Jurnal Ilmu Hukum “THE JURIS” Vol. VII, No. 1, Juni 2023 ISSN 2580-0299, e-ISSN 2580-8370 http://ejournal.stih-awanglong.ac.id/index.php/juris
AKIBAT HUKUM TERHADAP WANPRESTASI DALAM PERJANJIAN DIBAWAH TANGAN ATAS JUAL BELI TANAH DAN BANGUNAN BERDASARKAN PASAL 1320 KUHPERDATA
Khoirul Ummam 1 , Deny Guntara 2 , Muhamad Abas 3
123 Prodi Ilmu Hukum/Fakultas Hukum/Universitas Buana Perjuangan, Karawang, Indonesia hk19.khoirulummam@mhs.ubpkarawang.ac.id, deny.guntara@ubpkarawang.ac.id,
muhamad.abas@ubpkarawang.ac.id
Naskah diterima: 20 April 2023; revisi: 30 Mei 2023; disetujui: 30 Juni 2023

## Abstract
An agreement is an event that is carried out by a person to another person, either one party or several parties, the agreement then becomes a law for the parties who have made it. The transfer of land rights can be transferred and the transfer of land rights due to inheritance, buying and selling, exchange, grants, and wills. Research conducted by the author on this issue is related to Default in the transfer of rights to land and building houses. The purpose of this study is to determine legal protection and certainty in the transfer of land and building rights in private agreements based on Article 1320 of the Civil Code and related to Law Number 5 of 1960 concerning Agrarian Principles. And to find out the considerations of the Panel of Judges in Decision  Number  60/Pdt.G/2022/PN  Kwg.  With  qualitative  research  methods,  normative juridical  approach  methods  using  secondary  data  as  primary  data,  and  primary  data  as supporting data, and analysis techniques using legal reasoning, as well as the results of research conducted that the transfer of rights to land and buildings has a process that needs to be carried out,  if  If  the  transfer  of  rights  is  through  a  sale  and  purchase,  then  the  sale  and  purchase agreement must be before the Land Deed Making Officer, who then makes a sale and purchase deed, and the transfer of rights is registered at the land office for the transfer of new rights.
Keywords: Agreement, Sale and Purchase, Default
* Alamat korespondensi:
Universitas Buana Perjuangan, Karawang E-mail: hk19.khoirulummam@mhs.ubpkarawang.ac.id
Jurnal Ilmu Hukum “THE JURIS” Vol. VII, No. 1, Juni 2023 ISSN 2580-0299, e-ISSN 2580-8370 http://ejournal.stih-awanglong.ac.id/index.php/juris

## I. PENDAHULUAN
Peraturan  atau  kaidah  serta  norma  merupakan  satu  kesatuan  yang  disebut  hukum,  dalam kehidupan,  hukum  merupakan  kebutuhan  yang  diperlukan  masyarakat,  untuk  mengatur  kegiatan masyarakat serta memberikan batasan baik buruknya tingkah laku antar masyarakat, Hukum juga dapat diartikan secara sederhana ialah sebagai suatu aturan atau peraturan yang memiliki sanksi dan bersifat memaksa, indonesia sendiri merupakan salah satu bentuk negara hukum yang terdapat dalam pedoman bangsa yaitu undang-undang dasar 1945,  pasal 1 ayat 3 ”segala bentuk dalam  berbangsa, bermasyarat, dan bernegara berlandaskan hukm. 1 Maka bisa dikatakan bahwa manusia adalah makhluk sosial yang dimana  segala  tatanan  kehidupan  dalam  bermasyarakat  tidak  terlepas  dari  adanya  interaksi  sosial dengan  sesama  makhluk  sosial  lainnya,  baik  itu  dalam  hal  bertetangga,  pendidikan,  pekerjaan, penggunaan jasa, hingga proses jual beli anatara individu dengan individu lain dengan berlandaskan hukum yang berlaku. Perjanjian adalah suatu proses atau peristiwa yang terjadi antara satu individu dengan  individu  lain  atau  beberapa  individu  lain,  berjanji  untuk  mematuhi  dan  menjalakan  suatu perjanjian  yang  telah  dibuat,  perjanjian  juga  diterjemahkan  dalam  bahasa  belanda  dari  kata overeenkomst  dan  agreement  merupakan  terjemahan  dari  toestemming,  diartikan  sebagai wilsovereenstemming  (sesuai  keinginan/kesepakatan ).  Maka  istilah  perjanjian  atau  suatu  perjanjian tidak asing lagi ditelinga banyak masyarakat, Dalam kehidupan sosial, manusia memiliki tujuan untuk memenuhi kebutuhannya sendiri, sehingga anggota sosial perlu menjalin serangkaian hubungan atau hubungan untuk mencapai tujuan dan melindungi kepentingannya sendiri. 2
Menurut pendapat yang dianut secara luas (communis opinion cloctortinz), perjanjian adalah suatu  perbuatan  hukum  yang  berdasarkan  padanya  menimbulkan  akibat  hukum.  Hal  ini  sependapat dengan pernyataan Sudikno bahwa “perjanjian adalah hubungan hukum antara dua pihak atau lebih yang menimbulkan akibat hukum berdasarkan suatu perjanjian”. 3 Diindonesia sendiri perjanjian diatur dalam KUHPerdata disebutkan pada Pasal 1313 KUHPerdata yaitu: “perjanjian adalah suatu perbuatan dengan mana satu orang atau lebih mengikatkan diri terhadap satu orang lain atau lebih. 4 Dalam suatu Perjanjian perlu adanya isi yang menuhi unsur syarat suatu perjanjian yang memiliki kekuatan hukum atau sah dimata hukum, disebutkan dalam pasal 1320 KUHPersata, syarat-syaratnya yaitu 5 : 1. Mereka dengan sepakat mengikatan dirinya.
2. Cakap Hukum.
3. Objek atau hal tertentu.
4. Causa yang halal.
Sehingga Syarat-syarat yang harus terpenuhi pada suatu perjanjian yang sah termuat secara jelas disebutkan diatas terdapat empat syarat penting yang telah disebutkan secara terperici sebelumnya, jika pada point pertama dan kedua yang dikatakan sebagai subjek jika tidak terpenuhi nya unsur ini maka perjanjian ini dapat dibatalkan, namun jika point ketiga dan keempat yang dikatakan sebagai objek jika tidak terpenuhi syarat-syarat ini maka batal demi hukum perjanjian yang telah dibuat. Akan tetapi jika perjanjian jual beli atas tanah dan bangunan serta peralihan hak nya tentunya tidak cukup hanya sekerdar perjanjian biasa walaupun perjanjian itu telah dibuat dan disepakati serta memenuhi unsur pasal 1320 Kitab Undang-undang Hukum Perdata, dalam peralihan hak tanah dan bangunan tidak cukup hanya itu saja, Setiap kali hak atas tanah berpindah, harus dibuatkan akta di hadapan Pembuat Hak Atas Tanah (PPAT). Hal ini dimaksudkan untuk memberikan jaminan perlindungan dan kepastian hukum kepada semua pihak. Apabila Perjanjian Jual Beli tidak dilaksanakan di hadapan Pembuat Hak Atas Tanah (PPAT),  maka  Perjanjian  Jual  Beli  tetap  berlaku  bagi  kedua  belah  pihak,  tetapi  apabila  tidak  ada Perjanjian Jual Beli maka tanah tersebut tidak dapat didaftarkan atau diubah menjadi nama pemilik baru di Kantor Pertanahan, sebagaimana diatur dalam Undang-undang Nomor 5 Tahun 1960 Tentang Pokok Agraria. Kemudian peralihan hak tanah merupakan serangkaian bentuk yang harus memenuhi syarat- syarat dan kentuan yang menjadi dasar peralihan itu dapat terpenuhi.
1 Pasal 1 ayat 3 Undang-undang Dasar 1945
2 Soeroso, Pengantar Ilmu Hukum , Jakarta, Sinar Grafika 2015, Hlm; 215
3 Sudikno Mertokusumo, 1985, Hukum Acara Perdata Indonesia , Liberty, Yogyakarta, hal. 19-20.
4 Pasal 1313 Kitab Undang-undang Hukum Perdata.
5 Pasal 1320 Kitab-Kitab Undang-undang Hukum Perdata.
Jurnal Ilmu Hukum “THE JURIS” Vol. VII, No. 1, Juni 2023 ISSN 2580-0299, e-ISSN 2580-8370 http://ejournal.stih-awanglong.ac.id/index.php/juris
Pengertian peralihan hak atas tanah dapat dialihkan dan dialihkan, peralihan adalah peralihan hak atas tanah karena pewarisan, dan bentuk-bentuk peralihan itu antara lain jual beli, tukar menukar, menghibahkan, mewariskan, dan lain-lain. Salah satu peralihan hak tanh dapat tercpai atau memiliki hak atas tanah adalah melalui proses jual beli. Pengertian jual beli menurut ketentuan Pasal 1457 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUHPerdata) adalah suatu perjanjian dengan mana pihak yang satu berjanji  mengikatkan  diri  untuk  menyerahkan  suatu  benda  dan  pihak  yang  lainnya  berjanji  untuk membayar harga yang telah diperjanjikan. Disamping itu, lembaga hukum. jual beli juga diatur dalam hukum  adat.  Dalam  hukum  adat,  hak  milik  dapat  beralih  maupun  dialihkan.  Jual  beli  tanah  yang mengakibatkan berlihnya hak milik tanah kepada penjual disebut dengan istilah jual lepas. Jual beli ada dua subjek yaitu penjual dan pembeli, yang masing-masing mempunyai kewajiban dan berbagai hak, maka mereka masing-masing dalam beberapa hal merupakan pihak yang berwajib dan dalam hal-hal lain merupakan pihak yang berhak. Ini berhubungan dengan sifat timbal balik dari persetujuan jual beli (Werdering overenkomst). 6 Objek dari jual beli disini adalah hak atas tanah yang akan dijual. Dalam praktek disebut jual beli tanah. Hak atas tanah yang dijual, bukan tanahnya. Memang benar dengan tujuan membeli hak atas tanah ialah supaya pembeli dapat secara sah menguasai dan mempergunakan tanah tersebut, tetapi yang dibeli (dijual) bukan tanahnya, tetapi hak atas tanahnya. 7 “Dalam UUPA juga menentukan  bahwa  setiap  peralihan,  hapusnya  dan  pembebanannya  dengan  hak-hak  lain  harus didaftarkan  menurut  ketentuan  Pasal  19  ayat  (1)  UUPA  yang  merupakan  pembuktian  yang  kuat mengenai hapusnya hak milik serta sahnya peralihan dan pembebanan hak konsumen dari masyarakat”. 8 Ketentuan di atas, dapat ditarik suatu pengertian bahwa setiap terjadi peralihan hak atas tanah harus dibuat akta oleh dan di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). Hal ini dimaksudkan untuk memberikan jaminan perlindungan dan kepastian hukum kepada semua pihak. Apabila Perjanjian Jual Beli tidak dilaksanakan di hadapan Pembuat Hak Atas Tanah (PPAT), maka Perjanjian Jual Beli tetap berlaku bagi kedua belah pihak, tetapi tanpa Perjanjian Jual Beli tanah tersebut tidak dapat didaftarkan atau diubah nama tanahnya yang baru. pemilik di Kantor Pertanahan. 9 Berdasarkan latar belakang yang disebutkan diatas, sehingga bisa diindentifikasi bentuk latar belakang yang telah ditentukan, bagaimana Akibat Hukum Terhadap Wanprestasi Dalam Perjanjian Dibawah Tangan Atas Jual Beli Tanah Dan Bangunan Berdasarkan Pasal 1320 KUHPerdata (studi Putusan Pengadilan Negeri Karawang Nomor : 60/Pdt.G/2022/PN Kwg).
Sehingga  dalam  penelitian  ini  dapat  dikatakan  beberapa  rumusan  masalah  diantaranya, Bagaimana perlindungan dan kepastian hukum dalam peralihan hak atas tanah dan bangunan jika dalam peralihan nya melalui jual beli atas tanah dan bangunan hanya dalam bentuk perjanjian dibawah tangan berdasarkan Pasal 1320 Kitab Undang-undang Hukum Perdata dan dihubungkan dengan UUPA Nomor 5 tahun 1960. Dan Bagaimana pertimbangan Majelis Hakim dalam Putusan Nomor 60/Pdt.G/2022/PN Kwg.
Tujuan dari penelitian ini untuk mengetahui bagaimana perlindungan dan kepastian hukum dalam peralihan hak atas tanah dan bangunan jika dalam peralihan nya melalui jual beli atas tanah dan bangunan  hanya  dalam  bentuk  perjanjian  dibawah  tangan  berdasarkan  Pasal  1320  Kitab  Undang- undang Hukum Perdata dan dihubungkan dengan Undang-undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Pokok Agraria, dan untuk bagaimana pertimbangan Majelis Hakim dalam Putusan Nomor 60/Pdt.G/2022/PN Kwg.

## II. METODE PENELITIAN
Metode penelitian adalah metode dan sistem untuk melakukan pekerjaan secara sistematis dan metodis  serta  menarik  kesimpulan  yang  tepat. 10 Penelitian  Normatif  Merupakan  metoode  yang
6 Idris Zainal. Ketentuan Jual Beli Menurut Hukum Perdata . Fakultas Hukum USU. Medan, hlm. 36
7 Effendi Perangin-angin. 1994. Praktek Jual Beli Tanah . Raja Grafindo Persada. Jakarta. hlm.8 8 Budi Harsono. 1982 . Hukum Agraria Indonesia Sejarah Pembentukan UUPA, Isi dan Pelaksanaannya, Djambatan . Jakarta. hlm. 117 9 Muhammad Yamin Lubis. 2008. Hukum Pendaftaran Tanah . Mandar Maju. Bandung, hlm. 271
10 Adistie, Novealia; Anwar, Jarkasi. Hubungan Keabsahan Pengalihan Piutang (Cessie) Yang Dilakukan Secara Berulang kali Terhadap Perpindahan hak Tanggungan Milik Debitur. Yustisia Tirtayasa; Jurnal Tugas Akhir, 1, 1, (2021).
Jurnal Ilmu Hukum “THE JURIS” Vol. VII, No. 1, Juni 2023 ISSN 2580-0299, e-ISSN 2580-8370 http://ejournal.stih-awanglong.ac.id/index.php/juris
menggunakan  penelitian  Kualitatif  dengan  menggunakan  metode  pendekatan  yuridis  normatif. Pendekatan yuridis normatif merupakan pedekatan dalam arti menelaah kaidah serta norma hukum, dan aturan  undang-undangan  yang  berhubungan  dengan  perjanjian  dan  peralihan  hak  atas  tanah  serta bangunan.  Maka  data  utama  menggunakan  data  sekunder  yaitu  data  yang  didapat  berdasrkan  yang didapatkan berdasarkan studi kepustakaan seperti buku-buku dan jurnal-jurnal hukum. Dan data primer sebagai data penunjang berupa Putusan Pengadilan Negeri Karawang Nomor: 60/Pdt.G/2022/PN Kwg.
Lokasi penelitian yang dilakukan ini dilakukan diperpustakaan Universitas Buana Perjuangan Karawang.  Kemudian  alat  utama  dalam  penelitian  ini  adalah  KUHPerdata,  Undang-Undamg  Pokok Agraria, Putusan Pengadilan Negeri Karawang Nomor: 60/Pdt.G/2022/PN Kwg. Putusan yang didapat dan diakses melalui Direktoral Putusan Mahkamah Agung Republik Indonesia. Teknik analisis data ini memaparkan reasons  for  the  existence, hokum  adalah  relasional,  hokum  berlelasi  dengan keanekaragaman, merupakan dasar penalaran hukum, kemudian digunakan juga Teknik analisis logika hukum yang merupakan sebagai alat untuk memperjelas, dan evaluasi penalaran, serta bisa dibuat jalan dari premis menuju kesimpulan. Dalam mengalisis data, penulis menggunkan penalaran hukum. Teknik menggunakan Metode penalaran hukum, yaitu adalah salah satu cara pertanggungjawaban dalam proses pengambilan keputusan hukum (judicial decision-making) dipelajari secara ilmiah dalam ilmu hukum, dalam hal ini memasukkan argumentasi dan alasan logis sebagai alasan pengambilan keputusan. hukum dilakukan.

## III. HASIL DAN PEMBAHASAN
Hukum  adalah  suatu  aturan  atau  peraturan,  norma  dan  kaidah  yang  memiliki  sanksi  dan bersifat  memaksa,  sehingga  parameter  hukum  dalam  sebuah  negara  hukum  seperti  indonesia  ialah segala bentuk tatanan kehidupan bermasyarakat dan bernegara harus taat akan aturan atau peraturan yang berlaku baik dalam hukum ataupun nomra hukum istiadat suatu daerah, dikatakan juga dalam bahasa asing Ubi Societas Ibi Ius dimana ada masyarakat disituh ada hukum. sehingga dalam penelitian yang dilakukan oleh penulis dalam objek permasalahan dan rumusan masalah yang telah ditentukan ialah menetukan sejauh mana indonesia sebagai negara hukum dalam menerapkan ketentuan hukum yang berlaku.
Perjanjian tersebut sudah menjadi kegiatan sehari-hari dalam bertransaksi dan dilakukan atas dasar saling percaya. Oleh karena itu, perjanjian jual beli antara kedua belah pihak dilakukan secara elektronik  melalui  email  atau  sarana  lainnya,  sehingga  tidak  ada  dokumen  perjanjian.  Ketersediaan perjanjian antar pihak untuk kegiatan komersial, seperti jual beli melalui internet atau biasa disebut online, semakin berkembang dan saat ini masyarakat semakin diminati karena dianggap lebih praktis. 11 Tujuan  dari  adanya  hukum  perjanjian  diharapkan  dapat  meningkatkan  kepastian,  keadilan,  dan prediktabilitas  (predictability)  dan  pada  saat  yang  bersamaan  menjadi  alat  bagi  para  pihak  untuk mengelola risiko (risk management tool). 12 Maka dapat dikatakan, adapun perjanjian yang telah dibuat menjadi undang-undang bagi para pihak yang membuatnya. 13 Sedangkan perjanjian waralaba adalah perjanjian  dimana  salah  satu  pihak  diberikan  hak  untuk  menggunakan  dan/atau  mengeksploitasi kekayaan intelektual. 14
Dalam suatu perjanjian, dikenal juga istilah cidera janji atau wanprestasi. Isitilah wanprestasi berasal dari Bahasa Belanda, yaitu “ Wanprestatie ” yang berarti prestasi buruk atau cidera janji. Dalam Bahasa  Inggris,  wanprestasi  disebut  “ Breach  of  Contrat ”  yang  bermakna  tidak  dilaksanakannya
11 Endi Suhadi, Ahmad Arif Fadilah, Penyelesaian Ganti Rugi Akibat Wanprestasi Perjanjian Jual Beli Online  Dikaitkan  Dengan  Pasal  19  Undang-Undang  Nomor  8  Tahun  1999  Tentang  Perlindungan Konsumen, Jurnal Inovasi Penelitian. Vol 2, No.7 Hal.1 (2021).
12 Tri Wahyu Surya Lestari, Lukman Santoso, Komparasi Syarat Keabsahan “Sebab Yang  Halal”  Dalam  Perjanjian  Konvensional  Dan  Perjanjian  Syariah,  Jurnal  Pemikiran  Hukum  Dan  Hukum Islam, Vol. 8, No. 2, Hal.3 Desember 2017
13 Hartana, Hukum Perjanjian (Dalam Perspektif Perjanjian Karya Pengusahaan Pertambangan Batubara), Jurnal Komunikasi Hukum, Volum 2, No. 2, Hal.3 Agustus 2016
14 J. Jopie Gilalo, Asas Keseimbangan Dalam Perjanjian Franchise Menurut Ketentuan Pasal 1338 Kuhperdata, Jurnal Hukum De’rechhtsstaat Issn 2442-5303, Volum 1, No, 2, Hal.3 Sept 2015
Jurnal Ilmu Hukum “THE JURIS” Vol. VII, No. 1, Juni 2023 ISSN 2580-0299, e-ISSN 2580-8370 http://ejournal.stih-awanglong.ac.id/index.php/juris
kewajiban  sebagaimana  mestinya  yang  dibebankan  oleh  kontrak. 15 Maka  secara  komperhensif wanprestasi adalah suatu keadaan menurut hukum perjanjian, dimana seseorang tidak melaksanakan prestasi sebagaimana yang telah diperjanjikan, dan bila terjadi wanprestasi pasti terjadi pelanggaran terhadap kepentingan hukum, suatu kepentingan yang diatur dan dilindungi oleh hukum. 16 Wanpretasi sering  kali  mucul  diantara  para  pihak  yang  melakukan  perjanjian,  termasuk  perjanjian  mengenai peralihan ha katas tanah. Dalam hal ini, dapat dipahami bahwa Tanah adalah anugerah Tuhan Yang Maha  Esa,  dan  berdasarkan  penguasaan  negara,  pemerintah  wajib  mendaftarkan  tanah  di  seluruh wilayah negara Republik Indonesia sesuai dengan Undang-Undang Pokok Pertanahan, yang bertujuan untuk melindungi tanah tersebut. dan mengatur hubungan hukum hak atas tanah dengan menyerahkan sertipikat. Bukti hak atas tanah sebagai pemegang, dan peralihan hak atas tanah. 17 Kepemilikan atas tanah  merupakan  salah  satu  hak  kebendaan  yang  cukup  penting  dalam  kehidupan  manusia.  Seiring dengan meningkatnya populasi manusia yang memerlukan tanah sebagai ruang, maka kepemilikan atas tanah  terus  mengalami  perkembangan,  baik  secara  konsep  kepemilikan  maupun  hukum  yang mengaturnya. 18 Peralihan hak atas tanah, hak milik atas suatu rumah susun atau bangunan melalui jual beli,  tukar  menukar,  hibah,  pemasukan  dalam  perusahaan  dan  perbuatan  hukum  pemindahan  hak lainnya, kecuali pemindahan hak melalui lelang hanya dapat didaftarkan jika dibuktikan dengan akta yang  dibuat  oleh  PPAT  yang  berwenang  menurut  ketentuan  hukum  dan  undang-undangan  yang berlaku. 19
Sehingga  penulis  dalam  penelitiannya  telah  menentukan  rumusan  masalah  dalam  objek penelitiannya sebagai berikut: Bagaimana perlindungan dan kepastian hukum dalam peralihan hak atas tanah dan bangunan jika bentuk peralihan nya melalui jual beli dalam bentuk perjanjian dibawah tangan berdasarkan Pasal 1320 Kitab Undang-undang Hukum Perdata dan dihubungkan dengan UUPA Nomor 5 Tahun 1960. Dan bagaimana pertimbangan Majelis Hakim dalam Putusan Nomor 60/Pdt.G/2022/PN Kwg.
Dalam perlindungan dan tujuan hukum tentang peralihan hak atas tanah dan bangunan, pada hikakatnya  perjanjian  yang  dibuat  apalagi  hanya  dibawah  tangan,  bukanlah  bentuk  perjanjian  yang memiliki hak yang mutlak atau peralihan hak atas tanah dan bangunan yang memiliki kekuatan hukum, akan tetapi suatu perjanjian dapat termuat jika ditinjau dari pasal 1320 KUHPerdata memang perjanjian ini sah karena isi dan ketantuanya yang termuat memenuhi empat unsur didalamnya seperti Mereka sepakat mengikatan dirinya, Cakap Hukum, Objek atau hal tertentu, dan Causa yang halal, namun dalam peralihan hak, seperti tanah dan bangunan tentunya perjanjian yang dibuat harus dikantor notaris atau (PPAT) untuk bisa didaftar kan status kepemilikan nya yang baru atau peralihan hak. Diatur dalam UUPA Nomor 5 Tahun 1960.
Pengertian Pendaftaran Hak Atas Tanah, dalam menjamin kepastian hukum dari hak-hak atas tanah, disatu pihak UUPA mengharuskan pemerintah untuk mengadakan Pendaftaran Tanah di seluruh wilayah  Republik  Indonesia,  dan  dilain  pihak  UUPA  mengharuskan  para  pemegang  hak  yang bersangkutan untuk mendaftarkan hak-hak atas tanahnya. Sehubungan dengan pendapatan K. Wanjik Saleh  yang  menyatakan  bahwa:  “Pasal  19  UUPA  ditujukan  kepada  Pemerintah  untuk  melaksanaka pendaftaran  tanah  diseluruh  wilayah  Republik  Indonesia  adalah  merupakan  kewajiban  pemerintah sebagai penguasa tertinggi terhadap tanah milik, hak guna usaha, hak guna bangunan, setiap peralihan, hapusanya dan pembebanannya dengan hak-hak lain harus didaftarkan adalah merupakan kewajiban bagi  yang  mempunyai  hak-hak  lain  harus  didapatkan  adalah  merupakan  kewajiban  bagi  yang
15 Sudjana, Akibat Hukum Wanprestasi dan Tanggung Jawab para pihak dalam transaksi anjak piutang, Vej, Vol.5, No.2, hal. 387, 2019
16 Nyoman Samuel, Konsep wanprestasi dalam hukum perjanjian dan konsep utang dalam hukum kepailitan (Studi Komparatif dalam perspektif hukum perjanjian dan kepailitan). Hal.4, 2013.
17 Mohamad,  Arba,  Kaharuddin.  Analisis  Hukum  tentang  peralihan  hak  milik  atas  tanah  dengan  bukti  akta dibawah tangan sebagai dasar pendaftaran tanah untuk pertama kali (studi dikabupaten Lombok tengah), Jurnal IUS, Vol.5, No.3, Hal.415, 2017.
18 Nurhayati,  Peralihan  hak  dalam  jual  beli  ha  katas  tanah  (suatu  tinjauan  terhadap  perjanjian  jual  beli  dalam konsep hukum barat dan hukum adat dalam kerangka hukum tanah nasional), Jurnal Lex Jurnalica, Vol. 13, No.3 2016.
19 Fredrik Mayore, Peralihan ha katas tanah melalui jual beli menurut peraturan pemerintah nomor 24 tahun 1997, Jurnal Lex Crimen, Vol.6, No.1, 2017.
Jurnal Ilmu Hukum “THE JURIS” Vol. VII, No. 1, Juni 2023 ISSN 2580-0299, e-ISSN 2580-8370 http://ejournal.stih-awanglong.ac.id/index.php/juris
mempunyai hak-hak tersebut, dengan maksud agar mereka mendapat kepastian hukum tentang haknya itu”. 20
Suatu pendaftaran tanah itu harus melalui ketentuan-ketentuan yang sangat teliti dan terarah sehingga  tidak  mungkin  asal  saja  karena  pendaftaran  tanah  itu  mempunyai  suatu  prosedur  dalam pelaksanaannya, serta ada syarat-syarat yang harus dipenuhi dalam pendaftaran tanah itu, lebih-lebih pendaftaran tanah itu tidak saja mempunyai tujuan agar diterbitkannya bukti pendaftaran tanah saja, berupa sertifikat hak atas tanah yang kemudian dianggap sebagai sesuatu yang sudah benar, tetapi masih harus melihat masalah-masalah materil yang ada disetiap hak tersebut.
Pendaftaran Tanah Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997 dalam Peraturan Pemerintah No. 1 Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997 menyatakan : Pendaftaran tanah adalah rangkaian kegiatan yang dilakukan oleh Pemerintah secara terus menerus, berkesinambungan, dan teratur yang meliputi pemungutan, penatausahaan, pembukuan, penyajian dan pemeliharaan hukum Data fisik data, berupa peta dan daftar, mengenai kavling dan satuan rumah susun, termasuk syarat-syarat penerbitan sertipikat sebagai bukti hak atas kavling yang telah menjadi hak dan kepemilikan rumah susun, serta hak-hak tertentu  yang  membebani  rumah  susun.  Asas-asas  dan  Tujuan  Pendaftaran  Hak  Atas  Tanah,  jika menurut  Pasal  2  Peraturan  Pemerintah  Nomor  24  Tahun  1997  bahwa  Pendaftaran  Hak  Atas  Tanah dilaksanakan berdasarkan asas sederhana, aman, terjangkau, mutahir dan terbuka. Tujuan pendaftaran tanah yaitu :
1. Memberikan kepastian hukum dan perlindungan hukum kepada para pemegang hak atas tanah, satuan rumah susun dan hak-hak terdaftar lainnya sehingga dengan mudah dapat dibuktikan bahwa mereka adalah pemegang yang bersangkutan.
2. Memberikan informasi kepada pemangku kepentingan, termasuk pemerintah, agar dapat dengan mudah memperoleh data yang dibutuhkan untuk melakukan tindakan hukum terhadap bidang tanah dan satuan rumah susun yang telah didaftarkan.
Dalam Tugas Penjabat Pembuat Akta Tanah UUPA sama sekali tidak mengatur tentang PPAT. Untuk mengetahui apakah PPAT tersebut, dapat kita lihat dalam ketentuan Pasal 1 ayat (1). Peraturan Pemerintah Nomor 37 Tahun 1998 yang menentukan bahwa : Pejabat Umum Akta Tanah, selanjutnya disebut PPAT adalah Pejabat Umum yang diberi kewenangan untuk membuat akta otentik mengenai perbuatan hukum tertentu. Mengenai hak atas tanah atau hak milik atas satuan rumah susun. Perngertian “Pejabat Umum” dalam bahasa Belanda adalah “OpenBaar”/”Ambtenaar”. 21 Open Baar adalah urusan yang berkaitan dengan pemerintahan yang terbuka untuk umum, jadi dalam hal ini PPAT diangkat oleh pemerintah dan menangani urusan untuk umum. "Buka Baar Ambtenaar" berarti pejabat yang bertugas membuat akta kepemilikan. Jabatan tersebut mengandung sifat atau karakteristik yang membedakannya dengan  jabatan  lain  dalam  masyarakat,  bahkan  untuk  menjalankan  jabatan  tersebut  diperlukan penunjukan atau izin dari pemerintah.
Berdasarkan Pasal 1 Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997, Pejabat Pembuat Akta Tanah mempunyai tugas sebagai pejabat umum dan diberi wewenang untuk membuat akta-akta tanah tertentu, yaitu akta-akta penyerahan hak atas tanah dan hak atas rumah susun serta pembebanan hak tanggungan sebagaimana diatur dalam undang-undang dan peraturan yang relevan surat kuasa. Pasal 2 Peraturan Pemerintah  Nomor  37  Tahun  1998  tentang  Pejabat  Pembuat  Akta  Tanah  menetapkan  bahwa  tugas pokok Pejabat Pembuat Akta Tanah adalah:
1)  Peran  utama  PPAT  adalah  melaksanakan  sebagian  kegiatan  pendaftaran  tanah  dengan membuat akta yang menyatakan bahwa telah dilakukan tindakan hukum tertentu mengenai hak atas tanah atau rumah susun yang akan menjadi dasar pendaftaran perubahan pendaftaran. data yang disebabkan oleh pembuat undang-undang.
2) Perbuatan hukum sebagaimana dimaksud pada ayat (1) adalah sebagai berikut:
a. jual beli;
b. pertukaran masukan;
c. menganugerahkan;
d.pendapatan perusahaan;
e. Berbagi izin berbagi;
f. Pemberian hak guna bangunan/hak guna tanah milik pribadi;
20 K. Wanjik Saleh, 2000, Hak dan Atas Tanah, Ghalia Indonesia, Jakarta, hlm. 61
21 John Salindeho, 2007, Masalah Tanah Dalam Pembangunan , SinarGrafika, Ujung Pandang, hlm.5
Jurnal Ilmu Hukum “THE JURIS” Vol. VII, No. 1, Juni 2023 ISSN 2580-0299, e-ISSN 2580-8370 http://ejournal.stih-awanglong.ac.id/index.php/juris
g. Hibah hipotek; h. surat kuasa untuk membebankan hipotek Dalam penelitian ini penulis melihat dan rumusan masalah yang ditentukan dalam kasus atau permasalahan terkait dengan adanya Wanprestasi dalam proses peralihan hak atas tanah dan bangunan yang didasarkan atas jual beli yang dilakukan oleh Kornelius Radja Lado kepada Theresia Susanti Asih yang sebelum nya kedua belah pihak ini melalukan jual beli, bahwa pada tanggal 23 November 2008 Penggugat dan Tergugat telah melakukan Perjanjian Jual Beli Tanah dan Bangunan, yang berada di Bumi  Teluk  Jambe  Blok.G  No.106  Rt.02/14  Desa/Kelurahan  Sukaluyu,  Kecamatan  Teluk  Jambe Timur,  Kabupaten  Karawang,  Provinsi  Jawa  Barat.  Dengan  luas  tanah  84  meter  persegi  dan  luas bangunan 21 meter persegi. Akan tetapi objek dari pada tanah dan bangunan rumah dalam hal surat- surat masih dengan atas nama Dyan Rahayu Pratiwi pemilik sebelumnya, karena sebelumnya belum dirubah surat-surat tersebut oleh Theresia Susanti Asih. Hingga proses jual beli yang dilakukan oleh Kornelius Radja Lado kepada Theresia Susanti Asih dengan nominal harga sejumlah Rp.35.000.000, atas tanah dan bangunan rumah, awalnya transanksi yang dilakukan berjalan dengan baik dan sesuai dengan  perjanjian  yang  telah  dibuat,  dengan  pembayaran  awal  sebesar  Rp.30,000,000,00,  tertuang dalam kwitansi, Theresia Susanti Asih menyerahkan surat-surat atas tanah dan bangunan rumah tersebut kepada Kornelius Radja Lado, dan Theresia Susanti Asih siap membantu dalam mengurus surat-surat atau balik nama atas peralihan hak atas tanah dan bangunan rumah kepada Kornelius Radja Lado, serta sisa uang pembayaran akan dibayarkan jika proses balik nama atau peralihan hak telah selesai dan itu disepakati oleh kedua belah pihak antara Kornelius Radja Lado sebagai pembeli dan Theresia Susanti Asih  sebagai  penjual.  Namun  pada  kenyataannya  pada  saat  Kornelius  Radja  Lado  ingin  melakukan peralihan  hak  atau  balik  nama,  Theresia  Susanti  Asih  tidak  bisa  dihubungi  dan  ketika  dikunjungi dikediamannya sudah tidak tinggal ditempat itu lagi atau tidak diketahui keberadaannya, maka apa yang dilakukan  oleh  Theresia  Susanti  Asih  adalah  bentuk  ingkar  janji  dari  perjanjian  yang  disepakati sebelumnya bersedia membantu proses balik nama atau peralihan hak atas tanah dan bangunan rumah tersebut, hingga  kemudian permasalahan ini dibawa kemeja hijau atau persidangan pada tanggal 5 April 2022 dalam perkara dengan register nomor 60/Pdt.G/2022/PN Kwg. Gugatan tersebut dilakukan oleh Kornelius Radja Lado sebagai Penggugat kepada Theresia Susanti Asih sebagai Tergugat, dan Dyan Rahayu Pratiwi sebagai Turut Tergugat, gugatan ini berasal dari bentuk kekecewaan atas perbuatan Wanprestasi yang dilakukan oleh Theresia Susanti Asih, hingga proses persidangan ini dimulai Theresia Susanti Asih tidak diketahui keberadaan nya.
Maka  dari  itu  upaya  yang  dilakukan  oleh  Kornelius  Radja  Lado  dengan  gugatan  yang dilakukan atau menempuh jalur persidangan ialah untuk mengambil hak nya terhadap apa yang telah ia beli  kepada  Theresia  Susanti  Asih  berupa  tanah  dan  bangunan  rumah.  Dengan  bukti  yang  ia  miliki berupa  kwitansi  perjanjian  jual  beli  tersebut,  diharapkan  dimeja  persidangan  Kornelius  Radja  Lado dalam upayanya ia dapat mendapatkan hak nya sesuai dengan perlindungan dan kepastian hukum yang berlaku. Jika melihat dalam jual beli dan perjanjian yang disepakati tentunya perjanjiannya sah serta memiliki  kekuatan  hukum  karena  unsur  didalam  pasal  1320  KUHPerdata  telah  terpenuhi,  maka disebutkan  pada  pasal  1338  KUHPerdata  dikatakan  bahwa  semua  yang  disepakti  dalam  perjanjian dibuat secara sah, maka perjanjian tersebut berlaku menjadi undang-undang yang mengikat bagi para pihak. Akan tetapi dalam kasus ini tentunya jual beli yang dilakukan dalam perjanjian dibawah tangan walaupun yang dibuat telah disepakti oleh para pihak ini tidak merubah seketika peralihan hak tanah dan bangunan rumah tersebut. Ada tahapan-tahapan atau proses yang perlu dilakukan, dan tentunya telah  diatur  oleh  udang-undang  dan  ketentuan  berlaku.  UUPA  Nomor  5  Tahun  1960,  menyebutkan “Setiap pengalihan, pencabutan, dan hipotek hak-hak lain harus didaftarkan menurut ketentuan Pasal 19 ayat (1) UUPA, yang merupakan bukti yang meyakinkan sahnya pencabutan hak milik dan peralihan dan hipotek hak-hak konsumen.”. 22
Maka bisa disimpulkan secara sederhana setiap kali hak atas tanah berpindah, harus dibuatkan akta di hadapan Pembuat Hak Atas Tanah (PPAT). Hal ini dimaksudkan untuk memberikan jaminan perlindungan  dan  kepastian  hukum  kepada  semua  pihak.  Apabila  Perjanjian  Jual  Beli  tidak dilaksanakan di hadapan Pembuat Hak Atas Tanah (PPAT), maka Perjanjian Jual Beli tetap berlaku bagi kedua belah pihak, tetapi tanpa Perjanjian Jual Beli tanah tersebut tidak dapat didaftarkan atau diubah  nama  tanahnya  yang  baru.  pemilik  di  Kantor  Pertanahan.  Ketentuan  ini  juga  termuat  dalam
22 Pasal 19 ayat (1) Undang-undang Nomor 5 Tahun 1960 Tentang Pokok Agraria
Jurnal Ilmu Hukum “THE JURIS” Vol. VII, No. 1, Juni 2023 ISSN 2580-0299, e-ISSN 2580-8370 http://ejournal.stih-awanglong.ac.id/index.php/juris
Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 Pasal 37 ayat (1) tentang Pendaftaran Tanah, menyebutkan setiap  Perpindahan  hak  atas  tanah  melalui  jual  beli,  hibah,  penyertaan  modal  dalam  perseroan  dan perbuatan hukum pemindahan hak lainnya hanya dapat didaftarkan dengan akta yang diterbitkan oleh PPAT, kecuali pelelangan. 23
Maka dalam gugatan yang dilakukan Kornelius Radja Lado disebutkan dalam petitumnya, diantaranya 24 :
1. mendukung penuh gugatan penggugat;
2. Pernyataan bahwa penggugat adalah pembeli yang bonafid dan harus dilindungi undang-undang;
3. Menyatakan peralihan hak atas sebidang tanah dan bangunan dengan luas tanah 84 meter persegi dan luas bangunan 21 meter persegi yang diatasnya berdiri sebuah bangunan rumah tinggal dikenal sebagai bumi telukjambe blok.G No.106 RT.02/RW.14 Desa/Kelurahan Sukaluyu, Kecamatan Telukjambe Timur, Kabupaten Karawang, Provinsi Jawa Barat antara Tergugat dengan Penggugat adalah sah dan berkekuatan hukum;
4. Menyatakan bahwa tergugat telah ingkar janji kepada penggugat (wanprestasi);
5. Pernyataan bahwa penggugat berhak melakukan perbuatan hukum untuk mengubah nama sertipikat/sertifikat tanah dan bangunan yang ada untuk diwakilkan pada pejabat pembuat akta tanah/PPAT: penggugat, tanpa menghadirkan tergugat dan turut tergugat
6. Menghukum Tergugat untuk membayar seluruh biaya yang timbul dalam perkara ini;
Berdasarkan Petitum dan keinginan Penggugat oleh Kornelius Radja Lado yang disebutkan diatas, tentunya ini dilakukan untuk merebut yang menjadi haknya berdasarkan ketentuan hukum yang berlaku.
Kemudian  yang  menjadi  pertimbangan  Majelis  Hakim  terhadap  Perkara  Putusan  Nomor 60/Pdt.G/2022/PN  Kwg.  Antara  Kornelius  Radja  Lado  sebagai  Penggugat,  Theresia  Susanti  Asih sebagai Tergugat, dan Dyan Rahayu Pratiwi sebagai Turut Tergugat, yaitu : 25
Menimbang,  bahwa  maksud  dan  tujuan  gugatan  Penggugat  pada  pokoknya  merupakan sebagaimana tersebut diatas;
Menimbang bahwa oleh karena selama persidangan Tergugat dan Turut Tergugat tidak pernah datang  dipersidangan  maka  terguggat  serta  turut  tergugat  dinyatakan  tidak  mempergunakan  haknya untuk membantah dalil gugatan penggugat, dan berdasarkan pasal 118 HIR penggugat diberikan beban untuk membuktikan dalil gugatannya;
Menimbang,  bahwa  penggugat  dalam  gugatannya  pada  pokonya  mendalilkan  telah melakukan pembelian tanah dan bangunan atas Sertifikat hak milik nomor 2371 yang terletak di bumi telukjambe  blok.G  No.106  RT.02/RW.14,  Desa/Kel  Sukaluyu,  Kec.  Telukjambe  Timur,  Kab. Karawang, Provinsi Jawa Barat, atas luas tanah 84 meter persegi dan luas bangunan 21 meter persegi, dari  Terggugat,  dimana  sertifikat  tanah  tersebut  masih  atas  nama  pemilik  sebelumnya  yaitu  Dyan Rahayu Pratiwi (Turut Tergugat);
Menimbang, bahwa selanjutnya majelis hakim akan mempertimbangkan petitum Penggugat satu persatu;
Menimbang, bahwa peralihan hak atas tanah merupakan suatu peristiwa dan/atau perbuatan hukum yang dapat mengakibatkan berpindahnya hak seseorang terhadap tanah ke pihak lain sehingga menyebabkan hilangnya kewenangan terhadap tanah tersebut;
Menimbang, bahwa salah satu cara memperoleh hak atas tanah merupakan melalui proses jual beli, menurut Pasal 1457 Kitab Undang-undang Hukum Perdata (KUHPerdata) jual beli adalah suatu persetujuan dengan mana pihak yang satu mengikatkan dirinya untuk menyerahkan suatu kebendaan dan pihak yang lain untuk membayar harga yang telah dijanjikan;
Menimbang, proses jual beli tanah menurut UUPA Nomor 5 tahun 1960  sifatnya tunai, riil dan terang, Tunai merupakan penyerahan hak oleh Penjual dilakukan bersamaan dengan pembayaran oleh pembeli dan seketika itu juga hak sudah beralih. Riil artinya kehendak yang diucapkan harus diikuti dengan perbuatan yang nyata, contohnya telah diterimanya uang oleh penjual dan Terang artinya jual
23 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 Pasal 37 ayat (1) Tentang Pendaftaran Tanah
24 Putusan Nomor 60/Pdt.G/2022/PN Kwg.
25 Putusan Perkara Pengadilan Negeri Karawang Nomor 60/Pdt.G/2022/PN Kwg.
Jurnal Ilmu Hukum “THE JURIS” Vol. VII, No. 1, Juni 2023 ISSN 2580-0299, e-ISSN 2580-8370 http://ejournal.stih-awanglong.ac.id/index.php/juris
beli tersebut dibuatnya dihadapan Kepala Desa, hal ini untuk memastikan bahwa jual beli tersebut tidak melanggar ketentuan peraturan serta hukum yang berlaku;
Menimbang,  bahwa  berdasarkan  kuitansi  jual  beli  rumah  (bukti  P-3),  Perjanjian  Jual  Beli Tanah dan Bangunan (bukti P-4),  keterangan saksi Jhonson Simanjuntak dan Saksi Elang Karnando, diketahui Penggugat telah membeli Tanah dan Bangunan yang terletak di Bumi Teluk Jambe Blok.G No.106  Rt.02/14  Desa/Kel.  Sukaluyu,  Kec.  Telukjambe  Timur,  Kab.  Karawang  dari  saudara THERESIA SUSANTI ASIH (Tergugat) dengan harga Rp30.000.000,00, pembuktian perjanjian jual beli tersebut diketahui jika perjanjian jual beli dilakukan secara tunai dan riil, Penggugat memberikan sejumlah uang kepada Tergugat dan Tergugat menyerahkan sertifikat tanah tersebut kepada Penggugat. Dengan mendasarkan pada fakta hukum tersebut diatas, Majelis Hakin berpendapat Penggugat adalah Pembeli yang beritikad baik, dengan demikian Petitum kedua Penggugat bisa dikabulkan;
Menimbang, bahwa untuk petitum ketiga Penggugat, Majelis Hakim memberi pertimbangan dengan perbaikan redaksional;
Menimbang, bahwa dengan diserahkannya sertifikat hak milik nomor 2371 atas tanah serta bangunan  berlokasi  di  Bumi  Telukjambe  Blok.G  No.106  Rt.02/14  Desa/Kel.  Sukaluyu,  Kec. Telukjambe Timur, Kab. Karawang oleh saudara Theresia Susanti Asih (Tergugat) kepada Penggugat maka  beralih  pula  kepemilikan  tanah  tersebut  kepada  Penggugat,  peralihan  hak  atas  tanah  serta bangunan sebagaimana disebutkan diatas sah untuk kedua belah pihak tetapi karena perjanjian jual beli tersebut dilakukan dibawah tangan atau belum dilakukan oleh dan dihadapan PPAT sehingga perjanjian tersebut  belum  berkekuatan  hukum  sehingga  untuk  Petitum  ketiga  Penggugat  Majelis  Hakim mengabulkan dengan perbaikan redaksional  yaitu peralihan hak atas tanah serta bangunan berlokasi di Bumi  Telukjambe  Blok.G  No.106  Rt.02/14  Desa/Kel.  Sukaluyu,  Kec.  Telukjambe  Timur  Kab. Karawang adalah sah;
Menimbang, bahwa dalam ketentuan Pasal 37 ayat (1) Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997  tentang  pendaftaran  tanah  ditentukan  bahwa  setiap  peralihan  hak  atas  tanah  dengan  cara  jual, hibah, hasil usaha dan perbuatan hukum pemindahan hak lainnya hanya dapat dilakukan apabila dapat dibuktikan dengan akta resmi terdaftar. Produser PPAT. Sementara Undang-Undang Pokok Agraria, menentukan setiap peralihan, hapusnya dan pembebanannya dengan hak-hak lain harus didaftarkan, vide  Pasal  19  ayat  (1)  Undang-Undang  Nomor  5  Tahun  1960.  Dan  ketentuan  pasal  tersebut  juga merupakan pembuktikan kuat tentang hapusnya hak milik serta sahnya peralihan dan pembebanan hak konsumen dari Masyarakat;
Menimbang,  bahwa  berdasarkan  hal  diatas,  bisa  disimpulkan  bahwa  atau  diartikan  setiap dilakukan  peralihan  hak  atas  tanah  harus  dibuat  akta  dihadapan  PPAT.  Dengan  ketentuan  ini dimaksudkan agar dapat memberikan jaminan perlindungan dan kepastian hukum bagi para pihak;
Menimbang, bahwa berdasarkan bukti P-3 berupa kuitansi jual beli rumah type 21/84, Blok G no 106 Perumahan Bumi Teluk Jambe Karawang, Jawa Barat dan bukti P-4 berupa Perjanjian Jual beli  tanah  serta  bangunan  dinyatakan  bahwa  KORNELIUS  RADJA  LADO  (Penggugat)  dan THERESIA  SUSANTI  ASIH  (Tergugat)  telah  melakukan  jual-beli  atas  Tanah  serta  Bangunan berlokasi di Bumi Telukjambe Blok.G No.106 Rt.02/14 Desa/Kel. Sukaluyu, Kec. Telukjambe Timur, Kab.  Karawang,  Prov.  Jawa  Barat,  dimana  nama  pemilik    sebelumnya  adalah  DYAN  RAHAYU PRATIWI (bukti P-5);
Menimbang,  bahwa  berdasarkan  fakta  hukum  yang  disebutkan  diatas,  Hakim  berpendapat perjanjian  jual  beli  antara  Penggugat  dan  Tergugat  dilakukan  dengan  dibawah  tangan  atau  belum dilakukan oleh dan dihadapan PPAT sehingga perjanjian tersebut belum berkekuatan hukum meskipun perjanjian jual beli tersebut tetap sah antara penggugat dengan Tergugat, tetapi konsekuensinya tidak bisa didaftarkan atau balik nama atas nama pemilik yang baru, jika jual beli nya  tidak ada akta yang dibuat dihadapan notaris atau PPAT.
Menimbang,  bahwa  Penggugat    telah  melakukan  itikad  baik  dalam  melakukan  pembelian kepada  Tergugat,  Penggugat  telah  berusaha  menghubungi  Tergugat  namun  Tergugat  sudah  tidak bertempat tinggal dialamat sebagaimana yang tertera dalam perjanjian (vide bukti P-3), Pihak Tergugat dan Turut Tergugat juga telah dipanggil secara sah dan patut sesuai dengan relaas panggilan 26 April 2022, 30 Juni 2022 dan 2 Agustus 2022 dan panggilan umum di media cetak namun Tergugat dan Turut Tergugat tidak juga hadir dipersidangan yang ditentukan atau menyuruh orang lain untuk mewakilinya sedangkan  ketidak  hadirnya  tersebut.  Bukan  karena  alasan  yang  sah  sehingga  Majelis  Hakim
Jurnal Ilmu Hukum “THE JURIS” Vol. VII, No. 1, Juni 2023 ISSN 2580-0299, e-ISSN 2580-8370 http://ejournal.stih-awanglong.ac.id/index.php/juris
berpendapat  Penggugat  dapat  bertindak  selaku  Pembeli  dan  Penjual  untuk  proses  pengurusan  balik nama sertifikat tanah tersebut, dengan demikian Petitum kelima Penggugat dikabulkan;
Menimbang, bahwa dalam perjanjian jual beli tanah dan bangunan (sebagaimana bukti P-3) disebutkan  Penggugat  masih  memegang  uang  Rp5.000.000,  yaitu  jaminan  uang  akan  diserahkan kembali pada Tergugat apabila pengurusan proses pembuatan balik nama sertifikat tanah atas nama Penggugat telah selesai namun sejak dibuatnya perjanjian jual beli tersebut sampai dengan gugatan ini didaftarkan  di  Pengadilan  proses  pembuatan  balik  nama  sertifikat  tanah  belum  diselesaikan  oleh Penggugat;
Menimbang, maka tidak dilaksanakannya pengurusan pembuatan balik nama sertifikat tanah atas nama Penggugat oleh Tergugat sehingga Majelis Hakim berpendapat Tergugat telah melakukan wanprestasi, dengan demikian petitum ke empat Penggugat juga dikabulkan;
Menimbang, bahwa oleh karena dalil pokok gugatan telah dikabulkan maka terhadap bukti- bukti Penggugat, baik bukti surat maupun saksi untuk selebihnya tidak perlu dipertimbangkan lebih lanjut;
Menimbang bahwa tenggang waktu dan tata cara pemanggilan telah dipenuhi sesuai dengan undang-undang, dan gugatan tersebut tidak sah dan tidak beralasan, maka terdakwa dan turut tertuduh yang  dipanggil  secara  sah  menurut  undang-undang  tidak  hadir  di  pengadilan  dan  tidak  hadir  di pengadilan untuk bersaksi. tidak memerintahkan orang lain untuk tampil sebagai wakilnya, wanprestasi harus dinyatakan dan gugatan penggugat sepenuhnya diancam oleh verstek.
Menimbang, berdasarkan gugatan Penggugat yang dikabulkan seluruhnya, Tergugat serta Turut Tergugat sebagai pihak yang tidak dimenangkan atau kalah dihukum untuk membayar biaya perkara berlangsung ini secara tanggung renteng;
Memperhatikan Pasal 1457 KUHPerdata, UUPA Nomor 5 tahun 1960. Pasal 125 HIR dan peraturan-peraturan lain yang bersangkutan;
MENGADILI:
1. Menyatakan  Tergugat  dan  Turut  Tergugat  telah  dipanggil  dengan  patut  tetapi  tidak hadir;
2. Mengabulkan gugatan Penggugat untuk seluruhnya dengan verstek;
3. Menyatakan Penggugat merupakan pembeli yang beritikad baik;
4. Menyatakan  peralihan  hak  atas  tanah  dan  bangunan  berlokasi  di  Bumi  Telukjambe Blok.G No.106 Rt.02/14 Desa/Kel. Sukaluyu, Kec. Telukjambe Timur, Kab. Karawang dari Tergugat kepada Penggugat adalah sah;
5. Menyatakan Tergugat melakukan wanprestasi;
6. Menyatakan Penggugat berhak melakukan segala tindakan hukum proses pengurusan balik  nama  Sertifikat  nomor  2371  untuk  bertindak  sebagai  Penjual  dan  sekaligus sebagai Pembeli dihadapan PPAT;
7. Menghukum Tergugat dan Turut Tergugat secara tanggung renteng untuk membayar biaya perkara yang sampai hari ini ditetapkan sejumlah Rp.4,011,000,00,
Kemudian dalam penelitian yang dilakukan oleh penulis pada perkara kali ini, serta merujuk pada  putusan  hakim,  dan  dikaitkan  dengan  rumusan  masalah  yang  telah  ditentukan  dan  dibuat  oleh penulis sebelumnya yang menyatakan bagaimana perlindungan dan kepastian hukum dalam peralihan hak atas tanah dan bangunan jika atas peralihan nya melalui jual beli atas tanah dan bangunan hanya dalam  bentuk  perjanjian  dibawah  tangan  berdasarkan  Pasal  1320  KUHPerdata  serta  dihubungkan dengan  UUPA  Nomor  5  Tahun  1960,  sehingga  pertimbangan  Majelis  Hakim  pada  Perkara  Nomor 60/Pdt.G/2022/PN  Kwg.  Maka  rujukan-rujukan  yang  terdapat  dalam  aturan  dan  peraturan  hukum, pendapat  para  ahli,  dan  tentunya  isi  dari  pada  putusan  ini  dapat  menjawab  atau  mendapatkan penyelesaian permasalahan ini dari penelitian yang dilakukan oleh penulis dengan menentukan rumusan masalah.
Bahwa  pada  ketentuan  pasal  1320  KUHPerdata  tentang  syarat  sahnya  suatu  perjanjian, perkara kali ini, walaupun perjanjian yang telah dibuat telah disepakati dan sah, namun peralihan hak atas tanah dan bangunan tidak cukup itu saja, sebagaiaman diatur Pasal 1457 KUHPerdata, Pasal 125 HIR,  UUPA  Nomor  5  Tahun  1960.  Dan  peraturan-peraturan  lain  yang  bersangkutan,  menyebutkan setiap terjadi peralihan hak atas tanah harus dibuat akta di hadapan PPAT. Maka dari itu agar dapat Menjamin  perlindungan  dan  kepastian  hukum  bagi  semua  pihak.  Apabila  perjanjian  jual  beli  tidak ditandatangani  di  hadapan  PPAT,  maka  perjanjian  jual  beli  tersebut  tetap  berlaku  bagi  kedua  belah
Jurnal Ilmu Hukum “THE JURIS” Vol. VII, No. 1, Juni 2023 ISSN 2580-0299, e-ISSN 2580-8370 http://ejournal.stih-awanglong.ac.id/index.php/juris
pihak,  tetapi  tanpa  akta  jual  beli  tersebut  tanah  tidak  dapat  didaftarkan  atau  hak  atas  tanah  tersebut dibalik menjadi nama pemilik yang baru. di kantor pertanahan.

## IV. KESIMPULAN
Sehingga  bisa  disimpulkan  secara  sederhana  bahwasannya  peralihan  hak  atas  tanah  serta bangunan rumah, melalui jual beli tidak cukup sebatas perjanjian dibawah tangan antara kedua belah pihak, walaupun perjanjian itu sah dan berlaku serta memenuhi unsur dalam pasal 1320 KUHPerdata syarat sah nya suatu perjanjian, namun peralihan hak atas tanah dan bangunan tidak cukup hanya itu saja, sebagaiaman diatur dalam UUPA Nomor 5 Tahun 1960. Menyebutkan s etiap peralihan hak atas tanah  harus  dibuatkan  akta  di  hadapan  PPAT.  Hal  ini  dimaksudkan  untuk  memberikan  jaminan perlindungan  dan  kepastian  hukum  kepada  semua  pihak.  Apabila  perjanjian  jual  beli  tidak ditandatangani  di  hadapan  PPAT,  maka  perjanjian  jual  beli  tersebut  tetap  berlaku  bagi  kedua  belah pihak,  tetapi  tanpa  akta  jual  beli  tersebut  tanah  tidak  dapat  didaftarkan  atau  hak  atas  tanah  tersebut dibalik  menjadi  nama  pemilik  yang  baru.  di  kantor  pertanahan.  Dan  Peralihan  hak  atas  tanah  dan bangunan tentunya wajib didaftarkan bagi pemilik yang baru.
Dapat  sama-sama  diambil  pelajaran  baik  oleh  penulis  sendiri  ataupun  pembaca,  dalam penelitian kali ini, bahwasanya kita sebagai warga negara yang baik serta mengetahui bahwa negara kita indonesia adalah negara hukum, tentunya kita harus patuh dan taat akan peraturan dan ketentuan hukum yang berlaku diindonesia, dalam bermasyarakat, berbangsa serta bernegara. Demi menjunjung tinggi tujuan dari hukum itu sendiri, yang dimana adanya kepastian hukum, kemanfaatan, dan keadilan. Tentunya dengan amanah undang-undang, peraturan-peraturan, dan norma atau kaidah yang berlaku serta marwah hukum yang tercipta dalam negara ini, tentunya untuk menjamin setiap masyarakat warga negara mendapatkan hak yang sama dimata hukum atau segi aspek hukum dan pemerintahan tanpa adanya perbedaan atau dibeda-bedakan satu sama dengan yang lainnya.

## REFERENSI

## Journal article
Adistie, Novealia; Anwar, Jarkasi. Hubungan Keabsahan Pengalihan Piutang (Cessie) Yang Dilakukan Secara Berulang kali Terhadap Perpindahan hak Tanggungan Milik Debitur. Yustisia Tirtayasa; Jurnal Tugas Akhir, 1,
Endi Suhadi, Ahmad Arif Fadilah, Penyelesaian Ganti Rugi Akibat Wanprestasi Perjanjian Jual Beli Online Dikaitkan Dengan Pasal 19 Undang-Undang Nomor 8 Tahun 1999 Tentang Perlindungan Konsumen, Jurnal Inovasi Penelitian. Vol 2, No.7 Hal.1 (2021).
Fredrik Mayore, Peralihan ha katas tanah melalui jual beli menurut peraturan pemerintah nomor 24 tahun 1997, Jurnal Lex Crimen, Vol.6, No.1, 2017.
Hartana, Hukum Perjanjian (Dalam Perspektif Perjanjian Karya Pengusahaan Pertambangan Batubara),
Jurnal Komunikasi Hukum, Volum 2, No. 2, Hal.3 Agustus 2016
J.  Jopie  Gilalo,  Asas  Keseimbangan  Dalam  Perjanjian  Franchise  Menurut  Ketentuan  Pasal  1338 Kuhperdata, Jurnal Hukum De’rechhtsstaat Issn 2442-5303, Volum 1, No, 2, Hal.3 Sept 2015 Mohamad, Arba, Kaharuddin. Analisis Hukum tentang peralihan hak milik atas tanah dengan bukti akta dibawah tangan sebagai dasar pendaftaran tanah untuk pertama kali (studi dikabupaten Lombok tengah), Jurnal IUS, Vol.5, No.3, Hal.415, 2017.
Nyoman  Samuel,  Konsep  wanprestasi  dalam  hukum  perjanjian  dan  konsep  utang  dalam  hukum kepailitan (Studi Komparatif dalam perspektif hukum perjanjian dan kepailitan). Hal.4, 2013.
Nurhayati, Peralihan hak dalam jual beli ha katas tanah (suatu tinjauan terhadap perjanjian jual beli dalam konsep hukum barat dan hukum adat dalam kerangka hukum tanah nasional), Jurnal Lex Jurnalica, Vol. 13, No.3 2016.
Sudjana, Akibat Hukum Wanprestasi dan Tanggung Jawab para pihak dalam transaksi anjak piutang, Vej, Vol.5, No.2, hal. 387, 2019.
Tri Wahyu Surya Lestari, Lukman Santoso, Komparasi Syarat Keabsahan “Sebab Yang Halal” Dalam Perjanjian Konvensional Dan Perjanjian Syariah, Jurnal Pemikiran Hukum Dan Hukum Islam, Vol. 8, No. 2, Hal.3 Desember 2017
Jurnal Ilmu Hukum “THE JURIS” Vol. VII, No. 1, Juni 2023 ISSN 2580-0299, e-ISSN 2580-8370 http://ejournal.stih-awanglong.ac.id/index.php/juris

## Book References
Budi Harsono. 1982 . Hukum Agraria Indonesia Sejarah Pembentukan UUPA, Isi dan Pelaksanaannya, Djambatan . Jakarta. hlm. 117 Effendi Perangin-angin. 1994. Praktek Jual Beli Tanah . Raja Grafindo Persada. Jakarta. hlm.8 Idris Zainal. Ketentuan Jual Beli Menurut Hukum Perdata . Fakultas Hukum USU. Medan, hlm. 36 John Salindeho, 2007, Masalah Tanah Dalam Pembangunan , SinarGrafika, Ujung Pandang, hlm.5 K. Wanjik Saleh, 2000, Hak dan Atas Tanah, Ghalia Indonesia, Jakarta, hlm. 61 Muhammad Yamin Lubis. 2008. Hukum Pendaftaran Tanah . Mandar Maju. Bandung, hlm. 271 Soeroso, Pengantar Ilmu Hukum , Jakarta, Sinar Grafika 2015, Hlm; 215 Sudikno Mertokusumo, 1985, Hukum Acara Perdata Indonesia , Liberty, Yogyakarta, hal. 19-20