## Analisis Yuridis Pemindahtanganan Hak Guna Bangunan (HGB) Di Atas Tanah Hak Pengelolaan (HPL) Dan Aplikasinya
Budi Setyo Aji, Ngadino, Adya Paramita Prabandari Program Studi Magister Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Diponegoro E-mail: budisetyoaji14@gmail.com

## Abstract
Land Management (HPL) is not explicitly stated, either in the dictum, body or in the explanation. However, in practice, the existence of a Management Right along with a legal basis has developed in such a way as to meet the needs of humans with various accesses and problems. The purpose of this research is to find out  how  the  transfer  of  Building  Use  Rights  (HGB)  on  land  with  Management  Rights  (HPL)  and  its application in current economic activities in order to achieve economic growth targeted by the government. The approach method used in this research is the normative legal approach method. The results show that the transfer of HGB over HPL can be carried out and the rules have been regulated in the existing positive law, and it can be concluded that the transfer of Building Use Rights over land with Management Rights may be carried out provided that it must be approved in writing by the right holder. After obtaining the right to build, there is still a legal relationship between the right holder and the land because there must still  be  written  approval  from  the  management  right  holder  when  an  extension  of  time  is  carried  out, renewal of rights status, and imposition of mortgage rights over the HGB land.

## Key words : transfer of building use right; management rights

## Abstrak
Hak Pengelolaan Lahan (HPL) tidak disebutkan secara eksplisit, baik dalam diktum, batang tubuh, maupun penjelasannya.  Namun,  demikian  dalam  praktik,  keberadaan  Hak  Pengelolaan  berikut  landasan  hukum telah  berkembang  sedemikian  rupa  guna  memenuhi  kebutuhan  manusia  dengan  berbagai  akses  dan permasalahannya.  Tujuan  penelitian  ini  adalah  untuk  mengetahui  bagaimana  peralihan  Hak  Guna Bangunan  (HGB)  diatas  tanah  Hak  Pengelolaan  (HPL)  beserta  aplikasinya  pada  kegiatan  perekonimian saat  ini  demi  tercapainya  pertumbuhan  ekonomi  yang  ditargetkan  oleh  pemerintah.  Metode  pendekatan yang  digunakan  dalam  penelitian  ini  adalah  metode  pendekatan  hukum  normatif.  Hasil  penelitian menunjukkan bahwa pemindahtanganan HGB di atas HPL dapat dilaksanakan dan aturannya telah diatur dalam hukum positif yang ada, dan dapat disimpulkan  bahwa pemindahtanganan Hak Guna Bangunan di atas tanah Hak Pengelolaan boleh dilakukan dengan ketentuan harus disetujui secara tertulis oleh pemegang hak  tersebut.  Setelah  diperoleh  hak  guna  bangunan  tersebut  tetap  ada  hubungan  hukum  antara  antara pemegang  hak  dengan  tanahnya  dikarenakan  tetap  harus  ada  persetujuan  tertulis  dari  pemegang  hak pengelolaan  manakala  dilakukan  perpanjangan  waktu,  pembaharuan  status  hak,  dan  pembebanan  hak tanggungan atas tanah HGB tersebut.

## Kata kunci : hak pengelolaan; pemindahtanganan hak guna bangunan

## A. PENDAHULUAN
Ketentuan  menyangkut  hak  atas  tanah  diatur  dalam  undang-undang  No.  5  Tahun  1960  tentang Peraturan Dasar Pokok-pokok Agraria yang lebih dikenal dengan istilah Undang-undang Pook Agraria (UUPA). “Undang-Undang No. 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria, atau lebih
dikenal dengan Undang-Undang Pokok Agraria (UUPA)” mulai disahkan dan “berlaku sejak  tanggal 24 September 1960”.  Dalam  UUPA dimuat  hak  penguasaan atas tanah, yang di  dalamnya dijelaskan wewenang  yang  dapat  dilakukan,  kewajiban  yang  harus  dilakukan,  dan  larangan  yang  tidak  boleh dilakukan oleh pemegang haknya. Di dalam UUPA dimuat mengenai jenjang tata susunan hak untuk menguasai tanah yaitu: “a] hak bangsa Indonesia atas tanah; hak menguasai negara atas tanah; c] hak ulayat  masyarakat  hukum  adat;  c]  hak  perseorangan  atas  tanah,  yang  meliputi  hak  atas  tanah,  hak tanggungan, tanah wakaf, dan hak milik atas satuan rumah susun” (Harsono, 2007).
Negara memiliki kekuasaan dan wewenang atas penguasaan tanah. Isi wewenang atas penguasaan tersbut tercantum dalam Pasal 2 ayat (2) UUPA yaitu:
“a]  mengatur  dan  menyelenggarakan  peruntukan,  penggunaan,  persediaan,  dan  pemeliharaan bumi, air, dan ruang angkasa; b] menentukan dan mengatur hubungan-hubungan hukum anatara orang-orang  dengan  bumi,  air,  dan  ruang  angkasa;  c]  menentukan  dan  mengatur  hubungan- hubungan  hukum  antara  orang-orang  dan  perbuatan-perbuatan  hukum  mengenai  bumi,  air  dan ruang angkasa” (Harsono, 2013).
Negara  memilik  kewenangan  mengatur  urusan  di  bidang  pertanahan.  Pasal  2  ayat  (2)  UUPA sebagai  bentuk  pelimpahan  negara  kepada  penyelenggara  pemerintahan  untuk  mengatur  segala permasalahan  terkait  dengan  pertanahan  di  Indonesia.  “Hak  negara  untuk  menguasai  tanah  adalah sebagai  bentuk  perwujudan  pelimpahan  kewenangan  publik  dari  hak  bangsa.  Kewenangan  tersebut hanya bersifat publik semata” (Sitorus, 1994). Sedaagkan mengenai “hak menguasai negara tidak berisi kewenangan memiliki atas bumi, air, ruang angkasa dan kekayaan alam yang terkandung di dalamnya, melainkan kewenangan mengatur yang bersifat publik” (Mulyadi, 2017).
Menurut  ketentuan  Pasal  2  ayat  (4)  UUPA,  daerah-daerah  swantantra  dan  masyarakat  dapat diberikan  kewenangan  oleh  negara  untuk  menguasai  tanah  yang  dalam  pelaksanaannya  dapat dikuasakan manakala dibutuhkan dengan ketentuan tidak melanggar ketentuan peraturan pemerintah.
UUPA  mengatur  mengenai  hak  pengelolaan  yang  tidak  disebutkan  secara  jelas  eksplisit,  baik dalam  diktum,  batang  tubuh,  maupun  penjelasannya  (Sumardjono,  2007).  Meskipun  demikian, keberadaan  Hak  Pengelolaan  beserta  landasan  hukum  telah  berkembang  sedemikian  rupa  dengan berbagai akses dan permasalahannya.
Penelitian  ini  menggunakan  teori  bekerjanya  hukum.  Bekerjanya  hukum  dimulai  dengan pembuatan  hukum,  pembuatan  hukum  merupakan  pencerminan  model  masyarakatnya.  Robert  B.
Seidman  dan  William  J.  Chambliss  menyusun  suatu  model  mengenai  bekerjanya  hukum  di  dalam masyarakat.
“Setiap konsep hukum mempengaruhi, mendorong atau memaksa agar suatu kegiatan dilakukan oleh  lembaga  pembuat  peraturan  dan  lembaga  kekuasaan  negara,  oleh  karena  itu  model  yang diajukan  menggambarkan  tuntutan  –  tuntutan  yang  diajukan  oleh  berbagai  golongan  di  dalam masyarakat,  kemudian  oleh  kekuasaan  negara  diselenggarakan  dengan  mempergunakan  hukum sebagai  sarana  untuk  mendorong  atau  memaksakan    dilakukannya  tingkah  laku  –  tingkah  laku yang diinginkan dari pemegang – pemegang peran” (Rahardjo, 1990).
Perumusan  masalah  penting  adanya  dalam  suatu  penelitian,  karena  dengan  adanya  perumusan masalah maka penelitian akan lebih terarah sehingga dapat memudahkan peneliti dalam membahas suatu masalah serta tercapainya tujuan penelitian. Adapun masalah yang dapat dirumuskan dalam penelitian ini antara lain: 1] apa itu Hak Pengelolaan?; 2] bagaimana analisis yuridis terhadap “peralihan Hak Guna Bangunan  di  atas  tanah  Hak  Pengelolaan”  dan  aplikasinya?;  dan  3]  bagaimana  cara  perolehan  “Hak Guna Bangunan” yang berasal dari tanah Hak Pengelolaan?
Berdasarkan  uraian  yang  sudah  diuraian  di  atas,  penulis  menemukan  adanya  artikel  yang membahas mengenai persoalan yang hampir sama, antara lain artikel yang ditulis oleh Ana Silviana di tahun  2017  dengan  judul  “Pemanfaatan  Tanah  Di  Atas  Hak  Pengelolaan  Antara  Regulasi  Dan Implementasi. Pada artikel tersebut membahas mengenai permasalahan keberadaan HPL dan persoalan hukum yang terjadi karena hibah tanah HPL dalam pemerintahan di daerah (Silviana, 2017). Selanjutnya artikel yang ditulis dalam bentuk jurnal oleh Urip Santoso di Tahun 2011 yang berjudul “ Hak Guna Bangunan  atas  Hak  Pengelolaan  (Suatu  Kajian  Perolehan  Hak  dan  Perpanjangan  Jangka  Waktu)”. Artikel tersebut menyoroti persoalan terkait perjanjian penggunaan tanah yang sudah dibuat melhirkan hak  guna  bangunan  terhadap  hak  pengelolaan  dan  wewenang  hak  pengelolaan  ketika  dilakukan perpanjangan  jangka  waktu  hak  tersebut  (Santoso,  2011).  Kemudian  artikel  yang  ditulis  oleh  Sulasi Rongiyati di tahun 2014 dengan judul “Pemanfaatan Hak Pengelolaan Atas Tanah Oleh Pihak Ketiga” yang  mengulas  permasalahan  terkait  dasar  hukum  yang  digunakan  dalam  pelaksanaan  pemerian wewenang bagi pemegang hak pengelolaan untuk memberikan tanahnya ke pihak ketiga, dan isi dari perjanjian tersebut (Rongiyati, 2014).
Unsur kebaharuan/orisinalitas yang membedakan dengan penelitian lain adalah terletak pada objek kajian  yang  diteliti  yaitu  bagaimana  peralihan  “Hak  Guna  Bangunan  (HGB)  di  atas  tanah  Hak Pengelolaan (HPL) beserta aplikasinya dan bagaimana cara memperoleh HPL tersebut”.

## B. METODE PENELITIAN
Metode yang digunakan dalam artikel ini dengan menggunakan metode pendekatan hukum yuridis normatif. Metode pendekatan hukum normatif dilakukan dengan menelaaah literatur yang berhubungan dengan perundang-undangan yang menjadi landasan pembahasan dalam artikel  ini  (Soekanto,  1995). Spesifikasi  penelitian  yang  digunakan  dalam  artikel  ini  adalah  deskriptif  yaitu  riset  yang menggambarkan peraturan perundang-undangan yang berlaku dikaitkan dengan teori-teori hukum dan praktek  pelaksanaanya  (Nasution,  2008).  Penelitian  deskriptif  ini  bersifat  menggambarkan  dan menginterpretasikan  serta  bertujuan  untuk  mendapatkan  gambaran  yang  jelas  mengenai  hukum  yang berlaku di tempat tertentu dan pada saat tertentu, atau mengenai gejala yuridis yang ada, atau peristiwa hukum  tertentu  yang  terjadi  dalam  masyarakat  (Kadir,  2004).  Secara  sederhana  artikel  ini  akan memberikan ulasan deskriptif analisis yuridis “peralihan Hak Guna Bangunan (HGB) di atas tanah Hak Pengelolaan  (HPL)”  beserta  aplikasinya  pada  kegiatan  perekonimian  saat  ini  demi  tercapainya pertumbuhan ekonomi yang ditargetkan oleh pemerintah. Jenis data yang digunakan dalam penelitian ini adalah data sekunder. Data sekunder adalah bahan pustaka yang merupakan data dasar dalam (ilmu) penelitian,  meliputi  buku-buku,  sampai  pada  dokumen-dokumen  resmi  yang  dikeluarkan  oleh Pemerintah  (Soekanto,  1995).  Data-data  yang  diperlukan  bagi  penulisan  hukum  ini  akan  didapatkan dengan melakukan library research (studi pustaka) yaitu data-data yang diperoleh dari studi kepustakaan dengan  cara  mempelajari  peraturan  perundang-undangan  yang  berkaitan,  buku-buku,  jurnal-jurnal, koran  dan  majalah  yang  berkaitan  dengan  pemindahtangan  “Hak  Guna  Bangunan  diatas  tanah  Hak Pengelolaan”,  hukum  agraria  nasional  dan  lain  sebagainya  (Soemitro,  1988).  Penelitian  ini menggunakan metode analisis data kualitatif. Metode analisis data kualitatif lebih menekankan analisis pada proses penyimpulan induktif serta pada analisis terhadap dinamika hubungan antara fenomena yang diamati,  dengan  menggunakan  logika  ilmiah  serta  penekanannya  adalah  pada  usaha  menjawab pertanyaan penelitian melalui cara-cara berfikir formal dan argumentatif.

## C. HASIL DAN PEMBAHASAN

## 1. Sejarah Singkat dan Pengertian Hak Pengelolaan
Hak Pengelolaan sudah ada semenjak sebelum berlakunya Undang-Undang No. 5 Tahun 1960 dan  pada  waktu  itu  dikenal  dengan  istilah  hak  penguasaan  atas  tanah  negara.  “Hak  pengelolaan tersebut diatur dalam Peraturan Pemerintah No. 8 Tahun 1953. Hak penguasaan atas tanah negara ini  selanjutnya  diatur  dalam  Peraturan  Menteri  Agraria  No.  9  tahun  1965  tentang  Pelaksanaan
Konversi Hak Penguasaan Atas Tanah Negara dan kebijaksanaan selanjutnya, dikonversi menjadi Hak Pengelolaan” (Zein, 1995).
Hak  Pengelolaan  muncul  pada  saat  diterbitkannya  Peraturan  Menteri  Agraria  No.  9  Tahun 1965 yang menetapkan konversi hak atas tanah negara yaitu (Santoso, 2014) :
Pasal. 1
“Jika  hak  penguasaan  atas  tanah  negara  yang  diberikan  kepada  departemen-departemen, direktorat-direktorat,  dan  daerah-daerah  swantara  digunakan  untuk  kepentingan  instansi- instansi itu sendiri dikonversi menjadi hak pakai;”
Pasal 2
“Jika  hak  penguasaan  atas  tanah  negara  yang  diberikan  kepada  departemen-departemen, direktorat-direktorat dan daerah-daerah swantara, selain digunakan untuk kepentingan instansi- instansi itu sendiri, dimaksudkan juga untuk dapat diberikan dengan suatu hak kepada pihak ketiga, maka hak penguasaan atas tanah negara tersebut dikonversi menjadi Hak Pengelolaan”.
Pengertian Hak Pengelolaan disebutkan dalam Pasal 1 Angka 2 Peraturan Pemerintah No. 40 Tahun 1996 yaitu “hak menguasai negara yang kewenangan pelaksanaannya sebagian dilimpahkan kepada pemegangnya”. Pengertian yang sama tentang Hak Pengelolaan disebutkan dalam Pasal 1 Angka 4 Peraturan Pemerintah No. 36 Tahun 1998 Tentang Penerbitan Dan Pendayagunaan Tanah Terlantar,  yang dinyatakan tidak berlaku lagi oleh  Pasal  1 Angka 2 Peraturan Pemerintah  No.11 Tahun 2010 Tentang Penerbitan Dan Pendayagunaan Tanah Terlantar, Pasal 1 Angka 3 Peraturan Menteri Agaria/Kepala Badan Pertanahan Nasional No. 4 Tahun 1998 Tentang Pedoman Penetapan Uang Pemasukan Dalam Pemberian Hak Atas Tanah Negara, Pasal 1 Angka 3 Peraturan Menteri Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional No. 3 Tahun 1999 yang dinyatakan tidak berlaku lagi oleh Pasal 1 Angka 3 Peraturan Kepala Badan Pertanhan Nasional Republik Indonesia No. 1 Tahun 2011, Pasal 1 Angka 3 Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional No.9 Tahun  1999  dan  Pasal  1  Huruf  C  Keputusan  Menteri  Negara  Agraria/Kepala  Badan  Pertanahan Nasional  No.9  Tahun  1997  Tentang  Pemberian  Hak  Milik  Atas  Tanah  Untuk  Rumah  Sangat Sederhana Dan Rumah Sederhana.
Hak Pengelolaan untuk lebih lengkapnya dinyatakan dalam Penjelasan Pasal 2 Ayat (3) Huruf F Undang-Undang No.20 Tahun 2000 Tentang Perubahan Atas Undang-Undang No. 21 Tahun 1997 Tentang  Bea  Perolehan  Hak  Atas  Tanah  Dan  Bangunan  Karena  Pemberian  Hak  Pengelolaan. Disebutkan bahwa tidak berlaku lagi Pasal 1 Peraturan Pemerintah No. 112 Tahun 2000 Tentang Pengenaan Bea Perolehan Hak Atas Tanah Dan Bangunan.  Pemberian Hak Pengelolaan, sebagai
bentuk  penguasaan negara  atas tanah  tanah yang  dalam pelaksanaanya  sebagian  kewenangannya tersebut  diberikan  kepada  pemegang  hak.  Hak  tersebut  meliputi  hak  untuk  kegunaan  dan penggunaan tanah, penggunaan tanah untuk kepentingan palaksanaan tugasnya, bekerjasama  dan atau  memberikan  sebagian  tanah  yang  menjadi  hak  pengelolaan  kepada  pihak  ketiga.  Dari pengertian Hak Pengelolaan menunjukkan bahwa (Santoso, 2017) :
“a] Hak Pengelolaan merupakan hak menguasai negara atas tanah bukan hak atas tanah; b] Hak Pengelolaan  merupakan pelimpahan sebagian kewenangan dari hak menguasai  negara atas  tanah;  c]  Kewenangan  dalam  Hak  Pengelolaan,  adalah  merencakan  peruntukan  dan penggunaan  tanah,  menggunakan  tanah  untuk  keperluan  pelaksanaan  tugasnya,  dan menyerahkan  bagian-bagian  tanah  Hak  Pengelolaan  kepada  pihak  ketiga  dan/atau bekerjasama dengan pihak ketiga.”
Sebagai  pihak pemilik  Hak Pengelolaan disebut sebagai  subjek  Hak Pengelolaan. Menurut Sudikno, “subjek hukum sebagai sesuatu yang dapat mendapatkan hak dan kewajiban dari hukum. Dan  yang  dapat  mendapatkan  hak  dan  kewajiban  dari  hukum  hanya  manusia.  Manusia  diakui sebagai penyandang hak dan kewajiban oleh hukum”  (Mertokusumo, 2002). Terdapat dua macam subjek hukum yaitu :
a) Orang
Setiap orang atau manusia adalah sebagai subjek hukum, dan mempunyai hak serta kewajiban sejak  di  dilahirkan  di  dunia.  Namun  apabila  sudah  meninggal  hak  dan  kewajibannya  akan berpindah kepada ahli warisnya.
b) Badan hukum
Badan  hukum  menjadi  subjek  hukum  selain  manusia.  “Badan  hukum  adalah  organisasi  atau kelompok manusia yang mempunyai tujuan tertentu yang dapat menyandang hak dan kewajiban” (Mertokusumo, 2002).
Berdasarkan pada Pasal 67 Peraturan Menteri Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional No. 9 Tahun 1999 dinyatakan bahwa yang diberikan hak pengelolaan antara lain:
“1] departemen, direktorat dan daerah swatantra, sesuai pasal 5 Peraturan Mmenteri agrarian No.  9  tahun  1965,  dan  Pasal  1  Huruf  B  Peraturan  Menteri  Agraria  No.  1  Tahun  1966;  2] Departemen  dan  jawatan  Pemerintah  serta  badan-badan  hokum  yang  ditunjuk  oleh pemerintah, sesuai pasal 29 Peraturan menteri Dalam Negeri No. 5 Tahun 1973; 3] perusahaan pembangunan perumahan yang permodalanya berasal dari pemerintah Daerah, dan Industrial Estate  yang  seluruh  permodalannya  bersumber  dari  pemerintah  dalam  bentuk  perusahaan umum (Perum) dan perseroan Terbatas (Persero) serta Perusahaan Derah (PD) sesuai pasal 5 dan 6 Peraturan menteri  dalam negeri No.5 Tahun 1974. 4] Pemerintah  Daerah, Lembaga, Instansi dan/atau Badan Hukum milik pemerintah, sesuai pasal 2 Peraturan Menteri Dalam
Negeri  No.  1  Tahun  1977.  5.]  Departemen,  Lembaga  Pemerintah  Non  Departemen  Baik Pemerintah Daerah Tingkat I, Pemerintah Daerah Tingkat II, Lembaga Pemerintah Lainnya, Perusahaan  Umum  (Perum),  Pembangunan  Perumahan  Nasional  (Perumnas),  dan  otoritas Pengembangan Daerah Industri Batam, Badan Pengelola Gelanggang Olah Raga senayan dan Lembaga sejenis yanhg diatur oleh Keputusan Presiden (Pasal 2 Peraturan Pemerintah No. 36 Tahun  1997.  6].  Instansi  Pemerintah  Termasuk  Pemerintah  Daerah,  Badan  Usaha  Milik Negara,  Badan  Usaha  Milik  Daerah,  PT.  Persero,  Badan  Otorita,  Badan-badan  Hukum Pemerintah yang lain yang ditunjuk oleh Pemerintah”.

## 2. Analisis  Yuridis  Pemindahtanganan  Hak  Guna  Bangunan  (HGB)  di  atas  Tanah  Hak Pengelolaan (HPL) Beserta Aplikasinya
Menurut Santoso dijelaskan bahwa ada beberapa wewenang yang diberikan kepada pemegang Hak Pengelolaan terhadap tanahnya antara lain (Santoso, 2017) :
“a]  merencanakan  peruntukan  dan  penggunaan  tanah.  Peruntukan  dan  penggunaan  tanah  yang direncanakan  oleh  pemegang  Hak  Pengelolaan  disesuaikan  atau  berpedoman  pada  rencana  tata ruang wilayah (RTRW) yang ditetapkan oleh Pemerintah Kabupaten/Kota berdasarkan Peraturan Daerah  Kabupaten/Kota  Tentang  Rencana  Tata  Ruang  Wilayah.  b]  menggunakan  tanah  untuk keperluan pelaksanaan tugasnya. Pemegang Hak Pengelolaan berwenang menggunakan tanahnya untuk keperluan pelaksanaan tugasnya, misalnya perumahan, perkantoran, pabrik dan pertokoan. c] menyerahkan bagian-bagian tanah Hak Pengelolaan kepada pihak ketiga dan atau bekerjasama dengan pihak ketiga”.
Berdasarkan  kewenangan  di  atas  maka  muncul  Hak  Guna  Bangunan  yang  bermitra  dengan pihak ketiga. Hak Guna Bangunan sebagaimana dimaksud dapat berpindah dan dipindahkan kepada pihak lain. Hak Guna Bangunan dapat berpindah antara lain melalui proses pewarisan. Pewaris harus memiliki bukti surat wasiat atau surat keterangan yang menyatakan statusnya sebagai ahli waris dan dibuat  oleh  pejabat  yang  berwenang  serta  dan  memiliki  “sertipikat  Hak  Guna  Bangunan  yang bersangkutan”.  Tata  cara  mengenai  pemindahtanganan  Hak  Guna  Bangunan  dari  hasil  pewarisan diatur dalam Pasal 34 Peraturan Pemerintah No. 40 Tahun 1996 jo. Pasal 42 Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997 jo. Pasal 111 Dan Pasal 112 Permen Agraria/Kepala BPN No. 3 Tahun 1997.
Kepemilikan  Hak  guna  bangunan  ini  dapat  dipindahtangankan  ke  orang  lain  dengan  cara diperjualbelikan, tukar menukar, lelang, hibah, diinvestasikan ke perusahaan (harus disertai dengan akta PPAT), sedangkan untuk lelang harus dibuktikan dengan adanya berita acara lelang yang dibuat oleh pejabat dari kantor lelang.
Dalam proses pemindahtanganan “Hak Guna Bangunan”  dilakukan dengan cara melakukan pendaftaran  ke  “kantor  pertanahan  kabupaten/kota  setempat  untuk  dicatat  dalam  buku  tanah  dan
dilakukan perubahan nama dalam sertipikat dari pemegang Hak Guna Bangunan yang lama kepada penerima Hak Guna Bangunan yang baru”.
Prosedur pemindahtanganan “Hak Guna Bangunan” yang dilakukan dengan cara jual beli, tukar menukar, hibah dan investasi dalam modal perusahaan diatur dalam Pasal 34 Peraturan Pemerintah No. 40 Tahun 1996 jo. Pasal 37 Sampai Dengan Pasal 40 Peraturan Pemerintah No.24 Tahun 1997 jo.Pasal 97 Sampai Dengan Pasal 106 Permen Agraria/Kepala BPN No. 3 Tahun 1997.
Prosedur  pemindahtanganan  “Hak  Guna  Bangunan”  yang  dilakukan  melalui  lelang  diatur dalam Pasal 34 Peraturan Pemerintah No.40 Tahun 1996 Jo. Pasal 41 Peraturan Pemerintah No.24 Tahun 1997 jo. Pasal 107 sampai dengan Pasal 110 Permen Agraria/Kepala BPN No. 3 Tahun 1997.
Hak Guna Bangunan sebagaimana dalam Pasal 34 Peraturan Pemerintah No. 40 Tahun 1996 disebutkan  bahwa  “Hak  Guna  Bangunan”  dapat  dipindahtangankan  kepada  pihak  lain,  melalui beberapa cara antara lain:
1. Jual beli;
2. Tukar menukar;
3. Penyerahan dalam modal;
4. Hibah;
5. Pewarisan.
Dalam  pemindahtanganan  “Hak  Guna  Bangunan”  di  atas  tanah  Hak  Pengelolaan  terdapat ketentuan  khusus,  yaitu  harus  melalui  persetujuan  tertulis  terlebih  dahulu  dari  pemegang  Hak Pengelolaan.

## 3. Cara Perolehan Hak Guna Bangunan yang Berasal dari Tanah Hak Pengelolaan
Pemegang Hak Pengelolaan memiliki wewenang untuk menyerahkan bagian-bagian tanah Hak Pengelolaan  kepada  pihak  ketiga  untuk  sementara  waktu.  Penyerahan  tersebut  dapat  dilakukan dengan  perjanjian  “penggunaan  tanah  antara  pemegang  Hak  Pengelolaan  dengan  pihak  ketiga” (Harsono,  2012).  Ketentuan  mengenai  perjanjian  pemanfaatan  tanah  antara  pemegang  Hak Pengelolaan  dengan  pihak  ketiga  semula  diatur  dalam  Pasal  3  ayat  (1)  Peraturan  Menteri  Dalam Negeri No. 1 Tahun 1997 yaitu : “setiap penyerahan penggunaan tanah yang merupakan bagian dari tanah Hak Pengelolaan kepada pihak ketiga oleh pemegang Hak Pengelolaan, baik yang disertai atau tidak disertai dengan pendirian bangunan diatasnya, wajib dilakukan dengan pembuatan perjanjian tertulis antara pemegang Hak Pengelolaan dengan pihak ketiga”.
Pasal 4 Ayat (2) Peraturan Menteri Agraria/Kepala Badan Pertanahan  Nasional  No.  9  Tahun  1999  yaitu  :  “pada  hal  tanah  yang  dimohon adalah tanah Hak Pengelolaan, pemohon wajib terlebih dahulu memperoleh penunjukan berupa perjanjian penggunaan tanah menurut pemegang Hak Pengelolaan”.
Setelah dibuat perjanjian tentang penggunaan tanah antara pemegang Hak Pengelolaan dengan pihak ketiga, maka telah melahirkan “hubungan hukum antara pemegang Hak Pengelolaan dengan pihak ketiga”. Maria S.W Sumardjono menyatakan bahwa: “hubungan hukum yang menjadi dasar pemberian hak atas tanah oleh pemegang  Hak Pengelolaan kepada pihak ketiga dinyatakan dalam Surat  Perjanjian  Penggunaan  Tanah  (SPPT).  Dalam  praktik,  SPPT  tersebut  dapat  disebut  dengan nama  lain,  misalnya  perjanjian  penyerahan,  penggunaan,  dan  pengurusan  hak  atas  tanah.  Dengan telah dibuatnya perjanjian penggunaan tanah, maka lahir hak, kewajiban dan larangan bagi pemegang Hak Pengelolaan dan pihak pihak ketiga” (Sumardjono, 2007).
“Hak  atas  tanah  yang  lahir  dari  penyerahan  bagian-bagian  tanah  Hak  Pengelolaan  oleh pemegang  Hak  Pengelolaan  kepada  pihak  ketiga  melalui  perjanjian  penggunaan  tanah  adalah  gak guna  bangunan  dan  hak  pakai”  (Parlindungan,  2008).  Dengan  diperolehnya  status  “Hak  Guna Bangunan” yang berasal dari Hak Pengelolaan “tidak serta merta memutus hubungan hukum antara pemegang  Hak  Pengelolaan  dengan  tanahnya”  karena  manakala  melakukan  perpanjangan  jangka waktu,  pembaruan  hak,  peralihan  hak,  dan  pembebanan  hak  tanggunan  atas  tanah  “Hak  Guna Bangunan” tetap diharuskan mendapatkan persetujuan tertulis dari pemegang Hak Pengelolaan.
Perjanjian pemanfaatan tanah yang dibuat oleh pemegang Hak Pengelolaan kepada pihak ketiga bukan  berarti  merubah  “status  hak  guna  bangunan”.  Untuk  melakukan  perubahan  status  hak  guna bangunan  maka  calon  pemegang  “Hak  Guna  Bangunan”  harus  mengajukan  permohonan  Hak Pengelolaan ke Kantor pertanahan kabupaten/kota setempat. Ketika permohonan tersebut disetujui, maka  Kepala  Kantor  pertanahan  Kabupaten/kota  setempat  akan  menerbitkan  surat  keputusan pemberian  Hak  Guna  Bangunan  atau  hak  pakai.  Surat  keputusan  pemberian  Hak  Guna  Bangunan tersebut  kemudian  didaftarkan  ke  kantor  pertanahan  kabupaten/kota  setempat  guna  diterbitkan sertifikat Hak Guna Bangunan atau hak pakai sebagai tanda bukti atas haknya.

## D. SIMPULAN
Hak Pengelolaan telah ada sebelum berlakunya Undang-Undang No. 5 Tahun 1960 yang dikenal dengan  hak  penguasaan  atas  tanah  negara  yang  diatur  oleh  Peraturan  Pemerintah  No.8  Tahun  1953
tentang  Penguasaan  Tanah-Tanah  Negara.  Hak  penguasaan  atas  tanah  negara  tersebut  kemudian diperbaiki  dengan  Peraturan  Menteri  Agraria  No.  9  Tahun  1965  tentang  Pelaksanaan  Konversi  Hak Penguasaan  Atas  Tanah  Negara  dan  Ketentuan-Ketentuan  tentang  Kebijaksanaan  selanjutnya, dikonversi menjadi “Hak Pengelolaan”. Hak Pengelolaan merupakan hak negara untuk menguasai tanah yang  kewenangan  pelaksanaannya  sebagian  dilimpahkan  kepada  pemegang  haknya  untuk merencanakan  peruntukan  dan  penggunaan  tanah,  menggunakan  tanah  untuk  keperluan  pelaksanaan tugasnya,  menyerahkan  bagian-bagian  tanah  Hak  Pengelolaan  kepada  pihak  ketiga  dan/atau  bekerja sama dengan pihak ketiga.
Pemindahtangan  Hak  Guna  Bangunan  (HGB)  di  atas  Tanah  Hak  Pengelolaan  (HPL)  Beserta Aplikasinya  berdasarkan  aturan-aturan  yang  dipaparkan  di  atas,  dapatlah  ditarik  kesimpulan  bahwa pemindahtangan HGB di atas HPL dapat dilaksanakan dengan mengikuti aturan yang diatur dalam Pasal 34 ayat (7) Peraturan Pemerintah No. 40 Tahun 1996. Dengan diperolehnya Hak Guna Bangunan yang didapatkan dari Hak Pengelolaan maka “tidak serta merta memutus hubungan hukum antara pemegang Hak  Pengelolaan  dengan  tanahnya”  karena  setiap  perpanjangan  jangka  waktu,  pembaruan  hak, pemindahtangan hak, dan pembebanan hak tanggunan atas tanah Hak Guna Bangunan harus mendapat persetujuan tertulis terlebih dahulu dari pemegang Hak Pengelolaan.
Perolehan Hak Guna Bangunan yang diperoleh dari Tanah Hak Pengelolaan bersifat “hanya untuk sementara  waktu”.  Penyerahan  bagian-bagian  tanah  Hak  Pengelolaan  kepada  pihak  ketiga  untuk sementara waktu ditempuh dengan cara perjanjian penggunaan tanah antara pemegang Hak Pengelolaan dengan pihak ketiga.

## DAFTAR PUSTAKA
Buku:
Harsono, B. (2007). Menuju Penyempurnaan Hukum Tanah Nasional . Jakarta: Universitas Trisakti. Harsono,  B.  (2012). Dinamika  Pemikiran  Tentang  Pembangunan  Hukum  Tanah  Nasional .  Jakarta: Universitas Trisakti.
Harsono, B. (2013). Hukum agraria Indonesia “Sejarah Pembentukan Undang - Undang Pokok Agraria, Isi dan Pelaksanaanya.” Jakarta: Universitas Trisakti.
Kadir,  M.A. (2004). hukum dan penelitian hukum . Bandung: Citra Aditya Bakti.
Mertokusumo, S. (2002). Mengenal Hukum Suatu Pengantar . Yogyakarta: Liberty.
Mulyadi,  L. (2017). Eksistensi,  Dinamika, dan Perlindungan Hukum Terhadap Hak Atas  Tanah  Ulayat
Masyarakat Adat di Indonesia . Bandung: PT. Alumni Bandung.
Nasution,  B.J. (2008). metode penelitian hukum . Bandung: Mandar Maju.
Parlindungan, A.P. (2008). Komentara Atas Undang-Undang Pokok Agraria . Bandung: Mandar Maju. Rahardjo, S. (1990). Hukum dan Masyarakat . Bandung: Angkasa.
Santoso, U. (2014). Hukum Agraria Kajian Komprehensif . Jakarta: Kencana Prenamedia Group. Santoso, U. (2017). Hak Atas Tanah, Hak Pengelolaan, dan Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun . Depok: Kencana Prenada.
Sitorus, O. (1994). Hak Atas Tanah dan Kondominium . Jakarta: Dasa Media Utama.
Soekanto, S. (1995). Penelitian Hukum Normatif; Suatu Tinjauan Singkat . Jakarta: PT. Raja Grafindo. Soemitro,  R.H. (1988). Metodologi Penelitian Hukum dan Jurimetri . Jakarta: Ghalia Indonesia. Zein, R. (1995). Hak Pengelolaan dalam Sistem Undang-Undang Pokok Agraria . Jakarta: Rieneka Cipta.
Artikel Jurnal:
Rahma,  E.  (2010). Eksistensi  Hak  Pengelolaan  Atas  Tanah  dan  Realitas  Pembangunan  Di  Indonesia . Universitas Jambi .
Rongiyati, S. (2014). Pemanfaatan Hak Pengelolaan Atas Tanah Oleh Pihak Ketiga. Negara Hukum , Vol.5, (No. 1 Juni).
Santoso,  U.  (2017)  Hak  Guna  Bangunan  Atas  Hak  Pengelolaan  (Suatu  Kajian  Perolehan  Hak  dan Perpanjangan Jangka Waktu. Adil: Jurnal Hukum, Vol.3,(No.3 Desember).
Silviana,  A.  (2017).  Pemanfaatan  Tanah  Di  Atas  Hak  Pengelolaan  Antara  Regulasi  dan  Implementasi.
Diponeegoro Private Law Review , Vol.1,(No. 1, November).
Sumardjono,  M.S.  (2007).  Hak  Pengelolaan. Hak  Pengelolaan :  Perkembangan,  Regulasi,  Dan Implementasinya. Fakultas Hukum Universitas Gadjah Mada.

## Peraturan Perundang-Undangan:
Undang-Undang Dasar Negara Republik Indonesia Tahun 1945.
Undang-Undang No.5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria.
Peraturan Pemerintah Nomor 40 Tahun 1996 tentang Hak Guna Usaha, Hak Guna BangunanDan Hak Pakai Atas Tanah.
Peraturan Pemerintah Nomor 8 Tahun 1953 Tentang Penguasaan Tanah-Tanah Negara.
Peraturan  Menteri  Agraria  Nomor  9  Tahun  1965  Tentang  Pelaksanaan  Konversi  Hak  Penguasaan  Atas Tanah Negara Dan Ketentuan-Ketentuan Tentang Kebijaksanaan Selanjutnya.
Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah.