Jurnal Preferensi Hukum | ISSN: 2746-5039 Vol.  4,  No. 3 – Nov  2023,  Hal.  420-431  |  Tersedia  online  pada https://www.ejournal.warmadewa.ac.id/index.php/juprehum DOI: https://doi.org/10.55637/jph.4.3.6413.420-431

## REGULASI PEMERINTAH DAN PRAKTIK PENGADAAN TANAH OLEH PIHAK SWASTA UNTUK PEMBANGUNAN YANG BERORIENTASI PROFIT

## Riswanto, Endra Wijaya, Thomas Arsil
Fakultas Hukum Universitas Pancasila, Jakarta, Indonesia endra.wijaya333@yahoo.co.id

## Abstrak
Pihak swasta dan pemerintah sama-sama memiliki peran yang penting dalam pembangunan. Peran pihak swasta tersebut sering memerlukan tersedianya lahan berupa tanah untuk kegiatan bisnis, dan tanah untuk pihak swasta itu bisa diadakan melalui mekanisme pengadaan tanah untuk kepentingan pembangunan yang bersifat komersial. Tujuan dari penelitian ini yaitu membahas mengenai pengadaan tanah oleh pihak swasta, yang dalam hal ini ialah PT.  Puri  Metropolitan,  yang  mana  subjek  hukumnya  tersebut  merupakan  perusahaan  yang  berorientasi  profit. Dalam kajian ini, pengadaan tanah dicermati aspek norma yuridisnya yang diwujudkan dalam berbagai macam regulasi  pemerintah,  serta  dicemati  juga  bagaimana  norma-norma  yuridis  tersebut  dalam  tataran  praktiknya  di lapangan.  Metode  kajian  yang  digunakan  adalah  metode  yuridis  empiris.  Kajian  ini  menyimpulkan  bahwa aktivitas  pengadaan  tanah  yang  dilakukan  oleh  pihak  swasta,  yaitu  PT.  Puri  Metropolitan,  secara  umum  telah sesuai dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku, yaitu yang dimulai dari tahap pengajuan permohonan Izin Lokasi sampai ke tahap pembebasan tanah serta permohonan hak. Hasil dari penelitian ini menunjukan bahwa setidaknya ada 2 (dua) macam bentuk prosedur atau tata cara yang ditempuh oleh PT. Puri Metropolitan untuk melaksanakan pengadaan tanah untuk pembangunan bisnis agrowisata di Desa Sukamaju Kecamatan Sukalarang dan  Desa  Margaluyu,  Desa  Selaawi  serta  Desa  Langensari  Kecamatan  Sukaraja  Kabupaten  Sukabumi,  yaitu: pertama, prosedur berupa serangkaian tindakan atau perbuatan hukum untuk mengalihkan hak atas tanah; dan ke dua,  tindakan  lainnya  yang  diperlukan  untuk  penuntasan  proses  pengadaan  tanah.  Namun  demikian,  dalam praktiknya, proses pengadaan tanah yang dilakukan masih menghadapi beberapa kendala, seperti hambatan terkait waktu, adanya makelar tanah, dan persoalan tawar-menawar harga tanah.
Kata kunci: Badan Hukum Privat, Hak atas Tanah, Pengadaan Tanah

## Abstract
The private sector and the government have important role in development. The role of the private party often requires  the  availability  of  land  for  business  activities,  and  such  land  for  the  private  party  can  be  procured through  a  land  acquisition  mechanism  for  commercial  development  purposes.  The  aims  of  this  research  is  to discuss land acquisition by the private sector, which in this case is PT. Puri Metropolitan, whose legal subject is a profit-oriented company. In this study, the land acquisition is examined from the perspective of its legal norms that is embodied in various kinds of government regulations, as well as how those legal norms are practiced. The study uses empirical legal research method. This study concludes that the procedure for land acquisition carried out by the private sector, namely PT. Puri Metropolitan, in general, had already complied with the applicable laws and regulations, starting from the stage of submitting an application for a Location Permit to the final stage of land acquisition and the application for land rights. The results of this research indicate that there are at least 2 (two) types of procedures or procedures adopted by PT. Puri Metropolitan to carry out land acquisition for the development  of  agro-tourism  businesses  in  Sukamaju  Village,  Sukalarang  District  and  Margaluyu  Village, Selaawi Village and Langensari Village, Sukaraja District, Sukabumi Regency, namely: first, procedures in the form of a series of legal actions or actions to transfer land rights; and secondly, other actions needed to complete the land acquisition process.However, in practice, the land acquisition process still faces several obstacles, such as time constraints, the presence of land brokers, and the problem of haggling over land prices.
Keywords: Land Acquisition, Land Rights, Private Legal Entity

## I. PENDAHULUAN
Kegiatan pembangunan tidak hanya menjadi tanggung jawab pemerintah, akan tetapi juga dibutuhkan peran  aktif  dari  berbagai  pihak,  termasuk  perusahaan  swasta  maupun  masyarakat.  Namun  demikian, pembangunan yang dilaksanakan tidak dapat dilepaskan dengan kebutuhan akan tanah sebagai wadah kegiatannya. Dalam praktiknya, perusahaan swasta yang melaksanakan pembangunan di segala bidang perlu berupaya sedemikian rupa agar aktivitas pembangunan yang dilakukannya dapat berjalan lancar karena tersedia lahan atau tanah yang memadai.
Sejalan dengan pembangunan yang dilaksanakan pemerintah maupun pihak swasta,  ada aspek tujuan kesejahteraan masyarakat yang hendak dicapai, namun sekaligus dengan tetap memperhatikan keberlanjutan  perlindungan  lingkungan  hidup.  Dengan  kata  lain,  suatu  program  dan  implementasi pembangunan  di  dalamnya  harus  mengandung  keseimbangan  antara  unsur  kesejahteraan  dan keseimbangan  lingkungan  hidup.  Pembangunan  yang  seperti  itulah  yang  dimaksud  sebagai pembangunan yang berwawasan lingkungan dan berkelanjutan (Christmas & Aminah, 2019).
Dalam  konteks  Indonesia,  mengenai  pengaturan  pengadaan  atau  perolehan  tanah  selain  untuk kepentingan  umum,  khususnya  bagi  kepentingan  badan  hukum  swasta,  Undang-Undang  Nomor  5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (UUPA) tidak secara eksplisit mengaturnya. Tapi apabila diperhatikan dari beberapa pasal dalam UUPA, dapat ditemukan adanya pengaturan yang terkait dengan hal tersebut, yaitu pengaturan mengenai peralihan berbagai macam hak, misalnya Pasal 20 ayat (2) yang mengatur peralihan Hak Milik atas tanah; Pasal 28 ayat (3) yang mengatur peralihan Hak Guna Usaha; Pasal 35 ayat (3) yang mengatur peralihan Hak Guna Bangunan; dan Pasal 41, Pasal 42 serta Pasal 43 yang mengatur peralihan Hak Pakai.
Selanjutnya,  pada  tahun  2012,  Pemerintah  juga  memberlakukan  Undang-Undang  Nomor  2 Tahun  2012  tentang  Pengadaan  Tanah  Bagi  Pembangunan  Untuk  Kepentingan  Umum  yang  dalam Pasal 1 angka 2-nya mendefinisikan pengadaan tanah sebagai kegiatan menyediakan tanah dengan cara memberi  ganti  kerugian  yang  layak  dan  adil  kepada  pihak  yang  berhak.  Undang-Undang  Nomor  2 Tahun  2012  menetapkan  pula  kesepakatan  sebagai  salah  satu  asas  dalam  pengadaan  tanah  untuk kepentingan  umum,  yaitu  bahwa  proses  pengadaan  tanah  dilakukan  dengan  musyawarah  para  pihak tanpa unsur paksaan untuk mendapatkan kesepakatan bersama (Gozali, 2018).
Namun  demikian,  pengadaan  tanah  yang  dilakukan  oleh  badan  hukum  privat  yang  bertujuan untuk memperoleh keuntungan dan bukan diperuntukkan untuk kepentingan umum, tata cara perolehan tanahnya berbeda dengan pengadaan tanah untuk kepentingan umum. Tapi pengadaan tanah oleh badan hukum  privat  yang  tujuannya  untuk  mendapatkan  keuntungan  tetaplah  dilakukan  dengan mempertimbangkan pengaturan yang tercantum dalam Undang-Undang Nomor 2 Tahun 2012. Hal ini dikarenakan  belum  adanya  undang-undang  yang  khusus  mengatur  tentang  pengadaan  tanah  untuk kepentingan  entitas  badan  hukum  swasta  yang  sifatnya  mencari  profit.  Pengaturan  pengadaan  tanah lebih  lanjut  diatur  melalui  Peraturan  Menteri  Agraria  dan  Tata  Ruang/Kepala  Badan  Pertanahan Nasional Nomor 6 Tahun 2015 tentang Perubahan Atas Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 5 Tahun 2012 tentang Petunjuk Teknis Pelaksanaan Pengadaan Tanah, yang kemudian diganti dengan  Peraturan  Menteri  Agraria  dan  Tata  Ruang/Kepala  Badan  Pertanahan  Nasional  Nomor  19 Tahun  2021  tentang  Ketentuan  Pelaksanaan  Peraturan  Pemerintah  Nomor  19  Tahun  2021  tentang Penyelenggaraan Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan Untuk Kepentingan Umum.
Badan  hukum  swasta  dalam  kegiatan  penanaman  modal  yang  membutuhkan  tanah  untuk keperluan  bisnisnya  dilarang  untuk  melakukan  pembelian,  pembebasan  hak  dan  lain-lain  bentuk penguasaan tanah sebelum mengajukan permohonan Izin Lokasi untuk melakukan kegiatan usahanya, dan  permohonan  Izin  Lokasinya  itu  haruslah  disetujui  oleh  pemerintah.  Untuk  itu,  calon  penanam modal  yang  memerlukan  tanah,  jika  permohonannya  mendapat  persetujuan  Izin  Lokasi,  maka perusahaan tersebut barulah dapat membebaskan tanah di lokasi yang dituju.
Sehubungan  dengan  paparan  tersebut,  kajian  ini  akan  difokuskan  pada  pembahasan  mengenai proses pengadaan tanah yang dilakukan oleh badan hukum swasta yang bertujuan untuk memperoleh keuntungan,  dengan  contoh  konkret  pada  praktik  yang  dilakukan  oleh  PT.  Puri  Metropolitan  dalam membangun kawasan agrowisata yang ternyata dalam praktiknya tidaklah mudah karena menghadapi beberapa kendala.
Perihal pengadaan tanah  untuk aktivitas pembangunan  dalam sistem hukum di Indonesia, baik secara normatif maupun praktik, sudah dikaji oleh beberapa peneliti sebelumnya. Kajian secara yuridis normatif dari Endra Wijaya (2013) pernah mengungkapkan adanya pergeseran model perlindungan bagi
warga  masyarakat  yang  terkena  dampak  kegiatan  pengadaan  tanah  untuk  pembangunan  untuk kepentingan umum. Dalam kajian tersebut dijelaskan bahwa dengan diundangkannya Undang-Undang Nomor 2 Tahun 2012 tentang Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan Untuk Kepentingan Umum justru masyarakat diberikan peluang untuk bisa mempertahankan kepentingannya melalui pengajuan gugatan ke Pengadilan Tata Usaha Negara jika mereka dirugikan akibat adanya aktivitas pengadaan tanah untuk pembangunan  untuk  kepentingan  umum.  Dalam  Undang-Undang  Nomor  2  Tahun  2012,  unsur kepentingan  umum  bukanlah  menjadi  sesuatu  yang  tidak  bisa  diganggu  gugat  seperti  yang  diatur sebelumnya  dalam  Undang-Undang  Nomor  5  Tahun  1986  tentang  Peradilan  Tata  Usaha  Negara. Dengan memperhatikan ketentuan Pasal 23 ayat (1) Undang-Undang Nomor 2 Tahun 2012, maka dapat dipahami  bahwa  suatu  penetapan  yang  dikeluarkan  oleh  pihak  pemerintah  dalam  konteks  untuk kepentingan umum tetaplah dapat digugat oleh masyarakat (Wijaya, 2013).
Terdapat  pula  kajian  dari  H.  Joni  (2015)  yang  membahas  mengenai  pengadaan  tanah  untuk perkebunan kelapa sawit dalam perspektif lingkungan hidup. Kajian ini telah mengungkapkan bahwa terdapat  beberapa  hal  yang  penting  untuk  dicermati  dalam  proses  pengadaan  tanah  bagi  perkebunan kelapa sawit, antara lain  yaitu:  status tanah  yang  tersedia; tata  cara perolehan tanah  yang  disediakan oleh sistem hukum tanah nasional; dan unsur entitas masyarakat adat beserta hak-hak atas tanah yang sudah melekat pada lahan tanah yang dipunyai oleh masyarakat adat tersebut.
Selain  itu,  ada  juga  kajian  dari  Rachmi  Syarfina  (2019)  yang  membahas  problem  bagaimana praktik  pengadaan  tanah,  yang  dalam  hal  ini  diperuntukkan  bagi  proyek  pembangunan  perluasan landasan pacu Bandar Udara (Bandara) Kelas I Utama Sentani di Kabupaten Jayapura, Provinsi Papua. Praktik  pengadaan  tanah  dimaksud  dalam  prosesnya  justru  dipengaruhi  oleh  unsur  hukum  adat masyarakat  setempat.  Jadi, dalam  konteks locus penelitian  tersebut,  penerapan  peraturan  perundang- undangan atau hukum tertulis mengenai pengadaan tanah justru “terhalangi” oleh faktor hukum adat. Kajian  ini  tentunya  menarik  untuk  dicermati  karena  di  dalamnya  digambarkan  bagaimana  interaksi antara hukum negara dengan hukum adat dalam proses pengadaan tanah untuk pembangunan.
Hadir  pula  kajian-kajian  dari  Dinata,  Suwitra  serta  Sutama  (2021), dan  Putra,  Budiartha  serta Wijaya (2022) yang membahas perihal pengadaan tanah untuk pembangunan bagi kepentingan umum di  beberapa  daerah  di  Provinsi  Bali.  Di  dalam  kedua  kajian  tersebut  dipaparkan  beberapa  dinamika permasalahan  yang  terjadi  dalam  rangkaian  proses  pengadaan  tanah  untuk  pembangunan,  seperti problem mengenai dana pembangunan, ganti rugi dan juga kondisi geografis setempat.
Dibandingkan dengan beberapa kajian tersebut, tentu saja kajian dari peneliti kali ini  memiliki perbedaan-perbedaan, misalnya saja dari sudut subjek hukum atau pihak yang melakukan pengadaan tanah.  Kajian-kajian  terdahulu  yang  sudah  dipaparkan  secara  ringkas  itu,  subjek  hukum  yang melakukan  proses  pengadaan  tanah  ialah  pihak  entitas  hukum  publik,  yaitu  pemerintah,  sedangkan kajian kali ini, fokusnya ialah subjek hukum privat, khususnya yang berwujud perusahaan swasta yang berorientasi profit. Begitu pun perihal pengadaan tanahnya, yang mana pada beberapa kajian terdahulu tersebut poin pengadaan tanahnya masih dilihat dalam perspektifnya sebagai sekumpulan norma atau pedoman yang bersifat mengatur, sedangkan kajian peneliti kali ini justru melihat pengadaan tanah dari perspektif bagaimana norma-norma pengaturan pengadaan tanah itu dipraktikkan secara nyata berserta dengan segala dinamikanya. Tujuan dari penelitian ini yaitu membahas mengenai pengadaan tanah oleh pihak  swasta, yang dalam  hal  ini  ialah PT. Puri Metropolitan,  yang mana  subjek hukumnya tersebut merupakan perusahaan yang berorientasi profit.

## II. METODE PENELITIAN
Metode  penelitian  yang  digunakan  dalam  kajian  ini  ialah  metode  penelitian  yuridis  empiris.  Dalam konteks  kajian  ini,  norma  hukum,  khususnya  yang  mengenai  pengadaan  tanah,  dianalisis  secara kualitatif bagaimana penerapannya di lapangan. Jenis data yang digunakan dalam penelitian ini terdiri dari data primer dan sekunder. Data primer tersebut diperoleh secara langsung dari lapangan melalui pengamatan  dan  keterlibatan  peneliti  dalam  proses  pengadaan  tanah  yang  menjadi  objek  kajian. Kemudian,  data  sekunder  yang  digunakan  dalam  kajian  ini  berwujud  beberapa  bahan  hukum,  yaitu: bahan hukum primer yang berupa peraturan perundang-undangan yang relevan, baik pada level pusat maupun  daerah;  sedangkan  bahan  hukum  sekunder  adalah  dokumen  atau  bahan  hukum  yang memberikan  penjelasan  terhadap  bahan  hukum  primer  seperti  buku-buku,  artikel,  jurnal,  hasil penelitian, makalah dan lain sebagainya yang relevan dengan permasalahan yang akan dibahas.
Dalam  kajian  ini,  peneliti  melakukan  pembatasan  dalam  pembahasan  masalah,  yaitu  dengan menitikberatkan  perhatian  hanya  pada  proses  pengadaan  tanah  untuk  pembangunan  agrowisata  oleh PT. Puri Metropolitan, dengan mengambil lokasi penelitian di Desa Sukamaju Kecamatan Sukalarang, dan  di  Desa  Margaluyu,  Desa  Langensari  serta  Desa  Selaawi  Kecamatan  Sukaraja,  Kabupaten Sukabumi, Provinsi Jawa Barat.

## III. HASIL DAN PEMBAHASAN

## 3.1 Pengadaan Tanah
Pengadaan  tanah,  menurut  Maria  S.W.  Sumardjono  (2008),  merupakan  perbuatan  pemerintah  untuk memperoleh tanah  untuk berbagai kegiatan pembangunan, khususnya bagi kepentingan umum, yang pada prinsipnya pengadaan tanah dilakukan dengan cara musyawarah antara pihak yang memerlukan tanah dan pemegang hak atas tanah yang tanahnya diperlukan untuk kegiatan pembangunan. Kemudian, pengadaan  tanah,  menurut  Boedi  Harsono  (2008),  merupakan  perbuatan  hukum  yang  berupa melepaskan hubungan  hukum yang  semula ada antara pemegang hak dan tanahnya  yang  diperlukan, dengan  pemberian  imbalan  dalam  bentuk  uang,  fasilitas  atau  lainnya,  melalui  musyawarah  untuk mencapai kata sepakat antara empunya tanah dan pihak yang memerlukannya.
Perihal  permasalahan  pengadaan  tanah,  undang-undang  yang  mengatur  mengenai  hal  tersebut ialah  Undang-Undang  Nomor  2  Tahun  2012  tentang  Pengadaan  Tanah  Bagi  Pembangunan  Untuk Kepentingan Umum yang kemudian direvisi melalui Peraturan Pemerintah Pengganti Undang-Undang Nomor 2 Tahun 2022 tentang Cipta Kerja. Pasal 1 Undang-Undang Nomor 2 Tahun 2012 menyatakan bahwa pengadaan tanah adalah kegiatan menyediakan tanah dengan cara memberi ganti kerugian yang layak dan adil kepada pihak yang berhak.
Secara  garis  besar,  dikenal  2  (dua)  macam  pengadaan  tanah,  yaitu  pengadaan  tanah  oleh pemerintah  untuk  kepentingan umum, dan pengadaan tanah untuk kepentingan  swasta yang meliputi kepentingan  komersial  dan  bukan  komersial.  Pengadaan  tanah  untuk  kepentingan  swasta  adalah kepentingan  yang  diperuntukkan  memperoleh  keuntungan  semata,  sehingga  peruntukan  dan kemanfaatannya hanya dinikmati oleh pihak-pihak tertentu bukan masyarakat luas. Sebagai contohnya untuk hal itu ialah pengadaan tanah untuk perumahan, kawasan industri, pariwisata, lapangan golf dan peruntukan lainnya yang bertujuan untuk hanya memperoleh keuntungan. Jadi, tidak semua orang bisa memperoleh manfaat dari pembangunan tersebut, melainkan hanya orang-orang yang berkepentingan saja (Rohaedi, Insan & Zumaro, 2019).
Tanah-tanah yang tersedia untuk pembangunan perumahan oleh pihak badan hukum swasta pada umumnya  adalah  tanah-tanah  yang  telah  dimiliki  atau  dikuasai  oleh  perorangan,  perusahaan  atau pemerintah daerah. Setelah mendapatkan rencana tanah yang akan dijadikan pembangunan perumahan, maka  badan  hukum  swasta  akan  bermusyawarah  dengan  pemilik  tanah  untuk  mendapatkan  tanah tersebut. Pengadaan tanah untuk kepentingan swasta ini dilakukan secara langsung antara pemilik tanah dan badan hukum swasta yang membutuhkan tanah sesuai kesepakatan bersama (Santoso, 2010).
Terkait  pengadaan  tanah  bagi  keperluan  perusahaan  diatur  dalam  Keputusan  Menteri  Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 21 Tahun 1994 tentang Tata Cara Perolehan Tanah Bagi Perusahaan Dalam Rangka Penanaman Modal. Berdasarkan Pasal 2 Keputusan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 21 Tahun 1994 diatur bahwa perolehan tanah oleh perusahaan  hanya  boleh  dilaksanakan  di  areal  yang  ditetapkan  di  dalam  Izin  Lokasi,  dan  kemudian perolehan  tanah  tersebut  dilaksanakan  secara  langsung  antara  perusahaan  dengan  pemilik  atau pemegang hak atas tanah atas dasar kesepakatan. Dengan pengaturan seperti itu, maka dapat dipahami bahwa untuk proses pengadaan tanah yang dilakukan oleh badan hukum yang tujuannya untuk profit mensyaratkan terlebih dahulu perusahaan yang akan menggunakan tanah harus sudah memperoleh Izin Lokasi. Kemudian juga dalam  hal peralihan  hak, maka prosesnya harus didasarkan pada  mekanisme negosiasi melalui musyawarah yang mencapai kata sepakat antara pihak perusahaan dan pemilik  atau pemegang hak atas tanah.
Proses  tersebut  di  atas  mencerminkan  adanya  upaya  untuk  menyeimbangkan  2  (dua)  hal sekaligus, yaitu bagaimana kepentingan entitas bisnis harus bisa sejalan dengan kepentingan individu- individu, atau bahkan kepentingan sosial, dari para pemilik atau pemegang hak atas suatu lahan tanah. Pranata hukum pengadaan tanah memang akan lebih utuh dipahami bila tetap berpegang pada konsepsi hukum tanah nasional. Konsepsi hukum tanah nasional diambil dari hukum adat, yakni berupa konsepsi
yang komunalistik religius yang memungkinkan penguasaan tanah secara individual, dengan hak-hak atas tanah yang bersifat pribadi, namun sekaligus mengandung unsur kebersamaan (Harsono, 2008).
Menurut Maria S.W. Sumardjono (2008), dalam kegiatan pengadaan tanah, akan saling berkaitan antara  2  (dua)  kepentingan,  yakni  kepentingan  instansi  pemerintah  yang  memerlukan  tanah  dan masyarakat yang tanahnya diperlukan untuk kegiatan pembangunan. Karena tanah sebagai kebutuhan dasar manusia merupakan perwujudan hak ekomomi, sosial dan budaya, maka pengadaan tanah harus dilakukan melalui suatu proses yang menjamin tidak adanya pemaksaan kehendak satu pihak terhadap pihak  lain.  Di  samping  itu,  mengingat  bahwa  masyarakat  harus  merelakan  tanahnya  untuk  kegiatan pembangunan, maka harus dijamin juga bahwa kesejahteraan sosial ekonomimya tidak akan menjadi lebih  buruk  dari  keadaaan  semula,  paling  tidak  harus  setara  dengan  keadaan  sebelum  tanahnya digunakan oleh pihak lain. Oleh karena itu, pengadaan tanah harus pula dilakukan berlandaskan pada asas-asas kemanusiaan, kesepakatan, kemanfaatan, keadilan, kepastian, keterbukaan, keikutsertaan atau partisipasi, kesetaraan, kesejahteraan, dan keberlanjutan. Asas-asas itu, selain dikemukakan oleh pakar seperti Maria  S.W. Sumardjono (2008), juga  sudah dimuat dalam Pasal 2 Undang-Undang Nomor 2 Tahun 2012.

## 3.2 Pengaturan dan Prosedur Pengadaan Tanah untuk Kepentingan Swasta
Tata cara mengenai peralihan hak atas tanah sudah diatur dalam berbagai peraturan, baik itu peraturan tertulis, seperti Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang tentang Ketentuan Dasar Pokok-Pokok Agraria  dan  Peraturan  Pemerintah  Nomor  40  Tahun  1996  tentang  Hak  Guna  Usaha,  Hak  Guna Bangunan dan Hak Pakai, maupun peraturan tidak tertulis yang terdapat dalam hukum adat.
Peraturan-peraturan  tersebut  menjadi  dasar  dalam  pelaksanaan  peralihan  hak  dari  satu  pihak kepada pihak yang lain. Adapun tata cara peralihan hak atas tanah menurut Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 diatur dalam ketentuan Pasal 26 yang pada intinya menyebutkan bahwa peralihan hak milik dapat terjadi karena jual beli, penukaran, penghibahan, pemberian dengan wasiat, pemberian menurut hukum  adat  dan  perbuatan-perbuatan  lain  yang  dimaksud  dalam  hak  milik.  Sedangkan  menurut Peraturan Pemerintah Nomor 40 Tahun 1996, peralihan hak atas tanah dapat  terjadi karena jual beli, tukar-menukar, penyertaan modal, hibah, dan pewarisan.
Berkaitan dengan perolehan tanah untuk kepentingan badan usaha swasta, perlu ada aturan atau mekanisme perolehannya, karena jika tidak diatur, maka akan menyalahi apa yang diamanatkan oleh undang-undang.  Tata  cara  perolehan  tanah  bagi  perusahaan  swasta  dimulai  dengan  mengajukan permohonan  Izin  Lokasi  kepada  pemerintah  daerah  setempat.  Namun  demikian,  pada  kenyataannya sering terjadi sebelum sampai kepada pengajuan permohonan Izin Lokasi, proses perolehan tanah sudah dilaksanakan dengan mengadakan pendekatan-pendekatan, negosiasi sampai kepada pemberian ganti rugi dengan membuat perjanjian yang dilakukan secara langsung oleh pihak perusahaan dengan pemilik tanah  di  lokasi  sebagaimana  yang  akan  diajukan  dalam  Izin  Lokasi.  Perjanjian  dimaksud  berupa kesepakatan  tentang  harga,  pembayaran  serta  tindak  lanjut  dari  proses  kepemilikan  tanah  agar  dapat dimiliki oleh perusahaan yang dituangkan dalam akta Notaris atau surat di bawah tangan atau berupa kuitansi jika telah dilakukan pembayaran sebagian atau seluruhnya.
Jadi dengan demikian, dapat dikatakan bahwa prosedur atau mekanisme perolehan tanah untuk kepentingan  badan  hukum  swasta  harus  diikuti  sesuai  dengan  tata  peraturan  perundangan.  Sesuai dengan  prosedur  dan  mekanisme  yang  ada,  maka  tanah  yang  digunakan  sebagai  tempat  usaha  bagi perusahaan  dapat  dimiliki  atau  diperoleh  sesuai  dengan  peraturan  perundang-undangan.  Guna menunjang  investasi,  regulasi  yang  dikeluarkan  idealnya  harus  dapat  memberikan  keleluasaan, khususnya bagi pihak swasta.
Berdasarkan  Pasal  3  Keputusan  Menteri  Negara  Agraria/Kepala  Badan  Pertanahan  Nasional Nomor 21 Tahun 1994, perolehan tanah dalam rangka pelaksanaan Izin Lokasi dapat dilakukan melalui cara  pemindahan  hak  atas  tanah  atau  melalui  penyerahan  atau  pelepasan  hak  atas  tanah  yang  diikuti dengan pemberian hak.
Perolehan  tanah  melalui  pemindahan  hak  dilakukan  apabila  tanah  yang  bersangkutan  sudah dipunyai  dengan  hak  atas  tanah  yang  sama  jenisnya  dengan  hak  atas  tanah  yang  dilakukan  oleh perusahaan  dalam  menjalankan  usahanya,  dengan  ketentuan  bahwa  apabila  perusahaan-perusahaan yang  bersangkutan  menghendaki,  hak  atas  tanah  tersebut  dapat  juga  dilepaskan  untuk  kemudian dimohon hak sesuai ketentuan yang berlaku.
Perolehan tanah melalui penyerahan atau pelepasan hak dilakukan apabila tanah yang diperlukan dipunyai  dengan  Hak  Milik  atau  hak  lain  yang  tidak  sesuai  dengan  jenis  hak  yang  diperlukan  oleh perusahaan dalam menjalankan usahanya, dengan ketentuan bahwa jika yang diperlukan adalah tanah dengan  Hak  Guna  Bangunan,  maka  apabila  perusahaan  yang  bersangkutan  menghendaki,  perolehan tanahnya dapat dilakukan melalui pemindahan hak dengan mengubah hak atas tanah tersebut menjadi Hak Guna Bangunan. Jika perolehan tanah dilakukan dengan pemindahan hak dengan terlebih dahulu mengubah hak yang bersangkutan menjadi Hak Guna Bangunan, maka untuk kepentingan para pihak, sebelum  pembuatan  akta  jual  beli  Hak  Guna  Bangunan  oleh  Pejabat  Pembuat  Akta  Tanah  (PPAT), dapat dilakukan penguasaan tanah dengan membayar harga yang disepakati.
Menurut  Irene  Eka  Sihombing  (2022), Undang-Undang  Nomor  5  Tahun  1960  menyediakan  3 (tiga) jenis hak atas tanah yang dapat digunakan dalam kegiatan bisnis atau usaha, adapun ketiga jenis hak atas tanah yang dimaksud adalah: Hak Guna Usaha untuk kegiatan bisnis bidang pertanian dalam arti  luas,  misalnya  perkebunan,  peternakan,  tambak  serta  perikanan;  Hak  Guna  Bangunan;  dan  Hak Pakai untuk kegiatan bisnis di bidang nonpertanian, seperti mengembangkan suatu kawasan perumahan dan permukiman, perkantoran, pertokoan, ataupun yang sekarang marak di kota besar seperti Jakarta, yaitu  membangun  dan  mengembangkan  suatu  kawasan mix-used ,  misalnya  perkantoran,  pertokoan, apartemen dalam satu kawasan.

## 3.3 Permohonan dan Pemberian Izin Lokasi
Izin Lokasi adalah izin yang diberikan  kepada perusahaan untuk memperoleh tanah yang  diperlukan dalam  rangka  penanaman  modal,  yang  berlaku  pula  sebagai  izin  pemindahan  hak  dan  untuk menggunakan  tanah  tersebut  guna  keperluan  usaha  penanaman  modal.  Izin  Lokasi  sangat  erat hubungannya dengan pelaksanaan pengadaan tanah untuk pembangunan (Santoso, 2010; Joni, 2015).
Pengadaan tanah harus dilakukan dengan memperhatikan keadaan  masyarakat pada umumnya, oleh sebab itu jika ada suatu kegiatan yang membutuhkan suatu tanah atau lokasi, maka tanah itu harus dibebaskan dari segala macam hak atas tanah dan dimohonkan kembali hak yang sesuai dengan maksud dari perusahaan tersebut. Perusahaan yang membutuhkan lahan harus memperoleh izin terlebih dahulu sebelum pembangunan dilakukan atau yang disebut sebagai Izin Lokasi.
Jadi perolehan tanahnya harus didahului dengan adanya permohonan Izin Lokasi, yaitu izin yang diberikan kepada perusahaan untuk memperoleh tanah sesuai dengan tata ruang wilayah, yang berlaku pula  sebagai  izin  pemindahan  hak.  Sesuai  dengan  Pasal  6  Peraturan  Menteri  Negara  Agraria/Kepala Badan  Pertanahan  Nasional  Nomor  2  Tahun  1999  tentang  Izin  Lokasi  diatur  bahwa  Izin  Lokasi diberikan berdasarkan pertimbangan mengenai aspek penguasaan tanah dan teknis tata guna tanah yang meliputi keadaan hak serta penguasaan tanah yang bersangkutan, penilaian fisik wilayah, penggunaan tanah, serta kemampuan tanah. Kemudian, surat keputusan pemberian Izin Lokasi ditandatangani oleh Bupati/Walikotamadya atau, untuk Daerah Khusus  Ibukota Jakarta setelah diadakan rapat koordinasi antarinstansi terkait, yang dipimpin oleh Gubernur Kepala Daerah Khusus Ibukota Jakarta, atau oleh pejabat yang ditunjuk secara tetap olehnya.
Sehubungan  dengan  rapat  koordinasi  tersebut,  pada  Pasal  6  Peraturan  Menteri  Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 2 Tahun 1999 ditegaskan pula pentingnya aspirasi masyarakat untuk didengar serta dicermati dalam rangkaian proses penerbitan Izin Lokasi. Diatur dalam ketentuan pasal tersebut bahwa rapat koordinasi dalam rangka proses penerbitan  Izin Lokasi disertai dengan  konsultasi  dengan  masyarakat  pemegang  hak  atas  tanah  dalam  lokasi  yang  dimohon  (Joni, 2015). Konsultasi dengan masyarakat itu meliputi 4 (empat) aspek penting sebagai berikut:
a. Penyebarluasan informasi mengenai rencana penanaman modal yang akan dilaksanakan, ruang lingkup dampaknya dan rencana perolehan tanah serta penyelesaian masalah yang berkenaan dengan perolehan tanah tersebut.
b. Pemberian kesempatan kepada pemegang hak atas tanah untuk memperoleh penjelasan tentang rencana penanaman modal dan mencari alternatif pemecahan masalah yang ditemui.
c. Pengumpulan  informasi  langsung  dari  masyarakat  untuk  memperoleh  data  sosial  dan lingkungan yang diperlukan.
d. Peran  serta  masyarakat  berupa  usulan  tentang  alternatif  bentuk  dan  besarnya  ganti  kerugian dalam perolehan tanah dalam pelaksanaan Izin Lokasi.
Kemudian,  terdapat  pula  pengaturan  dalam  Pasal  7  yang  menjelaskan  bahwa,  “Apabila  cara pemberian  Izin  Lokasi  belum  ditentukan  oleh  Bupati/Walikota,  maka  pemberian  Izin  Lokasi
dilaksanakan menurut Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 2 Tahun 1993 tentang Tata Cara Memperoleh Izin Lokasi dan Hak Atas Tanah Bagi Perusahaan Dalam Rangka Penanaman Modal.”
Lebih lanjut dalam Pasal 4 ayat (1) angka a mengatur bahwa Izin Lokasi dapat diberikan kepada perusahaan yang sudah mendapat persetujuan penanaman modal sesuai ketentuan yang berlaku untuk memperoleh tanah dengan luas tertentu. Dan kemudian, jika perusahaan tersebut berhasil membebaskan seluruh  areal  yang  ditunjuk,  maka  luas  penguasaan  tanah  oleh  perusahaan  itu  beserta  perusahaan- perusahaan  lain  yang  merupakan  satu  grup  perusahaan  dengannya  dikenai  batasan  maksimal  luasan penguasaan  tanah.  Misalnya  saja  untuk  usaha  pengembangan  perumahan  dan  pemukiman,  maka penguasaan yang diperbolehkan bagi suatu perusahaan, termasuk perusahaan lain yang masih satu grup dengannya, dibatasi tidak lebih dari 400 Ha dalam satu provinsi dan 4.000 Ha untuk seluruh Indonesia.
Pasal 2 Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 2 Tahun 1999 mengatur bahwa pada dasarnya setiap perusahaan yang telah memperoleh persetujuan penanaman modal  wajib  mempunyai  Izin  Lokasi  untuk  memperoleh  tanah  yang  diperlukan  untuk  melaksanakan rencana penanaman modal yang bersangkutan. Tapi, sebelum sampai kepada pengajuan permohonan Izin  Lokasi,  proses  perolehan  tanah  sudah  dapat  dilaksanakan  dengan  mengadakan  pendekatan- pendekatan, negosiasi sampai kepada pemberian ganti rugi dengan membuat perjanjian yang dilakukan secara langsung oleh pihak perusahaan dengan pemilik tanah di lokasi sebagaimana yang telah diajukan dalam  Surat  Permohonan  Persetujuan  Penanaman  Modal.  Perjanjian  dimaksud  berupa  kesepakatan tentang  harga,  pembayaran  serta  tindak  lanjut  dari  proses  kepemilikan  tanah  agar  bisa  dimiliki  oleh perusahaan yang dapat dituangkan dalam akta Notaris atau surat di bawah tangan atau berupa kuitansi jika telah dilakukan pembayaran sebagian atau seluruhnya.
Setelah atau sambil berjalannya proses awal tersebut diajukanlah permohonan Izin Lokasi yang ditujukan kepada pemerintah daerah. Tujuan dari Izin Lokasi adalah untuk mengendalikan perusahaan- perusahaan dalam memperoleh tanah, mengingat penguasaan tanah harus memperhatikan kepentingan masyarakat  banyak,  dan  penggunaan  tanah  harus  sesuai  dengan  Rencana  Tata  Ruang  (Surat  Edaran Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 110-424 Tanggal 10 Februari 1999 tentang Penyampaian Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 2 Tahun 1999 tentang Izin Lokasi).
Yang juga penting untuk dicermati ialah bahwa penentuan Izin Lokasi harus disesuaikan dengan Rencana Tata Ruang Wilayah agar terwujud ruang wilayah nasional yang aman, nyaman, produktif dan berkelanjutan  berlandaskan  Wawasan  Nusantara  dan  Ketahanan  Nasional,  serta  terwujudnya  pula perlindungan  dan  keharmonisan  antara  lingkungan  alam  dan  lingkungan  buatan  (Kristiyanto,  2021). Untuk  itu,  bagi  perusahaan  yang  mengajukan  Izin  Lokasi  bagi  kegiatan  usaha  penanaman  modalnya harus terlebih dahulu menelusuri pada instansi terkait apakah rencana perusahaan terhadap penggunaan tanah  yang  akan  diperolehnya  tersebut  sudah  sesuai  dengan  Rencana  Tata  Ruang  Wilayah Kabupaten/Kota.
Berdasarkan  Pasal  5  Peraturan  Menteri  Negara  Agraria/Kepala  Badan  Pertanahan  Nasional Nomor  2  Tahun  1999,  jangka  waktu  berlakunya  Izin  Lokasi  diterapkan  dengan  maksud  bahwa pengusahaan perolehan tanah harus diselesaikan dalam jangka waktu sebagai berikut:
a. Izin Lokasi seluas sampai dengan 25 Ha jangka waktunya: 1 (satu) tahun;
b. Izin Lokasi seluas lebih dari 25 Ha s.d. 50 Ha jangka waktunya: 2 (dua) tahun;
c. Izin Lokasi seluas lebih dari 50 Ha jangka waktunya: 3 (tiga) tahun;
dan apabila tidak dapat diselesaikan dalam jangka waktu tersebut dapat diperpanjang untuk satu kali selama satu tahun jika perolehan tanahnya sudah mencapai lebih dari 50% (lima puluh persen) dari luas tanah yang ditunjuk dalam Izin Lokasi.
Dalam  Surat  Edaran  Menteri  Negara  Agraria/Kepala  Badan  Pertanahan  Nasional  Nomor 110- 424  dijelaskan  bahwa  walaupun  Izin  Lokasi  telah  dipegang,  namun  selama  perusahaan  penanaman modal tersebut belum membebaskan tanah yang dimaksud dalam Izin Lokasi, maka perusahaan tidak mempunyai hak atas tanah itu. Dengan kata lain, bahwa hak untuk menguasai dan menggunakan tanah itu tidak timbul dari Izin Lokasi melainkan dari pembebasan tanah olehnya dan/atau pemberian hak atas tanah tersebut oleh negara.

## 3.4  Praktik  Pengadaan  Tanah  oleh  PT.  Puri  Metropolitan  untuk  Pembangunan  Agrowisata  di Beberapa Desa dan Rangkaian Perizinan yang Harus Dipenuhi
Lokasi  yang  menjadi  objek  pembangunan  agrowisata  oleh  PT.  Puri  Metropolitan  terletak  di  Desa Sukamaju  Kecamatan  Sukalarang,  dan  di  Desa  Margaluyu,  Desa  Langensari  serta  Desa  Selaawi Kecamatan Sukaraja, Kabupaten Sukabumi, Provinsi Jawa Barat. Agrowisata pada umumnya bertujuan untuk  memperluas  pengetahuan,  pengalaman,  rekreasi,  dan  hubungan  usaha  di  bidang  pertanian, peternakan,  perkebunan,  perhutanan,  dan  perikanan  (Ismayanti,  2010).  Secara  sederhana,  agrowisata ( agritourism )  dapat  didefinisikan  sebagai  perpaduan  antara  pariwisata  dan  pertanian  di  mana pengunjung  dapat  mengunjungi  kebun,  peternakan  atau  kilang  anggur  untuk  membeli  produk, menikmati pertunjukan, mengambil bagian  aktivitas, makan  suatu makanan  atau melewatkan malam bersama di suatu areal perkebunan atau taman.
Wisata agro diyakini dapat meningkatkan perekonomian masyarakat, meningkatkan gairah untuk mengembangkan  usaha  kecil,  seperti  kerajinan  rumah  tangga,  pertanian,  dan  bidang  usaha  lainnya, karena  wisatawannya  dapat  bersentuhan  langsung  dengan  penduduk  lokal  di  mana  objek  tersebut dikembangkan (Tisnawati, et al. , 2019).
Berdasarkan  penelitian  yang  dilakukan,  dapat  diketahui  bahwa  PT.  Puri  Metropolitan  sudah mulai  melakukan  proses  pengadaan  tanah  di  lokasi  tersebut  sejak  tahun  2009  dengan  kelengkapan rangkaian perizinan sebagai berikut:
Pertama , Izin Peruntukan Penggunaan Tanah yang didasarkan Pasal 2 ayat (1) Peraturan Daerah Kabupaten Sukabumi Nomor 28 Tahun 2008 tentang  Izin Peruntukan Penggunaan Tanah (IPPT). Di dalam Peraturan Daerah tersebut ditegaskan bahwa IPPT adalah salah satu syarat untuk memperoleh Izin Lokasi.
Pada  bulan  Mei  2009,  PT.  Puri  Metropolitan  telah  mengajukan  permohonan  izin  peruntukan penggunaan  tanah  kepada  Badan  Pelayanan  Perizinan  Terpadu  Kabupaten  Sukabumi  (BPPT),  yang kemudian berubah menjadi Dinas Penanaman Modal dan Perizinan Terpadu Satu Pintu (DPMPTSP). Oleh karena lokasi tanah  yang dimohon oleh PT. Puri Metropolitan terletak  pada 2 (dua)  kecamatan yang berbeda, maka izin  yang dikeluarkan oleh BPPT dibagi menjadi 2 (dua), yaitu  Izin Peruntukan dan  Penggunaan  (IPPT)  Nomor  502.1/2778/IPPT-BPPT/2009  Tanggal  3  Juni  2009  yang  lokasinya terletak  Desa  Sukamaju,  Kecamatan  Sukalarang,  Kabupaten  Sukabumi,  dan  Izin  Peruntukan  dan Penggunaan (IPPT) Nomor 503.1/2777/IPPT-BPPT/2009 Tanggal 3 Juni 2009 yang lokasinya terletak di Desa Margaluyu, Desa Selaawi dan Desa Langensari, Kecamatan Sukaraja, Kabupaten Sukabumi.
Ke dua , Izin Lokasi. Berdasarkan Pasal 2 ayat (1) Peraturan Daerah Kabupaten Sukabumi Nomor 27 Tahun 2008 tentang Izin Lokasi ditentukan bahwa dalam setiap perusahaan yang telah memperoleh persetujuan penanaman modal wajib mempunyai Izin Lokasi untuk memperoleh tanah yang diperlukan untuk melaksanakan rencana penanaman modal yang bersangkutan.
Dalam  hal  ini,  lantas  permohonan  Izin  Lokasi  diajukan  kepada  Bupati  Kabupaten  Sukabumi melalui Badan Pelayanan Perizinan Terpadu (BPPT), yang sekarang diubah menjadi Dinas Penanaman Modal  dan  Perizinan  Terpadu  Satu  Pintu  (DPMPTSP).  Setelah  semua  syarat  dipenuhi  oleh  PT.  Puri Metropolitan dan permohonan diajukan, maka dilakukan survei lokasi dan beberapa kali rapat antara pemohon, pihak  Badan  Pertanahan  Nasional  dan  dinas  terkait.  Kemudian,  setelah  rangkaian  tahapan tersebut  dilakukan,  Bupati  Sukabumi  atas  nama  Pemerintah  Kabupaten  Sukabumi  melalui  Badan Pelayanan Perizinan Terpadu mengeluarkan Izin Lokasi Nomor 503.2/2779-BPPT/2009 Tanggal 3 Juni 2009.
Ke tiga , Perpanjangan Izin Lokasi. Berdasarkan Peraturan Daerah Kabupaten Sukabumi Nomor 27 Tahun 2008 tentang Izin Lokasi, diatur dalam Pasal 6 ayat (1) huruf c bahwa Izin Lokasi di atas 50 Ha berlaku selama 3 (tiga) tahun, dan apabila dalam jangka waktu Izin Lokasi sebagaimana dimaksud tersebut perolehan tanah belum selesai, maka Izin Lokasi dapat diperpanjang jangka waktunya selama 1 (satu) tahun jika tanah sudah diperoleh mencapai lebih dari 50% (lima puluh persen) dari luas tanah yang ditunjuk dalam Izin Lokasi.
Dalam konteks praktik pengadaan tanah yang dilakukan oleh PT. Puri Metropolitan, Izin Lokasi yang  dipegang  oleh  PT.  Puri  Metropolitan  diterbitkan  pada  tanggal  3  Juni  2009  sehingga  masa berlakunya  akan  berakhir  pada  tanggal  2  Juni  2012.  Dalam  pelaksanaan  pengadaan  tanah  untuk memenuhi  Izin  Lokasi  tersebut,  PT.  Puri  Metropolitan  tidak  dapat  menyelesaikan  proses  pengadaan tanah dalam jangka waktu selama 3 (tiga) tahun, sehingga PT. Puri Metropolitan kemudian mengajukan Perpanjangan Izin Lokasi.
Perpanjangan  Izin  Lokasi  itu  diajukan  oleh  PT.  Puri  Metropolitan  kepada  Badan  Pelayanan Perizinan Terpadu (BPPT) Kabupaten Sukabumi dengan melampirkan dokumen-dokumen persyaratan, antara lain seperti: fotokopi Kartu Tanda Penduduk (KTP) beserta Nomor Pokok Wajib Pajak (NPWP); Akta  Pendirian  Perusahaan  dan  perubahan  terakhir  yang  disahkan  Pengadilan  Negeri  setempat  atau Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia (apabila berbadan hukum); fotokopi Izin Lokasi yang terdahulu; risalah pertimbangan teknis Badan Pertanahan Nasional; dan persetujuan warga serta rekomendasi dari Camat.
Setelah  semua  syarat  dipenuhi  oleh  PT.  Puri  Metropolitan  selaku  pemohon,  permohonan Perpanjangan  Izin  Lokasi  diajukan  kepada  Bupati  Kabupaten  Sukabumi  melalui  Badan  Pelayanan Perizinan  Terpadu  (BPPT).  Survei  lokasipun  dilakukan  lagi,  dan  setelah  itu,  Bupati  Sukabumi  atas nama  Pemerintah  Kabupaten  Sukabumi  melalui  Badan  Pelayanan  Perizinan  Terpadu  (BPPT) mengabulkan serta menerbitkan Perpanjangan Izin Lokasi Nomor 503.2/2034.BPPT/2012 Tanggal 30 Maret 2012.
Ke empat , pengurusan izin lainnya. Pada tahun 2012, Pemerintah Daerah Kabupaten Sukabumi telah menerbitkan pula Peraturan Daerah Kabupaten Sukabumi Nomor 22 Tahun 2012 tentang Rencana Tata Ruang Wilayah Kabupaten Sukabumi Tahun 2012-2032. Berdasarkan Pasal 190 ayat (1), terdapat ketentuan perizinan lainnya yang juga harus dipenuhi yang berkaitan dengan Izin Pemanfaatan Ruang. Adapun  Izin  Pemanfaatan  Ruang  sebagaimana  dimaksud  pada  ayat  (1)  tersebut  adalah  izin  yang dikeluarkan oleh Pemerintah Kabupaten untuk kegiatan penanaman modal dan/atau bukan penanaman modal (noninvestasi).
Berdasarkan Pasal 191 Peraturan Daerah Kabupaten Sukabumi Nomor 22 Tahun 2012 tentang Rencana  Tata  Ruang  Wilayah  Kabupaten  Sukabumi  Tahun  2012-2032,  bentuk-bentuk  Izin Pemanfaatan  Ruang  meliputi:  Izin  Prinsip;  Izin  Lokasi;  Izin  Penggunaan  Pemanfaatan  Tanah;  Izin Mendirikan  Bangunan;  dan  izin  lain  berdasarkan  ketentuan  peraturan  perundang-undangan.  Izin  lain ini  merupakan  suatu  bentuk  izin  usaha  pengembangan  sektoral  yang  disyaratkan  sesuai  peraturan perundang-undangan.
Terkait dengan Izin Prinsip, hal tersebut dapat dikelompokkan lagi menjadi 2 (dua) bentuk, yaitu: Izin Prinsip dalam rangka pemanfaatan ruang atau yang disebut sebagai Surat Penunjukan Penggunaan Lahan  (SPPL);  dan  Izin  Prinsip  dalam  rangka  pelaksanaan  kegiatan  investasi  dan/atau  penanaman modal atau yang disebut sebagai Izin Prinsip Penanaman Modal (Muhibbin & Sunardi, 2022; Atmaja, Kusumadara & Hamidah, 2018).
Berdasarkan  Peraturan  Daerah  Kabupaten  Sukabumi  Nomor  22  Tahun  2012,  PT.  Puri Metropolitan juga segera melengkapi izin-izin yang belum ada untuk menyesuaikan dengan peraturan yang baru diterbitkan, antara lain yaitu:
a. Izin Prinsip Penanaman Modal Dalam Negeri Nomor 57/3202/IP/PMDN/2016 Tanggal 15 Juli 2016;
b. Izin Lokasi Nomor 503.2/2779-BPPT/2009 Tanggal 3 Juni 2009 dan Perpanjangan Izin Lokasi Nomor 503.2/2034.BPPT/2012 Tanggal 30 Maret 2012;
c. Surat  Penunjukan  Penggunaan  Lahan  SPPL  Kegiatan  Agrowisata  Terpadu  Nomor  600/556. BU. TR Tanggal 3 Desember 2014;
d. Rekomendasi  Analisis  Dampak  Lalu  Lintas  (ANDALALIN)  PT.  Puri  Metropolitan  Nomor 551.1/1440/Bidang Lalulintas Tanggal 26 November 2014;
e. Izin Lingkungan Nomor 660.1/Kep.771-BLH/2015 Tanggal 31 Desember 2015;
f. Izin Kelayakan Lingkungan Hidup Analisis Dampak Lingkungan Hidup, Rencana Pengelolaan Lingkungan Hidup Kegiatan Pembangunan Agro Wisata  Terpadu dan Sarana Pendukungnya oleh PT. Puri Metropolitan Nomor 660.1/Kep.771-BLH/2015 Tanggal 31 Desember 2015.
3.5 Prosedur yang Ditempuh oleh PT. Puri Metropolitan dalam Melaksanakan Pengadaan Tanah untuk Pembangunan Agrowisata serta Kendala-Kendala yang Dihadapi
Berdasarkan hasil pengamatan peneliti, jika disederhanakan, maka dapat diketahui bahwa setidaknya ada  2  (dua)  macam  bentuk  prosedur  atau  tata  cara  yang  ditempuh  oleh  PT.  Puri  Metropolitan  untuk melaksanakan pengadaan tanah untuk pembangunan bisnis agrowisata di Desa Sukamaju Kecamatan Sukalarang dan Desa Margaluyu, Desa Selaawi serta Desa Langensari Kecamatan Sukaraja Kabupaten Sukabumi,  yaitu: pertama ,  prosedur  berupa  serangkaian  tindakan  atau  perbuatan  hukum  untuk
mengalihkan  hak  atas  tanah;  dan ke  dua ,  tindakan  lainnya  yang  diperlukan  untuk  penuntasan  proses pengadaan tanah.
Perihal  serangkaian  perbuatan  hukum  yang  dilakukan  untuk  pengalihan  hak  dalam  rangka pengadaan  tanah  untuk  kepentingan  usaha  agrowisata,  maka  PT.  Puri  Metropolitan  antara  lain  telah menempuh:
1. Jika status tanahnya berdasarkan Sertifikat Hak Milik, maka ditempuh dengan mengubah hak atas tanah tersebut menjadi Sertifikat Hak Guna Bangunan. Contohnya ialah apabila si pemilik tanah memiliki tanah dengan status Sertifikat Hak Milik, maka pada saat akan menjual kepada perusahaan (badan hukum), status tersebut harus diubah terlebih dahulu menjadi Sertifikat Hak Guna  Bangunan,  dan  barulah  kemudian  dilakukan  proses  jual  beli  kepada  PT.  Puri Metropolitan.  Penandatanganan  Akta  Jual  Beli  dilakukan  di  hadapan  PPAT  dengan  wilayah kerja Kabupaten Sukabumi, berdasarkan Akta Jual Beli itu lalu Sertifikat Hak Guna Bangunan atas nama pemilik tanah diajukan permohonan balik nama ke PT. Puri Metropolitan di Kantor Badan Pertanahan Nasional (BPN) Kabupaten Sukabumi.
2. Jika status tanahnya adalah milik adat, maka dilakukan jual beli antara pemilik tanah dengan Paulus Sinatra Wijaya selaku pribadi. Akta Jual Belinya dibuat di hadapan PPATS ex officio yang  merupakan  Camat  Kecamatan  Sukalarang  dan  Camat  Kecamatan  Sukaraja,  tergantung dari letak lokasi tanah yang diperjualbelikan. Berdasarkan Akta Jual Beli kemudian diajukan permohonan  hak  atas  nama  Paulus  Sinatra  Wijaya  di  Kantor  BPN  Kabupaten  Sukabumi. Setelah terbit Sertifikat Hak Milik, kemudian diubah status haknya menjadi Sertifikat Hak Guna Bangunan atas nama Paulus Sinatra Wijaya. Lalu setelah status haknya berubah Sertifikat Hak Guna  Bangunan  dilakukan  proses  jual  beli  antara  Paulus  Sinatra  Wijaya  dengan  PT.  Puri Metropolitan  di  hadapan  PPAT  dengan  wilayah  kerja  Kabupaten  Sukabumi.  Selanjutnya berdasarkan Akta Jual Beli tersebut Sertifikat Hak Guna Bangunan atas nama Paulus Sinatra Wijaya  diajukan  permohonan  balik  nama  menjadi  PT.  Puri  Metropolitan  di  Kantor  BPN Kabupaten Sukabumi.
Selain  prosedur  tersebut  di  atas,  PT.  Puri  Metropolitan  juga  sudah  melaksanakan  atau mengadakan:
1. Musyawarah  secara fair .  Yang  mana  PT.  Puri  Metropolitan  dan  para  pemilik  tanah  sudah bermusyawarah untuk mencapai kata sepakat. Di dalam musyawarah itu juga diadakan diskusi secara terbuka mengenai maksud dan tujuan dari PT. Puri Metropolitan untuk membeli tanah milik para pemilik tanah.
2. Kesepakatan di antara para pihak mengenai jumlah ganti rugi. Apabila terdapat kesepakatan di dalam musyawarah dengan para pemilik tanah, maka PT. Puri Metropolitan akan memberikan ganti kerugian kepada para pemilik tanah dengan nilai-nilai wajar yang disepakati.
Dengan semua prosedur yang sudah ditempuh tersebut, melalui program pengadaan tanah untuk usaha agrowisata, PT. Puri Metropolitan memperoleh hak atas tanah sebanyak 150 Ha melalui prosedur yang  telah  sesuai  dengan  peraturan  perundang-undangan  yang  berlaku.  Namun  demikian,  dalam praktiknya,  beberapa  kendala  juga  masih  dihadapi  oleh  PT.  Puri  Metropolitan  dalam  melaksanakan pengadaan tanah untuk pembangunan agrowisata di Desa Sukamaju Kecamatan Sukalarang, dan Desa Margaluyu, Desa Selaawi serta Desa Langensari Kecamatan Sukaraja Kabupaten Sukabumi. Kendala- kendala tersebut, antara lain adalah:
1. Hambatan  waktu  yang  mana  hal  ini  disebabkan  karena  tanah  yang  akan  dibebaskan  adalah tanah pertanian yang pemiliknya sebagian tidak berada di tempat dan bahkan sebagian sudah meninggal.  Untuk  mengumpulkan  para  pemilik  tanah  inilah  yang  banyak  memakan  waktu lama.  Pengumpulan  pemilik  tanah  itu  perlu  sekali  sebab  untuk  menghindari  masalah  di kemudian hari.
2. Masalah  tawar-menawar  harga  sering  pula  menimbulkan  kendala,  sebab  para  pemilik  tanah menghendaki nilai  (harga) ganti  rugi yang  kadang-kadang  dirasa sangat  tinggi bagi  PT.  Puri Metropolitan. Sehingga untuk mencapai suatu kesepakatan mengenai harga ganti rugi tersebut memerlukan waktu yang cukup lama.
3. Adanya  makelar  tanah  juga  menjadi  problem  berikutnya.  Yang  mana  para  makelar  tanah ternyata juga ikut membeli  tanah di lokasi  Izin Lokasi PT. Puri Metropolitan, dan kemudian mereka menjualnya kepada PT. Puri Metropolitan dengan mengharapkan keuntungan berkali- kali lipat.
4. Tanah  yang  ada  pemiliknya  dan  sekaligus  ada  pula  penggarapnya.  Hal  ini  terjadi  jika  tanah tersebut adalah tanah pertanian, yang di samping ada pemiliknya, kadang-kadang tetap ada juga penggarapnya.  Akhirnya,  bukan  hanya  pemilik  tanah  saja  yang  meminta  ganti  rugi,  tapi penggarap  juga  meminta  ganti  rugi  atas  tanah  pertanian  tersebut.  Adapun  kelonggaran  yang diberikan kepada pemilik tanah atau penggarap yang pada waktu tanahnya dibebaskan sedang ditanami  tanaman  yang  menghasilkan  untuk  dipetik  hasilnya,  misalnya  tanaman  padi  dan palawija, maka jika hal seperti itu yang terjadi, cara yang ditempuh ialah dengan musyawarah. Dan  jika  dengan  musyawarah  itu  belum  juga  terselesaikan,  maka  dibantu  diselesaikan  oleh aparat atau perangkat desa setempat.
5. Harga tanah yang semakin meningkat. Peningkatan harga tanah ini disebabkan atau dipengaruhi akibat  adanya  aktivitas  pembebasan  tanah  yang  dilaksanakan  secara  bertahap  dan membutuhkan  waktu  yang  cukup  lama.  Lama-kelamaan  harga  tanah  menjadi  naik.  Lantas kendala  seperti  itu  akhirnya  diatasi  dengan  melakukan  pendekatan  secara  musyawarah  dan persuasif dengan masyarakat untuk menyepakati harga tanah yang sewajarnya.

## IV. SIMPULAN
Prosedur pengadaan tanah yang dilakukan oleh pihak swasta, yang dalam hal ini dijalankan oleh PT. Puri Metropolitan, secara umum telah sesuai dengan peraturan perundangan yang berlaku, yang dimulai dari pengajuan permohonan Izin Peruntukan Penggunaan Tanah, permohonan Izin Lokasi, dan setelah Izin  Lokasi  terbit,  dilanjutkan  dengan  pembebasan  tanah.  Selanjutnya,  ditempuh  juga  pengajuan permohonan hak, Perpanjangan Izin Lokasi dan izin-izin yang lain yang terkait dengan pengadaan tanah untuk pembangunan bisnis agrowisata.
Secara garis besar, terdapat 2 (dua) macam bentuk prosedur atau tata cara yang ditempuh oleh PT. Puri Metropolitan selaku pihak swasta untuk melaksanakan pengadaan tanah untuk pembangunan bisnisnya,  yang  dalam  hal  ini  berlokasi  di  beberapa  desa  sekaligus,  yakni:  menempuh  prosedur serangkaian  perbuatan  hukum  untuk  mengalihkan  hak  atas  tanah,  dan  selanjutnya,  menempuh  juga tindakan  lainnya  yang  memang  dibutuhkan  untuk  menyelesaikan  rangkaian  proses  pengadaan  tanah, sehingga  akhirnya  usaha  agrowisata  bisa  mulai  dijalankan  oleh  PT.  Puri  Metropolitan.  Tetapi  dalam praktiknya,  proses  pengadaan  tanah  yang  dilakukan  memang  masih  menghadapi  beberapa  kendala, seperti  hambatan  terkait  waktu,  adanya  makelar  tanah  serta  penggarap  tanah,  dan  persoalan  tawar- menawar harga tanah yang menjadi objek pengadaan tanah.

## DAFTAR PUSTAKA
Atmaja, Andi Kusuma, Affifah Kusumadara & Siti Hamidah. (2018). “Kedudukan Izin Prinsip Penanaman Modal Asing  Badan  Koordinasi  Penanaman  Modal  sebagai  Dasar  Pembuatan  Akta  Pendirian  Perseroan Terbatas.” Jurnal Selat , 6(1).
Christmas,  Sandy  Kurnia  &  Aminah.  (2019).  “The  Principles  of  Environmental  Based  Development  in International Law and Sustainable Development Goals.” Jurnal Hukum Novelty , 10(2). Dinata, I Wayan Wahyu, Made Suwitra & I Nyoman Sutama. (2021). “Pengadaan Tanah bagi Pembangunan Jalan Usaha  Tani  di  Desa  Adat  Saren,  Kecamatan  Bebandem  Kabupaten  Karangasem.” Jurnal  Preferensi Hukum , 2(2). Gozali,  Djoni  Sumardi.  (2018). Hukum  Pengadaan  Tanah:  Asas  Kesepakatan  dalam  Pengadaan  Tanah  bagi Pembangunan untuk Kepentingan Umum . Yogyakarta: UII Press. Harsono, Boedi. (2008). Hukum Agraria Indonesia: Sejarah Pembentukan Undang-Undang Pokok Agraria, Isi dan Pelaksanaannya . Jakarta: Djambatan.
Ismayanti. (2010). Pengantar Pariwisata . Jakarta: PT. Grasindo. Joni, H. (2015). “Pengadaan Tanah untuk Perkebunan Kelapa Sawit dalam Perspektif Lingkungan Hidup.” Jurnal Cakrawala Hukum , 6(2). Kristiyanto, Eko Noer. (2021). Kearifan Lokal dan Penataan Ruang dalam Perspektif Hukum Nasional . Jakarta: Balitbangkumham Press.
Muhibbin,  Moh.  &  Sunardi.  (2022).  “Aspek  Hukum  Perizinan  Pemanfaatan  Ruang  dalam  Pembangunan Perumahan dan Permukiman.” Jurnal Hukum dan Kenotariatan , 6(1). Putra, Putu  Agus Wiyoga Dana, I Nyoman Putu Budiartha  & I Ketut  Kasta  Arya  Wijaya. (2022). “Pemberian Ganti Rugi atas Tanah Hak Ulayat Desa Adat dalam Pembangunan Jalan Tol Mengwi Gilimanuk.” Jurnal Preferensi Hukum , 3(3).
Rohaedi, Edi, Isep H. Insan & Nadia Zumaro. (2019). “Mekanisme Pengadaan Tanah untuk Kepentingan Umum.” Pakuan Law Review , 5(1).
Santoso, Urip. (2010). “Pelepasan Hak Atas Tanah untuk Kepentingan Perusahaan Swasta.” Perspektif , XV(3). Sihombing,  Irene  Eka.  (2022).  “Management  Rights  on  Land  (HPL)  as  Local  Government  Assets  in  the Development of Tourism Area.” Proceedings of the 3rd International Conference on Business Law and Local Wisdom in Tourism . Sumardjono, Maria S.W. (2008). Tanah dalam Perspektif Hak Ekonomi, Sosial dan Budaya. Jakarta: Kompas. Syarfina, Rachmi. (2019). “Pengaruh Hukum Adat dalam Proses Peralihan Hak Tanah Ulayat pada Pembangunan Perluasan Bandara di Jayapura.” Otentik’s: Jurnal Hukum Kenotariatan , 1(1). Tisnawati, Endah, et al. (2019). “Strategi Pengembangan Eko-Wisata Berbasis Masyarakat di Kampung Wisata Rejowinangun.” Inersia , XV(1).
Wijaya,  Endra.  (2013).  “Unsur  Kepentingan  Umum  di  dalam  Undang-Undang  Nomor  5  Tahun  1986  tentang Peradilan Tata Usaha Negara, dan Undang-Undang Nomor 2 Tahun 2012 tentang Pengadaan Tanah bagi Pembangunan  untuk  Kepentingan  Umum  dalam  Kaitannya  dengan  Hak  Gugat  yang  Dimiliki  oleh Masyarakat.”  Dimuat  dalam  Deni  Bram  &  Putri  Ayu  Maharani,  ed. Beberapa  Aspek  dalam  Undang- Undang Nomor 2 Tahun 2012 tentang Pengadaan Tanah bagi Pembangunan untuk Kepentingan Umum. Jakarta: Lentera Hukum Indonesia, dan Fakultas Hukum Universitas 17 Agustus 1945 Jakarta.