Abstrak—Perumahan Tirtasani Royal Resort merupakan salah satu  perumahan  yang  terletak  di  Kota  Malang.  Developer perumahan  melakukan  pengembangan  dengan  pembukaan cluster  baru  bernama  Royal  River.  Dalam  pengembangan sebuah  cluster  perumahan,  tentu  ada  biaya-biaya  yang dikeluarkan. Biaya-biaya tersebut harus dikembalikan dengan harga  jual.  Faktor  yang  mempengaruhi  besarnya  harga  jual ditentukan dengan besarnya biaya tetap (fixed cost) dan biaya variabel  (variable  cost).  Penelitian  ini  bertujuan  untuk menganalisis harga jual rumah di Perumahan Tirtasani Royal Resort  cluster  Royal  River.  Analisis  penetapan  harga  jual dilakukan dengan metode Analisa Titik Impas melalui analisis biaya tetap dan biaya variabel  dari rencana investasi, dengan margin  keuntungan  10%,  20%,  dan  30%.  Dari  hasil  analisis untuk tipe rumah 40-84 dengan margin profit 10% didapatkan harga  jual  sebesar  Rp  403.018.204,  margin  profit  20% didapatkan  harga  jual  sebesar      Rp  439.656.223,  dan  margin profit  30%  didapatkan  harga  jual  sebesar  Rp  476.294.242. Sedangkan untuk tipe rumah 106-90 dengan margin profit 10% didapatkan  harga  jual  sebesar  Rp  731.205.216,  margin  profit 20%  didapatkan  harga  jual  sebesar  Rp  797.678.418,  dan margin profit 30% didapatkan harga jual Rp 864.151.619.
Kata Kunci—Analisa Titik Impas, Biaya Tetap, Biaya Variabel, Penetapan Harga Jual.

## I. PENDAHULUAN
IRTASANI  Royal  Resort  merupakan  perumahan  yang dikembangkan  oleh  PT  Citra  Gading  Asritama. Perumahan  ini  terletak  di  Kota  Malang  Kecamatan  Karang Ploso, dengan luas pengembangan lahan lebih dari 100 Ha. Lokasi  ini  merupakan  lokasi  yang  cukup  strategis  karena terletak  dipinggir  jalan  provinsi,  dekat  dengan  kawasan industri,  kampus,  pariwisata  Batu,  serta  exit  tol  Malang  – Pandaan.  Melihat  peluang  yang  cukup  baik  ini,  PT  Citra Gading Asritama berencana untuk melakukan pengembangan dengan pembukaan cluster baru.
Banyaknya  perumahan  yang  juga  terletak  di  Kecamatan Karang  Ploso  menyebabkan  adanya  persaingan  antar developer.  Perumahan  ini  diantaranya  adalah  Perumahan Green Hills, Graha Kencana, Hunian Islami, dan Patra Land. Dengan  adanya  persaingan  ini,  developer  perlu  untuk menghitung  penetapan  harga  jual  rumah  secara  cermat. Tujuannya  adalah  agar  semua  unit  perumahan  memiliki potensi untuk terjual.
Salah satu metode yang dapat dilakukan untuk menentukan harga  jual  adalah  metode  Analisa  Titik  Impas  ( Break  Even Analysis ).  Titik  impas  adalah  titik  atau  keadaan  dimana perusahaan  di  dalam  operasinya  tidak  memperoleh keuntungan  dan  tidak  menderita  kerugian  [1].  Nilai  titik impas  ini  diperoleh  dari  hubungan  biaya  tetap  dan  biaya variabel  terhadap  pemasukan  yang  diterima  dalam  suatu proyek.    Berdasarkan  uraian  diatas,  maka  perlu  dilakukan penelitian untuk mendapatkan besaran biaya tetap ( fixed cost )
dan  biaya  variabel  ( variable  cost )  yang  terjadi  pada pengembangan  Perumahan  Tirtasani  Royal  Resort cluster Royal  River.  Besaran  biaya  tetap  ( fixed  cost )  dan  biaya variabel  ( variable  cost )  akan  digunakan  untuk  penentuan harga jual dengan menggunakan metode Analisa Iitik Impas.

## II. TINJAUAN PUSTAKA

## A. Harga dan Biaya
Harga adalah jumlah uang atau alat tukar lain yang senilai yang  harus  dibayarkan  untuk  produk  atau  jasa  pada  waktu tertentu dan di pasar tertentu. Perusahaan harus menetapkan harga pada saat pertama kali mereka mengembangkan produk baru [2]. Biaya adalah nilai moneter dari barang dan jasa yang dikeluarkan  untuk  mendapatkan  keuntungan  baik  dimasa sekarang maupun dimasa mendatang [3].

## B. Biaya Tetap (fixed cost)
Biaya  tetap (fixed  cost) adalah  biaya  yang  harus dikeluarkan relatif sama walaupun volume produksi berubah dalam batas-batas tertentu [3].
C. Biaya Variabel (Variable cost)
Biaya variable adalah biaya yang jumlah totalnya berubah secara  sebanding  dengan  perubahan  volume  kegiatan  atau aktivitas .

## D. Biaya Total (Total Cost)
Biaya  total  adalah  jumlah  seluruh  biaya  tetap  dan  biaya variabel yang dikeluarkan oleh perusahaan untuk menghasilkan sejumlah produk [3]. Kurva biaya total dapat dilihat  pada  Gambar  1.  Rumus  perhitungan  biaya  total menggunakan rumus 1 sebagai berikut:

## Analisa Penetapan Harga Jual Rumah di Perumahan Tirtasani Royal Resort Malang
Alfian Bagus Nurcahyo dan Retno Indryani Departemen Teknik sipul, Institut Teknologi Sepuluh Nopember (ITS)
e-mail : retno_i@ce.its.ac.id
T
Gambar 1. Kurva biaya total ( Total cost ).
TC  =  FC  +   (VC x Q) (1)
Dimana: TC   =  Biaya Total VC  =  Biaya Variabel (Variable Cost) FC  =  Biaya Tetap (Fixed Cost)
Q   =  Jumlah Unit Rumah (Quantity)

## E. Titik Impas
Titik  impas  adalah  suatu  keadaan  di  mana  dalam operasinya,  perusahaan  tidak  memperoleh  laba  dan  tidak menderita rugi [1].

## III. METODOLOGI

## A. Langkah Penelitian
Dalam penelitian ini dilakukan langkah penelitian. Langkah penelitian dapat dilihat dalam Gambar 2.

## B. Data
Dalam  penelitian  ini  terdapat  dua  jenis  data  yang  akan digunakan, dua jenis data tersebut yaitu:

## 1) Data Primer
Pada penelitian ini data primer diperoleh dari wawancara dengan developer.

## 2) Data Sekunder
Data  sekunder  terdiri  dari  data-data  mengenai  biaya pembangunan  perumahan  Tirtasari  Royal  Resort  cluster Royal River.

## C. Penetapan Harga Jual
Untuk  menetapkan  harga  jual,  perlu  dilakukan  skenario penetapan  margin  keuntungan.  Skenario  ini  dilakukan dengan simulasi keuntungan yaitu 10%, 20%, dan 30% dari harga total. Persentase margin keuntungan tersebut diperoleh berdasarkan  persentase  batas  minimum  dan  maksimum keuntungan dari bisnis properti.

## D. Analisa Titik Impas
Setelah harga jual ditetapkan, maka dilakukan analisis titik impas untuk mengetahui jumlah unit pada kondisi impas dan keuntungan yang bisa diperoleh dari volume penjualan.

## IV. ANALISA DAN PEMBAHASAN

## A. Data Perumahan
Ada  dua  tipe  rumah  yang  ditawarkan  kepada  pembeli  di Perumahan Tirtasani Royal Resort cluster Royal River, yaitu tipe  40-84  dan  tipe  106-90.  Tabel  1  adalah  data  masing- masing tipe rumah.

## B. Perhitungan Biaya Variabel
Yang  termasuk  biaya  variabel  adalah  biaya  konstruksi rumah.  Perhitungan  biaya  konstruksi  rumah  dilakukan dengan menghitung volume pekerjaan lalu dikalikan dengan analisa  harga  satuan  pekerjaan  yang  didapatkan  dari  HSPK Kabupaten Malang tahun 2016 sehingga didapatkan Rencana
Gambar 2. Diagram alir penelitian
Tabel 1.
Data tipe rumah Tipe Luas Tanah (m 2 ) Luas Bangunan (m 2 ) Q Rencana (Unit) 40-84 40 3000 272 106- 90 106 4500
42 Total
314
Tabel 2. RAB rumah tipe 40-84 No Jenis Pekerjaan Total 1 Pekerjaan Persiapan Rp       4.539.367 2 Pekerjaan Tanah Rp       4.039.287 3 Pekerjaan Pondasi Rp     11.931.978 4 Pekerjaan Beton Rp     31.547.351 5 Pekerjaan Dinding Rp     32.834.818 6 Pekerjaan Lantai dan Plafond Rp     23.281.715 7 Pekerjaan Kusen Rp     20.146.929 8 Pekerjaan Atap Rp     30.884.775 9 Pekerjaan Finishing Rp     15.871.982 10 Pekerjaan Sanitasi Rp     12.543.593 11 Pekerjaan Instalasi Listrik Rp      6.001.300 Total Rp      193.623.094 Tabel 3. RAB rumah tipe 106-90 No Jenis Pekerjaan Total 1 Pekerjaan Persiapan Rp     4.573.867 2 Pekerjaan Tanah Rp     6.977.389 3 Pekerjaan Pondasi Rp   27.501.855 4 Pekerjaan Beton Rp 112.551.841 5 Pekerjaan Dinding Rp   80.863.287 6 Pekerjaan Lantai dan Plafond Rp   60.644.142 7 Pekerjaan Kusen Rp   30.511.313 8 Pekerjaan Atap Rp   44.822.475 9 Pekerjaan Finishing Rp   46.761.011 10 Pekerjaan Sanitasi Rp   35.589.350 11 Pekerjaan Instalasi Listrik Rp   13.858.500 Total Rp 464.655.030 Tabel 4. Biaya konstruksi rumah pada tahun 2019 Tipe 2016 2017 2018 2019 Inflasi 3,02 % 3,61 % 3,13 % - 40-84 Rp 193.623.094 Rp 199.470.511 Rp 206.671.396 Rp 213.140.211 106- 90 Rp 464.655.030 Rp 478.687.611 Rp 495.968.234 Rp 511.492.040
Anggaran Biaya (RAB). RAB konstruksi rumah dapat dilihat pada Tabel 2 dan Tabel 3.
Biaya  diatas  harus  dikonversikan  ke  tahun  2019  karena dihitung menggunakan HSPK 2016. Untuk mengkonversikan biaya tersebut dilakukan dengan menghitung inflasi tahunan yang  datanya  didapatkan  dari  Badan  Pusat  Statistik Indonesia. Berdasarkan perhitungan, biaya konstruksi rumah pada tahun 2019 dapat dilihat pada Tabel 4.

## C. Kurva Biaya Variabel
Dari perhitungan  pada Tabel  4,  dapat  dibuat  kurva  biaya variabel seperti pada Gambar 3 dan Gambar 4.

## D. Perhitungan Biaya Tetap
Biaya  tetap  pada  pengembangan  Perumahan  Tirtasani Royal Resort cluster Royal River meliputi:

## 1) Biaya Pembelian Tanah
Dari wawancara dengan developer didapatkan biaya pembelian tanah per meter persegi  sebesar Rp 450.000/m 2 . Luas cluster Royal River sebesar 59.500 m 2 , sehingga besar biaya pembelian tanah adalah:
Biaya Pembelian tanah   = Rp 450.000 x 59.500 = Rp 26.775.000.000

## 2) Biaya Pematangan Tanah
Berdasarkan  analisa  dan  perhitungan,  didapatkan  harga pematangan  tanah  per  meter  persegi  adalah  sebesar  Rp 200.000. Sehingga besar biaya pematangan tanah adalah: Biaya Pematangan Tanah  =  Rp 200.000 x 59.500 = Rp 11.900.000.000

## 3) Biaya Perizinan Tanah
Biaya perizinan tanah meliputi biaya perizinan IMB (Ijin Mendirikan  Bangunan)  dan  IPPT  (Ijin  Peruntukan Penggunaan Tanah). Biaya IPPT didapatkan dari wawancara dengan  developer  sedangkan  biaya  IMB  didapatkan  dari Peraturan  Daerah  Malang  No.20  Tahun  2008.  Perhitungan biaya perizinan tanah dapat dilihat pada Tabel 5.

## 4) Biaya Sertifikasi Tanah
Biaya  sertifikasi  tanah  dihitung  berdasarkan  Peraturan Pemerintah  Nomor  13  Tahun  2010.  Dari  hasil  analisa  dan perhitungan, didapatkan biaya sertifikasi tanah seperti dalam Tabel 6.

## 5) Biaya Fasilitas Umum
Untuk menghitung biaya fasilitas umum, diperlukan data dari developer berupa data gambar teknis proyek perumahan dan beberapa data RAB dari developer . Berdasarkan analisa dan  perhitungan,  rekapitulasi  biaya  fasilitas  umum  dapat dilihat pada Tabel 7.

## 6) Biaya Desain
Menurut  J.  Kelly,  S.  Male,  and  D.  Graham  [4],    biaya desain  suatu  proyek  adalah  sebesar  2%  dari  total  nilai investasi. Perhitungan nilai investasi dapat dilihat pada Tabel 8.
Gambar 3. Kurva biaya variabel tipe 40-84.
Gambar 4. Kurva biaya variabel tipe 106-90.
Tabel 5.
Biaya perizinan tanah
Uraian Luas (m 2 ) Biaya (Rp/m 2 ) Jumlah Unit Total IMB 40-84 40 3000 272 Rp 32.640.000 106- 90 106 4500 42 Rp 20.034.000 IPPT Rp 50.000.000 Total Rp 102.674.000 Tabel 6. Biaya sertifikasi tanah No Uraian Total 1 Pelayanan Ukuran Tanah Rp     134.595.000 2 Pelayanan Pemeriksaan Tanah Rp         9.663.000 3 Pendaftaran Tanah Rp              50.000 4 BPHTB Rp 1.338.775.000 Total Rp 1.483.158.000 Tabel 7. Rekapitulasi biaya fasilitas umum No Uraian Total 1 Konstruksi Jalan Rp 1.905.225.928 2 Drainase & Trotoar Rp      57.757.066 3 Daerah Hijau Rp    129.836.298 4 Penerangan Jalan Rp    168.067.257 5 Pos Satpam Rp      50.327.847 6 Saluran Air Bersih Rp    200.176.600 Total Rp 3.060.886.551 Tabel 8. Rekapitulasi biaya investasi No Uraian Total 1 Rumah tipe 40 Rp      213.140.211 2 Rumah tipe 106 Rp      511.492.040 3 Pembelian Lahan Rp 26.775.000.000 4 Pematangan Lahan Rp 11.900.000.000 5 Perizinan Rp      102.674.000 6 Sertifikasi Rp     .483.158.000 7 Fasilitas Umum Rp   3.369.422.485 Total Rp 44.353.886.736

## 7) Biaya Overhead
Berdasarkan  wawancara  dari developer ,  biaya overhead meliputi  biaya  transportasi,  biaya  tunjangan  karyawan, operasional  direktur,  gaji  karyawan,  dan maintenance aset kantor. Estimasi biaya
overhead
sebesar Rp 150.000.000/bulan.  Sehingga  dengan  rencana  investasi selama  2  tahun,  maka  biaya overhead sebesar  Rp 3.600.000.000.

## E. Kurva Biaya Tetap
Dari  hasil  perhitungan  biaya-biaya  diatas  dapat  dihitung total biaya tetap. Biaya tetap tersebut akan diproporsionalkan untuk  mengetahui  pembebanan  biaya  tetap  pada  masing masing  tipe  rumah.  Perhitungan  pembebanan  biaya  tetap menggunakan rumus 2.
Biaya tetap per Tipe = Biaya tetap x Jumlah unit per tipe (2) Total jumlah unit
Perhitungan pembebanan biaya tetap pada masing-masing tipe  rumah  dapat  dilihat  pada  Tabel  9.  Kurva  biaya  tetap terdapat pada Gambar 5 dan Gambar 6.

## F. Kurva Biaya Total
Berdasarkan  analisa  perhitungan  diatas,  biaya  total didapatkan dari penjumlahan biaya tetap dan biaya variabel.
Persamaan  biaya  total  dapat  dilihat  pada  Tabel  10. Selanjutnya  dapat  dibentuk  kurva  biaya  total  seperti  pada Gambar 7 dan Gambar 8.

## G. Penetapan Harga Jual
Penetapan  harga  jual  dilakukan  berdasarkan  margin keuntungan yang ditetapkan. Margin keuntungan ditetapkan dengan beberapa skenario yaitu sebesar 10%, 20%, dan 30%. Persamaan  biaya  total  berdasarkan  masing-masing  margin keuntungan dapat dilihat pada Tabel 11.
Dari  persamaan  biaya  total  dengan  margin  keuntungan pada Tabel 11 dapat dihitung harga untuk masing-masing tipe rumah dengan menggunakan rumus 3. Perhitungan harga per unit rumah dapat dilihat pada Tabel 12.
S  = FCmargin +  VCmargin (3) Q Keterangan : S          =  Harga jual per unit Q         =  Jumlah unit
Tabel 9. Pembebanan biaya tetap
No Tipe Jumlah Unit Biaya Tetap Biaya Tetap per Tipe 1 40- 84 272
Rp 48.117.352.220 Rp 41.681.273.260 2 106- 90 42
Rp 6.436.078.959 Tabel 10. Persamaan biaya total Tipe Variabel Unit Biaya Variabel (Rp) Biaya Tetap (Rp) Persamaan Biaya Total 40 Q1 213.140.211 48.117.352.220
41.681.273.260 + 213.140.211 Q1 106 Q2 511.492.040 6.436.078.959 6.436.078.959 + 511.492.040
Q2
Tabel 11.
Persamaan biaya total berdasarkan margin keuntungan
Tipe Uraian Margin Persamaan Biaya Total dengan Margin
40-84 41.681.273.260 + 213.140.211 Q1
10%
45.849.400.586 + 234.454.232
Q1
20 % 50.017.527.912 + 255.768.253
Q1
30 % 54.185.655.238
+ 277.082.274
Q1 106- 90 6.436.078.959 + 511.492.040 10 % 7.079.686.855 + 562.641.244 Q2 20 % 7.723.294.751 + 613.790.448 Q2 30 % 8.366.902.647 + 644.939.652 Q2 Gambar 5. Kurva biaya tetap tipe 40-84.
Gambar 6. Kurva biaya tetap tipe 106-90.
Gambar 7. Kurva biaya total tipe 40-84.
FCmargin      =  Biaya tetap dengan margin keuntungan VCmargin  =  Biaya variabel dengan margin keuntungan

## H. Analisa Titik Impas
Berdasarkan persamaan biaya pada Tabel 11 dan harga per unit rumah pada Tabel 12, dilakukan analisa titik impas untuk menghitung  jumlah  unit  pada  kondisi  BEP (Break  Even Point) dan keuntungan yang didapatkan. Kurva analisa titik impas dapat dilihat pada Gambar 9 dan Gambar 10.
Dari  kurva-kurva  diatas,  dapat  dicari  titik  impas  dan jumlah keuntungannya menggunakan rumus 4 dan rumus 5. Keuntungan total yang didapatkan dari penjualan jumlah unit rumah  yang  dibangun  untuk  masing-masing  tipe  rumah, berdasarkan  margin  keuntungan  yang  ditetapkan,  dapat dilihat pada Tabel 13.
Q BEP = FC
(4) S - VC Keuntungan  = (Q max - Q BEP ) x S (5)
Keterangan :
Q BEP =  Jumlah unit pada BEP (Break Even Point)
Q max =  Total Unit FC    =  Biaya Tetap VC    =  Biaya Variabel S      =  Harga per Unit

## V. KESIMPULAN
Berdasarkan perhitungan yang telah dilakukan, didapatkan harga jual per tipe rumah serta keuntungan yang didapatkan pada setiap margin sebagai berikut:

## A. Tipe 40-84
Dengan margin profit 10% diperoleh harga jual sebesar Rp 403.018.204 dan keuntungan total sebesar Rp 20.956.946.652. Dengan margin profit 20% diperoleh harga jual  Rp  439.656.223  dan  keuntungan  sebesar  Rp 38.689.747.665. Dengan margin profit 30% diperoleh harga jual  sebesar  Rp  476.294.242  dan  keuntungan  sebesar  Rp 54.297.543.598.

## B. Tipe 106-90
Dengan  margin  profit  10%  diperoleh  harga  jual  sebesar Rp 731.205.216 dan keuntungan sebesar Rp 9.505.667.817. Dengan  margin  profit  20%  diperoleh  harga  jual  Rp 797.678.418  dan  keuntungan  sebesar  Rp  15.953.568.365. Dengan  margin  profit  30%  diperoleh  harga  jual  sebesar  Rp 864.151.619 dan keuntungan sebesar Rp 20.739.638.874.
Gambar 8. Kurva biaya total tipe 106-90.
Gambar 9. Kurva analisa Titik Impas pada tipe 40-84.
Gambar 10. Kurva analisa titik impas pada tipe 106-90.
Tabel 12. Harga per unit berdasarkan margin keuntungan Tipe Mar- gin Biaya Tetap (Rp) Biaya Variabel (Rp) Harga per unit (Rp) 40 10 % 45.849.400.586 234.454.232 403.018.204 20 % 50.017.527.912 255.768.253 439.656.223 30 % 54.185.655.238 277.082.274 476.294.242 106 10 % 7.079.686.855 562.641.244 731.205.216 20 % 7.723.294.751 613.790.448 797.678.418 30 % 8.366.902.647 664.939.652 864.151.619
Tabel 11. Persamaan biaya total berdasarkan margin keuntungan Tipe Uraian Margin Persamaan Biaya Total dengan Margin 40-84 41.681.273.260 +
213.140.211 Q1
10% 45.849.400.586 + 234.454.232 Q1 20 % 50.017.527.912 + 255.768.253
Q1
30 % 54.185.655.238 + 277.082.274 Q1 106- 90 6.436.078.959 + 511.492.040 10 % 7.079.686.855 + 562.641.244 Q2 20 % 7.723.294.751 + 613.790.448 Q2 30 % 8.366.902.647 + 644.939.652 Q2

## DAFTAR PUSTAKA
[1]  M. Giatman, Ekonomi Teknik , 1st ed. Depok: PT Rajagrafindo Persada, 2006.
[2]  P.  Kotle  and  K.  L.  Keller, Manajemen  Pemasaran ,  13th  ed.  Jakarta:
Erlangga, 2010.
[3]  I.  G.  D.  Putu, Akuntansi  Manajemen .  Jakarta:  Uwais  Inspirasi Indonesia, 2019.
[4]  J. Kelly, S. Male, and D. Graham, Value Management of Construction Projects . Oxford UK: Blackwel Science, 2004.