## KEBIJAKAN PENGEMBANGAN PERMUKIMAN VERTIKAL DI PROVINSI DKI JAKARTA
Oleh: Budiana Setiawan*

## ABSTRACT
The percentage of green open space (RTH) in Jakarta is only 9.6%. It is very lower than the minimum limit which be set by the World Health Organization (WHO), which is 30% of total area of a city. One cause of the least of remaining green open space in Jakarta is the fast growing of settlements. To prevent green open space in Jakarta is not diminished, Jakarta Provincial Government needs to change the strategy of development of settlements from horizontal to vertical. Vertical settlement is shaped in flats or apartments. Flats or apartments are the right alternative to answer the high demand of land for settlement on one side and still be able to maintain the integrity of the vast green open space on the other side. Despite this effort to realize the vertical settlements are blocked by three factors, i.e.: society, developer, and the Provincial Government of Jakarta. To overcome these problems, there are three factors to consider in determining government policy, namely: discourse / narratives, politic interest, and actors / network.
Keywords: green open space (RTH), vertical settlement, flats, apartments, Province of Jakarta.

## LATARBELAKANG
Provinsi DKI Jakarta yang sekaligus sebagai ibukota Republik
Indonesia  merupakan  daerah  perkotaan yang sangat padat penduduknya.
Kepadatan penduduk yang tinggi menyebabkan di Kota Jakarta hanya tersisa sedikit  Ruang  Terbuka  Hijau  (RTH),  yang antara  lain  berupa  hutan  kota,  taman, lapangan  olah  raga,  lahan  pertanian  kota, maupun  tempat  terbuka  lainnya.  Dengan luas  sekitar  664,01  km 2 ,  penduduk  Kota Jakarta  mencapai  9.223.000  juta  jiwa, dengan  kepadatan  penduduk  12.459  jiwa/ km 2 (Badan  Pusat  Statistik,  2009:  10,  82- 83).  Kepadatan  penduduk  sebuah  kota
berkorelasi  dengan  kebutuhan  lahan  untuk permukiman. Semakin padat penduduknya, maka  semakin  banyak  lahan  yang dibutuhkan untuk permukiman. Di sisi lain, sebuah  kota  besar  sangat  memerlukan RTH,  karena  berfungsi  untuk  paru-paru kota, mengurangi polusi udara, menyimpan air  tanah,  mengendalikan  banjir,  maupun prasarana rekreasi warga kota.
Berdasarkan  peraturan  dari  World Health Organization (WHO), batas minimal  RTH  untuk  sebuah  kota  besar adalah  30%  dari  keseluruhan  luas  kota. Bagaimana  dengan  Kota  Jakarta?  Luas RTH di Kota Jakarta saat ini hanya tinggal 9,6%,  jauh  di  bawah  batas  minimal  yang
* Peneliti di Pusat Penelitian dan Pengembangan Kebudayaan, Badan Penelitian dan Pengembangan, Kementerian Pendidikan dan Kebudayaan.
ditetapkan  oleh  WHO  (”Pembahasan RTRW:  Permukiman  jadi  Vertikal”. Kompas, Selasa 19 Oktober 2010, hlm. 26 kolom  1-3).  Hal  ini  menyebabkan  Jakarta senantiasa  menghadapi  berbagai  persoalan yang  tidak  pernah  teratasi,  seperti  banjir, polusi  udara,  kekurangan  air  bersih, kebakaran  permukiman  padat  penduduk, dan sebagainya.
Untuk  mencegah  agar  RTH  di Jakarta tidak semakin berkurang,
Pemerintah  Provinsi  DKI  Jakarta  saat  ini perlu  mengubah  strategi  pembangunan permukiman,  dari  permukiman  horizontal menjadi permukiman yang bersifat vertikal.  Permukiman  horizontal  adalah perumahan  atau  perkampungan  padat penduduk,  di  mana  satu  petak  tanah dengan luas tertentu hanya terdiri dari satu unit  rumah  dan  pada  umumnya  ditinggali oleh satu keluarga. Permukiman horizontal ini  menyebabkan  kebutuhan  lahan  untuk permukiman menjadi sangat luas.
Permukiman vertikal adalah berbentuk  rumah  susun  atau  apartemen. Pengertian  rumah  susun  atau  apartemen menurut  Undang-Undang  nomor  16  tahun 1985 tentang Rumah Susun, Pasal 1 Ayat 1 adalah  “bangunan  gedung  bertingkat  yang dibangun  dalam  suatu  lingkungan,  yang terbagi dalam bagian-bagian yang distrukturkan secara fungsional dalam arah horizontal maupun vertikal dan merupakan satuan-satuan  yang  masing-masing  dapat
dimiliki  dan  digunakan  secara  terpisah, terutama  untuk  hunian,  yang  dilengkapi dengan  bagian  bersama,  benda  bersama, dan  tanah  bersama  (Undang-Undang Nomor  16  tahun  1985  tentang  Rumah Susun).  Rumah  susun  atau  apartemen  ini merupakan  alternatif  yang  tepat  untuk menjawab  tingginya  kebutuhan  lahan untuk  permukiman  di  satu  sisi  dan  tetap dapat  menjaga  keutuhan  luas  RTH  di  sisi lain.  Jika  permukiman  vertikal  sudah terwujud,  maka  sedikit  demi  sedikit masyarakat  yang  tinggal  di  permukiman yang  tidak  layak  huni  (misalnya:  bantaran sungai,  pinggir  rel  kereta  api,  sekitar tempat pembuangan sampah, perkampungan yang sangat padat, dan lain- lain)  dapat  dipindahkan  ke  rumah  susun atau apartemen sederhana. Dengan demikian,  bekas  lahan  permukiman  dapat dialihfungsikan  kembali  menjadi  RTH. Selanjutnya,  dalam  kurun  waktu  tertentu target  RTH  30%  dari  luas  Kota  Jakarta dapat  terpenuhi.  (”Pembahasan  RTRW: Permukiman  jadi  Vertikal”.  Kompas, Selasa 19 Oktober 2010, hlm. 26 kolom 1- 3).

## PERMASALAHAN
Berdasarkan pemaparan di atas, ada tiga pihak yang saling terkait dalam upaya mewujudkan  permukiman  vertikal,  yaitu:
masyarakat (khususnya yang
berpenghasilan  rendah  dan  tinggal  di permukiman-permukiman yang tidak layak huni), pengembang/ developer , dan Pemerintah Provinsi DKI Jakarta.
1. Masyarakat
Untuk mewujudkan permukiman
vertikal,  pihak  yang  berkompeten untuk  diperhatikan  adalah  masyarakat yang  akan  menempati  permukiman vertikal itu sendiri. Namun kendalanya adalah,  dengan  bermukim  di  rumah susun  atau  apartemen,  masyarakat harus  mengubah  perilakunya  agar sesuai  dengan  kondisi  lingkungan permukiman  vertikal,  khususnya  pada aspek-aspek keselamatan.
2. Pengembang/ Developer
Pengembang  atau developer adalah pihak  yang  mencari  dan  membeli lahan-lahan  milik  masyarakat  maupun aset  pemerintah,  untuk  kemudian dibangun menjadi permukiman, gedung perkantoran, atau pusat
industri.  Mereka  lah  yang  kemudian menjual  unit-unit  permukiman  kepada masyarakat. Para pengembang senantiasa berorientasi bisnis, sehingga cenderung berusaha membangun sebanyak mungkin
gedung,  pusat  perindustrian,  maupun permukiman,  tanpa  memperhatikan ketentuan RTH.
3. Pemerintah Provinsi DKI Jakarta Pemerintah melalui Menteri
Perumahan  Rakyat  (Menpera)  pernah mencanangkan  program  1000  rumah susun  keluarga  miskin  (rusunami). Melalui  program  tersebut  diharapkan orientasi masyarakat pada permukiman horizontal dapat perlahan-lahan dialihkan  ke  permukiman  vertikal (Kebijakan  Perumahan  Pemerintah Jangan Sampai Ketinggalan
Momentum,
http://www.antaranews.com/ berita/1268519741/kebijakan- perumahan-pemerintah-jangan- sampai-ketinggalan-momentum, diunduh tanggal 30 Oktober 2010, jam 8.27).
Masing-masing  pihak  tersebut  di  atas memiliki
kepentingan-kepentingan
tersendiri  berkaitan  dengan  pengadaan rumah  susun  atau  apartemen  sederhana.
Perbedaan kepentingan tersebut menyebabkan  terjadinya  konflik  antara masyarakat selaku konsumen dan pengembang  selaku  penyedia  permukiman untuk  masyarakat,  dan  pemerintah  dengan kebijakan-kebijakannya yang harus mampu meningkatkan luas RTH di DKI Jakarta.
Permasalahan  di  atas  berkaitan dengan  teori  pengembangan  kebijakan lingkungan  ( environtmental policy )  dari Andrew  Blowers.  Menurut  Blowers, kebijakan lingkungan senantiasa menghadapi  dua  kepentingan  yang  saling bertolak  belakang,  yaitu  kepentingan pelestarian  lingkungan  dan  kepentingan sosial  masyarakat.  Dalam  perspektif masyarakat, kepentingan pelestarian lingkungan  seringkali  dianggap  radikal dan  fundamental,  sehingga  mengubah institusi sosial dan gaya hidup masyarakat. Isu  pelestarian  lingkungan  tersebut menjadi  kuat  karena  merupakan  bagian dari  isu  nasional  dan  bahkan  global tentang  pelestarian  lingkungan  (Andrew Blowers,  1997:  846).  Perspektif  tersebut juga  berkaitan  dengan  wacana  tentang konsep masyarakat modern dan perubahan sumberdaya.  Salah  satu  pendekatan  yang digunakan  adalah  modernisasi  ekologi memegang  peranan  dalam  pelestarian lingkungan.  Untuk  itu  harus  diakomodasi dalam  bentuk  perubahan  terhadap  proses produksi dan adaptasi institusional masyarakat.  Teori  ini  digunakan  untuk menjawab  pertanyaan  tentang  apakah  isu pelestarian  lingkungan  dapat  diserap  ke dalam kebijakan dengan cara adaptasi atau bahkan  memengaruhi  secara  keseluruhan dari cara pengorganisasian dan pengelolaan kehidupan
masyarakat (Andrew Blowers, 1997: 847).

## KEBIJAKAN SAAT INI
Pemerintah sebenarnya
telah membuat  Rencana  Tata  Ruang  Wilayah (RTRW)  untuk  wilayah  DKI  Jakarta  dan sekitarnya.  Berkaitan  dengan  pengaturan RTRW  untuk  wilayah  DKI  Jakarta  dan sekitarnya, Pemerintah Pusat telah mengeluarkan  Undang-Undang  no.  26 tahun  2007  tentang  Penataan  Ruang  dan Peraturan  Presiden  no.  54  tahun  2008 tentang Penataan Kawasan
Jabodetabekpunjur (Jakarta, Bogor, Depok, Tangerang,  Bekasi,  Puncak,  dan  Cianjur). Undang-undang  dan  peraturan  presiden tersebut yang kemudian digunakan sebagai rujukan dalam upaya pengaturan RTRW di wilayah  Provinsi  DKI  Jakarta  untuk  tahun 2010-2030.  Dari  RTRW  tersebut,  luas lahan  yang  diperlukan  untuk  permukiman mencapai  62%,  RTH  hanya  13,94%, sedangkan sisanya (24,56%) untuk perkantoran,  perindustrian,  dan  pelayanan masyarakat  (RTH  disesuaikan  dengan Kebutuhan, http: www.poskota.co.id/ berita-terkini/ 2010/03/26/ rth-disesuaikan- dengan-kebutuhan,  diunduh  tanggal  30 Oktober 2010 jam 9.14).
Pengaturan RT/RW tersebut menunjukkan ketimpangan dan ketidakkonsistenan  pemerintah  karena persentase lahan untuk RTH sangat jauh di bawah ketentuan minimal dari WHO, yaitu 30%.
Pengaturan tersebut juga menunjukkan kemunduran dalam
penetapan  luas  lahan  yang  dijadikan  RTH dari waktu ke waktu. Dalam RUTR Jakarta tahun 1965-1985, RTH ditargetkan mencapai  37,2%  dari  luas  Kota  Jakarta, sedangkan  pada  tahun  1985-2005  turun menjadi  25,85%,  dan  kini  dalam  RTRW Kota  Jakarta  2000-2010  turun  drastis menjadi  13,94%  (Hirworo  Yoga  dan  Yori Antar, 2010: 98).
Berkembangnya permukiman horizontal  yang  tidak  terkendali,  sehingga menyebabkan  RTH  secara  riil  di  DKI
Jakarta  bukan  lagi  13,94%,  melainkan hanya  tinggal  9,6%,  sebenarnya  tidak terlepas dari kesalahan kebijakan
pemerintah  provinsi  pada  masa  lalu.  Sejak tahun 1970-an
pemerintah telah menyerahkan ribuan hektar tanah cadangan
kepada  pengembang  untuk  kebutuhan pembangunan  kota  dan  memberikan  izin pembebasan tanah untuk keperluan perumahan.  Hal  ini  menyebabkan  para pengembang mempunyai kewenangan penuh untuk membangun sebanyak mungkin gedung-gedung perkantoran, perindustrian,  dan  permukiman,  tanpa memperhitungkan  RTH.  Pembangunan
RTH dianggap tidak memberikan keuntungan  apapun  bagi  pengembang karena  tidak  bernilai  secara  ekonomi. Model  pembangunan  perumahan  dengan investasi  swasta  tersebut  menyebabkan pemerintah sulit untuk mengontrol
peruntukan  lahan  berdasarkan  Rencana
Umum  Tata  Ruang  (RUTR).  Model pembangunan perumahan oleh pengembang pemodal swasta tersebut pada akhirnya melenceng dari ketentuan Undang-Undang  Pokok  Agraria  tahun
1960 pasal 13 yang menugaskan pemerintah  untuk  mencegah  praktik spekulan dan  monopoli  tanah  di  perkotaan (Menuju  Kebijakan  Perumahan  yang
Memihak Rakyat. http://yaminsh. wordpress.com/2008/10/11/menuju- kebijakan-perumahan-yang memihak- rakyat/. diunduh tanggal 30 Oktober 2010, jam 8.14).
Di  sisi  lain,  ada  langkah-langkah yang  dilakukan  Pemerintah  Provinsi  DKI Jakarta  untuk  mempertahankan  luas  RTH pada  lahan-lahan  yang  terlanjur  dibeli pengembang,  yaitu  dengan  mewajibkan para pengembang mengalokasikan sebagian lahan yang dibelinya untuk RTH. Pengembang  yang  akan  membangun gedung apartemen atau rumah susun wajib menyisakan 60% dari lahan yang ada untuk RTH, sedangkan untuk perumahan horizontal wajib menyisakan 40% dari luas lahan  yang  ada  untuk  RTH.  Pemerintah provinsi  juga  akan  membebaskan  lahan- lahan  permukiman  liar  dan  kumuh  untuk dikembalikan pada fungsinya sebagai RTH (RTH  disesuaikan  dengan  Kebutuhan, http://www.poskota.co.id/berita- terkini/2010/03/26/rth-disesuaikan-dengan-
kebutuhan,  diunduh  tanggal  30  Oktober 2010 jam 9.14)

## EVALUASI KEBIJAKAN
Berkaitan  dengan  permasalahan tersebut  di  atas,  terdapat  tiga  faktor  yang saling berkaitan, yaitu: discourse/ narratives, politic interest ,  dan actors/ network .  Ketiga  faktor  tersebut  perlu dipertimbangkan dalam menentukan kebijakan.
1. Discourse/ Narratives (Wacana/ Narasi) Jika kebijakan pembangunan
permukiman masih bersifat horizontal, maka  lahan  RTH  di  Jakarta  semakin habis.  Jakarta  menjadi  semakin  tidak nyaman  karena  tidak  memiliki  paru- paru  kota,  tempat  untuk  mengurangi polusi  udara,  menyimpan  air  tanah, dan  mencegah  banjir.  Untuk  itu diperlukan  kebijakan  pembangunan permukiman  yang  bersifat  vertikal.
Discourse atau narrative tersebut nantinya  dapat  digunakan  untuk menjawab
pertanyaan-pertanyaan, seperti:  mengapa  kebijakan  tersebut perlu  dikembangkan,  apa  efeknya  bila dikembangkan,  bagaimana  narasi  itu berfungsi,  problem-problem  apa  saja dari  narasi  tersebut,  dan  mengapa narasi tersebut bersifat meresap.
2. Politic Interest (Kepentingan Politik) Pembangunan  permukiman  vertikal akan  berimplikasi  terhadap  terjaganya areal RTH. Bahkan bila
memungkinkan,  luas  lahan  RTH semakin  bertambah  karena  banyak warga yang semula tinggal di bantaran sungai,  pinggir  rel  kereta  api,  atau sekitar  tempat  pembuangan  sampah yang  beralih  ke  rumah  susun  atau apartemen  sederhana.  RTH  juga mempunyai  fungsi  penting  untuk mengurangi polusi udara, mempertahankan  simpanan  air  tanah, meminimalisir  banjir,  dan  menjadi pusat  rekreasi  dan  olah  raga  bagi masyarakat.
Upaya untuk mempertahankan  lahan  RTH  sangat berkaitan  dengan  citra  pemerintah terhadap masyarakatnya.
3. Actors (Aktor/ Pelaku)
Aktor-aktor  yang  terlibat  dalam pembangunan  rumah  susun  atau apartemen  sederhana  adalah  instansi pemerintah  selaku  institusi  yang berwenang  mengatur  tata  ruang  kota, pengembang/ developer selaku pelaksana  pembangunan  permukiman, maupun  masyarakat  selaku  pihak pengguna  yang  akan  menempati permukiman-permukiman vertikal.
Adapun  narasi-narasi  yang  perlu diungkapkan  pada  masing-masing  aktor adalah sebagai berikut.
1. Masyarakat
Untuk  mewujudkan  permukiman vertikal, pemerintah provinsi harus meyakinkan  pada  masyarakat  bahwa  lebih banyak keuntungan yang diperoleh dengan tinggal  di  rumah  susun  atau  apartemen daripada tinggal di permukiman horizontal. Beberapa  wacana  yang  dapat  digulirkan untuk  memotivasi  masyarakat  tinggal  di permukiman vertikal, antara lain: a. Keterbatasan aksesibilitas untuk keluar-masuk  rumah,  meliputi  gang- gang,  jalan  sempit,  dan  akses  jalan setapak menuju rumah.
b. Mudah  terjadi  konflik  sosial,  karena ruang  yang  terbatas  harus  digunakan bersama-sama oleh orang banyak.
c. Ancaman banjir pada musim hujan dan kekurangan air bersih pada saat musim kemarau  karena  hilangnya  daerah tangkapan air dan resapan air.
2. Pengembang/ Developer
Pembangunan rumah susun maupun apartemen  sederhana  memerlukan  biaya yang  sangat  tinggi  bila  dibandingkan dengan pembangunan perumahan horizontal.  Hal  ini  dikarenakan  tuntutan- tuntutan  standar  keamanan  dan  fasilitas yang  harus  dipenuhi,  seperti:  konstruksi bangunan  yang  kuat,  penyediaan  air  dan
listrik dalam jumlah besar, serta penyediaan fasilitas penunjang (lift, tangga darurat, peralatan pemadam kebakaran, dan lain-lain).  Hal  ini  menyebabkan  pihak pengembang  tidak  dapat  menjual  unit-unit rumah  susun  dengan  harga  murah, sementara  sasaran  konsumen  pembeli rumah  susun  atau  apartemen  sederhana yang  ditetapkan  oleh  pemerintah  provinsi adalah  masyarakat  kelas  menengah  ke bawah. Kondisi ini sebenarnya bisa diatasi apabila  pemerintah  memberikan  bantuan pinjaman  dengan  bunga  ringan,  atau  yang lebih  dikenal  dengan  istilah  Kredit Pemilikan Rumah (KPR) kepada masyarakat  yang  berdaya  beli  rendah, sehingga  mereka  dapat  membeli  unit-unit rumah  susun  atau  apartemen  sederhana. Namun  persoalannya  tidak  hanya  berhenti sampai di situ. Biaya-biaya yang dikeluarkan pemilik rumah untuk operasional  apartemen  relatif  tinggi, misalnya:  pemeliharaan  lift,  pompa  air berdaya  sedot  tinggi,  tenaga  keamanan (karena pemilik rumah harus meninggalkan kendaraan  di  lantai basement ),  dan  lain- lain.  Beban  operasional  tersebut  harus ditanggung  oleh  masyarakat  setelah mereka  menghuni  rumah  susun  atau apartemen sederhana, sehingga mengurangi  minat  masyarakat  untuk membeli  rumah  susun  atau  apartemen sederhana.  Beban  operasional  ini  relatif tidak  terdapat  pada  perumahan  yang
bersifat horizontal. Untuk mengatasi hal itu pemerintah juga harus memberikan subsidi kepada  masyarakat  berpenghasilan  rendah rendah  untuk  biaya-biaya  operasional selama tinggal di rumah susun.
3. Pemerintah
Agar  konsep  permukiman  vertikal dapat  terwujud,  pemerintah  provinsi  harus secara  tegas  membatasi  izin  pembelian lahan  untuk  permukiman  oleh  para pengembang.  Lahan-lahan  yang  di  dalam RTRW  sudah  diperuntukkan  bagi  RTH sama sekali dilarang untuk dibangun. Salah satu cara yang untuk membatasi pengembang membeli lahan untuk permukiman horizontal adalah menetapkan harga  tanah  yang  tinggi  dan  izin pembangunan yang terbatas. Dengan harga tanah  yang  tinggi  dan  izin  pembanguna yang  terbatas,  biaya  yang  dikeluarkan pengembang  untuk  membeli  lahan  yang luas untuk permukiman horizontal menjadi lebih tinggi dibandingkan dengan membangun  permukiman  vertikal  yang hanya  memerlukan  lahan  yang  lebih sempit.  Setelah selesai membangun, harga jual  permukiman  horizontal  pun  menjadi lebih  tinggi  dibandingkan  harga  jual  unit- unit  permukiman  di  rumah  susun.  Apabila kebijakan  ini  dilakukan  oleh  pemerintah, maka  dengan  sendirinya  masyarakat  akan beralih dari bertempat tinggal di
permukiman  horizontal  menjadi  bertempat tinggal di permukiman vertikal.
Berkaitan  dengan  permasalahan  di atas,  Rebecca  Sutton  menyampaikan bahwa  ada  lima  model  yang  digunakan untuk proses pembuatan kebijakan, yaitu: 1. Policy as The incrementalist model (Model Pengangkatan) Pembuat kebijakan menentukan beberapa alternatif pemecahan
permasalahan,  kemudian  cenderung untuk  menentukan  pilihan  yang  secara garis  besar  berbeda  dengan  kebijakan yang  sudah  ada  sebelumnya.  Pada akhirnya tidak ada ketentuan kebijakan yang  optimal.  Kebijakan  semacam  ini merupakan  cara  yang  tepat  karena memuaskan  semua  pihak  yang  terlibat di  dalamnya.  Semua  pihak  akan menyetujui kebijakan tersebut daripada menentukan  kebijakan  yang  terbaik, yang  tentu  tidak  memuaskan  semua pihak,  untuk  memecahkan  masalah tersebut.
2. Policy as The mixed scanning model
(Model Penyampuran)
Posisi  kebijakan  ini  berada  di  antara model  kebijakan  rasional/  linier  dan incrementalist .  Model  ini  membagi keputusan kebijakan menjadi dua, yaitu kebijakan makro  dan mikro. Kebijakan makro  untuk  hal-hal  yang  bersifat fundamental, sedangkan  kebijakan mikro untuk hal-hal yang bersifat kecil.
Model  rasional/  linier  berimplikasi pada pertimbangan
menyeluruh terhadap  semua  pilihan  secara  detail.
Sedangkan  model incrementalist lebih merekomendasikan untuk melihat pilihan-pilihan  kebijakan  yang  sudah ada sebelumnya.
3. Policy as an Argumentalist Model (Model Argumental)
Kebijakan  ini  ditentukan  berdasarkan debat  antara  penguasa  (pemerintah) dengan kelompok-kelompok masyarakat. Masing-masing pihak mengklaim dan menjustifikasi
kebijakan  yang  diinginkan  dengan argumentasi-argumentasi yang kritis.
4. Policy as Social Experiment Model
(Model Eksperimen Sosial)
Kebijakan ini didasarkan pada
perubahan  sosial  sebagai  proses trial and error (coba  dan  gagal).  Dalam  hal ini hipotesis-hipotesis yang ada diuji di lapangan,  sehingga  pada  akhirnya diperoleh  kebijakan  yang  dianggap tepat.
5. Policy as Interactive Learning Model (Model Pembelajaran Interaktif)
Kebijakan ini didasarkan pada kritikan- kritikan  atas  pengembangan  kebijakan sebelumnya  yang  bersifat top down (dari  atas  turun  ke  bawah),  tidak bottom up , yaitu dari komunitas tempat kebijakan  tersebut  diimplementasikan (Rebecca Sutton. 1999: 10-11).
Berdasarkan  pemaparan  terhadap ketiga  faktor  yang  saling  berkaitan  di  atas ( discourse/ narratives, politic interest , dan actors/ network ),  model  kebijakan  yang tampaknya  paling  tepat  untuk  mengatasi permasalahan  di  dalam  mewujudkan permukiman vertikal adalah “ Policy as The Mixed Scanning Model ”.  Sebagaimana telah  disebutkan  di  atas,  model  ini membagi  kebijakan  menjadi  dua,  yaitu kebijakan  makro  dan  kebijakan  mikro. Kebijakan makro sebenarnya telah tertuang di dalam Undang-Undang Nomor 26 tahun 2007  tentang  Penataan  Ruang  dan Peraturan  Presiden  no.  54  tahun  2008 tentang Penataan Kawasan
Jabodetabekpunjur (Jakarta, Bogor, Depok, Tangerang,  Bekasi,  Puncak,  dan  Cianjur). Melalui  undang-undang  dan  peraturan presiden  tersebut,  luas  lahan  untuk permukiman yang mencapai 62% di dalam RTRW  Provinsi  DKI  Jakarta  perlu dikurangi,  dengan  memberi  persentase yang  lebih  besar  terhadap  RTH,  sehingga target 30% dapat dicapai.
Untuk  mewujudkan  RTH  yang mencapai  30  %  tersebut,  diperlukan beberapa  kebijakan  yang  lebih  bersifat mikro, antara lain yang diamanatkan dalam Undang-Undang  Nomor  16  tahun  1985 tentang  Rumah  Susun.  Undang-undang  ini diupayakan dapat mendorong
pembangunan  rumah  susun-rumah  susun dalam  jumlah  yang  lebih  banyak,  sesuai
dengan  semangat  program  1000  rusunami yang  pernah  dicanangkan  oleh  Menteri Perumahan Rakyat.
Kebijakan  yang  lebih  mikro  lagi adalah  ketentuan  dari  Pemerintah  Provinsi DKI  Jakarta  yang  mewajibkan  para pengembang  mengalokasikan  sebagian lahan  yang  dibelinya  untuk  RTH. Pengembang  yang  akan  membangun gedung apartemen atau rumah susun wajib menyisakan 60% dari lahan yang ada untuk RTH, sedangkan untuk perumahan horizontal wajib menyisakan 40% dari luas lahan yang ada untuk RTH.

## KESIMPULAN
Untuk  mencegah  agar  RTH  di
Jakarta tidak semakin berkurang, Pemerintah  Provinsi  DKI  Jakarta  saat  ini
perlu  mengubah  strategi  pembangunan permukiman,  dari  permukiman  horizontal menjadi permukiman yang bersifat vertikal.  Dalam  hal  ini  rumah  susun  atau apartemen  sederhana  merupakan  alternatif yang  tepat  untuk  mengatasi  tingginya kebutuhan lahan untuk permukiman di satu sisi dan tetap dapat menjaga keutuhan luas lahan  RTH  di  sisi  lain.  Hal  ini  yang  oleh Andrew  Blowers  disebut  sebagai  dua kepentingan yang saling bertolak belakang namun harus diselaraskan, yaitu kepentingan  pelestarian  lingkungan  yang dapat  diselaraskan  dengan  kepentingan sosial masyarakat.
Untuk  mengatasi  permasalahan tersebut,  Pemerintah  Provinsi  DKI  Jakarta perlu  memperbaiki  kesalahan  kebijakan pada masa lalu yang memberi kewenangan penuh terhadap para pengembang, sehingga  pemerintah  kesulitan  untuk mengontrol  peruntukan  lahan  berdasarkan RUTR.  Untuk  mencegah  agar  luas  lahan RTH tidak semakin berkurang, pemerintah mewajibkan  para  pengembang  untuk mengalokasikan  sebagian  lahan  yang dibelinya  untuk  RTH.  Di  samping  itu pemerintah  perlu  melakukan  sosialisasi agar  masyarakat  mau  berpindah  tempat tinggal  dari  permukiman  horizontal  yang padat  dan  kumuh  ke  permukiman  vertikal yang relatif lebih teratur.

## DAFTAR PUSTAKA
Adlin, Budhiawan. Analisis Yuridis mengenai Pengadaan/ Pembangunan Rumah Susun Sederhana Sewa Pasar VII, Martubung, Kecamatan Medan Labuhan. http://www.researchgate.net/publica tion/42322820_Analisis_Yuridis_M engenai_PengadaanPembangunan_ Rumah_Susun_Sederhana_Sewa_P asar_VII_Martubung_Kecamatan_ Medan_Labuhan,  diunduh  tanggal 21 Desember 2010 jam 23.43.
Aji,  Mochammad  Taruna. Pembodohan Publik: Rumah Susun. http://www.berita8. com/news.php?cat=12&id=1012,
diunduh tanggal 21 Desember 2010 pukul 23.26
Badan  Pusat  Statistik  (2009). Statistik Indonesia 2009 .
Blower,  Andrew  (1997).  ”Environmental Policy:  Ecological  Modernisation or  Risk  Society?” Urban Studies, vol. 34, nos 5-6, halaman 845-871).
Hakim,  Rustam.,  dkk.  (2000). Persepsi Masyarakat terhadap Aspek Perencanaan Ruang Terbuka Hijau Kota Jakarta. http://rustam2000.worpress.com/per sepsi-masyarakat-terhadap-aspek- perencanaan-ruang-terbuka-hijau- kota-jakarta/,  diunduh  tanggal  30 Oktober 2010, jam 9.22.
Joga,  Hirworo.  dan  Yori  Antar  (2010).
Komedi Lenong: Satire Ruang Terbuka Hijau. Jakarta.
Kartodihardjo,  Hariadi.  dkk.,  (2008).
Kajian Daya Dukung dan Kebijakan Pembangunan Pulau Jawa. Jakarta: Kementerian Koordinator Bidang Perekonomian.
Kebijakan Perumahan Pemerintah Jangan Sampai Ketinggalan Momentum, http://www.antaranews.com/berita/ 1268519741/kebijakan-perumahan- pemerintah-jangan-sampai- ketinggalan-momentum, diunduh tanggal 30 Oktober 2010, jam 8.27.
Menuju Kebijakan Perumahan yang Memihak Rakyat. http://yaminsh.wordpress. com/2008/10/11/menuju-kebijakan- perumahan-yang-memihak-rakyat/, diunduh  tanggal  30  Oktober  2010, jam 8.14
”Pembahasan  RTRW:  Permukiman  jadi Vertikal”. Kompas, Selasa  19
Oktober 2010, hlm. 26 kolom 1-3.
Ribot,  Jesse  C.,  and  Nancy  Lee  Peluso. (2003),  “A  Theory  of  Access”,
Rural Sociology, June  2003,  page 153-181.
RTH disesuaikan dengan Kebutuhan, http://www.poskota.co.id/berita- terkini/2010/03/26/rth-disesuaikan- dengan-kebutuhan, diunduh tanggal 30 Oktober 2010 jam 9.14
Suparlan, Parsudi. (2004). Masyarakat dan Kebudayaan Perkotaan: Perspektif Antropologi Perkotaan. Jakarta: Yayasan  Pengembangan  Kajian Ilmu Kepolisian (YPKIK).
Sutton,  Rebecca.  (1999). The Policy Process: An Overview. London: Overseas Development Institute.
Undang-Undang Nomor 16 tahun 1985 tentang Rumah Susun. (1985)
Undang-Undang Rumah Susun harus Segera Direvisi Kembali, 27 September 2010. http://butuhtips.com/undang- undang-rumah-susun-harus-segera- di-revisi-kembali.html, diunduh tanggal  21  Desember  2010  pukul 23.46
Understanding Policy Process: A Review of IDS Research on The Environment. (2006).  Institute  of Development Studies, University of Sussex.
Wittmer,  Heidi.  and  Regina  Birner.
Between Conservationism, Eco- Populism, and Developmentalism: Discourses in Biodiversity Policy in Thailand and Indonesia.