## PENGGUNAAN KLAUSULA EKSONERASI DALAM PPJB RUMAH SUSUN DALAM PERSPEKTIF PERLINDUNGAN KONSUMEN
Nicholas Ardy Wibisana a, Retno Dewi Pulung Sari b a Fakultas Hukum, Universitas Katolik Darma Cendika, Email: nicholas.wibisana@student.ukdc.ac.id b Fakultas Hukum, Universitas Katolik Darma Cendika, Email: retno.dewi@ukdc.ac.id
Naskah diterima: 18 Maret 2024; revisi: 21 Maret 2024; disetujui: 2 April 2024 DOI: 10.55551/jip.v5i1.84

## Abstrak:
Penelitian  ini  membahas  isu  tentang  penggunaan  klausula  eksonerasi  dalam Perjanjian  Pengikatan  Jual  Beli  (PPJB)  Rumah  Susun  dalam  kaitannya  dengan prinsip-prinsip perlindungan konsumen. Penelitian yang digunakan adalah penelitian yuridis normatif. Hasil penelitian dapat disimpulkan bahwa penggunaan klausula baku dalam PPJB dimungkinkan sejauh tidak bertentangan dengan Pasal 18 ayat (1) UU Perlindungan  Konsumen  dan  tidak  mencederai  kehendak  para  pihak,  sebab  yang halal  dan  itikad  baik.  Konsumen  yang  merasa  dirugikan  memiliki  hak  untuk mengajukan  pembatalan  klausula  baku  yang  telah  dilarang  oleh  UU  Perlindungan Konsumen.  Dalam  proses  penyusunan perjanjian,  konsumen  juga  perlu  melakukan upaya-ypaya  preventif  dengan  membaca  isi  perjanjian  dan  memproyeksikan  resiko atau implikasi dari sahnya suatu perjanjian.
Kata Kunci: PPJB; Rumah Susun; Klausula Eksonerasi

## LATAR BELAKANG
Perlindungan Konsumen merupakan salah satu hal yang perlu diperhatikan dalam dinamika  ekonomi  pasar.  Pelaku  usaha  menawarkan  produk  dengan  tujuan mendapatkan  keuntungan  semaksimal  mungkin  dan  konsumen  pun  ingin memperoleh  produk  yang  sesuai  dengan  kebutuhan  dan  terjangkau.  Namun  pada faktanya,  konsumen  sangat  rentan  dieksploitasi  oleh  pelaku  usaha  oleh  karena kedudukannya  yang  tidak  seimbang. 1 Hal  tersebut  dibuktikan  dengan  adanya perjanjian baku yang memuat klausula baku. Perjanjian baku berpotensi merugikan konsumen  karena  konsumen  tidak  diberikan  alternatif  selain  hanya  menerima ketentuan  yang  diberikan  oleh  pelaku  usaha. 2 Penggunaan  klausula  baku  diatur dalam  Undang-Undang  Nomor  8  Tahun  1999  tentang  Perlindungan  Konsumen. 3 Salah  satu  klausula  yang  dilarang  adalah  klausula  yang  menyatakan  pengalihan tanggung jawab pelaku usaha.
Direktorat  Jenderal  (Dirjen)  Perumahan  Kementerian  Pekerjaan  Umum  dan Perumahan  Rakyat  (PUPR)  mengungkap,  sejak  tahun  2020  hingga  2022,  terdapat 230 (dua ratus tiga puluh) pengaduan di sektor perumahan. Pengaduan yang masuk didominasi  oleh  permasalahan  yang  dihadapi  oleh  Perhimpunan  Pemilik  dan Penghuni  Satuan  Rumah  Susun  (P3SRS)  dan  permasalahan  yang  timbul  akibat Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB). 4 Kota Surabaya menjadi salah satu dari lima belas Kabupaten/Kota dengan jumlah pengaduan terbanyak.
Hal  ini  menjadi  selaras  dengan  fakta  yang  ditemukan  oleh  penulis.  Penulis menemukan  penggunaan  klausula  “Pengabaian”  dalam  beberapa  spesimen  PPJB Rumah  Susun  baik  Rumah  Susun  Hunian  maupun  Rumah  Susun  Non-Hunian (Perkantoran) yang digunakan oleh salah satu Perseroan Terbatas yang bergerak di Bidang  Pengembang  dan  Pengelola  Properti  di  Kota  Surabaya.  Klausula  tersebut mengamanatkan  para  pihak  yang  terikat  dalam  PPJB  tersebut  untuk  mengabaikan ketentuan-ketentuan dalam Pasal 1266 dan 1267 KUH Perdata, ketentuan-ketentuan dalam Pasal 43 ayat 2 Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun dan menyetujui untuk tidak saling menuntut atau menggugat pailit sebagaimana diatur
1 AZ Nasution, Hukum Perlindungan Konsumen, Suatu Pengantar (Jakarta: Diadit Media, 2002).
2 Muhammad Abdulkadir, Perjanjian Baku Dalam Praktek Perusahaan Perdagangan (Bandung: Citra Aditya Bakti, 1992).
3 Undang-Undang Republik Indonesia Nomor 8 Tahun 1999 Tentang Perlindungan Konsumen (Jakarta: Lembaran Negara Republik Indonesia Tahun 1999 Nomor 42, 1999).
4 Kemente rian  PUPR,  “Kementerian  PUPR  Dukung  Perlindungan  Konsumen  Bidang  Perumahan,” Berita Website Kementerian PUPR , 2022, https://perumahan.pu.go.id/news/kementerian-pupr-dukung- perlindungan-konsumen-bidang-perumahan.
dalam  UU  Nomor  37  Tahun  2004  tentang  Kepailitan  Dan  Penundaan  Kewajiban Pembayaran Utang (PKPU).
Berdasarkan  latar  belakang  di  atas,  penelitian  ini  akan  menganalisa  tentang keabsahan  suatu  perjanjian,  yang  dalam  hal  ini  adalah  PPJB  Rusun  yang mengandung  klausula  Eksonerasi  berdasarkan  ketentuan  dalam  Undang-Undang No.20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun serta bagaimana perlindungan hukum bagi konsumen  akibat  dari  penggunaan  klausula  eksonerasi  dalam  PPJB  Rusun sebagaimana yang telah diatur dalam Undang-Undang Nomor 8 Tahun 1999 tentang Perlindungan Konsumen?

## METODE
Jenis  penelitian  yang  digunakan  dalam  penelitian  ini  yakni  yuridis  normatif. Metode  yuridis  normatif  mengkaji  instrumen  hukum,  asas  hukum,  teori  hukum,  dan tentunya  dokumen-dokumen  perjanjian  sebagai  objek  utama  penelitian. 5 Objek penelitian ini  berfokus  pada  beberapa  spesimen  PPJB  Rumah  Susun  yang  temuan penulis.  Penelitian  ini  menggunakan  pendekatan  undang-undang,  pendekatan konseptual dan pendekatan kasus. Jenis data yang digunakan yakni data primer yang merupakan  spesimen  PPJB  Rusun  dan  data  sekunder  yang  bersumber  dari  studi kepustakaan. Data sekunder terdiri dari bahan hukum primer berupa Undang-Undang Rumah Susun dan Undang-Undang Perlindungan Konsumen. Sedangkan data bahan hukum  sekunder  yang  digunakan  adalah  Peraturan  Menteri  PUPR  tentang Penyusunan PPJB Rumah Susun yang akan dianalisis dengan metode kualitatif. 6

## ANALISIS DAN DISKUSI
Perjanjian Pengikatan Jual Beli Rumah Susun Menurut Undang-Undang Rumah Susun
Sistem  pemasaran  hunian  pra-pembangunan  atau pre  project  selling marak digunakan  oleh  para pelaku  pembangunan. Pre  project  selling adalah  suatu  sistem penjualan  properti  oleh  pengembang  berupa  konsep,  desain  atau  gambar  sebelum properti yang dijual selesai dibangun. 7 Fenomena tersebut terjadi sebagai salah satu respon  solutif  dari  kesenjangan  antara  jumlah  hunian  terbangun  dengan  jumlah
5 Jonaedi Efendi, Metode Penelitian Hukum: Normatif Dan Empiris (Surabaya: Prenada Media, 2018).
6 Sugiyono, Metode Penelitian Kualitatif (Yogyakarta: Alfabeta, 2008).
7 Lintang  Yudhantaka,  “Keabsahan  Kontrak  Jual  Beli  Rumah  Susun  Dengan  Sistem  Pre  Project Selling,” Yuridika 32 (2017).
Nicholas Ardy Wibisana, Retno Dewi Pulung Sari
hunian yang dibutuhkan ( backlog ) di Indonesia yang berdasarkan data Kementerian Pekerjaan  Umum  dan  Perumahan  Rakyat  (PUPR)  saat  ini  mencapai  angka  12,71 juta. 8
Prosedur  teknis pre-project  selling diatur  dalam  Undang-Undang  Nomor  20 Tahun  2011  tentang  Rumah  Susun.  Pada  praktiknya  di  Indonesia,  penjualan dilakukan  dengan  membuat  PPJB  sebagai  perjanjian  pendahuluan  sebelum dibuatnya Akta Jual Beli (AJB). 9 PPJB sebagai dokumen perjanjian atau kontrak yang sah  memuat  kesepakatan  antara  pelaku  usaha  dalam  hal  ini  adalah  Pengembang Hunian  dengan  Konsumen  untuk  melaksanakan  prestasi  di  kemudian  hari,  yakni pelaksanaan  jual  beli  di  hadapan  Pejabat  Pembuat  Akta  Tanah  (PPAT)  apabila bangunan  telah  selesai,  bersertifikat  dan  layak  huni.  PPJB  termasuk  dalam  bentuk perjanjian obligatoir yang  artinya  mengikat,  namun  sebatas  menimbulkan  hak  dan kewajiban  tanpa  memungkinkan  terjadi  perpindahan  hak  milik,  sehingga  diperlukan perjanjian lain yang disebut dengan perjanjian kebendaan ( zakelijke overeenkomst ). 10
Sesuai dengan ketentuan dalam Pasal 43 ayat (2) UU Rumah Susun, para pihak wajib  melengkapi  beberapa  persyaratan  sebelum  melaksanakan  PPJB  antara  lain: status  kepemilikan  tanah,  Persetujuan  Bangunan  Gedung  (PBG),  ketersediaan prasarana, sarana dan utilitas umum, keterbangunan paling sedikit 20% (dua puluh persen) dari volume konstruksi bangunan yang dipasarkan dan kondisi sarusun yang dibangun dan dijual kepada konsumen yang dipasarkan. Berangkat dari ketentuan di atas, Undang-Undang Rumah Susun juga dengan tegas menyatakan implikasi atau akibat hukum dari tidak dipenuhinya ketentuan persyaratan kepastian berupa pidana penjara  paling  lama  empat  tahun  atau  denda  sebanyak  empat  miliar  rupiah  sesuai yang diatur dalam Pasal 110 Undang-Undang Rumah Susun. 11
8 Iqbal Dwi Purnama, “Backlog Perumahan Di RI Capai 12,71 Juta, Ini Langkah PUPR Di 2023,” IDX Channel,  2022,  https://www.idxchannel.com/economics/backlog-perumahan-di-ri-capai-1271-juta-ini- langkah-pupr-di-2023.
9 Maria  Rosalind  and  Retno  Dewi  Pulung  S ari, “Karakteristik Sistem Pre Project Selling Perumahan Ditinjau Dari
Asas
Keseimbangan,” Dunia
Hukum 7 (2022), http://sister.untagsmg.ac.id/index.php/duniahukum/article/view/3026.
10 Munir  Fuady, Hukum  Kontrak  (Dari  Sudut  Pandang  Hukum  Bisnis) (Bandung:  Citra  Aditya  Bakti, 1999).
11 Pemerintah Pusat, “Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011 Tentang Rumah Susun,” Pub. L. No. 20 (2011).
Nicholas Ardy Wibisana, Retno Dewi Pulung Sari

## Penggunaan Klausula Eksonerasi dalam PPJB Rumah Susun
Menurut  Pasal  1  UU  Nomor  8  Tahun  1999  tentang  Perlindungan  Konsumen, Klausula Baku adalah setiap aturan yang telah dipersiapkan dan ditetapkan terlebih dahulu  secara  sepihak  oleh  pelaku  usaha  yang  dituangkan  dalam  suatu  dokumen dan/atau  perjanjian  yang  mengikat  dan  wajib  dipenuhi  oleh  konsumen 12 .  Secara teknis,  penggunaan  klausula  baku  dimaksudkan  untuk  mewujudkan  efisiensi  waktu pemasaran  dan  persamaan  pelayanan  kepada  konsumen.  Sebagai  salah  satu dokumen dan/atau perjanjian, penggunaan klausula baku dalam PPJB Rumah Susun sangat mungkin terjadi.
Secara  substantif,  penggunaan  klausula  baku  diatur  dalam  Pasal  18  ayat  (1) Undang-Undang Nomor 8 Tahun 1999 tentang Perlindungan Konsumen. Salah satu ketentuan  yang  menjadi  fokus  dalam  penelitian  ini  adalah  bahwa  pelaku  usaha dilarang mencantumkan klausula baku yang menyatakan pengalihan tanggung jawab pelaku  usaha  kepada  konsumen  atau  pihak  lain.  Klausula  tersebut  dikenal  juga dengan  sebutan  klausula  eksonerasi.  Menurut  Munir  Fuady,  klausula  eksonerasi adalah  klausula  yang  membebaskan  atau  membatasi  tanggung  jawab  salah  satu pihak  dalam  konteks  ini  adalah  pelaku  usaha  yang  semestinya  menurut  hukum dibebankan  kepadanya.  Secara  yuridis-teknis,  klausula  eksonerasi  dalam  suatu perjanjian dilakukan dengan cara:
a)  Pengurangan  sampai  dengan  penghapusan  terhadap  kewajiban-kewajiban hukum yang pada hakikatnya dibebankan kepada salah satu pihak.
b)  Pengurangan  sampai  dengan  penghapusan  terhadap  akibat  hukum  karena pelaksanaan kewajiban yang tidak benar, seperti penghapusan ganti rugi jika wanprestasi dari salah satu pihak.
c)  Penciptaan  kembali  kewajiban  tertentu  kepada  salah  satu  pihak  atau dibebankan kepada pihak lain jika terjadi kerugian kepada pihak ketiga yang berada di luar perjanjian.
Penjelasan di atas cukup sesuai dengan contoh klausula dalam PPJB  Rumah Susun yang digunakan Objek Penelitian dalam artikel ini. Berikut ini adalah beberapa contoh kutipan klausula baku:
12 Kelik  Wardiono, Perjanjian  Baku,  Klausul  Eksonerasi  Dan  Konsumen  (Beberapa  Uraian  Tentang Landasan Normatif, Doktrin Dan Praktiknya (Yogyakarta: Ombak, n.d.).
1)  Contoh PPJB Pasal 16 ayat (6) tentang Hal Lain-Lain 13
Berdasarkan  klausula  pada  pasal  16  ayat  (6),  klausula  tersebut memungkinkan  Pelaku  Usaha  untuk  melepaskan  diri  dari  tanggung  jawab terhadap  pembatalan  suatu  perjnajian  yang  harus  dimohonkan  kepada Pengadilan walaupun dianggap selalu dicantumkan dalam persetujuan timbal balik.

## 2)  Contoh PPJB Pasal 15 ayat (1) tentang Pengabaian 14
Berdasarkan  klausula  pada  Pasal  15  ayat  (1),  Pelaku  Usaha  dimungkinkan untuk  melakukan  upaya-upaya  pelaksanaan  PPJB  sebelum  syarat  yang tercantum  dalam  Pasal  43  ayat  (2)  UU  Rumah  Susun  terpenuhi.  Implikasi hukum  berupa  sanksi  baik  administratif  seperti  pencabutan  PBG  dan  sanksi pidana akan merugikan konsumen.
3)  Contoh PPJB Pasal 15 ayat (2) tentang Pengabaian 15
Berdasarkan  klausula  Pasal  15  ayat  (2),  para  pihak  dimungkinkan  tidak memiliki keleluasaan untuk menggunakan hak hukumnya untuk menuntut atau menggugat  pailit  pihak  lainnya.  Hal  ini  sangat  merugikan  konsumen  yang memiliki kedudukan lebih rendah dibandingkan pelaku usaha.

## Pembatasan Asas Kebebasan Berkontrak
Asas  kebebasan  berkontrak  adalah  salah  satu  asas  yang  penting  dan berpengaruh  kuat  dalam  hubungan  kontraktual  para  pihak.  Pada  hakikatnya,  asas kebebasan berkontrak merupakan wujud nyata dari kehendak bebas dan hak asasi manusia  yang  dimaksudkan  untuk  mendatangkan  kesejahteraan  yang  seoptimal mungkin bagi para pihak dengan kedudukan hukum yang seimbang. 16
13 “ Mengenai  pengakhiran  atau  pembatalan  Perjanjian  ini,  Para  Pihak  sepakat  dengan  ini mengesampingkan ketentuan-ketentuan yang termaktub dalam pasal 1266 ayat (2) dan ayat (3) Kitab Undang-Undang Hukum Perdata yang berlaku di Indonesia ”.
14 “ Para  Pihak  dengan  itikad  baik  tanpa  maksud  merugikan  satu  sama  lain,  dengan  ini  menyatakan secara tegas menyetujui mengabaikan ketentuan-ketentuan sebagai berikut: (a) Pasal 1266 dan Pasal 1267 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, (b) Pasal 43 ayat (2) Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun ”.
15 “ Para Pihak dengan itikad baik tanpa bermaksud merugikan satu sama lain, dengan ini menyatakan secara  tegas  menyetujui  untuk  tidak  saling  menuntut/menggugat  pailit  di  antara  Para  Pihak, sebagaimana diatur dalam Undang-Undang Nomor 37 Tahun 2004 tentang Kepailitan dan Penundaan Kewajiban Pembayaran Utang ”.
16 Suryono and Leli Joko, “Pembatasan Asas Kebebasan Berkontrak Dalam Perjanjian,” Jurnal Media Hukum 2 (2009).
Nicholas Ardy Wibisana, Retno Dewi Pulung Sari
Namun  menyadari  akan  terjadinya  ketidakseimbangan  kedudukan  para  pihak, Negara  dianggap  perlu  dan/atau  wajib  untuk  melindungi  yang  lemah.  Maka, kebebasan yang dimaksud dalam asas tersebut bukanlah kebebasan yang mutlak 17 . Pemerintah,  sebagai  penyelenggara  kepentingan  umum,  bertugas  menjaga keseimbangan antara kepentingan individual dengan masyarakat sehingga wajar jika terdapat batasan-batasan terhadap isi perjanjian sesuai yang diatur dalam Pasal 1337 KUH  Perdata  yang  berbunyi: “Suatu  sebab  adalah  terlarang,  apabila  dilarang  oleh undang-undang,  atau  apabila  berlawanan  dengan  kesusilaan  baik  atau  ketertiban umum.”
Dalam  konteks  hukum  perjanjian  dan  dalam  konteks  hukum  acara,  Hakim sebagai  aparat  penegak  hukum  dalam  konteks  memeriksa  perkara  perjanjian  yang memuat klausula baku, berwenang untuk meneliti isi suatu kontrak yang berpotensi bertentangan  dengan  nilai-nilai  masyarakat  sehingga  terjadi  ketidakseimbangan kedudukan para pihak. Kewenangan Hakim  yang dimaksud antara lain mengurangi dan/atau  meniadakan  sama  sekali  suatu  kewajiban  kontraktual  yang  mengandung ketidakadilan.

## Perlindungan Hukum Terhadap Konsumen
Sebagai akibat hukum, Undang-Undang Perlindungan Konsumen  menyatakan dengan tegas dalam Pasal 18 ayat (3) bahwa setiap klausula baku yang memenuhi unsur-unsur  larangan  yang  diatur  dalam  Pasal  18  ayat  (1) dinyatakan  “batal  demi hukum”. 18 Pembatalan  atau  batalnya  suatu  kontrak  karena  ketidakadilan  terjadi karena memenuhi kriteria berikut:
a)  Salah  satu  pihak  menerima  klausul  yang  tidak  wajar  untuk  diterima.  Dalam konteks ini, konsumen menerima suatu klausul yang sebenarnya tidak wajar diterima,  sehingga  mencederai  kehendak  pihak  lawan.  Hal  ini  tentu bertentangan dengan Teori Kehendak sebagaimana diatur dalam Pasal 1320 butir (1) KUH Perdata.
b)  Terdapat  klausula  yang  sangat  memberatkan  salah  satu  pihak  atau  yang penafsirannya  ditujukan  untuk  melindungi  pihak  yang  lemah  dengan  dalil
17 Sjahdeini  and  Sutan  Remy, Kebebasan  Berkontrak  Dan  Perlindungan  Yang  Seimbang  Bagi  Para Pihak Dalam Perjanjian Kredit Bank Di Indonesia (Jakarta: Institut Bankir Indonesia, 1993).
18 Ahmad Fikri Assegaf, Penjelasan Hukum Tentang Klausula Baku (Jakarta: Pusat Studi Hukum dan Kebijakan Indonesia, 2014).
ketertiban umum atau kesusilaan. Hal ini bertentangan dengan Teori Sebab yang  Halal  sebagaimana  diatur  dalam  Pasal  1337 juncto Pasal  1335  KUH Perdata.
c)  Tidak  tercapainya  Unsur  Kewajaran  dan  Unsur  Kepatutan  dalam melaksanakan  Perjanjian  sehingga  memberatkan  salah  satu  pihak.  Hal  ini jelas bertentangan dengan Teori Itikad Baik sebagaimana diatur dalam Pasal 1338 KUH Perdata. 19
Kehadiran  Undang-Undang  Perlindungan  Konsumen  memberikan  kedudukan hukum  ( legal  standing )  bagi  pihak-pihak  yang  merasa  dirugikan  dan  akan memohonkan pembatalan klausula baku, yakni:
a)  Seorang konsumen yang dirugikan atau ahli waris yang bersangkutan;
b)  Kelompok konsumen yang memiliki kepentingan yang sama;
c)  Lembaga  Perlindungan  Konsumen  Swadaya  Masyarakat  yang  berbadan hukum  atau  yayasan,  yang  dalam  anggaran  dasarnya  menyebutkan  bahwa tujuan  perlindungan  konsumen  dan  telah  melaksanakan  kegiatan  sesuai dengan anggaran dasarnya sesuai yang diatur dalam Peraturan Pemerintah Nomor 59 Tahun 2001 tentang Lembaga Perlindungan Swadaya Masyarakat.
d)  Pemerintah  atau  Instansi  terkait  apabila  barang  dan/atau  jasa  yang dimanfaatkan  mengakibatkan  kerugian  materi  yang  besar  dan/atau  korban yang tidak sedikit.
Mekanisme  Pembatalan  Klausula  Baku  juga  telah  diatur  dalam  Pasal  45 Undang-Undang Perlindungan Konsumen. Konsumen yang merasa dirurgikan berhak menggugat  pelaku  usaha,  baik  melalui  jalur  litigasi  yakni  pengadilan  maupun  jalur non-litigasi  yakni  lembaga  peradilan lain  di luar  pengadilan.  Penyelesaian  sengketa non-litigasi  sama  sekali  tidak  menghilangkan  tanggung  jawab  pidana  sebagaimana diatur dalam undang-undang. Upaya litigasi melalui Pengadilan masih dapat ditempuh apabila upaya penyelesaian melalui jalur non-litigasi dinyatakan tidak berhasil.
Upaya  perlindungan  konsumen  juga  perlu  ditumbuhkan  dalam  diri  konsumen sendiri.  Direktur  Jenderal  Perlindungan  Konsumen  dan  Tatib  Niaga  (PKTN) menerangkan  hasil  survei  Indeks  Keberdayaan  Konsumen  (IKK)  Nasional  Tahun 2022  memperoleh  angka  53,23%  (lima  puluh  koma  dua  puluh  tiga  persen)  atau
19 H.A. Dardiri Hasyim, Hukum Perikatan Dan Perjanjian (Semarang: UNS Press, 2015).
berada  dalam  kategori  “mampu”. 20 Walaupun  meningkat  dari  tahun  sebelumnya, angkat  tersebut  masih  berada  di  posisi  dua  kategori  terbawah  dari  empat  tingkat kategori IKK yakni paham, mampu, kritis dan berdaya. Berangkat dari fakta dan data di atas, konsumen perlu:
a)  Prinsip  Asumsi  Resiko,  yang  berarti  Para  Pihak  perlu  mempertimbangkan dan/atau  mengasumsikan  terlebih  dahulu  risiko  yang  akan  terjadi  sebagai akibat  dari  dibuatnya  suatu  perjanjian, 21 sehingga  hukum  mengasumsikan bahwa  Para  Pihak  bersedia  menanggung  risiko  yang  timbul  sebagai  akibat dari perjanjian tersebut.
b)  Prinsip  Kewajiban  Membaca  ( duty  to  read ),  yang  berarti  bahwa  jika  suatu perjanjian  telah  ditandatangani,  hukum  mengasumsikan  bahwa  Para  Pihak telah  terlebih  dahulu  membaca  dan  menyetujui  seluruh  ketentuan  dalam Perjanjian. Budaya membaca terlebih dahulu suatu perjanjian menjadi sangat krusial.

## KESIMPULAN
Penggunaan  klausula  baku  dalam  PPJB  dimungkinkan  sejauh  dalam penyusunan  dan  pelaksanaanya  tidak  bertentangan  dengan  ketentuan  persyaratan kepastian  yang  tercantum  dalam  Pasal  43  UU  No.  20  Tahun  2011  tentang  Rumah Susun dan larangan-larangan yang tercantum dalam Pasal 18 ayat 1 UU No. 8 Tahun 1999 tentang Perlindungan Konsumen, yang salah satunya adalah memuat klausula berisi  pengalihan  tanggung  jawab  yang  dalam  hal  ini  adalah  dari  Pelaku  Usaha kepada Konsumen yang dapat disebut juga sebagai klausula eksonerasi. Apabila hal tersebut  terjadi,  maka  klausula  tersebut  dapat  dibatalkan  atau  batal  demi  hukum karena  mencederai  kehendak  para  pihak,  sebab  yang  halal  dan  itikad  baik  dalam hukum perjanjian serta bertentangan dengan undang-undang atau ketertiban umum.
Undang-Undang  Perlindungan  Konsumen  juga  telah  memberikan  legal standing kepada Konsumen yang merasa dirugikan oleh adanya klausula baku dalam suatu  perjanjian  melakukan  upaya-upaya  gugatan  atau  pembatalan  klausula  baik dengan  menempuh  jalur  litigasi  maupun  non-litigasi.  Selain  itu,  konsumen  perlu
20 Ditjen  Perlindungan  Konsumen  dan  Tertib  Niaga,  “Angka  IKK  Nasional  53,23,  Dirjen  PKTN: Konsumen M ampu Gunakan Hak Dan Kewajibannya,” Siaran Pers Kementerian Perdagangan , 2022.
21 Munir  Fuady, Hukum  Kontrak  (Dari  Sudut  Pandang  Hukum  Bisnis) (Bandung:  Citra  Aditya  Bakti, 1999).
Nicholas Ardy Wibisana, Retno Dewi Pulung Sari
menyadari  akan  posisinya  yang  cenderung  lebih  rendah  sehingga  perlu  melakukan upaya-upaya preventif dengan membaca terlebih dahulu isi suatu perjanjian dengan teliti  serta  melakukan  proyeksi  dan/atau  asumsi  risiko  yang  akan  terjadi  sebagai implikasi dari sahnya suatu perjanjian.

## DAFTAR PUSTAKA
Abdulkadir, Muhammad. Perjanjian Baku Dalam Praktek Perusahaan Perdagangan . Bandung: Citra Aditya Bakti, 1992.
Assegaf,  Ahmad  Fikri. Penjelasan  Hukum  Tentang  Klausula  Baku .  Jakarta:  Pusat Studi Hukum dan Kebijakan Indonesia, 2014.
Ditjen Perlindungan Konsumen dan Tertib Niaga. “Angka IKK Nasional 53,23, Dirjen PKTN:  Konsumen  Mampu  Gunakan  Hak  Dan  Kewajibannya.” Siaran  Pers Kementerian Perdagangan , 2022. Efendi, Jonaedi. Metode Penelitian Hukum: Normatif Dan Empiris . Surabaya: Prenada Media, 2018.
Fuady, Munir. Hukum Kontrak (Dari Sudut Pandang Hukum Bisnis) . Bandung: Citra Aditya Bakti, 1999.
Hasyim, H.A. Dardiri. Hukum Perikatan Dan Perjanjian . Semarang: UNS Press, 2015. Kementerian  PUPR.  “Kementerian  PUPR  Dukung  Perlindungan  Konsumen  Bidang Perumahan.”
Berita Website Kementerian PUPR , 2022.
https://perumahan.pu.go.id/news/kementerian-pupr-dukung-perlindungan- konsumen-bidang-perumahan.
Nasution,  AZ. Hukum  Perlindungan  Konsumen,  Suatu  Pengantar .  Jakarta:  Diadit Media, 2002.
Purnama, Iqbal Dwi. “Backlog Perumahan Di RI Capai 12,71 Juta, Ini Langkah PUPR Di  2023.”  IDX  Channel,  2022.  https://www.idxchannel.com/economics/backlog- perumahan-di-ri-capai-1271-juta-ini-langkah-pupr-di-2023.
Pusat, Pemerintah. Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun, Pub. L. No. 20 (2011).
Rosalind, Maria, and Retno Dewi Pulung Sari. “Karakteristik Sistem Pre Project Selling Perumahan  Ditinjau  Dari  Asas  Keseimbangan.” Dunia  Hukum 7  (2022). http://sister.untagsmg.ac.id/index.php/duniahukum/article/view/3026.
Sjahdeini,  and  Sutan  Remy. Kebebasan  Berkontrak  Dan  Perlindungan  Yang Seimbang Bagi Para Pihak Dalam Perjanjian Kredit Bank Di Indonesia . Jakarta: Institut Bankir Indonesia, 1993.
Sugiyono. Metode Penelitian Kualitatif . Yogyakarta: Alfabeta, 2008.
Suryono, and Leli Joko. “Pembatasan Asas Kebebasan Berkontrak Dalam Perjanjian.” Jurnal Media Hukum 2 (2009).
Undang-Undang  Republik  Indonesia  Nomor  8  Tahun  1999  Tentang  Perlindungan Konsumen . Jakarta: Lembaran Negara Republik Indonesia Tahun 1999 Nomor 42, 1999.
Wardiono,  Kelik. Perjanjian  Baku,  Klausul  Eksonerasi  Dan  Konsumen  (Beberapa Uraian Tentang Landasan Normatif, Doktrin Dan Praktiknya . Yogyakarta: Ombak, n.d.
Yudhantaka,  Lin tang. “Keabsahan Kontrak Jual Beli Rumah  Susun Dengan Sistem Pre Project Selling.” Yuridika 32 (2017).