## Al-Mizan
ISSN 1907-0985, E-ISSN 2442-8256 Vol. 19, No. 2, 2023, h. 269-286
(e-Journal)

## Analisis Hukum Peningkatan Tarif Nilai Objek Pajak Tidak Kena Pajak dalam Transaksi Jual Beli Tanah di Kabupaten Jember
Alvi Anggriani 1 , Achmad Ruslan 2 , Muhammad Ilham Arisaputra 3
1,2,3 Universitas Hasanuddin
Email: alvianggrianirochim@gmail.com; profdrachmadruslan@gmail.com; ilham_arisaputra@gmail.com
Author Correspondence: alvianggrianirochim@gmail.com
Abstract: This study aims to analyze the policy of imposing acquisition value of tax objects  is  not  taxable  (NPOPTKP)  tariff  increases  in  land  buying  and  selling transactions and the authority of the Jember district government in determining the increase in NPOPTKP rates in Jember district. This research was conducted using empirical  research  methods.  The  results  of  this  study  indicate  (1)  the  policy  of imposing an increase in tariffs of NPOPTKP in land sale and purchase transactions in Jember Regency has been regulated following with  applicable laws and following with existing regional regulations, namely following with Jember Regent Regulation Number 45 of 2021 concerning Amendments to Regent Regulation Number 38 of 2011  concerning  Procedures  for  Collection  of  Fees  for  Acquisition  of  Land  and Building Rights; (2) The authority of the regional government of Jember Regency in determining the increase in tariffs on the value of non-taxable tax objects has been implemented by Law Number 28 of 2009 concerning Regional Taxes and regional levies to expand regional tax objects and regional levies and to provide discretion in determining  the  rates  to  the  local  government  considering  that  it  is  necessary  to increase the tariffs of NPOPTKP in land buying and selling transactions caused by a discrepancy between the realization of tax revenues and the targets set due to non- compliance by the public in carrying out their tax obligations. The application of administrative sanctions for taxpayers who do not comply in carrying out their tax obligations should be implemented by the Regional Planning and Revenue Agency (Bappeda) so that the target of revenue in the tax sector that has been set can be achieved to the maximum.
Keywords: Tariff Increase; Land Sale and Purchase; Tax Value of Non-taxable Tax Object

## Legal Analysis of the Increased Rate of Non-Taxable Tax Object Value in Land Sale and Purchase Transactions in Jember Regency
Abstrak:  Penelitian  ini  bertujuan  untuk  menganalisis  kebijakan  pengenaan peningkatan tarif Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP) dalam transaksi  jual  beli  tanah  serta  kewenangan  Pemerintah  Daerah  Kabupaten  Jember dalam penetapan peningkatan tarif NPOPTKP di Kabupaten Jember. Penelitian ini dilakukan  dengan  menggunakan  metode  penelitian  empiris.  Hasil  penelitian  ini menunjukkan  bahwa  (1)  kebijakan  pengenaan  peningkatan  tarif  nilai  NPOPTKP dalam  transaksi  jual  beli  tanah  di  Kabupaten  Jember  telah  diatur  sesuai  dengan
undang-undang yang berlaku dan sesuai dengan Peraturan Bupati Jember Nomor 45 Tahun 2021 tentang Perubahan atas Peraturan Bupati Nomor 38 Tahun 2011 tentang Tata  Cara  Pemungutan  Bea  Perolehan  Hak  Atas  Tanah  dan  Bangunan;  (2) kewenangan  Pemerintah  Daerah  Kabupaten  Jember  dalam  penetapan  peningkatan tarif  NPOPTKP  telah  diterapkan  berdasarkan  dengan  Undang-Undang  Nomor  28 Tahun 2009  tentang Pajak  Daerah dan Retribusi Daerah, yaitu untuk memperluas objek pajak daerah dan retribusi daerah serta memberikan diskresi dalam penetapan tarifnya  kepada  pemerintah  daerah  dengan  pertimbangan  bahwa  perlunya peningkatan tarif NPOPTKP dalam transaksi jual beli tanah yang disebabkan oleh adanya ketidaksesuaian antara realisasi penerimaan pajak dengan target yang telah ditetapkan  karena  ketidakpatuhan  masyarakat  dalam  melaksanakan  kewajiban perpajakannya.  Penerapan  sanksi  administrasi  bagi  wajib  pajak  yang  tidak  patuh dalam  melaksanakan  kewajiban  perpajakannya  sebaiknya  diterapkan  oleh  Badan Perencanaan  dan  Pendapatan  Daerah  (BAPPEDA),  sehingga  target  penerimaan  di bidang pajak yang telah ditetapkan dapat tercapai dengan maksimal.
Kata Kunci: Peningkatan Tarif; Jual Beli Tanah; Nilai Pajak Objek Pajak Tidak Kena Pajak

## A. Pendahuluan
Tanah adalah karunia dari Tuhan Yang Maha Esa kepada setiap umat manusia di bumi ini. Tanah menjadi kebutuhan dasar manusia sejak lahir sampai meninggal dunia,  di  mana  manusia  membutuhkan  tanah  untuk  tempat  tinggal  dan  sumber kehidupan. Dalam sejarah peradaban umat manusia, tanah merupakan faktor yang paling utama dalam menentukan produksi setiap fase peradaban. Tanah tidak hanya memiliki nilai ekonomis yang tinggi, tetapi juga nilai filsofis, sosial, kultural, dan ekologis.  Tak  mengherankan  jika  tanah  menjadi  harta  istimewa  yang  tak  henti- hentinya  memicu  berbagai  masalah  sosial  yang  kompleks  dan  rumit.  Tanah merupakan  kebutuhan  hidup  manusia  yang  sangat  mendasar.  Manusia  hidup  serta melakukan aktivitas di atas tanah sehingga setiap saat manusia selalu berhubungan dengan  tanah.  Artinya  bahwa  hampir  semua  kegiatan  hidup  manusia,  baik  secara langsung  maupun  tidak  langsung  selalu  memerlukan  tanah,  seperti  saat  manusia meninggal dunia masih memerlukan tanah untuk penguburannya. 1
Aturan hukum yang mengatur hukum pertanahan di Indonesia terbagi atas 2, yaitu  aturan  hukum  yang  tertulis  dan  tidak  tertulis.  Aturan  hukum  yang  tertulis
1 Muhammad  Ilham  Arisaputra, “ Penerapan  Prinsip-Prinsip  Good  Governance  dalam Penyelenggaraan Reforma Agraria di Indonesia, ” Yuridika 28, no 2 (2013): 188-216.
dalam hal menguasai tanah tercantum dalam undang-undang pokok-pokok agraria, yaitu:
(2)  Hak menguasai dari Negara termaksud dalam ayat (1) pasal ini memberi wewenang untuk:
a. mengatur dan menyelenggarakan peruntukan, penggunaan, persediaan dan pemeliharaan bumi, air dan ruang angkasa tersebut;
b. menentukan dan mengatur hubungan-hubungan hukum antara orang- orang dengan bumi, air dan ruang angkasa;
c. menentukan dan mengatur hubungan-hubungan hukum antara orang- orang  dengan  perbuatan-perbuatan  hukum  yang  mengenai  bumi,  air dan ruang angkasa. 2
Berdasarkan pasal 2 ayat (2) tersebut diketahui Negara memiliki wewenang untuk mengatur pertanahan. Dengan adanya wewenang ini, pemerintah diharapkan dapat  memakmurkan  masyarakat  Indonesia  dalam  aspek  pertanahan.  Tentu  saja upaya  pemerintah  untuk  memakmurkan  masyarakat  Indonesia  memerlukan  pajak untuk  mendanai  pemerintah  dalam  menjalankan  program-program  yang  telah direncanakannya. Di Indonesia terdapat jenis-jenis pajak yang dikenakan dalam hal tanah dan salah satunya adalah Bea Perolehan Hak atas Tanah dan/atau Bangunan (BPHTB). Penarikan pajak tersebut berupaya untuk memenuhi kedua fungsi pajak yakni sebagai sumber pendapatan pemerintah dan instrumen pengatur masyarakat. Pengenaan pajak BPHTB yang dipungut oleh pemerintah kabupaten/kota landasan hukumnya adalah Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2009 tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah, di mana dikenakan kepada individu atau badan yang memperoleh hak atas tanah dan/atau bangunan.
Berdasarkan hal tersebut, agar pelaksanaan pemungutan pengenaan pajak di Kabupaten  Jember  dapat  dilaksanakan  dengan  baik,  efektif  dan  profesional, maka Pemerintah  Daerah  Kabupaten  Jember  mengeluarkan  Peraturan  Bupati  Jember Nomor 38 Tahun 2011 tentang Tata Cara Pemungutan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan  Bangunan.  Kemudian  pada  tahun  2014  dikeluarkan  aturan  perubahan  untuk menyempurnakan aturan sebelumnya, yaitu Peraturan Bupati Jember Nomor 5 Tahun
2 Republik Indonesia, Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok- Pokok Agraria, pasal 2 ayat (2).
2014 tentang Perubahan atas Peraturan Bupati Jember Nomo 38 Tahun 2011 tentang Tata  Cara  Pemungutan  Bea  Perolehan  Hak  atas  Tanah  dan  Bangunan,  dimana terdapat  poin  penting  dalam  perubahan  peraturan  tersebut  mengenai  ketentuan mengenai tata cara pengembalian kelebihan pembayaran BPHTB.
Perubahan terbaru terkait tata cara pemungutan BPHTB di Kabupaten Jember diatur dalam Peraturan Bupati Jember Nomor 45 Tahun 2021 tentang Perubahan atas Peraturan  Bupati  Nomor  38  Tahun  2011  tentang  Tata  Cara  Pemungutan  Bea Perolehan  Hak  atas  Tanah  dan  Bangunan,  khususnya  ketentuan  mengenai  dasar pengenaan,  tarif  dan  cara  perhitungan  BPHTB  dan  tata  cara  pemungutan  pajak. Peraturan  Bupati  terbaru  ini  sekaligus  menegaskan  mengenai  pengenaan  pajak progresif pengalihan hak atas tanah bahwa:
Besarnya  Nilai  Perolehan  Objek  Pajak  Tidak  Kena  Pajak  (NPOPTKP) sebagaimana yang dimaksud dalam ayat 7 dan ayat 8 diberikan hanya satu kali untuk setiap wajib pajak dalam 1 (satu) tahun kalender. 3
Ketentuan  pasal  9  ayat  9  memang  tidak  secara  spesifik  mengatakan  adanya pemberlakuan  pembayaran  pajak  progresif,  tetapi  besarnya  nilai  perolehan  objek pajak tidak kena pajak diberikan hanya satu kali untuk setiap wajib pajak dalam satu tahun kalender. Setiap individu di Kabupaten Jember hanya boleh memiliki 1 (satu) tanah yang tidak kena pajak dalam satu tahun kalender, jadi apabila dalam satu tahun kalender  tersebut  seseorang  memiliki  2  (dua)  atau  lebih  tanah,  maka  tidak  akan terhitung  nilai  perolehan  objek  pajak  tidak  kena  pajak  seperti  di  kota-kota  lain. Dengan  demikian,  disinilah  maksud  adanya  pemberlakuan  atau  pungutan  pajak progresif di Kabupaten Jember.
Pada  kenyataannya,  implementasi  Peraturan  Bupati  Jember  itu  sendiri mendapatkan  keberatan  oleh  masyarakat  Jember  berupa  penolakan  pembayaran pajak  atau  hal  lain  yang  menyalahi  aturan  sebagai  warga  negara  yang  wajib membayar pajak, sehingga menyebabkan adanya ketidakdisiplinan dari Wajib Pajak. Fenomena yang terjadi di Kabupaten Jember adalah sebagian masyarakat melakukan
3 Pemerintah  Daerah  Kabupaten  Jember, Peraturan  Bupati  Jember  Nomor  45  Tahun  2021 tentang Perubahan atas Peraturan Bupati Nomor 38 Tahun 2011 tentang Tata Cara Pemungutan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan, pasal 9 ayat 9.
peralihan hak atas tanah yang kedua dengan cara menunda proses pendaftaran akta tanah  yang  akan  ditandatangani  agar  tidak  dapat  memproses  penomoran  akta peralihan hak pada saat transaksi berlangsung di tahun yang sama dengan pendaftran akta  tanah  yang  pertama.  Dengan  demikian  masyarakat  dapat  memperoleh keuntungan  berupa  potongan  NPOPTKP  yang  seharusnya  tidak  mereka  dapatkan ketika mereka melakukan penomoran akta pada tahun yang sama.
BPHTB sebenarnya merupakan salah satu sumber penerimaan daerah berupa pajak daerah dan retribusi daerah yang ditujukan untuk mempercepat terwujudnya kesejahteraan masyarakat melalui peningkatan pelayanan dan pemberdayaan kepada masyarakat,  meingkatkan  daya  saing  daerah,  dan  kemandirian  daerah. 4 Namun dengan  adanya  tindakan  berupa  kecurangan  yang  dilakukan  oleh  masyarakat mengakibatkan terhambatnya pengembangan daerah yang harusnya dilakukan oleh pemerintah  daerah  dari  hasil  perolehan  pajak,  dimana  Kabupaten  Jember  dapat memiliki potensi  sebagai daerah yang berkembang dan maju di  wilayah Indonesia Barat.

## B. Kebijakan  Pengenaan  Peningkatan  Tarif Nilai  Objek  Pajak  Tidak  Kena  Pajak dalam Transaksi Jual Beli Tanah di Kabupaten Jember
Penggalian potensi pajak dalam upaya peningkatan Pendapatan Asli Daerah (PAD) dan kemampuan pembiayaan pembangunan daerah memegang peran penting dalam rangka meningakatkan kesejahteraan masyarakat yang menjadi tujuan utama pembangunan.  Penggalian  potensi  Pajak  Bumi  dan  Bangunan  Perdesaan  dan Perkotaan  (PBB-P2)  dan  BPHTB,  idealnya  merupakan  hasil  temuan  pendataan  di lapangan yang berkaitan jumlah, luas, serta fungsi dari obyek pajak yang berubah sejalan dengan dinamika pembangunan fisik dan non fisik daeri suatu daerah. Dengan cara ini, pemaksimalan dalam potensi pajak dapat diharapkan menjadi faktor dalam peningkatan  sumber  dari  penerimaan  dari  pajak  khususnya  dan  pertambahan bangunan serta pengalihan hak kepemilikan bumi dan bangunan khususnya.
4 Meirina  Fajarwati, “ Urgensi  Perubahan  Undang-Undang  nomor  28  Tahun  2009  tentang Pajak  Daerah  dan  Retribusi  Daerah, ” Jurnal  Rechtsvinding:  Media  Pembinaan  Hukum  Nasional, ISSN: 2089-9009 dalam https://rechtsvinding.bphn.go.id/view/view_online.php?id=323
PBB-P2 mempunyai Nilai Jual Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NJOPTKP) yang bersifat variatif sesuai peraturan daerah masing-masing tetapi penetapan paling rendah sebesar Rp 10.000.000 (sepuluh juta rupiah) untuk setiap Wajib Pajak (WP). 5 Setiap WP memperoleh pengurangan NJOPTKP sebanyak satu kali dalam satu tahun pajak, apabila WP mempunyai beberapa Objek Pajak (OP) yang nilainya terbesar dan tidak bisa digabungkan dengan OP lainnya.
Tarif PBB-P2 ditetapkan paling tinggi sebesar 0,3 % yang ditetapkan dengan peraturan pemerintah daerah. 6 Dasar penggenaan pajaknya adalah Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) dan Nilai Jual Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NJOPTKP). Nilai Jual Objek  Pajak  (NJOP)  adalah  harga  rata-rata  yang  diperoleh  dari  transaksi  jual  beli yang terjadi secara wajar, dan bilamana tidak terdapat transaksi jual beli ditentukan melalui perbandingan harga dengan OP lain yang sejenis, atau nilai perolehan baru atau pengganti.
Besarnya  NJOPTKP  ditetapkan  pemerintah  kabupaten/kota  dengan peraturan  daerah  minimal  sebesar  Rp  10.000.000  (enam  puluh  juta  rupiah)  untuk setiap  WP. 7 Setiap  WP  memperoleh  pengurangan  NJOPTKP  sebanyak  satu  kali dalam satu tahun pajak. 8 Apabila WP mempunyai beberapa OP yang nilainya terbesar dan tidak bisa digabungkan dengan OP lainnya.
BPHTB  adalah  pajak  atas  perolehan  hak  atas  tanah  dan  atau  bangunan. 9 Perolehan hak atas tanah dan/atau bangunan adalah perbuatan atau peristiwa hukum yang  mengakibatkan  diperolehnya  hak  atas  tanah  dan/atau  bangunan  oleh  orang pribadi  atau  badan. 10 Hak  atas  tanah  dan/atau  bangunan  adalah  hak  atas  tanah, termasuk  hak  pengelolaan  beserta  bangunan  di  atasnya. 11 Adapun  yang  termasuk objek pajak BPHTB adalah:
5 Republik  Indonesia, Undang-Undang  Nomor  28  Tahun  2009  tentang  Pajak  Daerah  dan Retribusi Daerah, pasal 77, ayat (4).
6 Ibid., pasal 79.
7 Ibid., pasal 77, ayat (4)
8 Ibid., pasal 87, ayat (4).
9 Ibid., pasal 1 butir 41.
10 Ibid., pasal 1 butir 42.
11 Ibid., pasal 1 butir 43.
a. Pemindahan  hak  karena  jual  beli,  tukar  menukar,  hibah,  hibah  wasiat,  waris, pemasukan  dalam  perseroan  atau  badan  hukum  lainnya,  pemisahan  hak  yang mengakibatkan  peralihan,  penunjukkan  pembeli  dalam  lelang,  pelaksanaan putusan hakim yang mempunyai kekuatan hukum tetap, penggabungan usaha, peleburan usaha, pemekaran usaha, dan hadiah.
b. Pemberian hak baru karena kelanjutan pelepasan hak dan diluar pelepasan hak. 12
Subjek pajak BPHTB adalah orang pribadi atau badan yang memperoleh hak atas  tanah  dan/atau  bangunan. 13 Wajib  pajak  BPHTB  adalah  orang  pribadi  atau badan  yang  memperoleh  hak  atas  tanah  dan/atau  bangunan. 14 Tarif  BPHTB ditetapkan melalui peraturan pemerintah sebesar 5% 15 dengan dasar pengenaan pajak Nilai Perolehan Objek Pajak (NPOP) dan Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP).
NPOPTKP ditetapkan dengan peraturan pemerintah daerah secara regional paling banyak Rp 60.000.000 (enam puluh juta rupiah), kecuali dalam hal perolehan hak karena waris, atau hibah wasiat yang diterima orang pribadi yang masih dalam hubungan keluarga sedarah dalam garis keturunan lurus satu derajat ke atas atau satu derajat ke bawah dengan pemberi hibah wasiat, termasuk suami istri paling banyak Rp 300.000.000 (tiga ratus juta rupiah). 16
Setiap  daerah  dalam  rangka  mewujudkan  daerahnya  yang  mandiri,  maka masing-masing  daerah  mengatur  tentang  bagaimana  mengelola  daerahnya  dengan baik, salah satunya mengatur dengan mandiri pemungutan pajak yang dikelola oleh daerah  masing-masing,  Pendapatan  pajak  dari  WP  tersebut  akan  dikembalikan kepada WP itu sendiri dalam rangka sebagai dana pembangunan daerah. Pembayaran pajak itu tidak langsung dirasakan oleh WP itu sendiri, tetapi oleh masyarakat luas yang merasakannya dari pemungutan pajak.
12 Ibid., pasal 85, ayat (2).
13 Ibid., pasal 86, ayat (1).
14 Ibid., pasal 86, ayat (2).
15 Ibid., pasal 88, ayat (1).
16 Ibid., pasal 87, ayat (4) dan (5).
Menurut Soemitro dan Sugiharti bahwa penarikan pajak itu yang dibayarkan kepada negara dari WP untuk kepentingan negara itu sendiri yang merupakan suatu perikatan yang timbul dari undang-undang yang menyebabkan timbulnya kewajiban dari  warganegara  untuk  menyetorkan  sebagai  dari  penghasilannya. 17 Dalam  artian apa yang diungkapkan oleh Soemitro dan Sugiarti bahwa pajak yang dipunggut harus berdasarkan  undang-undang  untuk  menjamin  kepastian  hukum,  baik  bagi  WP maupun penerima pajak, dalam hal ini pemerintah.
Sebagaimana  yang  disebutkan  dalam  Undang-Undang  Dasar  Negara Republik  Indonesia  1945  bahwa  Pajak  dan  pungutan  lain  yang  bersifat  memaksa untuk  keperluan  negara  diatur  dengan  undang-undang. 18 Sedangkan  Surat  Edaran Direktorat  Jenderal  Pajak  Nomor:  SE-06/PJ.9/2001  tentang  Pelaksanaan Ekstensifikasi Wajib Pajak dan Intensifikasi Pajak menyatakan bahwa:
Ekstensifikasi wajib pajak adalah kegiatan yang berkaitan dengan penambahan jumlah  wajib  pajak  terdaftar  dan  perluasan  objek  pajak  dalam  administrasi Direktorat Jenderal Pajak. 19
Pengertian  ekstensifikasi  pajak  menurut  Peraturan  Direktur  Jenderal  Pajak Nomor:  Per-35/PJ/2013  tentang  Tata  Cara  Ekstensifikasi  adalah  upaya  produktif yang  dilakukan  oleh  Direktorat  Jenderal  Pajak  dalam  rangka  pemberian  Nomor Pokok  Wajib  Pajak  dan/atau  pengukuhan  Pengusaha  Kena  Pajak. 20 Selanjutnya, ekstensifikasi  pajak  daerah  menurut  Izzuddin  sebagaimana  dikutip  Soemitro  dan Sugiharti adalah kegiatan optimalisasi yang berkaitan dengan penambahan jumlah wajib  pajak  terdaftar  dan  perluasan  objek  pajak  daerah  dalam  administrasi perpajakan Pemerintah Daerah. 21
17 Rahmat Soemitro dan Dewi Kania Sugiharti, Asas-asas dan Dasar Perpajakan (Bandung: Fefika Aditama, 2010), 45.
18 Republik Indonesia, Undang-Undang Dasar Negara Republik Indonesia Tahun 1945, pasal 23A.
19 Kementerian  Keuangan  RI., Surat  Edaran  Direktorat  Jenderal  Pajak  Nomor  SE- 06/PJ.9/2001 tentang Pelaksanaan Ekstensifikasi Wajib Pajak dan Intensifikasi Pajak.
20 Kementerian  Keuangan  RI., Peraturan  Direktur  Jenderal  Pajak  Nomor  Per-35/PJ/2013 tentang Tata Cara Ekstensifikasi, pasal 1.
21 Soemitro dan Sugiharti, Asas-asas dan Dasar Perpajakan, 45.
Berdasarkan  beberapa  definisi  ekstensifikasi,  maka  kesimpulannya  bahwa ekstensifikasi adalah usaha-usaha untuk menggali sumber-sumber pendapatan yang baru. Namun, dalam upaya ekstensifikasi ini harus diperhatikan bahwa tidak semata- mata untuk menggali pendapatan berupa sumber penerimaan yang memadai, tetapi juga  untuk  melaksanakan  fungsi  fiskal  lainnya  agar  tidak  memberatkan  bagi masyarakat.
Secara umum ada 2 upaya ekstensifikasi pajak daerah untuk meningkatkan penerimaan pajak daerah, yaitu:
a. Melalui penciptaan sumber-sumber pajak daerah dan subjek pajak (wajib pajak) baru. Hal ini dapat dilakukan dengan penyisiran dan pendataan terhadap subjek pajak baru dengan cara membuat Nomor Pokok Wajib Pajak Daerah (NPWPD).
b. Membuat kebijakan investasi dan kerjasama dengan perusahaan swasta maupun perusahaan daerah misalkan dengan membuka lahan milik Pemerintah Daerah yang masih menganggur diciptakan menjadi wilayah bisnis yang baru, sehingga akan menimbulkan objek pajak baru dan subjek pajak baru. 22
Pada  prinsipnya  ekstensifikasi  merupakan  upaya  yang  dilakukan  oleh pemerintah untuk meningkatkan penerimaan pajak dengan membangun kepatuhan dan  kesadaran  masyarakat  yang  memenuhi  syarat  menjadi  wajib  pajak  melalui penambahan wajib pajak baru. Ekstensifikasi dapat dilaksanakan dengan cara sebagai berikut:
a. Menyusun program kebijakan dan strategi pengembangan dan menggali obyek pungutan baru yang potensial.
b. Meninjau  kembali  ketentuan  tarif  dan  pengembangan  sasaran  sesuai  dengan peraturan daerah yang ada dan mengkaji ulang peraturan daerah untuk diajukan perubahan.
c. Mengadakan  studi  banding  ke  daerah  lain  guna  mendapat  informasi  terhadap jenis-jenis  penerimaan  pajak  dan  retribusi  lain  yang  memungkinkan  untuk dikembangkan.
22 Ibid.
Selain  itu,  salah  satu  alasan  pemerintah  dalam  membuat  penetapan  untuk meningkatkan tarif NPOPTKP terhadap jual beli tanah adalah dengan pertimbangan sesuai apa yang tercantum dalam Undang-Undang Nomor 15 Tahun 2006 tentang Badan Pemeriksa Keuangan yang menjelaskan bahwa:
Badan  Pemeriksa  Keuangan  menilai  dan/atau  menetapkan  jumlah  kerugian negara yang diakibatkan oleh perbuatan melawan hukum baik sengaja maupun lalai  yang  dilakukan  oleh  bendahara,  pengelola  Badan  Usaha  Milik Negara/Badan  Usaha  Milik  Daerah,  dan  Lembaga  atau  badan  lain  yang menyelenggarakan pengelolaan keuangan negara. 23
Badan  Pemeriksa  Keuangan  (BPK)  harus  memiliki  sumber  daya  manusia, terutama  auditor  yang  professional,  kerena  auditor  sebagai  ujung  tombak pemeriksaan  harus  didukung  dengan  independensi,  kemampuan,  kemauan  dan pengalaman kerja yang memadai, serta ditunjang dengan sensitivitas etika profesi auditor.  Kemampuan,  kemauan  dan  pengalaman  kerja  mencerminkan  kompetensi auditor. Peran BPK sangat membantu dalam menanggulangi kerugian negara akibat pengelolaan keuangan oleh Lembaga-lembaga negara yang kurang baik. 24
Berdasarkan laporan hasil audit BPL pada tahun 2019 didapatkan salah satu temuan sebelum terbitnya Peraturan Bupati Jember tentang Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan, yaitu tentang pengelolaan pendapatan PBB-P2, BPHTB, Pajak Hotel,  dan  Pajak  Restoran  pada  tahun  2019  tidak  memadai  sehingga  pendapatan pajak minimal sebesar Rp 3.414.611.000.00 (tiga milyar empat ratus empat belas juta enam ratus sebelas ribu rupiah)  tidak di terima, sehingga BPK merekomendasikan Bupati    Jember  agar  memerintahkan  Kepala  Badan  Pendapatan  Daerah    agar menginstruksikan Kepala Bidang Penetapan Pajak dan Retribusi Badan Pendapatan Daerah  untuk  menerapkan  NPOPTKP  PBB-P2  dan  NPOPTKP  BPHTB  sesuai ketentuan  yang  berlaku,  kemudian  setelah  ditindaklanjuti  dan  telah  dilakukan penerapan NPOPTKP yang berlaku, maka lahirlah Peraturan Bupati Nomor 45 Tahun
23 Republik  Indonesia, Undang-Undang  Nomor  15  Tahun  2006  tentang  Badan  Pemeriksa Keuangan, pasal 10 ayat (1).
24 Meike  Rayu  Raba, “Peran  Badan  Pemeriksa  Keuangan  (BPK)  dalam  Melakukan Pemeriksaan  terhadap  Pengelolaan  Keuangan  Negara  untuk  Mewujudkan  Pemerintah  yang  Baik Menurut UU No.15 Tahun 2006, ” Lex Crimen 6, no. 3 (2017): 152-160.
2021 tentang Perubahan Kedua atas Peraturan Bupati Jember Nomor 38 Tahun 2011 tentang Tata Cara Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan.
Pendapatan  daerah  adalah  hak  pemerintah  daerah  yang  diakui  sebagai penambah nilai kekayaan bersih suatu daerah yang meliputi semua penerimaan uang melalui rekening kas umum daerah yang menambah ekuitas dana sebagai hak suatu daerah dalam setiap satu tahun anggaran.
Mengenai  pendapatan  daerah  sudah  jelas  membutuhkan  arahan  dari pemerintah pusat, yang dimana komunikasi antara pemerintah pusat selaku pembuat kebijakan  dengan  pemerintah  daerah  khususnya  dalam  hal  ini  ialah  Badan Pendapatan Daerah selaku pelaksana kebijakan atau sebagai fiskus berjalan dengan baik.  Hal  ini  tergambar  dari  petunjuk-petunjuk  pelaksanaan  kebijakan  yang  di pahami  oleh  para  pelaksana  sehingga  mereka  mengerti  tentang  bagaimana melaksanakan kebijakan tersebut.
Pelaksanaan  kebijakan  pengelolaan  pajak  BPHTB  sebagai  pajak  daerah  di Kabupaten  Jember  berdasarkan  Undang-Undang  Nomor  28  Tahun  2009  dan  di tetapkan dengan Peraturan Daerah Nomor 3 Tahun 2011 tentang Pajak Daerah, dan dijelaskan dengan Peraturan Bupati Nomor 45 Tahun 2021 tentang Perubahan Kedua Atas  Peraturan  Bupati  Jember  Nomor  38  Tahun  2011  tentang  Tata  Cara  Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan.
Dengan adanya Peraturan Daerah dan Peraturan Bupati yang menejelaskan tentang mekanisme pemungutan Pajak BPHTB, penetapan kebijakan yang dilakukan Pemerintah Daerah Jember dalam pengurangan tarif NPOPTKP yang hanya dapat di lakukan  satu  kali  transaksi  dalam  setahun  diterapkan  dalam  rangka  untuk meningkatkan pendapatan asli daerah.
BPHTB  ini  adalah  sebagai  upaya  yang  baik  dalam  memenuhi  atau mendapatkan hasil sebagai pembangunan pemerintahan daerah. Melihat saat ini ada sebagian pajak yang di kelola oleh pemerintah daerah sebagai bentuk kemandirian pemerintah daerah. Jika lihat anggaran pendapatan belanja daerah bisa semakin jelas bahwa  hasil  dari  pajak  masih  menjadi  primadona  yang  mendominasi  pendapatan daerah.

## C. Kewenangan  Pemerintah  Daerah  Kebupaten  Jember  dalam  Penetapan
Peningkatan Tarif Nilai Objek Pajak Tidak Kena Pajak
Kebijakan  otonomi  daerah  hanya  dapat  terealisasi  jika  ada  kebebasan  bagi daerah dalam mengatur dan mengurus urusan daerahnya sendiri. Pengaturan tersebut salah satunya adalah pendapatan asli daerah. Dalam Naskah Akademik Rancangan Undang-Undang Peningkatan Pendapatan Asli Daerah Tahun 2018 dijelaskan bahwa potensi  pendapatan  di  suatu  daerah  dengan  daerah  yang  lain  berbeda-beda disebabkan oleh faktor demografis, ekonomi, sosiologi, budaya, geomorfologi, dan lingkungan yang berbeda-beda. Jika dilihat dari kepemilikan potensi dan kemampuan mengelola  potensi  yang  ada,  maka  suatu  daerah  dikategorikan  menjadi  empat potensi, yaitu:
a. Memiliki potensi dan kemampuan mengelola yang tinggi; pada kondisi ini yang perlu  dilakukan  adalah  menjaga  sumber  pendapatan  untuk  kesenimbungan fiscal antar generasi. Dengan kemampuan mengelola yang tinggi tidak berarti potensi  yang  ada  harus  di  eksploitasi  seluruhnya  sehingga  mengakibatkan generasi berikutnya tidak lagi menikmati potensi pendapatan tersebut.
b. Memiliki  potensi  yang  tinggi  tetapi  kemampuan  mengelolanya  rendah;  pada kondisi  seperti  ini  pada  umumnya  dialami  oleh  pemerintah  di  negara-negara berkembang  dengan  semangat  nasionalisme  ekonomi  yaitu  semangat  untuk melindungi dan memanfaatkan potensi ekonomi untuk kepentingan bangsa dan kesejahteraan masyarakat.
c. Memiliki potensi yang rendah tetapi memiliki kemampuan mengelola tinggi; pada kondisi ini strategi yang dapat dilakukan adalah melakukan ekstensifikasi dan ekspansi.
d. Memiliki potensi yang rendah dan kemampuan mengelola yang rendah; pada kondisi ini perlu dilakukan strategi peningkatan kualitas sumber daya manusia melalui program pendidikan dan pelatihan. 25
25 Dewan  Perwakilan  Rakyat  RI., Naskah  Akademik  Rancangan  Undang-Undang  tentang Peningkatan Pendapatan Asli Daerah (Jakarta: Pusat Perancangan Undang-Undang Badan Keahlian Dewan Perwakilan Rakyat, Juni 2018).
Potensi  pajak  yang  ditetapkan  sebagai  target  penerimaan  harus  lebih mendekati realisasi yang diharapkan. Di samping itu, pajak daerah secara teori harus memenuhi beberapa persyaratan, antara lain:
a. Tidak bertentangan atau searah dengan kebijakan pemerintah pusat.
b. Sederhana dan tidak banyak jenisnya.
c. Biaya administrasinya rendah.
d. Tidak mencampuri sistem perpajakan pusat.
e. Kurang dipengaruhi oleh siklus bisnis ( business cycle) tapi dapat berkembang dengan meningkatnya kemakmuran.
f. Beban pajak relatif seimbang dan basis pajak ( tax base) yang sama diterapkan secara nasional.
Pajak daerah yang baik merupakan pajak yang akan mendukung pemberian kewenangan  kepada  daerah  dalam  rangka  pembiayaan  desentralisasi,  yang  juga berarti memberikan suatu local taxing power. Untuk itu pemerintah daerah dalam melakukan pungutan pajak harus tetap menempatkan sesuai dengan fungsinya.
Adanya  pungutan  pajak  perlu  mendapat  legitimasi  hukum  dengan pembentukan peraturan perundang-undangan yang lahir dari kewenangan atribusi dan  delegasi,  termasuk  kewenangan  pembentukan  peraturan  daerah.  Atribusi kewenangan  pembentukan  peraturan  perundang-undangan  adalah  pemberian kewenangan  oleh  Undang-Undang  Dasar ( grondwet) atau  Undang-Undang  (wet) kepada lembaga negara atau pemerintahan untuk membentuk peraturan perundang- undangan.
Atribusi tersebut bersifat terus-menerus dan dapat dilaksanakan kapan saja atas  prakarsa  sendiri  saat  diperlukan.  Atribusi  kewenangan  seperti  pembentukan Peraturan Daerah dijelaskan dalam Undang-Undang Nomor 23 Tahun 2014 tetang Pemerintahan Daerah, sebagai berikut:
a. Untuk  menyelenggarakan  Otonomi  Daerah  dan  Tugas  Pembantuan, Daerah membentuk Perda.
b. Perda sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dibentuk oleh DPRD dengan persetujuan bersama kepala Daerah.
c. Perda  sebagaimana  dimaksud  pada  ayat  (1) memuat  materi muatan tentang  penyelenggaraan  otonomi  daerah  dan  tugas  pembantuan;  dan
penjabaran  lebih  lanjut  ketentuan  peraturan  perundang-undangan  yang lebih tinggi.
d. Selain materi muatan sebagaimana dimaksud pada ayat (3) Perda dapat memuat  materi  muatan  lokal  sesuai  dengan  ketentuan  peraturan perundang-undangan. 26
Dengan demikian, peraturan daerah dibuat oleh Dewan Perwakilan Rakyat Daerah (DPRD) dengan persetujuan bersama kepala daerah, dapat dibentuk dengan cukup  mendasarkan  pada  Undang-Undang  Nomor  23  Tahun  2014  tentang Pemerintah  Daerah  sebagai  acuan  yang  memberikan atribusi kewenangan pembentukan peraturan daerah. Selain itu, peraturan daerah juga dapat mengatur materi-materi yang menampung kondisi khusus provinsi dan kabupaten/kota yang bersangkutan.
Berdasarkan  hal  tersebut,  maka  sumber  kewenangan  peraturan  daerah Kabupaten Jember dalam penetapan tarif NPOPTKP di Kabupaten Jember adalah atas dasar atribusi dan delegasi. Artinya peraturan dapat dibentuk sewaktu-waktu, tanpa  adanya  perintah  dari  peraturan  perundang-undangan  di  atasnya  untuk memenuhi  kebutuhan  daerah  masing-masing  berdasarkan  kewenangan  dalam Undang-Undang Nomor 23 Tahun 2014 tentang Pemerintahan Daerah.
Perhitungan potensi pajak daerah data menggunakan 2 jenis data, yaitu data primer dan data sekunder. Data sekunder mengambarkan realisasi dari target yang ditetapkan  sebelumnya.  Target  sebagaimana  konsep  yang  dijelaskan  di  atas seringkali tidak mengambarkan potensi yang mengambarkan kondisi ideal jumlah pajak  daerah  yang  dapat  dipungut.  Sedangkan  data  primer  dapat  mengambarkan kondisi ideal jumlah pajak daerah yang bisa dipungut karena dihitung berdasarkan data riil hasil observasi secara langsung.
Dengan demikian, perhitungan potensi pajak daerah dari kedua jenis data tersebut  akan  memberikan  gambaran  yang  berbeda.  Hasil  proyeksi  jumlah  pajak daerah  melalui  teknik  analisis  statistik  tertentu  dan  dengan  menggunakan  data sekunder lebih tepat dikatakan proyeksi target bukan proyeksi potensi. Sedangkan
26 Republik Indonesia, Undang-Undang Nomor 23 Tahun 2014 tentang Pemerintahan Daerah, pasal 236.
hasil proyeksi berdasarkan data primer dan dengan teknik statistik tertentu untuk estimasi lebih tepat dikatakan sebagai proyeksi potensi.
Perhitungan potensi pajak daerah dapat menggunakan 2 model pendekatan, yaitu  pendekatan  makro  dan  pendekatan  mikro.  Pendekatan  makro  dilakukan dengan  menggunakan  teknik  statistik  tertentu  berdasarkan  data-data  sekunder tahun-tahun sebelumnya, baik data time series atau perkembangan beberapa tahun realisasi  penerimaan  pajak  daerah  saja  maupun  dengan  mengkaitkannya  dengan faktor lain yang mempengaruhi penerimaan pajak daerah tersebut. Data sekunder ini mengambarkan capaian kinerja penerimaan pajak daerah pada masa lalu, yang belum  tentu  sesuai  dengan  potensi,  seringkali  hanya  mengambarkan  pencapaian target. Oleh sebab itu, penggunaan data sekunder ini untuk estimasi masa datang, lebih tepat disebut proyeksi target.
Pendekatan  makro  memiliki  beberapa  keunggulan,  terutama  dapat dilakukan  dengan  cepat  dan  dengan  biaya  yang  murah.  Namun  juga  memiliki kelemahan, terutama   akurasi data sekunder yang menggambarkan potensi riil. Data sekunder  seringkali  tidak  mengambarkan  kondisi  potensi  riil,  melainkan  kondisi yang dapat dicapat dengan keterbatasan internal dan eksternal pemungutan pajak suatu daerah.
Pendekatan kedua adalah pendekatan mikro yang dihitung berdasarkan hasil survey lapangan sehingga mengambarkan potensi riil pajak daerah saat ini. Idealnya observasi  dilakukan  secara  keseluruhan  atau  sensus,  namun  hal  ini  membutuhan biaya yang besar dan waktu relatif lama. Alternatif lain, observasi dapat dilakukan dengan menggunakan sampling, yang jumlah sampelnya dapat disesuaikan dengan kemampuan keuangan dan sumber daya manusia pemerintah daerah.
Salah  satu  yang  menjadi  faktor  yang  mempengaruhi  kewenangan Pemerintah Daerah Kabupaten Jember dalam menetapkan peningkatkan NPOPTKP di  Kabupaten  Jember  adalah  masyarakatnya  yang  tidak  patuh  dalam  melakukan pembayaran  pajak.  Ketidakpatuhan  masyarakat  ini  mengenai  pembayaran  pajak adalah  melakukan  manipulasi  transaksi  pajak.  Khusus  mengenai  tarif  pajak  yang dinaikkan adalah tarif NPOPTKP pada transaksi jual beli tanah yang dalam hal ini
masyarakat Kabupaten Jember sering melakukan manupalasi prosedur pembayaran pajak, yang seharusnya waktu transaksinya di tahun yang sama, akan tetapi diatur sedemikian rupa sehingga waktu transaksinya berbeda.
Pada kondisi seperti ini, peralihan hak atas tanah melalui transaksi jual beli memiliki sifat terang dan tunai, dimana pada saat penandatanganan akta jual beli dihadapan  Pejabat  Pembuat  Akta  Tanah  (PPAT)  dilakukan  pembayaran  atas pembelian tanah dan/atau bangunan tersebut dan adanya akta PPAT yang menjadi bukti  dari  transaksi  jual  beli  tersebut.  Setelah  menandatangani  akta  jual  beli, kemudian PPAT mendaftarkan peralihan hak atas tanah dan/atau bangunan tersebut di  Badan  Pertanahan  Nasional  (BPN)  untuk  dicatat  dan  dilakukannya  perubahan nama  dari  pihak  yang  mengalihkan  haknya  kepada  pihak  menerima  haknya  pada sertifikat hak atas tanah yang dilakukan transaksi tersebut.
Sistem pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan di BPN memiliki sifat terbuka  untuk  umum,  sehingga  dengan  dicatatnya  peralihan  hak  tersebut  pada sertifikat, maka pihak yang mengalihkan haknya beserta ahli waris dan pihak ketiga pun dianggap telah mengetahui bahwa penerima hak ialah pemegang hak atas tanah yang  baru  sekaligus  sebagai  pihak  yang  mempunyai  kewajiban  untuk  membayar pajak.
Berdasarkan perbuatan hukum yang telah dilakukan sudah dapat diketahui secara  jelas  siapa  yang  mempunyai  kewajiban  dan  berapa  besaran  kewajiban pembayaran  pajak  seharusnya.  Ketidakpatuhan  masyarakat  di  Kabupaten  Jember dalam  melakukan  pembayaran  pajak,  sehingga  menjadi  salah  satu  faktor  bagi Pemerintah  Daerah  Kabupaten  Jember  dalam  menetapkan  peningkatan  tarif NPOPTKP dibuktikan dengan data sebagai berikut:
Tabel 1. Penerimaan Pajak di Kabupaten Jember
No Tahun Sumber Target Realisasi Persentase (%) 1 2016 Bapenda 49.900.000.000 33.754.396.739 67,644 2 2017 Bapenda 50.503.000.000 36.474.171.679 72,222 3 2018 Bapenda 50.503.000.000 37.520.380.524 74,293 4 2019 Bapenda 50.503.000.000 38.650.534.608 76,531 5 2020 Bapenda 71.600.000.000 45.724.014.797 63.864
Berdasarkan dari data yang tersaji dari  Bapenda Kabupaten Jember bahwa tahun  2016  sampai  dengan  tahun  2020  pemungutan  pajak  yang  dilakukan  belum sesuai dengan target yang diharapkan dengan prosentase berada pada kisaran 60% sampai dengan 70% saja. Hal tersebut jelas terlihat bahwa antara target penerimaan pajak dan realisasi yang diterima oleh Pemerintah Daerah Kabupaten Jember masih sangat jauh dan secara objektif menjadi bahan pertimbangan bagi pemerintah daerah untuk  meningkatkan  tarif  pajak  sebagai  acuan  untuk  mengejar  kekurangan- kekurangan di tahun-tahun yang lalu.
Olehnya  itu  dalam  rangka  peningkatan  penerimaan  pajak,  Pemerintah Kabupaten Jember perlu mempertimbangkan lokasi obyek pajak tersebut. Misalnya menilai bahwa Kabupaten Jember merupakan wilayah yang sangat mudah diakses oleh siapapun dan kapanpun, mempunyai kondisi tanah dan zona pemukiman yang sangat baik, memiliki kondisi perekonomian daerah yang stabil dan keberadaan objek PBB yang bersifat aksebilitas.

## D. Kesimpulan
Kebijakan pengenaan peningkatan tarif NPOPTKP dalam transaksi jual beli tanah di Kabupaten Jember telah diatur sesuai dengan undang-undang yang berlaku dan sesuai dengan peraturan daerah yang ada, yaitu Peraturan Bupati Jember Nomor 45 Tahun 2021 tentang Perubahan atas Peraturan Bupati No. 38 Tahun 2011 tentang Tata  Cara  Pemungutan  Bea  Perolehan  Hak  atas  Tanah  dan  Bangunan.  Selain  itu kewenangan  Pemerintah  Daerah  Kabupaten  Jember  dalam  penetapan  peningkatan NPOPTKP telah diterapkan berdasarkan dengan  Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2009  tentang  Pajak  Daerah  dan  Retribusi  Daerah  untuk  memperluas  objek  pajak daerah  dan  retribusi  daerah  serta  memberikan  diskresi  dalam  penetapan  tarifnya kepada pemerintah daerah dengan pertimbangan bahwa perlunya peningkatan tarif NPOPTKP dalam  transaksi  jual  beli  tanah  yang  disebabkan  oleh  adanya ketidaksesuaian  antara  realisasi  penerimaan  pajak  dengan  target  yang  telah ditetapkan  karena  ketidakpatuhan  masyarakat  dalam  melaksanakan  kewajiban perpajakannya.

## Daftar Pustaka
Arisaputra, Muhammad Ilham. “Penerapan Prinsip -Prinsip Good Governance dalam Penyelenggaraan Reforma Agraria di Indonesia,” Yuridika 28, no 2 (2013): 188-216.
Dewan  Perwakilan  Rakyat  RI. Naskah  Akademik  Rancangan  Undang-Undang tentang  Peningkatan  Pendapatan  Asli  Daerah.  Jakarta:  Pusat  Perancangan Undang-Undang Badan Keahlian Dewan Perwakilan Rakyat, Juni 2018.
Fajarwati,  Meirina. “Urgensi  Perubahan  Undang -Undang  nomor  28  Tahun  2009 tentang  Pajak  Daerah  dan  Retribusi  Daerah,” Jurnal Rechtsvinding: Media Pembinaan Hukum Nasional, ISSN: 2089-9009 dalam
https://rechtsvinding.bphn.go.id/view/view_online.php?id=323
Kementerian Keuangan RI. Peraturan Direktur Jenderal Pajak Nomor Per-35/PJ/2013 tentang Tata Cara Ekstensifikasi.
_____. Surat  Edaran  Direktorat  Jenderal  Pajak  Nomor  SE-06/PJ.9/2001  tentang Pelaksanaan Ekstensifikasi Wajib Pajak dan Intensifikasi Pajak.
Pemerintah Daerah Kabupaten Jember. Peraturan Bupati Jember Nomor 45 Tahun 2021 tentang Perubahan atas Peraturan Bupati Nomor 38 Tahun 2011 tentang Tata Cara Pemungutan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan.
Raba,  Meike  Rayu. “Peran  Badan  Pemeriksa  Keuangan  (BPK)  dalam  Melakukan Pemeriksaan  terhadap  Pengelolaan  Keuangan  Negara  untuk  Mewujudkan Pemerintah yang Baik Menurut UU No.15 Tahun 2006,” Lex Crimen 6, no. 3 (2017): 152-160.
Republik Indonesia. Undang-Undang Dasar Negara Republik Indonesia Tahun 1945. _____. Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria.
_____. Undang-Undang Nomor 15 Tahun 2006 tentang Badan Pemeriksa Keuangan.
_____. Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2009 tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah.
_____. Undang-Undang Nomor 23 Tahun 2014 tentang Pemerintahan Daerah.
Soemitro,  Rahmat,  dan  Dewi  Kania  Sugiharti. Asas-asas  dan  Dasar  Perpajakan. Bandung: Fefika Aditama, 2010.