Abstrak —Peningkatan jumlah penduduk di Bandar Lampung mengakibatkan semakin tingginya  harga  lahan  hunian sehingga diperlukan adanya efisiensi pemanfaatan lahan berupa hunian bertingkat  atau apartemen.  Berdasarkan artikel  terkait  apartemen  pertama yang ada di Bandar Lampung (Springhill Condotel), peningkatan jumlah unit yang laku terjual hanya sebesar sepuluh persen dari empat puluh persen  menjadi  lima puluh persen dari  total unit yang ada dalam waktu dua tahun. Hal ini mengindikasikan kurangnya minat masyarakat Lampung akan hunian tingkat, sehingga diduga pembangunan The Bay Apartment sebagai apartemen kedua di Bandar Lampung, tidak akan layak secara finansial. Mengingat  hal tersebut, perlu dilakukan analisis untuk memastikan pembangunan apartemen layak secara finansial. Penelitian ini bertujuan untuk mengetahui kelayakan finansial The Bay Apartment dan mengetahui sensitivitasnya agar bisa meminimalisir risiko kerugian dalam investasi The Bay Apartment.  Penelitian ini menganalisis  finansial  dengan metode Net Present Value (NPV), Internal Rate of Return (IRR), dan Payback Period (PP). Pendapatan yang diperhitung- kan yaitu pendapatan dari penjualan unit apartemen dan sewa hotel. Modal investasi yang digunakan merupakan modal sendiri.  Analisis sensitivitas dilakukan terhadap perubahan harga jual apartemen, tarif sewa hotel, tingkat okupansi hotel, dan rencana penjualan unit apartemen.  Berdasarkan analisis kelayakan finansial pembangunan The Bay Apartment dengan MARR  6,20% dan masa investasi 10 tahun, diperoleh NPV sebesar  Rp34.484.644.825,00, PP selama  2,9  tahun,  dan IRR sebesar  8,933%.  Berdasarkan ketiga  parameter tersebut, The Bay Apartment layak secara finansial. Pembangunan The Bay Apartment dapat menjadi tidak layak apabila harga jual unit apartemen diturunkan minimal sebesar 23,7% dari harga saat ini atau tarif sewa hotel diturunkan  minimal  sebesar  47,4% dari tarif saat ini. Batas kelayakan investasi The Bay Apartment terhadap tingkat okupansi hotel  adalah 45% dari tingkat okupansi yang diharapkan, sedangkan batas kelayakan terhadap penjualan unit apartemen adalah penurunan 22,6% dari penjualan yang direncanakan.
Kata Kunci —Analisis  Kelayakan  Finansial,  Apartemen, IRR, NPV, PP, Sensitivitas.

## I. PENDAHULUAN
ANDAR  Lampung merupakan ibu kota Provinsi  Lam- pung yang menjadi pusat kegiatan niaga  masyarakat Lampung. Hal ini menyebabkan Bandar Lampung menjadi kota dengan kepadatan penduduk tertinggi di Provinsi Lampung.  Tercatat  kepadatan  penduduk di Kota  Bandar Lampung sejumlah 3.939  per km 2 pada tahun 2020  [1]. Tingginya jumlah penduduk  berbanding lurus dengan meningkatnya kebutuhan akan tempat tinggal. Hal ini mengakibatkan semakin sempitnya lahan hunian di Bandar Lampung.
Untuk mengatasi permasalahan tersebut, perlu dilakukan efisiensi lahan yang menerapkan konsep hunian bertingkat yang lebih dikenal sebagai apartemen. Selain fasilitas, harga
unit apartemen yang umumnya lebih terjangkau dibanding- kan rumah membuat apartemen diminati masyarakat perkotaan. Hal ini menjadi peluang yang baik bagi para investor properti yang ada di Bandar Lampung, seperti PT. Budi Graha Realty, yang merupakan anggota dari PT. Sungai Budi (BW) Group.
The Bay Apartment adalah salah satu karya milik PT. Budi Graha Realty yang menghadirkan konsep superblock pertama di Bandar Lampung. Proyek ini merupakan lanjutan dari pembangunan Budi Medika Hospital dan Lampung City Mall. Bangunan apartemen kedua di Bandar Lampung ini didirikan di atas lahan seluas 4,7 hektare di Kecamatan Teluk Betung Selatan, Bandar Lampung. Dibangun di atas Lampung City Mall, The Bay  Apartment direncanakan memiliki 27 lantai.
Berdasarkan artikel terkait  apartemen pertama yang ada di Bandar Lampung (Springhill Condotel), diketahui peningkatan jumlah unit yang laku terjual pada apartemen tersebut yaitu hanya sebesar sepuluh persen, yaitu dari empat puluh persen pada tahun  2016 menjadi lima puluh persen pada tahun 2018. Hal ini mengindikasikan kurangnya minat masyarakat Lampung akan hunian tingkat, sehingga diduga pembangunan The Bay Apartment sebagai apar- temen kedua di Bandar Lampung, tidak akan layak secara finansial. Mengingat hal tersebut, diperlukan adanya analisis kelayakan finansial untuk memastikan pengembalian yang dihasilkan dari proyek The Bay Apartment ini bisa melebihi modal yang dikeluarkan.
Studi  kelayakan  bisnis  atau yang  disebut  studi proyek adalah penelitian  tentang dapat tidaknya  suatu proyek (biasanya merupakan proyek investasi) dilaksanakan dengan berhasil  [2].  Layak ataupun tidaknya suatu proyek tergantung pada beberapa faktor, termasuk biaya proyek dan pengembalian investasi,  yang berarti proyek menghasilkan penjualan yang cukup dari pembeli [3].
Pada penelitian ini, analisis kelayakan berfokus pada analisis secara finansial terhadap tower pertama  The Bay Apartment dikarenakan pembangunan tower kedua  baru akan  dimulai ketika unit pada tower pertama sudah  80% terjual. Penelitian dilakukan dengan menggunakan metode Net Present Value (NPV), Internal Rate of Return (IRR), Payback Period (PP) dan analisis sensitivitas. NPV merupakan metode yang dilakukan dengan cara membandingkan nilai sekarang dari aliran kas masuk bersih dengan nilai sekarang dari biaya pengeluaran suatu investasi [4].  Ketika besarnya NPV yang didapatkan sudah lebih besar  dari  nol, maka investasi dinyatakan menguntungkan. Metode Internal Rate of Return Method (IRR) adalah besarnya tingkat bunga yang menjadikan biaya pengeluaran dan pemasukan sama besarnya  [5]. Sedangkan metode Payback Period digunakan untuk mengetahui lamanya

## Analisis Sensitivitas Kelayakan Finansial The Bay Apartment Bandar Lampung
Robert Aurelio Nathanael dan Retno Indryani Departemen Teknik Sipil, Institut Teknologi Sepuluh Nopember (ITS) e-mail : retno_i@ce.its.ac.id
B
waktu pengembalian modal suatu  proyek agar sebanding dengan pengeluaran.
Studi kelayakan analisis  finansial  memerlukan  suatu analisis  sensitivitas yang berguna untuk  mengkaji sejauh mana perubahan unsur-unsur dalam aspek  finansial berpe- ngaruh terhadap keputusan yang dipilih [6]. Pada penelitian ini, analisis sensitivitas dilakukan dengan mengubah variabel yang mempengaruhi besarnya aliran kas masuk maupun keluar. Dengan dilakukannya analisis sensitivitas dapat  diketahui batas perubahan yang membuat proyek ini dinyatakan layak secara finansial.

## II. METODOLOGI PENELITIAN

## A. Konsep Penelitian
Jenis penelitian ini adalah analitis dengan melalui proses pengumpulan, penyusunan data, dan perhitungan  yang dilakukan untuk mengetahui kelayakan investasi pada proyek  The Bay Apartment  Bandar Lampung.  Analisis kelayakan finansial dilakukan dengan menggunakan metode Net  Present  Value (NPV), Internal  Rate of Return (IRR), dan Payback Period (PP). Penelitian dilanjutkan  dengan analisis sensitivitas untuk mengkaji sejauh mana perubahan harga jual unit apartemen dan tarif sewa hotel berpengaruh terhadap keputusan yang dipilih.

## B. Data Penelitian
Data yang digunakan dalam penelitian ini dapat dibagi menjadi dua kelompok yaitu data primer dan data sekunder. Data primer  diperoleh berdasarkan wawancara langsung dengan pihak pengelola untuk mengetahui konsep penjualan dan  operasional  Apartemen.  Data sekunder diperoleh  dari gambar proyek, properti sejenis, maupun instansi terkait.

## C. Analisis Data
Data-data yang  sudah diperoleh diolah dan dianalisis sesuai pembagian aliran kas masuk dan aliran kas keluar:

## 1) Analisis Biaya Investasi
Analisis investasi dilakukan dengan estimasi biaya tanah. Biaya tanah menggunakan nilai pasar sebagai tanah kosong kemudian dibandingkan dengan harga tanah sekitar  atau properti  pembanding. Data yang dibandingkan yaitu lebar jalan, kondisi tanah, status tanah, dan akses menuju lokasi. Biaya konstruksi  bangunan dihitung tiap lantai, yang didapatkan dari wawancara  dengan pihak apartemen  yang dikalikan  luasan  masing-masing lantai. Data yang diperlu- kan yaitu biaya pembangunan, faktor pengali jumlah lantai, dan juga gambar proyek. Metode yang dipakai untuk menghitung analisis  investasi  yaitu opini ahli  dan perbandingan data pasar.

## 2) Analisis Pendapatan
Pendapatan  yang diperoleh dari The Bay Apartment berupa  pendapatan dari  harga jual unit apartemen, sewa hotel,  dan service charge .  Harga jual hunian  dan tarif service charge diperoleh dari wawancara langsung dengan pihak  pengelola.  Tarif sewa hotel diestimasi berdasarkan tarif hotel sejenis. Diperlukan juga rencana penjualan untuk menentukan perolehan pendapatan selama masa investasi.
3) Analisis Biaya Operasional
Pengeluaran  rutin  yang  dikeluarkan The Bay Apartment
diestimasi menurut historis data tarif dari beberapa instansi terkait  dan  data-data pembanding. Biaya operasional digunakan untuk menghitung pendapatan bersih dengan cara mengurangi pendapatan kotor dengan biaya operasional. Biaya operasional berupa gaji karyawan yang diestimasikan sesuai pendekatan  data pembanding. Biaya air dan listrik tiap tahun diperoleh dari data tarif dari perusahaan terkait (PT. PLN dan PDAM), kemudian data volume kebutuhan air dan listrik diestimasi berdasarkan pendapat ahli dan luas bangunan. Biaya pemeliharaan ( maintenance )  seperti pengecatan, perbaikan, dan perawatan gedung diestimasi menggunakan data dari wawancara dengan pihak pengelola terkait pengalokasian tarif service charge .

## D. Analisis Kelayakan Finansial
Analisis  aspek finansial dilakukan dengan cara menghitung tiga parameter kelayakan investasi, yaitu:
1) Net Present Value (NPV)
Menganalisis  selisih Present Value antara benefit (penerimaan) dengan cost (pengeluaran).  Bila didapatkan NPV > 0 proyek dikatakan layak, sedangkan apabila NPV < 0 proyek dikatakan tidak layak.

## 2) Internal Rate of Return (IRR)
Menghitung  tingkat bunga yang dapat menyamakan Present Value penerimaan dan pengeluaran kas atau membuat NPV bernilai  nol.  Apabila tingkat bunga yang diperoleh bernilai lebih besar dari tingkat keuntungan yang disyaratkan, investasi dikatakan menguntungkan, namun apabila lebih kecil, investasi dikatakan merugikan.

## 3) Payback Period (PP)
Payback Period menganalisis jangka waktu yang dibutuh- kan untuk mengembalikan semua pengeluaran dalam suatu investasi. Investasi dinyatakan layak apabila PP < umur investasi.

## E. Analisis Sensitivitas
Analisis sensitivitas dilakukan dengan mengubah parameter tertentu dan melihat pengaruhnya terhadap kelayakan investasi. Pada penelitian ini, analisis sensitivitas dilakukan dengan melakukan perubahan harga jual unit apartemen,  tarif sewa hotel, tingkat okupansi hotel, dan rencana penjualan unit apartemen.

## III. HASIL DAN PEMBAHASAN

## A. Gambaran Umum Proyek
Proyek The Bay Apartment merupakan proyek apartemen kedua yang ada di Bandar Lampung.  Di atas lahan seluas 47553 m 2 The  Bay Apartment dibangun dengan konsep superblock yang dipadukan dengan lifestyle mall , rumah sakit, dan juga fasilitas penunjang lainnya. Sebagai fasilitas penunjang, lantai basement hingga lantai 4 akan digunakan sebagai lahan parkir penghuni apartemen, hotel, dan juga pengunjung mall .  Bangunan  dengan luas  17.140  m 2 ini direncanakan memiliki  165 unit hotel pada lantai 5–9 dan 377  unit  apartemen  pada lantai 10–27.  Pembangunan dimulai sejak Februari 2020,  dan ditargetkan selesai pada Desember 2022.  Pendapatan  penjualan unit apartemen diperoleh sejak 2021, sedangkan pendapatan hotel dan service charge mulai diperoleh sejak tahun 2023.

## B. Analisis Biaya Pengadaan Lahan
Pengadaan lahan yang diperhitungkan pada penelitian ini hanya pengadaan lahan untuk apartemen (tidak termasuk mall ).  Biaya  pengadaan lahan dihitung dari  luas lahan apartemen dikalikan harga pasar tanah objek penelitian per m 2 . Luas lahan apartemen diperhitungkan berdasarkan luas basement apartemen  yang disesuaikan dengan Koefisien Dasar Bangunan (KDB) menurut peraturan pemerintah daerah  untuk  kawasan industri  sebesar 50%.  Nilai pasar tanah objek penelitian dihitung dengan metode pendekatan pasar, dengan metode penyesuaian menggunakan metode indeks kualitas. Tanah objek penelitian dianggap  sebagai lahan kosong. Objek dibandingkan dengan data lahan pem- banding yang diperoleh berdasarkan hasil  survei.  Indeks kualitas yang dipakai yaitu antara 1  sampai  5, di  mana indeks 5 menunjukkan kondisi yang  terbaik untuk  kriteria yang ditinjau. Kriteria yang digunakan untuk penilaian yaitu lebar jalan, kondisi dan status tanah, serta akses menuju lokasi.  Perhitungan nilai indeks tanah objek dan pemban- ding dapat dilihat pada Tabel 1.
Berdasarkan  indeks yang sudah diberikan  terhadap masing-masing objek, dapat dilakukan analisis regresi untuk menentukan nilai tanah objek penelitian.  Berdasarkan perhitungan  yang dilakukan, diperoleh  biaya tanah untuk pembangunan The Bay Apartment Bandar Lampung adalah Rp2.771.875,00  seperti pada  Tabel 2.  Sehingga  dengan mengalikan harga lahan per m 2 dengan luas lahan 7.000 m 2 diperoleh biaya pengadaan lahan untuk apartemen sebesar Rp19.403.125.000,00.

## C. Analisis Biaya Bangunan
Biaya yang dikeluarkan untuk  investasi bangunan meliputi biaya bangunan apartemen, hotel, serta tempat parkir yang dibebankan untuk apartemen dan hotel.  Biaya investasi bangunan dihitung dengan harga satuan  per m 2 dikalikan dengan luasan lantai bangunan. Luasan apartemen dan hotel  yaitu pada lantai 5–27  diketahui berdasarkan gambar proyek  seluas 857 m 2 tiap  lantainya.  Sedangkan untuk mengetahui luas lahan parkir yang dibebankan pada
apartemen  dan hotel diperoleh dengan menghitung kebutuhan tempat parkir berdasarkan luas dan jumlah unit hotel dan apartemen  yang ada  dengan mengacu pada Keputusan Direktorat Jenderal Perhubungan Darat Nomor: 272/HK.105/DRJD/96  terkait  perhitungan luasan efektif area parkir pada apartemen.
Berdasarkan perhitungan kebutuhan Satuan Ruang Parkir (SRP), diketahui kebutuhan SRP yaitu 78,1 SRP. Angka ini kemudian dikalikan dengan dimensi SRP untuk mobiil penumpang golongan II yaitu 2,50 ×  5,00  m 2 sehingga diperoleh  total kebutuhan luas parkir yaitu 976,25 m 2 . Namun dalam perhitungan biaya bangunan, luasan parkir yang dibebankan terhadap apartemen dianggap seluas 1 lantai parkir yaitu 3500 m 2 , dan diasumsikan berada pada lantai 4. Berdasarkan wawancara yang dilakukan  dengan  pihak apartemen, diketahui perkiraan harga rata-rata struktur yang dikeluarkan selama pembangunan yaitu sebesar Rp. 2.800.000  per m 2 bangunan.  Harga rata-rata struktur ini dikalikan dengan luas masing-masing lantai, sehingga diperoleh biaya total untuk  struktur yaitu Rp 65.192.400.000.
Perhitungan  biaya bangunan dapat dibagi menjadi beberapa bobot komponen pekerjaan seperti pada Tabel  3 [7]. Kemudian tabel tersebut diolah sesuai dengan desain dari The Bay Apartment sehingga diperoleh Tabel 4. Biaya struktur yang telah dihitung sebesar Rp65.192.400.000,00 digunakan untuk menghitung komponen bangunan yang lain berdasarkan bobot yang ada. Biaya untuk setiap komponen bangunan dijumlahkan sehingga diperoleh biaya total untuk pembangunan yaitu sebesar Rp217.308.000.000,00.

## D. Analisis Pendapatan Penjualan Unit Hunian
Harga  unit apartemen didapatkan dari survey dan wawancara dengan pihak marketing The Bay Apartment Bandar Lampung.  Terdapat beberapa tipe dan luas kamar unit  hunian yang disediakan The Bay Apartment. Masing- masing tipe kamar memiliki harga yang berbeda. Harga apartemen sudah termasuk izin mendirikan bangunan (IMB), listrik koridor,  fasilitas umum, dan Sertifikat Hak Milik Satuan unit apartemen atas nama pembeli.
Tabel 1. Perhitungan Nilai Indeks Tanah Objek dan Pembanding
Uraian Objek Penelitian Pembanding I Pembanding II Pembanding III Harga Transaksi (Juta Rupiah) 2599 17000 3587 Luas Tanah (m 2 ) 7000 1130 6000 2000 Harga/m 2 (Ribu Rupiah) ? 2300 2666 1793 Lebar Jalan (m) 12 6 12 6 Kondisi Tanah Mentah Mentah Matang Mentah Status Tanah SHM SHM SHM SHM Akses Menuju Lokasi Mudah Sedang Mudah Sedang Indeks Lebar Jalan (m) 4 2 4 2 Kondisi Tanah 3 3 5 3 Status Tanah 4 4 4 4 Akses Menuju Lokasi 5 4 5 4 Rata-rata 4 3,25 4,5 3,25 Tabel 2. Perhitungan Nilai Pasar Tanah Objek Uraian Nilai Indeks Harga/m 2 Pembanding II 4,5 Rp2.833.333,00 Objek Penelitian 4 Rp2.771.875,00 Pembanding I 3,25 Rp2.300.000,00 Pembanding III 3,25 Rp1.793.750,00
Penjualan  377  unit  apartemen direncanakan dilakukan dengan angsuran selama 3 tahun dengan bunga 4,5% dengan target unit sudah laku semua pada tahun ke-3 atau tahun 2023. Dengan sistem pembayaran tersebut, angsuran terjadi sejak tahun 2021  hingga tahun  2025.  Sehingga diperoleh rekapitulasi pendapatan penjualan unit apartemen seperti pada Tabel 5.

## E. Analisis Pendapatan Sewa Hotel
The Bay direncanakan  memiliki hotel pada lantai 5 sampai  9 yang terdiri dari tiga tipe unit, yaitu  tipe Studio sebanyak 140 unit, 5 unit tipe Deluxe C, dan 20 tipe Corner. Hotel  mulai dioperasikan sejak apartemen dibuka yakni tahun 2023.  Berdasarkan wawancara dengan pihak marketing , diketahui bahwa  hotel  The Bay akan memiliki tarif sewa yang kurang lebih seperti tarif pada hotel ASTON Bandar Lampung. Oleh karena itu dalam mengestimasikan pendapatan hotel, dilakukan pendekatan tarif sewa dengan objek pembanding hotel ASTON Bandar Lampung dengan penyesuaian terhadap luas kamar.  Tarif sewa kamar hotel ASTON Bandar Lampung diperoleh  dari website resmi milik ASTON.  Tarif  hotel  ASTON dan  The Bay dapat dilihat pada Tabel 6.
Tingkat okupansi pada tiga tahun pertama yakni 2023, 2024, dan 2025 diasumsikan sebesar  50% karena  hotel masih baru dan belum banyak dikenal masyarakat. Pada tahun selanjutnya, tingkat okupansi hotel diperkirakan naik menjadi 70%. Tarif hotel setiap tahun diperkirakan naik sesuai tingkat inflasi yaitu  sebesar 4,32%.  Berdasarkan estimasi di atas, diperoleh rekapitulasi pendapatan hotel seperti pada Tabel 7.
F. Analisis Pendapatan Service Charge Pihak pengelola apartemen, menerapkan biaya service charge sebesar Rp 15.000,00/m 2 dengan  peningkatan tarif 10% setiap 5 tahun. Service charge akan  diperoleh ketika apartemen mulai beroperasi yaitu tahun 2023. Seluruh unit apartemen direncanakan sudah laku terjual pada tahun 2023, sehingga pendapatan service charge pada tahun 2023 sampai 2027 adalah sama. Sedangkan pada tahun 2028- 2032, pendapatan service charge naik 10% akibat kenaikan tarif.  Pendapatan service charge pada  tahun 2023  dapat dilihat pada Tabel 8. Rekapitulasi pendapatan service charge dapat dilihat pada Tabel 9.
G. Analisis Pengeluaran Listrik
Biaya listrik unit apartemen yang telah terisi ditanggung
Tabel 3. Bobot Biaya Elemen Bangunan Elemen Bangunan Bobot Biaya Bangunan (%) Pondasi 5–10 Struktur 25–30 Lantai 5–10 Dinding 7–10 Plafon 6–8 Atap 8–10 Utilitas
5–8 Penyelesaian Akhir
10–15 Tabel 4. Biaya Bangunan The Bay Apartment Sesuai Pembobotan Elemen Bangunan Elemen Bangunan Standar (%) Olahan (%) Biaya (Juta Rupiah) Pondasi 5–10 10 21.730 Struktur 25–30 30 65.192 Lantai 5–10 10 21.730 Dinding 7–10 10 21.730 Plafon 6–8 8 17.384 Atap 8–10 10 21.730 Utilitas 5–8 8 17.384 Penyelesaian Akhir 10–15 14 30.423 Total 100 217.308
Tabel 5.
Rekapitulasi Perhitungan Penjualan Unit Apartemen Penjualan (Juta Rupiah) Pendapatan Pada Tahun 2021 2022 2023 2024 2025 2021 39.960  39.960  39.960 2022 24.799  24.799  24.799 2023 6.247 6.247 6.247 Total 39.960  64.759  71.007  31.046 6.247
Tabel 6. Perhitungan Tarif Sewa Hotel ASTON The Bay Superior Deluxe Studio
Deluxe-C  Corner Luas (m 2 ) 23 41 21 36 44 Tarif (Ribu Rupiah) 464 724 424 636 777
Tabel 7.
Estimasi Pendapatan Sewa The Bay Hotel Tahun Pendapatan 2023 Rp14.664.871.903,00 2024 Rp15.298.394.369,00 2025 Rp15.959.285.006,00 2026 Rp23.308.216.565,00 2027 Rp24.315.131.521,00 2028 Rp25.365.545.203,00 2029 Rp26.461.336.755,00 2030 Rp27.604.466.503,00 2031 Rp28.796.979.456,00 2032 Rp30.041.008.969,00
Tabel 8.
Perhitungan Pendapatan Service Charge Tahun 2023 Tipe Kamar Luas (m 2 ) Kumulatif Unit Terjual Pada Tahun
Pendapatan Service Charge Tahun 2023 (Juta Rupiah) 2021 2022 2023 Studio 20,82 121 196 229 858 Corner 43,90 20 40 40 316 Deluxe-C 35,81 14 14 14 90 Premiere-B  41,63 17 23 25 187 Deluxe-A 31,07 5 9 9 50 Deluxe-B 31,37 5 9 9 50 Executive 64,71 10 17 19 221 Premiere-A  41,63 12 21 23 172 Suite 85,23 5 9 9 138 Total
2084
Tabel 9. Rekapitulasi Pendapatan
Service Charge Tiap Tahun Tahun Pendapatan Service Charge (Juta Rupiah) 2023
2084 2024 2084 2025 2084 2026 2084 2027 2084 2028 2293 2029 2293 2030 2293 2031 2293 2032
2293
oleh pembeli. Semua unit apartemen diasumsikan sudah laku pada tahun  ke-3 penjualan atau tahun 2023, sehingga biaya listrik yang dibebankan kepada pihak pengelola yaitu fasilitas umum, koridor, tangga, lift, dan unit hotel.  Kebu- tuhan  listrik untuk basement , hall ,  dan koridor sebesar 5 watt/m 2 [7]. Kebutuhan listrik untuk  parkiran diasumsikan sama dengan basement yaitu 5 watt/m 2 ,  sedangkan kebu- tuhan  listrik  untuk lift 20 watt/m 2 .  Intensitas konsumsi energi  untuk kebutuhan energi apartemen sebesar 300 kWh/m 2 tahun  [8].  Perhitungan kebutuhan listrik untuk basement , parkiran, dan lift yaitu kebutuhan daya (kWh/m 2 ) per  tahun dikalikan luas area. Besarnya pengeluaran untuk biaya listrik per tahun dihitung dengan tarif listrik tiap tahun dikalikan dengan kebutuhan listrik tahun tersebut.
Tarif dasar listrik tahun 2023–2032 diperoleh dengan melakukan regresi pada persamaan linier tarif  dasar listrik tahun 2011–2022 yang telah ditetapkan oleh PT.  PLN Persero. Tabel tarif listrik tahun 2011–2022 dapat dilihat pada Tabel 10. Gambar grafik regresi tarif dasar listrik dapat dilihat pada  Gambar  1. Estimasi tarif dasar listrik  untuk periode 2023–2032 dapat dilihat pada  Tabel  11.  Rekapitu- lasi biaya listrik per tahun dapat dilihat pada Tabel 12.

## H. Analisis Pengeluaran Air
Biaya air unit hunian apartemen yang telah  terisi ditanggung oleh pembeli.  Apartemen diasumsikan sudah laku semua pada tahun ke-3 penjualan atau tahun 2023,
sehingga  biaya air yang  dibebankan kepada pengelola adalah biaya air hotel, fasilitas umum, dan kolam renang. Perhitungan kebutuhan air yaitu  volume kebutuhan per tahun (m 3 /tahun) dikalikan dengan luas area. Besarnya biaya air dihitung dengan besarnya volume kebutuhan air tiap tahun dikalikan dengan tarif air tahun tersebut.
Kebutuhan  air dihitung dengan  pendekatan luasan ba- ngunan, untuk bangunan apartemen sebesar 20 liter per m 2 per hari [7]. Kebutuhan air untuk kolam renang sebesar 38 liter per m 2 per hari dan untuk taman umum sebesar 19 liter per m 2 per hari [9]. Tarif air tahun 2023–2032 diperoleh dengan melakukan regresi pada persamaan linier tarif air kelompok pelanggan niaga besar (NB) pada tahun 2015–2022  yang telah ditetapkan oleh  PDAM  seperti  pada  Tabel 13.  Kelompok pelanggan sosial umum diperhitungkan untuk fasilitas dan taman umum, sedangkan kelompok niaga besar diperhitung- kan untuk hotel dan kolam renang. Tarif air pada tahun 2015–2022 dapat dilihat pada  Tabel 14.  Estimasi tarif  air kelompok pelanggan Niaga Besar (NB) untuk periode 2023–
Gambar 1. Grafik regresi tarif dasar listrik.
Tabel 13. Tarif Listrik Tahun 2011-2022 Tahun Tarif (Rp/kWh)
2011
1.330
2012 1.330 2013 1.145 2014 1.143,59 2015 1.159 2016 1.409,16 2017 1.467,28 2018 1.467,28 2019
1.467,28
2020 1.444,7 2021 1.444,7 2022 1.444,7 Tabel 14. Estimasi Tarif Dasar Listrik Tahun Tarif (Rp/kWh) x y = 24,452 x – 47953 2022
1.488,94 2023 1.513,40 2024 1.537,85 2025 1.562,30 2026 1.586,75 2027 1.611,20 2028 1.635,66
2029 1.660,11 2030 1.684,56 2031 1.709,01 2032 1.733,46 Gambar 2. Grafik regresi tarif air. Tabel 10.
Rekapitulasi Biaya Listrik
Tahun
Biaya Listrik (Juta Rupiah) 2023 2.702
2024
2.746
2025 2.790 2026 2.833 2027 2.877 2028 2.921 2029 2.965 2030 3.008 2031 3.052 2032 3.096 Tabel 11. Tarif Air Kelompok Pelanggan Tahun 2022
Kelompok Pelanggan Tarif (Rp) 0–10 m 3 >10 m 3 Sosial Umum (SU) 1.500 3.700 Niaga Besar (NB) 5.200 7.500 Tabel 12. Tarif Air Tahun 2015-2022 Tahun
Tarif Air (Rp/m 3 ) 2015 7.150 2016
7.150 2017 7.150 2018 7.500 2019 7.500 2020
7.500
2021
7.500 2022 7.500
2032  dilakukan  dengan melakukan  regresi terhadap grafik pada Gambar 2, sehingga diperoleh Tabel 15.

## I. Analisis Pengeluaran Gaji Karyawan
Besarnya biaya untuk gaji karyawan diperoleh dengan besarnya gaji karyawan sesuai posisinya dikalikan dengan jumlah karyawan. Gaji dan jumlah karyawan sesuai posisinya diestimasi berdasarkan perbandingan terhadap Apartemen Grand Lagoon pada tahun 2015 yang ada pada Tabel 16. Kemudian biaya gaji tersebut digunakan untuk mengestimasi nilai gaji pada tahun 2022  dengan membandingkan nilai UMK Surabaya tahun 2015 dengan tahun 2022. UMK Surabaya pada tahun  2015 adalah Rp2.710.000,00  dan  tahun 2022 adalah Rp4.375.479,00. Perhitungan gaji karyawan Apartemen Grand Lagoon pada tahun 2022 dengan membandingkan UMK Surabaya pada tahun 2015 dan 2022 sehingga diperoleh  Tabel 17. Kemudian, gaji karyawan The Bay pada  tahun 2022 diestimasi menggunakan hasil perhitungan sebelumnya dan membandingkan UMK Bandar Lampung pada tahun 2022 yaitu Rp2.770.794,00  dengan  Surabaya tahun 2022 yaitu Rp4.375.479,00. Gaji karyawan dengan posisi lainnya juga dihitung dengan metode yang sama, sehingga didapatkan Tabel 18. Jumlah karyawan The Bay diestimasikan dengan membandingkan luas keseluruhan bangunan The Bay Apartment dan Apartemen Grand Lagoon. Kenaikan gaji karyawan setiap tahun diestimasi berdasarkan rata-rata kenaikan UMK Bandar Lampung yang diperoleh berdasarkan data historis UMK Bandar Lampung dari BPS,  sehingga diperoleh rata-rata  persentase  UMK yaitu  pada  Tabel  19  sebesar 6,3%  Sehingga, berdasarkan
hasil estimasi gaji karyawan The Bay Apartment tahun 2022 pada  Tabel  18,  dapat  dihitung  pengeluaran  gaji per tahun seperti pada Tabel 20.

## J. Analisis Biaya Pemeliharaan
Berdasarkan wawancara dengan pihak pengelola,  besar- nya biaya untuk maintenance dan security adalah Rp15.000,00  per m 2 unit yang dimiliki. Sehingga apabila diasumsikan pembagian antara keduanya adalah sama besar, besarnya biaya yang dialokasikan untuk pemeliharaan yaitu 50% dari biaya service charge setiap tahun.

## K. Depresiasi
Depresiasi adalah penurunan nilai dari suatu properti. Menurut PP No. 16 Tahun 2021 tentang Bangunan Gedung, penyusutan untuk  bangunan permanen yaitu sebesar 2,5% per tahun.  Berdasarkan  perhitungan  biaya bangunan  yang telah dilakukan,  diketahui total biaya investasi sebesar Rp308.646.522.333,00. Sehingga, besarnya penyusutan seti- ap tahun adalah 2,5% dari Rp308.646.522.333,00  atau sebesar Rp7.716.163.058,00.

## L. Pajak
Perhitungan pajak penghasilan dilakukan berdasarkan UU No. 36 Tahun 2008 tentang Pajak Penghasilan sesuai dengan besarnya pendapatan bruto per tahun.

## M. Analisis Aliran Kas
Perhitungan aliran  kas dilakukan menggunakan besaran MARR  berdasarkan tingkat pengembalian modal sendiri. Tingkat pengembalian modal sendiri (MARR Equity ) diperoleh
Tabel 15. Estimasi Tarif Air Tahun 2023-2032 Tahun Tarif Air (Rp/m 3 ) 2023 7650 2024 7712 2025 7775 2026 7837 2027 7900 2028 7962 2029 8025 2030 8087 2031 8150 2032
8212 Tabel 16. Gaji Karyawan Apartemen Grand Lagoon Pada Tahun 2015 No. Keterangan Jumlah Harga Satuan (Rp) Gaji (Rp/Tahun) 1 General Manager 1 16.500.000 198.000.000 2 Manager 3 14.000.000 504.000.000 3 Staff 7 6.500.000 546.000.000 4 Security 10 3.045.000 365.400.000 5 Cleaning Service 10 3.045.000 365.400.000 Total  1.978.800.000 Tabel 17. Estimasi Gaji Karyawan Apartemen Grand Lagoon Pada Tahun 2022 No. Keterangan Jumlah Harga Satuan (Rp) Gaji (Rp/Tahun) 1 General Manager 1 26.640.000 319.684.000 2 Manager 3 22.603.000 813.742.000 3 Staff 7 10.494.000 881.554.000 4 Security 10 4.916.000 589.963.000 5 Cleaning Service 10 4.916.000 589.963.000 Total  3.194.906.000 Tabel 18. Estimasi Gaji Karyawan The Bay Apartment Pada Tahun 2022 No. Keterangan Jumlah Harga Satuan (Rp) Gaji (Rp/Tahun) 1 General Manager 1 16.870.000 202.441.000 2 Manager 2 14.314.000 343.537.000 3 Staff 4 6.645.000 318.999.000 4 Security 6 3.113.000 224.158.000 5 Cleaning Service 6 3.113.000 224.158.000 Total  1.313.295.000 Tabel 19. Persentase Kenaikan UMK Bandar Lampung 2016-2021 Tahun Upah (Rp/Bulan) Selisih (Rp/Tahun) Persentase Kenaikan 2016 1.870.000 2017 2.054.365 184.365 9,00% 2018 2.263.391 209.026 9,20% 2019 2.445.141 181.750 7,40% 2020 2.653.223 208.081 7,80% 2021 2.739.983 86.760 3,20% 2022 2.770.794 30.811 1,10% Rata-rata 6,30% Tabel 20. Estimasi Pengeluaran Gaji Karyawan The Bay Apartment Tahun Pengeluaran Gaji 2023 Rp1.395.952.801,00 2024 Rp1.483.813.011,00 2025 Rp1.577.203.075,00 2026 Rp1.676.471.040,00 2027 Rp1.781.986.855,00 2028 Rp1.894.143.755,00 2029 Rp2.013.359.725,00 2030 Rp2.140.079.058,00 2031 Rp2.274.774.009,00 2032 Rp2.417.946.558,00
dari rata-rata tingkat suku bunga deposito beberapa bank di Indonesia.  Tingkat pengembalian modal sendiri dihitung dengan safe rate ± risiko. Risiko diasumsikan 1,5 dari nilai safe rate . Rata-rata tingkat suku bunga deposito di Indonesia yaitu sebesar 2,48% dapat dilihat pada Tabel 21. Dari analisis aliran kas yang dilakukan didapat nilai Net Present Value (NPV) sebesar Rp 34.484.644.825, Payback Period (PP) sebesar 2,9 tahun, dan Internal Rate of Return (IRR)  sebesar  8,933%.  Sehingga dapat diketahui bahwa dengan asumsi yang digunakan dalam penelitian ini, investasi proyek The Bay Apartment layak secara finansial.

## N. Analisis Sensitivitas
Analisis  sensitivitas  berdasarkan perubahan harga jual unit apartemen dilakukan dengan mengubah harga jual dalam bentuk besaran persentase terhadap harga jual awal. Berdasarkan perubahan  harga jual tersebut dihitung NPV setiap perubahan. Tabel hubungan harga jual unit apartemen terhadap NPV dapat dilihat pada Tabel 22. Grafik hubungan harga jual unit apartemen terhadap NPV dapat dilihat pada Gambar  3.  Dari grafik dapat diketahui bahwa investasi menjadi tidak layak apabila harga jual diturunkan di bawah 20%. Dari hasil perhitungan diketahui maksimal penurunan harga jual agar investasi tetap layak yaitu di atas 23,7%.
Analisis  sensitivitas terhadap perubahan tarif  sewa hotel dilakukan dengan cara yang sama seperti analisis sensitivitas terhadap perubahan  harga jual unit apartemen.  Tabel hubungan tarif sewa hotel terhadap NPV dapat dilihat pada Tabel 23. Grafik hubungan tarif sewa hotel terhadap NPV dapat dilihat pada  Gambar  4.  Dari grafik dapat diketahui
bahwa investasi menjadi tidak layak apabila  tarif  sewa diturunkan antara 40% sampai 60%. Dari hasil perhitungan dapat diketahui batasan penurunan tarif sewa agar investasi tetap layak yaitu maksimal 47,4%.
Analisis sensitivitas terhadap perubahan tingkat okupansi hotel  dilakukan dengan mengubah  tingkat okupansi  dalam bentuk besaran persentase terhadap tingkat okupansi yang diharapkan pada awalnya. Tabel hubungan tingkat okupansi terhadap NPV dapat dilihat pada Tabel 24. Grafik hubungan tingkat okupansi  terhadap NPV dapat dilihat pada  Gambar 5. Dari grafik pada Gambar 5 dapat diketahui bahwa batas kelayakan investasi berada pada tingkat okupansi di antara 40% sampai  60%. Dari hasil perhitungan dapat diketahui batasan penurunan tingkat okupansi  agar investasi  tetap layak yaitu maksimal 45%  dari tingkat okupansi yang diharapkan semula.
Analisis  sensitivitas  terhadap  perubahan  rencana penjualan unit apartemen  dilakukan dengan  mengubah jumlah unit terjual  dalam bentuk besaran persentase terhadap  persentase unit terjual yang diharapkan pada awalnya. Tabel hubungan rencana penjualan terhadap NPV dapat dilihat  pada  Tabel 25. Grafik hubungan  rencana penjualan terhadap NPV dapat dilihat pada Gambar 6. Dari grafik pada Gambar  6  dapat diketahui bahwa investasi
Tabel 21. Suku Bunga Deposito
Bank Suku Bunga Deposito BNI 2,50% BRI 2,75%
BTN 2,75% BCA
1,90%
Mandiri 2,50% Rata-rata
2,48% Tabel 22. Hubungan Harga Jual Unit Apartemen Terhadap NPV Penyesuaian Tarif NPV Diturunkan 30,00% -Rp9.219.616.441,00 Diturunkan 15,00% Rp15.099.326.673,00 Tarif saat ini Rp34.484.644.825,00 Dinaikkan 15,00% Rp59.011.038.599,00 Dinaikkan 30,00% Rp84.864.532.695,00 Tabel 23. Hubungan Tarif Sewa Hotel Terhadap NPV Penyesuaian Tarif
NPV Diturunkan 50,00% -Rp1.885.712.988,00 Diturunkan 25,00% Rp16.271.851.726,00 Tarif saat ini Rp34.484.644.825,00 Dinaikkan 25,00% Rp57.781.737.902,00 Dinaikkan 50,00% Rp76.404.376.378,00 Tabel 24. Pengaruh Perubahan Tingkat Okupansi Hotel Terhadap NPV Perubahan Tingkat Okupansi NPV Turun 50% -Rp1.885.712.988,00 Turun 25% Rp16.271.851.726,00 Kondisi saat ini Rp34.484.644.825,00 Naik 25% Rp69.419.320.081,00 Naik 50% Rp99.685.970.117,00 Gambar 3. Grafik hubungan harga jual unit apartemen terhadap NPV.
Gambar 4. Grafik hubungan tarif sewa hotel terhadap NPV.
Gambar 5. Grafik hubungan tingkat okupansi hotel terhadap NPV.
menjadi tidak layak apabila penurunan  rencana penjualan berkisar  antara  20% sampai 25%. Dari hasil perhitungan dapat diketahui batasan penurunan  rencana penjualan  agar investasi tetap layak yaitu maksimal 22,6%  dari  penjualan yang direncanakan semula.

## IV. KESIMPULAN/RINGKASAN
Berdasarkan analisis kelayakan finansial pembangunan The Bay Apartment, dapat ditarik kesimpulan sebagai berikut. (1) Dengan Minimum Attractive Rate of Return (MARR) sebesar 6,20%  dan masa investasi selama 10 tahun,  diperoleh Net Present Value (NPV)  sebesar Rp34.484.644.825,00, Payback Period (PP) selama 2,9 tahun, dan Internal Rate of Return (IRR) sebesar 8,933%. Dari ketiga parameter tersebut, disimpulkan proyek The Bay
Apartment layak secara finansial.  (2) Berdasarkan  analisis sensitivitas terhadap harga jual unit apartemen, pemba- ngunan The Bay Apartment menjadi tidak layak apabila harga  jual diturunkan minimal sebesar 23,7% dari harga yang ditetapkan saat ini. (3) Berdasarkan analisis sensitivitas terhadap tarif sewa hotel, pembangunan The Bay Apartment menjadi  tidak layak apabila tarif sewa hotel diturunkan minimal sebesar 47,4% dari tarif yang ditetapkan saat ini. (4)  Berdasarkan analisis sensitivitas terhadap tingkat okupansi hotel, batas kelayakan pembangunan The Bay Apartment apabila tingkat okupansi turun maksimal sebesar 45% dari tingkat okupansi yang diharapkan semula. (5) Berdasarkan analisis sensitivitas terhadap rencana penjualan unit apartemen, batas kelayakan pembangunan The Bay Apartment apabila jumlah unit yang terjual setiap tahunnya turun  maksimal  22,6% dari penjualan yang direncanakan pada awalnya.

## DAFTAR PUSTAKA
[1]  Badan  Pusat  Statistik  Kota  Bandar  Lampung,  “Penduduk, Laju Pertumbuhan Penduduk, Distribusi Persentase Penduduk, Kepadatan Penduduk, Rasio Jenis Kelamin Penduduk Menurut Kecamatan,” Badan Pusat Statistik Kota Bandar Lampung, Bandar Lampung, 2021.
[2]  M. S. Drs. Jumingan, S.E., M.M., “Studi Kelayakan Bisnis Teori & Pembuatan Proposal Kelayakan Bisnis,” Jakarta Bumi Aksara, 2018.
[3]  Investopedia, Feasibility Study , New York: Dotdash Meredith, 2022.
[4]  D. Suliyanto, “Studi Kelayakan Bisnis,”  Yogyakarta:  Andi Offset, Yogyakarta, 2010.
[5]  R. J. Kodoatie, “Analisa Ekonomi Teknik,” Yogyakarta: Andi Offset, Yogyakarta, 1994.
[6]  I. Soeharto, “Studi  Kelayakan  Proyek  Industri,”  Erlangga,  Jakarta, 2002.
[7]  I. J. S Juwana, “Panduan Sistem Bangunan Tinggi Untuk Arsitek dan Praktisi Bangunan,” Erlangga, Jakarta, 2005.
[8]  D. Septian, J. Prihartono, dan P. Subekti,  “Audit energi dan analisa peluang hemat energi pada bangunan gedung pt. x,” J. APTEK , vol. 5, no. 2, hal. 137–142, 2013.
[9]  D. Tanggoro, “Utilitas  Bangunan,”  Universitas Indonesia, Jakarta, 2006.
Tabel 25. Pengaruh Perubahan Unit Terjual Terhadap NPV Perubahan Jumlah Unit Terjual NPV Jumlah Terjual Saat Ini Rp34.484.644.825,00 Turun 10,00% Rp20.806.221.630,00 Turun 15,00% Rp13.966.723.772,00 Turun 20,00% Rp7.126.996.160,00 Turun 25,00% -Rp5.002.608.568,00
Gambar 6. Grafik hubungan jumlah unit terjual terhadap NPV.