PERLINDUNGAN HUKUM  BAGI KONSUMEN MELALUI PENYELESAIAN SENGKETA AKIBAT JANJI IKLAN PERUMAHAN

## NINIEK WAHYUNI
Fakultas Hukum Universitas Kadiri Jalan Selomangleng Nomor 1 Kediri Email : niniek_wahyuni@unik-kediri.ac.id

## ABSTRAK
Rumah merupakan  kebutuhan  pokok  manusia.  Menangkap  peluang  kebutuhan akan  rumah, developer ikut  berperan  dalam  pemenuhan  kebutuhan  tersebut.  Untuk menarik minat konsumen, supaya membeli produknya, salah satu cara  yang digunakan developer dalam menawarkan rumahnya adalah melalui iklan. Namun, seringkali iklan yang  disampaikan  tidak  jujur  dan  bahkan  dapat  menimbulkan  kerugian  kepada konsumen. Oleh karena itu, konsumen perlu mendapat perlindungan hukum. Konsumen yang menderita kerugian akibat janji iklan yang tidak sesuai, dapat mengajukan gugatan kepada developer, dan menyelesaikan  sengketanya baik  melalui  jalur  di  luar pengadilan, maupun melalui pengadilan.
Key Words : Perlindungan Hukum, Konsumen, Iklan, Penyelesaian Sengketa.

## 1. Latar Belakang Masalah
Perumahan merupakan salah satu kebutuhan dasar manusia (Basic Need). Seiring dengan bertambahnya  jumlah  penduduk  yang  makin  pesat, kebutuhan  terhadap perumahan  juga  telah  mengalami peningkatan. Hal  tersebut  mendorong  pihak pemerintah maupun swasta untuk melaksanakan pembangunan perumahan.
Rumah  menjadi  sarana  bagi  manusia  untuk  melakukan berbagai  macam  aktifitas hidup  dan  sarana  untuk  memberikan  perlindungan  utama  terhadap  adanya  gangguan- gangguan  eksternal,  baik  terhadap  kondisi  iklim  maupun  terhadap  gangguan  lainnya. Saat ini konsep perumahan telah mengalami pergeseran, tidak hanya sebagai kebutuhan dasar  saja,  ataupun  sebagai  media  yang  memberikan  perlindungan,  namun  perumahan telah  menjadi  gaya  hidup  (life  style),  memberikan  kenyamanan  dan  menunjukkan
karakteristik  atau  jati  diri,  yang  merupakan  salah  satu  pola  pengembangan  diri  serta sarana private, sebagaimana dibutuhkan pada masyarakat global. 1
Semakin  meningkat  kebutuhan  akan  perumahan,  menarik  minat  pengembang perumahan untuk ikut berperan serta dalam pemenuhan kebutuhan akan perumahan dan berusaha  untuk  mendapatkan  keuntungan  dari usaha  tersebut.  Untuk  memberikan informasi  kepada  masyarakat  atau  konsumen  perumahan,  banyak  cara  dilalukan  oleh pengembang,  salah  satu  adalah  dengan  cara  beriklan,  baik  melalui  media  Televisi, Koran, maupun Brosur.
Informasi  yang  disampaikan  oleh  pelaku  usaha,  biro  iklan  dan  media  iklan seringkali  hanya  menyampaikan  yang  baik-baik  saja  dan  tidak  menyampaikan  yang lengkap, bahkan  cenderung  menyesatkan  konsumen. Iklan  tersebut  sangat  merugikan konsumen, karena  kebohongan  yang  dilakukan oleh  pelaku  usaha.  Apa yang  tertera dalam iklan tidak sesuai  dengan kondisi barang yang ada.
Konsumen berada pada posisi yang dirugikan. Permasalahan tersebut merupakan persoalan  yang  klasik  dalam  suatu  sistem  ekonomi,  terutama  pada  negara-negara berkembang,  karena  perlindungan  terhadap  konsumen  belum  menjadi  prioritas  utama dalam dunia bisnis, melainkan keuntunganlah yang menjadi prioritas utama bagi pelaku usaha, tidak terkecuali dalam bidang perumahan. 2
Merebaknya  kasus  perumahan  dalam  bisnis  properti  atau  perumahan,  pada dasarnya,  diawali  dengan  adanya  ketidak sesuaian  antara  apa  yang  tercantum  dalam brosur  atau  iklan  berupa  informasi  produk,  dengan  realita  yang  didapatkan.  Tidak mudah  mengharapkan  kesadaran  pelaku  usaha  yang  pada  dasarnya  secara  prinsip ekonomi lebih mengutamakan untuk mendapat keuntungan yang semaksimal mungkin, dengan  modal  seminim  mungkin. Prinsip  ini  sangat  potensial  merugikan  kepentingan konsumen, baik secara langsung maupun tidak langsung. 3
Maraknya  pengaduan  konsumen  perumahan,  merupakan  cermin  bahwa belum adanya  kesadaran  di  kalangan developer/pengembang perumahan bahwa  kalau konsumen  membayar,  mereka  berhak  mendapatkan  rumah  sesuai  dengan  yang dijanjikan pengembang dalam iklan/brosur/pameran perumahan.
1 Miru,  A dan Sutarman,  Y.  2004. Hukum  Perlindungan  Konsumen,  Raja  Grafindo  Persada, Jakarta, h.
24.
2 Purwadi, A. 1992. Aspek Hukum Perdata Pada Perlindungan Konsumen. Surabaya: Yuridika, Fakultas Hukum Universitas Airlangga, h. 41.
3 Ibid, h.36.

## 2. Rumusan Masalah
Berdasarkan  latar  belakang  masalah  tersrbut,  permasalahan  yang  akan  dibahas dalam  tulisan  ini  adalah Perlindungan  Hukum  Bagi  Konsumen  Perumahan Melalui Penyelesaian Sengketa Akibat Iklan yang Menimbulkan Kerugian.

## 3. Metode Penelitian
Dalam  setiap  penulisan karya  ilmiah  penggunaan  metode  penelitian  merupakan salah  satu  persyaratan  agar  supaya  diperoleh  hasil  penelitian  sesuai  dengan permasalahan  yang  dikemukakan,  sehingga  dengan  demikian  untuk  dapat  menjawab permasalahan  dalam  penulisan  karya  ilmiah  ini  tipe penelitian  yang  penulis  gunakan adalah  Yuridis  Normatif.  Penulisan  karya  ilmiah  ini  dilakukan  berdasarkan  pada prosedur  ilmiah  sehingga  dapat  menjawab  permasalahan,  memahami  hukum  yang terkandung dalam norma dan kaidah dari sudut pandang teori dan keilmuan hukum.
Dalam  tipe  penelitian  yuridis  normatif  ini  pendekatan  masalah  yang  penulis gunakan  adalah  pendekatan  perundang-undangan.  Pendekatan  perundang-undangan digunakan  dalam  penulisan  karya  ilmiah  ini  dikarenakan  fokus  dari  penelitian  adalah mengkaji bagaimana perlindungan hukum bagi konsumen perumahan akibat iklan yang menimbulkan  kerugian  berdasarkan  pada  ketentuan  UU  Perlindungan  Konsumen (UUPK) serta upaya penyelesaian sengketanya baik melalui litigasi maupun non litigasi.

## 4. Pembahasan

## 4.1. Pengaturan Periklanan di Indonesia.
Pengaturan iklan secara tegas, tidak saja menjamin perlindungan hukum terhadap konsumen,  tetapi  pengaturan  tersebut  juga  sangat  bermanfaat  sebagai  pedoman  bagi para  pihak  yang  terlibat  dalam  kegiatan  periklanan,  yaitu:  Pengiklan,  perusahaan periklanan, dan media penyiar iklan dalam melakukan kegiataannya. Melalui peraturan atau  regulasi  yang  ada,  diharapkan  produk  iklan  yang  dihasilkan  penuh  muatan kreativitas  namun  tetap  menjunjung  asas-asas  umum  periklanan  serta  aturan hukum yang  ada. Meskipun  secara  khusus  belum  mempunyai  Undang-undang  Periklanan, namun  ketentuan  tentang  periklanan  telah  terdapat  dalam  Kode  Etik  dan  beberapa peraturan yang berlaku.
Asas-asas  Umum  Tata  Krama  dan  Tata  Cara  Periklanan  Indonesia  berdasarkan Etika Penyiaran Indonesia (EPI) adalah:
a. Iklan  harus  jujur,  bertanggung jawab,  dan  tidak  bertentangan  dengan  hukum  yang berlaku.
b. Iklan  tidak boleh  menyinggung  perasaan  dan/atau  merendahkan  martabat,  agama, tata susila, adat, budaya, suku dan golongan.
c. Iklan harus dijiwai oleh asas-asas persaingan yang sehat.
Asas-asas  umum  tersebut  kemudian  dijabarkan  dalam  penerapan  umum  maupun penerapan khusus. Dalam Tata Krama dan dan Tata Cara Periklanan Indonesia tersebut juga diatur tentang hubungan antara unsur-unsur yang berkepentingan dalam periklanan, baik  hubungannya  dengan  konsumen,  pengiklan  sendiri  (perusahaan  periklanan), pemerintah  dan  dengan  media. Dalam  hubungannya  dengan  konsumen,  maka  apabila diminta  oleh  konsumen, baik  perusahaan  periklanan,  media  maupun  pengiklan  harus bersedia  memberikan  penjelasan  mengenai  suatu  iklan  tertentu. Hal  ini  terkait  dengan hak-hak konsumen.
Keberadaan  iklan  sebagai  sumber  informasi,  sangat  penting  bagi  konsumen, karena  berdasarkan  informasi  dalam  iklan  tersebutlah,  konsumen  memutuskan  untuk membeli  atau  tidak. Berkaitan  dengan  hak  konsumen  atas  informasi  tersebut,  maka Pemuatan iklan di Indonesia tidak boleh melanggar Kode Etik Periklanan yang berlaku di Indonesia. Adapun Kode Etik Periklanan secara umum sebagai berikut :
a. Jujur  :  tidak  memuat  konten  yang  tidak  sesuai  dengan  kondisi  produk  yang diiklankan
b. Tidak memicu konflik SARA
c. Tidak mengandung pornografi
d. Tidak bertentangan dengan norma-norma yang berlaku.
e. Tidak melanggar etika bisnis, misalnya: saling menjatuhkan produk tertentu dan sebagainya.
f. Tidak plagiat
Isi  iklan  yang  dipublikasikan  juga  tidak  boleh  menyimpang  dari  Tata  Krama Periklanan Yang sudah diatur dalam Etika Pariwara Indonesia, antara lain adalah:
a. Iklan  harus  disajikan  dalam  bahasa  yang  bisa  dipahami oleh  khalayak sasarannya,  dan  tidak  menggunakan  persandian  (enkripsi)  yang  dapat menimbulkan  penafsiran  selain  dari  yang  dimaksudkan  oleh  perancang  pesan iklan tersebut.
b. Jika  harga  sesuatu  produk  dicantumkan  dalam  iklan,  maka  harus  ditampakkan dengan  jelas,  sehingga  konsumen  mengetahui  apa  yang  akan  diperolehnya dengan harga tersebut.
c. Iklan  tidak  boleh  merendahkan  produk  pesaing  secara  langsung  maupun  tidak langsung.
d. Iklan tidak boleh dengan sengaja meniru iklan produk pesaing sedemikian rupa sehingga  dapat  merendahkan  produk  pesaing,  ataupun  menyesatkan  atau membingungkan  khalayak.  Peniruan  tersebut  meliputi  baik  ide  dasar,  konsep atau  alur  cerita,  setting,  komposisi musik  maupun  eksekusi.  Dalam  pengertian eksekusi  termasuk  model,  kemasan,  bentuk  merek,  logo,  judul  atau  subjudul, slogan,  komposisi  huruf  dan  gambar,  komposisi  musik  baik  melodi  maupun lirik, ikon atau atribut khas lain, dan properti.
e. Iklan tidak boleh meniru ikon atau atribut khas yang telah lebih dulu digunakan oleh sesuatu iklan produk pesaing dan masih digunakan hingga kurun dua tahun terakhir.
Dalam  pembuatan  iklan,  selain  mendasarkan  pada  Asas-asas  umum  Tata  Krama dan Tata Cara Periklanan, ketentuan tentang beriklan secara tegas diatur dalam Undang Undang Nomor 8 Tahun 1999 tentang Perlindungan Konsumen.
Pasal 9 :
(1) Pelaku  usaha  dilarang  menawarkan,  mempromosikan,  dan  mengiklankan  suatu barang dan/atau jasa secara tidak benar dan atau seolah-olah :
a. Barang  tersebut  telah  memenuhi  dan/atau memiliki  potongan  harga, harga khusus,  standar  mutu  tertentu,  gaya  atau  mode  tertentu,  karakteristik  tertentu, sejarah atau guna tertentu;
b. Barang tersebut dalam  keadaan baik dan/atau baru;
c. Barang  dan/atau  jasa  tersebut  telah  mendapatkan  dan/atau  memiliki  sponsor, persetujuan,  perlengkapan  tertentu,  keuntungan  tertentu,  ciri-ciri  kerja,  atau asesori tertentu;
d. Barang dan/atau jasa tersebut dibuat oleh perusahaan yang mempunyai sponsor, persetujuan atau afiliasi;
e. Barang dan/atau jasa tersebut tersedia;
f. Barang tersebut tidak mengandung cacat tersembunyi;
g. Barang tersebut merupakan kelengkapan dari barang tertentu;
h. Barang tersebut berasal dari daerah tertentu;
i. Secara langsung atau tidak langsung merendahkan barang dan/atau jasa lain;
j. Menggunakan  kata-kata  yang  berlebihan,  seperti  aman,  tidak  berbahaya,  tidak mengandung risiko, atau efek samping tanpa keterangan yang lengkap;
k. Menawarkan sesuatu yang mengandung janji yang belum pasti.
Pasal 10 :
Pelaku  usaha  dilarang menawarkan  barang  dan/atau  jasa  yang  ditujukan  untuk diperdagangkan  dilarang  menawarkan,  mempromosikan,  mengiklankan  atau  membuat pernyataan yang tidak benar atau menyesatkan, mengenai :
a. Harga atau tarif suatu barang dan/atau jasa;
b. Kegunaan suatu barang;
c. Kondisi, tanggungan,  jaminan, hak  atau  ganti  rugi  atas  suatu  barang dan/atau jasa;
d. Tawaran potongan harga atau hadiah menarik yang ditawarkan;
e. Bahaya penggunaan barang dan/atau jasa.
Pasal 12 :
Pelaku usaha dilarang menawarkan, mempromosikan, atau mengiklankan suatu barang dan/atau  jasa  dengan  harga atau tarif  khusus dalam  waktu  dan  jumlah  tertentu,  jika pelaku  usaha  tersebut  tidak  bermaksud  untuk  melaksanakannya  sesuai  dengan  waktu dan jumlah yang ditawarkan, dipromosikan, atau diiklankan.
Pasal 13 :
Pelaku usaha dilarang menawarkan, mempromosikan, atau mengiklankan suatu barang dan/atau  jasa  dengan  cara  menjanjikan  pemberian  hadiah  berupa  barang  dan/atau  jasa lain  secara  cuma-cuma  dengan  maksud    tidak  memberikannya  atau  memberikan  tidak sebagaimana yang dijanjikan.
Ketentuan  Pasal  13  tersebut  menunjukkan bahwa  pelaku  usaha  yang  sengaja mengelabuhi  atau  menyesatkan  konsumen,  walaupun  perilaku  tersebut  baru  akan diketahui setelah konsumen  yang mengadakan  kontrak dengan pelaku usaha mengenai barang dan/atau    jasa  yang  ditawarkan,  dipromosikan,  atau  diiklankan  oleh  pelaku usaha.
Secara khusus Perbuatan yang dilarang bagi pelaku usaha periklanan diatur dalam Pasal  17  ayat  (1),  yang  menetapkan  bahwa  pelaku  usaha  perikalan  dilarang memproduksi iklan yang:
a. Mengelabui konsumen mengenai kualitas, kuantitas, bahan, kegunaan, dan harga barang  dan/atau  tarif  jasa  serta  ketepatan  waktu  penerimaan  barang  dan/atau jasa;
b. Mengelabui jaminan/garansi terhadap barang dan/atau jasa;
c. Memuat informasi yang keliru, salah, atau tidak tepat mengenai barang dan/atau jasa;
d. Tidak memuat informasi mengenai risiko pemakaian barang dan/ atau jasa.
e. Mengeksploitasi kejadian dan atau seseorang tanpa seizin yang berwenang atau yang bersangkutan;
f. Melanggar  etika  dan/atau  ketentuan  peraturan  perundang-undangan  mengenai periklanan.
Pasal  17  tersebut merupakan  pasal  yang  secara  khusus  ditujukan  pada  perilaku pelaku usaha periklanan, yang mengelabui konsumen melalui iklan yang diproduksinya. Menurut Ari Purwadi, “mengelabui konsumen melalui iklan dapat terjadi dalam bentuk: pernyataan yang salah, pernyataan yang menyesatkan, dan iklan yang berlebihan”. 4
Regulasi tentang periklanan dapat juga ditemukan dalam :
a. Undang-undang No.32 Tahun 2002 tentang Penyiaran.
4 Ari  Purwadi,  “Perlindungan  Konsumen  dari  Sudut  Periklanan”, Majalah  Hukum  TRISAKTI, Fakultas Hukum Universitas Trisakti, Jakarta, No. 21/Tahun XXI/Januari/1996, hlm.8. Dalam  Ahmadi Miru dan Sutarman Yodo, Op. Cit., hlm. 102.
Dalam Pasal  1 angka  6,  yang dimaksud  Siaran  Iklan  Niaga  adalah  siaran  iklan komersial  yang  disiarkan  melalui  penyiaran  radio  atau  televisi dengan  tujuan memperkenalkan,  memasyarakatkan,  dan/atau  mempromosikan  barang  atau  jasa kepada khalayak sasaran untuk mempengaruhi konsumen agar menggunakan produk yang ditawarkan.
b. Undang-Undang No. 40 Tahun 1999 tentang Pers
Fungsi iklan sebagai sarana penyebarluasan informasi produk telah menempatkan perusahan  periklanan  maupun  media  cetak  dan  elektronik  sebagai  bentuk-bentuk melaksanakan kegiatan jurnalistik. Hal tersebut dijelaskan pada Pasal 1 angka 1 Undang Undang Pers bahwa yang dimaksud dengan Pers adalah :
“Lembaga  sosial  dan  wahana  komunikasi  massa  yang  melaksanakan  kegiatan jurnalistik  meliputi  mencari,  memperoleh,  memiliki,  menyimpan,  mengelola  dan menyampaikan  informasi  baik  dalam  bentuk  tulisan,  suara,  dan  gambar,  serta  data dan grafik maupun dalam bentuk lainnya dengan menggunakan media cetak, media elektronik dan segala jenis saluran yang tersedia.”
Dengan adanya ketentuan-ketentuan tersebut diharapkan pelaku usaha periklanan lebih  berhati-hati  dalam  menerjemahkan  permintaan  pengusaha  dalam  membuat  iklan, sehingga  tetap  berpedoman  pada  regulasi  yang  ada  dan  tidak  melakukan  pelanggaran, apalagi yang sampai menimbulkan kerugian kepada konsumen.

## 4.2. Iklan yang Merugikan Konsumen
Salah  satu  unsur  pokok  kesejahteraan  rakyat  adalah  terpenuhinya  kebutuhan perumahan, yang merupakan kebutuhan dasar bagi setiap Warga Negara Indonesia dan keluarganya,  sesuai  dengan  harkat  dan  martabatnya  sebagai  manusia. Di  samping  itu pembangunan  perumahan merupakan  salah  satu  instrumen terpenting  dalam  strategi pengembangan  wilayah  yang  menyangkut  aspek-aspek  yang  luas  dibidang kependudukan dan berkaitan erat dengan pembangunan  ekonomi dan kehidupan sosial dalam rangka pemantapan ketahanan nasional.
Dalam  Undang-Undang  Perumahan  dan Permukiman  dinyatakan  dalam  Pasal  1 angka 1 dan 2 bahwa :
“Rumah  adalah  bangunan  yang  berfungsi  sebagai  tempat  tinggal,  atau hunian  dan sarana pembinaan keluarga”
“Perumahan  adalah  kelompok  rumah  yang  berfungsi  sebagai  lingkungan tempat tinggal atau hunian yang dilengkapi dengan prasarana dan sarana lingkungan.”
Dapat  diketahui  bahwa  rumah  adalah  bangunan  di  mana  manusia  tinggal dan melangsungkan  kehidupannya,  di  samping  itu  rumah  juga  merupakan tempat berlangsungnya proses sosialisasi pada saat seseorang diperkenalkan kepada norma dan adat  kebiasaan  yang  berlaku  dalam  masyarakat,  maka tidaklah  mengherankan  bila masalah perumahan menjadi masalah yang penting bagi individu. 5
Seiring  dengan  semakin  pesatnya  pembangunan  perumahan  dan  juga  semakin ketatnya  persaingan  di  kalangan developer, sehingga  banyak cara  yang  dilakukan developer untuk dapat menjual rumahnya. Salah satu cara yang dilakukan pengembang untuk  menawarkan  produknya  adalah  dengan  melalui  iklan. Iklan  adalah  merupakan keterangam atau pernyataan produk dalam bentuk gambar, tulisan atau bentuk lainnya. Dengan  iklan  ini,  maka  pengusaha  dapat    mempromosikan  barang  dan  jasa,  sebagai usaha untuk meningkatkan omzet penjualan dan meningkatkan keuntungan.
Melalui  iklan  developer  menginformasikan  produknya  kepada  konsumen. Menurut  Ahmadi  Miru  dan  Sutarman  Yodo, 6 Hak  konsumen  atas  informasi  ini  sangat penting,  karena  tidak  memadainya  informasi yang  disampaikan  kepada  konsumen, yang disampaikan kepada konsumen ini dapat juga merupakan salah satu cacat produk, yaitu  yang  dikenal dengan  cacat  instruksi  atau  cacat  karena  informasi  yang  tidak memadai. Hak atas informasi yang jelas dan benar, dimaksudkan agar konsumen dapat memperoleh  gambaran  yang  benar  tentang  suatu  produk,  karena  dengan  informasi tersebut,  konsumen  dapat  memilih  produk  yang  diinginkan/sesuai  kebutuhannya  serta terhindar dari kerugian akibat kesalahan dalam penggunaan produk.
Berawal dari informasi  yang disampaikan melalui iklan, konsumen memutuskan untuk  membeli  rumah. Oleh  karena  itu  iklan  harus  perdoman pada  etik  dan  hukum. Informasi yang disampaikan melalui iklan harus benar dan jujur. Banyaknya iklan yang ditawarkan  ternyata  menimbulkan  banyak  masalah,  seperti iklan  yang  membodohi kosumen,  bahkan  menipu. Seringkali  materi  dalam  iklan  perumahan  tidak  sepenuhnya dapat  dipertanggungjawabkan. Iklan  sengaja  memuat  informasi  yang  menyesatkan, yang  tujuan  utamanya  adalah  menarik  minat  konsumen  untuk  membeli,  dan  hal  itu dilakukan semata-mata untuk memperoleh keuntungan.
Meskipun  sudah  ada  Undang-Undang  Perlindungan  Konsumen  (UUPK),  yang memuat  larangan  kegiatan  periklanan  dan  Tata  Krama  dan  Tata  Cara  Periklanan
5 Budihardjo, Sejumlah Masalah Permukinan Kota, Alumni, Bandung, 1992, hlm 145.
6 Miru, A. dan Yodo, S. Op. Cit., hlm. 41.
Indonesia,  namun  dalam  praktek  masih  saja  ditemui  kegiatan  periklanan  yang bertentangan  dengan aturan  yang  ada  dan  seringkali  menjadi  sasaran  keluhan  dari konsumen  karena  dianggap  tidak  jujur (unfair) dan  menyesatkan (misleading) atau mengelabui,  serta  melawan  hukum  dan  kode  etik.  Banyak  iklan  yang  berkedok  sadar lingkungan, tetapi kenyataannya sangat bertolak belakang. 7
Ada  beberapa  cara  yang  digunakan  pengembang/developer dalam  iklan perumahan untuk menjelaskan lokasi perumahan antara lain :
a. Dengan  menggunakan  indikator  jarak  tempuh  atau  waktu  tempuh  dari  lokasi perumahan;
b. Dengan menggunakan indikator harga, seperti harga terjangkau;
c. Dalam lingkungan strategis, alam segar dan bebas banjir;
d. Dengan menggunakan indikator kualitas bangunan dan lain-lain.
Iklan  yang  dapat  merugikan  konsumen  dapat  berupa bait  advertising,  blind advertising, dan false advertising. 8 Secara umum, informasi  yang disampaikan kepada konsumen dilakukan dengan cara merepresentasikan suatu produk dengan berbagai cara dengan berbagai media, namun dalam pelaksanaannya kadang terjadi misrepresentasi. 9 Misrepresentasi  merupakan  pernyataan  tidak  benar  yang  dilakukan  oleh  suatu  pihak untuk membujuk pihak lain masuk dalam suatu  perjanjian. Dengan demikian, masalah dasar  dari  misrepresentasi  adalah  dampak  dari  suatu  pernyataan  yang  disampaikan sebelum terjadinya perjanjian. 10
Di  bawah  ini  penulis  berikan  contoh iklan  yang tidak  sesuai  dengan  janji  yang dapat  menimbulkan  kerugian  kepada konsumen. Wahyu  Ardianto memutuskan  untuk membeli  satu  unit  rumah  Tipe  36/72  di  Rivera  Hils  Cinangka  Depok,  Jawa  Barat, seharga  Rp  235.000.000  (dua  ratus  tiga  puluh  lima  juta  rupiah)  sudah  termasuk  biaya balik nama Sertifikat Hak Milik dan Izin Mendirikan Bangunan, karena janji iklan yang disampaikan  oleh developer. Kenyataannya  rumah tidak selesai  dibangun  sesuai janjinya.    Bahkan  pembangunan  perumahan Rivera  Hills telah  diambil  alih  oleh developer lain.  Setelah developer yang  baru didatangi, barulah  rumah  tersebut diselesaikan.  Pada  saat  penyerahan, Wahyu  menerima  Sertifikat  Hak  Guna  Bangunan
7 Syawali, H. Hukum Perlindungan Konsumen. 2000. Bandung: Mandar Maju hal 60.
8 Miru, A dan Yodo, S. Op. Cit.,hlm. 105.
9 Ibid.,hlm. 105-106, sebagaimana dikutip dari  F.R. Davies. 1970. Contract. London: Sweet & Maxwell, hlm. 82.
10 Ibid.,hlm. 106, sebagaimana dikutip dari G.C. Cheshire and Filoot, C.H.S. 1981. The Law of Contract, Fourth Australian Edition, by Higgins, P.F.P., et al. Sidney: Bulterworths hlm. 253.
(SHGB),  padahal  perjanjian  diawal,  bukti  legalitas  yang  diterimanya  seharusnya Sertifikat Hak Milik (SHM).
Dari  kasus  iklan  yang  dibuat  oleh developer,  ternyata  banyakhal  yang  tidak dipenuhi oleh developer, diantaranya: tidak dipenuhi batas waktu penyelesaian rumah; tidak dipenuhinya Sertifikat Hak Milik langsung atas nama pembeli. Hal tersebut jelas, bahwa pihak developer telah membuat iklan yang tidak benar dan merugikan konsumen.

## 4.3. Penyelesaian Sengketa Konssumen Perumahan dan Pemukiman
Perlindungan  konsumen  perumahan  adalah  serangkaian  upaya  yang  dibingkai secara  hukum,  untuk  melindungi  konsumen  perumahan  sebagai  pengguna  fasilitas perumahan,  yang meliputi fasilitas bangunan (konstruksi) yang sesuai standar, fasilitas lingkungan,  fasilitias  sosial,  fasilitas  umum  dan  memenuhi  standar  kesehatan,  serta mampu  memberi  rasa  aman  kepada penghuninya,  baik  itu  untuk  kepentingan  pribadi, keluarga, institusi ataupun pihak lain, tetapi tidak untuk diperdagangkan kembali.”
Menurut  Pasal  3  Undang-Undang  Perlindungan  Konsumen,  Perlindungan Konsumen bertujuan untuk:
a. Meningkatkan  kesadaran, kemampuan  dan  kemandirian  konsumen  untuk melindungi diri
b. Mengangkat harkat dan martabat konsumen dengan cara menghindarkannya dari ekses negative pemakaian barang dan atau jasa
c. Meningkatkan  pemberdayaan  konsumen  dalam  memilih,  menentukan  dan menuntut hak-haknya sebagai konsumen
d. Menciptakan sistem perlindungan konsumen yang mengandung unsur kepastian hukum, keterbukaan informasi serta akses untuk mendapatkan informasi
e. Menumbuhkan  kesadaran  pelaku  usaha  mengenai  pentingnya  perlindungan konsumen, sehingga tumbuh sikap jujur dan bertanggung jawab dalam berusaha
f. Meningkatkan kualitas barang dan atau jasa yang menjamin kelangsungan usaha produksi  barang  dan  atau  jasa,  kesehatan,  kenyamanan,  keamanan  dan keselamatan konsumen
Hak-hak Konsumen yang  diatur  dalam Pasal  4  Undang-Undang  Perlindungan Konsumen, yakni:
1. Hak atas kenyamanan, keamanan dan keselamatan dalam mengkonsumsi barang dan/atau jasa.
2. Hak untuk memilih barang dan/atau jasa serta mendapatkan barang dan/atau jasa tersebut sesuai dengan nilai tukar dan kondisi serta jaminan yang dijanjikan
3. Hak  atas  informasi  yang  benar,  jelas dan  jujur  mengenai  kondisi  dan  jaminan barang dan/atau jasa
4. Hak  untuk  didengar  pendapat  dan  keluhannya  atas  barang  dan/atau  jasa  yang digunakan.
5. Hak  untuk  mendapatkan  advokasi,  perlindungan dan  upaya  penyelesaian sengketa perlindungan konsumen secara patut.
6. Hak untuk mendapat pembinaan dan pendidikan konsumen.
7. Hak  untuk  diperlakukan  atau  dilayani  secara  benar  dan  jujur  serta  tidak diskriminatif.
8. Hak  untuk  mendapatkan  kompensasi,  ganti  rugi,  dan/atau  penggantian,  apabila barang  dan/atau  jasa  yang  diterima  tidak  sesuai  dengan  perjanjian  atau  tidak sebagaimana mestinya.
9. Hak-hak yang diatur dalam ketentuan perundang-undangan lainnya.
Hak-hak  konsumen  yang  tersebut  diatas  berguna  untuk melindungi  kepentingan konsumen,  sebagaimana  tercantum  dalam  tujuan  dari  perlindungan  konsumen  yaitu mengangkat  harkat  hidup  dan  martabat  konsumen.  Sehingga  diharapkan  konsumen menyadari  akan  hak-haknya  dan  pelaku  usaha  diharuskan  untuk  memperhatikan  apa saja  perbuatan-perbuatan  usaha  yang  dilarang  menurut  Undang-Undang  Perlindungan Konsumen, sehingga tidak ada lagi pelanggaran hak-hak konsumen.
Selain mempunyai hak, konsumen juga memiliki beberapa kewajiban. Kewajiban adalah  suatu  beban  atau  tanggungan  yang  bersifat  kontraktual.  Dengan  kata  lain kewajiban  adalah  sesuatu  yang  sepatutnya  diberikan. 11 Kewajiban  konsumen  sesuai dengan Pasal 5 Undang-Undang Perlindungan Konsumen, yaitu:
a. Membaca  atau  mengikuti  petunjuk  informasi  dan  prosedur  pemakaian  atau pemanfaatan barang dan/atau jasa, demi keamanan dan keselamatan
b. Beritikad baik dalam melakukan transaksi pembelian barang dan/atau jasa
c. Membayar sesuai dengan nilai tukar yang disepakati
d. Mengikuti upaya penyelesaian hukum sengketa perlindungan konsumen secara patut
Perlindungan  terhadap  konsumen  yang  diberikan  dalam  Undang  Undang Perlindungan Konsumen, diwujudkan dengan adanya ketentuan yang mengatur tentang:
a. Perbuatan dan kewajiban dari para pihak.
b. Perbuatan yang dilarang bagi pelaku usaha
c. Klausula baku
d. Tanggung jawab hukum
e. Penyelesaian sengketa
f. Sanksi
Upaya  pengembangan  perlindungan  konsumen  sebagaimana  diamanatkan  oleh Undang-Undang Perlindungan Konsumen dan Peraturan Pemerintah No. 57 Tahun 2001
11 Perlindungan Konsumen dan Peraturan Perundang-undangan yang terkait. 2006. Bandung. Penerbit Nuanasa Aulia, hal 37.
tentang  Badan  Perlindungan  Konsumen  Nasional  yang  menjadi  dasar didirikannya Badan Perlindungan Konsumen Nasional. Tugas Utama BPKN diantaranya adalah: 12
a. Memberikan  saran  dan  rekomendasi  kepada  pemerintah  dalam  rangka penyusunan kebijaksanaan di bidang perlindungan konsumen,
b. Melakukan  penelitian  dan  pengkajian  terhadap peraturan  perundang-undangan yang berlaku di bidang perlindungan konsumen,
c. Melakukan  penelitian  terhadap  barang  dan/atau  jasa  yang  menyangkut keselamatan konsumen,
d. Mendorong  berkembangnya  lembaga  perlindungan  konsumen  swadaya masyarakat,
e. Menyebarluaskan  informasi  melalui  media  mengenai  perlindungan  konsumen dan memasyarakatkan sikap keberpihakan kepada konsumen,
f. Menerima pengaduan tentang perlindungan konsumen dari masyarakat, lembaga perlindungan konsumen swadaya masyarakat atau pelaku usaha; dan
g. Melakukan survei yang menyangkut kebutuhan konsumen.
Dalam  menganalisa  perlindungan  hukum  bagi  rakyat  Indonesia,  Philipus  M.
Hadjon mengatakan: 13
Perlindungan  hukum  adalah  perlindungan  akan  harkat  dan  martabat,  serta pengakuan  terhadap  hak-hak  asasi  manusia  yang  dimiliki  oleh  subyek  hukum berdasarkan  ketentuan  hukum.  Perlindungan  hukum  bagi  rakyat dapat  dibagi menjadi  dua,  yaitu:  1)  perlindungan preventif dimana  rakyat  diberikan  kesempatan untuk mengajukan keberatan (inspraak) atau pendapatnya sebelum suatu keputusan pemerintah mendapat bentuk yang definitive, artinya perlindungan hukum preventif bertujuan mencegah timbulnya sengketa. 2) perlindungan hukum represif bertujuan untuk menyelesaikan sengketa.
Perlindungan  hukum  konsumen  secara preventif dapat  dilakukan  dengan pembinaan terhadap konsumen, agar konsumen tidak terperangkap dalam kerugian yang dialami akibat posisi tawar yang tidak seimbang. YLKI mewadahi aspirasi perkumpulan konsumen  di  Indonesia,  dapat  melakukan  pembinaan  terhadap  konsumen  perumahan yang  akan  melakukan  transaksi  di  bidang  perumahan.  YLKI  dapat  memberikan penyuluhan  terkait  kehati-hatian  serta  ketelitian  konsumen  dalam  melakukan kesepakatan  dengan  pengembang  baik  pada  tahap  prakontraktual,  tahap  kontraktual maupun tahap pasca kontraktual. Selain peran pembinaan konsumen diatas, YLKI juga memiliki peran dalam mensosialisasikan upaya  yang dapat dilakukan konsumen ketika menghadapi  sengketa. Seringkali  konsumen  mengalami  ketidaktahuan  mengenai  hak-
12 Direktorat  Pemberdayaan Konsumen, Lembaga  Penyelenggaraan  Perlindungan  Konsumen, http://ditjenspk.kemendag.go.id/id/direktorat-pemberdayaan-konsumen/kelembagaan,  diakses 3  Juli 2017.
13 Philipus M. Hadjon, Perlindungan Hukum Bagi Rakyat di  Indonesia, Bina Ilmu, Surabaya, 1987, h. 2.
hak  yang  dapat  dilakukan  apabila  terjadi  kerugian  yang  dikarenakan  perbuatan developer/pelaku  usaha.  Akibat  tidak  terpenuhinya  janji  dalam  iklan,    yang menimbulkan kerugian, konsumen mempunyai hak untuk menyelesaikan sengketanya.
Perlindungan hukum secara represif merupakan  perlindungan hukum  yang dapat diberikan  setelah  terjadinya  sengketa. Menurut  Ahmadi  Miru 14 ,  dalam  dunia    bisnis, penyelesaian  sengketa  yang    dikehendaki  adalah  yang  dapat  berlangsung  cepat  dan murah.  Selain  itu,  penyelesaian  sengketa  dalam  dunia  bisnis  diharapkan  sedapat mungkin  tidak  merusak  hubungan  bisnis  selanjutnya  dengan  siapa  dia  pernah  terlibat suatu sengketa.
Perlindungan  hukum represif dalam  penyelesaian  sengketa  konsumen, pada dasarnya  dapat  dilakukan  melalui  penyelesaian  di  luar  pengadilan  (non  litigasi)  dan melalui  peradilan  (litigasi). Hal  tersebut,  sesuai  dengan ketentuan  Undang-Undang Nomor  8  tahun  1999  tentang  Perlindungan  Konsumen,  yang  menyatakan bahwa penyelesaian  sengketa  dibagi  menjadi  dua,  yaitu  penyelesaian  sengketa  di  luar pengadilan dan penyelesaian sengketa di pengadilan.
Lembaga  yang  menangani  penyelesaian  sengketa  di  luar  pengadilan  dalam Undang  Undang  Perlindungan  Konsumen  adalah  “ Badan  Penyelesaian  Sengketa Konsumen (BPSK) ” yang diatur dalam Pasal 49 ayat (1) . BPSK yang merupakan suatu lembaga  khusus  yang  dibentuk  dan diatur  dalam  Undang-Undang  Perlindungan Konsumen,  tugas  utamanya  adalah melaksanakan  penanganan  dan  penyelesaian sengketa konsumen dengan cara  melalui Mediasi, Konsiliasi atau Arbitrase.
Menurut  Undang-Undang  Nomor  1  Tahun  2011  Tentang  Perumahan  dan Kawasan  Pemukiman,  pada  pasal  147  Penyelesaian  sengketa  di  bidang  perumahan terlebih dahulu diupayakan berdasarkan musyawarah untuk mufakat.
Dipilihnya  penyelesaian  secara  musyawarah  mufakat  dan  penyelesaian  di  luar pengadilan,  karena  proses  penyelesaian  sengketa  melalui  pengadilan  (litigasi),  akan berakhir  dengan  kekalahan  salah  satu  pihak  dan  kemenangan    pihak  lainnya  pihak lainnya, 15 proses peradilan yang berlangsung lama dan  membutuhkan  biaya yang tidak sedikit.
Alasan  yang  sering dikemukakan, dipilihnya  penyelesaian sengketa  di  luar pengadilan, karena  ingin  memangkas  birokrasi  perkara,  biaya  dan  waktu,  sehingga
14 Ahmadi  Miru, Prinsip-prinsip  Perlindungan  Hukum  Bagi  Konsumen  Di  Indonesia,    Cetakan  ke  2, RajaGrafindo Persada, Jakarta, 2013, hlm. 155.
15 Ahmadi Miru, Loc. Cit.
relatif lebih cepat dengan biaya yang ringan, lebih dapat menjaga harmoni sosial dengan mengembangkan  budaya  musyawarah  dan  budaya  nonkonfrontatif.  Melalui penyelesaian tersebut  diharapkan  tidak  terjadi  prinsip lose-win tetapi win-win,  para pihak merasa menang sehingga menghindarkan terjadinya hard feeling dan loosing face.
Penyelesaian  sengketa  di  luar  pengadilan  atau  yang  lebih  dikenal dengan Alternative  Dispute  Resolution  (ADR), ditempuh  dengan  berbagai  cara.  ADR  tersebut dapat  berupa  arbitrase,  mediasi,  konsiliasi,  minitrial, summary  jury  trial,  settlement conference serta bentuk lainnya. 16
Dalam  Pasal  1  Undang  Undang  Nomor  30  Tahun  1999  tentang  Arbitrase  dan Alternatif  Penyelesaian  Sengketa,  arbitrase  dibedakan  dari  alternative  penyelesaian sengketa,  karena  yang  termasuk dalam  alternatif penyelesaian  sengketa  hanya konsultasi, negosiasi, mediasi, dan penilaian ahli. 17
Meskipun  terdapat  berbagai  cara  yang  dapat  ditempuh  untuk  menyelesaikan sengketa  di  luar  pengadilan,  namun  yang  dibahas  dalam  makalah  ini  hanya  mediasi, konsiliasi dan  arbitrase sebagaimana  dikenal  dalam  Undang-Undang  Perlindungan Konsumen.
a. Mediasi.
Mediasi merupakan cara penyelesaian sengketa yang fleksibel dan tidak mengikat serta melibatkan pihak netral,  yaitu mediator,  yang memudahkan negosiasi antara para pihak/membantu  mereka  dalam  mencapai  kompromi/kesepakatan. Mediasi merupakan proses  negosiasi  pemecahan  masalah  di  mana  pihak  luar  yang  tidak  memihak (impartial) bekerja sama dengan pihak yang bersengketa untuk membantu memperoleh kesepakatan  perjanjian  dengan  memuaskan.  Mediator  tidak  berwenang  untuk memutuskan perkara atau sengketa, tapi tergantung pada para pihak  yang bersengketa. Hasil dari suatu mediasi dapat dirumuskan dengan cara lisan ataupun tertulis, yang tidak secara  mutlak  mengakiri  sengketa  secara  final,  karena dapat  dianggap  sebagai  suatu perjanjian baru atau dapat juga dijadikan sebagai suatu perdamaian.
b. Konsiliasi.
16 Yahya  Harahap, Beberapa Tinjauan  Mengenai  Sistem  Peradilan  dan  Penyelesaian  Sengketa, Citra Aditya Bakti, Bandung, 1997, hlm. 186.
17 Ahmadi Miru, Op. Cit., hlm. 159.
Konsiliasi merupakan  salah  satu  alternatif penyelesaian  sengketa  di  luar pengadilan,  yang  diartikan  sebagai :  an  independent  person  (conciliator)  brings  the parties  together  and  encourages  a mutualy  acceptable  resolution  of  the  dispute  by facilitating  communication  between  the  parties. 18 Penyelesaian  sengketa  ini  hampir sama  dengan  arbitrase,  menyerahkan  kepada  pihak  ketiga  untuk memberikan pendapatnya. Namun  pendapat  konsiliator  tidak  mengikat. Penyelesaiannya  sangat tergantung pada kesukarelaan para pihak.
Ketentuan  mengenai  konsiliasi  terdapat  dalam  Pasal  1  ayat  10  dan  alenia  ke-9 Penjelasan Umum Undang-Undang nomor 30 tahun 1999. Hasil dari kesepakatan para pihak melalui alternatif penyelesaian sengketa konsiliasi harus dibuat secara tertulis dan ditandatangani  secara  bersama  oleh  para  pihak  yang  bersengketa. Kesepakatan  tertulis dari konsiliasi ini bersifat final dan mengikat para pihak.
c. Arbitrase.
Arbitrase  adalah  cara  penyelesaian  sengketa  perdata  di  luar  pengadilan  yang didasarkan  pada  perjanjian  arbitase  yang  dibuat  oleh  para  pihak  yang  bersengketa. Penyelesaian  sengketa  melalui  arbitrase  dapat  dilakukan  oleh  para  pihak  yang bersengketa,  jika  para  pihak  tersebut  telah  mencantumkan  klausul  arbitrase  dalam perjanjian   yang menjadi pokok sengketa atau mengadakan perjanjian arbitrase setelah timbulnya  sengketa  di  antara  mereka. Penyelesaian  sengketa  melalui  arbitrase, putusannya  adalah  final  dan  mempunyai  kekuatan  hukum  tetap  dan  mengikat  para pihak. Putusan  arbitrase  ini,  memiliki  kekuatan  eksekutorial,  sehingga  apabila  pihak yang  dikalahkan  tidak  memenuhi  putusan  secara  sukarela,  maka  pihak  yang  menang dapat meminta eksekusi ke Pengadilan.
Apabila penyelesaian  sengketa  di  luar  pengadilan tidak  tercapai, maka  dapat diselesaikan melalui pengadilan atau litigasi. Penyelesaian sengketa melalui pengadilan dilakukan  oleh  pengadilan  niaga.Ketentuan  peran  represif  pengadilan  niaga  terdapat pada  Pasal  45  dan  Pasal  46  Undang-Undang Perlindungan  Konsumen. Berdasarkan ketentuan  tersebut  setiap  konsumen  yang  dirugikan  dapat  menggugat  pelaku  usaha melalui  lembaga  yang  bertugas  menyelesaikan  sengketa  antara  konsumen  dan  pelaku usaha  atau  melalui  peradilan  yang  berada  di  lingkungan  peradilan  umum  berdasarkan
18 Lamuel  W.  Dowdy,  et.  Al., Prepared  by  Consumer  Dispute  Resolution  Program  Staff  Attoeneys, Federal Trade Commission-Division of Product Reliability, Washinton, D.C., hlm. 5. tt. Dalam Ahmadi Miru, Op. Cit., hlm. 162.
pilihan  sukarela  para  pihak  yang  bersengketa.  Gugatan  atas  pelanggaran  pelaku  usaha dapat dilakukan oleh konsumen yang dirugikan maupun ahli waris  yang bersangkutan, kelompok  konsumen  yang  mempunyai  kepentingan  yang  sama,  lembaga  perlindungan konsumen  swadaya  masyarakat  yang  memenuhi  syarat  serta  pemerintah  dan/atau instansi  terkait  apabila  barang  dan/atau  jasa  yang  dikonsumsi  atau  dimanfaatkan mengakibatkan kerugian materi yang besar dan/atau korban yang tidak sedikit.
Pasal 45 ayat 1 sampai 4 Undang-Undang Perlindungan Konsumen, menyatakan:
1. Setiap  konsumen  yang  dirugikan  dapat  menggugat  pelaku  usaha  melalui lembaga  yang  bertugas  menyelesaikan  sengketa  antara  konsumen  dan  pelaku usaha atau melalui peradilan yang berada di lingkungan peradilan umum.
2. Penyelesaian sengketa konsumen dapat ditempuh melalui pengadilan atau di luar pengadilan berdasarkan pilihan sukarela para pihak yang bersengketa.
3. Penyelesaian  sengketa  di  luar  pengadilan  sebagaimana  dimaksud  pada  ayat  (2) tidak menghilangkan tanggungjawab pidana sebagaimana diatur dalam Undang- Undang.
4. Apabila telah dipilih upaya penyelesaian sengketa konsumen di luar pengadilan, maka gugatan melalui pengadilan hanya dapat ditempuh apabila upaya tersebut dinyatakan  tidak  berhasil  oleh  salah satu  pihak  atau  oleh  pihak  yang bersengketa.
Dari  pernyataan  pasal  45  ayat  4,  meskipun  sudah  dipilih  upaya  penyelesaian sengketa di luar pengadilan, apabila mediator dan konsiliator tidak berhasil mengantar para  pihak    mencapai  kesepakatan  dalam  mediasi  dan  konsiliasi  atau  belum  berhasil memberi  putusan  dalam  arbitrase,  maka  masih  memberikan  kesempatan untuk mengajukan gugatan ke pengadilan.
Sebagai bentuk perlindungan hukum kepada konsumen, agar dapat menyelesaikan sengketa  secara  lebih  cepat,  selain  melalui  Badan  Penyelesaian  Sengketa  Konsumen, juga  dikenal class  action,  yaitu  suatu  prosedur  hukum  yang  memungkinkan  banyak orang  bergabung  untuk  menuntut ganti  kerugian  atau  kompensasi lainnya  di  dalam suatu gugatan. 19
Ketentuan  hukum  yang  menjadi  dasar  gugatan class  action (gugatan  kelompok) terdapat  dalam  Pasal  46  Undang  Undang  Perlindungan  Konsumen.  Yang  dapat mengajukan gugatan ke pengadilan adalah:
a. seorang konsumen yang dirugikan atau ahli waris yang bersangkutan;
b. kelompok konsumen yang mempunyai kepentingan yang sama;
c. lembaga perlindungan konsumen swadaya masyarakat yang memenuhi syarat, yaitu berbentuk badan hukum atau yayasan, yang dalam anggaran
19 Rachagan, S. S. (ed). Consumer Access to Justice, an Overview, in Develeping Consumers Law in Asia, IOCU Regional Office for Asia and the Pasific, Malaysia, tt., hlm. 207.
dasarnya  menyebutkan  dengan  tegas  bahwa  tujuan  didirikannya  organisasi tersebut  adalah  untuk  kepentingan  perlindungan  konsumen  dan  telah melaksanakan kegiatan sesuai dengan anggaran dasarnya;
d. pemerintah  atau  instansi  terkait  apabila  barang  atau  jasa  yang  dikonsumsi  atau dimanfaatkan  mengakibatkan  kerugian  materi  yang  besar  atau  korban yang tidak sedikit

## 5. Kesimpulan
Salah  satu  upaya  yang  dilakukan pengembang/developer perumahan  untuk menarik minat konsumen adalah dengan cara mengiklankan perumahan tersebut. Masih banyak  pelaku  usaha  periklanan  yang  melanggar  peraturan  tentang  periklanan. Agar pelaku usaha tidak melakukan perbuatan yang merugikan konsumen perumahan seperti membuat  periklanan  yang  palsu  atau  iklan  yang  tidak  sesuai  dengan  kenyataannya, harus berpedoman: Asas-asas  umum  Periklanan;  Tata  Krama  dan  dan  Tata  Cara Periklanan;  Undang  Undang  Perlindungan  Konsumen  dan  regulasi  lainya  yang  terkait dengan periklanan.
Perlindungan    hukum  terhadap  konsumen perumahan,  agar terhindar  dari  ulah developer yang  dapat  menimbulkan  kerugian adalah dengan  upaya  perlindungan preventif, dan  perlindungan represif. Perlindungan preventif adalah  upaya  pencegahan sebelum  terjadinya  sengketa,  sedangkan  perlindungan represif yaitu  memberikan kesempatan kepada konsumen untuk penyelesaian sengketa antara para pihak, baik yang diselesaikan melalui jalur di luar pengadilan atau melalui pengadilan.

## Daftar Pustaka
Budihardjo. 1992. Sejumlah masalah Permukinan Kota. Bandung: Alumni Dowdy,  L.  W.  et.  Al,. Prepared  by  Consumer  Dispute  Resolution  Program  Staff Attoeneys. Washington,  D.C: Federal  Trade  Commission-Division  of  Product Reliability,.
Davies, F. R. 1970. Contract. London: Sweet & Maxwell
G.C. Cheshire and Filoot, C.H.S. 1981. The Law of Contract, Fourth Australian Edition, by Higgins, P.F.P., et al.,. Sidney: Bulterworths.
Harahap,  Y.  1997. Beberapa  Tinjauan  Mengenai  Sistem  Peradilan  dan  Penyelesaian Sengketa. Bandung: Citra Aditya Bakti.
Hadjon, P. M. 1987. Perlindungan Hukum Bagi Rakyat di  Indonesia. Surabaya: Bina Ilmu.
Miru,  A. dan  Sutarman,  Y. 2004. Hukum  Perlindungan  Konsumen. Jakarta: Raja Grafindo Persada.
Miru,  A.  2013. Prinsip-prinsip  Perlindungan  Hukum  Bagi  Konsumen  Di  Indonesia,
Cetakan ke 2. Jakarta: RajaGrafindo Persada.
Purwadi,  A.  1992. Aspek  Hukum  Perdata  Pada  Perlindungan  Konsumen ”.
Surabaya:Yuridika, Fakultas Hukum Universitas Airlangga.
Purwadi,  A.  1996.  Perlindungan  Konsumen  dari  Sudut  Periklanan.  Jakarta: Majalah Hukum  TRISAKTI, Fakultas  Hukum  Universitas  Trisakti  No.  21/Tahun XXI/Januari/1996.
Rachagan,  S.  S. (ed), Consumer  Access  to  Justice,  an  Overview,  in  Develeping Consumers Law in Asia, IOCU Regional Office for Asia and the Pasific, Malaysia,
tt.
Syawali, H. 2000. Hukum Perlindungan Konsumen. Bandung: Mandar Maju.
……… . 2006. Perlindungan Konsumen dan Peraturan Perundang-undangan yang terkait. Bandung: Penerbit Nuanasa Aulia.
Direktorat  Pemberdayaan  Konsumen,  Lembaga  Penyelenggaraan  Perlindungan Konsumen, http://ditjenspk.kemendag.go.id/id/direktorat-pemberdayaan- konsumen/kelembagaan, diakses 3 Juli  2017