PENGATURAN ZONING SEBAGAI PENGENDALI PEMANFAATAN RUANG (Studi Kasus Kawasan Preservasi Budaya Kotagede)
Ayu Wahyuningtyas 1 , Westi Utami 2
Abstract Abstract Abstract Abstract Abstract: The development of a historic and aesthetic region such as Kotagede need controlling and managing in order not to degrade its regional image.  One of the efforts to maintain the region is that planning the conservation of old bulidings in the form of blocks or zoning.  The method used  in plaaning the zone is called evaluative method. The result of the evaluation will be the base of directing the development at Kotagede.  Therefore, the space utilization and land use would be optimal. This will suit with the the function of sustainable  environment. The result of the research showed that Kotagede has undergone changes so that it replaces the originality of Kotagede.  The formulated concept was blocks which include land use, land parcels, building infrastructures, environments, as well as the elements supporting the buildings.
KKKKKeywor eywor eywor eywor eywords ds ds ds ds: spatial planning, blocks, building constructions, preservation, Kotagede
Abstrak Abstrak Abstrak Abstrak Abstrak: Perkembangan kawasan yang bernilai historis dan estetis seperti Kawasan Kotagede perlu dikontrol dan dikendalikan agar tidak menurunkan citra kawasan. Salah satu  upaya mempertahankan kawasan adalah rencana penataan pengaturan konservasi bangunan kuno yangdituangkan dalam bentuk penataan blok atau zoning.Metode yang digunakan dalam perencanaan adalah metode evaluatif. Hasil dari evaluasi menjadi dasar untuk melakukan arahan bagi pengembangan di Kotagede, sehingga pemanfaatan ruang dan penggunaan tanah dapat dioptimalkan sesuai dengan fungsi kawasan dan keberlanjutan lingkungan.Hasil dari penelitian menunjukkan bahwa Kotagede telah mengalami banyak perubahan yang mengakibatkan pudarnya karakter asli Kotagede. Konsep yang dirumuskan meliputi blok yang berkaitan dengan penggunaan tanah, perpetakan tanah, infrastruktur bangunan dan lingkungan, dan unsur penunjang bangunan.
Kata kunci Kata kunci Kata kunci Kata kunci Kata kunci: perencanaan tata ruang, blok, bangunan, preservasi, Kotagede

## A. Pendahuluan
Pertumbuhan dan pertambahan penduduk 3 yang pesat khususnya di daerah kota 4 , kegiatan perekonomian yang melesat cepat tentunya
membutuhkan ruang atau dalam hal ini “tanah” yang semakin hari semakin terbatas keterse- diaannya. Bertambahnya kegiatan penduduk di kota yang dipicu oleh dua hal tersebut di atas mengakibatkan meningkatnya frekuensi kegiatan penduduk, sehingga konsekuensi keruangan yaitu tuntutan akan ruang untuk mengakomodasi sarana atau struktur fisik semakin bertambah. Berbagai benturan kepentingan seperti kepentingan
1 Penulis adalah Praktisi Bidang Perencanaan Wilayah, Alumni Magister Manajemen Bencana UGM. email: a.wahyuningtyas@gmail.com
2 Penulis asisten dosen Sekolah Tinggi Pertanahan Nasional, Alumni Magister Manajemen Bencana UGM. email: westiutami@yahoo.com
3 Determinan pertambahan penduduk kota tidak hanya natural growth , namun juga pengaliran penduduk dari bagian wilayah lain. Pengaliran penduduk dan pertumbuhan penduduk/ natural growth yang berlangsung lama menyebabkan terjadinya proses densifikasi pendu- duk, pemukiman maupun non pemukiman yang tidak terkendali (Yunus2005).
4 Kota dalam pengertian umum sebagai suatu daerah
terbangun yang didominasi penggunaan ruang non pertanian dengan jumlah penduduk dan penggunaan ruang cukup tinggi. Kota dalam pengertian administratif sebagai bentuk pemerintahan daerah yang mayoritas wilayahnya merupakan daerah perkotaan (Mulyono Sadyohutomo, MRCP, Manajemen Kota dan Wilayah realita dan tantangan, Bhumi aksara, 2008).
Diterima: 19 April 2015 Disetujui: 30 Mei 2015 Direview: 27 Mei 2015
Ayu Wahyuningtyas & Westi Utami: Pengaturan Zoning sebagai Pengendali ... : 84-98
individu, kepentingan publik dan kepentingan pembangunan terhadap pemanfaatan ruang seringkali menimbulkan permasalahan seperti penyimpangan terhadap tata ruang dan salah satunya menyebabkan kekhasan serta fungsi zona dari suatu wilayah pudar dan suatu saat akan hilang. Yunus (2005) menyebutkan bahwa problematika yang dihadapi daerah kota sebagai konsekuensi kebutuhan keruangan mengubah penggunaan dan pemanfaatan lahan terbuka hijau untuk pem- bangunan gedung-gedung yang pada akhirnya berakibat pada kerusakan lingkungan dan timbul- nya urban heat island 5 . Desakan berbagai kepen- tingan tersebut seringkali menimbulkan berbagai pelanggaran dalam pemanfaatan ruang berupa pelanggaran fungsi kawasan, misalnya fungsi lindung digunakan untuk budidaya. Pelangggaran yang lain dapat pula pelanggaran jenis penggunaan dalam satu fungsi kawasan, misalnya kawasan budidaya untuk perumahan digunakan untuk perdagangan. Dan yang terakhir pelanggaran yang
sering terjadi adalahpelanggaran teknis bangunan, misalnya pelanggaran IMB (Izin Mendirikan Bangunan), sempadan bangunan, KDB (Koefisien Dasar Bangunan), KLB (Koef isien Lantai Bangunan) dan ketinggian bangunan.
Pembangunan kota yang mengatasnamakan kepentingan umum dan pemenuhan kebutuhan ekonomi selain mengakibatkan disparitas kebu- tuhan pangan juga seringkali mengakibatkan ter- abaikannya sektor budaya dan arsitektur tradisio- nal. Hal inilah yang menyebabkan rusaknya kawasan konservasi budaya pada daerah perko- taan 6 . Terbatasnya ruang hijau pada kawasan kota dan tidak adanya tanah untuk dibangun semakin mendesak kawasan warisan budaya dijadikan sebagai incaran untuk pembangunan gedung dengan arsitek modern. Pembongkaran warisan budaya 7 yang telah terjadi yaitu Gedung Proklamasi di Jakarta, Penjara Banceuy tempat Bung Karno ditahan di Bandung,dan dua gedung kuno di komplek Bale Agung Kraton Solo hendaknya menjadi pembelajaran terhadap arti pentingnya pengelolaan bangunan kuno serta arsitek tradisio- nal. Tak dipungkiri bahwa beberapa lokasi warisan budaya terletak pada area strategis seperti kawasan budaya Kotagede di Yogyakarta, lingkungan Kasul- tanan Solo, gedung lawang sewu di jantung kota Semarang, dan masih banyak lagi peninggalan warisan budaya serta bangunan bersejarah di kota- kota yang letaknya strategis menjadi incaran pengusaha untuk dibongkar dan diubah menjadi bangunan modern bertingkat dengan alasan peme- nuhan kebutuhan ruang untuk alasan ekonomi. Bangunan bersejarah dan bernilai estetika tinggi tentunya membutuhkan perlindungan untuk menjaga kelestarian agar kekhasan bangunan/
Bintarto (1977), Kota adalah sebuah bentang budaya yang ditimbulkan oleh unsur-unsur alami dan non alami dengan gejala pemusatan penduduk yang cukup besar dan corak kehidupan yang bersifat heterogin dan materialis- tik.Kota merupakan daerah tertentu dalam wilayah Negara yang mempunyai aglomerasi jumlah penduduk minimal yang telah ditentukan dan penduduk mana yang bertempat tinggal pada satuan pemukiman yang kompak (Kota ditinjau dari jumlah penduduk).
Bintarto (1977), Kota adalah sebuah bentang budaya yang ditimbulkan oleh unsur-unsur alami dan non alami dengan gejala pemusatan penduduk.
5 Kecenderungan di mana sebuah kota temperaturnya lebih panas dibanding rural area di sekitarnya, dengan perbedaan temperatur pada malam hari lebih tinggi daripada siang hari. UHI ini disebabkan oleh panas mata- hari yang disimpan oleh “ impervious engineered surfaces ” (bangunan dengan bahan beton, aspal, atap berwarna gelap, dll) pada siang hari, dan panas tersebut dilepaskan ke atmosfer pada malam hari. Urban heat island ini dise- babkan karena berkurangnya pohon pada area perkotaan sementara jumlah bangunan semakin padat (Shacleton Chema, 2015, Multiple Benefit and Values of Tress in Urban Lanscapes in Two Towns in Northern South Africa ).
6 Sadyohutomo, Multono. 2008. Manajemen Kota dan Wilayah Realita dan Tantangan . Bhumi Aksara.
7 Membongkar bangunan kuno, apalagi yang bernilai sejarah, bukanlah dosa kecil  namun merupakan dosa besar terhadap generasi mendatang.
86 Bhumi Vol. 1, No. 1, Mei 2015
kawasan tetap terjaga. Perlindungan terhadap kawasan ini memunculkan adanya konsep konser- vasi yang bermula dari preservasi yaitu memper- tahankan bangunan sama seperti keadaan aslinya. Dalam perjalanannya konsep konservasi 8 ini selan- jutnya bergerak lebih dinamis dan menjadi payung dalam kegiatan pelestarian lingkungan dan budaya.
Pengaturan dan penataan ruang serta berbagai upaya konservasi terhadap suatu kawasan sering- kali mengalami kendala dan hambatan, sehingga pelanggaran terhadap aspek keruangan banyak terjadi.Sadyohutomo (2009) menegaskan bahwa permasalahan penataan ruang yang terjadi di In- donesia disebabkan kurangnya sistem pengendali penataan ruang baik berupa penyediaan prasarana fisik ( public capital investment ) maupun perangkat hukum ( land use control ) belum dimanfaatakan dan diaplikasikan secara optimal.Belum ditetap- kannya pengaturan zonasi kawasan-kawasan khu- sus/kawasan budaya juga menjadi kendala dalam pemanfaatan ruang. Penyimpangan terhadap tata ruang dan zonasi kawasan kota tentunya membu- tuhkan penanganan serius dan hal ini tidaklah mudah dilaksanakan. Zoning regulation sebagai acuan serta petunjuk operasional terhadap peman- faatan ruang tentunya harus ditetapkan dan dite- rapkan dengan sistem pengendalian yang optimal sehingga penyimpangan dapat dikurangi dan dicegah.

## B. Intervensi Pemerintah Terhadap Tata ruang dan Preservasi Kawasan Bersejarah
Pemerintah dalam hal ini memiliki peran dalam memberikan intervensi terhadap pemanfaatan ruang khususnya ruang kota. Dalam beberapa konsep menyebutkan bahwa bentuk intervensi yang dapat dilakukan pemerintah untuk mengatur keadilan terhadap sumber daya dapat berupa 4 (empat) hal yaitu 1) perencanaan tata ruang kota dan wilayah (diwujudkan dalam perencanaan tata ruang berjenjang berupa tata ruang wilayah Nasional, Provinsi, Kabupaten, dan Kecamatan); 2) pengaturan pemanfaatan ruang (yaitu peman- faatan ruang untuk perumahan, industri, jasa, wilayah konservasi dan lindung, pertanian dan prasarana umum); 3) intervensi pemerintah dalam bentuk penyediaan pelayanan Publik, 4) penga- turan pemerintah dalam bentuk pendistribusian sumber daya (Yunus 2005).
Cadwallader (1985) 9 , menyebutkan bahwa peranan pemerintah dalam mengelola kota dan wilayah dapat diwujudkan melalui berbagai kegiatan dan kebijakan antara lain:
a. Penyedia service dan barang publik ( supplier of public goods and services );
b. Mengatur dan memfasilitasi ( regulating and fa- cilitating ) berjalannya ekonomi pasar agar tercipta alokasi sumber daya sebaik-baiknya;
c. Sebagai social enginering dalam mengarahkan masyarakat untuk mencapai tujuan atau nilai- nilai yang diinginkan bangsa dan negara. Alokasi sumber daya diserahkan kepada pasar, namun pemerintah berkewajiban mengoreksi ketidak- seimbangan sosial ekonomi dan melindungi golongan ekonomi lemah dan minortas;
d. Sebagai abiliter dalam konflik antar kelompok masyarakat.
8 Konservasi meliputi preservasi, restorasi, rehabili- tasi, rekonstruksi, adaptasi dan revitalisasi.Dalam ke- giatan konservasi bangunan tidak hanya dikembalikan ke bentuk asli namun dapat pula beralih fungsi/ new uses for building .Namun dalam tampilan bangunan tidak mengabaikan keunikan bangunan (Budiharjo, 1997).
9 Cadwallader, M.T., 1985, Analytical Urban Geogra- phy ; Spatial pattern and Theories.New Jersey; Prentice Hall.
Ayu Wahyuningtyas & Westi Utami: Pengaturan Zoning sebagai Pengendali ... : 84-98
Perencanaan tata ruang merupakan upaya stra- tegis dalam mengelola ruang agar dapat diman- faatkan seoptimal mungkin sehingga terwujud ruang terpadu, serasi, ruang berkualitas dan berke- lanjutan. Zonasi sebagai bagian dari perencanaan tata ruang merupakan cara efektif untuk mengen- dalikan dan mengatur tentang persyaratan pemanfaatan ruang dan ketentuan pengenda- liannya yang disusun untuk setiap blok/zona peruntukan (UU No. 26 Tahun 2007), dimana blok/ zona peruntukan yang menjadi acuan ditetapkan melalui rencana rinci tata ruang. Zoning diterapkan sebagai upaya yang merujuk pada pembagian lingkungan kota ke dalam zona-zona pemanfaatan ruang 10 dimana di dalam tiap zona tersebut ditetapkan pengendalian pemanfaatan ruang atau diberlakukan ketentuan hukum. Peraturan zoning/ zoning regulation menjadi bagian penting sebagai rujukan dalam perizinan, penerapan insentif/ disinsentif, penertiban ruang, menjadi jembatan dalam penyusunan rencana tata ruangyang bersifat operasional, serta dapat menjadi panduan teknis dalam pengembangan/pemanfaatanruang.
Perencanaan tata ruang tidak hanya mengatur peruntukan penggunaan ruang tetapi juga menga- tur kegiatan pelayanan publik sehingga redistribusi sumber daya dapat terwujud.Kegiatan pengaturan perencanaan dan pemanfaatan ruang tersebut dapat terwujud apabila terdapat sistem manajemen pengendalian. Dalam teori manajemen spasial kota 11 dikenal adanya 4 bagian manajemen spasial yaitu perencanaan, pengorganisasian, pelaksanaan, dan
pengendalian. Dalam sistem pengendalian terha- dap tata kota dapat dilaksanakan melalui investasi prasarana umum ( public capital investment ) dan peraturan perundangan pemanfaatan ruang ( land use control ). Peraturan pengendalian penatagunaan tanah/tata ruang berbentuk petunjuk penggunaan, perizinan, dan larangan misalnya:
a. Izin lokasi (izin untuk membeli/memperoleh tanah untuk usaha);
b. Izin perubahan penggunaan tanah;
c. Pembatasan sawah irigasi teknis ke penggunaan non pertanian;
d. Pembatasan KDB (Koefisien Dasar Bangunan/
Building Covered Ratio );
e. Pembatasan ketinggian bangunan dan KLB (Koefisien Lantai Bangunan/ floor area ratio );
f. Batasan Luas kaveling maksimum dan minimum;
g. Pengaturan kerapatan antar bangunan;
h. Pengaturan sempadan bangunan;
i. IMB dan IPB (izin pemanfaatan bangunan);
j. Izin UUG/HO (Undang-undang gangguan/
Hinder Ordonantie ).
Pengaturan Pengendalian perencaan f isik penggunaan tanah di berbagai Negara memiliki sistem dan konsep yang berbeda-beda, pengaturan pengendalian yang diterapkan di Amerika menge- nai pengendalian penggunaan tanah dalam perencanaan fisik dapat disajikan pada Tabel 1.
Tabel 1. Peraturan Pengendalian Perencanaan Fisik
Sumber : Sadyohutomo, 2009
10 UU No. 11 Tahun 2010 Pasal73 Ayat (3). Sistem zonasi dapat terdiri dari: zona inti,  zona penyangga,zona pengembangan, dan/atauzona penunjang.
11 Manajemen merupakan upaya yang dijalankan untuk mengatur-mengarahkan sesuatu untuk mencapai tujuanyang diinginkan. Manajemen spasial bertujuan untuk menciptakan kondisi spasial kota yang bersang- kutan menuju kearah bentuk yang memenuhi persyaratan pembangunan berkelanjutan/ sustainable development (Yunus 2005).
No Peraturan
Aspek Yang Dikendalikan 1 Pengavelingan ( Sub Division ) - Pemecahan bidang tanah
- Desain rencana tapak ( site plan )
- Standar lebar jalan
- Desain persimpangan jalan - Ruang untuk bangunan dan jaringan utilitas - Saluran pembuangan air - Saluran pembuangan air hujan dan limbah 2 Zoning - Jenis penggunaan tanah - Intensitas penggunaan tanah; kepadatan bangunan, sempadan jalan, KDB, KLB, ketinggian bangunan - Parkir kendaraan
3 Peraturan perumahan ( Housing code ) - Standar kelayakan rumah tinggal: bahan bangunan, pencahayaan, sirkulasi - Pembatasan jumlah penghuni 4 Peraturan bangunan - Kualitas bahan bangunan - Standar pipa
- Peralatan teknis

## 88
Bhumi Vol. 1, No. 1, Mei 2015
Pemerintah dan pihak swasta seringkali memandang konservasi sebagai hal yang mewah dan tidak dapat dipenuhi dari segi biaya, waktu dan energi. Amat disayangkan ketika terdapat permo- honan dari pihak swasta yang tujuan utamanya adalah finansial mengajukan untuk membongkar kawasan bersejarah dan pemerintah menyetujui begitu saja, kondisi seperti ini sering disebut sebagai “bunuh diri arsitektur”. Pemicu utamanya adalah tekanan pembangunan ekonomi cukup kuat, adanya tokoh pemerintah/pengambil keputusan terobsesi pada modernisasi dimana mereka me- mandang konservasi hanyalah sebagai penghambat perkembangan kota, dan kurangnya payung hukum mengenai konservasi 12 . Dalam perjalanan- nya konservasi sering mengalami kendala dalam hal pendanaan yang terbatas, pandangan terhadap bangunan yang hanya memperhitungkan analisis biaya manfaat ( cost benef it analysis ) tanpa meng- hargai arsitek dan pentingnya sejarah menjadi kendala utama dalam konservasi.

## C. Kawasan PreservasiKotagede
Kota Yogyakarta termasuk dalam Kota Orde I yang merupakan ibukota dari Daerah Istimewa Yogyakarta. Kota Yogyakarta memiliki peran sebagai kota pariwisata karena memiliki nilai historis dan estetis yang tinggi. Secara fisik ( estetis ) maupun sejarah budaya ( historis ), banyak kawasan yang perlu dilakukan preservasi untuk menjaga nilai - nilai tersebut. Salah satu kawasan di Kota Yogyakarta yang perlu dilakukan preservasi adalah Kawasan Kotagede.Kotagede merupakan salah satu kecamatan di Kota Yogyakarta yang awalnya adalah sebuah kota lama dari abad ke-16 yang pernah
menjadi ibukota Kerajaan Mataram Islam. Nilai sejarah dan budaya yang tumbuh pada abad 16 memberikan nilai pada bangunan-bangunan di kawasan Kotagede berupa karakteristik jawa kuno yang terpengaruh dari Kerajaan Mataram. Kotagede selain sebagai ibukota juga merupakan pusat perdagangan pada masa itu dan menjadi tempat tinggal orang-orang kaya karena usaha perda- gangannya yang maju dan dilengkapi dengan mas- jid yang dikenal dengan Masjid Mataram Kotagede. Kotagede tidak berubah menjadi desa agraris walaupun sudah tidak menjadi ibukota Mataram. Sifat kekotaannya tetap terpelihara, yaitu kehi- dupan ekonominya tetap bersifat non-agraris seperti kerajinan, pertukangan, perdagangan dan usaha-usaha sejenisnya yang dahulu menjadi bagian dari kehidupan istana hidup terus menjadi profesi-profesi bebas sehingga fungsi politik Kotagede berubah menjadi fungsi pasar (Djoko Soekiman, 1993).
Bekas-bekas yang menunjukan bahwa Kotagede pernah menjadi tempat kerajaan, sekarang hanya berupa masjid beserta makam pendiri Mataram, beberapa reruntuhan bekas bangunan benteng kerajaan, nama-nama kampung, bentuk-bentuk rumah, dan mata pencaharian penduduk berupa industri kecil kerajinan tradisional. Bangunan- bangunan yang menunjukkan ciri khas Kotagede sebagian besar berada di sepanjang Koridor Jalan Kemasan – Jalan Mandarakan – Jalan Tegal Gendu. Sepanjang koridor jalan tersebutlah yang paling diingat oleh masyarakat dan orang yang datang ke Kotagede sejak jaman dahulu sampai sekarang baik dalam hal bangunan kuno, kerajinan perak tradi- sional maupun perdagangan yang mendominasi koridor jalan tersebut. Namun seiring dengan perkembangan jaman, bangunan-bangunan yang terdapat di sepanjang koridor tersebut kini telah berubah menjadi bangunan-bangunan baru yang tidak lagi menunjukan nilai historis, terutama setelah terjadi gempa tahun 2006 yang merobohkan sebagian besar bangunan kuno di Kotagede.
12 Payung hukum konservasi baru terbit dalam bentuk Undang-undang tentang Benda Cagar Budaya pada bulan Maret 1992.Sementara peraturan turunan dan teknisnya tergantung pada Pemerintah Daerah dalam bentuk penetapan zonasi.Kelemahan dari payung hukum ini adalah belum semua Pemerintah daerah menetapkan zonasi bagi kawasan konservasi.
Ayu Wahyuningtyas & Westi Utami: Pengaturan Zoning sebagai Pengendali ... : 84-98
Perkembangan kawasan yang bernilai historis dan estetis seperti Kawasan Kotagede khususnya Koridor Jalan Kemasan – Jalan Mandarakan – Jalan Tegal Gendu perlu dikontrol dan dikendalikan agar tidak menurunkan citra kawasan. Oleh karena itu diperlukan suatu rencana penataan yang mengatur konservasi bangunan kuno yang ada di Koridor Jalan Kemasan – Jalan Mandarakan – Jalan Tegal Gendu. Dalam hal ini, rencana penataan tersebut dituangkan dengan bentuk penataan blok atau zoning. Selain itu, penataan zoning juga diperlukan untuk mengembalikan ciri khas kawasan Kotagede khususnya Koridor Jalan Kemasan – Jalan Manda- rakan – Jalan Tegal Gendu sebagai pusat perda- gangan dan kerajinan perak. Penyelarasan antara ciri khas kawasan berupa perdagangan dan kera- jinan perak dengan bangunan kuno sebagai ciri khas Kotagede juga perlu dilakukan. Adapun tujuan dari penataan zoning adalah untuk menciptakan suatu tata ruang kota yang memiliki nilai ketera- turan dan keharmonisan struktur kota antara satu elemen dengan elemen pembentuk ruang lainnya di masing-masing koridor jalan dan lingkungan yang direncanakan.Gambar 1 menunjukkan lokasi wilayah studi dengan pembagian Koridor Jalan Kemasan – Jalan Mandarakan – Jalan Tegal Gendu sebagai daerah yang diteliti.

## Gambar 1. Wilayah Studi (Kawasan Kotagede) Sumber: Citra GeoEye, 2014 dan Survei
Lapangan, 2015
Tata guna tanah merupakan pola penggunaan tanah yang berfungsi untuk mengetahui struktur
tata ruang 13 yang ada di wilayah studi. Penggunaan tanah eksisting pada kawasan Kotagede berupa permukiman, perdagangan, jasa, pemerintahan dan perkantoran, kesehatan, pendidikan, industri dan pergudangan serta ruang terbuka hijau dan lapangan voli. Fasilitas pendidikan di kawasan Kotagede berupa SLTP Perak, SDN Kotagede dan TK Muhamadiyah. Pemerintahan dan perkantoran di Jalan Kemasan berupa kantor pos, Pegadaian, balai kelurahan dan Koramil. Penggunaan tanah berupa perdagangan berupa toko penjual kerajinan perak, swalayan, warung yang menjual makanan dan kebutuhan sehari-hari. Penggunaan tanah untuk jasa berupa wartel, salon, warnet, bengkel, fotokopi dan penitipan sepeda. Untuk Penggunaan tanah berupa kesehatan terdiri dari rumah sakit dan puskesmas.Data mengenai penggunaan tanah di Kotagede dapat disajikan pada tabel 2.
Tabel 2.Eksisting Penggunaan Tanah di Kawasan Kotagede
Sumber: Survei Lapangan, 2015dan Data Potensi Desa, 2014
Penggunaan Tanah Luas (m 2 ) Permukiman 54.610,03 Perdagangan 45.615,91 Jasa 8.385,97 Pemerintahan dan perkantoran 2.987,75 Kesehatan 7.703,53 Pendidikan 16.812,08 Industri dan Pergudangan 4.139,19 Peribadatan 2.472,24 RTH 7.843,86 Jumlah 150.570,59
13 Yunus (2005): Konsep dan pendekatan mengenai struktur tata ruang memiiki model dan konsep yang bera- gam, berbagai model tersebut menekankan adanya hubungan yang erat antara proses sosial, ekonomi, budaya dan pola keruangan yang tercipta.  Berbagai faktor yang berperan menghasilkan pola persebaran penggunan tanah sehingga menciptakan kekhasan suatu pola keruangan kota. Secara garis besar pendekatan tersebut meliputi: pendekatan ekologikal, pendekatan ekonomi, pendekatan morfologi, pendekatan sistem kegiatan dan pendekatan ekologi faktorial.
Gambar 2. Diagram Penggunaan Tanah di Kawasan Kotagede. Sumber: Citra GeoEye, 2014 dan Survei Lapangan, 2015
Kotagede merupakan kota peninggalan pada jaman kerajaan Mataram. Kotagede yang memiliki luas 220 ha juga dimanfaatkan sebagai pusat ekonomi, sosial dan budaya pada masa pemerin- tahan Sutawijaya. Kotagede yang didirikan pada abad ke-16 merupakan salah satu kota Jawa yang menganut prinsip penataan “Catur Gatra Tunggal”, yaitu empat komponen dalam satu kesatuan. Keunikan Kotagede nampak melalui kampung- kampungnya dengan bangunan-bangunan berse- jarah berarsitektur tradisional dan gang-gang sem- pit serta jalan ‘rukunan’  yang terbentuk dari deretan halaman rumah-rumah yang ada.
Koridor Jalan Kemasan – Jalan Mandarakan – Jalan Tegal Gendu terbentuk dari bentuk luar yang membentuk kesan pada lingkungannya. Koridor jalan yang membelah kawasan Kotagede ini terben- tuk oleh ‘rentang waktu’ yang telah terlewati hingga saat ini. Kawasan Kotagede merupakan bekas pusat pemerintahan Kerajaan Mataram, dengan rajanya Ki Ageng Pemanahan.
Pola jalan merupakan kerangka lingkungan, sehingga bentuk luar menjadi pengisi kerangka tersebut. Keunikan Kotagede nampak melalui deretan-deretan bangunan yang memiliki ciri khas. Baik ciri bangunan Indisch, bangunan rumah tradisional Jawa, rumah Kalang, maupun rumah kampung biasa. Rumah-rumah di kawasan ini dibangun sejak ratusan tahun yang lalu. Hal ini menunjukkan bahwa Kotagede sejak lama telah
memiliki kemampuan tinggi untuk membangun rumah tradisional yang khas. Komponen-kom- ponen kota dibangun secara bertahap diawali dengan pembangunan hunian penduduk.
Sebagai kawasan tradisional tertua di Yogya- karta, Kotagede secara f isik berbeda dengan ka- wasan-kawasan lain di Daerah Istimewa Yogya- karta. Semula kampung-kampung di Kotagede diwarnai dengan rumah-rumah tradisional dan kemudian rumah-rumah Kalang yang kesemuanya merupakan bangunan satu lantai. Makin lama kepadatan bangunan di Kotagede semakin tinggi, area terbuka atau halaman rumah semakin terbatas. Perkembangan pesat terjadi pada penggal Jalan Mondorakan yang tumbuh menjadi area komersial dengan beberapa bangunan berlantai dua. Selain itu banyak rumah tradisional telah dijual atau berubah bentuk menjadi rumah-rumah modern. Hal ini patut disayangkan dan dikhawatirkan akan menghilangkan nilai sejarah dan budaya Kotagede, sehingga Kotagede akan kehilangan keunikannya.
Sepanjang Jalan Kemasan – Jalan Mandarakan – Jalan Tegal Gendu, didominasi oleh kegiatan perdagangan dan jasa, terutama kegiatan perda- gangan kerajinan perak. Karakter tersebut mem- bentuk ‘wajah’ bentuk luar di sepanjang Jalan Ke- masan – Jalan Mandarakan – Jalan Tegal Gendu. Dari waktu ke waktu, Kotagede telah mengalami banyak perubahan yang mengakibatkan pudarnya karakter asli Kotagede. Beberapa hal yang mem- pengaruhi perubahan tersebut antara lain: a. Adanya kebutuhan untuk mewadahi kehidupan modern yang menuntut perubahan tata ruang dan desain bangunan sehingga beberapa rumah tradisional telah berganti wajah menjadi rumah ‘modern’ baik sebagian atau seluruhnya.
b. Adanya kebutuhan ekonomi yang mendorong pemilik rumah untuk menjual sebagian atau seluruh rumahnya sehingga beberapa rumah tradisional telah berpindah ke tempat lain di luar Kotagede dan dengan bangunan non-tradi- sional.
Ayu Wahyuningtyas & Westi Utami: Pengaturan Zoning sebagai Pengendali ... : 84-98
c. Adanya bencana gempa bumi Mei 2006 lalu telah menyebabkan banyak rumah roboh dan rusak sehingga perlu segera diperbaiki atau dibangun kembali.
Adanya perubahan f isik dan non f isik di ka- wasan Kotagede ternyata juga memberikan dampak pada potensi dan juga permasalahan, diantaranya dapat dilihat pada Tabel 3.
Tabel 3. Potensi dan Permasalahan Fisik dan Non Fisik di Kawasan Kotagede
Sumber: Hasil Analisis, 2015

## D. Zoning sebagai Pengendali Penataan Ruang di Kawasan Kotagede
Arahan konsep zoning yang dikemukakan adalah dengan mengkaji kondisi faktual beserta kecenderungannya terhadap arahan rencana kota, tidak menutup kemungkinan juga landasan pemikiran-pemikiran yang melatarbelakangi, aspek sejarah, aspek karakteristik yang spesifik, keten- tuan yang berlaku, serta teori-teori yang relevan terhadap masalah yang terjadi.Adapun konsep pengendali yang dirumuskan meliputi konsep yang berkaitan dengan penggunaan tanah, perpetakan tanah, infrastruktur bangunan dan lingkungan, dan unsur penunjang bangunan yang disertai dengan strategi percepatan perwujudan tata bangunan yang terarah berdasarkan standar dan model peren- canaan bangunan dan lingkungan.
Konsep penggunaan tanah pada Kawasan Kotagedeselain mengikuti arahan dalam struktur tata ruang kota dan juga arahan dari Penyusunan Pedoman Penataan Bangunan Kawasan Kotagede juga memperhatikan kecenderungan perkem- bangan guna tanah yang telah terjadi. Arahan pemanfaatan tanah menurut Penyusunan Pe- doman Penataan Bangunan Kawasan Kotagede yang terkait dengan wilayah studi adalah sebagai berikut:
a. Pemanfaatan bangunan dan ruang yang diijinkan di Kawasan Kotagede meliputi: tempat tinggal, perdagangan, industri kecil, fasilitas peribadatan, fasilitas pendidikan, dan fasilitas kesehatan.
b. Kawasan Kotagede diarahkan untuk tidak didirikan bangunan modern/bertingkat dan atau mengubah ruang terbuka hijau.
c. Area seputar pasar diarahkan untuk tetap men- jadi perdagangan retail dan dijaga agar tidak menjadi perdagangan grosir karena akan mem- bawa dampak pada sistem sirkulasi dan pola spasial.
d. Jalan Mandarakan – Jalan Tegal Gendu diarah- kan sebagai kawasan hunian dagang dalam skala lingkungan agar tidak terjadi perubahan kenampakan kawasan yang mencolok. Suasana yang berkarakter kuat ini juga dapat dimanfaat- kan sebagai area show room kerajinan dengan didukung perbaikan sarana dan prasarana transportasi.
Aspek Potensi Permasalahan Banyak bangunan tradisional dalam kondisi rusak Muncul bangunan-bangunan baru
yang modern Sirkulasi kendaraan bermotor
terkadang terhambat karena sempitnya jalan, parkir on street Tidak ada fasilitas pejalan kaki yang nyaman
Banyak fasilitas penunjang dalam kondisi kurang terawat dan kurang
memenuhi kebutuhan yang ada
Signage, street furniture ) Utilitas yang ada sudah memenuhi kebutuhan masyarakat akan tetapi secara visual kurang baik setempat Perkembangan industri perak mulai menurun Masyarakat kurang peduli terhadap
peninggalan yang memiliki nilai historis

## Gambar 3. Perbandingan Eksisting Penggunaan
Tanah dan Arahannya. Sumber: Survei

## Lapangan dan Hasil analisis, 2015
Perpetakan tanah adalah unit perpetakan berupa sistem blok perencanaan yang terdiri dari gabungan beberapa persil dan sistem kavling. Pertimbangan untuk menentukan luasan blok perencanaan adalah:
a. Jalan, gang, atau saluran yang berpotensi untuk digunakan sebagai batas fisik blok perencanaan
b. Ketentuan luas kavling minimum yang telah ditetapkan pada setiap wilayah
c. Klasif ikasi perpetakan tanah berdasarkan Keputusan Menteri Permukiman dan Prasarana
Wilayah Nomor 327/KPTS/M/2002.
Tabel 4 menunjukkan delapan klasifikasi petak peruntukan dan penggal jalan.
Tabel 4. Klasifikasi Perpetakan Tanah
Sumber: Kepmen Kimpraswil No. 327/KPTS/

## M/2002
Perpetakan tanah yang terdapat pada wilayah studi berupa perumahan, perkantoran, pendidikan, peribadatan, industri/pergudangan, dan ruang terbuka hijau. Perpetakan tanah tersebut dikem- bangkan dengan sistem kavling atau sistem blok. Adapun pengembangan sistem blok adalah sebagai berikut:
a. Pengembangan dengan sistem blok dilakukan bila ada pihak yang membebaskan seluruh area yang dibatasi secara fisik oleh jalan atau saluran.
b. Bila dalam area yang akan dibebaskan  terdapat bangunan yang mempunyai nilai kesejarahan atau nilai arsitektural yang khas, maka pengem- bangan blok harus diarahkan untuk memper- tahankan eksistensi bangunan tersebut.
c. Konsep perpetakan pada kawasan perencanaan diarahkan pada pengembangan kavling menjadi besar dan tetap.
Klasifikasi Keterangan I sistem blok dengan luas tanah di atas 2500 m 2 II kavling sangat besar dengan luas 1000 – 2.500 m 2 III kavling besar dengan luas 600 – 1.000 m 2 IV kavling sedang dengan luas 250 – 600 m 2 V kavling kecil dengan luas 100 – 250 m 2 VI kavling sangat kecil dengan luas 50 – 100 m 2 VII tanpa kavling dengan luas di bawah 50 m² VIII rumah susun/ flat
Gambar 4. Arahan Blok Perpetakan Lahan Sumber : Survei Lapangan dan Analisis Data, 2015
Eksisting perpetakan yang terdapat di Kotagede didominasi oleh petak-petak sedang hingga kecil yang mana bangunan di atasnya didominasi oleh bangunan yang diperuntukkan bagi aktivitas perdagangan dan permukiman. Akan tetapi karena kondisi eksisting perpetakan yang ada tidak me- nunjukkan kesan rapi dan tertata maka diusulkan bahwa rencana perpetakan yang dapat diterapkan pada Kotagede adalah pengembangan perpetakan dengan sistem blok. Sistem ini terutama dipriori- taskan bagi petak–petak bangunan perdagangan dan permukiman yang mana mayoritas bangunan tersebut merupakan bangunan yang dimiliki oleh perseorangan. Pengembangan sistem blok pada bangunan perdagangan dan permukiman yang dimiliki oleh perorangan di Kotagede dapat dilaku- kan dengan cara melakukan pembebasan di sejum- lah area perdagangan dan permukiman yang tidak sesuai dengan arahan, baik arahan guna tanah mau- pun intensitas bangunannya untuk kemudian dikembangkan secara lebih terarah baik dalam segi intensitas bangunannya maupun dalam segi estetika bangunan yang antara lain dapat dilihat dari rencana tampilan bangunan. Pengembangan sistem blok tersebut yaitu pada sepanjang koridor jalan utama di Kotagede merupakan blok perda- gangan perak dan pada lapisan dalam merupakan blok permukiman.
Petak bangunan permukiman di Kotagede yang pada eksistingnya berkembang secara sporadis dapat ditata dengan cara dikembangkan melalui
sistem blok. Seluruh area permukiman yang ada dibebaskan untuk kemudian disatukan ke dalam blok-blok permukiman. Hal yang perlu diperhatikan dalam pengembangan petak permukiman adalah bahwa untuk masa yang akan datang bangunan permukiman tidak lagi dibangun secara horizontal melainkan dibangun vertikal guna mengantisispasi kelangkaan tanah di perkotaan, khususnya di wilayah perencanaan.
Sedangkan untuk petak – petak yang di atasnya diperuntukkan bagi bangunan industri dan pergudangan di Kotagede yang pada umumnya juga dimiliki oleh perorangan dapat dikembangkan dengan sistem blok. Walaupun berbeda dengan petak bangunan perdagangan dan permukiman, petak bangunan industri dan pergudangan yang pada umumnya lebih besar tetap dapat dikem- bangkan dengan sistem blok. Hal ini dilakukan untuk mendukung fungsi kawasan Kotagede sebagai kawasan wisata budaya dan wisata belanja (perak) sehingga wisatawan yang datang dan berbelanja perak dapat pula melihat bagaimana proses pembuatan kerajinan perak.
Sedangkan untuk petak bangunan fasilitas umum seperti perkantoran maupun fasilitas kesehatan diarahkan tetap, karena kecenderungan yang terjadi saat ini dan prediksi di masa yang akan datang bangunan-bangunan tersebut masih mampu memberikan pelayanan sesuai dengan kebutuhan masyarakat. Namun bangunan tersebut tidak diarahkan lebih menonjol dari karakteristik yang akan dikembangkan pada Kotagede yaitu dengan dominasi guna tanah perdagangan dan permukiman. Hal tersebut dilakukan agar bangunan fasilitas umum tidak mencolok dan menimbulkan kesan ( sense of welcoming ) yang ber- beda atau bahkan yang salah.
Arahan blok perpetakan tanah ini juga berfungsi untuk mempertahankan eksistensi bangunan. Hal ini dikarenakan kawasan Kotagede banyak terdapat bangunan yang mempunyai nilai kesejarahan atau nilai arsitektural yang dilindungi sehingga upaya

## 94
Bhumi Vol. 1, No. 1, Mei 2015
untuk mempertahankannya adalah dengan mela- kukan rencana blok (zoning). Zoning ini disesu- aikan dengan kajian penilaian makna bangunan yang kemudian disesuaikan dengan arahan perkembangan kawasan, sehingga kemudian ditetapkan arahan preservasi bangunan yang sesuai. Adapun pembagian blok perpetakan preservasi bangunan kawasan dibagi menjadi beberapa bagian dengan masing-masing cirinya, sebagai berikut:
1. Preservasi
- perubahan sangat kecil, hanya memerlukan perawatan berkala pada bangunan seperti pengecatan kembali dan pemeliharaan
- apabila kondisi fisik lingkungan buruk dapat dilakukan perbaikan, namun harus sesuai dengan kondisi aslinya
- melibatkan masyarakat dalam pemugaran dan pelestarian lingkungan
2. Rehabilitasi (renovasi)
- perlunya menjaga bentuk asli bangunan dan menyesuaikan kegunaannya untuk masa yang akan datang
- perbaikan pada setiap elemen bangunan yang rusak dan perlunya perawatan berkala
- menambah elemen bangunan Indische pada kawasan
- memberikan keringanan PBB, subsidi, pinjaman.
3. Rekonstruksi
- dimungkinkan adanya adaptasi namun tidak mengurangi unsur-unsur keaslian elemen fisik lingkungan
- adanya perbaikan dan mengembalikan kondisi bangunan sedekat mungkin dengan aslinya yang diketahui dan penrubahan in- terior untuk menampung penggunaan baru
- mengembalikan struktur bangunan yang rusak dengan menggunakan bahan bangunan yang baru seperti cat warna  atau bahan lainnya yang bentuknya sesuai dengan bangunan aslinya
4. Restorasi
- mengganti setiap elemen yang diganti dengan menghilangkan tambahan atau mengganti komponen dengan meterial baru tetapi dengan bentuk sesuai aslinya
- meningkatkan kondisi bangunan tersebut, boleh diubah bentuk dan wajah dalamnya, tetapi harus disesuaikan dengan pola tampak bangunan dan lingkungan
5. Adaptasi
- untuk bangunan yang baru dibangun, maka bentuk dan jenis harus sama pada bangunan yang baru dibangun
- ketinggian bangunan harus disesuaikan dengan bangunan di sampingnya
6. Bangunan baru
- apabila terdapat bangunan baru, maka bangunan  tersebut harus disesuaikan dengan bangunan lama yang sudah ada
- bangunan baru tidak dianjurkan melebihi KLB dari kebijakan yang sudah ada sebelum- nya
- adanya keharmonisan  bangunan dalam hal ukuran, skala, bentuk, hingga material dan detil bangunan baru dengan bangunan lama
- untuk konstruksi baru, elemen bangunan seperti ukuran, bentuk, desain, proporsi, dan peletakan jalan depan, jendela, dan pintu depan harus disesuaikan dengan bangunan asli
Untuk lebih jelasnya mengenai arahan blok perpetakan untuk arahan preservasi kawasan Kotagede dapat dilihat pada Gambar 5.
Gambar 5. Blok Perpetakan untuk Arahan Preservasi Kawasan Kotagede. Sumber : Survei Lapangan dan Analisis Data, 2015

## E. Konsep Zoning dalam Penatagunaan Tanah
Kota dapat dipandang sebagai man-made object as total architecture , berupa konsentrasi elemen- elemen f isik spasial yang selalu tumbuh dan berkembang (Rossi 1982). Elemen-elemen f isik tersebut terbentuk karena adanya fungsi-fungsi kegiatan yang berlangsung dalam suatu kota, yang meliputi aktif itas ekonomi, sosial dalam suatu kesatuan tingkah laku kultural dan ritual masya- rakat.
Perkembangan kota yang sedemikian pesat semakin dirasakan bahwa beban daya dukung perkotaan akan fungsi dan aktivitas manusia di perkotaan semakin berat. Karena akumulasi aktif i- tas yang semakin tinggi di pusat kota, menga- kibatkan semakin tingginya aksesibilitas, serta terasa bangunan semakin tinggi sehingga apabila fenomena seperti ini tidak diantisipasi akan mem- berikan dampak negatif pada kualitas fisik ling- kungan binaan secara umum, baik yang menyang- kut kehidupan alam, f isik arsitektural, maupun aspek kehidupan sosial-budaya masyarakat kota. Oleh sebab itu, dalam pengelolaan lingkungan fisik kota perlu dilakukan pendekatan yang terpadu, yakni pendekatan perancangan kota dengan mem- perhatikan seluruh aspek fisik dan non fisik kehi- dupan kota.
Pengembangan kota melalui proses formal
(melalui proses perencanaan dan perancangan) merupakan suatu usaha untuk menciptakan lingkungan fisik kota yang sesuai dengan tuntutan perkembangan f isik spasial maupun perkem- bangan non-f isik (sosial-budaya, ekonomi, dan politik). Produk perancangan kota harus dapat berfungsi sebagai arahan kebijaksanaan perkem- bangan, pedoman rancang bangun elemen kota, serta sebagai pranata pengendali yang sesuai dengan konteks perkembangan kawasan kota. Ran- cangan kota sebagai pranata pengendali kawasan kota, dituntut sebagai bentuk pengendali yang bersifat operasional dan spesif ik sesuai dengan karakteristik tiap kawasan atau bagian wilayah kota.
Penatagunaan tanah sebagai bagian dari mana- jemen pertanahan ( land manajemen ) merupakan sub sistem dari penataan ruang. Istilah penata- gunaan tanah diartikan sebagai usaha untuk menata penggunaan tanah. Penatagunaan tanah adalah bentuk kegiatan dari tataguna tanah yang merupakan bagian dari proses pemanfaatan ruang dalam rangka penataan ruang. Sesuai dengan UU 26 Tahun 2007 Pasal 33 yang berbunyi :
1) Pemanfaatan ruang mengacu pada fungsi ruang yang ditetapkan dalam rencana tata ruang dilaksanakan dengan mengembangkan penata- gunaan tanah, penatagunaan air, penatagunaan udara, dan penatagunaan sumber daya alam lain.
2) Dalam rangka pengembangan penatagunaan sebagaimana dimaksud pada ayat (1) diseleng- garakan kegiatan penyusunan dan penetapan neraca penatagunaan tanah, neraca penata- gunaan sumber daya air, neraca penatagunaan udara, dan neraca penatagunaan sumber daya alam lain.
3) Penatagunaan tanah pada ruang yang diren- canakan untuk pembangunan prasarana dan sarana bagi kepentingan umum memberikan hak prioritas pertama bagi Pemerintah dan pemerintah daerah untuk menerima pengalihan hak atas tanah dari pemegang hak atas tanah.
96 Bhumi Vol. 1, No. 1, Mei 2015
4) Dalam pemanfaatan ruang pada ruang yang berfungsi lindung, diberikan prioritas pertama bagi Pemerintah dan pemerintah daerah untuk menerima pengalihan hak atas tanah dari pemegang hak atas tanah jika yang bersang- kutan akan melepaskan haknya.
5) Ketentuan lebih lanjut mengenai penatagunaan tanah, penatagunaan air, penatagunaan udara, dan penatagunaan sumber daya alam lainnya sebagaimana dimaksud pada ayat (1) diatur dengan peraturan pemerintah.
6) Walaupun penatagunaan tanah disebutkan sebagai bagian dari proses kedua dari penataan ruang, yaitu proses pemanfaatan ruang, akan tetapi prakteknya tidak terlepas dari proses ke satu (perencanaan tata ruang) dan proses ketiga (pengendalian pemanfaatan ruang).
Perencanaan tataguna tanah merupakan inti praktek perencanaan perkotaan. Sesuai dengan kedudukannya dalam perencanaan fungsional, perencanaan tata guna tanah merupakan kunci untuk mengarahkan pembangunan kota. Oleh karena adanya berbagai asumsi-asumsi mengenai pengembangan tata guna tanah yang tidak sama maka sering timbul masalah-masalah yang ber- kaitan dengan penggunaan tanah itu sendiri. Per- soalan yang sering timbul adalahmengenai hak milik pribadi dan tidak adanya kesepakatan peng- gunaan tanah bagi kepentingan umum.
Perencanaan guna tanah sebenarnya merupa- kan pokok masalah perencanaan kota ( urban plan- ning ), sesuai dengan kedudukannya sebagai peren- canaan fungsional yang berfungsi sebagai pengarah pembangunan kota. Aspek-aspek yang menen- tukan perencanaan guna tanah adalah unsur-unsur aktif itas, manusia atau masyarakat, dan lokasi. Rencana guna tanah menyangkut kebijaksanaan- kebijaksanaan pengembangan, pedoman atau aturan pemanfaatan yang tertuang dalam peta-peta rencana penggunaan ruang kota baik secara umum maupun terperinci, dengan penetapan penggunaan ruang pada suatu wilayah tertentu.
Tata guna tanah dalam perancangan kota tidak hanya mengatur pemanfaatan ruang kota (tanah) secara horizontal, tetapi juga mengatur peman- faatan ruang secara vertikal, agar pemanfaatan ruang kota dapat optimal dan terkendali. Karena pada prinsipnya perancangan kota adalah meru- pakan perancangan fisik ruang atau lingkungan kawasan kota, yang di dalamnya memuat pranata pengendaliannya. Sehingga aspek pengendalian dalam perancangan kota ( urban design ) merupakan suatu keharusan yang menjamin terwujudnya rancangan suatu kawasan.
Rencana tata guna tanah yang merupakan arahan penggunaan ruang kota, di dalamnya diten- tukan penggunaan (fungsi) ruang kota, kepadatan, dan intensitas kategori penggunaan, dengan kata lain rencana tata guna tanah berkaitan dengan zon- ing atau mintakat suatu kawasan kota.
Pengertian Zoning (pendaerahan/mintakat) berasal dari kata zone yang berarti bagian dari suatu daerah atau wilayah yang terpisah dari wilayah lain yang didasarkan atas macam penggunaan atau peruntukan tanah. Penggunaan Zoning dalam perencanaan kota dimaksudkan sebagai peraturan yang sah dalam penggunaan tanah sebagai pene- rapan dari usaha memelihara ketertiban guna melindungi masyarakat serta menjaga kebutuhan kehidupan di perkotaan. Peraturan Zoning juga me- muat ketentuan-ketentuan untuk penggunaan, kepemilikan, dan penentuan batas-batas cakupan bangunan di dalam ruang kota (lahan kota). Peren- canaan Zoning dibuat melalui suatu studi yang mendalam dan komperehensif dari aspek-aspek yang terkaitdengan ketentuan perencanaan, kemudian secara hukum disahkan oleh pemerintah dalam bentuk peraturan-peraturan Zoning, yang berfungsi sebagai perangkat pengendali perkem- bangan pemanfaatan ruang kota. Sebagai perang- kat pengendali, seringkali dalam praktek di lapangan ada benturan antara peraturan Zoning yang ada dengan implementasi fisik di lapangan, sehingga dalam pelaksanaan peraturan Zoning
Ayu Wahyuningtyas & Westi Utami: Pengaturan Zoning sebagai Pengendali ... : 84-98
harus selalu dilakukan pengawasan. Meskipun peraturan Zoning sudah memiliki kekuatan hukum yang mengikat, dengan pertimbangan tertentu masih dimungkinkan adanya perubahan dalam Zoning(Catanese 1989).
Pertimbangan perubahan tata guna tanah ter- sebut dapat disebabkan karena situasi lingkungan alam, kondisi lingkungan binaan yang ada, atau karena kebutuhan yang belum jelas pada saat peraturan Zoning ditetapkan. Perubahan tersebut dapat juga dikarenakan pertimbangan batas-batas Zoning tidak dapat menyelesaikan permasalahan kebutuhan dan kebebasan ruang gerak bagi pemi- kiran baru atas kemajuan teknologi. Untuk menye- suaikan dengan perkembangan, ketentuan menge- nai tata guna tanah dievaluasi setiap 5 tahun untuk lebih menyesuaikan dengan perkembangan kota. Perlu diperhatikan bahwa perubahan ketentuan Zoning harus melalui prosedur formal, dengan pertimbangan-pertimbangan antara lain(Catanese 1989):
a. Tidak merugikan masyarakat banyak
b. Merupakan tuntutan kebutuhan masyarakat yang sangat mendesak
c. Untuk melindungi lingkungan yang harus diles- tarikan
d. Pada dasarnya tidak bertentangan dengan ren- cana induk yang telah disahkan
Zoning sebagai produk perencanaan kota harus mampu berperan sebagai pengendali ( guidelines ) perkembangan kota. Hamid Shirvani (1985) mengemukakan guidelines dibuat untuk mengatasi perkembangan rencana yang ada, yang ditujukan untuk mengarahkan bentuk fisik kota. Guidelines sifatnya spesifik dan lebih menjamin kualitas ruang kota skala mikro. Hingga saat ini belum ada keten- tuan baku tentang pembuatan guidelines , namun dengan melihat lingkup skala mikro, maka guide- lines merupakan kerangka desain pada tingkat distrik, jalan, dan pada skala proyek tertentu.

## F. Kesimpulan
Desakan pertumbuhan dan perpindahan penduduk di Kota, pertumbuhan ekonomi dan pemenuhan kebutuhan sarana prasarana f isik didaerah kota tentunya berdampak pada kebu- tuhan akan tanah dan ruang yang semakin hari harganya semakin mahal dan ketersediaanya semakin terbatas. Kompleksitas permasalahan ber- bagai kepentingan dan kebutuhan dengan keter- sediaan tanah seringkali berdampak buruk terha- dap pemanfaatan ruang yang tidak sesuai dengan rencana tata ruang yang telah ditetapkan sehingga ruang yang ada menjadi tidak teratur, tidak sesuai dan dikhawatirkan terjadi ketidaksinambungan yang akhirnya berujung pada timbulnya bencana serta slum area di daerah kota.
Zonasi sebagai kontrol terhadap pemanfaatan ruang dan penggunaan tanah tentunya menjadi bagian penting dalam sebuah pengendalian perencanaan tata ruang.Konsep ini dapat diterap- kan sebagai pengendali perencanaan ruang apabila dituangkan dalam wujud peraturan yang mengikat sehingga penggunaan tanah dan pemanfaatan ruang yang menyimpang dapat diminimalisisr dan dicegah. Kotagede sebagai kawasan preservasi budaya yang menyimpan nilai sejarah, nilai ekono- mi dan nilai budaya yang tak ternilai harganya tentunya membutuhkan penanganan khusus untuk perlindungan kawasan ini.Zoning yang dilakukan pada kawasan preservasi Kotagede merupakan guideline (pedoman) untuk mengen- dalikan terjadinya desain dan konstruksi baru yang tidak sesuai dan merusak karakter bangunan atau lingkungan lama. Pedoman dapat berupa pengen- dalian terhadap ketinggian bangunan, bahan, set back , proporsi, gaya arsitektur, atau perpetakan lahan. Zoning pada kawasan preservasi Kotagede dapat diberlakukan dengan batasan-batasan tam- bahan secara khusus berkaitan dengan penggunaan dan konstruksi baru yang diijinkan. Beberapa keun- tungan melalui zoning dalam tujuan preservasi kawasan Kotagede adalah untuk memperkaya
98 Bhumi Vol. 1, No. 1, Mei 2015
hasrat kontinuitas, yang berarti memberi kaitan dengan masa lalu serta memberi pilihan untuk ting- gal dan bekerja di samping lingkungan modern. Zoning yang telah ditetapkan juga bermanfaat untuk mewariskan arsitektur dan sebagai aset ko- mersial dalam kegiatan wisata khususnya di ka- wasan Kotagede.

## Daftar Pustaka
Bradstock Ross 2014, ‘Countervailing effects of ur- banization and vegetation extent on fire fre- quency on the wildland urban interface: dis- entangling fuel and ignition effects’, Journal of Landscape and Urban Planning , Elsevier, Vol. 130, Pages 81–88. Bintarto, R1977, Pengantar geograf i kota, Yogyakarta, U.P. Spring.
Budiharjo, Eko 1997, Tata ruang perkotaan, Alumni: Bandung.
Cadwallader, M.T 1985, Analytical urban geogra- phy ; spatial pattern and theories , New Jersey: Prentice Hall. Catanese, Anthony, J 1989, Perencanaan kota, Jakarta: Erlangga. Citra GeoEye 2014, Kawasan kotagede , Yogyakarta. Ding Chengri, Kung Lai Shih, Wang Ming- Shen2012, ‘Global urbanization and urban management’, Journal of Urban Management , Vol. 1, No. 1, pages 1 – 2. Djoko Soekiman1993, Kotagede, Jakarta: Departe- men Pendidikan dan Kebudayaan.
Higano, Y2013, ‘Reflections on theories of social op-
timization and theirrelevance for future city management in Japan’, Journal of Urban Man- agement , Vol. 2, No. 1, pages 67 – 83.
Kostof, Spiro 1991, The city shaped: urban patterns and meanings through history , Little, Brown and Company.
Rossi, Aldo 1982, Architecture of thecity , The MIT Press, London: England
Rupprecht D. Christoph, Byrne, J2014, ‘Informal ur- ban greenspace; a typology and trilingual syste- matic review of its role for urban residents and trends in the literature’, Journal of Urban Fo- restry and Urban Grenning , Vol 13, Pages 597-611. Sadyohutomo, Multono2008, Manajemen kota dan wilayah realita dan tantangan , Bhumi Aksara. Shackleton Chema, Chinymba, A 2015, ‘Multiple benefit and values of tress in urban lanscapes in two towns in Northern South Africa’, Jour- nal of Landscape and Urban Planning , Elsevier,
Vol. 136, Pages 76 – 86.
Shirvani, Hamid, 1985, The urban design process , Van Nostrand Reinhold Company: New York. Yunus, H.S. 2001, Struktur tata ruang kota , Pustaka Pelajar.
Yunus, H.S. 2005, Manajemen kota perpektif spasial , Pustaka Pelajar.
Peraturan Perundang-undangan :
Undang-undang Nomor 26 Tahun 2007  tentang
Tata Ruang.
Undang-undang Nomor 11 Tahun 2010 tentang Cagar Budaya.
Peraturan Pemerintah Nomor 38 Tahun 2007 ten- tang Pembagian Urusan Pemerintahan antara Pemerintah, Pemerintah Daerah Provinsi, dan Pemerintah Daerah Kabupaten/Kota.
Keputusan Menteri Permukiman dan Prasarana Wilayah Nomor 327/KPTS/M/2002 tentang Penetapan Enam Pedoman Bidang Penataan Ruang.