EVALUASI INVESTASI PEMBANGUNAN PERUMAHAN MENGGUNAKAN PENDEKATAN ANALISIS SENSITIVITAS
Abstract
The rapid population growth of regencies or cities in Indonesia increases market demand for housing as a top priority. Thus, developers began to pay attention to investment opportunities in housing development, especially in housing development in urban areas. Therefore, before investing in housing development, it is necessary to carry out a technical economic study to determine the feasibility of housing development to be built. This study aims to evaluate a housing investment that will be built in the Kuningan Regency / City. In this study, the authors plan to use two alternatives in housing investment to determine PP (Payback Period), NPV (Net Present Value), IRR (Internal Rate  of  Return),  and  BCR  (Benefit  Cost  Ratio)  including  Alternative  A  and  Alternative  B.  The sensitivity analysis approach of each of the two alternatives analyzed the sensitivity, namely 1) the sensitivity of the investment 2) the sensitivity of the benefits and 3) the sensitivity of the operational cost.
Keywords:Anlysisof  investment  advisability, PP  ( Payback  Period) ,  NPV( Net  Present  Value) ,IRR ( Internal Rate of Return) , BCR (Benefit Cost Ratio)

## Abstrak
Pesatnya pertumbuhan penduduk kabupaten atau kota di Indonesia meningkatkan permintaan pasar akan tempat tinggal sebagai prioritas utama. Maka, para pengembang mulai menaruh perhatian pada  peluang  investasi  pembangunan  perumahan,  terutama  pada  pembangunan  perumahan  di kawasan  perkotaan.  Oleh  karena  itu,  sebelum  melakukan  investasi  pembangunan  perumahan dilakukan, perlu dilakukan studi secara ekonomi teknik untuk menentukan kelayakan pembangunan perumahan yang akan dibangun. Dalam penelitian ini bertujuan untuk mengevaluasi sebuah investasi perumahan yang akan dibangun di daerah Kabupaten/Kota Kuningan. Pada penelitian ini, penulis merencanakan  menggunakan  dua  alternatif  dalam  investasi  perumahan  untuk  menentukan  PP ( Payback Period ), NPV ( Net Present Value ), IRR ( Internal Rate of Return ), dan BCR ( Benefit Cost Ratio ) diantaranya Alternatif A dan Alternatif B. Pada pendekatan Analisis Sensitivitas dari masing- masing  kedua  alternatif  yang  dianalisis  sensitivitasnya  yaitu  1)  Sensitivitas  Investasinya  2) Sensitivitas Benefitnya dan 3) Sensitivitas biaya Operasionalnya.
Kata  kunci:  Analisis  Kelayakan  Investasi,  PP  ( Payback  Period) ,  NPV( Net  Present  Value) ,IRR ( Internal Rate of Return) , BCR (Benefit Cost Ratio)

## I. PENDAHULUAN
Dalam  rangka  memenuhi  kebutuhan penduduk  kota  akan  tempat  tinggal,  dan Pesatnya  pertumbuhan  penduduk  kabupaten atau  kota  di  Indonesia  meningkatkan permintaan pasar akan tempat tinggal sebagai prioritas  utama.  Maka  telah  dilakukan sejumlah  pembangunan  hunian,  baik  oleh pemerintah maupun para pengembang. Salah satu  solusi  yang  diterapkan  adalah  dengan melakukan  pembangunan  perumahan  di  satu
lokasi  atau  kawasan  lengkap  dengan  sarana dan  prasarananya,  sehingga  masyarakat penghuni  dapat  melakukan  kegiatan  sosial ekonominya.
Dengan  melihat  tingginya  permintaan pasar  dan  kecenderungan  adanya  perubahan pemanfaatan  lahan  di  perkotaan  sebagai permukiman,  maka  para  pengembang  pun mulai  menaruh  perhatian  pada  peluang investasi pembangunan perumahan, terutama pada  pembangunan  perumahan  di  kawasan perkotaan.  Untuk  meningkatkan  peluang
Nur Fatur Rochman 1 , Nono Suhana 2*
* Email : nono22322@yahoo.com
12 Program Studi Teknik Sipil, Fakultas Teknik, Universitas Wiralodra, Indramayu 45213
investasi  yang  ada,  para  pengembang  pun merasa  perlu  untuk  meninjau  kebutuhan masyarakat  akan  perumahan.  Pada  dasarnya kebutuhan masyarakat akan perumahan dapat dibagi  atas  dua  hal  pokok,  salah  satunya adalah  kebutuhan  rumah  berdasarkan  tren (kecenderungan)  pertumbuhan  penduduk secara alamiah.
Pada investasi pembangunan perumahan membutuhkan  dana  yang  cukup  besar. Investasi  yang  dilakukan  pun  tentunya memakan  waktu  yang  cukup  panjang.  Pada kenyataannya setiap proyek konstruksi harus dapat  diwujudkan  secara  teknis,  namun  juga harus layak secara ekonomi. Oleh karena itu, sebelum  investasi  pembangunan  perumahan dilakukan,  perlu  dilakukan  studi  secara ekonomi  untuk  menentukan  kelayakan pembangunan perumahan yang akan dibangun.
Perumahan  dapat  dianggap  sebagai sebuah  urusan  pembangunan  dengan  unsur buatan  yang  berkaitan  dengan  unsur  sosial ekonomi  masyarakat  yang  bersifat  kuantitaf, yaitu  untuk  pemenuhan  kebutuhan  rumah tinggal  yang  sehat  dan  layak.  Pemenuhan komoditi perumahan lebih sederhana diartikan sebagai  kebutuhan  mendasar  dari  penduduk. Perumahan lebih merupakan urusan produsen yaitu  bagaimana  membuat  komoditi  sesuai dengan pasar potensial yang menguntungkan. [1].  Perumahan  dapat  dipahami  sebagai kumpulan  rumah  selayaknya  permukiman, baik  di  kota  maupun  di  desa,  dengan kelengkapan  sarana,  prasarana,  dan  utilitas umum  sehingga  dapat  memenuhi  kebutuhan hunian  yang  layak.[2]  aspek-aspek  yang penting dalam perumahan
dapat dikelompokkan  dalam  dua  jenis  yaitu: perumahan horisontal dan vertikal.
Perumahan  Horizontal,  Menurut  Undang- undang  Nomor  4  Tahun  1992  tentang perumahan
dan
permukiman,  perumahan  horizontal  adalah kelompok  rumah  yang  berfungsi  sebagai lingkungan  tempat  tinggal  atau  lingkungan hunian
yang
dilengkapi
dengan  prasarana  dan  sarana  lingkungan.[3] Jenis perumahan horizontal diantaranya yaitu, Perumahan Real  Estate ,  Perumahan  Semi
Real  Estate ,  dan  Perumahan  Sederhana. Selain  itu,  jenis  perumahan  dapat  berupa vertikal  dimana  secara  struktural  perumahan memiliki ketersambungan secara vertikal.
Perusahaan  Pembangunan  Perumahan dapat berupa suatu perusahaan yang memiliki usaha  dalam  bidang  konstruksi  dan pembangunan  perumahan.  Jenis  perumahan yang  dibangun  dengan  jumlah  yang  besar di areal  tanah  yang  akan  memiliki  kesatuan lingkungan  yang  difasilitasi  secara  lengkap dengan  berbagai  prasarana  lingkungan  serta fasilitas sosial yang diperlukan.
Investasi  merupakan  penanaman  dana yang  dilakukan  oleh  suatu  perusahaan kedalam suatu asset (aktiva) dengan harapan memperoleh  pendapatan  dimasa  yang  akan datang.  [4].  Menurut  Harahap  (2009),  Laba atau keuntungan adalah kelebihan penghasilan diatas biaya selama satu periode akuntansi.[5]. Menurut  Suwardjono  (2008),  bahwa  Laba dimaknai  sebagai  imbalan  atas  upaya perusahaan menghasilkan barang dan jasa. Ini berarti laba merupakan kelebihan pendapatan diatas biaya (biaya total yang melekat dalam kegiatan produksi dan penyerahan barang/jasa).[6].  Jadi,  keuntungan  investasi adalah penghasilan yang dicapai dari realisasi transaksi  perusahaan  dengan  biaya  yang dikeluarkan  pada  periode  tertentu  dalam penanaman  modal  untuk  memperoleh pendapatan  secara  terus-menerus  di  masa yang  akan  datang.  Kriteria  investasi  dapat dibedakan sebagai berikut : [7]
1. Rasio  Manfaat  Biaya  (BCR  = Benefit Cost  Ratio )  dengan  rumus 𝐵𝐶𝑅 =
𝐵𝑒𝑛𝑒𝑓𝑖𝑡
𝐶𝑜𝑠𝑡 2. Nilai Bersih Saat Sekarang (NPV = Net Present  Value )  dengan  rumus 𝑁𝑃𝑉 = −𝑘𝑡 + 𝑏 1 −𝑐 1 (1+𝑖) + 𝑏 2 −𝑐 2 (1+𝑖) 2 + ⋯ + 𝑏 𝑛 −𝑐 𝑛 (1+𝑖) 𝑛 3. Tingkat Pengembalian Internnal (IRR = Internal  Rate  of  Return )  dengan  rumus 𝐼𝑅𝑅 = −𝐼 0 + ∑ 𝐹𝑛 (1+𝐼𝑅𝑅) 𝑛 = 0 𝑛−1 dengan ketentuan jika :
IRR  MARR/Suku bunga → layak IRR  MARR/Suku bunga → tidak layak
4. Periode  Pengembalian  (PP =  Period
Payback ) dengan rumus 𝑃𝑛 = ( 1 (1+𝑖) 𝑛 )
5. Analisis Titik Impas (BEP = Break Even Point )  dengan  rumus  BT  =  PT  dimana BT  =  Biaya  Total,  PT  =  Pendapatan Total.
Menurut  Myers,  Brealey  dan  Allen (2006),  dalam  melakukan  investasi,  terdapat dua  jenis  pendanaan  yang  dapat  digunakan oleh  perusahaan  untuk  mendanai  aktivitas
investasinya,  yaitu  pendanaan  internal  dan pendanaan  eksternal.  Pendanaan  internal dapat  berasal  dari retained  earnings (saldo laba) sedangkan pendanaan eksternal berasal dari pinjaman bank.[8]
Depresiasi  adalah  penyusutan  atau penurunan  nilai  aset  bersamaan  dengan berlalunya  waktu.  Sebagaimana  diketahui pengertian  aset  mencakup current  asset dan fixed  asset ,  namun  aset  yang  terkena depresiasi hanya fixed asset (aset tetap) yang pada  umumnya  bersifat  fisik,  seperti bangunan,  mesin/peralatan,  dan  lain-lain. Depresiasi dapat dibedakan menurut beberapa sebab,  diantaranya  :  Penyusutan  Fisik ( Deterioration ), Penyusutan Fungsional ( Obsolescence ),  dan  Penyusutan  Moneter ( Monetary Despreciation ).
Menurut  Mangitung  (2012),  bahwa selain  dari  analisis  titik  impas,  cara  lain analisis  sensitivitas  adalah  dengan  berbagai pendekatan  atau  metode  penggunaan  grafik hubungan  antara  beberapa  variabel  masukan yang  tidak  pasti  ( uncertainty )  seperti  biaya investasi  awal,  umur  investasi  atau  umur layanan peralatan, bunga, tingkat pengembalian,  inflasi,  nilai  sisa,  biaya  atau manfaat anuitas dengan variabel luaran seperti NPV,  EAV,  manfaat  atau  biaya  total  dari suatu investasi. [7]
Pertanyaan  yang  muncul  setelah  itu adalah seberapa besar perubahan dan fluktuasi harga tersebut dapat diabaikan dan tidak akan mengubah hasil keputusan evaluasi yang telah diambil  sebelumnya.  Batasan  nilai-nilai perubahan/  fluktuasi  tersebut  yang  akan mampu  mengubah  kembali  keputusan sebelumnya disebut dengan tingkat sensitivitas dari suatu parameter yang kita uji. Tindakan  antisipatif  dapat  dilakukan  setelah diketahui  masing-masing  nilai  sensitivitas berdasarkan  analisis  yang  didasarkan  pada beberapa  parameter  yang  telah  diperkirakan sebelumnya.
Parameter-parameter  investasi  yang memerlukan  analisis  sensitivitas  antara  lain: investasi,  pendapatan,  pengeluaran,  suku bunga (i). Pada analisis sensitivitas, seringkali diasumsikan  satu  parameter  yang  dapat (variabel),  sedangkan  parameter  lainnya diasumsikan  tidak  ikut  berubah  atau  tetap. Dengan begitu, untuk dapat mengetahui nilai sensitivitas dari parameter yang lainnya, maka diperlukan persamaan-persamaan liannya.
Analisis  sensitivitas  dapat  dihitung dengan  pendekatan  seperti  pada  kondisi sensitivitas investasi saat NPV = 0 atau ∑nt=0 CFt (FBA)t= 0, sehigga NPV bisa didapatkan seperti berikut:
NPV  = -I + Ab (P/A,i,n) + S (P/F,i,n) – Ac (P/A,i,n). [9]

## II. METODE PENELITIAN
1. Metode Penelitian
Metode penelitian yang digunakan dalam skripsi  ini  yaitu  metode  deskriptif.  Kajian masalah dalam penelitian ini difokuskan pada studi  evaluasi  investasi  di  suatu  perumahan dengan  menggunakan  pendekatan  ekonomi teknik dan pendekatan analisis sensitivitas.

## 2. Tempat dan waktu penelitian
Penelitian  ini  dilakukan  di  daerah Cigintung  Kabupaten  Kuningan.  Proyek perumahan  ini  direncanakan  membangun  12 unit rumah yang terdiri dari satu tipe unit yaitu tipe 42/80. Pembangunan perumahan Cigintung Regency direncanakan  akan  mulai dibangun pada tahun 2021.
3. Tahapan Penelitian dan Analisis Data
Tahap  dan  prosedur  penelitian  adalah sebagai berikut :
a) Tahap persiapan Tahap perumusan masalah penelitian dan penentuan tujuan penelitian.
b) Tahap Pengumpulan Data
1) Survey lapangan dengan meninjau lokasi  penelitian  serta  melakukan proses perijinan di lokasi perumahan yang akan ditinjau.
2) Menentukan  zona  yang  akan diamati.
c) Tahapan penelitian atau scoring data Langkah  yang  dilakukan  yaitu melakukan  wawancara  dengan  pihak developer perumahan sebagai contoh untuk  melakukan  investasi  di  bidang perumahan dan melakukan pengamatan  pada  ruang  lingkup kompleks  perumahan  yang  akan digunakan  sebagai  lokasi  proyek perumahan. d) Tahap analisis data
Volume 7 Nomor 1, Juni 2021
JURNAL REKAYASA INFRASTRUKTUR
ISSN : 2460-335X e-ISSN: 2686-6587 Langkah  yang  dilakukan  yaitu menganalisis  data  penelitian  dengan menggunakan analisis statistik deskriptif,  mengevaluasi  kompetitor,
pemilihan lokasi, strategi pemasaran, pemasaran, dan perhitungan finansial.
e) Tahap pembahasan
Langkah  yang  dilakukan  yaitu melakukan evaluasi dengan menggunakan  pendekatan  ekonomi teknik kelayakan investasi (Arus Kas,
Benefit Cost Ratio , Net Present Value , Internal  Rate  of  Return , Payback Period,  Break  Even  Point )  dan pembahasan  dari  hasil  evaluasi investasi perumahan.

## III. HASIL DAN PEMBAHASAN
Proyek perumahan “Cigintung Regency ” dibangun  diatas  lahan  seluas  1.725  m 2 yang terletak  di  Desa  Cigintung,  Kab.  Kuningan. Proyek perumahan ini direncanakan membangun  12  unit  rumah  yang  terdiri  dari satu tipe unit yaitu tipe 42/80. Pembangunan perumahan  Cigintung Regency direncanakan akan  mulai  dibangun  pada  tahun  2021  dan ditargetkan  rampung  pada  tahun  2035,  atau dengan kata lain, umur ekonomis proyek ( life time ) selama 15 tahun .
Perencanaan  tata  letak  dan  pembagian lahan  di  implementasikan  pada  gambar site plan ,  dapat  dilihat  pada  Gambar  1 menjelaskan  tentang  perencanaan  tata  letak rumah, jalan, dan saluran drainase.
Gambar 1. Rencana site plan
Kawasan  zona  ini  dibangun  untuk  satu tipe yaitu tipe allamanda dengan spesifikasi di lihat pada Tabel 1 di bawah ini:
Tabel 1. Spesifikasi teknik rumah
Pondasi Batu kali dan beton bertulang Dinding Batu bata di plester aci, kolom / ringbalk beton K225 Plafond Rangka plafond hollow dan list profil Lantai Keramik utama 40 x 40
Pintu Jendela  Kusen kayu kelas II, Pintu utama kayu kelas II, Pintu kamar kayu kelas II, Pintu kamar mandi allumunium
4”, Jendela kaca ukuran 5”
Kamar Mandi / WC Lantai full keramik, sanitair Toto Atap Kuda-kuda truss, Genteng beton finishing cat Finishing Dinding dicat tembok, daun pintu di cat duco Instalasi Air Bersih Air PDAM Instalasi Listrik PLN 900 watt
Sedangkan  Rincian  Anggaran  Biaya  (RAB) untuk 1 unit rumah dapat di lihat pada Tabel 2 sebagai berikut:
Tabel 2. Rencana anggaran biaya 1 unit rumah

## Analisis Aspek Finansial
Aspek  finansial  yang  dianalisa  dalam penelitian  ini  adalah  identifikasi  biaya  awal (investasi),  identifikasi  arus  kas  masuk, identifikasi  arus  kas  keluar,  perhitungan Benefit  Cost  Ratio ,  perhitungan Net  Present Value ,  perhitungan Internal  Rate  of  Return , dan perhitungan Payback Period .

## Identifikasi Arus Kas Masuk (Pendapatan)
Proyek  perumahan  ini  memiliki  12  unit rumah yang terdiri dari satu tipe unit yaitu tipe 42/80.  Pendapatan  perumahan  ini  diperoleh dari  hasil  penjualan  unit  rumah.  Harga  dari setiap unit di perumahan ini yaitu sebesar Rp. 360.000.000,- harga tersebut ditentukan oleh tipe  rumah  dan  luas  bangunan.  Harga perumahan  yang  ditawarkan  sudah  termasuk izin  mendirikan  bangunan (IMB),  listrik  dan pemasangan instalasi (PLN dan PDAM) serta SHGB.  Penjualan  unit  perumahan  dilakukan dengan  cara  memberikan  angsuran  sebesar 25%  sebagai  uang  muka  ( Down  Payment )
yang  dibayarkan  pada  tahun  awal  kemudian sisanya  sebesar  75%  dapat  dilunasi  pada tahun-tahun  berikutnya  sehingga  target  pada tahun  terakhir  di  masa  investasi  semua  unit sudah terjual.

## Identifikasi Arus Kas Keluar(Pengeluaran)
Biaya  pengeluaran  untuk  Perumahan Cigintung Regency terdiri atas : 1.  Biaya  Operasional  Perumahan  Cigintung Regency
a.  Perhitungan  Biaya  Listrik  Perumahan Cigintung Regency
- Kebutuhan daya untuk pencahayaan Daya  dihitung  dengan  mengkonversikan satuan  watt  ke  kWh,  serta  daya  listrik  yang digunakan  setiap  bulannya  dihitung  per  hari yang dikalikan 30 hari (1 bulan).
- Pencahayaan Ruang Kantor Marketing Kantor  marketing  perumahan  berada  di ruangan  seluas  50  m2  dimana  tiap  meter perseginya memerlukan daya 0,03 kWh. b.  Perhitungan  Biaya  Air  Perumahan Cigintung Regency Perhitungan  biaya  air  perumahan  cigintung regency pengeluarannya terdiri 1 toliet kantor dengan  kebutuhan  air  120  liter/hari/toilet. Maka perhitungan kebutuhan airnya berdasarkan  jumlah  toilet,  perumahan  ini membutuhkan 3,6 m3 setiap bulannya.
c.  Perhitungan  Gaji  Karyawan  Pengelola Perumahan
Biaya  gaji  karyawan  dihitung  berdasarkan data-data  yang  disesuaikan  dengan  UMR (Upah  Minimum  Regional)  Kabupaten Kuningan  serta  dengan  mempertimbangkan biaya  gaji  karyawan  dari  perumahan  sejenis lainnya
2. Beban Pemasaran
Beban  pemasaran  diasumsikan  sebesar  5% dari  pendapatan  tahunan,  yang  terdiri  dari brosur, dan karyawan pemasaran.
3. Biaya Estate Management
Biaya  estate  management  diasumsikan sebesar 0,10% dari pendapatan tahunan, yang terdiri  perawatan  infrastruktur,  listrik,  dan PJU.

## Alternatif Sensitivitas
Alternatif  sensitivitas  dilakukan  untuk mengetahui  pengaruh  dari  dampak  yang disebabkan  oleh  pengaruh  perubahan  nilai parameter-parameter  investasi  yang  telah ditetapkan  sebelumnya.  Perubahan  dapat terjadi sebagai akibat adanya faktor situasi dan kondisi  selama  umur  investasi.  Perubahan yang  terjadi  dapat  mempengaruhi  keputusan yang telah diambil.
JURNAL REKAYASA INFRASTRUKTUR
ISSN : 2460-335X
e-ISSN: 2686-6587 Parameter-parameter investasi yang memerlukan  analisis  sensitivitas  antara  lain; Investasi, benefit/pendapatan, biaya/pengeluaran dan suku bunga (i).
Dalam penelitian ini, akan direncanakan  dua alternatif dalam investasi perumahan, diantaranya yaitu : 1.  Alternatif  A  menggunakan  suku  bunga
Bank  Pemerintah  (Bank  BTN)  dengan  suku bunga sebesar
12% dengan tenor
pengembalian selama 12 tahun. 2.  Alternatif  B  menggunakan  suku  bunga
Bank  Pemerintah  (Bank  BTN)  dengan  suku bunga sebesar 12% dengan tenor pengembalian selama 12 tahun.

## Perincian Investasi dan Modal Kerja
Perincian  investasi  dan  modal  kerja pembangunan perumahan Cigintung Regency terdiri  dari  data  sekunder  yang  didapat  yang kemudian  diolah.  Berikut  ini  adalah  rincian investasi  dan  modal  kerja  untuk  kedua alternatif  yang  direncanakan  dapat  dilihat pada Tabel 3.
Tabel 3. Perincian investasi dan  modal kerja dalam ribuan (Rp.)
Tabel diatas menunjukan rincian investasi dan modal kerja dari kedua alternatif yang direncanakan. Diantaranya uraian (harta tetap)  meliputi  persiapan,  tanah,  bangunan rumah tipe 42/80, mekanikal elektrikal,  jalan & aksesibilitas serta untuk biaya perizinan dan lain-lain harga satuannya didapat dari pemilik proyek serta pengembang perumahan. Setelah itu harga satuan dikalikan dengan jumlah dari uraian (harta tetap) lalu dijumlahkan ke total harga. Didapatkan jumlah total biaya investasi sebesar  Rp.  3.620.377.000.  Jadi,  total kebutuhan  dana  untuk  proyek  perumahan Cigintung Regency sebesar Rp. 3.620.377.000.
Sumber Pendanaan
Masing-masing  dari  kedua  alternatif yang direncanakan memiliki sumber pendanaan yang berbeda - beda, yaitu sebagai berikut :
1. Sumber Pendanaan Alternatif A
Tabel 4. Sumber pendanaan alternatif A dalam ribuan (Rp.)
Tabel  diatas  menunjukan  sumber pendanaan  dari  Alternatif  A  dengan penjelasan  sebagai  berikut,  dari  total kebutuhan  dana  yang  dibutuhkan  yakni  Rp. 3.620.377.000,  Alternatif  A  menggunakan dana sendiri sebanyak 50% atau sebesar Rp. 1.810.189.000  dan  menggunakan  dana  luar berupa pinjaman dari Bank Pemerintah (Bank BTN)  sebanyak  50%  atau  sebesar  Rp. 1.810.189.000.
2. Sumber Pendanaan Alternatif B
Tabel 5. Sumber pendanaan alternatif B dalam ribuan (Rp.)
Skema Pembayaran Pinjaman Bank Pada penelitian ini, penulis
menggunakan  skema  pembayaran  pinjaman bank Interest & Diminishing Principal (Fixed Principal) .  Skema  pembayaran  dari  kedua alternatif  mempunyai  perbedaan  di  umur investasi  dan  suku  bunga  bank.  Adapun rinciannya sebagai berikut :
1. Alternatif A
Berikut  tabel  rincian  pembayaran pinjaman bank alternatif A dengan menggunakan  Bank  BTN  dengan  suku  bank sebesar  12%  dengan  lama  pengembalian selama 12 tahun.
Tabel 6. Pembayaran pinjaman alternatif A dalam ribuan(Rp.)
2. Alternatif B Berikut  tabel  rincian  pembayaran pinjaman bank alternatif B dengan menggunakan  Bank  BTN  dengan  suku  bank sebesar  12%  dengan  lama  pengembalian selama 12 tahun.
Tabel 7. Pembayaran pinjaman alternatif B dalam ribuan(Rp.)

## Analisis Kelayakan Investasi
Perhitungan aliran kas masuk dan aliran kas  keluar  digunakan  untuk  membuat  cash flow  proyek  pembangunan  perumahan Cigintung  Regency.  Penilaian  investasi dilakukan  untuk  masa  investasi  selama  15 tahun. Kriteria yang digunakan untuk menilai kelayakan  investasi  proyek  Perumahan Cigintung  Regency  dengan  menggunakan tingkat  keekonomian  proyek  Net  Present Value (NPV), Internal Rate of Return (IRR), Payback Period (PP), dan Benefit Cost Ratio (BCR),  serta  dilanjutkan  Break  Even  Point (BEP)  lalu dialnjutkan menghitung Analisis Sensitivitas.  Berikut  adalah  tabel  cash  flow dari kedua alternatif yang direncanakan:
1. Perhitungan Cash Flow Alternatif A Dari  hasil  perhitungan  aliran  kas didapatkan nilai NPV sebesar Rp. 28.970.244.000  atau  NPV  memberikan  nilai yang  lebih  b esar  dari  nol  (NPV  ≥  0)  maka investasi  layak,  IRR  didapatkan  51,24  % memberikan  nilai  yang  lebih  besar  dari MARR/Suku  bunga  (IRR  ≥  MARR)  maka investasi  layak,  PP  terjadi  pada  tahun  ke-  4 bulan  ke-  5  dan  BCR  didapat  sebesar  10,36 (BCR ≥ 1) maka investasi la yak.
2. Perhitungan Cash Flow Alternatif B Dari  hasil  perhitungan  aliran  kas  didapatkan nilai  NPV  sebesar  Rp.  21.039.165.000  atau NPV memberikan nilai yang lebih besar dari nol  (NPV  ≥  0)  maka  investasi  layak,  IRR didapatkan  44,12  %  memberikan  nilai  yang lebi h  besar  dari  MARR/Suku  bunga  (IRR  ≥ MARR) maka investasi layak, PP terjadi pada tahun  ke-5  bulan  ke-4  dan  BCR  didapat sebesar 11,08 (BCR ≥ 1) maka investasi layak.
Analisis Break Even Point ( BEP )
Berikut  adalah  tahapan  perhitungan  Break Even Point (BEP), diantaranya :
Tabel 8. Input Perhitungan BEP Perumahan Cigintung Regency
Fixed cost adalah biaya tetap atau tidak langsung seperti biaya perizinan, pembebasan tanah,  pematangan  tanah,  pembuatan  direksi keet, prasarana jalan & drainase, pemasangan air  PDAM,  bok  listrik,  IMB,  gaji  karyawan. Variabel cost adalah biaya variabel atau biaya langsung  yaitu  biaya  konstruksi  unit  rumah dari  satu  tipe  rumah.  Revenue  adalah pendapatan  atau  manfaat  yaitu  harga  jual rumah dari satu tipe rumah.
Berikut  hasil  tabel  perhitungan  yang digambarkan secara grafis titik potong antara total  biaya  dan  pendapatan  yang  merupakan titik impas untuk tipe rumah 42/80.
Gambar 2. Grafik titik impas rumah tipe 42 Perumahan Cigintung Regency
Penjelasan  dari  grafik  diatas  yaitu, peneliti merencanakan dari jumlah unit rumah yang  akan  dijual  yaitu  sebesar  12  unit, direncanakan  hanya  10  unit  rumah  yang terjual,  lalu  didapat  biaya  (cost)  Rp. 720.000.000  sebagai  kerugian  atas  2  unit rumah yang tidak terjual, setelah itu tarik garis lurus  menuju jumlah  unit rumah  yang  dijual yaitu 12 unit. Untuk garis yang terputus-putus merupakan  perkiraan  pendapatan  (revenue) lalu tarik sampe ke titik angka 12 unit. Setelah itu  kita  tentukan  BEP  (titik  impas)  dengan cara  menarik  garis  antara  pertemuan  garis biaya  (cost)  dengan  garis  pendapatan (revenue), maka BEP (titik impas) rumah tipe 42/80 diperoleh sebanyak 6 unit.

## Analisis Sensitivitas
Suatu  rencana  investasi  dalam  bidang perumahan,  diketahui  ada  dua  alternatif dengan  satu  bank  pemerintah  (Bank  BTN) dengan suku bunga bank yang sama dan masa investasi  yang  sama.  Yang  membedakan antara dua alternatif yaitu adanya pembagian sumber pendanaan. Pada alternatif A sumber pendanaan  dibagi  50%  -  50%  antara  dana sendiri  dan  dana  dari  pinjaman  bank.  Untuk alternatif  A  sumber  pendanaan  dari  dana pinjaman  bank  100%  sepenuhnya.  Setiap pilihan alternatif sumber pendanaan memberikan efek cash flow yang berbeda.
Berikut rincian tabel cash flow dari kedua alternatif  yang  sensitivitas  terhadap  dirinya sendiri, diantaranya yaitu :
1. Analisis Sensitivitas Alternatif A
Berikut  tabel  rincian  investasi  alternatif
A dengan cash flow dibawah ini :
Tabel 9. Cash Flow investasi alternatif A
dalam ribuan (Rp)
Alternatif A Investasi 1.810.189 Annual Benefit 13.140.851 Annual Cost 3.620.377 Nilai Sisa 0 Umur Investasi 15 Tahun Suku Bunga (i) 12,00% a. Jika yang dianalisis sensitivitas Investasinya
Sensitivitas Investasi saat NPV = 0 atau ∑nt=0 CFt (FBA)t= 0
NPV =  -I  +  Ab  (P/A,i,n)  +  S (P/F,i,n) – Ac (P/A,i,n) 1 = -I + 13.140.851 (P/A,12,15) + 0 (P/F,12,15) – 3.620.377 (P/A,12,15) 1 = -I + 13.140.851 (6,8109) + 0  (0,1827) – 3.620.377 (6,8109) 1 = -I + 64.842.994 I = 64.842.994
Artinya,  Investasi  sensitif  pada  nilai  Rp. 64.842.994.000  dimana  jika  biaya  investasi meningkat  dari  Rp.  1.810.189.000  sampai dengan  Rp.  64.842.994.000  investasi  masih tetap  layak,  namun  jika  kenaikan  telah melampaui  angka  Rp.  64.842.994.000  maka investasi dimaksud tidak layak lagi.
b. Jika yang dianalisis sensitivitas Benefit nya
Sensitivitas Investasi saat NPV = 0 atau ∑nt=0 CFt (FBA)t= 0
NPV =  -I  +  Ab  (P/A,i,n)  +  S (P/F,i,n) – Ac (P/A,i,n) 0 = -1.810.189 + Ab (P/A,12,15) + 0 (P/F,12,15) – 3.620.377 (P/A,12,15) 0 = -1.810.189 + Ab (6,8109) + 0  (0,1827) – 3.620.377 (6,8109) 0 = 5,3893 Ab. (-26.468.214) Ab = 3.886.155
Artinya,  Annual  Benefit  akan  sensitif  pada angka Rp. 3.886.155.000 jika realisasi benefit lebih kecil dari angka tersebut, maka investasi menjadi  tidak  feasibel  lagi.  Jadi,  penurunan
benefit  hanya  dibenarkan  sampai  angka  Rp. 3.886.155.000 tersebut.
c. Jika yang dianalisis sensitivitas
Operasional Cost nya
Sensitivitas Investasi saat NPV = 0 atau ∑nt=0
CFt (FBA)t= 0 NPV =  -I  +  Ab  (P/A,i,n)  +  S (P/F,i,n) – Ac (P/A,i,n) 0 =  -1.810.189  +  13.140.851 (P/A,12,15) + 0 (P/F,12,15) – Ac (P/A,12,15) 0 =  -1.810.189  +  13.140.851 (6,8109)  +  0  (0,1827) – Ac (6,8109) 0 = 6,8109 Ac + 87.690.824 Ac = 12.875.071
Artinya, Operasional Cost akan sensitif pada nilai  Rp.  12.875.071.000  apabila  nilai peningkatan biaya operasional melebihi angka tersebut,  maka  investasi  yang  sebelumnya feasibel akan berubah menjadi tidak feasibel.
2. Analisis Sensitivitas Alternatif B Berikut tabel rincian investasi alternatif
B dengan cash flow dibawah ini:
Tabel 10. Cash flow investasi alternatif B
dalam ribuan (Rp) Alternatif B Investasi 0 Annual Benefit 14.056.346 Annual Cost 3.620.377 Nilai Sisa 0 Umur Investasi 15 Tahun Suku Bunga (i) 12,00% a. Jika yang dianalisis sensitivitas
Investasinya
Sensitivitas Investasi saat NPV = 0 atau ∑nt=0 CFt (FBA)t= 0 NPV  = -I + Ab (P/A,i,n) + S
(P/F,i,n) – Ac (P/A,i,n) 0 = -I + 14.056.346 (P/A,12,15) + 0 (P/F,12,15) – 3.620.377    (P/A,12,15) 0 = -I + 14.056.346 (6,8109) + 0 (0,1827) – 3.620.377 (6,8109) 0 = -I + 71.078.341 I = 71.078.341
Artinya,  Investasi  sensitif  pada  nilai  Rp. 71.078.341.000  dimana  jika  biaya  investasi meningkat  dari  Rp.  0  sampai  dengan  Rp. 71.078.341.000  investasi  masih  tetap  layak, namun jika kenaikan telah melampaui angka Rp.  Rp.  71.078.341.000  maka  investasi dimaksud tidak layak lagi.
b. Jika  yang  dianalisis  sensitivitas  Benefit nya
Sensitivitas Investasi saat NPV = 0 atau ∑nt=0 CFt (FBA)t= 0
NPV  =  -I  +  Ab  (P/A,i,n)  +  S (P/F,i,n) – Ac (P/A,i,n) 0 =  -0  +  Ab  (P/A,12,15)  +  0 (P/F,12,15) – 3.620.377 (P/A,12,15) 0 =  -0  +  Ab  (6,8109)  +  0 (0,1827) – 3.620.377 (6,8109) 0 = 6,8109 Ab. (-24.658.026) Ab = 3.620.377
Artinya, Annual  Benefit akan  sensitif  pada angka Rp. 3.620.377.000 jika realisasi benefit kurang  dari  angka  tersebut,  maka  investasi tidak  feasibel.  Jadi,  penurunan benefit dapat diijinkan  pada  nilai  Rp.  3.620.377.000 tersebut.
c. Jika yang dianalisis sensitivitas Operasional Cost nya Sensitivitas Investasi saat NPV = 0 atau ∑nt=0 CFt (FBA)t= 0
d. Jika yang dianalisis sensitivitas Investasinya
Sensitivitas Investasi saat NPV = 0 atau ∑nt=0 CFt (FBA)t= 0
NPV  = -I + Ab (P/A,i,n) + S (P/F,i,n) – Ac (P/A,i,n) 0 = -I + 14.056.346 (P/A,12,15) + 0 (P/F,12,15) – 3.620.377    (P/A,12,15) 0 = -I + 14.056.346 (6,8109) + 0 (0,1827) – 3.620.377 (6,8109) 0 = -I + 71.078.341 I = 71.078.341 Artinya,  Investasi  sensitif  pada  nilai  Rp.
71.078.341.000  dimana  jika  biaya  investasi meningkat  dari  Rp.  0  sampai  dengan  Rp.
71.078.341.000  investasi  masih  tetap  layak, namun jika kenaikan telah melampaui angka Rp.  Rp.  71.078.341.000  maka  investasi dimaksud tidak layak lagi.
e. Jika  yang  dianalisis  sensitivitas  Benefit nya
Sensitivitas Investasi saat NPV = 0 atau ∑nt=0 CFt (FBA)t= 0
NPV  =  -I  +  Ab  (P/A,i,n)  +  S
(P/F,i,n) – Ac (P/A,i,n) 0 =  -0  +  Ab  (P/A,12,15)  +  0 (P/F,12,15) – 3.620.377 (P/A,12,15) 0 =  -0  +  Ab  (6,8109)  +  0 (0,1827) – 3.620.377 (6,8109) 0 = 6,8109 Ab. (-24.658.026) Ab = 3.620.377
Artinya, Annual  Benefit akan  sensitif  pada angka Rp. 3.620.377.000 jika realisasi benefit kurang  dari  angka  tersebut,  maka  investasi tidak  feasibel.  Jadi,  penurunan benefit dapat diijinkan  pada  nilai  Rp.  3.620.377.000 tersebut.
f. Jika yang dianalisis sensitivitas
Operasional Cost nya
Sensitivitas Investasi saat NPV = 0 atau ∑nt=0 CFt (FBA)t= 0 NPV  =  -I  +  Ab  (P/A,i,n)  +  S
(P/F,i,n) – Ac (P/A,i,n) 0 = -0 + 14.056.346 (P/A,12,15) + 0 (P/F,12,15) – Ac (P/A,12,15) 0 = -0 + 14.056.346 (6,8109) + 0 (0,1827) – Ac (6,8109) 0 = 6,8109 Ac + 95.736.360 Ac = 14.056.345

## IV. Kesimpulan
Besarnya dana investasi yang dibutuhkan pada  pembangunan  perumahan  di  Kuningan yaitu  sebesar  Rp.  3.620.377.000  untuk  masa investasi selama 15 tahun. Untuk Alternatif A dengan menggunakan suku bunga Bank BTN sebesar 12% dengan tenor pinjaman selama 12 tahun pengembalian dana jatuh pada tahun ke 4  bulan  ke  5,  Untuk  Alternatif    B  dengan menggunakan suku bunga Bank BTN sebesar 12% dengan tenor pinjaman selama 12 tahun jatuh pada tahun ke 5 bulan ke 4. Berdasarkan analisis terhadap pembangunan perumahan di Kuningan  maka  didapat  nilai  BCR  (Benefit Cost  Ratio),  NPV  (Net  Present  Value)  ,  dan IRR (Internal Rate of Return) untuk Alternatif
A yaitu 10,36; Rp. 28.970.244.000; 51,24%; Alternatif B yaitu 11,08; Rp. 21.039.165.000; 44,12%; Beberapa saran yang penulis berikan untuk  para developer perumahan  yaitu sebelum  memulai  proyek  perumahan  untuk pihak  developer  agar  melakukan  studi kelayakan investasi terlebih dahulu agar bisa mengetahui  kelayakan  investasi  proyek perumahan tersebut dari segi finansial.Untuk penelitian  selanjutnya,  diharapkan  untuk memperhitungkan  faktor  lingkungan,  faktor sosial  budaya  dan  faktor-faktor  lain  dari adanya pembangunan perumahan.

## DAFTAR PUSTAKA
[1] Lukito,  Agus.  A nalisa  Perencanaan Investasi  Pembangunan  Perumahan  Di Kabupaten  Pati ,  Jurusan    Teknik  Sipil, Fakultas  Teknik  Sipil  dan  Perencanaan, Institut  Teknologi  Sepuluh  Nopember (ITS), Surabaya, 2015.
[2] Undang  -  Undang  Republik  Indonesia. Nomor  1  tahun  2011  pasal  1,  Tentang Perumahan dan Pemukiman.
[3] Undang  -  Undang  No.4  tahun  1992. Tentang Perumahan.
[4] Bitar,  Investasi  Adalah  -  Pengertian, Fungsi,  Tujuan,  Jenis,  Manfaat,  Faktor, Bentuk,  Resiko,  Para  Ahli,  2020. https://www.gurupendidikan.co.id/invest asi-adalah/  (diakses  tanggal  31  Januari 2020)
[5] Sari,  Kurnia, Pengaruh  Current  Ratio, Debt  To  Equity  Ratio  Dan  Net  Profit Margin Terhadap Perubahan Laba Pada Perusahaan Property & Real Estate Yang
Terdaftar Di Bursa Efek Indonesia. Thesis,  Politeknik  Negeri Sriwijaya , 2014
http://eprints.polsri.ac.id/565/
[6] A.  Prastiwi  dan  C.  Utomo,  Analisa Investasi  Perumahan  Green  Semanggi Mangrove  Surabaya.  Jurusan  Teknik Sipil,  FTSP,  Institut  Teknologi  Sepuluh Nopember (ITS), 2013.
[7] Mangitung,  Doni,  Ekonomi  Rekayasa. Andi Ofset. Yogyakarta, 2012.
[8] Puteri,  Utami  A,  Analisis  pengaruh sumber pendanaan internal dan eksternal terhadap kemampuan perusahaan keluarga  berinvestasi.  Tesis,  Fakultas Ekonomi  Program  Studi  Manajemen. Universitas Indonesia, 2011. http://lib.ui.ac.id/file?file=digital/202855 37-T29491-Analisis%20pengaruh.pdf
[9] Giatman, M., Ekonomi Teknik. PT. Raja
Grafindo, Jakarta, 2007.