E-ISSN 2581-1002

## ANALISIS TINGKAT AKURASI PENETAPAN NILAI JUAL OBJEK PAJAK (NJOP) BUMI DENGAN MENGGUNAKAN METODE ASSESSMENT SALES RATIO DI KOTA BANDA ACEH
Nadia Hudja* 1 , Wida Fadhlia *2
1,2 Program Studi Akuntansi Fakultas Ekonomi dan Bisnis Universitas Syiah Kuala e-mail : dianhudja@gmail.com *1 , wida.fadhlia@unsyiah.ac.id *2

## Abstract
This study aims to determine the suitability of the Assesment Ratio (AR) in each subdistrict of Banda Aceh based on the regulations set by Directorat General of Taxes and to find out the existence of intervals for Tax Object Sales Value (NJOP) assignment in Banda Aceh based on the standards set by the International Association of Assessing Officers (IAAO)  .  The  method  used  in  this  study  is  descriptive  quantitative  by  testing  ASR  for  ratio  studies,  measurement  of central  tendency,  and  measurement  of  variability.  The  results  of  this  study  showed  that  during  the  3  research assessment ratios (AR) in each sub-district in the city of Banda Aceh, which consisted of 9 sub-districts all were below the  standard  recommended  by  the  Director  General  of  Taxes  and  the  IAAO  or  under-assessment  so  that  a reassessment was needed.
Keywords: Akurasi, PBB-P2, NJOP, Assessment Ratio

## 1. Pendahuluan
Tanah  (bumi)  merupakan  salah  satu  golongan aset  berwujud (tangible  asset) yang  sangat  peka terhadap  kondisi  yang  terjadi  dalam  masyarakat sehingga  nilai  tanah  cenderung  berubah  mengikuti perkembangan yang ada. Nilai tanah dipengaruhi oleh kepadatan  penduduk,  jarak  ke  pusat  kota,  lebar  jalan, kondisi  jalan,  ketersediaan  fasilitas  umum,  dan  yang terakhir yaitu faktor lingkungan yang bebas dari banjir (Bintang  et  al.,  2017;  Pramana,  2017;  Marpaung, 2011; Sutawijaya, 2004; F., Basong, & Tagala, 2003). Atas  pemanfaatan  yang  digunakan  oleh  masyarakat dikenakan  Pajak  Bumi  dan  Bangunan  (PBB)  dari kepemilikan  tanah  tersebut.  Pajak  yang  telah dibayarkan akan digunakan untuk membiayai pengeluaran  pemerintah  untuk  kemakmuran  rakyat {pasal 1(1) UU No. 28 Tahun 2007}.
PBB  dibagi  menjadi  dua,  yaitu  PBB-P2  (Pajak Bumi dan Bangunan Perdesaan dan Perkotaan) yang di kelola  pemerintah  daerah  kabupaten/kota  berdasarkan UU  No.  28  tahun  2009  Tentang  Pajak  Daerah  dan Retribusi  Daerah  dan  PBB  Perkebunan,  Perhutanan, dan  Pertambangan  yang  masih  dikelola  oleh pemerintah pusat ( pajak.go.id, 14 April 2012 ). Dengan demikian,  PBB-P2  merupakan  salah  satu  sumber penerimaan daerah yang dikategorikan dalam Pendapatan Asli Daerah (PAD) Kabupaten atau Kota.
Penerimaan daerah dari PBB-P2 ditentukan oleh NJOP  (Nilai  Jual  Objek  Pajak).  NJOP  merupakan dasar  pengenaan  PBB  yang  ditetapkan  oleh  Kepala Daerah  selama  tiga  tahun  sekali  (UU  No.  28  Tahun 2009;  Qanun  Kota  Banda  Aceh  Nomor    12    Tahun 2011),  sehingga  semakin  tinggi  NJOP  maka  semakin tinggi  penerimaan  daerah.  NJOP  diperoleh  dari  harga rata-rata yang didapatkan dari transaksi jual beli secara wajar  (UU  No.  12  Tahun  1985;  UU  No.  28  Tahun 2009;  Qanun  Kota  Banda  Aceh  Nomor    12    Tahun 2011).  NJOP  merupakan  cerminan  dari  harga  pasar atau harga yang terjadi saat jual beli. Hal ini bertujuan agar  daerah  memperoleh  penerimaan  secara  optimal. Pada praktiknya, NJOP tidak selalu sama dengan nilai pasar,  NJOP  dapat  lebih  tinggi  ataupun  lebih  rendah dari nilai pasar (Mursito & Samrotun, 2014).
Tribunnews.com  memberitakan  bahwa  harga yang  berlaku  di  pasar  sangat  jauh  berbeda  dengan harga  yang  ditetapkan  dalam  NJOP,  sehingga  terjadi ketimpangan  harga.  Adapun  contoh  kasusnya  yaitu terjadi di Jl. Mr Moh Hasan Banda  Aceh,  NJOP yang ditetapkan  yaitu  sebesar  Rp  1.032.000,00  per  meter. Pada  kenyataannya  harga  tanah  di  daerah  tersebut mencapai  harga  Rp  2.000.000,00  hingga  Rp 3.000.000,00 per meter (tribunnews.com, 4 September 2014).  Petumbuhan  harga  tanah  di  Kota  Banda  Aceh meningkat  pesat  setelah  terjadinya  bencana  tsunami
ISSN: 1978-1520
2004,  sehingga  harga  rumah  ikut meningkat (aceh.tribunnews.com,  28  April  2013).  Selanjutnya, menurut  pernyatan  Pengelola  Data  Ektensifikasi  dan Intensifikasi  PBB  UPTB  PBB  dan  BPHTB  ada penjualan  yang  terjadi  pada  tahun  2018  di  Gp. Keuramat dengan NJOP Rp 702.000,00/m 2 sedangkan harga  pasarnya  Rp  1.330.000,00/m 2 .  Ketimpangan harga  yang  terjadi  di  lapangan  yang  akan  digunakan sebagai  pedoman  atau  acuan  untuk  penetapan  NJOP tanah menunjukkan ketidakakuratan.
Ketidakakuratan penetapan NJOP dapat dievaluasi  dengan  menggunakan  metode Assessment Sales  Ratio ( Surat  Edaran  Direktur  Jenderal  Pajak Nomor SE – 01/PJ.6/2003). Adapun rasio yang sering digunakan  untuk  kepentingan  perpajakan  yaitu Assessment  Ratio (AR)  (Elriza,  2014).  Penggunaan metode  ini  dapat  menjadi  acuan  untuk  menentukan penerapan  NJOP  yang  ditetapkan  lebih  tinggi (over- assessment) atau lebih rendah (under-assessment ) dari nilai pasar, sehingga dapat diketahui bagaimana NJOP yang  diterapkan  di  masyarakat.  Penentuan  ini berdasarkan  pada  Surat  Edaran  Direktur  Jenderal Pajak  Nomor  SE  –  09/PJ.6/2003  yaitu  minimal  80%. Selain  itu,  pedoman  lain  yang  digunakan  dalam penentuan  lebih  tinggi (over-assessment) atau  lebih rendah (under-assessment) adalah  interval  yang dikeluarkan  oleh  IAAO (International  Association  of Assessing Officer) .

## 2. Tinjauan Pustaka

## Pajak Bumi dan Bangunan
PBB  adalah  suatu  pajak  yang  dikenakan  atas tanah  dan  bangunan  disebabkan  adanya  pemanfaatan dan/atau yang mempunyai pengaruh terhadap kedudukan sosial dan ekonomi bagi yang memanfaatkannya  (UU  No.  12  Tahun  1985).  PBB merupakan salah satu sumber penerimaan Negara yang dipungut atas kekayaan berbentuk tanah dan bangunan (Lubis et al ., 2010:114).

## Pajak  Bumi  dan  Bangunan  Perdesaan  dan Perkotaan (PBB-P2)
PBB-P2  merupakan  objek  pajak  yang  meliputi kawasan yang digunakan untuk pertanian, perkantoran, pertokoan,  perumahan,  industri  dan  objek  khusus perkotaan  (Rusjdi,  2008:24).  Pemerintah  daerah  yang mengelola  PBB-P2  dengan  baik  akan  mudah  dalam
menetapkan  target  penerimaan  dari  sektor  PBB-P2 (Kumoro & Ariesanti, 2017).

## Nilai Jual Objek Pajak (NJOP)
NJOP  (Nilai  Jual  Objek  Pajak)  adalah  dasar pengenaan PBB-P2 (Auliani, Kamio, & Supadi, 2012). NJOP  merupakan  hasil  dari  penilaian  yang  digunakan sebagai  acuan  dalam  pengenaan  pajak  (Aprianing, Wilopo, & Mayowan, 2016) yang diperoleh dari harga rata-rata yang didapatkan dari transaksi jual beli secara wajar  (UU  No.  12  Tahun  1985;  UU  No.  28  Tahun 2009; Qanun No. 12 Tahun 2011).

## Assessment Sales Ratio (ASR)
ASR merupakan sebuah metode yang digunakan untuk  mengevaluasi  masalah  yang  berkaitan  dengan PBB  yaitu  dalam  hal  penetapan,  keseragaman, keadilan,  mengindentifikasi  permasalahan  mengenai analisis  pasar,  hingga  menyelesaikan  keberatan tentang  prosedur  penilaian  dan  lain  sebagainya (Wakas, Karamoy, & Runtu, 2015).
Kegunaan studi Assessment Sales Ratio yaitu: 1) pemeliharaan assessment atau  penilaian  asset  agar selalu  berada  pada  tingkat  yang  dapat  diterima (uniformity) yang  dilakukan  dengan  pengukuran tendensi sentral. Hal ini bertujuan untuk mengevaluasi assessment performance agar mengetahui daerah yang mempunyai AR terlalu tinggi, sehingga dapat segera di perbaiki.  2)  untuk  menentukan  wilayah  yang  perlu dilakukan penilaian kembali ( re-appraisal ). Penentuan ini  menggunakan  analisis  variabilitas.  3)  adil  dalam menetapkan  PBB  yang  dianalisis  melalui  regresivitas atau  progresivitas.  Bertujuan  agar  penetapan  PBB bersifat  adil  terhadap  properti  bernilai  rendah  atau properti  bernilai  tinggi  (Sugiato  2006:26  dalam Suryawati  et  al.,  2010).  Berdasarkan  Surat  edaran Direktur Jenderal Pajak Nomor SE-09/PJ.6/2003, ASR minimal yaitu 80%.
Setelah mendapatkan hasil AR, maka selanjutnya melakukan perhitungan untuk menentukan tingkat uniformity ,  keperluan  penilaian  ulang  ( re- appraisal ) serta keadilan dengan menggunakan rumus dan standar yang dikeluarkan oleh IAAO (International  Association  of  Assessing  Officer). IAAO  merekomendasikan  AR  berada  pada  interval 90%-110%.  Adapun  standar  akurasi  penetapan menurut IAAO yaitu:
a. Jika  mean/median  >  1,10  (110%)  berarti over- assessment.
b. Jika  mean/median  <  0,90  (90%)  berarti under- assessment.
c. Jika mean/w-mean > 1,10 (110%) berarti terjadi regresivitas.
d. Jika  mean/w-mean  <  0,90  (90%)  berarti  terjadi progresivitas.

## 3. Metode Penelitian

## Sampel dan Data
Sampel  dalam  penelitian  ini  adalah  transaksi jual  beli  tanah  kosong  yang  terjadi  selama  3  tahun (2016-2018)  di  seluruh  kecamatan  di  Kota  Banda Aceh,  yang  mana  dalam  transaksi  tersebut  telah diketahui  nilai  NJOP  dan  harga  jual  dari  objek  pajak PBB.  Adapun  jumlah  kecamatan  yang  berada  di  Kota Banda  Aceh  yaitu  9  Kecamatan  (organisasi.org). Pengambilan sampel dalam penelitian ini
menggunakan probability  sampling dengan  teknik stratified  random  sampling (pengambilan  sampel berstrata).
Penarikan sampel dalam penelitian ini menggunakan  tabulasi  Cohen,  Manion  &  Marrison (2007),  yaitu  apabila  populasi  sebesar  4.756  maka peneliti  dapat  membulatkannya  ke  populasi  terdekat yaitu  5.000.  Taraf  keyakinan (confidance  level) penelitian sebesar 90% dan interval keyakinan sebesar 0,1.  Maka  diperoleh  jumlah  sampel  sebesar  258 transaksi.
Penelitian  ini  menggunakan  sumber  data sekunder.  Data  diperoleh  dari  publikasi  pemerintah yaitu  Keputusan  Wali  Kota  Banda  Aceh  Nomor  242 Tahun  2017  Tentang  Klasifikasi  dan  Penetapan  Nilai Jual  Objek  Pajak  Kota  Banda  Aceh  serta  Nilai  Pasar hasil  dari  traksaksi  jual  beli  tanah  kosong  dalam jangka waktu 3 tahun (2016-2018).
Pengumpulan  data  dilakukan  melalui  teknik dokumentasi,  yaitu  dengan  cara  mengumpulkan  data secara langsung yang bersumber dari BPKK dan studi pustaka  dengan  memperoleh  informasi  dari  artikel, Undang-Undang, Peraturan Perintah, buku dan sumber lainnya  yang  berhubungan  dengan  masalah  yang  di teliti.

## Pengukuran Variabel Nilai Jual Objek Pajak (NJOP)
NJOP  merupakan  dasar  pengenaan  pajak  yang diperoleh  dari  harga  rata-rata  transaksi  jual  beli  yang terjadi secara wajar (UU No. 12 Tahun 1985; UU No. 28  Tahun  2009;  Qanun  No.12  Tahun  2011). Berdasarkan  Surat  Edaran  Direktur  Jenderal  Pajak Nomor  SE-01/PJ.6/2003  penetapan  NJOP  dapat dievaluasi  menggunakan  metode  ASR.  ASR  di  ukur melalui  studi  rasio,  pengukuran  tendensi  sentral  dan pengukuran  variabilitas  (Sugiato  2006:26  dalam Suryawati et al., 2010).

## Metode Analisis Data
Metode  analisis  data  yang  digunakan  dalam penelitian ini yaitu metode ASR, yang terdiri dari studi rasio,  pengukuran  tendensi  sentral,  dan  pengukuran variabilitas.  Data  diolah  dengan  menggunakan program Microsoft Excel 2013.

## 4. Hasil Dan Pembahasan Deskripsi Data
Populasi  dalam  penelitian  ini  yaitu  4.756  kasus jual beli tanah kosong yang terjadi selama 3 tahun di 9 kecamatan.  Adapun sampel yang digunakan  yaitu 258 kasus dengan merujuk pada tabel cohen et al., (2007), dengan  rincian  tahun  2016  sebanyak  94  kasus,  2017 sebanyak 84 kasus dan 2018 sebanyak 80 kasus. Data dalam  penelitian  ini  murni  bersumber  dari  BPKK Banda  Aceh.  Semua  data  transaksi  yang  terpilih menjadi  sampel  merupakan  wewenang  dari  pihak BPKK Banda Aceh.

## Studi Rasio
Studi  rasio  bertujuan  untuk  mengetahui  besaran rasio  antara  NJOP  terhadap  nilai  pasar,  dengan  rasio minimal  yaitu  80%  sesuai  dengan  ketetapan  Dirjen Pajak. Adapun rasio yang digunakan dalam perpajakan adalah  AR (Assessment  Ratio) (Elriza,  2014).  Secara matematis  studi  rasio  dapat  dihitung  dengan menggunakan formula sebagai berikut:
AR =
Keterangan:
AR = Assessment Sales Ratio Ai =  Nilai  yang  ditetapkan (assessment  value) (NJOP) Si = Nilai pasar (market value)

## ISSN: 1978-1520
Dari studi rasio diperoleh hasil sebagai berikut:
Tabel 4.1
Assessment Ratio per Kecamatan Tahun 2016 Kecamatan AR AR% Keterangan Baiturrahman 0,534 53,4% Under-assessment Banda Raya 0,495 49,5% Under-assessment Jaya Baru 0,471 47,1% Under-assessment Kuta Alam 0,504 50,4% Under-assessment Kuta Raja 0,541 54,1% Under-assessment Lueng Bata 0,526 52,6% Under-assessment Meuraksa 0,494 49,4% Under-assessment Syiah Kuala 0,469 46,9% Under-assessment Ulee Kareng 0,485 48,5% Under-assessment
Sumber: Data diolah (2019)
Pada  pengujian  AR  tahun  2016, level  of assessment dari  semua  kecamatan  berada  pada  level under-assessment .  Hal  ini  menunjukkan  penetapan NJOP  berada  di  bawah  harga  pasar.  Pada  Tabel  4.1 dapat  dilihat  bahwa  hasil  yang  diperoleh  berada  jauh dari yang direkomendasikan oleh Dirjen Pajak sebesar 80%.  Adapun  hasilnya  yaitu  berada  antara  46,9%- 54,1%, dimana kecamatan paling rendah adalah Syiah Kuala  dan  tertinggi  adalah  Kuta  Raja.  Selisih  antara angka  yang  direkomendasikan  dengan  angka  yang dihasilkan  yaitu  dengan  rata-rata  29,8%.  Selisih  ini dapat  terjadi  karena  Pemkot  Banda  Aceh  masih mengadopsi  NJOP  yang  dikeluarkan  oleh  KPP Pratama  Banda  Aceh.  Hal  ini  harusnya  dapat  menjadi pendapatan  bagi  pemkot  Banda Aceh  dalam memaksimalkan PAD melalui pemungutan PBB-P2.

## Tabel 4.2
Assessment Ratio per Kecamatan Tahun 2017 Kecamatan AR AR% Keterangan Baiturrahman  0,515 51,5% Under-assessment Banda Raya 0,483 48,3% Under-assessment Jaya Baru 0,466 46,6% Under-assessment Kuta Alam 0,500 50,0% Under-assessment Kuta Raja 0,490 49,0% Under-assessment Lueng Bata 0,507 50,7% Under-assessment Meuraksa 0,470 47,0% Under-assessment Syiah Kuala 0,485 48,5% Under-assessment Ulee Kareng 0,462 46,2% Under-assessment
Sumber: Data diolah (2019)
Pada  tahun  2017  semua  kecamatan  juga  berada pada  level under-assessment. Pada  tahun  ini  selisih antara  persetase  yang  direkomendasikan  dengan  hasil yang  diperoleh  lebih  tinggi  dari  tahun  sebelumnya. Kecamatan  yang  memperoleh  AR  terendah  adalah Ulee  Kareng  dengan  persentase  46,2%  dan  tertinggi yaitu Baiturrahman dengan persentase 51,5%. Adapun selisih  rata-rata  yaitu  31,4%  atau  naik  sebesar  1,6%. Padahal  pada  tahun  2017  pemkot  Banda  Aceh  baru saja  memperbaharui  penetapan  NJOP,  tetapi  AR  yang diperoleh  semakin  menurun.  Hal  ini  mengindikasikan bahwa  kinerja  penilai  kurang  baik  dalam  menetapkan nilai  NJOP,  karena  setelah  pembaharuan  AR  yang diperoleh  harusnya  meningkat  mendekati  80%.  Disisi lain,  AR  yang  dihasilkan  juga  dipengaruhi  oleh pemilihan sampel yang digunakan, walaupun semuanya berada di bawah standar yang direkomendasikan  hanya  saja  tingkat  selisih  yang dihasilkan berbeda antara satu dengan lainnya. Adapun potensi pajak PBB-P2 yang masih dapat diterima oleh pemkot Banda Aceh yaitu sebesar 31,4%.

## Tabel 4.3
Assessment Ratio per Kecamatan Tahun 2018 Kecamatan AR AR% Keterangan Baiturrahman  0,659  65,9% Under-assessment Banda Raya 0,353  35,3% Under-assessment Jaya Baru 0,371  37,1% Under-assessment Kuta Alam 0,460  46,0% Under-assessment Kuta Raja 0,467  46,7% Under-assessment Lueng Bata 0,505  50,5% Under-assessment Meuraksa 0,378  37,8% Under-assessment Syiah Kuala 0,380  38,0% Under-assessment Ulee Kareng 0,442  44,2% Under-assessment Sumber: Data diolah (2019)
Pada  tahun  2018  selisih  rata-rata  yang  menjadi potensi  penerimaan  pajak  yaitu  35,4%  atau  naik sebesar  4%.  Pada  tahun  ini  semua  kecamatan mengalami  penurunan  AR  kecuali  Baiturrahman,  hal ini  karena  dipengaruhi  oleh  pengambilan  kasus  yang dijadikan  sampel.  Kecamatan  yang  memperoleh  AR tertinggi  adalah  Baiturrahman  yaitu  64,9%  dengan selisih  terendah  terhadap  rekomendasi  yaitu  14,1%. Kemudian  kecamatan  yang  memperoleh  terendah adalah  Jaya  Baru  yaitu  37,1% dengan  selisih  tertinggi terhadap  rekomendasi  yaitu  sebesar  42,9%.  AR  di
kecamatan  Jaya  Baru  lebih  rendah  dari  AR  yang direkomendasikan  mendekati  50%.  Selama  3  tahun pengamatan  AR yang dihasilkan  seluruhnya  berada di bawah  standar  yang  direkomendasikan  yaitu  kurang dari  80%.  Hal  ini  menandakan  bahwa  Pemkot  Banda Aceh telah menyia-nyiakan potensi  yang  ada. Padahal tujuan  dari  peralihan  PPB-P2  menjadi  hak  daerah adalah agar daerah dapat memaksimalkan potensi yang ada.

## Pengukuran Tendensi Sentral
Pengukuran  tendensi  sentral  yaitu  pengukuran yang  dikeluarkan  oleh  IAAO  (2017)  dengan berpedoman  pada  IAAO  (2013)  yang  terdiri  dari mean,  median, dan weighted  mean yang  kemudian dikembangkan  dengan  penambahan mean / median dan mean/weighted mean, dengan interval 90%-110%.
Tabel 4.4 Hasil Pengukuran Tendensi Sentral Tahun 2016 Tendensi Sentral Nilai Keterangan AR Mean 0,496 Penilaian NJOP dibandingkan dengan nilai pasar sebesar 49,6%. Median 0,512 Nilai tengah yang dihasilkan dari penetapan NJOP terhadap nilai pasar yaitu 0,512. Weighted mean 0,513 Bobot dari nilai rata-rata NJOP terhadap nilai pasar yaitu sebesar 0,513. Mean/Median 0,968 Tidak terjadi under- assessment ataupun over- assessment Mean/Weighted Mean 0,966 Hasil yang diperoleh proporsional dalam penetapan NJOP. Sumber: Data diolah (2019)
1. Mean (rata-rata hitung)
Mean merupakan  rata-rata  dari  nilai  AR  yang dibagi dengan jumlah sampel penelitian.

## 2. Median (nilai tengah)
Median merupakan  nilai  tengah  dari  rasio-rasio apabila  diurutkan  dari  nilai  terendah  hingga  nilai tertinggi,  sehingga  diperoleh median sebesar 0,512.

## 3. Weighted mean
∑ ∑ 4. Mean/Median
5. Mean/Weighted Mean
Pada  tahun  2016 mean yang  dihasilkan  sebesar 0,496  atau  49,6%,  angka  tersebut  tidak  memenuhi standar  IAAO  atau  berada  pada  level under- assessment. Hal  ini  menunjukkan  bahwa  NJOP  jauh berada  di  bawah  harga  pasar. Median yang  dihasilkan yaitu 0,512. Lalu nilai dari weighted mean yaitu 0,513. Hasil  tersebut  belum  memeuhi kriteria  yang dikeluarkan  oleh  IAAO.  Data  yang  menjadi  sampel dalam  penelitian  ini  cenderung  sama  atau  berimbang antara  yang  berada  di  bawah  nilai  rata-rata  dengan diatas  nilai  rata-rata.  Hal  inilah  yang  menyebabkan hasil  dari  pengukuran mean/median sebesar  0,968. Hasil tersebut dapat dikatakan berimbang karena telah berada  dalam  interval  yang  direkomendasikan. Selanjutnya  analisis mean/weighted  mean yang hasilnya  proporsional  yaitu  0,966  atau  sesuai  standar IAAO.
Tabel 4.5 Hasil Pengukuran Tendensi Sentral Tahun 2017 Tendensi Sentral Nilai Keterangan AR Mean 0,481 Penilaian NJOP dibandingkan dengan nilai
 ISSN: 1978-1520
Tendensi Sentral Nilai Keterangan pasar sebesar 48,1%. Median 0,483 Nilai tengah yang dihasilkan dari penetapan NJOP terhadap nilai pasar yaitu 0,483. Weighted mean 0,494 Bobot dari nilai rata-rata NJOP terhadap nilai pasar yaitu sebesar 0,494. Mean/Median 0,995 Tidak terjadi under- assessment ataupun over- assessment Mean/Weighted Mean 0,972 Hasil yang diperoleh proporsional dalam penetapan NJOP.
Sumber: Data diolah (2019)
1. Mean (rata-rata hitung)
Mean merupakan rata-rata dari nilai AR yang dibagi dengan jumlah sampel penelitian.
2. Median (nilai tengah)
Median merupakan  nilai  tengah  dari  rasio- rasio  apabila diurutkan dari  nilai terendah  hingga nilai tertinggi, sehingga diperoleh median sebesar 0,483.

## 3. Weighted mean
∑ ∑ 4. Mean/Median
5. Mean/Weighted Mean
Pada  tahun  2017 mean yang  dihasilkan  berada jauh  dibawah  standar  yaitu  0,481  atau  48,1%.  Setelah data  diurutkan, median yang  diperoleh  sebesar  0,483 dan weighted  mean sebesar  0,494.  Hasil  yang diperoleh belum memenuhi standar IAAO atau under- assessment .  Sama  seperti  tahun  2016,  data  yang menjadi  sampel  cenderung  sama  antara  data  di  atas median dengan data yang berada dibawah median , hal ini  menyebabkan  hasil  dari mean/median dan mean/weighted  mean telah  memenuhi  standar  yaitu 0,995  dan  0,972.  Walaupun  hasil  dari mean,  median, dan weighted mean berada di bawah standar.
Tabel 4.6 Hasil Pengukuran Tendensi Sentral Tahun 2018 Tendensi Sentral Nilai Keterangan AR Mean 0,408 Penilaian NJOP dibandingkan dengan nilai pasar sebesar 40,8%. Median 0,400 Nilai tengah yang dihasilkan dari penetapan NJOP terhadap nilai pasar yaitu 0,400. Weighted mean 0,434 Bobot dari nilai rata-rata NJOP terhadap nilai pasar yaitu sebesar 0,434. Mean/Median 1,019 Tidak terjadi under- assessment ataupun over- assessment Mean/Weighted Mean 0,938 Hasil yang diperoleh proporsional dalam penetapan NJOP. Sumber: Data diolah (2019)

## 1. Mean (rata-rata hitung)
Mean merupakan rata-rata dari nilai AR yang dibagi dengan jumlah sampel penelitian.

## 2. Median (nilai tengah)
Median merupakan  nilai  tengah  dari  rasio- rasio  apabila diurutkan dari  nilai terendah  hingga nilai tertinggi, sehingga diperoleh median sebesar 0,400.


## ISSN: 1978-1520
3. Weighted mean ∑ ∑ 4. Mean/Median
5. Mean/Weighted Mean
Pada tahun 2018, mean yang dihasilkan sebesar 0,408  atau  40,8%,  lebih  rendah  dari  tahun-tahun sebelumnya  dan  tentunya  berada  di  bawah  standar yang  direkomendasikan. Median yang  dihasilkan sebesar  0,400  dan weighted  mean bernilai  0,434. Ketiga  pengukuran  tersebut  masih  berada  dalam kategori under-assessment. Sedangkan mean/median dan mean/weighted  mean berada  dalam  kategori proporsioal  atau  tidak  terjadi under-assessment atau
over-assessment
maupun progresivitas atau regresivitas yaitu 1,019 dan 0,938. Adapun penyebabnya  sama  seperti  tahun-tahun  sebelumnya yaitu  data  atas  dan  bawah  median  cenderung  sama, sehingga  ketika  terjadi  pembagian  akan  memperoleh hasil sesuai standar.
Pada analisis pengukuran tendensi sentral mean, median dan weighted mean seluruhnya selama 3 tahun berada di bawah interval yang dikeluarkan oleh IAAO. Hal  ini  berbeda  dengan mean/weighted  mean dan median/weighted  mean yang  menunjukkan  hasil  yang proporsional.  Ketidakselarasan  ini  terjadi  karena sampel  yang  digunakan  cenderung  sama,  sehingga hasil dari mean, median dan weighted mean tidak jauh berbeda.  Ketika  terjadi  pembagian  maka  secara matematis  hasilnya  akan  mendekati  1  atau  sesuai interval yaitu 0,90-1,10.
Hal  ini  selaras  dengan  hasil  penelitian  yang dilakukan  oleh  Elriza  (2014) dimana  pada  Kecamatan Sario  Kota  Manado  terjadi under-assessment atau NJOP  berada  di  bawah  nilai  pasar.  Selanjutnya  hasil penelitian  ini  juga  didukung  dengan  penelitian  yang
dilakukan  oleh  Wakas  et  al.,  (2015)  di  Kecamatan Manpanget, dimana AR berada di bawah interval yang ditetapkan  oleh  IAAO.  Monding  &  Pusung  (2016) melakukan  penelitian  di  Kecamatan  Paal  Dua  dan hasilnya  menunjukkan  bahwasaya  NJOP  diwilayah tersebut berada di bawah standar yang direkomendasikan oleh IAAO.

## Pengukuran Variabilitas
Pengukuran  variabilitas  merupakan  pengukuran yang bertujuan untuk mengetahui tingkat keseragaman dan  variabilitas  penetapan  NJOP  di  setiap  kecamatan yang  berada  di  wilayah  Kota  Banda  Aceh.  IAAO (2013) menetapkan pengukuran variabilitas terdiri dari COD (Coefficient of Dispersion) dan COV (Coefficient  of  Variability). COD  merupakan  sebuah standar  yang  digunakan  untuk  menjadi  acuan  perlu tidaknya  dilakukan  penilaian  ulang.  COV  merupakan ukuran  keseragaman  atau  data  terdistribusi  secara normal.  Interval  COD  dan  COV  dapat  dikatakan  baik apabila  hasil  yang  diperoleh  yaitu  sebesar  5%  sampai dengan 20% untuk kategori tanah kosong yang berada di  wilayah  perkotaan  (IAAO,  2013).  Adapun  rumus untuk mengitung COD ada sebagai berikut:

## COD   = ∑
Keterangan: A/Smd = Median dari rasio Ai/Si = Assessment ratio
Selanjutnya  rumus  untuk  mengitung  COV adalah sebagai berikut:
COV   =
√∑
Keterangan: A/Smn = Mean dari rasio Ai/Si = Assessment ratio Tabel 4.7 Hasil Pengukuran Variabilitas Tahun 2016 Pegukuran Variabilitas Nilai COD (%) 6,680% COV (%) 1,526% Sumber: Data diolah (2019)
Pengukuran  variabilitas  pada  tahun  2016 mengalami  ketidakseragaman.  Menurut  kategori  COD yang  dihasilkan  tergolong  baik  yaitu  sebesar  6,680% sedangkan  COV  berada  dibawah  standar  yaitu 1,526%. Hal ini dikarenakan standar yang dikeluarkan IAAO  (2013)  untuk  tanah  kosong  yaitu  berada  pada interval 5% -20%. Ketidakseragaman ini terjadi karena nilai COD dan COV berbeda satu dengan lainnya atau salah  satu  diantara  keduanya  tidak  sesuai  standar (Wakas et al., 2015). Ketidakseragaman menunjukkan bahwa  kinerja  yang  kurang  baik  dalam  melakukan NJOP.  Selain  itu,  belum  dilakukannya  pembaharuan NJOP  atau  penilaian  kembali  juga  menjadi  penyebab timbulnya ketidakseragaman.

## Tabel 4.8
Hasil Pengukuran Variabilitas Tahun 2017 Pegukuran Variabilitas Nilai COD (%) 5,875% COV (%) 1,382% Sumber: Data diolah (2019) Pada  tahun  2017  penetapan  NJOP  di  Kota Banda
Aceh mengalami ketidakseragaman.
Berdasarkan  kategori  COD  yang  dihasilkan  tergolong baik  yaitu  sebesar  5,875%  sedangkan  COV  masih berada  dibawah  standar  yaitu  1,382%.  Hal  ini  sesuai dengan  standar  yang  dikeluarkan  oleh  IAAO  (2013) untuk  tanah  kosong  yaitu  berada  pada  interval  5%  - 20%.  Ketidakseragaman  ini  terjadi  karena  nilai  COD dan COV berbeda satu dengan lainnya atau salah satu diantara  keduanya  tidak  sesuai  standar  (Wakas  et  al., 2015).  Padahal  pada  tahun  2017  telah  dilakukannya pembaharuan NJOP, yang  harusnya ketidakseragaman yang  terjadi  pada  tahun  sebelumnya  dapat  diatasi. Akan  tetapi  berdasarkan  data  yang  diperoleh  peneliti, COD dan COV lebih rendah dari sebelumnya. Dengan demikian,  walaupun  baru  dilakukan  pembaharuan NJOP,  Pemkot  masih  harus  melihat  kembali  tentang penetapan  NJOP  agar  perubahan  nilai  tanah  dapat terpantau secara keseluruhan.

## Tabel 4.9
Hasil Pengukuran Variabilitas Tahun 2018 Pegukuran Variabilitas Nilai COD (%) 8,196% COV (%) 2,495% Sumber: Data diolah (2019)
Pada  tahun  2018  COV  tidak  memenuhi  standar yaitu  2,495%  sedangkan  COD  berada  dalam  kategori baik yaitu 8,196%. Hal ini sesuai dengan standar yang dikeluarkan  oleh  IAAO  (2013)  dimana  interval  untuk tanah  kosong  berada  antara  5%  hingga  20%. Ketidakseragaman  ini  mencerminkan  bahwa  kinerja kurang  baik  dalam  proses  penetapan  NJOP  sehingga diperlukannya  penilaian  ulang  agar  nilai  tanah  dapat terdata  secara  menyeluruh  guna  memaksimalkan potensi  yang  ada  untuk  meningkatkan  penerimaan daerah  melaluli  PBB-P2.  Selain  itu,  pembaharuan NJOP  harusnya  dilakukan  3  tahun  sekali.      Oleh kerena  itu,  pemkot  Banda  Aceh  melalui  Badan Pengelolaan  Keuangan  Kota  harus  mengevaluasi penetapan NJOP tahun 2020 dikarenakan pembaharuan terakhir dilakukan pada tahun 2017.
Analisis pengukuran variabilitas selama 3 tahun menunjukkan  bahwa  seluruhnya  nilai  COD  berada dalam kategori baik atau berada diantara 5%-20%. Hal ini  terbalik  dengan  nilai  dari  COV  yang  berada  di bawah  interval  yang  direkomendasikan  oleh  IAAO atau di bawah 5%. Ketidakseragaman antara hasil dari COD dan COV mengindikasikan perlunya dilakukakan  penilaian  ulang.  Hal  ini  selaras  dengan penelitian  yang  dilakukan  oleh  Patara  &  Tinangon (2016)  di  Kabupaten  Minahasa,  dimana  pemerintah Kabupaten  Minahasa  harus  melakukan re-appraisal atau penilaian kembali.

## 5. Kesimpulan, Keterbatasan dan Saran Kesimpulan
Berdasarkan  hasil  penelitian  dan  analisis  data maka dapat ditarik beberapa simpulan yaitu Assessment  Ratio (AR)  pada  setiap  kecamatan  yang berada  di  Kota  Banda  Aceh,  yang  terdiri  dari  9 kecamatan  semuanya  berada  di  bawah  standar  yang direkomendasikan  oleh  Dirjen  Pajak  atau under- assessment .  Dengan  demikian  perlu  dilakukannya penilaian ulang untuk dapat memaksimalkan penerimaan  melalui  PBB-P2  karena  AR  yang dihasilkan  sangat  rendah  apabila  di  bandingkan dengan  anjuran  pemerintah  melalui  Dirjen  Pajak. Selanjutnya  penetapan  NJOP  di  Kota  Banda  Aceh untuk mean,  median,  weighted  mean, COV  belum sesuai  dengan  standar  yang  direkomendasikan  oleh IAAO  (2013)  atau  telah  terjadi under-assessment . Akan  tetapi mean/median,  mean/weighted  mean, serta COD  telah  sesuai  dengan  standar  yang  ditetapkan.

## ISSN: 1978-1520
Mean/median dan mean/weighted mean sesuai dengan standar  dapat  dipengaruhi  oleh  data  yang  digunakan menjadi  sampel  cenderung  sama  dimana  nilai  di  atas dan di bawah median hampir sama. Ketidakseragaman antara hasil COD dan COV maka diperlukan penilaian kembali  guna  nilai  tanah  dapat  terdata  secara keseluruhan  sehingga  dapat  menambah  penerimaan daerah.

## Keterbatasan Penelitian
Penelitian ini masih terdapat beberapa keterbatasan  antara  lain  yaitu  penelitian  ini  hanya menggunakan  data  sekunder  yang  bersumber  dari BPKK Kota  Banda  Aceh.  Seharusnya  dapat  ditambah dengan  data  primer  seperti  wawancara  dengan masyarakat  untuk  mengetahui  nilai  pasar  secara real . Selanjutnya  data  yang  dijadikan  sampel  diberikan langsung  oleh  pegawai  BPKK.  Hal  ini  dikarenakan data  penjualan  objek  pajak  telah  tersistem  dengan aplikasi,  sehingga  hanya  pegawai  yang  dapat mengaksesnya.

## Saran
Berkaitan dengan hasil penelitian yang diperoleh serta adanya keterbatasan dalam melaksanakan  penelitian  ini,  adapun  saran  yang  dapat diberikan  yaitu  bagi  Pemkot  Banda  Aceh  seharusnya pembaharuan penetapan NJOP harus dilakukan dengan lebih  baik,  agar  NJOP  mendekati  harga  pasar setidaknya  AR  yang  dihasilkan  tidak  terlalu  rendah dari  anjuran  baik  dari  Dirjen  pajak  maupun  standar yang dikeluarkan oleh IAAO. Hal ini bertujuan supaya Pemkot  Banda  Aceh  dapat  memaksimalkan  potensi PAD  dan  masyarakat  masih  mempunyai  minat  untuk membayar  pajak.  Oleh  karena  itu,  sebaiknya  Pemkot Banda  Aceh  melakukan  tinjauan  ulang  terhadap pembaharuan  penetapan  NJOP  atau  melakukan penilaian  ulang.  Nilai  dari  NJOP  merupakan  penentu dalam penerimaan PBB-P2, sehingga dengan penilaian ulang  diharapkan  dapat  meningkatkan  penerimaan PAD  melalui  PBB-P2.  Bagi  peneliti  selanjutnya diharapkan  dapat  menambah  objek  pajak  bangunan. Selanjutnya  diperlukan  analisis  lebih  lanjut  mengenai kontribusi  PBB-P2  terhadap  PAD  dan  analisis  lebih lanjut  mengenai  kegunaan  hasil  penerimaan  daerah yang  bersumber  dari  PBB-P2,  sehigga  wajib  pajak dapat  mengetahui  apakah  alokasi  penerimaan  dari
PBB-P2  sudah  tepat  sasaran  dan  berdampak  pada pertumbuhan ekonomi.

## Daftar Pustaka
Aceh.tribunnews.com. 2013. Harga Tanah Melambung. 28 April. http://aceh.tribunnews.com/2013/04/28/harga-tanah-
melambung .  diakses  pada  tanggal  9  Februari 2019
Aprianing,  Y.  D.,  Wilopo,  &  Mayowan,  Y.  (2016). Potensi  Pajak  Bumi  Dan  Bangunan  Sektor Perdesaan  Dan  Perkotaan  (PBB-P2)  (Studi Kasus  Di  Kabupaten  Malang  Ditinjau  Dari Perbedaan Harga Pasar Wajar Dengan Nilai Jual Objek  Pajak  (NJOP)  Bumi  Yang  Berlaku). Jurnal Perpajakan (Jejak) , 8 (1).
Auliani,  S.  N.,  Kamio,  &  Supadi.  (2012).  Analisis Penetapan NJOP Terhadap Harga Pasar Dengan Metode Assessment Sales Ratio Dalam Kaitannya  Dengan  Potensi  Pajak  Bumi  (  Studi Kasus  Tanah  Di  Kecamatan  Serpong  Utara  , Kota Tangerang Selatan ). Jurnal Eko-Regional ,
7 (2), 91–98.
Bintang, A. P., Rotinsulu, T. Ri O., & Engka, D. S. M.
(2017). Analisis Faktor-Faktor Yang Mempengaruhi  Nilai  Tanah  Di  Kota  Manado. Emba , 1–18.
Cohen,  C.,  Manion,  L.,  &  Marrisok,  K.  (2007).
Research  Methods  in  Education,  Sixth  Edition .
Oxon: Routledge
Direktorat  Jederal  Pajak  Kementerian  Keuangan  (14
April 2012). Belajar Pajak
http://www.pajak.go.id/content/belajar-pajak .  diakses pada tanggal 13 Januari 2019
Elriza,  P.  (2014).  Tingkat  Akurasi  Penetapan  NJOP
Bumi  Terhadap  Nilai  Pasar  Dengan  Metode Assessment  Sales  Ratio  Di  Kecamatan  Sario Kota  Manado  Tahun  2012. Jurnal  Emba , 1 (1), 1–5. Https://Doi.Org/10.1007/S13398-014- 0173-7.2
F., F., Basong, A., & Tagala, H. H. (2003). Identifikasi Faktor  Yang  Mempengaruhi  Nilai  Jual  Lahan Dan Bangunan Pada Perumahan Tipe Sederhana. Smartek , 8 (4) , 251–269.
International  Association  of  Assessing  Officers (2017),  Standard  on  Mass  Appraisal  of  Real Property, Missouri:  International  Association of Assessing Officers.
ISSN: 1978-1520
https://www.iaao.org/media/standards/StandardOnMas sAppraisal.pdf
International  Association  of  Assessing  Officers (2013),  Standard  on  Ratio  Studies,  Missouri: International Association of Assessing Officers https://www.iaao.org/media/standards/Standard_on_R

## atio_Studies.pdf
Kumoro, M. P., & Ariesanti, A. (2017). Potensi Pajak Bumi  Dan  Bangungan  Sektor  Perdesaan  Dan Perkotaan  Kota  Yogyakarta  Dan  Kontribusinya Terhadap  Kemandirian  Daerah. Riset  Akuntansi Dan Keuangan Indonesia , 2 (1).
Lubis,  I.,  Djuanda  G.,  &  Lubis,  A.  (2010). Review Pajak Orang Pribadi dan Orang Asing . Jakarta:
Salemba Empat
Marpaung, G. N. (2011). Analisis Faktor-Faktor Yang Mempengaruhi Konsumen Terhadap Permintaan Perumahan. Jejak , 4 (2) (September), 125–134.
Monding,  R.  O.  H.,  &  Pusung,  R.  J.  (2016).  Analisis
Tingkat  Akurasi  Penetapan  Nilai  Jual  Objek Pajak  (NJOP)  Bumi  Dan  Bangunan  Di Kecamatan Paal Dua Kota Manado. Emba , 4 (4),
993–1000.
Mursito, B., & Samrotun, Y. C. (2014). Penilaian Nilai Jual  Objek  Pajak  (NJOP)  Yang  Berkeadilan
Dengan Menggunakan Metode Sales Assessment  Ratio. Economic  And  Business
Research Festival , 8 (33), 44. Organisasi.org. Daftar Nama Kecamatan
Kelurahan/Desa  &  Kodepos  Di  Kota  Banda Aceh Nanggroe Aceh Darussalam.
http://www.organisasi.org/1970/01/daftar-nama-
kecamatan-kelurahan-desa-kodepos-di-kota- banda-aceh-nanggroe-aceh- darussalam.html#.XEZs5fkzbIU .  Diakses  pada tanggal 22 Januari 2019
Patara,  W.,  &  Tinangon,  J.  J.  (2016).  Analisis Kontribusi,  Efektivitas  Dan  Perhitungan  PBB-
P2  Berdasarkan  NJOP  Pada  Dinas  Pengelola Keuangan  Pendapatan  Dan  Aset  Kabupaten. Minahasa Selatan, 4 (1), 763–771.
Pramana,  A.  Y.  E.  (2017).  Analisis  Faktor  Yang Berpengaruh Terhadap Nilai Lahan Di Kawasan Perkotaan  Yogyakarta  Studi  Kasus  Kecamatan Ngaglik , Kabupaten Sleman , Daerah Istimewa. Prosiding  Seminar  Nasional  Xii  “Rekayasa Teknologi Industri Dan Informasi 2017 Sekolah Tinggi Teknologi Nasional Yogyakarta .
Rusjdi,  M.  (2008). PBB,  BPHTB,  &  Bea  Materai. Edisi kedua. Jakarta: PT Indeks Suryawati,  R.  F.,  Harwida,  G.  A.,  &  Suryadi.  (2010).
Analisa  Penetapan  NJOP  (Nilai  Jual  Objek Pajak)  Pajak  Bumi  Terhadap  Nilai  Pasar
Dengan  Menggunakan  Metode  Assessment Sales Ratio, 3 (1).
Https://Doi.Org/10.1016/J.Chb.2018.06.004
Sutawijaya,  A.  (2004).  Ekonomi  Pembangunan Analisis  Faktor-Faktor  Yang  Mempengaruhi Nilai  Tanah  Sebagai  Dasar  Penilaian  Nilai  Jual Obyek  Pajak  (NJOP)  Pbb  Di  Kota  Semarang.
Ekonomi Pembangunan , 65–78.
Tribunnews.com.  2014.  Harga  Tanah  di  Jalan  Daud Bereueh  Rp  2  Jutaan  Per  Meter  Termahal  di Aceh. 4 September.
http://m.tribunnews.com/regional/2014/09/04/harga- tanah-di-jalan-daud-bereueh-rp-2-jutaan-per- meter-termahal-di-aceh. diakses pada tanggal 13

## Januari 20191
Wakas, M., Karamoy, H., & Runtu, T. (2015). Analisis Tingkat  Akurasi  Penetapan  NJOP  Bumi  Di Kecamatan  Mapanget  Kota  Manado. Emba ,
3 (2), 85–93.
Republik Indonesia. Undang-Undang Republik Indonsia  Nomor  12  Tahun  1985  tentang  Pajak Bumi dan Bangunan.
http://www.bphn.go.id/data/documents/85uu012.pdf. diakses pada tanggal 14 Januari 2019
.  Undang-Undang  Republik  Indonesia  Nomor  28 Tahun  2007  tentang  Perubahan  Ketiga  atas Undang-Undang  Nomor 6  Tahun  1983  Tentang Ketentuan Umum dan Tata Cara Perpajakan. http://www.dpr.go.id/dokjdih/document/uu/UU_2007_ 28.pdf. diakses pada tanggal 13 Januari 2019
.  Undang-Undang  Republik  Indonesia  Nomor  28 Tahun 2009 tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah.
http://www.djpk.depkeu.go.id/attach/post-no-28- tahun-2009-tentang  pajak-daerah-dan-retribusi- daerah/UU-427-973 UU_28_Tahun_2009_Ttg_PDRD.pdf. diakses pada tanggal 13 Januari 2019
Kementerian  Republik  Indonesia.  Direktorat  Jenderal
Pajak.Surat  Edaran  Direktur  Jederal  Pajak Nomor  SE-01/PJ.6/2003  tentang  Kebijakan Pengamanan Penerimaan PBB dan BPHTB. https://peraturanpajak.com/2018/02/12/surat-edaran-
ISSN: 1978-1520
direktur-jenderal-pajak-nomor-se-01-pj-6-2003/. diakses pada tanggal 13 Januari 2019 .Surat  Edaran  Direktur  Jederal  Pajak  Nomor  SE- 09/PJ.6/2003  tentang  Penerapan  NJOP  Sama Dengan Nilai Pasar. https://peraturanpajak.com/2018/02/06/surat-edaran- direktur-jenderal-pajak-nomor-se-09-pj-6-2003/. diakses pada tanggal 12 Januari 2019 Pemerintah  Kota  Banda  Aceh.  Qanun  Kota  Banda
Aceh  Nomor  12  Tahun  2011  Tentang  Pajak Bumi dan Bangunan Perdesaan dan Perkotaan. http://www.jdih.setjen.kemendagri.go.id/files/KOTA_ BANDA%2520ACEH_15_2011.pdf&ved=2ah UKEwig_veGybPgAHUHeisKHRurCtAQFjAC egQIARAB%usg=AOvVaw0FsGlcLzaz6lw6lfE JDMXf&cshid=1549884391415 .  Diakses  pada tanggal 8 Februari 2019