Abstrak—  Pada  Jalan  Dinoyo  terdapat  lahan  kosong  yang berfungsi  sebagai  lahan  parkir.  Lahan  ini  terletak  pada  lokasi yang  terdapat  pemukiman  penduduk,  perkantoran,  pertokoan, dan  Universitas.  Berdasarkan  potensi  yang  ada,  lahan  seluas  ± 3145  m 2 ini  dapat  dikembangkan  menjadi  properti  lain  tanpa menghilangkan fungsi awal sebagai lahan parkir.
Analisa lahan kosong ini menggunakan metode Highest and Best  Use  (HBU).  Analisis  ini  meliputi  empat  hal  pokok  yaitu, analisis  kelayakan  secara  fisik  (physically  feasible),  analisis kelayakan  secara  peraturan  (legally  permissible),  analisis kelayakan  secara  keuangan  (financially  feasible),  dan  analisis produktivitas yang maksimal (maximally productive).
Berdasarkan  hasil  analisa,  alternatif  properti  yang memungkinkan  dibangun  pada  lahan  tersebut  adalah  hotel, pertokoan,  dan  gedung  perkantoran.  Dari  alternatif  properti tersebut,  alternatif  yang  bisa  meningkatkan  nilai  lahan  dan merupakan  produktivitas  maksimum  adalah  alternatif  hotel dengan nilai lahan sebesar Rp 13.088.424/m 2 .
Kata Kunci : Highest and Best Use, Lahan, Properti Komersial.

## 1. PENDAHULUAN
ahan  kosong  merupakan  lahan  yang  telah  memiliki dasar  kepemilikan  dan  dapat  berupa  lahan  terbangun maupun tidak terbangun yang tidak dimanfaatkan secara optimal  oleh  penguasa  lahan  tersebut.  Lahan  kosong diidentifikasikan  sebagai  bagian  dari  proses  perkembangan kota  yang  mempunyai  sifat  dinamis,  akan  tetapi keberadaannya  tidak  memberikan  sumbangan  positif  bagi pembentukan  lingkungan  sekeliling [1].  Hal  ini menunjukkan  bahwa  masih  terdapat  hak  penguasaan  atas lahan  yang  belum  dimanfaatkan  oleh  pemiliknya,  artinya tanah yang ada dibiarkan begitu saja.
Penelitian ini mengaambil objek penelitian pada lahan kosong  nomor  52-58  Di  Jalan  Dinoyo  Surabaya  dengan menggunakan  metode Highest  and  Best  Use  (HBU) untuk mengetahui  alternatif  properti  apa  saja  yang  bisa dikembangkan    pada  lahan  tersebut,  sehingga  memperoleh nilai lahan tertinggi.

## 2. METODOLOGI
Berdasarkan definisi dari Highest and Best Use (HBU) maka  untuk  menentukan  penggunaan  tertinggi  dan  terbaik dari  sebidang  lahan  terdapat  empat  jenis  pengujian  yang harus dilakukan, yaitu:
1. Aspek legal
2. Aspek fisik
3. Aspek finansial
4. Produktivitas maksimum
Semua  alternatif  yang diberikan harus lolos pengujian dari keempat aspek.
Gambar 1 Diagram Alir

## 3. HASIL DAN PEMBAHASAN

## A. ASPEK LEGAL
Persyaratan aspek legal  pada  lahan  kosong nomor 52- 58  di  Jalan  DinoyoSurabaya  terkonsentrasi  pada  satu kawasan  saja  karena  lahan  yang  diteliti  hanya  menghadap pada  jalan  Dinoyo  saja.  Beberapa  persyaratan  pada  jalan Dinoyo antara lain :
1. Klasifikasi  Jalan  Dinoyo  merupakan  fungsi  jalan kolektor.
2. Peruntukan  lahan  pada  Jalan  Dinoyo  adalah  untuk fasilitas umum, dan perdagangan.
3. Garis Sempadan Bangunan sisi depan 10 m, sisi samping 2 m, dan sisi belakang 2 m.
4. Koefisien Dasar Bangunan (KDB) maksimum a. Pada  bangunan  fasilitas  umum,  angka  KDB  diatur sampai 60%.
b. Pada bangunan fasilitas perdagangan dan jasa, angka KDB diatur sampai 60%.
c. Lahan dengan peruntukan sebagai fasilitas umum dan perdagangan,  sisa  lahan  yang  tidak  dibangun  (sisa KDB)  diarahkan  untuk  tidak  diberi  perkerasan  yaitu minimum  sebesar  10  –  20%  dari  sisa  perhitungan KDB.
5. Koefisien Lantai Bangunan (KLB)
a. Pada  bangunan  fasilitas  umum,  angka  KLB  diatur antara 60% - 180% dari luas persil.

## ANALISA HIGHEST AND BEST USE (HBU) PADA LAHAN KOSONG NOMOR 52-58 DI JALAN DINOYO SURABAYA
Muhammad Rizal Azinuddin, Retno Indryani
Jurusan Teknik Sipil, Fakultas Teknik Sipil dan Perencanaan Institut Teknologi Sepuluh Nopember Jl. Arief Rahman Hakim, Surabaya 60111 E-mail: rizal.azinuddin@gmail.com
L
b. Pada  bangunan  fasilitas  perdagangan,  angka  KLB diatur antara 60% - 300% dari luas persil
6. Koefisien  Daerah  Hijau  (KDH)  minimum  diarahkan 20%.
7. Ketinggian  maksimum  bangunan  yang  diizinkan  adalah 1-5 lantai.
Berdasarkan  peraturan,  lahan  di  sepanjang  Jalan  Dinoyo merupakan  kawasan  yang  bisa  dikembangkan  untuk perdagangan dan jasa. Pengembangan objek properti seperti hotel,  pertokoan,  dan  gedung  perkantoran  bisa  dipilih sebagai alternatif objek pengembangan lahan.

## B. ASPEK FISIK
Aspek  fisik  merupakan  persyaratan  yang  harus dipenuhi  dalam  analisa  Highest  and  Best  Use  (HBU). Tinjauan  pada  aspek  fisik  antara  lain  meliputi  bentuk  dan keteraturan lahan,  kemudahan akses dari dan  menuju lahan yang ditinjau, serta ketersediaan sarana publik seperti jalan, listrik, telepon, saluran air bersih, saluran buang air kotor.
Berdasarkan hasil analisa terhadap aspek fisik, objek penelitian  ini  berada  pada  lokasi  yang  bisa  dikembangkan, mudah  dijangkau  baik  dengan  sarana  transportasi  umum atau  pribadi,  dan  memiliki  utilitas  yang  baik  seperti ketersediaan  sistem  air  bersih,  sintem  pematusan,  sistem persampahan,  sistem  sanitasi,  sistem  jaringan  telepon  dan sistem jaringan listrik.

## C. ANALISA KELAYAKAN FINANSIAL
Dalam  analisa  finansial  masing-masing  alternatif, langkah-langkahnya  meliputi    perencanaan  bangunan alternatif  properti,  perencanaan  bangunan  gedung  parkir, perencanaan  biaya  investasi,  pendapatan  kotor,  pendapatan efektif,  biaya  operasional,  biaya  pemeliharaan  dan keamanan, dan biaya penggantian berkala.
Perhitungan  kelayakan  finansial  dilakukan  dengan metode  NPV.  Alternatif  yang  memiliki  nilai  NPV  >  0 dianggap layak.
a. Biaya Investasi
Perencanaan  biaya  investasi  bisa  dihitung  dengan pendekatan perhitungan pada tabel 1.

## Tabel 1  Tabel Biaya Investasi
Kode Uraian Volume Unit Biaya Total Biaya A Biaya Bangunan X m 2 Rp Y Rp XY B Biaya Peralatan Tetap b% Rp XY Rp B C Biaya Pengembangan Tapak c% Rp XY Rp C D Biaya Konstruksi Rp XY+B+C Rp D E Biaya Tanah Z m 2 Rp V Rp ZV F Jasa Profesi f% Rp D Rp F G Biaya Peralatan Bergerak g% Rp XY Rp G H Biaya Administrasi h% Rp D Rp H I Biaya Lain-lain i% Rp D Rp I J Biaya Investasi Rp D + ZV + F + G + G + H + I
Sumber : [2]
b. Pendapatan
Pendapatan  diperoleh dari penjualan atau penyewaan, s ervice charge, parkir dan pendapatan tambahan  tergantung
masing-masing alternatif. Service charge adalah biaya rutin yang  harus  dikeluarkan  oleh  pemilik  atau  penyewa  yang dihitung  sebagai  pendapatan  oleh  pengelola.  Biaya  itu berupa  biaya  untuk  perawatan  gedung,  fasilitas  umum, taman,  kebersihan  dan  keamanan  yang  dihitung  per  m 2 bangunan. Khusus untuk alternatif hotel akan dihitung pula pendapatan  tambahan  dari  penjualan  makanan,  layanan travel, jasa laundry, dan lain-lain.
c. Pengeluaran
Pengeluaran direncanaan untuk biaya listrik, biaya air, gaji  pegawai,  pemeliharaan,  keamanan,  dan  peggantian berkala. Biaya pemeliharaan dialokasikan untuk pemeliharaan bangunan agar kualitas bangunan tetap terjaga pada  kondisi  yang  baik.  Biaya  penggantian  berkala dialokasikan  untuk  penggantian  konponen  bangunan  non- struktural  bangunan  yang  telah  mencapai  akhir  dari  umur penggunannya  seperti  pengecatan  ulang  dinding  bangunan, penggantian  plafon,  pengecatan  ulang  plafon,  penggantian karpet, dan perbaikan utilitas bangunan.

## d. Hasil analisa Aspek Finansial
Dari  hasil  perhitungan,  selisih  antara  pendapatan  dan pengeluaran akan diperoleh pendapatan bersih. Beberapa hal yang perlu diperhatikan dalam perhitungan aliran kas antara lain:
1. Masa  pembangunan  adalah  1  tahun,  dimulai  pada tahun 2014 dan berakhir pada 2015
2. Operasional  bangunan  dimulai  pada  tahun  2015  dan masa investasi adalah 20 tahun.
3. Modal investasi berasal dari modal sendiri.
Tingkat  pengembalian  yang  diharapkan  harus  lebih  besar dari  MARR  ( Minimum  Attractive  Rate  of  Return ),  dimana besarnya  MARR  adalah  sama  dengan  tingkat  suku  bunga bank.  Berdasarkan  tabel  4.45  besarnya  tingkat  suku  bunga bank  adalah  7,05%.  Sedangkan  besarnya  nilai  resiko diasumsikan sama dengan tingkat suku bunga bank, sehinga besarnya tingkat pengembalian yang diharapkan adalah 2 x 7,05% = 14,1% ≈ 14%. Hasil perhitungan analisa kelayakan finansial bisa dilihat pada tabel 2.

## Tabel  2 Pengujian  Kelayakan Finansial
Hotel (Rp) Pertokoan (Rp) (Perkantoran (Rp) Investasi 31.682.467.172 24.807.021.489 32.077.680.045 Pendapatan 368.708.156.006 94.461.627.629 159.881.266.777 Pengeluaran 177.492.004.511 39.364.172.373 67.635.705.455 NPV 20.720.593.634 (15.007.522.376,35) (16.605.162.720,57) Hasil layak tidak layak tidak layak Alternatif Uraian Sumber : [3] e. Analisa Produktivitas Maksimum
Alternatif  yang  telah  lulus  uji  aspek  fisik,  legal,  dan finansial  akan  dicari  nilai  lahan  tertinggi  melalui  uji produktivitas  maksimum.  Dalam  perhitungan  sebelumnya dapat diketahui bahwa alternatif hotel dapat dikatakan layak. Hasil perhitungan nilai lahan dapat dilihat pada Tabel 3.

## Tabel 3 Nilai Lahan
Lahan Saat Ini Alternatif Hotel dan Gedung Parkir Nilai Properti (Rp) 20.442.500.000 52.403.060.806 Nilai Bangunan (Rp) - 11.239.967.172 Nilai Tanah (Rp) 20.442.500.000 41.163.093.634 Nilai Tanah/m 2 (Rp) 6.500.000 13.088.424 Sumber: [3]
Dari hasil perbandingan  nilai pasar,  hanya nilai lahan pada alternatif  hotel  dan  gedung  parkir  memberikan  nilai  lahan lebih  tinggi  daripada  lahan  dibiarkan  menjadi  lahan  parkir, yaitu menjadi sebesar Rp 13.088.424/m 2 .

## 4. KESIMPULAN
Dari  uraian  analisa Highest  and  Best  Use pada  lahan kosong nomor 52-58 di Jalan Dinoyo, diperoleh kesimpulan bahwa jenis properti yang bisa meningkatkan nilai lahan dan merupakan  produktivitas  maksimum  adalah  alternatif  hotel dengan nilai lahan sebesar Rp 13.088.424/m 2 .

## DAFTAR PUSTAKA
[1]Trancik,  Roger  (1986) ,Finding  Lost  Space,  Theories  of Urban  Design, Van  Rostrand  Reinhold  Company. New York [2]Juwana,  J.  S.  (2005). Panduan  Sistem  Bangunan  Tinggi Untuk  Arsitek  Dan  Praktisi  Bangunan. Jakarta: Erlangga.
[3]Azinuddin,  R,  M.  2014. Analisa  Menggunakan  Metode Highest  and  Best  Use  Pada  Lahan  Kosong  Nomor 52-58  Di  Jalan  Dinoyo  Surabaya .  Tugas  Akhir  S1 Jurusan Teknik Sipil.