Al Qodiri: Jurnal Pendidikan, Sosial dan Keagamaan Terakreditasi Kemenristekdikti No. 85/M/KPT/2020 Vol . 18 No . 3 Januari 2021

## TANGGUNG JAWAB DEVELOPER DALAM PERJANJIAN PENGIKATAN JUAL BELI YANG BERDASARKAN SURAT PESANAN RUMAH
Oleh: Drajat Muhamad Suardi 1) ,
1 Program Studi Magister Kenotariatan/Fakultas Hukum, Universitas Surabaya email: drajatm.suardi@yahoo.com

## Abstrak
Suatu akta Notaris mempunyai fungsi dan peran penting, baik akta sebagai alat bukti maupun akta sebagai syarat sahnya  suatu  peristiwa  hukum.  Penggunaan  akta  otentik  dalam  bentuk  akta  notariil  sudah  dapat  dirasakan kegunaannya oleh masyarakat di kota-kota besar, namun belum begitu berdampak bagi masyarakat yang hidup di  wilayah  desa  maupun  kabupaten-kabupaten  dimana  perbuatan  hukum  yang  dilakukan  masyarakat  cukup dibuktikan melalui akta dibawah tangan antara sesama warga dengan diketahui oleh kepala daerah setempat. Di kabupaten-kabupaten  berpenduduk  padat,  kebutuhan  akanakta  otentik  seiring  dengan  kehidupan  di  kota  yang menyebabkan  masyarakat  kabupaten  dalam  sebagian  besar  perbuatan  hukumnya  yang  berhubungan  dengan aktivitas mereka di kota-kota besar akan menggunakan akta otentik, termasuk dalam aspek perkoperasian.
Kata kunci : Perjanjanjian, Perjanjian Pengikatan, Jual Beli

## Abstract
A Notary deed has an important function and role, both the deed as evidence and deed as a legal requirement for a legal event. The use of authentic deeds in the form of notariil deeds has been felt by the community in big cities, but it has not had much impact on people living in rural areas and regencies where legal actions carried out by the community are sufficiently proven under the hands of fellow citizens with known by the head of the local area. In densely populated districts, authentic needs in line with life in the city that causes the district community in most of its legal actions related to their activities in large cities will use authentic deeds, including in the aspect of cooperatives. ower under the hand of proof . This is urgent with the responsibility of the Notary who can be sued or an agreement made by him that is agreed to by the aggrieved party is required
Keywords: Agreement,  Engagement Agreement, Sale and Purchase

## A. PENDAHULUAN
Perumahan  merupakan  kebutuhan  dasar  manusia,  baik  untuk  tempat  tinggal,  tempat  usaha, perkantoran dan lain sebagainya. Namun demikian, belum semua anggota masyarakat dapat menikmati dan memiliki rumah yang layak, sehat, aman dan serasi. Oleh karena itu upaya pembangunan perumahan dan  pemukiman  terus  ditingkatkan  untuk  menyediakan  jumlah  perumahan  yang  makin  banyak  dan dengan  harga  terjangkau.(Andi  Hamzah:1990).  Adanya  rumah  susun/apartemen  bukanlah  fenomena baru di Indonesia terutama di kota-kota besar, hal ini dikarenakan semakin sempitnya lahan atau tempat untuk dibuat sebagai rumah atau pemukiman yang merupakan kebutuhan dasar setiap manusia.
Apartemen  saat  ini  sudah  menjadi  salah  satu  alternatif  tempat  tinggal.  Di  samping  upaya tersebut, pembangunan perumahan sistem rumah susun atau apartemen juga bertujuan untuk memenuhi kebutuhan  perumahan  dengan  meningkatkan  daya  guna  dan  hasil  guna  tanah  di  daerah-daerah  yang berpenduduk padat dan luas tanah yang terbatas. Hal yang selanjutnya muncul adalah jika para pemakai tersebut  ingin  memiliki  secara  pribadi  bagian  bangunan  yang  dipakainya.  Menurut  hukum  itu
Al Qodiri: Jurnal Pendidikan, Sosial dan Keagamaan Terakreditasi Kemenristekdikti No. 85/M/KPT/2020 Vol . 18 No . 3 Januari 2021
dimungkinkan, karena secara fisik bagian-bagian tersebut tidak dapat dipisah-pisahkan dan merupakan satu kesatuan dengan bangunan gedungnya.
Secara  tegas  dapat  dimungkinkan  pemilikan  bagian-bagian  gedung-gedung  yang  dimaksud secara  individual.  Sedangkan  bagianbagian  lainnya  yang  digunakan  secara  bersama,  demikian  juga tanahnya  menjadi  milik  bersama  yang  tidak  terpisah  dan  semua  pemilik  satuan  atau  bagian  dan merupakan bagian-bagian yang tidak terpisahkan dari pemilikan bagian-bagian yang bersangkutan.
Rumah susun/apartemen dapat diperoleh dengan pemindahan hak antara lain seperti jual beli, tukar-menukar,  dan  hibah  atau  dengan  menyewanya.  Untuk  memiliki  apartemen  tidak  sedikit  orang yang memesan atau melakukan indent untuk memperolehnya dengan membayar sejumlah uang pengikat sedangkan  bangunan  berupa  rumah  susun  atau  apartemen  belum  ada  secara  fisik.  Dalam  hal  indent kemungkinan risiko yang ditanggung oleh pembeli terlalu besar apabila developer ingkar janji. Untuk mengurangi  risiko  tersebut  maka  dikeluarkanlah  Keputusan  Menteri  Negara  Perumahan  Rakyat  No. 11/KPTS/1994 tentang  Pedoman  Perikatan Jual  Beli Satuan  Rumah  Susun,  selain  untuk  mengurangi risiko,  dikeluarkannya  keputusan  ini  juga  bertujuan  untuk  mengamankan  kepentingan  penjual  dan pembeli satuan rumah susun yang memerlukan pedoman mengenai pengikatan jual beli.
Dalam melakukan transaksi jual beli setelah indent atau pemesanan (pengikatan pendahuluan) dilakukan,  maka  kedua  belah  pihak  akan  membuat  suatu  perjanjian  pengikatan  jual  beli  yang  berisi mengenai hak-hak dan kewajiban keduanya yang dituangkan dalam akta pengikatan jual beli.( Maria S.W.  Sumardjono:2001). Setelah  dibuatnya  perjanjian  pengikatan  jual  beli  dan  bangunan  (objek perjanjian) telah mendapat ijin layak huni dari pemerintah daerah yang bersangkutan serta memenuhi persyaratan  yaitu  adanya  akta  pemisahan  satuan-satuan  rumah  susun  untuk  pembuatan  sertifikat  hak milik  atas  satuan  rumah  susun  oleh  kantor  pertanahan  kabupaten/kotamadya  yang  bersangkutan, developer  harus  menyiapkan  akta  jual  beli  kemudian  bersama-sama  pembeli  menandatanganinya dihadapan  notaris/PPAT,  hal  ini  sesuai  dengan  Keputusan  Menteri  Negara  Perumahan  Rakyat  No 11/KPTS/1994. Perjanjian itu sendiri menurut Subekti adalah suatu peristiwa dimana seorang berjanji kepada seorang lain atau di mana dua orang itu saling berjanji untuk melaksanakan sesuatu hal, maka timbullah suatu hubungan antara dua orang tersebut yang dinamakan perikatan.(Subekti:1987)

## B. METODE PENELITIAN
Untuk  menjawab  permasalahan  yang  telah  dirumuskan  dalam  penulisan  ini,  maka  metode penelitian  yang  digunakan  berupa  penelitian  hukum  yuridis  normatif,  Metode  penelitian  yang menggunakan  Pendekatan  hukum  yuridis  normatif  ini  merupakan  pendekatan  dengan  berdasarkan norma-norma atau peraturan perundang-undangan yang mengikat serta mempunyai konsekuensi hukum yang  jelas,  dan  dapat  diterapkan  dalam  mengkaji  dan  membahas  permasalahan-permasalahan  dalam penelitian  ini.
Pendekatan  yang  dipergunakan  dalam  penulisan  skripsi  ini  adalah “Statute  Approach ”  dan “ Conceptual  Approach” . Statute  Approach adalah  pendekatan  yang  dilakukan  dengan  menggunakan
Al Qodiri: Jurnal Pendidikan, Sosial dan Keagamaan Terakreditasi Kemenristekdikti No. 85/M/KPT/2020 Vol . 18 No . 3 Januari 2021
pendekatan  perundang-undangan  yang  berlaku  terkait  dengan  permasalahan  yang  akan  dibahas. Conceptual Approach adalah pendekatan yang dilakukan oleh peneliti dengan cara membahas pendapat para sarjana sebagai landasan pendukung.
Penulisan tesis inigunakan bahan hukum primer dan sekunder yang diperoleh dari inventarisasi, dan  selanjutnya  bahan  hukum  tersebut  akan  diklasifikasikan  menurut  obyek  penelitian,  serta  pada akhirnya  bahan-bahan  hukum  tersebut  disistematisasikan.  Pada  langkah  analisis,  guna  memperoleh suatu jawaban maka akan digunakan penalaran deduktif, serta dalam menjawab permasalahan tersebut digunakan penafsiran sistematis.

## C. HASIL DAN PEMBAHASAN
Pasal 1233 KUH Perdata mengatur bahwa tiap-tiap perikatan dilahirkan baik karena perjanjian maupun  karena  undang-undang,  sehingga  dengan  perbedaan  tersebut  juga  telah  membedakan  akibat hukum antara hubungan hukum yang lahir karena perjanjian dan hubungan hukum yang lahir karena undang-undang. Akibat hukum suatu perikatan yang lahir dari perjanjian memang dikehendaki oleh para pihak, karena memang perjanjian didasarkan atas kesepakatan, yaitu persesuaian kehendak antara para pihak yang membuat perjanjian.
Sedangkan  akibat  hukum  suatu  perikatan  yang  lahir  dari  undang-undang  mungkin  tidak dikehendaki  oleh  para  pihak,  tetapi  hubungan  hukum  dan  akibat  hukumnya  telah  ditentukan  oleh undang-undang, baik ketentuan hukum yang diatur di dalam KUHPerdata maupun norma-norma hukum yang  tersebar  di  luar  KUHPerdata  yang  bersifat  hukum  publik,  namun  pengaturannya  bersifat keperdataan. Salah satu norma hukum yang mengatur hubungan hukum di luar ketentuan KUHPerdata yaitu  norma-norma  hukum  yang  diatur  dalam  Undang-Undang  Perumahan  dan  Permukiman  serta Undang-Undang  Nomor  8  Tahun  1999  tentang  Perlindungan  Konsumen  (UUPK).  Dalam  kaitannya dengan  perlindungan  hukum  bagi  konsumen,  di  dalam  UUPK  telah  diatur  berbagai  norma-norma hubungan hukum antara konsumen dengan pelaku usaha. Norma-norma hubungan hukum dalam UUPK ini  telah  memberikan  kedudukan  yang  seimbang  antara  pelaku  usaha  dan  konsumen.  Norma-norma tersebut sekaligus merupakan norma-norma  perlindungan  kepada konsumen dalam hubungan hukum dengan pelaku usaha, yang menurut Yusuf Shofie (2003:10) dikelompokkan sebagai berikut:
1. Kegiatan produksi dan/atau perdagangan barang dan/atau jasa;
2. Kegiatan penawaran, promosi, dan periklanan barang dan/atau jasa;
3. Kegiatan transaksi penjualan barang dan/atau jasa;
4. Kegiatan pasca transaksi penjualan barang dan/atau jasa.
Dalam  hubungan  hukum  jual  beli  dan  pemanfaatan  rumah  tinggal  antara  konsumen  dan developer, pengelompokan norma-norma tersebut tercermin dalam setiap tahapan atau proses hubungan hukum,  yang  meskipun  hubungan  hukum  jual  beli  rumah  tinggal  antara  konsumen  dan  developer didasarkan  pada  suatu  perjanjian  (perjanjian  jual  beli),  namun  ketentuan-ketentuan  di  dalam
Al Qodiri: Jurnal Pendidikan, Sosial dan Keagamaan Terakreditasi Kemenristekdikti No. 85/M/KPT/2020 Vol . 18 No . 3 Januari 2021
UndangUndang  Perumahan  dan  Permukiman  serta  UUPK  tidak  dapat  dikesampingkan  begitu  saja sebagai  norma-norma  hukum  perikatan  yang  lahir  dari  undang-undang  yang  berlaku  sebagai  hukum publik.
Hubungan hukum jual beli rumah tinggal antara konsumen dan developer merupakan salah satu objek kajian hukum perikatan dengan persoalan hukum yang sangat kompleks, yang tidak hanya terjadi pada  skala  nasional  tetapi  juga  sudah  menjadi  persoalan  pada  masing-masing  daerah  di  mana  lokasi permukiman  dikembangkan  oleh  developer.  Hubungan  hukum  jual  beli  rumah  tinggal  di  daerah  ini cukup  signifikan  karena  didorong  oleh  tingginya  tingkat  urbanisasi  masyarakat  untuk  bermukim sekaligus berinvestasi di daerah ini, baik yang berasal dari daerahdaerah sekitar Makassar dalam wilayah Sulawesi  Selatan  maupun  daerah  di  luar  Sulawesi  Selatan  pada  umumnya,  seperti:  daerah  Jawa (Jakarta), Kalimantan, Ambon, Irian Jaya dan bahkan dari mancanegara, seperti: Belanda, Jepang dan Malaysia. Kawasan permukiman yang dibangun di wilayah perbukitan kota Makassar dan Moncongloe Lappara Maros ini dibangun dengan konsep rumah alam tanpa pagar. Permukiman dengan konsep tanpa pagar  dimaksudkan  untuk  memberikan  apresiasi  rumah  hunian  yang  menyatu  dengan  kondisi  alam perbukitan, sehingga diberi nama Bukit Baruga atau rumah diperbukitan.
Pemilik tanah maupun pihak ketiga yang akan melakukan kegiatan usaha baik sejenis maupun tidak  sejenis  yang  belum  atau  tidak  mendapat  izin  prinsip  dari  Pemerintah  Kota/Daerah  setempat tertutup kemungkinan untuk melakukan kegiatan usaha, tentu saja asumsi ini tidak benar oleh karena tidak demikian prinsip diberikannya rekomendasi tersebut.

## D. KESIMPULAN DAN SARAN
Berdasarkan uraian di atas maka dapat ditarik suatu kesimpulan sebagai berikut:
a. Kuasa lisan dapat digunakan dalam pembuatan akta otentik tergantung pada tindakan hukum yang akan dibuat dalam pembuatan akta otentik tersebut, apabila tindakan hukum yang menurut undang- undang  mewajibkan  bahwa  suatu tindakan  hukum  tersebut  pada  saat  melakukan  perjanjian  antara para pihak apabila dasarnya perjanjian pemberian kuasa, maka kuasa tersebut berdasarkan undang- undang harus dalam bentuk akta otentik. kuasa lisan dapat digunakan sebagai dasar pembuatan akta otentik  tentang  perubahan  anggaran  dasar  CV  dengan  ketentuan  kuasa  lisan  yang  dilakukan  para pihak harus dibuatkan bukti tulisan (akta di bawah tangan) atau akta otentik di hadapan pejabat yang berwenang.  Karena  dalam  pembuatan  akta  perubahan  anggaran  dasar  CV  para  pihak  yang bersangkutan harus hadir di hadapan Notaris, dan harus ada bukti perjanjian pemberian kuasa baik dalam bentuk otentik atau di bawah tangan para pihak yang melakukan perjanjian pemberian kuasa untuk  melakukan  perubahan  anggaran  dasar  CV  tersebut  sehingga  dapat  dijadikan  alat  bukti dokumen pendukung dalam pembuatan akta notaris.
b. Notaris  bertanggung  jawab  atas  tindakan  pembuatan  akta  otentik  mengenai  kekuatan  pembuktian dari akta Notaris sebagai alat bukti umumnya yaitu secara formal untuk membuktikan kebenaran dan kepastian  tentang  hari,  tanggal,  bulan,  tahun,  pukul  (waktu)  menghadap  dan  para  pihak  yang
Al Qodiri: Jurnal Pendidikan, Sosial dan Keagamaan Terakreditasi Kemenristekdikti No. 85/M/KPT/2020 Vol . 18 No . 3 Januari 2021
menghadap,  paraf  dan  tanda  tangan  para  pihak/penghadap  saksi  dan  Notaris.  Kepastian  tentang materi  atau  isi  suatu  akta,  menyangkut  keterangan  atau  pernyataan  para  pihak,  bahwa  apa  yang tersebut dalam akta merupakan pembuktian yang sah terhadap pihak-pihak yang membuat akta atau mereka yang mendapat hak dan berlaku untuk umum.
c. Aspek tersebut merupakan kesempurnaan akta Notaris sebagai akta otentik dan siapa pun terikat oleh akta tersebut. Jika dapat dibuktikan dalam suatu persidangan pengadilan, bahwa ada salah satu aspek tersebut tidak benar, maka akta yang bersangkutan hanya mempunyai kekuatan pembuktian sebagai akta di bawah tangan atau akta tersebut didegradasikan kekuatan pembuktiannya sebagai akta yang mempunyai kekuatan pembuktian sebagai akta di bawah tangan. Hal ini dikaitkan dengan tanggung jawab Notaris yang bisa digugat atau dituntut apabila akta yang dibuat olehnya mengakibatkan para pihak  dirugikan.  Tanggung  jawab  Notaris  dari  segi  perdata  pasal  1365  KUHPerdata  melakukan perbuatan melanggar hukum karena melanggar UUJN, ketentuan Pasal 38, 44 ayat (1) dan Pasal 16 UUJN  tentang  kewajiban  Notaris  dan  prosedur  pembuatan  akta  serta  notaris  bertanggung  jawab untuk mengganti kerugian berdasarkan 1365 KUH Perdata

## SARAN
Sebagai  notaris,  ia  harus  bekerja  secara  profesional  dengan  memiliki  ilmu  yang  mumpuni sehingga  notaris  seharusnya  tahu  segala  resiko  dan  akibat  yang  timbul  atas  pembuatan  akta  di hadapannya apabila menggunakan dasar kuasa lisan.

## DAFTAR PUSTAKA
Maria  S.W.  Sumardjono,  ”Kebijakan  Pertanahan  Antara  Regulasi  & Implementasi”, ( Jakarta : Buku Kompas, 2001),
Subekti, ”Hukum Perjanjian” , ( Jakarta: PT Intermasa, 1987),
Mariam Darus Badrulzaman dalam Salim HS,”Perkembangan Hukum
Kontrak di Luar KUHPerdata”, ( Jakarta : PT. RajaGrafindo Persada,
2006 ),
R. Subekti, Hukum Perjanjian, Intermasa, 2005, Jakarta, hal.75 8 Herlien