INNOVATIVE: Journal Of Social Science Research Volume 3 Nomor 6 Tahun 2023 Page 1987-1998 E-ISSN 2807-4238 and P-ISSN 2807-4246
Website: https://j-innovative.org/index.php/Innovative

## Meninjau Perjanjian Sewa Menyewa Lisan Berdasarkan Hukum Wanprestasi Dalam Perikatan
(Studi Kasus Putusan Mahkamah Agung Nomor 1093 K/PDT/2016)
Nanda Divabuena Purba 1 ✉ , Jelita Safitri Ananda 2 , Gesang Khalis I 3
Fakultas Hukum, Universitas Tarumanagara Jakarta
Email: nanda.205220316@stu.untar.ac.id 1 ✉

## Abstrak
Terdapat kasus dimana terjadi perjanjian sewa menyewa tanah secara lisan yang diakhiri oleh pihak pemberi sewa oleh karena pihak penyewa dipandang telah wanprestasi, kasus tersebut terdapat dalam Putusan Mahkamah Agung Nomor 1093 K/Pdt/2016. Dalam putusan tersebut Majelis Hakim Mahkamah Agung  menolak  permohonan  kasasi  dari  Pemohon  Kasasi  semula  Pembanding  dan  Tergugat  pada tingkat banding dan tingkat pertama. Dengan adanya kasus tersebut, maka tujuan dari penulisan artikel ini  ialah  1)  mengetahui  keabsahan  dan  kekuatan  pembuktian  perjanjian  sewa  menyewa  lisan berdasarkan  Putusan  Mahkamah  Agung  Nomor  1093  K/Pdt/2016  2)  mengetahui  akibat  hukum wanprestasi dalam perjanjian sewa menyewa lisan berdasarkan Putusan Mahkamah Agung Nomor 1093 K/Pdt/2016. Metode penelitian yang digunakan ialah pendekatan hukum normatif. Hasilnya, perjanjian sewa menyewa lisan dapat menjadi sah apabila telah memenuhi ketentuan Pasal 1320  KUHPerdata, kemudian apabila terjadi wanprestasi dalam perjanjian sewa menyewa lisan maka dapat menyebabkan suatu  perjanjian  menjadi  batal  apabila  pihak  yang  merasa  dirugikan  mengajukan  permohonan pembatalan perjanjian kepada Hakim.
Kata Kunci: Perjanjian Lisan, Sewa Menyewa, Wanprestasi

## Abstract
There are cases where there is an oral land rental agreement which is terminated by the lessor because the lessor is deemed to have defaulted, this case is contained in Supreme Court Decision Number 1093 K/Pdt/2016. In this decision, the Panel of Judges of the Supreme Court rejected the cassation petition from the original cassation applicant, the appellant and the defendant at the appeal and first level. Given this case, the purpose of writing this article is 1) to find out the validity and strength of evidence of an oral rental agreement based on Supreme Court Decision Number 1093 K/Pdt/2016 2) to find out the  legal  consequences  of  default  in  an  oral  rental  agreement  based  on  Supreme  Court  Decision Number 1093 K/Pdt/2016. The research method used is a normative legal approach. As a result, an oral rental agreement can be valid if it meets the provisions of Article 1320 of the Civil Code, then if there is a default in the oral rental agreement it can cause the agreement to become invalid if the party who feels aggrieved submits a request for cancellation of the agreement to the Judge.
Keywords: Oral Agreement, Lease, Default

## PENDAHULUAN
Perjanjian merupakan suatu perhubungan hukum mengenai harta benda antara dua pihak, dalam mana suatu pihak berjanji atau dianggap berjanji untuk melakukan sesuatu hal, sedang pihak lain menuntut pelaksanaan janji itu (Prodjodikoro, 1987). Perjanjian harus memenuhi syarat sahnya perjanjian, sebagaimana yang tertuang dalam Pasal 1320 Kitab Undang-Undang  Hukum  Perdata,  yaitu  sepakat  mereka  yang  mengikatkan  dirinya, kecakapan untuk membuat suatu perikatan, suatu hal tertentu, dan suatu sebab yang halal. Dengan terpenuhinya empat syarat sahnya perjanjian, maka secara hukum adalah mengikat bagi  para  pihak  yang  membuatnya.  Perjanjian  merupakan  sumber  terpenting  yang melahirkan perikatan. Memang perikatan itu paling banyak lahir dari perjanjian, tetapi ada juga perikatan yang  lahir dari  undang-undang (Subekti, 1979). Karena  demikian kuatnya ikatan  perjanjian,  maka  setiap  ide  para  pihak  yang  tertuang  padaperjanjian  selalu berdampak  pada  hukum  yang  luas  sehingga  setiap  perjanjian  supaya  dibuat  dengan secermat mungkin (Soeroso, 2009).
Perikatan  bersumber  perjanjian  dapat  dibagi  atas  perjanjian  pada  umumnya  dan perjanjian-perjanjian  khusus  (Meliala,  2012).  Perjanjian  khusus,  diantaranya  adalah perjanjian sewa menyewa. Perjanjian sewa menyewa adalah kesepakatan antara dua pihak dalam  pengambilan  manfaat  suatu  benda  menurut  batas  waktu  yang  telah  di  sepekati. Dalam perjanjian sewa menyewa, pihak pertama sebagai penyewa hanya berhak menerima manfaat dari benda yang disewa selama waktu yang telah disekapati oleh kedua belah pihak (hariri, 2011). Sewa-menyewa, seperti halnya dengan jual-beli dan perjanjian-perjanjian lain
pada umumnya, adalah suatu perjanjian konsensual. Artinya, ia sudah sah dan mengikat pada detik tercapainya sepakat mengenai unsur - unsur pokoknya, yaitu barang dan harga (Subekti, 2014). Perjanjian sewa-menyewa diatur di dalam bab VII Buku III KUH Perdata yang berjudul  “Tentang Sewa - Menyewa” yang meliputi Pasal 1548 sampai dengan Pasal 1600 KUH Perdata (Subekti, 2005).
Jika  sewa  menyewa  itu  diadakan  secara  tertulis,  sewa  akan  berakhir  demi  hukum apabila  waktu  yang  ditentukan  sudah  habis  tanpa  memerlukan  suatu  pemberitahuan pemberhentiannya.  Apabila  sewa  menyewa  didasarkan  dalam  bentuk  perjanjian  maka perjanjian tersebut dapat berupa perjanjian tertulis atau perjanjian lisan. Menurut Salim H.S., perjanjian lisan adalah “suatu perjanjian yang dibuat oleh para pihak dalam wujud lisan yang hanya berdasarkan atas kesepakatan para pihak ” (Vijayantera, 2020). Terhadap perjanjian lisan maka biasanya hanya dilakukan dengan berdasarkan ucapan yang dikemukakan oleh para pihak. Jika sewa menyewa itu dibuat hanya secara lisan, sewa itu tidak berakhir pada waktu yang ditentukan melainkan jika pihak yang menyewakan memberitahukan kepada si penyewa  bahwa  hendak  menghentikan  sewanya.  Akan  tetapi,  pemberhentian  ini  harus dilakukan  dengan  memperhatikan  jangka  waktu  yang  diharuskan  menurut  kebiasaan setempat. Untuk  sewa  menyewa terhadap benda tidak  bergerak seperti rumah,  dengan berlakunya Peraturan Pemerintah Nomor 44 Tahun 1994 Tentang Penghuni Rumah Oleh Bukan  Pemilik,  khusus  mengenai  Perjanjian  Sewa-  Menyewa  Rumah  haruslah  diperbuat dengan suatu batas waktu tertentu dan segala bentuk perjanjian sewa- menyewa rumah yang telah diperbuat tanpa batas waktu adalah batal demi hukum (Kamello, 2006).
Unsur  esensiala  merupakan  unsur  yang  mutlak  harus  ada  dalam  perjanjian, keberadaannya membedakan antara satu perjanjian dengan perjanjian lainnya. Unsur ini mengatur ketentuan-ketentuan yang wajib dilakukan oleh para pihak dalam perjanjian yang merupakan sifat dari suatu perjanjian (Muljadi dan Widjaja, 2006). Dalam perjanjian sewa menyewa lisan maka terdapat pengecualian terhadap salah satu unsur esensialia tersebut sebagaimana diatur dalam Pasal 1571 KUHPerdata yang berbunyi “Jika sewa tidak dibuat dengan tulisan, maka sewa itu tidak berakhir pada waktu yang ditentukan, melainkan jika pihak  lain  bahwa  ia  hendak  menghentikan  sewanya,  dengan  mengindahkan  tenggang- tenggang waktu yang diharuskan menurut kebiasaan setempat,” dengan begitu maka unsu r waktu  tertentu  dalam  perjanjian  sewa  menyewa  lisan  dapat  dikesampingkan  dengan konsekuensi  bahwa  perjanjian  sewa  menyewa  akan  berakhir  apabila  dikehendaki  dan dinyatakan oleh pemberi sewa kepada penyewa (Costa, 2016).
Apabila  terdapat  unsur  esensialia  dalam  perjanjian  sewa  menyewa  tertulis  atau perjanjian sewa menyewa lisan yang tidak dipenuhi maka dapat terjadi kebatalan terhadap
perjanjian  sewa  menyewa yang dibuat. Kebatalan dalam hukum perdata dibagi menjadi batal demi hukum dan dapat dibatalkan, perbedaannya terdapat pada apabila batal demi hukum memiliki  pengertian  bahwa  perjanjian tersebut dianggap tidak  pernah dilahirkan dari awal atau tidak pernah terjadi suatu perikatan, sedangkan dapat dibatalkan memiliki pengertian bahwa perjanjian tetap mengikat para pihak selama tidak dibatalkan oleh Hakim atas permohonan pihak yang memohon pembatalan tersebut.
Selain itu dalam perjanjian sewa menyewa baik tertulis maupun lisan para pihak harus melaksanakan  kewajiban-kewajiban  dalam  perikatan  yang  dilahirkan,  baik  itu  untuk memberikan  sesuatu,  berbuat  sesuatu  atau  tidak  berbuat  sesuatu.  Apabila  terdapat kewajiban yang dilanggar maka pihak yang melanggar kewajiban disebut wanprestasi, yang berarti tidak melaksanakan kewajiban sebagaimana telah disepakati dalam perjanjian.7 Jika terjadi wanprestasi maka pihak yang mendapat kerugian memiliki hak untuk menuntut ganti rugi kepada pihak yang telah melakukan wanprestasi (Sudjana, 2019).
Wanprestasi timbul apabila salah satu pihak tidak melakukan apa yang diperjanjikan, misalnya ia lalai atau ingkar janji. Bentuk dari wanprestasi bisa berupa empat kategori (Sari dan Simangunsong, 2008).
Terdapat  kasus  dimana  terjadi  perjanjian  sewa  menyewa  tanah  secara  lisan  yang diakhiri oleh pihak pemberi sewa oleh karena pihak penyewa dipandang telah wanprestasi, kasus tersebut terdapat dalam Putusan Mahkamah Agung Nomor 1093 K/Pdt/2016. Dalam putusan  tersebut  Majelis  Hakim  Mahkamah  Agung  menolak  permohonan  kasasi  dari Pemohon  Kasasi  semula  Pembanding  dan  Tergugat  pada  tingkat  banding  dan  tingkat pertama. Duduk perkara kasus dalam putusan tersebut diawali dari adanya gugatan dari penggugat yang bernama DS. Penggugat merupakan ahli waris Alm. OTA dan Alm. TSN yang merupakan pemilik tanah dengan Sertifikat HGB No. 128/Palmeriam. Dahulu  pada tahun 1954 Alm. TSN pernah membuat perjanjian sewa menyewa lisan dengan Alm. HPS yang  merupakan  ayah/kakek  dari  Para  Tergugat  I  untuk  menyewakan  tanah  HGB  No. 128/Palmeriam, namun Alm. HPS hanya melakukan pembayaran sewa sampai tahun 1973, dan kemudian setelah tahun tersebut maka pembayaran sewa dilakukan oleh Tergugat II yaitu Alm. TTJ hingga tahun 1985. Setelah tahun 1985 sejak HPS dan TTJ meninggal, Para Tergugat I masih menempati tanah tersebut namun tidak pernah melakukan pembayaran sewa sampai tahun gugatan tersebut diajukan yaitu tahun 2014. Oleh sebab itu, Penggugat DS  selaku  ahli  waris  pemilik  tanah  telah  melayangkan  somasi  pada  tahun  2005  kepada Tergugat I tapi tidak diindahkan. Akhirnya Penggugat mengajukan gugatan yang pada inti petitumnya meminta Majelis Hakim untuk menyatakan status dan kapasitas Para Tergugat di atas tanah terperkara adalah sebagai penyewa dari Penggugat berdasar perjanjian secara
lisan sejak tahun 1954, menyatakan Para Tergugat melakukan wanprestasi atas pemenuhan pembayaran sewa sejak tahun 1986 sampai sekarang, dan menyatakan berakhir hubungan perjanjian sewa menyewa secara lisan antara Penggugat dan Para Tergugat. Majelis Hakim tingkat  pertama  dalam  Putusan  Nomor  206/PDT/G/2014/PN/Jkt.Tim  mengeluarkan putusan yang pada intinya menyatakan bahwa Para Tergugat adalah merupakan penyewa dari Penggugat berdasarkan perjanjian secara lisan, menyatakan bahwa para penggugat melakukan wanprestasi, dan menyatakan berakhirnya hubungan perjanjian sewa menyewa lisan tersebut. Kemudian putusan tersebut dibanding oleh Tergugat, namun Majelis Hakim tingkat  banding  dalam  Putusan  Nomor  446/PDT/2015/PT.DKI  memutuskan  untuk menguatkan  putusan  Majelis  Hakim  tingkat  pertama.  Pada  upaya  terakhir  Tergugat mengajukan permohonan kasasi kepada Mahkamah Agung, namun permohonan tersebut kembali ditolak.
Berdasarkan  uraian  latar  belakang  dan  putusan  di  atas  penulis  bermaksud  untuk melakukan  penelitian  guna  mengetahui  keabsahan  dan  kekuatan  pembuktian  suatu perjanjian  sewa  menyewa  lisan  serta  akibat  hukum  bilamana  terjadi  wanprestasi  dalam pelaksanaannya.

## METODE PENELITIAN
Penelitian ini bersifat deskriptif analitis. Bersifat deskriptif maksudnya penelitian ini diharapkan  diperoleh  gambaran  secara  rinci  dan  sistematis  tentang  permasalahan  yang diteliti.  Analitis  dimasukan  berdasarkan  gambaran  fakta  yang  diperoleh  akan  dilakukan secara cermat bagaimana menjawab permasalahan (Hartono, 1994).
Jenis  penelitian  ini  adalah  penelitian  hukum  normatif.  Penelitian  hukum  normatif yaitu penelitian yang dilakukan dengan cara menganalisa hukum yang tertulis dari bahan pustaka atau data sekunder belaka yang lebih dikenal dengan nama bahan hukum sekunder dan bahan acuan dalam bidang hukum atau bahan rujukan bidang hukum (Soekanto dan Mamudji, 1995). Penelitian ini dilakukan dengan memakai metode penelitian normatif yakni dengan cara meneliti bahan kepustakaan atau bahan data sekunder yang meliputi buku- buku  serta  norma-norma  hukum  yang  terdapat  dalam  peraturan  perundang-undangan, asas-asas  hukum,  kaedah  hukum  dan  sistematika  hukum  serta  mengkaji  ketentuan perundang-undangan, putusan pengadilan dan bahan hukum lainnya (Johni, 2005).

## HASIL DAN PEMBAHASAN
Keabsahan dan Kekuatan Pembuktian Perjanjian Sewa Menyewa Lisan Berdasarkan Putusan Mahkamah Agung Nomor 1093 K/Pdt/2016
Perjanjian sewa menyewa merupakan salah satu bentuk umum suatu perjanjian karena ketentuan-ketentuan  umumnya  telah  diatur  dalam  KUHPerdata  khususnya  pada  bagian Buku Ketiga, Bab Tujuh, Pasal 1548 sampai Pasal 1600 KUHPerdata (Sukardi, 2014). Menurut Sukardi maka “ perjanjian sewa menyewa juga merupakan perjanjian konsensuil yang berarti sudah menjadi sah apabila telah ada kesepakatan mengenai unsur pokoknya dan harga sewa. Perjanjian sewa menyewa memiliki tujuan untuk menyerahkan hak kebendaan, akan tetapi hanya memberikan hak perseorangan terhadap penyewa untuk dinikmati dan bukan hak miliknya. ” Sebagaimana perjanjian pada umumnya maka pembuatan perjanjian sewa menyewa harus juga memenuhi ketentuan Pasal 1320 KUHPerdata mengenai syarat sahnya perjanjian  untuk  dapat  menjadi  sah  dan  memiliki  kekuatan  mengikat  bagi  para  pihak. Vijayantera  berpendapat  bahwa “ syarat  sahnya  perjanjian  terdiri  dari  kesepakatan  dan kecakapan  yang  digolongkan  sebagai  syarat  subjektif,  kemudian  suatu  hal  tertentu  dan suatu sebab yang halal yang digolongkan sebagai syarat objektif. Apabila syarat subjektif tidak dipenuhi maka perjanjian dapat dibatalkan, dan apabila syarat objektif tidak dipenuhi maka perjanjian menjadi batal demi hukum ” (Vijayantera, 2020) .
Perjanjian sewa menyewa yang dibuat secara tertulis di bawah tangan dapat memiliki kekuatan pembuktian sempurna hanya apabila para pihak mengakui telah menyepakati dan menandatangani perjanjian tersebut, sedangkan apabila perjanjian sewa menyewa yang dibuat  secara lisan  maka kekuatan  pembuktiannya adalah sangat sulit untuk  ditentukan karena  selain tidak sempurna, perjanjian sewa  menyewa lisan  juga  sangat  mudah untuk tidak  diakui  atau  disangkal,  14  dan  apabila  perjanjian  lisan  disangkal  maka  perjanjian tersebut tidak mempunyai kekuatan hukum dan harus dibuktikan berdasarkan pembuktian para pihak (Stepanus Harefa dan Tuhana, 2016).
Dalam  kasus  Putusan  Mahkamah  Agung  Nomor  1093  K/Pdt/2016  ditemukan  fakta bahwa  pada  tingkat  pertama  Pengadilan  Negeri  Jakarta  Timur  telah  memutuskan menyatakan perjanjian sewa menyewa tanah antara Penggugat dan Para Tergugat adalah berdasarkan perjanjian secara lisan sejak tahun 1954, dengan demikian maka Majelis Hakim mengakui bahwa suatu perjanjian sewa menyewa lisan dapat berlaku dan sah. Syarat sahnya perjanjian sewa menyewa pun telah dipenuhi dalam kasus ini, dimana antara pihak pemberi sewa dan pihak penyewa telah mengucapkan kesepakatan pada tahun 1954, para pihak tersebut  juga  adalah  cakap  melakukan  perbuatan  hukum,  hal  tertentu  yang  diatur khususnya  mengenai  unsur  esensialia  dalam  perjanjian  sewa  menyewa  lisan  pun  telah
disepakati yakni objek sewa berupa tanah dan harga sewa, dan perbuatan mengenai sewa menyewa  adalah  halal.  Namun  dalam  pertimbangan  hukumnya,  Majelis  Hakim  tingkat pertama  tidak  terlihat  mempertimbangkan  ketentuan  Pasal  1571  KUHPerdata  mengenai perjanjian sewa menyewa lisan sebagai dasar untuk mempertimbangkan perjanjian sewa menyewa lisan  sebagai alat bukti, hanya saja Majelis Hakim mempertimbangkan bahwa keterangan mengenai sewa menyewa lisan tersebut tercantum dalam buku sewa catatan sewa  menyewa  yang  ada  pada  Penggugat,  selain  itu  Majelis  Hakim  juga mempertimbangkan surat jual beli yang diajukan sebagai alat bukti oleh Tergugat I yang mana dalam surat tersebut dijelaskan bahwa objek jual beli hanya berupa rumah sedangkan tanah adalah tanah kongsi buku sewa yang dimaksud.
Berdasarkan  pertimbangan  hakim  di  atas  maka  dapat  dipahami  bahwa  untuk membuktikan  suatu  perjanjian  lisan  tetap  diperlukan  juga  alat  bukti  pendukung  berupa tulisan  yang  dalam  kasus  ini  berupa  buku  sewa  dan  surat  jual  beli.  Karena  dalam persidangan  meskipun  dalam  gugatannya,  Penggugat  telah  menguraikan  bahwa  terjadi perjanjian  sewa  menyewa  lisan  namun  oleh  karena  Tergugat  I  membantah  hal  tersebut maka  alat  bukti  berupa  pengakuan  yang  dapat  dibuktikan  secara  lisan  saja  tidak  dapat digunakan, dan satu-satunya cara untuk membuktikan keberadaan perjanjian lisan tersebut sehingga  memiliki  kekuatan  pembuktian  adalah  melalui  alat  bukti  pendukung  lainnya seperti tulisan atau keterangan saksi, terlebih lagi para pihak yang membuat perjanjian sewa menyewa lisan tersebut telah meninggal dunia. Perjanjian tidak tertulis atau perjanjian lisan dipandang  lebih  lemah  kekuatan  pembuktiannya  apabila  terjadi  suatu  permasalahan. Namun  meskipun  lebih  lemah  dibandingkan  perjanjian  tertulis,  bukan  artinya  perjanjian lisan tidak dapat dikatakan sebagai perjanjian yang sah, oleh karena baik perjanjian tertulis maupun perjanjian lisan tetap harus tunduk pada ketentuan Pasal 1320 KUHPerdata untuk dapat dikatakan sah. Perjanjian lisan juga menjadi sah apabila dalam peraturan perundang- undangan yang berlaku tidak terdapat pengaturan mengenai kewajiban bahwa perbuatan hukum yang dilakukan atau perjanjian tersebut harus dibuat dalam bentuk tertulis (Harefa dan Tuhana, 2016).
Wanprestasi  Sebagai  Sebab  Berakhirnya  Perjanjian  Sewa  Menyewa  Lisan  Berdasarkan Putusan Mahkamah Agung Nomor 1093 K/Pdt/2016
Dalam  Putusan  Mahkamah  Agung  Nomor  1093  K/Pdt/2016  ditemukan  fakta persidangan bahwa Para Tergugat telah melanggar kesepakatan perjanjian sewa menyewa lisan  yang  dibuat  dengan  Penggugat  dan  oleh  karenanya  Majelis  Hakim  berpandangan bahwa Para Tergugat telah melakukan wanprestasi. Adapun dasar pertimbangan Majelis
Hakim menyatakan Para Tergugat melakukan wanprestasi tersebut dapat ditemukan pada putusan tingkat pertama yakni Putusan No. 206/PDT/G/2014/PN/Jkt. Tim. yang diantaranya sebagai berikut:
a) “ Menimbang, bahwa dari fakta tersebut telah didapat fakta bahwa Ho Phang Song telah membayar sewa tanah tersebut  sejak tahun 1954 (vide  surat  bukti P.1.A) dan terakhir sewa tersebut dibayar oleh Nn.Tjeuw Tae Jin tahun 1985 ( vide surat bukti P.1.H). ”
b) “ Menimbang, bahwa surat bukti P,1.E berupa buku sewa tanah telah terbukti bahwa Nn Tjeuw Tae Jin sejak tahun 1974 telah menyewa tanah tersebut yang tercatat di Jalan Bunga no. 22- 24. ”
c) “ Menimbang,  bahwa  tergugat  I  telah  membantah  bahwa  Tergugat  I  tidak  tahu menahu masalah sewa tanah tersebut dan tidak kenal dengan Tjeuw Tae Jin bahwa tergugat I mendapatkan tanah dan rumah tersebut berdasarkan jual beli dari Tuan Said Achmaad Bin Tahir bin Abdul Kadir Alhabsyi oleh orang tua Tergugat I /kakek tergugat I Ho Phang Song, berdasarkan surat jual beli No.01/Db/1950 tertanggal 25 Februari 1950 (vide surat bukti T.I.1). ”
d) “ Menimbang, bahwa setelah Majelis membaca dan meneliti surat bukti tersebut telah didapat fakta bahwa Ho Phang Song orang tua tergugat I/ kakek tergugat I hanya membeli rumah saja, dan dalam surat jual beli tersebut juga dijelaskan bahwa tanah adalah tanah kongsi buku sewa no 2/1 P dan dalam surat bukti tersebut di nyatakan buku sewanya tidak berhalangan jika akan dibalik atas nama si pembeli ( Ho Phang Song ) untuk meneruskan sewanya. ”
e) “ Menimbang,  bahwa  berdasarkan  uraian  dan  pertimbangan  tersebut  diatas  telah terbukti bahwa tergugat I menguasai tanah tersebut dengan dasar sewa oleh Orang tua /Kakek Tergugat I kepada ibu Penggugat. Dengan demikian petitum Penggugat untuk menyatakan status dan kapasitas Para Tergugat di atas tanah terperkara adalah sebagai penyewa dari Penggugat berdasarkan perjanjian sewa secara lisan sejak tahun 1954 dapat dikabulkan. ”
f) “ Menimbang, bahwa surat bukti P.2. P.3, P.4 berupa surat teguran yang di kirimkan oleh Penggugat atau kuasanya kepada Tergugat I ahli waris HO Phang Song untuk menanyakan perihal sewa tanah dan bangunan tersebut kepada Tergugat. ”
g) “ Menimbang,bahwa  dari  surat  bukti  tersebut  telah  terbukti  bahwa  tergugat  I  yang menghuni tanah tersebut berdasarkan sewa sebagaimana telah di pertimbangkan di atas  tidak  memenuhi  panggilan  tersebut  dan  sampai  saat  ini  uang  sewa  tersebut belum dibayar dengan demikian petitum Penggugat untuk menyatakan para Tergugat
melakukan Wanprestasi atas pemenuhan pembayaran sewa sejak tahun 1986 dapat di kabulkan. ”
h) “ Menimbang,  bahwa  berdasarkan  uraian  dan  pertimbangan  tersebut  di  atas  telah terbukti  Tergugat  I  tidak  melakukan  pembayaran  sewa  kepada  Penggugat  dalam waktu yang cukup lama dan Pengggugat telah memberikan surat kepada Tergugat untuk  menyelesaikan  hal  tersebut  tetapi  Tergugat  tidak  menanggapi  maka  sudah sewajarnya  dan  beralasan  hukum  Penggugat  mengakhiri  perjanjian  sewa  tersebut dengan tergugat I oleh karenanya Petitum Penggugat ke 6 untuk menyatakan berakhir hubungan  perjanjian  sewa  menyewa  secara  lisan  antara  Penggugat  dengan  Para Tergugat dapat dikabulkan. ”
i) “ Menimbang, bahwa oleh karena di persidangan telah terbukti bahwa para Tergugat sejak tahun 1986 tidak membayar sewa kepada Penggugat tuntutan tersebut dapat dikabulkan tetapi jumlah yang akan dibayarkan oleh Para Tergugat sesuai dengan rasa keadilan dan kondisi tanah di tempat tersebut akan ditentukan oleh Majelis sebesar Rp.2.000.000,- (dua juta rupiah) setahun. ”
j) “ Menimbang,  bahwa  di  persidangan  telah  terbukti  Para  Tergugat  tidak  membayar sewa kepada Penggugat sudah 28 Tahun dari tahun 1986 sampai sekarang – sudah 28 tahun maka sewa tanah yang harus di bayar oleh Para Tergugat adalah sejumlah 28 x Rp.2.000.000, = Rp.56.000.000,- (lima puluh enam juta rupiah)
Berdasarkan pertimbangan hukum di atas kemudian Majelis Hakim tingkat pertama mengeluarkan putusan yang isinya berkaitan dengan wanprestasi adalah sebagai berikut: 1. “ Menyatakan  para  tergugat  melakukan  Wanprestasi  atas  pemenuhan  pembayaran  sewa sejak  tahun  1986  sampai  sekarang ” .  2. “ Menyatakan  berakhir  hubungan  perjanjian  sewa menyewa secara lisan antar Penggugat dan Para Tergugat ” . 3. “ Menghukum para Tergugat untuk  mengosongkan  dan  menyerahkan  dalam  keadaan  baik  tanah  terperkara  kepada Penggugat  tanpa syarat ” . 4. “ Menghukum Para Tergugat  secara tangung renteng untuk membayar sewa kepada Penggugat sebesar Rp.56.000.000,- (lima puluh enam juta rupiah) ” .
Berdasarkan  uraian  pertimbangan  hukum  dan  putusan  Majelis  Hakim  di  atas ditemukan  fakta  bahwa  memang  benar  Para  Tergugat  telah  melakukan  perbuatan wanprestasi karena tidak melaksanakan kewajibannya untuk membayar uang sewa yang merupakan kewajiban yang timbul akibat dari perjanjian sewa menyewa lisan pada tahun 1954. Dan akibat dari perbuatan wanprestasi oleh Para Tergugat tersebut maka Penggugat bermaksud meminta agar perjanjian sewa menyewa dihentikan, kemudian Majelis Hakim
juga memustukan agar Para Tergugat mengganti rugi terhadap uang sewa tersebut sebesar Rp.56.000.000,- (lima puluh enam juta rupiah).
Wanprestasi memilik pengertian ingkar janji, yang pengaturannya terdapat di dalam Buku  ke  III  KUHPerdata.  Wanprestasi  harus  didasari  dari  adanya  suatu  perjanjian  atau perikatan, baik yang dibuat tertulis atau lisan, baik dibuat di bawah tangan atau dengan akta autentik, apabila tidak terdapat perjanjian atau perikatan maka tidak bisa dinyatakan wanprestasi  melainkan  perbuatan  melawan  hukum  (Yahman,  2019).  Unsur-unsur wanprestasi antara lain: adanya perjanjian yang sah, adanya kesalahan baik kelalaian atau kesengajaan, adanya kerugian, adanya sanksi yang dapat berupa ganti rugi dan pembatalan perjanjian  (Sinaga  dan  Darwis,  2015).  Pihak  yang  dirugikan  oleh  pihak  yang  melakukan wanprestasi dapat menuntut ganti rugi, dan untuk memperoleh ganti rugi tersebut maka harus  dipastikan  bahwa  terdapat  hubungan  kausal  antara  peristiwa  yang  merupakan penyebab (wanprestasi) dengan akibat yang diberikan (kerugian) (Hernoko, 2010).
Sebagaimana ditentukan dalam Pasal 1265 KUHPerdata, bahwa “ syarat batal adalah syarat yang apabila dipenuhi akan menyebabkan hapusnya suatu perikatan dan membawa segala sesuatu pada keadaan semula seperti tidak ada perjanjian. Hal yang penting untuk dipenuhi  sebagai  syarat  pembatalan  suatu  perjanjian  ialah  adanya  wanprestasi,  dimana wanprestasi  sering  dianggap  sebagai  syarat  batal  dalam  suatu  perjanjian  dan  oleh karenanya  pihak  yang  merasa  dirinya  dirugikan  karena  pihak  yang  lainnya  melakukan wanprestasi dapat menuntut pembatalan perjanjian (Dewitasari dan Cakabawa L, 2015).

## SIMPULAN
Perjanjian sewa menyewa lisan merupakan bentuk perjanjian sewa menyewa yang diakui dalam hukum positif karena terdapat pengaturannya dalam Pasal 1571 KUHPerdata. Perjanjian  sewa  menyewa  lisan  dapat  menjadi  sah  apabila  telah  memenuhi  ketentuan Pasal  1320  KUHPerdata.  Perjanjian  sewa  menyewa  lisan  dapat  memiliki  kekuatan pembuktian  sempurna  apabila  para  pihak  mengakui  pembuatan  perjanjian  tersebut, namun  apabila  terdapat  penyangkalan  maka  perjanjian  sewa  menyewa  lisan  tidak memiliki  kekuatan  hukum  dan  kebenarannya  harus  dibuktikan  berdasarkan  alat  bukti lainnya. Dalam kasus Putusan Mahkamah Agung Nomor 1093 K/Pdt/2016 maka perjanjian sewa  menyewa  lisan  yang  dibuat  pada  tahun  1954  tersebut  dibuktikan  kebenarannya bukan  berdasarkan  pengakuan  kedua  belah  pihak  namun  didasarkan  pada  alat  bukti pendukung berupa tulisan yaitu buku sewa dan surat jual beli. Apabila terjadi wanprestasi dalam  perjanjian  sewa  menyewa  lisan  maka  pihak  yang  dirugikan  memiliki  hak  untuk menuntut  kerugiannya  selama  unsur-unsur  wanprestasi  telah  terpenuhi.  Wanprestasi
dapat menyebabkan suatu perjanjian menjadi batal apabila pihak yang merasa dirugikan mengajukan  permohonan  pembatalan  perjanjian  kepada  Hakim.  Berdasarkan  Putusan Mahkamah Agung Nomor 1093 K/Pdt/2016 maka bentuk wanprestasi yang dilakukan oleh Para  Tergugat  adalah  tidak  melakukan  pembayaran  biaya  sewa  meskipun  telah diperingatkan oleh Pengguat.
Bagi  masyarakat  akan  lebih  baik  apabila  membuat  suatu  perjanjian  khususnya perjanjian sewa menyewa secara tertulis dibandingkan secara lisan, karena perjanjian sewa menyewa lisan kekuatan pembuktiannya sangat lemah jika terjadi penyangkalan dan tidak didukung dengan alat bukti lainnya. Kelemahan ini dapat menimbulkan kerugian terhadap jaminan  kepastian  hukum  serta  perlindungan  hukum  yang  seharusnya  didapatkan. Sedangkan  apabila  perjanjian  dibuat  tertulis  maka  meskipun  dibuat  di  bawah  tangan setidaknya  sebagai  alat  bukti  tertulis  masih  bisa  dijadikan  dasar  pertimbangan  Hakim untuk  memutuskan  suatu  perkara,  dan  akan  lebih  baik  lagi  apabila  perjanjian  dibuat dengan akta autentik agar kekuatan pembuktiannya sempurna. Apabila para pihak sudah terikat dengan suatu perjanjian maka isi perjanjian tersebut harus dihormati dan selalu memperhatikan hak dan kewajiban yang harus dilaksanakan, karena jangan sampai harus menanggung ganti rugi apabila tidak melaksanakan hak dan kewajiban yang timbul.

## DAFTAR PUSTAKA
Bachtiar. 2018. Metode Penelitian Hukum. Pamulang: Unpam Press.
Bukido, Rosdalina. 2011. Kedudukan Alat Bukti Tulisan Terhadap Penyelesaian Perkara di
Pengadilan. Jurnal Ilmiah Al- Syir’ah, 9(1).
Costa, Debora da. 2016. Penyelesaian Wanprestasi Terhadap Perjanjian Sewa Menyewa Rumah. Jurnal Lex et Societatis, 4(2).
Dewitasari, Yulia dan Putu Tuni Cakabawa L.. 2015. Akibat Hukum Terhadap Para Pihak Dalam Perjanjian Apabila Terjadi Pembatalan Perjanjian. Jurnal Kertha Semaya, 3(2).
Djaja  S  Meliala.  2008.  Perkembangan  Hukum  Perdata  Tentang  Benda  dan  Hukum Perikatan. Nuansa Aulia.
H.S, Salim. 2005. Perkembangan Hukum Kontrak Innominaat di Indonesia. Jakarta: Sinar Grafika.
Harefa, Billy Dicko Stepanus dan Tuhana. 2016. Kekuatan Hukum Perjanjian Lisan Apabila Terjadi Wanprestasi. Private Law, 4(2).
Hartono, Sunaryati. 1994. Penelitian Hukum di Indonesia pada Akhir Abad ke 20, Bandung : PT. Alumni.
Hernoko,  Agus  Yudha.  2010.  Hukum  Perjanjian  Asas  Proporsionalitas  Dalam  Kontrak
Komersial. Jakarta: Kencana.
Hexley, Philip. Law of Evidence: Cases & Materials. London: Blackstone Press.
Ibrahim, Johannes dan Lindawaty Sewu. 2004. Hukum Bisnis Dalam Perspektif Manusia Modern. Jakarta: PT. Refika Aditama.
Johni, Ibrahim. 2005. Teori Dan Metode Penelitian Hukum Normatif. Malang: Bayu Media Publishing.
Kamello,  Tan.  2006.  Hukum  Jaminan  Fidusia  Suatu  Kebutuhan  Yang  Didambakan. Bandung: PT. Alumni.
Muljadi, Kartini dan Gunawan Widjaja. 2016. Perikatan Yang Lahir dari Perjanjian. Jakarta: Raja Grafindo Persada.
Prodjodikoro,  Wirjono.  1973.  Asas-Asas  Hukum  Perjanjian.  Jakarta:  Sumur  Bandung, cetakan VII.
Samudera, Teguh. 1992. Hukum Pembuktian dalam Acara Perdata. Bandung: PT. Alumni.
Sari, Elsi Kartika dan Advendi Simangunsong. 2008. Hukum Dalam Ekonomi. Jakarta: PT.
Gramedia Widiasarana Indonesia.
Sinaga,  Niru  Anita  dan  Nurlely  Darwis.  2015.  Wanprestasi  Dan  Akibatnya  Dalam Pelaksanaan Perjanjian. Jurnal Mitra Manajemen, 7(2).
Sinaga,  Niru  Anita  dan  Nurlely  Darwis.  2020.  Wanprestasi  Dan  Akibatnya  Dalam Pelaksanaan Perjanjian. Jurnal Mitra Manajemen. 7(2): 43-57.
Soekanto, Soerjono dan Sri Mamudji. 1985. Penelitian Hukum Normatif, Suatu Tinjauan Singkat. Jakarta: Rajawali Press.
Subekti, R. 1979. Hukum Perjanjian. Jakarta: Intermasa.
Sudjana.  2019.  Akibat  Hukum  Wanprestasi  Dan  Tanggung  Jawab  Para  Pihak  Dalam Transaksi Anjak Piutang. Jurnal VeJ, 5(2).
Sukardi. 2014. Tinjauan Yuridis Pengakhiran Sewa Menyewa Rumah Yang Dibuat Secara Lisan Di Kelurahan Sungai Beliung Kecamatan Pontianak Barat. Al-Maslahah, 9(2).
Vijayantera, I Wayan Agus. 2020. Kajian Hukum Perdata Terhadap Penggunaan Perjanjian Tidak  Tertulis  Dalam  Kegiatan  Bisnis.  Jurnal  Komunikasi  Hukum  (JKH)  Universitas Pendidikan Ganesha, 6(1).
Yahman.  2019.  Cara  Mudah  Memahami  Wanprestasi  Dan  Penipuan  Dalam  Hubungan Kontrak Komersial. Jakarta: Prenadamedia Group.