How to cite:
Yuliarti, G., Markoni, & Nardiman. (2024). Pertanggungjawaban Hukum Para Pihak dalam Perjanjian Kredit Pemilikan Rumah Atas Pemberian Hak Tanggungan Terhadap Sertipikat Induk  yang  Belum  Dipecah. Syntax  Literate . (9)2. http://dx.doi.org/10.36418/syntax- literate.v9i2 E-ISSN: 2548-1398 Published by: Ridwan Institute
Syntax Literate: Jurnal Ilmiah Indonesia p–ISSN: 2541-0849 e-ISSN: 2548-1398 Vol. 9, No. 2, Februari 2024

## PERTANGGUNGJAWABAN  HUKUM  PARA  PIHAK  DALAM  PERJANJIAN KREDIT  PEMILIKAN  RUMAH  ATAS  PEMBERIAN  HAK  TANGGUNGAN TERHADAP SERTIPIKAT INDUK YANG BELUM DIPECAH

## Ghiska Yuliarti, Markoni, Nardiman
Fakultas Hukum, Universitas Esa Unggul, Indonesia Email: ghischa1987@gmail.com, sh.markoni@gmail.com, nardiman55@gmail.com

## Abstrak
Rumah sebagai tempat tinggal merupakan kebutuhan mendasar bagi manusia. Makin tingginya kebutuhan  masyarakat  akan  perumahan,  membuat  para  pengembang  berupaya  membuat berbagai  macam  perumahan,  mulai  apartemen  sampai cluster perumahan  di  pinggiran  kota. Penelitian ini bertujuan untuk mengetahui pertanggungjawaban hukum dari para pihak dalam perjanjian  kredit  pemilikan  rumah  atas  pemberian  hak  tanggungan  terhadap  sertipikat  induk yang  belum  dipecah  serta  upaya  yang  dapat  dilakukan  oleh  pihak  konsumen  yang  merasa dirugikan.  Jenis  penelitian  dalam  penulisan  hukum  ini  adalah  penelitian  hukum  normatif, penelitian  ini  didasarkan  pada  bahan  hukum  primer,  sekunder  dan  tersier  dengan  interpretasi dan  sistematisasi  antar  peraturan  perundang-undangan,  serta  menggunakan  teori pertanggungjawaban hukum, teori perjanjian, dan teori jaminan hak tanggungan. Berdasarkan hasil penelitian banyak konsumen yang dirugikan akibat tidak langsungnya diberikan sertifikat kepada konsumen meskipun konsumen telah melakukan pelunasan. Hal tersebut dikarenakan karena  serifikat  belum  dipecah  masih  dalam  bentuk  sertifikat  induk.  Kesimpulannya  adalah para  pihak  dan  Pejabat  terkait  dapat  diminta  pertanggungjawaban  hukumnya  bila  terjadi kerugian terhadap pihak lain yang merasa dirugikan. Bahwa pertanggungjawaban hukum para pihak  telah  diatur  dalam  klausul  perjanjian,  kecuali  jika  perjanjian  tersebut  dilanggar,  maka pihak  yang  dirugikan  dapat  menuntut  kerugiannya  melalui  proses  musyawarah  (non  litigasi) atau proses pengadilan (litigasi).
Kata Kunci: kredit, perjanjian, wanprestasi

## Abstract
Home  as  a  place  to  live  is  a  basic  need  for  humans.  Increasingly  high  public  demand  for housing  has  forced  developers  to  try  to  build  various  types  of  housing,  from  apartments  to housing  clusters  on  the  outskirts  of  the  city.  This  study  aims  to  determine  the  legal responsibility  of  the  parties  in  the  home  ownership  credit  agreement  for  the  granting  of mortgage rights to the parent certificate that has not been broken down and the efforts that can be  made  by  the  consumer  who  feels  aggrieved.  This  type  of  research  in  legal  writing  is normative  legal  research,  this  research  is  based  on  primary,  secondary  and  tertiary  legal materials with interpretation and systematization of laws and regulations, as well as using the theory  of  legal  liability,  contract  theory,  and  mortgage  theory.  Based  on  the  results  of  the
research,  many  consumers  were  harmed  as  a  result  of  being  indirectly  given  certificates  to consumers even though consumers had made payments. This is because the certificate has not been divided, it is still in the form of a master certificate. The conclusion is that the parties and related  officials  can  be  held  legally  responsible  if  there  is  a  loss  to  other  parties  who  feel aggrieved. Whereas the legal responsibilities of the parties have been regulated in the clauses of the agreement, except if the agreement is violated, then the injured party can claim losses through a deliberation process (non-litigation) or court proceedings (litigation).
Keywords: credit, agreement, default
Pendahuluan
Kebutuhan  akan  tempat  tinggal  yang  layak  merupakan  permasalahan  manusia  di seluruh  dunia,  tidak  saja  di  negara-negara  yang  sedang  berkembang  tetapi  juga  di  negara yang  sudah  maju  (Isnaini  &  Adnan,  2018).  Pembangunan  perumahan  merupakan  upaya untuk memenuhi salah satu kebutuhan dasar manusia, sekaligus untuk meningkatkan mutu lingkungan  kehidupan,  memberi  arah  pada  pertumbuhan  wilayah,  memperluas  lapangan kerja  serta  menggerakkan  kegiatan  ekonomi  dalam  peningkatan  dan  pemerataan kesejahteraan rakyat (Hutagalung, 1985).
Pembangunan  perumahan  dan  pemukiman  (papan)  merupakan  kebutuhan  dasar manusia.  Perumahan  dan  permukiman  penduduk  tidak  dapat  hanya  dilihat  sebagai  sarana kebutuhan  hidup,  tetapi  lebih  dari  itu,  yaitu  merupakan  proses  bermukim  manusia  dalam menciptakan tatanan hidup untuk masyarakat dan dirinya dalam menempatkan jati dirinya (Saputra et al., 2023).
Makin tingginya kebutuhan masyarakat akan perumahan, membuat para pengembang berupaya  membuat  berbagai  macam  perumahan,  mulai  apartemen  sampai cluster perumahan  di  pinggiran  kota.  Dalam  membangun  sebuah  perumahan,  pengembang  akan mempersiapkan  lahannya  terlebih  dahulu.  Jika  areal  perumahan  tersebut  luas,  biasanya perumahan tersebut berasal dari beberapa sertipikat dan dari beberapa orang pemilik lahan. Masing-masing  lahan  dimaksud  bisa  saja  memiliki  status  tanah  yang  berbeda-beda. Misalnya  ada  yang  masih  berstatus  tanah  girik,  tanah  bekas  hak  barat  yang  belum dikonversi,  selain  tanah-tanah  yang  sudah  bersertipikat  dan  berstatus  Hak  Milik  (SHM), ataupun Hak Guna Bangunan (SHGB) dan Hak Pakai (HP) (Devita, 2022).
Dokumen-dokumen kepemilikan atas tanah tersebut biasanya ada yang lengkap, ada juga  yang  hanya  terdiri  dari  secarik  surat  keterangan  garapan  saja.  Untuk  dapat memperoleh semua tanah yang akan dipergunakan sebagai perumahan, pengembang akan melakukan pembebasan lahan, yaitu membeli tanah-tanah dimaksud dengan berbagai cara, entah itu melalui jual beli biasa, maupun melalui pelepasan hak. Setelah seluruh tanah di areal yang akan dijadikan sebagai lokasi perumahan dibebaskan, maka selanjutnya tanah- tanah tersebut digabungkan dan disertipikatkan atas nama pengembang dengan status Hak Guna  Bangunan  (HGB)  (Puspitoningrum,  2018).  Penggabungan  dari  beberapa  hak  atas tanah  yang  berasal  dari  berbagai  jenis  hak  ke  dalam  satu  sertipikat  tersebut  disebut sertipikat induk (Devita, 2022).
Pada saat tanah dikavling-kavling dan dipasarkan berikut bangunan, sertipikat induk itu  dipecah  atas  nama  konsumen  (pembeli).  Pecahan  sertipikat  induk  tersebut  masih berstatus  HGB,  mengikuti  status  induknya.  Dalam  praktik,  biasanya  konsumen  membeli rumah  di  areal  perumahan  tersebut  melalui  dengan  cara  mencicil  melalui  bank  yang
bekerjasama  dengan  pengembang.  Untuk  itu,  konsumen  harus  mengajukan  Kredit Pemilikan Rumah (selanjutnya disebut KPR) melalui bank yang telah bekerjasama dengan pengembang  (Kusnadi,  2015).  Pada  saat  melakukan  transaksi  jual  beli  dan penandatanganan  akad  kredit  KPR  dengan  bank,  dokumen  kepemilikan  berupa  asli sertipikat tanah (yang sudah dipecah) beserta dokumen lain seperti IMB dan akta jual beli, baru  akan  diterima  oleh  bank  dari  pengembang  dalam  jangka  waktu  sekitar  6  sampai  12 bulan  sejak  konsumen  melunasi  bea  balik  nama.  Namun  jangka  waktu  itu  tidak  seragam antara  satu  pengembang  dengan  pengembang  lainnya,  karena  biasanya  pengembang melakukan  proses  pemecahan  sertipikat  setelah  hampir  semua  rumah  yang  dibangunnya terjual  habis.  Setelah  itu,  barulah  pengembang  melakukan  pemecahan  sekaligus.    Jika sertipikat  selesai  dipecah,  maka  pecahan-pecahan  yang  sudah  dijualbelikan  dan  dibiayai oleh  bank  tertentu  yang  menjadi  rekanan  pengembang,  akan  diserahkan  ke  bank bersangkutan (Devita, 2022).
Konsumen  yang  membeli  rumah  dari  pengembang  tersebut  selanjutnya  membayar cicilan bulanan kepada bank dengan jangka waktu yang tertera dalam surat perjanjian kredit KPR.  Rumah  yang  dibeli  oleh  konsumen  dijadikan  sebagai  jaminan  pelunasan  kewajiban pembayaran cicilan dari konsumen yang merupakan debitur dari bank yang berkenaan.
Uraian  di  atas  menjelaskan  bahwa  peranan  perbankan  sangat  dibutuhkan  dalam menyediakan  dana  dan  memberikan  prakarsa  dalam  usaha  pembangunan  perumahan. Kehadiran sistem KPR sangat dibutuhkan oleh masyarakat yang penghasilan ekonominya dalam  level  kecil  dan  menengah  (Anggraeni,  2010).  Masyarakat,  perorangan  atau  badan usaha dalam usaha meningkatkan kebutuhan konsumtif atau produktif sangat membutuhkan dana dari pihak bank sebagai salah satu sumber pendanaan yang di antaranya dalam bentuk kredit, agar mampu memenuhi dalam mendukung peningkatan usahanya (Poesoko, 2006).
Pasal  1  angka  11  Undang-Undang  Nomor  10  Tahun  1998  tentang  Perubahan  atas Undang-Undang Nomor 7 Tahun 1992 tentang Perbankan, merumuskan bahwa:
“Kredit  adalah  penyediaan  uang  atau  tagihan  yang  dapat  dipersamakan  dengan  itu, berdasarkan persetujuan atau kesepakatan pinjam-meminjam antara bank dengan pihak lain yang mewajibkan pihak peminjam untuk melunasi utangnya setelah jangka waktu tertentu dengan pemberian bunga.”
Dalam  praktik  perbankan,  untuk  lebih  mengamankan  dana  yang  disalurkan  kreditur kepada  debitur  diperlukan  tambahan  pengamanan  berupa  jaminan  kredit  khusus  yang banyak  digunakan  adalah  jaminan  kebendaan  berupa  tanah.  Lembaga  jaminan  yang disediakan  oleh  lembaga  perbankan  yang  dianggap  paling  efektif  dan  aman  adalah  tanah berupa jaminan hak tanggungan (Poesoko, 2006).
Menurut  Pasal  1  angka  1  Undang-Undang  Nomor  4  Tahun  1996  tentang  Hak Tanggungan Atas Tanah Beserta Benda-benda yang Berkaitan Dengan Tanah, menyatakan bahwa:
“Hak tanggungan atas tanah beserta benda-benda yang berkaitan dengan tanah, yang selanjutnya  disebut  hak  tanggungan,  adalah  hak  jaminan  yang  dibebankan  pada  hak  atas tanah  sebagaimana  dimaksud  dalam  Undang-Undang  Nomor  5  Tahun  1960  tentang Peraturan  Dasar  Pokok-pokok  Agraria,  berikut  atau  tidak  berikut  benda-benda  lain  yang merupakan  satu  kesatuan  dengan  tanah  itu,  untuk  pelunasan  utang  tertentu,  yang
memberikan  kedudukan  yang  diutamakan  kepada  kreditur  tertentu  terhadap  kreditur- kreditur lain.”
Dalam perjanjian KPR, selama fasilitas kredit yang diterima oleh konsumen (debitur bank)  belum  lunas  seluruhnya,  maka  seluruh  dokumen  kepemilikan  atas  rumah  yang dibelinya  masih  disimpan  di  bank  dan  dijadikan  sebagai  jaminan.  Setelah  kredit  lunas, barulah bank bisa menyerahkan dokumen-dokumen kepemilikan rumah termasuk sertipikat yang telah dipecah kepada konsumen. Akan tetapi pada kenyataannya, meskipun konsumen telah  melunasi  KPR,  konsumen  tersebut  tidak  dapat  memperoleh  sertipikat  rumah  yang telah  dijadikan  jaminan  di  bank.    Salah  satu  penyebabnya  antara  lain  pengembang  yang menemui kendala berupa masalah keuangan atau tidak dapat membayar utangnya sebelum menyelesaikan  pembangunan  perumahan.  Dari  berbagai  faktor,  salah  satu  penyebab utamanya adalah adanya hambatan dalam pemutaran keuangan (baik yang dilakukan oleh perusahaan  maupun  adanya  itikad  tidak  baik  dalam  melakukan  keuangan  tersebut)  atau mungkin  mengalami  kemunduran  perusahaan  yang  mengakibatkan  perusahaan pengembang  tidak  dapat  membayar  tagihan-tagihan  perusahaan  yang  sudah  jatuh  tempo (adanya  pinjaman  kepada  bank,  jasa  konstruksi,  pekerja,  dan  lain-lain).  Akibat  adanya permasalahan  tersebut,  ada  kalanya  pengembang  yang  lari  dari  tanggung  jawab  sehingga pembangunan perumahan tidak dapat terselesaikan.
Berdasarkan  uraian  tersebut  diatas  maka  Penulis  tertarik  untuk  membuat  rumusan masalah sebagai berikut:
Bagaimana pertanggungjawaban hukum para pihak dalam perjanjian kredit pemilikan rumah atas pemberian hak tanggungan terhadap sertipikat induk yang belum dipecah.
Penelitian  ini  bertujuan  untuk  mengetahui  pertanggungjawaban  hukum  dari  para pihak  dalam  perjanjian  kredit  pemilikan  rumah  atas  pemberian  hak  tanggungan  terhadap sertipikat  induk  yang  belum  dipecah  serta  upaya  yang  dapat  dilakukan  oleh  pihak konsumen yang merasa dirugikan.

## Metode Penelitian
Jenis penelitian dalam penulisan hukum ini adalah penelitian hukum normatif, yaitu penelitian  yang  memberikan  penjelasan  sistematis  aturan  yang  mengatur  suatu  kategori hukum tertentu, serta menganalisis hubungan antara peraturan (Mahmud, 2017).  Penelitian ini  didasarkan  pada  bahan  hukum  primer,  sekunder  dan  tersier  dengan  interpretasi  dan sistematisasi antar peraturan perundang-undangan.
Sifat penelitian yang digunakan dalam penulisan hukum ini, yaitu deskriptif analitis, artinya bahwa pembahasan dilakukan dengan cara menyajikan dan menjelaskan data secara lengkap,  terperinci  dan  sistematis,  kemudian  terhadap  data  tersebut  dilakukan  analisis dengan  menggunakan  teori-teori  ilmu  hukum  dan  peraturan  perundang-undangan (Mahmud, 2017).
Secara teoritis tulisan ini diharapkan memberikan sebuah sumbangan pemikiran baru dan  sekaligus  memberi  manfaat  bagi  perkembangan  ilmu  hukum.  Seraca  praktis  dapat memberikan sebuah sumbangan pemikiran yang bermanfaat bagi para pihak yang terlibat dalam perjanjian kredit perumahan.
Fungsi  penelitian  ini  adalah  untuk  mencari  kebenaran  hukum  terhadap  suatu permasalahan  di  dalam  hukum.  Dalam  jurnal  ini  tidak  terdapat  karya  atau  pendapat  yang
telah  ditulis  atau  di  publikasikan  orang  lain,  kecuali  tertulis  dengan  jelas  dicantumkan dalam daftar pustaka.
Adapun  teori-teori  yang  digunakan  dalam  penelitian  ini  adalah  teori pertanggungjawaban hukum, teori perjanjian dan teori hak tanggungan.

## Teori Pertanggungjawaban Hukum
Pertanggungjawaban  dalam  hukum  perdata  berupa  tanggung  jawab  seseorang terhadap  perbuatan  yang  melawan  hukum.  Perbuatan  melawan  hukum  memiliki  ruang lingkup yang lebih luas dibandingkan dengan perbuatan pidana. Perbuatan melawan hukum bukan  saja  mencakup  perbuatan  yang  bertentangan  dengan  undang-undang  pidana,  tetapi apabila perbuatan tersebut bertentangan dengan undang-undang lainnya dan bahkan dengan ketentuan-ketentuan  hukum  yang  tidak  tertulis.  Ketentuan  perundang-undangan  dari perbuatan melawan hukum bertujuan untuk melindungi dan memberikan ganti rugi kepada pihak  yang  dirugikan  (Komariah,  2001).  Dalam  ilmu  hukum  dikenal  tiga  kategori perbuatan melawan hukum, yaitu sebagai berikut (Djojodirdjo, 1979):
a. Perbuatan melawan hukum karena kesengajaan.
b. Perbuatan  melawan  hukum  tanpa  kesalahan  (tanpa  unsur  kesengajaan  maupun kelalaian).
c. Perbuatan melawan hukum karena kelalaian
Dengan demikian, maka model tanggung jawab adalah sebagai berikut:
a. Tanggungjawab  dengan  unsur  kesalahan  (kesengajaan  dan  kelalaian)  sebagaimana terdapat dalam Pasal 1365 KUHPerdata, menyatakan. Tiap perbuatan melanggar hukum yang  membawa  kerugian  kepada  orang  lain,  mewajibkan  orang  yang  karena  salahnya menerbitkan kerugian itu, mengganti kerugian tersebut.
b. Tanggungjawab  dengan  unsur  kesalahan  khususnya  kelalaian  sebagaimana  terdapat dalam Pasal 1366 KUHPerdata, yang menyatakan: Setiap orang bertanggungjawab tidak saja  untuk  kerugian  yang  disebabkan  karena  perbuatannya,  tetapi  juga  untuk  kerugian yang disebabkan karena kelalaiannya atau kurang hati-hatinya.
c. Tanggungjawab  mutlak  (tanpa  kesalahan)  sebagaimana  terdapat  dalam  Pasal  1367 KUHPerdata,  yang  menyatakan:  Seorang  tidak  saja  bertanggungjawab  untuk  kerugian yang  disebabkan  karena  perbuatannya  sendiri,  tetapi  juga  untuk  kerugian  yang disebabkan  karena  perbuatan  orang-orang  yang  menjadi  tanggungannya,  atau disebabkan oleh orang-orang yang berada di bawah pengawasannya … dst.
Selain  dari  tanggung  jawab  perbuatan  melawan  hukum,  KUHPerdata  melahirkan tanggung jawab hukum perdata berdasarkan wanprestasi. Diawali dengan adanya perjanjian yang  menimbulkan  hak  dan  kewajiban.  Apabila  dalam  hubungan  hukum  berdasarkan perjanjian  tersebut,  pihak  yang  melanggar  kewajiban  (debitur)  tidak  melaksanakan  atau melanggar  kewajiban  yang  dibebankan  kepadanya,  maka  ia  dapat  dinyatakan  lalai (wanprestasi)  dan  atas  dasar  itu  ia  dapat  dimintakan  pertanggungjawaban  hukum berdasarkan wanprestasi. Sementara tanggung jawab hukum perdata berdasarkan perbuatan melawan hukum didasarkan adanya hubungan hukum, hak dan kewajiban yang bersumber pada hukum (Djojodirdjo, 1979).

## Teori Perjanjian
Menurut M. Yahya Harahap, pengertian perjanjian adalah (Salim, 2021):
“Suatu  hubungan  hukum  kekayaan  atau  harta  benda  antara  dua  orang  atau  lebih memberikan  kekuatan  hak  kepada  suatu  pihak  untuk  memperoleh  prestasi  dan  sekaligus mewajibkan para pihak lain tentang suatu prestasi.”
Dengan  mengacu  pada  pengertian  tersebut  dapat  dilihat  beberapa  unsur  dari pengertian  perjanjian,  antara  lain  hubungan  hukum  yang  menyangkut  hukum  kekayaan antara dua orang atau lebih yang memberi hak kepada satu pihak dan kewajiban pihak lain tentang suatu prestasi.
Subekti memberikan pendapat tentang perjanjian, yaitu sebagai berikut (Salim, 2021): “Perjanjian adalah suatu peristiwa dimana seseorang berjanji kepada orang lain atau dimana dua orang itu saling berjanji untuk melaksanakan suatu hal”.
Dengan  pendapat  tersebut  maka    timbul  suatu  hubungan  antara  dua  orang  tersebut yang dinamakan perikatan. Dalam bentuknya, perjanjian berupa suatu rangkaian kata-kata yang  mengandung  janji-janji  atau  kesanggupan  yang  diucapkan  secara  lisan  atau  tertulis. Suatu akibat hubungan hukum yang dilakukan berdasarkan tindakan hukum prestasi saja, maka tidak akan berarti terhadap hukum perjanjian.
Sedangkan  menurut  Wirjono  Prodjodikoro,  bahwa  perjanjian  merupakan  (Andika, 2015):
“Suatu hubungan hukum mengenai harta benda antara dua pihak, dimana suatu pihak berjanji untuk melakukan suatu hal atau untuk tidak melakukan hal, sedangkan pihak lain berhak  untuk  menuntut  pelaksanaan  tersebut”.  Dengan  mengacu  pada  pendapat  para  ahli hukum tersebut maka perjanjian itu mengandung unsur berikut:
a. Ada pihak-pihak, sedikitnya dua pihak.
b. Ada persetujuan antara pihak-pihak itu.
c. Ada obyek yang berupa benda.
d. Ada tujuan yang bersifat kebendaan.
e. Ada bentuk tertentu yang lisan/tulisan

## Teori Hak Tanggungan
Berdasarkan  Undang-Undang  Nomor  4  Tahun  1996  tentang  Hak  Tanggungan  Atas Tanah  Beserta  Benda-benda  Yang  Berkaitan  Dengan  Tanah  (UUHT),  hak  tanggungan adalah  hak  jaminan  yang  dibebankan  pada  hak  atas  tanah  sebagaimana  yang  dimaksud dalam  Undang-Undang  Nomor  5  Tahun  1960  tentang  Peraturan  Dasar  Pokok-pokok Agraria berikut atau tidak berikut benda-benda lain yang merupakan satu kesatuan dengan tanah itu untuk pelunasan hutang tertentu, yang memberikan kedudukan yang diutamakan kepada kreditur tertentu terhadap kreditur-kreditur lainnya (Salim, 2021).
Bagi pemegang hak tanggungan, ia memiliki beberapa hak istimewa yang diberikan oleh undang-undang, yaitu:
a. Hak-hak istimewa sebagai pemegang hak tanggungan pemegang hak tanggungan diatur dalam  Pasal  8  sampai  dengan  Pasal  9  UUHT.  Kedua  Pasal  menentukan  bahwa  yang dapat  menjadi  subjek  hukum  dalam  pembebanan  hak  tanggungan  adalah  pemberi  hak tanggungan  dan  pemegang  hak  tanggungan.  Pemberi  hak  tanggungan  dapat  berupa
perorangan  atau  badan  hukum,  yang  mempunyai  kewenangan  untuk  melakukan perbuatan hukum terhadap objek hak tanggungan.
b. Hak atas tanah yang dapat dibebankan hak tanggungan Tidak setiap hak atas tanah dapat dijadikan  jaminan  utang,  tetapi  hanya  hak  atas  tanah  yang  dapat  dijadikan  jaminan dengan syarat-syarat sebagai berikut (Salim, 2021):
1) Dapat dinilai dengan uang, karena utang yang dijamin berupa uang;
2) Termasuk  hak  yang  didaftar  dalam  daftar  umum,  karena  harus  memenuhi  syarat publisitas;
3) Mempunyai sifat dapat dipindahtangankan, karena apabila debitur cidera janji benda yang dijadikan jaminan utang akan dijual di muka umum;
4) Memerlukan penunjukan dengan undang-undang.
Dalam  Pasal  4  sampai  dengan  Pasal  7  UUHT  telah  menyatakan  secara  tegas mengenai  hak  atas  tanah  yang  dapat  dijadikan  jaminan  hutang.  Ada  5  jenis  tanah  yang dapadijaminkan  dengan  hak  tanggungan,  yaitu  hak  milik,  Hak  Guna  Usaha  (HGU),  Hak Guna  Bangunan  (HGB),  Hak  Pakai  dan  Hak  atas  tanah  berikut  bangunan,  tanaman,  dan hasil  karya  yang  telah  ada  atau  akan  ada  merupakan  satu  kesatuan  dengan  tanah  tersebut dan merupakan hak milik pemegang hak atas tanah yang pembebanannya dengan tegas dan dinyatakan di dalam akta pemberian hak atas tanah yang bersangkutan.

## Hasil dan Pembahasan
Kredit  pemilikan  rumah  (KPR)  merupakan  produk  kredit  yang  diberikan  oleh  bank kepada  nasabah  untuk  pembelian  rumah.  Namun  pada  perkembangannya,  oleh  pihak perbankan  fasilitas  KPR  saat  ini  dikembangkan  menjadi  fasilitas  kredit  yang  juga  dapat digunakan untuk keperluan renovasi dan/atau pembangunan rumah (Keuangan, 2017). Dalam pelaksanaannya, KPR terdiri dari dua jenis, yaitu:

## KPR subsidi
KPR  Subsidi  adalah  KPR  yang  disediakan  oleh  Bank  sebagai  bagian  dari  program pemerintah  atau  Jamsostek,  dalam  rangka  memfasilitasi  pemilikan  atau  pembelian  rumah sederhana sehat (RS Sehat/RSH) oleh masyarakat berpenghasilan rendah sesuai kelompok sasaran.  Adapun  yang  akan  dikenakan  subsidi  adalah  suku  bunga  kredit  atau uang  muka. Berdasarkan  Undang-Undang  Nomor  1  Tahun  2011  tentang  Perumahan  dan  Kawasan Permukiman,  masyarakat  berpenghasilan  rendah  mendapatkan  dukungan  kepemilikan rumah melalui kebijakan kemudahan dan/atau bantuan pembangunan dan perolehan rumah. Terkait  kemudahan  dan/atau  bantuan  pembangunan  dan  perolehan  rumah  tersebut selanjutnya  diatur  dalam  sebuah  peraturan  menteri  yaitu  Peraturan  Menteri  Pekerjaan Umum  Dan  Perumahan  Rakyat  Republik  Indonesia  Nomor  21/Prt/M/2016  tentang Kemudahan dan/atau Bantuan Perolehan Rumah Bagi Masyarakat Berpenghasilan Rendah. Pada Peraturan Menteri tersebut diatur beberapa hal, diantaranya adalah:
1) Kemudahan dan/atau bantuan perolehan rumah;
2) Fasilitas likuiditas pembiayaan perumahan;
3) Subsidi bunga kredit perumahan;
4) Subsidi bantuan uang muka;
5) Pemanfaatan rumah sejahtera tapak dan satuan rumah sejahtera susun;
6) Pengembalian kemudahan dan/atau bantuan perolehan rumah;

## KPR non subsidi
KPR  non  subsidi  adalah  produk  KPR  yang  disalurkan  oleh  perbankan  yang diperuntukkan  bagi  seluruh  masyarakat  dimana  penentuan  besarnya  kredit  maupun  suku bunga  dilakukan  sesuai  dengan  kebijakan  bank  yang  bersangkutan,  dengan  tetap memperhatikan  ketentuan  peraturan  perundang-undangan  yang  berlaku.  KPR  non  subsidi diberikan kepada konsumen berdasarkan harga jual rumah yang ditentukan oleh developer . Setiap kredit yang telah disetujui dan disepakati antara pemberi kredit dan penerima kredit  wajib  dituangkan  dalam  bentuk  perjanjian  kredit  atau  perjanjian  pembiayaan. Perjanjian  kredit  atau  perjanjian  pembiayaan  terbagi  dua  yaitu  berdasarkan  sistem konvensional dan sistem syariah. Perbedaan pokok antara KPR dengan sistem konvensional dan PPR dengan sistem syariah terletak pada dasar perjanjian atau prinsipnya. Pada bank konvensional, perjanjian KPR didasarkan pada suku bunga tertentu yang sifatnya fluktuatif atau mengikuti kebijakan otoritas dan kebijakan internal bank. Sedangkan pada perjanjian PPR  (Pembiayaan  Pemilikan  Rumah)  syariah  bisa  dilakukan  dengan  beberapa  pilihan perjanjian alternatif sesuai dengan kebutuhan nasabah (Keuangan, 2017).
Perjanjian  KPR  dengan  sistem  konvensional  merupakan  perjanjian  konsensuil berdasarkan  ketentuan  dalam  KUHPerdata  antara  debitur  dengan  kreditur  (dalam  hal  ini bank) yang melahirkan hubungan utang piutang. Debitur berkewajiban membayar kembali pinjaman  yang  diberikan  oleh  kreditur  berdasarkan  pada  syarat  dan  kondisi  yang  telah disepakati oleh para pihak (Kosasih, 2021).
Berbeda dengan perjanjian KPR dengan sistem konvensional, perjanjian PPR dengan sistem  syariah  selain  didasarkan  pada  ketentuan  terkait  perjanjian  didalam  KUHPerdata, juga  didasarkan  pada  prinsip  yang  telah  diatur  didalam  fatwa  MUI  terkait  perjanjian pembiayaan. Perjanjian yang digunakan untuk KPR syariah diantaranya adalah murabahah, istishna, mudharabah , dan musyarakah mutanaqisah .
Setelah  konsumen  membayar  cicilannya  sampai  dengan  lunas  sesuai  dengan perjanjian  akad  waktu  kredit,  tentunya  konsumen  ingin  segera  mendapatkan  sertifikat rumahnya tersebut. Karena serifikat merupakan bukti kepemilikan yang paling kuat diatas bukti  kepemilikan  lainnya.    Namun  yang  terjadi  adakalanya  ternyata  pihak  bank  malah menahan sertifikat milik konsumen yang telah lunas tersebut dengan berbagai alasan. Pihak Bank  tidak  memenuhi  kewajibannya  untuk  menyerahkan  Sertifikat  atas  Tanah  dan Bangunan  milik  konsumen  tersebut  sebagaimana  yang  dijanjikan  dengan  alasan  masih berkoordinasi  dan  memproses  dengan  pihak Developer ,  sedangkan  dari  pihak Developer menyampaikan  bahwa  sertifikat  masih  dalam  proses  pemecahan  karena  masih  dalam bentuk  sertifikat  induk.  Kemudian  apa  yang  dapat  dilakukan  oleh  konsumen  jika mengalami  hal  tersebut.  Langkah  atau  upaya  hukum  apa  yang  dapat  dilakukan  oleh konsumen kepada pihak Bank dan pihak develover.
Dalam  hal  nasabah  telah  menandatangani  Perjanjian  Kredit  dengan  Pihak  Bank sebagai  Pemberi  KPR  dan  telah  memenuhi  syarat  sah  nya  perjanjian  sebagaimana  diatur dalam Pasal 1320 KUHPerdata yang berbunyi:
Supaya terjadi persetujuan yang sah, perlu dipenuhi empat syarat;
1. kesepakatan mereka yang mengikatkan dirinya;
2. kecakapan untuk membuat suatu perikatan;
3. suatu pokok persoalan tertentu;
4. suatu sebab yang tidak terlarang.
Dengan  telah  ditandatanganinya  perjanjian  kredit  antara  Nasabah  dengan  Bank pemberi KPR maka kedua belah pihak terikat untuk menjalankan perjanjian, harus di ingat baik-baik  bahwa  perjanjian  yang  telah  dibuat  berlaku  sebagai  undang-undang  bagi  para pihak  yang  membuatnya,  hal  tersebut  telah  sesuai  sebagaimana  Pasal  1338  KUHPerdata yang berbunyi:
“Semua  persetujuan  yang  dibuat  sesuai  dengan  undang-undang  berlaku  sebagai  undang- undang bagi mereka yang membuatnya. Persetujuan itu tidak dapat ditarik kembali selain dengan  kesepakatan  kedua  belah  pihak,  atau  karena  alasan-alasan  yang  ditentukan  oleh undang-undang. Persetujuan harus dilaksanakan dengan i'tikad baik”.
Bahwa jika konsumen telah melunasi kewajiban kepada pihak perbankan, yang mana secara hukum perjanjian telah melunasi kewajiban terhadap pembayaran cicilan atas KPR yang  diberikan  oleh  Bank,  dan  seharusnya  hak  konsumen  adalah  menerima  Penyerahan Jaminan  Kredit  berupa  Sertifikat  atas  Tanah  dan  Bangunan  yang  sudah  dilakukan pemecahan  atas  sertifikat  induk  dari  pengembang/develover.  Tetapi  yang  terjadi  justru pihak  Bank  tidak  memberikan  sertifikat  tersebut  dengan  alasan  seperti  yang  telas disampaikan dalam uraian tersebut diatas.
Bahwa  didalam  hukum  perjanjian  apabila  salah  satu  pihak  (antara  Kreditur  dan Debitur)  tidak  melaksanakan  apa  yang  disanggupi  atau  dijanjikan  maka  dapat  dikatakan pihak tersebut telah melakukan wanprestasi, ia alfa atau lalai atau ingkar janji. Atau juga ia melanggar  perjanjian,  bila  ia  melakukan  atau  berbuat  sesuatu  yang  tidak  boleh dilakukannya.  Dalam  buku  Hukum  Perjanjian  (Subekti,  2004),  menyebutkan  bahwa wanprestasi (kelalaian atau kealpaan) dapat berupa empat macam yaitu:
a.  Tidak melakukan apa yang telah disanggupi akan dilakukannya;
b.  Melaksanakan apa yang telah diperjanjikannya, tetapi tidak sebagaimana yang dijanjikan; c.  Melakukan apa yang dijanjikannya tetapi terlambat;
d.  Melakukan sesuatu yang menurut perjanjian tidak boleh dilakukannya.
Ketika  konsumen  telah  melaksanakan  kewajibannya  dan  pihak  Bank  yang  tidak menyerahkan  Sertifikat  atas  Tanah  dan  Bangunan  hal  tersebut  dapat  dikategorikan  telah melakukan  wanprestasi  berupa  tidak  melakukan  apa  yang  telah  disanggupi  atau dilakukannya
Permasalahan-permasalahan  yang  menyangkut  kepentingan  konsumen  selaku nasabah  bank,  konsumen  dapat  melaporkannya  ke  Otoritas  Jasa  Keuangan  (OJK),  hal tersebut sejalan dengan Tujuan dibentuknya OJK yaitu agar keseluruhan kegiatan di dalam sektor jasa keuangan terselenggara secara teratur, adil, transparan, dan akuntabel. Mampu mewujudkan  sistem  keuangan  yang  tumbuh  secara  berkelanjutan  dan  stabil,  dan  mampu melindungi  kepentingan  konsumen  dan  masyarakat.  OJK  mempunyai  fungsi menyelenggrakan  system  pengaturan  dan  pengawasan  yang  terintegrasi  terhadap keseleuruhan  kegiatan  disektor  jasa  keuangan.,  dan  mempunyai  tugas  melakukan
pengaturan dalam pengawasan terhadap kegiatan jasa keuangan di sektor Perbankan, sektor Pasar Modal, dan sector INKB.
Untuk  mengimplementasikan  salah  satu  tujuan  OJK  yaitu  mampu  melindungi kepentingan  konsumen  dan  masyarakat  maka  dibuatlah  Peraturan  Otoritas  Jasa  keuangan Nomor : 1/POJK.07/2013 Tentang Perlindungan Konsumen Sektor Jasa Keuangan, dimana ada beberapa pasal terkait dengan Pengawasan dan Sanksi antara lain : Pasal 51
(1)  Otoritas  Jasa  Keuangan  melakukan  pengawasan  kepatuhan  Pelaku  Usaha  Jasa Keuangan terhadap penerapan ketentuan perlindungan Konsumen.
(2) Pengawasan sebagaimana dimaksud pada ayat (1) meliputi pengawasan secara langsung maupun tidak langsung.
Pasal 53
(1) Pelaku Usaha Jasa Keuangan dan/atau pihak yang melanggar ketentuan dalam Peraturan Otoritas Jasa Keuangan ini dikenakan sanksi administratif, antara lain berupa: a.   Peringatan tertulis;
b.   Denda yaitu kewajiban untuk membayar sejumlah uang tertentu; c.   Pembatasan kegiatan usaha; d.   Pembekuan kegiatan usaha; dan
e.   Pencabutan izin kegiatan usaha.
Prinsip kehati-hatian bank terkait dengan jaminan kredit yang secara nyata belum bisa diberikan oleh Bank Pemberi KPR kepada konsumen sebagai tindak lanjut dari pelunasan kewajiban,  maka  hal  ini  perlu  dipertanyakan  mengenai  penerapan  prinsip  kehati-hatian dalam pemberian kredit yang berlandaskan 5 aspek penilaian, antara lain :
1. character (watak) dari calon debitur;
2. capacity (kemampuan) calon debitur dalam mengembangkan usahanya;
3. capital (modal) dari calon nasabah;
4. collateral (jaminan) dari calon debitur yang akan melakukan pinjaman;
5. condition of economics (kondisi ekonomi).
Dalam hal aspek collateral (jaminan) belum terpenuhi dalam proses pemberian kredit KPR tersebut karena senyatanya pihak tidak dapat menunjukkan dan menyerahkan Jaminan berupa  Sertifikat  atas  Tanah  dan  Bangunan  kepada  konsumen  yang  telah  melunasi kewajiban pada Bank. Padahal jaminan kredit harusnya diserahkan oleh developer kepada Bank pada saat akad kredit, untuk selanjutnya ditindak lanjuti dengan pemberian SKMHT (Surat  Kuasa  Membebankan  Hak  Tanggungan)  sebagaimana  diatur  dalam  Pasal  15 Undang-Undang  No.  4  Tahun  1996  Tentang  Hak  Tanggungan  dan  dalam  1  bulan  harus ditingkatkan  menjadi  APHT  (Akta  Pembebanan  Hak  Tanggungan)  untuk  tanah  terdaftar dan 3 bulan untuk tanah belum terdaftar.
Bahwa  jika  ditemukan  adanya  pelanggaran  atas  prinsip  kehati-hatian  sebagaimana diatur dalam Pasal 2 UU Nomor 10 tahun 1998 tentang Perubahan atas Undang-Undang No 7  tahun  1992  tentang  Perbankan  maka  akan  menimbulkan  akibat  hukum  bagi  pihak perbankan  atau  petugas  bank  antara  lain  sebagaimana  diatur  dalam  Pasal  49  ayat  (2)  b Undang  Undang  Nomor  10  Tahun  1998  Tentang  Perubahan  atas  Undang  Undang  No  7 Tahun 1992 tentang Perbankan, yang berbunyi:
“Anggota  Dewan  Komisaris,  Direksi  atau  pegawai  bank  yang  dengan  sengaja  tidak melaksanakan langkah-langkah yang diperlukan untuk memastikan ketaatan bank terhadap ketentuan dalam undang-undang ini dan ketentuan peraturan perundang-undangan lainnya yang berlaku bagi bank, diancam dengan pidana penjara sekurang-kurangnya 3 (tiga) tahun dan paling lama 8 (delapan) tahun serta denda sekurang-kurangnya Rp. 5.000.000.000,00 (lima miliar rupiah) dan paling banyak Rp100.000.000.000,00 (seratus miliar rupiah)”.
Pasal 50 Undang Undang Nomor 10 Tahun 1998 Tentang Perubahan atas Undang Undang No 7 Tahun 1992 tentang Perbankan, yang berbunyi :
“Pihak  Terafiliasi  yang  dengan  sengaja  tidak  melaksanakan  langkah-langkah  yang diperlukan untuk memastikan ketaatan bank terhadap ketentuan dalam undang-undang ini dan  peraturan  perundang-undangan  lainnya  yang  berlaku  bagi  bank,  diancam  dengan pidana penjara sekurang-kurangnya 3 (tiga) tahun dan paling lama 8 (delapan) tahun serta denda  sekurang-kurangnya  Rp5.000.000.000,00  (lima  miliar  rupiah)  dan  paling  banyak Rp100.000.000.000,00 (seratus miliar rupiah).
Bahwa  jika  konsumen  telah  menyampaikan  dokumen  yang  telah  ditandatangani berupa:  1).  Akta  Jual  Beli  (AJB);  2).  Bukti  Pembayaran  Bea  Perolehan  Hak  Tanah  dan Bangunan  (BPHTB);    3).  Dan  Perikatan  Perjanjian  Jual  Beli  (PPJB),  seharusnya  dengan telah  ditandatangani  dan  diterimanya  dokumen  tersebut  oleh  konsumen,  pihak Developer harus menyerahkan sertifikat sebagai jaminan atas pelunasan kredit KPR konsumen kepada Bank.  Jika  sertifikat  tersebut  masih  dalam  proses  pemecahan  saat  akad  kredit  maka Developer harus  meyakinkan  pihak  Bank  dengan  menyertakan  bukti-bukti  yang menunjukkan  sertifikat  tersebut  dalam  proses  pemecahan  di  Kantor  Pertanahan  setempat. Bukti  ini  penting  untuk  menghindari  kejadian  yang  tidak  diinginkan,    misalnya  sertifikat milik  konsumen/nasabah  oleh  pihak developer diagunkan  ke  Bank  lain.  Tindakan  yang dilakukan  oleh  developer  yang  tidak  menyerahkan  Sertifikat  atas  Tanah  dan  Bangunan kepada  konsumen,  padahal  konsumen  telah  menandatangani  Akta  Jual  Beli  (AJB)  hal tersebut  dapat  dikategorikan  pihak  develover  telah  melakukan  wanprestasi  berupa  tidak melakukan apa yang telah disanggupi atau dilakukannya.
Konsumen yang beritikad baik dilindungi oleh Undang-Undang Nomor 8 Tahun 1999 Tentang  Perlindungan  Konsumen.  Konsumen  dapat  menggunakan  dalil  berupa  janji-janji yang diberikan oleh  pihak develope r baik yang tertuang di dalam perjanjian maupun pada saat  mempromosikan  perumahan  yang  dimaksud,  tentunya  dalam  hal  ini  konsumen  yang lebih  mengetahui  janji  yang  disampaikan  oleh developer khususnya  mengenai  proses  dan Jangka  Waktu  Penandatanganan  AJB,  Pemecahan  Sertifikat  Induk,  dan  Penyerahan Sertifikat hasil pemecahan kepada Bank Pemberi KPR. Jika hal tersebut disampaikan pihak developer  tetapi  faktanya  tidak  dilakukan  maka  sebagai  konsumen  dapat  mengajukan tuntutan pidana sebagaimana diatur dalam Pasal 8 ayat 1 huruf (f) Juncto Pasal 62 Undang- Undang Perlindungan Konsumen yang berbunyi sebagai berikut:
“Pelaku  usaha  dilarang  memproduksi  dan/atau  memperdagangkan  barang  dan/atau  jasa yang  tidak  sesuai  dengan  janji  dinyatakan  dalam  label,  etiket  keterangan,  iklan  atau promosi penjualan barang dan/atau jasa tersebut”;
Pasal 62 ayat 1:
“Pelaku  usaha  yang  melanggar  ketentuan  sebagaimana  dimaksud  dalam  Pasal  8,  Pasal  9, Pasal 10, Pasal 13 ayat (2), Pasal 15, Pasal 17 ayat (1) huruf a, huruf b, huruf c, huruf e, ayat  (2),  dan  Pasal  18  dipidana  dengan  pidana  penjara  paling  lama  5  (lima)  tahun  atau pidana denda paling banyak Rp.2.000.000.000,00 (dua miliar rupiah)”.
Jika konsumen dapat memastikan bahwa pihak developer mulai proses sejak awal promosi  sampai  dengan  konsumen  tertarik  dan  kemudian  membeli  rumah  yang ditawarkannya  tersebut  ternyata  ada  rangkaian  kata-kata  bohong  dan  tipu  muslihat  yang menyebabkan konsumen tertarik dan membeli rumah yang ditawarkan, misalnya developer menyampaikan  bahwa  ketika  konsumen  telah  melunasi  cicilannya  dan    menandatangani Akta  Jual  Beli  maka  akan  langsung  dilakukan  Pemecahan  Sertifikat  Induk  dalam  waktu paling lama empat bulan, namun pada faktanya sampai dengan dua tahun lebih tidak ada pemecahan sertifikat induk, jika hal ini terjadi yang demikian maka telah terjadi penipuan dalam permasalahan tersebut.
Bahwa  Tindak  pidana  penipuan  dalam  bentuk  pokok  atau  yang  disebutkan  dalam arti  sempit  yang  diatur  dalam  Pasal  378  KUHP  terdiri  dari  unsur-unsur  sebagai  berikut (Anwar, 1989):
1.   Unsur subjektif: dengan maksud a. Menguntungkan diri sendiri atau orang lain.
b. Dengan melawan hukum.
2.   Unsur objektif:  membujuk atau menggerakkan orang lain dengan alat pembujuk atau penggerak
a.  Memakai nama palsu.
b.  Memakai keadaan palsu.
c.   Rangkaian kata-kata bohong.
d.   Tipu muslihat agar:
1) Menyerahkan sesuatu barang.
2) Membuat hutang. 3) Menghapus piutang
Langkah pertama yang harus harus dilakukan oleh konsumen adalah mengirim surat somasi kepada pihak Bank untuk meminta sertifikat atas nama konsumen, jika pihak bank tidak  dapat  memberikan  sertifikat  kepada  konsumen  dengan  alasan  masih  berkoordinasi dan memproses dengan pihak developer, langkah yang kedua yaitu melaporkan pihak bank ke  OJK    dan  ke  Bank  Indonesia    sebagai  Pengawasan  dan  Perlindungan  kepentingan konsumen  dan  masyarakat.  Jika  somasi  yang  telah  dikirimkan  kepada  pihak  bank  tidak mendapat respon yang baik dari pihak bank, maka konsumen dapat mengajukan gugatan ke Pengadilan  yang  wilayah  domisili  hukumnya  sesuai  dengan  keberadaan  Tergugat/pihak bank, atau dimana objek/rumah berada atas dasar wanprestasi berupa tidak melakukan apa yang telah disanggupi atau dilakukannya.
Jika  konsumen  mengalami  dalam  permasalahan  tersebut  bisa  dipastikan  ada pelanggaran atas prinsip kehati-hatian terkait dengan jaminan/ collateral maka hal tersebut
merupakan  pelanggaran  terhadap  Pasal  2  Undang-Undang  Nomor  10  tahun  1998  tentang Perubahan atas Undang-Undang No 7 tahun 1992 tentang Perbankan dan konsumen dapat melaporkan  pihak  perbankan  atau  petugas  bank  dengan  pasal  antara  lain  sebagaimana diatur dalam:
Pasal 49 ayat (2) b Undang Undang Nomor 10 Tahun 1998 Tentang Perubahan atas Undang  Undang  No  7  Tahun  1992  tentang  Perbankan,  dan  Pasal  50  Undang  Undang Nomor 10 Tahun 1998 Tentang Perubahan atas Undang Undang No 7 Tahun 1992 tentang Perbankan.
Terhadap  pihak develover konsumen  dapat  mengajukan  gugatan  perdata  atas  dasar wanprestasi dan membuat laporan pidana dengan dugaan pasal378 KUHP yaitu penipuan. Gugatan perdata atas dasar wanprestasi berupa tidak melakukan apa yang telah disanggupi atau  dilakukannya.  Sedangkan  Dalam  hal  pidana  yaitu  terkait  janji-janji  develover  dalam promosi  atau  dalam  membuat  perjanjian  yanag  tidak  ditepatinya  dapat  dikatagorikan sebagai bentuk penipuan,  junto Undang-Undang Perlindungan Konsumen.
Biasanya sebelum mengajukan gugatan perdata atau membuat laporan pidana, pihak konsumen  harus  melayangkan  somasi  terlebih  dahulu,  hal  ini  diharapkan  dengan  adanya somasi yang di respon baik oleh pihak bank dan pihak develover hal tersebut bisa selesai dengan jalan musyawarah, tidak melalui jalan hukum baik perdata atau pidana karena hal tersebut akan memakan waktu yang lama dan juga biaya yang lebih besar lagi.

## Kesimpulan
Kebutuhan  akan  perumahan  merupakan  kebutuhan  dasar  manusia.  Rumah  sebagai tempat tinggal sebuah keluarga merupakan sarana kebutuhan hidup yang mendasar. Untuk membuat suatu rumah bagi ekonomi kelas menengah kebawah tentu lah sangat sulit untuk mewujudkannya.  Pemerintah  dan  pihak  swasta  coba  membantu  mengatasi  masalah perumahan  dengan  memberikan  kredit  perumahan  atau  biasa  di  sebut  dengan  KPR.  KPR bekerja samanya pihak pengembang/develover dengan pihak bank yang dapat membiayai, sehingga  konsumen  yang  membutuhkan  perumahan  bisa  mengajukan  kredit  perumahan kepada develover dan develover akan menunjuk bank sebagai penjaminnya.
Setelah  adanya  perjanjian  antara  pihak  konsumen  dengan  pihak  bank,  maka  pihak konsumen  dapat  menempati  rumahnya  tersebut,  akan  tetapi  masalah  sering  terjadi manakala ketika pihak konsumen telah melunasi kreditnya kepada bank, pihak konsumen tidak  bisa  dengan  mudah  untuk  mendapatkan  sertifikat  atas  rumah  yang  ditempatinya tersebut,  dengan  alasan  yang  diberikan  oleh  pihak  bank  bahwa  sertifikat  tersebut  masih berupa sertifikat induk yang belum dipecah-pecah. Hal tersebut tentunya sangat merugikan pihak  konsumen.  Konsumen  tentunya  ingin  segera  mendapatkan  sertifikatnya  guna  bisa dipergunakan  lagi  untuk  mengajukan  pinjaman  ke  bank  lagi  ataupun  bisa  menjual  rumah tersebut  kepada  pihak  lain.    Atas  kerugian  yang  di  alami  oleh  konsumen  tersebut, konsumen  bisa  melaporkan  pihak  bank  kepada  Otoritas  Jasa  Keuangan  dan  kepada  Bank Indonesia  karena  telah  melakukan  wanprestasi.  Begitu  juga  konsumen  bisa  melaporkan develover  karena  telah  melalukan  perbuatan  pidana  yaitu  melanggar  UU  Perlindunan Konsumen, atau penipuan jika ada unsur tipu daya dalam hal promosi atau dalam perjanjian yang  tidak  sesuai  dengan  kenyataan.  Upaya  hukum  yang  dapat  dilakukan  oleh  konsumen adalah dapat melakukan gugatan perdata berupa wanprestasi ke Pengadilan Negeri dengan
para pihaknya yaitu, Pihak develover dan pihak bank sebagai tergugat, dan harus disertakan juga pihak Badan Pertanahan setempat dan PPAT sebagai pihak turut tergugat.

## BIBLIOGRAFI
Andika,  E.  (2015).  Keabsahan  Perjanjian  Baku  Dalam  Perjanjian  Kredit  Bank Dihubungkan Dengan Asas Kebebasan Berkontrak. Lex Privatum , 3 (2). Anggraeni, D. A. Y. U. (2010). Aspek Jaminan Dalam Perjanjian Kredit Pemilikan Rumah (Kpr)  Pada  Pt.  Bank  Tabungan  Negara  (Btn)  Persero  (Studi  Kasus  di  PT.  BTN Persero Kota Surakarta) . Universitas Muhammadiyah Surakarta. Anwar,  M.  (1989).  Hukum  Pidana  Bagian  Khusus  (KUHP  Buku  II). Citra Aditya Bakti, Bandung . Devita,  I.  (2022). Pembelian  Rumah  Melalui  Developer  di  Areal  Perumahan . Irmadevita.Com.
Djojodirdjo,  M.  A.  M.  (1979). Perbuatan  melawan  hukum:  tanggung  gugat (aansprakelijkheid)  untuk  kerugian  yang  disebabkan  karena  perbuatan  melawan hukum . Pradnya Paramita.
Hutagalung,  A.  S.  (1985).  Program  redistribusi  tanah  di  Indonesia:  suatu  sarana  ke  arah pemecahan masalah penguasaan tanah dan pemilikan tanah. (No Title) . Isnaini,  A.  M.,  &  Adnan,  L.  (2018).  Hak  warga  negara  dalam  pemenuhan  lingkungan tempat  tinggal  yang  layak  ditinjau  dari  perspektif  hukum  hak  asasi  manusia. Jatiswara , 33 (1).
Keuangan,  O.  J.  (2017).  Kajian  Perlindungan  Konsumen  Sektor  Jasa  Keuangan:  Kredit Pemilikan Rumah (KPR). Jakarta: Departemen Perlindungan Konsumen . Komariah. (2001). Hukum Perdata Edisi Revisi. Universitas Muhammadiyah Malang . Kosasih,  J.  I.  (2021). Akses  Perkreditan  dan  Ragam  Fasilitas  Kredit  dalam  Perjanjian Kredit Bank . Sinar Grafika (Bumi Aksara). Kusnadi,  I.  (2015). Perlindungan  Hukum  Bagi  Bank  Terhadap  Pembelian  Rumah  Indent Secara Kredit Pemilikan Rumah (Kpr) Melalui Developer Perumahan (Studi Pada PT. Bank  Negara  Indonesia  (Persero)  Tbk.  Loan  Centre  Medan) .  University  of  North Sumatra.
Mahmud,  M.  P.  (2017).  Penelitian  Hukum  edisi  revisi. Jakarta: Kencana Prenada Media Group . Poesoko,  H.  (2006). Parate  Executie  Obyek  Hak  Tanggungan .  UNIVERSITAS AIRLANGGA.
Puspitoningrum,  W.  H.  (2018).  Peningkatan  Hak  Guna  Bangunan  Yang  Habis  Masa Berlakunya  Menjadi  Hak  Milik  Atas  Tanah. Jurnal Hukum Dan Kenotariatan , 2 (2), 276–287. Salim, H. S. (2021). Hukum kontrak: Teori dan teknik penyusunan kontrak . Sinar Grafika. Saputra,  J.,  Utami,  M.  R.,  &  Handayani,  R.  A.  E.  (2023).  Hubungan  Masyarakat Berpenghasilan  Rendah  Dengan  Penyaluran  Rumah  Bersubsidi  di  Kota  Palembang. Jurnal Ekonomi Bisnis, Manajemen Dan Akuntansi , 2 (1), 115–124. Subekti. (2004). Hukum Perjanjian . PT Intermasa.
Copyright holder: Ghiska Yuliarti, Markoni, Nardiman (2024)

## First publication right:
Syntax Literate: Jurnal Ilmiah Indonesia
This article is licensed under: