Volume : 19, Nomor : 2 ISSN Online : 2613-9340
ISSN Offline : 1412-1255

## PELAKSANA PERJANJIAN LISAN SEWA KAMAR KOS DI KELURAHAN TELADAN BARAT, KECAMATAN MEDAN KOTA, KOTA MEDAN
Oleh: Nurasiah Harahap, SH, M.Hum 1

## Abstrak
Perjanjian  sewa-menyewa  merupakan  perjanjian yang  timbul  dari  Undang-Undang  yakni  diatur dalam  Pasal  1548  s/d  1600  KUHPerdata. Pelaksanaan  perjanjian  lisan  sewa  kamar  kos  di Kelurahan  Teladan  Barat  Kecamatan  Medan Kota,  Kota  Medan  merupakan  persetujuan Konsensual.  Penelitian  ini  bersifat  deskriptif analisis  yaitu  untuk  menyajikan  gambaran tentang  pelaksanaan,  hambatan  dan  cara mengatasi hambatan dalam perjanjian lisan sewa kamar kos.
Ketentuan  perjanjian  sewa  kamar  kos  yang dibuat  secara  lisan  di  Kelurahan  Teladan  Barat Kecamatan  Medan  Kota,  Kota  Medan,  sesuai dengan  ketentuan  Pasal  1233  KUHPerdata. Pelaksanaan  perjanjian  lisan  sewa  kamar  kos, perjanjian dianggap sah apabila ada kata sepakat mengenai kamar kos dan harga sewa maka para pihak  memiliki  hak  dan  kewajiban  yang  harus dilaksanakan.  Tetapi  dalam  pelaksanaannya terdapat hambatan dan masalah.
Dapat disimpulkan bahwa pelaksanaan perjanjian lisan sewa kamar kos di Kelurahan Teladan Barat Kecamatan  Medan,  Kota  Medan  ditemukan pendapat  yang  berbeda  dari  responden  dan pelaksanaan  perjanjian mengenai  hambatan  dan masalah  yaitu  tidak  ada  kejelasan  karena  dibuat secara  lisan  dan  kendala  dari  jumlah  warga pendatang untuk pendataan bagi kepala lingkungan setempat.
Kata  Kunci  : Perjanjian  lisan,  Sewa  kamar  Kos, Kelurahan  Teladan  Barat  Kecamatan  Medan Kota, Kota Medan

## Abstract
Lease  agreements  are  agreements  arising  from the  Law,  which  are  regulated  in  Pasal  1548  to 1600  KUHPerdata.  The  implementation  of  the verbal  agreement  on  room  rentals  in  Teladan Barat,  Medan  City  District,  Medan  City  is  a
1 Dosen  Program  Studi  S1  Ilmu  Hukum  Fakultas Hukum UISU
consensual  agreement.  This  research  is  a descriptive  analysis  which  is  to  present  an overview of the implementation, barriers and how to overcome obstacles in the verbal agreement of rent a room.
The  provisions  of  the  room  rental  agreement made  verbally  in  Teladan  Barat  Village,  Medan City  District,  Medan  City,  are  in  accordance  with Pasal  1233  KUHPerdata.  Implementation  of verbal  agreement  to  rent  a  room  is  considered valid  if  there  is  an  agreement  on  the  room  and the  price,  the  parties  have  the  rights  and obligations  that  must  be  implemented.  But  in practice there are obstacles and problems.
It  can  be  concluded  that  the  implementation  of verbal  agreement  on  room  rent  in  Teladan  Barat Village,  Medan  District,  Medan  City  found different  opinions  from  respondents  and  the implementation  of  the  agreement  regarding obstacles and problems was no clarity because it was  made  verbally  and  the  constraints  of  the number  of  migrants  for  data  collection  for  the head of the village.
Keywords  : Verbal  agreement,  room  rent, Teladan  Barat  Village,  Medan  District,  Medan City

## I.  Pendahuluan

## A. Latar Belakang
Kebutuhan  masyarakat  akan  tempat tinggal  sangat  mendesak  dewasa  ini.  Setiap tahun  mengalami  peningkatan  sesuai  dengan pertumbuhan  penduduk.  Tidak  semua  orang mampu memiliki rumah sendiri padahal kebutuhan  akan  tempat  untuk  berteduh  bagi manusia merupakan kebutuhan primer disamping sandang dan pangan.
Pertumbuhan  penduduk  yang  sangat cepat  mengakibatkan  kebutuhan  rumah  juga semakin  meningkat  meningkat  terutama  dikota- kota  besar,  masalah  kekurangan  rumah  menjadi lebih  parah  lagi,  belum  lagi  harga  rumah  dan tanah yang semakin tinggi, sehingga tidak semua orang  dapat  menjangkau  untuk  membeli  rumah ataupun  membangun  rumah  sendiri,  sehingga antara  orang  yang  satu  dengan  yang  lainnya saling  membutuhkan.  Mereka  saling  melibatkan

## JURNAL HUKUM KAIDAH
diri  untuk  membuat  suatu  perikatan  yang dibutuhkannya.
Makna  “perjanjian  atau verbintenis mengandung  pengertian  suatu  hubungan  hukum kekayaan,  harta  benda  antara  dua  orang  atau lebih,  yang  memberikan  kekuatan  hak  pada suatu  pihak  untuk  memperoleh  prestasi  dan sekaligus mewajibkan pihak lain untuk menunaikan  prestasi” 2 .  Perjanjian  merupakan sumber  terpenting  yang  melahirkan  perikatan. Perikatan  paling  banyak  diterbitkan  oleh  suatu perjanjian, tetapi  ada  juga  sumber – sumber lain yang  melahirkan  perikatan.  Sumber –  sumber lain  ini  “tercakup  dengan  nama  undang  – undang” 3 .  Dengan  demikian  ada  perikatan  yang lahir  dari  perjanjian  dan  ada  perikatan  yang  lahir dari  undang –  undang.  Eksistensi  perjanjian sebagai salah satu sumber perikatan diatur pada Pasal  1233  KUHPerdata,  yang  berbunyi  “tiap  – tiap  perikatan  dilahirkan  baik  karena  perjanjian, baik  karena  undang –  undang”.  Ketentuan tersebut dipertegas lagi dengan bunyi Pasal 1313 KUHPerdata,  yang  berbunyi  “suatu  perjanjian adalah suatu perbuatan dengan mana satu orang atau  lebih  mengikatkan  dirinya  terhadap  satu orang lain atau lebih”.
Perjanjian  adalah  “suatu  perhubungan hukum  mengenai  harta  benda  antara  dua  pihak, dalam  mana  suatu  pihak  berjanji  atau  dianggap berjanji  untuk melakukan  sesuatu  hal  atau  untuk tidak  melakukan  sesuatu  hal,  sedang  pihak  lain berhak  menuntut  pelaksanaan  janji  itu” 4 .  “Suatu perjanjian  harus  memenuhi  syarat  sahnya perjanjian,  yaitu  kata  sepakat,  kecakapan,  hal tertentu dan suatu sebab yang halal,
2 M.  Yahya  Harahap, Segi –  Segi  Hukum Perjanjian , Alumni, Bandung, 1986, h. 6.
3 R. Subekti, Hukum Perjanjian , Intermasa, Jakarta. 1979. h. 1.
4 Wirdjono  Prodjodikaro, Azas –  Azas  Hukum Perjanjian , Bale Bandung, Gumur Bandung, 1979, h. 9.
sebagaimana  ditentukan  dalam  Pasal  1320 KUHPerdata”. 5 Dengan  dipenuhinya  keempat syarat  sahnya  perjanjian  tersebut,  maka  suatu perjanjian  menjadi  sah  dan  mengikat  secara hukum  bagi  pada  pihak  yang  membuatnya. Setiap perjanjian yang melahirkan suatu perikatan  diantara  kedua  belah  pihak  yang membuat  perjanjian,  hal  ini  sebagaimana  diatur dalam  Pasal  1338  ayat  (1)  KUHPerdata  yang berbunyi  “semua  perjanjian  yang  dibuat  secara sah  berlaku  sebagai  undang –  undang  bagi mereka yang membuatnya”.
Pada  “umumnya  perjanjian  tidak  terikat kepada  suatu  bentuk  tertentu,  dapat  dibuat secara lisan dan andai kata dibuat secara tertulis maka ini bersifat sebagai alat pembuktian apabila terjadi  perselisihan” 6 .  Untuk  beberapa  perjanjian tertentu  undang –  undang  menentukan  suatu bentuk tertentu, sehingga apabila bentuk itu tidak dituruti  maka  perjanjian  itu  tidak  sah.  Dengan demikian bentuk tertulis tidaklah hanya semata – mata  merupakan  alat  pembuktian  saja,  tetapi merupakan syarat untuk adanya perjanjian itu.
Seperti  halnya  dengan  jual-beli  dan perjanjian – perjanjian lain pada umumnya, “sewa –  menyewa  adalah  suatu  perjanjian  konsensual. Artinya,  ia  sudah  sah  dan  mengikat  pada  detik tercapainya  kata  sepakat  mengenai  unsur – un sur  pokoknya,  yaitu  barang  dan  harga”  . Pengertian  sewa –  menyewa  itu  sendiri  diatur dalam Pasal 1548 KUHPerdata yang berbunyi:
Sewa menyewa adalah suatu persetujuan,  dengan  mana  pihak  yang  satu mengikatkan  dirinya  untuk  memberikan  kepada pihak  yang  lainnya  kenikmatan  dari  sesuatu barang, selama suatu waktu tertentu dan dengan
5 Suharnoko, Hukum Perjanjian Teori dan Analisa Kasus , Kencana, Jakarta, 2004, h. 1.
6 Mariam  Darus  Badrul  Zaman, KUHPerdata  Buku III  Hukum  Perikatan  dengan  Penjelasanny ,  Alumni, Bandung, 1996, h. 89.

## JURNAL HUKUM KAIDAH

## Media Komunikasi dan Informasi Hukum dan Masyarakat
pembayaran  sesuatu  harga,  yang  oleh  pihak tersebut belakangan ini
disanggupi pembayarannya.
Dari  rumusan  pengertian  diatas  dapat dilihat, bahwa sewa – menyewa merupakan:
1.  Suatu persetujuan antara pihak yang menyewakan (pada umumnya pemilik barang) dengan pihak penyewa.
2.  Pihak  yang  menyewa  menyerahkan  sesuatu barang kepada si penyewa untuk sepenuhnya dinikmati.
3.  Penikmatan  berlangsung  untuk  suatu  jangka waktu  tertentu  dengan  pembayaran  sejumlah harga sewa yang tertentu pula .
Seperti  diuraikan  diatas  bahwa  maksud persetujuan sewa – menyewa adalah “penikmatan”  atas  suatu  barang  dengan  jalan membayar  sewa  untuk  suatu  jangka  waktu tertentu.  Penikmatan  inilah  sebagai  slah  satu unsur  yang  ditekankan  pada  Pasal  1548 KUHPerdata.  Penikmatan  itu  tidak  terbatas sifatnya. Seluruh kenikmatan yang dapat dikecap dari  barang  yang  disewa,  harus  “diperuntukkan” bagi  si  penyewa.  Akan  tetapi  penikmatan  atas seluruh barang yang disewa tidak akan menimbulkan persoalan, jika si penyewa menguasai  seluruh  bagian  barang.  Masalah penikmatan bisa menimbulkan persoalan, apabila si  penyewa  hanya  menyewa  atas  sebagian barang  saja.  Seperti  halnya  penyewaan  atas bagian bawah suatu rumah bertingkat atau hanya menyewa satu kamar saja tentu dalam penyewaan atas  sebahagian barang, si penyewa hanya berhak menikmati bahagian yang disewanya  saja,  sesuai  dengan  identifikasi  yang telah  ditentukan  dalam  persetujuan  sewa – menyewa.
Sewa –  menyewa  terhadap  benda  tidak bergerak seperti rumah, Pemerintah menerbitkan
Peraturan Pemerintah No 44 Tahun 1994 tentang Penghunian  Rumah  oleh  Bukan  Pemilik.  Salah satu  Pasal  dari  Peraturan  Pemerintah  tersebut pada  Pasal  21  mengatur  tentang  sewa – menyewa  rumah  baik  dengan  perjanjian  tertulis maupun  lisan  harus  menetapkan  batas  waktu. Dengan  demikian  “khusus  mengenai  perjanjian sewa –  menyewa  rumah  haruslah  diperbuat dengan  suatu  batas  waktu  tertentu  dan  segala bentuk  perjanjian  sewa –  menyewa  rumah  yang telah  diperbuat  tanpa  batas  waktu  adalah  batal d emi hukum”.
Mencermati  hal  yang  demikian  maka perlu adanya kepastian hukum guna memberikan perlindungan  hukum  kepada  penyewa  mengenai sewa –  menyewa  rumah  khususnya  sewa  – menyewa  hanya  untuk  satu  kamar  dari  suatu rumah yang persetujuannya dibuat secara lisan.
Berdasarkan  latar  belakang  tersebut perlu dilakukan penelitian yang berjudul “ Pelaksanaan  Perjanjian  Lisan  Sewa  Kamar kos  di  Kelurahan  Teladan  Barat  Kecamatan Medan Kota, Kota Medan ”.

## B.  Perumusan Masalah
Adapun  yang  menjadi  permasalahan dalam penelitian ini adalah:
1.  Bagaimana  ketentuan  perjanjian  sewa  kamar kos  yang  dibuat  secara  tidak  tertulis  (lisan)  di Kelurahan  Teladan  Barat  Kecamatan  Medan Kota, Kota Medan?
2.  Bagaimana  pelaksanaan  perjanjian  sewa kamar  kos  yang  dibuat  secara  tidak  tertulis (lisan) di Kelurahan Teladan Barat Kecamatan Medan Kota, Kota Medan?
3.  Apakah ada hambatan dalam perjanjian sewa kamar  kos  yang  dibuat  secara  tidak  tertulis (lisan) di Kelurahan Teladan Barat Kecamatan Medan Kota, Kota Medan?

## JURNAL HUKUM KAIDAH

## C.  Metode Penelitian
Jenis  penelitian  dalam  penelitian  ini adalah  penelitian  hukum  normatif  dan  penelitian hukum  empiris.  Sifat  dari  penelitian  ini  adalah bersifat  deskriptif  analitis.  Penelitian  deskriptif dimaksudkan adalah untuk menyajikan gambaran yang  lengkap  mengenai  hubungan  antara fenomena yang diuji.
Dalam  penelitian  ini  digunakan  2  (dua) jenis teknik pengumpulan data, yaitu:
1.  Studi  kepustakaan  (library  research),  yaitu penelitian  dengan  melakukan  penelusuran literature,  dokumen –  dokumen  hukum  dan peraturan  perundang –  undangan  yang berkaitan  dengan  masalah  yang  diteliti  (studi dokumen).
2.  Studi lapangan (field research), yaitu penelitian  yang  dilakukan  dengan  mengambil data langsung dari lapangan dengan menggunakan metode wawancara dan kuisioner.
Lokasi  dalam  penelitian  ini  adalah Kelurahan  Teladan  Barat  Kecamatan  Medan Kota,  Kota  Medan.  Populasi  penelitian ini  adalah kamar kos yang berada di Jl. Sempurna No. 44a dan  No.  44;  Jl.  Sederhana  No.  2;  Jl.  SM  Raja Gang  Mesjid  No.  6,  Gang  Perhubungan  No.  12, Gang  Batu  Cuci  No.  184,  Gang  Pulau  Harapan No.  31  dan  Gang  Kemuning;  Jl.  Turi  No.  37, Gang SMA UISU Pagar Hitam No. 3 dan No. 07; Jl.  Teladan  No.  2;  Jl.  Rela  No.  61;  Kelurahan
Teladan Barat Kecamatan Medan Kota.
Sementara  itu  pengambilan  sampel  dilakukan dengan teknik random sampling.
Setelah  data  terkumpul  maka  langkah yang  penting  adalah  pengolahan  data  dan analisis data. Pengolahan data hasil pengumpulan data di lapangan dilakukan dengan
cara  editing  dan  pembuatan  tabel  (tabulasi). Pengolahan  data  hasil  penelitian  selain  dapat dilakukan  dengan  pendekatan  kuantitatif  juga dengan pendekatan kualitatif.

## II.  Hasil Dan Penelitian
A. Ketentuan Perjanjian Sewa Kamar Kos yng
Dibuat  Secara  Tidak  Tertulis  (Lisan)  di Kelurahan Teladan Barat Kecamatan
Medan Kota, Kota Medan.
Perjanjian  atau Verbintenis mengandung pengertian  :  suatu  hubungan  Hukum  kekayaan  / harta  benda  antara  dua  orang  atau  lebih,  yang memberi  kekuatan  hak  pada  satu  pihak  untuk memperoleh  prestasi  dan  sekaligus  mewajibkan pada pihak lain untuk menunaikan prestasi.
Kekecualian  terdapat  misalnya  pada natuurlijke  verbintenis .  Dalam  hal  ini  perjanjian tersebut  bersifat  “tanpa  hak  memaksa”.  Jadi natuurlijke  verbintenis adalah  perjanjian  tanpa mempunyai  kekuatan  memaksa  ( de  verbintenis met  zonder  rechtsdwang ).  Dengan  demikian, perjanjian dapat dibedakan antara :
1.  Perjanjian  tanpa  kekuatan  hukum  ( zonder rechtswerking ).  Perjanjian  tanpa  kekuatan hukum  ialah  perjanjian  yang  ditinjau  dari  segi hukum  perdata  tidak  mempunyai  “akibat hukum” ( rechtsgevolg ) yang mengikat. Misalnya  perjanjian  keagamaan,  mverbal, sopan santun dan sebagainya.
2.  Perjanjian  yang  mempunyai  kekuatan  hukum “tak  sempurna”  ( onvolledige  rechtswerking ), seperti natuurlijke verbintenis. Ketidak sempurnaan  daya  hukumnya  terletak  pada sanksi  memaksanya,  yaitu  atas  keengganan debitur memenuhi kewajiban prestasi, kreditur tidak  diberi  kemampuan  oleh  hukum  untuk

## JURNAL HUKUM KAIDAH

## Media Komunikasi dan Informasi Hukum dan Masyarakat
memkasakan  pemenuhan  prestasi.  Jadi  tidak dapat dipaksakan.
3. Verbintenis yang  sempurna  daya  kekuatan hukumnya  ( volledige  rechtswerking ).  Disini,
pemenuhan dapat dipaksakan kepada debitur jika  dia ingkar  secara  sukarela melaksanakan kewjiban  prestasi.Untuk  itu  kreditur  diberi  hak oleh  hukum  menjatuhkan  sanksi  melalui tuntutan  eksekusi  pelaksanaan  dan  eksekusi riel,  gantu  rugi  ( schade  vergoeding )  serta uang paksa ( dwangsom ).
Setiap  prestasi  harus  memp unyai  “nilai ekonomi”.  Jika  setiap  prestasi  harus  mempunyai nilai ekonomi, dengan sendirinya pretasi itu harus mempunyai  nilai  uang.  Inilah  prinsip  umum  yang melandasi suatu perjanjian.
Mengenai  lahirnya  perjanjian,  sesuai dengan  ketentuan  Pasal  1233  KUHPerdata, perjanjian timbul karena:
1.  Persetujuan ( overeenkomst )
2.  Dari undang – undang
Demikian halnya dengan perjanjian sewa menyewa  merupakan  perjanjian  yang  timbul  dari undang – undang yakni diatur dalam Pasal 1548 s/d 1600 KUHPerdata. Pengertian sewa menyewa adalah : “Persetujuan antara pihak yang menyewakan  dengan  pihak  penyewa. Pihak  yang  menyewakan  atau  pemilik menyerahkan  barang  yang  hendak  di sewa  kepada  pihak  penyewa  untuk ‘ dinikmati ’ sepenuhnya ( volledige genot ).” 7
Dari  rumusan  pengertian  diatas  dapat dilihat, bahwa sewa menyewa merupakan :
1)  Suatu  persetujuan  antara  pihak  yang menyewakan  (pada  umumnya  pemilik barang) dengan pihak penyewa.
7 M. Yahya Harahap, Op.Cit , hal. 220.
2)  Pihak  yang  menyewa  menyerahkan sesuatu  barang  kepada  si  penyewa untuk  sepenuhnya  dinikmati  ( volledige genot ).
3)  Penikmatan  berlangsung  untuk  suatu
jangka
waktu tertentu dengan pembayaran  sejumlah  harga  sewa  yang tertentu pula. Asas hukum Perdata Indonesia digunakan  pula  sebagai  pondasi  dan  dasar dalam  menetapkan  kesepakatan  pada  perjanjian lisan sewa kamar kos di Kelurahan Telada Barat Kecamatan Medan Kota, Kota Medan, yaitu asas kebebasan  berkontrak  ( asas  contracts  vrij  heid atau party autonomis ) yang mengandung pengertian  bahwa,  setiap  orang  mengadakan perjanjian  apapun  juga,  baik  yang  telah  diatur dalam  undang –  undang  maupun  yang  belum diatur dalam undang – undang.
Itikad  baik  dalam  Pasal  1338  ayat  (2) KUHPerdata  merupakan  ukuran  objektif  untuk menilai pelaksanaan perjanjian, artinya pelaksanaan  perjanjian  harus  berjalan  sesuai dengan norma –  norma  kepatutan  dan kesusilaan. Pelaksanaan perjanjian ialah pemenuhan  hak  dan  kewajiban  yang  telah diperjanjikan  oleh  para  pihak  agar  perjanjian  itu mencapai  tujuannya.  Sehingga  perjanjian  itu mempunyai  kekuatan  mengikat  dan  memaksa. Perjanjian yang telah dibuat secara sah mengikat para  pihak,  maka  perjanjian  tersebut  tidak  boleh diatur dan dibatalkan secara sepihak.
Dalam jurnal Indonesia Law Review yang berjudul  “ Contract  Law  In  A  Comparative Perspective ”  oleh  Suharnoko  dikemukakan bahwa,
“As  a  general  rule  in  a  contract  is concluded at that meeting of mind. This is the so called consensual principles which forms  the  basis  of  contract  embodied  in article  1320  point  one  the  Civil  Code.

## JURNAL HUKUM KAIDAH
This principle is also found in article 1458 the Civil Code that a sale contract is valid and  binding  to  the  contracting  parties  at the  moment  the  contracting  party  has consent  on  good  and  price.  However  for the  validity  of  certan  contract  it  requires formality.  For  example,  to  be  valid  a compromise  contract  shall  be  reduced  in writing.  Another  requirement  is  found  in deposit contract that for the valid contract the  said  good  shall  be  delivered  by  a bailor  and  be  accepted  to  the  physical possession of the bailee.” 8
Perjanjian  sewa  kamar  kos  yang  dibuat secara  tidak  tertulis  (lisan)  di  Kelurahan  Teladan Barat  Kecamatan  Medan  Kota,  Kota  Medan merupakan persetujuan konsensual, yaitu perjanjian dianggap sah apabila ada kata sepakat antara  kedua  belah  pihak  yang  mengadakan perjanjian tersebut. Menurut Pasal 1338 KUHPerdata  perjanjian  ini  sudah  mempunyai kekuatan  mengikat.  Menurut  M.  Yahya  Harahap “perjanjian  sewa  menyewa  ini  merupakan persetujuan  konsensual  yang  bebas  bentuknya.
Boleh  diperbuat  dengan  persetujuan  lisan  atau tertulis” 9 .  Dengan  demikian  perjanjian  sewa kamar kos yang dibuat secara tidak tertulis (lisan) di  Kelurahan  Teladan  Barat  Kecamatan  Medan Kota,  Kota  Medan  adalah  dibolehkan.  Hal  ini sesuai dengan pendapat dari Adriaan Bedner:
“I  defined  such  autonomy  as  the condition  in  which  legal  institutions, constituting  a  legal  system,  are  able perform  their  tasks –  and  notably  the systematic  development  of  substantive rules  and  principles  of  law –  in accordance  with  the  procedural  rules designed to guide them, without
interference from outside actors based on
8 Suharnoko.  “ Contract  Law  in  A  Comparative Perspective ” Indonesia  Law Review 2 Vol.  2 (Mei  – Agustus 2012) : 117 – 143. 9 Uzma. “ Pelaksanaan  atau  Eksekusi  Putusan Badan  Arbitrase  Syariah  Nasional  (Basyarnas)  Sebagai Kewenangan  Pengadilan  Agama ”  Jurnal  Hukum  & Pembangunan 44 no. 3 (Juli 2014): 222.
non-legal  grounds.  The  lack  of  such autonomy  is  a  central  problem  in  most developing countries.” 10
Untuk  mengetahui  pendapat  pihak  yang menyewakan  dan  pihak  penyewa  kamar  kos mengenai  bentuk  perjanjian  sewa  di  Kelurahan Teladan  Barat  Kecamatan  Medan  Kota,  Kota Medan,  dilakukan  dengan  mengambil  responden para  pihak  yang  menyewakan  kamar  kos  dan pihak  penyewa  kamar  kos  di  Kelurahan  Teladan Barat Kecamatan Medan Kota, Kota Medan.
Berdasarkan  hasil  wawancara  tertulis yang  disampaikan  kepada  para  pihak  yang menyewakan  dan  pihak  penyewa  kamar  kos  di Kelurahan  Teladan  Barat  Kecamatan  Medan Kota,  Kota  Medan  dapat  diperoleh  tanggapan mengenai  bentuk  perjanjian  sewa  menyewa kamar kos  sebagai berikut :

## Tabel : 1

## Bentuk Perjanjian Sewa Menyewa Kamar Kos
No. Lokasi Penyewaan Kamar Kos Jumlah responden Lisan Tertulis Lain-lain 1 Jl. Sempurna No. 53 B 9 9 - - 2 Jl. Sempurna No. 44 4 4 - - 3 Jl. Sederhana No. 2 5 5 - - 4 Jl. SM Raja Gg. Perhubungan No. 12 10 10 - - 5 Jl. Rela No. 61 M 6 4 1 1 6 Jl. Teladan No. 2 3 3 - - 7 Jl. SM Raja Gg. Kemuning 4 4 - - 8 Jl. SM Raja Gg. Pulau Harapan No. 31 15 11 2 2 9 Jl. Turi No. 37 1 1 - - 10 Jl. SM Raja Gg. Batu Cuci No. 184 1 1 - - 11 Jl. Turi Gg. SMA UISU No. 3 11 12 - - 12 Jl. SM Raja Gg. Mesjid No. 6 1 1 - - 13 Jl. SM Raja Gg. Perhubungan 11 11 - - Jumlah 81 75 3 3
10 Bedner.  “ Autonomy  of  Law  in  Indonesia ”  Recht der Werkelijkheid 37 no. 3 (2016) : 10 – 36.

## Media Komunikasi dan Informasi Hukum dan Masyarakat
No. Lokasi yang Menyewakan Kamar Kos Jumlah responde n Lisan Tertulis Lain- lain 1 Jl. Sempurna No. 44 1 1 - - 2 Jl. Sempurna No. 2 1 1 - - 3 Jl. SM Raja Gg. Perhubungan No. 12 1 1 - - 4 Jl. Teladan No. 2 1 1 - - 5 Jl. Turi No. 37 1 1 - - 6 Jl. Turi Gg. SMA UISU No. 3 1 - - - Jumlah 6 5 - -
Pada  sewa  menyewa,  barang  yang menjadi  objek  sewa –  menyewa  tadi,  bukan dimiliki. Tapi hanya untuk “dinikmati”. Atas dasar pemikiran inilah memungkinkan terjadinya persetujuan  sewa –  menyewa  hanya  untuk sebagian  saja  dari  suatu  benda.  Misalnya persetujuan  sewa –  menyewa  hanya  untuk  satu kamar dari suatu rumah adalah mungkin. Karena penyewaan atas  suatu kamar jelas dapat dipakai dan  dinikmati  si  penyewa.  Dengan  demikian, pada  sewa –  menyewa  “sebahagian  dari  suatu benda”  atau  barang  dapat  diartikan  sebagai “benda”.
Seperti pada contoh tadi, satu kamar dari suatu  rumah  dapat  disebut  benda  dalam  sewa – menyewa, dan dapat dijadikan objek persetujuan sewa –  menyewa.  Asal  benar  –  benar  bisa dipakai dan dinikmati oleh si penyewa.
Sewa menyewa ini merupakan persetujuan “konsensual”  yang  bebas  bentuknya.  Boleh diperbuat  dengan  persetujuan  lisan  atau  tertulis. Objek  persetujuan  sewa  -  menyewapun  meliputi segala  jenis  benda,  baik  atas  benda  berwujud, tak  berwujud, maupun  benda  bergerak  dan  tidak bergerak.  Jadi  objek  sewa –  menyewa  benda dapat  dipersewakan.  Kecuali  benda –  benda yang  berada  diluar  perniagaan  ( buiten  de handel ), tentu tak dapat dipersewakan. Mengenai essensial  harga  sewa  atau  uang  sewa;  harus
ditentukan  bersama  antara  yang  menyewakan dengan  si  penyewa.  Karena  itu,  besarnya  uang sewa  “harus  tertentu”  atau  sesuatu  yang  “dapat ditentukan”.  Bisa  ditentukan  berbentuk  sejumlah uang  atau  berupa  prestasi  lain.  Akan  tetapi,  di samping  penentuan  besarnya  uang  sewa  bisa dilakukan  secara  tegas,  penetapan  besar – besarnya uang  sewa bisa jug a dilakukan “secara diam dia
Hasil penelitian pada Tabel 1 menunjukkan perjanjian  sewa  menyewa  kamar  kos  yang dilakukan  antara  pihak  penyewa  dengan  yang menyewakan  di  Kelurahan  Teladan  Barat Kecamatan  Medan  Kota,  Kota  Medan  adalah sewa  menyewa  secara  lisan.  Karena  perjanjian yang  dibuat  oleh  para  pihak  merupakan  suatu perjanjian  konsensuil  yang  artinya  sudah  sah apabila  telah  ada  kesepakatan  mengenai  unsur pokoknya  yaitu  kamar  kos  dan  harga  sewa. Perjanjain  sewa  kamar  kos  bertujuan  untuk memberikan hak kebendaan, tapi hanya memberikan  hak  perseorangan  terhadap  si penyewa kamar kos untuk dinikmati.
B. Pelaksanaan  Perjanjian  Sewa  Kamar  Kos yang  Dibuat  Secara  Tidak  Tertulis  (Lisan) di  Kelurahan  Teladan  Barat  Kecamatan Medan Kota, Kota Medan.
Sewa  menyewa  secara  lisan  merupakan hukum yang  hidup dalam masyarakat, perjanjian sewa  menyewa  termasuk  kedalam  perjanjian konsensual  dimana  perjanjian  sudah  sah  dan mengikat  pada  detik  tercapainya  kesepakatan mengenai  unsur –  unsur  pokoknya.  Namun  oleh Undang –  Undang  diadakan  perbedaan  (dalam akibat – akibatnya) antara sewa tertulis dan sewa lisan, sebagaimana diatur dalam ketentuan Pasal 1570 KUHPerdata dan Pasal 1571 KUHPerdata.

## JURNAL HUKUM KAIDAH
Perjanjian  sewa  menyewa  secara  lisan termasuk  dalam  perjanjian  bernama,  perjanjian ini  adalah  suatu  perjanjian  konsensuil  artinya perjanjian ini sudah sah dan mengikat pada detik tercapainya  kesepakatan  mengenai  unsur – unsur  pokoknya,  yaitu  barang  dan  harga. Mengenai  semua  jenis  barang  baik  barang bergerak  maupun  barang  tidak  bergerak  yang memakai waku tertentu dan tidak memakai waktu tertentu, karena waktu bukan syarat mutlak untuk perjanjian sewa menyewa secara lisan.
Jika  ditinjau  sebenarnya  perjanjian  sewa menyewa  secara  lisan  merupakan  suatu  jenis perjanjian yang bebas bentuknya, artinya perjanjian  tersebut  dapat  diperbuat  baik  hanya dengan  ucapan  tergantung  kesepakatan  antar pihak  penyewa  dan  pihak  menyewakan  yang ingin melakukan kesepakatan perjanjian. Demikian halnya dalam praktek perdagangan “Maka  hubungan  hukum  perikatan  /  kontraktual adalah  menjadi  penentu  sejauh  mana  tanggung jawab  hukum  para  pihak.  Pada  prinsipnya, hubungan  kontraktual  tersebut  tetap  mengikut syarat sahnya perjanjian. Dalam praktek perdagangan,  hukum  kontrak  dapat  mengacu kepada pola yang bersifat formil maupun materil. Dalam  perspektif  informasi  dan  komunikasi, maka selain syarat materil (Pasal 1320
KUHPerdata), secara formil kesepakatan sesungguhnya  terjadi  karena  adanya  kejelasan informasi  yang  disampaikan  oleh  para  pihak sebelum  berkontrak,  baik  terhadap  identitas dirinya maupun obyek barang/jasa yang diperdagangkannya ( precontractual ). Dengan informasi tersebut, para pihak mencapai kesepakatan  untuk  membuat  perjanjian  ( making
a contract ) guna selanjutnya melakukan hal – hal sebagaimana yang diperjanjikan ( performing ).” 11 Berdasarkan  hal  tersebut  diatas  maka Perjanjian  Lisan  Sewa  Kamar  Kos  di  Kelurahan Teladan  Barat  Kecamatan  Medan  Kota,  Kota Medan,  walaupun  dibuat  secara  lisan  tetapi diawal  kesepakatan  antara  pihak  penyewa  dan yang  menyewakan  adanya  kejelasan  terlebih dahulu  mengenai  hak  dan  kewajiban  masing – masing pihak.
Asas –  asas  hukum  perjanjian  sewa menyewa  secara  lisan  tercantum  dalam  Pasal 1548  Kitab  Undang –  Undang  Hukum  Perdata sewa menyewa yalah suatu persetujuan, dengan mana pihak yang satu mengikatkan dirinya untuk memberikan kepada pihak yang lainnya kenikmatan  dari  sesuatu  barang  selama  suatu waktu  tertentu  dan  dengan  pembayaran  sesuatu harga,  yang  oleh  pihak  tersebut  belakangan  itu disanggupi pembayarannya.
Terhadap  syarat  esensial  dalam  perjanjian sewa  menyewa  secara  lisan  yakni  mengenai harga  sewa  ditentukan  secara  tegas  dengan penetapan  besarnya  uang  sewa  menyewa  harus dibayar kepada pihak yang menyewakan. Jangka waktu  atau  lamanya  sewa  dapat  saja  ditentukan secara  jelas  dalam  perjanjian,  atau  dengan  kata lain  telah  disetujui  oleh  kedua  belah  pihak  baik penyewa  maupun  yang  disewakan  dalam  setiap bulan atau tahunnya.
Perjanjian sewa kamar kos yang dilaksanakan di Kelurahan Teladan Barat Kecamatan  Medan  Kota,  Kota  Medan  dari  hasil wawancara  tertulis  yang  disampaikan  kepada para  pihak  yang  menyewakan  dengan  pihak penyewa  kamar  kos  dibuat  dalam  bentuk  lisan. Hal  ini  diketahui,  dari  81  responden,  hanya  3
11 Makarim. “ Kerangka  Kebijakan  dan  Reformasi Hukum Untuk Kelancaran Perdagangan Secara Elektronik (E-Commerce) di Indonesia ” Jurnal Hukum & Pembangunan 44 no. 3 (Juli 2014) : 314 – 337.

## JURNAL HUKUM KAIDAH
yang  menyatakan  secara  tertulis  sedangkan  3 responden tidak memberikan jawaban. Dari hasil wawancara  dengan  pihak  yang  menyewakan diketahui  semua  responden  menyatakan  bahwa perjanjian  sewa  kamar  kos  dibuat  secara  tidak tertulis (lisan).
Pelaksanaan perjanjian sewa kamar kos yang  dibuat  secara  tidak  tertulis  (lisan)  di Kelurahan  Teladan  Barat  Kecamatan  Medan Kota,  Kota  Medan  mengenai  ketentuan  harga sewa  kamar  kost,  sistem  pembayaran  sewa kamar  kos  kepada  pihak  penyewa  setelah dilakukan    penelitian  dapat  diketahui  dari  hasil wawancara  tertulis  yang  disampaikan  kepada para  penyewa  kamar  kos  yang  dibuat  secara lisan sebagai berikut:
Tabel : 3
Ketentuan Harga Sewa atau Uang Sewa
Tabel : 4

## Sistem Pembayaran Sewa Kamar Kos
No. Lokasi Penyewaan Kamar Kos Jumlah responden Bulanan  Tahunan Lain- lain 1 Jl. Sempurna No. 53 B 9 8 - 1 2 Jl. Sempurna No. 44 4 3 - 1 3 Jl. Sederhana No. 2 5 5 - - 4 Jl. SM Raja Gg. Perhubungan No. 12 10 - 10 - 5 Jl. Rela No. 61 M 6 2 4 - 6 Jl. Teladan No. 2 3 3 - - 7 Jl. SM Raja Gg. Kemuning 4 - 4 - 8 Jl. SM Raja Gg. Pulau Harapan No. 1 15 15 - - 9 Jl. Turi No. 37 1 - 1 - 10  Jl. SM Raja Gg. Batu Cuci No. 184 1 1 - - 11  Jl. Turi Gg. SMA UISU No. 3 11 11 - - 12  Jl. SM Raja Gg. Mesjid No. 6 1 1 - - 13  Jl. SM Raja Gg. Perhubungan 11 11 - - Jumlah 81 60 19 2 Tabel : 5

## Bukti Pembayaran yang Diberikan  Kepada Penyewa Kamar Kos
No. Lokasi Penyewaan Kamar Kos Jumlah responden Kwitansi Tidak Ada 1 Jl. Sempurna No. 53 B 9 6 3 2 Jl. Sempurna No. 44 4 4 - 3 Jl. Sederhana No. 2 5 - 5 4 Jl. SM Raja Gg. Perhubungan No. 12 10 10 - 5 Jl. Rela No. 61 M 6 6 - 6 Jl. Teladan No. 2 3 1 2 7 Jl. SM Raja Gg. Kemuning 4 - 4 8 Jl. SM Raja Gg. Pulau Harapan No. 31 15 3 12 9 Jl. Turi No. 37 1 1 - 10  Jl. SM Raja Gg. Batu Cuci No. 184 1 1 - 11  Jl. Turi Gg. SMA UISU No. 3 11 1 10 12  Jl. SM Raja Gg. Mesjid No. 6 1 1 - 13  Jl. SM Raja Gg. Perhubungan 11 11 - Jumlah 81 45 36
Dari  81  (delapan  puluh  satu)  responden untuk  ketentuan  harga  sewa  atau  uang  sewa  74 (tujuh  puluh  empat)  responden  menyatakan bahwa  harga  sewa  atau  uang  sewa  ditentukan oleh  pihak  yang  menyewakan  di  awal  pada  saat terjadi kesepakatan antara pihak yang menyewakan  dengan  pihak  penyewa  kamar  kos sesuai  dengan  kondisi  dari  kamar  kos  tersebut karena  dari  hasil  wawancara  tertulis  dengan responden  mengenai  besaran  harga  sewa bervariasi  dan  sistem  pembayaran  terhadap sewa  kamar  kos  60  (enam  puluh)  responden
No. Lokasi Penyewaan Kamar
Kos Jumlah respond en Ditentukan oleh yang menyewakan Ditentukan bersama antara yang menyewakan dengan si penyewa 1 Jl. Sempurna No. 53 B 9 7 2 2 Jl. Sempurna No. 44 4 4 - 3 Jl. Sederhana No. 2 5 1 4 4 Jl. SM Raja Gg. Perhubungan No. 12 10 10 - 5 Jl. Rela No. 61 M 6 4 2 6 Jl. Teladan No. 2 3 3 - 7 Jl. SM Raja Gg. Kemuning 4 4 - 8 Jl. SM Raja Gg. Pulau Harapan No. 31 15 8 7 9 Jl. Turi No. 37 1 1 - 10 Jl. SM Raja Gg. Batu Cuci No. 184 1 1 - 11 Jl. Turi Gg. SMA UISU No. 3 11 11 - 12 Jl. SM Raja Gg. Mesjid No. 6 1 1 - 13 Jl. SM Raja Gg. Perhubungan 11 11 - Jumlah 81 74 15

## JURNAL HUKUM KAIDAH
menyatakan  bulanan,  sedangkan  19  (sembilan belas)  responden  menyatakan  tahunan  dan  2 (dua)  responden  menyatakan  lain –  lain  yakni boleh dibayar jika telah memiliki uang.
Bukti pembayaran uang
sewa sebagaimana diatur dalam Pasal 1564
KUHPerdata : apabila timbul perselisihan mengenai  pembayaran  uang  sewa  yang  telah disetujui  bersama  “ secara  lisan ”,  dan  sewa  – menyewa  telah  berlangsung  serta  kwitansi pembayaran tidak ada, dalam hal ini hakim:
1)  Harus  percaya  pada  keterangan  pihak  yang menyewakan, asal keterangan tersebut dibarengi dengan sumpah.
2)  Atau  hakim  menyuruh  untuk  menaksir besarnya  sewa  kepada  seorang  ahli,  jika  hal ini diminta oleh si penyewa.
Kewajiban  para  pihak  dalam  perjanjian lisan sewa kamar kos, hasil peneitian menunjukkan kewajiban pihak penyewa adalah: 1.  Membayar  uang  sewa  sesuai  dengan kesepakatan
2.  Menjaga kebersihan kamar yang disewa
3.  Menjaga kebersihan kamar mandi
4.  Menjaga kebersihan lingkungan sekitar
5.  Membuang sampah pada tempatnya
Sedangkan kewajiban pihak yang menyewakan adalah:
1.  Menyediakan fasilitas
2.  Menjaga keamanan
Terhadap  kerusakan  kamar  kos  yang bertanggung  jawab  adalah  pihak  penyewa. Kewajiban  ini  sesuai  dengan  Pasal  1560 KUHPerdata yakni penyewa mempunyai
kewajiban  memakai  barang  yang  disewa  secara patut  sesuai  dengan  tujuan  yang  ditentukan dalam perjanjian.
Sedangkan risiko kebakaran yang bertanggung jawab adalah:
Tabel : 6
Pihak yang Bertanggung Jawab Terhadap
Risiko Kebakaran N o. Lokasi Penyewaan Kamar Kos Jumlah respon den Penyewa Yang menyewak an Tidak ada diperjanji kan 1 Jl. Sempurna No. 53 B 9 1 3 5 2 Jl. Sempurna No. 44 4 1 3 - 3 Jl. Sederhana No. 2 5 3 1 1 4 Jl. SM Raja Gg. Perhubungan No. 12 10 2 6 2 5 Jl. Rela No. 61 M 6 4 2 - 6 Jl. Teladan No. 2 3 - 2 1 7 Jl. SM Raja Gg. Kemuning 4 4 - - 8 Jl. SM Raja Gg. Pulau Harapan No. 31 15 3 9 3 9 Jl. Turi No. 37 1 - 1 - 10 Jl. SM Raja Gg. Batu Cuci No. 184 1 - - 1 11 Jl. Turi Gg. SMA UISU No. 3 11 3 8 - 12 Jl. SM Raja Gg. Mesjid No. 6 1 - - 1 13 Jl. SM Raja Gg. Perhubungan 11 - 11 - Jumlah 81 21 46 14
Dari  81  (delapan  puluh  satu)  responden diperoleh    bahwa  responden  menjawab  pihak yang  bertanggung  jawab  adalah  pihak  yang menyewakan  dan  21  (dua  puluh  satu)responden menjawab  pihak  penyewa  yang  bertanggung jawab  sedangkan  14  (empat  belas)  responden tidak  ada  diperjanjikan  atau  yang  menyebabkan kebakaran.
Secara  umum  undang –  undang  memberi beberapa  ketentuan  tentang  berakhirnya  sewa ialah  “ pengosongan ”  barang  yang  disewa.  Pada dasarnya sewa – menyewa akan berakhir:
Berakhir  sesuai  dengan  batas  waktu  yang ditentukan  secara  tertulis  (pasal  1576).  Lain halnya  ketentuan  pasal  1571.  Yakni  lamanya perjanjian ditentukan “ tanpa tertulis ”.

## JURNAL HUKUM KAIDAH
(1)  Sewa –  menyewa  yang  berakhir  dalam waktu  tertentu  yang  diperjanjikan  secara  lisan. Yaitu perjajian sewa dalam jangka waktu tertentu, tapi  diperbuat  secara  lisan.  Perjanjian  seperti  ini tidak berakhir tepat pada waktu yang diperjanjikan.  Dia  berakhir  setelah  adanya “ pemberitahuan ”  dari  salah  satu  pihak  tentang kehendak  mengakhiri  sewa –  menyewa.  Dalam penghentian  sewa –  menyewa  dengan  lisan pengakhiran  sewa  harus  memperhatikan  jangka waktu  “ penghentian ”  ( opzeg-gingstermijn )  sesuai dengan kebiasaan  setempat. Batas waktu antara penghentian  dengan  pengakhiran  inilah  yang disebut “ jangka waktu penghentian ”.
(2)  Pengakhiran  sewa –  menyewa;  baik  tertulis maupun  dengan  lisan  yang  tidak  ditentukan batas waktu berakhirnya.
(3)  Ketentuan khusus pengakhiran sewa.
Berakhirnya  perjanjian  sewa  lisa  kamar  kos,  di Kelurahan  Teladan  Barat,  Kecamatan  Medan Kota,  Kota  Medan  dapat  dilihat  pada  tabel berikut:

## Tabel : 7

## Hambatan dalam Sewa Menyewa Kamar Kos
No. Lokasi Penyewaan Kamar Kos Jumlah responden Hambatan Tidak Ada 1 Jl. Sempurna No. 53 B 9 2 7 2 Jl. Sempurna No. 44 4 - 4 3 Jl. Sederhana No. 2 5 - 5 4 Jl. SM Raja Gg. Perhubungan No. 12 10 5 5 5 Jl. Rela No. 61 M 6 4 2 6 Jl. Teladan No. 2 3 - 3 7 Jl. SM Raja Gg. Kemuning 4 - 4 8 Jl. SM Raja Gg. Pulau Harapan No. 31 15 1 14 9 Jl. Turi No. 37 1 - 1 10 Jl. SM Raja Gg. Batu Cuci No. 184 1 - 1 11 Jl. Turi Gg. SMA UISU No. 3 11 6 5 12 Jl. SM Raja Gg. Mesjid No. 6 1 - 1 13 Jl. SM Raja Gg. Perhubungan 11 - 11 Jumlah 81 18 63
Tabel : 8 Masalah dalam Sewa Menyewa Kamar Kos N o. Lokasi Penyewaan Kamar Kos Jumlah responden Masalah Tidak Ada 1 Jl. Sempurna No. 53 B 9 3 6 2 Jl. Sempurna No. 44 4 - 4 3 Jl. Sederhana No. 2 5 - 5 4 Jl. SM Raja Gg. Perhubungan No. 12 10 1 9 5 Jl. Rela No. 61 M 6 2 4 6 Jl. Teladan No. 2 3 - 3 7 Jl. SM Raja Gg. Kemuning 4 - 4 8 Jl. SM Raja Gg. Pulau Harapan No. 31 15 3 12 9 Jl. Turi No. 37 1 - 1 10 Jl. SM Raja Gg. Batu Cuci No. 184 1 - 1 11 Jl. Turi Gg. SMA UISU No. 3 11 1 10 12 Jl. SM Raja Gg. Mesjid No. 6 1 - 1 13 Jl. SM Raja Gg. Perhubungan 11 10 1 Jumlah 81 20 61 Hasil penelitian menunjukkan bahwa ditemukan hambatan pada fasilitas yang disediakan  oleh  pihak  yang  menyewakan  kamar kos  seperti  tidak  tersedianya  keranjang  sampah, kamar  mandi  harus  dibersihkan  oleh  pihak penyewa dan air sering padam.
Selain hambatan tersebut diatas ditemukan juga  masalah  seperti  suara  mesin  air  yang mengganggu  disaat  istirahat,  keluarga  bertamu (orang tua) tidak boleh menginap, padahal hanya menjenguk  saja  dan  terhadap  ketentuan  atau persyaratan  yang  telah  disepakati  secara  lisan terkadang  pihak  yang  menyewakan  kamar  kos lupa.
Hasil  wawancara  dengan  salah  seorang kepala  lingkungan  di  Kelurahan  Teladan  Barat Kecamatan  Medan  Kota,  Kota  Medan,  terdapat kendala  dalam  mendata  penyewa  kamar  kos menyatakan bahwa “pemilik kamar kos tidak mau melapor  kepada  kepling  terkait  dengan  identitas para penyewa kamar kos, padahal kepling sudah sosialisasi kepada pemilik kamar kos.” 12
12 Wawancara dengan Aswandi selaku Kepala Lingkungan XI Medan pada tanggal 03 Juli 2019 pukul 15.00 WIB.

## JURNAL HUKUM KAIDAH
Mengamati  kendala  tersebut  sangat  sulit untuk  menentukan  berapa  jumlah  masyarakat pendatang  yang  menghuni  tempat  kos  di  sekitar Kelurahan  Teladan  Barat  Kecamatan  Medan Kota,  Kota  Medan  disebabkan  pihak  yang menyewakan  kamar  kos  tidak  mau  melaporkan kepada  kepala  lingkungan  setempat  sehingga jika terjadi hal – hal yang tidak diinginkan sangat sulit  untuk  menyelesaikannya  karena  Kepala Lingkungan sendiri tidak mengenal warganya.
Berdasarkan  hambatan  dan  masalah serta  kendala  yang  ditemukan  dalam  penelitian ini  menunjukkan  bahwa  pelaksanaan  perjanjian lisan sewa kamar kos di Kelurahan Teladan Barat Kecamatan  Medan  Kota,  Kota  Medan  terdapat masalah –  masalah  yang  perlu  di  cermati  oleh pihak  penyewa  dan  pihak  yang  menyewakan kamar  kos.  Upaya  untuk  mengatasi  hambatan tersebut  akan  memberikan  kepastian  hukum kamar kos agar perjanjian sewa kamar kos dibuat secara  tertulis  dan  dalam  perjanjian  sewa  kamar kos  dituangkan  klausula –  klausula  secara  jelas dan rinci.

## III.  Kesimpulan
1.  Ketentuan  perjanjian  sewa  kamar  kos  yang dibuat secara tidak tertulis (lisan di Kelurahan
Teladan Barat Kecamatan Medan Kota, Kota Medan merujuk pada peraturan perundang – undangan  yang  mengatur  perjanjian  sewa menyewa  yang  diatur  dalam  Pasal  1548  s/d 1600  KUHPerdata.  Namun  karena  perjanjian sewa  kamar  kos  dibuat  secara  lisan  maka selain  ketentuan  Pasal  tersebut  diatas  maka itikad  baik  dalam  Pasal  1338  ayat  (2) KUHPerdata  merupakan  ukuran  objektif untuk  menilai  pelaksanaan  perjanjian  dan perjanjian  sewa  kamar  kos  merupakan
persetujuan konsensual yang diperbuat dengan persetujuan lisan.
2.  Pelaksanaan  perjanjian  sewa  kamar  kos yang  dibuat  secara  tidak  tertulis  (lisan)  di Kelurahan  Teladan  Barat  Kecamatan  Medan Kota, Kota Medan dianggap sah apabila ada kata sepakat mengenai kamar kos dan harga sewa  dan  menimbulkan  hak  dan  kewajiban bagi  pihak  penyewa  dan  pihak  yang menyewakan.
3.  Pelaksanaan  perjanjian  sewa  kamar  kos yang  dibuat  secara  tidak  tertulis  (lisan)  di Kelurahan  Teladan  Barat  Kecamatan  Medan Kota,  Kota  Medan  ditemukan  hambatan  dan masalah  yakni  pihak  penyewa  tidak  merasa nyaman  dengan  lingkungan  tempat  kos  dan kurang  didukung  oleh  fasilitas  lain  yang seharusnya  diperoleh  oleh  pihak  penyewa. Dan terdapat kendala bagi Kepala
Lingkungan setempat disebabkan pihak yang menyewa  kamar  kos  tidak  melaporkan  para penyewa
kamar kosnya sehingga menyulitkan  untuk  melakukan  pendataan terhadap warga sekitar lingkungan tersebut.

## JURNAL HUKUM KAIDAH
Daftar Pustaka
A. Buku
M.  Yahya  Harahap, Segi –  Segi  Hukum
Perjanjian , Alumni, Bandung, 1986.
Mariam Darus Badrul Zaman, KUHPerdata Buku III Hukum Perikatan dengan
Penjelasannya , Alumni, Bandung, 1996.
R.  Subekti, Hukum  Perjanjian ,  Intermasa,
Jakarta.
1979. Suharnoko, Hukum  Perjanjian  Teori  dan Analisa Kasus , Kencana, Jakarta, 2004. Wirdjono  Prodjodikaro, Azas –  Azas  Hukum
Perjanjian , Bale Bandung, Gumur
Bandung, 1979.
B.  Peraturan
Kitab Undang – Undang Hukum Perdata
Peraturan Pemerintah No 44 Tahun 1994 tentang Penghunian Rumah oleh Bukan Pemilik
C.  Jurnal
Bedner.  “ Autonomy  of  Law  in  Indonesia ”
Recht der Werkelijkheid 37 No. 3 (2016).
Makarim. “ Kerangka  Kebijakan  dan  Reformasi Hukum  Untuk  Kelancaran  Perdagangan Secara Elektronik (E-Commerce) di
Indonesia ”  Jurnal  Hukum  &  Pembangunan
44 No. 3 (Juli 2014).
Suharnoko.  “ Contract  Law  in  A  Comparative Perspective ”  Indonesia  Law  Review  2  Vol.
2 (Mei – Agustus 2012).
Uzma. “ Pelaksanaan  atau  Eksekusi  Putusan
Badan Arbitrase Syariah Nasional (Basyarnas) Sebagai
Kewenangan
Pengadilan  Agama ”  Jurnal  Hukum  &
Pembangunan 44 No. 3 (Juli 2014).