## KAJIAN NORMATIF TENTANG AKIBAT HUKUM PEMBATALAN PERJANJIAN PENGIKATAN JUAL BELI TANAH MENURUT KITAB UNDANG-UNDANG
HUKUM PERDATA (KUHPerdata)

## Oleh
Jatmiko Winarno

## Dosen Fakultas Hukum Universitas Islam Lamongan

## ABSTRAK
Akta adalah surat yang diberi tanda tangan, yang memuat peristiwa yang menjadi dasar  suatu  hak  atau  perikatan,  yang  dibuat  sejak  semula  dengan  sengaja  untuk pembuktian.Akta merupakan syarat formil untuk adanya suatu perbuatan hukum. Sebagai contoh  dari  suatu  perbuatan  hukum  yang  harus  dituangkan  dalam  bentuk  akta  sebagai syarat  formil  ialah  :  pasal  1313  BW  tentang  perjanjian,  pasal  1320  BW  tentang  sahnya suatu  perjanjian  dan  pasal  1451  BW  tentang  pembatalan  perjanjian.Akta  otentik  adalah akta  yang  dibuat  oleh  pejabat  umum  yang  berwenang  yang  memuat  atau  menguraikan secara  otentik  sesuatu  tindakan  yang  dilakukan  atau  suatu  keadaan  yang  dilihat  atau disaksikan  oleh  pejabat  umum  pembuat  akta  itu.   Pejabat  umum  yang  dimaksud  adalah Notaris.Dalam penelitian ini penulis akan lebih terfokus pada Perjanjian Jual Beli, lebih khususnya  Perjanjian  Jual  Beli  Tanah.  Perjanjian  Jual  Beli  Tanah,  seperti  halnya pemindahan / peralihan hak lainnya atas tanah harus dibuktikan dengan akta PPAT (ps.19 PP  10  tahun  1961).Berdasarkan  latar  belakang  masalah  tersebut  diatas  penulis mengutamakan  sebuah  permasalahan  yaitu  bagaimana  pengaturan  perjanjian  pengikatan jual  beli  tanah  menurut  B.W.  Dalam  penelitian  yang  dilakukan  penulis  mempuyai beberapa tujuan, yakni: proses pengaturan perjanjian pengikatan jual beli tanah menurut B.W. Dalam penelitian yang dilakukan penulis mempuyai beberapa tujuan, yakni: Untuk mengetahui  bagaimana  akibat  hukum  dari  Pembatalan  Perjanjian  Pengikatan  Jual  Beli Tanah  Menurut  B.W.  menurut  B.W.  dibahas  meliputi,  pengertian    perjanjian,  syarat perjanjian,  macam-macam  perjanjian,  akta  pengikatan  jual  beli  tanah  dan  akibat  hukum dari pembatalan perjanjian pengikatan jual beli tanah.Jika dalam suatu perjanjian tersebut para  pihak  sepakat  untuk  melakukan  wanprestasi  /  melakukan  pembatalan  perjanjian, maka  akan  membawa  akibat,  bahwa  para  pihak  dipulihkan  ke  dalam  keadaan  seperti sebelum  perjanjian  ditutup.  Konsekuensinya  adalah,  bahwa  prestasi  yang  telah diserahkan,timbal balik harus dikembalikan. perjanjian dapat dibatalkan atas persetujuan kedua belah pihak. Dalam hal demikian sebenarnya para pihak menutup suatu perjanjian baru,  yang  isinya  membatalkan  perjanjian  yang  lama,  artinya  perikatan  yang  ada  yang lahir dari perjanjian yang dibuat sebelumnya dihapus dengan perjanjian yang baru.
Kata Kunci : Kajian Normatif, Akibat hukum,Pengikatan jual beli tanah, KUHPerdata.

## PENDAHULUAN

##  Latar Belakang Masalah
Negara Republik Indonesia adalah  negara  hukum  sesuai  dengan yang  tersebut  dalam  pasal  1  butir 3Undang-Undang Dasar 1945. Dimana setiap  perbuatan  yang  dilakukan  oleh
masyarakat  ( Subyek  hukum ),  baik  itu disengaja  maupun  tidak  mengandung sebuah  resiko  yang  harus  atau  wajib untuk dipertanggung jawabkan nantinya, jika perbuatan yang dilakukan  melanggar  peraturan  atau Undang-Undang yang berlaku. Sebagai contoh dapat kita ambil dari kehidupan
sehari-hari  yang  seringkali  dilakukan masyarakat  kita,  yaitu  jual  beli.  “ Jual beli  adalah  suatu  perjanjian,  dengan mana  pihak  yang  satu  mengikatkan dirinya  untuk  menyerahkan  suatu kebendaan,  dan  pihak  yang  lain untuk  membayar  harga  yang  telah dijanjikan (pasal 1457 KUHPerdata.
Suatu perjanjian dalam jual beli bersifat mengikat dan akan putus kalau apa-apa  yang  diperjanjikan  sudah dipenui  oleh  kedua  belah  pihak  yang melakukan perjanjian. Suatu perjanjian adalah suatu peristiwa dimana seorang berjanji  kepada  seorang  lain  atau dimana  dua  orang  itu  saling  berjanji untuk  melaksanakan  suatu  hal .  Dari peristiwa ini, timbulah suatu hubungan antara  dua  orang  tersebut  yang dinamakan  perikatan.  Perjanjian  itu menerbitkan suatu perikatan dua orang yang  membuatnya.  Dalam  bentuknya, perjanjian  itu  berupa  suatu  suatu perkataan yang mengandung janji-janji atau kesanggupan yang diucapkan atau ditulis. 34 Dikatakan,  bahwa  Hukum Benda mempunyai suatu sistem tertutup,  sedangkan  Hukum  Perjanjian menganut  sistem  terbuka.  Artinya macam-macam  hak  atas  benda  adalah terbatas  dan  peraturan-peraturan  yang mengenai  hak-hak  atas  benda  itu bersifat  memaksa,  sedangkan  Hukum Perjanjian memberikan kebebasan yang seluas-luasnya kepada masyarakat untuk mengadakan perjanjian yang berisi apa saja, asalkan tidak  melanggar  ketertiban  umum  dan kesusilaan.  Pasal-pasal  dari  Hukum Perjanjian merupakan apa yang dinamakan  hukum  pelengkap  (Bah, Inggris  “optional  law”),yang  berarti bahwa pasal-pasal itu boleh disingkirkan  manakala  dikehendaki oleh  pihak-pihak  yang  membuat  suatu perjanjian. Mereka diperbolehkan membuat  ketentuan-ketentuan  sendiri
34 Prof. Subekti,SH.HUKUM PERJANJIAN.Penerbit Intermasa.Jakarta.Cet.18.h.1
yang  menyimpang  dari  Pasal-pasal hukum
Perjanjian. Mereka diperbolehkan mengatur sendiri kepentingan merekan dalam
perjanjian-perjanjian yang mereka adakan  itu.  Kalau  mereka  tidak mengatur  sendiri  sesuatu  soal,  itu berarti  mereka  mengenai  soal  tersebut akan  tunduk  kepada  undang-undang. Memang  tepat  sekali  nama  hukum pelengkap  itu,  karena  benar-benar pasal-pasal  dari  Hukum  Perjanjian  itu dapat dikatakan melengkapi perjanjian- perjanjian  yang  dibuat  secara  tidak lengkap. Dan memang, biasanya orang yang  mengadakan  suatu  perjanjian tidak mengatur secara terperinci semua persoalan  yang  bersangkutan  dengan perjanjian  itu.  Biasanya  mereka  hanya menyetujui  hal-hal  yang  pokok  saja, dengan  tidak  memikirkan  soal-soal lainnya. Kalau kita mengadakan perjanjian Jual beli misalnya, cukuplah apabila  kita  sudah  setuju  tentang barang dan harganya.
Dalam  KUHPerdata  terdapat aturan  umum  yang  berlaku  untuk semua  perjanjian  dan  aturan  khusus yang  berlaku  hanya  untuk  perjanjian tertentu  saja  (perjanjian  khusus)  yang namanya  sudah  diberikan  undang- undang,  contohnya  perjanjian  khusus  : Jual beli, sewa-menyewa, tukar- menukar, pinjam-meminjam, pemborongan,  pemberian  kuasa  dan perburuhan. 35 Perjanjian  jual  beli adalah  yang  paling  sering  kita  jumpai dalam kehidupan sehari-hari.
Contohnya  :  jual  beli  tanah,  jual  beli rumah,  jual  beli  kendaraan  bermotor, dan  lain-lain.  Penulis  tertarik  untuk mengkaji  lebih  dalam  tentang  jual  beli tanah yang biasanya dilakukan dihadapan  Pejabat  Pembuat  Akta Tanah  (PPAT)  atau  Notaris  yang disebut  sebagai  Akta  Jual  Beli. Perjanjian  jual  beli  tanah  dapat
35 Burhanudin Ali SDB.&Nathaniela Stg.60 CONTOH PERJANJIAN (Kontrak).Penerbit Hi- Fest Publishing.Jakarta Timur.Cet.1.H.10
dilakukan  dibawah  tangan  maupun secara  Notariil  dihadapan  notaris  (akta otentik).  Akta  Otentik  ialah  akta  yang dibuat  oleh  pejabat  umum  yang berwenang yang memuat atau menguraikan  secara  otentik  sesuatu tindakan  yang  dilakukan  atau  suatu keadaan  yang  dilihat  atau  disaksikan oleh  pejabat  umum    pembuat  akta  itu. Pejabat  umum  yang  dimaksud  adalah notaris,  hakim,  juru  sita  pada  suatu pengadilan,  pegawai  pencatatansipil, dan sebagainya. 36 Sebuah perjanjian dapat
dikatakan  sah  apabila  telah  memenuhi beberapa  syarat,  antara  lain  :  sepakat mereka  yang  telah  mengikat  dirinya, cakap untuk membuat sebuah perjanjian, mengenai suatu hal tertentu dan  suatu  sebab  yang  halal.  Demikian menurut  pasal  1320  Kitab  Undang- undang Hukum Perdata (KUHPerdata). Dua  syarat  yang  pertama,  dinamakan syarat-syarat subyektif, karena mengenai orang-orangnya atau
subyeknya yang mengadakan perjanjian  sedangkan  dua  syarat  yang terakhir dinamakan syarat-syarat obyektif karena mengenai
perjanjiannya  sendiri  atau  obyek  dari perbuatan  hukum  yang  dilakukan  itu. Dengan  sepakat  atau  juga  dinamakan perizinan,dimaksudkan  bahwa  kedua subyek  yang  mengadakan  perjanjian itu  harus  bersepakat,setuju  atau  seia- sekata  mengenai  hal-hal  yang  pokok dari  perjanjian  yang  diadakan  itu.  Apa yang dikehendaki oleh pihak yang satu, juga dikehendaki oleh pihak yang lain. Mereka  menghendaki  sesuatu  yang sama  secara  timbal-balik:  Si  penjual mengingini  sejumlah  uang,  sedangkan si  pembeli  mengingini  sesuatu  barang dari si penjual. 37
 Rumusan Masalah
36 http://rahmadvai.blogspot.co.id/2014/04/pengertia n-dan-perbedaan-akta-otentik.html
37 Prof.Subekti.Op.Cit.h.17
Penulis  merumuskan  masalah sebagai berikut :
1. Bagaimana  pengaturan  Perjanjian Pengikatan Jual Beli Tanah menurut  Kitab  Undang-undang
Hukum Perdata (KUHPerdata) ?
2. Bagaimana  akibat  hukum  dari pembatalan Perjanjian Pengikatan Jual  Beli  Tanah  menurut  Kitab Undang-undang  Hukum  Perdata (KUHPerdata)  ?

##  Tujuan Penelitian
Dalam  penelitian  yang  dilakukan penulis  mempuyai  beberapa  tujuan, yakni :
1. Untuk mengetahui bagaimana pengaturan  Perjanjian  Pengikatan Jual  Beli  Tanah  menurut  Kitab Undang-undang  Hukum  Perdata (KUHPerdata).
2. Untuk mengetahui bagaimana akibat  hukum  dari  pembatalan Perjanjian  Pengikatan  Jual  Beli Tanah  menurut  Kitab  Undang- undang
Hukum Perdata (KUHPerdata) .

## A. METODE PENELITIAN

## 1. Tipe Penelitian
Penelitian hukum dapat dibedakan antara  penelitian  hukum normatif  dan  penelitian  hukum sosiologis  atau  empiris.  Biasanya, pada  penelitian  hukum  normatif yang  diteliti  hanya  bahan  pustaka atau  data  sekunder,  yang  mungkin mencakup  bahan  hukum  primer, sekunder, dan tertier. Pada penelitian  hukum  sosiologis  atau empiris,  maka  yang  diteliti  pada awalnya  adalah  data  sekunder, untuk
kemudian dilanjutkan dengan  penelitian  terhadap  data primer  di  lapangan,  atau  terhadap masyarakat 38 .  Tipe  penelitian  yang
38 Ibid.h.52
digunakan  dalam  penelitian  ini adalah  penelitian  hukum  normatif.
Penelitian normatif digunakan untuk  menemukan  hukum  bagi suatu  perkara in  concreto yaitu suatu  usaha  untuk  menemukan apakah  hukumnya  sesuai  untuk diterapkan  dan  digunakan  untuk menyelesaikan  suatu  perkara.Oleh karena  itu  tipe  penelitian  yang dilakukan  dalam  penelitian  ini adalah  dilakukan  secara  normatif mengenaiAkibat Hukum Pembatalan  Perjanjian  Pengikatan Jual  Beli    Tanah  Menurut  Kitab
Undang-Undang  Hukum  Perdata (KUHPerdata).

## 2. Metode Pengumpulan Data
Sebagaimana telah diketahui,  maka  didalam  penelitian lazimnya dikenal paling sedikit tiga jenis  alat  pengumpulan  data,  yaitu studi dokumen atau bahan pustaka, pengamatan  atau  observasi,  dan wawancara  atau  interview.  Ketiga alat  pengumpulan  data  tersebut dapat dipergunakan masing- masing,  maupun  secara  bergabung untuk  mendapatkan  hasil  yang semaksimal  mungkin.  Hal  ini disebabkan,  oleh  karena  masing- masing  jenis  alat  pengumpul  data tersebut,  mempunyai  kelemahan dan kelebihannya. 39
Dalam hal penelitian ini penulis menggunakan prosedur studi dokumen atau bahan pustaka. Studi dokumen merupakan suatu prosedur pengumpulan data yang dilakukan melalui data tertulis seperti undang-undang, buku-buku hasil penelitian dari para ahli, majalah, dan lain-lain.

## 3. Metode Analisis data
39 Soerjono Soekanto. Pengantar Penelitian Hukum. penerbit Universitas Indonesia (UI-Press). 1986. h. 66
Pada  dasarnya  pengolahan, analisa,  dan  konstruksi  data  dapat dilakukan secara kwalitatif dan/atau secara kwantitatif.
Pendekatan kwantitatif pada dasarnyaKadang-kadang  penyajian hasil-hasil  penelitian  (sebagai  hasil pengolahan data) disatukan dengan analisa  data.  Tidak  jarang  pula kedua  hal  itu,  dipisahkan  satu dengan  lainnya.  Pada  hal  yang terakhir,  maka  penyajian  hasil penelitian  sifatnya  adalah  semata- mata deskriptif. Dalam hal ini tidak ada suatu kemutlakan untuk menekankan pada salah satu cara 40 . Oleh  karena  itu  pengolahan  dan analisa bahan hukum dalam penulisan ini diperoleh dari penelitian yangakan dianalisis secara Deskriptif, yaitu menjelaskan  atau  menggambarkan kenyataan-kenyataan  yang  terjadi pada  obyek  penelitian  secara  tepat dan jelas untuk memperoleh kejelasan  tentang  masalah  yang timbu

## C.  HASIL PENELITIAN dan

## PEMBAHASAN

##  PERJANJIAN PENGIKATAN JUAL BELI TANAH MENURUT KITAB  UNDANG-UNDANG  HUKUM
PERDATA  (KUHPerdata)
Untuk menghasilkan bahan pustaka
yang
dapat dipertanggungjawabkan kebenaranya serta  memberikan  gambaran  mengenai pengaturan pengaturan Perjanjian
Pengikatan  Jual  Beli  Tanah  menurut Kitab  Undang-undang  Hukum  Perdata (KUHPerdata).  Pelaksanaan  penelitian hendaknya dapat membantu mengetahui permasalahan- permasalahan  yang  timbul  terhadap 40 Ibid.h.68
ketertarikan masayarakat terhadap akibat hukum dari pembatalan
Perjanjian  Pengikatan  Jual  Beli  Tanah menurut Kitab Undang-undang Hukum Perdata (KUHPerdata)  .

## A. Pengertian Perjanjian
Suatu  perjanjian  adalah  suatu peristiwa  di  mana  seseorang  berjanji kepada  seorang  lain  atau  di  mana  dua orang itu saling berjanji untuk melaksanakan  sesuatu  hal.  Sedangkan menurut  pasal  1313  Kitab  Undang- Undang  Hukum  Perdata “  suatu perjanjian  adalah  suatu  perbuatan dengan  mana  satu  orang  atau  lebih mengikatkan  dirinya  terhadap  satu orang lain atau lebih.”
Menurut  asas  konensualisme, suatu  perjanjian  lahir  pada  detik tercapai  kesepakatan  atau  persetujuan antara  kedua  belah  pihak  mengenai hal-hal  yang  pokok  dari  apa  yang menjadi  obyek  perjanjian.  Sepakat adalah  suatu  persesuaian  paham  dan kehendak  antara  dua  pihak  tersebut. Apa yang dikehendaki oleh pihak yang satu, adalah apa yang dikehendaki oleh pihak  yang  lain,  meskipun  tidak sejurusan  tetapi  secara  timbalbalik. Kedua kehendak itu bertemu satu sama lain.
Suatu  perjanjian  lahir  pada detik  tercapainya  kesepakatan,  maka perjanjian itu lahir pada detik diterimanya  suatu  penawaran  (offerte). Apabila  seseorang  melakukan  sesuatu penawaran (offerte), dan penawaran itu diterima oleh orang lain secara tertulis, artinya  orang  lain  ini  menulis  surat bahwa  ia  menerima  penawaran  itu, pada detik manakah lahirnya perjanjian itu.  Apakah  pada  detik  dikirimnya surat  ataukah  pada  detik  diterimanya surat  itu  oleh  pihak  yan  melakukan penawaran?
Menurut  ajaran  yang  lazim dianut sekarang,perjanjian harus dianggap  lahir  pada  saat  pihak  yang melakukan
penawaran (offerte)
menerima  jawaban  yang  termaktub dalam surat tersebut, sebab detik itulah yang  dapat  dianggap  sebagai  detik lahirnya  kesepakatan.  Bahwasannya mungkin  ia  tidak  membaca  surat-surat yang  diterimanya  dalam  waktu  yang sesingkat –singkatnya.
Karena
perjanjian  sudah  lahir  maka  tak  dapat lagi  ia  tarik  kembali  jika  tidak  seizin pihak  lawan.  Saat  atau  detik  lahirnya suatu  perjanjian  adalah  penting  untuk diketahui  dan  ditetapkan,  berhubung adakalanya  terjadi  suatu  perubahan undang-undang  atau  peraturan,  yang mempengaruhi nasib perjanjian tersebut,  misalnya  pelaksanaannya. Ataupun  perlu  untuk  menetapkan beralinya risiko dalam jual beli. 41

## B. Syarat Perjanjian
Menurut  pasal  1320  Kitab Undang-Undang Hukum Perdata untuk sahnya  suatu  perjanjian  diperlukan empat syarat :
1. sepakat  mereka  yang  mengikatkan dirinya ;
2. kecakapan  untuk  membuat  suatu perikatan
3. suatu hal tertentu
4. suatu sebab yang halal

## C.Macam-macam Perjanjian
Di samping bentuk yang paling sederhana itu, Hukum Perdata mengenal pula berbagai macam perikatan  yang  agak  lebih  rumit. Bentuk-bentuk yang lain itu, adalah :
a. Perikatan bersyarat
Suatu perikatan adalah bersyarat,  apabila  ia  digantungkan pada  suatu  peristiwa  yang  masih  akan datang  dan  masih  belum  tentu  akan terjadi,  baik  secara  menangguhkan lahirnya  perikatan  hingga  terjadinya peristiwa  semacam  itu,  maupun  secara pembatalan perikatan menurut
41 Ibid.h.28
terjadinya atau tidak terjadinya peristiwa tersebut.
Dalam hal yang pertama, perikatan lahir hanya apabila peristiwa semacam itu terjadi dan perikatan lahir pada  detik  terjadinya  peristiwa  itu. Perikatan  semacam  ini  dinamakan perikatan dengan suatu syarat tangguh. Dalam hal yang kedua, suatu perikatan yang  sudah  lahir,  justru  berakhir  atau dibatalkan  apabila  peristiwa  yang dimaksud itu terjadi. Perikatan semacam  ini  dinamakan  perikatan dengan suatu syarat batal 42 .
b . Perikatan dengan ketetapan waktu.
Suatu  ketetapan  waktu  selalu dianggap  dibuat  untuk  kepentingan  si berutang, kecuali dari sifat perikatannya  sendiri  atau  dari  keadaan ternyata  bahwa  ketetapan  waktu  itu telah  dibuat  untuk  kepentingan  si berpiutang 43 .
Apa  yang  dibayar  pada  suatu waktu  yang  ditentukan,  tidak  dapat  di tagih  sebelum  waktu  itu  tiba.  Tetapi apa  yang  telah  dibayar  sebelum  waktu itu datang, tak dapat diminta kembali.
c . Perikatan mana sukarela (alternatif)
Dalam perikatan semacam ini, si berutang dibebaskan jika ia menyerahkan  salah  satu  dari  dua barang yang disebutkan dalam perjanjian,  tetapi  ia  tidak  boleh memaksa si berpiutang untuk menerima  sebagian  dari  barang  yang satu dan sebagian barang yang lainnya. Hak  memilih  ada  pada  si  berpiutang, jika hak ini tidak secara tegas diberikan kepada si berpiutang.
d. Perikatan tanggung-menanggung.
42 Ibid.h.4
43 Ibid.h.6
Dalam  perikatan  semacam  ini, di  salah  satu  pihak  terdapat  beberapa orang.  Dalam  hal  beberapa  orang terdapat di pihak debitur (dan ini yang paling  lazim),  maka  tiap-tiap  debitur itu  dapat  dituntut  untuk  memenuhi seluruh  utang.  Dalam  hal  beberapa terdapat  di  pihak  kreditur,  maka  tiap- tiap kreditur berhak menuntut pembayaran  seluruh  utang.  Dengan sendirinya pembayaran yang dilakukan oleh salah seorang debitur,
membebaskan  debitur-debitur  yang lainnya.  Begitu  pula  pembayaran  yang dilakukan kepada salah seorang kreditur  membebaskan  si  berutang terhadap kreditur-kreditur yang lainnya. Dalam perjanjian
penanggungan  (borgtocht),  maka  jika beberapa  orang  telah  mengikatkan dirinya  sebagai  penanggung  untuk seorang debitur yang sama, mereka itu masing-masing  terikat  untuk  seluruh utang  (Pasal  1836  Kitab  Undang- Undang Hukum Perdata).

## e. Perikatan yang dapat dibagi dan yang tak dapat dibagi.
apaila  prestasi  primair  diganti dengan  prestasi  subsidair  (ganti  rugi), maka  Suatu  perikatan,  dapat  atau  tak dapat dibagi, adalah sekedar prestasinya  dapat  dibagi  menurut imbangan,  pembagian  mana  tidak boleh  mengurangi  hakekat  prestasi itu.Soal dapat atau tidak dapat dibaginya  prestasi  itu  terbawa  oleh sifat barang yang tersangkut didalamnya, tetapi juga dapat disimpulkan  dari  maksudnya  perikatan itu.
Dari  segala  apa  yang  diuraikan di atas, nyatalah bahwa soal tanggung- menanggung  itu  penting,  terutama apabila prestasinya dapat dibagi.
Apabila prestasi ini dapat dibagi, maka kreditur  toh  dapat  menuntut  dari masing-masing debitur seluruh
prestasinya,  juga  tanpa  adanya  janji tanggung-menanggung. Namun ini tidak berarti bahwa tanggung- menanggung tidak perlu
jika prestasinya tak dapat dibagi. Bukankah kita  telah  melihat,  bahwaprestasi  yang terakhir ini dapat dibagi.

## f.Perikatan dengan ancaman hukuman.
Perikatan  semacam  ini,  adalah suatu  perikatan  di  mana  ditentukan bahwa  si  berutang,  untuk  jaminan pelaksanaan  perikatannya,  diwajibkan melakukan
sesuatu apabila perikatannya tidak dipenuhi. Penetapan hukuman  ini  dimaksudkan  sebagai gantinya  penggantian  kerugian  yang diderita oleh si berpiutang karena tidak dipenuhinya
atau dilanggarnya
perjanjian. Ia mempunyai dua maksud : Pertama untuk mendorong atau menjadi  cambuk  bagi  si  berutang supaya  ia  memenuhi  kewajibannya . Kedua untuk membebaskan si berpiutang  dari  pembuktian  tentang jumlahnya  atau  besarnya  kerugian yang dideritanya. Sebab, berpa besarnya kerugian itu harus dibuktikan oleh si berpiutang 44 .

## D. Pengikatan Jual Beli Tanah
Pengikatan jual beli tanah dapat dikatakan sebagai awalan agar terlaksananya  perjanjian  pengikatan jual  beli  hak  atas  tanah.  Pengikatan jual  beli  merupakan  sebuah  perjanjian pendahuluan  yang  dibuat  sebelum dilaksanakannya  perjanjian  utama  atau perjanjian pokoknya.

## E.  Pengikatan
Pengikatan timbul karena adanya  hal-hal  (persyaratan)  yang belum  terpenuhi  atau  adanya  hal-hal (persyaratan)  yang  sebelumnya  telah disepakati  para  pihak  tersebut  yang
44 Ibid.h.11
dapat menjadi penghambat terselesaikannya perjanjian.

## F.  Jual  Beli  Tanah
Menurut Hukum Adat, jual beli tanah  merupakan  suatu  perbuatan hukum,  yang  mana  pihak  penjual menyerahkan  tanah  yang  di  jualnya kepada pembeli untuk selama-lamanya, pada  waktu  pembeli  membayar  harga (walaupun baru sebagian) tanah tersebut  kepada  penjual  sejak  itu  Hak Atas  Tanah  telah  beralih  kepada penjual  kepada  pembeli.  Jadi  jual  beli menurut Hukum Adat tidak lain adalah suatu perbuatan pemindahan hak antara penjual kepada pembeli.

## G.    Perjanjian  Pengikatan  Jual  Beli Tanah
Perjanjian  Pengikatan  Jual  Beli Tanah lahir sebagai akibat terhambatnya atau terdapatnya beberapa  persyaratan  yang  ditentukan oleh  undang-undang  yang  berkaitan dengan  jual  beli  hak  atas  tanah  yang akhirnya agak menghambat penyelesaian  transaksi  dalam  jual  beli hak  atas  tanah.  Persyaratan    tersebut ada    yang  lahir  dari  peraturan perundang-undangan yang ada dan ada pula  yang  timbul  sebagai  kesepakatan para  pihak  yang  akan  melakukan  jual beli hak atas tanah. 45

AKIBAT HUKUM DARI

## PEMBATALAN
PERJANJIAN PENGIKATAN  JUAL  BELI  TANAH

## MENURUT
KITAB UNDANG-

## UNDANG HUKUM PERDATA
A.    Akta  Perjanjian  Pengikatan  Jual

## Beli Tanah
Akta  adalah  suatu  tulisan  yang memang  dengan  sengaja  dibuat  untuk dijadikan bukti tentang suatu peristiwa
45 https;//denyelfaruq.wordpress.com/peralihan-hak- atas-tanah-melalui-jual-beli/?
dan ditandatangani pihak yang membuatnya.  Berdasarkan  ketentuan pasal  1867  KUHPerdata  suatu  akta dibagi  menjadi  2  (dua),  antara  lain  : Akta  Di  bawah  Tangan  ( Onderhands ) dan  Akta  Resmi  (Otentik).  Akta dibawah  tangan  adalah  akta  yang dibuat  tidak  di  hadapan  pejabat  yang berwenang atau Notaris. Akta ini yang dibuat  dan  ditandatangani  oleh  para pihak  yang  membuatnya.   Apabila suatu  akta  di  bawah  tangan  tidak disangkal  oleh  Para  Pihak,  maka berarti  mereka  mengakui  dan  tidak menyangkal kebenaran apa yang tertulis  pada  akta  di  bawah  tangan tersebut,  sehingga  sesuai  pasal  1857 KUH  Perdata  akta  di  bawah  tangan tersebut memperoleh kekuatan pembuktian  yang  sama  dengan  suatu Akta Otentik. Sedangkan Akta Otentik adalah  akta  yang  dibuat  oleh  pejabat umum  yang  berwenang  yang  memuat atau menguraikan secara otentik sesuatu  tindakan  yang  dilakukan  atau suatu  keadaan  yang  dilihat  atau disaksikan oleh pejabat umum pembuat akta itu.  Pejabat umum yang dimaksud adalah  Notaris,  Hakim,  Juru  sita  pada suatu  pengadilan,  Pegawai  pencatatan sipil, dan sebagainya.Suatu akta otentik mempunyai kekuatan pembuktian yang sempurna  bagi  para  pihak  beserta seluruh  ahli  warisnya  atau  pihak  lain yang  mendapat  hak  dari  para  pihak. Sehingga apabila suatu pihak mengajukan  suatu  akta  otentik,  hakim harus  menerimanya  dan  menganggap apa  yang  dituliskan  di  dalam  akta  itu sungguh-sungguh terjadi, sehingga hakim  itu  tidak  boleh  memerintahkan penambahan pembuktian lagi.
Akta  notaris  sebagai  sebuah akta  otentik  memiliki  fungsi  yang penting dalam
kehidupan
bermasyarakat.
Kebutuhan akan pembuktian tertulis, berupa akta otentik makin meningkat sejalan dengan  berkembangnya  tuntutan  akan kepastian  hukum  yang  merupakan
salah satu prinsip dari negara hukum.Akta  notaris  merupakan  alat pembuktian  yang  sempurna,  terkuat dan  penuh  sehingga  selain  dapat menjamin  kepastian  hukum,  akta notaris juga dapat menghindari terjadinya sengketa. Menuangkan suatu perbuatan,  perjanjian,  ketetapan  dalam bentuk akta notaris dianggap lebih baik dibandingkan  dengan  menuangkannya dalam surat di bawah tangan, walaupun ditandatangani  di  atas  materai,  yang juga  diperkuat  oleh  tanda  tangan  para saksi.
Perjanjian  Jual  Beli  Tanah,
sama halnya dengan pemindahan/peralihan hak lainnya, yakni  beralihnya  hak  atas  tanah tersebut  dari  pihak  penjual  kepada pihak  pembeli.Perjanjian  Pengikatan Jual  Beli  Tanah  lahir  sebagai  akibat terhambatnya atau terdapatnya beberapa  persyaratan  yang  ditentukan oleh  undang-undang  yang  berkaitan dengan  jual  beli  hak  atas  tanah  yang akhirnya agak menghambat penyelesaian  transaksi  dalam  jual  beli hak  atas  tanah.  Persyaratan    tersebut ada    yang  lahir  dari  peraturan perundang-undangan yang ada dan ada pula  yang  timbul  sebagai  kesepakatan para  pihak  yang  akan  melakukan  jual beli hak atas tanah.
Perjanjian  Jual  Beli  ada  dua macam yaitu Perjanjian Jual Beli lunas dan  Perjanjian  Jual  Beli  tidak  lunas. Perjanjian  Jual  Beli  lunas  dibuat apabila harga jual beli sudah dibayarkan  lunas  oleh  pembeli  kepada penjual tetapi belum bisa dilaksanakan Akta  Jual  Beli,  karena  antara  lain pajak-pajak jual beli belum dibayarkan,  sertifikat  masih  dalam pengurusan  dan  lain-lain.  Di  dalam Perjanjian Jual Beli lunas juga dicantumkan kuasa dari penjual kepada pembeli  untuk  menandatangani  Akta Jual  Beli,  sehingga  penandatanganan Akta  Jual  Beli  tidak  memerlukan kehadiran  penjual.  Perjanjian  Jual  Beli
lunas umum  dilakukan untuk transaksi atas  objek  jual  beli  yang  berada  diluar wilayah  kerja  notaris  atau  PPAT  yang bersangkutan.
Berdasarkan  Perjanjian  Jual Beli  lunas  bisa  dibuatkan  Akta  Jual Beli di hadapan PPAT di tempat lokasi objek berada.
Perjanjian Jual Beli tidak lunas, dibuat  apabila  pembayaran  harga  jual beli belum lunas diterima oleh penjual. Di  dalam  pasal-pasal  Perjanjian  Jual Beli  tidak  lunas  sekurang-kurangnya dicantumkan  jumlah  uang  muka  yang dibayarkan pada saat penandatanganan akta  Perjanjian  Jual  Beli,  cara  atau termin  pembayaran,  kapan  pelunasan dan  sanksi-sanksi  yang  disepakati apabila  salah  satu  pihak  wanprestasi. Perjanjian  Jual  Beli  tidak  lunas  juga harus  ditindaklanjuti  dengan  Akta  Jual Beli pada saat pelunasan.

## B.    Akibat  Hukum  Dari  Pembatalan

## Perjanjian Pengikatan Jual Beli Tanah
Berdasarkan Pasal 1451,
pembatalan  perjanjian,  atas  dasar ketidakcakapan salah satu pihak, membawa  akibat,  bahwa  para  pihak dipulihkan  ke  dalam  keadaan  seperti sebelum perjanjian ditutup.
Konsekuensinya adalah, bahwa prestasi  yang  telah  diserahkan,timbal balik harus dikembalikan. Dan prestasi yang  telah  di  berikan  kepada  si  tidak cakap  hanya  dapat  dituntut  kembali, kalau:
- Prestasi itu masih ada pada si tidak cakap atau
- Si tidak cakap mendapat manfaat daripadanya atau
- Prestasinya telah dipakai dan berguna
bagi kepentingan si tidakcakap. 46
Menurut  Pasal  1454  hak  untuk menuntut pembatalan seperti itu dibatasi  waktu  sampai  5  tahun,  sejak hari  kedwasaan  si  belum  dewasa  atau
46 Ibid.h.29
sejak dicabutnya pengampuan. Sebaliknya, hak untuk menuntut pembatalan  hapus, kalau perjanjian itu oleh  si  tidak  cakap  baik  secara  tegas maupun dian-diam dikuatkan (bekrachtigd), sesudah si belum dewasa  menjadi  dewasa  atau  si curandus  diangkat  pengampuannya (Pasal 1456). 47
Pasal  1338  ayat  2  merupakan konsekuensi  logis  daripada  “janji  itu mengikat”. Para pihak dalam perjanjian  tak  dapat  “secara  sepihak” menarik  diri  daripada  akibat-akibat perjanjian  yang  ditutup  oleh  mereka. Secara  sepihak  di  sini  berarti:  tanpa sepakat  dari  pihak  lainnya. 48 Secara  a contrario  dapat  ditafsirkan,  bahwa perjanjian dapat dibatalkan atas persetujuan  kedua  belah  pihak.  Dalam hal  demikian  sebenarnya  para  piahak menutup  suatu  perjanjian  baru,  yang isinya  membatalkan  perjanjian  yang lama,  artinya  perikatan  yang  ada  yan lahir  dari  perjanjian  yang  dibuat sebelumnya  dihapus  dengan  perjanjian yang baru (perjanjian yang menghapuskan perikatan).
Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan  Bangunan  (BPHTB)  adalah  pajak yang dikenakan atas perolehan hak hak atas  tanah  dan  atau  bangunan,  yang selanjutnya disebut pajak. Pada dasarnya,  BPHTB  dikenakan  atas setiap  perolehan  hak  yang  diterima oleh  orang  atau  badan  dan  terjadi dalam wilayah hukum negara Indonesia.  BPHTB  merupakan  pajak yang  terutang  dan  harus  dibayar  oleh pihak yang memperoleh suatu hak atas tanah  dan  bangunan  agar  akta  atau risalah  lelang,  atau  surat  keputusan pemberian  hak  dapat  dibuat  dan ditandatangani  oleh  pejabat  yang berwenang.  Perolehan  hak  atas  tanah dan  atau  bangunan  adalah  perbuatan atau peristiwa hukum yang
47 Ibid.h.30
48 Ibid.h.155
mengakibatkan  diperolehnya  hak  atas tanah  dan  atau  bangunan  oleh  pribadi atau  badan.  Pada  dasarnya  perolehan hak  merupakan  hasil  dari  suatu  pihak yang  memiliki  atau  menguasai  suatu tanah  dan  bangunan  kepada  pihak  lain yang  menerima  hak  atas  tanah  dan bangunan tersebut. 49
Dalam  hal  akta  jual  beli  yang telah  ditandatangani  oleh  Pejabat Pembuat  Akta  Tanah  (PPAT)  namun karena  suatu  hal,  kedua  belah  pihak penjual  dan  pembeli  sepakat  untuk membatalkan  jual  beli  tersebut,  maka atas  BPHTB  yang  telah  dibayar tersebut  tidak  dapat  diminta  kembali, karena  dalam  kasus  jual  beli  sesuai dengan  ketentuan  Pasal  9  ayat  (1) huruf  a  UU  Nomor  21  Tahun  1997 tentang Bea Perolehan Hak atas Tanah dan  Bangunan,  saat  terutang  BPHTB adalah sajak saat dibuat dan ditandatanganinya  akta  jual  beli  oleh PPAT  yang  wajib  dilunasi  oleh  pihak pembeli sebagai Wajib Pajak.

## D.  PENUTUP
A. Kesimpulan
Dari penjelasan yang dijabarkan penulis tersebut diatas dapat ditarik  beberapa  kesimpulan,  antara lain :
1. Perjanjian  Pengikatan  Jual  Beli Tanah lahir sebagai akibat terhambatnya
atauterdapatnya
beberapa persyaratan yang ditentukan  oleh  Undang-Undang yang berkaitan dengan jual beli hak atas  tanah  yang  akhirnya  agak menghambat
penyelesaian transaksi  dalam  jual  beli  hak  atas tanah.  Dalam  membuat  Perjanjian Pengikatan  Jual  Beli  Tanah  harus ada  beberapa  hal  yang  harus  di
49 Marihot P. Siahaan, S.E. BEA PEROLEHAN HAK ATAS TANAH DAN BANGUNAN, Teori dan Praktik, PT RAJA GRAFINDO PERSADA, Jakarta,2005,h.40
lengkapi  terlebih  dahulu,  yakni  : Sertifikat  tanah,  Pajak  bumi  dan bangunan  (PBB),  data  diri  dari penjual  maupun  pembeli  (seperti halnya kartu tanda penduduk, kartu keluarga,  dan  surat  nikah,  serta NPWP) dan seterusnya.Setelah surat-surat  ataupun  dokumen  telah dilengkapi  atau  dipenuhi,  maka pembuatan  akta  dapat  dilakukan, yang  mana  isi  dari  akta  tersebut bergantung  dengan  keinginan  dari pihak yang bersangkutan. Jika akta telah selesai dibuat, maka pembacaan  dan  penandatanganan akta  bisa  dilakukan  dihadapan pihak  yang  bersangkutan  dan  para saksi  baik  dari  pihak  penghadap maupun dari pihak notaris.
2. Berdasarkan  Pasal  1451  Kitab
Undang-Undang Hukum Perdata (KUHPerdata), pembatalan perjanjian, atas dasar ketidakcakapan  salah  satu  pihak, membawa  akibat,  bahwa  para pihak dipulihkan ke dalam keadaan seperti  sebelum  perjanjian  ditutup. Konsekuensi dari pembatalan pejanjian  tersebut  adalah,  bahwa prestasi yang telah diserahkan,timbal balik harus dikembalikan.  Jika  para  pihak sepakat untuk membatalkan perjanjian  maka,dengan  demikian para pihak menutup suatu perjanjian baru, yang isinya membatalkan perjanjian yang lama, artinya  perikatan  yang  ada  yang lahir  dari  perjanjian  yang  dibuat sebelumnya dihapus dengan perjanjian  yang  baru  (perjanjian yang menghapuskan perikatan).
3. Dalam hal akta jual beli  yang telah ditandatangani oleh Pejabat
Pembuat  Akta  Tanah  (PPAT) namun  karena  suatu  hal,  kedua belah  pihak  penjual  dan  pembeli sepakat  untuk  membatalkan  jual beli  tersebut,  maka  atas  Bea Perolehan  Hak  atas  Tanah  dan
Bangunan  (BPHTB)    yang  telah dibayar tersebut tidak dapat diminta  kembali,  karena  dalam kasus  jual  beli  sesuai  dengan ketentuan  Pasal  9  ayat  (1)  huruf  a UU Nomor 21 Tahun 1997 tentang Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan.  (Surat  Direktur  Jendral Pajak No. S-471/PJ.331/2000).

## B.  Saran
Dalampembuatan perjanjian pengikatan jual  beli tanah,  di sarankan untuk  para  calon  pihak  penjual  dan pembeli  membuat  akta  otentik  di hadapan  notaris  dan  dalam  pembuatan perjanjian  maka  para  pihak  akan mendapatkan  konsultasi  hukum  dari notaris, sehingga kepentingan dari para pihak  dapat  di  tuangkan  di  dalam  isi perjanjian  tersebut  secara  obyektif. Dan  dalam  pembuatan  akta  perjanjian tersebut  agar  para  pihak  mendapat perlindungan  hukum  dan  akta  tersebut bisa menjadi alat bukti yang sempurna.

## E. DAFTAR PUSTAKA

## A. LITERATUR
Burhanudin Ali SDB.&Nathaniela  Stg.60  CONTOH PERJANJIAN  (Kontrak).Penerbit  Hi- Fest  Publishing.Jakarta  Timur.  Tahun
2009.
J.Satrio,S.H.HUKUM PERIKATAN,PERIKATAN YANG LAHIR DARI PERJANJIAN.PT. CITRA ADITYA BAKTI,Bandung. Marihot  P.  Siahaan,  S.E.  BEA
PEROLEHAN  HAK  ATAS  TANAH DAN BANGUNAN, Teori dan
Praktik, PT RAJA GRAFINDO PERSADA, Jakarta,2005. Peter Mahmud Marzuki, Penelitian  Hukum,  Penerbit  Kencana Prenada  Media  Group,  Jakarta,  Tahun 2010. Subekti, SH, Hukum Perjanjian, Penerbit Intermasa, Jakarta,
Tahun 2001
Soerjono  Soekanto,  Pengantar Penelitian Hukum, Penerbit Universitas Indonesia (UI-Press),
Jakarta, Tahun 1986.

## B. PERATURAN PERUNDANG- UNDANGAN
Kitab Undang-undang Hukum Perdata Undang-Undang  Nomor  02  Tahun
2004 tentang Jabatan Notaris
Undang-Undang  Republik  Indonesia
Nomor  20  Tahun  2000  tentang Perubahan Atas Undang-Undang Nomor  21  Tahun  1997  Tentang  Bea
Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan.

## C. ARTIKEL
http://rahmadvai.blogspot.co.id/ 2014/04/pengertian-dan-perbedaan- akta-otentik.html
http//www.legalakses.com/yang -perlu-diperhatikan-dalam-perjanjian- pengikatan-jual-beli- ppjb/?fdx_switcher=true https://notarisarief.wordpress.c om/2011/05/15/otentisitas-suatu-akta- otentik/
http://kumpulanakta.blogspot.c om/2010/10/akta-otentik-sebagai-alat- bukti-yang.html http://webcache.googleusercont ent.com/search?q=cache:http://reposito ry.usu.ac.id/bitstream/123456789/4556 6/3/Chapter%2520II.pdf https://www.cermati.com/artike l/pahami-arti-ppjb-pjb-dan-ajb-agar- anda-terhindar-dari-penipuan https;//denyelfaruq.wordpress.c om/peralihan-hak-atas-tanah-melalui- jual-beli/