## NOTARIUS, Volume 15 Nomor 1 (2022)

## Prosedur Eksekusi Objek Lelang Hak Tanggungan Dimana Objek Masih Dikuasai Pihak Lain

## Hikmah Nurul Hidayah, Siti Malikhatun Badriyah
Program Studi Magister Kenotariatan, Fakultas Hukum, Universitas Diponegoro Email : hikmahnurulhidayah8@gmail.com

## Abstract
Civil  cases  arise  from  a  hindrance  relationship  in  which  the  debtor's  performance obligations  and  the creditor's right to performance will be without hindrance if each party fulfills its obligations. Execution is an attempt by a creditor to realize his rights by force because the debtor does not fulfill his obligations voluntarily.  The definition above  the purpose of  writing this  law  is to  find out how the legal protection given to the auction winner for the auction object  which is still controlled by another party, along with the execution procedure and the obstacles it encounters. Procedure for legal protection that can be given to auction subjects, first the winner of the auction submits a request for vacant execution at the Semarang District  Court,  then  the  Chairperson  of  the  Semarang  District  Court  gives  Aanmaning  to  carry  out voluntary vacating, if it has not been heeded then Aanmaning will be carried out again so that he will be executed heeding the warning from the Chairman Semarang District Court, then if the person executed continues to control the auction item, the Chief Justice will order a bailiff to vacate.

## Keywords: Execution; Auction; Civil Cases

## Abstrak
Perkara  perdata  timbul  dari  suatu  hubungan  perintangan  dimana  debitur  memiliki  memiiki  kewajiban untuk  mendapatkan  prestasi  dan  kreditur  berhak  terhadap  prestasi,  akan  tanpa  hambatan  jika  seluruh pihak melakukan pemenuhan kewajiban yang mengenainya. Eksekusi menjadi usaha kreditor menjadikan hak secara paksa menjadi nyata sebab kewajiban yang tidak dapat dipenuhi oleh debitor secara sukarela. Definisi  diatas  tujuan penulisan hukum ini  adalah  guna  melihat bagaimana pemenang  lelang dilindungi oleh  hukum  atas  objek  lelang  yang  masih  dikuasai  pihak  lain,  berikut  prosedur  eksekusinya  serta hambatan-hambatan yang ditemuinya. Prosedur Perlindungan hukum yang dapat diperoleh subjek lelang, terlebih  dahulu  pemenang  lelang  melakukan  pengajuan  di  Pengadilan  Negeri  Semarang  terkait permohonan  eksekusi  pengosongan,  kemudian  Ketua  Pengadilan  Negeri  Semarang    memberikan Aanmaning  untuk  melakukan  pengosongan  secara  sukarela,  bilamana    belum  diindahkan  maka  akan dilakukan  Aanmaning  lagi  supaya  tereksekusi  mengindahkan  teguran  dari  Ketua  Pengadilan  Negeri Semarang,  maka  bila  tereksekusi  masih  terus  menguasai  barang  lelang  Ketua  Pengadilan  akan memerintahkan seorang juru sita untuk melakukan pengosongan.
Kata Kunci : Ekskusi; Lelang; Perkara Perdata
NOTARIUS, Volume 15 Nomor 1 (2022) E-ISSN:2686-2425 ISSN: 2086-1702

## A. PENDAHULUAN

## 1. Latar Belakang
Manusia  dilahirkan  ke dunia  mendapat bekal  rohani  dan  jasmani  yang  kuat  disertai  dengan naluri, akal dan perasaaan. Diperlukan pemenuhan kebutuhan bagi komponen rohani dan jasmani. Pada  komponen  rohani  terdapat  kebutuhan  seperti  rekreasi,  siraman  rohani,  agama,  pendidikan, serta rasa nikmat, rasa senang dan tenang. Semnetara komponenen membutuhkan rumah, pakaian, minum,  makan,  dan  banyak  lainnya.  Seluruh  kebutuhan  tersebut  harus  terpenuhi  sehingga keberlangsungan  hidup  manusia  tersebut  dapat  berjalan  baik.  Walaupun  tidak  semua  kebutuhan dapat dipenuhi, seluruh manusia pasti sudah melakukan yang terbaik dalam pemenuhan kebutuhan tersebut. Sehingga  terpenuhinya kebutuhan hidup  ini  bergantung pada masing-masing  usaha yang telah  dilakukannya,    ditambah  faktor  lain  yang  berpengaruh  terhadap  kemauan  seseorang  guna melakukan kebutuhan atas dirinya.
Kebutuhan  dan  keinginan  merupakan  hal  yang  berbeda.  Kebutuhan  ialah  keinginan  akan barang atau jasa bagi kelangsungan hidup yang mampu memberikan kepuasan tertentu, sementara keinginan ialah hasrat kepuasan atas suatu kebutuhan tertentu. Sebagai makhluk ekonomi, manusia memiliki  hasrat  guna  melakuan  pemenuhan  akan  kebutuhannya.  Hasrat  ini  akan  menyebabkan manusia  terus  melakukan  upaya  guna  melakukan  pemenuhan  kebutuhan  dengan  cara  apapun. Untuk  pemenuhan  kebutuhan,  manusia  membutuhkan  bantuan  dari  orang  lain  dan  tidak  dapat dilakukan  sendirian.  Oleh  karena  itu  manusia  dikatakan  sebagai  makhluk  sosial  sebab  memiliki hasrat guna memebutuhkan bantuan orang lain. Dan kembali menjadi homo economicus (makhluk ekonomi) sebab sifatnya yang menginginkan peningkatan dalam hidup secara terus-menerus.
Sebagai homo economicus  (makhluk  ekonomi),  manusia  hanya  bertindak  menjadi  makhluk ekonomi  saja  dan  terus  menginginkan  moral  pada  dirinya  terleppas  guna  pencarian  dan mendapatkan  hidup  yang  makmur.  Akan  tetapi  harus  dilakukan  penghayatan  dan  diingat  bahwa manusia tidak mampu hidup sendiri, dan dalam melakukan pemenuhan kebutuhan terdapat manusia lain  secara  bersama-sama.  Selain  itu  dalam  melakukan  pemenuhan  kebutuhan,  manusia  juga membutuhkan  orang  laindan  melakukan  interaksi  dengan  sesamanya.  Manusia  pun  menjalankan perannya  sebagai makhluk sosial melalui pemanfaatan simbol sebagai media komunikasi perasaan dan  pemikirannya.  Selain  melalui  medium  kehidupan  sosial,  manusia  tidak  akan  sadar  terkait individualitasnya,  kecuali  melalui  medium  kehidupan  sosial.  Manusia  pun  memiliki  peranan makhluk politik, sehingga terbentuklah hukuum guna acuan dalam bertindak dan melakukan kerja

## NOTARIUS, Volume 15 Nomor 1 (2022)
sama  diantara  kelompok  besar.  Seiring  zaman  yang  berkembang,  organisasi  atau  integrasi  dan spesialisasi  harus  saling  memberikan  bantuan.  Hal  ini  dikarenakan  sepertinya  manusia  akan bergantung  pada  kemampuannya  kerja  samanya  pada  kelompok  besar.  Kerjasama  sosial  menjadi tanda manusia yang saling membutuhkan dan sebagai persyaratan agar hidupnya berlangsung lebih baik.
Dalam  kehidupan,  esensi  sebagai  makhluk  sosial  manusia  memiliki  bermacam-macam kepentingan,  dimana  terdapat  perbedaan  antara  satu  dengan  lainnya.  Pada  kenyataannya,  dalam melakukan pemenuhan kebutuhan manusia melakukan interaksi dan satu manusia dengan yang lain. Interaksi  ini  menyebabkan  hubungan  timbal  balik  dan  munculnya  hak  beserta  kewajiban  atas keduanya.  Timbulnya  hak  dan  kewajiban  ini  menyebabkan  adanya  peraturan  hukum  sebagai pedoman.  Bagi  apara  subjek  hukum,  hukum  pun  melakukan  perlindungan  kepentingan,  sehingga dapat  dikatakan hal ini sebagai  hubungan hukum. Dimaksud hubungan  hukum  karena  melakukan pengaturan hukum dan apabila terdapat pelanggaran yang terjadi dapat dilindungi oleh hukum.
Manusia  dalam  melaksanakan  hubungan  hukum  memungkinkan  pada  kondisi  dimana kewajiban  terhadap  satu  pihak  tidak  mampu  dipenuhi  oleh  pihak  lainhnya,  oleh  karena  terdapat pihak  yang  mengalami  kerugian.  Hal  ini  mengakibatkan  munculnya  sengketa  hukum,  yakni perselisihan atau sengketa terkait seluruh hal yang pengaturannya dilakukan oleh hukum.
Sebagaimana  disebutkan  dalam  Pasal  1  Undang-Undang  Nomor  48  Tahun  2009  tentang Kekuasaan  Kehakiman,  yaitu  “Kekuasaan  Kehakiman  adalah  kekuasaan  negara  yang  merdeka untuk  menyelenggarakan peradilan  guna  menegakkan  hukum dan  keadilan  berdasarkan  Pancasila dan Undang-Undang Dasar Negara Republik Indonesia Tahun 1945, demi terselenggaranya Negara Hukum  Republik  Indonesia”.  Tugas  pokok  badan-badan  peradilan  adalah  menerima,  memeriksa dan mengadili serta menyelesaikan setiap perkara yang diajukan kepadanya.
Tugas  dari  badan  peradilan  khusus,  disebutkan  dalam  melaksanakan  tugasnya  Pengadilan Negeri  memiliki  dua  fungsi  pokok  yakni  penyelesaian  atas  fungsi  administrasi  dan  fungsi  teknis. Pelaksana  fungsi  teknis  yakni  panitera  pengganti  atau  hakim,  sementara  pelaksana  fungsi administrasi yakni pejabat pada sekretariat pengadilan. Ketika kepada Pengadilan Negeri seseorang melakukan  pengajuan  gugatan,  buka    hanya  keuntungan  atas  keputusan  yang  diinginkan,  namun juga terkait bagaimana nantinya keputusan tersebut terlaksana dengan baik.
Namun  demikian  bukan  tidak  mungkin  muncul  permasalaham dalam  pelaksanaan  eksekusi. Menurut  Winarno  Surakhmad  ”Masalah  adalah  setiap  kesulitan  yang  menggerakkan  orang  atau
manusia untuk memecahkannya” (Harahap, 2008).
Permasalahan  yang  akan  muncul  dalam  pelaksanaan  eksekusi  selain  kredibilitas  dan  nama baik  dari  tersita  juga  berdampak  psikologis.  Terdapat  ketidakmauan  meninggalkan  benda  yang dipunyainya akan mungkin terjadi pada orang yang kalah, walapun secara lelang sudah terjual dan kepemilikannya secara sah sudah berpindah tangan. Untuk hal ini, ketua pengadilan negeri secara tertulis bisa memberikan perintah agar oleh panitera pengadilan negeri atau juru sita, orang tersebut dikeluarkan  paksa,  bahkan  dapat  meminta  bantuan  orang  lain  apabila  diperlukan  termasuk  polisi jika dirasa yang bersangkutan masih membandel.
Pengosongan  semacam  ini  banyak  terjadi.  Apabila  khawatir  sesuatu  akan  terjadi,  maka pegawai  yang  mendapat  tugas  dapat  dbibantu  polisi.  Pengosongan  dilakukan  bagi  yang bersangkutan,  benda-benda  miliknya  (het  zyne)  dan  sanak  keluarganya  (de  Zyne).  Apabila dibutuhkan benda tersebut dapat begitu saja dikeluarkan dari ruangan, rumah dan lainya.
Mengacu  ketentuan  ini,  kekuatan  eksekusi  riil  hanya  diberlakukan  untuk  yang  eksekusinya dilaksanakan  pengadilan,  baik  eksekusi  oleh  pertolongan  hakim  atas  eksekusi  grosse  surat  akta notariil,  obyek  fidusia, dan obyek hak  tanggungan,   ataupun eksekusi  akibat putusan hakim. Atau dikatakan eksekusi riil tidak diberlakukan pada eksekusi penjualan di bawah tangan atas obyek hak tanggungan  atau  obyek.  Sertifikat  Hak  Tanggungan  memiliki  kesamaan  kekuatan  eksekutorial dengan putusan pengadilan yang sudah mendapatkan kekuatan hukum tetap, dan jika debitur tidak memenuhi  janji  maka  pemegang  hak  tanggungan  melakukan  permohonan  eksekusi  sertifikat  hak tanggungan kepada Ketua Pengadilan Negeri dengan kewenangan mengacu titel eksekutorial dalam sertifikat  Hak  Tanggungan  tersebut.  Selanjutnya  akan  dilaksanakan  eksekusi  yakni    eksekusi putusan yang memiliki kekuatan hukum tetap.

## 2. Kerangka Teori
Penelitian  ini  menggunakan  teori  yang  merupakan  kerangka  dengan  menggambarkan  dan mengarahkan  berbagai  pendapat  penting  untuk  diteliti.  Kerangka  ini  didapatkan  dari  peraturan perundang-undangan  tertentu  dengan  teori  yang  digunakan  sebagai  landasan  dalam  sebuah penelitian yang didapatkan pada tinjauan pustaka.
a. Hak Tanggungan
Jaminan ialah pemberian tanggungan oleh pihak ketiga atau debitor kepada kreditor, sebab pihak  kreditor  memiliki  sebuah  kepentingan  bahwa  dalam  ikatan  ini  debitor  harus  melakukan pemenuhan kewajiban (Rahman, 1996).

## NOTARIUS, Volume 15 Nomor 1 (2022)

## E-ISSN:2686-2425 ISSN: 2086-1702
Pada  berbagai  perjanjian,  kreditor  sebagai  pihak  yang  berhak  atas  pelaksanaan  prestasi debitor  membutuhkan  suatu  jaminan.  Oleh  karena  itu  perjanjian  pokok  tersebut  biasanya terdapat perjanjian tambahan yakni perjanjian penjaminan. Pembuatan keduanya secara terpisah, akan tetapi kedudukan perjanjian penjaminan sangatlah bergantung pada perjanjian pokok. Hal tersebut  harus  dilaksanakan  guna  melindungi pihak  kreditor,  maka  dari  itu  kreditor  akan  tetap memperoleh hak piutangnya jika terjadi wanprestasi pada debitor (Badriyah, 2013).
b. Prosedur Lelang
Pelelangan  objek  Hak  Tanggungan  oleh  bank  atau  kreditur  mempunyai  dua  prosedur eksekusi  Hak  Tanggungan,  yakni  mengacu  Pasal  6  Undang-undang  Hak  Tanggungan  dimana atas  kekuasaan  sendiri  penjualan  dilaksanakan  secara  langsung (parate  eksekusi) dan    juga berdasarkan Pasal 4 ayat (2) jo Pasal 26 Undang-undang Hak Tanggungan berdasarkan sertipikat Hak Tanggungan sebagi title eksekutorial yakni eksekusi dimana perantaranya pengadilan. Pasal 6  Undang-undang  Hak  Tanggungan  mengatakan  jika  cidera  janji  dilakukan  debitur,  pemegang Hak  Tanggungan pertama berhak  melakukan penjualan objek  Hak  Tanggungan  atas kekuasaan sendiri dengan cara pelelangan umum dan juga dari hasil tersebut diambil biaya pelunas utang.
c. Perlindungan Hukum
Kepada  pembeli  lelang  dengan  iktikad  baik  diberikan  perlindungan  hukum  agar memperoleh kepastian hukum  mengacu putusan pengadilan  yang  mengatakan  perbuatan  lelang memiliki  kekuatan  hukum  secara  sah  kepada  pembeli  lelang  guna  mendapatkan  kuasa  objek lelang yang dibeli melalui lelang tersebut.
Kepastian  hukum  pemenang  lelang  dalam  penguasaan  objek  harus  dijamin,  apabila  oleh putusan  pengadilan  terjadi  pembatalan  lelang  dibatalkan  maka  atas  hutang  debitur  tujuan pembebanan Hak Tanggungan menjadi sia-sia. Pembatalan lelang akan menimbulkan anggapan tidak  terjadinya  penjualan  dan  tidak  terpenuhinya Asas  Droit  de  preference akibat  pelunasan hutang  debitur  tidak  mampu  diambil  oleh  kreditor.  Tanggung  jawab  kreditur  sebagi  penjual muncul  selain  pengosongan  ketika  lelang  tersebut  dibatalkan  oleh  pengadilan,  maka  penjual bertanggung jawab untuk mengembalikan biaya yang telah dikeluarkan pemenang lelang untuk membeli objek lelang tersebut.

## 3. Permasalahan
Dari berbagai permasalahan yang muncul dalam pelaksanaan eksekusi atas penjualan barang dan  sekaligus  berbagai  dampak  yang  diakibatkannya  dalam  pelaksanaan  eksekusi  atas  penjualan
NOTARIUS, Volume 15 Nomor 1 (2022)
barang lelang dan dampak-dampak apa yang akan terjadi selain dampak yang telah diungkapkan.
Selanjutnya akan disampaikan rumusan singkat atas berbagi permasalahan yakni  :
3.1. Bagaimana Prosedur Pelaksanaan Lelang Objek Hak Tanggungan?
3.2. Bagaimana Perlindungan Hukum Bagi Pemenang Lelang?

## 4. Kebaruan/Orisinalitas Hasil Penelitian
Mengingat  penelitian  berfokus  pada  Eksekusi  Objek  Lelang  Hak  Tanggungan  sebagaimana sudah  pernah  dijelaskan,  oleh  Begiyama  Fahmi  Zaki  di  tahun  2017,  penelitian  ini  berfokus  pada kajian Pelelangan Objek Hak Tanggungan Secara Online (Zaki, 2017). Evie Hanavia di tahun 2017 Penelitian  ini  mengacu Title    Eksekutorial  Dalam  Sertipikat  Hak  Tanggungan  berfokus  Eksekusi Hak  tanggungan    (Hanavia  &  Novianto,  2017).  M.  Ichsan  Alfara  di  tahun  2020  Penelitian  ini berfokus pada Bagi Pemenang Lelang Eksekusi Hak Tanggungan pada Objek Lelang Yang Tidak Sesuai  Dengan  Lelalng  yang  diumumkan  terkait  Perlindungan  Hukumnya  (Studi  Kasus  Putusan Pengadilan  Negeri  Manado  NOMOR123/PDT.G/2018/PN.MND.)  (Alfara,  2020).  Sehingga, berdasar  pemaparan  ini  ada  perbedaan  focus  penelitian  yang  dilaksanakan  dengan  penelitian terdahulu.  Penulis  menekankan  pada  analisa  terhadap  Eksekusi  Objek  Lelang  Hak  Tanggungan Dimana Objek Masih Dikuasai Pihak Lain.

## B. METODE PENELITIAN
Penelitian menjadi sebuah kegiatan ilmiah dimana artinya sebuah metode dengan tujuan guna  mengambil  pelajaran  satua  ataupun  sejumlah  gejala,  melalui  analisis  dan  pengadaan pemeriksaan  terhadap  fakta  yang  ada  sceara  mendalam  (Soekanto,  2006). Penelitian  ini memanfaatkan  jenis  penelitian  yuridis  normatif  berupa  pendekatan  kasus,  pengkonsepsian  hukum sebagai  sesuatu  yang  tertulis  dalam  aturan  perundang-undangan. Penelitian  ini  memiliki  spesifikasi berupa deskriptif analitis. Tujuannya guna menggambarkan Pasal 1 Undang-Undang Nomor 48 Tahun 2009  tentang  Kekuasaan  Kehakiman,  jenis  data  penelitian  berupa  data  sekunder  dimana  perolehan jenis  data  ini  yakni  secara  tidak  langsung  bukan  dari  objek  penelitian  namun  lewat  sumber  lainnya. Terkait  pengumpulannya,  Peneliti  memperoleh  data  yang  dikumpulkan  pihak  lain  dengan  berbagai metode atau cara baik secara non komersial ataupun komersial.
NOTARIUS, Volume 15 Nomor 1 (2022)

## C. HASIL DAN PEMBAHASAN
1. Prosedur Pelaksanaan Lelang Objek Hak Tanggungan
a. Hak Tanggungan
Jaminan ialah pemberian tanggungan oleh pihak ketiga atau debitor kepada kreditor, sebab pihak  kreditor  memiliki  sebuah  kepentingan  bahwa  dalam  ikatan  ini  debitor  harus  melakukan pemenuhan kewajiban (Rahman, 1996).
Pada  berbagai  perjanjian,  kreditor  sebagai  pihak  yang  berhak  atas  pelaksanaan  prestasi debitor  membutuhkan  suatu  jaminan.  Oleh  karena  itu  perjanjian  pokok  tersebut  biasanya terdapat perjanjian tambahan yakni perjanjian penjaminan. Pembuatan keduanya secara terpisah, akan tetapi kedudukan perjanjian penjaminan sangatlah bergantung pada perjanjian pokok. Hal tersebut  harus  dilaksanakan  guna  melindungi pihak  kreditor,  maka  dari  itu  kreditor  akan  tetap memperoleh hak piutangnya jika terjadi wanprestasi pada debitor (Badriyah, 2013).
Pada  Perjanjian  Pokok  umumnya  semua  pihak  sudah  dengan  tegas  berjanji  bahwa  jika debitor  wanprestasi,  guna  melunasi  utang  debitor,  kreditor  berhak  melakukan  pengambilan sebagian ataupun keseluruhan hasil penjualan harta jaminan tersebut .
Hak  Tanggungan  merupakan  hak  jaminan  dengan  objek  hak  atas  tanah  dimana  bisa dibebani dengan jaminan hak tanggungan harus dipenuhi syarat yakni meliputi ; (Kashadi, 2000)
a) Memiliki  kesamaan  nilai  dengan  uang,  artinya  debitor  wanprestasi  objek  hak  tanggungan dapat dilelang dan dijual.
b) Mengacu  ketentuan  yang  berlaku    dalam  daftar  umum  wajib  didaftarkan,  dimana  yang dimaksud  yakni  pada  kantor  pertanahan.  Unsur  ini  berhubungan  dengan  kedudukan utamanya yang diberikan kepada kreditor pemegang hak tanggungan tersebut pada sertipikat hak atas tanah dan buku tanah yang dibebani (asas publisitas).
c) Memiliki sifat dapat berpindah tangan, yakni sebagai jaminan pelunasan pembayaran utang yang bisa segara terealisasi.
d) Oleh  undang-undang    butuh  ditunjuk  sebagai  hak  yang  bisa  menjadi  beban  atas  hak tanggungan.
Menurut  Pasal  10  Ayat  (2)  UUHT,  Pemberian  Hak  Tanggungan  dilaksanakan  dengan dibuatnya  Akta  Pemberian  Hak  Tanggungan  oleh  PPAT  seslaras  denganperaturan  perundang- undangan  yang  diberlakukan.  Tahap pemberian  hak  tanggungan  yakni  melalui dibuatnya  Akta Pemberian Hak Tanggungan yang pada awalnya  dengan perjanjian utang piutang yang dijamin

## NOTARIUS, Volume 15 Nomor 1 (2022)
oleh Pejabat Pembuat Akta Tananh.
Pemberian Hak tanggungan wajib dilaksakan oleh pemberi hak tanggungan mengacu asas tertentu.  Hal  tersebut  sejalan  dengan  asas  umum  yang  mengatakan  pada  asasnya  Tindakan hukum wajib dilaksanakan oleh orang yang memiliki kepentingan. Tapi demikian ketentuan ini bisa bersimpangan dan orang ataupun badan hukum dapat memberikan kuasa terhadap tindakan yang dilakukan kepada pihak atau orang lain (Harsono, 2003).
Secara jelas, pengecualian asas tersebut dijelaskan dalam  Pasal 15 ayat  (1) UUHT, yang mneyatakan Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan hanya ketika benar-benar dibutuhkan saja. Sehingga Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan diperkenankan pada situasi khusus saja,  yakni jika di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah pemberi Hak Tanggungan tidak dapat menghadirinya  sendiri.  Dalam  hal  ini  pemberi  Hak  Tanggungan  wajib  menunjuk  pihak  lain sebagai  kuasanya  dalam  pembuatan  Surat  Kuasa  Membebankan  Hak  Tanggungan  yang  dibuat dengan  akta  otentik  oleh  Notaris  atau  PPAT.  Setelah  penandatangan  Akta  Pemberian  Hak Tanggungan  wajib  didaftarkan  ke  Kantor  Pertanahan  paling  lambat  tujuh  hari  kerja (Sumardjono, 2006).

## b. Prosedur Pelelangan Objek Hak Tanggungan
Pelelangan  objek  Hak  Tanggungan  oleh  bank  atau  kreditur  mempunyai  dua  prosedur eksekusi  Hak  Tanggungan,  yakni  mengacu  Pasal  6  Undang-undang  Hak  Tanggungan  dimana atas  kekuasaan  sendiri  penjualan  dilaksanakan  secara  langsung (parate  eksekusi) dan    juga berdasarkan Pasal 4 ayat (2) jo Pasal 26 Undang-undang Hak Tanggungan berdasarkan sertipikat Hak Tanggungan sebagi title eksekutorial yakni eksekusi dimana perantaranya pengadilan. Pasal 6  Undang-undang  Hak  Tanggungan  mengatakan  jika  cidera  janji  dilakukan  debitur,  pemegang Hak  Tanggungan pertama berhak  melakukan penjualan objek  Hak  Tanggungan  atas kekuasaan sendiri dengan cara pelelangan umum dan juga dari hasil tersebut diambil biaya pelunas utang.
Lelang  memiliki  kesamaan  karakter  hukum  dengan  jual  beli.  Hal  ini  antara  individu, penjual  lelang  secara  status  memiki  kesamaan  dengan  jual  beli  yang  dilakukan  individual, sehingga terdapat ketentuan hukum dalam jual beli mengacu KUH Perdata, penyerahan barang oleh  penjual  pada  Pasal  1474  KUH  Perdata  dimana  mengatakan  barang  wajib  diserahkan  dan ditanggung  oleh  penjualnya,  disamping  itu  teradapat  dua  kewajiban  penjual  pada  Pasal  1491 KUH Perdata yakni jaminan penguasaan benda agar tentram, aman dan tidak terdapat kecacatan sama sekali.

## NOTARIUS, Volume 15 Nomor 1 (2022)

## E-ISSN:2686-2425 ISSN: 2086-1702
Tanggung  jawab  kreditur  Hak  Tanggungan  selaku  penjual  mengacu  Pasal  16  Peraturan Menteri  Keuangan  No.27/PMK.06/2016  tentang  Petunjuk  Pelaksanaan  Lelang,  pemyerahan menjadi tanggung jawab pihak penjual. Penyerahan didalam lelang Hak Tanggungan ini meliputi penyerahan  yuridis  dan  penyerahan  fisik.  Penyerahan  fisik  dengan  meminta  terlelang  untuk mengosongkan  objek  lelang  tersbut  dan  apabila  tidak  mengosongkan  dengan  sukarela  maka dapat meminta bantuan Pengadilan Negeri berdasarkan Pasal 200 HIR.
Pasal  16  huruf  c  Peraturan  Menteri  Keuangan  tersebut  sejalan  dengan  Pasal  1474  KUH Perdata  yang  menyebutkan  bahwa  penjual  mempunyai  dua  tanggung  jawab  pertama menyerahkan  dan  kedua  menanggu.  Pengosongan  yang  merupakan  proses  penyerahan  secara fisik  seharusnya  menjadi  tanggung  jawab  penjual  dalam  kasus  ini  adalah  Kreditur  Hak Tanggungan, akan tetapi didalam Risalah Lelang yang merupakan berita acara dalam lelang itu sendiri terdapat klausul yang menyatakan.
“Jika  bangunan  dan/atau  tanah  dalam  keadaan  memiliki  penghuni  kettika  akan  dilelang maka  pembeli  akan  bertanggung  jawab  atas  seluruh  pengosongan.  Jika  dengan  sukarela pengosongan bangunan tersebut tidak mampu dilaksanakan, maka untuk mengosongkannya  mengacu  ketentuan  Pasal  200  HIR  pembeli  dapat  melakukan permintaan bantuan Pengadilan Negeri setempat”
Klausul  Risalah  Lelang  itu  menentukan  bahwa pengosongan  merupakan  tanggung  jawab dari pembeli. Menurut Penulis pengosongan melalui bantuan pengadilan merupakan suatau cacat tersembunyi, pada Akta Pembebanan Hak Tanggungan debitur telah berjanji bahwa debitur akan mengosongkan Objek Hak Tanggungan sewaktu eksekusi. Pengosongan objek Hak Tanggungan harusnya  dilakukan  secara  sukarela  oleh  debitur.  Pengosongan  secara  paksa  merupakan  suatu cacat  tersembunyi  yang  tidak  diketahui  sebelumnya  oleh  pihak  kreditur  selaku  penjual,  cacat barang yang tersembunyi tersebut seharusnya menjadi tanggung jawab penjual.
Klausula  yang  menyatak  bahwa  pengosongan  tersebut  menjadi  tanggung  jawab  pihak pemenang  lelang  menurut  Penulis  bertentangan  dengan  KUH  Perdata  mengenai  kewajiban penjual,  mengatakan  penjual  mempunyai  dalam  menanggung  dan  menyerahkannya, penanggungan  kewajiban  penjual  tersebut  mrnanggung  cacat  barang  yang  tersembunyi  yang diatur Pasal 1491 KUH Perdata Klausul Risalah Lelang tersebut juga tidak sesuai dengan Pasal 16  ayat  (1)  huruf  c  Peraturan  Menteri  Keuangan  No.27/PMK.06/2016  tentang  Petunjuk Pelaksanaan Lelang yang mengatakan penyerahan menjadi tanggung jawab penjual.
Klausul  Risalah  Lelang  mengenai  pengosongan  tersebut  bertentangan  dengan  KUH

## NOTARIUS, Volume 15 Nomor 1 (2022)
E-ISSN:2686-2425 ISSN: 2086-1702
Perdata  dan  Peraturan  Menteri  Keuangan  No.27/PMK.06/2016  tentang  Petunjuk  Pelaksanaan Lelang sehingga klausula terkait pengosongan dibatalkan akibat hukum dikarenakan sebab yang hala tidak dapat dipenuhi, diman amenjadi syarat perjanjian yang sah dan diatur oleh Pasal 1320 KUH Perdata.

## 2. Perlindungan Hukum Bagi Pemenang Lelang

## a. Perlindungan Hukum
Kepada  pembeli  lelang  dengan  iktikad  baik  diberikan  perlindungan  hukum  agar memperoleh kepastian hukum  mengacu putusan pengadilan  yang  mengatakan  perbuatan  lelang memiliki  kekuatan  hukum  secara  sah  kepada  pembeli  lelang  guna  mendapatkan  kuasa  objek lelang yang dibeli melalui lelang tersebut.
Kepastian  hukum  pemenang  lelang  dalam  penguasaan  objek  harus  dijamin,  apabila  oleh putusan  pengadilan  terjadi  pembatalan  lelang  dibatalkan  maka  atas  hutang  debitur  tujuan pembebanan Hak Tanggungan menjadi sia-sia. Pembatalan lelang akan menimbulkan anggapan tidak  terjadinya  penjualan  dan  tidak  terpenuhinya Asas  Droit  de  preference akibat  pelunasan hutang  debitur  tidak  mampu  diambil  oleh  kreditor.  Tanggung  jawab  kreditur  sebagi  penjual muncul  selain  pengosongan  ketika  lelang  tersebut  dibatalkan  oleh  pengadilan,  maka  penjual bertanggung jawab untuk mengembalikan biaya yang telah dikeluarkan pemenang lelang untuk membeli objek lelang tersebut.
b. Prosedur Eksekusi Objek Hak Tanggungan  Oleh Kreditur
Eksekusi, berasal dari kata executie atau Iuitvoering (bahasa Belanda) , dimana pada kamus hukum berarti pelaksana keputusan pengadilan. Pada HIR/ Rbg tidak disebutkan tentang definisi eksekusi, namun menurut ketentuan Bab Sembilan Bagian Lima HIR atau Bab Keempat Bagian Keempat Rbg  definisi eksekusi memiliki  kesamaan dengan  pelaksanaan  keputusan  pengadilan. Pelaksanaan  putusan  pengadilan  tersebut  dijalankan  dimana  dibantu  kekuatan  umum  dengan paksa apabila secara sukarela pihak yang mengalami kekalahan (pihak tergugat atau tereksekusi) tidak mampu memenuhi kewajiban atas dirinya.
Eksekusi  dalam  perkara  perdata  digolongkan  pada  arti  luas  dan  juga  sempit.  Pengertian eksekusi menurut HIR/ Rbg di atas termasuk dalam pengertian eksekusi dalam arti sempit karena hanya  menjadi  putusan  pengadilan  yang  dilaksanakan  dengan  kepemilikan  kekuatan  hukum tetap (Puspa, 1977).

## NOTARIUS, Volume 15 Nomor 1 (2022)
Dalam  arti  luas,  definisi  eksekusi  diberikan  oleh  Mochammad  Dja’is,  yang  menyetakan (Dja’is, 2000).
Eksekusi  ialah  sebagai  upaya  kreditor  dimana  hak  direalisasikan  dengan  paksa  sebab debitor  tidak  dapat  melakukan  pemenuhaan  kewajiban  secara  paksa.  Oleh  karenanya  eksekusi menjadi  bagian  proses  sengeketa  hukum  yang  diselesaikan.  Mengacu  pandangan  hukum eksekusi, objek eksekusi bukan hanya grosse akta dan  putusan hakim.
Berdasarkan  definisi  yang  telah  dijelaskan,  eksekusi  dapat  diartikan  dalam  arti  luas  dan juga sempit. Bukan hanya pelaksanaan akan keputusan dengan kekuatan hukum namun kepada pihak yang kalah dimana isi putusan secara sukarela tidak dijalankan, pelaksanaan eksekusi pun dapat  terjadi  pada  benda  jaminan  eksekusi  dan  grosse  surat  hutang  notariil  eksekusi  terhadap perjanjian.  Dalam  arti  luas,  eksekusi  menjadi  upaya  realisasi  hak,  tidak  hanya  menjadi pelaksanaan putusan pengadilan semata.
Pelaksanaan  eksekusi  terhadap  putusan  hakim  dilakukan  melalui  suatu  tahapan  tata  cara eksekusi . Adapun tata cara eksekusi , meliputi : pelakasanaan putusan atas perintah Ketua PN , pemberian Aanmaning , pelaksanaan sita eksekusi , pelaksanaan sita oleh Panitera , sita eksekusi dengan dua saksi , keberadaan barang yang disita tetap pada orang yang disita, untuk benda tidak bergerakyang disita dilaksanakan melalui berita acara yang diumumkan.
Pelaksanaan dari tata cara eksekusi tersebut yakni  :
a. Pelaksanaan Putusan Atas Perintah dan atau Dipimpin Ketua Pengadilan Negeri.
Pada  tingkat  pertama  pemeriksaan  putusan  perkara    dilaksanakan  oleh  Pengadilan Negeri  atas perintah  dan atau dengan pimpinan  Ketua  Pengadilan  Negeri  yang pada tingkat pertama  memeriksa  perkara  itu  mengacu  prosedur  pada  Pasal  195  Ayat  (1)  HR  (Dja’is  & Koosmargono, 2011).
Bilamana  dalam  pelaksanaan  putusan  tersebut  harus  dulakukan  sebagian  atau seluruhnya  di  luar  daerah  hukum  pengadilan  yang  memutuskan  perkara  tersebut,  secara tertuliss  Ketua  Pengadilan  melakukan  permintaan  bantuan  kepada  Ketua  Pengadilan  yang berkedudukan di daerah hukum dimana obyek yang akan dieksekusi berada.
b. Pemberian Peringatan (Anmaning) Sebelum dilakukan Eksekusi
Sejumlah putusan dengan kekuatan hukum tetap dan sudah dimohonkan eksekusi harus dilaksanakan dalam tenggang waktu atau masa peringatan yang telah ditetapkan pengadilan. Apabila  pihak  yang  kalah  secara  sukarela  tidak  mampu  melakukan  pemenuhan  isi  putusan,
NOTARIUS, Volume 15 Nomor 1 (2022)
E-ISSN:2686-2425 ISSN: 2086-1702
kepada  Ketua  Pengadilan  Negeri  pihak  yang  dimenangkan  berhak  mengajukan  permintaan guna melaksanakan keputusan tersebut sesuai yang tercantum pada Pasal 195 Ayat (1) HIR.
c. Pelaksanaan Eksekusi
Apabila  waktu  yang  ditentukan  sudah  terlewat,    pihak  yang  kalah  belum  mampu melakukan  pemenuhan  keputusan,  Ketua  Pengadilan  Negeri  berwenang  guna  menetapkan sebuah   perintah  sita eksekusi terhadap harta kekayaam Tergugat  sebagaimana diatur  dalam Pasal  197  Ayat  (1)  HIR.  Surat  penetapan  perintah  eksekusi  menjamin  sahnya  perintah menjalankan  eksekusi,  tanpa  surat  tersebut  pihak  yang  kalah  dapat  melakukan  penolakan tindakan eksekusi yang diajukan oleh juru sita.
Tergugat  tidak  boleh  sembarangan  dalam  melaksanakan  sita  eksekusi  terhadap  harta kekayaan.  Artinya  sita  eksekusi  dilakukan  terhadap  sejumlah  barang  bergerak  dan  apabila tidak  terdapat  barang  bergerak  atau  ternyata  tidak  cukup  maka  sita  eksekusi  dilaksanakan terhadap barang tetap milik tergugat.
d. Penyitaan dilaksanakan oleh Panitera atau orang lain yang ditunjuk oleh pengadilan. Menurut  Pasal 197 Ayat  (2) HIR disebutkan  bahwa penyitaan tersebut dilakukan  oleh Panitera Pengadilan  Negeri  (Dja’is  &  Koosmargono,  2011).  Jika terdapat halangan panitera akibat jabatan pekerjaan atau karena laun, maka dapat dilakukan penggantian oleh orang yang dipercaya atau dengan kecakapan yang ditunjuk atas hal tersebut oleh katua ataupun mengacu permintaan  ketua  pernujukan  dilaksanakan  oleh  pemerintah  setempat,  dimana  menimbang pula  penghematan  biaya  akibat  tempat  penyitaan  yang  jauh  sesuai  yang  diatur  dalam  Pasal 197 Ayat (3) HIR.
e. Sita Eksekusi dilakukan dengan dua orang saksi
Putusan  dilaksanakan  dengan  menhadirkan  dua  saksi  dengan  disertai  pecatatan  nama, tempat tingga, pekerjaan hingga tand tangan pada berita acara eksekusi.
Mengacu Pasal 197 Ayat (6) dan ayat (7) HIR disebutkan bahwa yang ditunjuk sebagai saksi  harus  warga  Indonesia  dengan  umur  minimal  21  tahun  dan  sebagai  orang  dipercaya, dikenali  pejabat  yang  melaksanakan  penyitaan  serta  ditambah  keterangan  pegawai  pamong praja.
Secara  tertulis  fermal  pihak dengan kekalahan dan  kepala  desa tidak harus  melakukan tanda tangan pada berita acara, akan tetapi apabila pihak yang kalah dan kepala desa berkenan maka  berita  acara  akan  lebih  sempurna,  dikarenakan  tanda  tangan  ini  bisa  dimanfaatkan

## NOTARIUS, Volume 15 Nomor 1 (2022)
menjadi buku pematah tuduhan yang di masa mendatang akan mungkin timbul.
f. Barang yang Disita Tetap Berada pada Orang yang Disita atau Ditempat Penyimpanan yang Patut.
Mengacu  kondisi  dan  situasi,  panitera  atau  orang  yang  ditunjuk  untuk  menggantikan, membiarkan  barang  tidak  tetap  tersebut  ataupun  sebagainya  tetap  pada  pihak  tersita  atau menyuruh agar barang tersebut dibawa atau sebagainya disimpan yang atut. Dalam hal barang yag  disita tetap berada pihak  tersita menurut Pasal  197 Ayat  (9) HIR, hal ini harus  lakukan pemberitahuan kepada petugas Polisi dan Petugas Polisi tersebut harus menjaganya agar tidak ada barang yang diambil  orang.
g. Penyitaan Benda Tidak Bergerak Dilakukan Dengan Menggumumkan Berita Acara. Dihitung  mulai  dari  hari  pengumuman  berita  acara  penyitaan  barang  tersebut  kepada masyarakat,  pihak  yang  barangnya  disita  tidak  diperbolehkan  melakukan  penyewaan, pembebanan,  dan  pemindahan  kembali  barang  tersebut  kepada  orang  lain.  Perjanjian  yang bertentangan  dengan  larangan  tersebut  tidak  dapat  melakukan  penundaan  purtusan  yang dilaksanakan sesuai Pasal 199 Ayat (1) dan (2) HIR.
Setelah  dilakukan  tahap  sita  eksekusi  terhadap  harta  kekayaan  Tergugat  maka  tidak dapat  dilakuan  eksekusi  langsung  terhadap  barangtersebut    tetapi  harus  melalui  prosedur pelelangan. Penjualan barang sitaan dilakukan Kantor Pelayanan Piutang dan Lelang Negara sebagai lembaga dengan kewenangan  melakukan lelang.

## D. SIMPULAN
Secara  yuridis perlindungan hukum bagi seorang pemenang lelang yang beritikad baik terdapat pada Risalah Lelang yang di dalam terdapat Alas Hak Eksekutorial. Jaminan kepastian hokum seorang pemenang  lelang diatur  dalam  Pasal  200  ayat  (10)  HIR.  Seorang  pemenang  lelang  dapat  melakukan somasi kepada pihak yang masih menguasi objek lelang, untuk melakukan pengosongan atau melepas bezit  secsara  sukarela.  Somasi  yang  telah  dilanyangkan  tersebut  ,  bilamana  tidak  diindahkan  maka pemenang  lelang dapat  melakukan pengajuan “Eksekusi  Pengosongan” diatur  dalam Pasal  200 Ayat (11) HIR yang dimohonkan kepada ketua Pengadilan Negeri.
Guna  melakukan  Eksekusi  Pengosongan  tindakan  yang  selanjutnya  harus  dilakukan  adalah kepada  Pengadilan  Negeri  melakukan  pengajuan  permohonan  Eksekusi  Pengosongan  atas  barang lelang  yang  masih  dalam  penguasaan  pihak  lain  tersebut,  dalam  hal  ini  objek  lelang  adalah  barang

## NOTARIUS, Volume 15 Nomor 1 (2022)
tidak  bergerak.  Selanjutnya  Pengadilan  Negeri  akan  memberikan Aanmaning agar  pihak  tereksekusi melakukan pengosongan secara sukarela (waktu yang diberikan adalah 8 hari) , bilamana Aanmaning tidak  diindahkan  maka  Pengadilan  Negeri  akan  memberikan Aanmaning sekali  lagi.  Jika  pihak tereksekusi  tidak  mengindahkan  sama  sekali Aanmaning (8  hari)  yang  diberikan  oleh  Pengadilan Negeri  Semarang,  maka  Ketua  Pengadilan  Negeri  akan  menetapkan  keputusan  yang  isinya memerintahkan  Seorang  Juru  Sita  untuk  melaksanakan  pengosongan  yang  akan  dibantu  oleh  aparat kepolisian dengan disaksikan oleh  Pejabat Kelurahan dan Pejabat Kecamatan.

## DAFTAR PUSTAKA
Buku:
Badriyah, S. M. (2013). Jaminan Fidusia . Semarang: Madina.
Dja’is, M. (2000). Hukum Eksekusi Sebagai wacana baru dibidang hukum, disampaikan dalam rangka Dies Natalis Ke-43. Fakultas Hukum, Undip .
Dja’is, M., & Koosmargono, R. M. J. (2011). Membaca dan Mengerti HIR Edisi Revisi. Badan Penerbit Universitas Diponegoro. Semarang .
Harahap, M. yahya. (2008). Hukum Acara Perdata Tentang Gugatan, Persidangan, Penyitaan,
Pembuktian, dan Putusan Pengadilan . Sinar Grafika.
Harsono, B. (2003). Hukum Agraria Indonesia Sejarah Pembentukan Undang-Undang Pokok Agraria. Isi Dan Pelaksanaannya, Jilid , 1 .
Kashadi. (2000). hak tanggungan dan jaminan fidusia . semarang: fakultas hukum universitas diponegoro. Puspa, Y. P. (1977). Kamus Hukum Edisi Lengkap Bahasa Belanda. Indonesia, Inggris, Aneka Ilmu,
Semarang .
Rahman, H. (1996). Aspek-Aspek Hukum Perikatan Kredit Perbankan . PT. Citra Aditya Bakti: Bandung. Soekanto, S. (2006). Pengantar penelitian hukum . Penerbit Universitas Indonesia (UI-Press).
Sumardjono, M. S. (2006). Kebijakan pertanahan: antara regulasi dan implementasi . Penerbit Buku Kompas.

## Artikel Jurnal:
Alfara, M. I. (2020). Perlindungan Hukum Bagi Pemenang Lelang Eksekusi Hak Tanggungan Dalam Hal Objek Lelang Yang Tidak Sesuai Dengan Pengumuman Lelang (Studi Kasus Putusan Pengadilan Negeri Manado Nomor 123/Pdt. G/2018/Pn. Mnd). Indonesian Notary , Vol. 2, (No.1).
NOTARIUS, Volume 15 Nomor 1 (2022)
Hanavia, E., & Novianto, W. T. (2017). Eksekusi Hak Tanggungan Berdasarkan Title Eksekutorial Dalam Sertifikat Hak Tanggungan . Sebelas Maret University. Vol.4, (No.1)
Zaki, B. F. (2017). Kepastian Hukum Dalam Pelelangan Objek Hak Tanggungan Secara Online. FIAT JUSTISIA: Jurnal Ilmu Hukum , Vol.10, (No.2)
Peraturan Perundang-Undangan:
Kitab Undang-Undang Hukum Perdata
Undang-Undang Nomor 48 Tahun 2009 Tentang Kekuasaan Kehakiman
Peraturan Menteri Keuangan Nomor 27/PMK. 06/2016 Tentang Petunjuk Pelaksanaan Lelang Kewenangan  Notaris  Dalam  Pembuatan  Akta  Risalah  Lelang  Pasca  Berlakunya  Peraturan  Menteri Keuangan  Nomor  90/PMK.  06/2016  Tentang  Pedoman  Pelaksanaan  Lelang  Dengan  Penawaran Secara Tertulis Tanpa Kehadiran Peserta Lelang Melaui Internet.