## Jurnal Hukum tora : Hukum untuk mengatur dan melindungi masyarakat
Volume 7 Issue 3, 2021 P-ISSN: 2442-8019, E-ISSN: 2620-9837 This work is licensed under a Creative Commons Attribution 4.0 International License

## The  Position  of  the  Sale  and  Purchase  Deed  and Responsibilities  of  the  Land  Deed  Official  in  the  Dual Certificate Case
Wininda Clara Puspita 1 , H. Siti Hajati Hoesin 2
1, Faculty of Law, Universitas Indonesia, Indonesia. E-mail: winindaclara.p@gmail.com 2 Faculty of Law, Universitas Indonesia, Indonesia. E-mail: sitihajati@yahoo.com
Abstract: Ownership of a plot of land in Indonesia requires the existence of a land certificate, in this case the prospective land owners are obliged to register the land on the plot of land that will be owned. However, in practice and its implementation, there are still many problems related to land rights that cause disputes among Indonesian people, even though the land registration has been carried out in accordance with the provisions of the legislation. The purpose of this article is to legally look at the deed of sale and purchase and PPAT's responsibility for the existence of a  double  certificate  issued  by  BPN.  The  role  and  responsibility  of  the  PPAT  for  the  Sale  and Purchase Deed in the  form of land and buildings  with the same object and the decision of the Bandar Lampung Administrative Court if there is a Sale and Purchase Deed in the form of land and buildings with the same object, the certificate of ownership must be revoked  or withdrawn. The type of research used is normative juridical with the form of research in the form of analytical descriptive. The results of the research regarding legal protection have been partially fulfilled, but the PPAT and the head of the land office in the validity of carrying out the existing procedures related to the issuance of certificates and the issuance of the deed of sale and purchase of the same object.
Keywords: Double Certificate Issuance; Overlapping Certificate; Land Registration.
How to Site: Penulis pertama (2019). Judul penelitiabn,. Jurnal hukum to-ra , 5 (3), pp xx-xx. DOI.10.33541-XX-0000-00

## Wininda Clara Puspita, H. Siti Hajati Hoesin (2021).
Kedudukan Akta Jual Beli dan Tanggung jawab Pejabat Pembuat Akta Tanah dalam Kasus Sertipikat Ganda Jurnal Hukum tora: 7(3): 325-339

## Introduction
Salah  satu  bukti  kepemilikan  alas  hak  yang  dimiliki  oleh  pemilik  tanah  terhadap sebidang  tanah  adalah  sertipikat  tanah.  Hal  ini  penting  untuk  memberikan  kepastian hukum  dan  perlindungan  hukum  kepada  pemilik  hak  atas  tanah  di  negara  Republik Indonesia.  Pendaftaran  tanah  sangat  penting  dilakukan  sebagaimana  amanat  Pasal  1 ayat  (1)  Peraturan  Pemerintah  No.  24  Tahun  1997  tentang  Pendaftaran  Tanah  (PP No.24/1997)  yang  menyatakan  “Pendaftaran  tanah  adalah  rangkaian  kegiatan  yang dilakukan  oleh  Pemerintah  secara  terus  menerus,  berkesinambungan  dan  teratur, meliputi  pengumpulan,  pengolahan,  pembukuan,  dan  penyajian  serta  pemeliharaan data fisik dan data yuridis, dalam bentuk peta dan daftar, mengenai bidang-bidang tanah dan  satuan-satuan  rumah  susun,  termasuk  pemberian  surat  tanda  bukti  haknya  bagi bidang-bidang  tanah  yang  sudah  ada  haknya  dan  hak  milik  atas  satuan  rumah  susun serta hak-hak tertentu yang membebaninya.”
Pengaturan penguasaan tanah diatur dalam Pasal 16 ayat (1) Undang-Undang No. 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria  (UUPA) mengenai beberapa jenis hak atas tanah, yaitu:
Hak Milik;
Hak Guna Usaha;
Hak Guna Bangunan;
Hak Pakai;
Hak Sewa;
Hak Membuka Tanah;
Hak Memungut Hasil Hutan;
Hak-hak  lain  yang  tidak  termasuk  dalam  hak-hak  tersebut  di  atas  yang  akan ditetapkan  dengan  undang-undang  serta  hak-hak  yang  sifatnya  sementara  yang disebutkan dalam Pasal 53 Undang- Undang Pokok Agraria.
Asas dan tujuan pendaftaran tanah diatur dalam Pasal 2 dan Pasal 3 PP No.24/1997, pendaftaran  tanah  dilaksanakan  berdasarkan  asas  sederhana,  aman,  terjangkau, mutakhir  dan  terbuka  dengan  tujuan  agar  memberikan  kepastian  hukum  dan perlindungan  hukum  kepada  pemegang  hak  atas  suatu  bidang  tanah  tersebut. Pendaftaran  tanah  juga  bertujuan  agar  pihak  yang  terdaftar  dapat  dengan  mudah membuktikan  bahwa  dirinya  sebagai  pemegang  hak  yang  bersangkutan.  Selain  itu tujuan  pendaftaran  tanah  untuk  menyediakan  informasi  kepada  pihak-pihak  yang

## Wininda Clara Puspita, H. Siti Hajati Hoesin (2021).
Kedudukan Akta Jual Beli dan Tanggung jawab Pejabat Pembuat Akta Tanah dalam Kasus Sertipikat Ganda Jurnal Hukum tora: 7(3): 325-339
berkepentingan,  termasuk  pemerintah  agar  terselenggaranya  tertib  administrasi pertanahan.  Maka  untuk  memberikan  kepastian  dan  perlindungan  tersebut diberikannya  sertifikat  hak  atas  tanah  kepada  pemegang  hak  yang  bersangkutan. Jaminan  kepastian  hukum  yang  hendak  diwujudkan  dalam  pendaftaran  tanah  ini meliputi kepastian status hak yang didaftar, kepastian subjek hak, dan kepastian objek hak. Pendaftaran tanah ini menghasilkan sertipikat sebagai tanda bukti haknya. 1
Namun  dalam  pelaksanaannya  masih  terdapat  banyak  permasalahan  terkait  hak atas  tanah  yang  menimbulkan  sengketa  di  tengah  masyarakat  Indonesia,  meskipun pendaftaran  tanah  sudah  dilakukan  berdasarkan  ketentuan  perundang-undangan, bahkan  sengketa  tersebut  sampai  pada  gugatan  ke  pengadilan.  Beberapa  pokok permasalahan  tentang  tanah  yang  dapat  menimbulkan  sengketa  seperti  misalnya sengketa  tanah  terkait  pemilikan  tanah-tanah  negara,  pemilikan  karena  waris,  tanah yang belum didaftarkan dan statusnya masih hak milik adat, dan adanya sengketa terkait terbitnya  sertipikat  ganda.  Banyaknya  kasus  terkait  sengketa  tanah  yang  terjadi  di Indonesia,  maka  berdasarkan  hal  tersebut  perlu  diketahui  apa  sajakah  faktor-faktor penyebab terjadinya sertipikat ganda terhadap sebidang tanah. Banyaknya kasus-kasus terkait  penerbitan  sertipikat  ganda  tersebut  membuat  masyarakat  atau  para  calon pembeli tanah menjadi takut dan khawatir atas keabsahan sebidang tanah tersebut.
Hasil  penelitian  menunjukkan  bahwa  faktor-faktor  penyebab  terjadinya  sertipikat ganda terhadap sebidang tanah yaitu karena adanya peta pendaftaran belum terbentuk atau belum lengkap, faktor manusianya baik disebabkan karena human error maupun adanya  itikad  tidak  baik  dari  pemohon, adanya  pemecahan  atau pemekaran  wilayah, adanya administrasi  yang  tidak benar  di kelurahan  dan  adanya  perubahan  tata  ruang oleh  pemerintah  kota.  Dari  kesemua  faktor  tersebut  di  atas  disebabkan  karena ketidakcermatan dan ketidaktelitian Kantor Pertanahan dalam memeriksa dan meneliti data  fisik  dan  data  yuridis  baik  secara  langsung  di  lapangan  maupun  dalam  hal penyelidikan  riwayat  tanah  dan  penilaian  kebenaran  alat  bukti  pemilikan  atau penguasaan tanah melalui pengecekan warkah yang ada di Kantor Pertanahan. 2
Dalam  melaksanakan  tugas  tersebut,  Kepala  Kantor  Pertanahan  dibantu  oleh Pejabat  Pembuat  Akta  Tanah  (PPAT)  dan  pejabat  lain  yang  ditugaskan  untuk melaksanakan kegiatan-kegiatan tertentu menurut PP No.24/1997 tentang Pendaftaran Tanah dan peraturan perundang-undangan yang bersangkutan. 3 Dalam Pasal 1 angka 24 PP No.24/1997 PPAT adalah pejabat umum yang diberikan kewenangan untuk membuat
1 Linda S. M. Sahono, “Penerbitan Sertipikat Hak Atas Tanah dan Implikasi Hukumnya,” Jurnal Perspektif Vol. XVII No. 2, (Mei 2012), http://jurnal-perspektif.org/index.php/perspektif/article/view/98/90, hlm. 90-91.
2 Hartana, H, J., Suwitra, I, M., Widiati, I, A, P, “Penyelesaian Sengketa Sertipikat Ganda di Pengadilan Tata Usaha Negara Denpasar”, Jurnal Analogi Hukum , Volume 1, Nomor 3 (2019): 295-296 .
3 Boedi  Harsono, Hukum  Agraria  Indonesia:  Sejarah  Pembentukan  Undang-Undang  pokok  Agraria,  Isi  dan Pelaksanaannya , Jilid 1, Jakarta: Universitas Trisakti, 2017, hlm. 482-483 .

## Wininda Clara Puspita, H. Siti Hajati Hoesin (2021).
Kedudukan Akta Jual Beli dan Tanggung jawab Pejabat Pembuat Akta Tanah dalam Kasus Sertipikat Ganda Jurnal Hukum tora: 7(3): 325-339
akta-akta tanah tertentu. Akta tanah yang dimaksud tersebut berdasarkan Pasal 1 angka 1  Peraturan  Pemerintah  No.  24  Tahun  2016  tentang  Perubahan  atas  Peraturan Pemerintah No. 37 Tahun 1998 tentang Peraturan Jabatan Pembuat Akta Tanah adalah akta-akta otentik mengenai perbuatan hukum tertentu mengenai hak atas tanah atau Hak Milik atas Satuan Rumah Susun.
Kegiatan PPAT membantu Kepala Kantor Pertanahan dalam melaksanakan tugas di bidang  pendaftaran  tanah,  khususnya  dalam  kegiatan  pemeliharaan  data  dan pendaftaran  (pemindahan  hak),  pembebanan  hak,  pembagian  hak  dan  sanksi administratif  jika  dalam  tugasnya  mengabaikan  ketentuan-ketentuan  yang  berlaku. Dalam Undang-Undang No. 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan dijelaskan mengenai status  PPAT  yaitu  sebagai  pejabat  umum  yang  diberi  wewenang  membuat  akta-akta yang merupakan akta autentik. Seseorang PPAT bukan hanya berhak untuk membuat akta-akta  autentik,  ia  bahkan  wajib  menolaknya  apabila  hal  tersebut  berakibat melanggar ketentuan yang berlaku. 4
Akta PPAT merupakan alat untuk membuktikan telah dilakukannya suatu perbuatan hukum. Oleh karena itu apabila perbuatan hukum itu batal atau dibatalkan, akta PPAT yang  bersangkutan  tidak  berfungsi  lagi  sebagai  alat  buktinya 5 ,  karena  sesuai  dengan fungsinya, akta jual beli merupakan alat bukti autentik terhadap kepemilikan yang sah terhadap adanya transaksi suatu objek. Selain syarat-syarat yang telah ditentukan Kitab Undang-Undang  Hukum  Perdata,  sahnya  akta  jual  beli  juga  memerlukan  kepastian hukum  dari  tanah  yang  diperjualbelikan.  Apabila  sertipikat  tanah  yang  membuktikan bahwa tanah tersebut benar dimiliki oleh pemilik lebih dari satu, akta jual beli yang telah dibuat dengan  mengikuti  aturan,  maka  akta  jual  beli  tersebut  dapat  dikatakan tidak sah karena masih diragukan keaslian dari salah satu sertipikat tersebut. 6
Oleh karena itu maka artikel akan membahas mengenai faktor-faktor apa saja yang menyebabkan  terjadinya  sertipikat  ganda  yang  diterbitkan  oleh  kepala  kantor pertanahan Kabupaten Lampung dalam putusan Pengadilan Tata Usaha Negara Bandar Lampung  No.  24/G/2017/PTUN-BL  dan  apakah  akta  jual  beli  yang  diterbitkan  dalam putusan  Pengadilan  Tata  Usaha  Negara  Bandar  Lampung  No.  24/G/2017/PTUN-BL sudah  sesuai  dengan  Peraturan  Pemerintah  Republik  Indonesia  No.  24  Tahun  2016 tentang Perubahan atas Peraturan Pemerintah No. 37 Tahun 1998 tentang Peraturan Jabatan Pembuat Akta Tanah.
4 Ibid, hlm. 484-485.
5 Ibid , hlm. 524.
6 Hartana, H, J., Suwitra, I, M., Widiati, I, A, P, opcit,  hlm. 298 .

## Wininda Clara Puspita, H. Siti Hajati Hoesin (2021).
Kedudukan Akta Jual Beli dan Tanggung jawab Pejabat Pembuat Akta Tanah dalam Kasus Sertipikat Ganda Jurnal Hukum tora: 7(3): 325-339

## Metode Penelitian
Dalam penelitian ini, penulis menggunakan metode penelitian kepustakaan ( library research ) yang bersifat yuridis normatif, artinya mengacu kepada norma hukum yang terdapat  di  dalam  peraturan  perundang-undangan,  yurisprudensi,  serta  kebiasaan- kebiasaan yang berlaku di masyarakat. 7 Menekankan penggunaan norma-norma hukum secara tertulis. Namun apabila data sekunder tersebut ternyata dirasakan masih kurang, peneliti  dapat  menggunakan  wawancara  kepada  narasumber  atau  informan  untuk menambah  informasi  atas  penelitiannya. 8 Tipe penelitian  bersifat  eksplanatoris,  yaitu penelitian yang menggambarkan atau menjelaskan lebih dalam suatu gejala dan bersifat mempertegas hipotesa yang ada. 9
Metode  pendekatan  yang  digunakan  adalah  pendekatan  yuridis  normatif  yang mengacu  pada  hukum  dan  peraturan  perundang-undangan  yang  berlaku,  sedangkan pendekatan  normatif  adalah  pendekatan  yang  dilakukan  dengan  cara  meneliti  bahan pustaka atau data sekunder terhadap asas-asas hukum serta studi atau dikenal dengan sebutan penelitian hukum kepustakaan.
Alat pengumpulan data yang dipergunakan yaitu studi dokumen atau bahan pustaka disebut  studi  kepustakaan  yang  meliputi  perundang-undangan,  yurisprudensi,  dan buku-buku  literatur  pendukung.  Studi  dokumen  atau  bahan  pustaka  berfungsi  untuk memberikan pemahaman atas permasalahan yang sedang kita teliti. 10

## Discussion

## Proses Penerbitan Peralihan Hak Atas Tanah
Sebelum melaksanakan pembuatan akta mengenai pemindahan atau pembebanan hak  atas  tanah  atau  Hak  Milik  atas  Satuan Rumah Susun,  PPAT wajib  terlebih  dahulu melakukan pemeriksaan pada Kantor Pertanahan mengenai kesesuaian sertipikat hak atas  tanah  yang  bersangkutan  dengan  daftar-daftar  yang  ada  di  kantor  pertanahan dengan  memperlihatkan  sertipikat  asli,  apabila  telah  sesuai,  maka  Kepala  Kantor Pertanahan atau pejabat yang ditunjuk membubuhkan cap atau tulisan “Telah diperiksa dan sesuai dengan daftar di Kantor Pertanahan” kemudian diparaf dan diberi tanggal pengecekan.  Selanjutnya  pada  halaman  perubahan  buku  tanah  yang  bersangkutan
7 Soerjono Soekanto dan Sri Mamudji, Peranan dan Penggunaan Kepustakaan di dalam Penulisan Hukum , Jakarta: 1979, hlm. 52 .
8 Sri  Mamudji  et  al., Metode  Penelitian  dan  Penulisan  Hukum ,  Depok:  Badan  Penerbit  Fakultas  Hukum  Universitas Indonesia, 2005, hlm. 22.
9 Ibid., hal. 4.
10 Ibid , hal. 66.

## Wininda Clara Puspita, H. Siti Hajati Hoesin (2021).
Kedudukan Akta Jual Beli dan Tanggung jawab Pejabat Pembuat Akta Tanah dalam Kasus Sertipikat Ganda Jurnal Hukum tora: 7(3): 325-339
dibubuhkan  cap  atau  tulisan  dengan  kalimat  PPAT  yang  bersangkutan  telah  minta pengecekan sertipikat, lalu diparaf dan diberi tanggal pengecekan. 11
Jika dilihat pengertian pendaftaran tanah adalah rangkaian kegiatan yang dilakukan oleh  Pemerintah  secara  terus  menerus,  berkesinambungan  dan  teratur,  meliputi pengumpulan,  pengolahan,  pembukuan,  dan  penyajian  serta  pemeliharaan  data  fisik dan  data  yuridis,  dalam  bentuk  peta  dan  daftar,  mengenai  bidang-bidang  tanah  dan satuan- satuan rumah susun, termasuk pemberian surat tanda bukti haknya bagi bidang- bidang tanah yang sudah ada haknya dan hak milik atas satuan rumah susun serta hak- hak tertentu yang membebaninya. 12 Pengertian data fisik berdasarkan Pasal 1 angka 6 yaitu keterangan mengenai letak, batas dan luas bidang tanah dan satuan rumah susun yang didaftar, termasuk keterangan mengenai adanya banguan atau bagian bangunan di  atasnya,  sedangkan  pada  angka  7  yang  dimaksud  dengan  data  yuridis  adalah keterangan  mengenai  status  hukum  bidang  tanah  dan  satuan  rumah  susun  yang didaftar,  pemegang  haknya  dan  hak  pihak  lain  serta  benda-benda  lain  yang membebaninya.
Pemeliharaan  data  pendaftaran  tanah  adalah  kegiatan  pendaftaran  tanah  untuk menyesuaikan data fisik dan yuridis dalam peta pendaftaran, daftar tanah, daftar nama, surat  ukur,  buku  tanah,  dan  sertipikat  dengan  perubahan-perubahan  yang  terjadi kemudian.  Termasuk  dalam  hal  pemeliharaan  data  pendaftaran  tanah  berdadarkan Pasal 36 ayat (1) bahwa pemeliharaan data pendafatran tanah dilakukan apabila terjadi perubahan  pada  data  fisik  atau  data  yuridis  obyek  pendaftaran  tanah  yang  telah didaftar.
Dalam  Pasal  2  PP  24/1997,  pendaftaran  tanah  dilaksanakan  berdasarkan  azas sederhana,  aman,  terjangkau  mutakhir  dan  terbuka.  Azas  aman  yang  dimaksudkan untuk menunjukkan bahwa pendaftaran tanah perlu diselenggarakan secara teliti dan cermat  sehingga  hasilnya dapat  memberikan  jaminan  kepastian hukum  sesuai  tujuan pendaftaran tanah itu sendiri, sedangkan azas mutakhir dimaksudkan data yang tersedia harus  menunjukkan  keadaan  yang  mutakhir.  Untuk  itu  perlu  diikuti  kewajiban mendaftar dan pencatatan perubahan-perubahan yang terjadi di kemudian hari. Azas ini  menuntut  dipeliharanya  data  pendaftaran  tanah  secara  terus  menerus  dan berkesinambungan,  sehingga  data  yang  tersimpan  di  kantor  pertanahan  selalu  sesuai dengan keadaan nyata di lapangan, dan masyarakat dapat memperoleh data yang benar setiap saat.
11 Pasal 97 ayat (1), (3), dan (4) Peraturan Menteri Negara Agraria / Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 3 Tahun 1997 Tentang Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah.
12 Pasal 1 ayat (1) Peraturan Pemerintah Nomor 24 tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah.

## Wininda Clara Puspita, H. Siti Hajati Hoesin (2021).
Kedudukan Akta Jual Beli dan Tanggung jawab Pejabat Pembuat Akta Tanah dalam Kasus Sertipikat Ganda Jurnal Hukum tora: 7(3): 325-339

## Faktor-Faktor Penyebab Terjadinya Sertifikat Ganda
Faktor-faktor penyebab terjadinya sertipikat ganda terhadap sebidang tanah yaitu karena  adanya  peta  pendaftaran  belum  terbentuk  atau  belum  lengkap,  faktor manusianya baik disebabkan karena human error maupun adanya itikad tidak baik dari pemohon, adanya pemecahan atau pemekaran wilayah, adanya administrasi yang tidak benar  di  kelurahan  dan  adanya  perubahan  tata  ruang  oleh  pemerintah  kota.  Dari kesemua faktor tersebut di atas disebabkan karena ketidakcermatan dan ketidaktelitian Kantor Pertanahan dalam memeriksa dan meneliti data fisik dan data yuridis baik secara langsung  di  lapangan  maupun  dalam  hal  penyelidikan  riwayat  tanah  dan  penilaian kebenaran  alat  bukti  pemilikan  atau  penguasaan  tanah  melalui  pengecekan  warkah yang ada di Kantor Pertanahan. 13
Dari  faktor-faktor  tersebut  di  atas  dapat  disimpulkan  bahwa  faktor  penyebab timbulnya  sertipikat  ganda  tersebut  dapat  muncul  dari  (1)  masyarakat  dalam  hal  ini sebagai pemohon  dan  pemilik  sertipikat ganda;  (2)  kantor pertanahan:  dan  3)  kantor kelurahan.  Apabila  dari  segi  pemohon  dan  pemilik  sertipikat  hak  atas  tanah,  faktor tersebut  dapat  disebabkan  karena  ketidaktahuan  masyarakat  mengenai  prosedur penerbitan  atas  sertipikat  yang  dimohonkan  tersebut,  sehingga  mengajukan permohonan pengajuan kedua kali atas obyek tanah yang sama. Apabila dilihat dari segi kantor  pertanahan,  hal  tersebut  dapat  terjadi  karena  ketidaktelitian  pejabat  atau petugas  yang  bertugas  dalam  melakukan  tinjau  lapangan  terhadap  obyek  tanah  yang dimohonkan tersebut. Tidak adanya kerapihan pencatatan dalam kegiatan administratif di  kantor  kelurahan  dalam  hal  pencatatan  surat  keterangan  riwayat  tanah  juga merupakan  salah  satu  faktor  yang  dapat  menyebabkan  terbitnya  sertipikat  ganda tersebut.

## Faktor-Faktor Penyebab Terjadinya Sertifikat Ganda Dalam Perkara  Pengadilan Tata
Usaha Negara Bandar Lampung No. 24/G/2017/PTUN-BL
Faktor-faktor penyebab diterbitkannya sertipikat ganda tersebut dapat terjadi juga karena  kelalaian  dan  pelanggaran  yang  dilakukan  oleh  Pejabat  Pembuat  Akta  Tanah (PPAT), selaku pejabat umum yang mengeluarkan Akta Jual Beli atas peristiwa hukum yaitu adanya peralihan hak atas objek tanah tersebut. Berdasarkan prosedur yang ada dalam  peraturan  perundang-undangan,  sebelum  kepala  kantor  pertanahan menerbitkan sertipikat tersebut, diperlukan adanya suatu dokumen hukum yaitu akta jual  beli  yang  dibuat  oleh  PPAT  yang  bersangkutan  untuk  menjadi  dasar  penerbitan sertipikat.
13 Hartana, H, J., Suwitra, I, M., Widiati, I, A, P, Opcit ., hlm. 295-296.

## Wininda Clara Puspita, H. Siti Hajati Hoesin (2021).
Kedudukan Akta Jual Beli dan Tanggung jawab Pejabat Pembuat Akta Tanah dalam Kasus Sertipikat Ganda Jurnal Hukum tora: 7(3): 325-339
Dalam  kasus,  pihak  BPN  tidak  melakukan  pengecekan  fisik  lokasi  tanah  sebagaimana tercantum  dalam  objek  sertipikat  peralihan  tanah  yang  menjadi  sengketa,  karena menurut mereka tidak ada kewajiban dalam perundang-undangan untuk melihat lokasi sebelum melakukan peralihan hak kecuali apabila akan melakukan penerbitan sertipikat untuk pertama kali.
Namun  berdasarkan  Pasal  30  dan  Pasal  31  huruf  c  Peraturan  Kepala  Badan Pertanahan Republik Indonesia Nomor 4 Tahun 2006 tentang Organisasi dan Tata Kerja Kantor  Wilayah  BPN dan  Kantor  Pertanahan  menyebutkan bahwa  kantor  pertanahan adalah instansi vertikal BPN di Kabupaten/Kota yang berada di bawah dan bertanggung jawab  kepada  Kepala  BPN  melalui  Kepala  Kantor  Wilayah  BPN.  Dalam menyelenggarakan  tugas  sebagaimana  dimaksud  dalam  Pasal  30,  Kantor  Pertanahan mempunyai  fungsi  pelaksanaan  survey,  pengukuran,  pemetaan  dasar,  pemetaan bidang, pembukuan tanah, pemetaan tematik dan survey potensi tanah.
Berdasarkan penjelasan tersebut, jawaban dari pihak BPN mengenai tidak adanya kewajiban  dalam  peraturan  perundang-undangan  untuk  melihat  lokasi  sebelum melakukan peralihan hak kecuali apabila akan melakukan penerbitan sertipikat untuk pertama kali adalah hal yang bertentangan dengan prosedur yang sudah ada serta azas aman dan mutakhir dalam kegiatan pendaftaran tanah.
Maka  kepala  kantor  pertanahan  seharusnya  lebih  teliti  dan  secara  cermat  dalam melakukan  pemeliharaan  data  fisik  berupa  pengecekan  batas  tanah  dan  penguasaan bangunan diatasnya ketika ketika terjadi perubahan yuridis dalam hal ini peralihan hak untuk  memastikan  pemegang  hak  yang  baru  benar-benar  menguasai  secara  fisik bangunan  tersebut  sebagaimana  tercantum  dalam  sertipikat  tersebut,  kiranya  hal tersebut  dapat  mengurangi  permasalahan-permasalahan  terkait  dengan  terbitnya sertipikat ganda.

## Prosedur Penerbitan Akta Jual Beli
Akta PPAT merupakan alat untuk membuktikan telah dilakukannya suatu perbuatan hukum. Oleh karena itu apabila perbuatan hukum itu batal atau dibatalkan, akta PPAT yang  bersangkutan  tidak  berfungsi  lagi  sebagai  alat  buktinya 14 ,  karena  sesuai dengan fungsinya, akta jual beli merupakan alat bukti autentik terhadap kepemilikan yang sah terhadap adanya transaksi suatu objek. Selain syarat-syarat yang telah ditentukan Kitab Undang-  Undang  Hukum  Perdata,  sahnya  akta  jual  beli  juga  memerlukan  kepastian hukum dari  tanah  yang diperjual belikan.  Apabila  sertipikat  tanah  yang  membuktikan bahwa tanah tersebut benar dimiliki oleh pemilik lebih dari satu, akta jual beli yang telah
14 Ibid , Herry Jaya Hartana, I Made Suwitra, dan Ida Ayu Putu Widiarti, hlm. 298.

## Wininda Clara Puspita, H. Siti Hajati Hoesin (2021).
Kedudukan Akta Jual Beli dan Tanggung jawab Pejabat Pembuat Akta Tanah dalam Kasus Sertipikat Ganda Jurnal Hukum tora: 7(3): 325-339
dibuat dengan mengikuti aturan, maka akta jual beli tersebut dapat dikatakan tidak sah karena masih diragukan keaslian dari salah satu sertipikat tersebut.
Di dalam pelaksanaan administrasi pertanahan dan pendaftaran tanah yang tercatat di  kantor  pertanahan  harus  selalu  sesuai  dengan  keadaan  atau  status  sebenarnya mengenai bidang tanah yang bersangkutan, baik yang menyangkut data fisik mengenai bidang tanah tersebut, maupun mengenai hubungan hukum yang menyangkut bidang tanah  tersebut  atau  data  yuridis,  khususnya  pencatatan  perubahan data  yuridis  yang sudah tercatat sebelumnya. 15
Peran PPAT sangatlah penting, karena segala bentuk pendaftaran tanah, peralihan hak  maupun  pembebanan  hak  atas  tanah  hanya  dapat  didaftarkan  ke  kantor pertanahan,  apabila  dibuktikan  dengan  akta  yang  dibuat  oleh  PPAT  yang  dijadikan sebagai  dasar  pendaftaran  perubahan  dan  pendaftaran  tanah  tersebut  sebagaimana disebutkan  juga  dalam  Pasal  95  ayat  (1)  huruf  a  Peraturan  Menteri  Negara  Agraria Nomor 3 Tahun 1997 tentang Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997.
Prosedur  Penerbitan  Akta  Jual  Beli  Dalam  Perkara  Pengadilan  Tata  Usaha  Negara Bandar Lampung No. 24/G/2017/PTUN-BL
Prosedur keabsahan dari Pejabat Pembuat Akta Tanah yang mengeluarkan Akta Jual Beli  patut  dipertanyakan  karena  Nyonya  Sa’diyah  selaku  penjual  tidak  pernah mengetahui  keberadaan  akta  jual  beli  Nomor  272/AJB-160/2007  antara  Nyonya Sa’diyah  dan  Nyonya  A.  Ruyanti  tersebut,  maka  dengan  ini  PPAT  yang  bersangkutan tidak melibatkan Nyonya Sa’diyah dalam peralihan hak tersebut dan tentu saja hal ini melanggar  ketentuan  Pasal  38  ayat  (1)  26  yang  mengatur  bahwa  pembuatan  akta dihadiri  oleh  para  pihak  yang  melakukan  perbuatan  hukum  yang  bersangkutan  dan disaksikan oleh sekurang-kurangnya 2 (dua) orang saksi yang memenuhi syarat untuk bertindak  sebagai  saksi  dalam  perbuatan  hukum  itu.  Penjelasan  itu  didukung  dengan Pasal 101 ayat (3) yang menjelaskan bahwa PPAT wajib membacakan akta kepada para pihak yang bersangkutan dan memberi penjelasan mengenai isi dan maksud pembuatan akta dan prosedur pendaftaran yang harus dilaksanakan selanjutnya sesuai ketentuan yang berlaku.
Notaris Effendi Kudadiri yang menerbitkan Akta Jual Beli yang bersangkutan tidak memenuhi  ketentuan-ketentuan  tersebut.  Dalam  Pasal  39  ayat  (1)  huruf  a  Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah dijelaskan bahwa PPAT menolak untuk membuat akta jika mengenai bidang tanah yang sudah terdaftar atau
15 Penjelasan Umum Peraturan Pemerintah Nomor 37 Tahun 1998 Tentang Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah.

## Wininda Clara Puspita, H. Siti Hajati Hoesin (2021).
Kedudukan Akta Jual Beli dan Tanggung jawab Pejabat Pembuat Akta Tanah dalam Kasus Sertipikat Ganda Jurnal Hukum tora: 7(3): 325-339
hak milik atas satuan rumah susun, kepadanya tidak disampaikan sertipikat asli hak yang bersangkutan  atau  sertipikat  yang  diserahkan  tidak  sesuai  dengan  daftar-daftar  yang ada  di  kantor  pertanahan.  Dalam  hal  tersebut,  seharusnya  PPAT  yang  bersangkutan melakukan  pengecekan  dan  pencocokan  langsung  ke  kantor  pertanahan  bersama dengan  pihak  penjual  dan  pembeli,  sehingga  terciptanya  kepastian  hukum  antara penjual dengan penerima hak yang baru.

## Kesahan Akta Jual Beli Dalam Perkara Pengadilan Tata Usaha Negara Bandar Lampung
No. 24/G/2017/PTUN-BL
Dalam pertimbangan majelis hakim tidak menguji sah tidaknya akta jual beli sebagai perikatan dua pihak keperdataan, namun pengujian pelaksanaan pembuatan akta jual beli tersebut merupakan bagian pengujian derivatif yang bersifat administratif sebagai konsekuensi  normatif  yang  menempatkan  pelaksana  pembuatan  akta  sebagai  bagian yang  terintegrasi  dengan  tahapan  administrasi  dalam  peralihan  hak  atas  tanah berdasarkan  jual  beli.  Artinya  konstruksi  hukum  peralihan  hak  tanah  yang  dianut tersebut adalah satu kesatuan hukum yang tidak terpisah.
Dalam penjelasan  Pasal  10  ayat  (3)  huruf  a  angka  7  dan  92 16 menjelaskan  bahwa yang termasuk ke dalam contoh dari pelanggaran berat yang dilakukan oleh PPAT adalah membuat  akta  tanpa  dihadiri  oleh  para  pihak  serta  tidak  dibacakannya  akta  yang dibuatnya  dihadapan  para  pihak.  Pelanggaran  berat  yang  dilakukan  tersebut  bahkan dapat  menyebabkan  PPAT  yang  bersangkutan  diberhentikan  dengan  tidak  hormat berdasarkan  Pasal  10  ayat  (3)  huruf  a  Pearturan  Pemerintah  Nomor  24  Tahun  2016 tentang Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah.

## Akibat Hukum Akta Jual Beli Tidak Sah Dalam Prosedur Pembuatannya
Majelis  hakim  dalam  memutuskan  perkara  Nomor  24/G/2017/PTUN-BL  dengan memerintahkan  kantor  pertanahan  untuk  mencabut  Keputusan  Tata  Usana  Negara berupa sertipikat hak milik Nomor 646 atas nama Sa’diyah yang telah beralih kepada A. Ruyanti dan mencoret nama A. Ruyanti dari buku tanah kantor pertanahan Kabupaten Lampung Tengah. Maka dengan dicabutnya sertipikat tersebut, akta jual beli yang telah dibuat  oleh  PPAT  yang  bersangkutan  batal  demi  hukum  dan  tidak  diakui  lagi keabsahannya.
16 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 2016 Tentang Perubahan atas Peraturan Pemerintah Nomor 37 Tahun 1998 Tentang Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah.

## Wininda Clara Puspita, H. Siti Hajati Hoesin (2021).
Kedudukan Akta Jual Beli dan Tanggung jawab Pejabat Pembuat Akta Tanah dalam Kasus Sertipikat Ganda Jurnal Hukum tora: 7(3): 325-339

## Conclusion
Akta  jual  beli  merupakan  alat  bukti  autentik  terhadap  kepemilikan  yang  sah terhadap adanya transaksi suatu objek. Selain syarat-syarat yang telah ditentukan Kitab Undang-Undang  Hukum  Perdata,  sahnya  akta  jual  beli  juga  memerlukan  kepastian hukum dari  tanah  yang diperjual belikan.  Apabila  sertipikat  tanah  yang  membuktikan bahwa tanah tersebut benar dimiliki oleh pemilik lebih dari satu, akta jual beli yang telah dibuat dengan mengikuti aturan, maka akta jual beli tersebut dapat dikatakan tidak sah karena masih diragukan keaslian dari salah satu sertipikat tersebut.
Pelaksanaan  pembuatan  akta  oleh  PPAT  harus  dihadiri  oleh  para  pihak  yang melakukan  perbuatan  hukum  yang  bersangkutan  dan  disaksikan  oleh  sekurang- kurangnya  2  (dua)  orang  saksi  yang  memenuhi  persyaratan  untuk  bertindak sebagaimana  dijelaskan  dalam  Pasal  38  PP  No.  24  Tahun  1997  tentang  Pendaftaran Tanah.  Jika  tidak  dilakukan  maka  akta  tersebut  batal  demi  hukum  dan  tidak  diakui keabsahannya.  Bagi  PPAT  dianggap  telah  melakukan  pelanggaran  berat  dan  dapat menyebabkan  PPAT  yang  bersangkutan  diberhentikan  dengan  tidak  hormat berdasarkan  Pasal  10  ayat  (3)  huruf  a  PP  Nomor  24  Tahun  2016  tentang  Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah.

## Saran
Sebagaimana dijelaskan dalam Pasal 2 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang  Pendaftaran  Tanah,  pendaftaran  tanah  dilaksanakan  berdasarkan  azas sederhana,  aman,  terjangkau  mutakhir  dan  terbuka.  Azas  aman  yang  dimaksudkan untuk menunjukkan bahwa pendaftaran tanah perlu diselenggarakan secara teliti dan cermat  sehingga  hasilnya dapat  memberikan  jaminan  kepastian hukum  sesuai  tujuan pendaftaran tanah itu sendiri, sedangkan azas mutakhir dimaksudkan data yang tersedia harus  menunjukkan  keadaan  yang  mutakhir.  Untuk  itu  perlu  diikuti  kewajiban mendaftar dan pencatatan perubahan-perubahan yang terjadi di kemudian hari. Azas ini  menuntut  dipeliharanya  data  pendaftaran  tanah  secara  terus  menerus  dan berkesinambungan,  sehingga  data  yang  tersimpan  di  kantor  pertanahan  selalu  sesuai dengan keadaan nyata di lapangan, dan masyarakat dapat memperoleh data yang benar setiap saat. Jadi Kepala Kantor Pertanahan dalam hal ini diwajibkan untuk melihat lokasi sebelum  melakukan  peralihan  hak.  Maka  dalam  hal  ini  kepala  kantor  pertanahan seharusnya  lebih  teliti  dan  secara  cermat  dalam  melakukan  pemeliharaan  data  fisik berupa  pengecekan  batas  tanah  dan  penguasaan  bangunan  diatasnya  ketika  ketika terjadi perubahan yuridis dalam hal ini peralihan hak untuk memastikan pemegang hak yang  baru  benar-benar  menguasai  secara  fisik  bangunan  tersebut  sebagaimana

## Wininda Clara Puspita, H. Siti Hajati Hoesin (2021).
Kedudukan Akta Jual Beli dan Tanggung jawab Pejabat Pembuat Akta Tanah dalam Kasus Sertipikat Ganda Jurnal Hukum tora: 7(3): 325-339
tercantum  dalam  sertipikat  tersebut,  kiranya  hal  tersebut  dapat  mengurangi permasalahan-permasalahan terkait dengan terbitnya sertipikat ganda.
Peran PPAT sangatlah penting, karena segala bentuk pendaftaran tanah, peralihan hak maupun pembebanan hak atas tanah hanya dapat didaftarkan ke kantor pertanahan apabila dibuktikan dengan akta yang dibuat oleh PPAT dengan membuat akta-akta yang akan dijadikan sebagai dasar pendaftaran perubahan dan pendaftaran tanah tersebut sebagaimana disebutkan juga dalam Pasal 95 ayat (1) huruf a Peraturan Menteri Negara Agraria  Nomor  3  Tahun  1997  tentang  Ketentuan  Pelaksanaan  Peraturan  Pemerintah Nomor  24  Tahun  1997,  seharusnya  PPAT  yang  bersangkutan  melakukan  pengecekan dan  pencocokan  langsung  ke  kantor  pertanahan  bersama  dengan  pihak  penjual  dan pembeli,  sehingga  terciptanya  kepastian hukum  antara penjual  dengan penerima hak yang  baru  serta diharapkan  PPAT  yang  bersangkutan  mengikuti prosedur pembuatan akta sebagaimana yang telah ditentukan dalam Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 2016  Tentang  Perubahan  atas  Peraturan  Pemerintah  No.  37  Tahun  1998  Tentang Peraturan Jabatan Pembuat Akta Tanah.

## Wininda Clara Puspita, H. Siti Hajati Hoesin (2021).
Kedudukan Akta Jual Beli dan Tanggung jawab Pejabat Pembuat Akta Tanah dalam Kasus Sertipikat Ganda Jurnal Hukum tora: 7(3): 325-339

## References
Peraturan Perundang-Undangan
Peraturan  Pemerintah  Nomor  24  Tahun  1997  Tentang  Pendaftaran  Tanah.  Lembaran Negara Republik Indonesia Nomor 59 Tahun 1997.
Peraturan  Pemerintah  Nomor  37  Tahun  1998  Tentang  Peraturan  Jabatan  Pejabat
Pembuat  Akta  Tanah.  Lembaran  Negara  Nomor  52  Tahun  1998,  Tambahan Lembaran Negara Nomor 3746.
Peraturan  Pemerintah  Nomor  24  Tahun  2016  Tentang  Perubahan  atas  Peraturan
Pemerintah No. 37 Tahun 1998 Tentang Peraturan Jabatan Pembuat Akta Tanah.
Lembaran  Negara  Nomor  120  Tahun  2016,  Tambahan  Lembaran  Negara  Nomor 5893.
Peraturan Menteri Negara Agraria / Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 3 Tahun
1997 Tentang Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997
Tentang Pendaftaran Tanah.

## Buku
Harsono, Boedi. Hukum Agraria Indonesia: Sejarah Pembentukan Undang-Undang pokok Agraria, Isi dan Pelaksanaannya. Jakarta: Universitas Trisakti.
Mamudji,  Sri. Et  al. (2005). Metode  Penelitian  dan  Penulisan  Hukum. Jakarta:  Badan
Penerbit Fakultas Hukum Universitas Indonesia.
Soekanto, Soerjono. (2005). Pengantar Penelitian Hukum. Jakarta: UI Press.
Soekanto, Soerjono dan Sri Mamudji. (1979). Peranan dan Penggunaan Kepustakaan di dalam Penulisan Hukum. Jakarta.

## Wininda Clara Puspita, H. Siti Hajati Hoesin (2021).
Kedudukan Akta Jual Beli dan Tanggung jawab Pejabat Pembuat Akta Tanah dalam Kasus Sertipikat Ganda Jurnal Hukum tora: 7(3): 325-339

## Jurnal Ilmiah
Asmawati.  (2014).  Mediasi  Salah  Satu  Cara  dalam  Peyelesaian  Sengketa”.  Jurnal  Ilmu Hukum, 63. https://media.neliti.com/media/publications/43283-ID-mediasi-salah- satu-cara-dalam-penyelesaian-sengketa-pertanahan.pdf .
Eman,  Angga  B.  Ch.  (2013).  Penyelesaian  Terhadap  Sertifikat  Ganda  oleh  Badan
Pertanahan Nasional. Lex et Societatis, Volume 1 No. 5, 37 .
https://ejournal.unsrat.ac.id/index.php/lexetsocietatis/article/view/3171/2713 .
Hartana, H, J., Suwitra, I, M., Widiati, I, A, P. Penyeleseian Sengketa Sertipikat Ganda di Pengadilan  Tata  Usaha  Negara  Denpasar .  Jurnal  Analogi  Hukum, 1,  (3). https://ejournal.warmadewa.ac.id/index.php/analogihukum
Jainah,  Zainab  Ompu.  (2015).  Tugas  dan  Fungsi  Badan  Pertanahan  Nasional  dalam
Pendaftaran Tanah. Pranata Hukum Volume 10 Nomor 1, 62.
( https://media.neliti.com/media/publications/26777-ID-tugas-dan-fungsi-badan- pertanahan-nasional-dalam-pendaftaran-tanah.pdf ) .
Salim,  Agus.  (2019).  Penyelesaian  Sengketa  Hukum  Terhadap  Pemegang  Sertifikat  Hak
Milik dengan Adanya Sertifikat Ganda”. Jurnal USM Law Review, Volume 2 No. 2 ,
179. https://journals.usm.ac.id/index.php/julr/article/view/2269/1490 .
Sahono,  Linda  S.M.  (2012).  Penerbitan  Sertipikat  Hak  atas  Tanah  dan  Implikasi Hukumnya”.  Jurnal  Perspektif  Vol.  XVII  No.  2,  90-91. http://jurnal- perspektif.org/index.php/perspektif/article/view/98/90 .
Widiarti, Ida Ayu Putu, Herry Jaya Hartana, I Made Suwitra. (2019). Penyeleseian Sengketa Sertipikat  Ganda  di  Pengadilan  Tata  Usaha  Negara  Denpasar.”  Jurnal  Analogi

## Wininda Clara Puspita, H. Siti Hajati Hoesin (2021).
Kedudukan Akta Jual Beli dan Tanggung jawab Pejabat Pembuat Akta Tanah dalam Kasus Sertipikat Ganda Jurnal Hukum tora: 7(3): 325-339
Hukum Volume 1, Nomor 3 , 295-296.
https://ejournal.warmadewa.ac.id/index.php/analogihukum
Wibowo, Ferdian Setyo, Novita Listyaningrum, dan Hery Zarkasyih. (2020). Perlindungan Hukum  bagi  Pemegang  Hak  atas  Tanah  dalam  Hal  Terdapat  Sertipikat  Ganda  di Kantor Pertanahan Kabupaten Lombok Timur”. Jurnal Binakwaya, Volume 14 No. 6 ,
2711. https://ojs.unud.ac.id/index.php/ActaComitas/article/view/34254/20611 .
Zathira,  Zahra.   Penyelesaian  Terhadap  Kasus  Sertipikat  Ganda  oleh  Badan  Pertanahan
Nasional”. Jurnal Media Hukum dan Peradilan , 232.
http://repository.ubaya.ac.id/36943/1/PENYELESAIAN%20TERHADAP%20KASUS% 20SERTIFIKAT%20GANDA.pdf ,
Putusan Pengadilan
Putusan Pengadilan Nomor 24/G/2017/PTUN-BL

## Media Internet
Rmol Jateng Republik Merdeka. 2020. Terbitkan Sertipikat Ganda BPN Semarang Digugat ke PTUN . Dari: https://www.rmoljateng.com. [Akses 2 September 2021).