingan NPV Kaca Sunergy dengan kaca Clear
Tabel  perbandingan  NPV  Kaca Sunergy dengan kaca Clear dapat dilihat di [5].
Gambar 4. Perbandingan NPV Kaca Sunergy dan Kaca Clear
NPV  dengan  menggunakan  fitur  non green  building atau  Kaca Clear lebih  besar  daripada  menggunakan  Kaca Sunergy .  Hal  ini  dikarenakan  efek  dari  penggunaan  kaca tidak  secara  langsung  mempengaruhi  biaya-biaya  gedung sehingga penggunaan Kaca Clear akan lebih menguntungkan  secara  langsung  dari  pada  mennggunakan Kaca Sunergy .
b. Perbandingan NPV AC VRV III dengan AC Standart
Pada  perbandingan  NPV  penggunaan  AC  VRV  III dengan  penggunaan  AC  Standart  menunjukkan    bahwa pada awal tahun investasi  penggunaan  AC Standart lebih menguntungkan  karena  NPV  nya  lebih  besar  daripada  AC VRV  III.    Namun  pada  tahun  ke  4  investasi,  NPV pernggunaan  AC  VRV  menjadi  lebih  besar  yaitu  Rp 1.106.990.000.000,00  daripada  AC  Standart  yaitu  Rp 1.106.680.000.000,00. NPV AC VRV II lebih besar hingga tahun  investasi  ke  20.  Hal  ini  menunjukkan  bahwa penggunaan fitur AC VRV III ini akan menguntungkan jika digunakan    pada  periode  investasi  dalam  jangka  panjang. Tabel  dan  grafik  perbandingan  NPV  AC  VRV  III  dengan AC Standartdapat dilihat di [5].
c. Perbandingan  NPV  Lampu  LED  dengan  Lampu Essensial
NPV penggunaan Lampu LED menunjukkan bahwa investasi menggunakan lampu tersebut lebih menguntungkan.  Hal  ini  karena  pada  tahun  investasi  ke-2 NPV  Lampu  LED  sudah  lebih  besar  daripada  Lampu Essensial.  NPV  Lampu  LED  pada  tahun  ke-2  masa investasi  yaitu  Rp  517.120.000.000,00  sedangkan  pada Lampu  Essensial  yaitu  Rp  517.057.000.000,00.  Sehingga pemilihan  Lampu  LED  sebagi  fitur  untuk  invesati merupakan  keputusan  tepat  karena  lebih  menguntungkan daripada  menggunakan  Lampu  Essensial.Tabel  dan  grafik perbandingan  NPV  Lampu  LED  dengan  Lampu  Essensial dapat dilihat di  [5].

## V. KESIMPULAN/RINGKASAN
1. Penerapan  konsep green  building pada  National Hospital  Surabaya  diaplikasikan  dalam  3  Konsep Green yaitu Green Design,Green Material, dan Green Technology.
2. Faktor-faktor  yang  mempengaruhi  keputusan  investasi green building pada National Hospital Surabaya yaitu :
1. Kaca Sunergy ,  AC  VRV  III,  dan  Lampu  LED merupakan  fitur  yang  ramah  lingkungan  dan memberikan  kenyamanan  bagi  penghuni  rumah sakit. 2. Kaca Sunergy dapat  menghemat  penggunaan AC dan Lampu. 3. Terdapat  penghematan  biaya  listrik  pada penggunaan Lampu LED dan AC VRV III
4. Terdapat  penghematan  biaya  maintenance pada AC VRV III 5. Lampu  LED  memiliki  tingkat  keawetan  yang tinggi yaitu 12 tahun.
3. Hasil  analisa  investasi  menunjukan  bahwa  pengaruh dari  kriteria  fitur-fitur green building terhadap biaya- biaya gedung National Hospital Surabaya adalah : 1. Kaca Sunergy
Penggunaan  Kaca Sunergy tidak  secara  langsung mempengaruhi  biaya-biaya  gedung,  ditunjukkan pada  biaya  awal,  biaya  operasional,  dan  biaya pemeliharaan  Kaca Sunergy yang  lebih  besar  dari pada  Kaca  Clear  serta  NPV  Kaca Sunergy lebih kecil dari Kaca Clear .
2. AC VRV III
Penggunaan    fitur  AC  VRV  III  menyebabkan biaya  awal  pembelian  AC  lebih  besar  daripada menggunakan  AC  Standart.  Namun,  kriteria  dari AC  VRV  III  membuat  biaya  OM  lebih  rendah daripada menggunakan AC Standart dan perbandingan NPV menunjukkan bahwa penggunaan  AC  VRV  III  menguntungkan  pada tahun investasi ke-4.
3. Penggunaan
fitur Lampu LED menyebabkan  biaya  awal  pembelian  lampu  lebih besar  daripada  menggunakan  Lampu  Essential. Namun,  kriteria  dari  Lampu  LED  membuat  biaya OM  dan  biaya  penggantian  lebih  rendah  daripada menggunakan    Lampu  Essetial.  Perbandingan NPV  pada  Lampu  LED  dengan  Lampu  Essensial menunjukkan  bahwa  penggunaan  Lampu  LED lebih  menguntungkan  dari  pada  Lampu  Essensial pada tahun investasi ke-2.

## DAFTAR PUSTAKA .
[1] US,EPA.  2006 . Green  Building .  U.S  Environmental    Protection Agency,<URL: http:// www. epa.gov/greenbuilding/pubs/about.htm >. [2] Firsani, T dan Utomo,C. 2012 . Analisa Life Cycle Cost pada Green Building Diamond  Building  Malaysia .  Jurnal  Teknik    ITS  Vol.  1, No. 1, (Sept. 2012) ISSN: 2301-9271. Surabaya:ITS,.
[3] Putri,  A.A,  Utomo,  C  dan  Rohman  ,M.Arif.  2012. Penilaian Kriteria Green  Building pada  Gedung  Teknik  Sipil  ITS. Jurnal Teknik  ITS  Vol.  1,  No.  1,  (Sept.  2012)  ISSN:  2301-9271 . Surabaya:ITS,.
[4] Khaer,  A.  A  dan  Utomo,  C.  (2012). Pengaruh  Tingkat  Hunian pada  Keputusan  Investasi  Proyek  Hotel  Santika  Gubeng Surabaya .  Jurnal  Teknik    ITS  Vol.  1,  No.  1,  (Sept.  2012)  ISSN: 2301-9271 Surabaya:ITS,.
[5] Andini,  Rizki, Analisa  Pengaruh  Penerapan  Konsep  Green Building  Terhadap  Keputusan  Investasi  pada  National  Hospital Surabaya , Surabaya : Institut Teknologi Sepuluh Nopember (2014).