## KEKABURAN BATASAN MAKNA PEMASARAN DALAM TRANSAKSI JUAL BELI APARTEMEN DENGAN SISTEM PRE PROJECT SELLING 1
Panca Basuki Rahmat*, Hanif Nur Widhiyanti, Erna Anggraini Fakultas Hukum, Universitas Brawijaya
Jl. MT. Haryono No. 169, Ketawanggede, Kec. Lowokwaru, Kota Malang, Jawa Timur 65145 panca.sudiarso@gmail.com

## Abstract
The  marketing  of  apartments  with  a  pre  project  selling  system  is  allowed  as  long  as  the developer must meet the requirements of Article 42 paragraph (2) of the Flats Act, the provision is imperative meaning it must be obeyed by the developer. Developers have done promotions to market their products but on the other hand developers do not have development permits. The purpose of research is to analyze and find marketing limitations in apartment buying and selling transactions with a pre project selling system. This normative legal research uses a statutory and conceptual approach. The result of the study is the practice of pre project selling carried out by developers often do not meet the requirements in the construction of apartments. The community can be harmed from the practice, so the Government needs to carry out strict supervision of pre project  selling  practices  in  order  to  provide  legal  protection  for  the  community  as  apartment consumers.
Keywords: Marketing; Sell and Purchase; Flat; Pre Project Selling .

## Abstrak
Pemasaran  apartemen  dengan  sistem pre  project  selling diperbolehkan  sepanjang  pengembang harus  memenuhi  persyaratan  pada  Pasal  42  ayat  (2)  UU  Rumah  Susun,  ketentuan  tersebut bersifat  imperatif  artinya  wajib  dipatuhi  oleh  pengembang.  Pengembang  telah  melakukan promosi  untuk memasarkan  produknya  tetapi  disisi  lain pengembang  belum  memiliki  izin-izin pembangunan. Tujuan penelitian untuk menganalisis dan menemukan batasan pemasaran dalam transaksi  jual beli  apartemen  dengan  sistem pre  project  selling .  Penelitian  hukum  normatif  ini menggunakan  pendekatan  peraturan  perundang-undangan  dan  pendekatan  konseptual.  Hasil penelitian  adalah  praktik pre  project  selling yang  dilakukan  pengembang  seringkali  tidak memenuhi persyaratan-persyaratan dalam pembangunan apartemen. Masyarakat dapat dirugikan dari  praktik  tersebut,  sehingga  Pemerintah  perlu  melakukan  pengawasan  yang  ketat  terhadap praktik pre project selling agar dapat memberikan perlindungan hukum bagi masyarakat sebagai konsumen apartemen.
Kata Kunci: Pemasaran; Jual Beli; Apartemen; Pre Project Selling.
1 Hasil penelitian ini oleh penulis dilaksanakan dalam rangka untuk memenuhi kewajiban penulisan tugas akhir tesis sebagai syarat mendapatkan gelar Magister Kenotariatan

## A. Pendahuluan
Negara Indonesia menjamin bahwa warga negaranya memiliki hak untuk mendapat tempat tinggal yang layak. Hal ini disebutkan dalam Pasal 28 H ayat (1) Undang-Undang Dasar Negara Republik Indonesia Tahun 1945 yang menyebutkan bahwa “ setiap orang berhak hidup sejahtera lahir  dan  batin,  bertempat  tinggal,  dan  mendapatkan  lingkungan  hidup  yang  baik  dan  sehat serta berhak memperoleh pelayanan kesehatan. ” Menurut Landya M. Simatupang, rumah dapat berperan penting dalam membentuk karakter dan kepribadian bangsa, karena rumah merupakan lembaga  pendidikan  paling  pertama  di  keluarga  serta  negara  memiliki  tanggung  jawab  untuk melindungi,  mengatur  penyelenggaraan  rumah  yang  layak,  sehat,  aman  dan  harmonis  guna pembangunan berkelanjutan di seluruh wilayah Indonesia (Simatupang et al., 2018). Kebutuhan akan  tempat  tinggal  meningkat  seiring  bertambahnya  jumlah  penduduk,  akibatnya  tanah  yang digunakan  untuk  membangun  tempat  tinggal  semakin  berkurang  ketersediannya.  Hal  ini  dapat terjadi diperkotaan yang jumlah penduduknya bertambah setiap tahun. salah satu cara yang dapat dilakukan dengan pembangunan rumah susun. Rumah susun dapat dibangun di atas tanah yang tidak  begitu  luas  karena  pembangunannya  secara  vertikal  atau  ke  atas  sehingga  dapat mengurangi pengunaan tanah (Santoso, 2010).
Tingginya minat dari masyarakat terhadap rumah susun menjadi peluang bagi pengembang ( developer ) untuk membangun rumah susun di daerah padat penduduk. Salah satu jenis rumah susun yang biasa dibangun oleh Pengembang yaitu apartemen. Suriansyah Murhaini berpendapat bahwa apartemen merupakan salah satu bentuk rumah susun yang dibangun dengan tujuan untuk mendapatkan  keuntungan,  yang  mana  terdapat  pemisahan  antara  kepemilikan  hak  atas  tanah dengan kepemilikan hak atas bangunan apartemen (Murhaini. S, n.d.). Pengembang melakukan berbagai macam strategi pemasaran agar produknya dapat menarik khalayak ramai. Terdapat dua (2)  macam  stretegi  pemasaran  yang  dilakukan  oleh  pengembang. Pertama, pemasaran post- project  selling merupakan  pemasaran  yang  dilakukan  oleh  pengembang  yang  mana  apartemen sudah  selesai  dibangun  dan  siap  dihuni. Kedua ,  pemasaran pre  project  selling merupakan pemasaran  yang  dilakukan  oleh  pengembang  sebelum  apartemen  dibangun.    Cara  yang  sering digunakan  oleh  pengembang  dalam  melakukan  pemasaran  yaitu  sistem pre  project  selling. Strategi pemasaran dengan cara ini dianggap lebih efektif dan menguntungkan bagi pengembang untuk mendapatkan modal dalam membangun apartemen (Yudhantaka, 2017).
Seperti  yang  dikatakan  Luthvi  Febryka  Nola, pre  project  selling merupakan  pemasaran apartemen  sebelum  properti  dibangun  sehingga  yang  ditawarkan  dalam  bentuk  gambar  atau konsep. Tujuan dari pengembang melakukan praktik pre project selling adalah untuk mengetahui respon  masyarakat  terhadap  produk  apartemen  yang  hendak  dibangun  (Nola,  2017).  Dalam perkembangannya, tes pasar yang semula tertutup, kemudian dalam praktik dibuat terbuka dan dimanfaatkan langsung oleh pengembang (Purbandari, 2012). Dengan demikian, pada proses ini diharapkan  dapat  menarik  minat  masyarakat  agar  membeli  produk  yang  dipasarkan  oleh pengembang.  Pada  perkembangannya,  ternyata  produk  apartemen  mendapat  respon  yang  baik dari  masyarakat  sehingga  pengembang  gencar  melakukan  praktik  ini  agar  segera  mendapat konsumen dan menghasilkan keuntungan.
Pre  Project  Selling dapat  dilakukan  oleh  pengembang  selama  memenuhi  ketentuan  yang diatur dalam Undang-Undang Republik Indonesia Nomor 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun (selanjutnya  disebut  UU  Rumah  Susun).  Menurut  Pasal  42  UU  Rumah  Susun  menyebutkan bahwa: “ Pelaku pembangunan dapat melakukan pemasaran sebelum pembangunan rumah susun dilaksanakan.” Pemasaran  sebelum  pembangunan  apartemen  dibangun  diperbolehkan, sepanjang  pelaku  pembangunan  mempunyai  sekurang-kurangnya:  “ a.  kepastian  peruntukan tanah; b.  kepastian hak atas tanah; c. kepastian status penguasaan rumah susun; d. perizinan pembangunan  rumah  susun;  dan  e.  Adanya  jaminan  atas  pembangunan  rumah  susun  dari lembaga penjamin .”

## Gambar 1. Promosi Media Baliho
Sumber: Surabaya Tribun News
Terdapat  beberapa  kasus  berkaitan  dengan  pemasaran  apartemen.  Misalnya  pada  kasus Meikarta, pengembang telah melakukan promosi pada media televisi. Namun, di balik gencarnya pengiklanan  dan  promosi  yang  dilakukan  oleh  Meikarta,  perizinan  pembangunan  kota  baru tersebut  masih  belum  jelas  kepastiannya.  Lahan  500  hektare  (Ha)  yang  berulang  kali  dalam promosinya,  faktanya  Meikarta  baru  mengantongi  lahan  seluas  84  hektare  (Ramadhan,  2017). Promosi tidak hanya dilakukan pada media televisi, seperti pada kasus apartemen Royal Mutiara Residence.  Salah  satu  media  yang  digunakan  yaitu  Baliho  yang  dipasang  di  jalan  umum  agar dilihat  oleh  khalayak  ramai.  Baliho  tersebut  menampilkan  kata-kata  yang  berlebihan,  seperti pada gambar 1.
Sipoa  Grup  selaku  pengembang  melakukan promosi  dengan  menggunakan  kalimat  seperti “berkat ide & gagasan Bupati Sidoarjo, Sipoa Grup menyediakan program: 10.000 unit hunian bagi  masyarakat  Sidoarjo.”  Faktanya,  pembangunan apartemen  Royal  Mutiara Residence yang berada  di  Tambak  Oso,  Sidoarjo,  masih  berupa  lahan  kosong  dan  hanya  ada  papan  nama pengembang. Promosi yang dilakukan oleh pengembang sepanjang tahun 2015-2016 tentu sudah menarik minat masyarakat untuk membeli produk apartemen tersebut (Justice, 2020). Praktik pre project  selling dilakukan  oleh  pengembang  umumnya  belum  memiliki  izin-izin  pembangunan. Hal  ini  tidak  hanya  melanggar  ketentuan  perundang-undangan,  tetapi  juga  menempatkan kedudukan yang lemah kepada konsumen karena dari praktik pre project selling dimungkinkan timbulnya  wanprestasi  oleh  pengembang  apartemen.  Hal  itu  terjadi  akibat  adanya  kekaburan pengaturan terkait pemasaran dalam UU Rumah Susun yakni apakah promosi merupakan bagian dari  pemasaran.  Selain  itu,  tidak  adanya  sanksi  bagi  pengembang  yang  melanggar  ketentuan Pasal 42 UU Rumah Susun menimbulkan ketidakpastian hukum dalam pratik pemasaran dengan sistem pre project selling .
Penulis  akan  mengggunakan  teori  kepastian  hukum  menurut  utrecht,  terdapat  2  (dua) pengertian  mengenai  kepastian  hukum.  Pertama,  adanya  pengaturan  yang  bersifat  umum sehingga  setiap  orang  mengetahui  perbuatan  apa  yang  diperbolehkan  atau  apa  yang  dilarang. Kedua, berupa  perlindungan  hukum  bagi  setiap  orang dari  tindakan  kesewenangan  pemerintah karena  dengan  adanya  aturan  yang  bersifat  umum  itu  orang  dapat  mengetahui  apa  saja  yang boleh  dibebankan  atau  dilakukan  oleh  negara  terhadap  individu  (Syahrani.  R,  1999).  Tujuan penulis  menggunakan  teori  tersebut  agar  dapat  menganalisis  apakah  pengaturan  pemasaran apartemen  dengan  sistem pre  project  selling  dalam UU  Rumah  Susun  sudah  atau  belum memberikan  kepastian  hukum.  Pada  penelitian  sebelumnya,  oleh  Kadek  Deddy  Permana, Keabsahan Pre  Project  Selling Satuan  Rumah  Susun  Pasca  Berlakunya  Peraturan  Menteri Pekerjaan  Umum  dan  Perumahan  Rakyat  Nomor  11/PRT/M/2019  Tentang  Sistem  Perjanjian
Pendahuluan  Jual  Beli Rumah,  penelitian  ini  mengkaji  karakteristik  PPJB  satuan  rumah  susun dengan sistem pre project selling setelah berlakunya Permen PUPR 11/PRT/M/2019 dan akibat hukum terhadap PPJB yang tidak disesuaikan dengan Permen PUPR 11/PRT/M/2019 (Permana, 2020). Sedangkan Penulis akan mengkaji apakah tindakan promosi termasuk bagian pemasaran sehingga  perlu  diketahui  bagaimana  sesungguhnya  batasan  makna  pemasaran  dalam  transaksi jual beli apartemen dengan sistem pre project selling menurut Pasal 42 Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun.

## B. Metode Penelitian
Jenis pelitian yang digunakan dalam penelitian ini adalah penelitian hukum normatif yaitui meneliti  kaidah  atau  peraturan  hukum  sebagai  suatu  bangunan  sistem  yang  terkait  dengan peristiwa  hukum.  Pendekatan  penelitian  dalam  penelitian  ini  adalah  pendekatan  perundang- undangan  ( statue  approach) dan  pendekatan  konseptual  ( conseptual approach). Dalam  hal  ini pendekatan perundang-undangan dilakukan dengan cara menelaah  undang-undang dan regulasi terkait batasan makna pemasaran dalam transaksi jual beli apartemen dengan sistem pre project selling dan  pendekatan  konseptual  dilakukan  dengan  cara  membuat  konsep  baru  terhadap pemasaran apartemen dengan sistem pre project selling.
Jenis  bahan  hukum  terbagi  menjadi  dua,  yakni  bahan  hukum  primer  dan  bahan  hukum sekunder.  Bahan  hukum  primer  terdiri  dari  Undang-Undang  Republik  Indonesia  Nomor  20 Tahun  2011  tentang  Rumah  Susun  dan  Peraturan  Menteri  Pekerjaan  Umum  dan  Perumahan Rakyat Nomor 11/PRT/M/2019 tentang Sistem Perjanjian Pendahuluan Jual Beli Rumah. Bahan hukum  sekunder  terdiri  dari  karya  tulis  ilmiah  dalam  bentuk  jurnal  hukum,  artikel,  tesis  dan laporan penelitian yang berkaitan dengan pre project selling . Teknik penelusuran bahan hukum yang  digunakan  dalam  penelitian  ini  diperoleh  melalui  studi  kepustakaan  ( library  research) terkait penelitian keburan batasan makna pemasaran dalam transaksi jual beli apartemen dengan sistem pre  project  selling. Teknik  analisis  bahan  hukum  yang  digunakan  adalah  teknik interpretasi sistematis dan interpretasi gramatikal.

## C. Hasil dan Pembahasan
1. Batasan Makna Pemasaran Dalam Transaksi Jual Beli Apartemen Dengan Sistem Pre Project Selling Menurut Pasal 42 Undang-Undang No. 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun
a. Pengaturan  Pemasaran  Apartemen  dengan  Sistem  Pre  Project  Selling  Menurut Pasal 42 Undang-Undang No. 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun
Ketentuan mengenai pemasaran apartemen diatur dalam Pasal 42 ayat (1) UU Rumah Susun  yang  menyebutkan  bahwa:  “ Pelaku  pembangunan  dapat  melakukan  pemasaran sebelum  pembangunan  rumah  susun  dilaksanakan .”  Ketentuan  tersebut  memberikan pengertian  bahwa  pengembang  dapat  melakukan  pemasaran  sebelum  apartemen  tersebut dibangun.  Namun,  pengembang  harus  terlebih  dahulu  memiliki  beberapa  perizinan- perizinan yang dikeluarkan oleh lembaga terkait sebelum melakukan pemasaran apartemen. Dari ketentuan Pasal 42 ayat (1) UU Rumah Susun secara ekplisit memberikan peluang bagi pengembang untuk melakukan pemasaran dengan sistem pre project selling .
Pre  project  selling digunakan  sebagai  satu  cara  pemasaran  yang  dilakukan  oleh pengembang.  Seperti  yang  dikatan  oleh  Indah  Permata  Sari  bahwa pre  project  selling merupakan  strategi  yang  paling  sering  digunakan  oleh  pengembang.  Pengembang memasarkan  produk  hanya  berupa  gambar  atau  konsep  dari  apartemen  yang  hendak dibangun (Sari, 2019). Dari ketentuan Pasal 42 ayat (1) UU Rumah Susun dan pengertian pre  project  selling terdapat  beberapa  persamaan  yakni  pemasaran  sebelum  pembangunan
apartemen  dilaksanakan.  Selain  itu  dari  segi  tujuan,  pemasaran  sebelum  apartemen dilaksanakan  sama-sama  bertujuan  untuk  menarik  minat  konsumen  agar  membeli  produk yang  dijual  tersebut.  Sehingga  Pasal  42  Rumah  Susun  memenuhi  parameter  sebagai pemasaran dengan sistem pre project selling .
Pengembang biasanya melakukan promosi melalui beberapa media yakni iklan, brosur, baliho  dan  lain-lain.  Promosi  yang  dilakukan  pengembang  umumnya  menggunakan  kata- kata  yang  agak  berlebihan,  seperti  pada  kasus  meikarta  yang  mana  pengembang  meikarta mengklaim apartemen yang dibangun sudah memiliki izin diatas lahan seluas 500 Hektare (Ha), faktanya Meikarta baru memiliki izin lahan seluas 84 hektare (Ramadhan, 2017), dan pada kasus Royal Mutiara Residence, Sipoa Grup selaku pengembang melakukan promosi dengan  menggunakan  kalimat  seperti  “berkat  ide  &  gagasan  Bupati  Sidoarjo,  Sipoa  Grup menyediakan program: 10.000 unit hunian bagi masyarakat Sidoarjo”(Justice, 2020).
Pada kedua kasus di atas, telah menimbulkan persoalan hukum berkaitan dengan proses pembangunan apartemen yang terlambat maupun belum sama sekali dibangun. Hal ini tentu dapat menimbulkan kerugian bagi konsumen yang sudah terlanjur membeli unit apartemen yang  dipromosikan  oleh  pengembang.  Maraknya  pemasaran  apartemen  dengan  sistem pre project  selling yang  dilakukan  oleh  pengembang  seringkali  belum  mengantongi  izin-izin dalam  melakukan  pembangunan  apartemen.  Hal  ini  melanggar  ketentuan  peraturan perundang-undangan dan dapat merugikan konsumen karena dari praktik pre project selling ada  kemungkinan  terjadi  wanprestasi  yang  dilakukan  oleh  pengembang  apartemen  di kemudian  hari.  Timbulnya  permasalahan  dalam  praktik pre  project  selling terjadi  sebagai akibat  dari  adanya  kekaburan  makna  terkait  pemasaran.  Kekaburan  makna  pemasaran tersebut  telah  membuat  perbedaan  penafsiran  oleh  para  pengembang,  misalnya  terkait promosi  apakah  termasuk  bagian  dari  pemasaran?  Penulis  akan  mencoba  membahas  lebih lanjut  dalam  penelitian  ini.  Kekaburan  norma  adalah  keadaan  dimana  norma  sudah  ada tetapi tidak memiliki arti yang jelas atau norma tersebut menimbulkan lebih dari satu makna yang membuat norma tersebut kabur atau tidak jelas. Penulis akan mengkaji menggunakan teori  kepastian  hukum  agar  dapat  mengetahui  apakah  pengaturan  terkait  pemasaran  sudah atau belum memberikan kepastian hukum.
Kepastian  hukum  menurut  Utrecht  yang  pertama,  adanya  pengaturan  yang  bersifat umum sehingga setiap orang mengetahui perbuatan apa yang diperbolehkan atau apa yang dilarang  (Syahrani.  R,  1999).  Pengaturan  mengenai  pemasaran  apartemen  terdapat  dalam Pasal  42  UU  Rumah  Susun.  Berkaitan  dengan  pemasaran  apartemen  juga  diatur  dalam Undang-Undang  Nomor  1  Tahun  2011  tentang  Perumahan  dan  Kawasan  Permukiman (selanjutnya  disebut  UU  Perumahan  dan  Kawasan  Permukiman),  menurut  Pasal  42 sebagaimana telah diubah dalam Pasal 50 Undang-Undang Nomor 11 Tahun 2020 tentang Cipta Kerja (selanjutnya disebut UU Cipta Kerja) yang menyebutkan bahwa, rumah susun yang  masih  dalam  proses  pembangunan  dapat  dipasarkan  melalui  sistem  perjanjian pendahuluan jual beli. Sebelum melakukan pemasaran pelaku pembangunan harus terlebih dahulu  memenuhi  persyaratan  seperti:  “a. status  kepemilikan  tanah;  b.  hal  yang diperjanjikan;  c.  persetujuan  bangunan  gedung;  d.  ketersedian  prasarana,  sarana  dan utilitas umum; dan e. keterbukaan perumahan paling sedikit 20% (dua puluh persen).” UU Rumah Susun maupun UU Perumahan dan Kawasan Permukiman memberikan peluang bagi pengembang  agar  dapat  melakukan  pemasaran  sebelum  apartemen  dibangun  atau  dikenal dengan sistem pre project selling . Namun, pengembang harus terlebih dahulu memiliki izin- izin dari instansi terkait.
Dari  kedua  peraturan  tersebut  mengatur  mengenai  pemasaran  apartemen,  tetapi  tidak menjelaskan  secara  jelas  pengertian  pemasaran.  Pengetian  pemasaran  dapat  ditemukan  di dalam Peraturan Menteri Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat Nomor 11/PRT/M/2019 tentang  Sistem  Perjanjian  Pendahuluan  Jual  Beli  Rumah  (selanjutnya  disingkat  Permen
PUPR11/PRT/M/2019) yang ruang lingkupnya meliputi Pemasaran dan PPJB. Pasal 1 ayat (3) memberikan definisi pemasaran sebagai berikut.
“Pemasaran  adalah  kegiatan  yang  direncanakan  pelaku  pembangunan  untuk memperkenalkan,  menawarkan,  menentukan  harga,  dan  menyebarluaskan  informasi tentang  rumah  atau  perumahan  dan  satuan  rumah  susun  atau  rumah  susun  yang dilakukan  oleh  pelaku  pembangunan  pada  saat  atau  dalam  proses  sebelum penandatanganan PPJB.”
Permasalahan  yang  muncul  pada  pemasaran  apartemen  dengan  sistem pre  project selling , pengembang sudah melakukan pemasaran dengan cara promosi terhadap apartemen yang hendak dibangun. Namun, disisi lain pengembang belum memiliki atau mengantongi izin-izin  pembangunan  sebagaimana  dimaksud  dalam  Pasal  42  ayat  (2)  UU  Rumah Susun hal  ini  tentu  melanggar  hukum.  Menjadi  sebuah  pertanyaan  apakah  tindakan  pengembang yang melakukan promosi dapat dikatakan sebagai pemasaran sebagaimana diatur di dalam UU Rumah Susun maupun Permen PUPR 11/PRT/M/2019.
Undang-Undang  Nomor  8  Tahun  1999  tentang  Perlindungan  Konsumen  (selanjutnya disebut UU Perlindungan Konsumen) pada Pasal 1 angka (6) memberikan definisi sebagai berikut, “ Promosi adalah kegiatan pengenalan atau penyebarluasan informasi suatu barang dan/atau jasa untuk menarik minat beli konsumen terhadap barang dan/atau jasa yang akan dan  sedang  diperdagangkan.” Dari  pengertian  tersebut  terdapat  beberapa  unsur  yakni kegiatan pengenalan atau penyebarluasan informasi, sedangkan dalam pengertian pemasaran terdapat beberapa unsur yang sama yakni kegiatan untuk memperkenalkan dan menyebarkan infomasi.  Sehingga  dapat  disimpulkan  bahwa  kegiatan  promosi  yang  dilakukan  oleh pengembang merupakan bagian dari pemasaran.
Pasal  42  ayat  (2)  UU  Rumah  Susun  menyebutkan  bahwa:  “ Dalam  hal  pemasaran dilakukan sebelum pembangunan rumah susun dilaksanakan  sebagaimana dimaksud pada ayat  (1)  pelaku  pembangunan  sekurang-kurangnya  harus  memiliki …”  sebagaimana dikatakan  Sri  Hariningsih  ketentuan  “harus  memiliki”  merupakan  ketentuan  yang  bersifat imperatif atau  memaksa,  kata  harus  (wajib)  berarti  suatu  keharusan  ( gebod )  melakukan sesuatu (Harningsih, n.d.). Konsekuensi digunakannya kata “harus” ini, maka pengembang harus atau wajib memenuhi ketentuan tersebut, jadi bagi pengembang yang tidak mematuhi dapat dikatakan melanggar undang-undang. Izin-izin pembangunan apartemen sebagaimana dimaksud  pada  Pasal  42  ayat  (2)  UU  Rumah  Susun  dijelaskan  lebih  lanjut  pada  Pasal  4 Permen  PUPR  11/PRT/M/2019.  Pelaku  pembangunan  yang  melakukan  pemasaran  dengan sistem pre project selling harus memiliki paling sedikit: a) kepastian peruntukan ruang yang dibuktikan  dengan  surat  keterangan  rencana  kabupaten/kota  yang  sudah  disetujui Pemerintah Daerah; b) kepastian hak atas tanah yang dibuktikan dengan sertipikat hak atas tanah nama pelaku pembangunan atau serpikat hak atas tanah atas nama pemilik tanah yang dikerjasamakan  dengan  pelaku  pembangunan;  c)  kepastian  status  penguasaan  rumah  yang diberikan  oleh  pelaku  pembangunan  dengan  menjamin  dan  menjelaskan  mengenai  bukti penguasaan  yang  akan  diterbitkan  dalam  nama  pemilik  rumah  yang  terdiri  atas: 1.  Status sertipikat hak milik, sertipikat hak bangunan, dan sertipikat hak pakai untuk Rumah tunggal atau Rumah deret; 2. Sertipikat hak milik atas Sarusun atau sertifikat kepemilikan bangunan gedung Sarusun untuk Rumah Susun yang ditunjukkan berdasarkan pertelaan yang disahkan oleh Pemerintah Daerah kabupaten/kota; d) Perizinan pembangunan perumahan atau rumah susun  yang  dibuktikan  dengan  surat  izin  mendirikan  bangunan  atau  izin  mendirikan bangunan;  dan  e)  Jaminan  atas  pembangunan  perumahan  atau  rumah  susun  dari  lembaga penjamin  yang  dibuktikan  pelaku  pembangunan  berupa  surat  dukungan  bank  atau  bukan bank.
Ketentuan  tersebut  merupakan  aturan  yang  bersifat  kumulatif  yakni  harus  dipenuh secara keseluruhan semua unsur yang terkandung di dalamnya. Apabila pengembang belum
memiliki  semua  persyaratan  sebagaimana  dimaksud  di  atas,  maka  pengembang  dilarang untuk  melakukan  pemasaran  apartemen  dengan  sistem pre  project  selling .  Pemasaran apartemen dengan sistem pre project selling harus memuat informasi pemasaran yang benar, jelas, dan menjamin kepastian informasi mengenai perencanaan dan kondisi fisik bangunan. Pasal 5 ayat (1) Permen PUPR 11/PRT/M/2019, informasi pemasaran disampaikan kepada masyarakat  dengan  memuat  paling  sedikit:  a)  Nomor  surat  keterangan  rencana kabupaten/kota;  b)  Nomor  sertipikat  hak  atas  tanah  atas  nama  pelaku  pembangunan  atau pemilik  tanah  yang  dikerjasamakan  dengan  pelaku  pembangunan;  c)  Surat  dukungan  dari bank/bukan bank; d) Nomor dan tanggal pengesahan untuk pelaku pembangunan berbadan hukum  atau  nomor  identitas untuk  pelaku pembangunanorang  perseorangan  serta  identitas pemilik  tanah  yang  melakukan  kerja  sama  dengan  pelaku  pembangunan;  e)  Nomor  dan tanggal  penerbitan  izin  mendirikan  bangunan;  f)  Rencana  tapak  perumahan  atau  rumah susun;  g)  Spesifikasi  bangunan  dan  denah  rumah  atau  gambar  bangunan  yang  dipotong vertical dan memperlihatkan isi atau bagian dalam bangunan dan denah sarusun; h) Harga jual  rumah  atau  sarusun;  i)  Informasi  yang  jelas  mengenai  prasarana,  sarana  dan  utilitas umum  yang  dijanjikan  oleh  pelaku  pembangunan;  dan  j)  Informasi  yang  jelas  mengenai bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama untuk pembangunan rumah susun.
Ketentuan  tersebut  merupakan  aturan  yang  bersifat  kumulatif  yakni  harus  dipenuh secara keseluruhan semua unsur yang terkandung di dalamnya. Apabila pengembang belum memiliki  semua  persyaratan  sebagaimana  dimaksud  di  atas,  maka  pengembang  dilarang untuk  melakukan  pemasaran  apartemen  dengan  sistem pre  project  selling .  Pemasaran apartemen dengan sistem pre project selling harus memuat informasi pemasaran yang benar, jelas, dan menjamin kepastian informasi mengenai perencanaan dan kondisi fisik yang ada. Pemerintah  mempunyai  kewenangan  untuk  mengawasi  jalannya  praktik pre  project selling , sebagaimana diatur dalam Pasal 83 huruf h UU Rumah Susun menyebutkan bahwa “menyelenggarakan  kordinasi  pengawasan  pelaksanaan  peraturan  perundang-undangan  di bidang  rumah  susun”.  Namun,  ketentuan  tersebut  tidak  menyebutkan  intansi  mana  yang mempunyai kewenangan untuk melakukan pengawasan terhadap praktik pre project selling . Pengawasan  hanya  dilakukan  oleh  perangkat  daerah  yang  membidangi  perumahan  dan Kawasan  permukiman  sebagaimana  disebutkan  dalam  Pasal  4  ayat  (8)  Permen  PUPR 11/PRT/M/2019.  Seperti  dikatakan  Luthvi  Febryka  Nola,  Pemerintah  perlu  membentuk suatu  Badan  Pengawas  Properti  yang  terdiri  dari  berbagai  instasi  seperti:  Kementerian Pekerjaan  Umum  dan  Perumahan  Rakyat,  asosiasi  pengembang  apartemen,  Otoritas  Jasa Keuangan,  dan  kepolisian  (Nola,  2017).  Pembentukan  badan  tersebut  diharapkan  mampu berkordinasi melakukan pengawasan terhadap praktik pre project selling. Pengawasan dapat dilakukan dengan  cara memeriksa  terlebih dahulu  persyaratan pembangunan yang dimiliki oleh  pengembang  sebelum  melakukan  pemasaran.  Apabila  pengembang  belum  memenuhi ketentuan sebagaimana diatur dalam Pasal 42 ayat (2) UU Rumah Susun, maka pengembang dilarang untuk melakukan pemasaran. Jika pengembang sudah melakukan pemasaran namun belum  memenuhi  persyaratan  pembangunan  apartemen,  maka  pemasaran  tersebut  dapat diberhentikan  sampai  dengan  pengembang  memenuhi  seluruh  persyaratan  pembangunan apartemen.
Umumnya pada tahap pemasaran, masyarakat sudah tertarik untuk membeli apartemen yang  dipromosikan  oleh  pengembang.  Atas  dasar  tersebut,  pengembang  dan  masyarakat sebagai konsumen sepakat untuk mengadakan perjanjian jual beli mengenai unit apartemen. Menurut  Robensjah  Sjachran,  jual  beli  yang  diatur  dalam  KUHPerdata  hanya  bersifat obligatoir , artinya bahwa perjanjian jual beli baru membebankan hak dan kewajiban timbal balik antara kedua belah pihak, atau dengan kata lain jual beli yang dianut Hukum Perdata belum  memindahkan  hak  milik  sehingga  hak  milik  baru  berpindah  dengan  dilakukan penyerahan  atau  levering  (Sjachran,  2021).  Dengan  demikian,  jual  beli  merupakan
perjanjian timbal balik, yang mana satu pihak sebagai penjual berjanji untuk menyerahkan hak milik atas suatu barang kepada pihak lain, dan pihak lain sebagai pembeli berjanji untuk membayar sejumlah uang sebagai imbalan kepada penjual yang menyerahkan hak miliknya. Seperti yang dikatakan oleh  Soedharyo Soimin, hak milik atas  suatu barang yang dimiliki penjual, akan beralih kepada pembeli apabila sudah ada penyerahan secara yuridis (Soimin. S,  2004).  Berkaitan  dengan  apartemen  sebagai  objek  jual  beli,  pengertian  jual  beli  tidak mengikuti  pengertian  menurut  KUHPerdata,  melainkan  harus  merujuk  kepada  pengertian jual  beli  menurut  hukum  tanah  Indonesia  yang  bersumber  pada  hukum  adat  sebagaimana diatur dalam Pasal 5 Undang-undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok- Pokok Agraria (selanjutnya disebut UUPA).
UUPA tidak mengenal transaksi jual beli dengan sistem pre project selling dikarenakan properti apartemen yang dijual masih berupa barang yang akan ada atau barang yang belum jadi sepenuhnya, UUPA hanya mengenal transaksi jual beli apartemen yang sudah ada atau post  project  selling .  Menurut  Soerjono  Soekanto,  hal  ini  sesuai  dengan  UUPA  yang berdasarkan  hukum  adat  yaitu  bersifat  terang  dan  tunai.  Terang  berarti,  perbuatan  yang dilakukan oleh para pihak untuk memindahkan hak harus dilakukan dihadapan kepala adat, yang  mana  ia  bertugas  untuk  menilai  kesesuaian  perbuatan  berdasarkan  aturan-aturan  dan sahnya  perbuatan  para  pihak  untuk  memindahkan  hak,  sehingga  perbuatan  tersebut  dapat diketahui  oleh  masyarakat  umum.  Tunai  berarti  bahwa  perbuatan  pemindahan  hak  dan pembayarannya  harus  dilakukan  segera  secara  bersama-sama  (Soekanto,  2003).  Namun, seperti  dikatakan  Agus  Y.  Hernoko  bahwa  KUHPerdata  memberikan  solusi  melalui Perjanjian  Pengikatan  Jual  Beli  (selanjutnya  disebut  PPJB)  hal  itu  sesuai  dengan  asas kebebasan berkontrak. Penggunaan PPJB meskipun objek yang diperjanjikan unit apartemen yang masih dalam tahap pembangunan atau dalam perencanaan, diperbolehkan karena PPJB bukan  perbuatan  hukum  jual  beli  yang  bersifat  riil  dan  tunai  (Hernoko,  2018).  Dari penjelasan tersebut, dapat disimpulkan bahwa terhadap peralihan hak atas tanah dalam hal ini apartemen, tunduk pada ketentuan UUPA sedangkan perbuatan hukumnya yaitu jual beli tunduk  pada  ketentuan  KUHPerdata.  Sehingga  KUHPerdata  dijadikan  wadah  bagi pengembang  dan  konsumen  untuk  melakukan  perbuatan  hukum  jual  beli  yang  dituangkan dalam PPJB.
Seperti  yang  dikatakan  oleh  Lintang  Yudhantaka  bahwa  PPJB  merupakan  perjanjian standar  yang  dibuat  oleh  pengembang  sehingga  subtansinya  cenderung  lebih  memberikan perlindungan  kepada  pengembang  dan  konsumen  dalam  kedudukan  yang  lemah (Yudhantaka,  2017).  Atas  dasar  tersebut,  ada  kemunkinan  pengembang  menyalahgunakan kedudukannya. Seperti dalam brosur banyak informasi yang tidak diberikan secara spesifik misalnya  terkait  status  kepemilikan  tanah,  spesifikasi  bangunan  dan  dalam  proses  PPJB tidak diatur jika terjadi keterlambatan penyerahan unit apartemen.
Pasal  42  ayat  3  UU  Rumah  Susun  menyebutkan  bahwa  dalam  hal  “ pemasaran dilakukan  sebelum  pembangunan  rumah  susun  dilaksanakan,  segala  sesuatu  yang dijanjikan  oleh  pelaku  pembangunan  dan/atau  agen  pemasaran  mengikat  sebagai perjanjian  pengikatan  jual  beli  (PPJB)  bagi  para  pihak .”  Ketentuan  di  atas  dapat disimpulkan  bahwa  setiap  transaksi  yang  timbul  dalam  proses  pemasaran,  yang  mana pengembang memberikan janji-janji kepada konsumen maka hal tersebut berlaku mengikat sebagai  PPJB  bagi  para  pihak.  Namun,  kekuatan  pembuktiannya  hanya  sebatas  akta  di bawah tangan, karena perjanjian tersebut tidak dibuat dihadapan notaris sehingga kekuatan pembuktiannya tidak sempurna seperti halnya akta otentik.
Sebagaimana  telah  dijelaskan  di  atas,  dapat  disimpulkan  bahwa  pengaturan  mengenai pemasaran apartemen  dengan sistem pre  project  selling diatur dalam Pasal  42 UU  Rumah Susun,  yang  mana  ketentuan  tersebut  memenuhi  indikator  untuk  dapat  dikatakan  sebagai pemasaran dengan sistem pre project  selling . Selain itu, tindakan promosi yang dilakukan
oleh  pengembang  untuk  menawarkan  atau  mempromosikan  apartemen  yang  belum memenuhi persyaratan dalam Pasal 42 ayat (2) UU Rumah Susun merupakan pelanggaran hukum, karena tindakan promosi memenuhi unsur-unsur untuk dikatakan sebagai tindakan pemasaran  yang  diatur  dalam  Pasal  1  ayat  (3)  Permen  PUPR  11/PRT/M/2019.  Segala sesuatu yang timbul dari transaksi jual beli dalam sistem pre project selling yang dibuat oleh pengembang  berlaku  mengikat  sebagai  PPJB  bagi  para  pihak  Dari  sub  pembahasan  pada bagian  ini,  dapat  dismpulkan  bahwa  pengaturan  mengenai  pemasaran  apartemen  dengan sistem pre  project  selling menurut  UU  Rumah  Susun  menimbulkan  kekaburan  hukum sehingga belum memberikan kepastian hukum.

## b. Pengenaan  Sanksi  bagi  Pengembang  yang  Melanggar  Ketentuan  Pasal  42  UU Rumah Susun
Kepastian  hukum  menurut  E.  Utrecht  yang  kedua,  berupa  perlindungan  hukum  bagi setiap  orang  dari  tindakan  kesewenangan  pemerintah  karena  dengan  adanya  aturan  yang bersifat umum itu orang dapat mengetahui apa saja yang boleh dibebankan atau dilakukan oleh  negara  terhadap  individu  (Syahrani.  R,  1999).  Lantas  bagaimana  keamanan  bagi konsumen yang membeli apartemen dengan sistem pre project selling ? Sanksi hukum bagi pengembang yang melanggar hukum menjadi salah satu bentuk perlindungan hukum kepada konsumen.  Pada Pasal  42  ayat  (2)  menyebutkan  bahwa  “ Dalam hal pemasaran dilakukan sebelum  pembangunan  rumah  susun  dilaksanakan  sebagaimana  dimaksud  pada  ayat  (1) pelaku  pembangunan  sekurang-kurangnya  harus  memiliki …”  jo  Pasal  4  Permen  PUPR 11/PRT/M/2019  menyebutkan  bahwa  “ Pelaku  pembangunan  yang  melakukan  Pemasaran sebagaimana dimaksud dalam Pasal 3 ayat (1) dan ayat (2) harus memiliki paling sedikit ”. Kedua  ketentuan  tersebut  terdapat  kata  “harus”  yang  berarti  bersifat  imperatif  sehingga wajib dipatuhi oleh pengembang. Apabila pengembang melanggar tentu dapat dikenai sanksi hukum.  Namun,  dalam  UU  Rumah  Susun  maupun  Permen  PUPR  11/PRT/M/2019,  tidak mengatur sanksi bagi pengembang yang telah melakukan pemasaran apartemen tetapi belum memiliki persyaratan pembangunan.
Konsekuensi  dari  tidak  adanya  pengaturan  mengenai  sanksi  terhadap  pelanggaran ketentuan  Pasal  42  UU  Rumah  Susun  pengembang  dapat  terhindar  dari  pengenaan  sanksi atas  pemasaran  apartemen  yang  belum  memiliki  persyaratan  pembangunan.  Hal  tersebut dapat  merugikan  konsumen  yang  sudah  terlanjur  membeli  unit  apartemen,  namun kenyataannya  apartemen  yang  sudah  dibeli  terlambat  atau  sama  sekali  belum  dibangun sebagai akibat dari belum memiliki persyaratan pembangunan. Seperti pada kasus Meikarta dan  apartemen  Royal  Mutiara  Residence  yang  melakukan  telah  pemasaran  namun  belum memenuhi persyaratan pembangunan yang diatur dalam UU Rumah Susun.
Problematika  hukum  pengaturan  pemasaran  apartemen  dengan  sistem pre  project selling yakni:
“Suatu hal yang tidak lazim yakni satu Peraturan Menteri sebagai aturan pelaksana dari dua  undang-undang,  padahal  dua  undang-undang  tersebut,  UU  Perumahan  dan Kawasan Permukiman dan UU Rumah Susun, selain mengatur objek yang berbeda juga telah mencabut ketentuan pelaksana dari undang-undang yang berbeda. Permen PUPR 11/PRT/M/2019 menyatakan tidak berlaku lagi Keputusan Menteri Negara Perumahan Rakyat No. 11/KPTS/1994 tentang Pedoman Perikatan Jual Beli Satuan Rumah Susun; dan  Keputusan  Menteri  Negara  Perumahan  Rakyat  No.  11/KPTS/1995  tentang Pedoman Pengikatan Jual Beli Rumah” (Sjachran, 2021).”
Selain  itu,  menurut  Robensjah  Sjacharan  “UU  Rumah  Susun  tidak  mengamanatkan memberikan kewenangan untuk membentuk Peraturan Menteri tentang Sistem Pendahuluan Jual  Beli  Rumah  yang  ruang  lingkupnya  meliputi  Pemasaran  dan  PPJB.  Permen  PUPR 11/PRT/M/2019 sebagai peratuan pelaksanaan dari UU Rumah Susun diakui keberadaannya
dan  mempunyai  kekuatan  hukum  mengikat  sepanjang  diperintahkan  oleh  undang-undang yang  lebih tinggi atau dibentuk berdasarkan kewenangan. Hal tersebut  sebagaimana diatur dalam  Pasal  8  ayat  (2)  Undang-Undang  Nomor  12  Tahun  2011  tentang  Pembentukan Peraturan Perundang-undangan ”(Sjachran, 2021).
Sebagaimana  sudah  dijelaskan  di  atas,  penulis  berpendapat  bahwa  pada  Pasal  42  UU Rumah  Susun  menimbulkan  kekaburan  pengaturan  mengenai  batasan  makna  pemasaran dalam  transaksi  jual  beli  apartemen  dengan  sistem pre  project  selling dan  belum memberikan  kepastian  hukum  sebagaimana  yang  diutarakan  oleh  E.  Utrech.  Untuk  itu, menurut penulis perlu menambahkan beberapa pengaturan dalam Pasal 42 UU Rusun yaitu ayat (4), (5) dan (6), agar ketentuan tersebut dapat memberikan kepastian hukum. Beberapa ayat tersebut sebagai berikut.4) Dalam hal pelaku pembangunan yang melakukan pemasaran sebagaimana dimaksud pada ayat (1), maka pelaku pembangunan wajib menunjukan bukti kepemilikan  izin-izin  sebagaimana  dimaksud  pada  ayat  (2)  kepada  masyarakat  pada  saat melakukan  pemasaran;  5)  Dalam  hal  pelaku  pembangunan  sudah  memenuhi  persyaratan sebagaimana dimaksud pada ayat (2), dan pengembang akan melakukan pemasaran melalui media  cetak  maupun  elektronik  wajib  mendapat  izin  dari  Pemerintah  Daerah Kabupaten/Kota; dan 6)  Pelaku pembangunan yang belum memiliki  izin-izin sebagaimana dimaksud pada ayat (2) dilarang untuk melakukan pemasaran.
Menurut penulis  dengan  menambahkan  ketentuan ayat  (4)  di  atas,  pengembang  wajib menunjukan  bukti  kepada  masyarakat  bahwa  telah  dipenuhinya  persyaratan  untuk melakukan pemasaran apartemen dengan sistem pre project selling , hal ini dilakukan agar masyarakat sebagai calon pembeli merasa aman untuk membeli unit apartemen. Ketentuan ayat  (5)  ditambahkan dengan  maksud  pengembang  yang  melakukan  pemasaran  apartemen dengan sistem pre project selling harus mendapatkan izin dari Pemerintah Daerah dalam hal ini  dinas  terkait  untuk  dapat  melakukan  pemasaran  melalui  media  cetak  atau  media elektronik.  Seperti  yang  dikatakan  oleh  Diah  Ayu  Saraswita,  pengembang bertanggungjawab  sejak  dikeluarkannya  brosur  pemasaran  apartemen,  proses  jual  beli hingga pada penyerahan unit apartemen (Saraswita, 2019), sehingga pada tahap pemasaran pengembang  dapat  dibebani  kewajiban  untuk  mendapat  persetujuan  pemerintah  daerah terlebih dahulu dan dapat mencegah timbulnya kerugian bagi masyarakat selaku konsumen atas  tindakan  pemasaran  dari  pengembang  tersebut.  Pemerintah  Daerah  juga  dapat melakukan  pengawasan  kepada  pengembang  yang  akan  melakukan  pemasaran  sudah terlebih  dahulu  memenuhi  persyaratan  sebagaimana  diatur  dalam  Pasal  4  ayat  (8)  Permen PUPR  11/PRT/M/2019.  Ketentuan  ayat  (6)  ditambahkan  dengan  maksud  melarang pengembang  untuk  melakukan  pemasaran  sebelum  terlebih  dahulu  memenuhi  persyaratan sebagaimana  diatur  dalam  Pasal  42  UU  Rumah  Susun.  Selain  itu,  terhadap  pelanggaran Pasal 42 UU Rumah Susun menurut penulis harus ditetapkan sebagai ketentuan yang dapat dikenai  sanksi  administratif  yang  diatur  dalam  Pasal  107  UU  Rumah  Susun  sebagaimana telah  dirubah  dengan  Pasal  51  UU  Cipta  Kerja.  Dengan  adanya  pengaturan  sanksi, pengembang  akan  mematuhi  ketentuan  pemasaran  apartemen  dengan  sistem pre  project selling yang diatur dalam UU Rumah Susun. Selain itu, terhadap pelanggaran Pasal 42 UU Rusun  menurut  penulis  harus  ditetapkan  sebagai  ketentuan  yang  dapat  dikenai  sanksi administratif  yang  diatur  dalam  Pasal  107  UU  Rumah  Susun  sebagaimana  telah  dirubah dengan  Pasal  51  UU  Cipta  Kerja.  Dengan  adanya  pengaturan  sanksi,  pengembang  akan mematuhi  ketentuan  pemasaran  apartemen  dengan  sistem  pre  project  selling  yang  diatur dalam UU Rumah Susun.
Sanksi  yang  dapat  dikenakan  kepada  pengembang  yang  tidak  melakukan  praktik pre project  selling sesuai  dengan  ketentuan  yang  berlaku  yaitu  pidana  penjara  paling  lama  5 tahun atau pidana denda paling banyak 2 miliar rupiah sebagaimana diatur dalam Pasal 62 ayat  (1)  UU  Perlindungan  konsumen.  Sanksi  dikenakan  kepada  pengembang  karena
melakukan  perbuatan  yang  dilarang  yaitu  menawarkan,  mempromosikan,  mengiklankan suatu  barang  secara  tidak  benar  atau  seolah-olah  menggunakan  kata-kata  yang  berlebihan dan menawarkan sesuatu yang mengandung janji yang tidak pasti sebagaimana diatur pada Pasal  9  huruf  k  UU  Perlindungan  Konsumen.  Padahal  informasi  atas  produk  yang  dijual merupakan  hal  yang  penting  untuk  bagi  konsumen.  Penerapan  sanksi  tersebut  belum sepenuhnya  mengakomodir  kepentingan  konsumen  karena  bersifat  represif  artinya  sanksi tersebut hanya dapat dikenakan apabila telah timbul kerugian bagi konsumen. Perlu diatur sanksi yang bersifat preventif sehingga dapat mencegah lebih awal timbulnya kerugian bagi konsumen.
Menurut  hemat  penulis,  terhadap  makna  frasa pre  project  selling perlu  ditulis  secara eksplisit  tidak  hanya  secara  implisit  di  dalam  peraturan  perundang-undangan.  Hal  ini bertujuan  agar  memudahkan  bagi  pemangku  kepentingan  untuk  menginterpretasi  terhadap peraturan yang ada berkaitan dengan pemasaran apartemen. Selain itu, terhadap pelanggaran Pasal 42 UU Rumah Susun menurut penulis harus ditetapkan sebagai ketentuan yang dapat dikenai  sanksi  administratif  yang  diatur  dalam  Pasal  107  UU  Rumah  Susun  sebagaimana telah  dirubah  dengan  Pasal  51  UU  Cipta  Kerja,  sanksi  administratif  yang  paling  ringan berupa  peringatan  tertulis  hingga  yang  terberat  yaitu  pencabutan  perizinan  berusaha sebagaimana diatur dalam Pasal 108 UU Rumah Susun. Dengan adanya pengaturan sanksi, pengembang  akan  mematuhi  ketentuan  pemasaran  apartemen  dengan  sistem pre  project selling yang diatur dalam UU Rumah Susun.
Belum  adanya  pengaturan  setingkat  undang-undang  yang  mengatur  secara  khusus mengenai  sistem pre  project  selling menjadi  kendala  dalam  memberikan  perlindungan hukum kepada konsumen apartemen. UU Rumah Susun dan Permen PUPR 11/PRT/M/2019 sebagai peraturan pelaksanaannya hanya mengatur secara umum atau ekplisit saja mengenai sistem pre  project  selling .  Selain  itu,  UU  Rumah  Susun  sendiri  tidak  mengatur  mengenai sanksi  hukum  terhadap  pelanggaran Pasal  42  UU Rumah  Susun  yang  mengatur  mengenai pemasaran  apartemen  dengan  sistem pre  project  selling  sehingga Permen  PUPR 11/PRT/M/2019 sebagai peraturan pelaksanaannya juga tidak memuat sanksi hukum. Akibat dari pengaturan yang bersifat umum dan tidak ada sanksi hukum yang mengatur mengenai sistem pre  project  selling ,  maka  diperlukan  pengaturan  setingkat  undang-undang  yang mengatur  secara  khusus  mengenai  sistem pre  project  selling agar  dapat  memberikan kepastian dan perlindungan hukum kepada konsumen.
Sebagaimana  dikatakan  oleh  Fani  M.  K.  Putra  bahwa  selain  adanya  peraturan  yang secara  khusus  mengatur  mengenai pre  project  selling ,  diperlukan  juga  sinergitas  dengan peraturan  perundang-undangan  yang  lain  seperti  UU  Rumah  Susun,  UU  Perlindungan Konsumen  dan  UU  Perumahan  dan  Kawasan  Permukiman  (Putra,  2019).  Dengan  adanya regulasi  yang  mengatur  mengenai  sistem pre  project  selling diharapkan  dapat  membatasi tindakan  sewenang-wenang  dari  pengembang  dalam  melakukan  pemasaran  apartemen dengan  sistem pre  project  selling dan  dapat  memberikan  perlindungan  hukum  kepada konsumen  apartemen.  Selain  adanya  regulasi,  diperlukan  adanya  peran  pemerintah  dalam melakukan pengendalian dan pengawasan terhadap pelaksanaan dari peraturan tersebut.

## D. Simpulan dan Saran
Berdasarkan  hasil analisis pembahasan  di  atas, maka dapat  disimpulkan bahwa sistem pre project  selling yang  dilakukan  oleh  pengembang  untuk  melakukan  pemasaran  apartemen merupakan  cara  yang  efektif  dan  cepat  untuk  mendapatkan  modal  yang  digunakan  untuk membangun  apartemen.  Pemasaran  apartemen  dengan  sistem pre  project  selling seringkali belum memenuhi persyaratan-persyaratan dalam pembangunan apartemen. Hal itu terjadi karena tidak adanya sanksi yang mengatur terkait pelanggaran praktik pre project selling dan lemahnya pengawasan yang dilakukan oleh pemerintah terhadap pemasaran apartemen yang dilakukan oleh
pengembang.  Pemerintah  sebagai  pihak  yang  berwenang  perlu  melakukan  kordinasi  dengan instansi  terkait  untuk  melakukan  pengawasan  terhadap  praktik pre  project  selling sehingga masyarakat  sebagai  konsumen  dapat  terhindar  dari  kerugian  yang  mungkin  timbul  dari pemasaran  apartemen  dengan  sistem pre  project  selling yang  tidak  memenuhi  persyaratan- persyaratan dalam pembangunan apartemen.

## DAFTAR PUSTAKA
Harningsih, S. (n.d.). Perumusan Norma Dalam Peraturan Perundang-Undangan . Kementeriam Hukum Dan HAM. Retrieved April 6, 2021, from http://ditjenpp.kemenkumham.go.id/files/doc/1944_Perumus  Norma  dalam  Peraturan Perundang-undangan.pdf
Hernoko, A. Y. (2018). Hubungan Hukum Dalam Penyediaan Rumah Susun Aspek Kontraktual Dalam  Perjanjian  Pengikatan  Jual  Beli  Satuan  Rumah  Rumah  Susun.  Makalah  disajikan dalam. Seminar  “Perlindungan  Dan  Kepastian  Hukum  Dalam  Penyelengaraan  Rumah Susun .
Justice, L. (2020). Sipoa Grup, Mafia Properti Jawa Timur yang Kebal Hukum? Harianbisnis. https://www.harianbisnis.co.id/sipoa-grup-mafia-properti-jawa-timur-yang-kebal-hukum/
Murhaini.  S.  (n.d.). Hukum  Rumah  Susun  Eksistensi,  Karateristik  dan  Pengaturan .  Laksbang Grafika.
Nola, L. F. (2017). Permasalahan Hukum Dalam Praktik Pre Project Selling Apartemen. Majalah Info Singkat Hukum Kajian Singkat Terhadap Isu Aktual Dan Strategis , IX (18).
Permana, K. D. (2020). Keabsahan Pre Project Selling Satuan Rumah Susun Pasca Berlakunya Peraturan  Menteri  Pekerjaan  Umum  dan  Perumahan  Rakyat  Nomor  11/PRT/M/2019 Tentang Sistem Perjanjian Pendahuluan Jual Beli Rumah . Universitas Airlangga Surabaya.
Purbandari. (2012). Kepastian dan perlindungan hukum pada pemasaran properti dengan sistem. Widya , 29 (320),  12–18.  https://media.neliti.com/media/publications/218778-kepastian-dan- perlindungan-hukum-pada-pe.pdf
Putra, F. M. K.  (2019).  Urgensi Batasan Atau Pengendalian  Asas  Kebebasan Berkontrak Pada
Peristiwa Pre Project Selling. Perspektif , 24 (1), 30. https://doi.org/10.30742/perspektif.v24i1.709
Ramadhan, B. (2017). Belum Kantongi Izin, Meikarta Ngotot Lanjutkan Pemasaran. Republika . https://republika.co.id/berita/nasional/jabodetabek-nasional/17/08/30/ovht9w330-belum- kantongi-izin-meikarta-ngotot-lanjutkan-pemasaran . 8 februari 2021
Santoso,  U.  (2010). Pendaftaran  dan  Peralihan  Hak  Atas  Tanah .  Kencana  Prenada  Media Group.
Saraswita,  D.  A.  (2019).  Perjanjian  Pengikatan  Jual  Beli  dalam  Praktik  Pre  Project  Selling. Jurnal Media Hukum Dan Peradilan , 5 (2), 223–229.
Sari,  I.  P.  (2019).  Menyikapi  Problematika  Hukum  Dalam  Pemasaran  Satuan  Rumah  Susun Yang  Menggunakan  Sistem  Pre  Project  Selling. Jurist-Diction , 2 (3),  933. https://doi.org/10.20473/jd.v2i3.14363
Simatupang, L. M., Koeswahyono, I., & Sugiri, B. (2018). Rasio Legis Pasal 43 Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011 Terkait Dengan Implementasinya. Masalah-Masalah Hukum , 46 (4),
291. https://doi.org/10.14710/mmh.46.4.2017.291-298
Sjachran, R. (2021). Hukum  Properti,  Karakteristik Perjanjian Jual Beli  dengan Sistem inden . Kencana.
Soekanto, S. ; T. S. (2003). Hukum Adat Indonesia . Raja Grafindo Persada.
Soimin. S. (2004). Status Hak dan Pembebasan Tanah . Sinar Grafika.
Syahrani. R. (1999). Rangkuman Intisari Ilmu Hukum . Citra Aditya Bhakti.
Yudhantaka, L.-. (2017). Keabsahan Kontrak Jual Beli Rumah Susun Dengan Sistem Pre Project Selling. Yuridika , 32 (1), 84. https://doi.org/10.20473/ydk.v32i1.4793