## Tanggung Jawab Hukum Pengelola Apartemen Atas Penarikan Biaya Pengelolaan Yang Tidak Transparan
Utami Puspaningsih, Aam Suryamah, Agus Swandono
Fakultas Hukum Universitas Padjadjaran Jl. Raya Bandung-Sumedang Km. 21, Telepon: (022) 84288827. E-mail: utamipuspaningsih@gmail.com, aam.astria@gmail.com,
agus.suwandono@unpad.ac.id
Naskah Diterima: 14-05-2020  Direvisi: 05-01-2021 Disetujui: 06-01-2021 Diterbitkan: 07-01-2021 DOI: ……………………………….
How to cite:
Puspaningsih, Utami, dkk., (2021). “Tanggung Jawab Hukum Pengelola Apartemen Atas Penarikan Biaya Pengelolaan Yang Tidak Transparan”, De Lega Lata: Jurnal  Ilmu Hukum, 6 (1): p 1-15

## Abstrak
Pengelola  apartemen  berkewajiban  untuk  melakukan  kegiatan  operasional  atas  kepemilikan bersama  apartemen,  sehingga  pengelola  berhak  memungut  iuran  untuk  membiayai pengelolaan kepemilikan bersama apartemen.  Pasal 82 ayat (1)  Peraturan Gubernur Provinsi Daerah  Khusus  Ibukota  Jakarta  Nomor  132/2018  tentang  Pembinaan  Pengelolaan  Rumah Susun  Milik  mengamanatkan  penarikan  biaya  pengelolaan  dilakukan  secara  transparan. Maraknya  pengelola  apartemen  di  Jakarta  yang  memungut  iuran  secara  tidak  transparan menyebabkan  kerugian  bagi  penghuni/pemilik  apartemen.  Tujuan  penelitian  adalah mengetahui  peran  pemerintah  dan  tanggung  jawab  pengelola  apartemen  terhadap  penarikan biaya  pengelolaan  yang  tidak  transparan.  Penulis  menggunakan  metode  yuridis  normatif melalui  pengkajian  perundang-undangan  yang  berlaku  untuk  menemukan  jawaban  atas masalah  yang  diteliti  tersebut.  Hasil  penelitian  menunjukan  bahwa  pemerintah  melalui DPRKP  melakukan  pengawasan  pengelolaan  apartemen  dengan  melaksanakan  mediasi, pengawasan,  dan  pembinaan.  Hal  tersebut  tercantum  dalam  Peraturan  Gubernur  Provinsi Daerah  Khusus  Ibukota  Jakarta  Nomor  274  Tahun  2016  tentang  Organisasi  dan  Tata  Kerja Dinas  Perumahan  Rakyat  dan  Kawasan  Permukiman.  Berkewajiban  menerapkan  sanksi apabila  terjadi  pelanggaran  setelah  dilayangkan  teguran.  Pengelola  apartemen  yang  tidak memungut  biaya  pengelolaan  secara  transparan  dan  menimbulkan  kerugian  bagi pemilik/penghuni harus bertanggung jawab dengan memberikan ganti rugi berdasarkan Pasal 19Undang-Undang No. 8 Tahun 1999 Tentang Perlindungan Konsumen.

## Kata Kunci: Tanggung Jawab, Biaya Pengelolaan, Pengelola

## Abstract
Apartement  management  obliged  to  do  operational  activities  on  shared  ownership  of apartement,  caused  the  apartement  management  has  a  right  to  collect  feeto  finance  the management  of  shared  ownership  of  the  apartment.  Article  82  Act  (1)  DKI  Jakarta Government Regulation Number 132/2018 On The Encouragement Of Owned Condominium Management  mandates  management  fee  must  be  collected  transparently.  Many  apartement management  in Jakarta that  doesn’t  collect  management  fee transparently, caused  losses  to apartemen  dweller/owner.  This  writing  aims  to  find  out  the  role  of  the  government  and  the responsibility  of  the  management  in  withdrawal  of  nontransparency  operational  cost.  The author uses the normative juridical method through the review of invitations to settle upon the
E-ISSN: 2477-7889 I ISSN: 2477-653X I Akreditasi: SINTA 3, SK No: 28/E/KPT/2019 URL: http://jurnal.umsu.ac.id/index.php/delegalata
Akre
matter. The result showed that government through DPRKPsupervise apartemen management by carrying out mediation, supervision, and coaching It is stated in DKI Jakarta Government Regulation  Number  274/2016  On  The  Organization  and  Work  Procedure  of  DPRKP. Obligated to give penalty if there is any violation after a reprimand was given.  Management who  doesn’t  give  operational  cost  transparency  and  caused  losses  to  apartemen  dweller, should do responsibilities by giving compensation based on Article 19 Consumer Protection.

## Keywords: Legal Responsibility, Operational Cost, Management

## PENDAHULUAN
Data Worldometers menyatakan  bahwa  Indonesia  merupakan  negara  keempat  yang memiliki jumlah penduduk terpadat di dunia (Worldometers, https://databoks.katadata.co.id/datapublish/2019/04/29/jumlah-penduduk-indonesia-269-juta- jiwa-terbesar-keempat-dunia,diakses  tanggal  27  Oktober  2019).  Penduduk  yang  padat mengakibatkan keterbatasan lahan terutama di kota-kota besar. Masyarakat sulit sekali untuk membeli  perumahan  dengan  harga  yang  murah,  sehingga  kerap  kali  bermunculan permukiman  yang  kumuh  dan  liar.  Solusi  pemerintah  dalam  mengoptimalkan  tanah diperkotaan atau wilayah yang berkepadatan tinggi ialah melakukan penyelenggaraan hunian vertikal atau yang lebih sering disebut dengan rumah susun (selanjutnya ditulis rusun).Tujuan penyelenggaraan  rusun  dalam  Pasal  1  angka  3  Undang  Undang  Nomor  20  Tahun  2011 Tentang  Rusun  (selanjutnya  ditulis  UU  Rusun),  menyatakan  bahwa  penyelenggaraan  rusun diharapkan  dapat  mengurangi  daerah  yang  kumuh  sehingga  terbentuknya  suatu  lingkungan yang  sehat  dan  bebas  dari  penyakit.  Tujuan  yang  ingin  dicapai  oleh  pemerintah  dalam pembangunan rusun  yang lainnya ialah untuk mewujudkan pemukiman yang  layak huni dan terjangkau  dalam  lingkungan  yang  sehat,  aman,  harmonis,  dan  berkelanjutan  serta menciptakan  permukiman  yang  terpadu  guna  membangun  ketahanan  ekonomi,  sosial,  dan budaya.
Pengertian  rusun  termaktub  dalam  Pasal  1  angka1  UU  Rusun,  ialahbangunan  gedung bertingkat  yang  dibangun  dalam  suatu  lingkungan  yang  terbagi  dalam  bagian-bagian  yang distrukturkan secara fungsional, baik dalam arah horizontal maupun vertikal dan merupakan satuan-satuan  yang  masing-masing  dapat  dimiliki  dan  digunakan  secara  terpisah,  terutama untuk  tempat  hunian  yang  dilengkapi  dengan  bagian  bersama,  benda  bersama,  dan  tanah bersama.Pengertian tersebut memberikan dua pola kepemilikan dalam rusun  yaitu pemilikan individual dan pemilikan atau hak bersama.
Pemilikan atau hak bersama dalam UU Rusun terbagi lagi menjadi tiga jenis yaitu bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama. Bagian bersamaterdapat dalam Pasal 1 angka 5 UU  Rusun  merupakan  pemakaian  bersama  dan  pemilikannya  tidak  terpisah  dalam  kesatuan fungsi  satuan  rusun,  contohnya:  lift,  tangga  darurat,  dan  pondasi.Benda  bersama  yang dimaksud  dalam  Pasal  1  angka  6  UU  Rusun,  yaitu  bagian  bagian  rusun  namun  merupakan pemilikan  bersama  secara  terpisah  untuk  pemakaian  bersama,  contohnya:  sarana  olahraga, sarana sosial, dan lapangan parkir. Tanah bersama terdapat dalam Pasal 1 angka 4 UU Rusun, yaitu  tanah  yang  penggunaanya  berdasarkan  hak  bersama  secara  tidak  terpisah,  diatasnya dibangun rusun dan ditetapkan batasnya dalam persyaratan izin bangunan.
Kepemilikan bersama memerlukan perawatan secara khusus.  Hal tersebut menyebabkan berdasarkan  Pasal  56  ayat  (2)  UU  Rusun  bahwa  segala  kegiatan  operasional,  pemeliharaan, dan perawatan bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama dilakukan oleh pengelola.
Kewajiban  tersebut  menyebabkan  pengelola  berhak  menagih  sejumlah  biaya,  hal  ini didasarkan Pasal 57 ayat (1) UU Rusun.
Biaya  pengelolaan  lebih  lanjut  diartikan  berdasarkan  Pasal  1  angka  (28)  lampiran  2 Peraturan Gubernur Provinsi Daerah Khusus Ibukota Jakarta Nomor 132 Tahun 2018 tentang Pembinaan  Pengelolaan  Rumah  Susun  Milik  (selanjutnya  disebut  Pergub  Pembinaan  dan Pengelolaan)  berarti  biaya  yang  wajib  dibayar  dan  berasal  dari  anggota  perhimpunan  yang digunakan  untuk  membiayai  pengelolaan,  bagian  bersama,  benda  bersama,  tanah  bersama, dan  kegiatan  bersama.  Biaya  ini  meliputi  biaya  operasional,  biaya  perawatan,  biaya pemeliharaan, dan biaya parkir.
Pasal  82  ayat  (1)  Pergub  Pembinaan  dan  Pengelolaan  mengamanatkan  pengelola apartemen  dalam  melakukan  penagihan  biaya  pengelolaan  seharusnya  menariknya  secara transparan.  Transparan  dijelaskan  lebih  lanjut  dalam  Kamus  Besar  Bahasa  Indonesia  yaitu nyata dan jelas (Kamus Besar Bahasa Indonesia, https://www.kbbi.web.id/transparan, diakses tanggal 28 Oktober 2019). Hak penghuni dalam mendapatkan transparansi juga diatur dalam Pasal  4  huruf  c  Undang-Undang  No.  8  Tahun  1999  Tentang  Perlindungan  Konsumen (selanjutnya di sebut UUPK),  yaitu hak untuk mendapatkan informasi yang benar, jelas, dan jujur tentang jasa.
Pengelola apartemen di Jakarta seringkali tidak mengikuti peraturan dalam menarik biaya pengelolaan, salah satunya ialah penarikan biaya yang tidak transparan serta adanya kenaikan biaya secara sepihak(Yayasan Lembaga
Konsumen
Indonesia, https://ylki.or.id/2016/05/mencermati-masalah-rumah-susun/,  diakses  tanggal  28  Oktober 2019). Hal tersebut juga menyebabkan adanya indikasi kecurangan oleh pelaku usaha dalam penentuan biaya pengelolaan sehingga penghuni mengalami kerugian.
Tanggung  jawab  pelaku  usaha  sebenarnya  telah  diatur  dalam  Pasal  19  ayat  (1)  UUPK bahwa pelaku usaha bertanggung jawab memberikan ganti rugi atas kerusakan, pencemaran, dan/atau kerugian konsumen akibat mengonsumsi barang dan/atau jasa  yang dihasilkan atau diperdagangkan. Tanggung jawab pelaku usaha menyebabkan konsumen dapat meminta ganti rugi.  Bentuk  ganti  rugi  diatur  dalam  Pasal  19  ayat  2  UUPK.  Ganti  rugi  dapat  berupa pengembalian  uang  atau  penggantian  barang  dan/atau  jasa  yang  sejenis  atau  setara  nilainya, atau  perawatan  kesehatan  dan/atau  pemberian  santunan  yang  sesuai  dengan  ketentuan peraturan  perundang-undangan  yang  berlaku.Tuntutan  tanggung  jawab  pembayaran  ganti kerugian  dapat  disebabkan  oleh  dua  hal  yaitu  wanprestasi  dan  perbuatan melanggar  hukum. Perbuatan  melawan  hukum  lebih  lanjut  diatur  dalam  Pasal  1365  Kitab  Undang-undang Hukum Perdata. Perbuatan dapat diidentifikasikan sebagai perbuatan melanggar hukum harus memenuhi  unsur  adanya  perbuatan  melanggar  hukum;  kerugian;  hubungan  kausalitas  antara perbuatan melanggar hukum dan kerugian; dan kesalahan.
Pemerintah  dapat  melakukan  pembinaan  terhadap  pengelolaan  apartemen,  termasuk dalam hal pemungutan iuran pengelolaan. Pasal 5 ayat (1) UU Rusun mengamanatkan negara bertanggung  jawab  atas  penyelenggaraan  rusun,  yang  pembinaannya  dilaksanakan  oleh pemerintah.  Selanjutnya  berdasarkan  Pasal  6  ayat  (1)  UU  Rusun,  menentukan  bahwa bentukpembinaan  yang  dilaksanakan  oleh  pemerintah  meliputi  perencanaan,  pengaturan, pengendalian, dan pengawasan.
Pemerintah  Provinsi  Daerah  Khusus  Ibukota  Jakarta  (selanjutnya  ditulis  Pemprov  DKI Jakarta)  merupakan  salah  satu  unsur  pemerintah  yang  melakukan  pengawasan  terhadap
penyelenggaraan  rusun.  Pemprov  DKI  Jakarta  dalam  melaksanakan  pengawasan  terhadap penyelenggaraan  rusun  dibantu  oleh  Dinas  Perumahan  Rakyat  dan  Kawasan  Permukiman (selanjutnya ditulis DPRKP). Pasal 101 ayat (1) Pergub Pembinaan dan Pengelolaanmenyatakan  bahwa  Peran  Pemprov  DKI  Jakarta  ialah  melakukan  bimbingan teknis  dan  pengendalian  terhadap  pengelolaan  rusun.  Pengendalian  lebih lanjut  diatur  dalam Pasal  101  ayat  (4)  Pergub  Pembinaan  dan  Pengelolaan.  Pengendalian  dilakukan  dengan memberikan  teguran  dan  peringatan;  pemberian  sanksi  administratif;  dan  pencabutan  surat pencatatan  dan  pengesahan  kepengurusan  oleh  dinas.  Teguran  diberikan  dalam  hal  badan hukum  pengelola  melanggar  atau  melakukan  tindakan  yang  bertentangan  dengan  ketentuan peraturan  perundang-undangan.  Hal  tersebut  diatur  dalam  Pasal  102  ayat  (1)  huruf  d Peraturan  Gubernur  Daerah  Khusus  Ibukota  Jakarta  Nomor  133  Tahun  2019  tentang Perubahan Atas Peraturan Gubernur Nomor 132 Tahun 2018 tentang Pembinaan Pengelolaan Rumah  Susun  Milik  (selanjutnya  ditulis  Pergub  no.  133  tahun  2019).Pasal  102  ayat  (3) Pergub No. 133 Tahun 2019mengatur mengenai pemberian peringatan kepada pengelola yang tidak mengindahkan teguran. Pengelola yang tidak mengindahkan teguran setelah 7 hari maka akan diberikan peringatan pertama dan tidak diindahkannya peringatan pertama setelah 7 hari akan  diberikan  diberikan  peringatan  kedua.  Dinas  akan  memberikan  sanksi  administratif kepada  pengelola  yang  tidak  mengindahkan  peringatan  kedua.  Sanksi  administratif  tersebut berupa  memberikan  rekomendasi  kepada  perangkat  daerah  yang  bertanggung  jawab  dalam urusan perizinan untuk mencabut izin usaha badan hukum pengelola. Hal tersebut tercantum dalam Pasal 102 ayat (6) huruf d Pergub Pembinaan dan Pengelolaan.
Berdasarkan  latar  belakang  yang  telah  dikemukakan  di  atas,  maka  identifikasi  masalah yang  akan  dibahas  adalah  peran  pemerintah  terhadap  pembinaanpengelola  apartemen  dalam menarikbiaya pengelolaan apartemen yang tidak transparan sebagaimana amanat dari Pasal 5 ayat (1) UU Rusun. Pembinaan pemerintah dilakukan dari berbagai unsur pemerintahan mulai dari  pemerintah  pusat  hingga  pemerintah  daerah.  Selanjutnya,  tanggung  jawab  hukum pengelola apartemen terhadap penarikan biaya pengelolaan yang tidak transparan berdasarkan Undang  Undang  Nomor  8  Tahun  1999  tentang  Perlindungan  Konsumen.  Penghuni  yang merasa  dirugikan  juga  dapat  mengajukan  penyelesaian  sengketa  baik  secara  litigasi  maupun nonlitigasi.

## METODE PENELITIAN
Penelitian  ini  dilakukan  dengan  cara  deskriptif  analitis,  yaitu  penelitian  yang menggambarkan  dan  menganalisis  fakta  yang  ada  secara  sistematis,  faktual,  dan  akurat dengan  memperhatikan  data-data  dan  peraturan-peraturan  yang  berlaku  dengan  teori-teori hukum  dan  praktik  pelaksanaan  hukum  positif  yang  berhubungan  dengan  permasalahan (Maria,  1989,  h.6).  Fakta  yang  diteliti  dalam  penelitian  ini  ialah  mengenai  penarikan  biaya pengelolaan  apartemen    yang  tidak  transparan  dan  tanggung  jawab  hukum  pengelola apartemen  sebagai  bentuk  perlindungan  konsumen  yang  dirugikan  dengan  memperhatikan data-data  dan  peraturan-peraturan  yang  berlaku  seperti  Pergub  Pembinaan  dan  Pengelolaan dan UUPK. Metode Pendekatan yang digunakan dalam penelitian ini ialah pendekatan yuridis normatif  yaitu  penelitian  hukum  yang  dilakukan  dengan  cara  mengadakan  penelusuran terhadap peraturan-peraturan dan literatur-literatur yang berkaitan dengan permasalahan yang diteliti (Soekanto &Mamudji, 2001, h. 13).
Adapun  metode  pengumpulan  data  dalam  penelitian  ini  dilakukan  melalui,  penelitian kepustakaan. Penelitian kepustakaan dilakukan dengan mengkaji data sekunder berupa bahan hukum  primer  berupa  peraturan  perundang-undangan  yang  terkait;  bahan  hukum  sekunder berupa buku dan jurnal hukum; dan bahan hukum tersier berupa artikel pada situs internet.

## PEMBAHASAN DAN ANALISIS
Peran  Pemerintah  terhadap  Pembinaan  Pengelola  Apartemen  dalam  Menarik  Biaya Pengelolaan Apartemen yang Tidak Transparan
Pembangunan  nasional  bertujuan  untuk  meningkatkan  kesejahteraan  dan  kemakmuran rakyat  serta  mengembangkan  kehidupan  masyarakat  (Yusrizal,  2017,  h.  113).  Hal  tersebut menyebabkan  pemerintah  memiliki  kewenangan  terhadap  penyelenggaraan  pemerintah  yang berasal dari peraturan perundang-undangan (Hanifah, 2020, h. 11). Pasal 5 ayat (1) UU Rusun mengamanatkan negara bertanggung jawab atas penyelenggaraan  rusun, yang pembinaannya dilaksanakan  oleh  pemerintah.  Adapun  pemerintah  yang  dimaksud  tersebut  dilaksanakan oleh: menteri pada tingkat nasional, gubernur pada tingkat provinsi, dan bupati/walikota pada tingkat kabupaten/kota. Hal tersebut tercantum dalam Pasal 5 ayat (2) UU Rusun.

## Pemerintah Nasional
Pasal  13  Undang  Undang  Nomor  1  Tahun  2011  tentang  Perumahan  dan  Kawasan Permukiman  (selanjutnya  disebut  UU  PKP)  mengamanatkan  pemerintah  nasional  dalam melaksanakan pembinaan mempunyai tugas:
1. Mengawasi pelaksanaan kebijakan dan strategi nasional di bidang perumahan dan kawasan permukiman;
2. Menyelenggarakan fungsi operasionalisasi dan koordinasi pelaksanaan kebijakan nasional penyediaan rumah dan pengembangan lingkungan hunian dan kawasan permukiman;
3. Mengalokasikan  dana  dan/atau  biaya  pembangunan  untuk  mendukung  terwujudnya perumahan bagi mbr;
4. Memfasilitasi penyediaan perumahan dan permukiman bagi masyarakat, terutama bagi mbr
5. Memfasilitasi pelaksanaan kebijakan dan strategi pada tingkat nasional;
6. Melakukan dan mendorong penelitian dan pengembangan penyelenggaraan perumahan dan kawasan permukiman;
7. Melakukan  sertifikasi,  kualifikasi,  klasifikasi,  dan  registrasi  keahlian  kepada  orang  atau badan yang menyelenggarakan pembangunan perumahan dan kawasan permukiman; dan
8. Menyelenggarakan  pendidikan  dan  pelatihan  di  bidang  perumahan  dan  kawasan permukiman
Pemerintah  nasional  juga  mempunyai  wewenang  dalam  melaksanakan  pembinaan.  Hal tersebut terdapat dalam Pasal 19 UUPKP, yaitu:
1. Memberdayakan  pemangku  kepentingan  dalam  bidang  perumahan  dan  kawasan permukiman pada tingkat nasional;
2. Melaksanakan  koordinasi,  sinkronisasi,  dan  sosialisasi  peraturan  perundang-undangan serta kebijakan dan strategi penyelenggaraan perumahan dan kawasan permukiman dalam rangka  mewujudkan  jaminan  dan  kepastian  hukum  dan  perlindungan  hukum  dalam bermukim;
3. Mengoordinasikan  pemanfaatan  teknologi  dan  rancang  bangun  yang  ramah  lingkungan serta  pemanfaatan  industry  bahan  bangunan  yang  mengutamakan  sumber  daya  dalam negeri dan kearifan lokal;
4. Mengoordinasikan  pengawasan  dan  pengendalian  pelaksanaan  peraturan  perundang- undangan bidang perumahan dan kawasan permukiman;
5. Mengevaluasi peraturan perundang-undangan serta kebijakan dan strategi penyelenggaraan perumahan dan kawasan permukiman pada tingkat nasional;
6. Mengendalikan  pelaksanaan  kebijakan  dan  strategi  di  bidang  perumahan  dan  kawasan permukiman;
7. Memfasilitasi peningkatan kualitas terhadap perumahan kumuh dan permukiman kumuh;
8. Memfasilitasi  pengelolaan  prasarana,  sarana,  dan  utilitas  umum  perumahan  dan  kawasan permukiman; dan
9. Memfasilitasi  kerja  sama  tingkat  nasional  dan  internasional  antara  pemerintah  dan  badan hukum dalam penyelenggaraan perumahan dan kawasan permukiman.
Pemerintah  nasional  telah  melaksanakan  tugasnya,  salah  satunya  yaitu  membuat peraturan perundang-undangan yang berkaitan dengan rusun. Peraturan perundang-undangan yang  mengatur  mengenai  pemungutan  iuran  pengelolaan  ialah  UU  Rusun  dan  Peraturan Pemerintah Nomor 4 Tahun 1988 tentang Rumah Susun.

## Pemerintah Provinsi
Pemerintah  provinsi  mempunyai  tugas  dalam  melaksanakan  pembinaan.  Hal  tersebut tercantum pada Pasal 14 UU PKP, yaitu
1. Menyelenggarakan fungsi operasionalisasi dan koordinasi pelaksanaan kebijakan provinsi penyediaan  rumah,  perumahan,  permukiman,  lingkungan  hunian,  dan  kawasan permukiman;
2. Memfasilitasi  pengelolaan  prasarana,  sarana,  dan  utilitas  umum  perumahan  dan  kawasan permukiman pada tingkat provinsi;
3. Mengalokasikan  dana  dan/atau  biaya  pembangunan  untuk  mendukung  terwujudnya perumahan bagi mbr; dan
4. Memfasilitasi penyediaan perumahan dan kawasan permukiman bagi masyarakat, terutama bagi mbr.
Pasal  17  UUPKP  mengamanatkan  pemerintah  provinsi  dalam  melaksanakan  pembinaan mempunyai wewenang, yaitu:
1. Memberdayakan  pemangku  kepentingan  dalam  bidang  perumahan  dan  kawasan permukiman pada tingkat provinsi;
2. Mengoordinasikan  pemanfaatan  teknologi  dan  rancang  bangun  yang  ramah  lingkungan serta  pemanfaatan  industri  bahan  bangunan  yang  mengutamakan  sumber  daya  dalam negeri dan kearifan lokal;
3. Memfasilitasi  peningkatan  kualitas  terhadap  perumahan  kumuh  dan  permukiman  kumuh pada tingkat provinsi;
4. Mengoordinasikan  pencadangan  atau  penyediaan  tanah  untuk  pembangunan  perumahan dan permukiman bagi mbr pada tingkat provinsi; dan
5. Memfasilitasi  kerja  sama  pada  tingkat  provinsi  antara  pemerintah  provinsi  dan  badan hukum dalam penyelenggaraan perumahan dan kawasan permukiman.
Pemprov DKI Jakarta telah melakukan tugas dalam memfasilitasi penyediaan perumahan dan  kawasan  permukiman,  yaitu  dengan  memberikan  subsidi  iuran  pengelolaan  pada  rusun umum sewa dan rusun khusus milik negara. Subsidi tersebut menyebabkan biaya pengelolaan akan lebih murah.

## Dinas Perumahan Rakyat dan Kawasan Permukiman
Pemprov  DKI  Jakarta  memiliki  unsur  pemerintahan  yang  bertugas  untuk penyelenggaraan  unsur  pemerintahan  bidang  perumahan  rakyat  dan  kawasan  permukiman. Unsur  pemerintahan  tersebut  ialah  DPRKP.  Hal  tersebut  tercantum  dalam  Pasal  2  ayat  (1) Peraturan Gubernur Provinsi Daerah Khusus Ibukota Jakarta Nomor 274 Tahun 2016 tentang Organisasi dan Tata Kerja Dinas Perumahan Rakyat dan Kawasan Permukiman (selanjutnya ditulis Pergub DPRKP).Pasal 3 ayat (2) Pergub DPRKP menyebutkan fungsi DPRKP:
1. Pelaksanaan penilaian dan bimbingan teknis pengelolaan perumahan rakyat dan kawasan permukiman;
2. Pelaksanaan pembangunan dan perawatan/rehab total bangunan kawasan permukiman;
3. Pembinaan,  pengendalian,  dan  pengawasan  usaha  pembangunan  dan  pengelolaan perumahan dan permukiman;
4. Pengawasan  dan value  engineering terhadap  bangunan  perumahan  rakyat  dan  kawasan permukiman, termasuk fasilitas sosial dan fasilitas umum serta sarana penunjang lainnya;
5. Fasilitasi dan penyelesaian sengketa penghunian perumahan
6. Penanganan  perumahan  bagi  masyarakat  berpenghasilan  rendah  sesuai  dengan  lingkup tugasnya
7. Pengawasan dan pengendalian ijin di bidang perumahan
8. Pembinaan terhadap mitra jasa konstruksi di bidang perumahan
9. Pemungutan, penatausahaan, penyetoran, pelaporan, dan pertanggungjawaban penerimaan/pendapatan perumahan
10. Pemberian  dukungan  dan  bimbingan  teknis  kepada  masyarakat  dan  perangkat  daerah  di bidang perumahan rakyat dan kawasan permukiman;
11. Penyediaan,  penatausahaan,  penggunaan,  pemeliharaan,  dan  perawatan  prasarana  dan sarana perumahan rakyat dan kawasan permukiman;
12. Pengelolaan kepergawaian, keuangan, dan barang DPRKP; dan
13. Pengelolaan ketatausahan dan kerumahtanggaan DPRKP.
Pasal 3 huruf i Pergub DPRKP, menyatakan bahwa  DPRKP berfungsi untuk melakukan pembinaan  usaha  pembangunan  dan  pengelolaan  perumahan  dan  permukiman.Pembinaan yang dilakukan oleh DPRKP salah satunya ialah melaksanakan sosialisasi kepada masyarakat dalam rangka pembangunan dan penghunian perumahan pemukiman. Hal tersebut tercantum dalam  Pasal  29  ayat  (3)  Huruf  g  Pergub  DPRKP.Salah  satu  sosialisasi  yang  telah dilaksanakan  oleh  DPRKP  ialah  mensosialisasikan  Pergub  Pembinaan  dan  Pengelolaan kepada penghuni, pengelola, pengembang rusun di Jakarta. Sosialisasi tersebut bertujuan agar setiap  pihak  dalam  rusun  dapat  mengetahui  apa  yang  seharusnya  dilakukan  dan  apa  yang tidak  boleh  dilakukan.  Sosialisasi  dilakukan  oleh  DPRKP  setiap  minggu  baik  di  walikota maupun  mendatangi  setiap  rusun  di  Jakarta  (wawancara  dengan  Eti,  salah  satu  pegawai DPRKP 10 Januari 2020).
Pasal  3  ayat  (2)  huruf  k  Pergub  DPRKPmenyatakan  bahwa  DPRKP  berfungsi  pula melakukan  penyelesaian  sengketa  perumahan.  Penyelesaian  sengketa  yang  dimaksud berdasarkan  Pasal  102A  ayat  (2)  Pergub  No  133  tahun  2019,  yaitu  menampung  pengaduan masyarakat  tentang  permasalahan  pengelolaan  rusun  dan  melakukan  mediasi  antar  pihak untuk menyelesaikan permasalahan rusun. Mediasi yang dilakukan oleh DPRKP paling lama dilakukan  selama  30  hari  kalender.  Para  pihak  yang  dimediasi  tidak  mencapai  kesepakatan maka  mediasi  akan  ditutup  dan  dapat  menempuh  penyelesaian  melalui  litigasi  atau  non litigasi. Hal tersebut tercantum dalam Pasal 102A ayat (3) Pergub No. 133 tahun 2019.
DPRKP  tidak  dapat  memberikan  mediasi  apabila  penghuni  meminta  ganti  rugi  akibat tidak  adanya  transparansi  iuran  pengelolaan  yang  menyebabkan  adanya mark  up iuran pengelolaan. DPRKP hanya dapat melakukan mediasi pada penyelesaian sengketa perumahan rakyat  dan  kawasan  permukiman  sehingga  DPRKP  tidak  berwenang  untuk  memediasi  pada ganti  rugi  sengketa  konsumen.DPRKP  akan  berkoordinasi  dengan  Badan  Penyelesaian Sengketa  Konsumen  (selanjutnya  ditulis  BPSK)  apabila  ada  sengketa  konsumen  yang memintakan  ganti  rugi.  Hal  tersebut  dikarenakan  berdasarkan  Pasal  27  ayat  (2)  huruf  e Peraturan Gubernur Provinsi Daerah Khusus Ibukota Jakarta Nomor 266 Tahun 2016 tentang Organisasi Dan Tata Kerja Dinas Koperasi, Usaha Kecil, Dan Menengah Serta Perdagangan yaitu  BPSK  merupakan  pelaksanaan  penyelenggaraan  perlindungan  konsumen  pada  bidang pengawasan,  pengendalian,  dan  perlindungan  konsumen  dinas  koperasi,  usaha  kecil,  dan menengah serta perdagangan Pemprov DKI Jakarta.
Fungsi  DPRKP  lainnya  terdapat  dalam  Pasal  3  huruf  i  Pergub  DPRKP,yaitumelakukan pengendalian usaha pembangunan dan pengelolaan perumahan dan permukiman.Pengendalian  oleh  DPRKP  lebih  lanjut  diatur  dalam  Pasal  101 ayat  (4)  Pergub Pembinaan dan Pengelolaan, yaitu:
1. Memberikan teguran dan peringatan;
2. Memberiansanksiadministratif; dan
3. Pencabutan surat pencatatan dan pengesahan kepengurusan oleh DPRKP
DPRKP  dapat  memberikan  teguran  kepada  pengelola  Apartemen  di  Jakarta  yang  tidak melakukan  pemungutan  secara  transparan.  Hal  tersebut  dikarenakan  berdasarkan  Pasal  102 ayat  (1)  huruf  d  Pergub  no.  133  Tahun  2019,  teguran  diberikan  dalam  hal  badan  hukum pengelola  melanggar  atau  melakukan  tindakan  yang  bertentangan  dengan  ketentuan perundang-undangan.Pasal  102  ayat  (2)  Pergub  no.  133  Tahun  2019  mengamanatkan, DPRKP  harus  meminta  keterangan  badan  hukum  pengelola  sebelum  memberikan  teguran. Hingga  saat  ini  DPRKP  telah  melaksanakan  rapat  untuk  meminta  keterangan  salah  satunya ialah  pada  Apartemen  Green  Pramuka  City.  Rapat  antara  DPRKP  dengan  penghuni, pengelola,  dan  pengembang  Apartemen  Green  Pramuka  City  menghasilkan  kesepakatan bahwa  pengelola  tidak  akan  memberikan  kenaikan  IPL  sebelum  diberikannya transparansi(wawancara dengan salah satu pegawai DPRKP 10 Januari 2020).
Pasal  102  ayat  (4)  dan  (5)  Pergub  No.  133  Tahun  2019mengatur  mengenai  pemberian peringatan  kepada  pengelola  yang  tidak  mengindahkan  teguran.  Pengelola  yang  tidak mengindahkan  teguran  setelah  7  hari  maka  akan  diberikan  peringatan  pertama  dan  tidak diindahkannya peringatan pertama setelah 7 hari akan diberikan diberikan peringatan kedua. Dinas  akan  memberikan  sanksi  administratif  kepada  pengelola  yang  tidak  mengindahkan peringatan  kedua.  Sanksi  administratif  tersebut  berupa  memberikan  rekomendasi  kepada
perangkat daerah yang bertanggung jawab dalam urusan perizinan untuk mencabut izin usaha badan  hukum  pengelola.  Hal  tersebut  tercantum  dalam  Pasal  102  ayat  (6)  huruf  d  Pergub Pergub No. 133 Tahun 2019

## Pemerintah Kabupaten/kota
Pemerintah kabupaten/kota memiliki tugas dalam pelaksanaan pembinaan dalam pasal 15 UU PKP, yaitu:
1. Menyelenggarakan  fungsi  operasionalisasi  dan  koordinasi  terhadap  pelaksanaan kebijakan  kabupaten/kota  dalam  penyediaan  rumah,  perumahan,  permukiman, lingkungan hunan, dan kawasan permukiman
2. Melaksanakan pemanfaatan teknologi dan rancang bangun  yang ramah lingkungan serta pemanfaatan  industri  bahan  bangunan  yang  mengutamakan  sumber  daya  dalam  negeri dan kearifan lokal yang aman bagi kesehatan
3. melaksanakan pengawasan dan pengendalian terhadap pelaksanaan peraturan perundang- undangan,  kebijakan,  strategi,  serta  program  di  bidang  perumahan  dan  kawasan permukiman pada tingkat kabupaten/kota
4. Melaksanakan kebijakan dan strategi pada tingkat kabupaten/kota
5. Mmelaksanakan peningkatan kualitas perumahan dan permukiman
6. Melaksanakan pengelolaan prasarana, sarana, dan utilitas umum perumahan dan kawasan permukiman
7. Mengalokasikan  dana  dan/atau  biaya  pembangunan  untuk  mendukung  terwujudnya perumahan bagi MBR;
8. memfasilitasi  penyediaan  perumahan  dan  permukiman bagi  masyarakat,  terutama  bagi MBR
9. Menetapkan lokasi kawasan siap bangun dan lingkungan siap bangun; dan
10. memberikan  pendampingan  bagi  orang  perseorangan  yang  melakukan  pembangunan rumah swadaya.
Pasal  18  UUPKP  mengamanatkan  pemerintah  kabupaten  dan  kota  memiliki  wewenang dalam melaksanakan pembinaan, yaitu:
1. Memberdayakan  pemangku  kepentingan  dalam  bidang  perumahan  dan  kawasan permukiman pada tingkat kabupaten/kota;
2. Mencadangkan atau menyediakan tanah untuk pembangunan perumahan dan permukiman bagi mbr;
3. Menyediakan  prasarana  dan  sarana  pembangunan  perumahan  bagi  mbr  pada  tingkat kabupaten/kota;
4. Memfasilitasi  kerja  sama  pada  tingkat  kabupaten/kota  antara  pemerintah  kabupaten/kota dan badan hukum dalam penyelenggaraan perumahan dan kawasan permukiman;
5. Menetapkan  lokasi  perumahan  dan  permukiman  sebagai  perumahan  kumuh  dan permukiman kumuh pada tingkat kabupaten/kota; dan
6. Memfasilitasi  peningkatan  kualitas  terhadap  perumahan  kumuh  dan  permukiman  kumuh pada tingkat kabupaten/kota.
DPRKP memiliki suku dinas yang berada di setiap kabupaten/kota di Jakarta. Suku dinas kabupaten/kota  bertugas  dalam  pelaksanaan  perumahan  rakyat  dan  kawasan  permukiman pada  setiap  kota/kabupaten  di  Jakarta.  Hal  tersebut  tercantum  dalam  pasal  31  Pergub
DPRKP.Pemprov  DKI  Jakarta,  DPRKP,  dan  suku  dinas  kabupaten/kota  selanjutnya  saling berkoordinasi dalam penyelenggaraan rusun di Jakarta.
Penjelasan yang telah diuraikan di atas menyimpulkan bahwa setiap lingkup pemerintah merupakan  pihak  yang  berwenang  dalam  melaksanakan  perlindungan  terhadap  penarikan biaya  pengelolaan  yang  tidak  transparan.  Unsur  pemerintahan  yang  bertugas  untuk penyelenggaraan  unsur  pemerintahan  bidang  perumahan  rakyat  dan  kawasan  permukiman ialah DPRKP. DPRKP telah menjalankan fungsinya dalam memberikan sosialisasi mengenai penarikan  biaya  pengelolaan  yang  transparan  dan  juga  melakukan  rapat  untuk  meminta keterangan  mengenai  penarikan  biaya  pengelolaan.  DPRKP  belum  menjalankan  tugasnya dalam  pemberian  sanksi  administratif  dikarenakan  masih  menenunggu  pelaksanaan kesepakatan  dalam  rapat  dengan  pengelola  yang  tidak  menarik  iuran  secara  transparan. DPRKP  harus  memberikan  sanksi  administratif  bagi  pengelola  yang  tidak  menaati  teguran dan  juga  peringatan.  Hal  tersebut  bertujuan  untuk  melindungi  penghuni  dan  pengelola  yang dirugikan akibat tidak mengetahui transparansi biaya pengelolaan.

## Tanggung  Jawab  HukumPengelola  Apartemen  terhadap  Penarikan  Biaya  Pengelolaan yang  Tidak  TransparanBerdasarkan  Undang  Undang  Nomor  8  Tahun  1999  tentang Perlindungan Konsumen
Pengelola apartemen yang memungut biaya secara tidak transparan telah melanggar Pasal 82 Pergub Pembinaan dan Pengelolaan. Perbuatan tersebut membuat kerugian bagi penghuni dikarenakan  tidak  mengetahui  peruntukan  biaya  pengelolaan  yang  telah  dibayarnya. Pengelola  apartemen  yang  tidak  memungut  biaya  secara  tidak  transparan  harus  bertanggung jawab  berdasarkan  prinsip  tanggung  jawab  berdasarkan  Pasal  19  UUPK.  Prinsip pertanggungjawaban  yang  telah  dilanggar  ialah  tanggung  jawab  professional.  Tanggung jawab ini diartikan sebagai tanggung jawab hukum dalam hubungan dengan jasa profesional yang  diberikan  kepada  klien  (Kantaatmadja,  1996,  h.  79).  Tanggung  jawab  ini  dapat  timbul karena  mereka  tidak  memenuhi  perjanjian  yang  mereka  sepakati  dengan  klien  mereka  atau akibat kelalaian penyedia jasa tersebut mengakibatkan terjadinya perbuatan melawan hukum (Shidarta, 2006, h. 82).
Pasal  28  UUPK  memperlihatkan  bahwa  prinsip  tanggung  jawab  yang  dianut  dalam UUPK ialah prinsip praduga untuk selalu bertanggung jawab. Prinsip ini menyatakan tergugat selalu dianggap bertanggung jawab memberikan ganti rugi atas kerugian konsumen sampai ia dapat  membuktikan  bahwa  ia  tidak  bersalah.  Hal  tersebut  menyebabkan  beban  pembuktian pada unsur kesalahan merupakan beban dan tanggung jawab pelaku usaha.
Penghuni  yang  mengalami  kerugian  akibat  penarikan  biaya  pengelolaan  yang  tidak transparan berhak untuk meminta ganti rugi.  Ganti rugi diatur dalam Pasal 19 ayat 2 UUPK. Ganti  rugi  dapat  berupa  pengembalian  uang  atau  penggantian  barang  dan/atau  jasa  yang sejenis  atau  setara  nilainya,  atau  perawatan  kesehatan  dan/atau  pemberian  santunan  yang sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku.
Sengketa  yang terjadi dimasyarakat harus diselesaikan berdasarkan hukum yang belaku. Penyelesaian  sengketa  dalam  rusun  sebelum  menempuh  jalur  hukum  harus  diselesaikan secara  musyawarah  untuk  mufakat.  Hal  tersebut  tercantum  dalam  Pasal  105  UU  Rusun. Musyawarah  dimaksudkan  agar  terciptanya  titik  terang  untuk  kedua  belah  pihak  dan  juga diberikannya  ganti  rugi  secara  langsung.  Penjelasan  Pasal  45  ayat  (2)  UUPK  juga
menjelaskan bahwa para pihak mengusahakan melakukan penyelesaian damai terlebih dahulu tanpa melalui pengadilan atau BPSK.
Penyelesaian  sengketa  secara  nonlitigasi  dilakukan  oleh  BPSK.  Konsumen  dapat mengajukan  permohonan  penyelesaian  segketa  konsumen  kepada  BPSK  yang  terdekat dengan  tempat  tinggal  konsumen  (Rahman,  2018,  h.  33).  Penyelesaian  sengketa  di  BPSK dilakukan  secara  manual  yaitu  para  pihak  bertemu  secara  langsung  dengan  mediator  atau arbiter  (Riza  &  Abduh,  2019,  h.  83).  Para  pihak  sebelumnya  memilih  metode  penyelesaian sengketa yang tercantum dalam Pasal 52 huruf (a) UUPK, yaitu:
a. Mediasi  adalah  cara  penyelesaian  sengketa  yang  fleksibel  dan  tidak  mengikat  serta melibatkan  pihak  netral  yaitu  mediator  yang  memudahkan  negosiasi  antara  para  pihak untuk  membantu  mereka  dalam  mencapai  kompromi  atau  kesepakatan  (Iqbal,  2018,  h. 572). Jasa yang diberikan mediator adalah menawarkan dasar-dasar penyelesaian sengketa (Mutihah, 2018, h. 33).
b. Konsiliasi  adalahmenyerahkan  kepada  pihak  ketiga  untuk  memberikan  pendapatnya tentang sengketa  yang disampaikan oleh para pihak, akan tetapi pendapat dari konsiliator tidak mengikat sebagaimana yang ada pada arbitrase (Mutihah, 2015, h. 233).
c. Arbitrase adalah cara penyelesaian suatu pekara sengketa perdata di luar pengadilan yang didasarkan  pada  perjanjian  arbitrase  yang  dibuat  secara  tertulis  oleh  para  pihak  yang bersengketa.  Pengertian  tersebut  tercantum  dalam  Pasal  1  angka  (3)  Undang  Undang Nomor  39  Tahun  1999  tentang  Arbitrase.Para  pihak  dalam  arbitrase  dapat  menunjuk arbiter  dari  anggota  BPSK  dari  unsur  pelaku  usaha  dan  konsumen.  Arbiter  ketiga selanjutnya  dipilih  dari  anggota  BPSK  yang  berasal  dari  unsur  pemerintah  sebagai  ketua majelis (Rahman, 2018, h.31).
Para  pihak  yang  telah  menyelesaikan  sengketa  di  BPSK  tidak  dapat  mengajukan  upaya banding  karena  berdasarkan  Pasal  54  ayat  (3)  UUPK  putusan  majelis  bersifat  final  dan mengikat.  Pasal  56  ayat  (1)  UUPK  menyatakan  bahwa  para  pihak  yang  menerima  putusan BPSK diberikan waktu 7 hari sejak menerima putusan itu untuk melakukan eksekusi. Putusan BPSK  dapat  dieksekusi  dengan  meminta  penetapan  eksekusi  pada  pengadilan  negeri  di tempat  tinggal  konsumen  yang  dirugikan  (Tami  Rusli,  2012,  h.  91).  Kelalaian  pelaku  usaha dalam  memenuhi  putusan  mengakibatkan  diserahkannya  putusan  tersebut  kepada  penyidik untuk melakukan penyidikan sesuai hukum yang berlaku. Hal tersebut tercantum dalam Pasal 56  ayat  (4)  UUPK.  Para  pihak  dapat  mengajukan  keberatan  ke  pengadilan  negeri  paling lambat 14 hari setelah pemberitahuan BPSK sesuai Pasal 56 ayat (2) UUPK.
Pasal  45  ayat  (1)  UUPK  menyatakan  penyelesaian  sengketa  dapat  diselesaikan  di lingkungan  peradilan  umum  dan  melalui  lembaga  yang  bertugas  menyelesaiakan  sengketa antara  konsumen  dan  pelaku  usaha.  Sengketa  konsumen  pada  hal  ini  lebih  mengacu  kepada sengketa  perdata.  Pasal  46  UU  PK  menyatakan  bahwa  gugatan  atas  sengketa  perdata  dapat dilakukan secara:
1. Gugatan  individual  yaitu  secara  individu  konsumen,  dalam  hal  ini  ialah  penghuni apartemen, atau ahli warisnya yang merasa dirugikan.
2. Gugatan  perwakilan  kelompok  yaitu  pihak  yang  berpekara  tidak  hanya  untuk  dirinya sendiri,  tetapi  juga  mewakili  kelompok.  Hal  ini  bisa  terjadi  karena  mereka  memiliki kepentingan  yang  sama.  Gugatan  perwakilan  kelompok  harus  memenuhi  empat  syarat, yaitu: (Shidarta, 2006, h. 67)
a. Jumlah penganut cukup banyak
b. Adanya kesamaan soal hukum dan fakta antara pihak yang diwakilkan dan mewakili;
c. Adanya kesamaan jenis tuntutan hukum dan dasar pembelaan; dan
d. Adanya kelayakan pihak yang mewakili.
Gugatan  kelompok  dapat  diwakilkan  oleh  PPPSRS  atau  pihak  lain  yang  layak  untuk mewakili dan memiliki kepentingan yang sama.
3. Gugatan Legal  standing yaitu  cara  pengajuan  gugatan  secara  perdata  yang  dilakukan  oleh satu  atau  lebih  lembaga  swadaya  masyarakat  yang  memenuhi  syarat  atau  suatu  tindakan atau  perbuatan  atau  keputusan  orang  perorangan,  lembaga  atau  pemerintah  yang  telah menimbulkan  kerugian  bagi  masyarakat.(Mutihah,  2018,  h.  221).  Lembaga  yang memenuhi  syarat  tersebut  ialah  Lembaga  Perlindungan  Konsumen  Swadaya  Masyarakat (selanjutnya  ditulis  LPKSM).  Hal  tersebut  tercantum  dalam  tugas  LPKSM  pada  Pasal  44 ayat (2) UU PK, yaitu: menerima keluhan atau pengaduan konsumen.
Pengelola  tidak  hanya  bertanggung  jawab  dengan  memberikan  ganti  rugi  tetapi  juga dapat dikenakan sanksi administratif berupa pencabutan izin usaha/izin operasional pengelola. Pengelola  Apartemen  dapat  dikenakan  sanksi  administratif  dikarenakan  telah  memenuhi syarat pemberian teguran pada Pasal 102 ayat (1) huruf d Pergub No. 133 Tahun 2019. Sanksi administratif  diberikan  kepada  pengelola  apabila  pengelola  terbukti  melakukan  pelanggaran kewajiban setelah diminta keterangan, tidak diindahkannya teguran, peringatan pertama, dan peringatan kedua.
Penjelasan  di  atas  menyimpulkan  bahwa  pengelolaharus  melaksanakan  tanggung  jawab pelaku  usaha  dengan  memberikan  ganti  rugi.  Penghuni  dapat  meminta  ganti  rugi  secara langsung  maupun  melakukan  penyelesaian  sengketa.  Penyelesaian  sengketa  dapat dilakukan dengan cara litigasi melalui peradilan umum maupun secara non litigasi melalui BPSK.

## KESIMPULAN
Dari  analisis  yang  telah  diuraikan  maka  dapat  ditarik  kesimpulan  peran  pemerintah terhadap pembinaan pengelola apartemen dalam menarik biaya pengelolaan apartemen  yang tidak transparan ialah melalui DPRKP. Peran DPRKP tercantum dalam Pergub DPRKP, salah satunya  ialah  memberikan  sosialisasi  kepada  penghuni  dan  pemilik  apartemen  di  Jakarta terkait hak dan kewajiban dalam penarikan biaya pengelolaan. DPRKP juga berperan dalam menampung pengaduan masyarakat tentang permasalahan pengelolaan rusun dan melakukan mediasi antar pihak untuk menyelesaikan permasalahan rusun. DPRKP juga telah melakukan rapat untuk meminta keterangan mengenai penarikan biaya pengelolaan. DPRKP selanjutnya dapat  memberikan  sanksi  administratif  apabila  terdapat  pengelola  apartemen  yang  tidak melaksanakan  kewajibannya  dan  merugikan  penghuni  dan  pemilik  apartemen.  Selanjutnya, tanggung jawab hukum pengelola apartemen terhadap penarikan biaya pengelolaan yang tidak transparan  berdasarkan  UUPK  ialah  harus  melaksanakan  tanggung  jawab  sebagai  pelaku usaha berdasarkan Pasal 19 UUPK. Hal tersebut dikarenakan pengelola telah memungut iuran pengelolaan  secara  tidak  transparan  yang  telah  melanggar  Pergub  Pembinaan  dan Pengelolaan.  Penghuni  dan  pemilik  apartemen  dapat  meminta  ganti  rugi  secara  langsung maupun  melakukan  penyelesaian  sengketa.  Penyelesaian  sengketa  konsumen  berdasarkan Pasal 45 UUPK dapat dilakukan dengan cara litigasi melalui peradilan umum maupun secara non litigasi melalui BPSK. Pengelola Apartemen dapat dikenakan sanksi administrasif berupa
pencabutan izin usaha apabila terbukti melanggar surat teguran dan peringatan.

## SARAN
Penulis memiliki saran yang dapat diberikan berdasarkan penelitian yang telah dilakukan, yaitu: apabila dalam pengawasan pemerintah dilapangan terjadi pelanggaran, pengelola yang melakukan  pemungutan  biaya  pengelolaan  secara  tidak  transparan  dan  tidak  menghiraukan surat  teguran,  maka  pemerintah  harus  tegas  menjatuhkan  sanksi  administratif  berupa pencabutan  izin  usaha/izin  operasional  pengelolaan.  Selanjutnya,  penghuni  dan  pemilik apartemen harus aktif dalam melaporkan adanya pelanggaran yang dilakukan oleh pengelola apartemen  yang  tidak  memenuhi  kewajibannya  yaitu  memberikan  informasi  terbuka  dan transparan dalam penarikan biaya pengelolaan.

## DAFTAR PUSTAKA
Hanifah, Ida. (2020). Peran dan Tanggung Jawab Negara Dalam Perlindungan Hukum Tenaga Kerja Indonesia Yang Bermasalah Di Luar Negeri. JurnalDe Lega Lata, 5(1), 10-23.
Iqbal, Julian. (2018). Perlindungan Bagi Konsumen Online Marketplace Melalui Mekanisme Online Dispute Resolution. Jurist-Diction, 1(2), 557-578.
Kamus  Besar  Bahasa  Indonesia.(tanpa  tahun). Transparans i,  Diakses  Pada  Tanggal  28 Oktober 2019, melalui https://www.kbbi.web.id/transparan.
Kantaatmadja, Komar.(1996). Tanggung Jawab Profesional. Jurnal Era Hukum , 3 (4), 1-13. Mutihah,  Aulia.  (2015). Aspek  Hukum  dagang  dan  Pelaksanaannya  di  Indonesia, Yogyakarta: Pustaka Baru.
Mutihah, Aulia. (2018). Hukum Perlindungan Konsumen, Yogyakarta: Pustaka Baru Press.
Rahman,  Arif.  (2018).  Penyelesaian  Sengketa  Konsumen  Melalui  Badan  Penyelesaian Sengketa Konsumen Kota Serang. AJUDIKASI: Jurnal Ilmu Hukum , 2(1), 21-48.
Riza, Faisal dan Abduh Rachmad. (2019). Alternatif Penyelesaian Sengketa Secara Arbitrase Melalui Pemanfaatan Teknologi Informasi. Jurnal De Lega Lata, 4(1), 77-87.
Rusli,  Tami.  (2012).  Penyelesaian  Sengketa  Antara  Konsumen  Dan  Pelaku  Usaha  Menurut Peraturan Perundang-Undangan. Jurnal Keadilan Progresif, 3(1), 87-102.
Shidarta. (2006). Hukum Perlindungan Konsumen, Jakarta:Grasindo.
Soekanto,Soerjonodan  Mamudji  Sri.(2001). Penelitian  Hukum  Normatif  (Suatu  Tinjauan Singkat ), Jakarta: Rajawali Pers.
Sumardjono,  Maria.  (1989). Pedoman  Pembuatan  Usulan  Penelitian, Yogyakarta:  Fakultas Hukum UGM.
Yayasan  Lembaga  Konsumen Indonesia.  (2016). Mencermati Masalah Rusun , Diakses Pada Tanggal  28  Oktober  2019,  melalui  https://ylki.or.id/2016/05/mencermati-masalah- rumah-susun/.
Yusrizal,  Muhammad.  (2017).  Perlindungan  Hukum  Pemegang  Hak  Atas  Tanah  Dalam Pengadaan Tanah Untuk Kepentingan Umum, De Lega Lata, 2(1), 113-138.
Worldometers.  (2019). Jumlah  Penduduk  Indonesia  269  Juta  Jiwa,  Terbesar  Keempat  Di
Dunia, Diakses pada tanggal 27 Oktober 2019,
melaluihttps://databoks.katadata.co.id/datapublish/2019/04/29/jumlah-penduduk- indonesia-269-juta-jiwa-terbesar-keempat-dunia.
Undang Undang Dasar 1945.
Undang Undang Nomor 8 Tahun 1999 tentang Perlindungan Konsumen.
Undang Undang Nomor 1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman.
Undang Undang Nomor 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun Peraturan Pemerintah Nomor 4 Tahun 1988 tentang Rumah Susun.
Peraturan Gubernur Provinsi Daerah Khusus Ibukota Jakarta Nomor 266 Tahun 2016 tentang Organisasi  Dan  Tata  Kerja  Dinas  Koperasi,  Usaha  Kecil,  Dan  Menengah  Serta Perdagangan.
Peraturan Gubernur Provinsi Daerah Khusus Ibukota Jakarta Nomor 132 Tahun 2018 tentang
Pembinaan Pengelolaan Rumah Susun Milik.
Peraturan  Gubernur  Daerah  Khusus  Ibukota  Jakarta  Nomor  133  Tahun  2019  tentang Perubahan  Atas  Peraturan  Gubernur  Nomor  132  Tahun  2018  tentang  Pembinaan Pengelolaan Rumah Susun Milik.