Volume 04 Nomor 02, Juni 2023 http://jurnal.untagsmg.ac.id/index.php/NLR
Penerbit : Program Studi Magister Kenotariatan  Fakultas Hukum  Universitas 17 Agustus 1945 Semarang, Indonesia
This article is published in a peer-reviewed section of the Notary Law Research

## PERLINDUNGAN HUKUM PEMBELI BERITIKAD BAIK
DALAM JUAL BELI HAK ATAS TANAH
(Studi Kasus Perkara No. 2732K/Pdt/2021 Jo. 539/Pdt.G/2018/PN. Smg)
Oleh: Siti Amini Asisten Notaris di Semarang, Indonesia sitiaminimkn@gmail.com

## Widyarini Indriasti Wardani
Dosen Fakultas Hukum UNTAG Semarang
widyorini-indriasti@untagsmg.ac.id

## ABSTRAK
Sengketa obyek jual beli berupa sertifikat hak milik dimana Pembeli yang beritikad baik telah  dirugikan  oleh  pihak  pemilik  yang  terdahulu  meskipun  tidak  lagi  memiliki  hak. Penelitian  ini  bertujuan  untuk  mengetahui  dan  menganalisis  perlindungan  hukum terhadap  Pembeli  yang  beritikad  baik  dalam  proses  Jual  beli  hak  atas  tanah.  Dengan rumusan masalah : Bagaimana pertimbangan hukum Hakim bagi Pembeli yang Beritikad baik dalam Proses Jual beli Hak atas tanah ?, Bagaimana Akibat hukum bagi Pembeli yang beritikad  baik  dalam  Proses  Jual  beli  hak  atas  tanah  ?,  Bagaimana  perlindungan  hukum terhadap pembeli beritikad baik dalam proses jual beli hak atas tanah?, Penelitian hukum normatif  adalah  penelitian  hukum  yang  meletakkan  hukum  sebagai  sebuah  bangunan sistem  norma.  Sistem  norma  yang  dibangun  adalah  mengenai  asas-asas,  norma,  kaidah dari peraturan perundangan, putusan pengadilan, perjanjian, serta doktrin (ajaran). untuk menemukan fakta-fakta hukum secara menyeluruh,.Pertimbangan hakim dalam memutus perkara No. 539/Pdt.G/2018/PN.smg, sudah tepat dan benar mengacu kepada SEMA No. 4 Tahun  2016  kemudian  di  kuatkan  di  tingkat  banding  maupun  kasasi,  oleh  karena lemahnya  penegakan  hukum  dalam  melindungi  hak  dan  kepentingan  Pembeli  yang beritikad baik yang mengharuskan untuk menempuh jalur peradilan demi mendapatkan kepastian hukum, sehingga mengakibatkan banyak kerugian yang harus ditanggung oleh Pembeli  yang  beritikad  baik,  dalam  Implementasi  hukumnya  masih  belum  dapat  secara maksimal melindungi pihak Pembeli yang beritikad baik tanpa menempuh jalur lembaga Peradilan  (Litigasi)  demi  untuk  membuktikan  klasifikasi  sebagai  pembeli yang  beritikad baik meskipun secara Undang-undang dan Peraturan Pemetintah sudah secara jelas dan tegas diatur.
Kata Kunci : Hak atas Tanah; Jual beli; Pembeli Yang beritikad baik; Perlindungan Hukum.

## ABSTRACT
The dispute over the object of sale and purchase is in the form of a certificate of ownership in which  the  Buyer  in  good  faith  has  been  harmed  by  the  former  owner  even  though  he  no longer has the right. This study aims to determine and analyze the legal protection of buyers who have good faith in the process of buying and selling land rights. With the formulation of the problem: What are the judge's legal considerations for buyers with good intentions in the process of buying and selling land rights?, What are the legal consequences for buyers with good  intentions  in  the  process  of  buying  and  selling  land  rights?  land  rights?,  Normative legal research is legal research that places law as a building system of norms. The system of norms  built  is  regarding  principles,  norms,  rules  of  law,  court  decisions,  agreements,  and doctrines (teachings). to find legal facts as a whole, interviews with sources of information, namely  Notary  Dwi  Hastuti  as  Co-Defendant  V  in  the  civil  case  Case  No.  539/ Pdt.G/2018/PN.Smg, Judge's considerations in deciding case No. 539/Pdt.G/2018/PN.smg, it is correct and correct to refer to SEMA No. 4 of 2016 was then strengthened at the appeal and  cassation  level,  due  to  weak  law  enforcement  in  protecting  the  rights  and  interests  of buyers with good intentions which require  them to take the court route in order to obtain legal certainty, resulting in many losses that must be borne by buyers with good intentions, in its legal implementation, it is still unable to optimally protect buyers with good intentions without  going  through  the  judicial  institution  (litigation)  path  in  order  to  prove  the classification  as  a  buyer  with  good  intentions  even  though  the  laws  and  government regulations have been clearly and firmly regulated.
Keywords: Land rights; Buying and selling; Buyers in good faith; Legal Protection.
©2023; This is an Open Acces Research distributed under the term of the Creative Commons Attribution Licencee ( https://Creativecommons.org/licences/by-sa/4.0 )

## A. PENDAHULUAN
Suatu  perjanjian  berawal  dari  suatu  perbedaan  atau  ketidaksamaan kepentingan  diantara  para  pihak.  Perumusan  hubungan  perjanjian  tersebut  pada umumnya  senantiasa  diawali  dengan  proses  negosiasi  diantara  para  pihak.  Melalui negosiasi para pihak berupaya menciptakan bentuk-bentuk kesepakatan untuk saling mempertemukan  sesuatu  yang  diinginkan  (kepentingan)  melalui  proses  tawar menawar. 1 Para pihak menurut kehendak bebasnya masing-masing dapat membuat perjanjian  dan  setiap  orang  bebas  mengikatkan  diri  dengan  siapa  pun  yang  ia kehendaki (asas pacta sunt servande). Pihak-pihak juga bebas menentukan cakupan isi  serta  persyaratan  dari  suatu  perjanjian  dengan  ketentuan  bahwa  perjanjian tersebut tidak boleh bertentangan, baik dengan peraturan perundang-undangan yang bersifat memaksa, ketertiban umum, maupun kesusilaan. 2
Pasal 1313 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata memberikan definisi tentang perjanjian sebagai berikut: “Perjanjian adalah suatu perbuatan, yakni satu orang atau
1 Agus  Yudha  Hernoko, Hukum  Perjanjian  Asas  Proporsionalitas  Dalam  Kontrak  Komersial (Yogyakarta: LaksBang Mediatama, 2008).
2 Herlien  Budiono, Ajaran  Umum  Hukum  Perjanjian  Dan  Penerapannya  Di  Bidang  Kenotariatan (Bandung: Citra Aditya Bakti, 2014).
E-ISSN 2722-287X | P-ISSN 2985-3060
lebih  mengikatkan  dirinya  terhadap  satu  orang  atau  lebih.”    Suatu  kontrak  atau perjanjian harus memenuhi syarat sahnya perjanjian, yaitu kata sepakat, kecakapan, hal  tertentu  dan suatu  sebab  yang  halal  sebagaimana  ditentukan dalam  Pasal  1320 Kitab  Undang-Undang  Hukum  Perdata.  Dengan  dipenuhinya  empat  syarat  sahnya perjanjian, maka suatu perjanjian menjadi sah dan mengikat secara hukum bagi para pihak yang membuatnya. 3
Pasal  1341  KUH  Perdata  diuraikan  bahwa  segala  perjanjian  yang  dibuat  oleh debitur  dan  pihak  ketiga  yang  mengetahui  bahwa  perjanjian  tersebut  akan merugikan  kepentingan  kreditur  dari  debitur  tersebut  adalah  perjanjian  yang dilakukan tidak dengan itikad baik, dan karenanya memberikan hak kepada kreditur yang  dapat  membuktikan  itikad  tidak  baik  tersebut  untuk  meminta  pembatalan perjanjian  yang  merugikan  kepentingannya  tersebut.  Maka  setiap  penjual  yang beritikad  buruk  dapat  dituntut  penggantian  biaya,  kerugian,  dan  bunga  di  luar pengembalian  harga pokok  pembelian.  Walaupun  demikian dalam  hal  pembeli  juga beritikad  buruk,  bahwa  ia  seharusnya  mengetahui  bahwa  penjual  sesungguhnya tidak  berhak  untuk  menjual  kebendaan  yang  akan  dibeli  oleh  pembeli,  maka  iapun tidak  diberikan  perlindungan  oleh  hukum,  sekedar  pengembalian  harga  beli  dari penjual yang beritikad buruk.
Perikatan  adalah  suatu  hubungan  hukum  antara  dua  orang  atau  dua  pihak, berdasarkan mana pihak yang satu berhak menuntut sesuatu hal dari pihak yang lain, dan  pihak  yang  lain  berkewajiban  untuk  memenuhi    tuntutan  itu. 4 Perikatan melahirkan  hak  dan  kewajiban  dalam  lapangan  hukum  harta  kekayaan  bagi  pihak- pihak  yang  membuat  perjanjian.  Dengan  membuat  perjanjian,  pihak  yang mengadakan  perjanjian  secara  sukarela  mengikatkan  diri  untuk  menyerahkan sesuatu,  berbuat  sesuatu,  atau  untuk  tidak  berbuat  sesuatu  guna  kepentingan  dan keuntungan dari pihak terhadap siapa ia telah berjanji atau mengikatkan diri. Dengan sifat  sukarela,  perjanjian  harus  lahir  dari  kehendak  dan  harus  dilaksanakan  sesuai dengan  maksud  dari  pihak  yang  membuat  perjanjian. 5 Perikatan  mempunyai  4 (empat) unsur, yaitu :
1. Bahwa perikatan itu adalah suatu hubungan hukum;
2. Hubungan hukum tersebut melibatkan dua atau lebih orang (Pihak);
3. Hubungan  hukum  tersebut  adalah  hubungan  hukum  dalam  lapangan  hukum harta kekayaan;
4. Hubungan  hukum  tersebut  melahirkan  kewajiban  pada  salah  satu  pihak  dalam perikatan. 6
Kasus  dibawah  ini  merupakan  suatu  Contoh  kasus  Perkara  Perdata  berupa sengketa  Jual  beli  Tanah  antara  Pembeli  yang  beritikad  baik  dengan  Penjual  yang bukan merupakan Pemilik hak atas Tanah tersebut, dimana Pembeli yang beritikad
3 Suharnoko, Teori Dan Analisa Kasus (Jakarta: Kencana Prenada Media Group, 2007).
4 R Subekti, Hukum Perjanjian (Jakarta: Intermasa, 2005).
5 Kartini Muljadi and Gunawan Widjaja, Perikatan Yang Lahir Dari  Perjanjian (Jakarta: Raja Grafindo Persada, 2014).
6 Muljadi and Widjaja.
E-ISSN 2722-287X | P-ISSN 2985-3060
baik telah membeli sebidang Tanah di Kota Semarang, Sertifikat Hak Milik (SHM) No. 2448/  Kedungpani,  atas  nama  Pemegang  hak  Bayu  Tri  Pujo  Asmioro  (T.I)  dan  jual beli  telah  dilakukan  di  hadapan  Notaris  di  Kota  Semarang  yakni  dihadapan  DWI HASTUTI, S.H., M.Kn (TT.V), sebagaimana tertuang dalama Akta Jual Beli No. 47/2018 tanggal 19 April 2018. Namun dalam proses peralihan Hak yang telah dijalankan oleh Notaris  DWI  HASTUTI,  S.H.,M.Kn  (TT.V)  menemui  hambatan  ataupun  kendala diantaranya  yakni  ada  pihak  yang  bernama  Ir.  Moch  Haris  Pindratno  (T.III)  yang mengklaim bahwasanya dirinya adalah yang memiliki hak atas tanah Sertifikat Hak Milik (SHM) No. 2448/Kedungpani telah melakukan pemblokiran melalui Kepolisian Daerah Jawa Tengah (Polda Jateng) (TT.II) atas aset sengketa tersebut dengan alasan bahwa  atas  nama  Pemegang  hak  Bayu  Tri  Pujo  Asmioro  (T.I)  bukan  yang  memiliki hak atas aset sengketa tersebut.
Berdasarkan Akta Kesepakatan antara Ir. Moch Haris Pindratno (T.III) dengan Bayu Tri Pujo Asmioro (T.I)   sebagaimana tertuang dalam Akta No. 54 A tanggal 24 Mei 2017, yang dibuat di hadapan Bambang Riyadi, S.H., Notaris di Semarang (Turut Tergugat  IV)  ternyata  isinya  adalah  bertentangan  dengan  perbuatan  hukum  yang sudah  lebih  dahulu  dilakukan  oleh  Tergugat  I  dan  Tergugat  III  terkait  tanah  obyek sengketa. Artinya kesepakatan yang telah dibuat antara Tergugat I dengan Tergugat III sebagaimana tertuang dalam Akta Kesepakatan No. 54 A tanggal 24 Mei 2017 yang dibuat  di  hadapan  Turut  Tergugat  IV  tersebut  jelas  tidak  sesuai  dan  bertentangan dengan UUPA, dimana jual beli tanah menurut UUPA yang bersendikan pada hukum adat tidak dikenal dengan jual beli rekayasa di samping itu Akta Kesepakatan No. 54A tanggal  24  Mei  2017  jelas  sangat  merugikan  pihak  ketiga  (Para  Penggugat) sebagai pembeli  yang  beritikad  baik  dalam  proses  peralihan  hak.  Terlebih  lagi  Akta Kesepakatan  No.  54  A  tanggal  24  Mei  2017  yang  dibuat  dihadapan  (TT.  IV)  adalah sebagai  tindakan  Melawan  Hukum  karena  sangat  merugikan  pihak  Pembeli  yang beritikad baik, sebagaimana juga tertuang dalam Yurisprudensi Mahkamah Agung RI No.  3201K/  Pdt./1991  tanggal  20  Januari  1996,  kaidah  hukumnya  menyatakan  :
“ Pembeli  yang  beritikad  baik  harus  dilindungi,  jual  beli  yang  dilakukan  hanya  pura- pura  saja  hanya  mengikat  terhadap  pihak  yang  membuat  perjanjian,  dan  tidak mengikat sama sekali kepada pihak ketiga yang membeli dengan itikad baik ” Dari  uraian  kasus  perdata  diatas  secara  hukum  perdata  bagaimana perlindungan  hukum  Pembeli  yang  beritikad  baik  terhadap  perbuatan  hukum  Ir. Moch  Haris  Pindratno  (T.III)  dengan  Bayu  Tri  Pujo  Asmioro  (T.I)  sebagaimana diuraikan diatas, dilihat dari aspek Hukum Keperdataan KUHPerdata Pasal 1338 ayat 3  yang  menyebutkan  :  “ Suatu  perjanjian  harus  dilaksanakan  dengan  itikad  baik ”., kemudian  dalam  Pasal  37  ayat  1  PP  No.  24  Tahun  1997  menyatakan  “ Bahwa peralihan  hak  atas  tanah  dan  hak  milik  satuan  rumah  susun  dapat  melalui  Jual  Beli, Tukar  Menukar,  Hibah,  Pemasukan  kedalam  perusahan  dan  perbuatan  hukum pemindahan  hak  lainnya,  kecuali  lelang,  hanya  dapat  didaftarkan  jika  dapat dibuktikan  dengan  akta  oleh  Pejabat  Pembuat  Akta  Tanah  (PPAT)  yang  berwenang ”. Dan  lagi  menurut  Surat  Edaran  Mahkamah  Agung  (SEMA)  nomor  7  tahun  2012, didalam  butir  ke  IX  dirumuskan  bahwa:  “ Perlindungan  harus  diberikan  kepada
E-ISSN 2722-287X | P-ISSN 2985-3060
pembeli  yang  itikad  baik  sekalipun  kemudian  diketahui  bahwa  penjual  adalah  orang yang  tidak  berhak  (obyek  jual  beli  tanah),  Pemilik  asal  hanya  dapat  mengajukan gugatan  ganti  rugi  kepada  Penjual  yang  tidak  berhak ”.    Oleh  karena  itu  penulis tertarik  untuk  melakukan  pengkajian  melalui  sebuah  penelitian  yang  berjudul “ PERLINDUNGAN  HUKUM  PEMBELI  BERITIKAD  BAIK  DALAM  JUAL  BELI  HAK ATAS  TANAH ”  (STUDI  KASUS  PUTUSAN  PERKARA  No.  2732K/Pdt/2021  Jo. 539/Pdt.G/2018/PN. Smg).

## B. PERUMUSAN MASALAH
Dari pendahuluan yang telah diuraikan oleh penulis terdapat 2 (dua) rumusan masalah yang ditarik dalam naskah ini diantaranya :
1. Bagaimana Akibat hukum bagi pembeli yang beritikad baik dalam proses jual beli hak atas tanah ?
2. Bagaimana  perlindungan  hukum  terhadap  pembeli  beritikad  baik  dalam  proses jual beli hak atas tanah?

## C. METODE PENELITIAN
Penelitian  ini  merupakan  penelitian  Yuridis  normatif  dengan  pendekatan perundang-undangan  dan  sistematika  hukum,  yaitu  untuk  menemukan  fakta-fakta hukum secara menyeluruh, wawancara dengan sumber informasi yaitu Notaris Dwi Hastuti  sebagai  Pihak  Turut  Tergugat  V  dalam  perkara  perdata  Perkara  No.  539/ Pdt.G/2018/PN.Smg,  dokumen  dan  catatan  lapangan,  kemudian  dianalisa  yang dituangkan  kedalam  bentuk  penelitian  untuk  memaparkan  analisa  perlindungan hukum bagi pembeli yang beritikad baik yang tertuang dalam pertimbangan hukum hakim terhadap putusan perkara tersebut, dilihat dari pendekatannya penelitian ini yang menggunakan yuridis normatif

## D. HASIL PENELITIAN DAN PEMBAHASAN
1. Akibat Hukum bagi Pembeli beritikad baik dalam proses Jual beli Hak atas Tanah.
Dalam  putusan  Perkara  Judex  Juris  yang  menguatkan  putusan  Judex  Facti Pengadilan Negeri dan Pengadilan Tinggi, serta telah mengabulkan gugatan para Penggugat, Bahwa putusan dan pertimbangan Judex Juris sudah tepat dan benar karena  telah  memperhatikan  atau  mempedomani  Surat  Edaran  Mahkamah Agung  (SEMA)  Nomor  7  Tahun  2012  tentang  Kesepakatan  rapat  Pleno  Kamar Perdata, sehingga putusan Judex Juris telah memberikan suatu kemanfaatan atas terwujudnya  kesatuan  penerapan  hukum  atau  konsistensi  putusan-putusan Mahkamah  Agung  Republik  Indonesia  yang  pada  akhirnya  menciptakan Keadilan, Bahwa Surat Edaran Mahkamah Agung (SEMA) Nomor 7 Tahun 2012 pada pokoknya menyatakan bahwa: Pembeli tanah yang beriktikad baik berhak memperoleh perlindungan hukum dan pemilik semula yang berhak hanya dapat menuntut  ganti  rugi  kepada  penjual  yang  tidak  berhak.  Konsep  pembeli  tanah yang  beriktikad  baik  kemudian  diperkuat  dan  diperjelas  dengan  Surat  Edaran
E-ISSN 2722-287X | P-ISSN 2985-3060
Mahkamah  Agung  (SEMA)  Nomor  4  Tahun  2016  tentang  Kesepakatan  Rapat Pleno  Kamar yang  pada pokoknya adalah bahwa  pembeli  yang  beriktikad  baik membeli tanah dari penjual sebagai pemilik tanah yang dibuktikan dengan bukti kepemilikan yang sah, jual beli dilakukan di hadapat PPAT, pada waktu jual beli tanah objek jual beli tidak sedang dalam sita atau perkara.
Bahwa dalam perkara ini jelas telah memenuhi kriteria yang disebut dalam
Surat  Edaran  Mahkamah  Agung  (SEMA)  Nomor  7  Tahun  2012  yang  diperkuat dengan penjelasan urat Edaran Mahkamah Agung (SEMA) Nomor 4 Tahun 2016 yaitu para Penggugat yakni Agus Budianto Sutjipto bersama Riyanawati Siswoyo telah membeli sebidang tanah berupa Sertifikat Hak Milik (SHM) No. 2448 / Kel. Kedungpani  dari  Bayu  Tri  Puji  Asmoro  (Tergugat  I)  sebagai  atas  nama Kepemilikan  Sertifikat  tersebut,  kemudian  Jual  Beli  dilakukan  atas  dasar  Akta Jual Beli (AJB) No. 47/ 2018 tertanggal 19 April 2018, dihadapan Notaris / PPAT Dwi Hastuti, SH, MKn., yang pada saat itu sudah melewati proses pengecekkan terlebih dahulu di Kantor Pertanahan Kota Semarang (Turut Tergugat I) dengan keterangan  tanah  objek  jual  beli  yang  dimaksud  tidak  dalam  status  sita  atau dalam  sengketa  pada  perkara  manapun.  Meskipun  setelah  adanya  pengikatan jual beli tersebut diketahui Bayu Tri Puji Asmoro (Tergugat I) telah melakukan suatu perbuatan hukum dengan membuat Akta Kesepakatan No. 54 A tanggal 24 Mei  2017  yang  dibuat  di  hadapan  Bambang  Riyadi  SH  (Turut  Tergugat  IV) terkait dengan tanah obyek sengketa dengan Ir. Moch Haris Pindratno (Tergugat III) dengan maksud untuk membatalkan perikatan jual beli tersebut serta telah diketahui  Akta  Kesepatan  tersebut  hanya  dibuat  tanpa  adanya  dasar  hukum yang jelas, yang diketahui dengan dasar Akta Kesepakatan No. 54 A tersebut Ir. Haris  Pindratno  (Tergugat  III)  melakukan  pemblokiran  melalui  Polda  Jawa Tengah  (Turut  Tergugat  III),  hal  tersebut yang  membuat proses  peralihan  Hak menjadi  terhambat  yang  pada  saat  itu  sedang  diurus  oleh  Notaris  /  PPAT  Dwi Hastuti  S.H,  MKn  (Turut  Tergugat  V)  yang  sangat  merugikan  pihak  para Penggugat maka dari itu untuk memperoleh kepastian hukum dan perlindungan hukum bagi para Penggugat maka Penggugat mengajukan gugatan di Pengadilan Negeri  Semarang,  sehingga  hakim  mengabulkan  gugatan  para  Penggugat  di Pengadilan  Tingkat  I  perkara  No.    539  /Pdt.G/2018  tertanggal  17  September 2019,  Putusan  Perkara  No.  342/PDT/2020/PT.SMG  tertanggal  21  September 2020  pada  tingkat  banding  serta  Putusan  Perkara  No.  2732K/  Pdt/2021 tertanggal 11 Oktober 2021.
Dalam perkara in cassu para penggugat merasa telah dirugikan dan haknya sebagai  pembeli  telah  dirugikan  oleh  pihak  yang  bernama  Ir.  Moch  Haris Pindratno  yang  selaku  tergugat  III  dengan  melakukan  pemblokiran  atas Sertifikat  Hak  Milik  No.  2448/  Kel.  Kedungpani  tersebut  melalui  Surat permohonan  kepada  Polda  Jateng  (Turut  Tergugat  II)    dikarenakan  adanya kesepakatan  yang  terjalin  antara  TERGUGAT  I  dengan  TERGUGAT  III  dimana perbuatan  hukum  tersebut  merugikan  Para  Penggugat  maka  dari  itu  para
E-ISSN 2722-287X | P-ISSN 2985-3060
Penggugat  bermaksud  untuk  meminta  kepastian  hukum  dengan  menempuh jalur hukum melalui mekanisme Pengadilan / jalur Litigasi.
Dalam  penjelasan  PP  No.  24/1997,  dinyatakan  bahwa  kelemahan  sistem publikasi  negatif  adalah  bahwa  pihak  yang  namanya  tercantum  sebagai pemegang hak dalam buku tanah dan sertifikat selalu menghadapi kemungkinan gugatan dari pihak lain yang merasa memiliki tanah itu. Umumnya, kelemahan tersebut  diatasi  dengan  menggunakan  lembaga  acquisitieve  verjaring  atau adverse  possession.  Hukum  tanah  kita  yang  memakai  dasar  hukum  adat  tidak dapat  menggunakan  lembaga  tersebut,  karena  hukum  tidak  mengenalnya. Namun,  dalam  hukum  adat  terdapat  lembaga  yang  dapat  digunakan  untuk mengatasi  kelemahan  sistem  publikasi  negatif  dalam  pendaftaran  tanah,  yaitu lembaga  rechtsverwerking.  Dalam  hukum  adat,  jika  seorang  selama  sekian waktu  membiarkan  tanahnya  tidak  dikerjakan,  kemudian  tanah  itu  dikerjakan orang lain yang memperolehnya dengan itikad baik, maka hilanglah hak pemilik semula untuk menuntut kembali tanah tersebut. 7
Menurut  Subekti,  rechtsverwerking  terutama  didasarkan  pada  sikap seseorang  yang  menunjukkan  bahwa  ia  tidak  hendak  mempergunakan  lagi sesuatu  hak,  untuk membedakannya dengan  daluwarsa  atau  lampaunya  waktu (verjaring)  yang  semata-mata  hanya  didasarkan  pada  lewatnya  waktu  saja. Dalam  perkara  ini,  waktu  5  (lima)  tahun  itu  hanya  mempunyai  arti  sebagai faktor  untuk  menguatkan  sikap  berkedudukdiamnya  orang  yang  mempunyai kepentingan. 8
Terkait  dengan  hal  tersebut,  menurut  Soerodjo  perlu  diperhatikan  pula keberlakuan asas ‘ Nemo plus iuris transfere (ad alium) potest quam ipse habet , 9 dalam  arti seseorang  tidak  dapat  melakukan  tindakan  hukum  yang melampui hak yang dimilikinya , serta akibat dari pelanggaran tersebut adalah batal  demi  hukum  (van  rechtswege  nietig).  Batal  demi  hukum  berakibat perbuatan  hukum  tersebut  dianggap  tidak  pernah  ada  dan  karenanya  tidak mempunyai  akibat  hukum.  Sehingga,  apabila  tindakan  hukum  tersebut menimbulkan  kerugian,  maka  pihak  yang  dirugikan  dapat  meminta  ganti  rugi kepada pihak-pihak yang melakukan perbuatan tersebut.
Lebih  lanjut  dijelaskan,  tujuan  diterapkannya  prinsip  rechtsverwerking adalah  untuk  memberikan  kepastian  hukum  kepada  pihak  yang  dengan  itikad baik  menguasai  tanah  dan  telah  didaftar  sebagai  pemegang  hak  dalam  buku tanah  dengan  sertifikat  tanah  sebagai  tanda  bukti  kepemililikannya.  Sehingga, prinsip rechtsverwerking tersebut tidak dapat memberikan perlindungan serta dapat  merugikan  bagi  pihak  yang  sesungguhnya  memiliki  tanah,  namun  tidak dapat  membuktikan  dengan  alat  bukti  berupa  sertifikat  tanah.  Perlindungan hukum  juga  akan  sulit  diberikan  kepada  pemegang  hak  atas  tanah  yang memperoleh  hak  atas  tanah  hanya  dengan  berdasarkan  itikad  baik.  Karena,
7 A.P. Parlindungan, Komentar Atas Undang-Undang Pokok Agraria, Op.Cit. hlm. 126
8 Iwan Soerodjo, Op.Cit. hlm. 88-89
9 Ibid . hlm. 189
E-ISSN 2722-287X | P-ISSN 2985-3060
menurut  Soerodjo,  115  Pasal  32  ayat  (2)  PP  No.  24/1997  ini  hanya  akan memberikan  perlindungan  sehubungan  dengan  pendaftaran  tanah  untuk pertama kali.
Bahwa  sebagai  Pembeli  yang  beritikad  baik  sekalipun  dalam  melakukan proses jual beli yang menurut prinsip aturan hukum dan Undang-undang yang berlaku  dalam  hukum  di  Indonesia  mesih  tetap  saja  belum  bisa  menjamin sesorang dari pihak lain untuk menghambat atau melakukan perbuatan hukum yang  melanggar  dan  melampaui  hak  daripadanya  yang  notabene  merugikan pihak dari si Pembeli yang beritikad baik.
Hal  ini  selaras  dengan  apa  yang  telah  termuat  dari  asas  ‘Nemo  plus  iuris transfere (ad alium) potest quam ipse habet,  dalam arti seseorang tidak dapat melakukan tindakan hukum yang melampui hak yang dimilikinya, meskipun hal semacam  ini  tetap  pada  akhirnya  akan  dinyatakan  batal  demi  hukum  (van rechtswege  nietig).  Batal  demi  hukum  berakibat  perbuatan  hukum  tersebut dianggap tidak pernah ada dan karenanya tidak mempunyai akibat hukum. Akan tetapi  tidak  menutup  kemungkinan  akan  ada  pihak  yang  berniat  untuk melakukan perbuatan hukum tersebut.
Selanjutnya  Pembeli  yang  beritikad  baik  dalam  memperjuangkan perlindungan  hukum  maka  harus  tetap  menempuh  jalur  Litigasi  demi memperoleh  Supremasi  hukum  meskipun  dalam  teorinya  secara  hukum  dan Undang-undang  yang  berlaku  menyatakan  Pembeli  yang  beritikad  baik  secara undang-undang akan dilindungi, maka dapat diambil kesimpulan implementasi perlindungan  hukum  terhadap  pihak  yang  beritikad  baik  dalam  akta  jual  beli yakni  pembeli  wajib  dalam  membeli  tanah  dari  penjual  sebagai  pemilik  tanah yang  dibuktikan  dengan  bukti  kepemilikan  yang  sah,  jual  beli  dilakukan  di hadapan PPAT, pada waktu jual beli tanah objek jual beli tidak sedang dalam sita atau perkara dan apabila terdapat hambatan dalam proses akta jual beli tanah, penggugat  harus  membuktikan  bahwa  jual  beli  tersebut  sah  sesuai  dengan ketentuan Hukum yang berlaku di dalam pengadilan.
Kondisi sebagaimana yang telah terpaparkan dalam kasus perdata Perkara No.  539/Pdt.G/2018/PN.Smg,  akibat  hukum  yang  telah  harus  ditanggung  oleh Pembeli  yang  beritikad  baik  dalam  hal  ini  ialah  :  kerugian  materiil  maupun immateriil,  waktu  dan  tenaga  yang  begitu  banyak  harus  tercurahkan  dalam menghadapi  permasalahan  ini  mengingat  proses  persidangan  telah  berjalan sedari  Pengadilan  Tingkat  I  sampai  dengan  Upaya  hukum  kasasi  yang  di  total keseluruhan  sekitar  kurang  lebih  3  tahun,  disamping  itu  juga  selain  kerugian tersebut  Pembeli  yang  beritikad  baik  tidak  mendapat  kepastian  hukum  dalam jalur non litigasi meskipun secara Undang-undang sudah dijamin kebenarannya.
2. Perlindungan Hukum Terhadap Pembeli Beritikad baik dalam Proses Jual Beli Hak Atas Tanah.
Dalam sejumlah putusan, Pembeli Beritikad Baik diartikan sebagai Pembeli yang  sekali-kali  tidak  menduga  bahwa  yang  menjual  tanah  itu  bukan  satu-
E-ISSN 2722-287X | P-ISSN 2985-3060
satunya  orang  yang  berhak  untuk  itu    atau  Pembeli  yang  tidak  mengetahui adanya  kesepakatan  (Perbuatan  hukum  si  Penjual)  dalam  jual  beli  yang dilakukannya  sebelumnya.  Ketidaktahuan  Pembeli  tersebut  juga  dapat disebabkan  telah  dicabutnya  Surat  Kuasa  oleh  pihak  Pemilik  Asal,  sehingga Pembeli  sama  sekali  tidak  mengetahui  bahwa  pemegang  kuasa  (Penjual) sebenarnya  tidak  berwenang  menjual.  maka  secara  umum  dapat  disimpulkan bahwa  dalam  menentukan  ada  atau  tidaknya  itikad  baik,  Hakim  mencermati ketidaktahuan  pihak  Pembeli  terkait  kewenangan  Penjual  dan  kemungkinan adanya cacat dalam peralihan hak atau jual beli tanah.
Putusan ini menjelaskan bahwa itikad baik dapat dilihat dari ketidaktahuan Pembeli mengenai adanya kesepakatan internal antara Penjual dengan Pemilik asal, sehingga Pembeli juga tidak mengetahui bahwa adanya perbuatan hukum tersebut setelah beralihnya Hak kepemilikan kepada penjual maka Pemilik asal tidak  dibenarkan  untuk  melakukan  kesepakatan  demi  menganulir  kepemilikan Penjual. Dalam hal ini, Pemilik Asal telah melakukan upaya dengan seolah-olah melaporkan pidana kepada kepolisian untuk dapat melakukan pemblokiran atas obyek  tersebut  dan  memastikan  agar  pihak-pihak  dalam  Jual  beli  tidak  bisa dilaksanakan.  Dan  akhirnya  pembeli  tanah  dapat  mengetahui  hal  itu. Ketidaktahuan  pembeli  beritikad  baik  atas  adanya  kesepakatan  tersebut,  akan membuatnya dilindungi secara hukum untuk mempertahankan tanah yang telah dibelinya dari tindakan si Pemilik Asal.
Dalam  perkara  sengketa  hak  kepemilikan  barang  tidak  bergerak  berupa sertifikat Hak milik Nomor 2448/Kel. Kedungpani sebagaimana diuraikan dalam Perkara No. 539/Pdt.G/2018/PN.Smg, yang diputus pada tanggal 17 September 2019  oleh  Majelis  Hakim  Pengadilan  Negeri  Semarang,  kemudian  pada  tingkat banding  Perkara  No.  342/PDT/2020/PT  SMG,  yang  diputus  pada  tanggal  21 September  2020,  terakhir  pada  tingkat  kasasi  dalam  Perkara  No. 2732.K/Pdt/2021,  dan  yang  telah  diputus  oleh  Majelis  Hakim  Agung  pada  11 Oktober  2021,  yang  seluruhnya  memenangkan  pihak  Pembeli  yang  beritikad baik  yakni  RIYANAWATI  SISWOYO  dan  AGUS  BUDIANTO  S.  Selaku  pihak  para penggugat dalam perkara aquo. Hal ini menegaskan bahwa putusan Judec factie maupun putusan Judex Yuris telah menerapkan satu kesatuan penerapan hukum yang  sama  atau  konsistensi  terhadap  putusan  yang  telah  diputus  dari  Hakim pemutus pada pengadilan tingkat pertama hingga pada tingkat kasasi, yang pada akhirnya  menciptakan  keadilan  bagi  para  Penggugat  yakni  dalam  hal  ini  ialah pembeli yang beritikad baik.
Bahwa  dalam  pertimbangan  hakim  dalam  putusan  perkara  tersebut  telah mempertimbangkan kebenaran yuridis, kebenaran filosofis serta sosiologis, dan juga  telah  memenuhi  dan  memperhatikan  asas  keadilan,  kepastian  hukum  dan kemanfaatan,  salah  satu  diantaranya  dalam  pertimbangan  hakim  ialah menerapkan dasar hukum dari Surat Edaran Mahkamah Agung No 4 Tahun 2016 tentang  Pemberlakuan  Rumusan  Hasil  Rapat  Pleno  Kamar  Mahkamah  Agung Tahun  2016  Sebagai  Pedoman  Pelaksanaan  Tugas  Bagi  Pengadilan,  sebagai
E-ISSN 2722-287X | P-ISSN 2985-3060
acuan untuk menentukan bahwa benar para Penggugat dikualifikasikan sebagai Pembeli yang beritikad baik dan yang harus dilindungi hak-haknya oleh undang- undang sebagaimana diatur dalam Surat Edaran Mahkamah Agung (SEMA) No. 7 tahun 2012. Di dalam butir ke IX, maka dinilai patut untuk dikabulkan gugatan para Penggugat.
Oleh  karena  itu  Para  Penggugat  terlindungi  kepentingannya  dan  putusan tersebut  telah  memberikan  perlindungan  hukum  terhadap  Pembeli  yang beritikad  baik,  mendapatkan  kepastian  hukum  secara  mutlak  atas  produk hukum  tersebut,  akan  tetapi  dalam  hal  ini  Pembeli  beritikad  baik  dalam  hal memperjuangkan hak-haknya maka harus berproses dengan sangatlah panjang dengan  melalui  serangkaian  hukum  acara  perdata  dijalur  litigasi,  padahal mengingat  aturan  dan  undang-undang  telah  menjamin  kepentingan  dan  hak Pembeli  yang  beritikad  baik  wajib  dan  harus  dilindungi  oleh  Undang-undang yang berlaku.
Hukum yang dianggap sebagai sarana dan acuan untuk mendapat keadilan serta perlindungan  hukum  bagi  seluruh  masyarakat  namun  dalam  realisasinya masih kurang tegas dalam pelaksanaannya, karena kualitas para penegak hukum dan  rendahnya  moralitas  mengakibatkan  kurangnya  profesionalisme  pada penegak hukum. Penegakan hukum akan menjadi kuat dan dihormati jika para penegak  hukum  bertindak  profesional,  jujur  dan  menerapkan  prinsip-prinsip pemerintahan yang baik ( good governance ).
Maka  dalam  hal  Implementasi  hukum  dari  SEMA  maupun  Peraturan pemerintah  yang  mengatur  perlindungan  hukum  bagi  Pembeli  yang  beritikad baik,  belum  bisa  menjadi  jaminan  untuk  pembeli  beritikad  baik  lolos  dari gangguan dari pihak lain yang berkepentingan untuk mencoba merugikan yang menimbulkan  suatu  hambatan-hambatan  yang  menimbulkan  kondisi  yang menyulitkan bagi pihak Pembeli yang beritikad baik.

## E. PENUTUP
Berdasarkan  uraian  dan  pembahasan  yang  telah  sampaikan  pada  bab-bab sebelumnya, maka kesimpulan  yang dapat ditarik dari penelitian ini adalah sebagai berikut :
1. Akibat hukum bagi Pembeli yang beritikad baik dalam Proses Jual beli  hak atas tanah,  oleh  karena  lemahnya  penegakan  hukum  dalam  melindungi  hak  dan kepentingan  Pembeli  yang  beritikad  baik  yang  mengharuskan  pembeli  yang beritikad  baik  untuk  menempuh  jalur  peradilan  demi  mendapatkan  kepastian hukum  dari  lembaga  peradilan,  sehingga  mengakibatkan  banyak  kerugian  yang harus  ditanggung  oleh  Pembeli  yang  beritikad  baik  diantaranya  :  Kerugian Materiil,  Immateriil,  waktu  yang  begitu  lama  karena  proses  peradilan  yang berjalan hingga mendapat putusan Inkracht kurang lebih memakan waktu selama 3 Tahun.
2. Perlindungan hukum terhadap pembeli beritikad baik dalam proses jual beli hak atas  tanah,  dalam  penerapan  hukum  /  Implementasinya  masih  belum  dapat
E-ISSN 2722-287X | P-ISSN 2985-3060
secara  sepenuhnya  melindungi  pihak  Pembeli  yang  beritikad  baik  tanpa menempuh  jalur  lembaga  Peradilan  (Litigasi)  demi  untuk  membuktikan klasifikasi sebagai pembeli yang beritikad baik meskipun secara Undang-undang dan Peraturan Pemetintah sudah secara jelas dan tegas diatur.

## DAFTAR PUSTAKA
Buku-buku A.P. Parlindungan, Komentar Atas Undang-Undang Pokok Agraria, Op.Cit Budiono, Herlien. Ajaran Umum Hukum Perjanjian Dan Penerapannya Di Bidang Kenotariatan . Bandung: Citra Aditya Bakti, 2014. Muljadi, Kartini, and Gunawan Widjaja. Perikatan Yang Lahir Dari Perjanjian . Jakarta: Raja Grafindo Persada, 2014.
Subekti, R. Hukum Perjanjian . Jakarta: Intermasa, 2005.
Suharnoko. Teori Dan Analisa Kasus . Jakarta: Kencana Prenada Media Group, 2007. Yudha Hernoko, Agus. Hukum Perjanjian Asas Proporsionalitas Dalam Kontrak Komersial . Yogyakarta: LaksBang Mediatama, 2008.
Peraturan Perundang-Undangan SEMA Nomor 4 Tahun 2016. Peraturan Pemerintah No. 10 Tahun 1961. Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997. Peraturan Pemerintah Nomor 18 Tahun 2021 Putusan Perkara Perdata Nomor 539/Pdt.G/2019/PN.Smg. Surat Edaran Mahkamah Agung (SEMA) Nomor 7 Tahun 2012 Butir ke –IX. Undang-Undang  Nomor  :  30  tahun  2004  jo  Undang-Undang  Nomor  :  2  Tahun  2014 Tentang Jabatan Notaris