Volume 18, Nomor 1 (2023), https://jurnal.uns.ac.id/region DOI: 10.20961/region.v18i1.47901

## Kawasan perdagangan-jasa Solo Baru sebagai Central Business District di Kabupaten Sukoharjo
Solo Baru trade-service area as the Central Business District in Sukoharjo Regency
N Wijdania 1 , P Rahayu 1 , dan A Hardiana 1
1 Program Studi Perencanaan Wilayah dan Kota, Fakultas Teknik, Universitas Sebelas Maret, Surakarta, Indonesia
Corresponding author’s email: najwawijdania@gmail.com
Abstrak. Solo Baru merupakan kawasan di peri-urban Kota Surakarta yang memiliki tujuan  awal  pembangunan  sebagai  penyedia  perumahan  skala  besar  sebagai  tindak lanjut  dari  pertumbuhan  Kota  Surakarta  yang  tinggi.  Namun,  seiring  berjalannya waktu, tujuan pengembangan berubah untuk menjadikannya sebagai pusat penggerak baru  di  Kabupaten  Sukoharjo.  Pengembangan  CBD  ini  diperlukan  untuk mengakomodasi perkembangan kawasan perdagangan-jasa yang pesat di dalamnya. CBD  dianggap  sebagai  kawasan  yang  memainkan  peran  kunci  untuk  mendorong pertumbuhan ekonomi. Namun, fakta yang ada di lapangan menggambarkan adanya beberapa  sarana  perekonomian  yang  kurang  diperhatikan.  Penelitian  ini  dilakukan untuk  mengetahui  tingkat  kesiapan  kawasan  perdagangan-jasa  Solo  Baru  sebagai kawasan  CBD.  Jenis  penelitian  ini  merupakan  penelitian  kuantitatif  dengan pendekatan deduktif. Metode pengumpulan data, meliputi studi dokumen, observasi lapangan, dan pemetaan citra satelit. Teknik analisis yang digunakan adalah statistik- deskriptif. Hasil penelitian menyatakan bahwa kawasan perdagangan-jasa Solo Baru sudah mengakomodasi beberapa variabel untuk menjadikannya sebagai CBD. Hal ini didapatkan dari hasil analisis per variabel yang menyatakan bahwa 6 dari 11 variabel yang  digunakan  sebagai  pengukuran  berada  dalam  kondisi  siap  atau  sesuai  dengan parameter kesiapan kawasan CBD.
Kata Kunci : Central Business District; Kawasan Perdagangan; Pengembangan Wilayah
Abstract. Solo Baru is a Surakarta peri-urban area with the initial development goal of being a large-scale housing developer as a result of Surakarta City's rapid growth. The
Copyright © 2023, REGION: Jurnal Pembangunan Wilayah dan Perencanaan Partisipatif
development objectives, however, have shifted to make Solo Baru a new center district in Sukoharjo Regency. CBD development is required to accommodate the area's rapid development of trade-services areas. CBD is regarded as an important factor in driving economic  growth.  However,  it  was  discovered  in  the  field  that  several  economic facilities were not receiving adequate attention. As a result, this study was carried out to determine the level of readiness of the Solo Baru trade-service area to become a CBD. This is a quantitative study using a deductive approach. Document analysis, field observation, and mapping from a satellite image are all methods for gathering data. The  statistical-descriptive  and  scoring  analysis  techniques  were  used  in  this  study. According  to  the  findings  of  this  study,  the  Solo  Baru  trade-service  area  has accommodated several variables to become CBD. This is derived from the results of the variable analysis, which show  that  six of the eleven variables used are ready or meet the CBD area readiness parameters.
Keywords : Central Business District; Readiness; Scoring Analysis

## 1. Pendahuluan
Pertambahan  penduduk  kota  yang  tidak  ditekan  akan  membawa  konsekuensi  spasial  bagi kehidupan  kota,  yaitu  adanya  tuntutan  akan  ruang  yang  terus-menerus  pula  untuk dimanfaatkan.  Secara  horizontal,  konsekuensi  ini  dapat  dilihat  dari  bertambahnya  areal kekotaan dan makin padatnya bangunan di dalam kota sehingga dapat dirumuskan sebagai proses penambahan ruang yang terjadi secara mendatar dengan cara menempati ruang-ruang yang masih kosong, baik di daerah pinggiran kota maupun bagian dalam dari kota [1].
Kota Surakarta merupakan salah satu kota di Indonesia yang mulai kompleks aktivitas kotanya dengan  ketersediaan  lahan  non-terbangun  yang  dapat  dimanfaatkan  hanya  tersisa  494  Ha atau sebesar 11,6% dari luas kota [2]. Dampak dari keterbatasan lahan ini akhirnya muncul di beberapa  wilayah  sekitarnya  yang  berbatasan  langsung,  seperti  Kabupaten  Sukoharjo  dan Kabupaten  Karanganyar.  Apabila  dilihat  pada  setiap  kecamatan  di  wilayah peri  urban , perubahan paling besar adalah pada Kecamatan Kartasura dan Kecamatan Grogol. Perubahan lahan ini (khususnya pada Sukoharjo bagian utara) memunculkan inisiasi dalam pembentukan pusat pelayanan atau pusat penggerak baru. Kecamatan Grogol tepatnya Solo Baru diarahkan untuk menjadi kawasan CBD di Kabupaten Sukoharjo [3].
Kawasan  CBD (Central  Business  District) dideskripsikan  sebagai  wilayah  yang mengintegrasikan bisnis dan banyak fasilitas pendukung, seperti bangunan kantor bisnis, hotel dan apartemen, lalu lintas yang sempurna dan nyaman, lingkungan pengembangan ekonomi yang menguntungkan, dan tempat yang nyaman untuk kegiatan komersial [4]. CBD dianggap sebagai  kawasan  yang  memainkan  peran  kunci  untuk  mendorong  pertumbuhan  ekonomi. Namun, fakta di lapangan menunjukkan beberapa sarana perekonomiannya (sebagai bagian dari  CBD)  berada  dalam  keadaan  yang  kurang  diperhatikan.  Keadaan  ini  terlihat  pada bangunan  komersial  di  koridor  Jl  Ir.  Soekarno Timur  yang  banyak  di  antaranya  sudah tidak digunakan dan adanya permukiman yang tidak teratur di belakang zona komersial sehingga mengurangi citra dari sebuah kawasan CBD. Selain itu, Solo Baru ditemui sebagai wilayah yang masih semi-dependen terhadap Kota Surakarta [3].
Berdasarkan  latar  belakang  tersebut,  penelitian  ini  bertujuan  untuk  menjawab  atau melakukan sebuah elaborasi mengenai kondisi kawasan perdagangan-jasa Solo Baru sekarang untuk direncanakan menjadi kawasan Central Business District di Kabupaten Sukoharjo.

## 2. Metode

## 2.1. Lokasi studi
Kawasan yang menjadi batasan penelitian ini adalah kawasan perdagangan-jasa yang berada di sepanjang koridor Jalan Ir. Soekarno dan sekitarnya sesuai dengan yang tertera pada RTBL koridor Jl. Ir. Soekarno dan Jl. Palem Raya Kecamatan Grogol Kabupaten Sukoharjo. Delineasi kawasan dapat dilihat pada Gambar 1.
Gambar 1. Peta delineasi kawasan penelitian (CBD Solo Baru).

## 2.2. Teknik pengumpulan data
Penelitian  ini  merupakan  penelitian  kuantitatif  dengan  pendekatan  deduktif.  Teknik pengumpulan data yang digunakan adalah survei data sekunder dengan studi dokumen dari dinas/OPD terkait, survei data primer dengan observasi lapangan langsung, serta pemetaan citra satelit.

## 2.3 Analisis data
Variabel  yang  digunakan  didapatkan  dari  sintesis  beberapa  teori  CBD  yang  relevan  dengan pertimbangan  atas  definisi/kriteria  kesiapan  perencanaan.  Maka  didapatlah  variabel, parameter, dan teknik analisis yang digunakan seperti dilihat pada Tabel 1.
Tabel 1. Variabel, teknik analisis, dan parameter.
Variabel Definisi Operasional Teknik Analisis Parameter Kesiapan sebagai CBD Konsentrasi Kegiatan Bisnis CBD merupakan kawasan dengan konsentrasi dari kegiatan-kegiatan bisnis  sehingga mampu menarik untuk bisnis dari berbagai wilayah [5] Analisis tetangga terdekat Indeks tetangga terdekat < 0,7 [6] Penggunaan Lahan  Penggunaan lahan kawasan CBD didominasi oleh perdagangan-jasa dan perkantoran sebagai wadah dari aktivitas utama [4] Analisis penggunaan lahan eksisting Penggunaan lahan peruntukan perdagangan-jasa dan perkantoran dominan Keragaman Aktivitas Salah satu dimensi indikator kawasan menjadi pusat kota adalah keragaman aktivitas/penggunaan [7] Analisis campuran guna lahan Indeks entropi ≥ 0,5 [Manaugh dalam Pradhan[8]] Kepadatan Kawasan  Dimensi kepadatan merupakan dimensi yang mengindikasikan ciri aktual dari pusat aktivitas [7] Analisis kepadatan bangunan ( coverage ) Kepadatan bangunan > 70% [9] Karakter Arah Pengembangan Bangunan CBD mempunyai karakter arsitektur dengan pertumbuhan bangunan yang tinggi atau berkembang secara vertikal [4] Analisis indeks CBHI dan CBII CBHI ≥ 1 dan CBII ≥ 0,5 [10] Nilai Lahan Kawasan CBD memiliki nilai tanah yang tinggi dibandingkan dengan bagian daerah lainnya yang menjadikan kawasan menarik berbagai bisnis [5] Analisis tingkat nilai lahan (pemetaan kontur nilai tanah) Lahan terindeks berwarna merah pada peta kontur nilai lahan [11] Aksesibilitas Pengembangan CBD terbentuk salah satunya dari peningkatan aksesibilitas kawasannya [12] Analisis Level of Service (LoS) Nilai LOS < 0,7 [13] Transportasi Umum dan Halte Kawasan CBD bergantung pada angkutan umum sebagai transportasi utama untuk mengakses kawasan [14] Analisis ketersediaan Seluruh kawasan terlayani transportasi umum dan halte [15] Ruang Parkir Penyediaan ruang parkir menjadi hal yang penting bagi kawasan pusat bisnis untuk mengakomodasi transportasi pribadi [14] Analisis ketersediaan Ruang parkir tersedia di seluruh peruntukan lahan yang membutuhkan [16] Jalur Pedestrian Kawasan CBD dengan rute antarruang yang pendek mendorong penyediaan jalur pedestrian sebagai salah satu infrastruktur penunjangnya [14] Analisis ketersediaan Jalur pedestrian tersedia di seluruh peruntukan lahan yang membutuhkan [17] Dokumen Rencana Kawasan Ketersediaan inisiatif/rencana menjadi poin dalam fase menilik kesiapan kota untuk dikembangkan [18] Analisis ketersediaan Kawasan memiliki dokumen perencanaan untuk kawasan pusat bisnis
2.3.1. Analisis tetangga terdekat. Pengukuran konsentrasi kegiatan bisnis di dalam kawasan adalah  dengan  analisis  tetangga  terdekat.  Analisis  ini  membagi  hasilnya  ke  dalam  3  pola persebaran, yaitu mengelompok/terkonsentrasi (indeks<0,7), acak (indeks berada pada 0,7- 1,4),  dan  seragam  (indeks>1,4).  Untuk  mendapatkan  hasil  tersebut  digunakan  data persebaran  kegiatan  bisnis  yang  kemudian  didigitasi  ke  dalam software ArcGIS  10.3  untuk mengetahui  nilai  indeks  persebarannya.  Nilai  indeks  tersebut  apabila  dibuat  bentuk persamaan/rumus hitung sebagai berikut [6].
𝑇 = 𝐽𝑢 𝐽ℎ
Keterangan:
T : indeks sebaran tetangga terdekat Ju : jarak rata-rata antara satu titik dengan titik tetangga terdekat
Jh : jarak rata-rata diperoleh apabila semua titik mempunyai pola acak (random)
2.3.2.  Analisis  penggunaan  lahan  eksisting. Kawasan  CBD  merupakan  kawasan  dengan dominansi penggunaan lahan untuk komersial dan perkantoran. Maka, analisis ini digunakan untuk mengidentifikasi jenis serta luasan penggunaan lahan pada kawasan sehingga diketahui dominansi  guna  lahan  pada  kawasan.  Data  untuk  analisis  didapat  dari  DPUPR  Kabupaten Sukoharjo  dengan  kuantifikasi  dari  peneliti  melalui software ArcGIS  10.3  yang  kemudian dibuat persentase untuk setiap jenisnya.
2.3.3. Analisis campuran guna lahan. Pengukuran keragaman aktivitas adalah dengan indeks campuran guna lahan/indeks etropi. Guna lahan menjadi input dari analisis untuk mengetahui keragaman  aktivitas  karena  merupakan  wadah  dari  aktivitas  tersebut.  Berikut  merupakan rumus perhitungannya [Manaugh dalam Pradhan [8]]:
𝐸𝑛𝑡𝑟𝑜𝑝𝑦 𝐼𝑛𝑑𝑒𝑥 = − [∑ 𝐴𝑖𝑗 × ln(𝐴𝑖𝑗) ln(𝑁𝑗) 𝑘 𝑗=1 ] 𝐸𝑛𝑡𝑟𝑜𝑝𝑦 𝐼𝑛𝑑𝑒𝑥 = 0,637
Keterangan: Aij : persentase penggunaan lahan-i dalam kawasan-j
Nj : jumlah kategori penggunaan lahan di dalam kawasan-j
2.3.4.  Analisis  kepadatan  bangunan. Kawasan  dikatakan  siap  untuk  menjadi  CBD  apabila bangunan  dinilai  termasuk  dalam  kepadatan  tinggi  sehingga  dapat  menghemat  biaya perjalanan dalam mengakses semua kegiatan di dalam kawasan. Angka kepadatan bangunan yang  dikategorikan  sebagai  kepadatan  tinggi  adalah  kepadatan  >70%.  Pada  variabel  ini, digunakan  perhitungan  kepadatan  bangunan  dilihat  dari  tutupan  lahannya.  Kepadatan bangunan dengan memperhitungkan ketinggian bangunan dihitung pada variabel selanjutnya dengan perhitungan sebagai berikut [9].
𝐾𝑒𝑝𝑎𝑑𝑎𝑡𝑎𝑛 𝐵𝑎𝑛𝑔𝑢𝑛𝑎𝑛 = 𝐿𝑢𝑎𝑠 𝑙𝑎ℎ𝑎𝑛 𝑡𝑒𝑟𝑏𝑎𝑛𝑔𝑢𝑛 𝐿𝑢𝑎𝑠 𝑙𝑎ℎ𝑎𝑛 𝑡𝑜𝑡𝑎𝑙 𝑥100%
= 50.56 ℎ𝑎 75.59 ℎ𝑎 𝑥 100% = 66,9%
2.3.5.  Analisis  indeks  CBHI  dan  CBII. Sesuai  dengan  teori,  bahwa  CBD  merupakan  kawasan dengan  karakter  bangunan  yang  dikembangkan  secara  vertikal.  Thraves  dan  Barriault  [10] memberikan  ketentuan  indeks  ketinggian  dan  intensitas  bangunan  untuk  kawasan  CBD. Indeks  tersebut  dinamakan  CBHI (Central  Business  Height  Index) dan  CBII (Central  Business Intensity  Index) .  Untuk  mengetahui  indeks  tersebut  dibutuhkan  data  luas  lantai  bangunan beserta jumlah lantai pada tiap bangunan.
𝐶𝐵𝐻𝐼 = 𝑡𝑜𝑡𝑎𝑙 𝑙𝑢𝑎𝑠 𝑙𝑎𝑛𝑡𝑎𝑖 𝑏𝑎𝑛𝑔𝑢𝑛𝑎𝑛
𝑙𝑢𝑎𝑠 𝑙𝑎ℎ𝑎𝑛
𝐶𝐵𝐼𝐼 = 𝑙𝑢𝑎𝑠 𝑙𝑎𝑛𝑡𝑎𝑖 𝑏𝑎𝑛𝑔𝑢𝑛𝑎𝑛 𝑏𝑒𝑟𝑓𝑢𝑛𝑔𝑠𝑖 𝐶𝐵𝐷 𝑡𝑜𝑡𝑎𝑙 𝑙𝑢𝑎𝑠 𝑙𝑎𝑛𝑡𝑎𝑖 𝑏𝑎𝑛𝑔𝑢𝑛𝑎𝑛 𝑑𝑎𝑙𝑎𝑚 𝑘𝑎𝑤𝑎𝑠𝑎𝑛
Keterangan:
CBHI : Central Business Height Index
CBII : Central Business Intensity Index
2.3.6.  Analisis  tingkat  nilai  lahan. Nilai  lahan  yang  digunakan  dalam  analisis  adalah  nilai berdasarkan ZNT yang dikeluarkan ATR/BPN Kabupaten Sukoharjo. Analisis tingkat nilai lahan ini  adalah  dengan  menggunakan  permodelan  kontur  nilai  tanah  yang  dibuat  dengan mengolahnya dalam ArcGIS 10.3. Data poligon ZNT diubah terlebih dahulu ke dalam data titik kemudian dibuat kontur.
2.3.7. Analisis level of service. Pengukuran tingkat aksesibilitas ini adalah dengan menghitung tingkat pelayanannya, analisis yang digunakan adalah analisis LoS (Level of Service) [13].

## 𝐿𝑜𝑆 = 𝑄(𝐾𝑎𝑝𝑎𝑠𝑖𝑡𝑎𝑠 𝐽𝑎𝑙𝑎𝑛) 𝐶(𝑉𝑜𝑙𝑢𝑚𝑒 𝐽𝑎𝑙𝑎𝑛)
Data  volume  lalu  lintas  yang  didapat  adalah  data  pada  tahun  2018.  Sedangkan,  analisis  ini membutuhkan data eksising atau tahun dilaksanakannya penelitian, yaitu tahun 2020. Maka, data  tersebut  perlu  untuk  dianalisis  proyeksi  dengan  jangka  waktu  2  tahun.  Berdasarkan Keputusan Direktur Jenderal (Kepdirjen) Bina Marga tahun 2012 dalam penelitian Prasetyo et al. [19], perkiraan pertumbuhan lalu lintas adalah sebagai berikut.
 Jalan arteri dan perkotaan, pertumbuhan adalah sebesar 5% untuk tahun 2011-2020 dan 4% untuk tahun 2021-2030
 Jalan  perdesaan,  pertumbuhan  adalah  sebesar  3,5%  untuk  tahun  2011-2020  dan  2,5% untuk tahun 2021-2030.
Copyright © 2023, REGION: Jurnal Pembangunan Wilayah dan Perencanaan Partisipatif
Berdasarkan ketetapan tersebut, maka volume lalu lintas di jalan-jalan utama dalam kawasan CBD Solo Baru dapat dihitung dengan rumus sebagai berikut.
V t = V 2018 (1+r) n
Keterangan: Vt : volume lalu lintas pada tahun t r : pertumbuhan (5%)
n : jangka waktu (tahun)
Sedangkan nilai kapasitas jalan pada tahun 2020 sama dengan kapasitas jalan pada tahun 2018 karena tidak ada perubahan geometri jalan pada kawasan. Maka, angka kapasitas jalan yang digunakan  pada  penelitian  ini  adalah  angka  kapasitas  jalan  yang  dikeluarkan  oleh  DPUPR Kabupaten Sukoharjo tahun 2018.
2.3.8. Analisis ketersediaan transportasi umum dan halte. Kawasan dinilai siap untuk dijadikan kawasan pusat bisnis apabila seluruh kawasan telah dapat dijangkau oleh transportasi umum. Standar  penyediaan  halte  sebagai  tolak  ukur  keterjangkauan  transportasi  umum  pada  CBD adalah memiliki radius 300 m [15]. Proses yang dilakukan adalah dengan memetakan trayek transportasi umum dan halte pada kawasan. Kemudian dengan software ArcGIS, data tersebut diolah  dengan  alat buffer sejauh  300  m.  Hasil  dari  pengolahan  data  spasial  tersebut  akan menghasilkan poligon yang terjangkau dan tidak terjangkau oleh infrastruktur ini.
2.3.9.  Analisis  ketersediaan  ruang  parker. Analisis  ini  terbatas  pada  kondisi available/unavailable variabel pada seluruh area dalam kawasan. Maka, analisis ini dilakukan dengan  pengidentifikasian  ketersediaan  ruang  parkir  eksisting  pada  setiap  lahan  parkir peruntukan yang membutuhkan ruang parkir. Peruntukan yang membutuhkan ruang parkir adalah  apartemen,  bangunan  olahraga,  bioskop,  gedung  pertemuan,  hotel,  pasar, perdagangan/toko, pergudangan, perguruan tinggi, perkantoran, restoran, rumah sakit, dan sekolah [16].
2.3.10.  Analisis  ketersediaan  jalur  pedestrian. Serupa  dengan  analisis  ketersediaan infrastruktur  lainnya,  proses  dari  analisis  adalah  dengan  pengidentifikasian  ketersediaan ( available/unavailable ) jalur pedestrian pada setiap ruas jalan dalam kawasan yang terdapat kebutuhan  atasnya.  Disebutkan  bahwa  pada  setiap  ruas  jalan  untuk  penggunaan  lahan perkantoran,  industri,  sekolah,  terminal,  dan  pertokoan/perbelanjaan/hiburan  adalah  jalur pedestrian pada kedua sisinya [17].
2.3.11.  Analisis  ketersediaan  dokumen  perencanaan. Analisis  ini  dilakukan  dengan pengidentifikasian  ketersediaan  dokumen  perencanaan  berskala  kawasan  yang  mengatur pembangunan pada kawasan penelitian [18]. Dokumen yang dimaksud dapat berupa RDTR, RTBL, atau Masterplan kawasan dan lainnya.

## 3. Hasil penelitian dan pembahasan

## 3.1. Konsentrasi kegiatan bisnis dan penggunaan lahan
Hasil analisis tetangga terdekat pada kawasan adalah sebesar 0,596. Hal ini mengindikasikan bahwa persebaran kegiatan bisnis adalah berpola terkonsentrasi di dalam kawasan penelitian. Hal ini sesuai dengan kriteria dari keberwujudan kawasan CBD. Sementara itu, Hasil analisis berupa  persentase  tiap  jenis  guna  lahan  di  kawasan  dapat  dilihat  pada  Tabel  2  dan digambarkan dalam peta pada Gambar 2.
Tabel 2. Luas dan persentase guna lahan kawasan.
Jenis Guna Lahan Luas (ha) Persentase (%) Perdagangan dan Jasa 37.669 49.83 Perkantoran 1.822 2.41 Permukiman 6.011 7.95 Industri 4.345 5.75 Peribadatan 0.61 0.8 Kesehatan 2.364 3.13 Pendidikan 0.12 0.16 Pertahanan dan Keamanan 0.457 0.6 Ruang Terbuka 2.313 3.06 Median Jalan 2.906 3.84 Boulevard 0.095 0.13 Perkebunan 4.527 5.99 Ladang 0.266 0.35 Sawah 0.365 0.48 Semak Belukar 1.615 2.14 Jalan 10.011 13.24 Sungai 0.094 0.14 Jumlah 75.59 100
Pada Tabel 2 dapat dilihat bahwa penggunaan lahan untuk perdagangan dan jasa menempati jenis  guna  lahan  dengan  persentase  terbesar  di  dalam  kawasan.  Persentasenya  mencapai 49.83%, nyaris mencapai setengah dari kawasan CBD Solo baru. Selain itu, luas dari guna lahan perkantoran  adalah  sebesar  2,41%  sehingga  dapat  dijumlahkan  keduanya  menjadi  52.24%. Dominansi lahan perdagangan-jasa ini berarti bahwa keadaan tersebut mendukung kawasan untuk dikembangkan menjadi CBD.

## 3.2. Keragaman aktivitas dan kepadatan kawasan
Kawasan  memiliki  jenis penggunaan  lahan  sebanyak  17  jenis dengan  persentase luasannya tertera pada Tabel 2. Kemudian, hasil dari pengukuran indeks entropi/indeks campuran guna lahan (mix  used) menunjukkan  bahwa  indeks  entropi  berada  pada  rentang  0,5-1  yang mengartikan  bahwa  tingkat  campuran  guna  lahan  kawasan  adalah  tinggi  ragamnya  atau merupakan kawasan dengan guna lahan campuran (mix used) . Hal ini sesuai dengan kriteria kawasan  untuk  dikembangkan  menjadi  CBD,  yaitu  memiliki  lahan  yang  menampung bermacam-macam aktivitas kawasan CBD.
Sementara  itu,  berdasarkan  klasifikasi  kepadatan  bangunan  [9],  hasil  analisis  yaitu  angka kepadatan  bangunan  sebesar  66,9%  termasuk  ke  dalam  kepadatan  bangunan/kawasan jarang. Selisihnya hanya sebesar 3,1% untuk menjadi kawasan dengan kepadatan bangunan yang  tinggi  atau  menjadi  kawasan  dengan  kepadatan  yang  sesuai  dengan  kriteria  sebuah kawasan CBD (>70%).

## 3.3. Karakter arah pengembangan bangunan dan nilai lahan
Perhitungan analisis ini mendapatkan angka CBHI sebesar 2,79 dan CBII sebesar 0,6.  Kedua indeks  ini  mengartikan  bahwa  kawasan  memiliki  intensitas  bangunan  dan  fungsi  CBD  yang tinggi  untuk  menampung  aktivitas  yang  cenderung  menjadi  pusat  kegiatan.  Indeks  CBHI sebesar  2,79  mengindikasikan  bahwa  intensitas  fungsi  CBD  sudah  terkonsentrasi  secara vertikal  pada  blok-blok  atau  lahan  kawasan  sehingga  diperkirakan  dapat  menampung bermacam variasi aktivitas CBD yang banyak dan kompleks. Indeks tersebut diperkuat pula oleh indeks CBII sebesar 0,6 yang berarti bahwa kawasan memberikan dominasi atas fungsi CBD sehingga aktivitas utama (bisnis) tetap berjalan tanpa terganggu aktivitas lainnya.
Sementara  itu,  hasil  peta  kontur  nilai  lahan  Kecamatan  Grogol  (sebagai  pembanding  dari kawasan CBD) dapat dilihat pada Gambar 3. Kawasan CBD Solo Baru didapati titik puncak dari nilai lahan pula yang ditandai dengan warna merah (> IDR 17.965.340). Hal ini sesuai dengan kriteria  dari  kawasan  CBD,  yaitu  tingginya  nilai  lahan  kawasan  dibanding  kawasan  di sekitarnya.  Selain  itu,  hal  ini  juga  sesuai  dengan  teori  nilai  lahan  Von  Thunen  yang menyebutkan bahwa semakin jauh jarak dengan pusat maka nilai lahan akan semakin rendah [20]. Berikut diagram Von Thunen dari nilai lahan Kecamatan Grogol yang dapat dilihat pada Gambar 4.
Copyright © 2023, REGION: Jurnal Pembangunan Wilayah dan Perencanaan Partisipatif
Gambar 3. Peta kontur nilai lahan (ZNT) Kecamatan Grogol.
Gambar 4. Diagram Von Thunen (jarak x nilai lahan) kawasan
CBD Solo Baru.

## 3.4. Aksesibilitas
Hasil dari perhitungan proyeksi volume lalu lintas pada jalan-jalan utama di kawasan CBD Solo Baru dapat dilihat pada Tabel 3.
Tabel 3. Hasil perhitungan proyeksi volume lalu lintas.
Nama Jalan V 2018 (smp/jam) V 2020 (smp/jam) Jl. Ir. Soekarno Utara 4167 4595 Jl. Palem Raya 1428 1575 Jl. Ir. Soekarno Timur 3963 4340 Jl. The Park 462 510
Setelah  diketahui  volume  lalu  lintas  pada  tahun  2020,  selanjutnya  data  tersebut  akan dianalisis pelayanan lalu lintasnya atau analisis level of service . Berikut merupakan rumus dan tabel hasil penghitungannya (lihat Tabel 4).

## 𝐿𝑂𝑆 = 𝑄 𝐶
Keterangan:
Q : kapasitas jalan
C : volume kendaraan
Tabel 4. Hasil perhitungan LoS. Ruas Jalan Q C Q/C Ratio (LoS) Tingkat Pelayanan Jl. Ir. Soekarno Utara 4595 6295 0,73 D (arus mendekati tidak stabil) Jl. Palem Raya 1575 6577 0,24 B (arus stabil) Jl. Ir. Soekarno Timur  4340 6295 0,69 C (arus stabil) Jl. The Park 510 6231 0,08 A (arus bebas)
Berdasarkan  Tabel  4,  hasil  menunjukkan  bahwa  3  dari  4  ruas  jalan  utama  kawasan  sudah memenuhi kriteria pelayanan lalu lintas untuk sebuah CBD. Namun, satu ruas jalan yaitu Jl. Ir. Soekarno  Utara  sudah  tergolong  ke  dalam  tingkat  pelayanan  arus  mendekati  tidak  stabil. Padahal, jalan ini merupakan ruas jalan utama terpanjang di kawasan CBD Solo Baru. Maka, dibutuhkan perhatian untuk membuat jalan tersebut dapat tidak mencapai keadaan arus tidak stabil atau macet dan membantu aksesibilitas kawasan CBD lebih baik.

## 3.5. Transportasi umum dan halte
Gambar 5. Peta jangkauan pelayanan angkutan umum kawasan CBD Solo Baru.
Hasil dari analisis jangkauan pelayanan halte transportasi umum dapat dilihat pada Gambar 5. Bila  dilihat  pada  gambar  tersebut,  terdapat  bagian  dari  kawasan  CBD  Solo  Baru  yang  tidak terkena buffer berwarna abu-abu. Luas kawasan yang tidak terjangkau adalah sebesar 4,26 hektar.  Maka,  dari  segi  pelayanan  transportasi  umum  di  kawasan  penelitian  masih  perlu ditingkatkan,  seperti  dalam  hal  perbaikan  arus/trayek  setiap  transportasi  umum  tersebut sehingga seluruh aktivitas bisnis di dalam kawasan dapat dipenuhi kebutuhannya.

## 3.6. Ruang parkir
Hasil  analisis  menggambarkan  bahwa  tidak  semua  zona  di  dalam  kawasan  memiliki  ruang parkir. Hal ini dapat dilihat pada Gambar 6 di mana zona berwarna merah tidak memiliki ruang parkir sekaligus jalan tidak diperbolehkan untuk dijadikan parkir on-street . Padahal kawasan CBD  dengan  banyaknya  aktivitas  baik  pelaku  kegiatan  bisnis  maupun  pengunjung  sangat membutuhkan  ruang  parkir.  Selain  itu,  apabila  ruang  parkir  ini  tidak  diakomodasi,  dapat memberikan  dampak  beban  bagi  sarana-prasarana  lain,  seperti  yang  sudah  terjadi  yaitu adanya penyalahgunaan badan jalan dan jalur pedestrian sebagai alternatif pengganti ruang parkir yang tidak tersedia.
Gambar 6. Peta ketersediaan ruang parkir kawasan CBD Solo Baru.

## 3.7. Jalur pedestrian
Berikut peta hasil analisis ketersediaan jalur pedestrian yang ada di kawasan CBD Solo Baru yang dapat dilihat pada Gambar 7. Simbol jalan berwarna merah adalah jalan dengan jalur pedestrian  di  kedua  sisinya,  dan  simbol  jalan  berwarna  ungu  adalah  jalan  dengan  jalur pedestrian hanya pada satu sisinya.
Sepanjang 894 meter jalan atau senilai 21% dari total panjang jalan yang ada di kawasan CBD Solo Baru, hanya memiliki jalur pedestrian pada satu sisi. Jalan tersebut adalah Jl. The Park (pada Gambar 7 ditandai nomor 3) dan Jl. Merak (pada Gambar 7 ditandai nomor 5). Hal ini
mengartikan  bahwa  ketersediaan  jalur  pedestrian  CBD  Solo  Baru  belum  memenuhi standarnya.
Selain dari ketersediaannya yang belum memenuhi, terdapat pula beberapa catatan pada segi kualitas  dan  keberwujudan  fungsi.  Beberapa  penyalahgunaan  jalur  pedestrian  dapat mengganggu  fungsi  dari  jalur  pedestrian  tersebut,  seperti  contohnya  adalah  digunakan sebagai ruang parkir atau bahkan pedagang kaki lima (angkringan).
Gambar 7. Peta ketersediaan jalur pedestrian di kawasan CBD Solo Baru.

## 3.8. Dokumen perencanaan
Kawasan penelitian memang belum mempunyai dokumen rencana kawasan yang dikhususkan sebagai Central  Business  District .  Namun,  pada  rencana  tata  ruang  lainnya  seperti  RTRW Kabupaten Sukoharjo 2011-2031, RDTR Kecamatan Grogol dan RTBL Koridor Jl. Ir. Soekarno sudah terdapat poin-poin yang membahas mengenai arahan menuju kawasan CBD itu. Pada RTRW disebutkan bahwa Kecamatan Grogol menjadi PKLp yang kemudian di dalam revisinya dipromosikan menjadi PKL.
Beberapa  perencanaan  yang  diwujudkan  di  dalam  RDTR  Kecamatan  Grogol  adalah menetapkan  kawasan  koridor  Jl.  Ir.  Soekarno  sebagai  kawasan  prioritas yang  direncanakan sebagai CBD. Program-program yang ditetapkan untuk mewujudkan arahan pengembangan ini  adalah  mengenai  percepatan  pertumbuhan  kawasan.  Selain  itu,  dibahas  pula  mengenai skala pelayanannya yang ditetapkan berskala regional.
Selain perencanaan di dalam RDTR, kawasan penelitian juga sudah memiliki arahan-arahan kawasan yang dijabarkan pada RTBL Koridor Jl. Ir. Soekarno. Hal tersebut seperti ketentuan tata  bangunan,  sistem  sirkulasi  dan  jalur  pergerakan,  sistem  ruang  terbuka  hijau  dan  tata hijau, tata kualitas lingkungan, dan sistem prasarana dan utilitas lingkungan.

## 3.9. Kawasan  perdagangan-jasa  Solo  Baru  sebagai  Central  Business  District  (CBD)  di Kabupaten Sukoharjo
Berdasarkan elaborasi keseluruhan variabel kesiapan kawasan CBD di kawasan perdagangan- jasa Solo Baru, dapat diketahui bahwa 6 dari 11 variabel telah memenuhi kondisi siap dalam upayanya  menjadi  kawasan  CBD.  Hasil  dari  variabel-variabel  tersebut  terhadap  parameter kesiapan kawasan CBD dapat dilihat pada Tabel 5.
Tabel 5. Hasil analisis seluruh variabel terhadap parameter kesiapan kawasan CBD.
Variabel Memenuhi (1) / Tidak Memenuhi (0) Konsentrasi Kegiatan Bisnis 1 Penggunaan Lahan 1 Keragaman Aktivitas 1 Kepadatan Kawasan 0 Karakter Arah Pengembangan Bangunan 1 Nilai Lahan 1 Aksesibilitas 0 Transportasi Umum dan Halte 0 Ruang Parkir 0 Jalur Pedestrian 0 Rencana Kawasan 1 Total 6
Maka,  5  variabel  lainnya  perlu  menjadi  perhatian stakeholder sehingga dapat  mewujudkan kawasan CBD yang ideal dan berhasil menunjang pertumbuhan ekonomi dan berdampak baik pula bagi kawasan di sekitarnya.

## 4. Kesimpulan
Pengembangan kawasan Solo Baru yang awalnya hanya bertujuan menjadi perumahan skala besar  memiliki  arahan  lebih  lanjut  untuk  dijadikan  sebagai  kawasan  pusat  bisnis.  Hal  ini ditujukan agar kawasan dapat mengakomodir dampak dari pertumbuhan Kota Surakarta yang pesat  (sebagai  bagian  dari peri-urban )  dan  menjadi  pusat  pelayanan  yang  baru.    Upaya dilakukannya  pembentukan  pusat  pelayanan  di  kawasan  Solo  Baru  pun  menjadi  urgensi dengan  melihat  adanya  perubahan  pola  pergerakan  yang  semakin  meningkat/dominan  di dalam kawasan ini.
Central Business District dianggap sebagai mesin dari sebuah kota karena merupakan pusat pelayanan  bagi  wilayah  sekitarnya.  Berbagai  variabel  menjadi  hal  yang  penting  untuk diimplementasikan  demi  tujuan  kawasan  CBD  ini  dapat  tercapai.    Rangkaian  analisis  sudah
dilakukan untuk mengukur setiap variabel penting tersebut sehingga diketahui seberapa siap kawasan perdagangan-jasa Solo Baru untuk dikembangkan sebagai kawasan CBD.
Setelah  dilakukan  seluruh  rangkaian  analisis  untuk  menilai  tingkat  kesiapan  kawasan perdagangan-jasa  Solo  Baru  untuk  dijadikan  kawasan  CBD,  hasil  menunjukkan  bahwa sebanyak  5  variabel  perlu  diperbaiki  untuk  meningkatkan  kesiapan  pengembangannya. Variabel tersebut adalah kepadatan bangunan, aksesibilitas, ketersediaan transportasi umum dan halte, ketersediaan ruang parkir, dan ketersediaan jalur pedestrian. Secara keseluruhan, variabel-variabel  yang  menjadi  kekurangan  ini  terletak  pada  ketersediaan  infrastruktur penunjang  kawasan  CBD.  Sedangkan,  variabel  lainnya  sebagai  komponen  CBD  sudah memenuhi kriteria. Variabel tersebut adalah konsentrasi kegiatan bisnis, penggunaan lahan, keragaman aktivitas, karakter arah pengembangan bangunan, nilai lahan, dan ketersediaan dokumen  perencanaan.  Upaya  menyediakan  infrastruktur  CBD  ini  penting  demi  dapat menunjang  keberlangsungan  aktivitas  kawasan  yang  akan  semakin  kompleks.  Hal  ini  juga ditujukan agar tercipta pusat kawasan bisnis yang bekerja maksimal sehingga bisa mencapai tujuan pembangunan dan mendorong pertumbuhan ekonomi wilayahnya.

## Referensi
[1] Yunus HS. Manajemen Kota : Perspektif Spasial. Yogyakarta: Pustaka Belajar; 2005.
[2] Dinas  Lingkungan  Hidup  Kota  Surakarta.  Buku  II  Laporan  Utama  Dokumen  Informasi Kinerja Pengelolaan Lingkungan Hidup Daerah Kota Surakarta Tahun 2021 [Internet]. Kota Surakarta; 2021. Available from: https://dlh.surakarta.go.id/web/file/20211102093437.pdf [3] Daniastri S. Kota Solo Baru: Ketergantungan atau Kemandirian? [Internet]. Universitas
Gadjah Mada; 2016. Available from: http://etd.repository.ugm.ac.id/penelitian/detail/95178
[4] Yaguang  S.  Development  and  characteristics  of  central  business  district  under  the philosophy  of  health.  Procedia  Eng  [Internet].  2011;21:258–66.  Available  from: https://www.sciencedirect.com/science/article/pii/S1877705811048478
[5] Murphy  RE.  The  Central  Business  District:  An  Study  in  Urban  Geography.  New  York: Routledge; 2009.
[6] Bintaro N, Hadisumarno S. Metode Analisa Geografi. Jakarta: LP3ES; 1991.
[7] Natalia VV, Heinrichs D. How to Define Urban Centres: Concepts Overview and Propose Indicators.  Transp  Res  Procedia  [Internet].  2019;41(2016):150–4.  Available  from: https://www.sciencedirect.com/science/article/pii/S2352146519304399
[8] Pradhan B. Spatial Modeling and Assessment of Urban Form: Analysis of Urban Growth: From  Sprawl  to  Compact  Using  Geospatial  Data.  1st  ed.  Serdang:  Springer International Publishing; 2017.
[9] Suharyadi. Transformasi Spektral Data Digital Landsat TM untuk Pemetaan Kepadatan Bangunan  di Daerah  Perkotaan  Yogyakarta.  Yogyakarta:  Lembaga  Penelitian  UGM; 2000.
[10]  Thraves BD, Barriault G. Change in the s ize and f unctions of Regina ’ s c entral bu siness d  istrict  ,  1964-1997.  Prairie  Perspect  [Internet].  1997;141–60.  Available  from: https://pcag.uwinnipeg.ca/Prairie-Perspectives/PP-Vol01/Thraves-Barriault.pdf
[11]  Deviantari UW, Budisusanto Y, Majdi N. Pemanfaatan Peta Kontur Zona Nilai Tanah Pada Data  Nilai  Jual  Objek  Pajak  Tahun  2015  untuk  Identifikasi  Lokasi  Central  Bussiness District  (Studi  Kasus:  Uptd  8  Kota  Surabaya).  Geoid  [Internet].  2017;12(2):168–72. Available from: http://iptek.its.ac.id/index.php/geoid/article/download/3636/2793
[12]  Säynäjoki ES, Inkeri V, Heinonen J, Junnila S. How central business district developments facilitate  environmental  sustainability  -  A  multiple  case  study  in  Finland.  Cities [Internet].
2014;41(A):101–13.
Available from: https://www.sciencedirect.com/science/article/pii/S0264275114000857%0A%0A [13]  Direktorat  Jenderal  Bina  Marga,  Direktorat  Bina  Jalan  Kota.  Manual  Kapasitas  Jalan Indonesia (MKJI) [Internet].
1997. Available from: https://salmanisaleh.files.wordpress.com/2011/10/0_mkji1997-2.pdf [14]  American  Society  of  Planning  Officials.  Programs  for  Central  Business  District Improvement [Internet]. Chicago;
1955. Available
from:
https://www.planning.org/pas/reports/report80/
[15]  Direktur Jenderal Perhubungan Darat. Keputusan Direktur Jenderal Perhubungan Darat Nomor  271/HK.105/DRJD/96  tentang  Pedoman  Teknis  Perekayasaan  Tempat Perhentian  Kendaraan  Penumpang  Umum  [Internet].  1996.  Available  from: https://dokumen.tips/documents/pedoman-teknis-perekayasanaan-tempat- perhentian-kendaraan-penumpang-umum-halte-56338467b1b28.html
[16]  Juwana  SJ.  Panduan  Sistem  Bangunan  Tinggi :  Untuk  Arsitek  dan  Praktisi  Bangunan. Jakarta: Erlangga; 2005.
[17]  Kementerian  Pekerjaan  Umum.  Peraturan  Menteri  Pekerjaan  Umum  Nomor  3  Tahun 2014 tentang Pedoman Perencanaan, Penyediaan, dan Pemanfaatan Prasarana dan Sarana Jaringan Pejalan Kaki di Kawasan Perkotaan [Internet]. \. 2014. Available from: http://pug-pupr.pu.go.id/_uploads/Produk_Pengaturan/Permen  PUPR  No  03- 2014.pdf
[18]  Ibrahim  M,  El-Zaart  A,  Adams  C.  Smart  Sustainable  Cities  Roadmap:  Readiness  for Transformation  Towards  Urban  Sustainability.  Sustain  Cities  Soc  [Internet]. 2017;37:530–40.
Available from: https://www.sciencedirect.com/science/article/abs/pii/S2210670717302469
[19]  Prasetyo  HE,  Trijeti.  Analisis  Tingkat  Pelayanan  Jalan  (Studi  Kasus  Jalan  Ciledug  Raya, Depan Universitas Budhi Luhur Jakarta Selatan). In: Prosiding Seminar Nasional Sains dan Teknologi 2019 [Internet]. 2019. p. 1–10. Available from:
https://jurnal.umj.ac.id/index.php/semnastek/article/view/5138
[20]  Yunus HS. Struktur Tata Ruang Kota. Yogyakarta: Pustaka Pelajar; 2000.