Bureaucracy Journal: Indonesia Journal of Law and Social-Political Governance p-ISSN: 2797-9598 | e-ISSN: 2777-0621 Vol. 3 No. 2 Mei - Agustus 2023

## PENANGGUHAN PEMBAYARAN PAJAK PPH DAN BPHTB SEHUBUNGAN DENGAN PENDAFTARAN TANAH SISTEMATIS LENGKAP BERDASARKAN PERALIHAN HAK JUAL BELI
Aldi Sagita Hasibuan 1 , Sri Setyadji 2 1,2 Universitas 17 Agustus 1945 Surabaya E-mail: aldisagitahasibuan12@gmail.com 1 , ebes.sriadji@gmail.com 2

## Abstrak
Pendaftaran  tanah  sistematis  lengkap  adalah  pendaftaran  tanah  yang  dilakukan  untuk  pertama  kali penerbitan  sertpikat.  Pelaksanaan  Pendaftaran  tanah  sistematis  lengkap  negara  harus  menjamin kepastian serta perlindungan hukum atas kepemilikan tanah tersebut. Maka dari itu, untuk memberikan kenyamanan kepada pemilik  tanah  dan penguasa suatu bidang tanah, maka  pendaftaran tanah secara hukum sangat penting bagi masyarakat. mempercepat pendaftaran tanah adalah suatu keharusan. Ada persoalan  penting  mengenai  kepastian  hukum  terhadap  hak  atas  pendaftaran  tanah,  yaitu  beralihnya hak sehubungan mengenai pajak PPH dan BPHTB terutang. Pasal 33 Peraturan Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala Badan Pertanahan Nasional No.  6 Tahun 2018  lemah secara hukum.  Peraturan tersebut belum mengatur mengenai Formulasi dan tata cara pembayaran PPh dan BPHTB terutang . karena Pasal 90 UU No. 28 Tahun 2009 tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah, terutangnya pajak karena adanya perbuatan  hukum  yaitu  beralihnya  hak,  bisa  disebabkan  karena  jual-beli,  dan  pewarisan.  Dengan demikian, perkuat aturan mengenai PTSL dalam Paraturan Pemerintah , dengan merevisi Permen No. 6 Tahun 2018 dan/atau membentuk PP tersendiri mengenai PTSL, yang pada dasarnya mengatur masalah- masalah  yang  dijelaskan  diatas.  Metode  yang  digunakan  dalam  metode  penelitian  ini  adalah  Metode yang  digunakan  dalam  metode  penelitian  ini  adalah  metode  pendekatan  konseptual  (conceptual approach) Pendekatan konseptual dilakukan manakala peneliti tidak  beranjak dari aturan hukum yang ada.  Hal  itu  dilakukan  karena  memang  belum  ada  atau  tidak  ada  aturan  hukum  untuk  masalah  yang dihadapi.
Kata kunci: Pendaftaran Tanah Sistematis Lengkap (PTSL), Pajak PPH terutang, BPHTB terutang.

## Abstract
Complete  systematic  land  registration  is  land  registration  carried  out  for  the  first-time  issuing certificates. The implementation of complete systematic land registration must guarantee certainty and legal protection of land ownership. Therefore, to provide comfort to landowners and authorities of a land plot, legal land registration is very important for the community. accelerating land registration is a must. There  is  an  important  issue  regarding  the  legal  certainty  of  rights  to  land  registration,  namely  the transfer  of  rights  in  relation  to  PPH  and  BPHTB  taxes  payable.  Article  33  of  Minister  of  Agrarian  and Spatial  Planning/Head  of  National  Land  Agency  Regulation  No.  6/2018  is  legally  weak.  The  regulation does  not yet  regulate  the formulation and procedures  for  payment  of income  tax  and BPHTB  payable. because  Article  90  of  Law  No.  28  of  2009  concerning  Regional  Taxes  and  Regional  Retribution,  tax  is payable due to legal actions, namely the transfer of rights, which can be caused by buying and selling, and  inheritance.  Thus,  strengthen  the  rules  regarding  PTSL  in  Government  Regulations,  by  revising Permen  No.  6  of  2018  and/or  forming  a  separate  PP  regarding  PTSL,  which  basically  regulates  the problems  described  above.  The  method  used  in  this  research  method  is  conceptual  approach  The
Bureaucracy Journal: Indonesia Journal of Law and Social-Political Governance p-ISSN: 2797-9598 | e-ISSN: 2777-0621 Vol. 3 No. 2 Mei - Agustus 2023
conceptual  approach  is  carried  out  when  the  researcher  does  not  depart  from  the  existing  legal  rules. This is done because there is no or no legal rule for the problem at hand.
Keywords: Complete Systematic Land Registration (PTSL), PPH tax payable, BPHTB payable.

## PENDAHULUAN
Dalam  pembangunan  jangka  Panjang,  tanah  memegang  peranan  yang  sangat  penting sebagai  keperluan  yang  sangat  meningkat,  baik  itu  untuk  menetap/rumah  ataupun  tempat uasaha.  Oleh  karena  itu,  semakin  berkembang  kebutuhan  akan  dukungan  untuk  memberikan jaminan  kepastian  hukum  di  bidang  pertanahan.  Untuk  menjamin  kepastian  hukum  di  bidang pertanahan,  diperlukan  perangkat  hukum  yang  tertulis,  lengkap,  dan  jelas,  yang  secara  tetap mengatur  pelaksanaannya  berdasarkan  ketentuan-ketentuannya.  Mengingat  tanah  yang menghasilkan  sumber  daya  alam  sangat  bermanfaat  bagi  banyak  orang.  Pasal  33  ayat  3  UUD 1945 menyatakan:
“Tanah  dan  air  serta  kekayaan  alam  yang  dikandungnya  dikuasai  oleh  negara  dan dipergunakan  sebesar-besarnya bagi  rakya t” .  (Efendi  2018)  Adanya  kepastian  hukum hak  atas tanah  merupakan  instrumen  Undang-undang  Pokok  (UUPA).  UU  mewajibkan  pemerintah melakukan  pendaftaran  tanah  diseluruh  Indonesia  yang  merupakan “rechtstakadaster” untuk menjamin  kepastian  hukum  serta  kepastian  haknya.  Sehubungan  dengan  itu  Undang-undang Nomor 5 Tahun 1960 UUPA Pasal 19 mewajibkan pemerindatah mendaftarkan tanah diseluruh Indonesia untuk mencapai kepastian.(Efendi 2018)
Untuk  pendaftaran  seluruh  wilayah  Indonesia  berdasarkan  pasal  19  UU  No.  5  Tahun 1960,  pemerintah  merencanakan  program  percepatan  pendaftaran  tanah  dengan  sistem lengkap  sampai  tahun  2025.  Pada  tanggal  13  Februari  2018,  Presiden  Joko  Widodo menandatangani Keppres No. 2 Tahun 2018 percepatan pendaftaran tanah.(Sekretariat Kabinet Republik Indonesia 2018) Program pendaftaran tanah yang sistematis lengkap bertujuan untuk menggerakkan  gerak  dan  perkembangan  masyarakat.  Karena  sertipikat  yang  diperoleh  dapat menjadi komoditas yang berharga dan juga dapat dijaminkan di Lembaga keuangan/atau bank yang ada.
Bureaucracy Journal: Indonesia Journal of Law and Social-Political Governance p-ISSN: 2797-9598 | e-ISSN: 2777-0621 Vol. 3 No. 2 Mei - Agustus 2023
Pendaftaran Tanah Sistematis Lengkap (PTSL) adalah program pemerintah yang dipimpin oleh  kementerian  Agraria  dan  Tata  Ruang  Repbulik  Indonesia  yang  bertujuan  untuk meningkatkan pengelolaan tanah di seluruh Indonesia. Program tersebut dilaksanakan langsung oleh  kantor  kabupaten/kota  dan  dikendalikan  oleh  kantor  pertanahan  provinsi.  Pendaftaran tanah  sistematis  lengkap  yaitu,  untuk  pertama  kalinya  dilakukan  pendaftaran  tanah  secara serentak  untuk  semua  tanah  milik  yang  belum  terdaftar  di  semua  desa/kelurahan  atau  nama lain  yang  setingkat.  Kagiatannya  meliputi:  inventarisasi tanah,  survei tanah,  verifikasi  hak  atas tanah, pemetaan tanah dan penerbitan sertipikat tanah.
Na l mun,  sa l la l h  sa l tu  isu  terpenting  terka l it  kepa l stia l n  hukum  a l da l la l h  penga l liha l n  ha l k  a l ta l s ta l na l h  sehubunga l n  denga l n  pa l ja l k  teruta l ng  PPh  da l n  BPHTB.  Denga l n  a l da l nya l pa l ja l k  ya l ng dita l ngguhka l n  da l la l m  ha l l  tra l nsa l ksi  jua l l  beli,  a l da l piha l k-piha l k  ya l ng  ha l rus  dilindungi  oleh pera l tura l n  a l ta l u  Unda l ng-unda l ng  ya l ng  menga l tur  perbua l ta l n  hukum  ya l ng  dila l kuka l n  oleh  kedua l bela l h  piha l k.  Da l la l m  ha l l  ini,  proses  penda l fta l ra l n  ta l na l h  sebena l rnya l buka l n  merupa l ka l n kewena l nga l n BPN murni ka l rena l meliba l tka l n Lemba l ga l keua l nga l n. Ha l l ini ka l rena l setia l p ka l li terja l di perbua l ta l n  hukum/peristiwa l hukum,  terka l it  perlia l ha l n  ha l k  ka l rena l jua l l  beli,  lela l ng,  da l n  hiba l h merupa l ka l n  obyek  pa l ja l k.  UU  No.  16  Ta l hun  2009  seba l ga l ima l na l tela l h  diuba l h  denga l n  UU  No.  7 Ta l hun 2021 tenta l ng ha l rmonisa l si pera l tura l n perpa l ja l ka l n ba l hwa l :
“ pa l ja l k ia l la l h kontribusi wa l jib pa l ja l k kepa l da l nega l ra l , ya l ng teruta l ng oleh ora l ng priba l di a l ta l u ba l da l n,  ya l ng  bersifa l t  mema l ksa l berda l sa l rka l n  unda l ng-unda l ng  denga l n  tida l k  menda l pa l tka l n imba l la l n  seca l ra l la l ngsung  da l n  diguna l ka l n  untuk  keperlua l n  nega l ra l ba l gi  sebesa l r-besa l rnya l kema l kmura l n ra l kya l t ” .
Di  Indonesia l diba l gi  menja l di  dua l ba l gia l n,  ya l itu  pa l ja l k  nega l ra l serta l pa l ja l k da l era l h.(Malrdialsmo  2011)  Pa l ja l k  nega l ra l a l ta l u  pa l ja l k  pusa l t  pemba l ya l ra l n  wa l jib  pa l ja l k  kenega l ra l ya l ng  di  pungut  oleh  pemerinta l h  pusa l t  mela l lui  Direktora l t  Jendra l l  Pa l ja l k  da l n  diguna l ka l n  untuk membia l ya l i  nega l ra l .  seda l ngka l n  pa l ja l k  da l era l h  ka l bupa l ten/kota l berfungsi  untuk  membia l ya l i perekonomia l n  da l era l hnya l sendiri.(Idal  Zuralida  2011)  Pa l ja l k  Nega l ra l /Pusa l t  meliputi:  Pa l ja l k pengha l sila l n (PPh); Pa l ja l k Perta l mba l ha l n Nila l i da l n Pa l ja l k Penjua l la l n a l ta l s Ba l ra l ng Mewa l h (PPN da l n PPn  BM);  da l n  bea l ma l tera l i.  Pa l ja l k  da l era l h  meliputi:pa l ja l k  ja l la l n;  tra l nsfer  untuk  kenda l ra l a l n
Bureaucracy Journal: Indonesia Journal of Law and Social-Political Governance p-ISSN: 2797-9598 | e-ISSN: 2777-0621 Vol. 3 No. 2 Mei - Agustus 2023
bermotor;  pa l ja l k  ba l ha l n  ba l ka l r  motor;  pa l ja l k  a l ir  permuka l a l n;  pa l ja l k  properti;  pa l ja l k  hotel;  pa l ja l k restora l n;  pa l ja l k  hibura l n;  pa l ja l k  ikla l n;  pa l ja l k  penera l nga l n  ja l la l n;  pa l ja l k  minera l l  da l n  ba l tu  buka l n loga l m;  bia l ya l pa l rkir;  pa l ja l k  a l ir  ta l na l h;  pa l ja l k  sa l ra l ng  burung  dompet;  Pa l ja l k  Bumi  da l n  Ba l nguna l n (PBB);  Bia l ya l rea l l  esta l t  da l n  ha l k  ba l nguna l n.  Pa l ja l k  da l era l h  dipungut  pa l ja l k  da l era l h  berda l sa l rka l n a l ma l na l t Unda l ng-Unda l ng Nomor 28 Ta l hun 2009 ya l ng menyebutka l n ba l hwa l
“ pa l ja l k da l era l h a l da l la l h pemba l ya l ra l n ya l ng dila l kuka l n oleh wa l jib pa l ja l k kepa l da l da l era l h ya l ng seca l ra l sa l h  teruta l ng  oleh  ora l ng  priba l di  a l ta l u  ba l da l n  hukum  ka l rena l tida l k  menda l pa l t  imba l la l n seca l ra l la l ngsung  da l n  diguna l ka l n  seba l ga l i  sebesa l r-besa l rnya l untuk  kebutuha l n  da l era l h  ba l gi kema l sla l ha l ta l n ra l kya l t ” .
Pa l ja l k teruta l ng seba l ga l ima l na l disebutka l n da l la l m Pa l sa l l 1 A l ngka l (10) UU No. 28 Ta l hun 2007 ba l hwa l “ pa l ja l k  ha l rus diba l ya l r sewa l ktu-wa l ktu ba l ik da l la l m ma l sa l pa l ja l k ma l upun ta l hun pa l ja l k a l ta l u ba l gia l n  ta l hun  pa l ja l k  menurut  pera l tura l n  perunda l ng-unda l nga l n  perpa l ja l ka l n ” .  ketentua l n perpa l ja l ka l n  di  kelompokka l n  2  (dua l )  jenis  ya l itu  hukum  perpa l ja l ka l n  substa l ntif  da l n  hukum perpa l ja l ka l n forma l l. Seda l ngka l n hukum pa l ja l k formil, menga l tur tenta l ng ta l ta l ca l ra l pemenuha l n ha l k da l n  kewa l jiba l n  wa l jib  pa l ja l k.  Unda l ng-unda l ng  perpa l ja l ka l n  substa l ntif  menga l tur  sia l pa l ya l ng  kena l pa l ja l k,  sia l pa l ya l ng  dikecua l lika l n,  da l n  ba l ra l ng  serta l wa l jib  pa l ja l k  ma l na l ya l ng  teruta l ng.  Unda l ng- unda l ng  perpa l ja l ka l n  forma l l  menga l tur  ta l ta l ca l ra l pemenuha l n  ha l k  da l n  kewa l jiba l n  wa l jib  pa l ja l k. Pera l tura l n  Perpa l ja l ka l n  PPh  da l n  BPHTB  memiliki  ketentua l n  tersendiri,  PPh  dia l tur  denga l n Unda l ng-Unda l ng  Nomor  28  Ta l hun  2007  ya l ng  berla l ku  a l ta l s  Unda l ng-Unda l ng  Nomor  6  Ta l hun 1983  tenta l ng  Ketentua l n  Umum  da l n  Ta l ta l Ca l ra l Perpa l ja l ka l n  serta l Pera l tura l n  Pela l ksa l na l a l nnya l . BPHTB  dia l tur  da l la l m  UU  No.  28/2009  tenta l ng  Pa l ja l k  Da l era l h  da l n  Pa l ja l k  Da l era l h.  Da l la l m pra l kteknya l , pera l tura l n ini ha l rus diforma l lka l n seba l ga l i pera l tura l n pemerinta l h ya l ng seta l ra l denga l n pera l tura l n  eksekutif  di  bida l ng  perpa l ja l ka l n.  Ka l rena l a l sa l s  hukum  da l n  a l dministra l si  da l pa l t ditera l pka l n, ma l ka l a l sa l s keputusa l n perseora l nga l n da l pa l t mengesa l mpingka l n putusa l n umum “ Lex specea l lis deroga l te legi genera l li ”. (Alziz Syamsudin 2011)
Da l la l m  bebera l pa l penelitia l n  terda l hulu  denga l n  juduldenga l b  judul  ya l ng  mirip  denga l n penulis,  ya l ng  perta l ma l ya l a l tu  penelitia l n  jurna l l  oleh  Susila l Esda l rwa l ti  berjudul “Pentingny a l Kepa l stia l n  Hukum  Da l la l m  Penda l fta l ra l n  Ta l na l h  Sistema l tis  Lengka l p  (PTSL)  Untuk  Ma l sya l ra l ka l t”
Bureaucracy Journal: Indonesia Journal of Law and Social-Political Governance p-ISSN: 2797-9598 | e-ISSN: 2777-0621 Vol. 3 No. 2 Mei - Agustus 2023
fokus  penelitia l n  ini  pa l da l kepa l stia l n  hukum  mengena l i  pa l ja l k  pera l liha l n  ha l k  PPh  da l n  BPHTB teruta l ng,  Sumberda l ya l ma l nusia l ,  sa l ra l na l da l n  pra l sa l na l ,  serta l penera l pa l n  a l sa l s  kontra l diktur delimita l si  da l n  pembuktia l n  ha l k.(Esdarwati  [n.d.])  Ya l ng  kedua l ya l kni  penelitia l n  jurna l l  oleh Septina l Ma l rra l ya l nti  da l n  Yudha l Purba l wa l denga l n  judul  penelitia l nnya l “  Optim a l lisa l si  Fa l ktor- Fa l ktor  Ya l ng  Mempenga l ruhi  Keberha l sila l n  Penda l fta l ra l n  Ta l na l h  Sistema l tis  Lengka l p.  Fokus penelitia l nnya l pa l da l perma l sa l la l ha l n  tenta l ng  pela l ksa l na l a l n  penda l fta l ra l n  ta l na l h  sistema l tis lengka l p.(Malrryalnti  alnd  Purbalwal  2019)  Sela l njutnya l ya l kni  penelitia l n  jurna l l  oleh  A l rif Ma l ula l na l ,  Chuma l nidya l Uta l mi,  Ya l na l Surya l na l denga l n  judul  penelitia l nnnya l “ A l n  Implementa l tion Review  of  The  Progra l m  of  Complete  Systema l tic  La l nd  Registra l tion  in  Indonesia l ”  fokus penelitia l nnya l pa l da l problema l tika l a l ta l s  terbitnya l sertipika l t  PTSL.(Maulana  and  others  2022) Ketiga l penelitia l n  tersebut  berbeda l denga l n  fokus  penelitia l n  ya l ng  a l ka l n  dika l ji  penulis  terka l it denga l n da l sa l r peneta l pa l n pengena l a l n pa l ja l k sehubunga l n penda l fta l ra l n ta l na l h sistema l tis lengka l p.
Berda l sa l rka l n  pa l da l ura l ia l n  dia l ta l s,  penulis  meneliti  tenta l ng  a l pa l ka l h  da l sa l r  peneta l pa l n penunda l a l n  pemba l ya l ra l n  Pa l ja l k  PPh  da l n  BPHTB  teruta l ng  sehubunga l n  penda l fta l ra l n  ta l na l h sistema l tis lengka l p.
METODE PENELITIAN
Da l la l m  penelitia l n  ini  metode  ya l ng  di  pa l ka l i  penulis  mengguna l ka l n  metode  penelitia l n hukum  norma l tif  a l ta l u  a l ta l u  penelitia l n  dogma l tis.  Fokus  ka l jia l n  ini  a l da l la l h  penera l pa l n  terha l da l p ka l ida l h serta l norma l hukum positif da l n isu hukum ya l ng diha l da l pi.(Almiruddin alnd Zalinall Alsikin 2016) Menurut Ronny Ha l nitijo Soemitro;
“Peneliti a l n Hukum Norma l tif merupa l ka l n penelitia l n hukum ya l ng dila l kuka l n denga l n ca l ra l meneliti ba l ha l n pusta l ka l a l ta l u da l ta l sekun der”.
Denga l n  demikia l n,  metode  ya l ng  diguna l ka l n  pa l da l penelitia l n  ini  a l da l la l h  pendeka l ta l n konseptua l l (C onceptua l l A l pproa l ch ) Pendeka l ta l n konseptua l l ya l itu, dila l kuka l n bila l ma l na l terha l da l p ma l sa l la l h ya l ng diha l da l pi belum a l da l a l tura l n hukum ya l ng a l da l menga l tur seca l ra l jela l s da l n lengka l p. (Peter Mahmud Marzuki 2005)
Bureaucracy Journal: Indonesia Journal of Law and Social-Political Governance p-ISSN: 2797-9598 | e-ISSN: 2777-0621 Vol. 3 No. 2 Mei - Agustus 2023

## HASIL DAN PEMBAHASAN
Implementasi  Efektivitas  Pendaftaran  Tanah  Sistematis  Lengkap  Atas  Penangguhan Pembayaran PPh dan BPHTB Terutang
Kegia l ta l n Penda l fta l ra l n ta l na l h merupa l ka l n ya l ng dila l kuka l n oleh pemerinta l h seca l ra l tera l tur, perma l nen  da l n  berkela l njuta l n.  Penda l fta l ra l n  perta l ma l ka l li  menurut  Pera l tura l n  Pemerinta l h  No. 24/1997 berbunyi : “ kegia l ta l n penda l fta l ra l n ta l na l h ya l ng dila l kuka l n terha l da l p objek ya l ng dida l fta l r ” . Da l la l m  penda l fta l ra l n  ta l na l h  perta l ma l ka l li “ Initia l l  Registra l tion ” meliputi  pengumpula l n  da l n peneta l pa l n  kebena l ra l n  da l ta l fisik  serta l da l ta l yuridis  mengena l i  ta l na l h  ya l ng  belum  dida l fta l rka l n menurut ketentua l n perunda l ng-unda l nga l n.(Efendi 2018)
Penda l fta l ra l n  ta l na l h  untuk  perta l ma l ka l li  diwujudka l n  denga l n  penda l fta l ra l n  ta l na l h  seca l ra l sistema l tik  da l n  penda l fta l ra l n  ta l na l h  seca l ra l a l ca l k,  penda l fta l ra l n  ta l na l h  sistema l tis  lengka l p  (PTSL) a l da l la l h kegia l ta l n penda l fta l ra l n ta l na l h seca l ra l sistema l tis ya l ng dila l ksa l na l ka l n seba l ga l i Pra l ka l rsa l BPN, berda l sa l rka l n  renca l na l kerja l ja l ngka l Pa l nja l ng  da l n  berkesina l mbunga l n.  Ha l l  uta l ma l ya l ng  perlu dipertimba l ngka l n  Ketika l mela l kuka l n  penda l fta l ra l n  ta l na l h  sistema l tis  lengka l p  a l da l la l h  pema l ha l ma l n ya l ng  holistic,  menginga l t  ba l hwa l prosedur “sistem a l tis” berbeda l denga l n  prosedur  prosedur “spor a l dik”  perbed a l a l nnya l terleta l k  pa l da l loka l si  penda l fta l ra l n  ta l na l h,  pengumpula l n  da l ta l , pengelola l a l n  da l ta l ,  da l n  penga l ngga l ra l n  untuk  menda l pa l tka l n  bida l ng  ta l na l h  ya l ng  terda l fta l r  seca l ra l sistema l tis. Penda l fta l ra l n ta l na l h seca l ra l sistema l tis setia l p bida l ng ta l na l h di Indonesia l meningka l tka l n jumla l h sertpika l t da l n meminima l lka l n sengketa l . (Yuba l idi 2020)
“ Menurut Ha l ns Kelsen, ketika l kita l berbica l ra l tenta l ng efektifita l s hukum, ma l ka l kita l juga l berbica l ra l tenta l ng  va l lidita l s  hukum.  Kompetensi  hukum  bera l rti  ba l hwa l a l tura l n  hukum  itu mengika l t,  ba l hwa l ora l ng  ha l rus  bertinda l k  sesua l i  denga l n  a l pa l ya l ng  dituntut  oleh  a l tura l n  hukum itu.  Ba l hwa l ma l sya l ra l ka l t  ha l rus  mena l a l ti  da l n  menera l pka l n  a l tura l n  hukum.  Kompetensi  hukum bera l rti  ba l hwa l ora l ng  bertinda l k  sesua l i  denga l n  hukum  seba l ga l ima l na l mestinya l ,  ba l hwa l sta l nda l r tersebut bena l r-bena l r dila l ksa l na l ka l n da l n ditega l kka l n ” .(Ha l ns Kelsen 2006)
Menyika l pi  ha l l  tersebut,  pemerinta l h  mela l kuka l n  terobosa l n  untuk  mempercepa l t penda l fta l ra l n ha l k a l ta l s ta l na l h da l n  memberika l n kepa l stia l n hukum ha l k mela l lui penda l fta l ra l n ta l na l h sistema l tis  lengka l p  di  setia l p  ka l bupa l ten/kota l seca l ra l serenta l k.  Penyempurna l a l n  penda l fta l ra l n
Bureaucracy Journal: Indonesia Journal of Law and Social-Political Governance p-ISSN: 2797-9598 | e-ISSN: 2777-0621 Vol. 3 No. 2 Mei - Agustus 2023
ta l na l h  berda l sa l rka l n  Perpres  No.  2  Ta l hun  2018  denga l n  pera l tura l n  pela l ksa l na l a l n  Keputusa l n Menteri  Perta l nia l n  da l n  Perenca l na l a l n  Da l era l h  Ta l hun  2018  da l ri  Dina l s  Provinsi  tenta l ng kelengka l pa l n sistem penda l fta l ra l n ta l na l h.(Husen Allting 2010)
Penda l fta l ra l n  ta l na l h  sistema l tis  lengka l p  dima l ksudka l n  a l ga l r  semua l semua l wa l rga l nega l ra l Indonesia l , ba l ik wa l rga l nega l ra l kela l s menenga l h ma l upun kela l s menenga l h keba l wa l h, memperoleh penga l kua l n ha l k a l ta l s ta l na l hnya l sesua l i denga l n a l ma l na l t UU penda l fta l ra l n ta l na l h. Sela l in itu, tujua l n penda l fta l ra l n  ta l na l h  ba l gi  pemega l ng  ha l k  (Lega l l-Ca l da l stre)  peda l fta l ra l n  ta l na l h  juga l menga l tur mengena l i  tujua l n  fiska l l  (Fisca l l  Ca l da l stre).(Boedi  Ha l rsono  2003)  Tuga l s  pemunguta l n  pa l ja l k berda l sa l rka l n  Pa l sa l l  23A l Unda l ng-Unda l ng  Da l sa l r  1945,  ya l ng  menya l ta l ka l n  ba l hwa l “p a l ja l k  da l n pemba l ya l ra l n-pemba l ya l ra l n la l in ya l ng diperluka l n untuk keperlua l n Nega l ra l dia l tur denga l n unda l ng- unda l ng”.  Ini a l da l la l h  pemberia l n  perlindunga l n  hukum  da l n  kea l dila l n  ba l gi  nega l ra l da l n  wa l rga l nega l ra l nya l . (Ma l rdia l smo 2011a l ) Mengena l i penda l fta l ra l n ta l na l h denga l n sistem penda l fta l ra l n ta l na l h ya l ng  lengka l p,  pemerinta l h  memperha l tika l n  pemohon  PTSL  pena l ngguha l n  PPh  da l n  BPHTB  da l n diminta l untuk  membua l t  pernya l ta l a l n  a l ta l u  memerinta l hka l n  kepa l la l penda l fta l ra l n  ta l na l h  untuk menerbitka l n sertifika l t PTSL. Pa l ja l k teruta l ng a l pa l bila l wa l jib pa l ja l k tida l k ma l mpu memba l ya l r pa l ja l k ya l ng  teruta l ng  da l n  ha l rus  diba l ya l r  da l n  mela l kuka l n self  a l ssessment ya l itu  denga l n  menghitung sendiri nila l i pa l ja l knya l .(M. Farouq S 2018)
“ Menurut Ma l nsury, unda l ng-unda l ng perpa l ja l ka l n substa l ntif menga l tur objek pa l ja l k, objek pa l ja l k, da l n pa l ja l k. Da l la l m unda l ng-unda l ng perpa l ja l ka l n substa l ntif, dia l tur lebih rinci mengena l i ha l l- ha l l perpa l ja l ka l n, fa l kta l , tinda l ka l n, da l n proses hukum ya l ng dikena l ka l n pa l ja l k a l ta l u ya l ng diwa l jibka l n untuk  memenuhi  kewa l jiba l n  perpa l ja l ka l n,  besa l rnya l pa l ja l k  ya l ng  ha l rus  diba l ya l r  terga l ntung  pa l da l peneta l pa l n ta l rif pa l ja l k. ” .(Yusniaman Harefa [n.d.])
Pena l ngguha l n  kewa l jiba l n  perpa l ja l ka l n  terha l da l p  penda l fa l tra l n  ta l na l h  sistema l tis  lengka l p merupa l ka l n  progra l m  percepa l ta l n  penerbita l n  sertipika l t  PTSL,  meliha l t  sela l ma l ini  ba l hwa l sa l nya l ketika l untuk  menda l pa l tka l n  kepa l stia l n  hukum  a l ta l s  ha l knya l sering  berbelit-belit.  Denga l n memberika l n  kemuda l ha l n  kepa l da l pemohon  PTSL  da l la l m  ha l l  ini  pemerinta l h  mempercepa l t terda l fta l rnya l ha l k  a l ta l s  ta l na l h  ya l ng  dida l fta l rka l n  mela l lui  PTSL  dila l kuka l n  denga l n  terobosa l n kemuda l ha l n a l ta l s PPh da l n BPHTB.
Bureaucracy Journal: Indonesia Journal of Law and Social-Political Governance p-ISSN: 2797-9598 | e-ISSN: 2777-0621 Vol. 3 No. 2 Mei - Agustus 2023
Sehubunga l n  penda l fa l ta l ra l n  ta l na l h  mela l lui  penda l fta l ra l n  ta l na l h  sistema l tis  lengka l p ketentua l n  mengena l i  PPh  da l n  BPHTB  teruta l ng  pa l da l pa l sa l l  33  permen  No.  6  Ta l hun  2018  ya l itu seba l ga l i berikut:
a. Jika l penerima l sertifika l t ta l na l h, da l la l m ha l l ini PTSL, PPh da l n BPHTB tida l k da l pa l t a l ta l u tida l k da l pa l t  memba l ya l r  untuk  peroleha l n  ha l k  ba l ru  ya l ng  bersa l ngkuta l n,  sertifika l t  teta l p  a l ka l n diterbitka l n.;
b. Peserta l PTSL  tida l k  sa l nggup  memba l ya l r  PPh  da l n  BPHTB,  penda l fta l r  PTSL  ha l rus  membua l t sura l t ketera l nga l n a l ta l u sura l t pernya l ta l a l n PPh da l n BPHTB teruta l ng;
c. Pernya l ta l a l n PPh serta l BPHTB teruta l ng dica l ta l t dida l la l m buku ta l na l h a l ta l u sertipika l t;
d. Kepa l la l ka l ntor perta l na l ha l n wa l jib menya l mpa l ika l n seca l ra l berka l la l da l la l m wa l ktu 3 (tiga l ) bula l n kepa l da l Bupa l ti/Wa l likota l setempa l t da l fta l r PPh da l n BPHTB ya l ng dita l ngguhka l n;
e. Pengha l pusa l n  PPh  da l n  BPHTB  teruta l ng  ya l ng  dica l ta l tka l n  pa l da l buku  ta l na l h  a l ta l u  sertipika l t a l pa l bila l ya l ng bersa l ngkuta l n membuktika l n tela l h meluna l si pa l ja l k teruta l ng tersebut.
Na l mun  demikia l n,  ketentua l n  pa l da l pa l sa l l  33  ha l rus  dijela l ska l n  seca l ra l tega l s  da l n  jela l s mengena l i ta l ta l ca l ra l pemunguta l n da l n bera l pa l la l ma l ha l rus diba l ya l r, ka l rena l pera l tura l n perunda l ng- unda l nga l n  tida l k  menga l tur  jenis  pa l ja l k  PPh  da l n  BPHTB  teruta l ng.  Mela l inka l n  pena l ngguha l n pemba l ya l ra l n a l pa l bila l penerima l sertipika l t PTSL sa l nggup memba l ya l r pa l ja l k tersebut.
Penerapan  Pembayaran  Pajak  PPh  Terutang  Dan  BPHTB  Terutang  Atas  Terbitnya  Sertipikat Didaftarkan Melalui PTSL Ketika dilakukan Jual Beli
Besa l ra l n  pa l ja l k  pengha l sila l n  fina l l  a l ta l s  pera l liha l n  ha l k,  tersebut  dia l tur  da l la l m  Pa l sa l l  4  a l ya l t (2) huruf d UU No. 6 Ta l hun 2008 jo pa l sa l l 2 a l ya l t (1) Pera l tura l n Pemerinta l h No. 34 Ta l hun 2016 menyebutka l n ba l hwa l “t a l rif pa l ja l k a l da l la l h sebesa l r 2,5% (dua l koma l lima l persen) da l ri jumla l h nila l i penga l liha l n  ta l na l h  da l n/a l ta l u  ba l nguna l n”. Regula l si  ya l ng  menga l tur  PTSL  terus  dimuta l khirka l n, na l mun  regula l si  terka l it  PTSL  belum/a l ta l u  belum  deta l il  da l n  jela l s.  Menginga l t  pa l da l Pera l tura l n menteri  A l gra l ria l /Kepa l la l BPN  No.  6  Ta l hun  2018  seba l ga l ima l na l dia l tur  pa l da l pa l sa l l  33    ya l ng menyebutka l n  “ a l pa l bila l pa l ra l peserta l PTSL  belum ma l mpu  memba l ya l r  PPh da l n  BPHTB  teruta l ng, sertipika l t  peserta l PTSL  teta l p  a l ka l n  diterbitka l n”. (Syahdan  alnd  others  2020)  Ketentua l n  PTSL
Bureaucracy Journal: Indonesia Journal of Law and Social-Political Governance p-ISSN: 2797-9598 | e-ISSN: 2777-0621 Vol. 3 No. 2 Mei - Agustus 2023
mensya l ra l tka l n  a l ga l r  pemba l ya l ra l n  PPh  da l n  BPHTB  teruta l ng    membua l t/mena l nda l ta l nga l ni  sura l t ketera l nga l n  ya l ng  ditulis  pa l da l buku  ta l na l h  a l ta l u  sertipika l t.  Kepa l la l ka l ntor  perta l na l ha l n  wa l jib mela l porka l n  kepa l da l Bupa l ti/Wa l likota l sehubunga l n  denga l n  BPHTB  teruta l ng  da l n  kepa l da l ka l ntor Pa l ja l k Pra l ta l ma l a l ta l u Direktora l t jendra l l pa l ja l k (DJP) sehubunga l n denga l n PPh teruta l ng.
Menurut  ketentua l n  Pa l sa l l  1  No.  (10)  UU  No.  28  Ta l hun  2007 “ a l ja l k  ya l ng  teruta l ng  pa l da l sua l tu  wa l ktu,  sela l ma l ma l sa l pa l ja l k,  da l la l m  ta l hun  pa l ja l k  a l ta l u  ba l gia l n  ta l hun  pa l ja l k  menurut ketentua l n  unda l ng-unda l ng ” .  A l ka l n  teta l pi,  berkena l a l n  denga l n  pengena l a l n  Pa l ja l k  PPh  teruta l ng a l ta l s  Penda l fta l ra l n  ta l na l h  sistema l tis  lengka l p  da l la l m  ketentua l n-ketentua l n  seba l ga l ima l na l disebut dia l ta l s  tida l k  menga l tur  seca l ra l rinci  ka l pa l n  PPh  teruta l ng,  pa l da l ta l hun  bera l pa l pa l ja l k  tersebut diba l ya l rka l n. Sehingga l da l ri wa l jib pa l ja l k belum diberika l n kepa l stia l n terha l da l p pa l ja l k PPh teruta l ng a l ta l s  Penda l fta l ra l n  ta l na l h  sistema l tis  lengka l p.  Ka l rena l da l la l m  pa l sa l l  2  a l ya l t  (1)  PP  ha l nya l menyebutka l n  ba l hwa l “ pa l ja l k  pengha l sila l n  ya l ng  teruta l ng  ha l rus  diluna l si  sebelum  peja l ba l t berwena l ng  menda l ta l nga l ni  a l kta l ,  keputusa l n,  kesepa l ka l ta l n,  risa l la l h  lela l ng  a l ta l s  penga l liha l n  ha l k a l ta l s ta l na l h da l n/a l ta l u ba l ngua l na l n ” . (Wahyudi and Safa’at 2021)
Pa l da l PTSL  ketentua l n  mengena l i  ta l ngga l l  ja l tuh  tempo  pemba l ya l ra l n  PPh  teruta l ng  da l n sa l nksi  a l ta l s  keterla l mba l ta l n  pemba l ya l ra l n  PPh  teruta l ng.  A l rtinya l ,  ka l pa l n  PPh  teruta l ng  tersebut diba l ya l rka l n  da l n  ka l pa l n  da l sa l r  peneta l pa l n  perhitunga l n  pa l ja l k  PPh  teruta l ng.  A l pa l ka l h  pa l da l sa l a l t terda l fta l rnya l sertipika l t  mela l lui  PTSL  a l ta l u  pa l da l sa l a l t  terja l dinya l sua l tu  peristiwa l /perbua l ta l n hukum?  Denga l n  demikia l n,  sela l ma l pa l ja l k  PPh  belum  diba l ya l r    ketera l nga l n  mengena l i  teruta l ng tersebut teta l p terca l ntum da l la l m buku ta l na l h da l n sertipika l t PTSL tersebut. Ha l l ini bertenta l nga l n denga l n  Unda l ng-unda l ng  mengena l i  PPh,  ya l ng  ma l na l PPh  tersebut  ha l rus  diluna l si  pa l da l ja l ngka l wa l ktu 15 bula l n berikutnya l setela l h bula l n diterimnya l pemba l ya l ra l n a l pa l bila l tida l k segera l diluna l si a l ka l n  dikena l ka l n  sa l nksi  bunga l sebesa l r  2%  (dua l persen)  seba l ga l ima l na l dima l ksud  pa l da l pa l sa l l  14 a l ya l t (3) Unda l ng-unda l ng Nomor 28 ta l hun 2007.
Sa l a l t teruta l ngnya l pa l ja l k BPHTB  berda l sa l rka l n pa l sa l l 49 Unda l ng-unda l ng No. 1 Ta l hun 2022 Tenta l ng  Hubunga l n  Keua l nga l n  A l nta l ra l Pemerinta l h  Pusa l t  Da l n  Pemerinta l ha l n  Da l era l h,  dijela l ska l n ba l hwa l : “Ju a l l beli seja l k ta l ngga l l kontra l k disetujui da l n dita l nda l ta l nga l ni; Pertuka l ra l n berla l ngsung seja l k  ta l ngga l l  da l n  ta l nda l ta l nga l n  sertifika l t  kea l slia l n;  Tunja l nga l n  seja l k  ta l ngga l l  dibua l t  da l n
Bureaucracy Journal: Indonesia Journal of Law and Social-Political Governance p-ISSN: 2797-9598 | e-ISSN: 2777-0621 Vol. 3 No. 2 Mei - Agustus 2023
dita l nda l ta l nga l ninya l a l kta l ;  Pengelua l ra l n  berda l sa l rka l n  sura l t  wa l sia l t  mula l i  berla l ku  seja l k  ta l ngga l l pembua l ta l n  da l n  pena l nda l ta l nga l na l n  a l kta l ;  Pewa l risa l n  terja l di  pa l da l sa l a l t  piha l k  tersebut menda l fta l rka l n pera l liha l n ha l knya l di ka l ntor ka l da l ster da l n ta l ngga l lnya l tela l h ditentuka l n oleh BPN; Pemisa l ha l n  ha l k  ya l ng  timbul  ka l rena l penga l liha l n  itu  dimula l i  seja l k  ta l ngga l l  dibua l t  da l n dita l nda l ta l nga l ninya l a l kta l ;  Berga l bung  denga l n  perusa l ha l a l n  a l ta l u  ba l da l n  hukum  la l in  seja l k  ta l ngga l l dibua l t da l n dita l nda l ta l nga l ninya l a l kta l ; Pemberia l n ha l k guna l ta l na l h ba l ru setela l h proses pelepa l sa l n dila l kuka l n  seja l k  ta l ngga l l dikelua l rka l nnya l keputusa l n pemberia l n  ha l k;  Pemberia l n ha l k  a l ta l s  Derek, sela l in  pelepa l sa l n  ha l k,  berla l ku  seja l k  ta l ngga l l  keputusa l n  pemberia l n  ha l k;  Ha l rga l a l da l la l h  seja l k ta l ngga l l  dibua l t  da l n  dita l nda l ta l nga l ninya l a l kta l Pemberia l n  ha l k  Sa l ru  di  lua l r  pelepa l sa l n  ha l k  a l da l la l h seja l k  ta l ngga l l  diterbitka l nnya l sura l t  keputusa l n  pemberia l n  ha l k;    Ha l dia l h  a l da l la l h  seja l k  tmgga l l dibua l t  da l n  dita l nda l ta l nga l ninya l a l kta l ;  da l nLela l ng  a l da l la l h  seja l k  ta l ngga l l  penunjuka l n  pemena l ng lela l ng”. da l nLela l ng  a l da l la l h  seja l k  ta l ngga l l  penunjuka l n  pemena l ng  lela l ng ” .(Satria  Braja  Harianja and others 2019)
Ta l rif pa l ja l k ya l ng dikena l ka l n a l ta l s PTSL sa l ma l juga l denga l n ta l rif PPh fina l l seba l ga l ima l na l pa l da l Pera l tura l n pemerinta l h No. 34 Ta l hun 2016 ya l itu 2,5% (dua l koma l lima l persen) ya l itu, da l ri jumla l h nila l i  pengha l sila l n  ha l k  a l ta l s  ta l na l h  da l n/a l ta l u  ba l nguna l n.  Pembeda l a l nta l ra l PPh  PTSL  denga l n penda l fta l ra l n  ta l na l h  pa l da l umumnya l ya l itu  ja l ngka l wa l ktu  peluna l sa l n  PPh  teruta l ng tersebut.Pemba l ya l ra l n  pa l ja l k  pengha l sila l n  teruta l ng,  ya l itu  15  bula l n  setela l h  bula l n  diterima l nya l pemba l ya l ra l n.  Kela l la l ia l n  memba l ya l r  tepa l t  wa l ktu  a l ka l n  dikena l ka l n  sa l nksi  a l dministra l si  berupa l bunga l 2%  (dua l persen)  ya l ng  dihitung  setia l p  bula l n  seja l k  ta l ngga l l  pemba l ya l ra l n  sa l mpa l i  denga l n diterbitka l nnya l fa l ktur pa l ja l k, terca l ntum pa l da l pa l sa l l 14 a l ya l t (3) UU No. 28 ta l hun 2007.
Ketentua l n ya l ng berka l ita l n denga l n ta l rif pa l ja l k untuk BPHTB itu a l da l la l h ma l ksima l 5% (lima l persen)  da l n  NPOP  ya l ng  menja l di  da l sa l r  pengena l a l n  BPHTB  dipertimba l ngka l n  terga l ntung  da l ri jenis  perbua l ta l n  hukumnya l .  Jika l berka l ita l n  denga l n  jua l l  beli  da l sa l r  pengena l a l nnya l a l da l la l h  ha l rga l tra l nsa l ksi/ha l rga l pa l sa l r  da l ri  objek  tersebut.  Seja l uh  menya l ngkut  BPHTB,  sa l tu  da l era l h  ke  da l era l h la l in  berva l ria l si,  ta l pi  NPOPTKP  setia l p  da l era l h  diteta l pka l n  pa l ling  renda l h  Rp.60.000.000,00. Misa l lnya l di  Sura l ba l ya l da l n  ka l bupa l ten  Gresik,  pa l da l Sura l ba l ya l NPOPTKP  diteta l pa l ka l n Rp.75.000.000,00.  (Pa l sa l l  9  a l ya l t  (1)  Pera l tura l n  Wa l likota l Sura l ba l ya l Nomor  28  Ta l hun  2019  da l n
Bureaucracy Journal: Indonesia Journal of Law and Social-Political Governance p-ISSN: 2797-9598 | e-ISSN: 2777-0621 Vol. 3 No. 2 Mei - Agustus 2023
Pa l sa l l 6 a l ya l t (4) Perda l kota l Sura l ba l ya l Nomor 11 Ta l hun 2010).seda l ngka l n pa l da l Gresik NPOPTKP diteta l pka l n  Rp.  60.000.000,00.  (  Pa l sa l l  84  a l ya l t  (4)  Perda l Ka l bupa l ten  Gresik  Nomor  2  Ta l hun 2011).
Ka l rena l ketentua l n  PTSL  tida l k  menga l tur  seca l ra l jela l s  mengena l i  PPh  teruta l ng,  ma l ka l terda l pa l t  kekosonga l n  hukum  mengena l i  PPh  ya l ng  di  pungut  pa l da l PTSL.  Tujua l n  PTSL  a l da l la l h untuk  memberika l n  tertib  a l dministra l si,  kepa l stia l n  a l ta l s  ha l knya l ,  da l n  perlindunga l n  hukum  a l ta l s ha l knya l ba l gi seluruh ra l kya l t Indonesia l , na l mun denga l n a l da l nya l PPh teruta l ng ketentua l n mengena l i pemunguta l n  pa l ja l k  seola l h  tida l k  wa l jib  ka l rena l PTSL  ya l ng  boleh  ka l pa l n  sa l ja l meluna l si  PPh teruta l ng.  Pa l da l ha l l  ra l kya l t  Indonesia l ya l ng  belum  menda l fta l rka l n  ta l na l h  tela l h  menerima l kenikma l ta l n  da l ri  bida l ng  ta l na l h  ya l ng  dikua l sa l inya l .  Oleh  ka l rena l itu,  penulis  disini  mema l nda l ng ba l hwa l ketentua l n  mengena l i  PPh  teruta l ng  serta l pera l tura l n  terka l it  BPHTB  pa l da l penda l fta l ra l n ta l na l h seca l ra l umum ya l itu da l la l m UU No. 28 ta l hun 2009 terda l pa l t da l la l m pa l sa l l 85-93.
Penga l tura l n  mengena l i  PPh  teruta l ng,  BPHTB  teruta l ng  da l la l m  PTSL  juga l bertenta l nga l n denga l n  pera l tura l n  ya l ng  berka l ita l n  denga l n  BPHTB.  Demikia l n  pula l ,  PPh  juga l bertenta l nga l n denga l n pera l tura l n BPHTB. Seperti ha l lnya l PPh teruta l ng, BPHTB teruta l ng merupa l ka l n pa l ja l k ya l ng bersifa l t  wa l jib  ka l rena l diteta l pka l n  oleh  Unda l ng-unda l ng.  Ka l rena l pemega l ng  ha l k  a l ta l s  ta l na l h menikma l ti  kenikma l ta l n  memiliki  ta l na l h,  ma l ka l pemega l ng  ha l k  a l ta l s  ta l na l h  ha l rus memba l ya l r/meluna l si  BPHTB.  Pa l ja l k  diguna l ka l n  untuk  kenikma l ta l n  ra l kya l t,  sehingga l da l pa l t dika l ta l ka l n ba l hwa l pa l ja l k a l da l la l h untuk da l n oleh ra l kya l t. Oleh ka l rena l itu, perpa l ja l ka l n da l la l m PTSL ha l rus  dia l tur  jela l s,  serta l ka l pa l n  ha l rus  segera l diba l ya l rka l n,  a l pa l ka l h  pa l da l sa l a l t  diperolehnya l ha l k a l ta l s ta l na l h a l ta l u seba l liknya l .
PPh  da l n  BPHTB  teruta l ng  dima l ksudka l n  untuk  memperba l iki  kea l da l a l n  ra l kya l t,  na l mun ketentua l n  tersebut  tida l k  boleh  bertenta l nga l n  denga l n  perunda l ng-unda l nga l n  ya l ng  tela l h  dia l tur jela l s. Sehingga l a l ka l n lebih ba l ik a l pa l bila l peringa l na l n tersebut dila l kuka l n denga l n ca l ra l pemba l ya l ra l n a l ta l u  peluna l sa l nnya l seperti  contoh  keringa l na l n  bia l ya l seperti  memba l ya l r  denga l n  ca l ra l mencicil a l ta l u  menunda l pemba l ya l ra l n  hingga l ba l ta l s  tertentu.  Denga l n  mela l kuka l n  ha l l  tersebut  a l ka l n  ja l uh lebih ba l ik sa l ma l untuk tida l k menyimpa l ngi da l ri ketentua l n ya l ng berka l ita l n denga l n PPh ma l upun BPHTB.
Bureaucracy Journal: Indonesia Journal of Law and Social-Political Governance p-ISSN: 2797-9598 | e-ISSN: 2777-0621 Vol. 3 No. 2 Mei - Agustus 2023
Na l mun  demikia l m,  isu  penting  mengena l i  kepa l stia l n  hukum  penga l liha l n  ta l na l h  tenta l ng PPh  da l n  BPHTB  ya l ng  dita l ngguhka l n.  Denga l n  a l da l nya l pa l ja l k  ya l ng  dita l ngguhka l n  da l la l m  ha l l tra l nsa l ksi  jua l l  beli,  a l da l piha l k-piha l k  ya l ng  ha l rus dilindungi  oleh pera l tura l n a l ta l u  Unda l ng-unda l ng ya l ng menga l tur perbua l ta l n hukum ya l ng dila l kuka l n oleh kedua l bela l h piha l k. Da l la l m ha l l ini, proses penda l fta l ra l n  ta l na l h  sebena l rnya l buka l n  murni  kewena l nga l n  BPN  ka l rena l meliba l tka l n  insta l nsi keua l nga l n.  Ha l l  ini  ka l rena l setia l p  ka l li  terja l di,  perbua l ta l n  hukum,  ya l itu perlia l ha l n  ha l k  a l ta l s  ta l na l h ka l rena l jua l l  beli,  lela l ng,  da l n  hiba l h  dikena l ka l n  pa l ja l k.  Unda l ng-unda l ng  Nomor  16  Ta l hun  2009 tenta l ng  Ketentua l n  Umum  da l n  Ta l ta l ca l ra l Perpa l ja l ka l n  ba l hwa l “P a l ja l k  a l da l la l h  sumba l nga l n  wa l jib pa l ja l k  kepa l da l nega l ra l oleh  ora l ng  priba l di  a l ta l u  ba l da l n  ya l ng  dipa l ksa l ka l n  oleh  unda l ng-unda l ng denga l n  tida l k  memungut  imba l la l n  seca l ra l la l ngsung  da l n  diguna l ka l n  untuk  keperlua l n  nega l ra l sepa l nja l ng - kema l kmura l n besa l r ra l kya l t.' Oleh ka l rena l itu, fungsi pa l ja l k sa l nga l t penting ba l gi nega l ra l ka l rena l pa l ja l k  diguna l ka l n  seba l ga l i  motor  penggera l k  kehidupa l n  perekonomia l n  ra l kya l t.(Ricco Survival Yubaidi 2020)
Jua l l beli a l da l la l h proses peminda l ha l n ha l k seja l k za l ma l n da l hulu ka l la l ; Kegia l ta l n tersebut juga l dia l tur oleh hukum a l da l t denga l n mengguna l ka l n prinsip da l sa l r ya l ng dikena l l denga l n “ter a l ng" da l n "tuna l i”.  Y a l ng  perta l ma l bera l rti  ba l hwa l kegia l ta l n  jua l l  beli  ha l rus  dila l kuka l n  di  ha l da l pa l n  peja l ba l t publik  ya l ng  berwena l ng.  Peja l ba l t  publik  ya l ng  berwena l ng  ini  da l pa l t  pula l berupa l Kepa l la l A l da l t (untuk  ta l na l h  A l da l t), Ca l ma l t  (bertinda l k  seba l ga l i  PPA l T  untuk  wila l ya l h  ya l ng  tida l k  memiliki  PPA l T), a l ta l u PPA l T, ya l ng juga l nota l ris(Baiq Henni Paramita Rosandi 2016)
Penga l liha l n ha l k ka l rena l tra l nsa l ksi jua l l beli dia l ngga l p sa l h a l pa l bila l tra l nsa l ksi tersebut tela l h memenuhi  sya l ra l t-sya l ra l t  ma l teria l l  ya l itu“ tuna l i ” d a l n“ tera l ng”. Meskipun disebutka l n dina l ya l ta l ka l n ba l hwa l prinsip-prinsip  ini  mensya l ra l tka l n  itika l d  ba l ik,  ma l sih  a l da l ketida l kpa l stia l n  tenta l ng pentingnya l penda l fta l ra l n  ta l na l h  ba l gi  ma l sya l ra l ka l t.  Ha l l  ini,  mengha l mba l t  inisia l tif  penda l fta l ra l n ta l na l h  dika l la l nga l n  ma l sya l ra l ka l t.  Ma l sya l ra l ka l t  memiliki  prepsi  ya l ng  berbeda l ,  Seba l gia l n  besa l r  da l ri mereka l perca l ya l ba l hwa l denga l n  prinsip “ tuna l i”d a l n “t era l ng” prinsip  proses  a l dministra l si penda l fta l ra l n ta l na l h da l n pensertipika l ta l n da l pa l t terbengka l la l i.
Denga l n  demikia l n,  peruba l ha l n  ta l ta l ca l ra l pemba l ya l ra l n  PPh  da l n  BPHTB  a l ga l r  da l pa l t diba l ya l rka l n  memerluka l n  pera l tura l n  pemerinta l h  seba l ga l i  pedoma l n  mengena l i  PTSL.  Sementa l ra l
Bureaucracy Journal: Indonesia Journal of Law and Social-Political Governance p-ISSN: 2797-9598 | e-ISSN: 2777-0621 Vol. 3 No. 2 Mei - Agustus 2023
itu,  Menteri  A l TR/Kepa l la l BPN  ya l itu  khusus  membentuk  pera l tura l n  denga l n  pedoma l n pela l ksa l na l a l n  PP untuk memiliki  pedoma l n  khusus  progra l m  PTSL.  Jika l a l da l ketentua l n  PP terka l it progra l m  PTSL  ya l ng  bertenta l nga l n  denga l n  Pera l tura l n  Pemerinta l h  No.  24  Ta l hun  1997,  ha l l  ini tida l k  a l ka l n  menimbulka l n  ma l sa l la l h  hukum  ka l rena l merupa l ka l n  konflik  hukum  horizonta l l. Sengketa l hukum  horizonta l l  buka l nla l h  sengketa l hukum  ya l ng  bertenta l nga l n  denga l n  ketentua l n unda l ng-unda l ng.(Ayu Citra Santyaningsih and Rico Zubaidi 2020)
Formula l si  tenta l ng  ta l ta l ca l ra l ya l ng  tepa l t  menga l tur  mengena l i  pemba l ya l ra l n  PPh  da l n BPHTB  teruta l ng  berda l sa l rka l n  pera l tura l n  pemerinta l h  ba l hwa l Bupa l ti/Wa l likota l supa l ya l menga l tur proses pemba l ya l ra l n BPH khusus progra l m PTSL. Ma l ka l da l ri itu, smenurut ketentua l n UU No. 28 Ta l hun 2009 ba l hwa l BPHTB a l da l la l h kewena l nga l n pemerinta l h da l era l h ya l ng berwena l ng da l la l m ha l l ini  pemerinta l h  ka l bupa l ten  da l n  pemerinta l h  kota l ,  sehingga l ya l ng  berwena l ng  mengemba l ngka l n pera l tura l n  perunda l ng-unda l nga l n  terka l it  BPHTB  ya l itu  Bupa l ti/Wa l likota l bersa l ma l DPRD ka l bupa l ten/kota l .

## KESIMPULAN
1. Penga l tura l n  pa l ja l k  ya l ng  teruta l ng  oleh  PPh  da l n  BPHTB  di  PTSL  tunduk  pa l da l pedoma l n perpa l ja l ka l n. Ha l l ini penting ka l rena l pera l tura l n tersebut a l ka l n menja l di sa l la l h sa l tu da l sa l r untuk mengelua l rka l n  sua l tu  produk  hukum  ya l itu  sertifika l t.  Seba l ga l i  ba l gia l n  da l ri  pela l ksa l na l a l n tungga l ka l n  PPh  da l n  BPHTB,  perlu  a l da l nya l ketentua l n  perunda l ng-unda l nga l n  terka l it  PPh  da l n BPHTB  untuk  menunda l pemba l ya l ra l n  sehingga l penga l tura l n  terka l it  besa l rnya l pa l ja l k  ya l ng teruta l ng mendorong wa l jib pa l ja l k untuk mela l ksa l na l ka l n kewa l jiba l nnya l .
2. Sertipika l t  ha l k  a l ta l s  ta l na l h  ya l ng  dikelua l rka l n  oleh  da l ri  progra l m  PTSL  a l da l la l h  sertipika l t  ya l ng sa l h.  Na l mun  ha l l  tersebut  belum  memberika l n  kepa l stia l n  hukum  da l n  perlindunga l n  hukum ba l gi pemega l ng ha l k a l ta l s ta l na l h. Seperti ka l pa l n PPh da l n BPHTB teruta l ng ha l rus diba l ya l r, da l n Da l sa l r  perumusa l n,  Formula l si/  Peneta l pa l n  PPh  da l n  BPHTB  teruta l ng  a l pa l ka l h  pemba l ya l ra l n dila l kuka l n pa l da l sa l a l t terja l di sua l tu peristiwa l hukum a l ta l u sa l a l t terja l dinya l perbua l ta l n hukum. Ka l rena l ,  sertpika l t  tersebut  menunjuk  a l da l nya l Pa l ja l k  PPh  da l n  BPHTB  teruta l ng  da l n  a l pa l bila l
Bureaucracy Journal: Indonesia Journal of Law and Social-Political Governance p-ISSN: 2797-9598 | e-ISSN: 2777-0621 Vol. 3 No. 2 Mei - Agustus 2023
kewa l jiba l n pa l ja l k belum diba l ya l r, ma l ka l ha l k a l ta l s ta l na l h ya l ng timbul da l ri progra l m PTSL tida l k da l pa l t dia l lihka l n da l n dipinda l hta l nga l nka l n.

## DAFTAR PUSTAKA
Amiruddin, and Zainal Asikin. 2016. Pengantar Metode Penelitian Hukum , Revisi (Jakarta: PT. Rajagrafindo Persada)
Ayu  Citra  Santyaningsih,  and  Rico  Zubaidi.  2020.  ‘ROLE  OF  LAND  DEED  O FFICIALS  IN  LEGAL SATISFACTION  GUARANTEE  FOR  COMPLETE  SYSTEMATIC  LAND  REGISTRATION’, Jurnal Notariil , 5.1: 49 – 57 <https://doi.org/10.22225/jn.4.2.1208.65-72> Aziz Syamsudin. 2011. Proses Dan Teknik Penyusunan Undang-Undang (Jakarta: Sinar Grafika) Baiq  Henni  Paramita  Rosandi.  2016. Akibat  Hukum  Jual  Beli  Hk  Atas  Tanah  Yang  Belum Didaftarkan
Efendi.  2018.  ‘ANALISIS  HU KUM  PENGENAAN  PAJAK  TERHADAP  PERMOHONAN  HAK  ATAS TANAH PERTAMA KALI DAN PENDAFTARANNYA DI KOTA MEDAN’
Esdarwati,  Susila.  [n.d.]. PENTINGNYA  KEPASTIAN  HUKUM  DALAM  PENDAFTARAN  TANAH SISTEMATIK LENGKAP (PTSL) UNTUK MASYARAKAT
<https://ejournal.undaris.ac.id/index.php/jphi>
Husen  Alting.  2010.  ‘Sertipikat  Hak  Atas  Tanah  Sebagai  Alat  Bukti  Pemilikan  Dalam  Rangka Memberikan Kepastian Hukum Atas Tanah’, 6 Ida Zuraida. 2011. Penagihan Pajak, Pajak Pusat Dan Pajak Daerah (Bogor: Ghalia Indonesia) M. Farouq S. 2018. Hukum Pajak Indonesia (Jakarta: Kencana) Mardiasmo. 2011. Perpajakan , ed. by Andi (Yogyakarta)
Marryanti,  Septina,  and  Yudha  Purbawa.  2019.  ‘Op timalisasi  Faktor – Faktor  Yang Mempengaruhi  Keberhasilan  Pendaftaran  Tanah  Sistematis  Lengkap’, BHUMI:  Jurnal Agraria  Dan  Pertanahan ,  4.2  (Sekolah  Tinggi  Pertanahan  Nasional):  190 <https://doi.org/10.31292/jb.v4i2.278>
Maulana, Arief, Chumanidya Utami, and Yana Su ryana. 2022. ‘An Implementation Review of The  Program  of  Complete  Systematic  Land  Registration in  Indonesia’,  8.1  (Jurnal Administrasi Publik) <https://doi.org/10.26618/kjap.v8i1.7184>
Peter Mahmud Marzuki. 2005. Penelitian Hukum , Edisi Revisi (Kencana Prenada Media Group) Ricco  Survival  Yubaidi.  2020.  ‘THE  ROLE  OF  LAND  DEED  OFFICIAL  REGARDING  LEGAL CERTAINTY  OF  COMPLETE  SYSTEMATIC  LAND  REGISTRATION’, Jurnal  Hukum  Dan Peradilan ,  9.1  (Pusat  Penelitian  dan  Pengembangan  Hukum  dan  Peradilan  Mahkamah Agung RI): 27 <https://doi.org/10.25216/jhp.9.1.2020.27-42>
Satria Braja Harianja, Julia Rahma Sitepu, and Margaretha Saragih. 2019. ‘PEMUNGUTAN BEA PEROLEHAN  HAK  ATAS  TANAH  DAN  BANGUNAN  (BPHTB)  DITINJAU  DARI  UNDANG- UNDANG NOMOR 20 TAHUN 2000 TENTANG BEA PEROLEHAN HA K ATAS TANAH’, 7 Sekretariat  Kabinet  Republik  Indonesia.  2018.  ‘Presiden  Jokowi  Teken  Inpres  Pe rcepatan Pendaftaran  Tanah  Sistematis  Lengkap’, Humas  Sekretariat  Kabinet  Republik  Indonesia
Bureaucracy Journal: Indonesia Journal of Law and Social-Political Governance p-ISSN: 2797-9598 | e-ISSN: 2777-0621 Vol. 3 No. 2 Mei - Agustus 2023
<https://setkab.go.id/presiden-jokowi-teken-inpres-percepatan-pendaftaran-tanah- sistematis-lengkap/> [accessed 11 December 2022]
Syahdan,  Hamza  Baharuddin,  and  Muh ammad  Ilyas.  2020.  ‘Pelaksanaan  Pendaftaran  Tanah Oleh Pemerintah Melalui Program Pendaftaran Tanah Sistematis Lengkap (PTSL)’, Journal of Philosophy (JLP) , 1.2 <http: pasca-umi.ac.id/index.php/jlp>
Wahyudi,  Bambang  Tri,  and  Rachmad  Safa’at.  2021. AKIBAT  HUKUM  KETENTUAN  PASAL  33 PERATURAN  MENTERI  AGRARIA  DAN  TATA  RUANG/KEPALA  BADAN  PERTANAHAN
NASIONAL REPUBLIK INDONESIA NOMOR 6 TAHUN 2018
<http://journal2.um.ac.id/index.php/jppk>
Yusniaman Harefa. [n.d.]. PENGENAAN PPh FINAL DAN BPHTB TERHADAP PERMOHONAN HAK BARU  ATAS  TANAH  DAN/ATAU  BANGUNAN  YANG  BELUM  BERSERTIPIKAT  YANG DIALIHKAN SETELAH BERSERTIPIKAT DI KOTA BINJAI