## JURNAL HUKUM dan KENOTARIATAN

## PENINGKATAN HAK GUNA BANGUNAN  YANG HABIS MASA BERLAKUNYA MENJADI HAK MILIK ATAS TANAH

## Werdi Haswari Puspitoningrum
Program Studi Magister Kenotariatan PPS Unisma Jalan Mayjen Haryono Nomor 193 Malang Email: werdimknuim@gmail.com

## Abstrak
Status  hukum  HGB  yang  sudah  berakhir  masa  berlakunya  menurut peraturan  perundang-undangan  adalah  kembali  kepada  status  hukum  asal hak  atas  tanah  tersebut,  yakni  kembali  menjadi  tanah  negara  atau  tanah dengan  hak-hak  tertentu  yang  dikuasai  oleh  subyek  hukum  pribadi  atau badan  hukum  perdata.Tanah  berstatus  HGB  yang  habis  masa  berlakunya tidak  dapat  ditingkatkan  menjadi  hak  milik.  Meskipun  demikian,  dalam peraturanperundang-undangan telah disediakan dua carayang memungkinkan  pemegang  HGB  yang  jangka  waktunya  berakhir tetapmenjadi  pemegang  HGB,  yaitu  melalui  perpanjanganhak  dan pembaharuan  hak.  Cara  mengajukan  permohonan  peningkatan  status  tanah dari  HGB  yang  sudah  habis  masa  berlakunya  menjadi  hak  milik  adalah dengan  mengajukan  kembali  HGB  yang  telah  berakhir  masa  berlakunya melalui perpanjanganhak atau pembaharuan hak.
Kata Kunci: peningkatan,  hak guna bangunan, hak milik

## Abstract
The  legal  status  of  the  HGB  which  has  expired  according  to legislation  is  returning  to  the  legal  status  of  origin  of  the  land  rights, namely  returning  to  state  land  or  land  with  certain  rights  controlled  by subject  to  personal  law  or  civil  legal  entity.  Land  with  a  status  of  HGB which expires cannot be increased to ownership rights. Nevertheless, in the legislation  two  ways  have  been  provided  which  allow  HGB  holders  whose term  expires  to  become  HGB  holders,  namely  through  extension  and renewal  of  rights.  The  way  to  apply  for  an  increase  in  the  status  of  land from  HGB  that  has  expired  into  ownership  is  by  re-submitting  the  HGB which has expired through extension or renewal of rights.
Keywords: improvement building rights, right of ownership

## Jurnal HUKUM dan KENOTARIATAN

## PENDAHULUAN
Di dalam Undang-Undang Dasar 1945 Pasal 33 menyatakan bahwa. Seluruh  wilayah  Indonesia  adalah  satu  kesatuan  tanah  air  seluruh  rakyat Indonesia  yang  bersatu.  Dalam  hal  ini,  bumi,  air,  dan  ruang  angkasa  juga termasuk  kekayaan  alam  yang  terkandung  di  dalamnya.  Dengan  demikian kekayaan  alam  yang  ada  di  Negara  kita  tidak  semata-mata  digunakan menjadi  hak  milik  pribadi,  tetapi  digunakan  untuk  kemakmuran  rakyat Indonesia.
Amanat pasal 33 Undang-undang 1945 dapat di maknai hak-hak atas tanah  yang  dimaksud  untuk  menggunakan  tanah,  bumi,  dan air  serta  ruang angkasa yang ada di atasnya sekedar digunakan langsung untuk kepentingan yang berhubungan dengan penggunaan tanah sesuai dengan ketentuan yang berlaku.  Selain  hak-hak  atas  tanah  juga  ditentukan  hak-hak  atas  air  dan ruang  angkasa.  Dalam  Pasal  33  ayat  3  diterangkan  bahwa  Negara  tidak memiliki tanah, melainkan memberikan wewenang kepada Negara untuk:
1. Mengatur,  menyelenggarakan  peruntukan,  penggunaan,  persediaan,dan pemeliharaan  bumi,  air,  ruang  angkasa.Dalam  kewenangannya  untuk mengatur  mengenai  hak-hak  yang  berkaitan  dengan  peruntukan, penggunaan  dan  persediaan  bumi,  air  dan  ruang  angkasa  serta melaksanakan peraturan tersebut.
2. Menentukan,  mengatur,  hubungan-hubungan  hukum  antara  orang- orang  dengan  bumi,  air  dan  ruang  angkasa.  Bahwa  tanah  mempunyai arti penting dalam kehidupan manusia.
Sejak    disahkan  Undang-Undang  Nomor  5  tahun  1960  tentang
Peraturan  Dasar  Pokok-Pokok  Agraria,  yang  lebih  dikenal  dengan  UUPA mempunyai    tujuan  yang  mengatur  tentang  pertahan  di  Indonesia,  Adapun tujuan lahirnya UUPA adalah sebagai berikut :
1. Untuk  meletakkan  dasar-dasar  bagi  penyusunan  Hukum  Agraria Nasional
2. Untuk meletakkan dasar-dasar, mengadakan kesatuan dan
kesederhanaandalam hukum pertanahan; dan 3. Untuk meletakkan dasar-dasar untuk memberikan kepastian hukummengenai hak-hak atas tanah bagi rakyat seluruhnya 1
Sejak    lahirnya  UUPA,  maka  terjadi  perubahan  fundamental terhadap hukum agraria di Indonesia, yaitu terwujudnya suatu keseragaman hukum  tanah  nasional.  Perubahan  tersebut  bersifat  mendasar  atau
1 Undang-undang  nomor  5  tahun  1960,  tentang Peraturan  Dasar  Pokok-pokok Agraria

## PENINGKATAN HAK GUNA BANGUNAN  YANG HABIS MASA BERLAKUNYA
MENJADI HAK MILIK ATAS TANAH (Werdi Haswari Puspitoningrum)
fundamental, karena baik mengenai sruktur perangkat hukumnya, mengenai konsepsi  yang  mendasarnya,  maupaun  isinya,  harus  sesuai  dengan kepentingan  rakyat  Indonesia  serta  memenuhi  pula  keperluannya  menurut permintaan  zaman. 2 Obyek  hukum  tanah  adalah  hak-hak  penguasaan  atas tanah. Dan hak-hak penguasaan tersebut dibagi dua,  yaitu sebagai lembaga hukum dan sebagai hubungan konkret.
Meningkatnya  kebutuhan  masyarakat  menyebabkan  para  pemegang Hak  Guna  Bangunan  (HGB)  merasa  perlu  untuk  meningkatkan  status  hak atas tanahnya menjadi Hak Milik, terutama atas tanah untuk rumah tinggal. Karena  secara  yuridis,  menurut  Undang-undang  Nomor  5  Tahun  1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-pokok Agraria, yang lazim disebut Undang- undang  Pokok  Agraria  (UUPA)  hak  milik  atas  tanah  di  samping  memiliki sifat  turun  temurun  (tidak  mengenal  masa  berlaku)  juga  memiliki kedudukan  (status)  hukum  yang  paling  tinggi  (terkuat  dan  terpenuh) dibandingkan  dengan  hak-hak  atas  tanah lainnya,  termasuk  HGB  yang  ada masa habis berlakunya. Oleh karena itu, pemegang HGB umumnya merasa perlu meningkatkan haknya menjadi hak milik atas tanah.
Persoalannya  apakah  HGB  yang  habis  masa  berlakunya  dapat ditingkatnya  menjadi  Hak  Milik?  Berangkat  dari latar  belakang  tersebut  di atas,  makalah  hasil  penelitian  ini  bertujuan  untuk  mengetahui  dan menganalisis:  (1)  bagaimana  status  hukum  HGB  atas  tanah  yang  sudah berakhir masa berlakunya; (2) apakah tanah dengan status  HGB  yang telah berakhir masa berlakunya dapat ditingkatkan menjadi hak milik.

## METODE PENELITIAN
Penelitian  adalah  suatu  kegiatan  yang  dilaksanakan  dengan  suatu sistematika,  metodologi  ilmiah  dengan  tujuan  untuk  memperoleh  sesuatu yang  baru  atau  asli  dalam  usaha  memecahkan  suatu  masalah  yang  setiap saat dapat timbul di masyarakat. 3
Jenis penelitian yang digunakan dalam penelitian ini adalah yuridis normatif.  Menurut  soerjono  soekanto  penelitian  yuridis  normatif  adalah penelitian hukum yang dilakukan dengan cara meneliti bahan pustaka atau data  sekunder  sebagai  bahan  dasar  untuk  diteliti  dengan  cara  mengadakan penelusuran  terhadap  peraturan-peraturan  dan  literatur-literatur  yang
2 Boedi Harsono, Hukum Agraria Indonesia, Sejarah Pembentukan UUPA, Isi dan Pelaksanaanya, jilid 1 Hukum Tanah Nasional . (Jakarta: Djambatan, 2003), hal 1.
3 Sukandarrumidi, Metodologi Penelitian: Petunjuk Praktis untuk Peneliti Pemula,
(Yogyakarta: Gajah Mada University Press, 2006), hal.111

## Jurnal HUKUM dan KENOTARIATAN
berkaitan  dengan  permasalahan  yang  diteliti 4 dengan  menggunakan pendekatan  peraturan  perundang-undangan (statute  approach) dan pendekatan  komparatif (comparative  approach). Jenis  bahan  hukum  yang digunakan  dalam  penelitian  ini  adalah  jenis  bahan  hukum  primer  yaitu bahan  hukum  berupa  peraturan  perundang-undangan  dan  bahan  hukum sekunder yaitu bahan hukum  yang diperoleh dari bahan pustaka, antara lain meliputi buku-buku hukum, jurnal atau hasil penelitian, literatur, peraturan perundang-undangan, dan sumber lainnya yang berkaitan dengan penelitian ini. Dalam penelitian ini penulis akan mengunakan teknik analisis kualitatif yaitu  bahan  hukum  yang    diperoleh,  kemudian  disusun  secara  sistematis, menyeluruh  dan  lengkap  serta  terintegrasi  untuk  mencapai  kejelasan masalah yang akan dibahas. 5

## PEMBAHASAN Status Hukum Hak Guna Bangunan Yang Habis Masa Berlakunya
Legalitas  kepemilikan  tanah  atau  properti  menjadi  hal  yang  sangat penting  dan  perlu  untuk  dibuktikan.  Adapun  kasus  yang  masih  banyak terjadi  adalah  kepemilikan  tanah  atau  properti  adalah  status  tanah  yang masih  sebatas  sertifikat  Hak  Guna  Bangunan  (HGB). Tentunya,  pemegang hak  atas  tanah  pasti  ingin  memiliki  status  kepemilikan  yang  lebih  kuat. Untuk itu, perlu meningkatkannya menjadi sertifikat Hak Milik.
Bagaimanakah jika Hak Guna Bangunan yang kita miliki habis masa berlakunya,  apa  konseksensi  hukumnya  atas  tanah  Hak  Guna  Bangunan yang habis apa bisa diperpanjang kembali atau jatuh kepada negara.
Ada  beberapa  pasal  dan  peraturan  menteri  yang  berkenaaan  dengan status hukum tentang hak guna bangunan yang habis masa berlakunya yang perlu dianalisis, antara lain sebagai berikut :
1. Keputusan  Menteri  Negara  Agraria/Kepala  Badan  PertanahanNasional Nomor 9 Tahun 1997Tentang Pemberian Hak Milik Atas Tanah Untuk RumahSangat Sederhana (RSS) dan Rumah Sederhan (RS).
Pada  bagian  Umum  Pasal  I  keputusan  ini  disebutkan  bahwa  yang dimaksud dengan:
1) Hak Guna Bangunan Induk adalah Hak Guna Bangunan atas tanah yangkemudian  dipecah  menjadi  bidang-bidang  tanah  yang  lebih kecil  atausebagiannya  dipisahkan  untuk  didaftar  sebagai  bidang tanah tersendiri.
2) Perubahan  hak  adalah  penetapan  Pemerintah  mengenai  penegasan
4 Soerjono Soekanto dan Sri Mamudji, Penelitian Hukum Normatif (Suatu Tinjauan Singkat), (Jakarta: RajawaliPers, 2001), hal.13-14
5 Boy. S. Sabarguna, Analisis Data pada Penelitian Kualitatif , (Jakarta: UI Press, 2006), hlm.16.

## PENINGKATAN HAK GUNA BANGUNAN  YANG HABIS MASA BERLAKUNYA
MENJADI HAK MILIK ATAS TANAH (Werdi Haswari Puspitoningrum)
bahwasebidang  tanah  yang  semula  dipunyai  dengan  Hak  Guna Bangunan,  atas  permohonan  pemegang  haknya  menjadi  tanah negara dan sekaligusmemberikan tanah tersebut kepadanya dengan Hak Milik.
3) Hak  pengelolaan  adalah  hak  menguasai  dari  Negara  yang kewenangan  pelaksanaannya  sebagian  dilimpahkan  kepada pemegangnya.
Yang perlu digarisbawahi dalam pasal tersebut adalah pasal 1 ayat (1) dan (2), artinya ayat (1) dapat dimaknai bahwa seorang pengembang yang membeli tanah dengan setatus hak milik yang akan dipergunakan untuk perumahan maka setatus tanah tersebut diturunkan  menjadi hak guna  bangunan  dan  dijual  atau  dipecah  menjadi  lebih  kecil-kecil  dan menjadi  bagian  tersendiri  dan  mempunyai  nama  pemegang  sendiri sampai  diajukan  perubahan  hak  dari  hak  guna  bangunan  menjadi  hak milik.  Atau  bisa  dimaknai  tanah  dengan sertifikat  HGB  juga  diperoleh dari  pembelian  rumah  baru  dari  developer.  Karena  developer  adalah badan  hukum  yang  tidak  diperbolehkan  memiliki  tanah  dengan  status Hak  Milik,  walaupun  pada  awalnya  developer  membeli  tanah  dengan status  Hak  Milik  dari  masyarakat.  Dalam  prosesnya,  tanah  dengan status  SHM  tersebut  harus  diturunkan  dulu  haknya  menjadi  Hak  Guna Bangunan  baru  dilakukan  jual  beli  dan  balik  nama  ke  atas  nama developer.
Sedangkan  untuk  ayat  (2)  dapat  diartikan  bahwa  perubahan  yang dengan  tanah  seperti  yang  dijelaskan  dalam  ayat  (1)  tersebut  dapat dimohonkan  perubahan  hak  yang  status  dulunya  dari  Hak  Guna Bangunan dalam prosesnya menjadi tanah Negara, setelah itu diajukan menjadi  hak milik.  Dengan  kata  lain,developer menjual  rumah  dengan status  Hak  Guna  Bangunan  kepada  konsumen  dan  mempersilahkan konsumen  sendiri  yang  mengurus  peningkatan  hak  tersebut. Status kepemilikan sertifikat Hak Milik adalah status  kepemilikan paling kuat tanpa campur tangan atau kemungkinan dipunyai oleh pihak lain. Cara merubah  HGB  menjadi  SHM  dilakukan  di  Kantor  Pertanahan  di wilayah tempat lokasi lahan tersebut berada.
2. Keputusan  Menteri  Negara  Agraria/Kepala  Badan  Pertanahan NasionalNomor  1  Tahun  1998TentangPerluasan  Pemberian  Hak  Milik Atas Tanah Untuk RSS/RS.
MenurutKeputusan  Menteri  Negara  Agraria  /  Kepala  Badan
PertanahanNasional  tersebut  terdapat  dalam  pasal  2  yang  berbunyi sebagai berikut :
1) Memperluas pemberian Hak Milik atas tanah untuk RSS/RS menurut KeputusanMenteri  Negara  Agraria/  Kepala  Badan  Pertanahan

## Jurnal HUKUM dan KENOTARIATAN
Nasional  Nomor  9  Tahun  1997,sehingga  meliputi  tanah  Hak  Guna Bangunan  untuk  RSS/RS  di  atas  tanah  Negara  dantanah  Hak Pengelolaan  kepunyaan  Warga  Negara  Indonesia  yang  telah  habis jangkawaktunya.
2) Pendaftaran  Hak  Milik  atas  tanah  RSS/RS  yang  Hak  Guna Bangunannya sudah habissebagaimana dimaksud ayat (1) dilakukan dan  diproses  sesuai  ketentuan  dalamKeputusan  Menteri  Negara
Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 9Tahun 1997.
Ketentuan  pasal  2  ini  dapat  dimaknai  bahwa    baik  ayat  (1)  dan  (2) memberikan keluasaan dan penafsiran bahwa HGB atas tanah negara bisa diajukan perubahan hak meskipun habis masa berlakunya.
Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan NasionalNomor  9  Tahun  1999TentangTata  Cara  Pemberian  dan Pembatalan Hak AtasTanah Negara dan Hak Pengelolaan, Paragraf 3Tata Cara  Perpanjangan  Jangka  waktu  dan  Pembaharuan  Hak  Guna Bangunan.
Peraturan  Pemerintah  Republik  IndonesiaNomor  40  Tahun  1996 TentangHak  Guna  Usaha,  Hak  Guna  Bangunan  danHak  Pakai  Atas Tanah  Pasal  36    dan  Pasal  37  tentang  hapusnya  Hak  Guna  Bangunan yang berakhir masa berlakunya yang berbunyi sebagai berikut : Pasal 36 menentukan:
(1) Hapusnya  Hak  Guna  Bangunan  atas  tanah  Negara  sebagaimana dimaksud  dalam  Pasal  35mengakibatkan  tanahnya  menjadi  tanah Negara.
(2) Hapusnya  Hak  Guna  Bangunan  atas  tanah  Hak  Pengelolaan sebagaimana  dimaksud  dalam  Pasal35  mengakibatkan  tanahnya kembali ke dalam penguasaan pemegang Hak Pengelolaan.
(3) Hapusnya  Hak  Guna  Bangunan  atas  tanah  Hak  Milik  sebagaimana dimaksud  dalam  Pasal  35  mengakibatkan  tanahnya  kembali  ke dalam penguasaan pemegang Hak Milik.
Selanjutnya, Pasal 37 menentukan:
a. Apabila  Hak  Guna  Bangunan  atas  tanah  Negara  hapus  dan  tidak diperpanjang  atau  tidak  diperbaharui,  maka  bekas  pemegang  Hak Guna  Bangunan  wajib  membongkar  bangunan  dan  benda-benda yang  ada  di  atasnya  dan  menyerahkan  tanahnya  kepada  Negara dalam keadaan kosong selambat-lambatnya dalam waktu satu tahun sejak hapusnya Hak Guna Bangunan.
b. Dalam hal bangunan dan benda-benda sebagaimana dimaksud dalam ayat  (1)  masih  diperlukan,  maka  kepada  bekas  pemegang  hak diberikan  ganti  rugi  yang  bentuk  dan  jumlahnya  diatur  lebih  lanjut dengan Keputusan Presiden.

## PENINGKATAN HAK GUNA BANGUNAN  YANG HABIS MASA BERLAKUNYA
MENJADI HAK MILIK ATAS TANAH (Werdi Haswari Puspitoningrum)
c. Pembongkaran  bangunan  dan  benda-benda  sebagaimana  dimaksud dalam  ayat  (1)  dilaksanakan  atas  biaya  bekas  pemegang  Hak  Guna Bangunan.
d. Jika  bekas  pemegang  Hak  Guna  Bangunan  lalai  dalam  memenuhi kewajiban  sebagaimana  dimaksud  dalam  ayat  (1),  maka  bangunan dan benda-benda yang ada di atas tanah bekas Hak Guna Bangunan itu dibongkar oleh Pemerintah atas biaya bekas pemegang Hak Guna Bangunan.
Dari  keempat  peraturan  dan  pasal  tersebut  di  atas  yang  mengatur    tentang Status  Hukum  Hak  Guna  Bangunan  yang  habis  masa  berlakunya  penulis dapat menyimpulkan bahwa:
1. Berkaitan  dengan  terbatasnya  jangka  waktu  danHak  Guna  Bangunan, dalam  peraturanperundang-undangan  telah  disediakan  dua  carayang memungkinkan  pemegang  Hak  GunaBangunan  yang  jangka  waktunya berakhir tetap menjadi pemegang Hak Guna Bangunantersebut, yaitu: a) Pertama melalui perpanjangan hak,
b) Kedua melalui pembaharuan hak.
2. Perpanjangan  hak  adalah  penambahan  jangkawaktu  berlakunya  sesuatu hak tanpa mengubahsyarat-syarat dalam pemberian hak tersebut.Sedangkan  pembaharuan  hak  adalah  pemberianhak  yang  lama kepada  pemegang  hak  atas  tanahyang  telah  dimilikinya  dengan  Hak GunaBangunan sesudah jangka waktu hak tersebutatau perpanjangannya berakhir (Pasal 1 angka 6dan 7 PP 40/1996).
3. Perpanjangan  Hak  Guna  Bangunan  (HGB),  yang  dilaksanakan  baik sebelum maupun setelah berakhirnya HGB.
4. Oleh  karena  Sertipikat  HGB  telah  berakhir  masa  berlakunya,  maka  hak atas  tanah  kembali  kepada  Negara  (dikuasai  oleh  Negara).  Sementara Pemegang  Hak  atas  tanah  telah  meninggal  dunia,  maka  hak  atas  tanah jatuh kepada ahli waris. Prosedurnya bukan perpanjangan hak atas tanah, tetapi ‘permohonan hak atas tanah’
5. Hak  Guna  Bangunan  yang  habis  masa  berlakunya  harus  diperbaharui atau  ditingkatkan  status  kepemilikannya  menjadi    hak  milik  sebelum masa  belakunya  habis  dan  jika  Hak  guna  bangunan  yang  habis  masa belakunya tidak di perbaharui maka setatus tanah tersebut akan kembali kepada  setatus  asal  dari  tanah  tersebut,  jika  awalnya  dari  tanah  negara akan  kembali  kepada  negara  dan  apabila  tanah  tersebut  dari  tanah pengelolaan  akan  kembali  menjadi  ke  pemegang  hak  pengelolaan  dan jika  hak  milik  maka  kembali  kepada  pemegang  hak  milik    dan  sesuai dengan  perjanjiannya.  Hal  ini  sesuai  dengan  Pasal  36  PP  40/1996  yang berbunyi:
(1) Hapusnya  Hak  Guna  Bangunan  atas  tanah  Negara  sebagaimana

## Jurnal HUKUM dan KENOTARIATAN
dimaksud  dalam  Pasal  35  mengakibatkan  tanahnya  menjadi  tanah Negara.
(2) Hapusnya  Hak  Guna  Bangunan  atas  tanah  Hak  Pengelolaan sebagaimana  dimaksud  dalam  Pasal  35  mengakibatkan  tanahnya kembali ke dalam penguasaan pemegang Hak Pengelolaan.
(3) Hapusnya  Hak  Guna  Bangunan  atas  tanah  Hak  Milik  sebagaimana dimaksud dalam Pasal 35 mengakibatkann tanahnya kembali ke dalam penguasaan pemegang Hak Milik.
6. Di  dalam  ketentuan  Pasal  27  ayat  (1)  Peraturan  Pemerintah  Nomor  40
Tahun  1996  menyebutkan,  bahwa  permohonan  perpanjangan  jangka waktu  Hak  Guna  Bangunan  diajukan  selambat-lambatnya  dua  tahun sebelum  berakhirnya  jangka  waktu  Hak  Guna  Bangunan  tersebut, Sedangkan  menurut  Pasal  41  Peraturan  Menteri  Negara  Agraria/Kepala Badan  Pertanahan  Nasional  Nomor  9  Tahun  1999  tentang  Tata  Cara Pemberian dan Pembatalan Hak Atas TanahNegara dan Hak Pengelolaan, dinyatakan  bahwa  permohonan  perpanjangan  jangka  waktu  HakGuna Bangunan diajukan oleh pemegang hak dalam “ tenggang waktu ”2 (dua) tahun,  sebelum  berakhirnya  jangka  waktu  hak  tersebut.  Keterangan  di atas  memperlihatkan,  bahwa  PPNomor  40  Tahun  1996  menggunakan kalimatlugas “selambat-lambatnya”. Sedangkan PMNA/KBPN Nomor 9 Tahun  1999  memakai  istilah“tenggang  waktu”,  yang  menyiratkan maknalebih  longgar.  Dengan  adanya  2  (dua)  istilah  berbeda  yang dipergunakan menyangkut jangkawaktu pengajuan permohonan perpanjangan Hak  Guna Bangunan, maka dapat menimbulkanpenafsiran serta  implikasi  yang  berbeda  di  dalamprakteknya.  Hal  ini  akan  sedikit banyakberpengaruh terhadap terselenggaranyakepastian hukum.Di dalam kenyataannya masih banyak pemegang Hak Guna Bangunan (HGB) yang telah  habis  masa  berlakunya  tidaksegera  melakukan  perpanjangan  Hak GunaBangunan (HGB) tersebut. Hal tersebut dikarenakan ketidaktahuan para pemegang HakGuna Bangunan (HGB) tersebut bahwa sertifikatHak Guna  Bangunan  (HGB)  yang  telah  habismasa  berlakunya  harus  segera diperbarui. 6

## Peningkatan Hak Guna Bangunan Yang Dapat menjadi Hak Milik
Pendaftaran  tanah  adalah  rangkaian  kegiatan  yang  dilakukan  oleh Pemerintah  secara  terus-menerus,  berkesinambungan  dan  teratur,  meliputi
6 Fhamilla  Mur  Ambika  Jurnal Pelaksanaan  Perpanjangan  Hak  Guna  Bangunan (HGB) Yang Telah Habis Masa Berlakunya Berdasarkan Peraturan Pemerintah Nomor 40 Tahun 1996 , Fakultas Hukum,Universitas Atmajaya Yogyakarta.

## PENINGKATAN HAK GUNA BANGUNAN  YANG HABIS MASA BERLAKUNYA
MENJADI HAK MILIK ATAS TANAH (Werdi Haswari Puspitoningrum)
pengumpulan,  pengolahan,  pembukuan,  dan  penyajian  serta  pemeliharaan data fisik dan data yuridis, dalam bentuk peta dan daftar, mengenai bidang- bidang  tanah  dan  satuan-satuan  rumah  susun,  termasuk  pemberian  surat tanda  bukti  haknya  bagi  bidang-bidang  tanah  yang  sudah  ada  haknya  dan Hak  Milik  atas  satuan  rumah  susun  serta  hak-hak  tertentu  yang membebaninya (PP Nomor 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah)
Pendaftaran  tanah  dilaksanakan  berdasarkan  asas  sederhana,  aman, terjangkau, mutakhir dan terbuka, untuk itu pendaftaran tanah bertujuan:
(1) Untuk  memberikan  kepastian  hukum  dan  perlindungan  hkum  kepada pemegang  hak  atas  suatu  bidang  tanah,  satuan  rumah  susun  dan  hak- hak lain yang terdaftar agar dengan mudah dapat membuktikan dirinya sebagai pemegang hak yang bersangkutan.
(2) Untuk menyediakan informasi kepada pihak-pihak yang berkepentingan termasuk Pemerintah agar dengan mudah dapat memperoleh data yang diperlukan  dalam  mengadakan  perbuatan  hukum  mengenai  bidang- bidang tanah dan satuan-satuan rumah susun yang sudah terdaftar.
(3) Untuk terselenggaranya tertib administrasi pertanahan .
Secara  teoritis,  perubahan  hak  adalah  penetapan  Pemerintah mengenai  penegasan  bahwa  sebidang  tanah  yang  semula  dipunyai  dengan suatu  hak atas tanah  tertentu,  atas  permohonan  pemegang  haknya,  menjadi tanah Negara dan sekaligus memberikan tanah tersebut  kepadanya dengan hak  atas  tanah  jenis  lainnya”.  (Pasal  1  angka  11  Peraturan  Menteri  Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 3 Tahun 1999).
Dengan  demikian  secara  teori  sebenarnya  peningkatan  status  Hak Guna  Bangunan  menjadi  Hak  Milik  terdiri  dari  dua  proses  yang bersambungan yaitu: 1). Pelepasan Hak Guna Bangunan dari pemegangnya kepada Negara hingga menjadi tanah Negara; dan 2). Pemberian Hak Milik atas  tanah  Negara  dari  Pemerintah  kepada  mantan  pemegang  Hak  Guna Bangunan  dimaksud.  Keputusan  Menteri      Negara  Agraria/Kepala  Badan Pertanahan  Nasional  Nomor  6  Tahun  1998  tentang  Pemberian  Hak  Milik AtasTanah Untuk Rumah Tinggal, terdapat dalam Pasal 1 dan Pasal 3.
Hal  ini  selaras  dengan  Keputusan  Menteri  Negara  Agraria/Kepala Badan  PertanahanNasional  Nomor  9  Tahun  1997Tentang  Pemberian  Hak Milik  Atas  Tanah  Untuk  Rumah  Sangat  Sederhana  (RSS)  dan  Rumah
Sederhana (RS), pasal 2 dan pasal 3 yang berbunyi sebagai berikut:
Pemberian  Hak  Milik  bagi  tanah  untuk  RSS  dan  RS.  Dengan keputusan ini:
a. Hak guna bangunan atas tanah untuk RSS dan RS di atas tanah Negara, termasukdi atas tanah Hak Pengelolaan, kepunyaan perseorangan warga negara  Indonesia,  atas  permohonan  pemegang  hak  atau  kuasanya diubah menjadi HakMilik;

## Jurnal HUKUM dan KENOTARIATAN
b. Tanah  untuk  RSS  dan  RS  diatas  tanah  hak  Pengelolaan  kepunyaan perseorangan warga negara Indonesia yang belum dipunyai dengan Hak Guna Bangunandiberikan dengan Hak Milik.
c. Untuk perubahan Hak Guna Bangunan menjadi Hak Milik sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dan pendaftarannya pemohon wajib membayar uang  administrasi  kepada  Negara  sebesar  Rp.  10.000;  (sepuluh  ribu rupiah)  dan  sumbangan  pelaksanaan  landreform  sebesar  Rp.  5.000; (lima  ribu  rupiah)  danbiaya  pendaftaran  sesuai  ketentuan  Peraturan Kepala Badan PertanahanNasional Nomor 2 Tahhun 1992.
Sebagai  penguat  dari  peraturan  menteri  yang  lain,  Peraturan Pemerintah  Republik  IndonesiaNomor  24  Tahun  1997TentangPendaftaran Tanah,bagian  keduaobyek  pendaftaran  tanah  tercantum  dalam  Pasal  9  ayat (1) yang berbunyi sebagai berikut :
(1) Obyek pendaftaran tanah meliputi :
a) Bidang-bidang  tanah  yang  dipunyai  dengan  hak  milik,  hak  guna usaha, hakGuna bangunan dan hak pakai;
b) Tanah hak pengelolaan;
c) Tanah wakaf;
d) Hak milik atas satuan rumah susun;
e) Hak tanggungan;
f) Tanah Negara.
Peraturan  Pemerintah  Republik  IndonesiaNomor  40  Tahun 1996Tentang  Hak  Guna  Usaha,  Hak  Guna  Bangunandan  Hak  Pakai  Atas Tanah,Bagian  KeduaTanah  Yang  Dapat  Diberikan  Dengan  Hak  Guna Bangunan, Pasal 21 yang berbunyi sebagai berikut : Tanah yang dapat diberikan dengan Hak Guna Bangunan adalah:
a) Tanah Negara;
b) Tanah Hak Pengelolaan;
c) Tanah Hak Milik.
Untuk  Hak  Guna  Bangunan  yang  tidak  bisa  diajukan  peningkatan atau pembaharuan hak  menjadi hak milik adalah RUKO (Rumah dan Toko) dan  RUKAN    (Rumah  dan  Kantor)  kenapa    karena  Rumah  Toko  (RUKO) dan  Rumah  Kantor  (RUKAN)  tidak  termasukdalam  pengertian  rumah tinggal  sebagaimana  dimaksud  KeputusanMenteri  Negara  Agraria/Kepala Badan  Pertanahan  Nasional  Nomor6  Tahun  1998  Dengan  demikian,  jika bentuk  bangunan  maupun  di  dalam  IMB-nya  tertulis  bahwa  bangunan tersebut  merupakan  Ruko,  maka  tidak  dapat  diajukan  peningkatan  haknya menjadi Hak Milik. Walaupun pemiliknya adalah WNI Perorangan. Karena memang keistimewaan tersebut hanya diberikan bagi rumah tinggal, dengan filosofi  bahwa  rumah  tinggal  memang  diperuntukkan  bagi  yang bersangkutan untuk memiliki selamanya.

## PENINGKATAN HAK GUNA BANGUNAN  YANG HABIS MASA BERLAKUNYA
MENJADI HAK MILIK ATAS TANAH (Werdi Haswari Puspitoningrum)
Akan  tetapi  kadang  ada  Ruko  yang  berstatus  hak  milik,  kalau  kita mengkaji  Keputusan  Menteri  Negara  Agraria/Kepala  Badan  Pertanahan Nasional  Nomor  6  Tahun  1998 tidak mungkin  bisa  menjadi  hak  milik,  hal ini  terjadi  biasanya  sebelum  pembangunan  Ruko  tersebut  dilakukan, tanahnya sudah berstatus Hak Milik, dan kemudian pemiliknya membangun ruko di atas tanah tersebut. Jadi, bukan berasal dari HGB yang ditingkatkan menjadi Hak Milik.

## KESIMPULAN
Status  hukum  Hak  Guna  Bangunan  atas  tanah  yang  sudah  berakhir masa  berlakunya  menurut  peraturan  perundang-undangan  adalah  kembali kepada  status  hukum  asal  hak  atas  tanah  tersebut,  yakni  kembali  menjadi tanah negara atau tanah dengan hak-hak tertentu yang dikuasai oleh subyek hukum  perorangan  atau  badan  hukum  perdata.    Tanah  berstatus  Hak  Guna Bangunan yang habis masa berlakunya tidak dapat ditingkatkan menjadi hak milik.  Meskipun  demikian,  dalam  peratura  n  perundang-undangan  telah disediakan  dua  carayang  memungkinkan  bagi  pemegang  Hak  Guna Bangunan  yang  jangka  waktunya  berakhir  tetapmenjadi  pemegang  Hak Guna  Bangunan,  yaitu  melalui  perpanjangan  hak  dan  pembaharuan  hak. Perpanjangan  Hak  Guna  Bangunan  dilaksanakan  baik  sebelum  maupun setelah berakhirnya Hak Guna Bangunan.

## DAFTAR PUSTAKA

## Buku dan Jurnal
Boedi  Harsono,2003, Hukum  Agraria  Indonesia,  Sejarah  Pembentukan UUPA, Isi dan Pelaksanaanya, jilid 1 Hukum Tanah Nasional .(Jakarta: Djambatan).
Boy. S. Sabarguna, 2006, Analisis Data pada Penelitian Kualitatif , (Jakarta:
UI Press).
Fhamilla  Mur  Ambika  Jurnal Pelaksanaan  Perpanjangan  Hak  Guna Bangunan  (HGB)  Yang  TelahHabis  Masa  Berlakunya  Berdasarkan Peraturan PemerintahNomor 40 Tahun 1996 , Fakultas
Hukum,Universitas Atmajaya Yogyakarta.
Sukandarrumidi,  2006, Metodologi  Penelitian:  Petunjuk  Praktis  untuk Peneliti Pemula, Yogyakarta: Gajah Mada University Press.
Soerjono  Soekanto  dan  Sri  Mamudji,  2001, Penelitian  Hukum  Normatif (Suatu Tinjauan Singkat), Jakarta: RajawaliPers.
Peraturan Perundang-undangan

## Jurnal HUKUM dan KENOTARIATAN
Undang-undang  Nomor  5  Tahun  1960  tentang  Peraturan  Dasar  Pokok- pokok  Agraria,  yang  lazim  disebut  Undang-undang  Pokok  Agraria
(UUPA) Peraturan Pemerintah Republik IndonesiaNomor 40 Tahun 1996TentangHak  Guna  Usaha,  Hak  Guna  Bangunan  danHak  Pakai Atas Tanah Peraturan Pemerintah Republik IndonesiaNomor 24 Tahun 1997TentangPendaftaran Tanah Peraturan  Menteri  Negara  Agraria/Kepala  Badan  Pertanahan  Nasional Nomor 9 Tahun 1999 tentang Tata Cara Pemberian dan Pembatalan Hak Atas TanahNegara dan Hak Pengelolaan Keputusan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan NasionalNomor  1  Tahun  1998TentangPerluasan  Pemberian  Hak Milik Atas Tanah Untuk RSS/RS.
Keputusan  Menteri  Negara  Agraria/Kepala  BadanPertanahan  Nasional Nomor  6  Tahun  1998  tentang  Pemberian  Hak  Milik  AtasTanah
Untuk Rumah Tinggal