Jurnal Manajemen Keuangan Publik Volume 7, No. 2, (p.124-139) e-ISSN: 2581-1207
Menyingkap Kelayakan Rencana Bisnis Atas Pemanfaatan Aset Tetap Berupa Tanah Milik Pemerintah Pusat
Nurbiyanto 1 , Dwi Rahmanto 2 Politeknik Keuangan Negara STAN 1 , Direktorat Jenderal Kekayaan Negara 2 nurbiyanto@pknstan.ac.id 1 , dweerr@gmail.com 2
Keywords: Feasibility  Study,  State- Owned Property, Optimalization

## ABSTRACT
State-owned Assets (BMN) is an asset owned by the state which  must  be  managed  optimally.  Optimal  BMN management  can  be  seen  from  a  financial  and  non- financial  perspective.  From  a financial  perspective, BMN optimization provides financial input in the form of Non- Tax  State  Revenue  (PNBP),  while  for  non-financial optimization, BMN is used optimally  in  accordance  with statutory  provisions.  This  study  attempts  to  outline  the steps and calculations in order to determine the financial feasibility of managing BMN. BMN management is carried out  in  the  form  of  utilization  through  utilization cooperation with potential investors. The research object is  BMN  in  the  form  of  empty  land  belonging  to  the  The Ministry of Education, Culture, Research, and Technology. A quantitative approach is used to analyze the feasibility of BMN management. Data uses primary data, secondary data and other documents related to business plans. Data collection was carried out by means of field observations, interviews  with  potential  investors,  and  studies  via  the internet.  Apart  from  that,  the  article  is  also  based  on literature  studies  to  explore  the  BMN  management process in the form of cooperation in utilizing BMN. The analysis  concludes  that  BMN's  business  feasibility  plan from  the  business  project  side  is  feasible,  from  the investor's financial side it is also feasible, while from the government side it gets adequate capitalization .
Kata  Kunci: Studi  Kelayakan  Bisnis,
Barang Milik Negara, Optimalisasi

## ABSTRAK
Barang  Milik  Negara  (BMN)  merupakan  aset  yang dimiliki oleh negara yang harus dikelola secara optimal.
Pengelolaan  BMN  yang  optimal  dapat  dilihat  dari  sisi finansial  dan  non  finansial.  Dari  sisi  finansial, optimalisasi    BMN  memberikan  masukan  finansial berupa  Penerimaan  Negara  Bukan  Pajak  (PNBP), sedangkan  optimalisasi  non  finansial,  BMN  digunakan
e-ISSN: 2581-1207 secara optimal sesuai ketentuan peraturan perundangan. Kajian ini berusaha menguraikan langkah dan perhitungan dalam rangka menentukan  kelayakan pengelolaan  BMN  secara  finansial.  Pengelolaan  BMN dilakukan  dalam  bentuk  pemanfaatan  melalui  kerja sama  pemanfaatan  dengan  calon  investor.  Objek penelitian merupakan BMN berupa tanah kosong milik Kementerian  Pendidikan,  Kebudayaan,  Riset,  dan Teknologi.  Pendekatan  kuantitatif  digunakan  untuk menganalisis  kelayakan  pengelolaan  BMN.  Data menggunakan data primer, data sekunder, dan dokumen lain terkait rencana bisnis. Pengambilan data dilakukan dengan  cara  observasi  lapangan,  wawancara  dengan calon investor, dan studi melalui internet. Disamping itu, tulisan  juga  didasarkan  pada  studi  literatur  atau kepustakaan  untuk  menggali  proses  pengelolaan  BMN dalam  bentuk  kerja  sama  pemanfaatan  BMN.  Analisis menyimpulkan  rencana  kelayakan bisnis BMN dari sisi proyek bisnis layak untuk dilakukan, dari sisi keuangan investor  juga  layak,  sedangkan  dari  sisi  pemerintah mendapatkan kapitalisasi yang layak.

## Klasifikasi JEL: H82
How  to  cite :  N urbiyanto,  Nurbiyanto. ,  R ahmanto,  Dwi .  (2023).  Menyingkap  Kelayakan  Rencana Bisnis  Atas  Pemanfaatan  Aset  Tetap  Berupa  Tanah  Milik  Pemerintah  Pusat.  Jurnal  Manajemen Keuangan Publik, 7(2), 124-139.
This work is licensed under a Creative Commons Attribution 4.0 International License. To view a copy of this license, visit http://creativecommons.org/licenses/by/4.0/
Jurnal Manajemen Keuangan Publik Volume 7, No. 2, (p.124-139) e-ISSN: 2581-1207

## PENDAHULUAN
Barang Milik Negara (BMN) merupakan aset yang dimiliki oleh pemerintah pusat yang tercatat dalam laporan keuangan pemerintah pusat. BMN dapat berupa tanah dan/atau bangunan dan selain  tanah/dan  atau  bangunan.  Berdasarkan  klasifikasi  di  neraca  pemerintah  pusat,    BMN dapat berbentuk aset tetap yang meliputi tanah; peralatan dan mesin; gedung dan bangunan; jalan,  irigasi,  dan  jaringan;  aset  tetap  lainnya;  dan  konstruksi  dalam  pengadaan  (Standar Akuntansi Pemerintah, 2010)  . Berdasarkan data dari Neraca Laporan  Keuangan Pemerintah Pusat per tahun 2021, total aset pemerintah sebesar 12.325,4 triliun dengan aset tetap bersih sebesar Rp6.729,8 triliun (LKPP Audited 2021, 2022).
Berdasarkan LKPP Audited tahun 2021, aset tetap bersih pemerintah sebesar Rp6.729,8 triliun, sebagian besar aset berupa tanah dengan nilai Rp4.417,3 atau kurang lebih 55% dari total aset tetap (LKPP Audited 2021, 2022). Aset berupa tanah yang besar tersebut tidak seluruhnya telah digunakan  atau  dimanfaatkan  sesuai  dengan  regulasi  yang  ada.  Penggunaan  aset  umumnya digunakan untuk menjalankan tugas dan fungsi Kementerian/Lembaga Negara yaitu pelayanan kepada masyarakat. Pemanfaatan aset berupa BMN dilakukan dalam bentuk sewa, kerja sama pemanfaatan,  Bangun  Guna  Serah  (BGS)/Bangun  Serah  Guna  (BSG),    dan  Ketupi (PMK 115/PMK.06/2020, 2020).
Pemanfaatan  BMN  dalam  bentuk  sewa,  kerja  sama  pemanfaatan,  BGS/BSG,  dan  Ketupi memberikan  manfaat bagi negara . Manfaat dapat berupa manfaat finansial dan manfaat non finansial.  Manfaat  finansial  merupakan  manfaat  yang  diterima  dalam  bentuk  nominal  uang tertentu  yang  didapatkan  melalui  PNBP  maupun  pajak,  sedangkan  manfaat  non  finansial merupakan manfaat yang tidak secara langsung diterima oleh negara seperti manfaat lapangan kerja baru, manfaat pertumbuhan ekonomi, dan manfaat lainnya. PNBP dari hasil pemanfaatan BMN tahun 2022 sebesar Rp619 Milyar, apabila di bandingkan dengan pendapatan dari PNBP lainnya  sebesar Rp472,5 triliun  tentu angka PNBP dari  pemanfaatan  BMN masih relatif kecil (LKPP Audited 2022, 2023).
PNBP yang masih relatif kecil perlu ditingkatkan dengan cara meningkatkan pendapatan negara salah  satunya  melalui  PNBP  pemanfaatan  BMN.  Hal  ini  dapat  bisa  dilakukan  dengan  cara melakukan  intensifikasi  dan  ekstensifikasi  pemanfaatan  BMN.  Intensifikasi  PNBP  dapat dilakukan berupa kajian yang lebih mendalam terhadap pemanfaatan BMN yang menghasilkan penerimaan yang maksimal. Ekstensifikasi dapat dilakukan melalui perluasan basis penerimaan dengan cara identifikasi BMN Idle yang berada di Kementerian/Lembaga (Badrud Duja, 2016) . BMN Idle merupakan  BMN  yang  tidak  digunakan  untuk  mendukung  tugas  dan  fungsi kementerian lembaga. Umumnya BMN idle tidak digunakan dan dimanfaatkan sehingga tidak memberikan  mafaat untuk pelayanan  kepada  masyarakat maupun untuk  penerimaan negara dari PNBP, bahkan BMN Idle lebih membebani negara karena memerlukan biaya pemeliharaan dan pengamanan.
Salah  satu  contoh  BMN  belum  dikelola  secara  optimal  adalah  aset  berupa  tanah  berikut bangunan yang berada di kota Medan Sumatera Utara milik salah satu Kementerian Pendidikan, Kebudayaan, Riset, dan Teknologi karena tidak digunakan untuk pelaksanaan tugas dan fungsi kementerian  (PMK  115/PMK.06/2020,  2020).  Aset  tersebut  berupa  tanah  kosong  dan  ada sedikit bangunan yang kurang terawat. Aset berupa tanah tersebut saat ini diminati oleh pihak ketiga  untuk  dimanfaatkan  menjadi  perhotelan  karena  pertimbangan  lokasi  yang  berada  di pusat kota dan berada dalam satu lingkungan universitas ternama di Propinsi Sumatera Utara. Pihak  ketiga  telah  mengajukan  proposal  kerja  sama  usaha  dalam  bentuk  pemanfaatan  BMN Pengguna Barang dan diteruskan kepada Pengola Barang.
Objek ini menarik untuk dilakukan kajian dalam rangka mendukung peningkatan potensi PNBP karena  obyek  berupa  tanah  idle,  lokasi  yang  strategis  dan  tanah  yang  cukup  luas  sehingga kemungkinan PNBP dari objek ini cukup besar. Objek penelitian yang berupa tanah kosong yang
e-ISSN: 2581-1207
idle dengan sedikit bangunan yang tidak dimanfaatkan dengan baik akan memberikan alternatif pilihan pemanfaatan yang lebih fleksibel. Lokasi objek  sangat strategis karena berada di pusat kota merupakan  faktor penting dalam menentukan  besaran  manfaat finansial.  Disamping itu keluasan  objek  dapat  digunakan  untuk  keperluan  komersial  sehingga  dapat  memberikan manfaat bagi negara, investor, masyarakat maupun pihak lain yang terdampak.
Berdasarkan uraian di atas, penulis tertarik untuk menulis kajian ini karena beberapa ada hal yang  menjadi  masalah.  Pertama:  Bagaimana  melakukan  analisis  kelayakan  bisnis  dari  sisi finansial?. Kedua: apakah rencana bisnis tersebut memberikan manfaat ekonomi kepada calon investor  dan  pemerintah?.  Penulis  akan  mengkaji  cara  melakukan  analisis  kelayakan  bisnis secara finansial dan memberikan rekomendasi kelayakan rencana bisnis dari sisi finansial.

## Pemanfaatan BMN dalam Bentuk Kerja Sama Pemanfaatan
Pemanfaatan  BMN  merupakan  salah  satu  cara  yang  ditempuh  pemerintah  untuk memaksimalkan pengelolaan BMN Idle . BMN Idle merupakan BMN yang tidak digunakan sesuai dengan  tugas  dan  fungsi  penyelenggaraan  negara  (Peraturan   Menteri  Keuangan,  2016). Menurut  JNR  (1996)  kerja  sama  pemanfaatan  aset  dapat  dilakukan  dalam  bentuk:  Build- Operate-Own  (BOO),  Build-Operate-Own  and  Maintenance  (BOOM),  Build-Operate-Transfer (BOT),  Build-Operate-Own-Transfer (BOOT), Build-Operate-Own-Transfer–Training (BOOTT), dan Refurbish Operate Transfer (ROT) (Jnr, 1996).
Berdasarkan peraturan Menteri Keuangan nomor 115 Tahun 2020 tentang Pemanfaatan Barang Milik  Negara,  pemanfaatan  dilakukan  dalam  bentuk  kerja  sama  pemanfaatan,  Bangun  Guna Serah/Bangun  Serah  Guna (BGS/BSG), Kerja  Sama Pemanfaatan  Infrastruktur (KSPI),  pinjam pakai,  dan  Kerja  sama  Terbatas  untuk  Penyediaan  Infrastruktur  (KETUPI).  Pemanfaatan dilakukan secara hati-hati agar tidak mengganggu pelaksanaan tugas dan fungsi kementerian lembaga  dalam  melayani  masyarakat  sekaligus  untuk  memberikan  manfaat  finansial  dan ekonomi bagi negara (PMK 115/PMK.06/2020, 2020).
Kerja sama pemanfaatan dilaksanakan untuk mengoptimalkan daya guna dan hasil guna BMN. Daya guna berarti pemanfaatan dimaksudkan agar BMN dapat efisiensi dari sisi pemeliharan dan pengamanan. Hasil guna dimaksudkan agar BMN memberikan nilai tambah kepada negara berupa  penerimaan  atau  manfaat  yang  diterima  negara. Disamping  itu,  tujuan  penerimaan negara dan menghemat biaya pemeliharaan dan pengamanan juga menjadi bagian dari tujuan dilakukan kerja sama pemanfaatan BMN.
BMN yang dikerjasamakan akan memberikan manfaat finansial maupun manfaat non finansial. Manfaat  finansial  berupa  Kontribusi  Tetap,  Pembagian  Keuntungan,  nilai  BMN  pada  akhir periode  kerjasama  (konsesi),  dan  lain  sebagainya.  Manfaat  non  finansial  berupa  manfaat lapngan kerja bagi masyarakat sekitar sehingga memberikan efek multiplier bagi perkonomian di wilayah tersebut. Kontibusi Tetap merupakan sejumlah uang yang harus dibayar oleh investor karena memanfaatkan BMN untuk keperluan bisnis. Kontribusi tetap dihitung dari persentase tertentu  dikalikan  dengan  nilai  wajar  BMN.  Persentase  tertentu  dihitung  dengan  metode tertentu,  sedangkan  nilai  wajar  dihitung  dengan  menggunakan  standar  dan  kaidah  penilaian properti.

## Studi Kelayakan Bisnis
Studi kelayakan bisnis merupakan suatu kegiatan yang mempelajari secara mendalam tentang suatu usaha atau bisnis yang akan dijalankan, dalam rangka menentukan layak atau tidak usaha tersebut dijalankan. Studi dilakukan secara sungguh-sungguh berdasarkan data dan informasi yang ada, kemudian diukur, dihitung dan dianalisis dengan metode-metode tertentu. Kelayakan bisnis diukur dari manfaat yang didapatkan dibandingkan biaya yang dikeluarkan. Bisnis artinya
Jurnal Manajemen Keuangan Publik Volume 7, No. 2, (p.124-139) e-ISSN: 2581-1207
usaha yang dijalankan yang tujuan utamanya untuk memperoleh keuntungan (Kasmir & Jakfar, 2017) .
Kelayakan bisnis dapat diukur bedasarkan aspek non finansial dan finansial. Aspek non finansial meliputi  aspek  hukum,  aspek  pasar dan  pemasaran,  aspek  teknis/operasi,  aspek  manajemen dan  organisasi,  dan  aspek  finansial  (Subagyo,  2007).    Masing-masing  aspek  perlu  dilakukan analisis untuk menentukan kelayakan atas suatu rencana bisnis. Aspek keuangan merupakan salah satau aspek yang patut mendapatkan perhatian lebih mendalam. Tanpa kelayakan aspek keuangan tentu calon investor tidak bersedia untuk meneruskan atau menjalan rencana bisnis.

## Ukuran Kelayakan Finansial
Menurut Djamin (2003) aspek kelayakan finansial melihat arus kas yang dihasilkan oleh entitas bisnis  (Djamin,  2003).  Aspek  finansial  merupakan  aspek  yang  digunakan  untuk  menilai keuangan rencana bisnis secara keseluruhan. Kriteria aspek finansial meliputi: Payback Period (PP), Net Present Value (NPV), dan Internal Rate of Return (IRR) (Peraturan Direktur Jenderal Kekayaan  Negara,  2020).  NPV  merupakan  pengukuran  yang  sederhana  dan  lugas  ketika digunakan  untuk  menilai  proyek  investasi.  Namun  demikian  tidak  selamanya  NPV  dapat menggambarkan secara akurat atas kelayakan investasi oleh karena itu diperlukan pengukuran yang lain seperti IRR dan Payback Period (Dai et al., 2022).
Net  Present  Value  (NPV)  atau  disebut  Nilai  Sekarang  Bersih  merupakan  selisih  antara  nilai sekarang arus kas masuk dengan nilai sekarang arus kas keluar selama periode waktu tertentu. Nilai sekarang arus kas masuk merupakan nilai arus kas di masa depan di diskontokan sebesar tingkat diskon tertentu. NPV digunakan untuk menghitung nilai saat ini dari aliran pembayaran di  masa  depan  dari  perusahaan,  proyek,  atau  investasi.  Untuk  menghitung  NPV,  perlu memperkirakan  waktu  dan  jumlah  arus  kas  masa  depan  dan  memilih  tingkat  diskonto  yang tepat.  Tingkat  diskonto  mencerminkan  biaya  modal  atau  keuntungan  yang  tersedia  dari investasi alternatif dengan risiko yang sebanding. Jika NPV suatu proyek atau investasi bernilai positif  maka  tingkat  pengembaliannya  akan  berada  di  atas  tingkat  diskonto  (Investopedia, 2023). Suatu bisnis atau investasi layak untuk dijalankan apabilai nilai NPV lebih besar dari 0 (nol). NPV dihitung dengan formula:
𝑁𝑃𝑉 = ( ) − 𝐼𝑛𝑖𝑡𝑖𝑎𝑙 𝐼𝑛𝑣𝑒𝑠𝑚𝑒𝑛𝑡 ......... (1)
Dimana:
i = required return / discount rate
t =  jumlah periode waktu
IRR atau tingkat pengembalian internal adalah tingkat pertumbuhan tahunan yang diharapkan dihasilkan oleh suatu investasi. IRR merupakan tingkat pengembalian yang menjadikan PV atas seluruh  arus  kas  dimasa depan  sama  dengan  nol.  Tujuan  IRR  adalah  untuk  mengidentifikasi tingkat pengembalian yang menjadikan nilai sekarang dari jumlah arus kas masuk tahunan di masa depan tahunan sama dengan pengeluaran kas bersih awal untuk investasi bisnis tersebut. IRR dihitung dengan formula:
0 = 𝑁𝑃𝑉 = ∑ ( ) − 𝐶𝑜 ....... (2)
Dimana:
Ct =  Arus Kas Bersih selama periode t
Co =  Total Investasi awal IRR  = Internal rate of return
t =  jumlah periode waktu
e-ISSN: 2581-1207
Payback Period merupakan teknik penilaian teknik penilaian terhadap jangka waktu (periode) pengembalian investasi suatu proyek atau usaha (Kasmir & Jakfar, 2017) . Formula payback period dihitung dengan cara membagi nilai investasi dengan arus kas masuk ke entitas bisnis. Bisnis layak untuk dijalankan apabila jangka waktu payback period lebih kecil dibandingkan dengan jangka waktu kerja sama pemanfaatan  atau konsesi yang diberikan kepada investor. Payback Period dihitung dengan formula:
𝑃𝑎𝑦𝑏𝑎𝑐𝑘 𝑃𝑒𝑟𝑖𝑜𝑑 = ….. (3)

## Analisis Tingkat Diskon
Tingkat diskonto adalah suatu tingkat imbal balik untuk mengkonversikan nilai di masa depan ke  nilai  sekarang  yang  mencerminkan  nilai  waktu  dari  uang  dan  ketidakpastian  atas terealisasinya  pendapatan  ekonomi  (Otoritas  Jasa  Keuangan,  2020).    Tingkat  Diskonto mencerminkan  biaya  modal  rata-rata  tertimbang  ( weighted  average  cost  of  capital )  yang digunakan  untuk  menghasilkan  arus  kas.  Biaya  modal  untuk  analisis  pada  tulisan  ini menggunakan formula (Frank & Shen, 2016) .
𝑟 = ( 𝑊𝑒 𝑥 𝑟𝑒 ) + (𝑊𝑑 𝑥 𝑑𝑣[1 − 𝑇]) ….. (4)
Dimana:
𝑟 (Tingkat Diskon)  = weighted average cost of capital We =  Persentase pendanaan dari Ekuitas re =  Biaya ekuitas Wd = Persentase pendanaan dari utang dv =  biaya utang T = pajak
Biaya ekuitas (re) dihitung dengan menggunakan rumuas CAPM (Capital Asset Pricing Models.

## Bisnis Hotel
Undang-undang No.10 Tahun 2009 tentang  Kepariwisataan mendefinisikan hotel sebagai usaha yang menyediakan pelayanan penginapan yang dapat dilengkapi dengan pelayanan pariwisata lainnya. Hotel merupakan suatu bisnis yang dikelola dalam rangka menyediakan fasilitas kamar untuk  beristirahat,  makanan  dan  minuman    kepada  orang-orang  yang  sedang  melakukan perjalanan  bisnis maupun rekreasi  dan mampu membayar dengan jumlah yang  wajar sesuai dengan  pelayanan  yang  diterima  (Sulastiyono,  2011).  Hotel  sebagai  sebuah  bangunan  yang didirikan dan dikelola dengan tujuan komersial dengan jalan menyediakan fasilitas penginapan untuk  masyarakat  umum  dengan  rincian  fasilitas  seperti  jasa  penginapan,  jasa  pelayanan, barang bawaan, jasa penyedia  makanan dan minuman, jasa fasilitas perabot dan hiasan, serta jasa  pencucian  pakaian.  Berdasarkan  pengertian  di  atas  dapat  disimpulkan  bahwa  hotel merupakan bisnis yang menyediakan jasa penginapan dan jasa lain dalam rangka mendapatkan manfaat finansial.
Pendapatan hotel berasal dari layanan yang diberikan kepada pelanggan atau tamu hotel. Hotel menghasilkan  pendapatan  dari  berbagai  layanan  yang  diberikan  kepada  tamu  hotel  atau pelanggan. Pendapatan dari bisnis hotel meliputi:
a. Pelayanan akomodasi
Pelayanan ini merupakan pelayanan utama yang diberikan oleh pihak hotel bagi para tamu- tamu yang menginap baik untuk istirahat, tidur, mandi, dan lain-lain.
b. Pelayanan konvensi
Pelayanan  ini  merupakan  pelayanan  hotel  bagi  tamu  yang  hendak  mengadakan  aktivitas pertemuan seperti : seminar, lokakarya, pameran, rapat dinas/instansi dan lain-lain.
c. Pelayanan rekreasi Pelayanan ini merupakan hotel bagi para tamu yang hendak melakukan aktivitas rekreasi misalnya : berbelanja, bersantai, mendengar music, olahraga, makan , minum, dan lain-lain.
Jurnal Manajemen Keuangan Publik Volume 7, No. 2, (p.124-139) e-ISSN: 2581-1207

## METODE PENELITIAN
Penelitian  ini  merupakan  penelitian  kuantitatif  dengan  menggunakan  data  primer  dan  data sekunder.  Data  primer  merupakan  sumber  data  yang  langsung  memberikan  data  kepada pengumpul data  sedangkan data sekunder merupakan data yang telah tersedia sebelumnya dan berupa informasi tentang fakta yang telah terjadi (Sugiono:2018). Data primer dalam analisis ini diperoleh  melalui  wawancara  dengan  pihak-pihak  seperti  pengguna  barang,  pemilik  barang, masyarakat  sekitar  lokasi  objek  penelitian.  Data  Sekunder  diperoleh  dari  berbagai  macam sumber referensi yang didapatkan dari laman web .

## HASIL DAN PEMBAHASAN Profil Objek Analisis
Objek analisis berupa sebagian tanah seluas 4.100 m 2 dan bangunan bekas asrama mahasiswa merupakan milik Kementerian Pendidikan, Kebudayaan, Riset, dan Teknologi terletak di Kota Medan, Provinsi Sumatera Utara. Saat ini Sebagian tanah yang di atas terdapat bangunan asrama dalam keadaan tidak terawat. Detai gambar tanah yang menjadi objek sebagaimana Gambar 1 berikut.
Gambar 1. Objek Penelitian
Gambar 1. Objek Penelitian Sumber: Google Maps: 2023

## Proses Analisis Kelayakan Bisnis BMN
Analisis kelayakan bisnis  dimulai dari permohonan kerja sama pemanfaatan BMN yang diajukan oleh Pengguna Barang (Menteri Keuangan). Permohoan diajukan dalam bentuk proposal kerja sama  pemanfaatan  yang  disampaikan  kepada  Pengelola  Barang  (menteri/pimpinan  lembaga negara).  Inisiator  kerja  sama  pemanfaatan  dapat  berasal  dari  pengguna  barang  atau  calon investor. Pengelola Barang akan menyetujui atau menolak permohonan kerja sama dari calon investor berdasarkan kajian yang dilakukan terhadap proposal yang diajukan oleh pengguna barang atau calon investor (Peraturan Direktur Jenderal Kekayaan Negara, 2020).

## Objek
e-ISSN: 2581-1207
Proposal  rencana  kerja  sama  pemanfaatan  BMN  dibuat  berdasarkan  ketentuan  peraturan perundangan dan diatur secara khusus dalam Peraturan Dirjen Kekayaan Negara nomor 291 tentang Pedoman Analisis Kelayakan Bisnis Proposal Rencana Usaha Kerja Sama Pemanfaatan BMN.  Isi  proposal  rencana  usaha  kerja  sama  pemanfaatan  BMN  meliputi:  surat  pengantar; landasan hukum;  latar belakang, maksud dan tujuan permohonan; deskripsi objek (Peraturan Direktur Jenderal Kekayaan Negara, 2020). Kesesuaian proposal permohonan perlu diteliti guna proses  analisis  kelayakan  bisnis  lebih  lanjut.  Data-data  yang  tidak  ada  dalam  proposal  perlu dilengkapi  oleh  pengguna  barang  atau  calon  investor,  sedangkan  data  yang  sudah  tersedia namun masih perlu klarifikasi lebih lanjut dapat dilakukan klarifikasi  kepada pemohon kerja sama pemanfaatan BMN.
Proses analisis kelayakan bisnis dapat dilakukan dalam dengan berbagai cara. Pemilihan cara dan urutan disesuaikan dengan kebutuhan analisis yang akan dilakukan. Cara analisis aset BMN berupa tanah di kota Medan milik Kementerian Pendidikan, Kebudayaan, Riset, dan Teknologi dapat dilakukan sebagai berikut:
1. Analisis investasi awal calon investor
Analisis  investasi  awal  oleh  calon  investor  meliputi  analisis  biaya  modal  awal  yang dikeluarkan oleh calon investor dalam membangun proyek bisnis dan analisis biaya modal untuk  penggantian  aset  ke  depan.  Investasi  awal  dapat  diketahui  dari  proposal  yang diajukan.  Reviu  atas  proposal  tersebut  dilakukan  dalam  rangka  mendapatkan  besaran belanja modal awal yang  sesuai  dengan  pasar.  Analisis  cadangan  penggantian  dilakukan untuk  menentukan  besaran  biaya  masa  depan  yang  akan  terjadi  untuk  dialokasikan  ke dalam biaya tahunan ( sinking fund ).
2. Analisis pro forma laporan laba rugi Pro  forma  dapat  diartikan  sebagai  metode  penghitungan  hasil  keuangan  dengan menggunakan proyeksi atau asumsi tertentu. Pro forma laporan laba rugi dilakukan untuk memproyeksikan pendapatan, biaya dan pendapatan bersih yang akan dicapai oleh proyek tersebut dimasa-masa yang akan datang. Laporan Laba Rugi dapat dijadikan dasar untuk menganalisis keuangan entitas bisnis yang akan dijalankan oleh calon investor.
3. Menyusun pro forma laporan arus kas Titman  (2018)  menyatakan  bahwa  arus  kas  merupakan  pembentuk  nilai  entitas bisnis(Titman et al., 2018). Arus kas menggambarkan kondisi keuangan yang sebenarnya dari suatu entitas bisnis. Keluar masuk arus kas digambarkan dalam laporan arus kas ( Cash Flow Statement ). Arus kas menggambarkan bagaimana satu entitas bisnis membiayai dan menghasilkan kas. Semua kegiatan yang dilakukan oleh entitas bisnis memerlukan arus kas baik itu untuk kegiatan operasional, pembiyaaan, dan investasi. Pro forma laporan laporan arus kas dilakukan untuk memproyeksikan aliran arus kas dimasa-masa yang akan datang. Aliran  arus  kas  terdiri  dari  aliran  kas  dari  kegiatan  operasional,  kegiatan  investasi,  dan kegiatan  pendanaan.  Proyeksi  arus  kas  di  masa  datang  didasarkan  dari  pasar  atau  data industri perusahaan yang sejenis.
4. Analisis Tingkat Diskon
Tingkat  diskon  merupakan  salah  satu  faktor  yang  penting  dalam  perhitungan  analisis kelayakan bisnis karena tingkat diskon digunakan untuk mengetahui nilai kini atas arus kas yang akan diterima di masa yang akan datang. Tingkat diskon merupakan biaya modal yang digunakan  oleh  calon  investor.  Perhitungan  arus  kas  memerlukan  ketelitian  dan  kehati- hatian  karena  akan  mempengaruhi  hasil  analisis  kelayakan  bisnis.  Metode  yang  akan digunakan untuk menentukan besaran arus kas menggunakan formula weighted average cos of capital (biaya modal rata-rata tertimbang) yaitu rata-rata biaya tertimbang antara biaya modal sendiri dengan biaya utang.
5. Menganalisis Kontribusi Tetap dan  Pembagian Keuntungan. Salah  satu  analisis  yang  penting  dalam  kerja  sama  pemanfaatan  BMN  adalah  analisis Kontribusi Tetap dan Pembagian Keuntungan. Kontribusi Tetap adalah sejumlah uang yang wajib dibayar oleh mitra investor karena menggunakan BMN untuk menjalankan kegiatan
Jurnal Manajemen Keuangan Publik Volume 7, No. 2, (p.124-139) e-ISSN: 2581-1207
bisnis.  Pembagian  Keuntungan  merupakan  pembagian  hasil  keuntungan  berdasarkan persentase  tertentu  yang  telah  disepakati  pada  saat  awal  perjanjian  kerja  sama pemanfaatan BMN.
Kontribusi  Tetap  didasarkan  pada  nilai  wajar  BMN  yang  dijadikan  objek  kerja  sama pemanfaatan  dan  dikalikan  dengan  persentase  tertentu.  Persentase  besaran  KT memperhatikan  kelayakan  keuangan  dari  investor  dan  entitas  bisnis.  Alternatif  dalam melakukan perhitungan persentase dapat didasarkan pada usulan pengguna barang atau calon  investor,  perhitungan  sendiri  oleh  penilai  dengan  mempertimbangkan  kelayakan keuangan bisnis atau kelayakan keuangan investor.
Pembagian keuntungan ditetapkan berdasarkan perhitungan kelayakan keuangan proyek maupun  calon  investor.  Persentase  pembagian  keuntungan  antara  pemerintah  dengan investor dilakukan dengan mempertimbangkan, antara lain:
a. Nilai  investasi  pemerintah  sebesar  nilai  wajar  BMN  yang  dijadikan  Objek  kerja  sama pemanfaatan.
b. Nilai investasi investor.
c. Tingkat risiko yang ditanggung investor.
d. Tingkat IRR dan NPV yang diterima oleh investor.
e. Selisih antara IRR yang diterima investor dengan tingkat diskon yang digunakan:
- Infrastruktur antara 1% sampai dengan 3%.
- Minyak bumi dan gas antara 1% sampai dengan 3%.
- Komersial antara 1% sampai dengan 5%
6. Analisis indikator keuangan Indikator  keuangan  merupakan  ukuran  keuangan  yang  digunakan  untuk  menentukan kinerja kerungan perusahaan atau entitas bisnis. Ukuran-ukuran indikator ada banyak jenis dan macamnya. Indikator keuangan yang digunakan dalam rangka analisis kelayakan bisnis menggunakan 3 (tiga) indikator yaitu Net Present Value (NPV), Internal Rate of Return (IRR), dan Payback Period atau Discounted Payback Period .
7. Menentukan tingkat kapitalisasi pemerintah. Analisis  terakhir  yang  dilakukan  adalah  analisis  terhadap  penerimaan  pemerintah dibandingkan dengan aset yang menjadi bagian dari rencana kerja sama pemanfaatan atau disebut analisis tingkat kapitalisasi pemerintah. Analisis ini dihitung dengan cara membagi penerimaan pemerintah per tahun dengan nilai wajar BMN. Penerimaan pemerintah antara lain kontribusi tetap, pembagian keuntungan, pajak, dan hasil kerja sama pemanfaatan yang akan diterima pemerintah di akhir perjanjian. Tingkat kapitalisasi dihitung  setelah masa payback period .
Analisis Kelayakan Bisnis Analisis investasi awal calon investor Investasi awal ( initial outlay ) calon mitra dihitung berdasarkan rencana investasi pembangunan hotel  berikut  fasilitasnya  yang  akan  dilakukan  calon  investor.  Berdasarkan  rencana penyelesaian  pembangunan  Hotel  beserta  fasilitasnya,  maka  nilai  investasi  awal  sebesar Rp85.819.484.970,00 dengan rincian sebagai sebagaimana Tabel 1 berikut.
Tabel 1. Investasi Awal Calon Mitra
Sumber: proposal investor diolah penulis, 2023
Uraian Tahun ke-1 Bangunan (Konstruksi) 71.500.000.000 Furniture dan Peralatan Kantor 4.206.000.000 Kompensasi awal untuk 3.783.750.000 Contingencies Biaya Konstruksi 1.372.000.000 IDC 4.957.734.970 Jumlah 85.819.484.970

## Analisis pro forma laporan laba rugi
Laporan laba rugi merupakan bagian dari laporan keuangan suatu entitas yang dihasilkan pada suatu  periode  akuntansi  yang  menjabarkan  unsur-unsur  pendapatan  dan  beban  perusahaan sehingga  menghasilkan  suatu  laba  bersih.  Tahap  pertama  yang  perlu  dilakukan  adalah menentukan  pendapatan dari  rencana  bisnis  yang  akan  dibangun.  Berdasarkan  permohonan pemohon kerja sama bisnis, maka bentuk usaha yang akan dibuat adalah berupa hotel.
Kertas  kerja  analisis  kelayakan  bisnis  dapat  dilakukan  dalam  beberapa  asumsi  diantaranya asumsi pesimis, moderat dan optimis. Berdasarkan data yang diperoleh dan asumsi yang dibuat, penulis  menggunakan  asumsi  moderat.  Pendapatan  hotel  dengan  asumsi  moderat  dapat diidentifikasi sebagai berikut.

## a. Pendapatan kamar
Pendapatan  sewa  kamar  hotel  merupakan  pendapatan  utama  dari  bisnis  perhotelan.  Tinggi rendahnya  pendapatan  kamar  akan  menentukan  seberapa  besar  pendapatan  hotel  secara keseluruhan. Proyeksi pendapatan sewa kamar hotel didapatkan dari pemohon kerja sama yang disesuaikan dengan data pasar tarif sewa kamar hotel di kota Medan, sedangkan jumlah kamar hotel didasarkan pada data rencana pembangunan hotel pada proposal kerja sama bisnis.
Faktanya, tingkat hunian hotel tidak akan selalu penuh karena ada kemungkinan kamar hotel kosong disebabkan oleh tidak ada penyewa, renovasi kamar  sehingga tidak dapat disewakan dan  lain  sebagainya.  Di  samping  itu,  terdapat  kemungkinan  penyewa  tidak  membayar  biaya sewa karena wan prestasi. Untuk itu, pendapatan kamar hotel harus di kurangi dengan tingkat kekosongan dan ketidakmampuan dalam menagih sewa ( vacancy rate and collection loss ).
Berdasarkan proposal kerja sama bisnis jumlah kamar hotel sebanyak 100 kamar hotel bintang tiga tarif sewa kamar di kota Medan per  tahun mengalami kenaikan dengan data pasar yang diambil  dari  tahun  2021  sampai  dengan  2024,  dimana  pada  2024  sewa  kamar  hotel  di asumsikan sebesar Rp350.000,00 dengan kenaikan 5% per tahun berdasarkan rata-rata inflasi tahunan. Vacancy rate  and collection  loss berdasarkan  data  pasar  diasumsikan  sebesar  50 % untuk tahun pertama dan 30% dari jumlah kamar untuk tahun berikutnya. Berdasarkan data di atas total pendapatan dari sewa kamar satu tahun sebesar Rp6.387.500.000,-
b. Pendapatan meeting room
Meeting room (ruang pertemuan) merupakan jenis ruang pertemuan yang disediakan oleh hotel untuk  melengkapi  bisnis hotel  dalam  bentuk  ruangan  dengan  kapasitas  yang  kecil  ditambah berbagai  fasilitas  yang  dibutuhkan.  Ruang  pertemuan  disewakan  untuk  umum  sehingga menghasilkan pendapatan hotel.
Berdasarkan desain hotel yang disampaikan oleh calon investor, jumlah ruang pertemuan yang akan dibangun sebanyak 5 unit. Tingkat hunian/keterisian ruang pertemuan diasumsikan sama dengan kamar hotel, yaitu tahun pertama sebanyak 50% tahun selanjutnya sebanyak 70%. Biaya sewa yang dibebankan kepada penyewa ruang pertemuan sebesar Rp198.000/pax/hari. Biaya sewa per pax perhari mengalami kenaikan sebesar 5% pertahun didasarkan pada tingkat inflasi rata-rata kota Medan. Berdasarkan data di atas total pendapatan dari sewa ruang pertemuan awal tahun beroperasi sebesar Rp903.375.000,-

## c. Pendapatan convention
Convention room hotel adalah sebuah ruangan yang digunakan untuk kegiatan pertemuan yang akan dihadiri oleh suatu kelompok untuk bertukar pikiran, pandangan, mendapatkan informasi terbaru,  serta  membahas  rencana  dan  fakta untuk kepentingan  bersama.  Menurut  data  yang disampaikan oleh calon investor melalui proposal pengajuan kerja sama, hotel akan memiliki 2 (dua) ruang convention . Berdasarkan sumber dari proposal rencana usaha yang disampaikan
Jurnal Manajemen Keuangan Publik Volume 7, No. 2, (p.124-139) e-ISSN: 2581-1207
oleh calon investor dan validasi data oleh Penilai Pemerintah, tarif sewa perminggu untuk satu ruang  konvensi  di  kota  Medan  sebesar  Rp250.000.000,-.  Tingkat  keterisian  ruangan  kurang lebih  80%.  Apabila  dalam  satu  tahun  ada  52  minggu,  maka  pendapatan  ruang  konvensi  per tahun sebesar Rp20.800.000.000,-.
d. Pendapatan sewa ruang kantor
Bangunan hotel juga direncanakan mempunyai ruangan untuk perkantoran. Menurut data yang disampaikan oleh calon investor melalui proposal pengajuan kerja sama, hotel akan memiliki ruangan  untuk  perkantoran  yang  dapat  disewakan  seluas  800m 2 .  Berdasarkan  sumber  dari proposal rencana  usaha yang disampaikan oleh calon  investor dan  validasi  data  oleh  Penilai Pemerintah,  tarif  sewa  permeter  persegi/bulan  untuk  ruang  kantor  di  Kota  Medan  sebesar Rp150.000,-.  Apabila  tingkat  keterisian  ruang  ruang  kantor  sebesar  65%  di  tahun  pertama, maka pendapatan sewa ruang perkantor pertahun adalah  Rp936.000.000,-.
e. Pendapatan dari food mall
Bisnis perhotelan yang akan dibangun oleh calon investor juga merencanakan pembangunan food mall . Food mall merupakan konsep penyewaan ruangan untuk penyewa yang akan menjual makanan dengan berbagi jenis makanan dan minuman yang dijual kepada konsumen.
Berdasarkan proposal yang disampaikan oleh calon investor melalui proposal pengajuan kerja sama, hotel akan memiliki penyewa untuk food mall sebanyak 30 penyewa. Berdasarkan sumber dari proposal rencana usaha yang disampaikan oleh calon investor dan validasi data oleh Penilai Pemerintah,  tarif  sewa food  mall per  penyewa  di  Kota  Medan  sebesar  Rp200.000,-.  Apabila tingkat keterisian ruang ruang kantor sebesar 50% di tahun pertama, maka pendapatan sewa dari food mall per tahun adalah  Rp1.095.000.000,-.
f. pendapatan dari penjualan makanan dan minuman (food and beverage) Pendapatan  lain  yang  cukup  besar  dari  bisnis  perhotelan  yang  akan  dibangun  adalah pendapatan dari penjualan makanan dan minuman. Layanan makanan dan minuman di hotel merupakan layanan serta penyajian dari suatu makanan atau hidangan kepada pelanggan atau tamu  hotel.  Layanan food  and  beverage dapat  meliputi  restoran,  bar, banquet dan  lain sebagainya.  Berdasarkan  proposal  yang  disampaikan  oleh  calon  investor  melalui  proposal pengajuan  kerja  sama,  hotel  akan  mendapatkan  pendapatan  dari  jasa  layanan  makanan  dan minuman sebesar Rp3.832.500.000,-.

## g. Pendapatan lain-lain
Selain  pendapatan-pendapatan  di  atas,  hotel  juga  akan  mendapatkan  pendapatan  lain-lain, diantaranya jasa laundry, area parkir dan lain-lain. Berdasarkan asumsi yang disampaikan dari calon  investor  dan  data  yang  ada  di  pasar  dengan  model  bisnis  hotel  yang  dipilih,  maka pendapatan lain-lain diperkirakan sebesar Rp319.375.000,-
Analisis  selanjutnya  dilakukan  untuk  menentukan  perkiraan  biaya  yang  akan  timbul  dari aktivitas untuk menghasilkan pendapatan. Biaya-biaya yang akan timbul antara lain:
a. Biaya Operasional Tetap
Biaya tetap adalah biaya yang tidak berubah seiring dengan berubahnya output dan hanya dapat dihilangkan  dengan  cara  penutupan  bisnis (Pindyck  &  Rubinfield,  2018) .  Bisnis  perhotelan mempunyai biaya-biaya tetap sebagai berikut:
- Biaya gaji, honor dan lain-lain
Biaya  gaji  merupakan  biaya  yang  dibayarkan  kepada  pegawai  hotel  mulai  dari  pimpinan tertinggi  sampai  dengan  karyawan  paling  bawah.  Honor  diberikan  kepada  pihak  yang memberikan layanan di hotel namun bukan merupakan pegawai tetap. Gaji honor dan biaya lain dalam satu tahun sebesar Rp1.996.352.000,-.
Kenaikan biaya gaji, honor, dan lain-lain diasumsikan sebesar 1,36%.
- Perawatan rutin
e-ISSN: 2581-1207
Perawatan rutin merupakan biaya yang dikeluarkan untuk merawat fasilitas hotel agar dapat berfungsi sesuai standar. Perawatan meliputi perawatan kamar, lift, perawatan mesin, dan lain sebagainya. Biaya perawatan rutin hotel tahun 2021 sebesar Rp685.475.000,- atau 2% dari total pendapatan.
- Pajak Bumi dan Bangunan
Pajak  Bumi  Bangunan  (PBB)  merupakan  sebuah  biaya  yang  harus  disetorkan  atas keberadaan  tanah  dan  bangunan  yang  memberikan  keuntungan  dan  kedudukan  sosial ekonomi  bagi  seseorang  ataupun  badan.  PBB  atas  tanah  dan  bangunan  hotel  tahun  2021 sebesar Rp355.549.409,- didapatkan dari 0,275% tarif PBB dengan Nilai Jual Pajak (NJOP) di atas 4 miliar di Kota Medan.

## b. Biaya Operasional Variabel
Biaya  operasional  variabel  yang  muncul  antara  lain;  biaya  utilitas,  biaya  marketing,  biaya administrasi, dan biaya lainnya. Total biaya variabel tahun pertama sebesar Rp8.568.437.500,-
c. Biaya Kontribusi Tetap
Kontribusi  tetap  adalah  pembayaran  minimal  yang  dibayarkan  kepada  pemerintah  tanpa melihat kondisi dan tingkat keuntungan atau kerugian yang dialami mitra, dan harus disetorkan ke  kas  umum  negara (Azka  &  Marliyati,  2014) . Biaya  kontribusi  tetap  tahun  pertama  sebesar Rp410.000.000,-.  Berdasarkan  Keputusan  Dirjen  nomor  291/KN/2020,  besaran  kontribusi tetap  atas  BMN  berupa  tanah  diperhitungkan  mengalami  kenaikan  tahunan  dengan mempertimbangkan  estimasi  tingkat  inflasi.  Estimasi  tingkat  inflasi  berdasarkan  rata-rata tingkat  inflasi  dari  kabupaten  atau  kota  sekurang-kurangnya  selama  tiga  tahun  terakhir. Berdasarkan perhitungan tingkat inflasi kota Medan selama tiga tahun terakhir sebesar 1,62%. Apabila  jumlah  kontribusi  tetap  tahun  pertama  sebesar  Rp410.000.000  dan  mengalami kenaikan sebesar 1,62% selama 20 tahun, maka besaran kontribusi tetap yang akan diterima pemerintah  sebesar  Rp13.288.000.000,-.  Detail  perhitungan  kertas  kerja  analisis  pro  forma Laporan Laba Rugi selama masa konsesi kerja sama pemanfaatan terdapat pada Lampiran 1.

## Analisis pro forma laporan arus kas
Laporan arus kas merupakan bagian dari laporan keuangan suatu entitas yang dihasilkan pada suatu  periode  akuntansi  yang  menjabarkan  unsur-unsur  kegiatan  operasional,  investasi,  dan pendanaan. Ada dua cara dalam menyusun laporan arus kas yaitu metode langsung dan metode tidak  langsung.  Pada  tulisan  ini,  analisis  arus  kas  yang  digunakan  menggunakan  metode langsung.
a. Arus kas dari kegiatan operasi
Perhitungan  arus  kas  dimulai  dari  pendapatan  bersih  ( earning  after  tax )  kemudian disesuaikan dengan depresiasi dan amortisasi, dan beban bunga.
Berdasarkan  perhitungan  didapatkan  arus  kas  dari  kegiatan  operasi  sebesar  Rp  0  untuk tahun  pertama  dan  kedua,  karena  proyek  masih  dalam  tahap  pembangunan.  Pada  tahun ketiga arus kas bersih sebesar Rp9.964.000.000,-. Perhitungan dilakukan sampai tahun ke- 20 .

## b. Arus kas dari kegiatan investasi
Komponen  perhitungan  arus  kas  terdiri  dari  belanja  modal  dan  cadangan  penggantian. Berdasarkan perhitungan didapatkan arus kas dari kegiatan investasi pada tahun pertama arus kas bersih keluar sebesar -Rp85.819.000.000,-. Perhitungan dilakukan sampai tahun ke- 20.
Jurnal Manajemen Keuangan Publik Volume 7, No. 2, (p.124-139) e-ISSN: 2581-1207
c. Arus kas dari kegiatan pendanaan.
Arus kas dari kegiatan pendanaan tidak diperhitungkan dalam menghitung arus kas bersih karena berdasarkan regulasi beban bunga tidak dapat diakui sebagai beban dalam kerja sama pemanfaatan BMN.
Detail  perhitungan kertas  kerja analisis  pro forma Laporan Laba  Rugi selama  masa  konsensi kerja sama pemanfaatan sebagaimana pada Lampiran 2.

## Analisis tingkat diskon
Berdasarkan hasil analisis tingkat diskon ditetapkan sebesar 9,19%. Tingkat diskon diperoleh dengan menggunakan perhitungan biaya modal rata-rata tertimbang/ Weighted Average Cost of Capital (WACC). Perhitungan dimulai dari perhitungan biaya modal sendiri ( Cost of Equity ). Besaran  biaya  ekuitas  dihitung  dengan  model Capital  Asset  Pricing  Model (CAPM) sebagai berikut:
r e =  Rf + ( β x RPm ) – RBDS
=  7,15% + (0,74 x 5,98%) – 1,57%
=  10,02 %
Selanjutnya dihitung tingkat diskon sebesar biaya modalnya yaitu:
𝑟 =  ( W e x r e ) + ( W d  X dv (1-T) ) =  ( 75,00% x 10,02%) + (25,00% x [8,58% x (1 – 22%)) =  9,19%
Analisis pembayaran kepada pemerintah (Kontribusi Tetap dan Pembagian Keuntungan) Penerimaan pemerintah dari kerja sama pemanfaatan BMN didapatkan dari beberapa sumber. Sumber pertama dari pembayaran Kontribusi Tetap. Kontribusi Tetap dibayarkan setiap tahun berdasarkan  formula  persentase  Kontribusi  Tetap  dikalikan  dengan  nilai  wajar  BMN. Pembayaran tiap tahun selalu naik menyesuaikan dengan tingkat inflasi di kota BMN berada. Apabila dihitung selama selama masa konsesi selama 20 tahun dengan asumsi tingkat inflasi sebesar 1,36 % maka Kontribusi Tetap yang didapatkan Pemerintah sebesar Rp 13,288 milyar.
Penerimaan  kedua  yang  didapatkan  oleh  pemerintah  berupa  pembagian  keuntungan. Pembagian  ini  dilakukan  apabila  proyek  kerja  sama  menghasilkan  keuntungan.  Berdasarkan kertas kerja analisis kelayakan bisnis, pembagian keuntungan 37,35% untuk pemerintah dan 62,25% untuk calon investor. Apabila pembagian keuntungan pemerintah dihitung selama masa konsesi 20 tahun maka pemerintah akan mendapatkan Rp189,250 miliar.
Berdasarkan  perhitungan  yang  dilakukan  berdasarkan  asumsi-asumsi  yang  dibuat,  maka pembayaran kepada pemerintah dalam 20 tahun ke depan sebesar Rp202,539 miliar.

## Analisis indikator keuangan
Analisis  indikator  keuangan  dilakukan  terhadap  3  (tiga)  pihak  yaitu  entitas  bisnis  (rencana proyek kerja sama), calon investor, dan pemerintah. Indikator yang digunakan meliputi: arus kas bersih (NPV), tingkat pengembalian internal (IRR), periode pengembalian ( payback period ) dan periode pengembalian yang didiskontokan ( discounted payback period ) Berdasarkan kertas kerja  analisis  kelayakan  bisnis  dapat  disimpulkan  kelayakan  dari  sisi  finansial  sebagaimana Tabel 2 berikut.
Tabel 2 Indikator Keuangan

## Sumber: diolah penulis, 2023

## Analisis tingkat kapitalisasi pemerintah
Tingkat kapitalisasi pemerintah merupakan persentase tertentu yang dihasilkan dari membagi manfaat yang diterima pemerintah dengan nilai wajar aset pemerintah yang dikerjasamakan. Berdasarkan  kerta  kerja  analisis  kelayakan  binis,  manfaat  yang  diterima  pemerintah  berasal dari:  Kontribusi  Tetap,  Pembagian  Keuntungan,  nilai  sisa  bangunan  di  akhir  tahun  konsesi, Penerimaan  dari  PPh  Badan,  Penerimaan  dari  PBB,  Penerimaan  dari  PPh  Karyawan  sebesar Rp18,736  milyar.  Sebagai  penyebut  adalah  nilai  wajar  BMN.  Berdasarkan  penilaian  yang dilakukan, nilai wajar atas objek penilaian berupa tanah di Kota Medan sebesar Rp80,881 milyar sebagaimana  Lampiran 3.  Berdasarkan data  tersebut tingkat kapitalisasi pemerintah sebesar 28%.

## SIMPULAN, SARAN, DAN REKOMENDASI
Berdasarkan analisis yang dilakukan terhadap proposal permohonan, analisis perhitungan, dan asumsi yang dibangun oleh penulis didapatkan bahwa:
a. Rencana proyek yang akan dijalankan memiliki NPV sebesar Rp Rp117.979jt lebih besar dari  nol,  IRR  sebesar  21,85%  lebih  besar  dari  biaya  modal  ( cost  of  capital )  sebesar 9,19%, paypback period selama 7 tahun dan discounted paypback period selama 8 tahun atau lebih kecil dari masa konsesi yaitu 20 tahun, sehingga rencana bisnis tersebut layak untuk dijalan.
b. Investor akan mendapatkan NPV sebesar Rp41.860jt lebih besar dari nol , IRR sebesar 14,35% lebih besar dari biaya modal ( cost of capital ), payback period selama 9 tahun dan discounted paypback period selama 13 tahun atau lebih kecil dari dalam masa konsesi yaitu 20 tahun, sehingga rencana bisnis tersebut layak untuk diteruskan oleh investor.
c. Pemerintah akan mendapatkan yield (manfaat) sebesar  28%.
Berdasarkan analisis keuangan dan manfaat terhadap tiga pihak, yaitu rencana bisnis (proyek), calon investor, dan pemerintah dapat disimpulkan bahwa rencana proyek tersebut layak untuk dijalankan.

## DAFTAR PUSTAKA
Azka, N. D., & Marliyati, M. (2014). Penilaian Kelayakan Usaha Atas Kerjasama Pemanfaatan Aset Tetap Milik Negara (Vol. 2, Issue 2).
Varibel Discount Rate 9,19% Risk Premium (Manajemen Fee) 10,00% Rencana Bisnis (Proyek) Net Present Value Rp117.979jt Internal Rate of Return 21,85% Payback Period 7 tahun Discounted Payback Period 8 tahun Calon Investor Net Present Value Rp41.860jt Internal Rate of Return 14,35% Payback Period 9 tahun Discounted Payback Period 13 tahun Margin IRR 5% Pemerintah Penerimaan Rp18.736jt Yield 28%
Jurnal Manajemen Keuangan Publik Volume 7, No. 2, (p.124-139) e-ISSN: 2581-1207
Badrud Duja. (2016, December). Kajian PNBP Pengelolaan BMN Dalam Rangka Meningkatkan Peranan DJKN Sebagai Revenue Center . Https://Www.Djkn.Kemenkeu.Go.Id/. Dai, H., Li, N., Wang, Y., & Zhao, X. (2022). The Analysis of Three Main Investment Criteria: NPV IRR and Payback Period .
Peraturan  Direktur  Jenderal  Kekayaan  Negara.  (2020).  Pedoman  Analisis  Kelayakan  Bisnis Proposal  Rencana  Usaha  Kerja  Sama  Pemanfaatan  Barang  Milik  Negara.  In Direktrorat Jenderal Kekayaan Negara (pp. 10–11). Direktorat Jenderal kekayaan Negara. Djamin,  Z.  (2003).  Perencanaan  dan  Analisa  Proyek.  In Lembaga  Penerbit  Fakultas  Ekonomi Universitas Indonesia. Jakarta (Edisi Ketiga). LP FE-UI. Frank, M. Z., & Shen, T. (2016). Investment and the weighted average cost of capital. Journal of Financial Economics , 119 (2), 300–315. https://doi.org/10.1016/j.jfineco.2015.09.001 Investopedia. (2023, December). Net Present Value .
Https://Www.Investopedia.Com/Terms/n/Npv.Asp.
Jnr, E. L. Q. (1996). Development projects through build-operate schemes: their role and place in developing countries. International Journal of Project Management , 14 (1), 47–52. Kasmir, K., & Jakfar, J. (2017). Studi Kelayakan Bisnis: Edisi Revisi (Edisi Revisi). Kencana. LKPP Audited 2021. (2022). Laporan Keuangan Pemerintah Pusat Tahun 2021. In Pemerintah Republik Indonesia . LKPP Audited 2022. (2023). Laporan Keuangan Pemerintah Pusat Tahun 2022. In Pemerintah Indonesia (p. 376). Pemerintah Republik Indonesia. Otoritas Jasa Keuangan. (2020). Otoritas Jasa Keuangan. In Otoritas Jasa Keuangan . Peraturan  Menteri Keuangan, Pub. L. No. 71/PMK.06/2016, Pemerintah Indonesia (2016). PMK 115/PMK.06/2020, Pub. L. No. 115, Pemerintah Indonesia (2020). Standar Akuntansi Pemerintah, Pub. L. No. 71 Tahun 2010, Pemerintah Indonesia (2010).
Pindyck,  R. S.,  & Rubinfield,  D.  L.  (2018). Microeconomics (Ninth Edition).  Perason  Education Limited.
Subagyo, A. (2007). Studi Kelayakan:Teori dan Aplikasi (Pertama). Elex Media Komputindo. Sulastiyono,  A.  (2011).  Seri  manajemen  usaha  jasa  sarana  pariwisata  dan  akomodasi: Manajemen penyelenggaraan hotel. Bandung: Alfabeta . Titman, S., Keown, A. J., & Martin, J. D. (2018). Financial Management: Principles and Applications (Thirtheenth Edition). Pearson Educational Limited.
Lampiran 1 Lampiran 2 Lampiran 3
Sumber: Laporan Penilaian BMN Berupa Sebagian Tanah Dan Bangunan Dalam Milik Kementerian Pendidikan, Kebudayaan, Riset, dan Teknologi Tahun 2021
TAHUN 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035 2036 2037 2038 2039 2040 2041
TAHUN KE- 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20
PROYEKSI LABA RUGI PENDAPATAN 964.929 - - 34.274 39.927 41.423 42.979 44.599 46.286 48.041 49.869 51.771 53.753 55.817 57.966 60.205 62.537 64.966 67.498 70.136 72.885 BIAYA Biaya Operasional Variabel (241.232) - - (8.568) (9.982) (10.356) (10.745) (11.150) (11.571) (12.010) (12.467) (12.943) (13.438) (13.954) (14.491) (15.051) (15.634) (16.242) (16.874) (17.534) (18.221) Biaya Gaji, Honor, dsb (40.406) - - (1.996) (2.024) (2.051) (2.079) (2.107) (2.136) (2.165) (2.194) (2.224) (2.254) (2.285) (2.316) (2.348) (2.380) (2.412) (2.445) (2.478) (2.512) Perawatan Rutin (19.299) - - (685,5) (798,5) (828,5) (859,6) (892,0) (925,7) (960,8) (997,4) (1.035,4) (1.075,1) (1.116,3) (1.159,3) (1.204,1) (1.250,7) (1.299,3) (1.350,0) (1.402,7) (1.457,7) Operasional Ruangan USU (5.307) - - (188,5) (219,6) (227,8) (236,4) (245,3) (254,6) (264,2) (274,3) (284,7) (295,6) (307,0) (318,8) (331,1) (344,0) (357,3) (371,2) (385,7) (400,9) Biaya PBB (7.196) - - (356) (360) (365) (370) (375) (380) (386) (391) (396) (402) (407) (413) (418) (424) (430) (435) (441) (447) Biaya Kontribusi Tetap (13.288) - - (410) (437) (465) (495) (527) (562) (598) (637) (679) (723) (770) (820) (873) (930) (990) (1.054) (1.123) (1.196) Jumlah Beban (326.728) - - (12.204) (13.820) (14.293) (14.785) (15.297) (15.830) (16.384) (16.961) (17.562) (18.188) (18.839) (19.518) (20.225) (20.962) (21.730) (22.530) (23.365) (24.235) EBITDA 638.201 - - 22.069 26.106 27.129 28.194 29.302 30.456 31.657 32.907 34.210 35.565 36.977 38.448 39.979 41.575 43.236 44.968 46.771 48.650 Depresiasi & Amortisasi (77.827) - - (4.438) (4.438) (4.438) (4.438) (4.438) (4.438) (4.438) (4.438) (3.878) (4.179) (4.179) (4.179) (4.179) (4.179) (4.179) (4.179) (4.514) (4.677) EBIT 560.375 - - 17.631 21.668 22.691 23.756 24.864 26.018 27.219 28.469 30.332 31.387 32.799 34.269 35.801 37.396 39.058 40.789 42.257 43.973 Beban Bunga (14.570) - - (4.857) (3.885) (2.914) (1.943) (971) - - - - - - - - - - - - - EBT 545.805 - - 12.775 17.783 19.777 21.813 23.893 26.018 27.219 28.469 30.332 31.387 32.799 34.269 35.801 37.396 39.058 40.789 42.257 43.973 Pajak 22% (120.077) - - (2.810) (3.912) (4.351) (4.799) (5.256) (5.724) (5.988) (6.263) (6.673) (6.905) (7.216) (7.539) (7.876) (8.227) (8.593) (8.974) (9.297) (9.674) Net Profit (EAT) 425.728 - - 9.964 13.871 15.426 17.014 18.636 20.294 21.231 22.206 23.659 24.482 25.583 26.730 27.924 29.169 30.465 31.815 32.960 34.299 PROYEKSI LABA RUGI - ALTERNATIF MODERAT (Dalam Juta Rupiah) PROYEKSI ARUS KAS - ALTERNATIF MODERAT TAHUN 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035 2036 2037 2038 2039 2040 2041
TAHUN KE- 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20
Arus Kas dari Operasi EAT 425.728 - 9.964 13.871 15.426 17.014 18.636 20.294 21.231 22.206 23.659 24.482 25.583 26.730 27.924 29.169 30.465 31.815 32.960 34.299 Depresiasi & Amortisasi 77.827 - 4.438 4.438 4.438 4.438 4.438 4.438 4.438 4.438 3.878 4.179 4.179 4.179 4.179 4.179 4.179 4.179 4.514 4.677 Beban Bunga 14.570 - 4.857 3.885 2.914 1.943 971 - - - - - - - - - - - - - Jumlah Arus Kas dari Kegiatan Operasi 518.124 - 19.259 22.194 22.778 23.395 24.046 24.732 25.669 26.644 27.537 28.660 29.762 30.909 32.103 33.348 34.644 35.994 37.474 38.976 - Arus Kas dari Kegiatan Investasi - Belanja Modal (Capital Expenditure) (85.819) (85.819) - - - - - Belanja Modal (Capital Expenditure) - Penggantian (14.374) - - - - - - - - - (2.407) - - - - - - - (2.682) (9.285) - Cadangan Penggantian (11.435) - - (674) (674) (674) (674) (674) (674) (674) (674) (704) (704) (704) (704) (704) (704) (704) (704) (408) - Pencairan Cadangan Penggantian 14.374 - - - - - - - - - 2.407 - - - - - - - 2.682 9.285 - Jumlah Arus Kas dari Kegiatan Investasi (97.254) (85.819) - (674) (674) (674) (674) (674) (674) (674) (674) (704) (704) (704) (704) (704) (704) (704) (704) (408) - Arus Kas dari Kegiatan Operasi dan Kegiatan Investasi 420.870 (85.819) - 18.585 21.520 22.104 22.721 23.372 24.058 24.995 25.970 26.832 27.956 29.057 30.204 31.399 32.643 33.939 35.290 37.066 38.976 Akumulasi Arus kas (85.819) (85.819) (67.234) (45.714) (23.610) (889) 22.483 46.541 71.536 97.506 124.338 152.295 181.352 211.556 242.955 275.599 309.538 344.828 381.894 420.870 No. Luas (m2) I Tanah 4.100 II Bangunan 1. Bangunan I Eks Asrama Mahasiswa 1.520 1.030.264.000 2. Bangunan II Eks Asrama Mahasiswa 1.520 1.030.264.000 3. Bangunan III Eks Asrama Mahasiswa 1.520 1.030.264.000 TOTAL NILAI WAJAR REKAPITULASI NILAI WAJAR TANAH DAN BANGUNAN Kementerian Pendidikan dan Kebudayaan Kota Medan Sumatera Utara Objek Penilaian Nilai Wajar (Rp) 57.790.694.000 3.090.792.000 60.881.486.000