PENGATURAN KEPEMILIKAN SATUAN RUMAH SUSUN BAGI WARGA NEGARA ASING MENURUT PERATURAN MENTERI AGRARIA DAN TATA RUANG/ KEPALA BADAN PERTANAHAN NASIONAL RI NOMOR 29 TAHUN 2016
Oleh :
Siti Nurmawan Damanik Gusti Ayu Kade Komalasari
Program Studi, Fakultas Hukum Universitas Mahendradatta Jl. Ken Arok No. 12 , Peguyangan Denpasar Utara, Bali 80115.
(komalasari_51@yahoo.co.id)
Abstrak. Kebutuhan  akan  rumah  bagi  orang-perorangan,  baik  untuk  tempat  tinggal maupun untuk tempat usaha, menjadi kebutuhan yang paling dirasakan mendesak untuk dipenuhi.  Kebutuhan  ini  bukan  saja  bagi  Warga  Negara  Indonesia  (WNI)  tetapi  juga menjadi kebutuhan Warga Negara Asing (WNA) yang berada atau bekerja atau membuka kegiatan  usahanya  di  Indonesia . Masalah  yang  dibahas  adalah  :  pengaturan  hukum tentang  kepemilikan  satuan  rumah  susun  bagi  warga  negara  asing  di  Indonesia  dan kepastian  hukum  bagi  warga  negara  asing  dalam  memliki  satuan  rumah  susun  di Indonesia . Pengaturan bagi orang asing untuk memiliki satuan rumah susun di Indonesia, Pemerintah  mengeluarkan  Peraturan  Pemerintah  Nomor  103  Tahun  2015  tentang Pemilikan Rumah Tempat Tinggal atau Hunian oleh Orang Asing yang berkedudukan di Indonesia  dan  peraturan  pelaksananya  yaitu  Peraturan  Menteri  Agraria  dan  Tata Ruang/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 13 Tahun 2016  . Namun, Permen ATR Nomor  13  tahun  2016  dianggap  kurang  optimal,  sehingga  Menteri  Agraria  mengganti Peraturan  Menteri  tersebut  dengan  Peraturan  Menteri  Agraria  Nomor  29  Tahun  2016 yang  mengatur  hal  yang  sama.Dengan  diterbitkan  Sertifikat  Hak  Milik  Atas  Satuan Rumah  Susun,  maka  terwujudlah  jaminan  kepastian  hukum  yang  menjadi  salah  satu tujuan  pembangunan  rumah  susun.  Sebagai  saran  perlu  pengaturan  khusus  tentang kepemilikan  satuan  rumah  susun  oleh  orang  asing,  sejauh  memberikan  manfaat  bagi Negara dan bangsa Indonesia, mengingat pengaturan terhadaap hal ini masih diatur dalam beberapa peraturan belum terdapat satu peraturan khusus mengenai kepemilikan satuan rumah  susun  untuk  warga  negara  asing  ini.  Kepada  Warga  Negara  Indonesia  bersikap lebih  bijaksana  dalam  melakukan  perbuatan  hukum  yang  melibatkan  Warga  Negara Asing agar tidak menimbulkan resiko di kemudian hari.
Kata Kunci : Pengaturan Kepemilikan, Rumah Susun, Warga Negara Asing.
Abstrac.  The  need  for  homes  for  individuals,  both  for  a  residence  and  for  a  place  of business, is the most felt need to be fulfilled. This need is not only for Indonesian Citizens (WNI) but also for the needs of Foreign Citizens (WNA) who are located or working or opening their business activities in Indonesia
Issues  discussed  are:  legal  arrangements  regarding  ownership  of  apartment  units  for foreign  nationals  in  Indonesia  and  legal  certainty  for  foreign  nationals  in  possessing apartment units in Indonesia. Arrangements for foreigners to have flats in Indonesia, the Government  issued  Government  Regulation  Number  103  of  2015  concerning  Foreign Ownership  of  Residential  Houses  or  Resettlement  in  Indonesia  and  the  implementing
regulations, namely Regulation of the Minister of Agrarian Affairs and Spatial Planning / Head of National Land Agency Number 13 of 2016. However, ATR Minister Regulation
No. 13 of 2016 is considered to be less than optimal, so the Minister of Agrarian replaces the Ministerial Regulation with Regulation of the Minister of Agrarian Number 29 of 2016 which regulates the same thing. With the issuance of a Certificate of Property Rights in the Flats, a legal certainty is guaranteed, which is one of the objectives of the construction of  flats.  As  a  suggestion,  it  is  necessary  to  make  specific  arrangements  regarding ownership of apartment units by foreigners, as far as providing benefits to the State and nation of Indonesia, bearing in mind that these regulations are still regulated in several regulations, but there is no specific regulation concerning ownership of apartment units for these foreign nationals. Indonesian citizens are more prudent in carrying out legal actions involving foreign citizens so as not to pose risks in the future.
Keywords: Ownership Arrangements, Flats, Foreign Citizen

## PENDAHULUAN

## 1.1 Latar Belakang Masalah
Kebutuhan  akan  rumah  bagi orang-perorangan,  baik  untuk  tempat tinggal  maupun  untuk  tempat  usaha, menjadi kebutuhan yang paling dirasakan  mendesak  untuk  dipenuhi. Kebutuhan  ini  bukan  saja  bagi  Warga Negara  Indonesia  (WNI)  tetapi  juga menjadi kebutuhan Warga Negara Asing (WNA)  yang  berada  atau  bekerja  atau membuka kegiatan usahanya di Indonesia.  Dalam  rangka  peningkatan daya  guna  dan  hasil  guna  tanah  bagi pembangunan perumahan dan
pemukiman, serta mengefektifkan pembangunan tanah terutama di daerah- daerah  yang  berpenduduk  padat,  maka perlu  dilakukan  penataan  atas  tanah sehingga  pemanfaatannya  betul-betul dapat dirasakan oleh masyarakat banyak. Dengan  demikian  di  kota-kota  besar perlu diarahkan
pembangunan
perumahan dan pemukiman yang diutamakan sepenuhnya pada
pembangunan  rumah  susun.  Menurut struktur  bangunan,  bangunan  dapat berbentuk  rumah  yang  berdiri  sendiri atau rumah susun atau rumah bertingkat. Oleh  karena  itu  diperlukan  pengaturan tentang  bagaimana  kebutuhan  ini  dapat dipenuhi, hak atas tanah untuk perumahan, termasuk tata cara dan
syarat-syarat  pemberian  hak  atas  tanah bagi orang asing.
Regulasi  berupa  pemberian  hak atas  tanah  bagi  orang  asing  diperlukan sebagai dampak dari globalisasi perdagangan yang menyebabkan semakin terbukanya pihak asing, terutama  pelaku  bisnis  asing,  dalam penguasaan  dan  pemanfaatan  tanah  di Indonesia.  Dalam  kegiatan  ekonomi, terdapat tiga pelaku usaha yang memiliki akses  sumber  daya  modal  dan  akses politik,  yaitu  pemerintah,  swasta,  dan masyarakat.  Dalam  hal  ini,  kedudukan pihak masyarakat dengan swasta seringkali  tidak  seimbang,  serta  adanya kebijakan pemerintah  yang bersifat  bias terhadap  kepentingan  masyarakat  kecil, menyebabkan  pihak  swasta  akan  lebih mudah  memperoleh  tanah-tanah  untuk pembangunan  perumahan  dan  industri dengan mengorbankan kepentingan masyarakat  kecil,  sedangkan  pada  sisi lain,  sangat  sulit  bagi  masyarakat  kecil untuk memperoleh persetujuan mengerjakan tanah-tanah bekas perkebunan  atau  kehutanan  yang  telah ditelantarkan untuk mendapatkan
pengakuan haknya secara de jure . 79 Indonesia telah memiliki peraturan  perundang-undangan  yang mengatur  tentang  agraria,  diantaranya yang menjadi dasar bagi rakyat
79 Maria  S.W.  Sumardjono, Tanah Dalam  Prespektif  Hak  Ekonomi  Sosial  Dan Budaya , (Jakarta: Kompas, 2008), hal. 23.
Indonesia adalah Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria atau dikenal dengan  Undang-Undang  Pokok  Agraria (UUPA). Diundangkannya UUPA adalah untuk menciptakan suatu
kepastian  hukum  di  Indonesia  karena pada  saat  itu  adanya  dualisme  hukum yang berlaku berkenaan dengan agraria, yaitu hukum adat dan hukum barat. Pada prinsipnya, UUPA secara tegas melarang Warga  Negara  Asing  untuk  memiliki hak-hak atas tanah, sebagai pencerminan dari  asas  nasionalitas  yang  dianut didalamnya. 80 Terdapat  hubungan  yang erat antara status kewarganegaran Indonesia  dengan  hak-hak  atas  tanah dalam  UUPA,  hanya  Warga  Negara Indonesia  yang  mempunyai  Hak  Milik atas tanah. 81 Demikian juga dengan hak- hak atas tanah lainnya seperti Hak Guna Bangunan  (HGB),  Hak  Guna  Usaha (HGU), dan Hak Pakai.
Warga  Negara  Asing  (WNA) yang  berkedudukan  di  Indonesia  dapat menguasai tanah dengan Hak Pakai atau Hak  Sewa  untuk  bangunan  yang didirikan  diatasnya.  Dimana  Hak  Sewa untuk bangunan disebutkan dalam Pasal 44 ayat (1) UUPA bahwa seseorang atau badan hukum mempunyai Hak Sewa atas tanah, apabila ia berhak mempergunakan tanah  milik  orang  lain  untuk  keperluan bangunan,  dengan  membayar  kepada pemiliknya sejumlah uang sebagai sewa. Hal  tersebut  berlaku  juga  untuk  Warga Negara  Indonesia  (WNI)  yang  menikah dengan  Warga  Negara  Asing  (WNA) atau  dalam  perkawinan  campur  mereka tidak dibuat Perjanjian Kawin. Sehingga diantaranya  terdapat  percampuran  harta bersama atau harta gonogini.
Menyikapi  perkembangan  yang terdapat  di  kota-kota  besar  saat  ini, khususnya kebutuhan perumahan dan
80 Aslan  Noor, Konsep  hak  Milik  Atas Tanah  Bagi  Bangsa  Indonesia ,  (Bandung: Mandar Maju, 2006), hal. 262.
permukiman  yang  sangat  terbatas  pada satu  sisi,  dan  pada  sisi  lain  konsentrasi penduduk yang setiap hari bertambah ke kota. Disamping itu, persediaan tanah di kota  yang  semakin  sempit,  akibat terjadinya penumpukan tanah-tanah pada  orang-orang  tertentu  sehingga masyarakat  tidak  memiliki  tanah  yang memadai  untuk  membangun  perumahan dan  permukiman.  Untuk  mengatasi permasalahan tersebut, pemerintah khususnya di kota-kota besar,
mendirikan  perumahan  yang  bersifat vertikal atau bersusun atau flat .
Sejalan  dengan  hal  tersebut, untuk memberikan dasar hukum pembangunan  rumah  susun,  pemerintah mengeluarkan  Undang-Undang  Nomor 16  Tahun  1985  tentang  Rumah  Susun yang kemudian telah dicabut dan dirubah dengan  Undang-Undang  Nomor  20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun. Dan terakhir  dikeluarkan  Peraturan  Menteri Agraria  Dan  Tata  Ruang/Kepala  Badan Pertanahan  Nasional Repubik  Indonesia Nomor 29 Tahun 2016 tentang Tata Cara Pemberian,  Pelepasan,  atau  Pengalihan Hak  Atas  Pemilikan  Rumah  Tinggal Atau Hunian Oleh Warga Negara Asing
Yang  Berkedudukan  di  Indonesia. Pembangunan rumah susun dilaksanakan untuk memenuhi salah satu kebutuhan pokok manusia, yaitu kebutuhan  papan  (tempat  tinggal)  yang layak,  dengan  meningkatkan  daya  guna dan  hasil  guna  tanah  di  daerah-daerah yang  berpenduduk  padat  dan  hanya tersedia  luas  dan  terbatas.  Salah  satu aspek  yang  perlu  mendapat  perhatian dalam pembangunannya adalah kepastian  hukum  atas  penguasaan  dan keamanan  dalam  pemanfaatan  rumah susun itu. Rumah susun, pertokoan, dan
81 Sudargo Gautama, Tafsiran UUPA ,
(Bandung: Alumni, 1961), hal. 62.
bangunan perkantoran merupakan benda yang mempunyai status yang
mengambang.  Suatu  saat  bangunan menyatu dengan tanah dan pada saat lain ia  terpisah  dengan  tanah.  Penyatuan tanah  dengan  bangunan  yang  menjadi alasnya  karena  asas  pemisahan  vertikal sedangkan  bila  bangunan  dan  tanah terpisah karena asas yang dipakai adalah pemisahan horisontal. Perangkat  hukum kita  tidak  mempunyai  pendirian  yang konsekuen  mengenai  asas  mana  yang dipakai.
Apabila  UUPA  kita  bandingkan dengan  Undang-Undang  Nomor  20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun serta Undang-Undang  Nomor  1  Tahun  2011 tentang Perumahan dan Kawasan
Permukiman, Peraturan Menteri Nomor 29  Tahun  2016  keempat  peraturan tersebut  memiliki keterkaitan yang erat, karena  dalam  pembangunan  rumah susun  atau  perumahan  harus  dikaitkan dengan hak atas tanah. 82 Semua undang- Undang  itu  terletak  pada  satu  sistem hukum benda yang terdiri dari subsistem hukum  agraria  dan  subsistem  hukum bangunan.
1.2 Rumusan Masalah
Dalam  penulisan  makalah  ini yang  menjadi  rumusan  masalah  adalah sebagai berikut : 1. Bagaimanakah  pengaturan hukum  tentang  kepemilikan satuan  rumah  susun  bagi warga negara asing di
Indonesia ?
2. Bagaimanakah kepastian hukum  bagi  warga  negara asing  dalam  memliki  satuan rumah susun di Indonesia ?

## 1.3 Jenis Penelitian
Jenis penelitian ini adalah penelitian hukum normatif yang berkaitan dengan substansi hukum yang
bersifat normatif yaitu penelitian hukum yang dilakukan dengan cara meneliti bahan hukum primer dan bahan hukum sekunder. Penelitian hukum normatif mencakup penelitian asas-asas hukum sistematik hukum, perbandingan hukum maupun sejarah hukum.

## BAB II PEMBAHASAN
2.1 Hak  Pakai  Satuan  Rumah  Susun

## Bagi Warga Negara Asing
Kehadiran  warga  negara  asing untuk  memiliki  rumah  tempat  tinggal dalam  rangka  melakukan  bisnis  di Indonesia  perlu  diperhatikan.  Rumah tempat  tinggal  yang  ada  di  Indonesia dapat  berupa  rumah  tunggal  maupun rumah susun. Kepemilikan rumah tempat  tinggal  khususnya  rumah  susun harus  diberikan  batasan  terhadap  hak kepemilikan  satuan  rumah  susunnya mengingat kehadiran warga negara asing dalam  rangka  melakukan  bisnis  di Indonesia  hanya  dengan  batas  waktu tertentu  dan  pada  dasarnya  kehadiran warga  negara  asing  tersebut  harus memberikan manfaat bagi pembangunan nasional.
Semua  tanah  diseluruh  wilayah Negara  Republik  Indonesia  merupakan karunia  Tuhan  Yang  Maha  Esa  kepada rakyat  Indonesia,  yang  telah  bersatu menjadi  bangsa  Indonesia  (Pasal  1 UUPA).  Tanah  kepunyaan  bersama bangsa Indonesia tersebut penguasaanya ditugaskan  kepada  Negara  Republik Indonesia, dengan amanat untuk dipergunakan bagi sebesar besarnya
kemakmuran  rakyat  Indonesia(Pasal  33 ayat (3) UUD 1945). 83
Kebijakan terhadap warga negara asing  dalam  memiliki  tempat  tinggal  di Indonesia diatur dalam beberapa aturan- aturan hukum seperti :
1. Pasal  33  ayat  (3)  Undang- Undang Dasar 1945
2. Undang-Undang No. 5 Tahun 1960 tentang Undang-Undang Pokok Agraria 3. Undang-Undang No.16 tahun 1985 dan telah di ganti dengan Undang-Undang No.20  Tahun  2011  tentang Rumah Susun. 4. Peratutan Pemerintah No. 41 Tahun 1996 tentang pemilikan  Rumah  Tempat Tinggal atau Tempat Hunian bagi  Orang  Asing  yang berkedudukan di Indonesia. 5. Peraturan Pemerintah Nomor 40 tahun 1996 tentang Hak Guna Bangunan, Hak Guna Usaha, dan Hak Pakai Atas Tanah. Sebagai  tindak  lanjut  ketentuan dari  pengaturan  yang  terdapat  dalam Undang- Undang Pokok Agraria khususnya tentang pemilikan tanah bagi warga  negara  asing  atau  badan  hukum asing  di  Indonesia,  berkaitan  pula dengan  pengaturan  kepemilikan  rumah susun bagi warga negara asing sebagaimana  tidak  jelas  diatur  dalam Undang-Undang  Rumah  susun,  serta beberapa ketentuan mengenai perumahan  dan  pemukiman,  dalam upaya  memberikan  hak  bagi  warga negara  asing  yang  berada  di  indonesia serta dalam rangka memberikan kepastian  hukum  mengenai  pemilikan rumah tempat tinggal bagi warga negara
83 Adrian Sutedi, . 2010. Hukum Rumah Susun dan Apartemen . Jakarta: Sinar Grafika
asing,  diterbitkan  peraturan  pemerintah, peraturan menteri agraria.
Untuk orang asing yang berkedudukan di Indonesia, dapat memiliki  sebuah  rumah  atau  tempat tinggal  atau  dengan  Hak  Pakai  atas Tanah  Negara.  Peraturan  yang  berlaku sehubungan  dengan  hal  tersebut  adalah sebagai berikut :
1. Peraturan  Pemerintah  No.41 Tahun 1996, tanggal 17 Juni 1996, tentang Pemilikan Rumah Tempat Tinggal atau Hunian  Oleh  Orang  Asing yang Berkedudukan di Indonesia.
2. Peraturan  Menteri  Negeri Agraria/ Kepala Badan Peratanahan  Nasional  No.7 Tahun  1996,  tanggal  7 Oktober 1996, Tentang persyaratan Pemilikan Rumah Tinggal atau Hunian Oleh Orang Asing. 3. Surat Edaran Menteri Negeri Agraria/ Kepala Badan Peratanahan  Nasional  No. 110-2871 tahun 1996, tanggal  8  Oktober  tahun 1996,  tentang  Pelaksanaan Peraturan  Pemerintah  No.41 Tahun 1996, tanggal 17 Juni 1996, tentang Pemilikan Rumah Tempat Tinggal atau
Hunian Oleh Orang Asing.
4. Peraturan  Menteri  Negeri Agraria/ Kepala Badan Peratanahan  Nasional  No.8 Tahun  1996,  tanggal  15 oktober 1996, tentang perubahan Peraturan Menteri Negeri Agraria/ Kepala  Badan  Peratanahan Nasional  No.7  Tahun  1996 Tentang persyaratan
Pemilikan  Rumah  Tinggal atau  Hunian  Oleh  Orang
Asing. 5. Surat Edaran Menteri Negeri Agraria/     Kepala       Badan Peratanahan Nasional No.130-105/sesmen/96 tahun  1996,  tanggal  16 Oktober      1996       tentang penyampaian Peraturan Menteri    Negeri     Agraria/ Kepala Badan Peratanahan Nasional No.8 Tahun 1996, tentang Peraturan Menteri Negeri    Agraria/      Kepala Badan Peratanahan Nasional No.7 Tahun 1996 Tentang Persyaratan Pemilikan Rumah Tinggal atau Hunian Oleh Orang Asing. 6. Surat Edaran Menteri Negara
Perumahan Rakyat No.124/UM  0101/M/12/97 tanggal  11  Desember  1997, tentang Kelengkapan Persyaratan Pemilikan Rumah Tinggal atau Hunian Oleh Orang Asing. 84
Dalam UUPA tidak memperjelas siapa  saja  yang  termasuk  warga  negara asing  oleh  sebab  itu  kita  akan  melihat ketentuan  pada  dalam  Undang-Undang
No. 12 Tahun 2006 tentang
Kewarganegaraan  Republik  Indonesia. Dalam  Undang-Undang  tersebut,  juga tidak  merumuskan  secara  jelas  yang dimaksud  dengan  pengertian  warga negara  asing  atau  orang  asing,  hanya dapat  disimpulkan  secara  negatif  pada pasal  7,  berbunyi  sebagai  berikut  : “Setiap orang yang bukan Warga Negara Indonesia  diperlakukan  sebagai  orang asing”. Jadi yang menjadi ukuran untuk menentukan Warga Negara  Indonesia
dan orang asing adalah orang yang bukan Warga Negara Indonesia.
Pasal  1  Peraturan  Pemerintah N0.41  Tahun  1996  menentukan  bahwa orang  asing  yang  berkedudukan  di indonesia  dapat  memiliki  sebuah  rumah untuk  bertempat  tinggal  atau  hunian dengan hak atas tanah tertentu. Hak atas tanah tertentu misalnya adalah hak pakai .Subyek hak pakai atas tanah disamping bagi  mereka  yang  memenuhi  azas kebangsaan  (Prinsip  Nasionalitas)  tetapi juga dimungkinkan bagi orang asing dan badan hukum asing. (1) UUPA).
Menurut Undang-Undang Nomor1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan  kawasan  pemukimana  pasal  52  (1) mengatakan bahwa orang asing dapat
menghuni atau menempati rumah dengan  cara  Hak  Sewa  atau  Hak  Pakai. Untuk  tempat  tinggal  mereka  dapat meyewa  rumah  milik  orang  Indonesia atau  kalaupun  ingin  membangun  rumah sendiri,  dimungkinkan  menguasai  dan menggunakan  tanah  yang  bersangkutan dengan  Hak  Sewa  ataupun  Hak  Pakai. Kalau  menggunakan  Tanah  Negara dapat  dengan  Hak  Pakai.  Kalau  tanah yang  bersangkutan  Tanah  Hak  Milik orang Indonesia, bisa dengan Hak Sewa untuk  bangunan  atau  Hak  Pakai  (Pasal 41 dan Pasal 44 UUPA).
2.2 Pengaturan Kepemilikan Satuan  Rumah  Susun  Bagi Warga Negara Asing Sebagai langkah pemerintah Indonesia  dalam  membuka  kesempatan bagi orang asing untuk  memiliki hunian di Indonesia, Pemerintah mengundangan Peraturan Pemerintah Nomor 103 Tahun 2015  tentang  Pemilikan  Rumah  Tempat Tinggal  atau  Hunian  oleh  Orang  Asing yang Berkedudukan di Indonesia  (“PP
84 Gatot Supramono , 2012. Hukum Orang Asing di Indonesia . Jakarta Timur: Sinar hal. 32
No. 103/2015”) dan peraturan
pelaksananya  yaitu  Peraturan  Menteri Agraria  dan  Tata  Ruang/Kepala  Badan
Pertanahan  Nasional  Nomor  13  Tahun 2016  tentang  Tata  Cara  Pemberian, Pelepasan,  atau  Pengalihan  Hak  Atas Pemilikan  Rumah  Tempat  Tinggal  atau Hunian oleh Orang Asing yang
Berkedudukan  di  Indonesia  (“Permen ATR  No.  13/2016”).  Namun,  Permen
ATR  No.  13/2016  dianggap  kurang optimal,  sehingga  Menteri  Agraria mengganti  peraturan  menteri  tersebut dengan  Peraturan  Menteri  Agraria Nomor  29  Tahun  2016  yang  mengatur hal  yang  sama  (“Permen  ATR  No. 29/2016”).
Orang  asing  dengan  izin  tinggal dan  berkedudukan  di  Indonesia  dapat memiliki rumah atau hunian di Indonesia dengan  hak  pakai.  Rumah  atau  hunian tersebut  dapat  diwariskan  selama  ahli warisnya  memiiki  izin  tinggal  di Indonesia.
Orang  asing  dapat  memiliki rumah  di  atas  tanah  dengan  hak  pakai, hak  pakai  atas  hak  milik  yang dikuasakan berdasarkan perjanjian pemberian  hak  pakai  di  atas  hak  milik dengan  akta  pejabat  pembuatan  akta tanah  (PPAT),  atau  hak  pakai  yang berasal  dari  perubahan  hak  milik  atau hak guna bangunan (HGB).
Orang asing juga dapat memiliki satuan  rumah  susun  (Sarusun)  yang dibangun  di  atas  tanah  hak  pakai,  atau berasal  dari  perubahan  hak  milik  atas Sarusun.
Batasan kepemilikan rumah atau hunian dalam Permen ATR No. 29/2016 diatur berupa batasan harga dan batasan ketentuan.  Batasan  harga  diatur  adalah minimal harga rumah atau Sarusun untuk orang asing, contohnya di Jakarta harga minimal  untuk  rumah  adalah  Rp. 10.000.000.000 (sepuluh miliar Rupiah) dan  Rp.  3.000.000.000  (tiga  miliar Rupiah) untuk Sarusun, sedangkan untuk
di  Bali,  orang  asing  diperbolehkan memiliki  rumah  dengan  harga  minimal Rp.  5.000.000.000  (lima  miliar  Rupiah) dan  Rp.  2.000.000.000  (dua  miliar Rupiah)  untuk  Sarusun.  Harga  lain  di dalam  peraturan  ini  diatur  sebagai berikut:
Sedangkan untuk
batasan ketentuan  rumah,  dalam  Permen  ATR No. 29/2016, diatur sebagai berikut:
Lokasi Harga Minimal Rumah Sarusun Jakarta Rp. 10.000.000.000 Rp. 3.000.000.000 Banten Rp. 5.000.000.000 Rp. 2.000.000.000 West Java Rp. 5.000.000.000 Rp. 1.000.000.000 Central Java Rp. 3.000.000.000 Rp. 1.000.000.000 Yogyakarta Rp. 5.000.000.000 Rp. 1.000.000.000 Bali Rp. 5.000.000.000 Rp. 2.000.000.000 East Java Rp. 5.000.000.000 Rp. 1.500.000.000 West Nusa Tenggara Rp. 3.000.000.000 Rp. 1.000.000.000 North Sumatera IDR 3.000.000.000 IDR 1.000.000.000 East Kalimatan IDR 2.000.000.000 IDR 1.000.000.000 South Sulawesi IDR 2.000.000.000 IDR 1.000.000.000 Daerah/Provinsi Lainnya IDR 1.000.000.000 IDR 750.000.000 1 (satu) bidang tanah per orang/keluarga; danluas  maksimal  tanah  2.000  m2  (dua ribu meter persegi). Menteri dapat mengizinkan kepemilikan  rumah  dengan  luas  lebih dari  2.000  m2  (dua  ribu  meter  persegi) jika  terdapat  keadaan  tertentu  yang berdampak  positif  luar  biasa  terhadap ekonomi. Perbedaan  yang  signifikan  dari
Permen  ATR  No.  13/2016  dan  Permen ATR  No.  29/2016  adalah  pengaturan mengenai  perubahan  langsung  hak  lain menjadi hak pakai.
Rumah  yang  berasal  dari  hak milik  atau  HGB  akan  menjadi  tanah negara yang langsung diberikan dengan perubahan  menjadi  hak  pakai  untuk orang asing.  Begitupun dengan Sarusun yang  dibangun  di  atas  HGB  atau  hak pengelolaan  (HPL),  hak  milik  atas Sarusun tersebut akan diberikan dengan perubahan  menjadi  hak  pakai  atas Sarusun.
Perubahan buku tanah mengenai tanah  bersama,  bagian  bersama  dan benda  bersama  Sarusun  tidak  perlu dilakukan,  kecuali  kepemilikan  seluruh Sarusun  beralih  atau  dialihkan  kepada orang  asing.  Tanah  tersebut  akan dilepaskan  menjadi  tanah  negara  dan langsung  diberikan  dengan  perubahan menjadi hak pakai.
Permohonan
pendaftaran perubahan  hak  kepemilikan  rumah  atau
Sarusun  dimohonkan  ke  kepala  kantor pertanahan dan pembayaran pendaftaran harus disesuaikan dengan tarif
penerimaan  negara  bukan  pajak  yang berlaku.
Perubahan hak ini dilakukan oleh kantor  pertanahan  dengan  mencoret kata-kata dan nomor hak tersebut dalam buku  tanah,  sertifikat,  peta-peta  hak tanah  dan  bidang  tanah  terkait,  menjadi kata-kata dan nomor hak pakai. Di dalam kolom  perubahan  diberi  keterangan mengenai adanya perubahan
berdasarkan peraturan ini.
Jangka  waktu  kepemilikan  (i) rumah di atas hak pakai yang berasal dari hak  milik  atau  (ii)  Sarusun  yang diperoleh  pertama  kali  dari  unit  hak milik atas Sarusun baru di atas HGB atau HPL,  akan  diberikan  untuk  30  (tiga puluh)  tahun,  dapat  diperpanjang  untuk 20 (dua puluh) tahun, dapat diperbahrui untuk 30 (tiga puluh) tahun.
Sedangkan  untuk  rumah  di  atas hak  pakai  yang  berasal  dari  HGB  atau hak pakai Sarusun yang berasal dari hak milik atas Sarusun di atas HGB atau HPL
akan  diberikan  dengan  jangka  waktu selama  sisa  jangka  waktu  berlakunya HGB atau HPL tersebut, dapat diperpanjang untuk 20 (dua puluh) tahun dan  diperbahrui  untuk  30  (tiga  puluh) tahun.
Kepemilikan  rumah  atau  hunian oleh orang asing dapat dijadikan jaminan hutang  dengan  dibebani  dengan  hak tanggungan,  dan  hak  kepemilikan  ini dapat  beralih  dan/atau  dialihkan  kepada pihak lain.
Hak  pakai  rumah  yang  berasal dari  hak  milik  atau  HGB,  atau  Sarusun dari  perubahan  hak  milik  di  atas  HGB atau  HPL  yang  dialihkan  ke  warga negara  Indonesia,  dapat  diubah  kembali menjadi  hak  milik  atau  HGB.  Jangka waktu hak rumah yang kembali menjadi HGB,  dan  Sarusun  yang  kembali menjadi hak milik di atas HGB atau HPL merupakan sisa jangka waktu hak pakai sebelumnya.  Perubahan  kembali  “hak pakai”  menjadi  “hak  milik”  tadi  harus didaftarkan ke kantor pertanahan.
2.3 Kepastian  hukum  bagi  warga negara  asing  dalam  memliki satuan rumah susun di
Indonesia
Indonesia sebagai  negara agraris menyebabkan keberadaan bumi, air, dan ruang  angkasa  sebagai  karunia  Tuhan Yang Maha Esa mempunyai fungsi yang snagat penting untuk membangun masyarakat adil dan makmur
sebagaimana yang merupakan keinginan drai bangsa Indonesia.
Tujuan  Hukum  pada  dasarnya bukan  hanya  keadilan,  akan  tetapi  juga kepastian  hukum  dan  kemanfaatan. Pemenuhan keadilan dalam suatu peraturan  perundang-undangan  belum cukup  karena  masih  memerlukan  syarat kepastian hukum. Kepastian hukum akan tercapai apabila suatu peraturan dirumuskan  secara  jelas  sehingga  tidak menimbulkan penafsiran yang berbeda-
beda  serta  tidak  terjadi  tumpang  tindih antara  peraturan  yang  ada,  baik  secara vertikal  maupun  secara  horizontal.
Sebagaimana menurut Subekti mengatakan bahwa Hukum itu mengabdi pada tujuan negara yang dalam pokoknya ialah mendatangkan kemakmuran  dan  kebahagiaan  pada rakyatnya. 85 Menurut Pendapat Soedjono Dirjosisworo tujuan hukum adalah a. Fungsi  hukum  sebagai  alat ketertiban  dan  ketentraman masyarakat
b. Sebagai sarana untuk mewujudkan keadilan c. Sarana penggerak pembangunan d. Fungsi  kritis  dan  hukum bahwa  daya  kerja  hukum tidak semata-mata melakukan pengawasan kepada  aparatur  pengawas, aparatur pemerintah dan aparatur penegak hukumnya. 86 Guna menjamim kepastian hukum  mengenai  pemilikan  rumah tempat  tinggal  atau  hunian  bagi  orang asing  ,  maka  diterbitkan  Peraturan Pemerintah  Nomor  40  Tahun  1996 (selanjutnya  disebut  dengan  PP  No.40 /1996)  tentang  Hak  Guna  Usaha,  Hak Guna  Bangunan  dan  Hak  Pakai  serta diterbitkannya  Peraturan  Pemerintah Nomor  41  Tahun  1996  (selanjutnya disebut dengan PP No.41/1996) tentang pemilikan  rumah  tempat  tinggal  bagi warga  negara  asing  yang  berkedudukan di Indonesia yang kehadirannya diharapkan  memberikan  manfaat  atau kontribusi       terhadap      pembangunan
85 C.S.T kansil, 1989, Pengantar Ilmu Hukum dan Tata Hukum Indonesia , Jakarta : Balai Pustaka, halaman 41 86 Samun Ismaya, Pengantar Hukum Agraria ,Yogyakarta: Graha Ilmu, halaman 3
nasional berupa investasi atau penanaman modal Dalam kaitannya dengan hubungan  hukum  antara  pemegang  hak dengan  hak  atas  tanahnya,  ada  dua macam  asas  dalam  hubungan  hukum antara orang dengan tanah, yaitu :
a. Asas Accessie atau  Asas
Perlekatan Dalam  asas  ini,  bangunan dan tanaman yang ada diatas tanah merupakan satu kesatuan; bangunan dan tanaman tersebut bagian dari tanah  yang  bersangkutan. Hak  atas  tanah  dengan sendirinya,  karena  hukum meliputi juga pemilikan bangunan dan tanaman yang ada diatas tanah yang dihaki, kecuali kalau ada kesepakatan  kain  dengan pihak yang membangun atau menanamnya. Perbuatan hukum mengenai tanah dengan  sendirinya  karena hukum juga meliputi bangunan dan tanaman yang ada diatasnya.
b. Asas Horizontal  scheiding atau Asas Pemisahan Horizontal Dalam  asas  ini,  bangunan dan tanaman yang ada diatas tanah bukan merupakan bagian  dari  tanah.  Hak  atas tanah tidak dengan sendirinya meliputi pemilikan bangunan dan tanaman yanga da diatasnya. 87 Berdasarkan asas pemisahan horizontal tersebut, maka ada pemisahan
87 Urip Santoso, 2011, Hukum Agraria Kajian Komprehensif , hal.12
antara  tanah  dan  bangunan.  Tanah tunduk pada hukum tanah dan bangunan tunduk pada hukum bangunan . sehubungan  dengan  asas  pemisahan horizontal  itu,  mengenai  persoalahan pemilikan  bangunan  penyelesaianya juga  berbeda.  Artinya  bahwa  yang mempunyai  tanah  itu  tidak  sendirinya menjadi pemilik bangunan yang didirikan  orang  lain  orang  lain  diatas tanahnya. Dengan demikian konsekuensi dari  bunyi  Pasal  8  Undang-Undang No.16 tahun 1985 tersebut diatas adalah bila  perseorangan  memenuhi  syarat sebagai subyek hak milik atau hak guna bangunan  atau  hak  pakai  atas  tanah menurut  hukum,  agraria/pertanahan, maka  perorangan  tersebut barulah diperbolehkan mempunyai/menguasai Hak Milik atas satuan rumah susun tanah bersama yang digunakan untuk
bangunan  rumah  susun  itu  sendiri  tidak harus berstatus Hak Milik tapi juga bisa Hak Guna Bangunan atau Hak Pakai. 88 Sedangkan didalam Pasal 46 ayat
(1) dan  (2)  Undang-Undang  Nomor  20
Tahun  2011  tentang  rumah  susun sebagai pengganti Undang-Undang Nomor  16  tahun  1985  menyatakan bahwa :
(1) Hak milik atas satuan rumah susun  merupakan  hak  milik atas  satuan  rumah  susun yang  bersifat  perseorangan yang  terpisah  dengan  hak bersama, atas bagian bersama  ,  benda  bersama, dan tanah bersama. (2) Hak  atas  bagian  bersama, benda  bersama,  dan  tanah
bersama sebagaimana dimaksud  pada  ayat  (1) dihitung  berdasarkan  atas NPP.
88 Herman  Hermit,  2009, Komentar Atas Undang-Undang Rumah Susun , Bandung : CV. Mandar maju, hal. 86
Berkenaan  dengan  bukti  Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun, Boedi Harsono menyatakan bahwa : “Sertifikat  Hak  Milik  Atas Satuan  Rumah  Susun  adalah suatu kreasi baru dalam perundang-undangan pertanahan.
Sertifikat  tersebut  terdiri  dari salinan buku tanah hak milik atas satuan  rumah  susun,  surat  ukur dari  tanah  bersama,  dan  gambar denah  satuan  rumah  susun  yang bersangkutan.  Semuanya  dijilid menjadi  satu  dalam  sampul dokumen, yang jelas menunjukkan tingkat rumah susun, letak satuan rumah susun, dan  lokasinya  di  tingkat  yang bersangkutan.“ 89
Karakteristik  Khusus  Sertifikat Hak  Milik  Atas  Satuan  Rumah  Susun dinyatakan  oleh  R.  Soeprapto,  yaitu  : Sertifikat  tanda  bukti  hak  milik  atas satuan rumah susun ini tidsk terikat pada macam  hak  atas  tanah.  Oleh  karena  itu, berlaku  bagi  satuan  rumah  susun  yang berdiri diatas tanah hak milik, hak guna bangunan,  atau  gak  pakai  atas  tanah negara  dengan  menggunakan  sebutan sertifikat  tanda  bukti  hak  milik  atas satuan rumah susun.
Hal  ini  jelas  diuraikan  dalam Undang-Undang  Nomor  20  tahun  2011 tenang  Rumah  susun  Pasal  47  yang menyatakan bahwa :
(1) Sebagai tanda bukti kepemilikan atas satuan rumah  susun  diatas  tanah hak milik, hak guna bangunan,  atau  hak  pakai  di atas  tanah  negara,  hak  guna bangunan  atau  hak  pakai diatas tanah hak pengelolaan diterbitkan SHM sarusun.
89 Pendaftaran dan Peralihan Hak Atas Tanah, hal. 96
(2) SHM  sarusun  sebagaimana dimaksud  pada  ayat  (1) diterbitkan bagi setiap orang yang memenuhi syarat sebagaimana  pemegang  hak atas tanah. (3) SHM  sarusun  sebagaimana dimaksud  pada  ayat  (1) merupakan  satu  kestauan yang  tidak  terpisahkan  yang terdiri atas : a. Salinan  buku  tanah  dan surat ukur atas hak tanah bersama  sesuai  dengan ketentuan peraturan perundang-undangan; b. Gambar  denah  lantai pada tingkat rumah susun  bersangkutan yang menunjukkan sarusun  yang  dimiliki; dan c. Pertelaan mengenai besarnya  bagian  hak atas  bagian  bersama, benda bersama, dan tanah bersama bagi yang bersangkutan. (4) SHM  sarusun  sebagaimana dimaksud  pada  ayat  (1)
diterbitkan oleh kantor pertanahan kabupaten/kota. (5) SHM sarusun dapat
dijadikan jaminan utang dengan dibebani hak tanggungan  sesuai  dengan ketentuan peraturan perundang-undangan. Mengenai pemilikan satuan rumah  susun  dalam  Pasal  8  Undang- Undang  No.  6  tahun  1985  tentang Rumah Susun menjelaskan :
(1)  Satuan  rumah  susun  dimilki oleh perseorangan atau badan hukum yang memenuhi Sebelum  dikeluarkannya  SHM
satuan rumah susun maka diterbitkan lah
akra  pemisahan.  Dalam  Pasal  39 Peraturan  Pemerintah  Nomor  4  Tahun 1988  tentang  rumah  susun  menjelaskan akta pemisahan adalah :
1. Tanda bukti pemisahan rumah  susun  atas  satuan rumah susun,bagian bersama, benda bersama dan tanah bersama dengan pertelaan  yang  jelas  dalam bentuk  gambar,  uraian  dan batas-batasnya  dalam  arah vertikal  dan  horizontal  yang mengandung nilai perbandingan proporsional; 2. Bentuk dan tata cara pengisian  dan  pendaftaran akta pemisahan diatur dalam Peraturan kepala Badan pertanahan  Nasional  Nomor 2 Tahun 1989; 3. Akta pemisahan dibuat dan diisi sendiri oleh penyelenggara pembangunan rumah susun. Akta pemisahan ini tidak diharuskan   dibuat  secara notaril;
4. Akta  pemisahan  ini  wajib disahkan  oleh  Pemerintah Daerah Tingkat  II
Kabupaten/Kotamadya setempat   atau  Pemerintah Daerah Khusus Ibukota Jakarta. Setelah disahkan akta pemisahan harus didaftarkan pada Kantor Pertanahan setempat, dengan melampirkan :
1. Sertifikat hak atas tanah;
2. Izin layak huni;
Penyelenggara
pembangunan rumah wajib
mengajukan    permohonan izin  layak  huni  setelah menyelesaikan pembangunannya sesuai dengan perizinan yang telah
diberikan kepada pemerintah.      Pemerintah daerah memberikan    izin layak huni kepada penyelenggara pembangunan setelah melakukan pemeriksaan terhadap satuan rumah susun yang sudah selesai dibangun berdasarkan kepada persyaratan dan ketentuan perizinan yang    telah diterbitkan. 90 3. Warkah-warkah lainnya yang  diperlukan  (Pasal  4 ayat (2) Peraturan Pemerintah Badan Pertanahan  nasional  Nomor 2 Tahun 1989). Sertifikat  hak  milik  atas  satuan rumah susun terbit atas nama penyelenggara  pembangunan  dan  harus sudah  ada  sebelum  satuan  rumah  susun dijual. Berbeda dengan perumahan biasa yang  bukan  rumah  susun  dimana sertifikat hak atas tanah yang berasal dari pemecahan  serifikat  induk  atas  nama penyelenggara  pembangunan  terbit  atas nama pembeli atau pemilik yang barudan terbit  setelah  rumah  yang  bersangkutan di  beli.  Jadi,  perbedaanya  terletak  pada perbuatan  hukum  pemisahannya  dan perbuatan hukum jual belinya. Yaitu :
1) Pada rumah susun, pemisahan dilakukan sebelum satuan rumah susun dijual yang selanjutnya terbit sertifikat  hak  milik  atas satuan  rumah  susun  atas nama penyelenggara pembangunan. Adanya sertifikat  hak  milik  atas satuan rumah susun merupakan syarat  untuk
90 Affan Mukti,2006, Pokok-Pokok Bahasan Hukum Agraria, Medan: USU Press halaman 120
dapat  menjual  satuan  rumah susun;
2) Pada perumaha biasa, pemecahan dilakukan setelah rumah yang bersangkutan  dijual.  Atas dasar jual beli tersebut, terbit sertifikat  hak  atas tanah  atas nama pemilik yang baru. 91
Dengan  diterbitkannya  sertifikat hak milik atas satan rumah susun, maka sertifikat  hak  atas  tanah  bersama  harus disimpan  di  kantor  Pertanahan  sebagai warkah dan di dalam buku tanah maupun sertifikat  hak  atas  tanahnya  diberi catatan mengenai pemisahan dan penerbitan  sertifikat  hak  milik  atas satuan rumah susun sebagaimana ditentukan  dalam  pasal  8  ayat  (2) Peraturan  Kepala  Badan  Pertanahan nasinal Nomor 4 Tahun 1989.
Masa  berlakunya  Hak  Milik Satuan  Rumah  Susun  adalah  sama dengan  masa  berlakunya  hak  atas  tanah (HGB,  Hak  Pakai)  dimana  diatas  tanah tersebut  dibangun  gedung  bangunan rumah  susun.  Sehingga  apabila  masa berlaku  hak  atas  tanah  yang  diatasnya berdiri  gedung  bangunan  rumah  susun berakhir  maka  dengan  sendirinya  masa berlakunya  Hak  Milik  Satuan  Rumah Susun turut berakhir.
Dengan  diterbitkan  Sertifikat Hak  Milik  Atas  Satuan  Rumah  Susun, maka  terwujudlah  jaminan  kepastian hukum  yang  menjadi  salah  satu  tujuan pembangunan  rumah  susun.  Kepastian tersebut meliputi ;
a. Kepastian  status  Hak  Milik Atas  Satuan  Rumah  Susun, yaitu pada sertifikatnya dapat diketahui demgam jelas Hak Milik Atas Satuan
Rumah Susun tersebut terdir diatas tanah Hak Milik,  Hak
91 Adrian Sutedi . Op.Cit . halaman 210
Guna  Bangunan,  atau  Hak
Pakai Atas Tanah Negara. b. Kepastian  subjek  Hak  Milik
Atas  Satuan  Rumah  Susun,
yaitu pada sertifikatnya
dapat diketahui dengan jelas Hak  Milik  Atas  Satuan rumah  Susun  tersebut  milik perseorangan  atau  badan hukum. c. Kepastian  Objek  Hak  Milik Atas  Satuan  Rumah  Susun, yaitu pada sertifikatnya dapat diketahui dengan jelas lokasi  satuan  rumah  susun, letak  lantai  satuan  rumah susun,  luas  (ukuran)  satuan rumah  susun,  batas-batas hak  Milik  Satuan  Rumah Susun yang bersifat perseorangan  dan  terpisah, dan  besarnya  hak  bersama pada bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama. 92
Peraturan  Menteri  Agraria  Dan Tata  Ruang/Kepala  Badan  Pertanahan Nasional Republik Indonesia Nomor 29 Tahun  2016  pada  Bab  II,  Pasal  2
mengatur :
(1) Pemberian, pelepasan, dan pengalihan hak    atas pemilikan  rumah  tempat tinggal atau hunian yang dimiliki oleh Orang Asing berdasarkan pada    asas bahwa macam hak atas tanah yang dapat dipunyai oleh seseorang mengikuti status subyek hak atas tanahnya
sesuai dengan  ketentuan peraturan perundangundangan. (2) Peraturan Menteri ini
bertujuan untuk:
a. memberikan  kepastian hukum  atas  pemilikan rumah  tempat  tinggal atau  hunian  oleh  Orang Asing; dan b. mencegah peralihan hak yang tidak sesuai dengan ketentuan peraturan perundang- undangan  atau  diluar sistem hukum administrasi  pertanahan di Indonesia oleh Orang Asing  dengan  Warga
Negara di Indonesia.
92 Pendaftaran dan Peralihan Hak Atas Tanah, , hal. 97

## BAB III

## PENUTUP
3.1 Kesimpulan a. Pengaturan bagi orang asing untuk memiliki satuan
rumah  susun  di  Indonesia, Pemerintah mengeluarkan Peraturan Pemerintah Nomor  103  Tahun  2015 tentang  Pemilikan  Rumah Tempat Tinggal atau Hunian oleh  Orang  Asing  yang berkedudukan  di  Indonesia dan  peraturan  pelaksananya yaitu Peraturan Menteri Agraria           dan Tata Ruang/Kepala Badan 3.2 Saran pada  sertifikatnya  dapat diketahui  dengam  jelas Hak  Milik  Atas  Satuan Rumah  Susun  tersebut terdiri  diatas  tanah  Hak Milik, Hak Guna Bangunan,  atau  Hak Pakai Atas Tanah Negara. b)  Kepastian  subjek  Hak Milik Atas Satuan Rumah  Susun,  yaitu pada  sertifikatnya  dapat diketahui  dengan  jelas Hak  Milik  Atas  Satuan rumah  Susun  tersebut milik perseorangan atau badan hukum. Pertanahan  Nasional  Nomor 13 Tahun 2016 tentang  Tata Cara  Pemberian,  Pelepasan, atau  Pengalihan  Hak  Atas Pemilikan  Rumah  Tempat Tinggal  atau  Hunian  oleh Orang Asing yang Berkedudukan di Indonesia . Namun, Permen ATR Nomor 13 tahun 2016 dianggap  kurang  optimal, sehingga  Menteri  Agraria mengganti Peraturan Menteri tersebut dengan Peraturan  Menteri  Agraria Nomor 29 Tahun 2016 yang mengatur hal yang sama. b. Dengan diterbitkan Sertifikat  Hak  Milik  Atas Satuan  Rumah  Susun,  maka terwujudlah jaminan kepastian hukum yang menjadi  salah  satu  tujuan pembangunan  rumah  susun. Kepastian  hukum  tersebut meliputi; a) Kepastian  status  Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun,  yaitu a. Perlu  pengaturan  khusus tentang  kepemilikan  satuan rumah  susun  oleh  orang asing,  sejauh  memberikan manfaat  bagi  Negara  dan bangsa Indonesia, mengingat pengaturan terhadaap hal ini masih diatur dalam beberapa peraturan  belum  terdapat satu peraturan khusus mengenai kepemilikan satuan  rumah  susun  untuk warga negara asing ini. b. Kepada Warga Negara Indonesia bersikap lebih bijaksana  dalam  melakukan perbuatan hukum yang melibatkan  Warga  Negara Asing agar tidak menimbulkan resiko di kemudian hari.

## DAFTAR PUSTAKA
a. Buku-buku.
Aslan  Noor, Konsep  hak  Milik  Atas Tanah  Bagi  Bangsa  Indonesia ,
(Bandung: Mandar Maju, 2006).
. Bagis Manan, 1992, Dasar-Dasar Perundang-Undangan di Indonesia, Indi Hill, Jakarta. Boedi Harsono, Hukum Agraria Indonesia  Jilid  1  Hukum  Tanah Nasional ,  (Jakarta:  Djambatan,
2003).
.
Maria  S.W.  Sumardjono, Tanah  Dalam Prespektif  Hak  Ekonomi  Sosial Dan  Budaya ,  (Jakarta:  Kompas,
2008).
Muchsan  ,  1982, Pengantar  Hukum Administrasi  Negara ,  Liberty, Yogyakarta.
Mukthie  Fadjar,  2005, Tipe  Negara Hukum ,  Cet.  Kedua,  Bayumedia Publishing, Malang, Jawa Timur.
Mukti, Affan. 2006. Pokok-pokok Bahasan Hukum Agraria . Medan: USUpress.
Norbert Wiener, 1954, The Human Use Of  Human  Beings  Cybernetics And  Society, Garden  City,  New York.
Padmo  Wahjono,  1983, Sistem  Hukum
Nasional  Dalam  Negara  Hukum
Pancasila, Cet.ke-1, CV.
Rajawali, Jakarta,
Philipus  M  .  Hadjon,  dkk,  1993,
Pengantar  Hukum  Administrasi Negara  Indonesia  (Introduction to  the  Indonesia  Administrative
Law) ,  Cet.  I,  Gajah  Mada University Press, Yogyakarta. Ruslan Saleh, 1997, Penjabaran Pancasila dan UUD 1945 Dalam Perundang-Undangan, Aksara
Baru, Jakarta.
Santoso, Urip. 2011. Pendaftaran Tanah dan  Peralihan  Hak  Atas  Tanah .
Jakarta: Kencana. SF. Marbun, 1997 , Peradilan Administrasi  Negara dan Upaya Administrasi di Indonesia , Liberty, Yogyakarta. Siregar, Tampil Anshari. 2005. Pendalaman  Lanjutan  Undang- Undang  Pokok  Agraria .  Medan: Pustaka Medan Press. Soerjono  Soekanto  dan  Sri  Mamudji, 1985, Penelitian Hukum Normatif (Suatu Tinjauan Singkat) ,  PT.  Raja  Grafindo
Persada, Jakarta. . Sudargo  Gautama, Tafsiran  Undang- Undang Pokok Agraria , (Bandung: Alumni, 1961). Supramono, Gatot. 2012. Hukum Orang
Asing di Indonesia . Jakarta Timur:
Sinar
Sutedi,  Adrian.  2010. Hukum  Rumah Susun  dan  Apartemen .  Jakarta: Sinar Grafika
Urip Santoso, Hukum Agraria dan Hak- Hak  Atas  Tanah ,  Kencana,
Jakarta, 2006.
b. Peraturan Perundang-Undangan
Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1992 j.o  Undang-Undang  Nomor  1 Tahun  2011  tentang  Perumahan dan Kawasan Pemukiman.
Undang-Undang  Nomor  5  Tahun  1960 tentang  Peraturan  Dasar  Pokok- Pokok Agraria.
. Peraturan  Pemerintah  Nomor  40  Tahun
1996  tentang  Hak  Guna  Usaha,
Hak  Guna  Bangunan  dan  Hak Pakai Atas Tanah
Peraturan  Pemerintah  Nomor  41  Tahun 1996  tentang  Pemilikan  Rumah
Tempat  Tinggal  atau  Tempat Hunian  bagi  Orang  Asing  yang berkedudukan di Indonesia. Peraturan  Menteri  Agraria  Dan  Tata Ruang/Kepala Badan Pertanahan Nasional Repubik Indonesia Nomor  29  Tahun  2016  tentang Tata Cara Pemberian, Pelepasan, atau Pengalihan Hak Atas Pemilikan  Rumah  Tinggal  Atau Hunian  Oleh  Warga  Negara Asing  Yang  Berkedudukan  di
Indonesia