## PENERAPAN PP NO. 64 TAHUN 2021 (UU CIPTA KERJA) TERHADAP KEDUDUKAN BANK TANAH DI INDONESIA
I Nyoman Mertayasa
Program Studi Magister Hukum, Pascasarjana, Universitas Mahendradatta, nyomanmertayasa1977@gmail.com
Gusti Ayu Kade Komalasari
Program Studi Magister Hukum, Pascasarjana, Universitas Mahendradatta, komalasari_51@yahoo.com

## ABSTRAK
Undang-Undang  Cipta  Kerja  Nomor  11  Tahun  2020  juga  mengatur  mengenai  Pertanahan  yang termuat dalam Bagian Keempat. Undang-undang ini mengatur kewenangan Negara dalam mengatur peruntukan,  penggunaan  dan  pengelolaan tanah. Sebagaimana  diatur  dalam  Peraturan  Pemerintah Nomor  64  Tahun  2021  Tentang  Badan  Bank  Tanah,  yang  dibentuk  oleh  Pemerintah  Pusat  dengan diberi  kewenangan  khusus  untuk  mengelola  tanah.  Bank  Tanah  berfungsi  membentuk  strategi pengelolaan  tanah  untuk  dapat  mengembangkan  penggunaan  tanah  yang  optimal,  agar  dapat berpengaruh  mempermudah  masuknya  investasi  ke  Indonesia,  juga  mampu  menghindarkan pembengkakan pembiayaan dalam pembebasan tanah, penelantaran tanah serta sengketa tanah.
Kata kunci: Bank tanah, Cipta kerja, Investasi.

## PENDAHULUAN
Tanah memiliki kedudukan yang strategis bagi bangsa dan negara. Selain itu tanah bagi rakyat Indonesia mengandung nilai sosial, ekonomi dan budaya. Nilai ekonomi tanah adalah bahwa  tanah  merupakan  unsur  utama  dalam  produksi,  meningkatnya  nilai  tanah  dapat dilakukan melalui usaha pertanian dan perkebunan, sedangkan Nilai sosial tanah adalah bahwa tanah sebagai unsur penting dalam melakukan hubungan sosial dan keberlanjutan hidup. Nilai budaya tanah adalah bahwa tanah merupakan medium untuk membentuk cipta, cita karya dan rasa  oleh  lintas  generasi. 1 Dasar  konstitusional  pengaturan  tentang  tanah  dapat  dilihat  pada Pasal 33 ayat (3) Undang-Undang Dasar Negara Republik Indonesia Tahun 1945 (UUD NRI 1945), yang kemudian di implementasikan oleh Undang-undang Nomor 5 Tahun 1960 Tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (UUPA) pada pasal 2 ayat (1) UUPA yang mengatur bahwa  atas  dasar  ketentuan  dalam  Pasal  33  ayat  (3)  Undang-Undang  Dasar  dan  hal-hal sebagaimana dimaksud dalam Pasal 1, bumi, air dan ruang angkasa, termasuk kekayaan alam yang  terkandung  di  dalamnya  itu  pada  tingkatan  tertinggi  dikuasai  oleh  negara  sebagai organisasi kekuasaan seluruh rakyat.
Pemerintah  Indonesia  saat  ini  sedang  gencar-gencarnya  melaksanakan  pembangunan infrastruktur  untuk  peningkatan  ekonomi. 2 Pembangunan  merupakan  upaya  manusia  dalam
1 Winahayu  Erwiningsih dan Fakhrisya  Zaili  Sailan,  2019, Hukum Agraria  Dasar  dasar  dan  Penerapannya, FH  UII  Press, Yogyakrta, hlm. 23-24.
2 Setiowati  dan  Arief  Syaifullah,  2019, Urgensi  Dokumen  Perencanaan  Sebagai  Solusi  Permasalahan  Pengadaan  Tanah, STPN, Yogyakarta, hal. 1.
mengelola dan  memanfaatkan sumber daya untuk dipergunakan bagi  pemenuhan kebutuhan dan peningkatan kesejahteraan hidup. Pengadaan tanah untuk ketersediaan tanah selain harus mendapat dukungan dari pemerintah juga harus mendapatkan partisipasi masyarakat pemilik tanah. Hal ini dapat diartikan bahwa pemerintah dan pemilik tanah secara nyata berkolaborasi menyediakan  seluas  luasnya  tanah  untuk  pembangunan.  Harapannya,  masyarakat  secara sukarela bersedia melepaskan tanahnya dengan mengedepankan prinsip sosial dan mendapat keuntungan.
Keberadaan Bank Tanah ini merupakan salah satu bagian terobosan pemerintah dalam usahanya  menyediakan  tanah  untuk  kepentingan  umum  dan  kepentingan  masyarakat  yang membutuhkan tanah. Khusus untuk kepentingan umum, keberadaan Bank Tanah akan sangat membantu  pemerintah. 3 untuk  memperoleh  tanah  yang  nantinya  dibangun  untuk  fasilitas umum seperti jalan, infrastruktur, rumah sakit, kantor pemerintah, dan sebagainya. Lembaga ini jika memang dilaksanakan sebagaimana mestinya akan mengurangi perkara keberatan nilai ganti rugi tanah untuk kepentingan umum (konsinyasi) di Pengadilan. Adanya bank tanah maka akan terwujud prinsip efisiensi dalam perolehan tanah untuk kepentingan umum karena tanpa mengikutsertakan pengadilan yang pada umumnya terjadi proses keberatan dan pembayaran uang  ganti  rugi/  konsinyasi. 4 Menurut  Menteri  Agraria  dan  Tata  Ruang/Kepala  Badan Pertanahan  Nasional  yang  selanjutnya  disebut  Menteri  ATR/BPN,  Kementerian  ATR/BPN berfungsi sebagai regulator dan manager. Selama ini fungsi manager tidak berjalan karena tidak memiliki tanah yang bisa digunakan untuk kepentingan umum. Bank Tanah sangat dibutuhkan dan  tujuannya,  antara  lain  untuk  memfasilitasi  investasi,  kepentingan  umum  seperti  taman, perumahan rakyat, dan reformasi agraria.
Pembentukan  bank  tanah  sendiri  terkait  dengan  permasalahan  dalam  pengadaan  tanah dewasa  ini  akibat  pergeseran  pandangan  tentang  tanah  sebagai  komoditas  strategis.  Hal  ini memicu terjadinya liberalisasi tanah yang mengakibatkan harga tanah melambung tinggi akibat permainan para spekulan tanah sehingga proyek-proyek yang direncanakan pemerintah dalam membangun infrastruktur terkendala masalah ganti rugi tanah. 5 Terutama di perkotaan, tanah telah  berubah  menjadi  suatu  komoditas  yang  diperdagangkan  dalam  pasar  yang  sulit  untuk dikendalikan  terkait  belum  adanya  strategi  serta  program  yang  efektif  dalam  membuat kebijakan pertanahan. 6
Badan  Bank  Tanah  atau  Bank  Tanah  adalah  suatu  badan  khusus  ( sui  generis )  yang merupakan salah satu badan hukum di Indonesia yang dibentuk oleh pemerintah pusat yang diberi  kewenangan  khusus  untuk  mengelola  tanah.  Bank  Tanah  yang  di  atur  dengan  PP  64 tahun  2021  tentang  Badan  Bank  Tanah.  Sedangkan  Kekayaan  Bank  Tanah  adalah  semua
3 Supratman Andi Agtas, Laporan Badan Legislasi DPR RI Dalam Rangka Pembicaraan Tingkat II / Pengambilan Keputusan Hasil Pembahasan RUU tentang cipta kerja yang telah diselesaikan oleh Badan Legislasi Dalam Rapat Paripurna DPR RI , 6 Oktober 2020, hal. 4
4 Mekanisme secara rinci terkait pengadaan tanah untuk kepentingan umum bisa di cermati di dalam Undang-Undang Nomor 2 tahun 2012 tentang Pengadaan Tanah untuk Kepentingan Umum
5 Hairani Mochtar, “Keberadaan Bank Tanah dalam Pengadaan Tanah untuk Pembangunan,” Jurnal Cakrawala Hukum, 18, 2 (2013), hal. 127.
6 Herni Amir, Aminuddin Salle, dan Sri Susyanti Nur, 2014, “Kegiatan Bank Tanah sebagai Bentuk Penyediaan Tanah untuk Permukiman Rakyat,” hal.34
kekayaan  yang  dikuasai  Bank  Tanah  baik  berwujud  atau  tidak  berwujud  yang  bernilai  atau berharga akibat kejadian di masa lalu yang memberikan manfaat di masa yang akan datang. 7 Bank  Tanah  dalam  PP  64  tahun  2021  tentang  Badan  Bank  Tanah  memiliki  fungsi  sebagai reforma  agraria.  Reforma  Agraria  adalah  penataan  kembali  struktur  penguasaan,  pemilikan, penggunaan,  dan  pemanfaatan  tanah  yang  lebih  berkeadilan  melalui  penataan  asset  yang disertai  dengan  penataan  akses  untuk  kemakmuran  rakyat  Indonesia.  Reforma  agraria  yang dilakukan oleh bank tanah dilaksanakan di luar kawasan hutan. 8
Adapun bentuk kegiatan bank tanah menurut Sri Susyanti Nur 9 adalah penyediaan tanah, pematangan tanah dan pendistribusian tanah. Bank Tanah dapat melakukan penyediaan tanah dengan cara melakukan transaksi pengadaan tanah, jual-beli, dan tukar-menukar. Pada kegiatan pematangan tanah ini, Bank Tanah menyiapkan sarana dan prasarana serta fasilitas pendukung. Kemudian  pada  tahap  pendistribusian,  tanah  didistribusikan  sesuai  dengan  rencana peruntukannya.
Pada dasarnya  Pengadaan Tanah dilakukan oleh  pemerintah namun berdasarkan Pasal 123 ayat (1) PP No.19/2021 Pengadaan Tanah juga dapat dilakukan oleh bank tanah, dengan sumber  dana  yang  berasal  dari  internal  perusahaan  dan/atau  sumber  lain  sesuai  dengan ketentuan peraturan perundang undangan yang ada. Untuk itu berdasarkan uraian penjelasan dalam  pendahuluan  diatas,  maka  penulis  dalam  penelitian  ini  akan  mengkaji  lebih  dalam mengenai  keberadaan  Bank  Tanah  dalam  kegiatan  Pengadaan  Tanah  berdasarkan  Peraturan Pemerintah Nomor 64 Tahun 2021 Tentang Badan Bank Tanah, adapun rumusan masalah yang diambil  yaitu:  Bagaimanakah  kedudukan  bank  tanah  dalam  kegiatan  Pengadaan  Tanah berdasarkan Peraturan Pemerintah Nomor 64 Tahun 2021 Tentang Badan Bank Tanah? dan Bagaimana  fungsi dan peran serta bank tanah dalam kegiatan pengadaan tanah?

## METODE PENELITIAN
Dalam penulisan karya ilmiah ini, metode yang digunakan adalah secara hukum normatif yang  bersumber  pada  perundang-undangan  dengan  analisis  deskriptif.  Data  primer  dan sekunder  yang  telah  diperoleh  kemudian  dianalisis  secara  deskriptif  melalui  reduksi  data, penyajian data hingga penarikan kesimpulan terkait dengan keberadaan badan bank tanah di Indonesia. Data yang digunakan dalam penelitian ini, yaitu data sekunder yang tidak diperoleh langsung  dari  lapangan  melainkan  melalui  proses  mencari  bahan-bahan  kepustakaan,  berita media elektronik atau media sosial dan berupa bahan hukum sekunder berupa teori teori yang diambil dari berbagai karya pustaka, karya ilmiah, UUD Negara Republik Indonesia 1945 serta Peraturan  Perundang  Undangan  seperti  UU  No.  12  Tahun  2020  Tentang  Cipta  Kerja  dan Peraturan Pemerintah No. 64 Tahun 2021 Tentang Badan Bank Tanah.
7 https://www.jogloabang.com/infrastruktur/pp-64-2021-badan-bank-tanah
8 Ibid
9 Sri  Susyanti  Nur,  2009, Aspek  Hukum  Penyediaan  Tanah  Perkotaan  dalam  Bentuk  Bank  Tanah  Guna  Menunjang Pembangunan  Kota  Berkelanjutan, Disertasi,  Program  Doktor  Ilmu  Hukum,  Pascasarjana  Universitas  Hasanuddin, Makassar, hal. 309-310.

## PEMBAHASAN
A. KEDUDUKAN  BANK  TANAH  DALAM  KEGIATAN  PENGADAAN  TANAH BERDASARKAN  PERATURAN  PEMERINTAH  NOMOR  64  TAHUN  2021 TENTANG BADAN BANK TANAH
Belanda sebagai salah satu pencetus bank tanah, membedakan konsep bank tanah sebagai sarana manajemen pertahanan dalam tiga kategori yakni:
1. Exchange land banking: dalam kategori bank tanah sebagai exchange land banking, maka  bank  tanah  akan  membeli  tanah  yang  selanjutnya  tanah  tersebut  akan dipertahankan  untuk  sementara  waktu  sebelum  tanah  tersebut  dilepaskan  atau dipertukarkan dengan pihak ketiga.
2. Financial  instrument:  kegiatan  bank  tanah  sebagai  financial  instrument  dilakukan dengan  cara  pemerintah  membeli  tanah  untuk  kemudian  disewakan  kepada  para petani dengan periode yang lama (umumnya 26 tahun).
3. Land bank as developer: land bank as developer pada umumnya dilakukan oleh sektor swasta dengan cara melakukan pembelian tanah dalam jumlah besar dengan harapan di  masa  depan  akan  perubahan  fungsi  atas  lokasi  tanah  tersebut  spekulasi  seperti berubah  menjadi  daerah  pemukiman,  rekreasi,  kegiatan  ekonomi  sehingga  akan meningkatkan nilai tanahnya 10
Salah satu hal yang membuat resah masyarakat jika berhubungan dengan tanah  adalah permasalahan  status  tanah.  Karena  hal  ini  dapat  mengakibatkan  terlantarnya  tanah  dalam pemanfaatannya di masyarakat. Untuk itu dalam mengatasi permasalahan tersebut, pemerintah disebut-sebut  akan  menggunakan  bank  tanah  sebagai  solusi  untuk  mengoptimalkan penggunaan tanah yang ada saat ini. Bank tanah atau land banking yang merupakan sumber administrasi pencatatan transaksi pembelian dan pengambilan alih tanah yang digunakan untuk keperluan pembangunan, konsep ini sebenarnya bukan hal yang baru. Himawan Arief Sugoto selaku Sekretaris Jenderal pada Kementerian ATR 11 mengatakan bahwa studi mengenai bank tanah tersebut  telah ada  sejak 1980 yaitu Indonesia dalam masa pembangunan.  Bank Tanah dalam hal ini berfungsi memberikan informasi status tanah, ketersediaan tanah, dan informasi terkait  lainnya,  sehingga  Pemerintah  dapat  lebih  optimal  dalam  mengelola  tanah  untuk pembangunan.  Dengan  semangat  reformasi  agraria,  masyarakat  dapat  dengan  mudah mendapatkan informasi administrasi pertanahan dengan aksesibel.
Peraturan  Pemerintah  No.  64  tahun  2021  tentang  Badan  Bank  Tanah  menjadi  dasar pembentukan Bank Tanah. Peraturan Pemerintah Nomor 64 tahun 2021 tentang Badan Bank Tanah ini ditetapkan Presiden Joko Widodo pada tanggal 29 April 2021. Badan Bank Tanah memiliki kewenangan khusus untuk menjamin ketersediaan tanah untuk mewujudkan ekonomi yang  berkeadilan.  Dimana  konstitusi  telah  memberikan  pengaturan  yang  jelas  mengenai pertanahan di Indonesia. Ditegaskan dalam Pasal 33 ayat (3) Undang-Undang Dasar Negara Republik Indonesia Tahun 1945 bahwa kekuasaan yang diberikan atas bumi, air dan kekayaan
10 https://www.djkn.kemenkeu.go.id/artikel/baca/8538/mengenal-bank-tanahland-banking-sebagai-alternatif-manajemen- pertanahan.html
11 https://kfmap.asia/blog/apa-itu-bank-tanah/1138
alam  yang  terkandung  di  dalamnya  ada  pada  negara,  dan  untuk  itu  negara  wajib  mengatur kepemilikan dan memimpin penggunaannya. Tujuannya adalah agar semua tanah di seluruh wilayah  kedaulatan  bangsa  Indonesia  dipergunakan  untuk  sebesar-besarnya  kemakmuran rakyat.
Ekonomi  berkeadilan  menurut  bank  tanah  yang  diatur  dalam  PP  No.64  tahun  2021 tentang  Badan  Bank  Tanah  adalah  tanah  untuk  kepentingan  umum,  kepentingan  sosial, kepentingan  pembangunan  nasional,  pemerataan  ekonomi,  konsolidasi  lahan  dan  reforma agraria.  Bank  Tanah  bertanggung  jawab  kepada  Presiden  melalui  Komite.  Kekayaan  Bank Tanah merupakan kekayaan negara yang dipisahkan. Bank Tanah berkedudukan di Ibu Kota Negara Kesatuan Republik Indonesia dan dapat memiliki kantor perwakilan di seluruh wilayah NKRI.
Himawan Arief Sugoto 12 dalam hal  ini  menjelaskan latar belakang pembentukan  bank tanah yakni sebagai berikut:
1. Harga tanah yang terus meningkat tajam di tengah kota;
2. Urban sparwling akibat masalah lahan di tengah kota;
3. Rendahnya supply dan  tingginya demand lahan  yang  menimbulkan  GAP  yaitu keterbatasan ketersediaan tanah versus kebutuhan akan tanah yang besar.
Pada  intinya  Bank  Tanah  hadir  dalam  rangka  untuk  melaksanakan  kewenangan  dari negara, wujud dari pelaksanaan Hak Menguasai dari Negara. Di sisi lain ada kepentingan dalam rangka  optimalisasi  pemanfaatan  penggunaan  tanah  diseluruh  wilayah  Indonesia  yang  pada akhirnya  untuk  meningkatkan  kesejahteraan  masyarakat  pada  umumnya 13 Tujuan  khusus pembentukan Bank Tanah dapat dilihat pada Pasal 126 UU Cipta Kerja yang mengatur bahwa: Badan Bank Tanah menjamin ketersediaan tanah dalam rangka ekonomi berkeadilan untuk:
1. Kepentingan umum;
2. Kepentingan sosial;
3. Kepentingan pembangunan nasional;
4. Pemerataan ekonomi;
5. Konsolidasi lahan; dan
6. Reforma agraria
Berdasarkan  penelitian  yang  dilaksanakan  oleh  Cleveland  State  Uniersity,  setidaknya terdapat 8 (delapan) hal yang dapat menunjang suksesnya suatu bank tanah, yaitu:
1. Tujuan suatu land bank harus fakus dan spesifik;
2. Koordinasi yang baik antar lembaga pemerintah dan atau pemangku kepentingan;
3. Landasan hukum yang dapat menunjang proses pengadaan tanah;
4. Adanya  entitas yang independen untuk  mengelola pengelolaan dan pendistribusian tanah;
5. Tersedianya sistem manajemen informasi teknologi property yang terintegrasi;
6. Tujuan land banking harus selaras dengan rencana pengembangan tata ruang wilayah;
12 Himawan Arief Sugoto (Sekertaris Jenderal Kementerian ATR/BPN), Seminar: “Talk Show Bank Tanah di Masa Depan”, Chanel youtube Kementrian ATR/BPN, 03 November, 2020. Dapat diakses di https://youtu.be/ZhsyanivuZ0.
13 Yagus  Suyadi  (Staf  Ahli  Bidang  Hukum  Agraria  dan  Masyarakat  Adat  Kementerian  ATR/BPN  RI),  Seminar:  “Urgensi Pembentukan Bank Tanah dalam Pengelolaan Tanah Negara”, Chanel youtube ISPE BIN Official, 20 Agustus, 2021. Dapat diakses di https://youtu.be/OSMdE
7. Prosedur perolehan tanah yang efisien; dan
8. System pendanaan yang efisien dan bersifat progresif.
Kegiatan  pembangunan  yang  dilaksanakan  pemerintah  sebagai  usaha  mewujudkan kesejahteraan  masyarakat,  memerlukan  dukungan  ketersediaan  tanah  atau  bangunan  yang memadai.  Berkenaan  dengan  pengadaan  tanah  dimaksud,  Undang-Undang  Nomor  2  tahun 2012 tentang Pengadaan Tanah Bagi Kepentingan Umum menentukan bahwa pemerintah dan pemerintah  daerah  wajib  menjamin  ketersediaan  tanah  untuk  kepentingan  umum  dan pendanaannya.  Lebih  lanjut,  ditentukan  bahwa  dalam  pengadaan  tanah  tersebut  perlu diperhatikan, beberapa hal seperti:
1. Rencana tata ruang wilayah;
2. Rencana pembangunan nasional atau daerah;
3. Rencana strategis; dan
4. Rencana kerja setiap instansi yang membutuhkan tanah.
Selain kegiatan pembangunan yang dilaksanakan pemerintah tersebut, sektor swasta juga terus didorong untuk memberikan kontribusi yang besar terhadap pertumbuhan ekonomi dan kesejahteraan masyarakat.  Fakta menunjukkan terus berkembang pesatnya kawasan industri, perumahan,  rumah  sakit,  mall,  pusat  perdagangan,  pendidikan,  wilayah  bisnis  lainnya  yang dikelola oleh sektor swasta. Untuk itu, tanah dan atau bangunan yang ketersediaannya sangat terbatas perlu dikelola secara optimal sehingga dapat memenuhi kebutuhan ketersediaan tanah untuk  sektor  publik  yang  berorientasi  kepentingan  umum  dan  sektor  swasta  yang  pada umumnya bersifat bisnis.

## B. FUNGSI  DAN  PERAN  SERTA  BANK  TANAH  DALAM  KEGIATAN PENGADAAN TANAH
PP No.64 tahun 2021 tentang Badan Bank Tanah menyebutkan fungsi bank tanah adalah sebagai  perencanaan,  perolehan  tanah,  pengadaan  tanah,  pengelolaan  tanah,  pemanfaatan tanah, dan pendistribusian lahan. Tugas Bank Tanah menurut PP No. 64 tahun 2021 tentang Badan Bank Tanah adalah:
1. Melakukan perencanaan’kegiatan jangka panjang, jangka menengah, dan tahunan;
2. Melakukan  perolehan  tanah  yang  dapat  bersumber  dari  penetapan  pemerintah  dan pihak lain;
3. Melakukan  pengadaan  tanah  bagi  pembangunan  untuk  kepentingan  umum  atau pengadaan tanah secara langsung;
4. Melakukan pengelolaan tanah dari suatu kegiatan pengembangan, pemeliharaan dan pengamanan, dan pengendalian tanah;
5. Melakukan pemanfaatan tanah melalui kerja sama pemanfaatan dengan pihak lain; dan
6. Melakukan  pendistribusian  tanah  dengan  melakukan  kegiatan  penyediaan  dan pembagian tanah.
Lebih  rinci  lagi  menurut  Pasal  3  PP  No.64  tahun  2021  mengatur  bahwa  bank  tanah mempunyai  fungsi  perencanaan,  perolehan  tanah,  pengadaan  tanah,  pengelolaan  tanah,
pemanfaatan tanah dan pendistribusian tanah. Fungsi bank tanah tersebut dijelaskan pada Pasal 5 sampai Pasal 15 PP No.64 tahun 2021 yang dapat penulis uraikan sebagai berikut:
1. Perencanaan, Pasal
Bank Tanah melakukan perencanaan meliputi, kegiatan jangka panjang (25 tahun), jangka  menengah  (5  tahun)  dan  tahunan  (1  tahun).  Perencanaan  kegiatan  tersebut didasarkan pada rencana pembangunan jangka menengah nasional dan rencana tata ruang.  Perencanaan  tersebut  ditetapkan  oleh  kepala  Badan  Pelaksana  setelah mendapat persetujuan dari Komite.
2. Perolehan tanah, Pasal 6 sampai Pasal 8 Bank  Tanah  meperoleh  tanah  yang  berasal  dari  tanah  hasil  Penetapan  Pemerintah dan/atau tanah dari pihak lain.Tanah yang diperoleh dari pihak lain dilakukan melalui proses  pembelian,  penerimaan  hibah  atau  sumbangan  atau  yang  sejenisnya,  tukar menukar,  pelepasan  hak,  dan  perolehan  bentuk  lainnya  yang  sah.  Tanah  yang diperoleh dari hasil Penetapan Pemerintah terdiri atas tanah negara yang berasal dari tanah bekas hak, Kawasan dan tanah terlantar, tanah pelepasan kawasan hutan, tanah timbul, tanah hasil reklamasi,  tanah bekas  tambang, tanah pulau-pulau  kecil, tanah yang terkena kebijakan perubahan tata ruang dan tanah yang tidak ada penggunaan di atasnya.  Tanah  dari  pihak  lain  adalah  tanah  yang  berasal  dari  pemerintah  pusat, pemerintah daerah, badan usaha milik negara, badan usaha milik daerah, badan usaha, badan hukum dan masyarakat.
3. Pengadaan Tanah, Pasal 9 Bank Tanah melaksanakan kegiatan Pengadaan  Tanah  melalui mekanisme tahapan Pengadaan  Tanah  bagi  pembangunan  untuk  kepentingan  umum  atau  Pengadaan Tanah secara langsung. Hal tersebut diatur dalam Undang-Undang Nomor 2 Tahun 2012 Tentang Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan Untuk Kepentingan Umum (UU No.2/2012), Pasal 123 UU Cipta Kerja dan Peraturan Pemerintah Nomor 19 Tahun 2021  Tentang  Penyelenggaraan  Pengadaan  Tanah  Bagi  Pembangunan  Untuk Kepentingan Umum (PP No.19 tahun 2021).
4. Pengelolaan tanah, Pasal 10 sampai Pasal 13 Bank Tanah melakukan pengelolaan tanah yang terdiri atas kegiatan pengembangan tanah, pemeliharaan dan pengamanan tanah, dan pengendalian tanah. Pengembangan tanah  adalah  kegiatan  peningkatan  kemanfaatan  dan  penggunaan  tanah  hasil perolehan Bank Tanah untuk kepentingan kegiatan fungsional yang dapat memenuhi kebutuhan kehidupan dan kegiatan usaha secara optimal dari segi ekonomi, sosial dan fisik.  Kegiatan  pengembangan  tanah  tersebut  dilaksanakan  berdasarkan  kesesuaian rencana tata ruang. Pengembangan tanah dapat berbentuk pembangunan sarana dan prasarana Infrastruktur kawasan industri, kawasan pariwisata, pertanian, perkebunan, kawasan ekonomi khusus, kawasan ekonomi lainnya yang mendukung kegiatan Bank Tanah.  Pembangunan  sarana  dan  prasarana  infrastruktur  dapat  dilaksanakan  oleh Bank Tanah dan/atau kerja sama dengan pemerintah pusat, pemerintah daerah, dan atau pihak lain

## 5. Pemanfaatan tanah, Pasal 14
Pemanfaatan  tanah  oleh  Bank  Tanah  dilakukan  melalui  kerja  sama  pemanfaatan dengan  Pihak  Lain  dengan  tetap  memperhatikan  asas  kemanfaatan  dan  prioritas. Kerja sama pemanfaatan tanah oleh Bank Tanah dengan Pihak Lain dapat berbentuk jual  beli,  sewa,  kerja  sama  usaha,  hibah,  tukar  menukar,  dan  bentuk  lain  yang disepakati dengan pihak lain
6. Pendistribusian tanah, Pasal 15
Pendistribusian  tanah  oleh  Bank  Tanah  terdiri  dari  kegiatan  penyediaan  dan pembagian  tanah.  Penyediaan  tanah  adalah  penyediaan  untuk  kepentingan  umum, kepentingan  sosial,  kepentingan  pemerataan  ekonomi,  kepentingan  pembangunan, dan  kepentingan  konsolidasi  lahan,  serta  reforma  agraria.  Pembagian  tanah  adalah dalam  rangka  redistribusi  tanah  sesuai  dengan  ketentuan  peraturan  perundang- undangan.  Pendistribusian  tanah  ditujukan  paling  sedikit  untuk  kementerian  atau lembaga, pemerintah daerah, organisasi sosial dan keagamaan, dan atau masyarakat yang ditetapkan oleh pemerintah pusat.
Khusus  di  sektor  pertanahan,  Pemerintah  membentuk  badan bank  tanah yang  akan melakukan reforma agraria serta redistribusi tanah kepada masyarakat. Sebagaimana dikatakan Menteri  Agraria  dan  Tata  Ruang/Badan  Pertanahan  Nasional  ATR/BPN,  Sofyan  A  Djalil, bahwa Kementerian ATR/BPN berperan mengumpulkan tanah kemudian dibagikan kembali atau  restribusi  kepada  masyarakat  dengan  pengaturan  ketat.  Tanah  yang  berada  dalam penguasaan Badan Bank Tanah diberikan dengan status Hak Pengelolaan, untuk selanjutnya di atas Hak Pengelolaan ini dapat diberikan status hak atas tanah berupa Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan dan Hak Pakai  yang sesuai  dengan peruntukan atas tanah tersebut.  Melihat dari karakteristik dari pihak yang dapat diberikan Hak Pengelolaan ini oleh Badan Bank Tanah tentunya tidak semata-mata ditujukan untuk mencari profit saja namun lebih mengutamakan untuk kepentingan umum, kepentingan sosial atau kepentingan pembangunan nasional. 14
Namun  perlu  mendapat  perhatian  terhadap  beberapa  pasal  berikutnya  yang  mengatur bagaimana pihak yang telah diberikan Hak Pengelolaan dapat memberikan hak manfaat atas tanah tersebut kepada pihak ketiga yaitu swasta baik perorangan maupun badan hukum dengan perjanjian  pemanfaatan  tanah.  Pihak  yang  menerima  Hak  Pengelolaan  secara  langsung  dari Badan Pertanahan yaitu instansi Pemerintah Pusat, Pemerintah Daerah, BUMN atau BUMD, Badan  Hukum  Milik  Negara  atau  Daerah  ataupun  Badan  Hukum  yang  ditunjuk  oleh Pemerintah Pusat serta Badan Bank Tanah sendiri dapat lebih mengutamakan tujuan pemberian haknya untuk kepentingan umum dan kepentingan sosial, kepentingan pembangunan nasional, pemerataan ekonomi konsolidasi lahan dan reforma agraria sebagaimana diatur dalam Pasal 137 UU Cipta Kerja, sehingga tidak semata-mata mencari keuntungan saja.
Pemanfaatan yang diserahkan kepada pihak ketiga ini dapat diberikan dengan Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan atau Hak Pakai dengan jangka waktu yang disepakati dengan batas waktu sesuai dengan yang telah diatur dalam ketentuan peraturan perundang-undangan, serta
14 Aminahhttps://www.djkn.kemenkeu.go.id/artikel/baca/13916/Bank-Tanah-untuk-Mewujudkan-Ekonomi Berkeadilan.html
membayar  tarif  sesuai  dengan  ketentuan  yang  telah  ditetapkan.  Apabila  jangka  waktu  telah berakhir maka hak atas tanah  tersebut  kembali  kepada pemegang Hak Pengelolaan. Bahkan dimungkinkan  juga  tanah  yang  dalam  pengelolaan  Badan  Bank  Tanah  yang  berstatus  Hak Pengelolaan dapat diberikan Hak Milik yang tentu saja apabila sudah berstatus Hak Milik maka akan  dikeluarkan  dalam  bagian  tanah  berstatus  Hak  Pengelolaan.  Walaupun  memang dibatasinya pemberian Hak Milik atas tanah untuk keperluan rumah umum dan transmigrasi yang tentunya selaras dengan tujuan dibentuknya Badan Bank Tanah.
Selain  pemberian  manfaat  atas  tanah  Hak  Pengelolaan  ini  juga  sesuai  dengan  nafas dibentuknya omnibus law UU Cipta Kerja yang ditujukan untuk menciptakan iklim usaha dan investasi  yang  berkualitas  bagi  para  pelaku  bisnis  termasuk  UMKM  dan  investor  asing demikian pula ditetapkannya Bank Tanah dalam Bagian keempat Paragraf 1 UU Cipta Kerja ini.  Dimana  dalam  rangka  mendukung  investasi  Badan  Bank  Tanah  sebagai  pemegang  Hak Pengelolaan  diberi  kewenangan  untuk  melakukan  penyusunan  rencana  induk,  membantu memberikan  kemudahan  Perizinan  Berusaha/persetujuan,  melakukan  pengadaan  tanah  dan menentukan  tarif  pelayanan.  Sehingga  diharapkan  dengan  diaturnya  Bank  Tanah  ini  proses perizinan usaha dan investasi lebih sederhana.

## PENUTUP

## KESIMPULAN
1. Peraturan  Pemerintah  No.  64  tahun  2021  tentang  Badan  Bank  Tanah  menjadi  dasar pembentukan Bank Tanah. Peraturan Pemerintah Nomor 64 tahun 2021 tentang Badan Bank Tanah ini ditetapkan Presiden Joko Widodo pada tanggal 29 April 2021. Badan Bank Tanah memiliki kewenangan khusus untuk menjamin ketersediaan tanah untuk mewujudkan suatu ekonomi yang berkeadilan. Ekonomi berkeadilan menurut bank tanah yang diatur dalam PP No.64  tahun  2021  tentang  Badan  Bank  Tanah  adalah  tanah  untuk  kepentingan  umum, kepentingan sosial, kepentingan pembangunan nasional, pemerataan ekonomi, konsolidasi lahan dan reforma agrarian. Badan Bank Tanah yang selanjutnya disebut Bank Tanah adalah badan  khusus  ( sui  generis )  yang  merupakan  badan  hukum  Indonesia  yang  dibentuk  oleh pemerintah pusat yang diberi kewenangan khusus untuk mengelola tanah sesuai Pasal 1 ayat (1)
2. Pasal 3 PP No.64 tahun 2021 tentang Badan Bank Tanah menyebutkan fungsi bank tanah adalah  sebagai  perencanaan,  perolehan  tanah,  pengadaan  tanah,  pengelolaan  tanah, pemanfaatan tanah serta   pendistribusian lahan. Khusus di sektor pertanahan, Pemerintah membentuk  badan bank  tanah yang  akan  melakukan  reformasi  agraria  serta  redistribusi kepada  masyarakat.  Bahwa  Kementerian  ATR/BPN  berperan  mengumpulkan  tanah kemudian dibagikan kembali atau restribusi kepada masyarakat dengan pengaturan ketat. Tanah  yang  berada  dalam  penguasaan  Badan  Bank  Tanah  diberikan  dengan  status  Hak Pengelolaan, untuk selanjutnya di atas Hak Pengelolaan ini dapat diberikan status hak atas tanah berupa Hak Guna  Usaha, Hak  Guna Bangunan dan Hak Pakai  yang sesuai  dengan peruntukan atas tanah tersebut.

## SARAN
Pemerintah perlu mengkaji lebih lanjut dan mendalam terkait proses peralihan hak atas tanah  terhadap  tanah  yang  berpotensi  menjadi  sumber  pencadangan  bagi  Bank  Tanah  dan Pemerintah  harus  mampu  bekerja  keras  mengakomodasi  berbagai  aspek  dalam penyelenggaraan bank tanah.agar tidak terjadi konflik atau sengketa tanah dikemudian hari.

## DAFTAR PUSTAKA

## SUMBER BUKU:
Setiowati dan Arief Syaifullah, 2019. Urgensi Dokumen Perencanaan Sebagai Solusi Permasalahan Pengadaan Tanah, Yogyakarta: STPN
Winahayu  Erwiningsih  dan  Fakhrisya  Zaili  Sailan,  2019. Hukum  Agraria  Dasar  dasar  dan Penerapannya, Yogyakarta: FH UII Press.

## SUMBER LAIN:
Hairani  Mochtar,  2013.  “Keberadaan  Bank  Tanah  dalam  Pengadaan  Tanah  untuk  Pembangunan,” Jurnal Cakrawala Hukum, 18, 2.
Herni  Amir,  Aminuddin  Salle,  Sri  Susyanti  Nur,  2014. “Kegiatan  Bank  Tanah  sebagai  Bentuk Penyediaan Tanah untuk Permukiman Rakya t.
Himawan  Arief  Sugoto  (Sekertaris  Jenderal  Kementerian  ATR/BPN),  Seminar:  “Talk  Show  Bank Tanah di Masa Depan”, Chanel youtube Kementrian ATR/BPN, 03 November, 2020. Dapat diakses di https://youtu.be/ZhsyanivuZ0.
Mekanisme  secara  rinci  terkait  pengadaan  tanah  untuk  kepentingan  umum  bisa  di  cermati  di  dalam Undang-Undang Nomor 2 tahun 2012 tentang Pengadaan Tanah untuk Kepentingan Umum Supratman Andi Agtas, Laporan Badan Legislasi DPR RI Dalam Rangka Pembicaraan Tingkat II / Pengambilan Keputusan Hasil Pembahasan RUU tentang cipta kerja yang telah diselesaikan oleh Badan Legislasi Dalam Rapat Paripurna DPR RI , 6 Oktober 2020 Sri Susyanti Nur, 2009, Aspek Hukum Penyediaan Tanah Perkotaan dalam Bentuk Bank Tanah Guna Menunjang  Pembangunan  Kota  Berkelanjutan, Disertasi,  Program  Doktor  Ilmu  Hukum, Pascasarjana Universitas Hasanuddin, Makassar
Yagus Suyadi (Staf Ahli Bidang Hukum Agraria dan Masyarakat Adat Kementerian ATR/BPN RI),
Seminar:  “Urgensi  Pembentukan  Bank  Tanah  dalam  Pengelolaan  Tanah  Negara”,  Chanel youtube ISPE BIN Official, 20 Agustus, 2021. Dapat diakses di https://youtu.be/OSMdEKqUriY https://www.djkn.kemenkeu.go.id/artikel/baca/13916/Bank-Tanah-untuk-Mewujudkan-Ekonomi Berkeadilan.html https://www.djkn.kemenkeu.go.id/artikel/baca/8538/mengenal-bank-tanahland-banking-sebagai- alternatif-manajemen-pertanahan.html https://kfmap.asia/blog/apa-itu-bank-tanah/1138

## SUMBER PERATURAN PERUNDANG-UNDANGAN:
Undang-Undang Dasar Negara Republik Indonesia Tahun 1945 Undang-Undang  Nomor  11  Tahun 2020 tentang  Cipta  Kerja (Lembaran  Negara  Republik  Indonesia Tahun 2020 Nomor 245, Tambahan Lembaran Negara Republik Indonesia Nomor 6573) Peraturan Pemerintah No. 64 tahun 2021 tentang Badan Bank Tanah