Abstrak —Pertumbuhan  aktifitas  kota  dan  pertumbuhan penduduk  di  Surabaya,  mengakibatkan  permintaan  terhadap lahan  meningkat.  Untuk  meningkatkan  efisiensi  pada keterbatasan  lahan  tersebut  perlu  dilakukan  optimalisasi penggunaan lahan. Studi kasus untuk penelitian ini yaitu sebuah lahan  kosong  seluas  1200  m 2 yang  berlokasi  di  Jalan  Biliton. Lahan  ini  dulunya  SPBU  tapi  pemilik  lahan  berencana  akan mengganti  bangunan  SPBU  dengan  properti  komersial.  Oleh karena itu, perlu dilakukan analisa Highest and Best Use (HBU) pada  lahan  tersebut.    Analisa Highest  and  Best  Use (HBU) bertujuan  untuk  mengidentifikasi  penggunaan  properti  yang paling  menguntungkan  dan  kompetitif  untuk  lahan  tersebut. Analisa  HBU  ini  menggunakan  empat  kriteria  yaitu  secara  fisik dimungkinkan, secara legal diizinkan, secara finansial layak, dan memiliki  produktivitas  maksimum.  Dengan  analisa  HBU  ini, maka  dapat  dirancang  dan  dipertimbangkan  alternatif  properti yang  paling  menguntungkan.  Hasil  yang  diperoleh  dalam penelitian  ini  yaitu  pertokoan  merupakan  alternatif  penggunaan yang memberikan nilai tertinggi untuk lahan bekas SPBU Biliton dengan  nilai  lahan  sebesar  Rp  16.457.465/m 2 dan  memiliki produktifitas maksimum sebesar 65%.
Kata  Kunci —Analis, Highest  And  Best  Use (HBU),  Lahan Bekas, SPBU, Biliton Surabaya.

## I. PENDAHULUAN
IFAT  lahan  yang  tetap  namun  jumlah  permintaan  atau kebutuhan  yang  semakin  meningkat,  menjadikan  lahan sebagai  salah  satu  bidang  investasi  yang  paling  menjanjikan. Untuk meningkatkan efisiensi pada keterbatasan lahan tersebut perlu  dilakukan  optimalisasi  penggunaan  lahan.  Namun faktanya,  masih  banyak  ditemui  lahan  yang  belum dimamfaatkan  secara  optimal  bagi  pemilik  lahan  tersebut dengan alasan kurang menguntungkan. Dengan mengoptimalkan  penggunaan  lahan,  maka  secara  tidak langsung dapat juga memberikan manfaat ekonomi yang cukup baik dalam jangka panjang untuk pemilik lahan penelitian.
Objek  studi  penelitian  ini  brada  di  pusat  kota    yang memiliki prasarana dan akses pendukung yang baik. Lahan ini dulunya  SPBU  tapi  pemilik  lahan  berencana  akan  mengganti bangunan  SPBU  dengan  bangunan  yang  lain.  Selain  itu, letaknya  yang  berada  di  kawasan  komersial  dan  pemukiman membuat  lahan  bekas  SPBU  ini  berpotensi  untuk dikembangkan menjadi bangunan komersial yang menguntungkan.  Pemilik  lahan  tersebut  merencanakan pengembangan  sebagai  properti  komersial  yaitu  pertokoan. Namun perlu dilakukan penilaian terhadap lahan tersebut agar tidak salah dalam menjatuhkan pilihan. Maka perlu dilakukan
analisa Highest  and  Best  use (HBU)  untuk  mengetahui penggunaan tertinggi dan terbaik untuk lahan tersebut dengan menggunakan  kriteria-kriteria  secara  fisik  dimungkinkan, secara  legal  diizinkan,  secara  finansial  layak,  dan  memiliki produktivitas maksimum.

## II. METODOLOGI
Penelitian ini menggunakan prinsip penilaian penggunaan tertinggi  dan  terbaik  ( Highest  and  Best  Use )  untuk menghasilkan  nilai  tertinggi  dari  lahan  bekas  SPBU  Biliton. Tahap penelitian dapat dilihat pada Gambar 1.
Analisa  HBU  ini  menggunakan  beberapa  kriteria  yang telah ditetapkan. antara lain:
1. Secara Fisik Memungkinkan
Untuk  syarat  yang  pertama  yaitu  secara  fisik memungkinkan.  Kriteria  yang  perlu  dipertimbangkan  antara lain ukuran lahan, bentuk lahan, luas dan ketersediaan fasilitas umum [1].
2. Secara Legal Diijinkan Untuk  syarat  yang  kedua  analisa Highest  and  Best  Use yaitu  secara  legal  diijinkan.  Pengujian  ini  dilakukan  dengan melibatkan peraturan atau ketetapan pemerintah yang memiliki kekuatan  hukum  tetap.  Syarat  pengujian  meliputi  penetapan wilayah ( zoning ), peraturan bangunan ( building code ) [2]. 3. Secara Finansial Layak
Untuk  syarat  yang  ketiga  yaitu  secara  finansial  layak. Dalam  menganalisis  kelayakan  keuangan,  tingkat  kekosongan dan  biaya  operasional  perlu  dikurangkan  dari  setiap pendapatan  kotor  ( gross  income )  untuk  mendapatkan  biaya bersih operasional ( Net Operating Income atau NOI) [2].
Nilai properti dapat diketahui dari hasil perhitungan Net Operating Incame (NOI) dibagi dengan tingkat Capitalization Rate . Capitalization Rate didapat dari Safe Rate ditambah atau dikurangi  tingkat  resiko. Safe  Rate dapat  dicari  dengan  rata- rata  lima  suku bunga  deposito Bank dapat  dilihat  pada  Tabel 1.
Rumus untuk menghitung Nilai Properti [3]. ………………………..………… (1)
NOI = PK -TK-BO……………………….(2) R = SR±TR………………………………(3)

## Analisa Highest And Best Use (HBU) pada Lahan Bekas SPBU Biliton Surabaya
T. Defi Anysa Rasyid, Christiono Utomo
Jurusan Teknik Sipil, Fakultas Teknik Sipil dan Perencanaan, Institut Teknologi Sepuluh Nopember (ITS) Jl. Arief Rahman Hakim, Surabaya 60111
E-mail: christionoutomo@gmail.com
S
Lahan Objek Penelitian Gambar. 1. Diagram Alir Penelitian.
Tabel 1. Suku Bunga Bank 2013 NO BANK SUKU BUNGA BANK 1 Bank Negara Indonesia 5,25 2 Bank Mandiri 5,25 3 Bank Tabungan Negara 5,25 4 Bank Rakyat Indonesia 5,25 5 Bank Cimb Niaga 5,50 Rata-rata 5,30 Sumber : Website Masing-masing Bank 2013
Gambar. 2. Lokasi Lahan Objek Penelitian.
Keterangan :
1) V  = Nilai Properti 2) NOI  = Net Operation Incame 3) R    = Capitalization Rate
4) SR  = Safe Rate 5) TR  = Tingkat Resiko 6) PK  = Pendapatan Kotor 7) BO  = Biaya Operasional 8) TK  = Tingkat Kekosongan
4. Memiliki Produktivitas Maksimum
Untuk  syarat  yang  terakhir  dalam  penelitian  ini  yaitu menghasilkan  produktiftas  maksimum.  Dari  beberapa penggunaan  yang  secara  finansial  layak,  penggunaan  yang menghasilkan  nilai  residual  yang  tertinggi  yang  konsisten dengan  tingkat  pengembalian  yang  dijamin  oleh  pasar  untuk penggunaan  tersebut  adalah  penggunaan  yang  tertinggi  dan terbaik  [1].  Sehingga  bisa  disimpulkan  suatu  alternatif dikatakan  memiliki  produktifitas  maksimum  apabila  memiliki nilai lahan tertinggi.
Rumus yang digunakan untuk menghitung nilai lahan/m 2
adalah [3].
…….(4) Keterangan :
1) Nilai Properti   = NOI dibagi Capitalization Rate
2) Nilai Bangunan= Biaya Investasi dikurangi total biaya tanah

## III. ANALISA DAN HASIL
Pada  sub  ini  akan  membahas  tentang  hasil  dari  analisa penelitian  untuk  mendapatkan  hasil  berupa  penggunaan properti yang menghasilkan nilai lahan tertinggi.
A. Aspek Fisik
Kelayakan aspek fisik merupakan salah satu syarat yang digunakan untuk analisa Highest and Best Use (HBU). Untuk kelayakan  aspek  fisik  juga  diperlukan  beberapa  kriteria  yang menentukan  suatu  lahan  layak  atau  tidak  untuk  dibangun properti komersial diatasnya antara lain.

## 1. Lokasi Lahan
Lahan objek penelitian ini berada di kawasan pemukiman dan  komersial  yang  berlokasi  di  jalan  Sumbawa  dan  jalan Biliton. lahan ini sangat strategis karena terletak dipusat kota. Selain  itu,  bangunan-bangunan  disekitar  lahan  sangat menunjang  untuk  dibangunnya  properti  komersial  seperti pertokoan,  perkantoran,  hotel  dan  tempat  hiburan.  Lokasi objek penelitian dapat dilihat pada Gambar 2.
2. Bentuk dan Luas Lahan
Lahan  objek  penelitian  ini  memiliki  ukuran  lahan 40mx30m.  Dengan  bentuk  lahan  yang  persegi  panjang  akan memudahkan dalam proses pemilihan alternatif  bangunan dan proses pembangunan. Hal ini dikarenakan lahan yang memiliki bentuk persegi panjang akan lebih mudah dibangun dari pada lahan  yang  tidak  teratur,  tapi  perlu  diperhatikan  juga  luasan lahan yang tersedia.
Tabel 2.
Hasil Kuisioner
Latar Belakang Rumusan Masalah
Tinjauan Pustaka
Analisa Data Aspek Fisik Pengumpulan Data Aspek Legal Aspek Finansial Pemilihan Alternatif Produktifitas Maksimum Kesimpulan U
Nama Hotel Apartemen Pertokoan  Perkantoran Pujasera Responden 1 1 1 3 2 1 Responden 2 1 1
2 3 2 Responden 3 1 1 2 3 2 Responden 4 1 1 3 2 1 Responden 5 1 1 3 2 1 Total 5 5 13 12 7 Sumber: Olahan Penulis Tabel 3. Biaya Investasi Pertokoan Perkantoran Pujasera Rp 19.081.112.340 Rp 23.420.358.804 Rp 14.205.954.000 Sumber: Perhitungan

## 3. Utilitas
Lokasi lahan memiliki ketersediaan utilitas yang lengkap. Utilitas yang tersedia seperti air bersih, listrik dan telepon.
4. Aksesbilitas
Lahan  ini  terletak  jalan  kolektor  dengan  akses  masuk dapat  dijangkau  melalui  Jalan  Bali,  Jalan  Bangka  dan  Jalan Nias. Lahan ini terletak di Jalan Biliton yang merupakan salah satu  akses  jalan  keluar  menuju  Jalan  Sulawesi  dan  Jalan Kertajaya.  Aksesibilitas  ditinjau  dari  ketersediaan  angkutan umum  yaitu  tersedianya  transportasi  umum  yang  melewati jalan tersebut seperti angkutan kota dan taxi.

## B. Aspek Legal
Syarat  dari  analisa Highest  and  Best  Use yang  kedua yaitu  diizinkan  secara  legal  yang  telah  ditetapkan  oleh peraturan  pemerintah  yang  bertujuan  agar  lahan  objek penelitian  tidak  melanggar  peraturan  pemerintah.  Kelayakan secara  aspek  legal  dari  lahan  objek  penelitian  ini  mengacu pada Rencana Tata Ruang Kota (RTRK) Unit Distrik Bagong Ginayan  dan  Kertajaya.  Berikut  ini  analisa  lahan  objek penelitian  berdasarkan  persyaratan  yang  telah  disebutkan diatas, yaitu :
a) Zoning  (Peruntukan  Lahan)  untuk  lahan  objek  penelitian sebagai komersial.
b) Jenis kegiatan sebagai perdagangan jasa.
c) Persyaratan  Garis  Sempadan  Bangunan  (GSB):  Untuk  sisi depan  Jalan  Biliton  10  m,untuk  sisi  depan  Jalan Sumbawa  10  m  untuk  sisi  belakang  3m,  untuk  sisi samping kanan dan kiri 3m.
Jadi  luas  dasar  bangunan  dari  sisa  Garis  Sempadan Bangunan (GSB) sebesar 27m x 17m = 459 m 2 .
d) Koefisien Dasar Bangunan (KDB) maksimum adalah 60%
Jadi,  dapat  disimpulkan  bahwa  perhitungan  menurut Koefisien Dasar Bangunan (KDB) lahan ini layak karena KDB kurang dari 60%.
e) Koefisien Lantai Bangunan (KDB) : 300 %
f) Jumlah  ketinggian  maksimum  lahan  objek  penelitian  yang diizinkan yaitu 5 lantai.
Luas lantai = Luas Lahan x % KLB
= 1200 x 300 % = 3600 Jumlah lantai bangunan maksimum yang dapat dibangun :
= 7.8 lantai   7 lantai
Jadi, dapat disimpulkan bahwa jumlah lantai yang bisa di gunakan    sebanyak  tujuh  lantai.  Tapi  menurut persyaratan,  jumlah  maksimum  lantai  untuk  lahan  objek penelitian sebanyak 5 lantai. Sehingga jumlah lantai yang bisa digunakan sebanyak 5 lantai.
Luas seluruh lantai =  Luas  dasar  bangunan  x  Jumlah lantai
= 459 x 5 = 2295 m 2
Jadi luas seluruh lantai yang bisa dibangun dilahan objek penelitian ini adalah  2295 m 2 .
g) Koefisien Dasar Hijau (KDH) minimum sebesar 10%. Luas  lahan  terbuka  yang  tidak  dibangun  yaitu  selisih antara luas lahan seluruhnya dengan luas lahan yang tidak terbangun.
Luas lahan terbuka
= 1200 – 459
= 741 m
Sehingga  diperoleh  perhitungan  Koefisien  Dasar  Hijau (KDH)  dari  perbandinngan  luas  lahan  terbuka  dengan total luas lahan.
Jadi,  dapat  disimpulkan  bahwa  perhitungan  menurut KDH  lahan  ini  layak  karena  memiliki  KDH  lebih  dari 10%.  Luas  daerah  hijau  inin  diasumsikan  sebagai  lahan parkir.

## C. Pemilihan Alternatif
Pemilihan  alternatif  sangat  diperlukan untuk  menetukan properti  alternatif  apa  yang  sesuai  dan  cocok  dibangun  pada lahan objek penelitian ini.
1. Penetuan Pemilihan Alternatif
Pemilihan  alternatif  properti  menggunakan  asumsi  yang diperoleh  dari  pengamatan  secara  langsung  pada  bangunan disekitar  lokasi  objek,  wawancara  dan  kuisioner  yang diberikan  kepada  lima  responden  yang  mewakili  stakeholder. Responden  ini  berasal  dari  pihak  pemilik,  pemerintah  dan masyarakat. Hasil dari kuisioner dipilih tiga alternatif properti yang  tertinggi.  Berikut  ini  hasil  dari  kuisioner  terhadap pemilihan alternatif properti dapat dilihat di Tabel 2.
Dari  hasil  kuisioner  pada  Tabel  2,  maka  dapat  diambil kesimpulan  bahwa  lahan  objek  penelitian  ini  cocok  untuk dibangun  pertokoan,  perkantoran  dan  pujasera.  Sehingga, untuk  aspek  selanjutnya  bangunan  yang  ditinjau  yaitu pertokoan, perkantoran dan pujasera.
D. Aspek Finansial
Syarat  dari  analisa Highest  and  Best  Use (HBU)  yang ketiga  yaitu  secara  finansial  layak.  Dalam  perencanaan  aspek finansial akan dihitung biaya investasi, pendapatan efektif dan biaya operasional.
1. Biaya Investasi
Tabel 4. Nilai Properti 3.591.204.256 Rp 10,60 380.667.651 Rp 638.374.713 Rp 2.997.830.407 Rp 2.854.006.874 Rp 10,60 26.924.593.151 Rp Jenis Kegiatan Pertokoan (Sewa) Perkantoran 687.504.125 Rp 49.129.412 Rp 430.899.593 Rp 249.332.349 Rp 3.428.730.000 Rp 630.000.000 Rp Pujasera Jenis Alternatif Properti Komersial pertokoan (Jual) 14.027.136.467 Rp 11.173.129.593 Rp Pendapatan Efektif Biaya Operasional
Capitalization rate 10,60 10,60 Nilai Properti 6.022.402.955 Rp 28.281.418.934 Rp NOI Sumber : Perhitungan Tabel 6.
Nilai Lahan Jenis Kegiatan Jenis Alternatif Properti Komersial Perkantoran Pertokoan ( Jual ) Nilai Properti Rp    28.281.418.934 Rp    26.924.593.151 Nilai Bangunan Rp    11.420.358.804 Rp      7.081.112.340 Nilai Lahan (1200 m2) Rp    16.281.418.934 Rp    19.843.480.811 Nilai Lahan/ m2 Rp            13.567.849 Rp            16.536.234 Harga Jual Lahan/ m2 Rp            10.000.000 Rp            10.000.000 procentase (%) 36 65 Sumber : Perhitungan
Besarnya  biaya  investasi  tiap  bangunan  berdasarkan Perhitungan yang dihitung melalui mekanisme pendekatan (4), besarnya biaya investasi dapat dilihat pada Tabel 3.
Tabel 7.

## Hasil Analisa HBU
Pertokoan (Sewa) Perkantoran Pujasera Pertokoan (Jual) Lokasi lahan Bentuk dan Luas lahan
Utilitas Akses ke lokasi Zoning Peraturan Bangunan (Building Code) Secara Finansial Layak PI=Nilai Properti/Biaya Investasi ≥ 1 0,32 ≤ 1 Tidak Layak 1,21  ≥ 1 Layak 0,25 ≤ 1 Tidak Layak 1,41  ≥ 1 Layak Produktifitas Maksimum Nilai lahan per m2 - 36% - 65%
Secara Fisik Memungkinkan Memenuhi Secara Legal Diizinkan Memenuhi Uji Kirteria Kriteria Pemilihan Alternatif

## Sumber: Hasil Analisa
2. Perencanaan Pendapatan
Perencanaan  pendapatan  untuk  alternatif  bangunan diperoleh dari harga sewa atau harga jual dan s ervice charge. Besarnya  biaya service  charge berkisar  antara  25-30%  dari harga sewa [4]. Biaya service charge ini akan digunakan untuk biaya operasional.
Tipe  penyewaan  Net  Lease  dipakai  sebagai  dasar pendapatan  dalam  alternatif  yang  berarti  penyewa  membayar beberapa  biaya  tambahan  selain  biaya  sewa  properti  tersebut [5]. Besarnya biaya pendapatan dapat dilihat pada Tabel 4.
3. Perencanaan Biaya Operasional
Perencanaan  biaya  operasional  untuk  masing-masing jenis alternatif  bangunan  terdiri  atas  biaya  listrik,  biaya  air,  biaya pemeliharaan  dan  gaji  pegawai.  Biaya  Operasional  diperoleh dari Service  Charge yang  dibebankan  kepada  penyewa  [4]. Besarnya biaya pendapatan dapat dilihat pada Tabel4.

## 4. Hasil analisa aspek Finansial
Analisa aspek finansial ini digunakan untuk mendapatkan perencanaan  nilai  properti.  Untuk  menganalisa  nilai  masing- masing  properti  dengan  cara Net  Operating  Incame (NOI) dibagi  capitalizasion  rate. Net  Operating  Incame (NOI) didapat  dari  hasil  selisih  biaya  pendapatan  efektif  dengan biaya  operasional.  Nilai  properti  dari  masing-masing  properti dapat dilihat pada Tabel 4.
Untuk  uji  kelayakan  finansial  dikatakan  layak  apabila Profitability Index (PI) lebih besar atau sama dengan satu. PI didapat  dari  perhitungan  nilai  properti  dibagi  biaya  investasi. Perhitungan dari aspek finansial bisa dilihat pada Tabel 5.
E. Produktivitas maksimum
Dari  Alternatif yang telah lulus dari aspek  finansial  akan dicari  nilai  lahannya  melalui  uji  produktivitas  maksimum. Hasil  perhitungan  nilai  lahan  pada  alternatif  properti perkantoran  dan  pertokoan  yang  dijual  dapat  dilihat  pada Tabel 6.
Berdasarkan  perhitungan  nilai  lahan  pada  Tabel  6,  nilai lahan  tertinggi  diperoleh  dari  alternatif  pertokoan  sebesar Rp16.536.234/m 2 dengan  prosentase  kenaikan  sebesar  65%, nilai  lahan  ini  lebih  tinggi  daripada  lahan  dibiarkan  kosong yang hanya bernilai Rp 10.000.000/m 2 .
IV. DISKUSI DAN PEMBAHASAN
Kesimpulan  hasil  analisa Highest  and  Best  Use (HBU) dari keempat kriteria dapat dilihat pada Tabel 7. Berdasarkan hasil  perhitungan  dari  Tabel  6, nilai lahan tertinggi diperoleh dari alternatif pertokoan dengan sistem penjualan, tapi apabila pertokoan  ini  hanya  disewa  maka  nilai  lahan  tertinggi diperoleh  dari  alternatif  perkantoran.  Alternatif  pertokoan maupun  perkantoran  dengan  nilai  lahan  tertinggi  hanya  pada keadaan seperti yang dibahas di penelitian ini tapi apabila ada perubahan  biaya  atau tidak dengan keadaan seperti penelitian ini,  belum  tentu  alternatif  yang  tertinggi  sekarang  menjadi alternatif tertinggi, bisa saja berubah.

## V. KESIMPULAN
Berdasarkan  hasil  dari  aspek  fisik,  aspek  legal,  aspek finansial,  dan  produktifitas  maksimum,  pertokoan  menjadi alternatif Highest  and  Best  Use pada  lahan  Bekas  SPBU Biliton  Surabaya  dengan  nilai  lahan  tertinggi  Rp 16.457.465/m 2 dan  memiliki  produktifitas  maksimum  sebesar 65%.

## DAFTAR PUSTAKA
[1] Prawoto,  A.  2012.Teori  dan  Praktek  Penilaian  Properti,  Edisi  Kedua. Yogyakarta : BPFE.
[2] Harjanto, B dan Hidayati, W. 2003. Konsep Dasar Penilaian Properti edisi pertama. Yogyakarta : BPFE.
[3] Barens, G., Miles, M,. dan Weiss., 2007. Real Estate Development, Third Edition. Urban Land Institute.
[4] Juwana, J. 2005. Panduan Sistem Bangunan Tinggi. Jakarta : Erlangga.
[5] Baird,  F.,  Kyle,  R.,  dan  Spodek,  M.,  2000.  Property  Management.  Real Estate Education Company.