Al Qodiri: Jurnal Pendidikan, Sosial dan Keagamaan Terakreditasi Kemenristekdikti No. 85/M/KPT/2020
Vol . 18 No . 3 Januari 2021

## URGENSI PERJANJIAN PENDAHULUAN JUAL BELI SATUAN RUMAH SUSUN
MENURUT PERMEN PUPR NO. 11/PRT/M/2019
Oleh:
Denok Tri Ambiwydjayanti
Universitas Surabaya ambiwydjayanti.denok@gmail.com

## ABSTRAK
Dalam  mengoptimalkan  pengaturan  mengenai  Perjanjian  Jual  Beli  Satuan  Rumah  Susun berdasarkan Undang – Undang No. 20 Tahun 2011 Pasal 43,  Pemerintah perlu menetapkan Peraturan  Perundang  –  Undangan  Pelaksanan.  Peraturan  tersebut  adalah  Permen  PURP  No. 11/PRT/2019 yang meliputi Pemasaran dan PPJB. Developer dapat melaksanakan pemasaran sebelum pembangunan sarusun dan segala sesuatu yang dijanjikan oleh pelaku pembangunan atau  agen  pemasaran  mengikat  sebagai  Perjanjian  pengikatan  Jual  Beli  atau  perjanjian Pendahuluan Jual Beli ( PPJB ). Menurut Pasal 12 ayat 2 Permen PURP no. 11/PRT/2019 yaitu “ PPJB ditandatangani oleh pembeli dan pelaku pembangunan yang di buat di hadapan notaris. Akta yang dibuat notaris adalah  akta otentik  yang mempunyai  kekuatan  yang sempurna dan mengikat.  Selama  ini  developer  lebih  banyak  menggunakan  akta  di  bawah  tangan  sehingga pihak pembeli merasa dirugikan. Dengan adanya peraturan tersebut pembeli lebih terlindungi haknya.

## Kata kunci : Peraturan menteri, PPJB dan Perlindungan Hukum

## A. PENDAHULUAN
Kebutuhan  akan  rumah  sebagai  tempat  tinggal  atau  hunian  di  perkotaan  sangat  besar seiring dengan besarnya jumlah penduduk, baik yang berasal dari pertumbuhan alamiah melalui kelahiran  maupun  urbanisasi.  Selama  ini  pemenuhan  akan  kebutuhan  akan  rumah  sebagai tempat  tinggal  atau  hunian  di  perkotaan  dilakukan  melalui  pembangunan  perumahan  secara horisonal.  Cara  pemenuhan  kebutuhan  ini  tidak  dapat  dilakukan  secara  terus  menerus disebabkan  oleh  persedian  tanah  di  perkotaan  yang  sangat  terbatas.  Oleh  karena  itu  ,  sudah saatnya  pemenuhan  akan  rumah  sebagai  tempat  tinggal  atau  hunian  di  perkotaan  ditempuh melalui  pembangunan  rumah  susun.  Siswono  judohusodo  menyatakan  bahwa  membangun rumah susun di kota besar adalah kecederungan masa depan yang tidak dapat dihindari , yang memang  perlu  di  masyarakatkan  dan  perlu  adanya  penyesuaian  pada  budaya  yang  ada  pada masyarakat indonesia. ( Santoso Urip, Hal 40 )
Pembangunan  rumah  susun  di  samping  merupakan  salah  satu  alternatif  pemenuhan kebutuhan  akan  rumah  sebagai  tempat  tingggal  atas  hunian  bagi  warga  kota  yang  padat
Al Qodiri: Jurnal Pendidikan, Sosial dan Keagamaan Terakreditasi Kemenristekdikti No. 85/M/KPT/2020
Vol . 18 No . 3 Januari 2021
penduduknya,  juga  merupakan  pengembangan  wilayah  kota  secara  vertikal.  Pembangunan rumah susun dapat diperuntukkan bagi masyarakat berpenghasilan atas , menegah dan rendah.
Pembangunan rumah susun dapat diselenggarakan oleh Pemerintah, Pemerintah Daerah, Badan  Usaha  Milik  Negara  ,  Badan  Usaha  Milik  Daerah  ,  Perseroan  Terbatas  atau  Warga Negara Indonesia
Menurut  Undang  –  Undang  No.  1  Tahun  2011  Pasal  46  yaitu  “  Kententuan  mengenai rumah susun diatur tersendiri dengan undang – undang “ . undang -  undang tersebut adalah Undang – Undang No. 20 Tahun 2011 Tentang Rumah Susun ( selanjutnya disebut UU Rusun ).  Pengertian  Rumah  Susun  menurut  UU  Rusun  Pasal  1  angka  1  yaitu  Bangunan  gedung bertingkat  yang dibangun dalam suatu  lingkungan yang terbagi  dalam bagian  – bagian yang distrukturkan secara fungsional , baik dalam arah horisontal maupun vertikal dan merupakan satuan – satuan yang masing – masing dapat dimiliki dan digunakan secara terpisah, terutama untuk  tempat  hunian  yang  dilengkapi  dengan  bagian  bersama,  benda  bersama  dan  tanah bersama ( disebut juga Rusun ).
Pada  Rusun  terdapat  bagian  yang  dapat  dimiliki  dan  digunakan  secara  terpisah  yaitu Satuan Rumah Susun (Sarusun). Menurut UU Rusun Pasal 1 ayat 3 pengertian Sarusun adalah Unit  rumah  susun  yang  tujuan  utamanya  digunakan  secara  terpisah  dengan  fungsi  utama sebagai tempat hunian dan mempunyai sarana penghubung ke jalan umum.
Menurut UU Rusun terdapat 4 (empat ) jenis rumah susun yaitu :
1. Rumah  Susun  Umum
Rumah Susun umum adalah  Rumah  Susun  yang diselenggarakan  untuk  memenuhi kebutuhan  rumah  bagi masyarakat berpenghasilan rendah. (Pasal 1 angka 7 )
2. Rumah  Susun  Khusus
Rumah Susun Khusus adalah  Rumah  Susun  yang diselenggarakan untuk memenuhi kebutuhan khusus. ( Pasal 1 angka 8 )
3. Rumah  Susun Negara
Rumah  Susun  Negara  adalah  Rumah  Susun  yang  dimiliki  negara    dan    berfungsi sebagai  tempat  tinggal  atau hunian,  sarana  pembinaan  keluarga,  serta  penunjang pelaksanaan tugas pejabat dan/atau pegawai negeri. ( Pasal 1 angka 9)
4. Rumah  Susun  Komersial
Rumah  Susun  Komersial  adalah    rumah    susun    yang  diselenggarakan  untuk mendapatkan keuntungan. (Pasal 1 angka 10 )
Al Qodiri: Jurnal Pendidikan, Sosial dan Keagamaan Terakreditasi Kemenristekdikti No. 85/M/KPT/2020
Vol . 18 No . 3 Januari 2021
Developer  dapat  melaksanakan  pemasaran  sebelum  sarusun  siap  huni,  dasar  hukum adalah UU Rusun Pasal 42 ayat 1 dan Permen PURP No. 11/PRT/M/2019 Pasal 3 ayat 2 yaitu “  Pelaku  pembangunan  dapat  melakukan  pemasaran    sebelum  pembangunan  Rusun dilaksanakan  “.  Dalam  hal  tersebut  developer  harus  memuat  informasi  yang  benar,  jelas  & menjamin kepastian informasi mengenai perencanaan dan kondisi Fisik yang ada. Penyampaian informasi pemasaran dilakukan melalui media cetak dan elektronik.
Dalam  pengoptimalkan  pengaturan  mengenai  Perjanjian  Pengikatan  Jual  Beli  Sarusun berdasarkan  Pasal  43  dan  melaksanakan  ketentuan  pasal  42  ayat  3  UU  Rusun,    Pemerintah mengeluarkan  Peraturan  Menteri  Pekerjaan  Umum  Dan  Perumahan  Rakyat  Nomor 11/PRT/M/2019 Tentang Sistem Perjanjian Pendahuluan Jual Beli Rumah (selanjutnya disebut juga Permen PURP No. 11/PRT/M/2019)
Dalam  hal  pemasaran  dilakukan  sebelum  Rusun  dilaksanakan,  pelaku  pembangunan harus memiliki :
a. Kepastian Peruntukan Ruang
Dibuktikan dengan Surat Keterangan Rencana Kabupaten / Kota ( SKRK ) yang sudah disetujui
b. Kepastian Hak Atas Tanah
Sertipikat hak atas tanah atas nama pelaku pembangunan
c. Kepastian Status Penguasaan Rumah Susun
Diberikan  oleh  pelaku  pembangunan  dengan  menjamin  dan  menjelaskan  mengenai bukti  penguasaan  yang  akan  diterbitkan  dalam  nama  pemilik  rumah  yaitu  SHM Sarusun atau SKBG Sarusun
d. Perijinan Pembangunan Rumah Susun
Dibuktikan dengan adanya Izin Mendirikan Bangunan Induk / IMB
e. Jaminan Atas Pembangunan Rumah Susun Dari Lembaga Penjamin
Dibuktikan pelaku pembangunan berupa surat dukungan bank atau bukan bank Proses jual beli sarusun sebelum pembangunan Sarusun selesai dapat dilakukan melalui PPJB yang di buat di hadapan Notaris,  setelah memenuhi persyaratan kepastian atas :
a. Status kepemilikan tanah;
b. Kepemilikan IMB;
c. Ketersediaan prasrana , sarana dan utulitas umum;
d. Keterbangunan paling sedikit 20% (dua puluh persen ); dan
Al Qodiri: Jurnal Pendidikan, Sosial dan Keagamaan Terakreditasi Kemenristekdikti No. 85/M/KPT/2020
Vol . 18 No . 3 Januari 2021
e. Hal yang diperjanjikan dengan adanya peraturan pelaksanaanya
Dalam  Permen  PURP  No.  11/PRT/M/2019  pada  Pasal  2  ayat  1  yaitu  Ruang  Lingkup Peraturan Menteri ini meliputi sistem PPJB yang terdiri atas Pemasaran dan PPJB. Sistem PPJB berlaku untuk rumah komersial milik  yang  berbentuk  Rumah  Tunggal,  Rumah Deret, dan Rumah Susun.
Yang melaksanakan pembangunan Rusun disebut Pelaku  pembangunan  sarusun . pelaku pembangunan sarusun adalah setiap orang dan/atau pemerintah yang melakukan pembangunna perumahan dan pemukiman. Yang dimaksud orang adalah orang perorangan atau badan hukum. Badan  hukum  adalah  badan  hukum  yang  didirikan  oleh  warga  negara  indonesia  yang kegiatannya di bidang penyelenggaraan perumahan dan pemukiman. ( Urip, Hal 411)
Menurut Permen PURP 11/PRT/M/2019 Pasal 1 angka 3 Pemasaran adalah kegiatan yang direncanakan  pelaku  pembangunan  untuk  memperkenalkan,  menawarkan,  menetukan  harga dan menyebar luaskan informasi tentang rumah atau perumahan dan satuan rumah susun yang dilakukan  oleh  pelaku  pembangunan  pada  saat  sebelum  atau  dalam  proses  penandatangan PPJB.
Dengan  adanya  Permen  PURP    11/PRT/M/2019  yang  mengharuskan  pihak  developer untuk  membuat  PPJB  di  hadapan  Notaris  dan  memberikan  Perlindungan  hukum  pembeli Sarusun dalam PPJB tersebut.

## Rumusan masalah:
Berdasarkan dari uraian di atas, maka rumusan masalahnya adalah :
1.   Bagaimanakah pelaksanaan PPJB menurut Permen PURP No. 11/PRT/M/2019
2.   Bagaimanakah perlindungan hukum bagi pembeli sarusun dalam PPJB

## B. HASIL DAN PEMBAHASAN
a. PPJB Sarusun Menurut Permen PURP No. 11/PRT/M/2019
Pelaksanaan PPJB Sarusun sebelum atau pada saat pembangunan sering menimbulkan sengketa  antara  kedua  belah  pihak  yaitu  pembeli  dan  developer.  Hal  tersebut  sering  terjadi dalam  Rusun  Komersial  atau  sering  disebut  Apartemen.  Berbagai  masalah  sering  terjadi diantaranya  luas  tanah  /  bangunan  bersama  atau  fasilitas  umum  tidak  sesuai  dengan  yang dipromosikan.  Dengan  diterbitkannya  Permen  PURP  No.  11/PRT/M/2019  pihak  pembeli merasa  terlindungi  haknya  karena  dalam  peraturan  tersebut  terdapat  pasal  –  pasal  yang menguntungkan sedangkan dari pihak pengembang merasa dirugikan karena adanya pasal yang memberatkan.
Al Qodiri: Jurnal Pendidikan, Sosial dan Keagamaan Terakreditasi Kemenristekdikti No. 85/M/KPT/2020
Vol . 18 No . 3 Januari 2021
Salah  satu  upaya  pelindungan  hukum  bagi  pembeli  Sarusun  dalam  Permen  PURP  No. 11/PRT/M/2019  adalah  PPJB,  sesuai  Pasal  1  ayat  2    Perjanjian  Pendahuluan  Jual  Beli  atau Perjanjian  Pengikatan  Jual  Beli  yang  selanjutnya  disebut  PPJB  adalah  kesepakatan  antara pelaku  pembangunan  dan  setiap  orang  untuk  melakukan  jual  beli  rumah  dan  satuan  rumah susun  yang  dapat  dilakukan  oleh  pelaku  pembangunan  sebelum  pembangunan  untuk  rumah susun atau dalam proses pembangunan untuk rumah tunggal dan rumah deret yang dinyatakan dalam akta notaris.
Pelaksanaan  jual  beli  sarusun  yang  dilakukan  pada  saat  pemasaran  adalah  pemesanan terlebih dahulu atas unit yang akan dibeli, kemudian dituangkan dalam PPJB. PPJB mempunyai tujuan  untuk  mengamankan  kepentingan  para  perusahaan  pembangunan  perumahan  dan permukiman serta calon  pembeli Sarusun dari kemungkinan terjadinya ingkar janji dari para pihak yang terkait .
Pembayaran  yang  dilakukan  oleh  pembeli  kepada  developer  pada  saat  pemasaran menjadi  bagian  pembayaran  atas  harga  rumah.  Developer  harus  menyampaikan  informasi Pembayaran  yang  dilakukan  oleh  calon  pembeli  mengenai:
a. Jadwal Pelaksanaan Pembangunan;
b. Jadwal  penandatanganan  PPJB  dan  Akta  Jual  Beli;
c. Jadwal Serah Terima Rumah.
Dengan  adanya  Pasal  42  ayat  3  UU  Rusun  yaitu  Dalam    hal    pemasaran    dilakukan sebelum  pembangunan rumah susun  sebagaimana  dimaksud  pada  ayat  (2), segala  sesuatu yang    dijanjikan    oleh    pelaku  pembangunan    dan/atau    agen    pemasaran    mengikat  sebagai perjanjian  pengikatan  jual  beli  (PPJB)  bagi  para pihak. Sedangkan Pasal 11 ayat 1 Permen Purp  yaitu  PPJB    dilakukan    sebagai    kesepakatan    jual    beli    antara  pelaku    pembangunan dengan  calon  pembeli  pada  tahap proses pembangunan Rumah.
Jual – beli (menurut BW) adalah Suatu perjanjian timbal balik dalam mana pihak yang satu (si penjual) berjanji untuk menyerahkan hak milik atas suatu barang, sedangkan pihak yang lainnya (si pembeli ) berjanji untuk membayar harga yang terdiri atas sejumlah uang sebagai imbalan dari perolehan hak milik tersebut. (Subekti, Hal 1)
Selama ini  pihak developer membuat Akta PPJB di bawah tangan, akta di bawah tangan adalah  surat  perjanjian  atau  pernyataan  yang  dibuat  oleh  pihak  –  pihak  secara  bebas  tanpa terikat dengan peraturan perundang – undangan termasuk / walaupun tidak bermaterai dan tanpa saksi atau disaksikan oleh pejabat yang berwenang untuk itu ( Prajitno, Hal 10). Akta di bawah
Al Qodiri: Jurnal Pendidikan, Sosial dan Keagamaan Terakreditasi Kemenristekdikti No. 85/M/KPT/2020
Vol . 18 No . 3 Januari 2021
tangan diatur dalam KUH Perdata Pasal 1874 yaitu “ Yang dianggap sebagai tulisan di bawah tangan  adalah  akta  yang  ditandatangani  di  bawah  tangan,  surat,  daftar,  surat  urusan  rumah tangga dan tulisan-tulisan yang lain yang dibuat tanpa perantaraan seorang pejabat umum “.
Pembuatan PPJB di bawah tangan oleh developer bukan tanpa alasan, di lihat dari segi biaya  lebih  ekonomis  dan  klausul  dalam  PPJB  di  buat  secara  sepihak  akan  lebih menguntungkan pihak developer sebagai pembuat akta tersebut.
Dengan  adanya  Permen  PURP  No.  11/PRT/M/2019  Developer  wajib  membuat  PPJB dalam bentuk  akta Notaris.  sesuai  dengan pasal  12 Ayat  2 yaitu “ PPJB ditandatangani  oleh calon pembeli dan pelaku pembangunan yang di buat dihadapan notaris “ .  dalam hal tersebut pembeli berhak mempelajari PPJB sebelum di tanda tangani paling kurang 7 hari kerja.  Akta yang dibuat oleh Notaris merupakan Akta Otentik.
Akta  Otentik  ialah  akta  yang  dibuat  dalam  bentuk  yang  ditentukan  undang  –  undang dibuat oleh dan atau di hadapan pejabat – pejabat umum yang berwenang ( Andi Prajitno,  Hal 13).  Dalam KUH Perdata Pasal 1868 menjelaskan suatu Akta Otentik ialah suatu akta yang dibuat dalam bentuk yang ditentukan undang – undang dibuat oleh atau di hadapan pegawai – pegawai umum yang berkuasa untuk itu di tempat di mana akta dibuatnya.
Pejabat – pejabat dimaksud adalah pejabat yang diangkat khusus untuk membuat akta otentik sebagai alat bukti hukum publik dan alat bukti hukum keperdataan yang ditentukan oleh undang  –  undang  untuk  itu.  Akta  otentik  adalah  akta  yang  sudah  dijamin  kebenaran  dan kepastian dari isi maupun waktu pembuatan akta tersebut dan mempunyai kekuatan pembuktian yang sempurna (volledig bewijs – full) dari sisi :
1. Lahiriah, pejabat dan kewenangan sesuai dengan undang – undang
2. Formil tulisan kebenaran isi akta
3. Material,  kepastian  terhadap  peristiwa  yang  tertuliskan  dalam  akta  tersebut  (  Andi Prajitno, Hal 14)
Akta autentik mempunyai kekuatan yang sempurna dan mengikat artinya ;
a. Sempurna
Bahwa  untuk  membuktikan  akta  itu  sempurna  /  tidak,  atau  benar/tidak,  cukup dibuktikan dengan akta itu sendiri, dengan akta lain tidak memperlukan pembuktian dengan alat bukti yang lainnya
b. Mengikat
Al Qodiri: Jurnal Pendidikan, Sosial dan Keagamaan Terakreditasi Kemenristekdikti No. 85/M/KPT/2020
Vol . 18 No . 3 Januari 2021
Bahwa  hakim  harus  menguji  kebenaran  isi  akta  autentik  itu  sendiri  kecuali  dapat dibuktikan sebaliknya  ( Handri Raharjo, Hal 65)
Sebagaimana  diatur  dalam    KUH  Perdata  Pasal  1870  yaitu  “  Bagi  para  pihak  yang berkepentingan  beserta  para  ahli  warisnya  ataupun  bagi  orang-orang  yang  mendapatkan  hak dari  mereka,  suatu  akta  otentik  memberikan  suatu  bukti  yang  sempurna  tentang  apa  yang termuat di dalamnya.
Pejabat – pejabat umum ( openbaar Ambtenaar ) yang dimaksud yaitu :
1. Notaris
2. Juru Lelang / pejabat lelang (Vendue Master)
3. PPAT ( Pejabat Pembuat Akta Tanah )
Dalam Undang – Undang Jabatan Notaris No. 2 Tahun 2014 ( UUJN )  Pasal 1 angka 1 yang menjabarkan Notaris adalah  pejabat umum yang berwenang untuk membuat akta autentik dan memiliki  kewenangan  lainnya  sebagaimana  dimaksud  dalam  undang  –  undang  ini  atau berdasarkan undang – undang lainnya.
PPJB mengikuti Aturan Buku III KUH Perdata yang memiliki sifat terbuka artinya isinya dapat  ditentukan  oleh  para  pihak  dengan  beberapa  syarat  yaitu  tidak  bertentangan  dengan ketertiban umum, kesusilaan dan undang – undang, hal ini mengadung makna bahwa buku III KUH  Perdata  dapat  diikuti  oleh  para  pihak  atau  dapat  juga  para  pihak  menetukan  lain  / menyimpanginya  dengan  beberapa  syarat  namun  hanya  bersifat  pelengkap  saja  yang  dapat disimpanginya,  karena  di  dalam  ketentuan  umum  ada  yang  bersifat  pelengkap  dan  pemaksa (yang bersifat pemaksa, misalnya Pasal 1320 KUH Perdata ).( Handri Raharjo, 2009) Keuntungan para pihak mengikuti aturan buku III KUH Perdata yaitu :
1. Bila  ada  permasalahan  di  kemudian  hari  maka  hakim  tinggal  memutuskan  sesuai dengan aturan yang terdapat di buku III KUH Perdata dan bila salah satu pihak sudah memenuhinya maka salah satu pihak tersebut memiliki peluang menang lebih besar di banding pihak lain di dalam bersengketa melalui jalur pengadilan
2. Ada pedoman dalam melaksanakan suatu perjanjian
Menurut  Pasal  1313  KUH  Perdata  suatu  perjanjian  adalah    “  Suatu  perbuatan dengan mana satu orang atau lebih mengikatkan dirinya terhadap satu orang lain atau lebih “ . Penyempurnaan pengertian Perjanjian menurut Handri Raharjo adalah Suatu hubungan hukum di  bidang harta kekayaan yang didasari kata sepakat  antara subjek hukum  yang satu dengan yang lain, dan di antara mereka ( para pihak/subjek hukum ) saling mengikatkan dirinya sebagai
Al Qodiri: Jurnal Pendidikan, Sosial dan Keagamaan Terakreditasi Kemenristekdikti No. 85/M/KPT/2020
Vol . 18 No . 3 Januari 2021
subjek  hukum  yang  satu  berhak  atas  prestasi  dan  begitu  juga  subjek  hukum  yang  lain berkewajiban untuk melaksanakan prestasinya sesuai dengan kesepakatan yang telah disepakati para pihak tersebut menimbulkan akibat hukum.
Asas – asas hukum perjanjian
1. Asas Kebebasan Berkontrak
Asas ini bermakna bahwa setiap orang bebas membuat perjanjian dengan siapa pun, apapun isinya, apapun bentuknya sejauh tidak melanggar undang – undang , ketertiban umum dan kesusilaan
2. Asas Konsensualisme
Perjanjian lahir atau terjadi dengan adanya kata sepakat ( KUH Perdata Pasal 1320 dan Pasal 1338). Hal ini di maksudkan untuk mewujudkan kemauan para pihak.
3. Asas Mengikatnya Suatu Perjanjian (Pacta Sunt Servanda)
Perjanjian  yang  dibuat  secara  sah  berlaku  sebagai  undang  –  undang  bagi  yang membuatnya KUH Perdata Pasal 1338 ayat 1
4. Asas Iktikad Baik (Togoe dentrow)
Perjanjian harus dilaksanakan dengan itikad baik (KUH Perdata Pasal 1338 ayat 3)
5. Asas Kepribadian ( Personalitas )
Pada  umumnya  tidak  seseorangpun  dapat  mengadakan  perjanjian  kecuali  untuk dirinya sendiri
Syaratnya sahnya suatu perjanjian menurut KUH Perdata Pasal 1320 yaitu ;
1.  Kesepakatan mereka yang mengikatkan dirinya;
2.  Kecakapan untuk membuat suatu perikatan;
3.  Suatu pokok persoalan tertentu;
4.  Suatu sebab yang tidak terlarang.
Kata  sepakat  harus  diberikan  secara  bebas,  dalam  arti  tidak  ada  paksaan,  penipuan  dan kekhilafan  atau  disebut  cacat  kehendak  (kehendak  yang  timbul  tidak  murni  dari  yang bersangkutan). Tiga unsur cacat kehendak ( Pasal 1321) yaitu :
1. Kekhilafan / Kekeliruan /Kesestan/Dwaling ( Pasal 1322)
Sesaat  dianggap  ada  apabila  pernyataan  sesuai  dengan  kemauan  tapi  kemauan  itu didasarkan atas gambaran yang keliru baik mengenai orangnya ( eror in persona) atau objeknya (in subtantia)
2. Paksaan /Dwang ( Pasal 1323 - 1327)
Al Qodiri: Jurnal Pendidikan, Sosial dan Keagamaan Terakreditasi Kemenristekdikti No. 85/M/KPT/2020
Vol . 18 No . 3 Januari 2021
Paksaan  bukan  karena  kehendaknya  sendiri,  namun  dipengaruhi  oleh  orang  lain. Paksaan telah terjadi bila perbuatan itu sedemikian rupa sehingga dapat menakutkan seseorang  yang  berpikiran  sehat  dan  apabila  perbuatan  itu  dapat  menimbulkan ketakutan  pada  orang  tersebut  bahwa  dirinya  atau  kekayaan  terancam  dengan  suatu kerugian yang terang dan nyata.
3. Penipuan / Bedraq (Pasal 1328)
Pihak  yang  menipu  dengan  daya  akalnya  menanamkan  suatu  gambaran  yang  keliru tentang orang atau objeknya sehingga pihak lain bergerak untuk menyepakati Suatu  perjanjian  mempunyai  akibat  menurut  KUH  Perdata  Pasal  1338  yaitu  “  Semua persetujuan  yang  dibuat  sesuai  dengan  undang-undang  berlaku  sebagai  undang-undang  bagi mereka  yang  membuatnya.  Persetujuan  itu  tidak  dapat  ditarik  kembali  selain  dengan kesepakatan  kedua  belah  pihak,  atau  karena  alasan-alasan  yang  ditentukan  oleh  undang- undang. Persetujuan harus dilaksanakan dengan itikad baik.
Apabila di lihat dari pasal – pasal di Permen PURP 11/PRT/M/2019 dan dikaitkan dengan PPJB  maka  terdapat  Perjanjian  Bersyarat.    Perjanjian  Bersyarat  adalah  perjanjian  yang dilaksanakannya di gantungkan (afhangen) kepada sesuatu pada masa yang akan datang yang belum pasti terjadi.
Macam – macam syarat :
a. Syarat yang menunda perjanjian
Dalam hal ini perjanjian belum mempunyai kekuatan mengikat apapun diantara para pihak, sampai kejadian yang menjadi syarat benar – benar telah terjadi
b. Syarat yang mengakhiri atau memutuskan perjanjian atau ontbindende voorwaarden) Pada  syarat  yang  mengakhir  persetujuan,  berarti  apabila  syarat  yang  di  perjanjikan telah  terjadi  dalam  kenyataan  ,  segera  setelah  syarat  terjadi  perjanjian  dengan sendirinya “ berakhir “ dan keadaan  kembali keadaan semula , seolah – olah antara pihak tidak pernah terjadi persetujuan.
Dalam  peraturan  tersebut  jelas  sekali  dalam  ketentuan  peralihan  bahwa  PPJB    yang    masih dalam  proses  penyusunan,  materi muatannya  harus  disesuaikan  dengan  ketentuan  dalam Permen PURP 11/PRT/M/2019 yaitu :
a. Identitas para pihak
b. Uraian objek PPJB
c. Harga Rumah dan tata cara pembayaran
Al Qodiri: Jurnal Pendidikan, Sosial dan Keagamaan Terakreditasi Kemenristekdikti No. 85/M/KPT/2020
Vol . 18 No . 3 Januari 2021
d. Jaminan pelaku pembangunan
e. Hak dan kewajiban para pihak
f. Waktu serah terima bangunan
g. Pemeliharaan bangunan
h. Penggunaan bangunan
i. Pengalihan hak
j. Pembatalan dan berakhirnya PPJB
k. Penyelesaian Sengketa
c. Perlindungan Hukum Bagi Pembeli Sarusun  Dalam Ppjb
Dalam  Undang  –  Undang  Dasar  1945,  tidak  kita  temukan  suatu  rumusan  yang  in expressis verbis menyebutkan atau merumuskan “ Negara Hukum  “.  Hanya penjelasan umum UUD 1945 yang mengatakan bahwa Indonesia negara berdasar atas hukum (rechtsstaat). Bagi Negara Republik Indonesia yang menjadi titik sentral adalah keserasian hubungan pemerintah dan  rakyat  berdasarkan  asas  kerukunan  dalam  hubungan  antara  pemerintah  dan  rakyat.  Dari asas ini kan berkembang elemen lain dari Konsep Negara Hukum Pancasila yaitu terjalinnya hubungan  fungsional  yang  proporsional  antara  kekuasaan  –  kekuasaan  negara,  penyelesaian sengketa secara musyawarah sedangkan peradilan merupakan sarana terakhir dan tentang hak –  hak  asasi  manusia  tidaklah  hanya  mekan  hak  atau  kewajiban  tetapi  terjalinnya  suatu keseimbangan antara hak dan kewajiban
Berdasarkan  elemen  –  elemen  tersebut,  perlindungan  hukum  bagi  rakyat  terhadap pemerintah diarahkan kepada :
a. Usaha – usaha untuk mencegah terjadinya sengketa atau sedapat mungkin mengurangi terjadinya  sengketa  dalam  hubungan  ini  sarana  perlindungan  hukum  yang  preventif patut diutamakan dari pada sarana perlindungan hukum yang represif.
b. Usaha - usaha untuk menyelesaikan sengketa (hukum) antara pemerintah dan rakyat denga cara musyawarah.
c. Penyelesaian  sengketa  melalui  peradilan  merupakan  jalan  terakhir,  peradilan hendaklah  merupakan  ultimum  remedium  dan  peradilan  bukan  forum  konfrontasi sehingga  peradilan  haruslah  mencerminkan  suasana  damai  dan  tentram  -  terutama melalui hukum acaranya (Philipus, Hal 90)
Al Qodiri: Jurnal Pendidikan, Sosial dan Keagamaan Terakreditasi Kemenristekdikti No. 85/M/KPT/2020
Vol . 18 No . 3 Januari 2021
Perlindungan hukum adalah suatu upaya perlindungan yang diberikan kepada subjek hukum , tentang apa – apa yang dapat dilakukannya untuk mempertahankan atau melindungi kepentingan dan hak subjek hukum tersebut (Wirjono Prodjodikoro, Hal 20 )
Berlakunya Undang – Undang Nomor 8 tahun 1999 tentang Perlindungan Konsumen (UU Perlindungan Konsumen )  di  harapkan dapat  melindungi kepentingan konsumen secara integratif dan komprehensif serta dapat diterapkan secara efektif di masyarakat. Piranti hukum yang  melindungi  konsumen  tidak  dimaksudkan  untuk  mematikan  usaha  para  pelaku  usaha, tetapi justru sebaliknya perlindungan konsumen dapat mendorong iklim berusaha yang sehat yang  mendorong  lahirnya  perusahaan  yang  tangguh  dalam  menghadapi  persaingan  melalui penyediaan barang dan/atau jasa yang berkualitas.
Undang-undang  tentang  Perlindungan  Konsumen  ini  dirumuskan  dengan  mengacu pada  filosofi  pembangunan  nasional  bahwa  pembangunan  nasional  termasuk  pembangunan hukum yang memberikan perlindungan terhadap konsumen adalah dalam rangka membangun manusia Indonesia seutuhnya yang berlandaskan pada falsafah kenegaraan Republik Indonesia yaitu Dasar Negara Pancasila dan Konstitusi Negara Undang-Undang Dasar 1945.
Di  dalam    Undang  –  Undang  Perlindungan  Konsumen    Pasal  1  ayat  1  menjelaskan Perlindungan Konsumen adalah segala upaya yang menjamin adanya kepastian hukum untuk memberi perlindungan kepada konsumen. Sedangkan di ayat 2 menjelaskan Konsumen adalah setiap  orang  pemakai  barang  dan/atau  jasa  yang  tersedia  dalam  masyarakat,  baik    bagi kepentingan  diri  sendiri,  keluarga,  orang  lain,  maupun  makhluk  hidup  lain  dan  tidak  untuk diperdagangkan.
Perlindungan konsumen diselenggarakan sebagai usaha bersama berdasarkan 5 (lima) asas yang relevan dalam pembangunan nasional, yaitu:
1. Asas  manfaat  dimaksudkan  untuk  mengamanatkan  bahwa  segala  upaya  dalam penyelenggaraan  perlindungan  konsumen  harus  memberikan  manfaat  sebesar- besarnya bagi kepentingan  konsumen dan pelaku usaha secara keseluruhan.
2. Asas keadilan dimaksudkan agar partisipasi seluruh rakyat dapat diwujudkan secara maksimal  dan  memberikan  kesempatan  kepada  konsumen  dan  pelaku  usaha  untuk memperoleh haknya dan melaksanakan kewajibannya secara adil.
3. Asas  keseimbangan  dimaksudkan  untuk  memberikan  keseimbangan  antara kepentingan  konsumen,  pelaku  usaha,  dan  pemerintah  dalam  arti  materiil  ataupun spiritual.
Al Qodiri: Jurnal Pendidikan, Sosial dan Keagamaan Terakreditasi Kemenristekdikti No. 85/M/KPT/2020
Vol . 18 No . 3 Januari 2021
4. Asas keamanan dan keselamatan konsumen dimaksudkan untuk memberikan jaminan atas keamanan dan keselamatan kepada konsumen dalam penggunaan, pemakaian dan pemanfaatan barang dan/atau jasa yang dikonsumsi atau digunakan.
5.  Asas  kepastian  hukum  dimaksudkan  agar  baik  pelaku  usaha  maupun  konsumen menaati  hukum  dan  memperoleh  keadilan  dalam  penyelenggaraan  perlindungan konsumen, serta negara menjamin kepastian hu
UU Perlindungan Konsumen mempunyai tujuan untuk :
a.  Meningkatkan kesadaran, kemampuan dan kemandirian konsumen untuk melindungi diri;
b.  Mengangkat harkat dan martabat konsumen dengan cara menghindarkannya dari ekses negatif pemakaian barang dan/atau jasa;
c.  Meningkatkan pemberdayaan konsumen dalam memilih, menentukan, dan menuntut hak-haknya sebagai konsumen;
d.  Menciptakan  sistem  perlindungan  konsumen  yang  mengandung  unsur  kepastian hukum dan keterbukaan informasi serta akses untuk mendapatkan informasi;
e.  Menumbuhkan kesadaran pelaku usaha mengenai pentingnya perlindungan konsumen sehingga tumbuh sikap yang jujur dan bertanggungjawab dalam berusaha;
f.   Meningkatkan  kualitas  barang  dan/atau  jasa  yang  menjamin  kelangsungan  usaha produksi barang dan/atau jasa, kesehatan, kenyamanan, keamanan, dan keselamatan konsumen
Permasalahan  yang  sering  terjadi  antara  pihak  developer  dan  konsumen  adalah  tidak sesuai klausul dalam PPJB yang biasa disebut Ingkar janji atau wanprestasi. Upaya hukum yang dapat  dilakukan  oleh  konsumen  adalah  mengajukan  gugatan  ganti  kerugian  atas  dasar waprestasi sesuai dengan UU Rusun .
Wanprestasi (prestasi buruk ) atau ingkar janji atau cidera janji dalam sebuah perjanjian adalah  suatu  keadaan  yang  menunjukkan  debitur  tidak  berprestasi  (tidak  melaksanakan kewajibannya) dan dia dapat dipermasalahkan. Tidak dipenuhinya kewajiban dalam perjanjian karena 2 hal, yaitu : ( Handri Raharjo, Hal 82)
a. Kesalahan debitur karena
- Disengaja
- Lalai
b. Keadaan memaksa
Al Qodiri: Jurnal Pendidikan, Sosial dan Keagamaan Terakreditasi Kemenristekdikti No. 85/M/KPT/2020
Vol . 18 No . 3 Januari 2021
Fungsi  terpenting  dari  pada  akta  adalah  sebagai  alat  bukti  .  sampai  berapa  jauhkan  akta mempunyai kekuatan pembuktian. Tetapi pembuktian dari pada akta dibedakan antara (Sudikno mertokusumo, ) :
1. Kekuatan pembuktian lahir
Adalah  kekuatan  pembuktian  yang  didasarkan  atas  keadaan  lahir,  apa  yang  tampak pada  lahirnya  yaitu  bahwa  surat  yang  tampaknya  (dari  lahir)  seperti  akta,  dianggap (mempunyai kekuatan) seperti akta sepanjang tidak terbukti sebaliknya.
2. Kekuatan pembuktian formil
Didasarkan atas benar tidaknya ada pertanyaan oleh yang bertanda tangan di bawah akta itu. Kekuatan pembuktian formil ini memberi kepastian tentang peristiwa bahwa pejabat dan para pihak menyatakan dan melakukan apa yang dimuat dalam akta.
3. Kekuatan pembuktian materiil
Memberi kepastian tentang peristiwa bahwa pejabat atau para pihak menyatakan dan melakukan seperti yang dimuat dalam akta
Pembuktian adalah menyakinkan tentang kebenaran dalil (posita) yang dikemukan oleh para pihak dalam persengketaan (baik oleh penggugat maupun tergugat).
Dalam  menyelesaian  sengketa  sarusun    diselesaikan    melalui    upaya    musyawarah  untuk mufakat. Sebagaimana  dimaksud  dalam  ketentuan  peraturan  perundang - undangan di bidang perumahan dan permukiman Pasal 105 UURS  yaitu :
1. Penyelesaian    sengketa    di    bidang    rumah    susun    terlebih  dahulu    diupayakan berdasarkan  musyawarah  untuk mufakat.
2. Dalam    hal    penyelesaian    sengketa    melalui    musyawarah  untuk    mufakat    tidak tercapai,  pihak  yang  dirugikan dapat  menggugat  melalui  pengadilan  yang  berada di lingkungan  pengadilan  umum  atau  di  luar  pengadilan berdasarkan  pilihan  yang disepakati  para  pihak  yang bersengketa melalui alternatif penyelesaian sengketa.
3. Penyelesaian  sengketa  di  luar  pengadilan  sebagaimana dimaksud  pada  ayat  (2) dilakukan    melalui    arbitrase,  konsultasi,    negosiasi,    mediasi,    konsiliasi,    dan/atau penilaian  ahli  sesuai  dengan  ketentuan  peraturan perundang-undangan.
4. Penyelesaian  sengketa  di  luar  pengadilan  sebagaimana dimaksud  pada  ayat  (3) tidak  menghilangkan  tanggung jawab pidana.
Arbitrase  ialah  pemutusan  suatu  sengketa  oleh  seseorang  atau  beberapa  orang  yang ditunjuk  oleh  para  pihak  yang  bersengketa  sendiri,  di  luar  hakim  atau  pengadilan.  Putusan
Al Qodiri: Jurnal Pendidikan, Sosial dan Keagamaan Terakreditasi Kemenristekdikti No. 85/M/KPT/2020
Vol . 18 No . 3 Januari 2021
arbitrase  atau  wasit  itu  oleh  undang  –  undang  diberikan  kekuatan  yang  sama  dengan  suatu putusan badan pengadilan dalam tingkat terakhir dan dapat langsung di eksekusi atas perintah ketua pengadilan negeri (Subekti, Hal 182).
Pasal  dalam  Permen  PURP  11/PRT/M/2019  Pemerintah  lebih  mengutamakan kepentingan konsumen dari pada developer, sehingga dari pihak developer merasa dirugikan. Hal ini jelas terlihat dari
1. Pasal  9  ayat  1  yaitu  Dalam    hal    pelaku    pembangunan    lalai    memenuhi    jadwal pelaksanaan pembangunan, penandatanganan  PPJB  dan  akta  jual  beli dan jadwal serah terima Rumah. Calon  pembeli  dapat  membatalkan pembelian  Rumah  tunggal, Rumah  deret  atau  Rumah Susun.
2. Pasal 9 ayat 2 yaitu Apabila  calon  pembeli  membatalkan  pembelian  Rumah tunggal,  Rumah  deret  atau  Rumah  Susun  sebagaimana dimaksud  pada  ayat  (1), seluruh    pembayaran    yang  diterima    pelaku    pembangunan    harus    dikembalikan sepenuhnya kepada calon pembeli.

## C. PENUTUP

## KESIMPULAN
1. Sistem  PPJB  yang  diatur  dalam  Permen  Purp  11/PRT/M/2019  adalah  suatu  hal  yang tepat. Dengan adanya peraturan pelaksanaan tentang PPJB dimana terdapat pasal yang mengharuskan  pembuat  PPJB  di  hadapan  Notaris,  yang  menjadikan  akta  tersebut sebagai Akta Otentik
2. Urgensi  dari  PPJB  adalah  sebagai  alat  bukti  dalam  persidangan,  PPJB  merupakan bentuk  perlindungan  hukum  dari  para  pihak.  Di  dalam  PPJB  terdapat  Klausul  yang dapat  memberatkan  atau  meringankan  para  pihak  yang  mendatangani  apabila  terjadi suatu sengketa. Permasalahan yang terjadi dapat diselesaikan sesuai dengan Undang – undang Rusun.

## SARAN
Dengan  adanya  Permen  Purp  11/PRT/M/2019  di  harapakan  adanya  kerjasama  antara Pelaku  pembangunan  dan  Pemerintah  sehingga  isi  dari  peraturan  tersebut  tidak  saling memberatkan  developer  selaku  pelaku  pembangunan,  apabila  perlu  diadakan  perubahan tentang Peraturan tersebut diharapakan dalam pembuatan perlu menghadirkan perwakilan dari pelaku pembangunan sehingga adanya sinergi antara pemerintah dan pihak developer.
Al Qodiri: Jurnal Pendidikan, Sosial dan Keagamaan Terakreditasi Kemenristekdikti No. 85/M/KPT/2020
Vol . 18 No . 3 Januari 2021

## DAFTAR PUSTAKA

## BUKU – BUKU
A.A. Andi Prajitno, Kewenangan Notaris, Perwira Media Nusantara, Surabaya, 2018 Subekti, Hukum Perjanjian, Jakarta, 1996
Handri Raharjo, Hukum Perjanjian Di Indonesia, Pustaka Yustisia,  Yogjakarta,  2009 Sudikno Mertokusumo, Hukum Acara Perdata Di Indonesia, 1988
Philipus  M.  Hadjon,  Perlindungan  Hukum  Bagi  Rakyat  Di  Indonesia,  Bina  Ilmu,  Surabaya,
1997
Wirjono Prodjodikoro, Asas – Asas Hukum Perjanjian, 2011
Urip Santoso, Hukum Perumahan, Kencana Prenada Media Group, Surabaya, 2014

## PERUNDANG – UNDANGAN
- Kitab Undang – Undang Hukum Perdata (KUH Perdata)/ Burgerlijk Wetbook (BW)
- Undang – Undang No. 20 Tahun 2011 Tentang Rumah Susun , Lembar Negara    Tahun 2011 No. 108, Tambahan Lembaran Negara 5252
- Undang – Undang No . 8 Tahun 1999 Tentang Perlindungan Konsumen , Lembar Negara Tahun 1999 No 42
- Undang - Undang No. 2 Tahun 2014 Tentang Perubahan Atas Undang – Undang      No. 30 Tahun 2004 Tentang Jabatan Notaris Lembar Negara Tahun 2014 No. 3. Tambahan Lembaran Negara No. 5491.
- Peraturan  Menteri  Pekerjaan  Umum  Dan  Perumahan  Rakyat  RI  No.  11/PRT/M/2019 Tentang Sistem Perjanjian Pendahuluan Jual Beli