Abstrak −Perkembangan  bisnis  properti  di  Surabaya  yang semakin  pesat,  mengakibatkan  permintaan  terhadap  lahan semakin  tinggi.  Namun  fakta  di  lapangan  menampakkan  hal yang  sebaliknya  karena  ternyata  masih  terdapat  lahan-lahan yang  dibiarkan  kosong  tidak  dimanfaatkan  oleh  pemiliknya. Kondisi  yang  demikian  memerlukan  efisiensi  dan  optimalisasi penggunaan  lahan  dengan  mendirikan  sebuah  properti komersial  yang  memberikan  keuntungan  bagi  pemilik  serta lingkungan  sekitarnya.Lahan  “X”  seluas  1786  m 2 berlokasi  di Jl.  Jemur  Gayungan  II  merupakan  lahan  kosong  yang  terletak di  dekat  daerah  perkantoran  dan  berpotensi  dikembangkan menjadi  properti  komersial.  Penentuan  nilai  lahan  “X” bergantung  pada  penggunaan  lahan.  Metode  penilaian  yang digunakan  adalah  analisa  penggunaan  tertinggi  dan  terbaik atau Highest  and  Best  Use (HBU)  yang  secara  legal  diijinkan, secara fisik memungkinkan, layak secara finansial dan memiliki produktifitas  maksimum.  Dari  hasil  penelitian  didapatkan alternatif  yang  menghasilkan  nilai  lahan  tertinggi  dan produktivitas  maksimum  adalah  hotel.  Nilai  lahan  yang didapatkan  sebesar  Rp  9.722.718/m 2 dengan  produktivitas meningkat sebesar 486%.
Kata kunci : highest and best use, lahan, properti komersial

## I. PENDAHULUAN
ERKEMBANGAN  bisnis  properti  di  Surabaya  yang semakin  pesat,  mengakibatkan  permintaan  terhadap lahan pun semakin tinggi. Namun ternyata fakta yang terjadi di lapangan justru menampakkan hal yang sebaliknya karena ternyata  masih  terdapat  lahan-lahan  yang  dibiarkan  kosong tidak  dimanfaatkan  oleh  pemiliknya.Kondisi  yang  demikian memerlukan  efisiensi  dan  optimalisasi  penggunaan  lahan dengan  mendirikan  sebuah  properti  komersial  yang  dapat memberikan  keuntungan  bagi  pemilik  serta  lingkungan sekitarnya  sehingga  nilai  pasar  dari  suatu  lahan  tersebut menjadi  tinggi  dan  lahan  lebih  produktif.Untuk  mengetahui nilai  pasar  suatu  lahan  diperlukan  adanya  penilaian  properti lahan.  Salah  satu  prinsip  dasar  penilaian  yang  sering digunakan  adalah Highest  and  Best  Use (HBU),  yaitu penggunaan  dari  suatu  tanah  kosong  atau  peningkatan  suatu properti  yang  secara  fisik  memungkinkan,  secara  legal diijinkan,  layak  secara  finansial  dan  memiliki  produktifitas maksimum [1].

## II. PENELITIAN TERDAHULU
Penelitian  yang  dilakukan  oleh  [2],  [3]  dan  [4] merupakan  lahan  yang  telah  terbangun.  Perbedaannya terletak  pada  fungsi  bangunan  diatasnya  dan  metode penelitian  aspek  finansialnya.  Lahan  pada  penelitian  Yusra dan  Rasyid  merupakan  lahan  dengan  bangunan  yang  sudah tidak  difungsikan,  yaitu  lahan  bekas  Toko  Central  dan  Toko Metro  serta  lahan  bekas  SPBU  Biliton  yang  kemudian dianalisa  penggunaan  tertinggi  dan  terbaiknya  untuk  dapat difungsikan  kembali.  Yusra  menggunakan  metode penelitian aspek  finansialnya  menggunakan  NPV  dan  IRR,  Rasyid menggunakan  metode  PI.  Sedangkan  lahan  pada  penelitian Satiti  merupakan  lahan  yang  baru  difungsikan  sebagai Trilium  Office  and  Residence diatasnya  dan  kemudian dianalisa  penggunaan  tertinggi  dan  terbaiknya  apakah bangunan  tersebut  memberikan  kegunaan  tertinggi  dan terbaik  bagi  lahan  tersebut  dengan penelitian aspek finansial menggunakan metode NPV saja.
Penelitian  yang  dilakukan  oleh  [5],  [6],  [7]  dan  [8] merupakan lahan kosong atau lahan yang belum terbangun.Perbedaannya  terletak  pada  lokasi  lahan  dan metode  penelitian aspek finansialnya. Lokasi penelitian yang dilakukan  oleh  Anggarawati  berada  di  kawasan  komersial milik  perumahan,  sedangkan  Rifai,  Mubayyinah  dan Akmaludin  merupakan  lahan  kosong  yang  terletak  di

## Analisa Highest and Best Use Pada Lahan KosongDi Jemur Gayungan II Surabaya
Finda Virgitta Faradiany dan Christiono Utomo
Jurusan Teknik Sipil, Fakultas Teknik Sipil dan Perencanaan, Institut Teknologi Sepuluh Nopember (ITS)
Jl. Arief Rahman Hakim, Surabaya 60111 Indonesia
e-mail : christiono@ce.its.ac.id
P Gambar 1 . Peta Lokasi Lahan "X"
Lahan „X‟
kawasan  perkotaan.  Rifai  menggunakan  metode  NPV,  IRR, PI,  PV  dan Payback  Periode ,  Mubayyinah  hanya menggunakan  metode  NPV  sedangkan  Akmaluddin  dan Anggarawati menggunakan metode PI.
Dari  beberapa  penelitian  terdahulu  dapat  dilihat  bahwa lokasi  penelitian  yang  diambil  banyak  terletak  pada  tengah kota  yang merupakan lahan yang kurang terurus.  Sedangkan Tugas  Akhir  ini  mengambil  studi  kasus  pada  lahan  yang berada  di  pinggir  kota  dan merupakan lahan berkepemilikan pribadi yang berencana akan dikembangkan oleh pemiliknya. Selain  aturan  hukum  mengenai  peraturan  bangunan  yang telah ditetapkan oleh Dinas Tata Kota Surabaya, pengembangan  properti  komersial  berupa  apartemen  yang diinginkan  oleh  pemilik  menjadi  batasan  yang  perlu dipertimbangkan.  Posisi  penelitian  ini  sama  dengan penelitian  yang  dilakukan  oleh  [6],  perbedaannya  terletak pada  lokasi  lahan  serta  keinginan  pemilik  lahan  untuk pengembangan propertinya.

## III. METODOLOGI
Permasalahan  yang  akan  diselesaikan  dalam  penelitian ini  adalah  macam-macam  penggunaan  yang  memungkinkan untuk  diterapkan  pada  lahan  kosong  dengan  menggunakan prinsip  penilaian  penggunaan  tertinggi  dan  terbaik (Highest and Best Use) untuk menghasilkan nilai tertinggi dari lahan. Dalam  penelitian  ini  terdapat  dua  sumber  data  yaitu data primer dan data sekunder. Rincian pengelompokan data dapat  dilihat  pada  Tabel  1.  Data  yang  diperoleh  tersebut kemudian  dilakukan  analisis  HBU  sesuai  aspek  fisik,  aspek legal, aspek finansial dan aspek produktivitas maksimum.

## IV. ANALISIS DATA

## A. Aspek Fisik (Physically Possible)
Analisa  aspek  fisik  meliputi  dimana  lokasi  lahan, bagaimana  aksesbilitas  ke  lokasi,  utilitas  lahan,  ukuran  dan bentuk lahan.
1) Lokasi Lahan
Lahan  objek  penelitian  berada  di  Jl.  Jemur  Gayungan  II Surabaya.  Lahan  terletak  di  pinggir  kota  dan  berada  di kawasan perkantoran yang sedang berkembang.
2) Aksesbilitas Lahan
Jalan  Jemur  Gayungan  II  memiliki  aksesbilitas  yang sangat baik karena akses masuknya dapat dijangkau dari arah
jalan  Ahmad  Yani  dimana  banyak  tersedia  trayek  angkutan umum dan taxi.
3) Utilitas Lahan
Lahan  ini  memiliki  kelengkapan  utilitas  kota  yang memadai  dan  dalam  kondisi  baik.  Saluran  utilitas  yang  ada meliputi penyediaan saluran listrik, telepon dan air. 4) Ukuran dan Bentuk Lahan
Lahan ini berbentuk persegi yang memiliki ukuran 35 m x 51 m.
Berdasarkan  hasil  pengamatan  diatas  dapat  disimpulkan bahwa  lahan  ini  dikatakan  layak  secara  fisik  karena  terletak pada  daerah  yang  strategis  di  pinggir  kota,  memiliki aksesbilitas yang mudah dijangkau dengan utilitas lahan yang lengkap.
Gambar 2. Bagan Alir Penelitian Tabel 1. Variabel Penelitian

## B. Aspek Legal (Legally Permissible)
Peraturan RTRWk yang diperuntukkan pada Jalan Jemur Gayungan II Surabaya adalah sebagai berikut :
1) Garis  Sempadan  Bangunan  (GSB)  untuk  sisi  depan  3  m, sisi belakang, sisi kanan dan sisi kiri 2 m.
2) Ketinggian bangunan maksimum 3 lantai.
3) Koefisien Dasar Bangunan (KDB) maksimum 60%.
4) Koefisien Daerah Hijau (KDH) minimum 10%.
5) Koefisien Lantai Bangunan (KLB) maksimum 120%.
Dari  hasil  analisa  aspek  legal  didapatkan  kapasitas maksimum  untuk  memaksimalkan  ketinggian  bangunan  3 lantai  adalah  bangunan  dengan  luas  lantai  dasar  sebesar 714.34 m 2 dan luas lantai bangunan maksimum 2143 m 2 .

## C. Penetapan Alternatif Penggunaan
Berdasarkan hasil penyebaran kuisioner kepada pemilik lahan  serta  masyarakat  sekitar  lahan,  maka  didapatkan alternatif  penggunaan  lahan  berupa  apartemen,  hotel  dan perkantoran.

## D. Aspek Finansial (Financially Feasible)
Kelayakan  secara  finansial  dilakukan  melalui  analisa aliran kas, yaitu biaya investasi, pendapatan dan pengeluaran.Biaya  investasi  didapatkan  dari  penjumlahan biaya  tanah  dengan  biaya  pendirian  bangunan.  Biaya  tanah didapatkan  dari  perbandingan  data  pasar.  Pendapatan diperoleh  dari  hasil  penjualan  atau  penyewaan, service charge dan pendapatan tambahan tergantung masing-masing alternatif.  Pengeluaran  untuk  tiap  jenis  alternatif  bangunan terdiri  dari  biaya  operasional,  biaya  pemeliharaan  dan  biaya penggantian.
Alternatif properti dikatakan layak apabila memiliki nilai NPV  lebih  besar  dari  nol.  Dari  hasil  analisa  aspek  finansial didapatkan  alternatif  properti  yang  layak  adalah  apartemen dengan  nilai  NPV  sebesar  Rp  3.123.503.650,  alternatif  hotel dengan  nilai  NPV  Rp  15.656.532.685  dan  alternatif perkantoran dengan nilai NPV Rp 6.062.166.239.

## E. Aspek Produktifitas Maksimum (Maximally Productive)
Alternatif yang telah lulus uji aspek fisik, aspek legal dan aspek  finansial  selanjutnya  dicari  nilai  lahannya  melalui analisa  produktivitas  maksimum.  Hasil  perhitungan  nilai lahan pada alternatif apartemen, hotel dan perkantoran dapat dilihat pada Tabel 3.
Nilai  lahan tertinggi didapat dari alternatif hotel sebesar Rp  8.329.057/m 2 ,  nilai  lahan  ini  lebih  tinggi  dibandingkan bila  lahan  dibiarkan  kosong  dengan  nilai  Rp  2.000.000/m 2 dengan produktivitas meningkat sebesar 416%.

## V. KESIMPULAN
Dari  pembahasan  analisa Highest  and  Best  Use pada lahan  kosong  di  Jalan  Jemur  Gayungan  II  Surabaya didapatkan kesimpulan bahwa lahan seluas 1786 m 2 ini dapat digunakan  sebagai  bangunan  komersial  3  lantai  dengan  luas dasar  bangunan  714.34  m 2 dan  luas  lantai  bangunan  2143 m 2 .  Ketiga  jenis  alternatif  properti,  yaitu  apartemen,  hotel dan  perkantoran  dinyatakan  layak  dengan  nilai  NPV  untuk apartemen  sebesar  Rp  3.123.503.650,  hotel  sebesar  Rp 15.656.532.685  dan  perkantoran  sebesar  Rp  6.062.166.239. Dapat  disimpulkan  bahwa  pengembangan  lahan  sebagai properti  komersial  hotel  merupakan  alternatif  penggunaan terbaik  bagi  lahan  karena  memiliki  nilai  lahan  sebesar  Rp 8.329.057/m 2 dari nilai lahan awal Rp 2.000.000/m 2 sehingga nilai produktivitas lahan meningkat hingga 416%.

## DAFTAR PUSTAKA
[1] The  Appraisal  Institute.  2001. The  Appraisal  of  Real  Estate,  Twelfth Edition . Chicago : Illinois.
[2] Yusra, W. 2010. Optimalisasi Peruntukan Lahan Tidur Dengan Prinsip Highest  dan  Best  Use  (HBU). Tugas  Akhir  Program  Studi  Perencanaan Wilayah dan Kota. Surabaya : FTSP – ITS.
[3] Satiti,  R.  2011. Analisa  Highest  and  Best  Use  pada  Lahan  Trillium Office  and  Residence-Surabaya .  Tugas  Akhir  Program  Studi  Teknik
Sipil. Surabaya : FTSP – ITS. [4] Rasyid, T D A dan Utomo, C. 2013. Analisa Highest and Best Use (HBU) Pada  Lahan  Bekas  SPBU  Biliton,  Surabaya .  Jurnal  Teknik ITS Vol. 2,
No. 2, hal. D181-D185.
[5] Rifai, F. 2010. Optimalisasi Lahan Terlantar di Koridor Basuki Rahmat Surabaya .  Tugas  Akhir  Program  Studi  Perencanaan  Wilayah  dan  Kota. Surabaya : FTSP – ITS.
[6] Mubayyinah,  M  dan  Utomo,  C.  2012. Analisa  Highest  and  Best  Use (HBU)  Lahan  ‘X’ Untuk Properti Komersial. Jurnal Teknik ITS Vol. 1, No. 1, hal. D16-D19.
[7] Akmaluddin dan Utomo, C. 2013. Analisis Highest and Best Use (HBU) pada Lahan Jl. Gubeng Raya No. 54 Surabaya. Jurnal Teknik ITS Vol. 2, No. 1, hal. C6-C10.
[8] Anggarawati,  B  dan  Utomo,  C.  2013.  Analisa  Penggunaan  Lahan Kawasan  Komersial  Perumahan  CitraRaya  Surabaya  dengan  Metode Highest and Best Use.  Jurnal Teknik ITS Vol. 2, No. 2, hal. D39-D41.
Tabel 2. Nilai Lahan Tabel 3 .
Pembanding Harga Tanah