Alauddin Law Development Journal (ALDEV) Vol. 5, No. 3, 2023

## KEDUDUKAN HUKUM HAK GUNA BANGUNAN DI ATAS HAK PENGELOLAAN YANG TELAH BERAKHIR PERJANJIAN PEMANFAATANNYA
Ahmad Suhail 1 , Farida Patitingi 2 , Sri Susyanti Nur 3
1,2,3 Universitas Hasanuddin Email Koresponden: Ahmadsuhailmz@gmail.com

## Abstract
The  aim  of  this  study  is  to  understand  the  legal  position  of  Building Rights (Hak  Guna Bangunan or  HGB) above Land Use Rights (Hak Pakai Lahan or HPL) that have expired and the legal implications for the involved rights  owners.  This  research  is  an  empirical  legal  study  using  a  descriptive  approach  with  a  case-based methodology (Case Approach). The research findings indicate that, firstly, based on the latest regulations, the expiration of land utilization agreements will result in the revocation of HGB on HPL, as stipulated in Article 46 letter (b) of Government Regulation No. 18 of 2021. Secondly, the case study reveals an agreement between the HPL holder (Makassar City Government) and the HGB holder to terminate the land utilization agreement at Regional Terminal Daya. This implies the return of assets to the HPL owner and the termination of Building Rights at Regional Terminal Daya, including kiosks owned by third parties. Thirdly, legal protection for kiosk owners can be pursued through negotiation, mediation, or through judicial bodies.
Keywords: Right of Building; Right of Management; Land use agreements

## Abstrak
Tujuan  penelitian  ini  adalah  untuk  mengetahui  kedudukan  hukum  Hak  Guna  Bangunan  (HGB)  di  atas  Hak Pakai Lahan (HPL) yang telah berakhir dan implikasi hukumnya terhadap pemilik hak yang terlibat. Penelitian ini  merupakan  penelitian  hukum  empiris  dengan  pendekatan  deskriptif  menggunakan  pendekatan  kasuistik (Case Approach). Hasil penelitian menunjukkan bahwa, pertama, berdasarkan peraturan terbaru, berakhirnya perjanjian pemanfaatan tanah akan mengakibatkan pencabutan HGB di atas HPL, sesuai dengan Pasal 46 huruf (b) PP Nomor 18 Tahun 2021. Kedua, studi kasus menunjukkan kesepakatan pemegang HPL (Pemerintah Kota Makassar) dan pemegang HGB untuk mengakhiri perjanjian pemanfaatan tanah di Terminal Regional Daya. Ini berimplikasi pada pengembalian aset kepada pemilik HPL dan berakhirnya Hak Guna Bangunan di Terminal Regional  Daya,  termasuk  kios  milik  pihak  ketiga.  Ketiga,  perlindungan  hukum  bagi  pemilik  kios  dapat dilakukan  melalui  negosiasi,  mediasi,  atau  melalui  Badan  Peradilan.  Informasi  dan  Transaksi  Elektronik sebagaimana telah diubah dengan Undang-Undang Nomor 19 Tahun 2016.
Kata Kunci: Hak Guna Bangunan; Hak pengelolaan; Perjanjian Pemanfaatan Tanah.
This is an open access article under the CC BY-SA license.
Alauddin Law Development Journal (ALDEV) Vol. 5, No. 3, 2023

## PENDAHULUAN
Hak Pengelolaan atas tanah yang pada dasarnya memang hanya merupakan bentuk pelimpahan sebagian  dari  hak  menguasai  negara  atas  tanah  yang  diberikan  kepada  badan-badan Pemerintah/Pemerintah daerah untuk mendukung pelaksanaan tugas dan fungsi atau usahanya namun Hak pengelolaan dapat juga diberikan sebagian penggunaan dan pemanfaatan oleh pemegang haknya kepada pihak lain ataupun dikerja-samakan penggunaan dan pemanfaatannya dengan pihak lain dengan suatu  hak  atas  tanah  tertentu  (misalnya  Hak  Guna  Bangunan,  Hak  Guna  Usaha  atau  hak  pakai). Sebagaimana ditentukan dalam Pasal 7 Peraturan Pemerintah Republik Indonesia No. 18 Tahun 2021.
Di Indonesia sendiri sudah banyak kerjasama pengelolaan Hak Pengelolaan dengan penerbitan Hak  Guna  Bangunan  di  atas  nya  salah  satunya  adalah  atas  Hak  Pengelolaan  milik  Pemerintah  Kota Makassar di wilayah Terminal Regional Daya Makassar yang pada tahun 2004 telah diterbitkan Hak Guna Bangunan kepada pihak ketiga (swasta) untuk pelaksanaan pengelolaannya.
Sebagai  gambaran  historis,  bahwa  pada  tahun  1997  pihak  Pemerintah  Kota  Makassar bermaksud  melanjutkan/menyelesaikan  pembangunan  Gedung  Induk  Terminal  yang  diperuntukkan bagi  rencana  pemindahan  Terminal  Angkutan  Darat  Utara  Kota  di  Daya,  serta  mengembangkannya menjadi  Terminal  Regional  agar  dapat  berfungsi  secara  berdaya  guna  dan  berhasil  guna  dalam  hal pemenuhan kebutuhan Terminal yang representatif sehubungan dengan keberadaan Kotamadya Daerah Tingkat II Ujung Pandang yang berkembang menjadi Kota Raya Metropolitan dengan berbagai peran dan fungsinya, khususnya sebagai pusat pelayanan/distribusi jasa di Kawasan Timur Indonesia, namun pada saat itu terkendala akibat kurangnya anggaran dalam pelaksanaan-nya, maka sebagai jalan keluar maka  kemudian  Pemerintah  Kota  Makassar  menawarkan  peluang  investasi  modal  atas  pekerjaan pembangunan tersebut kepada pihak swasta dengan kontraprestasi dalam bentuk hak untuk melakukan pengelolaan  di  sebagian  besar  wilayah  terminal  tersebut  dengan  status  Hak  Guna  Bangunan  yang pokoknya kemudian dimuat dalam Perjanjian Kerjasama Bersyarat No. 551.22/02/S.Perja/HK antara pihak Pemerintah Kota Makasssar dengan pihak swasta.
Pemerintah kemudian melalui Kementerian dalam Negeri menerbitkan SK Mendagri 645.753- 994  Tentang  Pengesahan  SK  Walikota  untuk  Pembangunan  dan  Pengembangan  Terminal  Regional Daya, pada tanggal 26 Juli 2004 Badan Pertanahan Nasional  menerbitkan Sertifikat Hak Pengelolaan untuk  dipakai  Pemerintah  Kota  Makassar  dengan  luas  118.929  M2  sebagai  lokasi  pembangunan Terminal  Regional  Daya  yang  Selanjutnya  pada  tanggal  19  Januari  2005  atas  usul  dan  rekomendasi Pemerintah Kota Makassar sebagai pemegang/pemilik Hak Pengelolaan maka diterbitkanlah sertifikat Hak Guna Bangunan di atas Hak Pengelolaan milik Pemerintah Kota Makassar atas nama Pihak Ketiga dengan luas 40.849 m 2 yang berlaku selama 30 tahun.
Berdasarkan surat perjanjian penggunaan tanah Pihak Pemegang Hak Guna Bangunan di atas Hak Pengelolaan milik Pemerintah Kota Makassar memiliki kewajiban menyediakan dana pembiayaan dan  melaksanakan  peningkatan  pembangunan  yang  sudah  ada  sekaligus  mengembangkan  dan melengkapi sarana penunjang di Terminal Regional Daya dan atas pelaksanaan kewajiban Pihak Swasta tersebut maka Pihak Swasta tersebut akan mendapatkan bagian hak untuk mengelola:
a. Toko dan kios yang ada pada lokasi diluar area operasional terminal regional daya
b. Kios tempat berjualan yang ada pada bangunan sayap dari bangunan induk
c. Loket penjualan karcis / kantor perwakilan perusahaan angkutan bus
Alauddin Law Development Journal (ALDEV) Vol. 5, No. 3, 2023
d. Kantin dan restaurant
e. Bengkel dan tempat cuci mobil
f. Tempat pemasangan iklan/reklame dalam kawasan terminal regional daya
Bahwa berdasarkan ketentuan dalam perjanjian pengelolaan tanah sebagaimana dimuat dalam Perjanjian  Kerjasama  Bersyarat  No.  551.22/02/S.Perja/HK,  selain  diberikan  hak  untuk  mengelola bangunan,  sarana  dan  prasarana  hingga  tempat  usaha,  pemegang  Hak  Guna  Bangunan  di  atas  Hak Pengelolaan  Terminal  Regional  Daya  juga  diberikan  hak  untuk  untuk  mengalihkan hak-hak  tersebut kepada pihak lain sebagaimana dimaksud dalam Pasal 21 ayat 2, atas dasar hal itulah kemudian pihak pemegang Hak Guna Bangunan di atas Hak Pengelolaan ini akhirnya mengalihkan sebahagian besar Hak Guna Bangunan miliknya atas hampir lebih dari 300 kios di area terminal kepada pihak lain dengan mekanisme  perjanjian  jual  beli  atas  Hak  Guna  Bangunan  di  atas  Hak  Pengelolaan,  Hal  ini  berakibat pada terbitnya Hak Guna Bangunan pecahan di atas Hak Pengelolaan milik Pemerintah Kota makassar di Terminal Regional Daya.
Sebagai penerima hak pecahan atas  Hak Guna Bangunan di atas Hak Pengelolaan kemudian tidak  sedikit  pemilik  kios  yang  membani  hak  tersebut  dengan hak  tanggungan  atas  tanah  Hak  Guna Bangunan yang mereka miliki, meskipun memang pembebanan jaminan atas Hak Guna Bangunan di atas tanah Hak Pengelolaan sudah lazim dilakukan sebagai perjanjian tambahan dalam perjanjian kredit perbankan sebagaimana memang selaras dengan Undang-Undang No. 42 Tahun 1999 Tentang Jaminan Fidusia dan UU 4 tahun 1996 tentang Hak Tanggungan atas Tanah beserta Benda-Benda yang Berkaitan dengan Tanah.
Persoalan  kemudian  muncul  di  tahun  2016  saat  Pemerintah  Kota  Makassar  meminta pengembalian pengelolaan Terminal Regional Daya dari Pemilik Hak Guna Bangunan untuk dikelola sendiri oleh Pemerintah Kota Makassar yang kemudian disetujui oleh Pemegang Hak Guna Bangunan Induk di atas Hak  Pengelolaan Terminal Regional Daya mengingat pengelolaan Terminal Daya juga sudah cukup sepi.
Pemerintah Kota dan Pemegang Hak Guna Bangunan Induk di atas Hak Pengelolaan sepakat untuk melakukan pengakhiran kerjasama pada Perjanjian Pengelolaan Terminal Regional Daya dengan menerbitkan addendum terkait perubahan masa kerjasama guna mempercepat berakhirnya perjanjian pengelolaan tersebut, maka sebagai konsekuensi pengakhiran tersebut kiranya akan mengubah status Hak Guna Bangunan di atas Hak Pengelolaan ataupun pecahannya padahal jangka waktu atas Hak Guna Bangunan tersebut masih jauh dari masa berakhirnya.
Berdasarkan  Pasal  35  Peraturan  Pemerintah  (PP)  No.  40  Tahun  1996,  Hak  Guna  Bangunan hapus karena: 1
1. Berakhirnya  jangka  waktu  sebagaimana  ditetapkan  dalam  keputusan  pemberian  atau perpanjangannya atau dalam perjanjian pemberiannya;
2. Dibatalkan oleh pejabat yang berwenang, pemegang hak pengelolaan atau pemegang hak milik sebelum jangka waktunya berakhir, karena:
1 Peraturan Pemerintah (PP) No. 40 Tahun 1996 tentang Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan Dan Hak Atas Tanah
Alauddin Law Development Journal (ALDEV) Vol. 5, No. 3, 2023
a. Tidak dipenuhinya kewajiban-kewajiban pemegang hak dan/atau dilanggarnya ketentuan-ketentuan sebagaimana dimaksud dalam pasal 30, pasal 31 dan pasal 32; atau
b. Tidak  dipenuhin``ya  syarat-syarat  atau  kewajiban-kewajiban  yang  tertuang dalam  perjanjian  pemberian  hak  guna  bangunan  antara  pemegang  hak  guna bangunan  dan  pemegang  hak  milik  atau  perjanjian  penggunaan  tanah  hak pengelolaan; atau
c. Putusan pengadilan yang telah memiliki kekuatan hukum yang tetap;
3. Dilepaskan secara sukarela oleh pemegang haknya sebelum jangka waktu berakhir;
4. Dicabut berdasarkan undang-undang nomor 20 tahun 1961;
5. Ditelantarkan;
6. Tanahnya musnah;
Jika dicermati dari beberapa alasan dari berakhirnya suatu Hak Guna Bangunan sebagaimana Pasal 35 tersebut maka kiranya tidak terdapat suatu ketentuan sehubungan dengan kondisi berakhirnya /  diakhirinya  perjanjian  pemberian  hak  maka  Hak  Guna  Bangunan  di  atas  hak  pengelolaan  tersebut menjadi  terhapus,  namun  hal  ini  berubah  semenjak  dihapusnya  Peraturan  Pemerintah  (PP)  No.  40 Tahun  1996  dengan  diterbitkannya  peraturan  Pelaksana  Undang  Undang  Cipta  Kerja  yang  dimuat dalam  Peraturan  Pemerintah  No.  18  tahun  2021  tentang  Hak  Pengelolaan,  Hak  Atas  Tanah,  Satuan Rumah Susun, dan Pendaftaran Tanah, ketentuan mengenai hapusnya Hak Guna Bangunan mengalami beberapa sehingga hapus-nya Hak Guna Bangunan terjadi karena:
a. Berakhirnya  jangka  waktu  sebagaimana  ditetapkan  dalam  keputusan  pemberian  atau perpanjangan, atau pembaruan haknya;;
b. dibatalkan haknya oleh Menteri sebelum jangka waktunya berakhir karena:
1. tidak terpenuhinya ketentuan kewajiban dan/atau larangan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 42 danlatau Pasal 43;
2. tidak  dipenuhinya  syarat-syarat  atau  kewajiban-kewajiban  yang  tertuang  dalam perjanjian pemberian Hak Guna Bangunan antara pemegang Hak Guna Bangunan dan pemegang hak milik atau perjanjian penggunaan tanah hak pengelolaan; atau
3. cacat Administrasi; atau
4. putusan pengadilan yang telah memperoleh kekuatan hukum tetap.
c. Diubah haknya menjadi Hak Atas Tanah lain
d. Dilepaskan secara sukarela oleh pemegang haknya sebelum jangka waktu berakhir;
e. Dilepaskan untuk kepentingan umum
f. Dicabut berdasarkan undang-undang;
g. Ditetapkan sebagai tanah terlantar;
h. Ditetapkan sebagai Tanah musnah
Alauddin Law Development Journal (ALDEV) Vol. 5, No. 3, 2023
i. berakhirnya  perjanjian  pemberian  hak  atau  perjanlian  pemanfaatan  Tanah  untuk  hak guna bangunan di atas hak milik atau Hak Pengelolaan; dan/atau
j. pemegang hak sudah tidak memenuhi syarat sebagai subjek hak.
bahwa  dalam  peraturan  terbaru  ini  ternyata  banyak  mengandung  perubahan  terkait penatagunaan  tanah  yang  khususnya  dalam  hal  ini  terkait  dengan  berakhirnya  Surat  Perjanjian Pengelolaan Tanah di atas Hak Pengelolaan.
Menarik kemudian bagi penulis untuk mencermati sehubungan dengan berakhir / diakhirinya surat perjanjian penggunaan tanah (sppt) sebelum habis jangka waktu Hak Guna Bangunan atas Hak Pengelolaan  termasuk  pada  konsekuensi  hukum  dan  kedudukan  hak  para  pihak  yang  timbul  dalam pengakhiran tersebut utamanya setelah terbitnya Peraturan Pemerintah No. 18 tahun 2021 yang kiranya telah membawa perubahan signifikan, terlebih lagi perlu diingat bahwa kemungkinan adanya Hak Guna Bangunan pecahan dari Hak Guna Bangunan yang terdapat di atas Hak Pengelolaan tersebut yang telah dialihkan haknya kepada pihak lain.

## METODE
Tipe  penelitian  yang  dipakai  dalam  penelitian  ini  adalah  penelitian  hukum  empiris  yang memberikan kerangka pembuktian atau kerangka pengujian untuk memastikan suatu kebenaran. Pada penelitian  ini  yang  diteliti  adalah  data  sekunder  yang  kemudian  dilanjutkan  dengan  mengadakan penelitian terhadap data primer di lapangan. Dapat dikatakan pendekatan empiris adalah penelitian yang berfungsi untuk dapat melihat hukum dalam artian nyata serta meneliti bagaimana bekerjanya hukum di lingkungan masyarakat. Dikarenakan penelitian hukum empiris ini meneliti orang dalam hubungan hidup di masyarakat.
Pada pendekatan hukum yang dimaksudkan pada penelitian ini, penelitian dimulai dari sudut peraturan/norma-norma hukum yang dikalsifikasikan sebagai data sekunder ataupun juga hal lain yang berkaitan dengan penelitian yang dilakukan. Peraturan-peraturan/ norma-norma hukum yang berkaitan dengan penelitian ini adalah peraturan-peraturan/ norma-norma hukum yang berkaitan dengan hak atas tanah khususnya hak pengelolaan dan hak guna bangunan serta pengelolaan aset daerah. Selanjutnya akan  dipergunakan  untuk  menganalisa  hukum  bukan  semata-mata  sebagai  suatu  perangkat  aturan perundang-undangan yang bersifat normatf belaka, namun hukum dilihat sebagai perilaku masyarakat yang  menggejala  dan  mempola  dalam  kehidupan  masyarakat,  selalu  berinteraksi  dan  berhubungan dengan aspek kemasyarakatan serta politik, ekonomi, sosial, dan budaya. Berbagai temuan dilapangan yang bersifat individual dan dijadikan bahan utama dalam mengungkapkan permasalahan yang diteliti dengan berpegang pada ketentuan yang normatif.

## HASIL DAN PEMBAHASAN
1. Kedudukan  Hukum  Hak  Guna  Bangunan  di  Atas  Hak Pengelolaan  Yang  Telah Berakhir Masa Perjanjian Penggunaan Tanah
Malaqbiq merupakan salah satu kata yang memiliki kekuatan besar pada jiwa masyarakat Sulawesi Barat. Bahkan, kalimat ini juga menjadi penyokong semangat dari Paku hingga Suremana, dari Ulu Pitunna Salu hingga Pitu Baqbna Binanga, yang mampu melepaskan diri dari pemerintahan Sulawesi Selatan menjadi sebuah rumah baru. Para politisi, budayawan, tokoh agama, dan segenap masyarakat  menyebutnya  sebagai  rumah  malaqbiq  Sulawesi  Barat  sejak  tahun  2004.  Malaqbiq merupakan nilai budaya yang memiliki ruh sehingga masyarakat Mandar khusunya di Kabupaten
Alauddin Law Development Journal (ALDEV) Vol. 5, No. 3, 2023
Majene  menjadikan  malaqbiq  sebagai  ciri  dari  mereka.  Lantas  nilai  kebudayaan  ini  menjadi perbincangan  diseluruh  kalangan  terlebih  kepada  remaja-remaja  mengingat  banyak  kebudayaan yang  tidak  membudidaya  lagi  akibat  faktor  yang  mempengaruhi  dengan  adanya  perkembangan zaman
Sebelum  ditetapkan-nya  Peraturan  Pemerintah  No.  18  Tahun  2021  Tentang  Hak Pengelolaan, Hak atas Tanah, Satuan Rumah Susun, dan Pendaftaran Tanah, Ketentuan mengenai Hak Pengelolaan seperti pemberian hak, pemanfaatan dan berakhirnya suatu Hak Guna bangunan yang berada diatas hak pengelolaan di atur dalam Peraturan Pemerintah No. 40 Tahun 1996 tentang Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan dan Hak Pakai atas Tanah dan berbagai aturan lainnya.
Peraturan  Pemerintah  No.  40  Tahun  1996  memang  belum  secara  detail  mengatur sehubungan dengan hak pengelolaan sehingga seringkali terdapat perselisihan khusunya dalam hal ini terkait dalam berakhirnya suatu Hak di atas atas Hak Pengelolaan.
Terkait berakhirnya suatu Hak Guna Bangunan pasal 35 Peraturan Pemerintah No. 40 Tahun 1996 yang menyatakan bahwa Hak Guna bangunan hapus karena:
a. Berakhirnya  jangka  waktu  sebagaimana  ditetapkan  dalam  keputusan  pemberian  atau perpanjangannya atau dalam perjanjian pemberiannya;
b. dibatalkan oleh pejabat yang berwenang, pemegang Hak Pengelolaan atau pemegang Hak Milik sebelum jangka waktunya berakhir, karena:
1) Tidak dipenuhinya kewajiban-kewajiban pemegang hak  dan/atau dilanggarnya ketentuan- ketentuan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 30, Pasal 31 dan Pasal 32; atau
2) Tidak dipenuhinya syarat-syarat atau kewajiban-kewajiban yang tertuang dalam perjanjian pemberian Hak Guna Bangunan antara pemegang Hak Guna Bangunan dan pemegang Hak Milik atau perjanjian penggunaan tanah Hak Pengelolaan; atau
3) Putusan pengadilan yang telah mempunyai kekuatan hukum yang tetap;
Dalam  ketentuan  berakhirnya  suatu  Hak  Guna  Bangunan  di  atas  tersebut,  tidak  terdapat klausul yang secara khusus dan tegas mengatur sehubungan dengan berakhirnya suatu Hak Guna Bangunan yang berada di atas suatu Hak Pengelolaan, misalnya apabila berakhirnya suatu perjanjian pemanfaatan  tanah  di  atas  tanah  hak  pengelolaan  maka  berakhir  pula  hak  guna  bangunan-nya, padahal persoalan yang seringkali muncul pada hak guna bangunan diatas hak pengelolaan akibat terdapat  perbedaan  jangka  waktu  antara  perjanjian  pemanfaatan  tanah  dengan  sertifikat  hak  guna bangunan.
Jika  ditilik  pada  pasal  35  huruf  (a)  Peraturan  Pemerintah  No.  40  Tahun  1996  memang terdapat frase “perjanjian pemberian-nya” namun tidak secara jelas apakah frase tersebut mengacu pada  perjanjian  pemanfaatan  tanah  antara  pemegang  hak  pengelolaan  dan  Pemilik  Hak  Guna Bangunan atau bukan.
Selanjutnya  jika  diperhatikan  lebih  lanjut  maka  jawaban  pada  pertanyaan  tersebut  di  atas terdapat pada pasal yang sama di huruf (b) dimana frasa “perjanjian Pemberian” digunakan pada
Alauddin Law Development Journal (ALDEV) Vol. 5, No. 3, 2023
Hak Guna Bangunan di atas Hak Milik sedangkan frase “Perjanjian penggunaan tanah” digunakan pada Hak Pengelolaan”,
Berdasarkan  hal  tersebut  maka  memang  tidak  dapat  dipersamakan  antara  perjanjian pemberian  dan  perjanjian  penggunaan  tanah  mengingat  segala  klausul  mengenai  Perjanjian pemberian  selalu  melekat  pada  pemberian  hak  pakai  atau  hak  milik  sedangkan  Perjanjian Penggunaan tanah melekat pada pemanfaatan tanah dengan hak pengelolaan.
Berdasarkan hal tersebut maka Peraturan Pemerintah No. 40 Tahun 1996 tidak memberikan pengaturan secara tegas sehingga belum memberikan kepastian hukum bagi berakhirnya suatu Hak Guna  Bangunan  di  atas  Hak  Pengelolaan  sebagai  implikasi  dari  berakhir  suatu  Perjanjian Penggunaan Tanah-nya.
Berdasarkan  ketidakpastian  itulah  kemudian  melalui  Peraturan  Pemerintah  No  18  tahun 2021 mempertegas  dengan merincikan  serta  menyebutkan  secara  detail  terkait  akibat  hukum dari berakhirnya perjanjian pemberian hak tau perjanjian pemanfaatan tanah di atas hak pengelolaan yang sebelumnya memang tidak diatur oleh peraturan terdahulu (Peraturan Pemerintah 40 tahun 1996).
Peraturan Pemerintah No. 18 Tahun 2021 Pasal 46 berbunyi:
Hak guna bangunan hapus karena:
a) Berakhirnya  jangka  waktu  sebagaimana  ditetapkan  dalam  keputusan  pemberian atau perpanjangan, atau pembaruan haknya;
b) dibatalkan haknya oleh Menteri sebelum jangka waktunya berakhir karena:
1. tidak  terpenuhinya  ketentuan  kewajiban  dan/atau  larangan  sebagaimana  dimaksud dalam Pasal 42 danlatau Pasal 43;
2. tidak  dipenuhinya  syarat-syarat  atau  kewajiban-kewajiban  yang  tertuang  dalam perjanjian pemberian Hak Guna Bangunan antara pemegang Hak Guna Bangunan dan pemegang hak milik atau perjanjian penggunaan tanah hak pengelolaan; atau
3. cacat Administrasi; atau
4. putusan pengadilan yang telah memperoleh kekuatan hukum tetap.
c) Diubah haknya menjadi Hak Atas Tanah lain
d) Dilepaskan secara sukarela oleh pemegang haknya sebelum jangka waktu berakhir;
e) Dilepaskan untuk kepentingan umum;
f) Dicabut berdasarkan undang-undang;
g) Ditetapkan sebagai tanah terlantar;
h) Ditetapkan sebagai Tanah musnah
i) berakhirnya  perjanjian  pemberian  hak  atau  perjanlian  pemanfaatan  Tanah  untuk hak guna bangunan di atas hak milik atau Hak Pengelolaan; dan/atau
j) pemegang hak sudah tidak memenuhi syarat sebagai subjek hak.
Peraturan Pemerintah No. 18 Tahun 2021 akhirnya mengisi kekosongan hukum di Peraturan Pemerintah  No.  40  tahun  1996  dengan  memberikan  kepastian  hukum  mengenai  bagaimana kedudukan Perjanjian Penggunaan Tanah yang berakhir terhadap Hak Guna Bangunan sebaimana dimaksud  pada  Pasal  46b  huruf  i  yang  berbunyi    berakhirnya  perjanjian  pemberian  hak  atau perjanjian  pemanfaatan  tanah  untuk  hak  guna  bangunan  di  atas  hak  milik  atau  Hak  Pengelolaan, maka jelas-lah sudah bahwa Hak Guna Bangunan di atas Hak pengelolaan yang berakhir ataupun telah diakhiri Perjanjian penggunaan tanahnya maka Hak Guna Bangunan Tersebut tersebut secara
Alauddin Law Development Journal (ALDEV) Vol. 5, No. 3, 2023
yuridis akan secara otomatis hapus sebagaimana telah ditentukan secara tegas di dalam Peraturan Pemerintah No. 18 Tahun 2021 Pasal 46b
2. Implikasi  Hukum  Akibat  Berakhirnya  Hak  Guna  Bangunan  Di  Atas  Hak  Pengelolaan Terminal  Regional  Daya  Terhadap  Pemegang  Hak  Pengelolaan,  Pemegang  Hak  Guna Bangunan Di Atas Hak Pengelolaan Dan Pihak Ke-3 Selaku Pembeli Kios
Pada  transaksi  jual  beli  melalui  internet,  pihak-pihak  yang  terikat  di  dalamnya  tentunya menjalankan hubungan hukum yang diwujudkan dalam perjanjian atau kontrak yang dilaksanakan melalui elektronik dan tepat dengan Pasal 1 Angka 17 Undang-Undang ITE yang disebut sebagai kontrak elektronik.
Hapusnya Hak Guna Bangunan di atas Hak Pengelolaan akibat diakhirinya / berakhirnya Perjanjian Pemanfaatan Tanah tentunya akan menimbulkan akibat hukum khususnya pada kepastian kedudukan hukum serta hak dan kewajiban yang dimiliki seluruh pihak terkait
Peraturan  Pemerintah  No.  18  Tahun  2021  telah  mengatur  sehubungan  dengan  implikasi dari Hak Guna Bangunan di atas Hak pengelolaan yang telah hapus yang dimuat dalam pasal 47 ayat 3 yang menyatakan Bahwa:
(1)  Hapusnya hak guna bangunan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 46 mengakibatkan tanah-nya kembali ke dalam penguasaan pemegang Hak Pengelolaan
Berdasarkan hal tersebut maka dalam kasus ini tanah di Terminal Regional Daya kembali dalam penguasaan Pemerintah Kota Makassar, dam tentu saja hal tersebut memberikan Pemerintah Kota  Makassar  kewenangan  untuk  dapat  Kembali  menggunakan/  memanfaatkan  sendiri  ataupun Kembali menunjuk pihak lain untuk melakukan pengelolaan dan memberikan suatu hak katas tanah berupa HGU, Hak Guna Bangunan, dan /atau Hak Pakai sesuai dengan sifat dan fungsinya. Hal ini ditegaskan pada Pasal 7 Peraturan Pemerintah No 18 Tahun 2021 yang menyatakan bahwa Pemilik Hak Pengelolaan memiliki Hak untuk:
a.  Menyusun  rencana  peruntukan,  penggunaan  dan  pemanfaatan  Tanah  sesuai  dengan rencana tata ruang;,
b.  menggunakan dan memanfaatkan seluruh atau sebagian Tanah Hak Pengelolaan untuk digunakan sendiri atau dikerjasamakan dengan pihak lain; dan;
c.  menentukan tarif dan/atau uang wajib tahunan dari pihak lain sesuai dengan perjanjian.
Bahwa  dengan  berakhirnya  Hak  Guna  Bangunan  di  atas  Hak  Pengelolaan  maka berdasarkan  pasal  44  Peraturan  Pemerintah  No.  18  Tahun  2021  maka  seluruh  Pemegang  Hak Pengelolaan di atas Hak Pengelolaan sejak berakhirnya Hak tersebut:
(1)  Tidak dapat lagi menggunakan dan memanfaatkan tanah di Terminal Regional Daya
(2)  Tidak dapat mendirikan dan memiliki bangunan di atas Tanah Terminal Regional Daya (3)  Tidak  dapat  lagi  melakukan  perbuatan  hukum  yang  bermaksud  melepaskan, mengalihkan, dan mengubah penggunaan serta membebankan dengan hak tanggungan
(4)  Tidak dapat lagi menikmati segal hak yang timbul/ berasal dari Perjanjian Pemanfaatan Tanah di Terminal Regional Daya
(5)   Selain  hal  tersebut  di  atas,  berdasarkan  pasal  16  ayat  (2)  perjanjian  kerjasama disebutkan  bahwa  PT  Kalla  Inti  Karsa  selaku  Pengelola  Terminal  Regional  Daya  juga  harus menyerahkan  bangunan  yang  dikelolanya  dalam  keadaaan  terawat  baik  kepada  Pemerintah  Kota Makassar
Alauddin Law Development Journal (ALDEV) Vol. 5, No. 3, 2023
3. Perlindungan Hukum Kepada Pihak Ketiga Pemilik Hak Guna Bangunan Hasil Pemisahan Yang Berakhir  Surat  Perjanjian  Penggunaan  Tanah  (Sppt)  Sebelum  Habis  Jangka  Waktu  Hak  Guna Bangunan Atas Hak Pengelolaan
Berbagai  persoalan  terkait  hak  atas  tanah  di  atas  Hak  Pengelolan  telah  banyak  yang merugikan masyarakat dan tentunya perlu menjadi pelajaran kedepannya, olehnya agar memberikan jaminan  perlindungan  hukum  bagi  pihak  yang  dirugikan  maka  perlu  dirumuskan  upaya  untuk mencegah terjadinya sengketa atau perlindungan hukum yang diberikan setelah terjadinya sengketa, artinya perlindungan hukum ini bertujuan untuk mencegah terjadinya sengketa.
Mengacu  pada  pendapat  Philipus  M.  Hadjon  maka  dapat  dilakukan  dua  macam  upaya perlindungan hukum yaitu Upaya Preventif & Upaya Represif
a. Upaya Preventif
Perlindungan hukum preventif sangat besar perannya bagi tindakan pemerintah yang didasarkan pada kebebasan bertindak karena dengan perlindungan hukum tersebut pemerintah didorong untuk bersikap hati-hati dalam pengambilan keputusan.
Upaya hukum preventif  salah  satunya  dapat dilakukan  dengan  memberi  ruang  pada peran  serta  masyarakat  dalam  pengambilan  kebijakan  penataan  ruang  guna  mengeliminasi, setidaknya mengurangi potensi timbulnya konflik kepentinagn dalam penataan ruang. Terkait peran serta masyarakat, Lothar Gundling dalam hardjasoemantri mengemukakan empat dasar bagi peran serta masyarakat , yaitu 2 :
1) Memberi Informasi kepada Pemerintah
2) Meningkatkan kesadaran masyarakat untuk menerima keputusan
3) Membantu perlindungan hukum
4) Mendemokratisasi pengambilan keputusan
Upaya  selanjutnya  yang dapat  dilakukan  adalah  dengan  melakukan beberapa  upaya penyelesaian sengketa yang antara lain
a) Negosiasi
Secara  harfiah  negosiasi  berarti  musyawarah  atau  berunding. Negosiasi  ini  tidak lain adalah suatu bentuk penyelesaian sengketa oleh para pihak sendiri, tanpa bantuan pihak lain, dengan cara musyawarah atau berunding untuk mencari pemecahan yang dianggap adil oleh  para  pihak.  Hal  yang  dicapai  dari  negosiasi  berupa  penyelesaian  kompromi  atau compromise solution.
Dalam hal ini tentunya setiap pihak terkait (Pemerintah Kota Makassar & Pemilik Kios)  harus  bersikap  aktif  untuk  mencari  solusi  bersama  bagi  kedudukan  hak  atas  tanah milik pemilik kios agar konflik berkepanjangan dapat diccegah
b) Mediasi
memberikan ruang mediasi bagi masyarakat yang merasa di rugikan atas munculnya kebijakan pengakhiran kerjasama pemanfaatan tanah di Terminal Regional Daya adalah salah satu upaya yang dapat dilakukan.
Mediasi  adalah  cara  penyelesaian  sengketa  melalui  proses  perundingan  untuk memperoleh kesepakatan Para Pihak dengan dibantu oleh Mediator 3 . Mediator harus mampu
2 Yunus wahid, Pengantar Hukum tata ruang, Kencana, Jakarta, 2014, Hal. 221
3 Peraturan MA No. 1 Tahun 2016 Tentang Prosedur Mediasi di Pengadilan pada Pasal 1
Alauddin Law Development Journal (ALDEV) Vol. 5, No. 3, 2023
mencari  alternatif-alternatif  penyelesaian  sengketa  tersebut.  Apabila  para  pihak  sudah  tidak menemukan lagi jalan keluar untuk menyelesaikan sengketa tersebut maka mediator tersebut harus  dapat  memberikan  solusi-solusi  kepada  para  pihak.  Solusi-solusi  tersebut  haruslah kesepakatan bersama dari si para pihak yang bersengketa. Disinilah terlihat jelas peran penting mediator.
b. Upaya Represif
Perlindungan  hukum  represif,  yakni  upaya  perlindungan  hukum  yang  dilakukan melalui  badan  peradilan,  baik  peradilan  umum,  maupun  peradilan  administrasi  negara. Perlindungan  hukum  represif  bertujuan  untuk  menyelesaikan  sengketa  yang  muncul  apabila terjadi suatu pelanggaran terhadap norma-norma hukum dalam peraturan perundang-undangan.
Banyak  hal  yang  bisa  mendasari  dilakukannya  upaya  represif  oleh  pemilik  kios terhadap  pemanfaatan  tanah  di  Terminal  Regional  Daya  khususnya  apabila  upaya  prefentif gagal dilakukan, yakni antara lain 4 Hak Masyarakat dalam proses penataan ruang
Ketentuan mengenai hak-hak masyarakat dalam penataan ruang tertuang dalam Pasal 60 Undang Undang Nomor 26 Tahun 2007 tentang Penataan Ruang yang selanjutnya diubah dengan  Undang  Undang  No  11  Tahun  2020  tentang  Cipta  Kerja  yang  selanjutnya  diubah Kembali  dengan  Peraturan  Pemerintah  Pengganti  Undang  Undang  Nomor  2  Tahun  2022 tentang Cipta Kerja yang menegaskan bahwa dalam penataan ruang, setiap orang berhak untuk:
(a) mengetahuai rencana tata ruang;
(b) menikmati pertambahan nilai ruang sebagai akibat penataan ruang;
(c) memperoleh penggantian yang layak atas kerugian yang timbul akibat pelaksanaan kegiatan pembangunan yang sesuai dengan rencana tata ruang;
(d)  mengajukan  tuntutan kepada  pejabat  yang  berwenang  terhadap pembangunan  yang  tidak sesuai dengan rencana tata ruang:
(e)  mengajukan  tuntutan  pembatalan  persetujuan  kesesuain  kegiatan  pemanfaatan  ruang dan/atau penghentian pembangunan yang tidak sesuai dengan rencana tata ruang kepada pejabat yang berwenang: dan
(f) mengajukan gugatan ganti kerugian kepada pemerintah pusat, pemerintah daerah, dan/atau kepada pelaksana kegiatan pemanfaatan ruang apabila kegiatan pembangunan yang tidak sesuai dengan rencana tata ruang menimbulkan kerugian.
Selain hak-hak dalam Pasal 60 tersebut, khusus mengenai 'kerugian' diatur juga dalam Pasal 66 Undang Undang Penataan Ruang
(1) Masyarakat yang dirugikan akibat penyelenggaraan penataan ruang” dapat mengajukan gugatan melalui pengadilan.
(2)  Dalam  hal  masyarakat  mengajukan  gugatan  sebagaimana  dimaksud  pada  ayat  (1), tergugat  dapat  membuktikan  bahwa  tidak  terjadi  penyimpangan  dalam  penyelenggaraan penataan ruang.
Ketentuan  ini  selain  memberikan  hak  kepada  yang  menderita  kerugian,  juga sebenarnya memberikan hak kepada tergugat untuk membela diri, bahwa ia tidak melakukan penyimpangan.
Bahwa  harus  digaris  bawahi  bahwasanya  setiap  orang  berhak  untuk  memperolch penggantian yang layak atas kerugian yang timbul akibat pelaksanaan penataan ruang. Adapun
4 Yunus Wahid, Op. Cit, Hal 239
Alauddin Law Development Journal (ALDEV) Vol. 5, No. 3, 2023
yang dimaksud dengan 'penggantian yang layak' berarti bahwa nilai atau besarnya penggantian tidak menurunkan tingkat kesejahteraan orang yang diberi penggantian sesuai dengan ketentuan peraturan  perundang-undangan 5 .  Adapun  kerugian  yang  timbul/dialami  oleh  masyarakat khususnya bagi pemilik kios tersebut misalnya seperti adanya pemindahan dari lokasi kios yang telah di haki, atau ada sumber pencaharian yang hilang akibat hilangnya hak pemanfaatan di atas kios kios di Terminal Regiona Daya. Dalam hal ini, kerugian yang bersifat imateriel perlu pula diperhitungkan.

## KESIMPULAN
Hasil dari penelitian menunjukkan bahwa kedudukan hukum bagi suatu Hak Guna Bangunan di  atas  hak  pengelolaan  yang  perjanjian  pemanfaatan  tanahnya  telah  berakhir  tidak  diatur  dalam Peraturan Pemerintah No. 40 tahun 1996 tentang Tentang Hak Guna Usaha, Hak. Guna Bangunan Dan Hak Pakai Atas Tanah, namun berdasarkan pada regulasi terbaru yakni Peraturan Pemerintah No. 18 Tahun 2021 tentang Hak Pengelolaan, Hak Atas Tanah, Satuan Rumah Susun, dan Pendaftaran Tanah, maka  perjanjian  pemanfaatan  tanah  yang  telah berakhir  akan  berimplikasi  pada hapusnya Hak  Guna Bangunan yang ada meskipun Hak Guna Bangunan tersebut masih berlaku sebagaimana dimuat dalam Pasal 46 huruf (b) Peraturan Pemerintah Nomor 18 Tahun 2021.
Hapusnya  Hak  Guna  Bangunan  sebagai  implikasi  dari  diakhiri-nya  Perjanjian  Pemanfaatan Tanah mengakibatkan tanah Hak Guna Bangunan di atas Hak Pengelolaan kembali dalam penguasaan Pemegang Hak Pengelolaan sehingga kewenangan untuk dapat kembali menggunakan/ memanfaatkan sendiri ataupun Kembali menunjuk pihak lain untuk melakukan pengelolaan dan memberikan suatu hak katas tanah berupa Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan, dan /atau Hak Pakai sesuai dengan sifat dan fungsinya dapat dilakukan kembali.
Berakhirnya  Perjanjian  Pemanfaatan  tanah  juga  berimplikasi  pada  berakhirnya  Hak  Guna Bangunan pemilik kios di atas hak pengelolan sehingga merugikan para pedagang kios, padahal masa berlaku  Hak  Guna  Bangunan  yang  mereka  dapatkan  setelah  membelinya  dari  pihak  pemegang  Hak Guna Bangunan Induk masih tersisa. Dalam hal ini pemilik kios dapat melakukan upaya perlindungan hukum  prefentif  seperti  negosiasi  dan  mediasi  dan  juga  upaya  hukum  yang  bersifat  represif  seperti mengajukan ganti rugi maupun mengajukan gugatan ke pengadilan

## DAFTAR REFERENSI
Apeldoorn, L.J van, 2005, Pengantar Ilmu Hukum, Pradnya Paramita, Jakarta Chandra,  S.,  2005,  Sertipikat  Kepemilikan  Hak  Atas  Tanah:  Persyaratan  Permohonan  di  Kantor Pertanahan, Gramedia Widiasarana Indonesia, Jakarta.
Chulaemi,  Achmad,  1988,  Hukum  Agraria  Perkembangan  Macam-  Macam  Hak  Atas  Tanah  dan
Pemindahannya, Fakultas Hukum Universitas Diponegoro, Semarang.
Chomzah,  Ali  Achmad,  2002,  Hukum  Pertanahan,  Seri  Hukum  Pertanahan  I  Pemberian  Hak  Atas Tanah Negara dan Seri Hukum Pertanahan II Sertipikat dan Permasalahannya.
Erwiningsih, Winahyu, 2009, Hak Menguasai Negara Atas Tanah, Total Media, Yogyakarta.
H. Muchsin dan Imam Koeswahyono, 2008, Aspek Kebijaksanaan, Hukum Penatagunaan Tanah  dan Penataan Ruang, Sinar Grafika, Jakarta.
5 Penjelasan Pasal 60 huruf c Undang Undang No 26 Tahun 2007 tentang Penataan Ruang.
Alauddin Law Development Journal (ALDEV) Vol. 5, No. 3, 2023
Hadi,  Soetrisno,  1985,  Metodologi  Reseacrh  Jilid  II,  Yayasan  Penerbit  Fakultas  Psikologi  UGM, Yogyakarta.
Harsono, Boedi, 1999, Hukum Agraria Indonesia, Himpunan Peraturan- Peraturan Hukum Tanah, PT
Djambatan, Jakarta.
_____,  2005,  Sejarah  Pembentukan  Undang-Undang  Pokokk  Agraria,  Isi  dan  Pelaksanaannya, Djambatan, Jakarta
Hasni, 2008, Hukum Penataan Ruang dan Penatagunaan Tanah Dalam Konteks Undang Undang Pokok Agraria-UUPR-UUPLH, Rajagrafindo Persada, Jakarta.
Hs,  Salim  &  Erlies  Sepriana  Nurbani,  2017,  Penerapan  Teori  Hukum  pada  penelitian  disertasi  dan thesis, Raja Grafindo, Jakarta
Limbong, Bernhard, 2014. Opini Kebijakan Agraria, Margaretha Pustaka. Jakarta. Muhaimin, 2020, Metode Penelitian Hukum, Mataram University Press, Mataram Noor,  Aslan,  2006,  Konsepsi  Hak  Milik  Atas  Tanah  Bagi  Bangsa  Indonesia,  CV  Mandar  Maju,
Bandung.
Parlindungan, A.P, 1994, Bunga Rampai Hukum Agraria serta Landreform Bagian II , Mandar Maju, Bandung,
____, 1998, Komentar Atas Undang-Undang Pokok Agraria , Mandar Maju, Bandung.
Saleng, Abrar, 2013, Kapita Selekta Hukum Sumber Daya Alam, Membumi Publishing, Makassar. Salman, Otje dan Anthon. F Susanto, 2013, Teori Hukum Mengingat, Mengumpulkan dan Membuka Kembali, Refika Aditama, Bandung
Santoso, Urip, 2006, Hukum Agraria dan Hak Hak Atas Tanah, Jakarta, Prenada Media. Sinamo, Nomensen, 2010, Hukum Administrasi Negara, Jala Permata Aksara, Jakarta. Siregar, Doli D., 2004, Manajemen Aset, Gramedia Pustaka Utama, Jakarta
Sitorus, Oloan dan Zaki Sierrad, 2006, Hukum Agraria Di Indonesia Konsep Dasar Dan Implementasi,
Mitra Kebijakan Tanah Indonesia, Yogyakarta.
Soekanto,  Soerjono  dan  Sri  Mamudji,  1985,  Penelitian  Hukum  Normatif,  Suatu  Tinjauan  Singkat, Rajawali Press, Jakarta.
Soekanto, Soerjono, 1986, Pengantar Penelitian Hukum, UI Press, Jakarta.
Soemitro, Ronny Hanitijo, 1994, Metode Penelitian Hukum dan Jurimetri, Ghalia Indonesia, Jakarta. Subadi, 2010, Penguasaan dan Penggunaan Tanah Kawasan Hutan, Prestasi Pustaka, Jakarta.
Sumardjono, Maria S.W., 2007, Tanah Dalam Perspektif Hak Ekonomi Sosial Dan Budaya, Kompas,
Jakarta.
____ Hak  Pengelolaan:  Perkembangan,  Regulasi,  dan  Implementasinya,  Mimbar  Hukum,  Edisi Khusus, September 2007, Fakultas Hukum Universitas Gadjah Mada, Yogyakarta
Wahid, Yunus, 2014,  Pengantar Hukum tata ruang, Kencana, Jakarta.