Ghina lsti{omah, Ligia Rifani - Studi  Kelayakan Hotel Bintang  Tiga  (3),  Wisma,  dan  Pusdiklat  PGN di Jalan Serang, Bandung
STUDI KELAYAKAN  PROYEK  HOTEL BINTANG  3 (TIGA},  WISMA  DAN PUSDIKLAT  PGN DIJALAN
SERANG, BANDUNG
Ghina lstiqomah, Ligia Rifani Mahasiswa Magister Manajemen Bisnis Sekolah Pasca Sarjana  Universitas  Pendidikan  lndonesia

## Abstrak
Hotel adalah  salah satu jenis  akomodasi yang menggunakan sebagian atau semua  bagian layanan untuk jasa  penginapan,  penyedia  makanan dan minuman dan layanan  lainnya  bagi masyarakat  umum yang dikelola  secara  komersial.  Bandung menjadi kota  strategis  untuk  membangun  sebuah hotel sebagai  pusat pariwisata  dan  pusat pendidikan  bagi siswa  karena  banyak  universitas top di kota Bandung.  Agar proyek  konstruksi  ini tidak merugikan  perusahaan  maka  harus dianalisis terlebih dahulu apakah  proyek tersebut layak dilakukan, terlebih dari aspek  keuangan. Tujuan dari studi kelayakan  ini adalah  untuk  menentukan kelayakan rencana  untuk  membangun  sebuah hotel bintang 3 (tiga) di Wisma pusdiklatdan PGN, di lalan Serang No  2-8,  Bandung,  sehubungan  dengan tujuan internal PGN'
Diperoleh  analisis  keuangan  metode  perhitungan Net Present Value (NPV) diperoleh nilai positif sebesar  Rp 13.595.000.000  (NPV> 0), Benefit Cost Ratio (BCR) diperoleh 1,39 nilai LEBIH lebih besar dari satu (BCR> 1) pada tingkat suku bunga 18,60 per tahun, lnternal Rate of Return (lRR)  diperoleh nilai 18,60% leblh besar dari return yang diperlukan  saat ini 13,56%, hasil  analisis diperoleh  oleh Pay back  Diskon pada hari ketujuh (7) dari bulan ketujuh,  ini menunjukkan bahwa proyek bintang 3 wisma Hotel dan Pusat  Pelatihan di Serang  Banten  Jalan PGN layak.  Saran yang diberikan untuk lebih memeprtingkan kembali analisis  sensitivitas  berbagai  aspek lain serta biaya  operasi yang lebih diperhitungkan
Kata Kunci: Hotel, Studi  Keloyokon  Proyek
Menurut  Menteri Pariwisata, Pos, dan
Telekomunikasi  No Km 94/HK103/MPPT  1987,  hotel adalah salah satu  jenis akomodasi yang mempergunakan  sebagian atau keseluruhan bagian untuk jasa pelayanan jasa penginapan, penyedia makanan dan minuman  serta jasa lainnya bagi masyarakat umum yang dikelola  secara komersial.
Hotel menjadi sebuah usaha yang  dibutuhkan untuk menunjang pariwisata.  Khususnya untuk kawasan pariwisata yang padat seperti Bandung, hotel  menjadi bangunan wajib sebagai sarana akomodasi para wisatawa n.
Kota Bandung ntemiliki  kedudukan yang sangat strategis  baik dalam skalaregional  maupun nasional, yaitu sebagai sentra pelatyanan perdagangan  danjasa di Jawa Barat, dan sebagai pusat pengembangan wilayah Jawa  Barat. Kota Bandung  dikenal sebagai
kota wisata dan edukasi. Hal ini disebabkan oleh banyaknya tempat  wisata yang menjadi  tujuan wisata dari berbagai penjuru di lndonesia, bahkan mancanegara.  Bandung juga  disebut sebagai kota edukasi  karena  banyak berdiri universitas-universitas seperti lnstitut Teknologi  Bandung  (lTB), Universitas Padjadjaran (UNPAD), Universitas Pendidikan lndonesia  (UPl)  dan  lainnya.
Di dalam Rencana Tata Ruang Wilayah(RTRW) Kota Bandung  201L-2O3t yang menjadi dasar kebijakan  bagipemanfaatan ruang  kota, dijelaskan bahwa penataan ruang dl Kota Bandungdalam pelaksanaannya dibagi  kedalam 8 (delapan) sub wilayah kota. Sub wilayahkota  yang selanjutnya disebut  SWK adalah wilayah  yang  secara geografis beradadalam wilayah pelayanan satu subpusat pelayanan  kota (SPK).
lnilah yang  menyebabkan  kawasan  Bandung  juga padat  dengan pembangunan hotel. Dengan memperhatikan  alasan tersebut  maka Perusahaan Gas Negara  (Persero) fbk (PGN)  selaku pihak pengembang memilih kawasan Jalan Serang, Bandung sebagai tem pat u ntuk berinvestasi.
Tujuan dari studi kelayakan ini adalah  untuk mengetahui  kelayakan dari rencana pembangunan hotel bintang 3 (tiga)di WismadanPusdiklat PGN, JalanSerang No. 2-8, Bandung,  sehubungan dengan keperluan internal PGN.
Tujuan dari pada diadakannya suatu studi kelayakan  adalah untuk menghindari  keterlanjuran penanaman  modal yang tertalu besar untuk kegiatan yang ternyata tidak menguntungkan. Biaya yang dibutuhkan untuk mengadakan study kelayakan ini relatif kecil dibandingkan dengan  resiko kegaga[an suatu investasi  dalam jumlah yang  besar.  Aspek-aspek studi kelayakan  bisnis :Aspek  pasar,  aspek tekhnis, aspek  yuridis,  aspek  finansial,  aspek management.
Kegiatan  investasi  merupakan  kegiatan  penting yang memerlukan biaya  besar dan berdampak  jangka panjang terhadap kelanjutan usaha (Giatman, 2006). Oleh  karena itu, analisis sistematis dan rasional  sangat dibutuhkan  sebelum kegiatan itu direalisasikan.  Suatu investasi merupakan  kegiatan  menanamkan modal jangka panjang,  dimana  selain  investasi tersebut perlu pula disadari  dari  awal bahwa investasi akan diikuti sejumlah  pengeluaran lain yang  secara periodik perlu disiapkan.  Pengeluaran tersebut terdiri dari biaya operasional (operation cost),  biaya perawatan (maintenance  cost), dan biaya biaya  lainnya yang tidak dapat  dihindarkan.
Tujuan utama investasi adalah memperoleh berbagai manfaat yang cukup layak di kelak kemudian hari. Manfaat tadi bisa berupa imbalan keuangan misalnya  laba, manfaat non-keuangan atau kombinasi dari kedua-duanya.  Sebagai contoh manfaat non keuangan adalah  penciptaan  lapangan kerja baru, peningkatan eksport,  subsidi impor, ataupun pendayagunaan bahan baku  dalam  negri yang berlimpah (Giatman,  2006).
Rencana anggaran biaya adalah proses perhitungan volume  pekerjaan,  harga dari berbagai macam  bahan dan  pekerjaan yang akan terjadi pada suatu konstruksi.  Karena  rencana  anggaran  biaya yang dibuat sebelum  dimulainya  pembangunan proyek, maka jumlah ongkos  yang diperoleh ialah taksiran biaya bukan  biaya sebenarnya atau actual cost. Tentang  cocok atau tidaknya suatu taksiran biaya dengan  biaya yang  sebenarnya  sangat  bergantung dari kepandaian dan keputusan yang diambil dari penaksir  berdasarkan  pengalamannya.
Kas selalu diperlukan oleh perusahaan guna membiayai operasi usaha dan juga untuk investasi baru. Perusahaan berkepentingan  dengan Aliran Kas (cash  Flow)  dikarenakan aliran kas masuk  bersih tidak sama dengan laba  dalam pengertian ekonomi, sehingga bagi para pengusaha yang  lebih relevan ada la h kas bukan la ba. Menu rut H usna n da  n Swarsono. (1994:185) "komponen  aliran kas ada tiga yaitu  lnitial Cash Flow,  Operasional  Cash  Flow dan Terminal Cash Flow" a. lnitial Cash Flow Yaitu  pengeluaran  kas  pada awal  periode  proyek sebelum  usaha tersebut menghasilkan, seperti pengeluaran untuk pembelian  gedung  dan  yang lain.
b. Operasional  Cash Flow
Yaitu pengeluaran  kas yang dikeluarkan pada saat berlangsungnya proyek  atau  investasi, biasanya untuk operasional  proyek. Aliran kas ini keluar pada saat awal proyek  sampai dengan umur ekonomis proyek  atau  investasi tersebut.
c. Terminal  Cash Flow
Yaitu  aliran kas yang diperoleh  pada waktu proyek ini berakhir  dengan  adanya nilai sisa dan modal kerja.
Evaluasi  kelayakan proyek dari  aspek keuangan dapat  dilakukan  dengan  menggunakan  dua metode, yaitu  metode konvensional dan  metode  arus kas terdiskonto. Adapun  parameter  keuangan yang digunakan  adalah sebagai berikut:
Metode Konvensional : Payback Period Metode Discounted  Cash Flow : Net Present Value (NPV), lnternal Rate of Return  (tRR), Benefit Cost Ratio Perbedaan utama kedua metode tersebut  di atas terletak pada  implementasi nilai waktu dan uang,
dimana pada  metode konvensional tidak memperhatikan nilai waktu dan uang dalam menghasilkan indikator kelayakannya. lnvestasl yang kecil dan sederhana penafsiran aliran kas tidak terlalu bermasalah,  akan tetapi  untuk investasi  besar penafslrah kas perlu berhati-hati, oleh karena itu digunakan prinsip incremental (selisih), cara  merealisasikan kas  masuk jika terdapat  bunga :
Menurut Husnan  (1998:91) dalam mencatat aliran kas perlu diperhatikan ialah : L. Taksiran haruslah ditentukan atas dasar  setelah pajak
2. lnformasi tersebut haruslah didasarkan
lncremental (selisih) suatu  usulan  lnvestasi 3. Aliran kas harus tidak memasukkan unsur anggaran fiika investasi dibiayai dengan pinjaman)
Kas Awal
Yang dimaksud kas awal adalah  sejumlah uang yang  harus  disediakan  pada awal kegiatan proyek, yang nantinya  uang ini harus dikembalikan dari penerimaan di akhir proyek  (Giatman,  2006). Kas awal biasanya diperlukan diawal-awal proyek (bulan pertama).
Kas Akhir
Kas akhir  adalah kondisi kas pada akhir bulan dimana  merupakan penjumlahan dari kas sesudah kas awal dan total finansial. Oleh karena itu, aliran kas  ini berasal dari pengembalian modal kerja dan penjualan dan aktiva tetap. Aliran kas terminal  merupakan arus kas masuk untuk selanjutnya  dianalisis  dengan kriteria penilaian  investasi  (Asiyanto,  2005).
Discounted  Pay  Bock  Period  (PBP)
Menurut  Umar (1999:197) Metode Pay Back
Period  adalah suatu  periode yang diperlukan untuk menutup  kembali pengeluaran  investasi (initial cash investment)  dengan menggunakan allran kas, dengan kata lain Pay Back  Period merupakan rasio antara initial cash investmeni  dengan  cash flow -nya yang hasilnya  merupakan satuan waktu.  Metode ini memilikl  :;uatu  kelenrahan yaitu mengabaikan nilai waktur dari pacla L.rang (tlnre  value of money).  Untuk mengatasi  salah satu  kelemahan dari metode payback
period, yaitu  tidak  memperhatikan  nilai waktu uang, maka  dicoba untuk memperbaiki metode tersebut dengan  cara  mempresent-valuekan  arus  kas masuk (cash  inflow) dari rencana  investasi tersebut kemudian  baru  dihitung payback period-nya. Dengan demikian  arus kas yang dipakai  adalah arus kas yang telah  didiskontokan atas  dasar cost of capital/interest rate/required rate of return atau opportunity cost.
Rumus dari Discounted  Pay Back  Period  adalah :
Discounted PBP = n * o-b *12 bulan
n = tahun terakhir  dimana  arus kas belum bias menutup  initial  investment
s = jumlah  initial  investment  (total investasi) [ = jumlah  kumulatif arus kas bersih yang telah di kalikan df sampai tahun ke-n s = jumlah arus kas bersih yang telah di kalikan dftahun ke-n+1
Net Present Vatue (NPV)
NPV atau nilai sekarang  bersih adalah analisis manfaat  finansial  yang  digunakan untuk mengukur layak tidaknya suatu usaha dilaksanakan  dilihat dari nilai sekarang  (present value)  arus  kas  bersih yang akan diterima dibandingkan dengan nilai sekarang dari jumlah investasi yang dikeluarkan.
ladi,  untuk menghitung  NPV dari suatu usaha diperlukan data tentang: (1) jumlah investasi yang dikeluarkan,  dan  (2) arus kas berslh per tahun sesuai dengan umur  ekonomis dari alat-alat  produksi yang digunakan untuk menjalankan usaha yang bersangkutan. Berdasarkan kedua data tersebut, NPV dihitung  dengan menggunakan rumus sebagai berikut:
.\Pl' -c  . c'  *  tt , *...*  t'
" 1l*r')r 1l+r)' (l+r)'
Co = Biaya  investasi  awal Cn = Arus  kas bersih proyek  pada tahun ke n r = Tingkat  suku  bunga  atau  cost of capital n = Periode  investasi
Kriteria  penilaian  adalah, jika NPV adalah positlf,maka  proyek  harus diterima,  sementara  jika NPV adalah negatif,  maka proyek itu harus  ditolak.
Jika dua proyek  dengan NPV positif adalah  mutually exclusive,  maka  salah satu dengan  nilai NPV terbesar harus dipilih. lnternol Rote of Return (lRR)
Metode ini untuk membuat  peringkat usulan investasi dengan menggunakan tingkat pengembalian atas investasi yang  dihitung  dengan  mencari  tingkat diskonto yang menyamakan  nilai sekarang dari arus kas masuk  proyek yang diharapkan terhadap nilai sekarang biaya proyek atau sama  dengan  tingkat diskonto yang membuat NPV sama dengan  nol.
PV (biaya investasi) = PV (arus kas bersih setiap tahun) C, C2 C, to =(t+'L * 1r*a,' +"'+ *'Y
P! = present  value (nilai kini)
Apabila Co adalah investasi pada periode  0 dan C1 sampai Cn adalah aliran bersih dari periode 1 sampai n, maka metode IRR semata mata mencari discount factor yang menyamakan Co dengan C1 sampai Cn.
Penerimdan atau penolakan  usulan investasi ini adalah dengan  membandingkan IRR dengan  tingkat bunga yang disyaratkan (required rate of return). Apabila IRR lebih besar dari pada tingkat bunga yang dlsyaratkan  maka proyek tersebut  diterima.
Benefit  Cosr Rotio (BCR) BCR adalah  perbandingan antara nilai sekarang dari aliran  kas masuk di masa yang akan datang dengan nilai investasi. Selama BCR tersebut sama dengan atau  lebih besar dari satu, maka usulan investasi tersebut  dapat  diterima. Secara umum  jika metode NPV dan BCR dipakai untuk menilai suatu usulan investasi,  maka  hasilnya  akan  selalu  konsisten- Dengan kata lain, jika N PV  mengatakan diterima, maka BCR juga mengatakan diterima. Kriteria kelayakan adalah  apabila BCR lebih  besar dari pada (satu) 1 maka rencana  investasi dapat diterima, sedangkan apabila BCR lebih kecil dari  pada (satu) 1 maka  rencana  investasi ditolak.
BCR = PV dari aliran kas yang akan datang lnvestasi  awal
Di dalam bab  ini, kami  akan  menguji kelayakan rencana  pembangunan hotel bintang 3 yang akan dilakukan oleh PGN.

## Penentuan  Objek Studi
Pada tahap ini penulis  menentukan  objek studi yang akan dipilih. yang menjadi  obyek studi adalah analisis finansial  investasi pembangunan hotel  bintang 3 (tiga)di Wisma dan Pusdiklat  PGN, Jalan  Serang  No.
2-8, Bandung,  sehubungan dengan keperluan  internal
PGN.
Studi Literatur
Pada tahap ini meliputi studi kepustakaan tentang pengertian lnvestasi, dan penerapanya terhadap analisis investasi  pada  proyek pembangunan Wisma  dan  Pusdiklat PGN.
Pengumpulan  Data Penelitian ini menggunakan teknik pengum pu lan data dilakukan dengan pengamatan, wawancara.
Pengamatan dilakukan terhadap  proses pelaksanaan kegiatan di Proyek Pembangunan Wisma dan Pusdiklat  PGN, dan  wawancara dilakukan kepada  para staff  yang menangani pembangunan  dan operasional hotel.  Jenis data terdiri dari data  primer dan data sekunder dimana data primer  adalah data yang diperoleh dari pengamatan dan pengolahan penelitian  sendiri  sedangkan data sekunder adalah data  yang diperoleh dari hasil penelitian sebelumnya yang  dilakukan  oleh orang  lain. Dalam  penelitian ini menggunakan data sekunder,  diperoleh dari pihak- pihak  yang terkait dalam  proyek pembangunan Wisma  dan  Pusdiklat PGN sebagai pembanding.
Pengolahan dan  Analisis  data
Dalam  metode  analisis data,  analisis kelayakan proyek dilihat dari ukuran-ukuran finansial. Setelah pendapatan dan biaya diperoleh, dan aliran kas selama umur investasi  selesai diolah maka data- data tersebut dianalisis dengan ukuran ukuran finansial yaitu: tVef  Present  Value  (NPV), Benefit  Cost Rotio (BCR\, lnternol Rate of Return (1RR) dan menganalisis Poy Back Period.  Perubahan unsur-unsur dalam aspek financial berpengaruh terhadap  keputusan yang
Ghina lstiqomah, Ligia Rifani - Studi  Kelayakan Hotel Bintang  Tiga  (3),  Wisma,  dan  Pusdiklat  PGN di Jalan Serang, Bandung
diambil, untuk mengkaji sejauh mana perubahan
unsurunsur dalam aspek  finansial berpengaruh terhadap keputusan yang  akan  diambil dilakukan dengan  analisis sensitivitas.
Kebutuhan  lnvestasi
Jumlah investasi yang dibutuhkan untuk mengembangkan proyek serta komposisi  sumber pendanaannya  adalah  sebagai berikut:

## TABEL 1

## PROYEKSI KOM POSlSl  PENDANAAN
(Dalam  Ribuan RuPiah)
Biaya  investasi  sebesar  Rp64,7 miliar (di luar nilai investasi tanah) akan dibiayal  oleh pinjaman sebesar Rp39,9 miliar (65%). Selama masa kgnstruksi,
Perusahaan mentbayar  angsuran  sehingga tidak
dibebankan Bunga  Masa Pembangunan  (lnterest
During Construction-l DC).

## Asumsi Keuangan
Asumsi  yang  digunakan  dalam pengembangan objek  studi  adalah  sebagai berikut:
Asumsi  Umum
Pendapatan diperoleh  dari pendapatan hotel.
Proyeksi arus  kas dilakukan dalam mata uang rupiah untuk  jangka waktu 11 tahun.
Tingkat  Diskonto.
Tingkat diskonto ditentukan dengan menggunakan  metode  Band of lnvestment, dengan menggunakan  rumus  sebagai berikut:
Tingkat diskonto = (ke  x We)  + (kd x Wd)
dimana: ke  = Biaya  ekultas kd  = Biaya  hutang We =
Persentase pendanaan  dengan  ekuitas
Wd = Persentase pendanaan  dengan hutang
Biaya ekuitas dihitung  dengan menggunakan Copitat  Asset Pricing Model (CAPM), dengan menggunakan  rumus  sebagai berikut:
Ke = Rf + (B x RPm) + Resiko  lain-lain dimana:
k"  = Ekspektasi tingkat pengembalian
sekuritas indlvidu
Rf  = Tingkat pengembalian sekuritas bebas risiko
$  = Beta
RP. - Premi risiko ekuitas untuk pasar secara keselu  ruhan (equity risk premium)
Asumsi yang digunakan dalam perhitungan tingkat  diskonto adalah  sebagai berikut:
Deskripsi Jumlah (Rp) BIAYA  INVESTASI Tanah 9% 12.s00.000.000 Bangunan 49% 3s.275.000.000 Mesin & Peralatan r8% 4 589.300.000 Furnitur  & Fasilitas 14% 2.4s0.000.000
Konsultan. liin-iiin. Biava preopening
lOo/o
8.0s2.000.000 BIAYA INVESTASI (termasuk tanah) 62.966.300.000 BIAYA INVESTASI (diluar tanah) 50.466.300.000 lnvestasi: o Hutang 65% 32.803.095.000 o Modal 35% u.663.205.000 TOTAL INVESTASI 50.466.300.000 IDC: o Hutana 2.3ss.361 290 o Modal 1.268.211.463 TOTAL IDC 3.623.623.153 lnvestasi  & IDC o Hutanp 35.158.456.290 o Modal 18 93t.476.463 TOTAL  INVISTAS| & IDC 54.089.932.753
Deskripsi Asumsi Keterangan Sumber Biaya Modal Rj 5,97Yo Tingkat Balikan Obligasi Pemerintah Jangka Panjang )erhimpunan )edagang Surat Utang {egara www. himdasun.net) a o,87 Rata-rata beta beberapa perusahaan yang
bergerak di bidang properti terutama develoner Damodaran RP- 8,8% Premi Risiko lndonesia Damodaran Ke 13,52Yo Biaya Hutane ka Ll,21% Rata-rata Suku Bunga Pinjaman
Modal Kerja dan lnvestasi Bank lndonesia
k6
IL,27% W. 35% Rata-rata rasio pasar ekuitas terhadap  kapital Pasar Wa 650/o Tingkat Diskonto 10,23yo

## RAMATAN  DISKONTO

## Asumsi  khusus
Jumlah kamar yang beroperasi diasumsikan sebanyak  102 kamar.
Jumlah  hari  operasional hotel yang digunakan untuk proyeksi  arus kas adalah  365 hari;
Berdasarkan analisa posisi pasar,  ARR  hotel tahun  pertama  diasumsikan sebesar  Rp365.568, kemudian  mengalami kenaikan  sebesar  7% di tahun  pertama hingga tahun  ke empat, dan 6% di tahun  ke lima hingga akhir tahun proyeksi, sehingga ARR pada  saat operasional (tahun kedua)  diasumsikan  sebesar  Rp391.157. Tingkat  hunian di tahun pertama operasional diasumsikan  sebesar 40%, kemudian mengalami kenaikan  seperti terlihat pada grafik berikut ini.
500,000 :-----;
400,000 300,000 200,000 GAMBAR 1 PROYEKSI ARR DAN TINGKAT HUNIAN
Proyeksi penerimaan  untuk  departemen kamar (Room Department) diperoleh dengan mengalikan jumlah malam  kamar terhuni dengan  harga kamar rata-rata untuk tahun tersebut. Sedangkan penghasilan untuk departemen food and beverage dan  departemen lainnya adalah dengan menganalisa persentase dari penerimaan departemen-departemen tersebut  terhadap  total pendapatan  dari data  historis dan rata-rata  hotel-hotel sejenis;
Pendapatan dari tiap departemen dikurangi dengan  biaya  departemen  untuk  memperoleh  profit departemen. Proyeksi mengenai biaya-biaya per departemen tersebut  diperoleh berdasarkan data historis  yang  diperoleh dari  hotel sejenis, yaitu dengan menganalisa rasio biaya departemen terhadap pendapatan departemen.  Perhitungan biaya ini juga mempertimbangkan adanya penggolongan biaya tetap dan biaya variabel.  Biaya tetap adalah biaya  yang cenderung tetap dan tidak terpengaruh oleh tingkat hunian,  sedangkan biaya variabel cenderung bervariasi mengikuti tingkat hunian.
Asumsi pengeluaran sebagai berikut: setiap departemen adalah
800,000
700,000 500,000 u'ti{t ,I {l 50% 40%
30% 20% 10% Oo/o I 1 I L, 2. 4.
Serang, Bandung
B]AYA PROYEK
Fee Manajemen Fee lnsentif Biava Pemilik (Owner's Costs\
PBB Asuransi
Provisi  Real Estate, Mesin dan Elektrikal
Provisi  Fixture,
3}% pendapatan kotor 7,5% pendapatan  kotor
operasional 1,2% jumlah pendapatan O,4% jumlah pendapata n 4,5% jumlah pendapatan 4,1% jumlah penda  patan
niengingatkan bahwa ProYeksi pada banyak aspek yang  bersifat untuk itu proyeksi bukanlah
merupakan  kepastian  melainkan  sebuah indikasi kemungkinan  yang akan terjadi.
Kelayakan  Keuangan
Berdasarkan analisa kelayakan finansial,  didapat gambaran  kelayakan  sebagai berikut:
TABEL 4 PROYEKSI PAYBACK  PERIOD
Tabel 4 menunjukkan  bahwa  skenario layak jlka seluruh asumsi  yang  digunakan dalam penyusunan proyeksi  keuangan da pat terpenuhi.
Analisis Sensitivitas
Analisa  sensitivitas bertujuan untuk mengukur pengaruh perubahan pada variabel-variabel keuangan yang berpengaruh terhadap  indikator kelayakan proyek.  Analisis dilakukan  dengan cara melakukan simulasi untuk mengtahui  sejauh  mana variabel- variabel tersebut  dapat  berubah sebelum proyek menjadi layak  secara finansial,  dengan menggunakan indikator NPV dan lRR.
Kami telah mempertimbangkan beberapa variabel yang kemungkinan berpengaruh signifikan terhadap kelayakan  proyek  seperti :

## ARR
Biaya  investasi Fu rn  it ure
Kariri harus sangat bergantLrttg problematik dan
Parameter  Kelayakan Kelayakan Keuansan INVESTASI& IDC (Ro)* 71.060.000.000 HUTANG  (Rp) 41.119.000.000 EKUITAS (Rp) 23.616.000.000 NPV  (Rp) >0 13.595.000.000 IRR >Tingkat Diskonto t8,600/o PAYBACK  PERIOD 7 Tahun  7 Bulan DISCOUNTED PAYBACK PERIOD \t Tahun 3 Bulan BCR 1,39 *)Termasuk tanah Deportment Cost & Expenses

## Kamar
F&B
Pendapatan lain-
lain
Undistributed
Expenses
18,40% pendapatan kamar 51,8% pendapatan F &
B 48,0o/o pendaPatan la in-lain 9,9% pendapatan kotor
5,8% pendaPatan
kotor 4,57o pendapatan kotor Beban Operasi Beban Tetap
La in
Sumber:  Horwal-h H'l'l, /ndcueslo  Hotel lndustry  2012
Berikut adalah  hasil  simulasi antara harga jual dan  biaya  investasi.
TABET 5
Hasil  Simulasi Net Present Value
Berdasarkan tabel di atas terlihat bahwa jika biaya investasi  mengalami  kenaikan  sebesar 20% dengan ARR tetap maka  proyek  menjadi tidak layak.
Berdasarkan analisa  kelayakan secara  finansial, skenario tersebut  layak  untuk  dilaksanakan, dengan catatan bahwa  semua asumsi yang  digunakan dapat terpenuhi.
' Adapun berdasarkan hasil analisis sensitivitas sebagaimana telah diuraikan di atas, variabel ARR/Harga Sewa  rata-rata dan biaya investasi mempengaruhi kelayakan  proyek  secara  signifikan.
Dari hasil analisis dan perhitungan yang telah dilakukan,  dapat diambil simpulan bahwa : 1.. Pada analisis  kelayakan finansial yang telah dilakukan  dengan metode Net  Present Volue
(NPV) diperoleh nilai  positif sebesar Rp
332.8U.A77.991,00 (NPV>O), pada tingkar suku
bunga 18,6A% per tahun. Dengan demikian pembangunan  Wisma  dan Pusdiklat PGN, layak
d ila ksa na ka n. 2. Benefit  Cost  Ratio (BCR) diperoleh  nilai 1,39lebih besar dari satu (BCR>1) pada tingkat suku  bunga 18,60  per  tahun. Dengan demikian
(Dalam  Ribuan  Rupiah)
Sedangkan jika biaya investasi tetap dan ARR turun sebesar 20% maka  proyek menjadi tidak layak.
pembangunan  Wisma dan Pusdiklat PGN  layak dilaksanakan. lnternol  Rote of Return (lRR) diperoleh nilai 34,548% lebih  besar daripada arus pengembalian yang  diinginkan  sebesar 1-3,56%. Dengan demikian pembangunan Wisma dan Pusdiklat PGN, layak dilaksanakan
Dari hasil analisis diperoleh Discounted  Pay back Periode pada tahun ketujuh (7) bulan kelima  saat jumlah  pendapatan  sebesar Rp 36.614.717.266,00. lni berarti perusahaan baru mencapai titik impas  (break  even point) atau jumlah pengeluaran sama dengan jumlah penerimaan.  Selanjutnya,  perusahaan akan memperoleh keuntu  ngan.
Dari analisis  sensitivitas memberikan hasil sebagai berikut:
Pembangunan Wisma dan Pusdiklat PGN masih layak .dilaksanakan pada kondisi pendapatan tetap sedangkan biaya operasional  naik hingga  10%.
Pada pendapatan tetap, kenaikan biaya operasional sampai ZOYo, investasi sudah tidak layak lagi. Hal ini ditunjukkan dari
4. 5.
NPV
ARR
-30% -20% -1496 10% 20% 30% o o c G o i6
30% -45.189.000 -37.803.000 -30.418.000 23.032.000 15.647.000 -8.261.000 -876.000 ZOYo 31.918.000 -24.533.000 17 .14t.OOO -9.162.OOO 2.776.OOO 5.009.000 12.395.000 \OY" -19.709.000 12.324.OOO -4.938.000 2.447.0OO 9.833.000 77.278.OOO 24.604.OOO -8.s62.000 1.175.000 6.209.000 13,595.000 20.980.000 28.365.000 35.751.000 -LWo 1.524.000 8.909.000 16.295.000 23.680.000 31.055.000 38.451.000 45.837.000 -2O/o 10.548.000 17.933.000 25.319.000 32.704.OO0 40.090.000 47.475.OOO 54.861.000 -30% 18.51.0.000 25.896.000 33.281.000 40.667,000 48.052.000 55.437.000 62.823.000
Ghina  lst'qomah, Ligia Rifani - Studi Kelayakan Hotel Bintang  Tiga  (3),  Wisma, dan Pusdiklat  PGN di Jalan
Serang,  Bandung
perolehan  NPV Rp (173.208.006.840) (NPV
bernilai  negatif) dan BCR sebesar 0,88 (BCR<1). Pada  penurunan pendapatan
sampai 5% dan biaya operasional  tetap, investasi sudah tidak layak lagi. Hal ini ditunjukkan dari perolehan nilai NPV Rp
(30.614.918.788)  (NPV bernilai  negatif) dan
BCR sebesar  0,98 (BCR<1-).
Pada penurunan  pendapatan sampai  5% dan kenaikan biaya  operasional sampai 5o/o, investasi sudah tidak layak lagi. Hal ini
ditunjukkan dari perolehan nilai NPV Rp
(134.418.862.605) ( N PV  be rn i Ia i negatif), BCR
sebesar 0,90 (BCR < 1).
1. Direkomendasikan untuk melakukan analisis
sensitivitas  dengan asumsi-asumsi lainnya yang sekiranya beipengaruh terhadap kelayakan pembangunan  Wisma dan Pusdiklat PGN
Pada  Proyek  pembangunan  Wisma dan Pusdiklat PGN, diharapkan lebih memperhatikan aspek biaya operasional  dan  aspek pendapatan, karena keputusan investasi sensitif terhadap perubahan biaya operasional  dan  pendapatan
3. Untuk meningkatkan hasil
penerimaan/pendapatan resort, diharapkan lebih aktif dalam promosi dan pemasaran.
Giatman, M. 2006. Ekonomi Teknik.  Raja Gravindo
Persada, Jakarta.
Husnan,  Suad. 2000. Studi  Kelayakan  Proyek  Edisi
Keempat. UPP STIM YKPN, Yogyakarta.
Husnan,  Suad dan Sul^,rarsono. 1994.  Study kelayakan proyek. Edisi revisi.
Mulyadi. 2003.  Alunlansi Manajemen : Konsep,
Manfaat dan Rekovasa. Edisi  Tiga, Salemba
Empat, iakarta.
Giatman, M. 2006. illeonovni Telcnik. Raja Gravindo
Persada, lakarta.
Asiyanto. 2003. Management- Construction Project Cost
Pradnya  Paramita, ..lakarta.
2.