licensed under a Creative Commons Attribution 4.0 International License http://publishing-widyagama.ac.id/ejournal-v2/index.php/jhls/

## PENGIKATAN KREDIT TERHADAP OBJEK JAMINAN YANG DALAM PROSES TURUN WARIS DI KOTA BATAM
Christian Jericho 1 , Shenti Agustini 2
1 Fakultas Hukum, Universitas International Batam, Indonesia, 1951155.christian@uib.edu 2 Fakultas Hukum, Universitas International Batam, Indonesia

## ABSTRACT
Nowadays, technology is becoming more advanced, and creative economic ventures are beginning to emerge. However, with economic limitations,  is it possible  for  debtors who  want to apply  for a credit loan to make inheritance land as collateral for a credit loan to the bank. The condition for applying for a credit to the bank for  the object of rights to a  land title that  is still  inherited property  must  be  in the  name  of the  heirs  first. Inheritance land that can be used as security with the burden of dependents' rights is inheritance land that has gone through the inheritance procedure. The community does not yet know that the inheritance object of land rights must be renamed before it can be used as security for the credit. In this study, the author wants to examine the process of disbursement of credit to the guarantee that will be used as the object of the credit. This type of research uses normative juridical law. This study uses primary and secondary data sourced from legislation, scientific  work,  and  results.  From  the  results  of  observation,  the  heirs  perform  the  process  of  inheritance through a notary office by fulfilling the requirements - the requirements required to register their files in the Land Office to produce the names of the heirs in the land certificate, after completing the process of inheritance, it  will  continue  with  the  burden  of  dependents.  Legal  force  based  on  Law  Number  5  of  1960  on  the  Basic Agrarian  Law  in  article  19,  which  reads  to  obtain  legal  force  then  the  certificate  of  land  rights  must  be registered and further regulated in Government Regulation Number 24 of 1997 on land registration article 3 explained about the purpose of registration.
Keywords Land Certificate; Credit Guarantee; Dependent Rights
Cite This Paper Jericho, C., & Agustini, S. (2022). Pengikatan Kredit Terhadap Objek Jaminan Yang Dalam Proses Turun Waris Di Kota Batam. Legal Spirit, 6 (1).

## PENDAHULUAN
Manusia  dalam  kehidupannya  sebagai  makhluk  sosial  selalu  berhubungan  dan berinteraksi  antar  manusia  lainnya  dengan  meliputi  beberapa  aspek,  diantaranya  aspek sosial,  budaya  dan  hukum,  termasuk  perdata.  Manusia  pada  hakikatnya  memiliki  banyak kreativitas dalam menciptakan sesuatu dalam kehidupan sehari-hari. Hal ini dalam rangka memenuhi kebutuhan sehari-hari dengan baik 1 . Di era modern ini, bank menjadi salah satu kegiatan usaha yang memiliki peranan penting dalam perekonomian, bank juga merupakan salah satu produk jasa yang digunakan oleh masyarakat luas, menghimpun dana merupakan kegiatan pokok dari bank. Menurut “Undang – Undang Republik Indonesia Nomor 10 Tahun 1998 Tentang Perubahan atas Undang – Undang Nomor 7 Tahun 1992 tentang Perbankan”
1 Balqis,  W.  G.  (2021).  Perlindungan  Merek  sebagai  Hak  Kekayaan  Intelektual:  Studi  di  Kota  Semarang, Indonesia. Journal of Judicial Review , 23 (1), 41-56., hlm. 43.
(selanjutnya  disebut  sebagai  “UU  Perbankan”).  Perbankan  adalah  segala  sesuatu  yang menyangkut tentang bank, mencakup kelembagaan, kegiatan usaha, serta cara dan proses dalam melaksanakan  kegiatan usaha 2 . Bank adalah badan usaha  yang menghimpun Dana dari masyarakat dalam bentuk simpanan dan menyalurkannya kepada masyarakat dalam bentuk  kredit  dan  atau  bentuk-bentuk  lainnya  dalam  rangka  meningkatkan  taraf  hidup rakyat  banyak.  Di  perbankan  dikenal  2  (dua)  jenis  bank,  yaitu  bank  umum  dan  bank perkreditan rakyat, kedua bank tersebut melaksanakan kegiatan secara konvensional atau Syariah.  Bank  Umum  adalah  suatu  Lembaga  keuangan  yang  melaksanakan  kegiatannya secara  konvensional  yang  dalam  jasanya  untuk  memberikan  jasa  dalam  lalu  lintas pembayaran. Salah satu produk yang difasilitasi oleh bank adalah pemberian kredit, maksud dari  pemberian  kredit  adalah  penyediaan  uang  atau  tagihan  yang  dapat  dipersamakan dengan  itu,  berdasarkan  persetujuan  atau  kesepakatan  pinjam-meminjam  antara  bank dengan  pihak  lain  yang  mewajibkan  pihak  peminjam  untuk  melunasi  utangnya  setelah jangka  waktu  tertentu  dengan  pemberian  bunga.  Ada  berbagai  jenis  fasilitas  kredit  yang disediakan  oleh  bank  antara  lain:  Kredit  Pemilikan  Rumah  (KPR),  Kredit  Usaha,  Kredit Angsuran Berjangka, Kredit Serba Guna (KSG). Untuk mendapatkan fasilitas kredit tersebut harus terjalin kesepakatan antara pihak bank dengan pihak calon debitur. Debitur adalah orang  atau  badan  usaha  yang  memilki  hutang  kepada  bank  atau  lembaga  pembiayaan lainnya karena perjanjian atau undang-undang 3 .
Untuk mendapatkan fasilitas tersebut debitur wajib memberikan jaminan, ada dikenal 2 (dua) macam jaminan dalam Kitab Undang – Undang Hukum Perdata (selanjutnya disebut sebagai “KUH Perdata”), yaitu: jaminan umum dan jaminan khusus. Jaminan umum muncul akibat  dari  adanya  Undang  –  Undang,  dalam  Pasal  1131  KUH  Perdata  disebutkan  bahwa segala kebendaan si berhutang baik yang bergerak maupun yang tidak bergerak, baik yang sudah ada maupun yang baru akan ada di kemudian hari, menjadi tanggungan untuk segala perikatannya  perseorangan.  Jaminan  Umum  biasanya  ditujukan  kepada  semua  kreditur mengenai  kebendaan  milik  debitur.  Jaminan  Khusus  muncul  akibat  adanya  suatu  yang diperjanjikan oleh para pihak, jaminan ini dibebankan terhadap kebendaan milik debitur. Kedudukan kreditur dalam jaminan khusus ini adalah kreditur preferen, di mana kreditur mempunyai hak didahulukan dalam pelunasan piutangnya dari pada kreditur-kreditur lain. Jaminan tersebut diberikan oleh debitur kepada bank untuk melindungi kepentingan masing –  masing  pihak  dikarenakan  jaminan  tersebut  berfungsi  untuk  memberikan  kepastian hukum  terutama  bagi  pihak  bank  apabila  debitur  wanprestasi.  Jaminan  yang  bersifat kebendaan biasanya terdapat dalam suatu perjanjian kredit antara lain Jaminan Fidusia dan Jaminan Hak Tanggungan.
Menurut “Undang – Undang Nomor 4 Tahun 1996 Tentang Hak Tanggungan atas Tanah Beserta Benda-Benda Yang Berkaitan Dengan Tanah” (selanjutnya disebut sebagai “UU Hak Tanggungan”), Hak Tanggungan adalah hak jaminan yang dibebankan pada hak atas tanah sebagaimana dimaksud dalam “Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 Tentang Peraturan Dasar  Pokok-Pokok  Agraria”  (selanjutnya  disebut  sebagai  “UUPA”),  berikut  atau  tidak berikut benda-benda lain yang merupakan satu kesatuan dengan tanah itu, untuk pelunasan utang  tertentu,  yang  memberikan  kedudukan  yang  diutamakan  kepada  kreditur  tertentu
2 Pasal 1 angka 1 UU No 10. Tahun 1998 Tentang Perubahan Atas UU No. 7 Tahun 1992 Tentang Perbankan, 1998.
terhadap kreditur-kreditur lain 4 . Adapun jenis – jenis hak atas tanah yang dapat dibebani hak tanggungan adalah Hak Milik (HM), Hak Guna Usaha (HGU), dan Hak Guna Bangunan (HGB). Pihak - pihak dalam melakukan pembebanan Hak Tanggungan adalah pemberi Hak Tanggungan dan penerima Hak Tanggungan. Pemberi Hak Tanggungan adalah orang yang memiliki hutang atau dengan kata lain debitur dan penerima Hak Tanggungan adalah pihak yang  berpiutang  atau  dengan  kata  lain  kreditur.  Objek  benda  tetap  yaitu  hak  atas  tanah, setiap hak atas tanah yang dikuasai oleh perorangan atau badan hukum di Indonesia telah tertib  administrasi,  yaitu  dengan  adanya  sertipikat  yang  mana  sertipikat  tersebut dikeluarkan oleh Badan Pertanahan Nasional (selanjutnya disebut sebagai “BPN”) setempat. Terdapat  buku  tanah  setiap  sertipikat  yang  dikeluarkan  oleh  BPN,  sehingga  menimalisir terjadinya  tumpang  tindih  terhadap  sertipikat  tersebut.  Pemilik  dari  sertipikat  dapat berganti  dengan  adanya  perbuatan  hukum  yaitu  jual  beli.  Sertipikat  tersebut  juga  dapat berganti pemilik dengan adanya peristiwa hukum antara lain Waris 5 .
Tanah Warisan yang dapat dijadikan sebagai jaminan dengan dibebani hak tanggungan adalah tanah warisan yang telah melalui prosedur turun waris terlebih dahulu. Ahli waris dapat  mengalihkan  hak  atas  tanah  warisan  yang  dimiliki  yang  pada  mulanya  atas  nama pewaris menjadi atas nama ahli waris dengan mengajukan permohonan turun waris. Proses turun waris untuk sertipikat dilakukan dengan cara balik nama ahli waris di sertipikat, yang dilakukan di BPN Kota Batam. Jika suatu tanah warisan yang hendak dilakukan pemasangan hak tanggungan, maka terhadap tanah tersebut harus terlebih dahulu melalui proses turun waris hal ini dikarenakan agar perbuatan hukum yang dilakukan oleh ahli waris memiliki kekuatan hukum yang sah terhadap tanah warisan tersebut. Pada umumnya, permohonan turun  waris  dapat  diajukan  oleh  ahli  waris  itu  sendiri  tanpa  melalui  Notaris  dan  Pejabat Pembuat  Akta  Tanah  (selanjutnya  disebut  sebagai  “PPAT”),  namum  untuk  proses pembebanan hak tanggungan terhadap tanah warisan yang akan dijadikan sebagai jaminan wajib  melalu  Notaris  dan  PPAT  dikarenakan  dalam  proses  pembebanan  hak  tanggungan diperlukan suatu Akta Pemberian Hak Tanggungan (selanjutnya disebut sebagai “APHT”). Hingga  saat  ini,  terdapat  beberapa  kasus  bahwasannya  pada  saat  akad  kredit  yang  telah berjalan dengan jaminan hak tanggungan atas objek sertipikat tanah yang masih atas nama pewaris dengan hanya menggunakan Surat Keterangan Waris (SKW) sebagai dasarnya. Hal tersebut  terjadi  dikarenakan  masih  banyaknya  masyarakat  yang  belum  mengerti bahwasannya  sebelum menjaminkan  tanah  warisan  yang  akan  dipasang hak  tanggungan, harus terlebih dahulu melalui proses turun waris setelah itu dilanjutkan dengan adanya akta kredit baru yang dilanjutkan dengan pembuatan APHT yang didasarkan oleh Surat Kuasa Membebankan Hak Tangggungan (selanjutnya disebut sebagai “SKMHT”) yang didasarkan oleh turun waris yang dikeluarkan oleh BPN.
Berdasarkan  uraian  dari  latar  belakang  tersebut  diatas,  maka  rumusan  masalah penelitian ini adalah: 1) Bagaimanakah prosedur pengikatan kredit terhadap objek sertifikat hak  atas  tanah  yang  akan  di  turun  waris?;  2)  Bagaimanakah  prosedur  pemasangan  hak tanggungan terhadap objek sertifikat hak atas tanah setelah proses turun waris?. Berkaca pada  rumusan  masalah  tersebut,  maka  tujuan  penelitian  ini  adalah  untuk  mengetahui
4 Pasal 1 angka 1 UU No 4. Tahun 1996 Tentang Hak Tanggungan Atas Tanah Beserta Benda Benda Yang Berkaitan Dengan Tanah, 1996.
5 Abdulkadir Muhammad, Hukum Waris, Bandung: PT.Citra Aditya Bakti, 2009, hlm 51
prosedur pengikatan kredit terhadap objek sertifikat   hak atas tanah yang akan di turun waris;  dan  untuk  mengetahui  prosedur  pemasangan  hak  tanggungan  terhadap  objek sertifikat hak atas tanah setelah di turun waris.

## METODE
Metode  penelitian,  menurut  Soerjono  Soekanto,  adalah  suatu  kegiatan  ilmiah  yang didasarkan  oleh analisis  dan  konstruksi  yang  disusun  secara  sistematis,  metodologis  dan konsistensi,  dengan  tujuan  untuk  menemukan  dan  mengungkapkan  kebenaran 6 .  Jenis penelitian  yang  digunakan  pada  penelitian  ini  menggunakan  jenis  penelitian  hukum normatif. Penelitian hukum normatif merupakan jenis penelitian hukum yang mengkaji dari data  sekunder  yang  dibutuhkan.  Dalam  penelitian  ini,  penelitian  ini  menggunakan pendekatan  undang  undang  ( statute  approach ).  Pendekatan  undang  undang  ( statute approach )  adalah  pendekatan  yang  dilakukan  dengan  menelaah  semua  peraturan perundang  undangan  dan  regulasi  yang  bersangkutan  paut  dengan  isu  hukum  yang ditangani.  Sumber  data  yang  digunakan  dalam  penelitian  ini  berupa  data  primer,  data sekunder. Penelitian pada data sekunder digunakan untuk memperoleh data tambahan yang diperlukan untuk penelitian sekaligus sebagai suatu petunjuk. Penelitian ini menggunakan data sekunder dari buku buku hukum serta jurnal hukum. Data Primer merupakan data yang memiliki  suatu  otoritas.  Penelitian  ini  menggunakan  data  primer  suatu  perundang- undangan. Perundang-undangan tersebut terdiri atas “Undang – Undang Republik Indonesia Nomor 10 Tahun 1998 Tentang Perubahan Atas Undang – Undang Nomor 7 Tahun 1992”, “Undang  –  Undang  Nomor  4  Tahun  1996  Tentang  Hak  Tanggungan  Atas  Tanah  Beserta Benda-Benda Yang Berkaitan Dengan Tanah”, Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaram Tanah, serta Kitab Undang Undang Hukum Perdata (KUH Perdata).
Metode yang digunakan  dalam proses pengumpulan data sekunder adalah melalui studi  kepustakaan  terhadap  data  primer  melalui  memperoleh  dan  menganalisis  suatu referensi yang dapat berupa suatu perundang - undangan, pendapat para ahli, jurnal, situs internet, wawancara, kamus yang berkaitan dengan judul penelitian ini. Dengan penggunaan analisa dan metode penelitian tersebut, diharapkan dapat memaksimalkan bahan pustaka dan  data  terkumpul  untuk  menghasilkan  bahasan  yang  terstruktur  dan  mendukung tercapainya tujuan penelitian.

## HASIL DAN PEMBAHASAN

## 1.  Pelaksanaan  Pengikatan  Kredit  Terhadap  Objek  Jaminan  Dalam  Proses  Turun Waris
Perkembangan usaha ekonomi dan bisnis di dunia pada saat ini semakin berkembang dan  juga  bertambah  pesat  dalam  suatu  persaingan 7 . Begitu  juga  dengan  perkembangan usaha  ekonomi  kreatif  di  Indonesia  yang  berkembang  seiringan  dengan  perkembangan ekonomi  dunia.  Dengan  ini,  mulai  banyak  juga  pelaku  usaha  ekonomi  kreatif  yang
6 Soekanto, S. (2008). Pengantar Penelitian Hukum, Cet. 3 , Jakarta: Penerbit Universitas Indonesia., hlm. 10
7 Kholis Roisah, Konsep Hukum Hak Kekayaan Intelektual HKI: Sejarah, Pengertian, dan Filosofi Pengakuan HKI dari Masa ke Masa , Malang: Setara Press, 2015, hlm. 1
bermunculan baik dalam bentuk perseorangan maupun dalam bentuk badan usaha. Banyak produk-produk dan usaha kecil yang baru lahir dari industri ekonomi kreatif  yang mana juga  membantu  dalam  peningkatan  pendapatan  negara.  Dengan  berkembangnya  industri ekonomi  kreatif  ini  juga  merupakan  salah  satu  penyumbang  perkembangan  ekonomi Indonesia secara nasional.
Pelaku usaha yang mulai bergabung ke dalam industri ekonomi kreatif, biaya biaya dan kebutuhan yang dikeluarkan yang biasanya kita kenal dengan sebutan modal usaha. Modal usaha  adalah  uang  yang  dipakai  sebagai  pokok  dalam  berdagang,  terlepas  uang  dan sebagainya  atau  modal  adalah  harta  benda  (uang,  barang  dan  sebagainya)  yang  dapat dipergunakan untuk menghasilkan sesuatu untuk menambah kekayaan 8 . Modal usaha dalam hal  ini  menjadi  peranan  yang  cukup  krusial  dalam  memulai  suatu  usaha.  Namun  hanya dengan  modal  saja  tentunya  tidak  cukup.  Perlu  adanya  pemanfaatan  terhadap  aset  yang merupakan sumber ekonomi milik seseorang atau sumber kekayaan seseorang yang bisa berguna  dan  bermanfaat  di  masa  depan.    Agar  usaha  dapat  tetap  bertahan  lama  dan menghasilkan  keuntungan  yang  stabil,  perlu  adanya  pengelolaan  usaha  terhadap  modal usaha  yang  sudah  dikeluarkan.  Tidak  hanya  itu,  perlu  juga  adanya  pemanfaatan  secara maksimal  dalam  sumber daya  yang  sudah  ada.  Sumber daya  yang  dimaksud  disini  dapat berupa  benda  ataupun  hak  yang  memiliki  nilai  ekonomi,  termasuk  juga  hak  kekayaan intelektual seperti hak cipta, hak paten, merek, desain tata letak industri, dan hak lain yang termasuk hak kekayaan intelektual. Hak hak ini tentu memiliki nilai tertentu bagi pemilik atau penciptanya, baik dari segi hak moral maupun yang bernilai secara ekonomi atau yang disebut juga dengan hak ekonomi.
Proses pengelolaan modal dan sumber daya tersebut, seringkali pelaku usaha ekonomi kreatif  mengalami  kesulitan.  Untuk  itu,  banyak  dari  pelaku  usaha  ekonomi  kreatif  baik perorangan maupun badan usaha yang tertarik untuk melakukan pinjaman kepada bank, untuk mendukung modal usaha serta pengelolaan terhadapnya. Pinjaman kepada bank ini juga  yang  dikenal  dengan  kredit.  Kredit  yang  diberikan  bank  ini  memiliki  suatu  resiko, kerugian  yang  disebabkan  oleh  ketidakmampuan  untuk  membayar  (gagal  bayar)  dari debitur  atas  kewajiban  pembayaran  utangnya  beserta  utang  pokok  maupun  bunganya ataupun keduanya, sehingga dalam pelaksanaannya bank harus memperhatikan asas-asas perkreditan atau pembiayaan 9 . Dengan sebab ini, pinjaman yang diberikan oleh bank kepada debitur  tidak  semata-mata  diberikan  dengan  mudah.  Salah  satu  syarat  yang  diperlukan adalah  perlunya  ada  jaminan  dari  perorangan  atau  badan  usaha  kepada  bank  untuk memperoleh pinjaman. Jaminan yang diberikan biasanya berupa bangunan, kendaraan, atau aset lainnya yang dianggap memiliki nilai yang layak untuk dijadikan jaminan. Kelayakan jaminan suatu benda, kekayaan atau hak itu harus memenuhi syarat tertentu, yaitu, benda tersebut  harus  memiliki  nilai  ekonomi  yang  melekat  padanya,  serta  dapat dipindahtangankan 10 .
8 Pradono  Tri  Pamungkas,  Pengaruh  Modal,  Kualitas  Sumber  Daya  Manusia  (SDM)  dan  Promosi  terhadap Pemberdayaan UMKM: Studi Kasus pada Pemilik Usaha di Sekitar Pasar Babadan, Unggaran , Fakultas Ekonomi Universitas Pandanaran Semarang, Vol. 1 No. 1, 2015, hlm. 2
9 Hermansyah , Hukum Perbankan Nasional Indonesia, ed. 2, cet. 8 , Jakarta: KENCANA, 2014, hlm. 72 10 Setiono,  Jaminan  Kebendaan  dalam  Proses  Perjanjian  Kredit: Tinjauan  Yuridis  Terhadap  Jaminan  Benda Bergerak Tidak Berwujud, 2018 , Vol 1. No. 1,  hlm. 4
Implementasi yang umum digunakan di Indonesia, terdapat beberapa jenis jaminan yaitu, hipotik, gadai, hak tanggungan, jaminan fidusia 11 . Benda bergerak baik yang berwujud maupun yang tidak berwujud dapat menjadi objek jaminan, sama halnya juga dengan benda bergerak.  Benda  yang  termasuk  sebagai  benda  tidak  bergerak  seperti  tanah,  bangunan, rumah. Sementara benda bergerak yang berwujud, berupa kendaraan bermotor, mobil, dan lain-lain. Adapun prosedur - prosedur yang harus dijalankan oleh debitur sebelum adanya pengikatan  perjanjian  kredit,  yaitu  debitur  menyerahkan  dokumen  –  dokumen  yang diperlukan oleh bank sampai dengan nanti hasil putusan kredit apakah disetujui atau tidak. Adapun prosedur - prosedur yang harus dijalankan oleh bank sebelum adanya pengikatan perjanjian kredit sebagaimana terdapat dalam Pasal 8 UU Perbankan, yaitu Bank meminta calon debitur melengkapi data diri atau identitas yang diperlukan oleh bank, seperti Kartu Tanda Penduduk, Kartu Keluarga, Akta Nikah atau Surat Nikah, Nomor Pokok Wajib Pajak dan  sebagainya,  dilanjutkan  dengan  penarikan  BI  Ceking  atau  slik  Otorita  Jasa  Keuangan (OJK),  melakukan  Analisa  –  Analisa  terhadap  kemampuan  pembayaran  dari  debitur, kemampuan  pembayaran  dari  debitur  dilihat  dari  penghasilan  atau  gaji  dan  dari  usaha, melakukan  Analisa  terhadap  calon  debitur  apakah  layak  atau  tidak  layak,  melakukan terhadap penilaian objek jaminan atau agunan 12 , jika dilihat dari kemampuan pembayaran debitur melalui penghasilan atau gaji maka akan menganalisa cash flow pembayaran setelah dikurangi utang bank lainnya (jika ada), kriteria agunan yang diperbolehkan yaitu Agunan atas nama debitur atau yang terdapat dalam satu kartu keluarga atau sedarah yang masih hidup,  pemilik  agunan minimal  berusia  21  (dua  puluh satu)  tahun,  setelah semua proses sudah dijalankan, maka bank akan memberikan putusan kredit apakah disetujui atau tidak.
Berhubungan  dengan  kriteria  agunan  yang  diperbolehkan  oleh  pihak  bank  yaitu agunan atas nama debitur atau yang terdapat dalam satu kartu keluarga atau sedarah yang masih hidup. Oleh karena itu, jika tanah warisan yang hendak dijaminkan masih atas nama pewaris  maka  terlebih  dahulu  melalui  proses  turun  waris  hal  ini  dikarenakan  agar perbuatan  hukum  yang  dilakukan  oleh  ahli  waris  memiliki  kekuatan  hukum  yang  sah terhadap tanah warisan tersebut.
Terhadap suatu hak atas tanah yang masih dalam proses perahlihan, maka tidak jelas siapakah  yang  memiliki  wewenang  penuh  terhadap  hak  atas  tanah  tersebut  walaupun terdapat nama pemegang hak atas tanah dalam sertipikat hak atas tanah. Oleh karena itu, apabila proses pewarisan belum selesai dan hak atas tanah warisan tersebut digunakan oleh salah satu ahli waris untuk dijadikan jaminan bagi suatu perutangan, maka tidak jelas siapa yang berwenang atas hak atas tanah warisan tersebut. Kewenangan mengambil tindakan hukum yang dimaksud  yaitu kewenangan untuk mengambil tindakan pemilikan, di mana salah  satu  tindakan  pemilikan  adalah  untuk  membebani 13 .  Adapun  akibat-akibat  yang timbul  bagi  debitur  dan  kreditur  apabila  hak  atas  tanah  yang  dijaminkan  belum  melalui proses turun waris yaitu terhadap hak atas tanah yang dijaminkan dalam suatu perutangan tersebut tidak dapat dipasang hak tanggungan sebagaimana dalam Pasal 8 ayat (1) dan (2) UU Hak Tanggungan yang menyatakan bahwa pemberi Hak Tanggungan adalah orang atau badan  hukum  yang  memiliki  kewenangan  atas  obyek  Hak  Tanggungan  yang  dibuktikan
11 Denny  Antasena,  Hak  Kekayaan  Intelektual  Sebagai  Jaminan  Kredit  Perbankan  Menurut  Undang-Undang Nomor 42 Tahun 1999 Tentang Jaminan Fidusia, Jurnal Hukum , 2019, hlm. 2-3
12 Gunarto Suhardi, Usaha Perbankan Dalam Perspektif Hukum, Yogyakarta, Penerbit Kanisius, 2003, hlm. 98.
13 J. Satrio, Hukum Jaminan, Hak Jaminan Kebendaan, Hak Tanggungan, Bandung, Citra Aditya Bakti, 1997, hlm. 249
dengan  adanya  sertipikat  hak  atas  tanah  yang  mencantumkan  nama  pemberi  Hak Tanggungan sebagai pemegang hak atas tanah yang bersangkutan dan dalam Pasal 11 ayat (1)  huruf  a  UU  Hak  Tanggungan  yang  menyatakan  bahwa  di  dalam  suatu  APHT  wajib dicantumkan nama dan identitas pemberi hak tanggungan. Oleh karena itu, maka kreditur sebagai  pihak  penerima  Hak  Tanggungan  tidak  terlindungi  apabila  kewenangan  tersebut tidak ada pada diri debitur sebagai pemberi Hak Tanggungan dan apabila kewenangan itu tidak ada pada diri debitur pada saat Hak Tanggungan didaftarkan, maka pendaftaran Hak Tanggungan  akan  ditolak  oleh  Kantor  Pertanahan  dan  jika  pendaftaran  Hak  Tanggungan tersebut  ditolak,  maka  akibat  hukumnya  Hak  Tanggungan  itu  tidak  ada,  karena  Hak Tanggungan  lahir  ketika  didaftarkan.  Oleh  karena  Hak  Tanggungannya  tidak  ada,  berarti piutang kreditur hanya dijamin oleh jaminan umum.
Pasal  115  ayat  (2)  Peraturan  Menteri  Agraria/Kepala  BPN  Nomor  3  Tahun  1997 tentang  “Ketentuan  Pelaksanaan  Peraturan  Pemerintah  Nomor  24  Tahun  1997  Tentang Pendaftaran  Tanah  menentukan  tentang  pendaftaran  Hak  Tanggungan  yang  hak  atas tanahnya sudah terdaftar tetapi belum atas nama pemberi Hak Tanggungan dan hak atas tanah tersebut diperoleh pemberi Hak Tanggungan karena peralihan hak melalui pewarisan atau  pemindahan  hak”.  Pendaftaran  Hak  Tanggungan  yang  obyeknya  belum  atas  nama pemberi Hak Tanggungan yang didapatkan melalui pewarisan harus dilaksanakan peralihan haknya  terlebih  dahulu.  Dari  penjelasan  di  atas,  maka  terhadap  hak  atas  tanah  warisan tersebut  harus  selesai  proses  pewarisannya  terlebih  dahulu  sebelum  pendaftaran  Hak Tanggungannya  dilaksanakan.  Oleh  karena  itu,  sebelum  tanah  warisan  akan  dijadikan sebagai objek jaminan dalam pinjaman kredit terlebih dahulu melalui proses turun waris. Dengan dilakukannya pendaftaran tanah akan membawa kepastian hukum terhadap calon pemegang  hak  atas  tanah  tersebut  dikarenakan  dengan  dilakukannya  pendaftaran  tanah tersebut akan diterbitkannya surat tanda bukti hak atas tanah yang biasa kita kenal dengan sebutan sertipikat tanah kepada pemegang hak sebagai alat bukti yang kuat terhadap objek tersebut 14 .  Berdasarkan  penjabaran  di  atas  maka  dapat  disimpulkan  bahwasannya  salah satu golongan yang dapat melakukan pendaftaran tanah adalah ahli waris.
Ahli  waris  adalah  orang  yang  berhak menerima bagiannya dari harta warisan yang ditinggalkan  oleh  si  pewaris.  Peralihan  hak  atas  tanah  karena  pewarisan  terjadi  karena adanya  peristiwa  hukum  yang  artinya  dengan  meninggalnya  si  pewaris  maka  terbukalah warisan tersebut. Peralihan hak atas tanah yang terjadi karena pewarisan yang objeknya berupa tanah dibuktikan dengan surat keterangan waris yang dibuat oleh para ahli waris yang  diketahui  dan  disahkan  oleh  pejabat  yang  bewenang  untuk  itu  sebagaimana  yang dimaksud dalam Pasal  39 ayat (1) huruf b Peraturan Pemerintah Nomor  24  Tahun  1997 yaitu “Surat bukti hak sebagaimana dimaksud dalam Pasal 24 ayat (1) atau surat keterangan kepala  desa/kelurahan  yang  menyatakan  bahwa  yang  bersangkutan  menguasai  bidang tanah  itu  sebagaimana  dimaksud  Pasal  24  ayat  (2),  dan  2.    Surat    keterangan    yang menyatakan  bahwa  bidang  tanah   yang   bersangkutan  belum bersertifikat dari kantor pertanahan,  atau  untuk  tanah    yang  terletak  di  daerah  yang  jauh  dari  kedudukan  kantor pertanahan,  dari  pemegang  hak  yang  bersangkutan  dengan  dikuatkan  oleh  kepala desa/kelurahan”.  Terhadap  pendaftaran  hak  atas  tanah  yang  belum  dibagi  waris  yang
14 Bachtiar  Effendie,  Pendaftaran  Tanah  di  Indonesia  dan  Peraturan-Peraturan  Pelaksananya, Bandung, Alumni, 1993, hlm 20
dilakukan pendaftaran oleh seorang ahli waris adalah tidak diperbolehkan secara hukum karena terlebih dahulu yang harus dilakukan adalah melakukan pembagian warisan antar ahli waris yang dibuktikan dengan akta pembagian waris yang memuat keterangan bahwa hak  atas  tanah  tertentu  jatuh  kepada  seorang  penerima  warisan  tertentu.  Sehingga  atas dasar itu kemudian ahli waris yang diberikan hak atas tanah tersebut melakukan kegiatan pendaftaran  tanah  di  kantor  badan  pertanahan  yang  berwenang.  Dengan  adanya  surat keterangan  waris    tersebut,    kemudian    dilakukan    pendaftaran  pada  Kantor  Pertanahan setempat  dengan  melampirkan  Surat  Pengantar  Berkas  ke  BPN,  Surat  permohonan  balik nama, Kuasa apabila si pewaris lebih dari 1 (satu) orang, Melampirkan surat keterangan ahli waris  dari  kelurahan,  Kartu  Tanda  Penduduk  (KTP)  para  pihak,  Akta  Kematian,  Izin Peralihan  Hak  yang  dikeluarkan  oleh  Badan  Pengusahaan  Batam,  Badan  Penyelenggara Jaminan Sosial pemohon balik nama sertipikat, Validasi Pajak Penjual (SSPT), Pajak Bumi dan Bangunan tahun berjalan. Setelah berkas yang diperlukan sudah lengkap, maka dapat di daftarkan  di  BPN  yang  mana  berkas  tersebut  akan  dilakukan  pengecekan  di  Loket  BPN terlebih  dahulu,  apabila  telah  lolos  verifikasi  dari  loket  BPN  maka  loket  BPN  akan mengeluarkan billing Penerimaan  Negara  Bukan  Pajak  untuk  selanjutnya  disebut  PNBP, setelah itu dibayarkan PNBP tersebut pegawai loket akan memberikan tanda terima, dan menunggu berkas tersebut sampai selesai proses balik namanya. Agar dicatat dalam buku tanah tentang pemegang hak yang baru yaitu atas nama ahli waris, hal ini sangat penting dilakukan agar ahli warisnya mempunyai kekuatan hukum. Setelah turun waris selesai, agar tanah  warisan  tersebut  memiliki  kekuatan  hukum,  Notaris  akan  menjalankan  proses pemasangan hak tanggungan untuk mengantisipasi jika terjadi wanprestasi.

## 2. Pemberian Hak Tanggunan Terhadap Objek Jaminan Setelah Proses Turun Waris
Pasal 1 ayat (5) UU Hak Tanggungan, APHT adalah Akta PPAT yang berisi pemberian Hak  Tanggungan  kepada  kreditor  tertentu  sebagai  jaminan  untuk  pelunasan  piutangnya, saat  seorang  debitur  mengajukan  pinjaman  pada  Bank  maka  debitur  tersebut  akan memberikan jaminan kepada bank baik berupa benda bergerak maupun benda tetap, dalam hal debitur memberikan jaminan dalam bentuk benda tetap yaitu hak atas tanah, maka akan dipasang  Hak  tanggungan,  hak  tanggungan  ber sifat accessoir berarti  perjanjian  jaminan merupakan perjanjian tambahan yang tergantung pada perjanjian pokoknya 15 .  Pasal 10 ayat (1) UU  Hak  Tanggungan,  pemberian  Hak  Tanggungan  didahului  dengan  janji  untuk memberikan Hak Tanggungan sebagai jaminan pelunasan utang tertentu, yang dituangkan di  dalam  dan  merupakan  bagian  tak  terpisahkan  dari  perjanjian  utang-piutang  yang bersangkutan  atau  perjanjian  lainnya  yang  menimbulkan  utang  tersebut”,  pasal  tersebut menjelaskan bahwa hak tanggungan adalah accesoir yang mana didahului oleh perjanjian Pokoknya, untuk pemberian kredit dengan jaminan benda tetap, perjanjian pokoknya adalah perjanjian kredit yang disepakati oleh para pihak, perjanjian kredit sendiri berisi tentang , jumlah  hutang  ,  jangka  waktu  hutang,  objek  yang  dijaminkan.  Hak  tanggungan  wajib didaftarkan di BPN dalam jangka waktu selambat-lambatnya 7 (tujuh) hari kerja dari tanggal penandatanganan  APHT,  pendaftaran  hak  tanggungan  dilakukan  oleh  PPAT,  pendaftaran APHT dilakukan dengan Online , dimana PPAT melakukan pendaftaran mengaunakan akun dari PPAT dengan melampirkan berkas yang telah di scan , permohonan pendaftaran Hak
15 Frieda Husni Hasbullah, 2002, Hukum Kebendaan Perdata Jilid II: Hak-Hak yang Memberi Jaminan, Ind.Hill co, Jakarta, hal. 6
tanggungan, kuasa dari Debitur kepada PPAT, identitas para pihak, APHT Hak tanggungan yang sudah di tandatangani, pajak bumi dan bangunan tahun berjalan. Setelah semua berkas lengkap,  PPAT  akan  mengupload  berkas  secara  online  di  website  “mitra.atrbpn.go.id” dengan menggunakan akun PPAT yang telah didaftarkan, setelah mengupload semua berkas yang dibutuhkan dimulai dari penginputan informasi APHT, penginputan identitas debitur (jika debitur perorangan maka lampirkan KTP dan kartu keluarga, jika badan hukum maka lampirkan akta perubahan terakhir beserta Surat keputusan dari akta tersebut dan NPWP badan  hukum,  KTP  direktur),  dilanjutkan  dengan  penginputan  identitas  kreditur  berupa kode  bank,  dilanjutkan  penginputan  data  data  saksi,  setelah  itu  penginputan  objek  yang dijaminkan  yaitu  Sertipikat  hak  atas  tanah,  dilanjutkan  dengan  mengupload  PBB  tahun berjalan, SKMHT (jika ada), Akta Perjanjian Kredit, dan APHT, dan surat keabsahan, setelah semua telah selesai, maka sistem secara otomatis akan mengeluarkan Surat Pengantar Akta (SPA) yang kemudian ditandatangani oleh PPAT dan diupload Kembali dalam sistem. Setelah selesai  mendaftarkan  hak  tanggungan,  maka  selanjutnya  penerbitan  Sertipikat  Hak Tanggungan.

## PENUTUP
Setelah  menganalisa,  maka  dapat  disimpulkan  bahwasannya  terhadap  suatu  tanah warisan  yang  belum  dilakukannya  proses  turun  waris,  maka  terhadap  tanah  warisan tersebut tidak dapat dijadikan sebagai jaminan bagi suatu perjanjian utang. Pendaftaran Hak Tanggungan yang obyeknya belum atas nama pemberi Hak Tanggungan yang didapatkan melalui pewarisan harus dilaksanakan peralihan haknya terlebih dahulu. Dari penjelasan di atas,  maka  terhadap  hak  atas  tanah  warisan  tersebut  harus  selesai  proses  pewarisannya terlebih  dahulu  sebelum  pendaftaran  Hak Tanggungannya  dilaksanakan.  Oleh  karena  itu, sebelum  tanah  warisan  akan  dijadikan  sebagai  objek  jaminan  dalam  pinjaman  kredit terlebih  dahulu  melalui  proses  turun  waris.  Proses  turun  waris  kemudian    dilakukan pendaftaran  pada  Kantor  Pertanahan  setempat  dengan  melampirkan  Surat  Pengantar Berkas ke BPN, Surat permohonan balik nama, Kuasa apabila si pewaris lebih dari 1 (satu) orang,  Melampirkan  surat  keterangan  ahli  waris  dari  kelurahan,  Kartu  Tanda  Penduduk (KTP)  para  pihak,  Akta  Kematian,  Izin  Peralihan  Hak  yang  dikeluarkan  oleh  Badan Pengusahaan Batam, Badan Penyelenggara Jaminan Sosial pemohon balik nama sertipikat, Validasi Pajak Penjual (SSPT), Pajak Bumi dan Bangunan tahun berjalan. Setelah berkas yang diperlukan sudah lengkap, maka dapat di daftarkan di BPN yang mana berkas tersebut akan dilakukan pengecekan di Loket BPN terlebih dahulu, apabila telah lolos verifikasi dari loket BPN  maka  loket  BPN  akan  mengeluarkan billing Penerimaan  Negara  Bukan  Pajak (selanjutnya disebut sebagai “PNBP”), setelah itu dibayarkan PNBP tersebut pegawai loket akan memberikan tanda terima, dan menunggu berkas tersebut sampai selesai proses balik namanya. Agar dicatat dalam buku tanah tentang pemegang hak yang baru yaitu atas nama ahli waris, hal ini sangat penting dilakukan agar ahli warisnya mempunyai kekuatan hukum. Pemberian  hak  tanggungan  terhadap  objek  jaminan  dapat  dilakukan  secara  bersamaan sesuai  dengan  Pasal  115  Peraturan  Menteri  Agraria/Kepala  BPN  nomor  3  Tahun  1997 tentang  “Ketentuan  Pelaksanaan  Peraturan  Pemerintah  Nomor  24  Tahun  1997  Tentang Pendaftaran  Tanah”.  Pendaftaran  Hak  tanggungan  dimulai  dari  penginputan  informasi APHT,  penginputan  identitas  debitur  (jika  debitur  perorangan  maka  lampirkan  KTP  dan kartu keluarga, jika badan hukum maka lampirkan akta perubahan terakhir beserta Surat
keputusan dari akta tersebut dan NPWP badan hukum, KTP direktur), dilanjutkan dengan penginputan identitas kreditur berupa kode bank, dilanjutkan penginputan data data saksi, setelah itu penginputan objek yang dijaminkan yaitu Sertipikat hak atas tanah, dilanjutkan dengan  mengupload  PBB  tahun  berjalan,  SKMHT  (jika  ada),  Akta  Perjanjian  Kredit,  dan APHT, dan surat keabsahan, setelah semua telah selesai, maka sistem secara otomatis akan mengeluarkan Surat Pengantar Akta (SPA) yang kemudian ditandatangani oleh PPAT dan diupload Kembali dalam sistem.

## DAFTAR PUSTAKA
Abdulkadir Muhammad. 2009. Hukum Waris. Bandung.PT. Citra Aditya Bakti.
Bachtiar    Effendie.  1993.  Pendaftaran  Tanah  di  Indonesia  dan  Peraturan-Perturan Pelaksaanya. Bandung. Alumni.
Balqis,  W.  G..2021.  Perlindungan  Merek  sebagai  Hak  Kekayaan  Intelektual:  Studi  di  Kota Semarang, Indonesia. Journal of Judicial Review . 23 (1). 41-56.
Denny  Antasena.  Hak  Kekayaan  Intelektual  Sebagai  Jaminan  Kredit  Perbankan  Menurut Undang-Undang Nomor 42 Tahun 1999 Tentang Jaminan Fidusia. Jurnal Hukum . 2019
Suhardi, Gunarto. 2003. Usaha Perbankan Dalam Perspektif Hukum. Yogyakarta. Kanisius. Hermansyah. 2015. Hukum Perbankan Nasional Indonesia, ed. 2, cet. 8. Jakarta. KENCANA
Kholis Roisah. 2015. Konsep Hukum Hak Kekayaan Intelektual HKI: Sejarah, Pengertian, dan Filosofi Pengakuan HKI dari Masa ke Masa .Malang. Setara Press.
Pemerintah Indonesia. 1996. Undang – Undang Republik Indonesia Nomor 4 Tahun 1996 Tentang Hak Tanggungan Atas Tanah Beserta Benda  Benda Yang Berkaitan Dengan Tanah. Jakarta.
Pemerintah Indonesia. 1998. Undang – Undang Republik Indonesia Nomor 7 Tahun 1992 Tentang Perbankan Sebagaimana Telah Diubah Dengan Undang – Undang Nomor 10 Tahun 1998. Jakarta.
Pradono Tri Pamungkas. 2015. Pengaruh Modal, Kualitas Sumber Daya Manusia (SDM) dan Promosi  terhadap  Pemberdayaan  UMKM: Studi  Kasus pada  Pemilik Usaha  di  Sekitar Pasar Babadan, Unggaran , Fakultas Ekonomi Universitas Pandanaran Semarang, Vol. 1 No.1.
Satrio,J., 1995, Hukum Perikatan, Perikatan yang Lahir Dari Perjanjian (Buku 1), Citra Aditya Bakti, Bandung.
Setiono.  Jaminan  Kebendaan  dalam  Proses  Perjanjian  Kredit: Tinjauan  Yuridis  Terhadap Jaminan Benda Bergerak Tidak Berwujud, Vol 1. No. 1. 2018.
Soekanto, S. 1986. Pengantar Penelitian Hukum. Penerbit Universitas Indonesia. Jakarta
Tobink, Riduan dan Nikholaus, Bill. 2003.  Kamus Istilah Perbankan. Jakarta. Atalya Rileni Sudeco.