Abstrak—Kondisi  pandemi  berdampak  terhadap  penurunan permintaan  apartemen  di  Indonesia.  Apartemen  pada secondary market mengalami penurunan harga transaksi 10%- 20%  selama  masa  pandemi.  Pada  pasar  primer  apartemen banyak  diberikan  kemudahan  dalam  pembayaran  seperti diskon Down Payment, angsuran diperpanjang, free interior, dan lainnya untuk menarik konsumen. Harga  apartemen mengalami penurunan dengan cara promosi diskon harga jual 5%-10%.  Data  penjualan  apartemen  di  Indonesia  turun  50% pada kuartal I-2022. Sedangkan tingkat hunian atau okupansi apartemen  servis  mengalami  penuruan  dari  61%  menjadi 58,2%.  Kondisi  tersebut  diperparah  dengan  adanya  risiko jumlah apartemen yang akan bertambah membuat  occupancy rate  mungkin  bertambah  menurun  dan  berdampak  pada penerimaan  Apartemen  Grand  Shamaya.  Oleh  karena  itu, dibutuhkan analisis kelayakan finansial dan analisis sensitivitas terhadap penerimaan investasi pada proyek Apartemen Grand Shamaya. Analisis  kelayakan finansial dari Apartemen Grand Shamaya  ini  dilakukan  dengan  menggunakan  parameter  Net Present  Value  (NPV),  Internal  Rate  of  Return  (IRR),  dan Payback  Period  (PP).  Langkah-langkah  dalam  melakukan analisis adalah mengestimasi biaya investasi, pendapatan, dan pengeluaran untuk membuat aliran kas selama masa investasi proyek,  kemudian  dilakukan  analisis  kelayakan  finansial  dan analisis  sensitivitas.  Hasil  dari  analisis  kelayakan  finansial proyek Apartemen Grand Shamaya Tower Rishley dengan nilai MARR 7,12% didapatkan nilai NPV sebesar Rp 27.285.185.406, IRR  8,85%,  dan  payback  period  6  tahun.  Analisis  sensitivitas dilakukan pada variabel biaya investasi, harga jual unit, tingkat penjualan unit, dan biaya operasional. Dari analisis sensitivitas yang dilakukan didapatkan variabel yang paling sensitif yaitu kenaikan biaya investasi dengan batas kenaikan sebesar 2,34%.
Kata Kunci—Analisis Sensitivitas, Apartemen, Investasi.

## I. PENDAHULUAN
ERTUMBUHAN  jumlah  penduduk  pada  Indonesia mengalami  kenaikan  sebanyak  0,79  persen,  dari  hasil sensus penduduk tahun 2020. Total dari jumlah penduduk di provinsi  Jawa  Timur  sebanyak  40,67  juta  jiwa  dengan  luas wilayah  provinsi  Jawa  Timur  47,8  ribu  kilometer  persegi. Dengan  pertambahan  jumlah  penduduk  di  Indonesia  yang tinggi ini dibutuhkan pertambahan tempat tinggal atau hunian untuk keluarga-keluarga baru di Indonesia.
Kota  Surabaya  merupakan  kota  kedua  terbesar  di Indonesia  dengan  pertumbuhan  penduduk  dari  tahun  2019 hingga tahun 2020 sebanyak 8556 jiwa. Dengan pertumbuhan penduduk yang cukup tinggi di Surabaya, dibutuhkan hunian baru untuk para penduduknya. Keterbatasan lahan yang ada pada  kota  Surabaya  menjadikan  apartemen  menjadi  solusi untuk memperbanyak hunian secara bertingkat. Hal tersebut juga  menjadikan  kota  Surabaya  sebagai  potensi  yang  baik untuk  berinvestasi  pada  proyek  apartemen.  Meskipun  kota
Surabaya  memiliki  potensi  yang  baik  untuk  membangun proyek apartemen, perlu melihat persaingan dari peningkatan pembangunan apartemen di Surabaya. Biaya investasi untuk pembangunan  proyek  apartemen  juga  cukup  besar  dan membutuhkan analisis sensitivitas terhadap variabel-variabel yang berpengaruh pada investasi.
Apartemen  Grand  Shamaya  dibangun  di  atas  area  seluas 1,6  ha  dan  berlokasi  di  segitiga  emas  kota  Surabaya, dirancang  dengan  memadukan  desain  eksterior  yang  ikonik dengan lanskap yang terinspirasi dari alam. Grand Shamaya hadir  dengan  konsep Luxury  Resort dan  dilengkapi  dengan fasilitas  berstandar  internasional  yang  dipadukan  sempurna dengan  unsur-unsur  alam  disekelilingnya  seperti  air  terjun dan  taman  terbuka  hijau.  Fasilitas  yang  tersedia  pada apartemen ini adalah kolam renang, gym , lapangan olahraga, dan  lainnya.  Apartemen  Grand Shamaya  berlokasi  strategis di  tengah  kota  yaitu  di  kawasan Central  Business  District (CBD) Kota Surabaya.
Kondisi pandemi berdampak terhadap penurunan permintaan  apartemen  di  Indonesia.  Apartemen  pada secondary  market mengalami  penurunan  harga  transaksi 10%-20% selama masa pandemi. Hal ini dikarenakan banyak investor  menjual  unit  apartemen  namun  menurunnya  juga calon pembeli sehingga penjual apartemen harus menurunkan harga agar dapat terjual segera. Pada pasar primer apartemen banyak  diberikan  kemudahan  dalam  pembayaran  seperti diskon Down Payment , angsuran diperpanjang, free interior , dan  lainnya  untuk  menarik  konsumen.  Harga  apartemen mengalami  penurunan  dengan  cara  promosi  harga  jual  5%- 10%. Data penjualan apartemen di Indonesia turun 50% pada kuartal  I-2022.  Sedangkan  tingkat  hunian  atau  okupansi apartemen  servis  mengalami  penuruan  dari  61%  menjadi 58,2%.  Dengan  adanya  risiko  jumlah  apartemen  yang  akan bertambah membuat occupancy rate mungkin menurun dan berdampak  pada  penerimaan  Apartemen  Grand  Shamaya. Oleh  karena  itu,  dibutuhkan  analisis  sensitivitas  terhadap penerimaan  investasi  pada  proyek  Apartemen  Grand Shamaya  dengan  tujuan  mengetahui  variabel-variabel ketidakpastian  terhadap  batas-batas  penerimaan  investasi pada Apartemen Grand Shamaya.

## II. METODE PENELITIAN

## A. Konsep Penelitian
Penelitian  ini  menggunakan  konsep time  value  of  money (TVM)  atau  nilai  uang  terhadap  waktu  sehingga  dapat diketahui penerimaan dari investasi proyek Apartemen Grand Shamaya  Tower  Rishley  [1].  Dengan  menghitung  biaya investasi  dari  proyek,  pendapatan,  serta  pengeluarannya,

## Analisis Sensitivitas Penerimaan Investasi Proyek Apartemen Grand Shamaya Tower Rishley di Surabaya
Wilbert Kenjiro Gonta dan Retno Indryani Departemen Teknik Sipil, Institut Teknologi Sepuluh Nopember (ITS)
e-mail : retno_i@ce.its.ac.id
P
dapat dilakukan analisis kelayakan finansial dari proyek ini. Setelah  dilakukan  analisis  kelayakan  finansial  dari  proyek, dilanjutkan  dengan  analisis  sensitivitas  untuk  mengetahui seberapa  sensitif  perubahan  dari  variabel-variabel  terhadap kelayakan  finansial  investasi  proyek  Apartemen  Grand Shamaya Tower Rishley.

## B. Data Penelitian
Data  yang  diperlukan  dikumpulkan  terlebih  dahulu sebelum memulai perhitungan. Berikut merupakan data-data yang diperlukan beserta sumber datanya antara lain: 1. Untuk  analisis  biaya  investasi,  seperti  biaya  tanah  dan biaya  konstruksi,  dibutuhkan  data  luas  tanah  dan  harga tanah sekitar atau properti lain, lalu dilakukan pendekatan perbandingan  data  pasar.  Untuk  biaya  konstruksi dibutuhkan  data  luas  lantai  dan  dikalikan  dengan  harga satuan  bangunan  apartemen  per  m 2 .  Data  luas  tanah  dan luas  lantai  didapatkan  dari  pihak  Apartemen  Grand Shamaya.
2. Untuk  analisis  pendapatan,  dibutuhkan  data  jumlah  dan tipe  kamar,  tingkat  hunian,  harga  jual  kamar,  tarif  parkir kendaraan, dan tarif service charge . Data diperoleh melalui website pihak Apartemen Grand Shamaya.
3. Untuk  analisis  pengeluaran,  dibutuhkan  data  biaya  listrik dan  air  dengan  estimasi  penggunaannya,  juga  data  gaji karyawan disekitar lokasi proyek. Data biaya listrik dan air didapatkan dari PT. PLN dan PDAM, sedangkan data gaji karyawan didapatkan dari data UMR Kota Surabaya.
4. Untuk penentuan bunga pinjaman dibutuhkan data rincian suku bunga pinjaman yang diperoleh dari beberapa bank.
5. Untuk  penentuan Minimum  Attractive  Rate  of  Return (MARR)  dibutuhkan  data  suku  bunga  deposito  yang diperoleh dari beberapa bank.

## C. Analisis Kelayakan Finansial
Analisis  kelayakan  finansial  memerlukan  analisis  aliran kas terlebih dahulu. Analisis aliran kas membutuhkan analisis biaya  investasi,  pendapatan,  dan  pengeluaran.  Berikut tahapan analisis yang dilakukan untuk analisis aliran kas:

## 1) Analisis Biaya Investasi
Analisis  biaya  investasi  tanah  digunakan  data  luas  tanah proyek  dan  dilakukan  pendekatan  perbandingan  data  pasar untuk  harga  tanah.  Analisis  biaya  investasi  konstruksi digunakan  luas  jumlah  lantai  dan  dikalikan  dengan  harga
satuan bangunan apartemen per m 2 .

## 2) Analisis Pendapatan
Analisis  pendapatan  menggunakan  data  jumlah  dan  tipe unit kamar apartemen, tingkat hunian, harga jual kamar, tarif parkir kendaraan, dan service charge .

## 3) Analisis Pengeluaran
Analisis pengeluaran menggunakan data tarif PT PLN dan PDAM di  kota  Surabaya dengan estimasi  penggunaan pada apartemen, serta data gaji karyawan di kota Surabaya.

## 4) Menentukan  Minimum  Attractive  Rate  of  Return
(MARR)
MARR didapatkan dari data rata-rata suku bunga deposito beberapa  bank  di  Indonesia  dan  ditambah  tingkat  risiko. Tingkat risiko digunakan data rata-rata suku bunga pinjaman beberapa bank.

## 5) Analisis Kelayakan Finansial
Analisis  kelayakan  finansial  menggunakan  metode Net Present  Value (NPV), Internal  Rate  of  Return (IRR),  dan Payback Period (PP).

## D. Analisis Sensitivitas
Analisis  sensitivitas.  Dimulai  dengan  memerhitungan pengaruh  batas  penerimaan  investasi  terhadap  perubahan variabel-variabel tertentu untuk melihat seberapa sensitivitas proyek  ini.  Analisis  dilakukan  untuk  beberapa  variasi  dari variabel  yang  akan  dianalisis  pengaruh  perubahannya terhadap nilai NPV, yaitu variabel biaya investasi, harga jual unit,  tingkat  penjualan  unit,  dan  biaya  operasional.  Untuk menentukan  batas  penerimaan  investasi,  data-data  variabel diubah  hingga  NPV  bernilai  0.  Kondisi  keuntungan  normal atau  NPV  bernilai  0  bertujuan  untuk  mengetahui  sampai tingkat  berapa  investasi  yang  akan  dijalankan  menoleransi perubahan kenaikan atau penurusan sebuah variabel [2].
Dari  perhitungan  batasan-batasan  tersebut,  didapatkan variabel  atau  parameter  yang  paling  sensitif  terhadap kelayakan  finansial  proyek  Apartemen  Grand  Shamaya Tower  Rishley.  Persentase  yang  terbesar  perubahannya merupakan  variabel  yang  paling  sensitif  dan  sebaliknya persentase  terkecil  merupakan  variabel  yang  paling  tidak sensitif.  Pada  penelitian  ini  variabel  yang  diperhitungkan adalah biaya investasi, harga jual unit, tingkat penjualan unit, dan biaya operasional.
Tabel 3. Rekapitulasi Pengeluaran Listrik Per Tahun Tahun Pengeluaran Listrik 2024 Rp 516.350.474 2025
Rp 516.350.474
2026
Rp 516.350.474
2027
Rp 516.350.474
2028 Rp 567.985.521 2029 Rp 567.985.521 2030 Rp 567.985.521
Tabel 4. Rekapitulasi Pengeluaran Air Per Tahun Tahun Pengeluaran Air 2024 Rp 112.876.250 2025 Rp 112.876.250 2026 Rp 112.876.250 2027 Rp 112.876.250 2028 Rp 124.163.875
2029 Rp 124.163.875 2030
Rp 124.163.875
Tabel 1.
Rekapitulasi Pendapatan Penjualan Unit Apartemen Per Tahun Tahun Pendapatan Penjualan Unit Apartemen 2024 Rp 238.069.715.074 2025 Rp 248.140.064.021 2026 Rp 258.636.388.729 2027 Rp 269.576.707.972 2028 Rp 251.141.420.272 2029 Rp 261.764.702.349 2030 Rp 181.891.566.172
Tabel 2.
Rekapitulasi Pendapatan Service Charge Per Tahun Tahun Pendapatan Service Charge 2024 Rp 5.228.133.120 2025 Rp 5.228.133.120 2026 Rp 5.228.133.120 2027 Rp 5.228.133.120 2028 Rp 5.750.946.432 2029 Rp 5.750.946.432 2030 Rp 5.750.946.432

## III. PEMBAHASAN

## A. Gambaran Umum Objek Penelitian
Apartemen  Grand  Shamaya  dikembangkan  oleh  PT  PP Properti  Tbk.  ini  terletak  pada  Jalan  Embong  Sawo  No.  1, Surabaya,  Jawa  Timur.  Luas  total  tanah  Apartemen  Grand Shamaya  adalah  16.757  m 2 .  Apartemen  Grand  Shamaya Tower  Rishley  yang  merupakan tower kedua,  direncanakan memiliki  50  lantai  dengan  380  total  unit  apartemen. Apartemen  Grand  Shamaya  Tower  Rishley  direncanakan akan  dibangun  pada  tahun  2023  dan  mulai  beroperasi  pada tahun 2024.

## B. Analisis Kelayakan Finansial
Analisis  kelayakan  finansial  dilakukan  untuk  menilai keberhasilan suatu proyek dari segi finansial dan menghindari kerugian  dari  penanaman  modal  investasi.  Berikut  tahapan analisis  kelayakan  finansial  proyek  Apartemen  Grand Shamaya Tower Rishley:

## 1) Analisis Biaya Investasi
Biaya investasi  tanah proyek Apartemen Grand Shamaya Tower  Rishley  didapatkan  menggunakan  pendekatan perbandingan  data  pasar  sekitar  lokasi  proyek.  Didapatkan nilai pasar tanah per m 2 sebesar Rp 55.293.264, maka dengan luas  tanah  Tower  Rishley  sebesar  3.297,67  m 2 didapatkan nilai tanah Tower Rishley sebesar Rp 182.338.751.969. Biaya konstruksi mengacu pada Rancangan Anggaran Biaya (RAB) Apartemen Grand Shamaya Tower Aubrey tahun 2021, yaitu tower pertama Apartemen Grand Shamaya dengan dilakukan penyesuaian.  Digunakan  data  BPS  (Badan  Pusat  Statistik) rata-rata inflasi di Indonesia tahun 2011-2020 adalah 4,23%. Biaya konstruksi tower pertama pada tahun 2021 sebesar Rp 22.178.549/m 2 . Biaya konstruksi Tower Rishley pada tahun 2023  didapatkan  sebesar  Rp  24.094.537,83/m 2 .  Didapatkan biaya konstruksi Tower Rishley sebesar Rp 943.975.802.978. Biaya  tidak  langsung  meliputi  biaya  jasa  profesi  digunakan 3% dari total biaya konstruksi proyek dan biaya administrasi digunakan 1% dari total biaya konstruksi proyek. Total biaya investasi didapatkan sebesar Rp 1.164.073.587.066.

## 2) Analisis Pendapatan
Analisis pendapatan dilakukan sebagai sumber keuntungan dari  modal  yang  diinvestasikan.  Pendapatan  yang  akan diperhitungkan adalah pendapatan penjualan unit apartemen,
pendapatan parkir, dan pendapatan service charge . a. Pendapatan Penjualan Unit Apartemen Pendapatan penjualan unit apartemen yang berjumlah 380 unit  terjual  selama  tahun  2024-2030.  Rekapitulasi pendapatan penjualan unit apartemen per tahun dapat dilihat pada Tabel 1.
b. Pendapatan Parkir
Analisis pendapatan parkir terdapat dua jenis yaitu parkir per  jam  dan member parkir  per  bulan.  Tarif  parkir  untuk mobil  sebesar  Rp  5.000/jam  dan  untuk  motor  sebesar  Rp 2.000/jam.  Tarif member untuk  mobil  sebesar  Rp 300.000/bulan  dan  untuk  motor  sebesar  Rp  150.000/bulan. Pendapatan  parkir  per  tahun  didapatkan  sebesar  Rp 4.355.000.000.
c. Pendapatan Service Charge Analisis  pendapatan service  charge dikenakan  per  bulan sebesar  Rp  14.000/m 2 .  Luas  total  unit  apartment  sebesar 31.119,84 m 2 . Didapatkan pendapatan service charge sebesar Rp  5.228.133.120/tahun. Service  charge diasumsikan mengalami  kenaikan  10%  di  tahun  ke  5  masa  investasi (2028).  Rekapitulasi  pendapatan service  charge per  tahun dapat dilihat pada Tabel 2.

## 3) Analisis Pengeluaran
Dalam  menganalisis  kelayakan  finansial  sebuah  proyek perlu  menganalisis  pengeluaran  yang  digunakan  untuk menjalankan operasional proyek tersebut. Pengeluaran yang akan  diperhitungkan  adalah  pengeluaran  listrik,  air,  gaji karyawan,  biaya  pemasaran,  dan  biaya  pemeliharaan.  Pada analisis  pengeluaran  digunakan  luas  operasional  yang ditanggung oleh pengelola apartemen seluas 1.237 m 2 . a. Pengeluaran Listrik
Berdasarkan  Laporan  Balai  Besar  Teknologi  Konversi Energi-Badan  Pengkaji  dan  Penerapan  Teknologi  (B2TKE- BPPT)  rata-rata  intensitas  konsumsi  energi  (IKE)  gedung komersial  sebesar  245,61  kWh/m 2 /tahun.  Data  tarif  listrik PLN  (Perusahaan  Listrik  Negara)  per  Januari  hingga  Maret 2023  untuk  daya  3.500  ke  atas  sebesar  Rp  1.699,53/kWh. Didapatkan pengeluaran listrik sebesar Rp
516.350.474/tahun.  Tarif  listrik  diasumsikan  mengalami kenaikan  10%  di  tahun  ke  5  masa  investasi  (2028). Rekapitulasi pengeluaran listrik per tahun dapat dilihat pada Tabel 3.
Tabel 5. Hasil Analisis Pengeluaran Gaji Karyawan Tahun 2024 Posisi Harga Gaji Jumlah Pengeluaran Gaji Karyawan Manajer Rp 8.000.000 2 Rp 192.000.000 Staf Rp 4.525.479 10 Rp 543.057.503 Security Rp 2.821.649 8 Rp 270.878.304 Cleaning Service Rp 2.627.873 6 Rp 189.206.856 Tabel 6. Rekapitulasi Pengeluaran Gaji Karyawan Per Tahun Tahun Pengeluaran Gaji Karyawan 2024 Rp 1.195.142.663 2025 Rp 1.195.142.663 2026 Rp 1.195.142.663 2027 Rp 1.195.142.663 2028 Rp 1.314.656.929 2029 Rp 1.314.656.929 2030
Rp 1.314.656.929 Tabel 7. Rekapitulasi Pengeluaran Biaya Pemasaran Per Tahun Tahun Pengeluaran Biaya Pemasaran 2024 Rp 11.903.485.754 2025 Rp 12.407.003.201 2026 Rp 12.931.819.436 2027 Rp 13.478.835.399 2028 Rp 12.557.071.014 2029 Rp 13.088.235.117 2030 Rp 9.094.578.309 Tabel 8. Rekapitulasi Pengeluaran Biaya Pemeliharaan Per Tahun Tahun Pengeluaran Biaya Pemeliharaan 2024 Rp 2.614.066.560 2025 Rp 2.614.066.560 2026 Rp 2.614.066.560 2027 Rp 2.614.066.560 2028 Rp 2.875.473.216 2029 Rp 2.875.473.216 2030 Rp 2.875.473.216
b. Pengeluaran Air Analisis pengeluaran air menggunakan kebutuhan air per hari  gedung  apartemen  yaitu  sebanyak  20  L/m 2 .  Data  tarif PDAM  kota  Surabaya  dengan  kode  tarif  3.4  yang  meliputi apartemen,  hotel  bintang,  restoran,  ruko, mall ,  dan sebagainya  yaitu  sebesar  Rp  12.500/m 3 .  Didapatkan pengeluaran  air  sebesar  Rp  112.876.250/tahun.  Tarif  air diasumsikan  mengalami  kenaikan  10%  di  tahun  ke  5  masa investasi (2028). Rekapitulasi pengeluaran air per tahun dapat dilihat pada Tabel 4.
c. Pengeluaran Gaji Karyawan
Analisis  pengeluaran  gaji  karyawan  menggunakan  data gaji  dari  situs Indeed dan  data  UMR  (Upah  Minimum Regional)  kota  Surabaya  tahun  2023  sebesar  Rp 4.525.479/bulan.  Didapatkan  pengeluaran  gaji  karyawan sebesar Rp 1.195.142.663/tahun. Gaji karyawan diasumsikan mengalami  kenaikan  10%  di  tahun  ke  5  masa  investasi (2028). Hasil analisis pengeluaran gaji karyawan tahun 2024 dapat dilihat pada Tabel 5. Rekapitulasi pengeluaran air per tahun dapat dilihat pada Tabel 6.
d. Pengeluaran Biaya Pemasaran
Analisis  pengeluaran  biaya  pemasaran  menggunakan  5% dari  pendapatan  penjualan  unit  apartemen.  Rekapitulasi pengeluaran  biaya  pemasaran  per  tahun  dapat  dilihat  pada Tabel 7.
e. Pengeluaran Biaya Pemeliharaan
Analisis  pengeluaran  biaya  pemeliharaan  menggunakan 50% dari pendapatan service charge yang dikenakan kepada pemilik  unit  apartemen.  Didapatkan  pengeluaran  biaya pemasaran  sebesar  Rp  2.614.066.560/tahun.  Rekapitulasi pengeluaran  biaya  pemasaran  per  tahun  dapat  dilihat  pada Tabel 8.

## 4) Sumber Pembiayaan
Sumber  modal  investasi  direncanakan  menggunakan modal sendiri sebesar 40% dan pinjaman bank sebesar 60% dari total investasi. Perhitungan tingkat pengembalian modal sendiri  digunakan  rata-rata  dari  suku  bunga  deposito beberapa  bank  di  Indonesia  ditambah  dengan  risiko. Diasumsikan  tingkat  risiko  juga  sebesar  nilai  rata-rata  suku bunga  deposito  beberapa  bank  di  Indonesia.  Tingkat pengembalian modal pinjaman digunakan rata-rata dari suku bunga  pinjaman  beberapa  bank  di  Indonesia.  Dari perhitungan tersebut didapatkan tingkat pengembalian modal sendiri  sebesar  5,80%  dan  tingkat  pengembalian  modal
pinjaman sebesar 8,00%. Minimum Attractive Rate of Return (MARR)  investasi  proyek  merupakan  gabungan  dari perhitungan tingkat  pengembalian modal sendiri  dan modal pinjaman, dengan perhitungan sebagai berikut:
MARR = (MARR 𝑝𝑖𝑛𝑗𝑎𝑚𝑎𝑛 × % 𝑝𝑖𝑛𝑗𝑎𝑚𝑎𝑛 ) +(MARR 𝑒𝑘𝑢𝑖𝑡𝑎𝑠 × % 𝑒𝑘𝑢𝑖𝑡𝑎𝑠 ) = (8,00% × 60%) + (5,80% × 40%) = 7,12%
Pengembalian modal pinjaman investasi dibayarkan setiap tahun selama masa investasi dengan jumlah yang sama setiap tahun. Pembayaran modal pinjaman sebesar Rp 134.151.845.584/tahun.

## 5) Analisis Aliran Kas
Pada  tahap  akhir  analisis  kelayakan  finansial,  dilakukan pembuatan arus kas dari proyek Apartemen Grand Shamaya Tower Rishley selama masa investasinya. Analisis aliran kas diperlukan  untuk  menilai  kelayakan  finansial  dengan  cara penjumlahan  segala  faktor  finansial  yang  memengaruhi pengembalian  investasi  seperti  biaya  investasi,  pendapatan, dan pengeluaran.
Pada analisis aliran kas diperhitungkan depresiasi aset dan pajak  dari  aliran  kas  proyek  Apartemen  Grand  Shamaya Tower  Rishley  selama  masa  investasi.  Depresiasi  aset diperhitungkan  dengan  metode  depresiasi  garis  lurus  [3]. Umur  rencana  bangunan  direncanakan  30  tahun  sehingga depresiasi  sebesar  3,33%  per  tahun  pada  aset  bangunan proyek  Apartemen  Grand  Shamaya  Tower  Rishley  selama masa  investasi.  Berdasarkan  Pasal  2  PP  (Peraturan Pemerintah) nomor 30/2020, tarih  PPh yang berlaku adalah 20% yang mulai berlaku pada tahun 2020. Peraturan Menteri Keuangan  Nomor  40  tahun  2023  menetapkan  bahwa  tarif pajak  penghasilan  badan  dapat  dikurangi  sebesar  3%, sehingga  pada  analisis  aliran  kas  digunakan  perhitungan pajak sebesar 17%.
Dari hasil perhitungan didapatkan net present value (NPV) dari  investasi  proyek  Apartemen  Grand  Shamaya  Tower Rishley sebesar Rp 27.285.185.406. Nilai net  present  value (NPV)  lebih  besar  dari  0  atau  bernilai  positif  sehingga investasi dapat dikatakan layak secara finansial.
Tabel 9.
Sensitivitas Perubahan Biaya Investasi Nilai Perubahan
NPV
0% Rp 27.285.185.406
+1% Rp 15.644.449.535
+2%
Rp 4.003.713.665
+2,34%
Rp - +3% -Rp 7.637.022.206
+4%
-Rp 19.277.758.077
Tabel 10. Sensitivitas Perubahan Harga Jual Unit Apartemen Nilai Perubahan NPV 0% Rp 27.285.185.406 -1% Rp 16.897.856.259 -2%
Rp 6.510.527.112
-2,63%
Rp - -3% -Rp 3.876.802.036 -4% -Rp 14.264.131.183 Tabel 11.
Sensitivitas Perubahan Tingkat Penjualan Unit Unit Terjual
NPV
380
Rp 27.285.185.406 370 Rp 46.664.547 369 -Rp 1.758.828.341 Tabel 12.
Sensitivitas Perubahan Biaya Operasional Nilai Perubahan
NPV
0% Rp 27.285.185.406 +15% Rp 16.009.143.110
+30%
Rp 4.733.100.813
+36,30%
Rp - +45% -Rp 6.542.941.483 +60% -Rp 17.818.983.780 Tabel 13. Rekapitulasi Perhitungan Sensitivitas Uraian Nilai Perubahan Kenaikan Biaya Investasi 2,34% Penurunan Harga Jual 2,63% Penurunan Tingkat Penjualan Unit 2,63% Kenaikan Biaya Operasional 36,30%
Dari  hasil  perhitungan  didapatkan internal  rate  of  return (IRR)  dari  investasi  proyek  Apartemen  Grand  Shamaya Tower  Rishley  senilai  8,85%.  Nilai internal  rate  of  return (IRR)  lebih  besar  jika  dibandingkan  dengan  nilai  MARR yaitu 7,12%, sehingga investasi dapat dikatakan layak secara finansial.
Periode  pengembalian investasi/ payback period (PP) dari investasi proyek Apartemen Grand Shamaya Tower Rishley adalah pada tahun ke-6.

## C. Analisis Sensitivitas
Analisis  sensitivitas  pada  proyek  Apartemen  Grand Shamaya Tower Rishley dilakukan dengan tujuan mengetahui dampak perubahan parameter-parameter terhadap  penerimaan  investasi  proyek.  Pada  analisis sensitivitas  proyek  Apartemen  Grand  Shamaya  Tower Rishley  dilakukan  perubahan  pada  variabel  biaya  investasi, harga jual unit apartemen, tingkat penjualan unit, dan biaya operasional proyek.

## 1) Perubahan Biaya Investasi
Pada  analisis  sensitivitas  perubahan  biaya  investasi dilakukan  perubahan  dengan  interval  sebesar  +1,0%.  Dari hasil  analisis  sensitivitas  perubahan  biaya  investasi  proyek Apartemen  Grand  Shamaya  Tower  Rishley  didapatkan bahwa  jika  biaya  investasi  mengalami  kenaikan  sebesar 2,34%, maka didapatkan nilai net present value (NPV) sama dengan  Rp  0.  Dapat  disimpulkan  jika  kenaikan  biaya investasi proyek Apartemen Grand Shamaya Tower Rishley lebih  dari  2,34%,  maka  didapatkan  nilai net  present  value (NPV) sama dengan Rp 0. Dapat disimpulkan jika kenaikan biaya  investasi  proyek  Apartemen  Grand  Shamaya  Tower Rishley lebih dari 2,34%, maka didapatkan nilai net present value (NPV)  negatif  dan  investasi  tidak  layak  secara finansial. Hasil analisis sensitivitas terhadap perubahan biaya investasi  sensitivitas  terhadap  perubahan  biaya  investasi dapat  dilihat  pada  Tabel  9.  Grafik  sensitivitas  perubahan
buaya investasi dapat dilihat pada Gambar 1.

## 2) Perubahan Harga Jual Unit Apartemen
Harga  jual  unit  apartemen  merupakan  pendapatan  utama dari  proyek  Apartemen  Grand  Shamaya  Tower  Rishley, sehingga  sangat  penting  untuk  dianalisis  sensitivitas perubahannya karena sangat berdampak terhadap penerimaan investasi  proyek.  Pada  analisis  sensitivitas  perubahan  harga jual  unit  apartemen  dilakukan  perubahan  dengan  interval sebesar  -1,0%.  Dari  hasil  analisis  sensitivitas  perubahan harga  jual  unit  Apartemen  Grand  Shamaya  Tower  Rishley didapatkan bahwa jika harga jual unit apartemen mengalami penurunan sebesar 2,63%, maka didapatkan nilai net present value (NPV)  sama  dengan  Rp  0.  Dapat  disimpulkan  jika penurunan harga jual unit Apartemen Grand Shamaya Tower Rishley lebih dari 2,63%, maka didapatkan nilai net present value (NPV)  negatif  dan  investasi  tidak  layak  secara finansial. Hasil analisis sensitivitas terhadap perubahan harga jual  unit  apartemen  dapat  dilihat  pada  Tabel  10.  Grafik sensitivitas perubahan harga jual unit apartemen dapat dilihat pada Gambar 2.

## 3) Perubahan Tingkat Penjualan Unit
Pada  proyek  Apartemen  Grand  Shamaya  Tower  Rishley terdapat total 380 unit yang tersedia untuk dijual dan menjadi sumber  pendapatan  proyek.  Pada  analisis  pendapatan penjualan unit apartemen diasumsikan unit terjual habis pada akhir  masa  investasi  proyek,  sedangkan  kenyataannya  unit apartemen mungkin tidak terjual habis. Oleh karena itu, perlu dilakukan  analisis  sensitivitas  terhadap  perubahan  tingkat penjualan  unit  Apartemen  Grand  Shamaya  Tower  Rishley. Pada  analisis  sensitivitas  perubahan  tingkat  penjualan  unit apartemen dilakukan simulasi perubahan dengan mengurangi total penjualan unit apartemen. Dari hasil analisis sensitivitas perubahan tingkat penjualan unit Apartemen Grand Shamaya Tower Rishley didapatkan bahwa jika tingkat penjualan unit apartemen mengalami penurunan sebesar 10 unit atau sebesar
Gambar 1. Grafik Sensitivitas Perubahan Biaya Investasi.
Gambar 2. Grafik Sensitivitas Perubahan Harga Jual Unit Apartemen.
Gambar 3. Grafik Sensitivitas Perubahan Tingkat Penjualan Unit.
Gambar 4. Grafik Sensitivitas Perubahan Biaya Operasional.
2,63%, maka didapatkan nilai net present value (NPV) sama dengan Rp 46.664.547. jika tingkat penjualan unit apartemen mengalami  penurunan  lebih  dari  10  unit,  maka  nilai  NPV akan negatif dan investasi tidak layak secara finansial. Dapat disimpulkan  dari  total  380  unit  Apartemen  Grand  Shamaya setidaknya  harus  terjual  sebanyak  370  unit  agar  investasi dapat  dikatakan  layak  secara  finansial.  Hasil  analisis sensitivitas terhadap perubahan tingkat penjualan unit dapat dilihat  pada  Tabel  11.  Grafik  sensitivitas  perubahan  tingkat penjualan unit dapat dilihat pada Gambar 3.

## 4) Perubahan Biaya Operasional
Biaya operasional pada proyek Apartemen Grand Shamaya Tower Rishley merupakan biaya yang diperlukan agar proyek dapat  terus  beroperasional/berjalan.  Biaya  operasional meliputi  biaya  penggunaan  listrik,  biaya  penggunaan  air, biaya  pengeluaran  gaji,  biaya  pemasaran,  dan  biaya pemeliharaan  gedung  apartemen.  Pada  analisis  sensitivitas perubahan  biaya  operasional  dilakukan  perubahan  dengan interval  sebesar  +15,0%.  Dari  hasil  analisis  sensitivitas perubahan  biaya  operasional  proyek  Apartemen  Grand Shamaya  Tower  Rishley  didapatkan  bahwa  jika  biaya operasional  mengalami  kenaikan  sebesar  36,30%,  maka didapatkan nilai net present value (NPV) sama dengan Rp 0. Dapat  disimpulkan  jika  kenaikan  biaya  investasi  proyek Apartemen  Grand  Shamaya  Tower  Rishley  lebih  dari 36,30%,  maka  didapatkan  nilai net  present  value (NPV) negatif  dan  investasi  tidak  layak  secara  finansial.  Hasil analisis  sensitivitas  terhadap  perubahan  biaya  operasional dapat  dilihat  pada  Tabel  12.  Grafik  sensitivitas  perubahan biaya operasional dapat dilihat pada Gambar 4.

## 5) Pembahasan Sensitivitas
Analisis  sensitivitas  pada  penerimaan  investasi  proyek Apartemen  Grand  Shamaya  Tower  Rishley  dilakukan  pada
variabel kenaikan biaya investasi, perubahan harga jual unit apartemen, perubahan tingkat penjualan unit apartemen, dan kenaikan  biaya  operasional.  Rekapitulasi  hasil  perhitungan sensitivitas  dapat  dilihat  pada  Tabel  13.  Dari  tabel  tersebut dapat dilihat bahwa biaya investasi merupakan variabel yang paling  sensitif.  Kenaikan  biaya  investasi  2,34%  sudah mengakibatkan nilai NPV sama dengan Rp 0. Kenaikan biaya investasi lebih dari 2,34% akan menyebabkan investasi tidak layak.  Sedangkan  variabel  yang  paling  tidak  sensitif  adalah biaya  operasional.  Batas  kelayakan  akibat  kenaikan  biaya operasional sebesar 36,30%.

## IV. KESIMPULAN
Pada  penelitian  ini  telah  dilakukan  analisis  kelayakan finansial dan analisis sensitivitas terhadap penerimaan proyek Apartemen  Grand  Shayama  Tower  Rishley.  Kesimpulan yang didapatkan dari penelitian ini adalah analisis kelayakan dari  segi  finansial  proyek  dapat  dikatakan  investasi  layak dilakukan.  Analisis  sensitivitas  kelayakan  finansial  proyek Apartemen Grand Shamaya Tower Rishley terhadap variabel biaya investasi, harga jual unit apartemen, tingkat penjualan unit,  dan  biaya  operasional,  didapatkan  hasil  variabel  yang paling  sensitif  yaitu  kenaikan  biaya  investasi  dengan  batas kenaikan sebesar 2,34%.

## DAFTAR PUSTAKA
[1]
Jumingan, Studi Kelayakan Bisnis: Teori dan Pembuatan Proposal
Kelayakan . Jakarta: Bumi Aksara, 2009.
[2] D. Sobana, Studi Kelayakan Bisnis . Bandung: CV Pustaka Setia, 2018.
[3] M.  Giatman, Ekonomi  Teknik .  Jakarta,  Indonesia:  Raja  Grafindo Persada, 2011.