Abstrak —Pembangunan interchange gerbang  TOL  Jombang  di Kecamatan Tembelang menyebabkan harga lahan meningkat dan muncul  indikasi  perubahan  pemanfaatan  lahan.  Untuk  itu, pemerintah  perlu  mengantisipasi  perubahan  pemanfaatan  lahan yang  tidak  sesuai  dengan  peruntukannya  sebagaimana  yang terdapat pada rencana tata ruang. Penentuan potensi perubahan pemanfaatan  lahan  dilakukan  berdasarkan  pada  model  spasial harga lahan yang secara keseluruhan meliputi tiga teknik analisis. (1)  Teknik  analisis  Delphi  bertujuan  untuk  mengidentifikasi faktor penentu harga lahan, (2) analisis regresi spasial digunakan untuk melakukan pemodelan spasial harga lahan, dan (3) analisis Query Builder menghasilkan peta potensi perubahan pemanfaatan lahan  di  Kecamatan  Tembelang.  Tiap  tahapan  penelitian menghasilkan  luaran  yang  saling  berkaitan.  Terdapat  15  faktor penentu  harga  lahan  yang  telah  konsensus  dari  teknik  analisis Delphi  dalam  dua  tahap  iterasi.  Adapun  model  spasial  harga lahan  dihasilkan  dari  model  matematis  memiliki  konstanta 796.763,84565.  Faktor  yang  berpengaruh  positif  dalam  model tersebut  yaitu  jalur  angkutan  umum,  daerah  rawan  banjir, fasilitas  perdagangan  dan  jasa,  jalan  lingkungan,  dan  rencana jaringan  jalan.  Faktor  yang  berpengaruh  negatif  yakni  fasilitas kesehatan,  fasilitas  pendidikan,  fasilitas  peribadatan,  fasilitas perkantoran,  jalan  kolektor,  kawasan  permukiman,  rencana kawasan  industri,  rencana  kawasan  permukiman,  sungai,  dan interchange gerbang TOL. Model spasial menunjukkan mayoritas harga  lahan  tinggi  terdapat  di  sekitar interchange gerbang  TOL dan  semakin  rendah  di  wilayah  perbatasan  Kecamatan Tembelang.  Luas  lahan  di  Kecamatan  Tembelang  menurut potensi  perubahan  pemanfaatannya  dari  lahan  tidak  terbangun ke  lahan  terbangun  yang  dibagi menjadi kategori tinggi, sedang, dan rendah secara berturut-turut yaitu 571,29 Ha (17%), 788,68 Ha (23%), dan 2.088,44 Ha (61%).
Kata  Kunci — interchange gerbang  TOL  Jombang,  harga  lahan, potensi perubahan pemanfaatan lahan.

## I. PENDAHULUAN
EMBANGUNAN infrastruktur merupakan wujud pemenuhan  kebutuhan  manusia,  termasuk  salah  satunya adalah  jaringan  transportasi.  Pembangunan  infrastruktur  pada suatu  kawasan  akan  mempengaruhi  pemanfaatan  lahan  pada kawasan  di  sekitarnya,  sehingga  hal  ini  menimbulkan perubahan  atau  konversi  jenis  penggunaan  lahan.  Perubahan bentuk  pemanfaatan  lahan  akan  berpotensi  memberikan pengaruh pada bidang penggunaan lain yang ada di sekitarnya
[1].  Salah  satu  penyebab  terjadinya  perubahan  suatu  guna lahan  yaitu  perluasan  jaringan  infrastruktur  terutama  jaringan transportasi  [2].  Terdapat  hubungan  keterkaitan  antara perluasan jaringan infrastruktur khususnya jaringan transportasi  terhadap  harga  lahan.  Perluasan  jaringan transportasi  untuk  memenuhi  kebutuhan  mobilitas  manusia yang  senantiasa  bertambah  menyebabkan  harga  lahan mengalami kecenderungan untuk naik secara alamiah [3].
Harga  lahan  pada  dasarnya  dipengaruhi  oleh  berbagai faktor.  Harga  lahan  dan  nilai  lahan  memiliki  keterkaitan fungsional  dalam  pengertiannya,  di  mana  harga  lahan umumnya  ditentukan  oleh  nilai  lahan  atau  harga  lahan  akan mencerminkan  tinggi  rendahnya  nilai  lahan  [4].  Faktor  lokasi mempengaruhi    nilai    tanah.    Menurut    penelitian    tersebut, nilai tanah dipengaruhi oleh variabel-variabel seperti, jarak ke pusat  kota, lebar jalan, jarak ke perguruan tinggi, dan kondisi jalan  aspal  atau  tidak.  Suatu  kawasan  yang  memiliki kelengkapan  infrastruktur  baik  cenderung  memiliki  harga lahan  yang  tinggi,  sehingga  dengan  kondisi infrastruktur yang lengkap,  masyarakat  cenderung  untuk  mendirikan  bangunan pada lokasi tersebut meskipun dengan harga yang relatif tinggi. Oleh  karena  itu,  harga  lahan  sebagai  pertimbangan  dalam mendirikan  bangunan  dapat  digunakan  sebagai  pendekatan dalam  mengetahui  potensi  perubahan  pemanfaaatan  lahan  di suatu kawasan.
Di Kabupaten Jombang, saat ini sedang dibangun ruas jalan TOL yang menghubungkan wilayah Mojokerto dan Kertosono yang  panjangnya  mencapai  40,5  km  [5].  Pembangunan  pintu TOL  berdampak  pada  kenaikan  harga  lahan  di  wilayah sekitarnya,  dimana  harga  lahan  tertinggi  terdapat  pada  jenis penggunaan lahan perdagangan dan jasa serta permukiman [6]. Rahadyan  dalam  penelitiannya  telah  melakukan  wawancara dengan  Kepala  Bidang  Permukiman,  Dinas  Cipta  Karya  dan Tata  Ruang  Kabupaten  Jombang  pada  tanggal  7  November 2014,  bahwa  terbangunnya interchange TOL  di  Kecamatan Bandarkedungmulyo  Kabupaten  Jombang  telah  memicu perubahan harga lahan di sekitar kawasan [7]. Setyagama juga meneliti  kawasan interchange gerbang  TOL  Jombang  di Kecamatan Tembelang dan mengidentifikasi adanya peningkatan  harga  lahan  sebanyak  tiga  kali  lipat  karena pembangunan interchange tersebut [8].
Pemerintah  Kabupaten  Jombang  perlu  mengidentifikasi lahan  yang  berpotensi  berubah  pemanfaaatannya  dikarenakan

## Analisis Potensi Perubahan Pemanfaatan Lahan Berdasarkan Model Spasial Harga Lahan di Kecamatan Tembelang Kabupaten Jombang
Muhammad Ermando Nurman Sasono dan Cahyono Susetyo Departemen Perencanaan Wilayah dan Kota, Fakultas Teknik Sipil dan Perencanaan, Institut Teknologi Sepuluh Nopember ITS e-mail : cahyono_s@urplan.its.ac.id.
P
adanya  pembangunan interchange gerbang  TOL  Jombang  di Kecamatan Tembelang. Arahan Rencana Tata Ruang Wilayah Kabupaten  Jombang  Tahun  2009-2029  menetapkan  kawasan interchange gerbang  TOL  Jombang  pada  Kecamatan Tembelang  sebagai  Kawasan  Strategis  Cepat  Tumbuh, sehingga mengakibatkan perkembangan wilayah pada kawasan tersebut menjadi relatif cepat. Perkembangan wilayah tersebut dapat  menjadi  ancaman  bagi  ketersediaan  lahan  pertanian khususnya  LP2B  (Lahan  Pertanian  Pangan  Berkelanjutan), mengingat  harga  lahan  yang  akan  meningkat,  sehingga  lahan tersebut  cenderung  dialihfungsikan  sebagai  lahan  non pertanian.  Hasil  penelitian  Rusastra  dalam  Ilham  pada  tahun 1995,  alasan  utama  petani  melakukan  konversi  lahan  adalah karena  kebutuhan  dan  harga  lahan  yang  tinggi,  skala  usaha yang  kurang  efisien  untuk  diusahakan  [9].  Identifikasi  harga lahan  dapat  dilakukan  dengan  pemodelan  spasial,  selain menghasilkan  informasi  harga  lahan,  juga  dapat  digunakan dalam  menganalisis  potensi perubahan pemanfaatan lahannya. Penelitian ini bertujuan untuk menganalisis potensi perubahan pemanfatan lahan berdasarkan model spasial harga lahan pasca pembangunan interchange gerbang  TOL  di  Kecamatan Tembelang,  Kabupaten  Jombang.  Penelitian  ini  bukan mengarahkan  pembangunan  pada  lahan-lahan  yang  harga lahannya  tinggi  dan  berpotensi  berubah  pemanfaatannya, melainkan  sebagai  acuan  untuk  mengantisipasi  perubahan pemanfaatan lahan yang meliputi lahan pertanian maupun non pertanian,  yang  tidak  sesuai  dengan  rencana  tata  ruang  yang berlaku.

## II. METODE PENELITIAN

## A. Jenis dan Pendekatan Penelitian
Penelitian  ini  menggunakan  pendekatan  kuantitatif.  Hal  ini dikarenakan metode analisis  yang digunakan secara mayoritas berkaitan dengan pengolahan data numerik. Jenis penelitian ini berdasarkan  pendekatan  kuantitatif  menurut  Mc  Millan  dan Schumacher  terbagi  menjadi  tiga,  yaitu  penelitian  dengan metode deskriptif, korelasional, dan Ex Post Facto [10].
B. Aspek dan Faktor Penelitian
Terdapat empat aspek dan dua belas faktor yang digunakan dalam  penelitian  ini.  Faktor-faktor  tersebut  sifatnya  spasial yang  direpresentasikan  dengan  jarak  terhadap  lahan  dalam satuan meter. Aspek sarana pelayanan umum (SPU) terdiri dari faktor  fasilitas  peribadatan,  fasilitas  pendidikan,  fasilitas kesehatan, fasilitas perkantoran, fasilitas perdagangan dan jasa. Aspek  jaringan  transportasi  terdiri  dari  faktor interchange gerbang  TOL,  jalan  kolektor,  jalan  lingkungan.  Aspek lingkungan  perumahan  terdiri  dari  kawasan  permukiman  dan daerah  rawan  banjir.  Aspek  kebijakan  pemerintah  terdiri  dari faktor rencana kawasan industri dan rencana jaringan jalan.

## C. Populasi dan Sampel
Pengambilan  sampel  dibutuhkan  untuk  mendapatkan  data harga  lahan  dari  seluruh  jumlah  kepala  keluarga  (KK)  di Kecamatan  Tembelang  sebagai  populasinya.  Pengambilan sampel  disesuaikan  dengan  jumlah  KK  di  Kecamatan Tembelang  pada  setiap  desa  yang  totalnya  mencapai  13.408 dengan  total  388  sampel  yang  didapat  dari  perhitungan
menggunakan  rumus  Slovin.  Jumlah  sampel  tersebut  dapat bertambah  jika  responden  memiliki  lahan  non  terbangun lainnya.  Data  harga  lahan  didapatkan  dengan  metode wawancara kuisioner terhadap sampel-sampel tesebut.

## D. Metode Analisis
1) Mengidentifikasi  faktor-faktor  yang  mempengaruhi  harga lahan di Kecamatan Tembelang, Kabupaten Jombang.
Teknik  analisis  yang  digunakan  untuk  mengidentifikasi faktor  spasial  penentu  harga  lahan  adalah  analisis  Delphi. Teknik  analisis  Delphi  merupakan  pengolahan  data  secara kualitatif  yang  diperoleh  melalui  kuesioner  dan  wawancara kepada stakeholders terpilih  dan  mempunyai  tingkat  validasi tinggi karena disampaikan oleh para pakar serta melalui iterasi. Proses  tanya  jawab  berakhir  apabila  kesepakatan  antara  para stakeholders telah  tercapai  setelah  informasi  yang  lengkap terkumpul [11].
2) Merumuskan  model  spasial  harga  lahan  di  Kecamatan Tembelang, Kabupaten Jombang.
Harga lahan di Kecamatan Tembelang dianalisis menggunakan teknik analisis regresi spasial. Langkah pertama adalah menganalisis jarak euklides faktor spasial menggunakan Euclidean  Distance pada software ESRI ArcGIS 10.1. Kemudian harga lahan dan jarak terhadap faktor- faktor  yang  mempengaruhinya  dianalisis  menggunakan Ordinary  Least  Squares (OLS).  Model  matematis  yang dihasilkan  lalu  dianalisis  dengan Raster  Calculator sehingga membentuk  model  spasial  harga  lahan  di  Kecamatan Tembelang. Rumus perhitungan OLS adalah sebagai berikut.
... 2 2 1 1 0          Y (1)
Keterangan :
Y = variabel terikat/dependen
0  = konstanta (intercept)
1  , 2  , dst. = koefisien regresi spasial (slope)
1  , 2  , dst. = variabel penjelas/independen
3) Menganalisis  potensi  perubahan  pemanfaatan  lahan  di Kecamatan Tembelang, Kabupaten Jombang.
Untuk  memudahkan  identifikasi  harga  lahan,  dilakukan pengelompokan  atau  klasifikasi  harga  lahan  secara  kuantitatif maupun  kualitatif.  Metode  pengelompokan  harga  lahan dilakukan dengan mencari nilai kuartil I (Q 1 ) dan III (Q 3 ) pada data tunggal harga lahan pasar hasil survei untuk menghasilkan tiga  kelas  harga  lahan.  Novananda  dan  Setiawan  juga menggunakan  kalkulasi  kuartil  untuk  mengklasifikasikan jumlah  produksi  emisi  karbon  dioksida  pada  analisis persebaran  spasial  produksi  gas  tersebut  dari  penggunaan lahan permukiman di Kawasan Perkotaan Gresik [12].
4 ) 1 (   n i Q i (2)
Keterangan :
i Q = Kuartil ke-i n = Jumlah data
Untuk  mengetahui  potensi  perubahan  pemanfaatan  lahan seara  spasial,  dilakukan  Analisis Query  Builder .  Analisis Query  Builder merupakan  analisis  pelacakan  data  sebagai fasilitas  yang  digunakan  untuk  melacak feature-feature berdasarkan  data  atributnya. Query Builder juga  dapat digunakan  untuk  mengetahui feature-feature mana  saja  yang sesuai dengan kriteria yang telah ditentukan [13]. Sebelumnya, data  spasial  harga  lahan  dan  penggunaan  lahan  eksisting Kecamatan Tembelang digabungkan dengan Overlay Intersect. Query  Builder memanfaatkan  dua tools yakni Select  By Attributes dan Field Calculator. Select By Attributes berfungsi untuk menyeleksi data, sedangkan Field Calculator digunakan untuk memasukkan data dan menyusun data baru menggunakan Structured Query Language (SQL).

## III. HASIL DAN DISKUSI
A. Mengidentifikasi  faktor-faktor  yang  mempengaruhi  harga lahan di Kecamatan Tembelang, Kabupaten Jombang.
Keseluruhan  proses  analisis  Delphi  telah  melalui  2  kali iterasi dengan 3 kali wawancara eksplorasi. Berdasarkan hasil wawancara  tersebut  ditemukan  beberapa  faktor  yang  tidak consensus  sehingga  perlu  dilakukan  iterasi.  Eksplorasi terhadap  faktor  menghasilkan  beberapa  faktor  baru  yang diajukan dari stakeholders.
Keterangan : R = Responden
P = Penting
TP  = Tidak penting
* = Belum konsensus
Berdasarkan  hasil  analisis  Delphi  pada  faktor-faktor  hasil kajian  pustaka,  didapatkan  15  faktor  yang  berpengaruh terhadap  harga  lahan  di  Kecamatan  Tembelang,  Kabupaten Jombang.  Tiga  faktor  baru  hasil  wawancara  eksplorasi  yaitu jalur  angkutan  umum,  sungai,  dan  rencana  kawasan permukiman.

## B. Merumuskan  model  spasial  harga  lahan  di  Kecamatan
Tembelang, Kabupaten Jombang.
Dari  hasil  OLS,  terdapat  9  faktor  signifikan  dan  6  faktor tidak  signifikan  (signifikansi  P  <  0.05). R-Squared yang
dihasilkan  adalah  53,58%  dengan Adjusted  R-Squared 51,78%. Berikut model matematis yang dihasilkan.
Y = 796.763,84565  +  2.487,105957  1 +  56,631707  2 -
14,169566
 3 -  87,7424  4 -  23,881509  5 + 435,957510  6 -  27,895809  7 - 2.899,296218  8 + 851,225198  9 -  376,107305  10 -  24,082298  11 +
6,513593  12 -  859,315923  13 -  299,638954  14 - 126,278851  15 (3)
Keterangan :
Y   = harga lahan (rupiah per meter persegi) X 1 = jalur angkutan umum (meter) X 2 = daerah rawan banjir (meter)
X 3 = fasilitas kesehatan (meter) X 4 = fasilitas pendidikan (meter) X 5 = fasilitas peribadatan (meter) X 6 = fasilitas perdagangan dan jasa (meter) X 7 = fasilitas perkantoran (meter) X 8 = jalan kolektor (meter) X 9 = jalan lingkungan (meter) X 10 = kawasan permukiman (meter) X 11 = rencana kawasan industri (meter) X 12 = rencana jaringan jalan (meter)
X 13 = rencana kawasan permukiman (meter) X 14 = sungai (meter)
X 15 = interchange gerbang TOL (meter)
Tabel 1.
Rekapitulasi Jawaban Kuisioner Delphi Tahap I Aspek
Faktor R1 R2 R3 R4 R5 Sarana pelayanan umum Fasilitas peribadatan P P P P P Fasilitas pendidikan P P P P P Fasilitas kesehatan P P P P P Fasilitas perkantoran P P P P P Fasilitas perdagangan dan jasa P P P P P Jaringan transportasi Interchange gerbang TOL P P P P P Jalan kolektor P P P P P Jalan lingkungan* P P TP TP P Lingkungan permukiman Kawasan permukiman P P P P P Daerah rawan banjir P P P P P Kebijakan pemerintah Rencana kawasan industri P P P P P Rencana jaringan jalan P P P P P Tabel 2. Rekapitulasi Jawaban Kuisioner Delphi Tahap II Aspek Faktor R1 R2 R3 R4 R5 Aksesibilitas Jalan lingkungan P P P P P Jalur angkutan umum* P TP P P P Sungai* TP P P P P Kebijakan pemerintah Rencana kawasan permukiman P P P P P
Tabel 3. Rekapitulasi Jawaban Kuisioner Delphi Tahap III Aspek Faktor R1 R2 R3 R4 R5 Aksesibilitas Jalur angkutan umum P P P P P Lingkungan permukiman Sungai P P P P P
Gambar 1.  Peta model spasial harga lahan.
C. Menganalisis  potensi  perubahan  pemanfaatan  lahan  di Kecamatan Tembelang, Kabupaten Jombang.
Penentuan kelas harga lahan dibutuhkan untuk mengidentifikasi  potensi  perubahan  pemanfaatan  lahan.  Batas kelas  harga  lahan  didapatkan  dari  angka  kuartil  I  dan  kuartil III.  Dengan  menggunakan software Microsoft  Excel  2013 diperoleh  angka  kuartil  I  dan  kuartil  III  secara  berturut-turut yaitu  200.000  dan  410.000.  Dengan  demikian  terdapat  tiga kelas  harga  lahan  yaitu  0  -  200.000,000  rupiah/m 2 (Kelas  I), 200.000,001  -  410.000,000  rupiah/m 2 (Kelas  II),  dan 410.000,001  -  976.456,375  rupiah/m 2 (Kelas  III),  dan selanjutnya  dilakukan Reclassify pada  ESRI  ArcGGIS  10.1 untuk menampilkan data spasial harga lahan menurut kelasnya.
Konversi  data  dari  raster  ke  vektor  dalam  bentuk shapefile dibutuhkan  untuk  tahapan  berikutnya,  yaitu  penyusunan  data baru. Konversi data spasial menggunakan Conversion Tools di dalam sub menu From Raster kemudian pada bagian Raster to Polygon. Berdasarkan  hasil  perhitungan  luasan  menggunakan Calculate Geometry, diketahui bahwa harga lahan kelas I (0  - 200.000,000  rupiah/m 2 )  mendominasi  wilayah  Kecamatan Tembelang  dengan  luas  mencapai  1.475,54  Ha.  Presentase luasan harga lahan dari kelas I hingga III secara berturut-turut yaitu  43%,  30%,  dan  27%.  Luasan harga lahan kelas II yakni 1.046,39 Ha, sedangkan kelas III yaitu 926,51 Ha.
Penyusunan  data  merupakan  tahap  akhir  dalam  analisis potensi perubahan pemanfaatan lahan. Output akhir dari tahap ini  yatu  peta  potensi  perubahan  pemanfaatan  lahan.  Langkah pertama  yaitu  melakukan  tumpang  tindih  data  spasial  harga lahan  dan  penggunaan  lahan  eksisting  Kecamatan  Tembelang menggunakan Overlay  Intersect pada  ESRI  ArcGIS  10.1. Kemudian  menyediakan  kolom (field) potensi  perubahan pemanfaatan lahan pada Attribute Table yang dimiliki file baru hasil Overlay  Intersect. Potensi  perubahan  pemanfaatan lahanyang  menjadi  fokus  dalam  penelitian  ini  hanya  pada lahan tidak terbangun menjadi lahan terbangun, karena potensi perubahan  pemanfaatan  lahan  terbangun  menjadi  lahan  tidak terbangun cenderung rendah atau kecil kemungkinannya.
Potensi  perubahan  pemanfaatan  lahan  tertinggi  yaitu  pada jenis  penggunaan  lahan  sawah.  Sebesar  571,29  Ha  luas  lahan tidak  terbangun  berpotensi  tinggi  untuk  dikonversi  menjadi lahan  terbangun  berupa  permukiman.  Jenis  penggunaan  lahan permukiman  memiliki  potensi  perubahan  pemanfaatan  yang
rendah, karena kemungkinan lahan terbangun berubah menjadi lahan  tidak  terbangun  dapat  dikatakan  sangat  kecil.  Potensi perubahan pemanfaatan lahan pada jenis penggunaan lahan
tidak  terbangun  (sawah,  kebun,  semak  belukar,  dan  tanah ladang)  perlu  diantisipasi  sehingga  pelanggaran  tata  ruang yang  terjadi  di  kemudian  hari  dapat  dicegah  dan  ditangani dengan  segera.  Hasil  analisis  potensi  perubahan  pemanfaatan lahan  tidak  dapat  diaplikasikan  pada  lahan  yang  telah ditetapkan  pemanfaatannya  menurut  peraturan  dan  kebijakan yang  berlaku.  Hal  ini  dikarenakan  lahan  tersebut  memiliki fungsi tertentu yang tidak dapat dikonversikan dalam keadaan apapun,  sehingga  potensi  perubahan  pemanfaatannya  sama dengan nol. Contoh dari lahan tersebut antara lain yaitu Lahan Pertanian    Pangan  Berkelanjutan  (LP2B)  dan  zona  sempadan (sungai, jalan, rel kereta api, pantai, dsb.).
Tabel 4.
Harga Lahan dan Potensi Perubahan Pemanfaatannya Kelas Harga Lahan (Rp/m 2 ) Potensi Keterangan I 0 - 200.000,000 Rendah Kemungkinan lahan dikonversi sangat besar, penggunaan lahan berpotensi untuk menyesuaikan nilai ekonomis harga lahannya. II 200.000,001 - 410.000,000 Sedang Kemungkinan lahan seimbang antara dikonversi atau tidak. III 410.000,001 - 976.456,375 Tinggi Kemungkinan lahan dikonversi sangat kecil, penggunaan lahan dengan harga lahannya saat ini cenderung tetap.
Tabel 5.
Luas Pemanfaatan Lahan dan Potensi Perubahannya
Jenis Pemanfaatan Lahan Potensi Tinggi Potensi Sedang Potensi Rendah Sawah 481,67 428,07 1004,65 Kebun 35,73 122,1 139,64 Semak belukar 4,83 35,93 36,65 Tanah ladang 49,06 202,58 196,30 Permukiman 0,0 0,0 711,2 Total 571,29 788,68 2088,44
Gambar 2. Peta penggunaan lahan eksisting.
Gambar 3. Peta klasifikasi harga lahan.
Gambar 4. Peta pemanfaatan lahan dan potensi perubahannya.

## IV. KESIMPULAN
Terdapat  beberapa  poin  kesimpulan  yang  dihasilkan. Kesimpulan tersebut merupakan output dari tiap analisis dalam menjawab  sasaran  penelitian.  Berikut  adalah  kesimpulan  dari penelitian ini.
1) Terdapat  15  faktor  yang  menentukan  harga  lahan  di Kecamatan  Tembelang,  Kabupaten  Jombang.  Faktor- faktor  itu  dibagi  menurut  aspeknya.  Aspek  Sarana Pelayanan  Umum  (SPU)  terdiri  dari  faktor  fasilitas
peribadatan,  faktor  fasilitas  pendidikan,  faktor  fasilitas kesehatan, faktor fasilitas perkantoran, dan faktor fasilitas perdagangan dan jasa. Aspek jaringan transportasi terdiri dari  faktor interchange gerbang  TOL,  jalan  kolektor, jalan  lingkungan,  dan  jalur  angkutan  umum.  Aspek lingkungan permukiman terdiri dari  faktor daerah rawan banjir,  faktor  kawasan  permukiman,  dan  faktor  sungai. Aspek  kebijakan  pemerintah  terdiri  dari  faktor  rencana kawasan  industri,  faktor  rencana  jaringan  jalan,  faktor rencana kawasan permukiman.
2) Model  matematis  yang  dihasilkan  berbentuk  persamaan Y =  796.763,84565 + 2.487,105957 X 1 + 56,631707 X 2 - 14,169566 X 3 - 87,7424 X 4 - 23,881509 X 5 + 435,957510 X 6 - 27,895809 X 7 - 2.899,296218 X 8 + 851,225198 X 9 -
376,107305  X 10 -  24,082298  X 11 +  6,513593  X 12 - 859,315923  X 13 -  299,638954  X 14 -  126,278851  X 15. Y merupakan  harga  lahan  dan  X  adalah  faktor-faktor  yang mempengaruhinya,  dimana  X 1 adalah  jalur  angkutan umum, X 2 adalah daerah rawan banjir, X 3 adalah fasilitas kesehatan,  X 4 adalah  fasilitas  pendidikan,  X 5 adalah fasilitas  peribadatan  (meter),  X 6 adalah  fasilitas perdagangan dan jasa, X 7 adalah fasilitas perkantoran, X 8 adalah  jalan  kolektor,  X 9 adalah  jalan  lingkungan,  X 10 adalah  kawasan  permukiman,  X 11 adalah  rencana kawasan  industri,  X 12 adalah  rencana  jaringan  jalan,  X 13 adalah rencana kawasan permukiman, X 14 adalah sungai, dan X 15 adalah interchange gerbang TOL (meter). Model spasial  menunjukkan  bahwa  harga  lahan  yang  tinggi cenderung berada di dekat interchange gerbang TOL.
3) Harga  lahan  diklasifikasikan  dengan  perhitungan  kuartil data  menjadi  tiga  kelas  yaitu  0  -  200.000,000  rupiah/m 2 (kelas I), 200.000,001 - 410.000,000 rupiah/m 2 (kelas II),
410.000,001  -  976.456,375  rupiah/m 2 (kelas  III).
Selanjutnya  data  spasial  harga  lahan  dan  penggunaan lahan  digabungkan  dengan  teknik Overlay  Intersect dan dilakukan  seleksi  data.    Luas  lahan  yang  berpotensi tinggi, sedang, dan rendah untuk berubah pemanfaatannya  secara  berturut-turut  yaitu  571,29  Ha (17%); 788,68 Ha (23%); dan 2088,44 Ha (61%).
Analisis  potensi  perubahan  pemanfaatan  lahan  dapat digunakan selama harga lahan tetap atau berubah namun tidak signifikan.  Hasil  penelitian  ini  dapat  dijadikan  sebagai referensi  dan  masukan  terhadap  dokumen  rencana,  informasi zona  nilai  tanah,  dan  penentuan  NJOP  tanah.  Di  samping  itu, hasil penelitian ini dapat digunakan untuk mengendalikan alih fungsi  lahan  yang  tidak  sesuai  dengan  peruntukkannya.  Ke depannya  penelitian  ini  dapat  dikembangkan  dengan melibatkan sampel yang lebih proporsional dan akurat, faktor- faktor  determinan  harga  lahan  lainnya,  serta  menerapkan simulasi  prediksi  penggunaan  lahan  berdasarkan  potensi perubahannya.  Metode  klasifikasi  harga  lahan  perlu  meninjau data  spasial  penggunaan  lahan  pada  tahun-tahun  sebelumnya untuk  dapat  diketahui  rentang  harga  lahan  dimana  terjadi konversi lahan tidak terbangun ke lahan terbangun.

## DAFTAR PUSTAKA
[1] H.  .  Yunus, Struktur  Tata  Ruang  Kota .  Yogyakarta:  Pustaka Pelajar, 2000.
[2] S.  V.  Prawiro,  “Kemungkinan  Perbahan  Guna  Lahan  Akibat Pembangunan Jalan Layang Non-Tol Antasari Blok M Berdasarkan Persepsi Masyarakat,” J. Perenc. Wil. dan Kota A SAPPK , 2014.
[3] G.  Mangkoesoebroto,  “Pengaruh  Pajak  Atas  Harga  Tanah,” J. Ekon. dan Bisnis Indones. , vol. 7, 1992.
[4] W.  Hendrawan,  “Pola  Spasial  dan  Faktor-faktor  yang Mempengaruhi  Perubahan  Harga  Lahan  Kawasan  Pusat  Kota Madiun. Studi,” Institut Teknologi Sepuluh Nopember, 2010.
[5] Y.  Wibisono,  “Tancap  Gas,  Tol  Seksi  2  Ditarget  Selesai  2017,” 2016. [Online]. Available: http://beritajatim.com/ekonomi/ 276018/tancap_gas,_tol_seksi_2_ditarget_selesai_2017.
[6] D.  K.  Masykuroh  and  I.  Rudiarto, Kajian Perubahan Penggunaan Lahan  dan  Harga  Lahan  di  Wilayah  Sekitar  Pintu  TOL  Ungaran . TATALOKA, 2016.
[7] G. . Rahadyan, “Skenario Pengembangan Lahan Permukiman Pasca Terbangunnya  Interchange  Jalan  TOL  Mojokerto-Kertosono  di Kawasan  Perkotaan  Bandar  Kedungmulyo  Kabupaten  Jombang,”
Institut Teknologi Sepuluh Nopember, 2015.
[8] A.  .  Setyagama  and  A.  .  Navastara,  “Zonasi  Kawasan  Terdampak Akibat Pembangunan Interchange TOL di Kabupaten Jombang,” J.
Tek. ITS , pp. C207–C211, 2014.
[9] Y. Ilham, N., Syaukat and S. Friyatno, “Perkembangan dan Faktor- faktor  yang  Mempengaruhi  Konversi  Lahan  Sawah  serta  Dampak Ekonominya,” SOCA (Socio-Economic Agric. Agribusiness) , 2004.
[10] J.  H.  McMillan  and  S.  Schumacher, Research  in  Education.  New York . New York: Longman Scientific & Technical, 2003.
[11] Sudjana, Metode Statistik . Bandung: Tarsito, 2000.
[12] E.  Novananda  and  R.  P.  Setiawan,  “Persebaran  Spasial  Produksi Emisi Karbon Dioksida (CO2) dari Penggunaan Lahan Permukiman di  Kawasan  Perkotaan  Gresik  Bagian  Timur,” J.  Tek.  ITS ,  vol.  4, pp. C11–C16, 2015.
[13] F.  W.  Indonesia, Modul  Pelatihan  Sistem  Informasi  Geografis . Bogor: FWI, 2010.