Perspektif Akuntansi
Volume 3 Nomor 1 (Februari 2020), hal. 33-48 ISSN: 2623-0194 (Print), 2623-0186 (Online)
Copyright© The Authors(s). All Rights Reserved Fakultas Ekonomika dan Bisnis, Universitas Kristen Satya Wacana DOI: https://doi.org/10.24246/persi.vXiX.p33-48
http://ejournal.uksw.edu/persi
Analisis Tax Potential Profit/Loss pada Zona Nilai Tanah di Kota Semarang
Agung Sugiarto 1

## Universitas Katolik Soegijapranata
Received 20/05/2020 Accepted 30/06/2020 Abstract. Land  Tax  is  one  of  the  local  taxes  that  contributes significantly to local own-source revenue. Determination of land value zones (ZNT) as a basis for determining NJOP is often less representative than  actual  conditions.  This  study  tries  to  examine  in  detail  the  tax potential  loss/profit  using  a  cost  approach  to  a  property  that  has identical characteristics to its environment. The results showed there was  a  tax  potential  loss  of  35.36%  in  the  imposition  of  PBB  in  the District of Pedurungan for residential property types.
Keywords: Land Tax, Land Zone, Cost Approach, Tax Potential Loss/
Profit.
Abstrak. PBB  merupakan  salah  satu  pajak  daerah  yang berkontribusi  signifikan  pada  pendapatan  asli  daerah.  Penentuan zona  nilai  tanah  (ZNT)  sebagai  basis  penentuan  NJOP  sering  kali kurang  representatif  dibandingkan  dengan  kondisi  lapangan.
Penelitian  ini  mencoba  mengkaji  secara  detail tax  potential loss/profit dengan  menggunakan  pendekatan  biaya  pada  sebuah properti yang memiliki karakteristik identik dengan lingkungannya. Hasil  penelitian  menunjukkan  terdapat tax  potential  loss sebesar 35,36% dalam pengenaan PBB di lokasi objek penelitian.
Kata kunci: PBB, ZNT, Pendekatan Pasar, Tax Potential Loss/Profit .

## Pendahuluan
Keberadaan  pajak  memiliki  peran  sentral  dalam  kehidupan  sebuah  negara ataupun daerah. Sebagai salah satu sumber pendapatan utama bagi bagi sebuah negara maupun daerah, kebijakan terkait bidang perpajakan selalu mendapat
1 Email: agung.sugiarto@unika.ac.id
prioritas  dalam  administrasi  pemerintahan.  Penerimaan  pajak  yang  optimal akan mendorong kemandirian ekonomi sebuah bangsa, sehingga mampu untuk membiayai kebutuhan pembangunan yang semakin meningkat dari waktu ke waktu  (Soetrisno , 1984).  Dalam  pelaksanaannya,  pemerintah  pusat  maupun daerah akan menargetkan penerimaan pajak harus dicapai setiap tahun.
Sejalan  dengan  keberadaan  Undang-Undang  Nomor  12  Tahun  1985  yang kemudian diubah dengan Undang-Undang Nomor 12 Tahun 1994 tentang Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) yaitu Pajak Bumi dan Bangunan ini dipungut oleh pemerintah Pusat melaui Direktorat Jendral Pajak Republik Indonesia.  Dalam perkembangannya berdasarkan Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2009 tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah, maka kewenangan memungut pajak bumi dan bangunan perdesaan dan perkotaan dialihkan kepada pemerintah daerah kabupaten/kota.  Dengan  demikian  pajak  bumi  dan  bangunan  perdesaan  dan perkotaan merupakan pajak kabupaten/kota.
Adapun  dasar  pemikiran  dan  alasan  pokok  dari  pengalihan  PBB-P2  menjadi pajak  daerah,  antara  lain:  Pertama,  berdasarkan  teori,  PBB-P2  lebih  bersifat lokal ( local origin ), visibilitas, objek pajak tidak berpindah-pindah ( immobile ), dan terdapat hubungan erat antara pembayar pajak dan yang menikmati hasil pajak  tersebut  ( the  benefit  tax-link  principle ).  Kedua,  pengalihan  PBB-P2 diharapkan dapat meningkatkan Pendapatan Asli Daerah (PAD) dan sekaligus memperbaiki  struktur  Anggaran  Pendapatan  dan  Belanja  Daerah  (APBD). Ketiga,  untuk  meningkatkan  pelayanan  masyarakat  ( public ).  Keempat, berdasarkan  praktek  di  banyak  negara,  PBB-P2  atau Property  Tax termasuk dalam jenis pajak daerah ( local tax ) (Kemenkeu RI, 2014). Kebijakan pengalihan kewenangan pengelolaan pajak bumi dan bangunan pedesaan dan perkotaan ini bermuara  agar  tercipta perimbangan  keuangan  antara  pemerintah  pusat  dan pemerintah daerah sehingga proses pembangunan di daerah dapat lebih cepat terlaksana dan sejalan dengan tujuan otonomi daerah .
Kota  Semarang  sebagai  salah  satu  wilayah  administrastif  pemerintahan  yang ada di Indonesia, turut pula menerapkan kebijakan desentralisasi pemungutan PBB,  sebagaimana  diamanatkan  dalam  UU  Nomor  28  Tahun  2009.  Adapun perumus  kebijakan  sekaligus  pelaksana  teknis  dalam  kegiatan  administrasi perhitungan  dan  penentuan  PBB  di  kota  Semarang  adalah  sebuah  badan pelaksana yakni Badan Pendapatan Daerah (BAPENDA) Kota Semarang.
Tabel 1. Perkembangan Penerimaan PBB Kota Semarang 2012-2018 Tahun Target Pencapaian Persentase 2012 159,000,000,000  161,333,156,112 101% 2013 170,000,000,000  185,176,162,590 109%
Tahun Target Pencapaian Persentase 2014 186,000,000,000  211,001,447,064 113% 2015 215,000,000,000  215,238,521,976 100% 2016 241,875,000,000  262,001,287,895 108% 2017 270,000,000,000  284,219,387,523 105% 2018 305,000,000,000  313,764,459,457 103% Sumber: BAPENDA Kota Semarang, 2019
Dalam  rilis  informasi  terakhir  yang  dipublikasikan  pada  tahun  2019, perkembangan  penerimaan  PBB  kota  Semarang  tahun  2012-2018  relatif menunjukkan  kinerja  di  atas  target,  dengan  persentase  pencapaian  berkisar 101%  hingga  113%.  Namun  demikian trend tiga  tahun  terakhir  yakni  tahun 2016-2018  menunjukkan  gejala  penurunan  persentase  pencapaian  meskipun dalam jumlah yang relatif kecil.
Seperti telah dikemukakan sebelumnya, pengalihan kewenangan pemungutan dan pengelolaan PBB kepada Pemerintah  Daerah, memerlukan kesiapan baik secara teknis maupun administratif. Penentuan besarnya pajak yang dikenakan pada komponen bumi dan bangunan pada PBB-P2 yang selama ini dilakukan oleh  dinas-dinas  terkait  di  daerah,  adalah  didasarkan  pada  zona  nilai  tanah (ZNT) yang pada prinsipnya merupakan nilai indikasi rata-rata dari objek yang memiliki nilai yang sama pada area atau wilayah tertentu (bisa ditetapkan per area tertentu pada suatu wilayah kelurahan) hal ini dilakukan mengingat luas wilayah yang harus ditetapkan nilai tanahnya sangat luas, sedangkan sumber daya  yang  tersedia  relatif  terbatas.  Selanjutnya  dari  hasil assessment yang dilakukan oleh dinas terkait atas ZNT suatu bidang tanah dan bangunan, akan diperoleh basis pengenaan pajak yang sering dikenal dengan istilah Nilai Jual Objek  Pajak  (NJOP)  baik  untuk  bumi  (tanah)  maupun  bangunan.  Dalam  ilmu penilaian  properti,  proses  penilaian  ( assessment )  yang  dilakukan  oleh  Dinas Pajak Daerah tersebut sering dikenal dengan istilah proses mass appraisal .
Proses  penilaian  properti  secara  massal (mass  appraisal) dalam  rangka penentuan  Zona  Nilai  Tanah  relatif  memerlukan  waktu  yang  singkat  dan sumberdaya manusia yang sedikit apabila dibandingkan dengan penilaian yang bersifat individu per objek penilaian, namun cara penilaian ini mengandung pula kelemahan  mendasar  yakni  adanya  kemungkinan  hasil  yang  diperoleh  tidak dapat  menghasilkan  nilai  yang  representatif  pada  semua  objek  penilaian (Harjanto  &  Hidayati,  2014).  Salah  satu  peluang  yang  dapat  dilakukan  guna mengatasi  kelemahan  atau  problematika  tersebut  adalah  dengan memperbanyak zona nilai tanah, sehingga mampu menggambarkan zona yang
dinilai  secara  wajar.  Langkah  ini  memang  akan  memerlukan  usaha  dan sumbersaya manusia yang lebih besar, namun hal tersebut dapat pula diatasi dengan  menggandeng  institusi  pendidikan  tinggi  yang  memiliki  kompetensi dalam hal ilmu penilaian properti. Dengan demikian tujuan untuk menghasilkan informasi  zona  nilai  tanah  yang  valid  dan  representatif  akan  dapat  tercpita, sekaligus melibatkan peran serta aktif masyarakat melalui perguruan tinggi.
Dari  uraian  ringkas  tersebut,  dapat  diperoleh  satu  gambaran  umum  yakni besarnya  NJOP  satu  objek  pajak  akan  berpotensi  sama  dengan  objek  pajak lainnya,  sepanjang  berada  di  zona  nilai  tanah  yang  sama.  Padahal  dapat keberadaan objek-objek penilaian di lapangan belum tentu identik atau sama persis antara satu objek dengan objek lainnya. Satu objek penilaian yang berada di ruas jalan dengan zona komersial, pasti akan berbeda nilai (bumi) tanahnya dibandingkan  dengan  objek  penilaian  yang  berada  di  zona  perumahan  atau residensial.
Penelitian ini akan mencoba menganalisis apakah terjadi tax potential profit/ loss pada  zona  nilai  tanah  yang  menjadi  basis  penentuan  NJOP  PBB  di  Kota Semarang.  Dengan  mempergunakan  pendekatan  yang  lazim  dipergunakan dalam praktik penilaian properti sehari-hari di kalangan profesi Penilai, maka penelitian ini akan menjawab pertanyaan tentang tax potential profit/ loss yang terjadi.

## Telaah Pustaka

## Pajak Bumi dan Bangunan Pedesaan dan Perkotaan (PBB-P2)
Pajak Bumi dan Bangunan Pedesaan dan Perkotaan (PBB-P2)  ialah pajak atas bumi dan atau bangunan yang dimiliki, dikuasai, dan/atau dimanfaatkan oleh orang  pribadi  atau  Badan,  kecuali  kawasan  yang  digunakan  untuk  kegiatan usaha perkebunan, perhutanan dan pertambangan.  Objek PBB-P2 adalah Bumi dan atau Bangunan yang dimiliki, dikuasai, dan dimanfaatkan oleh orang pribadi atau badan, kecuali Kawasan yang digunakan untuk kegiatan usaha perkebunan, perhutanan, dan pertambangan.
Sedangkan Subjek Pajak Bumi dan Bangunan Perdesaan dan Perkotaan adalah orang pribadi atau badan yang secara nyata mempunyai suatu hak atas bumi dan  memperoleh  manfaat  atas  bumi,  atau  memiliki,  menguasai,  dan memperoleh  manfaat  atas  bangunan.  Wajib  Pajak  Bumi  dan  Bangunan Perdesaan dan Perkotaan adalah orang pribadi atau badan yang secara nyata mempunyai  suatu  hak  atas  bumi  dan  memperoleh  manfaat  atas  bumi,  dan memiliki, menguasai, atau memperoleh manfaat atas bangunan (Waluyo, 2002).
Berdasarkan UU 28 Tahun 2009, untuk dapat menentukan besarnya Pajak PBB atas  satu  objek  pajak,  maka  dipergunakanlah  dasar  Nilai  Jual  Objek  Pajak
(NJOP).  Nilai  Jual  Objek  Pajak  adalah  harga  rata-rata  yang  diperoleh  dari transaksi  jual-beli  yang  terjadi  secara  wajar,  dan  apabila  tidak  terdapat transaksi jual beli, NJOP ditentukan melalui perbandingan harga dengan objek lain yang sejenis (Nilai Indikasi Rata-rata/NIR), atau nilai perolehan baru, atau NJOP  pengganti.  NJOP  meliputi  nilai  jual  permukaan  bumi  (tanah)  dan/atau bangunan yang melekat di atasnya. NIR objek Pajak yang berada di satu area yang sama akan membentuk satu zona nilai tanah (ZNT).

## Konsep Tax Potential Loss
Pengenaan  pajak  atas suatu  objek  pajak  tertentu mensyaratkan  adanya  basis perhitungan yang jelas sebagai dasar pengenaan pajak (DPP). Undang-Undang Ketentuan Umum Perpajakan nomor 28 Tahun 2007 menyatakan bahwa Dasar Pengenaan Pajak adalah “ nilai uang berupa jumlah harga jual, penggantian, nilai impor,  nilai  ekspor,  atau  nilai  lain  yang  dijadikan  sebagai dasar untuk menghitung pajak yang terutang ”. Terdapat frasa “….atau nilai lain yang dapat dijadikan  sebagai  dasar…”,  NJOP  sebagai  dasar  pengenaan  pajak  bumi  dan bangunan merupakan contoh dari penggunaan frasa tersebut.
Keberadaan  dasar  pengenaan  pajak  sering  kali  sulit  untuk  dihitung,  namun bukan berarti tidak dapat ditemukan. Keberadaan kegiatan ekonomi informal yang tidak dapat dimasukkan dalam perhitungan Produk Domestik Bruto suatu negara  merupakan  contoh  basis  dasar  pengenaan  pajak  yang  sulit  untuk dihitung  tersebut,  meski  keberadaannya  dapat  kita  lihat  secara  nyata.  Pada disiplin  ilmu  perpajakan  kondisi  kegiatan  ekonomi  informal  yang  demikian sering  disebut  dengan  istilah  underground  economy.  Feige  (1990) mendefinisikan  underground  economy  sebagai  semua  aktivitas  yang  tidak dilaporkan  dan  tidak  dapat  diukur  melalui  teknik  monitoring  aktivitas masyarakat yang berlaku.
Fenomena underground economy ini pada akhirnya akan menyebabkan sebuah fenomena  yang  dikenal  dengan  tax  potential  loss.  Yacoub,  Safari,  &  Lestari (2018)  mendefinisikasn  tax  potential  loss  sebagai  perbedaan  antara  potensi pajak yang mungkin dapat diterima, dengan realisasi pajak yang diterima. Dalam konteks  basis  pengenaan  PBB  yakni  NJOP,  fenomena  tax  potential  loss  dapat terjadi manakala basis pengenaan NJOP yaitu ZNT tidak merepresentasikan nilai pasar tanah dan bangunan yang menjadi dasar pengenaan pajak.

## Biaya, Harga dan Nilai
Harga, biaya, serta nilai merupakan istilah-istilah yang saling berkaitan antara satu  dengan  yang  lainnya,  namun  seringkali  terjadi  orang  salah  menafsirkan ketiganya.  Biaya adalah sejumlah  uang yang dikeluarkan untuk mendapatkan atau mengadakan sesuatu. Sebagai contoh untuk mewujudkan sebuah rumah, sejumlah  uang  perlu  dikeluarkan  untuk  membeli  tanah,  membeli  material
bangunan,  upah  buruh,  izin,  dan  lain  sebagainya.  Sejumlah  uang  yang dikeluarkan  itulah  yang  disebut  sebagai  biaya  ( cost ).    Harga dapat  diartikan sebagai  sejumlah  uang  yang  dibayar  dalam  sebuah  transaksi  untuk mendapatkan hak milik dari sesuatu benda.
Kata “nilai” secara terminologi mem iliki makna yang sangat luas dan bergantung dari kata yang mengikutinya. Kata nilai dapat ditafsirkan sebagai “makna“ atau “arti”  ( worth )  dari  suatu  barang  atau  benda.  Hal  ini  mempunyai  pengertian bahwa sesuatu barang atau benda akan memiliki nilai bagi pemiliknya apabila barang atau benda tersebut mampu memberi manfaat bagi pemiliknya. Dengan demikian,  kata  nilai  digunakan  untuk  menggambarkan  kemanfaatan ( usefulness )  dari  sebuah  benda.  Dalam  perkembangannya,  istilah  nilai  ini biasanya  tidak  berdiri  sendiri  tetap  menyatu  dalam  suatu  istilah  yang  lebih spesifik, misalkan Nilai Pasar, Nilai Likuidasi serta nilai-nilai lainnya.
Standar  Penilaian  Indonesia  (SPI)  Edisi  VII  Tahun  2018  menyatakan  dengan jelas  bahwa  nilai  adalah  konsep  ekonomi    yang    merujuk    pada    hubungan finansial barang  dan  jasa  yang  tersedia untuk dibeli dan mereka yang bersedia untuk  membeli  dan  menjualnya.  Nilai  bukan  merupakan  fakta,  namun  lebih merupakan perkiraan manfaat ekonomi atas barang dan jasa pada suatu waktu tertentu dalam hubungannya dengan definisi nilai tertentu. Nilai suatu properti dapat  pula  ditafsirkan  sebagai  suatu  harga  yang  dibayar  oleh  pembeli  yang mampu,  bersedia,  dan  berkelayakan membeli  dari  penjual  yang  bersedia, berkelayakan dan mempunyai hak untuk menjualnya (KPSPI, 2018).

## Pendekatan Penilaian
Secara umum terdapat tiga pendekatan atau metode yang dapat dipergunakan untuk  menentukan  NJOP  yang  lazim  dipergunakan  dalam  praktik  penilaian properti, yakni: pendekatan pasar ( market approach ), pendekatan pendapatan ( income  approach )  serta  pendekatan  biaya  ( cost  approach )  (The  Appraisal Institute, 2013).
Menurut  Komite  Penyusun  Standar  Penilaian  Indonesia,  (2018), Standar Penilaian  Indonesia  (SPI)  Edisi  VII  Tahun  2018  menyatakan  pemilihan pendekatan penilaian akan sangat tergantung pada hal-hal berikut ini:
1. Dasar  dan  premis  nilai  yang  sesuai,  ditentukan  oleh  persyaratan  dan tujuan penugasan penilaian,
2. Kekuatan dan kelemahan dari pendekatan dan metode penilaian yang mungkin diterapkan,
3. Kesesuaian  dari  setiap  metode  dilihat  dari  karakteristik  aset,  dan pendekatan  atau  metode  yang  umum  digunakan  oleh  pelaku  pasar dalam pasar yang relevan, dan
4. Ketersediaan informasi yang andal yang dibutuhkan dalam penerapan metode atau beberapa metode.
Mengingat tujuan penilaian yang dianalisis dalam penelitian ini adalah  untuk tujuan  perpajakan,  yang  memerlukan  pemisahan  antara  komponen  tanah (bumi)  dan  bangunan,  maka  pendekatan  biaya  merupakan  pendekatan  yang paling sesuai untuk diterapkan.
Untuk dapat menerapkan pendekatan biaya dalam penilaian sebuah properti, maka  secara  garis  besar  langkah-langkah  yang  diterapkan  adalah  sebagai berikut:

## Grafik 3. Alur analisis Pendekatan Biaya dalam penilaian properti

## Sumber: Data diolah, 2020
Nilai  properti  yang  dihasilkan  dari  pendekatan  biaya,  merupakan  hasil penjumlahan  dari  nilai  tanah  dan  nilai  bangunan.  Selanjutnya  hasil  dari penilaian ini akan dibandingkan dengan zona nilai tanah (ZNT) yang selama ini telah dipergunakan sebagai dasar pengenaan pajak dalam penentuan PBB.

## Metoda Penelitian
Secara umum penelitian ini merupakan penelitian studi kasus. Adapun metoda penelitian  yang  dipergunakan  adalah  metoda  penilaian  dengan  Pendekatan Biaya (Ratnawati, Djamhuri, & Nurkholis, 2016). Pertama-tama objek penelitian akan dianalisis Penggunaan Tertinggi dan Terbaiknya terlebih dahulu (highest and best use analysis) . Penggunaan tertinggi dan terbaik atas sebuah properti adalah  penggunaan  yang  diijinkan  secara  legalk,  memungkinkan  secara  fisik,
Penentuan spesifikasi teknis bangunan Objek Penilaian Analisis perhitungan Biaya Pengganti/ Produksi Baru
Objek Penilaian Analisis keusangan/ depresiasi, kemunduran atas Objek Penilaian dan mengurangkannya pada hasil analisis
perhitungan Biaya Pengganti/ Produksi Baru Objek Penilaian Menghitungan indikasi Nilai
Tanah Objek Penilaian Menjumlahkan Indikasi Nilai Tanah dengan indikasi Nilai
Bangunan
layak secara finansial dan menghasilkan tingkat produktivitas paling optimal, setelah  itu  dilakukan  proses  penilaian  menggunakan  pendekatan  biaya. Selanjutnya hasil dari penilaian tersebut akan dibandingkan dengan zona nilai tanah  yang  sudah  ada.  Deviasi  atau  perbedaan  antara  hasil  penilaian  dengan zona nilai tanah, merupakan indikasi tax potential (gain/loss) dalam pengenaan pajak bumi dan bangunan.

## Jenis dan Sumber Data
Jenis data yang dipergunakan dalam penelitian ini terdiri dari data primer dan data sekunder. Data primer yang dipergunakan antara lain: data transaksi atau penawaran properti yang identik dengan objek penilaian, hasil wawancara dari informan  berupa  informasi  kualitatif  mengenai  karakteristik  objek  penilaian. Adapun  data  sekunder  yang  dipergunakan  dalam  penelitian  ini  antara  lain: referensi atau literatur dari buku, jurnal maupun hasil kajian konsultan properti dan penilaian; data-data makro ekonomi dari sumber yang valid serta data-data resmi dari instansi pemerintah atau regulator seperti: Kementerian Keuangan Republik Indonesia, BPS dan Kementerian ATR/BPN.

## Objek Penelitian
Penelitian  ini  merupakan  penelitian  studi  kasus.  Adapun  yang  menjadi  objek penelitian sekaligus objek penilaian adalah berupa 1 unit rumah tinggal yang terletak  di  Jalan  Mahesa  Mukti,  Kelurahan  Pedurungan  Tengah,  Kecamatan Pedurungan, Kota Semarang, Provinsi Jawa Tengah dengan karakteristik umum luas tanah sebesar 208 m 2 seta luas bangunan sebesar 192 m 2 .

## Hasil dan Pembahasan
Berdasarkan hasil penilaian yang telah dilakukan atas objek penilaian dengan menggunakan pendekatan biaya, maka dapat diuraikan hasil penelitian sebagai berikut:

## Gambaran Umum Kota Semarang
Kota  Semarang  sebagai  ibukota  Propinsi  Jawa  Tengah  memiliki  luas  wilayah kurang lebih  373,70  km2. Posisi secara astronomis Kota Semarang berada di posisi garis 6º 50’ – 7º 10’ LS dan garis 109º 35’ – 110º 50’ BT. Adapun secara geografis  kota  Semarang  berbatasan  langsung  dengan  Kabupaten  Kendal  di sebelah  barat,  Kabupaten  Semarang  di  sebelah  selatan,  Kabupaten  Demak  di sebelah  timur  dan  Laut  Jawa  di  sebelah  utara  dengan  panjang  garis  pantai kurang lebih 13,6 km.
Dari aspek demografis, Kota Semarang pada kurun waktu enam tahun terakhir terhitung  sejak  2011 – 2016  mengalami  perkembangan  penduduk  yang cenderung  dinamis.  Tahun  2011 – 2016,  jumlah  penduduk  Kota  Semarang
mengalami  peningkatan,  namun  jika  dilihat  dari  pertumbuhannya, pertumbuhan  penduduk  Kota  Semarang  mengalami  penurunan  rata-rata pertahun  mencapai  0,81%  setiap  tahunnya  (RPJMD  Kota  Semarang,  2017). Berdasarkan  distribusi  penduduknya,  kecamatan  di  Kota  Semarang  yang memiliki jumlah penduduk tertinggi dalam kurun waktu enam tahun terakhir (2011-2016) adalah Kecamatan Pedurungan. Adapun kecamatan lainnya yang memiliki penduduk relatif lebih tinggi (lebih dari 100.000 jiwa) dibandingkan kecamatan  lainnya  adalah  Kecamatan  Semarang  Barat,  Tembalang, Banyumanik, Semarang Utara dan Ngaliyan (RPJMD Kota Semarang, 2017).

## Gambar 1. Peta Wilayah Kota Semarang

## Sumber: Badan Informasi Geospasial, 2020
Meskipun  relatif  memiliki  luasan  lahan  yang  lebih  sedikit  dibandingkan kecamatan lain yang berada di pinggiran, kecamatan-kecamatan yang termasuk kedalam area pusat kota memiliki kepadatan penduduk yang tinggi dibanding kecamatan  lain  di  wilayah  pinggiran.  Sebagian  penduduk  yang  memilih bermukim di area pusat kota umumnya lebih mengutamakan kemudahan akses terhadap aktivitas perdagangan dan jasa yang sebagian besar terpusat di pusat Kota Semarang (RPJMD Kota Semarang, 2017).

## Gambaran Lingkungan Objek Penilaian
Objek  penilaian  dalam  penelitian  ini  adalah  sebuah  properti  berupa  rumah tinggal  yang  terletak  di  Jalan  Mahesa  Mukti,  Kelurahan  Pedurungan  Tengah, Kecamatan Pedurungan, Kota Semarang, Provinsi Jawa Tengah. Secara umum lingkungan objek penilaian adalah kawasan permukiman yang didominasi oleh perumahan tipe menengah dengan luas tapak rata-rata berkisar 100 m 2 sampai dengan 250 m 2 . Jalan akses utama untuk menuju ke objek penilaian adalah Jalan Arteri  Soekarno  Hatta  sejauh  kurang  lebih  350  meter  dan  Jalan  Brigjend Sudiarto  sejauh  kurang  lebih  500  meter.  Sedangkan  jalan  lingkungan  yang
berada didepan objek penilaian adalah berupa jalan dengan perkerasan paving block  selebar  kurang  lebih  8,5  meter.  Beberapa  fasilitas  umum  yang  ada  di sekitar objek penilaian antara lain: tempat ibadah, sekolah, posyandu, toko-toko ritel serta kompleks Balai Latihan Kerja Kota Semarang (Jl. Brigjend Sudiarto, Semarang). Lokasi objek penilaian dapat dilihat pada Gambar 2 di bawah.
Gambar 2. Peta Lingkungan Objek Penilakomiteian

## Sumber: Badan Informasi Geospasial, 2020

## Analisis Penggunaan Tertinggi dan Terbaik Objek Penilaian
Konsep dasar penilaian properti menyatakan bahwa salah  satu  tahapan yang harus terpenuhi dalam analisis untuk menentukan nilai pasar sebuah properti, adalah adanya analisis penggunaan tertinggi dan terbaik ( highest and best use analysis/HBU )  atas  properti  yang  dinilai.  Analisis  penggunaan  tertinggi  dan terbaik  bertujuan  untuk  menganalisis  apakah  sebuah  properti  dalam  kondisi paling  optimal  terkait  penggunaannya,  berdasarkan  kriteria:  legal/peraturan, fisik dan finansial (Appraisal Institute, 2013).

## Aspek Legal
Zonasi  objek  penilaian  adalah  diperuntukan  bagi  pengembangan  properti residensial  atau  permukiman.  Disamping  itu  objek  penilaian  juga  telah dilengkapi  dengan  legalitas  surat  Ijin  Mendirikan  Bangunan  (IMB),  dengan demikian aspek legal dapat terpenuhi.

## Aspek Teknik
Lokasi  objek  penilaian  relatif  ideal  untuk  dikembangkan  sebagai  properti residensial  (kondisi  terbangun  berupa  rumah  tinggal),  disamping  itu aksesibilitas,  kontur,  bentuk  serta  daya  dukung  tanah  secara  umum proporsional  untuk  dikembangkan  sebagai  rumah  tinggal.  Hal  tersebut
mengindikasikan  secara  umum  objek  penilaian  layak  secara  teknis dikembangkan sebagai rumah tinggal.

## Aspek Finansial
Konsep  umum  pada  aspek  finansial  dalam  analisis  penggunaan  tertinggi  dan terbaik  menyatakan  apabila  sebuah  properti  telah  memenuhi  kriteria  aspek legal  dan  fisik,  serta  nilai  properti  secara  utuh  (tanah  dan  seluruh pengembangan di atasnya) lebih besar daripada nilai tanah kosongnya, maka properti tersebut dapat dikatakan layak secara finansial untuk dikembangkan. Kondisi  umum  objek  penilaian  mengindikasikan  nilai  properti  secara keseluruhan  lebih  tinggi  apabila  dibandingkan  dengan  nilai  tanahnya  saja. Dengan demikian secara umum objek penilaian dapat dinyatakan layak secara finansial sesuai kondisi yang ada.

## Aspek Produktivitas Maksimal
Mempertimbangkan jenis properti di lingkungan sekitar objek penilaian yang didominasi  pengembangan  berupa  rumah  tinggal,  serta  hasil  analisis  aspek legal, teknik dan finansial yang mengindikasikan pengembangan objek penilaian telah memenuhi ketiga aspek tersebut, maka secara umum dapat disimpulkan produktivitas maksimal objek penilaian adalah sesuai pengembangan yang ada yakni sebagai rumah tinggal.

## Analisis Penilaian
Setelah  analisis  penggunaan  tertinggi  dan  terbaik  dilaksanakan  dan mengindikasikan  bahwa  penggunaan  optimal  objek  penilaian  adalah  pada kondisi existing ,  maka  proses  penilaian  dilanjutkan  dengan  menerapkan pendekatan biaya. Penilaian properti dengan menggunakan pendekatan biaya secara garis besar melibatkan dua proses utama, yakni: penentuan indikasi nilai bangunan dan penentuan indikasi nilai tanah.
Untuk  dapat  menentukan  indikasi  nilai  pasar  bangunan  maka  Peneliti menggunakan  metode  yang  lazim  dipergunakan  oleh  praktisi  di  bidang penilaian  properti  di  Indonesia  yaitu  metode  unit  terpasang  ( unit  in  place method ). Referensi database yang paling kredibel dan dipergunakan luas adalah bersumber dari publikasi secara berkala organisasi profesi penilai di Indonesia yaitu Masyarakat Profesi Penilai Indonesia (MAPPI) yang dikenal dengan Biaya Teknis Bangunan MAPPI (BTB-MAPPI). Sesuai kriteria atau parameter yang ada pada BTB-MAPPI dan berdasarkan hasil inspeksi lapangan pada objek penilaian, maka bangunan objek penilaian tergolong pengembangan jenis rumah tinggal sederhana.
Penilaian  bangunan  objek  penilaian  dengan  menggunakan  metode  unit terpasang, serta merujuk pada paramter perhitungan dalam BTB-MAPPI 2020 mengindikasikan  Nilai  Pasar  bangunan  objek  penilaian  adalah  sebesar Rp.314.880.000,- Detail analisis penilaian bangunan objek penilaian tersaji pada lampiran dalam penelitian ini.
Selanjutnya  proses  penilaian  dilakukan  terhadap komponen  tanah atas  objek penilaian. Untuk dapat menilai sebidang tanah terdapat beberapa metode yang lazim  dipergunakan,  salah  satunya  adalah  Metode  Ekstraksi.  Metode  ini dipergunakan pada properti yang telah dikembangkan (terdiri dari tanah dan bangunan,  bukan  berupa  tanah  kosong)  dengan  mengurangkan  nilai  dari pengembangan (bangunan) yang ada dengan estimasi harga jual dari properti secara  keseluruhan,  nilai  sisanya  menunjukkan  indikasi  nilai  tanah  properti yang  bersangkutan.  Berdasarkan  hasil  analisis  penilaian  diperoleh  besarnya indikasi Nilai Pasar tanah atas objek penilaian adalah sebesar Rp.488.800.000,- Detail  analisis  penilaian  atas  komponen  tanah  objek  penilaian  tersaji  pada lampiran dalam penelitian ini.
Setelah  kedua  komponen  properti  diketahui  nilainya,  maka  langkah  terakhir adalah  menjumlahkan  indikasi  nilai  pasar  keduanya.  Hasil  analisis  penilaian menunjukkan  bahwa  besarnya  nilai  pasar  objek  penilaian  adalah  sebesar Rp.803.680.000,-.  Berdasarkan  analisis  penilaian  tersebut  menunjukkan  pula bahwa  indikasi  nilai  pasar  tanah  objek  penilaian  per  meter  persegi  adalah sebesar Rp.2.350.000,- per meter persegi. Dari hasil analisis penilaian yang telah dilaksanakan,  Peneliti  membandingkan  dengan  data  zona  nilai  tanah  tahun 2020  atas  objek  penilaian  berdasarkan  data  yang  diperoleh  dari  situs https://www.atrbpn.go.id/Peta-Bidang-Tanah  (ATR-BPN,  2020)  pada  tanggal 12 Maret 2020, yang menginformasikan bahwa indikasi zona nilai tanah atas objek penilaian adalah sebesar Rp.1.519.000,- per meter persegi.
Perhitungan deviasi antara zona nilai tanah dengan hasil penilaian pada objek penilaian  diperkirakan  berpotensi  menimbulkan tax  potential  loss sebesar Rp.172.848.000,- atau sekitar 35,36% pada objek penilaian. Hasil ini diperoleh dari  selisih  perhitungan  indikasi  nilai  pasar  tanah  dalam  penelitian  ini  yaitu sebesar  Rp.488.800.000,-  dengan  indikasi  nilai  pasar  tanah  objek  penilaian berdasarkan  informasi  zona  nilai  tanah  yaitu  sebesar  Rp.315.952.000,- (Rp.1.519.000,- x 208 meter persegi), sebagaimana pada Gambar 3.

## Gambar 3. Output Informasi Zona Nilai Tanah
Sumber: https://www.atrbpn.go.id/Peta-Bidang-Tanah
Perbedaan atau deviasi hasil perhitungan yang tersaji dalam penelitian ini dapat terjadi  dikarenakan  beberapa  sebab  utama,  perbedaan  metode  atau  teknik penilaian merupakan penyebab utama deviasi tersebut. Penentuan zona nilai tanah  untuk  tujuan  perpajakan  secara  umum  dilakukan  menggunakan mekanisme mass valuation (penilaian massal), dengan berbasis pada zona nilai tanah. Objek-objek penilaian dikelompokkan menjadi satu  kelompok tertentu dengan  pertimbangan  kemiripan  karakteristik  yang  sama,  selanjutnya kelompok  objek  penilaian  tersebut  dihitung  indikasi  rata-rata  nilai  pasar tanahnya.  Hasil  perhitungan  indikasi  rata-rata  nilai  pasar  tanah  tersebut merupakan  basis  penentuan  zona  nilai  tanah.  Adapun  mekanisme  penilaian yang dilakukan dalam penelitian ini adalah penilaian secara langsung per bidang tanah, sehingga hasilnya lebih spesifik dan representatif untuk menggambarkan indikasi nilai pasar atas sebuah bidang tanah (Harjanto & Hiayati, 2014).
Penyebab kedua yang menimbulkan deviasi dalam perhitungan pada penelitian ini adalah potensi penentuan zona nilai tanah yang memiliki simpangan cukup tinggi  pada  data-data  didalamnya.  Zona  nilai  tanah  yang  di  gunakan  dalam penilaian  massal  pada  umumnya  berlaku  pada  tingkat  kecamatan,  meskipun didalamnya diklasifikasikan kembali menjadi tingkatan yang lebih kecil. Namun adakalanya  karakteristik  properti  yang  ada  dalam  sub  klasifikasi  zona  nilai tanah memiliki perbedaan karakteristik yang signifikan, sebagai contoh umum adalah perbedaan lebar jalan akses yang ada di depan properti. Sebuah properti yang  memiliki  lebar  jalan  akses  didepannya  sebesar  10  meter,  tentu  akan
berbeda  nilai  pasar  tanahnya  apabila  dibandingkan  dengan  properti  yang memiliki lebar jalan akses 5 meter. Apabila kedua jenis properti ini masuk dalam satu sub klasifikasi zona nilai tanah, maka akan berdampak pada rentang nilai pasar tanah yang cukup tinggi (Ambarita, Subiyanto, & Yuwono, 2016).

## Simpulan
Pajak sebagai sumber pendapatan utama sebuah negara atau daerah, memiliki peran strategis dalam pembangunan sebuah wilayah. Pengenaan pajak properti di Indonesia sebagai salah satu jenis pajak daerah, secara tepat dan valid akan mampu mendongkrak penerimaan pendapatan daerah. Mekanisme perhitungan pajak  properti  yang  berlaku  umum  sampai  saat  ini  adalah  menggunakan penilaian massal mengingat luas wilayah Negara Indonesia yang membentang dari Sabang sampai Merauke, mekanisme ini masih merupakan metode terbaik untuk dapat menentukan besarnya pajak sesuai dengan prinsip cost and benefit , namun beberapa langkah perbaikan dan penyempurnaan dapat dilakukan guna mengatasi kekurangan-kekurangan yang ada dalam praktik di lapangan.
Hasil penelitian ini menunjukkan adanya potential tax loss sebesar 35,36% pada nilai tanah objek penilaian. Potensi optimalisasi perhitungan zona nilai tanah masih dapat ditingkatkan dengan berbagai cara antara lain:
1. Meningkatkan parameter atau kriteria yang lebih rigid dalam penentuan zona nilai tanah, sehingga deviasi data dalam suatu zona nilai tanah tidak terlampau tinggi;
2. Ekstensifikasi  basis  data  melalui  kerjasama  sinergis  dengan  profesi- profesi yang terkait dengan proses penilaian properti;
3. Mengatasi  kurangnya  sumberdaya  manusia  dalam  pelaksanaan penilaian massal untuk perhitungan zona nilai tanah, melalui kerjasama dengan  institusi-institusi  pendidikan  yang  memiliki  program pendidikan penilaian properti. Para mahasiswa yang telah menempuh semester  akhir  dalam  pendidikannya,  rata-rata  telah  memiliki kemampuan teknis untuk dapat membantu  dalam proses penilaian di lapangan.
Keterbatasan  dalam  penelitian  ini  yang  dapat  diidentifikasi  adalah  pada penggunaan objek penelitian yang masih berupa satu unit properti pada satu area  atau  kompleks  perumahan.  Penelitian-penelitian  selanjutnya  dapat menggunakan lebih dari 1 objek penelitian dengan karakteristik properti yang berbeda  (misalnya:  luas  tanah,  lebar  jalan  akses,  status  hak  tanah),  untuk kemudian  diuji  terlebih  dahulu  apakah  indikasi  nilai  tanah  objek-objek penilaian tersebut berbeda secara signifikan. Apabila perbedaan hasil indikasi
nilai yang dihasilkan tidak signifikan, maka selanjutnya dapat di perbandingkan dengan zona nilai tanah yang berlaku. Dengan demikian hasilnya lebih valid dan representatif untuk menentukan potential tax loss/profit yang terjadi.

## Daftar Pustaka
Ambarita,  Saul;  Sawitri  Subiyanto  dan  Bambang  Darmo  Yuwono.  2016.  Analisis Perubahan Zona Nilai Tanah Berdasarkan Harga Pasar untuk Menentukan Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) dan Peningkatan Pendapatan Asli Daerah (PAD). Jurnal Geodesi Undip 5 (2): 159-167.
Badan Informasi Geospasial. 2020. Peta Rupa Bumi Indonesia. Jakarta: Badan Informasi Geospasial.
Feige, Edgar. L. 1990. Defining and Estimating Underground and Informal Economies: The  New  Institutional  Economics  Approach.  World  Development  Volume  18 No.7.
Harjanto, Budi; Wahyu  Hidayati. 2014. Konsep Dasar  Penilaian Properti Edisi Kedua. Yogyakarta: BPFE.
Institute,  The  Appraisal.  2013.  The  Appraisal  of  Real  Estate.  Chicago,  Illinois:  The Appraisal Institute.
Kementerian  Agraria  dan  Tata  Ruang  Republik  Indonesia.  (2020).  Diakses  pada  12 Maret 2020, dari https://www.atrbpn.go.id/Peta-Bidang-Tanah# Kementerian Keuangan Republik Indonesia. (2020). Diakses pada 12 Maret 2020, dari https://www.kemenkeu.go.id/apbn2020
Kementerian Keuangan Republik Indonesia. 2014. Pedoman Umum Pengelolaan Pajak Bumi  dan  Bangunan  Pedesaan  dan  Perkotaan.  Jakarta:  Direktorat  Jenderal Perimbangan Keuangan.
Komite Penyusun Standar Penilaian Indonesia. 2018. Kode Etik Penilaian Indonesia dan Standar Penilaian Indonesia Edisi VII-2018. Jakarta: Komite Penyusun Standar Penilaian Indonesia.
Ratnawati,  Ika;  Ali  Djamhuri  dan  Nurkholis.  2016.  Eksplorasi  Penilaian  Pendekatan Pasar untuk Penentuan NJOP PBB Perusahaan di Kabupaten Pasuruan. Wacana 19 (1): 22-27.
Soetrisno. 1984. Dasar-Dasar Ilmu Keuangan Negara. Yogyakarta: BPFE. Waluyo. 2002. Perpajakan Indonesia. Jakarta: Salemba Empat.
Walikota Semarang. (2017). Peraturan Daerah Kota Semarang Nomor 11 Tahun 2017
tentang Perubahan atas Peraturan Daerah Kota Semarang Nomor 6 Tahun 2016 Tentang  Rencana  Pembangunan  Jangka  Menengah  Daerah  Kota  Semarang Tahun 2016-2021. Diakses pada 11 Mei 2020, dari https://bappeda.semarangkota.go.id/rpjmd# Yacoub, Yarlina; Safari dan Nindya Lestari. 2018. Potential Loss of PBB-P2 Revenue as
Regional Tax In Sambas Regency. AFEBI Economic and Finance Review Vol. 03 No. 02.

## Lampiran