Abstrak — Perumahan  Griya  Pagerwojo  Indah  merupakan salah  satu  perumahan  yang  sedang  dibangun  di  kabupaten Lamongan dengan lokasi strategis. Perumahan ini menawarkan beberapa produk berupa rumah tinggal tipe 45, tipe 54, tipe 60, tipe  70,  dan  tipe  80.  Di  daerah  perkotaan  masalah  perumahan biasanya  dikaitkan  dengan  kepadatan  penduduk  yang  tinggi dan  membutuhkan  standar  pelayanan  yang  tinggi  bagi lingkungan sekitarnya. Persaingan yang ketat antar perumahan mendorong atribut harga jual sebagai factor utama bagi  pengembang.  Harga  jual  rumah  merupakan  acuan pertimbangan  pemilihan  rumah  oleh  pembeli,  disamping berbagai fasilitas yang ditawarkan. Tujuan dari tugas akhir ini adalahuntuk mengetahui besarnya harga jual untuk setiap unit rumah  pada  proyek  perumahan  Griya  Pagerwojo  Indah berdasarkan  analisa  biaya  dan  analisa  permintaan  pasar. Penelitian ini menggunakan metode analisa titik impas dimana analisa  tersebut  mempertemukan  kurva  biaya  dan  kurva pendapatan  untuk  mendapat  kan  harga.  Pada  penelitian  ini kurva  pendapatan  direncanakan  dari  kurva  permintaan. Berdasarkan  metode  ini    diketahui  harga  jual  rumah  yang dapat  diterima  oleh  pengembang  dan  konsumen.Berdasarkan analisa  yang  telah  dilakukan  maka  harga  jual  unit  rumah berdasarkan jumlah unit terjual optimum untuk tipe 45 adalah Rp 178.293.955, tipe 54 adalah Rp 223.970.160, tipe adalah 60 Rp  276.092.997,  tipe  70  adalah  Rp  282.921.688  dan  tipe  80 adalah Rp 318.104.590.
Kata Kunci — Perumahan Griya Pagerwojo Indah, Harga, Kurva Permintaan, Kurva Biaya, Analisa Titik Impas.

## I. PENDAHULUAN
ERUMAHAN
Griya Pagerwojo Indah yang dikembangkan  oleh  PT  Laju  Jaya  Makmur,  perumahan ini dengan kawasan hunian yang sangat nyaman dan asri di area seluas kurang lebih 1,7 hektar di kawasan Pagerwojo, kota  Lamongan.  Perumahan  dengan  konsep  asri,  modern, dan minimalis ini berada di kawasan dengan lokasi strategis dan  banyak  fasilitas  umum  di  sekitarnya.  Perumahan  ini mengambil  segmen  menengah  dengan  kisaran  harga  Rp 226.000.000,sampai  Rp  383.425.000  dengan  berbagai  tipe rumah diantaranya tipe 45, tipe 54,  tipe 60, tipe 70, dan tipe 80.  Namun  di  wilayah  tersebut  terdapat  banyak  kompetitor, diantaranya Demangan Residence, Demangan Regency, dan Griya  Tirta  Asri  yang  menyebabkan  ketatnya  persaingan antar perumahan, ada juga perumahan di segmen yang lebih tinggi menawarkan rentang harga yang tidak berbeda jauh.
Penentuan  harga  jual  sangat  penting  bagi  perusahaan dalam memberikan perlindungan dari kemungkinan kerugian yang akan mengganggu pertumbuhan perusahaan. Berdasarkan  latar  belakang  di  atas  maka  perlu  dilakukan
analisa penetapan harga jual rumah tipe 45, tipe 54,  tipe 60, tipe  70,  dan  tipe  80  pada  proyek  perumahan  Griya Pagerwojo Indah.

## II. METODOLOGI

## A. Langkah Penelitian
Diagram alir penelitian dapat dilihat pada Gambar 1.

## B. Data
Dalam  penelitian  ini  terdapat  dua  jenis  data  yang  akan digunakan, dua jenis data tersebut yaitu:

## Analisa Penetapan Harga Jual Unit Rumah pada Proyek Perumahan Griya Pagerwojo Indah, Lamongan
Farisan Anggardi Poerwodianto dan Retno Indryani
Jurusan Teknik Sipil, Fakultas Teknik Sipil dan Perencanaan, Institut Teknologi Sepuluh Nopember (ITS) Jl. Arief Rahman Hakim, Surabaya 60111
E-mail : retno_i@ce.its.ac.id
P

## Latar Belakang
 Pertambahan jumlah penduduk semakin meningkat
 Menyebabkan diversivikasi  masyarakat terhadap perumahan
 Perumahan Griya Pagerwojo Indah merupakan salah satu perumahan di Lamongan dengan lokasi strategis, nyaman dan asri.
 Terdapat cukup banyak pelaku pasar yang menyebabkan persaingan antar perumahan
 Faktor harga diduga sebagai penyebab ketatnya persaingan antar perumahan RumusanMasalah
Berapa harga jual setiap unit rumah yang sesuai, berdasarkan analisa permintaan pasar dan analisa
biaya? Studi Pustaka
Pengumpulan Data
Data Primer:
Kuesioner
Data Sekunder:  Biaya tetap  Biaya variabel
Menetapkan kurva permintaan Menetapkan kurva biaya Analisa Titik Impas (MC = MR)
Hasil dan Pembahasan
Kesimpulan dan Saran
1. Data Primer
Data  primer  adalah  data  yang  diperoleh  dengan  cara mendatangi  seluruh  responden dan memberikan angket atau kuesioner  untuk  diisi  responden,  kemudian  responden mengisi jawaban pertanyaan dalam angket, serta mengumpulkan kembali angket yang telah diisi.
2. Data Sekunder
Data  sekunder  terdiri  dari  data-data  mengenai  biaya pembangunan  yang  diperoleh  dari  Perumahan  Griya Pagerwojo Indah.

## C. Kurva Biaya
Untuk membuat kurva biaya, perlu dilakukan identifikasi biaya-biaya  yang  diperlukan  dalam  proyek  pembangunan perumahan  Griya  Pagerwojo  Indah,  setelah  itu  dapat  dibuat sebuah kurva biaya seperti pada Gambar 2.

## D. Kurva Permintaan
Kurva  permintaan  dapat  diperoleh  dari  perkalian  antara jumlah permintaan konsumen dengan nilai probabilitas. Dari hasil  perkalian  tersebut  akan  diperoleh  jumlah  permintaan menurut  tingkat  harga  permintaan  diperoleh  dengan  survei menggunakan kuesioner,kuesioner digunakan untuk mengetahui  seberapa  besar  permintaan  masyarakat terhadap unit rumah di perumahan Griya Pagerwojo Indah.

## E. Analisa Titik Impas dan Analisa Marginalitas
Dalam  menetapkan  harga,  penelitian  ini  menggunakan metode  analisa  titik  impas  dan  analisa  marginalitas,  yang mempertemukan  antara  kurva  biaya  dan  kurva  permintaan menggunakan  persamaan  MC=MR  untuk  mencari  jumlah optimum  (Q).  MR  ( marginal  revenue )  adalah  perubahan pendapatan  untuk  perubahan  satu  unit  yang  terjual, merupakan  turunan  dari  TR.  Sedangkan  TR  merupakan perkalian P x Q dimana P adalah harga jual. MC ( marginal cost )  adalah  perubahan  biaya  yang  disebabkan  perubahan satu  unit  rumah  yang  terjual,  merupakan  turunan  dari  TC. Sedangkan  TC  merupakan  perhitungan  dari  FC+VC  (Q) dimana FC adalah fixed cost, VC adalah variable cost dan Q adalah jumlah unit rumah [2].

## III. HASIL DAN PEMBAHASAN

## A. Kurva Biaya
Kurva biaya dibentuk dari 2 komponen kurva yaitu kurva biaya  tetap  dan  kurva  biaya  variabel.  Yang  termasuk  biaya variabel  adalah  biaya  konstruksi  rumah  tinggal  itu  sendiri, meliputi  biaya  pekerjaan  tanah,  biaya  pekerjaan  pondasi, biaya  pekerjaan  pasangan,  biaya  pekerjaan  kayu,  biaya pekerjaan  atap,  biaya  sanitasi,  biaya  pekerjaan  pengecatan, biaya  pekerjaan  daya/listrik,  biaya  pekerja  dan  lain-lain., sedangkan yang termasuk biaya tetap adalah :
1. Biaya Tanah Untuk Fasilitas Umum
2. Biaya Perizinan
3. Biaya Sertifikasi Tanah
4. Biaya Konstruksi Jalan
5. Biaya konstruksi Daerah Hijau (Taman)
6. Biaya penerangan jalan umum
7. Biaya pemasaran
Berdasarkan  analisa  dan  perhitungan,  persamaan  biaya total  per  tipe  rumah  dapat  dilihat  pada  Tabel  1,  sedangkan kurva biaya total per tipe rumah dapat dilihat pada Gambar 3 s/d Gambar 7.
Gambar. 3. Kurva Biaya Total Tipe 45
Gambar. 4.  Kurva Biaya Total Tipe 54
VC TC=FC+VC biaya FC volume Gambar. 2.  Kurva Biaya [1] Tabel 1.
Persamaan Biaya Total
Gambar. 6.  Kurva Biaya Total Tipe 70
Gambar. 7. Kurva Biaya Total Tipe 80

## B. Kurva Permintaan
Untuk  mengetahui  kesediaan  para  responden  dalam membeli  rumah  pada  proyek  perumahan  Griya  Pagerwojo Indah dalam tingkatan harga tertentu, maka dilakukan survei. Hasil survei dapat dilihat pada Tabel 2 s/d Tabel 6.
Tabel 2. Hasil Kuesioner Tipe 45
Tabel 3. Hasil Kuesioner Tipe 54
Tabel 4. Hasil Kuesioner Tipe 60 Tabel 5. Hasil Kuesioner Tipe 70
Tabel 6.
Hasil Kuesioner Tipe 80
Agar dapat dijadikan kurva permintaan yang menggambarkan  hubungan  harga  yang  ditetapkan  pada berbagai tingkatan dan tingkat permintaan, hasil survei perlu diolah  kembali.  Pengolahan  data  hasil  survei  dilakukan dengan  cara  pembobotan.  Pembobotan  dilakukan  untuk mendapatkan  jumlah  permintaan  menurut  tingkat  harga. Pembobotan  merupakan  proses  perkalian  antara  jumlah kesediaan responden pada masing-masing tingkat permintaan  dengan  nilai  probabilitasnya.  Nilai  probabilitas untuk  masing  tingkat  permintaan  yaitu  :  Pasti  membeli  (1), Ingin  membeli  (0,75),  Mungkin  membeli  (0,5),  Tidak  ingin membeli (0,25), Pasti tidak membeli (0) [3].
Hubungan  antara  tingkat  harga  dan  jumlah  permintaan menghasilkan kurva seperti Gambar 8 s/d Gambar 12.
Gambar. 9. Kurva Permintaan Rumah Tipe 54
Gambar. 10.  Kurva Permintaan Rumah Tipe 60
Gambar. 11. Kurva Permintaan Rumah Tipe 70
Gambar. 12.  Kurva Permintaan Rumah Tipe 80
Dari  kurva  permintaan dapat diperoleh persamaan harga jual  dari  setiap  rumah  yang  ada  pada  proyek  perumahan Griya Pagerwojo Indah, yaitu:
1. Tipe 39, P= -826.825Q1 + 156.827.786
2. Tipe 49, P= -858.532Q2 + 190.323.942
3. Tipe 54, P= -1.778.317Q3 + 243.328.479
4. Tipe 63, P= -1.056.017Q4 + 247.386.568
5. Tipe 71, P= -1.139.267Q5 + 276.536.573

## C. Penetapan Harga
Untuk  menetapkan  harga,  penelitian  ini  menggunakan metode  analisa  titik  impas,  yang  mempertemukan  antara kurva  permintaan  dan  kurva  biaya.  Persamaan  MR  =  MC
digunakan untuk mencari volume atau Q untuk mendapatkan keuntungan maksimum.
MR atau Marginal Revenue adalah perubahan pendapatan  untuk  perubahan  satu  unit  yang  terjual, merupakan  turunan dari TR. TR atau Total Revenue adalah total  pendapatan  yang  diperoleh  dari  hasil  perkalian  antara harga jual dan volume.
MC  atau  Marginal  Cost  adalah  perubahan  biaya  yang disebabkan  oleh  perubahan  satu  unit  rumah  yang  terjual, merupakan  turunan  dari  TC.  TC  atau  Total  Cost  adalah biaya  total  yang  dibutuhkan  untuk  membuat  seluruh  unit rumah.
1. Penetapan Harga Tipe 45
Harga jual unit rumah tipe  45 berdasarkan analisa titik impas  untuk  mendapat  keuntungan  maksimum  adalah  Rp 178.293.955  per  unit  dengan  jumlah  unit  terjual  optimum sebanyak 36 unit.
2. Penetapan Harga Tipe 54
Harga jual  unit rumah tipe  54 berdasarkan analisa titik impas  untuk  mendapat  keuntungan  maksimum  adalah  Rp 223.970.160 per unit dengan Q optimum 47 unit. 3. Penetapan Harga Tipe 60
Harga jual unit rumah tipe  60 berdasarkan analisa titik impas  untuk  mendapat  keuntungan  maksimum  adalah  Rp 276.092.997 per unit dengan Q optimum 40 unit. 4. Penetapan Harga Tipe 70
Harga  jual  unit  rumah  tipe  70  berdasarkan  analisa  titik impas  untuk  mendapat  keuntungan  maksimum  adalah  Rp 282.921.688 per unit dengan Q optimum 59 unit.
5. Penetapan Harga Tipe 80
Harga jual unit rumah tipe  80 berdasarkan analisa titik impas  untuk  mendapat  keuntungan  maksimum  adalah  Rp 318.104.590 per unit dengan Q optimum 50 unit.

## IV. KESIMPULAN
Berdasarkan  hasil  analisa  dan  pembahasan  pada  bab sebelumnya  dapat  ditarik  kesimpulan  bahwa  harga  jual  unit rumah serta jumlah optimumnya yang sesuai dengan analisa biaya dan analisa permintaan pasar yaitu :
1. Harga  Jual  Rumah  Tipe  45  adalah  Rp  178.293.955 dengan jumlah unit rumah optimum sebanyak 36 unit.
2. Harga  Jual  Rumah  Tipe  54  adalah  Rp  223.970.160 dengan jumlah unit rumah optimum sebanyak 47 unit.
3. Harga  Jual  Rumah  Tipe  60  adalah  Rp  276.092.997 dengan jumlah unit rumah optimum sebanyak 40 unit.
4. Harga  Jual  Rumah  Tipe  70  adalah  Rp  282.921.688 dengan jumlah unit rumah optimum sebanyak 59 unit.
5. Harga Jual Rumah Tipe 80 adalah Rp 318.104.590 dengan jumlah unit rumah optimum sebanyak 50 unit.

## DAFTAR PUSTAKA
[1] Pujawan, I. N. 2009. Ekonomi Teknik. Surabaya: Guna Widya.
[2] Gaspersz,  V.  2001.  Ekonomi  Manajerial  Pembuatan  Keputusan Bisnis. Jakarta : PT. Gramedia Pustaka Utama.
[3] Arsyad,  L.  1999.  Ekonomi  Manajerial  :  Ekonomi  Terapan  Untuk Manajemen Bisnis. Yogyakarta : BPFE.
[4] Fahad. 2013. Analisa Penetapan Harga Jual Unit Rumah Pada Proyek Perumahan Griya Pagerwojo Indah, Lamongan. Jurusan Teknik Sipil Institut Teknologi Sepuluh Nopember.