PALAR (Pakuan Law Review)
Volume 09,  Nomor 04, Oktober-Desember 2023, Halaman 41-51 https://journal.unpak.ac.id/index.php/palar e-ISSN:2614-1485 p-ISSN:2716-0440 Doi : https://doi.org/10.33751/palar.v9i4

## KEABSAHAN PERJANJIAN NOVASI SUBJEKTIF PASIF DALAM PERALIHAN KREDIT PEMILIKAN RUMAH YANG DITUANGKAN DALAM AKTA JUAL BELI
Friska Elisabeth 1 , Enny Koeswarni 2 .
Program Studi Magister Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Indonesia Jl. Margonda Raya, Pondok Cina, Kecamatan Beji, Kota Depok, Jawa Barat 16424 E-mail : friskaelisabeths@gmail.com, enny.koeswarni@gmail.com Naskah diterima : 06/08/2023, revisi : 12/09/2023, disetujui 06/12/2023

## Abstract
This research explains the procedures that the public needs to know in the legal act of transferring ownership of land and house buildings by means of home ownership credit. In order to provide guarantees and legal certainty for new debtors in good faith regarding ownership of the land and house buildings they have purchased. So if the new debtor has financial constraints to carry out the process of changing the name of the certificate, what the parties need to do is make a Passive Subjective Novation/debtor transfer agreement which is approved by the Creditor in front of a Notary, thus providing legal guarantees and certainty for the parties involved in the process. the transition agreement. The research method used is normative juridical which is descriptive analytical in nature. The results of this  research  are  that  the  Passive  Subjective  Novation  agreement/underhand  debtor transfer between the old debtor and the new debtor without the creditor's approval, is not valid because it does not meet the requirements for passive subjective novation, so that the validity of the transfer of ownership of the house can be declared null and void.

## Kata Kunci : Novasi, Notaris.

## Abstrak
Penelitian  ini  menjelaskan  tentang  prosedur  yang  perlu  untuk  diketahui  oleh masyarakat dalam perbuatan hukum peralihan kepemilikan atas tanah dan bangunan rumah dengan cara kredit pemilikan rumah. Dalam rangka memberikan jaminan dan kepastian  hukum  bagi  debitur  baru  dengan  itikad  baik  atas  kepemilkan  tanah  dan bangunan rumah yang sudah dibelinya. Sehingga apabila debitur yang  baru memiliki kendala biaya untuk melakukan proses balik nama sertipikat, hal yang perlu dilakukan oleh  para  pihak  adalah  membuat  perjanjian  Novasi  Subjektif  Pasif/alih  debitur  yang disetujui  oleh  Kreditur  dihadapan  Notaris,  sehingga  memberikan  jaminan  dan kepastian  hukum  bagi  para  pihak  yang  terlibat  dalam  perjanjian  peralihan  tersebut. Metode  penelitian  yang  digunakan  adalah  yuridis  normatif  yang  bersifat  deskriptif analitis. Hasil dari penelitian ini adalah bahwa perjanjian Novasi Subjeketif Pasif/alih debitur  di  bawah  tangan  yang  antara  debitur  lama  dengan  debitur  baru  tanpa persetujuan  kreditur,  tidaklah  sah  karena  tidak  memenuhi  syarat  terjadinya  novasi
PALAR (Pakuan Law Review)
Volume 09,  Nomor 04, Oktober-Desember 2023, Halaman 41-51 https://journal.unpak.ac.id/index.php/palar e-ISSN:2614-1485 p-ISSN:2716-0440 Doi : https://doi.org/10.33751/palar.v9i4
subjektif  pasif,  sehingga  keabsahan  peralihan  kepemilikan  rumah  tersebut  dapat dinyatakan batal demi hukum.
Keywords: Novation, Notary.

## A. Pendahuluan
Peralihan  hak  atas  tanah  dan  bangunan  rumah  harus  dibuktikan  dengan  jelas  dan tertulis, sesuai dengan prinsipnya dilakukan secara terang dan tunai. Sama halnya dengan peralihan hak atas tanah dan bangunan rumah, peralihan kredit pemilkan atas tanah dan bangunan  rumah  (selanjutnya  disebut  dengan  “KPR”)  perlu  dilakukan  secara  tegas  dan tertulis serta perlu dilakukan dengan melibatkan pejabat yang berwenang untuk membuat suatu alat bukti atas terjadinya suatu transaksi atau perbuatan hukum. Dalam hal ini Notaris dan/atau  PPAT  (Pejabat  Pembuat  Akta  Tanah)  adalah  pejabat  yang  berwenang  untuk membuat akta autentik sebagai alat bukti yang diperlukan  para  pihak dalam  melakukan suatu perbuatan hukum, sebagaimana diatur dalam peraturan perundang-undangan yang berlaku. Bukti kepemilikan atas tanah dan bangunan rumah menjadi hal yang penting bagi setiap  orang  yang  memiliki  rumah.    Tingginya  permintaan  masyarakat  atas  kebutuhan rumah tinggal yang layak, namun keterbatasan kemampuan masyarakat membeli tanah dan bangunan rumah secara tunai, menjadi perhatian Pemerintah, sehingga sudah sejak lama pembangunan rumah layak tinggal baik yang bersubsidi maupun non-subsidi bekerjasama dengan  Bank  milik  Negara  maupun  Bank  Swasta  telah  menjadi  salah  satu  solusi  bagi masyarakat yang ingin memiliki rumah tinggal. Fasilitas pembayaran kredit atau angsuran juga  disediakan  dengan  berbagai  cara  penawaran  pembayaran,  mulai  diawali  dengan pembayaran  uang  muka  yang  besar  dengan  cicilan  yang  rendah,  sebagian  lagi  dengan fasilitias tanpa uang muka, namun angsuran yang besar setiap bulannya, serta jangka waktu atau tenor kredit pembayaran pelunasan tanah dan bangunan rumah yang beragam.
Seiring  dengan  pertambahan  penduduk  Indonesia  dan  keterbatasan  tanah/lahan, masyarakat menyadari pentingnya untuk memiliki asset tanah dan bangunan rumah. Oleh karena itu, perlindungan dan kepastian hukum kepada masyarakat atas kepemilikan dan peralihan  perolehan  hak  atas  tanah  sangatlah  penting,  sebagaimana  praktek  keseharian masyarakat ada banyak cara yang dilakukan dalam proses peralihan hak atas tanah dari pihak  yang  satu  kepada  pihak  yang  lain.  Peralihan  tersebut  dapat  berupa  jual-beli  baik secara  tunai  atau  angsuran,  peralihan  dengan  hibah,  waris,  dan  cara  lainnya  sesuai kesepakatan  para  pihak  selama  tidak  bertentangan  dengan  peraturan  perundang- undangan yang berlaku. Proses peralihan hak atas tanah dan bangunan yang dikehendaki dari pemilik  atas  tanah sebelumnya kepada pemilik  yang baru, memerlukan  suatu bukti tertulis berupa perjanjian yang merupakan bentuk dari  komitmen  yang mengikat kedua belah pihak. Kebebasan berkontrak dalam perjanjian tidak serta merta membuat para pihak dengan bebas mengkualifisir isi dari perjanjian tersebut tanpa memperhatikan halhal lain yang diatur didalam peraturan perundang-undangan yang berlaku.
Pada prakteknya, peralihan kredit dan kepemilikan atas tanah dan bangunan rumah yang di bawah tangan seringkali menimbulkan permasalahan hukum yang menyebabkan
PALAR (Pakuan Law Review)
Volume 09,  Nomor 04, Oktober-Desember 2023, Halaman 41-51 https://journal.unpak.ac.id/index.php/palar e-ISSN:2614-1485 p-ISSN:2716-0440 Doi : https://doi.org/10.33751/palar.v9i4
instansi  berwenang,  saat  penguasa  tanah  terakhir  yang  hendak  membalik  nama  bukti kepemilikan  atas  tanah  tersebut  mempertanyakan  dasar  kepemilikan  terhadap  rumah tersebut.  Terlebih  pada  rumah  yang  dibeli  dengan  mekanisme  angsuran  pada  bank. Sebagaimana kasus yang akan dibahas dalam penelitian ini, dengan kasus posisi sebagai berikut, Penggugat, Anggi adalah pembeli rumah yang terletak di Perum Taman Wisma Asri blok N.36 Nomor 19, Jalan Borneo 1 Rt 001 Rw 032, Kelurahan Teluk Puncung, Kecamatan Bekasi Utara, Kota Bekasi berdasarkan perjanjian jual-beli dan kuitansi bawah tangan pada tanggal  16  September  2019  dengan  uang  yang  dibayarkan  sebsar  432.000.000,-  (empat ratus tiga puluh dua juta rupiah). Sebelum transaksi jual-beli dengan Anggi, Rumah tersebut dikuasai  oleh  tergugat  II,  Sarwono.    Pada  tangggal  19  September  1996.  Sarwono memperoleh  rumah  tersebut  dengan  peralihan  oper  kredit/alih  debitur  dari  Tergugat  I, Atikah, peralihan oper kredit/alih debitur tersebut dilakukan di bawah tangan, hal tersebut dilakukan oleh Atikah dan Sarwono bersama-sama melakukan pelunasan KPR ke Bank BTN Cabang Bekasi hingga keluar sertipikat ats nama Atikah Sri (Tergugat I) dengan harga tanah bangunan  sebesar  Rp  19.500.000,-  (Sembilan  belas  juta  lima  ratus  ribu  rupiah)  dan diserahkan kepada Sarwono, namun olehnya tidak langsung dilakukan pembuatan Akta Jual Beli  karena  kondisi  keuangan  Sarwono  yang  belum  cukup  untuk  mengeluarkan  biaya proses  balik  nama  dan  pembayaran  pajak  yang  disyaratkan.  Seiring  berjalannya  waktu, pada  tanggal  16  September  2019,  Sarwono  menjual  rumah  tersebut  kepada Anggi,/Penggugat  dengan  hanya  bukti  bayar  jual-beli  (kuitansi)  di  atas  meterai  antara Atikah  sebagai  penjual/pihak  pertama  kepada  Sarwono  sebagai  pembeli/pihak  kedua. Setelah  Sarwono  dan  Anggi  mencapai  kesepakatan  melakukan  transaksi  jual-beli  rumah bangunan tersebut, Anggi membayar rumah dengan kesepakatan harga di atas dan hendak melakukan proses balik nama dari nama Atikah menjadi nama Anggi.
Namun, pada saat hendak melakukan pengurusan proses balik nama tersebut, Anggi tidak  dapat  menemukan  atau  menghubungi  Atika  untuk  melakukan  penandatanganan dokumen yang dipeersyaratkan dalam rangka proses balik nama sertipikat. Sampai dengan Anggi mengajukan gugatan di Pengadilan Bekasi, Anggi tidak dapat menemukan domisili Atikah  baik  di  dalam  maupun  diluar  wilayah  hukum  Republik  Indonesia.  Dari  duduk perkara  tersebut  dalam  putusan,  Hakim  mempertimbangkan  bahwa  transaksi  jual  beli rumah antara Sarwono dan Anggi tidak dapat dilaksanakan proses balik Namanya karena tidak ada pembaruan utang (novasi) antara Tergugat II/Sarwono dengan Anggi/Penggugat, selain  itu  berdasarkan  alat-alat  bukti  yang  diajukan  dan  fakta  persidangan  yang menghadirkan dua orang saksi tetangga, adalah benar ternyata bahwa pemilik rumah KPR tersebut  pertama  kali  adalah  Atikah  yang  dijual  kepada  Sarwono  lalu  kemudian  dijual Sarwono kepada Anggi.
Sehingga menurut keterangan para saksi, Anggi (Penggugat) adalah sebagai pemilik yang  menguasai  rumah  tersebut,  selain  itu  dari  bukti-bukti  surat  yang  diajukan  dalam persidangan  terdapat  surat  pelunasan  pinjaman  atas  angsuran  fasilitas  kredit  KPR  BTN Cabang Bekasi atas tanah dan bangunan rumah objek sengketa dan kemudian Anggi telah membeli rumah tersebut dari Sarwono secara di bawah tangan dengan kuitansi jual beli tertanggal 16 September 2019. Dari bukti-bukti dan keteranganketerangan yang dijelaskan
PALAR (Pakuan Law Review)
Volume 09,  Nomor 04, Oktober-Desember 2023, Halaman 41-51 https://journal.unpak.ac.id/index.php/palar e-ISSN:2614-1485 p-ISSN:2716-0440 Doi : https://doi.org/10.33751/palar.v9i4
dalam persidangan  melalui putusan, tidak ada perjanjian pembaruan utang/alih debitur (Novasi) antara para pihak yang dilakukan secara tertulis untuk dapat dijadikan satu alat bukti  yang  kuat  untuk  melakukan  pengurusan  balik  nama  sertipikat  bukti  kepemilikan tanah dan bangunan rumah yang menjadi objek sengketa dari debitur lama kepada debitur yang baru, hal tersebut menghambat proses pelaksanaan balik nama sertipikat dari Atikah kepada  Anggi  yang  telah  secara  tunai  melunasi  jual-beli  tanah  dan  bangunan  rumah tersebut.
Penelitian  ini  menjelaskan  tentang  prosedur  yang  perlu  untuk  diketahui  oleh masyarakat dalam  perbuatan hukum peralihan kredit dan hak  atas  tanah,  dalam rangka memberikan jaminan dan kepastian hukum bagi masyarakat atas  kepemilkan tanah  dan bangunan  rumah  yang  sudah  dibelinya.  Sehingga  apabila  debitur  yang  baru  memiliki kendala biaya untuk melakukan proses balik nama sertipikat, hal yang perlu dilakukan oleh para pihak adalah membuat perjanjian Novasi dihadapan Notaris untuk selanjutnya dapat dijadikan  bukti  bahwa  telah  terjadi  peralihan  kepemilikan  tanah  dan  bangunan  rumah, menjadi dasar pembuatan Akta Jual Beli yang menjadi salah satu syarat dalam melakukan pendaftaran tanah.

## B. Metode Penelitian
Bentuk  penelitian  yang  digunakan  dalam  penulisan  ini  adalah  bentuk  penelitian  hukum doktrinal,  sehingga  metode  penelitian  yang  digunakan  adalah  penelitian  kepustakaan. Menurut  sifatnya,  tipe  penelitian  yang  digunakan  adalah  penelitian  evaluatif-perspektif yaitu  penelitian  yang  dilakukan  untuk  menilai  putusan,  menganalisis  peristiwa  hukum konkret  sesuai  dengan  teori  dan  memberikan  pandangan  hukum.  Penelitian  hukum merupakan  kegiatan  ilmiah  yang  didasarkan  pada  metode,  sistematika  dan  pemikiran tertentu  yang  bertujuan  untuk  mempelajari  gejala  hukum  tertentu,  dengan  jalan menganalisanya,  untuk  kemudian  mengusahakan  suatu  pemecahan  atas  masalah  yang timbul dalam gejala yang bersangkutan. 1 Penulisan ini menggunakan data-data sekunder 2 berupa bahan Hukum Primer, adalah bahan hukum yang mempunyai kekuatan mengikat pada masyarakat, seperti peraturan dasar, peraturan perundang-undangan, yurisprudensi, bahan hukum tidak tertulis dan peraturan zaman penjajahan yang masih berlaku, yang ada relevansinya dengan penulisan ini

## C. Hasil Penelitian dan Pembahasan
1. Analisis Keabsahan Perjanjian Novasi dalam Peralihan Kredit Pemilikan Rumah di Bawah Tangan
Perjanjian  pembaruan  utang,  perikatan  antara  kreditur  dan  yang  dilakukan berdasarkan kesepakatan/perjanjian para pihak antara kreditur dan debitur sepakat
1 Soerjono Soekanto, Pengantar Penelitian Hukum , (Jakarta: Universitas Indonesia (UI-Press), 2007), hlm. 43.
2 Soerjono Soekanto, Pengantar.. ., hlm. 52.
PALAR (Pakuan Law Review)
Volume 09,  Nomor 04, Oktober-Desember 2023, Halaman 41-51 https://journal.unpak.ac.id/index.php/palar e-ISSN:2614-1485 p-ISSN:2716-0440 Doi : https://doi.org/10.33751/palar.v9i4
untuk  menghapuskan  perikatan  lama  dan  menggantinya  dengan  perikatan  baru. 3 Perubahan yang terjadi dalam perikatan tersebut merupakan perubahan substansial dalam perjanjian  karena  adanya  pergantian kreditur, debitur atau  perubahan objek yang diperjanjikan. Menurut pasal 1413 KUHPerdata, Novasi dapat dilakukan dengan tiga  bentuk,  karena  adanya  perubahan  substansial  sebagaimana  dijelaskan sebelumnya, yaitu:
a. Novasi Objektif
Novasi  objektif  merupakan  pembaruan  utang  dengan  mana  debitur  membuat suatu kontrak utang yang baru untuk  menggantikan utangnya yang lama.  Jadi dalam  hal  ini  yang  digantikan  dengan  kontrak  yang  baru  semata-mata  adalah utangnya  atau  objek  perjanjiannya.  Tidak  ada  perubahan  pihak  debitur  atau kreditur. Untuk dapat dikatakan terjadi novasi, perubahan objek kontrak harus substansial. Apabila perubahannya tidak substansial, belumlah dapat dikatakan terjadi novasi.
b. Novasi Subyektif Aktif Novasi Subyektif Aktif merupakan pembaruan utang karena adanya pergantian kreditur lama dengan kreditur baru. Akibatnya antara debitur dengan kreditur lama  tidak  lagi  mempunyai  perjanjian  utang  piutang.  Dalam  hal  ini  dikatakan novasi subjektif aktif karena yang diganti adalah subyeknya, yaitu si kreditur.
c. Novasi Subyektif Pasif Adalah pergantian debitur lama dengan debitur baru dan kreditur setuju bahwa debitur  lama  dibebaskan  dari  kewajibannya.  Novasi  subjektif  pasif  ini memerlukan prosedur yang tidak sederhana, seperti mendapat persetujuan dari kreditur setelah sebelumnya kreditur melakukan tes kepatutan dan kelayakan calon pengganti debitur untuk meneruskan perikatan debitur lama.
Pada hakekatnya, novasi subjektif pasif adalah suatu perundingan kesepakatan segitiga  yang  menghasilkan  suatu  persetujuan  untuk  menggantikan  kreditur  lama dengan seorang kreditur baru atau debitur lama dengan debitur baru. 4
Novasi harus dilakukan secara tegas, yang dimaksud dengan dilakukan secara tegas berarti, harus dinyatakan dan dilaksanakan oleh para pihak yang terlibat dalam perjanjian tersebut. Apabila tidak cukup diketahui secara tegas dalam isi perjanjian, maka  pada  akhirnya  secara  konkrit  Hakim  dapat  memberikan  penilaian  dalam perjanjian tersebut apakah perjanjian Novasi telah terlaksana dengan tegas. Selain itu, Novasi  dapat  terjadi  karena  adanya  perjanjian  utang-piutang  yang  sah  dan  telah memenuhi syarat sahnya perjanjian.
Karena jika tidak ada utang atau perjanjian utang piutang tersebut tidak sah, maka tidak ada perjanjian utang piutang yang layak diperbarui atau dilakukan Novasi. Apabila kreditur menyetujui pergantian debitur tanpa hak regres atau hak menagih,
3 Suharnoko dan Endah Hartati, Doktrin  Cessie, Subrogasi  dan Novasi: dalam Kitab Undang-undang hukum Perdata, Nieuw Nederlands Burgerlijk Wetboek, Code Civil Code dan Common Law. (Jakarta: Kencana, 2005), hlm. 57
4 Subekti, Hukum Perjanjian, cet. XXIII . (Jakarta: Intermasa, 2010), hlm. 70
PALAR (Pakuan Law Review)
Volume 09,  Nomor 04, Oktober-Desember 2023, Halaman 41-51 https://journal.unpak.ac.id/index.php/palar e-ISSN:2614-1485 p-ISSN:2716-0440 Doi : https://doi.org/10.33751/palar.v9i4
maka  Novasi  dapat  dikatakan  telah  terjadi.  Artinya  kreditur  telah  membebaskan debitur  lama  dari  kewajibannya.  Apabila  kewajiban  tersebut  telah  didelegasikan kepada debitur baru namun kreditur tetap dapat menagih kepada debitur lama, maka novasi  belum  terjadi.  Artinya  kreditur  tidak  secara  tegas  menyatakan  bahwa  ia bermaksud untuk membebaskan debitur lama mengenai perjanjian novasi yang akan dilakukan  oleh  debitur  lama  dan  debitur  baru  tersebut.  Dalam  hal  ini  yang  terjadi adalah  delegasi.  Delegasi  adalah  pergantian  debitur  dengan  tetap  mempunyai  hak regres.  Delegasi  disebut  juga  dengan  istilah  yang  tidak  selesai.  Hal  ini  sebagaimana diatur dalam pasal 1417 KUHPerdata.
Dalam  pejelasan  tentang  Pembaharuan  utang/peralihan  debitur  atau  Novasi sebagai salah satu cara untuk mengakhiri perjanjian harus memperhatikan beberapa syarat sahnya Novasi adalah (1) Novasi harus dilakukan dengan tegas. Novasi harus dinyatakan dan dilaksanakan secara tegas oleh para pihak atau hakim menilai bahwa telah terjadi Novasi oleh para pihak dari kesepakatan yang dilihat dari tindakan para pihak dalam pelaksanaannya. Dalam kasus ini, para pihak itu Bank Tabungan Negara (selanjutnya disebut dengan “BTN”) Cabang Bekasi, Atikah dan Sarwono tidak secara tegas menyatakan bahwa terjadi perjanjian Novasi dalam perjanjian kredit rumah yang mereka  lakukan,  namun  dari  tindakan  Sarwono  yang  melanjutkan  pembayaran angsuran  kredit  rumah  serta  sertipikat  rumah  yang  masih  beratas  namakan  Atikah diberikan  kepada  Sarwono,  sehingga  secara  tersirat  BTN  cabang  Bekasi  sebagai kreditur  telah  telebih  dahulu  mengetahui  bahwa  terjadi  oper  kredit  antara  debitur Atikah, dan Atikah menerima pembayaran atas rumah tersebut dari Sarwono. Namun tidak  secara  tegas  menyatakan  terjadinya  perjanjian  Novasi,  karena  BTN  masih memiliki  hak  regres  kepada  debitur  lama,  yang  mana  seluruh  surat  tagihan  dan pemberitahuan  disampaikan  kepada  debitur  lama  bukan  kepada  debitur  baru.  (2) Adanya  utang  yang  sah,  novasi  dapat  dilakukan  apabila  terlebih  dahulu  telah  ada perjanjian pokok berupa perjanjian utang piutang yang sah.
Karena jika utang tidak ada atau utang tersebut tidak sah, maka tidak ada utang yang  dapat  atau  yang  layak  diperbarui.  Dalam  kasus,  utang  yang  dimaksud  adalah kredit  atas  tanah  dan  bangunan  rumah  objek  sengketa  pada  putusan  no. 17/Pdt.G/2020/PN.BKS, merupakan perjanjian pokok yang sah karena syaratnya telah memnuhi syarat sah perjanjian sebagaimana diatur pada pasal 1320 KUHPerdata. Para pihak yang mengikatkan diri sebelumnya telah diverifikasi terlebih dahulu identitas dan  kecakapannya  sebelum  terjadi  kesepakatan  perjanjian  kredit  pemilikan  rumah yang  difasilitasi  oleh  bank  BTN  Cabang  Bekasi.  Perubahan  debitur  dalam  suatu perjanjian  kredit,  memerlukan  pembaruan  utang  yang  melahirkan  perjanjian  baru antara kreditur dan debitur baru yang namanya tercantum dengan tegas dan tertulis dalam  perjanjian  kredit  baru.  Sehingga  hak  regres  kreditur  kepapda  debitur  lama menjadi  hapus,  karena  seluruh  tagihan  dan  surat  pemberitahuan  ditujukan  kepada debitur baru, yakni Sarwono. Namun yang terjadi BTN Cabang Bekasi, masih menunjuk Atikah sebagai debitur lama dan menggunakan hak menagihnya kepada Atikah bukan kepada  Sarwono.  Sehingga  dalam  kasus  ini,  sertipikat  yang  terbit  masih  atas  nama
PALAR (Pakuan Law Review)
Volume 09,  Nomor 04, Oktober-Desember 2023, Halaman 41-51 https://journal.unpak.ac.id/index.php/palar e-ISSN:2614-1485 p-ISSN:2716-0440 Doi : https://doi.org/10.33751/palar.v9i4
Atikah. (3) Sehingga, yang terjadi dalam kasuis putusan  no. 17/Pdt.G/2020/PN.BKS bukanlan  Novasi  Subjektif  Pasif,  melainkan  Delegasi.  Sebagaimana  dijelaskan sebelumnya,  hal  ini  diatur  pada  pasal  1417  KUHPerdata  tentang  konsep  Delegasi, pemberian kuasa atau pemindahan dengan mana seorang debitur memberikan kepada seorang  kreditur  seorang  debitur  baru  yang  mengikatkan  dirinya  kepada  kreditur, tidak  menimbulkan  suatu  pembaruan  utang,  jika  kreditur  tidak  secara  tegas mengatakan bahwa ia bermaksud membebaskan debitur yang melakukan pemindahan itu dan perikatannya. Dengan demikian, hal yang dilakukan oleh Bank BTN bukanlah bentuk persetujuan terjadinya peralihan kredit kepada debitur baru apabila debitur lama  masih  terlibat  dalam  perjanjian  kredit  tersebut.  Dalam  Novasi,  kreditur sepenuhnya  melepaskan  debitur  lama  dari  kewajibannya  dan  membuat  perjanjian baru dengan debitur baru. Nmaun, apabila tidak dinyatakan secara tegas dan tertulis dalam suatu perjanjian kredit baru, namun debitur lama diketahui oleh kreditur yang membayar  kewajibannya  sebagaimana  ketentuan  perjanjian,  maka  yang  terjadi bukanlah Novasi melainkan Delegasi.
Pertimbangan hakim dalam putusan ini, menyatakan bahwa perjanjian jualbeli yang dilakukan oleh Atikah (Tergugat I) dengan Sarwono (Tergugat II) dan Sarwono dengan Anggi (Penggugat) walaupun peralihan kreditnya dilakukan di bawah tangan, telah  memenuhi  syarat  sahnya  perjanjian  sebagaimana  dimaksud  pasal  1320 KUHPerdata,  sehingga  Majelis  Hakim  mengabulkan  gugatan  Anggi  dan  menyatakan bahwa Anggi telah membeli tanah dan rumah, objek sengketa secara sah meskipun di bawah  tangan.  Majelis  Hakim  juga  menetapkan  Anggi  sebagai  pemilik  sah  atas sebidang  tanah  beserta  bangunan  rumah  di  atasnya.  Dalam  fakta  persidangan  yang dijelaskan  pada  putusan,  jual  beli  yang  sebelumnya  dilakukan  oleh  Atikah  dengan Sarwono dan Sarwono dengan Anggi belum dilakukan di hadapan Notaris dan/atau Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT), sedangkan Atikah selaku penjual yang berhak karena namanya yang tercatat dalam sertipikat atas tanah dan bangunan tersebut tidak lagi diketahui keberadaannya, maka Majelis Hakim menetapkan memberikan izin dan kuasa kepada Anggi (Penggugat) untuk menghadap Notaris dan/atau PPAT bertindak untuk dan atas nama Tergugat selaku Penjual dan sekaligus Penggugat yang bertindak untuk dan atas namanya sendiri selaku Pembeli untuk melakukan transaksi jual-beli sekaligus menandatangai Akta Jual Beli atas sebidang tanah berikut bangunan rumah di atasnya.
Apabila  ditarik  kembali  pada  praturan  yang  berlaku  dan  penjelasan  secara teoritis mengenai pelaksanaan Novasi, tentu  perbuatan hukum yang dilakukan oleh para pihak yang berperkara dapat batal demi hukum karena perjanjian Novasi yang terjadi tidak memenuhi syarat perjanjian Novasi  yang harus  dilakukan secara tegas dan  tertulis  dalam  akta  autentik  di  hadapan  pejabat  yang  berwenang.  Hal  tersebut tentu karena tidak adanya kejelasan mengenai kepemilikan atas tanah dan bangunan rumah  secara  sah  dihadapan  hukum  ( de  jure ),  namun  secara  faktual  ( de  facto ) peralihan kepemilikan tersebut telah terjadi karena adanya transaksi jual-beli secara terang dan tunai dengan adanya bukti kuitansi dan saksi-saksi, akan tetapi tentu hal
PALAR (Pakuan Law Review)
Volume 09,  Nomor 04, Oktober-Desember 2023, Halaman 41-51 https://journal.unpak.ac.id/index.php/palar e-ISSN:2614-1485 p-ISSN:2716-0440 Doi : https://doi.org/10.33751/palar.v9i4
tersebut terjadi karena kondisi dimana pihak yang tertera namanya dalam sertpikat tanah  dan  bangunan  tersebut  tidak  diketahui  lagi  dimana  keberadaannya  dan ditetapkan oleh Pengadilan/Majelis Hakim.
Perjanjian  Novasi  Subjektif  pasif  sebagaimana  dijelaskan  pada  bagian sebelumnya dapat dinyatakan telah terjadi apabila memenuhi persyaratannya. Namun, pada  kasus  putusan  nomor  17/Pdt.G/2020/PN.BKS,  pada  hakikatnya  perjanjian Novasi Subjektif Pasif tidak terjadi secara sah sepenuhnya atau tidak terlaksana secara sempurna  karena  kreditur  tidak  melepaskan  kreditur  dari  hak  regresnya  kepada debitur  lama  dan  menyatakan  dengan  tegas  bahwa  debitur  lama  telah  dibebaskan dalam segala bentuk tagihan dan pemberitahuan terhadap perjanjian kredit pemilikan rumah. Karena seharusnya dalam Novasi, perjanjian kredit antara kreditur dan debitur lama telah hapus dan  lahir perjanjian  kredit baru antara kreditur dan debitur baru. Akan  tetapi,  Majelis  Hakim  menetapkan  memberikan  izin  dan  kuasa  kepada  Anggi (Penggugat) untuk menghadap Notaris dan/atau PPAT bertindak untuk dan atas nama Tergugat  selaku  Penjual  dan  sekaligus  Penggugat  yang  bertindak  untuk  dan  atas namanya  sendiri  selaku  Pembeli  untuk  melakukan  transaksi  jual-beli  sekaligus menandatangani  Akta  Jual  Beli  atas  sebidang  tanah  berikut  bangunan  rumah  di atasnya.  Prosedur  peralihan  kredit  pemilikan  rumah  dengan  perjanjian  Novasi subjektif pasif ini memerlukan prosedur yang tidak sederhana, seperti diperlukannya persetujuan  dari  kreditur  setelah  kreditur  melakukan  tes  kepatutan  dan  kelayakan calon pengganti debitur untuk meneruskan angsuran debitur lama. 5
Dalam pejelasan tentang Pembaharuan utang/peralihan debitur atau Novasi sebagai salah satu  cara untuk mengakhiri perjanjian harus memperhatikan beberapa syarat sahnya  Novasi  adalah  (1)  Novasi  harus  dilakukan  dengan  tegas.  Novasi  harus dinyatakan dan dilaksanakan secara tegas oleh para pihak atau hakim menilai bahwa telah terjadi Novasi oleh para pihak dari kesepakatan yang dilihat dari tindakan para pihak dalam pelaksanaannya. Dalam kasus ini, para pihak itu Bank BTN Cabang Bekasi, Atikah dan Sarwono tidak secara tegas menyatakan bahwa terjadi perjanjian Novasi dalam perjanjian kredit rumah yang mereka lakukan, namun dari tindakan Sarwono yang  melanjutkan  pembayaran  angsuran  kredit  rumah  serta  sertipikat  rumah  yang masih  beratas  namakan  Atikah  diberikan  kepada  Sarwono,  sehingga  secara  tersirat Bank BTN sebagai kreditur telah telebih dahulu mengetahui bahwa terjadi oper kredit antara  debitur  Atikah,  dan  Atikah  menerima  pembayaran  atas  rumah  tersebut  dari Sarwono.  Sehingga  dapat  disimpulkan  bahwa  telah  terjadi  suatu  Novasi  dalam perikatan tersebut. (2) Adanya utang yang sah, novasi dapat dilakukan apabila terlebih dahulu telah ada utang yang sah Karena jika utang tidak ada atau utang tersebut tidak sah, maka tidak ada utang yang dapat atau yang layak diperbarui. Dalam kasus, utang yang dimaksud adalah kredit atas tanah dan bangunan rumah objek sengketa
5 Arman Nefi dan Adiwarman,, “Metode Pengalihan Kredit Sindikasi”, Jurnal Hukum dan Pembangunan ke-38 No. 3 (Juli-September 2008), hlm. 384
PALAR (Pakuan Law Review)
Volume 09,  Nomor 04, Oktober-Desember 2023, Halaman 41-51 https://journal.unpak.ac.id/index.php/palar e-ISSN:2614-1485 p-ISSN:2716-0440 Doi : https://doi.org/10.33751/palar.v9i4
a. Terjadi  suatu  pergantian  utang  pergantian  kreditur  atau  pergantian  debitur Novasi
Dalam perjanjian Novasi subjektif pasif, harus terjadi adanya pergantian debitur, namun pergantian debitur tidak dapat dilakukan tanpa adanya persetujuan dari kreditur. Peralihan debitur dalam suatu perjanian utang harus dilakukan dengan persetujuan dari pihak Kreditur dan dinyatakan secara tertulis.
b. Memenuhi syarat sah perjanjian Dengan dilakukannya novasi akan  terbentuk utang yang baru serta  perjanjian yang  baru.  Maka  dari  itu  syarat-syarat  perjanjian  harus  terpenuhi  dalamm melakukan novasi itu sendiri. Dalam pasal 1414 KUHPerdata, Pembaruan utang hanya  dapat  dilaksanakan  antara  orang  yang  cakap  dan  sepakat  serta  tidak mengandung unsur paksaan, penipuan dan kesesatan. Novasi
c. Adanya pendelegasian
Novasi  dapat  dikatakan  telah  terjadi  apabila  kreditur  menyetujui  pergantian debitur tanpa hak regres, artinya membebaskan debitur lama dari kewajibannya. Apabila  kewajiban  tersebut  telah  diddelegasikan  kepada  debitur  baru,  namun kreditur  tetap dapat dapat menagih  kepada debitur lama, maka  novasi belum terjadi. Artinya  kreditur tidak secata  tegas menyatakan bahwa ia berkamksud untuk  membebaskan  debitur  lama  mengenai  perjanjian  novasi  yang  akan dilakukan oleh debitur lama dan debitur baru tersebut. Dalam hal ini yang terjadi adalah delegasi. Delegasi adalah perfantian debitur dengan tetap mempunyai hak regress,  Delegasi  disebut  juga  dengan  istilah  yang  tidak  selesai  Hal  ini sebagaimana diatud dalam Pasal 1417 KUHPerdata.
Dari penjelasan tersebut, tentu  dapat  dikatakan bahwa perjanjian peralihan  debitur atau Perjanjian Novasi Subjektif Pasif, harus dilakukan oleh ketiga pihak, yaitu debitur lama,  debitur  baru  dan  kreditur  yang  mengetahui  dan  menyetujuinya.  Hal  ini dikarenakank debitur lama adalah pihak yang tercatat Namanya sebagai pemilik dari tanah dan bangunan rumah yang perlu dibuktikan secara hukum bahwa telah beralih kepada  debitur  yang  baru,  sehingga  peralihan  tersebut  dapat  dicatatkan  dan didaftarkan kepemilikannya.

## D. Kesimpulan dan Rekomendasi
Peralihan kredit atas tanah dan bangunan rumah karena perjanjian jual-beli dengan mekanisme  peralihan  perjanjian  kredit  dapat  terjadi  dengan  adanya  perjanjian  Novasi Subjektif  Pasif.    Tanah  dan  bangunan  yang  diperoleh  dengan  fasilitas  kredit,    pada  saat pelunasannya  dialihkan  kepada  debitur  yang  baru  tidak  serta  merta  langsung  dapat melakukan proses balik nama dari debitur lama kepada debitur yang baru sekalipun sudah lunas  pembayaran  angsuran  rumahnya.  Namun  perlu  adanya  bukti  peralihan  dengan perjanjian Novasi Subjektif Pasif dengan persetujuan Kreditur, sebagai alat bukti autentik adanya  transaksi  peralihan  kepemilikan  atas  tanah  bangunan  rumah  yang  dibuat dihadapan Notaris.
PALAR (Pakuan Law Review)
Volume 09,  Nomor 04, Oktober-Desember 2023, Halaman 41-51 https://journal.unpak.ac.id/index.php/palar e-ISSN:2614-1485 p-ISSN:2716-0440 Doi : https://doi.org/10.33751/palar.v9i4
Berdasarkan  Kitab  Undang-undang  Hukum  Perdata  pasal  1413,  Novasi  dapat dilakukan  dengan  tiga  bentuk,  salah  satunya  apabila  terjadi  pembaruan  utang  karena terjadinya  pergantian/perubahan  debitur.  Perubahan  yang  dimaksud  disebut  dengan Novasi  Subjektif  Pasif,  yang  merupakan  pergantian  debitur  lama  kepada  debitur  baru dengan persetujuan kreditur yang menyatakan bahwa bahwa debitur lama dibebaskan dari kewajibannya. Oleh karena kesepakatan yang terjadi tidak hanya dapat dilakukan antara debitur lama dengan debitur baru, melainkan perlu adanya persetujuan dari kreditur yang mengetahuinya dan dituangkan dalam suatu akta autentik yang dibuat di hadapan pejabat yang berwenang yaitu Notaris. Apabila perjanjian peralihan tersebut dilakukan di bawah tangan, maka perjanjian peralihan kredit tersebut dapat berakibat batal demi hukum.
PALAR (Pakuan Law Review)
Volume 09,  Nomor 04, Oktober-Desember 2023, Halaman 41-51 https://journal.unpak.ac.id/index.php/palar e-ISSN:2614-1485 p-ISSN:2716-0440 Doi : https://doi.org/10.33751/palar.v9i4

## Daftar Referensi

## A. Buku
Fuady, Munir, Hukum Kontrak Buku Kesatu (IV-2015). Bandung: Citra Aditya Bakti, 2005. Harsono, Boedi, Hukum Agraria Indonesia: Sejarah Pembentukan Undang-undang Pokok Agraria,  Isi  dan  Pelaksanaannya,  Edisi  Revisi,  Cetakan  ke-12.  Jakarta:  Djambatan, 2020.
Satrio, J,  Hukum Perjanjian: Perjanjian pada Umum.  Bandung: Citra Aditya Bakti 1992. Soekanto,  Soerjono,  Pengantar  Penelitian  Hukum.  Jakarta:  Universitas  Indonesia  (UI- Press), 2007.
Soekanto, Soerjono dan Sri Mamudji, Penelitan Hukum Normatif, ed. 1, cet. 7. Jakarta: Raja Grafindo Persada, 2003.
Subekti, R., Pokok-pokok Hukum Perdata, cet. 32. Jakarta: Intermasa, 2005. Subekti, R., Hukum Perjanjian, cet. XXIIII. Jakarta: Intermasa, 2005
Suharnoko dan Endah Hartati, Doktrin Cessie, Subrogasi dan Novasi: dalam Kitab Undang- undang hukum Perdata, Nieuw Nederlands Burgerlijk Wetboek, Code Civil Code dan Common Law. Jakarta: Kencana, 2005.

## B. Peraturan Perundang-undangan
Undang-undang Tentang Hak Tanggungan, UU Nomor 4 Tahun 1996, LN Tahun 1996 No.42 TLN No. 3632.
2004 No.117 TLN No. 4432.
Kitab Undang-Undang Hukum Perdata [Burgerlijk Wetboek]  cet.  34, diterjemahkan oleh Subekti dan R. Tjitrosudibio.
Undang-undang Tentang Perbankan, UU No. 7 tahun 1992 LN Tahun 1992 No. 7, LL Setneg No.  33  sebagaimana  telah  diubah  terakhir  dengan  UU  No.10  tahun  1998  Tentang Perbankan Nomor 7 Tahun 1992, LN. Tahun 1998 No. 182, TLN No. 3790.
Undang-undang  Tentang  Kepalitan  dan  Penundaan  Kewajiban  Pembayaran  Utang,  UU Nomor 37 Tahun 2004, LN Tahun 2004 No.131 TLN No. 4443.
Undang-undang Tentang Jabatan Notaris, UU Nomor 30 Tahun 2004, LN Tahun Peraturan Pemerintah Tentang Pendaftaran Tanah, PP Nomor 24 Tahun 1997, LN tahun 1997, LN. No. 59 TLN No. 3696.
Peraturan Pemerintah tentang Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah, PP Nomor 37 Tahun 1998 LN Tahun 1998 No 52, TLN No. 3746 sebagaimana diubah terakhir oleh UU Nomor 24 Tahun 2016 tentang Perubahan Atas
Peraturan Pemerintah Nomor 37 Tahun 1998, LN Tahun 2016 No.120 TLN No. 5893.