## PROBLEMATIKA PENDIRIAN BANGUNAN DI ATAS AIR MENURUT UNDANG-UNDANG NOMOR 28 TAHUN 2002 TENTANG BANGUNAN GEDUNG 

## Reza Adrian Setyada Tang
Fakultas Hukum, Universitas Surabaya email: reza.adrian21@gmail.com

## Abstract
The establishment of buildings on water is a phenomenon that can cause legal problems due to  lack  and  unclear  legal  basis  that  govern  the  establishment  of  buildings  on  the  water.  This research aims to find out how the legal certainty regarding the establishment of the building on the water and how the form of legal protection is given to the owner of the building established on the water.  The  study  was  conducted  with  a  normative  juridical  approach  and  was  analyzed  by  a qualitatively  descriptive  method.  Based on  the  results  of the  study,  article  1 number  1  UU  No.  28 year  2002  mention  of  the  building  can  be  established  above  and/or  in  water  so  that  this  article confirms that the building on the water is allowed. However, LAW No. 28 of 2002 only regulates the licensing and requirements of building on the land, so if it is associated with a building above the water will be a discrepancy that leads to problems related to the building on the water which is the legal certainty of the building established on water is not strong enough. Therefore, it is necessary that the government provide a legal protection to the owner of the building established on the water in order to guarantee the legal certainty. Such protection can be done by adding rules related to the requirements  and  licensing  of  the  building  established  on  the  water  tha  t  can  guarantee  the  legal certainty and become the legal basis for the building established on the water.
Keywords: Building Established On The Water; Legal Certainty; Requirement; Problematic.

## Abstrak
Pendirian  bangunan  di  atas  air  merupakan  suatu  fenomena  yang  dapat  menimbulkan permasalahan hukum yang dikarenakan kurang dan belum jelasnya landasan hukum yang mengatur terkait  pendirian  bangunan  di  atas  air.  Penelitian  ini  bertujuan  untuk  mengetahui  bagaimanakah kepastian  hukum  terkait  pendirian  bangunan  di  atas  air  dan  bagaimana  bentuk  perlindungan hukum  yang  diberikan  kepada  pemilik  bangunan  di  atas  air.  Penelitian  ini  dilakukan  dengan pendekatan  yuridis  normatif  dan  dianalisis  dengan  metode kualitatif  deskriptif.  Berdasarkan  hasil penelitian, Pasal 1 angka 1 UU No. 28 Tahun 2002 menyebutkan bangunan dapat didirikan di atas dan/atau  di  dalam  air  sehingga  Pasal  ini  menegaskan  bahwa  bangunan  di  atas  air  itu diperbolehkan.  Akan  tetapi  UU  No.  28  Tahun  2002  hanya  mengatur  terkait  perizinan  dan persyaratan  pendirian  bangunan  di  atas  tanah,  sehingga  bila  dikaitkan  dengan  bangunan  di  atas air  akan  terjadi  ketidaksesuaian  yang  berujung  pada  problematika  terkait  bangunan  di  atas  air yaitu  tidak  kuatnya  kepastian  hukum  bangunan  di  atas  air.  Oleh  karena  itu,  diperlukan  adanya perlindungan  hukum  oleh  pemerintah  kepada  pemilik  bangunan  di  atas  air  agar  dapat  menjamin kepastian  hukumnya.  Perlindungan  tersebut  dapat  dilakukan  dengan  adanya  penambahan  aturan terkait persyaratan dan perizinan bangunan di atas air yang dapat menjamin kepastian hukum dan menjadi landasan hukum bagi bangunan di atas air.
Kata Kunci: Bangunan Didirikan Di Atas Air; Kepastian Hukum; Persyaratan; Problematika.
 Naskah diterima: 26 Juli 2019, direvisi: 15 Agustus 2019, disetujui untuk terbit: 30 September 2019 Doi: 10.3376/jch.v5i1.182

## PENDAHULUAN
Bumi  yang  merupakan  tempat  umat manusia  hidup  dapat  dikatakan  sudah memiliki usia yang tidak muda. Beberapa kekayaan  alam  yang  dimilikinya  seperti air,  tanah,  dan  udara  tentu  harus  dijaga oleh  manusia  sebagai  penghuninya.  Air sebagai  sumber  kehidupan  digunakan manusia  untuk  minum,  bercocok  tanah, dan  lainnya  dimana  bila  tidak  ada  air bumi  akan  mengalami  kekeringan  dan manusia  tidak  dapat  bertahan  hidup. Udara  juga  termasuk  kebutuhan  paling utama,  manusia  membutuhkan  udara untuk bernafas. Sedangkan tanah, diperlukan  manusia  sebagai  tempat  untuk beraktivitas dan membangun rumah.
Tanah  sebagai  salah  satu  kekayaan alam  yang  memiliki  pemanfaatan  yang cukup berimbas pada kehidupan manusia. Sehingga mengakibatkan tanah memegang  peranan  yang  sangat  penting dan  vital  dalam  kehidupan  masyarakat  di sebuah  negara.(Zamil  2107:442)  Ini dikarenakan  tanah  merupakan  sebuah sarana yang sangat strategis guna
mencapai  tujuan  yang  dimiliki  suatu negara dalam mensejahterakan
masyarakatnya.  Juga  tanah  sebagai  salah satu  sumber  daya  alam  yang  menjadi penopang  semua  kegiatan  dan  aktivitas manusia, yang antara lain kegiatan usaha, interaksi antar sesama, pembangunan, dan lain-lain.
Indonesia  sebagai  salah  satu  negara yang  tengah  mengalami  perkembangan yang pesat terutama pada sektor pembangunan  tentu  memerlukan  tanah yang  sangat  banyak  untuk  menopang
pesatnya pembangunan. Di masa globalisasi  yang  mana  bangunan  dan gedung  semakin  bertambah  di  kota-kota besar  di  Indonesia,  sehingga  permintaan terhadap tanah sebagai tempat mendirikan bangunan  pun  semakin  besar  dan  hal  ini sudah  pasti  berimbas  pada  banyaknya lahan  hijau  yang  dikorbankan  untuk memenuhi permintaan akan tanah di kota- kota Indonesia.
Bentuk  fisik  lingkungan  kota  adalah wujud dari akumulasi peningkatan jumlah penduduk, aktivitas penduduk dan kebijakan-kebijakan  pembangunan  yang dibuat oleh pemerintah maupun masyarakat  dalam  merancang  struktur ruang  huniannya.  Adanya  perubahan penggunaan  lahan  perkotaan  cenderung sangat  tidak  seimbang  dibandingkan dengan  pemanfaatannya.  Pemanfaatan lahan yang terjadi di masyarakat umumnya  adalah  alih  fungsi  lahan  dari lahan  konsumtif  ke  lahan  komersial,  hal ini  disebabkan  oleh  perilaku  masyarakat dalam  usaha  untuk  memenuhi  kebutuhan hidupnya.  (Sodak,  Effendi,  and  Soetedjo 2017:119)
Hal  tersebut  menuntut  peran  penting antara  masyarakat  dan  pemerintah  untuk memanfaatkan  lahan  tanah  secara  efisien dengan maksud untuk menghindari pemanfaatan tanah yang kurang bermanfaat.  (Permatasari,  Adjie,  and Djanggih  2018:  1)  Oleh  karena  itu, pemanfaatan  tanah  harus  sesuai  dengan keadaan  dan  sifatnya,  sehingga  akan terwujudnya kesejahteraan bagi masyarakat  dan  negara.  (Ramadhona
2017: 74)
Intensitas  kebutuhan  pembangunan yang  semakin  meningkat  serta  kondisi ketersediaan  tanah  yang  semakin  terbatas secara simultan,(Ganindha 2016:443) akan berakibat pada tingginya permintaan akan  tanah  di  Indonesia  sehingga  tidak dapat diimbangi dengan ketersediaan akan area  lahan  atau  tanah  yang  tersedia.  Hal ini  mengakibatkan  munculnya  pemikiran dari  masyarakat  untuk  mencari  upaya akan  tempat  atau  area  mana  lagi  yang dapat menjadi tempat mendirikan bangunan.  Konsekuensinya  yang  timbul dikarenakan  kurangnya  lahan  untuk mendirikan  bangunan  di  atas  tanah,  yaitu menyebabkan  banyak  orang  memilih untuk  mendirikan  bangunan  di  atas  air. Fenomena  pendirian  bangunan  di  atas  air tentu  akan  berdampak  pada  lingkungan perumahan  yang  tidak  teratur  serta prasarana  seperti  sumber  air  bersih  yang digunakan  untuk  kebutuhan  sehari-hari, saluran pembuangan limbah rumah tangga,  dan  pembuangan  sampahnya menjadi tidak jelas. Fenomena mendirikan  bangunan  di  atas  air  ini kemudian  menjadi  salah  satu  upaya  dari masyarakat  untuks  dipergunakan  sebagai tempat tinggal. Selain masyarakat menggunakan sebagai tempat tinggal, ada beberapa pihak yang mendirikan bangunan  di  atas  air  yang  kemudian dipergunakan  sebagai  resort  penginapan. Biasanya bangunan di atas air didirikan di pesisir  pantai  hingga  beberapa  meter  ke arah  laut,  tetapi  ada  juga  pulau  yang berada di lepas pantai.
Indonesia yang  dikenal sebagai negara  maritim  dikarenakan  sebagian
besar  wilayahnya  berupa  perairan  dan luas  daratannya  lebih  kecil  daripada  luas lautnya.  Hal  ini  tentu  menyebabkan sebagian  besar  masyarakatnya  memilih bermukim  di  daerah  pesisir  pantai  dan memilih  berprofesi  sebagai  nelayan. Tentunya untuk menunjang kehidupannya mereka  membangun  rumah  di  daerah pantai, akan tetapi semakin lama tentunya area  pertanahan  di  daerah  pantai  yang digunakan sebagai lahan untuk membangun  rumah  tersebut  tentu  akan semakin sedikit dan habis. Hal inilah yang menyebabkan  mereka  kemudian  mulai mendirikan rumah di atas air dan semakin lama  semakin  jauh  ke  arah  lepas  pantai. Dikaitkan  dengan  bangunan  di  atas  air tersebut, beberapa daerah pesisir pantai di Indonesia  dapat  dilihat  telah  memiliki pemukiman dan resort-resort yang dibangun di atas air.
Sebagaimana  telah  disebutkan  oleh Satjipto  Rahardjo,  dimana  eksistensi negara  hukum  ( rechtsstaat )  Republik Indonesia  sebagaimana  tersirat  dalam pembukaan
Undang-Undang Dasar Negara Republik Indonesia Tahun
1945.(Safa’at and Yono 2017: 47) Pasal 1 ayat  (3)  Undang-Undang  Dasar  Negara Republik  Indonesia  Tahun  1945  secara tegas menyatakan bahwa “Negara Indonesia adalah negara hukum”.(R. Tony Prayogo  2016:  192)  Sehingga  sebagai negara  hukum,  tentunya  segala  bidang terkait  pembangunan  terutama  pendirian bangunan di atas air haruslah tunduk pada hukum yang berlaku. Terkait bangunan di atas  air  tersebut  perlu  diketahui  apakah terdapat  aturan  yang  mengatur  terkait
bangunan  di  atas  air,  karena  untuk bangunan  sendiri  telah  ada  aturan  yang mengaturnya  yaitu  UU  No.  28  Tahun 2002  tentang  Bangunan  Gedung  (untuk selanjutnya disebut UU Bangunan). Pengertian dari bangunan sendiri disebutkan  dalam  Pasal  1  angka  1,  yaitu wujud  fisik  daripada  hasil  pekerjaan konstruksi  yang  menyatu  dengan  tempat kedudukannya,  baik  sebagian  ataupun seluruhnya  berada  di  atas  dan/atau  di dalam  tanah  dan/atau  air,  yang  berfungsi sebagai tempat manusia melakukan kegiatannya,  baik  untuk  hunian  atau tempat  tinggal,  kegiatan  keagamaan, kegiatan  usaha,  kegiatan  sosial,  budaya, maupun  kegiatan  khusus.  Pada  dasarnya tujuan  adanya  pengaturan  mengenai bangunan gedung sendiri telah disebutkan dalam  UU  Bangunan,  terdapat  dalam Pasal  3  yaitu  mewujudkan  bangunan gedung  yang  fungsional  dan  sesuai dengan tata bangunan gedung  yang serasi dan selaras dengan lingkungannya, mewujudkan tertib penyelenggaraan bangunan gedung yang menjamin keandalan  teknis  bangunan  gedung  dari segi keselamatan, kesehatan,
kenyamanan, dan kemudahan, serta mewujudkan  kepastian  hukum  dalam penyelenggaraan bangunan gedung.
Ketiga  tujuan  dari  bangunan  tersebut yang  telah  diatur  dalam  Pasal  3  UU Bangunan  tak  lepas  dari  makna  masing- masing  tujuan  tersebut.  Tujuan  pertama yang  mana  untuk  mewujudkan  bangunan gedung  yang  fungsional  dan  sesuai dengan tata bangunan gedung  yang serasi dan selaras dengan lingkungannya. Hal ini
menjelaskan  bahwa  suatu  bangunan didirikan  dengan  tujuan  untuk  dapat memiliki  fungsi-fungsi  yang  bermanfaat dan  sesuai  dengan  bentuk  dan  struktur bangunannya  serta  menyesuaikan  dengan lingkungan  tempat  bangunan  tersebut berdiri.  Tujuan  kedua  yang  mana  untuk mewujudkan tertib penyelenggaraan bangunan gedung yang menjamin keandalan  teknis  bangunan  gedung  dari berbagai segi yaitu keselamatan, kesehatan,
kenyamanan, dan kemudahan.  Hal  ini  menjelaskan  bahwa suatu  bangunan  gedung  yang  didirikan haruslah memperhatikan tingkat keselamatan  baik  pra-konstruksi  maupun pasca-konstruksi, begitu pula segi kesehatan dimana suatu bangunan gedung yang  telah  berdiri  perlu  memperhatikan kesehatan bangunan tersebut apakah akan mencemari  lingkungan  sekitar  atau  tidak, segi  kenyamanan  di  sini  dapat  diartikan bahwa  bangunan  yang  didirikan  harus memberikan kenyamanan bagi penghuninya  di  kemudian  hari,  dan  juga terkait kemudahan yang harus memperhatikan kemudahan untuk mencapai bangunan yang didirikan.
Selain  memiliki  tujuan  yang  jelas, bangunan  gedung  juga  memiliki  fungsi yang jelas dalam penggunaannya. Pasal 5 UU  Bangunan  telah  mengatur  terkait fungsi  dari  bangunan  gedung.  Terdapat  5 fungsi, yaitu :
1. Fungsi Hunian, yang meliputi bangunan untuk rumah tinggal tunggal,  rumah  tinggal  deret,  rumah tinggal  susun,  dan  rumah  tinggal sementara;
2. Fungsi  Keagamaan,  yang  meliputi masjid,  gereja,  pura,  wihara,  dan klenteng;
3. Fungsi Usaha, yang meliputi bangunan  gedung  untuk  perkantoran, perdagangan, perindustrian, perhotelan,  wisata  dan  rekreasi, terminal, dan penyimpanan;
4. Fungsi  Sosial  dan  Budaya,  yang meliputi  bangunan  gedung  untuk pendidikan,  kebudayaan,  pelayanan kesehatan, laboratorium, dan pelayanan umum; dan
5. Fungsi Khusus, yang meliputi
bangunan  gedung  untuk  reaktor
nuklir, instalasi pertahanan dan keamanan,  dan  bangunan  sejenis yang diputuskan oleh menteri.
Berkaitan dengan fungsi-fungsi daripada  bangunan  gedung  tersebut, dalam  satu  bangunan  gedung  dapat memiliki  lebih  dari  satu  fungsi.  Sebagai contoh bangunan yang memiliki lebih dari satu  fungsi  yaitu  mall,  memiliki  fungsi agama dan fungsi usaha yang biasanya di sebuah  mall  yang  merupakan  tempat perdagangan  dan  perbelanjaan  pasti menyediakan  musholla  sebagai  tempat untuk beribadah.
Berdasarkan pemaparan latar belakang pada pendahuluan tersebut, yang mana  UU  Bangunan  telah  menyebutkan bahwa  bangunan  dapat  berdiri  di  atas  air tanpa  ada  ketentuan  lebih  lanjut  terkait persyaratan  serta  perizinannya  sehingga mengakibatkan kepastian hukumnya belum  jelas  ditambah  realitanya  di lapangan  sudah  banyak  bangunan  yang telah  berdiri  di  atas  air,  maka  penulis
tertarik  untuk  mengangkat  permasalahan tersebut dengan rumusan sebagai berikut : bagaimanakah  regulasi  terkait  pendirian bangunan  di  atas  air ?  dan  bagaimanakah perlindungan  hukum  terkait  problematika pendirian bangunan di atas air ?
Dikarenakan belum ada kajian ataupun penelitian yang membahas terkait kedua  permasalahan  ini,  maka  penulis tertarik untuk mencari jawaban dari kedua permasalahan  tersebut  dengan  mengkaji UU  Bangunan  dengan  Teori  Kepastian Hukum terkait pendirian bangunan di atas air.

## METODE PENELITIAN
Berkaitan  dengan  penulisan  karya ilmiah ini, penulis menggunakan pendekatan  penelitian  yuridis  normatif yaitu  penelitian  hukum  yang  dilakukan dengan  cara  meneliti  bahan  pustaka  atau bahan  hukum  sekunder  sebagai  bahan dasar untuk diteliti dengan cara mengadakan penelusuran terhadap peraturan-peraturan  dan  literatur-literatur yang berkaitan dengan permasalahan yang diteliti. (Soekanto 2009: 13–14) Penulisan ini  menggunakan  peraturan  perundang- undangan  sebagai  bahan  primer  yaitu Undang-Undang  Nomor  28  Tahun  2002 dan turunannya yaitu Peraturan Pemerintah  Nomor  36  Tahun  2005 Tentang  Peraturan  Pelaksanaan  Undang- Undang  Nomor  28  Tahun  2002  Tentang Bangunan Gedung yang kemudian digunakan  untuk  menganalisis  fenomena sosial  yang  terjadi  dalam  masyarakat yaitu  pendirian  bangunan  di  atas  air. Analisis dilakukan dengan metode kualitatif dengan desain deskriptif.
HASIL DAN PEMBAHASAN 1. Regulasi Terkait Pendirian Bangunan Di Atas Air Bangunan sebagai hasil karya manusia  merupakan  sebuah  struktur  yang memuat  pagar,  pintu,  jendela,  dinding, dan  juga  atap  yang  mana  telah  didirikan secara  permanen.  Pasal  1  angka  1  UU Bangunan menyebutkan terkait pengertian daripada  bangunan  gedung,  yaitu  wujud fisik  hasil  pekerjaan  konstruksi  yang menyatu  dengan  tempat  kedudukannya, sebagian  atau  seluruhnya  berada  di  atas dan/atau di dalam tanah dan/atau air, yang berfungsi sebagai tempat tinggal, kegiatan keagamaan,  kegiatan  usaha,  kegiatan sosial  budaya,  maupun  kegiatan  khusus. Isi  pasal  tersebut  menyebutkan  bahwa “...sebagian atau seluruhnya berada di atas dan/atau  di  dalam  tanah  dan/atau  air...”. Bila  melihat  isi  pasal  tersebut,  terkait pendirian bangunan di atas dapat dikatakan  telah  disebutkan  dan  diatur  di dalam UU Bangunan tersebut.
Berbicara  terkait  isi  pasal  tersebut, tentunya mengenai hal mendirikan bangunan  dan  gedung  di  atas  air sebagaimana telah disebutkan
sebelumnya,  tentu  perlu  memperhatikan juga  bahwa  suatu  bangunan  gedung  tidak serta  merta  dapat  didirikan  langsung.  Hal ini  dikarenakan  suatu  bangunan  baik  itu rumah  ataupun  gedung  bertingkat  tinggi tentunya  dalam  proses  pembangunan  dan pendiriannya harus memperhatikan persyaratan-persyaratan  yang  berlaku, dalam  hal  ini  persyaratan  yang  telah diatur dalam peraturan perundang- undangan.  Terkait  bangunan  dan  gedung
sendiri  telah  diatur  dalam  UU  Bangunan, diatur  juga  mengenai  persyaratan  yang seperti apa dalam mendirikan bangunan.
Pasal  7  UU  Bangunan  tersebut, mengatur terkait 2 (dua) jenis persyaratan terhadap  pendirian  bangunan.  Kedua persyaratan ini adalah Persyaratan Administratif  dan  Persyaratan  Teknis. Persyaratan  Administatif  di  sini  adalah persyaratan yang mengatur terkait dokumen  dan  berkas  yang  dibutuhkan dalam rangka proses pendirian bangunan. Pasal 8 ayat (1) UU Bangunan menyebutkan  terkait  persyaratan  apa  saja yang termasuk dalam Persyaratan Administratif, yaitu antara lain :
a. Status Hak Atas Tanah,
merupakan  persyaratan  pertama dimana  dalam  pendirian  suatu bangunan  haruslah  didirikan  dan berdiri  pada  bidang  tanah  yang memiliki status kepemilikan yang  jelas,  apakah  itu  milik sendiri ataupun milik orang/pihak lain.
b. Status  Kepemilikan  Bangunan Gedung,  merupakan  persyaratan kedua  dimana  pembuktiannya adalah dengan adanya surat bukti kepemilikan  terhadap  bangunan ataupun gedung yang telah dikeluarkan oleh Pemda.
c. Izin Mendirikan Bangunan (untuk selanjutnya disebut IMB), merupakan  persyaratan  ketiga dimana  IMB  ini  adalah  suatu bentuk  perizinan  yang  diberikan kepada  pemilik  bangunan  oleh Pemkab/Pemkot
guna membangun bangunan baru, mengubah bangunan, memperluas bangunan,
mengurangi bangunan, dan merawat  bangunan  yang  mana harus sesuai dengan persyaratan-
persyaratan  yang  telah  diatur dalam  UU  Bangunan.  Sehingga IMB ini merupakan sesuatu yang wajib  dimiliki  setiap  orang  yang akan mendirikan sebuah bangunan. Melihat ketiga persyaratan
administratif  tersebut  tentu  pada  syarat pertama tidak akan terpenuhi bila dikaitkan  dengan  pendirian  bangunan  di atas air. Hal ini dikarenakan bila berbicara mengenai  Status  Hak  Atas  Tanah,  maka perlu  merujuk  pada  Undang-Undang Nomor  5  Tahun  1960  Tentang  Pokok
Agraria (untuk selanjutnya disebut UUPA)  dimana  pada  Pasal  16  yang menyebutkan  hak-hak  atas  tanah  antara lain adalah :
1. Hak milik;
2. Hak guna-usaha;
3. Hak guna-bangunan;
4. Hak pakai;
5. Hak sewa;
6. Hak membuka tanah;
7. Hak memungut hasil hutan;
8. Hak-hak lain yang tidak termasuk dalam hak-hak tersebut diatas  yang  akan  ditetapkan dengan  Undang-Undang  serta hak-hak yang sifatnya sementara.
Berdasarkan  isi  pasal  tersebut  yang telah  menyebutkan  terkait  hak-hak  atas tanah,  maka  untuk  mendirikan  suatu bangunan  di  atas  air  sudah  tentu  tidak dapat  menggunakan  status  hak  yang tersebut  dalam  Pasal  16  UUPA.  Faktor utama yang menjadi penyebab tidak dapat digunakan  status  hak  tersebut  yaitu perbedaan  lahan  yang  digunakan  dimana UUPA  mengatur  status  hak  untuk  lahan tanah  sedangkan  terkait  bangunan  di  atas
air  menggunakan  lahan  berupa  air  laut sehingga memerlukan status hak atas air.
Berbeda dengan Persyaratan Administratif  diatas,  Persyaratan  Teknis merupakan  persyaratan  yang  mengatur terkait  bangunan  yang  akan  didirikan, dimana  sudah  tidak  berbicara  mengenai berkas  dan  dokumen.  Persyaratan  Teknis sendiri terbagi menjadi 2 (dua) persyaratan, yaitu Persyaratan Tata
Bangunan  dan  Persyaratan  Keandalan Bangunan.  Persyaratan  Teknis  diatur dalam  Pasal  9  sampai  Pasal  32  UU Bangunan, yang terbagi diantaranya :
a. Persyaratan Tata Bangunan,
diatur pada Pasal  9 sampai  Pasal 15 yang memuat terkait Persyaratan Peruntukan dan Intensitas  Bangunan  Gedung, Persyaratan  Arsitektur  Bangunan Gedung, dan Persyaratan Pengendalian Dampak Lingkungan. b. Persyaratan Keandalan Bangunan  Gedung,  diatur  pada Pasal  16  sampai  Pasal  32  yang memuat terkait Persyaratan Keselamatan, Persyaratan Kesehatan, Persyaratan
Kenyamanan,  dan  Persyaratan Kemudahan.
Berdasarkan  penjelasan  mengenai kedua  persyaratan  tersebut  diatas,  yaitu persyaratan  administratif  dan  persyaratan teknis  yang  telah  diatur  dalam  UU Bangunan.  Hal  ini  dapat  menjelaskan bahwa  pada  dasarnya  tidak  semudah  itu dalam  mendirikan  sebuah  bangunan, dikarenakan  banyaknya  persyaratan  yang harus dipenuhi agar dapat memulai proses pendirian bangunan.
Sebelum melanjutkan
kepada problematika  pendirian  bangunan  di  atas air,  perlu  diperhatikan  terkait  aturan turunan dari UU Bangunan, yaitu Peraturan  Pemerintah  Nomor  36  Tahun
2005  Tentang  Peraturan  Pelaksanaan Undang-Undang  Nomor  28  Tahun  2002 Tentang Bangunan Gedung (untuk selanjutnya disebut PP Bangunan). Dimana  PP  Bangunan  ini  menjelaskan secara lebih terperinci mengenai
ketentuan-ketentuan  yang  telah  diatur dalam UU Bangunan.
Terkait  dengan  persyaratan  sendiri,
Pasal 18 ayat (2) PP Bangunan
menyebutkan  bahwa  setiap  mendirikan bangunan  gedung  di  atas,  dan/atau  di bawah  tanah,  air,  dan/atau  prasarana  dan sarana  umum  tidak  boleh  mengganggu keseimbangan lingkungan, fungsi lindung kawasan,  dan/atau  fungsi  prasarana  dan sarana umum yang bersangkutan. Dimana isi  pasal  ini  merupakan  bagian  dari Persyaratan  Peruntukan  dan  Intensitas Bangunan  Gedung  yang  dijelaskan  lebih terperinci dalam PP Bangunan. Dalam hal pembangunan  bangunan  gedung  di  atas dan/atau  di  bawah  tanah,  air,  dan/atau prasarana/sarana umum juga diatur dalam Pasal 29 dan Pasal 30 PP Bangunan.
Pasal  29  PP  Bangunan  menyebutkan dimana  bangunan  gedung  yang  dibangun di  atas  dan/atau  di  bawah  tanah,  air,  atau prasarana  dan  sarana  umum  sebagaimana dimaksud  dalam  Pasal  18  ayat  (2)  terkait pengajuan  permohonan  izin  mendirikan bangunan  gedungnya  dilakukan  setelah mendapatkan persetujuan dari pihak  yang berwenang.  Adanya  keterkaitan  antara
Pasal 18 ayat (2) dengan Pasal 29 terletak pada  diperlukannya  permohonan  IMB sebagai salah satu syarat umum pendirian bangunan.  Persyaratan  umum  lainnya diatur  dalam  Pasal  30,  dan  untuk  khusus terkait  pembangunan  bangunan  di  bawah dan/atau di  atas air diatur dalam Pasal  30 ayat (2) yang antara lain :
a. Sesuai dengan RTRW kabupaten/kota, RDTRKP, dan/atau RTBL; b. Tidak mengganggu keseimbangan  lingkungan,  dan fungsi lindung kawasan;
c. Tidak  menimbulkan  perubahan arus  air  yang  dapat  merusak lingkungan;
d. Tidak menimbulkan pencemaran; dan
e. Telah  mempertimbangkan  faktor keselamatan,
kenyamanan,
kesehatan,  dan  kemudahan  bagi pengguna bangunan gedung.
Dari kelima poin diatas yang merupakan  persyaratan  umum  yang  telah diatur  dalam  Pasal  30  ayat  (2)  PP Bangunan,  mengatur  terkait  persyaratan umum  terkait  pendirian  bangunan  di  atas air.  Pasal  30  ayat  (4)  menyebutkan  IMB untuk  pembangunan  bangunan  gedung sebagaimana dimaksud pada ayat (1), ayat (2),  dan  ayat  (3)  selain  memperhatikan ketentuan  dalam  Pasal  14  dan  Pasal  15, wajib  mendapat  pertimbangan  teknis  tim ahli  bangunan  gedung  dan  dengan mempertimbangkan pendapat publik. Pasal  30  ayat  (4)  ini  dapat  dikatakan mengatur  terkait  IMB  yang  mana  harus mengacu  pada  ketentuan  dalam  Pasal  14 dan  Pasal  15  PP  Bangunan.  Sehingga bilamana  tidak  memperhatikan  Pasal  14
dan Pasal 15 tentunya pendirian bangunan pun tidak dapat terlaksana.
Pasal  14  dan  Pasal  15  PP  Bangunan mengatur  ketentuan  mengenai  IMB. Dimana pada Pasal 14 ayat (1)
menyebutkan  setiap  orang  yang  akan mendirikan  bangunan  gedung  wajib memiliki  izin mendirikan  bangunan gedung. Sehingga terkait pendirian bangunan  di  atas  air  tentu  harus memenuhi persyaratan terkait IMB
sebagaimana telah disebut dalam Pasal 30 ayat (4) PP Bangunan. Pasal 15 mengatur terkait persyaratan  yang  diperlukan untuk mendapatkan  IMB  yang  pada  ayat  (1) disebutkan  bahwa  setiap  orang  dalam mengajukan  permohonan  izin  mendirikan bangunan  gedung  sebagaimana  dimaksud dalam Pasal 14 ayat (1) wajib melengkapi dengan :
a. Tanda  bukti  status  kepemilikan hak  atas  tanah  atau  tanda  bukti perjanjian  pemanfaatan  tanah sebagaimana  dimaksud  dalam Pasal 11;
b. Data pemilik bangunan gedung;
c. Rencana teknis bangunan gedung; dan
d. Hasil  analisis  mengenai  dampak lingkungan bagi bangunan gedung yang menimbulkan dampak penting terhadap lingkungan.
Bila  melihat  syarat  pertama  untuk mendapatkan  IMB,  maka  diperlukan sebuah tanda bukti status kepemilikan hak atas  tanah.  Sehingga  bila  dikaitkan dengan  pendirian  bangunan  di  atas  air akan terjadi ketidaksesuaian yang
dikarenakan
tanda bukti status
kepemilikan  hak  atas  tanah  tidak  berlaku
pada air. Air sendiri tidak dapat memiliki status  hak  sebagaimana  tanah  yang  telah diatur  dalam  Pasal  16  UUPA.  Syarat pertama  terkait  status  kepemilikan  hak atas  tanah  tersebut  juga  mengacu  pada Pasal  11  PP  Bangunan,  dimana  Pasal  11 ayat  (1)  PP  Bangunan  menyebutkan bahwa  setiap  bangunan  gedung  harus didirikan pada tanah yang status kepemilikannya  jelas,  baik  milik  sendiri maupun milik pihak lain.
Berkaitan  dengan  hal  tersebut,  maka dapat dilihat bahwa persyaratan- persyaratan administratif terkait perizinan dalam  hal  pendirian  bangunan  tersebut hanya  mengatur  sebatas  persyaratan terhadap  pendirian  bangunan  dan  gedung yang  didirikan  di  atas  tanah.  Sehingga dapat dikatakan bahwa baik UU Bangunan  maupun  PP  Bangunan  hanya mengatur  persyaratan  serta  perizinan bangunan  yang  didirikan  di  atas  tanah. Terkait  bangunan  yang  didirikan  di  atas air,  UU  Bangunan  hanya  mengatur sebatas  bangunan  dapat  didirikan  di  atas air tanpa ada mengatur mengenai persyaratan-persyaratan  serta  perizinan yang perlu dipenuhi oleh pemilik bangunan  di  atas  air  sedangkan  PP Bangunan  sebagai  turunan  dari  UU Bangunan  terdapat  aturan  yang  mengatur terkait persyaratan umum yang merupakan  bagian  dari  Persyaratan  Tata Bangunan  tanpa  ada  ketentuan  yang mengatur terkait perizinannya yang merupakan bagian dari Persyaratan
Administratif.
Dalam  hal  persyaratan  yang  telah diatur  dalam  UU  Bangunan,  yaitu
persyaratan  administratif  dan  persyaratan teknis  terhadap  bangunan  yang  didirikan di atas tanah kemudian digunakan sebagai dasar persyaratan serta perizinan pendirian  bangunan  di  atas  air  akan menjadi  tidak  sinkron.  Seperti  halnya persyaratan  administratif  yang  meminta bahwa  status  hak  atas  tanah  yang  jelas, sehingga  akan  menjadi  tidak  sinkron menggunakan  status  hak  atas  tanah  pada air  yang  akan  dijadikan  lahan  untuk mendirikan bangunan. Begitu pula dengan ketentuan  yang  disebutkan  dalam  PP Bangunan,  meskipun  Pasal  29  dan  Pasal 30  mengatur  terkait  persyaratan  umum tata  bangunan  terkait  bangunan  yang dapat  didirikan  di  atas  air.  Perlu diperhatikan ketentuan yang terdapat pada Pasal  30  ayat  (4)  yang  harus  mengacu pada Pasal 14 dan Pasal 15 PP Bangunan yang  mengatur  terkait  IMB  sebagai persyaratan  wajib  dan  dasar  terkait pendirian  bangunan  yang  disebutkan dalam Pasal 30.
Hal  ini  mengakibatkan  terjadinya problematika  hukum,  dimana  kurang kuatnya kepastian hukum terhadap bangunan  yang  didirikan  di  atas  air.  Jika hanya  mengacu  pada  Pasal  1  UU Bangunan,  maka  para  pemilik  bangunan yang telah berdiri di atas air maupun yang akan  mendirikan  bangunan  di  atas  air tidak  melakukan  kesalahan.  Akan  tetapi, bila  berbicara  mengenai  terkait  apa  saja yang perlu dipersiapkan sebagai persyaratan  dalam  mendirikan  bangunan di atas air, maka akan terjadi ketidakjelasan  dan  ketidakpastian  yang dapat  dikatakan  ambigu. Di satu  sisi,  UU
Bangunan  menyebutkan  bahwa  bangunan dapat  didirikan  di  atas  air,  di  sisi  lainnya UU  Bangunan  sendiri  belum  mengatur terkait  persyaratan  serta  perizinan  dalam hal  pendirian  bangunan  di  atas  air  yang mengakibatkan  kurang  kuatnya  kepastian hukumnya.  Begitu  pula  turunan  dari  PP Bangunan,  dimana  ketentuannya  dapat dikatakan  kurang  sinkron  antara  Pasal  30 yang  mengatur  persyaratan  umum  tata bangunan  terhadap  bangunan  di  atas  air dengan  Pasal  14  dan  Pasal  15  yang menyebutkan  bahwa  untuk  mendirikan bangunan diperlukan IMB sebagai persyaratan utama, dan  persyaratan untuk memperoleh  IMB  sendiri  salah  satunya adalah tanda bukti status kepemilikan hak atas  tanah  yang  mana  tidak  mungkin diberikan pada air dan laut.
Berbicara mengenai bangunan di atas air,  dimana  diperlukannya  kepastian hukum  yang  lebih  kuat  untuk  menjadi landasan hukum agar bangunan di atas air dapat  berdiri.  Maka  perlu  diketahui kepastian  hukum  yang  seperti  apa  yang diperlukan untuk menjadi landasan hukum dari bangunan yang berdiri di atas air.
Ajaran  Cita  Hukum  ( Idee  des  Recht ) menyebutkan  adanya  tiga  unsur  cita hukum yang harus ada secara proporsional,  yaitu  kepastian  hukum ( rechtssicherkeit ), keadilan ( gerechtigkeit ), dan kemanfaatan ( zweckmasigkeit ).  (Wijayanta  2014:219)
Kepastian  hukum  merupakan  suatu  unsur yang  dapat  memberikan  jaminan  nilai. Kepastian  sendiri  merupakan  suatu  ciri yang  tidak  terpisahkan  dari  hukum
terutama  untuk  norma  hukum  tertulis. Bilamana  hukum  tanpa  nilai  kepastian pastinya akan kehilangan makna dikarenakan  tidak  dapat  lagi  digunakan sebagai  pedoman  perilaku  bagi  setiap orang. Kepastian diartikan sebagai kejelasan norma sehingga dapat dijadikan pedoman bagi  masyarakat  sehingga dapat dimaknai  bahwa  ada  kejelasan  dan ketegasan  terhadap  berlakunya  hukum  di dalam masyarakat sehingga tidak menimbulkan banyak salah tafsir.
(Wijayanta 2014: 219)
Sebagai  salah  satu  tujuan  daripada hukum,  tentunya  kepastian  dalam  hukum memiliki  kaitan  yang  sangat  erat  dengan keteraturan  dan  perilaku  masyarakat.  Hal ini  dikarenakan  kegiatan-kegiatan  yang sekiranya  diperlukan  dalam  kehidupan bermasyarakat  telah  secara  pasti  diakui dimata  hukum.  Kepastian  hukum  dapat diartikan  sebagai  jaminan  bahwa  hukum dijalankan,  bahwa  yang  berhak  menurut hukum  dapat  memperoleh  haknya  dan bahwa putusan dapat dilaksanakan.
(Wijayanta 2014:220)
Terkait  kepastian  hukum,  terdapat sebuah  pendapat  yang  dikemukakan  oleh seorang  profesor  hukum  yang  bernama Jan  Michiel  Otto,  yaitu  5  (lima)  syarat yang  diwajibkan  oleh  kepastian  hukum, yaitu : (Sidharta 2006:85)
a. Tersedia  aturan-aturan  hukum  yang jelas  atau  jernih,  konsisten,  dan mudah  diperoleh  ( accesiblei ),  yang diterbitkan oleh kekuasaan negara;
b. Instansi-instansi penguasa yang dalam  hal  ini  adalah  pemerintahan, menerapkan  aturan-aturan  hukum
tersebut  secara  konsisten  dan  juga tunduk dan taat kepadanya;
c. Mayoritas  warga  pada  prinsipnya menyetujui isi muatan dan karenanya menyesuaikan perilaku mereka
terhadap aturan tersebut;
d. Hakim-hakim (peradilan) yang mandiri dan tidak berpihak menerapkan  aturan-aturan  hukum tersebut  secara  konsisten  sewaktu mereka menyelesaikan sengketa hukum; dan
e. Bahwa  keputusan  peradilan  secara konkrit dilaksanakan.
Melihat  kelima persyaratan kepastian hukum  yang  dikemukakan  oleh  Jan Michiel Otto tersebut, telah menunjukkan bahwa  substansi  hukum  yang  sesuai dengan kebutuhan masyarakat akan mencapai suatu kepastian hukum. Sebagaimana  suatu  aturan  hukum  yang mampu  menciptakan  suatu  kepastian hukum,  maka  hukum  yang  lahir  akan mencerminkan budaya dari masyarakat itu sendiri.  Sehingga  kepastian  hukum  inilah yang  dapat  disebut  sebagai  kepastian hukum  yang  sebenarnya  ( realistic  legal certainly ),  dimana  kepastian  hukum tersebut mensyaratkan adanya keharmonisan  antara  negara  dengan rakyat  dalam  berorientasi  dan  memahami sistem hukum.
Bila  mengaitkan  kelima  persyaratan dari  kepastian  hukum  yang  diutarakan oleh  Jan  Michielle  Otto  tersebut  dengan problematika  pendirian  bangunan  di  atas air,  maka  akan  didapat  suatu  korelasi yang menghubungkan antara bangunan di atas  air  dan  kepastian  hukum  yang  mana
akan  mengarah  kepada  diperlukannya suatu  kepastian  hukum  yang  tegas terhadap  bangunan  yang  didirikan  di  atas air.
Syarat pertama agar kepastian hukum dapat  tercapai,  yaitu  harus  tersedianya aturan hukum  yang jelas  dan jernih,  serta konsisten dan mudah diperoleh
( accesible ) yang diterbitkan oleh kekuasaan  negara.  Bila  dikaitkan  dengan problematika  pendirian  bangunan  di  atas air, yang mana bila melihat UU Bangunan belum  ada  ketentuan  yang  secara  khusus mengatur terkait persyaratan dan perizinan  dari  pendirian  bangunan  di  atas air.  Melainkan  UU  Bangunan  hanya menyebutkan pada Pasal 1 angka 1 dalam pengertian  dari  bangunan  sendiri  dapat didirikan  di  atas  dan/atau  di  dalam  tanah dan/atau  air,  tanpa  mengatur  ketentuan terkait  persyaratan  serta  perizinan  dari bangunan di atas air. Hal ini menyebabkan ketidaksinkronan dan mengakibatkan  belum  jelasnya  ketentuan yang  mengatur  bangunan  di  atas  air sehingga  kepastian  hukum  belum  dapat tercapai  bila  dikaitkan  dengan  syarat pertama kepastian hukum menurut Jan. M Otto.
Syarat  kedua  agar  kepastian  hukum dapat tercapai, yaitu pemerintahan (instansi  penguasa)  menerapkan  aturan hukum  secara  konsisten  dan  juga  tunduk serta taat pada aturan hukum tersebut. Hal ini  dapat  berarti  aturan  hukum  yang dibuat  tersebut  bukan  hanya  harus  ditaati oleh  masyarakat  tetapi  pemerintahan sebagai  pembentuk  juga  harus  mengikuti aturan  hukum  tersebut  secara  konsisten.
Bila  dikaitkan  dengan  problematika pendirian bangunan di atas air, pemerintah  dalam  hal  ini  telah  membuat ketentuan UU Bangunan dan dalam Pasal 1  angka  1  sebagai  pengertian  dari bangunan  gedung  telah  menyiratkan bahwa  bangunan  dapat  didirikan  di  atas air,  tetapi  tidak  dalam  UU  Bangunan tersebut  tidak  ada  ketentuan  terkait bagaimana  persyaratan  dan  perizinan dalam  pendirian  bangunan  di  atas  air. Sehingga  bilamana  dikaitkan  dengan ketentuan  mengenai  sanksi  yang  telah diatur  dalam  UU  Bangunan,  yakni  pada Pasal 44 dimana pasal tersebut menyebutkan  bilamana  pemilik  dan/atau pengguna bangunan yang tidak memenuhi kewajiban, persyaratan, dan penyelenggaraan bangunan gedung sebagaimana  telah  disebutkan  dalam  UU
Bangunan akan dikenai sanksi administratif  dan/atau  sanksi  pidana.  Bila mengacu  pada  syarat  kedua  kepastian hukum  yang  mana  pemerintah  dalam  UU Bangunan  hanya  mengatur  ketentuan terkait  pendirian  bangunan  di  atas  tanah, maka terkait Pasal 44 tentang sanksi tidak dapat diterapkan oleh pemerintah terhadap  pemilik  bangunan  di  atas  air karena  telah  terjadi  perbedaan  konteks yaitu  bangunan  di  atas  tanah  dan bangunan  di  atas  air.  Sehingga  dapat dikatakan  bahwa  kepastian  hukum  tidak akan tercapai.
Syarat  ketiga  agar  kepastian  hukum tercapai, yaitu masyarakat pada prinsipnya  akan  menyetujui  isi  muatan peraturan tersebut dan karena itu menyesuaikan perilakunya terhadap
ketentuan peraturan tersebut. Agar tercapainya kepastian hukum  berdasarkan syarat  ketiga  ini,  maka  diperlukan ketentuan  yang  jelas  dan  secara  khusus mengatur  terkait  pendirian  bangunan  di atas air. Bilamana UU Bangunan mengatur  secara  jelas  dan  lengkap mengenai  persyaratan,  baik  administratif maupun  teknis,  serta  perizinan  terkait pendirian  bangunan  di  atas  air,  tentunya masyarakat  akan  mengikuti  ketentuan tersebut dan tidak sembarangan mendirikan  bangunan  di  atas  air  karena telah  ada  aturan  jelas  yang  mengatur. Akan  tetapi,  pada  kenyataannya  UU Bangunan  hanya  menyebutkan  sebatas pengertian bangunan yang dapat dibangun di  atas  air  tanpa  kelanjutan  mengenai ketentuan  persyaratan  serta  perizinannya. Hal  ini  mengakibatkan  masyarakat  tanpa memperdulikan  ketentuan  yang  berlaku dan  berpedoman  berdasarkan  pengertian belaka kemudian mendirikan bangunan di atas  air  tanpa  persyaratan  dan  perizinan yang sah dan diatur oleh Undang-Undang dikarenakan  kurang  jelasnya  ketentuan yang  mengatur  terkait  bangunan  di  atas air.
Syarat keempat agar kepastian hukum dapat tercapai, yaitu hakim-hakim (peradilan)  yang  mandiri  dan  tidak berpihak  serta  menerapkan  aturan-aturan hukum  tersebut  secara  konsisten  sewaktu mereka  menyelesaikan  sengketa.  Melihat syarat  keempat  ini  dapat  dikatakan bilamana terjadi suatu permasalahan yang kemudian sampai ke meja hijau dan harus diputuskan  oleh  hakim  sebagai  ketua pengadilan, maka hakim dalam
memutuskan perkara tidak boleh berpihak dan  harus  menerapkan  aturan  hukum secara  konsisten  dalam  menyelesaikan permasalahan  tersebut.  Berkaitan  dengan problematika  pendirian  bangunan  di  atas air,  bilamana  telah  ada  ketentuan  yang mengatur  secara  khusus  terkait  bangunan di  atas  air  dan  ternyata  terjadi  suatu sengketa atau permasalahan terkait bangunan di atas air sehingga mengharuskan  adanya  putusan  hakim untuk menjadi jalan keluar dari permasalahan  tersebut.  Hakim  harus secara  konsisten  mengikuti  ketentuan yang  telah  ditetapkan  dalam  memutus perkara terkait bangunan di  atas air, akan tetapi  pada  kenyataannya  belum  ada ketentuan  yang  mengatur  secara  khusus terkait  bangunan  di  atas  air.  Hal  ini mengakibatkan  bilamana  terjadi  sengketa atau  permasalahan  terkait  bangunan  di atas air dan memerlukan putusan peradilan,  maka  hakim  tidak  dapat memberikan  putusan  karena  belum  ada aturan  hukum  yang  secara  khusus mengatur ketentuan bangunan di atas air.
Syarat kelima agar tercapainya kepastian  hukum,  yaitu  putusan  dari peradilan  harus  dilaksanakan  secara konkrit. Syarat kelima ini memiliki kaitan dengan  syarat  keempat  dimana  pada syarat keempat hakim-hakim pada pengadilan  secara  konsisten  mengikuti aturan  hukum  dalam  menyelesaikan sengketa, dan syarat kelima ini merupakan  hasil  penyelesaian  sengketa tersebut  yang  berupa  putusan  pengadilan haruslah  dilaksanakan  sesuai  ketentuan hukum  yang  berlaku.  Berkaitan  dengan
problematika  pendirian  bangunan  di  atas air,  dikarenakan  belum  adanya  ketentuan yang  mengatur  secara  khusus  terkait bangunan di atas air mulai dari persyaratan,  perizinan,  serta  sanksinya maka pengadilan pun tidak dapat memberikan  putusan  terkait  sengketa bangunan  di  atas  air.  Hal  ini  dikarenakan bila melihat UU Bangunan hanya mengatur  terkait  pendirian  bangunan  di atas tanah, dan untuk bangunan di atas air hanya  sebatas  arti  dari  bangunan  gedung sendiri.  Sehingga  kepastian  hukum  bila melihat  syarat  kelima  pun  tidak  dapat tercapai  dikarenakan  belum  jelasnya ketentuan yang mengatur terkait
bangunan di atas air.
Berdasarkan kelima persyaratan guna tercapainya kepastian hukum
sebagaimana  dikemukakan  oleh  Jan Michielle  Otto  yang  telah  dikaitkan dengan  problematika  pendirian  bangunan di atas air. Dapat dikatakan bahwa kelima persyaratan tersebut tidak dapat terpenuhi sehingga  mengakibatkan  tidak  adanya kepastian  hukum  terhadap  bangunan  di atas air.
2. Perlindungan Hukum Terkait Problematika  Pendirian  Bangunan
Di Atas Air
Kepastian  hukum  sebagai  sarana
yang digunakan untuk mencegah
diskriminasi  yang  berakibat  negatif.
Sehingga  perlindungan  di  sini  adalah pemberian  jaminan  terhadap  keamanan, ketentraman, kesejahteraan,
dan kedamaian  pada  masa  saat  ini  dan  masa yang akan datang.(Said, 2018: 145)
Berangkat  dari  kurangnya  kepastian hukum  terkait  bangunan  di  atas  air,  yang mana  bila  melihat  5  (lima)  persyaratan yang telah dikemukakan oleh Jan M. Otto tak  terpenuhi  bila  dikaitkan  dengan pendirian  bangunan  di  atas  air,  maka diperlukan  suatu  perlindungan  yang diberikan  kepada  pemilik  bangunan  di atas  air  tersebut.  Perlindungan  di  sini adalah  berupa  perlindungan  hukum  yang akan memberikan dan menjamin kepastian  hukum  dari  bangunan  yang didirikan  di  atas  air  sehingga  sah  dimata hukum. Sebelum membahas terkait bagaimana  perlindungan  yang  perlu diberikan  terhadap  pemilik  bangunan yang  didirikan  di  atas  air,  maka  perlu diketahui apa itu perlindungan hukum.
Satjipto  Rahardjo  (Rahardjo,  2014: 55)  menyebutkan  bahwa  perlindungan hukum  merupakan  suatu  bentuk  yang memberikan  pengayoman  terhadap  Hak Asasi  Manusia  (HAM)  yang  mana  telah dirugikan  oleh  orang  lain  sehingga perlindungan itu diberikan kepada masyarakat  agar  masyarakat  tersebut dapat menikmati segala hak yang diberikan  oleh  hukum.  Sehingga  agar hukum dapat berfungsi untuk mewujudkan  suatu  perlindungan  yang sifatnya tidak hanya adaptif dan fleksibel,
tetapi juga bersifat prediktif dan antisipatif.
Perlindungan  Hukum  yang  bersifat adaptif  dan  fleksibel  ini,  bila  diartikan berdasarkan  maknanya  maka  adaptif  di sini  bahwa  suatu  perlindungan  hukum haruslah  dapat  beradaptasi  dengan  situasi masyarakatnya sedangkan fleksibel di sini
bahwa perlindungan hukum tersebut tidak boleh  kaku  karena  masyarakat  terus berkembangan  sesuai  zaman  sehingga perlindungan hukum harus dapat menyesuaikan  dengan  masyarakatnya. Begitu  pula  dengan  perlindungan  hukum yang bersifat prediktif dan antisipatif. Bila melihat  maknanya  maka  prediktif  di  sini dapat diartikan suatu perlindungan hukum harus  dapat  memprediksi  bagaimana  dan apa  yang  akan  dilindungi  di  masa  yang akan  datang.  Hal  ini  kembali  pada  pihak yang membuat aturan yang akan melindungi masyarakatnya, sehingga pembuat  aturan  dituntut  untuk  dapat memprediksi  bagaimana  perkembangan masyarakatnya. Perlindungan hukum yang  bersifat  antisipatif  bila  melihat maknanya dapat diartikan bahwa perlindungan  hukum  itu  haruslah  dapat mengantisipasi apa yang harus dilindungi, bilamana  terjadi  suatu  permasalahan hukum  yang  belum  ada  ketentuan  hukum yang mengaturnya.
Berangkat  dari  4  (empat)  sifat perlindungan  hukum  tersebut  yang  mana perlindungan  hukum  bersifat  adaptif  dan fleksibel  serta  bersifat  prediktif  dan antisipatif,  maka  bila  dikaitkan  dengan problematika  pendirian  bangunan  di  atas air dapat dikatakan bahwa terkait pendirian bangunan di  atas air diperlukan suatu  bentuk  perlindungan  hukum  yang mana perlindungan tersebut dapat
memberikan kepastian hukum. Pemerintah  dalam  hal  ini  selaku  pembuat peraturan perundang-undangan harus memberikan  perlindungan  hukum  dengan mengeluarkan  regulasi  atau  peraturan
terkait bangunan di atas air dan menjamin kepastian  hukumnya.  Bila  mengaitkan keempat perlindungan hukum yang dikemukakan  oleh  Satjipto  Rahardjo tersebut  dengan  problematika  pendirian bangunan  di  atas  air,  maka  dapat dijabarkan sebagai berikut :
a. Perlindungan Hukum
Adaptif,
pemerintah  selaku  penguasa  harus memperhatikan situasi di masyarakatnya dan membuat peraturan  perundang-undangan  yang menyesuaikan dengan situasi masyarakatnya agar dapat melindungi masyarakatnya. Terkait pendirian bangunan  di  atas  air  yang  telah menjadi fenomena dimana di lapangan sendiri sudah banyak masyarakat  baik  orang  perorang maupun perusahaan mendirikan bangunan  di  atas  air.  Sehingga  bila melihat  situasi  di  masyarakat  yang sudah  seperti  itu,  pemerintah  harus dapat memberikan perlindungan hukum  kepada  mereka  yang  telah mendirikan bangunan di atas air yaitu dengan  membuat  ketentuan  terkait pendirian  bangunan  di  atas  air  guna menjamin kepastian hukumnya.
b. Perlindungan Hukum Fleksibel, dikarenakan  perkembangan  zaman tidak pernah berhenti maka perkembangan suatu masyarakat juga mengikuti perkembangan zaman tersebut. Hal ini tentu akan memunculkan  peristiwa,  fenomena, dan kejadian yang sebelumnya belum ada  menjadi  ada  seperti  halnya pendirian  bangunan  di  atas  air.
Sehingga  ini  menuntut  perlindungan hukum agar fleksibel dan tidak kaku, yang  mana  perlindungan  hukum harus  dapat  menyesuaikan  dengan masyarakatnya  yang  sudah  banyak mendirikan  bangunan  di  atas  air  dan dapat  menjamin  kepastian  hukum dari  bangunan-bangunan  yang  telah berdiri di atas air.
c. Perlindungan Hukum Prediktif, dimana  perlindungan  ini  menuntut pembuat  aturan  hukum  agar  dapat memprediksi dan membayangkan apa yang  perlu  mendapat  perlindungan hukum.  Hal  ini  dapat  dilihat  dengan pendirian  bangunan  di  atas  air, dimana  Pasal  1  angka  1  UU Bangunan  telah  menyebutkan  bahwa bangunan  dapat  didirikan  di  atas  air. Akan  tetapi dikarenakan  belum adanya ketentuan mengenai bagaimana proses pendirian,
perizinan,  persyaratan,  serta  sanksi terkait bangunan di  atas air membuat bangunan  di  atas  air  ini  tidak memiliki kepastian hukum yang kuat. Oleh karenanya diperlukan perlindungan  hukum  yang  prediktif agar  dapat  memprediksi  bagaimana perkembangan  masyarakat  di  masa yang akan datang.
d. Perlindungan Hukum Antisipatif, pemerintah dituntut agar dapat mengantisipasi bilamana terjadi suatu problematika dan permasalahan hukum  yang  belum  ada  ketentuan hukum  yang  mengaturnya.  Bila dikaitkan dengan problematika pendirian  bangunan  di  atas  air  yang mana  belum  ada  ketentuan  hukum
yang  mengatur  secara  khusus  dan terperinci sehingga menuntut pemerintah  agar  dapat  memberikan perlindungan hukum terhadap pemilik  dari  bangunan  yang  telah berdiri  di  atas  air  agar  bangunan  di atas  air  tersebut  memiliki  kepastian hukum yang jelas.
Dengan  diberikannya  perlindungan hukum  oleh  pemerintah  kepada  pemilik bangunan  di  atas  air  tentunya  akan menjadi jaminan kepastian hukum sehingga bangunan  yang didirikan di  atas air menjadi sah menurut hukum.

## SIMPULAN
Berdasarkan  pembahasan  tersebut  di atas, maka penulis telah menarik kesimpulan  terkait  kedua  permasalahan hukum  bangunan  di  atas  air  sebagai berikut :
1. Regulasi mengenai pendirian bangunan  di  atas  air  terdapat  dalam Pasal  1  angka  1  UU  Bangunan  yang menyebutkan  bahwa  bangunan  dapat didirikan  di  atas  air,  yang  kemudian diperkuat  dengan  ketentuan  mengenai persyaratan  umum  yang  diatur  dalam Pasal  29  dan  Pasal  30  PP  Bangunan. Akan  tetapi,  ketentuan  yang  diatur tersebut menjadi tidak sinkron dikarenakan  ketentuan  tersebut  saling berbenturan.  Dimana  UU  bangunan hanya mengatur mengenai persyaratan dan perizinan bangunan yang didirikan  di  atas  tanah,  sedangkan  PP Bangunan meskipun Pasal 30 ayat (2) menyebutkan terkait persyaratan umum pendirian bangunan di atas air, tetapi  Pasal  30  ayat  (4)  menyebutkan
bahwa pendiriannya
harus
memperhatikan Pasal 14 dan Pasal 15
PP  Bangunan.  Kedua  pasal  tersebut mengatur  terkait  diperlukannya  IMB sebagai  prasyarat  utama  pendirian bangunan  yang  memerlukan  bukti status  kepemilikan  hak  atas  tanah untuk  memperoleh  IMB.  Hal  ini mengakibatkan terjadinya problematika terkait pendirian bangunan  di  atas  air  yang  pada akhirnya  kurang  memiliki  kepastian hukum dalam pemenuhan perizinannya yang merupakan
persyaratan administratif.
2. Dikarenakan kurang jelasnya kepastian  hukum  terhadap  bangunan di atas air. Diperlukan suatu
perlindungan hukum terhadap pemilik bangunan  di  atas  air  agar  dapat menjamin  bangunan  di  atas  air  sah menurut  hukum.  Perlindungan  hukum tersebut yaitu dengan membuat
ketentuan yang secara khusus mengatur terkait persyaratan, perizinan, dan sanksi terhadap pendirian  bangunan  di  atas  air sehingga bangunan di atas air memiliki kepastian hukum yang jelas.
Berkaitan  dengan  kesimpulan  yang telah  dikemukakan  oleh  penulis,  maka penulis dalam hal ini juga mengemukakan saran-saran yang sekiranya akan membantu dalam pemberian perlindungan hukum sehingga dapat menjamin kepastian  hukum  terhadap  bangunan  di atas  air,  yang  mana  saran-saran  tersebut antara lain :
1. Guna  memberikan  kepastian  hukum terhadap  bangunan  di  atas  air,  UU Bangunan perlu diadakan
penambahan ketentuan mengenai persyaratan,  perizinan,  dan  sanksi terkait  bangunan  di  atas  air  begitu pula  dengan  aturan  turunannya  yaitu PP Bangunan perlu diperjelas mengenai  ketentuan  perizinan  terkait bangunan di atas air;
2. Pemerintah  Pusat  dalam  hal  ini  dapat membuat tembusan kepada
Pemerintah  Daerah  untuk  membuat Perda yang memuat ketentuan bangunan di atas air yang disesuaikan dengan daerah masing-masing;

## DAFTAR PUSTAKA

## Buku
Sidharta,  B.  Arief.  2006. Hukum  Dan Logika . Bandung: Alumni.
Soekanto,  S.  2009. Penelitian  Hukum Normatif: Suatu Tinjauan Singkat . 8 (2018). Jakarta: Rajawali Pers.
Rahardjo,  Satjipto.  2014. Ilmu  Hukum . 8th ed. Bandung: Citra Aditya.

## Jurnal
Ganindha,  Ranitya.  2016.  “Urgensi
Pembentukan  Kelembagaan  Bank Tanah Sebagai Alternatif Penyediaan Tanah Bagi Masyarakat
Untuk  Kepentingan  Umum.” Arena Hukum 9(3):442–62.
Permatasari,  Elfira,  Habib  Adjie,  and
Hardianto Djanggih. 2018. “Perlindungan Hukum Kepemilikan
Tanah  Absentee  Yang  Diperoleh Akibat  Pewarisan.” Varia  Justicia 14(1):1.
R. Tony Prayogo. 2016. “Penerapan Asas
Kepastian  Hukum  Dalam  Peraturan Mahkamah  Agung  Nomor  1  Tahun 2011 Tentang Hak Uji Materiil Dan Dalam  Pedoman  Beracara  Dalam
Pengujian  Undang-Undang  (  The Implementation  Of  Legal  Certainty Principle In Supreme Court Regulation  Number  1  Of  20.” Jurnal Legislasi Indonesia 13(2):191–201.
Ramadhona,  Ana.  2017.  “Pelaksanaan Konsolidasi Tanah Perkotaan Untuk
Pembangunan  Jalan  By  Pass  Di
Kota  Bukittinggi.” JCH  (Jurnal
Cendekia Hukum) 3(1):73. Safa’at,  Rachmad  and  Dwi  Yono.  2017. “Pengabaian Hak Nelayan Tradisional Masyarakat Hukum Adat  Dalam  Politik  Perundang- Undangan Pengelolaan Sumber Daya Pesisir.” Arena Hukum 10(1):40–60. Said, Muhammad Fachri. 2018. “Perlindungan  Hukum  Terhadap
Anak  Dalam  Perspektif  Hak  Asasi Manusia.” JCH  (Jurnal  Cendekia Hukum) 4(1):141.
Sodak,  Eksam,  Jauhari  Effendi,  and  I.  N. ..  Soetedjo.  2017.  “Pengaruh
Pemberian  Hak  Atas  Tanah  Di Pemukiman Pesisir Pantai Terhadap Rencana  Detail  Tata  Ruang  Kota Kupang  (Studi  Kasus:  Pemukiman Pesisir  Pantai  Kelurahan  Oesapa).”
Jurnal Ilmu Lingkungan 13(2).
Wijayanta, Tata. 2014. “Asas Kepastian Hukum, Keadilan Dan Kemanfaatan Dalam Kaitannya Dengan Putusan Kepailitan Pengadilan Niaga.”
Jurnal Dinamika Hukum 14(2):216– 26.
Zamil, Yusuf Saepul. 2107. “Perlindungan Pembeli Apartemen Di Tanah Hak Pengelolaan.” Arena Hukum 10(3):441–61.

## Undang-Undang
Undang-Undang  Nomor  28  Tahun  2002 Tentang Bangunan Gedung
Undang-Undang  Nomor  5  Tahun  1960 Tentang Pokok-Pokok Agraria