JGISE  Vol. 6 No. 2 (2023), pp. 125 - 135     |     https://doi.org/10.22146/jgise.81616

## JGISE

## Journal of Geospatial Information Science and Engineering
ISSN: 2623-1182    |    https://jurnal.ugm.ac.id/jgise
Analisis Harga Tanah di Sekitar Perumahan di Kecamatan Pati Tahun 2021
(Analysis of Land Prices Around the Housing Complex in the Pati Sub-District in 2021)
Prijono Nugroho D. 1 , Djurdjani 1 , Rayhan Bagus Pratama 2
1 Departemen Teknik Geodesi, Universitas Gadjah Mada 2 Alumni Program Studi Sarjana Teknik Geodesi, Universitas Gadjah Mada
Penulis Korespondensi: Djurdjani | Email: djurdjani@ugm.ac.id
Diterima ( Received ): 23/Jan/2023     Direvisi ( Revised ): 01/Dec/2023    Diterima untuk Publikasi ( Accepted ): 4/Dec/2023

## ABSTRAK
Kecamatan Pati adalah kecamatan yang mengalami tingkat kenaikan pertumbuhan penduduk dan laju perkonomian yang cukup tinggi  di  Kabupaten  Pati.  Hal  ini  terutama  disebabkan  wilayah  tersebut  merupakan  pusat  kota  di  Kabupaten  Pati.  Beberapa pengembang  perumahan  memanfaatkan  peluang  tersebut  dengan  membangun  kawasan  perumahan.    Hal  ini  telah  memicu terjadinya kenaikan harga tanah, sebagai konskuensi dari munculnya kegiatan-kegiatan ekonomi baru. Penelitian ini dimaksudkan untuk mengetahui bagaimana pembangunan perumahan tersebut mempengaruhi harga tanah di sekitarnya.  Dengan menggunakan data transaksi jual beli tanah tahun 2021 akan coba dibuat peta zona nilai tanah dan peta kontur tanah yang melingkupi kawasan- kawasan  perumahan  yang  ada.    Analisis  estimasi  nilai  tanah  digunakan  regresi  linear  berganda  menggunakan  model  log  linear. Variabel penentu nilai tanah yang dipakai meliputi penggunaan lahan bidang tanah, luas tanah, lebar jalan depan bidang tanah, jarak bidang tanah ke pusat pemerintahan, jarak bidang tanah ke pusat pendidikan, jarak bidang tanah ke pusat perbelanjaan, dan jenis jalan yang ada di depan bidang tanah tesebut. Pengujian model yang dilakukan menggunakan uji kriteria apriori ekonomi, uji statistik (uji determinasi (R2) dan uji t, dan uji kriteria ekonometrika (uji multikolinearitas).  Dari peta zona nilai tanah dan peta kontur nilai tanah yang dihasilkan kemudian dikaji bagaimana pola dan besar pengaruh kawasan perumahan terhadap harga tanah di Kecamatan Pati. Hasil dari kontrol tes yaitu nilai COV (Coeficient of variance) model sebesar 6.81 % yang masih dalam batas toleransi dibawah 10% dan nilai PRD (Price Related Differencial) model sebesar 1.000046 yang juga masih dalam batas toleransi antara 0.98 hingga 1.03 sehingga dapat disimpulkan tingkat akurasi dan keseragaman hasil prediksi model nilai tanah yang terbentuk layak digunakan di Kecamatan Pati.  Dengan demikian peta zona nilai tanah dan peta kontur nilai tanah dapat merepresentasikan harga tanah di Kecamatan Pati tahun 2021.  Dari analisis secara visual ternyata bahwa adanya kawasan perumahan berpengaruh terhadap harga tanah di sekitarnya.  Namun demikian pengaruh harga tanah tidak berifat konsentris terhadap pusat perumahan.
Kata Kunci : nilai tanah, zona nilai tanah, nilai indikasi rata-rata (NIR), regresi linear berganda, model log linear.

## ABSTRACT
Pati district is one of district that its population and its economy has growth significantly high in the Kabupaten Pati. It is due to Pati district is  considered as the city centre of Kabupaten Pati. There are a number of property developers take advantages of this opportunity by developing residential areas. This development has triggered an increase in land price,  as a consequent of the emergence of the new economic activities. The aims of this research is to formulate how development of residential  areas affects the land price surrounding areas. By using land transaction data in the year of 2021, two maps will be developed namely land value zone map and map of   land value contour that covering the existing residential areas. Land value estimation analysis used multi linear regression linear log model. Variabel affecting land value used in this research are land uses,land area, road wide in front of the land, distance of land parcel to central of government administration, distance to the education facilities, distance to central business district, and road type in front of the  parcel,  Evaluation  of  the  model  is  done  by  using  economical  apriori  criteria,  statistical  test  (determination  test  and  T  test), econometrics criteria test (multicollinearity test). Based on the land zone and contour maps, identification of the pattern and degree  of residential development impact to the land value in Pati district were conducted. The result shows that COV model  value (Coefficient of variance) reaches 6.81%, it is still below than the used tolerance (10%). In addition, PRD (Price Related Difference) model value reaches 1.000046, below implemented tolerance  (0.98-1.03). As a result the accuracy and homogeneity of the output  model prediction of the land values is proper  to be used in Kecamatan Pati. Based on the visual analisis it is indicated that residential developments affects the land value in the surrounding areas. However,  land values effect  is not concentric to the residential areas.
Keywords : land value, land value zone, average indication value (NIR), multiple linear regression, log linear model.
© Author(s) 2023.  This is an open access article under the Creative Commons Attribution-ShareAlike 4.0 International License ( CC BY-SA 4.0) .

## 1. Pendahuluan
Meningkatnya  pertumbuhan  manusia  saat  ini  dapat mengakibatkan  perubahan  dalam  berbagai  aspek  dalam kehidupan  baik  dari  ekonomi  sosial  kemasyarakatan maupun fisik lingkungan di sekitarnya. Peningkatan jumlah penduduk  yang  terjadi  di  setiap  daerah  mengakibatkan permintaan  akan  kebutuhan  tanah  juga  meningkat (Nathania  dkk.,  2017;  Aristalindra  dkk,  2020).  Manusia merupakan  objek  sekaligus  subjek  dalam  perkembangan pembangunan  di  suatu  daerah  yang  terjadi  akibat  dari urbanisasi dan proses industrialisasi yang terjadi di daerah yang  memiliki  potensi  tersebut.  Peningkatan  jumlah penduduk  dapat  menyebabkan  berbagai  persoalan  yang dapat terjadi di suatu kota. Permasalahan utamanya adalah ketersediaan  lahan  untuk  tempat  tinggal  dan  juga pemanfaatan  lahan  lainnya  untuk  memenuhi  kebutuhan hidup manusia.
Ketersediaan tanah sangat penting sebagai penunjang kehidupan  manusia  (Agus  dkk.,  2019).  Tanah  memiliki fungsi utama sebagai tempat tinggal demi keberlangsungan hidup manusia. Seiring berkembanganya zaman yang lebih maju  dapat  berpengaruh  terhadap  fungsi  dari  tanah tersebut. Pertumbuhan  manusia  tidak  sebanding  dengan ketersediaan  lahan  kosong  yang  layak  untuk  dijadikan tempat  tinggal.  Keterbatasan  ketersediaan  tanah  akibat permintaan  akan  kebutuhan  tanah  meningkat  di  suatu daerah  dapat  mengakibatkan  kenaikan  nilai  tanah  di daerah tersebut.
Nilai  tanah  dipengaruhi  oleh  beberapa  hal  yakni kondisi  dari  lokasi  bidang,  bentuk  bidang,  kondisi lingkungan,  pengaruh  jauh  dekatnya  jarak  dengan  faktor positif  dan  faktor  negatif,  serta  transaksi  yang  terdapat pada  tanah  terhadap  tanah  pembanding  pada  waktu pembelian  (MAPPI,  2018). Kemampuan  tanah  untuk menghasilkan  sesuatu  sehingga  dapat  memiliki  nilai  jual ekonomi  dari  fungsi  tanah  tersebut  merupakan  definisi  dari nilai tanah (Deviantari, 2016; Al-Vatia & Djojomartono, 2019). Hubungan  fungsional  nilai  tanah  dengan  harga  tanah  yaitu apabila  semakin  tinggi  nilai  tanah  maka  semakin  tinggi  pula harga tanah tersebut.
Penilaian  memiliki  arti  yakni  proses  penganggaran atau prediksi nilai terhadap kegunaan atas suatu properti dengan  alasan  tertentu.  Diketahui  suatu  penilaian  bisa terjadi  lebih  dari  sekali  karena  adanya  beberapa kepentingan  dari  properti  yang  dinilai  sesuai  tujuan penelitian tersebut (Harjanto & Hidayati, 2014). Penilaian tanah adalah proses untuk menilai suatu bidang tanah dan aset  bidang  pertanahan  yang  meliputi  perencanaan, permodalan,  survei,  pengolahan  data,  rumusan  hasil, pemetaan, serta pelaporan dan pertanggungjawaban hasil dari  penilaian  untuk  memperoleh  estimasi  nilai  finansial dan ekonomi dari suatu objek pertanahan yang dinilai.
Pelaksanaan  penilaian  dibagi  menjadi  dua  yaitu penilaian  massal  untuk  objek  umum  dan  penilaian individual  untuk  aset  khusus.  Perbedaan  kedua  penilaian disesuaiakan  terhadap  faktor  ekonomi  dan  kapasitas
penetapan  objek  pajak  yang  berkaitan.  Penilaian  massal merupakan  bentuk  penetapan  nilai  yang  ditetapkan bergantung pada nilai indikasi rata-rata (NIR) didalam satu ZNT. Penilaian Individual merupakan penetapan nilai yang diaplikasikan terhadap objek pajak yang mempunyai nilai tinggi,  baik  suatu  objek  khusus  ataupun  objek standar/umum.  Proses  penilaiannya  yaitu  dengan memperhitungkan  seluruh  karakteristik  dari  objek  pajak tersebut (Harjanto & Hidayati, 2014).
Peta  Zona  Nilai  Tanah  (ZNT)  diperlukan  dalam pelayanan bidang pertanahan seperti penentuan ganti rugi tanah,  pengawasan  perkembangan  nilai  pasar  tanah,  dan menjadi acuan penentuan NJOP (Pajak bumi dan bangunan). Peta ZNT juga dapat menjadi acuan referensi  masyarakat dalam setiap transaksi tanah. Setiap zona nilai tanah yang dibuat memiliki perbedaan nilai tanah yang diperoleh dari hasil analisis harga tanah pasar yang ada di area tersebut. Menurut  Kementerian  ATR/BPN  (2021),  adanya Pembuatan  Peta  ZNT  ini,  informasi  nilai  tanah  dapat dijadikan  acuan  untuk  intansi  bidang  pertanahan  serta dijadikan  referensi  untuk  penetapan  kebijakan  mengenai permasalahan terkait nilai tanah.
Salah satu kecamatan paling maju dan berkembang di Kabupaten  Pati,  Provinsi  Jawa  Tengah  merupakan Kecamatan  Pati.  Kecamatan  Pati  memiliki  kepadatan penduduk  sebesar  109.173  jiwa  per  September  2020 dengan  pertambahan  penduduk  lebih  dari  1000  setiap tahun (Badan Pusat Statistik, 2020). Kecamatan Pati dipilih sebagai  lokasi  penelitian  karena  wilayah  Kecamatan  Pati memiliki  penggunaan  lahan  yang  beragam,  sarana  dan prasarana umum yang cukup lengkap dan terus mengalami peningkatan  setiap  tahunnya.  Akibat  peningkatan pembangunan yang terjadi di Kecamatan Pati, maka dapat menyebabkan  perubahan  nilai  terhadap  tanah  di  wilayah Kecamatan Pati.
Faktor lain yang mendasari pemilihan lokasi penelitian di  Kecamatan  Pati  adalah  Kecamatan  tersebut  berada  di tengah  Kabupaten  Pati  dan  menjadi  pusat  Kota  Pati. Kecamatan  Pati  merupakan  lokasi  yang  strategis  dan dinamis  dalam  melaksanakan  kepentingan  politik, kepentingan  ekonomi,  kepentingan  sosial  budaya  dan berbagai kepentingan yang melibatkan masyarakat luas di sekitar  Kabupaten  Pati.  Hal  ini  dapat  mempengaruhi perubahan  nilai  tanah  berkembang  secara  cepat  dan dinamis seiring dengan pembangunan daerah yang terjadi. Lokasi  tanah  yang  ada  di  Kecamatan  Pati  memiliki  daya aksesibilitas  transportasi  yang  lebih  dekat  ke  tempat seperti  kantor  pemerintahan,  kantor  swasta,  industri pabrik,  pasar,  rumah  sakit,  bank,  sekolah,  dan  pusat perbelanjaan  sehingga  rata-rata  nilai  tanah  yang  ada  di Kecamatan  Pati  memiliki  nilai  tanah  yang  cukup  tinggi diantara  seluruh  kecamatan  lainnnya  yang  berada  di Kabupaten Pati.
Beberapa referensi terkait dengan estimasi nilai tanah, penentuan  NIR  dan  pemetaan  ZNT  dapat  disampaikan sebagai berikut.  Saputro dkk. melakukan penelitian untuk
penetapan  peta  zona  nilai  tanah  sehingga  dari  peta  ZNT dapat  ditentukan  harga  pasar  NIR  dengan  menggunakan sistem  informasi  geografis.  Pada  kajian  ini,  peta  ZNT dibentuk berdasarkan nilai tanah dengan penilaian masal tanpa  memperhatikan  properti  dan  karakteristik  khusus objek  pajak  (Saputro  dkk.,  2019).  Deviantari  mengkaji penelitian yang menerapkan regresi linier  berganda yang dipakai  untuk  memperkirakan  nilai  tanah  dengan  model matematika  hingga  akhirnya  bisa  dipakai  untuk mengestimasi  korelasi  antar  nilai  tanah  dengan  variabel penentunya  (Deviantari,  2016).  Pemetaan  ZNT  yang diaplikasikan  berdasarkan  penilaian  massal  nilai  tanah, terlepas  dari  aset  dan  karakteristik  objek  kena  pajak (Santoso  dkk.,  2014;  Astrisele  &  Santosa,  2019).  Dalam penelitian  Putri  dkk.  yang  mempunyai  maksud  dalam menganalisis  naik  turunnya  nilai  tanah  diantara  area pembangunan  pelabuhan.  Penerapan  cara  yang  dipakai yakni cara perbandingan nilai pasar data (sales comparison method) . Zona nilai tanah yang dikelaskan bergantung pada karakteristik  penggunaan  lahan,  termasuk  pemukiman, tanggul, gudang dan lahan kosong (Putri dkk., 2016).
Berdasarkan  penjelasan  di  atas,  dilakukan  penelitian berupa pembuatan peta zona nilai tanah  dan peta kontur nilai  tanah  di  Kecamatan  Pati  pada  tahun  2021.  Dengan tersedianya  kedua  peta  tersebut  dan  sebaran  kawasan perumahan  yang  ada  akan  dapat  dianalisis  pengaruh nilainya terhadap kawasan di sekitarnya.

## 2. Data dan Metodologi
Data dan Lokasi Data  yang  digunakan  dalam  penelitian  ini  terdiri  dari Peta  Batas  Administrasi  Kecamatan  Pati  yang  diperoleh dari Kantor Pertanahan BPN Pati. Peta Penggunaan Lahan Kecamatan Pati yang dibuat dengan digitasi on screen pada citra  satelit.  Data  bidang  tanah  dan  spasial  jaringan  jalan Kecamatan  Pati  yang  diperoleh  dari  Kantor  Pertanahan BPN  Pati.  Data  transaksi  harga  tanah  di  Kecamatan  Pati dalam periode bulan Januari 2021 hingga bulan Desember 2021 yang diperoleh dari Kantor ATR BPN Pati.
Secara geografis letak Kecamatan Pati berada di antara 6 o 44’  24”  sampai  6 o 45’  31”  Lintang  Selatan  (LS)  dan  di antara  111 o 1’  31”  sampai  111 o 2’  43”  Bujur  Timur  (BT). Kecamatan Pati merupakan jantung kota sekaligus Ibukota Karesidenan  Pati  dengan  luas  mencapai  4.249  ha.  Letak kecamatan ini berlokasi di sebelah timur laut atau bagian utara pulau Jawa.
Metodologi Pelaksanaan  penelitian  ini  dimulai  dengan  tahapan pekerjaan  yang  melingkupi  tahap  persiapan,  tahap pengumpulan  data,  tahap  pengolahan  data  spasial  dan nonspasial, pembuatan peta zona nilai tanah, pembahasan, dan  penyusunan  laporan  penelitian.  Pelaksanaan penelitian ini secara singkat digambarkan dalam diagram alir pada Lampiran A.
Hal  pertama  yang  dilakukan  untuk  mengolah  data transaksi yang diperoleh adalah penyesuaian dan koreksi
data  transaksi  berdasarkan  waktu  transaksi,  status  hak transaksi,  dan  sumber  data  transaksi  tanah.  Penyesuaian waktu  transaksi  dilakukan  dengan  menentukan  waktu penilaian  yaitu  pada  1  Januari  2022.  Penyesuaian  jenis sumber  data  transaksi  berupa  apakah  data  tersebut merupakan  hasil  jual  beli,  penawaran,  PPAT  atau  data lapangan.  Lalu  penyesuaian  status  hak  merupakan  jenis status hak dari bidang tersebut yakni hak milik, hak  guna usaha,  hak  guna  bangunan,  atau  hak  pakai.    Dalam penelitian  ini  menggunakan  bidang  tanah  transaksi sebanyak  553  data  transaksi  yang  tersebar  di  seluruh Kecamatan  Pati.  Data  transaksi  tersebut  merupakan  data PPAT  yang  dihimpun  oleh  BPN  Kecamatan  Pati.  Aturan penyesuaian nilai tanah yang digunakan bersumber dari .

## Gambar 1. Lokasi Penelitian
Variabel yang digunakan untuk menentukan nilai tanah pada  penelitian  ini  meliputi  variabel  terikat  dan  variabel bebas. Jenis variabel terikat yang dipakai adalah nilai tanah itu sendiri. Variabel bebas yang digunakan dalam penilaian tanah meliputi: (1) Penggunaan Lahan (PL), (2) Luas Tanah (LT), (3) Lebar Jalan Depan Bidang (LJ), (4) Jarak ke Pusat Pemerintahan (JPP), (5) Jarak ke Pusat Pendidikan (JPD), (6) Jarak ke Pusat Perbelanjaan (JPB), dan (7) Jenis Jalan Depan Bidang  (JJ).  Variabel-variabel  tersebut  digunakan  sebagai faktor  yang  dipertimbangkan  dalam  menentukan  nilai tanah dan menjadi parameter dalam penilaian tanah.
Pembuatan  Peta  Persebaran  bidang  tanah  transaksi dilakukan dengan menyeleksi data transaksi dan memilih distribusi  data  secara  merata  di  seluruh  wilayah Kecamatan  Pati.  Pembuatan  analisis  model  digunakan untuk mendapatkan model nilai tanah yang signifikan dari variabel  yang  dapat  mempengaruhi  nilai  tanah.  Pada penelitian  ini  menerapkan  metode  analisis  regresi  linear berganda  dan  menggunakan  model  log  lin.  Regresi  linear merupakan  cara  untuk  menentukan  model  hubungan antara satu variabel terikat dengan satu atau lebih variabel
bebas. Apabila hanya satu variabel yang dipakai pada suatu model maka cara ini bisa dikatakan sebagai regresi linier secara sederhana, namun apabila beberapa variabel bebas, cara  ini  disebut  sebagai  regresi  linear  berganda  (Harlan, 2018).  Dalam  penentuan  model  analisis  tersebut  dipakai untuk  memperkirakan  dampak  dari  variabel  bebas  yaitu faktor  yang  dapat  berdampak  terhadap  nilai  tanah, menggunakan  variabel  terikat  yaitu  nilai  tanah.  Hasil pemodelan  tersebut  diperoleh  koefisien  dari  setiap variabel  bebas  sehingga  didapatkan  bentuk  terbaik  dari model tersebut.
Pengujian model dilakukan setelah mendapatkan hasil analisis  model  sehingga  pengujian  model  ini  bertujuan untuk  mengetahui  kelayakan  dalam  mengestimasi  nilai tanah  dan  kesesuaian  model  apakah  cocok  atau  tidak digunakan  dalam  lokasi  penelitian.  Beberapa  langkah pengujian  yang  dikerjakan  adalah  Uji  Kriteria  Apriori Ekonomi, Uji Statistik (Uji Koefisien Determinasi dan uji t), Uji  Kriteria  Ekonometrika  (Uji  Multikolinearitas). Pengujian ini merupakan uji yang dibuat untuk mengetahui perbandingan  kesesuaian  antara  penanda  koefisien  dari variabel regresi dengan memperhatikan keadaan dan ilmu ekonomi  yang  berlaku.  Apabila  penanda  koefisien  dari masing-masing  variabel  regresi  cocok  dengan  keadaan ekonomi saat ini maka variabel yang dipakai sudah layak sehingga berhasil lolos dari pengujian (Radiansyah, 2016).
Penentuan nilai tanah dihasilkan dari model yang telah terbentuk  dan  telah  dilakukan  pengujian  model  yang terpilih  sehingga  diketahui  model  tersebut  sudah  cocok untuk  diterapkan  di  lokasi  penelitian.  Penentuan  NIR  ini diperuntukkan  dalam  melihat  hasil  rerata  yang  bisa merepresentasikan  nilai  tanah  yang  ada  di  dalam  sebuah zona  nilai  tanah.  Penyesuaian  nilai  tanah  untuk menentukan  NIR  dalam  pembentukan  suatu  zona  nilai tanah yang memiliki jumlah lebih dari satu transaksi maka dilakukan  dengan  meratakan  nilai  tanah  data  transaksi yang  ada.  Penentuan  NIR  juga  dilakukan  dengan menganalisis  nilai  estimasi  tanah  sehingga  dapat ditentukan  NIR  pada  tiap  zona  nilai  tanah.  Selanjutnya disesuaikan  penentuan  NIR  nya  dengan  ketentuan  yang diterapkan  yakni  andaikan  ZNT  yang  mempunyai  data transaksi lebih dari satu, NIR dihitung dengan meratakan nilai data transaksi tersebut. Apabila ZNT cuma mempunyai satu  data transaksi saja, NIR ditetapkan dengan mengacu pada  data  transaksi  dari  ZNT  tetangga  atau  paling  dekat sehingga nilai tanah relatif akan mirip. Apabila ZNT tidak mempunyai  data  transaksi  sama  sekali  maka  penetapan NIR dapat bergantung pada NIR di ZNT sebelahnya dengan kemiripan  ciri  khas  lokasi,  kesamaan  jenis  penggunaan tanah, dan ukuran luas tanah (Menteri Keuangan Indonesia, 2018).
Sebelum  dibentuk  peta  zona  nilai  tanah,  dibuat  zona awal kegiatan yaitu memanfaatkan peta dasar yakni peta RBI, citra atau foto udara untuk membuat fitur area atau poligon  dengan  memperhatikan  ciri  kemiripan  pada masing-masing  zona  misalnya  permukiman,  wilayah pertanian,  area  perkantoran,  dan  sebagainya.  Zona  awal
merupakan  pembuatan  garis  batas  imaginer  di  atas  citra untuk mempermudah dalam menentukan titik sampel yang akan diambil datanya di lapangan, batas-batas ini dibentuk sesuai dengan kemiripan sifat-sifat lahan seperti tata guna lahan atau letak dari suatu daerah penelitian yang hampir serupa. Penentuan zona awal yang merupakan batas area yang dibuat untuk mempermudah dalam pengambilan titik sampel di lapangan (ATR/BPN, 2021).

## 3. Hasil dan Pembahasan
Penyesuaian Data Transaksi TanahPenyesuaian status hak dilakukan  berdasarkan  status  hak  dari  bidang  tanah  itu sendiri.  Beberapa  hak  yang  biasanya  menempel  pada sebuah bidang tanah meliputi hak guna bangunan, hak guna usaha,  hak  milik,  hak  pengelolaan  lahan,  dan  hak  pakai. Seluruh data transaksi yang digunakan pada penelitian ini memiliki  status  hak  bidang  tanah  yaitu  hak  milik. Penyesuaian hak milik menurut  (Surat Edaran Direktorat Jendral  Pajak  Nomor :SE -55/PJ.6/1999,  1999)  memiliki taksiran koreksi sebesar 0%, sehingga setiap bidang tanah dianggap tidak berubah nilai tanahnya karena tidak adanya koreksi data pada status hak milik suatu bidang. Kondisi ini bisa  berbeda  apabila  beberapa  data  transaksi  yang digunakan merupakan bidang tanah yang memiliki status hak  kepemilikan  tanah  kecuali  hak  milik  yaitu  hak  guna usaha, hak pakai dan sebagainya.
Penyesuaian  jenis  sumber  data  transaksi  dilakukan berdasarkan sumber data transaksi pada bidang tanah yang akan  dinilai.  Sumber  data  transaksi  bidang  tanah  bisa didapatkan  dari  camat/PPAT,  notaris/PPAT,  hasil penawaran,  pembeli  atau  penjual  langsung,  dan  makelar. Dalam hal ini, data transaksi bidang tanah yang digunakan merupakan  data  yang  bersumber  dari  himpunan  data notaris/PPAT yang disediakan oleh kantor BPN Kecamatan Pati. Penyesuaian terhadap sumber data dari notaris/PPAT adalah sebesar 20%. Setiap bidang persil tanah yang akan dinilai perlu dilakukan koreksi data sebesar 20%. Besarnya nilai  koreksi  data  transaksi  bidang  tanah  tergantung  dari sumber data transaksi yang diperoleh.
Penyesuaian  waktu  transaksi  bidang  tanah  dilakukan berdasarkan waktu penilaian yang dipilih. Waktu penilaian yang  dipilih  adalah  tanggal  1  Januari  2022.  Penyesuaian waktu  memiliki  besaran  koreksi  yang  berbeda-beda bergantung pada lamanya waktu transaksi terhadap waktu penilaian  tanah.  Dalam  kondisi  ini,  dikarenakan  data transaksi  yang  dipakai  merupakan  data  kurang  setahun maka  penyesuian  yang  dilakukan  terhadap  bidang  tanah bisa  dikategorikan  dalam  4  waktu.  Menurut  peraturan dirjen pajak tahun 1999 koreksi penyesuaian waktu kurang dari satu  tahun  penilaian  dibagi  menjadi 4 kategori yaitu rentang waktu 1-3 bulan diberi koreksi waktu sebesar 2%, rentang waktu 4-6 bulan diberi koreksi waktu sebesar 3%, rentang waktu 7-9 bulan diberi koreksi waktu sebesar 4%, dan rentang waktu 10-12 bulan diberi koreksi sebesar 5%.
Peta Sebaran Data Transaksi
Peta sebaran data transaksi tanah ini digunakan untuk mengetahui  lokasi  pada  setiap  bidang  yang  akan  dipakai dalam pembentukan peta zona nilai tanah. Persebaran data transaksi  tanah  yang  digunakan  telah  terdistribusi  cukup merata  di  seluruh  Kecamatan  Pati  walaupun  masih  ada zona  yang  memiliki  data  transaksi  tanah  yang  sedikit dikarenakan semua data transaksi diperoleh dari instansi BPN Kabupaten Pati.
Jenis  data  transaksi  bidang  tanah  biasanya  meliputi transaksi  tanah  hasil  jual  beli,  penawaran,  dan  sewa menyewa, namun yang ditampilkan ke dalam peta sebaran data transaksi tanah pada Kecamatan Pati ini semua berupa transaksi jual beli. Peta sebaran data  transaksi yang telah dibuat ditampilkan pada Gambar 2.
Gambar 2. Peta Sebaran Data Transaksi Tanah

## Model Nilai Tanah
Model  regresi  linear  berganda  pada  penelitian  ini menggunakan  model  log  linear.  Model  log  linear diperuntukkan  dalam  menjelaskan  apakah  terdapat korelasi  sejumlah  variabel  dan  bentuk  hubungan  antar variabel  tersebut.  Pada  model  log  linear,  terdapat  suatu anggapan  yaitu  seluruh  variabel  yang  diteliti  memiliki kedudukan yang mirip sebagai variabel dependen sehingga dapat  dikatakan  bahwa  tidak  adanya  perbedaan  antara variabel  dependen  dengan  independen.  Kondisi  tersebut terjadi  karena  model  log  linear  dapat  menunjukkan dependensi atau  kecenderungan antar variabel yang   ada pada  model.  Dengan  menggunakan  model  log  lin  dapat diketahui  model  matematikanya  secara  pasti  dan kecenderungan adanya hubungan antar variabel (Sihotang, 2020).

## Hasil Pengujian Model
Uji Kriteria Apriori Ekonomi Pengujian  ini  dilakukan  untuk  mengetahui perbandingan  kecocokan  penanda  koefisien  antara variabel regresi dengan ilmu ekonomi merujuk saat ini,
dalam  hal  ini  teori  ekonomi  yang  berlaku.  Cara pengujiannya  adalah  dengan  melihat  tanda  koefisien regresi  pada  variabel-variabel  bebas  yang  dipilih. Seandainya  penanda  koefisien  regresi  sama  hasilnya dengan  hipotesis  lalu  variabel  tersebut  dinyatakan berhasil  dalam  pengujian  kriteria  apriori  ekonomi. Hasil pengujian kriteria ekonomi yang telah dilakukan ditampilkan pada Tabel 1.
Tabel 1. Hasil Uji Kriteria Apriori Ekonomi
No . Variab el Koefisien Tanda Koefisi en Hipote sis Kesimpul an 1 PL 1.368 + + Sesuai 2 LT -0.000032 - - Sesuai 3 LJ 0.212647 + + Sesuai 4 JPP -0.000211 - - Sesuai 5 JPD -0.000081 - - Sesuai 6 JPB -0.000105 - - Sesuai 7 JJ 0.498696 + + Sesuai Uji Statistik a. Uji Koefisien Determinasi (R 2 )
Berdasarkan  hasil  pengujian  R2  dengan  model akhir  dengan  nilai  sebesar  54.3%  bisa  disimpulkan bahwa pengujian model sudah berhasil karena melebih 50%.  Berdasarkan  hasil  nilai  Uji  determinasi  sebesar 54.3%  dikategorikan  memiliki  kekuatan  moderat dalam  penilaian  estimasi  tanahnya  (Chin,  1998). Walaupun  model  lolos  dari  pengujian  hasil  ini  belum maksimal  karena  distribusi  data  transaksi  bidang tanah  yang  diambil  belum  merata  dan  banyak  serta kurangnya variabel penentu nilai tanah yang lain yang belum digunakan. Namun dengan hasil sebesar 54.3% sudah cukup untuk dijadikan model yang layak sebagai penentu nilai estimasi tanah dalam pembentukan peta zona nilai tanah yang ada di Kecamatan Pati b. Uji Koefisien Regresi Secara Individu (uji t) Tahapan  ini  dilakukan  pengujian  two-tailed  atau pengujian dua sisi. Uji statisitik t dua sisi (two-tailed) digunakan  karena  dampak  variabel  bebas  terhadap variabel  terikat  masih  belum  diketahui  (bisa  positif atau  negatif).    Pelaksanaan  pengujian  t  dilakukan dengan rumus derajat kebebasan yakni n-k-1, dimana n  merupakan  jumlah  sampel  dan  k  merupakan  total variabel.  Derajat  keyakinan  yang  dipakai  adalah  95 persen  atau  α  =  0.05.    Nilai  t  tabel  didapatkan  dari distribusi tabel t pada derajat kebebasan df = n – k – 1 = 553 – 8 – 1 = 444 dan α = 0.05 maka hasil nilai t tabel yakni  1.965  (two  tailed).  Hipotesis  uji  t  adalah  bila  t hitung lebih dari t tabel maka variabel bebas tersebut signifikan  dan  bila  t  hitung  kurang  dari  t  tabel  maka variabel bebas yang ada tidak signifikan.
Variabel  yang  tidak  signifikan  harus  dihilangkan agar  memperoleh  hasil  model  yang  baik.  Dengan analisis  model  regresi  linear  berganda  yang  sudah dilaksanakan pada penelitian ini didapatkan variabel-
variabel  bebas  yang  berdampak  pada  nilai  tanah dengan hasil uji t yang ditunjukkan pada Tabel 2.
Tabel 2. Hasil Uji t No. Parameter t hitung t tabel Keterangan 1 Constant 77.48 1.965 Signifikan 2 Penggunaan Lahan (PL) 11.814 1.965 Signifikan 3 Lebar Jalan Depan Bidang (LJ) 12.283 1.965 Signifikan 4 Jarak Pendidikan (JPD) -2.78 1.965 Signifikan 5 Jarak Perbelanjaan (JPB) -6.76 1.965 Signifikan
Uji Ekonometrika Pengujian  ini  dilakukan  untuk  mengatasi permasalahan statistik pada model regresi linear yang bisa  mengusik  model  yang  terbentuk.  Cara pengujiannya adalah dengan melakukan uji multikolinearitas.  Dalam  pengujian  ini  bermaksud untuk mengetahui variabel bebas harus terbebas dari gejala  multikolinearitas  dan  melihat  adanya  korelasi antar  variabel  bebas  pada  model  regresi  yang  akan dihasilkan.  Untuk  mengatasi  gejala  multikolinearitas yaitu dengan melihat nilai VIF dari variabel bebas pada model regresi. Bila diperoleh nilai VIF dalam variabel bebas  tersebut  <  10  maka  dapat  dinyatakan  lolos pengujian karena terbebas dari gejala multikolinearitas.  Sebaliknya  apabila  nilai  VIF  dalam variabel  bebas  >  10  maka  dapat  dikatakan  adanya gejala multikolinearitas sehingga perlunya menghilangkan  variabel  bebas  tersebut  dalam  model nilai  tanah.  Hasil  pengujian  variabel  bebas  yang digunakan  pada  model  regresi  log  lin  dengan memperhatikan hasil nilai VIF yang ditampilkan pada Tabel 3.
Tabel 3. Hasil Uji Multikolinearitas
No. Variabel Nilai VIF Multikolinearitas 1 Penggunaan Lahan (PL) 1.105 Rendah (VIF<10) 2 Lebar Jalan Depan Bidang (LJ) 1.015 Rendah (VIF<10) 3 Jarak Pendidikan (JPD) 2.458 Rendah (VIF<10) 4 Jarak Perbelanjaan (JPB) 2.375 Rendah (VIF<10)
Model Estimasi Nilai Tanah Terpilih Pembentukan model penentu nilai tanah terpilih adalah berdasarkan  hasil  model  yang  telah  dilakukan  analisis
regresi linear berganda yang telah lolos pengujian kriteria apriori  ekonomi  yaitu  variabel  bebas  telah  cocok  dengan kondisi ekonomi saat ini. Menurut hasil pengujian statistik yaitu uji R2 sebesar 54.3 % dimana sisanya adalah 45.7 % yang  berasal  dari  variabel  lain  yang  tidak  dimasukkan kedalama model nilai tanah, oleh karena itu penambahan variabel  lain  dapat  mempengaruhi  nilai  tanah  sehingga nilai estimasi tanah akan semakin akurat.
Uji  t  menghasilkan  variabel  yang  signifikan  meliputi variabel penggunaan lahan (PL), variabel lebar jalan depan bidang  (LJ),  variabel  jarak  bidang  tanah  terhadap  pusat pendidikan (JPD), dan variabel jarak bidang tanah terhadap pusat  perbelanjaan  (JPB).  Berdasarkan  hasil  pengujian kriteria  ekonometrika  didapatkan  antar  variabel  bebas yang  tidak  memiliki  gejala  multikolinearitas  dengan  nilai VIF  <  10.  Berikut  adalah  rangkuman  hasil  regresi  linear berganda model log lin yang ditampilkan pada Tabel 4.
Tabel 4. Rangkuman Hasil Regresi Linear Berganda
No . Parameter Koefisien Std.Erro r t hitung Nilai VIF 1 β 0 Constant 11.66923 0.15061 77.48 2 β 1 Penggunaa n Lahan (PL) 1.400414 0.11853 8 11.81 4 1.105
3 β 2 Lebar Jalan Depan Bidang (LJ) 0.214756 0.01748 5 12.28 3 1.015 4 β 3 Jarak Pendidikan (JPD) -0.000159 0.00005 7 -2.78 2.458 5 β 4 Jarak Perbelanja an (JPB) -0.000293 0.00004 3 -6.76 2.375
R 2 0.54329 3 Adjusted R 2 0.53995 9
Berdasarkan tabel diatas dapat diketahui variabel yang paling  berpengaruh  menurut  besarnya  koefisien  regresi adalah  penggunaan  lahan  bidang  tanah,  lalu  lebar  jalan depan bidang tanah, kemudian jarak bidang terhadap pusat pendidikan dan yang terakhir adalah jarak bidang ke pusat perbelanjaan.  Penyusunan  model  empiris  analisis  regresi Log  Lin  berdasarkan  hasil  regresi  linear  berganda  yang telah dilakukan yaitu sebagai berikut:
Ln  NT  =  11.66923  +  1.400414  PL  +  0.214756  LJ  +  (- 0.000159 JPD) + (-0.000293 JPB)
Hasil Evaluasi Model Estimasi Nilai Tanah Terpilih Kontrol  tes  model  penentu  nilai  tanah  terpilih  yakni bertujuan menguji model terpilih dipakai dalam penentuan nilai tanah pada lokasi penelitian. Hasil kontrol tes model
menerapkan  dua  metode  dapat  dilihat  pada  Lampiran  A dengan kesimpulan sebagai berikut:
1. Nilai COV (Coeficient of Variance) dalam model log lin  yang  terpilih  adalah  sebesar  6.81%  sehingga dinyatakan  bahwa  tingkat  akurasi  model  baik karena masih dalam batas toleransi yaitu dibawah 10%.
2. Nilai PRD (Price Related Differencial) dalam model log  lin  yang  terpilih  adalah  sebesar  1.000046 sehingga  dinyatakan  bahwa  tingkat  keseragaman hasil  prediksi  model  yang  terbentuk  baik  karena masih  dalam  batas  toleransi  yaitu  antara  0.98 hingga 1.03.
Berdasarkan  hasil  kontrol  tes  yang  telah  dilakukan maka model log lin yang terbentuk layak digunakan dalam menentukan  nilai  tanah  di  Kecamatan  Pati  karena  masih aman dalam batas toleransi tes kontrol COV dan PRD.
Hasil Perhitungan Nilai Tanah Estimasi dan NIR Penentuan  nilai  tanah  estimasi  setiap  bidang  tanah dilakukan dengan menggunakan persamaan model Log Lin yang  telah  terbentuk  dengan  analisis  regresi  linear berganda.  Perhitungan  nilai  tanah  estimasi  setiap  bidang tanah menggunakan perangkat lunak Microsoft Excel 2019. Setelah  didapatkan  nilai  tanah  estimasi  masing-masing bidang tanah maka dilakukan penentuan NIR dari tiap zona yang  sudah  terbentuk.  Hasil  NIR  dipengaruhi  oleh wilayahnya  yaitu  merupakan  wilayah  pertanian  atau  non pertanian karena batasan zona nilai tanah yang ditentukan menurut Juknis ATR/BPN bisa dari penggunaan lahannya yang  berupa  tanah  pertanian  dan  non  pertanian.  Nilai estimasi  tanah  yang  sudah  dianalisis  selanjutnya  dapat ditetapkan  penentuan  NIR  nya  dengan  aturan  sebagai berikut:
a. Seandainya  suatu  ZNT  yang  akan  dibentuk mempunyai  jumlah  data  transaksi  banyak setidaknya  lebih  dari  satu  bisa  dihitung  NIR  nya dari meratakan nilai estimasi tanahnya.
b. Seandainya dalam ZNT cuma mempunyai satu data transaksi, penetapan NIR nya mengacu pada ZNT lain  yang  bertetangga  sehingga  relatif  mirip  nilai tanahnya.
c. Seandainya  dalam  ZNT  tidak  mempunyai  data transaksi sama sekali maka penetapan NIR melihat referensi zona tetangganya atau yang bersebelahan asalkan memiliki karakteristik lokasi dan pemanfaatan lahan yang mirip.
Setelah  NIR  dari  setiap  zona  sudah  ditentukan  maka selanjutnya  dilakukan  pemberian  atribut  standar  klas tanah  dengan  mengacu  pada  PerMenKeu  No.139  Tahun 2014 terkait Klasifikasi dan Penetapan NJOP Sebagai Dasar Pengenaan  Pajak  Bumi  dan  Bangunan.  Pengklasifikasian nilai tanah ini diperlukan untuk mengetahui klas tanah dan diberi warna sesuai klas tanah sehingga dapat dibuat peta zona  nilai  tanah  di  Kecamatan  Pati.  Jika  kelas  yang dihasilkan  terlalu  banyak  untuk  ditampilkan  pada  peta
maka  klasifikasi  dapat  disederhanakan  sesuai  dengan Petunjuk Teknis Penilaian Tanah dan Ekonomi Pertanahan ATR/BPN  Tahun  2021.  Hasil  perhitungan  NIR  tiap  zona adalah sebagaimana pada Tabel 5.
Tabel 5. Hasil Perhitungan  NIR No_Zona NIR No_Zona NIR 1 Rp. 141.791 41 Rp. 3.970.091 2 Rp. 484.316 42 Rp. 2.880.250 3 Rp. 380.044 43 Rp. 723.256 4 Rp. 1.045.194 44 Rp. 2.510.930 5 Rp. 330.291 45 Rp. 720.724 6 Rp. 1.149.395 46 Rp. 388.312 7 Rp. 768.818 47 Rp. 246.356 8 Rp. 700.008 48 Rp. 215.733 9 Rp. 707.495 49 Rp. 198.232 10 Rp. 734.844 50 Rp. 194.107 11 Rp. 300.816 51 Rp. 563.511 12 Rp. 929.376 52 Rp. 715.705 13 Rp. 587.305 53 Rp. 486.356 14 Rp. 308.058 54 Rp. 823.998 15 Rp. 751.116 55 Rp. 388.762 16 Rp. 1.988.489 56 Rp. 531.584 17 Rp. 1.190.028 57 Rp. 774.273 18 Rp. 1.144.280 58 Rp. 796.664 19 Rp. 575.477 59 Rp. 154.656 20 Rp. 280.360 60 Rp. 487.256 21 Rp. 769.516 61 Rp. 102.602 22 Rp. 285.471 62 Rp. 846.091 23 Rp. 1.174.183 63 Rp. 230.607 24 Rp. 1.132.701 64 Rp. 231.085 25 Rp. 3.546.001 65 Rp. 144.726 26 Rp. 3.604.227 66 Rp. 53.630 27 Rp. 3.595.088 67 Rp. 257.306 28 Rp. 2.103.928 68 Rp. 84.042 29 Rp. 2.328.586 69 Rp. 80.815 30 Rp. 641.434 70 Rp. 267.441 31 Rp. 388.713 71 Rp. 76.097 32 Rp. 50.045 72 Rp. 240.365 33 Rp. 474.085 73 Rp. 233.152 34 Rp. 626.854 74 Rp. 242.498 35 Rp. 1.309.186 75 Rp. 40.507 36 Rp. 845.598 76 Rp. 145.790 37 Rp. 614.111 77 Rp. 81.665 38 Rp. 736.333 78 Rp. 2.808.086 39 Rp. 1.391.680 79 Rp. 732.564 40 Rp. 2.427.133
Berdasarkan tabel diatas dapat diketahui nilai indikasi rata-rata  tiap  zona  yang  ada  di  Kecamatan  Pati.  Nilai perhitungan NIR tertinggi terdapat pada zona nomor 25, 26, 27,41  yang  terletak  di  Kelurahan  Pati  Kidul,  Ngarus,  dan Pati Lor karena didominasi daerah pertokoan, perkantoran, dan  permukiman  sedangkan  nilai  perhitungan  NIR terendah  terdapat  pada  zona  nomor  75  yang  terletak  di Kelurahan  Sinoman  karena  didominasi  karakteristik penggunaan  lahan  sawah.  Nilai  indikasi  rata-rata  ini diharapkan  bisa  merepresentasikan  nilai  tanah  yang terdapat pada satu zona nilai tanah. Apabila NIR belum bisa merepresentasikan nilai tanah pada satu zona nilai tanah maka bisa berpengaruh terhadap pembentukan peta ZNT, yang  akhirnya  adanya  ketidakcocokan  antara  nilai  tanah sebenarnya  di  lapangan  dengan  nilai  tanah  yang ditampilkan pada peta ZNT.
3.2. Peta  Zona  Nilai  Tanah  dan  Peta  Kontur  Nilai  Tanah Kecamatan Pati
Pembuatan  peta  ZNT  dan  peta  kontur  nilai  tanah mengacu pada aturan Petunjuk Teknis Penilaian Tanah dan Ekonomi Pertanahan ATR/BPN Tahun 2021. Dalam aturan juknis tersebut telah diatur tata cara pembutan peta ZNT. Kriteria pembuatan zona nilai tanah yaitu dalam satu zona diperkirakan  memiliki  nilai  tanah/NIR  yang  relatif  sama. Dalam satu zona juga diperkirakan memiliki pemanfaatan lahan  yang  relatif  sama,  faktor  aksesibiltas  dan  terdapat fasum  yang  relatif  sama. Range nilai  tanah  yang ditampilkan  pada  peta  ZNT  Kecamatan  Pati  merupakan hasil  klasifikasi  dengan  mengacu  pada  Juknis  BPN.  Hasil Peta  Zona  Nilai  Tanah  (ZNT)  di  Kecamatan  Pati  adalah ditunjukkan  pada  Gambar  3.  Adapun  peta  kontur  nilai tanah  dan  kawasan  perumahan  di  Kecamatan  Pati  dapat dilihat pada Gambar 4.
Menurut  hasil  peta  zona  nilai  tanah  tersebut  bisa dilihat  persebaran  zona  nilai  tanah  yang  terletak  di Kecamatan Pati. Klasifikasi nilai estimasi tanah terdiri dari 8 gradasi warna sebagai interval simbolnya. Gradasi warna yang  digunakan  dari  hijau  ke  merah.  Semakin  mendekati warna merah maka nilai tanah yang ada pada zona semakin mahal  sedangkan  semakin  mendekati  warna  hijau,  maka dapat dikatakan zona tersebut akan semakin murah. Zona dengan nilai tertinggi ada pada zona 16, 25, 26, 27, 28, 29, 40, 41, 42, 44, dan 78 dengan kisaran harga diatas 2 jutaan (>  Rp.  2.250.000)  yang  terletak  pada  Kelurahan  Puri, Kelurahan Pati Lor, Kelurahan Pati Wetan, Kelurahan Pati Kidul,  Kelurahan  Ngarus,  Kelurahan  Kalidoro  dan Kelurahan Winong. Hal ini dikarenakan wilayah kelurahan tersebut  merupakan  kelurahan  yang  dekat  dengan  pusat kota, banyaknya fasilitas umum yang ada, dan merupakan daerah  perdagangan  (pertokoan)  sehingga  banyaknya aktivitas  ekonomi  masyarakat  dapat  menyebabkan  nilai
tanah  juga  ikut  naik.  Kecamatan  Pati  merupakan Kecamatan yang memiliki wilayah non permukiman seperti persawahan  yang  sangat  luas  sehingga  zona  nilai  tanah yang  berada  dibawah  atau  kurang  dari  Rp.225.000 sebagaian besar karena zona tersebut melingkupi wilayah persawahan  sehingga  nilai  tanahnya  akan  lebih  kecil dibanding  zona  yang  lain.  Dalam  hal  ini  seperti  zona  75 yang memiliki nilai tanah terendah diantara zona yang lain dikarenakan  zona  tersebut  meliputi  wilayah  pertanian (non permukiman).
Gambar 3. Peta ZNT dan Kawasan Perumahan di Kecamatan Pati Th. 2021
Berdasar Peta ZNT yang dihasilkan terlihat bahwa nilai tanah di sekitar kawasan Perum Griya Winong Asri adalah tertinggi yaitu Rp 2.500.00,-  per m2. Nilai tanah  tertinggi kedua ada di sekitar kawasan Perum Puri Baru Permai dan Perum  Griya  Puri  Indah  yaitu  sebesar  Rp  1.150.000,-  per m2.  Selanjutnya nilai tanah di sekitar kawasan Perum Griya Permata, Perum Wijaya Kusuma, Perum Griya Sekar Asri, Perum KSB, dan Perum Puri Taman Gading adalah sekitar Rp 750.00,- per m2. Nilai tanah di sekitar Perum Permata Mulyoharjo,  Perum  Sidokerto  Pesona  Griya,  Perumnas Kutoharjo adalah Rp 550.000,- per m2. Nilai tanah terendah ada di sekitar kawasan Perum Puri Permai yaitu sebesar Rp 250.000,-  per  m2. Perbedaan nilai tanah  yang ada adalah sesuai dengan banyaknya kemudahan ( easement ) yang ada pada kawasan-kawasan perumahan tersebut.  Hal ini juga sesuai denga Peta kontur nilai tanah yang dihasilkan. Dari peta Kontur nilai tanah terlihat bahwa semakin dekat denga pusat  kota  harganya  semakin  tinggi  dan  sebaliknya semakin jauh akan semakin rendah.
Gambar 4. Peta kontur nilai tanah dan kawasan perumahan di Kecamatan Pati Th. 2022
Luas  wilayah  Kecamatan  Pati  menurut  BPS Kabupaten Pati Tahun 2021 adalah 4.249 ha dan sebesar 2.558  ha  merupakan  wilayah  persawahan.  Dalam  data BPS  Kebupaten  Pati,  Kecamatan  Pati  memiliki  Indeks Desa Membangun (IDM) yaitu berkembang hingga maju sehingga dapat dikatakan nilai tanah di Kecamatan Pati lebih  mahal  daripada  Kecamatan  yang  lainnya  di Kabupaten  Pati.  Total  kepadatan  penduduk  di Kecamatan  Pati  pada  tahun  2021  yakni  sebanyak 102.873  penduduk  (BPS  Kabupaten  Pati)  sehingga Kecamatan  Pati  merupakan  Kecamatan  yang  memiliki total penduduk yang besar daripada Kecamatan lainnya di  Kabupaten  Pati.  Semakin  padat  penduduknya  maka semakin tinggi pula permintaan bidang tanah yang ada di  Kecamatan  Pati.  Faktor  permintaan  naik  juga menyebabkan nilai bidang tanah yang ada di Kecamatan Pati ikut meningkat. Wilayah Kecamatan Pati juga dekat dengan  banyak  fasilitas  pendidikan  yaitu  sekolah  SMP maupun SMA baik negeri atau swasta. Sebanyak tiga dari delapam  SMA/SMK  Negeri  yang  terletak  di  Kabupaten Pati  berada  di  Kecamatan  Pati  dan  memiliki  notabene SMA  favorit  yang  ada  di  Kabupaten  Pati  yaitu  SMA Negeri  1,2,3  Pati.  Semakin  dekat  terhadap  fasilitas
umum seperti fasilitas pendidikan dapat meningkatkan nilai tanah yang ada di Kecamatan Pati.
Rata-rata pengeluaran penduduk di Kabupaten Pati pada tahun 2021 meliputi 40 % mempunyai masyarakat bergaji rendah, 40 % bergaji menengah, dan 20 persen masyarakat  bergaji  tinggi.  Laju  Pertumbuhan  Produk Domestik  Regional  Bruto  (PRDB)  Kabupaten  Pati memiliki  indeks  sebesar  3.38  yang  dapat  dikatakan cukup  tinggi  diantara  Kabupaten  lain  yang  ada  di Provinsi  Jawa  Tengah.  Sebagian  besar  penduduk  di Kabupaten  Pati  bermukim  di  Kecamatan  Pati  karena merupakan  pusat  kegiatan  perekonomian,  kegiatan sosial dan kegiatan perdagangan sehingga kemampuan penduduk  dalam  perekonomian  di  Kecamatan  Pati memiliki  tingkat  yang  lebih  maju  daripada  Kecamatan yang lainnya di Kabupaten Pati. Kondisi ini memberikan dampak  pada  nilai  tanah  yang  ada  di  Kecamatan  Pati terutama di pusat kota memiliki harga yang lebih mahal karena  selaras  dengan  kemampuan  penduduknya  juga dari segi pendapatan ekonomi.

## 4. Kesimpulan
Berdasarkan  penelitian  yang  telah  dilaksanakan dapat  ditarik  kesimpulan  bahwa  variabel  yang
mempengaruhi  nilai  tanah  dalam  model  estimasi  di Kecamatan Pati adalah Penggunaan lahan bidang tanah, luas tanah, jarak ke pusat pendidikan dan jarak ke pusat perbelanjaan.  Berdasarkan  peta  zona  nilai  tanah  di Kecamatan  Pati  dihasilkan  klasifikasi  nilai  tanah  yang dibagi menjadi 79 zona dengan nilai tertinggi pada zona 25,26,27,41 dan nilai terendah pada zona 75.
Nilai  tanah  di  sekitar  kawasan  perumahan  yang berada  di  pusat  kota  adalah  tertinggi  yaitu  Rp 2.500.000,-  per  m2,  dan  kemudian  menurun  sesuai bertambahnya  jarak  dari  pusat  kegiatan  yaitu  Rp 1.150.000,- per m2, Rp 750.000,- per m2, Rp 550.000m,- per m2 dan terendah adalah Rp 250.000,- per m2.

## 5. Pernyataan Konflik Kepentingan
Penulis  menyatakan  tidak  ada  konflik  kepentingan dalam  artikel  ini  ( The  authors  declare  no  competing interest ).

## 6. Referensi
Agus, A. P., Sari, S. S., & Yulianandha, M. A. (2019).
Pemetaan Zona Nilai Tanah Menggunakan Metode Analitical Heirarchy Process (AHP). Pemetaan Zona Nilai Tanah Mengunakan Metode Analitical Heirarchy Process (Ahp) , 1 – 26.
Al-Vatia, T. V. dan Djojomartono, P. N. (2019). Analysis of the Effect of Land Use Planning and Land Value in Gamping Subdistrict, Sleman, D.I Yogyakarta from 2013 to 2018. Journal of Geospatial Information Science and Engineering Vol. 2 No. 2
(2019), pp. 245 – 254. https://doi.org/10.22146/jgise.51076 Aristalindra, F., Santosa, P. B., Diyono, Subaryono. (2020). Evaluasi Pemanfaatan Citra Tegak Satelit Resolusi Tinggi untuk Percepatan Pembuatan Peta Blok Pajak Bumi dan Bangunan (PBB-P2) secara Partisipatif di Desa Triharjo, Kabupaten Bantul,
DIY. Journal of Geospatial Information Science and Engineering Vol. 3 No. 1 (2020), pp. 20 – 27. https://doi.org/10.22146/jgise.55788 Astrisele, A dan Santosa, P. B. (2019). Estimating Land Value Change Post Land Consolidation of Gadingsari Village, Bantul Regency, Special Region of Yogyakarta, Indonesia. Journal of Geospatial Information Science and Engineering Vol. 2 No. 2 (2019), pp. 195 – 205. https://doi.org/10.22146/jgise.51309 ATR/BPN, D. P. T. dan P. P. K. (2021). Petunjuk Teknis Penilaian Tanah dan Ekonomi Pertanahan .
Kementerian ATR/BPN.
Badan Pusat Statistik. (2020). Proyeksi Penduduk Kabupaten Pati Menurut Kecamatan dan Jenis Kelamin. BPS Kabupaten Pati . Chin, W. W. (1998). Modern Methods for Business Research . Psychology Press. https://books.google.co.id/books?hl=id&lr=&id=
EDZ5AgAAQBAJ&oi=fnd&pg=PA295&dq=Chin,+W .W.1998.The+Partial+Least+Squares+Approach+t o+Structural+Equation+Modeling.+Modern+Meth ods+for+Business+Research.+295:295- 336.&ots=49uI_pu- jk&sig=VsniGUpxopRgS_NbLiV9ELDr Deviantari, U. W. (2016). Penggunaan Model Regresi Linier Berganda Untuk Mengetahui Pengaruh Pembangunan Lippo Plaza Terhadap Nilai Tanah (Studi Kasus : Lippo Plaza, Kec. Kaliwates, Kab. Jember) . 166 – 173. Harjanto, B., & Hidayati, W. (2014). Konsep Dasar Penilaian Properti Edisi Kedua (2nd ed.). BPFE- Yogyakarta.
Harlan, J. (2018). Analisis Regresi Linear. In Journal of Chemical Information and Modeling (Vol. 53, Issue 9).
MAPPI. (2018). Kode Etik Penilai Indonesia dan Standar Penilaian Indonesia Edisi VII-2018 . Menteri Keuangan Indonesia. (2018). Peraturan Menteri Keuangan Republik Indonesia Tentang Pedoman Penilaian Pajak Bumi Dan Bangunan Perdesaan Dan Perkotaan . 1 – 50. Putri, E. P., Budisusanto, Y., Wahyu D, U., & Dediyono, A. (2016). Studi Zona Nilai Tanah di Sekitar Lokasi Pembangunan Pelabuhan Internasional Kalimireng. Jurnal Teknik ITS , 5 (2). https://doi.org/10.12962/j23373539.v5i2.17182 Radiansyah, M. (2016). “Analisis Persepsi Masyarakat Muslim Terhadap Penggunaan Alat Pembayaran Non Tunai Di Kota Medan.” AT-TAWASSUTH: Jurnal Ekonomi Islam , 1 (1), 125 – 151. http://jurnal.uinsu.ac.id/index.php/tawassuth/ar ticle/view/366
Santoso, G. F., Suprayogi, A., & Sasmito, B. (2014). Pembuatan Peta Zona Nilai Tanah Untuk Menentukan Nilai Objek Pajak Berdasarkan Harga Pasar Menggunakan Aplikasi SIG. Jurnal Geodesi Undip , 3 (April), 28 – 43. Saputro, W. E., Subiyanto, S., & Sasmito, B. (2019).
Pembuatan Peta Zona Nilai Tanah Untuk Menentukan Nilai Indikasi Rata-Rata (Nir) Harga Pasar Menggunakan Sistem Informasi Geografis Di Kecamatan Ngaliyan, Kota Semarang (Studi Kasus :Kecamatan Ngaliyan, Kota Semarang) . 8 (1), 278 – 287.
Sihotang, S. F. (2020). Analisis Model Log Linier Tiga Dimensi Untuk Data . 6 (1), 62 – 69. Surat Edaran Direktorat Jendral Pajak Nomor :SE - 55/PJ.6/1999, (1999).
LAMPIRAN A: Gambar Diagram Alir Penelitian