## COSTING:Journal of Economic, Business and Accounting
Volume 4 Nomor 1, Desember 2020 e-ISSN : 2597-5234

## ANALISIS EFISIENSI PADA RENCANA PENGADAAN DAN PENGELOLAAN GEDUNG MENGGUNAKAN METODE LIFE CYCLE COSTING

## ANALYSIS OF PROCUREMENT PLANNING AND BUILDING MANAGEMENT EFFICIENCY USING LIFE CYCLE COSTING METHOD
Aditia Setia Winartama 1 , Acwin Hendra Saputra 2
Badan Pengawasan Keuangan dan Pembangunan 1
Politeknik Keuangan Negara STAN 2 acwin@pknstan.ac.id 2

## ABSTRACT
Polytechnic  of  State  Finance  STAN  (PKN  STAN)  in  planning  the  required  resources including  the  procurement  of  goods  and  services  plans  need  to  make  an  analytical calculation  regarding  the  procurement  with  a  comprehensive  tool.  This  study  aims  to simulate the process of planning the procurement of goods/services also by considering various  procurement  options  for  goods/services,  especially  the  building  needed.  The Life  Cycle  Cost  (LCC)  method  is  used  to  assess  the  costs  incurred  in  the  PKN  STAN building procurement plan. From the simulation results of the procurement of a new 8- storey  building  with  a  building  area  of  15,436  m2,  it  was  concluded  that  the  most efficient procurement alternative was the procurement of buildings in accordance with a budget of Rp163,074,565,498.00 with maintenance plans carried out in-house at an annual cost of Rp. 491,503,208.00, an estimated electricity cost of Rp. 857,720,184.00 and  the  utilization  of  the  building  resulted  in  an  estimation  of  income  of  Rp. 189,600,657.00 per year and at the end of the useful life the assets were written off at a cost of Rp. 689,777,500.00.
Keywords: Procurement, Building Planning, Life Cycle Costing

## ABSTRAK
Politeknik  Keuangan  Negara  STAN  (PKN  STAN)  dalam  merencanakan  sumber  daya yang  dibutuhkan  termasuk  rencana  pengadaan  barang  dan  jasa  perlu  membuat perhitungan  analisis  mengenai  pengadaan  tersebut  dengan  tool  yang  komprehensif. Penelitian  ini  bertujuan  untuk  mensimulasikan  proses  perencanaan  pengadaan barang/jasa juga dengan mempertimbangkan berbagai opsi pengadaan atas barang/jasa khususnya gedung yang dibutuhkan tersebut. Metode Life Cycle Cost (LCC) digunakan untuk melakukan penilaian atas biaya yang harus dikeluarkan dalam rencana pengadaan gedung  PKN  STAN.  Dari  hasil  simulasi  pengadaan  gedung  baru  8  lantai  dengan  luas bangunan  15.436  m2  disimpulkan  bahwa  bahwa  alternatif  pengadaan  yang  paling efisien  adalah  pengadaan  gedung  dengan  nilai  sesuai  anggaran  sebesar Rp163.074.565.498,00  dengan  rencana  pemeliharaan  yang  dilakukan  secara in-house dengan  biaya  per  tahun  sebesar  Rp491.503.208,00,  estimasi  biaya  listrik  sebesar Rp857.720.184,00 dan dilakukan pemanfaatan atas gedung tersebut yang menghasikan eatimasi pendapatan sebesar Rp189.400.657,00 per tahun dan pada akhir masa manfaat dilakukan penghapusan aset dengan biaya sebesar Rp689.777.500,00.
Kata Kunci: Pengadaan Barang dan Jasa, Perencanaan Gedung, Life Cycle Costing

## PENDAHULUAN
Politeknik  Keuangan  Negara STAN (PKN STAN) merupakan sebuah sekolah tinggi vokasi di bawah naungan Kementerian Keuangan yang menerapkan Pola Pengelolaan Keuangan Badan Layanan Umum (PPK BLU).  Sesuai  pasal  2  Peraturan Pemerintah  Republik  Indonesia  Nomor 23  Tahun  2005  tentang  Pengelolaan
Keuangan  Badan  Layanan  Umum, tujuan dibentuknya BLU yaitu meningkatkan layanan kepada masyarakat  dalam  rangka  memajukan kesejahteraan umum dan mencerdaskan kehidupan  bangsa  dengan  memberikan fleksibilitas dalam pengelolaan keuangan  berdasarkan  prinsip  ekonomi dan  produktivitas,  dan  penerapan praktik bisnis yang sehat. Meskipun BLU merupakan bagian  perangkat  pencapaian  tujuan kementerian negara/lembaga/pemerintah daerah, BLU  dapat  dibebaskan  sebagian  atau seluruhnya  dari  ketentuan  yang  berlaku umum  bagi  pengadaan  barang/jasa pemerintah bila terdapat alasan efektivitas  dan/atau  efisiensi.  Namun demikian,  pengadaan  barang/jasa  oleh BLU  yang  dilakukan  berdasarkan prinsip  efisiensi  dan  ekonomis,  harus sesuai dengan praktek bisnis yang sehat. Dalam  rangka  mewujudkan  konsep bisnis yang sehat, BLU harus senantiasa meningkatkan efisiensi dan produktivitas,  antara  lain  dengan kewenangan merencanakan dan menetapkan  kebutuhan  sumber  daya yang dibutuhkan. Proses  perencanaan  merupakan tahapan yang penting dalam keseluruhan proses pengadaan barang/jasa untuk menghindari permasalahan  seperti  inefisiensi,  tidak berfungsinya aset, atau bahkan kerugian negara  di  kemudian  hari.  Dalam merencanakan  sumber  daya  yang
dibutuhkan, termasuk rencana pengadaan  barang  dan  jasa  khususnya gedung,  PKN  STAN  perlu  membuat perhitungan analisis mengenai pengadaan  tersebut  dengan  tool  yang komprehensif. Proses perencanaan pengadaan  barang/jasa  juga  harus mempertimbangkan berbagai opsi
pengadaan  atas  barang/jasa  yang dibutuhkan  tersebut.  Salah  satu  tool yang  dapat  digunakan  untuk  menilai biaya  yang  harus  dikeluarkan  dalam mengadakan  suatu  barang/jasa  adalah dengan  menghitung  Life  Cycle  Cost (LCC).
HP  Barringer, (2003)  menyatakan model LCC dapat menyajikan pengukuran efektifitas biaya atas proyek yang  bersifat  jangka  panjang  daripada hanya  melihat  biaya  perolehan.  Dia mengatakan, “The  LCC  economic model  provides  better  assessment  of long-term  cost  effectiveness  of  projects than  can  be  obtained  with  only  first costs decisions.”
Ruang  lingkup  penelitian  ini terfokus  pada  metode  analisis  LCC sebagai tool untuk  menghitung  biaya pengadaan gedung dalam meningkatkan efisiensi  pengadaan  barang/jasa.  Atas sampel tersebut peneliti lakukan penelitian  terhadap current  condition yakni  atas  beban-beban  operasional gedung  yang  digunakan  saat  ini  serta analisis simulasi atas rencana pengadaan  tahun  2018  yang  tertuang dalam  Penjelasan  Rencana  Kebutuhan Barang Milik Negara UPKPB Politeknik  Keuangan  Negara  STAN Tahun  2016.  Penelitian  ini  juga membahas mengenai bagaimana
pengelolaan  aset  gedung  atas  masing- masing  opsi  pengadaan  dari  hasil perhitungan analisis LCC pada tiap opsi pemeliharaan  tersebut  (pemeliharaan sendiri maupun dengan pihak ketiga). Woodward, (1997) dalam penelitiannya  yang  berjudul Life  Cycle
Costing Theory, Information Acquisition and Application , menyatakan  bahwa  LCC  berfokus  pada optimalisasi value  for  money dalam kepemilikan aset fisik, tetapi pencapaiannya bergantung pada ketersesiaan  informasi  yang  akurat, relevan, dan cepat. Septia  Yudhi  Nugraha,  (2009) yang  melakukan  penelitian  mengenai analisis kemungkinan penerapan metode life  cycle  costing dalam perencanaan  pembangunan  gedung  di Sekolah  Tinggi  Akuntansi  Negara mengatakan  bahwa  dari  pelaksanaan analisis  tersebut,  metode  LCC  dapat menggambarkan  dengan  jelas  tujuan yang  ingin  dicapai  dan  kinerja  yang ingin dihasilkan dari proyek pembangunan gedung tersebut. Berdasarkan  beberapa  perolehan  hasil penelitian terdahulu di atas makapenelitian  ini  mensimulasikan pengadaan  gedung  di  masa  yang  akan datang  sehingga  didapatkan  gambaran bagaimana  perencanaan  pengadaan  aset gedung  dan  tingkat  efisiensi  dari  opsi- opsi  pengadaan  gedung  di  PKN  STAN yang  dihitung  dengan  menggunakan metode analisis LCC.
Penelitian  oleh  Jones  &  White (2008) menyebutkan bahwa manajemen aset  haruslah  dipandang  sebagai  suatu siklus  yang  menyeluruh  mulai  dari pengembangan visi dan strategi, program-program  terkait  aset, delivery,
evaluasi,  manajemen  kinerja,  hingga perbaikan-perbaikan manajemen. Sebagai bagian dalam siklus manajemen aset,  pemeliharaan  aset  menjadi  hal yang penting karena kegiatan pemeliharaan  menjadi  bagian  terlama dalam  suatu  siklus  hidup  sebuah  aset sehingga  perlu  dilakukan  perencanaan dengan baik terutama dalam mengalokasikan biaya pemeliharaannya. Total Asset Management Manual (TAM Manual) dari New South Wales  Government  Asset  Management
Committee  -  Life  Cycle  Costing Guidelines  (2003)  menyatakan  bahwa " The  Asset  Maintenance  Strategic  Plan aims  to  proactively  manage  the  risk  of the inability of assets to support service delivery  strategies.  The  outcome  is  a more  productive  and  reliable  asset portfolio  within  the  constraints  of available  resources ".  Sebagai  bagian yang tidak terpisahkan dalam manajemen aset, perencanaan pemeliharaan  aset  harus  dilakukan secara  komprehensif  bersamaan  dalam proses manajemen aset.
Dari  pengertian  mengenai Life Cycle  Costing yang  telah  diuraikan sebelumnya,  dapat  diambil  kesimpulan bahwa  LCC  merupakan  suatu  metode yang dapat digunakan untuk mengevaluasi proyek berdasarkan semua biaya yang timbul dalam rangka memiliki,  mengoperasikan,  mengelola, hingga  menghapus  proyek  tersebut dengan  mempertimbangkan time  value of money yang berguna dalam membuat sebuah  keputusan.  Tujuan  dari  analisis LCC  adalah  untuk  memilih  pendekatan biaya yang paling efisien dari sejumlah alternatif  untuk  mendapatkan  biaya kepemilikan jangka panjang yang paling rendah.  Analisis  LCC  ini  cocok  untuk mengevaluasi alternatif-alternatif perencanaan pembangunan gedung untuk  mencapai  kinerja  bangunan  yang diinginkan, misalnya kenyamanan, keamanan, sesuai standar pembangunan,  keandalan,  atau  bahkan pertimbangan estetika. Menurut NSW Government (2003)  banyak  sekali  model  yang  bisa digunakan untuk analisis LCC. Beberapa  model  yang  dirancang  untuk melakukan  analisis  LCC  antara  lain Probabilistic LCC Model yang dikemukakan Silva & Fernandes (2005)
yang berfokus pada desain pengembangan produk baru, Organizational  Model  LCC  Shields  & Young  (1991),  maupun  analisis  LCC (Fuller  &  Petersen,  1996).  Pada penelitian ini, peneliti akan menggunakan  model  analisis  LCC  dari Fuller  dan  Petersen  karena  model tersebut memang sudah spesifik ditujukan  untuk  pembangunan  gedung pemerintah.

## METODE PENELITIAN
Penelitian  ini  adalah  penelitian kualitatif  dengan  pendekatan  penelitian studi kasus. Objek  penelitian  ini  adalah perencanaan pengadaan gedung di PKN STAN.  Objek  penelitian  dibagi  dua yakni  gedung  yang  saat  ini  digunakan dalam  operasional  kegiatan  di  PKN STAN (sebagai sumber data pengelolaan  dan  pemeliharaan  yang telah  berjalan)  dan  rencana  pengadaan gedung  yang  akan  direalisasikan  pada tahun  2018  yang  digunakan  untuk mensimulasikan  penghitungan  efisiensi melalui opsi-opsi yang ada.

## Jenis Data
Data  yang  akan  digunakan  dalam penelitian  ini  terdiri  dari  data  primer dan  data  sekunder.  Data  primer  berupa hasil wawancara peneliti kepada narasumber  dari  PKN  STAN  dan instansi  terkait  lainnya.  Data  sekunder berupa dokumen-dokumen terkait pengadaan, antara lain Rencana Kebutuhan  Barang  Milik  Negara  (RK BMN) PKN STAN, Dokumen Pelaksanaan  Anggaran  BLU  PKN
STAN,  Rencana  Umum  Pengadaan (RUP),  Kerangka  Acuan  Kerja  (KAK), dan juga data historis beban operasional gedung di lingkungan PKN STAN.

## Teknik Pengumpulan Data
Pengumpulan data primer dilakukan melalui instrumen
wawancara.  Bentuk  wawancara  yang akan  dilakukan  berupa  wawancara semistruktur, di mana bentuk wawancara  ini  sudah  termasuk  dalam kategori in-depth  interview . In-depth interview sangat berguna untuk mendapatkan  informasi  atau  pendapat seseorang  mengenai  suatu  isu  secara mendalam,  yang  pelaksanaanya  lebih bebas dengan tujuan untuk menemukan permasalahan  secara  lebih  terbuka  dan mendapatkan informasi lebih mendalam dari pihak yang diwawancarai. Pengumpulan data sekunder
diperoleh  melalui  studi  pustaka  dan permintaan  data  pengadaan  barang/jasa kepada  Bagian  Pengelolaan  Aset  PKN STAN  atau  pun  observasi  lapangan melalui  internet.  Studi  pustaka  ini ditujukan  untuk  memperoleh  data sekunder  melalui  sumber-sumber  yang meliputi  buku-buku  literatur,  artikel- artikel ilmiah, dan laman-laman internet yang memuat informasi tentang manajemen aset dan LCC. Metode Pengelolaan Data Pengolahan data indicator pengukuran  hasil  dari  wawancara menggunakan teknik triangulasi. Tujuan triangulasi adalah meningkatkan pemahaman  seseorang  mengenai  hal yang  sedang  ditelitinya,  sehingga triangulasi tidak menentukan apakah hal tersebut  salah  atau  tidak.  Sedangkan untuk  pengolahan  hasil  penelitian mengenai efisiensi, peneliti menggunakan perhitungan dalam analisis LCC. Peneliti akan menggunakan  pendekatan  penelitian simulasi  non  hipotesis  yaitu  lebih menekankan  pada  pengujian  teori-teori melalui analisis kemungkinan penerapannya  pada  suatu  instansi  yang belum  menggunakan  metode  seperti yang dijelaskan dalam teori.
Peneliti  akan  membandingkan beberapa  alternatif  biaya  pengadaan
bangunan  dari  perencanaan  sampai umur aset tersebut habis dan dihapuskan atau  secara life-cycle  costing .  Variasi alternatif  yang  peneliti  rencanakan adalah  pengadaan  bangunan  dengan pemeliharaan  swakelola  dan  pengadaan bangunan  dengan  pemeliharaan  yang dilakukan  dengan  pihak  ketiga.  Kedua variasi  alternatif  tersebut  diperlakukan sebagai  input  dalam  mendapatkan output  yang  sama  yaitu  gedung  yang dapat digunakan selama masa
manfaatnya  secara  optimal.  Efisiensi dinilai  dengan  cara  menentukan  input mana yang memberi biaya lebih rendah dalam mendapatkan output yang sama.

## HASIL DAN PEMBAHASAN
Dalam  melakukan  analisis  di penelitian ini peneliti menggunakan tiga tahapan,  yaitu  dengan  membandingkan teori  yang  telah  diuraikan  sebelumnya dengan  fakta  yang  terjadi  di  objek penelitian, praktik penerapan LCC pada organisasi  pemerintahan  (LCC for government  organisation )  di  beberapa negara,  dan  selanjutnya  peneliti  akan mencoba mensimulasikan
metode analisis Life  Cycle  Costing pada perencanaan  pembangunan  gedung  di PKN STAN.
Simulasi  ini  dipandang  perlu dilakukan  untuk  menilai  kemungkinan penerapan  metode Life  Cycle  Costing pada  rencana  pembangunan  di  PKN STAN.  Pada  simulasi  ini  peneliti melakukan  analisis LCC  dengan menggunakan beberapa alternatif proyek yang sekiranya dapat diaplikasikan pada pelaksanaan perencanaan  pembangunan  gedung  di
PKN STAN yang memiliki karakteristik yang  sedikit  berbeda  dengan  tahap- tahap  penerapan  analisis  LCC  sesuai model  yang  dirancang  Fuller  dan Petersen  (1996).  Simulasi  penerapan LCC  dengan  menggunakan  beberapa alternatif proyek yang berbeda
diharapkan dapat menghasilkan penilaian  proyek  mana  yang  paling efisien dari segi biaya untuk diimplementasikan  pada  perencanaan pembangunan  di  PKN  STAN.  Simulasi penggunaan  metode  analisis  LCC  yang peneliti lakukan terhadap proses perencanaan pembangunan gedung baru berdasarkan  perencanaan  yang  telah disusun PKN STAN sebagai penunjang kegiatan perkuliahan di PKN STAN.
Penentuan Study Period Untuk study  period similasi  ini, peneliti  menentukan  25  tahun  sejak gedung baru tersebut tersebut direncanakan selesai dibangun atau dari tahun 2020 sampai dengan 2045. Hal ini sesuai  dengan  periode  maksimum menurut  Fuller  dan  Petersen  (1996,30) yang  merujuk FEMP  rules  for  LCC analysis (10 CFR 436) adalah 25 tahun. Base  date peneliti  tentukan  dalam satuan  tahun  yaitu  pada  tahun  2020. peneliti  menentukan  dengan  satuan tahun  karena  pembangunan multiyears dengan  asumsi  pembayaran  dilakukan pada tiap akhir tahun.
Sumber: Desain Peneliti Gambar  1  Ilustrasi study  period untuk simulasi penerapan LCC

## Penentuan  tingkat  suku  bunga  dan inflasi
Indikator  ekonomi  makro  yang disebutkan  dalam  Nota  Keuangan APBN  yang  dikeluarkan  Kementerian Keuangan  antara  lain  pertumbuhan ekonomi,  inflasi,  tingkat  suku  bunga SPN 3 bulan, nilai tukar, harga minyak mentah  Indonesia, lifting minyak mentah, dan lifting gas. Sejalan dengan indikator ekonomi makro yang disebutkan  dalam  Nota  Keuangan
APBN, penentuan tingkat diskonto pada simulasi  ini  menggunakan  rata-rata tingkat  suku  bunga  SPN  3  bulan. Karena  pembangunan  direncanakan dimulai  pada  tahun  2018,  peneliti menggunakan  suku  bunga  SPN  3 sebesar  5,3%  dan  inflasi  sebesar  4,0% sesuai  yang  tercantum  dalam  asumsi dasar  ekonomi  makro  yang  digunakan sebagai  dasar  penyusunan  RAPBN tahun  2017  yang  sifatnya  masih perkiraan.  Dengan  demikian  sesuai dengan  rumus  perhitungan  tersebut bunga  riil  yang  akan  dipergunakan untuk mendiskontokan biaya-biaya yang  digunakan  dalam  analisis  LCC adalah sebagai berikut.

## Penerapan dalam Proyek
Berbagai perhitungan-
perhitungan  yang  telah  ditetapkan dalam  tahap  sebelum  ini  akan diterapkan  dalam  simulasi.  Adapun hasil  perhitungan Life Cycle Costing di PKN  STAN  yang  peneliti  lakukan dengan  menggunakan  komponen  biaya pada  alternatif  A  sampai  dengan alternatif E akan menghasilkan perbandingan  alternative  biaya Life Cycle  Costing yang  dapat  dilihat  pada tabel 1 Perbandingan Hasil Perhitungan Alternatif  Simulasi  LCC  seperti  bawah ini.

## Tabel 1 Perbandingan Hasil Perhitungan Alternatif Simulasi LCC
Komponen Biaya LCC Alternatif A (base case) Alternatif B Alternatif C Alternatif D Alternatif E Biaya perolehan 163.074.565.498 163.074.565.498  163.074.565.498 163.074.565.498 163.074.565.498 Nilai sekarang biaya perolehan 163.074.565.498 163.074.565.498  163.074.565.498 163.074.565.498 163.074.565.498 Biaya pemeliharaan 639.336.370; 25 tahun; 1,25% 3.553.948.176; 25 tahun; 1,25% 3.553.948.176; 25 tahun; 1,25% 3.188.197.355; 25 tahun; 1,25% 3.188.197.355; 25 tahun; 1,25% Nilai sekarang biaya pemeliharaan 13.654.478.622 75.902.625.984 75.902.625.984 68.091.187.440 68.091.187.440 Biaya listrik 1.115.703.215; 25 tahun; 1,25% 1.115.703.215 / 25 tahun; 1,25% 1.115.703.215 ; 25 tahun; 1,25% 1.115.703.215 ; 25 tahun; 1,25% 1.115.703.215 ; 25 tahun; 1,25% Nilai sekarang biaya  utilitas  - listrik 23.828.373.296 23.828.373.296 23.828.373.296 23.828.373.296 23.828.373.296 Pemanfaatan- pendapatan sewa 246.368.135; 25 tahun; 1,25% 0; 25 tahun; 1,25% 246.368.135; 25 tahun; 1,25% 0 246.368.135; 25 tahun; 1,25% Nilai sekarang Pemanfaatan- pendapatan sewa 5.261.750.442 0 5.261.750.442 5.261.750.442 Biaya pembongkaran ( disposal ) 848.052.051; tahun ke-25; 1,25% 848.052.051; tahun ke-25; 1,25% 848.052.051; tahun ke-25; 1,25% 848.052.051; tahun ke-25; 1,25% 848.052.051; tahun ke-25; 1,25% Nilai sekarang biaya pembongkaran
( disposal ) 621.651.107 621.651.107 621.651.107 621.651.107 621.651.107

## Sumber: diolah dari perhitungan peneliti
Dari  perhitungan  diskonto  atas  masing-masing  komponen  biaya  di  atas,  total biaya yang menjadi nilai perhitungan LCC untuk alternatif A sampai dengan E tersaji dalam Tabel 2 berikut.

## Tabel 2 Perbandingan Hasil Diskonto atas Komponen Biaya LCC
Komponen Biaya LCC Alternatif A (base case) Alternatif B Alternatif C Alternatif D Alternatif E Biaya Perolehan 163.074.565.498,00 163.074.565.498,00 163.074.565.498,00 163.074.565.498,00 163.074.565.498,00 Biaya Pemeliharaan 13.654.478.622,00 75.902.625.984,00 75.902.625.984,00 68.091.187.440,00 68.091.187.440,00 Biaya Listrik 23.828.373.296,00 23.828.373.296,00 23.828.373.296,00 23.828.373.296,00 23.828.373.296,00 Pemanfaatan + pendapatan sewa 5.261.750.442,00 0,00 5.261.750.442,00 0,00 5.261.750.442,00 Biaya pembongkaran 621.651.107,00 621.651.107,00 621.651.107,00 621.651.107,00 621.651.107,00 Hasil LCC 195.917.318.081,00 263.427.215.885,00 258.165.465.443,00 255.615.777.341,00 250.354.026.899,00
Sumber: diolah dari perhitungan peneliti
Untuk  menambah  keyakinan dalam  pengambilan  keputusan  maka dapat  dilakukan  perhitungan  atas ukuran-ukuran  pendukung  yang  terdiri dari Net Savings , Savings-to-Investment Ratio  (SIR) , Adjusted  Internal  Rate  of Return (AIRR) , dan Payback Period .

## Net Savings
Tujuan  dari  ukuran  ini  adalah untuk  menghitung  penghematan  suatu alternatif  dibandingkan  dengan base case .  Perhitungan  dilakukan  dengan menghitung  selisih  antara base  case dengan alternatif lainnya.
Tabel 3 Perhitungan Net Savings Alternatif Nilai LCC NS A (base case) Rp195.917.318.081 (Rp67.509.897.804) B Rp263.427.215.885 (Rp62.248.147.362) C Rp258.165.465.443 (Rp59.698.459.260) D Rp255.615.777.341 (Rp59.698.459.260) E Rp250.354.026.899 (Rp54.436.708.817)
Sumber: hasil perhitungan

## Savings-to-Investment Ratio (SIR)
Ukuran ini merupakan hubungan antara  penghematan  dan  peningkatan biaya  investasi.  Pengukuran  SIR digunakan sebagai opsi untuk mengukur hubungan  antara  peningkatan  biaya investasi  dengan  penghematan  yang dapat  dilakukan.  SIR  merupakan metode  pengukuran benefit  to  cost- ratio. Artinya,  ketika  biaya  investasi (yang  terdiri  dari  biaya  perolehan  awal dikurangi  dengan  pendapatan  disposal) pada alternative  case lebih  besar  dari base  case lebih  besar  dari base  case , maka atas peningkatan tersebut memiliki kompensasi terhadap keuntungan  yang  diraih  yakni  adanya penghematan. Dalam penelitian peneliti, dari  kelima  alternatif  yang  peneliti munculkan  termasuk  alternatif  A sebagai base  case ,  mempunyai  biaya investasi  awal  yang  sama.  Selain  itu opsi  penggunaan  jasa  pihak  ke  tiga dalam  pengelolaan  gedung  juga  tidak menghasilkan  penghematan  dalam  hal
biaya  sehingga  dalam  penelitian  ini tidak  dapat  ditentukan Savings-to-
Investment  Ratio dari  masing-masing alternatif.
Adjusted  Internal  Rate  of  Return (AIRR) Perhitungan  pengukuran  AIRR erat kaitannya dengan dengan perhitungan ukuran SIR. Dalam pembahasan  sebelumnya  peneliti  tidak dapat  menentukan  perhitungan  SIR. Dengan  alasan  tersebut,  pengukuran AIRR  tidak  relevan  karena  tidak  dapat dilaksanakan.

## Payback Period
Ukuran ini berguna untuk menghitung  waktu  yang  diperlukan dalam  mengembalikan  biaya  investasi awal. Ada dua cara untuk menghitungnya  yaitu Simple  Payback
(SPB)  dan Discounted Payback (DPB). Dalam  analisis  LCC,  DPB  lebih disarankan  karena  sifat  LCC  yang  juga mendiskontokan  biaya-biaya  ke  nilai sekarang.  Namun,  seperti  halnya  pada perhitungan  SIR  sebelumnya  bahwa tidak  ada  variasi  biaya  investasi  awal yang  dilakukan  peneliti  pada  penelitian ini,  sehingga  tidak  dapat  diketahui potensi  penghematan  akibat  adanya perbedaan investasi awal. Maka dari itu, pengukuran  dengan Simple  Payback
(SPB)  maupun Discounted  Payback (DPB) tidak dapat dilakukan.
Berdasarkan analisis dengan
rumus  LCC  maupun  ukuran-ukuran pendukung yang telah diuraikan di atas, maka urutan alternatif yang akan dipilih peneliti kumpulkan dalam Tabel 4.
Tabel  4  Urutan  Alternatif  Pilihan  Menurut
LCC dan Ukuran-ukuran Pendukung Ukuran Urutan/Alternatif 1 2 3 4 5
LCC A E D C B NS A E D C B SIR - - - - - AIRR - - - - - DPB - - - - - Sumber: hasil perhitungan Pada  Tabel  4  terlihat  hasil analisis  dengan  rumus  LCC  maupun ukuran-ukuran pendukung untuk dipertimbangkan sebagai rencana pelaksanaan  proyek.  Namun  seperti telah  disinggung  dalam  teori  analisis LCC,  pengambilan  keputusan  sangat terkait  dengan  tujuan  atau  kriteria evaluasi tertentu, apakah yang diutamakan  biaya  awal  yang  kecil  dan biaya  operasi,  pemeliharaan,  dan  biaya biaya  mendatang  lainnya  agak  lebih besar  atau  biaya  awal  yang  agak  lebih besar tapi biaya mendatang sedikit lebih hemat,  atau  bahkan  biaya  awal  jauh lebih  besar  dengan  biaya  mendatang jauh  lebih  hemat.  Pemilihan  atas berbagai  alternatif  teknis  yang  dapat memberikan  penghematan  di  awal pembangunan  maupun  penghematan jangka  panjang  selama  umur  manfaat aset tersebut.
Analisis  kemungkinan  penerapan metode Life-Cycle  Costing dalam perencanaan  pembangunan  gedung di PKN-STAN Dari hasil simulasi metode LCC dalam perencanaan pembangunan gedung  yang  telah  penulis  lakukan, berikut ini penulis uraikan apakah dapat dibandingkan  metode  analisis  tersebut telah  memenuhi  indikator-indikator efektivitas dan efisien yaitu kemampuan mencapai  tujuan,  hasil  kinerja  seperti yang  diharapkan,  dan  menilai  apakah analisis tersebut sesuai dengan ketentuan/peraturan yang berlaku dalam rangka  pembangunan  gedung  di  PKN STAN sebagai berikut:
Kemampuan mencapai tujuan.
Tujuan  yang  ditetapkan  dalam perencanaan  menggunakan  analisis LCC  bisa  dicapai  dengan  menerapkan LCC dari mulai tahap awal perencanaan, dengan serangakaian persiapan  yang  jelas  dan  mudah dimengerti  sehingga  tujuan  yang diinginkan  dari  suatu  proyek  yang dirancanakan  akan  dibangun  dapat dijabarkan  dengan  lugas  dan  jelas seperti  yang  telah  penulis  cantumkan dalam  simulasi.  Dengan  beberapa alternatif  yang  didesain,  dapat  dihitung biaya total dari masing-masing alternatif dan  melakukan  penilaian  alternatif mana  yang  paling  efisien.  Tujuan pembangunan  gedung  di  PKN  STAN adalah  untuk  menyediakan  sarana  dan prasarana penunjang kegiatan pendidikan sesuai dengan meningkatnya kebutuhan  PKN  STAN  atas  gedung tersebut.  Dengan  penerapan  analisis LCC  perencanaan  dilakukan  secara jangka  panjang  yang  bertujuan  agar biaya-biaya yang terjadi dalam penggunaan aset tersebut dapat
diprediksi  dan  dipersiapkan  dengan lebih  baik  sehingga  operasional  atas aset  gedung  bangunan  pendidikan sesuai dengan tujuannya.
Hasil/kinerja seperti yang diharapkan.
Hasil  dari  analisis  LCC  adalah mengetahui alternatif mana yang paling ekonomis  dan  efisien.  Ekonomis  dan efisien  di  sini  diartikan  dengan  biaya yang  ditentukan,  didapatkan  aset bagunan  yang  paling  memberi  fungsi yang  paling  baik,  atau  sebaliknya, mendapatkan  bangunan  yang  sama dengan  pengeluaran  yang  seminimal mungkin. Dengan simulasi yang dilakukan dapat dengan mudah diketahui  alternatif  mana  yang  paling sesuai  dengan  kinerja  dari  proyek  yang akan direncanakan untuk dibangun. Pada  PKN  STAN  hasil/kinerja yang  diharapkan  adalah  tersedianya gedung perkuliahan yang dapat menunjang kegiatan pendidikan di PKN STAN  yang  berfungsi  secara  maksimal sepanjang  umur  manfaat  aset  bangunan tersebut.  Agar  mendapatkan  efisiensi yang diinginkan, analisis LCC membantu  menganalisa  biaya-biaya yang  mungkin  timbul  atas  beberapa alternatif  proyek  pembangunan  yang direncanakan sehingga dapat diidentifikasi  alternatif  proyek  mana yang menghasilkan biaya paling rendan namun  dengan output gedung  yang sama.
Proses sesuai ketentuan . Ketentuan-ketentuan yang sekarang  berlaku  untuk  mengatur pembangunan gedung pemerintah secara umum tidak ada yang menentang metode  analisis  LCC,  meski  juga  tidak ada  peraturan  khusus  yang  mengatur penggunaan metode ini. Dalam pedoman pengadaan barang/jasa pemerintah  memang  sedikit  disinggung metode yang mirip dengan analisis LCC yaitu  sistem  penilaian  biaya  selama umur  ekonomis  ( Economic  Life  Cycle Cost ) tetapi telah penulis jelaskan dalam awal  bab  ini  bahwa  kedua  metode tersebut berbeda sama sekali. PKN  STAN  yang  menerapkan Pola  Pengelolaan  Keuangan  Badan Layanan Umum mempunyai fleksibilitas dalam pengelolaan keuangannya. Atas kesempatan tersebut,  penggunaan  LCC  sebagai salah  satu  metode  analisis  dalam pengadaan  gedung  perkuliahan  di  PKN STAN membantu dalam analisa kemungkinan proyek-proyek yang dapat dijadikan  alternatif  dalam  proses perencanaan  pembangunan  di  PKN STAN  sebagai  bagian  dari  Rencana Strategi  Bisnis  yang  dilakukan  oleh PKN STAN. Penerapan metode analisis
LCC  dalam  seleksi  alternatif  proyek akan memberikan gambaran menyeluruh  mengenai  komponen  biaya yang  diprediksi  akan  dikeluarkan selama  umur  manfaat  aset  tersebut sehingga  dapat  dianggarkan  dengan baik.

## PENUTUP Kesimpulan
Dari  hasil  simulasi  dan  analisis yang  telah  dilakukan  maka  dapat dirangkum  beberapa  simpulan  sebagai berikut:
1. Metode  analisis Life  Cycle  Costing (LCC),  sebagai  salah  satu  alat perhitungan  yang  digunakan  dalam manajemen  aset  merupakan  suatu metode  evaluasi  proyek  yang  akan dilakukan dengan memperhitungkan semua  biaya  yang  timbul  dari kepemilikan, operasi, sampai penghapusan,  yang  kesemuanya memiliki  pengaruh  yang  signifikan sebagai pertimbangan dalam sebuah proses pengambilan keputusan.
2. Penerapan  metode  analisis  LCC dalam  perencanaan  pembangunan gedung baru di PKN STAN, peneliti menemukan  bahwa  metode  tersebut dapat  menggambarkan  dengan  jelas tujuan  yang  ingin  dicapai  dan kinerja  yang  ingin  dihasilkan.  Dari pelaksanaan analisis tersebut, terlihat bahwa analisis LCC mampu memberikan gambaran yang memadai  dari  sisi  pertimbangan efisiensi  biaya . Panggunaan  metode analisis LCC dalam rencana pembangunan  gedung  di  PKN STAN  dapat  dijadikan  sebagai pembanding dalam penilaian proyek yang bukan hanya mempertimbangkan  nilai  perolehan bangunannya  saja,  tetapi  biaya sepajang umur seperti biaya pemeliharaan  dan  perawatan  dapat
teratribusi  langsung  ke  dalam penganggaran.
3. Hasil  simulasi  pengadaan  gedung baru  8  lantai  dengan  luas  bangunan
15.436  m 2 tersebut  menunjukkan bahwa  alternatif  pengadaan  yang paling  efisien  adalah  pengadaan gedung dengan niai sesuai anggaran sebesar Rp163.074.565.498,00 dengan  rencana  pemeliharaan  yang dilakukan  secara in-house dengan biaya per tahun sebesar Rp491.503.208,00,  estimasi  biaya listrik  sebesar  Rp857.720.184,00 dan  dilakukan  pemanfaatan  atas gedung  tersebut  yang  menghasikan eatimasi pendapatan sebesar Rp189.400.657,00  per  tahun  dan pada  akhir  masa  manfaat  dilakukan penghapusan  aset  dengan  biaya sebesar Rp689.777.500,00.
4. Manajemen  aset  atas  Barang  Milik Negara  menjadi  salah  satu  faktor penting  dalam  reformasi  keuangan negara  dan  menunjang  pelayanan kepada masyarakat. Manajemen aset modern  haruslah  dipandang  sebagai suatu siklus yang menyeluruh mulai dari pengembangan visi dan strategi, program-program terkait aset, delivery, evaluasi, menajemen kinerja,  hingga  perbaikan-perbaikan manajemen.

## Saran
Berdasarkan  hasil  penelitian sebagaimana  diuraikan  sebelumnya, peneliti  mengajukan  saran  sebagai berikut:
1. Dalam perencanaan pengadaan barang/jasa  khususnya  bangunan  di PKN STAN dapat mempertimbangkan penggunaan metode analisis LCC. 2. Penerapan  metode  LCC  sebisa mungkin dilakukan pada tahap awal perencanaan, misalnya dalam pembentukan  panitia  pengadaan,
karena  semakin  awal  penerapan dalam  suatu  proyek  maka  semakin banyak komponen biaya yang dapat dilakukan efisiensi.
3. Analisis  LCC  yang  dilakukan hendaknya dengan perhitungan yang detil  dan  mendalam,  termasuk definisi,  tujuan,  dan  kinerja  yang diharapkan  dari  pengadaan  gedung. Dalam penerapan yang sesungguhnya mungkin bisa digunakan  konsultan  untuk  analisis yang  lebih  mendalam.  Demikian pula  dengan  dokumentasi  yang diadakan, harus benar-benar lengkap dan jelas.
4. Dokumentasi  data  terkait  dengan analisis  LCC  harus  dikelola  dengan baik  karena  pengelolaan  aset terutama  bangunan  yang  memiliki jangka  waktu  yang  cukup  lama, sehingga  harus  menerapkan data management yang baik.
5. Dalam  menentukan  tingkat  suku bunga,  inflasi,  kenaikan  harga,  dan biaya-biaya  untuk  analisis  LCC hendaknya sebisa mungkin merujuk pada  kenyataan  di  lapangan  selama rentang  waktu  tertentu,  sehingga hasil perhitungan lebih handal.
6. Jika  belum  ada  peraturan  khusus yang mengatur mengenai penerapan analisis  perencanaan  dengan  LCC, maka  proses  perencanaan  harus tetap  berpegang  pada  peraturan- peraturan  terkait  yang  sudah  ada, jangan sampai metode analisis LCC ini  melanggar  peraturan/ketentuan yang berlaku.

## DAFTAR PUSTAKA
Badan  Pemeriksa  Keuangan  Republik Indonesia. (2016). Ikhtisar Hasil  Pemeriksaan  Semester  II Tahun  2015.  Badan  Pemeriksa Keuangan  Republik  Indonesia. Jakarta: Badan Pemeriksa Keuangan Republik Indonesia. Fuller, S., K., & Petersen, S., R. (1996, February). NIST Handbook 135 Life  Cycle  Costing  Manual
Building  and  Fire  Research Laboratory  Office  of  Applied Economics .  Dipetik  11  16, 2016, dari ire.nist.gov: http://fire.nist.gov/bfrlpubs/buil d96/PDF/b96121.pdf Barringer,  H.,  P.  (2003).  A  life  cycle cost  summary.  international conference  of  maintenance societies (ICOMS-2003). Perth.
Western Australia. Jones, K., & White, A., D. (2008). RICS Public Sector Asset Management  Guidelines  A guide to best practice. Coventry:  Royal  Institution  of Chartered Surveyors. New  South  Wales  Government  Asset Management Committee. (2003). Total Asset Management  Manual  (TAM Manual). New  South  Wales: New South Wales Government
Asset Management Committee.
NSW  Government.  (2003,  August). Total Asset Management Manual. Retrieved  December 21, 2016, from http://www.gamc.nsw.gov.au/ta m/ Nugraha,  S.,  Y.  (2009).  Analisis Kemungkinan Penerapan Metode  Life-Cycle  Costing Dalam Perencanaan Pembangunan Gedung Di Sekolah Tinggi Akuntansi Negara.  Tangerang  Selatan: Sekolah Tinggi Akuntansi Negara.
Pemerintah Republik Indonesia. (2005).
Peraturan  Pemerintah  Republik Indonesia  Nomor  23  Tahun 2005 tentang Pengelolaan Keuangan Badan Layanan Umum.  Jakarta:  Pemerintah Republik Indonesia. PKN STAN. (2016). Penjelasan Rencana  Kebutuhan  Barang Milik Negara UPKPB: Politeknik  Keuangan  Negara STAN Tahun  2016. Tangerang
Selatan: PKN STAN. Politeknik  Keuangan  Negara  STAN. (2016).  Laporan  Keuangan SAK-BLU  untuk  Tahun  yang Berakhir  pada  31  Desember 2015.  PKN  STAN.  Tangerang Selatan: PKN STAN. Shields,  M.,  &  Young,  M.  (1991).
Managing  Product  Life  Cycle Costs: An Organizational Model . Journal of Cost
Management,  Vol  5  (Autumn),
pp 39-52.
Silva, A., & Fernandes, A. (2005). Risk
Based  Management  in  the
Product  Development  Process.
Proceedings  of  EIASM  12th International Product Development Management Conference  (pp.  pp.  399-413). Copenhagen: EIASM.
Woodward,  D.  G.  (1997). Life  Cycle Costing--Theory,  Information, Acquisition,  and  Application. International Journal of Project Management, Vol. 15 (No. 6,), page 335-344.