Visualisasi  Objek  Fisik  dan  Yuridis  Kadaster  Tiga  Dimensi  Berdasarkan  Undang-Undang Nomor 20 Tentang Rumah Susun Tahun 2011 (Studi Kasus: Rumah Susun Grudo, Surabaya) Visualization Of 3 Dimensional Physical and Juridical Objects Based on Law Number 20 Concerning Households, 2011 (Case Study: Grudo Flats, Surabaya)

## Daud Wahyu Imani*, Yanto Budisusanto
Departemen Teknik Geomatika, FTSPK-ITS, Kampus ITS Sukolilo, Surabaya, 60111, Indonesia *Korespondensi penulis: daudwahyu@gmail.com
Diterima: 03032021; Diperbaiki: 20042021; Disetujui: 01042022; Dipublikasi: 10042022 . Abstrak: Berdasarkan pasal 1 ayat 7 Undang-Undang nomor 20 tahun 2011, Rumah Susun Grudo merupakan Rumah susun  umum  yang  diselenggarakan  untuk  memenuhi  kebutuhan  rumah  bagi  masyarakat  berpenghasilan  rendah. Rumah susun sederhana sewa Grudo, berdasarkan peraturan Walikota nomor 24 tahun 2019 merupakan Rumah Susun Sederhana Sewa yang dikuasai oleh pemerintah Surabaya. Rumah Susun Grudo memiliki 97 unit rumah susun. Lantai 1  terdiri  atas  Ruang  BLC,  Ruang  Panel  serta  Genset,  Ruang  Tidur  Penjaga,  Kantor  Kelurahan  Dr.  Soetomo (Sementara),  Ruang  Serbaguna,  Musala,  dua  Lokasi  Parkir  Sepeda  Motor,  Perpustakaan,  Gudang,  sebuah  satuan rumah susun, dan Ruang Pengelola Satuan Rumah Susun, Lantai 2-4 Terdapat 72 unit rumah susun dengan 3 tangga setiap lantainya dan di lantai 5 terdapat 24 unit. Bagian atap terdiri dari dua genting, tiga tandon air, dan bagian atap. Rumah Susun Grudo terdiri atas 5 lantai, 108 ruang yang terbagi atas 11 bagian bersama berupa ruangan, 12 benda bersama berupa tangga, 2 benda bersama berupa dua genting, 3 benda bersama berupa 3 tandon air dan 97 satuan rumah susun. Pembuatan model tiga dimensi dapat diambil dari Detailed Engineering Design . Metode yang digunakan pure 3D cadastre yang menyatakan volume digunakan sebagai entitas dasar dari kadaster, suatu hak atas tanah tidak dapat dikenakan pada bentuk persil tanah saja namun pada bentuk volume [14]. Pemodelan tiga dimensi bertujuan untuk mengerintegrasikan objek yuridis dengan objek fisik sesuai undang-undang nomor 20 tahun 2011. Pada kadaster dua dimensi di mana bidang tanah (benda hukum) mewakili batas fisik tanah yang  secara hukum memiliki hak atas ruang ke atas dan ke bawah yang tidak terbatas . Sehingga pada kadaster tiga dimensi objek direpresentasikan oleh struktur fisik seperti dinding, lantai, dan langit-langit pada gedung adalah sebagai obyek fisik yang terintegrasi dengan obyek yuridisnya yaitu berupa ruang yang terbatas oleh obyek fisik tersebut.
Copyright © 2022 Geoid. All rights reserved.
Abstract: Based on article 1 paragraph 7 of Law number 20 of 2011, Grudo Flats are public flats organized to meet housing  needs  for  low-income  people.  According  to  the  Mayor's  regulation  number  24  of  2019,  the  simple  rental apartment Grudo is a simple rental apartment controlled by the Surabaya government. Grudo flats have 97 apartment units. The 1st floor consists of the BLC Room, Panel Room and Genset, Guard Bedroom, Dr. Soetomo Village Office (Temporary), Multipurpose Room, Musala, two Motorcycle Parking Locations, Library, Warehouse, apartment units, and Apartment Management Room. Floors 2-4 there are 72 apartment units with 3 stairs per floor and on the 5th floor there are 24 units. The roof consists of two roof tiles, three air reservoirs, and a roof section. The Grudo Flats consists of 5 floors, 108 rooms divided into 11 common sections in the form of rooms, 12 common objects in the form of stairs, 2 common objects in the form of two tiles, 3 objects together in the form of 3 air reservoirs and 97 units of flats. Three-dimensional modeling can be taken from the Detailed Engineering Design. In this project, the writer uses a pure 3D cadastral method which states that the volume used as the basic entity of the cadastre, a land right cannot be imposed on the form of land parcels alone but on the form of volume [14]. Three-dimensional modeling aims to integrate juridical objects with physical objects in accordance with law number 20 of 2011. In a two-dimensional cadastre, the land parcel (legal object) represents the physical boundary of land that has legal rights to upward and downward space. unlimited. So that in the three-dimensional cadastre, the objects represented by physical structures such as walls, floors, and ceilings in buildings are physical objects that are integrated with their juridical objects, namely in the form of limited space by these physical objects.
Kata kunci: Rumah Susun, Visualisasi tiga dimensi objek fisik, objek yuridis
Cara  untuk  sitasi:  Imani,  D.W.,  Budisusanto,  Y.  (2022).  Visualisasi  Objek  Fisik  dan  Yuridis  Kadaster  Tiga  Dimensi Berdasarkan Undang-Undang No 20 Tentang Rumah Susun Tahun 2011 (Studi Kasus: Rumah Susun Grudo, Surabaya). Geoid, 17 (2), 232-244.

## Pendahuluan
Pengertian penguasaan dapat dipakai dalam arti fisik juga dalam arti yuridis. Penguasaan dalam arti yuridis adalah  penguasaan  yang  dilandasi  hak,  yang  dilindungi  oleh  hukum  pada  umumnya  memberi  kewenangan kepada  pemegang  hak  untuk  menguasai  secara  tanah  fisik  yang  dihaki.  Di  era  sekarang,  administrasi pertanahan berubah fokus dari pendaftaran tanah secara fisik ke pendaftaran yang lebih komprehensif. Selain itu,  terjadi  perubahan  secara  yuridis  dan  fisik  dikarenakan  keperluan  adanya  penambahan  kompleksitas terutama di bidang kadaster tiga dimensi untuk mendapatkan tinggi. Adanya kemajuan teknologi, pemetaan kadaster dua diemnsi yang diterapkan pada bangunan rumah susun sudah saatnya mulai diarahkan ke kadaster tiga dimensi. Sebuah model tiga dimensi akan mampu memberikan informasi keakuratan data yang lebih baik di dalam memahami dan menginterpretasi peta, serta kemapuan menampilkan bentuk yang lebih perspektif secara nyata dari bangunan fisik yang ada. (Rusmawar, 2012). Berdasarkan pasal 1 ayat 7 Undang-Undang nomor  20  tahun  2011,  Rumah  Susun  Grudo  merupakan  Rumah  susun  umum  yang  diselenggarakan  untuk memenuhi kebutuhan rumah bagi masyarakat berpenghasilan rendah. Rumah susun sederhana sewa Grudo, berdasarkan peraturan Walikota nomor 20 tahun 2016 merupakan Rumah Susun Sederhana Sewa (Rusunawa) yang dikuasai oleh pemerintah Surabaya. Rumah susun termasuk kedalam obyek Kadaster tiga dimensi yang dikembangkan untuk tujuan hukum. Model data kadaster tiga dimensi saat ini hanya mewakili objek hukum, dan belum diintegrasikan dengan bentuk fisik dari bangunan yang dimaksud. Integrasi objek fisik dan yuridis juga memaksimalkan kegunaan kadaster tiga dimensi untuk aplikasi tambahan seperti manajemen properti dan manajemen ruang kota. Pemodelan tiga dimensi bertujuan untuk menyelidiki model data kadaster tiga dimensi guna memfasilitasi terintegrasi  secara  yuridis dengan padanan  fisik  sesuai  undang-undang  nomor  20 tahun 2011. Pada pembuatan laporan ini penulis menggunakan metode pure 3D cadaster yang menyatakan volume (ruang 3 dimensi) juga dapat digunakan sebagai entitas dasar dari kadaster, suatu hak atas tanah tidak dapat dikenakan pada bentuk persil tanah saja namun pada bentuk volume (Stoter, 2004).
Rumah  susun  termasuk  kedalam  obyek  kadaster  tiga  dimensi  yang  dikembangkan  untuk  tujuan  hukum. Kadaster 3D dikenal dengan istilah strata title yang memberikan pengertian hukum bagi bangunan gedung bertingkat  yang  digunakan  secara  multifungsi  yang  mengandung  sistem  pemilikan  perseorangan  dan  hak bersama. Strata title menjelaskan sebagai Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun (HMASRS). Hak kepemilikan atas bagian bersama, benda bersama maupun tanah bersama tidak menunjuk kepada bagian atau lokasi tertentu tetapi dalam bentuk proporsi atau persentase kepemilikan dalam bentuk nilai perbandingan proporsional Bukti kepemilikan strata title , Badan Pertanahan Nasional menerbitkan suatu sertifikat hak milik atas satuan rumah susun (Rusmawar, 2012).

## Data dan Metode
Lokasi penelitian Tugas Akhir ini adalah Rumah Susun Grudo, Kota Surabaya yang beralamat di Jalan Grudo 5  No.2,  DR.  Soetomo,  Tegalsari,  Kota  Surabaya,  Jawa  Timur  60264.  7°16'40.0"LS  dan  112°44'11.7"BT. Rumah  Susun  Grudo  memiliki  panjang  61,25  meter, lebar  23 meter,  dan  tinggi 21  meter  berdasarkan  data Detailed Engineering Desain yang memiliki skala 1:400 . Rumah Susun Grudo memiliki luas 1408.75 m 2 . Data tersebut diperoleh dari Dinas Pengelola Bangunan dan Tanah Kota Surabaya tahun 2010.

## Gambar 1. Lokasi Penelitian
(sumber: Dinas Pengelola Bangunan dan Tanah Kota Surabaya, 2010)
Pengumpulan data berupa data gambar denah Detailed Engineering Design tiap lantai Rumah Susun Grudo dalam  format  dijital  sesuai  Undang-Undang  nomor  20  tahun  2011  tentang  rumah  susun  berupa  gambaran pewarnaan  fisik  rumah  susun  sesuai  aturan  yang  akan  dibuat  dalam  bentuk  tiga  dimensi  untuk  dijelaskan visualisasi tiga dimensi secara yuridis.
Gambar 2. Detailed Engineering Design
(sumber: Dinas Pengelola Bangunan dan Tanah Kota Surabaya, 2010)
Gambar 3. Objek Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun (Hendritianingsih S., 2012)
Objek  yuridis  yang  di  modelkan  dengan  bantuan  data  fisik  seperti  pada  Gambar  2.  Disesuaikan  dengan Undang-Undang  nomor  20  tahun  2011 yang  akan  dihubungkan  dengan  keterangan  atribut  masing-masing satuan rumah susun dengan bantuan Sketch up dengan pemodelan berbentuk volume yang dijelaskan seperti Gambar  3 . Visualisasi  satuan  rumah  susun  dalam  2 Dimensi  dipergunakan sebagai  dasar  untuk pembuatan gambar  denah  pada  sertifikat  HMASRS,  sehingga  dapat  memberikan  kepastian  mengenai  hak  perorangan. Informasi luas dieprgunakan untuk menentukan kepemilikan, baik perorarangan maupun bersama. Sedangkan visualisasi dalam 3 Dimensi dapat memberikan informasi mengenai bentuk geometri atas satuan rumah susun . Berikut merupakan gambar 4-8 yang merupakan tampilan dari pemodelan tiga dimensi Rumah susun Grudo, Surabaya:

## Gambar 4. Fisik Bangunan Rumah Susun Grudo, Surabaya
Pada Gambar 4. divisualisasikan bentuk fisik Rumah susun yang merupakan bangunan gedung bertingkat yang dibangun  dalam  suatu  lingkungan  yang  terbagi  dalam  bagian-bagian  yang  distrukturkan  secara  fungsional, baik dalam arah horizontal maupun vertikal dan merupakan satuan-satuan yang masing-masing dapat dimiliki dan digunakan secara terpisah, terutama untuk tempat hunian yang dilengkapi dengan bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama. Dalam upaya untuk memperjelas deskripsi pembagian ruang secara fisik maupun yuridis dilakukan sesuai dengan Undang-Undang nomor 20 tahun 2011 di aplikasi sketch up. Proses analisis juga melakukan  penguraian  dan  pembahasan  secara komprehensif  terhadap  hasil  penelitian  yang terbentuk berupa penerapan data tiga dimensi yang menunjukkan secara yuridis dan fisik dengan data atribut yang telah sesuai sehingga terdapat perbedaan yang jelas sesuai undang-undang nomor 20 tahun 2011. Visualisasi tiga dimensi  dilakukan  dengan  cara  pemodelan  yuridis  dan  pemodelan  fisik  serta  yuridis  yang  digabungkan menjadi bangunan rumah susun utuh melalui pembagian warna sesuai dengan Undang-Undang yang berlaku. Dengan metode pemisahan secara yuridis berupa klasifikasi warna yaitu merah untuk bagian bersama, hijau untuk  benda  bersama,  dan  krem  untuk  satuan  rumah  susun  maka  dapat  dilihat  secara  visual  tiga  dimensi pembagian secara yuridis. Selain itu dengan penggabungan model fisik akan memudahkan pengambaran dari rumah susun yang ada sehingga dapat tampak bagian fisik mana yang terbagi secara yuridis.
Gambar 5. Pembagian Ruangan Lantai 1
Gambar 6. Pembagian Ruangan Lantai 2-4
Gambar 7. Pembagian Ruangan Lantai 5
Gambar 8. Visualisasi Atap Rumah Susun

## Gambar 9. Pewarnaan Rumah Susun secara yuridis
Pewarnaan dengan transparansi 80% melalui bantuan aplikasi sketch up menjelaskan visualisasi tiga dimensi dilakukan  dengan  cara  pemodelan  yuridis  dan  pemodelan  fisik  serta  yuridis  yang  digabungkan  menjadi bangunan rumah susun utuh melalui pembagian warna sesuai dengan Undang-Undang yang berlaku. Dengan metode  pemisahan  secara  yuridis  berupa  klasifikasi  warna  yaitu  merah  untuk  bagian  bersama,  hijau  untuk benda bersama, dan krem untuk satuan rumah susun maka dapat dilihat secara visual tiga dimensi pembagian secara yuridis. Selain itu dengan penggabungan model fisik akan memudahkan pengambaran dari rumah susun yang ada sehingga dapat tampak bagian fisik mana yang terbagi secara yuridis.

## Hasil penelitian
Pemodelan tiga dimensi Rumah Susun Grudo ini memenuhi persyaratan untuk dikategorikan sebagai Level of Detail 3  dikarenakan  memiliki  sebuah  tema  semantik  yang  merepresentasikan  objek. Level  of  Detail 3 digambarkan untuk setiap bangunan atau gedung bagian kulit terluar geometris rinci diwakili oleh permukaan luar  rinci  dan  bentuk  atap  rinci.  Semua  jenis  permukaan  dan  elemen  bangunan  tambahan  dapat  lebih  rinci direpresentasikan sebagai objek terdefinisikan secara jelas. (Biljecki, 2013) Dalam pembuatan model LoD 3 pintu dan jendela dapat dimodelkan sebagai objek tematik datar. Secara yuridis terbagi menjadi tiga yaitu krem untuk satuan rumah susun, merah bagian bersama, dan hijau benda bersama. Berdasarkan  Tabel 1. terdapat klasifikasi Ruang Yuridis dan fisik Rumah Susun Grudo adalah sebagai berikut:
Tabel 1. Pembagian Hak Secara Yuridis
No Bangunan Fisik Yuridis Status Hak Milik Jumlah Deskripsi 1 Rumah Susun Satuan Rumah Susun Milik Pribadi (SHM sarusun) 97 Terdapat di lantai 1-5 2 Tangga Benda Bersama Milik Bersama 12 Terdapat di lantai 1-4 3 Ruang BLC Bagian Bersama Milik Bersama 1 Terdapat di Lantai 1 4 Kantor Kelurahan Dr. Soetomo Bagian Bersama Milik Bersama 1 Terdapat di Lantai 1 5 Ruang Serbaguna Bagian Bersama Miliki Bersama 1 Terdapat di Lantai 1 6 Musala Bagian Bersama Milik Bersama 1 Terdapat di Lantai 1 7 Parkir Sepeda Motor Bagian Bersama Milik Bersama 2 Terdapat di Lantai 1 8 Perpustakaan Bagian Bersama Milik Bersama 1 Terdapat di Lantai 1 9 Gudang Bagian Bersama Milik Bersama 1 Terdapat di Lantai 1 10 Ruang Pengelola Bagian Bersama Milik Bersama 1 Terdapat di Lantai 1 11 Ruang Tidur Penjaga Bagian Bersama Milik Bersama 1 Terdapat di Lantai 1 12 Ruang Panel dan Genset Bagian Bersama Milik Bersama 1 Terdapat di Lantai 1
Rumah Susun Grudo memiliki ruang-ruang yang terbagi menjadi rumah susun, ruang untuk pelayanan umum, dan tangga yang menghubungkan tiap lantai. Untuk visualisasi tiga dimensi rumah susun, sudah jelas bagian rumah susun di setiap lantainya. Persil rumah susun tersebut juga dilengkapi pintu, jendela, dan pembagian tiap ruangnya dalam rumah susun tersebut. Satuan rumah susun yang selanjutnya disebut sarusun adalah unit rumah susun yang tujuan utamanya digunakan secara terpisah dengan fungsi utama sebagai tempat hunian dan mempunyai sarana penghubung ke jalan umum. Penghuni adalah orang yang menempati sarusun, baik sebagai
pemilik maupun bukan pemilik. Pemilik adalah setiap orang yang memiliki sarusun. Tujuan ada satuan rumah susun adalah memberikan kepastian hukum dalam penyediaan, kepenghunian, pengelolaan, dan kepemilikan rumah susun.

## Gambar 10. Penjelasan LOD 3
Pada gambar 10 dijelaskan LOD 3 divisualisasikan secara jelas Level of Detail 3 dengan bentuk pintu, jendela, dan ruangan yang terpisah secara jelas ketika digambarkan dengan aplikasi sketch up. Satuan Rumah susun tersebut terbagi secara merata dari lantai 1 hingga 5. Satuan rumah susun tersebut terdiri dari tiga jendela, satu pintu depan, satu pintu penghubung ruangan, dan ruangan terbagi empat bagian. Satuan Rumah susun juga menjadi bagian yang terdefinisikan secara yuridis di Undang-Undang nomor 20 tahun 2011.
Data Detailed Engineering Design yang telah dilakukan pemodelan tiga dimensi secara fisik dan Berdasarkan data yang diperoleh dari Dinas Pengelola Bangunan dan Tanah (DPBT) Kota Surabaya, didapatkan tiga tabel yang terdiri atas Tabel Lantai, Tabel Ruang, dan Tabel Penghuni. Melalui tabel tersebut dapat diketahui bahwa Rumah Susun Grudo terdiri atas 5 lantai, 108 ruang yang terbagi atas 11 bagian bersama yang berupa ruangan, 12 benda bersama, dan 97 satuan rumah susun, serta disewa atas nama 97 orang penghuni. Seluruh ruang yang merupakan bagian bersama terletak di lantai satu, benda bersama tidak dimiliki hak sewanya oleh siapapun. Oleh  karena  itu,  bagian  bersama  tidak  memiliki  harga  sewa.  Bagian  bersama  yang  dimaksud  disini  adalah ruangan  yang  tidak  memiliki  kepemilikan  secara  pribadi  dan  dapat  digunakan  oleh  semua  orang  untuk kepentingan  bersama.  Bagian  bersama  terdapat  di  Rumah  Susun  Sederhana  Sewa  Grudo,  Kota  Surabaya tersebut adalah sebagai berikut:
• Gedung Kelurahan
• Gudang Pengelola
• Perpustakaan
• Tempat Parkir
• Ruang BLC
• Ruang Kelurahan DR Soetomo
• Ruang Serbaguna
• Musala
• Ruang Panel serta genset
• Ruang Pengelola
• Ruang Tidur Penjaga
Gambar 11. Pemodelan Secara Obyek Fisik dan Yuridis
Berdasarkan  Gambar  11.  menunjukkan  pewarnaan volume dimensi  untuk  memudahkan  klasifikasi  secara yuridis sesuai dengan hak berdasarkan Undang-Undang nomor 20 tahun 2011. Pembuatan klasifikasi nama dalam bentuk tabel yang menerangkan objek kadaster secara tekstual berupa data yuridis dan fisik di aplikasi sketch up. Pada tahap ini dilakukan pengolahan, berupa membedakan bentuk visualisasi tiga dimensi sesuai bentuk fisik dan yuridis sebuah hasil penelitian setiap lantai Rumah Susun Grudo. Obyek Fisik dan Yuridis yang telah diolah digabungkan menjadi satu bangunan Utuh ditampilkan secara visualisasi tiga dimensi sesuai bentuk Rumah Susun Grudo.

## Gambar 12. Penjelasan Tanah Bersama
Rumah  Susun  Grudo,  Surabaya  didirikan  diatas  tanah  yang  digunakan  bersama  oleh  penghuninya.  Tanah bersama adalah sebidang tanah hak atau tanah sewa untuk bangunan yang digunakan atas dasar hak bersama secara  tidak  terpisah  yang  di  atasnya  berdiri  rumah  susun  dan  ditetapkan  batasnya  dalam  persyaratan  izin mendirikan bangunan. Bagian bersama adalah bagian rumah susun yang dimiliki secara tidak terpisah untuk pemakaian bersama dalam kesatuan fungsi dengan satuan-satuan rumah susun. Selain dilakukan dalam bentuk pemodelan  tiga  dimensi  juga  digambarkan  dalam  kepemilikan  tanah  bersama  seperti  divisualisasikan  pada Gambar 12.

## Gambar 13. Penjelasan Rumah Susun Di atas Tanah Bersama
Pemodelan sesuai Gambar 13. dengan tanah bersama dapat divisualisasikan berupa sebidang tanah hak atau tanah  sewa  untuk  bangunan  yang  digunakan  atas  dasar  hak  bersama  secara  tidak  terpisah  yang  di  atasnya berdiri rumah susun dan ditetapkan batasnya dalam persyaratan izin mendirikan bangunan. Tanah bersama tersebut didapatkan dari data denah DED yang ada. Tanah bersama tersebut menjadi representasi visualisasi tiga dimensi untuk pendirian Rumah Susun Grudo Surabaya. Tanah bersama juga menjadi tanah yang memiliki batas secara yuridis dengan diatasnya berdiri Rumah Susun Grudo, Surabaya.

## Kesimpulan
Hasil  analisis  menunjukkan  bagian  rumah susun  yang  sesuai  dengan  konsep  Undang-Undang  rumah  susun nomor  20  tahun  2011.  Pembuatan  model  3D  dari  Rumah  Susun  Grudo,  Surabaya  dilakukan  dengan menggunakan perangkat lunak pengolah gambar data spasial 3D yakni Sketch Up Make. Tingkat ketelitian adalah LOD 3 dari model 3D yang dibuat. Desain visualisasi tiga dimensi didasarkan pada Perancangan model
fisik  dan  yuridis  mengacu  pada  Undang-Undang  nomor  20  tahun  2011  untuk  memudahkan  pemberian informasi mengenai rumah susun.

## Daftar Pustaka
Biljecki, F. 2013. “The concept of level of detail in 3D city models.” PhD Research Proposal II(62):27–29. Hendriatiningsih, S. (2012) As-Bulit Drawing Bangunan untuk Pendaftaran Hak Milik Atas    Satuan Rumah Susun Dalam Sistem Kadaster 3 Dimensi.    Surveying and Cadaster Research Division, Faculty of Earth Scienses and Technology, ITB.
Lestari  D,  Isna.  2017.  PEMBUATAN  SISTEM  INFORMASI  PENDAFTARAN  KADASTER  3D  BERBASIS  WEB (Studi Kasus: Rumah Susun Grudo, Surabaya). Jurusan Teknik Geomatika FTSP-ITS, Sukolilo, Surabaya. Rusmawar, W dkk. (2012). Kadaster Masa Lalu dan Masa Mendatang. Bandung: Institut Teknologi Bandung. Stoter, J.E. 2004. 3D Cadastre. Delft: Departement of Geodesy, Faculty of Civil Engineering & Geosciences, Technical University Delft.
This article is licensed under a Creative Commons Attribution-ShareAlike 4.0 International License .