Jurnal Preferensi Hukum | ISSN: 2746-5039
Vol. 4, No. 2 – Juli 2023, Hal. 193-201 | Tersedia online pada https://www.ejournal.warmadewa.ac.id/index.php/juprehum DOI: https://doi.org/10.55637/jph.4.2.7147.193-201
Perlindungan Hukum Terhadap Harta Debitur Sebagai Objek Jaminan Hak Tanggungan (Studi Putusan No. 126/Pdt.G/2019/PN Kpn)
Murni Haddina, Adlin Budhiawan
Fakultas Syariah Dan Hukum, Universitas Islam Negeri Sumatera Utara, Medan, Indonesia murnihaddinafauzi@gmail.com adlinbudhiawan@uinsu.ac.id

## Abstrak
Pelelangan  objek  jaminan  hak  tanggungan  sering  kali  menimbulkan  kerugian  bagi  debitur  dikarenakan penetapan  nilai  limit  lelang  yang  menyentuh  nilai  dibawah  harga  pasar,  hal  tersebut  sangat  merugikan debitur  karena  ketidak  ikut  sertaannya  dalam  menentukan  harga  yang  pantas  terhadap  hartanya.  Tujuan diadakannya riset ini yaitu untuk mengetahui Upaya hukum dalam melindungi harta debitur yang menjadi objek jaminan hak tanggungan yang dilelang dibawah harga pasar. Penulis menggunakan Metode Yuridis Normatif dalam penelitian ini yang menggunakan pendekatan statute approach dan case approach. Hasil penelitian adalah pengaturan penetapan nilai limit telah diatur dalam Peraturan Mentri Keuangan No. 213 / PMK .06 / 2020 mengenai Petunjuk Pelaksanaan Lelang dalam pasal 48 ayat (1), nilai limit ditetapkan oleh  penjual  berdasarkan  adanya  laporan  hasil  penilaian  dari  penilai  atau  laporan  hasil  penaksiran  dari penaksir,  serta  harga  perkiraan  sendiri.  Dan  perlindungan  hukum  yang  bisa  di  lakukan  debitur  terhadap obyek  jaminan hak tanggungannya  yang dilelang  dibawah  harga pasar  yaitu dengan  melakukan gugatan terhadap pihak kreditur ke Pengadilan. Seperti halnya Upaya yang dilakukan oleh debitur pada putusan No. 126/Pdt.G/2019/PN Kpn, yang mana objek jaminan hak tanggungan miliknya telah dilelang dibawah harga pasar, perlindungan hukum terhadap kasus ini yaitu dilihat dari  regulasi yang terkandung pada PMK No. 103/PMK.06/2013 tentang Petunjuk Pelaksanaan lelang yang mengatur penetapan nilai limit oleh penjual berdasarkan penilaian dari penilai, sedangkan  fakta yang ditemukan pihak penjual dalam menetapkan nilai limit tidak berdasarkan penilaian dari tim penilai seperti yang terkandung dalam peraturan diatas, sehingga berakibat kerugian terhadap debitur dengan adanya Perbuatan Melawan Hukum.
Kata Kunci: Dibawah Harga Pasar;Hak Tanggungan;Limit Perlindungan Hukum

## Abstract
Auctions for collateral objects for mortgages often cause losses to the debtor as a result of the auction limit value being set at a price below market value, this is very detrimental to the debtor because he does not participate  in  determining  an  appropriate  price for  his  property.  The  purpose  of  conducting This study aims to identify potential legal remedies. for protecting the debtor's assets which are the object of collateral for mortgages that are auctioned below market prices. The author uses the Normative Juridical Method in this study using  the statute approach and case approach.  The Research findings  are  that the setting for determining the limit value has been governed in the Minister of Finance Regulation No. 213 / PMK .06 / 2020 regarding the Instructions for Conducting Auctions in article 48 paragraph (1), the limit value is set by the seller based on an appraisal report from an appraiser or an appraisal report from an appraiser, as well as a self-estimated price. And legal protection can be done by the debtor against the object of collateral for his mortgage, which is auctioned below the market price, by filing a lawsuit against the creditor to the court. As with the efforts made by the debtor in decision No. 126/Pdt.G/2019/PN Kpn, in which the object of collateral for his mortgage has been auctioned below the market price, the legal protection for this case is seen from the regulations contained in PMK No. 103/PMK.06/2013 concerning Instructions for Auction which regulates the determination of a limit value by the seller Considering the appraiser, while the facts found by the seller in setting the limit value are not posited on the assessment of the assessment team as contained in the above regulation, resulting in losses to the debtor with an unlawful act. Keywords: Auction Price Limit; Below Market Price; Legal Protection

## I. PENDAHULUAN
Saat  ini  masyarakat  banyak  meminati  pembelian  aset  melalui  lelang  seperti  Rumah,  Tanah, Kendaraan dan masih banyak lagi. Biasanya  Objek yang dijual pada Balai  Lelang kebanyakan bersumber  dari  objek  jaminan  Hak  Tanggungan  yang  diminta  untuk  dieksekusi  lelang  oleh kreditur terhadap debitur yang telah melakukan cidera janji, dalam hal ini hak tanggungan adalah hak  pengusaan  atas  tanah,  yang  juga  memberikan  wewenangan  kepada  kreditor  untuk  berbuat sesuatu  mengenai  tanah  yang  dijadikan  jaminan.  dengan  adanya  lelang  akan  memudahkan eksekusi objek hak tanggungan bagi kreditur yang ingin melakukan pelunasan terhadap hutang piutangnya, dan mudah juga bagi masyarakat untuk melakukan pembelian barang pada penjualan secara lelang dengan harga yang dianggap lebih murah dibandingkan dengan harga yang beredar.
Dalam  praktek  Pelelangan  terkhusus  pada  objek  jaminan  hak  tanggungan  sering  kali ditemukan adanya gugatan perdata yang terjadi akibat pelelangan  yang menimbulkan  kerugian bagi debitur atas objek jaminan hak tanggungan miliknya dikarenakan penetapan nilai limit lelang yang menyentuh nilai dibawah harga pasar, hal tersebut sangat merugikan debitur karena ketidak ikut sertaannya dalam menentukan harga yang pantas terhadap hartanya.
Berbicara mengenai nilai limit yang digunakan oleh penjual  Peraturan Menteri keuangan No213/PMK06/2020  mengenai  Petunjuk  Pelaksanaan  Lelang  pada  Pasal  51  menjelaskan bahwasanya  “Didalam  pelaksanan  Lelang  Eksekusi  Pasal  6  UU  Hak  Tanggapan,  Nilai  Limit ditetapkan dengan rentang paling tinggi sama dengan nilai pasar dan paling rendah sama dengan nilai likuidasi”.  Akan tetapi dalam prakteknya eksekusi objek hak tanggungan pada balai lelang seperti KPKNL dalam pelaksanaannya masi ada yang melelang objek hak tanggungan dibawah harga pasar. Dengan alur Pelelangan Diawal akan dipasang nilai limit harga paling tinggi seperti harga  pasar,  apabila  barang  yang  dijual  tidak  laku  maka  nilai  limit  akan  diturunkan,  dan  jika barang  masih  belum  laku  juga  maka  limitnya  direndahkan  kembali  sampai  menyentuh  nilai likuidasi.  (Deni  Arif  Hidayat,  n.d.)  Jika  dilihat  Dari  keadaan  tersebut  dapat  merugikan  debitur yang  mana  harusnya  objek  hak  tanggungan  yang  dimiliki  dapat  bernilai  sesuai  dengan  harga pasarnya,  namun  harga  jual  yang  di  dapat  tidak  sesuai  harapan.  Ini  menimbulkan  adanya Perbuatan Melawan Hukum seperti yang dibahas didalam KUHPerdata pada pasal 1365.
Salah satu contoh kasus nyata dapat dilihat pada keputusan pengadilan negeri kepanjen No  126  /PdtG/2019/PN.Kpn.  Didalam  kasus  tersebut  Al  Siti  Fatimah  menggugat  PT  Bank Tabungan Pensiunan Nasional, Pemerintah Republik Indonesia, Cq KPKNL Malang. Yang mana pada kasus ini penggugat merasakan kerugian dengan munculnya Tindakan yang tidak mengikuti atauran  hukum  yang  dilakukan  oleh  kreditur    dan  KPKNL  dengan  melakukan  pelelangan  dan menjual hak tangungan dibawah harga pasar, dengan Akta Pemberian Hak Tanggungan Nomor : 194/2013 nilai hak tangungan peringkat yang pertama nilai atas  agunan dengan  Sertipikat  Hak Milik Nomor : 76  sebesar Rp.530.000.000,- (lima ratus tiga puluh juta Rupiah) dan penjualan yang  telah  dilakukan  dengan  lelang  dengan  hasil  penjualan  lelang  adalah  sejumlah Rp.350.500.000,-  (  tiga  ratus  lima  puluh  juta  lima  ratus  ribu  Rupiah),  jika  keadaan  tersebut dikaitkan dengan ketentuan Peraturan Menteri Keuangan NO 106 / PMK06 / 2013 yang termasuk perubahan dari PMK No 93 / PMK06 / 2010 tersebut diatas seharusnya perhitungan nilai taksir atas agunan SHM Nomor : 76 adalah dilakukan oleh penilai independen, namun dipersidangan Majelis  Hakim  tidak  mendapatkan  bukti  apapun  dari  Tergugat  maupun  Para  Turut  Tergugat terkait  perhitungan  yang  dilakukan  oleh  jasa  penilai  independen  terhadap  agunan  dengn  Akta Pemberian Hak Tangungan Nomor : 194/2013 atas agunan dengan Sertipikat Hak Milik Nomor : 76  tersebut,  sehingga  berdasarkan  pada  uraian  pertimbangan  tersebut  diatas  Mejelis  Hakim menilai perbuatan Tergugat yang telah melakukan pelelangan atas agunan dengn Akta Pemberian Hak  Tanggungan  Nomor  :  194/2013  terhadap  Sertifikat  Hak  Milik  Nomor  :  76  dengan  nilai dibawah harga pasar dan bertentangan dengan Peraturan Menteri Keuangan (PMK) Nomor 106 / PMK06 / 2013 perubahan dari PMK No 93 / PMK06 / 2010, sehingga berdasarkan pada putusan yang  diambil  oleh  Majlis  Hakim  yang  menutuskan  bahwasanya  tergugat  sudah  melakukan Perbuatan  Melawan  Hukum.  Yang  mana  kreditur  tidak  menetapkan  harga  secara bertanggungjawab ataupun berhati hati yang bisa menyebabkan kerugian bagi debitur
Permasalahan  mengenai  Penjualan  objek  jaminan  hak  tanggunga  dibawah  harga  pasar menjadi masalah utama yang akan diteliti, Penelitian ini akan memfokuskan pada perlindungan hukum terhadap harta debitur sebagai objek Jaminan hak tanggungan yang dieksekusi dibawah harga pasar berdasarkan pada studi Putusan No. 126/Pdt.G/2019/PN.Kpn.
Tujuan  penelitian  adalah  untuk  mengumpulkan  informasi  dari  berbagai  perspektif mengenai  pengaturan  hukum  tentang  penentuan  nilai  limit  objek  lelang  dan  untuk  mengetahui upaya perlindungan hukum terhadap harta debitur dalam konteks jaminan hak tanggungan yang dieksekusi di bawah harga pasar.

## II. METODE PENELITIAN
Metode  yang  dipakai  ialah  metode  Hukum  Normatif (legal  reserch) Penelitian  hukum  yang merujuk  pada  kajian  peraturan  perundang-undangan  tertulis (law  in  books) atau  penelitian berdasarkan  norma  atau  aturan  sosial. (Sidiq,  2022) Pendekatan  yang  dilakukan  pada  metode penelitian  ini  yaitu  pendekatan  perundang-undangan  ( statute  approach) dan  pendekatan  kasus ( case  approach) .  Bahan  hukum  yang  di  pakai  di  dalam  riset  ini  ialah  menggunakan  bahan sekunder dan primer. (Muhaimin, 2020) Bahan sekunder meliputi bahan yang berasal dari Buku, jurnal, arikel. Sedangkan bahan primer meliputi Undang-undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak  Tanggungan  Peraturan  Menteri  Keuangan  Nomor  213/PMK.06/2020  tentang  Petunjuk Pelaksanaan  Lelang,  KUHPerdata  dan  Putusan  Pengadilan  Negeri  Kepanjen  Nomor 126/Pdt.G/2019/PN Kpn. Pengumpulan bahan dilakukan dengan cara melakukan penelusuran dan studi  dokumentasi,  baik  melalui  media  internet,  perpustakaan  dan  tempat-tempat  lain  yang mengeluarkan  serta  menyimpan  arsip  yang  berkenaan  dengan  riset  ini. (Ishaq,2017) Adapun kriteria  data  yang  digunakan  yaitu  dilihat  dari  keterkaitan  atau  hubungan  permasalahan  dalam penelitian ini.

## III. HASIL DAN PEMBAHASAN

## 1. Pengaturan Hukum tentang Penentuan nilai Objek Lelang
Peraturan Mentri Keuangan RI NO 213 / PMK06 / 2020 mengenai Petunjuk Pelaksanaan Lelang telah mengatur mengenai mekanisme penentuan nilai limit objek lelang Dalam pasal 48 ayat (1) dan  menjelaskan  bahwa  nilai  limit  ditetapkan  oleh  penjual  berdasarkan  adanya  laporan  hasil penilaian  dari  penilai  atau  laporan  hasil  penaksiran  dari  penaksir,  serta  harga  perkiraan sendiri.Dalam hal penilai disini adalah perusahaan yang telah mendapat persetujuan dari mentri dan  memiliki  kualifikasi,  sumber  daya,  dan  keahlian  yang  diperlukan  untuk  melaksanakan proyek-proyek yang mempraktekkan penilaian guna memperoleh hasil yang ekonomis dan sesuai dengan bidang keahlian yang dimiliki., Sesuai dengan Pasal 48 Ayat (2) pernyataan ini dibuat. Sedangkan penaksir yaitu organisasi penjualan internal atau organisasi penjualan yang di tunjuk untuk menjual menurut cara cara tertentu yang bisa dipertanggungjawabkan, sesuai dengan Pasal 48 Ayar (3) pernyataan ini juga dibuat. Dan yang terakhir Harga perkiraan sendiri yang ditetapkan oleh Selain itu, penjual harus mempertimbangkan segala potensi risiko yang terkait dengan batas harga  yang  ditetapkan.  karena  akibat  penentuan  dari  perkiraan  yang  dilakukannya  sebagai tanggung jawab bagi dirinya. (Muhamad Yusuf, 2019)
Dapat  dilihat  jelas  bahwa  pentingnya  memenuhi  mekanisme  penetapan  nilai  objek jaminan hak tanggungan oleh penjual dengan berlandaskan penilaian dari penilai independent dan juga penaksiran dari penaksir dalam menetapkan nilai limit harga lelang. Jika penjual sendiri tidak melibatkan  pihak  penilaian  oleh  penilai  dalam  menetapkan  harga  limit  dapat  berakibat  adanya pelanggaran hukum.
Didalam  Peraturan  Menteri  keuangan  RI  No  213  /  PMK06  /  2020  mengenai  Petunjuk Pelaksanaan  Lelang  didalam  Pasal  51  menyatakan  Pengaturan  Dalam  hal  harga  batas  dalam pelaksanaan  lelang  hak  tanggungan,  rentang  harus  setinggi  harga  pasaran  dan  serendah- rendahnya harga likuidasi. (Peraturan Mentri Keuangan NO 213 / 06 PMK / 2020) . Jumlah uang  maksimum  yang  dapat  diperoleh  dari  setiap  aset  atau  kewajiban  yang  diberikan  dikenal
sebagai  nilai  pasar  yang  mana  itu  terjadinya  transaksi  antara  pembeli  dan  penjual  dalam  suatu transaksi yang mengikat secara hukum dimana penjualan dilakukan. Sewajarnya oleh kedua belah pihak, Bersama-sama, bertindak atas dasar pengertiannya dengan tanpa adanya paksaan dan harus penuh kehati-hatian. Sedangkan Nilai likuidasi adalah jumlah uang yang bisa didapatkan dari satu kali  transaksi  Harta  dalam  jangka  waktu  yang  cukup  cepat,  dengan  harapan  dapat  dipenuhi periode pemasaran didalam pengertian nilai pasar, jika disederhanakan definisi nilai likuidasinya yang lebih tepat adalah harga pasar yang disesuaikan dengan waktu. (Yuningsih et al., 2022)
UU No 4 1996 mengenai hak tanggunggan tanah dan benda yang memiliki kaitan dengan tanah telah menyampaikan dengan adanya Penetapan atau penentuan harga limit lelang didalam praktik sehari-hari pada parate eksekusi seperti yang diamanatkan di pasal 6 UU Hak Tangungan ditentukan  oleh  bank  sebagai  kreditur  atau  penjual  Bersama-sama  dengan  Kantor  Pelayanan kekayaan Negara dan lelang (KPKNL) sementara dalam fiat eksekusi sebagaimana amanat pada pasal  I4  ayat  (2)  (3)  UU  hak  Tangungan  harga  limit  ditentukan  dan  ditetapkan  oleh  ketua pengadilan Negeri dengan mempertimbangkan beberapa hal diantaranya yaitu Nilai Jual Objek Pajak  (NJOP),  harga  pasaran  setempat,  nilai  taksiran  dari  perusahaan  penilai (Appraisal company). (Burhan Sidabariba, 2019)
Penetapan  nilai  batas  yang  melanggar  batasan  Perundang-undangan  dianggap  merusak nilai  keadilan.  walaupun  keadilan  tidak  bisa  dibandingkan,  akan  tetapi  dapat  dicapai  dengan mengadakan  lelang  sebagaimana  aturan  yang  berlaku.  Karena  tidak  adanya  pedoman  khusus untuk  menentukan  nilai  limit  pertama,  seperti  kriteria  yang  harus  diikuti,  standar  persentase penurunan nilai limit lelang kedua, dan seterusnya, praktek penetapan nilai  limit di bawah nilai pokok nilai sisa, yang artinya di bawah nilai  likuidasi,  bisa terjadi. Selain itu juga ketidak  ikut sertaan  Debitur  dalam  menetapkan  harga  nilai  limit  objek  lelang,  dan  tidak  adanya  penilai independent khusus yang melakukan penilaian langsung untuk mengukur nilai limit harga suatu objek jaminan yang akan dilelang(Moh.D, 2020).
2. Perlindungan  Hukum  Terhadap  Harta  debitur  sebagai  Objek  jaminan  Hak Tanggungan yang dilelang dibawah harga Pasar
Pada  praktiknya  pelelangan  eksekusi  hak  tangungan  hanya  bisa  dilaksanakan  dibalai  lelang seperti  Kantor  pelayanan  kekayaan  negara  dan  lelang.  pada  Pelaksanaanya,  mekanisme penentuan  nilai  limit  telah  diatur  didalam  PMK  No.  213/PMK06/2020  Tentang  Petunjuk Pelaksanaan  lelang  pada  pasal  48  ayat  1  yaitu  penentuan  Harga  Limit  di  tentukan  penjual berdasarkan hasil penilaian Tim penilaian atau dari penaksiran yang dilakukan oleh ahlinya.
Namun pada kenyataannya, masih terdapat lelang yang mengeksekusi objek jaminan Hak Tanggungan  di  bawah  harga  pasar,  termasuk  yang  diadakan  di  tempat  lelang  seperti  Kantor Pelayanan  kekayaan  Negara  dan  Lelang.  Patokan  nilai  limit  dimulai  dari  harga  terbesar  (Nilai Pasar) sampai menyentuh nilai liquidasi, maka jika pelelangan pertama objek lelang tidak laku maka batas nilai limitnya akan di turunkan, dan jikalau objek lelang belum terjual lagi maka akan dikurangi sampai nilai likuidasi.
Pada Intinya, penjual dapat melakukan lelang di bawah nilai NJOP objek jaminan Hak Tanggungan jika terjadi masalah contohnya yang telah di jelaskan di atas penentuan nilai batas lelang di bawah harga jual objek pajak (NJOP). dengan ketentuan apabila barang jaminan akan dijual  dalam  pelelangan  kurang  dari  NJOP,  maka  penjual  wajib  menginformasikan  kepada pemilik  atau  yang  disebut  sebagai  debitur  atas  objek  Hak  Tanggungannya  tersebut.  Namun sebelumnya,  debitur  harus  diberi  waktu  setidaknya  tiga  bulan  untuk  menjual  sendiri  barang agunan jika ia dapat melakukannya dengan harga yang dapat menutupi utangnya. (Rianto et al., n.d. 2017)
Peraturan Mentri keuangan RI NO 213 / PMK06 / 2020 mengenai Petunjuk Pelaksanaan lelang, terkait persoalan pembatalan lelang pada pasal 36 menjelaskan bahwasanya Lelang yang akan dilakukan hanya bisa di batalkan oleh pejabat lelang didasarkan pada:
a. permintaan oleh Penjual
b. keputusan lembaga pengadilan ataupun
c. hal hal yang di atur didalam Peraturan Menteri ini.
Upaya pembatalan terhadap eksekusi objek hak tanggungan yang dilelang dibawah harga pasar bisa dilakukan dengan adanya ketentuan yang berlaku di dalam pasal 36 diatas. Pembatalan dapat  dilakukan  sebelum  dan  sesudah  terlaksananya  Eksekusi  lelang  dengan  adanya  ketentuan yaitu :
1. dibatalkannya lelang sebelum dilaksanakan adalah sebagai berikut: (Pasal 39)
a) Tidak adanya SKT ataupun surat keterangan tanah dan surat Keterangan pendaftaran tanah untuk lelang atas tanah ataupun rumah
b) Selama lelang eksekusi, barangnya ada di dalam status blokir pidana ataupun sita pidana dari intansi ataupun penuntut umum.
c) Digugatnya atas rencana diadakannya eksekusi pasal 6 UUHT dari pihak lainnya yang memiliki kaitan dengan kepemillikan obyek.
d) Di lelang non-eksekusi ditunda karena perubahan status barangnya menjadi sita jaminann ataupun sita eksekusi.
e) Tidak menganut legalitas formal yang berkenaan dengan hal pokok dan objek lelang.
f) Penjual tidak bisa menunjukkan dokumen yang menyatakan kepemilikkan seperti yang ada di dalam pasal 17.
g) Papan pengumuman yang digunakan dalam jual beli tidak mengikuti ketentuan aturan UU yang berlaku.
h) Keadaan memaksa atau kahar (force majeure).
i) Terjadi  gugatan  teknis  dan  tidak  dapat  di  atasi  dan  tidak  bisa  dilaksanakannya lelang tanpa hadirnya peserta.
j) Nilai  limitnya  yang  ada  di  pengumuman  lelang  berbeda  dengan  surat ditetapkannya limit yang di buat penjual.
k) Besarnya  jaminan  dalam  penawannya  tidak  ditepati  seperti  yang  ada  dalam kesepakatan ataupun didalam dokumen permohonan pelelangan.
l) Tidak memiliki kuasa atas obyek secara fisik seperti benda gerak ataupun yang memiliki wujud.
2. Dibatalkannya lelang sesudah pelaksanan lelang oleh pejabat meliputi:
a) Keadaan dipaksa ataupun kahar.
b) Adanya Gangguan  Teknis yang tidak  bisa diatasi sehingga di akhir jam kerja, hingga berakhir-nya jam kerja disaat pelaksanaan Lelang tidak dihadiri pesert;
c) Uang  Jaminan  milik  Pemenang  Lelang  karena  beberapa  alasan  seperti  adanya keterkaitan  dengan  system  bank  terdebet  kembali  dari  rekening  pelelang  dan tidak  ada  pemindahan  bukuan  ke  rekening  penyelenggara  lelang  meskipun sudah diinfokan oleh penyelenggara lelang .
Dapat  dilihat  dari  ketentuan  yang  tertuang  didalam  Peraturan  mentri  Keuangan  NO  213  / PMK06 / 2020 mengenai cara dilaksanakannya lelang seperti yang ada di Pasal 39 dan Pasal 40, Upaya Pembatalan yang dapat dilakukan oleh Debitur jika merasa hak-hak nya terlanggar dan tidak terpenuhi sesuai ketentuan yang berlaku maka dapat mengajukan pembatalan lelang ke Pengadilan Negeri.
Pada dasarnya, Gugatan ataupun Perlawanan eksekusi Ielang hak tangungan adalah cara debitur yang memiliki tujuan untuk memperlambat Serta membatalkan lelang. Guguatan itu dapat di ajukan dengan 2 dasar, yaitu adanya perbuatan melawan hukum dan cedera janji.
Warga  negara  hukum/ rechtstaats yang  tidak  senang  dengan  seseorang/  keputusannya biasanya mengajukan tuntutan hukum. Setiap warga negara berhak mengajukan gugatan atau sanggahan  ke  pengadilan  sebagai  jalur  dilanggarnya  hak-haknya  jika  menurutnya  telah terjadi, dan inilah sebagai bentuk Perlindungan Hukum bagi mereka yang merasakannya.
Sebagian besar gugatan yang menggugat pelaksanaan lelang disebabkan oleh perbuatan melanggar hukum (PMH). Pasal 1365 KUHPerdata mengatakan Perbuatan Melawan hukum yaitu  “setiap  perbuatan  melawan  hukum  yang  mengakibatkan  kerugian  pada  orang  lain, mewajibkan orang yang karena kesalahannya menimbulkan kerugian itu, mengganti kerugian
tersebut”.  Berdasarkan  pada  rumusan  pasal  ini,  dapat  dipahami  bahwa  suatu  perbuatan dinyatakan melawan hukum apabila memenuhi empat unsur berikut :
a. Perbuatan harus melawan hukum (onrechtmatig)
b. Yang harus menimbulkan kerugian
c. Yang di lakukan adanya kesalahan
d. diantara  perbuatan  serta  juga  kerugian  yang  muncul  harus  memiliki  relasi  kausal. (Abdulkadir Muhammad, 2019)
jika dari salah satu unsur-unsur diatas ini tidak terpenuhi, maka perbuatan itu tidak dapat digolongkan sebagai Perbuatan Melawan Hukum.
3. Perlindungan  Hukum  Terhadap  Harta  Debitur  Sebagai  Objek  Jaminan  Hak Tanggungan Dalam Putusan No. 126/Pdt.G/2019/PN Kpn.
Kaitannya didalam  salah satu kasus pada Putusan Pengadilan  negeri kepanjen No. 126 / Pdt.G /2019  /  PN.Kpn,  melakukan  upaya  hukum  yang  dilakukan  pihak  debitur  yaitu  ASF  dengan mengugatan PT. Bank Tabungan Pensiunan Nasional, Tbk. Kantor Pusat Jakarta selatan Cq. PT. Bank Tabungan Pensiunan Nasional Tbk Kantor cabang Batu, MD sebagai Pemenang Lelang atas Hak  Tanggungan  milik  ASF  dan  Kantor  kekayaaan  negara  dan  lelang  Malang  ke  pengadilan negeri kepanjen setelah objek jaminan hak tanggungan yang dimilikinya dilelang dibawah harga pasar.  Pihak  tergugat  telah  melelang  objek  jaminan  hak  tanggungan  milik  ASF  dengan  akta pemberian hak tanggungan Nomor: 194/2013 dengan  nilai peringkat pertama nilai atas  agunan dengan  sertifikat  hak  milik  Nomor:  76  yang  dibuat  pada  tahun  2013  adalah  sejumlah  Rp. 530.000.000,00,  (lima  ratus  tiga  puluh  juta  rupiah)  sedangkan  pelaksanaan  lelang  atas  agunan SHM Nomor. 76 yang dilakukan empat tahun setelahnya yaitu di tahun 2017 dengan nilai jual terhadap pemenang lelang sebesar Rp. 350.000.000,00 (Tiga ratus lima puluh juta rupiah). Hal ini menyimpulkan bahwa penjualan lelang atas agunan tersebut menjadi tidak wajar, yang mana nilainya sangat jauh dari nilai agunan hak tanggungan yang diletakkan atas SHM Nomor. 76. Dan seharusnya  nilainya  bertambah  setiap  tahunnya  apalagi  pelaksanaan  lelang  diatas  dilakukan dalam kurun 4 tahun setelah adanya penetapan nilai hak tanggungan atas SHM nomor 76.
ASF  sebagai  penggugat  melayangkan  gugatan  atas  persoalan  yang  dideritanya  dengan gugatan adanya Perbuatan Melawan Hukum, adanya kesalahan yang memunculkan kerugian dan atas  kesalahannya  wajib  bertanggung  jawab.  Adapun  bukti-bukti  yang  diberikan  oleh  ASF sebagai penggugat yang merasakan kerugian atas Pelelangan atas objek hak tanggungannya yaitu, surat keterangan harga tanah nomor : 471/192/35.07.21.2012/2019 yang dikeluarkan oleh kepala desa  Pandan  landing  menerangkan  terkait  harga  tanah  desa  pandan  landing  kecamatan  wagir Kabupaten  malang  sesuai  dengan  Nilai  Jual  Objek  pajak  (NJOP)  dengan  NOP. 35.07.180.012.034-0105.0 harga tanah tahun 2019 adalah sebesar Rp. 3.000.000.-/m2. Dan juga Telah diperoleh hasil perhitungan oleh Kantor jasa penilai Publik Satria IS dan Rekannya yang telah diperoleh hasil perhitungan dengan hasil kesimpulan nilai wajar aset atas hak tanggungan hutang deitur/penggugat dengan nilai pasar adalah sebesar Rp. 878.000.000.00,- (delapan ratus delapan puluh delapan juta rupiah).
Dengan  pembuktian  yang  dilakukan  oleh  penggugat  ditetapkan  bahwa  penetapan  limit yang  dilakukan  oleh  pihak  kreditur  tidak  didasarkan  pada  kriteria  tertentu.  Hal  ini  didukung dengan  informasi  yang  dimuat  dalam  Perkara  tersebut  bahwa  penetapan  nilai  limit  ditentukan tidak berdasarkan penilaian independent, yang mana  akibatnya berdampak pada kerugian yang dirasakan oleh pihak debitur terhadap objek hak jaminan hak tanggungannya yang dijual dibawah harga pasar.
Jika dikaitkan apakah perbuatan tergugat bisa digolongkan sebagai Perbuatan Melawan Hukum sebagaimana unsur yang ada pada pasal 1365 KUHPerdata berikut analisisnya :
1. Adanya Perbuatan Melawan Hukum
Dengan adanya perbuatan yang bertentangan dengan hukum seperti yang dilakukan tergugat yaitu tidak menetapkan nilai limit sesuai dengan mekanisme penetapan nilai limit oleh tim penilaian, yang telah diatur dalam pasal 36 ayat (1) penjual menetapkan nilai limit harus berdasarkan penilaian dari penilai atau penaksiran dari penaksir.
Akibat  pelelangan  atas  objek  jaminan  hak  tanggungannya  yang  dilelang  dibawah harga pasar, yang mana nilai agunan  atas sertifikat  hak miliknya  yang dibuat pada tahun  2013  adalah  sejumlah  Rp.  530.000.000  sedangkan  pelaksanaan  lelang  atas agunan  SHM  No.  76  yang  dilakukan  4  tahun  setelahnya  yaitu  tahun  2017  dengan nilai  jual  sebesar  Rp.  350.500.000.  hal  ini  sangat  tidak  wajar,  yang  mana  nilainya sangat  jauh  dari  nilai  hak  tanggungan  yang  diletakkan  atas  SHM  Nomor.  76.  Dan seharusnya  nilainya  bertambah  setiap  tahunnya  apalagi  pelaksanaan  lelang  diatas dilakukan dalam kurun 4 tahun setelah adanya penetapan nilai hak tanggungan atas SHM nomor 76. Dari penilaian independent yang dilaksanakan oleh penilaian publik Satria dan Rekan  atas permohonan dari debitur telah diperoleh hasil nilai harga pasar atas SHM. No. 76 sejumlah Rp. 878.000.000. dengan ini membuktikan kerugian yang dialami  debitur  atas  objek  jaminan  hak  tanggungan  yang  dilelang  dibawah  harga pasar adalah sebesar Rp. 527.500.000yang diperoleh dari selisih perhitungan Laporan penilai dikurangi dengan hasil penjualan lelangagunan SHM No. 76.
2. Dilakukan dengan adanya kesalahan Yang mana adanya kesalahan yang dilakukan oleh tergugat terhadap penetapan harga objek jaminan hak tanggungan milik ASF.
3. Memiliki hubungan kausal antara perbuatan dengan kerugian Hubungan  kausal  dapat  dilihat  melalui  penyebab  dari  penetapan  nilai  limit  objek jaminan  hak  tanggungan  yang  tidak  berdasarkan  mekanisme  penetapan  nilai  limit oleh tim penilai independent yang dilakukan oleh tergugat mengakibatkan kerugian terhadap ASF sebagai pemilik objek jaminan hak tanggungan, yang mana tergugat/ penjual tidak menetapkan harga secara berhati-hati.
Bentuk  perlindungan  hukum  terhadap  harta  debitur  sebagai  objek  jaminan  hak tanggungan yang dieksekusi dibawah harga pasar pada putusan pengadilan negeri kepanjen No. 126/Pdt.G/2019/PN.Kpn yaitu dengan melihat regulasi Hukum yang tercantum didalam Peraturan  Menteri  Keuangan  Nomor  106/PMK06/2013  yang  merupakan  perubahan  dari PMK No. 93/PMK.06/2010 memberikan konstruksi hukum mengenai nilai limit khususnya mengenai lelang eksekusi. Yang mana didalam pasal 36 ayat (1) menjelaskan penjual/pemilik barang dalam menetapkan nilia limit berdasarkan penilaian oleh penilai dan penaksiran oleh penaksir.  Dan  pasal  36  ayat  (5)  menjelaskan  dalam  hal  bank  kreditur  akan  ikut  menjadi peserta  pada  lelang  eksekusi  berdasarkan  pada  pasal  6  UUHT,  nilai  limit  harus  ditetapkan oleh penjual berdasarkan hasil penilaian dari penilai. Jika dilihat Dari informasi yang dimuat dalam perkara diatas  dimana penetapan nilai  limit oleh kreditur/tergugat  tidak berdasarkan penialain dari penilai yang berarti bahwa kreditur telah mengabaikan mekanisme penetapan nilai limit objek jaminan hak tanggungan milik debitur. Yang mana seharusnya perhitungan nilai  taksir  atas  agunan  SHM  Nomor.  76  adalah  dilakukan  dengan  penilaian  independent namun dalam persidangan majlis hakim tidak mendapatkan bukti apapun terkait perhitungan yang dilakukan oleh penilaian independent terhadap agunan tersebut.
Hal  ini  yang  menyebabkan  terjadinya  Perbuatan  Melawan  Hukum  yang  dilakukan kreditur/tergugat, dengan tidak memenuhi mekanisme penetapan nilai limit terhadap objek jaminan  hak  tanggungan  yang  dilelang.  Ini  sebagai  bentuk  perlindungan  hukum  terhadap debitur atas objek jaminan hak tanggungannya yang dilelang dibawah harga pasar yang mana ketidak ikut sertaannya dalam menentukan harga yang pantas terhadap hartanya.
Memberikan  Perlindungan  hukum  kepada  anggota  masyarakat  penting  karena memungkinkan  mereka  untuk  memahami  bagaimana  hukum  mempengaruhi  hidup  mereka secara  keseluruhan.  Untuk  menghindari  tindakan  main  hakim  sendiri,  perselisihan  yang timbul  di  masyarakat  harus  diselesaikan  sesuai  dengan  hukum  yang  berlaku,  agar mewujudkan  tatanan  masyarakat  yang  berbadan  hukum  guna  tercapainya  kehidupan  yang seimbang  adalah  tujuan  utama  hukum  sebagai  perlindung  hak  asasi  manusia. (Aftahul  R, 2021)
Adapun  pelaksanaan  Lelang  saat  ini  diatur  dalam  PMK No.  213/PMK06/2020  tentang Petunjuk  Pelaksanaan  Lelang,  sedangkan  dalam  Putusan  yang  penulis  lampirkan  pada Putusan  No.126/Pdt.G/2019/PN  Kpn  yang  mana  saat  itu  pertimbangan  Majlis  Hakim mengenai Regulasi Penetapan Nilai Limit merujuk pada PMK No. 106/PMK.06/2013 yang merupakan perubahan dari PMK No. 93/PMK.06/2010 tentang Petunjuk Pelaksanaan Lelang.

## IV. KESIMPULAN DAN SARAN
1. Kesimpulan
1. Pengaturan  Hukum  mengenai  penetapan  harga  limit  lelang  objek  jaminan  hak tanggungan telah diatur dalam Peraturan Menteri Keuangan RI NO 213 / PMK06 / 2020 mengenai Petunjuk Pelakasanaan Lelang Yang mana dijelaskan dalam pasal 48 ayat (1) yang  berisi  tentang  penetapan  nilai  limit  yang  di  tetapkan  penjual  didasarkan  pada laporan penilaian ataupun penaksiran serta harga perkiraan Penjual sendiri. Dari uraian diatas jelas bahwa setiap penjual yang ingin melelangang barangnya harus menetapkan nilai limit berdasarkan dari penilaian independent yang telah mendapatkan perizinan dari Menteri  keuangan  sebagai  jasa  penilai.  Dengan  adanya  aturan  ini  penjual  tidak  dapat semena-mena dalam menetapkan harga limit atas objek yang akan dilelang.
2. Perlindungan hukum terhadap harta debitur sebagai obyek jaminan hak tanggungan yang dilelang dibawah harga pasar yaitu dengan melakukan gugatan ke Pengadilan Negeri atas gugatan  Perbuatan  Melawan  Hukum  dengan  memenuhi  unsur  yang  terdapat  didalam pasal 1365 KUHPerdata yaitu sebagai perbuatan yang melawan hukum (onrechtmatig), menimbulkan kerugian, dilakukan dengan adanya kesalahan serta kerugian yang muncul harus  memiliki  hubungan  kausal.  Adapun  Perlindungan  hukum  terhadap  harta  debitur sebagai objek jaminan hak tanggungan yang dilelang dibawah harga pasar pada Putusan No.  126/Pdt.G/2019/PN  Kpn  yaitu  dengan  melihat  regulasi  yang  diatur  dalam  PMK Nomor  160/PMK06/2013  terkait  mekanisme  penetapan  nilai  limit  oleh  penjual  harus berdasarkan hasil penilaian dari penilai atau penaksir. Dengan mana kreditur sendiri tidak menetapkan  nilai  limit  secara  berhati-hati  dan  tanpa  adanya  bukti  hasil  penilaian  dari penilai yang berakibat kerugian oleh debitur terhadap objek hak tanggungan yang dijual dibawah harga pasar. Regulasi diatas menjadi perlindungan terhadap debitur yang tidak ikut serta dalam menetapkan nilai limit terhadap objek hak tanggungannya, yang mana hasil penilaian oleh penilai disini menjadi patokan dalam menentukan nilai limit terhadap objek hak tanggungannya dengan mana
2. Saran
Dari isi pembahasan dan  kesimpulan  pada tulisan ini penulis ingin menyampaikan saran yang ditujukan kepada pihak  yang ingin melakukan pelelangan objek jaminan  hak  tanggungan haruslah  memperhatikan  aturan-aturan  yang  berlaku  dalam  Peraturan  Menteri  No 123/PMK06/2020  tentang  Petunjuk  Pelaksanaan  Lelang.  Dengan  mengerti  dan  mengetahui prosedur  pelaksanaannya,  penetapan  harga  limit  terhadap  objek  yang  akan  dilelang  dan  juga pertanggungjawabannya  atas  objek  tersebut.  Dengan  ini  akan  menghadirkan  adanya  keadilan antara pihak-pihak yang memiliki hubungan dengan adanya pelelangan ini.

## DAFTAR PUSTAKA
Arif  Hidayat , Deni .  “Kenapa  sih  Harga  Limit  Lelang  selalu  tertera  Lebih  rendah?” djkn.kemenkeu,  2 Februari, 2023. https:www.djkn.kemenkue.go.id/kanwil-jatim,2022.
Armia, M. S. (2022). Penentuan Metode Pendekatan Penelitian Hukum. Buku, A., & Muhammad, A. (2014). Hukum Perdata Indonesia. PT Citra Aditya Bakti, Bandung . DJARKASIH,  M.  (2020). Rekonstruksi  Lelang  Eksekusi  Objek  Jaminan  Hak  Tanggungan  Dalam Menentukan Harga Lelang Berbasis Nilai Keadilan (Doctoral dissertation, Universitas Islam Sultan Agung Semarang).
Efendi, B., & Lestari, C. R. (2018). Penentuan  Nilai Limit Oleh Bank Kreditur Berdasarkan Penaksiran Oleh Penaksir. Kanun Jurnal Ilmu Hukum , 20 (1), 83-102. Ishaq, I. (2017). Metode Penelitian Hukum Dan Penulisan Skripsi, Tesis, Serta Disertasi. Muhaimin. Metode Penelitian Hukum . NTB: Mataram University Press, 2020. Usman, R. (2022). Hukum Lelang. Sinar Grafika. Rianto, R. D. (2017). Kajian Yuridis Pembatalan Lelang Eksekusi Karena Nilai Limit Rendah (Doctoral dissertation, Brawijaya University). Rizki, A. (2021). Perlindungan Hukum Terhadap Debitur Yang Objek Jaminannya Dilelang Oleh Kantor Pelayanan Kekayaan Negara Dan Lelang  Di Kota Pekanbaru (Doctoral dissertation, Universitas Islam Riau).
Sidabaria,  B. (2019).  Lelang  Eksekusi  Hak  Tanggungan  Meniscayakan  Perlindungan  Hukum  Bagi  Para Pihak. Jakarta: Papas Sinar Sinanti .
Yuningsih, D., Sanib, S. S., Sjaiful, M., Haris, O. K., Ruliah, R., & Lamaronta, B. (2022). Penerapan Asas Keadilan terhadap Penetapan Limit pada Proses Pelelangan Hak Tanggungan di Kantor Pelayanan Kekayaan Negara dan Lelang (KPKLP) Kota Kendari. Halu Oleo Legal Research , 4 (2), 149-167. Yusuf,  M.  (2019).  Tanggung  Gugat  Kreditur  dan  Pejabat  Lelang  Atas  Penentuan  Harga  Limit  Lelang Dibawah Nilai Tanggungan. Jurnal Media Hukum dan Peradilan , 5 (1).
Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 Tentang Hak Tanggungan Atas Tanah Beserta Benda-Benda yang Berkaitan Dengan Tanah
Peraturan Menteri  Keuangan Republik Indonesia  Nomor 106/PMK.06/2013  yang  merupakan perubahan dari PMK No. 93/PMK.06/2010 Tentang Petunjuk Pelaksanaan Lelang.
Peraturan Mentri Keuangan Republik Indonesia Nomor 213.PMK.06/2020 Petunjuk Pelaksanaan Lelang Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (Burgerlijk Wetboek)