## Pengaruh Struktur Modal Terhadap Nilai Perusahaan Property
Real Estate Yang Terdaftar Di Bursa Efek Indonesia
Dra.Eros Rosmiati, Maya Sova, SE, M.Ak, Putri Eka Maya Kartini , SE Universitas Respati Indonesia Email : eros.rosmiati@urindo.ac.id

## ABSTRAK
Penelitian ini bertujuan untuk dapat mengetahui adanya pengaruh struktur modal terhadap nilai perusahaan ( Price to Book Value ). Objek penelitian ini menggunakan perusahaan sektor property real estate yang  terdaftar  di  Bursa  Efek  Indonesia  tahun  2017-2020.  Populasi  yang terdapat dalam objek penelitian sebanyak 63 perusahaan.
Metode  pemilihan  sampel  menggunakan  purposive  sampling.  Sampel yang  diperoleh  setelah  diseleksi  sebanyak  30  perusahaan  dengan  periode pengamatan  tahun  2017 –  2020,  jumlah  sampel  keseluruhan  sebanyak  120 sampel.
Hasil  penelitian  ini  menunjukkan  bahwa  struktur  modal  secara  parsial memiliki pengaruh signifikan terhadap nilai perusahaan dengan nilai probability 0.0000 < 0.05.
Kata Kunci : Struktur modal, nilai perusahaan, property real estate

## ABSTRACT
This  study  aims  to  determine  the  capital  structure  variable  (Debt  Equity Ratio) on firm value (Price to Book Value).
The  object  of  this  research  uses  real  estate  property  sector  companies listed on the Indonesia Stock Exchange in 2017-2020. The population contained in the object of research as many as 63 companies.
The  sample  selection  method  used  purposive  sampling.  The  samples obtained after being selected were 30 companies with an observation period of 2017 – 2020, the total number of samples was 120 samples.
The results of this study indicate that the capital structure partially has a significant effect on firm value with the value of the problem. 0.0000 < 0.05.
Keywords : Capital structure, firm value, real estate property

## PENDAHULUAN
Perusahaan  sektor property dan real estate mempunyai  karakteristik  cepat  berubah ( volatile ),  persaingan,  persisten  dan  kompleks (Ratulangi,  2019).  Hal  ini  dikarenakan  jumlah penduduk di Indonesia yang semakin bertambah  sehingga  membutuhkan  rumah. Perusahaan property dan real estate akan terus berkembang  sebab  harga  tanah,  gedung, apartemen, mall dan hotel  akan terus meningkat. Hal tersebut yang sebagai evaluasi bagi investor untuk menanamkan investasinya. Investasi  sektor  ini  ialah  investasi  jangka panjang  dan property merupakan  aktiva
multiguna  yang  dapat  dipergunakan  oleh perusahaan  sebagai  jaminan.  Pasar  modal adalah  sarana  pendanaan  bagi  perusahan maupun  institusi  lain,  serta  sebagai  sarana kegiatan  investasi,  dengan  demikian  pasar modal  memfasilitasi  berbagai  sarana  dan prasarana aktivitas jual beli dan kegiatan terkait lainya.
Investasi  saham  pada  pasar  modal mempunyai  resiko  yang  relatif  tinggi  karena sangat  sensitive  dengan  perubahan,  tetapi menjanjikan  keuntungan  yang  tinggi . Data Bursa  Efek  Indonesia  ( diakses  melalui  laman idx.co.id ) di tahun 2022 tercatat 787 perusahaan
yang sudah go public dan terdapat 63 sub sektor Perusahaan  Property  dan  Real  Estate  yang terdaftar  di  Bursa  Efek  Indonesia  dan  Penulis memperoleh  30  sampel  yang  akan  di  teliti. Dalam menjalankan operasionalnya, perusahaan  berorientasi  di  dua  tujuan.  Tujuan tersebut dapat berupa tujuan jangka pendek dan tujuan  jangka  Panjang.  Tujuan  jangka  pendek seperti memaksimalkan laba dengan penjualan yang  sebesar –  besarnya.  Tujuan  jangka panjang  perusahaan,  dapat  dilihat  dari  nilai perusahaan.
Nilai  perusahaan  merupakan  persepsi investor  tentang  kinerja  perusahaan.  Investor dalam  menentukan  keputusan  investasinya akan  mempertimbangkan  nilai  perusahaan. Perusahaan dengan kinerja keuangan yang baik akan menghasilkan nilai perusahaan yang tinggi juga. Penilaian pasar mengenai kinerja perusahaan sangat penting karena hal tersebut dapat berpengaruh bagi perkembangan operasional  perusahaan.  Menurut  (Kasmir, 2018) Debt  to  Equity  Ratio  (DER) merupakan rasio  yang  membandingkan  antara  seluruh utang,  termasuk  utang  lancar  dengan  seluruh ekuitas. Rasio ini juga untuk mengetahui setiap rupiah  modal  sendiri  yang  dijadikan  untuk jaminan  utang.  Kalau Price  To  Book  Value (PBV)  menggambarkan  pernilaian  investor terhadap setiap  modal  yang dimiliki  oleh  suatu perusahaan.  Ada  beberapa  faktor  yang  dapat menentukan  nilai  perusahaan  yang  didasari penelitian terlebih dahulu seperti struktur modal dan  pertumbuhan  penjualan  atau Growth Opportunity.
Faktor  utama  yang  mempengaruhi  nilai perusahaan  adalah  struktur  modal.  Struktur modal  merupakan  campuran  antara  hutang jangka panjang, hutang jangka pendek, saham, dan  laba  ditahan.  (Evandie,  2020) . Hutang termasuk  modal  asing  adalah  hutang  baik jangka panjang maupun dalam jangka pendek. Sedangkan  modal  sendiri  mampu  terbagi  atas laba  ditahan  dan  bisa  juga  penyertaan kepemilikan  perusahaan.  Untuk  mengukur struktur modal maka dapat digunakan beberapa teori  yang  menjelaskan  struktur  modal  pada suatu  perusahaan.  Keputusan  struktur  modal secara langsung berpengaruh terhadap besarnya  risiko  yang  ditanggung  pemegang saham beserta besarnya tingkat pengembalian atau  tingkat  keuntungan  yang  diharapkan. Setiap pertambahan hutang akan mengakibatkan  penurunan  nilai  perusahaan,
apabila  posisi  struktur  modal  di  atas  target optimal pada struktur modal.
Salah satu keputusan yang harus dihadapi manajer  perusahaan  dalam  kaitannya  dengan kelangsungan  operasi  perusahaan  adalah keputusan  struktur  modal,  yaitu  keputusan keuangan  yang  berkaitan  dengan  komposisi hutang  dengan  ekuiras  yang  harus  digunakan perusahaan.  Keputusan  struktur  modal  yang ditentukan harus sesuai dengan tujuan perusahaan yaitu memaksimalkan nilai perusahaan.  Dalam  neraca  perusahaan  pada struktur  modal  yang  merupakan  sisi  kanan neraca  dimana  merupakan  kombinasi  antara utang  dan  modal  itu  sendiri.  Nilai  perusahaan merupakan  harga  pasar  perusahaan  yang dibutuhkan  para  investor  untuk  mengambil keputusan  investasi.  Menurut  (Rambe,  2018) tujuan utama perusahaan ialah dalam memaksimalkan  nilai  perusahaan.  Karena dengan  meningkatnya  nilai  perusahaan  akan menjadi prestasi sesuai dengan tujuan perusahaan.  Oleh  sebab  itu  kesejahteraan perusahaan  akan  semakin  berkembang  dan meningkat.
Menurut  (Pustaka et al., 2019) pada nilai perusahaan  merupakan  persepsi  investor terhadap  tingkat  keberhasilan  manajer  dalam mengelola  sumber  daya  perusahaan  yang dipercayakan kepadanya yang sering dihubungkan  dengan  harga  saham.  Berbagai upaya maupun usaha sangat dibutuhkan untuk menjaga  serta  meningkatkan  nilai  perusahaan. Dalam  penelitian  ini,  penulis  memilih Price  to Book  Value (PBV)  alasannya  karena  banyak digunakan dalam penelitiain untuk pengambilan keputusan berinvestasi. Beberapa bukti penelitian  mengenai  pengaruh Debt  To  Equity Ratio terhadap  Nilai  Perusahaan  adalah penelitian (Rambe. 2018) menyimpulkan bahwa struktur modal berpengaruh positif terhadap nilai perusahaan dengan  signifikan.  Karena  dengan meningkatnya  nilai  perusahaan  akan  menjadi prestasi  sesuai  dengan  tujuan  perusahaan. Pernyataan tersebut diperkuat dengan penelitian  (Salempang  et  al.,  2016).  Demikian juga  menurut  (Febriana  et  al.,  2016)  nilai perusahaan sering diproksikan dengan Price to Book Value . Price to Book Value dapat diartikan dengan hasil perbandingan antara harga saham dengan  nilai  buku  per  saham.  Dimana  nilai perusahaan  yang  tinggi  akan  membuat  pasar percaya  tidak  hanya  pada  kinerja  perusahaan saat ini tetapi juga pada prospek perusahaannya  dimasa  depan.  Kelebihannya
Jurnal Administrasi Dan Manajemen                                                                E-ISSN 2623-1719 http://ejournal.urindo.ac.id/index.php/administrasimanajemen/index              P-ISSN 1693-6876
nilai  buku  ini  merupakan  ukuran  yang sederhana  serta  stabil  yang  bisa  dibandingan dalam  harga  pasar.  Pada  perusahaan  yang sejenis dapat menilai mahal maupun murahnya terhadap saham.
Pada  bulan  Maret  2020  di  Indonesia mengalami pandemic Covid 19 dan masyarakat sangat khawatir dengan wabah tersebut. Sektor property  juga  menjadi  kebutuhan  sekunder dalam  kehidupan.  Pelambatan    tersebut berdampak  negatif  ke  berbagai  sektor  di Indonesia,  tak  terkecuali  sektor  properti. Sebagian  besar  harga  properti  seperti  rumah, apartemen, hingga kendaraan bermotor mengalami penurunan yang cukup tajam. Hal ini dikarenakan  adanya  penurunan  permintaan terhadap properti seiring dengan meningkatnya kehati –hatian  masyarakat  dalam  melakukan pengeluaran di  tengah pandemi  (Setyaningsih, 2021).
Tujuan penelitian adalah untuk mengetahui  adanya  pengaruh  Struktur  Modal terhadap Nilai Perusahaan Property Real Estate yang terdaftar di Bursa Efek Indonesia.

## METODE
Populasi  ialah  subjek  yang  didapatkan dari suatu penelitian. Menurut (Sugiyono, 2018). Populasi  adalah  kumpulan  dari  subjek  atau objek yang mempunyai karakteristik yang sama telah  ditentukan  dalam  suatu  penelitian  untuk dianalisa sehingga terdapat hasil dan kesimpulan  pada  penelitian  tersebut.  Populasi dalam penelitian ini adalah 45 perusahaan real estate  dan  property  yang  terdaftar  pada perusahaan property real estate dari tahun 2017 –
2020. Sumber :
https://www.99.co/blog/indonesia/perusahaan- properti-yang-terdaftar-di-bei/.
Sedangkan sampel  dengan  kriteria  perusahaan  yang terdaftar di Bursa Efek Indonesia dalam periode tahun  2017-2020.  Berdasarkan  purposive sampling method dengan kriteria tersebut, maka terdapat  30  perusahaan  yang  telah  memenuhi kriteria-kriteria  tersebut  dan  selanjutnya  akan dijadikan  sampel  pada  penelitian  ini  Sumber  : https://www.99.co/blog/indonesia/perusahaan- properti-yang-terdaftar-di-bei/.
Metode  analisis  datanya  analisis  regresi data panel yaitu Common Effect Model dengan pengujian  asumsi  klasik  serta  uji  t  dan  dicari koefisien determinasinya (R 2 ).
1. Hasil Analisis
a.  Analisis Model Regresi Data Panel
Penelitian ini menggunakan data longitudinal dan  data cross-section ,  dengan menggunakan  kedua  jenis  data  tersebut  yang biasa  disebut  dengan  data  panel  sedangkan penelitian  ini  menguji  pengaruh  variabel  bebas ( independent ) terhadap variabel terikat ( dependen ).  Penelitian  ini  menguji  pengaruh struktur  modal  terhadap  Nilai  Perusahaan. Variabel  terikat  sebagai  variabel  Y  dalam penelitian  ini  profitabilitas  yakni Price  to  Book Value. Variabel  bebas  sebagai  X  adalah Struktur  Modal  atau Debt  Equity  Ratio . Pengujian  model  regresi  data  panel  dilakukan untuk  dapat  menghasilkan  dugaan  penelitian atau hipotesis sudah sesuai prediksi atau tidak dengan  kriteria  nilai  tingkat  signifikan  α  (alfa) sebesar  5%  atau  0,05.  Dari  ketiga  model  data panel  yang  dilakukan  dalam  pengujian  dapat diperoleh Fixed  Effect  Models adalah  model yang paling baik digunakan dalam penelitian ini. Sedangkan  dalam  pengolahan  data  penelitian Fixed  Effect  Models dapat  dilihat  pada  tabel berikut ini :
Tabel 1 Hasil Pengujian Regresi Data Panel Variabel  Coefficient Std.Error t-Statistic Prob Y 0.674492 0.270826 2.490500 0.0142 X 0.654283 0.262782 2.489833 0.0142

## Sumber : Data Diolah Eviews-12
Hasil  perhitungan  bahwa  konstanta  sebesar 0.674492  maka  ketika  nilai Debt  Equity  Ratio sebagai  Struktur  Modal  maka  nilai  perusahaan yang sebagai Price to Book Value bernilai tetap sebesar  nilai  konstanta  0.674492.  Hasil perhitungan bahwa koefisien Debt Equity Ratio sebagai  Struktur  Modal  sebesar  0.654283  jika nilai  variabel Debt  Equity  Ratio meningkat sebesar 1 maka nilai perusahaan yang sebagai Price to Book Value nilainya berkurang sebesar 0.654283 dengan pertimbangan bahwa variabel lain nilainya tetap (konstan).

## b.  Uji T – Statistik Parsial
Uji T digunakan untuk mengetahui pengaruh dari  variabel  bebas  terhadap  variabel  terikat. Pada uji parsial menggunakan tingkat kepercayaan 95% dan α = 5% yang memiliki arti (df) = n-k  dengan keterangan n yaitu besarnya sampel  sedangan  k  yaitu  jumlah  variabel
dengan membandingkan nilai t hitung dengan t tabel.
Tabel 2 Uji T – Statistik Parsial Variabel  Coefficient Std.Error t-Statistic Prob Y -0.340854 0.220917 -1.542902 0.1264 X 1.951576 0.245516 7.948886 0.0000
Sumber : Data Diolah Eviews-12
Berdasarkan  tabel  2    bahwa      hasil  t-statistic pada  variabel Debt  Equity  Ratio sebesar 7.948886,  sedangkan  nilai  t-tabel  dengan  a  = 5%  dan  df    =  117    berarti  nilai  t-tabel  sebesar 1.98045  yaitu  7.948886  >  1.98045.  selain  itu untuk nilai probability X1 sebesar 0.0000 atau < 0,05  ,  maka  dapat  koredisimpulkan    secara parsial  struktur  Modal/ Debt  Equity  Ratio berpengaruh  positif  signifikan  terhadap  nilai perusahaan/ PBV.
c.   Uji Koefisien Determinasi (R 2 ) Uji  koefisien  determinasi  digunakan  untuk mengetahui  presentase  besarnya  pengaruh variabel bebas terhadap variabel terikat, nilai R 2 antara 0 – 1. Yang memiliki arti bahwa nilai R 2 memiliki nilai yang tinggi atau mendekati 1 dapat diartikan  variabel  bebas  dalam  penelitian mempunyai  kemampuan  dalam  menjelaskan terhadap variabel terikatnya.
Tabel 3 Uji Koefisien Determinasi (R 2 )
Sumber : Data Diolah Eviews-12

## 2.  Pembahasan
Pada  hasil  penelitian  menunjukkan  bahwa Struktur  Modal  ( Debt  Equity  Ratio )  memiliki pengaruh  signifikan  terhadap  nilai  perusahaan ( Price  to  Book  Value ).    Struktur  modal  sangat penting  bagi  perusahaan  karena  menyangkut kebijakan sumber dana yang paling menguntungkan, dimana sumber dana tersebut yang  akan  digunakan  perusahaan  untuk kebutuhan  operasionalnya  agar  mencapai tujuan perusahaan. Contohnya seperti memaksimalkan laba, meningkatkan nilai
perusahaan  dan  meningkatkan  kesejahteraan stakeholders.
Hasil  penelitian  ini  didukung  dengan penelitian  yang  dilakukan  oleh  (Kurniawan  & Satria,  2021)  yang  dapat  menyatakan  bahwa Struktur Modal ( Debt Equity Ratio ) berpengaruh signifikan terhadap Nilai Perusahaan.

## KESIMPULAN
Secara  parsial  struktur  modal  ( Debt  Equity Ratio )  berpengaruh  signifikan  terhadap  nilai perusahaan  ( Price  to  Book  Value ).  Hal  ini ditunjukkan  oleh  t-hitung  sebesar  7.94886 sedangkan nilai t-tabel dengan a = 5% dan df = 117  yang  berarti  nilai  t-tabel  sebesar  1.98045. nilai  t-hitung  lebih  besar  daripada  t-tabel (7.94886  >  1.98045).  Dan  dapat  dilihat berdasarkan  nilai  probabilitasnya  sebedar 0.0000 < 0.05.

## DAFTAR PUSTAKA
Evandie, R. (2020). Pengaruh Suku Bunga, Pendapatan dan Arus Kas Terhadap Struktur Modal Pada Pt. Nilam Wangi Medan Periode 2013 - 2017. Journal of Chemical Information and Modeling, 4(1), 165 –177.
Febriana, E., Djumahir, & Djawahir, A. H. (2016). Pengaruh Struktur Modal,
Kebijakan Dividen, Ukuran Perusahaan, Kepemilikan Saham Manajerial Dan Profitabilitas Terhadap Nilai Perusahaan . Jurnal Ekonomi Bisnis, 21(2), 164 –178 Kasmir. (2018). Analisis Laporan Keuangan . PT Raja Grafindo Persada.
Pustaka, K., Pemikiran, K., & Hipotesis, D. A. N. (2019). Pengertian Nilai Perusahaan . 12 –26. http://www.psychologymania.com/2013/08
/pengertian-nilai-perusahaan.html Rambe, N. (2018). Universitas Sumatera Utara Poliklinik Universitas Sumatera Utara.
Jurnal Pembangunan Wilayah & Kota, 1(3), 82 –91. Ratulangi, U. S. (2019). Pengaruh Struktur Modal (Roa, Roe Dan Der) Terhadap Nilai Perusahaan (Pbv) Pada Perusahaan Sektor Properti Yang Terdaftar Di Bei (Periode 2013-2016) . Jurnal EMBA: Jurnal Riset Ekonomi, Manajemen, Bisnis Dan Akuntansi, 7(3), 3079 –3088.
Dependent Variable: Y Method: Panel Least Squares Date: 06/24/22   Time: 10:40 Sample: 2017 2020 Periods included: 4
Cross-sections included: 30 Total panel (balanced) observations: 120 Variable Coefficient Std. Error t-Statistic Prob. C -0.340854 0.220917 -1.542902 0.1264 X1 1.951576 0.245516 7.948886 0.0000 X2 0.494150 0.332221 1.487412 0.1405 Effects Specification Cross-section fixed (dummy variables) R-squared 0.774491     Mean dependent var 1.218917 Adjusted R-squared 0.695050     S.D. dependent var 1.852955 S.E. of regression 1.023244     Akaike info criterion 3.107011 Sum squared resid 92.13843     Schwarz criterion 3.850342 Log likelihood -154.4206     Hannan-Quinn criter. 3.408881 F-statistic 9.749292     Durbin-Watson stat 1.419418 Prob(F-statistic) 0.000000
Salempang, L. E., Sondakh, J. J., & Pusung, R. J. (2016). Pengaruh Return on Asset, Debt To Equity Dan Pertumbuhan Penjualan Terhadap Nilai Perusahaan Pada Sektor Real Estate Dan Property Yang Terdaftar Di Bei Tahun 2013-2014 . Jurnal Berkala Ilmiah Efisiensi, 16(3), 813 –824.
Setyaningsih, P. (2021). Pasar Properti Residensial Di Tengah Pandemi Covid-19. In https://www.djkn.kemenkeu.go.id/ . https://www.djkn.kemenkeu.go.id/kpknl- tarakan/baca-artikel/14441/Pasar-Properti- Residensial-Di-Tengah-Pandemi-Covid- 19.html Sugiyono (2018). Metode Penelitian Kuantitatif . Bandung : Alfabeta.