Keabsahan Akta Perjanjian Pengikatan Jual Beli Harta Bersama Yang Memuat Cacat Hukum (Studi Putusan Mahkamah Agung Nomor 909/PK/PDT/2020)

## Alicia Junisa Esterina, Arsin Lukman
Magister Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Indonesia Jl. Margonda Raya, Pondok Cina, Kecamatan Beji, Kota Depok
E-mail : aliciajun98@gmail.com

## Abstract
In carrying out duties and authorities regarding the making of an authentic deed, notary/PPAT should prioritize the precautionary principle to avoid conflict. The problem that often occurs is the absence of consent of the married couple for the sale made by one of the parties related to joint property, where this leads to manipulation of the seller's marital status.  The void mutual agreement affects the validity of the sale and purchase agreement, especially if in the deed of sale and purchase binding agreement, the seller and buyer also agree on the granting of power to sign the deed of sale and purchase. With the grant of power of attorney, PPAT is no longer dealing directly with the seller in the implementation of the sale and purchase deed.  This study aims to examine the validity of the deed of sale and purchase binding agreement which contains a clause granting power to sign the deed of sale and purchase of joint assets without wife's consent and review the rights of the heirs to the land transferred to the buyer by a seller who does not have good intentions. This type of research is normative juridical research and the data  used  consist  of  secondary  data  and  primary.  The  result  of  the  study  show  that  the  term  of  the agreement and the term of a lawful cause are violated and the rights of the heirs cannot be implemented because the judicial review decision upholds the rights of buyers who have good intentions.

## Keywords : Deed of Binding Sale and Purchase Agreement, Joint Property, Legal Defects

## Abstrak
Dalam menyelenggarakan tugas dan kewenangan mengenai pembuatan akta autentik, Notaris/PPAT hendaknya mengedepankan prinsip kehati-hatian agar terhindar dari konflik. Persoalan yang kerap kali terjadi adalah ketiadaan persetujuan dari pasangan nikah atas penjualan yang dilakukan oleh salah  satu  pihak  terkait  harta  bersama,  dimana  hal  ini  berujung  pada  pemanipulasian  status perkawinan Penjual. Kekosongan persetujuan bersama berpengaruh terhadap kesahihan perjanjian jual  beli,  terutama  jika  dalam  Akta  Perjanjian  Pengikatan  Jual  Beli,  Penjual  dan  Pembeli  juga menyepakati  tentang  pemberian  kuasa  untuk  menandatangani  Akta  Jual  Beli.  Dengan  adanya pemberian kuasa, PPAT tidak lagi berhadapan secara langsung dengan Penjual dalam pelaksanaan Akta Jual Beli. Penelitian bertujuan untuk menelaah keabsahan Akta Perjanjian Pengikatan Jual Beli yang  berisi  klausul  pemberian  kuasa  untuk  menandatangani  Akta  Jual  Beli  harta  bersama  tanpa persetujuan istri dan meninjau hak para ahli waris terhadap tanah yang dialihkan kepada Pembeli oleh Penjual yang tidak beriktikad baik. Jenis penelitian ini ialah penelitian yuridis normatif dan data yang digunakan terdiri dari data sekunder dan data primer. Hasil penelitian menunjukkan bahwa
syarat kesepakatan dan syarat suatu sebab yang halal terlanggar dan hak para ahli waris tidak dapat terlaksana sebab Putusan Peninjauan Kembali menjunjung hak Pembeli yang beriktikad baik.
Kata Kunci: Akta Perjanjian Pengikatan Jual Beli, Harta Bersama, Cacat Hukum

## PENDAHULUAN
Tanah mempunyai fungsi dan manfaat yang substansial dalam kehidupan manusia. Hal ini dikarenakan tanah adalah tempat manusia untuk melangsungkan berbagai kegiatannya, termasuk mencari  penghasilan  demi  memenuhi  segala  kebutuhannya. 1 Manusia  tidak  dapat  memungkiri kebergantungannya  terhadap  tanah,  bahkan  tanah  merupakan  salah  satu  kebutuhan  pokok  yang wajib  dipenuhi  selain  sandang  dan  pangan.  Di  masa  sekarang,  populasi  masyarakat  di  Indonesia sudah melebihi jumlah 220 juta orang, sedangkan di tahun 2025 diprediksi akan semakin bertambah menjadi  273,65  juta  orang.  Prediksi  tentang  pertumbuhan  populasi  masyarakat  ini  telah diungkapkan dalam ‘Proyeksi Penduduk Indonesia 2000-2025’ bertempat di Kantor Bappenas. 2
Fakta yang terjadi pertumbuhan populasi masyarakat tidak diikuti dengan penambahan luas dan jumlah  bidang  tanah sebagai suatu  bentuk  upaya  untuk  mencukupi  kebutuhan manusia akan tanah. 3 Kekurangan  dan  keterbatasan  bidang  tanah  bertentangan  dengan  kepentingan  manusia dalam pemanfaatan tanah yang kian meningkat. Dapat dikatakan bahwa eksistensi tanah yang nilai cukup penting sangatlah minim, sehingga tidak jarang ditemukan adanya persengketaan tanah dalam kehidupan bermasyarakat. 4
Konflik  pertanahan  dapat  berlangsung  antar  pribadi,  konflik  antara  pribadi  dan  badan hukum,  konflik  antar  badan  hukum  dan  malahan  seringkali  dijumpai  konflik  pertanahan  yang
1 Muhammad Ilham Arisputra, Reforma Agraria di Indonesia , Jakarta: Sinar Grafika, 2015, hlm. 327.
2 Anita  D.A.  Kolopaking, Penyelundupan  Hukum  Kepemilikan  Hak  Milik  Atas  Tanah  di  Indonesia , Bandung: Penerbit P.T. Alumni, 2013, hlm. 8.
3 Hambali  Thalib, Sanksi  Pemidanaan  Dalam  Konflik  Pertanahan:  Kebijakan  Alternatif  Penyelesaian Konflik Pertanahan Di Luar Kodifikasi Hukum Pidana , Jakarta: Penerbit Kencana, 2011, hlm. 1.
4 D.  Romi  Sihombing, Cacat  Administrasi:  Pembatalan  Sertifikat  Tanah  Oleh  BPN  Tanpa  Putusan Pengadilan , Jakarta: Penerbit Kencana, 2022, hlm. 109-110. (selanjutnya disebut Sihombing, Cacat Administrasi: Pembatalan ).
mengikutsertakan  Pemerintah.  Persoalan  tanah  yang  amat  serius  ini  hanya  dapat  diatasi  dengan mengundangkan  ketentuan  hukum  tentang  pemilikan  atau  penyerahan  hak  atas  tanah  secara ekstensif demi melindungi pemilik suatu bidang tanah. 5 Dalam hal ini, tentunya sangat diperlukan peran serta negara melalui badan pemerintahan dalam pengaturan Hukum Pertanahan. Kebijakan negara mengenai pertanahan mesti didukung dengan dasar supremasi hukum untuk diberlakukan dalam menyelenggarakan seluruh urusan yang berhubungan dengan tanah.
Ketentuan Pasal 33 ayat (3) Undang-Undang Dasar Negara Republik Indonesia secara definit telah menegaskan sebagai berikut “Bumi dan air dan kekayaan alam yang terkandung di dalamnya dikuasai oleh negara dan dipergunakan untuk sebesar-besar kemakmuran rakyat.” 6 Tujuan dalam uraian ketentuan pasal tersebut diharapkan dapat tercapai dengan mengeluarkan Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 Tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (selanjutnya disebut Undang- Undang  Pokok  Agraria)  yang  mengandung  sendi-sendi  dari  Hukum  Tanah  Nasional  Indonesia. 7 Undang-Undang  Pokok  Agraria  merupakan  sebuah  instrumen  yang  dipergunakan  dalam mewujudkan kesejahteraan dan kemujuran serta keteraturan untuk segenap masyarakat Indonesia.
Bertitik tolak dari pemikiran tersebut, jelas bahwa semua warga negara patut menyatakan sah dan menghargai keberadaan hak-hak yang bersangkutan. 8 Pembentukan Undang-Undang Pokok Agraria  sesungguhnya  berkaitan  dengan  beberapa  ketentuan  Pasal  dalam  Undang-Undang  Dasar Negara Republik Indonesia, antara lain ketentuan Pasal 27 ayat (2) dan Pasal 28H ayat (1). 9 Secara prinsip, Undang-Undang Pokok Agraria hanya merumuskan dasar-dasarnya, sehingga mesti diatur
5 Neni  Yunia,  “Penyelesaian  Sengketa  Batas  Kepemilikan  Tanah  Secara  ADR  Di  Badan  Pertanahan Nasional,” Jurnal Hukum dan Kenotariatan , Malang, Magister Kenotariatan Program Pascasarjana Universitas Islam Malang, Vol. 6, No. 1, 2022, hlm. 652.
6 Indonesia, Undang-Undang Dasar 1945 , Ps. 33 ayat (3).
7 Sri Hajati, et al., Buku Ajar Politik Hukum Pertanahan , Surabaya: Airlangga University Press, 2017, hlm.
2.
8 H.M Arba, Hukum Agraria Indonesia , Jakarta: Sinar Grafika, 2019, hlm. 19.
9 Oemar Moechthar dan Agus Sekarmadji, “Perombakan Pemilikan Tanah Untuk Rumah Tinggal Melalui Sinkronisasi  Data  Elektronik  Antar  Instansi,” Jurnal  Pertanahan ,  Surabaya,  Fakultas  Hukum  Universitas Airlangga, Vol. 10, No. 1, 2020, hlm. 2.
lebih lanjut dalam peraturan organik 10 atau disebut dengan peraturan-peraturan pelaksanaannya. 11
Dalam  Hukum  Agraria  dikenal  dua  macam  hak  atas  tanah,  yaitu  hak  atas  tanah  dengan  tenggang waktu  dan  hak  atas  tanah  tanpa  tenggang  waktu. 12 Merujuk  kepada  ketentuan  Pasal  16  ayat  (1) Undang-Undang Pokok Agraria, maka yang tergolong hak atas tanah tanpa tenggang waktu, antara lain Hak Milik dan Hak Pakai yang sifatnya publik. Hak atas tanah dengan tenggang waktu terdiri dari Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan, dan Hak Pakai yang sifatnya privat. 13
Keharusan untuk mencukupi kebutuhan akan tanah inilah yang pada akhirnya mendorong manusia  untuk  melakukan  beragam  cara  agar  berhasil  menghaki  sebuah  bidang  tanah  dan mengamankannya dari oknum lain. 14 Terdapat dua sistem yang digunakan oleh perorangan maupun badan  hukum  untuk  memperoleh  hak  atas  tanah,  yakni  originair  dan  derivatif.  Sistem  originair diartikan  sebagai  pemerolehan  hak  atas  tanah  yang  berlangsung  untuk  pertama  kali  dengan Penetapan Pemerintah maupun peraturan perundang-undangan. Sementara yang dimaksud dengan sistem derivatif ialah pemerolehan hak atas tanah yang berlangsung terhadap tanah yang dipunyai atau dihaki oleh subjek hukum dengan cara pengalihan hak. Hak atas tanah didapatkan dengan cara pengalihan hak lewat transaksi jual beli, tukar-menukar, hibah, pemasukan dalam perusahaan atau yang dikenal dengan inbreng dan lelang. Selain cara-cara pengalihan hak di atas, hak atas tanah juga dapat diperoleh karena pewarisan. 15
Cara pengalihan hak atas tanah yang sangat lazim dijumpai dalam kehidupan sehari-hari ialah melalui  transaksi  jual  beli.  Pengertian  jual  beli  telah  dimuat  dalam  ketentuan  Pasal  1457  Kitab
10 Ratna Artha Windari, Pengantar Hukum Indonesia , Depok: Rajawali Pers, 2017, hlm. 191. 11 Sri  Winarsi, et  al., Seri  Hukum  Agraria:  Prinsip  Prioritas  Dalam  Sistem  Hukum  Agraria  Indonesia , Surabaya: CV. Jakad Media Publishing, 2021, hlm. 4.
12 Ibid . 13 Indonesia, Undang-Undang Tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria , UU No. 5 Tahun 1960, LN No. 10 Tahun 1960, TLN No. 2043, Ps. 2, ayat (1). (selanjutnya disebut Undang-Undang Pokok Agraria ).
14 Abd. Rahman dan Baso Madiong, Politik Hukum Pertanahan , Makassar: Celebes Media Perkasa, 2017, hlm. 74.
15 Urip Santoso, Perolehan Hak Atas Tanah , Jakarta: Prenadamedia Group, 2015, hlm. 22.
Undang-Undang  Hukum  Perdata  (selanjutnya  disebut  KUH  Perdata),  yaitu  “jual-beli  adalah  suatu perjanjian, dengan mana pihak yang satu mengikatkan dirinya untuk menyerahkan suatu kebendaan, dan pihak yang lain untuk membayar harga yang telah dijanjikan.” 16 Konsep perihal jual beli tanah berdasarkan  Undang-Undang  Pokok  Agraria,  yakni  prosedur  yang  boleh  dijadikan  sebagai  bukti bahwa sudah berlangsung perpindahan hak, semula dari Penjual ke Pembeli. 17
Pada dasarnya, aturan yang dipakai dalam transaksi jual beli tanah bukanlah kaidah-kaidah yang tercantum di Buku III KUH Perdata, melainkan mengacu pada Undang-Undang Pokok Agraria. Dengan demikian, transaksi jual beli tanah berpedoman pada pandangan Hukum Adat dalam arti jual beli mempunyai karakteristik terang dan tunai, dimana levering sifatnya mutlak harus dilakukan. 18
Akan tetapi, hukum terkait transaksi jual beli tanah sebagaimana ditentukan dalam Undang-Undang Pokok  Agraria  dan  Undang-Undang  Nomor  4  Tahun  1996  Tentang  Hak  Tanggungan  Atas  Tanah Beserta Benda-Benda Yang Berkaitan Dengan Tanah berikut peraturan-peraturan pelaksanaannya masih  belum  menentukan  secara  spesifik.  Hal  ini  mengakibatkan  masyarakat  untuk  juga  terus memperhatikan  kaidah-kaidah tentang Hukum  Perjanjian  yang  tergolong  unsur Hukum Perikatan dalam Buku III KUH Perdata. 19
Dalam  praktiknya,  perjanjian  jual  beli  hak  atas  tanah  seringkali  diawali  dengan  Akta Perjanjian  Pengikatan  Jual  Beli  dikarenakan  persyaratan-persyaratan  ‘terang  dan  tunai’  untuk mengadakan Akta Jual Beli masih belum dapat dipenuhi. 20 Syarat terang mewajibkan proses jual beli hak atas tanah dilangsungkan di hadapan pejabat yang memiliki kewenangan untuk itu. Mencermati
16 R.  Subekti dan  R.  Tjitrosudibio, Kitab  Undang-Undang  Hukum Perdata ,  Jakarta: PT  Balai  Pustaka, 2014, Ps. 1457. (selanjutnya disebut KUH Perdata ).
17 Basyarudin, Perlindungan Hukum Terhadap Pembeli Pihak Ketiga Yang Membeli Tanah dan Bangunan Yang Telah Dibebani Hak Tanggungan , Surabaya: CV. Jakad Media Publishing, 2021, hlm. 11. 18 Subekti  dan  Veronika  Nugraheni  Sri  Lestari, Perlindungan  Hukum  Bagi  Konsumen  Rumah  Tapak Dalam  Kontrak  Jual  Beli  Berdasarkan  Perjanjian  Pengikatan  Jual  Beli ,  Surabaya:  CV. Jakad  Media  Publishing, 2020. (selanjutnya disebut Subekti dan Veronika Nugraheni Sri Lestari, Perlindungan Hukum Bagi ).
19 Solahudin Pugung, Perihal Tanah dan Hukum Jual Belinya Serta Tanggung Jawab PPAT Terhadap Akta Yang Mengandung Cacat Perspektif Negara Hukum , Yogyakarta: Penerbit Deepublish, 2021, hlm. 4.
20 Dodi Oktarino, Serba Serbi Hukum Bisnis , Jakarta: Penerbit E-Cipta Mandiri, 2021, hlm. 32.
ketentuan Pasal 37 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah, maka pejabat yang ditnjuk untuk membuat akta pengalihan hak atas tanah, termasuk Akta Jual Beli adalah Pejabat  Pembuat  Akta  Tanah  (selanjutnya  disebut  PPAT). 21 Karakteristik  tunai  terlihat  dalam pelaksanaan Akta Jual Beli dimana penyerahan hak dari Penjual terjadi bertepatan dengan pelunasan harga tanah dari Pembeli dan pada saat inilah hak atas tanah sudah berpindah. 22
Maksud  diadakannya  Akta  Perjanjian  Pengikatan  Jual  Beli  ialah  untuk  membentuk keterikatan antara Penjual dan Pembeli yang kemudian akan ditindaklanjuti dengan Akta Jual Beli. Hakikat  Akta Perjanjian Pengikatan Jual Beli adalah berisikan konsensus Penjual untuk mengalihkan kepemilikan  tanahnya  ke  Pembeli  dengan  diikuti  pembayaran  dari  Pembeli  ke  Penjual  dan menetapkan tanggal untuk melaksanakan Akta Jual Beli di hadapan PPAT. Akta Perjanjian Pengikatan Jual  Beli  lazimnya  juga  mencantumkan  persyaratan-persyaratan  sebagaimana  disetujui  oleh  para pihak yang bersangkutan. Secara umum, Perjanjian Pengikatan Jual Beli dituangkan dalam bentuk Akta Perjanjian Pengikatan Jual Beli yang dibuat dan dikeluarkan oleh Notaris biarpun sebetulnya boleh dilaksanakan dengan cara di bawah tangan.
Kecenderungan  untuk menuangkan  Perjanjian  Pengikatan Jual  Beli  ke  dalam  Akta  Notariil didasari oleh pertimbangan bahwa terdapat perbedaan antara Akta Perjanjian Pengikatan Jual Beli dan perjanjian di bawah tangan. 23 Sebuah akta yang dibuat dan dikeluarkan oleh Notaris merupakan akta autentik sebagaimana dimaksud dalam ketentuan Pasal 1868 KUH Perdata yang menguraikan “suatu  akta  otentik  ialah  suatu  akta  yang  didalam  bentuk  yang  ditentukan  oleh  Undang-Undang, dibuat oleh atau di hadapan pegawai-pegawai umum yang berkuasa untuk itu di tempat di mana akta
21 Indonesia, Peraturan  Pemerintah  Tentang  Pendaftaran  Tanah ,  PP  No.  24  Tahun  1997,  LN  No.  59 Tahun 1997, TLN No. 3696, Ps. 37.
22 Sigit Sapto Nugroho, Hilman Syahrial Haq dan Anik Tri Haryani, Pengantar Hukum Indonesia , Klaten: Penerbit Lakeisha, 2019, hlm. 147.
23 I Made Hendra Kusuma, Problematik Notaris Dalam Praktik (Kumpulan Makalah), Bandung: Penerbit P.T. Alumni, 2019, hlm. 21.
dibuatnya.” 24 Jenis  akta  ini  mampu  memberikan  kekuatan  pembuktian  yang  sempurna  menurut hukum  dan  tidak  boleh  disangkal  kebenarannya  oleh  para  pihak,  tentu  berbeda  halnya  dengan perjanjian di bawah tangan.
Perjanjian di bawah tangan tidak dapat dinyatakan sebagai alat pembuktian yang sempurna, dimana perjanjian ini hanya ditandatangani oleh para pihak saja tanpa menghadap Notaris, sehingga jika  diserahkan  sebagai  bukti  masih  boleh  dibantah  dan  para  pihak  mesti  mengukuhkan kebenarannya. 25 Dalam  menjalankan  jabatannya,  seorang  Notaris  hendaknya  selalu  menaati Peraturan Jabatan Notaris dan Kode Etik Notaris. 26 Notaris harus memastikan bahwa semua tahapan atau formalitas pembuatan akta telah dilalui karena apabila ada suatu tahapan yang terlewat dan berhasil  dibuktikan  dapat  berdampak  terhadap  autentisitas  akta  tersebut.  Konsekuensinya  ialah prosedur Pengadilan boleh memutuskan bahwa kedudukan akta yang sebelumnya autentik berubah menjadi  perjanjian  di  bawah  tangan. 27 Hal  ini  sesuai  dengan  ketentuan  Pasal  44  Undang-Undang Nomor  2  Tahun  2014  Tentang  Perubahan  Atas  Undang-Undang  Nomor  30  Tahun  2004  Tentang Jabatan Notaris dan ketentuan Pasal 1869 KUH Perdata. 28
Akta Perjanjian Pengikatan Jual Beli memuat kesepakatan para pihak yang berlaku sebagai Undang-Undang bagi Penjual dan Pembeli, sehingga Notaris perlu mengamati secara saksama apakah persyaratan-persyaratan mengenai keabsahan suatu perjanjian sudah digenapi atau belum. Dalam Perjanjian Pengikatan Jual Beli kerap kali disepakati pemberian kuasa dari Penjual kepada Pembeli untuk  mewakili  Penjual  dalam  menangani  berbagai  urusan  berkenaan  dengan  tanah  yang
24 KUH Perdata …, Ps. 1868.
25 Muhammad  Reza  Syariffudin, Pengantar  Ilmu  Hukum  dan  Aspek  Hukum  Dalam  Ekonomi ,  Jakarta: Penerbit Kencana, 2022, hlm. 109.
26 Rudy  Haposan  Siahaan, et  al., Hukum  Kenotariatan  Indonesia  Jilid  1 ,  Tangerang:  Media  Sains Indonesia, 2022, hlm. 28.
27 Habib  Adjie, Penerapan  Pasal  38  UUJN-P  Dalam  Pelaksanaan  Tugas  Jabatan  Notaris ,  Yogyakarta: Bintang Pustaka Madani, 2021, hlm. 13.
28 Oemar Moechthar, Dasar-Dasar Teknik Pembuatan Akta , Surabaya: Airlangga University Press, 2017, hlm. 16.
diperjualbelikan. 29 Definisi pemberian kuasa sebagaimana termaktub dalam ketentuan Pasal 1792 KUH Perdata ialah sebagai berikut ”pemberian kuasa adalah suatu perjanjian dengan mana seorang memberikan  kekuasaan  kepada  seorang  lain,  yang  menerimanya,  untuk  atas  namanya menyelenggarakan suatu urusan.” 30 Hal yang semestinya diperhatikan dalam pemberian kuasa, yaitu subjek  dan  objek  pemberian  kuasa  karena  kuasa  yang  diberikan  menyangkut  tindakan  hukum terhadap harta benda kepunyaan pemberi kuasa, dalam hal ini Penjual. 31 Notaris perlu menyelidiki apakah  objek  pemberian  kuasa  merupakan  harta  yang  dimiliki  oleh  Penjual  seorang  diri  atau tergolong harta yang dipunyai secara bersamaan dengan orang lain, misalnya harta bersama suami- istri yang menikah tanpa perjanjian perkawinan. Jika didapati bahwa tanah objek pemberian kuasa ialah harta bersama, maka izin dari pasangan nikah wajib hukumnya.
Masalah yang acapkali terjadi dalam pemberian kuasa atas tanah objek harta bersama, yakni ketiadaan izin dari suami atau istri akan pemberian kuasa yang dilakukan, bahkan lebih buruk lagi apabila Penjual tidak jujur tentang status perkawinan dan kedudukan tanah yang sebenarnya harta bersama milik keduanya. Alasan yang barangkali mendasari Penjual untuk berbuat demikian adalah demi meluputkan diri dari kewajibannya dalam menyertakan persetujuan pasangan nikah. Perbuatan hukum yang dilaksanakan oleh suami secara sepihak terkait harta bersama sudah pasti berdampak terhadap  keabsahan  Akta  Perjanjian  Pengikatan  Jual  Beli,  dimana  klausul  pemberian  kuasa  yang dicantumkan didalamnya mengakibatkan akta tersebut memuat cacat hukum.
Ketidaksempurnaan Akta Perjanjian Pengikatan Jual Beli yang berisi klausul pemberian kuasa untuk menandatangani Akta Jual Beli harta bersama tanpa persetujuan istri juga berpengaruh pada autentisitas  Akta  Jual  Beli  di  hadapan  PPAT.  PPAT  pasti  menjadikan  keterangan-keterangan
29 Frans Satriyo Wicaksono, Panduan Lengkap Membuat Surat-Surat Kuasa , Jakarta: Visimedia, 2009, hlm. 1. (selanjutnya disebut Wicaksono, Panduan Lengkap Membuat ).
30 KUH Perdata …, Ps. 1792.
31 Sophar Maru Hutagalung, Praktik Peradilan Perdata, Kepailitan, dan Alternatif Penyelesaian Sengketa , Jakarta: Sinar Grafika, 2019, hlm. 88.
sebagaimana  termuat  dalam  Akta  Perjanjian  Pengikatan  Jual  Beli  yang  dibuat  oleh  Notaris  lain sebagai  dasar  pembuatan  Akta  Jual  Beli.  Permasalahan  timbul  sesudah  Penjual  meninggal  dunia dimana Akta Jual Beli yang bersangkutan dipersoalkan oleh istri yang juga berkedudukan sebagai ahli waris dari pemberi kuasa dan Penjual yang tidak beriktikad baik. Dalam hal ini, istri yang tidak pernah mengizinkan  suaminya  untuk  memperjanjikan  sesuatu  atas  tanah  objek  harta  bersama  boleh menggugat Akta Jual Beli yang mengandung cacat hukum. 32
Mengenai kasus dalam Putusan Mahkamah Agung Nomor 909/PK/PDT/2020 juncto Putusan Mahkamah  Agung  Nomor  227/K/PDT/2019  junctis  Putusan  Pengadilan  Tinggi Banten  Nomor 60/PDT/2018/PT.BTN  dan  Putusan  Pengadilan  Negeri  Serang  Nomor  39/PDT.G/2017/PN.SRG, sengketa  tanah  berlangsung  dikarenakan  Tuan  HRY  yang  menikah  tanpa  perjanjian  perkawinan dengan Nyonya SKH menjual tanah yang diperoleh sepanjang masa perkawinan mereka kepada PT MPI secara sepihak. Berawal dari Perjanjian Pengikatan Jual Beli yang diadakan oleh Tuan HRY dan Tuan  DIS,  yaitu Direktur  yang  bertindak  untuk  dan  atas  nama PT MPI  dimana  kedua belah  pihak menyatukan kehendak mereka terkait jual beli tanah yang berstatus Hak Milik. Selain itu, para pihak juga  menyepakati  adanya  pemberian  kuasa  dari Tuan  HRY  kepada Tuan  DIS  sebagaimana  tertera dalam Pasal 3 Akta Perjanjian Pengikatan Jual Beli yang dibuat dan dikeluarkan oleh Notaris LIS, yakni
“Pihak Pertama selanjutnya dengan ini memberi kuasa kepada Pihak Kedua, untuk selama jual beli atas tanah tersebut belum dilakukan untuk dan atas nama Pihak Pertama melakukan dan menjalankan segala hak, kepentingan dan kekuasaan dari Pihak Pertama sebagai pihak yang  berhak  dan  berkepentingan  atas  tanah  tersebut,  seperti  tetapi  tidak  terbatas  pada menurunkan hak, menandatangani Akta Jual Beli dihadapan PPAT, membalik nama sertifikat tersebut  dan  untuk  keperluan  itu,  melakukan  segala  tindakan  baik  yang  berupa  tindakan kepemilikan atas tanah tersebut, akan tetapi dengan ketentuan bahwa segala keuntungan dan kerugian  yang  timbul  dari  tindakan  itu  menjadi  hak  serta  tanggungan  dari  Pihak  Kedua sendiri dan segala sesuatunya menjadi biaya Pihak Kedua.” 33
32 Wahyono Darmabrata dan Surini Ahlan Sjarif, Hukum Perkawinan dan Keluarga di Indonesia , Jakarta: Badan  Penerbit  FH-UI,  2015,  hlm.  116.  (selanjutnya  disebut  Darmabrata  dan  Surini  Ahlan  Sjarif, Hukum Perkawinan dan ).
33 Pengadilan  Negeri  Serang,  Putusan  No.  39/PDT.G/2017/PN.SRG,  hlm.  17.  (selanjutnya  disebut Pengadilan Negeri Serang).
Kuasa yang berbentuk klausul ini diserahkan dengan tidak melibatkan Nyonya SKH, bahkan salah satu kuasa yang bersifat krusial ialah kuasa untuk mewakili Tuan HRY dalam menandatangani Akta  Jual  Beli  di  hadapan  PPAT.  Pada  waktu  melangsungkan  Akta  Perjanjian  Pengikatan  Jual  Beli dengan  PT  MPI  di  hadapan  Notaris  LIS,  Tuan  HRY  menyembunyikan  kenyataan  mengenai  status perkawinannya dan menyerahkan berkas-berkas pendukung yang mengandung informasi-informasi yang tidak benar, di antaranya Kartu Tanda Penduduk yang menerangkan bahwa status HRY masih lajang,  Surat Pernyataan yang  mengukuhkan  bahwa  HRY tidak  menikah  dan  Kartu  Keluarga yang melampirkan nama HRY sendiri. 34 Berdasarkan penjelasan yang disampaikan oleh penghadap Tuan HRY dan data-data yang didapatkan dari dokumen-dokumen di atas, Notaris LIS dan DIS meyakini bahwa Tuan HRY memang benar-benar tidak terikat dalam suatu perkawinan dan tanah objek jual beli  yang  dikuasakan  adalah  harta  benda  miliknya  seorang  diri.    Persoalan  muncul  empat  tahun setelah Tuan HRY meninggal dunia dimana Nyonya SKH selaku istri dan salah seorang ahli waris dari Tuan  HRY  berpandangan  bahwa  perjanjian  jual  beli  harta  bersama  yang  dilangsungkan  tanpa persetujuan suami-istri ini merugikan bagian Nyonya SKH terhadap tanah objek harta bersama dan bagian  warisan  Nyonya  SKH  beserta  Nona  LKH  atas  tanah  objek  warisan.  Nona  LKH  ialah  anak perempuan satu-satunya yang  dilahirkan dalam  perkawinan  Tuan  HRY dengan Nyonya  SKH  pada tanggal 21 September 1983.
Keberatan ditunjukkan oleh Nyonya SKH dengan cara menggugat Notaris dan PPAT HJS, PT MPI dan Kepala Kantor Pertanahan Kabupaten Serang melalui Pengadilan Negeri Serang. Pertikaian mengenai tanah objek warisan dan objek harta bersama ini terus berlanjut di Pengadilan, mulai dari tingkat  Pertama  (Putusan  Pengadilan  Negeri  Serang  Nomor  39/PDT.G/2017/PN.SRG),  tingkat Banding (Putusan Pengadilan Tinggi Banten Nomor 60/PDT/2018/PT.BTN), tingkat Kasasi (Putusan Mahkamah Agung Nomor 227/K/PDT/2019), sampai dengan tingkat Peninjauan Kembali (Putusan
34 Pengadilan  Tinggi  Banten,  Putusan  No.  60/PDT/2018/PT.BTN,  hlm.  34.  (selanjutnya  disebut Pengadilan Tinggi Banten).
Mahkamah  Agung  Nomor  909/PK/PDT/2020).  Perkara  ini  diselesaikan  di  tingkat  Peninjauan Kembali  dimana  Mahkamah  Agung  menjatuhkan  Putusan  Mahkamah  Agung  Nomor 909/PK/PDT/2020 yang pada intinya :
1 Mengabulkan permohonan Peninjauan Kembali dari Pemohon Peninjauan Kembali PT MPI yang diwakili oleh ahli warisnya KDAW tersebut;
2 Membatalkan Putusan Mahkamah Agung Nomor 227/K/PDT/2019, tanggal 12 Februari 2019 yang membatalkan Putusan Pengadilan Tinggi Banten Nomor 60/PDT/2018/PT.BTN tanggal 6 Juni 2018 juncto Putusan Pengadilan Tinggi Banten Nomor 60/PDT/2018/PT.BTN. 35
Mengamati berjalannya proses persidangan, maka dapat dilihat bahwa pada tingkat Kasasi, judex  jurist sempat  mengabulkan  permohonan  kasasi  yang  diajukan  oleh  Nyonya  SKH  dengan mempertimbangkan kedudukan tanah objek sengketa sebagai harta bersama yang juga kepunyaan Nyonya  SKH,  sehingga  Akta  Jual  Beli  dinyatakan  ‘batal  demi  hukum.’  PT  MPI  juga  disuruh  untuk memberikan pemilikan atas tanah tersebut kepada Nyonya SKH yang memiliki hak seperdua bagian terhadap harta bersama yang kedudukannya sudah beralih menjadi harta peninggalan Tuan HRY. 36 Akan tetapi, pada tingkat Peninjauan Kembali judex jurist menyatakan batalnya putusan pada tingkat Kasasi dengan mencermati bahwa PT MPI memenuhi kualifikasi sebagai Pembeli yang beriktikad baik menurut  Surat  Edaran  Mahkamah  Agung  Nomor  4  Tahun  2016  Tentang  Pemberlakuan  Rumusan Hasil Rapat Pleno Kamar Mahkamah Agung Tahun 2016 Sebagai Pedoman Pelaksanaan Tugas Bagi Pengadilan, sehingga PT MPI dipandang layak untuk memperoleh perlindungan hukum.
Kasus serupa sangat sering ditemukan dan terjadi berulang kali dalam praktiknya, dimana masalah kekurangan persetujuan dari pasangan nikah dapat berakibat fatal terhadap validitas akta yang dibuat. Dalam hal ini, kesahihan dari Akta Jual Beli juga turut dipertanyakan di samping Akta
35 Mahkamah Agung Republik Indonesia, Putusan No. 909/PK/PDT/2020, hlm. 11.
36 Mahkamah Agung Republik Indonesia, Putusan No. 227/K/PDT/2019, hlm. 10.
Perjanjian Pengikatan Jual Beli. Dengan diperjanjikannya pemberian kuasa untuk menandatangani Akta Jual Beli, maka Penjual tidak akan berurusan secara langsung dengan PPAT sebab ia diwakili oleh  Pembeli  yang  telah  menerima  kuasa  daripadanya,  seperti  dalam  perkara  di  atas.  PPAT  yang menangani  pelaksanaan Akta  Jual  Beli  memang  sudah  sepatutnya  mencari  data-data  yuridis  yang dibutuhkan dalam dokumen-dokumen penunjang,  sama  halnya  dengan  Notaris  yang  menerbitkan Akta Perjanjian Pengikatan Jual Beli.
Penggalian informasi seyogianya dilaksanakan dalam rangka memastikan bahwa akta yang bersangkutan disusun menurut bukti-bukti yang tersedia dan tidak ada cacat hukum didalamnya. Hal yang mesti digarisbawahi adalah cacat hukum yang terdapat pada sebuah akta dapat mendatangkan konsekuensi,  yakni  perbuatan  hukum  yang  akan  dibuktikan  dengan  akta  yang  dikeluarkan selanjutnya menjadi tidak absah. 37 Akta sebagai suatu produk hukum yang dihasilkan oleh Notaris atau PPAT masih boleh diingkari validitasnya dengan bukti-bukti dari pihak lain yang berseteru di persidangan. 38 Contohnya  dalam  kasus  ini,  dimana  Nyonya  SKH  membawa  sejumlah  bukti  yang sekiranya  dapat  menjadi  bahan  pertimbangan  Majelis  Hakim  dalam  memutuskan  perselisihan, tentunya dengan harapan bahwa gugatannya diterima dan dikabulkan.
Menindaklanjuti pemaparan di atas, penulis terinspirasi untuk mengupas kasus pertanahan ini secara lebih lanjut dengan memfokuskan pada kedua rumusan masalah, sebagai berikut:
1 Bagaimana keabsahan Akta Perjanjian Pengikatan Jual Beli yang berisi klausul pemberian kuasa untuk menandatangani Akta Jual Beli harta bersama tanpa persetujuan istri?
2 Bagaimana hak para ahli waris terhadap tanah yang dialihkan kepada Pembeli oleh Penjual yang tidak beriktikad baik?
37 Sihombing, Cacat Administrasi: Pembatalan …, hlm. 123.
38 Endang Hadrian dan Lukman Hakim, Hukum Acara Perdata Di Indonesia: Permasalahan Eksekusi dan Media si, Yogyakarta: Penerbit Deepublish, 2020, hlm. 39.
Berdasarkan  kedua  rumusan  masalah  tersebut,  penulis  mengharapkan  tercapainya  kedua tujuan penelitian, antara lain:
1 Menganalisis keabsahan Akta Perjanjian Pengikatan Jual Beli yang berisi klausul pemberian kuasa untuk menandatangani Akta Jual Beli harta bersama tanpa persetujuan istri.
2 Mengidentifikasi  hak  para  ahli  waris  terhadap  tanah  yang  dialihkan  kepada  Pembeli  oleh Penjual yang tidak beriktikad baik.

## HASIL DAN PEMBAHASAN
Keabsahan Akta Perjanjian Pengikatan Jual Beli Yang Berisi Klausul Pemberian Kuasa Untuk Menandatangani Akta Jual Beli Harta Bersama Tanpa Persetujuan Istri
Subekti  mendefinisikan  Perjanjian  Pengikatan  Jual  Beli  sebagai  “perjanjian  antar  pihak penjual dan pihak pembeli sebelum dilaksanakannya jual beli dikarenakan adanya unsur-unsur yang harus dipenuhi terlebih dahulu untuk dapat dilakukan jual beli antara lain adalah sertifikat belum ada karena masih dalam proses, belum terjadi pelunasan harga.” 39 Merujuk kepada rumusan pengertian yang dikemukakan oleh Subekti, maka Perjanjian Pengikatan Jual Beli ialah sebuah perjanjian dengan persyaratan yang dibentuk lebih dahulu daripada pelaksanaan kesepakatan pokok atau kesepakatan inti.  Hakikat  Perjanjian  Pengikatan  Jual  Beli  adalah  perjanjian  obligatoir  yang  terbentuk  sebelum perjanjian utamanya lahir. Esensi dari Perjanjian Pengikatan Jual Beli ialah kesepakatan permulaan yang secara umum berisikan komitmen-komitmen dari kedua belah pihak, yaitu Penjual dan Pembeli, yang  mencantumkan  aturan-aturan  bilamana  persyaratan  transaksi  jual  beli  yang  sesungguhnya sudah digenapi. 40
39 Subekti dan Veronika Nugraheni Sri Lestari, Perlindungan Hukum Bagi …, hlm. 28.
40 NM.  Wahyu  Kuncoro, 97  Risiko Transaksi Jual  Beli Properti ,  Jakarta:  Penerbit  Raih  Asa  Sukses/ Penebar Swadaya Grup, 2015, hlm. 124.
Pada asasnya, pembuatan Perjanjian Pengikatan Jual Beli didasarkan pada pemikiran bahwa ketentuan  menyangkut  hak  atas  tanah  objek  jual  beli  mesti  berbentuk  hak  atas  tanah  kepunyaan Penjual sebagaimana ditunjukkan melalui eksistensi sertifikat tanah maupun tanda bukti resmi lain mengenai  tanah  yang  bersangkutan  dan  tanah  objek  jual  beli  tidak  terkena  perselisihan  dengan oknum  lainnya.  Selain  itu,  Pembeli  juga  harus  mematuhi  persyaratan  untuk  lekas  melakukan pelunasan akan harga tanah yang diperjualbelikan. Jika syarat ini tidak tergenapi, maka pelaksanaan Akta  Jual  Beli  di  hadapan  PPAT  belum  boleh  dilakukan  mengingat  belum  tergenapinya  seluruh seluruh terkait penandatanganan Akta Jual Beli. 41
Dalam  penerapannya,  Perjanjian  Pengikatan  Jual  Beli  yang  diadakan  di  hadapan  Notaris dikenal  dengan  Akta  Perjanjian  Pengikatan  Jual  Beli. 42 Pada  kenyataannya,  keberadaan  Akta Perjanjian Pengikatan Jual Beli dikehendaki oleh para pihak sebab pengalihan hak atas tanah objek jual  beli  dari  Penjual  ke Pembeli  belum  dimungkinkan  lantaran  berkas-berkas  yang  berhubungan dengan tanah masih belum lengkap maupun belum adanya pembayaran nilai tanah secara lunas oleh Pembeli. Pihak-pihak yang bersangkutan mengharapkan tanah dan nilai tanah yang diperjualbelikan nantinya  sudah  pasti  ‘dijual  dan  dibeli’  oleh  mereka.  Sehubungan  dengan  hal  tersebut,  maka disusunlah Akta Perjanjian Pengikatan Jual Beli dalam rangka mewujudkan perlindungan atas ‘hak- hak dan kewajiban-kewajiban’ Penjual dan Pembeli. 43 Maksud dibuatnya Akta Perjanjian Pengikatan Jual Beli tidak lain adalah memberikan kepastian bagi masing-masing pihak, supaya Penjual tidak memindahkan hak atas tanah ke pihak yang lain dan Pembeli tidak mengurungkan niatnya untuk membeli  tanah  dari  Penjual,  dimana  Akta  Perjanjian  Pengikatan  Jual  Beli  kemudian  diteruskan
41 J. Andy Hartanto, Aspek Hukum Peralihan Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun , Surabaya: CV. Jakad Publishing Surabaya, 2018, hlm. 115.
42 Subekti dan Veronika Nugraheni Sri Lestari, Perlindungan Hukum Bagi …,
43 Salim H.S., Teknik Pembuatan Akta Perjanjian (TPA Dua) , Jakarta: P.T. Raja Grafindo Persada, 2017, hlm. 265. (selanjutnya disebut Salim, Teknik Pembuatan Akta ).
dengan Akta Jual Beli di hadapan PPAT. 44 Adapun sebab-sebab yang kerap kali mendasari Penjual dan Pembeli untuk mengikatkan diri dalam Akta Perjanjian Pengikatan Jual Beli, antara lain:
1 “Sertifikat hak atas tanah sedang dalam proses penerbitan oleh Kantor Badan Pertanahan Nasional setempat;
2 Objeknya belum dibayar lunas oleh calon Pembeli;
3 Objek ikatan jual beli akan dialihkan kepada pihak lainnya;
4 Agar supaya di kemudian hari para pihak tidak memungkiri perjanjiannya;
5 Calon Pembeli tidak membatalkan PPJB secara sepihak;
6 Menunda pembayaran pajak penghasilan;
7 Tidak mau membayar BPHTB.” 45
Perjanjian  Pengikatan  Jual  Beli  merupakan  suatu  perjanjian,  maka  dari  itu  wajib  menaati syarat-syarat  dan  kaidah-kaidah  yang  merumuskan  perihal  perjanjian,  lebih-lebih  persyaratan- persyaratan yang mesti digenapi, beserta konsekuensi yuridisnya. 46 Secara eksplisit, kewajiban untuk memenuhi persyaratan-persyaratan mengenai keabsahan suatu perjanjian telah ditekankan dalam ketentuan Pasal 1320 KUH Perdata yang menyebutkan “untuk sahnya suatu perjanjian diperlukan empat syarat: sepakat mereka yang mengikatkan dirinya, kecakapan untuk membuat suatu perikatan, suatu hal tertentu, suatu sebab yang halal.” 47 Syarat kesepakatan dan syarat kecakapan dikategorikan sebagai  syarat  subjektif,  sedangkan  syarat  suatu  hal  tertentu  dan  syarat  suatu  sebab  yang  halal diklasifikasikan sebagai syarat objektif.
Keempat  syarat  di  atas  menjadi  standar  untuk  menetapkan  validitas  perjanjian  yang dilangsungkan oleh pihak-pihak yang berkepentingan. Konsekuensi yuridis apabila syarat subjektif tidak  tergenapi  atau  perjanjian  berseberangan  dengan  syarat  subjektif  adalah  mengakibatkan ‘perjanjian dapat dibatalkan.’ Sedangkan konsekuensi yuridis jika syarat objektif tidak tergenapi atau perjanjian kontradiktif terhadap syarat objektif ialah menjadikan ‘perjanjian batal demi hukum.’ 48
44 Ibid , hlm. 270.
45 Ibid , hlm. 275.
46 Udin Narsudin, QnA Substansi Notaris dan PPAT Dalam Praktik, Makassar: P.T. Nas Media Indonesia, 2022, hlm. 191.
47 KUH Perdata …, Ps. 1320.
48 I Wayan Agus Vijayantera dan Ni Komang Ratih Kumala Dewi, Pengantar Hukum Bisnis Bagian 1: Pengenalan Pertama Dasar-Dasar Hukum Bisnis , Denpasar: Penerbit Unmas Press, 2021, hlm. 15.
Dalam  menelaah  legalitas  Akta  Perjanjian  Pengikatan  Jual  Beli  yang  mencantumkan  klausul pemberian kuasa untuk menandatangani Akta Jual Beli harta bersama tanpa persetujuan istri, maka patokan yang mesti digunakan, yakni persyaratan-persyaratan terkait kesahihan sebuah perjanjian sebagaimana terdapat dalam ketentuan Pasal 1320 KUH Perdata. Penggunaan ketentuan Pasal 1320 KUH Perdata untuk menguji kesahihan akta mengenai perbuatan hukum yang dilangsungkan oleh suami secara sepihak terhadap harta bersama ialah karena Undang-Undang Nomor 1 Tahun 1974 Tentang Perkawinan sebagaimana terakhir diubah dengan Undang-Undang Nomor 16 Tahun 2019 Tentang Perubahan Atas Undang-Undang Nomor 1 Tahun 1974 Tentang Perkawinan (selanjutnya disebut Undang-Undang Perkawinan) tidak menjabarkan ihwal tersebut, sehingga perlu dicermati persyaratan terkait keabsahan perbuatan hukum itu sendiri. 49
Perihal syarat kesepakatan atau kemufakatan para pihak yang menyelenggarakan perjanjian termaktub  dalam  ketentuan  Pasal  1320  ayat  (1)  KUH  Perdata.  Kesepakatan  diartikan  sebagai ‘persesuaian  pernyataan  kehendak’  antara  seseorang  atau  beberapa  orang  dan  pihak  yang  lain. Adapun  yang  perlu  diselaraskan  ialah  penegasannya,  sebab  keinginan  tidak  kelihatan  atau dimengerti  oleh  orang  lain. 50 Perlu  adanya  kesediaan  dan  perkenan  dari  para  pihak  yang berkepentingan terkait pasal-pasal yang termuat dalam pokok perjanjian. Pada pokoknya, tiada suatu kesepakatan  bilamana  perjanjian  dilaksanakan  berdasarkan  ‘penipuan,  kesalahan,  paksaan  dan penyalahgunaan keadaan.”
Kecakapan yang disyaratkan disini, yakni kecakapan bertindak yang berarti kecakapan atau kapabilitas  para  pihak  dalam  mengadakan  perbuatan  hukum.  Suatu  perbuatan  dikatakan  sebagai perbuatan  hukum  bilamana  perbuatan  tersebut  mendatangkan  konsekuensi  yuridis.  Pihak-pihak yang hendak membuat perjanjian seharusnya mereka yang mampu dan berhak untuk menjalankan
49 Darmabrata dan Surini Ahlan Sjarif…, hlm. 115.
50 Samun Ismaya, Penyelesaian Kasus Pertanahan , Yogyakarta: Suluh Media, 2019, hlm. 29. (selanjutnya disebut Ismaya, Penyelesaian Kasus Pertanahan ).
perbuatan  hukum  menurut  ketentuan  peraturan  perundang-undangan.  Seseorang  mampu  atau berhak melaksanakan perbuatan hukum apabila ia telah dewasa. 51 Standar kedewasaan berdasarkan ketentuan Pasal 330 KUH Perdata, yaitu sudah berusia ‘dua puluh satu tahun’ atau telah menikah. 52
Mengenai  siapa  saja  pihak-pihak  yang  dinyatakan  tidak  cakap  untuk melangsungkan  sebuah perjanjian telah diatur dalam ketentuan Pasal 1330 KUH Perdata yang menguraikan sebagai berikut
“Tak cakap untuk membuat suatu perjanjian adalah:
1 Orang-orang yang belum dewasa;
2 Mereka yang ditaruh di bawah pengampuan;
3 Orang-orang  perempuan,  dalam  hal-hal  yang  ditetapkan  oleh  Undang-Undang,  dan pada umumnya semua orang kepada siapa Undang-Undang telah melarang membuat perjanjian-perjanjian tertentu.” 53
Pada prinsipnya, ketentuan Pasal 1330 KUH Perdata di atas menetapkan perempuan sebagai pihak yang tidak cakap untuk menyelenggarakan perbuatan hukum. Seiring dengan perkembangan Hukum Perjanjian, terjadi pergeseran terhadap aturan tersebut, sehingga istri boleh melangsungkan perbuatan hukum. Hal ini sesuai dengan ketentuan Pasal 31 Undang-Undang Perkawinan dan Surat Edaran  Mahkamah Agung Nomor 3 Tahun  1963 Tentang  Gagasan  Menganggap Burgelijk  Wetboek Tidak Sebagai Undang-Undang. 54
Mengacu  pada  bermacam-macam  kepustakaan  Hukum  Perjanjian,  maka  syarat  suatu  hal tertentu  menyangkut  objek  perjanjian  atau  prestasi.  Definisi  prestasi  ialah  sesuatu  yang  adalah ‘kewajiban debitur’ dan sesuatu yang ‘hak kreditur’. Bilamana prestasi sudah terlaksana, dalam arti kedua belah pihak sudah memenuhinya, maka perjanjian selesai sejak saat tersebut. 55 Dasar hukum tentang prestasi terdapat dalam ketentuan Pasal 1234 KUH Perdata yang telah menjelaskan bahwa
51 Ibid , hlm. 30.
52 KUH Perdata …, Ps. 330.
53 Ibid , Ps. 1330.
54 Ismaya, Penyelesaian Kasus Pertanahan …,
55 Samuel M.P. Hutabarat, Penawaran dan Penerimaan Dalam Hukum Perjanjian , Jakarta: Penerbit P.T. Grasindo, 2010, hlm. 25. (selanjutnya disebut Hutabarat, Penawaran dan Penerimaan ).
“tiap-tiap  perikatan  adalah  untuk  memberikan  sesuatu,  untuk  berbuat  sesuatu,  atau  untuk  tidak berbuat sesuatu.” 56 Prestasi dalam sebuah perjanjian memiliki beberapa karakteristik, antara lain :
1 “Harus sudah tertentu atau dapat ditentukan;
2 Harus mungkin;
3 Harus diperbolehkan atau halal;
4 Harus ada manfaat bagi kreditur;
5 Boleh terdiri dari satu perbuatan atau serentetan perbuatan.” 57
Ketentuan  Pasal  1320  KUH  Perdata  tidak  menjabarkan  apa  yang  dimaksud  dengan  syarat suatu sebab yang halal. Pengaturan tentang sebab yang halal tercantum dalam ketentuan Pasal 1337 KUH Perdata yang menegaskan “suatu sebab adalah terlarang, apabila dilarang oleh Undang-Undang, atau apabila berlawanan dengan kesusilaan baik atau ketertiban umum.” 58 Selain itu, ketentuan Pasal 1335 KUH Perdata menerangkan bahwa “suatu perjanjian tanpa sebab, atau yang telah dibuat karena sesuatu sebab yang palsu atau terlarang, tidak mempunyai kekuatan.” 59
Hal  yang  dipermasalahkan  oleh  Nyonya  SKH  ialah  penjualan  hak  atas  tanah  objek  harta bersama yang dilakukan secara sepihak oleh Tuan HRY kepada PT MPI. 60 Kekosongan izin dari istri terhadap pemberian kuasa untuk menandatangani Akta Jual Beli harta bersama dan pengalihan hak atas  tanah  yang  dilaksanakan  oleh  suami  tidak  saja  berdampak  pada  keabsahan  Akta  Perjanjian Pengikatan Jual Beli Nomor 01 tanggal 1 Oktober 2012 yang diadakan oleh Tuan HRY dan Tuan DIS selaku Direktur yang mewakili PT MPI di hadapan Notaris LIS, melainkan juga Akta Jual Beli Nomor 53 tanggal 14 Desember 2012 yang ditandatangani oleh Tuan DIS (dalam kedudukan selaku kuasa Tuan HRY sebagaimana ditegaskan dalam Pasal 3 Akta Perjanjian Pengikatan Jual Beli dan Direktur yang bertindak untuk dan atas nama PT MPI) di hadapan PPAT HJS. 61
56 KUH Perdata …, Ps. 1234.
57 Hutabarat, Penawaran dan Penerimaan …, hlm. 26.
58 KUH Perdata …, Ps. 1337.
59 Ibid , Ps. 1335.
60 Pengadilan Negeri Serang…, hlm. 3.
61 Pengadilan Tinggi Banten…, hlm. 15.
Dikaji  dari  syarat  kesepakatan,  maka  para  pihak  yang  berkehendak  untuk  melaksanakan transaksi jual beli hak atas tanah ialah Tuan HRY dan PT MPI saja. Hal ini ditunjukkan dengan Akta Perjanjian  Pengikatan  Jual  Beli  Nomor  01  tanggal  1  Oktober  2012  yang  diperjanjikan oleh  kedua belah  pihak  tanpa  diketahui  dan  disetujui  oleh  Nyonya  SKH.  Kurangnya  izin  dari  Nyonya  SKH terhadap perjanjian jual beli yang dilangsungkan oleh Tuan HRY mengakibatkan syarat kesepakatan tidak  tergenapi  dikarenakan  tanah yang  diperjualbelikan  merupakan harta  bersama yang  mereka dapat  sepanjang  perkawinan.  Perihal  harta  kekayaan  dalam  perkawinan  dapat  ditemukan  dalam ketentuan  Pasal  35  ayat  (1)  Undang-Undang  Perkawinan  yang  menyatakan  “harta benda  yang diperoleh selama perkawinan menjadi harta bersama.” 62
Mengacu pada ketentuan Pasal 36 ayat (1) Undang-Undang Perkawinan, maka jelas bahwa “mengenai  harta  bersama  suami  atau  istri  dapat  bertindak  atas  perjanjian  kedua  belah  pihak.” 63
Apabila dihubungkan dengan permasalahan ini, maka selayaknya Tuan HRY menunjukkan adanya izin dari Nyonya SKH atas pengalihan dan pemberian kuasa atas harta bersama yang diperbuatnya. Jika  Tuan  HRY  yang  berstatus  sudah  menikah  tanpa  membuat  perjanjian  perkawinan  ingin mengalihkan hak atas tanah objek harta bersama kepada PT MPI melalui transaksi jual beli, maka Tuan HRY wajib mendapatkan izin dari Nyonya SKH. Dengan demikian, Tuan HRY mesti membuat sebuah  ‘surat  kuasa’  bilamana  Nyonya  SKH  berhalangan  hadir untuk  turut  serta  menandatangani Akta Perjanjian Pengikatan Jual Beli Nomor 01 tanggal 1 Oktober 2012 di hadapan Notaris LIS. 64
Mengurai lebih lanjut, apabila surat kuasa yang bersangkutan ‘dibuat di bawah tangan’, maka surat kuasa perlu dilegalisasi oleh seorang Notaris. Dalam hal ini, Tuan HRY sebaiknya menghadap dan mengutarakan makna dari surat kuasa yang telah dibawa, serta membubuhkan tanda tangannya
62 Indonesia, Undang-Undang Tentang Perkawinan , UU No. 1 Tahun 1974, LN No. 1 Tahun 1974, TLN No. 3019, Ps. 35 ayat (1). (selanjutnya disebut UU Perkawinan ).
63 UU Perkawinan …, Ps. 36 ayat (1).
64 Wicaksono, Panduan Lengkap Membuat …, hlm. 37.
pada  surat  kuasa  di  hadapan  Notaris. 65 Pengaturan  tentang  metode  dan  format  kuasa  yang  boleh diberlakukan sebagaimana diuraikan dalam ketentuan Pasal 1793 KUH Perdata, yaitu “kuasa dapat diberikan dan diterima dalam suatu akta umum, dalam suatu tulisan di bawah tangan, bahkan dalam sepucuk surat atau pun dengan lisan.” 66 Merujuk kepada ketentuan pasal di atas, maka harus ada persetujuan dari Nyonya SKH atas penjualan hak atas tanah objek harta bersama. Kuasa boleh dimuat dalam bentuk akta formal, misalnya Akta Kuasa Notariil, Surat Kuasa yang Dilegalisasi, Surat Kuasa Di Bawah Tangan, Surat Kuasa Konvensional, maupun Kuasa Secara Lisan. 67
Walaupun surat kuasa juga boleh dituangkan dalam format Surat Kuasa Di Bawah Tangan, Surat Kuasa Konvensional dan Kuasa Secara Lisan, akan tetapi pada praktiknya ketiga bentuk kuasa ini biasanya tidak dipergunakan. Hal ini disebabkan Kuasa Secara Lisan dan Surat Kuasa Di Bawah Tangan yang tidak dilegalisasi kurang meyakinkan, apalagi dalam transaksi jual beli hak atas tanah. Jika dikaitkan dengan daya pembuktiannya, maka daya pembuktian sebuah Surat Kuasa Di Bawah Tangan berada di ‘putusan Majelis Hakim’, sementara suatu Akta Kuasa Notariil tentunya mempunyai keunggulan sebagai akta autentik dan menghasilkan daya pembuktian yang sempurna. 68
Pertimbangan untuk tidak mempergunakan Surat Kuasa Di Bawah Tangan lantaran pemberi kuasa boleh jadi menampik tanda tangan atau memalsukan tanda tangan, dimana kemungkinan ini dapat menjadi asal konflik pertanahan. 69 Oleh karena itu, penulis berpendapat bahwa dua jenis surat kuasa yang paling tepat digunakan untuk perjanjian jual beli harta bersama, yakni Akta Kuasa Notariil dan Surat Kuasa yang Dilegalisasi . Akan tetapi, pemberian kuasa untuk menandatangani Akta Jual Beli dari Tuan HRY kepada Tuan DIS tidak dirumuskan dengan Akta Kuasa Notariil, Surat Kuasa yang
65 Ibid , hlm. 38.
66 KUH Perdata …, Ps. 1793.
67 Joni Emirzon dan Muhamad Sadi Is, Hukum Kontrak: Teori dan Praktik , Jakarta: Penerbit Kencana, 2021, hlm. 82.
68 Libertus  Jehani, Pedoman  Praktis Menyusun  Surat Perjanjian:  Dilengkapi  Contoh-Contoh ,  Jakarta: Visimedia, 2007, hlm. 160.
69 Richard Eddy, Aspek Legal Properti: Teori, Contoh dan Aplikasi , Yogyakarta: CV. Andi Offset, 2010, hlm. 132.
Dilegalisasi, Surat Kuasa Di Bawah Tangan, Surat Kuasa Konvensional ataupun Kuasa Secara Lisan, melainkan dimasukkan pada sebuah klausul dalam Akta Perjanjian Pengikatan Jual Beli.
Pencantuman klausul mengenai pemberian kuasa dalam Pasal 3 Akta Perjanjian Pengikatan Jual Beli ini mendorong penulis untuk mempersoalkan kesahan pemberian kuasa yang diadakan oleh pihak-pihak terkait, dimana hal ini berkaitan dengan legalitas Akta Perjanjian Pengikatan Jual Beli dan Akta Jual Beli. Perlu dipahami bahwa pemberian kuasa dan Akta Perjanjian Pengikatan Jual Beli merupakan dua hal yang berlainan, sehingga sangat tidak tepat untuk menggabungkan kedua ihwal tersebut sekaligus dalam satu akta. Konsensus antara Tuan HRY dan PT MPI sewajarnya dituangkan dalam suatu perjanjian pemberian kuasa secara tersendiri, bukan diselipkan dalam salah satu klausul dari Akta Perjanjian Pengikatan Jual Beli.
Kuasa yang diberikan untuk menandatangani Akta Jual Beli dari Tuan HRY kepada Tuan DIS sepantasnya  ditegaskan  dengan  Akta  Kuasa  Notariil  atau  Surat  Kuasa  yang  Dilegalisasi  dengan mengindahkan ketentuan Pasal 1796 KUH Perdata yang secara tersurat menentukan sebagai berikut
“Pemberian  kuasa  yang  dirumuskan  dalam  kata-kata  umum,  hanya  meliputi  perbuatan- perbuatan  pengurusan.  Untuk  memindahtangankan  benda-benda  atau  untuk  meletakkan hipotik di atasnya, atau lagi untuk membuat suatu perdamaian, atau pun sesuatu perbuatan lain  yang  hanya  dapat dilakukan oleh  seorang  pemilik,  diperlukan suatu  pemberian  kuasa dengan kata-kata yang tegas.” 70
Melanjutkan pembahasan tentang syarat kesepakatan, maka perilaku Tuan HRY yang tidak terus terang akan status perkawinannya menjadikan PT MPI dan Notaris LIS percaya bahwa Tuan HRY statusnya ‘masih lajang’ dan hanya ia sendiri pemegang hak atas tanah yang diperjualbelikan, sehingga  Tuan  HRY tidak  diwajibkan  untuk  mendapatkan  izin  dari  pasangan  nikah  dalam mengalihkan hak atas tanah melalui transaksi jual beli. 71 Lebih-lebih dalam komparisi Tuan HRY di Akta Perjanjian Pengikatan Jual Beli Nomor 01 tanggal 1 Oktober 2012 telah tertulis sebagai berikut
70 KUH Perdata …, Ps. 1796.
71 Pengadilan Tinggi Banten…, hlm. 17.
“yang menurut keterangannya saat itu tidak sedang dalam ikatan perkawinan menurut peraturan perundangan yang berlaku, oleh karenanya untuk tindakan hukum dalam Akta Perjanjian Pengikatan Jual  Beli  tersebut  tidak  memerlukan  persetujuan  dari  pihak  manapun  juga.” 72 Tuan  HRY  tidak melampirkan izin dari Nyonya SKH atas penjualan harta bersama mereka. Penulis berasumsi bahwa sebenarnya  tidak  didapatkan  konsensus  antara  pihak-pihak  yang  sedianya  terlibat  karena  tidak adanya persetujuan dari Nyonya SKH terkait pengurusan dan pengalihan tanah objek harta bersama. Dengan  demikian,  ketiadaan  persetujuan  bersama  suami-istri  mengakibatkan tidak  diperolehnya kesepakatan antara Tuan HRY, Nyonya SKH dan PT MPI yang direpresentasikan oleh Tuan DIS.
Ditinjau  dari  syarat  kecakapan,  maka  terdapat  dua  aspek  yang  perlu  diamati,  yakni ‘kedewasaan  dan  kewenangan  bertindak’  dari  kedua  belah  pihak.  Para  pihak  yang  menghadap Notaris LIS untuk mengadakan Akta Perjanjian Pengikatan Jual Beli, yaitu Tuan HRY sudah cukup umur  karena  usianya  telah  melebihi  ‘dua  puluh  satu tahun’  yang  merupakan  ukuran kedewasaan sebagaimana dipersyaratkan dalam ketentuan Pasal 330 KUH Perdata. 73 Tuan HRY juga sudah terikat dalam perkawinan yang sah dengan istrinya, Nyonya SKH, dimana keadaan ini memantapkan penulis untuk berpikiran bahwa Tuan HRY memang telah dewasa.
Sementara  makna  kewenangan  bertindak  ialah  pihak-pihak  terkait  secara  lumrah diperkenankan untuk menjalankan perbuatan hukum. 74 Dalam hal ini, kedua belah pihak dikatakan sebagai  subjek  hukum  yang  berwenang  dalam  melangsungkan  perbuatan  hukum  bilamana  para pihak  tersebut  karena  hukum  menerima  ‘hak  dan  kewenangan’  untuk  melaksanakan  perbuatan hukum  atau  memperoleh  pelimpahan  wewenang  untuk  mengadakan  sebuah  perbuatan  hukum menurut ketentuan peraturan perundang-undangan maupun dari seseorang atau badan hukum atas
72 Ibid , hlm. 15.
73 KUH Perdata …, Ps. 330.
74 Alwesius, Dasar-Dasar  Teknik Pembuatan  Akta Notaris ,  Depok:  Badan  Penerbit  Fakultas  Hukum Universitas Indonesia, 2019, hlm. 52.
dasar surat kuasa khusus. 75 Pada hakikatnya, kecakapan subjek hukum dapat ditelusuri melalui jati diri seseorang maupun badan hukum yang bersangkutan.
Bagi subjek hukum orang perorangan, maka dapat dilaksanakan pengecekan terhadap Kartu Tanda  Penduduk. 76 Bagi  subjek  hukum  badan  hukum,  kecakapan  dinilai  dengan  cara  membaca Anggaran Dasar atau Akta Pendirian badan hukum terkait. Hal ini dikarenakan badan hukum tidak boleh menyelenggarakan kegiatannya sendiri, sehingga pengoperasian dan tata kelola badan hukum mesti  direpresentasikan  oleh  seseorang  yang  dinamakan  pengurus.  Kecakapan  pengurus  yang menempati kedudukan itu wajib diperlihatkan melalui wewenang untuk merepresentasikan badan hukum yang sebagian besar tertera dalam Anggaran Dasar dari badan hukum yang bersangkutan. Contohnya, kewenangan Direktur untuk merepresentasikan Perseroan Terbatas (atau disingkat PT) dalam kaitannya dengan pihak luar termuat dalam Anggaran Dasar. 77
Dalam  kasus  ini,  Notaris  LIS  melakukan  pemeriksaan  atas  berbagai  dokumen,  antara  lain “sertifikat asli, Kartu Tanda Penduduk Tuan HRY, Kartu Tanda Penduduk Tuan DIS selaku Direktur yang berwenang mewakili PT MPI, tanda tangan, data tanah, Kartu Keluarga Tuan HRY dan Anggaran Dasar  PT  MPI.” 78 Dengan  memperhatikan  ketentuan  Pasal  1329  KUH  Perdata  yang  menguraikan “setiap orang adalah cakap untuk membuat perikatan-perikatan, jika ia oleh Undang-Undang tidak dinyatakan tidak cakap 79 ”, maka Tuan HRY merupakan subjek hukum yang cakap karena Tuan HRY tidak berada dalam kondisi sebagaimana disebutkan dalam ketentuan Pasal 1330 KUH Perdata yang mengakibatkan ia dikecualikan untuk mengadakan perjanjian. 80 Adapun masalah yang terjadi ialah
75 Husin, Aspek Legal Kredit dan Jaminan Pada Bank Perkreditan Rakyat , Bandung: Penerbit P.T. Alumni, 2017, hlm. 12.
76 Ahmad Rizki Sridadi, Aspek Hukum Dalam Bisnis , Surabaya: Airlangga University Press, 2009, hlm. 45.
77 Ibid , hlm. 46.
78 Pengadilan Negeri Serang…, hlm. 54.
79 KUH Perdata …, Ps. 1329.
80 Ibid , Ps. 1330.
tanah objek jual beli tidak saja dipunyai oleh Tuan HRY, melainkan termasuk harta bersama dalam perkawinan dengan Nyonya SKH.
Penulis menekankan bahwa Tuan HRY tidak diperbolehkan untuk memperjanjikan sesuatu atas harta bersama apalagi menjual secara sepihak, mengingat ia tidak mempunyai keleluasaan untuk menyelenggarakan  perbuatan  hukum  terhadap  tanah  objek  harta  bersama  yang  tidak  tergolong sebagai harta bawaan atau harta pribadi miliknya seorang diri. Ketentuan Pasal 31 ayat (2) Undang- Undang Perkawinan menjelaskan bahwa “masing-masing pihak berhak untuk melakukan perbuatan hukum.” 81 Berdasarkan uraian ketentuan pasal di atas dan disangkutpautkan dengan ketentuan Pasal 36 ayat (1) Undang-Undang Perkawinan, maka Tuan HRY dan Nyonya SKH sama-sama berwenang atas  pengelolaan  dan  perbuatan  hukum  mengenai  tanah  kepunyaan  mereka  dengan  adanya ‘persetujuan bersama.’ Tuan HRY dan Nyonya SKH juga sama-sama memiliki hak untuk mengizinkan maupun tidak mengizinkan perbuatan hukum terhadap harta bersama, misalnya dalam perkara ini pemberian kuasa dan perjanjian jual beli tanah objek harta bersama. 82
Terkait  syarat  suatu  hal  tertentu,  maka  yang  merupakan  objek  perjanjian  yakni  prestasi. Bentuk prestasi yang terdapat dalam Akta Perjanjian Pengikatan Jual Beli ini, yaitu ‘prestasi untuk memberikan  sesuatu’ dan  ‘prestasi  untuk  berbuat sesuatu.’  Mengenai  prestasi untuk  memberikan sesuatu  dikarenakan  pembuatan  Akta  Perjanjian  Pengikatan  Jual  Beli  dimaksudkan  untuk membangun keterikatan antara Tuan HRY dan PT MPI, dimana Akta Perjanjian Pengikatan Jual Beli akan  diteruskan  dengan  dengan  Akta  Jual  Beli  yang  memberikan  otoritas  secara  konkret  dan pengalihan hak atas tanah dari Tuan HRY selaku Penjual ke PT MPI selaku Pembeli. 83 Prestasi untuk berbuat sesuatu terlihat pada klausul pemberian kuasa dalam Pasal 3 Akta Perjanjian Pengikatan Jual
81 UU Perkawinan …, Ps. 31 ayat (2). 82 M. Natsir Asnawi, Hukum Harta Bersama: Kajian Perbandingan Hukum, Telaah Norma, Yurisprudensi, dan Pembaruan Hukum , Jakarta: Penerbit Kencana, 2020, hlm. 58. (selanjutnya disebut Asnawi, Hukum Harta Bersama ). 83 Hutabarat, Penawaran dan Penerimaan …, hlm. 25.
Beli, dimana terdapat beberapa ihwal yang mesti diperbuat oleh Tuan DIS seperti yang telah diatur dalam perjanjian ini, salah satunya menandatangani Akta Jual Beli di hadapan PPAT. Fakta bahwa pemberian  kuasa  tidak  dimuat  lebih  dahulu  dalam  sebuah  perjanjian  pemberian  kuasa  secara terpisah  mewajibkan agar perjanjian  dilangsungkan  sebagaimana mestinya  dengan  memedomani ‘kepatuhan dan kelayakan’ yang diterapkan dalam kehidupan khalayak ramai. 84
Objek dalam Akta Perjanjian Pengikatan Jual Beli, yakni ihwal-ihwal yang hendak disepakati oleh  pihak-pihak  yang  bersangkutan  sebagaimana  dinyatakan  dalam  badan  Akta  Perjanjian Pengikatan Jual Beli. 85 Contohnya dalam kasus ini, dimana objek yang diperjanjikan oleh Tuan HRY dan PT MPI berupa ‘benda tidak bergerak’, yaitu tanah objek harta bersama dengan status Hak Milik yang sudah diubah menjadi Hak Guna Bangunan. Perlu diingat bahwa Pembeli disini bukan orang perorangan, melainkan badan hukum, sehingga tidak termasuk subjek hukum yang diizinkan untuk mempunyai tanah dengan status Hak Milik. Maka dari itu, agar perjanjian jual beli tanah tetap sah dan tidak ‘batal demi hukum’, seharusnya dilangsungkan pergantian kedudukan hak atas tanah. 86
Perubahan peringkat hak atas tanah terdiri dari peningkatan hak atas tanah dan penurunan hak atas tanah. Ketentuan Pasal 36 ayat (1) Undang-Undang Pokok Agraria telah menegaskan bahwa “Yang dapat mempunyai Hak Guna Bangunan ialah:
a. Warga Negara Indonesia;
b. Badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia.” 87
Apabila dihubungkan dengan perkara ini dan uraian ketentuan pasal di atas, maka hak atas tanah yang sesuai untuk badan hukum seperti PT MPI adalah Hak Guna Bangunan. Tindakan yang
84 Ibid , hlm. 26.
85 Salim, Teknik Pembuatan Akta …, hlm. 273.
86 Adrian Sutedi, Peralihan Hak Atas Tanah dan Pendaftarannya , Jakarta: Sinar Grafika, 2018, hlm. 78.
(selanjutnya disebut Sutedi, Peralihan Hak Atas ).
87 Undang-Undang Pokok Agraria …, Ps. 36 ayat (1).
mungkin dilakukan sehubungan dengan permasalahan ini, yaitu menurunkan status hak atas tanah yang semula Hak Milik ke Hak Guna Bangunan. Dengan demikian, kedudukan hak atas tanah yang sebelumnya bersifat ‘paling kuat’ berganti menjadi kuat. Keberlangsungan penurunan hak atas tanah diperlihatkan melalui Surat Keputusan Pemberian Hak (atau disingkat SKPH) yang diterbitkan oleh ‘Kepala Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota.’ 88
Syarat suatu sebab yang halal tidak terpenuhi dikarenakan Akta Perjanjian Pengikatan Jual Beli dan klausul pemberian kuasa yang tercantum didalamnya hanya kesepakatan antara Tuan HRY dan  PT  MPI,  dimana  Nyonya  SKH  selaku  istri  sah  Tuan  HRY  tidak  dilibatkan  dalam  memberikan persetujuan secara tertulis akan pengurusan harta bersama mereka. 89 Dapat dipahami bahwa terjadi penyimpangan  atas  ketentuan  Pasal  36  ayat  (1)  Undang-Undang  Perkawinan.  Selain itu,  tindakan Tuan  HRY  yang  menjual  tanah  objek  harta  bersama  secara  sepihak  bahkan  menutupi  status perkawinan yang sebetulnya dengan menyertakan berkas-berkas yang berisikan keterangan palsu menunjukkan bahwa Tuan HRY berperilaku seolah-olah ia merupakan pemegang hak atas tanah satu- satunya dan menyingkirkan hak Nyonya SKH untuk menyetujui maupun tidak menyetujui perbuatan hukum tersebut. 90 Dalam hal ini, ketentuan Pasal 1335 KUH Perdata juga terlanggar.
Hak Para Ahli Waris Terhadap Tanah Yang Dialihkan Kepada Pembeli Oleh Penjual Yang Tidak Beriktikad Baik
Harta warisan didefinisikan sebagai “benda-benda yang konkret maupun yang abstrak yang terdiri  dari  hak-hak  atau  aktiva  dan  kewajiban-kewajiban  atau  pasiva.” 91 Meninggalnya  Pewaris mengakibatkan berlangsungnya perpindahan harta benda Pewaris yang didapatkan sewaktu hidup
88 Urip Santoso, Pejabat Pembuat Akta Tanah: Perspektif Regulasi, Wewenang, dan Sifat Akta , Jakarta: Penerbit Kencana, 2017, hlm. 123.
89 Sutedi, Peralihan Hak Atas …, hlm. 92.
90 Pengadilan Tinggi Banten…, hlm. 29.
91 Irma  Fatmawati, Hukum Waris  Perdata:  Menerima  dan  Menolak Warisan  Oleh Ahli  Waris Serta Akibatnya , Yogyakarta: Penerbit Deepublish, 2020, hlm. 6.
ke para ahli waris yang memiliki hak untuk menerimanya. 92 Adapun macam-macam harta benda yang diturunkan oleh Pewaris kepada para ahli warisnya, antara lain “harta tidak bergerak, harta bergerak, harta  yang  berwujud,  harta  yang  tidak  berwujud,  piutang-piutang,  surat-surat  berharga  dan  juga utang-utang maupun beban-beban lainnya.” 93
Kaidah Hukum  Perdata  tidak  menyelami  sebutan  ‘harta  gono gini’  maupun harta  bersama yang  didapatkan  oleh  suami-istri  sepanjang  perkawinan  mereka  lantaran Burgelijk  Wetboek memandang  bahwa harta  warisan  sebagai kesatuan  yang  komplet  dan menyeluruh,  dimana harta warisan ini akan berpindah kepada para ahli waris. 94 Hal ini sesuai dengan ketentuan Pasal 849 KUH Perdata yang menentukan bahwa “Undang-Undang tak memandang akan sifat atau asal dari barang- barang dalam sesuatu peninggalan, untuk mengatur pewarisan terhadapnya.” 95
Secara hakiki, pengaturan tentang harta bersama setelah perkawinan usai ditegaskan dalam ketentuan Pasal 37 Undang-Undang Perkawinan, yakni “bila perkawinan putus karena perceraian, harta  bersama  diatur  menurut  hukumnya  masing-masing.” 96 Dengan  demikian,  jelas  bahwa mengenai perceraian lantaran kematian, masalah harta bersama semestinya didasarkan pada norma yang diterapkan bagi Pewaris. Jika dikaitkan dengan persoalan ini, maka aturan yang relevan adalah Hukum Waris Perdata karena Tuan HRY tunduk pada Hukum Waris Perdata.
Secara  esensial,  yang  merupakan para  ahli  waris  berdasarkan  Undang-Undang  adalah anggota  keluarga  yang  bertalian  darah  dengan  Pewaris  dan  suami  atau  istri  Pewaris  yang  masih hidup sebagaimana ternyata dalam ketentuan Pasal 832 KUH Perdata yang menyebutkan bahwa
92 Titik Triwulan Tutik, Hukum Perdata Dalam Sistem Hukum Nasional , Jakarta: Penerbit Kencana, 2014, hlm. 250.
93 Alwesius, Hukum Waris Perdata dan Teknik Pembuatan Akta Terkait , Depok: Badan Penerbit Fakultas Hukum Universitas Indonesia, 2021, hlm. 1.
94 H. Syaikhu, Isu Keberlakuan Hukum Sengketa Kewarisan , Yogyakarta: Penerbit K-Media, 2018, hlm. 53.
95 KUH Perdata …, Ps. 849.
96 UU Perkawinan …, Ps. 37.
“Menurut Undang-Undang yang berhak untuk menjadi ahli waris ialah, para keluarga sedarah, baik  sah,  maupun  luar  kawin  dan  si  suami  atau  istri  yang  hidup  terlama,  semua  menurut peraturan tertera di bawah ini. Dalam hal, bilamana baik keluarga sedarah, maupun si yang hidup  terlama  di  antara  suami  istri,  tidak  ada,  maka  segala  harta  peninggalan  si  yang meninggal,  menjadi  milik  negara,  yang  mana  berwajib  akan  melunasi  segala  utangnya, sekadar harga harta peninggalan mencukupi untuk itu.” 97
Dalam  kasus  ini,  Tuan  HRY  semasa  hidupnya  menjual  tanah  objek  harta  bersama  yang diperoleh saat ia berada dalam ikatan perkawinan dengan Nyonya SKH, dimana keduanya tak pernah mengadakan suatu perjanjian perkawinan. Lebih-lebih Tuan HRY berniat membohongi PT MPI dan Notaris  LIS  akan  status  perkawinannya dengan  disertai  dokumen-dokumen,  di  antaranya  “Kartu Tanda  Penduduk,  Surat  Pernyataan  Tidak  Menikah  dan  Kartu  Keluarga.” 98 Data-data substansial dalam Akta Perjanjian Pengikatan Jual Beli dipergunakan sebagai fondasi dalam pelaksanaan Akta Jual Beli di hadapan PPAT HJS.
Mengamati keberlangsungan konflik di tahap Kasasi, Majelis Hakim semula mengindahkan permohonan Kasasi yang dimintakan oleh Nyonya SKH. Namun, di tahap Peninjauan Kembali Majelis Hakim membatalkan  putusan Putusan  Mahkamah  Agung  Nomor 227/K/PDT/2019 sebab  PT MPI dianggap sebagai Pembeli yang beriktikad baik. Penulis sependapat dengan pertimbangan Majelis Hakim yang sekiranya dapat mengayomi kepentingan PT MPI selaku Pembeli yang beriktikad baik, akan tetapi penulis mempertanyakan hak waris Nyonya SKH dan Nona LKH terhadap hak atas tanah objek harta bersama dan tanah objek warisan yang dijual oleh Tuan HRY yang tidak beriktikad baik. Apalagi  Nyonya  SKH  yang  dipastikan  mengalami  kerugian  akibat  perbuatan  Tuan  HRY  yang memalsukan berkas-berkas agar ia tidak disyaratkan untuk melampirkan izin dari istrinya bilamana PT MPI dan Notaris LIS menyadari kenyataan bahwa Tuan HRY sudah beristri.
Keterkaitan  antara  harta  bersama  berupa  aset  dalam  makna  jalinan  suami-istri  dan  harta warisan berupa aset dalam kejadian pewarisan lantaran kematian pasangan nikah. Hubungan antara
97 KUH Perdata …, Ps. 832.
98 Pengadilan Tinggi Banten…, hlm. 19.
harta bersama dan harta warisan hanya berlangsung jika kedua belah pihak tetap mempertahankan perkawinan mereka atau dengan kata lain tiada perceraian sampai salah satu pihak meninggal dunia. Hal  ini  berarti  setengah  bagian  dari  harta  peninggalan  Tuan  HRY  yang  meninggal  dunia  dengan keadaan tak pernah ‘cerai hidup’ adalah harta bersama. 99 Memperhatikan ketentuan Pasal 35 ayat (1) Undang-Undang  Perkawinan,  maka  sebagian  dari  harta  peninggalan  ialah  porsi  harta  bersama 100 sebagai  kepunyaan  Nyonya  SKH,  sementara  sebagian  sisanya,  yaitu  ‘ boedel warisan’  sebagai kepunyaan Nyonya SKH dan Nona LKH.
Nyonya SKH  selaku istri dan  Nona  LKH  selaku  anak  dari  Tuan  HRY selayaknya menerima warisan secara ab intestato , yakni sebuah metode untuk mendapatkan warisan ‘menurut ketentuan peraturan  perundang-undangan’. 101 Cara  perolehan  warisan  secara ab  intestato yang  digunakan disini  adalah  mewaris  dikarenakan  kedudukan  sendiri,  bukan  mewaris  dikarenakan  penggantian. Sesudah harta peninggalan Tuan HRY dibagi dua, maka diperoleh dua jenis aset, antara lain “satu per dua harta bersama dan satu per dua harta warisan”.
Mengacu  pada  ketentuan  Pasal  35  ayat  (1)  dan  ketentuan  Pasal  37  Undang-Undang Perkawinan serta ketentuan Pasal 832 KUH Perdata, maka Nyonya SKH berhak atas seluruh bagian harta bersama dan satu per dua bagian harta warisan. Adapun jumlah yang didapatkan oleh Nyonya SKH ialah tiga per empat bagian. Merujuk kepada ketentuan Pasal 832 KUH Perdata, maka Nona LKH berhak atas satu per dua bagian harta warisan. Total jumlah yang diperoleh oleh Nona LKH adalah satu per empat bagian. Dalam kasus ini, Nyonya SKH memanfaatkan ‘hak hereditatis petitio ’, dimana ia tak harus mengikutkan Nona LKH dalam mengusahakan hak warisnya di Pengadilan. Ketentuan
99 Asnawi, Hukum Harta Bersama …, hlm. 37.
100 UU Perkawinan …, Ps. 35 ayat (1).
101 Surini Ahlan Sjarif dan Nurul Elmiyah, Hukum Kewarisan Perdata Barat: Pewarisan Menurut Undang- Undang , Jakarta: Prenadamedia Group, 2018, hlm. 17.
Pasal 834 KUH Perdata memberikan peluang kepada Nyonya SKH untuk menggugat separuh bagian dari tanah objek sengketa. 102

## KESIMPULAN
1 Perihal keabsahan Akta Perjanjian Pengikatan Jual Beli yang berisi klausul pemberian kuasa untuk  menandatangani  Akta  Jual  Beli  harta  bersama  tanpa  persetujuan  istri  terbukti menyimpangi persyaratan-persyaratan mengenai keabsahan suatu perjanjian sebagaimana diuraikan dalam ketentuan Pasal 1320 KUH Perdata. Sejak awal, perjanjian ini lahir atas dasar kesepakatan  antara Tuan  HRY  dan  PT MPI yang  direpresentasikan  oleh Tuan DIS,  dimana tidak  ada  persetujuan  secara  tertulis  dari Nyonya  SKH  terkait  perbuatan  hukum terhadap tanah  objek  harta  bersama.  Hal  ini  mengakibatkan  Akta  Perjanjian  Pengikatan  Jual  Beli mengandung cacat kehendak. Meskipun Tuan HRY termasuk subjek hukum yang cakap dan dewasa,  namun  ia tak seutuhnya mempunyai kewenangan untuk menguasakan  apalagi mengalihkan harta bersama tanpa seizin Nyonya SKH. Objek Akta Perjanjian Pengikatan Jual Beli  merupakan  tanah  objek  harta  bersama  dengan  status  Hak  Milik  yang  sudah  diubah menjadi Hak Guna Bangunan, sedangkan wujud prestasinya ialah prestasi untuk memberikan sesuatu dan prestasi untuk berbuat sesuatu. Perjanjian ini menyalahi syarat suatu sebab yang halal karena berlawanan dengan ketentuan Pasal 36 ayat (1) Undang-Undang Perkawinan dan ketentuan Pasal 1335 KUH Perdata.
2 Mengenai hak para ahli waris terhadap tanah yang dialihkan kepada Pembeli oleh Penjual yang tidak beriktikad baik belum dapat diwujudkan dikarenakan putusan Majelis Hakim di tahap Peninjauan Kembali memedulikan hak dari Pembeli yang beriktikad baik sesuai dengan Surat Edaran Mahkamah Agung Nomor 4 Tahun 2016 Tentang Pemberlakuan Rumusan Hasil Rapat Pleno Kamar Mahkamah Agung Tahun 2016 Sebagai Pedoman Pelaksanaan Tugas Bagi
102 KUH Perdata …, Ps. 834.
Pengadilan.  Hukum  Waris  yang  diterapkan  bagi  Tuan  HRY  adalah  Hukum  Waris  Perdata. Nyonya  SKH  sebagai  istri  dan  Nona  LKH  sebagai  keturunan  dari  Tuan  HRY  sewajarnya mewaris  secara ab  intestato dikarenakan  kedudukan  sendiri.  Sesudah  harta  peninggalan Tuan HRY dibagi dua, maka diperoleh dua jenis aset, antara lain “satu per dua harta bersama dan satu per dua harta warisan”. Nyonya SKH berhak atas seluruh bagian harta bersama dan satu per dua bagian harta warisan, sehingga keseluruhan bagian yang diterima, yakni tiga per empat  bagian.  Nona  LKH  berhak  atas  satu  per  dua  bagian  harta  warisan,  sehingga keseluruhan bagian yang diterima, yaitu satu per empat bagian.

## Saran
Bertitik  tolak  dari  kasus  serupa  yang  terus-menerus  terjadi  dalam  praktiknya,  Penulis  hendak merekomendasikan Notaris dan PPAT agar mendayagunakan sistem elektronik untuk mendukung prosedur dalam mengecek identitas para penghadap. Dalam persoalan ini, PPAT digugat oleh istri dan salah seorang ahli waris dari Penjual yang tidak beriktikad baik, bahkan Notaris yang membuat dan mengeluarkan Akta  Perjanjian  Pengikatan  Jual  Beli  juga  turut  disangkutpautkan.  Dengan  menggunakan sistem elektronik, proses validasi identitas para penghadap, di antaranya tanda tangan, keadaan dan berbagai keterangan  lain  terkoneksi  dengan  cara digital ,  sehingga para  penghadap  tak  berkesempatan  untuk mengingkari nya, sebab semua informasi akan tersimpan. Hal ini tentu dapat mempermudah Notaris dan PPAT dalam menyelenggarakan tugas dan kewenangan nya lantaran lebih praktis, tepat guna dan mampu mencegah risiko yang mungkin timbul dibandingkan memercayakan pada kinerja individu.

## DAFTAR PUSTAKA

## Buku
Adjie,  Habib,  2021, Penerapan  Pasal  38  UUJN-P  Dalam  Pelaksanaan  Tugas  Jabatan  Notaris , Yogyakarta: Bintang Pustaka Madani.
Alwesius, 2019, Dasar-Dasar Teknik Pembuatan Akta Notaris , Depok: Badan Penerbit Fakultas Hukum Universitas Indonesia.
Alwesius, 2021, Hukum Waris Perdata dan Teknik Pembuatan Akta Terkait , Depok: Badan Penerbit Fakultas Hukum Universitas Indonesia.
Arba, H.M, 2019, Hukum Agraria Indonesia , Jakarta: Sinar Grafika.
Arisputra, Muhammad Ilham, 2015, Reforma Agraria di Indonesia , Jakarta: Sinar Grafika.
Asnawi,  M.  Natsir,  2020, Hukum  Harta  Bersama:  Kajian Perbandingan  Hukum,  Telaah  Norma, Yurisprudensi, dan Pembaruan Hukum , Jakarta: Penerbit Kencana.
Basyarudin,  2021, Perlindungan  Hukum  Terhadap  Pembeli  Pihak  Ketiga  Yang  Membeli  Tanah  dan Bangunan Yang Telah Dibebani Hak Tanggungan , Surabaya: CV. Jakad Media Publishing.
Darmabrata, Wahyono dan Surini Ahlan Sjarif, 2015, Hukum Perkawinan dan Keluarga di Indonesia , Jakarta: Badan Penerbit FH-UI.
Eddy, Richard, 2010, Aspek Legal Properti: Teori, Contoh dan Aplikasi , Yogyakarta: CV. Andi Offset Emirzon,  Joni  dan  Muhamad  Sadi  Is,  2021, Hukum  Kontrak:  Teori  dan  Praktik ,  Jakarta:  Penerbit Kencana.
Fatmawati, Irma, 2020, Hukum Waris Perdata: Menerima dan Menolak Warisan Oleh Ahli Waris Serta Akibatnya , Yogyakarta: Penerbit Deepublish.
H.S., Salim, 2017, Teknik Pembuatan Akta Perjanjian (TPA Dua) , Jakarta: P.T. Raja Grafindo Persada. Hadrian,  Endang  dan  Lukman  Hakim,  2020, Hukum  Acara  Perdata  Di  Indonesia:  Permasalahan Eksekusi dan Media si, Yogyakarta: Penerbit Deepublish.
Hajati, Sri, et al. , 2017, Buku Ajar Politik Hukum Pertanahan , Surabaya: Airlangga University Press.
Hartanto, J. Andy, 2018, Aspek Hukum Peralihan Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun , Surabaya: CV. Jakad Publishing Surabaya.
Husin, 2017, Aspek Legal Kredit dan Jaminan Pada Bank Perkreditan Rakyat , Bandung: Penerbit P.T. Alumni.
Hutabarat, Samuel M.P., 2010, Penawaran dan Penerimaan Dalam Hukum Perjanjian , Jakarta: Penerbit P.T. Grasindo.
Hutagalung,  Sophar  Maru,  2019, Praktik Peradilan  Perdata,  Kepailitan, dan  Alternatif Penyelesaian Sengketa , Jakarta: Sinar Grafika.
Ismaya, Samun, 2019, Penyelesaian Kasus Pertanahan , Yogyakarta: Suluh Media.
Jehani,  Libertus,  2007, Pedoman  Praktis Menyusun  Surat Perjanjian:  Dilengkapi  Contoh-Contoh , Jakarta: Visimedia.
Kolopaking, Anita D.A., 2013, Penyelundupan Hukum Kepemilikan Hak Milik Atas Tanah di Indonesia , Bandung: Penerbit P.T. Alumni.
Kuncoro, NM. Wahyu, 2015, 97 Risiko Transaksi Jual Beli Properti , Jakarta: Penerbit Raih Asa Sukses/ Penebar Swadaya Grup.
Kusuma, I Made Hendra, 2019, Problematik Notaris Dalam Praktik (Kumpulan Makalah) , Bandung: Penerbit P.T. Alumni.
Moechthar, Oemar, 2017, Dasar-Dasar Teknik Pembuatan Akta , Surabaya: Airlangga University Press. Narsudin,  Udin,  2022, QnA  Substansi Notaris dan  PPAT Dalam  Praktik ,  Makassar:  P.T.  Nas  Media Indonesia.
Nugroho, Sigit Sapto, Hilman Syahrial Haq dan Anik Tri Haryani, 2019, Pengantar Hukum Indonesia , Klaten: Penerbit Lakeisha.
Oktarino, Dodi, 2021, Serba Serbi Hukum Bisnis , Jakarta: Penerbit E-Cipta Mandiri.
Pugung,  Solahudin,  2021, Perihal  Tanah  dan  Hukum  Jual  Belinya  Serta  Tanggung  Jawab  PPAT Terhadap  Akta  Yang  Mengandung  Cacat  Perspektif  Negara  Hukum ,  Yogyakarta:  Penerbit Deepublish.
Rahman, Abd. dan Baso Madiong, 2017, Politik Hukum Pertanahan , Makassar: Celebes Media Perkasa. Santoso, Urip, 2015, Perolehan Hak Atas Tanah , Jakarta: Prenadamedia Group.
Santoso,  Urip,  2017, Pejabat Pembuat Akta Tanah:  Perspektif  Regulasi,  Wewenang,  dan  Sifat  Akta , Jakarta: Penerbit Kencana.
Siahaan, Rudy Haposan, et al. , 2022, Hukum Kenotariatan Indonesia Jilid 1 , Tangerang: Media Sains Indonesia.
Sihombing, D. Romi, 2022, Cacat Administrasi: Pembatalan Sertifikat Tanah Oleh BPN Tanpa Putusan Pengadilan , Jakarta: Penerbit Kencana.
Sjarif, Surini Ahlan dan Nurul Elmiyah, 2018, Hukum Kewarisan Perdata Barat: Pewarisan Menurut Undang-Undang , Jakarta: Prenadamedia Group.
Sridadi, Ahmad Rizki, 2009, Aspek Hukum Dalam Bisnis , Surabaya: Airlangga University Press.
Subekti dan Veronika Nugraheni Sri Lestari, 2020, Perlindungan Hukum Bagi Konsumen Rumah Tapak Dalam  Kontrak  Jual  Beli  Berdasarkan  Perjanjian  Pengikatan  Jual  Beli ,  Surabaya:  CV.  Jakad Media Publishing.
Subekti,  R.  dan  R.  Tjitrosudibio,  2014, Kitab  Undang-Undang  Hukum  Perdata ,  Jakarta:  PT  Balai Pustaka.
Sutedi, Adrian, 2018, Peralihan Hak Atas Tanah dan Pendaftarannya , Jakarta: Sinar Grafika.
Syaikhu, H., 2018, Isu Keberlakuan Hukum Sengketa Kewarisan , Yogyakarta: Penerbit K-Media.
Syariffudin,  Muhammad  Reza,  2022, Pengantar  Ilmu  Hukum  dan  Aspek  Hukum  Dalam  Ekonomi , Jakarta: Penerbit Kencana.
Thalib,  Hambali,  2011, Sanksi  Pemidanaan  Dalam  Konflik  Pertanahan:  Kebijakan  Alternatif Penyelesaian Konflik Pertanahan Di Luar Kodifikasi Hukum Pidana , Jakarta: Penerbit Kencana. Tutik, Titik Triwulan, 2014, Hukum Perdata Dalam Sistem Hukum Nasional , Jakarta: Penerbit Kencana. Vijayantera, I Wayan Agus dan Ni Komang Ratih Kumala Dewi, 2021, Pengantar Hukum Bisnis Bagian 1: Pengenalan Pertama Dasar-Dasar Hukum Bisnis , Denpasar: Penerbit Unmas Press.
Wicaksono, Frans Satriyo, 2009, Panduan Lengkap Membuat Surat-Surat Kuasa , Jakarta: Visimedia. Winarsi, Sri, et al. , 2021, Seri Hukum Agraria: Prinsip Prioritas Dalam Sistem Hukum Agraria Indonesia , Surabaya: CV. Jakad Media Publishing.
Windari, Ratna Artha, 2017, Pengantar Hukum Indonesia , Depok: Rajawali Pers.

## Jurnal
Moechthar,  Oemar  dan  Agus  Sekarmadji,  “Perombakan  Pemilikan  Tanah  Untuk  Rumah  Tinggal Melalui Sinkronisasi Data Elektronik Antar Instansi,” Jurnal Pertanahan , Surabaya, Fakultas Hukum Universitas Airlangga, Vol. 10, No. 1, 2020.
Yunia,  Neni,  “Penyelesaian  Sengketa  Batas  Kepemilikan  Tanah  Secara  ADR  Di  Badan  Pertanahan Nasional,” Jurnal  Hukum  dan  Kenotariatan ,  Malang,  Magister  Kenotariatan  Program Pascasarjana Universitas Islam Malang, Vol. 6, No. 1, 2022.

## Peraturan Perundang-Undangan
Undang-Undang Dasar Negara Republik Indonesia Tahun 1945
Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 Tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria Undang-Undang Nomor 1 Tahun 1974 Tentang Perkawinan
Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah
Kitab Undang-Undang Hukum Perdata
Putusan Mahkamah Agung Nomor 909/PK/PDT/2020
Putusan Mahkamah Agung Nomor 227/K/PDT/2019
Putusan Pengadilan Tinggi Banten Nomor 60/PDT/2018/PT.BTN
Putusan Pengadilan Negeri Serang Nomor 39/PDT.G/2017/PN.SRG