## BAI’ BITHAMAN AJIL , ALTERNATIF PEMBIAYAAN PERUMAHAN PADA PERBANKAN SYARIAH
Oleh : Lily R. Harahap Fakultas Ekonomi Universitas IBA Jalan Mayor Ruslan Palembang 30113

## ABTRACT
During  this  recent  two  decades,  national  economy  sharia  continiue  growth. Though  it  just  still  smaller  compare  to  the  existing  of  conventional  finance,  it conscioused  the  growth  of  sharia  finance  currently  has  a  significant  enhancement.  The positive  and  stable  economy  performance  has  given  good  opportunities  to  the development  of  sharia  economy  in  Indonesia.  The  existence  of  syariah  economy  in Indonesia, who has a muslim mayority, is a new point of national economy history.
Sharia banking is one of the tools for developing national economy sharia. Many products  offered  by  national  sharia  banking,  which  includes  basic  principles  of implementation with profit sharing. One of them is Bai’ Bithaman Ajil, which is the part of trading (Baiah). Bai’ Bithaman Ajil product is expected as an alternative for society to choose sharia banking as a mediator in transaction, specially to fulfill production needs as well as consumption needs, whose transactions are done on a long-term credit.
Keywords : syariah banking, bai’ bithaman ajil.

## PENDAHULUAN
Selaku  makhluk  hidup,  adapun  kebutuhan  mendasar  yang  diperlukan  oleh manusia  mencakup  pangan,  sandang  dan  perumahan.  Pada  masa  ini  3  hal  mendasar tersebut ditambahkan lagi dengan memahami pentingnya kesehatan dan pendidikan yang baik.  Dengan  diperolehnya  keperluan  mendasar  tersebut  secara  baik,  maka  akan menghasilkan suatu kehidupan yang baik pula.
Untuk  memperoleh  kebutuhan  tersebut  pembiayaan  yang  dilakukan  bisa  berupa pembiayaan  yang  dengan  pembayaran  sekaligus  maupun  dengan  cara  mengangsur. Perbankan  Syariah,  yang  dalam  prakteknya  menganut prinsip  syariah  ,  yaitu  aturan perjanjian berdasarkan hukum Islam antara bank dan pihak lain untuk penyimpanan dana
dan  atau  pembiayaan  kegiatan  usaha,  atau  kegiatan  lainnya  yang  dinyatakan  sesuai dengan syariah, menawarkan suatu produk yang disebut dengan Bai’ Bithaman Ajil .

## LANDASAN TEORI

## Perbankan Syariah
Perbankan  dituangkan  dalam  Undang-Undang  Nomor  10  tahun  1998  pasal  1 pengertian  bank,  bank  umum  dan  Bank  Perkreditan  Rakyat  disempurnakan  menjadi: badan  usaha  yang  menghimpun  dana  masyarakat  dalam  bentuk  simpanan  dan menyalurkannya kepada masyarakat dalam bentuk kredit dan atau bentuk-bentuk lainnya dalam  rangka  meningkatkan  taraf  hidup  rakyat  banyak.  Sedangkan  pengertian  bank umum  adalah  bank  yang  melaksanakan  kegiatan  usaha  secara  konvensional  dan  atau berdasarkan prinsip  usaha syariah  yang dalam kegiatannya memberikan jasa dalam lalu lintas  pembayaran.  Serta  pengertian  Bank  Perkreditan  Rakyat  Syariah  (BPR-Syariah) adalah  bank  yang  melaksanakan  kegiatan  usaha  secara  konvensional  dan  atau berdasarkan  prinsip  syariah  yang  dalam  kegiatannya  tidak  memberikan  jasa  dalam  lalu lintas pembayaran.
Secara  umum,  Perbankan  Syariah  atau  Perbankan  Islam  adalah  suatu  sistem perbankan yang pelaksanaanya berdasarkan hukum Islam (syariah). Pembentukan sistem ini berdasarkan adanya larangan dalam agama Islam untuk meminjamkan atau memungut pinjaman  dengan  mengenakan  bunga  pinjaman  (riba),  serta  larangan  untuk  berinvestasi pada usaha-usaha berkategori terlarang (haram).
Dari  data  statistik  Otoritas  Jasa  Keuangan  (OJK)  per  April  2017,    total  aset perbankan syariah mencapai angka Rp. 261,950 triliun. Dibandingkan periode satu tahun sebelumnya,  sebesar  Rp.  212,298  trilliun,    aset  perbankan  syariah  telah  mengalami pertumbuhan  sebesar  23,39  %.  Angka  pembiayaan  pada  April  2017  mencapai Rp.109,870 triliun dimana tahun sebelumnya sebesar Rp. 82,915 triliun, telah mengalami pertumbuhan sebesar 32,50%.  Begitu juga dengan fungsi intermediasi perbankan syariah pun  semakin  meningkat. Financing  to  Deposit  Ratio (FDR),  yaitu  rasio  pembiayaan terhadap dana pihak ketiga, per April 2017 mencapai 88,11%. Angka ini meningkat dari tahun sebelumnya yang mencapai 81,36%.
Dalam  menjalankan  fungsi  jasa  perbankan,  bank  syariah  melakukan  3  fungsi yaitu :
1. Menghimpun dana : dengan akad wadiah dan akad mudharabah
2.  Menyalurkan  dana  :  dengan  akad murabahah ,  akad bai’  bithaman  ajil ,  akad salam ,  akad isthisna ,  akad  ijarah,  investasi musharakah dan  investasi mudharabah , pinjaman qardh .
3.  Jasa  Layanan  :  akad wakalah ,  akad kafalah ,  akad sharf, akad hawalah dan akad rahn .

## Bai’ Bithaman Ajil
Bai’ Bithaman Ajil (BBA) merupakan bagian dari jual beli ( Baiah ). Baiah adalah prinsip  saling menukar harta secara tetap diantara kedua belah  pihak dengan memenuhi ketentuan–ketentuan  yang  dibenarkan  syariat.    Secara  bahasa, Bai’  Bithaman  Ajil merupakan  jual  beli  dengan  penetapan  harga  yang  akan  dibayar  kemudian.  Sedangkan menurut istilah, Bai’ Bithaman Ajil adalah jual beli untuk barang tertentu antara penjual dengan pembeli, dimana pemilik barang  akan menyerahkan barang seketika, sedangkan pembayaran dilakukan dengan sistem cicilan dalam waktu yang disepakati bersama.
Pada  piutang  transaksi  perbankan  syariah,  pihak  bank  bertindak  sebagai  penjual sedangkan anggota/ calon anggota pembiayaan bertindak sebagai pembeli dan akad yang digunakan  adalah  akad  jual  beli  ( Baiah ).  Harga  jual  yang  diberikan  kepada  anggota/ calon  anggota  pembiayaan  adalah  harga  pokok  ditambah  keuntungan  atau  margin  yang telah  disepakati  kedua  belah  pihak.  Harga  jual  yang  telah  disepakati  tersebut,  tidak berubah walaupun terjadi inflasi, deflasi, dan atau kenaikan suku bunga pasar.
Landasan  Hukum Bai’  Bithaman  Ajil terdapat  dalam  firman  Allah  dalam  surat An-Nisa:  29    yang  artinya: ”Hai  orang-orang  yang  beriman,  janganlah  kamu  saling memakan  harta  sesamamu  dengan  jalan  yang  batil,  kecuali  dengan  jalan  perniagaan yang  berlaku  dengan  suka  sama  suka  di  antara  amu.  Dan  janganlah  kamu  membunuh dirimu, sesungguhnya Allah  adalah  Maha Penyayang kepadamu” .  Kemudian landasan hukum Bai’  Bitsaman  Ajil ,  juga  diperkuat  dalam  hadis  Rasulullah  saw,  yang  artinya: ” Sesungguhnya Nabi Muhammad saw bersabda, ada tiga hal yang mengandung berkah, yaitu  jual  beli  tidak  secara  tunai, muqaradah  (mudharabah),  dan  mencampur  gandum dengan jewawut untuk keperluan rumah tangga bukan untuk dijual. (HR. Ibnu Majah).
Bai’  Bithaman  Ajil merupakan  metode  pembiayaan  seperti  metode  pembiayaan murabahah .  Hanya  saja  letak  perbedaannya  adalah  pembiayaan Bai’  Bithaman  Ajil diperuntukkan  memenuhi  kebutuhan  pembiayaan  jangka  panjang.  Salah  satunya  adalah kredit syariah pembelian rumah.

## METODE PENGGUNAAN BAI’ BITHAMAN AJIL
Gambar 3.1. Transaksi Bai’ Bithaman Ajil dengan 3 pihak
1)  Nasabah  menentukan  rumah  yang  diinginkan,  2)  Nasabah  mendekati  bank  untuk mendapatkan  pembiayaan,  3)  Bank  membeli  rumah  dari  pengembang  dan  membayar penuh,  4)  Bank  menjual  unit  rumah  tersebut  kepada  nasabah  dengan  harga  jual  yang sudah dinaikkan.
Gambar 3.2.
Transaksi Bai’ Bithaman Ajil dengan 2 pihak
1)  Nasabah  menentukan  rumah  yang  diinginkan  dari  persediaan  rumah  yang  dimiliki bank, 2) Nasabah mendekati bank untuk mendapatkan pembiayaan, 3) Bank menjual unit rumah tersebut kepada nasabah dengan harga jual yang sudah dinaikkan.
Nasabah 2
2
4
2
1 2 3 2 Bank Vendor (pengembang perumahan )
Nasabah Bank 1 2 3

## Gambar 3.3
Transaksi Bai’ Bithaman Ajil dengan Nasabah sebagai Agen
1)  Bank  menunjuk  nasabah  sebagai  agen  dalam  satu  kesepakatan  (akad)    dimana  bank berjanji  untuk  menjual  dan  nasabah  berjanji  untuk  membeli,  satu  rumah  berdasarkan ketentuan  dan  kondisi  tertentu  dengan  harga  yang  sudah  dinaikkan.  2)  Nasabah menentukan  vendor  dan  memilih  rumah  mewakili  bank  (karena  nasabah  bertindak sebagai agen bank), 3) Vendor mengalihkan kepemilikan pada bank. Bank terlibat dalam proses ini untuk mengawasi prosesnya karena ada isu – isu hukum untuk ditangani, isu- isu yang nasabah diasumsikan tidak mengetahuinya, 4) Bank membayar vendor, 5) Pada titik  ini,  kontrak  keagenan  berakhir.  Bank  menjual  rumah  tersebut  kepada  nasabah dengan  harga  yang  sudah  dinaikkan  dan  mengalihkan  kepemilikan  kepada  nasabah. Setelah ini, nasabah membayar harga yang sudah dinaikkan itu dengan mencicil.

## PEMBAHASAN
Bai’ Bithaman Ajil Sebagai Alternatif Pembiayaan Perumahan di Indonesia
Rumah  merupakan  kebutuhan  pokok  manusia,  sebagaimana  halnya  makanan (pangan)  dan  pakaian  (sandang).  Dengan  adanya  kebutuhan  yang  penting  terhadap rumah,  maka  tidak  heran  jika  permintaan  masyarakat  akan  rumah  tiap  tahun  terus bertambah. Hal tersebut ditunjukkan oleh data statistik di bawah ini:
Nasabah Vendor (pengemban g perumahan ) Bank 2 4 3 5 1
Grafik 4.1.

## Pertumbuhan Indeks Harga Properti Komersial ( yoy )
Sumber: www.bi.go.id (2017)
Dari  grafik  4.1.  dapat  dijelaskan  bahwa  terjadi  kenaikan  harga  properti  komersial setiap tahunnya, terutama kenaikan harga dari convention hall sebesar 9,54% di triwulan 1 tahun 2017.
Grafik 4.2. Pertumbuhan Indeks Supply Properti Komersial ( yoy )
Sumber: www.bi.go.id (2017).
Dari  grafik  4.2.  dapat  dijelaskan  bahwa  pertumbuhan  indeks supply properti komersial  terutama  terjadi  pada  segmen  apartemen  (11,18%)  dan  segmen  perkantoran (9,61%).
Grafik 4.3.
Pertumbuhan Indeks Demand /Hunian Properti Komersial ( yoy )
Sumber: www.bi.go.id (2017).
Dari grafik 4.3. dapat dijelaskan bahwa terjadi kenaikan indeks permintaan properti komersial  setiap  tahunnya,  terutama  terjadi  pada  segmen  apartemen  (11,44%)  dan segmen perkantoran (7,35%).
Perkembangan  investasi  properti  di  Indonesia  dapat  dilihat  dari  salah  satu  faktor yang turut mempengaruhi  meningkatnya bisnis proerti ini, adalah banyaknya konsumen yang  tertarik  dengan down  payment (DP)  yang  sangat  murah.  Secara  tidak  langsung, penentuan  DP  ini  ikut  mempengaruhi  permintaan  akan  properti.  Maka  tidaklah mengherankan  jika  banyak  sekali  developer  atau  pengembang  yang  menawarkan  DP sangat  murah  dengan  segala  kemudahan.  Hal  ini  bertujuan  untuk  menarik  minat  para konsumen sebanyak mungkin ( http://www.paramount-land.com : 2017).
Dari ketiga grafik di atas terdata jelas tentang kenaikan bisnis properti komersial di Indonesia,    yang  dalam  hal  ini  tentunya  lembaga  pembiayaan  ikut  berperan  demi berjalannya  bisnis  tersebut.  Hal  ini  menjadi  peluang  yang  baik  bagi  produk Bai’
Bithaman Ajil sebagai salah satu altrnatif pembiayaan. Di Indonesia, pembiayaan rumah dengan KPR syariah populer dengan menggunakan prinsip jual beli murabahah . Hampir sama  dengan Bai’  Bithaman  Ajil ,  hana  saja  pembayaran  angsuran  dengan  prinsip murabahah lebih  pendek  jangka  waktunya  dibandingkan  dengan  prinsip Bai’ Bithaman Ajil .

## KESIMPULAN
KPR  Syariah  merupakan  pembiayaan  yang  digunakan  untuk  pembelian  rumah secara  kredit.  Di  Indonesia,  KPR  Syariah  kebanyakan  menggunakan  akad murabahah . Seiring dengan meningkatnya permintaan akan kredit rumah, maka akad Bai’ Bithaman Ajil bisa  dipelajari  untuk  dijadikan  alternatif  pilihan.  Selama  ini  penggunaan  akad Bai’ Bithaman  Ajil dilakukan  sepenuhnya  di  negara  Malaysia.  Adanya  jangka  waktu  kredit yang  lebih  panjang  yang  ditawarkan  oleh  akad Bai’  Bithaman  Ajil dibandingkan  akad murabahah , merupakan  kelebihan yang bisa dijadikan alternatif pilihan.

## DAFTAR PUSTAKA
Abdullah,  Vicary,D.  dan  Chee,  K.  (2012). Buku  Pintar  Keuangan  Syariah .  Jakarta: Zaman.
Suma, A.M. (2013). Tafsir Ayat Ekonomi . Jakarta: Amzah
Venardos, A.M. (2015). Islamic Banking and Finance in South-East Asia
Ascarya, (2007). Akad dan Produk Bank Syariah . Jakarta: RajaGrafindo Persada Nuryadin,  H.  (2014). BMT  dan  Bank  Islam , Instrumen  Lembaga  Keuangan  Syari’ah ,. Bandung: Pustaka Bani Quraisy
Muhammad. (2010). Sistem dan Prosedur  Operasional  Bank Syariah ,. Yogyakarta:  UII Press
Wiroso. (2011). Produk Perbankan Syariah . Jakarta: LPFE, IBFI
Bank  Indonesia.  (2017).  Perkembangan  Properti  Komersial.  (online-11/7/17).
www.bi.go.id
OJK. (2017). Statistik Perbankan Syariah. (online-11/7/17). Available www.ojk.go.id Paramount  Land.  (2017).  Perkembangan  Investasi  Properti  di  Indonesia.  (online- 11/7/17). Available www.paramount-land.com