## PELAKSANAAN PERALIHAN HAK ATAS TANAH BERDASARKAN PERJANJIAN PENGIKATAN JUAL BELI DAN KUASA UNTUK MENJUAL YANG DIBUAT OLEH NOTARIS

## Bambang Eko Mulyono
Dosen Fakultas Hukum Universitas  Islam Lamongan.

## ABSTRAK
Tanah  merupakan  sumber  kekayaan  alam  yang  sangat  penting  bagi  manusia.  Dimana untuk  mendapatkannya  bisa  dilakukan  dengan  berbagai  cara,  diantaranya  jual  beli. Penelitian ini bertujuan  untuk mengetahui dan menjelaskan : Dasar kewenangan Notaris untuk  membuat  perjanjian  pengikatan  jual  beli  dan  kuasa  untuk  menjual;  dan  peralihan hak  atas  tanah  berdasarkan  kuasa  untuk  menjual.  Jenis  penelitian  ini  menggunakan pendekatan normatif. Pendekatan penelitian  bersifat  kualitatif, dengan cara menganalisis bahan  hukum  secara  komprehensif  yakni  bahan  hukum  primer  maupun  bahan  hukum sekunder  yang  diperoleh  selama  melakukan  penelitian.  Dari  penelitian  tersebut menunjukkan  dasar  kewenangan  Notaris  sebagai  pejabat  umum  yang  berwenang  untuk membuat  akta  otentik  sebagaimana  kewenangan  yang  diberikan  oleh  Undang-Undang; dan  peralihan  hak  atas  tanah  yang  dibuat  dihadapan  Pejabat  Pembuat  Akta  Tanah  bisa dilakukan  dengan  dasar  kuasa  untuk  menjual  yang  berkaitan  dengan  perjanjian pendahuluan, yakni perjanjian pengikatan jual beli yang dibuat oleh Notaris.
Kata Kunci : Peralihan hak, jual beli, Kuasa untuk menjual.
1. Pendahuluan
Sebagai  salah  satu  faktor penting  bagi  kehidupan  tentu  kita tidak  bisa  mengabaikan  keberadaan tanah,  dimana  Negara  Indonesia merupakan  negara  agraris  dengan wilayah  yang  sangat  luas.  Seiring dengan  semakin  pentingnya  fungsi tanah  bagi  kehidupan  dan  adanya hubungan yang erat tersebut
membuat  manusia  berlomba-lomba untuk  menguasai  dan  memiliki bidang tanah yang diinginkan karena  nilai  ekonomis  bagi  segala aspek  kehidupan.  Sehingga  tidak jarang  tanah  sering  menjadi  bahan sengketa,  terutama  dalam  hal  hak kepemilikan.
Kenyataan  ini  menunjukkan bahwa  kedudukan  dan  peranan  hak atas tanah dalam masyarakat Indonesia sangatlah penting. Karena pentingnya  kedudukan  dan  peranan tanah  maka  sering  menimbulkan masalah. Untuk menciptakan kemakmuran dan kesejahteraan rakyat  seperti  yang  diinginkan bangsa  Indonesia sebagaimana  yang diamahkan  dalam  pasal  33  ayat  3 Undang-Undang  Dasar  1945  yang berbunyi  Bumi,  air  dan  kekayaan alam  yang  terkandung  didalamnya dikuasai oleh Negara dan dipergunakan untuk sebesar- besarnya  kemakmuran  rakyat,  maka permasalahan yang berkaitan dengan penggunaan, pemilikan, penguasaaan  dan  peralihan  hak  atas tanah  memerlukan  perhatian  yang khusus dalam peraturan perundangan,  maka  pada  tanggal  24 September 1960 keluarlah peraturan perundang-undangan tentang
pertanahan,  yang  dikenal  dengan Undang-Undang  No.  5  Tahun  1960 tentang  Peraturan  Dasar  Pokok- Pokok  Agraria  atau  yang  lebih dikenal  dengan  Undang-Undang Pokok  Agraria  (UUPA).  Dengan tujuan  untuk  memberikan  kepastian hukum di bidang pertanahan, karena sebelum  keluarnya  Undang-Undang Pokok Agraria (UUPA) di Indonesia berlaku dua sistem hukum di bidang pertanahan, yaitu hukum tanah yang berdasarkan hukum adat (hak ulayat)  dan  hukum  tanah  yang berdasarkan  hukum  barat  yang terdapat  dalam  BW  (Burgerlijk Wetboek/Kitab Undang-Undang Hukum Perdata). Salah satu cara yang dipergunakan untuk memenuhi kebutuhan akan tanah adalah melalui  jual  beli.  Jual  beli  bukanlah hal  yang  baru  di  masyarakat  kita, karena  praktek  jual  beli  telah  lama dilakukan  sejak  zaman  dahulu. Proses  jual  beli  biasanya  dilakukan dengan  suatu  perjanjian  ataupun kesepakatan  antara  para  pihak  yang berkepentingan.
Perjanjian  jual  beli  itu  sudah dilahirkan  pada  detik  tercapainya “sepakat”  mengenai  barang  dan harga.  Begitu  kedua  pihak  sudah setuju  tentang  barang  dan  harga, maka  lahirlah  perjanjian  jual  beli yang sah. 22
Jual  beli  dengan  objek  hak atas  tanah,  juga  dilakukan  dengan perjanjian  untuk  lebih  memberikan kepastian  hukum,  karena  hak  atas tanah  termasuk  objek  perjanjian yang  secara  khusus  diatur  dalam peraturan perundang-undangan yang berlaku,  di  mana  setiap  perbuatan hukum  yang  menyangkut  tentang hak  atas  tanah  terikat  atau  harus mengikuti  ketentuan  yang  diatur dalam peraturan perundang- undangan tersebut. Maksudnya pihak yang akan melakukan
perbuatan  hukum  yang  menyangkut tentang hak atas tanah, harus tunduk terhadap aturan hukum yang mengatur  atau  berkaitan  dengan pengaturan tentang hak atas tanah.
Dengan  adanya  suatu  aturan khusus  mengenai  peralihan  hak  atas tanah terkadang menimbulkan kesulitan tersendiri bagi masyarakat, terutama  bagi  masyarakat  awam
PT. Citra Aditya Bakti. Bandung. 1995. h. 2.
yang  kurang  mengetahui  tentang aturan hukum yang berkaitan dengan tanah. Misalnya dalam suatu transaksi  jual  beli  tanah,  oleh kalangan  masyarakat  awam,  dimana jual  beli  hak  atas  tanah  hanya dilakukan dengan alat bukti selembar  kuitansi  biasa  saja.  Pada dasarnya  hal  tersebut  tidak dilarang, akan  tetapi  bisa  menimbulkan  suatu permasalahan  baru  ketika  pihak pembeli akan mendaftarkan hak atas tanah  yang  telah  dibeli  ataupun  di balik  nama  ke  Kantor  Pertanahan,
karena  Kantor  Pertanahan  akan menolaknya, karena tidak terpenuhinya syarat-syarat pendaftaran tanah. Semua  hak-hak  atas  tanah wajib  didaftarakan  kepada  kantor pendaftaran tanah oleh pemegangnya untuk menjamin kepastian  hak  dan  merupakan  bukti yang  kuat  terhadap  pihak  ketiga.
Dalam  hal  ini  pemegang  hak  atas tanah akan mendapatkan suatu tanda bukti  hak  atas  tanah  yang  terkenal dengan sebutan Sertipikat Tanah. 23 Pendaftaran  tanah  sebagai pembuktian mengenai hak kepemilikan  akan  suatu  bidang tanah  perlu  dilakukan,  sehingga jelas  siapa  pihak  yang  mempunyai hak penguasaan dan pemilikan  akan bidang tanah tersebut. Hal ini sesuai dengan tujuan dan fungsi dilakukannya pendaftaran tanah sebagaimana  diatur  dalam  Pasal  3 Peraturan  Pemerintah  Nomor  24
Tahun  1997  tentang  Pendaftaran
23 C.S.T.  Kansil.  Pengantar  Ilmu Hukum  dan  Tata  Hukum  Indonesia.  Balai Pustaka. Jakarta 1989. h. 321.
Tanah  yaitu  untuk  memberikan kepastian  hukum  dan  perlindungan kepada  pemegang  hak  atas  suatu bidang  tanah,  satuan  rumah  susun dan hak-hak lain yang terdaftar agar dengan  mudah  dapat  membuktikan dirinya  sebagai  pemegang  hak  yang bersangkutan.
Pendaftaran  peralihan  hak atas  tanah  perlu  dilakukan  untuk mendapatkan kepastian hukum, sehingga  untuk  itu  perlu  dibuatkan akta  peralihan  hak  guna  memenuhi persyaratan pendaftaran tanah.
Sebagaimana diatur dalam Peraturan Pemerintah  Nomor  24  Tahun  1997
tentang  Pendaftaran  Tanah  dan Peraturan  Pemerintah  Nomor  37 Tahun  1998  tentang  Peraturan Jabatan  Pejabat  Pembuat  Akta Tanah,  harus  dilakukan  dihadapan pejabat  yang  berwenang,  dalam  hal ini  adalah  Pejabat  Pembuat  Akta Tanah (PPAT), yang daerah kerjanya  meliputi  daerah  dimana tanah tersebut akan dialihkan haknya. Sebagaimana peraturan
mengenai suatu peralihan hak, maka perlu  diperhatikan  tentang  syarat- syarat pembuatan akta peralihan hak tersebut,  yakni  dipenuhinya  syarat- syarat  mengenai  peralihan  hak. Syarat  dimaksud  bisa  mengenai subjek  jual  beli  ataupun  objek  jual belinya.  Namun  seandainya  syarat- syarat  tersebut  belum  terpenuhi maka  penandatanganan  akta  jual beli  belum  bisa  dilakukan  di hadapan  Pejabat  Pembuat  Akta Tanah (PPAT), hingga terpenuhinya semua syarat kelengkapan.
Keadaan  ini  tentu  dirasa kurang  menguntungkan  bagi  para pihak  yang  mengajukan  proses
peralihan,  karena  pihak  penjual harus  menunda  penjualan  tanahnya sehingga tertunda pula keinginannya untuk  mendapatkan  uang  dari  hasil penjualan  tersebut.  Disamping  itu, pihak  pembeli  juga  merasakan  hal yang  sama  dengan  tertundanya keinginan  untuk  mendapatkan  hak atas tanah yang akan dibelinya.
Sehingga untuk mengatasi hal tersebut, dan untuk tertib administrasi pertanahan, maka dibuatlah suatu Perjanjian Pengikatan  Jual  Beli  dan  Kuasa Untuk Menjual yang dibuat dihadapan Notaris, dimana perjanjian tersebut bisa dipergunakan  sebagai  salah  satu cara  untuk  mengikat  keinginan  para pihak. Namun perjanjian pengikatan jual  beli  hanya  sebatas  perjanjian bantuan  yang  merupakan  perjanjian pendahuluan yang mendasarkan pada  kebebasan  berkontrak  dan asas-asas  perjanjian  lainnya,  seperti konsensualisme,  kekuatan  mengikat serta  keseimbangan terutama  karena belum  dapat  dilakukan  perjanjian yang  hendak  dituju  oleh  pada pihak. 24 Karena suatu sebab sehingga belum terpenuhinya syarat- syarat  jual  beli,  maka  untuk  proses tertib administrasi pertanahan selanjutnya  dilangsungkan  dengan akta  jual  beli  yang  dibuat  oleh  oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah sebagaimana  diatur  oleh  peraturan perundangan.

## 1.1 Rumusan Masalah
24 Pengurus  Pusat  Ikatan  Notaris Indonesia.  100  Tahun  Ikatan  Notaris Indonesia,  Jati  Diri  Notaris  Indonesia,  dulu, sekarang dan di  masa datang. PT. Gramedia Pustaka. Jakarta. h. 80.
Berdasarkan  uraian  pada  latar belakang  masalah  diatas,  maka dapat diidentifikasi pokok permasalahan  yang  akan  diteliti lebih lanjut yaitu sebagai berikut : a. Apa  dasar  kewenangan  Notaris untuk membuat Perjanjian Pengikatan  Jual  Beli  dan  Kuasa Untuk Menjual? b. Bagaimanakah  proses  peralihan hak  atas  tanah  berdasarkan
Kuasa Untuk Menjual?
1.2 Tujuan Penelitian
Dalam  penelitian  ini  bertujuan untuk : a. Mengetahui  dasar  kewenangan Notaris dalam membuat Perjanjian  Pengikatan  Jual  Beli dan Kuasa untuk menjual. b. Mengetahui  Proses  peralihan hak  atas  tanah  berdasarkan Kuasa  Untuk  menjual  yang dibuat oleh Notaris.

## 1.3 Manfaat Penelitian
Dalam  suatu  penelitian  sangat diharapkan  adanya  manfaat  dan kegunaan karena nilai suatu penelitian  ditentukan  oleh  besarnya manfaat  yang  dapat  diambil  dari penelitian  tersebut.  Adapun  manfaat yang diharapkan penulis dari penelitian ini antara lain : a. Manfaat Teoritis 1. Hasil penelitian ini diharapkan dapat memberikan sumbangan pemikiran pada bidang hukum terutama yang berkaitan  tentang  perjanjian pengikatan jual beli.
2. Hasil  Penelitian  ini  dapat dijadikan  sebagai  rujukan bagi penelitian-penelitian yang sejenis 3. Hasil penelitian ini diharapkan mampu memberikan  informasi  yang bermanfaat bagi pihak- pihak yang memerlukannya.
b. Manfaat Praktis
Hasil  penelitian  ini  diharapkan dapat  memberikan  sumbangan pemikiran  terhadap  masyarakat
tentang  kedudukan  serta  akibat hukum  yang  berkaitan  dengan pelaksanaan dari perjanjian pengikatan  jual  beli  dalam  jual beli hak atas tanah.

## 2. Metode Penelitian
Tipe  penelitian  hukum  yang dilakukan  adalah  yuridis  normatif (hukum normatif). Metode penelitian  Hukum  Normatif  adalah suatu  prosedur  penelitian  ilmiah untuk menemukan kebenaran berdasarkan logika keilmuan hukum dari sisi normatifnya. Oleh  karena  itu  penelitian hukum ini difokuskan untuk mengkaji  penelitian  hukum  tentang kaidah-kaidah  atau  norma-norma dalam  hukum  positif,  yakni  norma hukum  yang  terkait  dengan  fungsi Pejabat Pembuat Akta Tanah sebagai pejabat yang berhak membuat  akta-akta  peralihan  hak atas  tanah  dan  Notaris  sebagai pejabat  umum  yang  berwenang untuk membuat akta otentik. Oleh  karena  tipe  penelitian yang digunakan adalah tipe penelitian  yuridis  normatif,  maka pendekatan  yang  digunakan  adalah pendekatan perundang-undangan (statue  approach ) dilakukan  dengan menelaah  semua  undang-undang dan  regulasi  yang  bersangkut  paut dengan  isu  hukum  yang  sedang ditangani. 25
Dalam  penelitian  ini  menggunakan dua  bahan  hokum,  yakni  bahan hukum  primer  dan  bahan  hukum sekunder.  Bahan  hukum  primer terdiri  dari  perundang-undangan, catatan-catatan  resmi,  atau  risalah dalam pembuatan perundang- undangan dan putusan-putusan
hakim,  sedangkan  bahan  hokum
25 Peter Mahmud Marzuki.
Penelitian  Hukum.  Kencana  Prenada  Media Group. Jakarta. 2011. h. 93.
sekunder  terdiri  dari  buku  hukum termasuk  skripsi,  tesis  dan  disertasi hukum  dan  jurnal-jurnal  hukum, disamping  itu  juga  kamus-kamus hukum  dan  komentar-komentar  atas putusan pengadilan.

## 3. Hasil dan Pembahasan
Hukum Perikatan diatur dalam
Buku  III  BW  (Buku  III  KUH Perdata)  yang  secara  garis  besar dibagi  atas  dua  bagian,  yaitu pertama,  perikatan  pada  umumnya, baik  yang  lahir  dari  perjanjian maupun  yang  lahir  dari  undang- undang  dan  yang  kedua,  adalah perikatan  yang  lahir  dari  perjanjian- perjanjian tertentu. 26
Hukum  Perjanjian  menganut sistem  terbuka,  artinya  hukum perjanjian  memberikan  kebebasan yang seluas-luasnya kepada
masyarakat untuk mengadakan perjanjian  yang  berisi  apa  saja, asalkan  tidak  melanggar  ketertiban umum dan kesusilaan. 27
Perjanjian adalah
suatu peristiwa  dimana  seorang  berjanji kepada seorang lain atau dimana dua orang  itu  saling  berjanji  untuk melaksanakan sesuatu hal. 28 Sedangkan  pengertian  perjanjian dalam Kitab Undang-Undang Hukum  Perdata  (KUH  Perdata) diatur  dalam  Pasal  1313,  berbunyi
Suatu perjanjian adalah suatu perbuatan  dengan  mana  satu  orang atau  lebih  mengikatkan  dirinya terhadap satu orang lain atau lebih.
26 Ahmadi Miru & Sakka Pati. Hukum Perikatan. Rajawali Pers. Jakarta. 2012. h. 1.
27 Subekti. Hukum Perjanjian. PT.
Intermasa. Jakarta. 1990. h. 13.
28 Ibid , h. 1.
Perjanjian  yang  sah  artinya perjanjian  yang  memenuhi  syarat yang  telah  ditentukan  oleh  undang- undang, sehingga diakui oleh hukum. Syarat sahnya perjanjian sebagaimana  diatur  dalam  pasal 1320 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata,  diperlukan  empat  syarat,
yaitu : sepakat mereka yang mengikatkan  dirinya,  Kecakapan untuk  membuat  suatu  perikatan, Suatu hal tertentu, Suatu sebab yang halal. Keempat syarat tersebut merupakan syarat yang mutlak yang harus  dipenuhi  ketika  membuat suatu perjanjian, karena tanpa syarat-syarat tersebut maka perjanjian  dapat  dianggap  tidak pernah  ada.  Syarat  pertama  dan kedua (sepakat mereka yang mengikatkan  dirinya  dan  kecakapan untuk  membuat  suatu  perikatan) disebut  sebagai  syarat  subjektif karena  berkaitan  dengan  orang- orang atau subjek yang mengadakan perjanjian.  Apabila  syarat  subjektif tidak  terpenuhi  salah  satu  atau keduanya,  maka  perjanjian  dapat dituntut pembatalannya
atau
dibatalkan.  Sedangkan  dua  syarat terakhir (suatu hal tertentu dan suatu sebab  yang  halal)  disebut  sebagai syarat  objektif,  dan  apabila  syarat objektif tidak terpenuhi maka perjanjian tersebut batal demi hukum. Dalam membuat suatu perjanjian yang dibuat dihadapanpejabat  yang  berwenang, perjanjian  tersebut  akan  dituangkan dalam bentuk akta otentik.
Akta otentik sebagaimana dijelaskan  dalam  Pasal  1868  Kitab Undang-Undang  Hukum  Perdata adalah  suatu  akta  yang  di  dalam bentuk yang ditentukan oleh Undang-undang  di  buat  oleh  atau dihadapan  pegawai-pegawai  umum yang  berkuasa  untuk  itu  ditempat dimana akta dibuatnya.
Berdasarkan  Pasal  1868  Kitab Undang-Undang  Hukum  Perdata tersebut  di  atas  dapat  dilihat  bahwa bentuk  dari  akta  ditentukan  oleh
Undang-Undang  dan  harus  dibuat oleh  atau  dihadapan  Pegawai  yang berwenang. Pegawai yang
berwenang  yang  dimaksud  disini antara  lain adalah Notaris, hal ini di dasarkan  pada  Pasal  1  angka  1 Undang-Undang  Nomor  1  tahun 2004  tentang  Jabatan  Notaris  yang menyatakan  bahwa  Notaris  adalah Pejabat  Umum  yang  berwenang untuk membuat akta otentik.
Otentisitas  suatu  akta  dapat dikatakan  sebagai  akta  otentik manakala  akta  tersebut  dibuat  oleh pejabat yang berwenang. Sebagaimana yang disyaratkan dalam  pasal  1868  Kitab  Undang-
Undang  Hukum  Perdata,  suatu  akta otentik  harus  memenuhi  syarat- syarat sebagai berikut :
a) Akta  tersebut  harus  dibuat  oleh seorang pejabat umum.
b) Akta tesebut harus dibuat dalam bentuk  yang  ditentukan  oleh Undang-Undang. c) Pejabat umum oleh atau
dihadapan  siapa  akta  itu  dibuat, harus  mempunyai  wewenang untuk membuat akta tersebut.
Sehingga  suatu  akta  dapat dikatakan  otentik  bukan  karena penetapan  Undang-Undang,  tetapi karena  dibuat  oleh/atau  dihadapan
seorang  pejabat  umum  dengan memenuhi syarat-syarat yang ditentukan  dalam  pasal  1868  Kitab
Undang-Undang Hukum Perdata.
Akta  otentik  merupakan  alat pembuktian  yang  sempurna  bagi kedua belah pihak dan ahli warisnya serta  sekalian  orang  yang  mendapat hak darinya tentang apa yang dimuat dalam  akta  tersebut.  Akta  otentik merupakan  bukti  yang  mengikat yang  berarti  kebenaran  dari  hal-hal yang  tertulis  dalam  akta  tersebut harus  diakui  oleh  hakim,  yaitu  akta tersebut  dianggap  sebagai  benar selama  kebenarannya  itu  tidak  ada pihak  lain  yang  dapat  membuktikan sebaliknya.
Sebagaimana  Pasal  1  angka  1 Undang-Undang  Nomor  30  Tahun 2004,  Tentang  Jabatan  Notaris, menjelaskan  Notaris  adalah  pejabat umum yang berwenang untuk membuat akta otentik dan kewenangan  lainnya  sebagaimana dimaksud  dalam  Undang-Undang ini.
Notaris  merupakan  pejabat umum  yang  berwenang  dan  satu- satunya  pihak  yang  mempunyai wewenang  untuk  membuat  suatu akta  yang  bersifat  otentik  mengenai semua  perbuatan,  perjanjian  dan ketetapan  yang  diwajibkan  oleh perundang-undangan  yang  berlaku; atau  juga  dapat  dibuat  berdasarkan kepentingan  masing-masing  pihak yang  menghendaki  dibuatnya  akta otentik. 29
Dalam  suatu  proses  peralihan hak  atas  tanah  yang  dibuat  di
29 Frans Satriyo Wicaksono. Panduan  Lengkap  Membuat  Surat-Surat Kontrak. Visi Media. Jakarta. 2008. h. 30.
hadapan  Pejabat  Pembuat  Akta tanah  (PPAT)  sering  terkendala berbagai macam persyaratan- persyaratan  yang  berkaitan  dengan tertib  administrasi  pertanahan  yang belum terpenuhi, misalnya
Sertipikat hak atas tanah yang masih dalam  proses  balik  nama  ataupun masih  dalam  proses  penghapusan hak  tanggungan.  Sehingga  para pihak  yang  akan  melaksanakan peralihan haknya mengalami kendala,  dan  tidak  jarang  yang seketika  itu  pula  menginginkan proses jual beli itu terselesaikan.
Namun  rumitnya  pemenuhan terhadap  semua  yang  berkaitan dengan  pelaksanaan  jual  beli  di hadapan  Pejabat  Pembuat  Akta Tanah  (PPAT),  maka  ditemukan suatu  terobosan  hukum  dan  hingga kini  masih  dilakukan  dalam  praktek jual  beli  yaitu  dibuatnya  akta Perjanjian  Pengikatan  Jual  Beli (PPJB),  meskipun  isinya  sudah mengatur  tentang  jual  beli  tanah namun  formatnya  baru  sebatas pengikatan  jual  beli  yaitu  suatu bentuk  perjanjian  yang  merupakan atau dapat dikatakan sebagai perjanjian pendahuluan.
Perjanjian  pengikatan  jual  beli sebenarnya  hampir  sama  dengan perjanjian pada umumnya. Perjanjian  pengikatan  jual  beli  lahir akibat adanya sifat terbuka sebagaimana terkandung dalam
Buku  III  Kitab  Undang-Undang Hukum Perdata.
Perjanjian  pengikatan  jual  beli lahir  sebagai  akibat  dari  belum terpenuhinya
persyaratan- persyaratan  sebagaimana  ditentukan oleh  peraturan  perundang-undangan yang  berkaitan  dengan  jual  beli  hak
atas  tanah,  sehingga  pada  akhirnya akan menghambat penyelesaian transaksi  jual  beli.  Persyaratan dimaksud  ada  yang  lahir  karena peraturan perundang-undangan yang ada ataupun timbul karena kesepakatan  para  pihak  yang  akan melakukan perjanjian. Pada umumnya  persyaratan  yang  sering timbul adalah persyaratan yang lahir dari  kesepakatan  para  pihak  yang akan  melakukan  transaksi  jual  beli. Persyaratan  tersebut  dapat  bersifat beragam,  misalnya  karena  belum lunas  dibayar  seluruh  harga  jual belinya, atau sertipikat tanah haknya sedang  dalam  penyelesaian  balik nama pada  instansi yang berwenang sedangkan  calon  penjual  dan  calon pembeli  sudah  setuju  melakukan transaksi jual beli. 30 Dengan terhambatnya persyaratan  tersebut,  bisa  berakibat pada penolakan oleh Pejabat Pembuat Akta tanah dalam pembuatan  akta  jual  beli.  Untuk mengantisipasi permasalahan
tersebut  maka  para  pihak  dapat membuat  suatu  perjanjian  guna menjaga  kesepakatan  yang  telah terjadi  sebelumnya,  untuk  menjaga agar  kesepakatan  itu  terlaksana dengan  baik  sementara  persyaratan yang  diminta  dapat  terpenuhi,  maka para  pihak  dapat  membuat  suatu kesepakatan  awal  dalam  suatu perjanjian  yang  pada  akhirnya dikenal dengan perjanjian pengikatan jual beli. Sebagaimana kedudukan perjanjian  pengikatan  jual  beli sebagai  perjanjian  bantuan  ataupun pendahuluan, maka perjanjian 30 Pengurus Pusat Ikatan Notaris
Indonesia. Op. Cit. h. 80.
pengikatan  jual beli berfungsi untuk memperkuat  perjanjian  pokok  yang akan  dilakukan.  maka  sebagaimana fungsinya,  perjanjian  pengikatan jual  beli  dapat  digunakan  untuk mempertegas  perjanjian  utamanya, serta menyelesaikan hubungan hukum  terhadap  hal-hal  yang  telah disepakati dalam perjanjian pengikatan  jual  beli  apabila  telah dilaksanakan seutuhnya. Kuasa untuk menjual merupakan  salah  satu  bentuk  dari kuasa khusus, yang dibuat mengikuti pembuatan perjanjian pengikatan  jual  beli  hak  atas  tanah dihadapan Notaris. Pembuatan kuasa untuk menjual  itu sendiri dilatar belakangi oleh    berbagai  hal,  diantaranya pemegang  hak  atas  tanah/pemberi kuasa  tidak  bisa  hadir  dihadapan pejabat  yang  berwenang  karena dalam  keadaan  sakit,  pemegang  hak atas  tanah/pemberi  kuasa  tidak  bisa hadir dihadapan pejabat yang berwenang  karena  tidak  berada ditempat sementara waktu.
Kondisi dan keadaan semacam ini akan memunculkan permasalahan  ketika  akan  dibuat akta  jual  beli  karena  tidak  hadirnya pihak penjual, sehingga perlu disikapi  dengan  pemberian  suatu kuasa untuk menjual guna mempermudah  diselenggarakannya proses  peralihan  hak  atas  tanah dihadapan pejabat yang  berwenang.
Kuasa untuk menjual itu sendiri  berisi  tentang  hal-hal  yang diperjanjikan  oleh  para  pihak  yang bersifat pelimpahan kekuasaan,
diantaranya mengatur mengenai hak dan  kewajiban  para  pihak,  apa  yang
harus  dilaksanakan  dan  apa  yang tidak boleh dilaksanakan.
Akta jual beli merupakan salah satu    syarat  pembuktian  terjadinya peralihan  hak  atas  tanah,  yang didalamnya  menyebutkan  sumber data yuridis. Dan kewenangan dalam pembuatan  akta  peralihan  hak  atas tanah sebagaimana dijelaskan dalam pasal 1 ayat 1 Peraturan Pemerintah Nomor  24  Tahun  1997  tentang Peraturan  Jabatan  Pejabat  Pembuat Akta  Tanah  menjelaskan  bahwa Pejabat Pembuat Akta Tanah, selanjutnya  disebut  PPAT  adalah pejabat umum yang diberi kewenangan  untuk  membuat  akta-
akta  otentik  mengenai  perbuatan hukum  tertentu  mengenai  hak  atas tanah  atau  Hak  Milik  Atas  Satuan Rumah Susun.
Pejabat  Pembuat  Akta  Tanah, sebagaimana tugasnya dalam melaksanakan  sebagian  kegiatan pendaftaran  tanah  dengan  membuat suatu  akta  peralihan  hak  sebagai bukti  telah  terjadi  suatu  perbuatan hukum  mengenai  hak  atas  tanah yang  kemudian  dapat  dijadikan sebagai  dasar  untuk  pendaftaran perubahan  data  sebagaimana  akibat dari perbuatan hukum. Namun seiring dengan pemenuhan segala syarat administrasi dalam pembuatan suatu akta peralihan hak dihadapan
Pejabat Pembuat Akta Tanah, sering terkendala  berbagai  macam  hal. Sehingga  dibuatlah  suatu  terobosan oleh  Notaris  untuk  menyikapi  hal tersebut,  dengan  dibuatkan  suatu perjanjian  pendahuluan,  yang  lebih dikenal  dengan  sebutan  Perjanjian Pengikatan  Jual  Beli  dan  Kuasa Untuk Menjual.
Kuasa  yang  diberikan  oleh pihak penjual  kepada pihak pembeli biasanya  bersifat  kuasa  yang  tidak dapat dicabut kembali dimana kuasa tersebut  baru  berlaku  apabila  semua persyaratan  yang  disepakati  dalam
perjanjian  pengikatan  jual  beli  yang
ditetapkan oleh penjual telah dipenuhi  oleh  pembeli.  Keadaan inilah  yang  kemudian  oleh  banyak kalangan  disebut  sebagai  kuasa mutlak  karena  kuasa  tersebut  tidak dapat dicabut kembali.
Sebagaimana Instruksi Menteri Dalam Negeri Nomor 14 tahun 1982 tentang Larangan Penggunaan Kuasa  Mutlak  Sebagai  Pemindahan Hak  Atas  Tanah.  Dalam  instruksi tersebut menyebutkan : a. Melarang  Camat  dan  Kepala Desa atau Pejabat yang setingkat  dengan  itu,  untuk membuat/menguatkan pembuatan  Surat  Kuasa  Mutlak yang pada hakekatnya merupakan pemindahan hak atas tanah. b. Kuasa  Mutlak  yang  dimaksud dalam  Diktum  Pertama  adalah kuasa yang didalamnya mengandung  unsur  tidak  dapat ditarik  kembali  oleh  pemberi kuasa;
c. Kuasa Mutlak yang pada hakekatnya merupakan pemindahan  hak  atas  tanah adalah  Kuasa  Mutlak  yang memberikan kewenangan kepada  penerima  kuasa  untuk menguasai  dan  menggunakan tanahnya serta melakukan segala  perbuatan  hukum  yang menurut hukum dapat dilakukan oleh pemegang haknya. d. Melarang Pejabat-pejabat Agraria untuk melayani penyelesaian  status  hak  atas tanah  yang  menggunakan  Surat Kuasa  Mutlak  sebagai  bahan pembuktian  pemindahan  hak atas tanah. Secara umum pemberian kuasa bukanlah hal yang terlalu
dipermasalahkan,  hanya  saja  untuk pemberian  kuasa  yang  dilakukan pada  perjanjian  pengikatan  jual  beli dengan  terdapatnya  kata-kata  “tidak
dapat ditarik kembali” pada pemberian  kuasanya  maka  banyak pihak yang kemudian mengidentikkan  hal  tesebut  dengan pemberian kuasa mutlak sebagaimana  yang  dilarang  oleh Intruksi  Menteri  Dalam  Negeri Nomor  14  Tahun  1982  tentang Larangan Penggunaan Kuasa Mutlak  Sebagai  Pemindahan  Hak Atas Tanah. Sedangkan sebagaimana pertimbangan dikeluarkannya Instruksi  Menteri  Dalam  Negeri Nomor  14  Tahun  1982  tentang larangan  penggunaan  kuasa  mutlak adalah  karena  penggunaan  kuasa mutlak sebagai cara untuk mengadakan  pemindahan  hak  atas tanah,  tidak  lain  adalah  suatu  cara terselubung  karena  banyaknya  para pihak  yang    memanfaatkan  dan menggunakan  kuasa  mutlak  sebagai alat  untuk  melakukan  penguasaan hak  atas  tanah  padahal  secara hukum  ia  tidak    berhak  untuk memilikinya, seperti banyaknya warga  negara  asing  yang  secara hukum  terlarang  untuk  mempunyai hak milik atas tanah, ternyata secara leluasa  dapat  memiliki  hak  atas tanah  dengan  menggunakan  kuasa mutlak.
Kuasa  mutlak  juga  sering dimanfatakan oleh pihak-pihak untuk  mencari  keuntungan  seperti halnya  ketika  pemerintah  akan melakukan sebuah proyek pembangunan  di  suatu  wilayah tertentu yang memakan biaya sampai milyaran rupiah, pihak-pihak yang mengetahui hal tersebut segera melakukan  pembebasan  tanah  yang biasanya  dilakukan  dengan  kuasa mutlak.
Selain itu akibat yang ditimbulkan  dengan  penggunaan kuasa mutlak tersebut adalah terjadinya  penumpukan  pemilikan tanah  pada  seseorang  yang  jelas bertentangan dengan ketentuan yang terdapat dalam Undang-Undang Nomor  5  Tahun  1960  tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (UUPA) yang pada akhirnya  juga  menghambat  tujuan landreform yaitu meratakan kepemilikan tanah bisa tidak tercapai.  Disamping  menyebabkan banyaknya  terdapat  tanah  yang terbengkalai  di  pedesaan  sebagai akibat  pemiliknya  ternyata  adalah orang  yang  tinggal  di  kota  yang melakukan  pembelian  hak  dengan kuasa  mutlak,  walaupun  dalam pencatatan  desa  pemiliknya  masih penduduk desa setempat.
Berdasar  keterangan  tentang unsur dari kuasa mutlak sebagaimana Instruksi Menteri Dalam  Negeri  Nomor  14  Tahun
1982  tentang  larangan  penggunaan kuasa  mutlak,  bisa  diartikan  kuasa yang  dipakai  dalam  pengikatan  jual beli  tidak  termasuk  kedalam  kuasa mutlak.
Hal  ini  disebabkan  karena sebagai perjanjian pendahuluan maka perjanjian pengikatan jual beli menunggu dipenuhinya syarat- syarat  untuk  sampai  pada  perjanjian pokoknya, dan pencantuman pemberian  kuasa  dengan  ketentuan tidak dapat ditarik kembali diperlukan  untuk  melaksanakan  jual belinya di hadapan Pejabat Pembuat
Akta Tanah (PPAT).
Selain  itu,  pemberian  kuasa dengan ketentuan tidak dapat ditarik kembali yang dipakai dalam
perjanjian  pengikatan  jual  beli  tidak mengandung  ketentuan  tentang  hal yang  dilarang  sebagaimana  diatur dalam  diktum  Dua  butir  b  Intruksi Menteri  Dalam  Negeri  Nomor  14 Tahun  1982,  yaitu  kuasa  mutlak yang  pada  hakekatnya  merupakan pemindahan  hak  atas  tanah  adalah kuasa  mutlak  yang  memberikan kewenangan kepada penerima kuasa untuk  menguasai  dan  menggunakan tanahnya  serta  melakukan  segala perbuatan  hukum  yang  menurut hukum  hanya  dapat  dilakukan  oleh pemegang haknya, walaupun kuasanya tidak dapat ditarik kembali. Pemberian  kuasa  yang  tidak dapat ditarik kembali dalam perjanjian  pengikatan  jual  beli bukanlah  termasuk  ke  dalam  kuasa mutlak  yang  dilarang  oleh  Intruksi Menteri  Dalam  Negeri  Nomor  14 Tahun 1982 tentang Larangan Penggunaan  Kuasa  Mutlak  Sebagai Pemindahan Hak Atas Tanah, sehingga  status  hukumnya  sah-sah saja untuk dilakukan.
Untuk  menjamin  kepastian hukum  mengenai  penguasaan  atau peralihan hak  atas  tanah  maka  perlu dilaksanakan  pendaftaran  peralihan hak  atas  tanah.  Dengan  dasar perjanjian  pengikatan  jual  beli sebagai perjanjian awal, maka peralihan  hak  atas  tanah  bisa  segera dibuatkan  akta  jual  beli  di  hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT).
Karena  akta  PPAT  sebagai bukti  telah  dilaksanakannya  suatu perbuatan  hukum  pemindahan  hak atas  tanah,  maka  para  pihak  yang bersangkutan wajib menghadap
langsung untuk melaksanakan
penandatanganan akta jual beli. Terhadap  jual  beli  yang  telah dibuatkan perjanjian awalnya berupa perjanjian  pengikatan  jual  beli  yang disertai dengan kuasa untuk menjual, cukuplah yang hadir hanya pihak  pembeli yang kemudian bertindak selaku penjual berdasarkan kuasa menjual.
Untuk  menjamin  kepastian hukum  mengenai  penguasaan  atau peralihan hak  atas  tanah  maka  perlu dilaksanakan  pendaftaran  peralihan hak  atas  tanah.  Dengan  dasar perjanjian  pengikatan  jual  beli sebagai perjanjian awal, maka peralihan  hak  atas  tanah  bisa  segera dibuatkan  akta  jual  beli  di  hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah
(PPAT).
Karena  akta  PPAT  sebagai bukti  telah  dilaksanakannya  suatu perbuatan  hukum  pemindahan  hak atas  tanah,  maka  para  pihak  yang bersangkutan wajib menghadap langsung untuk melaksanakan
penandatanganan akta jual beli.
Terhadap  jual  beli  yang  telah dibuatkan perjanjian awalnya berupa perjanjian  pengikatan  jual  beli  yang disertai dengan kuasa untuk
menjual, cukuplah yang hadir hanya pihak  pembeli yang kemudian bertindak selaku penjual berdasarkan kuasa menjual.

## 4. Kesimpulan
Perjanjian  pengikatan  jual  beli yang  dibuat  dihadapan  Notaris dalam pelaksanaannya sebagai perjanjian awal sebelum dilaksanakannya  pembuatan  akta
jual  beli  mempunyai  kekuatan hukum  yang  sangat  kuat,  karena merupakan akta notariil yang bersifat  akta  otentik.  Perjanjian pengikatan  jual  beli  sebagai  sarana untuk  mengikat  keinginan  para pihak  yang  berkepentingan  dalam pembuatan  akta  jual  beli  namun masih  terkendala  dengan  adanya kekurangan syarat-syarat administratif. Dalam  pembuatan  perjanjian pengikatan jual beli biasanya diikuti dengan  pemberian  kuasa,  dimana pemberian  kuasa  yang  lebih  dikenal dengan kuasa untuk menjual,
dimaksudkan  untuk  memberikan kuasa  kepada  pihak  pembeli  oleh pihak  penjual  untuk  mewakili  atas nama  pihak  penjual  seandainya dikemudian  hari  pihak  penjual berhalangan hadir.
Pemberian kuasa untuk menjual  sebagai  pendamping  dari perjanjian  pengikatan  jual  beli bukan termasuk dalam kuasa mutlak yang dilarang oleh Instruksi Menteri Dalam  Negeri  Nomor  14  Tahun 1982  tentang  Larangan  Penggunaan Kuasa  Mutlak  Sebagai  Pemindahan Hak  Atas  Tanah,  sehingga  kuasa untuk  menjual  status  hukumnya  sah untuk dilakukan.

## 5. Daftar Pustaka
R.  Subekti.  Aneka  Perjanjian.  PT.
Citra Aditya Bakti. Bandung.
1995.
C.S.T.  Kansil. Pengantar Ilmu Hukum  dan  Tata  Hukum
Indonesia.  Balai  Pustaka. Jakarta 1989.
Pengurus  Pusat Ikatan  Notaris Indonesia.  100  Tahun  Ikatan
Notaris  Indonesia,  Jati  Diri Notaris Indonesia, dulu, sekarang dan di masa datang. PT. Gramedia Pustaka. Jakarta. Peter  Mahmud  Marzuki.  Penelitian Hukum.  Kencana  Prenada Media Group. Jakarta. 2011.
Ahmadi Miru & Sakka Pati. Hukum
Perikatan. Rajawali Pers.
Jakarta. 2012.
Subekti.  Hukum  Perjanjian.  PT. Intermasa. Jakarta. 1990.
Frans  Satriyo  Wicaksono.  Panduan Lengkap  Membuat  Surat- Surat  Kontrak.  Visi  Media. Jakarta. 2008.

## Peraturan Perundang-Undangan
Undang-Undang Dasar 1945; Kitab  Undang-Undang  Hukum  Perdata (Burgerlijk Wetboek)
Undang-Undang  Nomor  5  tahun  1960 tentang  Peraturan  Dasar  Pokok- Pokok Agraria;
Undang-Undang  Nomor  30  Tahun  2004 tentang Jabatan Notaris.
Peraturan  Pemerintah  Nomor  24  tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah. Peraturan  Pemerintah  Nomor  37  Tahun
1998  tentang  Peraturan  Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah Peraturan  Presiden  10  tahun  2004 tentang Badan Pertanahan Nasional. Instruksi  Menteri  Dalam  Negeri  Nomor 14  tahun  1982  tentang    Larangan Penggunaan Kuasa Mutlak Sebagai  Pemindahan  Hak  Atas Tanah.