PALAR (Pakuan Law Review)
Volume 10, Nomor 03, July-September 2024, Halaman 15-27 https://journal.unpak.ac.id/index.php/palar e-ISSN:2614-1485 p-ISSN:2716-0440 Doi : 10.33751/palar.v10i3.10240

## STATUS HUKUM KEPEMILIKAN RUMAH SUSUN DI ATAS HAK GUNA BANGUNAN OLEH WNA DALAM HUKUM POSITIF
( LEGAL STATUS OF FLOWER OWNERSHIP ABOVE BUILDING USE RIGHTS BY FOREIGNERS IN POSITIVE LAW )
Yenny Febrianty 1 ; Ariyanto 2 ; Mayzara Sari 3 .
Program Studi Ilmu Hukum Universitas Pakuan 1,3.
Program Pascasarjana Magister Ilmu Hukum Universitas Yapis Papua 2 . Jln Pakuan RT.02/RW.06 Tegallega, Kecamatan Bogor Tengah, Kota Bogor, Jawa Barat 1,3.
Jln Dr. Samratulangi Dok V Atas Jayapura 2 , E-mail : yenny.febrianty@unpak.ac.id, ariyanto@uniyap.ac.id, mayzara.sari@unpak.ac.id. Naskah diterima : 12/06/2024, revisi : 28/06/2024, disetujui 24/07/2024

## Abstract
Following the implementation of the Job Creation Law, there has been an increase in the demand for housing from foreigners. Nonetheless, this situation  raises issues, particularly concerning  the  control  of  ownership  rights  to  condominiums  or  apartments  by  foreign nationals. This research examines the legal status of apartment ownership above Building Use Rights held by foreigners and comprehends the ownership of apartments by foreigners, considering the principle  of nationalism in positive law. The research method employed is normative legal research with a qualitative approach. The primary sources of data consist of various literature and legislation relevant to this study. The research findings indicate that the Job Creation Law has acknowledged the status of ownership rights to apartment units for foreign  nationals.  However,  in  practice,  it  appears  to  neglect  the  principle  of  Nationality Principle as stipulated in the Basic Agrarian Law. Therefore, the Government must reassess this policy, as state land should be utilized and prioritized in the best possible manner for the welfare of all Indonesian citizens.
Keywords: foreigners, flats, legal status.

## Abstrak
Setelah  diberlakukannya  UU  Cipta  Kerja,  permintaan  akan  hunian  oleh  orang  asing semakin meningkat. Namun, situasi ini menimbulkan masalah terutama dalam penguasaan hak  milik  atas  unit  rumah  susun  atau  apartemen  oleh  Warga  Negara  Asing.  Studi  ini tujuannya  guna  analisis  status  hukum  kepemilikan  rumah  susun  di  atas  Hak  Guna Bangunan oleh WNA serta untuk memahami kepemilikan rumah susun oleh WNA dengan mempertimbangkan asas nasionalisme dalam hukum positif. Metode penelitian disini ialah
PALAR (Pakuan Law Review)
Volume 10, Nomor 03, July-September 2024, Halaman 15-27 https://journal.unpak.ac.id/index.php/palar e-ISSN:2614-1485 p-ISSN:2716-0440 Doi : 10.33751/palar.v10i3.10240
penelitian  hukum  normatif  dengan  pendekatan  kualitatif.  Sumber  data  utama  adalah berbagai literatur dan perUUan terkait studi ini. Hasil studi memperlihatkan UU Cipta Kerja telah mengakui status hak kepemilikan unit rumah susun oleh Warga Negara Asing. Namun, dalam praktiknya, hal ini terlihat mengabaikan prinsip Asas Nasionalitas yang tercantum pada UU Pokok Agraria. Oleh karena itu, Pemerintah perlu melakukan kajian ulang pada kebijakan  ini,  karena  tanah  negara  seharusnya  dimanfaatkan  dan  diutamakan  sebaik mungkin bagi kepentingan seluruh warga Negara Indonesia.
Kata kunci: orang asing, rumah susun, status hukum.

## A. Pendahuluan
Indonesia  sebagai  negara  berkembang,  selalu  aktif  mengikuti  berbabagai perkembangan zaman, baik di bidang teknologi maupun informasi yang tak henti-hentinya berinovasi. Hal ini merupakan suatu hal yang tepat mengingat penduduk di Indonesia terus alami kenaikan tiap tahunnya, selaras dengan data yang didapat Badan Pusat Statistik (BPS) bahwa  jumlah  penduduk  di  Indonesia  kini  telah  mencapai  sebanyak  2789  juta  jiwa  pada pertengahan 2023.
# Tempat tinggal sebagai i kebutuhan pokok yang harus dipenuhi bagi setiap manusia, tempat  tinggal  merupakan  suatu  kiprah,  menjadi  tempat  pembentukan  tabiat  dan kepribadian setiap manusia, sehingga keberadaannya sangat dibutuhkan. 1 # Tempat tinggal saat  ini  menjadi  kebutuhan  primer  yang  mutlak  harus  dipenuhi  oleh  semua  masyarakat. Mengingat semakin padatnya penduduk di Indonesia saat ini, ditambah banyaknya pekerja asing dari berbagai negara yang bekerja di wilayah Indonesia yang membutuhkan tempat tingal,  menimbulkan  banyaknya  pembangunan  gedung  hunian  maupun  non  hunian bertingkat dengan sistem satuan. Masyarakat berkonkurensi membangun berbagai bentuk tempat tinggal. 2
Pemilikan tanah  dan bangunan di  atasnya, termasuk unit-unit  di gedung bertingkat, oleh warga negara asing yang tinggal di Indonesia patuh pada peraturan hukum Indonesia yang mengacu pada prinsip nasionalitas.
Pada awalnya, prinsip nasionalitas ini diatur dan berlaku pada konteks hukum agraria Indonesia terkait kepemilikan tanah. Kemudian, prinsip tersebut juga diterapkan di bidang pembangunan perumahan dan terakhir, pada pengelolaan rumah susun. 3
1 Yuli Heriyanti, _ “Pembinaan n Dan Pengawasan Pemerintah Pada p Penyelenggaraan Perumahan Dan Kawasan Permukiman Menurut UU No.1 Tahun 2011 Terkait Perumahan Dan Kawasan Permukiman”, _ Jurnal ArTSip , Vol. 01, No. 02, Juni 2019, _ hlm. 65.
2 Selamat Lumban Gaol, _ “Tinjauan Hukum Pemilikan Apartemen (Satuan Rumah Susun) Oleh Orang Asing / Warga Negara Asing Di Indonesia”, Jurnal Ilmiah Hukum Dirgantara–Fakultas Hukum Universitas Dirgantara Marsekal Suryadarma , Vol. 9, No. 1, September 2018, _ hlm. 61.
3 Ibid , hlm. 62.
PALAR (Pakuan Law Review)
Volume 10, Nomor 03, July-September 2024, Halaman 15-27 https://journal.unpak.ac.id/index.php/palar e-ISSN:2614-1485 p-ISSN:2716-0440 Doi : 10.33751/palar.v10i3.10240
Pada sistem pertanahan di Indonesia, Warga Negara Asing (WNA) pada dasarnya tidak dilarang  oleh  UU  untuk  memiliki  tanah  beserta  bangunan  di  Indonesia,  namun  ada pembatasan pada hak yang diberikan, yaitu hak pakai.
Pemerintah  memberlakukan  pembatasan  tersebut  dengan  tujuan  menjaga  agar kepemilikan tanah oleh WNA tidak melenceng dari maksudnya, yaitu memberikan dukungan yang sesuai bagi WNA selama tinggal di Indonesia. Globalisasi memang memberikan dampak positif pada investasi asing yang masuk ke Indonesia.  Tapi, globalisasi pada faktanya juga berefek  negatif  pada  kepemilikan  tanah  di  Indonesia.  Oleh  karena  itu,  Pemerintah  perlu memberi perlindungan hukum pada hak-hak atas tanah WNI agar tidak terjatuh ke dalam penguasaan dan eksploitasi asing, yang selaras seperti fungsi hukum. 4
Hak  kepemilikan  tanah  beserta  bangunan  untuk  Warga  Negara  Asing  (WNA)  diatur lewat mekanisme hukum bertujuan agar tidak ada pihak yang mengalami kerugian. Hukum ialah institusi yang fungsinya guna menciptakan kesejahteraan dan kebahagiaan bagi seluruh penduduk.  Oleh  karena  itu,  WNA  yang  melakukan  tindakan  atau  perbuatan  hukum  di Indonesia juga patuh pada ketentuan hukum yang berlaku, misalnya melakukan pekerjaan di Indonesia juga berhak untuk mendapatkan kepastian hukum dalam hal tempat tinggalnya di Indonesia karena hukum dihadirkan sebagai alat atau perangkat guna atur hak-hak dan kewajiban subjek hukum. Terkait tempat tinggal, orang asing memiliki opsi untuk menyewa rumah milik orang Indonesia. Bila mereka berkeinginan membangun rumah sendiri, mereka dapat menguasai serta memakai tanah yang bersangkutan melalui hak pakai atau hak sewa untuk bangunan.
Bertambahnya jumlah orang asing yang bekerja serta berusaha di Indonesia berefek pada peningkatan permintaan akan rumah hunian untuk mereka. Terlebih adanya substansi hukum dalam UU No. 6 Tahun 2023 Terkait Penetapan PP Pengganti UU No. 2 Tahun 2022 Terkait Cipta Kerja  sebagai  penyebab  dari meningkatnya permintaan akan rumah tempat tinggal  bagi  orang  asing  ialah  bertambahnya  jumlah  orang  asing  yang  bekerja  dan menjalankan usahanya di Indonesia. Selaras dengan data yang didapat  Kementerian Agraria dan  Tata  Ruang/  Badan  Pertanahan  Nasional  (ATR/BPN)  yang  mengatakan  kepemilikan properti bagi WNA di Indonesia sepanjang periode 2017-2023 capai 131 properti. Lalu pada 2020-2019,  hanya  terdapat  52  properti  yang  Warga  Negara  Asing  (WNA)  miliki.  Tapi, sesudah  UU  Cipta  Kerja  diberlakukan,  yaitu  pada  periode  2020-2023,  permintaan kepemilikan properti oleh WNA meningkat sebesar 52 persen, atau mencapai 79 bidang.
Sejatinya, apabila kita teliti dari sudut pandang yang berbeda, dibutuhkan kebijakan yang memberi kepastian hukum dan kemudahan pada pelayanan serta izin untuk mendapat rumah tempat tinggal untuk orang asing. Kemudahan yang disediakan ini tetap mengikuti prinsip hukum pertanahan, termasuk prinsip nasionalitas yang menetapkan hanya WNI yang
4 FX  Sumarja, Hak  Atas  Tanah  Bagi  Orang  Asing  Tinjauan  Politik  Hukum  dan  Perlindungan  Warga  Negara Indonesia , Cetakan ke-2, STPN Press, Yogyakarta, 2015, hlm.1
PALAR (Pakuan Law Review)
Volume 10, Nomor 03, July-September 2024, Halaman 15-27 https://journal.unpak.ac.id/index.php/palar e-ISSN:2614-1485 p-ISSN:2716-0440 Doi : 10.33751/palar.v10i3.10240
boleh mempunyai Hak Milik atas tanah, sementara Orang Asing hanya diberi hak berupa Hak Pakai dan Hak Sewa atas tanah.
Namun, setelah diberlakukannya UU No. 11 Tahun 2020 terkait Cipta Kerja,  didapat ketentuan  dalam  Pasal  106  yang  memberikan  fasilitas  pada  orang  asing  yang  datang  ke Indonesia  guna  mempunyai  rumah  kedua.  Fasilitas  tersebut  mencakup  izin  tinggal  di Indonesia  selama  5  -  10  tahun,  yang  kemudian  bisa  diperpanjang  sesudah  penuhi persyaratan tertentu untuk orang asing dan keluarganya. Selain itu, orang asing juga dapat memiliki dua jenis hunian, yaitu tempat tinggal tapak dan tempat tinggal susun.
Setelah UU No. 11 Tahun 2020 terkait Cipta Kerja diberlakukan, dilanjutkan dengan Peraturan  Menteri  ATR/BPN  No.  18  Tahun  2021  terkait  Tata  Cara  Penerapan  Hak Pengelolaan dan Hak Atas Tanah. Peraturan ini menyatakan, “izin untuk orang asing guna mempunyai rumah di Indonesia memerlukan pemenuhan persyaratan mempunyai dokumen keimigrasian yang sah, seperti visa, paspor, atau izin tinggal”.
Pandangan yang terdapat dalam UU Cipta Kerja dan PP No. 18 Tahun 2021 mengenai kepemilikan sarusun oleh Warga Negara Asing tepengaruh oleh asas pemisahan horizontal. Dalam hal ini, kepemilikan tanah tidak secara otomatis mencakup kepemilikan benda-benda yang  berada  di  atasnya.  Oleh  karena  itu,  terdapat  pemisahan  yang  jelas  antara  status kepemilikan tanah dengan benda-benda yang termasuk bangunan yang berdiri di atasnya. Sebab  adanya  pemisahan  yang  jelas  antara  status  tanah  dan  benda-benda  di  atasnya, mencakup  bangunan,  maka  diperlukan  penelitian  lebih  lanjut  terkait  kepastian  hukum mengenai  kepemilikan  hak  milik  atas  satuan  rumah  susun  oleh  orang  asing  yang berkedudukan di Indonesia, khususnya dalam kasus hak guna bangunan.
Pemberian hak milik kepada WNA atas satuan rumah susun, seperti  pada Pasal 144 ayat (1) UU Cipta Kerja, menuai pro dan kontra. Ada pandangan bahwa ketentuan tersebut cacat hukum karena tidak berpatokan pada UU No. 20 Tahun 2011 terkait Rumah Susun, dan UU No. 5 Tahun 1960 terkait Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria. Secara hirarki, UU Cipta Kerja seharusnya digunakan guna merevisi, menghapus, atau mengubah UU yang telah ada sebelumnya. 5 Sesuailatar  belakang  yang  sudah  dijabarkan,  penulis  tertarik  membahasnya dalam karya ilmiah berjudul “Status Hukum Kepemilikan Rumah Susun Di Atas Hak Guna Bangunan Oleh WNA Dalam Hukum Positif”. Adapun rumusan masalah yang menjadi topik bahasan dalam tulisan ini adalah Bagaimana status hukum kepemilikan rumah susun di atas Hak  Guna  Bangunan  oleh  WNA?  Serta  Bagaimana  kepemilikan  rumah  susun  oleh  WNA apabila dikaitkan dengan asas nasionalisme dalam hukum positif?

## B. Metode Penelitian
5 Apriansyah Abdullah N, _ “Tinjauan Hukum Kepemilikan Rumah Bagi Orang Asing Dalam Rangka Rumah Kedua Di Indonesia (Overview Of Home Ownership Law For Foreigners In The Context Of A Second Home In Indonesia)”, _ JLBP: Journal of Law and Border Protection ,Vol. 4, No. 2, Oktober 2022, hlm. 115.
PALAR (Pakuan Law Review)
Volume 10, Nomor 03, July-September 2024, Halaman 15-27 https://journal.unpak.ac.id/index.php/palar e-ISSN:2614-1485 p-ISSN:2716-0440 Doi : 10.33751/palar.v10i3.10240
Studi ini ialah jenis penelitian hukum normatif, membahas aspek hukum terkait dengan mengkaji  literatur  hukum  dan  peraturan  yang  berlaku.  Pendekatan  yang  dipakai  dalam penelitian hukum normatif ini relevan dengan tujuan penelitian ini. Data dianalisis secara kualitatif dengan mengkaji berbagai peraturan UU mengenai topik penelitian. Data diperoleh melalui  pendekatan  metode  penelitian  kepustakaan,  dengan  mengumpulkan  berbagai sumber  literatur  seperti  buku-buku  hukum,  jurnal,  artikel,  dan  peraturan  perUUan  yang relevan.

## C. Hasil Penelitian dan Pembahasan
1. Status Hukum Kepemilikan Rumah Susun di atas Hak Guna Bangunan oleh WNA Ketentuan mengenai sertifikat hak milik satuan rumah susun oleh  WNA diatur pada beberapa  UU,  termasuk  di  dalamnya  Pasal  44  ayat  (1)  UU  No.  5  Tahun  1960  terkait Peraturan  Dasar  Pokok-Pokok  Agraria.  Pada  peraturan  itu,kepemilikan  satuan  rumah susun terkait erat pada prinsip pemisahan horizontal. Prinsip ini menyatakan badan hukum atau individu miliki hak sewa atas tanah. Seseorang berhak menggunakan tanah yang pihak lain  miliki  untuk  keperluan  membangun  bangunan,  dengan  membayar  sewa  kepada pemilik  dengan  jumlah  tertentu.Dengan  demikian,  UU  Dasar  Pokok-Pokok  Agraria menganut prinsip pemisahan horizontal.
Asas pemisahan horizontal ialah prinsip yang memisahkan kepemilikan tanah dengan tanaman  dan  bangunan  yang  berada  di  atasnya.  Artinya,  kepemilikan  tanaman  dan bangunan  di  atas  sebidang  tanah  tidak  secara  otomatis  menjadi  milik  orang  yang mempunyai  tanah tersebut. Tindakan hukum pada tanah tidak secara otomatis mencakup kepemilikan tanaman dan bangunan milik pemilik tanah.  Bila ada tindakan hukum yang juga mencakup tanaman dan bangunan, maka hal tersebut harus jelas disampaikan dalam akta yang memberi bukti pelaksanaan tindakan hukum yang terkait. 6
Hukum tanah juga mengakui asas perlekatan vertikal, yang memiliki sifat berkebalikan dengan  asas  pemisahan  horizontal. 7 Asas  perlekatan  vertikal  ialah  prinsip  yang menyatakan bahwa kepemilikan tanah dan segala benda yang melekat padanya jadi satu kesatuan yang dianggap sebagai satu entitas. _ Pada  hukum tanah, negara menerapkan asas perlekatan  atau  accessie,  sehingga  tanaman  dan  bangunan  yang  ada  di  atas  tanah  pada dasarnya dianggap sebagai bagian yang tidak terpisahkan dari tanah yang terkait. Hak atas tanah secara otomatis juga mencakup kepemilikan tanaman dan bangunan yang ada di atas tanah tersebut. Namun, pengecualian dapat terjadi jika ada perjanjian lain dengan pihak
6 Urip  Santoso, Hukum  Agraria:  Kajian  Komprehensif ,  Cetakan  Ke-5,  Kencana  Prenada  Media  Group,  Jakarta, 2012, hlm. 12
7 Hatta Isnaini Wahyu Utomo, _ “Perlindungan Hukum Bagi Kreditur Atas Obyek Jaminan Berupa  Bangunan Tanpa Tanah Dalam Perspektif Asas Pemisahan Horizontal”, _ Jurnal Selat , Vol. 7, No. 1, 2019, hlm. 50.
PALAR (Pakuan Law Review)
Volume 10, Nomor 03, July-September 2024, Halaman 15-27 https://journal.unpak.ac.id/index.php/palar e-ISSN:2614-1485 p-ISSN:2716-0440 Doi : 10.33751/palar.v10i3.10240
yang menanam atau membangun tanaman atau bangunan tersebut. 8 _ Hukum nasional tidak mengadopsi asas perlekatan vertikal ini, dan hal ini dianggap sebagai interpretasi, karena banyak sumber merekomendasikan memakai asas pemisahan horizontal. 9
Sertifikat  hak  atas  tanah  berfungsi  sebagai  bukti  kepemilikan  atas  tanah  dan  juga sebagai  bukti  pada  segala  sesuatu  yang  ada  di  atas  tanah  tersebut.  Prinsip  perlekatan vertikal diterapkan, karena sertifikat hak atas tanah mengindikasikan bahwa kepemilikan tanah dan semua benda yang melekat padanya dianggap sebagai satu kesatuan. Di sisi lain, beberapa sertifikat juga mengikuti prinsip pemisahan horizontal, sehingga beragam proses pembuktian  hukum  terkait  kepemilikan  tanah  dapat  terjadi.  Seseorang  yang  memiliki sertifikat hak atas tanah dapat secara langsung mengklaim kepemilikan atas semua benda yang tidak bergerak yang ada di atas tanah itu.
Berkaitan dengan sertifikat satuan rumah susun, diatur pada  Pasal 1 angka 11 UU No. 20  Tahun  2011  terkait  Rumah  Susun  yang  berbunyi,  “sertifikat  hak  milik  satuan  rumah susun (SHM sarusun) ialah bukti kepemilikan atas satuan rumah susun yang berada di atas tanah dengan status hak milik, hak guna bangunan, atau hak pakai atas tanah negara, serta hak guna bangunan atau hak pakai atas tanah hak pengelolaan’’.
Kebijakan mengenai satuan rumah susun bagi warga negara asing diatur pada  Pasal 3 pada UU Cipta Kerja. Pasal 143 UU Cipta Kerja mengatakan hak milik atas satuan rumah susun ialah hak milik individu yang terpisah dari hak bersama atas benda, bagian, dan tanah bersama. Maka, UU ini menganut penggunaan asas pemisahan horizontal.
Asas pemisahan horizontal terkait dengan kebijakan kepemilikan satuan rumah susun untuk WNA diatur dalam Pasal 143 UU Cipta Kerja, yang menetapkan beberapa hal yang dapat dipisahkan. Pertama, mengenai tanah bersama, sesuai  Pasal 1 angka 4 UU No. 20 Tahun 2011 terkait Rumah Susun (UU Rumah Susun), tanah bersama ialah area tanah yang memiliki  hak  atau  sewa  guna  untuk  keperluan  bangunan,  yang  digunakan  sesuai  hak bersama  dan  tidak  dipisahkan  dengan  bangunan  yang  berada  di  atasnya,  yaitu  rumah susun, serta batas tanah bersama ditentukan pada syarat izin mendirikan bangunan.
Bagian  bersama,  sebagaimana  dijelaskan  dalam  Pasal  1  angka  5  UU  Rumah  Susun, merujuk  pada  bagian  dari  rumah  susun  yang  dimiliki  secara  bersama  dan  digunakan sebagai  satu  kesatuan  untuk  keperluan  bersama  dengan  satuan  rumah  susun  lainnya. Pengertian  bagian  bersama  ini  juga  dijelaskan  lebih  lanjut  dalam  Pasal  25  ayat  (1)  UU Rumah Susun, yang mencakup dinding, fondasi, balok, talang air, lantai, atap, lift, tangga, selasar, jaringan listrik, saluran pipa gas, serta fasilitas telekomunikasi.
Benda Bersama, sebagaimana didefinisikan dalam Pasal 1 angka 6 UU Rumah Susun, merujuk  pada  barang-barang  yang  pada  dasarnya  bukan  merupakan  bagian  dari  rumah
8 Cicilia Putri Andari dan Djumadi Purwoatmodjo, “Akibat Hukum Asas Pemisahan Horizontal Dalam  Peralihan Hak Atas Tanah”, Jurnal Notarius , Vol. 12, No. 2, 2019, hlm. 707
9 Sri  Harini  Dwiyatmi,  “Asas  Pemisahan  Horizontal  (Horizontale  Scheiding  Beginsel)  Dan  Asas  Perlekatan (Verticale Accessie) Dalam Hukum Agraria Nasional”, Jurnal Ilmu Hukum , Vol. 5 No. 1, Oktober, 2020, hlm. 130.
PALAR (Pakuan Law Review)
Volume 10, Nomor 03, July-September 2024, Halaman 15-27 https://journal.unpak.ac.id/index.php/palar e-ISSN:2614-1485 p-ISSN:2716-0440 Doi : 10.33751/palar.v10i3.10240
susun,  tetapi  dimiliki  bersama  dan  digunakan  secara  bersama  oleh  para  pemilik  satuan rumah susun. Selanjutnya, menurut penjabaran Pasal 25 ayat (1) UU Rumah Susun, benda bersama  mencakup  bangunan,  ruang  pertemuan,  fasilitas  sosial,  area  bermain,  tempat ibadah,  dan  tempat  parkir,  baik  yang  terpisah  atau  yang  menyatu  dengan  struktur bangunan rumah susun.
Pada UU Cipta Kerja, alasan yang jadi dasar untuk mengizinkan Warga Negara Asing miliki  satuan  rumah  susun  adalah  sebab    yang  dapat  dimiliki  oleh  WNA  adalah  ruang, sehingga  tanah  tidak  termasuk  dalam  kepemilikan  ketika  satuan  rumah  susun  tersebut dibeli oleh WNA. Namun, apabila satuan rumah susun tersebut dijual pada orang Indonesia, maka kepemilikan tanah secara bersamaan kembali jadi milik orang Indonesia
Namun,  kebijakan  ini  sebenarnya  berterkaitan  dengan  Pasal  1  ayat  (3)  UU  Pokok Agraria yang menyatakan bahwa hubungan bangsa Indonesia dengan air bumi, mencakup ruang  angkasa,  memiliki  sifat  abadi.  Selanjutnya,  Pasal  144  ayat  (1)  huruf  C  UU  No.  11 Tahun 2020 terkait Cipta Kerja menyatakan bahwa hak milik satuan rumah susun hanya diberikan  kepada  WNA  di  kawasan  ekonomi  khusus,  kawasan  perdagangan  bebas, pelabuhan  bebas,  kawasan  industri,  dan  kawasan  ekonomi  lainnya,  sesuai  ketentuan peraturan perUUan yang berlaku.
Menurut Pasal 69 ayat (1) PP No. 18 Tahun 2021 terkait Hak Pengelolaan, Hak Atas Tanah, Satuan Rumah Susun dan Pendaftaran Tanah:
‘’Warga  Negara  Asing  (WNA)  yang  diizinkan  memiliki  rumah  tempat  tinggal  atau hunian adalah mereka yang memiliki dokumen keimigrasian yang sesuai dengan ketentuan perUUan yang berlaku.”
Kepemilikan satuan rumah susun oleh WNA, sesuai peraturan Menteri Agraria dan Tata Ruang  No.  18  Tahun  2021  terkait  Tata  Cara  Penetapan  Hak  Pengelolaan  Dan  Hak  Atas Tanah, diberi dengan beberapa batasan, seperti batasan minimal harga, luas bidang tanah, jumlah bidang tanah atau unit satuan rumah susun, serta peruntukan untuk rumah tinggal atau hunian. 10
Hak bersama atas benda, tanah, dan bagian bersama memiliki keterkaitan yang erat pada hak milik atas satuan rumah susun. Sementara hak milik perseorangan mengacu pada hak milik seseorang yang sudah membeli satuan rumah susun. Unit merujuk pada ruangan pada  bentuk geometrik 3 dimensi yang dibatasi dinding serta dipakai baik bersama-sama maupun terpisah. 11
Jika  kita  melakukan  analisis  lebih  lanjut,  penguasaan  tanah  oleh  WNA  yang  ada  di Indonesia diatur pada  Pasal 42 dan 45 UU Pokok Agraria (UUPA), yang lebih rinci diatur dalam PP No. 40 Tahun 1996 terkait Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan, dan Hak Pakai
10 Sapto H dan Dimas PSW, “Kepemilikan Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun Warga Asing dalam UU Cipta Kerja”, JH Ius Quia Iustum , Vol. 30, No.1, Januari, 2023, hlm. 90.
11 Adwin  Tista,  “Penjaminan  Ganda  Dalam  Hukum  Tanah  Nasional  Sebagai  Implikasi  Asas  Pemisahan Horisontal”, Lambung Mangkurat Law Journal , Vol. 3, No. 2, 2018, hlm. 183
PALAR (Pakuan Law Review)
Volume 10, Nomor 03, July-September 2024, Halaman 15-27 https://journal.unpak.ac.id/index.php/palar e-ISSN:2614-1485 p-ISSN:2716-0440 Doi : 10.33751/palar.v10i3.10240
atas  Tanah:  “Bagi  WNA  yang  berkedudukan  di  Indonesia,  hanya  diberi  Hak  Pakai.” 12 Selanjutnya Pasal 42 UUPA menjabarkan:
“orang asing yang berkedudukan di Indonesia dapat memiliki hak pakai dan hak sewa atas tanah di Indonesia”
Sebagai tindak lanjut dari ketentuan UUPA terkait WNA, UU No. 4 Tahun 1992 terkait Perumahan  dan  Permukiman  dikeluarkan  untuk  memberi  kepastian  hukum  mengenai pemilikan  rumah  tempat  tinggal  untuk  orang  asing.  Kemudian,  dikeluarkan  PP  No.  41 Tahun 1996 terkait Pemilikan Rumah Tempat Tinggal atau Hunian oleh Orang Asing yang berkedudukan di Indonesia. Pada peraturan ini, Pasal 1 menjelaskan bahwa:
“orang  asing  yang  berkedudukan  di  Indonesia  dapat  memiliki  sebuah  rumah  untuk tempat tinggal atau hunian dengan hak atas tanah tertentu. Orang asing tersebut adalah orang  asing  yang  kehadirannya  di  Indonesia  memberikan  manfaat  bagi  pembangunan nasional, dan mereka diperkenankan memiliki sebuah rumah tempat tinggal, yang dapat berupa rumah yang berdiri sendiri atau satuan rumah susun yang dibangun di atas tanah Hak Pakai.’’
Rumah yang berdiri secara independen bisa  dibangun di atas sebidang tanah dengan status Hak Pakai atas Tanah Negara (HPTN) atau Hak Pakai (HP), dimana HP tersebut dari tanah dengan status Hak Milik (HM) yang diberi pemegang HM dengan akta yang dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah. Sedangkan bagi kepemilikan atas satuan rumah susun, bangunannya harus berdiri di atas tanah dengan status HPTN. 13
Kebijakan  terkait  hak  milik  satuan  rumah  susun  bagi  orang  asing  sesuai  asas pemisahan horizontal secara teori tepat, karena asas pemisahan horizontal memisahkan hak  milik  atas  tanah  dengan  hak  atas  bangunan  atau  benda  yang  ada  di  atas  tanah. Kebijakan ini menjadi pilihan yang tepat dibanding penggunaan asas pemisahan vertikal, di mana  tanah  bersama  dengan  benda  yang  ada  di  atasnya  jadi  satu  kesatuan  yang  tidak dipisahkan. Penggunaan asas pemisahan vertikal ini jika dianut akan berterkaitan dengan UU Dasar yang mengatur hubungan bangsa Indonesia dengan air bumi,  mencakup ruang angkasa, yang memiliki sifat abadi. Selain itu, dalam konteks pelaksanaan di negara lain, pemakaian  asas  pemisahan  horizontal  ini  perlu  diperhatikan  lebih  lanjut  dengan membandingkannya  dengan  praktik  yang  ada  di  negara-negara  lain.  Ini  sesuai  dengan Peraturan  Dasar  Pokok-Pokok  Agraria  yang  menyatakan  bahwa  badan  hukum  atau seseorang yang miliki hak sewa atas tanah memiliki hak untuk memakai tanah milik orang lain untuk kebutuhan bangunan.
12 Maria Sumardjono I, Pengaturan Hak Atas Tanah Beserta Bangunan , Buku Kompas, Cetakan ke-6, Jakarta, 2007, hlm. 7 13 Vita Natalia Tambing, “Status Kepemilikan Hak Atas Tanah Dan Bangunan  Oleh Warga Negara Asing Yang Berkedudukan Di  Indonesia Dan Akibat Hukum Pada Hak Milik  Terselubung”, Kertha Semaya : Journal Ilmu Hukum, Vol. 4, No. 3, Februari 2016, hlm. 4.
PALAR (Pakuan Law Review)
Volume 10, Nomor 03, July-September 2024, Halaman 15-27 https://journal.unpak.ac.id/index.php/palar e-ISSN:2614-1485 p-ISSN:2716-0440 Doi : 10.33751/palar.v10i3.10240
Asas  pemisahan  horizontal  pada  dasarnya  memiliki  fungsi  filosofis  untuk mengoptimalkan penggunaan tanah  serta wujudkan  keadilan sosial  untuk  warga negara Indonesia. Untuk itu, pelaksanaan asas pemisahan horizontal harus didukung oleh berbagai pranata hukum  lainnya agar dapat dijalankan dengan adil bagi warga negara Indonesia. Indonesia  dapat  mengambil  pelajaran  dan  contoh  dari  Negara  Singapura,  bukan  hanya dalam hal teknis hukum, namun aspek non-teknis, termasuk dalam kehidupan masyarakat, agar dapat meningkatkan efektivitas implementasi kebijakan tersebut. 14

## 2. Kepemilikan Rumah Susun oleh WNA apabila dikaitkan dengan Asas Nasionalisme dalam Hukum Positif
Kepemilikan  tanah  dan  bangunan  di  atasnya,  termasuk  kepemilikan  satuan  rumah susun oleh WNA yang berada di Indonesia, taat pada ketentuan hukum nasional Indonesia yang berlandaskan pada asas nasionalitas. Asas nasionalitas jadi prinsip utama pada sistem hukum tanah nasional, serta jadi dasar dalam pembangunan perumahan dan pemukiman, termasuk penyelenggaraan rumah susun. Prinsip nasionalitas ini menyatakan hanya Warga Negara Indonesia yang berhak miliki Hak Milik atas tanah, serta hak-hak lain seperti Hak Guna  Bangunan  dan  Hak  Guna  Usaha.  Dalam  konteks  wilayah  Indonesia  yang  jadi  satu kesatuan wilayah territorial, pemegang hak atas tanah haruslah menjadi WNI.
Hubungan  antara  kepemilikan  satuan  rumah  susun  dan  hak  atas  tanah  yang menyertainya mengakibatkan pembatasan hak orang asing untuk membeli rumah susun. Ini sesuai ketentuan prinsip nasionalitas yang diatur dalam UU Pokok Agraria (UUPA). Pasal 9 ayat (1) UUPA menyatakan:
‘’hanya warga  negara Indonesia dapat mempunyai hubungan yang sepenuhnya dengan bumi, air dan ruang  angkasa.’’
Asas ini memberi hak eksklusif pada Warga Negara Indonesia (WNI) untuk memiliki hak atas tanah, sementara orang asing tidak diizinkan guna milikinya. Jelas kepemilikan hak atas  tanah tertentu (HM, HGB, HGU) di wilayah  Indonesia ditujukan  khusus  untuk  WNI. Orang asing tidak diizinkan miliki hak atas tanah semacam itu di wilayah Indonesia. UUPA juga  menjelaskan  bahwa  jika  seorang  orang  asing  memiliki  Hak  Guna  Bangunan  (HGB), maka harus melepaskannya pada waktu 1 tahun, sehingga hanya Hak Pakai yang bisa orang asing miliki.
Hak  milik  atas  satuan  rumah  susun  yang  berdiri  di  atas  tanah  Hak  Guna  Bangunan diatur UU Cipta Kerja Pasal 144-145 jo. PP No. 18 Tahun 2021. Hak milik tersebut dapat diberikan kepada Orang Asing yang miliki izin sesuai  ketentuan  UU, serta badan hukum asing yang miliki perwakilan di Indonesia. Namun, pemberian hak milik tersebut terbatas
14 Jason Octavio Tigris, _ “Perbandingan Peraturan Rumah Susun Atas Orang Asing Di  Indonesia Dan Singapura Serta Dampaknya Pada Investasi Asing”, _ Jurnal Notary , Vol. 1, No. 1, November, 2019, hlm. 23
PALAR (Pakuan Law Review)
Volume 10, Nomor 03, July-September 2024, Halaman 15-27 https://journal.unpak.ac.id/index.php/palar e-ISSN:2614-1485 p-ISSN:2716-0440 Doi : 10.33751/palar.v10i3.10240
pada kondisi bahwa apartemen itu harus dibangun di kawasan ekonomi khusus, kawasan perdagangan bebas dan pelabuhan bebas, kawasan industri, dan kawasan ekonomi lainnya.
Meskipun ada persyaratan dan batasan bagi Orang Asing yang bisa miliki rumah susun di atas Hak Guna Bangunan, dalam praktiknya di Jakarta banyak Orang Asing yang miliki rumah susun di atas Hak Guna Bangunan di lokasi di luar batasan yang ditentukan.
Pasal 144 ayat (2) UU Cipta Kerja mengatakan, ‘’Hak Milik atas Satuan Rumah Susun yang berdiri di atas hak guna bangunan yang diberikan kepada orang asing dapat diberikan jaminan hak tanggungan”. Terkait hal ini, pemerintah harus mempertimbangkan dengan cermat apakah ketentuan tersebut akan lebih menguntungkan orang asing secara pribadi atau lebih sejalan dengan tujuan  pembangunan nasional, sesuai dengan tujuan UU Cipta Kerja.
Namun menurut penulis, UU Cipta Kerja telah mengabaikan asas nasionalitas yang ada pada UUPA. Asas nasionalitas ialah aspek penting pada UUPA sebab ada dimensi spiritual, di mana tanah dianggap  menjadi benda yang sangat berharga dan hanya diperuntukkan untuk bangsa Indonesia. Oleh karena itu, tanah tidak bisa diperlakukan seperti benda biasa yang  dapat  diperjualbelikan  secara  bebas  dalam  dunia  usaha.  Ini  menjadi  sangat disayangkan  sebab  sebelumnya,  peraturan  UU  yang  berlaku  sudah  selaras  dengan  asas nasionalitas,  seperti  yang  dijelaskan  dalam  latar  belakang  terbentuknya  PP  103  Tahun 2015.
Adanya peraturan terkait tanah pada UU Cipta Kerja, muncul ketidakadilan bagi WNI. Hak-hak WNI bisa tersisihkan oleh orang asing yang lebih mampu secara materi dan dengan mudah mendapat Rumah Susun di atas Hak Guna Bangunan. Hal ini mengakibatkan adanya kesenjangan antara WNI dengan pendapatan menengah ke bawah dan orang asing yang memiliki kemampuan finansial yang lebih besar.
Apabila pemerintah memutuskan untuk tetap memberikan HMSRS di atas Hak Guna Bangunan pada orang asing, diharapkan bahwa ke depannya pemerintah bisa secara tegas mengklarifikasi pada peraturan pelaksanaan, peraturan Menteri, atau petunjuk teknis yang diberlakukan  BPN  Hak  Milik  Satuan  Rumah  Susun  yang  diberi  pada  orang  asing  hanya berlaku untuk ruang di atas tanah yang terpisah dari tanah yang bersama-sama digunakan. Dengan cara ini, prinsip nasionalitas dapat dipertahankan, dan pemerintah perlu berusaha untuk  menerapkan  prinsip  pemisahan  horizontal  dalam  pemberian  unit  rumah  susun tersebut,  meskipun  diakui  bahwa  hal  ini  mungkin  sulit  untuk  diimplementasikan  dalam praktiknya.
Dengan menerapkan prinsip pemisahan horizontal yang memisahkan bangunan dan tanaman dari tanahnya, akan timbul konsekuensi terkait bukti kepemilikan. Sebelumnya, bukti kepemilikan bangunan atau rumah biasanya terikat dengan sertifikat tanah menjadi satu  kesatuan.  Namun,  dengan  penerapan  prinsip  pemisahan  horizontal,  bangunan  atau rumah harus memiliki identitas yang  terpisah dari bukti kepemilikan tanahnya. Sebagai
PALAR (Pakuan Law Review)
Volume 10, Nomor 03, July-September 2024, Halaman 15-27 https://journal.unpak.ac.id/index.php/palar e-ISSN:2614-1485 p-ISSN:2716-0440 Doi : 10.33751/palar.v10i3.10240
hasilnya, bangunan harus didaftarkan secara terpisah dan kemungkinan akan ada sertifikat bangunan atau sertifikat rumah yang berdiri sendiri, terpisah dari sertifikat tanah tempat bangunan itu berdiri.
Solusi untuk tetap mematuhi Asas Nasionalitas adalah memberikan Orang Asing hanya Sertifikat Kepemilikan Bangunan Gedung (SKBG) dan bukan SHMSRS. Dengan demikian, yang dimiliki oleh Orang Asing hanyalah unit rumah susunnya saja dan tidak termasuk hak atas tanahnya. Dengan cara ini, Orang Asing masih dapat miliki Satuan Rumah Susun di atas tanah dengan Hak Guna Bangunan (HGB) yang sesuai dengan aturan yang berlaku. 15

## D. Kesimpulan dan Rekomendasi
Pertama , di dalam UU Cipta Kerja, telah diatur pengakuan pada status hak kepemilikan satuan rumah susun oleh  WNA, yang memungkinkan mereka miliki hak milik atas satuan rumah susun. Meskipun demikian, penulis berpendapat bahwa Pemerintah perlu melakukan kajian  ulang  pada  kebijakan  tersebut.  Hal  ini  disebabkan  karena  menurut  penulis,  tanah negara seharusnya dimanfaatkan dan diberikan prioritas untuk kepentingan seluruh warga negara Indonesia.
Kedua , kepemilikan Satuan Rumah Susun di atas tanah Hak Guna Bangunan oleh Orang Asing, sesuai dengan UU Cipta Kerja, dianggap mengabaikan Asas Nasionalitas yang ada pada UUPA. Sebelumnya, UUPA telah membatasi kepemilikan orang asing hanya dapat berupa Hak Pakai dan Hak Sewa saja atas tanah. Pembatasan ini ialah upaya dari UUPA guna lindungi hak atas tanah bagi WNI agar tidak dikuasai oleh orang asing. Oleh karena itu, Pemerintah tidak boleh memberi Hak Guna Bangunan pada orang asing, bahkan jika itu hanya terbatas pada Hak atas Tanah Bersama saja.
15 Nanda Soraya Putri, “Kepemilikan Satuan Rumah Susun Diatas Tanah Hak Guna Bangunan Oleh Orang Asing”, ACTA DIURNAL Jurnal Ilmu Hukum Kenotariatan , Vol. 5, No. 1, Desember 2021, hlm. 30.
PALAR (Pakuan Law Review)
Volume 10, Nomor 03, July-September 2024, Halaman 15-27 https://journal.unpak.ac.id/index.php/palar e-ISSN:2614-1485 p-ISSN:2716-0440 Doi : 10.33751/palar.v10i3.10240

## Daftar Pustaka

## A. Buku
Nawawi, Hadari. Metode Penelitian Sosial, Cetakan ke-1, Laksbang Grafika, Surabaya, 2010.
Rahardjo, Satjipto. Membedah Hukum Progresif , Cetakan ke-1, Kompas, Jakarta, 2007.
Santoso, Urip. Hukum Agraria: Kajian Komprehensif, Cetakan Ke-5, Kencana Prenada Media Group, Jakarta, 2012.
Soekanto, Soerdjono. Penelitian Hukum Normatif Suatu Tinjauan Singkat , Cetakan Ke-2, Raja Grafindo Persada, Jakarta, 2003.
Sumardjono, Maria. Pengaturan Hak Atas Tanah Beserta Bangunan , Buku Kompas, Cetakan ke-6, Jakarta, 2007.
Sumarja,  FX. Hak  Atas  Tanah  Bagi  Orang  Asing  Tinjauan  Politik  Hukum  dan  Perlindungan Warga Negara Indonesia , Cetakan ke-2, STPN Press, Yogyakarta, 2015.

## B. Artikel Jurnal
Abdullah  N,  Apriansyah.  “Tinjauan  Hukum  Kepemilikan  Rumah  Bagi  Orang  Asing  Dalam Rangka  Rumah  Kedua  Di  Indonesia  (Overview  Of  Home  Ownership  Law  For Foreigners In The Context Of A Second Home In Indonesia)”, JLBP: Journal of Law and Border Protection , Vol. 4, No. 2, Oktober 2022.
Andari, Cicilia Putri. “Akibat Hukum Asas Pemisahan Horizontal Dalam  Peralihan Hak Atas Tanah”, Jurnal Notarius , Vol. 12, No. 2, 2019.
Dwiyatmi,  Sri  Harini.  “Asas  Pemisahan  Horizontal  (Horizontale  Scheiding  Beginsel)  Dan Asas  Perlekatan    (Verticale  Accessie)  Dalam  Hukum  Agraria  Nasional”, Jurnal  Ilmu Hukum , Vol. 5 No. 1, Oktober, 2020.
Gaol, Selamat Lumban. “Tinjauan Hukum Pemilikan Apartemen (Satuan Rumah Susun) Oleh Orang Asing / Warga Negara Asing Di Indonesia”, Jurnal Ilmiah Hukum Dirgantara– Fakultas Hukum Universitas Dirgantara Marsekal Suryadarma , Vol. 9, No. 1, September 2018.
H, Sapto. “Kepemilikan Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun Warga Asing dalam UU Cipta Kerja”, JH Ius Quia Iustum , Vol. 30, No.1, Januari, 2023.
PALAR (Pakuan Law Review)
Volume 10, Nomor 03, July-September 2024, Halaman 15-27 https://journal.unpak.ac.id/index.php/palar e-ISSN:2614-1485 p-ISSN:2716-0440 Doi : 10.33751/palar.v10i3.10240
Heriyanti,  Yuli.  “Pembinaan  Dan  Pengawasan  Pemerintah  Pada  Penyelenggaraan Perumahan  Dan  Kawasan  Permukiman  Menurut  UU  No.1  Tahun  2011  Terkait Perumahan Dan Kawasan Permukiman”, Jurnal ArTSip , Vol. 01, No. 02, Juni 2019.
Putri, Nanda Soraya. “Kepemilikan Satuan Rumah Susun Diatas Tanah Hak Guna Bangunan Oleh  Orang  Asing”, ACTA  DIURNAL  Jurnal  Ilmu  Hukum  Kenotariatan ,  Vol.  5,  No.  1, Desember 2021.
Tambing,  Vita  Natalia.  “Status  Kepemilikan  Hak  Atas  Tanah  Dan  Bangunan    Oleh  Warga Negara Asing Yang Berkedudukan Di  Indonesia Dan Akibat Hukum Pada Hak Milik Terselubung”, Kertha Semaya : Journal Ilmu Hukum , Vol. 4, No. 3, Februari 2016.
Tigris,  Jason  Octavio.  “Perbandingan  Peraturan  Rumah  Susun  Atas  Orang  Asing  Di Indonesia Dan Singapura Serta Dampaknya Pada Investasi Asing”, Jurnal Notary , Vol. 1, No. 1, November, 2019.
Tista,  Adwin.  “Penjaminan  Ganda  Dalam  Hukum  Tanah  Nasional  Sebagai  Implikasi  Asas Pemisahan  Horisontal”, Lambung Mangkurat Law Journal , Vol. 3, No. 2, 2018.
Utomo,  Hatta  Isnaini  Wahyu.  “Perlindungan  Hukum  Bagi  Kreditur  Atas  Obyek  Jaminan Berupa  Bangunan Tanpa Tanah Dalam Perspektif Asas Pemisahan Horizontal”, Jurnal Selat , Vol. 7, No. 1, 2019.

## C. Peraturan Perundang-Undangan
Indonesia, Undang-Undang No. 5 Tahun 1960 terkait Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria. ________, Undang-Undang No. 6 Tahun 2023 terkait Penetapan PP Pengganti UU No. 2 Tahun 2022 terkait Cipta Kerja.
_________, Undang-Undang  No. 11 Tahun 2020 terkait Cipta Kerja.
_________, Peraturan Pemerintah  No. 18 Tahun 2021 terkait Hak Pengelolaan, Hak Atas Tanah, Satuan Rumah Susun, dan Pendaftaran Tanah.