e-issn: 2715-9329
Nationally Accredited Journal, Sinta 5. Decree No. 105/E/KPT/2022 This work is licensed under a Creative Commons Attribution 4.0 International License

## Implementasi Pendaftaran Hak Tanggungan secara Elektronik
Vanny Djakatara 1 , Hasbir Paserangi 2 , Sri Susyanti Nur 3 .

## ARTICLE INFO ABSTRACT
Keywords: Registration Electronic, Mortgage Right, Guarantee Law.
How to cite: Djakatara, Vanny., Paserangi, Hasbir., dan Nur, Sri Susyanti. (2023). Implementasi Pendaftaran Hak Tanggungan secara Elektronik. Amsir Law Journal, 4(2), 183-193.
DOI:
10.36746/alj.v4i2.184
Guarantee  law  is  very  important  in  sustaining  development  and  economic recovery which is being actively implemented in Indonesia. The land guarantee institution is one of the guarantees that has the ability to provide legal certainty in protecting the guarantor and the guarantee recipient, or commonly called the mortgage right. This study aims to analyze the implementation of electronic mortgage registration in Gorontalo District. This research is an empirical legal research that uses primary legal data and secondary legal sources. The data obtained,  both  primary  data  and  secondary  data,  were  then  analyzed qualitatively. The results of the study show that the implementation of electronic mortgage registration has several obstacles in the socialization process. There are still many people who have not received information regarding the process and implementation of registration of mortgage rights electronically. In carrying out  online  registration,  officers  also  face  obstacles,  for  example  in  terms  of inadequate network availability devices.
Copyright © 2023 ALJ. All rights reserved.

## 1.  Pendahuluan
Berdasar perkembangan teknologi informasi yang melahirkan suatu rezim hukum baru yang dikenal  dengan  hukum  siber  atau  hukum  telematika.  Hukum  siber  ( cyber  law ),  secara internasional  digunakan  untuk  istilah  hukum  yang  terkait  dengan  pemanfaatan  teknologi informasi dan komunikasi. Demikian pula hukum telematika yang merupakan perwujudan dari konvergensi hukum telekomunikasi, hukum media dan hukum informatika. 4
Transaksi-transaksi yang dilakukan melalui media internet di Indonesia dalam tataran kovensional  belum  dapat  dijangkau  oleh  hukum  sepenuhnya. 5 Pemberlakuan  Undang- Undang Nomor 19 Tahun 2016 tentang Perubahan Atas Undang-Undang Nomor 11 Tahun 2008 tentang Informasi Elektronik, menjadi dasar dalam pelaksanaan suatu sistem elektronik di Indonesia.
1 Fakultas Hukum, Universitas Hasanuddin, Makassar, Indonesia. E-mail: vannydjakatara2014@gmail.com .
2 Fakultas Hukum, Universitas Hasanuddin, Makassar, Indonesia.
3 Fakultas Hukum, Universitas Hasanuddin, Makassar, Indonesia.
4 Yusuf,  W.  O.  F.,  Sumardi,  J.,  &  Paserangi,  H.  (2015).  Peran  Notaris  Dalam  Proses  Penerbitan  Sertifikat  Elektronik Berdasarkan Undang-Undang Informasi dan Transaksi Elektronik. Jurnal Universitas Hasanuddin , 4 (1). 67-73.
5 Sjahputra, Iman. (2002). Problematika Hukum Internet Indonesia. Jakarta: PT Prenhallindo, hlm. 5.
Tanah menempati posisi yang sangat penting dalam kerangka pembangunan nasional. 6 Masalah pertanahan yang dihadapi saat ini dapat menghambat proses pembangunan yang sedang berjalan, sehingga pembaharuan dalam hukum pertanahan nasional begitu diperlukan. Hal ini bertujuan memberi kepastian hukum bagi pihak-pihak yang berkepentingan. Oleh karenanya pemerintah mendorong peningkatan partisipasi masyarakat dalam pembangunan untuk mewujudkan masyarakat adil dan makmur berdasarkan Pancasila dan Undang-Undang Dasar Negara Republik Indonesia 1945 (UUD NRI 1945). 7
Tanah  merupakan  salah  satu  objek  yang  dapat  digunakan  dalam  sebuah  perjanjian, seperti perjanjian jual-beli, hingga perjanjian utang-piutang. Sebagai sebuah objek, tanah yang diperjanjikan  haruslah  dapat  dibuktikan  kepemilikannya.  Pasal  32  Peraturan  Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah menjelaskan bahwa sertipikat 8 hak atas tanah adalah surat tanda bukti kepemilikan hak atas tanah yang sah dan berlaku sehingga dapat dijadikan alat pembuktian secara yuridis tentang data fisik tanah.
Peraturan  Pemerintah  Nomor  18  tahun  2021  tentang  Hak  Pengelolaan,  Hak  Atas Tanah, Satuan Rumah Susun dan Pendaftaran Tanah mengandung ketentuan 3R yakni Right, Restriction  and  Responsibility .  Peraturan  Pemerintah  Nomor  18  Tahun  2021  ini  dibuat berdasarkan  amanat  Undang-Undang  Nomor  11  Tahun  2020  tentang  Cipta  Kerja  untuk melakukan simplifikasi regulasi dan perizinan demi mendorong iklim investasi. Pemerintah akan memberikan kemudahan pada beberapa detail kebijakan hak pengelolaan, satuan rumah susun,  hak  atas  tanah  dan  pendaftaran  tanah  namun  tetap  memberikan  pengawasan  dan evaluasi  yang  ketat.  Peraturan  Pemerintah  Nomor  18  Tahun  2021  mengganti  beberapa peraturan pemerintah dan sejumlah pasal seperti  Peraturan Pemerintah Nomor 40 Tahun 1996  tentang  Hak  Guna  Usaha,  Hak  Guna  Bangunan  dan  Hak  Atas  Tanah.  Peraturan Pemerintah  Nomor  103  Tahun  2015  tentang  Kepemilikan  Rumah  Tempat  Tinggal  atau Hunian  oleh  Orang  Asing  yang  Berkedudukan  di  Indonesia  dan  2  pasal  di  Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah.
Peralihan hak kepemilikan atas tanah diatur dalam ketentuan Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria khususnya pasal 26 yaitu, setiap perbuatan  yang  dimaksud  memindahkan  hak  milik  atas  tanah  diatur  dengan  peraturan pemerintah. Sehubungan dengan hal tersebut,  Pasal 19 Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria jo. Pasal 37 ayat 1 Peraturan Pemerintah Nomor  24  tahun  1997  tentang  Pendafaran  Tanah  yang  menyebutkan,  peralihan  hak  atas tanah  dan  hak  milih  atas  satuan  rumah  susun  melalui  jual  beli,  tukar  menukar,  hibah, permasalahan  dalam  perusahaan  dan  perbuatan  hukum  pemindahan  hak  lainnya,  kecuali pemindahan  hak  melalui  lelang  hanya  dapat  didafarkan  jika  dibuktkan  dengan  akta  yang dibuat  oleh  Pejabat  Pembuat  Akte  Tanah  (PPAT)  yang  berwenang  menurut  ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku.
Keberadaan  hukum  jaminan  sangat  penting  dalam  menopang  pembangunan  dan pemulihan ekonomi yang saat ini sedang giat-giatnya dilaksanakan di Indonesia. Lembaga jaminan  tanah  salah  satu  jaminan  yang  mempunyai  kemampuan  memberikan  kepastian hukum yang kuat dan melindungi baik pemberi jaminan maupun penerima jaminan yaitu hak
6 Ahmad, G. A. (2018). Masterplan Percepatan dan Perluasan Pembangunan Ekonomi Indonesia (MP3EI), Sengketa Agraria dan Viktimologi: Studi Kasus Pembangunan New Yogyakarta International Airport (NYIA). Jurnal Ilmiah Galuh Justisi , 6 (1), 12-24.
7 Sutedi, Adrian. (2006). Implikasi Hak Tanggungan terhadap Pemberian Kredit oleh Bank dan Penyelesaian Kredit Bermasalah . Jakarta: BP Cipta Jaya, hlm. 1.
8 Ahli bahasa, Ivan Lanin, berkomentar di Twitter yang merujuk pada Kamus Besar Bahasa Indonesia (KBBI), bahwa ejaan yang baku saat ini di KBBI adalah ” sertifikat ”. Ejaan ”sertipikat” dipakai dalam konteks pertanahan karena perundang- undangan agraria belum diperbarui dan masih memakai ejaan itu.
tanggungan. 9 Pengertian tentang hak tanggungan yaitu hak jaminan yang dibebankan pada hak atas tanah berikut atau Hak tanggungan merupakan hak jaminan yang diberikan pada hak atas tanah berikut atau tidak berikut benda-benda lain yang merupakan satu kesatuan dengan tanah itu yang digunakan untuk pelunasan utang tertentu. 10
Umumnya  Hak  tanggungan  lahir  melalui  dua  tahap,  yaitu  tahap  pembuatan  Akta Pemberian Hak Tanggungan (APHT) oleh PPAT yang disebut sebagai tahap pemberian hak tanggungan  dan  mendaftarkan  APHT  ke  kantor  BPN  setempat  sebagai  berlakunya  hak tanggungan atas objek perjanjian kredit yang dilakukan. Permohonan hak tanggungan secara konvensional  dilakukan  oleh  pejabat  PPAT  dengan  membuat  akta  PPAT  bentuk  asli  2 lembar yang akan disimpan sendiri oleh pajabat PPAT dan akan didaftarkan kepada kantor BPN  setempat.  Pemberian  lembar  kedua  APHT  ikut  disertakan  dalam  permohonan  hak tanggungan di kantor BPN setempat. Selain memberikan lembar kedua dan warkah kepada kantor  BPN,  biasanya  PPAT  akan  mengikutsertakan  dokumen  lain  seperti  Surat  Kuasa Membebankan  Hak  Tanggungan  (SKMHT).  Hak  tanggungan  dapat  dilakukan  dengan menggunakan surat kuasa, identitas para pihak dalam perjanjian kredit, surat permohonan pelayanan yang dibuat oleh PPAT sebagai pengantar, serta sertipikat asli objek perjanjian yang  dibebankan  hak  tanggungan.  Permohonan  pelayanan  hak  tanggungan  konvensional umumnya membuat pejabat PPAT memiliki tugas penuh mulai dari awal pendaftaran hingga dikeluarkannya sertipikat hak tanggungan.
Dengan  berlakunya  Peraturan  Menteri  Agraria  dan  Tata  Ruang/Badan  Pertanahan Nasional  (ATR/BPN)  Nomor  5  Tahun  2020  tentang  Pelayanan  Hak  Tanggungan Terintegrasi Secara Elektronik, terdapat pemisahan izin akses dalam praktik pemasangan hak tanggungan  yang  sebelumnya  berlakunya  Pendaftaran  tanah  yang  bertujuan  memberikan jaminan  kepastian  hukum  dikenal  dengan  sebutan rechts  cadaster/legal  cadaster .  Jaminan kepastian hukum yang hendak diwujudkan dalam pendaftaran tanah ini, meliputi kepastian status hak yang didaftar, kepastian subjek hak, dan kepastian objek hak. 11 Pendaftaran tanah ini menghasilkan sertifikat sebagai tanda bukti haknya. Kebalikan dari pendaftaran tanah yang rechts cadaster 12 , adalah fiscal cadaster , yaitu pendaftaran tanah yang bertujuan untuk menetapkan siapa yang wajib membayar pajak atas tanah. 13 Pendaftaran tanah ini menghasilkan surat tanda bukti  pembayaran  pajak  atas  tanah,  yang  sekarang  dikenal  dengan  sebutan  Surat Pemberitahuan Pajak Terutang Pajak Bumi dan Bangunan (SPPT PBB).
Pemerintah menyediakan bermacam-macam sarana termasuk menunjang permodalan dengan memberikan fasilitas kredit melalui lembaga-lembaga keuangan, baik yang berbentuk Badan Usaha Milik Negara (BUMN) atau swasta dalam rangka mendorong perekonomian bangsa. Pemberian kredit oleh bank tidak bisa dipisahkan dengan jaminan untuk pelunasan kredit tersebut. Memperhatikan pertumbuhan dan perkembangan dunia usaha sekarang ini, para  pengusaha  biasanya  memanfaatkan  fasilitas  kredit  yang  disediakan  oleh  pemerintah dalam  upaya  menambah  kebutuhan  akan  modal  yang  mendorong  kelancaran  usahanya.
9 Dewi,  I.  G.  S.,  &  Ardani,  M.  N.  (2020).  Kebijakan  Penjaminan  Tanah  melalui  Hak  Tanggungan  di  Indonesia  (Studi Penjaminan Hak Tanggungan Elektronik di Kabupaten Badung Provinsi Bali). Law, Development and Justice Review , 3 (1), 57- 69.
10 Imanda,  N.  (2020).  Lahirnya  Hak  Tanggungan  menurut  Peraturan  Pemerintah  Agraria  tentang  Pelayanan  Hak Tanggungan Terintegrasi secara Elektronik. Jurnal Notarie , 3 (1), 151-164.
11 Santoso, Urip. (2019). Pendaftaran dan Peralihan Hak Atas Tanah . Jakarta: Kencana, hlm. 2.
12 Andriyani, K., & Surata, I. G. (2016). Pendaftaran Tanah Secara Rechts Kadaster Melalui Proses Konversi (Studi Kasus di Kantor Pertanahan Kabupaten Buleleng). Kertha Widya , 4 (2), 89-112.
13 Koswara, I. Y. (2016). Pendaftaran Tanah Sebagai Wujud Kepastian Hukum Dalam Rangka Menghadapi Masyarakat Ekonomi Asean (MEA). Jurnal Hukum Positum , 1 (1), 23-38.
Fasilitas kredit disalurkan melalui lembaga-lembaga keuangan dengan mengadakan perjanjian kredit. 14
Hal  di  atas  dikarenakan  kedudukan  bank  sebagai  lembaga  keuangan  yang  kegiatan operasionalnya  berada  dalam  lingkup  usaha  yang  menghimpun  dana  dari  masyarakat  dan mengelola  dana  tersebut  dengan  menanamnya  kembali  kepada  masyarakat  dalam  bentuk pemberian kredit sampai dana tersebut kembali lagi ke bank. 15 Menurut Kamarudin Kamaru, salah seorang PPAT di Gorontalo, mengungkap bahwa dalam praktik justru terlihat sebagian besar  benda  yang  menjadi  objek  jaminan  dalam  perjanjian  kredit  di  bank  adalah  tanah berdasarkan  data  PPAT  hak  tanggungan  yang  terbit  2020  sampai  dengan  sekarang,  di Provinsi Gorontalo adalah sekitar 80%. 16
Adanya ketentuan pertanahan di Indonesia tentunya bertujuan untuk merubah nasib warga negara Indonesia sehubungan dengan penguasaan dan kepemilikan hak atas tanah serta untuk mencegah terjadinya penyalahgunaan hak atas tanah yang bukan miliknya. Perolehan hak  tersebut  kemudian  perlu  didaftarkan  di  Badan  Pertanahan  Nasional  (BPN)  untuk memperoleh  sertipikat  yang  merupakan  jaminan  kepastian  hukum  kepemilikan  hak  atas tanah.  Adapun  mekanisme  untuk  memperoleh  sertipikat  hak  atas  tanah  diatur  melalui Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah. 17
Kepemilikan sertipikat tanah sebagai bukti penguasaan hak atas tanah tidak dipungkiri masih menyisahkan celah dari jaminan kepastian hukum yang berpotensi merugikan rakyat seperti  terjadinya  pemalsuan  sertipikat  tanah,  sertipikat  tanah  ganda  atau  sertipikat  tanah tumpang tindih. Maraknya mafia tanah menimbulkan berbagai sengketa tanah yang akhirnya merugikan masyarakat. Hal ini berarti sertipikat hak atas tanah tidak lagi memberikan jaminan kepastian hukum bagi masyarakat. Berkaitan permasalahan tersebut, pemerintah melakukan terobosan  baru  seiring  perkembangan  jaman  di  era  Revolusi  Industri  4.0  yang  mampu mengimbangi dinamika masyarakat yang semakin kompleks, jika tidak demikian akan terjadi stagnansi  hukum  yang  dikenal  bahwa  hukum  selalu  tertinggal  dibelakang  perkembangan zaman.  Sehingga  pada  tanggal  21  Januari  2021  telah  terbit  Peraturan  Menteri  ATR/BPN Nomor 1 Tahun 2021 tentang Sertipikat Elektronik.
Kehadiran peraturan ini kemudian menjadi perbincangan hangat di masyarakat dengan berbagai tanggapan yang berbeda-beda. Sebagian masyarakat menerima rencana ini sebagai bentuk modernisasi pelayanan pertanahan yang diharapkan akan memberikan keamanan , kepastian hukum dan perlindungan hukum kepada pemegang hak atas tanah namun tidak sedikit masyarakat yang menanggapi secara a priori mengenai rencana ini sebagai rencana yang sangat  terburu-buru  dan  belum  didukung  kesiapan  yang  matang  yang  memungkinkan terjadinya  kondisi  ketidakamanan  data  pendaftaran  tanah  yang  dapat  berujung  pada ketidakpastian hak atas tanah.
Problem yang dihadapi PPAT dan kreditur di lapangan berdasarkan data awal dalam layanan  hak  tanggungan  elektronik  ini  antara  lain  masalah  waktu  pengecekan  sertifikat sebelum  melakukan  pembuatan  akta  pemberian  hak  tanggungan,  yang  sering  terkendala dengan  belum  divalidasinya  sertifikat  hak  atas  tanah  yang  dijadikan  objek  pemberian  hak tanggungan  (bisa  tiga  hari  atau  kadang  lebih),  sehingga  pengecekan  Penerimaan  Negara Bukan  Pajak (PNBP)  tersebut  baru  bisa  dibayar  sehari  setelah  validasi  selesai.  Selain  itu,
14 Nurwulan, P. (2021). Implementasi Pelayanan Hak Tanggungan Elektronik bagi Kreditor dan Pejabat Pembuat Akta Tanah. Jurnal Hukum Ius Quia Iustum , 28 (1), 183-202.
15 Rahman, H. (1995). Aspek-Aspek Hukum Pemberian Kredit Perbankan di Indonesia . Bandung: Citra Aditya Bakti, hlm. 9.
16 Wawancara dilakukan pada tanggal 18 Juni 2021 di Kabupaten Gorontalo.
17 Alimuddin, N. H. (2021). Implementasi Sertifikat Elektronik sebagai Jaminan Kepastian Hukum Kepemilikan Hak Atas Tanah di Indonesia. SASI , 27 (3), 335-345.
pelayanan Hak Tanggungan Elektronik (HT-el), masih belum 100% data pengecekan yang mengakomodir setiap permohonan yang dilakukan dalam praktik dan penerapan pelayanan elektronik sebelumnya (halonotariat.id).
Proses pelaksanaan pendaftaran yang dilakukan oleh PPAT yang sudah meng- upload APHT  di  web  HT-el  memiliki  tujuh  hari  batas  waktu  untuk  bank  mendaftarkan  hak tanggungan  tersebut  jika  bank  terlambat  mendaftarkan  HT  tesebut,  maka  otomatis  akan tertolak atau keterangannya ditolak. 18 Apabila bank sudah mendaftarkan sebelum tujuh hari dan ada perbaikan dari BPN baik itu untuk PPAT maupun untuk bank maka harus segera diperbaiki,  karena  jika  lewat  dari  tujuh  hari  sistem  akan  menolak,  dengan  keterangan  HT ditolak. Dan kode untuk melakukan pengajuan kembali adalah kode yg didapat waktu langkah pertama mau mendaftar HT-el.
Pemberlakuan  secara  serentak  layanan  hak  tanggungan  elektronik  tersebut  tanpa melalui  masa  transisi  dan  sosialisasi  yang  memadai.  Hal  ini  tentu  memunculkan  banyak persoalan terutama kendala/problematik yang dihadapi oleh para pengguna hak tanggungan elektronik.  Persoalan  dimaksud  banyak  terjadi  dengan  diberlakukannya  Pelayanan  HT-el secara serentak, di antaranya: 19
1) Tidak bisa dilakukan pengembalian PNBP, jika jangka waktu koreksi (tujuh hari) sudah  habis  dan  revisi  belum  selesai  maka  PNBP  menjadi  hangus  dan  harus membayar  ulang  dengan  proses  mengulang  dari  awal.  Prosedur  pengembalian belum ada pengaturannya;
2) Aplikasi HT-el sering mengalami masalah yang terjadi pada saat jam kerja, sulit meng- upload dokumen ataupun mendaftar, sehingga perlu dilakukan berulang kali;
3) Tidak  adanya  keterangan  tentang  identitas  sertipikat  hak  atas  tanah  yang didaftarkan sebagaimana dalam sistem manual, dalam Surat Perintah Setor (SPS) hanya tertera kode billing; dan
4) Status  akta  sudah  terdaftar  seharusnya  saat  setelah  SPS  dibayar  bukan  setelah kreditur upload permohonan.
Pada dasarnya, ketentuan HT-el berbasis data tidak dapat dilaksanakan karena tanah yang sudah bersertipikat dan terdaftar pada kantor BPN setempat terkendala oleh pelayanan secara manual di seluruh kantor BPN, walaupun sudah dihentikan sejak 8 Juli 2020. Dengan demikian terjadi adanya kekosongan hukum mengenai hak tanggungan dan dalam Pasal 25 Peraturan Menteri ATR/BPN Nomor 5 Tahun 2020 ayat 1 dalam hal terjadi keadaan darurat di luar kendali manusia ( force majeure ) dan/atau keadaan tertentu yang menyebabkan sistem HT-el  terganggu  dan  hasil  pelayanan  HT-el  tidak  dapat  diterbitkan,  maka  permohonan pelayanan  HT-el  dinyatakan  batal.  Pembatalan  pelayanan  sebagaimana  dimaksud  pada diberitahukan  kepada  kreditur  melalui  sistem  HT-el,  domisili  elektronik  dan/atau  media elektronik lainnya.
Berdasarkan  permasalahan  ini,  bagaimana  proses  pelayanan  hak  tanggungan  secara elektronik  berjalan,  dan  bagaimana  pertumbuhan  kepercayaan  masyarakat  terhadap implementasi tatanan administrasi badan pertanahan yang cepat, akurat, lebih transparan dan bersih  dari  korupsi?  Kami  ingin  mengamati  implementasi  pelayanan  HT-el  sekaligus penyelesaian  kendala  yang  dihadapi  oleh  kreditur  dan  PPAT  ketika  menggunakan  sistem pelayanan HT-el secara elektronik dan implikasi hukum terkait dokumen yang tidak sesuai.
18 Azizah, N., Barkatullah, A. H., & Hafidah, N. (2022). Pendaftaran Hak Tanggungan Secara Elektronik (Studi di Kantor PPAT Wilayah Banjarmasin Utara). Notary Law Journal , 1 (2), 84-99.
19 Nurwulan, P. (2021). Op.Cit.

## 2.  Metode
Penelitian  hukum  empirik  ( empirical  legal  research )  ini,  menggunakan  teknik  wawancara  dan pengamatan langsung di lapangan dengan pertimbangan bahwa diperlukan gambaran terkait implementasi pendaftaran hak tanggungan secara elektronik berdasarkan Peraturan Menteri ATR/BPN Nomor 5 Tahun 2020. Untuk memperoleh bahan hukum yang akurat,  dipilih lokasi  penelitian  di  Kabupaten  Gorontalo,  di  Kantor  PPAT  dan  BPN.  Penelitian  ini menggunakan  sumber-sumber  hukum  yaitu  Sumber  data  hukum  primer  berupa  publikasi tentang  hukum  yang  bukan  merupakan  catatan  resmi  dan  wawancara.  Publikasi  tersebut meliputi  buku-buku  teks,  kamus  hukum,  jurnal-jurnal  hukum,  makalah  hukum,  dan komentar-komentar terkait penelitian ini. Sedangkan sumber hukum sekunder terdiri dari peraturan  perundang-undangan,  catatan-catatan  resmi  atau  risalah  sidang  pembentukan perundang-undangan,  dan  putusan  pengadilan.  Data  yang  diperoleh,  baik  data  primer, maupun  data  sekunder,  kemudian  dianalisis  secara  kualitatif  untuk  menjawab  rumusan masalah  yang  ada.  Dari  hasil  analisis  dan  telaah  serta  penafsiran  data,  diharapkan  akan menghasilkan  suatu  pembahasan  yang  cukup  komprehensif  dan  ditarik  konklusi  dalam bentuk argumentasi.

## 3.  Hasil dan Pembahasan

## 3.1. Implementasi dalam Bentuk Sosialisasi Pendaftaran Online
Dalam  jaminan  hak  kebendaan  hak  tanggungan,  sejak  diundangkannya  Undang-Undang Nomor  4  Tahun  1996  tentang  Hak  Tanggungan  atas  Tanah  beserta  Benda-Benda  yang Berkaitan dengan Tanah, maka hak atas tanah bukan merupakan objek dari hipotek tetapi menjadi objek hak tanggungan. Hak kebendaan atas jaminan hak tanggungan lahir bilamana dilakukan  pendaftaran  sebagaimana  dimaksud  dalam  Pasal  13  Undang-Undang  Nomor  4 Tahun 1996. 20
Lahirnya  hak  tanggungan  berdasarkan  Pasal  13  ayat  5  Undang-Undang  Nomor  4 Tahun 1996 yaitu pada hari tanggal buku tanah hak tanggungan sebagaimana dimaksud pada ayat 4. Tanggal buku tanah hak tanggungan adalah hari ketujuh setelah penerimaan secara lengkap surat-surat yang diperlukan bagi pendaftaran. 21 Lahirnya hak kebendaan atas jaminan hak tanggungan digantungkan pada adanya pemenuhan asas publisitas, sehingga bilamana APHT  tidak  didaftarkan  ke  kantor  BPN  maka  tidak  akan  pernah  lahir  hak  kebendaan. Konsekuensinya,  kerditur preferent hanya  berkedudukan  sebagai  kerditur  konkuren  saja sehingga tidak memiliki ciri-ciri unggulan dari hak kebendaan. 22
Implementasi  pendaftaran  hak  tanggungan  secara  elektronik  pada  pelaksanaannya diharapkan pelayanan ini terintegrasi secara elektronik sesuai aturan pasal 9 dan 10 Peraturan Menteri  ATR/BPN  Nomor  5  Tahun  2020.  Hal  ini  juga  diharapkan  dapat  memberikan kewajiban  kepada  PPAT  dan  Bank  sebagai  kreditur  agar  memenuhi  prosedur  dan  syarat sesuai aturan yang sudah ditentukan.
Pelaksanaan pendaftaran Hak Tanggungan secara elektronik di kantor Notaris/PPAT dan kantor BPN Kabupaten Gorontalo dilaksanakan sesuai Peraturan Menteri ATR/BPN Nomor  1  Tahun  2021  tentang  Sertipikat  Elektronik.  Pendaftaran  hak  tanggungan  secara elektronik  dilakukan  sesuai  dengan  persyaratan  yang  sebenarnya  sama  dengan  proses pendaftaran tanah secara konvensional (manual). Hanya saja terdapat perbedaan mengenai persyaratan-persyaratan tersebut  apabila  dikonversikan ke dalam sebuah sistem elektronik
20 Hutagalung, A. (2008). Praktek Pembebanan dan Pelaksanaan Eksekusi Hak Tanggungan di Indonesia. Jurnal Hukum & Pembangunan , 38 (2), 148-174.
21 Usanti, T. P. (2012). Lahirnya Hak Kebendaan. Perspektif , 17 (1), 44-53.
22 Ibid.
yang terintegrasi. Sehingga memudahkan ketika akan melakukan tracking dan tracing sehingga kewajiban ini kemudian dialihkan kepada PPAT untuk membantu proses pendaftaran secara elektronik ke dalam sistem yang dibuat oleh BPN.
Salah  satu  hal yang  perlu  dilakukan  adalah  dengan  melakukan  sosialisasi.  Sosialisasi bertujuan mempermudah proses layanan dan meminimalisir terjadinya kesalahan. Sosialisasi tentang pengenalan HT-el tentu merupakan poin penting. Sosialisasi terkait dengan proses pelayanan HT-el dari tahap awal pembuatan akun sampai mengunggah dokumen. 23 Sosialisasi yang  dilakukan  bukanlah  merupakan  pembicaraan  satu  arah  saja  tetapi  dapat  dilakukan interaksi antar pihak terkait dalam hal ini kantor BPN, PPAT dan Kreditur sehingga nantinya pengguna layanan dapat memahami dan melaksanakan pendaftaran HT-el ini dengan sebaik- baiknya.  Selain  itu,  kerja  sama  dan  koordinasi  yang  aktif  antara  penyedia  layanan  dan pengguna layanan pada pelaksanaan layanan HT-el di kantor BPN. Hal ini merupakan kunci utama melaksanakan layanan yang bersifat online sehingga layanan dapat berjalan lancar.
Komunikasi antara kantor BPN dengan pengguna layanan tidak hanya dilakukan pada saat  awal  dimulainya  pengenalan  HT-el,  tetapi  tetap  dapat  terus  terjalin,  guna  untuk kelancaran  pelayanan.  Sama  halnya  dengan  sosialisasi,  bahwa  pengenalan  perangkat pendaftaran online juga  menjadi  bagian  penting  dalam  proses  pelaksanaan  pendaftran  hak tanggungan secara elektronik. Sebagaimana yang kita ketahui bahwa di era modern sekarang ini banyak aktivitas yang dilakukan secara online , karena fiturnya yang membuat aktivitas jauh lebih mudah dijangkau dan diakses oleh semua kalangan.
Perangkat yang dimaksud berupa sistem-sistem ataupun aplikasi yang bisa digunakan untuk pendaftaran hak tanggungan secara online . Dimulai dari pengenalan kepada beberapa pihak  sampai  kepada  masyrakat-masyarakat  agar  lebih  memudahkan  untuk  melakukan pendaftaran.  Kepuasan  pengguna  layanan  tampak  pada  kemudahan  yang  dirasakan  oleh PPAT  dan  Kreditur  karena  tidak  perlu  lagi  datang  ke  kantor  untuk  mendaftarkan permohonan  dan  melakukan  pencatatan  HT-el  pada  sertikpikat.  Alur  dan  monitoring permohonan HT-el juga dapat dilihat pada sistem sehingga pengguna layanan merasa puas dengan kemudahan dalam mengakses infromasi melalui sistem yang tersedia.
Namun,  layanan  aplikasi  HT-el  yang  mengharuskan  pengaksesan  aplikasi  melalui jaringan internet belumlah optimal. Banyaknya akses secara bersamaan akan membuat server tidak dapat menangani permintaan data dengan baik. Biasanya dimulai dengan akses yang lambat sehingga benar-benar tidak bisa diakses sama sekali. Seringnya terjadi aplikasi error. Hal  ini  akan  memakan  waktu  lama.  Proses  pengurusan  di  mana  penginputan  data memerlukan waktu yang tidak sedikit atau bisa dibilang memakan waktu yang cukup lama. Banyaknya berkas yang harus diinput, ada batas waktu dalam sistem online sehingga bisa lewat waktu  yang  ditentukan.  Proses  pengaksesan  menjadi  lambat  dan  terjadinya  penginputan berulang karena akses internet yang begitu lambat, sehingga menyebabkan proses pendaftran terhambat.
Agar aplikasi HT-el dapat bekerja dengan baik, maka dibutuhkan internet yang stabil. Misalnya  penggunaan provider  speedy dengan  kecepatan bandwith lebih  dari  100  Mbps  jika jumlah pegawai yang mengakses lebih dari 12 hingga 18 perangkat, karena untuk bandiwith 100 Mbps hanya bisa diakses oleh 12 hingga 18 perangkat saja. 24 Mungkin hal inilah yang harus lebih diperhatikan lagi terkait dengan hambatan jaringan terhadap pendaftaran HT-el khususnya di Kabupaten Gorontalo.
23 Sagari,  D.,  &  Mujiati,  M.  (2022).  Efektivitas  Layanan  Hak  Tanggungan  Terintegrasi  secara  Elektronik  di  Kantor Pertanahan Kabupaten Klaten. Tunas Agraria , 5 (1), 33-46.
24 Supryadi, W. (2022). Analisis Terhadap Inovasi Pengikatan Hak Tanggungan (HT) Berbasis Elektronik di Wilayah Kerja Kantor Badan Pertanahan Dompu. Journal of Innovation Research and Knowledge , 1 (9), 965-980.
Ketersediaan  jaringan  yang  kurang  memadai  menjadi  salah  satu  hambatan  dalam pelaksanaan hak tanggungan, aplikasi hak tanggungan elektronik sering mengalami masalah atau server error yang biasanya terjadi pada jam kerja, hal tersebut terjadi karena sistem hak tanggungan yang belum siap, pengoreksian yang dilakukan oleh kantor BPN terhadap berkas yang di- upload oleh PPAT sering terjadi dalam waktu yang mepet sehingga merugikan pihak Kreditur  dan  PPAT.  Ketidakpahaman  masyarakat  dalam  mendaftar  hak  tanggungan elektronik  disebabkan  oleh  sosialisasi  yang  belum  merata,  menimbulkan  ketidakpahaman dengan hukum dan sistem hak tanggungan secara elektronik.

## 3.2. Pendaftaran oleh PPAT Secara Elektronik Terintegrasi
Pendaftaran tanah sistematis lengkap 2020 adalah suatu kondisi data suatu bidang tanah dari data spasial dan data yuridis yang disajikan baik dalam bentuk analog maupun digital. Data spasial merupakan data yang menyajikan informasi mengenai letak, batas, luas bidang tanah, pemegang hak, serta beban lain yang mebebaninya. 25
Kualitas data yang buruk akan mengakibatkan terjadinya kesalahan saat proses layanan, pengambilan kebijakan, dan ketidakpuasan penerima layanan. Kesalahan saat proses layanan dan  pengambilan  keputusan  mengakibatkan  buruknya  produk  yang  dihasilkan,  sehingga menimbulkan  permasalahan  dikemudian  hari.  Kesalahan  tersebut  mengakibatkan ketidakpuasan  penerima  layanan  terhadap  produk  yang  diterima.  Di  sisi  lain,  data  yang berkualitas akan mnghasilkan informasi pertanahan yang valid dan akurat, serta produk yang berkualitas.
Peningkatan kualitas data merupakan penunjang terlaksananya layanan elektronik, serta menjadi penopang arah suatu kebijakan atau keputusan. Kualitas data yang baik tentutnya akan menghasilkan produk yang berkualitas pula dan dapat meminimalisir bahkan terhindar dari permasalahan dikemudian hari. Selain itu, proses pelayanan berjalan dengan lancar, maka pekerjaan dapat terselesaikan dengan baik dan tepat waktu namun tetap menjunjung kualitas dan kuantitas produk yang dihasilkan.
Peningkatan  kualitas  data  dimaksudkan  untuk  meningkatkan  kualitas  seluruh  data pertanahan menjadi valid baik secara fisik maupun yuridis. Kualitas data dapat ditingkatkan dengan  cara  menyamakan  data  fisik  dan  data  yuridis  pada  sistem  Komputerisasi  Kantor Pertanahan (KKP) sehingga memperoleh data pertanahan yang valid. 26 Kantor BPN harus terus  berusaha  untuk  meningkatkan  kualitas  data  dengan  melaksanakan  validasi  data pertanahan. Setelah data informasi pada KKP sudah valid maka layanan berbasis elektronik dapat dilaksanakan. Bentuk kesiapan data elektronik adalah tervalidasinya data tekstual dan data  spasial.  Berikut  rekapitulasi  permohonan  hak  tanggungan  elektronik  di  kantor Notaris/PPAT Kabupaten Gorontalo.
Tabel 1. Rekapitulasi Permohonan HT-el di Kantor Notaris/PPAT Kabupaten Gorontalo.
No. Tahun Jumlah HT-el 1. 2020 1.664 2. 2021 2.931 3. 2022 1.108 Jumlah 5.703
Sumber: Notaris/PPAT Kabupaten Gorontalo, 2022.
Jumlah rekapitulasi permohonan hak tanggungan elektronik di kantor Notaris/PPAT Kabupaten Gorontalo terbilang paling tinggi jika dibandingkan dengan Kota Gorontalo dan
25 Sagari, D., & Mujiati, M. (2022). Op.Cit .
26 Ibid.
Kabupaten Bonebolango. Berikut rekapitulasi permohonan HT-el di kantor Notaris/PPAT Kota Gorontalo.
Gambar 2. Rekapitulasi Permohonan HT-el di Kantor Notaris/PPAT Kota Gorontalo. No. Tahun Jumlah HT-el 1. 2020 282 2. 2021 295 3. 2022 171 Jumlah 748 Sumber: Notaris/PPAT Kota Gorontalo, 2022. Gambar 3. Rekapitulasi Permohonan HT-el di Kantor Notaris/PPAT Bonebolango. No. Tahun Jumlah HT-el 1. 2020 227 2. 2021 312 3. 2022 179 Jumlah 718
Sumber: Notaris/PPAT Kabupaten Bonebolango, 2022.
Dari  berbagai  problem  dan  kendala  di  lapangan,  sesungguhnya  hampir  semua mengacu/tertuju  pada  sistem  elektronik  yang  disiapkan  oleh  pemerintah  melalui Kementerian ATR/BPN bersama dengan Pusat Data Informasi Pertanahan dan Tata Ruang (Pusdatin  ATR/BPN).  Berdasarkan  hasil  data  yang  diperoleh  bahwa  implikasi  hukum batalnya  pendaftaran  hak  tanggungan  elektronik  menurut  Peraturan  Menteri  ATR/BPN Nomor 5 Tahun 2020 sistem terganggu atau jangka waktu yang ditentukan telah jatuh tempo maka  dari  itu  debitur  akan  mengalami  kerugian,  dari  segi  waktu  dan  biaya  yang  telah dikeluarkan dalam mengurus akta hak tanggungan elektronik dan selambat-lambatnya akta itu harus didaftarkan dalam tujuh hari. Akibat pelayanan tidak berjalan sehingga waktu selama tujuh hari jatuh tempo dapat menjadi batal demi hukum dan akta itu dianggap tidak pernah ada.
Berdasarkan hal tersebut tentunya sangat merugikan kreditur apabila telah memberikan modalnya kepada debitur. Pada saat pendaftaran hak tanggungan kepada objek yang telah dijadikan sebagai jaminan bahwa debitur tidak akan mengingkari janjinya kepada kreditur, sebagai gantinya apabila debitur melakukan perbuatan ingkar janji terhadap modal yang telah diberikan  oleh  kreditur  maka  objek  yang  telah  dijadikan  sebagai  jaminan  berhak  untuk menjadi  milik  kreditur  dengan  terlebih  dahulu  dilakukannya  pendaftaran  hak  tanggungan terhadap objek tanah yang telah dijadikan jaminan oleh kreditur dalam melunasi hutangnya kepada debitur.
Kementerian ATR/BPN melalui penerapan Sistem Pemerintahan Berbasis Elektronik (SPBE) mulai melakukan perubahan, sehingga pelayanan publik diharapkan semakin optimal, efektif dan efisien. 27 Sumber data dan kelengkapan data yang diubah menjadi informasi digital perlu  disiapkan  sebaik  mungkin  agar  tetap  terjaga  keaslian  dan  kerahasiaannya. Penyelenggaraan  ini  menjadi  tantangan  bagi  kantor  BPN  dalam  rangka  mewujudkan pelayanan publik berbasis digital. Dalam ruang lingkup pelayanan pengecekan hak atas tanah, beberapa kondisi data yang diperlukan untuk dilengkapi adalah buku tanah yang sudah dialih media digital dalam bentuk tekstual. Buku tanah yang sudah dialih media digital dalam bentuk
27 Mooduto, M. F., Wulansari, H., & Riyadi, R. (2021). Pengelolaan Warkah Digital dan Integrasinya dengan Data Spasial Bidang Tanah Menuju Pelayanan Online di Kabupaten Bantul. Tunas Agraria , 4 (2), 250-274.
raster, kualitas tanah pertanahan baik (KW 1 dan 2), serta buku tanah yang sudah Valid. Rata- rata kelengkapan data digital di lokasi sampel adalah sebesar 58,15%.
Sebagaimana  diketahui  pengguna  layanan  hak  tanggungan  elektronik  ini  selain Aparatur  Sipil  Nengara  (ASN)  pada  Kementerian  ATR/BPN,  adalah  Kreditur  (biasanya perbankan  atau  perseorangan)  dan  PPAT  yang  keberadaannya  diatur  dalam  Peraturan Pemerintah Nomor 37 Tahun 1998 tentang Peraturan Jabatan PPAT. PPAT disebut sebagai pejabat  umum 28 atau  orang  yang  diangkat  oleh  instansi  yang  berwenang  dengan  tugas melayani  masyarakat  umum  atau  kegiatan  tertentu  yang  diberikan  kewenangan  untuk membuat akta-akta tanah tertentu sebagaimana diatur dalam peraturan perundang-undangan yang bersangkutan. Akta yang dimaksud yaitu akta pemindahan dan pembebanan hak atas tanah dan hak milik atas satuan rumah susun dan akta pemberian kuasa untuk membebankan hak tanggungan. Salah satu jenis akta yang menjadi kewenangan PPAT untuk membuatnya adalah  APHT.  Akta  inilah  yang  dijadikan  dasar  untuk  menerbitkan  Sertipikat  Hak Tanggungan  (SHT).  Sertipikat  Hak  Tanggungan  ini  diterbitkan  oleh  kantor  BPN  sebagai tanda bukti adanya hak tanggungan.

## 4.  Kesimpulan
Implementasi pendaftaran hak tanggungan secara elektronik pada pelaksanaannya terdapat beberapa  hambatan  pada  proses  sosialisasi  yang  masih  banyak  masyarakat  belum mendapatkan informasi terkait proses dan pelaksanaan pendaftaran hak tanggungan secara elektronik.  Pada  pelaksanaan  pendaftaran  online  petugas  juga  menghadapi  kendala  dalam perangkat dan hambatan ketersediaan jaringan yang kurang memadai.
Perlu kiranya mempersiapkan data dan kelengkapan data yang baik. Sumber data dan kelengkapan data yang diubah menjadi informasi digital perlu disiapkan sebaik mungkin agar tetap terjaga keaslian dan kerahasiaannya. Penyelenggaraan ini menjadi tantangan bagi kantor BPN dalam rangka mewujudkan pelayanan publik berbasis digital.

## Referensi
Buku dengan penulis: Harsono,  Boedi.  (1999). Hukum  Agraria  Indonesia,  Sejarah  Pembentukan  UUPA,  Isi  dan Pelaksanaannya . Jakarta: Djambatan.
Rahman, H. (1995). Aspek-Aspek Hukum Pemberian Kredit Perbankan di Indonesia . Bandung: Citra Aditya Bakti.
Santoso, Urip. (2019). Pendaftaran dan Peralihan Hak Atas Tanah . Jakarta: Kencana.
Sjahputra, Iman. (2002). Problematika Hukum Internet Indonesia. Jakarta: PT Prenhallindo.
Sutedi,  Adrian.  (2006). Implikasi  Hak  Tanggungan  terhadap  Pemberian  Kredit  oleh  Bank  dan Penyelesaian Kredit Bermasalah . Jakarta: BP Cipta Jaya.
Artikel jurnal:
Ahmad,  G.  A.  (2018).  Masterplan  Percepatan  dan  Perluasan  Pembangunan  Ekonomi Indonesia  (MP3EI),  Sengketa  Agraria  dan  Viktimologi:  Studi  Kasus  Pembangunan New Yogyakarta International Airport (NYIA). Jurnal Ilmiah Galuh Justisi , 6 (1), 12-24.
28 Harsono, Boedi. (1999). Hukum Agraria Indonesia, Sejarah Pembentukan UUPA, Isi dan Pelaksanaannya . Jakarta: Djambatan, hlm. 469.
Alimuddin, N. H. (2021). Implementasi Sertifikat Elektronik sebagai Jaminan Kepastian Hukum Kepemilikan Hak Atas Tanah di Indonesia. SASI , 27 (3), 335-345.
Andriyani, K., & Surata, I. G. (2016). Pendaftaran Tanah Secara Rechts Kadaster Melalui Proses  Konversi  (Studi  Kasus  Di  Kantor  Pertanahan  Kabupaten  Buleleng). Kertha Widya , 4 (2), 89-112.
Azizah,  N.,  Barkatullah,  A.  H.,  &  Hafidah,  N.  (2022).  Pendaftaran  Hak  Tanggungan Secara  Elektronik  (Studi  di  Kantor  PPAT  Wilayah  Banjarmasin  Utara). Notary  Law Journal , 1 (2), 84-99.
Dewi,  I.  G.  S.,  &  Ardani,  M.  N.  (2020).  Kebijakan  Penjaminan  Tanah  melalui  Hak Tanggungan  di  Indonesia  (Studi  Penjaminan  Hak  Tanggungan  Elektronik  di Kabupaten Badung Provinsi Bali). Law, Development and Justice Review , 3 (1), 57-69.
Hutagalung, A. (2008). Praktek Pembebanan dan Pelaksanaan Eksekusi Hak Tanggungan di Indonesia. Jurnal Hukum & Pembangunan , 38 (2), 148-174.
Imanda, N. (2020). Lahirnya Hak  Tanggungan menurut Peraturan  Pemerintah Agraria tentang Pelayanan Hak Tanggungan Terintegrasi secara Elektronik. Jurnal Notarie , 3 (1), 151-164.
Koswara,  I.  Y.  (2016).  Pendaftaran  Tanah  Sebagai  Wujud  Kepastian  Hukum  Dalam Rangka Menghadapi Masyarakat Ekonomi Asean (MEA). Jurnal Hukum Positum , 1 (1), 23-38.
Mooduto,  M.  F.,  Wulansari,  H.,  &  Riyadi,  R.  (2021).  Pengelolaan  Warkah  Digital  dan Integrasinya  dengan  Data  Spasial  Bidang  Tanah  Menuju  Pelayanan  Online  di Kabupaten Bantul. Tunas Agraria , 4 (2), 250-274.
Nurwulan, P. (2021). Implementasi Pelayanan Hak Tanggungan Elektronik bagi Kreditor dan Pejabat Pembuat Akta Tanah. Jurnal Hukum Ius Quia Iustum , 28 (1), 183-202.
Sagari, D., & Mujiati, M. (2022). Efektivitas Layanan Hak Tanggungan Terintegrasi secara Elektronik di Kantor Pertanahan Kabupaten Klaten. Tunas Agraria , 5 (1), 33-46.
Supryadi,  W.  (2022).  Analisis  Terhadap  Inovasi  Pengikatan  Hak  Tanggungan  (HT) Berbasis  Elektronik  di  Wilayah  Kerja  Kantor  Badan  Pertanahan  Dompu. Journal  of Innovation Research and Knowledge , 1 (9), 965-980.
Usanti, T. P. (2012). Lahirnya Hak Kebendaan. Perspektif , 17 (1), 44-53.
Yusuf,  W.  O.  F.,  Sumardi,  J.,  &  Paserangi,  H.  (2015).  Peran  Notaris  Dalam  Proses Penerbitan  Sertifikat  Elektronik  Berdasarkan  Undang-Undang  Informasi  dan Transaksi Elektronik. Jurnal Universitas Hasanuddin , 4 (1). 67-73.

## Conflict of Interest Statement:
The author declares that the research was conducted in the absence of any commercial or financial relationships that could be construed as a potential conflict of interest.
Copyright © 2023 ALJ. All rightsreserved.