## Analisis Kesesuaian Peta Bidang Tanah Tersertifikat dengan Wajib Pajak untuk Penentuan Potensi Pendapatan Asli Daerah (PAD) (Studi Kasus: Desa Bungurasih)
Conformity Analysis of Certified Land Field Map with Taxpayers for Determining Potential Regional Original Income (Case Study: Bungurasih Village)

## Udiana Wahyu Deviantari*, Yanto Budisusanto, Rizal Nur Muhammad
Departemen Teknik Geomatika, FTSPK-ITS, Kampus ITS Sukolilo, Surabaya, 60111, Indonesia *Korespondensi penulis: dianada87@gmail.com
Diterima: 16082021; Diperbaiki: 28102021; Disetujui: 15112021; Dipublikasi: 10012022
Abstrak: Menurut Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2009 tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah menyebutkan bahwa Pemerintah Daerah berhak melakukan penarikan Pajak Bumi dan Bangunan dalam rangka untuk mendapatkan Pendapatan Asli Daerah (PAD). Namun, data persil tanah yang dimiliki oleh Kantor Pertanahan Kabupaten Sidoarjo berbeda  dengan  data  wajib  pajak  yang  dimiliki  oleh  pemerintah  desa.  Pada  penelitian  kali  ini  dilakukan  analisis kesesuaian antara persil tanah yang dimiliki Badan Pertanahan Nasional (BPN) dengan data wajib pajak dimiliki oleh Badan Pelayanan Pajak Daerah (BPPD) Kabupaten Sidoarjo dengan cara melakukan overlay terhadap peta persil tanah dengan peta desa. Kemudian dengan melakukan pembuatan zona nilai tanah terlebih dahulu, dapat diketahui potensi PAD yang dapat dihasilkan dari persil tanah yang belum memeiliki identitas pajak. Hasil analisis menunjukkan bahwa pada zona dengan persil yang teratur dan ruko memiliki tingkat kesesuaian yang tinggi yaitu Perumahan DPU dengan 56 persil tanah dan 53 wajib pajak, Wisma Bungurasih dengan 302 persil tanah dan 320 wajib pajak, dan Ruko Taman Bungurasih dengan 70 persil tanah dan 71 wajib pajak. Lalu, pada zona dengan persil yang tidak teratur memiliki tingkat kesesuaian yang rendah yaitu Bungurasih Utara dengan 38 persil tanah dan 204 wajib pajak dan Bungurasih Dalam dengan 13 persil tanah dan 37 wajib pajak. Kemudian, untuk potensi PAD yang dapat dihasilkan adalah Rp 1.114.461,60 dari 6 persil tanah di Perumahan DPU dan Wisma Bungurasih yang tidak memiliki informasi pajak.
Copyright © 2022 Geoid. All rights reserved.
Abstract:  According  to  Law  Number  28  of  2009  about  Regional  Taxes  and  Levies,  it  is  stated  that  Regional Governments  have  the  right  to  withdraw  Land  and  Building  Taxes  in  order  to  obtain  Regional  Original  Income. However, the data on land parcels owned by Sidoarjo National Land Agency is different from the data on taxpayers owned by the village government. In this study, a suitability analysis was carried out between the land parcels owned by the National Land Agency and the taxpayer data owned by the Regional Tax Service Agency of Sidoarjo Regency by overlaying the land parcel maps with village maps. Then by making the land value zone first, it can be seen the potential PAD that can be generated from land parcels that do not yet have a tax identity. The results of the analysis show that in zones with regular parcels of land and shop houses have a high level of conformity, that is DPU Housing with 56 land parcels and 53 taxpayers, Wisma Bungurasih with 302 land parcels and 320 taxpayers, and Ruko Taman Bungurasih with 70 land parcels and 71 taxpayer. Then, the zone with irregular parcels has a low level of conformity, that is Bungurasih Utara with 38 land parcels and 204 taxpayers and Bungurasih Dalam with 13 land parcels and 37 taxpayers. Then, for the potential Regional Original Income that can be generated is Rp. 1,114,461.60 from 6 parcels of land in the DPU Housing and Wisma Bungurasih which do not have tax information.

## Kata kunci: Bidang Tanah, NJOP, PBB
Cara untuk sitasi: Deviantari, U.W., Budisusanto, Y., & Muhammad, R.N. (2021). Analisis Kesesuaian Peta Bidang Tanah Tersertifikat dengan Wajib Pajak untuk Penentuan Potensi Pendapatan Asli Daerah (PAD) (Studi Kasus : Desa Bungurasih). Geoid, 17(1), 93 - 98.

## Pendahuluan
Berdasarkan UU No. 28 Tahun 2009 disebutkan bahwa dalam mendapatkan Pendapatan Asli Daerah (PAD), Pemerintah  Daerah  diberi  kewenangan  untuk  memungut  pajak  dan  retribusi.  Pemerintah  Daerah Kabupten/Kota memiliki kewenangan untuk memungut sebelas jenis pajak dan retribusi, yang salah satunya adalah Pajak Bumi dan Bangunan (PBB). Dasar penarikan PBB adalah dari Nilai Jual Objek Pajak  (NJOP)
yang besarannya ditentukan oleh Kepala Daerah (Pemerintah RI, 2009).
Namun, menurut penelitian terdahulu, data persil tanah yang dimiliki oleh Badan Pertanahan Nasional (BPN) Kabupaten  Sidoarjo  berbeda  dengan  data  wajib  pajak  yang  dimiliki  oleh  pemerintah  desa  (Nugroho  dan Handayani, 2020). Terdapat beberapa faktor yang dapat mengakibatkan perbedaan antara data persil tanah dan wajib pajak yang antara lain dikarenakan adanya proses penggabungan, pemecahan, maupun transaksi lahan yang belum tercatat. Oleh karena itu dilakukan analisis perbedaan yang ada antara data wajib pajak dengan peta persil tanah yang sudah tersertifikat. PAD yang dihasilkan dari PBB didapatkan dari belum diperbaruinya antara peta desa dengan data wajib pajak.
Manfaat  yang  diperoleh  dari  diadakannya  penelitian  ini  adalah  dapat  diketahui  persil  tanah  yang  belum tersertifikat  dan  sudah  tersertifikat,  sehingga  kemudian  setelah  disesuaikan  dengan  data  wajib  pajak  dapat diketahui  potensi  PAD  dari  PBB  akibat  kurang  diperbaruinya  peta  desa  yang  ada.  Proses  penelitian  ini menggunakan peta persil tanah dari Kantor Desa Bungurasih dan Kantor Pertanahan Kabupaten Sidoarjo yang kemudian dikaitkan dengan data wajib pajak dari Badan Pelayanan Pajak Daerah (BPPD) Kabupaten Sidoarjo. Analisis  ini  selanjutanya  dituangkan  dalam  peta  kesesuaian  wajib  pajak  yang  didalamnya  berisi  informasi terkait wajib pajak, serta pembuatan Zona Nilai Tanah sebagai visualisasi nilai tanah di daerah tersebut.
Dalam  penelitian  ini,  digunakan  dua  jenis  data,  yaitu  berupa  data  tabular  dan  data  spasial.  Tujuan  dari penelitian kali ini adalah mengetahui kesesuaian antara persil tanah yang tersertifikat dengan data wajib pajak di  Desa  Bungurasih.  Dimana  di  Desa  Bungurasih  terdapat  permukiman  dengan  persil  yang  teratur, permukiman dengan persil yang tidak teratur, dan daerah komersil berupa ruko sebagai representasi untuk tiap jenis daerah permukiman.

## Data dan Metode
Lokasi penelitian ini terdapat di wilayah Desa Bungurasih, Kecamatan Waru, Kabupaten Sidoarjo, Jawa Timur seperti  yang  ditunjukkan  pada  gambar  1.  Secara  geografis,  wilayah  penelitian  terletak  pada  7⁰20’30,8”  - 7⁰21’16,2” LS dan 112⁰42’45,3” - 112⁰43’38,8” BT. Lokasi penelitian berbatasan dengan Kelurahan Dukuh Menanggal, Surabaya di utara, Kelurahan Kedungrejo di timur, Kelurahan Medaeng dan Kelurahan Waru di selatan, dan Kelurahan Ketengan, Kelurahan Bebekan, dan Kelurahan Sepanjang di barat.
Gambar 1. Peta lokasi penelitian di Desa Bungurasih
Data yang digunakan pada penelitian kali ini digolongkan kedalam dua jenis, yaitu data spasial dan data non- spasial (tabular). Data spasial yang digunakan adalah peta bidang persil tanah dari Badan Pertanahan Nasional (BPN) dan peta bidang persil tanah dari Kantor Desa Bungurasih. Data non-spasial yang digunakan adalah data PBB Desa Bungurasih tahun 2020 dari Badan Pengelolaan Pajak Daerah (BPPD) Kabupaten Sidoarjo. Sedangkan  untuk  peralatan  yang  digunakan  dalam  penelitian  ini  adalah  perangkat  lunak  pengolah  GIS (ArcGIS), perangkat lunak pengolah kata, perangkat lunak pengolah angka, Personal Computer (PC) / Laptop, dan roll meter.
Pada  penelitian  kali  ini  terdiri  dari  beberapa  tahap,  yaitu,  tahap  persiapan,  pada  tahap  ini  dilakukan  studi literatur dalam usaha untuk mendapatkan informasi dan memperdalam pemahaman terkait NJOP, PBB, dan peraturan  tentang  persil  tanah.  Dilanjutkan  dengan  tahap  pengumpulan  data  secara  sekunder.  Pada  tahap pengolahan data, data spasial terlebih dahulu dibuat sampel wilayah sebagai batasan penelitian ini. Perbedaan antara tanah yang bersertifikat dengan jumlah wajib pajak dihitung dari persil yang terdapat di dalam sampel wilayah. Data spasial kemudian diolah menggunakan perangkat lunak ArcGIS dengan menghubungkan antara data spasial dengan data tabular yang ada.
Pengolahan  zona  nilai  tanah  menggunakan  nilai  NJOP.  Untuk  menentukan  PBB  digunakan  rumus  sebagai berikut (Pemkab Sidoarjo, 2011):
𝑃𝐵𝐵 = 𝐽𝑒𝑛𝑖𝑠 × (𝑁𝐽𝑂𝑃 − 𝑁𝐽𝑂𝑃𝑇𝐾𝑃) (1) keterangan: PBB : Besaran PBB (Rp) Jenis : Jenis properti dibawah/diatas 1 Milyar Rupiah NJOP : Nilai Jual Objek Pajak (Rp) NJOPTKP
: Nilai Jual Objek Pajak Tidak Kena Pajak (Rp)
Dengan  ketetentuan  berdasarkan  Peraturan  Daerah  Kabupaten  Sidoarjo  No.  11  Tahun  2011  tentang  Pajak Bumi  dan  Bangunan  Perdesaan  dan  Perkotaan  pasal  3  ayat  5,  nilai  NJOPTKP  untuk  Kabupaten  Sidoarjo ditetapkan sebesar Rp 10.000.000,00. Kemudian pada pasal 7, ditentukan jenis dan besaran objek pajak, Untuk objek pajak dengan besaran kurang dari Rp 1.000.000.000,00 (satu milyar rupiah) tarif PBB yang ditetapkan sebesar  0,105,  sedangkan  untuk  objek  pajak  dengan  besaran  lebih  dari  Rp  1.000.000.000,00  (satu  milyar rupiah) tarif PBB yang ditetapkan sebesar 0,225 (Pemkab Sidoarjo, 2011).
Untuk tahap akhir dilakukan analisis perbedaan antara tanah yang bersertifikat dengan jumlah wajib pajak. Kemudian  dilakukan  perhitungan  dari  ZNT  yang  telah  dibuat  untuk  menentukan  potensi  PAD  yang  dapat dihasilkan.

## Hasil dan Pembahasan

## 1.   Hasil Pembuatan Sampel Wilayah
Dari cakupan daerah penelitian tersebut, diambil beberapa sampel daerah seperti yang terlihat pada Gambar 2. Sampel  daerah  diambil  dengan  mewakili  daerah  permukiman  dengan  penataan  persil  yang  teratur, permukiman dengan penataan persil yang tidak teratur dan ruko.
Tabel 1. Pembagian zona penelitian Nomor Zona Alamat Jenis 1 Perumahan DPU Permukiman teratur 2 Ruko Taman Bungurasih Komersil 3 Wisma Bungurasih Permukiman teratur 4 Bungurasih Utara Permukiman tidak teratur 5 Bungurasih Dalam Permukiman tidak teratur

## Gambar 2. Pembagian zona penelitian

## 2.   Analisis Kesesuaian Bidang Tanah dan Wajib Pajak
Tabel 2. Kesesuaian bidang tanah dan wajib pajak
Zona Persil BPN Persil Peta Desa Wajib Pajak Kesesuaian 1 56 0 53 94,6% 2 70 72 71 98,6% 3 302 245 320 94,4% 4 38 134 204 18,6% 5 13 29 37 35,1%
Dari Tabel 2 didapatkan bahwa pada tiap zona memiliki perbedaan antara jumlah persil yang terdaftar di BPN, jumlah persil yang ada pada peta desa, dan jumlah wajib pajak. Ditunjukkan bahwa pada zona 1, 2, dan 3 yang merupakan zona permukiman teratur dan zona komersil memiliki presentase kesesuaian bidang tanah BPN dengan wajib pajak yang tinggi pada angka lebih dari 90%, sedangkan pada zona 4 dan 5 yang merupakan zona permukiman tidak teratur memiliki presentase kesesuaian bidang tanah BPN dengan wajib pajak yang rendah pada angka kurang dari 50%.
Data  tersebut  menunjukkan  bahwa  zona  permukiman  teratur  dan  zona  komersil  lebih  patuh  dalam mendaftarkan  tanahnya  kepada  BPN  dan  melengkapi  informasi  perpajakannya  dibandingkan  dengan  zona permukiman tidak teratur. Hal ini dapat diakibatkan oleh beberapa faktor.
Faktor penyebab pertama adalah peta desa yang digunakan masih menggunakan peta tahun 2009, sehingga perlu  diperbaharui  dan  disesesuaikan  dengan  data tabular  wajib pajak agar  kedepannya  desa memiliki  data spasial berupa peta yang representatif untuk meningkatakan kesadaran masyarakat dalam pembayaran pajak. Penyebab  selanjutnya  adalah  kurangnya  partisipasi  masyarakat  untuk  mendaftarkan  atau  meregistrasikan tanahnya ke BPN.
Hambatan  dalam  pelaksanaan  pendaftaran  tanah  yaitu  faktor  kebijakan  pemerintah  mengenai  kewajiban perpajakan  dalam  kegiatan  pendaftaran  tanah  dan  kurangnya pemahaman  masyarakat mengenai  fungsi  dan kegunaan sertifikat, anggapan diperlukan biaya yang mahal dan waktu yang lama dalam pengurusan sertifikat, serta anggapan alas hak atas tanah yang dimiliki sudah sangat kuat (Fernandez, 2014).

## 3.   Hasil Zona Nilai Tanah dan Potensi PAD
Pada  penelitian  ini,  nilai  tanah  yang  digunakan  adalah  nilai  NJOP  dari  tanah  tersebut,  untuk  kemudian selanjutnya dapat digunakan sebagai penentuan peningkatan PBB.
Tabel 3. Perhitungan potensi PBB dari persil tanah yang belum memiliki informasi pajak
Zona Luas Bangunan (m 2 ) Nilai Tanah (Rp) PBB (Rp) 1 53,0 916.000 40.475,40 143,5 916.000 127.518,30 143,5 916.000 127.518,30 3 201,5 1.416.000 289.090,20 200,5 1.416.000 287.603,40 170,0 1.416.000 242.256,00 Total 1.114.461,60
Gambar 3. Peta nilai tanah zona 1
Gambar 4. Peta nilai tanah zona 3
Dari Gambar 3 dan Gambar 4 terlihat terdapat persil tanah yang belum memiliki informasi pajak. Dikarenakan persil yang sudah terdaftar pada BPN dan belum memiliki informasi perpajakan hanya terdapat 6 buah persil tanah, maka potensi peningkatan PBB yang dapat dihasilkan seperti yang sudah terhitung pada tabel 3 adalah Rp 1.114.461,60.
Adanya persil tanah yang belum memiliki informasi pajak dapat diakibatkan karena kurangnya kesadaran dari wajib pajak untuk mendaftarkan objek pajaknya dengan mengisi Surat Pemberitahuan Objek Pajak (SPOP). Banyaknya  Wajib  Pajak  yang  tidak  melapor  bila  ada  perubahan  kontruksi  bangunan.  Adapun  upaya  untuk mengatasi hambatan ini adalah perlu adanya kesadaran bagi wajib pajak itu sendiri dalam pelaporan data pajak (Permana, 2013).

## Kesimpulan
Kesimpulan yang didapatkan dari hasil dan analisa penelitian ini adalah terdapat ketidaksesuaian antara peta persil yang dimiliki BPN, peta persil yang dimiliki kantor desa, dan wajib pajak. Terdapat 479 persil tanah pada peta BPN, 480 persil tanah pada peta desa, dan 685 wajib pajak. Pada zona dengan persil yang teratur dan ruko memiliki tingkat kesesuaian yang tinggi yaitu Perumahan DPU dengan 56 persil tanah dan 53 wajib pajak, Wisma Bungurasih dengan 302 persil tanah dan 320 wajib pajak, dan Ruko Taman Bungurasih dengan 70  persil  tanah  dan  71  wajib  pajak.  Lalu,  pada  zona  dengan  persil  yang  tidak  teratur  memiliki  tingkat kesesuaian yang rendah yaitu Bungurasih Utara dengan 38 persil tanah dan 204 wajib pajak dan Bungurasih Dalam dengan 13 persil tanah dan 37 wajib pajak. Sehingga, potensi peningkatan PBB yang dapat dihasilkan dari 6 persil tanah yang belum memiliki informasi pajak adalah Rp 1.114.461,60 di zona 1 (Perumahan DPU) dan zona 3 (Wisma Bungurasih).

## Ucapan Terimakasih
Penulis  menyampaikan  terima  kasih  kepada  Badan  Pelayanan  Pajak  Daerah  Sidoarjo,  Kantor  Desa Bungurasih,  dan  Badan  Pertanahan  Nasional  yang  telah  memberikan  dukungan  data  untuk  terlaksananya penelitian ini.

## Daftar Pustaka
Fernandez, A. M. (2014). Hambatan Hukum Dalam Pelaksanaan Pendaftaran Tanah Secara Sporadik Demi Menjamin Kepastian Hukum Hak Atas Tanah Adat (Studi di Kabupaten Flores Timur) , Malang: Universitas Brawijaya. Nugroho, D. A., dan Handayani,  H. H. (2020).  “WebSIG Untuk Efisiensi Inventaris Pendapatan Daerah Sektor Pajak Bumi dan Bangunan (Studi Kasus Desa Bener, Kecamaran Saradan, Kabupaten Madiun)” GEOID , Vol. 15, No. 2, 148-157.
Pemerintah Kabupaten Sidoarjo. (2011). Peraturan Daerah Kabupaten Sidoarjo Nomor 11 Tahun 2011 tentang Pajak Bumi dan Bangunan Perdesaan dan Pekotaan . Sidoarjo: Sekretariat Daerah. Pemerintah Republik Indonesia. (2009). Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2009 tentang Pajak Daerah dan Retribusi Deaerah , Jakarta: Sekretariat Negara.
Permana,      A.  S.  (2013). Proses  Penilaian,  Perhitungan,  dan  Pelaporan  Pajak  Bumi  dan  Bangunan  (PBB)  di  KPP Pratama Sumedang , Bandung: Universitas Padjajaran.
This article is licensed under a Creative Commons Attribution-ShareAlike 4.0 International License .