## Volume 4 No. 2, Januari 2021
P-ISSN: 2580-4227, E-ISSN: 2580-698X
This work is licensed under a Creative Commons Attribution 4.0 International License.
PLaJ . Faculty of law Universitas Muhammadiyah Sumatera Barat, Indonesia.
Open Acces at: https://jurnal.umsb.ac.id/index.php/pagaruyuang

## Perlindungan Hukum Terhadap Pembeli Yang Beritikad Baik Dalam Kaitannya Dengan Akta Jual Beli Yang Dibatalkan

## Irma Fithra Alwi
Fakultas Hukum Universitas Hasanuddin Email: yayatvina.yv@gmail.com

## Abstract
In the case contained in the decision by Number. 22 / Pdt.G / 2017 / PNPwk which was declared canceled and has no legal force. In connection with AJB who in front of Lenny Resminariany Suhaemalfasa, SH, M.Kn as the PPAT was declared null and had no legal force, the sale and purchase was deemed invalid so that the buyer suffered material and immaterial losses and the PPAT was declared to be responsible for the deed he made. . The verdict stated that in connection with the revocation of the AJB by the Purwakarta District Court, PPAT had to submit and obey the contents of this decision. The purpose of this study is to determine  how  the  legal  protection  of  buyers  with  good  intentions  in  relation  to  the  canceled  sale  and purchase  deed.  The  approach  method  used  is  the  conceptual  approach  method  (conceptual  appoarch), namely the study departs from the views and doctrines that are developed in the science of law. The results of  this  study  are  the  sale  and  purchase  agreement  between  Joko  Surono  as  the  buyer  and  Idy  Sasmita Atmadja  as  the  seller  which  was  carried  out  by  agreement  between  the  two parties  which  was made  in writing with the sale and purchase agreement number 110/2011 dated 1 March 2011 made in the presence of Lenny Resminary Suhaemalfasa, AH . M.Kn, PPAT / Notary in Purwakarta. It is clearly proven that making the agreement does not fulfill the element of good faith. The sale and purchase agreement, which actually  belongs  to  the  seller,  does  not  belong  to  the  seller  alone,  but  also  to  the  other  five  people. According to the author, the judge's decision should provide legal protection to Joko Surono, who in this case is a buyer with good intentions, the form of protection is to declare the deed null and void because Ily Sasmita  Atmadja,  in  this  case  is  not  the  person  who  has  the  right  to  sell  the  object.  the  sales  money received in the sale of the land must be returned to the buyer, in this case Joko Surono.
Keywords: Legal protection; Good Faith Buyer; Buy and sell

## Abstrak
Dalam  kasus  yang  terdapat  dalam  putusan  dengan  Nomor.  22/Pdt.G/2017/PNPwk  yang  dinyatakan batal  dan  tidak  mempunyai  kekuatan  hukum.  Sehubungan  AJB  yang  di  hadapan  Lenny  Resminariany Suhaemalfasa,  S.H.,  M.Kn  selaku  PPAT  tersebut  dinyatakan  batal  dan  tidak  mempunyai  kekuatan hukum,  maka  jual  beli  tersebut  dianggap  tidak  sah  sehingga  pembeli  menderita  kerugian  materil  dan immateriil  dan  PPAT  tersebut  dinyatakan  ikut  bertanggung  jawab  atas  akta  yang  dibuatnya.  Amar putusan  tersebut  menyatakan  bahwa  sehubungan  AJB  tersebut  dibatalkan  oleh  Pengadilan  Negeri Purwakarta  maka  PPAT  harus  tunduk dan patuh  melaksanakan  isi  putusan  ini.  Tujuan  penelitian  ini adalah  untuk  mengetahui  Bagaimana  Perlindungan  Hukum  Terhadap  Pembeli  Yang  Beritikad  Baik Dalam Kaitannya Dengan Akta Jual Beli Yang Dibatalkan. Metode pendekatan yang digunakan adalah metode  pendekatan  konseptual  (conseptualical  appoarch)  yaitu  kajiannya  beranjak  dari  pandangan- pandangan  dan  doktrin-doktrin  yang  berkembang  dalam  ilmu  hukum.  Hasil  penelitian  ini  adalah Perjanjian  jual  beli  antara  joko  surono  sebagai  pembeli  dan  ily  sasmita  atmadja  sebagai  penjual  yang dilaksanakan  dengan  kesepakatan  kedua  belah  pihak  yang dibuat  secara  tertulis  dengan  akta  perjanjian
jual beli Nomor 110/2011 tanggal 1 maret 2011 yang dibuat dihadapan Lenny Resminary Suhaemalfasa, AH.  M.Kn,  PPAT/Notaris  di  purwakarta.  Terbukti  dengan  jelas  bahwa  dalam  melakukan  perjanjian tersebut  sudah  tidak  memenuhi  unsur  itikad  baik.  Perjanjian  jual  beli  tersebut  yang  sebenarnya  tanah tersebut  bukan  merupakan  milik  penjual  sajatetapi  juga  mili  ke  lima  orang  lainnya.  Menurut  penulis Dalam putusan hakim seharusnya memberikan perlindungan hukum terhadap Joko Surono yang dalam hal ini adalah pembeli yang beitikad baik, bentuk perlindungannya yaitu menyatakan akta tersebut batal demi  hukum  karena  Ily  Sasmita  Atmadja  yang  dalam  hal  ini  bukan  merupakan  orang  yang  berhak menjual objek tersebut yang mengakibatkan segala uang penjualan yang diterima dalam penjualan tanah tersebut harus dikembalikan kepada pembeli yang dalam hal ini adalah Joko Surono.
Kata Kunci: Perlindungan Hukum; Pembeli Beritikad Baik; Jual Beli

## A. PENDAHULUAN
Di  Indonesia  ini  hukum  sangat  dijunjung  tinggi,  hal  ini  ditegaskan  dalam ketentuan  Pasal  1  Ayat  (3)  Undang-Undang  Dasar  Negara  Republik  Indonesia  Tahun 1945  yang  berisikan  seb agai  berikut,  “Negara  Indonesia  adalah  Negara  Hukum”. Berdasarkan  pasal  tersebut  jelas  bahwa  Indonesia  merupakan  Negara  Hukum ( Rechstaat )  yang  menjunjung  tinggi  prinsip-  prinsip  Negara  Hukum,  yaitu  prinsip menjamin  kepastian,  ketertiban,  dan  perlindungan  hukum  yang  berintikan  kebenaran dan  keadilan.  Kepastian,  ketertiban,  dan  perlindungan  hukum  menuntut  antara  lain, bahwa lalu lintas hukum dalam kehidupan masyarakat memerlukan adanya alat bukti yang  menentukan  dengan  jelas  hak  dan  kewajiban  seseorang  sebagai  subyek  hukum dalam masyarakat. 1
Manusia  seringkali  melakukan  interaksi  satu  sama  lain  untuk  memenuhi kebutuhannya  dengan  melakukan  hubungan  antara  sesama,  baik  yang  merupakan perbuatan hukum maupun yang bukan termasuk perbuatan hukum. Salah satu bentuk hubungan  antar  sesama  manusia  yang  sangat  lazim  dilakukan  dalam  memenuhi kebutuhan  untuk  hidup  adalah  dengan  melakukan  suatu  perjanjian,  baik  perjanjian dalam  bentuk  jual  beli,  tukar  menukar,  sewa  menyewa,  maupun  dalam  bentuk  yang lain. Pada era reformasi ini perkembangan arus globalisasi ekonomi dalam kerjasama di bidang  jasa  berkembang  sangat  pesat.  Masyarakat  semakin  banyak  mengikatkan dirinya  dengan  masyarakat  lainnya,  sehingga  timbul  perjanjian.  Hubungan  hukum
1 Supriadi. (2006). Etika dan Tanggung Jawab Profesi Hukum di Indonesia , Jakarta: Sinar Grafika, Hlm 29.
yang  terjadi  antara  subyek  hukum  yang  satu  dengan  yang  lainnya  terjadi  dengan adanya suatu perikatan dan perjanjian.
Sebelum melakukan proses pengalihan hak atas tanah, PPAT berkewajiban untuk melakukan  pengecekan  sertipikat  tanah  pada  kantor  Pertanahan.  Dalam  praktiknya kerap ditemui pada saat dilakukan pemeriksaan pada Kantor Pertanahan tidak terdapat keterangan sita.
Perikatan  adalah  suatu  hubungan  hukum  antara  dua  orang  atau  dua  pihak, berdasarkan mana pihak yang satu berhak menuntut sesuatu hal dari pihak yang lain, dan  pihak  yang  lain  berkewajiban  untuk  memenuhi  tuntutan  itu. 2 Sementara  itu perjanjian menurut Agus Yudha Hernoko 3 adalah Suatu perjanjian berawal dari suatu perbedaan atau ketidaksamaan kepentingan diantara para pihak. Perumusan hubungan perjanjian tersebut pada umumnya senantiasa diawali dengan proses negosiasi diantara para  pihak.  Melalui  negosiasi  para  pihak  berupaya  menciptakan  bentuk-bentuk kesepakatan  untuk  saling  mempertemukan  sesuatu  yang  diinginkan  (kepentingan) melalui proses tawar menawar.
Pasal  1313  Kitab  Undang-Undang  Hukum  Perdata  memberikan  definisi  tentang perjanjian  sebag ai  berikut:  “Per janjian  adalah  suatu  perbuatan,  yakni  satu  orang  atau lebih  mengikatkan  dirinya  terhadap  satu  orang  atau  lebih.” 7 Suatu  kontrak  atau perjanjian harus memenuhi syarat sahnya perjanjian, yaitu kata sepakat, kecakapan, hal tertentu  dan  suatu  sebab  yang  halal  sebagaimana  ditentukan  dalam  Pasal  1320  Kitab Undang-  Undang  Hukum  Perdata.  Dengan  dipenuhinya  empat  syarat  sahnya perjanjian,  maka  suatu  perjanjian  menjadi  sah  dan  mengikat  secara  hukum  bagi  para pihak yang membuatnya. 4
Setiap  perjanjian  tunduk  pada  hukum  perjanjian,  sehingga  perjanjian  harus dilaksanakan  dengan  itikad  baik  sebagaimana  yang  diatur  dalam  Pasal  1338  Ayat  (3) Kitab  Undang-Undang  Hukum  Perdata.  Pelaksanaan  dengan  itikad  baik,  ada  dua macam,  yaitu  sebagai  unsur  subyektif,  dan  sebagai  ukuran  obyektif  untuk  menilai
2 R. Subekti. (2005). Hukum Perjanjian , Cetakan ke-21. Jakarta: Intermasa, hlm 1.
3 Agus  Yudha  Hernoko.  (2008) Hukum  Perjanjian  Azas  Proporsionalitas  Dalam  Kontrak  Komersial , Yogyakarta: Laksbang Mediatama,  Hlm 1.
4 Suharnoko.  (2007). Hukum  Perjanjian,  Teori  dan  Analisa  Kasus, Jakarta:  Kencana  Prenada  Media Group, Hlm 1.
pelaksanaan.  Dalam  h ukum  benda  unsur  subyektif  berarti  “kejujuran”  atau “kebersihan” si pembuatnya. Namun dalam Pasal 1338 Ayat (3) Kitab Undang -Undang Hukum  Perdata,  bukanlah  dalam  arti  unsur  subyektif  ini,  melainkan  pelaksanaan perjanjian  itu  harus  berjalan  dengan  mengindahkan  norma-norma  kepatutan  dan kesusilaan. Jadi yang dimaksud dengan itikad baik disini adalah ukuran obyektif untuk menilai  pelaksanaan  perjanjian  itu.  Adapun  yang  dimaksud  dengan  kepatutan  dan kesusilaan itu, undang-undang pun tidak memberikan perumusannya, karena itu tidak ada  ketetapan  batasan  pengertian  istilah  tersebut.  Tetapi  jika  dilihat  dari  arti  katanya, kepatutan artinya kepantasan, kelayakan, kesesuaian, kecocokan; sedangkan kesusilaan artinya kesopanan, keadaban. Dari kata ini dapat digambarkan kiranya kepatutan dan kesusilaan  itu  sebagai  nilai  yang  patut,  pantas,  layak,  sesuai,  cocok,  sopan,  beradab, sebagaimana sama-sama dikehendaki oleh masing- masing pihak yang berjanji. 5
Itikad  baik  pelaksanaan  kontrak  mengacu  kepada  itikad  baik  yang  obyektif. Standar  yang  digunakan  dalam  itikad  baik  adalah  standar  obyektif  yang  mengacu kepada  suatu  norma  yang  obyektif.  Ketentuan  itikad  baik  menunjuk  kepada  norma- norma tidak tertulis yang sudah menjadi norma hukum sebagai suatu sumber hukum tersendiri.  Norma  tersebut  dikatakan  obyektif  karena  tingkah  laku  tidak  didasarkan pada anggapan para pihak sendiri, tetapi tingkah laku harus sesuai dengan anggapan umum tentang itikad baik tersebut. 6
Dalam  masyarakat  sering  terjadi  jual  beli  yang  menimbulkan  berbagai  macam persoalan,  khususnya  dalam  jual  beli  tanah,  antara  lain  adanya  jual  beli  tanah  milik orang  lain,  dimana  tanah  tersebut  bukan  pemilik  si  penjual  atau  mungkin  si  penjual melakukan wanprestasi, Wanprestasi berasal dari istilah aslinya dalam bahasa Belanda yaitu wanprestatie, artinya  tidak  memenuhi  kewajiban  yang  telah  ditetapkan  dalam perikatan, baik perikatan yang timbul karena perjanjian maupun perikatan yang timbul karena undang-undang. 13 Seseorang dalam hukum disebut berprestasi jika ia memenuhi perikatan,  sedangkan  disebut  wanprestasi  jika  ia  tidak  memenuhi  perikatan. 14
5 Abdulkadir Muhammad, 1992, Hukum Perikatan , Cetakan ke-3. Bandung: Citra Aditya Bakti, Hlm 99
6 Ridwan  Khairandy,  2017, Itikad  Baik  dalam  Kontrak  di  Berbagai  Sistem  Hukum ,  (Jakarta:  Fakultas Hukum Universitas Islam Indonesia, Hlm 191.
Terjadinya wanprestasi senantiasa diawali dengan hubungan kontraktual ( characteristics of default is always preceded by a contractual relationship ). Kontrak dibuat sebagai instrumen yang  secara  khusus  mengatur  hubungan  hukum  antara  kepentingan  yang  bersifat privat  dan  perdata  khususnya  dalam  pembuatan  kontrak.  Kepentingan  antara masyarakat  individu  dalam  kehidupan  bermasyarakat  apabila  dilanggar  akan menimbulkan suatu konflik kepentingan antara hak dan kewajiban. 7
Akibat dari jual beli yang seperti ini maka pihak pembeli yang jujur dan beritikad baik  akan  mengalami  gangguan  untuk  menikmati  barang  yang  dibelinya.  Salah  satu cara untuk menentukan kriteria itikad baik dari pembeli adalah dengan melihat apakah pembeli  tersebut  mengetahui  bahwa  tanah  yang  akan  dibelinya  tersebut  milik  dari penjual  atau  bukan.  Apabila  pihak  pembeli  memang  sama  sekali  tidak  mengetahui bahwa  pihak  penjual  sebenarnya  bukan  pemilik  dari  tanah  tersebut,  sehingga seharusnya  penjual  tidak  berhak  untuk  menjualnya,  maka  pihak  pembeli  dapat dikatakan  beritikad  baik,  bentuk  perlindungan  hukum  yang  diberikan  terhadap pembeli yang beritikad baik adalah ia dapat meminta ganti rugi dari penjual.
Seperti  dalam  kasus  yang  terdapat  dalam  putusan  dengan  Nomor. 22/Pdt.G/2017/PNPwk  yang  mengabulkan  sebagian  gugatan  para  penggugat rekonvensi (Tergugat II sampai dengan Tergugat VI dalam konvensi) melawan tergugat 1  dalam  rekonvensi/  penggugat  dalam  konvensi  (Joko  Surono),  tergugat  2  dalam rekonvensi  (Ily  Sasmita  Atmadja),  tergugat  3  dalam  rekonvensi  (Lenny  Resminariany Suhaemalfasa,  S.H.,  M.Kn    sebagai  PPAT),  dan  tergugat  4  dalam  rekonvensi  (Badan Pertanahan  Nasional  Purwakarta).  Putusan  tersebut  menyatakan  Sertifikat  Hak  Milik Nomor  373/Kelurahan  atas  nama  Joko  Surono  yang  berasal  dari  sertifikat  yang  sama dahulu atas nama Ily Sasmita Atmadja tidak sah dan tidak memiliki kekuatan hukum. Oleh  karena  itu  pula,  Akta  Jual  Beli  (yang  selanjutnya  disebut  AJB)  Nomor  110/2011 Tanggal 1 Maret 2011 yang dibuat di hadapan Lenny Resminariany Suhaemalfasa, S.H., M.Kn  selaku  PPAT  dinyatakan  batal  dan  tidak  mempunyai  kekuatan  hukum. Sehubungan  AJB  tersebut  dinyatakan  batal  dan  tidak  mempunyai  kekuatan  hukum,
7 Yahman, Karakteristik Wanprestasi dan Tindak Pidana Penipuan , Surabaya: Kencana, Hlm 51.
maka  jual  beli  tersebut  dianggap  tidak  sah  sehingga  pembeli  menderita  kerugian materil dan immateriil dan PPAT tersebut dinyatakan ikut bertanggung jawab atas akta yang dibuatnya. Amar putusan tersebut menyatakan bahwa sehubungan AJB tersebut dibatalkan  oleh  Pengadilan  Negeri  Purwakarta  maka  PPAT  harus  tunduk  dan  patuh melaksanakan isi putusan ini.
Berdasarkan Surat Edaran Mahkamah Agung (SEMA) No.4  Tahun 2016 tentang Pemberlakuan  Rumusan  Hasil  Rapat  Pleno  Kamar  Mahkamah  Agung  Tahun  2016 Sebagai Pedoman Pelaksanaan Tugas Bagi Pengadilan, dalam Rumusan Hukum Kamar Perdata  poin  keempat  menentukan  mengenai  pengertian  pembeli  beritikad  baik sebagaimana tercantum dalam kesepakatan kamar perdata tanggal 9 oktober 2014 pada huruf  a  disempurnakan  sebagai  kriteria  pembeli  yang  beritikad  baik  yang  perlu dilindungi berdasarkan Pasal 1338 ayat (3) KHUPerdata adalah sebagai berikut:
a. Melakukan jual beli atas objek tanah tersebut dengan tata cara/prosedur dan dokumen  yang  sah  sebagaimana  telah  ditentukan  peraturan  perundang- undangan yaitu:
- Pembeli tanah melalui pelelangan umum atau:
- Pembelian tanah dihadapan  Pejabat Pembuat Akta Tanah (sesuai dengan ketentuan Peraturan Pemerintah Nomor 24 tahun 1997 atau;
- Pembelian  terhadap  tanah  milik  adat/yang  belum  terdaftar  yang dilaksanakan menurut ketentuan hukum adat yaitu:
- Dilakukan  secara  tunai  dan  terang  (di  hadapan  /  diketahui  Kepala desa/Lurah setempat).
- Didahului  dengan  penelitian  mengenai  status  tanah  objek  jual  beli  dan berdasarkan  penelitian  tersebut  menujukkan  bahwa  tanah  objek  jual  beli adalah milik penjual.
- Pembelian dilakukan dengan harga yang layak.
b. Melakukan  kehati-hatian  dengan  meneliti  hal-hal  berkaitan  dengan  objek tanah diperjanjikan antara lain:
- Penjual adalah orang yang berhak/memiliki hak atas tanah yang menjadi objek jual beli, sesuai dengan bukti kepemilikannya, atau;
- Tanah/objek  yang  diperjualbelikan  tersebut  tidak  dalam  status  disita, atau;
- Tanah  objek  yang  diperjualbelikan  tidak  dalam  status  jaminan/hak tanggungan,atau;
- Terhadap tanah yang bersertifikat, telah memperoleh keterangan dari BPN dan  riwayat  hubungan  hukum  antara  tanah  tersebut  dengan  pemegang sertifikat.
Pada faktanya berdasarkan Akta Jual Beli Nomor. 110/2011 yang dibuat tanggal 1 maret  2011  dibuat  dihadapan  Lenny  Resminariany  Suhaemalfasa,  S.H,  MKn., PPAT/Notaris di purwakarta dinyatakan batal dan tidak mempunyai kekuatan hukum. pada dasarnya Joko Surono yang dalam hal ini adalah pembeli yang beritikad baik telah membeli  sebidang  tanah  dengan  itikad  baik  sesuai  dengan  SEMA  No.4  Tahun  2016 yang menentukan tentang pembeli beritikad baik. KUHPerdata memahami itikad baik dalam berbagai bentuk, tidak hanya itikad baik yang dikenal dalam Pasal 1338 ayat (3) KUHPerdata yang menentukan suatu perjanjian harus dilaksanakan dengan itikad baik. Menurut  Wery 8 “kedua pihak  harus  berlaku  yang  satu  dengan  yang  lain  seperti patutnya diantara orang-orang yang sopan tanpa tipu daya, tanpa tipu muslihat, tanpa akal-akalan,  tanpa  menganggu  pihak  lain,  tidak  melihat  kepentingannya  sendiri  saja tetapi juga dengan melihat kepentingan pihak lain. Hal serupa juga dikemukakan oleh Aser rutten sebagai berikut: 9 “ Melaksanakan perjanjian berdasarkan itikad baik berarti bahwa  sikreditur  dalam  pelaksanaan  haknya  dan  debitur  di  dalam  pemenuhuan kewajibanya  harus  beritikad  sesuai  dengan persyaratan  “ Redelijkheid  en  billijkheid ”, artinya  para  pihak  harus  melaksanakan  perjanjian  itu  sebagaimana  yang  seharusnya dilakukan oleh orang- orang yang beradap”.
Berdasarkan fakta yang telah diuraikan diatas maka menimbulkan persoalan baru tentang  adanya  kerugian  materiil  dan  immaterial  yang  diderita  oleh  Joko  Surono
8 www.sinta.unud.ac.id  ,  tinjauan  umum  asas  itikad  baik  dan  pengaturanya,  yang  diakses  pada tanggal 11 januari 2021 pada pukul 21.00 WITA
9 Asser  Rutten,  dalam  b ambang  sutiyoso,  “Penafsiran  Kontrak Menurut  Kitab  Undang-undang Hukum Perdata dan maknanya bagi para pih ak yang bersangkutan”, jurnal hukum Ius Quia Iustum . Vol. 20, No. 2 ,2013  hal.222.
sebagai pembeli yang dalam hal ini telah melakukan perjanjian jual beli dengan itikad baik.
Berkaitan dengan kasus yang telah diuraiakan diatas pada faktanya sebelum PPAT membuat  AJB,  PPAT  dan  pembeli  dalam  hal  ini  adalah  Joko  Surono telah  melakukan pengecekan  sertipikat  (sebagai  salah  satu  syarat  dapat  terjadinya  balik  nama)  terlebih dahulu  ke  Kantor  Pertanahan,  Agraria  dan  Tata  Ruang  di  Purwakarta  dan  memang benar setelah dilakukan pengecekan tanah tersebut tidak sedang berada sengketa atau lainnya. Namun setelah dilakukan balik nama terdapat fakta baru bahwa tanah tersebut sedang berada dalam sita jaminan, hal tersebut diketahui setelah adanya gugatan dari penggugat  dan  laporan  dari  BPN  bahwa  Pengadilan  Negeri  Purwakarta  terlambat mengirim surat laporan sita jaminan kepada BPN.
Berdasarkan  dari  latar  belakang  yang  telah  dikemukakan  di  atas,  maka  dapat dirumuskan permasalahan yang perlu diteliti lebih lanjut. Adapun pokok permasalahan yang  penulis  angkat  dirumuskan  sebagai  berikut:  Bagaimana  Perlindungan  Hukum Terhadap  Pembeli  Yang  Beritikad  Baik  Dalam  Kaitannya  Dengan  Akta  Jual  Beli  Yang Dibatalkan.

## B. METODE PENELITIAN
Tipe Penelitian yang digunakan dalam penulisan tesis ini adalah penelitian hukum normatif (normative legal research) penelitian untuk menguji suatu norma atau ketentuan yang  berlaku.  Juga  dapat  dikatakan  sebagai  penelitian  yang  dilakukan  dengan  cara meneliti  bahan  pustaka  atau  data  sekunder. 10 Penelitian  hukum  doktrinal.  Metode pendekatan  yang  digunakan  adalah  metode  pendekatan  konseptual  ( conseptualical appoarch) yaitu  kajiannya  beranjak  dari  pandangan-pandangan  dan  doktrin-doktrin yang berkembang dalam ilmu hukum. 11

## C. HASIL DAN PEMBAHASAN
10 Irwansyah, 2020, Penelitian Hukum (Pilihan Metode dan Praktik Penulisan Artikel), Yogyakarta: Mira Buana Cetakan 1. Hlm 42
11 Mohammad  Amri  Gede,  Nurfaidah  Said , Muhammad  Ilham  Arisaputra, Kekuatan  Hukum  Irah- Irah  Eksekutorial  Pada  Grosse  Akta  Sebaga  Dasar  Eksekusi  Jaminan ,  Universitas  Kendari,  Jurnal.  Halu  Oleo Law Review, Volume 14, No. 1 Tahun 2020. Hal 76
Kontrak atau perjanjian adalah sangat penting kedudukannya dalam merangkai hubungan  hukum  dalam  bentuk  hak  dan  kewajiban  yang  telah  disepakati  oleh  para pelaku bisnis (para pihak)  yang harus ditaati dan dilaksanakan dengan penuh itikad baik demi untuk mengamankan transaksi bisnisnya. 12
Itikad  baik  dalam  pengertian  Objektif  disebutkan  dalam  pasal  1338  ayat  3  BW “ suatu perjanjian harus dilaksanakan dengan itikad baik ” . Itikad baik yang dimaksud merupakan  itikad  baik  dalam  arti  objektif,  yitu  itikad  baik  pada  waktu  pelaksanaan perjanjia. Munir Fuadi merumuskan bahwa itikad baik hanya diisyaratkan dalam hal pelaksanaan dari suatu kontrak, bukan pada pembuatan suatu kontrak. 13
Perjanjian  harus  memenuhi  syarat  sahnya  perjanjian,  yaitu  kata  sepakat, kecakapan  para  pihak,  suatu  obyek  tertentu,  dan  sebab  yang  halal,  hal  ini  sesuai dengan  Pasal  1320  Kitab  Undang-Undang  Hukum  Perdata.  Maka  terpenuhinya  ke empat syarat tersebut suatu perjanjian menjadi sah dan mengikat secara hukum bagi para pihak yang membuatnya. Keinginan atau kehendak para pihak yang diwujudkan dalam  kesepakatan  adalah  merupakan  dasar  mengikatnya  suatu  perjanjian  dalam hukum kontrak. Keinginan atau kehendak itu dapat dikatakan dengan berbagai  cara baik    lisan    mau    pun    tulisan    dan    mengikat    para    pihak    dengan    segala    akibat hukumnya. Hal ini tertuang dalam Pasal 1338 ayat (1), kitab undang-Undang Hukum Perdata,  bahwa  suatu  perjanjian  yang  dibuat  secara  sah  mengikat  sebagai  undang- undang  bagi  para  pihak  yang  membuatnya.  Meskipun  demikian,  dalam  Pasal  1338 ayat  (3),  Kitab  Undang-Undang  Hukum  Perdata,  menyebutkan  bahwa  setiap perjanjian  harus  dilaksanakan  dengan  iktikad  baik,  cara  menjalankan  atau melaksanakan suatu perjanjian tidak boleh bertentangan dengan kepatutan, kelayakan, dan keadilan yang ada dalam masyarakat. 14
12 Ahmadi  Miru,  Nurfaidah  Said,  Amirah,  2013, Perlindungan  Hukum  Rahasia  Dagang  Dalam Perjanjian Kerjasama Waralaba, Jurnal Analisis, Volume. 2. No 2.: 165:171, Hlm 166
13 Rusmiyati  dan  Antari  Innaka,  2012, Kedudukan  Asas  Itikad  Baik  Dalam  Pengertian  Objektif (Kepatutan)  Dalam  Perjanjian  Pengikatan  Jual  Beli  Tanah  Dan  Akta  Kuasa  Menjual  Tanah  (Sudi  Kasus  Pada Putusan  Pengadilan  Negeri  Sleman  Register  Perkara  Nomor  01/PDT.G/2010/PN.SLMN. Jurnal  Penelitian Hukum Gadjah Mada, Volume V, April 2012. hlm 18
14 Anwar  Borahima,  Sukarno  Aburaera,  Andi  Hasnawi, Penerapan  Asas  Itikad  Baik  Pada  Perjanjian Kredi Modal Kerja Bank, Penelitian Hukum,  Hlm 6
Dalam penelitian ini penulis akan melampirkan salah satu kasus dengan Putusan No  22/pdt.G/2017/PNwk.  Menurut  penulis  dalam  perjanjian  jual  beli  antara  Joko Surono  dan  Ily  Sasmita  Atmadja  sudah  sesuai  dengan  SOP,  jual  beli  atas  sebidang tanah  dan  bangunan  seluas  860  meterpersegi,  setipikat  Nomor  373  Nagritengah tercatat  atas  nama  penggugat  (Joko  Surono)  yang  sebelumnya  tercatat  atas  nama  Ily Sasmita  Atmadja.  Terletak  di  jalan  ganda  negara  nomor  24  kelurahan  nagritengah, kecamatan  purwakarta,  kabupaten  purwakarta,  jawa  barat.  Jual  beli  tersebut  seduai akta  jual  beli  nomor  110/2011  tanggal  1  maret  2011  yang  dibuat  dihadapan  Lenny Resminary Suhaemalfasa, AH. M.Kn, PPAT/Notaris di purwakarta (turut tergugat 1).
Namun  faktanya,  sejak  penggugat  mendapat  hak  kepemilikan  atas  tanah  objek tersebut, terdapat pihak lain yaitu  Santi Ambar Pratiwi (sebagai Tergugat  II), Walgie A.M Latuny (sebagai tergugat III ), Ny Hilda  (sebagai Tergugat IV), Hilman (sebagai Tergugat V), Ny. Hilwia  (sebagai Tergugat IV).  yang mengklaim hak  kepemilikanya, berdasarkan putusan pengadilan Negeri purwakarta nomor 20/pdt.G/1998/PN.PWK, tanggal  25  september  1998  jo  putusan  PN  bandung  nomor  120/pdt/1999.PT  BDG tnggal 22 juli 1999 jo, putusan mahkamah agung RI Nomor 2079K/Pdt/1992 tanggal 16 september  1997,  jo  putusan  Peninjauan  Kembali  mahkamah  agung  RI  nomor  628 PK/Pdt/2011, tanggal 23 februari 2012. Berdasarkan putusan No 22/pdt.G/2017/PNwk menyatakan bahwa para tergugat (2,3,4,5,6) berhak atas tanah tersebut  karena  tanah  dan  banguna  tersebut  merupakan  boedal  waris,  dan menghukum  tergugat  1  Ily  Sasmita  Atmadja  bukan  sebagai  pemilik  yang  sah  atau pihak  yang  tidak  berwenang  atas  tanah  dan  bangunan  tersebut,  sehingga  dengan otomatis  jual  beli  antara  Ily  Sasmita  Atmadja  dan  penggugat  Joko  Surono  menjadi tidak  sah.  Putusan  tersebut  membuat  Joko  Surono  menjadi  pihak  yang  sangat dirugikan atas putusan yang membatalkan jual beli tersebut.
Berdasarkan Surat Edaran Mahkamah Agung (SEMA) No.4  Tahun 2016 tentang Pemberlakuan  Rumusan  Hasil  Rapat  Pleno  Kamar  Mahkamah  Agung  Tahun  2016 Sebagai Pedoman Pelaksanaan Tugas Bagi Pengadilan, dalam Rumusan Hukum Kamar Perdata  poin  keempat  menentukan  mengenai  pengertian  pembeli  beritikad  baik sebagaimana tercantum dalam kesepakatan kamar perdata tanggal 9 oktober 2014 pada
huruf  a  disempurnakan  sebagai  kriteria  pembeli  yang  beritikad  baik  yang  perlu dilindungi berdasarkan Pasal 1338 ayat (3) KHUPerdata adalah sebagai berikut:
b. Melakukan  jual  beli  atas  objek  tanah  tersebut  dengan  tata  cara/prosedur  dan dokumen yang sah sebagaimana  telah ditentukan peraturan perundang-undangan yaitu:
- Pembeli tanah melalui pelelangan umum atau:
- Pembelian  tanah  dihadapan  Pejabat  Pembuat  Akta  Tanah  (sesuai  dengan ketentuan Peraturan Pemerintah Nomor 24 tahun 1997 atau;
- Pembelian  terhadap  tanah  milik  adat/yang  belum  terdaftar  yang dilaksanakan menurut ketentuan hukum adat yaitu:
- Dilakukan  secara  tunai  dan  terang  (di  hadapan  /  diketahui  Kepala desa/Lurah setempat).
- Didahului  dengan  penelitian  mengenai  status  tanah  objek  jual  beli  dan berdasarkan  penelitian  tersebut  menujukkan  bahwa  tanah  objek  jual  beli adalah milik penjual.
- Pembelian dilakukan dengan harga yang layak.
c. Melakukan  kehati-hatian  dengan  meneliti  hal-hal  berkaitan  dengan  objek  tanah diperjanjikan antara lain:
- Penjual  adalah  orang  yang  berhak/memiliki  hak  atas  tanah  yang  menjadi objek jual beli, sesuai dengan bukti kepemilikannya, atau;
- Tanah/objek yang diperjualbelikan tersebut tidak dalam status disita, atau;
- Tanah  objek  yang  diperjualbelikan  tidak  dalam  status  jaminan/hak tanggungan,atau;
- Terhadap tanah yang bersertifikat, telah memperoleh keterangan dari BPN dan  riwayat  hubungan  hukum  antara  tanah  tersebut  dengan  pemegang sertifikat.
Perjanjian  sah  sepanjang  memenuhi  ketentuan  yang  diatur  dalam  Pasal  1320 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata tersebut merupakat syarat mutlak yang harus dipenuhi  dalam  suatu  perjanjian  agar  suatu  perjanjian  dianggap  sah.  Syarat  yang pertama dan kedua merupakan syarat yang bersifat subyektif, karena mengenai orang- orangnya  atau  subyek  yang  mengadakan  perjanjian.  Apabila  kedua  syarat  tersebut tidak terpenuhi maka perjanjian yang telah dilakukan dapat dibatalkan artinya selama dan  sepanjang  para  pihak  tidak  melakukan  pembatalan  atas  perjanjian  melalui pengadilan,  maka  perjanjian  masih  tetap  berlaku.  Sedangkan  syarat  ketiga  dan keempat  merupakan  syarat  yang  bersifat  obyektif  karena  mengenai  perjanjiannya sendiri atau obyek dari perbuatan hukum yang dilakukan itu. Apabila dua syarat yang terakhir  tidak  terpenuhi  maka  perjanjian  batal  demi  hukum  artinya  sejak  semula dianggap tidak pernah ada perjanjian. Dalam membuat perjanjian harus tunduk pada hukum perjanjian dan tidak boleh berlawanan dengan hukum yang berlaku.
Berikut  penulis  akan  menganalisis  apakah  syarat  sah  perjanjian  jual  beli  yang dilakukan  oleh  Joko  Surono  dan  Ily  Sasmita  Atmadja  telah  memenuhi  syarat  sahnya perjanjian atau tidak memenuhi syarat sahnya perjanjian, yaitu sebagai berikut:

## 1. Sepakat mereka yang mengikatkan diri;
Kesepakatan dalam perjanjian merupakan perwujudan dari kehendak dua atau lebih  pihak  dalam  perjanjian  mengenai  apa  yang  mereka  kehendaki  untuk dilaksanakan, bagaimana cara melaksanakannya, kapan harus dilaksanakan dan siapa harus melaksanakan. Dalam kasus yang diteliti oleh penulis, Perjanjian jual beli tanah yang  dibuat  jelas  para  pihak  telah  menyepakati  bahwa  Penggugat  bertindak  sebagai pembeli tanah dan Tergugat bertindak sebagai penjual tanah. Mengenai kesepakatan para pihak dituangkan ke dalam Perjanjian jual beli nomor 110/2011 tanggal 1 maret 2011  yang  dibuat  dihadapan  Lenny  Resminary  Suhaemalfasa,  AH.  M.Kn, PPAT/Notaris di purwakarta.
Jual  Beli  tanggal  1  Maret  2011  atas  sebidang  tanah  dan  bangunan  seluas  860 meterpersegi,  setipikat  Nomor  373  Nagritengah  tercatat  atas  nama  penggugat  (Joko Surono) yang sebelumnya tercatat atas nama ili sasmita. Terletak di jalan ganda negara
nomor 24 kelurahan nagritengah, kecamatan purwakarta, kabupaten purwakarta, jawa barat.  dapat  diketahui  menurut  Subekti  terdapat  3  (tiga)  alasan  tidak  adanya kesepakatan, yaitu: 16)
a. Penipuan  ( bedrog ),  apabila  satu  pihak  dengan  sengaja  memberikan keterangan-keterangan  yang  palsu  atau  tidak  benar  disertai  dengan  tipu muslihat unutk membujuk pihak lawannya. Suatu kebohongan pun dapat dianggap sebagai tipu muslihat dengan ketentuan bahwa kebohongan itu memberi suatu gambaran palsu.
b. Dwaling  ( kekhilafan ),  apabila  salah  satu  pihak  khilaf  tentang  hal-hal  yang pokok dari apa yang diperjanjikan atau tentang sifat-sifat yang penting dari barang  yang  menjadi  obyek  perjanjian,  ataupun  mengenai  orang  dengan siapa diadakan perjanjian tersebut.
c. Paksaan  ( geweld ),  Paksaan  rohani  atau  paksaan  jiwa  ( pyschis ),  jadi  bukan paksaan badan atau fisik. Paksaan adalah suatu ancaman melawan hukum yang  akan  menimbulkan  suatu  kerugan  terhadap  seseorang  atau  harta bendanya, dengan maksud agar orang itu melakukan tindakan atau tidak melakukan suatu tindakan. Dalam mempertimbangkan hal tersebut harus diperhatikan  usia,  jenis  kelamin,  dan  kedudukan  orang  yang bersangkutan.
Jadi  menurut  Penulis  unsur  penipuan  terpenuhi  didalam  Perjanjian  Jual  Beli  antara Joko Surono dan Ily Sasmita Atmadja, karena dalam jual beli ini penjual dalam hal ini tidak secara jujur mengutarakan yang sebenranya bahwa objek jual beli tersebut bukan miliknya, melainkan ada orrang yang lebih berhak dari dirinya berdasarkan putusan pengadilan.

## 2. Kecakapan untuk membuat suatu perjanjian
Untuk mengadakan kontrak para pihak harus cakap, namun dapat saja terjadi bahwa  para  pihak  atau  salah  satu  pihak  yang  mengadakan  perjanjian  adalah  tidak cakap  menurut  hukum.  Seseorang  oleh  hukum  dianggap  tidak  cakap  untuk melakukan perjanjian jika orang tersebut belum berumur 21 tahun, kecuali jika ia telah
kawin  sebelum  umur  21  tahun.  Sebaliknya  setiap  orang  yang  berumur  21  tahun  ke atas,  oleh  hukum  dianggap  cakap,  kecuali  karena  suatu  hal  dia  ditaruh  di  bawah pengampuan, seperti gelap mata, dungu sakit ingatan, atau pemboros. 15
Dengan demikian dapat disimpulkan seseorang dianggap tidak cakap apabila: 16
a. Belum berusia 21 tahun dan belum menikah
b. Berusia 21 tahun, tetapi gelap mata, sakit ingatan, dungu, atau boros
Sementara  itu  dalam  Pasal  1330  BW  ditentukan  bahwa  tidak  cakap  untuk  membuat perjanjian adalah: 17
a. Orang-orang yang belum dewasa
b. Mereka yang ditaruh di bawah pengampuan
c. Orang-orang perempuan dalam hal-hal yang ditetapkan oleh undang- undang dan pada umumnya semua orang kepada siapa undang-undang telah melarang membuat perjanjian-perjanjian tertentu.
Khusus huruf c diatas mengenai perempuan dalam hal yang ditetapkan dalam undang-undang sekarang ini tidak dipatuhi lagi karena hak perempuan dan laki-laki telah disamakan dalam hal membuat perjanjian sedangkan untuk orang-orang yang dilarang oleh perjanjian untuk membuat perjanjian tertentu sebenarnya tidak tergolong sebagai orang yang tidak cakap, tetapi hanya tidak berwenang membuat perjanjian tertentu.

## 3. Suatu hal tertentu
Dalam  suatu  perjanjian  objek  perjanjian  harus  jelas  dan  ditentukan  oleh  para pihak,  objek  perjanjian  tersebut  dapat  berupa  barang  merupakan  jasa,  namun  dapat juga  berupa  tidak  berbuat  sesuatu.  Hal  tertentu  ini  dalam  perjanjian disebut  prestasi yang dapat berwujud barang, keahlian atau tenaga, dan tidak berbuat sesuatu. 18 Kitab
15 Ahmadi Miru, Hukum perikatan. Jakarta, Rajawali Pers. hlm 29
16 Ibid. 17 Ibid. 18 Ibid. hlm 30
Undang-Undang  Hukum  Perdata  menjelaskan  maksud  hal  tertentu,  dengan memberikan rumusan dalam Pasal 1333 Kitab Undang- Undang Hukum Perdata yang menyatakan  bahwa:  ”Suatu  perjanjia n  harus  mempunyai  sebagai  pokok  perjanjian berupa  suatu  kebendaan  yang  paling  sedikit  ditentukan  jenisnya,  tidaklah  menjadi halangan bahwa jumlah kebendaan tidak tentu, asal saja jumlah itu kemudian  dapat ditentukan  atau  dihitung . ”  Menegaskan  bahwa  apapun jenis  perikatannya,  baik  itu perikatan  untuk  memberikan  sesuatu,  berbuat  sesuatu,  atau  tidak  berbuat  sesuatu, semua  jenis  perikatan  itu  pasti  melibatkan  keberadaan  atau  eksistensi  dari  suatu kebendaan tertentu. Dalam kasus ini, yang menjadi obyek yang diperjualbelikan antara penggugat dan tergugat adalah sebidang tanah dan bangunan seluas 860 meterpersegi, setipikat  Nomor  373  Nagritengah  tercatat  atas  nama  penggugat  (Joko  Surono)  yang sebelumnya  tercatat  atas  nama  ili  sasmita.  Terletak  di  jalan  ganda  negara  nomor  24 kelurahan  nagritengah,  kecamatan  purwakarta,  kabupaten  purwakarta,  jawa  barat. Joko Surono membeli sebidang tanah dan bangunan tersebut seharga Rp. 506.000.000 (lima ratus enam juta rupiah) yang dituangkan dalam akta jual beli Nomor 110/2011 tanggal  1  maret  2011  yang  dibuat  dihadapan  Lenny  Resminary  Suhaemalfasa,  AH. M.Kn, PPAT/Notaris di purwakarta.

## 4. Sebab yang halal
Istilah kata halal bukanlah lawan kata haram dalam hukum islam, tetapi yang dimaksud sebab yang halal adalah bahwa isi perjanjian tersebut tidak bertentangan dengan peraturan perundang-undangan. 19
Pada  kasus  ini  perjanjian  jual  beli  yang  dilakukan  antara  penggugat  dengan tergugat  tidak  memenuhi  syarat-syarat  sahnya  perjanjian.  Hal  ini  dikarenakan, Tergugat telah melanggar Pasal 1320 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata huruf (a) dalam  hal  Tergugat  melakukan  perjanjian  jual  beli  barang  yang  jelas-jelas  bukan miliknya  dan  tidak  mendapatkan  persetujuan  dari  anak-anak  pewaris  yang  juga merupakan pemilik sah dari obyek didalam perjanjian jual beli tersebut. Sebagaimana telah  diketahui  bahwa  jika  ingin  menjual  tanah  tersebut,  maka  Tergugat  harus
19 Ibid. hlm 30-31
mendapatkan  izin  dari  semua  orang  yang  menjadi  pemilik  atas  obyek  tersebut,  oleh karena itu Tergugat sudah lalai dan telah merugikan Penggugat. Menurut Penulis, dari melihat awal dari perjanjian Penjual atau Tergugat sudah tidak mempunyai itikad baik dalam  melakukan  perjanjian  jual  beli  tersebut  karena  tidak  memberitahu  pembeli bahwa bukan hanya penjual sebagai pemilik sah atas obyek yang diperjanjikan tetapi masih ada orang lain yang juga sebagai pemilik sah atas obyek tersebut dan pada saat ingin  melanjutkan  perjanjian  jual  beli  tanah  tersebut  ke  akta  jual  beli.  penjual  sudah merugikan pembeli  yang  ingin membeli tanah tersebut atau penjual dapat dikatakan melakukan  penipuan.  Penipuan  dalam  hukum  perdata  terjadi  dikarenakan  akibat salah  satu  pihak  tidak  melaksanakan  kewajiban  yang  telah  diperjanjikan  atau  satu pihak dengan sengaja memberikan keterangan-keterangan yang palsu atau tidak benar disertai  dengan  tipu  muslihat  unutk  membujuk  pihak  lawannya.  Dan  tidak  adanya asas  itikad  tidak  baik  dari  penjual  terhadap  perjanjian  yang  telah  dibuat  oleh  kedua belah pihak.
Selanjutnya  Penulis  menganalisis  mengenai  itikad  baik  dari  pembeli sebagaimana  telah  Penulis  jelaskan  diatas,  bahwa  penerapan  asas  itikad  baik  tidak boleh bertentangan dengan asas-asas hukum perjanjian serta peraturan perundangan- perundangan  yang  berlaku.  Prinsip  itikad  baik  memiliki  fungsi  yang  sangat  penting dalam  pembuatan  kontrak.  Itikad  baik  pelaksanaan  kontrak  mengacu  kepada  itikad baik yang obyektif. Standar yang digunakan dalam itikad baik adalah standar obyektif yang  mengacu  kepada  suatu  norma  yang  obyektif.  Ketentuan  itikad  baik  menunjuk kepada norma-norma tidak tertulis yang sudah menjadi norma hukum sebagai suatu sumber  hukum  tersendiri.  Norma  tersebut  dikatakan  obyektif  karena  tingkah  laku tidak didasarkan pada anggapan para pihak sendiri, tetapi tingkah laku harus sesuai dengan  anggapan  umum  tentang  itikad  baik  tersebut.  Setelah  meneliti  dan mempelajari perbuatan pembeli di dalam perjanjian dan salah satu cara melihat itikad baik dari pembeli dalam penelitian ini adalah dengan melihat apakah pembeli tersebut mengetahui bahwa tanah yang akan dibelinya tersebut milik dari penjual atau bukan atau ada pemilik yang lain. Penjual dalam hal ini tidak beritikad baik karena menutupi sebagian  fakta  dari  obyek  sengketa  yang  sebenarnya  dimiliki  oleh  lebih  dari  1  (satu)
orang sebagai pemilik waris yang sah dan objek yang dijual tersebut masih dalam sita jaminan oleh pengadilan.
Pada  putusan  tersebut  diatas  memutus  bahwa  Tergugat  telah  melakukan perbuatan  melawan  hukum  secara  tidak  langsung  hakim  telah  menyatakan  bahwa perjanjian  jual  beli  tanah  dalam  kasus  ini  adalah  tidak  sah  dan.  Menurut  pendapat penulis,  Perjanjian  Jual  Beli  dalam  kasus  ini  seharusnya  batal  hukum  karena  penjual dalam  hal  ini  adalah  Ily  Sasmita  Atmadja  menjual  barang  yang  bukan  miliknya, sehingga  akibat  dari  perjanjian  batal  demi  hukum  tersebut  adalah  keadaan  harus dikembalikan  seperti  sedia  kala.  Sehingga,  Perjanjian  Jual  Beli  tersebut  menjadi  batal karena  perjanjian  tersebut  dianggap  sama  dengan  menjual  tanah  milik  orang  lain, sesuai  dengan  Pasal  1471  Kitab  Undang-  Undang  Hukum  Perdata  yang  menyatakan bahwa: “ Jual beli benda orang lain adalah batal, dan dapat memberikan dasar untuk pengganti biaya, kerugian dan bunga, jika si pembeli tidak telah mengetahui bahwa barang itu kepunyaan orang  lain.” ,  karena  perjanjian  tersebut  batal  demi  hukum.  Dengan  demikian  maka keadaan  harus  dikembalikan  seperti  semula  sebelum  ada  perjanjian,  maka  semua klausul tidak dapat diterapkan dan akibat wanprestasi pun menjadi musnah.
Pada  kasus  tersebut  seharusnya  pembeli  dalam  hal  ini  adalah  orang  yang dirugikan  harus  diberikan  perlindungan,  karena  pembeli  telah  melakukan  pembelian tersebut  dengan  itikad  baik  yang  telah  diatur  dalam  pasal  1338  ayat  (3),  dan  telah dipertegas  dalam  Surat  Edaran  Mahkamah  Agung  Nomor  (SEMA)  No.4    Tahun  2016 tentang  Pemberlakuan  Rumusan  Hasil  Rapat  Pleno  Kamar  Mahkamah  Agung  Tahun 2016.  Perlindungan  hukum  itu  sendiri  adalah  segala  bentuk  tindakan  yang  bertujuan memberikan kondisi aman, nyaman dan berkepastian hukum bagi subyek hukum serta orang perorangan maupun badan hukum. Perlindungan hukum ini dilakukan tentunya untuk  membatasi  dan  menghindari  terjadinya  suatu  tindakan  yang  dilakukan  secara sewenang-wenang. Menurut Dyah Octhorina Susanti perlindungan hukum adalah salah satu  wacana  yang  banyak  digulirkan  guna  menjamin  hak-hak  masyarakat. 20 Teori perlindungan hukum, terkait dengan hukum ekonomi bertujuan mengintegrasikan dan
20 Dyah  Ochtorina  Susanti.  Dalam  Tesis  Ririk  Eko  Prastyo, Prinsip  Keseimbangan  dalam  Perjanjian Kredit Perbankan Sebagai Bentuk Perlindungan Hukum Terhadap Nasabah Bank, Fakultas Hukum. Universitas Jember. Jember, 2015, Hlm 91
mengkordinasikan  berbagai  kepentingan  tersebut,  karena  dalam  suatu  lalu  lintas kepentingan,  perlindungan  terhadap  kepentingan  tertentu  hanya  dapat  dilakukan dengan cara membatasi kepentingan di lain pihak. Substansi Perlindungan hukum itu sendiri  adalah  asas  kemanfaatan    yang  meliputi  asas  keamanan  dan  keselamatan konsumen  yang  dalam  hal  ini  ada  Joko  Surono  sebagai  pembeli  yang  beritikad  baik, yang  kedua  haruslah  memberikan  keadilan  dan  yang  ketiga  substansi  perlindungan hukum  haruslah  memberikan  kepastian  hukum. 21 Oleh  sebab  itu  dalam  putusan tersebut menurut penulis secara tidak langsung telah memberikan perlindungan hukum kepada  pembeli  secara  tidak  langsung  dengan  cara  membatalkan  perjanjian  tersebut sehingga akibatnya pihak penjual yang dalam hal ini adalah Ily Sasmita Atmadja harus mengembalikan Uang hasil penjualan tersebut kepada Joko Surono yang dalam hal ini adalah pembeli.

## D. PENUTUP
Berdasarkan  uraian  analisis  di  atas,  maka  penulis  berkesimpulan  sebagai berikut:
Perjanjian jual beli antara joko surono sebagai pembeli dan ily sasmita atmadja sebagai penjual yang dilaksanakan dengan kesepakatan kedua belah pihak yang dibuat secara tertulis  dengan  akta  perjanjian  jual  beli  Nomor  110/2011  tanggal  1  maret  2011  yang dibuat  dihadapan  Lenny  Resminary  Suhaemalfasa,  AH.  M.Kn,  PPAT/Notaris  di purwakarta. Terbukti dengan jelas bahwa dalam melakukan perjanjian tersebut sudah tidak memenuhi unsur itikad baik. Perjanjian jual beli tersebut yang sebenarnya tanah tersebut  bukan  merupakan  milik  penjual  sajatetapi  juga  mili  ke  lima  orang  lainnya. Menurut penulis Dalam putusan hakim seharusnya memberikan perlindungan hukum terhadap Joko Surono yang dalam hal ini adalah pembeli yang beitikad  baik, bentuk perlindungannya  yaitu  menyatakan  akta  tersebut  batal  demi  hukum  karena  Ily Sasmita  Atmadja  yang  dalam  hal  ini  bukan  merupakan  orang  yang  berhak  menjual objek  tersebut  yang  mengakibatkan  segala  uang  penjualan  yang  diterima  dalam
21 Ahmadi  Miru  dan  Sutarman  Yodo, Hukum  Perlindungan  Konsumen ,  PT.  RajaGrafindo  Persada, Jakarta, 2014, Hlm 25
penjualan  tanah  tersebut  harus  dikembalikan  kepada  pembeli  yang  dalam  hal  ini adalah Joko Surono.

## DAFTAR PUSTAKA
Abdulkadir Muhammad. (1992). Hukum Perikatan , Cetakan ke-3. Bandung: Citra Aditya Bakti.
Agus  Yudha  Hernoko.  (2008) Hukum  Perjanjian  Azas  Proporsionalitas  Dalam  Kontrak Komersial , Yogyakarta: Laksbang Mediatama.
Ahmadi  Miru  dan  Sutarman  Yodo.  (2014). Hukum  Perlindungan  Konsumen ,  PT. RajaGrafindo Persada, Jakarta.
Ahmadi Miru. (2010). Hukum Kontrak Perancangan Kontrak. Rajawali Pers. Jakarta. Ahmadi  Miru,  Nurfaidah  Said,  Amirah.  (2013). Perlindungan  Hukum  Rahasia  Dagang Dalam Perjanjian Kerjasama Waralaba, Jurnal Analisis, Volume. 2. No 2.: 165:171. Anwar Borahima, Sukarno Aburaera, Andi Hasnawi. (tt.). Penerapan Asas Itikad Baik Pada Perjanjian Kredi Modal Kerja Bank , Penelitian Hukum.
Asser  Rutten,  dalam  bambang  sutiyoso.  (2013). “Penafsiran  Kontrak  Menurut  Kit ab Undang-undang  Hukum  Perdata  dan  maknanya  bagi  para  pihak  yang bersangkutan”, jurnal hukum Ius Quia Iustum . Vol. 20, No. 2 ,2013.
Dyah  Ochtorina  Susanti.  Dalam  Tesis  Ririk  Eko  Prastyo.  (2015). Prinsip  Keseimbangan dalam  Perjanjian  Kredit  Perbankan  Sebagai  Bentuk  Perlindungan  Hukum  Terhadap Nasabah Bank, Fakultas Hukum. Universitas Jember. Jember, 2015.
Irwansyah.  (2020). Penelitian  Hukum  (Pilihan  Metode  dan  Praktik  Penulisan  Artikel),
Yogyakarta: Mira Buana Cetakan 1.
Mohammad  Amri  Gede,  Nurfaidah  Said , Muhammad  Ilham  Arisaputra.  (2020).
“ Kekuatan  Hukum  Irah-Irah  Eksekutorial  Pada  Grosse  Akta  Sebaga  Dasar Eksekusi Jaminan, Universitas Kendari ” . Jurnal Halu Oleo Law Review, Volume 14, No. 1 Tahun 2020.
R. Subekti. (2005). Hukum Perjanjian , Cetakan ke-21. Jakarta: Intermasa.
Ridwan Khairandy. (2017). Itikad Baik dalam Kontrak di Berbagai Sistem Hukum , (Jakarta: Fakultas Hukum Universitas Islam Indonesia.
Rusmiyati dan Antari Innaka. (2012). “ Kedudukan Asas Itikad Baik Dalam Pengertian Objektif (Kepatutan) Dalam Perjanjian Pengikatan Jual Beli Tanah Dan Akta Kuasa Menjual  Tanah  (Sudi  Kasus  Pada  Putusan  Pengadilan  Negeri  Sleman  Register Perkara Nomor 01/PDT.G/2010/PN.SLMN ” . Jurnal Penelitian Hukum Gadjah Mada , Volume V, April 2012.
Suharnoko. (2007). Hukum Perjanjian, Teori dan Analisa Kasus, Jakarta: Kencana Prenada Media Group.
Supriadi.  (2006). Etika  dan  Tanggung  Jawab  Profesi  Hukum  di  Indonesia .  Jakarta:  Sinar Grafika.
Yahman. (tt.). Karakteristik Wanprestasi dan Tindak Pidana Penipuan . Surabaya: Kencana.
Sumber internet:
www.sinta.unud.ac.id ,  tinjauan umum asas itikad baik dan pengaturanya, yang diakses pada tanggal 11 januari 2021 pada pukul 21.00 WITA