## PERMOHONAN WANPRESTASI AKIBAT KETERLAMBATAN KONSUMEN MEMBAYAR UPAH JASA DAN BAHAN BANGUNAN RUMAH DALAM PERJANJIAN PEMBANGUNAN RUMAH
(Studi Putusan Pengadilan Negeri Rantau Prapat No. 30/Pdt.G/2020/PN Rap)
Oleh:
Michael Surya Pranata 1)
Andre Devantri Orlando Hasibuan 2) Owean Metthew Winata 3)
Rizki 4) Universitas Prima Indonesia, Medan 1,2,3,4)
E-mail: michaelsuryapranata95@gmail.com 1) andrehasibuan090998@gmail.com 2)
oweanwinata@gmail.com 3)
rizki@unprimdn.ac.id 4)

## ABSTRACT
This r study r aims r at r determining r the r legal r arrangements  in  Indonesia  regarding losses  due  to  default  that  occur  in  an  agreement,  as  well  as  requests  for  default  in  a house  construction  agreement  (Study  of  the  Rantau  Prapat  District  Court  Decision No.30/Pdt.g/2020/PN  Rap).  Achieving  this  goal,  a r juridical-normative r approach r which r is r carried r out r based r on r a r review r of r library r materials r or r secondary r data was  applied.  The  type  of  this  research  is  descriptive  analysis,  in  which  the  data consisting of 2 (two), namely primary data and secondary data. While the data analysis technique used in this research is qualitative data analysis technique. The results show that losses due to default that occur in business contracts according to article 1243 of the Civil Code states that reimbursement r of r costs r , losses r and r interes r t due r to r non r - fulfillment r of r an r engagement r begins r to r be r required r , if r the r debtor r , even r though r it r has r been r declared r negligent r ,  sti r r l  fails r to r fulfill r the r engagement r ,  or r if r something r that r must r be r given r or r done r can r only r be r given r or r done r within r the r specified r time r . This article states that in an agreement/contract there is negligence or incompatibility  with  what  was  agreed  (default),  the  party  who  is  negligent  must compensate  for  costs,  losses  and  interest.  As  a  result  of  default  by  the  debtor,  it  can cause losses for creditors, sanctions or legal consequences for debtors who default are of 4 kinds, namely the debtor is required to pay compensation for the losses suffered by the  creditor  (article  1243  of  the  Civil  Code).  .30/Pdt.G/2020/Pn  Rap,  the  Panel  of Judges decided to grant part of the lawsuit, due to the fact that the Court only received a clause of material value agreed upon by both parties.
Keywords: Default, Agreement, Housing Unit Construction.\

## ABSTRAK
Penelitian r ini  bertujuan r untuk  mengetahui  pengaturan  hukum  di  Indonesia  tentang kerugian  akibat  wanprestasi  yang  terjadi  dalam  sebuah  perjanjian,  serta  permohonan wanprestasi  dalam  perjanjian  pembangunan  rumah  (Studi  Putusan  Pengadilan  Negeri Rantau  Prapat  No.30/Pdt.g/2020/PN  Rap).  Untuk    mencapai    tujuan    tersebut  , penelitian ini menggunakan pendekatan yuridis- normatif yang s dilaksanakan p dengan r
berdasar r pada r tinjauan r bahan r pustaka r atau r data r sekunder r .  Adapun r jenis r penelitian r ini r adalah r deskriptif r analisis,  dengan  jenis  data  yang  terdiri  dari  2  (dua), yakni r data r primer r dan  data r sekunder r .  Sedangkan r teknik r analisis r data r yang r digunakan r dalam r penelitian r ini r adalah r teknik r analisis r data r kualitatif r .  Hasil r penelitian r menunjukan  bahwa r Kerugian r akibat r wanprestasi r yang  terjadi  didalam kontrak r bisnis r menurut r pasals 1243 KUH Perdata menyebutkan penggantian r biaya r , kerugian r dan  bunga r karena r tak  dipenuhi r suatu r perikatan r mulai r diwajibkan r ,  bila debitur r ,  walaupun r telah r dinyatakan r lalai r ,  tetap  lalai  untuk r memenuhhi r perikatn r itu r ,  atau  jika r sesuatu r yang r harus r diberikan r atau r dilakukannya r hanya r dapat r diberikan r atau r dilakukanya r dalam r waktu r yang r telah r ditentukan r .  Pasal r ini r menyatakan r bahwa r dalam r suatu r perjanjian r /kontrak  terjadi r lalai r atau  ketidak sesuaian dengan apa yang r di r perjanjikan r (wanprestasi) maka r pihak yang lalai harus mengganti  biaya,  rugi  dan  bunga.  Akibat  wanprestasi    yang  dilakukan  debitur,  dapat menimbulkam  kerugian  bagi  kreditur,  sanksi  atau  akibat-akibat  hukum  bagi  debitur yang wanprestasi ada 4 macam yaitu debitur diharuskan membayar ganti kerugian yang diderita oleh kreditur (pasal 1243 KUH Perdata), Dalam Putusan No. .30/Pdt.G/2020/Pn Rap  ,  Majelis  Hakim  memutuskan  mengabulkan  sebagian  gugatan,  dikarenakan  Fakta Pengadilan  hanya  mendapatkan  klausul  nilai  materil  yang  diperjanjinkan  oleh  Kedua belah pihak.
Kata Kunci: Wanprestasi, Perjanjian, Pembangunan Unit Rumah.
1. PENDAHULUAN
Setiap manusia memiliki kebutuhan-kebutuhan nya masing- masing,  dimulai  dari  yang  paling  dasar yaitu  kebutuhan  primer.  Kebutuhan primer adalah kebutuhan r pokok r (primer)  yang  dibutuhkan  oleh  manusia yang terdiri dari Sandang r , Pangan r dan Papan .
Kebutuhan sandang r adalah r kebutuhan r pakaian r yang r diperlukan r manusia r untuk r kehidupan r sehari-hari. Pakaian r r diperlukan untuk r
melindungi r tubuh r dari r panas r dan dingin r .  Kebutuhanr  pangan r atau r biasa r yang r disebut  dengan r makan r adalah r kebutuhan r paling r utama r bagi r makhluk r hidup r .  Kebutuhan papan  yaitu  tempat  tinggal.  Kebutuhan papan diperlukan manusia untuk bertahan  diri  dan  akan  berlanjut  untuk hidup  dan  tinggal  bersama  keluarga, yang berupa rumah.
Defenisi Rumah r adalah bangunan r gedung r yang r berfungsi r sebagai r tempat r tinggal r yang r layak r huni r ,  sarana r pembinaan r keluarga r ,
cerminan r harkat r dan r martabat r
penghuninya r , serta aset bagi pemiliknya.  Dalam  memenuhi  setiap kepentingannya,  termasuk  kebutuhan manusia  diluar  dari  kebutuhan  pokok, tidak  terlepas  dari  hubungan  antar manusia  lain.  Hubungan  satu  manusia dengan  manusia  lainnya  merupakan suatu interkoneksi (saling ketergantungan). Dalam r kerangka r hubungan r tersebut r munculah r Komitmen r rasa  saling  percaya  dan janji r bahwa satu pihak akan melaksanakan  komitmen  atau  janjinya (bahwa satu pihak r terikat dengan pihak lainnya  melalui r komitmen  atau  janji yang r dibuat).  Selanjutnya,  para  pelaku usaha r lazim  bekerja  sama  dengan pelaku  usaha  lain  melalui r perjanjian r . Perjanjian ini digunakan r untuk r menampung r dan  merekayasa r tujuan r , maksud,  dan  kreativitas r para  pelaku r usaha r baik r dalam r posisi r mereka r sebagai r mitrar maupun sebagai r pesaing.  Persoalan r timbul r manakala r janji r itu r tidak r dipenuhi r oleh r pihak r yang r telah r berjanji r kepada r pihak r
diberikan r janji r atau r dengan r kata r lainr satu r pihak r merusak r janji r /ikatan r yang r ada r .
Pengertian  perjanjianr  menurut r KBBI r adalah r persetujuan r (tertulis atau  dengan r lisan)  yang r dibuat  oleh dua pihak atau r lebih r , masing r -masing r bersepakat  akan  menaati  apa  yang r
tersebut r dalam r persetujuan r itu. Dalam r Pasal r 1313  Kitab  Undang- Undang  Hukum  Perdata,  dijelaskan bahwa r “Suatu  perjanjian r adalah r suatu r perbuatan r di  mana  satu r orang atau lebih r mengikatkan r dirinya r terhadap r satu r orang r lain r atau r lebih r ”.  Setiap  perjanjian  yang  akan r dibuat r ,  para r pihak r harus r memenuhi r syarat r sahnya  sebuah  perjanjian  yang sesuai  dengan  Pasal  1320  KUHP r antara lain:
1. Kesepakatan r yang r
mengikat r kedua r belah r
pihak r
2. Kecakapan r dalam  membuat suatu perikatan r
3. Suatu r pokok r r persoalan tertentu r 4. Suatu r sebab r yang r tidak r terlarang r
Pada r hakikatnya r perjanjian atau  kontrak  itu  merupakan r suatu perbuatan  hukum  yaitu r kesepakatan r yang  dibuat  oleh  para  pihak,  di  manar dengan  adanya  perjanjian  tersebut otomatis akan memunculkan r r perikatan di  antara  mereka.  Keterikatan  yang r terjadi r itu  wujudnya r berupa  suatu r kewajiban r yang  terpikul r di  Pundak para  pihak,  dan  kewajiban r itu r harus dilaksanakan.  Kewajiban r itu r jikalau r
tidak r dilaksanakan r sesuai r
kesepakatan r atau r janji r yang r diucapkan r ,  akan r berakibat r hak r pihak r lain  menjadi  tidak  terealisasi, dan r sudah  tentu r ini r merupakan kerugian  yang  tidak r diinginkan  oleh siapa  pun.  Perlu r diperhatikan r bahwa r perjanjian  yang  akhirnya  menghasilkan
lahirnya r perikatanr seperti r yang ditetapkan r oleh r Pasal r 1233 r BW r , tidak r lain r merupakan r pertemuan r janji-janji yang r dinyatakan r oleh r para r pihak.
Perjanjian r yang r melahirkan r perikatan r ,  apabila r salah r satu r pihak r tidak r memnuhi r kewajiban r seperti r yang r dijanjikan r (wanprestasi),  berarti r prestasi r yang r harus r dibayar r tidak r dilakukan r ,  dengan r sendirinya r hak r pihak r lain r menjadi r tidak r terwujud r , dan r jelas r ini r merupakan r suatu r kerugian r .  Pihak r yang r mengalami r hal r seperti r ini r diberi r kesempatan r untuk r mengajukan r gugatr ker pengadilan r sesuai r prosedut r untuk meminya r ganti r rugi  sebagai  upaya pihak yang r bersangkutan r agar mendapatkan pemulihan haknya r .
Apabila r suatu r pihak r tidak melaksanakan r atau r memenuhi r prestasi  sesuai r dengan  perjanjian  itu, maka  pihak  tersebut r dianggap r telah r
melakukan r wanprestasi r yang r sebagaimana r diatur r dalam r Pasal r 1243 r Kitab r Undang-Undang  Hukum Perdata r yang berisi r pergantian r biaya r , kerugian r dan bunga r . Pembuktian r sudah r atau r belum terjadinya    wanprestasi  harus r melihat r situasi r dan r kondisi  yang  terjadi  di r lapangan r , dalam r perjanjian r
pembangunan r unit  rumah  yang  diatur lama r proses r pembangunan r rumah r dan r total  uang  yang  akan  dibayarkan r kepada  pihak r pembangun r rumah, apakah  kegiatan  tersebut r dilakukan r
sesuai dengan yang r sudah diperjanjikan r sebelumnya.
Padar dasarnya, di dalam r pasal r 1267  Kitab  Undang-Undang  Hukum Perdata, kemungkinan r tuntutan r gugtatan r wanprestasi antara lain:
1. Meminta r pelaksanaan r perjanjian, atau
2. Meminta r ganti r rugi, atau
3. Meminta  pelaksanaan r perjanjian r sekaligus r meminta r ganti r rugi r , atau 4. Dalam  perjanjian r timbal r balik r dapat r dimintakan r pembatalan perjanjian  sekaligus r meminta  ganti rugi.
Untuk r itu r , berdasarkan r uraian r di r atas r penulis r terdorong r untuk r melakukan r penelitian r dan menjadikan  penelitian  ini  dalam  bentuk jurnal  dengan  judul  “Permohonoan
Wanprestasi Akibat Keterlambatan
Membayar  Upah  Jasa  Dan  Bahan Pembangunan Rumah Dalam Perjanjian Pembangunan  Unit  Rumah  Di  Rantau Prapat (Studi Putusan Pengadilan Negeri Rantau Prapat No. 30/Pdt.G/2020/PN Rap)”
2. TINJAUAN PUSTAKA
a. Pengertian Wanprestasi r
Wanprestasi r atau r dikenal
denganr  istilah r ingkar r janji, yaitu  kewajiban  dari  debitur untuk  memenuhi  suatu  prestasi, jika r dalam r melaksanakan kewajiban  bukan r terpengaruh r karena r keadaan r ,  maka  debitur dianggap telah melakukan ingkar janji r .Perkataan r wanprestasi  berasal  dari  bahasa Belanda,  yaitu  berarti  prestasi buruk
b. Syaratr  Sah r dalam  sebuah perjanjianr yang r diatur didalam r Pasal  1320  KUHPerdata  yaitu syarat r subjektif r dan  syarat r objektif r c. Bentuk r ganti r rugi r yang r dapat r dituntut r kepada r debitur r diatur r didalam Pasal 1244s.d
1246 KUHPerdata

## 3. METODE r PELAKSANAAN
Metode r penelitian r yang r
digunakan r dalam r penulisan ini r adalah r metode  penelitian r hukum r normatif r . r Sebagair  suatu r karya r
ilmiah r dan r mendapatkan r hasil r ilmiah r dan r kebenaran r ilmiah r ,  maka r dalam r penulisan r ini r mempergunakan r penelitian r hukum r normatif r .  Oleh r karena r itu r ,  penelitian r bertujuan r untuk r mengkaji r penerapan r kaidah- kaidah r atau  norma r dalam r hukum r positif r yang r objek r kajiannya r adalah r
dokumen r peraturan r perundang- undangan dan bahan pustaka. Menggunakan  pendekatan  perundang- undangan  ( Statute  Approach )    dengan menelaah peraturan perundang- undangan  terkait r dengan r rumusan r masalah r , yaitu r dalam r hal ini mengkaji  KUHPerdata.  Pendekatan r yang r dipergunakan  juga  pendekatan r Konsep,  analisis  dilakukan r secara kualitatif r .
4. HASIL r DAN r PEMBAHASAN r
4.1. Pengaturan r Hukum r Di r Indonesiar Tentangr Kerugian r Wanprestasi r Yang r Terjadi r Dalam r Sebuah r Perjanjian r Prestasi dalam perjanjian adalah pelaksanaan  terhadap  sesuatu  hal  yang sudah  disepakati  dan  tertulis  dalam sebuah  perjanjian.Wanprestasi  berasal dari r bahasa  Belanda  yang  berarti prestasi r buruk r .  Seseorang r yang r berjanji r ,  tetapi  tidak  melakukan  apa yang r dijanjikannya,  ia  alpa,  lalai,  atau juga  melanggar  perjanjian r ,  bila  ia melakukan  atau  berbuat r sesuatu r yang tidak  boleh  dilakukannya r maka  ia dikatakan r wanprestasi.
Terkait r dengan r hukum r perjanjianr apabila si berutang r (debitur) tidak r melakukan r apa r yang r diperjanjikannya, maka r dikatakan r
debitur r melakukan r wanprestasi r . Debitur r alpa r atau  lalai r atau r ingkar r janji r , atau r juga r melanggar r perjanjian r ,  bila r debitur r melakukan r atau r berbuat r sesuatu r yang r tidak r boleh r dilakukannya r .  Terkadang r juga r
tidak r mudah r untuk r mengatakan r bahwa r seseorang r lalai r atau r lupa, karena seringkali r juga r tidak r dijanjikan r dengan r tepat r kapan r sesuatu r pihak r diwajibkan r melakukan r wanprestasi r yang r dijanjikan r .  Di Pengadilan r ,  kreditur r harus r sebisa r
mungkin r membuktikan r bahwa r lawannya r (debitur)  tersebut r telah r melakukan  wanprestasi,  bukan  keadaan memaksa  (overmacht).  Begitu  pula dengan debiturr, debitur harus meyakinkan r hakim r jika  kesalahan bukan terletak padanya r dengan pembelaan  seperti  keadaan r memaksa r , menyatakan  bahwa  kreditur  telah r melepaskan  haknya,  dan  kelalaian r kreditur.  Terhadap r kelalaian r ataur kealpaan  si  berutang  (si  berutang r atau debitur r sebagai  pihak  yangr  wajib melakukan r sesuatu), diancamkan r beberapa sanksi atau hukuman r . Hukuman r atau  akibat-akibat  yang diterima r oleh  debitur  yang  lalai  ada empat macam, yaitu:
a. Membayar r kerugian r yang r diderita r oleh r kreditur r atau r dengan r singkat r dinamakan r ganti-rugi r . b. Pembatalan r perjanjian r atau r juga r dinamakan r pemecahan r perjanjian r .
c. Peralihan r risiko r . d. Membayar r biaya r perkara r , kalau r sampai r diperkarakan
didepan hakim r .
Dalam r Pasal  1243  KUH  Perdata berisi r Penggantian biaya r ,  Bunga, dan Kerugian r ”.
Salah r satu  hal r yang r sangat r penting r dari r tidak r dipenuhinya r perikatan r ialah r bahwar r kreditur r dapat r minta r ganti r rugi r atas r ongkos r , rugi r dan r bunga r yang r dideritanya r . Membolehkan r adanya r kewajiban r ganti r rugi r bagi r debitur r maka r undang r -undang r menentukan r bahwa r debitur r harus r terlebih r dahulu r
dinyatakan r berada r dalam r keadaan r lalai r . Ganti r rugi r yang r dapat r dituntut r setelah  debitur r dinyatakan r lalai r dan tetap r tidak r memenuhi r prestasi r terdiri r dari r biaya r ,  rugi r dan r bunga r (Pasal r 1244 r s.d. 1246 r KUHPerdata r )
a. Biaya r adalah r segala r pengeluaran r atau r perongkosan r yang r telah dikeluarkan r b. Rugi r adalah r kerugian r karena r kerusakan r barang r - barang r kepunyaan r kreditur r
yang r diakibatkan r oleh r kelalaian r si r debitur r . c. Bunga r adalah r keuntungan yang r seharusnya r didapatkan r kreditur jika dibayarkan tepat waktu r . Wanprestasi r pada r umumnya r adalah r karena r kesalahan r debitur r , namun r ada r kalanya r debitur r yang r dituduh r lalai r dapat r membela r dirinya r
karena r ia r tidak r sepenuhnya r bersalah r ,  atau r dengan r kata r lain kesalahan r debitur r tidak r disebabkan r sepenuhnya r karena r kesalahannya r . Pembelaan r tersebut r ada r tiga r macam r ,  yaitu r mengajukan r tuntutan r adanya r tersebut r harus r dapat r diduga r akan r terjadinya r kerugian r dan r juga r besarnya r kerugian r . Sedangkan r dalam r syarat r yang r kedua r ,  yaitu r antara r wanprestasi r dan r kerugian r harus r mempunyai r hubungan r kausal r ,    jika r tidak r ,  maka r kerugian r itu r tidak r harus r diganti r . Kreditur r yang r
menuntut r ganti r rugi r harus r mengemukakan r dan r membuktikan r bahwa r debitur r telah r melakukan r wanprestasi r yang r mengakibatkan r timbulnya r kerugian r pada r kreditur r . Mengenai r perjanjian r untuk
menyerahkan r suatu r barang r atau r untuk r melakukan r suatu r perbuatan r , jika r dalam r perjanjian r tidak r ditetapkan r batas r waktunya r tetapi r si
berutang r akan r dianggap r lalai  dengan lewatnya r waktu yang  ditetapkan, pelaksanaan  prestasi  itu  harus r lebih dahulu r ditagih.  Kepada  debitur  itu harus  diperingatkan  bahwa  kreditur r menghendaki r pelaksanaan  perjanjian r .
Kalau prestasi dapat r seketika dilakukan r ,  misalnya  dalam r jual  beli suatu  barang  tertentu  yang  sudah  di tangan r si  penjual,  maka r prestasi  tadi r tentunya  juga  dapat  dituntut  seketika. Apabila r prestasi  tidak r seketika  dapat r dilakukan  maka  si  berutang  perlu diberikan r waktu yang r pantas r .
Misalnya r dalam r jual r beli r barang r yang r belum r berada r di r tangan r si r penjual r ,  pembayaran r kembali r uang r pinjaman r ,  dan r lain  sebagainya.  Cara r memperingatkan r si  seorang  debitur r agar r jika r ia r tidak r memenuhi r teguran r itu r dapat r dikatakan r lalai, diberikan r petunjuk r dalam r Pasal r 1238 r KUHPerdata r yaitur:  “debitur r
dinyatakan r lalai r dengan r surat r perintah r ,  atau r dengan r akta r sejenis r itu r ,  atau r berdasarkan r kekuatan r dari r perikatan r sendiri r , yaitu r bila r
perikatan r ini r mengakibatkan r debitur r harus r dianggap r lalai r dengan r lewatnya  waktu r yang r ditentukan r .”
Apabila r seorang r debitur r sudah r diperingatkan r atau r sudah r dengan r tegas r ditagih r janjinya r ,  seperti r yang r diterangkan r diatas r ,  maka r jika r ia r tetap r tidak r melakukan r prestasinya r , ia r berada r dalam r keadaaan r lalai r atau r alpa r dan r terhadap r dia r dapat r diperlakukan r sanksi r sanksi r
sebagaimana r disebutkan r di r atas r yaitu r ganti r rugi r , pembatalan r perjanjian r , dan r peralihan r risiko r . 4.2. Pertimbangan r Hakim r Dalam Putusan  Pengadilan    Negeri Rantau Prapat Nomor 30/Pdt.G/2020/Pn Rap Tentang  Wanprestasi  Yang Dilakukan Oleh Perorangan A. Kasus Posisi Pada  tanggal  6  April  2020  Penggugat melalui surat r gugatannya r telah r didaftarkan r di Kepaniteraan Pengadilan Negeri  Rantau  Prapat  tanggal  7  April 2020  dibawah r register  perkara  Nomor
30/Pdt.G/2020/PN Rap, terdiri dari : Data diri Penggugat, Para Tergugat , dan Turut Tergugat 1. Penggugat Nama : Sutrisno Umur/Lahir : 46 Tahun /12 Juni 1974 Agama : Islam Jenis Kelamin : Laki-laki Pekerjaan : Wiraswasta Alamat : Jl.  Sutoyo  Lingkungan III , Kec. Stabat 2. Tergugat (1) Nama : Raja Lottung Mahmud Ritonga Umur/Lahir :39 Tahun/24 April 1981 Agama : Islam Jenis Kelamin : Laki-laki Pekerjaan : Pegawai Negeri Sipil Alamat : Dusun Purba Bangun, Kec. Bilah Barat 3. Tergugat (2) Nama : Rifka Vimana ( Istri Raja Lottung ) Umur/ Lahir  : 30 Tahun/17 Maret 1989 Agama : Islam Jenis Kelamin : Perempuan Pekerjaan : Pegawai Negeri Sipil Alamat : Dusun Purba Bangun, Kec. Bilah Barat 4. Turut Tergugat Nama : Elviana Sagala, SH. Mkn Pekerjaan : Notaris Alamat : Jl. SM. Raja Rantau Prapat Pada  tanggal  20  November  2019,
Penggugat  dan  Tergugat r I r dan r Tergugat r II r mengikatkan  diri  dalam r Pelaksanaan  Pekerjaan  Pembangunan  8
Unit Rumah dengan bentuk Kopel (Dua Unit  Gandeng)  Tipe  45,  yang  mana
Perjanjian tersebut tela disahkan dihadapan  Notaris  Elviana  Sagala,  SH., Mkn; Dalam Perjanjian tersebut Tertulis Penggugat sebagai pelaksana Pembangunan akan menanggung semua bahan  dan  juga  Ongkos  /  Gaji  Tukang untuk Bangunan Rumah tersebut sampai dengan selesai ( Terima kunci ); Dalam Perjanjian tersebut
Tertulis  Tergugat  I  da  Tergugat  II dengan  Penggugat  menetapkan  1(satu) unit  rumah  senilai  Rp80.000.000,-  ( Delapan Puluh Juta Rupiah); Dalam Perjanjian tertulis Pengugat akan menyelesaikan Pembangunan  8  Unit  Rumah  dengan bentuk  Kopel  (  Dua  Unit  Gandeng  )  3 bulan lamanya terhitung sejak ditandatanganinnya Perjanjian tersebut; Dalam Perjanjian tertulis Tergugatr  I r dan r tergugatr  II r akan membayarr lunas seluruh 8 unit Rumah dengan  bentuk  kopel  (  dua  unit Gandeng)  sebesarr  Rp r .640 r .000r.000,- r (  Enam r Ratus r Empat r Puluh r Juta r Rupiah r ) setelah 3 minggu  serah terima kunci;
Pada  tanggal  7  Feburari  2020 Tergugatr  1 r dan r Tergugat r II r telah r menerima  kunci  dari  penggugat r , Penyerahan  kunci  dilakukan  di  lokasi objek  bangunan  dan  Tergugat  1  dan Tergugat II mengatakan akan membayar sebesar r Rp r .640 r .000 r .000,- r (  Enam r Ratus r empat r puluh r juta r rupiah r )  3 (tiga)  minggu  dari  tanggal    7  Februari 2020 dan Pada saat itu Tergugat I sama sekali  tidak  ada  melakukan  Sanggahan atas Bangunan tesebut;
Setelah 3 (tiga) minggu berlangsung , Pengguat meminta Tergugatr  I r dan r tergugat r II r untuk r membayar r lunas  Selutuh  8  unit  rumah dengan  bentuk  Kopel  (  dua  unit gandeng)  sebesar  Rp640.000 r .000,- r (
Enam r Ratus r Empat r Puluh r Juta r Rupiah r ) sebagaimana yang diperjanjikan,  namun  Tergugat r I r dan r tergugat r II r sama r sekali r tidak r bersedia  membayarnya  dengan  bebagai macam  alasan  dengan  menyatakan Sepsi Tank tidak sesuai gambar dan lain sebagainya;
Dengan  itikad  baik  Penggugat mengajak  Tergugatr  I r dan r Tergugat r II r kelokasi  objek  bangunan  denganr memberikan  solusi  mari  sama-sama mendatangkan  Ahli  Bangunan  untuk menentukan apakah Pembagunan sesuai gambar yang diperjanjikan, akanr tetapir  Tergugatr  I r dan r Tergugat r II r menolaknya;
Setelah Berulang kali Penggugat menagih Tergugat r I r dan r Tergugat r II r untuk r membayar  lunas  8  Unit  Rumah namun Pihak Tergugat selalu menghindar  dan  Pada tanggal  25  Maret 2020 Penggugat mengirimkan SOMASI melalui  Kuasa  Hukumnya  sebagaimana Surat No. 11/ASA-LO/S/III/2020
Tertanggal 25 Maret 2020;
B. Pertimbangan r Hakim r Dalam r Putusan Nomor 30/Pdt.G/2020/Pn
Rap Berdasarkan Pasal 1865 KUHPerdata menyatakan bahwa r
setiap r orang r yang r mendalilkan r bahwar  ia r mempunyai r sesuatu r hak r atau r guna r menegakkan r haknya r sendiri r maupun r membantah r sesuatu hak r orang r lain r ,  menunjuk r pada r suatu r peristiwa r , diwajibkan r membuktikan r adanya r hak r atau r peristiwa r tersebut r maka r kepada kedua r belah  pihak r telah r diberikan kesempatan r dan  kewajiban  untuk r membuktikan r dalil-dalil  pendiriannya masing-masing;
Berdasarkan Pasal r 1313 r
KUHPerdata r yakni persetujuan adalah r suatu r perbuatan r yang  mana r satu r
orang r atau r lebih r mengikatkan r diri terhadap r satu r orang r ataur lebih r ; Berdasarkan r Pasal r 1320 KUHPerdata r suatu  perjanjian r dapat dinyatakan sah r apabila telah memenuhi syarat r subjektif  dan  syarat  objektif yaitu:
1. Sepakat  mereka  yang  mengikatkan dirinya;
2. Kecakapan  untuk  membuat  suatu perikatan;
3. Suatu hal tertentu;
4. Suatu sebab yang halal Berdasarkan  defenisi r wanprestasi r adalah  pelaksanaan r kewajiban r yang r tidak r dipenuhi r atau ingkar r janji r atau r kelalaian r yang r dilakukan r oleh r
debitur r baik r karena r tidak r
melaksanakan r apa r yang r telah r
diperjanjikan r maupun r malah r
melakukan r sesuatu r yang r menurut r perjanjian r tidak r boleh r dilakukan r ;
Hakim  menetapkan  Para  Tergugat
harus melakuka pembayaran pembangunan  8  (delapan)  unit  rumah kopel type 45 kepada Penggugat sebesar Rp640.000.000 r ,- ( Enam r ratus r empat r puluh r juta r rupiah r )  dan  untuk r Kerugian  materil  berupa  keuntungan dan  denda  keterlambatan/  tidak  tepat waktu  melakukan  pembayaran,  Majels Hakim berpendapat oleh keadaan
tersebut  tidak  daitur  dalam  perjanjian tanggal  20  November  2019  makan kerugian  tersebut  harus  ditolak  dan kerugian Immateril sebesar r Rp r .1.000.0000.000( Satu r milyar r Rupiah r ), Majelis Hakim juga berpendapat  kerugianr  tersebut  adalah kerugian yang tidak nyata dan Penggugat  tidak  dapat  membuktikan secara  nyata  dan  rinci  dipersidangan tentang  timbulnya  kerugian  immaterial tersebut;
Hakim  Menetapkan  Para r tergugat r tunduk r dan  patuh r terhadap  putusan r dalam perkara r ini r ;
C. Analisa
Menurut  Penulis  setuju  dengan keputusan  Majelis  Hakim  terhadap
Putusan No.30/Pdt.G/2020/Pn Rap. Berdasarkan  Pasalr  1320 r KUHPerdata tertulis syarat r sah r nya sebuah perjanjian r antara r lain r : a. Sepakat r mereka r yang r mengikatkan r dirinya r penggugat r dan r Para r Tergugat r telah r sepakat r untuk r melakukan r pembangunan  8(delapan) unit  rumah  kopel  tipe  45  dan  Majelis hakim  mendapatkan  klausul  pokok yaitu  tentang  pembayaran  8(delapan) unit rumah kopel tipe 45 setelah selesai dibangun oleh Penggugat dan Penggugat  dan  Para  Tergugat  telah sepakat mengenai materi yang diperjanjikan akan membayarkan penuh setelah  3(tiga)  minggu  setelah  Serah terima kunci. b. Kecakapan untuk membentuk  perikatan  yang  berkmana Berdasarkan  ketentuan  Pasalr  1330 r KUHPerdata  KUHPerdata r mengatur r pihak-pihak r mana r saja r yang r boleh r atau r dianggap r cakap r untuk r membuat r suatu perjanjian r yaitu:
1. Orang r yang r sudah r dewasar yang sudah r berumur r 21 tahun r : 2. Orang yang tidak sedang dibawah pengampuan; Berdasarkan surat gugatan yang diajukan  oleh  Penggugat  dimana  di dalam  identitas  Para  Tergugat  sudah melewati  batas  minimum  ketentuanr dalamr Pasalr 1330 KUHPerdata.
c.  Suatu  Hal  tertentu  yang bermakkan objek yang diperjanjian atau apa  yang  diperjanjikan  harus  jelas, berdasarkan gugatan tersebut Penggugat dan  Para  Tergugat  telah  mengikatkan diri  untuk  membuat  suatu  perjanjian tentang  pembangunan  8(delapan)  unit rumah  kopel  tipe  45  ,  dalam  perjanjian tersebut dinyatakan secara jelas mengenai  apa  yang  diperjanjikan  dan mengenai objek yang diperjanjikan.
Michael Surya Pranata 1) Andre Devantri Orlando Hasibuan 2) Owean Metthew Winata 3) Rizki 4)
d.  Suatu r sebab r yang r halal r yang r memiliki pengertian r objek yang diperjanjikan tidak boleh yang r dilarang r oleh  Undang r -Undang r atau r
bertentangan r dengan r Hukum r sebagaimana  diatur  dalam  ketentuan Pasal 1337 KUHPerdata. Berdasarkan Pasal 1338 KUHPerdata berbunyi “Semua r persetujuan r yang dibuat sesuai r dengan undang-undang r berlaku r sebagai
undang-undang  bagi r mereka r yang membuatnya.  Persetujuan  itu r tidak dapat  ditarik  kembali r selain r dengan kesepakatan r kedua r belah  pihak,  atau karena  alasan-alasan r yang r ditentukan oleh undang-undang r . Persetujuan r harus r dilaksanakan r dengan  itikad r baik”.    Sudah  seharusnya  Para  Pihak manapun menaati r persetujuan ataupun r kesepatakan  yang  telah  dibuat r oleh r kedua belah pihak r . Berdasarkan makna dari wanprestasi r dapat r diartikan r sebagai r tidak r terlaksananya r prestasi r karena r kesalahan r debitur r baik r karena r kesengajaan r atau r kelalaian r semasa persidangan  Penggugat  memberikan gugatan  berupa  tuntutan  kepada  Para
Tergugat untuk Membayar lunas 8(delapan)  unit  rumah  kopel  tipe  45 serta  menuntut  Para  Tergugat  untuk membayarkan  Biaya  keuntugan  dan kerugian yang diderita Penggugat. Berdasarkan Putusan No. 30/Pdt.G/2020/Pn  Rap  ,  Majelis  Hakim memutuskan  mengabulkan r gugatan r
penggugat r untuk r Sebagian r ,
Menyatakan r sah r dan r berkekuatan r hukum r ,  menyatakan r Para r Tergugat r telah r melakukan r perbuatan  cidera janji(Wanprestasi r ),  menghukum r Para r
Tergugat r membayar r biaya
pembangunan  8(delapan)  unit  rumah sebesar r Rp r .640.000.000 r (enam r ratus r empat r puluh r juta r rupiah r ), menghukum  Para  Tergugat  tunduk  dan mematuhi putusan ini.
Berdasarkan  Fakta  Persidangan dalam  Putusan  No.30/Pdt.G/2020/Pn Rap , Pertimbangan Para Majelis Hakim dalam mengabulkan  gugatan  penggugat untuk  Sebagian  karena  di  dalam Pejanjian  yang  dilaksanakan  Penggugat dan  Para  Tergugat  tidak  ada  ditulis dalam  klausul  tersebut  jika  salah  satu pihak baik Penggugat ataupun Tergugat terlambat  atau  telat  dalam  memenuhi prestasinya  dikenakan  biaya  ganti  rugi ataupun bunga. Menurut Penulis Majelis Hakim bisa mempertimbangkan dalam Pasal 1243 KUHPerdata berbunyi “Penggantian r biaya r , kerugian  dan  bunga r karena r tak dipenuhinya  suatu  perikatan  mulai r diwajibkan r ,  bila r debitur,  walaupun telah dinyatakanr Ialai, tetap Ialai untuk memenuhi r perikatan  itu,  atau  jika sesuatur  yang r harus  diberikan  atau dilakukannya r hanya r dapat  diberikan r atau  dilakukannya  dalam  waktur  yang melampaui waktu r yang r telah
ditentukan”  jika  Penggugat  meminta ajuan ganti rugi.

## 5. SIMPULAN simpulan
1. Pengaturan tentang kerugian akibat  wanprestasi  di  atur  dalam Pasal  1243  KUHPerdata  yang berbunyi “Debitur r wajib membayar r ganti  rugi,  setelah dinyatakan  lalai r ia  tetap  tidak r memenuhi r prestasi  itu”.  Ganti rugi  terdiri r dari  biaya r ,  rugi,  dan bunga  (Pasal  1244  s.d.  1246 KUHperdata).
2. Pertimbangan Majelis Hakim dalam  memutuskan  mengabulkan sebagian  gugatan  dalam  putusan No.30/Pdt.G/2020/Pn Rap , dikarenakan Fakta  Pengadilan hanya  mendapatkan  klausul  nilai materil  yang  diperjanjikan  oleh Penggugat  dan  Para  Tergugat sejumlah  Rp.  640.000.000  (enam
ratus  empat  puluh  juta  rupiah) sedangkan kerugian berupa keuntungan  para  Majelis  Hakim berpendapat  oleh  karena  keadaan tersebut tidak diatur dalam Perjanjian  tanggal  20  November 2019  maka  kerugian  tersebut haruslah ditolak Saran 1. Kepada masyarakat untuk memahami pentingnya melakukan perjanjian dihadapan Notaris(Perjanjian Notariil) dibandingkan  dengan  Perjanjian Bawah  Tangan  karena  kekuatan pembuktian  perjanjanjian  tersebut , yang bila mana terjadi sengeketa suatu  perjanjian  Notariil  dapat diajukan  sebagai  alat  bukti  di pengadilan.
2. Dalam  membuat  Perjanjian  di hadapan  Notaris  (  Perjanjian
Notariil  )  khususnya  perjanjian yang  memiliki  tenggang  waktu untuk menyelesaikan prestasinya , alangkah lebih baik jika menuliskan denda atau biaya yang ditimbulkan  jika  melewati  batas waktu yang sudah ditentukan baik untuk para pihak .

## 6. DAFTAR PUSTAKA
Buku
Ahmadi  Miru, Hukum  Kontrak  dan Perancangan Kontrak, (Jakarta : Raja Grafindo Persada, 2007) Ahmad  Rizki  Sridadi,  Aspek  Hukum dalam Bisnis, (Surabaya: Airlangga University Press, 2009) Bambang  Waluyo,  Penelitian  Hukum Dalam  Praktek,  Sinar  Grafika, Jakarta, 1996 Departemen Pendidikan Nasional, Kamus  Besar  Ikthasar  Indonesi Edisi  Ketiga,  Jakarta  :  Balai Pustaka. 2005
Dr.Yahman,S.H.,M.H.,Batas  Pembeda Wanprestasi  &  Penipuan  Dalam Hubungan Kontraktual(Surabaya:CV. Jakad Media Publishing,2021) Kartini  Muljadi  dan  Gunawan  widjaja,
Perikatan  Yang  Lahir  Dari Perjanjian, (Jakarta  :  Rajawali Pers, 2003)
M.  Yahya  Harahap, Segi-segi  Hukum
Perjanjian, (Bandung  :  PT Alumni, 1986) Munir  Fuady, Hukum  Kontrak  Buku Kesatu, (Bandung  :  PT  Citra Aditya Bakti, 2015) R.  Subekti, Kitab  Undang-Undang Hukum  Perdata, (Jakarta  :  PT Arga Prima, 2007)
Subekti,  Pokok-Pokok  Hukum  Perdata, (Jakarta:  Intermasa,  2008,  Cet 33) Sudikno Mertokusumo, Mengenal Hukum (Suatu Pengantar), Liberty, Yogyakarta, 1995 Syahmin AK , Hukum Kontrak Internasional, Rjagrafindo Persada, Jakarta, 2006 Wahyu  Sasongko,  2007,  ketentuan  – Ketentuan Pokok Hukum Perlindungan Konsumen ,universitas  Lampung,  Bandar Lampung Yahman,  Karakterisik  Wanprestasi  dan Tindak Pidana Penipuan, Prenadamedia  Group,  Jakarta, 2014 Website
https://lsc.bphn.go.id/konsultasiView?id =3744#:~:text=Wanprestasi%20diatur% 20pada%20Pasal%201238,dengan%20l ewatnya%20waktu%20yang%20ditentu kan.%20(diakses

## Peraturan
Kitab r Undang r -Undang r Hukum r Perdat