How to cite: Wahyuni.  A.  M.,  Hasbir  Pelangi  &  Kahar  Lahae  (2021)  Kekuatan  Hukum  Akta  Jual  Beli  Tanah  Yang Mengandung Unsur Tindakan Pura-Pura. Syntax Literate: Jurnal Ilmiah Indonesia, 7 (2). http://dx.doi.org/10.36418/ Syntax-Literate.v7i2.6255 E-ISSN: 2548-1398 Published by: Ridwan Institute
Syntax  Literate:  Jurnal  Ilmiah  Indonesia  p–ISSN:  2541-0849 e-ISSN: 2548-1398 Vol. 7, No. 2, Februari 2022

## KEKUATAN  HUKUM  AKTA  JUAL  BELI  TANAH  YANG  MENGANDUNG UNSUR TINDAKAN PURA-PURA

## Andi Mulia Wahyuni, Hasbir Paserangi, Kahar Lahae
Fakultas Hukum Universitas Hasanuddin, Indonesia Email: milkawahyuni@gmail.com, hasbir_paserangi@yahoo.co.id, klahaefhuh84@yahoo.co.id

## Abstrak
Penelitian ini bertujuan untuk menganalisis tentang kekuatan hukum akta jual beli tanah yang mengandung unsur tindakan pura-pura. Penelitian ini adalah penelitian hukum  bersifat  deskriptif  dengan  menggunakan  pendekatan  perundang-undangan dan  pendekatan  konsep.  Selain itu  juga merujuk  pada  literatur,  dan  kamus  hukum guna  memperoleh  data  sekunder.  Wawancara  juga  dilakukan  sebagai  salah  satu bentuk  bahan  non  hukum  sebagaimana  merupakan  bahan  pelengkap  untuk memberikan  petunjuk  dan  penjelasan  yang  relevansi  dengan  topik  penelitian. Adapun  data  penelitian  dianalisis  secara  kualitatif  untuk  memberikan  preskriptif permasalahan  hukum  yang  diteliti.  Hasil  penelitian  menunjukkan  bahwa  kekuatan hukum  akta  jual  yang  mengandung  unsur  tindakan  pura-pura  pada  kasus  yang dibahas dan diteliti yakni ketiga akta jual beli hak atas tanah yang dibuat dihadapan PPAT  ASC  tidak  memiliki  kekuatan  hukum  mengikat  karena  telah  mencederai unsur  kepastian  hukum  sebagaimana  yang  termaktub  dalam  Peraturan  Pemerintah nomor 24 tahun 2016 tentang perubahan atas peraturan pemerintah nomor 37 tahun 1998 tentang peraturan pejabat pembuat akta tanah. Mengingat dengan adanya akta jual  beli  berarti  memberikan  kedudukan  yang  sama  antar  subyek  hukum  yang terlibat terkait kepastian dalam bentuk prestasi hingga penetapan sanksi jika ingkar terhadap  perjanjian  yang  telah  disepakati.  Namun  pada  ketiga  akta  jual  beli  oleh PPAT ASC tidak terdapat  pelaksanaan prestasi, tidak adanya pelaksanaan hak dan kewajiban  para  pihak  dalam  perjanjian  yang  mengikat  mereka.  Secara  jelas  tidak pernah  terjadi  perbuatan  hukum  sebagaimana  ternyata  dalam  akta  sehingga  dapat dikatakan bahwa sejak awal perjanjian tersebut tidak pernah ada.
Kata Kunci: hukum; akta; jual beli tanah

## Abstract
This  study  aims  to  analyze  the  legal  strength  of  the  deed  of  sale  and  purchase  of land  which  contains  elements  of  pretending.  This  research  is  a  descriptive  legal research using a statutory approach and a conceptual approach. In addition, it also refers to the literature, and legal dictionaries to obtain secondary data. Interviews were also conducted as a form of non-legal material as a complementary material to  provide  instructions  and  explanations  that  were  relevant  to  the  research  topic. The  research  data  was  analyzed  qualitatively  to  provide  a  prescriptive  legal problem  under  study.  The  results  of  the  study  indicate  that  the  legal  force  of  the
sale  deed  which  contains  elements  of  sham  actions  in  the  cases  discussed  and investigated, namely the three deed of sale and purchase of land rights made before the ASC PPAT does not have binding legal force because it has injured the element of  legal  certainty  as  stated  in  the  Regulations.  Government  number  24  of  2016 concerning  changes  to  government  regulation  number  37  of  1998  concerning regulations  for  land  deed  officials.  Given  the  existence  of  a  deed  of  sale  and purchase,  it  means  giving  equal  positions  between  legal  subjects  involved regarding certainty in the form of achievement to the determination of sanctions if they break the agreement that has been agreed. However, in the three deed of sale and purchase by PPAT ASC there is no implementation of achievements, there is no implementation  of  the  rights  and  obligations  of  the  parties  in  the  agreement  that binds them. It is clear that no legal action has taken place as evident in the deed so that it can be said that from the beginning the agreement never existed.

## Keywords: law; deed; buying and selling land
Received: 2022-01-20; Accepted: 2022-02-05; Published: 2022-02-20

## Pendahuluan
Akta  autentik  berfungsi  sebagai  alat  bukti  yang  memiliki  kekuatan  mutlak mengenai  peristiwa  atau  hal  yang  tertuang  dalam  akta.untuk  menghindari  terjadinya kesalahan  yang  bisa  menimbulkan  sengketa  dikemudian  hari.  Maka  PPAT  harus memiliki  kecakapan  dibidang  pertanahan,  tidak  memihak  salah  satu  pihak  dalam pembuatan  akta  dan  tidak  mengumbar  rahasia  yang  berkaitan  dengan  akta.  Artinya bahwa dalam membuat akta, maka PPAT harus berdasarkan peraturan ke PPAT-an.
Pejabat Pembuat Akta Tanah yang disingkat PPAT, dalam melaksanakan tugas dan tanggung jawabnya harus berdasarkan peraturan pemerintah nomor 24 tahun 2016 tentang  perubahan  atas  peraturan  pemerintah  nomor  37  tahun  1998  tentang  peraturan pejabat  pembuat  akta  tanah  dan  kode  etik  PPAT.  Pada  pasal  1  ayat  (1)  peraturan pemerintah  nomor  24  tahun  2016  tentang  perubahan  atas  peraturan  pemerintah  nomor 37  tahun  1998  tentang  peraturan  pejabat  pembuat  akta  tanah  bahwa:  pejabat  pembuat akata tanah adalah pejabat umum yang diberikan kewenangan untuk mmbuat akta-akta autentik  mengenai  perbuatan  hukum  tertentu  mengenai  hak  atas  tanah  atau  hak  milik atas satuan rumah susun.
Keberadaan  PPAT  sangat  dibutuhkan  karena  sesuai  dengan  kewenangannya yang  tidak  hanya  menjadikan  keterangannya  bisa  dipercaya  tapi  juga  cap  dan  tanda tangannya yang dapat memberikan jaminan sebagai alat bukti autentik. Pejabat pembuat akta  tanah  dalam  memenuhi  kebutuhan  masyarakat,  membuat  masyarakat  indonesia mengetahui pentingnya peran pejabat pembuat akta tanah.
Seorang  PPAT  adalah  pejabat  yang  punya  spesialisasi  tersendiri  dengan kulaifikasi  sebagai  orang  yang  menuangkan  hal  sesuai  kehendak  para  pihak  dan keinginan  dari  para  pihak  yang  menghadap  kepadanya (Adjie,  2011) .  Artinya  bahwa PPAT merupakan pejabat yang melaksanakan tugas dengan cara memberikan pelayanan kepada  masyarakat  umum.  PPAT  dalam  menjalankan  tugas  dan  jabatannya  wajib
berpedoman  secara  normatif  kepada  aturan  hukum  yang  berkaitan  dengan  segala tindakan  yang  akan  diambil  dalam  menjalankan  tugas  dan  jabatannya.  Apabila  terjadi pelanggaran  yang  dilakaukan  oleh  PPAT  dan  telah  terbukti  kebenarannya,  tentu  akan menimbulkan kerugian kepada para pihak. Apabila akta yang dibuat PPAT mengandung cacat  hukum  karena  kesalahan,  kelalaian maupun  kesengajaan  keberpihakan  PPAT  itu sendiri,  maka  PPAT  harus  memberikan  pertanggung  jawaban  secara  moral  dan  secara hukum.
Jual beli adalah ketika antara kedua belah pihak, seketika setelah orang-orang ini mencapai  sepakat  tentang  kebendaan  tersebut  dan  harganya,  meskipun  kebendaan  itu belum  diserahkan,  maupun  harganya  belum  dibayar (Hama,  Nurhasanah,  &  Febriadi, 2017) .  Jual  beli  dalam  hal  ini  tentang  perjanjian  jual  beli  yang  lahir  pada  saat tercapainya  kata  sepakat  antara  para  pihak  terkait  barang  yang  akan  diserahkan  oleh penjual dalam jual beli tersebut dan harga yang akan dibayarkan oleh pembeli. Hal ini menunjukkan  bahwa  perjanjian  jual  beli  tergolong  perjanjian  konsensual,  yaitu perjanjian yang lahir sejak tercapainya kesepakatan para pihak. Oleh karena dalam pasal dinyatakan bahwa meskipun barangnya belum diserahkan dan harganya belum dibayar, berarti  setelah  tercapainya  kesepakatan  para  pihak,  maka  pihak  pembeli  sudah  berhak menuntut  pembayaran  harganya.  Masalah  yang  mana  diserahkan  terlebih  dahulu, apakah  barang  atau  harganya,  semua  itu  tergantung  pada  kesepakatan.  Namun  tentu yang  banyak  terjadi  untuk  jual  beli  sederhana  adalah  bersamaan/hampir  bersamaan antara penyerahan barang dan harganya (Ahmadi Miru dan Sakka Pati, 2018) .
Adapun  mengenai  jual  beli  hak  milik  atas  tanah  harus  dipastikan  pengalihan kepemilikannya  dari  hak  milik  si  penjual  menjadi  hak  milik  pembelii.  Hal  ini dikarenakan  kepemilikan  tanah  belum  beralih  kepada  pembeli  walaupun  harga  sudah dibayar  dan  tanah  secara  fisik  sudah  diserahkan  kepada  pembeli  (sudah  dibawah penguasaan  pembeli).  Hak  milik  atas  suatu  tanah  dapat  beralih  kepada  pembeli  jika telah  dilakukan  penyerahan  hak  yang  wajib  diselenggarakan  dengan  membuat  akta autentik dihadapan PPAT yang diangkat oleh pemerintah sesuai dengan bunyi pasal 37 ayat  1  Peraturan  Pemerintah  Nomor  24  tahun  1997  tentang  pendaftaran  tanah. Pendaftaran  tanah  merupakan  satu-satunya  pembuktian  dan  juga  merupakan  syarat sahnya peralihan hak. Akta selain sebagai akta autentik, juga merupakan alat bukti yang sempurna untuk pembuktian yang kuat dan sah dalam setiap perkara yang terkait. Akta yang  dibuat  dihadapan  PPAT  dalam  hal  ini  mempunyai  kedudukan  penting  dalam menciptakan  hak  dan  kewajiban  karena  menjamin  kepastian  hukum  dalam  setiap hubungan hukum sebagaimana akta bersifat autentik.  Pelaksanaan pembuatan akta jual beli  tanah  dapat  dilakukan  jika  semua  persyaratan  jual  beli  terpenuhi  oleh  para  pihak. Namun  pada  kenyataannya  hal-hal  sebaliknya  terjadi.  Ada  jual  beli  tanah  yang  dibuat terkandung unsur tindakan pura-pura, dalam hal ini tidak dilakukan tindakan hukum jual beli sebagaimana yang tertuang dalam akta, sehingga syarat jual beli tidak terpenuhi dan membuat akta jual beli hanya menjadi wadah. Jual beli yang berdasarkan tindakan pura- pura ini dapat disebut dengan perjanjian pura-pura. Perjanjian pura-pura terdapat cacat hukum ataupun cacat kehendak dalam perjanjian kedua pihak ataupun masalah lainnya
yang  dapat  menimbulkan  sengketa.  Perbedaan  kehendak  para  pihak  maka  dikatakan cacat  kehendak,  artinya  bahwa  pernyataan  sesuai  dengan  yang  diinginkan  tetapi  tidak menginginkan akibat hukum yang akan ditimbulkan (Budiono, 2009) .
Perjanjian  jual  beli  berdasarkan  tindakan  pura-pura  atau  perjanjian  pura-pura merupakan  penyimpangan  dari  maksud  tujuan  menimbulkan  akibat  hukum (Budiono, 2009) .  Perjanjian  semacam  ini  dalam  bahasa  Belanda  disebut schiijnhandeling .  Pada kamus  hukum schijnhandeling diartikan  sebagai  perbuatan  pura-pura  atau  suatu persetujuan  tanpa  sebab  atau  yang  telah  dibuat  karena  suatu  sebab  yang  palsu  atau terlarang tidak mempunyai kekuatan (Charlie Rudyar, 2014) .
Perjanjian  pura-pura  adalah  perjanjian  para  pihak  menyatakan  keadaan  yang berbeda dengan perjanjian yang diadakannya. Akta jual beli berdasarkan tindakan pura pura  sudah  sangat  sering  digunakan.  Contohnya  A  dan  B  sepakat  melakukan  jual  beli pura-pura  tanah  yang  akan  dijadikan  jaminan  kredit  di  Bank.  Kedua  belah  pihak melakukan  proses  balik  nama  pemohon  kredit.  Sebelum  membuat  akta  jual  beli dihadapan  PPAT,  keduanya  membuat  kuitansi  seolah-olah  pembayaran  secara  tunai dilakukan  dan  perbuatan  jual  beli  telah  dilaksanakan.  Kedua  belah  pihak  juga  telah membayar  pajak  penjual  dan  pembeli  lalu  membawa  seluruh  persyaratan  tersebut  ke PPAT untuk dibuatkan Akta Jual beli tanah yang akan dijadikan sebagai objek jaminan. Sebagaimana  salah  satu  kasus  yang  terjadi  pada  pengusaha  Balikpapan  yakni  Jovinus Kusumadi dengan rekannya yang juga seorang pengusahabernama Abdul Hakim Rauf. Awalnya  Jovinus  dan  Abdul  Hakim  akan  mengadakan  kerjasama  bisnis  dibidang perdagangan  bahan  bakar  minya  bumi  dengan  mendirikan  PT.  Ocean  Perkasa  Energi Khatulistiwa  disebut  PT.OPEK.  Pendirian  PT.  OPEK  dibuktikan  dengan  adanya  akta pendirian  nomor  68  tanggal  13  maret  2017  yang  dibuat  Notaris/PPAT  ASC.  Untuk menjalankan  usaha  yang  telah  didirikan,  maka  akan  diadakan  pegajuan  kredit  Surat Kredit  Berdokumen  Dalam  Negeri  atau  disebut  SKBDN  ke  Bank  Mega  Cabang Balikpapan  keduanya  bersepakat  bahwa  yang  mengajukan  fasilitas  kredit  adalah Jovinus. Hal ini dikarenakan Abdul Hakim sudah menjadi debitur dibeberapa Bank dan mengenai jaminan akan menggunakan aset milik Abdul Hakim.
Jaminan  yang  dimaksud  adalah  asli  Sertifikat  Hak  Guna  Bangunan  (SHGB) Nomor  00221/  Margo  Mulyo  terdaftar  atas  nama  PT.Dian  Yarpan  Jaya  Mndiri,  Asli SHGB  Noor  00226/  Margo  Mulyo  terdaftar  atas  nama  PT  Dian  Yahya  Mandiri  dan terakhir  asli  SHGB  00225/Margo  Mulyo  terdaftar  atas  nama  PT.Dian  Yarpan  Jaya Mandiri.  Ketiganya  dititipkan  kepada  Notaris/  PPAT  ASC.  Penitipan  bertujuan  untuk balik  nama  dengan  cara  membuat  akta  jual  beli  dari  pemilik  asli  Abdul  Hakim  ke Jovinus  untuk  melancarkan  pengajuan  kredit  yang  diajukan  ke  Bank  Mega. Sebagaimana keduanya sepakat bahwa ketiga sertifikat akan digunakan khusus jaminan guna keperluan kepengurusan SKBDN, sehingga Jovinus berjanji akan mengembalikan ketiga  SHGB  kepada  Abdul  Hakim  setelah  urusan  jaminan  selesai.  Selanjutnya  secara formal akan dibuatkan akta jual beli. Adapun akta jual beli yang dimaksud yakni AJB Nomor  317/  2017  untuk  sertifikat  SHGB  No.  00226/  Margo  Mulyo,  AJB  318/  2017 untuk  sertifikat  SHGB  No.  00221/  Margo  Mulyo,  dan  AJB  349/  2017  untuk  sertifikat
No. 00225/ Margo Mulyo. Selain pembuatan AJBjuga dibuatkan perjanjian pengikatan jual  beli  dan  kuasa  menjual  persil  yakni  Jovinus  sebagai  penjual  dan  Abdul  Hakim sebagai  pembeli  yang  semua  akta  itu  dibuat  dihadapan  Notaris/PPAT  ASC  untuk mendapat kepastian hukum. berdasarkan dari kasus ini dapat diduga bahwa telah terjadi tindakan hukum pura-pura dalam hal ini perjanjian jual beli yang terjadi adalah sebuah kepura-puraan.
Abdul  hakim  selaku  direktur  dan  jovinus  selaku  direktur  utama  PT.  OPEK melakukan  pembatalan  kerjasama  sehingga  Abdul  Hakim  mengambil  kembali  ketiga SHGB miliknya yang dititipkan kepada Notaris/ PPAT ASC dan sekaligus mengajukan gugatan  pembataln  ketiga  AJB  pada  April  2019  di  pengadilan  negeri  Balikpapan. Dan berdarkan  putusan  bahwa  pengadilan  mengabulkan  pembatal  ketiga  AJB  tersebut. Mengenai  hal  itu,  ASC  selaku  PPAT  mengembalikan  tiga  sertifikat  kepada  Abdul Hakim  yang  didahuli  pembatalan  balik  nama  sertifikat  di  Badan  Pertanahan  Nasional (BPN) Balikpapan. Melihat kasus in, perjanjian akta jual beli tersebut bukan kehendak yang sebenarnya oleh kedua belah pihak namun ada unsur lain. Hal ini dapat dikatakan bahwa perjanjian para pihak menyatakan keadaan yang berbeda dengan perjanjian yang diadakannya.
Berdasarkan  pada  putusan  perkara  perdata  nomor159/  Pdt.G/  2018/  PN.Bpp dengan  status  Jovinus  menjadi  tergugat  I  dan  PPAT  ASC  menjadi  tergugat  II  pada perkara tersebut.  Majelis  hakim  yang  dipimpin  I  ketut Tirta  menyatakan  bahwa  antara abdul  hakim  dan  jovinus  tidak  ada  jual  beli  yang  terjadi  .  namun  yang  terjadi  adalah abdul  hakim  meminjamkan  sertifikat  miliknya  kepada  jovinus  sebagai  jaminan  untuk diajukan  ke  Bank  dengan  tujuan  menambah  modal  PT.  OPEK,  sehingga  dibutuhkan akta jual beli untuk menguatkan kedudukan Jovinus selaku yang mengajukan kredit di Bank.
Berdasarkan  putusan  pembatalan  akta  jual  beli  tersebut,  jovinus  tidak menerimanya sehingga melakukan upaya banding, namun gagal. Sebagaimana putusan pengadilan  tinggi  nomor  112/  PDT/  2019/  PT.  SMR  menyatakan  bahwa  permohonan banding  yang  diajukan  jovinus  yang  semula  tergugat  I  tidak  dapat  diterima.putusan pengadilan tinggi samarinda menguatkan putusan pengadilan negeri Balikpapan.
Terkait  uraian  singkat  perkara  yang  dipaparkan  diatas  peneliti  beranggapan bahwa gugatan yang dilakukan oleh Abdul Hakim Rauf pada perkara ini terletak pada bagaimana  kepastian  hukum  atas  akta  jual  beli  yang  dibuat  oleh  PPAT  ASC,  karena menurut peneliti terjadi ketidakpastian yang menciptakan ketidaktertiban dari perjanjian yang  dibuat  oleh  para  pihak  sehingga  menimbulkan  persengketaan  antara  para  pihak. Perkara  ini  menunjukkan  bahwa akta  PPAT  yang  secara  hukum  dikategorikan  sebagai akta  autentik  memiliki  peluang  menimbulkan  masalah  hukum,  menelaah  dalil  gugatan yang  ada  dalam  kasus  ini  merujuk  pada  dalil  yang  diajukan  oleh  penggugat  (Abdul Hakim Rauf) yang menyatakan bahwa:
“Pembuatan  Akta  Jual  Beli  tersebut  hanya  formalitas  belaka  karena  secara materil  tidak  terjadi  jual  beli,  penyerahan  aset,  pembayaran  harga  jual  sebagaimana
lazimnya jual beli pada umumnya, maka untuk mengikat dan membenarkan bahwa AJB hanya formalitas maka dibuatlah surat pernyataan yang ditandatangani oleh tergugat.”
Peneliti melihat ada suatu kejanggalan dalam perjanjian yang dibuat para pihak dihadapan Notaris/PPAT dalam perkara ini. Abdul Hakim Rauf dan Jovinus Kusumadi sebagaimana diungkap oleh peneliti dalam kronologis perkara, sepakat melakukan jual beli  dengan  dibuatnya  Akta  Jual  beli  yang  Abdul  Hakim  selaku  penjual  dan  Jovinus selaku pembeli kemudian dibuatkan lagi Pengikatan Jual Beli dari Jovinus Kusumadi ke Abdul  Hakim  Rauf.  Adanya  perjanjian  pengikatan  jual  beli  ini  maka  sudah  dapat dianggap  bahwa telah  terjadi jual  beli  mengandung  unsur  pura-pura  (Tindakan  hukum pura-pura).
Maka  perkara  yang  terjadi  pada  Abdul  Hakim  Rauf  yang  menggugat  Jovinus Kusumadi dan PPAT ASC untuk pembatalan Akta Jual Beli Nomor 317/ 201, Akta Jual Beli  Nomor  318/  2017,  dan  Akta  Jual  Beli  Nomor  349/  2017,  menurut  peneliti  ketiga akta  jual  beli  tersebut  dapat  diduga  berdasarkan  perjanjian  pura-pura.  Sebagaimana perjanjian  pura-pura  yang  dimaksudkan  disini  adalah  perjanjian  yang  dilakukan  oleh para pihak seolah olah benar ada perjanjian tapi sesungguhnya secara materil perjanjian tersebut  tidak  dillaksanakan.  Artinya  bahwa  ada  perjanjian  secara  tertulis  hitam  diatas putih  namun  ada  kesepakatan  diluar  yang  menyatakan  perjanjian  itu  hanya  sekedar formalitas saja.

## Metode Penelitian
Penelitian ini adalah penelitian hukum normatif yang merupakan metode paling tepat  dalam  arus  utama  disiplin  hukum. (Marzuki,  2014) ,  bersifat  deskriptif  yakni analisis yang dilakukan berdasarkan fakta yang diperolah dan akan dilaksanakan dengan cermat  guna  memberika  solusi  sebagai  jawaban  atas  permasalahan (Irwansyah,  2020 ). Penelitian ini juga disebut penelitian doktrinal yaitu suatu penelitian yang menganalisis hukum  baik  tertulis  dalam  buku  maupun  hukum  yang  telah  diputuskan  oleh  hakim melalui proses pengadilan. Sumber data penelitian menggunakan bahan hukum primer, bahan hukum sekunder dan bahan non hukum. teknik pengumpulan data menggunakan dua cara yaitu studi kepustakaan dan wawancara yang dilakukan kepada para informan sebagai data penunjang dalam penelitian. Analisis data yang digunakan adalah analisis data kualitatif dengan berdasarkan pada peraturan perundang-undangan, pandangan para ahli untuk menjawab permasalahan dalam penelitian.

## Hasil dan Pembahasan
A. Kekuatan Hukum Akta Jual Beli Yang Memuat Unsur Tindakan Pura-Pura
Akta  Pejabat  dibuat  berdasarkan  peraturan  perundang-undangan  (tidak menyalahi  aturan  perundang-undangan  yang  berlaku),  maka  tentu  saja  tidak  akan menimbulkan masalah dikemudian hari. PPAT membuat akta berdasarkan kehendak para  pihak,  kemudian  membacakan  akta  dengan  tujuan  membuat  para  pihak mengerti  subtansi  dari  akta,  sampai  pada  penandatangan  akta.  PPAT  tidak  ada
kewajiban untuk menyelidiki secara materil semua hal yang telah dikemukakan atau disampaikan oleh para pihak yang menghadap kepadanya.
Akta PPAT memuat keterangan dan pernyataan para pihak dalam bentuk akta yang  sudah  ditentukan  menurut  peraturan  perundang-undangan.  Kedudukan  PPAT dalam  akta  dengan  pencantuman  nama  pada  akta,  tidaklah  berarti  PPAT  telah menjadi pihak dalam akta, baik turut serta, menyuruh ataupun membantu melakukan suatu  Tindakan  hukum  tertentu  yang  dilakukan  oleh  para  pihak  atau  bahkan memihak  salah  satu  pihak  yang  memiliki  kepentingan.  Pencantuman  nama  PPAT hanya  merupakan  aspek  formal  pada  akta.  PPAT  tidak  terikat  dengan  isi  akta  dan juga tidak mempunyai kepentingan hukum dengan isi akta yang dibuatnya. Apabila PPAT ternyata dipermasalahkan dikemudian hari oleh para pihak/ salah satu pihak. Maka  dengan  alasan  apapun  sangat  tidak  ada  alasan  hukum  yang  dapat menempatkan atau mendudukkan PPAT sebagai tergugat, turut tergugat, tersangka, ataupun saksi.
Semestinya PPAT menghadapkan semua pihak yang bersangkutan dalam akta, mulai  pada  saat  pembacaan  akta  hingga  penandatanganan  akta (Indrajaya,  2020) . Hal ini dilakukan agar menghindari keberpihakan dari PPAT dalam pembuatan akta kepada  salah  satu  pihak.  Sebagai  seorang  pejabat,  PPAT  merupakan  tempat seseorang  dapat  memperoleh  nasihat  dan  solusi  hukum,  serta  termasuk  seseorang yang  diandalkan  dan  dipercaya.  Segala  sesuatu  yang  ditulis  dan  ditetapkannya adalah  benar,  hal  ini  karena  PPAT  adalah  pembuat  dokumen  yang  kedudukannya kuat dalam hukum. Kekuatan keberlakuan suatu akta dalam hal ini keautentikannya, bukan karena proses pembuatan akta tersebut. Akan tetapi karena bentuk akta sudah ditetapkan  oleh  undang-undang  dan  telah  dibuat  oleh  dan  dihadapan  pejabat  yang berwenang.
Untuk membuat sebuah akta memerlukan kecerdasan, kecermatan dan kehati- hatian  PPAT.  Hal  itu  bertujuan  agar  pada  akta  yang  dibuat  yang  merupakan  akta autentik  tidak  mengalami  kesalahan  yang  berpotensi  menimbulkan  permasalahan, baik  itu  antara  para  pihak  ataupun  yang  melibatkan  PPAT.  Kondisi  sekarang  ini, cukup  sering  PPAT  dilibatkan  sebagai  pihak  yang  dipersalahkan.  PPAT  dianggap terlibat  dalam  konflik  para  pihak.  Dalam  hal  ini  turut  bersalah  karena  akta  yang sudah dibuatnya.
Konsekuensi  hukum  dari  akta  yang  dibuat  PPAT  yakni  membuat  seseorang mendapatkan hak dan dapat pula terjadi sebaliknya, membuat seseorang kehilangan atas hak. Maka terkadang dalam pembuatan akta oleh PPAT terlebih lagi jika terkait akta  yang  rentang  akan  konflik  banyak  menyeret  PPAT  hingga  dituntut  karena penipuan  atau  penggelapan.dan  dipertanyakan  keabsahan  dan  kekuatan  hukumnya. Maka, Adapun terkait kekuatan hukum suatu akta, maka tentu saja berkaitan dengan pembuktian.  Srbagaimana  menurut  PPAT/Notaris  Ria  Trisnomurti,  untuk mengetahui kekuatan hukum dari akta, maka harus dibuktikan bahwa akta jual beli yang diduga dibuat berdasarkan perjanjian pura-pura adalah benar.
Sejalan  dengan  yang  dikemukakan  PPAT/Notaris  Ria  Trinomurti,  peneliti berpendapat  bahwa  perjanjian  pura-pura  harus  dibuktikan  dalam  persidangan dengan terpenuhinya unsur pura-pura yang dimaksudkan.
Lain halnya jika tidak dapat dibuktikan Akta Jual Beli berdasarkan perjanjian pura-pura,  maka  selama  akta  tersebut  dibuat.  Mulai  dari  proses  pembuatan  akta hingga  penandatanganan  akta  tidak  ada  yang  mempermasalahkan  akta  itu.  Akta tersebut  dapat  dianggap  sah-sah  saja  dimata  hukum.  Hal  ini  dikarenakan  pada dasarnya, saat dibubuhkannya tandatangan dalam akta oleh para pihak, PPAT yang membuat  akta  tidak  dapat  melihat  sikap  batinnya  seseorang.  PPAT  hanya  menilai dan  melihat  berdasarkan  pernyataan  para  penghadap  yang  tertuang  dan  tersurat dalam hitam diatas putih pada akta tersebut.
Terhadap  kasus  yang  terjadi  antara  Abdul  hakim  dan  Jovinus  yang  membuat akta  dihadapan  PPA  ASC,  dikarenakan  Akta  Jual  Beli  merupakan  akta  autentik maka  haruslah  memenuhi  syarat  sahnya  perjanjian.  Dari  sisi  pandangan  hukum, syarat sahnya perjanjian merujuk berdasarkan pasal 1320 KUHPerdata terdapat dua syarat yakni syarat subjektif dan syarat objektif. Kedua syarat ini adalah syarat yang bersifat  kumulatif  artinya  tidak  bersifat  alternatif.  Maka  kedua  syarat  tersebut haruslah  terpenuhi  secara  sempurna (Marilang,  2013) . Adapun  syarat  subjektif meliputi:
1. Kesepakatan  disebut  juga  asas  konsensualisme  yang  merupakan  syarat  mutlak dalam  melakukan  perjanjian.  Hal  ini  berarti  para  pihak  dalam  membuat perjanjian  haruslah  mencapai  kata  sepakat  atau  ada  penyesuaian  kemauan hingga  saling  menyetujui  kehendak  masing-masing.  Kata  sepakat  ini  dianggap sah apabila dalam mencapai kata sepakat tidak ada unsur-unsur sebagai berikut (Budiono, 2016) .
a. Paksaan/  Ancaman  (Pasal  1324  KUH  Perdata).    Paksaan/  ancaman  yang dimaksud  adalah  apabila  seseorang  menggerakkan  orang  lain  dengan  cara melawan  hukum  (mengancam)  untuk  melakukan  suatu  tindakan  hukum. maka kehendak seseorang tersebut dianggap cacat. Walaupun kehendak dari orang  tersebut  benar.  Artinya  ialah  jika  kehendak  seseorang  dikarenakan akibat adanya ancaman. Maka hal tersebut telah cacat.
b. Kekhilafan/kekeliruan  atau  kesessatan (dwaling) kesepakatan  dalam membuat  perjanjian  ada  dua  macam (Budiono,  2009) .  Pertama,  kekeliruan yang sebenarnya ( eigenlijke dwaling ) merupakan kehendak dan pernyataansatu  sama  lain  berkesesuaian,  tetapi  terbentuk  secara  cacat,  baik karena kehendak salah satu pihak atau keduanya. Maka, walaupun perjanjian telah  dibuat  tetap  dapat  dibatalkan.  Pada  dasarnya  jika  perjanjian  dibuat dibawah  pengaruh  kekeliruan/kesesatan  dan  kekeliruan  itu  diketahui sebelumnya tentu  saja  tidak  akan  dibuat perjanjian.  Perjanjian  semacam  ini patut dibatalkan karena undang-undang tidak akan menerima alasan jika ada kekeliruan  tentang  situasi  atau  fakta  sebelum  terjadinya  perjanjian.  Kedua, kekeliruan semu ( oneigenlijke dwaling) pada prinsipnya tidak ada perjanjian
yang  dibuat  karena  tidak  tercapainya  sepakat  kedua  pihak.  Artinya  syarat ketentuan  undang-undang  belum  terpenuhi  mengingat  kehendak  tidak sejalan dengan pernyataan satu dengan yang lainnya.
c. Penipuan  ( bedrog )  (Pasal  1328  KUHPerdata)  merupakan  kehendak  dan pengetahuan  seseorang  untuk  menimbulkan  kesesatan  pada  orang  lain. Artinya ialah telah terjadi penyalahgunaan keadaan. Dalam hal ini jika suatu fakta  tertentu  dengan  sengaja  tidak  diungkapkan  dan  disembunyikan, ataukah  informasi  yang  keliru  dengan  sengaja  diberikan  hingga menggunakan tipu daya lainnya.
Terkait  pembuatan  ketiga  Akta  Jual  Beli  antara  Abdul  Hakim  Rauf  dan Jovinus  Kusumadi,  unsur  sepakat  terpenuhi  karena  keduanya  telah  mencapai kata  sepakat  tanpa  adanya  paksaan  untuk  membuat  akta  jual  beli  tanah  yang ditandai  dengan  penandatanganan  secara  sadar  kedua  belah  pihak  pada  ketiga akta jual beli tanah tersebut.
2. Kecakapan  sebagaimana  diatur  Pasal  1329  KUH  Perdata  bahwa  “Setiap  orang adalah cakap untuk membuat perikatan-perikatan, jika oleh undang-undang tidak dinyatakan tidak cakap.
Dalam hal ini perkara pembuatan Akta Jual Beli antara Abdul Hakim Rauf dan  Jovinus  Kusumadi  telah  memenuhi  ketentuan  mengenai  kecakapan  dan kewenangan  dalam  bertindak  untuk  membuat  perjanjian  jual  beli  karena  para pihak  dalam  perkara  ini  cakap  secara  hukum,  berusia  dewasa  dan  tidak  dalam pengampuan  yang  berarti  bahwa  kedua  pihak  memenuhi  syarat  sahnya penghadap.
Menurut  PPAT/Notaris  Ria  Trisnomurti  untuk  memastikan  bahwa  para pihak  memenuhi  syarat  sebagai  penghadap  maka  dapat  dibuktikan  dengan  cara Identifikasi  dan  verifikasi  oleh  PPAT.  Identifikasi  dalam  hal  ini  adalah Mencocokkan  data  para  penghadap.  Selanjutnya  melakukan  verifikasi  identitas para penghadap dengan mencocokkan tandatangan para penghadap dengan data/ dokumen  yang  diserahkan  kepada  PPAT.  Bahkan  apabila  hal  tersebut  masih kurang meyakinkan terkadang PPAT melakukan Verifikasi dengan validasi data penghadap ke DUKCAPIL.
Syarat objektif meliputi:
1. Hal yang tertentu berarti apa yang diperjanjikan hak-hak dan kewajiban kedua belah pihak,  yang  paling  tidak  barang  yang  dimaksudkan  dalam  perjanjian  ditentukan jenisnya.  Merujuk  pada  pasal  1333  KUHPer,  objek  perjanjian  harus  mencakup pokok  barang  tertentu  yang  sekurang-kurangnya  dapat  ditentukan  jenisnya. Selanjutnya pada Pasal 1332 KUHPer diatur bahwa objek perjanjian adalah barang- barang yang dapat diperdagangkan.  Salah satu barang yang dapat diperdagangkan, jenisnya merupakan barang tidak bergerak.
2. Adapun Objek pada Akta Jual Beli dalam perkara di atas adalah tanah atas Sertifikat Hak  Guna  Bangunan  (SHBG)  Nomor:  221/  Margo  Mulyo  terdaftar  atas  nama  PT. Dian  Yarpan  Jaya  Mandiri,  SHGB  Nomor:  226/  Margo  Mulyo terdaftar atas  nama
PT.  Dian  Yarpan  Jaya  Mandiri,  dan  SHGB  (SHBG)  Nomor:  225/  Margo  Mulyo terdaftar  atas  nama  PT.  Dian  Yarpan  Jaya  Mandiri.  Maka  unsur  suatu  hal  tertentu juga terpenuhi.
3. Sebab yang halal atau causa adalah maksud atau tujuan isi perjanjian. Subekti juga menjelaskan  bahwa  sebab  adalah  isi  perjanjian  itu  sendiri (Darus,  2017) .  Adapun Ahmadi  Miru  berpendapat  causa  adalah  tujuan  yang  diwujudkan  oleh  para  pihak, artinya  para  pihak  tahu (Ahmadi  Miru  dan  Sakka  Pati,  2018 ).  Berdasarkan  uraian penjelasan tentang kausa diatas peneliti berpandangan bahwa kausa adalah hal yang melatarbelakangi  lahirnya  hubungan  hukum  yang  berupa  rangkaian  kepentingan- kepentingan yang harus dipenuhi seperti yang termaktub dalam isi perjanjian itu.
Sebab  yang  halal (causa) diatur  dalam  Pasal  1335  hingga  Pasal  1337  KUH Perdata.  KUH  Perdata  tidak  memberikan  defenisi  dari  causa  yang  dimaksud  dalam Pasal 1320 KUH Perdata. Hanya saja dalam Pasal 1335 dijelaskan bahwa yang disebut dengan causa yang halal adalah:
a) Bukan tanpa causa
b) Bukan causa yang palsu
c) Bukan causa yang terlarang.
Berdasarkan  uraian  diatas,  peneliti  berpendapat  bahwa  Akta  Jual  Beli  Nomor 317/ 2017, Akta Jual Beli Nomor 318/ 2017, Akta Jual Beli Nomor 349/ 2017, causanya tidak terpenuhi, karena perjanjian ini termasuk kategori perjanjian tanpa causa.  Hal ini ditandai  bahwa  ada  pembuatan  akta  jual  beli  namun  tidak  ada  pelaksanaan  perjanjian jual  beli  yang  seharusnya,  sehingga  menimbulkan  konsekuensi  terhadap  akta  jual  beli tersebut. Sebagaimana menurut Ahmadi Miru, perjanjian tanpa causa adalah perjanjian yang sejak awal perjanjian tersebut tidak dapat dilaksanakan (Ahmadi Miru dan Sakka Pati, 2018) .
Jika  salah  satu  dari  syarat  sah  perjanjian  diatas  tidak  terpenuhi  maka  akan menimbulkan akibat hukum yang berbeda. Tidak adanya kesepakatan berarti tidak lahir perjanjian (Ahmadi  Miru  dan  Sakka  Pati,  2018) .  Artinya  bahwa  tidak  ada  perjanjian yang  dapat  dibatalkan  karena  sejak  awal  tidak  ada  perjanjian.  Selanjutnya,  tidak terpenuhinya  kecakapan  mengakibatkan  perjanjian  dapat  dibatalkan (Herlien  Budiono, 2012) .  Berarti  perjanjian  tetap  dipandang  sah  sepanjang  belum  ada  penetapan  hakim yang menyatakan perjanjian batal.
Berbeda  halnya  dengan  syarat  subjektif,  syarat  objektif  meliputi  keberadaan  dari pokok  persoalan  yang  merupakan  obyek  yang  diperjanjikan.  Sehingga  akibat  hukum yang  ditimbulkan  apabila  salah  satu  dari  syarat  objektif  tidak  terpenuhi,  perjanjian tersebut batal demi hukum. Berarti akta autentik ataupun akta dibawah tangan jika tidak memenuhi  syarat  ini  maka  dianggap  sebagai  suatu  perjanjian  yang  tidak  memiliki kekuatan hukum mengikat.
Maka  dalam  perkara  ini  menurut  peneliti,  ketiga  akta  jual  beli  tersebut  diatas, syarat  materilnya  tidak  terlaksana  sehingga  perjanjian  para  pihak  yang  telah  dibuat dihadapan  PPAT  ASC  dalam  bentuk  akta  patut  untuk  dipertanyakan  kepastian hukumnya bagi para pihak dalam memenuhi hak dan kewajibannya.
Berdasarkan  ketentuan  Pasal  1  ayat  1  Peraturan  Pemerintah  nomor  24  Tahun 2016  tentang  Perubahan  atas  Peraturan  Pemerintah  Nomor  37  Tahun  1998  Tentang Peraturan  Jabatan  Pejabat  Pembuat  Akta  Tanah,  seperti  yang  diuraikan  oleh  peneliti pada bagian sebelumnya, sudah sangat jelas bahwa Akta Jual Beli tanah termasuk akta autentik.
Terhadap  ketiga  akta  jual  beli  sebagaimana  dalam  perkara  perdata  Nomor: 159/Pdt.G/2018/PN.  Bpp  Tanggal  28  Maret  2018  bahwa  ketiga  akta  jual  beli  sebagai akta  autentik  tidak  memberikan  kepastian  hukum,  sehingga  timbul  persengketaan  para pihak  dengan  melakukan  gugatan  pembatalan  akta  jual  beli  yang  semula  sudah disepakati oleh kedua belah pihak.
Merujuk pada teori kepastian hukum yang dikemukakan oleh  Gustav Radbruch yang  berpendapat  ada  4  hal  mendasar  mengenai  kepastian  hukum  yakni (Julyano  & Sulistyawan, 2019) :
1. hukum itu positif
2. hukum itu didasarkan pada fakta atau hukum yang ditetapkan
3. kenyataan  fakta  dirumuskan  dengan  jelas  sehingga  tidak  menimbulkan  kekeliruan dalam pemaknaan, disamping mudah untuk dilaksanakan
4. Hukum  positif  tidak  boleh  mudah  berubah.  Kepastian  hukum  adalah  jaminan mengenai hukum. Norma-norma berfungsi sebagai peraturan yang ditaati.
Berdasarkan teori diatas, menurut peneliti jika dikaitkan dengan suatu perjanjian sesuai  pasal  1313  KUHPerdata,  maka  ketiga  akta  jual  beli  hak  atas  tanah  yang  dibuat oleh  PPAT  ASC    yang  merupakan  perjanjian  berdasarkan  pada  perjanjian  pura-pura, menimbulkan  ketidakpastian  hukum,  karena  ketiga  akta  jual  beli  tersebut adalah  tanpa causa. Kepastian hukum yang dimaksud disini adalah ketiga akta jual beli menjadi tidak memiliki kekuatan hukum. Mengingat bahwa dengan adanya akta jual beli berarti akta yang berdasarkan perjanjian jual beli tersebut seharusnya memberikan kedudukan yang sama  antar  subyek  hukum  yang  terlibat, dalam  hal  ini  ada  kepastian  yang  jelas  dalam perbuatan  hukum  saat  pelaksanaan  perjanjian  yang  telah  disepakati.  Namun  pada pembuatan ketiga akta jual beli oleh PPAT ASC tidak terdapat pelaksanaan perjanjian, tidak  adanya  pelaksanaan  perjanjian  para  pihak  dalam  perjanjian  yang  mengikat mereka.  Maka  ketiga  Akta  Jual  Beli  yang  dibuat  oleh  PPAT  ASC  sangat  jelas  tidak pernah  terjadi  perbuatan  hukum  sebagaimana  ternyata  didalam  akta,  sehingga  dapat dikatakan bahwa sejak awal perjanjian tersebut tidak pernah terlaksana.
Secara  konkret  perjanjian  yang  terjadi  antara  Abdul  Hakim  Rauf  dan  Jovinus Kusumadi yang dilakukan di hadapan PPAT ASC tidak menunjukkan adanya kepastian hukum  bahwa  terlaksana  pembayaran  dan  penyerahan  objek.  Artinya  bahwa  tidak  ada wujud pelaksanaan motif perjanjian akta jual beli.
Melihat  kasus  ini,  Notaris/  PPAT  Ria  Trisnomurti,  Niny  Savitry,  dan  Ridwan Nawing menanggapi bahwa seharusnya PPAT ASC menolak membuatkan akta jual beli dan  tidak  terlibat  didalamnya.  Pembuatan  Akta  Jual  Beli  sebagai  akta  otentik  yang dilakukan  PPAT  ASC  yang  selanjutnya dibuatkan  pula  perjanjian  pengikatan  jual  beli
dengan  objek  yang  sama  dan  para  pihak  yang  sama  pula,  ini  adalah  hal  yang  tidak seharusnya.
Dengan demikian, hakikatnya seorang PPAT dalam menjalankan tugasnya harus berdasar pada prinsip kehati-hatian karena akta yang dibuatnya harus dipertanggungjawabkan.  Akta  PPAT  membuat  para  pihak  menjadi  terikat  satu  sama lain.  Seperti  Akta  Jual  Beli  tanah  yang  didalamnya  terdapat  perjanjian  yang  mengikat antara  penjual  dan  pembeli.  Hal  itu  bertujuan  untuk  melindungi  para  pihak  dari ketidakpastian  hukum  dan  mencegah terjadinya akibat  hukum  yang  tidak  dikehendaki. Jaminan  kepastian  hukum  yang  diharapkan  dari  akta  autentik  adalah  jaminan  yang memberi kepastian dan perlindungan para pihak sesuai dengan kedudukannya masing- masing dalam perjanjian yang dibuat dihadapan PPAT.
Adapun hal yang mendasari terjadinya kasus yang serupa diatas, yakni:
1. ketidaktahuan  PPAT  sehingga  dapat  diperalat  oleh  penghadap/diatur  oleh  para penghadap.  Artinya  bahwa  bukan  PPAT  yang  mengatur  penghadap.  Terdapat masyarakat yang nakal kemudian melakukan sekongkol dengan PPAT
2. PPAT  yang  tahu  dan  sengaja  membuat  akta  walaupun  bertentangan  dengan peraturan  perundang-undangan  dikarenakan  immoral.  dan  hanya  memikirkan  dan mengedepankan untuk mendapatkan keuntungan.
Pada  dasarnya,  selama  perjanjian  yang  dibuat  PPAT  tidak  berdampak  buruk dengan  menimbulkan  sengketa  yang  dapat  merugikan  pihak  lain,  tidak  melanggar ketertiban  umum  dan  kesusilaan,  dan  selalu  merujuk  pada  peraturan  perundang- undangan. Maka hal tersebut boleh dilaksanakan PPAT.
Adapun  kiat-kiat  yang  bisa  ditempuh  dikemukakan  oleh  masing-masing  PPAT diantaranya Notaris/ PPAT Ria bisa Trisnomurti berpendapat bahwa untuk menghadapi permasalahan  seperti  yang  dikemukakan  diatas,  seharusnya  PPAT  menghindarinya dengan  cara menolak  pembuatan akta  semacam  itu,  dalam  hal  ini  Akta  Jual  Beli  yang berdasarkan unsur tindakan pura-pura.
Menurut  Notaris/  PPAT  Ridwan  Nawing  bahwa  PPAT  harus  memiliki  ilmu pengetahuan  hukum  yang  dalam  artinya  paham  hukum  sehingga  tidak  bersikap immoral.  Selain  itu  tidak  masalah  jika  PPAT  lebih  seksama  dalam  mencermati  secara materil  kehendak  yang  sebenar-benarnya  sebagaimana  disampaikan  para  penghadap, memeriksa dengan teliti semua dokumen yang diserahkan.
Notaris/PPAT  Niny  Savitry  juga  berpendapat  bahwa  PPAT  untuk  menghadapi penghadap  yang  jelas  memiliki  maksud  tertentu  yang  tidak  sejalan  dengan  peraturan perundang-undangan,  PPAT  memiliki  kewenangan  untuk  memberikan  penyuluhan hukum kepada para pihak.
Menurut peneliti menanggapi kasus yang terjadi antara  Abdul Hakim Rauf dan Jovinus  Kusumadi  sejalan  dengan  pendapat  Notaris/PPAT  diatas  bahwa  PPAT  harus melakukan kewajiban penyuluhan hukum berkaitan dengan akta yang dibuatnya karena tidak menutup kemungkinan bahwa akta autentik yang dibuat adalah mengandung cacat hukum.  Untuk  menghindari  cacat  hukum  itu  PPAT  dapat  melakukan  cara  dengan menolak  membuat  akta  jika  keterangan  dan  atau  data-data  formal  dan  materil  yang
disampaikan  bertentangan  dengan  aturan  hukum.  Selain  itu,  dalam  proses  pembuatan akta  jual  beli  atau  akta  apapun  itu  selama  akta  itu  merupakan  akta  autentik,  maka sepatutnya  PPAT  membuatnya  berdasarkan  prosedur.  Jika  Akta  yang  akan  dibuat adalah  akta  jual  beli  maka  PPAT  perlu  menanyakan  dan  memastikan  terlebih  dahulu, apakah pembayaran sudah dilakukan? Sebagaimana definisi dari jual beli adalah suatu perikatan/persetujuan  dengan  mana  pihak  yang  satu  mengikatkan  dirinya  untuk menyerahkan  suatu  kebendaan  dan  pihak  yang  lain  untuk  membayar  harga  yang  telah dijanjikan  (dasar  hukum  pasal  1457  KUHPerdata).  Dari  definisi  jual  beli  ini,  kalimat membayar harga yang telah dijanjikan menggambarkan bahwa jual beli bisa dilakukan secara  lunas  atau tidak lunas  (angsuran). Namun  pada  prinsipnya  akta  jual  beli  adalah lunas (Ria  Trisnomurti,  2019) .  Sedangkan  jual  beli  tidak  lunas  dinyatakan  dalam perjanjian pengikatan jual beli. Jadi tidak ada Akta Jual beli yang tidak lunas. Sehingga tidak  ada  alasan  untuk  membatalkan  jual  beli  dengan  alasan  tidak  dibayar,  tidak  akan ada perjanjian utang piutang atau perjanjian lainnya untk membatalkan akta jual beli ini, karena seharusnya Akta Jual Beli tidak dibuat kalau belum dilakukan pembayaran atas objek yang dibeli. Hal ini dapat dibuktikan sebagaimana ternyata pada pasal dalam akta jual beli dengan bunyi sebagai berikut:
“ Pihak pertama mengakui telah menerima pembayaran dengan harga …… dari pihak kedua .”
Maka  apabila  belum  dibayar  maka  sudah  seharusnya  pembayaran  diselesaikan terlebih  dahulu  baru  kemudian  ditindaklanjuti  dengan  dibuatkan  Akta  Jual  Beli.  Jual beli  dengan  objek  perjanjian  berupa  tanah  berkiblat  pada  ketentuan  Undang-  Undang Pokok  Agraria  (UUPA)  yang  menganut  asas  hukum  adat,  diantaranya  kontan  (tunai) dan  konkret  (terang).  Sehingga  dapat  dikatakan  jual  beli  terjadi  apabila  pembeli  telah membayar lunas.
Namun pada kondisi sekarang kebanyakan pembeli ingin membeli tanah hanya secara angsuran/bertahap, sedangkan yang diketahui Akta Jual Beli adalah lunas. Maka untuk menjamin kepastian hukum kepada penjual agar pembeli tidak dengan mudahnya secara  sepihak  membatalkan  jual  beli  tanah  tersebut,  maka  dapat  dibuatlah  perjanjian ikatan jual beli atau biasa disebut Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB).
Kepastian hukum dalam hal ini bertujuan untuk pencegahan atas hal-hal di luar dugaan yang dapat terjadi dan hal itu tidak sesuai dengan tujuan yang diharapkan dari dilakukannya  perjanjian.  Menurut  Sudikno  Mertokusumo  kepastian  hukum  adalah jaminan  bahwa  hukum  dijalankan,  bahwa  yang  berhak  menurut  hukum  dapat memperoleh haknya, dan bahwa putusan dapat dilaksanakan (Salim & Nurbani, 2017) . Kepastian  hukum  merupakan  pelaksanaan  hukum  sesuai  dengan  bunyinya  sehingga masyarakat  dapat  memastikan  bahwa  hukum  dilaksanakan.  Akta  PPJB  dibuat  jika  ada alasan pembenar untuk dibuatkan perjanjian pendahuluan untuk nantinya setelah semua persyaratan dipenuhi ke perjanjian pokok. Persyaratan yang dimaksud kan adalah harga jual  beli  belum  lunas atau  sertipikat  atas nama  penjual  belum  dilakukan  dibalik  nama, sehingga  alasan-alasan  tersebut  yang  melatar  belakangi  pembuatan  Akta  Jual  Beli  di hadapan PPAT belum bisa dilakukan. Dalam Perjanjian Pengikatan Jual Beli ada kuasa
yang  bersifat  tindakan  pengurusan  dan  pemilikan  tanah  hak  dan  bangunan  yang diserahkan  pihak  penjual  kepada  pihak  pembeli.  Hal  ini  terjadi  khususnya  agar  pihak pembeli  setelah  melakukan  pelunasan  harga  jual  belinya,  mewakili  pihak  penjual  dan untuk  diri  sendiri  melakukan  jual  beli  tanah  hak  dan  bangunan  di  hadapan  Pejabat Pembuat  Akta  Tanah  (PPAT)  yang  berwenang.  Dalam  rangka  permintaan masyarakat, sering  menghadap  untuk  dibuatkan  akta  pengikatan  jual  beli  dan  surat  kuasa  untuk menjual tanah. Adapun hal yang melatar belakangi dibuatnya kedua akta tersebut antara lain:
a. Pembeli tidak ingin segera melakukan balik nama/peralihan hak, dengan dalih akan dijual  lagi  kepada  pihak  lain,  (walaupun  sebenarnya  pembeli  telah  melakukan pelunasan kepada penjual).
b. Pembeli  tidak  ingin  segera  melakukan  balik  nama/peralihan  hak,  dengan  alasan belum  memiliki  uang  untuk  membayar  pajak-pajak  (pada  kenyataannya  pembeli telah membayar lunas kepada penjual).
Pentingnya  peranan  PPAT  untuk  membantu  menciptakan  kepastian  dan perlindungan  hukum  terhadap  masyarakat  yang  bersifat  prefentif  terhadap  masalah hukum  dikemudian  hari.  Oleh  karenanya  PPAT  dalam  menjalankan  tugas  dan kewajibannya  dituntut  untuk  memberikan  jaminan  kepastian  hukum  dan  profesional. Melaksanakan  tugas  yang  penuh  akan  resiko  tersebut  menjadikan  PPAT  tidak  hanya memiliki pengetahuan hukum, dan ketelitian tetapi juga harus memiliki tanggung jawab yang tinggi atas pekerjaannya. Akan tetapi sekarang, tidak sedikit PPAT tidak Amanah, berpihak  pada  salah  satu  pihak,  hingga  terlibat  melakukan  perbuatan  melawan  hukum diminta pertanggungjawaban di pengadilan atas akta yang dibuat di hadapannya.

## Kesimpulan
Akta  yang  dibuat  dihadapan  Notaris/PPAT  ASC  yang  juga  selaku  tergugat  II berupa: 1). Akta Jual Beli Nomor 317/ 2017, tanggal 08 Juni 2017 atas sebidang tanah SHGB nomor 226/ Margo Mulyo terdaftar atas nama PT. Dian Yahya Mandiri. 2). Akta Jual Beli Nomor 318/ 2017 tanggal 08 Juni 2017 atas sebidang tanah SHGB nomor 221/ Margo  Mulyo  terdaftar  atas  nama  PT.  Dian  Yarpan  Jaya  Mandiri.  3).  Akta  Jual  Beli Nomor  349/  2017  tanggal  15  Juni  2017 atas  sebidang  tanah  SHGB  nomor  225/Margo Mulyo terdaftar atas nama PT. Dian Yarpan Jaya Mandiri.
Ketiga  Akta  ini  tidak  memiliki  kekuatan  kepastian/kekuatan  daya  berlaku sehingga  menimbulkan  ketidaktertiban.  Sebagaimana  telah  dibuktikan  dalam persidangan  bahwa  ada  unsur  tindakan  pura-pura  Dalam  hal  ini  dibuatnya  ketiga  akta jual  beli  berarti  terjadi  perbuatan  hukum  jual  beli  yang  dilakukan  pembayaran  secara lunas  dan  penyerahan  aset  seperti  yang  ternyata  pada  akta.  namun  yang  terjadi  tidak sedemikian  rupa.  Sejalan  pula  dengan  pandangan  Hakim  didalam  amar  putusannya bahwa  penggugat  telah  membuktikan  dalil-dalil  gugatannya  sehingga  atas  gugatan penggugat  untuk  menyatakan  batal  demi  hukum  ketiga  Akta  Jual  Beli  tersebut  patut dikabulkan. Menanggapi kasus ini yang membuat akta jual beli yang mengandung unsur tindakan pura-pura sehingga mengahsilkan akta jual beli yang tidak memiliki kekuatan
hukum  maka  hendaknya  dalam  pembuatan  Akta,  PPAT  harus  menerapkan  prinsip kehati-hatian dan seksama. Sehingga jika PPAT  tahu atau dapat menduga hal-hal yang tidak  sesuai  aturan  hukum  maka  sudah  sepantasnya  dapat  menolak  membuat  Akta tersebut  dengan  dalih  PPAT  harus  mengikuti  aturan  perundang-undangan  serta memberikan penyuluhan hukum dan solusi hukum yang terbaik kepada para penghadap agar  menghindari  akibat  hukum  dari  penyalahgunaan  akta  otentik  yang  tentunya menimbulkan kerugian baik secara perdata maupun pidana.

## BIBLIOGRAFI
Adjie,  Habib.  (2011). Merajut  Pemikiran  dalam  Dunia  Notaris  &  PPAT .  Citra  Aditya Bakti. Google Scholar
Ahmadi  Miru  dan  Sakka  Pati.  (2018). Hukum  Perjanjian.  Cetakan kedua .  UPT  Unhas Press, Makassar.
Budiono,  Herlien.  (2009). Ajaran  Umum  Hukum  Perjanjian  dan  Penerapannya  di Bidang Kenotariatan . Citra Aditya Bakti. Google Scholar
Budiono, Herlien. (2016). Perikatan Bersyarat dan Beberapa Permasalahannya. Veritas et Justitia , 2 (1), 86–111. Google Scholar
Charlie Rudyar. (2014). Kamus Hukum Edisi Lengkap . Pustaka Mahardika, Yogyakarta.
Darus,  M.  Luthfan  Hadi.  (2017). Hukum notariat  dan  tanggungjawab  jabatan  notaris.
UII Perss, Yogyakarta. Google Scholar
Hama, Miss Nuryani, Nurhasanah, Neneng, & Febriadi, Sandy Rizky. (2017). Analisis Keabsahan  Jual  Beli  Menurut  Fiqih  Muamalah  dan  KUH  Perdata. Prosiding Hukum Ekonomi Syariah , 3 (2), 422–428. Google Scholar
Herlien  Budiono.  (2012). Kumpulan  Perdata  Dibidang  Kenotariatan .  Citra  Aditya Bakti, Bandung. Google Scholar
Indrajaya,  Rudi.  (2020). Notaris  dan  PPAT  suatu  Pengantar. Bengkulu:  PT  Refika Aditama. Google Scholar
Irwansyah. (2020). Penelitian Hukum . Mirra Buana Media, Yogyakarta. Google Scholar
Julyano,  Mario,  &  Sulistyawan,  Aditya  Yuli.  (2019).  Pemahaman  Terhadap  Asas Kepastian  Hukum  Melalui  Konstruksi  Penalaran  Positivisme  Hukum. Jurnal Crepido , 1 (1), 13–22. Google Scholar
Marilang.  (2013). Perikatan  Yang  Lahir  Dari  Perjanjian .  Alauddin  University  Press,
Makassar. Google Scholar
Marzuki,  Peter  Mahmud.  (2014). Pеnеlitian  Hukum .  Jakarta:  Kеncana  Prеnada  Mеdia Group. Google Scholar
Ria  Trisnomurti.  (2019). Notaris  dan  teknik  pembuatan  akta  notaris .  Pustaka  Pena Press, Makassar.
Salim,  H.  S.,  &  Nurbani,  Erlies  Septiana.  (2017). Penerapan  Teori  Hukum  pada Penelitian  Tesis  dan  Disertasi  Buku  Kedua. PT  Raja  Grafindo  Persada:  Depok. Google Scholar

## Copyright holder:
Andi Mulia Wahyuni, Hasbir Paserangi, Kahar Lahae (2022)

## First publication right:
Syntax Literate: Jurnal Ilmiah Indonesia
This article is licensed under: