Journal of Applied Management Studies ( JAMMS ) Vol. 01  No. 1 Desember 2019: 74 - 88
FEASIBILITY STUDY PEMBANGUNAN HOTEL DI DESA KUTUH, KECAMATAN KUTA SELATAN, KABUPATEN BADUNG
Ida Ayu Eka Pramita 1
Ni Luh Putu Wiagustini 2
Pascasarjana, Fakultas Bisnis, Universitas Triatma Mulya, Badung - Bali 1 Fakultas Ekonomi dan Bisnis, Universitas Udayana 2

## Abstract
The Badung Regency Government plans to build a Starred Hotel on land owned by Kutat  Adat  Village,  on  the  grounds  that  tourism  in  the  Kutuh  Village  is  just developing.  Desa  Kutuh  is  expected  to  become  an  integrated  Tourism  Region through  its  natural  charm  and  various  Balinese  Cultural  attractions  that  are displayed.  In  connection  with  the  plan,  a  feasibility  study  is  needed  for  the investment in hotel construction in the village of  Kutuh. There are seven aspects examined in this study, namely (1) Aspects of regional potential; (2) Legal aspects; (3)  Market  Aspects;  (4)  technical  aspects;  (5)  Aspects  of  Human  Resource Management; (5) Financial aspects. Data and information are collected through observation,  interviews  and  documentation,  then  analyzed  with  descriptive  and qualitative analysis techniques. The analysis shows that Kutuh Village has tourism and accommodation potential that is possible to be developed by building a Four Star hotel. Judging from the legal aspects of investment in hotel construction in the village of Kutuh, supported by the Law and Regional Government Regulation. The hotel that will be built has a market opportunity with medium competitiveness and medium category appeal, so it can be said to be feasible from the marketing aspect. The estimated investment needed is Rp161,874,034,000, - for a four-star hotel, the hotel must be managed by a professional, so that the right organizational structure is a functional organizational structure that is divided into departments. Based on the  financial  aspects  of  the  construction  of  the  Four  Star  Hotel,  it  is  feasible  to continue in Kutuh Village if the maximum is to use 50% debt, a 10-year tenor of 10% interest rate with a minimum hotel occupancy rate of 37% per year.
Keywords: feasibility study, investment, valuation aspects.

## PENDAHULUAN
Kabupaten  Badung  adalah salah  satu  daerah  tujuan  wisata  yang sangat  terkenal  di  Indonesia  maupun maupun mancanegara. Sebagian besar prasarana pariwisata seperti hotel dan restoran yang ada di Bali, berlokasi di
Kabupaten Badung. Pertumbuhan sarana pariwisata berupa hotel
berbintang  di  Kabupaten  Badung mengalami peningkatan berjumlah 98 hotel  pada  tahun  2012  menjadi  155 unit hotel pada tahun 2016 (Kabupaten Badung Dalam Angka, 2017). Demikian  juga  dengan  tingkat  lama wisatawan asing menginap di Kabupaten Badung mengalami peningkatan dari 3,73 hari pada tahun 2012  menjadi  3,84  hari  pada  tahun 2015.  Walaupun  durasi  menginap wisatawan mengalami penurunan
menjadi  3.44  hari  pada  tahun  2016, namun  Kabupaten  Badung  tetap menjadi  tujuan  dan  primadona  bagi wisatawan mancanegara maupun wisatawan nusantara.
Kabupaten  Badung  memiliki daya  tarik  pariwisata  berupa  wisata pantai  seperti:  Kawasan  Luar  Pura Uluwatu,  Pantai  Kedonganan,  Pantai Suluban, Pantai Nyang-Nyang, Pantai Padang-Padang,  Pantai  Labuan  Sait, Pantai Nusa Dua, dan kawasan wisata pantai baru yang sedang berkembang, yaitu Pantai Pandawa di Desa Kutuh. Pantai  Pandawa  menjadi  salah  satu pantai pasir putih terkenal di Bali yang terletak  di  Desa  Kutuh,  Kecamatan Kuta Selatan, Kabupaten Badung dan lebih  terkenal  dikalangan  wisatawan mancanegara  khususnya  Australia dengan nama secret beach. Sedangkan masyarakat  lokal  lebih  mengenal dengan  nama  Pantai  Kutuh.  Selain  di Pantai  Pandawa,  Desa  Kutuh  juga memiliki  daya  tarik  wisata  lain  yang bisa  dikembangkan  oleh  Pemerintah Kabupaten  Badung,  yaitu  Pantai Gunung  Payung  dan  Pantai Green Bowl.
Pesona  alam  yang  dimiliki oleh  Desa  Kutuh  dengan  atraksi  seni budaya  (tari  kecak)  yang  disajikan setiap hari mampu mendatangkan rata- rata  kunjungan  wisatawan  lokal sebanyak  5  ribu  orang  dan  500  -  600 wisatawan mancanegara per hari. Pada musim  liburan,  jumlah  pengunjung bisa mencapai empat kali lipat, hingga 20  ribu  orang.  Peningkatan  jumlah kunjungan  wisatawan  ke  Desa  Kutuh tersebut tidak dibarengi dengan jumlah sarana  akomodasi  perhotelan,  rumah makan,  dan  pendukung  lainnya  yang tersedia di Desa Kutuh.
Berdasarkan hal tersebut Pemerintah Kabupaten Badung berencana  untuk  membangun  sebuah Hotel  Berbintang    Empat  di  Desa
Kutuh,  dengan  alasan  pariwisata  di Desa  Kutuh  masih  baru  berkembang, jumlah  hotel  yang  ada  masih  relative sedikit. Pemerintah KabupatenBadung berharap Desa
Kutuh  menjadi    Daerah  Pariwisata yang terintegrasi melalui pesona alam yang  dimiliki  di  Pantai  Pendawa  dan berbagai  atraksi  Budaya  Bali  yang ditampilkan,  Disamping  itu,  tujuan pembangunan  hotel  secara  makro ekonomi diharapkan dapat meningkatkan kesejehateraan masyarakat dengan membuka lapangan pekerjaan, peningkatan pendapatan  daerah  melalui  kegiatan investasi bisnis perhotelan,
meningkatkan pendapatan daerah melalui  potensi  peningkatan  pajak hotel  dan  restoran,  serta  memberi ruang  bagi Desa  Kutuh untuk memperoleh  pendapatan  lain  di  luar daya tarik Pantai Pandawa saja. Pembangunan  hotel  di  Desa Kutuh,  bagi  Pemerintah  Kabupaten Badung diperlukan dalam
mewujudkan  Desa  Mandiri  sesuai UndangUndang Nomor 6 Tahun 2014 tentang  Desa,  bahwa  Undang-undang ini  bertujuan  untuk  melindungi  dan memberdayakan  desa  agar  menjadi kuat,  maju  mandiri,  dan  demokratis sehingga dapat  menciptakan landasan yang kuat dalam melaksanakan pemerintahan dan pembangunan menuju masyarakat yang adil, makmur dan sejahtera. Desa  Kutuh  saat  ini  adalah salah satu Desa yang telah memperhatikan pemberdayaan masyarakat dalam pengelolaan
pariwisata  di  daerahnya.  Hal  ini terlihat  dari  pengelolaan  pariwisata oleh  sebuah  badan  usaha  terintegrasi yang  diberi  nama  Bhaga  Utsaha Manunggal  Desa  Adat  (BUMDA) yang  membawahi  8  (delapan)  unit usaha,  yaitu:  Lembaga  Perkreditan
Desa  (LPD),  Pengelolaan  Kawasan Pantai  Pandawa,  Pengelolaan  Culture Park  Gunung  Payung,  Atraksi  Seni Budaya,  Atraksi  Paralayang,  Unit Usaha Barang dan Jasa, Usaha Piranti Yadnya,  Unit  Transportasi/ Rent  Car .
Disamping  itu  Desa  Kutuh  juga memiliki  unit  layanan  keamanan  dan kesehatan dan wisata edukasi.
Pembangunan  Hotel  di  Desa  Kutuh diharapkan tidak saja bermanfaat bagi Desa  Kutuh  saja,  tetapi  juga  bisa berimbas  pada  masyarakat  lainnya khususnya  di  Kabupaten  Badung. Pembangunan  Hotel  di  Desa  Kutuh sejalan  dengan  cita-cita  Pemerintah Daerah Kabupaten Badung membentuk  beberapa  perusahaan- perusahaan  anak  yang  bernaung dibawah perusahaan induk atau dikenal  dengan  nama  Perusahaan
Perseroan  Daerah  (PERSERODA) atau Holding Company. Sesuai dengan Laporan  Akhir  Kajian  Pembentukan Holding  Company di  Kabupaten Badung, tertuang rekomendasi bahwa Pemerintah  Kabupaten  Badung  dapat mendirikan perusahaan-perusahaan anak di beberapa sektor, salah satunya adalah  perusahaan  jasa  pariwisata (hotel  dan  atau  restaurant).  Kedepan diharapkan bahwa pembangunan
Hotel  di  Desa  Kutuh  akan  menjadi salah satu potensi peningkatan
Pendapatan  Asli  Daerah  (PAD)  di
Kabupaten Badung. Untuk itu, diperlukan penyusunan studi kelayakan  investasi  pembangunan hotel  di  Desa  Kutuh  agar  mampu memberikan gambaran mengenai
kelayakan  investasi  dari  rencana tersebut.
Tujuan  dari  Studi  Kelayakan Investasi Pembangunan Hotel Bintang Empat  di  Desa  Kutuh,  Kecamatan Kuta  Selatan,  Kabupaten  Badung adalah  untuk  menganalisis  kelayakan usaha dari rencana Pemerintah
Kabupaten Badung dalam mendirikan hotel  di  Desa  Kutuh  tersebut  dilihat dari  potensi  pariwisata,  aspek  hukum dan  legalitas,  aspek  pasar  dan pemasaran, aspek teknis, aspek manajemen dan sumberdaya manusia, aspek lingkungan, dan aspek ekonomi dan keuangan.

## TINJAUAN PUSTAKA
Ada  beberapa  teori  yang diuraikan dalam kaitan dengan kajian studi kelayakan ini.

## Pengertian Investasi
Investasi pada hakekatnya merupakan penempatan sejumlah dana pada  saat  ini  dengan  harapan  untuk memperoleh  keuntungan  di  masa dating (Halim, 2005:4).
Selanjutnya Kasmir dan Jakfar (2012) mendefinisikan investasi sebagai penanaman modal dalam suatu kegiatan yang memiliki jangka waktu relatif  panjang  dalam  berbagai  usaha. Tujuan  investasi  antara  lain  (1) terciptanya  keberlanjutan  ( continuity ) dalam investasi tersebut; (2) Terciptanya profit yang  maksimum atau  keuntungan  yang  diharapkan ( profit actual ); (3) Terciptanya kemakmuran  bagi  para  pemegang saham;  (4)  Turut  memberikan  andil bagi  pembangunan  bangsa  (Fahmi, 2012:3).
Kelayakan suatu investasi dapat  dinilai  melalui  studi  kelayakan baik  untuk  menilai  investasi  pada proyek yang baru maupun bisnis yang sedang  berjalan.  Studi  Kelayakan merupakan  suatu  penelitian  yang dilakukan  secara  mendalam  untuk menentukan  layak  tidaknya  usaha yang  dijalankan,  dilihat  dari  segi manfaat  dan  biaya  yang  dikeluarkan. Ibrahim  (2009:1)  mengungkapkan bahwa  studi  kelayakan  bisnis  adalah kegiatan  untuk  menilai  sejauh  mana
manfaat  yang  dapat  diperoleh  dalam melaksanakan  suatu  kegiatan  usaha/ proyek.
Tujuan  dilakukannya  studi kelayakan proyek adalah untuk menghindari keterlanjuran penanaman modal  yang  terlalu  besar  untuk  suatu kegiatan yang ternyata tidak menguntungkan (Husnan dan Suwarsono,  2008:7).  Jadi,  tujuan dilakukannya  studi  kelayakan  adalah untuk menghindari keterlanjuran penanaman  modal  yang  terlalu  besar untuk kegiatan yang tidak menguntungkan.  Subagyo  (2007:15) menyatakan  bahwa  tujuan  dari  studi kelayakan  adalah  untuk  mengetahui apakah  suatu  proyek  mendatangkan keuntungan  atau  kerugian.  Dengan kata  lain,  untuk  memperkecil  tingkat risiko  kerugian  dan  memastikan bahwa  investasi  yang  dilakukan memang menguntungkan
Manfaat  yang  diperoleh  dari melakukan  studi  kelayakan  investasi menurut Wicaksono (2007:154) adalah untuk menghindari pengeluaran  investasi  yang  ternyata tidak  menguntungkan.  Siregar  (1991) menambahkan bahwa besarnya
manfaat  yang diperoleh  dari investasi antara lain adalah: 1) Bagi pemerintah, dilaksanakannya  investasi  baru  dapat menggairahkan  kegiatan  ekonomi, menyediakan  lapangan  kerja,  dan devisa.  2)  Bagi  masyarakat,  terutama di  sekitar  lokasi  dimana  proyek dilaksanakan diharapkan secara langsung dapat merasakan dampaknya.  Misalnya,  mendapatkan kesempatan  kerja  baik  langsung maupun terlibat dalam proses pembangunan  dan  pengoperasian.  3)
Bagi investor sendiri, investasi bertujuan  untuk  memperoleh  manfaat finansial  yaitu  untuk  memperoleh keuntungan ekonomis demi kelangsungan hidup dan
perkembangan  perusahaan  di  masa depan. Kelayakan investasi tidak bisa dinilai hanya berdasarkan dari asumsi atau  keyakinan  saja,  tetapi  harus dianalisis  secara  mendalam  dari berbagai aspek.
Terdapat beberapa aspek yang menjadi prioritas untuk menilai investasi  menurut  Kasmir  dan  Jakfar (2012:14)  adalah  aspek  pasar  dan pemasaran,  aspek  keuangan,  aspek teknis dan operasional, aspek manajemen dan organisasi, serta aspek sosial  dan  ekonomi.  Adapun  aspek yang di bahas adalah:

## 1) Aspek Hukum
Aspek  hukum  dan  legalitas membahas  masalah  kelengkapan  dan keabsahan  dokumen  yang  berkaitan dengan  suatu  proyek  investasi,  mulai dari bentuk badan usaha sampai surat izin-izin  yang  dimiliki.  Kelengkapan dan keabsahan dokumen sangat penting  karena  hal  ini  merupakan dasar  hukum  yang  harus  dipegang apabila  di  kemudian  hari  timbul masalah.
2) Aspek Pasar Aspek  pasar  dan  pemasaran adalah  inti  dari  penyusunan  studi kelayakan (Ibrahim, 2009:93). Walaupun secara teknis suatu investasi telah menunjukkan hasil yang feasible untuk  dilaksanakan,  tetapi  tidak  ada artinya apabila tidak dibarengi dengan adanya  pemasaran  dari  produk  yang dihasilkan.  Analisis  aspek  pasar  dan pemasaran, harus melingkupi peluang pasar, perkembangan pasar, penetapan pangsa.
Suratman (2001:6)
menjelaskan  bahwa  aspek  pasar  dan pemasaran  merupakan  aspek  yang paling  utama  dan  pertama  dilakukan pengkajian  dalam  usulan  proyek investasi, alasannya adalah tidak akan mungkin  suatu  proyek  didirikan  dan dioperasikan jika tidak ada pasar yang siap  menerima  produk  perusahaan.
Ida Ayu Eka Pramita, Ni Luh Putu Wiagustini 74 - 88) Vol 1, No 1, Desember 2019
Agar kajian aspek pasar dan pemasaran sesuai dengan rencana dan tujuan bagi pelaku bisnis, maka perlu dikaji  beberapa  faktor  yang  berkaitan dengan aspek pasar antara lain potensi pasar, peluang pasar atas produk yang diluncurkan untuk dimasa datang serta market share yang dapat diserap oleh bisnis  tersebut  dari keseluruhan pasar potensial (Morrison, 2002). Sedangkan  kajian  aspek  pemasaran berkaitan dengan bagaimana penerapan  strategi  pemasaran  dalam rangka  meraih  sebagian  pasar  poten- sial atau peluang pasar yang ada. Suatu bisnis  dapat  berjalan  dengan  baik apabila memiliki pasar yang tepat dan pemasaran  yang  baik.  Agar  investasi atau  bisnis  yang  dijalankan  dapat berhasil dengan baik, maka
sebelumnya  perlu  melakukan  strategi bersaing  yang  tepat  (Kasmir  dan
Jakfar, 2012:48).
3) Aspek Teknis
Aspek teknis merupakan suatu aspek  yang  berkenaan  dengan  proses pembangunan  proyek  secara  teknik dan peng- operasiannya setelah proyek tersebut  selesai  dibangun.  Aspek teknis  adalah  hal-hal  yang  berkaitan dengan  lokasi  usaha/proyek,  sumber bahan baku, penyediaan  tenaga kerja, transportasi,  keadaan  pasar  yang  ada (Ibrahim, 2009:94). Penilaian kelayakan  terhadap  aspek  ini  sangat penting  untuk  dilakukan  sebelum  ide bisnis  dijalankan  (Kasmir  dan  Jakfar, 2012:150). 4) Aspek Manajemen dan Sumberdaya Manusia Umar  (2005)  mengungkapkan bahwa  dalam  aspek  manajemen  dan Sumber  Daya  Manusia  yang  harus dinilai: (1) Pemilik usaha (jumlah dan komposisi  modal;  (2)  Pengolahan usaha  (manajemen)  dengan  jumlah serta  kualifikasi  pendidikan  yang berpengalaman;
(3) Struktur
organisasi yang ada sekarang, gambaran  mengenai  jabatan  rencana kerja seperti target, sasaran dan tujuan. Informasi  yang  digunakan  untuk menilai  performance  pribadi  tersebut biasanya  bersumber  dari  sesama pengusaha,  media  masa,  perbankan, dan lain-lain.
5) Aspek ekonomi dan keuangan Analisis yang hanya membatasi  manfaat  dan  pengorbanan dari sudut pandang perusahaan disebut analisis keuangan ( financial analysis) . Wiagustini  (2014:195)  menyatakan bahwa terdapat beberapa metode yang dapat digunakan untuk menilai profitabilitas  investasi  dari  aspek keuangan  yaitu  1) Payback  Period (PP), 2) Net Present Value (NPV), 3)
Profitability Index (PI), dan 4) Internal Rate of Return (IRR).
(1) Payback Period (PP)
Metode ini mencoba mengukur seberapa  cepat  suatu  investasi  bisa kembali.  Karena  itu  satuan  hasilnya adalah  waktu  (tahun  atau  bulan). Kalau  periode payback suatu  usulan investasi  lebih  pendek  dari  yang disyaratkan,  maka  usulan  investasi (proyek)  dinyatakatan  diterima,  bila sebaliknya  proyek  ditolak.  Problem utama  dalam  metode payback adalah sulitnya menentukan periode payback maksimum  yang  disyaratkan  sebagai pembanding. Secara normatif memang tidak  ada  pedoman  yang  bisa  dipakai untuk  menentukan  periode payback maksimum.  Dalam  kenyataannya, yang umum digunakan adalah periode payback  dari  investasi  yang  sejenis. Periode payback dapat dihitung dengan  menjumlahkan  aliran  kas tahunan hingga mencapai jumlah sama dengan nilai investasi awal. Jadi dalam jangka  waktu    kapan  investasi  bisa kembali,  dapat  ditentukan  dengan rumus seperti berikut ini
Jika  arus  kas  per  tahun  sama jumlahnya PP  =  (investasi  awal/arus  kas)  x  1 tahun Jika  arus  kas  per  tahun  berbeda jumlahnya
PP = n + (a – b/c – b) x 1 tahun Keterangan: n = tahun terakhir di mana jumlah arus kas belum bisa menutup investasi awal a = jumlah investasi awal b  =  jumlah  kumulatif  arus  kas  pada tahun ke-n c  =  jumlah  kumulatif  arus  kas  pada tahun ke-n+1
(2) Net Present Value (NPV)
Metode ini menghitung selisih present value (nilai sekarang) investasi dengan present value kas masuk bersih ( proceeds ). Untuk menghitung present value tersebut perlu ditentukan
terlebih  dahulu  tingkat  bunga  yang relevan. Net  Present  Value  ( NPV) yang positip menunjukkan bahwa PV proceeds lebih besar dari PV investasi ( initial  cash  flow ).  Karena  itu  NPV yang  positip  berarti  investasi  yang diharapkan akan meningkatkan kekayaan  pemodal  atau  pemilik. Karenanya investasi dinilai menguntungkan.  Dengan  demikian decision rule nya adalah: terima suatu usulan  investasi  yang  diharapkan memberikan  NPV  positip,  dan  tolak kalau memberikan NPV negatip. Perhitungan NPV menggunakan
rumus sebagai berikut: Atau
Keterangan :
A = kas masuk bersih ( procced ) r = suku bunga
t = waktu  (tahun) 1 sampai n n = umur investasi Io = Investasi awal (3)  Metode Profitability Index (PI) Profitability Index menunjukkan perbandingan antara PV proceeds dengan PV investasi . Kriteria yang digunakan: terima investasi yang diharapkan memberikan PI > 1 Rumus :
PI = 𝑃𝑉 𝑃𝑟𝑜𝑐𝑒𝑒𝑑𝑠 𝑃𝑉 𝐼𝑛𝑣𝑒𝑠𝑡𝑎𝑠𝑖

## (4)  Internal Rate of Return (IRR)
IRR menunjukkan tingkat bunga yang menyamakan antara PV proceeds dan PV investasi . Decision rule metode ini adalah: terima investasi yang diharapkan memberikan IRR > tingkat bunga yang dipandang layak. Rumusnya :
Keterangan: r1        = suku bunga yang menghasilkan  PV positip r2        = suku bunga yang menghasilkan PV negatip PV1    = PV pada suku bunga  r1 PV2    = PV pada suku bunga  r2 NPV1  = Net  present  value pada bunga r1

## METODE PENELITIAN
Studi kelayakan investasi hotel di Desa Kutuh  menyangkut beberapa hal  yang  harus  dinilai  yaitu  Aspek Potensi  Wilayah,  Aspek  Hukum  dan Legalitas, Aspek Pasar dan Pemasaran,  Aspek  teknis,  Aspek Manajemen dan Sumberdaya Manusia, Aspek kelayakan Lingkungan  dan  Aspek  Ekonomi  dan Keuangan.
Data yang dikumpulkan berupa data  primer  dan  data  sekunder.  Data
Io r An r A r A NPV n −       + + + + + = ) 1 ( ........ ) 1 ( 2 ) 1 ( 1 2 Io r At NPV n t t −       + =  = 1 ) 1 ( 1
) ( 1 2 1 2 1 1 r r r IRR PV PV NPV − + = −
primer  diperoleh  melalui  observasi, survey,  dan  wawancara.  Sedangkan data  sekunder  dikumpulkan  melalui studi  dokumentasi  dari  sumber  data seperti  publikasi  Kantor  Badan  Pusat Statistik  Kabupaten  Badung,  dan hotel-hotel  berbintang  di  Kabupaten Badung, Publikasi Pariwista dan Dinas Pariwisata.
Teknik analisis data dilakukan dengan  cara  deskriptif  kualitatif dengan  penyajian  data,  penyusunan studi  dan  penarikan  kesimpulan.
Teknik  analisis  untuk  tujuh  aspek kajian diuraikan berikut ini. Aspek Hukum dianalisis mengenai dasar kewenangan pengaturan, Zona Pemanfaatan Ruang,
pemanfaatan barang milik daerah dan analisis pola kerja sama
Aspek Pasar dianalisis potensi permintaan pasar dengan trend linear.
Aspek  Teknis,  analisis  yang dilakukan  adalah  analisis  analisis estimasi kebutuhan investasi.
Aspek  Manajemen  Sumber
daya manusia dianalisis melalu analisis struktur organisasi.
Aspek  keuangan  dianalisis dengan  analisi  aspek  ekonomi  makro dan aspek keuangan dianalisis dengan ARR,  PP,  NPV,  PI  dan  IRR. Dilakukan  juga  analisis  sensitivitas dan  analisis  rasio  keuangan  yaitu analisis rasio likuiditas, rasio solvabilitas,  rasio  aktivitas,  rasio profitabilitas dan rasio operasional.

## HASIL DAN PEMBAHASAN
Bagian  ini  membahas  hasil analisis yang telah dilakukan di tinjau dari  tujuh  aspek  yaitu  aspek  potensi wilayah,  aspek  hukum  dan  legalitas, aspek  pasar  dan  pemasaran,  aspek teknis, aspek manajemen dan sumberdaya manusia, aspek kelayakan lingkungan hidup, aspek ekonomi dan keuangan.

## 1.1 Aspek hukum
Pemerintah Kabupaten Badung sudah  memiliki  pengaturan  berkaitan dengan  kepariwisataan.  Pengaturan tersebut diatur dalam Peraturan Daerah Kabupaten Badung Nomor 17 Tahun  2016  tentang  Rencana  Induk Pembangunan Kepariwisataan Kabupaten  Badung  Tahun  2017  – 2025,  Pasal  30  mengatur  tentang Kawasan Strategis Pariwisata meliputi:  a.  KP  Nusa  Dua;  b.  KP Tuban;  c.  KP  Kuta;  d.  KDTWKp Pelaga;  e. KDWKp Belok Sidan; dan f.  DTW . Kelayakan  investasi pemerintah  daerah  pada  pembangun hotel  di  Desa  Kutuh didukung  oleh:
Undang-Undang  Nomor  10  Tahun 2009 tentang Kepariwisatan; Undang-
Undang  Nomor  23  Tahun  2014 tentang Pemerintahan Daera; Peraturan  Pemerintah  No  27  Tahun 2014  tentang  Pengelolaan  Barang Milik Negara/Daerah; Undang- Undang Nomor 28 tahun 2002 tentang Bangunan Gedung; Peraturan Menteri
Pariwisata  Nomor  18  Tahun  2016 tentang Pendaftaran Usaha Pariwisata; Peraturan  Daerah  Kabupaten  Badung
Nomor  26  Tahun  2013  tentang Rencana Tata Ruang Wilayah Kabupaten Badung Tahun 2013-2033;
dan  Peraturan  Daerah  Provinsi  Bali Nomor 8 Tahun 2015 tentang Arahan
Peraturan Zonasi Sistem Provinsi.
Dalam  Pasal 1 angka 48 Perda. Provinsi Bali tentang Zonasi mengatur bahwa  Kawasan Tempat Suci adalah kawasan  di  sekitar  pura  yang  perlu dijaga  kesuciannya  dalam  radius tertentu sesuai status pura sebagaimana ditetapkan dalam Bhisama  Kesucian  Pura  Parisadha Hindu Dharma Indonesia Pusat (PHDIP)  Tahun  1994.  Berkaitan dengan rencana Investasi Pembangunan  Hotel  Di  Desa  Kutuh Kacamatan Kuta Selatan perlu
diketahui  terkait  dengan  pura  yang terdekat  dan  berada  di  kawasan tersebut.  Dalam  Pasal  27  ayat  (4)
Peraturan  Daerah  Kabupaten  Badung Nomor  26  Tahun  2013  tentang Rencana Tata Ruang Wilayah Kabupaten Badung Tahun 2013-2033 mengatur  bahwa  Pura  Batu  Pageh masuk  kategori Pura  Kahyangan
Jagat .  Rekomendasi  terkait  dengan rencana Investasi Pembangunan Hotel Di  Desa  Kutuh  Kacamatan  Kuta Selatan layak untuk dibangun fasilitas pariwisata  mengingat  jarak  antara lokasi Pura batu Pageh dengan rencana kawasan  fasilitas  pariwisata  tersebut berjarak  kurang  lebih  400  meter sehingga  memungkinkan  dari  aspek pemanfaatan ruang. Berkaitan dengan penyelenggaraan kewenangan di daerah,  Pemerintah  Daerah  memiliki kewenangan dalam membentuk BUMD. Pemerintah Daerah berwenang untuk membentuk BUMD yang  terdiri  atas  perusahaan  umum Daerah  dan  perusahaan  perseroan Daerah.  Pendirian  BUMD  bertujuan untuk:
a. memberikan manfaat bagi perkembangan perekonomian Daerah pada umumnya;
b. menyelenggarakan kemanfaatan umum  berupa  penyediaan  barang dan/atau  jasa  yang  bermutu  bagi pemenuhan hajat hidup masyarakat sesuai kondisi, karakteristik  dan  potensi  Daerah yang  bersangkutan  berdasarkan tata  kelola  perusahaan  yang  baik; dan
c. memperoleh laba dan/atau keuntungan. Dalam  Pasal  339  Undang- Undang Pemerintahan Daerah mengatur,  (1)  Perusahaan  Perseroan Daerah adalah BUMD yang berbentuk perseroan  terbatas  yang  modalnya
terbagi dalam saham yang seluruhnya atau  paling  sedikit  51%  (lima  puluh satu  persen)  sahamnya  dimiliki  oleh satu Daerah. (2) Perusahaan perseroan Daerah  setelah  ditetapkan  dengan Perda  sebagaimana  dimaksud  dalam
Pasal  331  ayat  (2),  pembentukan badan hukumnya dilakukan berdasarkan ketentuan peraturan perundang-undangan mengenai perseroan terbatas. 1.2 Aspek pasar Aspek pasar merupakan  aspek yang  penting  dilakukan  pengkajian dalam usulan proyek investasi, alasannya adalah tidak mungkin suatu proyek didirikan dan dioperasikan jika tidak  ada  pasar  yang  siap  menerima produk  perusahaan  tersebut.  Oleh karena itu, Aspek pasar pembangunan hotel di Desa Kutuh di analisis berikut ini.
Kondisi persaingan dapat diketahui  dari  jumlah  permintaan kamar hotel, untuk hotel yang sejenis. Permintaan kamar hotel berbintang di kabupaten Badung mengalami fluktuasi  dari  tahun  2006  sampai dengan  tahun  2017.  Hasil  analisis trend  linear  menunjukkan  bahwa proyeksi  jumlah  wisatawan  yang menginap  di  hotel  berbintang  tiga, empat, dan lima mengalami peningkatan. Rata-rata tamu menginap untuk bintang tiga selama 3,39 malam, hotel  bintang  empat  3,49  malam  dan hotel  bintang  lima  3,37  malam. Berdasarkan  hasil  analisis,  jumlah kunjungan wisata menginap di Provinsi  Bali  tahun  2019  sebanyak 5.982.179, dengan rata-rata menginap
3,42  hari  dan  Tingkat  Penghunian Kamar 62,68 persen. Sehingga jumlah kamar  yang  diperlukan  tahun  2019 sekitar  52.539  unit.  Jumlah  kamar yang  sudah  tersedia  39.076  unit sehingga  terdapat  kekurangan  jumlah kamar  sekitar  17.602  unit.  Apabila
diasumsikan  jumlah  wisatawan  yang berkunjung  ke  Kabupaten  Badung sebanyak  5  persen,  maka  jumlah kamar  yang  masih  di  butuhkan  di Kabupaten Badung sebanyak 880 unit kamar. Berdasarkan hal tersebut dapat disimpulkan  bahwa  pembangunan Hotel  di  desa  Kutuh  masih  memiliki peluang pasar.
1.3 Aspek teknis
Penentuan  kebutuhan  nilai investasi hotel  di  Desa  Kutuh didasarkan atas regulasi tentang Daftar Harga  Tertinggi  Bangunan  Gedung Negara,  dengan  nomenklatur:  Harga Satuan Pembangunan Gedung Negara,
Rumah Negara, dan Pagar di
Kabupaten  Badung.  Kisaran  harga investasi  bangunan  gedung,  data sementara  yang  digunakan  adalah harga  satuan  per-m 2 tertinggi  di Kabupaten  Badung  pada  tahun  2018.
Estimasi  kebutuhan  investasi  Hotel Berbintang Empat sebesar Rp161.874.034.000  (seratus  enam puluh  satu  milyar  delapan  ratus  tujuh puluh empat juta tiga puluh empat ribu rupiah) termasuk nilai Tanah berdasarkan  NJOP  dan  Modal  Kerja selama  enam  bulan).  Sedangkan estimasi  kebutuhan  investasi  hotel Berbintang Lima sebesar Rp158.465.918.000 (seratus lima puluh  delapan  milyar  empat  ratus enam  puluh  lima  juta  sembilan  ratus delapan  belas  ribu  rupiah)  termasuk nilai  Tanah  dan  Modal  kerja  selama enam bulan.

## 1.4 Aspek  manajemen  dan  sumber daya manusia
Hotel  yang  akan  dibangun,  di Desa  Kutuh  sepatutnya  dikelola  oleh pengelola  professional.  Oleh  karena itu, diperlukan analisis struktur organisasi  dan    analisis  kebutuhan sumber daya manusia.
1.4.1 Analisis struktur organisasi . Bentuk perusahaan yang disarankan  untuk  pengelolaan  hotel yang  akan  di  bangun  di  desa  Kutuh adalah bentuk Perseroan terbatas (PT). Bentuk  ini  dipilih  karena  pemilik modal  terdiri  atas  dua  pihak  yaitu Pemkab.  Badung  dan  Desa  Adat Kutuh.  Bentuk  PT  memiliki  badan hukum  yang  jelas,  ada  pemisahan kekayaan  yang  jelas  antara  Hotel  itu sendiri  dengan  pemiliknya  (Pemkab Badung  dan  Desa  Adat  Kutuh). Struktur Organisasi yang tepat adalah struktur  organisasi  fungsional  yang terdiri terdiri dari 7 (tujuh)
Departemen.  Tiap-tiap  departemen dipimpin oleh Manager, dan manager departemen membawahi beberapa sub departemen dan staf yang bekerja sift pagi  dan  malam.  Departemen  yang dirancang  meliputi: Front  Office, House  Keeping,  Food  and  Beverage, Human Resource, Sale and Marketing, Engenering, dan Financial . 1.4.2 Analisis  Kebutuhan  Sumber Daya Manusia
Jumlah Sumber Daya Manusia (SDM) yang seharusnya direkrut oleh hotel  yang  akan  di  bangun  di  Desa Kutuh  mengacu  pada  standar  yang ditetapkan  pada  Keputusan  Direktur Jenderal Pariwisata Republik Indonesia  Nomor  14  /  U  /  II  /  1988 Tanggal 25 Februari 1988, menetapkan bahwa perbandingan jumlah kamar terhadap jumlah tenaga kerja Hotel Bintang 4 minimal 1 : 1,6 dan  Bintang  5  minimal  1  :  2. Berdasarkan ketentuan tersebut
apabila    rencana  hotel  yang  akan dibangun di Desa Kutuh adalah Hotel Bintang Empat, dengan jumlah kamar yang  direncanakan  adalah  99  unit, maka jumlah SDM minimal adalah 99 x  1,6  = 159  orang .  Jumlah  tersebut akan direkrut sesuai dengan perkembangan accupancy  rate hotel
dan dapat tidak seluruhnya merupakan
SDM full time . Hotel bisa menggunakan SDM part time dengan memanfaatkan Daily  Walker  (DW)
dari praktek Mahasiswa/ Siswa Sekolah Pariwisata yang ada di Bali. Apabila    rencana  hotel  yang akan  dibangun  di  Desa  Kutuh  adalah Hotel  Bintang  Lima,  dengan  jumlah kamar  yang  direncanakan  adalah  35 unit,  maka  jumlah  SDM  minimal adalah  35  x  2  = 70  orang. Jumlah tersebut  akan  direkrut  sesuai  dengan perkembangan accupancy  rate hotel dan  seluruhnya  merupakan  SDM full time . Rekrutment SDM  merupakan tugas  dari  HRM,  untuk  tahap  awal tugas  rekrutmen  dilakukan  secara
professional,  melalui  pihak  ketiga yang independent .
1.5 Aspek keuangan Analisis aspek keuangan ( financial )  dilakukan  untuk  melihat pengaruh finansial pembangunan hotel di  Desa  Kutuh  yang  diusulkan menyangkut perhitungan secara komersial. Asumsi dasar yang digunakan  untuk  analisis  adalah sebagai berikut:
1) Jumlah  investasi  dan  kebutuhan dana  untuk  pembangunan  Hotel Bintang  Empat  di  Desa  Kutuh  di kelompokkan ke dalam 4 komponen yaitu: 1. Tanah 7.909.575.000 2. Bangunan 93.730.307.066 3. Peralatan dan Furniture 54.349.895.160 4. Modal kerja (selama 6 bln) 5.884.256.342 Jumlah 161.874.033.568 Dibulatkan 161.874.034.000 Untuk  keperluan  perhitungan cash flows , Tanah dinilai berdasarkan Nilai  Jual  Objek  Pajak  (NJOP) di daerah Bukit Jimbaran, tidak disusutkan. Bangunan disusutkan selama 20 tahun, dengan metode garis lurus  dan  diasumsikan  memiliki  nilai sisa  30  persen  dari  nilai  perolehan. Peralatan dan furniture disusutkan 10 persen  dari  nilai  buku.  Analisis penilaian investasi 10 tahun.
2) Sumber Dana
Dana yang digunakan membangun hotel bersumber 50% dari Pemkab.
Badung/APBD/Modal  Sendiri  dan 50% melalui Utang Jangka Panjang 10  Tahun,  tingkat  bunga  10%. Sedangkan  untuk  lahan  (tanah) tempat hotel didirikan adalah tanah milik Desa Adat Kutuh.
3) Biaya  modal  yang  diperhitungkan sebagai Discount Factor 10 persen sesuai tingkat bunga utang.
4) Gaji  karyawan  ditetapkan  diawal mengikuti Boyindra”s  Weblog
(konsultan hotel), diasumsikan meningkat  5  persen  setiap  tahun dari gaji tahun sebelumnya.
5) Prakiraan pendapatan selama sepuluh tahun Harga  kamar  disesuaikan  dengan fasilitas dan pelayanan yang diberikan.  Harga  untuk  setiap  tipe kamar diasumsikan naik 7,5 persen dari tahun sebelumnya.
Tabel 4.2: Prakiraan Pendapatan Hotel Bintang Empat

## Selama   Sepuluh Tahun

## Sumber: data dianlisis, 2018
6) Proyeksi  Laba/Rugi  Hotel  selama sepuluh tahun . Proyeksi  Laba  /Rugi  diperlukan untuk  menghitung Cash  flow dari investasi.  Perhitungan  laba/rugi dilakukan dengan mempertemukan pendapatan  dan  beban-beban  yang dikeluarkan  oleh  hotel.  Proyeksi Laba (Rugi) Setelah pajak, Penyusutan, dan C ash Flows untuk sepuluh tahun di sajikan Pada Tabel 4.3. Tabel 4.3: Proyeksi laba (Rugi), Penyusutan dan Cash Flows Hotel Bintang Empat Rooms Department Food & Beverage Departement SPA Others 1 17.301.931 5.190.579 2.595.290 1.730.193 2 20.185.586 6.055.676 3.027.838 2.018.559 3 23.314.352 6.994.306 3.497.153 2.331.435 4 26.705.530 8.011.659 4.005.830 2.670.553 5 30.377.541 9.113.262 4.556.631 3.037.754 6 35.985.702 10.795.711 5.397.855 3.598.570 7 42.411.720 12.723.516 6.361.758 4.241.172 8 46.652.892 13.995.868 6.997.934 4.665.289 9 51.318.181 15.395.454 7.697.727 5.131.818 10 56.449.999 16.935.000 8.467.500 5.645.000
Perkiraan Pendapatan (Rp 000)
Tahun
Sumber: Data dianalisis, 2018
Berdasarkan  asumsi  tersebut, penilaian investasi pembangunan hotel di  Desa  Kutuh  didasarkan  atas  lima kriteria  penilaian  yaitu  metode  IRR untuk menghitung tingkat bunga yang menyamakan  nilai  sekarang  investasi ( present  value ) dengan nilai  sekarang
( present value ) penerimaan kas bersih di  masa  yang  akan  datang.  Metode ARR untuk mengukur tingkat keuntungan  rata-rata  yang  diperoleh dari  suatu  investasi.  Metode Payback period ( PP ) untuk mengukur seberapa cepat  investasi  bisa  kembali.  Metode
Laba (Rugi) Setelah pajak Beban Penyusutan Cash Flow Laba (Rugi) Setelah pajak Beban Penyusutan Cash Flow 1 (4.471.416) 8.715.550 4.244.134 (2.248.077) 8.458.574 6.210.497 2 (359.645) 8.172.051 7.812.406 1.830.397 7.931.247 9.761.643 3 3.036.464 7.682.902 10.719.366 5.492.298 7.456.652 12.948.950 4 6.597.444 7.242.668 13.840.112 9.456.774 7.029.516 16.486.290 5 10.447.012 6.846.457 17.293.469 13.762.041 6.645.094 20.407.136 6 14.621.522 6.489.868 21.111.390 18.449.790 6.299.115 24.748.905 7 19.159.730 6.168.937 25.328.667 23.565.026 5.987.733 29.552.759 8 24.104.716 5.880.099 29.984.815 29.156.452 5.707.489 34.863.942 9 29.501.828 5.620.146 35.121.974 35.276.856 5.455.270 40.732.127 10 32.817.324 5.386.187 125.278.975 38.998.149 5.228.273 128.810.168 Hotel Bintang Empat Hotel Bintang Lima Tahun
Net  Present  Value (NPV)  untuk menghitung selisih antara nilai sekarang investasi dengan nilai sekarang  penerimaan  kas  bersih. Profitability Index (PI) untuk menghitung perbandingan antara nilai
sekarang  penerimaan  kas  bersih  di masa  datang  dengan  nilai  sekarang investasi.  Berdasarkan  formula  yang sudah  dikemukakan,  maka  hasil perhitungan disajikan pada Tabel 4.4
Tabel 4.4: Hasil Perhitungan Kreteria Penilaian Investasi Untuk Hotel
Bintang Empat dan Hotel Berbintang Lima Kreteria Penilaian Investasi Hotel Bintang Empat Accounting Rate of Return (ARR) 16,74 % Payback Period (PP) 8,90 tahun Net Present Value (NPV) (Rp21.216.520.000) Prifitability Index (PI) 0,87 Internal Rate of Return (IRR) 7,92 % Sumber: Data diolah.
Berdasarkan Tabel 4.4, apabila dibangun  Hotel  Bintang  Empat, dengan menggunakan Utang 50% dari investasi  dan    tingkat  bunga  10%, maka  dapat  diuraikan  bahwa  dilihat dari nilai  ARR  sebesar 16,74 % lebih tinggi  dari  nilai  tingkat  bunga  10%, maka  investasi  layak  dilakukan. Investasi tersebut akan kembali dalam waktu 8 tahun 11 bulan (8, 90 tahun) lebih  cepat  dari  umur  investasi  yaitu 10 tahun, jadi dilihat dari jangka waktu Investasi pengembalian investasi (PP), maka  investasi  itu  layak  dilakukan. Akan tetapi, investasi tersebut kurang menarik,  apabila  dilihat  dari  nilai NPV - nya bernilai  negatif  sebesar  ( – Rp21.216.520.000  ),  nilai  PI  sebesar
0,87  lebih  kecil  dari  1  dan  nilai  IRR 7,98 lebih kecil dari 10%. . 4.7.3  Analisis Kepekaan (Sensitivitas) Berdasarkan  analisis  kriteria investasi  diketahui  proyek  Hotel,  di
Desa Kutuh layak untuk dilaksanakan. Namun  demikian  analisis  sensitivitas tetap dilakukan untuk mengungkapkan seberapa  besar  tingkat  hunian  kamar dapat diturunkan dan sumber pendanaan  investasi  tersebut.  Untuk mendapatkan  tingkat  hunian  kamar dilakukan  dengan trial  and  error . Penilaian sensitivitas didasarkan pada tiga asumsi yaitu
1)  Tingkat  penghunian  kamar  (TPK) turun 2 persen dan discount factor 10 persen (kondisi pesimis).
2)  Tingkat  Penghunian  kamar  naik  2 persen  dan discount  factor 10
persen (kondisi optimis).
3)  Bila  investasi  biaya  pembangunan hotel  seluruhnya  dibiayai  dengan
APBD/Modal Sendiri. Hasil analisis sensitivitas kreteria penilaian investasi untuk hotel Bintang  Empat  dan  Bintang  Lima disajikan pada Tabel 4.5.
Tabel 4.5: Hasil analisis Sensitivitas Penilaian Investasi Hotel Bintang Empat dan Bintang Lima Dibangun di Desa Kutuh
Kreteria Penilaian KONDISI Pesimis 50% Utang (TPK turun 2 % dan DF 10%) Moderat 50% Utang (DF 10%) Optimis 50% Utang (TPK naik 2 % dan DF 10%) 100 % Modal Sendiri dan DF 10%) Bintang Empat Bintang Lima Bintang Empat Bintang Lima Bintang Empat Bintang Lima Bintang Empat Bintang Lima ARR (%) 15,94 20,90 16,74 21,93 22,34 27,28 20,47 25,91 PP (Tahun) 9,05 8,23 8,90 8,09 8,00 7,46 8,01 6,08 NPV (Juta Rp) (41.236) (2.781) (21.217) (1.244) 1.431 20.547 534 30.774 PI 0,75 0,98 0,87 1,01 1,01 1,13 1 1,19 IRR (%) 8,87 9,02 7,92 10,13 10 12 9,94 13,02 Simpulan kurang menarik kurang menarik kurang menarik Layak layak layak layak layak Sumber: Data dianalisis, 2018 Berdasarkan  informasi  Tabel 4.5  dalam  kondisi  pesimis  dengan menurunkan tingkat penghunian kamar (TPK) hotel 2%, apabila Hotel Bintang Empat yang dibangun, menandakan  bahwa  proyek  investasi kurang menarik dilaksanakan, tapi bila TPK  naik 2% dari yang diasumsikan maka  proyek  layak  dilaksanakan. Berdasarkan hal tersebut menunjukkan  bahwa  Hotel  Bintang Empat layak dibangun di Desa Kutuh bila dibiayai dengan utang maksimum 50% dengan tingkat okupansi minimal 37% per tahun SIMPULAN DAN SARAN

## Simpulan
Berdasarkan hasil analisis kelayakan investasi yang ditinjau dari tujuh aspek penilaian dapat disimpulkan seperti berikut ini.
1) Ditinjau dari aspek hukum, investasi  pembangunan  hotel  di Desa  Kutuh,  sudah  sesuai  dengan Undang-Undang tentang Kepariwisatan, Undang-Undang tentang Pemerintah Daerah, Undang-Undang Pembangunan
Gedung,  Peraturan  Pemerintah. Peraturan Daerah Kabupaten Badung  Nomor  26  Tahun  2013 tentang  Rencana  Tata  Ruang Wilayah Kabupaten Badung Tahun  2013-2033;  dan  Peraturan Daerah  Provinsi  Bali  Nomor  8 Tahun  2015  tentang  Arahan
Peraturan  Zonasi  Sistem  Provinsi Bali
2) Berdasarkan  aspek  pasar,  hotel yang  akan  dibangun  memiliki peluang  pasar,  karena  kebutuhan kamar  masih  lebih  besar  dari jumlah kamar yang akan dibangun.
3) Berdasarkan  aspek  teknis,  hotel yang akan dibangun di Desa Kutuh adalah  Berbintang  Empat  yang diperkirakan membutuhkan investasi sebesar Rp161.874.034.000,00 untuk Hotel Bintang Empat dan Rp158.465.918.000,00 untuk hotel
Berbintang  Lima    termasuk    nilai Tanah  dan  Modal  Kerja  selama enam bulan.
4) Aspek  struktur  organisasi  dan sumber  daya  manusia,  hotel  yang akan dibangun harus dikelola oleh professional, dengan struktur organisasi fungsional dengan
Ida Ayu Eka Pramita, Ni Luh Putu Wiagustini 74 - 88) Vol 1, No 1, Desember 2019
sistem departemen. Hotel diestimasi mampu menyerap tenaga kerja sekitar 159 orang bila hotel Bintang Empat
5) Berdasarkan aspek keuangan Pembangunan Hotel Bintang Empat  layak  dilanjutkan  di  Desa Kutuh jika: maksimum menggunakan  utang  50%  jangka waktu  10  tahun  tingkat  bunga
10%;  minimal  tingkat  okupansi hotel  37%  per  tahun.  35%  per tahun.

## Saran
Sebagai tindak lanjut dari hasil kajian  ini  ada  beberapa  rekomendasi yang diberikan yaitu:
1. Pembangunan hotel di desa Kutuh baik  hotel  Bintang  Empat  layak untuk dilanjutkan dengan menggunakan  maksimum  50% utang dengan memperhatikan tingkat  okupansi  minimal  37  % untuk Hotel Bintang Empat dan 5
% untuk Hotel Bintang Lima.
2. Pola  pengelolaan  hotel  adalah berbentuk Perseroan Terbatas.
3. Melakukan sosialisasi hasil kajian.

## DAFTAR PUSTAKA
Badan  Pusat  Statistik  Kabupaten
Badung. 2017. Kabupaten Badung Dalam Angka. 2017.
Badan  Pusat  Statistik  Provinsi  Bali.
Jumlah Kunjungan Wisatawan Asing  ke  Bali  dan  Indonesia. https://bali.bps.go.id/vstatictab le/ 2018/02/09/28/jumlah- wisatawan-asing-ke-bali-dan- indonesia-1969-2017.html Dinas Pariwisata Provinsi Bali. Direktori 2017. Denpasar Dinas Pariwisata Provinsi Bali. Fahmi. Y L H. 2012. Teori Portofolio dan Analisis Investasi . Afabeta. Bandung. Halim,  H.  2005.  Analisis  Investasi.
Edisi Kedua. Jakarta : Salemba Empat.
http://bali.tribunnews.com/2014/07/3 0/pantai-pandawa-bali- dikunjungi-14-ribu-
wisatawan-per-hari.  dikutif  5
Maret 2018. Diunduh tanggal 5 Maret 2018. Pukul 19.00 wita.
http://bali.tribunnews.com/2014/10/2 3/kawasan-timur-pantai- pandawa-akan-dibuat-private- beach. Diunduh 5 Maret 2018. Diunduh tanggal 5 Maret 2018. Pukul. 19.15. wita.
http://www.kemenpar.go.id/asp/detil. asp?c=110&id=1415. Diunduh
5  Maret  2018.  Pukul  22  wita. Rata - Rata  Pengeluaran Wisman  Per  Hari  Menurut Negara  Tempat  Tinggal,  2009
– 2014
https://www.tripadvisor.com/Location PhotoDirectLink-g297697- d3545960-i132594389- Bali_Trip_Buddy- Kuta_Kuta_District_Bali.html. Diunduh 4 MAret 2018. Pukul 07.wita.
Husnan,  S  dan  Muhammad,  S.  2014.
Peraturan  Daerah  Kabupaten Badung  No.26  Tahun  2013. Tentang  Rencana  Tata  Ruang Wilayah Kabupaten Badung. Siregar, A.B. 1991. Analisis Kelayakan Pabrik . Institut Teknologi Bandung. Bandung.
Subagyo,  A.  2007. Studi  Kelayakan
Teori dan Aplikasi . Jakarta: PT Elex Media Komputindo.
Suratman.  2001. Studi  Kelayakan
Proyek:  Teknik  dan  Prosedur Penyusunan  Laporan. Edisi Pertama: J&J learning: Yogyakarta.
Umar,  H.  2005.  Studi  kelayakan Bisnis.  Ed.  3.  PT  Gramedia Pusaka Utama. Jakarta.
Wiagustini,  N.L.P.  2014. Dasar- Dasar  Manajemen  Keuangan. Edisi Revisi.Udayana University. Denpasar . Wicaksono, M. 2007. Analisis Bauran Pemasaran Terhadap Keputusan  Pembelian  Studi Kelayakan  Proyek  Bisnis .UPP
STIM YKPN. Yogyakarta.
Ibrahim,  Y.  2009. Studi  Kelayakan
Bisnis .  Edisi  Revisi,  Jakarta:
PT Rineka Cipta
Kasmir  dan  Jakfar.  2012. Studi
Kelayakan Bisnis. Edisi revisi.
Kencana, Jakarta.
Morrison,  M.  2002. Hospitality  and Travel Marketing . Third
Edition.  Australia:  Delmar Thompson Learning. Peraturan  Bupati  Badung  No.  60 Tahun 2016 Tentang Penetapan dan Penegasan Batas  Wilayah  Desa  Kutuh Kecamatan Kuta Selatan Kabupaten  Badung.  Badung: Bupati Badung
Konsumen . Bumi Aksara. Jakarta.