## GUGATAN PEMBATALAN LELANG TERHADAP JAMINAN HAK TANGGUNGAN DENGAN CESSIE MENURUT HUKUM PERBANKAN
Iswari Novianti 1 , Hariyo Sulistiyantoro 2 1,2 Fakultas Hukum, UPN “Veteran” Jawa Timur Email: iswaritanti@gmail.com 1 , hariyoprawiro1962@gmail.com 2

## ABSTRACT
Banking  plays an important role in the global  economy.  Entrepreneurs  often  need  quick  funding  to ensure their company's liquidity. However, defaults often occur when banks request an auction from Cessie,  the  ultimate  solution  to  debt  and  credit  problems.  The  risk  of  litigation  is  very  high  during auctions and sales. Litigation usually arises from individual dissatisfaction with the defense of contested collateral. The purpose of this study is to find out and analyze the legal remedies used in resolving the dispute  of the auction cancellation lawsuit with Cessie and in determining the value of  the auction object based on Appraisal. This research is  an empirical research using qualitative analysis methods that obtain data through interviews and literature reviews and produce analytical and descriptive data. By analyzing  the Cessie auction mechanism  in  accordance with the policy of the State Savings Bank which caused a dispute in  the Surabaya District Court in decision Number 757 / Pdt.G / 2020 / PN SBY. Keywords: Liability, Auction, Cessie.

## ABSTRAK
Perbankan  memainkan  peran  penting  dalam  ekonomi  global.  Pengusaha  seringkali  membutuhkan pendanaan cepat untuk memastikan likuiditas perusahaan mereka. Namun, gagal bayar sering terjadi ketika  bank  meminta  lelang  dari Cessie ,  solusi  akhir  untuk  masalah  utang  dan  kredit.  Risiko  litigasi sangat  tinggi  selama  lelang  dan  penjualan.  Litigasi  biasanya  timbul  dari  ketidakpuasan  individu terhadap pembelaan agunan yang diperebutkan. Tujuan dari penelitian ini adalah untuk mengetahui dan menganalisis  upaya hukum yang digunakan dalam penyelesaian sengketa gugatan pembatalan lelang dengan Cessie dan dalam menentukan nilai objek lelang berdasarkan Appraisal. Penelitian ini merupakan  penelitian    empiris  dengan  menggunakan  metode  analisis  kualitatif  yang    memperoleh data  melalui  wawancara  dan  kajian  literatur  serta  menghasilkan  data  yang  bersifat  analitis  dan deskriptif.  Dengan  menganalisa  mekanisme  lelang Cessie sesuai  dengan  kebijakan  Bank  Tabungan Negara  yang  menimbulkan  sengketa  di  Pengadilan  Negeri  Surabaya  pada  putusan  Nomor 757/Pdt.G/2020/PN SBY.
Kata Kunci : Hak Tanggungan, Lelang, Cessie .

## PENDAHULUAN
Perbankan  sebagai  lembaga  intermediasi  keuangan  memegang  peranan  penting dalam proses pembangunan perekonomian  Nasional. Tidak semua bank dapat menghindari berbagai risiko yang terkait dengan solvabilitas, kualitas aset, kualitas manajemen, likuiditas, profitabilitas,  solvabilitas  dan  aspek  lain  yang  terkait  dengan  perbankan.  Di  sisi  ini,  bank memiliki  kemungkinan  untuk  dilikuidasi,  yang  tentunya  dapat  menimbulkan  akibat  hukum bagi debitur, terutama terkait dengan penjaminan.
Menurut Rahmayeli & Marlius,   Rasio Likuiditas Yaitu mendeskripsikan perusahaan untuk menyelesaikan kewajiban jangka pendeknya. Rasio likuiditas yakni kesanggupan bank
dalam memenuhi kebutuhan likuiditas , atau kesanggupan bank untuk mencukupi kewajiban keuangan jangka pendek. Rasio likuiditas dapat diukur dengan rasio keuangan seperti Cash Ratio (CR) , Quick Ratio (QR), dan Loan to Deposit Ratio (LDR).
Persoalan hukum ini tentunya berdampak pada peralihan jaminan kepada pihak ke tiga.  Hal  ini  berimplikasi  pada  sulitnya  debitur  untuk  melakukan  pembayaran  kredit  macet masa  lalu  guna  mendapatkan  jaminannya  kembali  dimana  pihak  kreditur  (Bank)  kini  telah dilikuidasi.  Jika  pinjaman  berkembang  menjadi  kredit  macet,    bank  harus  segera  berusaha menyelamatkan pinjaman tersebut. Langkah terakhir bank dalam menyelamatkan pinjaman tersebut adalah dengan melakukan eksekusi jaminan hak tanggungan dengan lelang maupun cessie .  Dalam  pelaksanaan  eksekusi  jaminan  tersebut,  pihak  debitur  seringkali  tersinggung bahkan  seringkali  tidak  sepakat  dengan  keputusan  bank  maupun  pihak-pihak  yang  terlibat dalam  pelaksanaan  lelang  maupun cessie tersebut.  Maka,  timbul  sengketa  terhadap  objek jaminan hak tanggungan tersebut dalam penguasaannya.
Sengketa  gugatan  pembatalan  lelang  dengan cessie pada Perkara  Pengadilan Negeri Surabaya Nomor 757/Pdt.G/2020/PN.Sby tanggal 13 Agustus 2020, dimana adanya cessie oleh Bank Tabungan Negara (Persero) Tbk. Besama salah satu debitur nya yang mengajukan  permohonan  pembatalan  lelang  dengan cessie dengan  mengajukan restrukturisasi  dengan  karena  debitur  memiliki  kesanggupan  untuk  melanjutkan kewajibannya  kepada  pihak  bank,  serta  dirasa  pihak  bank  terlalu  rendah  dalam menentukan nilai objek jaminan.
Oleh  karena  itu,  penelitian  ini  akan  dibahas  lebih  lanjut  mengenai  hal  tersebut. Pelelangan jaminan hak tanggungan dimana nilai objek piutang harusnya lebih besar dari nilai objek  lelang  oleh cessie tersebut,  serta  dalam  proses cessie tersebut  tidak  sesuai  dalam prosedur  perbankan  yang  seharusnya.  Berdasarkan  keterangan  masalah-masalah  diatas, membuat  penulis  melakukan  penelitian  Skripsi  dengan  j udul  “ GUGATAN  PEMBATALAN LELANG TERHADAP JAMINAN HAK TANGGUNGAN DENGAN CESSIE MENURUT HUKUM ” .

## METODE PENELITIAN
Jenis  penelitian  ini  adalah  penelitian  hukum  empiris.  Penelitian  hukum  empiris adalah  jenis  penelitian  hukum  yang  berfungsi  untuk  melihat  hukum  dengan  meneliti bekerjanya  hukum  di  masyarakat  dan  tentang  efektivitas  hukum  yang  sedang  berlaku.
Penelitian yuridis empiris adalah penelitian hukum mengenai adanya ketentuan hukum yang terjadi secara langsung pada setiap peristiwa hukum tertentu yang terjadi dalam masyarakat. Atau dengan  kata  lain  yaitu  suatu  penelitian  yang dilakukan  terhadap  keadaan  sebenarnya atau keadaan nyata yang terjadi dimasyarakat umum dengan maksud untuk mengetahui dan menemukan fakta fakta dan data yang dibutuhkan, setelah data yang dibutuhkan terkumpul kemudian menuju kepada identifikasi masalah yang pada akhirnya menuju pada penyelesaian sebuah masalah. Penelitian ini dilakukan secara khusus dan berkaitan dengan Upaya Hukum sengketa lelang terhadap jaminan sebagai akibat terjadinya Lelang dengan Cessie oleh Bank Tabungan  Negara  (Persero)  Tbk.  Commercial  Asset  Management  Division  Area-3  dan KPKNL.
Penggunaan  metode  yuridis  empiris  dalam  penelitian  Skripsi  ini,  yaitu  hasil  dari pengumpulan dan penemuan data serta informasi melalui studi lapangan di Bank Tabungan Negara  (Persero) Tbk. Commercial Asset Management Division Area-3 yang merupakan sasaran  dan  objek  penelitian  yang  dipergunakan  dalam  menjawab  permasalahan  pada penelitian  ini,  kemudian  dilakukan  pengujian  pada  fakta  akurat  yang  terdapat  dalam masyarakat sehingga kebenaran dalam suatu penelitian mampu memberikan masukan bagi pihak yang yang berkepentingan. Penulis dalam penelitian ini menggunakan metode analisis data berupa metode analisis data kualitatif, yaitu penelitian yang menekankan kepada data- data yang diperoleh penulis dari buku-buku, artikel, jurnal ilmiah dan perundang- undangan.

## HASIL PENELITIAN DAN PEMBAHASAN
A. Upaya  Hukum  Penyelesaian  Sengketa  Gugatan  Pembatalan  Lelang  Dengan  Cessie menurut Hukum Perbankan
Kredit macet merupakan salah satu faktor yang akan memengaruhi kinerja Bank, salah  satunya  Bank  Tabungan  Negara  (BTN)  yang  akan  menimbulkan  kerugian  sehingga menghambat kelangsungan usaha BTN. Demi menanggulangi permasalahan kredit macet ini,  BTN  mempunyai  2  (dua)  cara  penyelamatan  kredit  macet  secara  non-litigasi  (diluar pengadilan)  dan  litigasi  (pengadilan). Proses  non-litigasi  dilakukan  tanpa  melalui  proses hukum seperti pelunasan hutang. Sedangkan  proses litigasi dilakukan dengan cara lelang, jika  terdapat  surat  kuasa  menjual  maka  dapat  dijalankan  surat  kuasa  menjualnya,  dan cessie .  Yang  menjadi  bahan penelitian pada  penulisan  ini  adalah  eksekusi  lelang dengan
cessie pada Bank Tabungan Negara Area III Kota Surabaya sebagai Kreditur dan salah satu debiturnya.  Pada  umumnya  perjanjian  antara  debitur  dan  kreditur  mengalami permasalasan hukum seperti wanprestasi/ingkar janji.
Upaya  hukum  dalam  penyelesaian  sengketa  adanya  sengketa  dalam  gugatan pembatalan  lelang  dengan cessie, Penyelesaian  sengketa  hak  tanggungan  yang  dapat ditempuh bisa dilakukan dengan cara mediasi, negosiasi dan peringatan baik secara lisan dan tertulis. Kemudian  Perjanjian yang menggunakan akta otentik menggunakan klausula baku seperti peralihan hak tagih piutang (cessie). Opsi hukum ini digunakan oleh kreditur apabila debitur lalai menjalankan kewajibannya. Namun belum menemukan kesepakatan dari  para  pihak  yang  bersengketa,  selanjutnya  melalui  pengadilan  dengan  diajukannya gugatan.
Kasus nyata mengenai eksekusi lelang hak tanggungan yang diperoleh melalui jual beli cessie terjadi  pada  Putusan  Nomor  757/Pdt.G/2020/PN  Sby  antara  Johan  selaku debitur  melawan  PT.  Bank  Tabungan  Negara  Tbk  Cabang  Surabaya  selaku  kreditur  dan Kepala Kantor Pelayanan Negara dan lelang Surabaya serta Kepala Kantor Pertanahan Kota Surabaya I yang melaksanakan eksekusi lelang cessie . Serta Kepala Kantor Pertanahan Kota Surabaya  I  yang  turut  membantu  dalam  izin  pelaksanaan  eksekusi  hak  tanggungan tersebut.  Pada  pokoknya,  Johan  menyatakan  bahwa  permohonan  Eksekusi  Lelang  yang dilakukan  Bank  BTN  bersama  KPNL  adalah  tidak  sah  dan  melawan  hukum  dikarenakan eksekusi lelang dengan pengalihan piutang ( cessie ) tidak sah dan tidak memiliki kekuatan hukum yang berlaku dan mengikat, kemudian nilai jual objek lelang tidak sesuai dengan yang  semestinya.    Sehingga  debitur  meminta  agar  dilakukannya  restrukturisasi  yang merupakan upaya perbaikan yang dilakukan dalam kegiatan perkreditan terhadap debitur yang  berpotensi  mengalami  kesulitan  untuk  memenuhi  kewajibannya.  Restrukturisasi dilaksanakan  bukan  untuk  penghapusan  utang,  tetaapi  memberikan  keringanan  kepada debitur untuk membayar cicilan hutang.
Berdasarkan  pada  Peraturan  Otoritas  Jasa  Keuangan  Nomor  40/POJK.03/2019 Tahun 2019 tentang Penilaian Kualitas Aset Bank Umum, pasal 53  menyatakan bahwa Bank hanya  dapat  melakukan  reschedule  kredit  sebagai  bagian  dari  restrukturisasi  kredit terhadap  debitur  yang  memenuhi  kriteria  :  a.  debitur  mengalami  kesulitan  pembayaran pokok dan/atau bunga kredit, b. debitur masih memiliki prospek usaha yang baik dan dinilai
Recovery Asset Salles Penagihan Kredit Macet SP 1,2,3 Koran Kantor Jasa Penilaian Publik Kantor Pelayanan Negara dan Lelang Investor Tanda
Tangan
Sumber : Wawancara Kepala Recovery Asset Salles Bank Tabungan Kota Surabaya
mampu  memenuhi  kewajiban  setelah  kredit  direstrukturisasi,  maka  dari  itu  melalui putusan hakim Nomor 757/Pdt.G/2020/PN Sby dalam sengketa pembatalan lelang dengan cessie dapat dilakukan dengan memberikan kesempatan kepada debitur untuk melunasi hutangnya  dengan  jadwal  yang  ditentukan  oleh  Bank  dengan  memperhatikan  surat peringatan  yang  di  berikan  oleh  bank  jika  debitur  mengalami  kredit  macet  selanjutnya. Setelah  dilakukannya  reschedule  dalam  pelunasan  kredit  debitur  tersebut,  maka pembatalan  lelang  dengan cessie dilakukan dengan penghapusan  hak  tagih  atas piutang yang telah dialihkan dari kreditur lama kepada kreditur baru. kemudian,  hak tagih piutang yang mulanya dari kreditur baru dikembalikan kepada kreditur lama.
B. Mekanisme Lelang Cessie oleh Bank Tabungan Negara, Tbk. Surabaya
Adanya  Eksekusi  lelang  dengan cessie oleh  Bank  Tabungan  Negara  Surabaya, dilakukan melalui mekanisme berdasarkan Peraturan perundang-undangan dan kebijakan Bank.  Proses  awal  adanya  eksekusi  lelang Cessie ini  dilakukan  oleh Recovery  Aset  Sales (RAS) dengan  penagihan  dimana  skema Cessie dilaksanakan  terhadap  kredit  yang  telah tertunggak sekurang kurangnya selama 6 (enam) bulan.
Tabel. 2.2. Prosedur Cessie.
Tahap  pernyataan  kredit  telah  macet  dengan  diberikannya  Surat  Peringatan pertama,  kedua,  dan  ketiga  dimana  masing-masing  surat  Peringatan  berjarak  1  (Satu) Minggu.  Dengan  jarak  waktu  tersebut,  Bank  masih  memberikan  kesempatan  kepada debitur untuk melunasi hutangnya. Jika hingga Surat Peringatan ketiga tidak ada tanggapan dan  penyelesaian  dari  pihak  debitur,  maka  Kepala  Unit Recovery  Asset  sales BTN menerbitkan  pemberitahuan  koran  mengenai  Surat  Peringatan  yang  disampaikan sebelumnya  dan  apabila  tidak  kunjung  dilaksanaakan  pelunasan  piutang  tersebut  maka akan memproses Lelang melalui Kantor Jasa Penilai Publik (KJPP) mengenai Appraisal.
Setelah  melalui  prosedur  sampai  penentuan  nilai  objek  lelang,  kemudian  pihak bank upload kepada KPKNL sampai pada tahap menunggu jadwal lelang. Kemudian jika BTN melakukan tindakan Cessie maka dijual ke pihak ketiga (Investor) yang bekerjasama dengan pihak  Bank.  Investor  akan  mendatangi  BTN  untuk  mengajukan  permohonan  pembelian piutang  ( Cessie ).  Selanjutnya,  BTN  akan  mempertimbangkan  komponen  profil  investor yang  bersangkutan  untuk  menentukan  kelayakannya  sebagai  pembeli  piutang.  Setelah terdapat  kesepakatan  harga  jual  beli  piutang  antara  BTN  dengan  investor..  Setelah  itu Tanda tangan akta cessie dan piutang telah sepenuhnya beralih sehingga seluruh hak dan kewajiban BTN telah berpindah kepada Investor.

## C. Upaya  Hukum  Pembatalan  Lelang  di  Pengadilan  Terhadap  Objek  Jaminan  Hak Tanggungan
Proses pinjam meminjam tentunya harus disertai dengan adanya jaminan yang memberi rasa aman bagi kreditur selaku peminjam bahwa ada jaminan hutang pasti akan dibayarkan.  Jika  debitur  lalai  atau  wanpretasi  saat  tanggal  jatuh  tempo,  maka  kreditur berhak  untuk  mengeksekusi  jaminan.  Dijelaskan  pada  Undang-Undang  Nomor  4  tahun 1996  tentang  Hak  Tanggungan,  pasal  4  menyatakan  bahwa,  Hak  atas  tanah  yang  dapat dibebani Hak Tanggungan adalah : a. Hak Milik; b. Hak Guna Usaha; c. Hak Guna Bangunan.
Pada kasus yang terjadi antara Bank BTN area III Kota Surabaya ini dengan salah satu debitur bernama JOHAN sebagai penggugat dimana pada mulanya JOHAN (Debitur) sebagai  Penggugat,  dan  Bank  Tabungan  Negara  Area  III  (Kreditur)  sebagai  Tergugat  I membuat  Akta  Perjanjian Kredit dengan jaminan Sertifikat milik Penggugat yaitu Sertifikat Hak Guna Bangunan No. 857  yang terletak di Propinsi Jawa Timur, Kotamadya Surabaya, Kecamatan Dukuh Pakis, Kelurahan Dukuh Pakis yang masih sebagai Hak tanggungan I No. 6110/2014 Akta PPAT Sri Wahyu Jatmikowati, SH.,MH Pada tanggal 18, Agustus 2014 No. 543/2014 selanjutnya disebut Obyek sengketa, berikut dengan bangunan yang telah ada atau berada diatas bidang tanah, dimana tanah dan bangunan tersebut setempat dikenal dengan Jalan Darmo Hill A-39, RT 003, RW 005, Kelurahan Dukuh Pakis, Kecamatan Dukuh Pakis Kota Surabaya,  kredit  mengalami  kemacetan  dengan  dilayangkan  Surat Peringatan.
Permohonan restrukturisasi melalui surat dari Dwi Karsusanto, S.H., M.H. Nomor 36/SK/Law-DK/X/2019  tanggal  22  Oktober  2009  yang  intinya  agar  tergugat  I  tidak melakukan  lelang  ataupun  menjual  dengan cessie .  Namun,  Dalam  hal  ini  tergugat
menunggu itikad baik  dari penggugat karena seorang pembeli lelang yang beritikad baik merupakan seorang pembeli yang    membeli barang dengan kejujuran penuh kepercayaan bahwa  si  penjual  benar-  benar  merupakan  pemilik  barang.  Pembatalan  lelang  harus disampaikan secara tertulis dengan disertai alasan, dan harus sudah diterima oleh Pejabat Lelang paling lama sebelum   lelang   dimulai,   termasuk dalam  pembatalan  lelang  atas permintaan  penjual,  apabila  penjual  tidak  hadir  dalam  pelaksanaan  lelang  yang menyebabkan lelang menjadi batal dilaksanakan.
Penyelesaian sengketa pembatalan lelang  yang dilakukan  oleh  Bank  Tabungan Negara  Surabaya  dan  debitur  johan  mendapatkan  titik  temu  dengan  adanya reschedule pelunasan  piutang  yang  mana  akibatnya  lelang  dengan cessie tersebut  dihapuskan. Sehingga status pemenuhan piutang dengan jaminan objek hak tanggungan yang menjadi sengketa  yang  mulanya  dengan  eksekusi  sebelumnya  debitur  harus  melanjutkan  kredit tersebut kepada kreditur baru (investor), dengan adanya pembatalan tersebut pemenuhan kewajiban debitur  tetap  pada pihak  Bank  Tabungan  Negara  selaku  kreditur lama  karena eksekusi cessie antara  investor  dan  kreditur  lama  belum  sepenuhnya  pada  tahap  tanda tangan oleh investor yang mengakibatkan hak dan kewajiban debitur belum sepenuhnya terikat  dan  beralih  kepada  investor  sehingga  jika  dibatalkan,  pemenuhan  hak  dan kewajiban debitur tetap kepada pihak bank (kreditur lama).

## D. Akibat Hukum Terhadap Objek Jaminan Hak Tanggungan Apabila Lelang Dengan Nominal dibawah Appraisal
Perkembangan hukum pertanahan di Indonesia mempunyai sejarah yang panjang dan  kompleks.  Kompleksitas  itu  disebabkan  oleh  adanya  pluralisme  pengaturan  hukum perdata  yang  berlaku  di  Indonesia  sejak  jaman  kolonial  Belanda.  Keanekaragaman  ini semakin tampak dengan adanya tindakan Penguasa Kolonial Belanda sebagai bagian dari politik deide et impera membagi penduduk Indonesia menjadi tiga golongan berdasarkan Pasal  163  IS  ( Indische  Staatsregeling ),  yaitu  golongan  Eropa,  golongan  Timur  Asing,  dan golongan Bumi Putera. Penggolongan penduduk tersebut membawa implikasi pluralisme hukum yang berlaku di Indonesia saat itu. Dengan berlakunya UUPA (UU No. 5 Tahun 1960) Maka  dalam  rangka  mengadakan  unifikasi  hukum  tanah,  dibentuklah  hak  jaminan  atas tanah  baru  yang  diberi  nama  Hak  Tanggungan,  sebagai  pengganti  lembaga  Hipotik  dan Credietverboard dengan Hak Milik, Hak Guna Usaha, dan Hak Guna Bangunan. Dalam hal
jual  beli  sehari-hari  dapat  diartikan  sebagai  suatu  perbuatan  dimana  seseorang menyerahkan uang untuk mendapatkan barang yang dikehendaki.
Van Vollenhoven, mengatakan bahwa jual lepas dari sebidang tanah atau perairan ialah  penyerahan  dari  benda  itu  dihadapan  petuhas  Hukum  Adat  dengan  pembayaran sejumlah uang pada saat itu atau kemudian. Sedangkan jual beli menurut R. Subekti yang dijelaskan  dalam  bukunya  adalah  perjanjian  antar  pihak  penjual  dan  pihak  pembeli sebelum  dilaksanakan  adanya  unsur-unsur  yang  harus  dipenuhi  untuk  jual  beli tersebutantara lain adalah sertifikat belum ada karena masih dalam proses, belum terjadi pelunasan harga. Maka dapat diketahui bahwa jual beli adalah suatu persetujuan kehendak anatara penjual dan pembeli mengenai suatu barang dan harga, karena tanpa barang yang dijual dan tanpa harga yang disetujui antara kedua belah pihak, maka tidak mungkin ada perbuatan hukum jual beli.
Berdasarkan Peraturan Menteri Keuangan No.27/PMK.06/2016 tentang     Petunjuk Pelaksanaan Lelang: “Nilai limit harus ditetapkan oleh Penjual berdasarkan hasil penilaian dari penilai, dimana nilai limit lelang serendah-rendahnya harus sesuai dengan nilai likuidasi sehingga  kantor  lelang  memiliki  wewenang  untuk menolak  permohonan  lelang  yang diajukan  oleh  Penjual  apabila  tidak  sesuai  dengan  standar  yang  telah ditentukan”. Hal tersebut  merupakan  langkah  yang  tepat  sehingga  dapat  lebih  menjamin tercapainya keadilan bagi para pihak terutama pihak debitur selaku pihak yang objek jaminannya akan di lelang. Seiring dengan berkembangnya dunia perbankan dan lembaga jaminan yang tidak bisa  dipisahkan  dengan  resiko  masalah  yang  timbul,  maka  dalam  pelaksanaan  dan pelayanan  lelang  barang  jaminan  diharuskan untuk  semakin  ditingkatkan  agar  dapat mengikuti  perkembangan  serta  perubahan  budaya  yang  terjadi  di  masyarakat,  baik  dari sarana  maupun  prasarananya  dan  sumber  daya  manusia  pelaksananya  serta  perangkat hukum  sehingga  dapat  menjamin  kepastian  hukum  bagi  pihak  yang  berkepentingan dengan pelaksanaan lelang.
Jika penetapan harga lelang dilakukan oleh Tim Penaksir dari internal bank sendiri, maka pada praktiknya bank juga mengikuti prosedur penetapan nilai yang serupa. Dari nilai Hak Tanggungan, harga pasar, dan Nilai Likuidasi, pertama – tama untuk Nilai Limit (harga minimal  barang  yang  akan  dilelang  dan  ditetapkan  oleh  Penjual)  dipilih  harga  yang tertinggi. Jika tidak laku, maka Nilai Limit akan diturunkan di penawaran kedua. Jika masih
belum  laku,  akan  terus  diturunkan  sampai  menyentuh  Nilai  Likuidasi.  Penentuan  harga lelang  yang  dilakukan  oleh  Kantor  Jasa  Penilai  Publik  (KJPP),  Bahwa  nilai  penjualan disesuaikan dengan Harga Objek Lelang. Namun jika tidak segera terjual, Maka dilakukan penurunan harga tetapi tidak sampai di bawag Apresiel. Kemudian jika belum laku terjual juga, maka kemungkinan dapat terjual dengan harga di bawah limit dengan dilakukannya penjualan bersama antara Debitur dan Kreditur. Hal tersebut sama hal nya dengan cessie .
Penentuan nilai limit objek jaminan hak tanggungan yang diterapkan pada praktik perbankan, nilai harta yang dijadikan jaminan harus lebih besar dari jumlah piutang dimana hal tersebut dikenal dengan istilah Loan to Value Ratio. Rasio ini diatur didalam Peraturan Bank Indonesia Noor 18/16/PBI/2016 tentang Rasio Loan to Value untuk Kresit Properti, Rasio Financing to Falue untuk pembiayaan property, dan Uang Muka untuk Kredit atau Pembiayaan  Kendaraaan Bermotor. Untuk  Kredit  Jaminan berupa  Hak  Tanggungan pada umumnya,  nilai  Hak  Tanggungan  minimal  besarnya  125%  dari  pinjaman.  Nilai  Hak Tanggungan ini yang seharusnya tercantum pada Akte Pemberian Hak Tanggungan.
Pada saat lelang, Peraturan Menteri Keuangan Nomor 27/PMK.06/2016 tentang Petunjuk  Pelaksaanaan  Lelang  mensyaratkan  adqanya  nilai  limit  dimana  harga  minimal barang  yang  akan  dilelang  ditetapkan  oleh  penjual.  Dalam  pasal  45  huruf  b  Peraturan Menteri Keuangan Nomor 27 Tahun 2016 telah diatur bahwa hanya lelang eksekusi pasal 6 UU Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan Atas Tanah beserta benda-benda yang berkaitan  dengan  tanah  bahwa  (Lelang  Eksekusi  Hak  Tanggungan  akibat  cidera  janji debitur) dengan Nilai Limit lebih besar dari Rp. 1 Miliar yang harus ditetapkan oleh Kantor Jasa  Penilai  Publik  (KJPP),  sedangkan  Nilai  Limit  lelang  di  bawah  nilai  tersebut  dapat ditetapkan  oleh  penaksir  internal  Bank.  Maka  dari  itu,  Nilai  Limit  di  bawah  Apresiel diperbolehkan  dan  sah  menurut  Peraturan  perundang-undangan  yang  berlaku,  selama masih batas wajar. Karena akibat penjualan paksa seringkali penawaran menjadi terbatas dan harga objek menjadi relatif rendah dari harga  pasar.

## KESIMPULAN
Melalui Peneltian ini beberapa hal yang dapat ditarik kesimpulan, bahwa :
1. Upaya  penyelesaian  sengketa  gugatan  pembatalan  lelang  dalam  putusan  Nomor 757/Pdt.G/2020/PN  Sby  yang  terjadi  antara  Johan  selaku  debitur  dan  Bank  Tabungan
Negara selaku Kreditur lama, dengan bantuan KPKNL dan Kantor Pertanahan Kota Surabaya ditempuh  melalui Cessie dilakukan  sebagai  salah  satu  cara  penyelamatan  kredit  macet secara  non-litigasi  dan  litigasi.  Proses  non-litigasi  dilakukan  dengan  pelunasan  hutang. Sedangkan   proses  litigasi  dilakukan  dengan  cara  lelang,  ataupun cessie .  Jika  terjadi sengketa  atas  adanya  eksekusi  lelang  atau  cessie  tersebut,  upaya  hukum  yang  dapat dilakukan  yaitu  dengan  cara  mediasi,  negosiasi  dan  peringatan  baik  secara  lisan  dan tertulis.
2. Pembatalan  lelang  terhadap  objek  hak  tanggungan  atas  adanya  lelang  dengan  cessie berakibat pada status pelunasan piutang terhadap jaminan hak tanggungan tersebut yang mulanya di alihkan kepada kreditur baru (investor), menjadi kembali kepada kreditur lama yaitu Bank Tabungan Negara. kemudian mengenai penentuan nilai limit objek jaminan hak tanggungan tersebut jika lebih dari 1 Miliyar, maka ditentukan oleh Kantor Jasa Penilaian Publik.  Nilai  Limit  di  bawah  Appraisal  diperbolehkan  dan  sah  menurut  Peraturan perundang-undangan  yang  berlaku,  selama  masih  batas  wajar  minimal  125%  dari pinjaman.

## DAFTAR PUSTAKA
Balindo. Prosedur  Lelang http://www.balindo.com/eksekusibaru/prosedurlelang.  diakses pada hari Kamis 8 Maret 2023 pukul 14.30 WIB.
Efendi, Onaedi. 2016. Metode Penelitian Hukum Normatif dan Empiris. Jakarta: Kencana. Hadikusuma, Hilman,1994. Hukum Perjanjian Adat, Bandung: Citra Aditya Bakti.
Harahap, M Yahya. 1998. Ruang Lingkup Permasalahan Eksekusi Bidang Perdata. Jakarta :
Gramedia. Hukum Online. Prosedur Lelang.
https://www.hukumonline.com/klinik/detail/ulasan/cl7020/prosedur-lelang.  diakses pada hari Kamis 16 Maret 2023 pukul 20.53 WIB.
Kementrian Keuangan. Peraturan Menteri Keuangan Nomor 27 /PMK.06/2016 Tentang Petunjuk Pelaksanaan Lelang. Berita Negara RI Tahun 2016 Nomor 270. Jdih.kemenkeu.co.id : Jakarta.
Kementrian Keuangan. Peraturan Menteri Keuangan Nomor 93 /PMK.06/2010 Tentang Petunjuk Pelaksanaan Lelang. Berita Negara RI Tahun 2010 Nomor 217. Jdih.kemenkeu.co.id : Jakarta.
Maghfiroh, Ririn. 2021. “ Penyelesaian Perkara Pembatalan Lelang Objek Hak Tanggungan Di  Pt.  Bank  Mega Syari’ah  Kantor  Cabang  Solo ”.  Skripsi.  Jakarta  :  Universitas  Islam Indonesia.
Marzuki, Peter Mahmud. 2008 . “Pengantar Ilmu Hukum”, Jakarta : Kencana.
Marzuki, Peter Mahmud.2014.Penelitian Hukum.Jakarta: Kencana
Perangin.  1987.  “Praktek  Penggunaan  Tanah  Sebagai  Jaminan  Kredit”.  Jakarta:  Rajawali Pers.
Rachmadi, Usman. 2009. Hukum Jaminan Keperdataan. 1st ed. Jakarta: Sinar Grafika. Rahmah,  Miftahul.  2014. “ Aspek  Hukum  Pelaksanaan  Pelelangan  Barang  Tidak  Bergerak Terhadap  Jaminan  Kredit  (Studi  pada  PT.  Bank  Central  Asia,  TBK  Cabang Lhokseumawe )”, Skripsi, Medan : Universitas Sumatera Utara. Renaldy, Octavian. 2010. “ Pelaksanaan Lelang Oleh Kantor Pelayanan Kekayaan dan Lelang Negara  (KPKNL)  Dumai  Provinsi  Riau  Dalam  Hukum  Administrasi  Negara ”. Skripsi, Semarang: Universitas Negeri Semarang.
Republik Indonesia. Undang – Undang Hukum Perdata ( Burgerljk Wetboek ).
Republik Indonesia. Undang – Undang Nomor 21 Tahun 2011 Tentang Otoritas Jasa Keuangan.
Lembaran Negara RI Tahun 2011 Nomor 111, Tambahan Lembaran Negara RI Nomor 5253. Sekretariat Negara : Jakarta.
Republik Indonesia. Undang – Undang Nomor 4 Tahun 1996 Tentang Hak Tanggungan atas Tanah Beserta  Benda-Benda  yang  Berkaitan  dengan  Tanah.  Lembaran  Negara  RI  Tahun  1996. Sekretariat Negara : Jakarta.
Republik Indonesia. Undang – Undang Nomor 5 Tahun 1960 Tentang Pokok Agraria. Lembaran Negara RI Tahun 1960 Nomor 104, Tambahan Lembaran Negara RI Nomor 2043. Sekretariat Negara : Jakarta.
Republik  Indonesia.  Undang – Undang  Nomor  8  Tahun  1981  tentang  Hukum  Acara  Pidana. Lembar  Negara  RI  Tahun  1981  Nomor  76,  Tambahan  Lembaran  Negara  RI  Nomor  3209. Sekretariat Negara : Jakarta.
Repulik Indonesia. Undang-Undang No. 10 Tahun 1998 Tentang Peubahan Atas Undang-Undang No.  7  Tahun  1992  Tentang  Perbankan.  Lembaran  Negara  RI  Tahun  1998  Nomor  182, Tambahan Lembaran Negara RI Nomor 3790. Sekretariat Negara : Jakarta.
Salim,  H.  2004.  Perkembangan  Hukum  Jaminan  di  Indonesia.  Jakarta  :  Rajagrafindo Persada.  Salim,  HS,  2011.  “Perkembangan  Hukum  Jaminan  di  Indonesia”,  Jakarta  : Rajawali  Pers.  Sutojo, Siswanto.  1997.  Menangani  Kredit  Bermasalah  Konsep  Teknis dan Kasus. Jakarta : Pustaka Binaman Preessindo.
Sembiring, R Sentosa. 2013.Hukum Perbankan. Bandung : Mandar Maju.
Subekti, R. 1979. Hukum Perjanjian. Jakarta : Internasa.
Sunu Widi Purwoko.2015. Aspek Hukum Bisnis Bank Umum.Jakarta: Nine Season Comunity. Sutarno. 2014. Aspek-Aspek Hukum Perkreditan Pada Bank. Bandung: Alfabeta.
Usman,  Rachmadi.  2001.  Aspek-Aspek  Hukum  Perbankan  di  Indonesia.  Ctk.  Pertama.
Jakarta : Gramedia Pustaka Tama.
Waluyo, Bambang. 2002. “Penelitian Hukum Dalam Praktek”, Jakarta : Sinar Grafika.
Wawancara dengan Kepala Unit Recovery, and Asset sales Bank Tabungan Negara Cabang Surabaya, Sdr. Ainul, Mekanisme Cessie ,Pada Hari Senin, 5 Juni 2023 pukul 09.15 WIB. Wignjosoebroto,  Soetandyo.  1994.  Dari  Hukum  Kolonial  ke  Hukum  Nasional,  Dinamika Sosial  Politik  dalam  Perkembangan  Hukum  di  Indonesia,  Jakarta  :  Raja  Grafindo Persada.
Winarno, Sigit, Sujana. 2006. Kamus Perbankan. Bandung: Pustaka Grafika.