Al Qodiri: Jurnal Pendidikan, Sosial dan Keagamaan Terakreditasi Kemenristekdikti No 21/E/KPT/2018 Vol 18 No 1 April 2020

## KEKUTAN HUKUM PERJANJIAN TERHADAP PERJANJIAN
PENGIKATAN JUAL BELI   HAK ATAS TANAH DAN BANGUNAN YANG BELUM TERDAFTAR
Oleh:

## Yulia Amborowati
Fakultas Hukum Universitas Surabaya

## amborowatiyuliaa@gmail.com
Perjanjian  Pengikatan  Jual  Beli  Hak  Atas  Tanah  merupakan  perjanjian  pendahuluan, isinya mengenai jual beli hak atas tanah namun formatnya hanya sebatas perjanjian pengikatan dibuat di hadapan notaris. PPJB adalah perjanjian jual-beli antara pihak penjual dan pembeli. Dimana  statusnya  masih  sebatas  kesepakatan  dan  belum  ada  peralihan  hak  kepemilikan tanah/rumah secara hukum. PPJB yang dibuat di  hadapan notaris akan menjamin para pihak tentang kepastian dan perlindungan hukum. Perjanjian tersebut biasa dilakukan manakala ada syarat-syarat  tertentu  yang harus dipenuhi oleh para pihak dan dalam jangka waktu  tertentu. PPJB ini lazim sebagai awal dari proses peralihan hak atas tanah yang belum terdaftar sebelum ditingkatkan menjadi akta jual beli di PPAT. PPJB ada beberapa macam,  di antaranya PPJB lunas yang disertai dengan kuasa jual dan PPJB belum lunas yang belum disertai kuasa jual. (Alfiansyah, 2015) Dengan demikian, di  sertifikat  masih atas nama penjual, sampai klausul- klausul yang disepakati terpenuhi. PPJB atau Pengikatan Perjanjian Jual Beli umum dilakukan agar properti tidak dibeli oleh pihak lain.  Tujuan PPJB sebagai pengikat sementara, biasanya sambil  menunggu  pembuatan  AJB  resmi  di  hadapan  Pejabat  Pembuat  Akta  Tanah  (PPAT). Singkatnya, PPJB adalah isi kesepakatan penjual untuk mengikatkan diri akan menjual kepada pembeli.  Tentunya  dengan  disertai  pemberian  tanda  jadi  atau  ‘uang  muka’  berdasarkan kesepakatan.
PPJB atau lebih dikenal surat perjanjian jual beli rumah dibuat pada saat pembayaran harga belum luas. Adapun isi yang tertera pada PPJB antara lain harga, kapan waktu pelunasan, dan ketentuan dibuatnya AJB. Poin-poin penting pada PPJB ini meliputi obyek pengikatan jual beli, kewajiban dan jaminan penjual, kewajiban bagi pembeli, dan isi perjanjian pengikatan jual beli  sesuai  keputusan  pemerintah.  Pada  tahun  1995  telah  diatur  mengenai  PPJB  ini  dalam Peraturan  Menteri  Negara  Perumahan  Rakyat  No.  09/KPTS/M/1995  tentang  Pedoman Pengikatan Jual Beli Rumah.
Kata kunci : Tanah, Perjanjian, Jual Beli, Hak Milik
Vol 18 No 1 April 2020

## ABSTRACT

## RENSPONSIBLE OF NOTARY FOR SELL AND BUY BINDING LAND AGREEMENT AT OWNERSHIP OF UNREGISTERED LAND AND BUILDING
The Agreement of  Sale and Purchase Land Binding Rights is a preliminary agreement, the contents of which are the sale and purchase of land rights but the format is only limited to a binding agreement made before a notary. PPJB is a sale and purchase agreement between the seller and the buyer. Where the status is still limited to an agreement and there has been no transfer of land / house ownership rights legally. PPJB made before a notary will guarantee the parties about legal certainty and protection. The agreement is usually done when there are certain conditions that must be fulfilled by the parties and within a certain period of time. This PPJB  is  usually  the  beginning  of  the  process  of  transferring  land  rights  that  have  not  been registered before being upgraded to a sale and purchase deed at PPAT. There are several types of PPJB, including PPJB paid off which is accompanied by selling power and PPJB has not paid  off,  which  has  not  been  accompanied  by  selling  power.  (Alfiansyah,  2015)  Thus,  the certificate  is  still  on  behalf  of  the  seller,  until  the  agreed  clauses  are  fulfilled.  PPJB  or  the binding of a general sale and purchase agreement is made so that the property is not purchased by another party. The aim of  the PPJB is  a temporary binder, usually while waiting  for  the creation of the AJB officially before the Land Deed Maker Officer (PPAT). In short, PPJB is the  contents  of  the  seller's  agreement  to  bind  themselves  to  sell  to  the  buyer.  Of  course, accompanied by a sign or "advance" based on the agreement.
PPJB or better known home purchase and sale agreement made at the time of payment of the price is not yet extensive. The contents contained in the PPJB include prices, when the repayment time, and the provisions made by AJB. The important points in this PPJB include the object of binding sale and purchase, seller's obligations and guarantees, obligations for the buyer,  and  the  contents  of  the  sale  and  purchase  binding  agreement  according  to  the government's decision. In 1995 it was regulated regarding this PPJB in the Regulation of the Minister of Public Housing No. 09 / KPTS / M / 1995 concerning Guidelines for Binding House Buying and Selling.
Key Words : Land, Agreement, Buy and Sell, Ownership

## A. PENDAHULUAN
Syarat  sahnya  jual  beli  hak  atas  tanah  menurut  hukum  adat  adalah  terpenuhinya  tiga unsur  yaitu  tunai,  riil  dan  terang.  Yang  dimaksud  dengan  tunai  adalah  penyerahan  hak  oleh penjual dilakukan bersamaan dengan pembayaran oleh pembeli dan seketika itu juga hak sudah beralih.  Harga  yang  dibayarkan  itu  tidak  harus  lunas,  selisih  harga  dianggap  sebagai  hutang pembeli  kepada  penjual  yang  termasuk  dalam  lingkup  hukum  hutang  piutang  bukan  hukum pertanahan. Sifat riil berarti bahwa kehendak yang telah diucapkan oleh penjual dan pembeli harus  diikuti  dengan  perbuatan  nyata,  misalnya  dengan  diterimanya  uang  pembayaran  oleh penjual dan dibuatnya perjanjian di hadapan kepala desa. Sedangkan secara terang maksudnya adalah jual beli dilakukan di hadapan kepala desa untuk memastikan bahwa perbuatan itu tidak melanggar ketentuan hukum yang berlaku. (Ketut Dezy Ari Utami, 2014, hal. 5)
Jika  jual-beli  hak  atas  tanah  tersebut  dibuat  dihadapan  Kepala  Desa  atau  Kepala Kelurahan,  maka  jual  beli  tersebut  dinamakan  jual  beli  di  bawah  tangan.  Yang  mana pendaftaran jual-beli tanah hak milik ke Kantor Pertanahan Kabupaten atau Kota akan ditolak. Kalau  jual-beli  tanah  hak  milik  ingin  dapat  didaftarkan  oleh  Kepala  Kantor  Pertanahan Kabupaten  atau  Kota,  maka  harus  dibuat  jual-beli  ulang  oleh  penjual  dan  pembeli  yang dibuktikan dengan akta PPAT. Ketentuan yang menunjukkan bahwa jual-beli tanah hak milik ini harus dibuktikan dengan  akta PPAT, adalah  Pasal  37 ayat  1 dan Pasal  39 ayat  1 huruf  b Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997. (Urip Santoso, 2012)
Adapun faktor penyebab sering dilakukannya pembelian tanah yang dilakukan di bawah tangan antara lain:
a. Masyarakat  kurang  paham  atau  bahkan  ketidaktahuan  dari  si  pelaku  transaksi  baik penjual maupun pembeli tanah mengenai ketentuan hukum yang berlaku;
b. Mula pertama atas dasar hanya karena saling percaya antara penjual dan pembeli dan ketidaktahuan atas hak-hak dan kewajiban selaku penjual dan pembeli tanah;
c. Tanah yang menjadi obyek jual beli belum dikonversi;
d. Belum mempunyai biaya untuk peralihan haknya atau bahkan juga belum mempunyai dana  untuk  membayar  Pajak  Penghasilan  (PPH)  maupun  Bea  Perolehan  Tanah  dan Bangunan (BPHTB);
e. Jenis tanahnya masih merupakan tanah pertanian (sawah/tegal), sedangkan yang dibeli hanya sebagian,sehingga harus dimohon perubahan status tanah tersebut lebih dahulu menjadi tanah perumahan/pekarangan;
Vol 18 No 1 April 2020
f. Jenis tanah masih tanah pertanian, sedangkan pembeli bertempat tinggal di luar wilayah kecamatan letak tanah yang menjadi obyek jual beli atau bahkan di luar kabupaten atau propinsi, sehingga masih menunggu proses perpindahan penduduk bagi pembeli agar tidak melanggar ketentuan mengenai absente,atau dalam hal demikian ditempuh jalan dimohon/diproses permohonan perubahan jenis tanah menjadi tanah perumahan lebih dahulu.
g. Guna  memudahkan  proses  peralihan  haknya  dikarenakan  pemilik  tanah  sudah meninggal  dunia,  sedangkan  ahli  warisnya  berjumlah  cukup  banyak.  Sebagian  besar dari  mereka  sudah  berusia  lanjut  dan  bertempat  tinggal  jauh  dari  lokasi  tanah  yang dijual. (Ketut Dezy Ari Utami, 2014, hal.5)
Ketentuan  hukum  yang  harus  diterapkan  dalam  jual  beli  tanah  adalah  harus  sesuai dengan yang diatur di dalam Undang-Undang Republik Indonesia Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok Pokok Agraria dan Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor 24  Tahun  1997  atas  perubahan  Peraturan  Pemerintah  Republik  Indonesia  Nomor  10  Tahun 1961  Tentang  Pendaftaran  Tanah,  yang  selanjutnya  disebut  Undang  Undang  Pokok  Agraria (UUPA) bahwa jual beli tanah seharusnya dilakukan di hadapan PPAT dengan dibuatkan suata akta jual beli tanah. Setelah proses jual beli dilakukan di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT), haruslah setelah itu dilakukan proses pendaftaran tanah berupa balik nama hak atas tanah  di  Kantor  Pertanahan  melalui  Pejabat  Pembuat  Akta  Tanah  (PPAT)  untuk  mengganti nama  yang  terdapat  pada  sertipikat  menjadi  nama  pemilik  baru  yang  sebenarnya  atas  tanah tersebut. Dengan dilakukannya pendaftaran hak atas tanah tersebut, maka pemilik tanah yang sebenarnya akan mendapatkan sertipikat tanah dengan namanya tercantum di sertipikat tersebut sebagai bukti kepemilikan tanah. Proses pendaftaran hak atas tanah tersebut berlaku untuk tanah baik yang belum maupun yang sudah didaftarkan.
Dalam kenyataannya banyak kita temukan di kalangan masyarakat awam, dimana jual beli hak atas tanah  yang merupakan salah satu  perbuatan hukum  yang berkaitan dengan hak atas  tanah  atau  bangunan  hanya  dilakukan  dengan  bukti  selembar  kwitansi  biasa  saja. Sebenarnya  hal  ini  tidak  dilarang,  hanya  saja  tentunya  hal  ini  akan  menimbulkan  kesulitan- kesulitan bagi si pembeli ketika dia akan mendaftarkan hak atas tanahnya atau melakukan balik nama hak atas tanah yang telah dibelinya ke Kantor Pertanahan, karena Kantor Pertanahan pasti akan  menolak  untuk  melakukan  pendaftaran  disebabkan  tidak  terpenuhinya  syarat-syarat tentang pendaftaran tanah. (Odilia Chrisanta B, 2014, hal. 3)
Al Qodiri: Jurnal Pendidikan, Sosial dan Keagamaan Terakreditasi Kemenristekdikti No 21/E/KPT/2018 Vol 18 No 1 April 2020
Jual beli hak atas tanah sah secara hukum dengan dibuatnya Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) yang nantinya akan dibuatkan Akta Jual Beli (AJB) yang merupakan pembuktian bahwa telah terjadi jual beli hak atas tanah yaitu pembeli telah menjadi pemilik. Pendaftaran peralihan  hak  atas  tanah  karena  jual  beli  di  Kantor  Pertanahan  bukanlah  merupakan  syarat sahnya jual beli yang telah dilakukan tetapi hanya untuk memperkuat pembuktian kepemilikan tanah. Pelaksanaan pembuatan Akta Jual Beli di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) harus dihadiri oleh para pihak yang melakukan perbuatan hukum yang bersangkutan atau oleh orang yang dikuasakan dengan surat kuasa tertulis sesuai dengan peraturan yang berlaku.

## B. METODE PENELITIAN
Penulisan  jurnal  ini  menggunakan  tipe  penelitian  yuridis  normatif.  Tipe  penelitian yuridis  normatif  ini  adalah  pendekatan  masalah  yang  mempunyai  maksud  dan  tujuan  untuk mengkaji  perundang-undangan  dan  peraturannya  berlaku  juga  dengan  buku-buku  yang berkonsep  teoritis.  Kemudian  dihubungkan  dengan  permasalahan  yang  menjadi  pokok pembahasan yang dibahas di dalam skripsi ini. Adapun pendekatan masalah yang digunakan sebagai  pembahasan  dalam  jurnal  ini  yaitu  menggunakan  pendekatan  perundang-undangan (statute approach) dan pendekatan konseptual (conceptual approach). Pendekatan perundang- undangan (statute approach), yaitu memecahkan jawaban atas rumusan masalah yang diajukan dengan  medasarkan  kepada  ketentuan-ketentuan  dalam  legislasi  dan  regulasi  yang  relevan. Pendekatan konseptual (conceptual approach),  yaitu pendekatan yang dilakukan dengan cara memecahkan jawaban atas rumusan permasalahan yang diajukan dengan merujuk pada konsep dan prinsip hukum yang relevan.
Sedangkan, sumber bahan hukum yang digunakan dalam jurnal ini dibedakan menjadi 2  (dua)  yaitu  bahan  hukum  primer  yaitu  dan  bahan  hukum  sekunder.  Bahan  hukum  primer adalah  bahan  hukum  yang  bersifat  mengikat  berupa  peraturan  perundang-undangan  yang berkaitan dengan penulisan jurnal ini yaitu Undang-Undang Dasar Negara Republik Indonesia Tahun 1945, Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUH Perdata), Undang-Undang Nomor 2  Tahun  2004  Tentang  Jabatan  Notaris,  Undang-Undang  Nomor  2  Tahun  2014  Tentang Kewenangan Notaris, dan Peraturan Menteri  Negara Perumahan Rakyat  No. 09 Tahun 1995 tentang Pedoman Pengikatan Jual Beli Rumah.
Sedangkan  bahan  hukum  sekunder,  yaitu  bahan  hukum  yang  erat  kaitannya  dengan bahan  hukum  primer  karena  bersifat  menjelaskan  yang  dapat  membantu  menganilisi  bahan hukum primer. Bahan hukum sekunder dalam proposal ini adalah buku, literatur, jurnal hukum, internet, media massa, makalah, serta bahan-bahan tertulis lainnya.
Al Qodiri: Jurnal Pendidikan, Sosial dan Keagamaan Terakreditasi Kemenristekdikti No 21/E/KPT/2018 Vol 18 No 1 April 2020
Kemudian,  langkah  penelitian  dari  jurnal  ini  adalah  melalui  studi  pustaka  yang  diawali dengan  inventarisasi  semua  bahan  hukum  yang  terkait  dengan  permasalahan  kemudian dikaitkan dengan klasifikasi bahan hukum yang terkait yang selanjutnya dilakukan sistimatisasi untuk  lebih  mudah  membaca  dan  mempelajarinya.  Langkah  pembahasan  tersebut  dilakukan dengan penalaran yang bersifat deduktif dalam arti pengetahuan yang bersifat umum diperoleh melalui  peraturan  perundang-undangan,  literatur,  pendapat  para  sarjana  yang  kemudian  di implementasikan  dalam  permasalahan  sehingga  diperoleh  jawaban  dari  permasalahan  yang bersifat khusus (induktif).

## C. HASIL DAN PEMBAHASAN
Perjanjian  Pengikatan  Jual  Beli  Hak  Atas  Tanah  merupakan  perjanjian  pendahuluan, isinya mengenai jual beli hak atas tanah namun formatnya hanya sebatas perjanjian pengikatan dibuat di hadapan notaris. PPJB adalah perjanjian jual-beli antara pihak penjual dan pembeli. Dimana  statusnya  masih  sebatas  kesepakatan  dan  belum  ada  peralihan  hak  kepemilikan tanah/rumah secara hukum. PPJB yang dibuat di  hadapan notaris akan menjamin para pihak tentang kepastian dan perlindungan hukum. Perjanjian tersebut biasa dilakukan manakala ada syarat-syarat  tertentu  yang harus dipenuhi oleh para pihak dan dalam jangka waktu  tertentu. PPJB ini lazim sebagai awal dari proses peralihan hak atas tanah yang belum terdaftar sebelum ditingkatkan menjadi akta jual beli di PPAT. PPJB ada beberapa macam,  di antaranya PPJB lunas yang disertai dengan kuasa jual dan PPJB belum lunas yang belum disertai kuasa jual. (Alfiansyah, 2015) Dengan demikian, di  sertifikat  masih atas nama penjual, sampai klausul- klausul yang disepakati terpenuhi. PPJB atau Pengikatan Perjanjian Jual Beli umum dilakukan agar properti tidak dibeli oleh pihak lain.  Tujuan PPJB sebagai pengikat sementara, biasanya sambil  menunggu  pembuatan  AJB  resmi  di  hadapan  Pejabat  Pembuat  Akta  Tanah  (PPAT). Singkatnya, PPJB adalah isi kesepakatan penjual untuk mengikatkan diri akan menjual kepada pembeli.  Tentunya  dengan  disertai  pemberian  tanda  jadi  atau  ‘uang  muka’  berdasarkan kesepakatan.
PPJB atau lebih dikenal surat perjanjian jual beli rumah dibuat pada saat pembayaran harga belum luas. Adapun isi yang tertera pada PPJB antara lain harga, kapan waktu pelunasan, dan ketentuan dibuatnya AJB. Poin-poin penting pada PPJB ini meliputi obyek pengikatan jual beli, kewajiban dan jaminan penjual, kewajiban bagi pembeli, dan isi perjanjian pengikatan jual beli  sesuai  keputusan  pemerintah.  Pada  tahun  1995  telah  diatur  mengenai  PPJB  ini  dalam Peraturan  Menteri  Negara  Perumahan  Rakyat  No.  09/KPTS/M/1995  tentang  Pedoman
Al Qodiri: Jurnal Pendidikan, Sosial dan Keagamaan Terakreditasi Kemenristekdikti No 21/E/KPT/2018 Vol 18 No 1 April 2020
Pengikatan  Jual  Beli  Rumah.  Aturan  ini  dikeluarkan  dengan  merujuk  pada  Undang-Undang Perumahan dan Permukiman tahun 1992.
Dalam  peraturan  ini,  para  pihak  yang  dimaksud  dalam  PPJB  adalah  Perusahaan Pembangunan  Perumahan  dan  Permukiman  atau Developer sebagai  penjual  dan  konsumen sebagai  pembeli.  Selanjutnya  diatur  secara  detil  tentang  kewajiban  penjual  dan  pembeli, jaminan  penjual,  dan  serah  terima  bangunan.  Termasuk  juga  pemeliharaan  bangunan, penggunaan  bangunan,  pengalihan  hak,  ketentuan  tentang  pembatalan  pengikatan,  akta  jual beli, dan penyelesaian sDalam hal penjual tidak dapat menyerahkan benda sementara pembeli telah lunas, atau jika benda yang diserahkan ternyata tidak sesuai dengan gambar dan spesifikasi bangunan, maka pembeli memiliki hak untuk melakukan pembatalan perjanjian. Selanjutnya penjual wajib membayar uang yang telah diterima, ditambah dengan denda, bunga, dan biaya- biaya lainnya sesuai dengan ketentuan yang berlaku menurut hukum. Undang-Undang Nomor 4 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan Pemukiman, mengatur pula bahwa perjanjian semacam  ini dimungkinkan. Dalam  Pasal  42 ditentukan bahwa  rumah tunggal, rumah deret, dan/atau rumah susun yang masih dalam tahap proses pembangunan dapat dipasarkan melalui sistem perjanjian pendahuluan jual beli. Asalkan sudah ada kepastian atas:
1. Status pemilikan tanah
2. Hal yang diperjanjikan
3. Kepemilikan izin mendirikan bangunan induk
4. Ketersediaan prasarana, sarana, dan utilitas umum
5. Keterbangunan perumahan paling sedikit 20% (dua puluh persen).
Terhadap  ketentuan  ini  belum  diberikan  petunjuk  terbaru  melalui  peraturan  menteri. Namun dalam prakteknya, pembeli seringkali merasa tidak aman saat benda belum diserahkan sementara  sebagian  uang  pembeli  telah  masuk  dalam  rekening  milik  penjual.  Apalagi  jika kemudian  di  tengah  proses  pelunasan,  bisa  saja  terjadi  penjual  dinyatakan  pailit  oleh pengadilan. Sehingga posisi pembeli cukup lemah dalam hal ini.
Hal penting mengenai perjanjian PPJB (Perjanjian Pengikatan Jual Beli) yaitu :
a. Obyek Pengikatan Jual Beli
Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) mencakup beberapa obyek yang harus ada. Obyek pengikatan jual-beli ada tiga. Tiga obyek itu meliputi luas bangunan beserta gambar  arsitektur  dan  gambar  spesifikasi  teknis,  lokasi  tanah  yang  sesuai  dengan pencantuman  nomor  kavling  dan  luas  tanah  beserta  perizinannya.  Soal  penguraian
Al Qodiri: Jurnal Pendidikan, Sosial dan Keagamaan Terakreditasi Kemenristekdikti No 21/E/KPT/2018 Vol 18 No 1 April 2020
obyek tanah dan bangunan harus dijelaskan secara detail. Jangan sampai ada data dan informasi yang kurang.
b. Kewajiban dan Jaminan Penjual
Bagi penjual yang hendak menawarkan properti yang dijual pada pembeli maka wajib  membangun  dan  menyerahkan  unit  rumah  atau  kavling  sesuai  dengan  yang ditawarkan kepada pembeli, sehingga PPJB menjadi pegangan hukum untuk pembeli. Dalam  pembuatan  PPJB,  pihak  penjual  bisa  memasukkan  klausul  pernyataan  dan jaminan  bahwa  tanah  dan  bangunan  yang  ditawarkan  sedang  tidak  berada  dalam jaminan utang pihak ketiga atau terlibat dalam sengketa hukum. Apabila ada pernyataan yang tidak benar dari penjual, calon pembeli dibebaskan dari tuntutan pihak manapun mengenai properti yang hendak dibelinya.
c. Kewajiban bagi Pembeli
Kewajiban pembeli adalah membayar cicilan rumah atau kavling dan sanksi dari keterlambatan berupa denda. Keputusan Menteri Negara Perumahan Rakyat Nomor 9 Tahun 1995 menjelaskan bahwa besar denda keterlambatan adalah 2/1000 dari jumlah angsuran  per  hari  keterlambatan.  Calon  pembeli  juga  bisa  kehilangan  uang  mukanya apabila pembelian secara sepihak.
d. Isi Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB)
Sesuai  Keputusan  Pemerintah  PPJB  diatur  berdasarkan  Keputusan  Menteri  Negara Perumahan Rakyat Nomor 9 Tahun 1995. Perjanjian ini merupakan salah satu kekuatan hukum sekaligus jaminan hukum pada saat membeli rumengketa.
Pasal  1253  Kitab  Undang-Undang  Hukum  Perdata  (KUH  Perdata):  “Suatu  perikatan adalah bersyarat manakala ia digantungkan pada suatu peristiwa yang masih akan datang dan yang masih belum tentu akan terjadi, baik secara menangguhkan perikatan hingga terjadinya peristiwa  semacam  itu,  maupun  secara  membatalkan  perikatan  menurut  terjadi  atau  tidak terjadinya peristiwa tersebut.”
Dengan  mencantumkan  syarat  di  dalam  perikatan  baik  syarat  membatalkan  ataupun syarat menangguhkan akan membawa akibat hukum yang berbeda terhadap perikatan tersebut. Di dalam KUH Perdata, ketentuan mengenai syarat tidak diatur di bagian perjanjian tetapi di bagian perikatan, yakni pasal-pasal 1253-1267 KUH Perdata.
Pengertian  kata  “syarat”  diterapkan  dalam  kaitannya  dengan  syarat  menangguhkan ( opschortende voorwaarde ) dan syarat membatalkan ( ontbindende voorwaarde ) dan menunjuk selalu  pada  tujuan  untuk  timbulnya  atau  berlangsungnya  suatu  peristiwa  hukum  yang
Al Qodiri: Jurnal Pendidikan, Sosial dan Keagamaan Terakreditasi Kemenristekdikti No 21/E/KPT/2018 Vol 18 No 1 April 2020
bergantung pada peristiwa yang belum tentu terjadi atau tak terduga. Pada umumnya ketentuan mengenai  syarat  baik  syarat  menangguhkan  maupun  syarat  membatalkan  adalah  dalam hubungannya dengan perikatan yang timbul karena perjanjian.
Syarat merupakan bagian khusus yang dapat dikatakan sebagai bagian accidentalia dari perjanjiannya  sendiri.  Sebenarnya  bukan  perbuatan  hukumnya  yang  bersyarat  tetapi  akibat hukumnya.  Perbuatan  hukumnya  sendiri  tidak  bersyarat,  tetapi  dengan  adanya  syarat  yang dijanjikan berakibat ditundanya akibat hukum setelah dipenuhi syarat tersebut.
Pasal  6:21 Nieuw  Burgerlijk  Wetboek (NBW)  lebih  sederhana  mengatur  mengenai syarat  dengan  menyebutkan  bahwa  perikatan  adalah  bersyarat  apabila  akibat  hukum  dari perbuatan  hukumnya  digantungkan  pada  kejadian  yang  belum  tentu.  ( Een  verbintenis  is voorwaardelijk,  wanneer  bij  rechtshandeling  haar  werking  van  een  toekomstige  onzekere gebeurtenis afhankelijk is gesteld )
Walaupun  oleh  para  pihak  telah  tidak  ditentukan  suatu  syarat  akan  tetapi  bila  akan diterapkan  ketentuan  perikatan  bersyarat,  misalnya  di  dalam  suatu  perikatan  ternyata diharuskan  adanya  izin  terlebih  dahulu  dari  instansi  pemerintah,  sedangkan  untuk dikeluarkannya  izin  harus  dipenuhi  pula  peraturan  tertentu.  Pada  perikatan  tersebut  di  mana diperoleh atau tidaknya izin mengakibatkan timbulnya suatu periode yang tidak menentu akan dipenuhinya  syarat  berupa  izin  merupakan  elemen  dari  perikatan  bersyarat  dan  memberi dampak serta menentukan perikatan tersebut. Syarat tersebut walaupun ditimbulkan bukan oleh para pihak tetapi ditentukan peraturan tertentu, menyebabkan secara analogi diterapkan Pasal 1253 KUH Perdata pada perikatan tersebut, demikian Houwing. (Ph. A. N. Houwing, Verboden overeenkomsten, WPNR 4069)
Selain  diterapkannya  syarat  pada  perikatan,  Asser-Rutten4  berpendapat  bahwa  Pasal 1253 KUH Perdata dapat diterapkan di luar perikatan yakni dicantumkan pada tindakan hukum sepihak seperti pada wasiat atau kuasa ( volmacht ). (Asser-Rutten, 1981, hal. 124-125)
Mengingat  pada sifat  terbuka dari perjanjian serta asas kebebasan berkontrak, berarti bahwa di dalam perjanjian oleh para pihak dapat diperjanjikan suatu syarat sepanjang syarat tersebut tidak bertentangan dengan undang-undang, ketertiban umum atau kesusilaan.
Tujuan dari suatu syarat  adalah menentukan adanya atau keberadaan suatu hubungan hukum yang digantungkan pada ada atau tidaknya peristiwa yang akan terjadi dan yang masih belum tentu akan terjadi.  Hal  tersebut  esensial pada semua syarat  yang dijanjikan. Peristiwa yang  belum  tentu  memberi  efek  atau  akibat  praktis  yang  penting,  lagi  pula  adanya  faktor
Al Qodiri: Jurnal Pendidikan, Sosial dan Keagamaan Terakreditasi Kemenristekdikti No 21/E/KPT/2018 Vol 18 No 1 April 2020
ketidakpastian  yang  secara  teoretis  harus  diketahui  untuk  membedakan  perikatan  bersyarat dengan perjanjian memakai ketetapan waktu ( tijdsbepaling ).
Ketidakpastian merupakan faktor  yang harus ada sebagai  peristiwa  yang  akan terjadi dan  yang  masih  belum  tentu  akan  terjadi.  Janji  yang  dikaitkan  pada  ketetapan  waktu ( tijdsbepaling ) tidak menangguhkan perikatan melainkan hanya menangguhkan pelaksanaannya  saja  (Pasal  1268  KUH  Perdata),  misalnya  meninggalnya  seseorang  atau tercapainya umur tertentu merupakan peristiwa yang pasti akan terjadi.
Peralihan hak atas tanah secara yuridis dapat dilakukan secara tertulis dengan akta yang dibuat oleh pejabat yang berwenang dan didaftarkan pada badan pertanahan nasional. Langkah tersebut  terkait  erat  dengan  prosedur  peralihan  hak  atas  tanah,  karena  prosedur  menentukan legalitas  dari  peralihan  hak.  Dengan  demikian  legalitas  peralihan  hak  atas  tanah  sangat ditentukan  oleh  syarat  formil  maupun  materiil,  prosedur  dan  pihak-pihak  terkait,  baik kewenangan  mengalihkan  maupun  kewenangan  pejabat  untuk  bertindak.  Prosedur  hukum beralihnya  suatu  hakatas  tanah  dapat  ditelusuri  baik  sebelum  maupun  setelah  berlakunya Undang-Undang Pokok Agraria (UUPA). (Andy Hartanto, 2015, hal. 135)
Di  dalam  Pasal  37  ayat  1  PP  Nomor  24  Tahun  1997  tentang  Pendaftaran  Tanah disebutkan bahwa peralihan hak atas tanah dan hak milik atas satuan rumah susun melalui jual beli, tukar menukar, hibah, pemasukan dalam perusahaan dan perbuatan hukum pemindahan hak lainnya, kecuali pemindahan hak melalui lelang hanya dapat didaftarkan jika dibuktikan dengan akta yang dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) yang berwenang menurut ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku. Menurut ketentuan peraturan dimaksud jelas peralihan hak atas tanah harus dibuktikan dengan akta yang dibuat oleh penjabat pembuat akta  tanah  (selanjutnya  disingkat  PPAT).  Dengan  demikian  ada  unsur  absolut  yang  harus dipenuhi dalam mengalihkan hak atas tanah, yakni adanya akte peralihan hak atas tanah yang dibuat oleh PPAT. (Andy Hartanto, 2015, hal. 136)
Dilihat dari sudut pandang konsep kepemilikan, maka bagi pihak yang secara hukum memiliki  hak  atas  tanah,  baik  yang  telah  didaftarkan  maupun  belum  didaftarkan  dapat mengalihkan  hak  atas  tanah  yang  dimilikinya.  Mengalihkan  hak  atas  tanah,  maksudnya memindahkan  hak  atas  tanah  yang  dimiliki  oleh  pihak  lain,  dengan  perpindahan  dimaksud, maka hak akan berpindah. Hak ( right ) yang dimaksud, adalah hubungan hukum yang melekat sebagai pihak yang berwenang atau yang berkuasa untuk melakukan tindakan hukum.
Di dalam terminologi hukum kata-kata right diartikan hak yang legal, atau dasar untuk melakukan sesuatu indakan secara hukum. (I.P.M. Ranuhandoko, 2000, hal. 487)
Secara yuridis, prosedur peralihan hak atas tanah melalui beberapa proses, antara lain: (Soetomo, 2001, hal. 16)
1. Jual beli
2. Hibah
3. Tukar menukar
4. Pembagian hak
5. Pemasukan dalam Perusahaan
6. Penyerahan hibah wasiat
Di  dalam  perkembangannya  sebagaimana  diatur  dalam  Pasal  37  PP  Nomor  24  tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah, menyatakan:
(1) Peralihan hak atas tanah dan hak milik atas satuan rumah susun melalui jual beli, tukar menukar,hibah, pemasukan dalam perusahaan dan perbuatan hukum pemindahan hak lainnya,  kecuali  pemindahan  hak  melalui  lelang  hanya  dapat  didaftarkan  jika dibuktikan  dengan  akta  yang  dibuat  oleh  PPAT  yang  berwenang  menurut  ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku.
(2) Dalam  keadaan  tertentu  sebagaimana  yang  ditentukan  oleh  Menteri  Kepala  Kantor Pertanahan  dapat  mendaftar  pemindahan  hak  atas  bidang  tanah  hak  milik,  yang dilakukan di antara perorangan warga negara Indonesia yang dibuktikan dengan akta yang tidak dibuat oleh PPAT, tetapi yang menurut Kepala Kantor Pertanahan tersebut kadar  kebenarannya  dianggap  cukup  untuk  mendaftar  pemindahan  hak  yang bersangkutan.
Terkait dengan pemindahan atau peralihan hak atas tanah, dilihat dari karakteristik hak dan proses peralihan haknya, memiliki unsur hukum berbeda, terutama yang terkait formil dan materiil, prosedur, maupun mekanisme yang sangat ditentukan oleh sifat atau keadaan subjek dan objek hak. Namun demikian syarat utama adalah harus adanya alat bukti hak atas tanah, yakni bukti kepemilikan secara tertulis (formil) yang berupa sertifikat (untuk tanah yang telah didaftarkan),  maupun  bukti  pendukung  (untuk  tanah  yang  belum  didaftarkan  atau  belum bersertipikat).  Bukti  yang  dimaksud  dapat  berupa  akta  jual  beli,  hibah,  fatwa  waris,  surat keputusan  pemberian  hak  atas  tanah  tersebut  memenuhi  syarat  legalitas  menurut  peraturan perundang-undangan yang berlaku.
Syarat  sahnya jual beli tanah menurut  hukum  adat  adalah pihak penjual  dan pembeli harus  memenuhi  persyaratan  materiil  dan  formil.  Persyaratan  materilnya  adalah  penjual  dan pembeli  harus  sebagai  subyek  yang  sah  menurut  hukum  dari  tanah  yang  diperjualbelikan.
Al Qodiri: Jurnal Pendidikan, Sosial dan Keagamaan Terakreditasi Kemenristekdikti No 21/E/KPT/2018 Vol 18 No 1 April 2020
Sedangkan persyaratan formilnya adalah jual beli tersebut dilakukan dihadapkan kepala desa (kepala  adat)  dimana  tanah  yang  diperjualbelikan  tersebut  terletak.  Saat  ini  jual  beli  tanah tersebut sudah tidak lagi harus dilakukan di hadapan kepala desa (kepala adat), namun harus dilaksanakan di hadapan pejabat pembuat akta tanah (PPAT). Hal ini sesuai dengan ketentuan Pasal 37 ayat (1) PP No. 24 Tahun 1997.
Syarat-syarat  jual  beli  atas  tanah  yang  merupakan  syarat  materiil  dan  syarat  formil, sebagai berikut : (J. Andy Hartanto, 2015, hal. 151-152)
1. Syarat Materiil
Syarat materiil jual beli hak atas tanah adalah tertuju pada subjek dan objek hak yang hendak  diperjualbelikan.  Pemegang  hak  atas  tanah  harus  mempunyai  hak  dan berwenang untuk menjual hak atas tanah. Di samping itu pembeli juga harus memenuhi syarat sebagai pemegang (subjek) hak dari hak atas yang membeli objek jual beli. Syarat materiil  yaitu:  orang  yang  berhak  melakukan  jual  beli  (pembeli  dan  penjual),  obyek yang diperjualbelikan tidak dalam sengketa.
2. Syarat Formal
Syarat  formal  dari  jual  beli  hak  atas  tanah  merupakan  formalitas  transaksi  jual  beli tersebut. Formalitas tersebut meliputi akta yang menjadi bukti perjanjian jual beli serta pejabat yang berwenang membuat akta tersebut. Dalam rangka pendaftaran pemindahan hak,  maka  syarat  formil  jual  beli  hak  atas  tanah  harus  dibuktikan  dengan  akta  yang dibuat  oleh dan di  hadapan pejabat  pembuat akta tanah (PPAT). Sebagaimana dalam peraturan  pemerintah  No.24/1997  jual  beli  dilakukan  di  hadapan  PPAT  yang  akan mengeluarkan akta jual beli, akta tersebut sebagai syarat untuk melakukan pendaftaran tanah,  di  kantor  Pertanahan.  Akta  yang  dibuat  oleh  PPAT  tersebut  merupakan  atau dikualifikasikan sebagai akta otentik.
Peralihan  hak  atas  tanah  bisa  terjadi  karena  pewarisan  tanpa  wasiat  dan  perbuatan hukum pemindahan hak, yang dapat dijelaskan sebagai berikut : (Ibid, hal. 131-133)
Perjanjian  jual  beli  menurut  Kitab  Undang-Undang  Hukum  Perdata  itu  belum memindahkan  hak  milik,  hak  milik  baru  berpindah  dengan  dilakukannya  levering  atau penyerahan. Dalam hal jual beli telah disepakati namun pelaksanaan atau penyerahan belum selesai, maka dalam praktek Notaris sering membuatkan akta pengikatan jual beli.
Pengikatan  jual  beli  adalah  perjanjian  antara  calon  pembeli  dan  calon  penjual  objek tanah  dan  bangunan  yang  dibuat  sebelum  ditandatanganinya  akta  jual  beli.  Perjanjian pengikatan jual beli ini dilakukan karena:
1. Harga belum dibayar seluruhnya atau harga dibayar secara mengangsur (harga belum lunas).
2. Balik nama ke atas nama pembeli sedang diproses, tetapi pembeli tersebut memerlukan uang mendesak, sehingga tidak dapat menunggu sampai balik nama.
3. Karena tanah sedang dimohonkan sertipikatnya di kantor Badan Pertanahan Nasional atas  nama  pembeli  tetapi  pembeli  tersebut  sudah  mendesak  kebutuhannya  terpaksa menjual tanah tersebut, tidak menunggu sertipikat selesai.
Dalam  Perjanjian  Pengikatan  Jual  Beli  (PPJB),  biasanya  diawali  dengan  perjanjian terlebih dahulu. Sebelum diadakan jual beli atau pengikatan, terlebih dahulu, dibuatkan suatu perjanjian,  untuk  menentukan  kondisi-kondisi  yang  perlu  disepakati,  pada  umumnya  adalah peristiwa  jual  beli.  Jual  beli  atau  pengikatan  jual  beli  yang  sebagaimana  tersebut  di  atas, lazimnya  disebut  Perjanjian  Pengikatan,  pengertian  dan  maksud  dari  perjanjian  pengikatan adalah suatu perbuatan hukum yang dilakukan oleh dua atau lebih dimana masing-masing pihak yang ada didalamnya dituntut untuk melakukan satu atau lebih prestasi (Hikmahanto Juwana, 2012, hal. 1)
Pada  umumnya,  PPJB  dibuat  secara  otentik  atau  dibuat  di  hadapan  notaris  selaku pejabat umum, sebaliknya ada juga PPJB yang dibuat di bawah tangan. Baik PPJB yang dibuat secara otentik yang berbentuk akta maupun yang dibuat di bawah tangan, biasanya sama-sama menyertakan saksi-saksi yang turut menandatangani PPJB tersebut.
Perjanjian Pengikatan Jual  Beli (“PPJB”)  yang dibuat di  hadapan notaris merupakan akta  otentik.  Dalam  kaitannya  dengan  akta  otentik  tersebut,  telah  sesuai  dengan  tugas  dan kewenangan  notaris  yang  diatur  dalam  UUJN  Pasal  15.  Dan  akta  otentik  yang  di  buat  di hadapan notaris memiliki kekuatan pembuktian secara sempurna.
Pasal  1868  KUH  Perdata  :  “Suatu  akta  otentik  ialah  suatu  akta  yang  didalam  bentuk yang ditentukan oleh undang-undang dibuat oleh atau dihadapan pegawai-pegawai umum yang berkuasa untuk itu di tempat dimana akta dibuatnya.
Hak-hak  lain  yang  statusnya  sama  dengan  hak  milik  adalah  tanah  girik  dan  tanah verponding (tanah adat yang diakui sebagai hak milik tetapi terdapat di kota-kota). Tanah girik adalah istilah lain dari tanah adat atau tanah-tanah lain yang belum dikonversi (diubah). Ada bermacam-macam istilah selain girik antara lain petok D, petuk, pipil, rincik, ketitir, Letter C. Girik  sebenarnya  adalah  surat  pajak  hasil  bumi  yang  merupakan  bukti  bahwa  seseorang menguasai sebidang tanah tersebut dan bukan merupakan sertipikat. (http://www.google.com/
Al Qodiri: Jurnal Pendidikan, Sosial dan Keagamaan Terakreditasi Kemenristekdikti No 21/E/KPT/2018 Vol 18 No 1 April 2020
KUHPERDATA Kedudukan Hukum Girik Terhadap Sertifikat Hak atas Tanah.mht, tanggal 24 Juli 2010)
Peralihan hak atas tanah girik tersebut biasanya dilakukan dari tangan ke tangan, dimana semula dapat berbentuk tanah yang sangat luas, dan kemudian di bagi-bagi atau dipecah-pecah menjadi beberapa bidang tanah yang lebih kecil. Peralihan hak atas tanah girik tersebut biasanya dilakukan  di  hadapan  Lurah  atau  Kepala  Desa.  Namun  demikian,  banyak  juga  yang  hanya dilakukan berdasarkan kepercayaan dari para pihak saja, sehingga tidak ada surat-surat apapun yang dapat digunakan untuk menelusuri kepemilikannya. (http://www.google.com/ Bagaimana Cara Mensertifikatkan Tanah Girik, Irma Devita.mht, tanggal 28 November 2007)

## D. KESIMPULAN DAN SARAN TINDAK LANJUT
a. Kesimpulan
Berdasarkan hasil penelitian yang telah di uraikan di atas maka dapat di simpulkan bahwa :
1. PPJB ( Perjanjian Pengikatan Jual Beli ) dilakukan pada saat kedua belah pihak yaitu antara  penjual  dan  pembeli  di  mana  statusnya  masih  sebatas  kesepakatan  dan  belum akan  peralihan  hak  kepemilikan  objek  hak  atas  tanah  atau  banganun  tersebut.  PPJB merupakan perikatan dengan syarat tangguh, menangguhkan lahirnya perikatan sampai dengan terjadinya peristiwa yang diperjanjikan, dalam hal ini para pihak berjanji untuk membuat perjanjian jual beli apabila syarat-syarat yang diperjanjikan dalam PPJB telah terpenuhi.
2. Notaris mempunyai kewenangan yang telah di atur dalam peraturan-perundangan untuk memberikan pelayanan terhadap masyarakat khususnya dalam pembuatan akta otentik. Tugas  dan  kewenangan  utama  notaris  tidak  hanya  diartikan  sekadar  menuangkan keinginan para pihak ke dalam akta otentik, namun notaris juga mempunyai kewajiban untuk menjamin keabsahan akta tersebut berdasarkan bukti-bukti formil yang diajukan oleh  penghadap.  Oleh  karena  itu,  notaris  wajib  bertanggung  gugat  apabila  terdapat kesalahan dalam pembuatan akta PPJB dan Kuasa
Menjual  untuk  mengganti  rugi,  biaya,  dan  bunga  atas  kerugian  yang  di  derita  atas tuntuan pihak yang dirugikan.
b. Saran Tindak Lanjut
1. Dalam pembuatan PPJB yang memuat kuasa menjual harus diatur dengan  cermat dan jelas tentang klausula yang menjadi syarat lahirnya perikatan sebagai dasar pembuatan
Al Qodiri: Jurnal Pendidikan, Sosial dan Keagamaan Terakreditasi Kemenristekdikti No 21/E/KPT/2018 Vol 18 No 1 April 2020
Akta  Jual  Beli  hak  atas  tanah  di  hadapan  PPAT  yang  berwenang  agar  tidak  timbul sengketa di kemudian hari.
2. Notaris  dalam  menjalankan  wewenang  yang  telah  diberikan  negara  berdasarkan peraturan perundang-undangan harus menjalankan semua ketentuan dalam pembuatan akta otentik, sebagimana yang telah diatur dalam UUJN, agar kepentingan para pihak (penghadap) dapat terlindungi
Vol 18 No 1 April 2020

## DAFTAR PUSTAKA

## BUKU
Adjie,  Habib.  (1985).  Istilah  ” Tanggunggugat ”  dipergunakan  terutama  terhadap  kesalahan- kesalahan yang dilakukan dalam menjalankan jabatan khusus tertentu.
Adjie, Habib. (2008). Sanksi Perdata & Administratif Terhadap Notaris Sebagai   Pejabat Publik.
Alfiansyah. (2015). Urgency Binding Sale Agreement Deed Of Land That Made By Notary
Anand, Ghanhsam. (2018). Karakteristik Jabatan Notaris .
Angelina.  (2012).  “ Tinjauan Yuridis Terhadap  Pembatalan  Perjanjian  Pengikatan  Jual  Beli (PPJB) Yang Dibuat Oleh Notaris Yang Telah Sesuai Dengan Wilayah Kewenangannya (Studi Kasus Putusan
Pengadilan Negeri Jakarta Pusat Nomor 260/PDT.G/2002.PN.Jkt.Pst)”.  Tesis.  Depok:  Magister  Kenotariatan  Universitas Indonesia.
Badrulzaman, Mariam Darus. (1994). Aneka Hukum Bisnis. Bandung: Alumni.
Benny, Herman. (2010). Akta Notaris. Jakarta: www.hukumonlineedisi.
Buang,  Affandi.  (2008).  “ Akibat  Hukum  Terhadap  Pembatalan  Akta  Pengikatan  Jual  Beli Tanah  di  Jakarta  Selatan ”.  Tesis.  Semarang:  Magister  Kenotariatan  Universitas Diponegoro.
Budiono, Herlien. (2007). Kumpulan Tulisan Hukum Perdata Di Bidang   Kenotariatan. Bandung: Citra Aditya Bhakti.
Budiono,  Herlien.  (2007). Kumpulan  Tulisan  Hukum  Perdata  DibidangKenotariatan. Bandung: Citra Aditya Bakti.
Chrisanta, Odilia. (2014). Tanggung Jawab Notaris Dalam Pembuatan Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) Ganda. 3
Eko, Fachruddin. (2002). Tanggung Gugat Notaris Dalam Pembuatan Akta Sebagai Bukti Yang Otentik.
Galuh, Hapsari. (2018).  “ Kedudukan Hukum Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) Dalam Hal  Terjadi  Sengketa ”.  Tesis.  Yogyakarta:  Magister  Kenotariatan  Universitas  Islam Indonesia.
Harjono.  (2008). Konstitusi  sebagai  Rumah  Bangsa. Jakarta:  Sekretariat  Jenderal  dan Kepaniteraan Mahkamah Konstitusi.
Harsono,  Boedi.  (2005). Hukum  Agraria  Indonesia  Sejarah  Pembentukan  Undang-Undang Pokok Agraria Isi dan Pelaksanaannya . Jakarta: Djambatan.
Al Qodiri: Jurnal Pendidikan, Sosial dan Keagamaan Terakreditasi Kemenristekdikti No 21/E/KPT/2018 Vol 18 No 1 April 2020
Harsono, Boedi. (2004). Hukum Agraria Indonesia,  Himpunan Peraturan-Peraturan Hukum Tanah . Jakarta: Djambatan.
Hartanto,  Andy.    (2015). Panduan  Lengkap  Hukum  Praktis  Kepemilikan  Tanah,  LaksBang Justitia . Surabaya.
Juswito,  Satrio.  (2002). Hukum  Perikatan,  Perikatan  yang  Lahir  dari  Perjanjian. Bandung: Citra Aditya Bakti.
Juwana, Hikmahanto. (2010). Kontrak Bisnis Internasional. Materi Kuliah Magister Hukum, pada Program Pascasarjana, Universitas Esa Unggul. Jakarta: tidak dipublikasikan.
Khairandy, Ridwan. (2016). Perjanjian Jual Beli. (Yogyakarta: FH UII Press).
Marthalena Pohan. Tanggung Gugat Advocaat, Dokter, Notaris. Surabaya: Bina Ilmu.
Muhammad, Abdulkadir. (1982). Hukum Perikatan. Bandung:Alumni.
Muhammad, Abdulkadir. (2011). Hukum Perdata Indonesia. Bandung: Citra Aditya Bakti.
Notodisoerjo,  R.Soegondo.  (1993). Hukum  Notariat  di  Indonesia  Suatu  Penjelasan. Jakarta: Raja Grafindo Persada.
Paul B, Horton. (1999). Sosiologi Jilid 1. Jakarta: Erlangga.
Prajitno Andi. A.A. (2015). Apa dan Siapa Notaris. Surabaya .
Prodjodikoro, Wirjono. (2011). Azas-Azas Hukum Perjanjian . Bandung
R. Supomo. (1982). Hukum Acara Perdata Pengadilan Negeri. Jakarta: Pradnya Paramita.
Ranuhandoko, I.P.M. (2000). Terminologi Hukum Inggris-Indonesia . Jakarta: Sinar Grafika.
Rilisa Ophira, Ramadhani Siregar. (2016). “ Pencantuman Kuasa Penuh Dalam Akta Perjanjian Perikatan Jual Beli Tanah Yang Dilakukan Oleh Notaris Di Kabupaten Sleman”. Tesis. Yogyakarta: Magister Kenotariatan Universitas Gadjah Mada.
Ronny  Soemitro,  Hanitjo.  (1998). Metode  Penelitian  Hukum  dan  Jurimetri ,  Jakarta:  Ghalia Indonesia.
Soetomo, (2001). Pedoman Jual Beli Tanah Peralihan Hak dan Sertifikat. Lembaga Penerbitan Universitas Brawijaya.
Suharnoko.  (2008). Hukum  Perjanjian  Teori  dan  Analisa  Kasus. Jakarta:  Kencana Prenadamedia Grup.
Supriadi. (2018). Hukum Agraria. Jakarta.
Surojo, Wignjodipuro. (1982). Pengantar dan Asas-asas Hukum Adat . Jakarta: Gunung Agung.
Al Qodiri: Jurnal Pendidikan, Sosial dan Keagamaan Terakreditasi Kemenristekdikti No 21/E/KPT/2018 Vol 18 No 1 April 2020
Tim Penyusun Pusat Kamus. (2007). Kamus Besar Bahasa Indonesia . Jakarta: Balai Pustaka.
Tanu Atmaja, Hendra,  (2012). Contract  Dafting. Materi  Kuliah, Program Magister Hukum, UEU . Jakarta, tidak dipublikasikan..
Tobing,  Lumban  G.H.S.  (1980). Peraturan  Jabatan  Notaris  (Notaris  Reglement) .  Jakarta: Erlangga.
Urip, Santoso. " Jual-Beli Tanah Hak Milik Yang Bertanda Bukti Petuk Pajak Bumi (Kutipan Letter C )." Perspektif 17.2 (2012): 62-69.

## PERATURAN PERUNDANG-UNDANGAN

## Undang-Undang Dasar Negara Republik Indonesia Tahun 1945
Undang-Undang  Nomor  5  Tahun  1960  Tentang  peraturan  dasar  Pokok-  Pokok  Agraria  dan Peraturan  pemerintah  Republik  Indonesia  Nomor  24  Tahun  1997  atas  perubahan peraturan  pemerintah  Republik  Indonesia  Nomor  10  Tahun  1961  Tentang  pendaftaran tanah atau UUPA.
Undang-Undang Republik Indonesia Nomor 30 Tahun 2004 sebagai mana telah diubah dengan Undang-undang Republik Indonesia Nomor 2 Tahun 2014  tentang Jabatan Notaris.
Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011 Tentang Rumah Susun.
Peraturan  Menteri  Negara  Perumahan  Rakyat  Nomor  9/KPTS/M  Tahun  1995  Tentang Pedoman Berkaitan Jual Beli Rumah.