## KAJIAN HUKUM TERHADAP KETENTUAN DAN PROSEDUR PERALIHAN WARIS HAK ATAS TANAH
Putri Intan Ayuningutami a, Fatma Ulfatun Najicha b
a Fakultas Hukum Universitas Sebelas Maret, Email: putriinayyy@student.uns.ac.id
b Fakultas Hukum Universitas Sebelas Maret, Email: fatmanajicha_law@staff.uns.ac.id
Naskah diterima: 11 Oktober; revisi: 19 Oktober; disetujui: 30 November 2021 DOI: 10.28946/rpt.v10i2.1534

## Abstrak:
Hak  atas  tanah  adalah  hak  yang  hampir  sebagian  besar  dimiliki  masyarakat  Indonesia.  Karena kepemilikan  tanah  sudah  tidak  menjadi  hal  yang  baru  dalam  masyarakat  kita.  Dengan  memiliki  hak atas  tanah  maka  permasalahan  yang  akan  timbul  di  kemudian  hari  adalah  peralihan  hak  atas  tanah, peralihan  hak  atas  tanah  dalam  masyarakat  Indonesia  sebagian  besar  menggunakan  sistem  waris. Adapun Peralihan waris hak atas tanah adalah permasalahan yang sering muncul di kehidupan sehari- hari  pada  masa  kini.  Peralihan  hak  atas  tanah  menggunakan  sistem  waris  adalah  suatu  peralihan kepemilikan  suatu  tanah  yang  dimiliki  pewaris  jatuh  ke  tangan  ahli  waris  karena  pewaris  telah meninggal dunia. Peralihan hak atas tanah salah satunya diatur dalam Undang-Undang No. 5 Tahun 1960  tentang  Peraturan  Dasar  Pokok-pokok  Agraria  (UUPA)  dalam  Pasal  21  Ayat  (5).  Walaupun demikian,  dalam  pewarisan  hak  atas  tanah  melalui  sistem  waris  masih  kerap  menimbulkan  banyak permasalahan di masyarakat. Maka dari itu tulisan ini bertujuan untuk mengkaji lebih dalam tentang ketentuan  dan  prosedur  peralihan  waris  hak  atas  tanah  sesuai  dengan  hukum  yang  berlaku  di Indonesia.  Metode  dalam  penulisan  ini  menggunakan  metode  penelitian  hukum  normatif  dengan tujuan mengkaji lebih lanjut tentang ketentuan dan prosedur peralihan hak atas tanah.
Kata Kunci: Hak Atas Tanah; Prosedur; Waris
Abstract :
Land rights are rights that are mostly owned by Indonesian people. Because land ownership is not a new  thing  in  our  society.  Because  having  land  rights,  problems  that  will  arise  in  the  future  are  the transfer  of  land  rights,  the  transfer  of  land  rights  in  Indonesian  society  mostly  uses  the  inheritance system. The transfer of inheritance rights to land is a problem that often arises in everyday life today. The transfer of land rights using the inheritance system is a transfer of ownership of a land owned by the heir to the heirs because the heir has died. One of the transfers of land rights is regulated in Law number  5  of  1960  concerning  Basic  Regulations  on  Agrarian  Principles  (UUPA)  in  Article  21 Paragraph  (5).  However,  the  inheritance  of  land  rights  through  the  inheritance  system  still  often causes  many  problems  in  the  community.  Therefore,  this  paper  aims  to  examine  more  deeply  the provisions and procedures for the transfer of inheritance of land rights in accordance with applicable law in Indonesia. The method in this paper uses a normative legal research method with the aim of further reviewing the provisions and procedures for the transfer of land rights.
Keywords: Inheritance; Land Rights; Procedure

## LATAR BELAKANG
Pada  era  saat  ini,  suatu  kepemilikan  hak  atas  tanah  bukanlah  hal  yang  istimewa  lagi  di masyarakat  Indonesia.  Pengaruh  reformasi  1998,  menimbulkan  banyak  pedoman  baru  dan perkembangan  peraturan  dengan  tujuan  mengakui  keberadaan  hak  atas  tanah,  sumber  daya
alam, dan hak-hak lain yang masih berkaitan dengan hak atas tanah. 1 Hak atas tanah tentunya adalah  hak  yang  semua  orang  ingin  memiliki,  karena  semua  ingin  memilikinya  maka  tidak jarang  permasalahan  tentang  hak  atas  tanah  sering  muncul.  Hal  ini  disebabkan  keberadaan tanah  sangat  penting  di  kehidupan  manusia  sekarang  ini.  Dengan  memiliki  hak  atas  tanah seseorang bisa disebut memiliki suatu aset berharga. Bisa disebut aset karena tanah memiliki nilai  yang  sangat  tinggi  apabila  dilihat  dari  sudut  pandang  apapun,  baik  itu  sudut  pandang sosiologi, antropologi, psikologi, politik, militer, dan ekonomi. 2
Seiring  dengan  perkembangan  zaman,  jumlah  penduduk  suatu  negara  juga  semakin meningkat,  dan  sangat  meningkatkan  kebutuhan  lahan  untuk  pembangunan  dan pengembangan perumahan, sedangkan luas wilayah tanah yang relatif tetap. Maka dari itu hal ini  memicu  konflik  dan  sengketa  tanah.  Untuk  itu,  persoalan  hak  atas  tanah  selalu  muncul dalam  masyarakat. 3 Menyinggung  tentang  pembangunan,  Indonesia  adalah  Negara  yang mempunyai  prinsip  pembangunan,  yaitu  prinsip  pembangunan  berkelanjutan.  Konsep pembangunan berkelanjutan disini diartikan pembangunan  yang dapat memenuhi kebutuhan tanpa mengurangi potensi pemenuhan kebutuhan generasi selanjutnya. 4
Dalam  kehidupan  sehari-hari,  selain  permasalahan  hak  atas  tanah  kita  juga  tidak  bisa terlepas  dari  permasalahan  waris.  Permasalahan  waris  ini  dialami  seluruh  tingkat  lapisan masyarakat.  Beraneka  ragam  dengan  perkara  yang  berbeda  timbul  setiap  tahunnya menyangkut permasalahan waris salah satunya waris hak atas tanah. Dalam UUPA hak milik atas  tanah  bersifat  turun-temurun.  Hal  ini  berarti  si  pemilik  tanah  dapat  mewariskan  tanah tersebut  kepada  keturunannya  tanpa  batas  waktu  dan  tanpa  batas  keturunan.  Apabila  suatu pewarisan  itu  terjadi  dengan  orang  asing,  akibatnya  adalah  orang  asing  tersebut  bisa mendominasi suatu negara melalui pemilikan dalam bidang pertanahan. 5
Hukum  waris  dapat  didefinisikan  juga  sebagai  seluruh  aturan  yang  menyangkut penggantian  kedudukan  harta  kekayaan  yang  mencakup  barang  berharga  bergerak  maupun benda  berharga  tidak  bergerak  orang  yang  meninggal  dunia.  Pewarisan  hanya  terjadi bilamana ada kematian dari pihak pewaris. Prinsip ini ditegaskan dalam ketentuan Pasal 830 Kitab  Undang-Undang  Hukum  Perdata  (KUHPerdata)  atau  (Civil  Code/Burgerlijke Wetboek. 6 Dengan demikian, berdasarkan ketentuan pasal 834 KUHPerdata, penerima waris berhak  menguasai  kekayaan  pewaris  (boedel)  berlandaskan  pada  haknya  sebagai  penerima waris dari pewaris. Pembagian warisan atau harta peninggalan melalui dua cara, yaitu adanya cara sukarela dan cara paksaan. Pewarisan dimuat dalam peraturan perundang-undangan yang berkaitan  dengan  pertanahan,  yaitu:  Undang-Undang  No.  5  Tahun  1960  tentang  Peraturan Dasar  Pokok-pokok  Agraria  (UUPA). 7 Pewarisan  hak  atas  tanah  dalam  praktik  disebut
1 Septya Hanung Surya Dewi and others, ‘ Kedudukan dan Perlindungan Masyarakat Adat Dalam Mendiami Hutan Adat’, Legislatif , 4.1 (2020), hlm 79–92.
2 Annisa Shafarina Ayuningtyas, Rosita Candrakirana, and Fatma Ulfatun Najicha, ‘Perlindungan Hukum Bagi Pemegang Sertifikat  Hak Atas Tanah Dalam Kasus Sertifikat Ganda’ , Jurnal Discretie, 1.1 (2020), hlm 69– 77.
3 Bronto Susanto, ‘ Kepastian Hukum Sertifikat Hak Atas Tanah Berdasarkan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997’ , DIH Jurnal Ilmu Hukum, 10.20 (2014).
4 Rahma Rahmadanty, I Gusti Ayu Ketut Rachmi Handayani, and Fatma Ulfatun Najicha, ‘Kebijakan Pembangunan Kesatuan Pengelolaan Hutan Di Indonesia: Suatu Terobosan Dalam Menciptakan Pengelolaan Hutan Lestari’ , Al-Adl Jurnal Hukum, 13.2 (2021), hlm 83.
5 Aprilia H. Sangian , ‘Peralihan Hak Milik Atas Tanah Berdasarkan Pewarisan ’, Lex Privatum, V.4 (2017), hlm 98–105.
6 Wilbert D. Kolkman, Hukum Tentang Orang, Hukum Keluarga Dan Hukum Waris Di Belanda Dan Indonesia (Jakarta: Pustaka Larasan, 2012).
7 Chindy F. Lamia , ‘Peralihan Hak Atas Tanah Warisan ’, Lex Privatum, 2.3 (2014).
pewarisan  tanah.  Secara  hukum,  yang  dimaksud  dengan  diwariskan  adalah  hak  atas  tanah bukan tanahnya.
Namun  tidak  sedikit  peralihan  waris  hak  atas  tanah  ini  menimbulkan  masalah dikalangan  masyarakat.  Tidak  asing  lagi  terdengar  kasus  perebutan  warisan  hak  atas  tanah. Tidak  hanya  tanah,  kekayaan  yang  dipunyai  si  pewaris  berupa  harta  benda  (materiil)  yang merupakan  harta  peninggalan  yang  nyata  ada,  berupa  hak-hak  kebendaan.  Hak-hak kebendaan yang dimaksud salah satu contohnya adalah hak milik atas tanah, rumah, dan lain- lain.  Maka  dari  itu  masyarakat  perlu  tahu  bagaimana  prosedur  pelaksanaan  peralihan  waris Hak Atas Tanah yang sesuai dengan Undang-Undang untuk mencegah adanya suatu masalah yang timbul setiap tahun tentang waris Hak Atas Tanah.

## METODE
Jenis  metode  yang  digunakan  adalah  yuridis  normatif  dengan  mengkaji  data-data  sekunder yang diperoleh dari penelusuran literatur yang bersifat publik dan berkaitan dengan isu yang diambil  yaitu  pewarisan  hak  atas  tanah.  Analisis  pengkajian  data  yang  diterapkan  yaitu menggunakan analisis kualitatif yang selanjutnya dituliskan dalam bentuk deskriptif. 8 Selain menggunakan  menggunakan  metode  analisis  kualitatif,  kajian  juga  dikaji  dengan menggunakan  metode  doctrinal  research.  Menurut  Marzuki,  penulisan  doktrinal  (doctrinal research)  adalah  proses  menemukan  aturan,  prinsip,  dan  doktrin  hukum  dengan  tujuan menjawab  isu  hukum  yang  dicari  dengan  meneliti  bahan  pustaka  yang  berfokus  dengan membaca dan mengumpulkan data-  data dengan  teknik penelitian kepustakaan  yang berasal dari  beberapa  sumber  yaitu  yang  dapat  berupa  buku,  jurnal,  internet  dan  media  elektronik yang logis dan faktual. 9

## ANALISIS DAN DISKUSI

## Peraturan Hukum Indonesia Yang Mengatur Peralihan Waris Hak Atas Tanah

## 1. Pewarisan Tanah dalam Perundang-undangan
Undang  –  Undang  Dasar  Negara  Kesatuan  Republik  Indonesia  Tahun  1945  adalah peraturan  yang  dibuat  untuk  mengatur  semua  kaidah  mengenai  penanganan  sumber  daya alam  dengan  prinsip  yang  sangat  teratur. 10 Selain  sumber  daya  alam,  ada  pula  mengatur tentang  kepemilikan  waris  Hak  atas  tanah.  Pewarisan  tanah  adalah  suatu  kajian  yang  kerap muncul  dan  diatur  dalam  perundang-undangan  di  Indonesia.  Tidak  tanpa  alasan,  pewarisan tanah adalah kajian yang sangat penting karena berkaitan dengan harta kepemilikan atau harta benda  orang  lain.  Pewarisan  tanah  dimuat  dalam  peraturan  perundang-undangan  yang berkaitan dengan pertanahan, di antaranya yaitu:
1) Undang-Undang  No.  5  Tahun  1960  tentang  Peraturan  Dasar  Pokok-pokok Agraria (UUPA).
Setelah diberlakukannya Undang-Undang Pokok Agraria  yaitu Undang-
Undang  Nomor  5  Tahun  1960,  sistem  penguasaan  dan  penanganan  tanah  di
8 Johanna Griselda Joy Saputro, I Gusti Ayu Ketut Rachmi Handayani, and Fatma Ulfatun Najicha, ‘Analisis Upaya Penegakan Hukum Dan Pengawasan Mengenai Kebakaran Hutan Di Provinsi Kalimantan Barat’ , Jurnal Manajemen Bencana, 7.1 (2021), hlm 27–36.
9 Eduardus. G. A. Yudiantoro and Fatma Ulfatun Najicha, ‘Analisa Kebijakan Kajian Lingkungan Hidup Strategis Pada Pembangunan Pabrik Semen di Pegunungan Kendeng’ , REUSAM Jurnal Ilmu Hukum , 2021
10 I Gusti Ayu Ketut Rachmi Handayani and others, ‘The Regulatory Formulations Of Central Java And East Java Watershed: Strengthening Local Government In Legislative Drafting Practices Towards Green Legislation’ , International Journal of Business, Economics and Law , 14.4 (2017).
Indonesia  mengalami  perubahan.  Yang  mana  penggunaan  tanah  lebih digunakan untuk terwujudnya kemakmuran dan kebahagiaan rakyat Indonesia. Tanah  bukan  lagi  hanya  menjadi  milik  beberapa  orang  tetapi  tanah  milik bersama  untuk  rakyat  Indonesia.  Masalah  pertanahan  di  Indonesia  harus  ada perhatian  dan  penanganan  yang  khusus  dari  berbagai  pihak,  karena pembangunan  yang  terjadi  sekarang  meluas  di  bermacam-macam  bidang, sehingga harus ada jaminan kepastian hak-hak atas tanah. 11
Kepastian  hak  atas  tanah  juga  mengatur  tentang  adanya  sistem pewarisan. Pewarisan hak atas tanah dalam pratik langsungnya disebut disebut pewarisan  tanah.  Pewarisan  tercantum  di  perundang-undangan  yang berhubungan  dengan  pertanahan,  yaitu:  Pasal  21  Ayat  (5)  Undang-Undang No.  5  Tahun  1960  tentang  Peraturan  Dasar  Pokok-pokok  Agraria  (UUPA). Secara  hukum,  yang  diwariskan  disini  yaitu  hak  atas  tanah  bukan  objek tanahnya.  Perolehan  Hak  Milik  atas  tanah  dapat  juga  terjadi  akibat  adanya pewarisan  dari  pemilik  kepada  ahli  waris  sesuai  dengan  Pasal  26  UUPA. Pewarisan juga dapat terjadi karena ketentuan undang-undang ataupun karena wasiat  dari  orang  yang  mewasiatkan.  Selayaknya  pewarisan  hak  atas  tanah atau  Hak  Milik  Atas  Satuan  Rumah  Susun  tidak  hanya  timbul  karena ketentuan  undang-undang  melainkan  karena  ketentuan  peraturan  perundang- undangan.
Dalam  Undang-Undang  No.  5  Tahun  1960  tentang  Peraturan  Dasar
Pokok-pokok  Agraria  (UUPA)  Pasal  21  Ayat  (3)  menyebutkan  Orang  asing yang  sesudah  berlakunya  undang-undang  ini  memiliki  Hak  Milik  karena pewarisan  tanpa  wasiat  atau  percampuran  harta  karena  perkawinan,  hal  ini terjadi  pula  pada  warga  negara  Indonesia  yang  mempunyai  Hak  Milik  dan setelah  berlakunya  undang-undang  ini  kehilangan  kewarganegaraannya  harus melepaskan  hak  itu  dalam  jangka  waktu  satu  tahun  sejak  dimilikinya  hak tersebut  atau  hilangnya  kewarganegaraan  itu.  Jika  dalam  jangka  waktu tersebut,  hak  milik  belum  juga  dilepaskan  maka  hak  tersebut  telah  terhapus tomatis  karena  hukum  dan  tanahnya  dimiliki  oleh  Negara,  dengan  syarat bahwa hak-hak pihak lain yang membebaninya tetap berlangsung.
2) Undang-Undang No. 16 Tahun 1985 tentang Rumah Susun Pasal 10
a. Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun yang dimaksudkan dalam Pasal 8 Ayat (3) dapat beralih dengan prosedur tata cara pewarisan atau dengan cara pengalihan hak sesuai dengan ketentuan hukum yang berlaku.
b. Pemindahan  hak  sebagaimana  dimaksudkan  dalam  Ayat  (1)  dilakukan dengan  akta  Pejabat  Pembuat  Akta  Tanah  dan  didaftarkan  pada  Kantor Agraria  Kabupaten  atau  Kota  Madya  yang  bersangkutan  menurut Peraturan  Pemerintah  sebagaimana  dimaksudkan  dalam  Pasal  19 Undang-undang Nomor 5 Tahun 1960.
3) Peraturan Pemerintah No. 40 Tahun 1996 tentang Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan, dan Hak Pakai Atas Tanah
4) Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah
11 Ayuningtyas, Candrakirana, and Najicha.
5) Pasal  111  dan  Pasal  112  Peraturan  Menteri  Negara  Agraria/  Kepala  Badan Pertanahan  Nasional  No.  3  Tahun  1997  tentang  Ketentuan  Pelaksanaan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah.
Istilah  pewarisan  disebutkan  dalam  peraturan  perundang-undangan  yang  berkaitan pertanahan,  yaitu  Undang-Undang  No.  5  Tahun  1960,  Undang-undang  No.  16  Tahun  1985, Peraturan  Pemerintah  No.  40  Tahun  1996,  Peraturan  Pemerintah  No.  24  Tahun  1997,  dan Peraturan  Menteri  Negara  Agraria/Kepala  Badan  Pertanahan  Nasional  No.  3  Tahun  1997. Namun,  dalam  peraturan  yang  telah  disebutkan  diatas,  tidak  ada  satupun  yang  menjelaskan mengenai  definisi  tentang  pewarisan.  Tujuan  pewarisan  hak  atas  tanah  yaitu  agar  ahli warisnya  dapat  secara  sah  menguasai  dan  mengelola  tanah  atau  satuan  rumah  susun  yang telah diwariskan.
Peralihan  hak  atas  tanah  dari  pemegang  haknya  kepada  pihak  lain  timbul  karena beberapa  penyebab.  Penyebab  tersebut  dapat  berupa  adanya  peristiwa  hukum,  yaitu meninggal dunianya pemegang hak atas tanah dan dalam peristiwa ini disini peralihan haknya terjadi  melalui  pewarisan,  selain  itu  penyebab  lainnya  yaitu  karena  suatu  perbuatan  hukum yang dilakukan oleh pemegang hak atas tanah atau dengan pihak lain, yaitu dapat berupa jual beli,  tukar-menukar,  hibah,  pemasukan  dalam  modal  perusahaan,  lelang.  Yang  dimaksud pewarisan  hak  adalah  beralihnya  hak  atas  tanah  dari  pemegang  haknya  sebagai  pewaris kepada  pihak  lain  sebagai  ahli  waris  karena  pemegang  haknya  meninggal  dunia.  Dengan adanya  peristiwa  hukum  seperti  meninggal  dunianya  pemegang  hak  atas  tanah  atau,  maka hak atas tanah atau tersebut beralih kepada ahli warisnya.
Hak  milik  adalah  hak  yang  mempunyai  sifat  turun-temurun,  artinya  dapat  diwarisi oleh  ahli  waris  yang  mempunyai  tanah.  Maka  dari  itu,  hak  milik  tidak  ditentukan  jangka waktunya  seperti  Hak  Guna  Bangunan  dan  Hak  Guna  Usaha.  Hak  milik  akan  dimiliki  dan berlangsung  selama  hidup  orang  yang  memilikinya,  tapi  juga  kepemilikannya  akan dilanjutkan  oleh  ahli  warisnya  setelah  ia  meninggal  dunia.  Tanah  yang  menjadi  objek  hak milik  (hubungan  hukumnya)  itu  juga  bersifat  tetap,  artinya  tanah  yang  dimiliki  dengan  hak milik tidak berganti-ganti, melainkan tetap sama. Dilihat dari segi bagiannya, hak milik tidak terbatas.  Sedangkan  hak  guna  bangunan  untuk  keperluan  bangunan  saja,  hak  guna  usaha terbatas  hanya  untuk  keperluan  usaha  pertanian  dan  bisa  untuk  bangunan.  Sepanjang  tidak adanya  batasan  dari  pihak  penguasa,  maka  wewenang  seorang  pemilik,  tidak  terbatas. Seorang pemilik bebas  mengelola tanahnya. Dalam  pembatasan secara umum dapat berlaku terhadap  masyarakat,  dan  ada  pula  yang  khusus,  yaitu  mengenai  tanah  yang  berdampingan, harus saling berdampingan, harus saling menghormati, tidak boleh memperkosa tanah dengan hak  pakai  yang  luasnya  terbatas.  Demikian  pula  pada  dasarnya  badan-badan  hukum  tidak dapat  memiliki  hak  milik  (Pasal  21  ayat  (2)).  Pertimbangan  melarang  badan-badan  hukum untuk  memiliki  hak  milik  atas  tanah,  dimaksudkan  agar  badan-badan  hukum  tidak  perlu memiliki hak milik, tetapi cukup dalam hak-hak lainnya, asalkan ada jaminan-jaminan yang layak  bagi  keperluan-keperluannya  yang  khusus  (hak  guna  usaha,  hak  guna  bangunan,  hak pakai menurut Pasal 28, 35, dan 41). 12

## Syarat-Syarat Peralihan Waris Hak Atas Tanah
Terdapat  dua  syarat  dalam  tata  cara  peralihan  hak  atas  tanah  yaitu  yang  pertama  syarat materiil  yakni  ahli  waris  wajib  memenuhi  syarat  sebagai  pemegang  hak  atas  tanah  yang menjadi  objek  pewarisan.  Yang  kedua  yaitu  syarat  formal,  dalam  rangka  pendaftaran
12 Lamia.
peralihan  hak,  maka  pewarisan  hak  atas  tanah  atau  Hak  Milik  Atas  Satuan  Rumah  Susun harus  membawa  bukti  yaitu  dengan  membawa  surat  keterangan  kematian  pewaris  dan  juga melampirkan  surat  keterangan  sebagai  ahli  waris.  Prosedur  pendaftaran  peralihan  hak  atas tanah  atau  Hak  Milik  Atas  Satuan  Rumah  Susun  karena  pewarisan  ke  Kantor  Pertanahan Kabupaten/Kota.  Namun,  tidak  jarang  dalam  suatu  permasalahan  waris  hak  atas  tanah  ada waktunya  pemerintah  juga  memiliki  kewenangan  untuk  mengambil  alih  hak  kuasa  tanah. 13 Pengambilan  wewenang  pemerintah  ini  dengan  tujuan  pengadaan  tanah  yang  difungsikan dalam pembangunan untuk kepentingan umum.
Menurut  Pasal  2  Peraturan  Pemerintah  Nomor  24  Tahun  1997  Tentang  Pendaftaran Tanah menyebutkan bahwa pendaftaran tanah dilakukan dengan berdasarkan lima asas yaitu asas  sederhana,  asas  aman,  asas  terjangkau,  asas  mutakhir,  dan  asas  terbuka. 14 Adapun syarat  peralihan  hak  atas  tanah  warisan  lainnya  adalah  pendaftaran  peralihan  hak  yang disebabkan oleh pewarisan, pemohon peralihan hak hanya cukup menyerahkan bukti sebagai ahli waris yang sah yang tertuang dalam fatwa waris. Penyerahan bukti petunjuk sebagai ahli waris  yang sah ini dimaksudkan untuk  memberi keterangan bahwa ahli waris berhak secara sah  menggantikan  kedudukan  hukum  dari  pewaris  terdahulu  yang  telah  meninggal  dunia dalam  kedudukan  hukum  mengenai  harta  bendanya  tersebut.  Maka  dengan  sendirinya  hak atas  tanah  dan  atau  bangunan  jatuh  kepada  ahli  warisnya.  Namun,  ahli  waris  juga  harus mendaftarkan  peralihan  haknya  tersebut  pada  kantor  pertanahan  terlebih  dahulu  untuk menjelaskan  kepastian  hukum  atas  tanah  yang  didapat  dari  pewarisnya  tersebut.  Dengan melakukan  pendaftaran  peralihan  hak  tersebut,  si  pewaris  akan  memiliki  sertifikat  yang  sah dan  memiliki  kekuatan  hukum.  Dengan  kata  lain,  bahwa  orang  yang  namanya  tertera  di dalam sertifikat adalah pemilik hak atas tanah yang didaftarkan. 15
Suatu  wujud  upaya  pencegahan  agar  warga  Negara  Indonesia  yang  membutuhkan tanah  tersebut  tidak  terlibat  konflik,  yaitu  undang-undang  Negara  Republik  Indonesia mengatur dengan mengharuskan kepada pemegang hak atas tanah untuk mendaftarkan tanah yang  dimilikinya.  Aspek  penting  dalam  suatu  tata  pemerintahan  yang  baik  adalah  sistem administrasi  pertanahan  yang  efektif.  Faktor  utama  dari  poin  diatas  adalah  pendaftaran properti secara menyeluruh oleh Negara. 16

## 1. Prosedur Peralihan Waris Hak Atas Tanah
Tata cara peralihan hak atas tanah secara waris ini timbul karena si pewaris telah meninggal dunia, dan hak atas tanahnya beralih ke ahli warisnya. Apabila hal tersebut terjadi maka ahli waris harus mendaftarkan peralihan hak atas tanah tersebut ke Kantor Pertanahan. Hal  ini seperti  yang diatur pada pasal  36 PP Nomor 24 Tahun 1997  yang menyatakan sebagai berikut:
1) Pemeliharaan  data  pendaftaran  tanah  dilakukan  kembali  ketika  terjadi peralihan  pada  data  fisik  data  yuridis  objek  pendaftaran  tanah  yang  telah terdaftar.
13 Handayani and others.
14 Ayuningtyas, Candrakirana, and Najicha.
15 Anam Khoirul, Slamet Suhartono, and Hufron, ‘ Legalitas Peralihan Hak Atas Tanah Warisan’ , Jurnal Akrab Juara, 4.5 (2019), hlm 55.
16 Ayuningtyas, Candrakirana, and Najicha.
2) Pemegang hak yang bersangkutan harus mendaftarkan perubahan sebagaimana dimaksud pada ayat (1) kepada Kantor Pertanahan. 17
Menurut  peraturan  pada  pasal  36  PP  Nomor  24  Tahun  1997,  peralihan  tanah karena  waris  harus  didaftarkan  di  Kantor  Pertanahan  dengan  melampirkan  dokumen sebagai berikut :
1) Sertifikat tanah yang asli.
Dalam  pemegangan  sertifikat  hak  atas  tanah  ini  terkadang  di  temui  adanya kasus sertifikat ganda. Sertifikat ganda merupakan akibat dari kelalaian Badan Pertanahan  Nasional  dalam  menerbitkan  suatu  sertifikat.  Adanya  sertifikat ganda  mengakibatkan  tidak  ada  kepastian  hukum  dan  perlindungan  hukum bagi pemegang sertifikat tersebut. 18
2) Surat keterangan kematian.
3) Surat keterangan ahli waris.
a) Bagi Warga Negara Indonesia penduduk Indonesia asli Surat Keterangan Ahli  waris  yang  dibuat  oleh  ahli  waris  dengan  disaksikan  oleh  2  (dua) orang  yang  dikuatkan  oleh  Kepala  Desa  /  Kelurahan  dan  Camat  tempat tinggal pewaris pada waktu meninggal dunia.
b) Bagi  Warga  Negara  Indonesia  keturunan  Tionghwa  dengan  Akta Keterangan Hak Mewaris yang dibuat oleh Notaris.
c) Bagi  Warga  Negara  Indonesia  keturunan  Timur  Asing  lainnya,Surat Keterangan  Waris  yang  dibuat  oleh  Balai  Harta  Peninggalan  (  Pasal  111 ayat  (1)  C  Peraturan  Mentri  Agraria/Kepala  Badan  Pertanahan  Nasional No  3  Tahun  1997  Tentang  Ketentuan  Pelaksanaan  Peraturan  Pemerintah No. 24 Tahun 1997 )
d) Apabila ahli waris lebih dari satu orang, maka wajib dilakukan semua ahli waris  bersumber  pada  surat  keterangan  waris,  pendaftaran  peralihan haknya dilaksanakan kepada penerima yang berhak sebagai hak bersama, Kantor  Pendaftaran  Tanah  akan  memasukkan  semua  nama  –  nama  ahli waris  ke  dalam  sertifikat  tanah.  Dengan  begitu,  maka  nama  dalam sertifikat tanah dapat menjadi lebih dari satu orang.
e) Apabila ahli waris lebih dari satu orang dan semua ahli waris telah setuju untuk mewariskan objek tanah tersebut kepada salah satu ahli waris, maka selain  tanda  bukti  surat  keterangan  waris,  surat  kematian,  juga memerlukan lampiran Akta Pembagian Waris, yang dalam akta ini tertulis jelas bahwa hak atas tanah tertentu dilimpahkan kepada seorang ahli waris tertentu sebagai penerima.
Ketentuan  ini  sama  halnya  diatur  dalam  Pasal  42  Peraturan  Pemerintah  No  24 Tahun 1997 yang menyatakan:
a. Untuk pendaftaran peralihan hak karena perawisan mengenai bidang tanah hak yang  telah  didaftarkan  dan  hak  milik  atas  satuan  rumah  susun  sebagai  yang diwajibkan  menurut  ketentuan  sebagaimana  dimaksud  dalam  pasal  36  harus diserahkan  oleh  penerima  hak  atas  tanah  atau  hak  milik  atas  satuan  rumah
17 Faridy, ‘Prosedur Pelaksanaan Peralihan Hak Hak Atas Tanah Berdasarkan Hak Waris ’, Legal Studies, hlm 1–17.
18 Ayuningtyas, Candrakirana, and Najicha.
susun  yang  bersangkutan,  surat  kematian  orang  yang  namanya  tertulis  dalam catatan sebagai pemegang hak dan surat tanda bukti sebagai ahli waris.
b. Apabila  bidang  tanah  yang  merupakan  warisan  didaftar,  harus  dilampirkan juga  dokumen  –  dokumen  sebagaimana  dimaksud  dalam  Pasal  39  ayat  (1) huruf b.
c. Apabila penerima warisan dari satu orang, pendaftaran peralihan hak tersebut dilakukan  dilakukan  kepada  orang  tersebut  berdasarkan  surat  tanda  bukti sebagai ahli waris sebagaimana dimaksud pada ayat (1).
d. Apabila  penerima  warisan  lebih  dari  satu  orang  dan  waktu  peralihan  hak tersebut  didaftarkan  disertai  dengan  akta  pembagian  waris  yang  berisi keterangan  bahwa  hak  atas  tanah  atau  hak  milik  atas  satuan  rumah  susun tertentu jatuh kepada seorang penerima warisan tertentu, pendaftaran peralihan hak atas tanah atau hak milik atas satuan rumah susun itu dilaksanakan kepada penerima warisan yang bersangkutan berdasarkan surat tanda bukti ahli waris dan akta pembagian waris tersebut.
e. Warisan  yang  berupa  hak  atas  tanah  atau  hak  milik  atas  satuan  rumah  susun yang berdasarkan akta pembagian waris wajib dibagi bersama antara beberapa penerima warisan atau waktu didaftarkan belum ada akta pembagian warisnya, di  daftar  peralihan  haknya  kepada  para  penerima  waris  yang  berhak  sebagai hak bersama mereka berdasarkan surat tanda bukti sebagai ahli waris dan/atau akta pembagian waris tersebut.
Apabila  tanah  yang  belum  bersertifikat  dan  berupa  warisan,  maka  harus  disertakan juga dokumen-dokumen sebagai berikut:
1. Apabila  pendaftaran  hak  atas  tanah  yang  berasal  dari  konversi  hak  –  hak  lama,  maka dibuktikan  dengan  alat  bukti  mengenai  hak  tersebut  berupa  bukti  tertulis  seperti  petuk pajak bumi/landrente, girik, pipil, kekitir) atau surat keterangan riwayat tanah yang sudah dibuat  oleh  Kantor  Pelayanan  Pajak  Bumi  dan  Bangunan,  atau  klarifikasi  saksi  atau penjelasan  yang  bersangkutan  yang  kadar  validitasnya  oleh  panitia  ajudikasi  dalam pendaftaran  tanah  secara  logis  atau  oleh  kepala  Kantor  Pertanahan  dalam  pendaftaran tanah  secara  Sporadik  di  rasa  cukup  untuk  melakukan  pendaftaran  hak,  pemegang  dan hak yang membebaninya.
2. Apabila  tidak  mempunyai  cukup  alat  –  alat  pembuktian,  maka  surat  keterangan  Kepala Desa/Kelurahan  yang  menerangkan  bahwa  yang  bersangkutan  menguasai  bidang  tanah yang  bersangkutan  dalam  jangka  waktu  20  tahun  berturut-turut  serta  selama  jangka waktu  tersebut  tidak  diganggu  gugat,  karena  tanah  yang  bersangkutan    diakui  serta dibenarkan  oleh  masyarakat  hukum  adat  yang  bersangkutan  atau  desa/kelurahan  yang bersangkutan. 19

## KESIMPULAN
Untuk  memiliki  sertifikat  hak  atas  tanah  yang  sah  dalam  peralihan  waris  hak  atas tanah  terdapat  beberapa  ketentuan  dan  prosedur  yang  harus  dilaksanakan.  Ketentuan  yang dimaksud yaitu biasanya hak atas tanah ini diwariskan secara turun temurun. Hak atas tanah dalam  kasus  peralihan  karena  waris  terjadi  saat  si  ahli  waris  sudah  meninggal  dunia  dan meninggalkan kekayaan untuk ahli warisnya. Kekayaan ini biasanya bersifat kebendaan dan salah  satunya  yaitu  hak  atas  tanah.  Ketentuan  lainnya  menyangkut  tentang  syarat  peralihan
19 Faridy.
yang harus dipenuhi yakni pemohon hanya cukup menyerahkan bukti sebagai ahli waris yang sah yang semulanya tertuang dalam fatwa waris. Kemudian adapun tata cara peralihan waris hak atas tanah yang harus dipenuhi seperti melampirkan dokumen tertentu.

## DAFTAR PUSTAKA
Undang-Undang No. 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-pokok Agraria (UUPA) Undang-Undang No. 16 Tahun 1985 tentang Rumah Susun Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah
Peraturan  Pemerintah  No.  40  Tahun  1996  tentang  Hak  Guna  Usaha,  Hak  Guna  Bangunan,
dan Hak Pakai Atas Tanah
Peraturan  Menteri  Negara  Agraria/  Kepala  Badan  Pertanahan  Nasional  No.  3  Tahun  1997 tentang  Ketentuan  Pelaksanaan  Peraturan  Pemerintah  Nomor  24  Tahun  1997  tentang Pendaftaran Tanah.
Ayuningtyas,  Annisa  Shafarina,  Rosita  Candrakirana,  and  Fatma  Ulfatun  Najicha, ‘Perlindungan  Hukum  Bagi  Pemegang  Sertifikat    Hak  Atas  Tanah  Dalam  Kasus Sertifikat
Ganda’, Jurnal Discretie , 1.1 (2020), 69–77
<https://103.23.224.239/discretie/article/view/50222>
Dewi,  Septya  Hanung  Surya,  I  Gusti  Ayu  Ketut  Rachmi  Handayani,  Fatma  Najicha,  and Ulfatun, ‘KEDUDUKAN DAN PERLINDUNGAN MASYARAKAT ADAT DALAM MENDIAMI HUTAN ADAT’, Legislatif , 4.1 (2020), 79–92
Faridy,  ‘Prosedur  Pelaksanaan  Peralihan  Hak  Hak  Atas  Tanah  Berdasarkan  Hak  Waris’,
Legal Studies , 1–17
Handayani, I Gusti Ayu Ketut Rachmi, Hening Glaser, Mohd Rizal Palil, Soediro, and Fatma Ulfatun  Najicha,  ‘THE  REGULATORY  FORMULATIONS  OF  CENTRAL  JAVA AND EAST JAVA WATERSHED: STRENGTHENING LOCAL GOVERNMENT IN LEGISLATIVE  DRAFTING  PRACTICES  TOWARDS  GREEN  LEGISLATION’, International Journal of Business, Economics and Law , 14.4 (2017)
Khoirul,  Anam,  Slamet  Suhartono,  and  Hufron,  ‘LEGALITAS  PERALIHAN  HAK  ATAS TANAH WARISAN’, Jurnal Akrab Juara , 4.5 (2019), 55 Lamia, Chindy F., ‘PERALIHAN HAK ATAS TANAH WARISAN’, LEX PRIVATUM , 2.3 (2014)
Rahmadanty,  Rahma,  I  Gusti  Ayu  Ketut  Rachmi  Handayani,  and  Fatma  Ulfatun  Najicha, ‘KEBIJAKAN  PEMBANGUNAN  KESATUAN  PENGELOLAAN  HUTAN  DI INDONESIA:  SUATU  TEROBOSAN  DALAM  MENCIPTAKAN  PENGELOLAAN HUTAN LESTARI’, Al-Adl Jurnal Hukum , 13.2 (2021), 264–83
<https://doi.org/10.25123/vej.1422>
Sangian,  Aprilia  H.,  ‘PERALIHAN  HAK  MILIK  ATAS  TANAH  BERDASARKAN PEWARISAN’, Lex Privatum , V.4 (2017), 98–105
Saputro,  Johanna  Griselda  Joy,  I  Gusti  Ayu  Ketut  Rachmi  Handayani,  and  Fatma  Ulfatun Najicha,  ‘ANALISIS  UPAYA  PENEGAKAN  HUKUM  DAN  PENGAWASAN MENGENAI  KEBAKARAN  HUTAN  DI  PROVINSI  KALIMANTAN  BARAT’, Jurnal Manajemen Bencana , 7.1 (2021), 27–36
<https://doi.org/10.33172/jmb.v7i1.692>
Susanto,  Bronto,  ‘KEPASTIAN  HUKUM  SERTIPIKAT  HAK  ATAS  TANAH BERDASARKAN  PERATURAN  PEMERINTAH  NOMOR  24  TAHUN  1997’, DIH
Jurnal Ilmu Hukum , 10.20 (2014)
Wilbert  D.  Kolkman, Hukum  Tentang  Orang,  Hukum  Keluarga  Dan  Hukum  Waris  Di Belanda Dan Indonesia (Jakarta: Pustaka Larasan, 2012)
Yudiantoro,  Eduardus.  G.  A.,  and  Fatma  Ulfatun  Najicha,  ‘ANALISA  KEBIJAKAN KAJIAN  LINGKUNGAN  HIDUP  STRATEGIS  PADA  PEMBANGUNAN  PABRIK SEMEN  DI  PEGUNUNGAN  KENDENG’, REUSAM  Jurnal  Ilmu  Hukum ,  2021 <https://scholar.google.co.id/citations?view_op=view_citation&hl=id&user=0EBsSmU AAAAJ&pagesize=80&citation_for_view=0EBsSmUAAAAJ:gsN89kCJA0AC>