NOTARIUS, Volume 13 Nomor 2 (2020)                                        E-ISSN:2686-2425  ISSN: 2086-1702 - 1702
▪ Edisi 08 Nomor 2 September (2015)
▪
ISSN:2086
-

## 1702

## AKTA PENGIKATAN JUAL BELI TANAH SEBELUM DIBUATNYA AKTA PEJABAT PEMBUAT AKTA TANAH

## Rifky Anggatiastara Cipta, Ngadino, Adya Paramita Prabandari
Program Studi Magister Kenotariatan Fakultas Hukum, Universitas Diponegoro Email : anggatiastara@gmail.com

## Abstract
Land  Purchase  Binding  Deed  (PJB)  of  land  cannot  yet  be  used  as  a  basis  for  land  registration because  it  is  still  temporary  before  the  buying  and  selling  process  is  completed,  because  the registration requirements for the transfer of land rights are used by AJB PPAT. This study aims to determine the position of the PJB deed in the sale and purchase of land, its strengths and weaknesses. The method used is normative juridical. The results of the study showed that the PJB's position was an  initial  agreement  before  the  AJB  was  made  as  a  condition  for  the  transfer  of  land  rights  in  the certificate. In conclusion, the PJB Deed is not proof of the transfer of land rights. AJB must be made immediately after the PJB Deed is completed (paid off) as proof of the transfer of land rights. The power  of  the  PJB  deed  is  very  strong  because  the  PJB  made  before  a  notary  is  an  authentic  deed. Weaknesses  of  the  PJB still  need  other  legal  action,  namely  the  making  of  AJB  as  a  condition  for changing the ownership rights to the land due to buying and selling on certificates.

## Keywords:  deed; binding of buying and selling land

## Abstrak
Akta  Pengikatan  Jual  Beli  (PJB)  tanah  belum  dapat  digunakan  dasar  pendaftaran  tanah  karena masih  bersifat  sementara  sebelum  proses  jual  belinya  selesai,  karena  syarat  pendaftaran  peralihan hak  atas  tanah  digunakan  AJB  PPAT.  Penelitian  ini  bertujuan  mengetahui  kedudukan  akta  PJB dalam jual beli tanah, kekuatan dan kelemahannya. Metode yang digunakan yuridis normatif. Hasil penelitian  menunjukkan  kedudukan  PJB  merupakan  perjanjian  awal  sebelum  dibuatnya  AJB sebagai  syarat  peralihan  hak  atas  tanah  dalam  sertipikat.  Kesimpulannya  Akta  PJB  bukan  tanda bukti  peralihan  hak  atas  tanah.  Agar  segera  dibuat  AJB  setelah  Akta  PJB  selesai  (lunas)  sebagai bukti  peralihan  hak  atas  tanah.  Kekuatan  akta  PJB  yaitu  sangat  kuat  karena  PJB  yang  dibuat dihadapan notaris, merupakan akta otentik. Kelemahan PJB masih perlu tindakan hukum lain yaitu pembuatan AJB sebagai syarat perubahan hak milik atas tanah karena jual beli pada sertipikat.

## Katakunci: akta; pengikatan jual beli tanah

## A. Pendahuluan
Memperhatikan arti pentingnya pendaftaran peralihan hak atas tanah khususnya karena jual  beli  maka  harus  dilakukan  sesuai  dengan  ketentuan  peraturan  hukum  yang  berlaku. Pengikatan jual beli harus jelas agar proses peralihan hak atas tanah dapat dilakukan di Kantor Pertanahan  dibutuhkan  Akta  Jual  beli  sebagai  bukti  telah  terjadinya  perbuatan  jual  beli tanah.Namun  pada  kenyataannya  ada  jual  beli  tanah  yang  tidak  dapat  segera  dibuatkan  akta
NOTARIUS, Volume 13 Nomor 2 (2020)                                        E-ISSN:2686-2425  ISSN: 2086-1702 - 1702
▪ Edisi 08 Nomor 2 September (2015) ▪ ISSN:2086
- 1702
jual beli tanah oleh PPAT. Hal ini disebabkan karena proses jual beli memerlukan perbuatan hukum  lain  sebelum  dilakukan  pendaftaran  peralihan  hak  atas  tanah.  Perbuatan  hukum  lain tersebut misalnya pemecahan bidang dalam hal jual beli tanah sebagian, penurunan hak atas tanah dalam hal:
a. Pemecahan tanah (penjualan sebagian bidang tanah)
b. Subyek hukum yaitu pihak calon pembeli tidak dalam kedudukan hukum untuk memiliki tanah milik atau tanah pertanian ( absente )
c. Jual beli tanah yang pembayarannya belum lunas
d. Alasan lain sehingga pembuatan Akta Jual Beli belum dapat dilaksanakan.
e. Sertipikat hak milik dalam perusahaan.
Untuk  menjamin  kepastian  hukum  jual  beli  tanah  yang  masih  memerlukan  perbuatan hukum lain tersebut maka umumnya dilakukan pengikatan jual beli ke dalam sebuah akta. Hal ini  agar  masing-masing  pihak  mendapat  perlindungan  hukum  atas  jual  beli  tanah  yang dilakukan.  Akta  pengikatan  jual  beli  tanah  tersebut  belum  dapat  dijadikan  sebagai  dasar pendaftaran  tanah  karena  pada  dasarnya  masih  bersifat  sementara  sebelum  tanah  yang bersangkutan selesai proses jual belinya, karena syarat untuk dilakukan pendaftaran peralihan hak  atas  tanah  dipergunakan  Akta  Jual  Beli  yang  dibuat  di  hadapan  Pejabat  Pembuat  Akta Tanah.
Pengikatan  Jual  Beli  (PJB)  tanah  antara  para  pihak  dapat  dilakukan  melalui  akta  di bawah  tangan  atau  dapat  pula  dilakukan  melalui  suatu  akta  yang  dibuat  dihadapan  notaris. Pengikatan  jual  beli  tanah  dengan  status  Sertipikat  Hak  Milik  merupakan  perbuatan  hukum awal  yang  mendahului  perbuatan  hukum  jual  beli  tanah.  Notaris  memiliki  wewenang membuat akta pengikatan jual beli tanah dengan status Sertipikat Hak Milik (SHM) tapi tidak berwenang  membuat  akta  otentik  jual  beli  tanah  bersertipikat  hak  milik  (AJB),  karena kewenangan  membuat  akta  Jual  Beli  Tanah  (AJB)  bersertipikat  Hak  Milik  ada  pada  PPAT (Patahna, 2009).
Mengenai  hal  ini  sesuai  dengan  ketentuan  Pasal  15  ayat  (1)  dan  ayat  (2)  huruf  f Undang-Undang Nomor   2 Tahun 2014 tentang  Perubahan Atas Undang-Undang Nomor 30 Tahun 2004 tentang Jabatan Notaris yang menyatakan  bahwa  Notaris berwenang membuat Akta  autentik  mengenai  semua  perbuatan,  perjanjian,  dan  penetapan  yang  diharuskan  oleh peraturan  perundang-undangan  dan/atau  yang  dikehendaki  oleh  yang  berkepentingan  untuk dinyatakan  dalam  Akta  autentik,  menjamin  kepastian  tanggal  pembuatan  Akta,  menyimpan Akta, memberikan grosse, salinan dan kutipan Akta, semuanya sepanjang pembuatan Akta itu tidak  juga  ditugaskan  atau  dikecualikan  kepada  pejabat  lain  atau  orang  lain  yang  ditetapkan
NOTARIUS, Volume 13 Nomor 2 (2020)                                        E-ISSN:2686-2425  ISSN: 2086-1702 - 1702
▪ Edisi 08 Nomor 2 September (2015) ▪
ISSN:2086 - 1702 oleh  undang-undang.  Selain  kewenangan  tersebut    Notaris  berwenang  pula  membuat  Akta yang berkaitan dengan pertanahan.
Kemudian Pasal 2 ayat (1) dan ayat (2) huruf a  Peraturan Pemerintah Nomor 37 Tahun 1998  tentang  Peraturan  Jabatan  Pejabat  Pembuat  Akta  Tanah  disebutkan  bahwa  PPAT bertugas  pokok  melaksanakan  sebagian  kegiatan  pendaftaran  tanah  dengan  membuat  akta sebagai bukti telah dilakukannya perbuatan hukum tertentu mengenai hak atas tanah atau Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun, yang akan dijadikan dasar bagi pendaftaran perubahan data pendaftaran  tanah  yang  diakibatkan  oleh  perbuatan  hukum  itu.  Perbuatan  hukum  tersebut antara lain  jual beli.
Praktiknya  jual  beli  tanah  menggunakan  akta  Pengikatan  Jual  Beli  (PJB)  terkadang mengalami  kendala  saat  akan  dilakukan  pendaftaran  peralihan  hak  atas  tanah  dengan  Akta Jual  Beli  yang  dibuat  oleh  PPAT.  Kendala  tersebut  misalnya  penjual  meninggal  dunia sehingga  ahli  waris  tidak  mau  menandatangani  Akta  Jual  Beli  Tanah,  atau  pemilik  tanah sendiri membatalkan jual beli tanah yang telah dibuat.
Satjipto  Raharjo  mengutip  Fitzgerald  menyatakan  bahwa  awal  mula  kemunculan  teori perlindungan  hukum  bersumber  dari  teori  hukum  alam  atau  aliran  hukum  alam  (Raharjo, 2000). Aliran hukum alam dipelopori Plato, Zeno (pendiri aliran Stoic) dan Aristoteles (murid Plato).  Aliran  hukum  alam  menyatakan  bahwa  hukum  bersumber  dari  Tuhan  yang mempunyai sifat  global atau universal dan bersifat abadi, selain itu antara hukum dan moral tidak  boleh  ada  pemisahan.  Penganut  aliran  hukum  alam  memandang  bahwa  hukum  dan moral  merupakan  representasi  dan  aturan  yang  secara  internal  maupun  eksternal  daripada kehidupan manusia merupakan perwujudan dari hukum dan moral (Patahna, 2009).
Perlindungan  hukum  pada  prinsipnya  merupakan  perlindungan  kepada  subyek  hukum yaitu  orang  dan/atau  badan  hukum  ke  dalam  suatu  bentuk  perangkat  baik  yang  bersifat prefentif atau bersifat represif, baik lisan atau tertulis. Perlindungan hukum merupakan upaya pemberian  pengayoman  terhadap  hak  asasi  manusia  yang  dirugikan  orang  lain  dan perlindungan tersebut diberikan kepada masyarakat agar masyarakat dapat menikmati hak-hak yang diberikan hukum  atau dengan perkataan lain perlindungan hukum  merupakan berbagai upaya  hukum  yang  wajib  diberikan  aparat  penegak  hukum  dalam  rangka  memberikan  rasa aman,  baik  secara  pikiran  maupun  fisik  dari  berbagai  gangguan  dan  berbagai  ancaman  dari pihak manapun (Raharjo, 1993).
Perlindungan  hukum  adalah  tindakan  atau  upaya  untuk  melindungi  masyarakat  dari perbuatan  sewenang-wenang  oleh  penguasa  yang  tidak  sesuai  dengan  aturan  hukum,  untuk
NOTARIUS, Volume 13 Nomor 2 (2020)                                        E-ISSN:2686-2425  ISSN: 2086-1702 - 1702
▪ Edisi 08 Nomor 2 September (2015) ▪
ISSN:2086 - 1702 mewujudkan ketertiban dan ketentraman sehingga memungkinkan manusia untuk menikmati martabatnya sebagai manusia (Setiono, 2004).
Konteks perlindungan hukum dalam artikel ini yaitu perlindungan hukum terhadap para pihak  dalam  akta  pengikatan  jual  beli  sebelum  dibuat  Akta  Jual  Beli  oleh  Pejabat  Pembuat Akta  Tanah.  Para  pihak  dalam  akta  pengikatan  jual  beli  mendapatkan  perlindungan  hukum dari  kekuatan  pembuktian  akta.  Namun  akta  pengikatan  jual  beli  masih  mempunyai kelemahan  yaitu  bukan  sebagai  bukti  peralihak  hak  atas  tanah  karena  jual  beli  sebagaimana AJB.
Berdasarkan  latar  belakang  di  atas,  maka  penulis  membatasi  fokus  penelitian  pada masalah  mengenai  kedudukan  Akta  PJB  dalam  proses  jual  beli  tanah  serta  kekuatan  dan kelemahan akta pengikatan jual beli dalam proses jual beli tanah sebelum dibuatnya akta jual beli oleh PPAT
Penelitian  mengenai  akta  pengikatan  jual  beli  tanah  telah  dilakukan  beberapa  peneliti. Namun  penelitian  ini  mempunyai  perbedaan  mendasar  terhadap  penelitian  yang  telah  ada. Adapun  penelitian  sebelumnya  mengenai  upaya  hukum  terhadap  eksekusi  benda  jaminan antara lain:
a. Susanti  (2008)  dalam  tesisnya  meneliti  mengenai  “Praktek  Perjanjian  Pengikatan  Jual Beli  Hak  Atas  Tanah  Berdasarkan  Akta  Notaris  di  Jakarta  Timur”.  Fokus  penelitiannya pada kekuatan hukum Akta Perjanjian Pengikatan Jual Beli Hak Atas Tanah yang dibuat oleh Notaris dalam pelaksanaan pembuatan Akta Jual  Belinya dan Kuasa Mutlak dalam Perjanjian Pengikatan Jual Beli serta status hukumnya dan perlindungan hukum terhadap pemenuhan  hak-hak  para  pihak  apabila  salah  satu  pihak  melakukan  wanprestasi  dalam perjanjian pengikatan jual beli (Susanti, 2008).
b. Laksita  (2017)  dalam  jurnal  melakukan  penelitian  “Legalitas  Kuasa  Dalam  Akta Pengikatan  Jual  Beli  Tanah  Sebagai  Dasar  Pembuatan  Akta  Jual  Beli  (Studi  di  Kota Semarang)”.  Fokus  penelitiannya  legalitas  kuasa  dalam    akta  pengikatan  jual  beli  tanah sebagai  dasar  pembuatan      akta  jual  beli  dan  konsekuensi  hukum  terhadap  penggunaan kuasa sebagai dasar pembuatan akta jual beli (Laksita, 2017).

## B. Metode Penelitian
Penelitian  ini  merupakan  penelitian  yuridis  normatif  yaitu  mengkaji  dan  menganalisa pokok permasalahan dalam obyek penelitian dengan mengkaitkan dengan norma-norma hukum yang  berlaku.  Berdasarkan  hasil  pembahasan  selanjutnya  dilakukan  penarikan  kesimpulan  dan pemberian rekomendasi terhadap permasalahan yang ditemukan dalam obyek penelitian.
NOTARIUS, Volume 13 Nomor 2 (2020)                                        E-ISSN:2686-2425  ISSN: 2086-1702 - 1702 ▪ Edisi 08 Nomor 2 September (2015)

## ▪
ISSN:2086 - 1702

## C. Hasil dan Pembahasan
1. Kedudukan Akta Pengikatan Jual Beli (PJB) dalam Proses Jual Beli Tanah
Konsep  dasar  transaksi  jual  beli  tanah  adalah  terang  dan  tunai.  Terang,  berarti dilakukan  secara  terbuka,  jelas  objek  dan  subjek  pemilik,  lengkap  surat-surat  serta  bukti kepemilikannya. Tunai, berarti dibayar seketika dan sekaligus. Dibayarkan pajak-pajaknya, tanda tangan Akta Jual Beli, untuk kemudian diproses balik nama sertipikatnya.
Namun, pada praktiknya konsep terang dan tunai itu seringkali belum dapat dipenuhi. Belum  terpenuhi,  bukan  berarti  transaksi  tidak  bisa  dilakukan,  ada  instrumen  lain,  yaitu dengan Akta Pengikatan Jual Beli (“PJB”) sebagai pengikat, sebagai tanda jadi transaksi jual beli  tersebut,  sambil  menunggu  yang  belum  beres.  Belum  terpenuhinya  persyaratan  untuk Akta  Jual  Beli,  bisa  jadi  karena  pembayaran  belum  lunas/dicicil,  sertipikat  masih  dalam proses pemecahan atau proses lainnya, belum mampu membayar pajak, atau kondisi lainnya yang legal.
Jika bentuknya adalah PJB Belum Lunas, maka di dalamnya tidak ada kuasa, kecuali syarat-syarat  pemenuhan  suatu  kewajiban.  Sedangkan  jika  pembayaran  sudah  lunas  dan dibuatkan  PJB  Lunas,  maka  di  dalamnya  dibarengi  dengan  Kuasa  untuk  menjual,  dari penjual  kepada  pembeli.  Jadi,  ketika  semua  persyaratan  sudah  terpenuhi,  tanpa  perlu kehadiran  penjual-karena  sudah  terwakili-sudah  memberikan  kuasa,  dengan  redaksi  kuasa untuk  menjual  kepada  pembeli,  Notaris/PPAT  dapat  langsung  membuatkan  Akta  Jual Belinya untuk kemudian memproses balik nama sertifikatnya.
Pasal  1792 KUH  Perdata   (“KUHPerdata”)  menyebutkan,  “Pemberian  kuasa  adalah suatu  perjanjian  dengan  mana  seorang  memberikan  kekuasaan  kepada  seorang  lain,  yang menerimanya, untuk atas namanya, menyelengarakan suatu urusan”
Menurut Patahna PJB tanah antara para pihak dapat dilakukan melalui akta di bawah tangan  atau  dapat  pula  dilakukan  melalui  suatu  akta  yang  dibuat  dihadapan  notaris.Untuk tanah-tanah  yang  bersertipikat  Hak  Milik  (SHM)  maupun  tanah  yang  belum  memiliki Sertipikat  Hak  Milik  (SHM)  pengikatan  jual  belinya  dapat  dilakukan  dihadapan  notaris. Pengikatan jual beli tanah dengan status Sertipikat Hak Milik merupakan perbuatan hukum awal  yang  mendahului  perbuatan  hukum  jual  beli  tanah.  Notaris  memiliki  wewenang membuat  akta  pengikatan  jual  beli  tanah  dengan  status  Sertipikat  Hak  Milik  (SHM)  tapi tidak berwenang membuat akta otentik jual beli tanah bersertipikat hak milik (AJB), karena kewenangan membuat AJB bersertipikat Hak Milik ada pada PPAT.
NOTARIUS, Volume 13 Nomor 2 (2020)                                        E-ISSN:2686-2425  ISSN: 2086-1702 - 1702
▪ Edisi 08 Nomor 2 September (2015) ▪ ISSN:2086 -
1702
Pada  prinsipnya  suatu  perjanjian  PJB  tunduk  pada  ketentuan  umum  perjanjian  yang terdapat  dalam  Buku  III  KUH  Perdata  tentang  Perikatan  Pasal  1313  KUH  Perdata memberikan  rumusan  tentang  Perjanjian  adalah  “suatu  perjanjian  adalah  suatu  perbuatan dengan  mana  satu  orang  atau  lebih  mengikatkan  dirinya  terhadap  satu  orang  atau  lebih lainnya”.  Subekti  memberikan  definisi  perjanjian  adalah  “Suatu  peristiwa  dimana  seorang berjanji  pada  orang  lain  atau  dimana  dua  orang  itu  saling  berjanji  untuk  melaksanakan sesuatu hal.
Pasal 1338 ayat (1) KUH Perdata menyatakan bahwa, semua persetujuan yang dibuat secara  sah  berlaku  sebagai  undang-undang  bagi  mereka  yang  membuatnya.  Pasal  1338  ini mengandung asas kebebasan berkontrak, maksudnya adalah setiap orang bebas mengadakan suatu perjanjian berupa apa saja, baik bentuknya, isinya, namanya dan pada siapa perjanjian itu  ditujukan.  Dari  asas  ini  dapat  disimpulkan  bahwa  masyarakat  diperbolehkan  membuat perjanjian  yang  berupa  dan  berisi  apa  saja  (tentang  apa  saja)  dan  perjanjian  itu  mengikat mereka yang membuatnya seperti suatu undang-undang.
Namun  dalam  praktek  sebelum  dilakukannya  jual  beli  tanah  di  hadapan  PPAT  yang berwenang,  para  pihak  membuat  akta  pengikatan  jual  beli  tanah  di  hadapan  Notaris. Pengikatan  dimaksudkan  sebagai  perjanjian  pendahuluan  dari  maksud  utama  para  pihak untuk melakukan peralihan hak atas tanah. Pengikatan jual beli ini memuat janji-janji untuk melakukan  jual  beli  tanah  apabila  persyaratan  yang  diperlukan  untuk  itu  telah  terpenuhi (Supriadi, 2006).
Akta  pengikatan  jual  beli  tanah  dalam  prakteknya  sering  dibuat  dalam  bentuk  akta otentik yang dibuat dihadapan Notaris, sehingga Akta Pengikatan Jual Beli merupakan akta otentik yang memiliki kekuatan pembuktian yang sempurna. Hal ini dimaksudkan oleh para pihak  untuk  lebih  memberikan  perlindungan  dan  kepastian  hukum  bagi  para  pihak  yang membuatnya. Karena notaris dalam membuat akta tidak berpihak dan menjaga kepentingan para  pihak  secara  obyektif.  Dengan  bantuan  notaris  para  pihak  yang  membuat  perjanjian pengikatan  jual  beli  akan  mendapatkan  bantuan  dalam  merumuskan  hal-hal  yang  akan diperjanjikan.  Namun  suatu  perjanjian  tidak  selamanya  dapat  berjalan  sesuai  dengan kesepakatan yang diinginkan oleh para pihak.
Menurut  Harijanto  (2006  :10)  kondisi-kondisi  tertentu  dapat  ditemukan  terjadinya berbagai  hal,  yang  berakibat  suatu  perjanjian  mengalami  pembatalan,  baik  dibatalkan  oleh para pihak maupun atas perintah pengadilan (Harijanto, 2006).
Pengikatan  Jual  Beli  (PJB)  tanah  antara  para  pihak  dapat  dilakukan  melalui  akta  di bawah tangan atau dapat pula dilakukan melalui suatu akta yang dibuat dihadapan notaries.
NOTARIUS, Volume 13 Nomor 2 (2020)                                        E-ISSN:2686-2425  ISSN: 2086-1702 - 1702
▪ Edisi 08 Nomor 2 September (2015) ▪ ISSN:2086 -
1702
Untuk tanah-tanah yang bersertipikatHak Milik (SHM) maupun tanah yang belum memiliki Sertipikat  Hak  Milik  (SHM)  pengikatan  jual  belinya  dapat  dilakukan  dihadapan  notaris. Pengikatan jual beli tanah dengan status Sertipikat Hak Milik merupakan perbuatan hukum awal  yang  mendahului  perbuatan  hukum  jual  beli  tanah.  Jadi  pengikatan  jual  beli  berbeda dengan  perbuatan  hukum  jual  beli  tanah.  Notaris  memiliki  wewenang  membuat  akta pengikatan jual beli tanah dengan status Sertipikat Hak Milik (SHM) tapi tidak berwenang membuat  akta  otentik  jual  beli  tanah  bersertipikat  hak  milik  (AJB),  karena  kewenangan membuat akta jual beli tanah (AJB) bersertipikat Hak Milik ada pada PPAT.

## 2.    Kekuatan  dan  kelemahan  akta  pengikatan  jual  beli  dalam  proses  jual  beli  tanah sebelum dibuatnya akta jual beli oleh PPAT
Perjanjian  Pengikatan  Jual  Beli  menurut  R  Subekti  (1998)  pengertiannya  adalah perjanjian  antar  pihak    penjual  dan  pihak  pembeli  sebelum  dilaksanakannya  jual  beli dikarenakan  adanya  unsur-unsur  yang  harus  dipenuhi  terlebih  dahulu  untuk  untuk  dapat dilakukan jual beli antara lain adalah sertipikat belum ada karena masih dalam proses, belum terjadinya  pelunasan  harga.  Sedang  menurut  Herlien  Budiono,  perjanjian  pengikatan  jual beli  adalah  perjanjian  bantuan  yang  berfungsi  sebagai  perjanjian  pendahuluan  yang bentuknya bebas(Budiono, 2004).
Dari pengertian yang diterangkan di atas dapat dikatakan bahwa pengertian perjanjian pengikatan jual beli merupakan suatu perikatan bersyarat atau perjanjian pendahuluan yang dibuat  sebelum  dilaksanakannya  perjanjian  utama  atau  perjanjian  pokoknya.  Sebagaimana telah  diterangkan  tentang  pengertiannya,  maka  kedudukan  perjanjian  pengikatan  jual  beli yang  sebagai  perjanjian  pendahuluan  maka  perjanjian  pengikatan  jual  beli  berfungsi  untuk mempersiapkan  atau  bahkan  memperkuat  perjanjian  utama  /  pokok  yang  akan  dilakukan, karena  perjanjian  pengikatan  jual  beli  merupakan  awal  dari  lahirnya  perjanjian  pokoknya yaitu Perjanjian Jual-Beli.
Perjanjian  bantuan  berfungsi  dan  mempunyai  tujuan  untuk  mempersiapkan, menegaskan,  memperkuat,  mengatur,  mengubah  atau  menyelesaikan  suatu  hubungan hukum.  Dengan  demikian  jelas  bahwa  perjanjian  pengikatan  jual  beli  berfungsi  sebagai perjanjian awal atau perjanjian pendahuluan yang memberikan penegasan untuk melakukan perjanjianpokoknya, serta menyelesaikan suatu hubungan hukum apabila hal-hal yang telah disepakati dalam perjanjian pengikatan jual beli telah dilaksanakan seutuhnya
Isi dari perjanjian pengikatan jual beli yang merupakan perjanjian pendahuluan untuk lahirnya  perjanjian  pokok/utama  biasanya  adalah  berupa  janji-janji  dari  para  pihak  yang
NOTARIUS, Volume 13 Nomor 2 (2020)                                        E-ISSN:2686-2425  ISSN: 2086-1702 - 1702
▪ Edisi 08 Nomor 2 September (2015) ▪ ISSN:2086
-
1702
mengandung  ketentuan  tentang  syarat-syarat  yang  disepakati  untuk  sahnya  melakukan perjanjian pokoknya. Misalnya dalam perjanjian pengikatan jual beli hak atas tanah, dalam klausul  perjanjiannya  biasanya  berisi  janjijanji  baik  dari  pihak  penjual  hak  atas  tanah maupun  pihak  pembelinya  tentang  pemenuhan  terhadap  syarat-syarat  agar  perjanjian pokoknya  yaitu  perjanjian  jual  beli  dan  akta  jual  beli  tersebut  dapat  ditanda  tangani dihadapan  PPAT,  seperti  janji  untuk  melakukan  pengurusan  sertipikat  tanah  sebelum  jual beli  dilakukan  sebagaimana  diminta  pihak  pembeli,  atau  janji  untuk  segera  melakukan pembayaran  oleh  pembeli  sebagai  syarat  dari  penjual  sebagai  akta  jual  beli  dapat ditandatangani dihadapan PPAT. Selain janji-janji biasanya dalam perjanjian pengikatan jual beli juga dicantumkan tentang hak memberikan kuasa kepada pihak pembeli.Hal ini terjadi apabila pihak penjual berhalangan untuk hadir dalam melakukan penandatanganan akta jual beli  dihadapanPPAT,  baik  karena  lokasi  yang  jauh,  atau  karena  ada  halangan  dan sebagainya.Dan pemberian kuasa tersebut biasanya baru berlaku setelah semua syarat untuk melakukan jual beli hak atas tanah di PPAT telah terpenuhi(Patradi, 2010).
Menurut Sudarmanto, sebagai perjanjian yang lahir karena kebutuhan dan tidak diatur secara  tegas  dalam  bentuk  peraturan  perundang-undangan  maka  perjanjian  pengikatan  jual beli  tidak  mempunyai  bentuk  tertentu(Sudarmanto,  2009).Hal  ini  sesuai  juga  dengan pendapat  dari  Herlien  Budiono,  perjanjian  pengikatan  jual  beli  adalah  perjanjian  bantuan yang  berfungsi  sebagai  perjanjian  pendahuluan  yang  bentuknya  bebas.  Akta  perjanjian pengikatan  jual  beli  yang  dibuat  dihadapan  notaris  adalah  suatu  perjanjian  pengikatan  jual beli  atas  objek  tanah  yang  dibuat  antara  calon  penjual  dan  calon  pembeli  yang  dibuat sebelum ditandatanganinya  Akta Jual  Beli (AJB).Perjanjian pengikatan jual beli atas tanah yang  bersertipikat  hak  milik  dapat  dilaksanakan  dihadapan  notaris  sedangkan  pembuatan akta jual beli wajib dilaksanakan dihadapanPPAT.Karena objek yang diperjualbelikan yakni tanah  merupakan  benda  yang  tidak  bergerak  akta  jual  beli  tersebut  pada  umumnya  perlu dilakukan pemenuhan sejumlah persyaratan baik oleh penjual maupun oleh pembeli.
Pemenuhan persyaratan dari pihak penjual pada umumnya berhubungan dengan surat- surat  sebagai  tanda bukti hak milik atas tanah tersebut  maupun surat  keterangan hak waris yang  masih  dalam  pengurusan  apabila  tanah  yang  akan  dijual  tersebut  merupakan  harta warisan.
Reksomulyatno  menyatakan,  pelaksanaan  jual  beli  dihadapan  PPAT  baru  dapat dilaksanakan  apabila  pihak  penjual  telah  melengkapi  semua  dokumen  yang  berhubungan dengan  tanah  tersebut  untuk  dapat  dilangsungkannya  perbuatan  hukum  jual  beli.Akta perjanjian  pengikatan  jual  beli  dihadapan  notaris  dilakukan  sebelum  akta  jual  beli
NOTARIUS, Volume 13 Nomor 2 (2020)                                        E-ISSN:2686-2425  ISSN: 2086-1702 - 1702
▪ Edisi 08 Nomor 2 September (2015) ▪ ISSN:2086
-
1702
disebabkan  karena  adanya  hambatan  dari  pihak  pembeli(Reksomulyatno,  2010).Pada umumnya hambatan dari pembeli untuk terlaksanakannya akta jual beli tanpa harus melalui akta perjanjian pengikatan jual beli terlebih dahulu adalah kemampuan beli dari si pembeli tidak mencukupi untuk membeli secara tunai tanah tersebut. Oleh karena kemampuan/daya beli  dari  si  pembeli  tidak  mencukupi  untuk  melakukan  pembelian  secara  tunai  maka dilaksanakanlah perjanjian pengikatan jual beli dihadapan notaris dimanadidalam perjanjian pengikatan jual beli tersebut disepakati dilaksanakan pembelian tanah tersebut dengan cara mencicil/mengangsur  dalam  jangka  waktu  tertentu  (mingguan,  bulanan)  hingga  harga penjualan  tanah  tersebut  lunas  dibayar  oleh  pembeli.  Pada  saat  terjadinya  pelunasan pembayaran  harta  tanah  tersebut  oleh  pembeli  maka  pada  saat  itu  dibuatlah  akta  jual  beli dihadapan  PPAT  untuk  dapat  didaftarkan  perubahan  data  kepemilikan  haknya  dikantor pertanahan  tempat  dimana  tanah  itu  berada.Dengan  demikian  dapat  dikatakan  perjanjian pengikatan  jual  beli  dapat  pula  terjadi  berhubung  karena  pembelian  atas  tanah  tersebut dilakukan berdasarkan angsuran/ cicilan yang telah disepakati oleh para pihak baik penjual maupun pembeli.
Menurut Gadiman, bahwa calon pembeli pada umumnya perlu melakukan cek bersih ke kantor pertanahan dimana tanah tersebut berada, sementara calon penjual perlu meminta uang  muka  (DP)  sebagai  tanda  keseriusan  pembelian  tanah  tersebut  dari  calon  pembeli. Dalam rangka pemeriksaan ke kantor pertanahan dan pembayaran uang muka tersebut maka diperlukan adanya perjanjian pengikatan jual beli sebagai ikatan awal keseriusan para pihak untuk melakukan transaksi jual beli atas tanah tersebut (Gadiman, 2008).
PJB  adalah  perjanjian  bantuan  yang  berfungsi  sebagai  perjanjian  pendahuluan  dan bentuknya  bebas.  Sebagaimana  diketahui  untuk  terjadinya  jual  beli  tanah  hak dihadapanPPAT  harus  telah  dilunasi  harganya.  Mungkin  pula  adanya  keadaan  dimana penjual  yang  sertipikat  tanah  haknya  sedang  dalam  balik  nama  pada  kantor  Badan Pertanahan  Nasional,  akan  tetapi  penjual  bermaksud  untuk  menjual  hak  tersebut.  Guna mengatasi  hal  itu  maka  dibuatlah  perjanjian  pengikatan  jual  beli.  Sebagai  suatu  perjanjian pendahuluan  untuk  sementara  menantikan  dipenuhinya  syarat  untuk  perjanjian  pokoknya yaitu  jual  beli  dihadapanPPATyang  berwenang  membuatnya,  maka  biasanya  di  dalam perjanjian  tersebut  memuat  janji-janji  yang  mengandung  ketentuan-ketentuan  mana  kala syarat-syarat untuk jual beli di hadapan PPAT telah terpenuhi. Tentu saja para pihak setelah syarat  untuk  jual  beli  telah  dipenuhi  dapat  datang  lagi  untuk  melaksanakan  jual  beli dihadapanPPAT
NOTARIUS, Volume 13 Nomor 2 (2020)                                        E-ISSN:2686-2425  ISSN: 2086-1702 - 1702
▪ Edisi 08 Nomor 2 September (2015) ▪ ISSN:2086
-
1702
Akan tetapi adakalanya calon penjual berhalangan untuk datang kembali, dan pembeli untuk pelaksanaan penandatangan akta jual belinya bertindak sendiri baik mewakili penjual maupun dirinya sendiri selaku pembeli. Maka dalam hal  ini diperlukan kuasa, selain kuasa tersebut biasanya penjual memberikan secara umum hak-hak kepengurusan ( dadenvanbeheer )  atas  tanah  hak  tersebut  selama  belum  dilakukan  jual  beli  dihadapan pejabat yang dimaksud. Hal ini diperlukan mengingat, bahwa adanya kemungkinan penjual tidak  berada  ditempat  untuk  melakukan  tindakan  hukum  yang  masih  merupakan kewajibannya  tersebut.  Untuk  mengantisipasi  keadaan  itu  maka  notaris  di  dalam  akta perjanjian pengikatan jual beli tersebut selalu mencantumkan kuasa-kuasa ( blancovolmacht ) di  dalam  aktanya  dengan  maksud  agar  pembeli  tidak  dirugikan  haknya  mengingat  telah dipenuhi  semua  persyaratan  untuk  jual  beli  dihadapan  pejabat  yang  berwenang  PPAT. Dalam  hal  apabila  seseorang  ingin  menjual  sebidang  tanah  dan  pihak  yang  satu  lagi berkeinginan  untuk  membelinya  maka  mereka  akan  datang  ke  hadapan  Pejabat  Pembuat Akta Tanah, untuk dimintakan pembuatan akta jual beli atas tanah tersebut. Namun karena suatu  sebab  tertentu  jual  beli  tersebut  tidak  dapat  dilaksanakan,  misalnya  karena  jual  beli tersebut  tidak  lunas.  Namun  seandainya  para  pihak  tersebut  tetap  berkeinginan  untuk dimintakan  pembuatan  akta  jual  beli,  untuk  mengantisipasi  hal  itu  PPAT  yang  juga berprofesi  sebagai  seorang  Notaris  akan  menyarankan  kepada  para  pihak  untuk  membuat akta  persetujuan  jual  beli.  Tujuan  dari  dibuatnya  akta  persetujuan  jual  beli  tersebut  salah satunya  adalah  agar  pihak  penjual  dapat  memperoleh  sebagian  atau  seluruhnya  dari  harga jual  beli  tersebut  dan  pihak  pembeli  dapat  memperoleh  hak  atas  tanah  tersebut  walaupun secara riil belum terjadi (Jusran, 2009).
Faktor  utama  yang  menyebabkan  orang  melakukan  perjanjian  pengikatanjual  beli adalah  karena  jual  beli  itu  belum  lunas  (secara  cicilan)  dan  untuk  menunda  kewajiban membayar pajak, karena dengan melakukan transaksi  perjanjian jual beli, pajak tidak akan timbul  karena  tidak  ada  pendaftaran  peralihan  hak  sebagaimana  yang  diwajibkan  di  dalam peraturan mengenai Pejabat Pembuat Akta Tanah. Dengan kata lain dapat dikatakan hal itu untuk  sementara menunda pelaksanaan pembayaran pajak. Dapat  pula ditambahkan bahwa selain faktor-faktor tersebut diatas, adapun yang menyebabkan orang melakukan perjanjian perikatan jual beli adalah karena untuk melaksanakan jual beli langsung dihadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah, maka kewajiban pembayaran pajak baik  PPh maupun BPHTB harus telah  dipenuhi,  sedangkan  untuk  pembayaran  pajak-pajak  tersebut  terutama  BPHTB  harus terlebih dahulu dilaksanakan verifikasi di Kantor Dinas Pendapatan Daerah apakah ada atau
NOTARIUS, Volume 13 Nomor 2 (2020)                                        E-ISSN:2686-2425  ISSN: 2086-1702 - 1702
▪ Edisi 08 Nomor 2 September (2015) ▪
ISSN:2086 - 1702 tidak tunggakan pembayaran PBB (Pajak Bumi dan Bangunan) atas obyek yang akan dijual belikan tersebut.
Pada  prakteknya  pemakaian  Perjanjian  Pengikatan  Jual  Beli  sebagai  perjanjian pendahuluan sudah sering digunakan untuk membantu dalam melakukan perjanjian jual-beli hak atas tanah, namun terhadap Perjanjian Pengikatan Jual Beli sendiri dalam penerapannya hanya  memakai  asas  umum  perjanjian  yang  diatur  dalam  KUH  Perdata    atau  dengan  kata lain  belum  ada  diatur  secara  khusus  dalam  peraturan  perundang-undangan  yang  berkaitan dengan hak atas tanah.
PJB  merupakan  sebuah  terobosan  hukum  yang  banyak  dipakai  oleh  para  pihak  yang akan melakukan jual-beli  hak atas tanah. PJB dipakai  untuk  memudahkan para pihak  yang akan  melakukan  jual-beli  hak  atas  tanah,  karena  jika  mengikuti  semua  aturan  yang diterapkan dalam melakukan jual-beli hak atas tanah, maka tidak semua dapat memenuhinya dalam  sekali  waktu,  maksudnya  tidak  semua  pihak  mampu  untuk  langsung  membayar semua  persyaratan  tentang  jual-beli  hak  atas  tanah  dalam  sekali  waktu  seperti  membayar harga jual beli hak atas tanah yang dalam sekali waktu, seperti membayar harga jual beli hak atas  tanah  yang  disepakati  yang  diikuti  dengan  pembayaran  terhadap  Pajak  Penjual  (SPP) dan  Pajak  Pembeli  yaitu  Bea  Perolehan  Hak  Atas  Tanah  (BPHTB)  serta  kewajiban  lain terkait  dengan  pembuatan  dan  pengurusan  AJB  serta  perpindahan  hak  lainnya  yaitu pendaftaran tanah (balik nama).
Peraturan tentang hak  atas  tanah, diantaranya adalah Undang-Undang Pokok Agraria (UUPA) Peraturan Pemerintah Nomor 40 Tahun 1996 tentang Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan  dan  Hak  Pakai  Atas  Tanah,  Peraturan  Menteri  Negara  Agraria  Nomor  3  Tahun 1997 tentang ketentuan pelaksanaan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 dan lain- lain,  diatur  secara  tegas  terhadap  setiap  perbuatan  hukum  yang  berkaitan  dengan  hak  atas tanah,  maksudnya  setiap  orang  yang  akan  melakukan  perbuatan  hukum  yang  berkaitan dengan hak atas tanah wajib tunduk kepada semua peraturan yang berkaitan dengan hak atas tanah.  Misalnya  dalam  hal  jual  beli  hak  atas  tanah,  dimana  dalam  Peraturan  Pemerintah Nomor  24  Tahun  1997  tentang  Pendaftaran  tanah  dan  Peraturan  Pemerintah  Nomor  37 Tahun  1998  tentang  Peraturan  Jabatan  Pembuat  Akta  Tanah  (PPAT),  diatur  bahwa  dalam melakukan  jual-beli  hak  atas  tanah  harus  dilakukan  dihadapan  pejabat  yang  berwenang, dalam  hal  tanah  adalah  PPAT,  yang  daerah  kerjanya  meliputi  daerah  tempat  tanah  yang diperjualbelikan itu berada. Selain itu terhadap akta pemindahan haknya (akta jual belinya) juga dibuat oleh PPATdan akta jual beli tersebut merupakan akta otentik, dimana bentuk dan isinya telah ditentukan oleh peraturan perundangundangan yang berlaku.
NOTARIUS, Volume 13 Nomor 2 (2020)                                        E-ISSN:2686-2425  ISSN: 2086-1702 - 1702
▪ Edisi 08 Nomor 2 September (2015) ▪ ISSN:2086 -
1702
Sebelum  melakukan  jual-beli  dihadapan  pejabat  yang  berwenang,  dalam  hal  tanah adalah PPAT dan dibuatkan akta jual belinya, para pihak yang akan melakukan jual beli hak atas  tanah  harus  memenuhi  semua  persyaratan  yang  diatur  dalam  pelaksanaan  jual  beli tanah.  Misalnya  Persyaratan  tentang  objek  jual  belinya,  seperti  hak  atas  tanah  yang  akan diperjualbelikan merupakan hak atas tanah  yang sah dimiliki oleh penjual  yang dibuktikan dengan adanya sertipikat tanah atau tanda bukti sah lainnya tentang hak tersebut, dan tanah yang diperjualbelikan tidak berada dalam sengketa dengan pihak lain dan sebagainya.
Persyaratan  lainnya  misalnya  jual-beli  yang  telah  disepakati  dan  akan  dibuatkan aktanya  telah  dibayar  secara  lunas  terhadap  harga  atas  tanahnya  beserta  semua  pajak  yang berkaitan  dengan  jual-beli  hak  atas  tanah  seperti  pajak  penghasilan  dari  penjual(SSP)  dan pajak pembeli yaitu (Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan /BPHTB) telah dilunasi oleh pihak yang akan melakukan jual-beli(Ramdan, 2010).
Dari  semua  pengertian  yang  dikemukakan  di  atas  maka  dapat  disimpulkan  bahwa pengertian  Akta  Pengikatan  Jual  Beli  menurut  pendapat  peneliti  adalah  surat  yang ditandatangani  antara  penjual  dan  pembeli  dalam  jual-beli  hak  atas  tanah  sebelum dilaksanakannya  jual  beli  yang  sebenarnya  dikarenakan  adanya  unsur-unsur  yang  harus dipenuhi untuk jual beli yang berfungsi sebagai  Perikatan bersyarat  yang bentuknya bebas. Sebagai  perjanjian  yang  tidak  diatur  secara  tegas  atau  khusus  oleh  peraturan  perundang- undangan  yang  berlaku,  maka  perlu  kita  ketahui  tentang  kedudukan  dan  kekuatan  dari Pengikatan  Jual  Beli  itu  sendiri.Berbicara  tentang  kekuatan  hukum  yang  dimiliki  oleh Pengikatan  Jual-Beli,  maka  kita  hars  mengkaji  tentang  Perjanjian  Pengikatan  Jual-Beli secara lebih mendalam.
Pengikatan  jual  beli  dapat  berlaku  dalam  dua  kedudukan  tergantung  bagaimana perjanjian PJB itu dibuat. Pengertian dari akta otentik  diterangkan dalam Pasal  1868  KUH Perdata    yang  berbunyi  :”Suatu  Akta  Otentik  ialah  suatu  akta  yang  di  dalam  bentuk  yang ditentukan oleh Undang-undang di buat oleh atau dihadapan pegawai-pegawai umum yang berkuasa untuk itu ditempatdimana akta dibuatnya”. Berdasarkan Pasal 1868 KUH Perdata tersebut  di  atas  dapatlah  dilihat  bahwa  untuk  akta  otentik  bentuk  dari  aktanya  ditentukan oleh  Undang-undang  dan  harus  dibuat  oleh  atau  dihadapan  Pegawai  yang  berwenang. Pegawai yang berwenang yang dimaksud disini antara lain adalah Notaris, hal ini didasarkan pada  ketentuan  Pasal  1  angka  1  Undang-Undang  Nomor  1  Tahun  2004  tentang  Jabatan Notaris  yang  menyatakan  bahwa  Notaris  adalah  Pejabat  Umum  yang  berwenang  untuk membuat akta otentik dan berwenang lainnya sebagai dimaksud dalam Undang-undang ini. Jadi  sesuai  yang  aturan  dalam  Pasal  1868  KUH  Perdata    ditetapkan  atau  dapat  dikatakan
NOTARIUS, Volume 13 Nomor 2 (2020)                                        E-ISSN:2686-2425  ISSN: 2086-1702 - 1702
▪ Edisi 08 Nomor 2 September (2015) ▪ ISSN:2086
- 1702
bahwa  syarat  untuk  akta  otentik  adalah  sebagai  berikut  :  a.  Akta  itu  harus  dibuat  “oleh” ( door )  atau  “dihadapan”  ( tenoverstaan) seorang  pejabat  umum;b.  Akta  itu  harus  dibuat dalam bentuk yang ditentukan Undang-undang; c. Pejabat umum oleh atau dihadapan siapa aka itu dibuat, harus mempunyai wewenang untuk membuat akta itu.
Keterangan  di  atas  terlihat  bahwa  pada  Pengikatan  Jual  Beli  (PJB),  yang  dibuat dihadapan  atau  oleh  Notaris  maka  akta  perjanjian  Pengikatan  Jual  Beli  (PJB)  menjadi sebuah akta yang otentik. Karena telah dibuat dihadapan atau oleh pejabat yang berwenang (salah satunya Notaris) sehingga telah memenuhi ketentuan atau syarat tentang akta otentik yaitu  harus  dibuat  “oleh”  ( door )  atau  “dihadapan”  ( tenoverstaan )  seorang  pejabat  umum. Pengikatan jual beli tidak dibuat dihadapan pejabat umum maka Pengikatan Jual Beli (PJB) menjadi  akta  di  bawah  tangan,  dan  untuk  Akta  dibawah  tangan  lebih  lanjut  diatur  dalam Pasal  1874 KUH Perdata  yang menyatakan bahwa sebagai  tulisan-tulisan di  bawah tangan dianggap  akta-akta  yang  ditanda  tangani  di  bawah  tangan,  surat-surat,  register-register, surat-surat  urusan  rumah  tangga  dan  lainlain,  tulisan  yang  dibuat  tanpa  perantara  seorang pegawai umum (Mertokusumo, 2004).
Penandatanganan  sepucuk  tulisan  di  bawah  tangan  dipersamakan  suatu  cap  jempol, dibubuhi  dengan  suatu  pernyataan  yang  tertinggal  dari  seorang  Notaris  atau  pegawai  lain yang ditunjuk oleh Undang-Undang dari mana ternyata bahwa ia mengenal si pembubuh cap jempol,  atau  bahwa  orang  ini  telah  diperkenalkan  kepadanya,  bahwa  isinya  akta  telah diperjelaskan  kepada  orang  itu,  dan  bahwa  setelah  itu  cap  jempol  tersebut  dibubuhkan dihadapan  pegawai  tadi.  Pegawai  ini  harus  membukukan  tulisan  tersebut.Dengan  Undang- undang  dapat  diadakan  aturan-aturan  lebih  lanjut  tentang  pernyataan  dan  pembukuan termaksud.
Berdasarkan  semua  keterangan  yang  telah  dikemukakan  di  atas  maka  dapat disimpulkan bahwa kekuatan hukum dari akta perjanjian pengikatan jual beli hak atas tanah yang  dibuat  oleh  Notaris  dalam  pelaksanaan  pembuatan  Akta  Jual  Belinya  adalah  sangat kuat.  Hal  ini  karena  Pengikatan  Jual  Beli  (PJB)  yang  dibuat  dihadapan  notaris,  maka aktanya telah menjadi akta notaril sehingga merupakan akta otentik, sedangkan untuk yang dibuat  tidak  di  hadapan  notaris  maka  menjadi  akta  di  bawah  tangan  yang  pembuktiannya berada dibawah akta otentik, walaupun dalam Pasal 1875 KUH Perdata  memang disebutkan bahwa  akta  dibawah  tangan  dapat  mempunyai  pembuktian  yang  sempurna  seperti  akta otentik  apabila  tanda  tangan  dalam  akta  tersebut  diakui  oleh  para  pihak  yang  menanda tanganinya.
NOTARIUS, Volume 13 Nomor 2 (2020)                                        E-ISSN:2686-2425  ISSN: 2086-1702 - 1702
▪ Edisi 08 Nomor 2 September (2015) ▪ ISSN:2086
-
1702
Namun  ketentuan  dalam  Pasal  1875  KUH  Perdata  menunjuk  kembali  1871  KUH Perdata yang menyatakan bahwa akta di bawah tangan dapatlah menjadi seperti akta otentik namun  tidak  memberikan  bukti  yang  sempurna  tentang  apa  yang  termuat  di  dalamnya, karena  akan dianggap sebagai  penuturan belaka selain sekedar apa  yang dituturkan itu ada hubungan langsung dengan pokok isi akta.
Kelemahan  akta  pengikatan  jual  beli  dalam  proses  jual  beli  tanah  sebelum  dibuatnya akta jual beli oleh PPAT yaitu akta pengikatan jual beli bukan merupakan bukti pengalihan hak  atas  atas.  Akta  Pengikatan  Jual  Beli  untuk  peralihan  hak  atas  tanah  masih  diperlukan tindakan hukum lain yaitu pembuatan Akta Jual Beli  sebagai alat bukti peralihan hak atas tanah sebagai syarat perubahan hak milik atas tanah karena jual beli tanah pada sertipikat.
Jadi ketentuan hukum yang ada di perjanjian pengikatan jual-beli hanyalah tergantung dimana perjanjian pengikatan jual-beli dibuat, jika bukan dihadapan pejabat umum (notaris) maka  menjadi  akta  dibawah  tangan  sedangkan  jika  dibuat  oleh  atau  dihadapan  pejabat umum maka akta tersebut menjadi akta notariil yang bersifat akta otentik.

## D. Simpulan
Kedudukan  Akta  PJB  dalam  proses  jual  beli  tanah  merupakan  perjanjian  awal  sebelum dibuatnya  AJB  sebagai  syarat  peralihan  hak  atas  tanah  dalam  sertipikat.  Akta  PJB  bukan merupakan  tanda  bukti  peralihan  hak  atas  tanah.  Berdasarkan  hal  tersebut  maka  dalam perjanjian jual beli tanah agar segera dilakukan pembuatan AJB sesaat setelah Akta Pengikatan Jual  Beli  selesai  (lunas)  sebagai  bukti  peralihan  hak  atas  tanah.  Selain  itu  pembuatan  akta pengikatan  jual  beli  harus  dilakukan  dengan  itikad  baik  dan  terbuka  agar  jual  beli  dapat dilaksanakan dengan lancar
Kekuatan akta pengikatan jual  beli dalam proses jual  beli tanah sebelum dibuatnya  akta jual  beli  oleh  PPAT  adalah  sangat  kuat.  Hal  ini  karena  PJB  yang  dibuat  di  hadapan  notaris, maka aktanya telah menjadi akta notaril sehingga merupakan akta otentik. Akta pengikatan jual beli  bukan  merupakan  bukti  pengalihan  hak  atas  atas.  Kelemahannya  masih  diperlukan tindakan hukum lain yaitu pembuatan Akta Jual Beli sebagai alat bukti peralihan hak atas tanah sebagai syarat perubahan hak milik atas tanah karena jual beli tanah pada sertipikat.
NOTARIUS, Volume 13 Nomor 2 (2020)                                        E-ISSN:2686-2425  ISSN: 2086-1702 - 1702 ▪ Edisi 08 Nomor 2 September (2015) ▪ ISSN:2086 - 1702

## DAFTAR PUSTAKA

## Buku :
Gadiman,D.(2008). Hak Dan Kewajiban Para Pihak Dalam Perjanjian Pengikatan Jual Beli Tanah Bersertipikat . Bandung: Sumber Ilmu.
Jusran, H.(2009). Hukum Perjanjian Innominaat Dalam Praktek . Jakarta: Citra Media Ilmu. Mertokusumo,S.(1998) Hukum Acara Perdata Indonesia .ed. V. cet.I. Yogyakarta : Liberty. Patahna, M. (2009). Problematika Notaris . Jakarta: Rajawali.
Patradi,  K.(2010). Pemberian  Kuasa  Dalam  Praktek  Perjanjian  Pengikatan  Jual  Beli  Hak  Atas Tanah. Yogyakarta: Gamma Press.
Raharjo, S.(2000). Ilmu Hukum . Bandung: Citra Aditya Bakti.
Ramdan,  H.(2010). Kewajiban-Kewajiban  Dalam  Pelaksanaan  Jual  Beli  Tanah  Bersertifikat . Jakarta: Pustaka Ilmu.
Reksomulyatno, D.(2010). Perjanjian Pengikatan Jual-Beli Sebagai PerjanjianInnominaat. Jakarta: Bina Ilmu.
Subekti, R.(1998). Hukum Perjanjian . Jakarta: Penerbit Intermasa.
Sudarnanto,  A.  (2009). Pejabat  Pembuat  Akta  Tanah,  Antara  Kewenangan  Dan  Kewajiban . Semarang:  Pelita Ilmu.
Supriadi. (2006). Etika dan Tanggung Jawab Profesi Hukum di Indonesia . Jakarta: Sinar Grafika.

## Artikel Jurnal / Karya Ilmiah
Budiono, H. (2004). Pengikatan Jual Beli dan Kuasa Mutlak. Majalah Renvoi , Ed. tahun I,(No.10, Maret).
Laksita,  S.D.  (2017).Legalitas  Kuasa  Dalam  Akta  Pengikatan  Jual  Beli  Tanah  Sebagai  Dasar Pembuatan  Akta  Jual  Beli  (Studi  di  Kota  Semarang), Diponegoro  Law  Journal , Vol.6,(No. 1).
Mertokusumo, S.(2004). Arti Penemuan Hukum. Majalah Renvoi , Ed. tahun I,(No.12, Mei).
Rahardjo, S.  (1993). Penyelenggaraan Keadilan  Dalam Masyarakat  Yang Sedang  Berubah. Jurnal Masalah Hukum .
Susanti,  F.  (2008).  Praktek  Perjanjian  Pengikatan  Jual  Beli  Hak  Atas  Tanah  Berdasarkan  Akta Notaris di Jakarta Timur. Universitas Diponegoro.

## Undang-undang dan Peraturan
Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria.
KUH Perdata
NOTARIUS, Volume 13 Nomor 2 (2020)                                        E-ISSN:2686-2425  ISSN: 2086-1702 - 1702 ▪ Edisi 08 Nomor 2 September (2015)
▪ ISSN:2086
- 1702

## Peraturan PemerintahNomor 24 Tahun 1997 tentangPendaftaran Tanah
Peraturan  Pemerintah  Nomor  37  Tahun  1998  tentang  Peraturan  Jabatan  Pembuat  Akta  Tanah (PPAT)
Peraturan  Menteri  Negara  Agraria/Kepala  Badan  Pertanahan  Nasional  Nomor  3  Tahun  1997 tentang  Ketentuan  Pelaksanaan  Peraturan  Pemerintah  Nomor  24  Tahun  1997  Tentang Pendaftaran Tanah.