## Settlement  Of  House  Ownership  Credit  Agreements  Against  Debtors  At  Banking Institution
Penyelesaian  Perkara  Perjanjian  Kredit  Pemilikan  Rumah  Terhadap  Debitor  Pada Lembaga Perbankan
Dominicus Josephus Swanto Tjahjana 1 , H. Iriansyah 2 , Yeni Triana 3
Program Magister Ilmu Hukum Universitas Lancang Kuning, Indonesia 1,2,3 swantotjahjana@gmail.com 1 , info@unilak.ac.id 2 , info@unilak.ac.id 3 .

## ABSTRAK
Pasal  1338  ayat  (1)  KUHPerdata  bahwa  setiap  persetujuan  yang  dibuat  secara  sah  berlaku sebagai Undang-undang bagi yang membuatnya. Ini berarti perjanjian Kredit Pemilikan Rumah (KPR) yang telah disetujui oleh kedua belah pihak, yaitu Bank sebagai kreditur dan penerima kredit sebagai debitor secara sah berlaku sebagai Undang-undang, mengikat para pihak untuk melaksanakan  serta  memenuhi  isi  perjanjian  yang  telah  disepakati  sebagaimana  mestinya. Masalah yang muncul bahwa debitor tidak sanggup  membayar cicilan kredit yang dibuatnya dengan  kreditur,  sehingga  debitor  mengalihkan  rumah  tersebut  kepada  pihak  lain  tanpa sepengetahuan kreditur. Tujuan penulisan untuk menganalisa penyelesaian perkara perjanjian kredit  pemilikan  rumah  terhadap  debitor  pada  Lembaga  Perbankan  dan  akibat  hukum penyelesaian  perkara  perjanjian  kredit  pemilikan  rumah  terhadap  debitor  pada  Lembaga Perbankan.  Metode  penelitian  yang  digunakan  adalah  penelitian  hukum  normatif  yang  akan mengkaji  berdasarkan  kaidah,  asas  dan  norma-norma  yang  tertuang  didalam  peraturan perundang-undangan,  dengan  simpulan  bahwa  Lembaga  Perbankan  dalam  menyelesaian perjanjian  kredit  bilamana  objek  jaminan  tidak  dapat  di  eksekusi  adalah  dengan  melalui mekanisme penjadwalan kembali, pengalihan debitor dan oper kredit, ada juga upaya lainnya dengan memberikan somasi, penjualan agunan dibawah tangan dan akibat hukum yang timbul bahwa para pihak harus melaksanakan putusan pengadilan dan mentaati putusan hakim.
Kata Kunci : Perjanjian Kredit, Pengalihan Kredit, Penyelesaian, Perbankan

## ABSTRACT
Chapter 1338 verses (1) I note that any agreements made legally are valid asa bill for making them. This means that the loan agreement (KPR) has been approved by both parties, that is, the bank as its creditors and credit recipients as its legal act, binding the parties to implement and fulfill the stipulated terms of the agreement. The problem arose that the debtor could not pay the  mortgage  on  his  creditors,  so  the  debtor  turned  the  house  over  to  others  without  the creditor's  knowledge.  The  objective  of  the  project  is  to  analyse  the completion  of  the  house credit  agreement  on  the  borrower  of  the  banking  corporation  and  the  issuance  of  the  loan agreement on the borrower. Research methods used are normatif legal studies that will look at the rules, principles and norms embodied in the regulatory regulations, concluding that banking institutions  do  not  address  credit  agreements  where  collateral  can  not  be  executed  are  by means of the realignment mechanism, the restructurization, and the transfer of credits, and other efforts by calling, The sale of collateral is by hand and the result of the law that the parties must render a judicial decision and obey the judge's verdict.
Keywords : Credit Agreements, Credit Transfers, Settlement, Banking

## 1. Pendahuluan
Berdasarkan  Pasal  1338  ayat  (1) KUHPerdata  bahwa  setiap  persetujuan  yang  dibuat secara sah berlaku sebagai Undang-undang bagi  yang membuatnya  atau  yang  dikenal  sebagai asas Pacta Sunt Servanda (UU KUHPerdata). (Pasal 1338 ayat 1) Ini berarti bahwa perjanjian Kredit  Pemilikan  Rumah  (KPR)  yang  telah  disetujui  oleh  kedua  belah  pihak,  baik  oleh  Bank sebagai  kreditur,  maupun  oleh  penerima  kredit sebagai  debitor  secara  sah  berlaku  sebagai Undang-undang dan mengikat para pihak untuk melaksanakan serta memenuhi isi perjanjian yang  telah  disepakati  sebagaimana  mestinya.  Masalah-masalah  yang  muncul  dari  debitor adalah,  bahwa  debitor  tidak  sanggup  membayar  hutang  atau  membayar  cicilan  kredit  yang dibuatnya dengan kreditur (bank), sehingga debitor mengalihkan rumah tersebut kepada pihak lain  tanpa sepengetahuan  bank.  Masalah  lainnya  adalah  bahwa  debitor  melanggar perjanjian didalam Akta Pembebanan Hak Tanggungan Yang dibuatnya dengan bank, seperti menyewakan rumah  yang  dijaminkan  kepada  pihak  lain,  merubah  atau  merombak  bentuk  rumah  tanpa persetujuan kreditur. Hal tersebut melanggar Pasal 2 Akta Pembebanan Hak Tanggungan yang dibuat  oleh  debitor  dengan  kreditur.  Seharusnya  berdasarkan  Akta  Pembebanan  hak tanggungan debitor harus melaksanakan perjanjian tersebut namun tidak dilaksanakan debitor.
Putusan Nomor 22/Pdt. G/2016/PN. Unr yaitu tentang mengalihkan rumah objek KPR kepada pihak ketiga selaku penerima pengalihan kredit, namun objek KPR masih dalam status jaminan (hak tanggungan) di bank. Mengalihkan kredit rumah tanpa sepengetahuan bank selaku kreditur  sebelum kreditnya  lunas  adalah  suatu  perbuatan  yang  tidak  boleh  dilakukan  oleh debitor. Tidak hanya pengalihan kredit atau take over atas rumah yang dilarang untuk dilakukan. Hal  ini disebabkan  karena  dalam  isi  perjanjian kredit  mengikat  pihak  pertama  (Bank)  dengan pihak kedua/penerima kredit, yaitu debitor pertama. Apabila seseorang yang melakukan kredit rumah dengan sengaja dan tanpa memberitahukan kepada Bank selaku kreditur untuk menjual atau mengalihkan  pada  pihak  lain  maka tindakan  tersebut  tergolong  sebagai  tindakan “wanprestasi”  yang  artinya  tindakan  debitor  yang  tidak  mau  atau  tidak  sanggup  memenuhi prestasi  yang di  sajikan.  Selain  itu,  segala  tindakan alih  kredit  atau take  over yang  dilakukan debitor tanpa melibatkan pihak Bank selaku kreditur tidak mengikat pihak ketiga yaitu debitor baru,  meskipun  antara  pihak  debitor  pertama  dengan  debitor  yang  baru telah  melakukan perbuatan hukum berupa peralihan kredit. Klausul yang dilanggar pada Akta Pembebanan Hak Tanggungan pada Pasal 2 huruf b yang berbunyi “Pihak pertama tidak boleh mengalihkan objek hak tanggungan kepada pihak lain tanpa persetujuan pihak kedua”. Upaya yang telah dilakukan oleh bank adalah dengan melakukan pemanggilan dan penyelesaian secara musyawarah, namun debitur tidak memenuhi panggilan tersebut dan kreditur telah sesuai dengan prosedur maka pihak bank mengajukan gugatan ke Pengadilan seperti dalam pokok perkara nomor: 22/Pdt. G/2016/PN. Unr.
Putusan  Nomor  59/Pdt/2018/PT.Pdg  mengenai penjualan  objek  hak  tanggungan  dan tidak  melakukan  pembayaran  kredit  sebagaimana  perjanjian  kredit  yang telah  disepakati sebelumnya. Masalahnya adalah debitor menjual objek yang dijaminkan dan tidak melakukan pembayaran kredit. Berdasarkan perjanjian kredit Nomor: 23/Kpr/02.17. (Putusan Nomor 59) yang dibuat antara debitor dengan kreditor dalam Pasal 12 disebutkan bahwa “Perjanjian kredit ini hanya berlaku bagi para pihak dan tidak dapat dialihkan kepada pihak lain”.
Hal  itu  tentu  bertentangan  dengan  perjanjian  yang  telah  dibuat.  Debitor  telah melakukan tindakan wanprestasi. Bahwa pasal 1246 KUHPerdata menyatakan: “biaya, rugi dan bunga, yang oleh si berpiutang boleh  dituntut  akan  penggantiannya terdirilah pada umumnya atas  rugi yang telah dideritanya dan untung yang sedianya  harus  dinikmatinya”.  Maka  sudah tepatlah tindakan Penggugat untuk mengajukan ganti rugi atas tindakan Tergugat I yang telah sengaja  melakukan wanprestasi. Kreditor telah berupaya melakukan panggilan, namun debitor tidak datang sehingga dan kreditor telah sesuai dengan prosedur maka pihak bank mengajukan
gugatan ke Pengadilan seperti dalam pokok perkara nomor: 59/Pdt/2018/PT.Pdg. (Pasal 1246 Kitab  Undang-Undang  Hukum  Perdata)  Putusan  Mahkamah  Agung  Nomor  3414/Pdt/2000 dimana penggugat telah membeli rumah secara kredit, telah membayarnya dan tidak menempati rumah  tersebut,  namun  beberapa  tahun  kemudian  diketahui  bahwa  rumah  telah  dialihkan kepada pihak  lain.  Peralihan  hak  atas  rumah Kredit  Pemilikan  Rumah pelaksanaannya  hanya dengan mengadakan perjanjian dibawah tangan, tanpa mengajukan permohonan secara tertulis kepada kreditur (Bank), karena sifatnya lebih mudah, cepat dan tidak terlalu banyak memakan waktu.  Dengan  demikian  dapatlah dikatakan bahwa debitor lama cidera  janji,  sehingga  bank, berhak untuk seketika menagih pelunasan sekaligus atas seluruh sisa hutang debitor serta untuk setiap saat melaksanakan hak eksekusi atas rumah dan tanah yang digunakan sebagai jaminan. Kreditor  telah  berupaya  melakukan  panggilan,  namun  debitor tidak  datang  sehingga  dan kreditor telah  sesuai  dengan  prosedur  maka pihak bank mengajukan gugatan ke Pengadilan seperti dalam pokok perkara nomor: 3414/Pdt/2000.
Berdasarkan uraian di atas, maka dalam proses pemilikan rumah dengan sistem kredit pemilikan  rumah  (KPR)  memunculkan  berbagai  persoalan  yang perlu  mendapatkan  solusi penyelesaiannya. Salah satu persoalan yang muncul dalam perjanjian pemilikan rumah adalah eksekusi  objek  jaminan.  Persoalan  yang  muncul  dalam  hal  eksekusi jaminan tersebut adalah bahwa pada waktu kredit macet, bank akan melaksanakan eksekusi tetapi eksekusi tidak dapat dilaksanakan karena rumah sudah dialihkan kepada pihak lain dan pihak tersebut tidak bersedia mengosongkan rumahnya. Dari beberapa kasus yang ada terdapat beberapa kredit macet yang disebabkan  pengalihan  atau  oper  kredit  tanpa  sepengetahuan  pihak  bank,  padahal  didalam perjanjian kredit antara debitor dengan kreditur (bank) telah dibunyikan bahwa debitor harus memberitahukan kepada kreditur bilamana ingin mengalihkan hak kepemilikan rumah tersebut karena masih  dalam  penjaminan  di  Bank.  Namun kenyataannya  saat  ini  pihak  Bank  tidak mengetahui  rumah  tersebut  telah  dialihkan  kepada  pihak  lain.  Tindakan  debitor  yang  tidak melakukan  pembayaran  kredit  dan  menunggak  pembayaran  dapat  dikatakan  sebagai wanprestasi karena  melanggar perjanjian  kredit  yang  telah  disepakati.  Manakala  ketika debitor  wanprestasi  dan berdasarkan  perjanjian  hak  tanggungan  maka  objek  jaminan  hak tanggungan  dapat dieksekusi

## 2. Metode Penelitian
Jenis  penelitian  yang    digunakan  oleh  peneliti  adalah  penelitian hukum normatif. Atas dasar pendekatan ini, maka bahan utama yang akan ditelaah adalah bahan  hukum primer, bahan hukum sekunder, dan  bahan  hukum  tersier  sebagaimana dimaksudkan  oleh  Ronny  Soemitro. Soerjono Soekanto berpendapat bahwa dalam penelitian hukum normatif dapat dibagi atas: (i) penelitian terhadap asas-asas hukum, (ii) penelitian terhadap  sistematika hukum, (iii) penelitian terhadap  sinkronisasi  hukum,  (iv)  penelitian  terhadap  sejarah  hukum,  dan  (v) penelitian terhadap  perbandingan  hukum.  Penelitian  ini  merupakan  penelitian  yang  akan  membahas bagaimanakah penyelesaian perkara perjanjian kredit pemilikan rumah terhadap debitor pada Lembaga  Perbankan  dan  bagaimanakah  akibat  hukum  penyelesaian  perkara perjanjian  kredit pemilikan rumah terhadap debitor pada Lembaga Perbankan yang dikaitkan dengan sinkronisasi antara  asas-asas  dan  teori  hukum  yang  bertitik  tolak  kepada  suatu peraturan  perundang- undangan tertentu dengan terlebih dahulu mengadakan identifikasi terhadap normanya. Sebab dalam penelitian ini peneliti mencoba untuk menemukan aturan hukum (norma), prinsip-prinsip hukum dan doktrin untuk menjawab persoalan yang dihadapi dengan tujuan untuk menghasilkan argumentasi, teori ataupun konsep baru sebagai preskripsi dalam menyelesaikan masalah yang sedang dihadapi itu. Dalam penelitian ini, peneliti menggunakan sumber data sekunder, yaitu data yang diperoleh dari dokumen- dokumen resmi, buku-buku yang berhubungan dengan objek penelitian,  hasil  penelitian  dalam  bentuk  laporan,  tesis,  disertasi,  Jurnal  hukum,  dan  bahan
pokok yaitu peraturan perundang- undangan serta putusan hakim. Bahan Hukum Primer, sama halnya  dengan  penelitian  untuk  keperluan  praktik  hukum,  bahan  penelitian  untuk keperluan akademik dengan menggusnakan metode statute approach , bahan hukum primer yang pertama kali  harus  dikumpulkan  dalam  peraturan  perundang-undangan  tentang  isu  yang  hendak dipecahkan. Intinya  bahwa bahan hukum primer merupakan peraturan perundang-undangan yang masih  menjadi  hukum  positif.  Bahan Hukum  Sekunder  adalah  bahan  hukum  yang akan memberikan  penjelasan  bahan hukum  primer,  yaitu  yang  dapat  berupa  rancangan  undang- undang, hasil-hasil penelitian, hasil karya ilmiah dari kalangan hukum. Bahan Hukum Tersier, yaitu bahan hukum yang memberikan petunjuk atau penjelasan terhadap bahan hukum primer dan sekunder, misalnya kamus, ensiklopedia. Teknik pengumpulan data dalam penelitian ini yang digunakan  oleh  peneliti  adalah  studi dokumen  atau  kajian  kepustakaan  yang  meliputi  studi bahan-bahan hukum yang terdiri dari bahan hukum primer, bahan hukum sekunder dan bahan hukum  tertier sebagaimana yang telah diuraikan diatas. Penulis mengambil kutipan dari  buku bacaan, literatur, atau buku pendukung yang memiliki kaitannya dengan permasalahan yang akan diteliti. Dalam  penelitian  ini,  analisis  data  yang digunakan adalah analisis kualitatif, yaitu merupakan tata cara penelitian yang menghasilkan data deskriptif (apa yang dinyatakan secara tertulis).  Penarikan  kesimpulan  akan  dinyatakan  dalam  bentuk  deskriptif  analisis  dan menggunakan logika berpikir deduktif (menarik kesimpulan dari hal-hal yang bersifat umum ke hal-hal yang bersifat khusus), yaitu penalaran (hukum) yang berlaku umum pada kasus individual dan konkrit (persoalan hukum faktual yang  konkrit)  yang  dihadapi.  Proses  yang  terjadi dalam deduksi adalah konkritisasi (hukum), karena temuan-temuan hukum berupa nilai-nilai, asas-asas, konsep- konsep, dan norma-norma hukum yang dirumuskan secara umum dalam aturan- aturan hukum  positif,  kemudian  dikonkritisasi  (dijabarkan)  dan  diterapkan  guna  pemyelesaian persoalan hukum konkrit yang dihadapi, sehingga diperoleh kesimpulan sebagai jawaban atas permasalahan hukum yang diajukan sebelumnya. Dimana dalam mendapatkan suatu kesimpulan dimulai  dengan  melihat  faktor-faktor  yang  nyata  dan  diakhiri  dengan  penarikan  suatu kesimpulan yang juga merupakan fakta dimana kedua fakta tersebut dijembatani oleh teori-teori (Aslim Rasyad, 2005).

## 3. Hasil Dan Pembahasan
Penyelesaian Perkara Perjanjian Kredit Pemilikan Rumah Terhadap Debitor Pada Lembaga Perbankan.
Perjanjian kredit bank adalah  perjanjian  pendahuluan  dari penyerahan uang (Mariani Dams  Badrulzaman,  1991)  Perjanjian pendahuluan  ini  merupakan  hasil  permufakatan  antara pemberi  dan penerima  pinjaman  mengenai hubungan-hubungan  hukum  antara  keduanya. Perjanjian kredit bersifat konsensual ( pacta de contrahendo ) obligatoir, yang dikuasai Undang- Undang  Perbankan  dan  Bagian  Umum  KUHPerdata.  Sedangkan  penyerahan  uangnya  sendiri bersifat riil, artinya pada saat penyerahan dilakukan, barulah berlaku ketentuan yang dituangkan dalam model perjanjian kredit pada kedua pihak. Jadi, pengertian kredit meliputi baik perjanjian kreditnya  yang  bersifat  konsensual  maupun  penyerahan uangnya  yang  bersifat  ril  (Ibid). mengemukakan  bahwa,  jaminan  adalah  sesuatu  yang  diberikan  kepada  kreditur  untuk memberikan keyakinan bahwa debitor  akan memenuhi kewajiban yang dapat  dinilai dengan uang  yang  timbul  dari  suatu  perikatan  (Mucdarsyah  Sinungan  1990).   Sedangkan  menurut mengatakan bahwa, jaminan adalah:  “Segala  sesuatu  yang  diterima  kreditur  dan  diserahkan debitor untuk menjamin suatu hutang-piutang dalam masyarakat (M. Bahsan 2001).
Menurut  Wirjono  Prodjodikoro  Hukum  Acara  Perdata  adalah  rangkaian  peraturan- peraturan  yang memuat  cara  bagaimana  orang  harus bertindak  terhadap  dan  di muka pengadilan  dan  cara  bagaimana  pengadilan  itu  harus  bertindak,  satu  sama  lain  untuk melaksanakan berjalannya peraturan-peraturan hukum perdata. Dalam hukum acara perdata,
inisiatif  yaitu  ada  atau  tidaknya sesuatu perkara harus diambil oleh  seseorang  atau  beberapa orang yang merasa bahwa haknya atau hak mereka dilanggar. Ini berbeda dengan sifat hukum acara  pidana  yang  pada  umumnya  tidak  menggantungkan adanya  perkara  dari  insiatif  orang yang dirugikan. Misalnya apabila terjadi suatu tubrukan tanpa adanya suatu pengaduan, pihak yang  berwajib  terus  bertindak,  polisi  datang,  pemeriksaaan dilakukan,  terdakwa  dihadapkan dimuka  sidang.  Oleh  karena  dalam  hukum  acara  perdata  inisiatif  ada  pada penggugat,  maka penggugat mempunyai  pengaruh  yang  besar  terhadap  jalannya  perkara,  setelah  perkara diajukan,  ia  dalam  batas-batas  tertentu dapat merubah atau mencabut   kembali  gugatannya. Adapun  fungsi  hukum  acara  perdata  adalah  rangkaian  cara-cara  memelihara  dan memprtahankan hukum perdata materil. Lembaga Hak Tanggungan yang diberlakukan sekarang adalah Lembaga Hak  Tanggungan berdasarkan Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996, yang merupakan  perubahan  mendasar  dalam  hukum  jaminan,  khususnya  hukum  jaminan kebendaan, mengenai tanah. Hukum jaminan dapat diartikan sebagai suatu peraturan hukum yang mengatur jaminan-jaminan piutang seorang kreditur terhadap debitor. Terdapat beberapa putusan  mengenai Penyelesaian  Perkara  Perjanjian  Kredit Pemilikan  Rumah  Terhadap  Debitor Pada Lembaga Perbankan (Undang Undang Nomor 4 Tahun 2008).
Mengalihkan  kredit  rumah tanpa  sepengetahuan  bank  selaku  kreditur  sebelum kreditnya lunas adalah suatu perbuatan yang tidak boleh dilakukan oleh debitor. Tidak hanya pengalihan kredit atau take over atas rumah yang dilarang untuk dilakukan. Hal ini disebabkan karena dalam isi perjanjian kredit mengikat pihak pertama (Bank) dengan pihak kedua/penerima kredit, yaitu debitor pertama. Apabila seseorang yang melakukan kredit rumah dengan sengaja dan tanpa memberitahukan kepada Bank selaku kreditur untuk menjual atau mengalihkan pada pihak  lain  maka  tindakan  tersebut tergolong  sebagai  tindakan “wanprestasi”  yang  artinya tindakan debitor yang tidak mau atau tidak sanggup memenuhi prestasi yang di sajikan. Selain itu, segala tindakan alih kredit atau take over yang dilakukan debitor tanpa melibatkan pihak Bank selaku  kreditur  tidak  mengikat  pihak ketiga  yaitu  debitor  baru,  meskipun  antara  pihak debitor pertama dengan debitor yang baru telah melakukan perbuatan hukum berupa peralihan kredit. Akibat hukum pengalihan kredit rumah tanpa sepengetahuan bank selaku kreditur adalah lahirnya suatu hubungan hukum baru antara debitor pertama dengan debitor baru yaitu sebagai pihak ketiga yang membeli rumah dengan oper kredit tersebut, yang mana si debitor baru ini tidak  diakui  oleh  pihak  bank  sebagai penerima  pembiayaan  atas  pembelian  kredit  rumah tersebut  dan  sulit  untuk  mengambil  sertifikat  bagi  debitor  baru  dan  di  dalam  oper  kredit tersebut  perjanjian  yang  dilakukan  di  bawah  tangan  oleh  pihak  debitor  pertama  dan kedua tidaklah sah perjanjian tersebut dan tidak di akui oleh pihak bank karena bank tidak mengakui adanya perjanjian tersebut.
Bank tidak mungkin terhindar dari kredit macet. Kemacetan kredit merupakan suatu hal yang menyebabkan kesulitan terhadap bank itu  sendiri,  yaitu  berupa  kesulitan  terutama  yang menyangkut tingkat kesehatan bank, oleh karena itu bank wajib mencegah dan mengantisipasi terjadinya kredit macet, atau paling tidak bank berusaha untuk meminimalkan jumlah kredit macet agar  tidak  menggannggu  tingkat  kesehatan  bank  yang  bersangkutan. Sesuai  dengan ketentuan  yang  tercantum  dalam  Pasal  12  Peraturan  Bank  Indonesia  Nomor  7/2/PBI/2005 tentang  Penilaian  Kualitas  Aktiva  Bank  Umum  dinyatakan  bahwa  penetapan  kualitas  kredit dilakukan dengan melakukan analisis terhadap faktor penilaian sebagaimana ditentukan dalam Pasal 10, yaitu mengenai prospek usaha, kinerja  debitor dan kemampuan membayar dengan mempertimbangkan komponen- komponen sebagaimana dimaksud dalam Pasal 11 (Peraturan Bank Indonesia Nomor 7/2/PBI/2005). (Pasal 12 Peraturan Bank Indonesia).
Dalam menyelesaikan kredit bermasalah ada 2 (dua) strategi yang dapat ditempuh yaitu penyelamatan  kredit  (diluar  proses  pengadilan)  dan  penyelesaian  kredit  bermasalah  melalui prosedur hukum yang berlaku (melalui proses pengadilan). Penyelamatan kredit (diluar proses
pengadilan)  Penyelamatan  adalah suatu  langkah  penyelesaian  kredit bermasalah  melalui perundingan  antara  kreditur  dan  debitor.  Jadi  tahap  penyelamatan  kredit  ini  belum memanfaatkan  lembaga  hukum  karena debitor  masih  kooperatif.  Tindakan  penyelamatan  ini selalu  dilakukan terlebih  dahulu  sebelum  dilakukan  penyelesaian  kredit  bermasalah  melalui lembaga  hukum.  Langkah  penyelamatan  kredit  ini  dilakukan apabila  terdapat  kemauan  dan itikad baik dan kooperatif dari debitor serta bersedia mengikuti syarat-syarat yang ditentukan bank  karena  dalam  hal  ini  lebih  banyak  negoisasi  dan  solusi  yan  ditawarkan  bank  untuk menentukan syarat dan ketentuannya.
Pada prakteknya upaya penyelamatan Kredit Pemilikan Rumah yang bermasalah yang dilakukan adalah melalui mekanisme penjadwalan kembali ( rescheduling ). Mekanisme tersebut dilakukan  dengan cara  memperpanjang  jangka  waktu  kredit  atau  dengan  memperpanjang jangka  waktu  angsuran.  Perpanjangan  jangka waktu kredit merupakan bentuk penyelamatan kredit yang dilakukan pihak bank selaku kreditur yang bertujuan untuk memperingan debitor untuk mengembalikan hutangnya, misalnya hutang seluruhnya yang seharusnya dikembalikan selambat- lambatnya pada bulan Januari 2020 diperpanjang menjadi Januri 2021. Atau dengan memperpanjang  jangka  waktu  angsuran  misalnya  jangka  waktu pembayaran  angsuran  yang semula 36 (tiga puluh enam) kali diperpanjang menjadi 48 (empat puluh delapan) kali sehingga jumlah angsuranpun menjadi mengecil seiring dengan penambahan jumlah angsuran. Sasaran dari  penjadwalan  ulang  ini  adalah  debitor  yang menunggak di atas 6 (enam) bulan atau  yang berpotensi bermasalah yang menunjukkan itikad baik untuk menyelesaikan tunggakan yang ada.
Proses oper kredit tersebut dilakukan dengan cara dibuat dan ditandatanganinya surat kuasa menjual dari  debitor  selaku  pemberi  kuasa  kepada  pihak  ketiga  selaku  penerima kuasa yang dibuat dibawah tangan dan tanpa persetujuan dari kreditur. Surat kuasa menjual tersebut berisikan setelah semua angsuran telah dilunasi oleh penerima kuasa/ pihak yang menerima pengalihan,  maka  sekarang  untuk  nanti  pada  waktunya  debitor/pemberi  kuasa  dengan  ini memberi  kuasa  kepada  penerima  kuasa  untuk  menjual/  mengalihkan,  mengoperkan/ memindahkan/melepaskan  hak  atas  objek  tanah  dan bangunan tersebut kepada siapapun. Untuk  keperluan  tersebut  dikuasakan  menghadap  dimana  perlu  terutama  di  hadapan instansi/pejabat yang berwenang, termasuk di hadapan notaris/ Pejabat Pembuat Akta Tanah, memberikan keterangan-keterangan, membuat/minta  dibuatkan/suruh membuat dan menandatangani  segala  surat  dan  akta  kepada  pihak  yang  menerimanya,  pada  umumnya melakukan  segala  tindakan  yang  perlu  dan  berguna  agar  terlaksananya  maksud  pemberian kuasa tersebut.
Pada  kenyataannya  dalam  penyelesaian  kredit  bermasalah  pada perjanjian  Kredit Pemilikan Rumah dengan melalui proses oper kredit sudah sering terjadi. Penyelesaian kredit bermasalah  apabila  upaya penyelamatan  tidak  membuahkan  hasil maka  pihak  bank  akan melakukan upaya penyelesaian kredit bermasalah melalui lembaga hukum. Berdasarkan hasil penelitian terdapat beberapa alternatif dan langkah hukum yang ditempuh oleh pihak bank, yaitu :
1. Somasi Langkah hukum pertama yang dilakukan oleh pihak bank dalam penyelesaian kredit bermasalah  adalah  dengan memberikan  somasi  atau  peringatan  kepada  debitor  untuk segera  memenuhi  ketentuan perjanjian  kredit  khususnya  pembayaran  hutangnya  baik hutang pokok atau bunga karena waktu pembayaran sudah jatuh tempo. Jatuh tempo disini bisa terjadi karena waktu-waktu yang ditentukan  pembayaran  bunga. setiap bulan atau triwulan  sudah  waktunya  dibayar  namun  debitor  belum  melakukan  pembayaran  atau jangka waktu kredit sudah berakhir tetapi debitor belum membayar seluruh hutangnya baik pokok, bunga dan denda. Peringatan atau somasi ini dilakukan kreditur atau bank langsung kepada kreditur sebanyak 3 (tiga) kali berturut- turut. Peringatan pertama dilakukan setelah tunggakan          mencapai  31  (tigapuluh  satu)  hari          (langsuran  kedua)  dengan  tembusan  ke developer/pengembang,  jika      masih  dalam  status buy  back  guarantee .  Jika  belum  ada
pembayaran maka dibuatkanlah surat peringatan ke-2 dan ke-3 setiap 2 minggu.
2. Penjualan Agunan Apabila tunggakan yang dilakukan debitor sudah mencapai 2 (dua) kali berturut-turut, sudah tidak ada kemampuan bayar dari debitor dan masih dalam kondisi buy  back guarantee maka  oleh  bank  segera  dibuat  surat  permohonan buy  back kepada developer, tetapi bila sudah tidak ada buy back guarantee maka yang dilakukan oleh bank adalah  dengan  penjualan  agunan.  Dalam  hal  ini bank  selaku  kreditur  dapat  meminta debitor melakukan penjualan jaminan kredit. Karena dengan cara ini dapat menghemat waktu,  biaya  dan  hasilnya  akan  lebih  baik  dari  pada  lelang.  Karena dalam  prakteknya terkadang penjualan jaminan melalui lelang bertujuan untuk memperoleh harga yang tinggi tetapi dalam pelaksanaannya justru sebaliknya, biaya mahal, memerlukan waktu yang lama dan hasil penjualan lelang rendah. Dalam penjualan agunan ini, bank sebagai kreditur dapat juga  membantu  debitor  dalam melakukan  penjualan  jaminan  tersebut,  dengan  cara mencarikan calon  pembeli  dan  jika  perlu  ikut  berunding  dengan  calon  pembeli  untuk memperlancar  penjualan tersebut.  Meskipun  debitor  sebagai  pemilik  yang  berhak menentukan nilai penjualan tersebut, tetapi bank (kreditur sebagai pemegang jaminan) juga berhak untuk mengatur nilai penjualan agar tidak terlalu rendah sehingga tidak sesuai dengan penilaian bank atau terlalu tinggi sehingga tidak laku. Bank juga harus mengatur agar hasil penjualan barang jaminan tidak jatuh ke debitor tetapi langsung disetor ke bank untuk pembayaran atas hutang debitor. Jika perlu dibuat kesepakatan tertulis antara bank, debitor  dan  calon  pembeli  mengenai  transfer  pembayaran jual beli melalui bank untuk membayar  hutang  debitor.  Penjualan  agunan  dalam  rangka  penyelesaian  kredit bermasalah  cukup  efektif.  Penjualan  agunan  secara  sukarela  menurut  penulis  dapat dipraktekan  karena  Pasal  20  Undang-undang  Nomor  4  Tahun  1996  tentang  Hak Tanggungan menyebutkan bahwa penjualan jaminan diluar lelang/dibawah tangan dapat dilakukan.
3. Eksekusi  melalui  Kantor  Pelayanan  Piutang  dan  Lelang  Negara  (KP2LN)  Apabila  debitor dalam penyelesaian tunggakan hutang-hutangnya tidak kooperatif atau tidak dapat diajak bekerja sama maka sebagai upaya hukum, langkah terakhir yang dilakukan oleh pihak bank dalam prakteknya adalah menyerahkan penagihannya kepada Kantor Pelayanan Piutang dan Lelang Negara (KP2LN). Penyerahan penyelesaian kredit bermasalah ini kepada KP2LN dilakukan  bank  apabila  benar-benar  dalam  keadaan  yang  sangat  memaksa  dan penyelesaian  kredit  yang  rumit,  yakni  apabila  bank  telah  melakukan  penagihan, rescheduling, somasi, dan upaya penjualan agunan tetapi tidak berhasil atau dengan kata lain debitor tidak beritikad baik dalam menyelesaikan kewajibannya kepada bank. Upaya penagihan  melalui  KP2LN  dapat  diartikan sebagai  langkah  terakhir  bank  karena  setelah pihak  bank berupaya  sendiri  melakukan penagihan  dan  penyelesaian  kredit  bermasalah namun  tidak  berhasil.  Pada  prakteknya  eksekusi  melalui  Kantor Pelayanan  Piutang  dan Lelang Negara (KP2LN) hanya beberapa Bankyang melakukannya seperti PT Bank Rakyat Indonesia (Pesero) Tbk dan PT Bank Central Asia Tbk oleh karena dengan cara ini biasanya harga  objek  yang dilelang  menjadi  sangat  rendah  dan  cara  lelang  tersebut  memerlukan waktu yang lama.

## Akibat  Hukum  Penyelesaian  Perkara  Perjanjian  Kredit Pemilikan  Rumah  Terhadap  Debitor Pada LembagaPerbankan
Pada  dasarnya,  sebuah  perusahaan  yang  bergerak  dalam  jasa  perbankan akan menghindari tidak kredit macet, karena akibatnya dapat menyebabkan kesulitan terhadap bank itu sendiri, yaitu berupa kesulitan financial terutama yang menyangkut tingkat kesehatan bank,
oleh karena itu bank wajib mencegah dan mengantisipasi terjadinya kredit macet, atau paling tidak bank berusaha untuk meminimalkan jumlah kredit macet agar tidak mengganggu tingkat kesehatan  bank  yang  bersangkutan.  Hal tersebut  termaktub  didalam  ketentuan Pasal  12 Peraturan Bank Indonesia Nomor 7/2/PBI/2005 tentang Penilaian Kualitas Aktiva Bank Umum dinyatakan  bahwa  penetapan  kualitas  kredit  dilakukan  dengan  melakukan analisis  terhadap faktor  penilaian  sebagaimana  ditentukan  didalam  Pasal 10,  yaitu  mengenai  prospek  usaha, kinerja debitor dan kemampuan membayar dengan mempertimbangkan komponen-komponen sebagaimana dimaksud dalam Pasal 11. (Peraturan Bank Indonesia Nomor 7/2/PBI/2005).
Sejatinya,  Pihak  bank  selalu  melakukan  upaya  penyelamatan  Kredit Pemilikan  Rumah yang bermasalah melalui mekanisme penjadwalan kembali ( rescheduling ). Mekanisme tersebut dilakukan  dengan  cara  memperpanjang  jangka  waktu  kredit  atau  dengan  memperpanjang jangka waktu angsuran. Perpanjangan jangka waktu kredit merupakan bentuk penyelamatan kredit yang dilakukan pihak bank selaku kreditur yang bertujuan untuk memperingan debitor untuk mengembalikan hutangnya, misalnya hutang seluruhnya yang seharusnya dikembalikan selambat- lambatnya pada bulan Januari 2020 diperpanjang menjadi Januri 2021. Atau dengan memperpanjang  jangka  waktu  angsuran  misalnya  jangka  waktu pembayaran  angsuran  yang semula 36 (tiga puluh enam) kali diperpanjang menjadi 48 (empat puluh delapan) kali sehingga jumlah angsuranpun menjadi mengecil seiring dengan penambahan jumlah angsuran. Sasaran dari  penjadwalan  ulang  ini  adalah  debitor  yang menunggak di atas 6 (enam) bulan atau  yang berpotensi bermasalah yang menunjukkan itikad baik untuk menyelesaikan tunggakan yang ada.
Namun, bila upaya-upaya pembinaan kepada debitor telah dilakukan oleh pihak bank tidak  menunjukkan  hasil  kemajuan  yang  berarti,  maka  kreditur  melakukan  alih  debitor  yang disetujui  oleh  para  pihak  yang  terkait.  Surat  Perjanjian  Alih  Debitor  dimaksudkan  untuk mengalihkan  hak  dan  kewajiban  kepada  pihak  ketiga  yang  ditunjuk  oleh debitor  maupun kreditur, penunjukkan tersebut harus mendapat persetujuan dari kreditur. Dalam pembuatan Surat Alih Debitor tersebut, terdapat tiga pihak yang saling berhubungan satu sama lain, antara debitor lama dengan pihak ketiga/calon debitor serta kreditur, mereka membuat kesepakatan dan saling setuju untuk menyerahkan hak dan kewajibannya masing-masing.
Pada  kenyataannya  dalam  penyelesaian  kredit  bermasalah  pada perjanjian  Kredit Pemilikan Rumah dengan melalui proses oper kredit sudah sering terjadi. Penyelesaian Kredit Bermasalah  Apabila  upaya  penyelamatan  tidak  membuahkan  hasil maka  pihak  bank  akan melakukan upaya penyelesaian kredit bermasalah melalui lembaga hukum. Berdasarkan hasil penelitian  terdapat  beberapa alternatif  dan  langkah  hukum  yang ditempuh  oleh  pihak  bank, yaitu:
1. Somasi Langkah hukum pertama yang dilakukan oleh pihak bank dalam penyelesaian kredit bermasalah adalah dengan memberikan somasi atau peringatan kepada debitor untuk segera memenuhi ketentuan perjanjian kredit khususnya pembayaran hutangnya baik hutang pokok atau bunga karena waktu pembayaran sudah jatuh tempo. Jatuh tempo disini bisa terjadi karena waktu-waktu yang ditentukan pembayaran bunga setiap bulan atau triwulan sudah waktunya dibayar namun debitor belum  melakukan  pembayaran atau jangka waktu kredit sudah berakhir tetapi debitor belum membayar seluruh hutangnya baik pokok, bunga dan denda.  Peringatan  atau  somasi  ini  dilakukan  kreditur  atau  bank langsung kepada kreditur sebanyak  3(tiga)  kali  berturut-turut.  Peringatan  pertama  dilakukan  setelah  tunggakan mencapai  31(tiga  puluh  satu)  hari  (angsuran  kedua)  dengan  tembusan  ke developer/pengembang,  jika  masih dalam  status buy  back  guarantee .  Jika  belum  ada pembayaran maka dibuatkanlah surat peringatan ke-2 dan ke-3 setiap 2 minggu. Isi pokoknya dari somasi yang diberikan oleh pihak bank tersebut adalah:
a. Pemberitahuan mengenai jatuh tempo, pembayaran bunga dan/atau pokok kredit.
b. Perintah  untuk  membayar  hutangnya  dengan  jumlah  tertentu  sesuai permintaan/pemberitahuan kreditur.
c. Batas waktu bagi debitor untuk melaksanakan pembayaran. Tingkat keberhasilan somasi berkisar  50%  (limapuluh  persen)  dari  somasi  yang  diberikan  kepada  debitor.  Hal ini menunjukkan bahwa hanya sebagian debitor saja yang mematuhi somasi yang diberikan oleh pihak bank. Somasi secara yuridis tidak mempunyai akibat hukum memaksa kepada debitor untuk membayar artinya jika debitor  yang  disomasi  tidak memenuhi somasi tersebut  maka  kreditur  tidak  dapat  memaksa.  Namun  dengan  adanya  somasi diharapkan adanya  tekanan  psikologis  dan  membuat  malu  debitor  sehingga  debitor diharapkan  menyelesaikan  hutangnya  atau paling  tidak  menunjukkan  itikad  baik menyelesaikan hutangnya.
2. Penjualan Agunan Apabila tunggakan  yang  dilakukan  debitor  sudah  mencapai  2  (dua)  kali berturut-turut, sudah tidak ada kemampuan bayar dari debitor dan masih dalam kondisi buy back  guarantee  maka  oleh  bank  segera  dibuat  surat  permohonan buy  back kepada developer, tetapi bila sudah tidak ada buy back guarantee maka yang dilakukan oleh bank adalah dengan penjualan agunan. Dalam hal ini bank selaku kreditur dapat meminta debitor melakukan penjualan jaminan kredit. Karena dengan cara ini dapat menghemat waktu, biaya dan hasilnya akan lebih baik daripada lelang. Karena dalam prakteknya terkadang penjualan jaminan  melalui  lelang  bertujuan  untuk  memperoleh  harga  yang  tinggi tetapi  dalam pelaksanaannya  justru  sebaliknya,  biaya  mahal,   memerlukan  waktu  yang  lama  dan hasil penjualan  lelang  rendah.  Dalam penjualan  agunan  ini,  bank  sebagai  kreditur  dapat  juga membantu debitor dalam melakukan penjualan jaminan tersebut, dengan cara mencarikan calon  pembeli  dan  jika perlu ikut berunding dengan calon pembeli  untuk  memperlancar penjualan  tersebut.  Meskipun  debitor  sebagai  pemilik  yang  berhak menentukan  nilai penjualan  tersebut,  tetapi  bank  (kreditur sebagai  pemegang  jaminan)  juga  berhak  untuk mengatur nilai penjualan agar tidak terlalu rendah sehingga tidak sesuai dengan penilaian bank atau terlalu tinggi sehingga tidak laku. Bank juga harus mengatur agar hasil penjualan barang jaminan tidak jatuh ke debitor tetapi langsung disetor ke bank untuk pembayaran atas  hutang debitor.  Jika  perlu  dibuat  kesepakatan  tertulis  antara  bank, debitor  dan  calon pembeli  mengenai transfer  pembayaran  jual  beli  melalui  bank  untuk  membayar  hutang debitor.  Penjualan  agunan  dalam  rangka  penyelesaian  kredit  bermasalah  cukup  efektif. Penjualan  agunan  secara  sukarela  menurut  penulis  dapat  dipraktekan  karena  Pasal  20 Undang-undang  Nomor  4  Tahun  1996  tentang  Hak  Tanggungan  menyebutkan  bahwa penjualan  jaminan diluar lelang/dibawah tangan dapat dilakukan dengan syarat :
a. Ada kesepakatan antara kreditur dan debitor.
b. Dilakukan dalam waktu 1 (satu) bulan setelah kreditur atau debitor memberitahukan kepada pihak-pihak  yang berkepentingan.  Perhitungan  1 (satu)  bulan  dihitung  sejak tanggal pengiriman pos tercatat atau tanggal penerimaan faksimile.
c. Diumumkan melalui sedikitnya 2 (dua) surat kabar yang beredar di suatu tempat atau surat  kabar  yang  beredar  di  daerah  yang  bersangkutan.  Pengumunan  juga  dapat dilakukan melalui radio dan televisi.
d. Tidak  ada  keberatan  dari  pihak lain.  Diperlukannya  syarat-syarat tersebut  di  atas bertujuan  untuk  melindungi  pihak-pihak  yang  memiliki  kepentingan,  pemegang hak tanggungan kedua, ketiga dan kreditur lain dari debitor/pemberi hak  tanggungan.
3. Eksekusi melalui Kantor Pelayanan Piutang dan Lelang Negara (KP2LN) Apabila debitor dalam penyelesaian tunggakan hutang-hutangnya tidak kooperatif atau tidak dapat diajak bekerja sama maka sebagai upaya hukum, langkah terakhir yang dilakukan oleh pihak bank dalam prakteknya adalah menyerahkan penagihannya kepada Kantor Pelayanan Piutang dan Lelang Negara  (KP2LN).  Penyerahan  penyelesaian  kredit  bermasalah  ini  kepada  KP2LN  dilakukan bank apabila benar-benar dalam keadaan yang sangat memaksa dan penyelesaian kredit yang rumit, yakni  apabila  bank  telah  melakukan penagihan,  rescheduling,  somasi,  dan  upaya
penjualan  agunan  tetapi  tidak  berhasil  atau  dengan  kata  lain  debitor tidak  beritikad  baik dalam  menyelesaikan  kewajibannya  kepada  bank.  Upaya  penagihan melalui  KP2LN dapat diartikan  sebagai  langkah terakhir  bank  karena  setelah  pihak  bank  berupaya  sendiri melakukan  penagihan  dan  penyelesaian  kredit bermasalah  namun  tidak  berhasil.  Pada prakteknya  eksekusi  melalui Kantor Pelayanan Piutang dan Lelang Negara (KP2LN) hanya beberapa Bank yang melakukannya seperti PT Bank Rakyat Indonesia (Pesero) Tbk dan PT Bank Central Asia Tbk oleh karena dengan cara ini biasanya harga objek yang dilelang menjadi sangat rendah dan cara lelang tersebut memerlukan waktu yang lama.

## 4. Kesimpulan
Penyelesaian  Perkara  Perjanjian Kredit  Pemilikan  Rumah  Terhadap  Debitor  Pada Lembaga Perbankan adalah dengan menyelesaikan secara litigasi (melalui persidangan) dan Non litigasi  (mediasi).  Kreditur  atau lembaga  perbankan  dalam menyelesaikan  perjanjian  kredit bilamana objek jaminan tidak dapat di eksekusi adalah dengan melalui mekanisme penjadwalan kembali  ( rescheduling ),  pengalihan  debitor  dan  oper  kredit,  ada  juga  upaya  lainnya  dengan memberikan somasi, penjualan agunan dibawah tangan atau melakukan lelang melalui Kantor Pelayanan Piutang dan Lelang Negara (KP2LN) Apabila debitor dalam penyelesaian tunggakan hutang- hutangnya tidak kooperatif atau tidak dapat diajak bekerja sama.
Akibat  hukum  penyelesaian Perkara  Perjanjian  Kredit  Pemilikan    Rumah  Terhadap Debitor  Pada  Lembaga  Perbankan  adalah  para  pihak harus  melaksanakan  putusan pengadilan dan mentaati putusan hakim. Apabila diselesaikan secara mediasi maka hasil mediasi tersebut juga harus ditaati oleh kedua belah pihak.

## saran
Hendaknya debitor memahami isi perjanjian dan membaca perjanjian terlebih dahulu agar dapat mengetahui dengan pasti hak dan kewajibannya serta akibat hukum apabila tidak melaksanakan perjanjian kredit pemilikan rumah.
Hendaknya kreditur menyelesaikannya  secara kekeluargaan atau musyawarah mufakat terlebih  dahulu  baru  melanjutkan  proses  hukum  apabila  debitor  tidak  mau  menyelesaikan tanggung jawabnya dalam menjalankan perjanjian kredit pemilikan rumah.

## Daftar Pustaka
Aslim, R. (2005). Metode Ilmiah: Persiapan Bagi Peneliti . Penerbit : UNRI Press. Bambang, S. (2011). Metode Penelitian Hukum . Penerbit : Sinar Grafika. Kitab Undang-Undang Hukum Perdata M.Bahsan (2001). Penilaian Jaminan Kredit Perbankan Indonesia. Penerbit : Rezeki     Agung Mariam, D. B. (1991). Perjanjian Kredit Bank Beberapa Masalah Hukum Dalam Perjanjian Kredit Rank  Dengan  Jamman  Hypotheek  Serta  Hambalan-Hambatannya Dalam  Praktek  di Medan. Penerbit : PT Citra Aditya Bakti.
Mucdarsyah, S.(1990). Kredit Seluk Beluk dan Pengelolaannya . Penerbit : Tograf. Nico, N. (2012). Metodologi Penelitian dan Penulisan Hukum . Penerbit : PustakaYustisia Peraturan BI. (2005). Peraturan Bank Indonesia Nomor 7/2/PBI/2005 Peter M,M. (2011). Penelitian Hukum . Penerbit : Prenada Media Group.
Undang-Undang. (1996). Undang-undang Nomor 4 Tahun 1996 Tentang Hak Tanggungan Atas Tanah Beserta Benda-Benda Yang Berkaitan Dengan Tanah