## PENENTUAN NILAI KONDISI GEDUNG BERDASARKAN METODE PORTUGUESE URBAN TENANCY REGIME PADA GEDUNG BERTINGKAT TINGGI
Henny Wiyanto 1 , dan Christian Tjendrawinata 2
1 Jurusan Teknik Sipil Fakultas Teknik, Universitas Tarumanagara, Jl. Letjen S. Parman No.1 Jakarta hennyw@ft.untar.ac.id
2 Program Studi Sarjana Teknik Sipil, Universitas Tarumanagara, Jl. Letjen S. Parman No.1 Jakarta christian.325170076@stu.untar.ac.id
Masuk: 05-07-2021, revisi: 06-08-2021, diterima untuk diterbitkan: 19-05-2022

## ABSTRACT
Development in Indonesia is increasingly demanding to have high-rise buildings, but not all high-rise buildings follow the rules in accordance with the Building Permit (IMB) resulting in buildings that do  not meet standards and are easily damaged. Lack of maintenance and improper repair time will result in higher upgrades and higher repair costs. Therefore, it is very important to carry out an inspection or purpose of the condition of a building, by knowing the type of damage, preventing damage, and taking action against the damage. The purpose of this research is to find out whether methods from outside Indonesia can be used to assess the condition of existing buildings in Indonesia. This research  was  conducted  using  the  Portuguese  Urban  Tenancy  Regime  method.  The  results  of  this  study  are  the condition of the X Mall building in Jakarta getting a Defect Index value of 4.44 points, which means the building is in  good  condition  and  there  is  minor  defect  in  the  form  of  aesthetic  defect.  There  is  some  defect  that  needs  to  be repaired, but there is no damage that can endanger visitors or people around the building.
Keywords: Building condition assessment, high-rise building, Defect Index

## ABSTRAK
Pembangunan  dalam  Indonesia  semakin  menuntut  untuk  memiliki  gedung  bertingkat  tinggi,  namun  tidak  semua gedung bertingkat tinggi mengikuti aturan sesuai dengan Izin Mendirikan Bangunan (IMB) mengakibatkan gedung menjadi tidak memenuhi standar dan mudah mengalami kerusakan. Kurangnya perawatan dan waktu perbaikan yg tidak tepat akan akan mengakibatkan kerusakan semakin meningkat dan biaya perbaikan yang lebih besar. Oleh karena itu penting sekali melakukan inspeksi atau penilaian kondisi dari sebuah bangunan, dengan tujuan mengetahui jenis kerusakan,  mencegah  terjadinya  kerusakan,  dan  melakukan  perbaikan  terhadap  kerusakan  tersebut.  Tujuan  dalam penelitian ini adalah untuk mengetahui apakah dengan metode yang berasal dari luar Indonesia dapat digunakan untuk menilai kondisi bangunan yang ada di Indonesia. Penelitian ini dilakukan menggunakan metode Portuguese Urban Tenancy Regime . Hasil dari penelitian ini yaitu kondisi gedung Mall di Jakarta mendapatkan nilai Indeks Kerusakan sebesar 4,44 poin yang artinya bangunan dalam kondisi baik dan terdapat kerusakan ringan berupa kerusakan secara estetika.  Terdapat  beberapa  kerusakan  yang  perlu  diperbaiki,  akan  tetapi  tidak  terdapat  kerusakan  yang  dapat membahayakan pengunjung atau orang disekitar bangunan.
Kata kunci: Penilaian kondisi bangunan, gedung bertingkat tinggi, Indeks Kerusakan

## 1. PENDAHULUAN
Berkembangnya Indonesia dari tahun ke tahun, menuntut untuk Indonesia memiliki gedung bertingkat tinggi. Akan tetapi, tidak semua gedung mengikuti aturan sesuai dengan Izin Membangun Bangunan (IMB). Seperti gedung yang berada di Matraman, Jakarta Timur, dimana gedung tersebut miring dan merusak 2 rumah disekitarnya (Liputan 6, 2020).  Terdapat  juga  kasus  gedung  runtuh  di  daerah  Jakarta  Barat  membuat  Pemprov  DKI  Jakarta  menghimbau perlunya  pengauditan  pada  gedung-gedung  terutama  gedung  bertungkat  tinggi  guna  untuk  mencegah  terjadinya keruntuhan (Detiknews, 2020).
Stochino et al. (2018) menjelaskan bahwa kemampuan dari sebuah gedung sangat bergantung kepada inspeksi yang baik. Serta juga dijelaskan bahwa kurangnya perawatan dan waktu perbaikan yang tidak tepat akan mengakibatkan kerusakan semakin meningkat dan biaya perbaikan yang lebih besar. Alkhaly (2003) juga menambahkan secara garis besar, penilaian kondisi dari sebuah gedung dimulai dengan melakukan investigasi awal atau investigasi visual.
Akan tetapi penilaian secara visual memiliki penilaian yang berbeda bergantung kepada  pengalaman, pengetahuan, keandalan, dan pertimbangan dari pemeriksa yang ada di lapangan (Jain & Bhattacharjee, 2012). Pada penelitian ini, digunakan  metode Portuguese  Urban  Tenancy  Regime yang  telah  dilakukan  pada  negara  Portugal.  Penilaian  ini berusaha mengubah data yang bersifat kualitatif menjadi kuantitatif menggunakan skala penilaian (Paiva & Vilhena, 2008).

## 2. METODE PENELITIAN

## Diagram Alir Penelitian
Penelitian  ini  dilakukan  untuk  menentukan  skala  kerusakan  pada  elemen  bangunan  dan  menilai  kondisi  gedung bertingkat tinggi berdasarkan indeks kerusakan. Metodologi penelitian ini ditetapkan berdasarkan metode Portuguese Urban Tenancy Regime (Paiva & Vilhena, 2008). Diagram alir dapat dilihat pada Gambar 1.
Gambar 1. Diagram alir penelitian

## Pengumpulan Data
Data  yang  digunakan  dalam  penelitian  ini  merupakan  data-data  sekunder,  dimana  data-data  ini  berasal  dari  foto gedung bertingkat tinggi yang ada di Indonesia. Data  ini berbentuk foto dari elemen struktural (kolom, balok, dan pelat lantai) maupun non-struktural pada bangunan yang mengalami kerusakan.

## Pengisian Formulir Data
Setiap pengumpulan data diisikan melalui formulir pengisian data yang ada pada Tabel 1
Tabel 1. Formulir pengisian data No. Gambar … Elemen Bangunan … Catatan Tambahan … Gambar : Penilaian : Nilai kerusakan pada elemen … Bobot kerusakan pada elemen … Deskripsi Kerusakan :

## Penilaian Kerusakan pada Elemen Fungsional
Pada  tahapan  ini,  dijelaskan  bagian  kerusakan  pada  elemen  fungsional,  penilaian  dievaluasi  berdasarkan  tingkat kerusakan  pada  masing-masing  dari  elemen  fungsional  yang  ada  pada  gedung.  Setiap  kerusakan  akan  dinilai berdasarkan skala satu (kerusakan kritis) hingga skala lima (kerusakan minor), yang dijelaskan pada Tabel 2.
Tabel 2. Skala Kerusakan Skala Jenis Kerusakan 5 Kerusakan Minor 4 Kerusakan Ringan 3 Kerusakan Sedang 2 Kerusakan Tinggi 1 Kerusakan Kritis (Sumber: Paiva & Vilhena, 2008)
Jika terdapat kerusakan lebih dari satu pada elemen yang sama, maka nilai dari kerusakan pada elemen tersebut akan dirata-ratakan,  Penilaian pada  elemen  balok,  kolom, dan  pelat  lantai  juga  harus  dirata-ratakan  untuk  mendapatkan nilai kerusakan pada elemen struktur.
Tabel 3. Jenis Kerusakan Jenis Kerusakan Efek Kerusakan Tipe Perbaikan Kerusakan Minor Kerusakan  pada  nilai  estetika  yang tidak permanen Pemeliharaan sederhana Kerusakan Ringan Kerusakan  pada  nilai  estetika  secara permanen Perbaikan dan pemeliharaan sederhana Kerusakan Sedang  Kegunaan dan kenyamanan terganggu Perbaikan  sederhana  pada  kenyamanan, dan perbaikan berat pada estetika Kerusakan Tinggi Kerusakan yang dapat mengakibatkan kecelakaan minor Perbaikan sederhana pada kerusakan yang membahayakan keselamatan Kerusakan Kritis Kerusakan yang dapat membahayakan keselamatan dan mengakibatkan kecelakaan mayor Perbaikan  berat  pada  kerusakan  yang membahayakan keselamatan
(Sumber: Paiva & Vilhena, 2008)
Pada Tabel 3 dijelaskan jenis kerusakan secara keseluruhan berdasarkan efek kerusakan dan tipe perbaikannya. Pada kerusakan  pada  nilai  estika,  berupa  kerusakan  yang  tidak  mempengaruhi  fungsional  dari  elemen  tersebut.  Untuk kecelakaan minor adalah kecelakaan yang dapat mengakibatkan luka ringan pada orang atau kerusakan pada barang, sedangkan kecelakaan mayor adalah kecelakaan yang dapat menyebabkan cedera berat. Pada bagian tipe perbaikan, pemeliharaan  sederhana  berbentuk  pembersihan  dan  pengecatan  ulang,  sedangkan  perbaikan  sederhana  berbentuk tindakan pencegahan sederhana. Untuk perbaikan berat berupa penambalan atau pergantian material.

## Pembobotan Kerusakan pada Elemen Fungsional
Untuk koefisien pembobotan dari elemen fungsional, digunakan skala satu hingga enam yang  dihubungkan dengan elemen  fungsional  tersebut,  nilai  koefisien  ini  berasal  dari  penetapan  oleh  penguji  sebelumnya.  Oleh  karena  itu, koefisien bersifat mengikat dan tidak dapat diubah. Koefisien pembobotan terdapat pada Tabel 4.
Tabel 4. Koefisien pembobotan
Elemen Fungsional Koefisien Pembobotan Struktur 6 Atap 5 Dinding 3 Penutup Lantai 2 Plafon 2 Tangga 3 Jendela dan Pintu 2 Layanan Perairan 1 Gorong-gorong 1 Layanan Gas 1 Mekanikal dan Elektrikal 1 Layanan Komunikasi dan Alarm 1 Lift 3 Layanan Pemadam Kebakaran 1 (Sumber: Paiva & Vilhena, 2008)

## Penentuan nilai Indeks Kerusakan (Defect Index)
Setelah mendapatkan nilai kerusakan dan koefisien pembobotan dari setiap kerusakan pada elemen bangunan, maka langkah selanjutnya adalah memasukan kedua nilai tersebut kedalam formulir pengolahan data yang ada pada Tabel 5.
Tabel 5. Formulir pengolahan data
No. Elemen Bangunan Nilai Kerusakan (D) Bobot Kerusakan (W) Skor (S) 1 Struktur … 6 … 2 Atap … 5 … 3 Dinding … 3 … 4 Penutup Lantai … 2 … 5 Plafon … 2 … 6 Tangga … 3 … 7 Jendela dan Pintu … 2 … 8 Layanan Perairan … 1 … 9 Gorong-gorong … 1 … 10 Layanan Gas … 1 … 11 Mekanikal dan Elektrikal … 1 … 12 Layanan Komunikasi dan Alarm … 1 … 13 Lift … 3 … 14 Layanan Pemadam Kebakaran … 1 … Total Skor (∑S) … … Total Pembobotan (∑W) … … Indeks Kerusakan (IK) … …
Untuk mendapatkan nilai indeks kerusakan, dapat menggunakan rumus berikut:
∑S  =   𝑆 1 + 𝑆 2 + 𝑆 3 + ⋯ + 𝑆 𝑛 ……………………………………..(3.1) ∑W  =   𝑊 1 + 𝑊 2 + 𝑊 3 + ⋯ + 𝑊 𝑛 ………………………………...(3.2)
Indeks Kerusakan = Total skor Total pembobotan …………………………...(3.3)
Dimana :
Total skor (∑S) adalah penjumlahan seluruhnya dari nilai skala kerusakan dikalikan dengan bobot elemen fungsional.
Total pembobotan (∑W) adalah penjumlahan dari seluruh bobot elemen fungsional yang digunakan.
Indeks Kerusakan (IK) adalah pembagian dari total skor dengan total pembobotan.
Hasil nilai dari indeks kerusakan tidak kurang dari 1 dan tidak lebih dari 5. Penilaian indeks kerusakan menentukan kondisi yang dijelaskan pada Tabel 6.
Tabel 6. Skala Indeks kerusakan Indeks Kerusakan Kondisi 4,5 ≤ IK ≤ 5 Baik Sekali 3,5 ≤ IK < 4,5 Baik 2,5 ≤ IK < 3,5 Sedang 1,5 ≤ IK < 2,5 Buruk 1 ≤ IK < 1,5 Buruk Sekali
(Sumber: Paiva & Vilhena, 2008)
Pada penilaian indeks kerusakan, terdapat 3 syarat yang perlu diperhatikan. Syarat tersebut diringkas pada Tabel 7.
Tabel 7. Syarat Indeks kerusakan
Syarat Indeks Kerusakan :
1.  Sesuai dengan tabel indeks kerusakan
2. Pembobotan Kerusakan (W) > 3 Kondisi Indeks Kerusakan turun 1 tingkat Nilai Kerusakan (D) ≤ 2
Indeks Kerusakan (IK) ≥ 3,5
3.  (IK - D terendah)  > 2
(Sumber: Paiva & Vilhena, 2008)
Dimana:
1. Penilaian indeks kerusakan mengikuti sesuai dengan tabel 3.3
2. Pada saat salah satu dari pembobotan lebih dari 3 (struktur, dan atap) mengalami kerusakan tinggi atau kritis (nilai  kerusakan  kurang  dari  2)  dan  indeks  kerusakan  memiliki  kondisi  baik  atau  baik  sekali  (indeks kerusakan diatas 3,5), maka indeks kerusakan akan diturunkan 1 tingkat kebawah. Contohnya adalah jika indeks kerusakan 3,75 dan pada elemen struktur memiliki nilai kondisi 2 (kerusakan tinggi), maka kondisi dari indeks kerusakan turun dari baik menjadi sedang.
3. Jarak terjauh dari penilaian kondisi terendah dengan indeks kerusakan adalah 2 poin. Jika jarak melebihi 2 poin maka indeks kerusakan akan diturunkan 1 tingkat kebawah. Contohnya adalah jika indeks kerusakan 4,75  dan  pada  jendela  dan  pintu  memiliki  nilai  kondisi  2  (kerusakan  tinggi),  maka  kondisi  dari  indeks kerusakan turun dari baik sekali menjadi baik.

## Deskripsi Kerusakan
Setelah  mendapatkan  indeks  kerusakan,  maka  langkah  selanjutnya  adalah  deskripsi  kerusakan.  Pada  langkah  ini, dijelaskan jenis kerusakan secara keseluruhan dan alasan dibalik penilaian skala kerusakan tersebut. Berdasarkan hasil indeks kerusakan, maka diambil kesimpulan apakah kondisi gedung berada di kondisi yang sangat baik hingga sangat buruk.

## 3. HASIL DAN PEMBAHASAN
Penelitian ini dilakukan dengan data sekunder berbentuk foto dari bangunan mall dengan jumlah tingkatan 12 lantai serta 2 lantai basement , diperkirakan umur bangunan yaitu 13 tahun dan berlokasi di DKI Jakarta. Data sebanyak 1458 kerusakan pada bagian elemen  fungsional.  Berikut  adalah perwakilan  data kerusakan  pada  elemen  fungsional  dari bangunan. Perwakilan data terdapat pada Tabel 8.
Tabel 8. Formulir pengisian data penutup lantai
No. Gambar 44 Elemen Bangunan Penutup Lantai Catatan Tambahan Kode H84 det 9 Gambar: Penilaian: Nilai kerusakan pada elemen 5 Bobot kerusakan pada elemen 2 Deskripsi Kerusakan: Kondisi lantai sangat baik dan terawat
Setelah  formulir  pengisian  data  telah  diselesaikan,  maka  setiap  kerusakan  dikelompokkan  sesuai  dengan  elemen bangunan masing-masing sesuai dengan pengumpulan data pada Tabel 9.
Tabel 9. Pengumpulan data penutup lantai No. Kode Elemen Fungsional Skala Kondisi Deskripsi Kerusakan Bobot 33 H85 det 2 Penutup Lantai 5 2 Lantai dalam kondisi terawat 35 H88 det 1 Penutup Lantai 4 2 Terdapat kerusakan kecil pada bagian tengah 44 H84 det 9 Penutup Lantai 5 2 Kondisi lantai sangat baik dan terawat 231 D4 Penutup Lantai 4 2 Terdapat retakan pada keramik 417 B5b Penutup Lantai 4 2 Retak rambut pada ujung keramik 597 H53 det 2 Penutup Lantai 5 2 Penutup lantai dalam kondisi sangat baik dan terawat 598 H53 det 4 Penutup Lantai 5 2 Penutup lantai dalam kondisi sangat baik dan terawat 599 H53 det 5 Penutup Lantai 5 2 Penutup lantai dalam kondisi sangat baik dan terawat 600 H53 det 6 Penutup Lantai 5 2 Penutup lantai dalam kondisi sangat baik dan terawat 601 H53 det 7 Penutup Lantai 5 2 Penutup lantai dalam kondisi sangat baik dan terawat 602 H53 det 8 Penutup Lantai 5 2 Penutup lantai dalam kondisi sangat baik dan terawat 603 H53 det 1 Penutup Lantai 5 2 Penutup lantai dalam kondisi sangat baik dan terawat 604 H53 det 12 Penutup Lantai 5 2 Penutup lantai dalam kondisi sangat baik dan terawat 605 H53 det 9 Penutup Lantai 5 2 Penutup lantai dalam kondisi sangat baik dan terawat 4,7857143
Dari setiap tabel pengumpulan data masing-masing elemen struktur, diambil nilai rata-rata kerusakan dan nilai tersebut dimasukan dalam Tabel 10.
Tabel 10. Pengolahan data No. Elemen Bangunan Nilai Kerusakan (D) Bobot Kerusakan (W) Skor (S) 1 Struktur 4,2 6 25,2 2 Dinding 3,9 3 11,8 3 Penutup Lantai 4,8 2 9,6 4 Plafon 4,2 2 8,5 5 Tangga 4,8 3 14,5 6 Jendela dan Pintu 4,9 2 9,8 7 Mekanikal dan Elektrikal 4,6 1 4,6 Total Skor (∑S) … 83,8 Total Pembobotan (∑W) 19 … Indeks Kerusakan (IK) … 4,41
Contoh Perhitungan:
1. Menentukan Nilai Total Skor (ΣS)
∑ 𝑆 𝑖 𝑛 𝑖=1 =   𝑆 1 + 𝑆 2 + 𝑆 3 + ⋯ + 𝑆 𝑛 ∑ 𝑆 𝑖 8 𝑖=1 =   𝑆 1 + 𝑆 2 + 𝑆 3 + 𝑆 4 + 𝑆 5 + 𝑆 6 + 𝑆 7
=  25,2 + 11,8 + 9,6 + 8,5 + 14,5 + 9,8 + 4,6 =  83,8
2. Menentukan Nilai Total Pembobotan (ΣW)
∑ 𝑊 𝑖 𝑛 𝑖=1 =   𝑊 1 + 𝑊 2 + 𝑊 3 + ⋯ + 𝑊 𝑛 ∑ 𝑊 𝑖 8 𝑖=1 =   𝑊 1 + 𝑊 2 + 𝑊 3 + 𝑊 4 + 𝑊 5 + 𝑊 6 + 𝑊 7
=  6 + 3 + 2 + 2 + 3 + 2 + 1 =  19
3. Menentukan Nilai Indeks Kerusakan (IK)
𝐼𝐾 = ΣS ΣW 𝐼𝐾 = 83,8 19

## 𝐼𝐾 = 4,41
Berdasarkan  hasil  perhitungan  yang  ada,  maka  didapatkan  nilai  indeks  kerusakan  yaitu  4,41.  Jika  dibandingkan dengan Tabel 6 dan Tabel 7, maka nilai kondisi bangunan berada dalam peringkat 2. Artinya bangunan dalam kondisi baik  dan  terdapat  kerusakan  ringan  berupa  kerusakan  secara  estetika.  Terdapat  beberapa  kerusakan  yang  perlu diperbaiki, akan tetapi tidak terdapat kerusakan yang dapat membahayakan pengunjung atau orang disekitar bangunan.

## 4. KESIMPULAN DAN SARAN

## Kesimpulan
Berdasarkan hasil analisis yang telah dilakukan pada penelitian ini, maka dapat diambil kesimpulan sebagai berikut:
1. Berdasarkan  data  pada  bangunan Mall di  Jakarta,  terdapat 1461  kerusakan  dalam  gedung  dengan  rentang nilai kerusakan yaitu 3 (kerusakan sedang) hingga 5 (kerusakan minor).
2. Berdasarkan  metode Portuguese  Urban  Tenancy  Regime ,  diketahui  secara  keseluruhan,  gedung  yang berfungsi sebagai mall memperoleh indeks kerusakan yaitu 4,44 yang artinya adalah gedung dalam kondisi baik  dan  terdapat  kerusakan  ringan  berupa  kerusakan  secara  estetika.  Terdapat  beberapa  kerusakan  yang perlu  diperbaiki,  akan  tetapi  tidak  terdapat  kerusakan  yang  dapat  membahayakan  pengunjung  atau  orang disekitar bangunan.

## Saran
Berdasarkan hasil penelitian yang telah dilakukan dalam penelitian ini, dapat ditarik beberapa masukan atau saran untuk  pengembangan  penelitian  selanjutnya  mengenai  topik  penilaian  kondisi  bangunan  menggunakan  metode Portuguese Urban Tenancy Regime :
1. Penambahan  perhitungan  desain  struktur  pada  bangunan  dapat  menjadi  pertimbangan  setelah  melakukan penilaian kondisi bangunan secara visual menggunakan metode Portuguese Urban Tenancy Regime .
2. Perbaikan  secara  estetika  dan  perbaikan  berat  perlu  dilakukan  untuk  mencegah  semakin  membesarnya kerusakan dan dapat berakibat fatal.
3. Koefisien pembobotan pada bagian struktur perlu dipisahkan, dikarenakan elemen pada balok, kolom, pelat lantai,  dan shear  wall memiliki  dimensi  serta  fungsi  yang  berbeda  sehingga  memerlukan  koefisien  yang sesuai.
4. Penjelasan  pada  kerusakan  yang  mendetail  tentang  definisi  kerusakan  dan  nilainya,  dapat  mempermudah untuk mengklasifikasi jenis kerusakannya, seperti lebar atau panjang keretakan dan jumlah kerusakan.

## DAFTAR PUSTAKA
Alkhaly, Y. R. (2013). Penilaian Kerusakan pada Gedung Kantor Jasa Raharja Lhokseumawe. Teras Jurnal, 3(1), 1- 14.
Detiknews. (2020). Diambil kembali dari https://news.detik.com/foto-news/d-4864519/cegah-roboh-pemprov-terus- audit-gedung-di-dki/4
Jain, K. K., & Bhattacharjee, B. (2012). Application of Fuzzy Concepts to the Visual Assessment of Deteriorating Reinforced Concrete Structures. Journal of Construction Engineering and Management, 138(3), 399-408.
Liputan  6.  (2020).  Retrieved  from  http://hot.liputan6.com/read/4178121/video-diduga-tidak-sesuai-standar- bangunan-3-lantai-ambruk
Paiva, J. A., & Vilhena, A. (2008). Portuguese Method for Building Condition Assessment. Structural Survey, 26(4), 322-335.
Stochino, F., Fadda, M. L., & Mistertta, F. (2018). Low Cost Condition Assessment Method for Existing RC Bridges. Engineering Failure Analysis Journal, Elsevier, 86, 56-71.