NOTARIUS, Volume 12 Nomor 2 (2019)                                                                        ISSN: 2086-1702 - 1702
▪ Edisi 08 Nomor 2 September (2015)
▪
ISSN:2086
- 1702

## ANALISIS YURIDIS TERHADAP PEMILIKAN APARTEMEN GREEN PARKVIEW DAAN MOGOT JAKARTA BARAT

## Delzia Budi Febramitha
Program Studi Magister Kenotariatan Fakultas Hukum, Universitas Diponegoro E-mail: delzia.94215@yahoo.com

## Abstract
In  practice,  the  sale  of  many  vertical  house  is  done  through  the  Sales  and  Purchase  Binding Agreement,  sales  with  this  pattern  are  not  only  done  in  ordinary  vertical  house  but  also  in  owned vertical  house.  In  the  sale  as  long  as  the  prospective  buyer  has  not  paid  in  full,  the  position concerned  is  only  as  a  tenant.  In  connection  with  disputes  between  prospective  buyers  and developers  regarding  unit  ownership  F.203  Green  Parkview  Apartment.  there  are  a  number  of things  in  question  that  is  Who  is  the  owner of  unit  F.203  Green  Parkview  Apartment,  what  is  his authority, The research  method is  juridical-normative,  analytical descriptive using secondary data, and  analyzed  qualitatively,  so  the  conclusion  is  made  using  inductive  logic  Overall  the  authors argue  that  the  owner  of  unit  F.203  is  a  developer  and  its  authority  includes  but  is  not  limited  to selling or transferring, including canceling the Sales and Purchase Binding Agreement.
Keywords : Vertical house; SPA; breach of contract;

## Abstrak
Dalam  praktek  penjualan  rumah  susun  banyak  dilakukan  melalui  Perjanjian  Pengikatan  Jual  Beli (PPJB), penjualan dengan pola tersebut tidak  hanya dilakukan pada rumah susun  biasa tetapi  juga pada  Rusunami  (Rumah  Susun  Milik).  Dalam  penjualan  tersebut  selama  calon  pembeli  belum membayar lunas maka kedudukan yang bersangkutan hanya sebagai penyewa. Sehubungan dengan perselisihan  antara  calon  pembeli  dengan  developer  mengenai  kepemilikan  unit  F.203  Apartemen Green Parkview ada beberapa hal yang dipersoalkan yaitu siapakah yang menjadi pemilik dari unit F.203  Apartemen  Green  Parkview,  apakah  yang  menjadi  kewenangannya.  Metode  penelitian yuridis-normatif,  bersifat  deskriptif  analitis  dengan  menggunakan  data  sekunder,  dan  dianalisis secara  kualitatif,  sehingga  pengambilan  kesimpulan  dilakukan  dengan  menggunakan  logika induktif.  Secara  keseluruhan  penulis  berpendapat  bahwa  yang  menjadi  pemilik  unit  F.203  yaitu developer  dan  kewenangannya  antara  lain  menjual  atau  memindahtangankan  termasuk membatalkan perjanjian jual beli tersebut.
Kata Kunci : Rumah susun; PPJB; wanprestasi;

## A. Pendahuluan
Permasalahan  umum  yang  dihadapi  oleh  kota  besar  di  Indonesia  adalah  pertumbuhan jumlah penduduk perkotaan yang tinggi. Penyebabnya adalah pertumbuhan penduduk alamiah dan  faktor  urbanisasi.  Kedua  faktor  penyebab  ini  pada  akhirnya  berdampak  lahirnya  berbagai persoalan di perkotaan seperti kurangnya ruang untuk kebutuhan perumahan (Prihatin, 2015).
NOTARIUS, Volume 12 Nomor 2 (2019)                                                                        ISSN: 2086-1702 - 1702
▪ Edisi 08 Nomor 2 September (2015) ▪ ISSN:2086 -
1702
Dalam  hal  ini  Perumahan  adalah  kumpulan  rumah  sebagai  bagian  dari  permukiman,  baik perkotaan  maupun  perdesaan,  yang  di  lengkapi  dengan  prasarana,  sarana,  dan  utilitas  umum sebagai hasil upaya pemenuhan rumah yang layak huni. Sedangkan permukiman adalah bagian dari  lingkungan  hunian  yang  terdiri  atas  lebih  dari  satu  satuan  perumahan  yang  mempunyai prasarana,  sarana,  utilitas  umum  serta  mempunyai  penunjang  kegiatan  fungsi  lain  dikawasan perkotaan atau kawasan pedesaan.
Penyelenggaraan  perumahan  dilakukan  untuk  memenuhi  kebutuhan  rumah  sebagai  salah satu kebutuhan dasar manusia bagi peningkatan dan pemerataan kesejahteraan rakyat (Undang- undang Nomor 1 Tahun 2011 Tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman, 2011). Perjalanan hidup seiring dengan bergulirnya waktu masa kini, serta serasa sangat cepat  dan menyebabkan kita sering berpacu dengan waktu menuju masa depan.
Sehubungan dengan itu, perlu ada pembaharuan untuk meningkatkan taraf hidup, sehingga kehidupan  tidak  menjadi  sesuatu  yang  statis.  Makin  lama  terasa  tantangan  pembaharuan  yang sudah diperhitungkan secara tetap dan cepat. Sehubungan dengan itu maka kebijaksanaan umum pembangunan perumahan diarahkan untuk (Sutedi, 2010):
1) Memenuhi kebutuhan perumahan yang layak dalam lingkungan yang sehat, secara adil dan merata, serta mampu mencerminkan kehidupan masyarakat yang berkepribadian Indonesia;
2) Mewujudkan permukiman yang serasi dan seimbang, sesuai dengan pola tata ruang dan tata guna tanah  yang berdaya guna dan berhasil guna. Untuk mewujudkan kesejahteraan umum dan  peningkatan  taraf  hidup  rakyat,  khususnya  dalam  usaha  pemerataan  usaha  penyedia perumahan yang layak.
Kebijakan  di  bidang  perumahan  merupakan  perintah  dari  Pasal  28  H  ayat  (1)  Undang- Undang  Dasar  1945  Amandemen  Keempat  yang  menyebutkan    bahwa  “Setiap  orang  berhak hidup sejahtera lahir batin, bertempat tinggal dan mendapatkan lingkungan hidup yang baik dan sehat serta berhak memperoleh pelayanan kesehatan” (Undang Undang Dasar Negara Republik Indonesia  Tahun  1945,  1945).  Dalam  hal  ini  manusia  mempunyai  hak  yang  melekat  pada dirinya  sejak  lahir  hidup untuk mendapatkan tempat tinggal  yang  layak  huni serta  lingkungan hidup yang baik dan sehat.
Tingginya permintaan akan rumah tempat tinggal, keterbatasan  lahan dan tingginya harga rumah,  menyebabkan  Pemerintah  Propinsi  DKI  Jakarta  membuat  kebijakan  dengan membangun  rumah  susun  dengan  proporsi  sebesar  40  persen  (28.000  unit/tahun)  untuk perumahan vertikal/rumah susun (Ririn, 2012).
NOTARIUS, Volume 12 Nomor 2 (2019)                                                                        ISSN: 2086-1702 - 1702
▪ Edisi 08 Nomor 2 September (2015) ▪ ISSN:2086 -
1702
Ada  beberapa  istilah  dalam  penyebutan  rumah  susun,  seperti  :  rumah  susun, apartemen , flat , strata  title dan condominium ,  hal  ini  biasanya  dilihat  dari  bentuk  bangunan  dan  siapa penghuni  dari  rumah  susun  tersebut,  misalnya  mulai  dari  yang  berkelas,  biasa  disebut apartemen/ condominium (untuk  golongan  menengah  keatas)  maupun  yang  sederhana  yang biasa  disebut  Rusun  (Rumah  Susun)  untuk  golongan  menengah  kebawah.  Namun  demikian, apapun  istilah-istilah  yang  ada  dalam  masyarakat  tentang  rumah  susun  tersebut,  apakah  itu rumah  susun,  strata  title,  apartemen, flat dan condominium ,  yang  biasanya  dilihat  dari  bentuk bangunan  dan  siapa  penghuni  dari  rumah  susun  tersebut,  baik  yang  berkelas  seperti apartemen/ condominium (Cholifah, 2019).
Untuk  istilah  apartemen,  perlu  diketahui  bahwa  apartemen  merupakan  salah  satu  bentuk rumah  susun  di  mana  terdapat  pemisahan  hak  atas  bangunan  dengan  segala  sesuatu  yang menjadi  bagiannya,  hak  atas  tanah  yang  bersangkutan  serta  bagian  -  bagiannya  pula  dan  hak atas tanah  yang khusus atas bagian tertentu dari bangunan  yang dipergunakan secara terpisah. (Murhaini, 2015) kemudian  yang sederhana  yang biasa disebut Rusun (Rumah Susun), dalam bahasa  hukumnya  tetaplah  disebut  sebagai  “Rumah  Susun”,  karena  mengacu  pada  Undang- Undang Nomor 20 Tahun 2011 Tentang Rumah Susun (UURS) hunian yang dilengkapi dengan “bagian bersama, benda bersama dan tanah bersama” (Cholifah, 2019).
Salah  satu  model  rumah  susun  yang  dibangun  adalah  Rusunami  (Rumah  Susun  Milik), yaitu  rumah  susun  yang  dibangun  oleh  pemerintah  dimana  untuk  dapat  memiliki  unit  sarusun calon  pembeli  harus  mencicil  harga  pembelian  unit  yang  bersangkutan.  Selama  belum  dibayar lunas,  calon  pemilik  hanya  sebagai  penyewa.  yang  bersangkutan  baru  dapat  memiliki  unit tersebut  ketika  sudah  dilakukan  pelunasan  dan  menandatangani  Akta  Jual  Beli  (AJB)  sebagai bukti telah terjadi pemindahan hak.

## Kerangka Teori
Teori  –  teori  yang  digunakan  dalam  penelitian  ini  adalah  pertama,  teori  perjanjian. Perikatan yang lahir karena perjanjian harus memenuhi syarat-syarat perjanjian yang ditentukan dalam Pasal 1320 ayat (1) KUHPerdata, yaitu adanya kesepakatan, cakap berbuat, objek tertentu dan  causa  (sebab)  yang  halal.  Teori  perjanjian  ini  dikemukakan  dengan  tujuan  untuk menganalisis isi atau subtansi perjanjian pendahuluan dalam PPJB untuk melihat norma - norma hukum  yang  diharuskan  oleh  KUHPerdata.  Oleh  karena  itu,  teori  ini  diperlukan  untuk menganalisis perjanjian yang dibuat oleh para pihak apakah sudah sesuai dengan norma-norma yang diatur dalam  KUHPerdata dan tidak  bertentangan dengan Peraturan Perundang-undangan maupun kepatutan (Simamora, Kamello, Sembiring, & Leviza, 2015).
NOTARIUS, Volume 12 Nomor 2 (2019)                                                                        ISSN: 2086-1702 - 1702
▪ Edisi 08 Nomor 2 September (2015) ▪ ISSN:2086 -
1702
Kedua, teori kepastian hukum menurut Gustav Radbruch menegaskan bahwa keadilan dan kepastian  hukum  merupakan  bagian-bagian  yang  tetap  dari  hukum.  Beliau  berpendapat  bahwa keadilan  dan  kepastian  hukum  harus  diperhatikan,  kepastian  hukum  harus  dijaga  demi keamanan  dan  ketertiban  suatu  negara.  Akhirnya  hukum  positif  harus  selalu  ditaati. Berdasarkan  teori  kepastian  hukum  dan  nilai  yang  ingin  dicapai  yaitu  nilai  keadilan  dan kebahagiaan  (Ali,  2002).  dikaitkan  teori  kepastian  hukum  dalam  suatu  perjanjian  sesuai  pasal 1313  KUHPerdata  serta  hak  dan  kewajiban  dalam  Perjanjian  Pengikatan  Jual  Beli  (PPJB), menekankan  pada  penafsiran  dan  sanksi  yang  jelas  agar  suatu  perjanjian/kontrak  dapat memberikan  kedudukan  yang  sama  antar  subjek  hukum  yang  terlibat.  Kepastian  memberikan kejelasan  dalam  melakukan  perbuatan  hukum  saat  pelaksanaan  suatu  perjanjian,  dalam  bentuk prestasi  bahkan  saat  salah  satu  pihak  melakukan  wanprestasi  dalam  suatu  perjanjian  tersebut harus dijalankan sesuai kesepakatan para pihak.
Dalam  praktek,  penjualan  rumah  susun  banyak  dilakukan  melalui  Perjanjian  Pengikatan Jual  Beli  (PPJB).  Secara  hukum  pelaksanaan  PPJB  dibuat  dalam  bentuk  perjanjian  baku sehingga  seringkali  memiliki  perbedaan  isi  dan  redaksional,  namun  secara  umum  memiliki substansi  yang  sama  (Brahmanta,  R,  &  Sarjana,  2016).  Demikianpula  dengan  penjualan Apartemen  Green  Parkview  oleh  PT.  Inten  Cipta  Sejati  yang  terletak  di  Daan  Mogot  Jakarta Barat.  dimana  dalam  penjualan  Apartemen  tersebut  pihak  penjual  dan  calon  pembeli  terikat dalam hubungan hukum dalam bentuk PPJB (Perjanjian Pengikatan Jual Beli). Salah satu calon pembeli adalah DR. drh. R Wendeilyna S., M.Si yang melakukan PPJB dengan pihak developer untuk membeli unit F. 203 Apartemen Green Parkview.
Dalam perjalanan penyelesaian pelunasan harga pembelian terjadi persoalan di mana pihak PT. Inten Cipta Sejati selaku developer mengganti silinder kunci unit apartemen dengan alasan penghuni unit yang bersangkutan tidak melaksanakan kewajibannya sebagaimana diperjanjikan dalam  Perjanjian  pengikatan  Jual  Beli  (PPJB).  Terhadap  penggantian  silinder  kunci  tersebut pihak  penghuni  merasa  berkeberatan  dan  melaporkan  perbuatan  developer  kepada  pihak  yang berwajib atas dasar perbuatan perusakan. Argumentasi yang disampaikan oleh penghuni bahwa silinder kunci itu adalah kepunyaan atau milik dari yang bersangkutan.

## Permasalahan
Berdasarkan uraian diatas, maka permasalahan yang dapat disusun antara lain:
1. Siapakah  yang  menjadi  pemilik  dari  unit  F.203  Apartemen  Green  Parkview  Daan Mogot Jakarta Barat?
NOTARIUS, Volume 12 Nomor 2 (2019)                                                                        ISSN: 2086-1702 - 1702
▪ Edisi 08 Nomor 2 September (2015) ▪ ISSN:2086 - 1702
2. Apakah  yang  menjadi  kewenangan  dari  pemilik  unit  Apartemen  Green  Parkview Daan  Mogot Jakarta Barat?

## Kebaharuan/Orisinalitas Penelitian
Penelitian  ini  memiliki  perbedaan  dari  penelitian-penelitian  sebelumnya  seperti  halnya penelitian  yang  dilakukan  oleh  Emma  Diana  Yuniastuti  yang  membahas  jurnal  mengenai Kepemilikan  Satuan  Rumah  Susun  Berdasarkan  Perjanjian  Pengikatan  Jual  Beli  dalam kaitannya dengan Ganti Rugi Revitalisasi Rumah Susun di  Kota Palembang Dalam penelitian ini  penulis  membahas  permasalah  yaitu  Bagaimana  fungsi  Perjanjian  Pengikatan  Jual  Beli terhadap  kepemilikan  Rumah  Susun  di  Kota  Palembang,  yang  akan  di  Revitalisasi  di  kaitkan dengan  ganti  rugi  dan  Bagaimana  bentuk  dan  pelaksanaan  ganti  rugi  bagi  pemilik  Satuan Rumah Susun sehubungan dengan Revitalisasi  Rumah Susun di Kota Palembang.  Selanjutnya salah  satu  penelitian  yang  pernah  di  tuliskan  dalam  bentuk  jurnal  adalah  yang  dilakukan  oleh Sekhar Chandra Pawana yang membahas jurnal mengenai Konsepsi Perjanjian Pengikatan Jual Beli  Rumah  Susun  Milik  sebagai  sebuah  panjer.  Dalam  penelitian  ini  penulis  membahas permasalahan  yaitu  bagaimana  konsepsi  perjanjian  pengikatan  jual  beli  rumah  susun  milik sebagai  sebuah  panjer.  Selain  dua  penelitian  tersebut,  penulis  memberikan  salah  satu  contoh jurnal  lain  sebagai  bentuk orisinalitas  penelitian  yang  dilakukan  oleh  penulis,  yaitu  penelitian yang  dilakukan  oleh  Siti  Nur  Janah  dengan  judul  jurnal  Status  Kepemilikan  Satuan  Rumah Susun oleh Warga negara Asing di Indonesia dan yang  menjadi pembahasan dalam penelitian ini adalah bagaimana status kepemilikan atas satuan rumah susun yang diberikan kepada warga negara asing di Indonesia.
Penelitian  yang dilakukan oleh penulis adalah penelitian  yang ditulis dalam  bentuk  jurnal dengan  judul  Analisis  Yuridis  Terhadap  Pemilikan  Apartemen  Green  Parkview  Daan  Mogot Jakarta  Barat yang  akan  membahas  permasalahan  yaitu  siapakah  yang  menjadi  pemilik  dari unit  F.203  Apartemen  Green  Parkview  Daan  Mogot  Jakarta  Barat  dan  apakah  yang  menjadi kewenangan  dari  pemilik  unit  Apartemen  Green  Parkview.  Perbedaan  dalam  penelitian  yang dilakukan  penulis  dengan  penelitian  sebelumnya  adalah  bahwa  penelitian  sebelumnya  yaitu oleh  Emma  Diana  Yuniastuti  melakukan  titik  tekan  pada  Bentuk  Ganti  Rugi  kepada  Pembeli (Pemilik) Satuan Rumah Susun di Kota Palembang yang terkena revitalisasi karena pemerintah kota  Palembang  menganggap  PPJB  merupakan  alas  hak  bagi  pembeli  (Yuniastuti,  2011). Penelitian  yang  dilakukan  oleh  Sekhar  Chandra  Pawana  hanya  membahas  secara  umum mengenai kedudukan PPJB dimana bukanlah sebuah panjer apabila isi dari PPJB terdapat uang muka  yang  mengurangi  harga  beli  atas  objek  jual  beli  yaitu  rumah  susun  milik    (Pawana,
NOTARIUS, Volume 12 Nomor 2 (2019)                                                                        ISSN: 2086-1702 - 1702
▪ Edisi 08 Nomor 2 September (2015) ▪ ISSN:2086
- 1702 2019). selain itu jurnal yang ditulis oleh Siti Nur Janah membahas mengenai status kepemilikan atas satuan rumah susun yang diberikan kepada warga negara asing di Indonesia dengan status Hak  Pakai  atas  Tanah  Negara  dengan  tanda  bukti  kepemilikan  atas  Sarusun  berupa  SHM Sarusun  dengan  ketentuan  menurut  peraturan  perundang  -  undangan  yang  berlaku  (Janah, 2007) . sedangkan,  penulis  dalam  hal  ini  melakukan  penelitian  terhadap  hak  kepemilikan  unit F.203  Apartemen  Green  Parkview  dengan  adanya  wanprestasi  yang  dilakukan  pembeli (penghuni) yang mengakibatkan dilakukan pembatalan PPJB oleh pihak developer.

## B. Metode Penelitian
Metode  yang  digunakan  dalam  penelitian  ini  adalah  penelitian  yuridis  normatif,  yaitu penelitian hukum  yang dilakukan dengan cara meneliti bahan-bahan kepustakaan dan/atau data sekunder. Spesifikasi yang digunakan dalam penelitian ini bersifat deskriptif analitis, yaitu suatu penelitian untuk menggambarkan secara lengkap karakteristik atau ciri - ciri dari suatu keadaan, perilaku  pribadi,  perilaku  kelompok  tanpa  melalui  hipotesis  dan  memperoleh  data  mengenai hubungan antara suatu gejala dengan gejala yang lain (Soerjono. Soekanto, 2014).

## C. Hasil Dan Pembahasan
1. Hak Kepemilikan atas Unit F.203 Apartemen Green Parkview
Sehubungan dengan sengketa kepemilikan atas unit F.203 Apartemen Green Parkview Daan Mogot Jakarta Barat antara PT. Inten Cipta Sejati (PT.ICS) selaku developer dengan salah satu calon pembeli yaitu Wendeilyna Simamarta status kepemilikan tersebut masih menjadi hak dan kewenangan dari pihak developer. Hal yang menjadi pertimbangan adalah:
a. Apartemen  Green  Parkview  merupakan  Rusunami  (Rumah  Susun  Sederhana Milik)
Pemilikan bersama yang bebas ( vrije mede eigendom ) maka antara para pemilik bersama tidak  terdapat  ikatan  hukum  terlebih  dahulu,  selain  dari  hak  bersama  menjadi  pemilik dari suatu benda. Di sini ada kehendak untuk bersama-sama menjadi pemilik atas suatu benda  untuk  digunakan  bersama  (Suharto,  Badriyah,  &  Kashadi.,  2019).  pemilikan satuan  rumah  susun  meliputi  pula  pemilikan  oleh  bagian  bersama,  benda  bersama  dan tanah bersama. Dengan demikian dalam pemilikan satuan rumah susun termasuk bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama tidak perlu didahului oleh adanya hubungan hukum diantara para pemiliknya (Hutagalung, 2002a).
NOTARIUS, Volume 12 Nomor 2 (2019)                                                                        ISSN: 2086-1702 - 1702
▪ Edisi 08 Nomor 2 September (2015) ▪ ISSN:2086 - 1702
Untuk  dapat  memiliki  dan  menguasai  satuan  rumah  susun,  setiap  orang  dapat memperolehnya  melalui  jual  beli  yaitu  penjualan  atas  unitnya  dan  tanah  bersamanya. Dalam  hal  ini  menurut  konsepsi  Hukum  Tanah  Nasional  apabila  kita  melakukan perbuatan  hukum  menyangkut  tanah  berarti  tunduk  pada  ketentuan  Hukum  Tanah Nasional yang ada di UUPA. Penjualan apartemen termasuk tanah bersamanya yaitu hal yang  dilakukan  sesuai  ketentuan  UUPA.  Menurut  konsepsi  Hukum  Tanah  Nasional, pengertian  jual  beli  didasarkan  pada  pengertian  jual  beli  menurut  hukum  adat. Pengertian  jual  beli  menurut  hukum  adat  adalah  perbuatan  hukum  pemindahan  hak untuk  selama  -  lamanya  dari  penjual  kepada  pembeli  dan  pembayaran  harga  baik seluruhnya  maupun  sebagian  dari  pembeli  kepada  penjual  yang  dilaksanakan  secara terang dan tunai (Sihombing, 2009).
Dalam  Rusunami  (Rumah  Susun  Sederhana  Milik)  pemilikan  satuan  rumah  susun dilakukan  melalui  proses  angsuran  dimana  selama  belum  dibayar  lunas  harga pembeliannya  maka  penghuni  hanya  bertindak  sebagai  penyewa.  Pihak  calon  pembeli baru dapat dikatakan sebagai pemilik pada saat pelunasan dilakukan dan diikuti dengan penandatanganan  Akta  Jual  Beli  (AJB).  Kemudian  ditambah  dengan  ketentuan berdasarkan  Pasal  3  ayat  (4)  PPJB  mengenai  pembayaran  dilakukan  dengan  tunai bertahap,  berlaku  ketentuan  sebagaimana  telah  diatur  dalam  jadwal  pembayaran  yang telah  disetujui  dan  ditandatangani  para  pihak.  bahwa  apabila  setelah  serah  terima  unit pembayaran belum lunas maka status unit hanya pinjam pakai.
Dengan demikian karena pembeli belum melakukan pelunasan angsuran pembayaran ditambah sampai dengan saat ini tidak ada penandatanganan Akta Jual Beli (AJB) maka dianggap  belum  terjadi  pemindahan  hak.  Akibat  hukumnya  si  calon  pembeli  tidak diperkenankan  menjual  atau  mengalihkan  kepada  pihak  ketiga.  Selain  itu  karena penjualan  Apartemen  Green  Parkview  dilakukan  atas  dasar  penjualan off-plan maka pemindahan  hak  baru  terjadi  setelah  bangunan  selesai  dibangun,  adanya  pelunasan pembayaran, dan serah terima kunci yang diikuti dengan AJB.
b. Penjualan pre project selling / Off-Plan
Kebanyakan  dalam  praktek  dilapangan  proses  jual  beli  Rumah  Susun  Milik dilakukan  dengan  sistem  penjualan pre  project  selling yaitu  jual  beli  yang  dilakukan sebelum  bangunan  terbangun  (Pawana,  2019).  Penjualan  rumah  susun  secara off-plan oleh developer dilakukan atas dasar Pasal 42-43 UURS. Berdasarkan ketentuan Pasal 42
NOTARIUS, Volume 12 Nomor 2 (2019)                                                                        ISSN: 2086-1702 - 1702
▪ Edisi 08 Nomor 2 September (2015) ▪ ISSN:2086 - 1702
UURS, penjualan unit Apartemen Green Parkview dapat dilakukan dengan cara off-plan dengan syarat-syarat sebagai berikut:
1) Kepastian peruntukan ruang;
2) Kepastian hak atas tanah;
3) Kepastian status penguasaan rumah susun;
4) Perizinan pembangunan rumah susun; dan
5) Jaminan atas pembangunan rumah susun dari lembaga penjamin.
Persyaratan  lain  yang  juga  harus  dipenuhi  oleh  pengembang  atau  developer  adalah bahwa penjualan tersebut harus dilakukan dalam suatu PPJB dimana segala sesuatu yang dijanjikan oleh pelaku pembangunan  mengikat sebagai PPJB oleh para pihak (Undang- Undang Nomor 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun, 2011).
Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) merupakan perjanjian kesepakatan para pihak mengenai rencana para pihak  yang akan  melakukan  jual  beli dan  mengatur tentang hak dan  kewajiban  sehingga  bisa  memberikan  kepastian  hukum  serta  perlindungan  hukum bagi  para  pihak  yang  membuatnya  (Kallo,  2009).  Berdasarkan  SK  Menpera  Nomor 11/KPTS/1994  Hal-hal  yang  diatur  didalam  PPJB  Apartemen  Green  Parkview  yang dibuat dan ditandatangani oleh Wendeilyna Simarmata dan developer antara lain:
1) Objek  Perjanjian  yaitu  unit  F.203  yang  terletak  di  lantai  2  dengan  tipe  2  BR menghadap utara.
2) Luas  Satuan  Rumah  Susun  yaitu  33,75  M 2 (  Tiga  Puluh  Tiga  Koma  Tujuh  Lima Meter Persegi)
3) Harga  Jual  atas  unit  sarusun  yang  telah  disepakati  oleh  para  pihak  sebesar  Rp. 144.000.000  (  seratus  empatpuluh  empat  juta  rupiah)  harga  tersebut tidak  termasuk Pajak  Pertambahan  Nilai  (PPN)  dan  biaya developing sebagaimana  yang  tercantum dalam surat pesanan.
4) Pembayaran dilakukan dengan cara Tunai Bertahap sebagaimana telah diatur dalam jadwal  pembayaran  yang  telah  disetujui  dan  ditandatangani  para  pihak  dengan ketentuan  dalam  jadwal  pembayaran  angsuran  Apartemen  Green  Parkview  sebagai berikut:
a) Pembayaran akan dilakukan dalam jangka waktu 3 Tahun sampai dengan 14 Juli 2013.
b) Pembayaran  angsuran  setiap  bulannya  Rp.  5.544.000.000  (Lima  juta  lima  ratus empat puluh empat ribu rupiah)
NOTARIUS, Volume 12 Nomor 2 (2019)                                                                        ISSN: 2086-1702 - 1702
▪ Edisi 08 Nomor 2 September (2015) ▪ ISSN:2086 - 1702
c) Apabila  setelah  serah  terima  unit  pembayaran  belum  lunas,  maka  status  unit hanya pinjam pakai.
5) Mengenai  keterlambatan  pembayaran  akan  dikenakan  sanksi  sesuai  dengan ketentuan yang berlaku di dalam PPJB.
6) Pernyataan  Jaminan  pihak  kedua  salah  satunya  adalah  Pihak  kedua  akan melaksanakan  kewajibannya  untuk  melunasi  nilai  pengikatan  dan  atau  biaya-biaya lainnya sesuai dengan cara-cara dan syarat-syarat dan ketentuan-ketentuan perjanjian ini,  kemudian  Pihak  kedua  akan  selalu  mematuhi  seluruh  peraturan  dalam  hal perbaikan dan atau perubahan unit sebagaimana yang tercantum dalam perjanjian ini.
7) Mengenai  penyerahan  unit  dan  penyerahan  kondisi  unit  sarusun  Green  Parkview apabila  pihak  kedua  belum  melunasi  uang  muka  atau  jika  pihak  kedua  membeli dengan  cara  tunai  bertahap  dan  belum  melunasi  seluruh  pembayarannya,  maka penyerahan yang dilakukan adalah penyerahan kondisi unit.
8) Sanksi mengenai keterlambatan pembayaran dan denda meliputi sebagai berikut:
a) Jika  pihak  kedua  tidak  melaksanakan  kewajiban  untuk  membayar  uang  muka, maka pihak kedua dikenakan denda sebesar 1 0 / 00 (satu per seribu) per hari dari uang  muka  yang  jatuh tempo  yang  belum dibayarkan  berikut denda-denda (jika ada) yang harus dibayar sekaligus.
b) Denda  keterlambatan  dihitung  dari  tanggal  jatuh  tempo  pembayaran  nilai pengikatan  tersebut  sampai  dengan  tanggal  dimana  pihak  kedua  membayar  dan melunasi angsuran yang terhutang.
c) Jika pihak kedua tidak  melaksanakan kewajiban untuk melaksanakan kewajiban untuk  membayar  kewajiban  sebagaimana  dalam  Pasal  5  ayat  (4)  butir  c  dalam PPJB,  maka  pihak  pertama  atau  badan  pengelola  berhak  dan  berwenang  untuk mematikan  aliran  listrik,  air,  sambungan  telepon  dan  melarang  menggunakan fasilitas umum di dalam lingkungan sarusun.
9) Cidera Janji dan Akibatnya, Berakhirnya Perjanjian
Salah  satu  peristiwa  cedera  janji  yang  mengakibatkan  berakhirnya  perjanjian yaitu sebagai berikut: apabila keterlambatan melebihi 30 hari kalender, maka dengan lewatnya  waktu  saja  telah  memberi  bukti  yang  cukup  bahwa  pihak  kedua  telah melalaikan  kewajibannya  dan  pihak  pertama  berhak  untuk  membatalkan  perjanjian ini  secara  sepihak  dengan  melepaskan  ketentuan  dalam  Pasal  1267  KUH  Perdata,
NOTARIUS, Volume 12 Nomor 2 (2019)                                                                        ISSN: 2086-1702 - 1702
▪ Edisi 08 Nomor 2 September (2015) ▪ ISSN:2086 -
1702
dan pihak pertama hanya  mengembalikan 50% (lima puluh persen) Dari uang  yang telah diterima pihak pertama setelah dikurangi:
a) Biaya administrasi
b) Biaya pemasaran Unit sarusun dan
c) Uang tanda jadi menjadi milik pihak pertama.
Kemudian apabila pembatalan perjanjian terjadi sedangkan unit sudah ditempati oleh  pihak  kedua,  maka  terhitung  sejak  terjadinya  pembatalan,  pihak  kedua  wajib mengembalikan Unit beserta seluruh kunci-kunci dan kelengkapan lainnya (bila ada) dalam  keadaan  kosong  tanpa  penghuni,  baik,  bersih,  layak  huni  dan  lengkap sebagaimana  keadaan  pada  saat  serah  terima,  bila  terdapat  kerusakan,  biaya  yang timbul  berkenaan  dengan  pengosongan  dan  tunggakan  kewajiban  sepenuhnya menjadi tanggungan pihak kedua.
10) Mengenai pengalihan unit Sarusun
Pihak  kedua  sebelum  menyelesaikan  kewajiban-kewajibannya  kepada  pihak pertama, tidak diperkenankan untuk  mengalihkan pemesanan unit sarusun termasuk mengalihkan  hak-hak  dan  kewajiban-kewajibannya  kepada  pihak  ketiga  atau  pihak lain,  namun  apabila  hal  tersebut  dilakukan  oleh  pihak  kedua  Karena  satu  dan  lain hal, maka dengan tidak mengurangi hak pihak kedua sebagai pemesan atau pembeli, segala  biaya  dan  pajak  yang  timbul  sehubungan  dengan  peralihan  tersebut  menjadi beban dan tanggungan pihak kedua, oleh karenanya ketentuan-ketentuan dan teknis pelaksanaannya baik peralihan dan yang dibuat dibawah tangan maupun dalam akta notarial,  serta  pembayaran  biaya  pengalihan  menjadi  tanggung  jawab  pihak  kedua selaku  pemesan  atau  pembeli  pertama  dan  pihak  ketiga  atau  pihak  lain  selaku pemesan atau pembeli terakhir.
Hubungan  hukum  yang  terjadi  antara  calon  pembeli  dan  PT  Inten  Cipta  Sejati  (PT ICS)  selaku  developer  didasarkan  pada  Perjanjian  Pengikatan  Jual  Beli  (PPJB). berangkat  dari  ketentuan  Pasal  1338  ayat  (1)  KUH  Perdata  maka  perjanjian  tersebut berlaku  mengikat  sebagai  Undang-Undang  bagi  para  pihak.  Artinya  ketika  calon pembeli  dengan  developer  melakukan  perjanjian  dan  telah  memenuhi  syarat  sahnya perjanjian, maka PPJB yang dibuat tersebut berlaku mengikat sebagai undang-undang.
Mengikatnya  PPJB  juga  dilandasi  oleh  asas  konsesualisme  yang  merumuskan kehendak  atau  kesepakatan  para  pihak  sebagai  dasar  lahirnya  perjanjian.  Asas konsesualisme dapat dilihat dari  bukti pembubuhan tanda tangan dari para pihak dalam
NOTARIUS, Volume 12 Nomor 2 (2019)                                                                        ISSN: 2086-1702 - 1702
▪ Edisi 08 Nomor 2 September (2015) ▪ ISSN:2086 -
1702
PPJB. Artinya calon pembeli dengan developer telah sepakat melakukan perjanjian dan kedua belah pihak setuju untuk menandatangani perjanjian tersebut dengan PPJB.
c. Adanya pelanggaran perjanjian yang dilakukan oleh penghuni
M enurut  Handri  Raharjo  Perikatan  tidak  dirumuskan  dalam  undang-undang  namun menurut  ilmu  pengetahuan,  yang  dimaksud  dengan  perikatan  adalah  hubungan  hukum antara  dua  pihak  antara  lapangan  harta  kekayaan  dengan  pihak  yang  satu  berhak  atas prestasi dan pihak yang lain berkewajiban berprestasi (Raharjo, 2009).
Menurut  Subekti,  suatu  perjanjian  adalah  suatu  peristiwa  di  mana  seorang  berjanji kepada seorang lain atau di mana dua orang itu saling berjanji untuk melaksanakan suatu hal.  Dari  peristiwa  ini  timbulah  suatu  hubungan  antara  dua  orang  tersebut  yang dinamakan perikatan. Perjanjian  itu menerbitkan  suatu perikatan antara dua orang yang membuatnya.  Dalam  bentuknya,  perjanjian  itu  berupa  suatu  rangkaian  perkataan  yang mengandung  janji-janji  atau  kesanggupan  yang  diucapkan  atau  ditulis  (Setiawan,  I, 2016). Sedangkan menurut CST Kansil, perjanjian adalah suatu peristiwa di mana pihak yang  satu  berjanji  kepada  pihak    yang  lain  untuk  melaksanakan  sesuatu  hal.  Dari perjanjian  ini  ditimbulkan  sesuatu  peristiwa  berupa    hubungan  hukum  tersebut dinamakan  perikatan,  yaitu  suatu  perikatan  yang  lahir  dari  perjanjian  (Kansil,  2004). Terkait  dengan  PPJB,  faktanya  ada  perbuatan  ingkar  janji  atau  wanprestasi  yang dilakukan  pihak  penghuni  atau  calon  pembeli.  seperti  diketahui  bahwa  dalam  PPJB calon  pembeli  berkewajiban  untuk  menyelesaikan  pembayaran  angsuran  tepat  waktu sesuai dengan jadwal yang ditetapkan dalam perjanjian, akan tetapi penghuni unit F.203 tidak  menyelesaikan  pembayaran  atas  unit  yang  dihuninya  tersebut.  Hal-hal  yang menjadi dasar bahwa ada pelanggaran perjanjian dapat dilihat pada Pasal - Pasal berikut:
1) Pasal 3 ayat (3) PPJB, menyatakan bahwa apabila pihak kedua dengan alasan apapun tidak  memenuhi  kewajiban  pembayaran  lunas  atas  harga  jual  maka  pihak  pertama berhak mengakhiri perjanjian pengikatan jual beli secara sepihak.
2) Pasal  3  ayat  (4)  PPJB,  mengenai  pembayaran  dilakukan  dengan  tunai  bertahap, berlaku  ketentuan  sebagaimana  telah  diatur  dalam  jadwal  pembayaran  yang  telah disetujui dan ditandatangani para pihak.
3) Pasal  11  ayat  (2)  PPJB,  apabila  pihak  kedua  dengan  alasan  apapun  ternyata  tidak dapat  atau  terlambat  melaksanakan  suatu  atau  beberapa  pembayaran  kepada  pihak pertama,  maka  terhadap  pihak  kedua  akan  dikenakan  denda  keterlambatan sebagaimana ditetapkan dalam perjanjian ini.
NOTARIUS, Volume 12 Nomor 2 (2019)                                                                        ISSN: 2086-1702 - 1702
▪ Edisi 08 Nomor 2 September (2015) ▪ ISSN:2086 - 1702
4) Pasal  11  ayat  (3)  PPJB,  apabila  keterlambatan  melebihi  30  hari  kalender,  maka dengan  lewatnya  waktu  saja  telah  memberi  bukti  yang  cukup  bahwa  pihak  kedua telah  melalaikan  kewajibannya  dan  pihak  pertama  berhak  untuk  membatalkan perjanjian  ini  secara sepihak dengan  melepaskan  ketentuan dalam Pasal 1267  KUH Perdata,  dan  pihak  pertama  hanya  mengembalikan  50%  (lima  puluh  persen)  Dari uang yang telah diterima pihak pertama setelah dikurangi:
a) Biaya administrasi
b) Biaya pemasaran Unit sarusun dan
c) Uang tanda jadi menjadi milik pihak pertama.
5) Pasal 11 ayat (4) PPJB, Apabila pembatalan perjanjian terjadi sedangkan unit sudah ditempati oleh pihak kedua, maka terhitung sejak terjadinya pembatalan, pihak kedua wajib  mengembalikan  Unit  beserta  seluruh  kunci-kunci  dan  kelengkapan  lainnya (bila  ada)  dalam  keadaan  kosong  tanpa  penghuni,  baik,  bersih,  layak  huni  dan lengkap sebagaimana keadaan pada saat serah terima, bila terdapat kerusakan, biaya yang  timbul  berkenaan  dengan  pengosongan  dan  tunggakan  kewajiban  sepenuhnya menjadi tanggungan pihak kedua.
Dalam  perjanjian  berdasarkan  PPJB  ternyata  apa  yang  seharusnya  menjadi kewajiban penghuni tidak dilakukan sebagaimana mestinya. Dalam hal penghuni belum menyelesaikan  angsuran  pembayaran  selama  kurang  lebih  14  bulan  berdasarkan  Kartu Piutang  Konsumen.  Kemudian  dalam  hal  ini  penghuni  telah  melewati  keterlambatan pembayaran  melebihi  30  hari  kalender  maka  dapat  dikatakan  bahwa  penghuni  telah melalaikan  kewajibannya  sesuai  dengan  apa  yang  diperjanjian  kedua  belah  pihak berdasarkan PPJB. Berdasarkan ketentuan Pasal 1238 KUH Perdata menyatakan sebagai berikut (Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, n.d.) :
“Si berhutang adalah lalai, apabila ia dengan surat perintah atau dengan sebuah akta sejenis  itu  telah  dinyatakan  lalai,  atau  demi  perikatannya  sendiri  ialah  jika  ini menetapkan  bahwa  si  berhutang  harus  dianggap  lalai  dengan  lewatnya  waktu  yang ditentukan.”
Berdasarkan  ketentuan  diatas  seharusnya  developer  ataupun  kuasa  hukumnya  tidak perlu melakukan somasi. Atas dasar penghuni telah wanprestasi maka seharusnya ketika penghuni sudah tidak lagi memenuhi kewajiban-kewajibannya atas lewatnya waktu yang ditentukan dalam perjanjian maka penghuni sudah dapat dinyatakan wanprestasi. Untuk itu dapat dikenakan sanksi pembatalan perjanjian.
NOTARIUS, Volume 12 Nomor 2 (2019)                                                                        ISSN: 2086-1702 - 1702
▪ Edisi 08 Nomor 2 September (2015) ▪ ISSN:2086 - 1702
Tetapi  Dalam  hal  ini  sebelum  pembatalan  perjanjian  developer  tetap  memberikan surat peringatan pembayaran sebanyak 2 (dua) kali kemudian surat undangan sebanyak 2 (dua) kali akan tetapi tetap tidak adanya itikad baik dari penghuni untuk menanggapi dan membahas  secara  langsung  penyelesaian  pembayaran  unit  F.203  yang  ia  huni  tersebut kemudian juga tidak adanya komunikasi dua arah dari penghuni kepada developer. Maka dalam  hal  ini  penghuni  sudah  sangat  jelas  telah  wanprestasi.  Ada  empat  bentuk  yang menyatakan bahwa seseorang dinyatakan wanprestasi yaitu (Subekti, 2005):
1) Tidak melakukan apa yang disanggupi akan dilakukannya;
2) Melaksanakan apa yang dijanjikannya, tetapi tidak sebagaimana dijanjikan;
3) Melakukan apa yang diperjanjikannya tetapi terlambat;
4) Melakukan sesuatu yang menurut perjanjian tidak boleh dilakukannya.
Tindakan  yang  dilakukan  oleh  penghuni  dapat  dikategorikan  sebagai  wanprestasi dimana  melaksanakan  apa  yang  dijanjikan,  tetapi  tidak  sebagaimana  dijanjikan,  karena setelah developer  melakukan verifikasi  pada rekening koran sebelum pembatalan PPJB pada tanggal 17  Juli 2013 penghuni  melakukan transfer ke  bank penampung developer tetapi tidak sesuai dengan jumlah yang seharusnya dibayar oleh penghuni sesuai dengan apa  yang  diperjanjikan  dalam  Perjanjian.  Berdasarkan  Surat  Tanggapan  atas  Surat tertanggal 4 Mei 2016 dari Kantor Hukum Sahala Siahaan.
Kemudian  berdasarkan  salah  satu  asas  hukum  perjanjian  penghuni  telah  melanggar asas itikad baik, dalam hal ini berdasarkan Pasal 1338 ayat (3) KUH Perdata menyatakan bahwa  suatu  perjanjian  harus  dilaksanakan  dengan  itikad  baik.  Asas  itikad  baik merupakan  asas  bahwa  para  pihak  yaitu  kreditur  dan  debitur  harus  melaksanakan substansi  dari  perjanjian  berdasarkan  kepercayaan  atau  keyakinan  yang  teguh  atau kemauan  baik  dari  para  pihak.  Dimana  pihak  calon  pembeli  tidak  adanya  itikad  baik untuk  menanggapi  surat  peringatan  dan  surat  undangan  dari  pihak  developer  dalam permasalahan  pembayaran  angsuran  unit  F.203  yang  dihuninya  tersebut  dalam  artian tidak memenuhi apa yang menjadi kewajiban yang telah diperjanjikan dalam PPJB.
Berdasarkan hal-hal tersebut di atas, sebagai akibat dari tidak dipenuhinya kewajiban sebagaimana  diperjanjikan,  maka  developer  dapat  menjatuhkan  sanksi  berupa pembatalan perjanjian dinyatakan dalam Pasal  11 ayat (3) PPJB, apabila keterlambatan melebihi 30 hari kalender, maka dengan lewatnya waktu saja telah memberi bukti yang cukup  bahwa  pihak  kedua  telah  melalaikan  kewajibannya  dan  pihak  pertama  berhak untuk  membatalkan  perjanjian  ini  secara  sepihak  dengan  melepaskan  ketentuan  dalam
NOTARIUS, Volume 12 Nomor 2 (2019)                                                                        ISSN: 2086-1702 - 1702
▪ Edisi 08 Nomor 2 September (2015) ▪ ISSN:2086 - 1702
Pasal  1267  KUH  Perdata.  Atas  pembatalan  perjanjian,  pihak  debitur  memperoleh pengembalian  uang  sebesar  50%  (lima  puluh  persen)  dari  jumlah  uang  yang  telah disetorkan setelah dikurangi biaya biaya sebagai berikut:
a) Biaya administrasi
b) Biaya pemasaran Unit sarusun dan
c) Uang tanda jadi menjadi milik pihak pertama.
Meskipun  sudah  dibatalkannya  perjanjian,  debitur  masih  melakukan  pembayaran dalam  bentuk transfer.  Jadi  dalam  hal  sudah  dilakukannya  pembatalan  perjanjian  maka pembayaran  yang  dilakukan  oleh  penghuni  bukan  sebagai  pembayaran  unit  F.203  dan bukan  bukti  penghuni  telah  melunasi  seluruh  pembayaran  angsuran  unit  yang bersangkutan.  atas  dasar  ketentuan  Pasal  11  ayat (3)  PPJB  membuktikan  bahwa  ketika pihak  developer  sudah  memberikan  surat  pembatalan  perjanjian  maka  sejak  saat  itu hubungan  hukum  antara  PT.ICS  dengan  Wendeilyna  Simamarta  telah  hapus  dan penghuni  tidak  lagi  terikat  untuk  melakukan  kewajiban  -  kewajibannya  dalam  PPJB. kemudian  sejak  dilakukannya  pembatalan  perjanjian  terhadap  pembayaran-pembayaran yang  sudah  dilakukan  sejak  awal  pembayaran  sampai  dengan  pembatalan  perjanjian harus  di  perhitungkan.  jika  ada  selisih  maka  selisih  pembayaran  tersebut  harus dikembalikan oleh developer selaku kreditur kepada pihak debitur tersebut.

## 2. Kewenangan pemilik Unit F.203 Apartemen Green Parkview
Karena  kepemilikan  atas  unit  yang  bersangkutan  masih  berada  dibawah  penguasaan developer  maka  yang  bertindak  selaku pemilik adalah developer. Menurut Arie S Hutagalung, hak dari para pemilik satuan rumah susun antara lain (Hutagalung, 2002b):
1. Menghuni  satuan  rumah  susun  yang  dimilikinya,  serta  menggunakan  bagian-bagian bersama,  benda-benda  bersama,  dan  tanah  bersama  masing  -  masing  sesuai  dengan peruntukannya;
2. Menyewakan  satuan  rumah  susun  yang  dimiliknya  kepada  pihak  lain  yang  akan  menjadi penghuni, asal tidak melebihi jangka waktu hak atas tanah bersamanya;
3. Menunjuk  HMSRS  yang  dimilikinya  sebagai  jaminan  kredit,  dengan  dibebani  Hak Tanggungan (Hipotik) atau Fidusia;
4. Memindahkan  HMSRS  tersebut  kepada  pihak  lain  melalui  jual  beli,  tukar  menukar  atau hibah;
5. Mengalihkan kepada ahli warisnya, karena HMSRS dapat beralih karena pewarisan.
NOTARIUS, Volume 12 Nomor 2 (2019)                                                                        ISSN: 2086-1702 - 1702
▪ Edisi 08 Nomor 2 September (2015) ▪ ISSN:2086 -
1702 Dengan  demikian  kewenangan  dari  developer  selaku  pemilik  dalam  sengketa  kepemilikan unit tersebut yaitu untuk melakukan apapun terhadap unit yang bersangkutan yaitu diantaranya menjual  atau  memindahtangankan  termasuk  membatalkan  PPJB,  menyuruh  penghuni  untuk mengosongkan unit F.203 atas dasar telah dilakukan pembatalan perjanjian secara  sepihak. Hal tersebut  telah  disepakati  para  pihak  dalam  PPJB  yaitu  berdasarkan  Pasal  11  ayat  (4)  PPJB, Terhitung sejak terjadinya pembatalan, pihak kedua wajib  mengembalikan unit beserta seluruh kunci-kunci dan kelengkapan lainnya dalam keadaan kosong tanpa penghuni, baik, bersih, layak huni dan lengkap sebagaimana keadaan pada saat serah terima.
Tetapi  dalam  hal  tersebut  sudah  diberikannya  surat  pemberitahuan  untuk  mengosongkan unit tersebut tetapi tidak ada tanggapan dari penghuni dan  ia  masih tetap tinggal di unit F.203 tersebut  maka  berdasarkan  hal  tersebut  pihak  developer  melakukan  penggantian  silinder  kunci unit  F.203  yang  dihuni  oleh  penghuni  tersebut  karena  developer  sebagai  pemilik  berwenang untuk mengamankan asset miliknya agar tidak terjadi hal yang tidak diinginkan.
Sehubungan  dengan  hal  tersebut  diatas  dan  dengan  alasan  yang  disampaikan  oleh  pihak penghuni, mengapa ia mengajukan upaya hukum terkait dengan penggantian silinder kunci unit yang  dihuninya  sebenarnya  ia  tidak  mempunyai  dasar  atas  itu  karena  yang  mempunyai kewenangan untuk melakukan apapun terhadap unit yang bersangkutan itu adalah pemilik yaitu developer.  Pihak  penghuni  tidak  mempunyai  kewenangan  karena  ia  hanya  sebagai  orang  yang menghuninya  dan  menempati  saja,  untuk  melakukan  perbuatan-perbuatan  yang  terkait  dengan penguasaan unitnya itu tetap berada dibawah kewenangan developer.
Jadi untuk melakukan perbuatan - perbuatan seperti halnya melakukan penggantian silinder kunci yang sebelumnya juga dilakukan oleh pihak penghuni maka harus  melapor kepada pihak developer  sebagai  pemilik  terlebih  dahulu.  Ketika  pihak  penghuni  sebagai  penyewa  dalam  hal belum melunasi angsuran unit F.203 maka ia belum berwenang melakukan apapun terhadap unit yang bersangkutan. jadi dalam hal developer masih sebagai pemilik atas unit yang bersangkutan developer  berwenang  untuk  mengamankan  asset  miliknya  agar  tidak  terjadi  hal  yang  tidak diinginkan.
Kemudian mengenai pengakuan dari penghuni yang akan mengalihkan penguasaan atas unit F.203  kepada  pihak  ketiga  pada  tahun  2014  awal.  Berdasarkan  SK  Menpera  Nomor 11/KPTS/1994  dalam  hal  kewajiban  pemesan  menyatakan  bahwa  Sebelum  lunasnya pembayaran  atas  harga  jual  satuan  rumah  susun  yang  dibelinya,  pemesan  tidak  dapat mengalihkan,  atau  menjadikan  satuan  rumah  susun  tersebut  sebagai  jaminan  utang  tanpa persetujuan  tertulis  dari  perusahaan  pembangunan  perumahan  dan  permukiman.(Surat
NOTARIUS, Volume 12 Nomor 2 (2019)                                                                        ISSN: 2086-1702 - 1702
▪ Edisi 08 Nomor 2 September (2015) ▪ ISSN:2086
- 1702 Keputusan  Menteri  Negara  Perumahan  Rakyat  Nomor  11/KPTS/1994  tentang  Pedoman Perikatan Jual Beli Satuan Rumah Susun., 1994)
Dalam hal tersebut diatas dipertegas dalam Pasal 15 ayat (1) PPJB bahwa sebelum penghuni menyelesaikan  kewajiban-kewajibannya  kepada  developer,  penghuni  tidak  boleh  mengalihkan pemesanan unit sarusun termasuk mengalihkan hak-hak dan kewajibannya kepada pihak ketiga atau  pihak  lain,  namun  apabila  hal  tersebut  dilakukan  oleh  penghuni  sebagai  pemesan  atau pembeli  karena  satu  dan  lain  hal  segala  biaya  dan  pajak  yang  timbul  sehubungan  dengan peralihan tersebut menjadi beban dan tanggungan pihak kedua dan pihak ketiga atau pihak lain selaku pemesan atau pembeli terakhir.

## D. SIMPULAN
Berdasarkan  uraian  dan  pembahasan  yang  telah  penulis  sampaikan,  maka  kesimpulan yang dapat ditarik dari penelitian ini adalah sebagai berikut:
Pertama,  status  kepemilikan  tersebut  masih  menjadi  hak  dan  kewenangan  dari  pihak developer.  Hal  yang  menjadi  pertimbangan  adalah  Apartemen  Green  Parkview  merupakan Rusunami,  untuk  pemilikan  satuan  rumah  susun  yang  dilakukan  melalui  proses  angsuran, Penjualan tersebut didasari dengan PPJB yang bukan merupakan bukti adanya pemindahan hak jual  beli  karena  PPJB  merupakan  perjanjian  kesepakatan  para  pihak  baru  akan  dilakukannya jual  beli.  Dalam  jadwal  pembayaran  angsuran  Apartemen  Green  Parkview  bahwa  apabila setelah  serah  terima  unit  pembayaran  belum  lunas  maka  status  unit  hanya  pinjam  pakai. Kemudian adanya pelanggaran perjanjian yang dilakukan penghuni yang ada dalam Pasal 3 ayat (3), Pasal 3 ayat (4), Pasal 11 ayat (2), Pasal 11 ayat (3), Pasal 11 ayat (4) PPJB. Penghuni tidak melakukan  kewajibannya  menyelesaikan  pembayaran  angsuran  unit  yang  dihuninya  sesuai dengan jadwal yang telah disepakati dalam perjanjian ditambah sampai dengan lewatnya waktu yaitu 14 bulan. developer sudah berupaya memberikan 2 kali surat peringatan pembayaran dan 2  kali  surat  undangan  tetapi  tidak  adanya  tanggapan  langsung  dari  penghuni  kemudian  karena tidak  adanya  itikad  baik  dari  penghuni  atas  pelanggaran  perjanjian  tersebut  maka  developer mengakhiri PPJB secara sepihak.
Kedua,  Mengenai  kewenangan  pemilik  unit  Apartemen  Green  Parkview  Karena kepemilikan  atas  unit  yang  bersangkutan  masih  berada  dibawah  penguasaan  developer  maka yang  bertindak  selaku  pemilik  adalah  developer.  Dengan  demikian  kewenangan  developer selaku  pemilik  dalam  sengketa  kepemilikan  unit  F.203  tersebut  yaitu  menjual  atau memindahtangankan  termasuk  membatalkan  PPJB  tersebut,  menyuruh  penghuni  untuk
NOTARIUS, Volume 12 Nomor 2 (2019)                                                                        ISSN: 2086-1702 - 1702
▪ Edisi 08 Nomor 2 September (2015)
▪
ISSN:2086
- 1702 mengosongkan  unit  F.203  atas  dasar  telah  dilakukan  pembatalan  perjanjian  dan  melakukan penggantian silinder kunci unit F.203 untuk mengamankan asset miliknya agar tidak terjadi hal yang tidak diinginkan.

## DAFTAR PUSTAKA

## Buku
Ali, A. (2002). Menguak Tabir Hukum (Suatu Kajian Filosofis dan Sosiologis) . Jakarta: Toko Gunung Agung.
Hutagalung, A. S. (2002a). CONDOMINIUM dan Permasalahannya . Jakarta: Badan Penerbit Fakultas Hukum Universitas Indonesia.
Kallo, E. (2009). Panduan Hukum untuk Pemilik/Penghuni Rumah Susun (Cet. 1). Jakarta: Minerva Athena Pressindo.
Kansil, C. (2004). Hukum Perjanjian . Jakarta: Grafika.
Murhaini, S. (2015). Hukum Rumah Susun; Eksistensi, Karakteristik, dan Pengaturan . Jawa Timur: Laksbang Grafika.
Raharjo, H. (2009). Hukum Perjanjian di Indonesia . Yogyakarta: Pustaka Yustisia.
Setiawan, I, K. (2016). Hukum Perikatan . Jakarta: Sinar Grafika.
Sihombing, I. E. (2009). Segi-Segi Hukum Tanah Nasional dalam Pengadaan Tanah untuk Pembangunan2009) . Jakarta: Universitas Trisakti.
Soekanto, S., & Mamudji, S. (2011). Penelitian Hukum Normatif Suatu Tinjauan Singkat . Jakarta: Rajawali Pers.
Soekanto, Soerjono. (2014). Pengantar Penelitian Hukum . Jakarta: Universitas Indonesia. Subekti. (2005). Hukum Perjanjian . Jakarta: Intermasa.
Sutedi, A. (2010). Hukum Rumah Susun & Apartemen (Cetakan pe; Tarmizi, ed.). Jakarta: Sinar Grafika.
Suteki., & Taufani, G. (2018). Metodologi Penelitian Hukum (Filsafat, Teori dan Praktik) . Depok: Rajawali Pers.

## Peraturan Perundang - undangan
Surat Keputusan Menteri Negara Perumahan Rakyat Nomor 11/KPTS/1994 tentang Pedoman Perikatan Jual Beli Satuan Rumah Susun. , (1994).
Kitab Undang-Undang Hukum Perdata.
NOTARIUS, Volume 12 Nomor 2 (2019)                                                                        ISSN: 2086-1702 - 1702 ▪ Edisi 08 Nomor 2 September (2015) ▪ ISSN:2086 - 1702
Undang-undang Nomor 1 Tahun 2011 Tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman. , (2011). Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun. , (2011).
Undang Undang Dasar Negara Republik Indonesia Tahun 1945. , (1945).

## Jurnal
Cholifah, H. (2019). Kepastian Hukum Dalam Kepemilikan Satuan Rumah Susun. Kenotariatan , 1 ((No. 1, April)), p.59. Retrieved from
https://jurnal.narotama.ac.id/index.php/jurtama/article/view/805/512
Brahmanta, G. A., R, I., & Sarjana, I. M. (2016). Perlindungan Hukum Bagi Konsumen dalam Perjanjian Baku Jual Beli Perumahan dengan Pihak Pengembang di Bali. Acta Comitas:
Hukum Kenotariatan , p.217. Retrieved from
https://ojs.unud.ac.id/index.php/ActaComitas/article/view/24953/16186
Janah, S. N. (2007). STATUS KEPEMILIKAN ATAS SATUAN RUMAH SUSUN . (26), 489–497. Pawana, S. C. (2019). KONSEPSI PERJANJIAN PENGIKATAN JUAL BELI RUMAH SUSUN MILIK SEBAGAI SEBUAH PANJER. Acta Comitas : Jurnal Hukum Kenotariatan , 4 ((No. 2,
November)), p.4. https://doi.org/https://doi.org/10.24843/AC.2019.v04.i02.p15
Prihatin, R. budi. (2015). Alih Fungsi Lahan di Perkotaan. Masalah-Masalah Sosial , 6 ((No. 2, Desember)), p.105. Retrieved from http://jurnal.dpr.go.id/index.php/aspirasi/article/view/507/pdf
Ririn, A. (2012, November). Penanganan Perumahan & Permukiman di DKI Jakarta. VIVAnews . Retrieved from https://m.viva.co.id/berita/nasional/365055-penanganan-perumahan- permukiman-di-dki-jakarta
Simamora, N. A., Kamello, T., Sembiring, R., & Leviza, J. (2015). ASAS ITIKAD BAIK DALAM

## PERJANJIAN PENDAHULUAN (VOOR OVEREENKOMST) PADA PERJANJIAN
PENGIKATAN JUAL BELI RUMAH (STUDI PUTUSAN PENGADILAN NEGERI SIMALUNGUN NO 37/PDT/PLW/2012/SIM). Privat Law , 3 ((No.3, November)), p.87.
Retrieved from https://media.neliti.com/media/publications/14284-ID-asas-itikad-baik-dalam- perjanjian-pendahuluan-voor-overeenkomst-pada-perjanjian.pdf
Suharto, R., Badriyah, S. M., & Kashadi. (2019). Kepemilikan Rumah Susun Di Indonesia. Law, Development & Justice Review , 2 (Mei), p.25. Retrieved from https://ejournal2.undip.ac.id/index.php/lj/article/view/5137/2745 Yuniastuti, E. D. (2011). DI KOTA PALEMBANG Oleh : A . Pendahuluan Rumah susun di Kota Palembang di bangun karena adanya peristiwa besar , terjadinya kebakaran hebat yang
NOTARIUS, Volume 12 Nomor 2 (2019)                                                                        ISSN: 2086-1702 - 1702 ▪ Edisi 08 Nomor 2 September (2015) ▪ ISSN:2086 - 1702
menghanguskan 4 perkampungan sekaligus di kawasan 24 Ilir , 23 Ilir , 22 Ilir dan 26 Ilir pada tahun 1981 . De . 1–23.