## Kekuatan Hukum Pada Perjanjian Pengikatan Jual Beli Baik Rumah dan Ruko (Kios) di Perumnas

## Sendy Anantyo, Siti Malikhatun Badriyah, Adya Paramita Prabandari
Program Studi Magister Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Diponegoro E-mail: sendyanantyo.s.h@gmail.com

## Abstract
Mandatory conditions for buying a house so that it is legally enforceable include the existence of a Sale and Purchase Deed (AJB). The housing developer cannot carry out the AJB because the house that has been  built  does  not  yet  exist,  so  this  is  circumvented  by  entering  into  a  binding  sale  and  purchase agreement (PPJB), for which the AJB process agreement and the making of land and building certificates will be carried out later. This article discusses the issue of the implementation of the sale and purchase binding agreement and the obstacles faced in the implementation of the sale and purchase agreement for housing, shop houses and kiosks. This study uses a normative juridical method. The results of this study indicate that the implementation of the housing sale and purchase agreement between the developer and the consumer based on brochures, the developer enforces a standard agreement in every house sale and purchase  agreement,  where  the  entire  contents  of  the  sale  and  purchase  agreement  are  determined unilaterally  by  the  developer  whose  position  is  stronger  than  the  consumer.  Constraints  faced  when implementing PPJB, namely the process of making land certificates experienced problems due to the DPMPTT not issuing housing permits.

## Keywords : legal force; agreement; developer

## Abstrak
Syarat wajib dalam pembelian rumah agar berkekuatan hukum antara lain adanya Akta Jual Beli (AJB). Developer perumahan tidak dapat melaksanakan AJB karena rumah yang dibangun belum ada, sehingga disiasati  dengan  cara  melakukan  perjanjian  pengikatan  jual  beli  (PPJB),  untuk  selanjutnya  nanti dilakukan  akad  proses  AJB  dan  pembuatan  sertifikat  tanah  dan  bangunannya.  Artikel  ini  membahas persoalan  mengenai  pelaksanaan  perjanjian  pengikatan  jual  beli  dan  kendala-kendala  yang  dihadapi dalam hal pelaksanaan perjanjian jual beli perumahan, ruko dan kios. Penelitian ini menggunakan metode yuridis normatif. Hasil dari penelitian ini menunjukan bahwa Pelaksanaan perjanjian jual beli perumahan antara  pengembang  dengan  konsumen  berbasis  brosur,  pengembang  memberlakukan  perjanjian  baku dalam setiap perjanjian pengikatan jual beli rumah,  dimana seluruh isi dari perjanjian pengikatan jual beli tersebut ditentukan secara sepihak oleh pengembang yang posisinya lebih kuat dibanding konsumen. Kendala-kendala  yang  dihadapi  ketika  pelaksanaan  PPJB  yaitu  proses  pembuatan  sertifikat  tanah mengalami kendala yang diakibatkan tidak dikeluarkannya ijin perumahan oleh DPMPTT.
Kata kunci : kekuatan hukum; perjanjian; developer

## A. PENDAHULUAN
Setiap individu pastinya berkepentingan untuk memiliki hunian yang layak untuk ditempati, sehingga  hunian/rumah  menjadi  kebutuhan  pokok  yang  harus  dipenuhi  atau  dimiliki  oleh  setiap individu.  Hunian/rumah  menjadi  kebutuhan  utama  yang  berfungsi  untuk  tempat  tinggal,  tempat
berlindung  dan  beristirahat  dengan  nyaman.  Setiap  individu  pastinya  akan  berupaya  untuk mewujudkan  keinginannya  untuk  memiliki  hunian/rumah  yang  layak  dalam  artian  memenuhi “standar  minimal  kesehatan,  standar  konstruksi,  tersedianya  fasilitas  umum,  fasilitas  sosial  dan prasarana  lingkungan  yang  memadai”.  Pembangunan  perumahan  yang  dilakukan  oleh  pihak pengembang  memiliki  tujuan  yaitu  untuk  memenuhi  sarana  kebutuhan  dari  individu  yang  dapat menciptakan rasa aman, damai, tentram dan sejahtera (Sukirno, 1985).
Masalah  yang  dihadapi  adalah  banyaknya  individu  yang  terbatas  kemampuannya  untuk mendapatkan  hunian/rumah  layak  yang  sesuai  dengan  yang  diharapkan  dan  idam-idamkannya. Untuk menjembatani permasalahan tersebut pemerintah telah memiliki political will untuk mengatur dan  mengatasi  permasalahan  seputar  perumahan.  Pemerintah  memiliki  tanggung  jawab  untuk menyediakan  hunian  atau  perumahan  yang  layak  dan  memadai  untuk  masyarakat  yang berpenghasilan  rendah  dan  sangat  rendah  sekali.  Pemerintah  melalui  Perusahaan  Umum Pembangunan  Perumahan  Nasional  (Perum  perumnas)  menyediakan  hunian/perumahan  yang ditujukan  untuk  masyarakat  yang  berpenghasilan  rendah.  Meskipun  pemerintah  telah  mengatasi persoalan  perumahan  seperti  tersebut  di  atas,  masih  muncul  permasalahan  baru.  Banyaknya masyarakat yang sangat membutujkan rumah menyebabkan  Perum perumnas tidak mampu untuk mengatasi persoalan tersebut, sehingga pemerintah diharuskan untuk bermintra dengan pihak swasta yaitu perusahaan-perusahaan swasta yang bergerak di bidang pembengunan perumahan ( Developer ) untuk mengatasi persoalan tersebut. Kebijakan pemerintah tersebut akhirnya melahirkan banyaknya Developer swasta yang bermunculan. Hal tersebut disebabkan karena sector usaha perumahan ini masih  sangat  potensial  dan  menjanjikan  untung  besar  untuk  digarap,  sehingga  akhirnya  muncul banyaknya perusahaan-perusahaan pembangunana perumahan yang menyediakan dan memfasilitasi untuk  masyarakat  yang  membutuhkan  perumahan  mulai  dari  perumahan  yang  sederhana  untuk kalangan menengah ke bawah dan juga perumahan sedang dan mewah untuk kalangan menengah ke atas (Leks, 2013).
Developer swasta  yang  resmi  tergabung  dalam  suatu  wadah  organisasi  REI  (Real  Estate Indonesia). REI sebagai satu-satunya wadah organisasi pengusaha yang terjun di bidang Perumahan, baik  Pengusaha  perorangan  maupun  pengusaha  yang  tergabung  dalam  suatu  perusahaan (Haryandaru, 2015).
Kehadiran  dari  banyaknya  perusahaan  swasta  yang  bergerak  di  bidang  perumahan  ini menunjukkan betapa sangat tingginya masyarakat untuk memiliki perumahan. Di Kota Semarang
dan daerah sekitarnya untuk pembangunan perumahan ini sangat banyak dan pesat sekali.  Namun yang  menjadi  persoalan  adalah  banyaknya  masyarakat  yang  membutuhkan  perumahan  tersebut mengakibatkan developer untuk menarik perhatian calon pemberi perumahan melalui iklan-iklan, pamphlet serta spanduk-spanduk berisi iklan perumahan yang dipasang di setiap titik tertentu di tepi jalan, baik jalan besar maupun jalan kampung. Dalam menawarkan perumahan mereka banyak yang membuat iklan yang sifatnya menarik, menggiurkn dan bombastis demi mendapatkan pembeli yang banyak (Setiawan, 2018). Akibat yang terjadi dari pemasaran tersebut adalah adanya ketidaksesuain produk perumahan yang ditawarkan, dan ketika terjadi hal tersebut maka konsumenlah yang akan dirugikan  karena  posisi  konsumen  secara  umumnya  lebih  lemah  dibandingkan  dengan  pihak pengembang perumahan ( Developer ).
Kasus-kasus  yang  dialami  oleh  konsumen  pembeli  perumahan  adalah  banyak  terjadinya kasus-kasus  dimana  pihak developer menawarkan  produk  perumahan  yang  mereka  jual  secara bombastis  dan  ketika  akan  terjadi  transaksi  akad  jual  beli  konsumen  menemukan  adanya ketidaksesuaian antara promosi di iklan dengan realitas yang sesunggungnya. Keadaan seperti ini yang membuat konsumen berada pada posisi yang yang sangat lemah dan dirugikan. Perlindungan hukum  terhadap  konsumen  belum  dinilai  belum  terpenuhi  sesuai  yang  diinginkan.    Hal  tersebut sesuai dengan pernyataan yang disampaikan oleh Yusuf Shofie bahwa:
“Pemasaran yang dilakukan developer juga sangat tendensius, sehingga tidak jarang informasi yang disampaikan itu ternyata menyesatkan (misleading information) atau tidak benar, padahal konsumen  sudah  terlanjur  menandatangani  Perjanjian  Pengikatan  Jual  Beli  (PPJB)  dengan pengembang atau bahkan sudah akad kredit dengan Bank pemberi  kredit pemilikan Rumah (KPR)” (Shofie, 2005).
Konsumen  perumahan  apabila  diperhatikan  banyak  dari  mereka  berada  pada  golongan menengah ke bawah. Banyak dari konsumen yang dengan penghasilan yang lumayan rendah akan tetapi  mereka  bertekat  dan  berminat  untuk  dapat  memiliki  perumahan  yang  ditempati  dengan capaian pembayaran yang mereka mampu. Dengan terpaksa mereka akhirnya memilih jalan untuk dapat memiliki perumahan dengan cara sistem kredit melalui Bank pemberi kredit. Pihak Bank akan memberikan fasilitas Kredit Kepemilikan Rumah (KPR) dengan sejumlah  persyaratan yang harus dapat  dipenuhi  oleh  konsumen  pembeli  perumahan  tersebut.  Selain  itu  dalam  realisasi  KPR setidaknya ada beberapa pihak yang harus terlibat di dalamnya antara lain konsumen, developer dan bank pemberi kredit (Sutedi, 2016).
Berdasarkan pada Undang-Undang No. 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria  (UUPA),  disebutkan  bahwa  dalam  rangka  untuk  pemindahan  hak  atas  tanah  diperlukan adanya  proses  yang  disebut  jual  beli.  Dari  proses  jual  beli  yang  dilakukan  di  hadapan  Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) tersebut diperoleh suatu akta otentik yang dikenal dengan istilah Akta Jual Beli (AJB).
Konsumen yang membeli perumahan melalui sistem kredit semestinya belum memiliki AJB yang  dilakukan  antara developer dan  konsumen.  Untuk  menyiasati  persoalan  tersebut  maka developer melakukan kesepakatan dengan konsumen untuk membuat perjanjian atas tanah beserta bangunan. Perjanjian tersebut dikenal dengan istilah Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB). PPJB dapat dibuat di bawah tangan ataupun dengan akta otentik di hadapan Notaris.  Berdasarkan pada Pasal  1320  jo  1338  Kitab  Undang-Undang  Hukum  Perdata  (KUHPer)  mengatur  mengenai kesepakatan para pihak mengenai hak dan kewajiban yang dibuat, sehingga diharapkan akan mampu memberikan  kepastian  hukum  serta  perlindungan  hukum  bagi  para  pihak  yang  membuatnya. Meskipun  demikian  konsumen  masih  dirugikan  dengan  ketentuan  ini  karena  ketika  PPJB  sudah dilakukan manakala belum dilakukan jual beli atas tanah dan bangunan melalui pembuatan AJB di hadapan PPAT sebagaimana yang diwajibkan oleh undang-undang apabila pihak konsumen telah melunasi harga jual tersebut baik secara tunai ataupun mendapatkan fasilitas KPR dari pihak bank pemberi kredit karena “dengan dibuatnya PPJB dimaksud, kepemilikan hak atas tanah belum beralih dari pihak pengembang (pihak penjual) kepada konsumen (pihak pembeli)” (Mustafa 2010). Urgensi dari  pembuatan  PPJB  tersebut  bertujuan  supaya  hak  atas  objek  tanah  dan  bangunan  yang  akan diperjualbelikan sebagaimana dalam PPJB tidak dapat dialihkan kepada pihak lain. Dengan kata lain, PPJB tersebut hanyalah sebagai alat bukti dan tidak menimbulkan akibat hukum berupa peralihan kepemilikan hak atas tanah.
Untuk  melindungi  masyarakat  sebagai  konsumen  perumahan  dan  juga developer nya  dari permasalahan hukum yang akan timbul nantinya dikemudian hari maka pemerintah melalui Menteri Negara Perumahan Rakyat Republik Indonesia kemudian menerbitkan “Keputusan Menteri Negara Perumahan  Rakyat  No.  09/KPTS/M/1995  Tentang  Pedoman  Pengikatan  Jual  Beli  Rumah  yang ditetapkan  pada  tanggal  23  Juni  1995”.  Dalam  keputusan  menteri  tersebut  mengatur  ketentuan- ketentuan  yang  harus  ditaati  dan  tata  cara  dalam  pembuatan  PPJB.  Meskipun  sudah  dikeluarkan peraturan menteri tersebut untuk proses jual beli tetap dilaksanakan di hadapan PPAT sebagaimana yang diatur dalam Undang-undang yang berlaku. Dengan demikian, timbul pertanyaan bagaimana
bila  pihak  pengembang  tidak  dapat  memenuhi  janjinya  untuk  membuat  AJB  sebagaimana diwajibkan maupun terjadi suatu peristiwa sehingga berakibat pihak pengembang dinyatakan dalam keadaan pailit, padahal kepemilikan hak atas tanah belum beralih dari pihak pengembang kepada pihak  pembeli  karena  belum  dilakukan  tindakan  hukum  yang  sah  atas  peralihan  hak  atas  tanah tersebut.
Berdasarkan hal-hal tersebut di atas maka perlu adanya suatu penyelesaian yang tidak hanya dilakuakan dengan pemikiran-pemikiran praktis melainkan perlu suatu analisis secara normatif yang dapat dituangkan dalam karya tulis ilmiah. Untuk membedah permasalahan di atas maka teori yang akan digunakan dalam artikel ini yaitu menggunakan 2 (dua) teori yaitu teori hak dan teori kepastian hukum.
a. Teori Hak
Menurut Rudolf von Jhering, hak adalah kepentingan yang yang dilindungi hukum ( das subjective Recht ist rechtlich geschutztes Interesse ) (Rumokoy & Maramis, 2014).
Ada 2 macam hak disini yaitu hak absolut dan hak relatif. Hak absolut ini merupakan hak kepada pemiliknya untuk mengambil tindakan atau tidak, yang dilakukan kepada siapapun dan melibatkan  semua  orang.  Hak  absolut  isinya  sangat  tergantung  kepada  otoritas  pemilik  hak. Seseorang yang memiliki hak absolut maka orang lain diwajibkan untuk menghormati dan tidak mengganggunya/melanggar  haknya.  Sedangkan  Hak  relatif  merupakan  hak  mengenai kewenangan  untuk  menuntut  hak  yang  hanya  dimiliki  subjek  hukum  terhadap  subjek  hukum tertentu  lain.  Hak  relatif  ini  berlaku  hanya  terhadap  seseorang  tertentu.  Contohnya  kreditur tertentu atau debitur tertentu. Antara kedua pihak terjadi hubungan hukum yang menyebabkan pihak  yang  satu  berhak  atas  suatu  prestasi  dan  yang  lain  wajib  memenuhi  prestasi (Mertokusumo, 2003).
b. Teori Kepastian Hukum
Kepastian  hukum  menjadi  sesuatu  yang  utama  dan  tidak  dapat  dipisahkan  dari  hukum, terutama untuk  norma hukum  tertulis.  “Hukum tanpa nilai  kepastian  akan kehilangan makna karena tidak lagi dapat dijadikan pedoman perilaku bagi semua orang sebagaimana kaidah ubi jus  incertum,  ibi  jus  nullum (dimana  tiada  kepastian  hukum,  disitu  tidak  ada  hukum)”  (HS, 2010).
Menurut Gustav Radbruch, ada 3 (tiga) aspek dari hukum, yaitu keadilan, finalitas, dan kepastian.
“Aspek keadilan merujuk pada kesamaan hak didepan hukum. Aspek finalitas menunjuk pada  tujuan  keadilan  yakni  memajukan  keabaikan  dalam  hidup  manusia.  Aspek  ini menentukan  isi  hukum.  Sedangkan  aspek  kepastian  menunjuk  pada  jaminan  bahwa hukum (yang berisi keadilan dan norma-norma yang memajukan kebaikan) benar-benar berfungsi  sebagai  peraturan  yang  ditaati.  Aspek  keadilan  dan  finalitas  dapat  dikatakan merupakan kerangka ideal dari hukum. Sedangkan aspek kepastian merupakan kerangka operasional hokum” (Tanya, Simanjuntak, & Hage, 2010).
Kemudian  menurut  Van  Apeldoorn  dikatakan  kepastian  hukum  mengandung  2  (dua) aspek antara lain: “pertama, kepastian hukum berarti sudah dapat menentukan mengenai hukum apa  yang  akan  berlaku  dan  diterapkan  untuk  persoalan  yang  konkret  sehingga  mendapatkan hukum  yang  dapat  diprediksi.  Kedua,  kepastian  hukum  berarti  perlindungan  hukum,  dimana pihak-pihak yang bersengketa terlindungi dari perbuatan penghakiman yang sifatnya tidak adil dan sewenang-wenang” (Prasetyo & Barkatullah, 2014).
Berdasarkan  uraian  di  atas,  maka  permasalahan  yang  akan  menjadi  konsen  untuk  dibahas dalam artikel ini adalah:
1. Bagaimana pelaksanaan perjanjian pengikatan jual beli baik rumah, ruko dan kios antara Perum Perumnas dengan konsumen?
2. Apa sajakah kendala yang dihadapi dalam pelaksanaan perjanjian jual beli perumahan, ruko dan kios?
Pembahasan mengenai Perjanjian Pengikatan Jual Beli sudah pernah dilakukan sebelumnya, antara lain artikel yang ditulis oleh Hasyim Sofyan Lahilote berjudul “Tanggung Jawab Developer pada  Perjanjian  Pengikatan  Jual  Beli  (PPJB)  Perumahan  dalam  Perspektif  Hukum  Perlindungan Konsumen”.  Dalam  artikel  tersebut  dibahas  mengenai  tanggung  jawab Developer dalam  hal perjanjian  pengikatan  jual  beli  perumahan  dalam  perspektif  hukum  perlindungan  konsumen (Lahilote  2009).  Selanjutnya  artikel  yang  ditulis  oleh  Arina  Ratna  Paramita  yang  berjudul “Wanprestasi dalam Perjanjian Pengikatan Jual Beli Tanah dan Bangunan (Studi Penelitian pada Pengembang  Kota  Semarang)”.  Artikel  tersebut  menekankan  pembahasanya  terhadap  wanpretasi yang terjadi dalam sebuah perjanjian pengikatan jual beli tanah dan bangunan di  Kota Semarang (Paramita, Yunanto, & Hendrawati, 2016).
Artikel yang ditulis ini memiliki perbedaan dengan beberapa artikel yang sudah dijelaskan di atas. Artikel ini lebih mendalam membahas mengenai pelaksanaan perjanjian pengikatan jual beli rumah,  ruko,  dan  kios  di  perumahan  nasional  di  Kota  Semarang,  serta  kendala-kendala  yang
dihadapi  ketika  pelaksanaan  pengikatan  perjanjian  jual  beli  rumah,  ruko,  dan  kios  di  perumahan nasional di Semarang tersebut.

## B. METODE PENELITIAN
Penelitian  yang  digunakan  dalam  artikel  ini,  menggunakan  metode  penelitian  yuridis normatif.  Pendekatan  yang  dilakukan  berdasarkan  bahan  hukum  utama  dengan  cara  menelaah teori-teori,  konsep-konsep,  asas-asas  hukum  serta  peraturan  perundang-undangan  yang berhubungan  dengan  penelitian  ini  (Soekanto  &  Mamudji,  2015).  Spesifikasi  penelitian  yang digunakan berupa penelitian deskriptif. Jenis spesifikasi penelitian ini bertujuan untuk memberikan gambaran atau penjelasan lengkap mengenai objek penelitian.
Teknik pengumpulan data dilakukan dengan cara studi kepustakaan yang merupakan suatu pengkajian  informasi  (bahan  hukum)  dalam  bentuk  tertulis  mengenai  hukum  yang  berasal  dari berbagai sumber dan diterbitkan secara luas untuk mendukung suatu penelitian penelitian dengan metode  penelitian  yuridis  normatif  (Muhammad,  2004).  Bahan  hukum  tertulis  yang  digunakan terdiri dari bahan hukum primer berupa peraturan perundang-undangan dan bahan hukum sekunder yang merupakan buku-buku teks serta karya tulis ilmiah seperti jurnal ilmiah, makalah ilmiah dan penelitian ilmiah. Adapun dalam menganalisis data dilakukan dengan menggunakan analisis data kualitatif (Soekanto & Mamudji, 2015).

## C. HASIL DAN PEMBAHASAN
1. Pelaksanaan Perjanjian Pengikatan Jual Beli Baik Rumah, Ruko dan Kios Antara Perum Perumnas dengan Konsumen
PPJB sebagai proses langkah awal sebelum dilaksanakannya proses jual beli perumahan yang menjadi hubungan hukum kontraktual antara pihak developer dan konsumen. Developer membuat  perjanjian  untuk  mengikatkan  diri  menjual  rumah  beserta  tanah  tempat  berdirinya rumah  tersebut  kepada  pihak  pembeli/konsumen.    Selanjutnya  pihak  konsumen  melakukan pembelian  rumah  dan  tanah  yang  sudah  disepakati  tersebut    kepada developer ,  dengan kewajiban  system  dalam  bentuk  angsuran  uang  muka/ down  payment (DP)  dan  sisa pembayarannya  akan  dilanjutkan  dengan  menggunakaan  fasilitas  “Kredit  Pemilikan  Rumah (KPR)”.
Kebijakan  PPJL  ini  muncul  disebabkan  adanya  tuntutan  oleh  masyarakat  yang menginginkan  perumahan  akan  tetapi  tidak  mampu  untuk  membayar  secara  tunai,  sehingga
meskipun perumahan yang akan dibeli konsumen tersebut masih dalam proses pembangunan atau  bahkan  sudah  menjadi  bangunan  utuh  akan  tetapi  karena  tuntutan  dari masyarakat/konsumen maka diberikan celah untuk memenuhi keinginan masyarakat yang ingin memiliki rumah tersebut dengan dilakukan pengikatan dokumen hukum PPJB.
Menurut  hasil  penelitian  yang  dilakukan  PPJB  dibuat  dan  disepakati  oleh  kedua  belah pihak  antara developer dan  pembeli  perumahan/konsumen  dan  harus  dibuat  dalam  bentuk tertulis. Persoalan yang ditemukan adalah formulir PPJB yang diberikan developer akan mulai dibuat  setelah  tiga  sampai  lima  bulan  terhitung  sejak  proses  pekerjaan  pembangunan  rumah dilakukan. Developer akan  mulai  melaksanakan  akad  PPJB  atas  rumah  yang  diinginkan konsumen tersebut  kondisi  pembangunannya baru mencapai  tahap penyelesaian sekitar  75%. Pada saat akad PPJB developer menyerahkan formulir perjanjian PPJB kepada konsumen untuk ditandatangani, kemudian dijelaskan mengenai ketentuan-ketentuan yang harus dipenuhi oleh konsumen  yaitu  wajib  membayar  uang  muka  yang  sudah  ditentukan  jumlahnya,  membayar biaya administrasi yang terkait dengan pembelian rumah.
Berdasarkan  Pasal  1320  KUHPer,  dinyatakan  bahwa  konsumen  yang  telah  melakukan proses pembelian rumah dengan melalui proses PPJB dan menandatangani formulirnya, maka dinyatakan  sudah  menyepakati  dan  menyetujui  semua  persyaratan  dan  ketentuan-ketentuan yang  tercantum  pada  formulir  PPJB  tersebut.  Dengan  melakukan  tersebut  maka  konsumen dianggap sudah mengikatkkan diri dalam perjanjian PPJB tersebut.
Berdasarkan pada hasil studi dan wawancara yang dilakukan di objek penelitian diketahui bahwa banyak di antara konsumen yang tidak membaca secara teliti dan detail mengenai point- point  yang  tercantum  dalam  PPJB.  Padahal  konsumen  tersebut  telah  menandatangani  PPJB tersebut. Dari hasil wawancara yang dilakukan kepada konsumen ditemukan ada 5 (lima) orang yang  diwawancarai  mengaku  tidak  membaca  isi  PPJB  tersebut  sebelum  menandatanganinya. Kemudian ditemukan adanya 6 (enam) orang konsumen yang sebetulnya tidak menyetujui isi dari  PPJB  akan  tetapi  dengan  terpaksa  mereka  menandatanginya.  Menurutnya  dia  terpaksa menandatanginya  dengan  alasan  terpaksa  dan  taka  da  pilihan  lain  selain  dengan menandatanganinya karena ingin mendapatkan rumah yang diharapkannya.
Mencermati fenomena di atas terlihat jelas bahwa kedudukan konsumen jauh lebih rendah dibandingkan developer .  Konsumen  sangat  dibatasi  kemampuannya  secara  ekonominya sedangkan developer memiliki kekuasanan yang lebih untuk mengatur dan mengarahkan isi dari
PPJB  tersebut. Developer lebih  cenderung  memikirkan  keuntungannya  sendiri  daripada memikirkan  segi  kepentingan  konsumen.  Ketidakseimbangan  hak  dan  kewajiban  antara developer dan konsumen yang terjadi tersebut menunjukkan betapa lemahnya posisi konsumen dalam mendapatkan perlindungan haknya.
Hasil penelitian selanjutnya diketahui bahwa dari hasil wawancara yang dilakukan kepada konsumen hasilnya disimpulkan bahwa terdapat 10 orang konsumen yang menyatakan bahwa mereka mengetahui adanya undang-undang perlindungan konsumen akan tetapi mereka tidak mengetahui  secara  detail  apa  saja  kira-kira  hak  yang  dimilikinya.  Kemudian  5  (lima)  orang Konsumen  lagi  menyatakan  bahwa  mereka  tidak  mengetahui  sama  sekali  mengenai  adanya undang-undang perlindungan konsumen dikaitkan dengan PPJB.
Setelah  melakukan  wawancara  dengan  konsumen  selanjutnya  dilakukan  wawancara kepada developer . Dari hasil wawancara diketahui bahwa developer justru sangat memikirkan kepentingan konsumen dengan menyediakan hunian yang layak, serta dengan pembayaran yang sekiranya tidak memberatkan dan mampu dilakukan oleh konsumen. Apabila ada keluhan dari konsumen  maka  pihak developer akan  segera  menindaklanajuti  kemudian  dilakukan musyawarah dengan konsumen untuk mendapatkan jalan tidak merugikan konsumen sehingga dapat  yang  saling  mendapatkan  keuntungan.  Hal  tersebut  selalu  dilakukan developer dengan tujuan tidak terjadi hal-hal yang tidak diinginkan oleh konsumen terutama developer . Dengan adanya  upaya  penyelesaian  setiap  terjadi  permasalahan  tersebut  diharapkan  konsumen  tidak membatalkan jual beli rumahnya yang telah disepakati sebelumnya.
PPJB ketika dikaitkan dengan unsur essensialia, maka isi perjanjian dalam PPJB  yang sudah  ditetapkan  oleh  kedua  belah  pihak  ini  memiliki  unsur  pengikatan  jual  beli  dan  unsur mutlak. Tanpa adanya unsur tersebut, perjanjian pengikatan jual beli tersebut itu tidak mungkin dapat terlaksana. “Meskipun isi perjanjian pengikatan jual beli antara satu perusahaan berbeda tetapi  untuk  hal-hal  tertentu  tetap  ada  yang  menjadi  essensialia  dari  perjanjian  tersebut.  Jadi dalam  perjanjian  pengikatan  jual  beli  tersebut  essensialianya  adalah  syarat  tentang  pokok perjanjian dan cara pembayaran” (Hartana, 2016).
Dari  hasil  penelitian  yang  telah  dilakukan  diketahui  bahwa  PPJB  menurut  pendapat konsumen  lebih  menguntungankan  pihak  pengembang,  walaupun  PPJB  tersebut  dilakukan berdasarkan kesepakatan dari kedua belah pihak. Yang menjadi persoalnnya adalah meskipun notabene PPJB dibuat berdasarkan kesepakatan dari kedua belah pihak developer dan konsumen
akan tetapi biasanya Formulir PPJB telah dipersiapkan terlebih dahulu oleh pihak pengembang, sehingga disimpulkan bahwa tidak ada konsumen yang menjawab isi perjanjian pengikatan jual beli tersebut menguntungkan pihak konsumen.
Diantara  salah  satu  hal  yang  dianggap  merugikan  konsumen  yaitu  dalam klausul  PPJB memuat  perjanjian  yang  berisi  mengenai  pernyataan  manakala  terjadi  keterlambatan pembayaran  yang  dilakukan  oleh  konsumen,  akan  tetapi  tidak  dijumpai  dalam  perjanjian tersebut  mengenai  pernyataan  yang  menyatakan  manakala  pengembang  terlambat  dalam penyerahan bangunan/rumah yang dibeli tersebut. Banyak developer yang tidak mencantumkan klausul perjanjian mengenai keterlambatan penyerahan rumah tersebut dan hal tersebut dinilai tidak adil/seimbang sehingga dianggan konsumen hal tersbut sangat merugikan.
Adanya  PPJB  seperti  tersebut  di  atas  yang  tidak  menyebutkan  klausula  sanksi  yang ditanggung developer manakala  terjadi  keterlambatan  penyerahan  bangunan/rumah.  Hal tersebut sangat jelas merugikan konsumen dan juga bertentangan dengan Undang-undang yang berlaku  khususnya  mengenai  perlindungan  konsumen.  Disebutkan  dalam  “Pasal  2  Undang- Undang Nomor 8 Tahun 1999 tentang Perlindungan Konsumen (UUPK) bahwa perlindungan konsumen berasaskan manfaat, keadilan, keseimbangan, keamanan dan keselamatan konsumen, serta kepastian hukum” (Kristiyanti, 2011).
Menurut UUPK seperti tersebut di atas disebutkan dengan jelas bahwa ketika melakukan perjanjian  secara  tertulis  antara developer dan  konsumen  diwajibkan  untuk  beberapa  hal diantaranya asas keseimbangan, keadilan dan kesamaan hak dan kewajiban dari masing-masing pihak yang terlibat.
Menurut  Satolid  Kartanegara  dikatakan  bahwa  kriteria  yang  dianggap  termasuk  dalam unsur penipuan yaitu tulisan, barang cetak dan janji-janji sehingga dalam perbuatan dalam PPJB tersebut dapat diuraikan berikut ini:
a. Wanprestasi dalam brosur;
b. Tipu daya dan janji-janji yang dicantumkan dalam broser yang disebarkan di masyarakat menyebabkan orang tertarik dan percaya sesuai dengan apa yang tercantum dalam brosur tersebut. Karena dalam kenyataannya yang terjadi tidak sesuai dengan apa yang tercantum di brosur secara keseluruhan sehingga hal tersebut sudah dikategorikan ke dalam pebuatan pelanggaran hukum khususnya wanprestasi dan penipuan dalam Pasal 378 KUHP.
c. Pemerintah  melalui  “Yayasan Lembaga  Konsumen  Indonesia (YLKI)” diharapkan  harus dapat melakukan pencegahan atas segala rencana tindakan tipu daya yang dilakukan oleh developer . Untuk melakukan pencegahan sebagai bentuk upaya preventif maka developer sebaiknya  diwajibkan  untuk  melakukan  sosialisasi  secara  jujur  dan  transparan  dengan melibatkan  unsur  pemerintah  khususnya  YLKI  untuk  mencegah  terjadinya  terjadinya penipuan  dan  tipu  daya developer kepada  konsumen  atas  produk  perumahan  yang ditawarkan kepada masyaratakat.
d. Developer demi membuat kosumen tertarik untuk membeli produk perumahannya ketika membuat  brosur  untuk  memasarkan  produk  perumahannya  ke  depan  sudah  harus  mulai memikirkan  dan  mempertimbangkan  pembangunan  properti  yang  melibatkan  Indonesia Property  Watch  dan  YLKI  serta  membuat  lembaga  peningkat developer dengan  kriteria tingkat  kepatuhan  menempati  janji.  Dengan  demikian developer dapat  diketahui  pada tanggal  berapa  dapat  dilakukan  penilaian  kepada developer tersebut,,  sehingga  dapat diketahui  prestasi developer tersebut  dengan  mendapatkan  predikat  penilaian  mulai  dari penilaian  baik  bernilai  A  dan  jelek  dengan  bernilai  C.  dengan  adanya pemeringkatan/diberikan  rangking  diharapkan  dapat  terciptanya  perlindungan  hokum kepada konsumen sesuai dengan UUHPK.
2. Kendala yang Dihadapi dalam Pelaksanaan Perjanjian Jual Beli Perumahan, Ruko dan Kios
Pelaksanaan PPJB antara pihak developer dengan pembeli terkadang mengalami kendala yaitu  tidak  diberikannya  sertipikat  atas  pembelian  perumahan.  Hal  tersebut  terjadi  karena adanya salah satu pihak yang melakukan wanprestasi sebelum kontrak disepakati maupun ketika kontrak  telah  disepakati,  misalnya  dalam  kasus  jual  beli  rumah,  ruko,  dan  kios  di  Perum Perumnas dimana dalam proses pembuatan sertifikat tanah perumahan mengalami kendala yang diakibatkan  oleh  tidak  dikeluarkannya  ijin  perumahan  oleh  Dinas  Penanaman  Modal  dan Pelayanan Perizinan Tepadu (DPMPPT). Hal ini terjadi karena developper tidak mau membayar denda.
Developer dianggap menyalahi aturan yang berkaitan dengan luas minimal bidang tanah, fasilitas  umum  yang  tidak  diberikan  dan  lokasi  perumahan  yang  sepadan  sungai.  Sesuai ketentuan  untuk  pembangunan  perumahan  luas  tanah  resapan  air  minimal  200  m 2 .  Namun
developer menjual  tanah  yang  luasnya  hanya  70  m 2 -150  m 2 .  Jumlah  bidang  tanah  (kapling) dengan  luas  tersebut  sebanyak  22  kapling  dan  sudah  terjual  sebanyak  12  kapling,  sehingga developer dikenakan denda selisih luasan bidang tanah yang dijual, denda karena pada site plan tidak adanya lahan parkir umum, atau ruang terbuka/taman (Hariyanto, 2009).
Terkait dengan kendala-kendala tersebut di atas, pihak yang paling dirugikan adalah pihak konsumen (pembeli). Mereka sudah melakukan pembelian bidang tanah namun sertifikat belum diperoleh.  Dalam  hal  ini, developer membenturkan  konsumen  dengan  pihak  DPMPPT  dan Pemerintah Kota Semarang. Developer menunda-nunda menyelesaikan kewajibannya dengan alasan dipersulit oleh DPMPPT dan BPN, padahal dalam kenyataannya hampir semua pembeli tidak memiliki PPJB, dan pembeli hanya mempunyai bukti berupa kwitansi dan bukti transfer uang  ke  rekening  istri developer .  Pembeli  hanya  dijanjikan  secara  lisan,  bahwa  jika  sudah melunasi  objek/perumahan  tersebut,  maka  sertifikatnya  akan  diperoleh  setahun  kemudian. Namun  kenyataan  yang  terjadi  adalah  ditemukan  adanya  pembeli  yang  sudah  lebih  dari  9 (sembilan)  tahun  melunasi  objek  yang  yang  dibeli  ternyata  tidak  mendapatkan  sertifikatnya. Pembeli beranggapan bahwa sertifikatnya yang belum diterima selama ini karena masih dalam proses  pecah  sertipikat  di  BPN.  Pembeli  tidak  mengetahui  bahwa  ada  masalah  terkait  denda perijinan yang menyebabkan sertipikatnya tidak dapat diperolehnya. Tidak adanya bukti legal kepemilikan atas tanah seperti AJB mengakibatkan pembeli mengalami kerugian baik dari segi legalitas kepemilikan rumah yang dibeli maupun fasilitas umum yang seharusnya menjadi hak pembeli  juga  tidak  diberikan.  Pada  kasus  tersebut  dapat  dikatakan  bahwa  pihak developer mengumbar  janji-janji  atau  pra  kontrak  terhadap  calon  pembeli  yang  pada  prakteknya  pihak developer tidak  dapat  menepati  janji-janji  atau  pra  kontrak  tersebut  sehingga  menyebabkan kerugian  yang  dialami  oleh  pihak  pembeli  atau  konsumen.  Janji-janji  atau  pra  kontrak  yang ditawarkan developer memang  sangat  menggiurkan  sehingga  menyebabkan  calon  pembeli tertarik untuk membeli perumahan yang ditawarkan tersebut.
Permasalahan  yang  sering  terjadi  ketika  konsumen  melakukan  proses  pembelian perumahan  antara  lain  dimulai  dari  tahap  pra  transaksi,  tahap  transaksi,  dan  tahap purnatransaksi.
a. Tahap pra-transaksi:
1) Adanya rasa khawatir yang dialami konsumen yang tertarik ingin membeli perumahan mengenai kebenaran dari iklan/brosur perumahan.
2) Belum lengkapnya dokumen administrasi yang dimiliki pada perumahan dipasarkan.
3) Penjualan masih sebatas dalam bentuk rumah fiktif (belum ada rumah yang dibangun dan hanya menjual brosur/gambar).
b. Tahap transaksi:
1) Ketika melakukan akad PPJB konsumen tidak punya kesempatan untuk mempelajari lebih dalam mengenai materi PPJB.
2) Adanya  ketidakadilan  yang  dirasakan  konsumen  karena  PPJB  banyak  mengatur klausula  mengenai kewajiban yang harus dipenuhi konsumen, dan hanya sedikit sekali klausula yang mengatur mengenai hak-hak konsumen.
3) Konsumen tidak diberikan kesempatan untuk menawar dan menyampaikan keberatan atas atas kalusula PPJB.
c. Tahap purna transaksi:
1) Developer terlambat  dalam  menyerahkan  rumah  ke  konsumen  tidak  sesuai  dengan PPJB yang sudah dibuat.
2) Developer terlambat  dalam  menyerahkan  sertifikat  pecahan  persil  (unit)  ketika konsumen sudah melunasi pembayaran harga perumahan.
3) Developer melakukan  penjualan  perumahan  yang  tanahnya  masih  dalam sengketa/bermasalah.
4) Developer tidak  menepati  janjinya  sesuai  yang  tercantum  dalam  PPJB  mengenai realisasi fasilitas umum dan fasilitas sosial yang dijanjikan dalam iklan/brosur.
5) Perumahan yang dibangun memiliki mutu bangunan di bawah standar.
6) Perumahan berada pada lokasi yang sering banjir (Isradjuningtias 2015).
Proses pelaksanaan pembangunan perumahan terlebih dahulu dilakukan adanya perjanjian dan kesepatan yang selanjutnya dituangkan ke dalam PPJB. Setelah dilakukan akad PPJB maka pembeli  perumahan  tersebut  sudah  diberikan  gambaran  mengenai  kriteria  dan  spesifikasi perumahan  yang  akan  dibelinya  tersebut.  PPJB  yang  sudah  disepakati  dan  di  tandatangani tersebut selanjutnya dijadikan landasan pokok yang berisi ketentuan mengenai hubungan kerja, hak  dan  kewajiban  serta  tanggung  jawab  baik  dari  konsumen  pembeli  rumah  maupun  pihak developer .  PPJB  mengatur  dan  menjelaskan  kepada  masing-masing  pihak  mengenai  lingkup dan syarat-syarat lain yang berkaitan dengan pembangunan perumahan tersebut (Yudhantaka, 2017).
Kontrak  kerja  yang  baik  dan  lengkap,  menjadi  prasyarat  lancarnya  penyelenggaraan pembangunan  perumahan  tersebut.  Meskipun  demikian  hal  luput  dari  kekurangan  dan keterbatasan, sehingga tetap diperlukan adanya dukungan, kemauan yang besar serta itikad baik dari  semua  pihak,  untuk  berusaha  mengatasi  persoalan  yang  terjadi  secara  bersama-sama mengenai hal-hal yang belum diatur dan tertulis di PPJB (Dewi, & Purwadi, 2017).
Berdasarkan  hasil  wawancara  dengan  para  konsumen/pembeli  perumahan,  diketahui bahwa  persoalan  yang  banyak  terjadi  dan  dikeluhkan  konsumen  yaitu developer terlambat menyerahkan  perumahan  yang  sudah  dibeli  dan  tidak  sesuai  dengan  yang  disepakati  dalam PPJB.  Spesifikasi  bangunan  dan  kualitas  bangunan  juga  kurang  bagus  sehingga  tidak  sesuai dengan  yang  dijanjikan  dalam  PPJB.  Namun  persoalan-persoalan  tersebut  dapat  diselesaikan dengan jalan damai dan musyawarah. Namun apabila tidak terjadi kesepakatan maka konsumen dipersilakan  untuk  menempuha  jalur  hokum  dipengadilan  untuk  menyelesaian  permasalahan tersebut.

## D. SIMPULAN
Berdasarkan uraian yang telah dipaparkan dalam bab-bab sebelumnya, maka penulis mengambil kesimpulan sebagai berikut :
1. Pelaksanaan  PPJB  yang  terjadi  antara developer dan  konsumen  lebih  cenderung  berbasis brosur/iklan perumahan yang ditawarkan. Developer memberlakukan perjanjian baku ( standard contract ) dalam setiap PPJB perumahan, dan seluruh isi PPJB tersebut ditentukan secara sepihak oleh Developer . Developer memiliki  posisinya  lebih  kuat  dibanding  konsumen  karena konsumen tidak memiliki kekuasaan untuk ikut menentukan isi perjanjian, sehingga hal tersebut dianggap merugikan konsumen karena klausul-klausul perjanjian lebih banyak mencantumkan kepentingan-kepentingan pengembang dan mengabaikan kepentingan konsumen.
2. Kendala yang dihadapi dalam pelaksanaan PPJB yaitu proses pembuatan sertifikat tanah yang mengalami kendala dan diakibatkan oleh tidak dikeluarkannya ijin perumahan oleh DPMPTT karena developer tidak  mau  membayar  denda. Developer dianggap  menyalahi  aturan  yang berkaitan  dengan  batasan  minimal  luas  bidang  tanah  untuk  perumahan,  fasilitas  umum  yang tidak  diberikan  dan  lokasi  perumahan  yang  sepadan  sungai.  Persoalan  yang  lain  terjadinya adalah  keterlambatan developer dalam  menyerahkan  perumahan  yang  tidak  sesuai  dengan kesepakatn dalam PPJB. Disamping spesifikasi bangunan dan kualitas bangunan yang kurang
bagus  sehingga  tidak  sesuai  dengan  yang  dijanjikan.  Untuk  mengatasi  persoalan  tersebut developer akan  bertanggung  jawab  apabila  konsumen  merasa  dirugikan  sepanjang  masih menyangkut dengan spesifikasi teknis yang tercantum dalam perjanjian tersebut. Dalam rangka untuk menyelesaikan sengketa tersebut ditempuh jalan musyawarah antara pihak developer dan konsumen. Manakala dalam penyelesaian sengketa tersebut mengalami jalan buntu dan tidak ada panyelesaian maka pihak konsumen dapat menempuh jalur pengadilan.

## DAFTAR PUSTAKA
A. " Buku:
" HS, S. (2010). Perkembangan Teori Dalam Ilmu Hukum . Jakarta: Raja Grafindo Persada. "
" Kristiyanti, C.T.S. (2011). Hukum Perlindungan Konsumen . Jakarta: Sinar Grafika. "
" Leks,  E.M.  (2013).  Analisis  Dan  Evaluasi  Peraturan  Perundang-Undangan  Tentang  Perumahan Rakyat. Jakarta: Pusat Perencanaan Pembangunan hukum Nasional Badan Pembinaan Hukum Nasional Kementerian Hukum Dan Hak Asasi Manusia. "
" Mertokusumo, S. (2003). Mengenal Hukum Suatu Pengantar . Yogyakarta: Liberty. "
" Muhammad, A. (2004). Hukum dan penelitian hukum. Bandung: Citra Aditya Bakti. "
" Mustafa. (2010). Tuntunan Pembuatan Akta-Akta PPAT . Yogyakarta: Karya Media. "
" Rumokoy,  Donald  Albert.,  &  Maramis,  Frans.  (2014). Pengantar  Ilmu  Hukum .  Jakarta:  Raja Grafindo Persada. "
" Soekanto,  Soerjono.,  &    Mamudji,  Sri.  (2015). Penelitian  Hukum  Normatif :  Suatu  Tinjauan Singkat (Cetakan Ke-17). Jakarta: Rajawali Pers. "
" Shofie,  Y.  (2005). Perlindungan  Konsumen  dan  Instrumen  Hukumnya .  Bandung:  Citra  Aditya Bakti. "
" Sukirno, S. (1985). Ekonomi Pembangunan . Jakarta: Bima Grafika. "
" Sutedi,  A.  (2016). Peralihan  Hak  Atas  Tanah  Dan  Pendaftarannya .  Jakarta:  Raja  Grafindo Persada. "
" Tanya, B. L., & Simanjuntak, Y. N., & Hage, M. Y. (2010). Teori Hukum Strategi Lintas Ruang dan Generasi . Yogyakarta: Genta Publishing. "

## B. Artikel Jurnal:
" Dewi, Retno Puspo., & Purwadi, Hari. (2017). “Pembatalan Akta Perjanjian Pengikatan Jual Beli Akibat  Wanprestasi  (Studi  Kasus  Putusan  Nomor:  200/Pdt.G/2012/PN.Jkt.Sel).” Jurnal
Repertorium , Vol. 4, (No. 2), p. 143-155. "
" Hartana.  (2016).  “Hukum  Perjanjian  (Dalam  Perspektif  Perjanjian  Karya  Pengusahaan Pertambangan Batubara).” Jurnal Komunikasi Hukum, Vol. 2, (No. 2), p. 147-182. "
" Isradjuningtias,  A.C.  (2015).  “Force  Majeure  (Overmacht)  Dalam  Hukum  Kontrak  (Perjanjian) Indonesia.” Veritas et Justitia, Vol. 1, (No. 1), p. 136-158. "
" Lahilote, H.S. (2009). “Tanggung Jawab Developer Pada Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) Perumahan Dalam Perspektif Hukum Perlindungan Konsumen.” Jurnal Ilmiah Al-Syir’ah , Vol. 7, (No. 1). "
" Paramita, Arina Ratna., & Yunanto., & Hendrawati, Dewi. (2016). “Wanprestasi Dalam Perjanjian Pengikatan  Jual  Beli  Tanah  Dan  Bangunan  (Studi  Penelitian  Pada  Pengembang  Kota Semarang).” Diponegoro Law Jurnal, Vol.5, (No. 3), p. 1-12. "
" Setiawan, Budi., & Ferdi., & Faniyah, Iyah. (2018). “Perlindungan Hukum Terhadap Konsumen Atas Informasi Iklan Perumahan Yang Menyesatkan Dalam Perjanjian Kepemilikan Rumah Pada PT. Bangun Persada Sejahtera”.  Unes Law Review, Vol. 1,(No.1), p. 1-12. "
" Yudhantaka, L. (2017). “Keabsahan Kontrak Jual Beli Rumah Susun Dengan Sistem Pre Project Selling.” Yuridika, Vol. 32(No.1), p.84-104. "

## C. Peraturan Perundang-Undangan:
" Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUHPer). "
" Undang-Undang No. 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (UUPA). "
" Keputusan Menteri Negara Perumahan Rakyat No. 09/KPTS/M/1995 tentang Pedoman Pengikatan Jual Beli Rumah. "

## D. Sumber Online:
Haryandaru, D. (2015). Sejarah dan Pembentukan. Retrieved from http://rei.or.id/newrei/hal- sejarah-dan-pembentukan.html. accessed 8 th Agustus 2021