## TINJAUAN YURIDIS PERJANJIAN PENGIKATAN JUAL BELI ATAS OBJEK HAK TANGGUNGAN YANG MASIH TERIKAT DI BANK
Lily Lee *

## PT BPR Artha Prima Perkasa

## Abstract
A very important role of a bank as a business entity is a bank that has the function to raise funds from the public in the form of deposits and channel the funds raised to  the public. After  granting funds from the Bank to  the debtor, the next  issue of concern  is  the extraction of  funds that have been disbursed through bank credit. Not  all  credit  disbursements  can  be  paid  off  by  the  debtor,  so  often  the  debtor takes  unilateral  actions  by  transferring  the  loan  repayment  obligation  to  a  third party without the bank's knowledge. In order to answer the problems in this study, the author uses a type of normative research supported by primary data obtained by the author from interviews with various sources. The intent and purpose to be achieved by the author in this study is the validity of the binding agreement on the sale  and  purchase  of  object  mortgage  rights  that  are  still  bound  in  the  bank. Making  the Sale and Purchase Agreement  by the parties alone has no impact  at all on the position of ownership rights on the goods traded. The right to land has not  been transferred to  the buyer, even though  the price has been paid,  because the ownership rights to the land have only been transferred to the owner if what has been called juridical delivery. All forms of land rights transfer must be made in an authentic deed. All acts of sale on the object of Underwriting Rights that are not in accordance with the procedure cause the legal act is null and void. This is in  line with the provisions  of  Article 20 paragraph  4 of  the Underwriting Rights Act. Therefore, the position of making a binding agreement on buying and selling is not binding legal force
Keywords: Buying and Selling, Underwriting Rights Objects, and Banks.

## Abstrak
Peran yang sangat penting dari bank sebagai suatu badan usaha adalah bank yang mempunyai  fungsi  untuk  menghimpun  dana  dari  masyarakat  dalam  bentuk simpanan  dan  menyalurkan  dana  yang  dihimpun  tersebut  kepada  masyarakat. Setelah  pemberian  dana  dari  Bank  kepada  debitor,  isu  selanjutnya  yang  menjadi perhatian  adalah  pengambalian  dana  yang  telah  dicairkan  melalui  pemberian kredit  bank.  Tidak  semua  pemberian  kredit  dapat  dibayarkan  hingga  lunas  oleh debitor,  sehingga  seringkali  debitor  melakukan  tindakan  sepihak  dengan mengalihkan  kewajiban  pembayaran  cicilan  kredit  kepada  pihak  ketiga  tanpa sepengetahuan bank. Guna menjawab permasalahan dalam penelitian ini, Peneliti menggunakan  jenis  penelitian  normatif  dengan  didukung  data-data  primer  yang didapatkan Peneliti dari wawancara dengan berbagai narasumber. Adapun maksud dan  tujuan  yang  hendak  dicapai  oleh  Peneliti  dalam  penelitian  ini  adalah
* Alamat Korespondensi : Ly.3@live.com
keabsahan perjanjian pengikatan jual beli atas objek hak tanggungan  yang masih terikat  di  bank.  Pembuatan  Perjanjian  Jual  Beli  oleh  para  pihak  saja  tidak berdampak sama sekali terhadap kedudukan hak  milik atas benda  yang diperjual belikan. Hak atas tanah belum beralih kepada pembeli, walaupun harganya sudah dibayar,  sebab  hak  milik  atas  tanah  tersebut  baru  beralih  kepada  pemiliknya apabila telah dilakukan apa yang disebut penyerahan yuridis (juridische levering) . Segala  bentuk  peralihan  hak  atas  tanah  harus  dibuat  dalam  akta  otentik  oleh Pejabat  Pembuat  Akta  Tanah.  Segala  tindakan  penjualan  atas  obyek  Hak Tanggungan  yang  tidak  sesuai  dengan  prosedur  menyebabkan  perbuatan  hukum tersebut adalah batal demi hukum. Hal ini sejalan dengan ketentuan Pasal 20 ayat 4  Undang-Undang  Hak  Tanggungan.  Oleh  karena  itu,  kedudukan  pembuatan perjanjian pengikatan jual beli adalah tidak memiliki kekuatan hukum mengikat.. Kata kunci: Jual Beli, Objek Hak Tanggungan, dan Bank.

## A. Latar Belakang Masalah
Kebutuhan papan atau tempat tinggal saat ini menjadi prioritas utama bagi pemenuhan  kebutuhan  hidup  masyarakat  karena  merupakan  kebutuhan  primer manusia.  Rumah  tidak  hanya  sekedar  sebagai  tempat  tinggal  dan  tempat berisitirahat,  tetapi  juga  sebagai  tempat  untuk  memenuhi  kebutuhan  bagi kesehatan  dan  keamanan.  Saat  ini  tidak  sedikit  masyarakat  yang  ingin  memiliki rumah  sendiri.  Bahkan  sebagian  masyarakat  dengan  penghasilan  menengah  ke atas  yang  sudah  memiliki  rumah  sendiri,  tidak  menutup  kemungkinan  untuk memiliki  rumah  lagi.  Untuk  memenuhi  kebutuhan  papan  ini,  memerlukan  biaya yang  cukup.  Baik  untuk  rumah  yang  sudah  ada,  maupun  rumah  yang  ingin dibangun berdasarkan keinginan sendiri di atas tanah milik pribadi.
Namun  hal  yang  menjadi  masalah  adalah  tidak  semua  orang  yang  ingin memiliki  rumah  memiliki  kemampuan  keuangan  yang  cukup  untuk  membeli rumah secara tunai. Oleh karena itu, peran lembaga Bank dalam pemberian akses kepada  masyarakat  untuk  lebih  mudah  membeli  rumah,  yakni  dalam  bentuk pemberian Kredit Pemilikan Rumah. Rumah yang berada pada satu bidang tanah sebagai salah satu benda tetap yang dapat diberikan kepada Bank sebagai jaminan guna pelunasan kredit debitor. Mengenai mekanisme pemberian jaminan demikian telah  diatur  secara  yuridis  dalam  Undang-Undang  Nomor  4  Tahun  1996  tentang Hak  Tanggungan  Atas  Tanah  Beserta  Benda-Benda  yang  Berkaitan  Dengan Tanah (untuk selanjutnya disebut Undang-Undang Hak Tanggungan).
Undang-Undang  Hak  Tanggungan  hadir  sebagai  perwujudan  cita-cita Undang-Undang  Nomor  5  Tahun  1960  Tentang  Peraturan  Dasar  Pokok-Pokok Agraria  (untuk  selanjutnya  disebut  Undang-Undang  Pokok  Agraria)  yang  sedari pembentukan  mengamanatkan  dibentuk  lembaga  jaminan  khusus  dalam  bidang pertanahan.  Selain  itu,  Undang-Undang  Hak  Tanggungan  juga  memberikan dukungan dalam pelaksanaan bisnis perbankan yang telah diatur terdahulu dalam Undang-Undang  Nomor  7  Tahun  1992  Tentang  Perbankan  sebagaimana  telah
diubah dengan Undang-Undang Nomor 10 Tahun 1998 Tentang Perbankan (untuk selanjutnya disebut Undang-Undang Perbankan).
Setelah  pemberian  dana  dari  Bank  kepada  debitor,  isu  selanjutnya  yang menjadi  perhatian  adalah  pengembalian  dana  yang  telah  dicairkan  melalui pemberian  kredit  bank.  Tidak  semua  pemberian  kredit  dapat  dibayarkan  hingga lunas  oleh  debitor,  sehingga  seringkali  debitor  melakukan  tindakan  sepihak dengan  mengalihkan  kewajiban  pembayaran  cicilan  kredit  kepada  pihak  ketiga tanpa sepengetahuan bank. Adapun maksud dari Pasal 20 ayat 2 Undang-Undang Hak  Tanggungan  adalah  untuk  memberikan  ruang  kepada  debitor  untuk menyelesaikan (melunaskan) kredit tertunggak di  Bank. Ketentuan tersebut tidak bermaksud untuk memberikan ruang kepada debitur untuk menjual secara sepihak obyek  jaminan  kepada  pihak  ketiga  yang  dapat  menyebabkan  ketidak  jelasan pihak yang bertanggung jawab atas pembayaran kredit bank.
Tindakan  penjualan  secara  sepihak  oleh  debitor  seringkali  dibarengi dengan penandantangan Perjanjian Pengikatan Jual Beli dihadapan notaris dengan dilengkapi kuasa-kuasa yang diperlukan oleh pihak ketiga tersebut. Adapuan akta Perjanjian Pengikatan Jual Beli  yang dibuat oleh notaris dengan alasan sertipikat Hak Atas Tanah masih menjadi jaminan Bank tentuk menjadi praktek yang rancu. Berdasarkan  latar  belakang  tersebut  peneliti  tertarik  untuk  meneliti  ini dengan  judul  “ TINJAUAN  YURIDIS  PERJANJIAN  PENGIKATAN  JUAL BELI  ATAS  OBJEK  HAK  TANGGUNGAN  YANG  MASIH  TERIKAT  DI BANK”.

## B. Perumusan Masalah
a. Bagaimana  kedudukan  hukum  pembuatan  Perjanjian  Pengikatan  Jual Beli atas objek Hak Tanggungan Bank?
b. Apa  akibat  hukum  dai  pembuatan  Perjanjian  Pengikatan  Jual  Beli  atas objek  Hak  Tanggungan  tanpa  sepengetahuan  pihak  Bank  sebagai Pemegang Hak Tanggungan?

## C. Metode Penelitian
Dalam  tesis  ini,  peneliti  akan  menggunakan  penelitian  hukum  normatif. Peneliti  melakuan  kajian  terhadap  literatur  atau  studi  kepustakaan  (library research), sedangkan pendekatan yang Peneliti gunakan adalah pendekatan yuridis dan deduktif.
Sehubungan  penelitian  ini  adalah  penelitian  hukum  normatif,  maka  data yang  digunakan  adalah  data  sekunder  berupa  bahan  hukum  primer,  yaitu Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, Undang-Undang Republik Indonesia Nomor 10 Tahun 1998 tentang Perubahan Atas Undang-Undang  Nomor  7 Tahun 1992 tentang Perbankan, Undang-Undang  Republik  Indonesia  Nomor  21  Tahun  2011  tentang  Otoritas  Jasa Keuangan, Undang-Undang Republik Indonesia Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria, Undang-Undang Republik Indonesia Nomor 4 Tahun 1996 tentang  Hak  Tanggungan  Atas  Tanah  Beserta  Benda-Benda  yang  Berkaitan  dengan
Tanah  dan,  Peraturan  Pemerintah  Republik  Indonesia  Nomor  24  Tahun  1997  tentang Pendaftaran  Tanah,  Peraturan  Menteri  Agraria  /  Kepala  Badan  Pertanahan  Nasional Nomor  3  Tahun  1997  tentang  Ketentuan  Pelaksanaan  Peraturan  Pemerintah  Nomor  24 Tahun  1997  tentang  Pendaftaran  Tanah. Sedangkan  bahan  hukum  sekunder,  yaitu buku, makalah, artikel, majalah, jurnal hukum, laporan hasil penelitian, komentar atas putusan pengadilan dan karya ilmiah bahkan dokumen pribadi atau pendapat dari  kalangan  pakar  hukum  yang  berhubungan  dan  relevan  dengan  objek penelitian  yang  dilakukan.  Dan  bahan  hukum  tersier,  yaitu  kamus  bahasa Indonesia, kamus bahasa inggris, ensiklopedia, Wikipedia, internet, situs tertentu yang diakui dan lain-lain.
Data  sekunder  dalam  penelitian  hukum  normatif  diperoleh  dengan menggunakan  studi  kepustakaan  atau  literatur,  penelusuran  internet,  klipping Koran dan/atau studi dokumentasi berkas-berkas penting dari institusi yang diteliti serta  penelusuran  peraturan  perundang-undangan  dari  berbagai  sumber  yang berhubungan dengan masalah penelitian.
Dalam  penelitian  ini  peneliti  menggunakan  analisis  deskriptif  terhadap data  kualitatif  yakni  penelitian  yang  mendeskripsikan  data  apa  adanya  dan mejelaskan  data  atau  kejadian  dengan  kalimat-kalimat  penjelasan  secara kualitatif. 1

## D. Hasil Penelitian dan Pembahasan
Dalam  praktek  perbankan,  pemberian  kredit  tidak  selalu  lancar,  tidak tertutup  kemungkinan  nasabah  kredit  (debitor)  tidak  membayar,  yang  sering disebut  wanprestasi . Penyaluran  kredit  kepada  masyarakat  sebagai  pelaku  usaha, selaku  debitur  penuh  dengan  resiko  kemacetan  dalam  pelunasannya.  Agar  dapat mengurangi  resiko  kemacetan  dalam  penyaluran  kredit  diperlukan  adanya lembaga jaminan sebagai sarana pengaman.
Hak  Tanggungan  merupakan  hak  jaminan  atas  tanah  untuk  pelunasan utang  tertentu  yang  memberikan  kedudukan  diutamakan  kepada  kreditor  tertentu terhadap kreditor lainnya. 2 Dengan pengertian bahwa apabila debitor cidera janji maka  kreditor  berhak  menjual  melalui  pelelangan  umum  ataupun  secara  bawah tangan  tanah  yang  dijadikan  jaminan  menurut  ketentuan  perundang-undangan yang berlaku dengan kedudukan yang diutamakan.
Berdasarkan  pemahaman  demikian,  bank  sebagai  pemegang  Hak Tanggungan  merupakan  kreditor  yang  memiliki  kedudukan  yang  lebih diutamakan  pelunasan  utangnya.  Adapun    teknis  pelaksanaan  hak-hak  tersebut dapat  dilaksanakan  melalui  pemberian  kuasa  kepada  bank  saat  kredit  dinyatakan tertunggak. Berdasarkan kuasa tersebut, bank sebagai pemegang Hak Tanggungan memiliki hak untuk melakukan penjualan secara bawah tangan.
1 Lexy J. Moleong. Metode Penelitian Kualitatif. Bandung : Remaja Rosdakarya, 2004. hlm. 6..
2 Adrian Sutedi, Hukum Hak Tanggungan, Jakarta : Sinar Grafika, 2010, hlm.  3.
Undang-Undang Hak Tanggungan memperbolehkan penjualan objek Hak Tanggungan dilakukan secara bawah tangan. Pelaksanaan penjualan secara bawah tangan  objek  Hak  Tanggungan  tersebut  dapat  dilaksanakan  sesuai  syarat  dalam Pasal 20 ayat (2) dan (3) Undang-Undang Hak Tanggungan. Berdasarkan Pasal 20 ayat  (2)  dan  (3)  Undang-Undang  Hak  Tanggungan,  syarat  agar  dapar  dilakukan eksekusi langsung secara bawah tangan adalah sebagai berikut : 3
1) Dilakukan  berdasarkan  kesepakatan  antara  pemberi  dengan  penerima Hak Tanggungan. Kesepakatan dapat dilakukan pada saat berlangsungnya hak tanggungan maupun saat menjelang proses eksekusi;
2) Dilakukan  untuk  mencapai  harga  tertinggi  yang  menguntungkan  semua pihak;
3) Diberitahukan  secara  tertulis  oleh  pemberi  dan/atau  penerima  Hak Tanggungan kepada pihak-pihak yang berkepentingan;
4) Diumumkan  dalam  sedikitnya  dua  surat  kabar  yang  beredar  di  daerah bersangkutan dan/atau media massa setempat;
5) Pelaksanaan  penjualan  dilakukan  setelah  lewat  waktu  satu  bulan  sejak diberitahukan  secara  tertulis  oleh  pemberi  dan/atau  pemegang  Hak Tanggungan;
6) Tidak  ada  pihak  yang  menyatakan  keberatan.  Pihak  pemberi  Hak Tanggungan  yang semula sudah menyetujui proses eksekusi tidak dapat mengubah  pendapatnya  dengan  mengajukan  keberatan  terhadap  proses eksekusi itu;
Mengenai  ketentuan  dan  syarat  peralihan  hak  atas  tanah  yang  masih terbebani  hak  tanggungan  adalah  telah  diatur  dalam  Undang-Undang  Hak Tanggungan.  Adapun  syarat  dalam  pasal  tersebut  Peneliti  sebagaimana  mengacu pada Pasal 20 Undang-Undang Hak Tanggungan adalah sebagai berikut  :
1. Kesepakatan antara pemberi dan penerima Hak Tanggungan
Kesepakatan  antara  pemberi  dan  penerima  Hak  Tanggungan saat berlangsungnya Hak Tanggungan maupun saat menjelang proses penjualan secara bawah tangan objek Hak Tanggungan. Kesepakatan dalam hal ini adalah tidak diberikan karena kekhilafan atau penipuan. Harus kita sadari bahwa dalam praktek perbankan tidak semua debitor dapat  menerima  objek  Hak  Tanggungan  dieksekusi  oleh  pihak kreditor,  sehingga  seringkali  kreditor  dituduh  melakukan  paksaan dalam  melakukan  kesepakatan  penjualan  secara  bawah  tangan  objek Hak  Tanggungan.  Oleh  karena  itu,  kesepakatan  antara  pemberi  dan penerima  Hak  Tanggungan  sebaiknya  dituangkan  dalam  suatu  akta otentik  agar  mempermudah  pembuktian  kreditor  dan  lebih memberikan  kepastian  hukum  bagi  penjualan  secara  bawah  tangan objek Hak Tanggungan yang dilaksanakan pihak kreditor.
3 Munir Fuady, Hukum Jaminan Utang , Jakarta : Erlangga, 2013, hlm. 91.
Mengingat  berdasarkan  Pasal  1370  KUHPerdata,  suatu  akta otentik  memiliki  kekuatan  pembuktian  yang  sempurna.  Sempurna yang  dimaksud  adalah  sempurna  secara  lahiriah,  materil  dan  formil suatu  akta  otentik  tidak dapat  dipungkiri  oleh  para  pihak.  Mulai  dari latar  belakang  dibuatnya  akta  otentik  tersebut,  isi  yang  termuat  di dalamnya  hingga  segala  bentuk  formalitas  pembuatan  akta  otentik tersebut memiliki kekuatan pembuktian yang sempurna.
Pemberian  kesepakatan  yang  dimaksud  mengacu  asas kebebasan  berkontrak  dalam  Pasal  1338  KUHPerdata,  yang menyatakan  bahwa  semua  perjanjian  yang  dibuat  oleh  para  pihak menjadi  undang-undang  bagi  para  pihak  yang  mengikatkan  diri sepanjang  tidak  bertentangan  dengan  ketentuan  perundang-undangan yang  berlaku.  Setelah  mencapai  kata  sepakat  dalam  melaksanakan eksekusi Hak Tanggungan secara bawah tangan, dalam Akta terpisah juga  harus  ditentukan  jumlah  hutang  yang  harus  dipenuhi  oleh pemberi  Hak  Tanggungan.  Ketiadaan  akta  demikian  menyebabkan penerima  Hak  Tanggungan  harus  meminta  penetapan  Pengadilan Negeri setempat mengenai nominal hutang pemberi Hak Tanggungan.
Penetapan Pengadilan Negeri mengenai  jumlah hutang tersebut guna  memberikan  kepastian  kepada  para  pihak  dalam  melakukan transaksi.  Mengingat  segala  kekurangan  atau  kelebihan  atas  hasil penjualan  objek  Hak  Tanggungan  merupakan  hak  masing-masing pihak.  Sebagai  contoh  yaitu,  apabila  nominal  hutang  pemberi  Hak Tanggungan  lebih  rendah  daripada  harga  penjualan  atas  objek  Hak Tanggungan maka sisa dari hasil penjualan tersebut masih merupakan hak Pemberi Hak Tanggungan dan begitu juga sebaliknya.
2. Mencapai harga tertinggi yang menguntungkan semua pihak
Pemberian kesepakatan dalam melaksanakan penjualan secara bawah  tangan  objek  Hak  Tanggungan  dilakukan  untuk  mencapai harga  tertinggi  agar  menguntungkan  semua  pihak.  Syarat  ini memberikan  batasan  bagi  kreditor  untuk  membuat  suatu  perjanjian yang  menghilangkan  hak  debitor  untuk  meminta  sisa  pelunasan hutangnya dalam hal harga jual objek Hak Tanggungan di atas harga pelunasan hutang debitor dan berlaku sebaliknya,  yakni  batasan bagi debitor untuk membayar sisa hutangnya apabila harga jual objek Hak Tanggungan di bawah harga pelunasan hutang debitor.
Dalam  praktek  perbankan,  harus  diperjanjikan  sejak  awal kesepakatan  pelaksanaan  penjualan  secara  bawah  tangan  objek  Hak Tanggungan  ini  mengenai  segala  biaya-biaya  yang  timbul  akibat pelaksanaan  eksekusi  Hak  Tanggungan  demikian.  Hal  ini  untuk memberikan  perlindungan  kepada  debitor  dari  segala  perbuatan curang  yang  dapat  saja  dilakukan  pihak  kreditor.  Perbuatan  curang yang  dimaksud  seperti  penambahan  sejumlah  biaya  dalam pelaksanaan penjualan, seperti biaya perawatan objek jaminan setelah
diserahterimakan kepada kreditor untuk dijual hingga biaya konsultasi dengan  kuasa  hukum  perusahaan  yang notabene tidak  ada  kaitan langsung dengan pelaksanaan eksekusi.
3. Tidak ada pihak yang menyatakan keberatan.
Sesuai  dengan  Pasal  1338  KUHPerdata,  pihak  yang  telah mengikatkan diri dalam suatu perjanjian tidak dapat menarik kembali perjanjian  yang  telah  dibuat  selain  dengan  kesepakatan  kedua  belah pihak. Dalam Pasal 1338 KUHPerdata berbunyi:
“Semua persetujuan  yang dibuat sesuai dengan undang-undang berlaku  sebagai  undang-undang  bagi  mereka  yang  membuatnya. Persetujuan itu tidak dapat ditarik kembali selain dengan kesepakatan kedua  belah  pihak,  atau  kaena  alasan-alasan  yang  ditentukan  oleh undang-undang. Persetujuan harus dilaksanakan dengan itikad baik ”.
4. Diberitahukan  secara  tertulis  oleh  pemberi  dan/atau  penerima Hak Tanggungan kepada pihak-pihak yang berkepentingan Pemberitahuan secara tertulis  oleh pemberi  dan/atau penerima Hak Tanggungan kepada pihak ketiga yang berkepentingan dilakukan untuk  mempermudah  pelaksanaan  penjualan  secara  bawah  tangan objek Hak Tanggungan. Pihak ketiga yang dimaksud adalah pihak luar yang memiliki hubungan secara hukum terkait objek Hak Tanggungan dengan pihak pemberi dan/atau penerima Hak Tanggungan.
Dalam  praktek  perbankan,  pihak  ketiga  dalam  pelaksanaan penjualan  secara  bawah  tangan  objek  Hak  Tanggungan  sangat beragam,  seperti  penyewa  objek  Hak  Tanggungan,  Pasal  1576  Kitab Undang-Undang  Hukum  Perdata  menyatakan  bahwa  jual  beli  tidak memutuskan  sewa-menyewa  kecuali  telah  diperjanjikan  sebelumnya. Sama  halnya  dengan  kesepakatan  pelaksanaan  penjualan  secara bawah  tangan  objek  Hak  Tanggungan  secara  hukum  tidak  dapat mengakhiri sewa menyewa sehingga penyewa objek Hak Tanggungan tidak  memiliki  kewajiban  untuk  mengosongkan  objek  Hak Tanggungan sebelum ganti rugi diterima.
Meskipun kreditor dapat melakukan negosiasi dengan penyewa objek Hak Tanggungan, namun hal ini akan memerlukan waktu yang cukup  lama  sehingga  menyebabkan  pelaksanaan  penjualan  secara bawah tangan objek Hak Tanggungan tidak dapat berjalan efektif dan efisien.  Guna  menghindari  praktek  demikian  kreditor  dapat mengupayakan  upaya  preventif  dengan  memasukkan  klausula  tidak boleh  menyewakan  objek  Hak  Tanggungan  selama  jangka  waktu kredit di dalam perjanjian antara kreditor dan debitor.
5. Diumumkan  dalam  sedikitnya  dua  surat  kabar  yang  beredar  di daerah bersangkutan dan/atau media massa setempat
Pengumuman  dalam  dua  surat  kabar  dan/atau  media  massa yang  beredar  di  daerah  bersangkutan  merupakan  upaya  untuk melindungi  hak-hak  pihak  ketiga  dalam  pelaksanaan  eksekusi  Hak
Tanggungan secara bawah tangan. Karena dalam praktek, tidak semua debitor  beritikad  baik,  sehingga  melakukan  segala  cara  untuk mendapatkan  keuntungan  yang  sebesar-besanya.  Sebagai  contoh, seorang  debitor  yang  telah  macet  dan  melakukan  kesepakatan  untuk penjualan  secara  bawah  tangan  objek  Hak  Tanggungan.  Namun  di lain  pihak  debitor  yang  tidak  memiliki  itikad  baik  melakukan transaksi jual beli secara bawah tangan dengan pihak ketiga dan tidak memberitahukan  bahwa  objek  jaminan  merupakan  objek  hak tanggungan  atas  kredit  macet  di  kreditor.  Dalam  praktek  perbankan, hal  tersebut  di  atas  dapat  diantisipasi  dengan  segera  melakukan pengumuman  di  surat  kabar  setelah  didapat  kesepakatan  dengan debitor.
6. Lewat waktu  satu  bulan  sejak  diberitahukan secara  tertulis  oleh pemberi dan/atau pemegang Hak Tanggungan
Lewat  waktu  satu  bulan  sejak  diberitahukan  secara  tertulis oleh  pemberi  dan/atau  pemegang  Hak  Tanggungan  dimaksud  untuk memberikan  waktu  kepada  pihak  ketiga  yang  berkepentingan  untuk melakukan upaya hukum. Mengingat untuk melakukan upaya hukum memerlukan pertimbangan yang sistemik dan matang.
Berdasarkan  wawancara  yang  dilakukan  oleh  Peneliti,  ditemukan  praktek penjualan  dengan  penandatanganan  perjanjian  pengikatan  jual  beli  di  hadapan notaris.  Meskipun  penandatanganan  tersebut  sama  sekali  tidak  memberikan kepastian  hukum,  namun  debitur  yang  kurang  memiliki  pemahaman  demikian seringkali abai atas hal tersebut.
Potensi terjadinya permasalahan hukum dalam proses pengalihan atau oper kredit  pemilikan  rumah  dan  tanah  tentu  ada.  Kasus-kasus  yang  bermunculan berkaitan  dengan  pengalihan  atau  oper  kredit  pemilikan  rumah  yang  masih dibebani dengan Hak Tanggungan diantaranya pada waktu pengambilan sertipikat tanah dan bangunan (rumah) yang disimpan oleh bank sebagai jaminan. Misalnya: seseorang membeli sebuah rumah melalui fasilitas kredit berupa Kredit Pemilikan Rumah,  namun  dipertengahan  masa  kredit  dia  menjual  rumah  tersebut  kepada pihak lain (pembeli). Perjanjian pun disepakati yaitu pembeli membayar sejumlah uang  kepada  penjual  dan  meneruskan  Kredit  Pemilikan  Rumah  atas  rumah tersebut.
Pembeli  pun  meneruskan  pembayaran  angsuran  Kredit  Pemilikan  Rumah atas  rumah  tersebut  selama  sepuluh  tahun.  Pada  saat  pembayaran terakhir/pelunasan,  pembeli  pun  meminta  asli  sertipikat  rumah  tersebut  kepada bank. Namun pihak bank menolak memberikan asli setipikat tersebut. Pihak bank hanya  akan  memberikan  asli  sertipikat  rumah  tersebut  kepada  yang  namanya tercatat  pada  bank  (si  penjual).  Sementara  pembeli  sudah  tidak  mengetahui keberadaan si penjual sekarang.
Contoh  lain, seseorang membeli rumah dengan  cara oper kredit dan bank secara  dibawah  tangan  dengan  tidak  melapor  atau  memberitahukan  kepada  bank
tentang  adanya  transaksi  pengalihan  tersebut.  Orang  tersebut  yaitu  si  pembeli melanjutkan  angsuran  dengan  masih  menggunakan  nama  pihak  penjual  (debitor bank).  Selang  waktu  kemudian  si  pembeli  jatuh  sakit  dan  meninggal  dunia. Angsuran  bank  diteruskan  oleh  saudara-saudara  pembeli  dengan  harapan peninggalan tersebut tidak hilang disita. Setelah angsuran telah lunas maka timbul masalah  ketika  mengambil  sertipikat  yang  disimpan  bank  sebagai  jaminan tersebut  karena  pihak  bank  hanya  mengenal  pihak  penjual  (debitor  bank)  yang namanya tercatat dan diketahui oleh bank.
Dalam  contoh  kasus  tersebut  di  atas,  sebenarnya  telah  terjadi  pengalihan hutang  debitur  lama  kepada  debitur  baru  yaitu  dari  si  penjual  kepada  si  pembeli yang  mengakibatkan  hapusnya  perikatan  lama  antara  si  penjual  dengan  pihak bank  dan  timbul  perikatan  barn  antara  si  pembeli  dengan  bank.  Namun  karena dalam  kasus  tersebut  dilakukan  tanpa  sepengetahuan  bank  dan  tidak  terdapat pembaharuan hutang (novasi subyektif pasif)  yaitu tidak ada pembebasan hutang dan  bank  kepada  penjual  maka  bank  masih  menganggap  bahwa  si  penjual  lah yang  terikat  terhadap  angsuran  kredit  dan  merupakan  pihak  dalam  Perjanjian Kredit  sehingga  ketika  angsuran  kredit  dibayar  maka  itu  adalah  dilakukan  oleh atau  atas  nama  penjual  dan  ketika  angsuran  telah  lunas  maka  kewajiban  bank mengembalikan asli sertipikat kepada penjual.
Berdasarkan  Pasal  20  ayat  (4)  Undang-Undang  Hak  Tanggungan menyatakan  bahwa  segala  kesepakatan  untuk  melaksanakan  penjualan  secara bawah  tangan  objek  Hak  Tanggungan  yang  menyimpang  dari  ketentuan  dan syarat  di  atas  adalah  batal  demi  hukum  ( null  and  void ),  oleh  karena  itu kesepakatan  demikian  yang  dijadikan  dasar  peralihan  hak  atas  objek  hak tanggungan merupakan perbuatan melawan hukum.
Meskipun kesepakatan sebagai peralihan hak atas objek Hak Tanggungan adalah  batal  demi  hukum  sehingga  seharusnya  seluruh  tindakan  atas  dasar kesepakatan  tersebut  turut  batal  demi  hukum,  namun  peralihan  atas  objek  Hak Tanggungan  secara  hukum  wajib  menggunankan  akta  otentik,  sehingga  pihak ketiga  yang  mengambil  alih  objek  Hak  Tanggungan  tetap  memiliki bargaining position di  mata  hukum. Bargaining  position yang  dimaksud  yakni  perlawanan terhadap perbuatan yang didasarkan atas suatu perbuatan hukum yang batal demi hukum adalah melalui gugatan perbuatan melawan hukum. Selain gugatan perdata yang harus dijalani terhadap objek jaminan guna  membuktikan kebenaran secara formal,  pihak  ketiga  yang  mengambil  alih  objek  Hak  Tanggungan  dapat mengambil  tindakan  untuk  membuktikan  kebenaran  secara  materiil  terhadap pengambilalihan  objek  hak  tanggungan  tersebut,  baik  melalui  pelaporan  tindak pidana  yang  mungkin  terjadi  hingga  pelaporan  ke  Badan  Penyelesaian  Sengketa Konsumen maupun ke Otoritas Jasa Keuangan.
Pasal  20  ayat  4  Undang-Undang  Hak  Tanggungan  menyatakan  bahwa segala  janji  untuk  melaksanakan  eksekusi  Hak  Tanggungan  yang  bertentangan dengan Pasal  20  ayat  1,  2, dan 3 Undang-Undang Hak Tanggungan  adalah batal demi  hukum,  sehingga  tidak  menutup  kemungkinan  bahwa  pihak  yang mengajukan  gugatan  perbuatan  melawan  hukum  adalah  pemberi  Hak
Tanggungan. Mengingat kesepakatan untuk melaksanakan eksekusi tersebut telah batal  demi  hukum.  Sesuai  dengan  Pasal  1338  KUHPerdata  yang  menyatakan bahwa persetujuan para pihak dapat ditarik berdasarkan alasan yang bertentangan dengan  undang-undang.  Apabila  eksekusi  demikian  tetap  dipaksakan,  maka penjualan  atas  objek  Hak  Tanggungan  tersebut  merupakan  perbuatan  melawan hukum.  Hemat  Peneliti,  hal  ini  membuka  ruang  upaya  hukum  yang  dapat dilakukan  oleh  pemberi  Hak  Tanggungan  terhadap  objek  Hak  Tanggungan  yang telah diperjanjikan sebelumnya.
Dalam  penjanjian  jual  beli,  mensyaratkan  2  (dua)  tahapan,  yaitu  tahap perjanjian jual beli bersifat obligatoir, perjanjian jual beli yang lahir dengan cukup adanya  kesepakatan  mengenai  harga  dan  barangnya,  tidak  mensyaratkan mengenai  waktu  pembayaran  dan  penyerahannya.  Kesepakatan  dalam  perjanjian jual  beli  sesuai  dengan  Pasal  1457  KUHPerdata  adalah  mengenai  harga  dan barang. Kesepakatan ini belum menyebabkan beralihnya hak atas objek perjanjian dari pihak penjual kepada pihak pembeli. 4
Tahap berikutnya adalah penyerahan (levering) benda yang menjadi objek perjanjian.  Kesepakatan  ini  belum  menyebabkan  beralihnya  hak  atas  objek perjanjian dari pihak penjual ke pihak pembeli.  Peralihan hak baru terjadi  sesuai ketentuan Pasal 1459 KUHPerdata, yang berbunyi:
“Hak  milik  atas  barang  yang  dijual  tidak  pindah  kepada  pembeli  selama barang itu belum diserahkan menurut Pasal 612, 613 dan 616”.
Di  dalam  KUHPerdata,  biasanya  sebelum  tercapainya  kesepakatan, didahului dengan perbuatan tawar menawar, yang berfungsi sebagai penentu sejak kapan  terjadi  persetujuan.  Sejak  terjadi  persetujuan,  maka  perjanjian  jual  beli tersebut  dinyatakan  sah  dan  mengikat  sehingga  wajib  dilaksanakan  oleh  penjual dan pembeli. 5
Meskipun  secara  prinsip,  setiap  orang  berhak  untuk  membuat  suatu perjanjian  dengan  pihak  manapun  sesuai  dengan  teori  kebebasan  berkontrak, namun kebebasan berkontrak bukanlah kebebasan yang tak terbatas, karena tetap ada batasannya dan akan ada akibat hukum yang timbul terhadap kebebasan yang terbatas  tersebut.  Sutan  Remi  Sjahdeini,  menyebutkan  adanya  batas-batas kebebasan  berkontrak,  yaitu  bila  suatu  kontrak  melanggar  peraturan  perundang- undangan  atau  suatu public  policy ,  maka  kontrak  tersebut  menjadi illegal .  Apa yang dimaksud dengan public policy amat bergantung kepada nilai-nilai yang ada dalam suatu masyarakat.
Asas  bahwa para pihak  harus memenuhi  apa  yang mereka terima sebagai kewajiban  masing-masing  karena  persetujuan  merupakan  undang-undang  bagi para  pihak  yang  mengadakannya  dan  kekuatan  mengikatnya  dianggap  sama
4 R. Subekti, Hukum Perjanjian , Jakarta : Intermasa, 2011, hlm.38
5 Abdulkadir  Muhammad, Hukum  Perdata  Indonesia ,  Bandung  :  PT  Citra  Aditya  Bakti,  2011, hlm.317.
dengan  kekuatan  undang-undang,  sehingga  istilah Pacta  Sun  Servanda berarti “janji itu mengikat”. Terikatnya para pihak pada perjanjian itu tidak semata-mata terbatas pada apa yang diperjanjian, akan tetapi juga terhadap beberapa unsur lain sepanjang dikhendaki oleh kebiasaan dan kepatutan secara moral.
Oleh  karena  itu,  kebebasan  berkontrak  tetap  harus  memperhatikan ketentuan  peraturan  perundang-undangan  yang  berlaku,  dalam  hal  pembuatan perjanjian pengikatan jual beli atas objek hak tanggungan bank, para pihak tetap harus  memperhatikan  aturan  Pasal  20  ayat  4  Undang-Undang  Hak  Tanggungan yang  nelarang  segala  bentuk  penjualan  atas  objek  hak  tanggungan  tanpa  melalui prosedur yang telah ditentukan.
Pada prinsipnya pihak-pihak dalam suatu perjanjian sering mengadakannya  secara  tertulis  atau  dalam  bentuk  akta  otentik.  Tapi  bukan  tidak sering  pula,  bahwa  pihak-pihak  mengadakannya  secara  lisan  saja.  Perjanjian seperti  dimaksud  lazimnya  terjadi dalam suatu  perjanjian  yang tidak mempunyai akibat  yang  begitu  penting  bagi  pihak-pihak  yang  bersangkutan.  Sedangkan sebagai  gambaran  dapat  diperhatikan  bahwa  perjanjian  yang  dilakukan  secara tertulis atau dengan akta otentik pada hakikatnya dilakukan adalah dengan tujuan demi terciptanya suatu  kepastian hukum  serta untuk  lebih menjamin pihak-pihak dalam  merealisasikan  perjanjiannya,  kecuali  undang-undang  telah  menentukan bahwa perjanjian yang diadakan harus menurut bentuk yang telah ditentukan.
Pendaftaran  hak  atas  tanah  tersebut  ditujukan  untuk  adanya  kepastian hukum  hak  atas  tanah,  yakni  dalam  arti  suatu  pendaftaran  tanah  yang  bertujuan untuk  menjamin  kepastian  hukum  sekaligus  merupakan  alat  pembuktian  yang kuat. 6 Terkait dengan kepastian hukum pembuatan pengikatan jual beli atas objek hak  tanggungan  bank  sebagaimana  terlah  teruraikan  diatas  sama  sekali  tidak memberikan kepastian hukum bagi seluruh pihak. Hal ini dikarenakan pemegang hak atas tanah yang diperjual belikan dalam perjanjian tersebut tidak dapat diubah karena  masih  terbebani  hak  tanggungan.  Oleh  karena  itu,  secara  yuridis  masih tercatat  atas nama penjual  yang dapat  menyebabkan potensi hukum  di  kemudian hari.
Meskipun  secara  formil,  dalam  hukum  perjanjian  nasional  mengacu  pada asas kebebasan berkontrak, namun kebebasan yang dimaksudkan bukanlah dalam pengertian yang mutlak. Karena kenyataannya bila ditelaah perundang-undangan, akan dijumpai suatu ketentuan yang menyatakan bahwa para pihak harus menuruti tata  cara  atau  harus  diadakan  dalam  bentuk  tertentu.  Misalnya  dalam  perjanjian penghibahan,  bahwa  hibah  haruslah  dilakukan  dengan  akta  notaris  (kalau  tanah belum  bersertipikat)  namun  bila  tanahnya  sudah  bersertipikat  haruslah  dibuat dihadapan  Pejabat  Pembuat  Akta  Tanah,  yang  aslinya  atau  minuta  aktanya  akan disimpan  oleh  notaris  yang  bersangkutan.  Hal  ini  untuk  jelasnya  dapat  dilihat dalam Pasal 1682 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata.
6 Fariska Manggara, Pembatalan Jual Beli Tanah Karena Tidak Terlaksananya Proses Peralihan Hak Atas Tanah , Jurnal Lex Administratum , Vol.1 Nomor 1, 2013, hlm.11.
Saat  Peneliti  melakukan  wawancara  dengan  Jenny  selaku  Direktur  PT Bank  Perkreditan  Rakyat  Artha  Prima  Perkasa,  Peneliti  mendapatkan  contoh dokumen  pembuatan  perjanjian  pengikatan  jual  beli  atas  obyek  hak  tanggungan yang terikat  di  bank  yang dipimpin oleh beliau. Adapun mekanisme bank secara tegas  melarang  adanya  penjualan  obyek  hak  tanggungan  dengan  pengikatan  jual beli, namun debitur seringkali tetap melaksanakan larangan tersebut.
Bilamana bank mengetahui debitur telah melakukan penjualan dengan cara demikian,  secara  formal  Bank  akan  mengirimkan  surat  pemberitahuan  untuk melaksanakan  pelunasan  sekaligus  dan  seketika  sesuai  dengan  klausul  perjanjian kredit dan larangan dalam Akta Pemberian Hak Tanggungan (APHT). Menindak lanjuti  pemberitahuan  Bank,  debitur  yang  tidak  melakukan  pelunasan  kredit dengan  cara  sekaligus  dan  seketika  kepada  Bank,  maka  Bank  tetap  berhak mengajukan proses lelang jika kredit tersebut macet. Pelaksanaan lelang ini adalah mengacu pada asas droit de suite yang terkandung dalam Pasal 7 Undang-Undang Hak Tanggungan.
Dalam hal tersebut, Bank sama sekali tidak mengakui eksistensi perjanjian pengikatan jual beli yang dilakukan debitur kepada pihak ketiga lainnya. Sehingga perjanjian  demikian  dianggap  tidak  pernah  ada  oleh  Bank.  Guna  mempertajam penelitian  ini,  Peneliti  akan  kembali  mengkaji  penelitian  ini  dengan  teori kepastian hukum dan teori perlindungan hukum.
Keabsahan  peralihan  hak  atas  tanah  sebagai  konsekuensi  hukum  dari pembuatan  pengikatan  jual  beli  oleh  notaris  atas  objek  hak  tanggungan  bank, maka  sesuai  dnegan  teori  peralihan  hak  aast  tanah,  sama  sekali  belum  terjadi peralihan hak atas tanah yang dilakukan antara penjual dan pembeli atas objek hak tanggungan bank tersebut. Dalam Pasal 37 ayat 1 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah, berbunyi:
“Peralihan hak atas tanah dan hak milik atas satuan rumah susun melalui jual  beli,  tukar  menukar,  hibah,  pemasukan  dalam  perusahaan  dan  perbuatan hukum  pemindahan  hak  lainnya,  kecuali  pemindahan  hak  melalui  lelang,  hanya dapat didaftarkan, jika dibuktikan dengan akta yang dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta  Tanah  (PPAT)  yang  berwenang  menurut  ketentuan  peraturan  perundang- undangan yang berlaku”.
Selain  itu,  dalam  ketentuan  Pasal  95  ayat  1  huruf  a  Peraturan  Menteri Agraria/Kepala  Badan  Pertanahan  Nasional  Nomor  3  Tahun  1997  tentang Ketentuan  Pelaksana  Peraturan  Pemerintah  Nomor  24  Tahun  1997  tentang Pendaftaran Tanah, yang berbunyi:
“Akta tanah yang dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) untuk dijadikan dasar perubahan data pendaftaran tanah adalah: a. Akta Jual Beli,..”
Sesuai  dengan  ketentuan  Peraturan  Pemerintah  maupun  Peraturan Pelaksana  terkait  Pendaftaran  Tanah  sebagaimana  terurai  diatas,  mewajibkan peralihan hak atas tanah wajib dibuatkan akta otentik oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT).
Hal  ini  sesuai  dengan  fungsi    pendaftaran    tanah    yakni    untuk memperoleh    alat  pembuktian    yang    kuat    tentang    sahnya    perbuatan    hukum
mengenai  tanah. Akan tetapi untuk perbuatan hukum tertentu, pendaftaran tanah mempunyai fungsi lain, yaitu  untuk  memenuhi  sahnya  perbuatan  hukum  itu. Artinya  tanpa  dilakukan pendaftaran, perbuatan  hukum itu tidak terjadi dengan sah  menurut  hukum.    Ini  misalnya  berlaku  bagi  pendaftaran  hipotik/hak tanggungan. Sebelum didaftar di Kantor  Pertanahan,  hipotik/hak  tanggungan  itu belum  mengikat  secara  hukum. 7
Pendaftaran jual beli atau hibah atau tukar menukar bukan berfungsi untuk sahnya perbuatan  itu,  tetapi  sekedar  memperoleh  alat  bukti  mengenai  sahnya perbuatan  itu.      Alat    bukti    itu    adalah    sertipikat    yang    didalamnya    disebut adanya    perbuatan  hukum  itu  dan  bahwa  pemiliknya  sekarang    adalah  pembeli atau  yang menerima hibah atau yang memperoleh penukaran. 8
Selanjutnya,  mengenai  eksistensi  Perjanjian  Pengikatan  Jual  Beli  yang dibuat  atas  Obyek  Hak  Tanggungan  Bank  adalah  batal  demi  hukum,  sesuai dengan  ketentuan  Pasal  20  ayat  4  Undang-Undang  Hak  Tanggungan  yang menegaskan mengenai kecacatan prosedural penjualan obyek hak tanggungan.
Dalam  wawancara  dengan  Hendri,  selaku  Direktur  PT  Bank  Perkreditan
Rakyat  Satya  Mitra  Andalan,  adanya  perjanjian  pengikatan  jual  beli  yang  dibuat atas  objek  hak  tanggungan  bank  disebabkan  adanya  kurangnya  pemahaman  para pihak  yakni  penjual  maupun  pembeli  dalam  melakukan  jual  beli  objek  tanah tersebut.  Para  pihak  memiliki  pemahaman  bahwa  jika  telah  dibuat  perjanjian pengikatan  jual  beli,  sudah  mengikat  kedua  belah  pihak  dan  terjadi  beralih  hak atas  tanah.  Ketidakpahaman  atas  hal  tersebut  memang  tidak  dialami  oleh  semua orang,  oleh  karena  itu,  masyarakat  pada  umumnya  sebenarnya  mengerti  akan eksistensi  akan perjanjian pengikatan jual beli tersebut.  Hal  ini dapat  dilihat dari penyebab lainnya adanya pembuatan pengikatan jual beli ini adalah menghindari pajak  yang  timbul  akibat  jual  beli  tersebut.  Banyak  masyarakat  mengalami keberatan  atas  pajak  yang  timbul  akibat  jual  beli  tersebut,  oleh  karena  itu  kedua belah  pihak  lebih  memilih  membuat  perjanjian  pengikatan  jual  beli  terlebih dahulu,  yang  mana  kemudian  hari  akan  dilakukan  pembuatan  akta  jual  beli  oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT).
Disamping  itu,  terkadang  pembayaran  atas  jual  beli  tanah  oleh  pihak pembeli  belum  secara  penuh  dilakukan  kepada  pihak  penjual.  Oleh  sebab  itu pihak penjual keberatan jika langsung dilakukan peralihan hak atas tanah tersebut melalui  Akta  Jual  Beli  (AJB)  yang  dibuat  oleh  Pejabat  Pembuat  Akta  Tanah (PPAT), sehingga dibuatkan terlebih dahulu perjanjian pengikatan jual beli tanah tersebut untuk mengikat para pihak.
Adanya  hak  atas  tanah  yang  akan  menjadi  objek  jual  beli  tersebut  masih diagunkan  oleh  penjual  di  bank,  juga  memicu  sulitnya  pembuatan  langsung  akta jual beli tersebut. Dalam praktek perbankan, masih ada ditemukan bahwa adanya pembuatan  perjanjian  pengikatan  jual  beli  atas  objek  hak  tanggungan  bank
7 Effendi  Perangin-angin, Op.Cit. , hlm. 96.
8 Ibid.
tersebut  dikarenakan  sertifikat  hak  atas  tanah  masih  menjadi  agunan  bank  yang mana pembeli belum melakukan pembayaran secara penuh kepada pihak penjual sebagaiman terurai diatas.
Sesuai  dengan  ketentuan  Pasal  1457  KUHPerdata,  diatur  mengenai  jual beli  tanah  merupakan  suatu  perjanjian  dimana  pihak  yang  mempunyai  tanah berjanji  dan  mengikatkan  diri  untuk  menyerahkan  haknya  atas  tanah  yang bersangkutan  kepada  pihak  lain,  sedangkan  pihak  pembeli  berjanji  dan mengikatkan untuk membayar harga yang telah disetujui yang dijual belikan.
Dengan  dilakukannya  jual  beli  tersebut  belum  terjadi  perubahan  apapun pada  hak  atas  tanah  yang  bersangkutan,  biarpun  misalnya  pembeli  sudah membayar  penuh  harganya  dan  tanahnya  pun  secara  fisik  sudah  diserahkan kepadanya.  Hak  atas  tanah  yang  dijual  baru  berpindah  kepada  pembeli,  jika penjual  sudah  menyerahkannya  secara  yuridis  kepadanya,  dalam  rangka memenuhi  kewajiban  hukumnya  (Pasal  1459  KUHPerdata).  Untuk  itu,  wajib dilakukan  perbuatan  hukum  lain,  yang  disebut  penyerahan  yuridis,  yang  diatur dalam Pasal 616 dan 620 KUHPerdata.
Menurut  pasal-pasal  tersebut,  penyerahan  yuridis  itu  dilakukan  juga  di hadapan  notaris,  yang  membuat  aktanya,  yang  disebut  dalam  bahasa  Belanda transport acte (akta transport). Akta transport ini wajib didaftarkan pada  Pejabat yang  disebut  “Penyimpan  hypotheek”.  Dengan  selesainya  dilakukan  pendaftaran tersebut,  tatacara penyerahan  yuridis  selesai  dan  dengan pendaftaran itu hak atas tanah yang bersangkutan berpindah kepada pembeli.
Ketiadaan  penyerahan  secara  yuridis  dalam  Pengikatan  Perjanjian  Jual Beli  yang  dibuat  atas  obyek  hak  tanggungan  yang  masih  terikat  di  bank,  maka terhadap  hak  atas  tanah  yang  diikatkan  dengan  Pengikatan  Perjanjian  Jual  Beli sama  sekali  tidak  beralih,  sehingga  pembuatan  Pengikatan  Perjanjian  Jual  Beli tidak memiliki dampak apapun.
Pasal  20  ayat  4  Undang-Undang  Hak  Tanggungan  menyatakan  bahwa segala  janji  untuk  melaksanakan  eksekusi  Hak  Tanggungan  yang  bertentangan dengan Pasal 20 ayat 1, 2, dan 3 Undang-Undang Hak Tanggungan adalah batal demi  hukum ,  sehingga  tidak  menutup  kemungkinan  bahwa  pihak  yang mengajukan  gugatan  perbuatan  melawan  hukum  adalah  pemberi  Hak Tanggungan. Mengingat kesepakatan untuk melaksanakan eksekusi tersebut telah batal  demi  hukum.  Sesuai  dengan  Pasal  1338  KUHPerdata  yang  menyatakan bahwa persetujuan para pihak dapat ditarik berdasarkan alasan yang bertentangan dengan  undang-undang.  Apabila  eksekusi  demikian  tetap  dipaksakan,  maka penjualan  atas  objek  Hak  Tanggungan  tersebut  merupakan  perbuatan  melawan hukum.  Hemat  Peneliti,  hal  ini  membuka  ruang  upaya  hukum  yang  dapat dilakukan  oleh  pemberi  Hak  Tanggungan  terhadap  objek  Hak  Tanggungan  yang telah diperjanjikan sebelumnya.
Sarana  perlindungan  hukum  ( rechsbescherming )  dapat  ditinjau  dari  2 (dua) hal,  yakni  perlindungan hukum  secara preventif dan represif. Perlindungan hukum  secara  preventif  dapat  ditempuh  dengan  2  (dua)  sarana  yakni  melalui sarana  peraturan  perundang-undangan  dan  melalui  sarana  perjanjian,  sedangkan
perlindungan  hukum  secara  represif  dapat  ditempuh  melalui  jalur  peradilan. 9 Philipus  Hadjon  merumuskan  prinsip-prinsip  perlindungan  hukum  bagi  rakyat Indonesia  berlandaskan  pada  Pancasila.  Karena  Pancasila  adalah  dasar  ideologi dan dasar falsafah Negara Indonesia. Konsepsi perlindungan hukum bagi rakyat di barat  bersumber pada konsep-konsep pengakuan  dan perlindungan terhadap hak- hak asasi manusia dan konsep-konsep rechtsstaat dan the rule of law . Sarana perlindungan hukum ( rechsbescherming ) menurut Philipus Hadjon dapat ditinjau dari dua (2) hal yaitu: 10
1. Perlindungan  hukum  secara  preventif  dapat  ditempuh  dengan  dua  (2) sarana yakni:
a. Perlindungan  hukum  secara  preventif  melalui  sarana  peraturan perundang-undangan.
b. Perlindungan hukum secara preventif melalui sarana perjanjian.
2. Perlindungan  hukum  secara  represif  yakni  memperoleh  perlindungan hukum dengan menempuh jalur Peradilan Umum.
Perlindungan  hukum  dalam  pembuatan  perjanjian  pengikatan  jual  beli adalah  merupakan  perlindungan  hukum  secara  preventif  melalui  sarana  perturan perundang-undangan  dan  perjanjian.  Oleh  karena  itu,  sudah  sepatutnya pemerintah  melakukan  penegakan  hukum  untuk  melindungi  masyarakat  dari segala tindakan hukum yang menyimpang.
Perlindungan yang perlu dipertegas adalah pertentangan antara pembuatan perjanjian pengikatan jual beli dengan Pasal 7 Undang-Undang Hak Tanggungan menetapkan asas, bahwa Hak Tanggungan tetap mengikuti objeknya dalam tangan siapapun  objek  tersebut  berada.  Dengan  demikian,  Hak  Tanggungan  tidak  akan berakhir  sekalipun  objek  Hak  Tanggungan  itu  beralih  kepada  pihak  lain  oleh karena sebab apapun juga. Berdasarkan asas ini, pemegang Hak Tanggungan akan selalu  dapat  melaksanakan  haknya  dalam  tangan  siapapun  benda  itu  berpindah. Ketentuan pasal 7 Undang-Undang Hak Tanggungan ini merupakan materialisasi dari asas yang disebut “ droit de suite ”.
Asas  ini,  seperti  halnya  dalam  Hipotik  memberikan  sifat  kepada  Hak Tanggungan  sebagai  hak  kebendaan.  Hak  kebendaan  dibedakan  dengan  hak perorangan.  Hak  kebendaan  adalah  hak  yang  mutlak.  Artinya,  hak  ini  dapat dipertahankan  terhadap  siapapun.  Pemegang  hak  tanggungan  tersebut  berhak untuk  menuntut  siapapun  juga  yang  menganggu  haknya  itu.  Dilihat  secara  pasif setiap orang wajib menghormati hak itu. Sedangkan hak perorangan adalah relatif. Artinya, hak ini hanya dapat dipertahankan terhadap debitor tertentu saja. Secara pasif dapat dikatakan bahwa seseorang tertentu wajib melakukan prestasi terhadap pemilik dari hak itu.
9 Philipus  Hadjon, Perlindungan  Hukum  Bagi  Rakyat  di  Indonesia ,  Cetakan  1,  Surabaya: Peradaban, 2007, hlm. 3-5.
10 Ibid.
Asas  atau  sifat  Hak  Tanggungan  yang  demikian  inilah  yang  memberikan kepastian  kepada  kreditor  mengenai  haknya  untuk  memperoleh  pelunasan  dari hasil  penjualan  atas  tanag  atau  hak  atas  tanah  yang  menjadi  objek  Hak Tanggungan itu bila debitor ingkar janji, sekalipun tanah atau hak atas tanah yang menjadi  objek  hak  tanggungan  itu  dijual  oleh  pemiliknya  (pemberi  Hak Tanggungan) kepada pihak ketiga.
Adapun  bentuk  perlindungan  hukum  secara  preventif  melalui  peraturan perundangan adalah upaya untuk membuat aturan yang jelas untuk membatasi dan mengatur masyarakat agar tidak melakukan pembuatan perjanjian pengikatan jual beli.  Permasalahan  yang  timbul  adalah  mengenai  hak  dari  si  pihak  penerima pengalihan  kredit  (pembeli)  yang  telah  beritikad  baik,  melakukan  pembayaran angsuran  kredit  hingga  lunas  sesuai  dengan  kesepakatan.  Solusi  yang  dapat dilakukan  oleh  pembeli  adalah  berkonsultasi  terlebih  dahulu  kepada  pihak  bank tentang adanya peralihan kredit tersebut dengan membawa bukti-bukti pelunasan dan dokumen oper kredit tersebut. Hal ini perlu dilakukan karena pada umumnya bank  hanya  mengacu  pada  Perjanjian  Kredit  yang  telah  baku  mengenai  ketika terjadi  peralihan  kredit  kepada  pihak  ketiga  yaitu  umumnya  klausul  perjanjian kredit tersebut menyatakan bahwa debitur harus memberitahukan kepada kreditur (bank) untuk persetujuan.
Keberadaan  pihak  penjual  yang  tidak  diketahui  mengakibatkan  posisi pembeli semakin sulit, namun hal tersebut tidak menutup kemungkinan si pembeli memperoleh haknya. Demi kepastian hukum, upaya hukum yang dapat dilakukan adalah  dengan  mengajukan  permohonan  ketidakhadiran  pihak  penjual  tersebut kepada  Pengadilan  Negeri  yang  wilayah  hukumnya  mencakup  keberadaan  objek (rumah  KPR  tersebut).  Ketidakhadiran  dapat  diajukan  oleh  pihak-pihak  yang berkepentingan.  Kegunaan  dari  upaya  hukum  tersebut  adalah  untuk  menegaskan tentang  ketidakhadiran  si  pihak  penjual.  Hal  ini  diatur  dalam  Pasal  470  Kitab Undang-Undang Hukum Perdata yang menyatakan :
“Jika  terjadi  orang  tatkala  is  meninggalkan  tempat  tinggalnya  telah mengangkat  seorang  kuasa  guna  mewakili  mengurus  harta  kekayaannya,  atau telah  mengatur  pengurusan  harta  kekayaan  itu,  dan  apabila  sepuluh  tahun  telah lewat setelah berangkatannya, atau setelah kabar terakhir tentang masih hidupnya, sedangkan  dalam  waktu  sepuluh  tahun  itu  pernah  terdapat  tanda-tanda  tentang masih  hidup  atau  telah  meninggalnya,  maka  si  yang  demikian  tak  hadir  itu,  atas permintaan  para  yang  berkepentingan,  boleh  dipanggil,  dan  boleh  dinyatakan bahwa  orang  itu  telah  meninggal  dunia,  dengan  cara  dan  menurut  ketentuan- ketentuan  dalam  tiga  ayat  yang  lalu.  Tenggang  waktu  selama  sepuluh  tahun  itu diharuskan, pun sekiranya kuasa yang diangkat atau aturan yang diadakan oleh si yang tak hadir lebih dahulu telah berakhir”.
Putusan  ketidakhadiran  dari  pengadilan  tersebut  dapat  digunakan  sebagai dokumen  pelengkap  untuk  diajukan  kepada  pihak  bank.  Putusan  tersebut diharapkan  akan  menjadi  bahan  pertimbangan  yang  kuat  ketika  pengajuan pengambilan sertipikat di bank.
Mengingat  hubungan  hukum  antara  Bank  dan  debitur  adalah  tetap mengikat meskipun secara faktual, obyek hak tanggungan telah dialihkan kepada pihak ketiga. Adapun perikatan antara debitur dengan pihak ketiga adalah dengan pengikatan jual beli yang tetap mengikat meskipun tanpa persetujuan bank. Akta pengikatan  jual  beli  tersebut  mengikat  kedua  belah  pihak  dan  menimbulkan  hak dan  kewajiban  di  antara  keduanya.  Akan  tetapi,  proses  peralihan  hak  atas  tanah tidak  dapat  dilakukan  dengan  menggunakan  akta  apapun  kecuali  akta  jual  beli yang  dibuat  oleh  atau  di  hadapan  Pejabat  Pembuat  Akta  Tanah.  Hal  ini  telah diatur dalam Pasal 19 Undang-Undang Hak Tanggungan yang menentukan bahwa jual  beli  tanah  harus  dibuktikan  dengan  suatu  akta  yang  dibuat  oleh  dan  di hadapan  Pejabat  Pembuat  Akta  Tanah.  Artinya,  jual  beli  hak  atas  tanah  harus dilakukan  di  hadapan  Pejabat  Pembuat  Akta  Tanah.  Hal  demikian  sebagai  bukti bahwa  telah  terjadi  jual  beli  sesuatu  hak  atas  tanah,  dan  selanjutnya  Pejabat Pembuat Akta Tanah membuat akta jual beli.
Adapun mengenai benda-benda yang diperjualbelikan adalah harus benda- benda  yang berwujud saja. Dengan kata lain segala sesuatu  yang dapat dijadikan objek  jual  beli  itu  adalah  harta  benda  atau  harta  kekayaan,  atau  segala  sesuatu yang bernilai kekayaan, termasuk pula misalnya perusahaan dagang, warisan, atau segala  benda  yang  dapat  bernilai  harta  kekayaan.  Ketentuan  Pasal  1332  Kitab Undang-Undang  Hukum  Perdata  menyebutkan  hanya  barang-barang  yang  dapat diperdagangkan  saja  dapat  menjadi  pokok  persetujuan.  Dengan  demikian  objek suatu persetujuan dapat dijadikan objek jual beli, jual beli terjadi setelah hak milik itu berpindah sesudah barang yang dibeli itu diserahkan. Sebelum dilakukan balik nama hak atas tanah tersebut belum beralih/pindah kepada pembeli, hal ini berarti pemindahan  hak  atas  tanah  masih  diperlukan  suatu  perbuatan  hukum  lain  yang berupa  penyerahan  (levering)  yang  harus  dibuatkan  akta  oleh  pejabat  yang berwenang.
Berdasarkan  uraian  di  atas  maka  terdapat  keterkaitan  yaitu  adanya persetujuan/  kesepakatan  kedua  belah  pihak  untuk  melakukan  transaksi  jual  beli dengan  membuat  Akta  Perjanjian,  Kuasa  Membayar  Angsuran  dan  Mengambil sertifikat  serta  Kuasa  Menjual.  Hal  ini  dilakukan  karena  sertifikat  masih  berada dalam  obyek  jaminan  hak  tanggungan,  selain  itu  untuk  dijadikan  bukti  bahwa obyek  jaminan  hak  tanggungan  telah  beralih  kepada  pihak  lain.  Akan  tetapi,  hal ini  tidak  bisa  dijadikan  dasar  bahwa  pemegang  hak  atas  tanah/rumah  dalam sertifikat bisa berubah menjadi nama pihak ketiga tersebut.
Kenyataannya banyak sekali terjadi seperti ini terjadi di dalam masyarakat. Sedangkan sertifikat  yang merupakan bukti sah pemegang hak atas tanah/ rumah mutlak  harus  dimiliki  oleh  semua  pemilik  tanah/rumah.  Dalam  hal  ini dimungkinkan  bahwa  pihak  debitur  atau  penjual  suatu  saat  bisa  melunasi hutangnya  dan  mengambil  sertifikat  tersebut.  Apabila  hal  ini  terjadi  maka  yang menanggung  kerugian  adalah  pihak  ketiga  sebagai  pembeli  tanah  karena  akta yang dibuat tersebut tidak dapat menunjukkan bahwa hak atas tanah tersebut telah berpindah tangan.
Berdasarkan  Pasal  6  Undang-Undang  Hak  Tanggungan,  bank  memang memiliki  hak  untuk  mengeksekusi  jaminan  tersebut  apabila  debitur  tidak membayar lunas hutangnya sesuai dengan  yang diperjanjikan. Dan apabila objek jaminan  telah  dijual  dan  dikuasai  oleh  pihak  lain  dalam  hal  ini  bank  akan terlindungi  dengan  adanya  Pasal  7  Undang-Undang  Hak  Tanggungan,  yakni benda-benda  yang  menjadi  objek  hak  tanggungan  akan  selalu  terbebani  hak tanggungan  walaupun  di  tangan  siapapun  objek  tersebut  berada.  Akan  tetapi, apabila pihak pembeli tanah ingin menyelamatkan tanahnya, pihak pembeli tanah dapat  melalukannya  dengan  cara  membayar  lunas  hutang  debitur  sehingga  hak tanggungan tersebut hapus karena hapusnya utang piutang tersebut (pasal 18 ayat (1) huruf a Undang-Undang Hak Tanggungan).
Hal ini sejalan dengan ketentuan Pasal 1382 ayat 2 Kitab Undang-Undang Hukum  Perdata  menyatakan  bahwa  suatu  perikatan  bahkan  dapat  dipenuhi  juga oleh  seorang  pihak  ketiga,  yang  tidak  mempunyai  kepentingan,  asal  saja  orang pihak  ketiga  itu  bertindak  atas  nama  dan  untuk  melunasi  utangnya  si  berutang, atau, jika ia bertindak atas namanya sendiri, asal ia tidak menggantikan hak-hak si berpiutang.
Asas  bahwa  setiap  orang  bertanggung  jawab  terhadap  hutangnya, tanggung  jawab  mana  berupa  menyediakan  kekayaannya  baik  benda  bergerak maupun tetap jika perlu dijual untuk melunasi hutang-hutangnya (asas Schuld dan Haftung).  Asas  ini  sangat  adil,  sesuai  dengan  asas  kepercayaan  di  dalam  hukum perikatan, di mana adanya kepercayaan dari setiap orang yang memberikan hutang kepada  seseorang,yakni  percaya  debitur  akan  memenuhi  prestasinya  dikemudian hari,  setiap  orang  wajib  memenuhi  janjinya  merupakan  asas  moral  yang  oleh pembentuk undang-undang dikuatkan sebagai norma hukum.
Perlindungan  hukum  harus  melihat  tahapan  yakni  perlindungan  hukum lahir dari suatu ketentuan hukum dan segala peraturan hukum yang diberikan oleh masyarakat  yang  pada  dasarnya  merupakan  kesepakatan  masyarakat  tersebut untuk  mengatur hubungan prilaku antara anggota-anggota masyarakat  dan antara perseorangan  dengan  pemerintah  yang  dianggap  mewakili  kepentingan masyarakat.  perlindungan  mengandung  pengertian  terdapat  suatu  usaha  untuk memberikan  hak-hak  pihak  yang  dilindungi  sesuai  dengan  kewajiban  yang  telah dilakukan.  Dengan  pembebanan  hak  tanggungan  maka  perlindungan  pihak kreditur  akan  terjamin,  terbukti  apabila  debitur  cidera  janji,  maka  kreditur  dapat langsung  mengeksekusi  jaminan  tersebut  untuk  pelunasan  utang  debitur.  bentuk perlindungan  hukum  yaitu  perlindungan  hukum  yang  bersifat  preventif  dan represif.  Preventif  artinya  perlindungan  yang  diberikan  sebelum  terjadinya sengketa,  artinya  perlindungan  hukum  ini  bertujuan  untuk  mencegah  terjadinya sengketa,  sedangkan  sebaliknya  perlindungan  hukum  represif  bertujuan  untuk menyelesaikan  sengketa  yang  muncul  apabila  terjadi  suatu  pelanggaran  terhadap normanorma hukum dalam peraturan perundang-undangan.
Upaya untuk mendapatkan perlindungan hukum tentunya yang diinginkan oleh  manusia  adalah  ketertiban  dan  keteraturan  antara  nilai  dasar  dari  hukum yakni adanya kepastian hukum, kegunaan hukum serta keadilan hukum, meskipun
pada  umumnya  dalam  praktek  ketiga  nilai  dasar  tersebut  bersitegang,  namun haruslah diusahakan untuk ketiga nilai dasar tersebut bersamaan. Kaitannya pada aktifitas  perbankan  dalam  memberikan  kredit  dengan  debiturnya  yang  bertujuan untuk  membangun  rumah  untuk  dijual  kembali,  perlindungan  hukum  dapat diwujudkan  dalam  bentuk  perjanjian  kredit  dan  perjanjian  pengikatan  jaminan. Dalam  perjanjian  kredit  tersebut  telah  tercantum  hak  dan  kewajiban  para  pihak harus  menjalankan  dan  menaati  isi  perjanjian  yang  telah  disepakati.  Jelas  bahwa bentuk perlindungan hukum yang akan diterima oleh debitur adalah terjamin hak- haknya  untuk  mendapatkan  fasilitas  kredit  dari  bank  demikian  pula  sebaliknya bagi  bank  selaku  kreditur  akan  terjamin  pula  untuk  mendapatkan  hak-haknya kembali  atas  kredit  yang  telah  diberikan  kepada  debitur  sesuai  dengan  jangka waktu diperjanjikan.
Kaitannya  dengan  aktivitas  Jual-Beli  rumah  perlindungan  hukum  dapat diwujudkan dalam bentuk perjanjian jual-beli, perjanjian ini dapat dibuat dibawah tangan  atau  secara  otentik.Telah  tercantum  pula  hak  dan  kewajiban  para  pihak yang  harus  dijalankan  dan  ditaati  bersama.  Pembeli  akan  terjamin  hak-haknya mendapatkan  bukti  kepemilikan  tanah  dan  rumah  yang  telah  dibelinya,  dan penjual  akan  terjamin  pula  untuk  mendapatkan  pembayaran  pembelian  tanah beserta rumah yang telah dijualnya.
Ketentuan Pasal 1131 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata menyatakan bahwa  segala  kebendaan  si  berutang,  baik  yang  bergerak  maupun  yang  tak bergerak,  baik  yang  sudah  ada  maupun  yang  baru  akan  ada  dikemudian  hari, menjadi tanggungan untuk segala perikatannya perseoran. Berdasarkan ketentuan tersebut  dapat  dilihat  bahwa  undang-undang  telah  memberikan  perlindungan hukum  bagi  semua  kreditur  dalam  kedudukan  yang  sama  Berdasarkan  uraian  di atas,  telah  ada  perlindungan  hukum  bagi  pihak  ketiga.  Hal  ini  dikarenakan perjanjian  yang  dibuat  oleh  kedua  belah  pihak  tidak  melibatkan  pihak  bank. Sehingga  nama  pemegang  hak  tanggungan  masih  tetap  pihak  pertama/pihak penjual. Sedangkan pihak pembeli/ pihak ketiga  tidak tercantum namanya dalam sertifikat  hak  tanggungan.  Parahnya  lagi  apabila  kredit  telah  lunas  dan  pihak penjual  tidak  mau  menyerahkan  sertifikatnya  maka  pihak  ketiga/  pihak  pembeli tersebut  hanya  bisa  menuntut  ke  pengadilan  berdasarkan  Akta  perjanjian,  kuasa membayar  angsuran  dan  mengambil  sertifikat  serta  akta  kuasa  menjual.  Padahal berdasarkan  peraturan,  pemegang  hak  atas  tanah  adalah  nama  yang  tercantum dalam  sertifikat.  Akan  tetapi,  dalam  prakteknya  akta  tersebut  telah  memberikan perlindungan  hukum  kepada  pihak  ketiga  karena  bank  mau  menerima  angsuran maupun  memberikan  sertifikat  tersebut  kepada  pihak  ketiga  dikarenakan  akta yang dibuat tersebut adalah akta otentik  yang mempunyai pembuktian sempurna. Setelah pembayaran angsuran lunas dan sertifikat telah diambil oleh pihak ketiga, seyogyanya  disegerakan  untuk  proses  balik  nama  sertifikat  tersebut  dengan membuat  akta  jual  beli  yang  dibuat  di  hadapan  pejabat  pembuat  akta  tanah (PPAT).  Hal  ini  dilakukan  agar  apabila  ada  sengketa  pihak  ketiga  tersebut memiliki bukti yang sangat kuat terkait dengan peralihan hak tersebut.
Berdasarkan  uraian  tersebut  diatas,  segala  tindakan  penjualan  atas  obyek Hak  Tanggungan  yang  tidak  sesuai  dengan  prosedur  menyebabkan  perbuatan hukum tersebut adalah batal demi hukum. Hal ini sejalan dengan ketentuan Pasal 20 ayat 4 Undang-Undang Hak Tanggungan.

## E. Kesimpulan
Setelah  melakukan  penelitian  dan  pembahasan  mengenai  kedudukan  dan akibat  hukum  perjanjian  pengikatan  jual  beli  atas  objek  hak  tanggungan  yang masih terikat di bank , maka kesimpulan yang didapatkan sebagai berikut:
a. Meskipun tanah yang dibebani dengan Hak Tanggungan tersebut dialihkan kepada  pihak  atau  orang  lain  (dalam  hal  misalnya  dijual),  Hak Tanggungan  tersebut  tetap  melekat  pada  tanah  tersebut  sehingga  kreditor tetap  memiliki  hak  kebendaan  atas  objek  Hak  Tanggungan  tersebut. Tujuan  kreditor  menyimpan  sertipikat  Hak  Atas  Tanah  bukan  untuk mengambil  alih  kepemilikan  Hak  Atas  Tanah  tersebut,  melainkan  untuk mengantisipasi  terjadi  masalah  atau  sengketa  terhadap  jaminan  berupa tanah tersebut dalam jangka waktu perjanjian kredit.
Berdasarkan sifat Hak Tanggungan ( Droid De Suite) tersebut diatas, maka pembuatan  Perjanjian  Pengikatan  Jual  Beli  terhadap  obyek  Hak tanggungan  Bank  adalah  tidak  berdampak  sama  sekali  kepada  eksistensi kekuatan  eksekusi  dari  Bank.  Bank  tetap  dapat  melaksanakan  eksekusi terhadap  Obyek  Hak  Tanggungan  yang  bermasalah  sesuai  dengan ketentuan Pasal 6 Undang-Undang Hak Tanggungan maupun Pasal 20 ayat 2 Undang-Undang Hak Tanggungan Mengenai  eksistensi  Perjanjian  Pengikatan  Jual  Beli  yang  dibuat  atas Obyek  Hak  Tanggungan  Bank  adalah  batal  demi  hukum,  sesuai  dengan ketentuan  Pasal  20  ayat  4  Undang-Undang  Hak  Tanggungan  yang menegaskan  mengenai  kecacatan  prosedural  penjualan  obyek  hak tanggungan. Dalam Pengikatan Perjanjian Jual Beli yang dibuat atas obyek hak tanggungan yang masih terikat di bank, maka terhadap hak atas tanah yang  diikatkan  dengan  Pengikatan  Perjanjian  Jual  Beli  sama  sekali  tidak beralih,  sehingga  pembuatan  Pengikatan  Perjanjian  Jual  Beli  tidak memiliki dampak apapun.
b. Segala tindakan penjualan atas obyek Hak Tanggungan  yang tidak sesuai dengan  prosedur  menyebabkan  perbuatan  hukum  tersebut  adalah  batal demi  hukum.  Hal  ini  sejalan  dengan  ketentuan  Pasal  20  ayat  4  Undang- Undang  Hak  Tanggungan.  Pasal  20  ayat  4  Undang-Undang  Hak Tanggungan menyatakan bahwa segala janji untuk melaksanakan eksekusi Hak  Tanggungan  yang  bertentangan  dengan  Pasal  20  ayat  1,  2,  dan  3 Undang-Undang  Hak  Tanggungan  adalah batal  demi  hukum ,  sehingga tidak  menutup  kemungkinan  bahwa  pihak  yang  mengajukan  gugatan perbuatan melawan hukum adalah pemberi Hak Tanggungan.

## DAFTAR PUSTAKA Buku
Abdulkadir  Muhammad, Hukum  Perdata  Indonesia , Bandung  :  Citra  Aditya Bakti, 2011.
Adrian Sutedi, Hukum Hak Tanggungan , Jakarta : Sinar Grafika, 2010.
Effendi  Perangin-angin, Hukum  Agraria  di  Indonesia  (Suatu  Telaah  dari  Sudut Pandang Praktisi Hukum) , Jakarta : RajaGrafindo Perkasa, 1994.
Fariska  Manggara, Pembatalan  Jual  Beli  Tanah  Karena  Tidak  Terlaksananya Proses  Peralihan Hak Atas  Tanah , Jurnal  Lex Administratum, Volume 1 Nomor 1, 2013.
Lexy J Moleong,  Metode Penelitian Kualitatis, Bandung : Remaja Roesdakarya, 2004.
Munir Fuady, Hukum Jaminan Utang , Jakarta : Erlangga, 2013.
Philipus  Hadjon, Perlindungan  Hukum  Bagi  Rakyat  di  Indonesia, Surabaya  : Peradaban, 2007
R. Subekti, Hukum Perjanjian , Jakarta : Intermasa, 2011.

## Peraturan perundang-undangan
Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (Burgelijk Wetboek).
Indonesia, Undang-Undang  Perubahan  Atas  Undang-Undang  Nomor  7  Tahun 1992  tentang  Perbankan, UU  No.  10  Tahun  1998,  LN  No.  182  Tahun 1998, TLN No. 3790.
Indonesia, Undang-Undang Otoritas Jasa Keuangan, UU No. 21 Tahun 2011, LN No. 111 Tahun 2011, TLN No. 5253.
Indonesia, Undang-Undang  Hak  Tanggungan  Atas  Tanah  Beserta  Benda-Benda yang Berkaitan dengan Tanah, UU No. 4 Tahun 1996, LN.42 Tahun 1996, TLN No. 3632 .
Indonesia, Undang-Undang  Peraturan  Pokok-Pokok  Agraria, UU  No.  5  Tahun 1960, LN. 104 Tahun 1960, TLN No. 2043.
Indonesia. Peraturan  Pemerintah  tentang  Pendaftaran  Tanah .  PP  No.24  Tahun 1997.