Penerbit: Program  Studi  Magister  Kenotariatan  Fakultas  Hukum  Universitas  17  Agustus  1945 Semarang, Jl. Pemuda No.70, Kota Semarang, Jawa Tengah 50133 Telepon: +628156543534 E-mail: notarylaw@untagsmg.ac.id Website : https://jurnal2.untagsmg.ac.id/index.php/NLR

## Akibat Hukum Jual Beli Tanah Dan Bangunan Oleh Penjual Yang Sakit Stroke
Shinta Pangesti a , Felicia Kusnadi b
a Fakultas Hukum, Universitas Pelita Harapan , Indonesia . Korespondensi Penulis, E-mail: shinta.pang@gmail.com
b Fakultas Hukum, Universitas Pelita Harapan , Indonesia . Penulis, E-mail: 01051190052@alumni.uph.edu
Article Abstract Keywords: Curator; Guardianship;
Land Ownership; Sale and Purchase of Land; Stroke.
Kata Kunci: Pengampu; Pengampuan; Kepemilikan Tanah; Jual Beli Tanah; Stroke. Artikel History
Received: Apr 20, 2024; Reviewed: Mei 04, 2024; Accepted: Mei 27, 2024; Published: Jun 03, 2024.
DOI: 10.56444/nlr.v5i2.1334
The  transfer  of  land  ownership  is  often  done  through  sales  and purchases. People  who  are  under  guardianship  may  also  do  the  transaction  through specific  procedures  that  have  been  regulated  in  Indonesia.  This  research aims  to  answer  the  two  problem  formulations  raised,  namely  what  are  the requirements for the sale and purchase of land and buildings by sellers who are under guardianship due to a stroke based on the laws and regulations in Indonesia  and  what  are  the  legal  consequences  of  buying  and  selling  land and  buildings  by  sellers  who  are  suffering  from  a  stroke  (Case  Study  of Supreme  Court  Decision  Number  3586  K/Pdt/2020)?  This  normative- empirical  legal  research  uses  a  law  and  case  approach  by  obtaining  data through  literature  studies  and  interviews.  A  seller  who  is  under guardianship  due  to  a  stroke  must  have  a  court  determination  regarding guardianship and the appointment of a curator to represent him in carrying out  legal  acts  of  buying  and  selling  land  and  buildings.  Because  the  seller who  was  suffering  from  a  stroke  in  the  case  study  was  not  proven  to  be incompetent, the Sale and Purchase Deed was legally valid.

## Abstrak
Pengalihan  hak  atas  tanah  seringkali  dilakukan  melalui  jual  beli.  Orang- orang  yang  berada  di  bawah  pengampuan  juga  dapat  melakukan  jual  beli tanah melalui prosedur khusus yang telah diatur di Indonesia. Penelitian ini bertujuan  untuk  menjawab  dua  rumusan  masalah  yang  diangkat  yakni bagaimana  persyaratan  pelaksanaan  jual  beli  tanah  dan  bangunan  oleh penjual  yang  sedang  di  bawah  pengampuan  karena  stroke  berdasarkan peraturan  perundang-undangan  di  Indonesia  dan  bagaimana  akibat  hukum jual  beli  tanah  dan  bangunan  oleh  penjual  yang  sedang  sakit  stroke  (Studi Kasus  Putusan  Mahkamah  Agung  Nomor  3586  K/Pdt/2020)?  penelitian hukum normatif-empiris ini menggunakan pendekatan Undang-Undang dan kasus dengan perolehan datanya melalui studi kepustakaan dan wawancara. Penjual  yang  sedang  di  bawah  pengampuan  karena  stroke  harus  memiliki penetapan  pengadilan  mengenai  pengampuan  dan  penunjukkan  seorang curator untuk  mewakili  dirinya  dalam  melaksanakan  perbuatan  hukum  jual beli  tanah  dan  bangunan.  Oleh  karena  penjual  yang  sedang  sakit  stroke
ISSN Print: 2985-3060 ISSN Online: 2722-287X 33-48
dalam studi kasus tersebut tidak terbukti ketidakcakapannya maka Akta Jual Beli tersebut sah secara hukum.
©2024;  This  is  an  Open  Acces  Research  distributed  under  the  term  of  the  Creative  Commons  Attribution Licencee ( https://Creativecommons.org/licences/by-sa/4.0 )

## A. PENDAHULUAN
Perjanjian jual beli merupakan perjanjian yang terjadi antara penjual dan pembeli yang dimana kewajiban  penjual  merupakan  hak  dari  pembeli  dan  sebaliknya  juga  kewajiban  pembeli merupakan  hak  dari  penjual.  Dalam  jual  beli  ini,  penjual  memiliki  kewajiban  untuk menyerahkan  suatu  kebendaan  dan  kemudian  berhak  menerima  pembayaran,  sedangkan pembeli  berhak  memiliki  atau  menerima  suatu  kebendaan  serta  berkewajiban  untuk melakukan pembayaran.
Jual  beli  yang  dianut  dalam  Hukum  Perdata  khususnya  Pasal  1457  Kitab  Undang-Undang Hukum Perdata (KUHPerdata) bersifat obligatoir , ini berarti bahwa perjanjian jual beli yang baru itu menempatkan hak dan kewajiban timbal balik antara kedua belah pihak, atau dengan kata  lain  jual  beli  yang  dianut  dalam  Hukum  Perdata  belum  mengalihkan  hak  milik,  adapun hak milik baru berpindah dengan dilakukan penyerahan atau levering . 1
Pengertian  jual  beli  tanah  dalam  hukum  adat  dan  Undang-Undang  Nomor  5  Tahun  1960 tentang  Peraturan  Dasar  Pokok-Pokok  Agraria  (UUPA)  adalah  sama.  Pasal  5  UUPA menyebutkan  bahwa  pengertian  jual  beli tanah  hak milik  identik  dengan  pengertian  jual  beli menurut hukum adat. 2 Menurut hukum adat, definisi jual beli adalah pengalihan hak atas tanah yang bersifat terang dan tunai. Terang yang disinggung dalam hal ini adalah bahwa perbuatan pemindahan  hak  itu  harus  dilakukan  di  hadapan  kepala  adat  yang  berfungsi  sebagai  pejabat dalam menjamin  sahnya  suatu  perbuatan hukum,  agar  diketahui  oleh  masyarakat.  Sementara itu, tunai dalam konteks ini mengacu pada pengalihan hak dan pembayaran harus dibayarkan secara bersamaan.
Tak dapat dipungkiri, dalam sebuah perjanjian jual beli tanah juga harus memenuhi  keempat syarat  sah  perjanjian  yang  diatur  dalam Pasal  1320  KUHPerdata  yakni  sepakat mereka  yang mengikatkan dirinya, kecakapan untuk membuat suatu perikatan, suatu hal tertentu, dan suatu sebab  yang  halal.  Syarat  pertama  dan  kedua  merupakan  syarat  subjektif  karena  berhubungan langsung  dengan  subjek  dalam  perjanjian.  Kemudian,  syarat  ketiga  dan  keempat  merupakan syarat objektif karena berkaitan dengan objek perjanjian yang disepakati oleh para pihak. Jika syarat-syarat  subjektif  tidak  terpenuhi,  maka  perjanjian  dinyatakan  dapat  dibatalkan. Sedangkan, jika syarat-syarat objektif tidak terpenuhi, perjanjian dapat dinyatakan batal demi hukum.
Salah  satu  syarat  sahnya  perjanjian  adalah  para  pihak  harus  cakap  untuk  membuat  sebuah perjanjian. Setiap orang dianggap cakap dalam membuat perjanjian serta melakukan tindakan hukum  kecuali  yang  telah  diatur  dalam  undang-undang.  Pasal  1330  KUHPerdata  mengatur mengenai subjek hukum yang dianggap tidak cakap dalam membuat suatu perjanjian, yaitu:
1 Soedharyo Soimin, Status Hak Dan Pembebasan Tanah (Jakarta: Sinar Grafika, 2004).
2 Adrian Sutedi, Peralihan Hak Atas Tanah Dan Pendaftarannya (Jakarta: Sinar Grafika, 2010).
1. Orang-orang yang belum dewasa;
2. Mereka yang ditaruh di bawah pengampuan; dan
3. Orang-orang  perempuan,  dalam  hal-hal  yang  ditetapkan  oleh  undang-undang  dan  pada umumnya  semua  orang  kepada  siapa  undang-undang  telah  melarang  membuat perjanjian-perjanjian  tertentu.  Namun  ketentuan  ini  telah  dihapus  dengan  berlakunya Pasal 31 Undang-Undang Nomor 1 Tahun 1974 tentang Perkawinan.
Ketidakcakapan  salah  satu  pihak  dalam  jual  beli  tanah  dapat  menjadi  suatu  masalah  karena jual  beli  tanah  tersebut  menjadi  dapat  dibatalkan.  Keadaan  ketidakcakapan  tidak  hanya berbicara seseorang yang di bawah umur, namun seseorang yang telah cukup umurnya tetapi ditetapkan  di  bawah  pengampuan  karena  keadaan  lainnya  yang  sedang  kurang  sehat. Berdasarkan  Pasal  433  sampai  dengan  Pasal  462  KUHPerdata,  dapat  disimpulkan  bahwa alasan  yang  menyatakan  seseorang  ditaruh  di  bawah  pengampuan  adalah  karena  keadaan dungu,  sakit  otak,  gila  atau  gelap  mata,  dan  boros.  Seorang  dewasa  boleh  juga  ditaruh  di bawah pengampuan karena keborosannya. 3
Penelitian  yang  dilakukan  oleh  Garin  dan  Shafiyah  menemukan  bahwa  keabsahan    dalam pembuatan  akta  tanah seorang  disabilitas  tunarungu,  tetap dapat membuat akta tanah atas namanya  sendiri  karena  masih  mampu  dalam  akal  pikirannya  untuk  melakukan  perbuatan hukum  sendiri  namun  hanya  perlu  pendampingan  atau  ada  yang  membantu  penyandang disabilitas    untuk    berkomunikasi    atau    dapat    membantu    dengan    menuliskan    agar penyandang  disabilitas  tunarungu  tersebut  dapat  memahami  isi  dari  perjanjian  tersebut. 4 Sedangkan, Muhammad Nur Fahmi dan Muhammad Rustamaji dalam hasil penelitian mereka mengungkapkan bahwa penyandang disabilitas yang sudah ditetapkan oleh pengadilan berada di  bawah  pengampuan  sudah  tidak lagi  dapat melakukan  perbuatan  hukum  dalam kehidupan sehari-hari. Kegiatan yang dilakukan yang berkaitan dengan hukum dilakukan oleh pengampu dalam  rangka  untuk  memberikan  perlindungan  hukum  kepada  penyandang  disabilitas. 5 Walaupun  tidak  cakap  secara  hukum,  namun  apabila  orang  yang  di  bawah  pengampuan tersebut  melakukan  perbuatan  melanggar  hukum  ( onrechtmatige  daad ),  ia  tetap  harus bertanggung  gugat  dengan  membayar  ganti  rugi  untuk  kerugian  yang  terjadi  karena kesalahannya. 6
Berbeda  dengan  penelitian-penelitian  terdahulu,  penelitian  ini  mencoba  menelaah  seorang penjual  tanah  yang  sedang  sakit  stroke,  apakah  termasuk  dalam  golongan  yang  harus diletakkan  di  bawah  pengampuan.  Penyakit  stroke  menduduki  posisi  ketiga  setelah  jantung
3 Soedharyo  Soimin, Hukum  Orang  Dan  Keluarga  (Perspektif  Hukum  Perdata  Barat/BW,  Hukum  Islam,  Dan Hukum Adat) (Jakarta: Sinar Grafika, 2010).
4 Garin  Dinda  Azzalea  and  Shafiyah  Nur  Azizah,  “Kesulitan  Penyandang  Tunarungu  Dalam  Melakukan Pembuatan Akta Tanah Ditinjau Dalam Perspektif Hukum,” Jurnal Hukum Dan HAM Wara Sains 1, no. 2 (2022): 75–83.
5 Muhammad Nur Fahmi and Muhammad Rustamaji, “Akibat Hukum Dalam Penetapan Pengampuan Penyandang Disabilitas Di Pengadilan,” Verstek 11, no. 4 (2023): 671.
6 Ghina Daifinah and Arsin Lukman, “PENGAMPUAN UNTUK PENDERITA PENYAKIT OTAK MULTIPLE SYSTEM ATROPHY (ANALISA PUTUSAN PENGADILAN NEGERI SURAKARTA NOMOR 213/PDT.G/2019/PN.SKT.),” The Juris 6, no. 1 (June 18, 2022), https://doi.org/10.56301/juris.v6i1.416.
dan  kanker  di  Indonesia. 7 World  Health Organization  (WHO) mendefinisikan  stroke  sebagai gangguan  fungsional  gejala  yang  timbul secara  tiba-tiba  dengan  tanda  dan  gejala klinik  baik fokal maupun global yang berlangsung lebih dari 24 jam atau dapat  menyebabkan kematian, dikarenakan  gangguan  peredaran  darah  otak. 8 Orang  yang  mengalami  gangguan  stroke biasanya  menjadi  tidak  normal  atau  terganggu  jiwanya,  sehingga  perbuatan  hukumnya menjadi sangat sulit untuk dipertanggungjawabkan. 9
Sejalan dengan permasalahan tersebut, salah satu contoh kasus terkait dengan jual beli tanah dan  bangunan  yang  penjualnya  sedang  sakit  stroke  sehingga  syarat  kecakapannya  tidak terpenuhi adalah kasus dalam Putusan Mahkamah Agung Nomor 3586 K/Pdt/2020. Kasus ini bermula dari sebuah tanah dan bangunan milik Alm. Deddy Warsito yang diwariskan kepada istri  beserta  anak-anaknya  berdasarkan  surat  pernyataan  ahli  waris  yang  sudah  dicatatkan dalam  Register  Kelurahan  dan  Kecamatan  Ciracas.  Tanah  dan  bangunan  ini  terletak  di  Jalan Penganten Ali VII. RT.006/RW.06 Kelurahan Ciracas, Kecamatan Ciracas, Kota Administrasi Jakarta  Timur  sebagaimana  yang  tercatat  dalam  Sertipikat  Hak  Milik  (SHM)  Nomor: 04323/Kel.Ciracas atas nama Deddy Warsito, yakni yang disebut sebagai objek sengketa.
Pada  tahun  2012,  Muhammad  Rusli  yang  merupakan  menantu  dari  Alm.  Deddy  Warsito meminjam  uang  kepada  PT.  Bank  Rakyat  Indonesia  (PERSERO)  Tbk  (Turut  Tergugat  1) sebesar Rp.250.000.000,- (dua ratus lima puluh juta rupiah) untuk Kredit Modal Kerja dengan Deddy  Warsito  sebagai  penjaminnya.  Dikarenakan  Muhammad  Rusli  tidak  sanggup  untuk membayar  pinjamannya  tersebut,  maka  pihak  PT.  Bank  Rakyat  Indonesia  (PERSERO)  Tbk (Turut  Tergugat  I)  menawarkan  untuk  pelunasan  sebesar  Rp.312.000.000,-  (tiga  ratus  dua belas juta rupiah) dengan dana talangan sementara dari Haji Djarwadi Sukamdani (Tergugat I). Sebelum dilakukan pelunasan utang tersebut, Alm. Deddy Warsito diminta untuk melakukan cap  jempol  serta  Rosliana  (Penggugat  I)  dan  Dian  Pratiwi  (Penggugat  V)  diminta  untuk menandatangani surat yang dimana mereka belum mengetahui isi surat tersebut.
Setelah  utang  Muhammad  Rusli  lunas,  sertifikat  agunan  milik  Alm.  Deddy  Warsito  ini langsung dikuasai oleh Haji Djarwadi Sukamdani (Tergugat I). Sejak tahun 2010, Alm. Deddy Warsito  telah  menderita  sakit  stroke  dan  tidak  cakap  dalam  melakukan  perbuatan  hukum secara benar, akan tetapi pada tahun 2013 muncul Akta Jual Beli yang dibuat di hadapan Sri Amni  Miadji,  Notaris  dan  PPAT  (Tergugat  II),  dalam melakukan  balik  nama  serta  dialihkan kepada Haji Djarwadi Sukamdani (Tergugat I).
Menurut Para Penggugat, Alm. Deddy Warsito sama sekali tidak ada niat untuk menjual tanah dan bangunan tersebut, kalaupun beliau ingin menjual, ia tidak mungkin menjual kepada Haji Djarwadi Sukamdani (Tergugat I) hanya dengan harga Rp.250.000.000,- (dua ratus lima puluh
7 Nia  Permatasari,  “Perbandingan  Stroke  Non  Hemoragik  Dengan  Gangguan  Motorik  Pasien  Memiliki  Faktor Resiko Diabetes Melitus Dan Hipertensi,” Jurnal Ilmiah Kesehatan Sandi Husada 11, no. 1 (2020): 299.
8 Linda Febrika Nasution, “Stroke Non Hemoragik Pada Laki-Laki Usia 65 Tahun,” Medula 1, no. 3 (2013): 2.
9 Imma  Indra  Dewi  Windajani,  “PELAKSANAAN  HAK  DAN  KEWAJIBAN  PERDATA  ORANG  YANG TIDAK CAKAP HUKUM DI KABUPATEN SLEMAN,” Mimbar Hukum - Fakultas Hukum Universitas Gadjah Mada 20, no. 3 (October 13, 2008): 559, https://doi.org/10.22146/jmh.16296.
juta  rupiah)  saja,  karena  jika  tanah  tersebut  dijual  sesuai  harga  pasaran,  nilainya  mencapai Rp.1.400.000.000,-  (satu  milyar empat  ratus  juta  rupiah).  Alm.  Deddy  Warsito  dan  para  ahli warisnya  sama  sekali  belum  pernah  menerima  uang  tersebut  dari  Haji  Djarwadi  Sukamdani (Tergugat  I)  sehingga  patut  diduga  bahwa  jual  beli  tanah  tersebut  merupakan  rekayasa  oleh Haji Djarwadi Sukamdani (Tergugat I) maupun Sri Amni Miadji, Notaris dan PPAT (Tergugat II)  yang  memanfaatkan  sakitnya  Alm.  Deddy  Warsito  pada  saat  perjanjian  demi keuntungan pribadi  Haji  Djarwadi  Sukamdani  (Tergugat  I).  Para  penggugat  atau  ahli  waris  Alm.  Deddy Warsito  merasa  bahwa  ini  merupakan  perbuatan  melawan  hukum  karena  mereka  merasa sangat dirugikan. Dengan demikian, mereka sangat berharap agar Akta Jual Beli tersebut dapat dibatalkan supaya bisa menjadi milik mereka kembali.
Rumusan  masalah  yang  diangkat  dalam  penelitian  ini  antara  lain:  pertama,  bagaimana persyaratan  pelaksanaan  jual  beli  tanah  dan  bangunan  oleh  penjual  yang  sedang  di  bawah pengampuan  karena  stroke  berdasarkan  peraturan  perundang-undangan  di  Indonesia?  kedua, bagaimana akibat hukum jual beli tanah dan bangunan oleh penjual yang sedang sakit stroke (Studi Kasus Putusan Mahkamah Agung Nomor 3586 K/Pdt/2020)?
Urgensi  Penulis  melakukan  penelitian  ini  adalah  agar  masyarakat  Indonesia  lebih  waspada tentang  keadaan  tidak  cakap  hukum  khususnya  mereka  yang  ditaruh  di  bawah  pengampuan karena stroke. Pengampu ( curator ) juga harus lebih diawasi lagi dalam melakukan perbuatan hukum  secara  khusus  dalam  mewakili  orang-orang  yang  tidak  cakap  karena  tentunya perbuatan hukum yang dilakukan pasti membawa pengaruh yang signifikan.

## B. METODE PENELITIAN
Penelitian  ilmu  hukum  merupakan  suatu  proses  guna  menemukan  aturan  hukum,  prinsip- prinsip  hukum,  maupun  doktrin-doktrin  hukum  yang  dapat  digunakan  untuk  menjawab  isu hukum  yang  diangkat. 10 Jenis  penelitian  hukum  yang  digunakan  dalam  penelitian  ini  adalah penelitian  hukum  normatif-empiris  yang  lebih  spesifik  pada judicial  case  study .  Hal  ini dikarenakan  penelitian  hukum  normatif-empiris  merupakan  penelitian  yang  menggabungkan antara  penelitian  pada  studi  kepustakaan  dan  penelitian  pada  peristiwa  hukum  yang  terjadi dalam masyarakat.
Cara  perolehan  data  yang  digunakan  dalam  penelitian  ini  adalah  melalui  studi  kepustakaan ( library research ) dan wawancara. Data primer diperoleh melalui wawancara dengan Notaris dan  Pejabat  Pembuat  Akta  Tanah  yang  bernama  Nany  Angkasa,  berkedudukan  di  Kota Administrasi  Jakarta  Barat. Wawancara  ini  dilaksanakan  pada  tanggal  14  November  2022  di Kantor  Notaris  dan  Pejabat  Pembuat  Akta  Tanah  Nany  Angkasa.  Sedangkan,  data  sekunder akan  diperoleh  melalui  studi  kepustakaan.  Data  sekunder  sendiri  pada  dasarnya  terbagi menjadi 3 (tiga) yaitu bahan hukum primer, sekunder, dan tersier.
Jenis pendekatan yang digunakan adalah pendekatan terhadap undang-undang dan pendekatan terhadap kasus hukum ( case study ). Analisis data bersifat kualitatif karena meneliti kedalaman
10 Peter Mahmud Marzuki, Penelitian Hukum Edisi Revisi (Jakarta: Kencana Prenada Media, 2010).
suatu  makna  dan  pengalaman  subjektif  peneliti,  yang  dilakukan  dengan  perantaraan interpretasi manusia. 11

## C. HASIL DAN PEMBAHASAN
1. Persyaratan  Pelaksanaan  Jual  Beli  Tanah  dan  Bangunan  Bagi  Penjual  yang Sedang  di  Bawah  Pengampuan  Karena  Stroke  Berdasarkan  Peraturan Perundang-Undangan di Indonesia
Persyaratan  pelaksanaan  jual  beli  tanah  di  setiap  negara  tentu  berbeda.  Namun, persyaratan  pelaksanaan  jual  beli  tanah  di  Indonesia  ini  mengacu  kepada  peraturan perundang-undangan  Indonesia  yang  terdiri  dari  KUHPerdata,  UUPA,  dan  Peraturan Pemerintah  Nomor  18  Tahun  2021 tentang  Hak  Pengelolaan,  Hak  Atas  Tanah,  Satuan Rumah  Susun,  dan  Pendaftaran  Tanah  (PP  No.  18  Tahun  2021) jo. Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah (PP No. 24 Tahun 1997).
Dalam proses jual beli tanah, penandatanganan perjanjian jual beli merupakan tahapan yang sangat penting. Penandatanganan perjanjian jual beli dilakukan untuk memberikan tanggung  jawab  serta  perlindungan  hukum  selama  proses  jual  beli  berlangsung  agar tercipta  rasa  aman  dan  nyaman  oleh  kedua  belah  pihak  yakni  penjual  dan  pembeli. Perjanjian jual beli tanah tentu harus memenuhi syarat sah perjanjian yang diatur dalam Pasal  1320  KUHPerdata  yang  terdiri  dari:  kesepakatan  mereka  yang  mengikatkan dirinya, kecakapan untuk membuat suatu perikatan, suatu hal tertentu, dan suatu sebab yang  halal.  Demikian,  perjanjian  yang  sah  harus  memenuhi  keempat  syarat  sah perjanjian tanpa terkecuali, apabila terdapat salah satu syarat yang tidak terpenuhi, maka perjanjian tersebut menjadi tidak sah.
Sedangkan  berdasarkan  UUPA,  pelaksanaan  jual  beli  tanah  tidak  terlepas  dari pelaksanaan  jual  beli  tanah  menurut  hukum  adat.  Pelaksanaan  jual  beli  tanah  menurut hukum  adat  adalah  pemindahan  hak  yang  memenuhi  asas  terang  dan  tunai.  Terang artinya jual beli tanahnya dilakukan di hadapan para pihak dan PPAT. Sedangkan tunai memiliki  arti  bahwa  cara  pembayaran  adalah  pada  saat  terjadinya  transaksi  serta terdapat bukti pembayaran uang sesuai harga kesepakatan kedua belah pihak pada saat itu juga. 12
Sejak berlakunya PP No. 24 Tahun 1997 jo. PP No.18 Tahun 2021, jual beli tanah harus dilakukan  di  hadapan  PPAT  yang  berfungsi  sebagai  jaminan  atas  kepastian  tentang status tanah, pemegang hak dan keabsahan bahwa pelaksanaan jual beli tanah dilakukan sesuai hukum yang berlaku dan telah memenuhi asas terang. Asas tunai terpenuhi ketika adanya dua perbuatan dilaksanakan secara bersamaan yaitu pemindahan hak atas tanah
11 David  Tan,  “Metode  Penelitian  Hukum:  Mengupas  Dan  Mengulas  Metodologi  Dalam  Menyelenggarakan Penelitian Hukum,” NUSANTARA: Jurnal Ilmu Pengetahuan Sosial 8, no. 8 (2021): 2475.
12 Desvia  Winandra  and  Hanafi  Tanawijaya,  “Penerapan  Asas  Terang  Dan  Tunai  Dalam  Jual  Beli  Tanah  Yang Merupakan  Harta  Bersama  Dalam  Perkawinan  (Studi  Putusan  Nomor  1/PDT.G/2019/PN.LBT),” Jurnal  Hukum Adigama 3, no. 2 (2020): 5.
yang  menjadi  objek  jual  beli  dari  penjual  kepada  pembeli  dan  pembayaran  harga  dari pembeli kepada penjual terjadi secara serentak dan bersamaan. 13
Selanjutnya  dua  syarat  utama  dalam  jual  beli  tanah  adalah  syarat  materiil  dan  syarat formil.  Syarat  materiil  dalam  jual  beli  tanah  meliputi  subjek  dan  objek,  dalam  hal  ini subjeknya yakni orang yang melakukan jual beli (penjual dan pembeli) dan objek yang diperjualbelikan  tentu  tidak  dalam  sengketa  (tanah).  Penjual  merupakan  pemilik  sah atau  orang  yang  berhak  atas  tanah  yang  ingin  ia  jual  tersebut.  Jika  penjual  sudah menikah,  maka  perlu  menghadirkan  pasangannya  sebagai  pemberi  persetujuan  untuk penjualan  aset,  kecuali  telah  dibuatkan  perjanjian  kawin  atau  pisah  harta  sebelumnya. Pembeli yang sah merupakan orang yang ditetapkan secara hukum boleh memiliki tanah di  Indonesia.  Berdasarkan  UUPA,  hanya  Warga  Negara  Indonesia  (WNI)  dan  Badan Hukum  yang  sudah  ditetapkan  di  dalam  peraturan  perundang-undangan  yang  boleh memiliki tanah di negara Indonesia. Tanah yang bisa dijadikan objek peralihan hak atas tanah  merupakan  tanah  Hak  Milik,  Hak  Guna  Usaha,  Hak  Guna  Bangunan  dan  Hak Pakai.
Sedangkan,  syarat  formil  baru  bisa  terlaksana  setelah  syarat  materiil  terpenuhi,  syarat formil  ini  meliputi  jual  beli  tanah  yang  dilakukan  di  hadapan  PPAT.  Pembuatan  Akta Jual Beli ini dihadiri oleh para pihak yang melakukan jual beli dan dilengkapi oleh dua orang saksi. Bagi pihak yang tidak bisa hadir harus diwakilkan oleh orang lain dengan dibuatkan  surat  atau  akta  kuasa  sebelumnya.  Setelah  Akta  Jual  Beli  ditandatangani, PPAT  wajib  menyerahkan  Akta  Jual  Beli  dan  dokumen-dokumen  yang  bersangkutan kepada Kantor Pertanahan paling lambat tujuh hari setelah penandatanganan.
Dalam  Pasal  37  ayat  (1)  PP  No.  24  Tahun  1997  dijelaskan  bahwa  peralihan  hak  atas tanah melalui jual beli hanya dapat didaftarkan jika dibuktikan dengan akta yang dibuat oleh  PPAT  yang  berwenang  menurut  peraturan  perundang-undangan  yang  berlaku. Dalam  hal  ini,  akta  yang  dimaksud  merupakan  Akta  Jual  Beli.  Oleh  karena  itu,  Akta Jual Beli bisa dikatakan memiliki status hukum yang lebih tinggi dibandingkan dengan PPJB  karena  Akta  Jual  Beli  dapat  mengakibatkan  peralihan  hak  atas  tanah.  Pada prinsipnya, PPJB belum mengakibatkan peralihan hak atas tanah, namun dalam keadaan tertentu  PPJB  secara  hukum  dapat  mengakibatkan  peralihan  hak  atas  tanah  apabila pembeli  telah  membayar  lunas  harga  tanah  serta  telah  menguasai  objek  jual  beli  dan dilakukan  dengan  itikad  baik,  hal  tersebut  sesuai  dengan  Poin  7  Rumusan  Hukum Kamar Perdata Umum Surat Edaran Mahkamah Agung Nomor 4 Tahun 2016.
Stroke  merupakan  penyakit  atau  gangguan  fungsional  otak  berupa  kelumpuhan  saraf ( deficit neurologic ) akibat akibat terhambatnya aliran darah ke otak. 14 Penyakit stroke ini sangat beragam, mulai dari yang ringan hingga yang sangat berat. Pada  prinsipnya, untuk  menentukan  penyakit  stroke  yang  diderita  seseorang  digolongkan  sebagai  di
13 Laila M Rasyid, “Penerapan Norma Adat Terang Dan Tunai Dalam Praktek Peradilan Perdata (Kajian Putusan Pengadilan Nomor: 23/Pdt.g/2013/Pn.Bj),” Jurnal Ilmu Hukum Reusam VII, no. 2 (2019): 11.
14 Iskandar Junaidi, Stroke: Waspadai Ancamannya (Yogyakarta: CV Andi Offset, 2011).
bawah pengampuan atau tidak, diperlukan penetapan secara medis atau klinis. Apabila secara medis atau klinis telah menetapkan bahwa stroke yang diderita merupakan stroke berat yang dapat mengakibatkan orang tersebut tidak dapat berpikir secara sehat, maka kondisi  tersebut  baru  dapat  digolongkan  di  bawah  pengampuan.  Sebaliknya,  bila seseorang  hanya  menderita  penyakit  stroke  ringan,  tentu  orang  tersebut  masih  dapat berpikir dan melakukan perbuatan hukum tanpa bantuan orang lain.
Seseorang  yang  digolongkan  di  bawah  pengampuan  karena  stroke  dalam  melakukan proses  jual  beli  harus  membutuhkan  penetapan  pengadilan  yang  sah  dalam  proses pembuatan Akta Jual Beli. Sebelum memohonkan permohonan ke pengadilan, keluarga dari  seseorang  yang  di  bawah  pengampuan  harus  membuat  surat  pernyataan pengampuan  di  notaris  terlebih  dahulu  dengan  syarat  didasarkan  atas  surat  keterangan dokter  dan  foto  dari  seseorang  yang  di  bawah  pengampuan  tersebut.  Setelah  surat pernyataan  pengampuan  sudah  ada,  baru  dimohonkan  ke  pengadilan  untuk  disahkan dengan  prosedur  yang  ada  mulai  dari  pemeriksaan  orang  yang  dianggap  di  bawah pengampuan  dan  saksi-saksi.  Proses  permohonan  penetapan  pengadilan  mulai  dari proses  memasukkan  data  ke  Pengadilan Negeri  hingga  terbitnya  penetapan  pengadilan membutuhkan waktu sekitar satu sampai dengan dua bulan. 15
Hal ini sesuai dengan pengaturan dalam Pasal 433 KUHPerdata bahwa seseorang yang di  bawah  pengampuan  dapat  memohonkan  penetapan  pengadilan  untuk  menunjuk seorang  wakil  ( curator )  dalam  mewakili  perbuatan  hukum  dari  si  terampu  ( curandus ) yang  salah  satunya  merupakan  jual  beli  tanah  dan  bangunan.  Wakil  (curator)  akan mengambil  alih  dan  tanggung  jawab  atas  si  terampu  ( curandus ).  Segala  permintaan untuk  menaruh  seseorang  di  bawah  pengampuan  harus  diajukan  kepada  Pengadilan Negeri  yang  dimana  tempat  orang  yang  dimintakan  pengampuan  tersebut  berdiam seperti  yang  termaktub  dalam  Pasal  436  KUHPerdata.  Permintaan  ini  juga  harus didasarkan  dengan  alasan  yang  kuat  serta  menguraikan  peristiwa-peristiwa  untuk menguatkan  prasangka  tentang  orang  yang  di  bawah  pengampuan  tersebut  dengan disertai bukti-bukti dan saksi-saksi yang dapat diperiksa di muka pengadilan yang lebih tepatnya  oleh  hakim.  Apabila  Hakim  telah  memperoleh  keyakinan  akan  hal  tersebut, maka  akan  diangkatlah  seorang  pengampu  ( curator) ,  yang  diletakkan  dalam pengampuan. Pengaturan mengenai pengampuan diatur dalam Bab XVII Pasal 433–462 Buku I KUHPerdata tentang orang.
Dokumen yang dibutuhkan dalam melaksanakan perbuatan hukum pembuatan Akta Jual Beli  yang  dimana  penjualnya  sedang  di  bawah  pengampuan  karena  stroke  adalah sebagai berikut: 16
1. Objek (Penjual)
15 Nany  Angkasa,  “Wawancara  Dengan  Notaris  Dan  Pejabat  Pembuat  Akta Tanah  Di  Kota  Administrasi  Jakarta Barat,” November 14, 2022.
16 Felicia  Kusnadi,  “Akibat  Hukum  Jual  Beli  Tanah  Dan  Bangunan  Oleh  Penjual  Yang  Sedang  Di  Bawah Pengampuan  Karena  Stroke  (Studi  Kasus  Putusan  Mahkamah  Agung  Nomor  3586  K/PDT/2020)”  (Universitas Pelita Harapan, 2022).
a. Asli Dokumen Akta Jual Beli terdahulu
b. Surat Izin Mendirikan Bangunan (IMB)
c. Pajak Bumi dan Bangunan (PBB)
d. Bukti pembayaran rekening listrik, telepon dan air
e. Foto rumah ( Google Maps dan Titik Koordinat)
f. Surat Roya dari Bank (jika masih terikat agunan)
2. Penjual
a. Asli Kartu Tanda Penduduk (KTP) dan Nomor Pokok Wajib Pajak (NPWP)
b. Asli Kartu Keluarga (KK)
c. Asli Akta Nikah (Bagi yang sudah menikah)
d. Asli Akta Lahir (Bagi yang belum menikah)
e. Akun pajak penjual (Direktorat Jenderal Pajak Online)
f. Penetapan Pengadilan Pengampuan
g. Akta  lahir  yang menunjukkan  bahwa  orang  yang  di  bawah  pengampuan  tersebut berkaitan dengan keluarganya
3. Pembeli
a. Asli Kartu Tanda Penduduk (KTP) dan Nomor Pokok Wajib Pajak (NPWP)
b. Asli Kartu Keluarga (KK)
c. Asli Akta Nikah (Bagi yang sudah menikah)
d. Asli Akta Lahir (Bagi yang belum menikah)
e. Kartu Badan Penyelenggara Jaminan Sosial (BPJS) Kesehatan
Persyaratan  pelaksanaan  teknis  tanda  tangan  jual  beli  yang  dimana  penjualnya diletakkan di bawah pengampuan karena stroke adalah pihak penjual dan pembeli wajib datang  ke  kantor  Notaris  dan  PPAT  yang  bersangkutan.  Bagi  pihak  penjual  yang  di bawah  pengampuan  yang  dimana  pengampunya  ( curator) adalah  keluarganya,  maka pengampu ( curator ) dan seluruh ahli waris serta orang yang menerima uang dari hasil penjualan tersebut wajib datang. Para pihak dalam melakukan pelaksanaan tanda tangan wajib  membawa  dokumen  asli  seperti  yang  telah  dijabarkan  di  atas.  Setelah  semua pihak  telah  datang  dengan  persyaratan  yang  sesuai,  maka  pihak  PPAT  akan  melanjuti proses  tersebut  dengan  membacakan  dan  menjelaskan  isi  dari  Akta  Jual  Beli  tersebut yang  tentunya  akan  disaksikan  oleh  dua  orang  saksi.  Apabila  semua  pihak  telah menyetujui isi  dari  Akta  Jual  Beli  tersebut,  maka  semua  pihak  (penjual,  pembeli, para saksi, dan PPAT) akan menandatangani akta tersebut. Dua saksi yang dimaksud disini bisa  dari  pihak  staf  kantor  PPAT,  saudara  dari  para  pihak,  ataupun  agen  properti  bila jual beli tersebut dilalui dengan agen properti. Pada saat pelaksanaan tanda tangan, hal tersebut  akan  di  foto  agar  dapat  dijadikan  sebagai  bukti  bahwa  memang  benar  pihak yang bersangkutan yang tanda tangan.
Berdasarkan Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional  Nomor 8 Tahun 2012, Akta Jual  Beli  berupa  minuta  akta  dibuat  dalam  dua  rangkap  yang  dimana  lembar  pertama disimpan  oleh  PPAT  dan  lembar  kedua  diberikan  kepada  Kantor  Pertanahan  dalam rangka  pendaftaran  tanah.  Sedangkan  salinan  Akta  Jual  Beli  akan  diberikan  kepada penjual dan pembeli. Minuta akta dan salinan akta adalah akta otentik karena keduanya
dibuat  di  hadapan  PPAT  sebagai  pejabat  yang  berwenang  dan  keduanya  dianggap sebagai  akta  yang  mempunyai  kekuatan  pembuktian  yang  sempurna  oleh  Hakim  di dalam ranah Peradilan. 17
Prosedur jual beli tanah dan bangunan yang paling umum dilakukan bagi penjual yang di bawah pengampuan karena stroke adalah pihak penjual membayar Pajak Penghasilan (PPh),  yang  dilanjutkan  dengan  pengecekan  sertipikat  tanah  dan  bangunan,  lalu pembayaran pajak oleh pembeli (BPHTB). Pada prakteknya PPAT diberikan kuasa oleh kliennya untuk urusan perpajakan dari penghitungan, penyetoran hingga melapor bahwa pajak  tersebut  sudah  dibayar.  Bahkan,  PPAT  memiliki  peran  untuk  memicu  terbitnya NPWP  yang  baru  apabila  para  pihak  belum  pernah  membuat  NPWP. 18 Setelah penandatanganan  akta  jual  beli  dilakukan  di  hadapan  PPAT,  akan  dilanjutkan  validasi pajak, dan proses balik nama di Badan Pertanahan Nasional setempat.
Apabila mengacu pada peraturan perundang-undangan di Indonesia, yang membedakan persyaratan  pelaksanaan  proses  jual  beli  tanah  dan  bangunan  yang  dimana  penjualnya diletakkan  di  bawah  pengampuan  karena  stroke  adalah  yang  utama  terletak  pada dokumen  penetapan  pengadilan  mengenai  pengampuan.  Hal  ini  berarti  bahwa  penjual yang  di  bawah  pengampuan  karena  stroke  harus  memiliki  seorang curator untuk mewakili dirinya dalam melaksanakan perbuatan hukum jual beli. Ini juga berarti bahwa seluruh proses pelaksanaan di kantor Notaris dan PPAT akan diwakilkan oleh curator.
Selain  itu,  dalam  pelaksanaan  proses  tanda  tangan  Akta  Jual  Beli  yang  dimana penjualnya  diletakkan  di  bawah  pengampuan,  orang  yang  menerima  uang  dari  hasil penjualan tersebut wajib datang yang disertai dengan seluruh calon ahli waris juga wajib datang. Namun, jika penjual yang di bawah pengampuan karena stroke tidak memiliki dokumen  wajib  seperti  penetapan  pengampuan  yang  dimintakan,  maka  sesuai  dengan apa  yang  diatur  dalam  peraturan  perundang-undangan  di  Indonesia  itu  tidak  ada  cara lain yang  sah. Proses jual beli yang sah dalam pembuatan Akta Jual Beli yang dimana penjualnya  memang  diletakkan  di  bawah  pengampuan  karena  stroke  ini  diwajibkan untuk memiliki permohonan penetapan pengampuan untuk memastikan bahwa memang benar orang tersebut tidak cakap hukum untuk melakukan jual beli.
2. Akibat  Hukum  Jual  Beli  Tanah  Dan  Bangunan  Oleh  Penjual  Yang  Sakit Stroke (Studi Kasus Putusan Mahkamah Agung Nomor 3586 K/Pdt/2020)
Dalam  Putusan  Mahkamah  Agung  Nomor  3586/K/Pdt/2020,  dalil  gugatannya  adalah mengenai jual beli tanah dan bangunan yang dilakukan oleh penjual yang sedang sakit stroke  sehingga  penjualnya  dianggap  tidak  cakap  menurut  hukum  karena  menderita stroke. Selain itu, para ahli waris yang juga merupakan para penggugat (Rosliana, Iwan Setia Permana, Beni Prasetio, Chandra Puspa, dan Dian Pratiwi) merasa dirugikan oleh
17 Livia Clarista and Endang Pandamdari, “AKIBAT HUKUM PEMBATALAN AKTA JUAL BELI (AJB) ATAS TANAH  OLEH  PEJABAT  PEMBUAT  AKTA  TANAH  (PPAT)  DALAM  PUTUSAN  MAHKAMAH  AGUNG NOMOR  888/K/PDT/2016,” Jurnal Hukum Adigama 1, no. 2 (December 17, 2018): 253, https://doi.org/10.24912/adigama.v1i2.2745.
18 Muhamad Fadli Maghribi and Budi Ispriyarso, “Peran PPAT Terhadap Aspek Perpajakan Dalam Transaksi Jual Beli Tanah Dan Bangunan,” NOTARIUS 15, no. 1 (2022): 116–17.
Tergugat  I  (Haji  Djarwadi  Sukamdani),  Tergugat  II  (Notaris  dan  PPAT  Sri  Amni Miadji),  serta  Turut  Tergugat  I,  PT.  Bank  Rakyat  Indonesia  (PERSERO)  Tbk. (selanjutnya  disebut  Bank  BRI),  dan  Turut  Tergugat  II,  Badan  Pertanahan  Nasional Republik  Indonesia  Kantor  Pertanahan  Kota  Administrasi  Jakarta  Timur  Provinsi Daerah  Khusus  Ibukota  Jakarta)  sehingga  mengajukan  gugatan  perdata  ke  pengadilan dengan  dasar  perbuatan  melawan  hukum  yang  dilakukan  oleh  Para  Tergugat  dan meminta agar Majelis Hakim membatalkan Akta Jual Beli tersebut.
Dalam pertimbangan hukum Majelis Hakim Pengadilan Negeri Depok mengenai pokok perkara, Penulis menganalisis dua hal mengenai apakah Akta Jual Beli Nomor 07/2013 tanggal  12  Februari  2013  antara  Tergugat  I  (Haji  Djarwadi  Sukamdani)  dengan  Alm. Deddy  Warsito  merupakan  akta  yang  sah  atau  tidak  dan  mengenai  apakah  Tergugat  I (Haji Djarwadi Sukamdani) dan Notaris dan PPAT Sri Amni Miadji (Tergugat II) telah melakukan  perbuatan  melawan  hukum  dalam  melakukan  Jual  Beli  atau  peralihan  Hak Atas Tanah antara Tergugat I (Haji Djarwadi Sukamdani) dengan Alm. Deddy Warsito.
Mengenai  keabsahan  Akta  Jual  Beli  Nomor  07/2013  tanggal  12  Februari  2013  antara Tergugat  I  (Haji  Djarwadi  Sukamdani)  dengan  Alm.  Deddy  Warsito,  Majelis  Hakim menimbang bahwa Akta Jual Beli Nomor 07/2013 tanggal 12 Februari 2013 merupakan perjanjian yang sah karena telah memenuhi keempat syarat sah perjanjian seperti yang telah  diatur  dalam  Pasal  1320  KUHPerdata.  Pertimbangan  ini  tentu  didasarkan  atas bukti-bukti  surat  dan  keterangan  saksi-saksi  yang  ada.  Penulis  setuju  dengan pertimbangan  dan  putusan  yang  diberikan  oleh  Majelis  Hakim  karena  syarat  sah perjanjian berdasarkan Pasal 1320 KUHPerdata telah terpenuhi.
Pertama,  sepakat  dalam  melaksanakan  perjanjian  karena  Haji  Djarwadi  Sukamdani (Tergugat  I)  telah  membantu  meminjamkan  dana  talangan  kepada  Para  Penggugat, kemudian  Para  Penggugat  dan  Alm.  Deddy  Warsito  telah  membuat  Akta  Pengikatan Jual  Beli  yang  dimana  Para  Penggugat  diberikan  jangka  waktu  selama  2  (dua)  tahun untuk  Para  Penggugat  melunaskan  utangnya  terhadap  Haji  Djarwadi  Sukamdani (Tergugat  I)  tanpa  ada  bunga.  Tetapi,  apabila  para  penggugat  tidak  dapat  membayar utang  tersebut  dengan  jangka  waktu  yang  telah  ditentukan,  maka  jaminan  tanah  dan bangunan milik Alm. Deddy Warsito akan dialihkan kepada Haji Djarwadi Sukamdani (Tergugat I). Dalam hal ini, Para Penggugat tidak pernah sekalipun membayar utangnya kepada  Haji  Djarwadi  Sukamdani  (Tergugat  I)  setelah  melewati  jangka  waktu  yang telah  ditentukan,  sehingga  berdasarkan  perjanjian  yang  ada,  para  pihak  sepakat  untuk melakukan peralihan hak atas tanah dan bangunan tersebut. Hal ini dibuktikan dengan hadirnya kedua belah pihak pada saat penandatanganan Akta Jual Beli Nomor 07/2013 yang  dibuktikan  dengan print  out foto  dari  Alm.  Deddy  Warsito  yang  sedang membubuhkan  cap  jempol  Akta  Jual  Beli  Nomor  07/2013  bersama  dengan  Rosliana (Istri/Penggugat)  yang  juga  sedang  melakukan  tanda  tangan  Akta  Jual  Beli  tersebut bersama dengan Haji Djarwadi Sukamdani (Tergugat I) di hadapan Notaris dan PPAT Sri Amni Miadji (Tergugat II).
Kedua,  cakap  dalam  hal  ini  dikarenakan  kedua  belah  pihak  dianggap  tidak  melanggar Pasal  1330  KUHPerdata  yang  dimana  para  pihak  telah  dewasa  dan  tidak  di  bawah pengampuan.  Berdasarkan  Surat  Resume  Medis  di  Rumah  Sakit  Bhayangkara TK.IR.SAID  Sukanto  yang  menyatakan  bahwa  Alm.  Deddy  Warsito  dalam  anamnesa menyebutkan tangan kanan dan kaki kaku, riwayat stroke sejak tahun 2010 dan kontrol terakhir  pada  tahun  2015.  Selanjutnya,  Surat  Catatan  Keperawatan  di  Rumah  Sakit Umum  Daerah  Pasar  Rebo  tertanggal  17  Oktober  2015  juga  menyatakan  bahwa diagnosa  terhadap  Alm.  Deddy  Warsito  adalah Cerebrovaskular  Diseases (CVD) Berulang,  Pneumonia, Intake sulit,  Aritmia,  dan  Stroke.  Akibat  penyakit  yang  diderita oleh Alm. Deddy Warsito adalah daya kognitif dan fungsi motorik Alm. Deddy Warsito menjadi berkurang atau tidak normal. Walaupun Alm. Deddy Warsito dinyatakan sakit stroke  dan  digolongkan  sebagai  di  bawah  pengampuan  berdasarkan  Pasal  433 KUHPerdata.  Namun,  beliau  terlihat  sehat  pada  saat  penandatanganan  Akta  Jual  Beli yang dibuktikan dengan keterangan dari Notaris dan PPAT Sri Amni Miadji (Tergugat II)  yang  disertai  dengan  bukti  foto printout pada  saat  penandatanganan  dengan didampingi  kehadiran  Rosliana  (Istri)  dan  Dian  Pratiwi  (Anak)  sebagai  pengampu. Maka, dapat dinyatakan bahwa kedua belah pihak dianggap cakap hukum karena telah didampingi  oleh  anggota  keluarganya.  Demikian,  Penulis  berpendapat  bahwa  Alm. Deddy  Warsito  tidak  memiliki  bukti  yang  cukup  kuat  yang  berupa  surat  penetapan pengadilan untuk menyatakan bahwa memang benar Alm. Deddy Warsito ini di bawah pengampuan.
Ketiga,  suatu  hal  tertentu  dalam  perjanjian  ini  juga  telah  terpenuhi.  Objek  yang diperjanjikan  berupa  tanah  dan  bangunan  yang  terletak  di  Jalan  Penganten  Ali  VII. RT.006/RW.06,  Kelurahan  Ciracas,  Kecamatan  Ciracas,  Kota  Administrasi  Jakarta Timur  sebagaimana  yang  tercatat  dalam  Sertipikat  Hak  Milik  (SHM)  Nomor:  04323 atas nama Deddy Warsito.
Keempat,  suatu  sebab  yang  halal  dalam  perjanjian  ini  dikarenakan  isi  perjanjian  dari kedua  belah  pihak  tersebut  tidak  melanggar  peraturan  perundang-undangan  yang  ada dan  semua  prosedur  yang  dilaksanakan  oleh  kedua  belah  pihak  telah  sesuai  dengan ketentuan  yang  ada.  Terlebih  lagi,  perjanjian  ini  telah  dilakukan  di  hadapan Notaris/PPAT  yang  merupakan  pejabat umum  yang  berwenang  untuk  membuat  akta otentik  dan  kewenangan  lainnya  berdasarkan  Undang-Undang  Nomor  2  Tahun  2014 Tentang Perubahan Atas UU Nomor 30 Tahun 2004 Tentang Jabatan Notaris.
Mengenai tindakan perbuatan melawan hukum, Haji Djarwadi Sukamdani (Tergugat 1) dan  Notaris  dan  PPAT  Sri  Amni  Miadji  (Tergugat  II)  dinyatakan  tidak  melakukan perbuatan melawan hukum dalam peralihan Hak Atas Tanah tersebut karena Akta Jual Beli Nomor 07/2013 merupakan akta yang sah dan telah memenuhi keempat syarah sah perjanjian.
Berdasarkan  analisis  Penulis  pada  kasus  di  atas  dan  pertimbangan  hakim  yang memeriksa  dan  mengadili  perkara,  maka  pembatalan  Akta  Jual  Beli  Nomor  07/2013
yang diajukan penggugat ditolak karena bukti bahwa Alm. Deddy Warsito dinyatakan di bawah  pengampuan  tidak  cukup  kuat.  Jika  memang  benar  Alm.  Deddy  Warsito  ini dinyatakan  di  bawah  pengampuan,  maka  apabila  sesuai  dengan  peraturan  perundang- undangan  yang  lebih  tepatnya  pada  Pasal  433  KUHPerdata  yang  berlaku,  seharusnya keluarga Alm. Deddy Warsito memohon penetapan pengadilan yang menyatakan bahwa Alm.  Deddy  Warsito  ini  memang  benar  di  bawah  pengampuan  kepada  Pengadilan Negeri  setempat.  Hal  ini  dikarenakan  tidak  semua  stroke  dianggap  sebagai  keadaan yang  di  bawah  pengampuan.  Stroke  yang  tergolong  sebagai  di  bawah  pengampuan harus  dibuktikan  keabsahannya  secara  medis  atau  klinis  yang  diikuti  secara  hukum melalui penetapan pengampuan. 19
Segala sesuatu tindakan yang dilakukan oleh setiap manusia tentu memiliki akibatnya, Para  Penggugat  (Penjual)  harus  merelakan  tanah  dan  bangunan  yang  semula  dimiliki oleh Para Penggugat kepada Haji Djarwadi Sukamdani (Tergugat I) karena telah sesuai dengan  perjanjian  terdahulu.  Walaupun,  Para  Penggugat  merasa  bahwa  Alm.  Deddy Warsito tidak cakap hukum atau sedang berada di bawah pengampuan saat pembuatan Akta  Jual  Beli  tersebut,  tetapi  Para  Penggugat  tidak  memiliki  bukti  yang  kuat  atas pembuktiannya  yang  merupakan  penetapan  pengadilan  mengenai  pengampuan  yang diatur dalam Pasal 433 KUHPerdata, sehingga Akta Jual Beli tersebut dianggap sebagai perjanjian yang sah karena telah memenuhi keempat syarat sah perjanjian sesuai dengan Pasal  1320  KUHPerdata.  Sedangkan  akibat  hukum  dari  Tergugat  I  (Pembeli)  adalah beliau bisa mengambil kembali tanah dan bangunan tersebut serta bisa menggugat Para Penggugat (Pembeli) dengan dasar perbuatan melawan hukum yang diatur dalam Pasal 1365  KUHPerdata.  Hal  ini  dikarenakan  perjanjian  Akta  Jual  Beli  Nomor  07/2013 tersebut  merupakan  perjanjian  yang  sah.  Haji  Djarwadi  Sukamdani  (Tergugat  I)  dapat menuntut  gugatan  perbuatan  melawan  hukum  sesuai  dengan  Pasal  1365  KUHPerdata karena Para Penggugat (Penjual) yang tidak dapat mengembalikan utangnya serta beliau merasa sangat dirugikan karena walaupun sertipikat tersebut merupakan atas nama Haji Djarwadi  Sukamdani  (Tergugat  I)  tetapi  beliau  tidak  bisa  menempati  objek  tersebut karena masih dikuasai oleh Para Penggugat.
Putusan  Majelis  Hakim  pada  tingkat  Pengadilan  Tinggi  dan  Mahkamah  Agung  sudah benar dalam menolak banding dan kasasi serta menguatkan putusan Pengadilan Negeri. Dengan  demikian,  berdasarkan  seluruh  pertimbangan  hukum  yang  disertai  dengan bukti-bukti  dan  saksi-saksi  yang  ada,  hasil  akhir  dari  kasus  sengketa  ini  adalah  Akta Jual Beli Nomor 07/2013 tanggal 12 Februari 2013 merupakan Akta Jual Beli yang sah sehingga tidak dapat dibatalkan. Maka, Penulis berpendapat bahwa tanah dan bangunan yang  terletak  pada  Jalan  Penganten  Ali  VII.  RT.006/RW.06,  Kelurahan  Ciracas, Kecamatan Ciracas, Kota Administrasi Jakarta Timur seyogianya dikuasai dan dimiliki sepenuhnya oleh Haji Djarwadi Sukamdani (Tergugat I). Sehingga  dengan itikad baik,
19 Kusnadi,  “Akibat  Hukum  Jual  Beli Tanah  Dan Bangunan  Oleh  Penjual  Yang  Sedang  Di  Bawah Pengampuan Karena Stroke (Studi Kasus Putusan Mahkamah Agung Nomor 3586 K/PDT/2020).”
Para Penggugat harus segera mengosongkan tanah dan bangunan tersebut untuk segera dialihkan kepada Haji Djarwadi Sukamdani (Tergugat I).

## D. PENUTUP
Berdasarkan uraian hasil dan pembahasan di atas, dapat disimpulkan sebagai berikut: Pertama, sesuai  dengan  peraturan  perundang-undangan  di  Indonesia,  pelaksanaan  persyaratan  proses jual  beli tanah  dan  bangunan  oleh  penjual  yang  sedang  di  bawah  pengampuan  karena  stroke harus  memiliki  dokumen  penetapan  pengadilan  mengenai  pengampuan  sebagai  syarat  yang utama  guna  sebagai  kepastian  hukum  dalam  menunjuk  seorang curator untuk  mewakili dirinya  dalam  melaksanakan  perbuatan  hukum  jual  beli  tanah  dan  bangunan,  serta  untuk membuktikan bahwa memang benar orang yang di bawah pengampuan ini tidak cakap hukum. Kedua, akibat hukum jual beli tanah dan bangunan oleh penjual yang sedang sakit stroke bagi Para  Penggugat  (Penjual)  dalam  kasus  Putusan  Mahkamah  Agung  3586/K/PDT/2020  adalah Para Penggugat harus mengembalikan tanah dan bangunan kepada Haji Djarwadi Sukamdani (Tergugat  I)  secara  itikad  baik  karena  Para  Penggugat  tidak  memiliki  bukti  yang  kuat  yang berupa  penetapan  pengadilan  mengenai  pengampuan  yang  diatur  dalam  Pasal  433 KUHPerdata.  Sebaliknya,  Para  Penggugat  memiliki  potensi  untuk  di  gugat  balik  atas  dasar perbuatan  melawan  hukum  karena  Para  Penggugat  yang  masih  menempati  dan  menguasai tanah  dan  bangunan  tersebut  padahal  Akta  Jual  Beli  tersebut  sah  secara  hukum.  Sedangkan, akibat  hukum  bagi  Tergugat  I  (Pembeli)  adalah  berhak  mengambil  kembali  tanah  dan bangunan  tersebut  serta  dapat  menggugat  Para  Penggugat  dengan  dasar  perbuatan  melawan hukum yang diatur dalam Pasal 1365 KUHPerdata.
Dari  pembahasan  dan  kesimpulan  di  atas,  maka  yang  menjadi  saran  dari  penulis  adalah: Pertama,  diharapkan  adanya  pembentukan  undang-undang  oleh  pemerintah  terhadap pengaturan  di  bawah  pengampuan  dengan  secara lebih  jelas,  lengkap,  dan  terperinci.  Hal ini dikarenakan  pengaturan  mengenai  di  bawah  pengampuan  saat  ini  masih  belum  lengkap  dan hanya  terdapat  di  KUHPerdata.  Harapannya  dengan  ketentuan  tersebut,  pihak-pihak  yang bersangkutan dapat memperoleh acuan atau pedoman  yang jelas dan rinci mengenai keadaan di  bawah  pengampuan.  Kedua,  bagi  keluarga  calon  penjual  harus  lebih  memperhatikan  lagi akan  keluarga  yang  sedang  di  bawah  pengampuan  untuk  dimohonkan  penetapan  pengadilan mengenai pengampuan agar memiliki pengampu ( curator ) yang sah dalam mewakili terampu ( curandus ) dalam melakukan perbuatan hukum guna menghindari risiko sengketa di kemudian hari.  Sebaliknya,  bagi  calon  pembeli  harus  lebih  berwaspada  mengenai  kebenaran  terhadap pengampu  ( curator )  dari  orang  yang  sedang  di  bawah  pengampuan  untuk  memastikan kewenangan bertindak dari pengampu ( curator ) tersebut.

## DAFTAR PUSTAKA BUKU
Junaidi, Iskandar. Stroke: Waspadai Ancamannya . Yogyakarta: CV Andi Offset, 2011. Marzuki,  Peter  Mahmud. Penelitian  Hukum  Edisi  Revisi .  Jakarta:  Kencana  Prenada  Media, 2010.
Soimin,  Soedharyo. Hukum  Orang  Dan  Keluarga  (Perspektif  Hukum  Perdata  Barat/BW, Hukum Islam, Dan Hukum Adat) . Jakarta: Sinar Grafika, 2010.
———. Status Hak Dan Pembebasan Tanah . Jakarta: Sinar Grafika, 2004.
Sutedi, Adrian. Peralihan Hak Atas Tanah Dan Pendaftarannya . Jakarta: Sinar Grafika, 2010.

## PERATURAN PERUNDANG-UNDANGAN
Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria Undang-Undang  Nomor  2  Tahun  2014  tentang  Perubahan  atas  Undang-Undang  Nomor  30
Tahun 2004 tentang Jabatan Notaris
Kitab Undang-Undang Hukum Perdata Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah Peraturan  Pemerintah  Nomor  18  Tahun  2021  tentang  Hak  Pengelolaan,  Hak  Atas  Tanah,
Satuan Rumah Susun, dan Pendaftaran Tanah
Peraturan  Kepala  Badan  Pertanahan  Nasional  Nomor  8  Tahun  2012  tentang  Perubahan  atas Peraturan  Menteri  Agraria/Kepala  Badan  Pertanahan  Nasional  Nomor  3  Tahun  1997 tentang  Ketentuan  Pelaksanaan  Peraturan  Pemerintah  Nomor  24  Tahun  1997  tentang Pendaftaran Tanah
Surat Edaran Mahkamah Agung Nomor 4 Tahun 2016 tentang Pemberlakuan Rumusan Hasil Rapat  Pleno  Kamar  Mahkamah  Agung  Tahun  2016  Sebagai  Pedoman  Pelaksanaan Tugas Bagi Pengadilan

## JURNAL
Azzalea,  Garin  Dinda,  and  Shafiyah  Nur  Azizah.  “Kesulitan  Penyandang  Tunarungu  Dalam Melakukan  Pembuatan  Akta  Tanah  Ditinjau  Dalam  Perspektif  Hukum.” Jurnal  Hukum Dan HAM Wara Sains 1, no. 2 (2022): 75–83.
Clarista,  Livia,  and Endang  Pandamdari. “AKIBAT  HUKUM  PEMBATALAN  AKTA  JUAL BELI  (AJB)  ATAS  TANAH  OLEH  PEJABAT  PEMBUAT  AKTA  TANAH  (PPAT) DALAM  PUTUSAN  MAHKAMAH  AGUNG  NOMOR  888/K/PDT/2016.” Jurnal Hukum Adigama 1, no. 2 (December 17, 2018): 253. https://doi.org/10.24912/adigama.v1i2.2745.
Fahmi,  Muhammad  Nur,  and  Muhammad  Rustamaji.  “Akibat  Hukum  Dalam  Penetapan Pengampuan Penyandang Disabilitas Di Pengadilan.” Verstek 11, no. 4 (2023): 671. Ghina  Daifinah,  and  Arsin  Lukman.  “PENGAMPUAN  UNTUK  PENDERITA  PENYAKIT OTAK  MULTIPLE  SYSTEM  ATROPHY  (ANALISA  PUTUSAN  PENGADILAN NEGERI SURAKARTA NOMOR 213/PDT.G/2019/PN.SKT.).” The Juris 6, no. 1 (June 18, 2022). https://doi.org/10.56301/juris.v6i1.416.
Maghribi,  Muhamad  Fadli,  and  Budi  Ispriyarso.  “Peran  PPAT  Terhadap  Aspek  Perpajakan Dalam Transaksi Jual Beli Tanah Dan Bangunan.” NOTARIUS 15, no. 1 (2022): 116–17. Nasution, Linda Febrika. “Stroke Non Hemoragik Pada Laki-Laki Usia 65 Tahun.” Medula 1, no. 3 (2013): 2.
Permatasari,  Nia.  “Perbandingan  Stroke  Non  Hemoragik  Dengan  Gangguan  Motorik  Pasien Memiliki  Faktor  Resiko  Diabetes  Melitus  Dan  Hipertensi.” Jurnal  Ilmiah  Kesehatan Sandi Husada 11, no. 1 (2020): 299.
Rasyid, Laila M. “Penerapan Norma Adat Terang Dan Tunai Dalam Praktek Peradilan Perdata (Kajian  Putusan  Pengadilan  Nomor:  23/Pdt.g/2013/Pn.Bj).” Jurnal  Ilmu  Hukum  Reusam VII, no. 2 (2019): 11.
Tan,  David.  “Metode  Penelitian  Hukum:  Mengupas  Dan  Mengulas  Metodologi  Dalam Menyelenggarakan Penelitian Hukum.” NUSANTARA: Jurnal Ilmu Pengetahuan Sosial 8, no. 8 (2021): 2475.
Winandra,  Desvia,  and  Hanafi  Tanawijaya.  “Penerapan  Asas  Terang  Dan  Tunai  Dalam  Jual Beli  Tanah  Yang  Merupakan  Harta  Bersama  Dalam  Perkawinan  (Studi  Putusan  Nomor 1/PDT.G/2019/PN.LBT).” Jurnal Hukum Adigama 3, no. 2 (2020): 5.
Windajani,  Imma  Indra  Dewi.  “PELAKSANAAN  HAK  DAN  KEWAJIBAN  PERDATA ORANG  YANG  TIDAK  CAKAP  HUKUM  DI  KABUPATEN  SLEMAN.” Mimbar Hukum  -  Fakultas  Hukum  Universitas  Gadjah  Mada 20,  no.  3  (October  13,  2008):  559. https://doi.org/10.22146/jmh.16296.

## LAINNYA
Kusnadi, Felicia. “Akibat Hukum Jual Beli Tanah Dan Bangunan Oleh Penjual Yang Sedang Di Bawah Pengampuan Karena Stroke (Studi Kasus Putusan Mahkamah Agung Nomor 3586 K/PDT/2020).” Universitas Pelita Harapan, 2022.
Nany Angkasa. “Wawancara Dengan Notaris Dan Pejabat Pembuat Akta Tanah Di Kota Administrasi Jakarta Barat,” November 14, 2022.