## ANALISIS RISIKO KRITERIA INVESTASI PADA MODEL ALIRAN KAS PROYEK PERUMAHAN DI DAERAH PERBATASAN KOTA DENPASAR
Ni Komang Armaeni 1) , I Wayan Jawat 1) , dan I Kadek Merta Wijaya 2)
1) Teknik Sipil, Universitas Warmadewa, Denpasar, Bali
2) Arsitektur, Universitas Warmadewa, Denpasar, Bali
nikmarmaeni1978@gmail.com

## ABSTRACT
The cash flow Model of investment projects in the field of housing is attractive to be observed, thus several most rational alternative can be selected. Conditions in the  border area of Denpasar city has not found any research on investment risk analysis in the field of housing.  Therefore,  this  research  is  very  important  to  implement  so  that  it  can  give consideration to the investor in investing. The objective of this research is to determine the project cash flow model on the housing investment in border area of Denpasar City. Data collection process begins with survey data in the office of REI (Real Estate Indonesia) Bali branch  and  developers  of  housing  projects  in  border  area  of  Denpasar  City.  Data collection using questionnaire and developer as the respondents. The analysis was carried out on two investment models namely model 1 (100% loan capital) and model 2 (30% own capital and 70% loan capital), while the investment valuation control uses NPV and BCR with the risk analysis using the @risk program. The analysis shows that Model 1 does not meet the investment criteria because the value of NPV <0 and BCR <1, so it is not feasible to be chosen. Model 2 has a value of NPV> 0 and BCR> 1, so it is eligible to be chosen. The  results  of  the  risk  analysis  with  the  @risk  program  for  model  2  has  a  probability  of NPV > 0 is 76.4% and the probability of BCR > 1 is 77.1%. This means that the cash flow model has the greatest opportunity to obtain greater profits.
Keywords: cash flow, housing, investment valuation

## ABSTRAK
Model  aliran  kas  proyek  investasi  di  bidang  perumahan  menarik  untuk  diamati, sehingga beberapa alternatif investasi yang paling rasional dapat dipilih. Untuk kondisi di daerah perbatasan Kota Denpasar belum ditemukan adanya kajian tentang analisis risiko investasi  dalam  bidang  perumahan.  Oleh  karena  itu  penelitian  ini  sangat  penting  untuk dilaksanakan  sehingga  dapat  memberikan  pertimbangan  kepada  investor  dalam berinvestasi. Tujuan pada penelitian ini adalah untuk mengetahui model aliran kas proyek pada  investasi  perumahan  di  daerah  perbatasan  Kota  Denpasar.  Proses  pengumpulan data  diawali  dengan  survey  data  di  kantor  REI  (Real  Estate  Indonesia)  cabang  Bali  dan beberapa  pengembang  proyek  perumahan  di  daerah  perbatasan  Kota  Denpasar. Pengumpulan  data  menggunakan  kuisioner  dan  pengembang  sebagai  respondennya. Analisis  dilakukan  terhadap  dua  model  investasi  yaitu  model  1  (100%  modal  pinjaman) dan model 2 (30% modal sendiri dan 70% modal pinjaman), sedangkan kontrol penilaian investasi  menggunakan  NPV  dan  BCR  dengan  analisis  risikonya  menggunakan  program @risk.  Hasil  analisis  menunjukkan  bahwa  model  1  tidak  memenuhi  kriteria  investasi, karena nilai NPV < 0 dan BCR < 1, sehingga tidak layak untuk dipilih. Model 2 memiliki nilai  NPV  >  0  dan  BCR  >  1,  sehingga  layak  untuk  dipilih.  Hasil  analisis  risiko  dengan program  @risk  untuk  model  2  memiliki  nilai  probabilitas  NPV  >  0  sebesar  76.4%  dan probabilitas  BCR  >  1  sebesar  77.1%.  Hal  ini  berarti  bahwa  aliran  kas  model  tersebut memiliki peluang paling besar untuk memperoleh keuntungan yang lebih besar.
Kata kunci: aliran kas, perumahan, penilaian investasi
P-ISSN: 2303-2693 E-ISSN: 2581-2939

## PENDAHULUAN
Kebutuhan  akan  rumah  merupakan kebutuhan  dasar  bagi  manusia  setelah memenuhi kebutuhan pangan dan sandang. Setiap individu akan mengutamakan pemenuhan  kebutuhan  dasar  daripada kebutuhan sekundernya begitu pula kebutuhan  akan  rumah,  setiap  orang  akan berusaha memenuhi kebutuhan akan rumah  dalam  setiap  tingkatan  kehidupan bermasyarakat.
Semakin  meningkatnya  penduduk sebuah kota/kabupaten merupakan peluang besar bagi pengembang untuk mengembangkan  usahanya  di  bidang perumahan.  Namun  sebelum  menanamkan modalnya untuk berinvestasi apalagi dalam jumlah  besar  seharusnya  pengembang melakukan studi kelayakan apakah investasi  tersebut  menguntungkan  atau tidak (Mangintung, 2014).
Salah  satu  tujuan  penelitian  ini adalah untuk  mengetahui  model aliran kas proyek pada investasi perumahan di daerah perbatasan  Kota  Denpasar.  Penelitian  ini dapat  bermanfaat  bagi  investor  yang  akan menanamkan  modalnya  untuk  melakukan investasi  perumahan  di  daerah  perbatasan Kota  Denpasar.  Dengan  adanya  model aliran  kas  proyek  yang  secara  singkat mampu memberikan gambaran awal tentang perkembangan investasi kita dalam
jangka  waktu  tertentu  dan  akan  sangat memudahkan dalam pengambilan keputusan  layak  atau  tidaknya  investasi tersebut dilaksanakan.

## KAJIAN PUSTAKA Investasi Perumahan
Investasi dinilai berdasarkan manfaat yang  didapat  harus  lebih  besar  dari  biaya yang  dikeluarkan  dan  diselesaikan  dalam rentang  waktu  tertentu,  yang  tentunya sedapat mungkin mendapatkan keuntungan maksimal  dalam  waktu  yang  minimal (Mangintung, 2014).
Investasi  adalah  komitmen  atas sejumlah  dana  atau  sumber  daya  lainnya yang dilakukan pada saat ini dengan tujuan memperoleh sejumlah keuntungan di masa datang.  Istilah  investasi  bisa  berkaitan dengan  berbagai  macam  aktivitas.  Untuk menentukan  usulan  proyek  investasi  mana yang  akan  diterima  atau  ditolak,  maka usulan  proyek  investasi  tersebut  harus dinilai (Halim, 2005).
Mengkaji aspek finansial merupakan salah  satu  syarat  terpenting  sebelum melakukan investasi. Dalam proses mengkaji  kelayakan  proyek  atau  investasi dari aspek finansial, pendekatan konvensional yang dilakukan adalah dengan  menganalisis  perkiraan  aliran  kas keluar  dan  masuk  selama  umur  proyek
atau  investasi.  Yaitu  menguji  dengan memakai kriteria seleksi (metode penilaian).  Aliran  kas  terbentuk  dari perkiraan  biaya  pertama,  modal  kerja, biaya operasi, biaya produksi dan pendapatan Aliran kas memberikan gambaran  mengenai  jumlah  dana  yang tersedia setiap saat yang dapat dipakai bagi berbagai kebutuhan operasional perusahaan,  termasuk  misalnya  investasi, juga  memuat  jumlah  pemasukan  dan pengeluaran (Soeharto, 1995).
Beberapa  metode  penilaian  yang sering  digunakan  untuk  menilai  usulan proyek  adalah  Metode Net  Present  Value (NPV), jika NPV positif, artinya dana yang diinvestasikan dalam proyek tersebut dapat menghasilkan PV arus kas lebih tinggi dari PV  investasi  awal.  Sebaliknya,  jika  NPV negative  artinya  dana  yang  diinvestasikan dalam proyek tersebut dapat menghasilkan PV  arus  kas  lebih  rendah  dari  nilai investasi  awal.  Dengan  demikian,  suatu usulan proyek investasi diterima jika NPV- nya  lebih  besar  nol.  Sebaliknya,  suatu usulan  proyek  investasi  ditolak  jika  NPV- nya  lebih  kecil  nol.  Jika  NPV-nya  sama dengan  nol,  maka  harus  ditinjau  kembali apakah tingkat bunga yang digunakan telah relevan dalam perhitungan NPV.
Metode Benefit  Cost  Ratio (BCR),
Penggunaan  metode  ini  amat  dikenal
dalam  mengevaluasi  proyek-proyek  untuk kepentingan  umum.  Adapun  metode  ini akan  memberikan  petunjuk  jika  BCR  >  1 maka usulan proyek diterima dan BCR < 1 maka usulan proyek ditolak.
Dalam Analisa pembiayaan investasi proyek  perumahan  Green  Pakis  Regency Malang  menyebutkan  bahwa  kombinasi permodalan  30%  modal  sendiri  dan  70% pinjaman  menghasilkan  cost  of  capital terkecil  yaitu  11.1%  dan  menghasilkan leverage positif dengan perbandingan ROE ( Return  on  Equity )  dan  ROR  ( Rate  of Return )  terbesar  yaitu  sebesar  1.98 merupakan  komposisi  pembiayaan  yang paling  ringan  dan  mempunyai  tingkat pengembalian  yang  paling  ringan  (Utomo, 2014).

## Risiko
Risiko dan ketidakpastian adalah dua ciri  kunci  dalam  problem  bisnis  dan pemerintahan yang harus dimengerti untuk dapat  mengambil  keputusan  (Vose,  1996). Analisis risiko dapat dilakukan baik secara kualitatif  maupun  kuantitatif.  Analisis risiko  kualitatif  terfokus  pada  identifikasi dan  penilaian  risiko  sedangkan  analisis kuantitatif terfokus pada evaluasi probabilitas  terhadap  terjadinya  risiko, pada  umumnya  melibatkan  teknik  analisa yang lebih kompleks dengan menggunakan program  komputer  (Flanagan,  1993).
Kompleksnya analisis yang harus dilakukan,  maka  dalam  analisis  risiko kuantitatif  ini  pengerjaannya  dibantu dengan  menggunnakan  program  komputer @Risk (Palisade, 2002).

## METODE PENELITIAN
Metode  penelitian  yang  digunakan adalah  metode  inferensial  yaitu  suatu metode untuk menganalisis data dari suatu sampel untuk kemudian membuat kesimpulan  tentang  populasinya  (Kountur, 2006).  Hal  ini  berarti  bahwa  hasil  dari sampel tersebut dapat digeneralisasikan.
Persiapan dalam pelaksanaan pengumpulan  dan  survey  awal  ini  adalah penelaahan  terhadap  kebijakan  pemerintah yang berkaitan dengan investasi pembangunan perumahan. Proses pengumpulan  data  diawali  dengan  survey data  di  kantor  REI  Bali  dan  beberapa pengembang  proyek  perumahan  di  daerah perbatasan  Kota  Denpasar.  Pengumpulan data menggunakan kuisioner dan pengembang sebagai respondennya.
Penentuan ukuran sampel dalam penelitian ini adalah menentukan ukuran sampel dari populasi  yang  terbatas,  dimana  populasi yang  dimaksud  adalah  jumlah  perumahan dengan katagori rumah 1 lantai dengan tipe Tipe  36/100,  45/100  dan  54/100  yang
pengerjaan  dan  penjualannya  di  lakukan pada tahun 2017-2018.
Dalam  penelitian  ini  dibuat  dua model/skenario  aliran  kas  proyek  dibuat yaitu Model 1 (100% modal pinjaman) dan Model  2  (30%  modal  sendiri  dan  70% modal  pinjaman).  Adapun  variabel  yang diubah  adalah  prosentase  permodalan proyek perumahan tersebut sebelum dianalisis dengan program @risk.
Kedua  model  aliran  kas  tersebut selanjutnya  dikontrol  penilaian  investasi dengan  NPV  dan  BCR.  Selanjutnya  NPV dan  BCR  tersebut  kembali  dianalisis dengan  program  @Risk.  Selanjutnya analisis  kedua  model  aliran  kas  proyek perumahan tersebut dibandingkan hasilnya untuk dapat dipilih yang memiliki peluang untung lebih besar.

## HASIL DAN PEMBAHASAN. Hasil analisis data responden
Responden  yang  mengisi  kuisioner adalah  para  responden  yang  bergerak dibidang proyek perumahan yang memiliki posisi  padat  ingkatan middle  management ke upper management . Dikarenakan penelitian  ini  menyangkut  risiko  investasi proyek perumahan yang nantinya berkaitan dalam proses pengambilan keputusan.
Pengambilan  sampel  data  penelitian ini  dilakukan  secara  sensus  dengan  cara menyebarkan kuisioner sebanyak 40 kuisioner  pada  proyek  perumahan  tahun 2017-2018 dengan type kelas menengah ke bawah
Responden  dalam  penelitian  ini sebanyak  24  responden  dengan  41.667% adalah  pimpinan  perusahaan,  sedangkan sisanya  33.333%  adalah  para  manajer  dan 25%  adalah  staf  senior  dalam  perusahaan- perusahaan  developer  tersebut.  Data  ini menunjukkan bahwa penyebaran kuisioner penelitian  ini  telah  sesuai  dengan  yang direncanakan,  dimana  variabel  penelitian ini  berlaku  bagi  responden  yang  memiliki posisi  pada  tingkatan middle  management ke upper management .
Berdasarkan  pengalaman  kerjanya, responden  yang  mengisi  kuisioner  ini adalah sebanyak 0% mempunyai pengalaman kerja dibawah 1Tahun, 0% (1- 5  Tahun),  58.333%  (6-10  Tahun)  dan 41.667%  mempunyai  pengalaman  kerja diatas  10  Tahun.  Data  ini  menunjukkan bahwa  kuisioner  diisi  oleh  para  responden yang  telah  mempunyai  pengalaman  kerja yang  dianggap  cukup  dalam  bidang perumahan.
Berdasarkan  umur  perusahaannya, perusahaan  yang  ditinjau  adalah  sebanyak
100%  perusahaan  yang  telah  bergerak dibidang  perumahan  lebih  dari  5  Tahun. Data ini menunjukkan tingkat  pengalaman perusahaan  tersebut  dalam  menangani proyek perumahan.
Analisis  data  dalam  penelitian  ini menggunakan metode estimasi yang berkaitan  dengan  investasi  perumahan khususnya  aspek  finansial.  Berdasarkan hasil  studi  literatur,  variabel-variabel  dari aspek finansial tersebut diantaranya adalah biaya-biaya yang akan dikeluarkan, perkiraan pendapatan, pajak yang dikenakan, sumber pembiayaan, harga jual.
Seluruh  variabel-variabel  tersebut akan  tertuang  dalam  suatu  aliran  kas proyek  perumahan.  Pada  tahap  akhir analisis  aspek  finansial  akan  diperoleh besaran  profitibilitas  yang  menjadi  dasar pertimbangan suatu investasi perumahan.
Data  yang  akan  dipergunakan  dalam aliran kas dicari nilai distribusi probabilitasnya  dengan  program  @Risk yang  dapat  dilakukan  dengan  3  (tiga)  cara sesuai  dengan  kondisi  data  tersebut  yaitu RiskNormal(μ,σ);  RiskUniform(min,max) dan RiskTriang(min,most likely,max).
Adapun  data  yang  dicari  nilai distribusi probabilitasnya adalah data yang akan  dipergunakan  dalam  aliran  kas, seperti Tabel 1.

## Tabel 1. Data Pendukung
No. Uraian Data Satuan Nilai Distribusi Probabilitas Jenis Distribusi 1. Luas lahan yang dibebaskan m 2 1,331.29 Normal 2. Lamanya waktu pembebasan lahan bulan 6 Normal 3. Luas lahan yang dijadikan fasos/fasum % 25 Triangle 4. Jumlah unit  yang dibangun sesuai dengan tipe yang ada - Tipe 36/100 - Tipe 45/100 - Tipe 54/100 Unit 4 3 2 Triangle Triangle Triangle 5. Waktu untuk mendisain rumah bulan 2 Triangle 6. Waktu  untuk  mengerjakan  rumah tiap unit bulan 4 Triangle 7. Waktu  yang  dibutuhkan  untuk pemasaran bulan 10 Triangle 8. Harga rumah tiap unit sesuai tipe : - Tipe 36/100 - Tipe 45/100 - Tipe 54/100 rupiah 622,916,667.00 693,913,043.47 795,714,285.71 Normal Normal Normal 9. Jumlah unit terjual tiap bulannya Unit/bulan 3 Triangle 10. Waktu  yang  digunakan  untuk mengurus perijinan bulan 4 Triangle 11. Uang Muka KPR % 30 Unifom 12. Suku Bunga Kredit % 16.33 Triangle 13. Waktu  umtuk  pencairan  dana KPR bulan 3.5 Normal 14. Biaya Disain dan Pengawasan rupiah 34,306,875.00 Normal 15. Umur Investasi bulan 18 Normal 16. Biaya-biaya untuk pengerjaan konstruksi - cut & fill
- sarana & prasarana
- bangunan Rupiah/m 3 38,333.33 43,333.33 2,833,333.33 Triangle Triangle Normal 17. Biaya Non Konstruksi Pembebasan Lahan Pembebasan Jalan Masuk Perijinan - Ijin Kapling
- IMB tipe 36/100
- IMB tipe 45/100 - IMB tipe 54/100
Pemasaran
Fee Penjualan Pajak Kontribusi pada desa wilayah Over Head Biaya Notaris Biaya Operasional Kantor Rupiah/m 2 Rupiah Rupiah/kav Rupiah/unit Rupiah/unit Rupiah/unit Rupiah % / unit % Rupiah/kav Rupiah/unit Rupiah/kav Rupiah/bln 2,562,291.667 15,000,000.00 1,321,428.57 2,631,578.94 3,062,500.00 3,083,333.33 21,333,333.33 4.46 10 2,600,000.00 2,239,130.43 4,562,500.00 24,791,666.66 Normal Normal Normal Normal Normal Normal Triangle Normal Normal Normal Normal Normal Normal
P-ISSN: 2303-2693 E-ISSN: 2581-2939

## Penilaian Inventasi
Dalam menyusun aliran kas diperlukan asumsi-asumsi dalam penyebaran  data  pada  aliran  kas.  Adapun asumsi-asumsi tersebut disesuaikan dengan model  aliran  kas  yang  akan  dibuat.  Aliran kas  yang  dibuat  di  kontrol  terhadap Net Present  Value (NPV)  dan Benefit  Cost Ratio (BCR),  selanjutnya  nilai  NPV  dan BCR  disimulasi  dengan  program  @Risk untuk  mengetahui  risiko  dari  masing- masing  penilaian  tersebut.  Berikut  ini adalah  hasil  yang  didapat  dari  aliran  kas tiap model, seperti yang terlihat pada Tabel 2.

## Tabel 2. Kontrol terhadap Penilaian
Investasi Aliran Kas Proyek Model Cash Flow Kontrol Penilaian Investasi NPV BCR Model 1 -1,259,407,854.415 0.903 Model 2 694,765,581.61 1.063
Tabel  diatas  menunjukkan  bahwa Model  1,  aliran  kas  proyek  dengan komposisi  100%  modal  pinjaman  tidak memenuhi  kriteria  investasi  yaitu  nilai NPV  <  0  dan  BCR  <  1.  Jadi  model  ini tidak layak untuk dipilih.

## Analisis Risiko
Simulasi  pada  program @Risk akan menampilkan grafik/diagram sesuai
dengan  model  aliran  kas  ( cash  flow )  yang dibuat.  Diagram  yang  dipilih  untuk menganalisis  kriteria  penilaian  investasi dari  tiap  cash  flow  yang  dibuat  adalah diagram  Distribusi.  Pada  diagram  ini menunjukkan besarnya probabilitas terhadap  masing-masing  kriteria  investasi NPV dan BCR. Gambar diagram distribusi tiap  model  aliran  kas  ( cash  flow )  dapat dilihat pada Gambar 1 sampai Gambar 4.
Gambar  1  menunjukkan  bahwa investasi  dengan  komposisi  modal:  100% modal pinjaman memiliki besar probabilitas  NPV  ≤  0  adalah  86.9  %  dan besar probabilitas NPV > 0 adalah 13.1 %. Gambar  2  menunjukkan  bahwa  investasi dengan  komposisi  modal:  100%  modal pinjaman memiliki besar probabilitas BCR ≤  1  adalah  86.8  %  dan  besar  probabilitas BCR > 1 adalah 13.2 %.
Diagram  distribusi  kedua  model aliran  kas  ( cash  flow )  dari  Gambar  1 sampai  Gambar  4  menunjukkan  bahwa masing-masing  model  memiliki  besar probabilitas  yang  berbeda  terhadap  NPV dan  BCR.  Berikut  ini  adalah  rekapitulasi analisis dari diagram distribusi untuk NPV dan BCR masing-masing model aliran kas ( cash flow ) yang ditunjukkan pada Tabel 3 Nilai Probabilitas NPV dan BCR.
P-ISSN: 2303-2693
E-ISSN: 2581-2939
Gambar 1. Distribusi NPV Cash Flow Model 1
Gambar 2. Distribusi BCR Cash Flow Model 1
Gambar 3. Distribusi NPV Cash Flow Model 2
P-ISSN: 2303-2693
E-ISSN: 2581-2939
Gambar 4. Distribusi BCR Cash Flow Model 2
Tabel 3. Nilai Probabilitas NPV dan BCR Model Aliran Kas Proyek NPV BCR Probabilitas NPV ≤ 0 Probabilitas NPV > 0 Probabilitas BCR ≤ 1 Probabilitas BCR > 1 Aliran Kas Model 1 (0:100%) 86.9 % 13.1 % 86.8 % 13.2 % Aliran Kas Model 2 (30%:70%) 23.6 % 76.4 % 22.9 % 77.1 %
Tabel  3  memberikan  gambaran bahwa aliran kas proyek model 1 memiliki nilai  probabilitas  yang  sangat  kecil terhadap  NPV  >  0  dan  BCR  >  1  yaitu 13.1%  dan  13.2%  sedangkan  aliran  kas model  2  (investasi  dengan  komposisi modal : 30% modal sendiri dan 70% modal pinjaman) memiliki nilai probabilitas yang besar  terhadap  NPV  >  0  dan  BCR  >  1 yaitu 76.4 % dan 77.1%.

## SIMPULAN DAN SARAN
Simpulan  dari  hasil  analisis  diatas adalah  aliran  kas  proyek  model  1  tidak layak untuk dipilih karena tidak memenuhi syarat  kriteria  investasi.  Analisis  diagram
Distribusi  menunjukkan  bahwa  model  1 memiliki  nilai  probabilitas  yang  sangat kecil  terhadap  NPV  >  0  dan  BCR  >  1 sedangkan model 2 memiliki nilai probabilitas paling besar terhadap NPV > 0 dan BCR > 1 yaitu 76.4% dan 77.1%. Hal ini  berarti  bahwa  aliran  kas  proyek  model 2  layak  untuk  dipilih  karena  aliran  kas model  2  tersebut  memiliki  peluang  besar untuk memperoleh keuntungan lebih besar.
Saran yang dapat disampaikan bahwa  penelitian  ini  dapat  dilanjutkan dengan  skenario  model  aliran  kas  proyek yang berbeda dan asumsi yang disesuaikan dengan komposisi permodalannya.

## UCAPAN TERIMA KASIH
Kami  mengucapkan  terima  kasih kepada  Lembaga  Penelitian  Universitas Warmadewa  yang  memberikan  hibah bantuan penelitaan, sehingga penelitian ini dapat diselesaikan dengan baik.

## DAFTAR PUSTAKA
Flanagan, R. &. (1993). Risk Management
and Construction . Australia:
Blackwell Science.
Halim,  A.  (2005). Analisis  Investasi .
Jakarta: PT Salemba Emban Patria.
Kountur,  R.  (2006). Statistik  Praktis .
Jakarta: PPM.
Mangintung,  D.  M.  (2014). Ekonomi
Rekayasa disertai Penyelesaian
Perhitungan dengan Spreadsheet .
Palisade.  (2002). Guide  to  Using  @RISK .
USA: Palisade Corporation.
Soeharto,  I.  (1995). Manajemen  Proyek Dari Konseptual Sampai
Operasional . Jakarta: Erlangga.
Utomo,  M.  (2014).  Analisa  Pembiayaan
Investasi  Proyek  Perumahan  Green
Pakis  Regency  Malang. JURNAL
TEKNIK POMITS , 3(2), 67-77.
Vose,  D.  (1996). Risk  Analysis .  England:
West  Sussex:  John  Willey  &  Sons
Ltd.