Sintang September
PERAHU

## PERAHU
ruRNAL  ILMU  HUKUM
ISSN  2338 -
333X Volume 4 Nomor  2, September 20l6,Halaman l-72
PERAIIU. Terbit enam bulan sekali. Berisi tulisan yang berasal dari hasil penelitian dan kajian a.nalisis-kritis  di bidang Hukum.
Penanggungiawab :
Petrus Atong H.M.  Kurniawan Candra Abang Zainudin Felix Semaun
Pemimpin Umum: Robert Hoffrnan
Pemimpin Redaksi: Redin
Wakil Pemimpin  Redaksi : Sopian
Sekretaris  Redaksi Antonius  Erwandi
Redaktur Pelaksana :
Genopepa  Sedia Rosalia Tri Supranti
Nikodimus
Tata Usaha : Batha Juariah Florensius Tijan Jenny Novelia
Percetakan: Perc. Kurnia-Sintang
h
Rsdaksi dan Tata Usaha : Fakultas Hukum Universitas Kapuas,  Jalan Y.C. Oevang  Oeral- Telp. 0565-2225 6 F aks. 0565 -2225  6.
Et' Egundang para dosenistaf pengajar, mahasiswa,  pengamat, praktisi dan lainnya yang L  -  rrr* msnberikan  tulisan  mengenai bidang ilmu hukum. Tulisan dapat dikirim melalui Grd- Tulisan yang dimuat adalah tulisan yang belum pernah diterbitkan pada  media lain &dA di atas kertas A4 spasi ganda sepanjang kurang lebih 10 halaman. Naskah yang bfl'h+*n
pengeditan  tanpa  mengurangi  makna isi tulisan.
Tulisan yang dimuat dalam jurnal ini tidak mewakili pendapat resmi
Fakultas Hukum  Universitas Kapuas
Iln ran ggun g j awab  percetakan.

## PERAHU JURNAL ILMU HUKUM
ISSN 2338 - 333X
Volume  4 Nomor 2, September 20L6,Hlm. l-72
DAF"TAR ISI
{

## PERALIHAN HAK ATAS TANAH BERDASARKAN PASAL
37 AYAT (I)

## PERATURAN  PEMERINTAH NOMOR 24 TAHUN 1997 TENTANG PENDAFTARAN TANAH DI KANTOR PERTANAHAN
KABUPATEN SINTANG Robert Hoffinan 1-35 ',/

## DAMPAK  AK
TERHADAP

## KECAIW{TAN TIVTTAS PERTAMBANGAN EMAS TAMPA  IZTN
( PETI )

## LINGKUNGAN HIDUP DI DESA BARU LOMBAK
, MELIAU KABUPATEN  SA}IGGAU FX. Nikolas 3646

## PERANAN BADAN PERMUS_Y_AWARATAN

## DESA (BPD) DALAM MENAMPUNG DAN MET.IYALURKAN  ASPIRASI LINTUK MELESTARIKAN BUDAYA  MASYARAKAT DI DESASOLA}vI RAYA KECAIVTATANI SUNGAI TEBELIAN  KABUPATEN  SINTANG Antonius Erwandi 47-58

## PERIANJIAN TEMPAT PEMTIPAN ANAK ORANG TUA YANG KURANG MAMPU  DENGAN  PERKUMPULAN SIJNGAI  KEHIDUPAN BORNEO DITINJAU  DARI PASAL 1320 KUH PERDATA  TENTANG SAHI{YA  PERIANJIAN Gadion 59-72

## PENGAI\TAR  REDAKSI
Puji dan syukur  kepada Tuhan Yang Maha Es4 karena  atas anugerah-Nya jumal ilmu hukum yang diberi nama'?ERAHU" singkatan dari '?enerangan  Hukum,"  dapat' diterbitkan. Jurnal  PERAHU terbit enam bulan  sekali berisikan karya-karya tulisan yang diangkat dari hasi-hasil penelitian  maupun  ulasan-ulasan  tentang  hukum.
Jumal PERAHU,  Volume  4 Nomor  2, September 2O16 kali ini menyajikan topik- topik mengenai :. 1. Peralihan Hak Atas Tanah  Berdasarkan  Pasal 37 ayat (1) Peraturan
Pemerintah Nomor 24 Tafu,n 1997 Tentang Pendaftaran Tanah Di Kantor Pertanahan
Kabupaten Sintang. 2. Dampak Aktivitas Pertambangan Emas Tampa Izin ( PETI ) Terhadap Lingkungan Hidup Di Desa Baru Lombak  Kecamatan, Meliau Kabupaten $anggau. 3. Peranan Badan Permusyawaratan Desa (BPD) Dalam  Menampung Dan Menyalurkan Aspirasi Untuk Melestarikan  Budaya Masyarakat Di Desa Solam Raya
Kecamatan Sungai  Tebelian  Kabupaten Sintang. 4. Perjanjian  Tempat  Penitipan  Anak
Orang Tua Yang Kurang  Mampu  Dengan  Perkumpulan Sungai Kehidupan Bomeo
ditinjau dari Pasal 1320 KUH Perdata Tentang Sahnya  Perjanjian.
Akhfu kata,  semoga  penerbitan PERAHU, jurnal iltniah di bidang hukum ini dapat memberikan  penerangan hukum sebagai  upaya  meningkatkan  kesadaran hukum di setiap kehidupan bermasyarakat,  berbangsa  dan bernegara.
Selamat Membaca.

## PERALIHAN HAK ATAS TANAH BERDASARKAN  PASAL 37 AYAT (1)
PERATURAN PEMERINTAH NOMOR 24 TAHUN 1997 TENTANG PENDAFTARAN TANAII  DI KANTOR PERTANAIIAN

## KABUPATEN SINTANG
Robert Hoffmanl
ABSTRAK
Kata Kunci : Peralihan Hak Atas Tanah
Ketentuan Pasal 37 ayat (1)
Perat:ran Pemerintah Republik Indonesia
D.tromr 24 Tahun 1997
Tentang Padaftaran Tanah me,nyatakan  bahwa pendaftaran  tanah atas peralihan hak atas trrrah  melalui jual beli, hanya dapat didaftarkan jika dibuktikan  dengan akta 1mg dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tmah (PPAT) yang berwenang  menurut ketentuan  peraturan  perundang-undangan png berlaku. Berdasarkan latar  belakang permasalahan tersebut maka penulis t€rtarik untuk mengadakan penelitian ini dengan judul : "Peralihan  Hak Atas Tanah Berrdasarkan  Pasal 37 Ayat  (1) Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 Tentang  Pendaftaran  Tanah di Kabupaten Sintang.". Metode pendekatan yang digunakan  dalam  penelitian ini adalah yuridis normatif dengan pendekatan sosiologis  (empiris).
Dalam penelitian ini sebagai populasinya adalah  pihak-pihak yang melaksanakan peralihan hak atas tanah berdasarkan Pasal 37 ayat (1) PP No. 24 Tahun 1997, sedangkan yang dijadikan sampel dalam  penelitian ini adalah : Kepala Kantor Pertanahan Kabupaten Sintang, Staf Pegawai Kantor Pertanahan Kabupaten Sintang pada urusan pendaftaran  tanah, Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) di Kabupaten Sintang, Pemegang Sertifikat Hak Atas Tanah
I Peneliti adalah  Dosen  Tetap di Fakultas Hukum Universitas Kapuas  Sintang
dalam  pengalamannya  pemah  melakukan peralihan hak atas tanah dan telah didaftarkan di Kantor Pertanahan di Kabupaten Sintang, dan Pihak yang melakukan hansaksi jual-beli atas tanah yang dilakukan  dibawah tangan. . Teknis analisis data yang digunakan dalam penelitian ini adalah analisis yuridis deskriptif kualitatif
Hasil penelitian ini menunjukkan bahwa peralihan hak  atas tanah ber<iasarkan  Fasal 37 ayat (1) PP No. 24 Tahun  L997 di Kabupaten Sintang dilakukan dengan syarat dan prosedur sebagaimana tercantum dalam Standar Prosedur Operasi Pengaturan dan Pelayanan Pertanahan (SPOPPP) Peralihan Hak-Jual Beli pada Kantor Pertanahan, yang merupakan  Lampiran dari Surat Keputusan Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor I Tahun 2005,  yang dibuktikan dengan akta jual- beli  yang dibuat dihadapan dan ditandatangani  dihadapan PPAT, dan masih adanya beberapa faktor yang menghambat  pendaftaran tanah dimana faktor penghambat pendaftaran tersebut dataog dari PPAT, Kantor Pertanahan dan Masyarakat.
Kesimpulan dari hasil penelitian ini bah'ra peralihan hak atas tanah berdasarkan Pasal 37 Ayat (1) Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah  sudah tepat sebab peralihan hak atas tanah  melalui jual beli dibuktikan dengan akta jual-beli yang dibuat  dihadapan  dan ditandatangani dihadapan PPAT dan Faktor-faktor yang menghambat peralihan hak atas tanah melalui jual beli di Kantor Pertanahan
2 Perahu, Volume 4 Nomor 2, September  2016, HIm. 1-35
Kabupaten  Sintang yaitu : faktor budaya hukum  dari PPAT, Kantor Pertanahan  dan Kantor Perpajakan, dan faktor substansi hukum khususnya dari Peraturan- peraturan  mengenai  pendaftaran tanah atas peralihan hak Yang belum
disebarluaskan ataupun disosialisasikan kepada  masyarakat  luas.
Dari hasil kesimPulan Penulis sarankan agar peralihan hak atas tanah berdasarkan Pasal 37 Ayat  (1) Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun L997
Tentang Pendaftaran Tanah daPat dipertahankan untuk masa-masa yang akan datang, dan Faktor-faktor yang menghambat  peralihan hak atas tanah melalui jual beli di Kantor Pertanahan
Kabupaten Sintang  agar diperbaiki  lagi, kfiususnya pada faktor struktur  hukum yalcri peraturan-peraturan mengenai peralihan hak atas tanah agar
disebarluaskan  kepada masyarakat luas dan faktor  budaya hukum  Yakni  PPAT, Kantor Pertanahan  dan Kantor Pajak  agar dapat menumbuhkan sikap melaYani masyarakat  dengan cepat  dan tepat.

## PEI\DAHULUAN
1.1. Latar Belakang Masalah
Negara  RePublik  Indonesia hingga saat ini telah memiliki berbagai macam instrumen ytrridis dalam mengatur bidang pertanahan mrrlai dari lruP^.r hingga pada peraturan-perahrran  pelaksanaannya seperti  peraturan  pemerintah, peraturan menteri dan peratruan-peraturan  lainnya.
Keberadaan  instrumen yuridis tersebut tentunya  memberikan  kebahagiaan, sebab
2 Singkatan dari Undang-Undang
Republik Indonesia Nomor  5 Tahrm 1960 Tentang Peraturan  Dasar Pokok-Pokok  Agraria  (Lembaran Negara Republik  Indonesia  Tahun  1960  Nomor 104  dan Tambahan  Lembaran  Negara  Republik Indonesia Nomor  2043), selanjutnya dalam penelitian  ini disebut  dengan LIUPA.
dengan  hadirnya  instrumen yuridis tersebut dapat  memberikan jaminan dan kepastian hukum terhadaP hak kepemilikan tanah bagi setiap orang atau badan-badan  hukum di selunrh  Indonesia.
Mengingat besar dan PentingnYa peranan hak-hak atas tanah dala:n kehidupan  masyamkat ini, maka agar tanah  mempunyai  status hukum yang pasti diperlukan adanya  landasan hukum yang mantap. Pemberian ' jaminan kepastian hukum  di bidang pertanahan  memerlukan
Tersedianya  perangkat hukum tertulis yang lengkap dan jelas serta dilaksanakan konsisten.
P enyele.oggaraan pendaftaran Yang efektif.3 Dalam  rangka menuju terwujudnya  kepastian hukum terhadap hak-hak atas  tanah dilakukan pendaftaran hak atas tanah yang pelaksanaannya didasarkan  pada  Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 Tentang  Ketentuan  Pokok- Pokok Agraria beserta Peraturan pelaksanaannya, yang  mempunyai tujuan pokok yaitu : 1. Meletakkan dasar-dasar bagi penyusunan hukum agtaia nasional yang merupakan alat untuk membawa kemakmuran, kebahagiaan dan keadilan bagi negara dan rakyat terutama ralcYat tani, dalam rangka masyarakat yang adil  dan makrnur,
2. Meletakkan  dasar-dasar untuk mengadakan kesatuan dan
kesederhaan dalam hukum
pertianahan,
3 H".rooo, Boedi. 2005. Hukum  Agraria Indonesia-Sej arah P embentuknn  Undang-Undang Polrok Agraria, Isi dan Pelaksanaannya.  Jakarta : Djambaten., bln 69.
t.
2.
Robert Hoffman, Peralihan HakAtas Tanah Berdasarkan  Pasal 37 Ayat (1) 3
3- Meletakkan  dasar-dasar untuk memberikan  kepastian hukum mengenai hakhak atas tanah  bagi
rakyat selurubnya,
4- Pemberian surat-surat  tanda bukti hak, yang  berlaku sebagai alat pembuktianyang kuat.
Oleh karena itu dalam Pasal 19 [trPA meirgharuskan  kepada masyarakat mk me,ngadakan  pendaftaran tanah yug disele,rggarakan oleh pemerintah di truh wilayah Indonesia. Adapun  tujuan rioelarggarakannya pendaftaran tanah qcrti yang  diperintahkan  dalam  Pasal 19 IIUPA tersebut yaitu : l- Bagi pemegang hak atas tanah untuk memberikan kepastian hukum dan perlindungan  hukum dan dengan  mudah dapat
membuktikan haknya  atas tanah yang dikuasainya.
2. Bagi  para  pihak yang berkqrentingan, seperti calon pembeli atau calon kreditu, untuk memperoleh  keterangan yang diperlukan  mengenai  tanah yang menjadi  obyek perbuatan hukum yang  akan dilakukan.
3- Bagi pemerintah untuk terselenggaranya tertib administrasi  pertanahannya.
Adapun kewajiban pendaftaran
rh yang diselenggarakan oleh pemerintah, meliputi  kegiatan sebagai berftut: l. Pengukuran, pemetaan dan pembukuan  tanah,
2. Pendaftaran hak-hak  atas tanah dan  peralihan hak-hak tersebut,
3. Pemberian  surat-surat  tanda bukti hak yang berlaku sebagai alat pembuktianyang kuat. Peraturan pelaksanaan tentang pendaftaran tanah yaitu : Peraturan Pemerintah Republik  Indonesia Nomor 24 Tahun  1997 Tentang  Pendaftaran  Tanah
(Lembaran Negara Republik Indonesia Tahun  1997 Nomor 59 dan Tambahan
Lembaran Negam Republik Indonesia Nomor 3696), selanjutnya dalam penelitian ini disebut dengan PP No. 24 Tahun 1997. Peraturan pemerintah tersebut memberikan jaminan dan kepastian hukum terhadap hak kepemilikan  tanah berupa : pemberian sertihkat  kepada setiap pemegang  hak atas tanah di seluruh Indonesia yang melakukan pendaftaran tanah di Kantor Pertanahan. Hal  ini sebagaimana dinyatakan dalam  Pasal 4 ayat (1) PP No.
24 Tahun  1997,yang  menyatakan bahwa : "Untuk memberikan kepastian dan perlindungan hukum sebagairnana tujuan dari pendaftaran tanah, maka kepada pemegang hak yang bersangkutan diberikan sertifikat hak atas tanah." Pengertian sertifikat itu menunrt  Pasal 1 angka 20 PP No.24 Tahun 1997 adalah:
"Surat  tanda  bukti  hak ..." Jadi dengan adanya PP No. 24 Tahun  1997, maka setiap orang atau badan hukum di seluruh Indonesia sebagai pemegang hak atas tanah dapat terjamin dan memiliki kepastian hukum terhadap hak kepemilikan tanahny4 sebab pemerintah, dalam hal ini aparatur pertanahan di Kantor Pertanahan akan memberikan sertifikat ketika dilakukannya  pendaftaran  tanah.
Menurut PP No. 24 Tafuin 1997, bahwa sertifikat yang diberikan itu bukan hanya pada proses  pendaftaran tanah untuk  pertama kali saja namun mencakup juga dalam  proses pendaftaran  tanah atas peralihan hak atas tanah melalui jual beli, tukar menukar, hibab pemasukan  dalam Pe,lusahaan dan perbuatan hukum pemindahan hak lainnya.  Penulis dalam penelitian ini memfokuskan pada pendaftaran tanah  atas  peralihan hak atas tanah melalui jual beli.
4 Perahu, Volume 4 Nomor 2, September  2016, Hlm. 1-35
Berdasarkan Pasal 37 ayat (1) PP No. 24 Tahun 1997 bahwa pendaftaran tanah atas peralihan hak atas tanah melalui jual beli, hanya dapat didaftarkan jika dibuktikan dengan akta  yang dibuat oleh Pejabat  Pembuat Akta Tanah (PPAT) yang berwenang menurut ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku. Lebih lengkapnya  Pasal 37 Ayat (1) PP No. 24 Tahun 1997 menyatakan sebagai berikut : "Peralihan hak atas  tanah dan hak milik atas satuan nrmah susun melalui joal beli, tukar menukar, hibah, pemasukan dalam perusahaan dan perbuatan hukum pemindahan hak lainnya, kecuali  .pemindahan hak melalui lelang hanya  dapat didaftarkan jika dibuktil€n dengan akta yang
dibuat oleh PPAT  yang berwenang menurut ketentuan peraturan perundang-undangan  yang berlaku." Jadi, dari ketentuan Pasal37 ayat (1) PP No. 24 Tahun 1997 di atas  dapat diartikan  bahwa sertifikat tanah akan diberikan oleh aparatur  pemerintah  di Kantor Pertanahan dalam proses pendaftaran  tanah jika ada bukti akta peralihan hak atas tanah jual-beli yang dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) yang berwenang menurut ketentuan  peraturan  perundang-undangan yang  berlaku, dan sebaliknya, jika tidak terdapat bukti akta peralihan hak atas tanah jual-beli yang  dibuat  oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) tersebu! maka pendaftaran tanah tidak akan dilakukan dan tenhrnya sertifikat tenah juga tidak akan diberikan  yang berujnng pada kerugian bagi pemegang hak atas tanah, sebab tidak ada lagi jaminan dan kepastian hukum terhadap hak atns bneh tersebut.
Daerah Kabupaten Sintmg *d salah satu daerah  kabrryaten di Provbi Kalimantan  BaraL dalm
perkembangannya  terus  menjadi perhatian bagi setiap orang atau badan hukum yang ingin mengembangkan segala potensi yangada di daerah tersebut. Pada saat ini, pembangunan di daerah Kabupaten Sintang terus  bertumbuh  dan berkembang, mulai dari sektor perumahan dan pemukiman,  perkebunarq petenrakan, perkantoran  dan lain sebagainya. Kondisi ini memperlihatkan bahwa tanah yang terbentang luas di daerah Kabupaten Sintang memiliki peranan penting bagi setiap oftrng atau badan hukum dalam memenuhi kebutuhannya.
Berdasarkan hasil pra-penelitian penulis di masyarakat terdapat suatu anggapan bahwa pendaftaran taneh terhadap  peralihan hak atas  tanah melalui jual-beli sangat sulit dilakukan sehingga masih  banyak  orang belum mendaftarkan tanahnya ke Kantor Pertanahan  Sintang. Apabila kondisi ini terus terjadi maka dapat menimbulkan kerugian bagi si pemegang hak atas tanah sebab mereka tidak memiliki  sertifikat tanah sebagai tanda bukti hak. Berdasarkan latar belakang permasalahan tersebut maka penulis tertarik untuk mengadakan penelitian ini yang  diberi judul : '?eralihan Hak Atas Tanah  Berdasa*an  Pasal 37 Ayat (l) Peratrm Pemerintah Nomor 24 Tahwr 1997  Tentang Pe,lrdaftaran Tanah di Kabupal€n  Sintang"  dengan  permasalahan yang akm dibahas adalah yaitu : l). Bagaimakah peralihan hak atas tanah berdasekm Pasal 37 Ayat (1) Peraturan Pencriffih Nomor 24 Tahun 1997 Tcffing Pendaftaran  Tanah?; dan 2). F&-frlilor rya saja yang menghambat pcrrlihm hak atas tanah di Kantor hhKabt4paten Sintang?
Robert Hoffman, Peralihan HakAtas Tanah Berdasarknn  Pasal 37 Ayat (l) 5

## TINJAUAN  PUSTAKA
Peralihan Hak  Atas Tanah Berdasarkan Pasal 37 Ayat (1)
"Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun  L997 Tentang Pendaftaran Tanah
Pengertian hak atas tanah, masing- masing ahli memberikan pendapabrya.
Menurut Mertokusumoa dan Perangins bahwa pengertian hak atas  tanah adalah : "Hak yang memberi wewenang kepada yang  mempunyai  hak untuk  menggunakan atau mengambil manfaat dari tanah  yang dihakinya." Menurut Sumardjono6 bahwa pengertian Hak atas Tanah  sebagai suatu hubungan hukum didefinisikan sebagai. : Hak atas permukaan bumi yang memberi wewenang kepada
pemegangnya untuk menggunakan tanah yang bersangkutaq beserta tubuh bumi dan air serta  ruang  udara diatasny4  sekedar diperlukan  untuk kepentingan langsung berhubungan dengan penggunaan tanah itu, dalam batas-batas menurut UUPA dan peraturan hukum lain yang lebih tinggi.
Me,nurut HutagalungT bahwa pengertian hak atas tanah adalah : "Hak yang memberikan wewenang unhrk memakai tanah yang diberikan kepada orang atau badan hukum." Sedangkan
a Mertokusumo,  Sudikno, dalam Santoso, Urip. 2010.  Pendafiaran  Tanah dan Perqlihan Hak Atas Tanah. Jakarta : Kencan Pre,nada Media Grup,.bln 49. 5 Perangin, Effendi.  1986. Hulatm Agrarin di Indonesia,  Suatu  Telaah dari Sudut Pandang Praldisi Hulatm. Jakarta : Rajawali,.hhn 229.
6 Sumardjono, S. W. Maria.2008. Tanah dalam Perspeltif Hak Ekonomi  Sosial dan Budaya.  Jakarta  : Kompas,. hlrn128.
7 Hutagalung, Arie Sukanti  dan Gunawan,
Markus, 2008.  Kewenangan Pemerintah di Bidang Pertanahan. Jakarta:  Rajawali Press., hLn 29.
menurut Harsono8,  bahwa : "Pengertian hak atas tanah yang disebutnya sebagai hak-hak  penguasaan  atas tanah berisikan serangkaian wewenang, kewajiban dan/atau larangan bagi pemegang haknya untuk  berbuat  sesuatu dengan tanah yang di haki.- Hak atas tanah menurut ketentuan  Pasal 16 ayat (1) UUPA yaitu : Hak Milih Hak  Guna  Usaha (HG[I),
Hak Guna Bangunan (HGB),
HakPakai, Hak Sew4 Hak  Membuka  Tanah,
Hak Memungut Hasil Hutan,
Hak-hak lain yang tidak tennasuk dalam hak-hak tersebut diatas yarug akan ditetapkan dengan Undang-undang serta hak-hak yang  sifafirya  sementara meliputi : hak gadai, hak usaha bagi hasil, hak menumpang dan hak sewa tanah pertanian. Hak Milik adalah hak yang sifatnya  sangat  l*rusus, yang bukan sekedar berisikan kewenangan untuk memakai suatu bidang tanah  tertentu yang dihaki, tetapi juga mengandung hubungan psikologis-emosional antara pemegang hak  dengan  tanah yang bersangkutan. Hak ini dipenrntukftan khusus bagi Warga Negara Indonesia, baik untuk tanah yang diusahakan maupun untuk keperluan membangun  diatasnya.
Sifat hak ini tidak terbatas  jangka waktunya, dapat beralih  karena  pewarisarl hibab hibah wasiat sertia dapat dipindahkan kepada pihak lain yang rremenuhi  syarat. Dapat pula dijadikan jaminan hutang dengan dibebani hak tanggungan. Dalam  Pasal 20 UIIPA dinyatakan,  bahwa Hak Milik adalah hak
8 Harsono, Boedi. Hukum Agraria Indonesia, Op. Cit.,hlm-  262.
a.
b.
c.
d.
e.
f.
c b' h.
6 Perahu, Volume 4 Nomor 2, September  2016, HIm I-35
atas tanah yang "terkuat dan terpenuh."
Artinya diantara hak-hak 465 tanah, lrsk miliklah yang tidak ada batas walfir penguas@n tanahnya dan luas linglarp pengguftuumt?.
Pemberian sifat ini tidak berdti bahwa tanah itu merupakan hak yang mutlak, tak terbatas dan tidak dryar diganggu gugat. Tetapi dengan pembatasan  bahwa  semlra hak atas  tanah mempunyai fungsi sosial, sebagaimana ditegaskan dalam Pasal 6 {.IUPA. Dalam Memori Penjelasan Pasal 6 tersebut ditegaskan bahwa hak atas tanah  apapun yang ada pada seseorang tidaklah boleh dipergunakan  (atau tidak dipergunakan) semata-mata untuk kepentingan pribadinya. Pemakaian (atau tidak dipakainya)  tanah  dengan cara  merugikan atau menyebabkan dirugikannya masyarakat, tidak dapat dibenarkan. Hal ini berarti, bahwa tanah itu harus dipergunakan  sesuai dengan  keadaan  dan sifat  dari pada  haknya.  Dengan  demikian barulah penggunaan itu dapat berrnanfaat, baik bagi yang punya  maupun bagi masyarakat  dan negara.
Fungsi sosial hak atas t^nah dapat pula berarti  bahwa  tanah harus dipelihara dengan sebaik-baiknya oleh setiap  omng yang bersangkutan. Tanah harus dipelihara sedemikian rupa hingga kerusakan dapat dicegah dan kesuburannya  bertambah.  Dalam  Pasal 15 ULIPA ditegaskan bahwa  siapa saja  yang mempunyai  hubungan hukum dengan tanah yang bersangkutan harus memeliharanya, bukan hanya pemiliknya saja. Dengan  adanya fungsi sosial ini tidak berarti bahwa  kepentingan perseorangan tidak ada artinya sama sekali. Dalam UUPA diperhatikan pula kepentingan perseorangan. Seperti yang dikemukakan  dalam Memori Penjelasan tentang  Pasal 6 ini, bahwa harus  diadakan keseimbangan diantara kepentingan
p€rsmregm dan kepentingan umum.
Ke&n^emnya itu
harus saling m€ngimlqngi- Dengan demikian dihtrqkan tercapainya cita-cita yang diinginkan, yakni kemakmuran"  keadilan dan kebahagiaan  bagi seluruh  rakyat.
Berbeda dengan Hak Milik, untuk hak atas  tanah yang lain, seperti Hak Guna Bangunan (HGB),  Hak Guna  Usaha (HGU), Hak Pakai dan Hak Pengelolaan, merupakan hak atas tanah juga akan tetapi tujuan penggunaarmya hanya dibatasi, misalnya untuk mendirikan bangunan, jadi tidak boleh misalnya hak ini dipergunakan untuk  tanah pertanian, perkebunan, perikanan dan sejenisnya. Masa berlaku HGB pun dibatasi hanya 30 tahun, akan tetapi  dapat diperpanjang selama 20 tahun, demikian seterusnya sepanjang  mendapat  persetujuan dari pemerintah, dapat dibebani dengan hak tanggungan,  diwariskan dan dijual beli tanpa harus meminta ljio dari pemerintah.
Sedangkan Hak Pakai  atas tanah negara masa  berlakunya  dibatasi  paling lama1} tahun dan dapat diperpanjang lagi 20 tahun serta demikian seterusnya sepanjang direstui oleh pemerintah.
Penggunaannya  jelas dibatasi hanya untuk menggunakan dan/ataa memungut hasil dari tanahnya, ftlmun tanah ini bisa
dibebani  dengan hak tanggungan, diwariskan atau dialihkan oleh  pemegang haknya kepada pihak lain dengan  syarat harus memperoleh persetujuan/ijin terlebih  dahulu  dari pemerintah.
Pengertian hak untuk tanah-ta.rah yang belum  bersertifftat lebih mengacu kepada hak seseorang yang telah memperoleh  manfarit dari tanah yang dikuasai oleh negara. Dalam hal ini tanah tersebut masih  dalam kekuasaan  negara dan seseorang dapat  menggarapnya untuk diusahakan.  Tanah  tersebut  dapat beralih kepemilikannya  setelah terlebih dahulu dimohonkan  haknya  dengan didaftarkan
Robert Hoffman,  Peralihan Hak Atas Tanah Berdasarlutn  Pasal 37 Ayat (l) 7
kc Xrnor Pertanahan setempat sehingga mah Ersebut beralih menjadi tanah  hak mrni;[ik Seorang yang  menjadi pemegang ln*rk rres tanah tidak dapat memberikan hnli milikn!'a dengan begitu,, saja karena hnk tesebut merupakan  kewenangannya 1r!ilr{rn J"ang dapat  dilakukannya adalah lrrnsrgelihkan atau melepaskan hak atas r,"*,rrnh I'ang dimilikinya. Dengan @d€paskan hak atas  tanah maka tanah tersetna menjadi tanah negara. Tanah nFgrra  dapat dibedakan menjadi dua jenis,
lmar mnah negara bebas dan tanah negara -r'tnk bebas. Tanah negara bebas adalah 'ih negara yang langsung dibawah Fensuasaan negarq di atas tanah tersebut 'utuk ada satupun hak yang dipunyai oleh
Frhflk lain  selain negara.e
Tanah  negara bebas ini bisa Lmgilng dimohon oleh kita kepada nryEapemerintah dengan melalui suatu prrc*-sedur tertentu  sesuai dengan  ketentuan
1"mg berlaku. Sedangkan tanah negara ndah bebas adalah tanah negara yang dramsnl.a sudah  ditumpangi oleh suatu hek pihak lairl misalnya : tanah negara yang diatasnya ada hak pengelolaan yang dryunvai oleh  Perum Perumnas. Berlakunya hak pengelolaan ini adalah sepmjang  oleh  negara  untuk  memberikan @ian tanahnya kepada pihak ketiga sep€ru kita dengan seijin pemerintah tdalam hal ini Kepala BPI'Q untuk menjadi hak milik.
Hak atas tanah apapun semuanya menberi kewenangan untuk memakai zuatu bidang  tanah tertentu  dalam  rangka memenuhi  kebutuhan tertentu. Pada hakekatnya pemakaian  tanah itu hanya terbatas untuk dua tujuan, pertama : untuk
e Parlindungan,  AP. 1997. Konversi  Hak- Hak Atas Tanah. Bandung : Mandar Maju., hknl35.
diusahakan, misalnya untuk usaha pertanian,  perkebunan,  perikanan/tambak, peternakan dan lain sebagainya.  Kedua, tanah dipakai sebagai  tempat  membangun sesuatu, seperti untuk membangun gednng,  bangunan ak, jalan, jembatan, lapangan olah raga, pelabuhan dan lain- lain. Jadi  semua hak atas tanah itu adalah hak untuk  memakai tanah.
Jadi, dari beberapa  pengertian  hak atas tanah diatas  dapat dikatakan dalam penelitian ini bahwa yang dimaksud dengan hak atas tanah  adalah : "hak yang memberikan  wewenang kepada pemegang hak untuk menguasai  tanah  sesuai  haknya masing-masing meliputi Hak Milik, HGU, HGB, Hak Pakai, Hak Sewa, Hak Membuka  Tanah, Hak Memungut Hasil Hutan, Hak-hak lain yang ditetapkan dengan undang-undang serta hak-hak yang sifatrya sementara meliputi : hak gadai, hak usaha bagi hasil, hak menumpang dan  hak sewa tanah pertanian."
Istilah "peralihan"  berasal dari kata dasar "alih" yang  diartikan sebagai "ganti, tukar, pindah,  atau ubah" sehingga kata "peralihan"  dapat diartikan sebagai "pergantian", "pertukafan", "perpindahan", atau "perubahan." l0 Oleh karena itu, kalimat "peralihan hak atas tanah" dapat juga disebut dengan pergantian hak atas tanah,  pertukaran  hak atas tana\ perpindahan hak atas tanah, atau perubahan  hak atas tanah. Berkenaan dengan pengertian tentang peralihan hak atas  tanah,  banyak pihak telah memberikan pendapatnya. Menurut Kurniawan,li bahwa  : "Peralihan
10 Yuniar, Tanti Sip. 1987. Kamus Lengkap Bahasa Indonesia. Jakarta : Agung Media Mulia.,  hlm.26. ll Kurniawan,  Noer. 2013.  Peranan PPAT Dalam  Peralihan Hak  Atas Tanah http://kumiawanoer.blogspot.  com/20 1 3/0 1 /.html.
8 Perahu, Volume 4 Nomor  2, September 2016, Hlm. I-35
hak atas tanah adalah  perbuatan  hukum pemindahan hak atas tanah yang dilakukan dengan  sengaja supaya hak tersebut terlepas dari pemegangnya semula dan menjadi hak pihak lain,i' Menurut Kuswanto,l2 bahwa : "Peralihan hak atas tanah adalah  suatu peristiwa hukum dimana  subyek kepemilikan tanah beralih dari seseorang (A) ke orang  lain (B). Menurut Faruq,l3 bahwa : "Peralihan atau pemindahan hak adalah suatu perbuatan hukum yang bertujuan memindahkan hak dari suatu pihak ke pihak lain." Sedangkan menurut Sugiarti dan Prastuti,la bahwa : "Pengertian peralihan hak atas  tanah yaitu beralihnya hak atas tanah yang bersangkutan baik karena peristiwa hukum maupun perbuatan  hukum  kepada pihak  lain.
Jadi, dari beberapa pendapat  di atas dapatlah  disimpulkan bahwa pengertian peralihan hak atas tanah  adalah : "peristiwa  hukum pemindahan hak atas tanah dari suatu pihak kepada pihak lain, atau dengan kata lain hak atas tanah  yang semula dipunyai oleh suatu pihak belpindah ke pihak lain akibat adanya perbuatan hukum."  Menurut Muzaijanah
diunduh melalui www.google.com, Kamis, 23 Januari  2015, Pukul. 24.22Wib.
12 Kuswanto,  Heru.  2011. Modul  PPHAT
7 Peralihan Hak Atas  Tanah Dan  Biaya  Jual  Beli Tanah. http://dosen.narotama.ac.id/wp- ontent/uploads/2011/05/.pdf. diunduh melalui www.google.conr,  Kamis, 23 Januari 2015, Pukul. 24.22Wib. 13 Faruq, Denyel.  2011. Pelaksanaan Pemindahan Hak Atas  Tanah Melalui Jual Beli. https://denyelfaruq.wordpress.corn diunduh melalui www.google.com, Kamis, 23 Januari 2015,  Pukul. 24.22Wib.
14 Sugiarti, Sri Ari dan  Prastuti, Novi. 2003. Sistem Informasi Pengolahan Data Peralihan  Hak Atas Tanah Berdasarkan Akta Jual Beli Pada Kantor Pertanahan Kabupaten Karawang.  Bandung : Unikong  diunduh melalui www.google.conr,  Kamis, 23  Januai  2015, Pukul. 24.22Wib
bahwa  perbuatan hukum  dalam peralihan hak atas tanah meliputi : 1). Jual beli, 2). Tukar menukar, 3). Hibah, 4). Pemberian menurut hukum adat, 5). Pemasukan dalam perusahaan atau inbreng, dan 6).
Hibah  wasiat atau legaat.ls Perbuatan-perbuatan hukum tersebut, kecuali hibah  wasiat,  dilakukan pada wakhr pemegang haknya masih hidup dan merupakan perbuatan hukum pemindahan hak yang bersifat tunai. Artinya,  bahwa dengan dilakukannya perbuatan hukum tersebut, hak atas  tanah yang bersangkutan berpindah kepada pihak lain. Sedangkan dalam hal perbuatan hukum pemindahan hak atas tanah berupa hibah  wasiat,.hak  atas  tanah yang $s6angkutan beralih kepada penerima wasiat  pada saat pemberi  wasiat meninggal  dunia.l6
Peralihan hak atas tanah  melalui jual beli hanya dapat  didaftarkan jika dibuktikan dengan akJra yang dibuat oleh PPAT  yang berwenang  menurut  ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku. Hal ini sebagaimana dinyatakan dalam ketentuan Pasal 37 ayat (1) PP No. 24 Tafuin 1997 , yang menyatakan bahwa : "Peralihan hak atas tanah dan  hak milik atas satuan rumah susun melalui jual beli, tukar menukar,
hibah, pemasukan dalam perusahaan dan perbuatan  hukum pemindahan hak lainnya, kecuali pemindahan hak melalui lelang hanya dapat didaftarkan jika
15 Muzaijanah, Aries. 2007.  Pelaltsanaan Pendafiaran Peralihan Hak  Atas Tanah Atas Dasar Hibah Wasiat di Kecamatan  Purwokerto Selatan Kota Purttokerlo. Semarang : Program Pascasarjana Universitas  Diponegoro., hal. 59. http:/ieprints.undip.ac.id/1 53 8 1/l /Aries_Muzaijan ah.pdf, diunduh  melalui  www.google.com, pada hari Selasa" 2l Januari  2015, Pukul. 01.51 Wib. t6 lbid.
Robert Hoffman,  Peralihan HakAtas Tanah Berdasarkan  Pasal3T Ayat (I) 9
dibuktikan dengan akta yang dibuat oleh PPAT  yang  berwenang menurut ketentuan perafuran perundang-undangan yang berlaku." Ketenhran Pasal 37 ayat (1) PP No. 24 Tahun 1997 tersebut  mengartikan bahwa syarat utama agar peralihan hak atas tanah tersebut dapat didaftarkan ke
kantor pertanahan, adalah : alcta  PPAT. Keharusan adanya alcra PPAT dalam pendaftaran peralihan hak atas tanah dikarenakan akta PPAT dipandang sebagai sumber utama dalam pemeliharaan data pendaftaran tanah, sebagaimana dinyatakan dalam  Penjelasan Umum PP No. 24 Tahtn 1997, bahwa : *Aka Pejabat Pembuat Akta Tanah mertrpakan salah satu sumber utama dalam rangka pemeliharaan data pendaftaran  tanah.."
Jadi, dapat  disimpulkan dalam penelitian ini bahwa fungsi akta PPAT dalam  proses  peralihan hak atas tanah adalah sebagai sumber utama dalam pe,meliharaan data pendaftaran  tanah. Akta PPAT menurut Peraturan Menteri Negara  Agraria/Kepala Badan
Pertanahan Nasional Nomor 3 Tahun 1997 Tentang  Ketentuan Pelaksanaan Peraturan  Pemerintah Nomor 24 Tahw 1997 Tentang Pendaftaran Tanalu
selanjutnya  dalam  penelitian ini disebut dengan  PerkaBPN No. 3 Tahun 1997, yaitu:
Pasal 95
(l) Akta tanah yang dibuat  oleh  PPAT untuk dijadikan dasar pendaftaran perubahan data pendaftaran  tanah adalah: a. Akta jual beli, yaitu : akta yang dibuat oleh PPAT
sebagai akta peralihan hak karena jual beli.
b. Akta tukar menukar, yaitu : akta yang dibuat oleh PPAT
sebagai akta peralihan hak karena tukar menukar.
c. Akta  hibah, yaitu : akta yang dibuat oleh PPAT sebagai akta ,, peralihan hak karena hibah. d. Akta pemasukan ke dalam perusahaan, yaitu : akta yang dibuat oleh PPAT  sebagai  akta peralihan hak karena pemasukan  dalam perusahaan.
e. Akta pembagian hak bersama, yaitu : akta  yang dibuat oleh PPAT sebagai akta peralihan hak karena pembagian hak bersama. f.  Akta pemberian hak tanggungan, yaitu : akta yang. dibuat oleh PPAT  sebagai  akta peralihan hak karena adanya pemberian hak tanggungan.
g. Akta pemberian HGB atas tanah Hak Mihlq  yaitu : akta yang dibuat oleh PPAT sebagai akta peralihan hak karena adanya  pemberian HGB atas tanah HakMilik.
h. Akta pemberian  hak pakai atas tanah Hak Mihlq  yaitu : akta yang dibuat oleh PPAT sebagai akta peralihan hak karena  adanya  pe,mberian  hak pakai  atas t r rh HakMiUk. Selanjubrya, menurut ketentuan Pasal 38 ayat (1) PP No. 24 Tabun 1997 bahwa untuk  membuat akta PPAT harus dihadiri oleh para pihak yang melakukan perbuatan  hukum yang bersangkutan; dan disaksikan oleh sekurang-kurangnya 2 (dua) orang saksi yang memenuhi  syarat unhrk bertindak sebagai saksi dalam perbuatan hukum itu. Dihadiri  oleh para pihak yang melakukan perbuatan hukum yang bersangkutan dan disaksikan oleh sekurang-kurangnya 2 (dua)  orang saksi yang memenuhi syarat unhrk  bertindak sebagai  saksi dalam perbuatan hukum itu
10 Peraha, Volume 4 Nomor 2, September  2016, Hlm. I-35
tersebut, PP No. 24 Tahun 1997  tidak menjelaskan lebih lanjut tentang tempat dan  kepada siapa si pembuat akta dan para saksi itu hadir, sehingga dalam hal ini penulis menafsirkannya bahwa tempat hadirnya para pihak  dan saksi adalah Kantor PPAT sehingga ditempat itulah mereka  berhadapan  dengan  PPAT.
Penafsiran penulis  didasari dari ketentuan Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor 37 Tahun 1998 Tentang Peraturan  Jabatan  Pejabat  Pembuat Akta Tanah (Lembaran Negara Republik Indonesia Tahun 1998 Nomor 52), selanjutnya  dalam  penelitian ini disebut dengan PP No. 37 Tahun 1998, yang dalam Pasal 20-nya  mcnyatakan sebagai berikut:
(1) PPAT  harus berkantor di satu kantor dalam  daerah ke{anya.
(2) PPAT wajib mem:lsang papan nama den stempel yang b€ntuk dan oleh Menteri. Begrtr juga dengan ketentuan Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional  Republik  Indonesia Nomor 23 Tahun 2009 Tentang Perubahan Atas Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional Republik Indonesia Nomor 1 Tahun 2006 Tentang
Ketentuan Pelaksanaan  Peraturan  Pemerintah Nomor 37 Tahun  1998 Tentang Peraturan  Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah, selanjutnya dalam  penelitian ini disebut dengan PerkaBPN No. 23 Tahun 2009, yang dalam  ketentuan  Pasal 46-nya menyatakan sebagai berikut : (1) PPAT  wajib  berkantor di I (satu) kantor  dalam daerah kerjanya sebagaimana ditetapkan dalam keputusan  pengangkatannya atau penrnjukan dari Kepala Badan atau pejabat yang ditunjuk.
(2) Dalam hal PPAT merangkap jabatan  sebagai Notaris, maka
kantor tempat melaksanakan tugas jabatan PPAT wajib di tempat yang sama dengan kantor Notarisnya.
(3) Selain berkantor sebagaimana
dimaksud pada  ayat (1) dan ayat (2) PPAT tidak dibenarkan
membuka kantor cabang atau perwakilan atau bentuk lainnya yang terletak di luar dan atau di dalam  daerah kerjanya dengan maksud menawarkan jasa kepada masyarakat.
Berdasarkan ketentuan tersebut, dapat penulis  tafsirkan  bahwa : oleh karena PPAT diharuskan memiliki kantor, maka tempat hadir para pihak dan saksi dalam  proses pembuatan akta peralihan hak atas tanah  sebagaimana  dimaksudkan dalam ketentuan Pasal 38 ayat (1) PP No. 24 Tahun 1997 adalah Kantor PPAT atau Kantor  Notaris  yang  merangkap PPAT. Oleh karena itu, dalam  tulisan ini dapat disimpulkan bahwa pembuatan akta peralihan hak atas tanah  harus dilakukan dihadapan  Pejabat  Pembuat Akta Tanah (PPAT) di kantornya.
Selanjutnya, menurut ketentuan Pasal39  ayat  (1) dan (2) PP No. 24Tahun t997,bahwa:
(1) PPAT menolak untuk membuat
akta jika: a. Mengenai bidang tanah yang sudah terdaftar atau hak milik atas satuan rumah susun, kepadanya tidak disampaikan sertifikat asli  hak yang bersangkutan atau sertifikat yang diserahkan tidak sesuai dengan daftar-daftar yang ada di Kantor  Pertanahan;  atau b. Mengenai  bidang tanah yang belum terdaftar, kepadanya tidak  disampaikan :
1) Surat bukti hak atau surat keterangan Kepala
Robert Hoffman, Peralihan HakAtas Tanah Berdasarlmn Pasal 37 Ayat (l) I1
c.
Desa/Kelurahan yang menyatakan bahwa yang bersangkutan menguasai bidang tanah;  dan 2) Surat keterangan yang menyatakan bahwa bidang tanah yang bersangkutan belum besertifikat dari
Kantor Pertanahan, atau untuk  tanah  yang terletak
di daerah  yang jauh dari kedudukan
Kantor Pertanahan, dari pemegang
hak yang bersangkutan dengan dikuatkan oleh Kepala Desa/tr(elurahan; atau Salah satu atau para pihak yang  akan melakukan
perbuatan hukum yang
benanglutan atau  salah satu
saksi tidak berhak atau tidak
memenuhi syarat untuk bertindak  demikian;  atau Salah satu pihak atau para pihak bertindak atas dasar suatu surat kuasa mutlak yang pada berisikan perbuatan hukum pemindahan halg atau Untuk perbuatan hukum yang akan dilalokan belum diperoleh izllt Pejabat atau instansi yang berwenang, apabila izin tersebut diperlukan menurut peraturan  perundang'
undangan  yang berlaku;  atau
Obyek perbuatan hutum yang bersangkutan sedang dalam
sengketa mengenai data fisik dan ataudata yuridisnya;  atau Tidak dipenuhi syarat lain atau dilanggar  larangan yang ditentukan dalam perahran perundang-undangan yang bersangkutan.
(2) Penolakan untuk membuat akta temebut diberitahukan secara tertulis kepada  pihak-pihak yang bersangkutan disertai alasannya.
Proses pendaftaran  peralrhan  hak atas tanah oleh PPAT telah dinyatakan dalam  ketentuan  Pasal 40 ayat (1) dar, (2) PP No. 24 Tahun 1997, sebagai berikut :
(1) Selambat-lambabrya 7 (tujuh) hari kerja sejak tanggal ditandatanganinya akta yang bersangkutan, PPAT wajib menyampaikan akta yang dibuatrya berikut dokumen- dokumen yang bersangkutan kepada Kantor Pertanahan untuk didaftar.
(2) PPAT wajib menyampaikan pemberitahuan tertulis mengenai telah disampaikannya akta  tesrebut kepada para  pihak yang bersangkutan.
Jadi, ketentuan di atas mewajibkan PPAT untuk menyampaikan akta berikut dokumen-dokumennya kepada kantor pertanahan dalam kurun waktu selama 7 (tujuh) hari sejak ditandatangani akta tersebut. Hal ini mengartikan bahwa penyampaian akta oleh PPAT sejak ditandatangani akta tidak boleh melewati hari ke-8, tapi  harus berada dalam  waktu 7 (tujuh)  hari.
Jika PPAT tidak melaksanakan ketentuan tersebut  maka PPAT dikenakan sanksi, sebagaimana dinyatakan dalam Pasal 62 PP No. 24 Tahun 1997,  sebagai berilnrt:
Pz.slal62
- PPAT yang dalam melaksanakan fugasnya  mengabaikan ketentuan- ketentuan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 38, Pasal 39 dan Pasal 40 serta ketentuan dan peturjuk yang diberikan oleh  Menteri atau Pejabat yang ditunjuk dikenakan tindakan administratif berupa
d- o b'
72 Perahu, Volume 4 Nomor 2, September  2016, Hlm. l-35
teguran terhrlis sampal (1) tidak dibuktikan dengan akta PPAT atau kutipan  risalah lelang sebagaimana  dimaksud dalam Pasal 41, kecuali dalam keadaan tertenfu sebagaimana " dimaksud  dalam Pasal3T ayat (2); c. Dokumen yang diperlukan untuk pendaftaran peralihan atau pembebanan hak yang bersangkutan tidak lengkap; d. Tidak dipenuhi  syarat lain yang ditentukan dalam peraturan perundang-undangan yang bersangkutan;
e. Tanah yang bersangkutan merupakan obyek sengketa di Pengadilan. f. Perbuatan hukum yang dibuktikan dengan akta PPAT batal atau dibatalkan oleh putusan Pengadilan yang telah memperoleh  kekuatan hukum tetap; ataa E. Perbualan hukum  sebagaimana dimaksud  dalam Pasal3T ayat (1) dibatalkan oleh  para pihak sebelum didaftar oleh Kantor Pertanahan.
(2) Penolakan Kepala Kantor Pertanahan dilakukan secara tertulis, dengan  menyebut  alasan- alasan penolakan itu.
(3) Surat penolakan disampaikan kepada yang berkepentingan, disertai pengembalian berkas permohonannya,  dengan salinan kepada PPAT atau Kepala Kantor Lelang yang bersangkutan. Jika Kepala Kantor Pertanahan tidak melaksanakan  ketentuan tersebut maka Kepala Kantor Pertanahan dikenakan sanksi, sebagaimana dinyatakan dalam Pasal 63 PP No. 24 Tahun  1997, sebagai berikut :
pemberhentian dari jabatannya sebagai PPAT, dengan tidak mengurangi kemungkinan dituntut ganti kerugian oleh pihak-pihak yang menderita kerugian yang diakibatkan oleh diabaikannya ketentuan-ketentuan tersebut.
Jadi, berdasarkan ketentuan tersebut, sanksi yang dikenakan kepada PPAT  yang mengabaikan tugasnya  adalah : tindakan administratif berupa : teguran tertulis sampai pemberhentian dari jabatannya sebagai PPAT, dengan tidak mengurangi  kemungkinan dituntut ganti kerugian  oleh pihak-pihak yang  menderita kerugian yarLg diakibatkan oleh diabaikannya ketentuan-ketentuan tersebut.
Setelah PPAT  menyampaikan  akta berikut dokumen-dokumennya kepada kantor pertanahan sesuai  dengan waktu yang ditentukan maka selanjubrya kantor pertanahan  memproses pendaftaran.
Namun  demikian,  PP No. 24 Tafum 1997 menyatakan bahwa Kepala Kantor Pertanahan menolak melakukan pendaftaran peralihan hak atas tanah jika salah syarat yang ditentukan tidak dipenuhi, sebagaimana dinyatakan dalam ketentuan Pasal 45 PP No. 24 Tahun 1997, sebagai berikut : Pasal 45
(1) Kepala Kantor Pertanahan menolak untuk melalcukan pendaftaran peralihan atau pembebanan hak, jika salah satu syarat di bawah ini tidak dipenuhi
a. Sertifikat atau surat keterangan tentang  keadaan hak atas tanah tidak sesuai lagi dengan daftar- daftar yang ada  pada  Kantor Pertanahan; b. Perbuatan hukum sebagaimana dimaksud dalam Pasal3T ayat
Robert Hoffman, Peralihan  Hak  Atas Tanah Berdasarkan Pasal  37 Ayat (1) 13
Pasal  63
Kepala Kantor Pertanahan yang dalam melaksanakan tugasnya mengabaikan ketenhran dalam
Peraturan Pemerintah Lrd dan ketentuan dalam perafuran pelaksanaannya serta ketentuan-
ketentuan lain dalam pelaksanaan uryas kegiatan  pendaftaran tanah
dikenakan sanlsi adminishatif sesuai peraturan perundang- undangan  yang berlaku.
Jadi, berdasarkan ketentuan hrsEh4 sanksi  yang  dikenakan kepada rep-la Kantor Pertanahan yang rr-rgebaikan tugasnya adalah : sanksi dninisFatif.
Fektor-faktor yang Menghambat Peralihan  Hak Atas Tanah Pada bagian terdahulu telah 'rilernukakan  bahwa  peralihan hak atas hah merupakan peristiwa hukum pemindaUan hak atas tanah dari suatu pfuk kepada pilnk laiq atau  dengan  kata hin hak  atas  tanah yang semula dipunyai oleh suatu pihak berpindah ke pihak  lain .ldbat adanya  perbuatan hukum.  Peralihan L* atas tanah melalui jual beli menurut n sal 37 ayat (1) PP No. 24 Tatun 1997 dillam pengaturannya : "hanya dapat didaftarkan jika dibuktikan  dengan akta
5rmg dibuat oleh PPAT yang berwenang m€aurut ketentuan peraturan  perundang- yang berlaku." Hal itu mengartikan bahwa  aturan  yang tercantum dalem Pasal 37 ayat (1) PP No. 24 Tahun
1997 tersebut merupakan pedoman untuk
melaksanakan  pendaftaran tanah atas hak atas tanah melalui jual beli. Pelaksanaan suatu peraturan perundang- nndangan tidak selalu efektif, terkadang dryat juga mengalami hambatan.  Begitu juga  halnya dengan  pelaksanaan  Pasal  37 ayat (1) PP No. 24 Tahun 1997  mengenai pendaftaran tanah atas peralihan hak atas trnah  melalui jual beli.  Untuk
efektivitas perafirftm perundang-undangan dapat dilakukan dengan teori efektivitas hukum. Kata  efektivitas berasal dari kata dasar efektif dalam bahasa Latin "fficere" yang mengandung arti menimbulkan,  mencapai hasil.  Efektivitas lebih mengarah pada nwrrsa hasil (hasil guna, doeltrffindhetd). Menurut Kamus Umum Bahasa  Indonesia, efektivitas diartikan sebagai hasil akibat, dalam keadaan berhasil  atau  sesuatu  yang  dapat menghasilkan atau membuahkan" mengakibatkanlT Untuk .mengetahui efektif-tidaknya  pelaksanaan P asal 37 ay at (1) PP No. 24 Tahun 1997 dapat dilihat dari teori efektivitas hularm yang dikemukakan oleh para ahli sebagai berikut:
1. Menurut  Lawrence M Friedmanls bahwa : "hukum itu merupakan gabungan  antara komponen substansi, stnrktur dan kultur. Komponen substansi yaitu sebagai output dari sistem hukum, berupa perahuan- peraturan, keputusan-keputusan  yang digunakan baik oleh pihak yang mengatur maupun yang diatur. Komponen struldur hukum yaitu kelembagaan yang diciptakan oleh sistem hukum itu dengan berbagai macam fungsi dalam rangka bekerjanya sistem tersebut.  Sedangkan  komponen kultur hukum yaitu terdiri dari nilai-nilai dan sikap-sikap yang memengaruhi bekerjanya hukum yang oleh Achmad
17 Poerwadarminta., W.J.S., 1975.  Kamus Umum Bahasa  Indonesia.  Jakarta : Balai Pustaka, hlnr" 16. 18 Lawrence M. Friedman dalam Warassih, Esmi.  2005. Pranata Hukum Sebuah Telaah Sosiologis. Semarang : Suryandaru Utam4 hlrn29.
14 Perahu, Volume 4 Nomor 2, September 2016, Hlm. l-35
Alile dikatakan sebagai suasana pikiran sosial dan kekuatan sosial yang menentukan  bagaimana  hukum digunakan,  dihindari atau disalahgunakan." 2. Menurut Soerjono Soekanto20 bahwa : "efektivitas hukum dapat dilihat dari : l.
Faktor  hukumnya  sendiri. Penegak hukur4  yakni pihak- pihak yang membentuk maupun yang menerapkan  hukum.
Peraturan-perahran tidak boleh mengandung sekadar keputusan-keputusan yang bersifat  ad hoc.
Peraturan-peraturan yang telah dibuat itu harus  diumumkan.
Peraturan tidak boleh berlaku surut.
4. Peraturan-peraturan dalam rumusan yang dimengerti. 5. Suatu sistem tidak boleh mengandung peraturan- peraturan yang bertentangan satu  sama lain. 6. Peraturan-peraturan tidak bolch mengandung tuntutan yang melebihi apa yang dapat dilakukan.
7. Peraturan tidak  boleh sering dirubah-ubah.
8. Harus ada kecocokan antara peraturan yang diundangkan dengan pelaksanaannya  sehari- hari.
Menurut  Zainuddin Ali22 bahwa : "kaidah hukum  harus memenuhi syarat, yaitu berlaku secara yuridis, sosiologi, filosofis." Begitu juga menurut Ronny Hanintijo Soemitro23 yang mengutip pendapat Metzger mengatakan  bahwa :
a. Makna atau isi aturan-aturan hukum itu harus  mudah ditangkap atau dipahami. Isi aturan-aturan hukum harus diketahui  masyarakat luas. Aturan-aturan hukum harus dimobilisasi dengan bantuan
aparat administrasi dan warga masyarakat.
2 Zainuddin Ali. 2006. Sosiologi Hukum. Jakarta: Sinr Grafika., hlm. 94. ts Soemitro, Ronny Hanitijo. 1989. Studi Huhon dan Kemiskinan. Semarang : Tugu Muda"  hlrn-  46.
2. a J. $usun bisa di a. b. c. Faktor sarana atau fasilitas yang mendukung penegakan  hukum.
d. Faktor masyarakat, yakni
lingkungan di mana hukum tersebut  berlaku atau diterapkan.
e. Faktor kebudayaan, yakni sebagai
hasil karya, cipta, dan rasa yang
didasarkan  pada  karsa manusia di
dalam pergaulan hidup."
Berdasarkan teori efektivitas
hukum tersebut, maka untuk mengetahui efektif atau tidaknya  pelaksanaan  Pasal37 ayat (1) PP No. 24 Tallon 1997, penulis dalam penelitian ini menggunakan pendekatan 3 (tiga) komponen hukum, yaitu komponen  substansi, struktur dan kultur, sebagai berikut : l. Komponen  substansi hukum dalam penelitian ini berkenaan dengan
peraturan-peraturan, keputusan- keputusan yang digunakan baik oleh pihak yang mengatur  maupun yang diatur  atau singkatrya berkenaan dengan hukumnya sendiri. Terkait dengan hal ini, Lon L. Fdlefl mengatakan bahwa :
re Ali, Achmad. 2008.  Menguak Realitas Hukum. Jakarta : Prenada Media Group, hkn9-10. 20  Soekanto, Soerjono. 2010.  Fahor- Faktor Yang Mempengaruhi  Penegakan Hulam. Jakarta : Rajawali Pers., hlm. 8. 2l Warassih, Esmi. Pranata Hukum-.., Op.
Cit,hlm.31.
b.
c.
Robert Hoffman, Peralihan  Hak Atas Tanah Berdssarlun Pasal  37 Ayat (l) 15 d- Tersedianya mekanisme p€nyelesaian  sengketa yang mudah dihubungi dan dimasuki warga masyarakat serta efektif untuk me,nyelesaikan  sengketa itu. Isi aturan-aturan hukum yang hus diketahui masyarakat luas tersebut j;r dinyafalon oleh Satjipto Rahardjo2a bsa: "orang harus  mengetahui adanya cffian Menurut  Pasal94 dan Pasal95 ltrt  No.  12
Tahun 20II Tentang lbent*an Peraturan
Perundang- U ' g.., bahwa  naskah  peraturan  yang g* diundangkan  dalam lembaran negara lil le,mbaran daerah harus {ecbutuaskan, yang dinyatakan sebagai tcfrt:
Pasal 94 : Penyebarluasan  Peraturan Daerah Provinsi atau Peraturan Daerah Kabupaten/Kota yffiLg telah dftmdangkan dalam Lembaran Daerah dilakukan bersama oleh
DPRD dan Pemerintah Daerah Provinsi atau Kabupaten/Kota.
Pasal 95
:
Naskah Peraturan Perundang- yang  disebarluaskan harus merupakan salinan  naskah yang
telah diundangkan  dalam  Lembaran Negara Republik Indonesia, Tambahan Lembaran Negara Republik  Indonesia, Berita Negara Re,publik  Indonesia, Tambahan Berita  Negara  Republik Indonesia, Lembaran Daerah, Tambahan Lembaran Daerah, dan Berita Daerah. Babkan menurut ketentuan Pasal 29 ayat (1) Peraturan  Presiden Republik Indonesia Nomor I Tahun 2007 tentang Pengesahan,  Pengundangan dan
24 Rahard;o, Satjipto. 2000. Ilmu Hukum.
Bandung:  Citra Aditya Bakti, hlrn70.
Penyebarluasan Peraturan Perundang- undangan, selanjufirya disingkat Perpres No. 1 Tahun 2007 dinyatakan bahwa : "Pemerintah wajib menyebarluaskan peraturan  perundang-undangan yang telah diundangkan dalam Lembaran Negara Republik Indonesia dan Berita Negara Republik  Indonesia."  Apabila pengaturan pasal tersebut dijadikan unsur-unsur, maka yang menjadi  unsur-unsru dalam Pasal 29 ayat (1) Perpres No. 1 Tahun 2007 tersebut adalah :  l). peraturan perundang-undangan yang telah dirmdangkan dalam Lemba:an Negara Republik Indonesia dan Berita Negara Republik  lndonesia wajib disebarluaskan dan  2). Penyebarluasan iersebut merupakan  kewaj iban  pemerintah.
Untuk mengimplementasikan Pasal29  ayat (1) di atas, maka  pemerintah dalam melaksanakan kewajiban trntuk menyebarluaskan  peraturan perundang- undangan wajib pula memperhafikan ketentuan-ketentuan lain yang terdapat dalam  Perpres No. 1 Tahun 2007 yaint : PasaI29 ayat (4) dan (5) tentang s:tsafttn dan tujuan penyebarluasan peraturan perundang-undangan dan Pasal 29 ayat (6) juncto Pasal 31, 32, 33 dan Pasal 34 tentang tzta cara penyebarluasan  peraturan perundang-undangan  melalui  media cetah media elektronilg kegiatan-kegiatan lain dan sosialisasi.
Ketentuan Pasal 29 ayat (4) dan (5) Perpres No. I Tahun 2007 tertang sasaran dan
fujuan penyebarluasan peraturan perundang-undangan
menyatakan bahwa : "penyebarluasan peraturan perundang-undangan dimaksudkan agar masyamkat mengerti dan memahami  maksud-maksud yang terkandung dalam  perahuan perundang- undangan dimaksud, sehingga dapat melaksanakan ketentuan peraturan perundang-undangan dimaksud." Yang dimaksud masyarakat adalah lembaga
16 Perahu, Volume 4 Nomor  2, September  2016, Hlm. l-35
negara,  kementerian/lembaga  pemerintah non departemen (LPND), pemerintah daerah, pihak terkait lainnya dan masyarakat di lingkungan  non pemerintah lainnya.
Ketentuan PasaI 29 ayat (4) dan (5) Perpres No. 1 Tahun 2007 tentang sasaftm dan tujuan penyebarluasan peraturan perundang-undangan tersebut wajib diperhatikan  oleh pemerintah  dalam mengimplementasikan kewajibanny4 sebab ketentuan pasal tersebut
memberikan hak kepada masyarakat untuk mengerti  dan  memahami maksud- maksud yang terkandung  dalam peraturan perundang-undangm dimaksud.
Pemberian hak tersebut bertujuan untuk melaksanakan  maksud-maksud yang terkandung dalam peraturan pemndang- undangan dimaksud. Pemberian hak kepada  masyarakat  tersebut  mengartikan bahwa bila masyarakat tidak terpenuhi haknya dalam  hal memperoleh  pengertian dan pemahaman yang terkandung dalam peraturan perundang-undangan maka ketentuan  peraturan  perundang-undangan tersebut tidak  dapat dilaksanakan masyarakat.
Begitu pula dengan ketentuan Pasal 29 ayat (6) juncto Pasal 31, 32,33 dan  Pasal 34 Perpres No. 1 Tahun 2007 tentang tata cara penyebarluasan  peraturan perundang-undangan melalui media  cetak, media elekfronik,  kegiatan-kegiatan lain dan  sosialisasi.  Pasal 29 ayat (6) Perpres No. 1 Tahun 2007 menyebutkan  bahwa penyebarluasan dilakukan melalui 3 (tiga) cara sekaligus yaitu  melalui media cetak, media  elektronik dan cara lainnya.
Sementara itu Pasal 3I,32,33 dan Pasal
34 Perpres No.  I Tahun 2007 menyebutkan bahwa : dalam rangka penyebarluasan melalui media cetak : a. Menteri menyampaikan salinan peraturan perundang-undangan yang diundangkan dalam c- Lembaran Negara Republik
Indonesia, dan Berita Negara Republik Indonesia kepada Kementerian/Lembaga yang memprakarsai atau menetapkan peraturan perundang-undangan tersebu! dan menyediakan  salinan perafuran perundang-undangan yang diundangkan dalam Lembaran
Negara
Republik Indonesia, dan Berita Negara Republik  Indonesia bagi masyarakat  yang membufuhkan. b. Sekretariat Negara  dan  Sekretariat Kabinet menyampaikan salinan otentik  naskah peraturan perundang-undangan yang disahkan atau ditetapkan oleh Presiden, baik yang diundangkan maupun  yang tidak diundangkan kepada  Lembaga Negara, Kementerian  /Lembaga  Pemerintah Non Departemen, Pemerintah Daerah dan pihak  terkait. Sekretariat Lembaga
menyampaikan salinan otentik naskah peraturan perundang- undangan yang ditetapkan oleh Lembaga yang bersangkutan,  yang diundangkan dalam Lembaran Negara Republik  Indonesia kepada Lembaga Negara, Kementerian/ Lembaga  Pemerintah Non Departemen, dan pihak  terkait.
Sekretariat Kementerian/sekretariat Lembaga menyampaikan salinan otentik naskah peraturan perundang- un<iangan yang ditetapkan oleh Kementerianllembaga yang bersangkutan, yang diundangkan dalam Berita Negara Republik lndonesia kepada 'Lembaga Negar4 Kementerian/Lembaga Pemerintahan Non Departemen, dan pihak terkait. Pihak yang
Robert lIoffman,  Peralihan Hak Atas  Tanah Berdasarknn Pasal 37 Ayat (I) 17 untuk  keperluan tertentu membutuhkan salinan otentik peraturan perundang-undangan dapat mengajukan permintaan o  kepada Sekretariat Negara, Sekretariat Kabinet, sekretariat
Kementerian dan sekretariat Lembaga  yang bersangkutan. Dalam rangka penyebarluasan melalui  media elektronik, Sekretariat Negara, Sekretariat  Kabinet, sekretariat Lembaga, dan sekretariat Kementerian/ sekretariat  Lembaga menyelenggarakan sistem infomrasi peraturan perundang- undangan yang berbasis internet.
Disamping itu, penyebarluasan peraturan perundang-undangan melalui media cetak dan media elekffonik dapat melakukan dalam  bentuk kegiatan-kegiatan lain. Dalam  rangka penyebarluasan  peraturan perundang-undangan dengan cara lain, dapat melakukan sosialisasi baik sendiri- sendiri maupun bekerjasama dengan menteri dan/atau  lembaga terkait lain. Sosialisasi dilakukan  dengan  cara tatap muka  atau dialog langsung, berupa ceramah, workshop/seminar, pertemuan ilmiafi, konferensi pers dan cara lainnya. Ketentuan pasal-pasal tersebut di atas wajib pula diperhatikan oleh pemerintah  dalam mengimplementasikan kewajibannya untuk menyebarluaskan peraturan perundang-undangan. Sebab ketentuan pasal-pasal tersebut telah memberikan  kepastian  kepada masyarakat bahwa hak  untuk mengerti dan memahami maksud-maksud yang  terkandung dalam peraturan pemndang-undangan  diperoleh masyarakat melalui media cetak, media elektronik, kegiatan-kegiatan lain dan sosialisasi. Hal ini mengartikan bahwa bila peraturan  perundang-undangan tidak disebarluaskan melalui  media cetak, media  elektronik, kegiatan-kegiatan lain dan sosialisasi, maka masyarakat  tidak dapat memperoleh haknya untuk mengerti
dan memahami  maksud-maksud yang terkandung dalam  peraturan perundang- undangan  tersebut.
Jadi berdasarkan  ketentuan  Perpres No. 1 Tahun  2007  tersebut maka seluruh peraturan perundang-undangan  yang telah diundangkan wajib disebarluaskan  kepada masyarakat. Secara etimologis, istilah frasakata "penyebarluasan" dari Kamus Bahasa  Indonesia  adalah  proses, caraatau perbuatan  menyebarkan ke mana-mana dan menjadikan  merata berita dan lain sebagainya2s. Terkait dengan itu, maka yang dapat menjadi  unsur-unsur dalam penyebarhtasan peraturan perundang- undangan adalah :  1). Peraturan perundang-undangan merupakan suatu berita  dan 2). Sebagai berita, maka penyebaran peraturan perundang- undangan tersebut memerlukan cara, proses  atau  perbuatan, 3) Sebagai berita, maka penyebaran peraturan perundang- undangan dilakukan secara merata kemana-mana. Namun  demikian, bila mengacu pada ketentuan Perpres No. 1 Tahun 2007, maka penyebarluasan peraturan perundang-undangan bukan hanya sekedar melakukan cara, proses atau perbuatan  menyebarkan peraturan perundang-undangan merata ke mana- mana melainkan agar masyarakat mengerti  dan memahami  maksud-maksud yang terkandung dalam peraturan perundang-undangan dimaksud, sehingga dapat melaksanakan  ketentuan  peraturan perundang-undangan dimaksud (Pasal 29 ayat(4) Perpres P5).
Dengan demikian, penyebarluasan peraturan perundang-undangan yang dimaksud dalam  penelitian ini adalah proses, cara atau perbuatan yang dilakukan oleh pemerintah untuk
25 Anwar, Dessy.2003.  Kamus Lengkap Bahasa Indonesia. Surabaya : Amelia.,  hlm. 406.
18 Perahu, Volume 4 Nonnr 2, &ptemfur 2016, HIm. 1-35
menyebarkan peraturan undangan  secara  merata s€bagai suahr berita atau informasi  agar masyarakat mengerti  dan memahani  maksud-maksd yang terkanelung dalam p€raturm perundang-undangan yang bedaku di Indonesia  sehingga dapat melaksanalan ketentuan  peraturan  perundang-undangm.
Salah satu prinsip negara hulum adalah asas legalitas yang mengandung makna bahwa setiap  tindakan hukum pemerintahan dan warga negara harus berdasarkan pada peraturan perundang- undangan yang berlaku. Dalam asas legalitas itulah  maka pentingnya untuk menyebarluaskan  peraturan perundang- undangan sebagai salah satu jenis menyebarluaskan peraturan perundang-
undangan adalah : 1). Kewenangan,  dan 2). Pertangungjawaban dalam melaksanakan  wewenang.
Dalam ilmu perundang-undangan, penyebarluasan peraturan perundang- rrndangan  merupakan salah satu asas p€maturan perundang-undangan yaitu : asas "het beginsel van de kenbaarheid' (dapat  dikenali), sebagaimana dikemukakan A. Hamid Attamimi2s bahwa asas "ltet beginsel van de kenbaarheid  (dapat dikenali) merupakan salah satu asas peraturan perundang- undangan yang baik di Belanda yaitu : "apabila  suatu peraturan perundang- undangan tidak dikenali dan diketahui oleh setiap orang,  lebih-lebih oleh yang berkepentingan, maka ia akan kehilangan tujuannya sebagai  peraturan. Ia tidak mengembangkan asas p€rsamaan dan tidak pula asas kepastian hukum, dan selain itu tidak menghasilkan  pengaturan yang direncanakan. Asas ini sangat diperlukan,  terlebih-lebih apabila peraturan  perundang-undangan tersebut membebani  masyarakat dan rakyat  dengan berbagai kewajiban. Asas yang menyatakan bahwa  setiap  orang dianggap mengetahui peraturan perundang- undangan, perlu diimbangi  dengan asas ini."29
Keberadaan  asas penyebarluasan berbeda dengan asas peraturan  perundang- undangan lainnya  yaifu' asas pengundangan. Asas pengundangan itu mengartikan bahwa : setiap oftmg "dianggap. mengetahui" peraturan perundang-undangan.  Asas tersebut  biasa
28 Agus Budi Setiyono. 2008. Petnbenulcan Peraturan Hulam  Daerah Yang Denokratis Oleh Pemerintah Daerah. (Semarang : Universitas  Diponegoro)., hkn 13. Diunduh dari http://eprints-undip.ac.id/162581 I/AGUS BLIDI S ETIYONO.pdf. a lbid
peraturan perundang-undangan. Berdasarkan ketentuan  Pasal 29 ayat (l) Perpres No. I Tahun 2007 bahwa penyebarluasan peraturan perundang- undangan merupakan kewajiban pemerintah. Dalam ilmu hukum administrasi, rumusan pasal tersebut mengandung arti bahwa : "melalui peraturan  perundang-undangan  (dalam  hal ini Perpres No. 1 Tahun 2007), nnka pemerintah diberikan kewenangan  untuk melaksanakan kewajiban menyebarluaskan peraturan perundang- undangan."
Dalam melaksanakan kewenangannya  maka  didalamnya  tersirat adanya kewajiban pertanggungi awaban.26
Pertanggungiawaban berasal dari kata tenggung jawab yarcLg berarti keadaan wajib menanggrng segala sesuatunya (kalau ada sesuatu hal, boleh dituntut, dipersalahkan, diperkarakan dan sebagainya).27  Jadi, bila dijadikan unsur- unsur maka unsur-unsur yang terdapat dalam  kewajiban pemerintah
26 Ridwan HR. 2006. Huhm Adninistrasi Negara. Jakarta: Raja Grafindo., hkn 357 21 lbid.,hlm.334.
Robert Hoffman,  Peralihan HakAtas Tanah Berdasarkan  Pasal 37 Ayat (1) 19
dikenal dengan teori  fil<si hukum atan biasa dikenal juga dengan sebutan teori persangknan3o. Tentang  teori fiksi hukum, dapat dijelaskan di sini bahwa fiksi atau Fictie  ialah bahwa kita menedma sesuatu yang  tidak benar  sebagai suatu hal yang benar. Dengan  perkataan lain kita menerima apa yang sebenarnya tidak ada, sebagai  ada atau yang sebenanrya  ada sebagai tidak ada.3l  Kata fictie itu biasanya dipakai  orang, jika orang dengan sadar menerima sesuatr sebagai kebenaran, apa yang tidak benar. Fictie atau dusta yang demikian itu memegang peranan  yang penting dalam hukum, dan sudah dipakai sejak dahulu. Sebagai contoh, rakyat Romawi  yang meninggal dalam tawanan dipandang meninggal sebagai budak dan menurut hukum Romawi, seorang budak tak dapat meninggalkan  warisan yang sah.32 Dengan demikian maka surat wasiat yang dibuatnya  sebelum ia ditawan menjadi tidak berlaku. Akan tetapi, lex cornelia (dari Sulla) menentukan bahwa bila seorang ralryat meninggal  dalam tawanan perang ia seharusnya dianggap sebagai oftlng yang msninggal pada saat pengangkatannya, sehingga surat wasiatrya berlaku  (fictio lnsis corneliae).33 Fictie tersebut yang pada
30 Abdul  Gani Abdullalr- 20f.4. Pengantar Memahmi Undang- Undang Tentang Petnbentukan P eraturan  Perundang-undangan- Jumal Legislasi
Indonesia - Volume I Nomor 2 - September 2004. Diunduh dari http ://www. dj pp.depkumham. go. id/fi les/jumaVvol lno2lArtikel.pdf. 3r Rahmat S Sokonagoro. 2010.
Peristilahan  Filrsi Hukum  (Fictie Hukum) dalam Teoi dan dalam Praktek. Diunduh melalui intemet www.google.cour, htp://www. sokonagoro.com/ I 3-peristilahan-fiksi- hukum- fi ctie-hukum-dalam-teori-dan-dalam- praktek.html.
32 [bid.
33 lbid.
mulanya hanya ditentukan untuk  hukum waris kemudian dilakukan untuk segala hubtrngan hukum dari seorang  tawanan.
Rakyat  Romawi yang tertangkap  sebagai tawanan, yang kembali dinegerinya sendiri  tak pemah dianggap sebagai bekas tawanan perang. Bangsa Romawi memakai fictie sebagai alat teknik pertolongan untuk perkembangan  hukum.
Dalam hal  tersebut,  perkembangan hukum Inggris memperlihatkan persam&m dengan hukum Romawi.3a Fiksi hukum yang berarti  setiap orang dianggap telah mengetahui  adanya  suatu Undang-Undang yang  telah diundangkan di kenal dengan istilah "Ignorare Legis est lata Culpa".3s Maria  Farida Indrati Soeprapto36 dalam tulisannya memandang  istilah "pengundangan"  berbeda dengan  istilah "pengumuman" (dalam tulisanny4 penyebarluasan merupakan bagian dari "pengumuman"). Menurutnya, istilah pengundangan dari istilah Belanda dikenal dengan ".4/kandiging" Sedangkan istilah pengumuman dalam bahasa Belanda dikenal dengan "Publicatie" Begitu pun dalam  bahasa Inggris, istilah pengundangan dikenal sebagai
" Promulgation" dant istilah pengumuman dikenal sebagai  "Publication. " Masi.g- masing  diartikan yaitu : 37 {/}mdb*6
{t$gu&rsfi)
M rtad{e rdid#dfug- xy ordxdridgrc owfcil$adrlxtger wgm*m u **l ul 9 m!  w i*eSd (pu**iSmn gl& umr. {iet$r0  tshfu lindsbrdd#s  pflndml  krdrtr, r*qirn
ro&g$e 0.{&sRnrf tcgds*d *rlt$&a {rqn@ul &ladmlirg rg*nfral;ullirg ipqmmq mr&x se3sd[ tddq rd woud&{ddold urnrx}. ihodr*n lras* r&v s & s.ilkl,til a &'Frli r&:$ ter ,eifoctor &uh* yurt d$fi*{! {q o$ uikng{&&g tu.k*As{*el '.Wffi iPq4{rtnmd tadurlrer] Io eobpt&,t  nubfou  og*op0il1rnd'aidqrynppdie iuWwhr @r *prhtSt rmbn*l i$rhtblq,{t rmril.
34 lbid.
3s lbid.
36 Soeprapto, Maria Farida Indrati.  Ilmu Perundang-undangan., Op. Cit., I:,J;m.  l7 6.
37 lbid.
20 Peraha, Volurne 4 Nomor  2, Wtenfu 2016, Hlm. 1-35
Me,nurut Maria Farida Indrati
Soeprapto3s bahwa : "pengundangan merupakan  pemberitahuan  secara  formdt suatu peratunn  negara dengan penempatannya dalam suatu penerbitan resmi  yang kfiusus untuk maksud  itu sesuai  dengan  ketenfuan yang berlalrr.
Dengan  pengundangan,  peratuftrn  negara itu telah memenuhi prinsip pemberitahuan formal, peraturan negara itu telah
memenuhi kete,ntuan sebagai peraturan negara, prosedur pembentukan yang disyaratkan bagi peraturan negara ifil sudah dicukupi,  dan peraturan  negara itu sudah dapat dikenali  (kenbaar) sehingga dengan demikian peraturan negara tersebut mempunyai kekuatan  mengikat.
Tujuan pengundangan ialah agar secara formal setiap orang dapat dianggap mengenali perafirran  negara (een ieder wordt  geacht de wet te kennen),  agar tidak seorang pun berdalih tidak mengetahuinya (opdat niemand hiervan onwetendheid voorwende), dan agar ketidaktahuan
seseorang akan peraturan hukum tersebut tidak memaafl<annya (ignorantia iuris neminem  excusat). Jadi, landasan bagl perlunya suatu pengundangan adalah
setiap orang dianggap mengetahui
undang-nndang (een ieder wordt geacht de wet te kennen) atau ketidaktahuan seseorang terhadap  undang-trndang tidak memaafkannya (ignorantia iuris neminem accusa)"39.
Sedangkan  pengumurnan adalah pemberitahuan material dari suatu
peraturan perundang-undangan, yaitu pemberitahuan secara material suatu peraturan  negara kepada khalayak ramai dengan fujuan utama mempermaklumkan isi perafuran tersebut seluas-luasnya.
38 lbid.
3e lbid.,hlnLl77.
Pe,ngumuman dapat  dilakukan dengan berbagai cara, dengan menyebarluaskannya, dengan menguar- dan dengan cara lain sebagainya. Tujuan pengumuman ialah agar s*ara material sebanyak mungkin kfialayak ramai mengetahui peraturan negara tersebut dan memahami isi serta maksud yang terkandung  didalamnya.a Dari pemikiran Maria Farida Indrati Soeprapto tersebut  dapat dikatakan bahwa dalam konsep pengundangan mengandung asas : "setiap orang dianggap mengetahui peraturan perundang-undangan" atau dalam ilmu hukum  dikenal dengan teori fiksi hukum.
Sedangkan  dalam  konsep  penyebarluasan mengandung t$as : "setiap orang mengetahui peraturan perundang- undangan. "Selain itu, dalam tulisan Soiminal  yang memberikan pengertian pengundangan mengatakan bahwa : "pengundangan adalah syarat tunggal untuk kekuatan mengikat. Kekuatan mengikat merupakan dasar untuk mempunyai  kekuatan  berlaku.
Dengan  pengundangan itu maka timbul pula asas hukum bahwa "setiap orang dianggap mengetahuinya" atat dikenal dengan teori fiksi hukum. Sedangkan  penyebarluasan, Soimin meqjelaskannya dalam  pemyataan yang mengatakan bahwa supaya setiap orang
dapat mengetahuinya peraturan perundang-undangan yang telah diundangkan disebarluaskan oleh pemerintah baik pusat  maupun daerah.
Apakah orang  itu betul-betul mengetahuiny4  ataukah  tidalq ini masalah lain, karena itu tergantung sifat
q lbid.
41 Soimin. 2010.  Pembentulcan Peraturan Perundang-undangan Negara di Indonesia. Yogyakarta:  UII Press., hlm. 206.
Robert Hoffman, Peralihan HakAtas Tanah Berdasarknn  Pasal 37 Ayat  (1) 21
penyebarluasan tersebut kepada masyarakat  sebagai warga negara. Dari pemikiran Soimin di atas, dapat dikatakan bahwa  konsep pengundangan mengandung asas : "setiap orang
dianggap mengetahui peraturan perundang-undangan" atau dikenal dengan teori fiksi hukum. Sedangkan konsep penyebarluasan mengandung asas
: "seriap  orang mengetahui  peraturan perundang-undangan." Dengan demikiarl apabila dilakukan perbandingan terhadap pengundangan dan penyebarluasan, maka akan ditemukan beberapa  persamaan dan perbedaannya. Persamaanny4 bahwa pengundangan  dan  penyebarluasan  adalah sarna-sarna diperlukan peraturan perundang-undangan. Sedangkan perbedaannya  dapat dilihat  dari asas, sifat, tujuan  dan waktu sebagaimana diuraikan sebagai berikut :
Pqrro&nFr ?oqp$fllem Art: S€lirpsq&tr{pp mrgEhht
&&lsilE64Be|Ei!$im onilmagnt*a*a
sieqr
Tujwuf l$il *nils*€dlqr &r ps&sdsisdblm|g tstr&fren&b1iln r sur{ milrilerudeFs[d&sfi lir*mipln &pnagilrt ah nrlsi  bdldaot" sn! ledmn
prudmg*drryc
Sdrh  ngl.irdi/a|& lsq tdyltsl r{g dilq*lr!,{hp6n&
Wd nwip€tro tu*l asi4 wrry r{kl$E  pe{ts'lr  Ft!ild8qs&ags yngiodrhdim&ls ieilg!
nddlrr,ln  hslrh, V*ft $q*Pl{tFrpdr$ffiti urhlm fu &iltatrFog tordiuddogknddm n*lb*nirmn
$si{r!  Frd$ru Fu&!g{rds8e  lx dsdfi$s6ko  lmdtmnfli cgrnyrqtrntdl&du*m Dari uraian di atas, maka penyebarluNan peratwan perundang- undangan bertujuan untuk memberikan pengetahuan, pengertian dan pe,mahaman suatu peraturan perundang-undangan.
Dalam  rangka memberikan pengetahuan, pengertian dan pemahaman suatu peratuan perundang-undangan maka peNryebarluasan tersebut memerlukan sarana komunikasi sebagaimana menurut
Soimina2 bahwa : "untuk mengetahui  dan me,lrgerti peraturan perundang-undangan diperlukan sarana komunikasi."  Menurut Miftah Thohaa3 bahwa : "komunikasi adalah ,,suatu proses penyampaian dan penerimuum berita atau info dari seseorang kepada orang lain. Kemudian Keith Davis dan John W. Newstroma mengemukakan bahwa  : "komunikasi adalah  penyampaian (*ansfer) informasi dan  pengertian  dari sahr orang ke orang lain. Komunikasi merupakan cata penyampaian gagasan falrta pikiran dan nilai kepada orang lain". Semenfara itu, Edwin Fillipo yang disampaikan Gunawan Jiwantoa5 mendefinisikan komunikasi sebagai suatu tindakan mendorong pihak lain untuk menginterpretasikan suatu ide dalam  suatu cara yang diinginkan oleh pembicara ataupunpenulis.
Berangkat dari pemikiran para ahli di atas, maka peraturan perundang- merupakan suatu informasi yang dapat menjadi sebuah komunikasi. Menurut Gordon B. Davisa6 bahwa informasi adalah data yang telah diolah meqiadi  suatu bentuk yang perfing  bagi si penerima dan mempunyai nilai yangnyata yang  dapat  dimsakan dalam keputusan- keputusan  yang  sekarang  atau keputusan- keputusan yang  akan datang.  Begitu juga
a lbid.,hllrr.-207.
43 Thoha, Miftah. 1990. Pembinaan Organisasi : Proses  Diagnosa dan Intervensi. Jakarta : Rajawali Press.,hlm. I 5. a Davis, Keith dan Newstroom,  W. John. L992. Perilalu  Dalam Organisasi.  Diterjemahan oleh Agus Dharma.  Jakarta : Erlangga.,  h1rrr.150.
45 Jiwanto,  Gunawan.  1985. Komunikasi dalam Organisasi, Pusat Pengembangan Manajernen. Yogyakarta: Andi Offsel,  hlrr-34.
4 Davis,  Gordon 8.. 1974. Management Infonnation System : Conceptual  Foundation, Stntcture and Developtnent. McGraw-Hill International Book Company : Aucklland  dll., hlm.32.
22 Perahu, Volume 4 Nomor 2, September  2016, Hlm. l-35
Burch dan StrateraT mengatakan bahwa informasi  adalah pengumpulan atau pengolahan data untuk memberikan pengetahuan  atau  keterangan.  Sedangkan George R. Terrya8, mengatakan bahwa inforrnasi  adalah data yang penting yang memberikan pengetahuan yang berguna.
Dalam sistem ketatanegaraan Indonesia, informasi  merupakan suatu hak asasi manusia dan hak warga tregara lndonesia yang dijamin berdasarkan  Pasal 28F Undang-Undang Dasar Negara Republik  Indonesia Tahun 1945 GruD 1945), yang menyatakan bahwa tujuan
sosialnya dan setiap orang berhak untuk mencari, memperolell memiliki,
menyimpan, mengolah, dan menyampaikan inforrnasi dengan menggunakan  segala jenis sarana yang tersedia. Di samping itu, hak untuk
memperoleh informasi bahkan di jamin  di seluruh negara di dunia sebagaimana yang dinyatakan pada  Pasal 19 ayat Q) Kovenan Intemasional Hak Sipil dan Politik, yang telah ditetapkan oleh Resolusi Majelis Umum 2200 A QO(I) Perserikatan  Bangsa-Bangsa, tanggal 16 Desember 1966, yang telah pula diratifikasi Indonesia menjadi Undang- Undang  Republik  Indonesia Nomor 12 Tahun 2005 Tentang Pengesahan International Covenant On Civil And Political Rights  (Kovenan Intenrasional Tentang  Hak-hak Sipil dan Politik). Pada Pasal 19 ayat Q) Kovenan Intemasional Hak Sipil dan Politik tersebut menyatakan bahwa : setiap orang berhak atas kebebasan untuk menyatakan pendapat; hak ini termasuk kebebasan  untuk mencari,  menerima dan' memberikan informasi dan pemikiran apapun, terlepas dari pembatasan-pembatasan  secara lisan, tertulis, atau dalam bentuk  cetakan,  karyu seni atau melalui  media lain sesuai dengan pilihannya.
Dari pemaparan di atas, sangat jelaslah bahwa Indonesia sebagai negara hukum memberikan jaminan kepada seluruh warga negaranya untuk memperoleh informasi. Informasi yang dicari, diperoleh, dimiliki, disimpan, atau diolah oleh seluruh  manusia dan warga negara Indonesia tersebut tidak ada batasan jenis dan bentuknya.  Informasi yang t I Fa jenis dan bentuknya itu memberikan arti bahwa sesuatu  apapun dapat dijadikan  informasi, bahkan peratumn  perundang-undangan juga dapat dikatakan  sebagai  be,lrtuk infonnasi.
perolehan informasi
untuk mengembangkan pribadi dan lingkungan sosialnya. Prinsip jaminan atas hak untuk memperoleh informasi sesuai dengan sifat negara Republik  Indonesia  sebagai negara hukum yang menjunjung tinggi harkat dan martabat manusia yang menjamin persamaan kdudukan semrul warga negara di dalam hukum,  dan keinginan bangsa  Indonesia unfuk secara terus- menerus memajukan dan melindungi  hak asasi manusia  dalam  kehidupan  ls1foangsa dan  bemegara. Jaminan atas hak asasi untuk memperoleh informasi dengan tujuan untuk  mengembangkan pribadi dan lingkungan sosialnya secara tegas telah diahn  dalam  Pasal 14 ayat (l) dan (2) Undang-Undang Nomor 39 Tahun 1999 tentang Hak Asasi Manusia yang menyatakan bahwa : setiap  orang  berhak untuk berkomunikasi dan memperoleh informasi yang diperlukan untuk mengembangkan pribadi dan  lingkungan
a7 Bruch dan Strater. 1974. Information System : Theory and  Practice. Santa Barbara, California : Hamilton  Publishing Company., hlrr.23. 48 Terry, George R.. 1962. Office Management and Control, Fourth Edition. Homewood, Ilinois : Richard D. Irwin [nc., hlm 2r.
Robert Hoffman, Peralihan  Hak Atas Tanah Berdasarl{nn Pasal 37 Ayat (l) 23
Menurut Pasal 1 angka 1 Undang-Undang Nomor 14 Tahun 2008 tentang Keterbukaan Informasi Publilq yang dimaksud dengan  inforrnasi adalah keterangan,  pemyataan,  gagasan, dan tanda-tanda yang mengandung  nilai, makna, dan pesan, baik data, fakta maupnn penjelasannya  yang  dapat dilihat, didengar, dan dibaca  yang disajikan  dalam berbagai kemasan dan format sesuai
dengan perkembangan teknologi informasi dan komunikasi secara elektronik  ataupun non-elekfonik. Bahkan secara khusus lagi, dapat dikatakan  bahwa peraturan hukum daerah sebagai peraturan perundang-undangan merupakan  informasi publilq sebagaimana menurut  Pasal  1 angka  2 Undang-Undang Nomor 14 Tahun 2008 tentang Keterbukaan Infonnasi Publik bahwa yang dimaksud dengan infonnasi  publik adalah informasi yang dihasilkan, disimpan, dikelola, dikirim, dan/atau diterima oleh suatu  badan publik yang berkaitan dengan penyelenggara dan penyelenggaraan rregata dan/atau penyelenggara dan penyelenggaraan badan publik  lainnya yang  sesuai  dengan undang-undang ini serta informasi lain yang berkaitan dengan kepentingan publik.
Adapun yang dimaksud dengan Badan Publik dalam pasal  tersebut adalah lembaga eksekutif, legislatif, yudikatif, dan badan lain yang fungsi dan tugas
pokoknya berkaitan dengan penyelenggaraan negara, ymg sebagian atau seluruh dananya bersumber  dari Anggaran  Pendapatan dan Belanja  Negara dan/atau Anggaran  Pendapatan dan Belanja Daerab, atau organisasi nonpemerintah sepanjang sebagian atau seluruh  dananya  bersumber dari Anggaran Pendapatan dan Belanja Negara dan/atau Anggaran Pendapatan dan Belanja
Daerah,  sumbangan masyarakat,  dan/atatt luar negeri  (Pasal 1 angka 3). Jadi, peraturan perundang- undangan dapat dikatakan sebagai informasi khususnya inforrnasi,, publik bagi setiap orang sehingga informasi  itu harus  disebarluaskan kepada  setiap  orang yang bertujuan agar khalayak ramai mengetahui peraturan perundang- undangan yang bersangkutan dan mengerti/memahami isi serca maksud- maksud yang terkandung didalamnya sebagaimana yAng diamanatkan  oleh Perpres No. 1 Tahun 2007 dan  telah dinormatifkan melalui Pasal 29 ayat (4) dan (5) Perpres No. 1 Tahun 2007.
2. Komponen stnrktur hukum dalam penelitian ini berkenaan  dengan  tugas dan fungsi kelembagaan, mulai dari penegak hukumnya  maupun sarana atau fasilitas yang mendukung penegakan hukum. Menurut Satjipto Rahardjoae bahwa : "untuk mengupayakan hukum atau aturan/ketentuan dapat  bekerja dan berfungsi (secara efektif) salah satnnya adalah adanya  pejabat/aparat penegak hukum sebagaimana ditentukan dalam peraturan hukum tersebut."
3. Komponen kultur hukum berkenaan dengan nilai-nilai dan sikap-sikap masyarakat atau berkenaan dengan lingkungan di mana hukum tersebut berlaku atau diterapkan dan kebudayaan.
Menurut  Satjipto Rahardjo5o bahwa : "orang (individu/masyarakat) sebagai subjek maupun objek hukum melakukan perbuatan hukurn, baik yang mematuhi atau melanggar hukum, dan bersedia untuk berbuat  sesuai hukum"
ae Rahardjo,  Satjipto. Ilmu Hukum... Op. Cit. 50 lbid.
24 Perahu, Volume 4 Nomor  2, September  2016, Hlm. I-35
karena  hukum diciptakan dan dilaksanakan manusia. Menurut Ronny Hanintijo Soemitrosl bahwa : "efektif- tidaknya suatu sistem hukum salah satunya ditentukan oleh adanya anggapan dan pengakuan yang merata di kalangan anggota-anggota masyarakat bahwa aturan-aturan dan pranata-pranata  hukum memang memiliki daya kemampuan yang efektif. Ahmad Ali52 mengatakan  bahwa : "Efektif atau tidaknya pelaksanaan perundang-undangan di dalam masyarakat sangat ditentukan oleh kesadaran  hukum dan  ketaatan hukum. Kesadaran  hukum merupakan : "kesadaran atau nilai- nilainya yang terdapat di dalam  diri manusia tentang hukum  yang diharapkan ada."
Menurut Soerjono Soekantos3 bahwa :"ada4 (empat) kesadaran  hukum, yaitu  : 1). Pengetahuan tentang  hukum;  2). Pengetahuan tentang isi hukum;  3). Sikap hukum; dan 4). Pola perilaku  hukum." Sementara itrl ketaatan hukum menurut
H.C.Kelmansa dapat dibedakan
kualitasnya dalam  3 (tiga) jenis,  yaitu :
merasa aturan itu sesuai  dengan nilai-nilai  intrinsic yang dianutrya. Ketaatan hukum itu memiliki hubungan erat dengan  kesadaran hukum menurut Soerjono Soekanto bahwa : "hubungan antata  kesadaran hukum dan kepatuhan hukum mempunyai kecenderungan yang kuat untuk tidak dapat dibuktikan secara pasti  oleh hakim perilaku hukum tidaklah semata-mata didasarkan pada fungsi. Rendahnya frekuensi perbuatan tadi yaiar bahwa perbuatan  tersebut  sepantasnya  dilakukan dan bahwa terjadinya  adalah untuk mencapai  keserasian antara ketertiban dcngan ketentraman di dalam masyarakat ." ZaintJddin  Alis5  mengatakan bahwa : "apabila membicarakan efektivitas hukum dalam masyarakat Indonesia berarti membicarakan daya kerja hukum dalam mengatur  dan/atat memaksa warga  masyarakat untuk taat terhadap hukum."

## IIASIL  PEI\ELITIAN DAN PEMBAIIASAN
4.1. Hasil Penelitian dan Pembahasan
Dalam rangka melakukan pendaftaran peralihan tanah karena jual beli, kiranya perlu dilalui beberapa tahapan  yang harus dilalui  oleh pemohon hak yang fslsanglotan. Tahapan tersebut merupakan jenjang  untuk mendapatkan gambaran yang jelas bagaimana  caranya dan persia:i:an  apa yang  harus dilakukan apabila kita hendak melakukan pendaftaran peralihan  tanah karena jual beli.  Tahapan  tersebut  antara lain : a. Ketaatan yang bersifat
compliance, yaitu jika seseorang
taat  terhadap suatu aturan hanya karena  ia takut  terkena  sanksi.
b. Ketaatan yang bersifat identification, y aitu j ika seseorang taat  terhadap suatu  aturan hanya karena takut hubungan baiknya
dengan seseoftmg merLjadi rusak. c. Ketaatan yang bersifat intemalization, yaitu jika seseorang taat terhadap suatu aturan benar-benar karena ia
5l Soemitro, Ronny  Hanitijo. Studi Hukum dan Kemiskinan...,  Op. Cit.
52 Ali, Achmad. 1998. Menjelajahi Kajian Empiris Terhadap Hulam. Jakarta : Yasrif Watampone., hlrn 191. 53 Soerjono  Soekanto dalamlbid.
54 H.C.Kelman dalam lbid. cit.
s5 Zainuddin Ali. Sosiologi Hukurn. Op.
Robert Hoffman, Peralihan HakAtas Tanah Berdasarknn  Pasal 37 Ayat (l) 25
a. Mendatangi Kantor PPATAtrotaris yang wilayah ke{anya membawahi lokasi tanah yang dimohon;
b. Pelaksanaan  pemindahan hak atas tanah dengan aklajual  beli;
c. Melaksanakan pendaftaran peralihan  hak untuk memperoleh balik nama  sertipikat tanah dari
pejabat berwenang.56 Kepala Kantor Pertanahan
Kabupaten Sintang kepada penulis mengatakan bahwa : "permohonan pendaftaran  tanah  atas peralihan  hak atas tanah  melalui jual beli dari data rekapitulasi  tahun 2014  hingga  tanggal 15 Maret 2015 bedumlah  115 permohonan dengan perincian 7 permohonan telah selesai sesuai standar operasional prosedur (SOP), dan 108 permohonan telah selesai melawati SOP.-57  Lebih jelasnya dapat dilihat dalam tabel berikut ini.
Tabel 4.1. Rekapitulasi Berkas pemohonan Peralihan Hak Atas TanahJual Beli, Tahun 2014 hngga T anggal 12 Maret  2015.
:\hukm&t tudd' 9S'3d6d Se$!i$CFF $dd'Stu{ ilgilmiSKIF % hdhthkMNi IIJ 1
rfi 6CI Sumber : Kantor Pertanahan Kabupaten Sintang, Tahun  2015.
Kepala Kantor Pertanahan
Kabupaten Sintang kepada penulis mengatakan bahwa : "dokumen penting yang harus dibawa  oleh pemohon pada
saat mengajukan  pennohonan  adalah  akta
s6 lbid.
57 Hasil Wawancara penulis dengan Kepala Kantor Pertanahan Kabupaten Sintang pada tanggal  6 April 2015.
jual beli yang ditertitkan oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT)."58 Hal ini dibenarkan oleh salah seorang pemohon yang berhasil  diwawancarai penulis yang mengatakan bahwa  : "salah  satu  dokumen untuk pendaftaran tanah atas peralihan hak atas tanah melalui jual beli adalah akta jual beli yang dikeluarkan oleh PPAT."5e Menurut pemohon tersebut bahwa dalam pembuatan akta  jual-beli, para pihak baik  penjual maupun pembeli harus sama-sama menghadap PPAT.
Menurut  salah seorang PPAT  di Kabupaten Sintang yang berhasil diwawancara penulis mengatakan60 bahwa : "sebelum  pembuatan akta jual beli, pemohon terlebih dahulu harus menyerahkan dokumen-dokumen yaitu : l. Pihakpenjual harus menyerahkan: a. Apabila hak atas tanahnya sudah terdaftar  maka sertipikat asli hak atas  tanah  yang akan diperjualbelikan harus diserahkan" untuk  dilalcukan  pemeriksaan pada Kantor Pertanahan mengenai kesesuaian sertipikat hak atas tanah yang bersangkutan  dengan daftar-daftar yang ada di Kantor
Pertanahan dengan memperlihatkan sertipikat asli.
Untuk hak atas tanah yang  belum terdaftar,  penjual harus membawa bukti-buhi kepemilikan, atrtara lain : surat  tanda bukti hak milik. Hal itu sesuai dengan Pasal 97 ayat (1) Peraturan Menteri Negara Agrana/  Kepala Badan  Pertanahan Nasional Nomor 3 Tahun 1997
sB lbid.
5e Hasil Wawancara penulis dengan salah s@reng  pemohon di Kabupaten  Sintang pada tanggal  6 April 2015. 60 Hasil Wawancara penulis dengan Hobby Simanungkalit, SH, Notaris/Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) di Kabupaten Sintang  pada tanggal 7 Apt'.l 2015.
26 Perahu, Volume 4 Nomor  2, September 2016, HIm. l-35
tentang Ketentuan Pelaksanaan
Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1.997 Tentatg Pendaftaran Tanah. Identitas ataa Karhr Tanda Penduduk (KTP) penjual beserta
Kartu Keluarga (KK). Apabila suami atau isteri  dari  pemilik hak atas tanah (yang namanya tercantum dalam sertipikat) tersebut  salah satunya tidak dapat hadir pada waktu penandatanganan akta jual beli dihadapan PPAT, maka harus ada  surat  persetujuan yang dilegalisasi oleh Notaris.
Sedangkan untuk hak atas tanah yang berasal dari warisan disyaratkan untuk WNI Pribumi
menyerahkan copy (pada waktu
pembuatan akta jual beli asli suratnya harus dibawa)  dari surat keterangan waris yang ditandatangani  dan diketahui oleh RT, RW, Lurah dan Camat. WNI Non Pribumi  harus menyerahkan copy (pada waktu pembuatan akta jual beli asli atau salinan  suratnya harus  dibawa) surat keterangan waris yang dibuat oleh Notaris atau  yang berdasarkan  penetapan Pengadilan. Hal itu sesuai dengan
Surat Direktur Pendaftaran  Tanah, Direktorat Jendral Agraria Departemen Dalam Negeri Nomor
Dptll2l63/12/69, tanggal 20 Desember 1969 jo Pasal 111-112 Peraturan Menteri Negara
Agraria/I(epala Badan  Pertanahan Nasional Kepala Badan
Pertanahan Nasional Nomor 3 Tahun 1997 Tentang Ketentuan Pelaksanaan  Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun  1997 tentang Pendaftaran  Tanah.
Surat Nikah, apabila  penjual  sudah menikah dan bila ada perjanjian
kawin, salinan akta perjanjian kawinnya harus dibawa serta surat cerai bila sudah bercerai.
d. Bukti pembayaran PBB tahun terakhir beserta  keterangan  dari Kantor Pelayanan Pajak bahwa tidak terdapat  tunggakan Pajak Bumi dan  Bangunan @BB) atau ada bukti pembayaran PBB untuk 10 tahun terakhir. PBB tahun terakhir tenebut juga akan dipergunakan oleh PPAT untuk menghitrng  besarnya Pajak Penghasilan (PPh) atas peralihan hak atas tanah bagi penjual dan untuk menghitung besarnya pajak Bea Perolehan Hali Atas Tanah dan Bangunan (BPIITB) untuk pembeli.
e. Bulcti pelunasan atau pembayaran
Pajak Penghasilan Atas
Penghasilan Dari Pengalihan Hak Atas Tanah dan/atau Bangunan. Hal itu sesuai dengan Peraturan Pemerintah Nomor 71 Tahun 2008 Tentang Perubahan Ketiga Atas Peraturan  Pemerintah Nomor 48 Tahun 1994 Tentang Pembayaran Pajak Penghasilan Atas Penghasilan Dari Pengalihan Hak Atas  Tanah dan/ atau Bangunan.
f. Nomor  Pokok Wajib Pajak
(NPwP).
2. Pihakpembeli menyerahkan : a. Identitas atau Karhr Tanda Penduduk (KTP) dan Karhr Keluarga (KK). Hal ini untuk melihat apakah pembeli berhak untirk membeli tanah tersebut. Hal itu sesuai  dengan Pasal 21 UUPA dan Pasal 26 ayat (2) UtlPA. b. Bukti pelunasan  pembayamn  Bea
Perolehan Hak Atas Tanah den Bangunan (BPHTB). Hal itu . sesuai dengan Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2000 tentang c.
Robert Hoffman, Peralihan HakAtas Tanah Berdasarknn Pasal 37 Ayat (I) 27
BPHTB Pasal 9 ayat (1) bahwa :
o'Saat terutang pajak atas perolehan hak atas tanah dan atau
bangunan untuk a. jual beli adalah sejak tanggal dibuat dan ditandatanganinya akta;  dan ayat (2) Pajak yang terutang harus
dilunasi pada saat terjadinya perolehan hak sebagaimana maksud dalam ayat (1)."
c. Nomor Pokok Wajib Pajak (NPWP). Hal itu sesuai dengan
Peraturan Dfren Pajak Nomor PER-35/PJ/2008 tanggal 9 September 2008 tentang Kewajiban  Pemilikan NPWP
Dalam Rangka Pengalihan  Hak
Atas TanahlBangunan.
d. Kuitansi  pelunasan harga jual beli. Sebelum akta
jual-beli ditandatangai oleh  PPAT,  terlebih dahulu PPAT melakukan pe,meriksaan/pengecekan sertipikat pada
Kantor Pertanahan. Hal tersebut sebagaimana dikatakan PPAT di Kabupaten  Sintang  kepada  penulis  bahwa
:
Sebelum  melaksanakan  pembuatan
akta mengenai pemindahan atau pembebanan hak atas tanah, PPAT wajib terlebih dahulu melakukan pemeriksaan/pengecekan pada Kantor Pertanahan mengenai kesesuaian sertipikat hak atas tanah yang bersangkutan  dengan daftar buku tanah yang ada di Kantor Pertanahan dengan memperlihatkan sertipikat asli. Apabila sertipikat  yang dimaksud sesuai/cocok dengan daftar yang ada di Kantor Pertanahan,  rnaka Kepala Kantor Pertanahan memberikan cap atau tulisan dengan kalimat : "Telah diperiksa dan sesuai dengan daftar di Kantor Pertanahan" pada halaman
perubahan sertipikat asli, kemudian diparaf dan diberi tanggal pengecekan.6l Menurut Kepala Kantor Pertanahan Kabupaten Sintang kepada penulis bahwa : alasan dari adanya ketentuan  tersebut adalah agar supaya segera diketahui oleh PPAT dan pihak terkait lainnya bila terdapat ketidak- sesuaian  data-data  artara yang tertulis di sertipikat dengan  data yang ada di buku tanah yang disimpan di Kantor Pertanahan. Apabila  sertifikat tersebut bukan dokumen yang  diterbitkan oleh Kantor Pertanahan, maka pada sampul dan semua halaman sertipikat tersebut dibubuhi cap atau tulisan densan kalimat "Sertipikat ini tidak diterbitkan oleh Kantor Pertanahan Kabupaten Sintang," kemudian diparaf. Setelah sertifikat tersebut selesai diperiksa maka dikembalikan kepada PPAT yang bersangkuta::,  pengembalian  sertipikat tersebut dilakukan  pada hari yang sama dengan hari pengecekan, biaya pengecekan itu sebesar Rp. 50.000,-  Qima puluh ribu rupiah).
Selanjubrya PPAT dalam  jangka waktu 7 (tujuh) hari setelah  akta jual-beli ditandatangani diwajibkan menyampaikan akta berikut dokumen-dokumen yang bersangkutan kepada Kantor Pertanahan untuk didaftarkan  peralihan haknya. Dalam hal PPAT terlambat untuk menyampaikan akta hibah berikut dokumen lainnya tersebut ke Kantor Pertanaha4 maka sanksi atas keterlambatan itu sangat lemah. Artinya Kepala  Kantor Pertanahan  tetap menerima berkas-berkas yang diserahkan lebih  dari
6l Hasil Wawancara penulis de,ngan Hobby Simanungkalil SH, Notaris/Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) di Kabupaten Sintang pada tanggal 7 April 20L5.
28 Perahu, Volume 4 Nomor  2, September  2016, HIm. 1-35
tujuh hari itu, disertai pemberitahuan tentang  pelanggaran ketentuan batas waktu penyerahan akta tersebut. Apabila keterlambatan itu berlangsung sampai wakfu yang  lama, misalnya satu tahun, maka pemohon harus membuat surat pernyataan  bahwa kepemilikan atas  tanah itu masih tetap  padanya, belum beralih kepadapihak  lain.
Menurut Kepala Kantor
Perhnahan  Kabupaten Sintang kepada penulis bahwa : "terhadap penyerahan berkas  dokumen  peralihan hak tersebut, Kantor Pertanahan wajib memberikan
tanda bukti penerimaannya yang diterimakan kepada PPAT yang bersangkutan.  SelarLjrrfirya PPAT memberitahukan kepada  penerima hak mengenai telah
diserahkannya
permohonan  pendaftaran  peralihan hak tersebut  di Kantor  Pertanahan.
Mengenai  siapa  yang  menyerahan berkas/dokumen tersebut, dalam prakteknya di lapangan ditemui fakta bahwa  yang menyerahkan  berkas-berkas tersebut  adalah PPAT, namun  ada kalanya juga pemohon sendiri yang  menyerahkan berkas permohonan untuk didaftarkan pada  Kantor Pertanahan. Hal tersebut dibenarkan oleh salah seoftmg  pemohon yang melalcukan peralihan sertipikat tanahnya  karena jual beli di Kantor
Pertanahan Kabupaten Sintang, melaksanakan sendiri pendaftarannya di Kantor Pertanahan. Oleh petugas Kantor Pertanahan berkas tersebut diterima dan kepadanya diberikan tanda bukti penerimaannya, setelah sebelumnya pemohon membayar biaya sebesar Rp. 50.000,- (lima puluh ribu rupiah).

## Dalam
Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun L997 dan Peraturan Menteri Negara Agraria  Nomor 3 Tahun 1997, tLdak ada larangan bagi pemohon untuk melakukan pendaftaran hak atas tanah miliknya sendiri ke Kantor
Pertmahan, karena tidak  ada sanksi bagi pihak yang berkepentingan untuk me,ndaftartan perbuatan hukum yang telah dilakukan dan dibuktikan dengan akta  PPAT, hal tersebut diatasi dengan diadakannya ketentuan bahwa PPAT dalam wakhr tertentu diwajibkan menyampaikan  akta  tanah yang  dibuabrya beserta dokumen-dokumen yang bersanglutan  kepada Kantor Pertanahan
untuk keperluan pendaftarannya.
Ketentuan ini diperlukan mengingat dalam praktek tidak selalu berkas tersebut sampai kepada Kantor Pertanahan.
Mengenai prosedur pelaksanaan pendaftaran peralihan  hak karenajual beli di Kantor Pertanahan Kabupaten  Sintang, diperoleh keterangan dari Kepala Urusan Umum dan Kepegawaian Kantor Pertanahan Kabupaten  Sintang  bahwa : "unfuk pelaksanaan pendaftaran peralihan tanah karena jual-beli tidak terlepas dari ketentuan yang ditetapkan dalam Standar Prosedur Operasi Pengaturan dan Pelayanan Pertanahan (SPOPPP) Peralihan Hak-Jual Beli pada Kantor Pertanahan Kabupate,n Sintang, yang merupakan Lampiran dari Surat Kepufusan Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 1 Tahun 2005, yang berisi  ketentuan yaitu antara lain :
Tabel 4.2. Standar Prosedur Operasi Pengaturan dan Pelayanan Pertanahan (SPOPPP)  Peralihan-Jual BeI di Kantor Pertanahan Kabupaten Sintang, tahun 2015.
Robert Hoffman, Peralihan HakAtas Tanah Berdasarlun Pasal 37 Ayat (l) 29
; c l€Ka$fts"s{'*, : lilrtt{cald}t :  ffie!- I SqNsfi.i liin FEBMfmfi*i
$**: & Fffitd##,!*M rql'&a{b*iaiffi Cx.*!sib &ie! P4S{s"q ,Stdi:ryt {r*r*sR{*r{r !{dir paooqcln td6a h* sr$s lril6e  so{.ft {i@ +ntuldJr dfdel$  irhJtd ilr$ril$irq$ h6r@g k $tiill*sbbt*t trr$srees& .tlw. t.ftr*FHW{sdlmr r6dmkr.}!q ffiif,S&i: * trdFtt16g bq(8}s$@ :F*4.'[* E r&*r&a qsgrqs9rsa* ir&t{ri*r*}r[f, rxldHfr*a{ffir aB{64qrm Fr*Fffir*b${} 4sq#&(t*&*ent $r*rffi ?rygrs*s&s lryHde. i. Srcr{$} tc*e*{fta@fi pcqirdhl[t ra.kti&t *q&e F**S6S !r****r* &r!sr*r{ta?! Wla&{r*rur Iffid**asdl&!{ ${ltrb$lt a S.brts* twxr*xa a!{t*Eib&m, {*,fe-|@ s*.@ .&x*sr{p*k l** d*r t*t,&ts*t dihf*rrrs**r b$:l?i*{w*d t***,ryq fed!.r#t ry.&d4*d. rkF'is* l***druW 0GS$S*WWr Jds*hd*w, lene''ry-** i*n$lilfrqci{rlsd ttrdfi IlkSdCh Ket: *) dilegalisir oleh  pejabat  berwenang, +*) rmtuk PPh apabila hibah vertikal tidak diperlukan.
Sumber : Kantor Pertanahan  Kabupaten Sintang,  Tahun  2015.
Dari hasil wawancara dengan Kepala Kantor Pertanahan Kabupaten Sintang bahwa : "tentang prosedur pelaksanaan pendaftaran peralihan  hak aras tanah  karena jual beli di Kantor P€rtanahan Kabupaten Sintang dengan
mendasarkan pada SPOPPP tersebut diperoleh  gambaran sebagai berikut : a. Pemohon dengan membawa dokumen persyaratan datang ke Loket tr; b. Petugas Loket II menerima dokumen, mengecek  kelengkapan dokumen, bila dokumen lengkap, petugas mengentry data permohonan dalam komputer, kemudian mencetak STTD (Surat Tanda Terima  Dokumen)  dan SPS (Surat  perintah  Setor) dan memberikannya kepada pemohon;
c. Pemohon  membayar biaya pendaftaran peralihan sebesar Rp. 50.000,- (lima  puluh ribu  rupiah) ke bendahara di Loket III dan menerima kuitansi bukti pembayaran (DI. 306); d. Petugas Loket II menyerahkan STTD (DI. 301) kepada  pemohon dan selanjutrya menyerahkan dokumen kepada petugas pelaksana Peralihan Pembebanan Hak. e. Petugas arsip buku menyiapkan buku danmenyerahkan buku kepada petugas pelaksana; Petugas pelaksana mengoreksi dokumen dan membuat catatan peralihan hak pada buku tanah  dan sertifikat;
Petugas  pelaksana meneruskan dokumen kepada  Kasubsi PPT dan PPAT; Kazubsi PPH danPPAT:
1) Mengoreksi dan memvalidasi dokumen, jika tidak benar kembali ke petugas pelaksana untuk diperbaiki;
2) Membubuhkan paraf catatan peralihan  pada  buku  tanah dan sertifikat;
tanah tanah fanah
30 Perahu, Volume 4 Nomor  2, September  2016, Hlm. I-35
3) Meneruskan dokumen pada
Kasi HT danPT.
Kasi HT dan PT mengoreksi  dan memvalidasi dokumen:
l) Jika tldak benar kembali ke petugas pelaksana untuk diperbaiki;
2) Membubuhkan paraf catatan peralihan  hak pada buku tanrh dan sertifikat 3) Meneruskan dokumen kepada Kepala Kantor. Kepalakantor:
1) Mengoreksi dan memvalidasi dokumen;
2) Jrka tidak benar kembali ke petugas pelaksana untuk diperbaiki;
3) Membubuhkan paraf catatan peralihan  hak pada buku tanah dan sertipikat;
4) Meneruskan dokumen kepada
pefugas pelaksana.
Petugas pelaksana HT dan PT :
1) Memberikan  stempel  kantor;
2) Mengembalikan buku tanah ke petugas arsip buku tanah;
Gambar 4.2- Bagan Alir
Proses Pendaftaran Tanah Atas Peralihan  Hak
Atas Tanah
1.
3) Menyerahkan dokumen warkah kepada petugas arsip warkah;
4) Menyerahkan  sertipikat  kepada petugas Loket IV.
l. Petugas Loket IV :
1) Mencetak bukti penyerahan
produk;
2) Menyerahkan  sertipikat  kepada pemohon.
Tentang prosedur pendaftaran dari awal sampai akhir/selesai dengan diserabkannya sertipikat yang sudah dibalik nama ke atas nama pemohon diperlukan  jangka waktu sekitar 3 - 4 minggu dengan bagan alir proses peralihan hak atas t rrah sebagaimana digambarkan berikut ini.
E fr* *.iffil6w J. b. k Sumber : Kantor Pertanahan Kabupaten Sintang, Tahun  2015.
' Mengenai pencatatan peralihan hak dalam  buku tanah dan  sertipikatrya dilakukan sebesai berikut : a. Nama pemegang hak lama di dalam buku tanah dicoret dengan tinta hitam  dan dibubuhi paraf Kepala  Kantor  Pertanahan; Nama  atau  nama-nama pemegang hak yang baru dituliskan pada halaman dan kolom yang ada dalam buku tanahnya dengan dibubuhi tanggal pencatatan  dan besarnya bagian setiap  pemegang hak dalam hal penerima hak beberapa omng dan besamya bagian ditentukan,  dan kemudian ditanda  tangani oleh Kepala Kantor Pertaqahan dan cap dinas Kantor  Pertanahan;
Yang tersebut pada huruf a dan b juga  dilakukan pada  sertipikat hak yffiLg  bersangkutan dan daftar- daft; umum lain yang memuat nlma pemegang  hak lama;
Nomor hak dan identitas lain dari tanah yang dialihkan dicoret dari daftar nama pemegang hak lama dan nornor dan  identitas tersebut dituliskan pada  daftar nama penerima hak
c. d.
Robert Hoffman, Peralihan  Hak Ans Tanah Berdasarlmn  Pasal 37 Ayat (I) 31
Setelah  proses tersebut selesai, sertipikat yang telah berganti nama de,ngan rulma pemegang hak yang baru maka sertipikat  tenebut diserahkan kepada  pemegang hak yang  bersangkutan atau  kuasanya.62 Berdasarkan hasil penelitian tersebut menunjukan  bahwa  peralihan hak atas tanah  berdasarkan Pasal 37 ayat (1)
PP No. 24 Tahun 1997 di Kabupaten Sintang  dilakukan  dengan syarat dan prosedur sebagaimana tercantum dalam
Standar  Prosedur  Operasi  Pengaturan  dan Pelayanan  Pertanahan (SPOPPP) Peralihan Hak-Jual Beli pada Kantor P€rtanahan, yang merupakan  Lampiran dari Surat Keputusan Kepala Badan
Pertanahan Nasional Nomor I Tahun 2005,  yang dibuktikan dengan  akta jual- beli yang dibuat dihadapan dan ditandatangani  dihadapan  PPAT.
Dari hasil penelitian tersebut penulis berpendapat bahwa peralihan hak atas tanah tersebut  sudah tepat, sebab hal itu sesuai  dengan ketentuan  Pasal  37 ayat (1) PP No. 24 Tahun 1997, yang menyatakan bahwa :
'?eralihan hak atas tanah dan hak milik atas satuan rumah susun melalui jual beli, tukar menukar,
hibab, pemasukan dalam perusahaan dan perbuatan hukum pemindahan hak lainnya, kecuali pemindahan hak melalui lelang hanya  dapat didaftarkan jika dibuictikan dengan akta yang dibuat  oleh PPAT yang berwenang menurut ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku." Ketentuan  Pasal 37 ayat (1) PP No. 24 Tahun 1997 tersebut mengartikan
62 Hasil Wawancara penulis dengan
Kepala Kantor Pertanahan  Kabupaten  Sintang pada  tanggal  6 April 2015.
bahwa  syarat  utama  agar peralihan  hak atas tanah tersebut dapat  didaftarkan ke kantor pertanahan, adalah : akta PPAT. Keharusan adanya akta PPAT dalam pendaftaran peralihan hak atas tanah dikarenakan akta PPAT dipandang sebagai sumber utama dalam pemeliharaan datz pendaftaran tanah, sebagaimana dinyatakan  dalam Penjelasan Umum PP No. 24 Tahun 1997, bahwa : *Akta Pejabat  Pembuat Akta Tanah merupakan salah satu sumber utama dalam rangka pemeliharaan data pendaftaran tanah.." Dalam pelaksanaan pendaftaran peralihan hak atas tanah ada kalanya tidak berjalan dengan  lancar,  dikarenakan  masih adanya beberapa  faktor  yang  menghambat pendaftaran tanah dimana faktor penghambat pendaftaran tersebut  datang dari:
1. PPAT:
Faktor penghambat  yang biasanya datang dari  pihak PPAT adalah : pada awal tahun  sering terjadi Kantor Pajak Bumi dan Bangunan belum menerbitkan SPPT unhrk  tahun berjalan, padahal  saat itu datang pemohon untuk mengathkan hak atas tanalr, saat itu data NJOP  yang diperlukan belum ada, maka dapat terjadi PPAT  menunda  proses tersebut  menunggu sampai terbihya SPPT dari Kantor PPB itu.63 Menurut  penulis, faktor penghambat  dari pihak PPAT tersebut bila dilihat  dari efektivitas  hukum merupakan faktor budaya hukum dari Kantor Perpajakan  dan PPAT. 2. Kantor  Pertanahan : a. Masih  adanya didalam memberikan keterangan atau
63 Hasil Wawancara penulis dengan Hobby Simanungkalit, SH, Notaris/Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) di Kabupaten Sintang  pada tanggal 7 April 2015.
32 Perahu, Volume 4 Nomor  2, September 2016, Hlm. I-35
). I t i penjelasan kepada masyarakat pefugas Kantor Pertanahan berbelit-beliq b. Berkas  yang  sudah lama  sampai di Pertanahan tetapi sampai " yang ditetapkan  belum ,
selesai, baru setelah pemohon menanyakan kepada petugas,
diperoleh  jawaban  bahwa masih ada kekurangan yang 'harus dipenuhi pemohon.e Menurut penulis, faktor penghambat  dari ":cr,i:rir* Kantor Pertanahan tersebut bila,-
dilihat dari efektivitas hukum merupakan faktor  budaya hukum dari Kantor  Pertanahan.
3. Masyarakat: a. Masih adanya masyarakat yang belum mengerti  atau mengetahui
tentang  pendaftaran  tanah.
b. Masih adanya masyarakat yang menganggap bahwa pendaftaran tanah memerlukan biaya tinggi dan urusan  yang  lambaVrumit.5s Menurut  penulis, faktor penghambat dari masyarakat tersebut bila dilihat
dad efektivitas  hukum merupakan faktor substansi hukum
datang dari peraturan-peraturan mengenai  pendaftaran tanah atas
peralihan hak  yang belum disebarluaskan ataupun
disosialisasikan kepada masyarakat luas.
Terhadap permasalahan yang menghambat  pelaksanaan pendaftaran tanah tersebut dapat dicari upaya untuk mengatasi  hambatan  yang timbul tersebut. a. Unhrk  PPAT,  dalam hal kesulitan pada  awal  tahun belum diterbitkan
64 Hasil Wawancara penulis dengan
Kepala  Kantor Pertanahan  Kabupaten Sintang pada tanggal  6 April 2015. 65 Hasil Wawancara penulis dengan salah seonang pemohon di Kabupaten  Sintang pada tanggal6 April 2015.
SPPT oleh Kantor PBB, maka PPAT dapat jatan
meminta  Surat Keterangan  NJOP kepada Kantor PBB, karena persoalan NJOP adalah pen_{ing
dalam hal untuk menghitung besarnya  pembayaran pajak perolehan hak atas tanah dan bangunan  yang  hanrs dibayar oleh pemohon" dimana hal tersebut merupakan  salah satu syarat yang harus  dipenuhi pemohon  untuk mendaftarkan tanah miliknya.66 b. Untuk Kantor Pertanahan,  hams melihat  kembali mengenai pengertian  pendaftara:r  tanah itu sendiri serta  asas-asas dan tujuan penyelenggaraannya. Adapun asas-a$Nnya adalah sederhana, aman, terjangkau, mutallrir dan terbuka.  Dengan  adanya asas-asas tersebut maka  dapat memberi pengertian, maksud kepada masyarakat  supaya masyarakat tidak lagi mudah ditrp,r oleh
pihak-pihak yang tidak bertanggung jawab  yang akan merugikan  masyarakat sendiri. Sebab  dengan mengerti dan mengetahui  masyarakat dapat mengrrnls  pendaftaran tanahnya dengan lancar, benar dan  memberi bagl masyaral<at
sendiri.6T
c. Untuk masyaraka! terhadap soal bahwa masih dianggap bahwa pendaftaran memerlukan biaya tinggt  dan unrsan
Hasil Wawancara penulis dengan Hobby Simanungkalit, SH, Notaris/pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) di Kabupaten Sintang  pada cnggal 7 Apnl 2015. 67 Hasil Wawancara penulis dengan Kepala Kmor Pertanahan  Kabupaten Sintang
pada hggal6 Aprit 2015. I t' i I I t t
Robert Hoffman, Peralihan HakAtas Tanah Berdasarknn Pasal  37 Ayat (1) 33
lambat/rumit, dapat diterangkan bahwa biaya akan lebih tinggi lagi jika tanah yang bersangkutan terjadi masalah/sengketa, jika terjadi seperti itu diperlukan biaya yang tinggi dan waktu yang lebih
lama.68
KESIMPULAI\ DAI\ SARAN
5.1. Kesimpulan
Berdasarkan hasil penelitian dan pembahasan dapat disimpulkan sebagai berikut:
1. Peralihan hak atas tanah berdasarkan
Pasal 37 Ayat (1) Peraturan
Pemerintah Nomor 24 Tahlm 1997 Tentang Pendaftaran Tanah sudah tepat sebab peralihan hak atas tanah melalui jual beli dibuhikan dengan akta jual-beli yang dibuat dihadapan dan ditandatangani dihadapan  PPAT.
2. Faktor-faktor yang menghambat peralihan hak atas tanah melalui jual beli di Kantor Pertanahan Kabupaten Sintang yaitu : faktor budaya hukum dari PPAT, Kantor Pertanahan dan Kantor Perpajakan, dan faktor substansi hukum khususnya dari
peraturan-peraturan mengenai pendaftaran tanah atas peralihan hak yang belum disebarluaskan  ataupun
disosialisasikan kepada masyarakat luas.
5.2. Saran Berdasarkan kesimpulan tersebu! dalam penelitian ini, saran penulis adalah sebagai berikut : a. Peralihan hak atas tanah berdasarkan
Pasal 37 Ayat (l) Peraturan
Pemerintah Nomor 24 Tafun 1997
68 Hasil Wawancara penulis dengan salah seorang  pemohon di Kabupaten Sintang pada tanggal  6 April 2015.
Tentang Pendaftaran Tanah dapat dipertahankan untuk masa-masa yang akan datang. b. Faktor-faktor yang menghambat peralihan hak atas tanah melalui jual beli di Kantor Pertanahan Kabupaten Sintang agar diperbaiki lagi, lfiususnya  pada faktor sbrrktur hukum yakni peraturan-peraturan mengenai peralihan hak atas tanah agat disebarluaskan kepada masyarakat luas dan faktor budaya hukum yakni PPAT, Kantor Pertanahan dan Kantor Pajak agar dapat  menumbuhkan  sikap melayani  masyarakat  dengan cepat dan tepal

## DAFTAR PUSTAKA
Buku-Buku Ali, Achmad- 1998. Menjelajahi  Kajian Empiris Terhadap Hulum. Jakarta : Yasrif  Watampone. 2008 Menguak Realitas Hulatm.  Jakarta : Prenada  Media Group.
Anwar, Dessy.  2003. Kamus Lenglmp Bahasa Indonesia. Surabaya : Amelia. Bruch dan Strater. 1974. Information System : Theory and Practice. Santa Barbara, Califonria : Hamilton pugtishing  Company.
Davis, Gordon 8.. 1974. Management Infonnation  Syrtem : Conceptual Foundation, Structure and Developmenf. McGraw-Hill International Book Company : Aucklland d11.
Davis, Keith dan Newstroom, W. Jobn. 1992. Perilaht Dalam Organisasi. Diterjemahan oleh Agus Dharma. Jakarta: Erlangga.
Hasono, Bodi. 2005. Hulatm  Agraria Indonesia-Sejarah Pembentukan Undang-Undang Pokok Agraria, Isi
34 Perahu, Volume 4 Nornor  2, September 2016, Hlm. I-35
dan Pelaksanaannya. Ial<artz : Djambatan. Hutagalung, Arie Sukanti dan Gunawan,
Markus, 2008. Kewenangan
Pernerintah di Bi^dang Pertanahan.
J akarta : Rajawali Press.
Jiwanto,  Gunawan.  1985. Komunikasi dalam Organisasi, Pusat Terry, George R..
1962. Office Managernent and Control, Fourth Edition. Homewood, Ilinois : Richard D. Im{n Inc. Thoha, Miftah. 1990. Pembinaan Organisasi : Proses Diagnosa dan Intervensi.  Jakarta : Rajawali Press. Warassilr" Esmi. 2005. Pranata Hulatm Sebuah
Telaah Sosiologis.
Semarang  : Suryandaru  Utama.
Yuniar, Tanti Sip. 1987. Kamus  Lenglcap Bahasa Indonesia. Jakarta : Agung Media Mulia. Zaimuddn Ali. 2006. Sosiologi Huhtm.
Jal<arta: SinarGrafika.
Peraturan  Perundang-undangan : Undang Undang Republik lndonesia Nomor 5 Tahun 1960 Tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok
Agraria (kmbaran Negara Republik Indonesia Tahun 1960 Nomor 104 dan Tambahan Lembaran Negara Republik
Indonesia Nomor 2043), selanju0rya dalam penelitian ini disebut denganuuPA.
Peraturan Pemerintah Republik lndonesia Nomor 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah (Lembaran Negara Republik Indonesia  Tahun 1997 Nomor 59 dan Tambahan
Lembaran Negara Republik IndonesiaNomor 3696).
Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor 37 Tahm 1998 Tentang Peraturan Jabatan Pejabat  Pembuat Akta Tanah (Lembaran Negara nepublik Indonesia Tahun 1998 Nomor 52.
Peraturan Me,lrteri Negara Agraria/IGpala Badan Pertanahan Nasional Nomor 3 Tahun 1997 Tentang Kete,ntuan  Pelaksanaan  Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tah.n 1997 Tentang  Pendaftaran  Tanah. Pengembangan Manajernen. Yogyakarta : Andi Offset. Mertokusumo,  Sudikno, dalam Santoso, Urip. 2010, Pendafiaran Tanah dan , Peralihan Hak Atas  Tanah. Jakarta : Kencan Prenada  Media  Grup. Parlindungan, AP. 1997. Konversi Hak-
Hak Atas Tanah. Bandung  : Mandar Maju.
Perangin, Effendi. 1986. Hulatm Agraria di Indonesia, Suatu Telaah dart Sudut  Pandang Prahisi Hulatm. Jakarta: Rajawali. Poerwadarminta., W.J.S., 1975. Kamus Umurn Bahasa  Indonesia. Jakarta : Balai Pustaka. Rahardjo, Satjipto. 2000. Ilmu Hukum.
Bandung  : Citra Aditya  Bakti. Ridwan HR. 2006. Hukum  Administrasi Negara.  Jakarta : Raja Grafindo. Soekanto, Soerjono. 2010. Fa&or-FaWor Yang Mempengaruhi Penegakan Hulatm. Jal€rta:  Rajawali Pers. Soemitro, Ronny Hanitijo. 1989. Studi
Huhtm dan Kemiskinan.  Semarang :
TuguMuda.
1990. Metodologi  Penelitian Huhtm dan
Jurimetri. Jakarta : Ghalia
Indonesia. Soimin. 2010.  Pembentulmn Perahtran Perundang-undangan Negara di Indonesia.  Yogyakarta : UII Press. Sumardjono, S. W. Maria. 2008. Tanah dalam Perspektif Hak Ekonomi Sosial dan Budaya. Jakarta : Kompas.
Robert Hoffman,  Peralihan HakAtas Tanah Berdasarlmn  Pasal 37 Ayat (I) 35
Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional Republik Indonesia Nomor 23 Tahun 2009 Tentang Perubahan Atas Peraturan  Kepala
Badan Pertanahan Nasional
Republik Indonesia
Nomor I Tahun 2006 Tentang Keteirtuan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah Nomor 37 Tahun 1998 Tentang Peratwan Jabatan Pejabat Pembuat
Akta  Tnnah.
Sumber Internet: i.,:
Abdul  Gani Abdullah.  2004. Pe'ngantar Memahmi Undang-Undang  Tentang Pembentukan  Peraturan  Perundang-
undangan
Jumal Legislasi Indonesia - Volume I Nomor 2 - September 2004. Diunduh dari htp ://www.djpp.depkumham.go.idlf iles/jurnaVvol I no2lArtikel.pdf.
Agus Budi Setiyono.  2008.  Pembentrrkan
Peraturan Hukum Daerah Yang
Demokratis Oleh Pemerintah
Daerah.  (Semarang : Universitas Diponegoro)., hlm. 13. Diunduh dari http//eprints.undip.ac.id/ 16258/ I I A
GUS_BUDI_SETIYONO.pdf
Data Kabupaten Sintang dalam  Angka Tahun 2014. Sintang : Badan  Pusat
Statistik Kabupaten Sintang, Katalog BPS : I 102001.6107. Faruq, Denyel.  2011. Pelaksanaan Pemindahan Hak Atas Tanah Melalui
Jual Beli. https : i/denyelfanrq. wordpress. com. diunduh melalui www.google.com"
Kamis, 23 Januari 2015, Pukul.
24.22W1b.
Kumiawan" Noer. 2013. Peranan PPAT Dalam Peralihan Hak Atas Tanah htp ://kumiawanoer.blogspo t.c,om/ 2 013/01/.htrl. diunduh melalui www.google.com, Kamis, 23
Januari 20 15, Pukul  . 24.22 Wib.
Kuswanto, Heru. 2011. Modul  PPHAT 7 Peralihan Hak Atas Tanah Dan
Biaya  Jual  Beli Tanah.
htp ://dosen.narotarna.ac.id/wp- ontenVuploadsl2DLl /05 I .pdf . B
diunduh melalui www.google.corn" Kamis, 23 Januari 20L5, Pukul. 24.22Wlb.
Rahmat  S Sokonagoro. 2010. Peristilahan
Fiksi Hukum (Fictie  Hukum) dalam Teori dan dalam Praktek. Diunduh melalui  intemet www.google.com,
,,,n0,.,. htq)://www.sokonagoro.conn/I  3- peristilahan- fi ks i-hukum-fictie- hukum-dalam-teoridandalam- praktek.html.
Sugiarti. Sri Ari dan Prastuti, Novi. 2003. Sistem Informasi Pengolahan  Data
Peralihan Hak  Atas Tanah Berdasarkan Akta Jual Beli Pada Kantor Pertanahan Kabupaten Karawang.  Bandung : Unikom" diunduh melalui www.google.com, Kamis, 23 Januari 2015, Pukul. 24.22WIb.
Muzaijanall Aries. 2007. Pelaksanaan Pendaftaran Peralihan Hak Atas Tanah Atas Dasar Hibah  Wasiat  di Kecamatan  Purwokerto  Selatan Kota Purwokerto.  Semarang : Program
Pascasarjana Diponegoro., hal.59.
Universitas h@://eprints.undip.ac.id/1 538 I /1/Aries_
Muzaijanah.pdf, diunduh melalui www.google.com,  pada hari Selas4 21 Januari  2015,  Pul<til.01.51 Wib.