## Indonesia Journal of Criminal Law
Website: https://journal.ilininstitute.com/index.php/IJoCL Vol. 3, No. 2, Desember 2021, pp 245-260 p-ISSN:2656-9922, e-ISSN: 2684-916X DOI:

## Pembatalan Akta Jual Beli Yang Dibuat Oleh Camat Selaku Pejabat Pembuat Akta Tanah Sementara
Cindy Annisa, Suriyaman 1 & Marwah 1
1 Magister Kenotariatan, Universitas Hasanudin 2 Koresponden Penulis, Email: cindyannisabp@gmail.com

## Artikel info
Artikel history: Received; 20-10-2021 Revised: 29-11-21 Accepted: 05-12-2021 Published: 11-12-2021
Keywords:
Deed of sale & purchase; Camat;
PPAT

## Kata Kunci:
Akta Jual Beli; Camat; PPAT
Abstract. The research objective to analyze the making of the deed of sale and purchase of land carried out by the sub-district head as PPATS with the provisions of the legislation. This study uses empirical research methods. The results of this study, namely: 1) the procedure for making the deed of sale and purchase made by the sub-district head as PPATS is not in accordance with  the  provisions  of  the  applicable  laws  because  the  entire  process  of making  the  deed  of  sale  is  carried  out  not  before  the  sub-district  head  as PPATS but carried out before the lurah and 2) legal protection the buyer of land rights in the case of buying and selling, will get legal protection if he meets  the  criteria  of  a  buyer  with  good  intentions,  namely  having  made  a sale  and  purchase  of  the  land  object  in  accordance  with  legal procedures/procedures and documents as determined by law and exercising prudence by examining matters relating to the object of land that is agreed upon based on the Circular Letter of the Supreme Court Number 4 of 2016 concerning  the  Implementation  of  the  Formulation  of  the  Results  of  the Plenary Meeting of the Supreme Court Chamber of the Year 2016 as a Guide to the Implementation of Duties for the Court.
Abstrak. Penelitian  bertujuan  untuk  menganalisis  pembuatan  akta  jual beli  tanah  yang  dilakukan  oleh  camat  selaku  PPATS  dengan  ketentuan perundang-undangan.  Penelitian  ini  menggunakan  metode  penelitian empiris. Hasil penelitian ini, yaitu: 1) prosedur pembuatan akta jual beli yang  dibuat  oleh  camat  selaku  PPATS  belum  sesuai  dengan  ketentuan perundang-undangan  yang  berlaku  sebab  seluruh  proses  pembuatan  akta jual beli dilakukan tidak dihadapan camat selaku PPATS tetapi dilakukan dihadapan  lurah  dan  2)  Perlindungan  hukum  terhadap  pembeli  hak  atas tanah dalam hal jual beli, akan mendapatkan perlindungan hukum apabila memenuhi  kriteria  pembeli  beritikad  baik  yaitu  telah  melakukan  jual  beli atas objek tanah sesuai dengan tata cara/prosedur dan dokumen yang sah sebagaimana  yang  telah  ditentukan  undang-undang  serta  melakukan kehati-hatian  dengan  meneliti  hal-hal  berkaitan  dengan  objek  tanah  yang diperjanjikan  berdasarkan  Surat  Edaran  Mahkamah  Agung  Nomor  4 Tahun  2016  tentang  Pemberlakuan  Rumusan  Hasil  Rapat  Pleno  Kamar Mahkamah Agung Tahun 2016 Sebagai Pedoman Pelaksanaan Tugas Bagi Pengadilan .
Coresponden author: * Email: cindyannisabp@gmail.com A rtikel dengan akses terbuka dibawah lisensi CC BY BY
Pembatalan Akta Jual … ( Annisa, Sriyaman & Marwah) | 246

## PENDAHULUAN
PPAT memiliki peran yang sangat penting dalam memberikan pelayanan dibidang pertanahan kepada masyarakat. Pada kenyataannya, keberadaan PPAT dalam suatu wilayah  belum  mampu  memenuhi  kebutuhan  masyarakat,  ada  kalanya  suatu wilayah  tidak  memiliki  PPAT,  sehingga  untuk  memenuhi  kebutuhan  akan  PPAT tersebut,  maka  perlu  diangkat  Pejabat  Pembuat  Akta  Tanah  Sementara,  yang selanjutnya disebut PPATS (Muthohar, 2017) . Salah satu kebijakan yang diambil oleh pemerintah  dalam  memenuhi  kebutuhan  PPAT  ialah  mengangkat  seorang  camat menjadi PPATS. Disebutkan dalam ketentuan Pasal 1 ayat 2 Peraturan Kepala Badan Pertanahan  Nasional  Nomor  23  Tahun  2009  tentang  Perubahan  Atas  Peraturan Kepala  Badan  Pertanahan  Nasional  Nomor  1  Tahun  2006  tentang  Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah Nomor 37 Tahun 1998 tentang Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah (yang selanjutnya disebut Perkaban No. 23 Tahun 2009 tentang Perubahan Atas Perkaban No.1 Tahun 2006) memuat aturan bahwa “PPATS ialah  pejabat  pemerintah  yang  ditunjuk  karena  jabatannya  untuk  melaksanakan tugas  PPAT  dengan  membuat  akta  PPAT  di  daerah  yang  belum  cukup  terdapat PPAT” (Ravianto, 2017) .
Salah satu cara yang lazim untuk memeroleh hak atas tanah ialah melalui jual beli. Jual beli merupakan salah satu upaya dalam perolehan hak atas tanah pemindahan hak/peralihan hak. Biasanya sebelum mencapai kesepakatan, dalam proses jual beli dapat didahului dengan perbuatan tawar-menawar, yang merupakan faktor penentu sejak  terjadinya  kesepakatan  tetap (Permadi,  2016) .  Sejak  terjadinya  kesepakatan tetap,  maka  perjanjian  jual  beli  baru  dinyatakan  sah  dan  mengikat,  sehingga  wajib dilaksanakan  oleh  penjual  dan  pembeli.  Namun,  suatu  perjanjian  tidak  selamanya berjalan sesuai dengan kesepakatan yang diharapkan oleh kedua belah pihak (Umar, 2020) . Proses jual beli tanah dapat menimbulkan sengketa karena adanya perbedaan nilai,  kepentingan,  pendapat  dan  atau  persepsi  antara  orang  perorangan  dan  atau badan  hukum  mengenai  status  penguasaan  dan  atau  status  kepemilikan  dan  atau status penggunaan atau pemanfaatan atas bidang tanah tertentu oleh pihak tertentu (Marsella, 2015) .
Untuk  melindungi  hak  dan  kewajibannya,  subjek  hukum  harus  bertindak  sesuai dengan  peraturan  hukum  yang  telah  ditetapkan.  Jika  para  pihak  tidak  dapat menyelesaikan  sendiri  tuntutan  mereka  secara  damai,  maka  pihak  yang  merasa dirugikan  dapat  membawa  ke  pengadilan  untuk  menyelesaikan  sengketanya.  Cara penyelesaian  melalui  hakim  ini  diatur  dalam  hukum  acara  perdata.  Prosedur penyelesaian  sengketa  melalui  pengadilan  bertujuan  untuk  memulihkan  hak seseorang  yang  telah  dirugikan  atau  terganggu,  mengembalikan  suasana  seperti dalam  keadaan  semula  dimana  setiap  orang  harus  tunduk  pada  peraturan  hukum perdata,  sehingga  peraturan  hukum  perdata  berjalan  sebagaimana  mestinya (Poesoko, 2015) .
Adapun  tugas  pengadilan  yaitu  menyelesaikan  yang  seadil-adilnya  dengan mengadili  para  pihak  yang  bersengketa  di  dalam  Sidang  Pengadilan  dan memberikan  putusannya.  Kewenangan  pengadilan  membantu  pihak  mencari keadilan  bukan  berarti  pengadilan  memihak  atau  berat  sebelah,  akan  tetapi pengadilan hanya menunjukan arah yang harus di tempuh sesuai dengan undang-
undang,  sehingga  mereka  yang  tidak  mengenal  hukum  tidak  akan  dirugikan (Kusmayanti, Putri & Rahmainy, 2019).
Berdasarkan Pasal 1866 Burgerlijk Wetboek yang selanjutnya disebut BW, Jo. Pasal 164 Herzien Inlandsch Reglement yang selanjutnya disebut HIR/284 Rechtreglement voor de Buitengewesten yang  selanjutnya  disebut  RBG,  mengatur  tentang  alat  bukti  yang diketahui  dalam  hukum  acara  perdata  antara  lain  alat  bukti  tertulis,  alat  bukti dengan  saksi,  persangkaan,  pengakuan  dan  sumpah.  Alat  bukti  tertulis  sangat krusial  dalam  pemeriksaan  perkara  perdata  di  pengadilan,  sebagaimana  telah disebutkan sebelumnya bahwa alat bukti tertulis ialah akta dan surat sengaja dibuat untuk  kepentingan  pembuktian    apabila  terjadi  sengketa  di  kemudian  hari (Evi, 2021) .  Sebagai  salah  satu  pejabat  umum,  PPAT  berperan  penting  dalam  menjamin kepastian  hukum,  ketertiban  dan  perlindungan  hukum  melalui  akta  autentik  yang dibuat oleh dan dihadapannya, maka akta autentik merupakan alat bukti yang kuat apabila terjadi sengketa di pengadilan kecuali dapat dibuktikan ketidakbenarannya, sehingga  akta  PPAT  memberikan  suatu  pembuktian  yang  sempurna  seperti  yang disebutkan  dalam  Pasal  1870  BW  kepada  para  pihak  yang  membuatnya.  Apabila terjadi suatu sengketa terhadap akta tersebut maka akta tersebut bisa dibatalkan atau batal demi hukum (Flora, 2012) .
Dalam  suatu  gugatan  yang  menyatakan  tidak  sahnya  akta  Notaris/PPAT,  maka harus dibuktikan ketidakabsahannya baik dari aspek lahiriah, formal, dan materiil. Jika  tidak  dapat  membuktikannya,  maka  akta  yang  bersangkutan  masih  mengikat secara  hukum  bagi  para  pihak  yang  berkepentingan  atas  akta  tersebut.  Jika  akta tersebut  dapat  dibuktikan  di  pengadilan,  maka  ada  salah  satu  aspek  yang menyebabkan  cacatnya  akta,  sehingga  akta  tersebut  dapat  menjadi  akta  yang terdegradasi  atau  akta  dibawah  tangan (Safitry,  2019) .  Berdasarkan  Pasal  1870  BW mengenai kekuatan pembuktian yang mengikat dan sempurna, suatu akta autentik yang  mengikat  berarti  hakim  terikat  untuk  percaya  atas  akta  tersebut  selama  hal yang  menjadi  ketidakbenarannya  tidak  dapat  dibuktikan,  sedangkan  maksud  dari sempurna berarti sudah dianggap cukup sebagai alat bukti tanpa ada alat bukti lain (Nurrahmansyah, 2021) .
Hakim secara ex officio pada dasarnya tidak dapat membatalkan akta Notaris/PPAT jika  tidak  dimintakan  pembatalan,  karena  hakim  tidak  boleh  memutuskan  yang tidak  diminta.  Jika  dimintakan  pembatalan  oleh  pihak  yang  bersangkutan,  pada dasarnya akta autentik tersebut dapat dibatalkan oleh hakim asal ada bukti lawan. Hakim  dalam  menjatuhkan  putusan  terhadap  perkara  yang  diajukan  oleh  para pihak,  terkadang  putusan  majelis  hakim  tidak  cukup  memuaskan  para  pihak,  baik penggugat maupun tergugat, terkadang juga suatu putusan hakim tidak luput dari kekeliruan  atau  kekhilafan,  bahkan  terkadang  juga  bersifat  memihak  maka  oleh karena itu demi kebenaran dan keadilan setiap urusan hakim di mungkinkan untuk diperiksa kembali melalui upaya hukum.
Sulit  untuk  mengukur  secara  sistematis,  putusan  hakim  yang  bagaimana  yang memenuhi rasa keadilan. Akan tetapi tentu saja ada indikator yang dapat digunakan untuk melihat dan merasakan bahwa suatu putusan telah memenuhi rasa keadilan atau  tidak.  Indikator  itu  antara  lain  dapat  di  temukan  didalam  “pertimbangan hukum” yang digunakan hakim. Pertimbagan hukum merupakan dasar argumentasi
Pembatalan Akta Jual … ( Annisa, Sriyaman & Marwah) | 248
bagi  hakim  dalam  memutus  suatu  perkara.  Jika  argumen  hukum  tersebut  tidak benar dan tidak sepantasnya (proper), maka orang kemudian dapat menilai bahwa putusan tersebut tidak benar dan tidak adil. Namun, dalam kenyataannya putusan yang demikian masih ditemukan, antara lain yaitu adanya putusan pengadilan yang sama  saling  bertentangan  antara  satu  dengan  lainnya  sedangkan  subjek  dan objeknya  sama  dan  berbeda  dalam  menilai  alat  bukti  autentik,  sehingga menyebabkan  putusan  tidak  atau  belum  dapat  dikatakan  berkepastian  hukum  dan berkeadilan  karena  diajukannya  perkara-perkara  baru  sebagai  buntut  dari  putusan tersebut.
Seperti  contoh  kasus  yang  terjadi  di  Kabupaten  Pangkep,  salah  satu  akta  jual  beli yang  dibuat  oleh  camat  selaku  PPATS  di  Kecamatan  Segeri  telah  dibatalkan  oleh hakim tingkat pertama Pengadilan Negeri Pangkep dalam putusannya pada tanggal 22  November  2017,  Nomor:  15/Pdt.G/2017/Pn.Pkj.  Kasus  ini  berawal  dari  Andi Rifai  yang  selanjutnya  disebut  sebagai  penggugat,  mendalilkan  adanya  perbuatan melawan  hukum  ( Onrechtmatige  daad )  yang  dilakukan  oleh  Andi  Sainuddin (Tergugat I), Hj. Saoda Binti H. Rahim (Tergugat II), dan Camat Segeri selaku PPATS (Turut  Tergugat).  Dalam  perkara  ini,  tergugat  I  merupakan  adik  kandung  dari Penggugat.
Pihak penggugat melayangkan gugatan kepada pihak tergugat dikarenakan adanya perbuatan  melawan  hukum  yang  dilakukan  oleh  tergugat  I,  tergugat  II,  dan  turut tergugat  yakni  tanpa  seizin  dan  tanpa  sepengetahuan  pihak  penggugat,  telah membuat dan menerbitkan akta jual beli nomor: 371/SEG-MAN/1998 tertanggal 29 Desember  1998  yang  dibuat  dan  ditandatangani  oleh  tergugat  I  dan  turut  tergugat atas  sebidang  tanah  yang  terletak  di  Kampung  Bocco  Boccoe/Kampung Timporongan  Kelurahan  Segeri  Kecamatan  Segeri,  Kabupaten  Pangkajene,  Nomor Blok/SPPT.  001-0052  Persil  25  SII  No.  Kohir  140    CI  yang  tertulis  atas  nama  Andi Mommi B. Dg. Patokkong.
Objek dari isi akta tersebut merupakan milik penggugat yang diperoleh dengan cara membeli  dari  Abd  Majid  Jaya  melalui  Alm.  Puang  Kanang  (Ibu  Penggugat)  pada tahun 1974. Pada saat melakukan jual beli, akta jual beli tanah tersebut tidak dibuat secara  tertulis  tetapi  hanya  didasari  atas  kepercayaan  secara  lisan  saja.  Menurut penggugat,  tergugat  I  melakukan  pengurusan  akta  jual  beli  di  Kantor  Kecamatan dengan merekayasa blangko kosong yang telah ditandatangani oleh Abd. Majid Jaya sebagai bukti pembelian.
Sebelum  mengajukan  gugatan,  penggugat  telah  berulang  kali  mengajak  tergugat  I untuk  menyelesaikan  perkara  ini  secara  musyawarah  kekeluargaan  akan  tetapi, tidak pernah mendapat tanggapan yang serius dari tergugat I. Penggugat kemudian mengajukan  gugatan  ke  Pengadilan  Negeri  Pangkajene  karena  tergugat  I  terus menguasai  secara  tidak  sah  dan  tanpa  hak  tanah  milik  penggugat  bahkan  telah menjual sebagian tanah tersebut kepada tergugat II. Berdasarkan hal tersebut, maka pihak  penggugat  mengajukan  pembatalan  terhadap  akta  jual  beli  yang  dibuat  oleh pihak tergugat kepada hakim Pengadilan Negeri Pangkep untuk menyatakan bahwa akta tersebut tidak sah dan berkekuatan hukum karena merugikan pihak penggugat sebagai pemilik sah dan tidak sesuai dengan peraturan perundang-undangan yang ada.
Hal yang menjadi pertimbangan hakim untuk sampai pada amar putusannya ialah menurut hemat majelis hakim jika dikaitkan dengan Pasal 171 ayat 1 HIR/308 RBG Jo.  Pasal  1907  BW,  keterangan  Abd.  Majid  Jaya  selaku  penjual  ialah  urgent  karena merupakan pelaku sejarah yang memiliki landasan sumber pengetahuan yang jelas karena merupakan pengalaman sendiri sebab dari dialah asal muasal tanah tersebut dan  selaku  pemilik  tanah  melakukan  peralihan  hak  atas  tanah  dan  keterangan tersebut bersesuaian dengan keterangan saksi-saksi dan alat bukti yang diajukan di Pengadilan.
Kasus ini berlanjut ke tahap banding hingga kasasi. Dalam tingkat banding majelis hakim Pengadilan Tinggi Makassar tidak sependapat terhadap pertimbangan hukum maupun  kesimpulan  majelis  hakim  tingkat  pertama  dalam  mempertimbangkan pokok perkara. Menurut mejelis hakim, dari bukti surat-surat yang diajukan dalam persidangan  oleh  Andi  Rifai  tidak  ada  diantara  bukti  surat  tersebut  yang menerangkan  bahwa  tanah  sengketa  ialah  tanah  milik  Andi  Rifai  yang  diperoleh dengan  cara  membeli  dari  Abd.  Majid  Jaya,  sementara  Andi  Sainuddin  dalam menguatkan  bantahannya  telah  mengajukan  bukti-bukti  surat  dan  saksi-saksi  yang salah  satu  buktinya  ialah  akta  jual  beli  yang  merupakan  alat  pembuktian  yang sempurna  sepanjang  tidak  dimentahkan  oleh  bukti  lawan.  Sehingga  hakim Pengadilan  Tinggi  Makassar  membatalkan  putusan  Pengadilan  Negeri  Pangkep dalam  putusannya  pada  tanggal  7  Mei  2018  Nomor:  146/PDT/2018/PT  MKS. Merasa  tidak  puas  dengan  putusan  tersebut,  sengketa  ini  pun  berlanjut  dengan upaya  hukum  kasasi  yang  ditempuh  oleh  Andi  Rifai  ke  Mahkamah  Agung  RI  di Jakarta melalui keputusan Mahkamah Agung RI Nomor: 441 K/Pdt/2019 tertanggal 14 Maret 2019, permohonan kasasi Andi Rifai ditolak maka dengan demikian Andi Sainuddin  ditetapkan  sebagai  pihak  yang  kalah  dalam  sengketa  tersebut.  Atas putusan  kasasi  Mahakamah  Agung  tersebut,  Andi  Rifai  masih  berkehendak mengajukan  upaya  hukum  peninjauan  kembali  (PK)  dan  hingga  saat  ini  kasus tersebut masih menjalani proses peninjauan kembali.
Berdasarkan  uraian  tersebut  di  atas,  oleh  karena  akta  jual  beli  yang  dibuat  oleh camat selaku PPATS masih dapat dibatalkan oleh pengadilan, maka penulis tertarik untuk  mengkaji  lebih  lanjut  mengenai  tata  cara  dan  prosedur  pembuatan  akta  jual beli  yang  dibuat  oleh  camat  selaku  PPATS  dan  bagaimana  perlindungan  hukum terhadap  pembeli  apabila  akta  jual  beli  yang  dibuat  oleh  camat  dibatalkan  oleh pengadilan.

## METODE PENELITIAN
Tipe  penelitian  yang  penulis  gunakan  dalam  penulisan  karya  ilmiah  ini  ialah penelitian empiris. Penelitian hukum empiris ialah suatu metode penelitian hukum yang  berfungsi  untuk  dapat  melihat  hukum  dalam  artian  nyata  serta  meneliti bagaimana bekerjanya hukum di lingkungan masyarakat. Penelitian hukum empiris menggunakan  studi  kasus  hukum  empiris  berupa  perilaku  hukum  masyarakat. Memfokuskan  kajiannya  dengan  memandang  hukum  sebagai  perangkat  realitas ( reality ),  tindakan  ( action ),  dan  perilaku  ( behavior ).  Penelitian  ini  dilakukan  di Kabupaten  Pangkep.  Penentuan  lokasi  penelitian  dengan  pertimbangan  lokasi tersebut  dapat  memenuhi  bahan-bahan  penelitian  dan  data-data  lainnya  terkait
Pembatalan Akta Jual … ( Annisa, Sriyaman & Marwah) | 250
dengan  permasalahan  penelitian,  yaitu  terdapat  kasus  mengenai  pembatalan  akta jual beli yang dibuat oleh PPATS.

## PEMBAHASAN
A. Prosedur Pembuatan Akta Jual Beli Yang Dibuat Oleh Camat Selaku PPATS
Adapun  kasus  posisi  ialah  sengketa  terjadi  antara  Andi  Rifai  sebagai  Penggugat dengan  para  tergugat,  yaitu:  1)  Andi  Sainuddin  sebagai  Tergugat  I;  2)  Saoda  Binti Rahim  sebagai  Tergugat  II;  3)  Kepala  Kecamatan  Segeri  Mandalle  Kabupaten Pangkajene  sebagai  Turut  Tergugat.  Andi  Rifai  mengaku  sebagai  pemilik  sah sebidang  tanah  yang  terletak  di  Kampung  Boccoe/Kampung  Timporongan Kelurahan  Segeri  Kecamatan  Segeri  Kabupaten  Pangkep,  Nomor  Blok/SPPT.001- 0052  Persil  25  Sll  No.  Kohir  140  Cl  seluas  kurang  lebih  2.200  M2,  atas  nama  Andi Mommi B Dg. Patokkong, dengan batas-batas sebagai berikut:
• Sebelah Utara   : H. Muh. Akil;
• Sebelah Timur   : H. Saide;
• Sebelah Selatan  : Hj. Nurjaya;
• Sebelah Barat  : Jalan Poros Makassar Pare-Pare.
Yang selanjutnya disebut sebagai objek sengketa tanah.
Pada  tahun  1974  Alm.  Puang  Kanang  (orang  tua  Penggugat)  telah  sepakat melakukan  transaksi  jual  beli  tanah  seharga  Rp.  200.000  (dua  ratus  ribu  rupiah) dengan  Abd.  Majid  Jaya.  Namun  pembayaran  tersebut  tidak  dilakukan  pada  saat terjadi kesepakatan tersebut.
Berdasarkan  kesepakatan  harga  jual  beli  tanah  tersebut,  Andi  Rifai  yang  pada  saat itu sedang merantau di Biak mengirimkan uang sebesar Rp. 200.000 (dua ratus ribu rupiah)  kepada  ibunya  Alm.  Puang  Kanang  untuk  pembayaran  pembelian  tanah objek  sengketa.  Selanjutnya  uang  tersebut  diserahkan  kepada  Abd.  Majid  Jaya melalui  Andi  Taunga  (kakak  Penggugat)  di  teras  rumah  Puang  Kanang.  Pada  saat melakukan transaksi jual beli, akta jual beli antara Alm. Puang kanang dengan Abd. Majid Jaya tidak dibuatkan, hal ini didasari atas kepercayaan secara lisan saja karena antara  Puang  Kanang  dengan  Abd.  Majid  Jaya  masih  dalam  hubungan sepupu/keluarga.
Pada tahun 1998 adik Penggugat yaitu Andi Sainuddin, melakukan pengurusan akta jual beli ke Kantor Kecamatan Segeri dengan lampirkan dokumen-dokumen seperti SPPT PBB Tahun 1998, denah gambar lokasi tanah, surat keterangan kewarisan dan surat  pernyataan  yang  masing-masing  ditanda  tangani  oleh  Abd.  Majid  Jaya.  Dari pengurusan  akta  jual  beli  tersebut,  selanjutnya  Kantor  Kecamatan  Segeri menerbitkan  akta  jual  beli  bernomor:  371-SEG-MAN/98  antara  Andi  Sainuddin dengan Abd. Majid Jaya.
Andi  Sainuddin  sejak  tahun  1980  telah  mengerjakan  tanah  tersebut  masih  berupa lahan  persawahan  hingga  beberapa  tahun  kemudian  mengubah  tanah  objek sengketa tersebut menjadi empang dan pada tahun 2016 Andi Sainuddin kemudian menimbun  objek  tanah  sengketa  tersebut  menjadi  tanah  kavling  kemudian menjualnya kepada Hj. Saoda.
Setelah mengetahui hal tersebut Andi Rifai dan Abd. Majid Jaya mendatangi Kantor Kecamatan  Segeri  untuk  mengecek  apakah  benar  telah  diterbitkan  akta  jual  beli sehingga  Andi  Rifai  menguasai  tanah  objek  sengketa  tersebut.  Abd.  Majid  Jaya kemudian  mengirim  surat  keberatan  penerbitan  akta  jual  beli  bernomor:  371-SEG- MAN/1998  antara  Andi  Sainuddin  dengan  Abd.  Majid  Jaya  kepada  Kantor Kecamatan  Segeri  dengan  penjelasan  yang  pada  intinya  bahwa  transaksi  jual  beli tanah tersebut bukan dengan Andi Sainuddin tetapi antara Abd. Majid Jaya dengan Alm. Puang Kanang, Abd. Majid Jaya juga menegaskan bahwa tidak pernah menjual tanah  tersebut  kepada  Andi  Sainuddin  dan  juga  tidak  pernah  menerima  uang pembelian  tanah  tersebut  dari  Andi  Sainuddin  serta  membenarkan  bahwa  tanda tangan yang terdapat pada akta jual beli bernomor:371-SEG-MAN/1998 ialah tanda tangannya tetapi Abd. Majid Jaya tidak tahu kapan akta tersebut terbit.
Masyarakat Kabupaten Pangkep  yang pada  umumnya  tinggal  di  daerah  pedesaan, bila  melaksanakan  perbuatan  hukum  mengenai  hak  atas  tanah  yang  dimilikinya seperti  jual  beli,  hibah  dan  pembagian  hak  bersama  dalam  warisan  senantiasa menghadap Kepala Desa/Kelurahan untuk pembuatan aktanya.
Pembagian  wilayah  administratif  Kabupaten  Pangkep  terdiri  dari  13  Kecamatan, yang  terbagi  dalam  38  Kelurahan  serta  102  Desa.  Keadaan  wilayah  Kabupaten Pangkep  terbagi  menjadi  2  (dua)  wilayah  yaitu  kepulauan  dan  daratan  yang sebagian  besar  merupakan  wilayah  yang  terpencil  serta  masih  terdapat  pula  yang susah dijangkau dengan kendaraan roda empat.
Adapun prosedur peralihan hak atas tanah di lokasi penelitian penulis di Kabupaten Pangkep,  diawali  dengan  kedatangan  pihak  penjual  di  Kantor  Desa/Kelurahan melaporkan  keinginannya  untuk  mengalihkan  tanahnya.  Aparat  desa/kelurahan setelah  itu  meminta  kepada  para  pihak  terlebih  dulu  mempersiapkan  kelengkapan dokumen-dokumen yang dipersyaratkan untuk dilengkapi.
Berdasarkan  hasil  wawancara  pada  seluruh  responden  yang  diteliti  pada  dasarnya mensyaratkan  bahwa  sebelum  pembuatan  akta  jual  beli  dilaksanakan  para  pihak terlebih dahulu harus menyerahkan dokumen-dokumen berupa: KTP/identitas para pihak,  sertifikat  atau  bukti  pendukung  lain  seperti  bukti  pembayaran  SPPT  PBB, NPWP,  akta  peralihan  haknya  (hibah/ajb),  surat  keterangan  kewarisan  dan persetujuan  dari  para  keluarga,  surat  persetujuan  suami/istri  serta  akta  nikah  bagi yang telah berkeluarga dan kuitansi harga jual beli.
Alat bukti pendukung lainnya ini diperlukan bila tanah yang hendak dialihkan itu belum  bersertifikat.  Jika  objek  transaksi  tanah  ialah  harta  gono-gini  maka  PPATS juga  akan  memeriksa  akta  nikahnya.  Jika  tanah  tersebut  ialah  tanah  waris,  PPAT akan meminta surat keterangan kewarisan dan meminta persetujuan dari semua ahli waris.
Camat selaku PPATS memiliki anggota dilapangan termasuk aparat lurah/desa dan seluruh  perangkat  dibawahnya,  otomatis  mereka  lebih  tahu  apakah  tanah  tersebut sedang  dalam  sengketa  atau  tidak,  jika  tanah  yang  akan  diperjualbelikan  bersih, maka camat akan menyerahkan seluruh kepengurusannya kepada lurah/desa untuk diproses langsung. Aparat kelurahan kemudian akan mengirimkan surat pengantar ke Kantor kecamatan untuk dibuatkan akta jual belinya.
Pembatalan Akta Jual … ( Annisa, Sriyaman & Marwah) | 252
Setelah kelengkapan dokumen diserahkan, proses berikutnya ialah mempertemukan pembeli serta penjual. Dalam pertemuan antara penjual dan pembeli biasanya akan dipanggil dan dijadwalkan untuk bertemu, dan jika kedua belah pihak telah hadir, maka  para  pihak  akan  diminta  untuk  menandatangani  blangko  akta.  Namun  jika salah  satu  pihak  tidak  dapat  hadir,  untuk  memudahkan  biasanya  aparat desa/kelurahan  akan  mendatangi  kediaman  para  pihak  untuk  melakukan penandatanganan blangko akta.
Setelah  proses  penandatangan  selesai,  maka  pihak  kelurahan  mengirimkan  akta yang  akan  ditandatangani  oleh  camat  dengan  disertai  surat  permohonan penyelesaian  akta.  Setelah  itu,  camat  hanya  memeriksa  kelengkapan  dokumen- dokumen yang telah diajukan dan apabila kedua belah pihak tersebut telah sepakat mengenai  nilai  transaksinya,  maka  camat  selaku  PPATS  memproses penandatanganan  akta  jual  beli  tersebut  dan  selanjutnya  akan  diserahkan  kepada para pihak.
Menurut  staff  PPAT  Kecamatan  Bungoro,  sebelum  melakukan  penandatanganan camat selaku PPATS memberikan tugas kepada aparat desa/kelurahan untuk selalu memeriksa  dan  memastikan  bahwa  tanah  yang  akan  dijual-belikan  bukan  tanah sengketa. Jika ada tanah warisan yang akan dijual harus dipastikan terlebih dahulu kepada  seluruh  ahli  warisnya  telah  setuju  untuk  dijual.  Terkadang  tanah  warisan yang telah disetujui untuk dijual oleh seluruh ahli warisnya setelah beberapa tahun setelah dilakukan transaksi jual beli, karena karakter orang berbeda-beda terkadang mereka  menyangkali  bahwa  telah  tanda  tangan  untuk  persetujuan.  Apabila  proses jual beli tanah telah selesai dan tidak ada permasalahan lagi atau tidak ada sengketa maka kemudian camat akan menandatangani akta jual beli tersebut.
Dari  wawancara  yang  telah  dilakukan  oleh  penulis  terhadap  seluruh  responden yang diteliti oleh penulis di Kabupaten Pangkep, hasil penelitian terungkap bahwa camat  selaku  PPATS  dalam  pembuatan  akta  jual  beli  tidak  menjalankan kewenangannya  sesuai  dengan  ketentuan  perundang-undangan  yang  berlaku. Notaris/PPAT  dalam  pembuatan  akta  jual  beli  setelah  para  pihak  melengkapi kelengkapan  dokumen  untuk  pembuatan  akta  jual  beli,  selanjutnya  para  pihak  di minta datang ke Kantor Notaris dan Notaris/PPAT akan membacakan/menjelaskan akta  jual  beli  kepada  para  pihak  untuk  bertanda  tangan  saat  itu  juga  setelah  akta dibacakan/dijelaskan  isinya.  Berbeda  halnya  dengan  PPATS,  segala  proses pembuatan  akta  jual  beli  yang  dilakukan  tidak  dihadapan  camat  selaku  PPATS tetapi  segala  prosesnya  dilakukan  dihadapan  kepala  desa/lurah.  Pertemuan  kedua belah pihak dan proses penandatanganan akta jual beli telah diselesaikan di Kantor Desa/Lurah  bahkan  mereka  pula  yang  bertindak  sebagai  saksi  yang  tertulis  pada akta.  Akta  tersebut  juga  tidak  dibacakan  dan  dijelaskan  kepada  para  pihak  karena para pihak tidak pernah menghadap PPATS. Padahal dalam ketentuan yang berlaku camat  selaku  PPATS  seharusnya  membacakan/menjelaskan  isi  dari  akta  jual  beli kepada  para  pihak  dengan  dihadiri  oleh  sekurang-kurangnya  2  (dua)  orang  saksi sebelum akta tersebut seketika itu juga ditanda tangani oleh para pihak, saksi-saksi, dan camat.
Seperti kasus yang telah peneliti uraikan sebelumnya, didasarkan pada keterangan yang  diberikan  oleh  Abd.  Majid  Jaya  yang  menerangkan  bahwa  tidak  pernah
bertandatangan pada akta jual beli dihadapan pejabat yang berwenang dalam hal ini PPATS,  dan  PPATS  juga  tidak  pernah  membacakan/menjelaskan  isi  akta  jual  beli dihadapan  para  pihak,  tetapi  Abd.  Majid  Jaya  hanya  bertanda  tangan  saat  Andi Sainuddin  datang  menemui  Abd.  Majid  Jaya  di  rumahnya  yang  berada  di  Takalar dengan membawa surat akta jual beli dan surat-surat lainnya berupa blangko yang masih kosong.
Hal tersebut bertentangan dengan ketentuan Pasal 38 ayat (1) PP No. 24 Tahun 1997 tentang  Pendaftaran  Tanah,  memuat  aturan  bahwa  “pembuatan  akta  sebagaimana dimaksud  dalam  Pasal  37  ayat  (1)  dihadiri  oleh  para  pihak  yang  melakukan perbuatan  hukum  yang  bersangkutan  dan  disaksikan  oleh  sekurang-kurangnya  2 (dua)  orang  saksi  yang  memenuhi  syarat  untuk  bertindak  sebagai  saksi  dalam perbuatan  hukum  itu”.  Selanjutnya  Pasal  22  PP  No.  24  Tahun  2016  tentang Perubahan  Atas  PP  No.  37  Tahun  1998  tentang  Peraturan  Jabatan  PPAT,  memuat aturan  bahwa  “akta  PPAT  harus  dibacakan/dijelaskan  isinya  kepada  para  pihak dengan  dihadiri  sekurang-kurangnya  2  (dua)  orang  saksi  sebelum  ditandatangani seketika itu juga oleh para pihak, saksi-saksi dan PPAT”.
Lebih lanjut diatur dalam Pasal 101 Perkaban No. 7 Tahun 2019 tentang Perubahan Kedua  atas  Perkaban  No.  3  Tahun  1997  tetang  Ketentuan  Pelaksanaan  PP  No.  24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah, memuat aturan bahwa:
1) Pembuatan  akta  PPAT  harus  dihadiri  oleh  para  pihak  yang  melakukan perbuatan  hukum  yang  bersangkutan  atau  orang  yang  dikuasakan  olehnya dengan surat kuasa tertulis sesuai dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku;
2) Pembuatan akta PPAT harus disaksikan oleh sekurang-kurangnya 2 (dua) orang saksi  yang  menurut  ketentuan  peraturan  perundang-undangan  yang  berlaku memenuhi syarat untuk bertindak sebagai saksi dalam suatu perbuatan hukum, yang  memberi  kesaksian  antara  lain  mengenai  kehadiran  para  pihak  atau kuasanya, keberadaan dokumen-dokumen yang ditunjukkan dalam pembuatan akta, dan telah dilaksanakannya perbuatan hukum tersebut oleh para pihak yang bersangkutan.
3) PPAT  wajib  membacakan  akta  kepada  para  pihak  yang  bersangkutan  dan memberi  penjelasan  mengenai  isi  dan  maksud  pembuatan  akta,  dan  prosedur pendaftaran  yang  harus  dilaksanakan  selanjutnya  sesuai  ketentuan  yang berlaku.
PPATS  membuat  akta  dalam  bentuk  asli  2  (dua)  lembar,  yang  1  (satu)  akta  asli lembar  pertama  untuk  disimpan  PPATS  dan  yang  1  (satu)  akta  asli  lembar  kedua yang  seharusnya  disampaikan  kepada  Kepala  Kantor  Pertanahan  selambat- lambatnya  7  (tujuh)  hari  kerja  sejak  ditanda  tanganinya  akta  yang  bersangkutan untuk  keperluan  pendaftaran  justru  diberikan  kepada  pembeli.  PPATS  tidak mendaftarkan  akta  tersebut  ke  Kantor  Pertanahan  dan  tidak  membuatkan  buku daftar  akta  (repertorium).  Dari  hasil  penelitian  yang  dilakukan  oleh  peneliti  di Kantor  Kecamatan  Segeri  tidak  ditemukan  buku  register  tanah  tahun  1997  sampai dengan  tahun  2000,  dan  di  dalam  Buku  Letter  F  belum  ada  peralihan  dari  Andi Mommi  B.  Dg.  Pattokong  maupun  dari  ahli  waris  yaitu  Abd.  Majid  Jaya  sebagai pemilik tanah objek sengketa tersebut. Hal ini bertentangan dengan Pasal 21, Pasal
Pembatalan Akta Jual … ( Annisa, Sriyaman & Marwah) | 254
25,  dan  Pasal  26  PP  No.  24  Tahun  2016  tentang  Perubahan  Atas  PP  No.  37  Tahun 1998  tentang  Peraturan  Jabatan  PPAT  dan  Pasal  40  PP  No.  24  Tahun  1997  tentang Pendaftaran Tanah, yang mengatur tentang kewajiban PPATS sebagai pejabat umum dalam pembuatan akta autentik.
Berkenaan dengan hal tersebut tujuan pendaftaran tanah sebagaimana diatur dalam Pasal 3 PP No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah, yaitu untuk memberikan kepastian  hukum  dan  perlindungan  hukum  kepada  pemegang  hak  atas  tanah, menyediakan  informasi  kepada  pihak-pihak  yang  berkepentingan  dan  demi terselenggaranya tertib administrasi pertanahan tidak tercapai.
PPATS  memiliki  kewajiban  untuk  menjamin  kepastian  dalam  akta  jual  beli  selain salah satunya ialah dengan memberikan jaminan kebenaran atas isi dan tandatangan dalam  akta.  Akta  PPA  yang  dibuat  dihadapan  PPATS  merupakan  alat  bukti  yang sempurna,  dimana  PPATS  dengan  jabatannya  membuat  akta  yang  berisi  kehendak para  penghadap  disertai  bukti  yang  kuat  dalam  pelaksanaannya.  Oleh  karena  itu, sebelum  membuat  akta  PPATS  harus  menjamin  bahwa  apa  yang  akan  dituangkan dalam akta merupakan kehendak para pihak.
Dalam kasus ini, menurut Abd. Majid Jaya tidak pernah menghadap PPATS untuk menyampaikan kehendaknya dan membantah telah melakukan jual beli atas tanah objek sengketa dengan Andi Sainuddin berikut menerima uang atas jual beli tesebut dari Andi Sainuddin, tetapi transaksi tersebut dilakukan dengan ibunya yaitu Puang Kanang  pada  tahun  1974  dan  uang  yang  diterima  untuk  pembayaran  tanah  objek sengketa  seharga  Rp.  200.  000-,  (dua  ratus  ribu  rupiah)  ialah  bersumber  dari  Andi Rifai.  Namun  didalam  akta  jual  beli  nomor:  371/SEG-MAND/1998  tanggal  29 Desember  1998,  harga  jual  beli  ialah  sebesar  Rp.  4.000.000-,  (empat  juta  rupiah). Berkenaan  dengan  hal  tersebut,  PPATS  telah  melanggar  asas  terang  dan  tunai, dimana dalam proses jual beli harus dilakukan dihadapan pejabat yang berwenang dan harus ada pembayaran atas jual beli tanah tersebut, sehingga seharusnya PPATS memastikan terlebih dahulu mengenai kebenaran apakah benar telah dilakukan jual beli dan terhadap harga yang tercantum didalam akta.
Berdasarkan uraian diatas, penulis berpendapat bahwa proses pembuatan akta jual beli nomor: 371/SEG-MAND/1998 yang dilakukan oleh camat selaku PPATS tidak memenuhi syarat formil karena tidak sesuai dengan ketentuan perundang-undangan sebagaimana  yang  telah  diuraikan.  PPATS  dalam  melaksanakan  jabatannya  tidak melakukan  kewajiban-kewajiban  sebagaimana  yang  diatur  dalam  peraturan perundang-undangan,  hal  tersebut  berakibat  akta  jual  beli  yang  cacat  hukum  ialah dapat dibatalkan oleh hakim di pengadilan.

## B.  Perlindungan Hukum Terhadap Pembeli
1.  Perlindungan  Hukum  Terhadap  Pembeli  Yang  Beritikad  Baik  Atas Tuntutan Pihak Ke-3
Pembeli  dapat  dikatakan  sebagai  pembeli  yang  beritikad  baik,  apabila  ia  telah memeriksa  secara  seksama  data  fisik  dan  keabsahan  data  yuridis  atas  tanah  yang dibelinya,  sebelum  dan  pada  saat  proses  peralihan  hak  atas  tanah  dilakukan.  Jika pembeli telah mengetahui atau dianggap telah mengetahui cacat cela yang terdapat
dalam proses peralihan hak atas tanah namun ia tetap melanjutkan jual beli, maka pembeli tersebut tidak dapat dikatakan beritikad baik.
Pasal 39 dan Pasal 45 PP No. 24 Tahun 1997 memuat aturan bahwa PPAT dan Kepala Kantor  Pertanahan  harus  memeriksa  atau  memastikan  telah  terpenuhinya  hal-hal sebagai  berikut:  (1)  untuk  tanah  yang  telah  terdaftar  atau  hak  milik  atas  satuan rumah susun, maka harus disampaikan sertifikat asli hak dengan nama yang sesuai dengan daftar yang ada di Kantor Pertanahan; (2) untuk tanah tidak terdaftar, harus diajukan  bukti-bukti  yang  telah  ditentukan  oleh  PP;  (3)  kecakapan/kewenangan para pihak yang melakukan perbuatan hukum terkait; (4) dipenuhinya izin-izin dari pejabat atau instansi yang berwenang, jika itu diperlukan; (5) obyek tersebut bebas sengketa; dan (6) tidak terdapat pelanggaran atas ketentuan perundang-undangan.
Untuk  dinyatakan  sebagai  pembeli  yang  beritikad  baik  berdasarkan  Surat  Edaran Mahkamah  Agung  Nomor  4  Tahun  2016  tentang  Pemberlakukan  Rumusan  Hasil Rapat  Pleno  Kamar  Mahkamah  Agung  Tahun  2016  Sebagai  Pedoman  Pelaksanaan Tugas Bagi Pengadilan, menegaskan kembali tentang kriteria pembeli yang beritikad baik  yang  perlu  dilindungi  oleh  hukum  berdasarkan  Pasal  1338  ayat  (3)  BW,  ialah sebagai berikut:
A. Melakukan  jual  beli  atas  objek  tanah  tersebut  dengan  tata  cara/prosedur  dan dokumen  yang  sah  sebagaimana  telah  ditentukan  peraturan  perundang- undangan, yaitu:
(1) Pembelian tanah melalui pelelangan umum atau;
(2) Pembelian  tanah  dihadapan  Pejabat  Pembuat  Akta  Tanah  (sesuai  dengan ketentuan Peraturan Pemerintah Nomor 24 tahun 1997) atau;
(3) Pembelian  terhadap  tanah  milik  adat/yang  belum  terdaftar  yang dilaksanakan menurut ketentuan hukum adat yaitu:
(a) Dilakukan  secara  tunai  dan  terang  (di  hadapan/diketahui  Kepala Desa/Lurah setempat).
(b) Didahului  dengan  penelitian  mengenai  status  tanah  objek  jual  beli  dan berdasarkan penelitian tersebut menunjukkan bahwa tanah objek jual beli ialah milik penjual.
(c) Pembelian dilakukan dengan harga yang layak
B. Melakukan kehati-hatian dengan meneliti hal-hal berkaitan dengan objek tanah yang diperjanjikan antara lain:
(1) Penjual ialah orang yang berhak/memiliki hak atas tanah yang menjadi objek jual beli, sesuai dengan bukti kepemilikannya, atau;
(2) Tanah/objek yang diperjualbelikan tersebut tidak dalam status disita, atau;
(3) Tanah  objek  yang  diperjualbelikan  tidak  dalam  status  jaminan/hak tanggungan, atau;
(4) Terhadap tanah yang bersertifikat, telah memeroleh keterangan dari BPN dan riwayat hubungan hukum antara tanah tersebut dengan pemegang sertifikat.
Syarat  huruf  a  dan  b  tersebut  di  atas  bersifat  kumulatif,  sehingga  dalam penerapannya  harus  terpenuhi  kedua  kriteria/syarat  tersebut.  Dengan  kata  lain, seseorang dapat dikatakan pembeli yang beritikad baik apabila ia sebelum dan pada saat  proses  jual  beli  telah  sesuai  prosedur/peraturan  perundang-undangan  yang berlaku dan sebelumnya telah memeriksa secara seksama fakta material (data fisik)
Pembatalan Akta Jual … ( Annisa, Sriyaman & Marwah) | 256
dan keabsahan kepemilikan/peralihan hak (data yuridis) atas tanah yang dibelinya. Jika  kriteria  pembeli  beritikad  baik  ini  telah  terpenuhi,  meski  dikemudian  hari diketahui  tanah  tersebut  dibeli  dari  orang  yang  tidak  berhak  (penjual  yang  tidak berhak), maka tanah yang sudah dibeli oleh pembeli yang beritikad baik tidak dapat diganggu gugat oleh siapapun.
Suatu  perlindungan  hukum  hendaknya  didapat  oleh  semua  subjek  hukum  tanpa perbedaan  apapun.  Untuk  itu  demi  terjaminnya  perlindungan  hukum  oleh  Negara kepada  masyarakat,  maka  dituangkan  dalam  ketentuan  Pasal  28  D  ayat  (1)  UUD 1945,  memuat  aturan  bahwa  “setiap  orang  berhak  atas  pengakuan,  jaminan, perlindungan dan kepastian hukum yang adil serta perlakuan yang sama di hadapan hukum”.
Wujud  jaminan  perlindungan  hukum  kepada  masyarakat  sehubungan  dengan memeroleh  tanah  karena  perbuatan  hukum  yakni  jual  beli  ialah  oleh  pemerintah diadakan  pendaftaran  tanah  di  seluruh  wilayah  Negara  Kesatuan  Republik Indonesia sesuai dengan ketentuan yang diatur peraturan pemerintah, sebagaimana yang  diatur  dalam  Pasal  19  UUPA.  Adapun  peraturan  pemerintah  sebagaimana yang dimaksud, merupakan peraturan induk dari pendaftaran tanah ialah PP No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah.
Sistem  pendaftaran  tanah  yang  dianut  di  Indonesia  menggunakan  sistem  negatif yang  mengandung  unsur-unsur  positif,  dimana  sistem  pendaftarannya menggunakan sistem pendaftaran hak, sebagaimana diatur dalam Pasal 32 ayat 1 PP No.  24  Tahun  1997  tentang  Pendaftaran  Tanah,  memuat  aturan  bahwa  “sertifikat merupakan suatu tanda bukti hak yang berlaku sebagai alat pembuktian yang kuat mengenai data fisik dan data yuridis yang termuat didalamnya, sepanjang data fisik dan data yuridis tersebut sesuai dengan data yang ada dalam surat ukur dan buku tanah hak yang bersangkutan”.
Pendaftaran  tanah  yang  penyelenggaraannya  diperintahkan  oleh  UUPA  tidak menggunakan sistem publikasi positif, yang kebenaran data yang disajikan dijamin oleh  negara,  melainkan  menggunakan  sistem  publikasi  negatif.  Didalam  sistem publikasi  negatif  negara  tidak  menjamin  kebenaran  data  yang  disajikan.  Tetapi walaupun  demikian  tidaklah  dimaksudkan  untuk  menggunakan  sistem  publikasi negatif  secara  murni.  Hal  tersebut  diatur  dalam  Pasal  19  ayat  (2)  huruf  c  UUPA, memuat aturan bahwa “pemberian surat-surat tanda bukti hak, yang berlaku sebagai alat  bukti  yang  kuat”,  sebagaimana  diatur  juga  dalam  Pasal  23,  32,  dan  38  UUPA menguraikan berbagai peristiwa hukum merupakan alat pembuktian yang kuat.
Sertifikat  ialah  bukti  hak  yang  kuat,  bukan  mutlak.  Alat  bukti  yang  kuat  diartikan sebagai alat bukti yang dianggap benar kecuali dapat dibuktikan sebaliknya. Hal ini menyebabkan walau seseorang telah memiliki sertifikat atas sebidang tanah, apabila terdapat  pihak  lain  yang  dapat  membuktikan  bahwa  sertifikat  tersebut  salah  maka sertifikat dapat dibatalkan. Pihak yang dapat membuktikan bahwa ialah pemilik dari tanah yang sebenarnya yang disertifikatkan atas nama orang lain, dapat memeroleh kembali  tanah  tersebut,  dan  sertifikat  yang  telah  terbit  tersebut  dibatalkan.  Hal  ini dilakukan untuk melindungi pihak-pihak yang sebenarnya ialah pemilik tanah yang sebenarnya.
Di  lain  pihak,  pemegang  sertifikat  juga  harus  mendapatkan  perlindungan  hukum dari  Negara.  Oleh  karena  itulah  dalam  Pasal  32  ayat  (2)  PP  No.  24  Tahun  1997 dinyatakan  bahwa  setelah  5  tahun  sertifikatnya  terbit,  pihak  yang  merasa kepentingannya  terganggu  oleh  terbitnya  sertifikat  tersebut  tidak  dapat  lagi mengajukan keberatan atau menggugat. Dengan adanya aturan ini, maka pemegang sertifikat  pun  mendapatkan  perlindungan  hukum.  Karena  setelah  5  tahun sertifikatnya terbit, maka tidak ada pihak yang dapat menggugatnya lagi. Namun PP No. 24 tahun 1997 menetapkan syarat, yakni penerbitan sertifikat dilakukan dengan cara  yang  diatur  oleh  undang-undang,  kemudian  secara  nyata  dikuasai  dan dilakukan dengan itikad baik.
Dengan  demikian,  jika  “sistem  negatif  bertendensi  positif”  semata-mata dimaksudkan  untuk  mengatur  lewatnya  waktu  pengajuan  gugatan,  seharusnya tidak perlu lagi ada syarat itikad baik, karena beritikad baik ataupun tidak, setelah 5 tahun didaftarkan pemegang sertifikat hak atas tanah tak dapat lagi diganggugugat. Atau,  kalau  memang  dimaksudkan  sebagai  sarana  untuk  memperoleh  hak,  maka seharusnya fokusnya bukan pada tidak dapat diajukannya lagi gugatan (oleh pihak lain), tetapi berubahnya status pemegang sertifikat. Bagaimanapun juga, mekanisme daluwarsa gugatan yang saat ini diatur dalam PP No. 24/1997 tersebut tetap harus selalu dihubungkan dengan ada atau tidaknya itikad baik yang juga diatur di dalam ketentuan tersebut. Dengan kata lain, sebagaimana praktek selama ini, hakim tidak perlu  terpaku  pada  batas  waktu  5  tahun  untuk  menguji  itikad  baik  pembeli. Konsekuensinya,  memang  tidak  ada  waktu  daluwarsa  yang  pasti  dan,  dengan adanya kekosongan hukum, hal ini perlu ditentukan oleh Mahkamah Agung.
Berkenaan  dengan  hal  tersebut,  aturan  tersebut  telah  diperbarui  dan  diatur  lebih lanjut pada Pasal 64 PP No. 18 Tahun 2021 yang memuat aturan bahwa pembatalan sertifikat dapat dilakukan karena adanya cacat administrasi, apabila sebelum 5 (lima) tahun  sejak  diterbitkannya  sertifikat  hak  atas  tanah  yang  baru  diterbitkan  pertama kali  dan  belum  dialihkan  dan/atau  yang  telah  dialihkan  namun  para  pihak  tidak beritikad  baik,  ataupun  karena  adanya  tumpang  tindih  hak  atas  tanah.  Apabila jangka  waktu  5  (lima)  tahun  tersebut  telah  terlampaui  maka  pembatalan  hak  atas tanah dapat dilakukan melalui mekanisme pengadilan.

## 2.  Daluwarsa Penuntutan Pihak Ke-3 Yang Memiliki Hak
Dalam  kasus  ini,  sejak  dibelinya  tanah  objek  sengketa  tersebut  pada  tahun  1974, Andi  Rifai  (Penggugat)  tidak  pernah  melakukan  pengurusan  surat  sebagai  bukti peralihan hak atas tanah dan tidak pernah secara nyata menguasai, memanfaatkan, serta  mengelola  tanah  objek  sengketa  tersebut.  Tanah  yang  dulunya  masih  berupa sawah digarap oleh kakak penggugat yang bernama Aras Dg. Rombe hingga setelah Aras  Dg.  Rombe  meninggal  dunia,  ibu  Penggugat  kemudian  menyerahkan  tanah objek sengketa kepada Andi Sainuddin (tergugat I) untuk dikelola pada tahun 1980.
Pada  tahun  1998,  Andi  Sainuddun  melakukan  pengurusan  ke  Kantor  Kecamatan Segeri  hingga  kemudian  diterbitkan  akta  jual  beli  nomor:  371/SEG-MAND/1998 antara  Andi  Sainuddin  selaku  pembeli  dan  Abd.  Majid  Jaya  selaku  penjual  pada tanggal 29 Desember 1998. Andi Rifai dan Abd. Majid Jaya baru mengajukan surat keberatan  atas  penerbitan  akta  jual  pada  tahun  2016  ke  Kecamatan  Segeri  hingga
Pembatalan Akta Jual … ( Annisa, Sriyaman & Marwah) | 258
kemudian  mengajukan  gugatan  pembatalan  akta  ke  Pengadilan  Negeri  Pangkep pada tahun 2017.
Dalam  praktiknya,  mekanisme  kedaluwarsa  5  (lima)  tahun  tidak  berdiri  sendiri, tetapi  tetap  dipadukan  dengan  syarat  adanya  itikad  baik.  Namun  jika  dalam penerbitan  sertifikat  mengandung  unsur  “permainan”  dan  “keganjilan”  (Misalnya, jika  tidak  ada  pengukuran  sebelumnya,  atau  terdapat  beberapa  surat  berbeda ukuran luas – padahal semua surat tersebut mengacu pada objek tanah yang sama), maka  daluwarsa  gugatan  dianggap  tidak  berlaku  (Putusan  Mahkamah  Agung  No. 237 K/Pdt/2014).
Dalam kasus ini proses penerbitan akta jual beli, Andi Sainuddin telah melampirkan dokumen-dokumen  sebagai  lampiran  akta  jual  beli  seperti  SPPT  PBB  tahun  1999, denah gambar lokasi tanah, surat keterangan kewarisan dan surat pernyataan yang masing-masing  ditandatangani  oleh  Abd.  Majid  Jaya.  Sebagaimana  diatur  dalam Pasal 39 PP No. 24 Tahun 1997 memerintahkan PPAT menolak untuk membuatkan akta  apabila  syarat-syarat  materil  tidak  terpenuhi,  oleh  karena  akta  jual  beli  telah diterbitkan oleh camat selaku PPATS, maka dapat disimpulkan bahwa syarat materil dari jual beli tersebut telah terpenuhi dan dapat dinyatakan bahwa jual beli tersebut telah sah terjadi, sehingga harus dilindungi oleh Undang-Undang.
Selain  itu,  terdapat  keterangan-keterangan  yang  saling  berkaitan  antara  para  saksi yang  berbatasan  terkait  asal  usul  kepemilikan  tanah  objek  sengketa  tersebut. Penggugat juga tidak dapat membuktikan bahwa penggugat sebagai pemilik tanah objek  sengketa  yang  diperoleh  dengan  cara  membeli  dari  Abd.  Majid  Jaya  melalui ibunya  yaitu  Puang  Kanang.  Dengan  demikian,  penulis  berpendapat  bahwa  Andi Sainuddin telah memenuhi syarat adanya itikad baik.
Selanjutnya  bila  ditinjau  dari  kelemahan  sistem  publikasi  negatif,  nama  yang tercantum  sebagai  pemegang  hak  dalam  buku  tanah  dan/atau  sertifikat  selalu menghadapi kemungkinan gugatan dari pihak lain yang merasa mempunyai tanah itu,  umumnya  kelemahan  tersebut  dapat  diatasi  dengan  menggunakan  lembaga acquisitieve verjaring atau adverse possession .
Dalam  kasus  ini,  tanah  objek  sengketa  tersebut  belum  di  daftarkan  pada  Kantor Pertanahan, di dalam Buku Letter F belum ada peralihan dari Andi Mommi B. Dg. Pattokong maupun dari ahli waris yaitu Abd. Majid Jaya sebagai pemilik asal tanah objek  sengketa  tersebut.  Andi  Sainuddin  telah  mengerjakan  tanah  tersebut  sejak tahun 1980, hingga kemudian pada tanggal 29 Desember 1998 diterbitkan akta jual beli  dan  diikuti  dengan  perubahan  wajib  pajak  yang  telah  dilakukan  oleh  Andi Sainuddin sebagai alas hak kepemilikannya.
Oleh  karena  adanya  itikad  baik  dari  Andi  Sainuddin,  penulis  berpendapat  bahwa perlindungan hukum yang dapat diperoleh ialah Acquisitieve Verjaring atau lewatnya jangka  waktu  tertentu  menyebabkan  seseorang  memeroleh  hak  milik  atas  suatu benda sesuai dengan ketentuan Pasal 1963 BW, demikian juga rechtsverwerking dalam hukum adat mengacu pada pelepasan hak yang didasarkan berlangsungnya jangka waktu  yang  lama  tertentu,  berdasarkan  ketentuan  Pasal  27  UUPA  yang  memuat aturan hapusnya hak milik atas tanah karena ditelantarkan.

## 259 | Indonesian Journal of Criminal Law, Vol. 3, No. 2, Desember 2021
Sehubungan  dengan  apa  yang  disebut  sebagai rechtsverwerking atau  hilangnya  hak menggugat  ini,  acuan  waktu  yang  digunakan  oleh  Mahkamah  Agung  ternyata cukup  bervariasi,  tergantung  situasi  masing-masing  kasusnya.  Pada  umumnya Mahkamah  Agung  akan  melihat  berapa  lama  gugatan  baru  diajukan.  Ini  dapat dianggap  hilang  setelah  25  tahun,  14  tahun,  15  tahun  atau  50  tahun  sejak  terjadi peralihan  hak.  Bagaimanapun,  Mahkamah  Agung  tidak  berpatokan  pada  jangka waktu 5 tahun yang ditentukan oleh PP No. 24/1997, karena terdapat juga putusan yang  membenarkan  pengadilan  di  tingkat  bawah  menerima  gugatan  yang  baru diajukan setelah 8 tahun.
Selanjutnya,  Andi  Sainuddin  kemudian  menjual  sebagian  tanah  objek  sengketa berupa  tanah  kavling  kepada  Saoda  (tergugat  II)  yang  dilakukan  dihadapan Notaris/PPAT  Andi  Agus,  S.H.,  dengan  akta  jual  beli  nomor:  106/NAA/SGR- MDL/2017 tanggal 30 Januari 2017. Mengacu pada ketentuan Pasal 1320 BW, terkait syarat  materil  jual  beli  telah  terpenuhi  dan  syarat  formalnya  pun  terpenuhi  sebab jual  beli  dilakukan  dihadapan  Notaris/PPAT,  dengan  mengikuti  prosedur  jual  beli yang  telah  ditentukan  oleh  perundang-undangan  yang  berlaku.  Kemudian  dilihat dari asas terang dan tunai yang telah terpenuhi karena jual beli tersebut dilakukan di hadapan  pejabat  yang  berwenang  untuk  membuat  akta  autentik  berkaitan  dengan tanah  dalam  hal  ini  Notaris/PPAT  sesuai  dengan  ketentuan  perundang-undangan yang berlaku, kemudian telah dibayarkan pula sejumlah uang dalam jual beli yang telah disepakati oleh kedua belah pihak. Dengan terpenuhinya unsur ini maka jual beli telah sah dilakukan, yang mengakibatkan kepemilikan atas sebagian tanah objek sengketa berpindah dari Andi Sainuddin kepada Saoda.
Menurut  pendapat  penulis,  pada  jual  beli  kedua  antara  Andi  Sainuddin  dengan Saoda,  kriteria  untuk  dikatakan  sebagai  pembeli  beritikad  baik  telah  terpenuhi, dimana  akta  jual  beli  dibuat  sesuai  dengan  ketentuan  perundang-undangan  yang berlaku, objek sengketa telah dikuasai secara nyata oleh Andi Sainuddin sejak tahun 1980 dan akta jual beli yang diperoleh oleh Andi Sainuddin telah terbit lebih dari 5 (lima) tahun, sehingga dapat disimpulkan bahwa Saoda ialah pembeli beritikad yang baik sehingga harus pula dilindungi oleh Undang-Undang.

## SIMPULAN
1. Prosedur  pembuatan  akta  jual  beli  nomor:371/SEG-MAND/1998  tanggal  29 Desember 1998 yang dibuat oleh camat selaku PPATS belum sesuai dengan tata cara  pembuatan  akta  PPAT  yang  diatur  oleh  undang-undang  sebab penandatanganan  akta  jual  beli  oleh  para  pihak  dilakukan  tidak  dihadapan camat  selaku  PPATS,  camat  selaku  PPATS  tidak  membacakan/menjelaskan  isi akta  jual  beli  kepada  para  pihak,  segala  proses  pembuatan  akta  jual  beli dilakukan  tidak  dihadapan  camat  selaku  PPATS  tetapi  segala  prosesnya dilakukan  dihadapan  lurah,  camat  selaku  PPATS  tidak  membuat  buku  daftar akta (repertorium).
2. Perlindungan hukum terhadap pembeli hak atas tanah dalam hal jual beli, akan mendapatkan perlindungan hukum apabila pembeli tersebut memenuhi kriteria pembeli  beritikad  baik  berdasarkan  Surat  Edaran  Mahkamah  Agung  Nomor  4 Tahun  2016  tentang  Pemberlakuan  Rumusan  Hasil  Rapat  Pleno  Kamar Mahkamah  Agung  Tahun  2016  Sebagai  Pedoman  Pelaksanaan  Tugas  Bagi
Pembatalan Akta Jual … ( Annisa, Sriyaman & Marwah) | 260
Pengadilan.  Adapun  perlindungan  hukum  yang  dapat  diperoleh  ialah Acquisitieve  Verjaring atau  lewatnya  jangka  waktu  tertentu  menyebabkan seseorang memeroleh hak milik atas suatu benda sesuai dengan ketentuan Pasal 1963  BW,  demikian  juga rechtsverwerking dalam  hukum  adat  mengacu  pada pelepasan  hak  yang  didasarkan  berlangsungnya  jangka  waktu  yang  lama tertentu. Dalam hukum adat apabila selama sekian waktu membiarkan tanahnya dikerjakan  oleh  orang  lain  yang  memerolehnya  dengan  itikad  baik  maka hilanglah  haknya  untuk  menuntut  tanah  tersebut,  berdasarkan  ketentuan  pada Pasal  27  UUPA  yang  memuat  aturan  hapusnya  hak  milik  atas  tanah  karena ditelantarkan.

## DAFTAR BACAAN
Evi,  E.  E.  (2021).  Kekuatan  Pembuktian  Suatu  Surat  Pernyataan  Bermaterai  Dalam Sengketa Keperdataan di Pengadilan. MORALITY: Jurnal Ilmu Hukum , 7 (1), 95- 109.
Flora,  H.  S.  (2012).  Tanggung  Jawab  Notaris  Pengganti  dalam  Pembuatan Akta. Kanun Jurnal Ilmu Hukum , 14 (2), 179-199.
Kusmayanti, H., Putri, S. A., & Rahmainy, L. (2019). Praktik Penyelesaian Sengketa di Pengadilan Agama Melalui Sidang Keliling Dikaitkan dengan Prinsip dan Asas Hukum Acara Perdata. ADHAPER: Jurnal Hukum Acara Perdata , 4 (2), 145-161.
Marsella,  M.  (2015).  Perspektif  Penanganan  Sengketa  Pertanahan  Di  Badan Pertanahan Nasional. Jurnal Ilmiah Penegakan Hukum , 2 (2), 101-107.
Muthohar,  M.  (2017).  Tugas  Dan  Kewenangan  Camat  Sebagai  PPAT  Sementara Dalam  Pembuatan  Akta-Akta  Tentang  Tanah  (Studi  Di  Kabupaten Boyolali). Jurnal Akta , 4 (4), 527-534.
Nurahmansyah, K. (2021). 2 HUKMY: Jurnal Hukum , 1 (2), 183-200.
Permadi, I. (2016). Perlindungan hukum terhadap pembeli tanah bersertifikat ganda dengan cara itikad baik demi kepastian hukum. Yustisia Jurnal Hukum , 5 (2), 448- 467.
Poesoko,  H.  (2015).  Penemuan  hukum  oleh  hakim  dalam  penyelesaian  perkara perdata. ADHAPER: Jurnal Hukum Acara Perdata , 1 (2), 215-237.
Ravianto, R. (2017). Peran Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) Dalam Pemungutan Bea  Perolehan  Hak  Atas  Tanah  Dan  Bangunan  (BPHTB)  Dengan  Pendekatan Self Assessment System. Jurnal Akta , 4 (4), 567-574.
Safitri, A. N. (2019). Pemalsuan Akta Jual beli yang dibuat setelah PPAT Meninggal
Dunia (Studi Kasus Putusan Mahkamah Agung Nomor 620K/PID/2016). Indonesian Notary , 1 (001).
Umar,  D.  U.  (2020).  Penerapan  Asas  Konsensualisme  Dalam  Perjanjian  Jual  Beli Menurut Perspektif Hukum Perdata. Lex Privatum , 8 (1), 38-48.