## PEMANFAATAN PETA KONTUR ZONA NILAI TANAH PADA DATA NILAI JUAL OBJEK PAJAK TAHUN
2015 UNTUK IDENTIFIKASI LOKASI CENTRAL BUSSINESS DISTRICT (Studi Kasus: UPTD 8 Kota Surabaya)
Udiana Wahyu Deviantari 1 ,Yanto Budisusanto 2 ,Naufal Majdi 3
1,2,3 Departemen Teknik Geomatika, FTSLK-ITS, Kampus ITS Sukolilo Surabaya e-mail: 1 udiana@geodesy.its.ac.id

## Abstrak
Unit Pelaksana Teknis Dinas (UPTD) 8 di kota Surabaya merupakan salah satu wilayah UPTD Dinas Pendapatan Daerah kota  Surabaya  yang  terletak  di  bagian  timur  kota  Surabaya.  Wilayah  ini  terdiri  dari  4  kecamatan  yaitu  kecamatan Mulyorejo, kecamatan Sukolillo, kecamatan Rungkut, dan kecamatan Gunung Anyar. Di wilayah UPTD 8 ini merupakan daerah berkembang yang banyak tumbuh pusat perekonomian kota yaitu mall, pusat pertokoan, dan pusat kuliner. Zona nilai tanah yang merupakan kumpulan wilayah atau area yang terdiri dari nilai harga tanah yang sama. Dalam zona nilai  tanah  ini  akan  ditentukan  titik  tengahnya  (centroid)  sebagai  perwakilan  harga  di  zona  tersebut  yang  akan digunakan untuk pembuatan peta kontur zona nilai tanah. Setelah dibuat peta kontur zona niali tanah akan ditentukan lokasi  CBD  dan  akan  disesuaikan  lokasinya  dengan  data existing . Central  Bussiness  Distric t  (CBD)  merupakan  suatu wilayah yang menjadi pusat perekonomian suatu daerah atau kota. Dalam suatu kota dapat memiliki satu atau lebih dari lokasi CBD. Dari hasil penelitian ini didapat bahwa di wilayah UPTD 8 kota Surabaya terdapat 346 zona nilai tanah yang berasal dari data nilai jual objek pajak (NJOP) tahun 2015. Setelah dibuat peta kontur zona nilai tanah dari data NJOP diwilayah UPTD 8 kota Surabaya didapat 25 lokasi CBD. Dari 25 lokasi CBD didapat data kontur zona nilai tanah hanya 15 lokasi yang sesuai dengan lapangan. Dan dari profil harga tanah dapat dilihat bahwa harga tanah yang jaraknya semakin menjauh dari lokasi CBD mengalami penurunan harga, begitu sebaliknya dengan harga tanah yang lokasinya mendekati lokasi CBD mengalami peningkatan harga tanah.
Kata kunci: CBD, NJOP, Zona Nilai Tanah

## PENDAHULUAN
Dinas  Pendapatan  Daerah  kota  Surabaya melakukan  pembagian  wilayah  kerja  di  kota Surabaya  menjadi  8  unit  pelaksana  teknis  dinas (UPTD).  Wilayah  UPTD  8  merupakan  wilayah pembagian kerja yang terletak di Surabaya bagian timur.  Merupakan  wilayah  yang  masih  dalam perkembangan.  Banyak  terdapat  CBD  yang tersebar diwilayah UPTD 8.
Pemodelan  harga  tanah  melalui  peta  kontur merupakan pemodelan yang interaktif dan mudah dipahami  oleh  masyarakat.  Pemodelan  ini  akan memuat  informasi  perbedaan  harga  tanah  tiap daerah  atau  zona  nilai  tanah  melalui  perbedaan warna.  Perbedaan  warna  yang  dihasilkan  adalah sebuah  representatif  terhadap  perbedaan  harga yang ada. Dengan pemodelan kontur harga tanah ini  akan  dapat  diketahui  persebaran  centrall bussiness  distric  (CBD)  atau  Daerah  Pusat Kegiatan  (DPK).  Setiap  daerah  atau  kota  dapat memiliki  satu  ataupun  lebih  CBD.  Jumlah  dari
banyaknya  CBD  dapat  sebagai  penentu  dari perkembangan suatu daerah atau kota.
Dalam  penilitian  ini  akan  dilakukan  pemodelan harga  tanah  yang  ada  di  wilayah  UPTD  8  kota Surabaya  dari  data  nilai  jual  objek  pajak  (NJOP) kota  Surabaya  di  tahun  2015.  Penelitian  ini bertujuan  untuk  mengetahui  persebaran  lokasi central  bussines  distric  (CBD)  di  wilayah  UPTD  8 kota Surabaya dari data peta kontur harga tanah yang telah dibuat  yang nantinya akan dibandingkan  dengan  central  bussines  distric (CBD) pada data lapangan sebagai bahan evaluasi terhadap  persebaran  lokasi  centrall  bussiness distric  (CBD)  di  kota  Surabaya  khusunya  wilayah UPTD  8.  Dan  dilakukan  anaisa  terhadap perubahan  pola  harga  tanah  diwilayah  UPTD  8 kota Surabaya.

## METODE
Data yang digunakan dalam penelitian ini adalah peta  administrasi  kota  Surabaya  dan  Data  NJOP
kota  Surabaya  tahun  2015.  Dari  data  NJOP tersebut  diklasifikasikan  sesuai  dengan  harga wilayah UPTD 8. Data – data tersebut di overlay kan sehingga  menjadi  peta  Zona  Nilai  Tanah  (ZNT) UPTD 8 Kota Surabaya.
Pembuatan peta kontur zona nilai tanah diperoleh dari  pengolahan  data  spasial  yaitu  dengan melakukan  penentuan centroid tiap  zona  nilai tanah dan menghasilkan peta kontur ZNT  dengan interval Rp 1.000.000,- dan Rp 500.000,-.
Berdasarkan  data  CBD  di  lapangan  yang di overlay kan  dengan  peta  CBD  dari  data  NJOP UPTD 8 kota Surabaya interval kontur Rp 500.000 didapatkan  Peta  CBD  dari  data  lapangan  UPTD dengan  interval  kontur  Rp  500.000,-  dan didapatkan kesesuaian CBD terhadap data kontur ZNT UPTD 8 Kota Surabaya.
Untuk  mengetahui  harga  tanah  UPTD  8  kota Surabaya  dilakukan  pengolahan  data  dari  Peta Kontur  ZNT  dengan  interval  kontur  Rp  500.000 dan  dibuat  profil  memanjang  UPTD  8  kota sehingga  dapat  diperoleh  perilaku  harga  tanah UPTD 8 kota Surabaya.

## HASIL DAN PEMBAHASAN
Berdasarkan  data  nilai  jual  objek  pajak  (NJOP) wilayah  UPTD  8  kota  Surabaya  tahun  2015, dilakukan  kalsifikasi  zona  nilai  tanah  dengan pengelompokan  data  yang  memiliki  harga  yang sama. Dari  pengelompokan  ini  didapat  346  zona nilai tanah yang berasal dari data nilai jual objek pajak (NJOP) tahun 2015. Dengan rincian jumlah pada  kecamatan  Mulyorejo  terdapat  87  zona, kecamatan Sukolilo terdapat 122 zona, kecamatan  Rungkut  terdapat  95  zona,  dan kecamatan Gunung Anyar terdapat 42 zona.
Hasil Penentuan Centroid pada Zona Nilai Tanah dari  data NJOP tahun 2015

## Gambar 1. Peta Centroid tiap zona nilai tanah di wilayah UPTD 8
Gambar 1 adalah peta centroid yang berasal dari titik tengah masing-masing zona nilai tanah yang nantinya  akan  dibuat  sebagai  peta  kontur  zona nilai tanah.

## Hasil Pembuatan Kontur dari data NJOP tahun 2015
Dalam  pembuatan  kontur  pada  data  nilai  jual objek pajak  (NJOP) kota Surabaya  tahun 2015 di wilayah UPTD 8 dari data koordinat centroid tiap zona  yang  telah  ditentukan    sebelumnya  ialah dengan  menggunakan  software  pengolah  data spasial yaitu ArcGIS 10.3. Pembuatan di software pengolah data spasial atau ArcGIS 10.3 ini karena lebih  mudah  dalam  proses  pewarnaan  kontur untuk  mempermudah  dalam  menganalisa  dalam penentuan  central  bussiness  distric  (CBD) nantinya.
Gambar 2. Peta kontur zona nilai tanah wilayah

## UPTD 8

## Analisa Kesesuaian CBD Dari Data Kontur Zona Nilai Tanah Terhadap Data Lapangan
Data kontur zona nilai tanah wilayah UPTD 8 kota Surabaya  yang  terdapat  25  lokasi  CBD.  Maka dilakukan survei ke lapangan dengan mengunjungi  lokasi  CBD  yang  telah  ditentukan untuk  memastikan  apakah  area-area  yang ditentukan sebagai CBD dari data kontur zona nilai tanah wilayah UPTD 8 kota Surabaya merupakan suatu pusat bisnis.
Berdasarkan  data  lokasi  masing-masing  Central Bussiness  Distric  (CBD)  diwilayah  UPTD  8  kota Surabaya dari data kontur zona nilai tanah NJOP tahun  2015  kota  surabaya  terhadap  data  survei lapangan diketahu bahwa dari 25 lokasi CBD yang telah ditentukan terdapat 10 lokasi CBD yang tidak sesuai dengan lapangan. Dan 15 lokasi CBD sesuai dengan kondisi di lapangan.
Gambar 3. Peta CBD dari data NJOP wilayah UPTD 8 kota Surabaya tahun 2015

## Analisa Kesesuaian CBD Dari Data Kontur Zona Nilai Tanah Terhadap Data Lapangan
Analisa juga dilakukan dengan perbandingan data Central Bussiness Distric (CBD) dari data lapangan dengan data kontur zona nilai tanah berdasarkan data  NJOP  wilayah  UPTD  8  kota  Surabaya  tahun 2015  untuk  memastikan  kesesuaian  lokasi  CBD. Dengan  cakupan  CBD  yang  terdiri  dari  area kawasan  industri,  perbelanjaan  (mall,)  pusat kuliner,  dan  pusat  pertokoan  dengan  jumlah  15 lokasi CBD.
Setelah dilakukan survei lapangan dan didapatkan data  koordinat  untuk  masing-masing  lokasi  CBD. maka  dapat  dianlisa  bahwa  tidak  semua  lokasi CBD dari data lapangan sesuai dengan lokasi CBD dari  data  NJOP  wilayah  UPTD  8  kota  Surabaya tahun  2015.  Adapun  jumlah  data  kesesuaian lokasi  CBD  berjumlah  8  lokasi  yang  sesuai  dari total 16 lokasi CBD yang didapat.
Gambar 4. Peta CBD dari data lapangan terhadap data kontur

## Analisa Pola Harga Tanah
Dari  data  kontur  zona  nilai  tanah  berdasarkan data  NJOP  wilayah  UPTD  8  kota  Surabaya  tahun 2015 dapat dibuat sebuah profil Memanjang dari ujung  satu  ke  ujung  yang  lain,  dalam  hal  ini peneliti mengambil  sample  titik  dari  ujung  barat yang terletak di kecamatan Mulyorejo pada kode zona  MS_P1  ditarik  hingga  ujung  timur  yang terletak  di    kecamatan  Sukplilo  pada  kode  zona SK_A1 untuk melihat pola harga tanah.
Setelah  dilakukan  pembuatan  profil  harga  tanah wilayah UPTD 8 kota Surabaya berdasarkan data NJOP  tahun  2015  dari  aplikasi  pengolah  data vektor  yaitu  AutoCAD  LDD  2009  dapat  dianalisa bahwa titik ujung barat yang terletak di kode zona MS_P1  merupakan  salah  satu  lokasi  Central Bussiness Distric (CBD) yang ada di wilayah UPTD 8  kota  Surabaya.  Dan  semakin  ditarik  ke  arah barat  maka  nilai  harga  tanah  akan  mengalami penurunan,  dan  ditengah-tengah  garis  harga tanah  menagalami  sedikit  kenaikan  dan  kembali mengalami penurunan harga. Hal ini dikarenakan
sesuai  (Ksamawan  2009)  bahwa  Daerah  CBD merupakan  daerah  yang  menjadi  pusat  kegiatan komersil  dan  terkonsentrasi  pada  suatu  titik sebagai  pusatnya.  Sehingga  kebanyakan  nilai tanah  dikawasan  CBD  atau  sekitarnya  menjadi lebih  tinggi  dibandingkan  dengan  daerah  yang jauh dari CBD.
Gambar 5. Profil memenjang harga tanah wilayah UPTD 8

## KESIMPULAN
Berdasarkan hasil dipenelitian ini, maka didapatkan beberapa kesimpulan yaitu:
1. Zonasi  yang  telah  dibuat  dari  data  NJOP wilayah UPTD 8 tahun 2015 sejumlah 346 zona nilai  tanah.  Dengan  rincian  jumalah  pada kecamatan  Mulyorejo  terdapat  87  zona, kecamatan  Sukolilo  terdapat  122  zona, kecamatan  Rungkut  terdapat  95  zona,  dan kecamatan Gunung Anyar terdapat 42 zona.
2. Dari data kontur zona nilai tanah berdasarkan data  NJOP  wilayah  UPTD  8  kota  Surabaya dapat  diketahui  persebaran  CBD  duga sejumlah  25  lokasi  CBD  dan  lokasi  CBD  yang sesuai  dengan  lapangan  adalah  sejumlah  16 lokasi.  Sedangkan  lokasi  CBD  dari  data lapangan  terdapat  16  lokasi.  Dan  terdapat  8 lokasi CBD yang sesuai dengan lokasi CBD dari data  kontur  zona  nilai  tanah  wilayah  UPTD  8 kota Surabaya.
3. Berdasarkan  pembuatan  profil  harga  tanah wilayah  UPTD 8  kota  Surabaya  dari  data  nilai jual  objek  pajak  (NJOP)  tahun  2015  dapat dilihat  bahwa  harga  tanah  yang  lokasinya semakin  jauh  dari  lokasi  CBD  mengalami penurunan  harga  tanah.  Begitu  sebaliknya dengan lokasi yang semakin dekat dengan CBD mengalami kenaikan harga tanah.

## DAFTAR PUSTAKA
Hermit, Herman. 2009. Teknik Penaksiran Harga Tanah Perkotaan.  Cetakan  Kesatu.  Mandar  Maju.
Bandung
Ksamawan,  K.D.  2009.  Studi  Zonasi  Nilai  Tanah menggunakan  Model  Regresi  Linier  Berganda sebagai Bahan Pertimbangan Perencanaan RDTK. Surabaya: Institut Teknologi Sepuluh Nopember. Sari,  Dewi  Kania.  2010.  Pemodelan  Harga  Tanah
Perkotaan  Menggunakan  Metode  Geostatistika (Daerah  Studi:  Kota  Bandung).  Jurnal  Rekayasa Institut  Teknologi  Nasional.  LPPM  Itenas  No  02 Vol XIV
Sujarto,  D.  1982.  Nilai  dan  Harga  Tanah  dalam Pengembangan  Wilayah.  Bandung:  Institut Teknologi Bandung.