## PERALIHAN HAK MILIK ATAS TANAH BERDASARKAN JUAL BELI MENURUT UNDANG-UNDANG POKOK AGRARIA DAN PERATURAN

## PEMERINTAH NOMOR 24 TAHUN 1997 DI KABUPATEN SORONG

## TRANSFER OF PROPRIETARY RIGHTS TO LAND BASED ON SALE AND PURCHASE ACCORDING TO THE BASIC AGRARIAN LAW AND GOVERNMENT REGULATION NUMBER 24 OF 1997 IN SORONG REGENCY

## Steni Feni Ema Mubalus

## A BSTRACT
Di  Kabupaten  Sorong  masih  sering  dijumpai  adanya  perselisihan  dalam  pelaksanaan peralihan hak milik atas tanah berdasarkan jual beli yang disebabkan karena masyarakat tersebut dalam melakukan peralihan hak milik atas tanah meaish mengedapnkan kebiasaan yang terjadi secara turun temurun (adat) sedangkan hukum positif yang berlaku cenderung terabaikan.Penelitian  bertujuan  untuk  mengetahui  apakah  pelaksanaan  peralihan  hak milik atas tanah berdasarkan jual beli di Kabupaten Sorong sudah sesuai dengan Undang- Undang  Pokok  Agraria  dan  PP  No.  24  Tahun  1997  dan  faktor-faktor  apakah  yang menghambat  pelaksanaan  peralihan  jual  beli  hak  milik  atas  tanah  yang  sesuai  dengan Undang-Undang  Pokok  Agraria  dan  PP  No.  24  Tahun  1997  di  Kabupaten  Sorong. Responden adalah para pemilik tanah, Pemda Kabupaten Sorong, Kantor BPN, dan Kantor Pengadilan serta Kantor Pejabat Pembuat Akte Tanah (PPAT) berjumlah 30 orang. Data dikumpulkan  melalui  kuisioner  dan  wawancara.  Kemudian  diolah  dan  dianalisis  secara kualitatif  dan  kuantitatif  melalui  distribusi  frekuensi,  pada  tahap  selanjutnya  data  yang diperoleh  disajikan  secara  deskriptif.  Hasil  menunjukkan  Pelaksanaan  pendaftaran peralihan  hak  milik  atas  tanah  pada  Kantor  Pertanahan  Kabupaten  Sorong  menurt Budiman Langga telah sesuai dengan peraturam perundang-undangan yang berlaku yakni melakukan pendaftaran terhadap setiap peralihan hak milik atas tanah. Faktor-faktor yang memengaruhi yakni peran aktif aparat pemerintahan dan masyarakat.
Keywords : peralihan hak milik tanah, jual beli tanah

## 1. PENDAHULUAN
Dewasa  ini  permasalahan  pertanahan  yang  muncul  kepermukaan  semakin  kompleks  seiring dengan  perkembangan  kebutuhan  manusia  akan  tanah  itu  sendiri.  Seringnya  muncul  sengketa  antar masyarakat  menyangkut  masalah  tanah  menuntut  pemerintah  harus  memberikan  perhatian  ekstra terhadap  masalah  tersebut.  Tuntutan  tersebut  membuat  pemerintah  kemudian  turun  tangan  dengan mengeluarkan UU No.5 Tahun 1960 yang selanjutnya kita kenal dengan nama Undang-Undang Pokok Agraria  (UUPA)  yang  mengatur  masalah  pertanahan  secara  menyeluruh  termasuk  pula  menyangkut status tanah ulayat.
Usaha  pemerintah  di  bidang  pertanahan  tidak  berhenti  begitu  saja.  Selang  beberapa  waktu kemudian dikeluarkan lagi PP No.10 Tahun 1961 sebagai amanah dari Pasal 19 Undang-Undang Pokok Agraria tentang Pendaftaran tanah. Akan tetapi PP ini kemudian diganti dengan PP No.24 Tahun 1997 karena  dianggap  belum  mampu  untuk  menyelesaikan  segala  permasalahan  pertanahan  yang  terjadi dalam masyarakat. Di samping itu pula telah diterbitkan Peraturan Menteri Agria No.3 Tahun 1997 yang mengatur  tentang  peraturan-peraturan  hukum  tanah.  Hal  ini  dimaksudkan  untuk  memperlancar pelaksanaan pendaftaran tanah agar tujuan yang diamanatkan dalam Pasal 19 Undang-Undang Pokok Agraria dapat terwujud dan menanggulangi permasalahan sejak dini.
Akan  tetapi  kendala  yang  dihadapi  oleh  pemerintah  tidak  berhenti  begitu  dikeluarkannya peraturan  tersebut  apa  yang  kita  harapkan  masih  jauh  dari  kenyataan.  Hal  ini  terbukti  ketika  pidato
1 Faculty of Social Science and Teacher Training, Universitas Nani Bili Nusantara Jl. Osok, Aimas, Sorong, Indonesia stenimubalus@gmail.com
Menteri Negara Agraria/Kepala BNPN pada peringatan HUT XXXIII Undang-Undang Pokok Agraria tanggal  24  September  1993  yang  menyatakan  bahwa  sejak  diundangkannya  Undang-Undang  Pokok Agraria Tahun 1960 hingga sekarang ini baru diterbitkan sekitar 12 juta sertifikat, suatu jumlah yang sangat besar. Akan tetapi, kalau kita bandingkan dengan jumlah bidang tanah atau persil tanah yang ada di  seluruh  Indonesia  yang  diperkirakan  sekitar  56  juta  maka  jumlah  bidang  tanah  yang  telah disertifikatkan  tersebut  baru  sekitar  1/5-nya.  Bilamana  dalam  kurun  waktu  30  tahun  kita  baru menyelesaikan 1/5-nya saja maka untuk merampungkan waktu kurang Iebih 120 tahun.
Tidak bisa kita pungkiri bahwa terkadang terjadi kesenjangan antara apa yang kita harapkan ( das sollen ) dan kenyataan yang terjadi di lapangan ( das sein ). Sebagai salah satu contoh dapat dikemukakan yaitu  perjanjian  jual  beli  hak  milik  atas tanah  yang  menurut  undang-undang  seharusnya  dilakukan  di hadapan  seorang  notaris  untuk  saling  melindungi  hak  dan  kewajiban  masing-masing  pihak.  Namun kenyataan yang terjadi di masyarakat jarang sekali kita dapatkan perjanjian jual beli hak milik atas tanah yang dilakukan di depan seorang notaris. Kalau pun ada itu hanya dilakukan oleh masyarakat perkotaan yang sudah menyadari arti pentingnya hal tersebut.
Kenyataan  tersebut  di  atas  seringkali  menimbulkan  akibat  buruk  di  kemudian  hari.  Seringnya terjadi  perjanjian  jual  beli  yang  dilakukan  hanya  dengan  kata  sepakat  tanpa  ada  akta  otentik  dapat mengakibatkan perselisihan di kemudian hari. Sengketa tanah yang terjadi di masyarakat sebagian besar hanya dimulai persoalan yang sepele dari masing-masing pihak yang terlibat dalam jual beli hak milik atas  tanah tersebut.  Kasus  yang  paling  sering  ditemukan  adalah  adanya  tuntutan  dari  pihak  lain  yang tidak mengetahui adanya perjanjian jual beli hak milik atas tanah tersebut.
Kasus  lain  yang  dapat  kita  temukan  di  lapangan  adalah  sengketa  tanah  yang  diakibatkan  oleh salah satu pihak tidak memenuhi kewajibannya terhadap pihak lain yang padahal tersebut telah dengan jelas mereka sepakati dalam perjanjian sebelurnnya. Seringnya salah satu pihak melakukan wanprestasi diakibatkan  karena  kurangnya  kesadaran  dari  para  pihak  itu  sendiri  mengenai  hak  dan  kewajiban mereka. Faktor lain yang ikut mempengaruhi hal tersebut adalah kurangnya kesadaran hukum dari para pihak yang terlibat dalam perjanjian jual beli hak milik atas tanah. Kejadian seperti sebenarnya telah diantisipasi oleh pemerintah dan dituangkan dalam bentuk undang-undang. Akan tetapi yang menjadi kendala bagi pemerintah adalah tidak adanya kesadaran dari masyarakat untuk menjalankan ketentuan dari pemerintah. Dalam masyarakat persoalan "kepercayaan" menjadi alasan yang sangat sakral dalam melakukan suatu perbuatan hukum.
Hal  tersebut  di  atas  yang  kemudian  mendasari  peneliti  umelakukan  penelitian  secara  ilmiah terhadap  peralihan  hak  milik  atas  tanah  berdasarkan  jual  beli.  Berdasarkan  pengamatan,  dalam masyarakat  Kabupaten  Sorong  masih  sering  dijumpai adanya  perselisihan  di  dalam masyarakat  yang bersumber dari perjanjian jual beli hak milik atas tanah. Berdasarkan atas uraian latar belakang masalah di atas, maka semakin jelaslah bahwa dikeluarkannya UUPA dan PP No. 24 Tahun 1997 adalah untuk menyelesaikan  segala  masalah  pertanahan  yang  terjadi  dalam  masyarakat  dan  untuk  mencapai masyarakat  adil  dan  makmur  dengan  memperoleh  kehidupan  yang  layak  sebagaimana  diamanatkan dalam Undang-Undang Dasar kita serta memberikan jaminan kepastian hukum terhadap para petani.

## 2. KAJIAN PUSTAKA

## Pengertian Hak Miliki dan Peralihan Hak Milik Atas Tanah
Hak  milik  dalam  hukum  perdata  diatur  dan  ditetapkan  dalam  buku  kedua  KUH  Perdata  yang mengatur  masalah  kebendaan.  Hak  milik  dalam  buku kedua  KUH Perdata  dibahas  dalam  dua  bagian yaitu bagian kesatu membahas tentang ketentuan-ketentuan umum dan bagian kedua yang membahas tentang  cara  memperoleh  hak  milik.  KUH  Perdata  mengatur  hak  milik  itu  sendiri  di  dalam  54 Pasal yaitu dimulai dari Pasal 570 KUH Perdata sarnpai pada Pasal 624 KUH Perdata. Tentang pengertian
Hak  milik  dapat  kita  temukan  dalam  Pasal  570  KUH  Perdata  yaitu:  "Hak  milik  adalah  hak  untuk menikmati kegunaan sesuatu kebendaan dengan leluasa, dan untuk berbuat bebas terhadap kebendaan itu dengan kedaulatan sepenuhnya, asal tidak bersalahan dengan undang-undang atau peraturan umum yang  ditetapkan  oleh  suatu  kekuasaan  yang  berhak  menetapkannya,  dan  rnengganggu  hak-hak  orang lain;  kesemuanya itu  dengan  tidak  mengurangi  kemungkinan  umum berdasar  atas  ketentuan  undang- undang  dan  dengan  pembayaran  ganti  rugi". Sedang  dalam  Pasal  571  disebutkan  bahwa:  "Hak  milik atas sebidang tanah mengandung di dalamnya, kepemilikan atas segala apa yang ada di atasnya dan di dalam tanah".
Pengertian hak milik atas tanah yang dikemukakan dalam Pasal 571 KUH Perdata tersebut di atas memberikan hak yang luas kepada pemilik hak atas tanah tersebut untuk menikmati hak atas tanahnya yang  meliputi  permukaan  tanah,  segala  apa  yang  ada  di  atasnya  termasuk  tumbuh-tumbuhan  beserta kekayaan alam yang berada di bawah permukaan tanah. Pengertian hak milik di atas juga disebutkan di dalam  Pasal  50  ayat  1  dan  UUPA  yang  merupakan  penjabaran  dari  KUH  Perdata  itu  sendiri  yang berbunyi: (1) hak milik adalah hak turun termurun, terkuat dan terpenuh yang dapat dipunyai orang atas tanah.  Dengan  mengingat  ketentuan Pasal  6.;  (2)  hak milik  dapat  beralih  dan  dialihkan  kepada  pihak lain.
Dalam Pasal 21 UUPA dikatakan bahwa "hanya Warga Negara Indonesia dapat mempunyai hak milik”. Hal tersebut menegaskan kepada kita Warga Negara Indonesia yang dapat mempunyai hak milik atas tanah akan tetapi masih dimungkinkan untuk dapat mempunyai hak pakai atas tanah dengan luas yang terbatas sebagaimana diatur dalam Pasal 21 ayat 3 yang menyatakan: "Orang asing yang sesudah berlakunya undang-undang ini memperoleh hak milik karena pewarisan tanpa waktu atau percampuran harta  karena  perkawinan,  demikian  pula  Warga  Negara  Indonesia  yang  mempunyai  hak  milik  dan setelah  berlakunya  undang-undang  ini  kehilangan  kewarganegaraannya,  wajib  melepaskan  hak  itu  di dalam jangka waktu satu tahun sejak diperolehnya hak tersebut atau kehilangan kewarganegaraan itu. Jika  sesudah  jangka  waktu  tersebut  lampau  hak  milik  itu  tidak  dilepaskan  maka  hak  tersebut  hapus karena  hukum  dan  tanahnya  jatuh  kepada  negara,  dengan  ketentuan  bahwa  hak-hak  milik  orang  lain yang membebaninya tetap berlangsung.
Dari pengertian tentang hak milik atas tanah yang disebutkan pada Pasal 571 KUH Perdata dan Pasal  20  UUPA  kita  bisa melihat  adanya  ketidaksesuaian  antara  batasan  hak  tersebut  di  mana  dalam Pasal  571  KUH  Perdata  memberikan  hak  seluas-luasnya  kepada  pemilik  tanah  untuk  mengelola tanahnya termasuk pula apa yang berada di dalam tanah tersebut. Akan tetapi, dalam Pasal 20 UUPA juga  tetap  memberikan  hak  yang  luas  kepada  pemilik  tanah  akan  tetapi  hal  tersebut  harus  tetap dilandaskan dalam Pasal 6 UUPA yang menyebutkan tentang fungsi sosial tanah.
Sebagaimana  kita  ketahui  bahwa  fungsi  sosial  atas  tanah  tersebut  memungkinkan  kepada seseorang pemilik tanah dapat kehilangan hak milik atas tanahnya apabila ada suatu hal oleh undang- undang memungkinkan untuk itu. Sebagai contoh apabila tanah tersebut akan dijadikan sarana umum dengan membargun fasilitas umum di atasnya maka dengan terpaksa hak milik atas tanah tersebut akan diambil  alih  oleh  pemerintah  dengan  ganti  rugi.  Pengertian  hak  milik  dapat  pula  diartikan  hak  yang dapat  diwariskan  secara  terus  menerus  dengan  tidak  harus  memohon  haknya  kembali  apabila  terjadi perpindahan hak. Hak milik diartikan hak yang terkuat di antara hak-hak yang ada. [1] (Soimin, 2001).
Dari beberapa batasan tentang hak milik tersebut hak milik merupakan terkuat dan terpenuh yang dipunyai  seseorang  terhadap  suatu  benda  (bergerak  atau  tidak  bergerak)  untuk  melakukan  apapun terhadap  benda  tersebut  selama  tidak  bertentangan  dengan  aturan  perundangundangan  yang  berlaku. Sifat terkuat dan terpenuh dari hak milik tanah inilah yang kemudian menjadi ciri khas dari hak milik yang membedakannya dengan hak-hak lain akan tetapi perlu juga kita ketahui bahwa di atas hak milik ini dapat pula berdiri hak-hak yang lain. Hak milik selain yang disebutkan di atas juga ada hak milik
yang  diadakan  oieh  hukum  adat  dan  mendapatkan  pengakuan  dari  undang-undang,  hak-hak  tersebut masih ada terutama pada tanah adat yang dikuasai secara adat termasuk tentang tanah ulayat.
Mengenai peralihan hak milik atas tanah dapat dikemukakan bahwa peralihan hak milik atas tanah secara umum mengandung arti terjadinya perpindahan hak milik atas tanah dari seseorang kepada orang lain disebabkan adanya suatu perbuatan hukum seperti jual beli, hibah, wakaf, pertukaran atau karena pemberian  warisan  yang  menimbulkan  akibat  hukum  tertentu  dimana  pihak  yang  lain  berkewajiban menerima  atas  peralihan  hak  yang  diberikan  itu.  Peralihan  hak  milik  atas  tanah  menurut  aturan perundang-undangan  mempunyai  arti  bahwa  peralihan  hak  milik  atas  tanah  tersebut  harus  dilakukan sesuai dengan mekanisme yang telah diatur sebelumnya. Peralihan hak milik merupakan suatu perbuatan hukum  oleh  karena  itu  perlu  adanya  penjelasan  yang  lebih  konkrit  tentang  peralihan  hak  milik  yang sesuai  dengan  peraturan  perundang-undangan  baik  itu  dari  uandang-undang  yang  mengatur  tentang peralihan hak milik itu sendiri ataupun dari pendapat lain di luar undang-undang.
Peralihan  hak  atau  perpindahan  hak  adalah  suatu  perbuatan  hukum  yang  bertujuan  untuk memindahkan  hak  atau  barang  maupun  benda  bergerak  atau  tidak  bergerak. [2] Tuntutan  prosedur peralihan hak milik atas tanah telah diatur di da1am Undang-Undang No. 5 Tahun 1960 yang menuntut agar  perlihan  hak  milik  atas  tanah  dilakukan  di  hadapan  Pejabat  Pembuat  Akta  Tanah  (PPAT)  dan didaftarkan  pada  Kantor  Sub  Direktorat  Agraria.  Hal  tersebut  dapat  kita  lihat  dalam  Pasal  19  ayat  1 UUPA yang berbunyi: "Bahwa untuk menjamin kepastian hukum oleh pemerintah diadakan pendaftaran tanah  di  seluruh  wilayah  Indonesia  menurut  ketentuan-ketentuan  yang  diatur  dengan  peraturan pemerintah".  Pendaftaran tanah yang dimaksud di atas adalah setiap hak-hak atas tanah yang dimiliki oleh  tiap  prang.  Termasuk  pula  hak  milik  atas  tanah  yang  baru  saja  mengalami  perpindahan  karena adanya suatu perbuatan hukum.
Lebih  lanjut  lagi  dalam  pasal  26  ayat  1  Undang-Undang  Pokok  Agraria  dinyatakan  bahwa: "Peralihan hak atas tanah dan hak milik atas satuan rumah susun melalui jual beli, tukar-menukar, hibah, pemasukan dalam perusahaan dan perbuatan hukum pemindahan hak Iainnya, kecuali pemindahan hak melalui  lelang  hanya  dapat  didaftarkan  jika  dibuktikan  dengan  akta  yang  dibuat  oleh  PPAT  yang berwenang menurut ketentuan perundang-undangan yang berlaku". Pasal tersebut di atas menjelaskan bahwa Pejabat Pembuat Akta Tanah dalam membuat akta tanah dapat meliputi seluruh perbuatan hukum yang  bertalian  dengan  peralihan  dan  pembebanan  hak  atas  tanah  seperti  jual  beii,  tukar-menukar, pemisahan  dan  pembagian,  hibah  dan  perbuatan  hukum  pemindahan  hak  lainnya  Hal  tersebut disebabkan oleh karena masalah terjadinya peralihan hak milik atas tanah dapat menyebabkan terjadinya beberapa akibat hukum seperti melepaskan hak dan berpindahnya hak, adanya pemegang hak baru atas tanah tersebut, ini merupakan suatu akibat hukum yang timbul dari terjadinya peralihan hak milik atas tanah.  Dalam  Pasal  37  ayat  2  Peraturan  Pemerintah  No.  24  Tahun  1997  dinyatakan  bahwa:  "Dalam keadaan  tertentu  oleh  Menteri  Kepala  Kantor  Pertanahan  dapat  mendaftarkan  pemindahan  hak  atas sebidang tanah hak milik yang dilakukan di antara perorangan Warga Negara Indonesia yang dibuktikan dengan akta yang dibuat oleh PPAT".
Dari  penjelasan  di  atas  kita  bisa  melihat  ada  suatu  hal  yang  teramat  penting  yang  tidak  boleh diabaikan  oleh  para  pihak  yang  akan  melaksanakan  peralihan  hak milik  atas  tanah  yaitu  pelaksanaan perjanjian peralihan hak milik atas tanah harus dilakukan dengan akta otentik di hadapan seorang Pejabat Pembuat Akta Tanah. Hal tersebut merupakan suatu hal yang amat penting, oleh karena peralihan hak milik  atas  tanah  merupakan  suatu  perbuatan  hukum  yang  dapat  menimbulkan  sengketa  di  kemudian hari. Pelaksanaan perjanjian peralihan hak milik atas tanah yang dilakukan di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) tidak lain bertujuan untuk memberikan perlindungan kepada masing-masing pihak dengan  menjamin  kepastian  hukum  untuk  hak-hak  yang  dimiliki  oleh  pihak  yang  terlibat  serta memberikan pengertian terhadap kewajiban masing-masing.

## Dasar Hukum Peralihan Hak Milik Atas Tanah
Peralihan  hak  kepemilikan  atas  suatu  benda  telah  diatur  di  dalam  produk  perundang-undangan kita  secara  mendetail  baik  di  dalam  KUH Perdata  maupun  dalam  Undang-Undang  No  5  Tahun  1960 dan  PP  No  24  Tahun  1997.  perlindungan  hukum  yang  diberikan  terhadap  pelaksanaan  peralihan  hak milik  tersebut  menunjukkan  bukti  betapa  pentingnya  dilakukan  suatu  pengaturan  terhadap  suatu peristiwa  hukum  yang  dilakukan  oleh  masyarakat.  Mengenai  perolehan  hak  milik  menurut Pasal  584 KUH Perdata, eigendom hanya dapat diperoleh dengan jalan: pengambilan (contoh: membuka tanah, memancing ikan), natrekking, yaitu suatu benda bertambah besar atau berlipat karena adanya perbuatan alam (contoh: tanah bertambah besar akibat gempa bumi, kuda beranak, pohon berbuah), lewat waktu (verjaring), pewarisan, penyerahan ( overdracht atau levering ) berdasarkan suatu titel pemindahan hak yang berasal dari seseorang yang berhak untuk memindahkan eigendom. [3]
Peralihan hak-hak milik yang paling sering terjadi sekarang adalah penyerahan ( levering ) seperti yang  disebutkan  di  atas.  Penyerahan  hak  milik  dapat terjadi  karena  berbagai  faktor  seperti  hibah  dan jual-beli.  Peralihan  hak  milik  atas  suatu  kebendaan  karena  daluarsa  terjadi  apabila  seseorang  telah menguasai suatu kebendaan dalam kurun waktu yang telah ditentukan oleh Undang-Undang (Pasal 610 KUH  Perdata).  Sedangkan  cara  memperoleh  hak  milik  karena  pewarisan  terjadi  apabila  seseorang mendapatkan hak kepemilikan karena kematian (Pasal 611 jo Pasal 830 KUH Perdata).
Peralihan  hak  milik  dapat  kita  temukan  di  dalam Pasal  22  ayat  1 dan  2  Undang-Undang  No  5 Tahun  1960  (UUPA)  yang  menyebutkan  bahwa  (1)  terjadinya  hak  milik menurut  adat  diatur  dengan peraturan pemerintah; (2) selain menurut cara sebagai yang dimaksud ayat 1 ini hak milik dapat terjadi karena:  (a)  penetapan  pemerintah  cara  dan  syarat-syarat  yang  ditetapkan  oleh  dengan  peraturan pemerintah; (b) ketentuan undang-undang. Cara memperoleh hak milik seperti yang dijelaskan dalam UUPA  tersebut  adalah  terjadinya  hak  milik  menurut  adat  dan  penetapan  pemerintah.  Akan  tetapi  di dalam  Pasal  26  UUPA  juga  disebutkan  bahwa  jual  beli,  penukaran,  penghibahan.  pemberian  dengan wasiat,  dan  pemberian  menurut  adat  merupakan  perbuat  hukum  yang  dapat  menyebabkan  terjadinya peralihan hak milik. Di dalam Pasal 37 ayat I PP No 24 Tahun 1997 juga dapat kita temukan mengenai peralihan hak tersbeut dengan menyebutkan bahwa: "Peralihan hak alas tanah dan hak milik atas satuan rumah  susun  melalui  jual  beli,  tukar-menukar,  hibah,  pemasukan  dalam  perusahaan,  dan  perbuatan hukum pemindahan hak lainnya, kecuali pemindahan hak melalui lelang hanya dapat didaftarkan jika dibuktikan  dengaii  akta  yang  dibuat  oleh  PPAT  yang  berwenang  menurut  ketentuan  peraturan perundang-undangan yang berlaku".
Pasal  37  PP  No  24  Tahun  1997  sebagaimana  yang  disebutkan  di  atas  memberikan  tambahan tentang cara untuk memperoleh hak milik yaitu dengan cara jual-beli, tukar-menukar, hibah, pemasukan ke dalam perusahaan. Pasal 37 PP No 24 Tahun 1997 di atas juga menyebutkan terjadinya peralihan hak milik yang disebabkan oleh lelang. Peralihan hak milik melalui lelang tersebut diatur di dalam Pasal 41 PP  No  24  Tahun  1997.  Dalam PP  No  24  Tahun  1997  juga  disebutkan  mengenai peralihan  hak milik karena pewarisan yaitu dalam Pasal 42 serta perlaihan hak milik karena penggabungan atau peleburan perseroan atau koperasi dalam Pasal 43.

## Jual Beli Hak Milik Atas Tanah
Pengertian jual beli hak atas tanah tidak dijelaskan di dalam Pasal-pasal UUPA. Oleh karena itu peneliti di dalam memberikan pengertian tentang jual beli hak milik atas tanah nantinya lebih condong mempergunakan Kitab Undang-undang Hukum Perdata sebagai bahan rujukan. Dalam hal ini termasuk pula pendapat para ahli yang memiliki relevansi dengan topik pembahasan.
Dalam  Pasal  1457  bab  kelima  buku ketiga  tentang  perikatan  KUH  Perdata  dinyatakan  bahwa: "Jual  beli  adalah  suatu  perjanjian,  dengan  mana  pihak  yang  satu  mengikatkan  dirinya  untuk
menyerahkan  suatu  kebendaan,  dan  pihak  yang  lain  membayar  harga  yang  telah  ditentukan". Selanjutnya dalam Pasal 1458 KUH Perdata dinyatakan bahwa: "Jual bell dianggap telah terjadi antara kedua  belah  pihak,  seketika  setelahnya  orang-orang  itu  orang-orang  ini  mencapai  sepakat  tentang kebendaan tersebut dan harganya, meskipun kebendaan tersebut belum diserahkan, maupun harganya belum  dibayar".  Dari  pengertian  di  atas  dapat  kita lihat  beberapa  unsur  penting  dalam  jual  beli  yaitu pertama  bahwa  jual  beli  merupakan  suatu  perjanjian, yang  kedua  adalah  pihak  penjual  menyerahkan barang dan yang terkahir adalah pembeli membayar harga barang tersebut sesuai dengan kesepakatan. Hal tersebut berarti bahwa pengertian jual bell tersebut hanya bersifat obligatoir yaitu bahwa perjanjian jual beli tersebut barulah pada peletakan hak dan kewajiban timbal batik antara penjual dengan pembeli.
Peletakan  hak  dan  kewajiban  antara  penjual  dan  pembeli  tersebut  adalah  seorang  penjual berkewajiban  untuk  menyerahkan  hak  milik  atas  tanah  miliknya  dan  berhak  untuk  menuntut pembayaran  harga  yang  telah  disetujui  sedangkan  bagi  pembeli  berkewajiban  untuk  menyerahkan pembayaran sesuai dengan kesepakatan sebelumnya dan di sisi lain berhak untuk menerima penyerahan oarang.  Atau  dengan  kata  lain, bahwa  jual  beli  yang  dianut  di  dalam hukum  perdata,  juai  beli  belum memindahkan hak milik. Adapaun hak milik baru berpindah setelah dilakukan levering atau penyerahan.
Salah  satu  unsur  yang  paling  menonjol  dalam  jual  beli  adalah  perjanjian  antara  penjual  dan pembeli  yang  kemudian  mengakibatkan  lahirnya  suatu  hubungan  hukum.  Hal  itu  terjadi  oleh  karena dalam  melakukan  jual  beli  diperlukan  kesepakatan  antara  pihak-pihak  yang  terlibat  di  dalam  jual tersebut yang kemudian menjadi ikatan hukum antara keduanya. Adapun mengenai perjanjian tersebut juga  diatur  di  dalam  buku  ketiga  KUH  Perdata.  Dalam  Pasal  1313  KUH  Perdata  ditegaskan  bahwa: "Suatu  perjanjian  adalah  suatu  perbuatan  dengan  mana  satu  orang  atau  lebih  mengikatkan  dirinya terhadap satu orang lain atau lebih”. Selanjutnya Subekti [3] memberikan pengertian perjanjian sebagai berikut:  "Suatu  peristiwa  di  mana  seseorang  berjanji  kepada  seorang  lain  atau  dimana  dua  orang  itu sating berjanji untuk melaksanakan suatu hal". Dari dua pengertian di atas kita bisa melihat ada unsur yang sangat mendasar yaitu bahwa perjanjian dilakukan oleh dua orang atau lebih.
Kansil [4] memberikan  pengertian  yang  lebih  luas  mengenai  perjanjian  bahwa:  "Perjanjian (kontrak) adalah suatu perbuatan di mana sesecrang atau beberapa orang mengikatkan dirinya kepada sesecrang atau beberapa orang lain. Untuk mempermudah memperoleh keperluan-keperluan hidupnya manusia di dalam pergaulan masyarakat sating mengadakan hubungan dan ddri persetujuan-persetujuan itu timbul akibat-akibat hukum yang mengikat kedua belah pihak ( partijen , contracten ) dan persetujuan- persetujuan  yang  demikian  disebut  perjanjian  (kontrak).  Sedangkan  Tungadi [5] menyatakan  bahwa: "Perjanjian adalah persetujuan atau sepakat menimbulkan, merubah atau menghapus hubungan hukum di lapangan harta kekayaan". Senada dengan hal tersebut maka Pabeta [6] menyatakan bahwa perjanjian adalah:  "Suatu  persetujuan  dengan  mana  dua  orang  atau  lebih  saling  mengikatkan  diri  untuk melaksanakan suatu hak dalam lapangan harta kekayaan".
Dari beberapa pengertian perjanjian yang telah dikemukakan di aas kita bisa melihat bahwa unsur yang  paling  mendasar  dari  perjanjian  adalah  terjadinya  persetujuan  dari  masing-masing  pihak  yang terlibat  dalam  kesepakatan  yang  telah  dibuat.  Kesepakatan  yang  terjadi  antara  para  pihak  tersebut terhadap  suatu  objek  adalah  suatu  hubungan  hukum  yang  pada  akhirnya  menimbulkan  hak  dan kewajiban bagi pihak tersebut. Hal tersebut senada dengan yang disebutkan di dalam Pasal 1338 KUH Perdata bahwa semua perjanjian berlaku sebagai undang-undang bagi yang membuatnya.  Melengkapi pengertian  perjanjian  dengan  menyebutkan  bahwa  suatu  perjanjian  memuat  adanya  beberapa  unsur, yakni  adanya  (1)  para  pihak,  (2)  persetujuan  para  pihak;  (3)  tujuan  yang  akan  dicapai;  (4)  bentuk tertentu; dan (5) syarat-syarat tertentu.
Dalam  perjanjian  kita  mengenal  adanya  dua  asas  perjanjian  yang  mengatur  hubungan  hukum dalam perjanjian itu sendiri yaitu sistem terbuka dan konsensualisme. Sistem terbuka yang mempunyai makna kebebasan membuat perjanjian mengandung arti bahwa dalam soal perjanjian kita diperbolehkan
membuat undang-undang bagi diri kita sendiri, pasal-pasal dari hukum perjanjian hanya berlaku apabila atau  sekedar  kita  tidak  mengadakan  aturan-aturan  sendiri  dalam  perjanjian  yang  kita  adakan  itu. Sedangkan  asas  konsensualisme  menuntut  adanya  kesepakatan.  Dikatakan  bahwa  pada  dasarnya perjanjian  dan  perikatan  yang  timbul  karenanya  itu  sudah  dilahirkan  sejak  detik  tercapainya kesepakatan. [7] Dua asas dari perjanjian yang dikemukakan tersebut merupakan dasar yang paling utama dalam  melakukan  suatu  perjanjian  di  mana  di  satu  sisi  setiap orang  diberikan suatu  kebebasan  untuk membuat suatu perjanjian yang dikehendakinya dengan siapapun dan di sisi lain orang itu juga tunduk kepada perjanjian sejak perjanjian tersebut disepakati dan memenuhi akibat hukum yang timbul dalam perjanjian tersebut.
Sahnya suatu perjanjian dapat kita ternukan dalam Pasal 1320 KUH Perdata yaitu adanya: para pihak, kata sepakat, objek yang mahal, dan hal tertentu. Suatu perjanjian dianggap sah apabila memenuhi syarat,  yakni:  (1)  izin  kedua  belah  pihak  berdasarkan  persetujuan  kehendak  mereka  masing-masing. Artinya pada waktu perjanjian itu diadakan tidak terdapat paksaan, penipuan, dan kekeliruan; (2) kedua belah  pihak  harus  cakap  dalam  bertindak  (jika  syarat  ini  tidak  terpenuhi  maka  perjanjian  dapat dibataklkan dengan perantaraan hakim); (3) ada objek tertentu, jumlah, jenis dan bentuk diperjanjikan sudah tertentu; dan (4) ada sebab yang dibolehkan, artinya ada sebab-sebab hukum yang menjadi dasar perjanjian yang tidak dilarang oleh peraturan-peraturan, bertentangnan dengan keamanan dan ketertiban umum [4]
Sedangkan perjanjian jual beli menurut adat yang disebutkan didalam yurisprudensi Mahkamah Agung tanggal 14 Desember 1957 No.2712/K3ip/1956; bahwa sifat ril dari perjanjian jual bell menurut hukum adat hanya berarti bahwa dengan mengucapkan kata-kata dengan mulut saja, belumlah terjadi perjanjiati jual bell hak milik. In casu dalam hukum adat sudah terjadi penulisan kontrak jual bell dimuka Kepala  Kampung  serta  penerimaan  harga  barangnya  oleh  penjual  secara  ril  pelaksanaan  maksudnya untuk memindahkan hak miliknya kepada pembeli. Jual beli tanah menurut hukum adat bersifat terand dan  tunai  berdasarkan  nilai-nilai  magis  religius  seperti  yang  dinyatakan  oleh  Efendi  Perangin [8] yang menyebutkan bahwa: "jual bell tanah menurut hukum adat bersifat constant atau tunai pembayaran harga dan penyerahan haknya dilakukan pada saat yang bersamaan".
Mengenai  pelaksanaan  perjanjian  jual  beli  menurut  hukum  adat,  Haar [9] mengemukakan:"si pembeli pada saat dilaksanakan perjanjian jual bell (pembayaran uang pembelian di hadapan penghulu rakyat) memperoleh hak milik atas tanah yang dibelinya".  Dari beberapa defenisi perjanjian yang telah dikemukakan  di  atas  beserta  syarat-syaratnya  maka  kita  dapat  menarik  sebuah  kesimpulan  bahwa perjanjian adalah suatu hubungan hukum yang dilakukan oleh dua orang atau lebih, dimana para pihak bersepakat  untuk  melakukan  suatu  prestasi  guna  mencapai  tujuan-tujuan  tertentu  dengan  memenuhi syarat-syarat yang telah diperjanjikan baik dalam bentuk tertulis maupun tidak tertulis.
Sedangkan jual beli hak milik atas tanah memiliki ciri yang lebih kompleks dimana suatu pihak melakukan  pembayaran  terhadap  objek  yang  diperjanjikan  kepada  penjual  dan  pihak  yang  lain melakukan  levering  (penyerahan)  terhadap  pembeli.  Serta  memenuhi  unsur-unsur:  (a)  ada  suatu perjanjian, (b) perjanjian itu dimaksud memindahkan hak milik atas tanah, (c) pPemindahan hak tersebut berupa  perubahan  hukum  jual  beli,  (d)  mendapatkan  pembayaran  atas  harga  tanah  yang  dijual tersebut. [17]
Selanjutnya mengenai haraga barang yang telah dijual tersebut Soedaryo [1] menyatakan bahwa: "Mengenai harga dari jual bell ini adalah merupakan salah satu esensial daripada persetujuan jual beli. Jual beli harus dilakukan dengan uang, sedangkan jual bell yang dilakukan dengan uang berada diluar jangkauan  persetujuan  jual  bell.  Kalau  terjadi  misalnya  barang  yang  dibeli  itu  tidak  dibayar  dengan uang, akan tetapi dibayar dengan barang lain, hal demikian bukanlah jual beli, melainkan persetujuan tukar menukar barang".
Pelaksanaan  perjanjian  jual  beli  hak  atas  tanah  yang  mengakibatkan  terjadinya  peralihan  hak milik dari penjual sebagai pemegang hak milik yang lama kepada pembeli sebagai pemegang hak milik yang  baru  merupakan  suatu  perbuatan  hukum  dan  wajib  mendapat  perlindungan  hukum  apabila dilaksanakan dengan benar dan sesuai dengan peraturan perundang-undangan.
Salah  satu  pelasanaan  peralihan  hak  milik  yang  dianggap  sesuai  dengan  peamdang-undangan adalah pelaksanaan jual bell hak milik atas tanah yang dlakukan dihadapan seorang PPAT sebagaimana yang telah diatur daiam Pasal 37 ayat 1 PP No.24 Tahun 1997 yang menyatakan bahwa: "peralihan hak atas tanah dan hak milik atas satuan rumah susun melaui jual bell, tukar menukar, hibah, pemasukan dalam  perusahaan,  dan  perbuatan  hukum  pemindahan  hak  milinya,  kecuali  pemiridahan  hak  melaui lelang  hanya  dapat  didaftarkanjika  dibuktikan  dengan  akta  yang  dibuat  oleh  PPAT  yang  berwenang menaruh ketentuan peraturan perundang-undangan".
Selanjutnya mengenai tata cara dan pelaksanaan pembuatan akta diatur didalam Pasal 38 ayat No. 24 Tahun 1997 yang menyatakan bahwa: “Pembuatan akta sebagaimana dimaksud dalam pasal 37 ayat 1  dihadiri  oleh  para  pihak  yang melakukan  perbuatan hukum  yang  bersangkutan dan  disaksikan  oleh sekurang-kurangnya  2  (dua)  orang  saksi  yang  memenuhi  syarat  untuk  bertindak sebagai  saksi  dalam pembuatan hukum itu”.
Adapun  maksud  dari  pelaksanaan  peralihan  hak  milik  atas  tanah  yang  dilakukan  dihadapan seorang PPAT bertujuan untuk memberi perlindungan dan kepastian hukum kepada pada pihak yang melakukan  perbuatan  hukum  tersebut.  Hal  tersebut  sesuai  dengan  Pasal  1868  buku  keempat  KUH Perdata yang mengatur tentang pembuktian dan kadaluarsa yang menyatakan bahwa: “Suatu akta otentik ialah  suatu  akta  didalam  bentuk  yang  ditentukan  oleh  Undang-undang,  dibuat  oleh  atau  dihadapan pegawai-pegawai umum yang berkuasa untuk itu ditempat dimana akta dibuatnya.
Akta jual beli hak milik atas tanah yang dibuat oleh seorang PPAT merupakan akta otentik oleh karena  seorang  PPAT  merupakan  pejabat  umum  yang  diberikan  wewenang  oleh  pemerintah  untuk membuat akta jual beli hak milik atas tanah. Perlu juga kita ketahui bahwa pada saat berlakunya PP No. 10  Tahun  1961 Camat  juga  dapat  bertindak  sebagai  PPAT  akan  tetapi  setelah  berlakunya PP  No.  24 Tahun 1977 wewenang tersebut ditiadakan kecuali pada daerah terpencil yang memungkinkan Kepala Desa atau Pejabat lain yang ditentukan oleh menteri bertindak sebagai PPAT.
Akta  otentik  merupakan  bukti  yang  paling  kuat  dan  sempurna  dalam  hal  pembuktian  tentang terjadinya suatu peristiwa sehingga dapat memberikan perlindungan dan kepastian hukum bagi pihak yang terlibat dalam hubungan hukum tersebut. Selain itu tanah yang telah beralih hak kepemilikannya hanya bisa didaftarkan untuk diterbitkan sertifikatnya untuk pemilik baru apabila dilengkapi oleh akta jual  beli  yang dibuat  olah PPAT  pada  saat  peralihan  hak  milik  atas  tanah  tersebut  terjadi  kecuali  hal tersebut  dimungkinkan  lain  oleh  undang-undang  dan  dianggap  oleh  kepala  kantor  pertanahan  bahwa kadar kebenarannya dianggap cukup untuk mendaftar pemindahan hak yang bersangkutan.

## Hak dan Kewajiban Penjual dan Pembeli Hak Miliki Atas Tanah Menurut UUPA dan PP No 24 Tahun 1987
Dalam  jual  beli  sebagai  sebuah  perbuatan  hukum  yang  melahirkan  hak  dan  kewajiban  bagi masing-masing  pihak tentu perlu  bagi  mereka  untuk memahami  dan  mengerti  hak  dan  kewajibannya sendiri. Hak dan kewajiban terccbut tidaklah berhenti apabila pelaksanaan perjanjian jual beli itu telah selesai akan tetapi masih ada hak dan kewajiban lain yang ikut pada pihak tersebut. Dalam Pasai 1473 KUH  Perdata  dinyatakan  bahwa:  'Si  penjual  diwajibkan  menyatakan  dengan  tegas  untuk  apa  dia mengikatkan  dirinya;  segala  janji  yang  tidak  terang  dan  dapat  diberikan  berbagai  pengertian,  harus ditafsirkan untuk kerugiannya".
Selanjutnya dalam Pasal 1447 KUH Perdata dinyatakan bahwa seorang penjual mempunyai dua kewajiban utama yaitu menyerahkan barang dan menanggungnya. Penyerahan barang yang dimaksud dalam Pasal tersebut adalah pemindahan barang yang telah dijual ke dalam kekuasaan dan kepunyaan si  pembeli.  Adapun  biaya  penyerahan  barang  tersebut  itu  ditanggung  oleh  penjual  sedangkan pemindahannya menjadi tanggungan dari pembeli. Seorang penjual belum berkewajiban menyerahkan barang yang telah dijualnya kepada pembeli sebelum pembeli tersebut menyerahkan harga yang telah disepakati. Penyerahan secara langsung terhadap objek jual bell dapat dilakukan apabila objek jual beli tersebut adalah benda bergerak, sedangkan untuk benda tidak bergerak penyerahannya dapat dilakukan dengan penyerahan surat bukti kepemilikan.
Dalam perjanjian jual bell hak milik atas tanah yang menjadi obyek adalah benda yang tidak bergerak sehingga tidak memungkinkan untuk menyerahkan tanah tersebut. Pemindahan hak dalam jual beli  hak  milik  atas  tanah  dapat  dilakukan  dengan  menyerahkan  sertifikat  yang  menunjukkan  bukti kepemilikan atas tanah tersebut.
Sedangkan  maksud  dari  penanggungan  yang  menjadi  kewajiban  seorang  penjual  kepada pembeli  adalah  untuk  menjamin  penguasaan  benda  yang  dijual  aman  dan  tenteram  serta  menjamin terhadap adanya cacat-cata barang yang tersembunyi, atau yang sedemikian rupa hingga menerbitkan alasan  untuk  pembatalan  perjanjian  (pasal  1491  KUH  Perdata).  Akan  tetapi  seorang  penjual  tidak diwajibkan untuk menanggung cacat yang terlihat dari barang yang dijual (Pasal 1505 KUH Perdata).
Dalam  jual  beli  hak  milik  atas  tanah  yang  menjadi  tanggungan  dari  penjual  adalah  menjamin bahwa jual bell yang dilakukan itu adalah sah sehingga jual bell tersebut mempunyai kekuatan hukum. Termasuk  pula  tanggungan  penjual  adalah  keutuhan  dari  perjanjian  yang  telah  dibuat  dalam hal  luas ataupun isinya. Apabila pembeli menemukan adanya fakta yang berbeda antara luas dan isi tanah yang diperjanjikan  dengan  yang  diserahkan  maka  pembeli  dapat  menuntut  pengembalian  biaya  pembelian sesuai dengan harga yang sebelumnya telah disepakati.
Seorang  penjual  berhak  untuk  menerima  pembayaran  sesuai  dengan  harga  yang  telah diperjanjikan.  Setelah  pembayaran  tersebut  d  lakukan  maka  dia  berkewajiban  untuk  menyerahkan barang yang telah dijual itu kepada pembeli. Seorang penjual juga memiliki hak untuk membeli kembali apa  yang  telah  dijualnya  apabila  hal  tersebut  telah  disetujui  dalam  perjanjian  jual  bell.  Selanjutnya mengenai hak dan kewaiban pembeli dapat dilihat dalam Pasal 1513 KUH Perdata yang menyatakan bahwa  "kewajiban  utama  si  pembeli  ialah  membayar  harga  pembelian,  pada  waktu  dan  di  tempat sebagaimana ditetapkan perjanjian". Setelah terjadinya penyerahan hak milik atas tanah maka seorang pembeli  berhak  untuk  mendaftarkan  peralihan  hak  milik  atas  tanah  tersebut  kepada  PPAT  dengan ditemani oleh penjual dan beberapa orang saksi.
Pendaftaran  tersebut  dilakukan  dengan  memperlihatkan  bukti-bukti  yang  menunjukkan  bahwa telah terjadi peralihan hak milik atas tanah.
Mengenai  pendaftaran  peralihan  hak  milik  atas  tanah  diatur  dalam  Pasal  23  UUPA  yang menyatakan  bahwa:  (1)  hak  milik,  demikian  pula  setiap  peralihan,  hapusnya  dan  pembebanannya dengan hak-hak lain harus didaftarkan menurut ketentuan-ketentuan yang dimaksud di dalam Pasal 19; (2) pendaftaran termaksud dalam ayat 1 merupakan alat pembuktian yang kuat mengenai hapusnya hak milik serta sahnya peralihan dan pembebanan hak tersebut.  Jadi perjanjian jual bell hak milik atas tanah sebagai suatu perbuatan hukum yang melahirkan hak dan kewajiban bagi masing-masing pihak perlu mendapatkan kejelasan tentang hak dan kewajiban tersebut sehingga dalam pelaksanaannya tidak terjadi tumpang  tindih  hak  dan  kewajiban  yang  menyebabkan  salah  satu  pihak  merasa  dirugikan.  Persoalan tersebut merupakan suatu hal yang sangat urgen sebab dapat mengakibatkan tuntutan di kemudian hari yang secara hukum apabila salah satu pihak tidak melaksanakan kewajibarnya terhadfap pihak lain maka perjanjian jual bell tersebut dapat dibatalkan.

## Hal-Hal yang Membatalkan Perjanjian Jual Beli Hak Milik Atas Tanah dan Hapusnya Hak Milik Atas Tanah Menurut UUPA dan PP No. 24 Tahun 1997
Pelaksanaan  peralihan  hak  milik  atas  tanah  seperti  yang  telah  dibahas  sebelumnya  merupakan suatu tindakan menyerahkan hak milik kepada orang lain yang disebabkan oleh jual bell. Sebagai suatu perbuatan  hukum  perdata  maka  peralihan  hak  milik  tersebut  telah  diatur  dalam  perundang-undangan termasuk pula hal-hal yang dapat menyebabkan terjadinya pembatalan secara hukum.
Pembatalan peralihan hak milik atas tanah yang terjadi dapat disebabkan oleh tiga faktor yaitu faktor human error (kesalahan manusia) termasuk pula tidak terpenuhinya hak dan kewajiban para pihak sehingga pihak yang terlibat dalam peralihan hak milik tersebut dapat menuntut pembatalan peralihan hak milik dan faktor yang kedua yaitu disebabkan oleh undang-undang dan faktor terkahir disebabkan oleh pengaruh alam.
Di  dalam  peraturan  perundang-undangan  disebutkan  adanya  orang-orang  yang  berhak  untuk menjual dan orang-orang yang berhak untuk membeli. Sebagai contoh kalau sebidang tanah merupakan hak waris beberapa orang maka jual bell yang akan dilakukan terhadap tanah tersebut dianggap tidak sah apabila salah satu orang yang menjadi ahli waris tanah tersebut tidak ikut disertakan dalam jual bell itu.
Demikian pula seorang yang secara hukum berhak untuk menjual tanah akan tetapi orang tersebut dianggap  secara  hukum  belum  memiliki  wewenang  untuk  menjual  tanah  tersebut  karena  tidak memenuhi syarat-syarat tertentu. Misalnya belum dianggap masih dibawah uumr/belum dewasa untuk melakukan  suatu  perbuatan  hukum.  Mereka  yang berlum mencapai  umur  21  tahun  dan  tidak terlebih dahulu menikah dan seterusnya (Pasal 330 KUH Perdata), walaupun di dalam sertifikat tersebut tertulis atas nama anak tersebut. Perbuatan hukum untuk seseorang yang belum dewasa baru dapat dilakukan apabila secara hukum dia dianggap dewasa atau dilakukan oleh orang tua tersebut.
Demikian  juga  halnya  dengan  orang  yang  berada  di  bawah  pengampuan  tidak  berhak  untuk melakukan penjualan hak milik atas tanah. Yang berhak melakukan perbuatan menjual tanah tersebut adalah pengampu dari orang tersebut itupun setelah mendapatkan izin dari pengadilan negeri di mana orang tersebut berdomisili.
Dalam UUP Pasal 26 ayat 2 disebutkan tentang terjadinya pembatalan peralihan hak milik atas tanah dengan menyatakan bahwa: "Setiap jual bell. penukaran, penghibahan, pemberian dengan wasiat dan perbuatan-perbuatan lain yang dimaksudkan untuk langsung atau tidak langsung memindahkan hak milik  kepada  orang  asing,  kepada  seorang  warga  negera  yang  di  samping  kewarganegaraan lndonesianya  mempunyai  kewarganegaraan  asing  atau  kepada  suatu  badan  hukum,  kecuali  yang ditetapkan  oleh  pemerintah  termaksud  ke  dalam  Pasal  21  ayat  2,  adalah  batal  karena  hukum  dan tanahnya  jatuh  kepada  negara,  dengan  ketentuan  bahwa  pihak-pihak  lain  yang  membebaninya  tetap berlangsung serta semua pembayaran yang telah diterima oleh pemilik tidak dapat dituntut kembali".
Pasal  di  atas  menyatakan  secara  tegas  bahwa  perbuatan  hukum  peralihan  hak  milik  atas  tanah terhadap  orang  asing  dan  badan  hukum tertentu  selain  yang  dibenarkan oleh  pemerintah  adalah  batal demi hukm dan tanahnya diambil oleh negara. Pasal 26 ayat 2 tersebut berkesesuaian dengan Pasal 21 UUPA  yang  menyebutkan  bahwa  hanya  Warga  Negara  Indonesia  yang  dapat  mempunyai  hak  milik sedangkan warga negara asing tidak bisa untuk mempunyai hak milik atas tanah.
Batalnya peralihan hak milik atas tanah yang disebutkan di atas disebabkan oleh undang-undang. Batalnya perjanjian peralihan hak milik atas tanah dengan jual beli yang disebabkan faktor human error (kesalahan manusia disebutkan dalam Pasal 1471, Pasal 1460, Pasal 1517 KUH Perdata. Dalam Pasal 1471  KUH  Perdata  dinyatakan  bahwa:  "Dual  beri  barang  orang  lain  adalah  sah  batal,  dan  dapat
memberikan dasar untuk penggantian biaya, kerugian, dan bunga, jika si pembeli tidak telah mengetahui bahwa barang itu adalah kepunyaai orang Ian.
Selanjutnya  Pasal  1480  KUH  Perdata  menyebutkan  tentang  pembatalan  pembelian  yang disebabkan karena kelalaian penjual dengan menyatakan: "jika penyerahan karena kelalaian si penjual tidak dapat dilaksanakan, maka si pembeli dapat menuntut pembatalan pembelian, menurut ketentuan Pasal 1266 dan 1267". Sedangkan Pasal 1517 KUH Perdata menyebutkan pembatalan pembelian karena kelalaian  pembeli  dengan  menyatakan  bahwa:  "Jika  si  pembeli  tidak  membayar  harga  pembelian,  si penjual berhak untuk menuntut pembatalan pembelian, menurut ketentuan dalam Pasal 1266 dan 1267".
Dua  Pasal  dalam  KUH  Perdata  di  atas  di  dalam  menyebutkan  pembatalan  pembelian  selalu merujuk kepada Pasal 1266 dan Pasal 1267 KUH Perdata. Dalam Pasal 1266 KUH Perdata disebutkan bahwa:  "Syarat  batal  dianggap  selalu  dicantumkan  dalam  persetujuan-persetujuan  timbal  balik, manakala salah satu pihak tidak melakukan kewajibannya. Dalam hal yang demikian persetujuan tidak batal demi hukum, tetapi pembatalannya harus dimintalan kepada hakim".
Selanjutnya  dalam  Pasal  1267  KUH  Perdata:  "Pihak  terhadap  siapa  perikatan  tidak  dipenuhi, dapat  memilih  apakah  dia,  jika  hal  itu  masih  dapat  dilakukan,  akan  memaksa  pihak  yang  lain  untuk memenuhi  perjanjian,  ataukah  is  akan  menuntut  pembatalan  perjanjian  disertai  pengpntian  biaya  dan bunga".
Pembatalan  perjanjian  jual  beli  hak  milik  atas  tanah  yang  disebabkan  oleh  kelalaian  salah  satu pihak seperti yang disebutkan dalam Pasal-Pasal KUH Perdata di atas tidaklah dengan begitu saja batal demi hukum. Melainkan mereka harus meminta kepada hakim untuk membatalkan perjanjian tersebut. Sedangkan seorang hakim dapat melihat apakah syarat pembatalan perjanjian tersebut disebutkan dalam perjanjian atau tidak. Apabila syarat pembatalan tersebut tidak disebutkan maka hakim dengan leluasa atau permintaan tergugat bisa memberikan jangka waktu untuk dapat memenuhi kewajibannya. Jangka waktu yang diberikan oleh hakim kepada seorang tergugat tidak boleh lebih dari satu bulan.
Selanjutnya pembatalan perjanjian jual beli yang disebabkan oleh faktor alam dapat kita lihat di dalam Pasal 1472 KUH Perdata yang menyebutkan bahwa hal lain yang dapat membatalkan pembelian adalah: ""jika pada saat penjualan, barang yang sudah dijual sama sekali telah musnah, maka pembelian adalah batal. Jika hanya sebagian yang musnah, maka si pembeli leluasa untuk meniadakan pembelian atau menuntut bagian yang masih ada, serta menyuruh menetapkan harganya menurut penilaian yang seimbang".
Musnahnya  objek  yang  sudah  dijual  dalam  perjanjian  jual  beli  hak  milik  atas  tanah  lebih disebabkan oleg faktor alam. Kita ketahui bahwa tanah sebagai objek juai bell tidak dapat musnah akibat perbuatan manusia melainkan iebih karena faktor alam seperti longsor. Akan tetapi apabila yang musnah dari tanah tersebut hanya sebagian maka pembeli mcmiliki hak untuk membatalkan perjanjian jual beli atau untuk menuntut bagian yang masih ada dengan harga yang ditetapkan kemudian.
Sedangkan mengenai hapusnya hak milik dapat kita lihat dalam Pasal 27 UUPA yang menyatakan bahwa  'hak  milk  hapus  karena  bila:  (1)  Tanahnya  jatuh  kepada  negara:  a)  Karena  pencabutan  hak berdasarkan Pasal 18, b) karena penyerahan dengan sukarela oleh pemiliknya, c) Karena ditelantarkan; 4) Karena ketentuan Pasal 21 ayat 3 dan Pasal 26; (2) Tanahnya musnah.
Hapusnya hak milik yang disebutkan dalam Pasal 27 UUPA di atas memberikan asumsi bahwa hak  milik  bukanlah  merupakan  hak  mutlak  akan  tetapi  hak  milik  tersebut  dapat  dicabut  atau  hilang sesuai dengan fungsi sosial atas tanah yang berarti bahwa di atas hak milik seseorang apabila berkaitan dengan kepentingan umum maka pemerintah memiliki hak untuk mengambil hak milik tersebut dengan memberikan ganti rugi yang sesuai.

## 3. METODE PENELITIAN
Penelitian  dilakukan  di  Kabupaten  Sorong.  Data  primer  diperoleh  langsung  dari  para  pemilik tanah, Pemda Kabupaten Sorong, Kantor BPN, dan Kantor Pengadilan serta Kantor Pejabat Pembuat Akte  Tanah  (PPAT).  Adapun  jumlah  respondennya  adalah  30  orang  dari  masyarakat.  Data  primer dikumpukan  dengan  menggunakan  kuisioner  (daftar  pertanyaan)  yang  disebarkan  kepada  masing- masing  responden.  Teknik  pengumpulan  data  lainnya  dilakukan  dengan  kegiatan  wawancara  kepada sejumlah responden yang telah ditetapkan atau kita kenal sebagai penelitian lapangan ( field research ). Data  sekunder  diperoleh  dari  studi  kepustakaan  (literature  research)  dengan  melakukan  pengkajian terhadap  Undang-Undang  Pokok  Agraria  dan  PP  No.  24  Tahun  1997  termasuk  pula  dari  beberapa literatur  yang  ada  relevansinya  dengan  topik  pembahasan.  Setelah  sejumlah  data  sekunder  dan  data primer  yang  diperlukan  terkuripul  maka  tahap  pertama  data  tersbeut  diolah  dan  dianalisis  secara kualitatif  dan  kuantitatif  melalui  distribusi  frekuensi,  pada  tahap  selanjutnya  data  yang  diperoleh disajikan secara deskriptlf.

## 4. HASIL DAN PEMBAHASAN
Pelaksanaan Peralihan Hak Milik Atas Tanah Karena Jual Beli di Kabupaten Sorong. Kabupaten Sorong memiliki kondisi wilayah yang sangat beragam yang terdiri dari pantai, dataran rendah, hingga perbukitan. Hal tersebut kemudian mengakibatkan keberanekaragaman mata pencarian penduduknya, mulai dari petani, nelayan, dan lain-lain. Dari beraneka ragamnya mata pencaharian masyarakat yang menonjol  adalah  dari  sektor  pertanian  di  mana  berdasarkan  hasil  sensus  penduduk  dapat  diketahui bahwa sekitar 60% penduduk Kabupaten Sorong menggantungkan hidupnya dari pertanian.
Kenyataan  tersebut  kemudian  mengakibatkan  sektor  pertanian  menjadi  sangat  urgen  dalam menunjang  roda  pertumbuhan  ekonomi  masyarakat.  Melihat  pentingnya  hal  tersebut  maka  semua produk  perundang-undangan  yang  berkaitan  dengan  masalah  pertanian  harus  disosialisasikan  kepada para petani hingga mereka dapat mengetahui hak dan kewajiban mereka.
Bentuk-bentuk  peralihan  hak  milik  atas  tanah  berdasarkan  jual  beli  di  Kabupaten  Sorong . Selama ini kebanyakan masyarakat Kabupaten Sorong dalam melakukan aktifitas di bidang pertanian masih  berpegang  kuat  kepada  aturan-aturan  adat  yang  telah  hidup  secara  turun  temurun.  Pengaruh hukum  adat  tersebut  telah  mengakar  dalam  kehidupan  mereka  sehingga  aturan  hukum  yang  dibuat pemerintah cenderung masih terabaikan.
Sebagai  salah  satu  contoh  pelaksanaan  peralihan  hak  milik  atas  tanah  melalui  jual  bell. Berdasarkan Pasal 37 PP No 24 Tahun 1997 yang menyebuikan bahwa pelaksanaan peralihan hak milik atas tanah harus dilakukail dihadapan seorang PPAT. Akan tetapi dalam kenyataan di masyarakat hal tersebvut  cenderung  diabaikan, di  mana masyarakat  dalam  melakukan  peralihan  hak  milik  atas  tanah melalui  jual  bell  hanya  dilakukan  oleh  masing-masing  pihak  tanpa  melibatkan  aparat  pemerintahan terutama  Pejabat  Pembuat  Akta  Tanah  (PPAT).  Kalaupun  mereka  melibatkan  aparat  pemerintah  itu hanya  sebatas  kepala  desa  yang  sebenarnya  menurut  UUPA  dan  PP  no  24  Tahun  1997  tidak  berhak untuk bertindak sebagai PPAT kecuali di daerah terpencil.
Pada umumnya masyarakat dalam melakukan peralihan hak milik atas tanah berdasarkan jual beli telah membuat akta peralihan hak milik secara tertulis dengan ditandatangani oleh masing-masing pihak beserta  para  saksi.  Sering  juga  ditemukan  akta  jual  peralihan  hak  milik  yang  dibuat  dengan menggunakan materai serta dilakukan di hadapan kepala desa. Akan tetapi pelaksanaan peralihan hak milik berdasarkan jual bell yang dilakukan di hadapan seorang Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) masih sangat jarang kita temukan di Kabupaten Sorong.
Berdasarkan  data  yang  penulis  dapatkan  dari  BPN  Kabupaten  Sorong  bahwa  sampai  saat  ini jumlah orang yang melakukan peralihan hak milik atas tanah berdasarkan jual beli yang dilakukan di
hadapan  PPAT  amatlah  minim.  Jumlah  peralihan  hak  milik  atas  tanah  berdasarkan  jual  beli  yang didaftarkan  pada  tahun  2019  adalah  sebanyak 140  dengan  luas  tanah  715.800  m2.  Walaupun  mereka tidak  dapat  menyebutkan  jumlah  pasti  peralihan  hak  milik  atas  tanah  yang  terjadi  setiap  tahun  di Kabupaten  Sorong  namun  dari  beberapa  peralihan  hak  milik  atas  tanah  berdasarkan  jual  beli  yang didaftarkan pada kantor BPN pada umumnya tidak dibuat dengan akta PPAT.
Hal tersebut juga diungkapkan oleh H. Tambaru Dg. Lau, seorang tokoh masyarakat (wawancara tanggal  12  Februari  2019)  yang  mengatakan  bahwa  bentuk-bentuk  peralihan  hak  miiik  atas  tanah berdasarkan jual beli di Kabupaten Sorong masih terpaku cara-cara lama di mana para pihak yang akan melakukan  proses  peralihan  hak  milik  atas  tanah  datang  menghadap  kepala  desa  dan  kemudian melakukan peralihan hak milik tersebut di atas sehelai kerta yang ditandatangani oleh para pihak, kepala desa dan saksi- saksi.
Lebih  lanjut  beliau  mengatakan  bahwa  tidak  jarang  pula  ada  beberapa  orang  yang  melakukan peralihan  hak  milik  atas  tanah  yang  dibuat  dihadapan  camat.  Peralihan  hak  milik  atas  tanah  yang dilakukan di hadapan seorang camat biasanya dilakukan oleh orang-orang yang berdomisili di sekitar ibukota kecamatan dengan nilai transaksi yang tinggi. Akan tetapi bagi masyarakat yang berdomisili di daerah pedesaan akta peralihan hak milik atas tanah cukup dilakukan di depan seorang kepala desa.
Dari penelitian penulis dengan daftar pertanyaan kepada orang-orang yang pernah melakukan peralihan hak milik atas tanah dapat diketahui persentasenya seperti dalam tabel di bawah ini.

## Tabel 1. Tempat Melakukan Peralihan Hak Milik Atas
No Jawaban Responden Jumlah (orang) Persentase 1 Dilakukan  di  rumah  oleh  para  pihak  dengan menghadirkan saksi 6 20% 2 Di hadapan Kepala Kampung 22 73,3% 3 Di hadapan Camat (PPAT) 2 6,7% Jumlah Total 30 100%
Dari tabel di atas kita dapat meilhat bahwa pada umumnya masyarakat Kabupaten Sorong atau sekitar 73,3% dalam melakukan peralihan hak milik atas tanah berdasarkan jual beli masih dilakukan dengan  cara  yang  dianut  oleh  Penduduk  Sorong  sejak  dahulu  (adat),  sedangkan  yang  melakukan peralihan hak milik atas tanah dengan akta Pejabat Pembuat Akta Tanah hanya sekitar 6,7% dan sekitar 20%  yang  melakukan  peralihan  hak milik  atas  tanah  di  rumah  mereka  sendiri  dengan  cukup  dihadiri oleh beberapa orang saksi.
Kenyataan tersebut menunjukkan kepada kita bahwa pelaksanaan peralihan hak milik atas tanah berdasarkan jual beli di Kabupaten Sorong masih lebih dominan dipengaruhi oleh sistem hukum adat yang telah turun temurun berlaku di kehidupan masyarakat Sorong. Kalaupun ada pelaksanaan peralihan hak milik atas tanah yang sudah sesuai dengan aturan hukum utamanya UUPA dan PP No 24 Tahun 1997 jumlahnya masih relatif sedikit.
Yusran  Sirath  (Notaris  dan  PPAT)  mengemukakan  bahwa  kurangnya  masyarakat  yang melakukan  peralihan  hak  milik  atas  tanah  berdasarkan  jual  beli  di  hadapan  PPAT  disebabkan  oleh kurangnya pengetahuan masyarakat tentang pentingnya pembuatan akta peralihan yang dilakukan oleh PPAT  sehingga  mereka  cenderung  untuk  mengabaikan  aturan  itu.  Lebih  lanjut  beliau  juga mengemukakan bahwa sebagian masyarakat memeiliki pandangan bahwa peralihan hak milik atas tanah
yang dibuat di hadapan PPAT mengeluarkan biaya yang sangat besar padahal mereka dapat melakukan peralihan hak milik atas tanah tanpa harus mengeluarkan biaya yang banyak.
Selain  persoalan  di  atas,  di  masyarakat  juga  dihinggapi  suatu  kengganan  untuk  berurusan dengan pemerintah sebab opini yang berkembang di masyarakat bahwa berurusan dengan pemerintah itu membutuhkan waktu yang lama dan urusan yang mereka urus menjadi berbelit-belit. Sehingga dalam hal menyangkut peralihan hak milik atas tanah dianggap tidak perlu melibatkan aparat pemerintahan. Menurut  data  yang  diperoleh  penulis  dari  para  responden  dapat  diketahui  bahwa  masyarakat  lebih memilih peralihan hak milik atas tanah secara tradisional (adat) karena menganggap bahwa pelaksanaan peralihan  hak  milik  atas  tanah  secara  adat  tersebut  prosesnya  lebih  cepat  dibandingkan  jika  harus melakukannya di hadapan aparat pemerintahan.
Hak  dan  Kewajiban  Penjual  dan  Pembeli  dalam Pelaksanaan  Peralihan  Hak  Milik  Atas  Tanah Berdasarkan Jual Beli. Dalam pelaksaaan suatu perbuatan hukum yang secara otomatis menimbulkan hak  dan  kewajiban  para  pihak  akan menimbulkan  suatu  hubungan timbal  balik. Seorang  penjual hak milik atas tanah setelah terjadinya peralihan hak milik atas tanah tidak dengan begitu saja telah lepas dari tanggung jawab melainkan masih ada kewaiiban yang melekat kepada dirinya sampai memastikan tidak adanya gangguan dari pihak lain kepada pihak pembeli.
Secara umum masyarakat Kabupaten Sorong dalam melakukan suatu peralihan hak milik atas tanah  selalu  meletakkan  suatu  tanggung  jawab  moral.  Dasar  hukum  adat  yang  diberlakukan  dalam menjalin suatu hubungan hukum selalu dilandasi suatu kepercayaan terhadap orang lain. Prinsip yang dianut  oleh  masyarakat  Kabupaten  Sorong  tersebut  telah  melekat  dengan  erat  dalam  prinsip  hidup mereka. Bagi orang yang memiliki prinsip hidup seperti itu maka baginya kepercayaan menjadi unsur dominan  dalam  menjalin  hubungan  dengan  orang  lain,  mereka  menganggap  bahwa  hidup  tanpa kepercayaan tidak ada artinya sama sekali.
Dalam  hubungannya  dengan  hak  dan  kewajiban  yang  timbul  dalam  peralihan  hak  milik  atas tanah kita bisa melihat hasil survey bahwa peletakan hak dan kewjaiban tidak tertuang dalam perjanjian peralihan hak milik. Akan tetapi menjadi hak dan kewajiban tersebut timbul dari kesadaran moral Para pihak dalam perjanjian peralihan hak milik.
Seorang  penjual  berhak  untuk  menerima  hasil  pembayaran  hak  milik  atas  tanahnya  dan berkewajiban untuk menyerahkan hak milik atas tanah tersebut kepada pembeli. Penyerahan hak milik tersebut  seringkali  terjadi  secara  bervariasi  di  mana  tergantung  kepada  persetujuan  masing-masing pihak. Yang paling sering kita jumpai adalah penyerahan hak milik atas tanah setelah terjadi pembayaran akan tetapi kita juga dapat meneniukan penyerahan hak milik telah dilakukan sebelum peluiiasan harga dari hak milik tersebut.
Seorang pembeli berhak untuk menerima penyerahan hak milik atas tanah yang telah dibelinya dan dia berkewajiban untuk melakukan pembayaran sesuai dengan harga yang telah disepakati. Dalam penyerahan hak milik tersebut seorang penjual berkewajiban untuk menyerahkan hak milik atas tanah yang  telah  diperjanjikan  secara  penuh  termasuk  segala  apa  yang  ada  di  atasnya  dan  apa  yang  ada  di bawah  permukaan  tanah.  Penyerahan  hak  milik  atas  tanah  tersebut  secara  penuh  memang  tidak diperjanjikan sebelumnya akan tetapi sudah menjadi kebiasaan masyarakat.
Hal tersebut di atas sebagai contoh dapat kita lihat pada H. Lahamuddin, salah seorang tokoh masyarakat, yang mengemukakan bahwa pada saat dia menjual sebidang tanah miliknya maka secara otomatis semua benda yang berada di atas tanah tersebut telah juga dijual, seperti pohon dan kekayaan alam  lain  yang  berada  di  bawah  permukaan  tanah.  Penyerahan  secara  penuh  tersebut  walaupun  tidak diperjanjikan  akan  tetapi  telah  menjadi  kebiasaan  secara  turun  temurun  bagi  masyarakat  Kabupaten Sorong.
Bagi seorang pembeli, dia berhak menerima penyerahan hak milik secara penuh tersebut serta memeriksa dengan baik keadaan dari tanah yang telah diperjualbelikan apakah telah sesuai dengan yang diperjanjikan  sebelumnya,  jika  kurang  maka  penmbeli  dapat  menuntut  pembatalan  jual  beli  hak  atas tanah  tersebut.  Seorang  penjual  selain  berkewajiban  untuk  menyerahkan  hak  miliknya  maka  diapun berkewajiban  untuk  menyerahkan  hak  miliknya  maka  diapun  berkewajiban  untuk  menjaga  sert5a memberikan jaminan agar pelaksanaan peralihan hak milik tersebut berjalan dengan baik. Apabila ada keberatan  dari  salah  satu  pihak  terhadap  perjanjian  peralihan  hak  milik  tersebut  maka  kewajiban  si penjual untuk menyelesaikan masalah tersebut sebelum pelaksanaan peralihan hak milik tersebut benar- benar dilaksanakan.
Seorang  pembeli  sebelum  membeli  suatu  hak  milik  atas  tanah  maka  dia  berkewajiban  untuk memeriksa apakah tanah tersebut tidak dalam keadaan sengketa dan apakah orang yang akan menjual hak milik atas tanah tersebut benar-benar orang yang berkompeten dan berwenang untuk menjual hak milik atas tanah tersebut. Hal tersebut dilakukan agar nantinya tidak ada tuntutan dari pihak lain yang dapat merugikan pembeli.
Hal-hal yang Dapat membatalkan Peiaksanaan Peralihan Hak Milik Atas Tanah Berdasarkan Jual Beli. Seperti yang telah diuraikan di atas bahwa ciri khas yang menjadi dasar dari peralihan hak milik atas  tanah  berdasarkan  jual  beli  di  Kabupaten  Sorong  adalah  kesepakatan  yang  dibangun  atas  dasar kepercayaan. Dalam pengaplikasiannya di masyarakat prinsip di alas tidak dapat dilanggar karena akan menimbulkan hukum yang telah mereka sepakati bersama menjadi batal.
Salah satu hal yang dapat membatalkan perjanjian peralihan hak milik atas tanah berdasarkan jual  beli  di  Kabupaten  Sorong  adalah  tidak  dipenuhinya  kewajiban  dari  salah  satu  pihak.  Kewajiban yang dimaksud adlah kewajiban salah satu pihak terhadap pihak yang lain seperti mengenai pembayaran dan penyerahan hak milik tersebut. Pembayaran harga yang dilakukan oleh seorang pembeli harus sesuai dengan  yang  telah  disepakati.  Salah  satu  hal  yang  sering  kita  jumpai  dimasyarkat  adlah  pembayaran yang  dilakukan  secara  berangsur  dimana  penyerahan  hak  milik  telah  dilakukan  pada  saat pembayaranuang  muka.  Sedangkan  pembayaran  angsuran  selanjutnya  inilah  yang  sering  menjadi masalah  apabila  pihak  pembeli  melakukan  wanprestasi  sehingga  pihak  penjual  menuntut  pembatalan jula beli dengan penggantian gati rugi yang telah disepakati.
Menurut Budirnan Langga, Kepala seksi pengukuran dan pendaftaran tanah Kantor Pertanahan Kab.Sorong  bahwa  pembatalan  perjanjian  jual  beli  hak  milik  atas  tanah  di  Kabupaten  Sorong  lebih banyak  disebabkan  oleh  salah  satu  pihak melakukan  wanprestasi  sehingga  pihak  yang  lain menuntut pembatalan jual beli tersebut. Lebih lanjut beliau mmenyatakan bahwa sering juga ditemukan adanya pihak penjual yang falai menyerahkan hak milik atas tanahnya secara penuh.
Kelalaian penyerahan barang yang dilakukan oleh penjual seperti yang dimaksud diatas dapat disebabkan oieh kalalaian penjual dan dapat pula disebabkan oleh kesalahan teknis. Kesalahan akibat kelalaiandari penjual dapat kita lihat miswalnya seorang mengatakan bahwa luas tanah yang akan dijual tersebut  adalah  satu  hektar  akan  tetapi  setelah  dilihat  ternyata  luasnya  kurang  atau  dapat juga  karena kesalahan  penunjukan  lokasi.  Dalam  hal  ini  pembeli  dapat  menuntut  pembatalan  perjanjian  jual  beli ataukah  menuntut  pengurangan  harga  sesuai  dengan  harga  dihitung  dari  dari  luas  yang  sebenarnya. Kesalahan tersebut bisa disebabkan oleh kesengajaan darim pihak penjual. Pembatalan jual beli karena faktor kesalahan teknis dapat kita lihat pada terjadinya perbadaan yang disebutkan oleh luas yang tertera dalam sertifikat akibat kesalahan pengukuran dan baru diketahui setelah terjadinya peralihan hak milik atas  tanah  tersebut.  Kesalahan  pengukuran  ini  diketahui  setelah  pendaftaran  peralihan  hak  milik  atas tanah di Kantor Pertanahan dan pihak Kantor Pertanahan melakukan pengukuran ulan untuk penerbitan sertifikat  yang  baru.  Setelah  diketahui  telah  terjadi  kesalahan  maka  pihak  pembeli  dapat  menuntut pembatalan.
Pada  kasus  yang  pertama  di  atas  pembatalan  perjanjian  jual  beli  dilakukan  dengan  bantuan penegak  hukum  setelah  pihak  yang  merasa  dirugikan  melaporkan  hal  terebut  kepaaa  pihak  yang berwajib. Sedangkan dalam kasus yang kedua penyelesaiannya dilakukan secara kekeluargaan karena kesalahan  tersebut  bukanlah  akibat  dari  kesengajaan  dari  pihak  penjual.  Penyelesaian  masalah  itu dilakukan  dengan  tuntutan  pengembalian  sebagian  harga  yang  berbeda  atqu  seorang  pembeli  tidak melakukan tindakan apa-apa apabila perbedaan luasnya tidak begitu besar.
Di Kabupaten Sorong ada sebuah kasus pada tahun 2017 di mana seseorang membeli sebidang tanah kemudian niembangun sebuah rumah di atasnya. Setelah sekian tahun menempati tanah tersebut muncul  gugatan  dari  orang  yang mengaku  sebagai  ahli  waris  yang  sah  dari  tanah  yang  ditempatinya maka  dari  itu  dia  menuntut  ganti  rugi  tanah  tersebut.  Mula-mula  tuntutan  itu  diupayakan  secara kekeluargaan  akan  tetapi  tidak  mendapatkan  hasil  yang  diharapkan.  Kemudian  orang  yang  mengaku sebagai ahli waris tanah tersebut melakukan gugatan di Pengadilan Negeri Sorong. Dari keterangan yang diperoleh  melalui  bukti  dan  saksi  maka  pengadilan  memutuskan  bahwa  perjanjian  jual  beli  yang dilakukan oleh penjual dengan pembeli adalah tidak sah dan melawan hukum sebab ternyata orang yang dulu menjual tanah tersebut adalah orang yang tidak memiliki kewenangan untuk menjual tanah yang dimaksud oleh karena itu pengadilan membatalkan perjanjian jual bell terhadap sebidang tanah tersebut.
Contoh kasus di atas merupakan salah satu dari sekian banyak kasus yang terjadi di mana pihak penjual bukanlah orang yang benar-benar berkompeten untuk melakukan jual bell tersebut Pelaksanaan jual bell yang dilakukan seperti yang telah disebutkan oleh undang-undang harus dilakukan oleh orang- orang yang benar-benar memiliki hak untuk melakukan jual beli. Dalam UUPA secara tegas dinyatakan tentang  orang-orang  yang  berhak  untuk  menjual  dan  ada  pula  orang  yang  berhak  untuk  melakukan penjualan akan tetapi karena ditentukan lain oleh peraturan perundang-undangan maka dia tidak dapat melakukan prosedur hukum tersebut contohnya orang yang belum dewasa.
Pembatalan  perjanjian  jual  bell  hak  milik  atas  tanah  dapat  dilakukan  sendiri  oleh  para  pihak yang  terlibat  secara  kekeluargaan  dengan  melakukan  penggantian  kerugian  dan  pengembalian keseluruhan biaya pembelian. Apabila dalam penyelesaian sengketa secara kekeluargaan tersebut sudah tidak  ditemukan  jalan  keluarnya  maka  para  pihak  dapat  mneminta  pembatalan  jual  beli  tersebut  di pengadilan  negeri  dengan  menyertakan  alasan  permohonan  pembatalan  perjanjian  jual  beli  tersebut. Akan tetapi permohonan pembatalan jual beli hak milik atas tanah yang ada di Kabupaten Sorong sangat jarang diputuskan melalui bantuan hakim, mereka Iebih senang melakukan pembatalan tersebut melalui jalur kekeluargaan.
Pendaftaran Pelaksanaan Peralihan Hak Milik. Setelah terjadinya peralihan hak milik atas tanah maka pendaftaran peralihan tersebut menjadi kewajiban semua pihak yang terlibat peralihan hak milik tersebut.
Pasal  3  Peraturan  Pemerintah  Nomor  24  Tahun  1997  di  tegaskan  bahwa  tujuan  pendaftaran tanah adalah disamping untuk memberikan kepastian hukum juga untuk menyediakan informasi kepada pihak-pihak yang berkepentingan sehingga terselenggarannya tertib administrasi. Lebih lanjut dikatakan Boedi  Harsono  bahwa  rincian  tujuan  pendaftaran  tanah  (Boedi  Harsono,  1997  Pihak  penjual berkewajiban  untuk  mendampingi  pembeli  untuk mensertifikatkan  peralihan  hak  milik  tersebut.  Dari hasil penelitian penulis terhadap para responden dapat kita ketahui jumlah dan prosentase masyarakat yang mendaftarkan peralihan hak milik atas tanah sebagaimana digambarkan dalam tabel berikut:
Tabel 2. Presentase Peralihan Hak Milik Atas Tanah
No. Pelaksanaan Peralihan Hak Milik Atas Tanah Jumlah (orang) Presentase
1. Melakukan pendaftaran peralihan hak milik atas tanah 20 66,7% 2. Tidak melakukan pendaftaran peralihan hak milik atas tanah 10 33,3% Total 30 100%
Dari Tabel 4 tersebut diatas kita dapat melihat bahwa pelaksanaan pendaftaran peralihan hak milik atas  tanah  berdasarkan  jual  beli  sudah  sangat  tinggi.  Sebanyak  66,7%  responden  telah  melakukan pendaftaran  peralihan  hak  milik  atas  tanah  berdasarkan  jual  beli  yang  sesuai  dengan  peraturan perundang-undangan, utamanya dalam Pasal 37 PP No. 24 Tahun 1997 yang mengharuskan pedaftaran peralihan  hak  milik  atas  tanah.  Akan  tetapi  pelaksanaan  Pasal  37  utamanya  ayat  1  tersebut  tidaklah benar-benar  sesuai  dengan  apa  yang  diharapkan  oleh  pembuat  keputusan.  Seperti  yang  telah dikemukakan  sebelumnya  bahwa  dalam  Pasal  37  ayat  1  tersebut  menghendaki  bahwa  pelaksanaan pendaftaran peralihan hak milik atas tanah hanya dapat dilakukan apabila dibuktikan dengan akta PPAT akan tetapi dalam kenyataannya sebagian besar peralihan hak milik atas tanah tersebut tidaklah disertai dengan akta yang dibuat PPAT.
Pendaftaran  peralihan  hak  atas  tanah  seperti  yang  dikemukakan  diatas  membutuhkan  syarat bukti ang kuat. Kepala Badan Pertanahan Kabupaten Takalr kemudian memberikan suatu pertimbangan terhadap bukti-bukti yang diberikan oleh para pihak mengenai hak kepemilikan dan terjadinya peralihan hak milik tersebut. Apabila kadar kebenaran bukti-bukti yang diberikan para pihak tersebut maka dalam pertimbangannya  Kepala  Badan  Pertanahan  Kabupaten  Sorong  dapat  mengabulkan  permohonan perdaftaran peralihan hak milik atas tanah tersebut. Hal itu juga telah sesuai dengan Pasal 37 ayat 2 yang memungkinkan pendaftaran peralihan hak milik atas tanah tanpa adanya akta peralihan hak milik atas tanah dari PPAT.
Pelaksanaan pendaftaran peralihan hak milik atas tanah di Kantor Pertahanan memerlukan waktu sedikitnya 1 minggu sampai diterbitkannya sertifikat peralihan hak milik yang baru (Gambar 1). Pihak kantor pertanahan Kabupaten Sorong menyatakan bahwa dalam memberikan pelayanan kepada warga yang  melaporkan  peralihan  hak  selalu  mengutamakan profesionalisme  oleh  karena  banyaknya  warga yang  melakukan  pendaftaran  peralihan  hak  milik  atas  tanah  berdasarkan  jual  beli  tanpa  memiliki dokumen  yang  lengkap  sehingga  pihak  Kantor  Pertanahan  harus  memberikan  perhatian  ekstra  pada permasalahan tersebut.
Proses pendaftaran peralihan hak milik atas tanah itu sendiri biasanya dilakukan oleh pihak-pihak yang terlibat dalam pelaksanaan peralihan hak milik atas tanah berdasarkan jual beli tersebut dan disertai oleh  dua  orang  saksi.  Mereka  melaporkan  bahwa  telah  terjadi  peralihan  hak  milik  atas  tanah  dengan proses  jual  beli  disertai  dengan  bukti-bukti  yang  mereka  ajukan.  Setelah  menerima  pendaftaran  dari pemohon maka pihak kantor pertanahan kemudian melakukan penelitiabn tentang keabsahan dari jual beli  tersebut.  Apabila  kadar  kebenarannya  dianggap  cukup  maka  pihak  kantor  pertanahan  berhak mengeluarkan sertifikat yang baru.
Pelaksanaan pendaftaran peralihan hak milik atas tanah di Kabupaten Sorong sejak berlakuknya PP No. 24 Tahun 1997 mengalami peningkatan yang sangat signifikan dimana dalam rentan waktu yang singkat ratusan sertifikat peralihan hak milik atas tanah yang baru telah diterbitkan (Tabel 3).
Gambar 1. Alur pelayanan, pemelihaaan dan pendaftaran hak milik atas tanah serta peralihan hak milik atas tanah pada kantor Pertanahan Kabupaten Sorong (Seksi Pengukuran dan Pendaftaran Tanah, 2019)
Keterangan :
1. Berkas pemohon diterima dan diperiksa pada loket pelayanan beserta registrasi kemudian diteruskan kepada Kasubsi peralihan/pembebasan hak.
2. Kasubsi peralihatn hak/pembebasan hak dan PPAT meneliti dan memeriksa permohohan.
3. Petugas administrasi teknis mengerjakan konsep dan pencatatan dalam daftar-daftar isian.
4. Kasubsi meneliti dan memeliksa buku tanah dan sertifikat
5. Kasubsi pengukuran dan pendaftaran tanah memeriksa pencatatan pada sertifikat dan buku tanah.
6. Kepala Kantor Pertanahan meneliti dan memeriksa serta menandatangani sertifikat dan buku tanah.
7. Petugas telnis yuridis mencatat dalam DI 307 DI 208.
8. Petugas penanggung jawab arsip/warkah dan buku tanah mengnesahkan buku tanah dan sertifikat. Penyerahan sertifikat dengan tanda tangan 301 kepada pemohon/kuasanya.
Tabel 3. Jumlah Peralihan Hak Milik Atas Tanah 2016-2019
No Tahun Jumlah Luas (m 2 ) Presentase (%) 1 2016 112 542.861 18,76 2 2017 200 448.549 33,50 3 2018 145 457.782 24,28 4 2019 140 715.800 23,45 Jumlah 597 2.164.992 76,77
Berdasarkan tabel diatas kita dapat melihat bahwa pelaksanaan pendaftaran peralihan hak milik atas tanah di Kabupaten Sorong sudah berjalan dengan sangat baik dimana sekitar 597 peralihan hak milik atas tanah yang telah didaftarkan dalam kurun waktu empat tahun. Tingginya tingkat kesadaran masyarakat untuk melakukan pendaftaran peralihan hak milik atas tanah disebabkan oleh karena mereka ingin melindungi hak mereka secara penuh. Perlindungan hak yang dimaksud adalah melakukan suatu antisipasi secara dini terhadap adanya klaim dari pihak lain tentang jual beli tersebut.
Pelaksanaan  pendaftaran  peralihan  hak  milik  atas  tanah  pada  kantor  pertanahan  Kabupaten Sorong  menurut  Budiman  Langga  telah  sesuai  dengan  peraturan  perundang-undangan  yang  berlaku yakni  melakukan  pendaftaran  terhadap  setiap  hak  milik  atas  tanah.  Lebih  lanjut  beliau  mengatakan bahwa prosedur pendaftarannya sudah benar akan tetapi yang lebih penting adalah bagaimana membuat masyarakat  agar  bukan  hanya  pendaftaran  peralihan  hak  milik  atas  tanah  yang  disesuaikan  dengan perundang-undangan akan tetapi prosedur pelaksanaan peralihan hak milik atas tanah tersebut perlu juga pendapatkan perhatian yang serius.

## Faktor-Faktor  yang  Memengaruhi  Pelaksanaan  Peralihan Hak  Milik Berdasarkan  Jual Beli di Kabupaten Sorong
Faktor  Aparat  Pemerintah. Proses  sosialisasi  undang-undang  di  masyarakat  memerlukan keseriusan  dari  pemerintah  dalam  hal  ini  aparatnya.  Penerapan  undang-undang  di  masyarakat  tidak dapat terlaksana jika aparat pemerintah tidak berpran secara efektif. Penerapan undang-undang tersebut jelas memerlukan tindakan yang profesional dari aparat pemerintah. Proses sosialisasi yang dilakukan dengan penyulihan kepada masyarakat dianggap belum cukup pemerintah dituntut untuk lebih berperan secara  aktif  untuk  melihat,  mencermati  dan  memahami  persoalan  masyarakat  terutama  di  bidang pertanahan.
Pemerintah  dalam  hal  ini  Badan  Pertanahan  Nasional perlu  terjun langsung  ke  lapangan untuk dapat  mengetahui  permasalahan  dan  mencarikan  solusi  untuk  setiap  permasalahan  masyarakat  itu. Penyuluhan  yang  selama  ini  dilakukan  oleh  pihak  BPN  ternyata  kurang  berhasil  dalam mensosialisasikan  produk  perundang-undangan.    Hal  tersebut  sebagaimana  dinyatakan  oleh  Kepala Desa Fafi yang mengatakan bahwa selama ini pihak BPN kurang melakukan penyuluhan di lapangan terhadap masyarakat awam sehingga banyak masyrakat dengan tingkat pendidikan sampai menengah tidak mengetahui produk perundang-undangan. Apabila tuntutan untuk melakukan perbuatan hukum di lapangan hukum agraria yang sebenarnya berfungsi terhadap perlindungan hak dan kewajiban.
Hal  tersebut  diakui  oleh  pihak  BPN  Kabupaten  Sorong  dengan  menyatakan  bahwa  kurangnya penyuluhan yang dilakukan oleh pihak BPN lebih disebabkan oleh faktor non teknis dimana kurangnya anggaran untuk pihak BPN melakukan tugasnya sedangkan wilayah kerja mereka amat luas. Kenyataan tersebut  mengakibatkan  petugas  merasa  kesulitan  melakukan  tugasnya  sedangkan  biaya  untuk melakukan penyuluhan amat besar.
Faktor lain yang mempengaruhi kurang berperannya pihak pemerintah dalam hal ini BPN adalah kurangnya  petugas  yang  dimiliki  oleh  pihak  BPN  Sorong.  Semua  petugas  yang  ada  di  BPN  telah mempunyai  tanggung  jawab  masing-masing  sehingga  apabila  tugas  untuk  melakukan  penyuluhan dilakukan  secara  penuh  maka  pekerjaan  yang  lain  untuk  melayani  masyarakat  akan  menjadi terbengkalai.
Dua permasalahan diatas sudah merupakan masalah klasik yang dihadapi oleh BPN Kabupaten Sorong semenjak dulu. Proses sosialisasi undang-undang yang dilakukan dengan penyuluhan oleh pihak BPN selama  ini  ternyata  tidak  membawa  hasil  yang memuaskan,  hal  itu  diakibatkan  oleh  kurangnya frekuensi  penyuluhan  itu  sendiri  baik  secara  kuantitas  maupun  secara  kualitas.  Pemerintah  dalam penyikapi hal ini hendaknya menambah jumlah anggaran untuk mendukung pelaksanaan penyuluhan. Akan tetapi sekali lagi hal itu tidaklah dapat dengan begitu aja menyelesaikan masalah akan tetapi juga dibutuhkan tenaga-tenaga handal untuk melakukan penyuluhan. Pemerintah juga hendaknya melibatkan semua komponen yang dimilikinya dan bukan hanya saling melemparkan tanggung jawab.
Pelibatan  semua  komponen  yang  dimiliki  oleh  pemerintah  khususnya  pemerintah  daerah Kabupaten Sorong seperti pihak BPN dan pemerintah daerah sendiri beserta seluruh jajarannya sampai kepada  tingkatan  yang  paling  bawah  dapat  diharapkan  akan  memberikan  sebuah  solusi  terhadap
permasalahan yang dihadapi oleh masyarakat daerah Kabupaten Sorong. Proses sosialisasi tersebut tentu saja sangat perlu untuk ditunjang oleh para tenaga yang handal karena undang-undang yang paling baik sekalipun tanpa ditunjang tenaga penyuluhan hukum yang handal maka hasil yang diperoleh tidak akan seperti yang kita harapkan.
Faktor Masyarakat. Selama ini pelaksanaan Undang-Undang Pokok Agraria dan PP No. 24 tahun 1997 di lapangan sangat ditentukan oleh peranaktif dari masyarakat. Hubungan timbal baik dari aparat penegak  hukum  dan  masyarakat  dapat  memberikan  hasil  yang  terbaik  dalam  menunjang  suksesnya produk hukum yang mengatur masalah pertanahan diaplikasikan di masyarakat. Selama ini kendala yang dihadapi  oleh  pemerintah  daerah  Kabupaten  Sorong  yang  merupakan  faktor  teknis  di  lapangan  lebih kepada sukarnya merubah pola pikir masyarakat.
Pola pikir masyarakat teruama di daerah pedesaan yang terkoptasi lebih cenderung disebabkan oleh  rendahnya  tingkat  pendidikan.  Rendahnya  pendidikan  tentu  saja  mempengaruhi  tingkat pengetahuan terhadap hukum apalagi dituntut untuk sadar hukum. Selama ini, dalam menjalani proses kehidupan, mereka cenderung ingin yang praktis dan menganggap bahwa berurusan dengan pemerintah akan menghabiskan banyak waktu dan daya. Perubahan pola pikir masyarakat tentu saja membutuhkan suatu penanganan yang serius. Oleh karena perubahan pola pikir itu tidak bisa terjadi dengan sendirinya melainkan  harus  ditunjang  dengan  usaha  keras  semua pihak. Pemahaman  yang  diberikan  oleh  aparat pemerintah  dalam  hal  ini  BPN  harus  disertai  dengan  informasi  yang  berimbang  tentang  pemahaman peralihan hak milik atas tanah yang sesuai dengan undang-undang.
Selain  faktor  rendahnya  pendidikan  dan  pengetahuan  dari  masyarakat  faktor  lain  yang  lebih dominan mempengaruhi pelaksanaan peralihan hak milik atas tanah berdasarkan jual beli yang sesuai dengan UUPA dan PP No. 24 Tahun 1997 adalah karena dalam masyarakat telah ada suatu kebiasaan tersendiri  dalam  melakukan  peralihan  hak  milik  atas  tanah.  Kebiasaan  tersebut  telah  secara  turun temurun  hidup  dan  dianut  oleh  masyarakat.  Kebiasaan  itulah  yang  kita  kenal  sebagai  hukum  adat. Hukum  adat  yang  dianut  oleh  masyarakat  sangat menjunjung  tinggi  rasa  percaya  terhadap  orang  lain sehingga dalam melakukan peralihan hak milik atas tanah dengan jual beli mereka menganggap tidak perlu melibatkan pemerintah karena mereka sendiri sudah cukup untuk melakukan peralihan hak milik atas  tanah  adalah  masyarakat  yang tinggal  di daerah  pedesaan  sedangkan  masyarakat  yang  tinggal  di daerah  perkotaan  sudah  melakukan  peralihan  hak  milik  atas  tanah  karena  jual  beli  sesuai  dengan prosedur standar undang-undang walaupun belum sepenuhnya dilaksanakan dengan baik.
Salah satu ketimpangan yang penulis dapatkan dilokasi adalah adanya indikasi bahwa pemerintah menjadikan hukum sebagai a tall of sosial engineering dimana hukum sepenunya salah akan tetapi kita perlu  mengetahui  bahwa  masyarakat  itu  sendiri  telah  tumbuh  dan  berkembang  dengan  suatu  sistem tersendiri.  Oleh  kaena  itu  penulis  melihat  perlunya  pelibatan  masyarakat  karena  masyarakatlah  yang menjadikan  undang-undang  trsebut  dapat  diaplikasikan.  Tolak  ukur  sejauh  mana  keberhasilan  yang ditimbulkan  oleh  suatu  produk  perundang-undangan  adalah  dengan  melihat  sejauh  mana  masyarakat tunduk dan taat pada produk perundang-undangan yang dibuat tersebut. Jaminan keberhasilan undang- undang tersebut adalah apabila masyarakat berperan serta menyukseskannya.
Pelibatan  masyarakat  dalam  pelaksanaan  tertib  hukum  pertanahan  diharapkan  nantinya  akan memberikan solusi yang tepat terhadap masalah yang dihadapi dalam pensosialisasian UUPA dan PP No.  24  Tahun  1997  utamanya  yang menyangkut masalah  peralihan  hak  milik  atas  tanah  berdasarkan jual  beli.  Dalam  hal  ini  yang  dibutuhkan  adalah  sebuah  hubungan  timbal  balik  dan  kerja  sama  yang melibatkan semua pihak. Faktor lain yang dianggap turut mmpengaruhi pelaksanaan peralihan hak milik atas tanah berdasarkan jual beli di Kabupaten Sorong adalah bahwa masyarakat menganggap biaya yang dikeluarkan untuk melakukan peralihan hak milik atas tanah berdasarkan jual beli di hadapan seorang PPAT sangatlah  besar.  Akan  tetapi mereka  tidak  mengetahui  jaminan  hukum  yang  diberikan  apabila peralihan hak milik atas tanah bila melakukan perbuatan hukum yang sesuai dengan prosedur.

## 5. KESIMPULAN
Pelaksanaan peralihan hak milik atas tanah berdasarkan jual beli di Kabupaten Sorong belumlah sepenuhnya sesuai dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku utamanya UUPA dan PP No. 24  Tahun  1997.  Salah  satu  contohnya  adalah  pelaksanaan  Pasal  37  PP  No.  24  Tahun  1997  yang menuntut pelaksanaan peralihan hak milik dilakukan dengan akta PPAT akan tetapi masyarakat tidak mengindahkan hal tersebut atas tanah pada Kantor Pertanahan Kabupaten Sorong. Di Kabupaten Sorong masih terjadi dualisme hukum pertanahan dimana pada satu sisi pemerintah mencoba untuk menerapkan suatu peraturan akan tetapi belum sepenuhnya berjalan dengan sangat baik sedangkan disisi lain pada masyarakat  telah  hidup  suatu  aturan  dan  kebiasaan  yang  telah  mereka  jalankan  pada  secara  turun temurun sehingga untuk menjalankan peraturan pemerintah dengan mengabaikan aturan dan kebiasaan mereka adalah sebuah persoalan yang sangat kompleks

## UCAPAN TERIMAKASIH
Terima kasih yang sebesar-besarnya kami haturkan kepada para pemilik tanah, Pemda Kabupaten Sorong, Kantor BPN, dan Kantor Pengadilan serta Kantor Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) atas partisipasi dan kesediaanya terlibat dalam penelitian ini.

## DAFTAR PUSTAKA
[1]  Soimin  Soedharyo.  (2001).  Status  Hak  dan  Pembebasan  Tanah,  Edisi  Kedua,  Sinar  Grafika, Jakarta.
[2]  Salindeho John. (1994). Manusia, Tanah, Hak dan Hukum. Usaha Nasional, Surabaya.
[3]   Subekti. R. (1990). Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, Cetakan ke-21 PT. Pradya Paramitha, Jakarta.
[4]  Kansil. C.S.T. (1986). Pengantar Ilmu Hukum dan Tata Hukum di Indonesiam cetakan VII, Balai Pustaka, Jakarta.
[5]  Tungadi. Tahir (1987). Ketentuan-Ketentuan Umum Hukum Perjanjian, Lephas, Ujung Pandang.
[6]  Pabeta. (1989). Hukum Perdata II. FPIPS  IKIP, Ujung Pandang.
[7]  Subekti. R. (1987). Hukum Perjanjian, PT. Intermasa, Jakarta.
[8]  Perangin. Efendi. (1986). Hukum Agraria di Indonesia. Suatu telaah dari Sudut Pandang Praktisi Hukum, Rajawali Pers, Jakarta.
[9]  Haar. Ter. (1987). Asas-Asar dan Susunan Hukum Adat, terjemahan K.N.G. Soebekti Poeponto, PT. Pradya Paramitha, Jakarta.
[10] Subekti. R. (1996). Pokok Hukum Perdata, PT. Intermasa, Jakarta.
[11] Parlindungan. A.P. (1994). Pedoman Pelaksanaan Undang-Undang Pokok Agraria, Mandar Majum Bandung.
[12] Badan  Pusat  Statistik  Kab.  Sorong.  (2002).  Kabupaten  Sorong  dalam  Angka  Tahun  2022, Kerjasana BPS dan PEMDA Kabupaten Sorong.
[13] Saragih. Djaren (1984). Masalah-masalah dalam Hukum Pertanahan, Alumni, Bandung.
[14] Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun. (1997). Sinar Grafika, Jakarta.
[15] Rangkuman  Yurisprudensi  Mahkamah  Agung  Republik  Indonesia,  diterbitkan  oleh  Proyek Yurispridensi Mahkamah Agung.
[16] Undang-Undang Pokok Agraria, PT. Pradya Paramita, Jakarta.
[17] Abdul Kadir Muhammad. (1992). Hukum Perikatan, PT. Citra Aditya, Jakarta.
[18] Abdurrahman. (1984). Beberapa Aspek Tentang Hukum Agraria, Seri Hukum Agraria VI. Alumni, Bandung.