Abstrak—Apartemen Tamansari
Prospero terletak di Jl.Kahuripan  Raya  Kav  23-27,  kawasan  perumahan  Kahuripan Nirwana  Village,  Sidoarjo,  Jawa  Timur.  Terdiri  dari  3  tower utama  dengan  2  podium  dimana  tower  2  dan  3  masih    tahap perencanaan  sehingga  diperlukan  penetapan  harga  pokok produksi  sebagai  tahap  awal  perencanaan  harga  guna mempertahankan  persaingan  dengan  harga  yang  ditawarkan oleh  perumahan  disekitar  tapak.  Tower  2  menawarkan tipe unit hunian  studio,  1BR-A,  1BR-B  dan  2BR.  Tower  3  menawarkan tipe  unit  hunian  studio,  1BR-A,  1BR-B,  2BR  dan  3BR.  Biaya tetap  bersama  seperti  biaya  lahan,  pondasi,  termasuk  lift  dan fasilitas  kolam  renang  dan  lainnya  perlu  dialokasikan  dengan memperhatikan  posisi  unit  secara  vertikal  dan  horizontal. Menggunakan metode full costing, biaya total didapatkan dengan memperhitungkan semua unsur biaya pembangunan unit hunian, biaya tetap yang sudah dialokasikan dan biaya variabel.
Pengembalian  biaya  dalam  penentuan  harga  pokok  produksi (HPP)  pada  tingkat  laba  yang  ditentukan  yaitu  sebesar  10%, 20%  dan  30%.  Didapatkan  hubungan  antara biaya tetap, biaya variabel,  biaya  total  dan  pendapatan  pada  tingkat  laba  yang ditetapkan  dalam  kurva  biaya  pada  metode  titik  impas.  Hasil penelitian  ini  didapatkan  dengan  melakukan  alokasi  biaya  tetap berdasarkan  posisi  unit  dengan  asumsi  laba  yang  ditetapkan, menghasilkan  Harga  Pokok  Produksi  (HPP)  unit  yang  berbeda- beda.  HPP  unit  hunian  di  Tower  2,  yaitu  tipe  studio  berkisar 132jt-163jt.  Tipe  1BR-A  berkisar  199jt–244jt.  Tipe  1BR-B berkisar  214jt-257jt.  Tipe  2BR  sekitar  265jt-326jt. HPP  untuk tipe unit hunian di Tower 3, yaitu tipe studio berkisar 141jt-176jt. Tipe 1BR-A, 212jt-264 jt. Tipe 1BR-B, berkisar 227jt–278jt. Tipe 2BR, berkisar 282jt-352jt, dan 3BR berkisar 424jt- 528 jt.

## Kata Kunci—Apartemen, harga pokok produksi, properti

## I. PENDAHULUAN
PARTEMEN  Tamansari  Prospero  merupakan  apartemen High  Rise  Building yang  dikembangkan  oleh  PT.WIKA Gedung  dan  PT.Mutiara  Masyhur  Sejahtera,  terletak  di Jl.Kahuripan  Raya  Kav  23-27, kawasan perumahan Kahuripan Nirwana  Village,  Sidoarjo,  Jawa  Timur.  Terdiri  dari  3  tower utama,  masing-masing  tower  27  lantai  dan  2  podium  yang terdiri  dari  6  lantai  dengan  fungsi mixed  use (komersial  dan residensial)  menempati  total  luas  tanah  keseluruhan  ±  12.157 m 2 .  Tower  1  sudah  dibangun  beberapa  tahun  lalu  namun terdapat  unit  hunian didalamnya belum terjual. Tower 2 dan 3 masih  tahap  perencanaan  sehingga  diperlukan  perencanaan ulang dalam penetapan harga unit hunian guna mempertahankan  persaingan  dengan  harga  yang  ditawarkan oleh perumahan disekitar tapak.
Unit hunian pada tower 2 dan 3 dibedakan berdasarkan kelas ekonomi  penghuninya  sehingga  terdapat  perbedaan  terhadap tipe  unit  hunian,  fasilitas  yang  didapatkan  serta  interior didalamnya. Tower 2 diperuntukan untuk golongan menengah, dengan total 550 unit  hunian, terdiri dari tipe studio, 1BR dan 2BR.  Tower  3  diperuntukan  untuk  golongan  menengah-atas, 476  unit  dengan  tipe  unit  hunian  studio,  1BR,  2BR  dan  3BR. Unit hunian mulai dari lantai 6-27 dan shopping centre sebagai area  komersial  berada  di  lantai  1-5  tower  menyatu  dengan kedua podium. Area komersial dilengkapi juga area parkir pada lantai semibasemen t  dan  sebagian  area  parkir  di  lantai  1-5 podium. Selain itu, terdapat fasilitas kolam renang yang berada pada  lantai  6  podium  disediakan  khusus  penghuni  apartemen, dimana  kolam  renang  pada  podium  1  dapat  diakses  oleh penghuni apartemen tower 1 dan 2. Sedangkan fasilitas kolam renang pada podium 2 hanya dapat diakses penghuni tower 3.
Pada  umumnya  calon  pembeli  akan  mempertimbangkan posisi  unit  yang  dekat  dengan  kolam  renang  serta  kemudahan mobilisasi  bagi  penghuninya  untuk  beraktifitas.    Agar  semua unit  memiliki  potensi  yang  sama  untuk  dipilih  calon  pembeli, diperlukan strategi dalam  penetapan harga secara proporsional dimana  beban  biaya  setiap  unitnya  berbeda  berdasarkan  posisi unit.  Biaya  tetap  bersama  seperti  biaya  lahan,  pondasi, termasuk  lift,  fasilitas  kolam  renang  dan  lainnya  perlu dialokasikan  dengan  memperhatikan  posisi  unit secara vertikal dan  horizontal.  Semua  biaya-biaya  dalam  pembangunan  unit hunian,  termasuk  biaya  tetap  yang  dialokasikan  dan  biaya variabel, perlu dikembalikan menjadi harga masing-masing unit. Perlu  dilakukan  peninjauan  mengenai  pengembalian  biaya dalam  penetapan  harga  pokok  produksi  (HPP)  untuk  masing- masing  unit  hunian  tower  2  dan  tower  3  dengan  tingkat  laba yang  ditentukan  yaitu  sebesar  10%,  20%  dan  30%.  Pada penelitian ini, biaya yang dikeluarkan untuk residensial tower 2 dan  tower  3,  akan  dibantu  area  komersial  sehingga  harga unit hunian  menjadi  lebih  murah.  Biaya  untuk  pembangunan  area komersial akan dibebankan kepada penyewa area komersial.

## II. PENELITIAN TERDAHULU
Putra, Nurcahyo dan Utomo [1], Wahyudhi dan Utomo [2], Ningsih  dan  Utomo  [3],  Maulina  dan  Utomo  [4],  meneliti analisis  investasi  pada  obyek  yang  sama  dengan  penelitian  ini yaitu apartemen.
Fahad  dan  Utomo  [5],  Damayanti  dan  Utomo  [6],  Hidayat dan Utomo [7], Septiantoro dan Utomo [8], meneliti harga jual perumahan pada obyek yang sama yaitu unit rumah. Sedangkan

## Analisis Alokasi Biaya Tetap Pada Penetapan Harga Pokok Unit Hunian di Tower 2 dan Tower 3 Apartemen Tamansari Prospero, Sidoarjo, Jawa Timur
Rahmawati Cahyaningsih dan Christiono Utomo
Jurusan Teknik Sipil, Fakultas Teknik Sipil dan Perencanaan, Institut Teknologi Sepuluh Nopember Jl. Arief Rahman Hakim, Surabaya 60111
e-mail : cahyaningsihrahma@gmail.com, christiono@ce.its.ac.id
A
Aprilia  dan  Utomo  [9],  meneliti  harga  jual  apartemen  pada obyek  yang  berbeda  yaitu  unit  hunian  apartemen  namun menggunakan  metode  penelitian  yang  sama  yaitu  metode  titik impas  ( Break  Even  Point ) yang  mempertemukan  kurva  biaya dan kurva pendapatan. Kurva biaya diperoleh dari perhitungan biaya  tetap  dan  biaya  variabel  yang  dibutuhkan.  Kurva  pen- dapatan  diperoleh  dari  kurva  permintaan  yang  diperoleh berdasarkan permintaan pasar disekitar obyek penelitian.
Utomo  dan  Utomo  [10],  meneliti  harga  pokok  penjualan perumahan  pada  obyek  unit  rumah  dengan melakukan  alokasi biaya  tetap  yang  berbeda-beda berdasarkan  posisi  rumah ditinjau secara horizontal. Metode yang digunakan adalah titik impas  ( Break  Even  Point ) yang  mempertemukan  kurva  biaya dan  kurva  pendapatan dengan  skenario  margin  keuntungan pada setiap unit rumah yang dijual.
Hanundyasari  dan  Utomo  [11],  meneliti  harga  pokok penjualan apartemen pada obyek yang sama yaitu unit hunian di tower E dengan menggunakan metode titik impas ( Break Even Point ) yang  mempertemukan  kurva  biaya  dan  kurva pendapatan. Dalam  penelitian  ini,  kurva  biaya  diperoleh  dari biaya tetap dan biaya variabel yang dihubungkan dengan asumsi margin  profit  pada  dua  skenario,  yaitu  biaya  komersial dibebankan dan tanpa pembebanan biaya komersial.
Sembiring  dan  Utomo  [12],  meneliti  harga  pokok  sewa apartemen pada obyek yang sama yaitu unit hunian apartemen menggunakan  metode  analisis  titik   impas ( Break  Even  Point ) yang  mempertemukan  kurva  biaya  dan  kurva  pendapatan. Kurva  biaya  diperoleh  dari  perhitungan  biaya  tetap  dan  biaya variabel  yang  dibutuhkan.  Kurva  pendapatan  diperoleh  dari rencana  investasi  dengan  margin  keuntungan  yang  ditetapkan yaitu 10%, 20%, dan 30% pada setiap tipe per unit  per tahun.

## III. METODOLOGI
Penelitian  ini  dilakukan  untuk  menetapkan  harga  pokok produksi unit hunian apartemen Tamansari Prospero di Tower 2 dan Tower 3 seperti pada Gambar.1. Dilakukan alokasi biaya tetap  yang  berbeda-beda berdasarkan  posisi  unit  hunian apartemen ditinjau secara vertikal dan horizontal. Metode yang digunakan  adalah  titik  impas  ( Break  Even  Point ) yang mempertemukan  kurva  biaya  dan  kurva  pendapatan dengan margin  keuntungan  yang  diinginkan  untuk  menutupi  seluruh biaya-biaya produksi.
Gambar.1.  Obyek  Penelitian  merupakan  unit  hunian  di  Tower  2  (T2)  dan Tower 3 (T3).
Proses yang dilakukan dalam penelitian ini seperti Gambar.2. sebagai berikut :
Gambar.2. Diagram Alir Penelitian
IV. ANALISIS DAN PEMBHASAN
Pada  bab  ini  akan  dibahas  hasil dari penelitian alokasi biaya tetap  pada  penetapan  harga  pokok  produksi  unit  hunian  di tower  2  dan  tower  3  pada  apartemen  Tamansari  Prospero Sidoarjo, Jawa Timur.

## A. Identifikasi Biaya
Biaya-biaya  yang  dikeluarkan  untuk  membangun  unit hunian  di  Tower  2  dan  3  Apartemen  Tamansari  Prospero diidentifikasi  berdasarkan  rencana  pembangunan  obyek  yang terlebih  dahulu  membangun  semua  pendukung  unit  hunian. Sedangkan  arsitektur  unit  hunian  maupun  interior  didalamnya dikerjakan  apabila  unit  hunian  sudah  terjual.  Setelah

## LATAR BELAKANG
1.Obyek bersaing langsung dengan harga jual maupun sewa landed house disekitar tapak sehingga diperlukan penetapan harga.
2.Perlu  alokasi  biaya  untuk  biaya-biaya  tetap  yang  digunakan  bersama untuk seluruh unit
3.Pihak  pengembang  belum  membangun  maupun  menetapkan  harga  unit apartemen tower 2 dan tower 3.

## RUMUSAN MASALAH
Berapa  Harga  Pokok  Produksi  (HPP)  masing-masing  tipe  unit  apartemen pada  tower  2  dan  tower  3  pada  Apartemen  Tamansari  Prospero  dengan mempertimbangkan alokasi biaya tetap?

## TUJUAN
Menganalisis  alokasi  biaya  tetap  pada  penetapan  Harga  Pokok  Produksi (HPP)  unit  apartemen  pada  tower  2  dan  tower  3  pada  Apartemen Tamansari Prospero, Sidoarjo, Jawa Timur.

## TINJAUAN PUSTAKA
Konsep  pembebanan  biaya,  alokasi  biaya,  harga  pokok  produksi, klasifikasi apartemen dan penelitian terdahulu.
PENGUMPULAN DATA
1.Data primer
: Preliminary design obyek
2.  Data  sekunder            :  Pendekatan  data  pasar  dari  properti      sejenis  dan studi kepustakaan
ANALISIS ALOKASI BIAYA 1.Biaya tetap dialokasikan sesuai rencana pengembangan 2.Biaya  variabel dialokasikan merata perlantai

## HARGA POKOK PRODUKSI

## HASIL ANALISIS
KESIMPULAN & SARAN
diidentifikasi  biaya-biaya  kemudian  dikelompokkan  menjadi biaya tetap dan biaya variabel seperti Tabel 1.
Tabel 1. Identifikasi Biaya 1 Biaya pengadaan Lahan Biaya Tetap 2 Biaya pek. semibasement Biaya Tetap 3 Biaya substruktur (pondasi) Biaya Tetap 4 Biaya pekerjaan struktur Biaya Tetap 5 Biaya arsitektur area komersial (lt 1-5) Biaya Tetap 6 Biaya arsitektur area bersama lt hunian (koridor hunian, area lift)(lt 6-27) Biaya Tetap 7 Biaya arsitektur unit hunian (lt 6-27) Biaya Variabel 8 Biaya interior unit hunian (lt 6-27) Biaya Variabel 9 Biaya pek.utilitas (MEP) Biaya Tetap 10 Biaya pek lift Biaya Tetap 11 Biaya pekerjaan kolam renang Biaya Tetap 12 Biaya komponen kegiatan Biaya Tetap
Identifikasi Biaya Uraian Elemen Biaya No

## Sumber : Hasil Perhitungan

## B. Biaya Tetap
Biaya  tetap  adalah  biaya-biaya  yang  besarnya  tidak dipengaruhi  oleh  volume  produksi  [13].  Biaya  tetap  pada Apartemen Tamansari Prospero ini meliputi :
Tabel 2.

## Perhitungan Biaya Tetap Sebelum Alokasi
Tower 2 Tower 3 Podium 1 Biaya pengadaan Lahan 12.860.746.224 12.860.746.224 18.699.505.665 2 Biaya pek. semibasement - - 1.868.030.102 3 Biaya substruktur (pondasi) 4.886.896.618 5.198.218.839 4.670.075.255 4 Biaya pekerjaan struktur 18.733.103.704 19.926.505.549 18.680.301.021 5 Biaya arsitektur area komersial (lt 1-5) 2.610.111.344 3.404.709.280 38.294.617.094 6 Biaya arsitektur area bersama lt hunian (koridor hunian, area lift)(lt 6-27) 6.869.080.384 6.973.134.911 - 7 Biaya pek.utilitas (MEP) 17.918.620.934 18.193.765.936 23.350.376.277 8 Biaya pek lift 2.443.448.309 2.599.109.419 3.736.060.204 9 Biaya pekerjaan kolam renang - - 2.802.045.153 10 Biaya komponen kegiatan 6.662.469.057 7.086.905.017 7.640.243.118 TOTAL 72.984.476.574 76.243.095.175 119.741.253.889 Total Biaya (Rp) Uraian Elemen Biaya Tetap No Sumber : Hasil Perhitungan

## C. Biaya Variabel
Jumlah  biaya  variabel  berubah  mengikuti  tingkat  aktivitas atau cost driver [14]. Biaya variabel ( variable cost ) dapat pula diartikan  sebagai  biaya-biaya  yang  yang  secara  proporsional dipengaruhi  oleh  jumlah  output  [13].  Biaya  variabel  pada Apartemen Tamansari Prospero meliputi :
Tabel 3.

## Perhitungan Biaya Variabel Sebelum Alokasi
Tower 2 Tower 3 1 Biaya arsitektur unit hunian (lt 6-27) 15.769.774.135 14.746.880.197 2 Biaya interior unit hunian (lt 6-27) 12.217.241.546 15.594.656.517 TOTAL 27.987.015.681 30.341.536.714
Uraian Elemen Biaya Tetap No
Total Biaya (Rp)

## Sumber : Hasil Perhitungan

## D. Alokasi Biaya Tetap
Pembebanan  alokasi  biaya  dengan  menggunakan  metode pembebanan  tarif  ganda  yaitu  dengan  melakukan  pembebanan biaya  tetap  dan  biaya  variabel.  Berdasarkan  rencana pengembangan  untuk  obyek  ini,  biaya  tetap  yaitu  biaya pengadaan  lahan,  pekerjaan  semi  basement,  pondasi,  biaya pekerjaan  struktur,  biaya  arsitektur  area  komersial  lantai  1-5 tower, biaya arsitektur bersama lantai hunian, biaya MEP, dan
biaya komponen kegiatan perlu dialokasikan dengan pembebanan    biaya  yang  berbeda  sesuai  dengan  rencana pengembangan seperti pada Gambar 3.
Alokasi  biaya  tetap  dilakukan  dengan  3  tahap.  Alokasi biaya tetap area residensial ke area komersial, alokasi biaya lift dan alokasi biaya kolam renang sesuai dengan posisi unit secara vertikal maupun horizontal.

## Bi
Biaya Tetap
Biaya lahan, semi basement, pondasi, STR, ARS 1-5, ARS area bersama hunian, MEP,
komp. kegiatan
Biaya kolam renang Biaya lift Alokasi Biaya : Proporsional merata perlantai (vertikal)
Alokasi Biaya :
Berdasarkan zona,
Semakin dekat kolam renang, beban biaya semakin besar (vertikal) Alokasi Biaya : Proporsional merata perlantai (vertikal) kemudian dibagi berdasarkan zona (horizontal) Pembebanan Biaya : 20% ke komersial 80% ke unit hunian Pembebanan Biaya : 50% ke Tower 2 100% ke Tower 3 Pembebanan Biaya :
100% ke unit hunian

## Gambar.3. Diagram Alir Alokasi Biaya Tetap
Alokasi biaya tetap meliputi 3 hal :
1. Alokasi biaya tetap hunian ke area komersial
Sebesar  20%  dari  biaya  tetap  hunian  dialokasikan  ke  area komersial kecuali lift dan kolam renang seperti Tabel 4.
Tabel 4.

## Alokasi biaya hunian ke area komersial
Tower 2 Tower 3 1 Biaya pengadaan Lahan 12.860.746.224 12.860.746.224 2 Biaya substruktur (pondasi) 4.886.896.618 5.198.218.839 3 Biaya pekerjaan struktur 18.733.103.704 19.926.505.549 4 Biaya arsitektur area komersial (lt 1-5) 2.610.111.344 3.404.709.280 5 6.869.080.384 6.973.134.911 6 Biaya pek.utilitas (MEP) 17.918.620.934 18.193.765.936 7 Biaya komponen kegiatan 6.662.469.057 7.086.905.017 70.541.028.265 73.643.985.756 Bobot pembebanan biaya (%) 20% 20% Nilai biaya yang dibebankan ke podium 14.108.205.653 14.728.797.151 56.432.822.612 58.915.188.605 2.565.128.301 2.677.963.118 No Uraian Biaya Total Biaya (Rp) Biaya arsitektur area bersama lt hunian
(koridor hunian, area lift)(lt 6-27)

## TOTAL BIAYA TETAP

## Nilai total biaya tetap yang disebar merata
Nilai alokasi biaya tetap per lantai
Sumber : Hasil Perhitungan
2. Alokasi biaya kolam renang
Kolam renang merupakan fasilitas yang hanya dapat diakses oleh  penghuni  unit  apartemen,  oleh  karena  itu  biayanya dialokasikan  ke  unit  apartemen  secara  vertikal  dengan  rincian seperti pada Tabel 5 dan Tabel 6 :
Tabel 5. Pembagian zona alokasi biaya kolam renang Pembagian Zona Lokasi Jumlah Lantai Bobot Biaya Zona 1 Lt 6-12 7 50% Zona 2 Lt 13-19 7 35% Zona 3 Lt 20-27 8 15% TOTAL 22 100% Sumber : Hasil Perhitungan Tabel 6. Rekapitulasi Alokasi Biaya Kolam Renang. Alokasi Biaya (Rp) Biaya per m2 (Rp) Alokasi Biaya (Rp) Biaya per m2 (Rp) 6 50% 100.073.041 179.463 200.146.082 358.926 7 50% 100.073.041 179.463 200.146.082 358.926 8 50% 100.073.041 179.463 200.146.082 358.926 9 50% 100.073.041 179.463 200.146.082 358.926 10 50% 100.073.041 179.463 200.146.082 358.926 11 50% 100.073.041 179.463 200.146.082 358.926 12 50% 100.073.041 179.463 200.146.082 358.926 13 35% 70.051.129 125.624 140.102.258 251.248 14 35% 70.051.129 125.624 140.102.258 251.248 15 35% 70.051.129 125.624 140.102.258 251.248 16 35% 70.051.129 125.624 140.102.258 251.248 17 35% 70.051.129 125.624 140.102.258 251.248 18 35% 70.051.129 125.624 140.102.258 251.248 19 35% 70.051.129 125.624 140.102.258 251.248 20 15% 26.269.173 47.109 52.538.347 94.218 21 15% 26.269.173 47.109 52.538.347 94.218 22 15% 26.269.173 47.109 52.538.347 94.218 23 15% 26.269.173 47.109 52.538.347 94.218 24 15% 26.269.173 47.109 52.538.347 94.218 25 15% 26.269.173 47.109 52.538.347 94.218 26 15% 26.269.173 47.109 52.538.347 94.218 27 15% 26.269.173 47.109 52.538.347 94.218 Zon a 1 Zon a 2 Zon a 3 Tower 2 Tower 3 Bobot Alokasi Lt Zona

## Sumber : Hasil Perhitungan

## 3. Alokasi biaya lift
Lift  pada  tower  merupakan  fasilitas  yang  hanya  dapat diakses  oleh  penghuni  unit  hunian  apartemen,  sehingga  biaya- biaya  yang  dikeluarkan  untuk  penyediaan  lift  dibebankan kepada  unit  hunian.  Biaya  lift  dialokasikan  dua  tahap  yaitu secara  vertikal  merata  dan  horizontal  proposrional  sesuai dengan jarak unit dengan lift seperti Tabel 7-Tabel 9.
Tabel 7. Alokasi Vertikal Biaya Lift Uraian Tower 2 Tower 3 Total biaya lift (Rp) 2.443.448.309 2.599.109.419 Biaya lift per lantai (Rp) 111.065.832 118.141.337 Luas Lantai hunian per lantai (m2) 557,625 557,625
Sumber : Hasil Perhitungan
Tabel 8.

## Alokasi Biaya Lift Tower 2
Zona A Zona B Zona A Zona B 60% 40% 239,40 m2 318,225 m2 6 111.065.832 66.639.499 44.426.333 278.360 139.607 7 111.065.832 66.639.499 44.426.333 278.360 139.607 8 111.065.832 66.639.499 44.426.333 278.360 139.607 9 111.065.832 66.639.499 44.426.333 278.360 139.607 10 111.065.832 66.639.499 44.426.333 278.360 139.607 11 111.065.832 66.639.499 44.426.333 278.360 139.607 12 111.065.832 66.639.499 44.426.333 278.360 139.607 13 111.065.832 66.639.499 44.426.333 278.360 139.607 14 111.065.832 66.639.499 44.426.333 278.360 139.607 15 111.065.832 66.639.499 44.426.333 278.360 139.607 16 111.065.832 66.639.499 44.426.333 278.360 139.607 17 111.065.832 66.639.499 44.426.333 278.360 139.607 18 111.065.832 66.639.499 44.426.333 278.360 139.607 19 111.065.832 66.639.499 44.426.333 278.360 139.607 20 111.065.832 66.639.499 44.426.333 278.360 139.607 21 111.065.832 66.639.499 44.426.333 278.360 139.607 22 111.065.832 66.639.499 44.426.333 278.360 139.607 23 111.065.832 66.639.499 44.426.333 278.360 139.607 24 111.065.832 66.639.499 44.426.333 278.360 139.607 25 111.065.832 66.639.499 44.426.333 278.360 139.607 26 111.065.832 66.639.499 44.426.333 278.360 139.607 27 111.065.832 66.639.499 44.426.333 278.360 139.607 LT Biaya lift per lantai (vertikal) Alokasi Lift Horizontal Biaya Lift/m2 (per lantai) Sumber : Hasil Perhitungan
Tabel 9. Alokasi Biaya Lift Tower 3 Zona A Zona B Zona A Zona B 60% 40% 239,40 m2 318,225 m2 118.141.337 70.884.802 47.256.535 296.094 148.500 118.141.337 70.884.802 47.256.535 296.094 148.500 118.141.337 70.884.802 47.256.535 296.094 148.500 118.141.337 70.884.802 47.256.535 296.094 148.500 118.141.337 70.884.802 47.256.535 296.094 148.500 118.141.337 70.884.802 47.256.535 296.094 148.500 118.141.337 70.884.802 47.256.535 296.094 148.500 118.141.337 70.884.802 47.256.535 296.094 148.500 118.141.337 70.884.802 47.256.535 296.094 148.500 118.141.337 70.884.802 47.256.535 296.094 148.500 118.141.337 70.884.802 47.256.535 296.094 148.500 118.141.337 70.884.802 47.256.535 296.094 148.500 118.141.337 70.884.802 47.256.535 296.094 148.500 118.141.337 70.884.802 47.256.535 296.094 148.500 118.141.337 70.884.802 47.256.535 296.094 148.500 118.141.337 70.884.802 47.256.535 296.094 148.500 118.141.337 70.884.802 47.256.535 296.094 148.500 118.141.337 70.884.802 47.256.535 296.094 148.500 118.141.337 70.884.802 47.256.535 296.094 148.500 118.141.337 70.884.802 47.256.535 296.094 148.500 118.141.337 70.884.802 47.256.535 296.094 148.500 118.141.337 70.884.802 47.256.535 296.094 148.500 Biaya lift per lantai (vertikal) Alokasi lift (Horizontal) Biaya lift/m2 (horizontal)
Sumber : Hasil Perhitungan

## E. Biaya Total Pembangunan Unit Apartemen
Biaya total dalam pembangunan unit apartemen yaitu biaya tetap  yang  sudah  dialokasikan  sesuai  dengan  posisi  unit ditambahkan  dengan  biaya  variabel  dari  masing-masing  tipe unit hunian apartemen seperti pada Tabel 10 dan Tabel 11.
Tabel 10. Biaya Total Unit Apartemen Tower 2 studio 1 BR-A 1 BR-B 2 BR Zona 1A 125.501.479 188.252.218 - 251.002.957 Zona 2A 124.580.834 186.871.250 - 249.161.667 Zona 3A 123.238.226 184.857.339 - 246.476.452 Zona 1B 123.128.788 184.693.183 198.194.146 246.257.577 Zona 2B 122.208.143 183.312.215 196.712.231 244.416.287 Zona 3B 120.865.536 181.298.304 194.551.104 241.731.072
Biaya Total
(Tower 2)
LUAS MASING-MASING TIPE HUNIAN
Sumber : Hasil Perhitungan
Tabel 11.
Biaya Total Unit Apartemen Tower 3
studio 1 BR-A 1 BR-B 2 BR 3 BR Zona 1A 135.615.662 203.423.492 - 271.231.323 406.846.985 Zona 2A 133.774.372 200.661.557 - 267.548.743 401.323.115 Zona 3A 131.089.157 196.633.735 - 262.178.314 393.267.470 Zona 1B 133.091.818 199.637.727 214.231.128 266.183.636 399.275.454 Zona 2B 131.250.528 196.875.792 211.267.297 262.501.056 393.751.584 Zona 3B 128.565.313 192.847.970 206.945.044 257.130.626 385.695.939
Biaya Total (Tower 3) LUAS MASING-MASING TIPE HUNIAN

## Sumber : Hasil Perhitungan

## F. Harga Pokok Produksi Unit Hunian  Apartemen
Biaya-biaya  yang  dikeluarkan  untuk  pembangunan  unit hunian  apartemen  akan  dikembalikan  oleh  harga  pokok produksi  dengan  laba  yang  diingankan.  Dalam  penelitian  ini, disimulasikan  laba  yang  diinginkan  sebesar  10%,  20%,  30% untuk  masing-masing  tipe  unit  hunian,  yang  terdapat  di  pada Tabel.12 – Tabel.17.
Tabel 12. Rekapitulasi HPP Unit Tower 2  Laba studio 1 BR-A 1 BR-B 2 BR Zona 1a 138.051.626 207.077.440 - 276.103.253 Zona 2a 137.038.917 205.558.375 - 274.077.834 Zona 3a 135.562.049 203.343.073 - 271.124.098 Zona 1b 135.441.667 203.162.501 218.013.561 270.883.335 Zona 2b 134.428.958 201.643.437 216.383.454 268.857.915 Zona 3b 132.952.090 199.428.134 214.006.214 265.904.179 HPP (Tower 2) laba 10% LUAS MASING-MASING TIPE HUNIAN Tabel 13. Rekapitulasi HPP Unit Tower 2 Dengan Laba 20% studio 1 BR-A 1 BR-B 2 BR Zona 1a 150.601.774 225.902.661 301.203.549 Zona 2a 149.497.000 224.245.500 - 298.994.001 Zona 3a 147.885.871 221.828.807 - 295.771.743 Zona 1b 147.754.546 221.631.819 237.832.976 295.509.092 Zona 2b 146.649.772 219.974.658 236.054.677 293.299.544 Zona 3b 145.038.643 217.557.965 233.461.325 290.077.286 HPP (Tower 2) laba 20%
LUAS MASING-MASING TIPE HUNIAN
Tabel 14.
Rekapitulasi HPP Unit Tower 2 Dengan Laba 30% studio 1 BR-A 1 BR-B 2 BR Zona 1a 163.151.922 244.727.883 326.303.844 Zona 2a 161.955.084 242.932.625 - 323.910.167 Zona 3a 160.209.694 240.314.541 - 320.419.388 Zona 1b 160.067.425 240.101.137 257.652.390 320.134.850 Zona 2b 158.870.586 238.305.880 255.725.900 317.741.173 Zona 3b 157.125.197 235.687.795 252.916.435 314.250.394 LUAS MASING-MASING TIPE HUNIAN HPP (Tower 2) laba 30% Tabel 15.
Rekapitulasi HPP Unit Tower 3 Dengan Laba 10%
studio 1 BR-A 1 BR-B 2 BR 3 BR Zona 1a 149.177.228 223.765.842 - 298.354.456 447.531.683 Zona 2a 147.151.809 220.727.713 - 294.303.617 441.455.426 Zona 3a 144.198.072 216.297.109 - 288.396.145 432.594.217 Zona 1b 146.401.000 219.601.500 235.654.241 292.802.000 439.203.000 Zona 2b 144.375.581 216.563.371 232.394.027 288.751.161 433.126.742 Zona 3b 141.421.844 212.132.767 227.639.548 282.843.689 424.265.533 HPP (Tower 3) Laba 10% LUAS MASING-MASING TIPE HUNIAN Tabel 16.
Rekapitulasi HPP Unit Tower 3 Dengan Laba 20%
studio 1 BR-A 1 BR-B 2 BR 3 BR Zona 1a 162.738.794 244.108.191 - 325.477.588 488.216.382 Zona 2a 160.529.246 240.793.869 - 321.058.492 481.587.737 Zona 3a 157.306.988 235.960.482 - 314.613.976 471.920.964 Zona 1b 159.710.182 239.565.272 257.077.354 319.420.363 479.130.545 Zona 2b 157.500.634 236.250.950 253.520.757 315.001.267 472.501.901 Zona 3b 154.278.376 231.417.564 248.334.052 308.556.752 462.835.127 HPP (Tower 3) Laba 20%
LUAS MASING-MASING TIPE HUNIAN
Tabel 17.
Rekapitulasi HPP Unit Tower 3 Dengan Laba 30%
studio
1 BR-A 1 BR-B 2 BR 3 BR Zona 1a 176.300.360 264.450.540 - 352.600.720 528.901.080 Zona 2a 173.906.683 260.860.024 - 347.813.366 521.720.049 Zona 3a 170.415.904 255.623.856 - 340.831.808 511.247.711 Zona 1b 173.019.363 259.529.045 278.500.467 346.038.727 519.058.090 Zona 2b 170.625.686 255.938.529 274.647.486 341.251.373 511.877.059 Zona 3b 167.134.907 250.702.361 269.028.557 334.269.814 501.404.721 HPP (Tower 3) Laba 30% LUAS MASING-MASING TIPE HUNIAN

## V. KESIMPULAN/RINGKASAN
Berdasarkan  hasil  analisis  dan  pembahasan  di  bab sebelumnya,  dapat  ditarik  kesimpulan  harga  pokok  produksi (HPP)  dengan  melakukan  alokasi  biaya  tetap  berdasarkan posisi unit dan laba yang diingnkan, menghasilkan harga pokok unit hunian Tower 2 dan Tower 3 yang berbeda-beda.
HPP  unit  hunian  di  Tower  2, yaitu tipe studio berkisar 132jt-163jt.  Tipe  1BR-A  berkisar  199jt–244jt.  Tipe  1BR-B berkisar 214jt-257jt. Tipe 2BR sekitar 265jt-326jt. HPP untuk tipe  unit  hunian  di  Tower  3, yaitu  tipe  studio  berkisar  141jt- 176jt. Tipe 1BR-A, 212jt-264 jt. Tipe 1BR-B, berkisar 227jt– 278jt. Tipe 2BR, berkisar 282jt-352jt, dan 3BR berkisar 424jt- 528 jt.

## DAFTAR PUSTAKA
[1] Putra,  M.A.A.,  Nurcahyo,  C.B.,  dan  Utomo,  C.  2013. Analisis Pembeayaan  Investasi Proyek Apartemen Puncak Kertajaya. Jurnal Teknik  ITS  Vol.  2,  No. 1 D1-D5. Institut Teknologi Sepuluh Nopember Surabaya.
[2] Wahyudhi,  O.O.,  Utomo,  C.  2014. Analisis  Investasi  pada  Proyek Pembangunan  Apartemen  Bale  Hinggil Surabaya. Jurnal Teknik ITS Vol. 3, No. 1 D41-D46. Institut Teknologi Sepuluh Nopember Surabaya.
[3] Ningsih,  M.D.P.,  Utomo,  C.  2014. Analisis  Pembiayaan  Investasi Apartemen Puri Park View Tower E Kebon Jeruk – Jakarta Barat. Jurnal Teknik ITS Vol. 3, No. 2 D104-D108. Institut Teknologi Sepuluh Nopember Surabaya.
[4] Maulina, Z.P., Utomo, C. 2015. Study Kelayakan Investasi Apartemen Gunawangsa  Merr  Surabaya. Jurnal Teknik  ITS  Vol.  4,  No.  2  1-5. Institut Teknologi Sepuluh Nopember Surabaya.
[5] Fahad  dan  Utomo,  C.  2013. Analisis  Penetapan  Harga  Jual  Unit Rumah  pada  Proyek  Perumahan  Soka  Park  Bangkalan. Jurnal Teknik  ITS  Vol.  2  No.  2  C173-C177. Institut  Teknologi Sepuluh Nopember Surabaya.
[6] Damayanti,  R.,  dan  Utomo,  C.  2014. Analisis  Biaya  dan  Permintaan pada  Penetapan  Harga  Marginal  Unit  Rumah  di  Perumahan  Royal Regency, Lumajang. Jurnal Teknik ITS Vol. 3 No. 1 D36-D40. Institut Teknologi Sepuluh Nopember Surabaya.
[7] Hidayat,  M.F.,  dan  Utomo,  C.  2014. Analisis  Penetapan  Harga  Jual Unit Rumah di Perumahan Griya Agung Permata, Lamongan. Jurnal Teknik  ITS  Vol  3,  No.  2 C57-  C61. Institut  Teknologi  Sepuluh Nopember Surabaya.
[8] Septiantoro, U.O dan Utomo, C. 2015. Analisis Penetapan Harga Jual Unit  Rumah  Pada  Proyek  Perumahan  Griya  Suci  Permai  Baru, Gresik .  Jurnal  Teknik  ITS  Vol.4  No.1.  D6–D10.  Institut  Teknologi Sepuluh Nopember Surabaya.
[9] Aprilia,  W.I.,  dan  Utomo,  C.  2014. Analisis  Penetapan  Harga  Jual Unit  Apartemen Bale Hinggil di Surabaya. Jurnal Teknik ITS Vol. 3, No. 2 D59-D64. Institut Teknologi Sepuluh Nopember Surabaya.
[10] Utomo,  T  dan  Utomo,  C.2014. Penetapan  Harga  Pokok  Penjualan Berdasarkan  Alokasi  Biaya  Terhadap  Posisi  Rumah  Pada Perumahan Green Park Residence Sampang. Jurnal Teknik ITS Vol. 3, No. 2 C76-C80. Institut Teknologi Sepuluh Nopember Surabaya.
[11] Hanundyasari,  D  dan  Utomo,  C.  2014. Analisis  Penetapan  Harga Pokok Penjualan Apartemen Puri Park View Tower E Kebon Jeruk Jakarta  Barat. Jurnal  Teknik  ITS  Vol.  3,  No.  2  D147-D152.  Institut Teknologi Sepuluh Nopember. Surabaya.
[12] Sembiring,  G.E.S.,  dan  Utomo,  C.  2015. Analisis  Biaya  Tetap  dan Biaya  Variabel  Pada  Penetapan  Harga  Pokok  Sewa  Apartemen  di Yogyakarta. Jurnal  Teknik  ITS Vol.4  No.2.  C59–C64.  Institut Teknologi Sepuluh Nopember Surabaya.
[13] Pujawan, I.N. 1995. Ekonomi Teknik . Edisi Pertama.  Surabaya :  Guna Widya.
[14] Hilton, R.W. 1999. Managerial Accounting . United States of America : The McGraw.Hill Companies, Inc.