This work is licensed under a Creative Commons Attribution 4.0 International License.
PLaJ . Faculty of law Universitas Muhammadiyah Sumatera Barat, Indonesia.
Open Acces at: https://jurnal.umsb.ac.id/index.php/pagaruyuang

## Ketidakhadiran Debitor Dalam Pelaksanaan Pembaharuan Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan
Albert Tandean, Nurfaidah Said & Sabir Alwy
Fakultas Hukum Universitas Hasanuddin Email: alberttandean@gmail.com

## Abstract
The  Power  of  Attorney  Charges  basically  has  period  of  time,  1  (one)  month  for  registered  land  and  3 (three) months for unregistered land. The period of time in certain cases is not sufficient to be followed up with mortgage deed so renewal of the Power of Attorney Charges is required. However, in practice, the obstacle  experienced  is  the  absence  of  the  debtor  at  the  time  of  signing  the  renewal  of  the  Power  of Attorney Charges which causes  the Power of Attorney to Charges becomes null and void. The research method  used  is  normative  legal  research.  The  results  of  the  research  show  that  there  are  the  Power  of Attorney  Charges  which  cannot  be  followed  up  with  mortgage  deed because  there  is  no  renewal  of  the Power of Attorney Charges as the absence of the debtor the Power of Attorney Charges null and void so that  the  creditor's  position  becomes  concurrent  and  only  entitled  to  general  warranty  as  stipulated  in Article 1131 jo. Article 1132 of the Civil Code.
Keywords: absence ; debtor ; the Power of Attorney to Charges.

## Abstrak
Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan pada dasarnya memiliki jangka waktu, yakni 1 (satu) bulan untuk tanah terdaftar dan 3 (tiga) bulan untuk tanah belum terdaftar. Jangka waktu tersebut dalam hal tertentu tidak cukup untuk dapat ditindaklanjuti dengan pembuatan Akta Pemberian Hak Tanggungan sehingga  diperlukan  pembaharuan  Surat  Kuasa  Membebankan  Hak  Tanggungan.  Namun  dalam praktiknya, kendala yang dialami adalah ketidakhadiran debitor pada saat penandatanganan pembaharuan Surat  Kuasa  Membebankan  Hak  Tanggungan  yang  menyebabkan  Surat  Kuasa  Membebankan  Hak Tanggungan  batal  demi  hukum. Metode  penelitian  yang  digunakan  adalah  metode  penelitian  hukum normatif.  Hasil  penelitian  menunjukkan  bahwa  terdapat  Surat  Kuasa  Membebankan  Hak  Tanggungan yang  tidak  dapat  ditindaklanjuti  dengan  pembuatan  Akta  Pemberian  Hak  Tanggungan  karena  tidak dilaksanakannya  pembaharuan  Surat  Kuasa  Membebankan  Hak  Tanggungan  sebagai  ketidakhadiran debitor  menyebabkan  Surat  Kuasa  Membebankan  Hak  Tanggungan    batal  demi  hukum  sehingga kedudukan kreditor menjadi konkuren dan hanya berhak atas jaminan umum sebagaimana diatur dalam Pasal 1131 jo. Pasal 1132 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata.
Kata Kunci: ketidakhadiran; debitor; Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan.

## A. PENDAHULUAN
Pada  dasarnya  rumah  merupakan  kebutuhan  primer  yang  harus  dimiliki, sehingga  baik  orang  maupun  badan  hukum  sebagai  subjek  hukum  dapat  membeli
rumah baik secara tunai maupun kredit yang dikenal dengan istilah Kredit Pemilikan Rumah  (KPR).  Sehubungan  dengan  pemberian  fasilitas  KPR  dari  kreditor  kepada debitor  selaku  pembeli,  agunan  merupakan  salah  satu  unsur  yang  penting  untuk meminimalisir risiko dalam rangka mengimplementasikan prinsip kehati-hatian dalam menyalurkan  kredit  kepada  debitor  dimana  dalam  hal  ini  agunan  yang  dimaksud adalah tanah dan/atau bangunan yang dibeli debitor dari penjual (developer).
Perjanjian  kredit  merupakan  dasar  dari  pelaksanaan  KPR  yang  dapat  disertai dengan  Surat  Kuasa  Membebankan  Hak  Tanggungan  apabila  hak  atas  tanah  tersebut belum  mempunyai  sertipikat.  Dalam  perjanjian  KPR  debitor  penerima  kredit memberikan  jaminan  berupa  rumah  dan  tanah  yang  dibeli  dari  fasiitas  kredit  bank tersebut. 1
Oleh  karena  itu,  untuk  memberikan  kepastian  hukum  mengenai  hak  kreditor, maka SKMHT tersebut wajib ditindak lanjuti dengan pembuatan Akta Pemberian Hak Tanggungan  (selanjutnya  disebut  APHT)  dihadapan  pejabat  yang  berwenang  yakni Pejabat  Pembuat  Akta  Tanah  (selajutnya  disebut  PPAT)  dan  didaftarkan  pada  kantor Badan Pertanahan Nasional (selanjutnya disebut BPN).
Penandatanganan APHT pada dasarnya wajib dihadiri dan dilakukan sendiri oleh pemberi  hak  tanggungan  (debitor)  sebagai  pihak  yang  berwenang  melakukan perbuatan  hukum  membebankan  hak  tanggungan  atas  objek  yang  dijadikan  jaminan. Hanya  apabila  benar-benar  diperlukan  dan  berhalangan  kehadirannya  untuk memberikan  hak  tanggungan  dan  menandatangani  APHT,  debitor  dapat memberikan kuasa kepada pihak lain. 2
Pada  dasarnya,  SKMHT  wajib  dibuat  dihadapan  notaris  atau  PPAT  dan  dibuat dalam  bentuk  akta  autentik.  Pentingnya  peran  notaris  atau  PPAT  dalam  pembuatan akta  autentik  sangat  memberikan  pengaruh  yang  besar  dalam  rangka  memberikan kepastian, ketertiban dan perlindungan hukum. Hal tersebut bukan hanya diatur oleh peraturan  perundang-undangan  melainkan  juga  karena  dikehendaki  oleh  pihak  yang berkepentingan  untuk  memastikan  hak  dan  kewajiban  para  pihak  demi  kepastian,
1 Adrian Sutedi. 2010. Hukum Hak Tanggungan . Sinar Grafika.  Jakarta. Hal. 95.
2 Boedi Harsono. 2008. Hukum Agraria Indonesia Sejarah Pembentukan Undang-Undang Pokok Agraria, Isi dan Pelaksanaannya, Jilid 1, Hukum Tanah Nasional . Djambatan. Jakarta. hal. 441.
ketertiban,  dan  perlindungan  hukum  bagi  pihak  yang  berkepentingan  sekaligus  bagi masyarakat secara keseluruhan. 3
SKMHT  dibuat  dihadapan  notaris  apabila  objek  yang  akan  dibebankan  hak tanggungan  berada  di  wilayah  kerja  notaris.  Berbeda  dengan  SKMHT  yang  dibuat dihadapan  PPAT,  hanya  dapat  dilaksanakan  apabila  objek  hak  tanggungan  berada  di wilayah  kerja  yang  sama  dengan  PPAT.  Oleh  karena  itu,  kewenangan  untuk  dapat membuat  SKMHT  baik  notaris  maupun  PPAT  wajib  memperhatikan  wilayah  kerja dimana objek hak tanggungan berada.
SKMHT  sebagai  akta  autentik  merupakan  alat  bukti  terkuat  dan  terpenuh mempunyai  peranan  penting  dalam  setiap  hubungan  hukum  dalam  kehidupan masyarakat  baik  dalam  hubungan  bisnis,  kegiatan  di  bidang  perbankan,  pertanahan, dan  lain-lain  sehingga  kebutuhan  akan  pembuktian  tertulis  berupa  akta  autentik semakin  meningkat  sejalan  dengan  berkembangnya  tuntutan  akan  kepastian  hukum dalam  berbagai  hubungan  ekonomi  dan  sosial,  baik  pada  tingkat  nasional,  regional, maupun global. Selain itu, akta autentik juga memberi kepastian hukum dalam proses penyelesaian  sengketa  karena  akta  autentik  memiliki  kekuatan  pembuktian  sempurna sehingga dapat memberikan perlindungan bagi pemegang akta autentik tersebut dalam proses pembuktian di pengadilan.
Namun,  terdapat  hal  yang  perlu  diperhatikan  mengenai  jangka  waktu  berlaku SKMHT  yang  diatur  dalam  Pasal  15  ayat  (3)  dan  ayat  (4)  Undang-Undang  Nomor  4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan atas Tanah Beserta Benda-Benda yang Berkaitan dengan Tanah (selanjutnya disebut UUHT), yakni 1 (satu) bulan untuk hak atas tanah yang sudah terdaftar dan 3 (tiga) bulan untuk hak atas tanah yang belum terdaftar.
Dalam  praktik  jual  beli  rumah  antara  penjual  (pihak  pengembang)  dan  pembeli pada  umumnya  dilaksanakan  terlebih  dahulu  dengan  Perjanjian  Pengikatan  Jual  Beli (selanjutnya  disebut  PPJB)  sebagai  bukti  adanya  kesepakatan  jual  beli  antara  penjual dengan  pembeli.  PPJB  pada  dasarnya  mengatur  mengenai  hal-hal  pokok  mengenai subjek, objek, hak dan kewajiban para pihak, dan sanksi bagi pihak yang wanprestasi.
3 Abdul Ghofur Anshori. 2016. Lembaga Kenotariatan Indonesia Perspektif Hukum dan Etika . UII Press. Yogyakarta. hal. 15.
Oleh  karena  itu,  sertipikat  hak  atas  tanah  yang  menjadi  objek  jual  beli  masih tercatat  atas  nama  penjual  sehingga  masih  diperlukan  proses  pemecahan  sertipikat untuk  dapat  dilaksanakan  pembuatan  Akta  Jual  Beli  (selanjutnya  disebut  AJB)  untuk dapat dibalik nama ke atas nama debitor dan proses peningkatan hak atas tanah dari hak  guna  bangunan  menjadi  hak  menjadi  hak  milik  di  kantor  Badan  Pertanahan Nasional (selanjutnya disebut BPN).
Pemberian  fasilitas  baru  dapat  dilaksanakan  dalam  hal  KPR  dilaksanakan  atas dasar  AJB  yang  disertai  dengan  pembuatan  perjanjian  kredit  dihadapan  notaris  dan SKMHT  yang  dibuat  dihadapan  notaris  atau  PPAT  yang  jangka  waktunya  selama  3 (tiga) bulan karena belum tercatat atas nama debitor.
Sehubungan dengan jangka waktu SKMHT dalam tahap proses balik nama hingga proses  peningkatan  hak  atas  tanah  menjadi  hak  milik  memerlukan  waktu  yang  lebih lama  sehingga  diperlukannya  pembaharuan  SKMHT.  Namun,  yang  menjadi  kendala adalah ketika SKMHT tersebut tidak dapat diperbaharui sebagai akibat ketidakhadiran debitor  yang  menyebabkan  pembuatan  APHT  tidak  dapat  dilaksanakan  untuk  proses pendaftaran di kantor BPN.
Oleh  karena  itu,  ketidakhadiran  debitor  dalam  pembaharuan  SKMHT mengakibatkan  SKMHT  tidak  dapat  diikuti  dengan  pembuatan  pembuatan  APHT dalam  waktu  yang  ditentukan  sebagaimana  yang  dimaksud  dalam  Pasal  15  ayat  (6) UUHT menyebabkan SKMHT batal demi hukum berpotensi merugikan kreditor karena pelaksanaan eksekusi terhadap objek jaminan tidak dapat dilaksanakan.
SKMHT sebagai kuasa untuk membebankan hak tanggungan tidak dapat  ditarik kembali atau tidak dapat berakhir oleh sebab apapun juga kecuali karena kuasa tersebut telah  dilaksanakan  atau  karena  telah  habis  jangka  waktunya. 4 Hal  itu  menyebabkan terdapat  celah  hukum  dalam  SKMHT  karena  tidak  ada  perlindungan  hukum  yang diberikan  oleh  UUHT  terhadap  kreditor  terutama  jika  terjadi  kendala  yang menyebabkan  jangka  waktu  SKMHT  berakhir  atau  yang  menyebabkan  SKMHT  perlu diperbaharui  sehingga  ketidakhadiran  debitor  menyebabkan  ketidakpastian  hukum
4 Gilang  Wisudha (2018).  “Keabsahan  Surat Kuasa  Membebankan Hak Tanggungan  Ya ng  Dibuat Terhadap Agunan Yang Masih Terikat Hak Tanggungan Untuk Kreditor Lain”. Jurna l Legal Reasoning Vol.1 No.1. hlm. 24
bagi kreditor yang pada awalnya berharap menjadi kreditor preferen dalam pelunasan utang debitor. Selain itu, tidak terdapat peraturan pemerintah yang mengatur lebih jelas mengenai  syarat-syarat  dalam  pembaharuan  SKMHT  yang  sangat  diperlukan  serta kebijakan  mengenai  jangka  waktu  berlaku  SKMHT  terutama  sejak  timbulnya  virus Covid-19 yang menyebabkan sulitnya menghadirkan debitor  yang berada di luar kota sejak diberlakukannya pembatasan sosial berskala besar di Indonesia.

## B. METODE PENELITIAN
Penelitian  ini  merupakan  penelitian  hukum  normatif.  Metode  yang  digunakan adalah  metode  pendekatan  undang-undang  ( statute  approach), pendekatan  kasus  ( case approach ), pendekatan konsep ( conceptual approach ) dan dengan mengkaji bahan hukum primer  (peraturan  hukum)  dan  bahan  hukum  lain  (buku  dan  jurnal)  dengan menggunakan teknik analisis kualitatif.

## C. HASIL DAN PEMBAHASAN
Kebutuhan  akan  dana  saat  ini  semakin  meningkat,  seiring  dengan  pesatnya perkembangan  dunia  usaha  di  Indonesia.  Dana  merupakan  salah  satu  modal  yang digunakan  oleh  pengusaha  untuk  mengembangkan  usahanya.  Seiring  dengan perkembangan  tersebut,  maka  tidak  jarang  pengusaha  maupun  masyarakat memanfaatkan  fasilitas  kredit  yang  diberikan  oleh  bank.  Salah  satu  syarat  untuk menikmati  fasilitas  kredit  tersebut  adalah  adanya  jaminan,  yang  digunakan  untuk pelunasan  apabila  masyarakat  sebagai  debitur  lalai  dalam  memenuhi  kewajibannya (wanprestasi). 5
Bank  memberikan  fasilitas  KPR  untuk  memberi  keringanan  dalam  hal pembayaran  secara  angsuran  untuk  menyesuaikan  perkembangan  bisnis  perumahan dan permukiman serta  kebutuhan dari masyarakat yang tinggi untuk memiliki tempat tinggal.
5 I  Putu  Deny  Wiryanta  (2016).  “Surat  Kuasa  Membebankan  Hak  Tanggungan  (Skmht)  Dalam Perjanjian Kredit Perbankan Di Kota Denpasar”. Acta Comitas. Vol.1 No. 2, hlm. 243.
Oleh  karena  itu,  bank  dalam  menjalankan  usahanya  bank  perlu  menerapkan prinsip kehati-hatian sebagaimana yang diatur dalam Pasal 2 Undang-Undang Nomor 7 Tahun  2012  tentang  Perbankan.  Untuk  mendapakan  keyakinan  dan  melindungi  bank selaku kreditur, maka bank dalam hal ini harus melakukan penilaian yang sangat baik dan teliti terhadap nasabah calon debitur, yang dikenal dengan prinsip 5C yaitu watak ( character ),  kemampuan  ( capacity ),  modal  ( capital ),  anggunan  ( collateral )  dan  kondisi ekonomi ( condition of economy ) calon debiturnya. 6
Salah  satu  unsur  yang  sangat  penting  dalam  pemberian  kredit  adalah  adanya agunan  ( collateral )  untuk  memberikan  kepastian  hukum  bagi  kreditor  dalam melaksanakan eksekusi apabila debitor wanprestasi yang objek jaminan pada umumnya adalah tanah dan/atau bangunan.
Praktek  pemberian  kredit  perbankan  sekarang  ini  sering  menuntut  adanya jaminan khususnya Hak Tanggungan dari debitur untuk menjamin pelunasan hutang. Dalam  pembebanan  Hak  Tanggungan  wajib  dilakukan  sendiri  oleh  pemberi  Hak Tanggungan,  hanya  apabila  benar-benar  diperlukan  dan  apabila  tidak  dapat  hadir dihadapan  Notaris/  PPAT  dapat  menggunakan  Surat  Kuasa  Membebankan  Hak Tanggungan (SKMHT) dan surat kuasa tersebut harus diberikan langsung oleh pemberi Hak Tanggungan dan harus memenuhi persyaratan yang telah ditetapkan. 7
Apabila debitor selaku pemberi hak tanggungan berhalangan hadir secara langsung dihadapan  PPAT  atau  notaris  sebagaimana  yang  disebutkan  dalam  penjelasan  umum angka 7 jo. penjelasan Pasal 15 ayat (1) Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak  Tanggungan  atas  Tanah  Beserta  Benda-Benda  yang  Berkaitan  dengan  Tanah (selanjutnya  disebut  UUHT)  dinyatakan  bahwa  pemberian  hak  tanggungan  wajib dilakukan  sendiri  oleh  pemberi  hak  tanggungan  dengan  cara  hadir  dihadapan  PPAT. Hanya  apabila  karena  sesuatu  sebab  tidak  dapat  hadir  sendiri  dihadapan  PPAT,  ia wajib  menunjuk  pihak  lain  sebagai  kuasanya,  dengan  SKMHT  yang  berbentuk  akta autentik.
6 I Made Adi Guntara (2019). “Penerapan Prinsip 5 C Sebagai Upaya Perlindungan Terhadap Bank Didalam Menyalurkan Kredit”. Garuda. Vol.7 No. 8, hlm. 3.
7 Nanang  Tri  Budiman  (2013).  “Penggunaan  Surat  Kuasa  Membebankan  Hak Tanggungan (SKMHT) Dalam Perjanjian Redit Perbankan Pada Bank Perkreditan Rakyat (BPR) Di Wilayah Kerja Bank Indonesia Jember”. Jurnal Rechtens. Vol.2 No.2. hlm 67 -68.
Dengan adanya pengikatan akta perjanjian SKMHT tersebut, maka penerima kuasa bisa  menandatangani  APHT  tanpa  kehadiran  dari  debitor  berdasarkan  SKMHT  yang telah  ditanda  tangani  oleh  debitor  dan  didaftarkan  didalam  buku  tanah  di  kantor pertanahan  setempat  atas  hak  tanggungan  tersebut,  maka  kedudukan  dari  kreditor pertama akan lebih didahulukan dari kreditor lainnya dalam hal pelunasan hutang dari debitor. 8
KPR memungkinkan seseorang mendapatkan dengan pembayaran secara angsuran, bahkan  dapat  dilakukan  dalam  jangka  panjang.  Pembayaran  secara  angsuran  ini menimbulkan  risiko  bagi  kreditor,  karena  ada  kemungkinan  debitor  tidak  membayar sesuai dengan perjanjian. 9
Oleh karena itu, dalam pelaksanaan jual beli rumah antara developer dengan calon pembeli dilakukan dengan Perjanjian Pendahuluan Jual Beli (selanjutnya disebut PPJB) terlebih  dahulu  untuk  menyepakati  hal-hal  pokok  mengenai  subjek  dan  objek  dari perjanjian,  hak,  kewajiban,  dan  sanksi  bagi  salah  satu  pihak  yang  wanprestasi.  Oleh karena itu, atas dasar PPJB hak atas tanah masih belum beralih ke atas nama pembeli karena  sertipikat  hak  atas  tanah  masih  dalam  bentuk  sertipikat  induk  yang  belum dipecah  sehingga  masih  diperlukannya  proses  pemecahan  sertipikat  barulah  dapat dilanjutkan  dengan  pembuatan  Akta  Jual  Beli  (selanjutnya  disebut  AJB)  untuk  dapat dilakukan  proses  balik  nama  menjadi  nama  pembeli  dan  peningkatan  hak  guna bangunan menjadi hak milik.
Proses  tersebut  dilakukan  secara  bertahap  dan  sangat  memerlukan  waktu  yang cukup panjang yang menyebabkan jangka waktu yang telah ditentukan dalam SKMHT tidaklah cukup sehingga diperlukan pembaharuan SKMHT.
Pada  dasarnya  perjanjian  KPR  diberikan  kepada  debitor  untuk  membeli  rumah yang  dibangun  pihak  pengembang  dengan  fasilitas  yang  diberikan  oleh  bank.  Bank dalam memberikan kreditnya harus mempunyai keyakinan atas pelunasan kredit yang
8 Dian Cahyo Wibowo. 2017. “Pelaksanaan Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan (Skmht) Di Kota Pekalongan”. Jurnal Akta. Vol.4 No.2, hlm. 254.
9 Siti Malikhatun Badriyah. 2019. Implikasi Hukum Penggunaan Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan  Sebagai  Jaminan  Dalam  Perjanjian  Kredit  Pemilikan  Rumah.  Law,  Development  &  Justice Review: Vol. 2 No. 1. Hal. 62.
telah dilepas tersebut, dengan jaminan yang berupa rumah dan tanah yang dibeli dari pihak pengembang tersebut.
Oleh  karena  itu,  dalam  pelaksanaan  KPR  SKMHT  dibuat  dengan  alasan  hak  atas tanah yang dijaminkan itu, kepemilikannya belum atas nama pemberi hak tanggungan karena sertipikat hak atas tanah masih akan dilakukan pengurusan di kantor BPN yakni pengecekan, balik nama, peningkatan hak, dan penerbitan barcode .
Pada dasarnya, guna mencegah berlarut-larutnya pemberian kuasa dan terjadinya penyalahgunaan  serta  demi  tercapainya  kepastian  hukum,  maka  berlakunya  SKMHT dibatasi  jangka  waktunya.  Untuk  hak  atas  tanah  yang  sudah  terdaftar,  wajib  diikuti dengan  pembuatan  APHT  selambat-lambatnya  1  (satu)  bulan  sesudah  diberikan. Sedangkan, terhadap hak atas tanah yang belum terdaftar harus dipenuhi dalam waktu 3 (tiga) bulan.
Menurut  Octorio  Ramiz,  pada  saat  pembaharuan  SKMHT  akan  dilakukan  sering kali  debitor  tidak  dapat  hadir  atau  tidak  dapat  dihubungi  yang  menyebabkan pembaharuan SKMHT tidak dapat dilaksanakan karena beberapa faktor, seperti debitor yang  berada  di  luar  kota  yang  menyebabkan  sulitnya  debitor  untuk  dihadirkan  pada saat  pembaharuan  SKMHT  diperlukan.  Pada  dasarnya  jangka  waktu  SKMHT seharusnya  cukup  dalam  proses  hingga  dapat  dilaksanakan  pembuatan  APHT,  akan tetapi terdapat beberapa kendala yang dapat menyebabkan SKMHT perlu diperbaharui. Kendala  yang  sering  dialami  seperti  objek  dalam  SKMHT  yang  awalnya  tercantum sertipikat  hak  guna  bangunan  sehingga  ketika  terjadi  peningkatan  hak  menjadi  hak milik maka perlu dilakukan pembaharuan SKMHT karena SKMHT tersebut tidak dapat digunakan  untuk  pembuatan  APHT  karena  sistem  di  kantor  BPN  akan  menolak SKMHT  tersebut.  Kendala  lain  yang  dialami  adalah  Izin  Mendirikan  Bangunan  (IMB) yang  prosesnya  belum  selesai  pada  saat  peningkatan  hak  akan  dilakukan  yang menyebabkan  proses  peningkatan  hak  di  kantor  BPN  terhambat.  Selanjutnya,  apabila debitor  atau  pemberi  jaminan  berada  di  luar  kota  dan  sulitnya  untuk  menemukan jadwal yang tepat untuk menghadirkan debitor terutama pada saat terjadinya pandemi
yang menyebabkan jangka waktu SKMHT berakhir sehingga diperlukan pembaharuan SKMHT. 10
Oleh karena itu terdapat 2 (dua) faktor yang menyebabkan pembaharuan SKMHT diperlukan, yakni:
1. Terdapat perubahan status hak atas tanah
2. Keadaan tertentu yang menyebabkan jangka waktu SKMHT berakhir
Oleh  karena  itu,  dalam  kasus  di  atas  pembaharuan  SKMHT  sangat  diperlukan untuk  dapat  ditindaklanjuti  dengan  proses  pembuatan  APHT  dan  didaftarkan  pada kantor  BPN.  Namun,  faktor  penghambat  dari  pelaksanaan  pembaharuan  SKMHT adalah ketidakhadiran debitor yang disebabkan oleh:
1. Debitor dapat dihubungi namun sulitnya waktu untuk menghadirkan debitor sebab debitor berada jauh dari wilayah kota/kabupaten notaris/PPAT berada.
2. Debitor yang dengan sengaja tidak mau hadir karena sebab-sebab tertentu
3. Debitor yang tidak dapat dihubungi dan tidak berada di tempat kediamannya. Faktor pertama tidak menjadi permasalahan karena debitor masih memiliki itikad baik  untuk  hadir  menandatangani  pembaharuan  SKMHT  dan  apabila  proses  balik nama  dan  peningkatan  hak  telah  selesai  maka  debitor  dapat  hadir  secara  langsung untuk  menandatangani  APHT.  Terdapat  permasalahan  pada  faktor  kedua  akan  tetapi dalam  kasus  ini,  dapat  diselesaikan  apabila  notaris/PPAT  memiliki  surat  pernyataan yang  dibuat  oleh  debitor  untuk  diwajibkan  hadir  pada  saat  penandatangan pembaharuan  SKMHT  jika  diperlukan  untuk  proses  pembuatan  APHT.  Faktor  ketiga yang  menjadi  permasalahan  serius  dalam  praktik  pembuatan  SKMHT  yang menyebabkan  pembuatan  APHT  tidak  dapat  dilaksanakan  karena  batalnya  SKMHT karena  lewat  waktu  dan  debitor  tidak  dapat  dihubungi  dan  tidak  berada  di  tempat kediamannya.  Hal  tersebut  yang  menjadi  risiko  yang  dihadapi  kreditor  dalam pembaharuan SKMHT yang mengakibatkan SKMHT batal demi hukum.
Pengertian  “batal  demi  hukum”  dalam  hal  ini  adal ah  bahwa  SKMHT  yang bersangkutan  tidak  dapat  dipergunakan  sebagai  dasar  pembuatan  APHT. 11 Hal
10 Wawancara dengan Octorio Ramiz Notaris/PPAT di Kota Makassar.
tersebut menyebabkan  kedudukan kreditor menjadi konkuren dalam pelunasan utang debitor  sehingga  perjanjian  pokoknya  (perjanjian  kredit)  masih  tetap  berlaku  yang menyebabkan  kreditor  hanya  dapat  menggugat  pembayaran  utangnya  atas  jaminan umum berdasarkan Pasal 1131 jo. Pasal 1132 KUH Perdata.
Keberadaan  UUHT  bagi  sistem  hukum  perdata  khususnya  hukum  jaminan  yaitu dalam rangka memberikan kepastian hukum yang seimbang dalam bidang pengikatan jaminan atas benda-benda yang berkaitan dengan tanah sebagai jaminan bagi kreditor, debitor maupun pemberi Hak Tanggungan dan pihak ketiga yang terkait. 12 Akan tetapi UUHT  tidak  mengatur  mengenai  ketidakhadiran  debitor  yang  menyebabkan ketidakpastian  hukum  bagi  para  pihak  terutama  kreditor dalam  pelaksanaan  SKMHT sebab hingga sekarang ini belum terdapat peraturan pemerintah yang mengatur secara khusus mengenai SKMHT.

## C. PENUTUP
Pembaharuan SKMHT pada dasarnya diperlukan dalam 2 (dua) hal yaitu karena adanya  perubahan  status  hak  atas  tanah  yang  menjadi  objek  jaminan  dari  hak  guna bangunan  menjadi  hak  milik  atau  keadaan  tertentu  yang  menyebabkan  jangka  waktu SKMHT berakhir. Hal tersebut tidak diatur secara khusus dalam UUHT maupun dalam Perkaban  serta  belum  adanya  peraturan  pelaksanaan  yang  mengatur  secara  khusus mengenai  SKMHT  menyebabkan  ketidakpastian  hukum  bagi  kreditor  akibat ketidakhadiran debitor pada saat pembaharuan SKMHT diperlukan yang menyebabkan SKMHT  batal  demi  hukum  berdasarkan  ketentuan  Pasal  15  ayat  (6)  UUHT  sehingga kreditor tidak dapat mengeksekusi objek jaminan. Oleh karena itu, kreditor hanya dapat melakukan  gugatan  ke  pengadilan  negeri  atas  wanprestasi  sebagai  kreditor  konkuren dan hanya berhak atas harta debitor berdasarkan Pasal 1131 jo. Pasal 1132 KUH Perdata.
11 Sri  Endah  Cahayani  (2019).  “Pembuatan  Surat  Kuasa  Membebankan  Hak  Tanggungan  Tanpa Diikuti Akta Pemberian Hak Tanggungan” Jurnal Hukum Dan Kenotariatan. Vol. 3 No.1. hlm 32.

## DAFTAR PUSTAKA / DAFTAR REFERENSI
Buku:
Adrian Sutedi. 2010. Hukum Hak Tanggungan . Jakarta: Sinar Grafika.
Boedi Harsono. 2008. Hukum Agraria Indonesia Sejarah Pembentukan Undang-Undang Pokok Agraria, Isi dan Pelaksanaannya, Jilid 1, Hukum Tanah Nasional . Jakarta: Djambatan.
Abdul Ghofur Anshori. 2016. Lembaga Kenotariatan Indonesia Perspektif Hukum dan Etika . Yogyakarta: UII Press..

## Jurnal:
Dian Cahyo Wibowo. 2017. “Pelaksanaan Surat Kuasa Membebanka n Hak Tanggungan (SKMHT) Di Kota Pekalongan”. Jurnal Akta. Vol.4 No.2
Gilang Wisudha (2018). “Keabsahan Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan Yang Dibuat  Terhadap  Agunan  Yang  Masih  Terikat  Hak  Tanggungan  Untuk  Kreditor Lain”. Jurnal Legal Reasoning Vol.1 No.1

## I Putu Deny Wiryanta (2016). “Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan (SKMHT)
Dalam Perjanjian Kredit Perbankan Di Kota Denpasar”. Acta Comitas. Vol.1 No. 2
I  Made  Adi  Guntara  (2019).  “Penerapan  Prinsip  5C  Sebagai  Upaya  Perlindungan Terhadap Bank Dida lam Menyalurkan Kredit”. Garuda. Vol.7 No. 8
Nanang  Tri  Budiman  (2013).  “Penggunaan  Surat  Kuasa  Membebankan  Hak Tanggungan (SKMHT) Dalam Perjanjian Redit Perbankan Pada Bank Perkreditan Rakyat  (BPR)  Di  Wilayah  Kerja  Bank  Indonesia  Jember”.  Jurnal  Rechte ns.  Vol.2 No.2.
Siti  Malikhatun  Badriyah  (2019). “ Implikasi  Hukum  Penggunaan  Surat  Kuasa Membebankan  Hak  Tanggungan  Sebagai  Jaminan  Dalam  Perjanjian  Kredit Pemilikan Rumah ” . Law, Development & Justice Review: Vol. 2 No. 1
Sri Endah Cahayani (2019). “Pemb uatan Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan Tanpa  Diikuti  Akta  Pemberian  Hak  Tanggungan”  Jurnal  Hukum  Dan Kenotariatan. Vol. 3 No.1
Muhammad  Subhan (2020).  “ Kepastian  Hukum  Surat  Kuasa  Membebankan  Hak Tanggungan  Akibat  Keterlambatan  Menerbitkan  Akta  Pemberian  Hak Tanggungan ”. Jurnal De Facto. Vol. 7 No. 1