## IMPLEMENTASI VALUE ENGINEERING UNTUK OPTIMASI PEMBIAYAAN PADA PROYEK KONSTRUKSI
Ni Putu Githa Sugiandhari 1 , Rida Respati 2 , dan Norseta Ajie Saputra 3
1 Program Studi Teknik Sipil, Universitas Muhammadiyah Palangkaraya, Jl. RTA Milono Km.1,5 Palangkaraya, Kalimantan Tengah putugithaa@gmail.com
2 Program Studi Teknik Sipil, Universitas Muhammadiyah Palangkaraya, Jl. RTA Milono Km.1,5 Palangkaraya, Kalimantan Tengah rida.respati2016@gmail.com
3 Program Studi Teknik Sipil, Universitas Muhammadiyah Palangkaraya, Jl. RTA Milono Km.1,5 Palangkaraya, Kalimantan Tengah norseta.ajie@umpr.ac.id
Masuk: 27-11-2023, revisi: 10-01-2024, diterima untuk diterbitkan: 16-01-2024

## ABSTRACT
In  the  implementation  of  civil  building  projects,  several  components  support  and  hinder  its  implementation.  The Central  Kalimantan  High  Prosecutor's  Office  Building  Construction  Rehab  Project  Along  with  Facilities  and Infrastructure (Multi Years Contract) requires a cost budget plan of Rp. 52.450.000.000. This research refers to find out how much the efficiency value of cost savings is obtained on costs by using Value Engineering Analysis, as well as  to  see  the  comparison  of  total  project  costs  after  analysis.  The  researcher  used  the  Value  Engineering  method which  consists  of  5  stages  of  the  work  plan,  namely:  information  stage,  creative  stage,  consideration  stage, development  stage  and  recommendation  stage.  In  the  information  stage,  it  is  using  a  cost  model,  breakdown  and Pareto analysis. In the creative stage, the collection of new design alternatives is carried out. The consideration stage selects  design  alternatives.  The  development  stage  analyzes  Life  Cycle  Cost  (LCC).  The  recommendation  stage recommends  a  new  design  from  the  selected  design  alternatives.  Based  on  the  data,  there  are  3  work  items  were obtained that were eligible for Value Engineering, namely: Exterior Wall Covering Work, Wall Work and Floor Work. The  total  cost  savings  using  Value  Engineering  is  Rp.  2.934.419.897  with  a  percentage  of  the  overall  physical construction cost of 5,59% of the initial value.
Keywords: Value Engineering; Cost Savings; Life Cycle Cost; Pareto

## ABSTRAK
Dalam  pelaksanaan  proyek  bangunan  sipil  terdapat  beberapa  komponen  yang  mendukung  dan  menghambat pelaksanaannya.  Pada  Proyek  Pembangunan  Rehab  Gedung  Kantor  Kejaksaan Tinggi  Kalimantan  Tengah  Beserta Sarana  Dan  Prasarana  (Kontrak Multi  Years )  membutuhkan  rencana  anggaran  biaya  sebesar  Rp.  52.450.000.000. Tujuan dari penelitian ini adalah untuk mengetahui berapa jumlah nilai efisiensi penghematan biaya yang diperoleh terhadap biaya-biaya dengan menggunakan Analisis Value Engineering , selain itu juga untuk melihat perbandingan total  biaya  proyek  sesudah  dilakukan  analisis.  Metode  yang  digunakan  pada  penelitian  ini  adalah  metode Value Engineering yang terdiri dari 5 tahap rencana kerja yakni: tahap informasi, tahap kreatif, tahap pertimbangan, tahap pengembangan  dan  tahap  rekomendasi.  Dalam  tahap  informasi  dilakukan  dengan  cara cost  model , breakdown kemudian  analisis Pareto .  Pada  tahap  kreatif  dilakukan  pengumpulan  alternatif  desain  baru.  Tahap  pertimbangan menyeleksi alternatif desain. Tahap pengembangan dilakukan analisis Life Cycle Cost (LCC). Pada tahap rekomendasi melakukan rekomendasi desain baru dari alternatif desain terpilih. Setelah dilakukan identifikasi pekerjaan, diperoleh 3  item  pekerjaan  yang  layak  untuk  diterapkan Value  Engineering yaitu:  Pekerjaan  Penutup  Dinding  Eksterior, Pekerjaan  Dinding  dan  Pekerjaan  Lantai.  Berdasarkan  hasil  penggantian  desain  awal  dengan  desain  rekomendasi didapatkan  total  penghematan  biaya  dengan  menggunakan Value  Engineering adalah  senilai  Rp.  2.934.419.897 dengan persentase dari keseluruhan biaya fisik konstruksi yaitu sebesar 5,59% dari nilai awal.
Kata kunci: Value Engineering ; Penghematan Biaya; Life Cycle Cost ; Pareto
Pembiayaan Pada Proyek Konstruksi

## 1. PENDAHULUAN

## Latar belakang
Dalam  pelaksanaan  proyek  bangunan  sipil  terdapat  beberapa  komponen  yang  mendukung  dan  menghambat pelaksanaannya.  Faktor  pendukung  dapat  diperoleh  berdasarkan  sumber  daya  yang  terlibat  dalam  manajemen konstruksi yang dikenal dengan 5 M yaitu man, machine, material, money dan method (Ervianto dalam Priambudhi, 2019). Sedangkan menurut Dipohusodo (1996) salah satu faktor yang berpotensi menghambat adalah pembengkakan biaya atau cost overruns karena pemakaian material yang kurang sempurna dan tidak efisien. Kondisi tersebut tidak sesuai dengan ketersediaan anggaran pemerintah yang sangat terbatas.
Pada Peraturan Departemen Pekerjaan Umum No.222/KPTS/CK/1991 Direktorat Jenderal Cipta Karya dikutip bahwa pekerjaan yang memiliki pengerjaan dengan nilai biaya diatas 1 milyar perlu dilakukan analisis Value Engineering . Perancangan keputusan yang benar selama tahap desain akan menciptakan manfaat secara optimal. Untuk mengatasi permasalahan  pelaksanaan  konstruksi  yang  ditemui  masih  banyak  terjadi  pemborosan  dan  kurang  efisien  adalah dengan memanfaatkan metode dari Value Engineering . Penelitian ditujukan untuk menandai elemen pekerjaan yang berpotensi dilakukan Value Engineering yang menjadi fokus penelitian rekayasa nilai, mengidentifikasi alternatif yang dapat diterapkan rekayasa nilai yang memungkinkan optimalisasi biaya.
Salah satu proyek konstruksi yang sedang berjalan di Kota Palangka Raya adalah proyek Pembangunan Rehab Gedung Kantor Kejaksaan Tinggi Kalimantan Tengah. Dalam proyek tersebut memiliki waktu pelaksanaan yang bersifat Multi Years  Contract (MYC)  dan  dapat  menghabiskan  anggaran  biaya  yang  cukup  besar  serta  berkemungkinan  terjadi potensi pemborosan biaya. Berdasarkan kondisi tersebut perlu diadakan penelitian untuk mengetahui apakah Value Engineering dapat digunakan pada proyek tersebut.

## Rumusan masalah
Beberapa permasalahan yang dapat dirumuskan dari paparan latar belakang di atas, antara lain:
1. Apa  saja  jenis  item  pekerjaan  tertentu  berdasarkan  biaya  terbesar  yang dapat  diterapkan dengan metode Value Engineering ?
2. Apakah ada alternatif terbaik yang dapat mengganti desain awal pada item pekerjaan terpilih setelah dilakukan Value Enginerring ?
3. Berapa jumlah nilai efisiensi penghematan biaya yang didapat sesudah dilakukan implementasi dengan metode Value Engineering ?

## Tujuan penelitian
Sehubungan  dengan  masalah  yang  telah  disebutkan  sebelumnya,  berikut  ini  tujuan  yang  ingin  dicapai  melalui penelitian ini:
1. Untuk mengetahui jenis item pekerjaan tertentu berdasarkan biaya terbesar yang dapat dianalisis dengan metode Value Engineering .
2. Mendapatkan alternatif desain terbaik melalui analisis Value Engineering .
3. Dapat  mengetahui  berapa  jumlah  nilai  efisiensi  penghematan  biaya  yang  diperoleh  sebelum  maupun  sesudah diterapkan Value Engineering .

## Batasan penelitian
Mengingat terbatasnya waktu penelitian dan topik bahasan tentang Value Engineering yang sangat luas dan kompleks, maka diperlukan batasan-batasan agar penelitian ini tetap berorientasi pada tujuan penelitian dan tidak menyimpang dari pembahasan yakni sebagai berikut:
1. Value  Engineering berlaku  untuk  item  pekerjaan  yang  memiliki  biaya  terbesar  dengan  menggunakan  hukum Pareto .
2. Desain yang dikaji sesuai dengan desain dari konsultan perencana.
3. Penelitian dilakukan untuk mendapatkan optimasi pembiayaan pada proyek.
4. Biaya anggaran serta satuan harga dihitung dengan menggunakan data yang disediakan di RAB.
5. Objek  penelitian  dilakukan  pada  Pembangunan  Rehab  Gedung  Kantor  Kejaksaan  Tinggi  Kalimantan  Tengah Beserta Sarana Dan Prasarana (MYC) yang beralamat di Jl. Imam Bonjol, No.10 Palangka Raya.

## 2. METODE PENELITIAN

## Konsep penelitian
Konsep yang diterapkan pada analisis menggunakan metode Value Engineering pada Pembangunan Rehab Gedung Kantor Kejaksaan Tinggi Kalimantan Tengah Beserta Sarana Dan Prasarana (MYC), antara lain :
1. Metode penelitian yang diterapkan yakni deskriptif kuantitatif, suatu metode terstruktur dan metodis yang meliputi beberapa tahapan. Masing - masing tahapan merupakan bagian dari upaya penentuan untuk melaksanakan ke tahap berikutnya.
2. Pengumpulan  data  dan  langkah-langkah  dalam  perhitungan  (informasi,  kreatif,  pertimbangan,  pengembangan, serta rekomendasi).
3. Pengolahan data
4. Analisis Value  Engineering untuk  melihat  berapa  jumlah  nilai  biaya  efisiensi  penghematan  yang  terjadi (cost saving) .

## Tempat penelitian
Pada penelitian ini menggunakan objek penelitian proyek konstruksi Pembangunan Rehab Gedung Kantor Kejaksaan Tinggi Kalimantan Tengah Beserta Sarana Dan Prasarana (MYC). Penelitian mengenai penerapan Value Engineering dalam pelaksanaan proyek ini menggunakan metode perencanaan kerja rekayasa nilai (Value Engineering Job Plan) yang mencakup tahap informasi, tahap kreatif, tahap pertimbangan, tahap pengembangan serta tahap rekomendasi. Objek studi penelitian beralamat di Jl. Imam Bonjol, No.10 Palangka Raya. Berikut dibawah ini peta lokasi penelitian yang disajikan pada Gambar 1.
Gambar 1. Peta lokasi penelitian

## Prosedur penelitian
Tahapan-tahapan  penelitian  mengenai  Penerapan Value  Engineering pada  proyek  konstruksi  secara  garis  besar dijabarkan sebagai berikut :
1. Tahap Persiapan
Sebelum  menjalankan  proses  penelitian,  peneliti  harus  mengadakan  tahap  persiapan,  termasuk  mengumpulkan atau mencari mengenai penyebab persoalan yang akan dituangkan dalam penulisan penelitian ini.
2. Pengumpulan Data
a. Data Primer
Pendekatan utama untuk mengumpulkan data primer adalah dengan melakukan survei secara langsung dengan konsultan  dan  pelaksana  proyek  yang  bertanggung  jawab  atas  proyek  tersebut.  Selain  itu,  peneliti  juga mengamati temuan mereka secara langsung ke lokasi yang akan diteliti.
b. Data Sekunder
Sedangkan  data  sekunder  diperoleh  untuk  dikaji  dari  konsultan  perencana  dan  kontraktor,  meliputi  gambar desain perencanaan, Rencana Anggaran Biaya (RAB), dan daftar harga material yang diperoleh dari brosur atau jurnal untuk memperkirakan dan menentukan biaya alternatif desain yang dipilih.
Pembiayaan Pada Proyek Konstruksi
3. Pengolahan dan Analisis Data
a. Tahap Informasi
Dalam  tahap  informasi,  peneliti  melakukan  perincian  biaya (cost  breakdown  structure) ,  mengurutkan  tabel model (cost model) biaya dari harga tertinggi ke harga terendah, memetakannya dalam grafik distribusi Pareto untuk melihat item pekerjaan mana yang menyita 20% biaya.
b. Tahap Kreatif
Di tahap kreatif ini, gagasan rancangan alternatif terkini dikumpulkan untuk setiap item pekerjaan
c. Tahap Pertimbangan
Dalam  poin  ini,  menyeleksi  alternatif  desain  dengan  cara  memperkirakan  biaya  dari  setiap  alternatif  yang disarankan serta membandingkan untung dan rugi dari setiap alternatif desain.
d. Tahap Pengembangan
Pengembangan ini meliputi rekomendasi desain, modal dan pembanding untuk menentukan seluruh biaya yang dikeluarkan selama masa pelaksanaan dan pemeliharaan dari berbagai alternatif yang ada dengan analisis biaya siklus hidup ( Life Cycle Cost Analysis ).
e. Tahap Rekomendasi
Tujuan  dari  tahap  rekomendasi  yakni  untuk  memberikan  rekomendasi  alternatif  pilihan  terbaik  untuk menggantikan desain awal.

## Alur penelitian
Tahapan  penelitian Value  Engineering pada  proyek  Pembangunan  Rehab  Gedung  Kejaksaan  Tinggi  Kalimantan Tengah  ini  menjelaskan  prosedur  metodis  pelaksanaan  penelitian  yang  akan  dikaji.  Metode  pelaksanaan Value Engineering pada penelitian disajikan pada Gambar 2 berikut.
Gambar 2. Bagan alir metode pelaksanaan Persiapan Pengumpulan Data Data Primer 1.  Observasi
Data Sekunder 1. Rencana Anggaran Biaya (RAB) 2. Rencana Kerja dan Syarat-Syarat 3. Gambar Desain
4. Analisa Harga Satuan Barang

## Analisis dan Pengolahan Data
1. Tahap Informasi
2. Tahap Kreatif 3. Tahap Pertimbangan 4. Tahap Pengembangan 5. Tahap Rekomendasi
Hasil dan Pembahasan
Kesimpulan dan Saran
Selesai

## 3. HASIL DAN PEMBAHASAN

## Identifikasi rencana optimasi pekerjaan

## Cost Model
Pemodelan biaya atau cost model dilakukan dengan membuat bagan item pekerjaan yang disusun berdasarkan item pekerjaan. Bagan tersebut juga mencakup perkiraan biaya untuk setiap item pekerjaan. Dengan meninjau bagan alir kerja,  tujuan pembuatan  model  biaya  ini  adalah  untuk  menentukan  pekerjaan  apa  yang akan  dioptimalkan  dengan menggunakan metode Value Engineering . Berikut dibawah ini disajikan bagan alir Cost Model pada Gambar 3.
Gambar 3. Bagan alir Cost Model

## Breakdown
Setelah  menyajikan  bagan Cost  Model ,  langkah  berikutnya  adalah  melakukan breakdown untuk  menentukan  item pekerjaan  yang  dapat  diselesaikan  dengan Value  Engineering .  Biaya  dari  elemen  pekerjaan  ini  kemudian  akan dibandingkan dengan keseluruhan total biaya proyek.
Pembangunan/Rehab Gedung Kantor
Kejaksaan Tinggi Kalimantan Tengah Beserta Sarana Dan Prasarana (MYC) Pekerjaan Persiapan 2.881.816.316,80 Pek. Struktur Bawah 6.910.112.102,68 Pekerjaan Pondasi Bore Pile 4.091.834.999,56 Pekerjaan Pile Cap 1.193.089.362,72 Pekerjaan Pedestal, Sloof, DPT 1.625.187.740,40 Pek. Struktur Atas 12.397.708.675,36 Pekerjaan Struktur Lantai 1 2.104.937.650,35 Pekerjaan Struktur Lantai 2 2.457.218.476,07 Pekerjaan Struktur Lantai 3 2.242.261.877,82 Pekerjaan Struktur Lantai 4 2.242.261.877,82 Pekerjaan Struktur Lantai 5 1.290.989.506,24 Pekerjaan Struktur Atap 2.060.039.287,06 Pek. Arsitektur 16.228.812.010,23 Pekerjaan Arsitektur Lantai 1 2.254.945.447,23 Pekerjaan Arsitektur Lantai 2 2.051.725.636,58 Pekerjaan Arsitektur Lantai 3 2.068.220.243,17 Pekerjaan Arsitektur Lantai 4 2.051.562.058,23 Pekerjaan Arsitektur Lantai 5 2.318.008.855,07 Pekerjaan Arsitektur Lantai 6 118.934.669,95 Pekerjaan Penutup Dinding Eksterior 5.365.415.100,00 Pek. Mekanikal Elektrikal Plumbing 8.834.266.082,61 Pekerjaan Rumah Genset & Pompa 419.352.710,07 Pekerjaan Plumbing 815.887.479,20 Fire Hydrant & Sprinkler 2.407.923.350,00 Fire Alarm System 692.953.710,00 Pekerjaan Lift/Elevator 1.874.500.000,00 Pekerjaan Listrik 2.573.648.833,33 Pekerjaan Penyalur Petir
50.000.000,00
Pembiayaan Pada Proyek Konstruksi
Tabel 1. Breakdown rencana anggaran biaya proyek Uraian Pekerjaan Biaya Persentase Biaya (%) Pekerjaan Persiapan Rp  2.881.816.316 6,10% Pekerjaan Struktur Bawah Rp  6.910.112.102 14,62% Pekerjaan Struktur Atas Rp  12.397.708.675 26,24% Pekerjaan Arsitektur Rp  16.228.812.010 34,34% Pekerjaan Mekanikal Elektrikal Plumbing Rp  8.834.266.082 18,70% TOTAL Rp  47.252.715.187 100% PPN 11% Rp  5.197.798.670 JUMLAH TOTAL Rp  52.450.513.858 DIBULATKAN Rp  52.450.000.000
Berdasarkan data diatas, didapat elemen Pekerjaan Arsitektur yang merupakan penyumbang dengan biaya tertinggi diantara  pekerjaan  lainnya  secara  keseluruhan  yaitu  sebesar  Rp  16.228.812.010  dengan  persentase  biaya  sebesar 34,34%. Untuk itu, pada tahap ini  sudah dapat dilakukan pemilihan pekerjaan yang terpilih untuk  dilakukan Value Engineering .
Dari Tabel 1 diatas akan dilakukan kembali analisis breakdown pada item Pekerjaan Arsitektur pada Pembangunan Rehab  Gedung  Kantor  Kejaksaan  Tinggi  Kalimantan  Tengah.  Berikut  penyajian  data breakdown dari  Pekerjaan Arsitektur.
Tabel 2. Breakdown pekerjaan arsitektur No Daftar Pek. Arsitektur Biaya Persentase Biaya (%) 1. Pek. Penutup Dinding Eksterior Rp  5.365.415.100 33,06% 2. Pekerjaan Dinding Rp  4.618.904.753 28,46% 3. Pekerjaan Lantai Rp  2.440.674.914 15,04% 4. Pekerjaan Plafond Rp  1.904.065.390 11,73% 5. Pekerjaan Pintu Jendela Rp  1.112.793.000 6,86% 6. Pekerjaan Sanitari dan Lain-lain Rp  629.961.603 3,88% 7. Pekerjaan Tangga Rp  156.997.250 0,97% TOTAL Rp  16.228.812.010,23 100%
Berdasarkan Tabel 2 menunjukkan bahwa Pekerjaan Penutup Dinding Eksterior memiliki biaya tertinggi yaitu Rp. 5.365.415.100 dengan rasio biaya sebesar 33,06 %, kemudian item pekerjaan tangga memiliki biaya terendah, dengan rasio biaya 0,97 % dengan biaya pekerjaan tangga adalah Rp. 156.997.250. Menyusun item pekerjaan mulai dari yang tertinggi hingga yang terendah dilakukan dengan cara Breakdown.
Selanjutnya grafik analisis Pareto dibuat untuk mengidentifikasi item pekerjaan mana yang berpotensi diterapkannya Value Engineering . Berdasarkan distribusi tersebut maka dilakukan analisis dimana batasan biaya item pekerjaan yang tertinggi  ditentukan  dengan  menggunakan  distribusi Pareto ,  dan  didapatkan  bahwa  80%  dari  keseluruhan  biaya berasal dari 20%  bagian item pekerjaan dengan biaya terbesar. Grafik distribusi Pareto dibuat dengan menghitung total biaya kumulatif dan total pekerjaan kumulatif dalam bentuk rasio, yang kemudian diplot dalam grafik dengan sumbu X untuk rasio kumulatif per item pekerjaan dan sumbu Y untuk rasio biaya kumulatif.

## Analisis Pareto
Setelah analisis breakdown selesai, dilakukan analisis Pareto dengan tujuan menentukan biaya tertinggi dalam proyek yang berpotensi untuk dianalisis dengan Value Engineering . Menurut hukum Pareto, 80% total biaya ditanggung oleh 20% komponennya. Berikut langkah-langkahnya:
1. Mengurutkan biaya dari yang tertinggi hingga terendah.
2. Menjumlahkan biaya pekerjaan total secara kumulatif.
3. Menghitung persentase biaya untuk setiap pekerjaan.
% Persentase Biaya = Biaya Pekerjaan Total Keseluruhan Pekerjaan × 100%
4. Menghitung persentase kumulatif yang didapatkan dengan menjumlahkan persentase biaya item pekerjaan tersebut dengan persentase biaya item-item pekerjaan yang lain.
5. Membuat persentase kumulatif.
Rasio  biaya  didapat  dengan  cara  membagi  biaya  item  pekerjaan  dengan  keseluruhan  biaya  item  pekerjaan.  Rasio kumulatif per item pekerjaan dihitung dengan membagi keseluruhan rasio pekerjaan dengan seluruh item pekerjaan arsitektur. Rasio biaya kumulatif didapat dengan menjumlahkan rasio biaya item pekerjaan dengan rasio biaya item pekerjaan lainnya.
Tabel 3. Breakdown pekerjaan arsitektur No Daftar Pek. Arsitektur Biaya Persentase Biaya (%) Persentase Kumulatif Biaya (Y) Persentase Kumulatif Per Item Pekerjaan (X) 1. Pek. Penutup Dinding Eksterior Rp  5.365.415.100 33,06% 33,06% 14,29% 2. Pekerjaan Dinding Rp  4.618.904.753 28,46% 61,52% 28,57% 3. Pekerjaan Lantai Rp  2.440.674.914 15,04% 76,56% 42,86% 4. Pekerjaan Plafond Rp  1.904.065.390 11,73% 88,29% 57,14% 5. Pekerjaan Pintu Jendela Rp  1.112.793.000 6,86% 95,15% 71,43% 6. Pekerjaan Sanitari dan Lain-lain Rp  629.961.603 3,88% 99,03% 85,71% 7. Pekerjaan Tangga Rp  156.997.250 0,97% 100,00% 100,00% TOTAL Rp  16.228.812.010,23 100%
Untuk nilai persentase kumulatif per item pekerjaan (X) pada Tabel 3 didapatkan dari persentase tiap item pekerjaan. Dimana perhitungan persentase per item pekerjaan diperoleh dari:
𝐓𝐨𝐭𝐚𝐥 𝐏𝐞𝐫𝐬𝐞𝐧𝐭𝐚𝐬𝐞 𝐁𝐢𝐚𝐲𝐚 𝐉𝐮𝐦𝐥𝐚𝐡 𝐈𝐭𝐞𝐦 𝐏𝐞𝐤𝐞𝐫𝐣𝐚𝐚𝐧 = 𝟏𝟎𝟎% 𝟕 = 14,29 %
Gambar 4. Diagram Pareto pekerjaan arsitektur
Gambar  4  menggambarkan  diagram  Pareto.  Garis  putus-putus  pada  diagram  Pareto  digunakan  untuk  memperoleh nilai yang nantinya digunakan untuk analisis Pareto. Nilai grafik tegak lurus pada 80% biaya adalah 47%, sedangkan nilai grafik tegak lurus pada 20% item pekerjaan adalah 45%.
Maka :
∆X = 47% - 20% = 27% ∆Y = 80% - 45% = 35%
Jika :
∆Y < ∆X = 20% + ∆Y
∆Y > ∆X = 20% + ∆X
Hasilnya : ∆Y > ∆X = 20% + ∆X
= 20% + 27% = 47%
= 47% × 7 (jumlah item pekerjaan arsitektur)
= 3,29 ≈ 3 item pekerjaan.
Berdasarkan  hasil  perhitungan  analisis  Pareto,  terdapat  tiga  item  pekerjaan  yang  biayanya  tinggi.  Adapun  item pekerjaannya adalah sebagai berikut: pekerjaan penutup dinding eksterior dengan rasio cost sebesar 33,06%, pekerjaan dinding dengan rasio cost sebesar 28,46% dan pekerjaan lantai dengan rasio cost sebesar 15,04%.

## Rencana Kerja Value Engineering

## Tahap informasi
Pada tahap ini dikumpulkan informasi umum tentang item pekerjaan yang akan dianalisis pada tahap kreatif. Adapun sejumlah informasi mengenai kriteria desain pekerjaan, volume item pekerjaan, dan total biaya item pekerjaan yang akan dipelajari dimasukkan pada tahap ini. Data mengenai pekerjaan yang ada diperoleh dari data perencanaan dan kontraktor  pelaksana,  antara  lain:  gambar  kerja,  rencana  dan  syarat-syarat,  rencana  anggaran  biaya,  dan  lain-lain. Tabel 4 berisi informasi umum serta kriteria desain yang ada untuk setiap item pekerjaan yang ditinjau.
Tabel 4. Informasi umum dan kriteria desain eksisting pekerjaan terpilih
No Item Pekerjaan Biaya 1. Pek. Penutup Dinding Eksterior Rp  5.365.415.100 2. Pekerjaan Dinding Rp  4.618.904.753 3. Pekerjaan Lantai Rp  2.440.674.914 Sumber: Hasil Penelitian (2023)
Berdasarkan jenis pekerjaan maka dilakukan kembali pemilihan item pekerjaan terbesar, seperti pada Tabel 5 berikut.
Tabel 5. Pemilihan item pekerjaan terbesar berdasarkan desain eksisting pekerjaan terpilih
No Item Pekerjaan Item Pekerjaan Terbesar Biaya 1. Pek. Penutup Dinding Eksterior Pek. Kaca Curtain Wall (Tempered 8 mm) Rp 3.182.652.600 2. Pekerjaan Dinding Pek. Dinding Bata Ringan Rp 2.396.211.933 3. Pekerjaan Lantai Pek. Granite Tile Lantai Rp 1.369.761.147

## Tahap kreatif
Tujuan dari tahap kreatif adalah untuk mengidentifikasi alternatif-alternatif potensial yang akan dipakai dalam analisis Value Engineering yang dilakukan pada komponen konstruksi yang dimaksud, yaitu komponen yang dihasilkan pada proses sebelumnya yang disajikan pada Tabel 6, 7, dan 8 dibawah ini.
Tabel 6. Alternatif item pekerjaan penutup dinding eksterior
Tahap Alternatif
Item : Pekerjaan Kaca Curtain Wall (Tempered 8 mm) Fungsi : Menambah Keindahan Pada Bangunan, Pelindung
Dari Pengaruh Luar Lingkungan No Ide-Ide Kreatif A1 Pekerjaan Dinding Komposit (ACP) A2 Pekerjaan Dinding Lambrisering dari Papan Kayu Kelas I Tabel 7. Alternatif item pekerjaan dinding Tahap Alternatif Item : Pekerjaan Dinding Bata Ringan Fungsi : Melindungi dan Membatasi Ruangan No Ide-Ide Kreatif B1 Pekerjaan Batako B2 Pekerjaan Bata Merah
Tabel 8. Alternatif item pekerjaan lantai
Tahap Alternatif Item : Pekerjaan Granite Tile Lantai Fungsi : Alas Berpijak No Ide-Ide Kreatif C1 Pekerjaan Lantai Keramik Uk. 60 × 60 cm C2 Pekerjaan Lantai Marmer Uk. 60 × 60 cm

## Tahap pertimbangan
Sebelumnya, analisis tidak dilakukan untuk mencegah proses kreatif menjadi terhambat. Sebelum melakukan analisis, sangat  penting  untuk  memperkirakan  biaya  dari  setiap  alternatif  yang  disarankan.  Estimasi  biaya  alternatif  desain dijabarkan pada tabel dibawah ini.
Tabel 9. Estimasi biaya alternatif pekerjaan penutup dinding eksterior
No Item Pekerjaan Volume Satuan Harga Satuan (Rp) Harga (Rp) (Volume × Harga Satuan) Pekerjaan Penutup Dinding Eksterior (A0) 1. Pekerjaan Kaca Curtain Wall (Tempered 8 mm) 1.383,76 m 2 2.300.000 3.182.652.600 Pekerjaan Penutup Dinding Eksterior (A1) 2. Pekerjaan Dinding Komposit (ACP) 1.383,76 m 2 871.520 1.205.976.258 Pekerjaan Penutup Dinding Eksterior (A2) 3. Pekerjaan Dinding Lambrisering 1.383,76 m 2 655.143 906.561.988
Pembiayaan Pada Proyek Konstruksi

## Tabel 10. Estimasi biaya alternatif pekerjaan dinding
No Item Pekerjaan Volume Satuan Harga Satuan (Rp) Harga (Rp) (Volume × Harga Satuan) Pekerjaan Penutup Dinding  (B0) 1. Bata Ringan 5.450,32 m 2 251.317 1.369.761.147 Pekerjaan Penutup Dinding  (B1) 2. Pekerjaan Bata Merah 5.450,32 m 2 234.903 1.280.296.989 Pekerjaan Penutup Dinding  (B2) 3. Pekerjaan Dinding Conblock HB-10 5.450,32 m 2 184.704 1.006.696.275 Tabel 11. Estimasi biaya alternatif pekerjaan lantai No Item Pekerjaan Volume Satuan Harga Satuan (Rp) Harga (Rp) (Volume × Harga Satuan) Pekerjaan Lantai (C0) 1. Pekerjaan Granite Tile Lantai 5.359,56 m 2 447.091 2.396.211.933 Pekerjaan Lantai (C1) 2. Pekerjaan Lantai Keramik Uk. 60 × 60 cm 5.359,56 m 2 392.000 2.100.947.520 Pekerjaan Lantai (C2) 3. Pekerjaan Lantai Marmer Uk. 60 × 60 cm 5.359,56 m 2 552.372 2.960.470.876

## Tahap pengembangan
Pengolahan  data  dengan  analisis  teknis  mencakup  penentuan  lokasi  penelitian  dengan  metode  survei  dan  rencana anggaran  biaya  bangunan.  Data  yang  ada  nantinya  dipakai  untuk  analisis Life  Cycle  Cost (LCC)  bangunan. Berdasarkan  Peraturan  Pemerintah  Republik  Indonesia  Nomor  36  Tahun  2005  tentang  Sertifikat  Laik  Fungsi Bangunan Gedung pasal 71 ayat (3) yaitu pemerintah daerah menerbitkan sertifikat laik fungsi terhadap bangunan gedung yang telah selesai dibangun dan telah memenuhi persyaratan kelaikan fungsi berdasarkan hasil pemeriksaan kelaikan  fungsi  bangunan  gedung  sebagaimana  yang  dimaksud  berlaku  selama  20  (dua  puluh)  tahun.  Maka  umur rencana bangunan gedung adalah 20 tahun. Mengacu pada Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor 22 Tahun 2020 tentang Kewajiban dan Tanggung Jawab Para Pihak Atas Kegagalan Bangunan pasal 86 ayat (2) yaitu penyedia jasa wajib bertanggung jawab dalam jangka waktu paling lama 10 (sepuluh) tahun terhitung sejak tanggal penyerahan akhir  layanan  jasa  konstruksi.  Dari beberapa  peraturan  pemerintah diatas  maka  analisa  akan dijabarkan pada  tabel dibawah ini.
Tabel 12. Perbandingan biaya penutup dinding eksterior No. Kriteria Uraian Pekerjaan Vol Sat Harga Satuan Biaya Awal Koef. Pemelih araan (20/t) Biaya Pemeliharaan Total Biaya A0 Pekerjaan Penutup Dinding Eksterior Pekerjaan Kaca Curtain Wall (Tempered 8 mm) 1.383,76 m 2 Rp 2.300.000 Rp 3.182.652.600 2,00 Rp 6.365.305.200 Rp 9.547.957.800 A1 Pekerjaan Dinding Komposit (ACP) 1.383,76 m 2 Rp 871.520 Rp 1.205.976.258 2,00 Rp 2.411.952.516 Rp 3.617.928.775 A2 Pekerjaan Dinding Lambrisering 1.383,76 m 2 Rp 655.143 Rp 906.561.988 2,00 Rp 1.813.123.976 Rp 2.719.685.964
Pada Tabel 12 memperlihatkan estimasi biaya pada setiap desain alternatif penutup dinding eksterior, dari 2 alternatif yang ada diketahui bahwa desain alternatif (A2) memiliki nilai biaya pemeliharaan yang paling rendah daripada desain alternatif lainnya dengan total biaya sebesar Rp. 2.719.685.964.
Tabel 13. Perbandingan biaya pekerjaan dinding No. Kriteria Uraian Pekerjaan Vol Sat Harga Satuan Biaya Awal Koef. Pemelih araan (20/t) Biaya Pemeliharaan Total Biaya B0 Pekerjaan Dinding Pekerjaan Bata Ringan 5.450,32 m 2 Rp 251.317 Rp 1.369.761.147 2,00 Rp 2.739.522.293 Rp 4.109.283.440 B1 Pekerjaan Bata Merah 5.450,32 m 2 Rp 234.903 Rp 1.280.296.989 2,00 Rp 2.560.593.978 Rp 3.840.890.966 B2 Pekerjaan Dinding Conblock HB- 10 5.450,32 m 2 Rp 184.704 Rp 1.006.696.275 2,00 Rp 2.013.392.549 Rp 3.020.088.824
Pada Tabel 13 memperlihatkan estimasi biaya pada setiap desain alternatif pekerjaan dinding, dari 2 alternatif yang ada diketahui bahwa desain alternatif (B2) memiliki nilai biaya pemeliharaan yang paling rendah daripada desain alternatif lainnya dengan total biaya sebesar Rp. 3.020.088.824.
Tabel 14. Perbandingan biaya pekerjaan lantai No. Kriteria Uraian Pekerjaan Vol Sat Harga Satuan Biaya Awal Koef. Pemelih araan (20/t) Biaya Pemeliharaan Total Biaya C0 Pekerjaan Lantai Pekerjaan Granite Tile Lantai Uk. 60 x 60 cm 5.359,56 m 2 Rp 447.091 Rp 2.396.211.933 2,00 Rp 4.792.423.866 Rp 7.188.635.800 C1 Pekerjaan Lantai Keramik Uk. 60 x 60 cm 5.359,56 m 2 Rp 392.000 Rp 2.100.947.520 2,00 Rp 4.201.895.040 Rp 6.302.842.560 C2 Pekerjaan Lantai Marmer Uk. 60 x 60 cm 5.359,56 m 2 Rp 552.372 Rp 2.960.470.876 2,00 Rp 5.920.941.753 Rp 8.881.412.629
Pada Tabel 14 memperlihatkan biaya pada setiap desain alternatif pekerjaan lantai, dari 2 alternatif yang ada diketahui bahwa desain alternatif (C1) memiliki nilai biaya pemeliharaan yang paling rendah daripada desain alternatif lainnya dengan total biaya yaitu sebesar Rp. 6.302.842.560.

## Tahap rekomendasi
Tahap rekomendasi adalah tahap memberikan rekomendasi dan menjelaskan mengapa alternatif yang disarankan lebih baik daripada desain awal. Hasil dari penggantian desain awal dengan desain rekomendasi menunjukkan bahwa biaya pekerjaan arsitektur sebesar Rp 16.228.812.010 telah mengalami penghematan biaya sebesar Rp 2.934.419.897 dan biaya pemeliharaan sebesar Rp 5.868.839.794 yang disajikan pada Tabel 14 dibawah ini.
Tabel 14. Tahap rekomendasi No. Jenis Biaya Konstruksi (Rp) Biaya Pemeliharaan (Rp) Desain Awal Rekomendasi Desain Awal Rekomendasi 1. Pekerjaan Penutup Dinding Eksterior Rp 3.182.652.600 Rp 906.561.988 Rp 6.365.305.200 Rp 1.813.123.976 2. Pekerjaan Dinding Rp 1.369.761.147 Rp 1.006.696.275 Rp 2.739.522.293 Rp 2.013.392.549 3. Pekerjaan Lantai Rp 2.396.211.933 Rp 2.100.947.520 Rp 4.792.423.866 Rp 4.201.895.040 TOTAL Rp 6.948.625.680 Rp 4.014.205.783 Rp 13.897.251.360 Rp 8.028.411.565 PENGHEMATAN Rp 2.934.419.897 Rp 5.868.839.794
Pada tahap ini dihasilkan besarnya biaya dan nilai dari desain awal proyek pekerjaan arsitektur dengan material yang sudah  direncanakan  adalah  sebesar  Rp.  6.948.625.680.  Besarnya  biaya  dan  nilai  dari  desain  alternatif  yang  di rekomendasi adalah sebesar Rp. 4.014.205.783, maka diperoleh nilai penghematan biaya sebesar Rp. 2.934.419.897 yang disajikan pada Tabel 15 dibawah ini.
Tabel 15. Perbandingan penghematan biaya desain awal dan desain rekomendasi

## 4. KESIMPULAN DAN SARAN
Didasari pada hasil analisis Value Engineering dalam usaha optimasi pembiayaan pada Pembangunan Rehab Gedung Kantor Kejaksaan Tinggi Kalimantan Tengah Beserta Sarana Dan Prasarana (Multi Years Contract), berikut  dapat diambil beberapa kesimpulan:
1. Setelah dilakukan identifikasi pekerjaan, diperoleh empat item pekerjaan yang sesuai untuk di Value Engineering :
a. Pekerjaan Penutup Dinding Eksterior
b. Pekerjaan Dinding
c. Pekerjaan Lantai
2. Alternatif dipilih berdasarkan analisis Value Engineering . Rekomendasi tersebut dijabarkan sebagai berikut:
a. Pekerjaan Penutup Dinding Eksterior
Desain Awal (A0)
= Pekerjaan Kaca Curtain Wall (Tempered 8 mm) Rekomendasi (A2) = Pekerjaan Dinding Lambrisering Papan Kayu Kelas I
b. Pekerjaan Dinding Desain Awal (B0) = Pekerjaan Bata Ringan Rekomendasi (B1) = Pekerjaan Dinding Conblock HB-10 c. Pekerjaan Lantai Desain Awal (C0) = Pekerjaan Granite Tile Lantai Rekomendasi (C1) = Pekerjaan Lantai Keramik Uk. 60 × 60 cm
3. Berdasarkan analisa Value Engineering yang telah dilakukan pada proyek Pembangunan Rehab Gedung Kantor Kejaksaan Tinggi Kalimantan Tengah Beserta Sarana Dan Prasarana (Multi Years Contract) dihasilkan besarnya biaya  dan  nilai  dari  desain  awal  proyek  pekerjaan  arsitektur  dengan  material  yang  sudah  direncanakan  adalah sebesar Rp. 6.948.625.680. Besarnya biaya dan nilai dari desain alternatif yang di rekomendasi adalah sebesar Rp. 4.014.205.783, maka diperoleh nilai penghematan biaya sebesar Rp. 2.934.419.897  dari total keseluruhan biaya pekerjaan arsitektur sebesar Rp 16.228.812.010 dengan persentase dari keseluruhan biaya fisik konstruksi yaitu sebesar 5,59% dari nilai awal.
No.
Material Biaya 1. Pekerjaan Penutup Dinding Eksterior Awal Pekerjaan Kaca Curtain Wall ( Tempered 8 mm) Rp 3.182.652.600 Rekomendasi Pekerjaan Dinding Lambrisering Papan Kelas I Rp 906.561.988 2. Pekerjaan Dinding Awal Pekerjaan Bata Ringan Rp 1.369.761.147 Rekomendasi Pekerjaan Dinding Conblock HB-10 Rp 1.006.696.275 3. Pekerjaan Lantai Awal Pekerjaan Granite Tile Lantai Rp 2.396.211.933 Rekomendasi Pekerjaan Lantai Keramik Uk. 60 × 60 cm Rp 2.100.947.520

## DAFTAR PUSTAKA
Dipohusodo, I. (1996). Manajemen Proyek & Konstruksi. Jilid 2 . Yogyakarta: Kanisius. Indonesia, Peraturan Pemerintah Republik Nomor 22 Tahun 2020 Tentang Peraturan Pelaksanaan Undang-Undang Nomor 2 Tahun 2017 Tentang Jasa Konstruksi . Indonesia, Peraturan  Pemerintah  Republik  Indonesia  Nomor  36  Tahun  2005  Tentang  Peraturan  Pelaksanaan Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2002 Tentang Bangunan Gedung . Priambudhi,  D.  (2019). Aplikasi  Value  Engineering  untuk  Optimalisasi  Pembiayaan  pada  Proyek  Pembangunan Gedung Kuliah II UIN Suska Riau (Doctoral dissertation, Universitas Islam Riau). https://doi.org/10.31849/teknik.v13i2.3599
Purniyawanti, L. (2021). Analisis Value Engineering Pada Gedung Kuliah Bersama Universitas Airlangga Kampus C Surabaya (Doctoral dissertation, Universitas Narotama). http://world.journal.or.id Susilo,  E.  (2018).  Analisis  Life  Cycle  Cost  pada  Bangunan  Rumah  Susun  Sederhana  Sewa  Di  Daerah  Istimewa Yogyakarta.
Pembiayaan Pada Proyek Konstruksi