## Analisis Hukum terhadap Pembatalan Secara Sepihak Perjanjian Sewa Menyewa Rumah
Irwan Universitas Megarezky Makassar, Indonesia
irwan@unimerz.ac.id

## Abstrak
Penelitian  ini  bertujuan  untuk  mengetahui  dan  menganalisis  pelaksanaan  perjanjian  sewa menyewa  rumah  berdasarkan  KUHPerdata  dan  akibat  hukum  dari  pembatalan  sepihak atersebut. Tipe penelitian yang digunakan adalah penelitian hukum normatif yang dilakukan dengan  cara  mengkaji  peraturan  perundang-undangan  yang  berlaku  dan  diterapkan  dalam suatu  permasalahan  hukum  dengan  menggunakan  pendekatan  perundang-undangan  dan pendekatan kasus. Adapun Hasil penelitian menemukan bahwa Pelaksanaan perjanjian sewa menyewa rumah berdasarkan KUHPerdata dimulai dengan diadakannya perundingan untuk mencapai  suatu  kesepakatan  dan  sebelum  terjadinya  kesepakatan  maka  para  pihak  harus memenuhi ketentuan dalam Pasal 1320 KUHPerdata yang terdiri dari 4 (empat) syarat yaitu terdapat  kesepakatan  para  pihak  dalam  membuat  perjanjian,  kecakapan  bertindak  secara hukum,  adanya  objek  perjanjian  yang  jelas,  dan  sebab  yang  halal  berhubungan  dengan  isi perjanjian  itu  sendiri  dimana  perjanjian  tersebut  dibuat  dengan  tujuan  yang  tidak bertentangan.  Sedangkan,  akibat  hukum  pembatalan  sepihak  yang  dilakukan  oleh  pihak penyewa dalam perjanjian sewa menyewa rumah adalah pembatalan perjanjian, pembayaran ganti  rugi,  peralihan  risiko,  dan  pembayaran  ongkos  perkara  karena  pembatalan  suatu perjanjian sebagai akibat suatu wanprestasi haruslah dengan persetujuan kedua belah pihak demi  terlindunginya  kepentingan  para  pihak  sesuai  dengan  ketentuan  Pasal  1338  ayat  (2) KUH  Perdata  bahwa  perjanjian-perjanjian  itu  tidak  dapat  ditarik  kembali  selain  dengan sepakat kedua belah pihak atau karena alasan-alasan yang oleh undang-undang dinyatakan cukup dengan itu.
Kata  Kunci :  Perjanjian  Sewa  Menyewa  Rumah,  Perjanjian  Sewa  Menyewa,  Hukum Pembatalan Diterbitkan oleh Fakultas Syariah Sekolah Tinggi Agama Islam (STAI) Al-Furqan Makassar ISSN 2622-5212 Website https://ojs.staialfurqan.ac.id/jtm/ Ini adalah artikel akses terbuka di bawah lisensi CC BY SA https://creativecommons.org/licenses/by-sa/4.0/

## PENDAHULUAN
Manusia  tidak  dapat  terlepas  dari  hubungan  dengan  manusia  lainnya  dalam menjalani kehidupannya sehari-hari untuk dapat memenuhi kebutuhan hidup. Hubungan tersebut akan berjalan dengan baik apabila ada persesuaian kehendak antara para pihak yang bersangkutan (Fahrurrozi, 2016 : 12) Untuk dapat mencapai persesuaian kehendak dalam  hubungan  tersebut  timbul  suatu  peristiwa  yang  mana  seseorang  berjanji  kepada orang  lain  untuk  melakukan  suatu  hal.  Hal  tersebut  dapat  berupa  kebebasan  untuk melakukan  sesuatu,  untuk  menuntut  sesuatu,  untuk  tidak  berbuat  sesuatu  dan  dapat berarti keharusan untuk menyerahkan sesuatu, untuk berbuat suatu hal, atau untuk tidak berbuat sesuatu.Hal ini berarti para pihak tersebut melakukan suatu perjanjian sehingga antara  para  pihaknya  timbul  hubungan  hukum  yang  dinamakan  perikatan.  (Abdul  kadir Muhammad, 2014 : 57)
Hukum  merupakan  kaidah  atau  peraturan  yang  mengatur  kehidupan  manusia khususnya hubungan antar manusia. (Gerry R. Weydekamp, 2013 : 41).  Hubungan antar

## Jurnal Tana Mana
Vol. 3 No. 1, June 2023 https://ojs.staialfurqan.ac.id/jtm/
manusia  merupakan  hubungan  dengan  landasan  sosial  dimana  manusia  saling membutuhkan satu sama lain. Untuk itu dalam hubungan tersebut harus memperhatikan asas-asas,  kaidah-kaidah,  atau  norma  yang  ada  dalam  masyarakat,  agar  terciptanya kehidupan yang aman dan juga tentram. Mengenai hubungan yang terjadi antar manusia, khususnya suatu perjanjian (Fahrurrozi, 2016 : 12).
Suatu  perjanjian  harus  memenuhi syarat-syarat  perjanjian/kontrak sebagaimana yang  telah  diatur  dalam  Pasal  1320  KUHPerdata  yaitu,  Kesepakatan  mereka  yang mengikatkan dirinya, kecakapan untuk membuat suatu perikatan, suatu pokok persoalan tertentu dan suatu sebab yang tidak terlarang  Perjanjian sewa menyewa menurut Pasal 1548 KUHPerdata yaitu “Sewa menyewa adalah suatu perjanjian, dengan mana pihak yang satu  mengikatkan  diri  untuk  memberikan  kenikmatan  suatu  barang  kepada  pihak  yang lain selama waktu tertentu, dengan pembayaran suatu harga yang disanggupi oleh pihak tersebut terakhir itu (KUHP, 2018 : 298).
Salah  satu  property  yang  banyak  dilakukan  dalam  usaha  sewa  menyewa  yaitu rumah.Rumah merupakan kebutuhan pokok bagi manusia sebagai tempat tinggal selama jangka  waktu  tertentu.  Sewa  menyewa  rumah  merupakan  salah  satu  usaha  yang  dapat memudahkan seseorang untuk mendapatkan tempat tinggal dalam jangka waktu tertentu dengan  cara  membayar  biaya  sewa  rumah  kepada  pemilik  rumah  tersebut.  Setiap kebutuhan manusia tidak semuanya harus membeli tetapi cukup dengan menyewa.Hukum perjanjian  sewa  menyewa  mengalami  kemajuan  yang  sangat  cepat  di  kalangan masyarakat.  Seiring  dengan  perkembangan  jaman  yang  semakin  modern,  masyarakat semakin mengerti akan pentingnya perjanjian sewa menyewa.
Dari  segi  investasi  property  sewa-menyewa  rumah  adalah  kegiatan  yang  sangat menguntungkan  tetapi  disisi  lain  juga  ada  banyak  hal  atau  peristiwa  yang  bisa menyebabkan  pemberi  sewa  rumah  mengalami  kerugian,  salah  satunya  mengenai pembatalan sepihak atas perjanjian sewa menyewa rumah yang dilakukan oleh penyewa yang  sedang  marak  terjadi.  Dalam  hal  melakukan  pembatalan  sepihak,  berarti  penyewa telah melakukan perbuatan melawan hukum dalam ranah perdata yaitu melanggar Pasal 1365 dan 1366 KUHPerdata yang menyebutkan tentang perbuatan melanggar hukum dan mengakibatkan  kerugian  terhadap  orang  lain  mewajibkan  orang  yang  menimbulkan kerugian itu menggantikan kerugian tersebut dan mengganti kerugian atas kelalaian dan kesemberonoannya.  Sehingga  pelaku  tersebut  juga  menimbulkan  pertanggungjawaban perdata.
Sudah sepatutnya penyewa menepati janji dan memberikan ganti rugi karena hal yang dilakukan telah memenuhi unsur wanprestasi. Beberapa upaya telah dilakukan oleh pemberi sewa yang salah satunya adalah dengan memberikan teguran atau somasikepada penyewa  karena  telah  melakukan  wanprestasi  tetapi  dalam  hal  ini  juga  tidak  ada  Itikad baik  dari  penyewa  dan  penyewa  tetap  memaksa  pemberi  sewa  untuk  mengembalikan uang tanda jadi sewa menyewa rumah tersebut.
Perjanjian sewa menyewa rumah dapat dikatakan sebagai perjanjian timbal balik karena ada hak dan kewajiban pada kedua belah pihak dalam melakukan perjanjian sewa menyewa  (Sukardi,  2019  :  34)  Para  pihak  harus  memperhatikan  kewajiban  dalam melakukan prestasi karena suatu perjanjian sewa menyewa tidak akan dikatakan sebagai perjanjian  apabila  tidak  terpenuhi  prestasi.  Prestasi  yang  perlu  dipermasalahakan  yaitu dengan menyerahkan kekuasaan nyata atas benda dari debitur kepada kreditur, termasuk pemberian sejumlah uang, penyerahan hak miik atas benda bergerak maupun yang tidak bergerak.

## METODE
Tipe  penelitian  yang  digunakan  adalah  penelitian  hukum  normatif.  Penelitian hukum  normatif  adalah  penelitian  yang  dilakukan  dengan  cara  mengkaji  peraturan perundang-undangan  yang  berlaku  dan  diterapkan  dalam  suatu  permasalahan  hukum.
Penelitian hukum normatif sering disebut dengan penelitian kepustakaan, yaitu penelitian yang  kajiannya  berupa  dokumen,  buku-buku,  peraturan  perundang-undangan  serta bahan-bahan hukum lainnya yang berhubungan dengan penelitian ini. Adapun jenis dan sumber  bahan  hukum  dalam  penelitian  ini  adalah  Bahan  Hukum  Primer,  yaitu  bahan hukum  yang  mempunyai  kekuatan  mengikat  secara  umum  (perundang-undangan)  atau mempunyai  kekuatan  mengikat  bagi  pihak-pihak  yang  berkepentingan.  Adapun  bahan hukum  primer  dalam  penelitian  ini  antara  lain:  Kitab  Undang-Undang  Hukum  Perdata (KUHPerdata),  Bahan  Hukum  Sekunder,  yaitu  bahan  hukum  yang  diperoleh  dari  hasil wawancara yang dilakukan kepadanarasumber atau informan dan bahan Hukum Tersier, yaitu  bahan  hukum  yang  memberi  penjelasan  terhadap  bahan  hukum  primer  seperti buku-buku  yang  ditulis  para  ahli  hukum,  doktrin  atau  pendapat  dari  para  ahli  hukum, jurnal-jurnal  dan  bahan-bahan  hukum  tersier  lainnya  yang  berkaitan  dengan  penelitian ini.
Dalam  penelitian  ini  penulis  menggunakan  teknik  pengumpulan  bahan  hukum studi  kepustakaan  dan  studi  dokumen,  yakni  mencari  dan  mengumpulkan  bahan-bahan yang  berhubungan  dengan  penelitian  ini.  Setelah  itu,  dilakukan  analisis  bahan  hukum dengan  metode  perskriftif,  yakni  dengan  menarik  kesimpulan  dari  pengumpulan  bahan hukum  yang didapat, yang dapat dikaitkan dengan teori dan konsep yang berhubungan, serta  dapat  membantu  menjawab  rumusan  permasalahan  yang  akan  dibahas  dalam penelitian ini.

## HASIL DAN PEMBAHASAN Analisis Hukum Pelaksanaan Perjanjian Sewa Menyewa Rumah
Dalam  Pasal  1313  KUHPerdata  tentang  Perjanjian  menyatakan  bahwa  “suatu perjanjian adalah suatu perbuatan dengan mana satu satu orang atau lebih mengikatkan dirinya  terhadap  satu  orang  atau  lebih  lainnya”.  Dari  peristiwa  tersebut  timbullah hubungan  hukum  antara  dua  orang  tersebut  yang  dinamakan  perikatan  (Pasal  1313 KUHPerdata).  Definisi  perjanjian  sewa  menyewa  telah  diatur  dalam  Pasal  1548 KUHPerdata  tentang  dasar  hukum  sewa  menyewa  yang  menyatakan  bahwa  “suatu perjanjian dengan mana pihak yang satu mengikatkan dirinya untuk memberikan kepada pihak yang lainnya kenikmatan dari suatu barang atau benda selama waktu tertentu dan dengan  pembayaran  suatu  harga  yang  oleh  pihak  tersebut  di  sanggupi  pembayarannya (Pasal 1313 KUHPerdata).
Perjanjian  sewa  menyewa  rumah  akan  menimbulkan  suatu  hak  dan  kewajiban diantara masing-masing pihak. Pihak penyewa mempunyai hak untuk menempati rumah yang  disewa  dalam  suatu  waktu  tertentu  yang  telah  ditentukan  dan  berkewajiban membayar  sejumlah  harga  tertentu  yang  telah  diperjanjikan.  Pihak  yang  menyewakan rumah berhak atas pembayaran sejumlah uang tertentu dan berkewajiban menyerahkan unit  hunian  rumah  kepada  penyewa  untuk  masa  waktu  tertentu.  Perjanjian  sewa menyewa  rumah  akandianggap  sah  dan  mengikat  pada  saat  tercapainya  kata  sepakat antara  kedua  belah  pihak.Sewa  menyewa  sama  halnya  dengan  jual  beli  dan  perjanjian- perjanjian lain pada umumnya yaitu menggunakan asas konsensual artinya perjanjian sah dan  mengikat  pada  waktu  tercapainya  kata  sepakat  mengenai  unsur-unsur  pokok  yaitu barang dan harga.
Perjanjian sewa menyewa adalah salah satu bentuk usaha yang dilakukan sehari- hari  yang  terjadi  antara  pihak  yang  menyewakan  rumah  untuk  sekedar  memperoleh sejumlah uang dan pihak penyewa untuk memenuhi kebutuhan kenikmatan atas hasil dari sewa-menyewa  tersebut.  Akan  tetapi,  secara  khusus,  perjanjian  sewa  menyewa  dapat menjadi mata pencaharian bagi pihak yang menyewakan rumah (bisnis). Dalam hubungan ini, pihak yang menyewakan rumah dapat berstatus sebagai pengusaha, produsen (profit oriented),  sedangkan  pihak  penyewa  dapat  sebagai  manusia  pribadi,  konsumen,  badan hukum yang menikmati benda (Abdul kadir Muhammad, 2014 : 345-346).
Adanya  pertumbuhan  penduduk  yang  tinggi  mengakibatkan  banyak  penduduk yang kekurangan tempat tinggal di sisi lain ada penduduk yang kelebihan tempat tinggal. Bagi mereka yang kelebihan tempat tinggal, mereka menyewakan rumah-rumah tersebut kepada  orang-orang  yang  membutuhkan.  Dengan  adanya  keadaan  yang  demikian menyebabkan  timbulnya  perjanjian  sewa  menyewa  rumah.  (Erlina  Hayati,  2010  :  12). Menurut Pasal 1320 KUHPerdata tentang syarat sah perjanjian menyatakan bahwa sahnya perjanjian harus memenuhi empat syarat, yaitu (Sri Widiarti, 2005 : 75)
1. Sepakat untuk mengikatkan diri 2. Kecakapan untuk membuat suatu perjanjian 3. Suatu hal tertentu 4. Sebab yang halal.
Terdapat  beberapa  hal  yang  harus  dilakukan  dalam  melakukan  sewa-menyewa rumah yang sesuai dengan KUHPerdata, antara lain (Mertokusumo Sudikno, 2008 : 35) :
1. Sewa  menyewa  rumah  ialah  suatu  persetujuan  dengan  mana  pihak  yang satu  mengikatkan  dirinya  untuk  memberikan  kepada  pihak  yang  lainnya  kenikmatan suatu rumah, selama suatu waktu dan dengan pembayaran sesuatu harga yang oleh pihak tersebut  belakangan  itu  disanggupi  pembayarannya.  Disebutkannya  perkataan  “waktu tertentu”  dalam  uraian  pasal  1548  KUHPerdat a  tentang  dasar  hukum  sewa  menyewa tersebut  diatas,  maksudnya  dalam  perjanjian  sewa  menyewa  sebenarnya  tidak  perlu disebutkan  untuk  berapa  lama  rumah  tersebut  disewakan,  yang  terpenting  adalah persetujuan harga sewanya. Berdasarkan hasil penelitian. Berdasarkan penelitian ini telah diatur  secara  detail  mengenai  ketentuan  waktu  dalam  sewa  menyewa  rumah  antara penyewa dan yang menyewakan.
2. Harga sewa rumah, pada umumnya dibayarkan secara keseluruhan karena pemilik  akan  merasa  terjamin  haknya,  sebab  pembayaran  rumah  tersebut  telah terpenuhisehingga penyewa rumah sudah tidak dapat lagi mengingkari kewajibannya. Di dalam perjanjian sewa menyewa rumah ini, bahwa yang menjadi harga sewa itu berupa uang bukan berupa barang atau jasa. Tetapi berdasarkan hasil penelitian yang dilakukan dalam  kasus  ini  pembayaran  harga  sewa  rumah  belum  dibayarkan  sepenuhnya,  tetapi hanya dibayarkan uang muka sebagai tanda jadi penyewa.
3. Tempat  pembayaran uang  sewa  rumah,  berdasarkan  Pasal  1393  ayat  (2) KUHPerdata tentang tata cara dan tempat pembayaran untuk sewa menyewa menyatakan bahwa  “pembayaran  uang  sewa  rumah  juga  dapat  dilakukan  ditempat  penyewa  rumah jika dalam persetujuan tidak ditetapkan suatu tempat”. Berdasarkan hasil penelitian yang dilakukan  telah  dilakukan  perjanjian  mengenai  tempat  pembayaran  uang  sewa  rumah yakni  di  Rumah  yang  akan  disewakan  pada  waktu  yang  telah  ditentukan  berdasarkan kesepakatan dalam perjanjian.
4. Ketentuan dalam pembayaran uang sewa rumah, berdasarkan Pasal 1586 KUHPerdata  tentang  pembayaran  sewa menyewa  menyatakan  bahwa  “penyewa  kamar - kamar  yang  diperlengkapi  dengan  mebel harus  dianggap  telahdilakukan  untuk  tahunan, apabila dibuat atas pembayaran sejumlah uang tiap tahun. Untuk bulanan, apabila dibuat atas pembayaran sejumlah uang tiap bulan. Untuk harian, apabila dibuat atas pembayaran sejumlah  uang  tiap  hari.  Jika  tidak  ternyata  bahwa  penyewa  dibuat  atas  sejumlah  uang tiap tahun, tiap bulan, tiap hari, maka penyewa dianggap telah dibuat menurut kebiasaan setempat”. Berdasarkan penelitian yang te lah dilakukan dalam hal ini pemberi sewa telah sepakat dengan penyewa untuk melakukan sewa selama 1 tahun (Tahunan).
5. Berdasarkan  Pasal  1587  KUHPerdata  tentang  berakhirnya  waktu  sewa menyewa rumah menyatakan bahwa “jika si penyewa sebuah rumah atau ruangan, stelah berakhirnya  waktu  sewa,  yang  ditentukan  dalam  suatu  perjanjian  tertulis,  tetap menguasai  rumah  yang  disewa,  sedangkan  pihak  yang  menyewakan  tidak  melawannya, maka  dianggaplah  si  penyewa  itu  tetap  memegang  rumah  yang  disewakan  atas  dasar syarat-syarat yang sama, untuk waktu yang ditentukan oleh kebiasaan stempat, dan tidak
dapatlah ia  meninggalkan  rumah  yang  disewa maupun  dikeluarkan  dari  situ,  melainkan sesudahnya  suatu  pemberitahuan  tentang  penghentian  sewa  yang  dilakukan  menurut kebiasaan setempat.
Akibat  Hukum  Pembatalan  Sepihak  Yang  Dilakukan  Oleh  Pihak  Penyewa  Dalam Perjanjian Sewa Menyewa Rumah
Dalam  suatu  Perjanjian  Sewa  menyewa  atau  Perjanjian  yang  lain  akan menimbulkan  perbuatan  yang  disebut  Wanprestasi,  adapun  wujud  dari  Wanprestasi seorang debitur dapat berupa empat macam (Subekti, 1987 : 16) :
1.  Tidak melakukan apa yang dijanjikannya, disanggupi akan dilakukannya
2.  Melakukan apa yang tetapi tidak sebagaimana diperjanjikan.
3.  Melakukan apa yang diperjanjikan tetapi terlambat.
4.  Melakukan sesuatu yang menurut perjanjian tidak boleh dilakukannya.
Wanprestasi  atau  kelalaian  mempunyai  akibat-akibat  yang  begitu  penting,  maka harus ditetapkan lebih dahulu apakah si penyewa melakukan wanprestasi atau lalai, dan kalau itu disangkal olehnya maka harus dibuktikan dan diselesaikan secara musyawarah mufakat atau negosiasi antara yang menyewakan dan yang menyewa. (Boediono Herlien, 2014 : 21).  Apabila tidak dapat diselesaikan secara musyawarah mufakat atau Negosiasi maka  dapat  diselesaikan  dimuka  hakim.  Terkadang  tidak  mudah  untuk  mengatakan bahwa seseorang itu lalai. Karena mengenai perjanjian untuk menyerahkan suatu barang atau  untuk  melakukan  suatu  perbuatan,  jika  dalam  perjanjian  tidak  diterapkan  batas waktunya tetapi si penyewa akan dianggap lalai dengan lewatnya waktu yang ditentukan, pelaksanaan  prestasi  itu  harus  lebih  dahulu  ditagih  atau  diperingatkan  bahwa  yang menyewakan  menghendaki  pelaksanaan  perjanjian.  Pada  perikatan-perikatan  untuk menyerahkan  sesuatu,  wanprestasi  biasanya  berakibat  penggantian  kerugian.  Hal  ini sangat  memuaskan  apabila  kita  menghadapi  sebuah  perikatan  yang  terdiri  atas penyerahan sejumlah uang. (Jefri Alzamzami dan Leli Joko Suryono, 2021 : 238)
Kepastian  hukum  bagi  si  penyewa,  selain  terdapat  dalam  perjanjian  yang  telah disepakati  para  pihak,  juga  Peraturan  Pemerintah  (PP)  Nomor  44  Tahun  1994  tentang penghunian rumah oleh bukan pemilik, dapat dijadikan sebagai dasar atau rujukan dalam pembuatan perjanjian sewa-menyewa. Perjanjian pada umumnya selalu mengandung hak dan  kewajiban  dari  para  pihak  yang  terlibat,  dimana  jika  salah  satu  pihak  tidak memenuhikewajibannya atau wanprestasi yang diakibatkan kesalahan atau karena suatu keadaan yang memaksa, maka suatu perjanjian dapat dibatalkan atau batal demi hukum. Dalam perjanjian sewa-menyewa, apabila salah satu pihak tidak memenuhi kewajibannya, maka  perjanjian  tersebut  dapat  dibatalkan  atau  batal  demi  hukum  (Manaon  Damianus Sirait Dkk, 2020 : 221).
Kelalaian atau wanprestasi merupakan suatu pengingkaran terhadap pemenuhan suatu kewajiban oleh salah satu pihak yang telah disepakati dalam perjanjian. (Debora Da Costa,  2016  :  77).  Pembatalan  perjanjian  sebagai  salah  satu  akibat  hukum  dari wanprestasi akan membawa para pihak kembali pada keadaan sebelumnya atau dianggap bahwa  perjanjian  itu  dianggap  tidak  pernah  dibuat.  Syarat  batalnya  suatu  perjanjian, meskipun  tidak  secara  jelas  dicantumkan,  tidak  dapat  dijadikan  alasan  oleh  salah  satu pihak untuk menolaknya. Sekalipun timbulnya wanprestasi, tidak secara langsung, suatu perjanjian itu batal akan tetapi dilihat dari keadaan yang menyebabkannya apakah benar- benar disebabkan adanya unsur kesengajaan dari salah satu pihak dalam perjanjian atau oleh sebab lain misalnya keadaan yang memaksa (force majeur).
Untuk  menyatakan  bahwa  seorang  penyewa  atau  debitur  wanprestasi  harus diperingatkan  atau  diberikan  somasi  oleh  yang  menyewakan  (kreditur)  atau  juru  sita. Pembatalan  suatu  perjanjian  sekalipun  secara  tegas  dinyatakan  atau  tidak  baik  oleh perjanjian  maupun  undang-undang.  Pembatalannya  dilakukan  melalui  gugatan  ke pengadilan  dan  hakimlah  yang  memutuskan  bahwa  seorang  debitur  wanprestasi  atau
tidak  dan  apabila  terbukti  lalai  didalam  perjanjian  maka  perjanjian  dapat  dibatalkan (Manaon Damianus Sirait Dkk, 2020 : 221).
Sejak dibuatnya suatu perjanjian sewa-menyewa, formulasi segala kehendak para pihak harus didasarkan pada itikad baik yang ditunjukkan dengan keterbukaan, ketulusan dan  kejujuran.  Itikad  baik  selalu  dianggap  ada  dalam  suatu  perjanjian  meskipun  tidak dinyatakan secara tegas. (Meliala  Djaja,  2012 : 92).  Ketentuan yang menyatakan bahwa perjanjian  harus  dilaksanakan  dengan  itikad  baik  terdapat  dalam  Pasal  1338  ayat  (3) KUHPerdata  tentang  kontrak  harus  dilaksanakan  dengan  itikad  baik  sesuai  dengan  isi pasalnya  yang  menyatakan  bahwa  “Kontrak  atau  perjanjian  harus  dilaksanakan  dengan itikad baik” (Manaon Damianus Sirait Dkk, 2020 : 221).
Sesuai  dengan  apa  yang  tercantum  dalam  Putusan  Mahkamah  Agung  Nomor  4 Tahun 2018 yang menyatakan bahwa para pihak yang tidak memenuhi kewajiban dalam perjanjian  (cidera  janji)  yang  telah  dibuat  secara  sah,  maka  hal  tersebut  murni  berada dalam lingkup hukum privat dan dapat digugat secara perdata di pengadilan atas segala kerugian  yang  ditimbulkan  karena  termasuk  sebagai  tindakan  atau  perbuatan  melawan hukum (Putusan Mahkamah Agung Nomor 4 Tahun 2018.) Dalam  Pasal  1365  KUHPerdata  tentang  perbuatan  melawan  hukum  menyatakan bahwa  unsur-unsur  perbuatan  melawan  hukum  adalah  (1)  adanya  suatu  perbuatan.  (2) perbuatan tersebut melawan hukum, (3) adanya kesalahan dari pihak pelaku, (4) adanya kerugian bagi korban dan (5) adanya hubungan kausal antara perbuatan dengan kerugian (Pasal 1365 KUHPerdata).
Berdasarkan hal tersebut, akibat hukum perjanjian sewa-menyewa rumah apabila salah satu pihak melakukan wanprestasi adalah yaitu pembatalan perjanjian, pembayaran ganti rugi, peralihan risiko, dan pembayaran ongkos perkara. (AZ Lukman Santoso, 2016 : 11).    Pembatalan  suatu  perjanjian  sebagai  akibat  suatu  wanprestasi,  haruslah  dengan persetujuan  kedua  belah  pihak  demi  terlindunginya  kepentingan  para  pihak,  hal  ini tampak  dari  ketentuan  Pasal  1338  ayat  (2)  KUHPerdata  tentang  pembatalan  perjanjian bahwa perjanjian-perjanjian itu tidak dapat ditarik kembali selain dengan sepakat kedua belah  pihak,  atau  karena  alasan-alasan  yang  oleh  undang-undang  dinyatakan  cukup dengan itu. Pembatalan secara sepihak hanya dimungkinkan jika ada alasan yang cukup oleh undang-undang. (Ahmadi miru dan sakka Pati, 2010 : 12)
Para pihak dalam perjanjian sewa-menyewa, apakah pihak yang menyewakan atau pihak  penyewa  dapat  melakukan  wanprestasi,  sehinnga  pembatalan  perjanjian  dapat diajukan  salah  satu  pihak  yang  merasa  haknya  tidak  terpenuhi.  (HS  Salim,  2008  :  72). Dengan kata lain, timbulnya wanprestasi dan akibat hukum wanprestasi dapat menimpa para  pihak.  Berbeda  jika  halnya  suatu  obyek  perjanjian  rusak  atau  musnah  oleh  karena suatu  keadaan  yang  memaksa,  dan  terjadinya  selama  waktu  sewa  sehingga  tidak  dapat digunakan sesuai fungsinya yang semula. Oleh karenanya, pihak penyewa dapat meminta kembali  sisa  uang  sewa  dari  sejak  musnahnya  obyek  persewaan  sampai  akhir  masa kontrak (Ahmadi miru dan sakka Pati, 2010 : 12).

## KESIMPULAN
Berdasarkan uraian pembahasan dan hasil penelitian yang telah penulis jelaskan diatas  maka  penulis  menarik  kesimpulan  bahwa  pelaksanaan  perjanjian  sewa  menyewa rumah  berdasarkan  KUHPerdata  dimulai  dengan  diadakannya  perundingan  untuk mencapai suatu kesepakatan dan sebelum terjadinya kesepakatan maka para pihak harus memenuhi  ketentuan  dalam  Pasal  1320  KUHPerdata  yang  terdiri  dari  4  (empat)  syarat yaitu terdapat kesepakatan para pihak dalam membuat perjanjian, kecakapan bertindak secara  hukum,  adanya  objek  perjanjian  yang  jelas,  dan  sebab  yang  halal  berhubungan dengan  isi  perjanjian  itu  sendiri  dimana  perjanjian  tersebut  dibuat  dengan  tujuan  yang tidak  bertentangan  dan  akibat  hukum  pembatalan  sepihak  yang  dilakukan  oleh  pihak penyewa  dalam  perjanjian  sewa  menyewa  rumah  adalah  pembatalan  perjanjian,
pembayaran  ganti  rugi,  peralihan  risiko,  dan  pembayaran  ongkos  perkara  karena pembatalan  suatu  perjanjian  sebagai  akibat  suatu  wanprestasi  haruslah  dengan persetujuan kedua belah pihak demi terlindunginya kepentingan para pihak sesuai dengan ketentuan  Pasal  1338  ayat  (2)  KUHPerdata  bahwa  perjanjian-perjanjian  itu  tidak  dapat ditarik kembali selain dengan sepakat kedua belah pihak atau karena alasan-alasan yang oleh undang-undang dinyatakan cukup dengan itu.

## REFERENSI
Abdul  kadir  Muhammad,  (2014)  Hukum  Perdata  Indonesia,  PT  Citra  Aditya  Bakti,
Bandung.
Ahmadi miru dan sakka Pati, (2010), Hukum Kontrak dan Perancangan Kontrak, Cetakan ke-3, Jakarta ; Rajawali Pers.
AZ Lukman Santoso.(2016). Hukum Perikatan.Malang: Setara Press.
Boediono Herlien. (2014). Ajaran Umum Hukum Perjanjian dan Penerapannya di Bidang Kenotariatan.Bandung: Citra Aditya Bhakti.
Debora Da Costa. (2016). Penyelesaian Wanprestasi Terhadap Perjanjian Sewa Menyewa Rumah,Jurnal LexEtSocietatis, Volume IV Nomor 2.
Departemen Pendidikan, Kamus Besar Bahasa Indinesia (KBBI)
Erlina Hayati. (2010).Penerapan Pasal-pasal  Kitab Undang-Undang Hukum Perdata Pada Jual  Beli  Bangunan  Rumah  Dalam  Akta  Notaris,  Tesis,  Semarang:  Magister Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Diponegoro.
Fahrurrozi. (2016). Wanprestasi Penyewa alam Perjanjian Sewa Menyewa Rumah Dengan Pemilik  di  Kecamatan  Pontianak  Kota,Jurnal  Untan.ac.id,  E-Joirnal  Gloria  Yuris, Volume 4 Nomor 2.
Gerry  R.  Weydekamp.  (2013).  Pembatalan  Perjanjian  Sepihak  Sebagai  Suatu  Perbuatan Melawan Hukum, Jurnal LexProvatum.
HS  Salim.  (2008).  Hukum  Kontrak,  Teori  &  Teknik  Penyusunan  Kontrak.Jakarta:  Sinar Grafika.
I Gede Yudi Arsawan.(2022). Akibat Hukum Wanprestasi Dalam Perjanjian Sewa Menyewa Lisan, Jurnal JUSTITIA (Ilmu Hukum dan Humaniora), Volume 9 Nomor 3.
J. Satrio, 1993, Hukum Perikatan Yang Lahir dari Undang-Undnag, PT. Citra Aditya Bhakti, Bandung.
Jefri  Alzamzami  dan  Leli  Joko  Suryono,  (2021),  Pelaksanaan  Perjanjian  Sewa  Menyewa Rumah  dan  Akibat  Hukumnya  Dalam  Hal  Terjadi  Wanprestasi,  Jurnal  MLS”Media Law and Sharia”, Volume 2 Nomor 3, Juni 2021.
Kadek Ayu Cintya Paramita, Ida Bagus Putra Atmadja dan Gede Agung Dharma Kusuma, Perlindungan  Hukum  Bagi  Pemilik  Rumah  Sewaan  Akibat  Pengakhiran  Sepihak Perjanjian Sewa Menyewa Di Kota Denpasar, Bagian Hukum Bisnis Fakultas Hukum Universitas Udayana.
Kitab  Undang-Undang  Hukum  Perdata  Buku  III  Perikatan.  (2021).  Yogyakarta:  Penerbit Pustaka Mahardika.
Manaon Damianus Sirait, Johannes Ibrahim Kosasih dan Desak Gde Dwi Arini, Asas Itikad Baik dalam Perjanjian Sewa-Menyewa Rumah Kantor, Jurnal Analogi Hukum Volume 2 Nomor 2 Tahun 2020.
Milano  Dolo.  (2018).  Tinjauan  Yuridis  Terhadap  Pelaksanaan  Perjanjian  Sewa  Menyewa Rumah, Jurnal LexPrivatum.
Meliala Djaja S. (2012). Hukum Perdata Dalam Perspektif BW. Bandung: Nuansa Aulia. Mertokusumo Sudikno. (2008). Ilmu Hukum. Yogyakarta: Penerbit Liberty. Muhammad Abdul Kadir. (2014). Hukum Perjanjian.Bandung:PT. Citra Aditya Bakti. Muhwan Wawan Hariri. (2011). HUKUM PERIKATAN dilengkapi Hukum perikatan dalam islam. Bandung : CV Pustaka Setia.
Muljadi Kartini dan GunawanWidjaja.(2010). Perikatan yang Lahir dari Perjanjian.Jakarta:Rajawali. Munir  Fuady,  2005,  Perbuatan  Melawan  Hukum  :  Pendekatan  Kontemporer,  PT.  Citra Aditya Bhakti, Bandung.
Nathasya  Nadia  Fenandri.  (2015).Tinjauan  Yuridis  Tinjauan  Pembatalan  Sewa  Menyewa Tanah Dan Bangunan Dalam Perkara Perdata, Jurnal JOM Fakultas Hukum, Volume 2 Nomor 2.
Redati Tsaniya,  (2021), Tinjauan yuridis tentang pelaksanaan perjanjian sewa menyewa rumah toko di hadapan notaris, Universitas Sultan Agung.
Salim  HS,  (2017),  Hukum  Kontrak  :  Perjanjian  Innominat,  Cetakan  ke-4,  Jakarta  :  Bumi Aksara
Setiawan Ketut Oka I. (2021). Hukum Perikatan. Jakarta: Sinar Grafika. Setiawan R. (2007).Pokok-pokok Hukum Perikatan. Bandung: Putra Abardin.
Sri  Widiarti,  (2005),  Tinjauan  Yuridis  Tentang  Pelaksanaan  Perjanjian  Sewa  Menyewa Rumah  Di  Kecamatan  Kesesi  Kabupaten  Pekalongan,  Fakultas  Ilmu  Sosial  Jurusan Hukum Dan Kewarganegaraan.
Subekti. (1987). Hukum Perjanjian. Jakarta: Intermasa. ______.(1998). Pokok-pokok Hukum Perdata.Bandung: PT Citra Aditya Bakti. ______.(2005).Hukum Perjanjian. Jakarta: Intermasa. ______.(2014). Aneka Perjanjian. Citra Aditya Bakti, cetakan ke XI.
Sukardi. (2019).Tinjauan Yuridis Pengakhiran Sewa Menyewa Rumah Yang Dibuat Secara Lisan  Di  Kelurahan  Sungai  Beliung  Kecamatan  Pontianak  Barat,Jurnal Pontianak.or.id, Volume 1 Nomor 1.
Suroso, (2014), Pelaksanaan Perjanjian Sewa Menyewa di Kota Pontianak, e-Journal Gloria Yuris, Volume II Nomor 2.
Wirjono Prodjodikoro, 2000, Asas-asas hukum perjanjian, Bandung : Mazdar Madju
Copyright Holder :
© Irwan (2023)
First Publication Right : © Jurnal Tana Mana
This article is under: