## PERLINDUNGAN HUKUM BAGI KREDITOR YANG BERITIKAD BAIK AKIBAT PEMBATALAN HAK TANGGUNGAN
Lilawati Ginting
Fakultas Hukum Universitas Muhammadiyah Sumatera Utara Email: lilawati.ginting@gmail.com

## Abstract
Security  rights  aims  for  giving  protection  and  legal  certainty  for stakeholders, which one it is dependent creditor rights holders, but in practice this goal  still  cannot  fully  carried  out,  due  to  ongoing  security  rights  can  still  be canceled court. Debitors must still be my response if the object binding guarantee with the court canceled encumbrance, such as spending manifestly been issued by the  creditors,  and  for  loss  of  expected  profit  from  lending.  Other  efforts  to  do creditor to restore the rights of Its preferred to debtors, namely by requiring the debtor to replace a security object that has been canceled court with other objects which have a face value equal, and then do the loading objects according to new guarantee, such as in the form of a security interest, fiduciary, mortgages or liens .
Kata Kunci: Hak Tanggungan, Kreditor, Debitor.

## A. Latar Belakang
Bank  adalah  lembaga  keuangan  yang  kegiatan  operasionalnya  berada dalam  lingkup  usaha  menghimpun  dana  dari  masyarakat  dan  mengelola  dana dengan  menanamnya  kembali  kepada  masyarakat  (dalam  bentuk  pemberian kredit) sampai dana tersebut kembali lagi ke bank (Hasanudin Rahman 1995: 9). Dalam  pemberian  kredit,  ada  beberapa  hal  yang  harus  diperhatikan  oleh  bank sebagai  kreditor,  dalam  rangka  melindungi  dan  mengamankan  dana  masyarakat yang  dikelola  oleh  bank  tersebut  untuk  disalurkan  dalam  bentuk  kredit  kepada debitor.
Pengamanan  kepada  kreditor  dalam  menyalurkan  kredit  kepada  debitor tersebut  salah  satunya  adalah  melalui  perjanjian  jaminan  yang  diadakan  antara bank dan debitor. Mengenai penjaminan, dalam hukum positif Indonesia terdapat berbagai  bentuk  peraturan  perundang  undangan  yang  mengatur  atau  berkaitan dengan  jaminan  yang  disebut  sebagai  hukum  jaminan,  yang  berlaku  sebagai
ketentuan  yang  bertujuan  melindungi  pihak  pihak  yang  berkepentingan  (M. Bahsan 2007: 102).
Adapun  kegunaan  dari  penjaminan  dalam  pemberian  kredit  perbankan dapat diuraikan sebagai berikut (Rachmadi Usman 2008: 71):
1. memberikan  hak  dan  kekuasaan  kepada  kreditor  untuk  mendapatkan pelunasan  dari  agunan  apabila  debitor  melakukan  cidera  janji,  yaitu  untuk membayar  hutangnya  kembali  pada  waktu  yang  telah  ditetapkan  dalam perjanjian;
2. menjamin  agar  debitor  berperan  serta  dalam  transaksi  untuk  membiayai usahanya, sehingga kemungkinan untuk meninggalkan usahanya atau proyek- nya  dengan  merugikan  diri  sendiri  atau  perusahaannya,  dapat  dicegah  atau sekurang-kurangnya  kemungkinan  untuk  berbuat  demikian  dapat  diperkecil; dan
3. memberikan  dorongan  kepada  debitor  untuk  memenuhi  janjinya,  khususnya mengenai  pembayaran  kembali  sesuai  dengan  syarat-syarat  yang  telah disetujui  agar  debitor  dan/atau  pihak  ketiga  yang  ikut  menjamin  tidak kehilangan kekayaan yang telah dijaminkan.
Permintaan  jaminan  oleh  bank  dalam  penyaluran  kredit  tersebut merupakan  realisasi  dari  prinsip  kehati-hatian  bank  sebagaimana  ditentukan  UU Perbankan.  Pasal  8  ayat  1  Undang-undang  Nomor  10  Tahun  1998  tentang Perbankan menyebutkan (Hermansyah 2008: 72-73):
Dalam  memberikan  kredit  atau  pembiayaan  berdasarkan  Prinsip  Syariah, Bank  Umum  wajib  mempunyai  keyakinan  berdasarkan  analisis  yang mendalam  atau  itikad  baik  dan  kemampuan  serta  kesanggupan  Nasabah Debitur  untuk  melunasi  utangnya  atau  mengembalikan  pembiayaan dimaksud sesuai dengan yang diperjanjikan.
Jaminan  yang  banyak  diminta  oleh  bank  adalah  jaminan  berupa  hak  atas tanah  karena  didasarkan  pada  pertimbangan  bahwa  tanah  pada  umumnya  mudah dijual,  harganya  terus  meningkat,  mempunyai  tanda  bukti  hak,  sulit  digelapkan dan  dapat  dibebani  dengan  hak  tanggungan  yang  memberikan  hak  istimewa kepada kreditor (Adrian Sutedi 2010: 7). Pasal 1 angka 1 Undang-undang Nomor 4  Tahun  1996  tentang  Hak  Tanggungan  atas  Tanah  Beserta  Benda-benda  yang
Berkaitan  dengan  Tanah,  menyebutkan:  (Kartini  Muljadi  dan  Gunawan  Widjaja 2004: 13):
Hak  tanggungan  atas  tanah  beserta  benda-benda  yang  berkaitan  dengan tanah, yang selanjutnya disebut hak tanggungan adalah hak jaminan  yang dibebankan  pada  hak  atas  tanah  sebagaimana  dimaksud  dalam  Undang- undang  Nomor  5  Tahun  1960  tentang  Peraturan  Dasar  Pokok-pokok Agraria, berikut atau tidak berikut benda-benda lain yang merupakan satu- kesatuan  dengan  tanah  itu,  untuk  pelunasan  utang  tertentu,  yang  mem- berikan  kedudukan  yang  diutamakan  kepada  kreditor  tertentu  terhadap kreditor-kreditor lain.
Melalui  pengertian  tersebut  di  atas  dapat  dilihat  unsur-unsur  yang  ter- cantum dalam pengertian hak tanggungan, yaitu (Salim H.S. 2004: 96-97):
1. hak  jaminan  yang  dibebankan  pada  hak  atas  tanah,  yakni  adanya  hak penguasaan  yang  secara  khusus  dapat  diberikan  kepada  kreditor  sehingga apabila debitor cidera janji maka kreditor memiliki wewenang untuk menjual tanah  yang  dijadikan  objek  jaminan  untuk  pelunasan  atas  hutang-hutang debitor;
2. hak  atas  tanah  berikut  atau  tidak  berikut  benda-benda  lain  yang  merupakan suatu  kesatuan  dengan  tanah  itu,  yakni  bahwa  objek  yang  dibebani  hak tanggungan  adalah  dapat  berupa  hak  atas  tanah  semata-mata,  atau  juga  hak atas tanah berikut dengan benda-benda yang ada di atasnya;
3. untuk  pelunasan  hutang  tertentu,  yakni  bahwa  hak  tanggungan  dimaksudkan untuk menyelesaikan hutang-hutang debitor yang ada pada kreditor, dan disini tampak  sifat accessoir dari  perikatan  jaminan  hak  tanggungan,  dimana  hak tanggungan baru ada setelah adanya perikatan kredit;
4. memberi  kedudukan  yang  diutamakan  kepada  kreditor  tertentu  terhadap kreditor-kreditor  lainnya,  yakni  bahwa  apabila  dilakukan  eksekusi  terhadap objek jaminan maka kreditor pemegang hak tanggungan memiliki posisi yang didahulukan  dalam  mengambil  pelunasan  atas  piutangnya  dari  hasil  eksekusi objek yang dijaminkan.
Berdasarkan  unsur-unsur  yang  terkandung  dalam  pengertian  hak tanggungan  dapat  dilihat  bahwa  undang-undang  hak  tanggungan  memberikan perlindungan  hukum  kepada  kreditor  pemegang  hak  tanggungan,  perlindungan hukum  terhadap  kreditor  pemegang  hak  tanggungan  juga  dapat  dilihat  dalam Penjelasan  Umum  Undang-undang  Hak  tanggungan,  yang  menyebutkan  tentang ciri-ciri  dari  hak  tanggungan  sebagai  lembaga  hak  jaminan  atas  tanah  yang  kuat yaitu (A.P. Parlindungan, 1996: 282):
1. memberikan kedudukan yang diutamakan atau mendahulu kepada pemegang- nya ( droit de preference );
2. selalu  mengikuti  obyek  yang  dijaminkan  dalam  tangan  siapapun  obyek  itu berada ( droit de suite );
3. memenuhi asas spesialitas dan asas publisitas, sehingga dapat mengikat pihak ketiga  dan  memberi  kepastian  hukum  kepada  pihak-pihak  yang  berkepen- tingan, dan
4. mudah dan pasti pelaksanaan eksekusinya.
Agar perlindungan hukum  bagi  kreditor pemegang  hak tanggungan dapat dicapai  maka  pembebanan  hak  tanggungan  harus  memenuhi  persyaratan  dan dilakukan  sesuai  dengan  ketentuan  hukum  yang  berlaku.  Pelaksanaan  pem- bebanan  hak  tanggungan  dilaksanakan  melalui  dua  tahap  kegiatan,  yaitu  tahap pemberian  hak  tanggungan  yang  dilakukan  dengan  perjanjian  tertulis,  yang dituangkan  dalam  Akta  Pemberian  Hak  tanggungan  (APHT)  di  hadapan  Pejabat Pembuat  Akta  Tanah  dan  tahap  dilakukannya  pendaftaran  hak  tanggungan  di Kantor  Pertanahan  (Rachmadi  Usman  2008:  397-401),  karena  pada  dasarnya pemberian  hak  tanggungan  hanya  dimungkinkan  jika  dibuat  dalam  bentuk perjanjian,  maka  pemberian  hak  tanggungan  tersebut  harus  memenuhi  syarat sahnya  perjanjian  seperti  yang  ditentukan  dalam  Pasal  1320  KUH  Perdata,  dan salah satu syaratnya adalah kecakapan untuk membuat suatu perikatan.
Kecakapan  bertindak  dalam  banyak  hal  berhubungan  dengan  masalah kewenangan  bertindak  dalam  hukum,  dimana  kecakapan  berkaitan  dengan masalah  kemampuan  untuk  melakukan  suatu  tindakan/perbuatan  hukum  dan kewenangan  berkaitan  dengan  kapasitas  subjek  hukum  dalam  melakukan tindakan/perbuatan  hukum  (Kartini  Muljadi  dan  Gunawan  Widjaja  2004:  52). Perjanjian  hak  tanggungan  kewenangan  menentukan  pemberi  hak  tanggungan berkaitan dengan kewenangan untuk melakukan perbuatan hukum atas objek hak tanggungan,  karena  pemberi  hak  tanggungan  adalah  pemilik  persil  yang  dengan sepakatnya  dibebani  dengan  hak  tanggungan  sampai  sejumlah  hutang  tertentu untuk menjamin suatu perikatan/hutang (J. Satrio 1997: 245), sehingga yang dapat menjadi pemberi hak tanggungan adalah pemilik hak atas tanah yang dijaminkan.
Kewenangan  pemberi  hak  tanggungan  tersebut  sangat  penting  untuk diperhatikan karena apabila pemberian objek hak tanggungan tidak dilakukan oleh pemiliknya,  maka  pemberian  objek  jaminan  tersebut  dapat  menjadi  batal  dan
selanjutnya  atas  akta  pembebanannya  juga  menjadi  batal  demi  hukum  (Try Widiyono 2009: 290).
Apabila  terjadi  pembatalan  hak  tanggungan  maka  tujuan  untuk  mem- berikan perlindungan hukum  bagi  kreditor pemegang  hak tanggungan tidak akan tercapai, tetapi dalam praktik untuk memastikan pemilik yang sah dari suatu hak atas  tanah  terkadang  sulit,  hal  ini  dikarenakan  pendaftaran  hak  atas  tanah  yang dianut  Indonesia  berdasarkan  PP  No.24  Tahun  1997  tentang  Pendaftaran  Tanah menggunakan  sistem  publikasi  negatif  yang  mengandung  unsur  positif.  Hal  ini berarti  sertifikat  sebagai  tanda  bukti  yang  kuat  atas  kepemilikan  suatu  hak  atas tanah  akan  tetapi  tidak  mutlak,  sehingga  pemilik  terdaftar  masih  dapat  digugat oleh orang lain yang merasa berhak (Adrian Sutedi 2010: 120-122).
Berkenaan  dengan  hak  tanggungan  maka  apabila  ada  gugatan  dari  pihak ketiga  untuk  membatalkan  sertifikat  hak  atas  tanah  yang  sedang  dijadikan  objek jaminan oleh debitor,dan  kemudian atas gugatan itu oleh Pengadilan diputuskan bahwa pihak ketiga  yang menggugat  menjadi  pemilik sah atas sertifikat hak atas tanah tersebut  akan mengakibatkan hak debitor terhadap  objek jaminan  menjadi hapus, dimana hapusnya hak debitor terhadap objek jaminan akan mengakibatkan hapusnya hak tanggungan yang sedang berjalan.
Keadaan  demikian  tentu  dapat  merugikan  kreditor  pemegang  hak tanggungan,  sebab  hapusnya  hak  tanggungan  yang  sedang  berjalan  akan mengakibatkan  kreditor  pemegang  hak  tanggungan  akan  kehilangan  objek jaminan atas piutangnya kepada debitor. Padahal jika merujuk pada yurisprudensi yakni  Putusan  Mahkamah  Agung  Republik  Indonesia  No.:  251  K/Sip/1958 Tanggal  26  Desember  1958  yang  pada  pokoknya  menentukan  bahwa  “pembeli yang  telah  bertindak  dengan  itikad  baik  harus  dilindungi  dan  jual  beli  yang bersangkutan  harus  dinyatakan  sah”,  seharusnya  kreditor  yang  dalam  menerima penjaminan  telah  bertindak  sesuai  ketentuan  yang  berlaku  dapat  disebut  sebagai pihak  yang  beritikad  baik,  dan  karena  itu  harus  dilindungi  haknya.  Dalam gugatan-gugatan  yang menyangkut  tentang  hak tanggungan, sering sekali Hakim memutuskan  untuk  membatalkan  pembebanan  hak  tanggungan  yang  sedang dipegang  oleh  kreditor.  Hal  tersebut  mengakibatkan  kepastian  dan  perlindungan
hukum  bagi  para  pihak  yang  ada  dalam  jaminan  hak  tanggungan  yang  dalam penelitian adalah kreditor pemegang hak tanggungan tidak tercapai.

## B. Metode Penelitian
Jenis  penelitian  hukum  dapat  dibedakan  menjadi  penelitian  hukum normatif  dan  penelitian  hukum  empiris/sosiologis.  Penelitian  hukum  normatif merupakan penelitian yang datanya bersumber pada data sekunder dan berhubung data  penelitian  ini  adalah  data  sekunder,  maka  termasuk  dalam  jenis  penelitian hukum  normatif.  Sifat  penelitian  ini  adalah  deskriptif,  yang  bertujuan  untuk memberikan gambaran tentang gejala-gejala sosial  yang terkait dengan kepastian hukum bagi kreditor yang beritikad baik atas hak tanggungan yang perjanjiannya dibatalkan.  Sumber  data  penelitian  berupa  bahan  hukum  primer,  bahan  hukum sekunder  dan  bahan  hukum  tersier.  Metode  pengumpulan  data  dilakukan menggunakan teknik studi dokumen, yang dianalisis dengan menggunakan teknik analisis kualitatif.

## C. Hasil Penelitian dan Analisis
1. Kajian teoritis terhadap hak tanggungan
Dalam penelitian ini teori digunakan untuk memecahkan masalah, adapun teori  yang  dipergunakan  adalah  teori  perlindungan  hukum,  teori  pertanggung- jawaban  dan  teori  hukum  jaminan  kebendaan.  Teori  perlindungan  hukum mengandung  teori  yang  berkaitan  dengan  perlindungan  subjek  hukum  sebagai pendukung  hak  dan  kewajiban  dalam  pemberian  kredit  dengan  jaminan  hak tanggungan.  Menurut  Van  Kan  “hukum  adalah  keseluruhan  aturan  hidup  yang bersifat  memaksa  untuk  melindungi  kepentingan  manusia  di  dalam  masyarakat” (Achmad Ali 2002: 30). Teori perlindungan hukum berhubungan dengan teori hak dan teori kewajiban.
Menurut  Satjipto  Rahardjo,  hak  adalah  kekuasaaan  yang  diberikan  oleh hukum  kepada  seseorang,  dengan  maksud  untuk  melindungi  kepentingan seseorang  tersebut.  Hak  tersebut  merupakan  pengalokasian  kekuasaan  tertentu kepada  seseorang  untuk  bertindak  dalam  rangka  kepentingan  tersebut  (Achmad
Ali  2002:  232). Van  Apeldoorn  menyatakan  “bahwa  tiap-tiap  hubungan  hukum mempunyai dua pihak, pada satu pihak  ia merupakan hak dan pada pihak lain ia merupakan kewajiban.”
Hak merupakan kewenangan yang diberikan oleh hukum (undang-undang kepada subjek hukum untuk melakukan atau tidak melakukan sesuatu, sedangkan kewajiban merupakan pembebanan  yang diberikan oleh hukum  (undang-undang) kepada  subjek  hukum  untuk  melakukan  sesuatu.  Hukum  berperan  memberikan perlindungan  bagi  subjek  hukum  yang  meliputi  hak,  kewajiban  dan  harta kekayaan serta fisik dari subjek hukum. Apabila subjek hukum tidak melaksana- kan  kewajiban  hukum,  maka  akibatnya  adalah  dapat  dimintakan  pertanggung- jawaban secara yuridis.
Menurut  teori  ada  3  (tiga)  macam  pertanggungjawaban,  yaitu  per- tanggungjawaban  berdasarkan  kesalahan  ( fault  based  liability )  yang  merupakan pertanggungjawaban  yang  terkait  dengan  perilaku  subjek. Tanggung  jawab berdasarkan  wanprestasi  yaitu  tanggung  jawab  berdasarkan  kontrak  ( contractual liability ).  Menurut  teori  ini  apabila  dalam  sebuah  kontrak  ada  salah  satu  pihak yang merasa dirugikan maka yang pertama-tama yang harus dilihat adalah isi dari kontrak  atau  perjanjian  atau  jaminan  yang  merupakan  bagian  dari  kontrak,  baik tertulis maupun lisan (Inosentius Samsul 2004: 70-71).
Pertanggungjawaban  mutlak  adalah  pertanggungjawaban  yang  berkaitan dengan  perbuatan  yang  menurut  pembuat  undang-undang  telah  membawa  efek yang merugikan, jadi adanya hubungan antara perbuatan dan akibat. Prinsip utama dari  pertanggungjawaban  mutlak  ini  adalah  tidak  perlu  adanya  syarat  kelalaian tergugat  dan  tidak  dapat  dikaitkan  pula  dengan  adanya  wanprestasi  (Inosentius Samsul 2004: 109).
Pada  jaminan  kebendaan  si  pemilik  benda  jaminan  adalah  orang  yang berhak  atas  benda  jaminan  dengan  menunjukkan  alas  hak  untuk  kepemilikan benda jaminan dan dalam teori hukum jaminan kebendaan, bahwa apabila benda jaminan  dijadikan  sebagai  objek  jaminan  kepada  kreditor,  maka  kreditor merupakan kreditor preferen apabila proses jaminan kebendaan telah didaftarkan kepada  lembaga  pendaftaran  (Badan  Pertanahan  Nasional  dalam  hal  objek
jaminannya  adalah  hak-hak  atas  tanah  yang  terdaftar)  (Kartini  Muljadi  dan Gunawan Widjaja 2004: 173).
Kreditor  pemegang  hak  jaminan  kebendaan  memperoleh  perlindungan hukum walaupun objek jaminan beralih kepada pihak lain ( droit de suit ) (J. Satrio 2007:  305). Menurut  teori  hukum  jaminan  seorang  debitor  tidak  dibenarkan menyerahkan  benda  jaminan  yang  bukan  haknya  (kecuali  terdapat  pemberian kuasa)  dengan  akibat  perjanjian  jaminan  adalah  batal  demi  hukum.  Pembatalan perjanjian jaminan kebendaan tersebut tidak dapat merugikan kepentingan hukum kreditor (pemegang hak jaminan) yang beritikad baik.

## 2. Konsepsi hak tanggungan
Hak tanggungan menurut ketentuan Pasal 1 butir 1 Undang-Undang No.4 Tahun  1996  tentang  Hak  tanggungan  Atas  Tanah  Beserta  Benda-Benda  Yang Berkaitan Dengan Tanah, adalah  (J. Satrio 1997: 65): hak tanggungan atas tanah beserta  benda-benda  yang  berkaitan  dengan  tanah,  yang  selanjutnya  disebut  hak tanggungan,  adalah  hak  jaminan  yang  dibebankan  pada  hak  atas  tanah sebagaimana  dimaksud  dalam  Undang-Undang  Nomor  5  Tahun  1960  tentang Peraturan Dasar Pokok-pokok Agraria, berikut atau tidak berikut benda-benda lain yang merupakan satu  kesatuan dengan tanah itu, untuk  pelunasan utang tertentu, yang memberikan kedudukan  yang diutamakan kepada kreditor tertentu terhadap kreditor-kreditor lain.
Angka  4  Penjelasan  Umum  Undang-Undang  Hak  tanggungan  juga menyatakan  pengertian  hak  tanggungan,  yaitu  (Salim  H.S.  2004:  306):  hak tanggungan  adalah  hak  jaminan  atas  tanah  untuk  pelunasan  utang  tertentu,  yang memberikan  kedudukan  diutamakan  kepada  kreditur  tertentu  terhadap  kreditur- kreditur lain.  Dalam  arti, bahwa jika debitur  cidera  janji,  kreditur pemegang  hak tanggungan  berhak  menjual  melalui  pelelangan  umum  tanah  yang  dijadikan jaminan menurut ketentuan perundang-undangan yang bersangkutan, dengan hak mendahului daripada kreditur-kreditur yang lain.
Rumusan  tersebut  di  atas  menetapkan  bahwa  pada  dasarnya  suatu  hak tanggungan  adalah  suatu  bentuk  jaminan  pelunasan  hutang,  dengan  hak mendahului  bagi  kreditor  pemegang  hak  tanggungan  dengan  objek  (jaminan)nya
berupa hak-hak atas tanah yang diatur dalam Undang-Undang No. 5 Tahun 1960 tentang  Peraturan  Dasar  Pokok-Pokok  Agraria  (Kartini  Muljadi  dan  Gunawan Widjaja  2004:  13).  Lahirnya  undang-undang  tentang  hak  tanggungan  karena adanya perintah dalam Pasal 51 UUPA, yang menyatakan “hak tanggungan yang dapat  dibebankan  pada  hak  milik,  hak  guna  usaha  dan  hak  guna  bangungan tersebut  dalam  Pasal  25,  Pasal  33  dan  Pasal  39  diatur  dalam  undang-undang” (Salim H.S. 2004: 99).
3. Subjek dan objek hak tanggungan
a. Subjek hak tanggungan
Subjek  hak  tanggungan  diatur  dalam  Pasal  8  sampai  dengan  Pasal  9 UUHT,  dari  kedua  pasal  tersebut  dapat  diketahui  bahwa  yang  menjadi  subjek dalam  hak  tanggungan  adalah  pemberi  hak  tanggungan  dan  pemegang  hak tanggungan.
1) Pemberi hak tanggungan
Pemberi  hak  tanggungan  adalah  adalah  orang  atau  pihak  yang  men-jaminkan objek  hak  tanggungan.  Pasal  8  UUHT  menentukan  bahwa  pemberi  hak tanggungan  adalah  orang  perseorangan  atau  badan  hukum  yang  mempunyai kewenangan  untuk  melakukan  perbuatan  hukum  terhadap  objek  hak  tanggungan yang  bersangkutan.  Pemberi  hak  tanggungan  bisa  debitor  pemilik  hak  atas  tanah atau  orang  lain  yang  bersedia  menjamin  pelunasan  hutang  debitor  dengan membebankan  tanah  miliknya  (J.Satrio  2007:  308).  Pihak  yang  dapat  menjadi subjek  hak  tanggungan  selain  warganegara  Indonesia,  dengan  ditetapkannya  hak pakai  atas  tanah  negara  sebagai  salah  satu  objek  hak  tanggungan,  bagi  warga negara  asing  juga  dimungkinkan  dapat  menjadi  subjek  hak  tanggungan,  apabila memenuhi  persyaratan-persyaratan  antara  lain:  (a)  sudah  tinggal  di  Indonesia dalam  waktu  tertentu;  (b)  mempunyai  usaha  di  Indonesia;  dan  (c)  kredit  diper- gunakan untuk kepentingan pembangunan di wilayah Negara Republik Indonesia (Adrian Sutedi 2010: 39):
2) Pemegang hak tanggungan
Pasal  9  UUHT  menetapkan,  “pemegang  hak  tanggungan  adalah  orang perseorangan  atau  badan  hukum  yang  berkedudukan  sebagai  pihak  yang
berpiutang,”  dengan  demikian  yang  dapat  menjadi  pemegang  hak  tanggungan adalah  siapapun  juga  yang  berwenang  melakukan  perbuatan  perdata  untuk memberikan hutang,  yaitu baik badan hukum maupun orang perseorangan warga negara Indonesia maupun orang asing. Dalam hal ini tidak ada kaitannya dengan syarat  pemilikan  tanah,  karena  pemegang  hak  tanggungan  memegang  jaminan pada  asasnya  tidak  dengan  maksud  untuk  nantinya  kalau  debitor  wanprestasi memiliki  persil  jaminan  (J.  Satrio  2007:  309-310),  dan  yang  harus  memenuhi syarat pemilikan nantinya adalah pembeli dalam eksekusi.

## b. Objek hak tanggungan
UUPA  telah  menentukan  macam-macam  hak  atas  tanah,  tetapi  tidak semua  hak  atas  tanah  dapat  dijadikan  jaminan,  untuk  dapat  dijadikan  jaminan hutang  dengan  dibebani  hak  jaminan  atas  tanah,  suatu  objek  harus  memenuhi beberapa persyaratan, yaitu (Boedi Harsono 2005: 422):
1) dapat dinilai dengan uang, karena hutang yang dijamin berupa uang;
2) mempunyai sifat dapat dipindahtangankan, karena apabila debitor cidera janji benda yang dijadikan jaminan akan dijual;
3) termasuk hak yang didaftar menurut peraturan tentang pendaftaran tanah yang berlaku, karena harus memenuhi syarat publisitas; dan
4) memerlukan penunjukkan khusus oleh suatu undang-undang.
Obyek yang dapat dibebani hak tanggungan diatur dalam Pasal 4 Undang- Undang Hak tanggungan, yaitu:
1) hak atas tanah yang dapat dibebani hak tanggungan adalah:
a) hak milik;
b) hak guna usaha;
c) hak guna bangunan.
2) selain hak-hak atas tanah sebagaimana dimaksud pada ayat (1), hak pakai atas tanah  negara  yang  menurut  ketentuan  yang  berlaku  wajib  didaftar  menurut sifatnya dapat dipindahtangankan dapat juga dibebani hak tanggungan;
3) pemberian  hak  tanggungan  pada  hak  pakai  atas  tanah  hak  milik  akan  diatur lebih lanjut dengan peraturan pemerintah;
4) hak tanggungan juga dapat dibebankan pada hak atas tanah berikut bangunan,
tanaman,  dan  hasil  karya  yang  telah  ada  atau  akan  ada  yang  merupakan  satu kesatuan dengan tanah tersebut, dan yang merupakan milik pemegang hak atas tanah  yang  pembebanannya  dengan  tegas  dinyatakan  di  dalam  akta  pem- berian hak tanggungan yang bersangkutan;
5) apabila bangunan, tanaman dan hasil karya sebagaimana dimaksud pada ayat (4) tidak dimiliki oleh pemegang hak atas tanah, pembebanan kak tanggungan atas  benda-benda  tersebut  hanya  dapat  dilakukan  dengan  penandatanganan serta pada akta pemberian hak tanggungan yang bersangkutan oleh pemiliknya atau yang diberi kuasa untuk itu olehnya dengan akta autentik.
Perlu juga diperhatian Pasal 27 UUHT, yang menentukan bahwa ketentuan undang-undang  ini  berlaku  juga  terhadap  pembebanan  hak  jaminan  atas  rumah susun  dan  hak  milik  atas  satuan  rumah  susun”  (Salim  H.S.  2004:  303). Sehubungan dengan yang ditetapkan oleh kedua pasal di atas, maka yang menjadi objek hak tanggungan adalah (Rachmadi Usman 1998: 78-79):
1) hak milik;
2) hak guna usaha;
3) hak guna bangunan;
4) hak pakai atas tanah negara;
5) hak  pakai  atas  tanah  milik,  yang  akan  diatur  lebih  lanjut  dengan  peraturan pemerintah;
6) rumah  susun  dan  hak  milik  atas  satuan  rumah  susun,  yang  didirikan  di  atas tanah hak pakai atas tanah negara; dan
7) berikut atau tidak berikut bangunan, tanaman, dan hasil karya  yang telah ada atau  akan  ada  yang  merupakan  satu  kesatuan  dengan  tanah  tersebut  dan merupakan milik pemegang hak atas tanah.
Mengenai  hak  milik  atas  tanah,  apabila  sudah  diwakafkan  tidak  dapat dibebani  hak  tanggungan,  karena  menurut  sifat  dan  tujuannya  tidak  lagi  dapat dipindahtangankan,  demikian  juga  tanah-tanah  yang  dipergunakan  untuk keperluan peribadatan dan keperluan suci lainnya  walaupun dikuasai dengan hak atas  tanah  yang  dapat  dibebani  hak  tanggungan.  Tanah-tanah  bersangkutan  baru
boleh dibebani hak tanggungan, apabila tidak lagi dipergunakan untuk keperluan tersebut dan karenanya dapat dipindahtangankan (Boedi Harsono 2005: 423-424).

## 4. Pendaftaran hak tanggungan
Pemberian  hak  tanggungan  yang  dituangkan  dalam  APHT  harus  diikuti dengan  kewajiban  pendaftaran  dengan  cara  dibukukan  dalam  buku  tanah  di Kantor  Pertanahan.  Pendaftaran  sekaligus  menentukan  saat  lahirnya  hak tanggungan,  karena  pada  saat  penandatanganan  APHT,  hak  tanggungan  masih belum lahir, yang baru lahir hanyalah “janji” untuk memberikan hak tanggungan (Rachmadi  Usman  2008:  453).  Pendaftaran  hak  tanggungan  merupakan  sesuatu yang  sangat  penting  untuk  dilakukan,  sehubungan  dengan  munculnya  hak  tagih preferen  dari  kreditor,  menentukan  peringkat  kreditor  terhadap  sesama  kreditor preferen  dan  menentukan  posisi  kreditor  dalam  hal  ada  sita  jaminan  atas  persil jaminan.
Pasal  13  UUHT  menentukan  cara  pendaftaran  hak  tanggungan,  sebagai berikut:
a. Setelah penandatanganan Akta Pemberian Hak Tanggungan dibuat oleh PPAT dilakukan  oleh  para  pihak,  PPAT  mengirimkan  Akta  Pemberian  Hak Tanggungan yang bersangkutan dan warkah lain yang diperlukan oleh Kantor Pertanahan.  Pengirimannya  wajib  dilakukan  oleh  PPAT  yang  bersangkutan selambat-lambatnya  7  (tujuh)  hari  kerja  setelah  penandatanganan  Akta Pemberian  Hak  Tanggungan.  Adapun  berkas  yang  diperlukan  itu  meliputi (Salim H.S. 2004: 180):
1) Surat  pengantar  dari  PPAT  yang  dibuat  rangkap  dua  dan  memuat  daftar jenis surat-surat yang disampaikan;
2) Surat  permohonan  pendaftaran  hak  tanggungan  dari  penerima  hak tanggungan;
3) Fotocopy surat identitas pemberi dan pemegang hak tanggungan;
4) Sertifikat asli hak atas tanah atau hak milik atas satuan rumah susun yang menjadi objek hak tanggungan;
5) Lembar kedua Akta Pemberian Hak Tanggungan;
6) Salinan Akta Pemberian Hak Tanggungan yang sudah diparaf oleh PPAT yang  bersangkutan  untuk  disahkan  sebagai  salinan  oleh  Kepala  Kantor Pertanahan untuk pembuatan sertifikat hak tanggungan;
7) Bukti pelunasan biaya pendaftaran hak tanggungan.
b. Pendaftaran  hak  tanggungan  dilakukan  oleh  Kantor  Pertanahan  dengan membuatkan buku tanah  hak tanggungan dan mencatatnya dalam buku tanah hak  atas  tanah  yang  menjadi  objek  hak  tanggungan,  serta  menyalin  catatan tersebut pada sertifikat hak atas tanah yang bersangkutan;
c. Tanggal  buku  tanah  hak  tanggungan  adalah  hari  ketujuh  setelah  penerimaan secara lengkap surat-surat  yang diperlukan bagi  pendaftarannya dan jika  hari ketujuh  itu  jatuh  pada  hari  libur,  buku  tanah  yang  bersangkutan  diberi  ber- tanggal hari kerja berikutnya.
Selanjutnya  sebagai  bukti  adanya  hak  tanggungan,  Kantor  Pertanahan menerbitkan  sertifikat  hak  tanggungan  sesuai  dengan  peraturan  perundang- undangan yang berlaku. Pasal 14 ayat (4) UUHT menentukan bahwa sertifikat hak atas tanah yang telah dibubuhi catatan pembebanan hak tanggungan dikembalikan kepada  pemegang  hak  atas  tanah  yang  bersangkutan,  tetapi  kreditor  dapat memperjanjikan lain dalam Akta Pemberian Hak tanggungan, yaitu agar sertifikat hak atas tanah tersebut diserahkan kepada kreditor.
Sertifikat  hak  tanggungan  memuat  irah-irah  dengan  kalimat:  “DEMI KEADILAN  BERDASARKAN  KETUHANAN  YANG  MAHA  ESA”. Pencantuman  irah-irah  ini  dimaksudkan  agar  sertifikat  hak  tanggungan  mem- punyai  kekuatan  eksekutorial  yang  sama  dengan  putusan  pengadilan  yang  telah memperoleh  kekuatan  hukum  tetap,  sehingga  apabila  debitor  cidera  janji,  siap untuk dieksekusi seperti halnya suatu putusan pengadilan yang telah memperoleh kekuatan hukum tetap (Rachmadi Usman 2008: 463).
Setelah sertifikat  hak tanggungan diterbitkan oleh Kantor Pertanahan dan sertifikat hak atas tanah dibubuhi catatan pembebanan  hak tanggungan, sertifikat hak  tanggungan  diserahkan  oleh  Kantor  Pertanahan  kepada  pemegang  hak tanggungan.

## 5. Penghapusan dan pencoretan hak tanggungan
Ada  4  (empat)  hal  yang  menyebabkan  hapusnya  hak  tanggungan,  yaitu (Rachmadi Usman 1998: 125):
a. Hapusnya hutang yang dijamin dengan hak tanggungan, bahwa sesuai dengan sifat accessoir dari hak tanggungan, adanya  hak tanggungan  tergantung pada adanya piutang yang dijamin pelunasannya. Apabila piutang itu hapus karena pelunasan  atau  sebab-sebab  lain,  maka  dengan  sendirinya  hak  tanggungan yang bersangkutan menjadi hapus juga;
b. Dilepaskannya hak tanggungan oleh pemegang hak tanggungan, bahwa karena hak  tanggungan  merupakan  hak  yang  diberikan  dan  dipunyai  oleh  kreditor berdasarkan  perjanjian  dan  undang-undang  maka  kreditor  berhak  untuk menggunakan  atau  melepaskan  hak  tersebut,  kesemuanya  adalah  sesuai dengan prinsip suatu hak. Pelepasan ini dilakukan oleh kreditor pemegang hak tanggungan  dengan  pemberian  pernyataan  tertulis  kepada  pemberi  hak tanggungan.  Apabila  terjadi  hal  demikian,  maka  kedudukan  pemegang  hak tanggungan sebagai kreditor preferen berubah menjadi kreditor konkuren;
c. Pembersihan  hak  tanggungan  berdasarkan  penetapan  peringkat  oleh  Ketua Pengadilan Negeri, hal ini terjadi karena permohonan pembeli hak atas tanah yang dibebani hak tanggungan tersebut agar hak atas tanah yang dibelinya itu dibersihkan dari beban hak tanggungan;
d. Hapusnya hak atas tanah yang dibebani hak tanggungan, bahwa hapusnya hak atas tanah ini tidak menyebabkan hapusnya hutang yang dijamin pelunasannya oleh debitor, hanya saja kedudukan kreditor akan berubah yang semula adalah kreditor preferen menjadi kreditor konkuren. Ada beberapa kemungkinan yang dapat  menyebabkan  hak  atas  tanah  yang  dibebani  hak  tanggungan  hapus, yaitu:
1) Jangka  waktunya  berakhir,  kecuali  hak  atas  tanah  yang  dijadikan  objek hak tanggungan diperpanjang sebelum berakhir jangka waktunya;
2) Dihentikan  sebelum  jangka  waktunya  berakhir,  karena  suatu  syarat  batal telah dipenuhi;
3) Dicabut untuk kepentingan umum;
4) Dilepaskan dengan sukarela oleh pemilik hak atas tanah;
5) Tanahnya musnah.
Setelah  hak  tanggungan  hapus  maka  Kantor  Pertanahan  mencoret  catatan hak  tanggungan  tersebut  pada  buku-tanah  hak  atas  tanah  dan  sertifikatnya. Permohonan  pencoretan  harus  diajukan  oleh  pihak  yang  berkepentingan  dengan melampirkan sertifikat hak tanggungan yang telah diberi catatan oleh kreditor atau pernyataan tertulis dari kreditor bahwa hak tanggungan hapus karena piutang ynag dijamin  pelunasannya  dengan  hak  tanggungan  itu  telah  lunas,  dan  apabila permohonan  pencoretan  timbul  dari  sengketa  yang  sedang  diperiksa  oleh Pengadilan  Negeri  lain  menurut  Pasal  22  ayat  (6)  UUHT,  permohonan  tersebut harus  diajukan  kepada  Ketua  Pengadilan  Negeri  yang  memeriksa  perkara  yang bersangkutan,  setelah  perintah  Pengadilan  Negeri  yang  dimaksud  diperoleh  oleh pihak  yang  berkepentingan,  permohonan  pencoretan  hak  tanggungan  diajukan kepada  Kepala  Kantor  Pertanahan  dengan  melampirkan  salinan  penetapan  atau putusan Pengadilan Negeri yang bersangkutan (Rachmadi Usman 2008: 512).
Setelah permohonan pencoretan diajukan oleh pihak yang berkepentingan, Kantor  Pertanahan  dalam  waktu  tujuh  hari  kerja  terhitung  sejak  diterimanya permohonan  tersebut  harus  melakukan  pencoretan  catatan  hak  tanggungan menurut cara yang ditentukan dalam peraturan perundang-undangan yang berlaku. Seiring  dengan  hapusnya  hak  tanggungan  dan  telah  dilakukannya  pencoretan catatan  hak  tanggungan,  menurut  ketentuan  Pasal  22  ayat  (2)  UUHT,  sertifikat hak tanggungan yang bersangkutan ditarik bersama-sama dengan buku tanah hak tanggungan  dinyatakan  tidak  berlaku  lagi  oleh  Kantor  Pertanahan  yang  ber- sangkutan.
6. Perlindungan bagi  kreditor  yang  beritikad  baik  karena  pembatalan  hak tanggungan
a. Bentuk perlindungan hukum
Terkait dengan daya mengikatnya perjanjian sebagai undang-undang bagi para  pihak  yang  membuatnya  ( pacta  sunt  servanda ),  pada  situasi  tertentu  daya berlakunya  dibatasi  antara  lain  dengan  itikad  baik.  Pasal  1338  ayat  (3)  KUH Perdata  menyatakan  bahwa:  “perjanjian-perjanjian  harus  dilaksanakan  dengan
itikad  baik”.  Wirjono  Prodjodikoro  sebagaimana  dikutip  Agus  Yudha  Hernoko (2010:  134)  memberikan  batasan  itikad  baik  dengan  istilah  “dengan  jujur”  atau “secara  jujur”,  sedangkan  P.  L.  Werry  sebagaimana  dikutip  Daeng  Naja  (2009: 96)  memberikan  arti  itikad  baik  dalam  hukum  perjanjian,  berarti  kedua  belah pihak  harus  berlaku  terhadap  yang  lain  berdasarkan  kepatutan  diantara  orang- orang  yang  sopan  tanpa  tipu  daya,  tipu  muslihat,  akal-akalan  dan  tidak  hanya melihat kepentingan diri sendiri, tetapi juga kepentingan orang lain.
Simposium  Hukum  Perdata  Nasional  yang  diselenggarakan  Badan Pembinaan  Hukum  Nasional  (BPHN)  mengartikan  itikad  baik  sebagai  (Daeng Naja 2009: 141):
1) kejujuran pada waktu membuat kontrak;
2) pada tahap pembuatan ditekankan, apabila kontrak dibuat di hadapan pejabat, para pihak dianggap beritikad baik; dan
3) sebagai kepatutan dalam tahap pelaksanaan, yaitu terkait suatu penilaian baik terhadap  perilaku  para  pihak  dalam  melaksanakan  apa  yang  telah  disepakati dalam  kontrak,  semata-mata  bertujuan  untuk  mencegah  perilaku  yang  tidak patut dalam pelaksanaan kontrak tersebut.
Itikad  baik  memegang  peranan  penting  dalam  pembuatan  kontrak  dan merupakan  bagian  kewajiban  hukum  dalam  pelaksanaan  kontrak  yang  harus dipenuhi,dengan  kata  lain  itikad  baik  tidak  saja  berlaku  pada  tahap  pelaksanaan, tetapi juga pada tahap penandatanganan dan tahap sebelum ditutupnya perjanjian ( precontractual fase ). Bagi masing-masing calon pihak dalam perjanjian terdapat suatu  kewajiban  untuk  memeriksa  ( onderzoekplicht )  dan  memberitahukan ( medelingsplicht )  sebelum  menandatangani  kontrak  atau  masing-masing  pihak harus  mengadakan  penyelidikan  dalam  batas-batas  yang  wajar  terhadap  pihak lawan dalam  menutup kontrak yang berkaitan dengan itikad baik (Yahman 2011: 75).
Beranjak dari pemahaman mengenai itikad baik, para pihak yang melaku- kan perjanjian tidak boleh merugikan pihak lain, serta tidak memanfaatkan pihak lain  untuk  menguntungkan  diri  sendiri.  Dengan  demikian  perjanjian  tidak  hanya ditetapkan  oleh  kata-kata  yang  dirumuskan  oleh  para  pihak,  tetapi  hakim  dapat
melakukan  intervensi  terhadap  kebebasan  berkontrak  para  pihak  dengan mendasarkan  pada  asas  itikad  baik  dan  menafsirkan  isi  kontrak  di  luar  kata-kata yang telah tercantum (Agus Yudha Hernoko 2010: 143).
Apabila  asas  hukum  ini  dikaitkan  dengan  pokok  pembahasan  penulisan, maka  asas  hukum  tersebut  merupakan  dasar  bagi  kreditor  untuk  mendapatkan haknya, dan jika pihak kreditor sudah terbukti beritikad baik dengan menyerahkan sejumlah  uang  sebagai  pinjaman  kredit  kepada  debitor,  dan  telah  melakukan penerimaan jaminan sesuai dengan peraturan yang berlaku, maka kreditor berhak untuk  mendapatkan  perlindungan  hukum  atas  haknya  sebagai  kreditor  preferen atas objek hak tanggungan  yang telah diberikan  debitor untuk  menjamin hutang- hutangnya kepada kreditor.
Perlindungan  hukum  atas  haknya  untuk  dapat  tetap  memegang  objek jaminan adalah berdasar pada Pasal 1338 ayat (3) KUHPerdata yang menetapkan bahwa  semua  perjanjian  harus  dilaksanakan  dengan  itikad  baik  dan  Pasal  1339 KUHPerdata yang menyatakan bahwa perjanjian tidak hanya mengikat mengenai hal-hal  yang  secara  tegas  dinyatakan  di  dalamnya  tetapi  juga  untuk  hal-hal  yang menurut  sifat  perjanjian  diharuskan  oleh  kepatutan,  kebiasaan  atau  undang- undang (Agus Yudha Hernoko 2010: 200).
Didasarkan pada perjanjian kredit antara kreditor dan debitor dan UUHT, maka sudah sepatutnya atas suatu objek jaminan yang telah diikat dengan tata cara dan  secara  formal  telah  memenuhi  persyaratan  yang  sesuai  dengan  ketentuan hukum yang berlaku, mengharuskan kreditor sebagai pihak yang berpiutang tetap dilindungi  haknya  sebagai  pemegang  hak  tanggungan  sampai  debitor  melunasi hutang-hutangnya pada saat yang telah ditentukan sesuai dengan perjanjian kredit. Hakim wajib memperhatikan asas itikad baik dalam setiap putusannya, khususnya mengenai  masalah  perjanjian  penjaminan  ini  demi  tercapainya  perlindungan hukum dan keadilan bagi para pihaknya.
b. Upaya  kreditor  dalam  pengembalian  hak  preferen  akibat  pembatalan hak tanggungan
Apabila objek hak tanggungan dibatalkan oleh Pengadilan, maka kreditor dapat memilih cara penyelesaian sebagai berikut:
1) Melalui jalur non litigasi ( out of court settlement ), yaitu penyelesaian sengketa melalui proses di luar peradilan (Agus Yudha Hernoko 2010: 307).
Penyelesaian  dengan  cara  ini  dapat  ditempuh  berdasarkan  ketentuan  UU No.30 Tahun 1999 tentang Alternatif Penyelesaian Sengketa dan Arbitrase, yang dapat  berupa  Alternatif  penyelesaian  sengketa  (APS)  yang  diatur  dalam  Bab  II UU  No.  30  Tahun  1999  tentang  Alternatif  Penyelesaian  Sengketa  dan  Arbitrase. Lembaga  alternatif  penyelesaian  sengketa  yang  dikenal  di  Indonesia  adalah Konsultasi, Negosiasi, Mediasi, Konsiliasi dan Arbitrase (Gatot Supramono 2009: 280-304):
2) Melalui jalur litigasi ( in court settlement) , yaitu penyelesaian sengketa melalui proses beracara di Pengadilan (Agus Yudha Hernoko 2010: 307)
Hak  kreditor  yang  merasa  dirugikan  untuk  melakukan  upaya  penegakkan hak-haknya, didasarkan Pasal 1267 KUHPerdata yang menyatakan bahwa: “pihak yang terhadapnya perikatan tidak dipenuhi, dapat memilih,  memaksa pihak  yang lain  untuk  memenuhi  perjanjian  itu  jika  masih  dapat  dilakukan  atau  menuntut pembatalan perjanjian dengan penggantian biaya, kerugian dan bunga” (Yahman 2011: 82-83).
Perjanjian  kredit  merupakan  bukti  telah  adanya  perikatan  antara  kreditor dan  debitor  karena  itu  bila  debitor  tidak  melaksanakan  prestasi,  dimana  dalam penelitian  ini  prestasi  yang  dimaksud  adalah  memberikan  jaminan  pengganti senilai  objek  jaminan  yang  telah  dibatalkan  Pengadilan  maka  kreditor  dapat menuntut  pemenuhan  perikatan.  Upaya  kreditor  untuk  menuntut  prestasi  debitor harus  didahului  dengan  memberikan  somasi  yaitu  suatu  teguran  agar  debitor berprestasi.  Perikatan  yang  dibuat  menjadi  matang  untuk  ditagih  dan  lewatnya tenggang waktu yang diberikan dalam somasi karena debitor dalam keadaan lalai dan wanprestasi (J. Satrio 1999: 136). Apabila setelah diberi somasi, debitor tetap tidak  melakukan  pemenuhan  prestasi,  maka  kreditor  dapat  menindaklanjutinya dengan mengajukan gugatan ke Pengadilan.
Menurut Jose Rizal (2012), konsultan hukum di Medan, ada dua cara yang dapat  dilakukan  kreditor  sebagai  penyelesaian  terhadap  dibatalkannya  objek jaminan yang diberikan debitor oleh Pengadilan, yaitu:
1) Melalui musyawarah/mufakat, dimana debitor diminta untuk mengganti objek jaminan yang telah dibatalkan oleh pengadilan dengan objek baru yang secara nominal  memiliki  nilai  yang  sama  seperti  yang  telah  ditentukan  dan  objek baru tersebut diikat dengan suatu perjanjian jaminan yang sesuai dengan jenis objek  yang  diberikan,  yaitu  dapat  berupa  hak  tanggungan,  fidusia,  hipotik atau gadai.
2) Melalui Peradilan Negara (Pengadilan), hal ini sebaiknya baru dilakukan jika debitor  tidak  menunjukkan  itikad  baiknya  untuk  memenuhi  kewajibannya memberikan  jaminan  sesuai  dengan  salah  satu  klausul  yang  ada  dalam perjanjian kredit. Dalam penyelesaian jenis ini, kreditor mengajukan gugatan ke  Pengadilan  tetapi  sebelum  mengajukan  gugatan  kreditor  harus  mem- berikan  somasi  terlebih  dahulu  kepada  debitor.  Dalam  hal  ini  gugatan  yang sebaiknya  diajukan  oleh  kreditor  adalah  gugatan  untuk  membatalkan perjanjian  kredit  sehingga  debitor  harus  mengembalikan  kredit  yang  telah diterimanya  dari  kreditor  sekaligus  dan  seketika  serta  meminta  pembayaran atas  semua  biaya-biaya  yang  telah  dikeluarkan  oleh  kreditor  termasuk pembayaran  ganti  kerugian  akibat  hilangnya  keuntungan  yang  diharapkan oleh kreditor.
Gugatan  untuk  membatalkan  perjanjian  kredit  akan  lebih  baik  bagi kreditor, hal ini karena kredit mengandung resiko maka sesuai penjelasan Pasal 8 UU  Perbankan  yang  menyatakan  bahwa  sebelum  memberikan  kredit,  salah  satu yang  harus  dinilai  oleh  bank  adalah  watak  ( character )  yang  dimaksudkan  untuk menilai  itikad  baik  dan  kejujuran  debitor  untuk  mengembalikan  pinjaman (Rachmadi Usman 2003 : 246). Dengan tidak dilaksanakannya pemenuhan prestasi oleh debitor setelah kepadanya diberikan somasi menunjukkan tidak adanya itikad baik  debitor  sehingga  apabila  perjanjian  kredit  tetap  dilanjutkan  maka  akan  ada kemungkinan dapat menyulitkan bank sebagai kreditor di kemudian hari.
Setelah  dibatalkannya  perjanjian  kredit  oleh  putusan  pengadilan  maka debitor  wajib  membayar  lunas  kredit  yang  sebelumnya  telah  diterimanya  dari kreditor  beserta  semua  biaya-biaya,  dan  mengganti  kerugian  yang  diderita kreditor. Apabila debitor sebagai tergugat enggan melunasi pembayaran sejumlah
uang  yang  dihukumkan  kepadanya  secara  sukarela,  maka  terbuka  kewenangan pengadilan  untuk  menjalankan  putusan  secara  paksa  melalui  eksekusi,  dengan jalan  penjualan  lelang  harta  kekayaan  debitor  di  muka  umum  dan  dari  hasil penjualan lelang, dibayarkanlah kepada kreditor  selaku Penggugat  sesuai  dengan jumlah yang disebut dalam amar putusan (M.Yahya Harahap 2009: 65).

## D. Simpulan dan Saran
1. Simpulan
Berdasarkan hasil pembahasan sebelumnya, maka  hak tanggungan  adalah suatu  bentuk  jaminan  pelunasan  hutang,  dengan  hak  mendahului  bagi  kreditor pemegang hak tanggungan dengan objek (jaminan)nya berupa hak-hak atas tanah yang  diatur  dalam  Undang-Undang  No.  5  Tahun  1960  tentang  Peraturan  Dasar Pokok-Pokok  Agraria.  Berkenaan  dengan  perlindungan  hukum  bagi  kreditor pemegang hak tanggungan yang beritikad baik dapat dilihat dari Pasal 1341 ayat (2)  KUH  Perdata  yang  menyebutkan:”hak-hak  yang  diperolehnya  dengan  itikad baik  oleh  orang-orang  pihak  ketiga  atas  barang-barang  yang  menjadi  pokok perbuatan yang batal itu, dilindungi”, dengan demikian pihak yang beritikad baik akan dilindungi haknya dengan cara tidak mencabut hak-haknya dalam perjanjian hak tanggungan.
Perlindungan  hukum  atas  haknya  untuk  dapat  tetap  memegang  objek jaminan adalah berdasar pada Pasal 1338 ayat (3) KUHPerdata yang menetapkan bahwa  semua  perjanjian  harus  dilaksanakan  dengan  itikad  baik  dan  Pasal  1339 KUHPerdata yang menyatakan bahwa perjanjian tidak hanya mengikat mengenai hal-hal  yang  secara  tegas  dinyatakan  di  dalamnya  tetapi  juga  untuk  hal-hal  yang menurut  sifat  perjanjian  diharuskan  oleh  kepatutan,  kebiasaan  atau  undang- undang.  Karena  itu  jika  didasarkan  pada  perjanjian  kredit  antara  kreditor  dan debitor,  dan  UUHT  maka  sudah  sepatutnya  atas  suatu  objek  jaminan  yang  telah diikat dengan tata cara dan secara formal telah memenuhi persyaratan yang sesuai dengan  ketentuan  hukum  yang  berlaku  maka  kreditor  sebagai  pihak  yang berpiutang  tetap  dilindungi  haknya  sebagai  pemegang  hak  tanggungan  sampai
debitor melunasi hutang-hutangnya pada saat yang telah ditentukan sesuai dengan perjanjian kredit.

## 2. Saran
Asas itikad baik merupakan dasar bagi kreditor untuk mendapatkan haknya, dan  jika  pihak  kreditor  sudah  terbukti  beritikad  baik  dengan  menyerahkan sejumlah  uang  sebagai  pinjaman  kredit  kepada  debitor,  dan  telah  melakukan penerimaan  jaminan  sesuai  dengan  peraturan  yang  berlaku,  maka  kreditor  harus mendapatkan  perlindungan  hukum  atas  haknya  sebagai  kreditor  preferen  atas objek  hak  tanggungan  yang  telah  diberikan  debitor  untuk  menjamin  hutang- hutangnya kepada kreditor.

## DAFTAR PUSTAKA
Buku:
Achmad Ali. 2002. Menguak Tabir Hukum . Jakarta: Toko Gunung Agung.
Adrian  Sutedi.  2010 Peralihan  Hak  Atas  Tanah  dan  Pendaftarannya .  Jakarta: Sinar Grafika.
Adrian Sutedi. 2010. Hukum Hak Tanggungan . Jakarta: Sinar Grafika.
Agus  Yudha  Hernoko.  2010. Hukum  Perjanjian , Asas  Proporsionalitas  dalam Kontrak Komersial . Jakarta: Kencana Prenada Media Group.
Bahsan,  M.  2007. Hukum  Jaminan  dan  Jaminan  Kredit  Perbankan  Indonesia. Jakarta: RajaGrafindo Persada.
Boedi Harsono. 2005. Hukum Agraria Indonesia, Sejarah Pembentukan Undang- undang Pokok Agraria , Isi dan Pelaksanaannya. Jakarta: Djambatan. Daeng  Naja.  2009. Pengantar  Hukum  Bisnis  Indonesia. Yogyakarta:  Pustaka Yustisia.
Gatot Supramono. 2009. Perbankan dan Masalah Kredit . Jakarta: Rineka Cipta. Harahap,  M.  Yahya.  2009. Ruang  Lingkup  Permasalahan  Eksekusi  Bidang Perdata . Jakarta: Sinar Grafika.
Hasanudin  Rahman. 1995. Aspek-Aspek  Hukum  Pemberian  Kredit  Perbankan  di Indonesia . Bandung: Citra Aditya Bakti.
Hermansyah. 2008. Hukum Perbankan Nasional . Jakarta: Kencana Prenada Media Group.
Inosentius  Samsul.  2004. Perlindungan  Konsumen .  Jakarta:  Fakultas  Hukum Universitas Indonesia.
Kartini Muljadi dan Gunawan Widjaja. 2004. Seri Hukum Harta Kekayaan: Hak Tanggungan . Jakarta: Prenada Media.
Parlindungan,  A.P.  1996. Komentar  Undang-undang  tentang  Hak  Tanggungan dan Sejarah Terbentuknya . Bandung: Mandar Maju.
Salim  H.S.  2004. Perkembangan  Hukum  Jaminan  di  Indonesia .  Jakarta: RajaGrafindo Persada.
Satrio,  J.  1997. Hukum  Jaminan , Hak  Jaminan  Kebendaan  Hak  Tanggungan. Bandung: Alumni.
----------. 1998. Hukum Perikatan , Perikatan pada Umumnya . Bandung: Alumni. ----------.  2007. Hukum  Jaminan , Hak  Jaminan  Kebendaan .  Bandung:  Citra Aditya Bakti.
Rachmadi  Usman.  1998. Pasal-pasal  tentang  Hak  Tanggungan  Atas  Tanah. Jakarta: Djambatan.
----------.  2003. Aspek-aspek  Hukum  Perbankan  di  Indonesia .  Jakarta:  Gramedia Pustaka Utama.
----------. 2008. Hukum Jaminan Keperdataan . Jakarta: Sinar Grafika.
Try  Widiyono.  2009. Agunan  Kredit  dalam  Financial  Engineering .  Jakarta: Ghalia Indonesia.
Yahman.  2011. Karakteristik  Wanprestasi  &  Tindak  Pidana  Penipuan .  Jakarta: Prestasi Pustakaraya.

## BIODATA PENULIS
Nama :  Lilawati Ginting Pekerjaan :  Dosen  Fakultas  Hukum  Universitas  Muhammadiyah  Sumatera Utara Jabatan :  Asisten Ahli Nomor HP :  081264994242 E-mail :  lilawati.ginting@gmail.com
Alamat Kantor  :  Jl. Kapten Muchtar Basri No. 3, Medan