## KEABSAHAN JUAL BELI ATAS RUMAH DENGAN PERJANJIAN DIBAWAH TANGAN YANG HENDAK DI BUATKAN AKTA JUAL BELI TANPA ADANYA PIHAK PENJUAL
Monica Lidiyana Cahyadi, Mella Ismelina Farma Rahayu Fakultas Hukum Magister Kenotariatan, Universitas Tarumanegara
Email: dindaarisapulungan@gmail.com

## Abstract
The  sale  and  purchase  of  house  rights  is  based  on  the  provisions  of  Article  37 Paragraph  1  of Government  Regulation  Number  24  of  1997,  which  in  essence,  the transfer  of  land  rights must  be  proven  by  a  deed  made  by  Land  Titles  Registrar,  but some people who are still lay people often think that the sale and purchase of land It is enough  to  do  it  by  using  receipts  in  full,  so  that  when  you  want  to  reverse  the  name register, of course the effort is hampered, because there is no the sale and purchase of land deed made by Land Titles Registrar, the obstacles also increase, when  one of the parties,  especially  the  seller,  is  unknown,  so  that  the  sale  and  purchase  of  land  deed cannot  be  made,  because making the sale  and  purchase  of  land  deed  must  involve the seller  and  the  buyer.  This  research  was  conducted  using  the  Normative  Juridical  Law Research method, this research was  conducted using secondary data, which is divided into  primary,  secondary  and  tertiary  legal  materials.  What  will  be  examined  in  this research is related to the validity of the sale and purchase of land which is only proven by  the  receipt,  the  validity of  the  sale  and  purchase  deed  of  land  made  by  Land  Titles Registrar  without  the seller,  and  the  implementation of  the  sale  and  purchase  deed by the Land Deed Making Official on land without a seller in Decision Number 256 / PDT. G / 2019 / PN Ckr.
Keywords : House Sale and Purchase, Receipt, and Sale and Purchase Deed.

## Abstrak
Jual  beli  hak  atas  tanah  dan  atau  rumah,  didasarkan  pada  ketentuan  Pasal  37  Ayat  1 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 yang pada intinya Peralihan hak atas tanah harus dibuktikan dengan akta yang dibuat oleh PPAT, namun beberapa masyarakat yang masih  awam  sering  beranggapan  bahwa  jual  beli  tanah  cukup  dilakukan  dengan menggunakan kuitansi  lunas  saja,  sehingga  pada  saat  hendak  didaftarkan  atau  dibalik nama,  tentunya  upaya  tersebut  terkendala,  karena  tidak  adanya  AJB  yang  dibuat  oleh PPAT, kendala  pun bertambah, saat salah satu pihak terutama pihak penjual sudah  tidak diketahui keberadaannya, atau meninggal dunia, sehingga AJB tidak dapat dibuat, karena pembuatan  AJB  harus  melibatkan  pihak  penjual  dan  pembeli.  Penelitian  ini  dilakukan dengan  metode  Penelitian  Hukum  Yuridis  Normatif,  dimana  penelitian  ini  dilakukan
dengan  menggunakan  data  sekunder,  yang  terbagi  menjadi  bahan  hukum  primer, sekunder  dan  tersier.  Adapun  yang hendak  diteliti  dalam  penelitian  ini  adalah  berkaitan dengan  keabsahan  jual  beli  atas  tanah  yang  hanya  dibuktikan  dengan  adanya  kuitansi lunas,  keabsahan  pembuatan  akta  jual  beli atas  tanah  yang  dibuat  oleh  PPAT  tanpa adanya  pihak  penjual,  dan  pelaksanaan  pembuatan  akta  jual  beli  oleh  Pejabat  Pembuat Akta  Tanah  atas  tanah  tanpa  adanya  pihak  penjual  pada  Putusan  Nomor  256/PDT. G/2019/PN Ckr.
Kata Kunci : Jual Beli Rumah, Kwitansi, dan Akta Jual Beli.

## Pendahuluan
Pada  hukum  bidang  pertanahan  terdapat  pengaturan  pada  Konstitusi,  yaitu pada  ketentuan  Pasal  33  ayat  3  Undang-Undang  Dasar  Negara  Republik  Indonesia Tahun  1945.  Kemudian  dalam  perkembangannya,  pemerintah  mengesahkan  Undang- Undang  Nomor  5 Tahun  1960  tentang  Pokok-Pokok  Agraria,  yang  hingga  saat  ini masih menjadi landasan yuridis yang mengatur mengenai hak-hak atas tanah.Masalah yang  terjadi  dibidang  jual  beli  tanah,  masih  kerap  kali  terjadi  dewasa  ini,  meskipun sudah banyak aturan maupun sistem yang  diperbaharui oleh  pemerintah,  namun tidak juga  menghapuskan  ataupun  mengurangi  masalah  sengketa  kepemilikan  tanah  yang terjadi di Indonesia.
Untuk melaksanakan ketentuan Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan  Dasar  Pokok-Pokok  Agraria,  pemerintah  pun  membuat  beberapa seperangkat  aturan  yang  mendukung  pelaksanaan  Undang-Undang  Nomor  5  Tahun 1960  tentang  Pokok-  Pokok  Agraria,  seperti  Peraturan  Pemerintah  Nomor  10  Tahun 1961  yang  telah  diperbaharui  oleh  Peraturan  Pemerintah  Nomor  24  Tahun  1997 tentang  Pendaftaran  Tanah,  dan  Peraturan  Pemerintah  Nomor  37  Tahun  1998  yang telah diperbaharui oleh Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 2016 tentang Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah.
Jual beli hak atas tanah didasarkan pada ketentuan Pasal 37 Ayat 1 Peraturan Pemerintah  Nomor  24  Tahun  1997  tentang  Pendaftaran  Tanah,  yang  menyatakan, “Peralihan  hak  atas  tanah  dan  hak  milik  atas  satuan  rumah  susun  melalui  jual  beli, tukar menukar, hibah, pemasukan dalam perusahaan dan perbuatan hukum pemindahan hak  lainnya,  kecuali  pemindahan  hak  melalui  lelang  hanya  dapat  didaftarkan  jika dibuktikan  dengan  akta  yang  dibuat  oleh  PPAT  yang  berwenang  menurut  ketentuan peraturan  perundang-undangan  yang  berlaku.”  maka  peralihan  hak  atas  tanah  melalui jual  beli  tanah  hanya  dapat  didaftarkan  ke  Kantor  Pertanahan  atau  yang  sekarang  ini
dikenal  dengan  nama  Badan  Pertanahan  Nasional,  apabila  dibuktikan  dengan  Akta yang dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah.
Akta  yang  dimaksud  terkait  jual  beli  tanah,  adalah  akta  yang  berhadapan langsung  oleh  Pejabat  Pembuat  Akta  Tanah,  yang  memuat  hak  dan  kewajiban  para pihak yang terkait. Menurut Richard Eddy AktaJual Beli merupakan akta otentik yang dibuat oleh Notaris dan atau Pejabat Pembuat Akta Tanah dan merupakan syarat dalam jual beli tanah. Dengan dibuatnya AktaJual Beli oleh Notaris dan atau Pejabat Pembuat Akta  Tanah,  maka  tanah  yang menjadi  obyek  jual  beli  tanah  tersebut  dapat  dialihkan atau balik nama dari penjual kepada pembeli. 1
Suatu  proses  Akta  jual  beli  tanah  yang  dibuat  oleh  PPAT  merupakan persyartan  mutlak  dari  jual  beli  transaksi  atas  banguan  dan  tanah.  Prakteknya  ada beberapa kondisi dimana pembelian atas rumah dan tanah telah dilakukan oleh penjual dan  pembeli,  namun  belum  dibuatkan  akta  jual  beli,  dan  pada  saat  pembeli  sudah melunasi pembayaran atas tanah dan rumah yang telah dibeli dari penjual, dan pembeli hendak  membuat  akta  jual  beli  sehingga  bisa  mendaftarkan  kepemilikan  atas  rumah dan  tanah  yang  dimilikinya,  pihak  penjual  sudah  tidak  diketahui  keberadaannya, sehingga menyulitkan pembeli untuk membuat akta jual beli, dan pada akhirnya pihak pembeli  mengajukan  gugatan  dipengadilan  kepada  penjual  agar  dapat  membuat  akta jual beli tanpa dihadiri oleh penjual.
Diketahui  pula  bahwa  Notaris  dan  PPAT  mempunyai  wewenang  dalam membuat akta jual beli tentunya akan berpotensi menghadapi masalah dikemudian hari bila ada pihak yang hendak menggugat tanah/bangunan serta akta jual beli yang telah dibuat tersebut.
Peembuat  Akta  jual  beli,  PPAT/Notaris  mengikuti  prosedur-prosedur  yang diatur sesuai  dengan  pengaturan  yang  meliputi  kewajiban  PPAT/Notaris  sebagaimana diatur pada ketentuan Pasal 16 Ayat 1 huruf m Undang-Undang Nomor 2 Tahun 2014 tentang  Jabatan  Notaris,  dan  Pasal  38  Peraturan  Pemerintah  Nomor  24  Tahun  1997 tentang Pendaftaran  Tanah.  Dimana syarat mutlak kehadiran  para pihak dalam proses pembuatan  dan  penandatanganan  akta  merupakan  suatu  keharusan  dan  notaris/PPAT yang  melanggar  ketentuan tersebut  dapat  dikenakan  sanksi  berupa  kode etik,  maupun sanksi lainnya.
1 Richard Eddy, Aspek Legal Property , Yogyakarta:Andi Offset,2017, hlm 63.
Peralihan  hak  atas  tanah  menurut  masyarakat  sering  menganggap  bahwa  jual beli  tanah  cukup  dengan  hanya  selembar  kertas  kuitasi  lunas  saja  untuk  melakukan transaksi  tersebut.  Mereka  menganggap  hanya  dengan  menggunakan  kuitansi  lunas tersebut, maka mereka sudah dapat melakukan balik nama sertifikat tanah yang mereka beli dengan nama pembeli yang bersangkutan. 2
Masalah  yang  sering  kita  temui  di  masyarkat  adalah  apabila  seorang  pembeli tanah  hendak  ingin  membalik  nama  sertifikat  dengan  nama  dia  tetapi  saat  ingin membaliknama  ditolak  oleh  Kantor  Perrtanahan  karena  ia  hanya  membawa  kuitansi lunas  saja  sehingga  disarankan  untuk  membuat  Akta  Jual  Beli  terlebih  dahulu  pada Pejabat  Pembuat  Akta  Tanah,  dan  pada  saat  hendak  pembeli  sudah  ingin  membuat Akta Jual Beli tersebut yang menjadi kendala ialah pihak penjual sudah tidak diketahui keberadaannya.
Kondisi  tersebut,  dilakukan  pembeli  dengan  mengacu  pada  ketentuan  Pasal 1458 Kitab  Undang-Undang  Hukum  Perdata,  yang  menyatakan  “Jual  beli  dianggap telah terjadi kedua belah pihak sewaktu mereka telah mencapai sepakat tentang barang dan harga meskipun barang itu belum diserahkan maupun harganya belum dibayàr.”
Terkait  pembuatan  akta  jual  beli,  Notaris/PPAT  dalam  membuat  akta  harus dihadiri Pasal 16 Ayat 1 huruf m Undang-Unadng Nomor 2 Tahun Tahun 2014 tentang Jabatan  Notaris  menyatakan  “membacakan  Akta  di  hadapan  penghadap  dengan dihadiri  oleh  paling  sedikit  2  (dua)  orang  saksi,  atau  4  (empat)  orang  saksi  khusus untuk  pembuatan  Akta  wasiat di bawah tangan,  dan ditandatangani  pada saat  itu  juga oleh penghadap, saksi, dan Notaris;”.
Selain  itu,  dalam  Pasal  38  Ayat  1  Peraturan  Pemerintah  Nomor  24  Tahun 1997  tetnang  Pendaftaran  Tanah,  juga  dinyatakan,  “Pembuatan  akta  sebagaimana dimaksud dalam Pasal 37 ayat (1) dihadiri oleh para pihak yang melakukan perbuatan hukum yang bersangkutan dan disaksikan oleh sekurang kurangnya 2 (dua) orang saksi yang memenuhi syarat untuk bertindak sebagai saksi dalam perbuatan hukum itu.”
Dibuatnya  akta  jual  beli  tanpa  dihadiri  para  pihak  dapat  menyebabkan problematika  tersendiri  bagi  notaris/PPAT  yang  membuatnya  dimana  sanksi  bagi notaris/PPAT  diatur  pada  Pasal  10  ayat  3  huruf  a  Peraturan  Pemerintah  Nomor  24 tahun 2016 tentang Pejabat Pembuat Akta Tanah.
2 Irma Devita Sari, Hukum Pertanahan , Bandung: Mizan Pustaka, 2010, hlm 13
Kategori pelanggaran berat terdapat  penjelasann pada  Pasal 10  ayat  3 huruf a angka  7  dan  9  Peraturan  Pemerintah  Nomor  24  tahun  2016  tentang  Pejabat  Pembuat Akta Tanah. Sehingga pembuatan akta jual beli seharusnya dilakukan dengan dihadiri oleh  para  pihak  dan  dilakukan  dihadapan  notaris/PPAT,  serta  dibacakan  oleh notaris/PPAT.  Dalam  menghadapi  situasi  dimana  salah  satu  pihak  terutama  penjual tanah  tidak  diketahui  keberadaannya,  pihak  pembeli  pun  meminta  penetapan  atau putusan dari hakim di pengadilan terkait keabsahan jual beli tanah yang dilakukannya, sehinga jual beli tanah yang dilakukan  dapat dibuat dalam Akta Jual Beli tanah, atau dapat langsung didaftarkan pada Kantor Pertanahan.
Kondisi tersebut di atas, dapat dilihat pada Putusan Nomor
256/PDT.G/2019/PN  Ckr., dimana  dalam  perkara  ini  diketahui  terdapat  jual  beli  atas tanah  dan  rumah  antara  M.  Hasyim  selaku  pembeli,  dengan  Oyo  Sunarya  selaku penjual,  dimana  M.  Hasyim  melakukan  jual  beli  atas  tanah  dan  rumah  dengan  Oyo Sunarya  pada  objek  perkara  yaitu  Tanah  dan  rumah  pada  Perumahan  Lambangsari Permai  Blok  B  Nomor  49,  Kelurahan  Lambangsari,  Kecamatan  Tambun  Selatan, Kabupaten  Bekasi,  dengan  Perjanjian  yang  dibuat  secara  bawah  tangan  atau tanpa dibuat  dihadapan  PPAT,  yaitu  Surat  Perjanjian  Penjualan  Rumah  tanggal  01  Agustus 1991  dengan  uang  yang  dibayarkan  oleh  Penggugat  kepada  Tergugat  sebesar  Rp. 2.000.117,- (dua juta seratus tujuh belas rupiah).
Objek  tersebut  dimiliki  Oyo  Sunarya  dengan  membeli  secara  kredit  kepada pihak  Bank  BTN,  yang  dibuktikan  dengan  Nomor  Debitur  22860  –  67  dan  berganti dengan  Nomor:  00016-01-02-155542-1,  berdasarkan  Kartu  Tanda  Pengenal  Debitur Kredit Pemilikan Rumah dan Rincian Pelunasan Dipercepat, dimana dengan terjadinya peralihan hak dari Oyo Sunarya kepada M. Hasyim, maka terjadi over kredit jual beli atas tanah dan rumah, yang dibuktikan dengan adanya bukti lunas pembayaran berupa rincian  pelunasan  dipercepat  yang  tercantum  atas  nama  Oyo  Sunarya  (Tergugat) dengan No. Rekening : 00016-01-02-155542-1 pada tanggal 23 Agustus 2004.
Permasalahan terjadi pada saat M. Hasyim hendak mendaftarkan kepemilikan tanah  dan  rumah  tersebut,  pada  Kantor  Pertanahan  Kabupaten  Bekasi,  dimana  saat hendak  membuat  akta  jual  beli  pada  Pejabat  Pembuat  Akta  Tanah,  M.  Hasyim  tidak dapat menemukan keberadaan Oyo Sunarya selaku penjual, sehingga pada perkara ini, M.  Hasyim  mengajukan  permohonan  kepada  Pengadilan  Negeri  Cikarang,  agar dapat membuat  akta  jual  beli,  tanpa  dihadiri  Oyo  Sunarya  selaku  penjual,  dan  selaku
pengganti  Oyo  Sunarya  sebagai  pihak  penjual,  M.  Hasyim  mengajukan  pihak  Bank BTN  sebagai  pihak  penjual  yang  menandatangani  Akta  Jual  Beli  yang  hendak  dibuat oleh M. Hasyim.
Majelis  hakim  pada  perkara  Putusan  Nomor  256/PDT.G/2019/PN  Ckr., menjatuhkan  putusan verstek dengan  mengabulkan  permohonan  M.  Hasyim,  untuk membuat  akta  jual  beli  tanpa  dihadiri  Oyo  Sunarya,  dan  menggantikan  pihak  Oyo Sunarya  dengan  pihak  bank  BTN  selaku  pihak  penjual  untuk  menandatangani  Akta Jual Beli yang hendak dibuat M. Hasyim atas objek perkara, berdasarkan uraian diatas, maka  penulis  tertarik  untuk  mengangkat  judul  tentang Keabsahan  Jual  Beli  Atas Rumah Dengan Perjanjian Dibawah Tangan Yang Hendak Di Buatkan Akta Jual Beli Tanpa Adanya Pihak Penjual.
Adapun  permasalahan  dalam  penelitian  ini: pertama, keabsahan jual  beli  atas tanah  yang  hanya  dibuktikan  dengan  adanya  kuitansi  lunas. Kedua ,  keabsahan pembuatan akta jual beli atas tanah yang dibuat oleh PPAT tanpa adanya pihak penjual. Ketiga, pelaksanaan  pembuatan  akta  jual  beli  oleh  Pejabat  Pembuat  Akta  Tanah  atas tanah tanpa adanya pihak penjual pada Putusan Nomor 256/PDT. G/2019/PN Ckr.

## Metode Penelitian
Dalam  penelitian  ini,  peneliti  menggunakan  metode  Penelitian  Hukum  Yuridis Normatif.  Dalam  hal  ini  dalam  hal  ini  mengambil  acuan  dari  buku-buku  hukum, peraturan  perundang-undangan  yang  ada,  wawancara sangkut  pautnya  dengan  penulisan ini dan, dilakukan dengan maksud untuk memperoleh pengetahuan dasar dari teori dasar sehubungan  dengan  masalah  pokok  penelitian  yang  akan  dibahas  dalam  penulisan  ini. Bahan hukum yang digunakan ialah bahan hukum primer, sekunder dan tersier.

## Pembahasan
Tanah  dan  juga  bangunan  satu  kesatuan  yang  tidak  dapat  dipisahkan  yang termasuk  benda  tetap(benda  tidak  begerak)  dalam  hal  ini  jual  belinya  prosesnya berbeda  dengan  jual  beli  benda  bergerak  seperti  kendaraan  bermotor,  perabot  atau peralatan  rumah  tangga,  dan  barang  atau  benda  bergerak  lainnya.  Secara  umum  jual beli  benda  bergerak  sistem  pembayaran  dilakukan  secara  tunai  dan  seketika,  yaitu selesai  melakukan  transaksi  ketika  pembeli  membayarkan    sesuai  dengan  harganya yag  disepakati  dan  penjual  menyerahkan barang yang hendak dijualnya.
Adapun  khususnya  untuk  jual  beli  bangunan  dan  juga  tanah  cukup  berbeda penanganya  dalam  proses  jual  beli  karena  setiap  pembelian  jual  beli  tanah  dan  juga bangunan dalam pembukianya memerlukan akta otentik. Akta otentik sendiri memiliki pengertian  yaitu  akta  yang  dibuat  oleh  pejabat  umum  yang  berwenang  dimana dalam hal  ini  ialah  PPAT  terhadap  objek  Akta  Jual  Beli  atas  hak  atas,  perjanjian  di  bawah tangan  tidaklah  sah  dalam  jual  beli  karena  akan  sulit  dalam  pembuktianya  dan  akan sulit dikemudian hari apabila ingin pemindahan hak atau balik nama sertifikat.

## KEABSAHAN JUAL BELI ATAS TANAH YANG HANYA DIBUKTIKAN DENGAN ADANYA KUITANSI LUNAS
Pada  dasarnya  pemahaman  mengenai  jual  beli  sendiri  memiliki  pengertian sebagai  suatu  proses  mengenai  hak  dan  kewajiban  para  pihak  dimana  terjadi perpindahan  hak  milik  berupa  barang  kepada  pihak  lain  dengan  transaksi  yang digunakan  oleh  kedua  belah  pihak.  Sebenanya  jual  beli  memili  dua  istilah  yang berbada  karena  sering  digunakan  oleh  masyarakat  yaitu  masing-masing  dari  para pihak memiliki fungsi yang berbeda yaitu penjual adalah orang atau sekelompok orang yang  ingin  menjual  barang  dagangannya,  sedangkan  pembeli  adalah  orang  atau sekolompok orang yang berkewajiban menyerahkan barang yang hendak dibeli dengan pembayaran kepada pihak penjual. 3
Dalam  hukum  perdata  menurut  ketentuan  pasal  1457  Kitab  Undang-Undang Hukum Perdata,yang dimaksud dengan jual beli adalah, “suatu perjanjian dengan mana pihak  yang  satu  mengikatkan  dirinya  untuk  menyerahkan  hak  atas  suatu  barang  dan pihak yang lain untuk membayar harga yang telah dijanjikan”.
Sehingga  perlu  diperhatikan  beberapa  hal  dalam  proses  jual  beli  tanah,  agar tidak  menimbulkan  sengketa  kepemilikan,  Pihak  penjual  yang  ingin  menjual diharuskan memiliki data-data menganai tanah yaitu sertifikat  tanah asli kepemilikan, data calon pembeli dan penjual, pengecekan data fisik terhadap objek, data tanah harus lengkap seperti:
1. Asli PBB 5 Tahun terakhir(berikut bukti setoran)
2. Sertifikat tanah
3 3 Rinto Manulang, Segala Hal Tentang Jual Beli , Yogyakarta:Buku Pintar, 2011,hlm 3
3. Bukti pembayaran telpon listrik
4. Jika masih dibebani HT(hipotek) harus ada roya dari yang bank
Namun  dalam  praktiknya.  Meskipun  sejumlah  langkah  dalam  proses  jual  beli tanah  telah  dilaksanakan,  namun,  terkadang  terdapat  beberapa  hal  yang  luput  dari pemahaman dan pengetahuan penjual, pembeli, maupun PPAT dan Kepala Pertanahan. Biasanya dalam pembuatan Akta Peralihan Jual Beli tanah terdapat penyimpangan atau kesalahan  yang  dilakukan  PPAT  dalam  pembuatannya.  Dalam  hal  penyimpangan  atau kesalahan yang dilakukan oleh PPAT pada dasarnya merupakan perilaku atau perbuatan melawan hukum melampaui wewenang, menggunakan wewenang untuk tujuan lain dari yang menjadi tujuan wewenang tersebut, termasuk kelalaian atau pengabaian kewajiban hukum  dalam  penyelenggaraan  pelayanan  yang  dilakukan  oleh  penyelenggraan  dan pemerintah yang menimbulkan kerugian materiil dan/atau imateriil bagi masyarakat dan orang perseorangan.
Dibuatnya  akta  jual  beli  tanpa  dihadiri  para  pihak  dapat  menyebabkan problematika  tersendiri  bagi  notaris/PPAT  yang  membuatnya  dimana  sanksi  bagi notaris/PPAT diatur pada Pasal 10 ayat 3 huruf a Peraturan Pemerintah Nomor 24 tahun 2016  tentang  Pejabat  Pembuat  Akta  Tanah,  menyebutkan,  “PPAT  diberhentikan dengan tidak hormat  sebagaimana dimaksud pada ayat (1) huruf b, karena: Melakukan pelanggaran berat terhadap larangan atau kewajiban sebagai PPAT.”

## KEABSAHAN  PEMBUATAN  AKTA  JUAL  BELI  ATAS  TANAH  YANG DIBUAT OLEH PPAT TANPA ADANYA PIHAK PENJUAL
Pada  dasarnya  terdapat  hal-hal  yang  menjadi  kedala  penyebab  jual  beli  tanah dan  bangunan  menjadi  tidak  sah  secara  hukum  dan  akhirnya  menimbulkan  sengketa, sehingga  tidak  bisa  di  kuasai  pembeli,  karena  serifikat  yang  digunakan  tidak  asli, dilakukan  dibawah  tangan  tanpa  dilibatkannya  PPAT  dan  juga  sertifikat  tanah  yang dijaminkann  dibank  atau  instalasi  lain  yang  terdaftar  sesuai  aturan  OJK  dimana  si penjjual tidak melakukan pelunasan agar sertifikat tesebut diserahkan kepada pembeli.
Pejabat Pembuat Akta Tanah dalam praktiknya ada dua macam, yaitu  Pejabat Pembuat  Akta  Tanah  yang  berasal  dari  Pemerintah,  yaitu  Kepala  Desa  atau  Camat, sebagaimana  diatur  dalam  Pasal  5  ayat  3  huruf  a  Peraturan  Pemerintah  Nomor  37 Tahun 1998 yang telah diperbaharui oleh Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 2016 tentang Pejabat Pembuat Akta Tanah, yang menyatakan, “Untuk melayani masyarakat
dalam  pembuatan  akta  PPAT  di  daerah  yang  belum cukup  terdapat  PPAT  atau  untuk melayani golongan masyarakat tertentu dalam pembuatan akta PPAT tertentu, Menteri dapat  menunjuk  pejabat-pejabat  di  bawah  ini  sebagai  PPAT  Sementara  atau  PPAT Khusus :... a. Camat atau Kepala Desa untuk melayani pembuatan akta di daerah yang belum cukup terdapat PPAT, sebagai PPAT Sementara.”
Selain itu terdapat juga Pejabat Pembuat Akta Tanah yang merangkap sebagai pejabat umum  sebagaimana  penjelasan  dari  Pasal  1  Angka  1  jo.  Pasal  6  huruf  f Peraturan  Pemerintah  Nomor  37  Tahun  1998  yang  telah  diperbaharui  oleh  Peraturan Pemerintah  Nomor  24  Tahun  2016  tentang  Pejabat  Pembuat  Akta  Tanah  dan  Pasal  1 Angka  1  Undang-Undang  Nomor  30  Tahun  2004  yang  telah  diperbaharui  oleh Undang-Undang Nomor 2 Tahun 2014, dimana Pasal 1 Angka 1 Peraturan Pemerintah Nomor  37  Tahun  1998  yang  telah  diperbaharui  oleh Peraturan  Pemerintah  Nomor  24 Tahun  2016  tentang  Pejabat  Pembuat  Akta  Tanah  menyebutkan,  “Pejabat  Pembuat Akta Tanah, selanjutnya disebut PPAT, adalah pejabat umum yang diberi kewenangan untuk  membuat  akta-akta  otentik  mengenai  perbuatan  hukum  tertentu  mengenai  hak atas tanah atau Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun.”
Kelalaian atau kesalahan yang diperbuat oleh PPAT pada pembuatan akta jual beli menjadi dampak secara tidak langsung menimbulkan kerugian yang diterima oleh klien.  Dalam  hal  ini  akta  PPAT  tersebut  menimbulkan  permasalah  yang menyimpangan  terhadap  tata  cara  pembuatan  akta  karena  menyangkut  syarat  materiil (baik subyek maupun obyeknya) dan syarat formil (prosedur dan persyaratan) atau hal- hal lain.
Beberapa  contoh  pelanggaran  yang  kerap  terjadi  pada  prakteknya  dalam membuat  akta  dibuat  dihadapan  PPAT  adalah  saat  mendatangani  akta  tersebut  tidak dilakukan  pengecekan  sertifikat  di  Kantor  Badan  Pertanahan  Nasional.  Akta  jual  beli pada umumnya yang tidak dibacakan oleh PPAT secara jelas hanya memuat mengenai hal-hal  ppenting  pada  isi  akta  tersebut,  dan  pada  saat  penadatangan  akta  tersebut dilakukan oleh paa pihak secara Bersama-sama dan tidak ada saksi yang terlibat secara langsung pada saat pendatangan akta.
Sehingga pembuatan akta jual beli seharusnya dilakukan dengan dihadiri oleh para pihak dan dilakukan dihadapan notaris/PPAT, serta dibacakan oleh notaris/PPAT. Dalam  menghadapi  situasi  dimana  salah  satu  pihak  terutama  penjual  tanah  tidak diketahui  keberadaannya,  pihak  pembeli  pun  meminta  penetapan  atau  putusan  dari
hakim di pengadilan terkait  keabsahan  jual  beli  tanah  yang  dilakukannya,  agar  jual beli  tanah  yang  dilakukan dapat  dibuat  dalam  Akta  Jual  Beli  tanah,  atau  dapat langsung  didaftarkan  pada  Kantor Pertanahan.  Sedangkan  Akta  Jual  Beli  yang  dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah, berdasarkan Pasal 22 Peraturan Pemerintah Nomor 37  Tahun  1998  yang  telah  diperbaharui  oleh  Peraturan  Pemerintah  Nomor  24  Tahun 2016.
Berdasarkan uraian diatas dapat dipahami pembuatan akta jual beli seharusnya dilakukan  dengan  dihadiri  oleh  para  pihak  dan  dilakukan  dihadapan  notaris/PPAT, serta dibacakan oleh notaris/PPAT. Dalam menghadapi situasi dimana salah satu pihak terutama  penjual  tanah  tidak  diketahui  keberadaannya,  pihak  pembeli  pun  meminta penetapan atau putusan dari hakim di pengadilan terkait keabsahan jual beli tanah yang dilakukannya,  agar  jual  beli  tanah  yang  dilakukan  dapat  dibuat  dalam  Akta  Jual  Beli tanah, atau dapat langsung didaftarkan pada Kantor Pertanahan.
Kondisi  tersebut  di  atas,  dapat  dilihat  pada  Putusan  Nomor  256/PDT. G/2019/PN Ckr., dimana dalam perkara ini diketahui terdapat jual beli atas tanah  dan rumah antara M. Hasyim selaku pembeli, dengan Oyo Sunarya selaku penjual, dimana M. Hasyim melakukan jual beli atas tanah dan rumah dengan Oyo Sunarya pada objek perkara yaitu  Tanah dan rumah pada Perumahan Lambangsari Permai Blok B Nomor 49,  Kelurahan  Lambangsari,  Kecamatan  Tambun  Selatan,  Kabupaten  Bekasi,  dengan Perjanjian  yang dibuat secara bawah  tangan atau tanpa dibuat dihadapan PPAT, yaitu Surat  Perjanjian  Penjualan  Rumah  tanggal  01  Agustus  1991  dengan  uang  yang dibayarkan oleh Penggugat kepada Tergugat sebesar Rp. 2.000.117,- (dua juta seratus tujuh belas rupiah).
Objek  tersebut  dimiliki  Oyo  Sunarya  dengan  membeli  secara  kredit  kepada pihak  Bank  BTN,  yang  dibuktikan  dengan  Nomor  Debitur  22860  –  67  dan  berganti dengan  Nomor:  00016-01-02-155542-1,  berdasarkan  Kartu  Tanda  Pengenal  Debitur Kredit Pemilikan Rumah dan Rincian Pelunasan Dipercepat, dimana dengan terjadinya peralihan hak dari Oyo Sunarya kepada M. Hasyim, maka terjadi over kredit jual beli atas tanah dan rumah, yang dibuktikan dengan adanya bukti lunas pembayaran berupa rincian  pelunasan  dipercepat  yang  tercantum  atas  nama  Oyo  Sunarya  (Tergugat) dengan No. Rekening : 00016-01-02-155542-1 pada tanggal 23 Agustus 2004.
Bukti pelunasan tersebut, baik dalam bentuk kuitansi maupun surat perjanjian penjualan rumah tanggal 01 Agustus 1991 tersebut dijadikan dasar untuk mengajukan
pembuatan akta jual beli oleh M. Hasyim, agar pembuatan akta jual beli bisa dilakukan tanpa dihadiri oleh pihak Oyo Sunarya yang sudah tidak diketahui keberadaannya.
Pada  dasarnya  jual  beli  tanah  dengan  kwitansi  adalah  sah,  apabila  kwitansi tersebut  dijadikan  sebagai  utama  dalam  pembuatan  akta  jual  beli,  bersama  dengan syarat-syarat  jual  beli  lainnya,  seperti  Sertipikat  asli,  bukti  pembayaran  pajak,  dan bukti lainnya yang disyaratkan dalam Peraturan Perundang-Undangan.
Kuitansi  merupakan  sebagai  alat  bukti  dibawah  tangan,  yang  bersifat  formil dalam pembuktiannya sehingga pembuktianya tidak sempurna seperti akta otentik yang dibuat  oleh  PPAT  yang  mana  pembuktian  bersifat  formill  dan  materiil,  tetapi  surat dibawah  tangan seperti kwitansi mempunyai kekuatan hukum yang sah apabila kedua belah pihak sepakat dan diakui oleh kedua belah pihak yang bersangkutan. Begitu pula dengan  Materai  dimana  materai  tidak  memiliki  suatu  surat  berkekuatan  tetap  dan menjadi sah atau tidaknya dalam perjanjian.
PELAKSANAAN  PEMBUATAN  AKTA  JUAL  BELI  OLEH  PEJABAT PEMBUAT AKTA TANAH ATAS TANAH TANPA ADANYA PIHAK PENJUAL PADA PUTUSAN NOMOR 256/PDT. G/2019/PN CKR
Pada  Putusan  Nomor  256/PDT.G/2019/PN  Ckr.,  pihak  penggugat  dalam perkara ini bernama M. Hasyim, yang beralamat di Perum Lembangsari Permai No.49 Rt.004,  Rw.  006,  Kelurahan  Lembangsari  Kecamatan  Tambun  Selatan,  Kabupaten Bekasi,  dimana  dalam  perkara  ini  M.  Hasyim  berperan  sebagai  pembeli  dalam  jual beli  atas  tanah  dan  rumah  yang  beralamat  di  Perum  Lembangsari  Permai  No.49 Rt.004,  Rw.  006,  Kelurahan  Lembangsari  Kecamatan  Tambun  Selatan.  Pada  perkara ini M. Hasyim pun memberikan kuasa kepada Machdi, selaku Advokat yang berkantor di  Jalan  H.  Dehir  Rt  007  Rw  002,  Nata  Garden  Blok  F  Nomor  9  Jatiluhur,  Jatiasih, Kota  Bekasi  berdasarkan  surat  kuasa  khusus  tanggal  11  November  2019,  untuk mewakili dirinya dalam berpekara pada perkara ini.
Adapun  pihak  tergugat  dalam  perkara  ini  adalah  Oyo  Sunarya,  yang  pada dasarnya  sudah  tidak  diketahui  lagi  keberadaannya,  namun  dalam  identitas  yang  di serahkan kepada M. Hasyim, Oyo Sunarya diketahui terakhir kali diketahui tinggal pada alamat  di  Kampung  Poncol  Rt.02  Rw.16,  Kayuringin  Jaya,  Bekasi  Selatan,  Kota Bekasi.  Selain  itu  pihak  M.  Hasyim  juga  menarik  pihak  PT  Bank  Tabungan  Negara
Persero, yang memiliki pada Jalan Jenderal Sudirman No16 Kota Bekasi, sebagai Turut Tergugat, dalam perkara ini.
Objek  tersebut  dimiliki  Oyo  Sunarya  dengan  membeli  secara  kredit  kepada pihak  Bank  BTN,  yang  dibuktikan  dengan  Nomor  Debitur  22860  –  67  dan  berganti dengan Nomor
: 00016-01-02-155542-1, berdasarkan Kartu Tanda Pengenal Debitur Kredit Pemilikan Rumah  dan  Rincian  Pelunasan  Dipercepat,  dimana  dengan  terjadinya  peralihan  hak dari Oyo Sunarya kepada M. Hasyim, maka terjadi over kredit jual beli atas tanah dan rumah,  yang  dibuktikan  dengan  adanya  bukti  lunas  pembayaran  berupa  rincian pelunasan  dipercepat  yang  tercantum  atas  nama  Oyo  Sunarya  (Tergugat)  dengan  No. Rekening : 00016-01-02-155542-1 pada tanggal 23 Agustus 2004.
Pada perkara ini, diketahui  penyebab awal terjadinya sengketa  adalah saat M. Hasyim membeli rumah yang berstatus KPR yang terletak di Perumahan Lambangsari Permai  Blok  B  Nomor  49,  berdasarkan  perjanjian  yang  dibuat  secara  bawah  tangan atau tanpa dibuat dihadapan PPAT, yaitu Surat Perjanjian Penjualan Rumah tanggal 01 Agustus  1991  dengan  uang  yang  dibayarkan  oleh  M.  Hasyim  kepada  Oyo  Sunarya sebesar  Rp.  2.000.117,-(dua  juta  seratus  tujuh  belas  rupiah),  yang  dibuktikan  dengan adanya kwitansi dari Oyo Sunarya.
Selanjutnya diketahui rumah yang terletak di Perumahan Lambangsari Permai Blok  B  Nomor  49,  Kelurahan  Lambangsari,  Kecamatan  Tambun  Selatan,  Kabupaten Bekasi,  dimana  dahulu  Oyo  Sunarya  yang  merupakan  debitur  PT  Bank  Tabungan Negara Persero dengan Nomor  Debitur  22860 –  67  dan  berganti  dengan  Nomor  : 00016-01-02-155542-1,  berdasarkan  Kartu  Tanda  Pengenal  Debitur  Kredit  Pemilikan Rumah dan Rincian Pelunasan Dipercepat.
Dengan demikian, M. Hasyim merupakan pihak tangan kedua yang menerima over  alih  rumah  yang  terletak  di  Perumahan  Lambangsari  Permai  Blok  B  Nomor  49, Kelurahan Lambangsari, Kecamatan Tambun Selatan, Kabupaten Bekasi.
M.  Hasyim  sejak menandatangani  Surat  Perjanjian  Penjualan  Rumah tersebut pada  tanggal  01  Agustus  1991  sebagai  pembeli  yang  beritikad  baik  telah  menempati rumah  tersebut,  sambil  melunasi  kredit  KPR  BTN  Oyo  Sunarya  dengan  bukti  lunas pembayaran  berupa  rincian  pelunasan  dipercepat  yang  tercantum  atas  nama  Oyo Sunarya dengan No. Rekening : 00016-01-02-155542-1 pada tanggal 23 Agustus 2004. Akan tetapi, mengingat rumah yang terletak di Perumahan Lambangsari Permai Blok B
Nomor  49,  Kelurahan  Lambangsari,  Kecamatan  Tambun  Selatan,  Kabupaten  Bekasi, tersebut  dibuat  secara  bawah  tangan,  maka  rumah  tersebut  masih  atas  nama  Oyo Sunarya,  dan  dalam  upaya  untuk  mendapatkan  kepastian  hukum  atas  rumah  yang terletak  di  Perumahan  Lambangsari  Permai  Blok  B  Nomor  49,  Kelurahan Lambangsari,  Kecamatan  Tambun  Selatan,  Kabupaten  Bekasi  bagi  M.  Hasyim, selanjutnya  M.  Hasyim  berusaha  untuk  mencari  tempat  tinggal  Oyo  Sunarya yang tertera alamat di surat perjanjian penjualan rumah agar dapat dibuatkan Akta Jual Beli dihadapan  PPAT,  namun  sampai  Gugatan  ini  diajukan,  Penggugat  tidak  dapat menemukan domisili Oyo Sunarya baik di dalam atau di luar wilayah hukum Republik Indonesia.
Selain  itu  M.  Hasyim  mengklaim  bahwa  rumah  yang  terletak  di  Perumahan Lambangsari Permai Blok B Nomor 49, Kelurahan Lambangsari, Kecamatan Tambun Selatan,  Kabupaten  Bekasi  telah  dikuasai  dan  dimiliki  untuk  dijadikan tempat  tinggal sejak tanggal  02  Juli  1992  dan  sejak  menempati  rumah  tersebut,  tidak  ada  satupun pihak-pihak yang  keberatan  dengan  M.  Hasyim  yang  menguasai  dan  memiliki  rumah tersebut.
Permasalahan terjadi pada saat M. Hasyim hendak mendaftarkan kepemilikan tanah  dan  rumah  tersebut,  pada  Kantor  Pertanahan  Kabupaten  Bekasi,  dimana  saat hendak  membuat  akta  jual  beli  pada  Pejabat  Pembuat  Akta  Tanah,  M.  Hasyim  tidak dapat menemukan keberadaan Oyo Sunarya selaku penjual, sehingga pada perkara ini, M. Hasyim mengajukan  permohonan  kepada  Pengadilan  Negeri  Cikarang,  agar  dapat membuat  akta  jual  beli,  tanpa  dihadiri  Oyo  Sunarya  selaku  penjual,  dan  selaku pengganti  Oyo  Sunarya  sebagai  pihak  penjual,  M.  Hasyim  mengajukan  pihak  Bank BTN  sebagai  pihak  penjual  yang  menandatangani  Akta  Jual  Beli  yang  hendak  dibuat oleh M. Hasyim.
Pihak  M.  Hasyim  dalam  perkara  ini  pun  mengajukan  sejumlah  bukti,  yang berupa :
1. Fotocopy Surat Perjanjian Penjualan Rumah antara Oyo Sunarya dengan M.Hasyim  pada  tanggal  01  Agustus  1991,  dengan  nilai  jual Rp.2.000.117,-  (dua  juta  seratus  tujuh  belas  rupiah).,  yang  dkiuatkan dengan Kwitansi dan telah diberi materai dan disesuaikan dengan aslinya dipersidangan, selanjutnya diberi tanda P-1;
2. Fotocopy  Kartu  Tanda  Pengenal  Debitur  Kredit  Pemilikan  Rumah  atas
nama  Oyo  Sunarya,  yang  dikeluarkan  oleh  pihak  Bank  Tabungan Negara, yang mana telah diberi materai dan disesuaikan dengan aslinya dipersidangan, selanjutnya diberi tanda P-2;
3. Fotocopy  Rincian  Pelunasan  Dipercepat  atas  nama  Oyo  Sunarya  pada tanggal 23  Agustus  2004,  yang  dikeluarkan  oleh  pihak  Bank  Tabungan Negara Cabang Bekasi, yang mana telah diberi materai dan disesuaikan dengan aslinya dipersidangan, selanjutnya diberi tanda P-3;
4. Fotocopy  bukti  setor  premi  asuransi  KPR  BTN  ke  Bank  Tabungan Negara  atas  nama  Oyo  Sunarya  pada  tanggal  23  Agustus  2004,  yang mana telah diberi materai dan disesuaikan dengan aslinya dipersidangan, selanjutnya diberi tanda P-4;
5. Printout bukti setor angsuran pelunasan ke Bank Tabungan Negara atas nama  Oyo  Sunarya  pada  tanggal  23  Agustus  2004,  yang  mana  telah diberi materai dan disesuaikan dengan aslinya dipersidangan, selanjutnya diberi tanda P-5;
Majelis  hakim  pada  perkara  Putusan  Nomor  256/PDT.G/2019/PN  Ckr., menjatuhkan  putusan verstek dengan  mengabulkan  permohonan  M.  Hasyim,  untuk membuat  akta  jual  beli  tanpa  dihadiri  Oyo  Sunarya,  dan  menggantikan  pihak  Oyo Sunarya  dengan  pihak  bank  BTN  selaku  pihak  penjual  untuk  menandatangani  Akta Jual Beli yang hendak dibuat M. Hasyim atas objek perkara.
Adapun  berdasarkan  uraian  tersebut,  meskipun  pada  Putusan  Nomor 256/PDT.G/2019/PN  Ckr.,  menjatuhkan  putusan verstek dengan  mengabulkan permohonan  M.  Hasyim,  untuk  membuat  akta  jual  beli  tanpa  dihadiri  Oyo  Sunarya, dan  menggantikan  pihak  Oyo  Sunarya  dengan  pihak  bank  BTN  selaku  pihak  penjual untuk  menandatangani  Akta  Jual  Beli  yang  hendak  dibuat  M.  Hasyim  atas  objek perkara, namun permasalahan sengketa masih mungkin terjadi, baik yang berhubungan dengan  kepemilikan  M.  Hasyim  atas tanah  yang  ada  dalam  perkara  Putusan  Nomor 256/PDT.G/2019/PN  Ckr.,  maupun  terhadap  Akta  Jual  beli  yang  dibuat  M.  Hasyim dengan pihak Bank BTN, tanpa dihadiri oleh pihak Oyo Sunarya.

## Penutup
Kesimpulan
Berdasarkan uraian diatas disimpulkan:
Pada  dasarnya  keabsahan  jual  beli  atas  tanah  yang  hanya  dibuktikan  dengan adanya  kuitansi  lunas  adalah  sah,  apabila  kwitansi  tersebut  dijadikan  sebagai  dasar pembuatan  akta  jual  beli,  bersama  dengan  syarat-syarat  jual  beli  lainnya,  seperti Sertipikat  asli,  bukti  pembayaran  pajak,  dan  bukti  lainnya  yang  disyaratkan  dalam Peraturan Perundang- Undangan.
Keabsahan  pembuatan  akta  jual  beli  atas  tanah  yang  dibuat  oleh  PPAT  tanpa adanya  pihak  penjual  dapat  dilakukan  apabila  penjual  tidak  diketahui  keberadaannya, dan bukti yang dimiliki oleh pembeli, hanya berupa surat dibawah tangan dan kwitansi, dari  penjual,  maka,  bagi  pembeli  dan  PPAT  agar  mengajukan  laporan  pencarian terhadap  penjual  kepada  pihak  Kepolisian,  maupun  mengajukan  Surat  keterangan hilang  atau  ghaib  atas  nama  penjual,  pada  kantor  Kecamatan,  maupun  Dinas Kependudukan  dan  Catatan  Sipil,  baru  setelahnya  mengajukan  gugatan  atau permohonan  kepada  pengadilan  untuk  mengajukan  pembuatan  akta jual  beli  kepada PPAT tanpa dihadiri oleh pihak penjual atau pihak penjual diwakili oleh pihak tertentu atau pihak ketiga yang memang memiliki hubungan hukum dengan objek perkara atau tanah dan atau rumah yang bersangkutan.
Penyelesaian  akibat  hukum  terhadap  transaksi  jual  beli  tanah  yang  tidak dilakukan  dihadapan  PPAT  dan  dilakukan  hanya  dengan  menggunakan  kwitansi, sebagaimana  terjadi  pada  Putusan  Nomor  256/PDT.G/2019/PN  Ckr.,  dimana  hakim dalam  perkara  tersebut  menjatuhkan  putusan verstek dengan  mengabulkan permohonan  M.  Hasyim,  untuk  membuat  akta  jual  beli  tanpa  dihadiri  Oyo  Sunarya, dan  menggantikan pihak Oyo Sunarya dengan pihak bank BTN. Pada Putusan Nomor 256/PDT.G/2019/PN Ckr., hakim dalam perkara tersebut menjatuhkan putusan verstek dengan  mengabulkan  permohonan  M.  Hasyim,  untuk  membuat  akta  jual  beli  tanpa dihadiri Oyo Sunarya, dan menggantikan pihak Oyo Sunarya dengan pihak bank BTN selaku  pihak  penjual  untuk  menandatangani  Akta  Jual  Beli  yang  hendak  dibuat  M. Hasyim  atas  objek  perkara,  baik  yang  berhubungan  sengketa  yang  mungkin akan muncul  sehubungan  dengan  kepemilikan  M.  Hasyim  atas  tanah  yang  ada  dalam perkara  Putusan  Nomor  256/PDT.G/2019/PN  Ckr.,  maupun  terhadap  Akta  Jual  beli yang  dibuat  M.  Hasyim  dengan  pihak  Bank  BTN,  tanpa  dihadiri  oleh  pihak  Oyo Sunarya.  Berdasarkan  Pasal  27  Peraturan  Pemerintah  Nomor  24  Tahun  1997  tentang Pendaftaran  tanah,  sistem  penyelesaian  sengketa  melalui  jalur  non  litigasi
pengaturannya  dapat  dilaksanakan  oleh  Kantor  Pertanahan.  Adapun  penyelesaian sengketa melalui jalur litigasi, dapat dilaksanakan melalui peradilan umum.

## Saran
Disarankan  kedepannya,  untuk  menghindari  terjadinya  sengketa  akibat  dibuatnya  Akta Jual Beli Tanah dan atau rumah, karena disebabkan salah satu pihak, yaitu penjual tidak diketahui  keberadaannya,  dan  bukti  yang  dimiliki  oleh  pembeli,  hanya  berupa  surat dibawah tangan dan kwitansi, dari penjual, maka, bagi pembeli dan PPAT agar disarankan untuk  menghindari  terjadinya  sengketa,  agar  mengajukan  laporan  pencarian  terhadap penjual  kepada  pihak  Kepolisian,  maupun  mengajukan  Surat  keterangan  hilang  atau ghaib  atas  nama  penjual,  pada  kantor  Kecamatan,  maupun  Dinas  Kependudukan  dan Catatan Sipil, baru setelahnya mengajukan gugatan atau permohonan kepada pengadilan untuk  mengajukan  pembuatan  akta jual  beli  kepada  PPAT  tanpa  dihadiri  oleh  pihak penjual  atau  pihak  penjual  diwakili  oleh  pihak  tertentu  atau  pihak  ketiga  yang  memang memiliki  hubungan  hukum  dengan  objek  perkara  atau  tanah  dan  atau  rumah  yang bersangkutan.

## DAFTAR PUSTAKA
1. Buku
Devita Sari,Irman, Hukum Pertanahan , Bandung. Mizan Pustaka, 2010.
Eddy,Richard , Aspek Legal Property , Yogyakarta : Andi Offset, 2017.
Manulang, Rinto , Segala Hal Tentang Jual Beli , Yogyakarta. Buku Pintar, 2011.

## 2.Jurnal
Muhammad Billah Wahyudi, Jurnal Perjanjian Jual Beli Secara Online Melalui Rekening Bersama Pada Forum Jual Beli Kaskus, (Makasar, Universitas Hasanudin, 2012)

## 3. Peraturan Perundang-Undangan
Undang-Undang Dasar Negara Republik Indonesia Tahun 1945
Kitab Undang-Undang Hukum Perdata
Undang-Undang Nomor 2 Tahun 2014 tentang Jabatan Notaris
Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Pokok-Pokok Agraria