## JURNAL HUKUM KAIDAH

## Media Komunikasi dan Informasi Hukum dan Masyarakat
Volume : 21, Nomor : 1 ISSN Online : 2613-9340 ISSN Offline : 1412-1255
PEMBUATAN AJB OLEH PPAT DALAM KAITANNYA DENGAN KEWAJIBAN PEMBAYARAN  BPHTB (Studi Putusan Mahkamah Agung  Republik Indonesia Nomor : 1394/K/PID/2017)
Oleh: Barita Raja Simarsoit, Budiman Ginting,
Rudy Haposan Siahaan,
Henry Sinaga.

## Abstract
PPAT  has  a  very  important  role  in  the process of making AJB. One of the stages of the process  of  making  AJB  is  the  payment  of BPHTB  which  is  the  obligation  of  the  taxpayer (recipient  of  land/building  rights).  PPAT  has  a role  and  responsibility  as  a  local  government partner in securing/supervising regional treasury income  through  BPHTB  payments.  PPAT  can only  sign  the  deed  of  transfer  of  rights  to  land and/or buildings after the taxpayer submits proof of  tax  payment  in  the  form  of  SSPD  BPHTB  to PPAT.  BPHTB  payment  obligations  related  to the  transfer  of  rights  with  buying  and  selling involving  PPAT  found  irregularities,  namely:  (i) the  tax  payment  mechanism  and  process became  more  complicated  and  convoluted causing Taxpayers to Entrust BPHTB payments to PPAT so that BPHTB fraud often occurred by PPAT,  (ii)  the  existence  of  Taxpayer's  efforts  to avoid  payment  of  BPHTB  by  making  a  PJB Deed before the PPAT accompanied by a Deed of Authorization to Sell which is made separately (stand  alone).  Based  on  the  Decision  of  the Supreme  Court  of  the  Republic  of  Indonesia Number:  1394/K/PID/2017  there  is  a  case  of PPAT  officers  in  Deli  Serdang  misappropriating BPHTB  payments  so  that  it  is  declared  legally and  convincingly  proven  to  have  committed  a criminal  act  of  embezzling  BPHTB  and sentenced  to  8  (eight)  months  in  prison.  MPPD Deli Serdang has a role to provide guidance and supervision  of  PPAT  Persons  who  have  been sentenced  to  criminal  penalties.  However,  it  is very unfortunate that the MPPD of Deli Serdang Regency has not carried out any follow-up to the PPAT persons who misappropriated the BPHTB due  to  the  absence  of  clear  Technical Instructions  Implementation  Instructions  and Standart  Operasional  Procedure  to  regulate  the procedures for fostering and supervising PPAT.
Keywords: Role of PPAT, Making Sale and Purchase  Deed,  Deviation  in  Payment  of BPHTB
Abstrak
PPAT  memiliki  peranan  sangat  penting dalam  proses  pembuatan  AJB.  Salah  satu tahapan proses pembuatan AJB yaitu pembayaran BPHTB
yang merupakan kewajiban  dari  wajib  pajak  (penerima  hak  atas tanah/  bangunan).  PPAT  memiliki  peran  dan tanggungjawab  sebagai  mitra  kerja  pemerintah daerah dalam mengamankan/ mengawasi pemasukan  kas  daerah  melalui  pembayaran BPHTB.  PPAT  hanya  dapat  menandatangani akta  pemindahan  hak  atas  tanah  dan/atau bangunan  setelah  wajib  pajak  menyerahkan bukti  pembayaran  pajak  berupa  SSPD  BPHTB kepada  PPAT.  Kewajiban  pembayaran  BPHTB terkait  peralihan  hak  dengan  jual  beli  yang melibatkan  PPAT  ditemukan  penyimpangan yaitu:  (i)  mekanisme  dan  proses  pembayaran pajak semakin rumit dan berbelit-belit menyebabkan Wajib Pajak Menitipkan
Pembayaran  BPHTB  kepada  PPAT  sehingga sering  terjadi  penyelewengan  BPHTB  oleh PPAT, (ii) adanya upaya Wajib Pajak menghindari  pembayaran  BPHTB  dengan  cara membuat  Akta  PJB  di  hadapan  PPAT  disertai Akta  Kuasa  Menjual  yang  dibuat  terpisah (berdiri sendiri). Berdasarkan Putusan Mahkamah  Agung  Republik  Indonesia  Nomor: 1394/K/PID/2017  terdapat  kasus  oknum  PPAT di  Deli  Serdang  menyelewengkan  pembayaran BPHTB sehingga dinyatakan terbukti secara sah dan  meyakinkan  melakukan  tindak  pidana penggelapan  BPHTB  dan  dijatuhi  pidana penjara  8  (delapan)  bulan.  MPPD  Deli  Serdang memiliki peran untuk melakukan pembinaan dan pengawasan terhadap Oknum PPAT yang telah dijatuhi  hukuman  pidana.  Namun  sangat  begitu disayangkan  MPPD  Kabupaten  Deli  Serdang belum melakukan tindak lanjut apapun terhadap oknum  PPAT  yang  menyelewengkan  BPHTB tersebut  dikarenakan  belum  adanya  Petunjuk Teknis  (Juknis)  /Petunjuk  Pelaksanaan  (Juklak) dan  SOP  yang  jelas  untuk  mengatur  tata  cara pembinaan dan pengawasan terhadap PPAT.
Kata kunci: Peran  PPAT,  Pembuatan  Akta Jual Beli, Penyimpangan Pembayaran BPHTB

## I. Pendahuluan

## A.  Latar Belakang
Kepemilikan tanah merupakan suatu hal yang  sangat  penting.  Kepemilikan  tanah  terjadi karena  perbuatan  hukum,  seperti  pemberian hak atas tanah yang dilakukan dengan cara jual

## JURNAL HUKUM KAIDAH

## Media Komunikasi dan Informasi Hukum dan Masyarakat
beli,  hibah,  tukar  menukar  dan  lain-lain. Perbuatan hukum tersebut menimbulkan peralihan  hak  atas  tanah  dari  pemilik  tanah kepada pihak lain yang akan menerima hak atas tanah tersebut. Dalam pelaksanaan jual-beli hak atas  tanah  yang  bersertipikat,  agar  memiliki kekuatan  hukum,  pengalihan  hak  atas  tanah tersebut  dibuat  dengan  akta  jual-beli  (AJB) terhadap objek hak atas tanah yang bersertipikat dihadapan
pejabat yang berwenang, 1 serta wajib didaftarkan pada kantor pertanahan  kabupaten/kota  setempat,  dengan demikian  hak  atas  tanah  dan  bangunan  secara sah  ada  pada  pihak  yang  memperoleh  hak tersebut  dan  dapat  dipertahankan  terhadap semua pihak. 2
Pembuatan AJB dalam proses peralihan kepemilikan  atas  tanah  dilakukan  oleh  PPAT, sebagaimana  telah  diatur  dalam  Pasal  37  ayat (1)  Peraturan  Pemerintah  Nomor  24  Tahun
1997 tentang Pendaftaran Tanah yang
mengatakan bahwa:
“Peralihan hak atas tanah dan Hak Milik atas  satuan  rumah  susun  melalui  jual beli,  tukar  menukar,  hibah,  pemasukan dalam perusahaan dan perbuatan hukum pemindahan hak lainnya, kecuali pemindahan  hak  melalui  lelang  hanya dapat didaftarkan jika dibuktikan dengan akta  yang  dibuat  oleh  PPAT  yang berwenang menurut
ketentuan peraturan  perundang-undangan  yang berla ku.”
Mengingat  tanah  memiliki  nilai  ekonomi yang  tinggi,  maka  terdapat  pertimbangan  untuk melakukan  pemungutan  pajak  dalam  proses penandatanganan  AJB.  Salah  satu  kewajiban pembayaran perpajakan yang merupakan syarat
1  Muhammad  Ridwan, Hukum  Jual  Beli  Hak Atas Tanah Yang Telah Bersertipikat , Pustaka Ilmu, Jakarta, 2010, hal. 52 2  Marihot  Pahala  Siahaan, Bea  Perolehan  Hak atas  Tanah  dan  Bangunan,  Teori  dan  Praktik ,  Edisi  Revisi, Rajawali Pers, Jakarta, 2003, hal. 7
yang harus dipenuhi sebelum penandatanganan AJB  yaitu  pembayaran  BPHTB.  Pajak  BPHTB dibebankan  kepada  pembeli  sebagai  wajib pajak.
Menurut  Pasal  1  ayat  (41)  Undang- Undang  Nomor  28  Tahun  2009  Tentang  Pajak Daerah dan Redistribusi Daerah, pengertian dari BPHTB  adalah  pajak  yang  dikenakan  atas perolehan  hak  atas  tanah  dan  atau  bangunan. Pembayaran BPHTB wajib dilaksanakan sebelum atau pada saat akta peralihan hak atas tanahnya dibuat dihadapan PPAT yang berwenang. PPAT dilarang
untuk menandatangani  akta  peralihan  hak  sebelum wajib  pajak  melunasi  BPHTB. 3 Hal  tersebut diatur  dalam  Pasal  91  ayat  (1)  Undang-Undang Nomor  28  Tahun  2009  Tentang  Pajak  Daerah dan  Redistribusi  Daerah  yang  mengatakan bahwa:
“Pejabat  Pembuat  Akta  Tanah/Notaris hanya  dapat  menandatangani  akta pemindahan  Hak  atas  Tanah  dan/atau Bangunan setelah Wajib Pajak menyerahkan bukti pembayaran pajak”
Kewajiban pembayaran perpajakan sering  dan  tak  jarang  menjadi  permasalahan hukum  diantaranya,  pemalsuan  bukti  bayar BPHTB.  Hal  tersebut  karena  adanya  kewajiban proses  verifikasi  dan  validasi  yang  begitu  lama, sehingga banyak orang memalsukan bukti bayar tersebut.
Verifikasi dan validasi merupakan prosedur  penelitian  BPHTB  terkait  kelengkapan dokumen dan kebenaran data objek pajak  yang tercantum dalam BPHTB. Prosedur ini dilakukan sebelum  wajib  pajak  melakukan  pembayaran BPHTB  terutang.  Di  samping  itu,  memiliki
3  Marihot  Pahala Siahaan, Kompilasi  Peraturan Di  Bidang  BPHTB,  Panduan  Dalam  Penyusunan  Aturan Pelaksanaan  Peraturan  Daerah  Tentang  BPHTB ,  Graha Ilmu, Yogyakarta 2010, hal. 7

## JURNAL HUKUM KAIDAH

## Media Komunikasi dan Informasi Hukum dan Masyarakat
prosedur  yang  rumit  dan  kadang  memakan waktu yang cukup lama.
Salah  satu  contoh  terkait  kewajiban pembayaran BPHTB yaitu, pada Kabupaten Deli Serdang  perihal  verifikasi  dan  validasi  tersebut diatur  dalam  Peraturan  Bupati  Deli  Serdang  2 Tahun  2011  Tentang  Sistem  Pemungutan BPHTB  Di  Wilayah  Kabupaten  Deli  Serdang. Berdasarkan  hal  tersebut,  maka  perlu  dikaji secara  mendalam  mengenai  proses  proses pembuatan  akta  jual  beli  (AJB)  hak  atas  tanah oleh  PPAT  dalam  kaitannya  dengan  kewajiban pembayaran perpajakan dengan nilai yang tepat dan pasti sebagai dasar penghitungan pengenaan  BPHTB  yang  harus  dibayar/  disetor oleh  wajib  pajak  yang  melakukan  peralihan  hak atas tanah tersebut. Dalam pembayaran BPHTB juga  sering  terjadi  permasalahan  non  teknis yang  melibatkan  PPAT  seperti,  BPHTB  yang tidak  disetor  sebagaimana  mestinya,  serta pemalsuan  bukti  bayar  dan/atau  penggelapan BPHTB.
Permasalahan  tersebut  banyak  yang berujung di Pengadilan, salah satu contoh kasus pelanggaran  yang  dilakukan  oleh  PPAT  yaitu terdapat  dalam  Putusan  Mahkamah  Agung Nomor:  1394/  K/  Pid/  2017 juncto Putusan Pengadilan  Tinggi  Nomor:  446/  Pid/  2017/  PT. Mdn juncto Putusan  Pengadilan  Negeri  Medan Nomor:  203/  Pid.B/  2017/PN.  Mdn yang  telah berkekuatan hukum tetap ( inkracht van gewijsde ).  Kasus  ini  bermula  saat  wajib  pajak meminta  bantuan  untuk  mengurus  balik  nama sertipikat  hak  milik  atas  tanah  kepada  PPAT yang  berlokasi  di  Kabupaten  Deli  Serdang. Wajib  pajak  telah  mengtransfer  uang  sebesar Rp.  46.230.500,-  (empat  puluh  enam  juta  dua ratus  tiga  puluh  ribu  lima  ratus  rupiah)  sebagai biaya  pembayaran  pajak  terhadap  proses  balik nama  sertipikat  hak  milik  atas  tanah  BPHTB
tersebut, namun hingga beberapa bulan setelah transaksi  tersebut  dilakukan,  Terdakwa  dalam hal  ini  oknum  PPAT  belum  pernah  memberikan bukti  apapun  kepada  wajib  pajak,  kemudian wajib  pajak  melakukan  pengecekan  yang kemudian  diketahui  bahwa  Terdakwa  tidak pernah  membayarkan  uang  dari  wajib  pajak untuk pembayaran pajak BPHTB tersebut.
Oknum PPAT tersebut telah menyelewengkan BPHTB yang dititip kepadanya dan
tidak menyelesaikan pembayaran  untuk  proses  penerbitan  balik nama sertifikat dalam pembuatan AJB. Terjadinya  hal  demikian  tentunya  bertolak belakang  dengan  peranan  seorang  PPAT  yang seharusnya ikut serta dalam melakukan pengawasan atas pembayaran pajak-pajak yang terhutang  pada  peralihan  hak  atas  tanah  dan bangunan dengan cara hanya boleh menandatangani  akta  pengalihan  hak  atas tanah  dan  bangunan  jika  pajaknya  sudah dibayar.
Terkait  kewajiban  pembayaran  BPHTB yang  memiliki  persoalan  hukum  yang  begitu banyak,  selain  itu terdapat  juga  berbagai  akibat hukum  atas  terjadinya  persoalan  hukum  yang terjadi.  Dalam  penelitian  ini  juga  mengkaji eksistensi  MPPP  (Majelis  Pembinaan  Dan Pengawasan PPAT) yang di bentuk berdasarkan    Peraturan  Menteri  Agraria  Dan Tata Ruang/ BPN Nomor 2 Tahun 2018 tentang Pembinaan  Dan  Pengawasan  PPAT  untuk menindaklanjuti  oknum  PPAT  yang  melakukan penyelewengan terhadap BPHTB dalam putusan  Pengadilan  yang  sudah  berkekuatan hukum tetap.
Berdasarkan  uraian  latar  belakang  ini lah,  maka  penulis  tertarik  melakukan  penelitian dalam  bentuk  dengan  judul: “Pembuatan  Akta Jual Beli Hak  Atas Tanah  Oleh PPAT Dalam

## JURNAL HUKUM KAIDAH

## Media Komunikasi dan Informasi Hukum dan Masyarakat
Kaitannya  Dengan  Kewajiban  Pembayaran
BPHTB  (Studi  Putusan  Mahkamah  Agung Republik Indonesia Nomor:
1394/K/PID/2017)”.

## B.  Rumusan Masalah
Berdasarkan  uraian  dari  latar  belakang diatas,  maka  dapat  dirumuskan  masalah  dalam penelitian ini sebagai berikut:
1.  Bagaimana peran dan tanggungjawab PPAT dalam  pembuatan  akta  jual  beli  hak  atas tanah dalam kaitannya dengan pembayaran BPHTB?
2.  Bagaimana  penyimpangan  PPAT  terkait kewajiban pembayaran BPHTB dalam pembuatan akta jual beli hak atas tanah?
3.  Bagaimana  analisis  kasus  penyelewengan BPHTB yang dilakukan oleh PPAT berdasarkan  putusan  Mahkamah  Agung Nomor: 1394/K/PID/2017?
C.  Metode Penelitian
Menurut  Soerjono  Soekanto,  jika dilihat  dari  sudut  tujuan  penelitian,  metode penelitian hukum dapat digolongkan menjadi  dua  jenis,  yaitu  penelitian  hukum normatif dan penelitian hukum empiris. 4
Penelitian  ini  merupakan  penelitian normatif yang dilakukan menggunakan pendekatan  kasus  dan  bersifat  deskriptif analitis . Adapun  sumber  dan  jenis  data  dalam penelitian ini adalah sebagai berikut:
a.  Bahan Hukum Primer, yaitu berupa
Peraturan perundang-undangan
yang berlaku  dan  terkait  terhadap  permasalahan yang  akan  diteliti.  Adapun  peraturan  yang berkaitan dengan penelitian ini antara lain:
4  Soerjono  Soekanto  &  Sri  Mamudji, Penelitian Hukum  Normatif:  Suatu  Tinjauan  Singkat Raja  Grafindo Persada, Jakarta, 2003, hal. 1-2
1.  Undang-Undang  Dasar  Negara  Republik Indonesia Tahun 1945
2.  Undang-Undang  Nomor  1  Tahun  1946
Tentang  Kitab  Undang-Undang  Hukum Pidana
3.  Undang-Undang Republik Indonesia Nomor  5  Tahun  1960  tentang  Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria;
4.  Undang-Undang Republik Indonesia Nomor  28  Tahun  2009  Tentang  Pajak
Daerah dan Retribusi Daerah (PDRD); 5.  Peraturan  Pemeritah  Republik  Indonesia Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah; 6.  Peraturan Pemerintah
Republik Indonesia Nomor 24 Tahun 2016 tentang
Perubahan  Atas  Peraturan  Pemerintah Republik  Indonesia  Nomor  37  Tahun 1998 tentang Jabatan PPAT; 7.  Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Republik Indonesia Nomor 3 Tahun 1997
tentang  Ketentuan  Pelaksana  Peraturan Pemerintah  Republik  Indonesia  Nomor 24  Tahun  1997  tentang  Pendaftaran Tanah;
8.  Peraturan  Menteri  Agraria  dan  Tata
Ruang/Kepala Badan Pertanahan Nasional  Nomor  112/KEP-4.1/IV  Tahun 2017 Tentang Kode Etik Ikatan PPAT;
9.  Peraturan  Menteri  Agraria  Tata  Ruang/ Kepala  Badan  Pertanahan  Nasional Nomor  2  Tahun  2018  Tentang  Majelis Pembinaan dan Pengawasan PPAT;
10.  Peraturan  Bupati  Deli  Serdang  Nomor  2
Tahun 2011 Tentang Sistem Pemungutan BPHTB di wilayah Kabupaten Deli Serdang;
b.  Bahan  Hukum  Sekunder  terutama  adalah buku teks karena buku teks berisi mengenai

## JURNAL HUKUM KAIDAH

## Media Komunikasi dan Informasi Hukum dan Masyarakat
prinsip-prinsip  dasar  ilmu  hukum  dan pandangan-pandangan  klasik  para  sarjana yang  mempunyai  klasifikasi  tinggi.  Bahan hukum  sekunder  yaitu  semua  publikasi tentang  hukum  yang  bukan  merupakan dokumen –dokumen resmi, seperti: 5
1.  Buku-Buku  literatur  atau  bacaan  yang menjelaskan  mengenai  pembuatan  akta jual beli hak atas tanah oleh PPAT dalam kaitannya dengan kewajiban Pembayaran BPHTB 2.  Hasil-hasil  penelitian  pembuatan  akta jual beli hak atas tanah oleh PPAT dalam kaitannya dengan kewajiban
pembayaran BPHTB.
3.  Pendapat ahli yang berkompeten dengan penelitian.
c.  Bahan  Hukum  Tersier,  yaitu  bahan  yang memberikan  petunjuk  maupun    penjelasan tambahan  terhadap  bahan  hukum  primer dan sekunder yang terdapat dalam penelitian. 6

## II.  Hasil dan Pembahasan

## A.  Peran  Dan  Tanggungjawab  PPAT
Dalam Pembuatan  Akta Jual Beli Hak Atas Tanah Dalam Kaitannya Dengan Pembayaran BPHTB .
Keberadaan  PPAT  dalam  suatu  proses pendaftaran  hak  atas  tanah  dan  peralihan  hak atas  tanah  sangat  dibutuhkan.  PPAT  adalah Pejabat  umum  yang  diberi  kewenanan  untuk membuat akta-akta otentik mengenai perbuatan hukum  tertentu  mengenai  Hak  atas  tanah  atau Hak  milik  atas  Satuan  Rumah  Susun.  PPAT dalam  hal  ini  membuat akta sebagai  bukti  telah telah  dilaksanakan  perbuatan  hukum  tertentu
5  Peter  Mahmud  Marzuki, “Penelitian  Hukum”,
6 Ibid , hal. 141
mengenai  hak  atas  tanah  atau  hak milik  satuan rumah susun. 7
Salah satu akta otentik yang dibuat oleh PPAT  yaitu  AJB.  Pembuatan  AJB  merupakan suatu  bagian  dalam  proses  peralihan  hak  atas tanah.  Peralihan  hak  atas  tanah  adalah memindah  hak  atau  beralihnya  penguasaan tanah  yang  semula  milik  seseorang  atau sekelompok masyarakat ke masyarakat lainnya. Peralihan tersebut dapat dilakukan dengan cara menukar/memindahkan tanah. 8
Akta  Jual  Beli  merupakan  dokumen yang menjadi bukti sah bahwa adanya peralihan hak atas tanah yang semula dari pemilik selaku penjual  beralih  kepada  pembeli  sebagai  pemilik baru.  Terdapat  beberapa  syarat  yang  harus dipenuhi  dalam  pembuatan  Akta  Jual  Beli  yaitu antara lain:
a.  Ada obyek yang akan dialihkan;
b.  Ada persetujuan dari kedua belah pihak;
c.  Melunasi BPHTB;
d.  Akta dibuat 2 (dua) lembar asli dan 1 (satu) lembar salinan untuk pihak pembeli.
Proses  pembuatan  Akta  Jual  Beli  tidak dapat selesai dalam sehari karena pejabat yang berwenang  akan  memeriksa  terlebih  dahulu keaslian sertifikat tanah dari properti yang dijual di  Kantor  Pertanahan.  Selanjutnya  membayar BPHTB  yang  merupakan  pajak  terutang.  Pajak terutang  adalah  pajak  yang  harus  dibayar  pada suatu  saat,  dalam  masa  Pajak,  dalam  tahun pajak,  atau  dalam  bagian  tahun  pajak  sesuai dengan ketentuan peraturan perundang- undangan perpajakan daerah. 9
7  Boedi  Harsono, Hukum  Agraria  Indonesia Himpunan  Peraturan-Peraturan  Hukum  Tanah ,  Djambatan, Jakarta, 2008, hal. 676 8 Andy Hartanto, Kepemilikan Tanah , Laksbang, Surabaya, 2015, hal. 199 9  Mardiasmo, Perpajakan ,  ANDI,  Yogyakarta, 2000, hal.

## JURNAL HUKUM KAIDAH

## Media Komunikasi dan Informasi Hukum dan Masyarakat
Menurut  Pasal  88  UU  PDRD  Biaya BPHTB dalam proses pembuatan Akta Jual Beli sendiri  paling  tinggi  sebesar  5%  (lima  persen) dari  harga  transaksi  penjualan.  Besarnya  pajak yang terutang dihitung dengan cara mengalikan tarif  dengan  Nilai  Perolehan  Obyek  Pajak  Kena Pajak. 10
Pembayaran BPHTB dibantu oleh beberapa  pejabat  yang  berwenang  dalam pemenuhan  ketentuan  BPHTB  atas  suatu perolehan  hak  atas  tanah  dan  bangunan.   Para pejabat ini diberi kewenangan untuk memeriksa apakah  BPHTB  terutang  sudah  disetorkan  ke kas  daerah  oleh  pihak  yang  memperoleh  hak sebelum pejabat yang berwenang menandatangani  dokumen  yang  berkenaan dengan  perolehan  dimaksud.  Pejabat  yang dimaksud  dalam  pemenuhan  ketentuan  BPHTB tersebut ditunjuk karena kewenangannya dalam pembuatan  akta  dan  pengesahan  terjadinya perolehan  hak.  Pejabat  tersebut  adalah  PPAT, Pejabat Lelang dan Pejabat Pertanahan.
Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2009 Tentang  Pajak  Daerah  Dan  Restribusi  Daerah memberikan peran penting kepada PPAT dalam hal  peralihan  hak  atas  tanah  dan  pembayaran pajak  yang  merupakan  kewajiban  bagi  para pihak  yang  akan  melakukan  transaksi  peralihan hak  atas  tanah  sebelum  dibuatkannya  akta peralihan oleh PPAT.
PPAT  sangat  berperan  penting  dalam transaksi  jual  beli  tanah,  dimana  PPAT  dalam hal  ini  telah  ikut  membantu  Kepala  BPN Kabupaten/Kota  untuk  melakukan  kegiatan terkait  dengan  tanah. 11 Posisi  PPAT  dalam  hal ini  sangat  teramat  penting.  Alasannya,  PPAT
10  Mustaqiem, Pajak  Daerah  dalam  Transisi Otonomi Daerah , UII Press, Yogyakarta, 2008, hal. 152 11  Muhammad  Amaludin  Riza, Perlindungan Hukum  Terhadap  Pembeli  Atas  Titipan  Bea  Perolehan  Hak Atas  Tanah  Dan  Bangunan  Kepada  Pejabat  Pembuat  Akta Tanah , Volume 4 Nomor 2, 02 Agustus 2018. hal. 242
memiliki  tanggungjawab  lain  selain  peran  dan tanggungjawab  yang  dipaparkan  diatas,  PPAT juga  diberikan  tanggungjawab  untuk  melakukan penelitian  terhadap  tanah/  bangunan  yang dialihkan. Hal ini berkaitan dengan penyampaian  harga  transaksi  sebagai  dasar penetapan  BPHTB  kepada  masyarakat.  Dalam hal transaksi jual beli tanah/ bangunan memang dituntut kehati-hatian dan tanggung jawab PPAT menilai  atau  menafsir  harga  suatu  bidang tanah. 12
Kaitan
antara PPAT dengan pembayaran  BPHTB  bahwa  PPAT  merupakan pihak  yang  membantu  wajib  pajak  dalam menghitung  BPHTB  terutang  dan  menyiapkan SSPD  BPHTB. 13 Secara  yuridis  normatif, menurut
Peraturan Bupati Kabupaten
Deliserdang  Nomor  104  Tahun  2014  PPAT bertugas dan berwenang untuk:
1.  Memeriksa  terkait  kebenaran  objek  pajak  di kantor pertanahan.
2.  Menyiapkan draft akta pemindahan hak atas tanah/ bangunan.
PPAT  punya  peran  sebagai  pihak  yang mengetahui  sekaligus  yang  menandatangani SSPD BPHTB  yang disetorkan oleh  wajib pajak melalui penandatangannya. PPAT akan menandatangani  akta  otentik  setelah  pajak BPHTB tersebut dibayar lunas oleh wajib pajak, hal  itu  perintah  yang  di  atur  berdasarkan  Pasal 91 ayat (1) dan ayat (3) Undang-Undang nomor 28  Tahun  2009  tentang  Pajak  Daerah  dan Retribusi Daerah. Selain itu dalam Pasal 40 ayat (1)  Peraturan  Bupati  Deli  Serdang  Nomor  104 Tahun  2014  dikatakan  bahwa,  PPAT/  Notaris hanya dapat menandatangani Akta pemindahan
12  Hasil  Wawancara  dengan  Dana  Barus, Notaris/  PPAT,  Kabupaten  Deli  Serdang,  Pada  Tanggal  02 Maret 2021, Pukul 14:00 WIB
13  Hasil  Wawancara  dengan  Dana  Barus, Notaris/  PPAT,  Kabupaten  Deli  Serdang,  Pada  Tanggal  02 Maret 2021, Pukul 14:00 WIB

## JURNAL HUKUM KAIDAH

## Media Komunikasi dan Informasi Hukum dan Masyarakat
Hak  atas  Tanah  dan/atau  Bangunan  setelah Wajib  Pajak  menyerahkan  bukti  pembayaran pajak  dari  Bank  Penerima  yang  telah  divalidasi oleh  Pejabat  yang  berwenang.  PPAT  yang melanggar  ketentuan  tersebut  diatas  dikenakan sanksi  administrasi  berupa  denda  sebesar  Rp. 7.500.000,- (tujuh juta lima ratus ribu rupiah).
Hal  ini  merupakan  kewajiban  karena adanya  pelimpahan  wewenang  untuk  tidak melakukan  tindakan  tertentu,  yaitu  dengan  cara tidak  menandatangani  akta jual  beli.  Selain  dari itu,  seorang  PPAT  juga  diberikan  tanggung jawab  untuk  ikut mengawasi  pembayaran  pajak BPHTB agar para pihak sebelum menandatangani  akta  jual  beli  harus  terlebih dahulu  membayar  pajak  yang  timbul  dari pengalihan  hak  atas  tanah  dan/atau  bangunan. Selain  itu,  PPAT  mempunyai  kewajiban  untuk pelaporan  atau  pemberitahuan  perolehan  hak atas tanah dan bangunan, berdasarkan ketentuan  yang  berlaku.  Dalam  Pasal  92  ayat (1)  Undang-Undang  Nomor  28  Tahun  2009 ataupun  dalam  Pasal  28  ayat  (1)  Peraturan Bupati  Deli  Serdang  Nomor  104  Tahun  2014 dikatakan  bahwa  PPAT  harus  melaporkan pelaporan  perolehan  hak  atas  tanah  dan/atau bangunan  paling  lambat  tanggal  10  (sepuluh) pada setiap bulannya.
Laporan  tersebut  mengenai  jumlah SSPD  BPHTB  yang  keluar  dan  jumlah  akta yang dibuat. Akta tersebut baru bisa ditandatangani oleh PPAT setelah pajak BPHTB yang  terutang  dilunasi  oleh  wajib  pajak.  Namun jika  terdapat  SSPD  BPHTB  nihil  (perhitungan pajak  yang  terutang  nol)  tidak  perlu  dilaporkan, apabila  dilaporkan  juga  boleh.  Laporan  yang dimaksud  diatas  sekurang-kurangnya  memuat nomor dan tanggal akta, status hak, letak tanah, luas tanah, luas bangunan, nilai jual objek pajak, harga  transaksi  atau  nilai  pasar,  nama  dan
alamat  pihak  yang  mengalihkan  dan  yang memperoleh  hak  serta  tanggal  dan  jumlah setoran.
Prinsipnya jual beli tanah dan bangunan bersifat  nyata  dan  tunai,  dimana  kedua  belah pihak  sepakat,  dan  kesepakatan  tersebut dijabarkan dalam akta autentik yang dibuat oleh PPAT,  serta  biayanya  telah  dilunasi.  Jika  biaya transaksi jual tanah belum dilunaskan maka AJB tidak dapat dibuat. 14
Berdasarkan uraian diatas dapat dikatakan bahwa Keberadaan PPAT senantiasa diperlukan masyarakat yang memerlukan jasanya  di  bidang  hukum.  PPAT  harus  dapat selalu mengikuti perkembangan hukum sehingga  dalam  memberikan  jasanya  kepada masyarakat, PPAT dapat membantu memberikan  jalan  keluar  yang  dibenarkan  oleh hukum  kepada  masyarakat  yang  membutuhkan jasanya. PPAT memiliki peran dan tanggungjawab  sebagai  mitra  kerja  pemerintah daerah dalam mengamankan/ mengawasi pemasukan  kas  daerah  melalui  pembayaran BPHTB.  PPAT  hanya  dapat  menandatangani akta  pemindahan  hak  atas  tanah  dan/atau bangunan  setelah  wajib  pajak  menyerahkan bukti  pembayaran  pajak  berupa  SSPD  BPHTB kepada PPAT.
B.  Penyimpangan PPAT Terkait Kewajiban Pembayaran BPHTB Dalam Pembuatan  Akta Jual Beli Hak Atas Tanah .
Pembuatan  Akta  Jual  Beli  dalam kaitannya dengan kewajiban pembayaran BPHTB selain memakan banyak waktu, tentunya  melibatkan  banyak  pihak.  Semakin banyak  pihak  yang  dilibatkan  semakin  banyak
14  Mustofa. Tuntunan  Pembuatan  Akta-Akta PPAT , Karya Media, Yogyakarta, 2010, hal. 23

## JURNAL HUKUM KAIDAH

## Media Komunikasi dan Informasi Hukum dan Masyarakat
pula  potensi  persoalan  hukum  yang  timbul. Salah  satu  persoalan  yang  sering  terjadi  dalam Pembuatan  Akta  Jual  Beli  dalam  kaitannya dengan  kewajiban  pembayaran  BPHTB  yaitu penitipan  BPHTB  kepada  PPAT  yang  dilakukan oleh  wajib  pajak/  pembeli.  Penitipan  BPHTB  itu sendiri sangat berpotensi terjadinya permasalahan  hukum  seperti,  penggelapan, penipuan  dan  pemalsuan  dokumen  yang
berkaitan dengan pembayaran BPHTB. Terjadinya
persoalan peristiwa hukum
penyelewengan BPHTB tersebut tentunya mengakibatkan  kerugian  bagi  para  pihak  dalam hal  ini  pihak  yang  memiliki  kewajibannya  dalam perpajakan.    Terjadinya  persoalan  peristiwa hukum penyelewengan BPHTB tersebut tentunya  mengakibatkan  kerugian  bagi  para pihak  dalam  hal  ini  pihak  yang  memiliki kewajibannya  dalam  perpajakan.  Uraian  proses pembayaran  pajak  ini  tentunya  menunjukkan bahwa,  mekanisme  dan  proses  pembayaran pajak semakin rumit dan berbelit-belit.
Permasalahan  lain  yang  paling  greget berkenaan  dengan  perpajakan  yaitu  upaya menghindari BPHTB. Hal ini disebabkan karena tingkat  kesadaran  masyarakat  masih  sangat terbatas  pada  kewajiban  pembayaran  pajak, bahkan  ada  yang  berprinsip  menghindari  pajak adalah suatu kebanggan.  Adapun alasan lain di beberapa  kalangan  masyarakat  yaitu,  ingin memiliki  tanah  dan/atau  bangunan  tetapi  tidak ingin  dan  tidak  mampu  membayar  pajak  yang merupakan  kewajibannya.  Tidak  sedikit  pula masyarakat menghindari kewajiban pembayaran BPHTB.
Salah  satu  cara  menghindarinya  yaitu dengan  melakukan  pembuatan  akta  pengikatan
jual  beli  (PJB) 15 dihadapan  Notaris.  Akta Pengikatan Jual Beli (“PJB”) digunakan sebagai pengikat,  sebagai  tanda  jadi  transaksi  jual  beli tersebut,  sambil  menunggu  yang  belum  beres. Belum  terpenuhinya  persyaratan  untuk  Akta Jual  Beli,  bisa  jadi  karena  pembayaran  belum lunas/dicicil,  sertifikat  masih  dalam  proses pemecahan  atau  proses  lainnya,  belum mampu membayar  pajak,  atau  kondisi  lainnya  yang legal. 16
Pada  prakteknya,  membuat  Akta  PJB disertai  akta  Kuasa  Menjual  yang  dibuat terpisah  (berdiri  sendiri).  Pembeli  dengan adanya  kuasa  menjual  dikemudian  hari  dapat menjual kepada pihak ketiga tanpa memerlukan bantuan  hukum  penjual  atau  dalam  hal  ini digunakan  untuk  menjual  kepada  dirinya pembeli  sendiri  (balik  nama  keatas  nama pembeli).
Pemberian kuasa tersebut dinilai merugikan  bagi  pemberi  kuasa  karena  tidak sedikit  penerima  kuasa  yang  menyalahgunakan kuasa  tersebut  untuk  kepentingan  pribadinya. Tujuan  pembuatan  kuasa  ini  bagi  penerima kuasa  yaitu  untuk  memudahkan  menjual  tanah tersebut pada pihak ketiga tanpa membutuhkan persetujuan  lagi  dari  pemberi  kuasa  yang namanya  tercantum  dalam  sertipikat,  serta menghindari  beban  pembayaran  BPHTB  dan pajak lainnya yang harus dibayarkannya apabila mengikuti  prosedur  jual  beli  tanah  sesuai dengan peraturan perundang-undangan.
Akta  pengikatan  jual  beli  yang  disertai kuasa  menjual  ini  dinilai  sebagai  terobosan hukum.  Sehingga  dengan  demikian  dapat
15 Pengikatan Jual Beli (PJB) adalah kesepakatan  antara  penjual  untuk menjual  properti miliknya kepada pembeli yang dibuat dengan akta notaris.
16  Irma  Devita  Purnama  Sari, Pengikatan  Jual Beli  Untuk  Menjual, Dimuat  Dalam  Website  Internet: https://www.hukumonline.com/klinik/detail/ulasan/lt548f3f2f8 a900/pengikatan-jual-beli-dan-kuasa-untuk-menjual/, diakses pada tanggal 7 Juni 2021 Pukul 21:01

## JURNAL HUKUM KAIDAH

## Media Komunikasi dan Informasi Hukum dan Masyarakat
dinyatakan  bahwa,  tidak  semua  jual  beli  yang objeknya  sertifikat  hak  milik  harus  membayar kewajiban pajak bila mana tidak sampai dengan proses balik nama pada BPN.
C.  Analisis Kasus Penyelewengan BPHTB  Yang  Dilakukan  Oleh  PPAT Berdasarkan Putusan Mahkamah
Agung  Republik  Indonesia  Nomor:
1394/K/PID/2017 .
1.  Analisis  Hukum  Terhadap  PPAT  Yang
Melakukan  Penyelewengan  Pembayaran BPHTB  Berdasarkan  Putusan  Mahkamah Agung Republik Indonesia Nomor:
1394/K/PID/2017 .
Peran PPAT dalam Putusan Mahkamah Agung  nomor:  1394/K/PID/2017  yaitu  sebagai penyetor  pembayaran  BPHTB  dalam  proses pembuatan  AJB.  Pembayaran  BPHTB  yang dititipkan  oleh  wajib  pajak  kepada  PPAT  untuk disetorkan  kepada  Bapenda  Kabupaten  Deli Serdang. Pembayaran BPHTB oleh PPAT disini dilaksanakan  tanpa  adanya  surat  kuasa  dari wajib pajak/ pembeli.
Tanpa adanya pemberian kuasa kepada PPAT dapat dikatakan bahwa, hubungan hukum antara  PPAT  dengan  wajib  pajak/pembeli adalah  hubungan  antara  pejabat  umum  yang memiliki kewenangan tertentu dengan masyarakat  yang  memiliki  kebutuhan  khusus berkaitan  dengan  kewenangan  tertentu  yang dimiliki  oleh  pejabat  umum  tersebut.  PPAT dalam  hal  ini  hanya  dititipkan  sejumlah  uang untuk  pembayaran  BPHTB  oleh  wajib  pajak/ pembeli,  namun  tidak  disetorkan  oleh  PPAT maka  perbuatan  yang  dilakukan  oleh  PPAT tersebut  dapat  dikatakan  telah  melanggar peraturan  perundang-undangan  atau  perbuatan melanggar hukum.
Penyelewengan  pembayaran  BPHTB ini tentunya membutuhkan pertanggungjawaban pidana kepada PPAT untuk mempertanggungjawabkan
perbuatannya.
Penyelewengan  pembayaran  BPHTB  yang dilakukan  oleh  PPAT  termasuk  dalam  tindak pidana penggelapan.
Merujuk  Putusan  Mahkamah  Agung nomor: 1394/K/PID/2017 terdakwa Herniati telah memenuhi unsur-unsur perbuatan yang dilarang sebagaimana  yang  terdapat  dalam  pasal  372 KUHPidana  serta  terdakwa  dinilai  oleh  Majelis Hakim  pada  tingkatan  Pengadilan  Negeri, Pengadilan  Tinggi  dan  Mahkamah  Agung mampu mempertanggungjawabkan
perbuatannya.  Dalam  hal  ini  untuk  diketahui bahwa, saksi korban juga menuntut pembayaran BPHTB yang tidak dibayarkan oleh terdakwa  yakni  sebesar  Rp.  46.230.500,- (empat puluh enam juta dua ratus tiga puluh ribu lima ratus rupiah).
Berdasarkan Putusan
Mahkamah
Agung  nomor:  1394/K/PID/2017  menyatakan bahwa,  Herniati  telah  terbukti  secara  sah  dan meyakinkan melakukan tindak pidana penggelapan  BPHTB.  Putusan  Mahkamah Agung  memperbaiki  putusan  Pengadilan  Tinggi Sumatera  Utara  dan  menguatkan  putusan Pengadilan  Negeri  Medan  dengan  menjatuhkan Pidana  Penjara  Selama  8  (delapan)  bulan terhadap pelaku tindak pidana.
Seorang  PPAT  yang  menyalahgunakan kepercayaan  yang  diberikan  oleh  wajib  pajak dalam  hal  melakukan  pembayaran  BPHTB adalah merupakan suatu perbuatan pidana yang dapat  diancam  hukuman  pidana  penggelapan sesuai  ketentuan  Pasal  372  KUHP  dan  tindak pidana  penipuan  sesuai  ketentuan  Pasal  378 KUHP.  Selain  itu,  dengan  tidak  dibayarkannya BPHTB  oleh  Notaris/PPAT  akan  berakibat  tidak

## JURNAL HUKUM KAIDAH

## Media Komunikasi dan Informasi Hukum dan Masyarakat
dapat  dilakukan  pendaftaran  peralihan  hak  atas tanah  pada  Kantor  Badan  Pertanahan  Nasional Kota/Kabupaten  setempat,  yang  pada  akhirnya akan  menimbulkan  kerugian  bagi  para  pihak dalam  proses  peralihan  hak  atas  tanah  yang akan  mempengaruhi  reputasi  dan  kredibilitas PPAT yang bersangkutan.
2.  Akibat  Hukum  Terhadap  Oknum  PPAT Yang  Tidak  Melakukan  Penyetoran  Pajak BPHTB  Yang  Telah  Diserahkan  Wajib Pajak.
Terjadinya penyelewengan pembayaran BPHTB  yang  dilakukan  oleh  PPAT  tentunya memiliki akibat-akibat hukum, seperti: a.  Akibat  Hukum  Tidak  Dibayarkannya  BPHTB Dalam  Proses  Peralihan  Hak  Atas  Tanah Melalui Jual Beli Pengalihan  tanah  dari  pemilik  kepada penerima disertai dengan penyerahan yuridis yaitu  penyerahan  yang  harus  memenuhi formalitas undang-undang meliputi
pemenuhan syarat, dilakukan melalaui
prosedur yang
telah ditetapkan,
menggunakan  dokumen,  dibuat  oleh  dan dihadapan  PPAT. 17 Syarat  dalam  peralihan
hak atas bidang tanah yang telah bersertipikat  atau  Hak  Milik  atas  satuan Rumah Susun yaitu salah satunya membayar BPHTB  yang  ditanggung  oleh  wajib  pajak yang  merupakan  orang  pribadi  atau  badan hukum. 18 Dan pada Pasal 103 huruf I bagian ketiga  menggenai  pendaftaran  peralihan  hak karena  pemindahan  hak  yakni  melampirkan bukti pelunasan pembayaran BPHTB sebagaimana  dimaksud  dalam  Undang-
17  Urip  Santoso, Pendaftaran  Peralihan  Hak Atas  Tanah,  Cetakan  Ke  III ,  Kencana,  Jakarta,  2013,  hal. 370
18  Hasil  Wawancara  dengan  Zulfahri  Harahap, Kepala  Bidang  BPHTB,  RETDA,  dan  BDH  Badan Pendapatan  Daerah  Kabupaten  Deli  Serdang,  Kabupaten Deliserdang, Pada Tanggal 14 April 2021, Pukul 10:00 WIB
Undang  PDRD. 19 Dalam  hal  ini  apabila  tidak dilaksanakan  syarat  pembayaran  BPHTB dalam  peralihan  hak  atas  tanah  maka  tidak dapat diproses lebih lanjut.
b.  Akibat  Hukum  Terhadap  Wajib  Pajak  Yang
Menitipkan  BPHTB  Kepada  PPAT  Yang Menyelewengkannya.
Permasalahan  hukum  yang  terjadi  yaitu, perbuatan melawan hukum dimana perbuatan  PPAT  yang  tidak  membayarkan
BPHTB kepada Bapenda menimbulkan kerugian bagi wajib pajak, walaupun dilakukan  tanpa  sengaja  sekalipun.  Dalam prakteknya, PPAT melakukan suatu pekerjaan berdasarkan kewenangannya atau dalam  ruang  lingkup  tugas  dan  jabatannya. Wajib  Pajak  datang  atas  kesadaran  sendiri kepada PPAT untuk mendapatkan pelayanan yang  kemudian  dituangkan  ke  dalam  bentuk akta  otentik  sesuai  aturan  hukum  yang berlaku.  PPAT  tidak  mungkin  membuatkan akta tanpa ada permintaan dari siapapun. 20 c.  Akibat  Hukum  Terhadap  PPAT  Yang  Tidak Melakukan  Penyetoran  BPHTB  Yang  Telah Diserahkan Wajib Pajak.
Pembayaran  BPHTB  yang  dititipkan  oleh wajib  pajak  kepada  PPAT  untuk  disetor namun  tidak  disetorkan  oleh  PPAT  maka perbuatan yang dilakukan oleh PPAT tersebut  dapat  dikatakan  telah  melanggar peraturan perundang-undangan atau perbuatan  melanggar  hukum.  Hal  demikian tentunya  harus  dipertanggungjawabkan  juga secara  hukum.  Ada  3  (tiga)  ruang  lingkup tanggungjawab secara hukum antara lain :
19  Hasil  Wawancara  dengan  Zulfahri  Harahap, Kepala  Bidang  BPHTB,  RETDA,  dan  BDH  Badan Pendapatan  Daerah  Kabupaten  Deli  Serdang,  Kabupaten Deliserdang, Pada Tanggal 14 April 2021, Pukul 10:00 WIB 20  Hasil  Wawancara  dengan  Henny  Triana Barus,  Notaris/  PPAT,  Kabupaten  Deli  Serdang,  Pada Tanggal; 02 Maret 2021, Pukul 10:30 WIB

## JURNAL HUKUM KAIDAH

## Media Komunikasi dan Informasi Hukum dan Masyarakat
i.  Tanggungjawab Secara Administratif Penjatuhan  sanksi  administratif  tentunya disebabkan  karena  adanya  perbuatan yang  melanggar  peraturan  perundang- undangan  (memiliki  sanksi  administratif) serta  kode  etik  profesi/  jabatan  PPAT selaku pejabat
umum.
Bilamana melanggar peraturan perundang- undangan  atau  kode  etik  maka  akan dijatuhkan  sanksi  adminnistratif  berupa:
Teguran,  Peringatan, Schorsing dari keanggotaan IPPAT, Onzetting (Pemberhentian) dari keanggotaan IPPAT,  Pemberhentian  dengan  tidak
hormat dari keanggotaan IPPAT.
ii.  Tanggungjawab Secara Perdata Pertanggungjawaban secara perdata tentunya  tidak  lepas  dari  Pasal  1365 KUHPerdata  yang  menyatakan  bahwa, “Tiap  perbuatan  yang  melanggar  hukum dan  membawa  kerugian  kepada  orang lain,
mewajibkan orang yang menimbulkan kerugian itu karena kesalahannya
untuk
menggantikan kerugian  tersebut.” Berbeda dengan sanksi administratif yang berkenaan langsung  dengan  jabatan,  sanksi  perdata tidak  sama  sekali  berkenaan  dengan jabatan  PPAT  melainkan  hanya  subjek hukum semata
yang melakukan
perbuatan melawan hukum yang
mengakibatkan  kerugian  bagi  orang  lain dan  subjek  hukum  tersebut  diwajibkan mengganti  kerugian  tersebut  sebagai bentuk pertanggungjawabannya. iii.  Tanggungjawab Secara Pidana.
Pertanggungjawaban  pidana  berkaitan dengan
adanya
kemampuan
bertanggungjawab  dan  delik  (perbuatan melawan  hukum  yang  disertai  sanksi
pidananya). Disini PPAT yang menyelewengkan BPHTB wajib dimintakan pertanggungjawaban pidananya karena telah melanggar ketentuan  pidana  sebagaimana  yang  di atur dalam Pasal 372 KUHPidana tentang penggelapan,  Pasal  378  KUHPidana tentang  penipuan,  dan  pasal  263  ayat  (1) KUHPidana tentang pemalsuan surat.
3.  Peran  Majelis  Pembina  Dan  Pengawas PPAT  Dalam  Menjalankan  Tugas  Dan Jabatannya Terhadap Oknum Yang Melakukan Penyimpangan Tidak Melakukan Penyetoran BPHTB Yang Telah Diserahkan Wajib Pajak. Pentingnya peranan PPAT dalam melayani  masyarakat  khususnya  dalam  hal peralihan  dan  pembenahan  hak  atas  tanah  dan hak  milik  atas  satuan  rumah  susun  membuat diperlukan adanya suatu lembaga yang berfungsi  untuk  melakukan  pembinaan  dan pengawasan  terhadap  jabatan  PPAT  agar pelaksanaan  jabatan  PPAT  selalu  berjalan dalam  koridor  ketentuan  peraturan  perundang- undangan.  Disamping  itu,  perlunya  pembinaan dan  pengawasan  yang  dilakukan  kepada  PPAT adalah untuk mewujudkan PPAT yang profesional,  berintegritas,  dan  melaksanakan jabatan PPAT sesuai dengan ketentuan peraturan  perundang-undangan  dan  kode  etik, menjaga  profesionalitas  dan  martabat  PPAT dalam memberikan pelayanan kepada masyarakat  dan  banyak  pelanggaran  yang dilakukan  oleh  PPAT  namun  belum  diberikan sanksi.
Hal  tersebutlah  yang  melatarbelakangi
dibentuknya Majelis
Pembinaan
Dan
Pengawasan  PPAT  (MPPP).  Menurut  Pasal  1 angka  (11)  Peraturan  Menteri Agraria  Dan  Tata Ruang/  BPN  Nomor  2  Tahun  2018  tentang

## JURNAL HUKUM KAIDAH

## Media Komunikasi dan Informasi Hukum dan Masyarakat
Pembinaan  Dan  Pengawasan  PPAT,  Majelis Pembina  dan  Pengawas  PPAT  adalah  majelis yang  diberi  kewenangan  oleh      Menteri      untuk melakukan pembinaan dan pengawasan terhadap  PPAT.  Menteri  yang  dimaksud  dalam peraturan  menteri  ini  yaitu  Menteri  Agraria  dan Tata Ruang/Kepala Badan Pertanahan Nasional yang  menyelenggarakan  urusan  pemerintahan di bidang agraria/pertanahan dan tata ruang.
Majelis  Pembina  dan  Pengawas  PPAT adalah  majelis  yang  diberi      kewenangan  oleh Menteri  untuk    melakukan  pembinaan  dan pengawasan  terhadap  PPAT.  Dalam  pasal  5 ayat  (1)  Bagian  Kedua  tentang  Pembinaan Permen  ATR/  Ka.BPN  No.  02  Tahun  2018, bahwa  MPPP  diberi  tugas  dan  kewenangan dalam hal pembinaan yang dilakukan berupa:
a.  penentuan
kebijakan mengenai pelaksanaan tugas jabatan PPAT;
b.  pemberian arahan pada semua pihak  yang berkepentingan terkait dengan kebijakan di bidang ke-PPAT-an;
c.  menjalankan tindakan  yang dianggap perlu untuk  memastikan  pelayanan  PPAT  tetap berjalan sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan;dan/atau d.  memastikan  PPAT  menjalankan  tugas  dan fungsi sesuai dengan Kode Etik
Kode  etik  PPAT  adalah  seluruh  kaidah moral  yang  ditentukan  oleh  perkumpulan berdasarkan  keputusan  Kongres  dan/atau  yang ditentukan  oleh  dan  diatur  dalam  peraturan perundang-undangan  yang  mengatur  tentang hal  itu dan  yang  berlaku  bagi  serta  wajib  ditaati oleh  anggota  perkumpulan  IPPAT  dan  semua orang  yang  menjalankan  tugas  jabatan  sebagai
PPAT,  termasuk  di  dalamnya  para  PPAT Pengganti. 21
Pengawasan  berupa  penegakan  aturan hukum  sesuai  dengan  ketentuan  peraturan perundang-undangan  di  bidang  dilaksanakan atas temuan dari Kementerian terhadap pelanggaran  pelaksanaan  jabatan  PPAT  atau terdapat  pengaduan  atas  dugaan  pelanggaran yang dilakukan oleh PPAT. Bentuk Pelanggaran yang dilakukan oleh PPAT antara lain:
a.  pelanggaran  atas  pelaksanaan  jabatan PPAT;
b.  tidak  melaksanakan  kewajiban  yang  diatur dalam peraturan perundang-undangan;
c.  melanggar  ketentuan  larangan  yang  diatur dalam peraturan perundang-undangan;
dan/atau
d.  melanggar Kode Etik.
Berkenaan  dengan  oknum  PPAT  yang telah  melakukan  penyelewengan  BPHTB  yang telah  dititipkan  oleh  wajib  pajak  kepadanya untuk  melakukan  pembayaran  tersebut  tanpa adanya  kuasa  dari  wajib  pajak.  PPAT  tersebut tidak membayarkan BPHTB sebagaimana kesepakatan lisan antara PPAT dan wajib pajak/ pembeli. Atas terjadinya penyelewengan BPHTB  yang  dilakukan  oknum  PPAT  tersebut mengakibatkan proses pembuatan akta jual beli tidak dapat dilanjutkan dikarenakan pembayaran BPHTB  tidak  dilakukan.  Pembayaran  BPHTB merupakan salah satu syarat pembuatan AJB.
Akibat  lainnya  yakni  adanya  kerugian para  pihak  baik  dari  segi  materil  dan  immateril. Oleh  karenanya,  perbuatan  PPAT  tersebut tentunya  membutuhkan  tindak  lanjut  dari MPPPD Deli Serdang untuk melakukan pembinaan  dan  pengawasan  terhadap  PPAT yang
melakukan pelanggaran tersebut.
21  Rudy  Haposan  Siahaan, Teknik  Pembuatan Akta  (TPA)  Akta  Pejabat  Pembuat  Akta  Tanah ,  Usu  Press, Medan, 2020. Lampiran.

## JURNAL HUKUM KAIDAH

## Media Komunikasi dan Informasi Hukum dan Masyarakat
Meskipun  peristiwa  hukum  atau  pelanggaran yang  dilakukan  PPAT  tersebut  sebelum  MPPP dibentuk,  dan  oknum  PPAT  tersebut  telah menjalani hukuman pidana yang telah dijatuhkan
kepadanya, MPPP dapat menindaklanjuti pelanggaran dengan melakukan pemeriksaan terhadap oknum PPAT tersebut.
Menjatuhkan  sanksi  terhadap  PPAT tidak  dimaksudkan  untuk  mencapai  sesuatu yang praktis, tetapi bermaksud untuk menunjukkan eksistensi MPPP dalam melakukan pembinaan dan pengawasan terhadap PPAT. Namun, sangat begitu disayangkan  MPPP  dibeberapa  daerah  belum berjalan  sebagaimana  mestinya  atau  belum optimal.  Menurut Hasil Wawancara dengan Ibu Nurlinda  Simanjorang  Ketua  Ikatan  Pejabat Pembuat  Akta  Tanah  Kabupaten  Deli  Serdang, MPPP belum optimal disebabkan karena 2 (dua) hal  yakni,  belum  adanya  Petunjuk  Teknis (Juknis)  /  Petunjuk  Pelaksanaan  (Juklak)  dan SOP yang jelas dan tegas bagaimana pembinaan  dan  pengawasan  terhadap  PPAT. Selain  itu,  jumlah  yang  tidak  seimbang  antara MPPP  dan  jumlah  PPAT,  dimana  jumlah  PPAT jauh lebih banyak dibandingkan jumlah MPPP. 22
Dengan adanya kendala diatas tentunya mengakibatkan penegakan hukum yang dilakukan oleh MPPP, beserta instansi vertikalnya  melalui  MPPW  Sumatera  Utara ataupun  MPPPD  Kabupaten  Deli  Serdang terhadap PPAT yang diduga melakukan pelanggaran  sangat  sulit  diwujudkan.  Oleh sebab  itu  sangat  diperlukan  kebijakan  secara khusus  dari  Menteri  untuk  memberdayakan MPPP  agar  dapat  berjalan  dengan  efektif  dan
22 Hasil Wawancara dengan Nurlinda Simanjorang,  Notaris/PPAT,  Kabupaten  Deli  Serdang  dan Wakil  Ketua  Majelis  Pembina  dan  Pengawas  Pejabat Pembuat  Akta  Tanah  Daerah  Kabupaten  Deli  Serdang, Pada Tanggal  02 Maret 2021, Pukul 09:00 WIB
efesien  sebagaimana  yang  diharapkan  dan diamanatkan PP PJPPAT. 23

## III. Penutup

## A.  Kesimpulan
1.  PPAT  memiliki  peran  dan  tanggungjawab sebagai  mitra  kerja  pemerintah  daerah dalam mengamankan/ mengawasi pemasukan kas daerah melalui pembayaran BPHTB. PPAT hanya
dapat menandatangani akta pemindahan hak atas tanah  dan/atau  bangunan  setelah  wajib pajak menyerahkan bukti pembayaran pajak berupa  SSPD  BPHTB  kepada  PPAT. Bilamana PPAT melanggar ketentuan tersebut  akan  dikenakan  sanksi  berupa denda  sebesar  Rp.  7.500.000,-  (tujuh  juta lima ratus ribu rupiah). Selain itu PPAT juga diberikan  tanggungjawab  untuk  melakukan penelitian  terhadap  tanah/  bangunan  yang dialihkan.  Dalam  hal  transaksi  jual  beli tanah/  bangunan  PPAT  memiliki  tanggung jawab  untuk  menilai  atau  menafsir  harga suatu bidang tanah dalam proses pembayaran BPHTB.
2.  Kewajiban  pembayaran  BPHTB  terkait peralihan  hak  dengan  jual  beli  merupakan kewajiban  dari  wajib  pajak.  Pembayaran BPHTB Di Kabupaten Deli melibatkan peran besar  dari  PPAT.  Keterlibatan  PPAT  dalam pembayaran  BPHTB  berpotensi  terjadi penyimpangan  seperti: (i)  mekanisme  dan proses  pembayaran  pajak  semakin  rumit dan berbelit-belit menyebabkan Wajib Pajak Menitipkan  Pembayaran  BPHTB  kepada
PPAT sehingga sering terjadi
penyelewengan  BPHTB  oleh  PPAT,  (ii)
23 Hasil Wawancara dengan Nurlinda Simanjorang,  Notaris/PPAT,  Kabupaten  Deli  Serdang  dan Wakil  Ketua  Majelis  Pembina  dan  Pengawas  Pejabat Pembuat  Akta  Tanah  Daerah  Kabupaten  Deli  Serdang, Pada Tanggal  02 Maret 2021, Pukul 09:00 WIB

## JURNAL HUKUM KAIDAH

## Media Komunikasi dan Informasi Hukum dan Masyarakat
adanya  upaya  Wajib  Pajak  menghindari pembayaran BPHTB dengan cara membuat Akta  PJB  di  hadapan  PPAT  disertai  Akta Kuasa  Menjual  yang  dibuat  terpisah  (berdiri sendiri). Terjadinya  penyimpangan  pada dasarnya  disebabkan  karena  wajib  pajak dan  PPAT  tidak  mengindahkan  kewajiban- kewajibannya  dalam  proses  pembayaran BPHTB.
3.  Berdasarkan  Putusan  Mahkamah  Agung
Republik Indonesia Nomor:
1394/K/PID/2017  terdapat  kasus  oknum PPAT  di  Deli  Serdang  menyelewengkan pembayaran  BPHTB  yang  telah  diserahkan wajib pajak untuk disetorkan. PPAT didakwa dengan  Pasal  372  KUHPidana  Tentang
Penggelapan, Pasal 378 KUHPidana
Tentang  Penipuan,  dan  Pasal  263  ayat  (1) KUHPidana  Tentang  Pemalsuan  Surat. Oknum  PPAT  dinyatakan  telah  terbukti secara  sah  dan  meyakinkan  melakukan tindak  pidana  penggelapan  BPHTB  dan dijatuhi  pidana  penjara  8  (delapan)  bulan. MPPD  Deli  Serdang  memiliki  peran  untuk melakukan  pembinaan  dan  pengawasan terhadap  Oknum  PPAT  yang  telah  dijatuhi hukuman  pidana.  Namun  sangat  begitu disayangkan MPPD Kabupaten Deli Serdang  belum  melakukan  tindak  lanjut apapun  terhadap  oknum  PPAT  yang menyelewengkan BPHTB
tersebut dikarenakan belum adanya Petunjuk Teknis (Juknis) /Petunjuk Pelaksanaan (Juklak) dan SOP  yang  jelas  untuk  mengatur  tata  cara pembinaan  dan  pengawasan  terhadap PPAT.

## B.  Saran
1.  Seharusnya,  PPAT  selaku  pejabat  umum yang  diberikan  kewenangan  oleh  Undang- Undang  sekaligus  kepercayaan  dari  wajib
pajak  harus  memegang  teguh  norma  etika profesi dan memahami tugas, kewenangan, tanggungjawab  serta  kewajibannya  secara holistik  mengenai  pembayaran  BPHTB dalam  proses  peralihan  hak  atas  tanah melalui  jual  beli.  Sehingga  PPAT  tidak melakukan  perbuatan  melawan  hukum  dan mampu  bekerja  profesional  dengan  tidak mencari keuntungan pribadi ketika melaksanakan  tugas  dan  kewajiban  dalam proses peralihan hak atas tanah melalui jual beli  yang  menimbulkan  kerugian  bagi  wajib pajak,  serta  terhindar  dari  perbuatan  yang dapat  menimbulkan  sanksi  terhadapnya yang dapat dijatuhi oleh MPPP.
2.  Disarankan,  wajib  pajak  memahami  serta melaksanakan kewajibannya yang berkaitan dengan  perpajakan  pada  proses  peralihan hak  atas  tanah  melalui  jual  beli,  khususnya Pembayaran  BPHTB.  Hal  ini  bertujuan untuk mendeteksi serta mencegah terjadinya  persoalan  hukum  dengan  tidak mengikuti  kebiasaan-kebiasan  umum  yang dilakukan  oleh  wajib  pajak,  dimana  wajib pajak  menitipkan  BPHTB  kepada  PPAT untuk disetorkan. Penitipan BPHTB tersebut berpotensi diselewengkan  oleh  oknum PPAT itu sendiri.
3.  Sebaiknya,  salinan  Putusan  pengadilan yang  telah  berkekuatan  hukum  tetap ( inkracht van gewijsde ) menjatuhkan pidana kepada  oknum  PPAT  yang  telah  terbukti secara  sah  dan  meyakinkan  melakukan perbuatan  pidana  dapat  diteruskan  kepada Majelis  Pembinaan  dan  Pengawasan  PPAT (MPPP)  agar  PPAT  yang  melakukan penyelewengan  BPHTB  dapat  dilakukan upaya hukum dalam wujud tindakan administratif sebagai upaya tindak lanjut dari MPPP  untuk  melakukan  pembinaan  dan

## JURNAL HUKUM KAIDAH

## Media Komunikasi dan Informasi Hukum dan Masyarakat
pengawasan  demi  menjaga  kredibilitas profesi PPAT.

## Daftar Pustaka
A.  Buku
Andy  Hartanto, Kepemilikan  Tanah ,  Laksbang, Surabaya, 2015.
Boedi  Harsono, Hukum  Agraria  Indonesia Himpunan  Peraturan-Peraturan  Hukum Tanah , Djambatan, Jakarta, 2008.
Mardiasmo, Perpajakan ,  ANDI,  Yogyakarta,
2000.
Marihot  Pahala  Siahaan, Bea  Perolehan  Hak atas  Tanah  dan  Bangunan,  Teori  dan Praktik ,  Edisi  Revisi,  Rajawali  Pers, Jakarta, 2003.
Marihot Pahala Siahaan, Kompilasi Peraturan Di Bidang BPHTB, Panduan Dalam Penyusunan Aturan Pelaksanaan Peraturan  Daerah  Tentang  BPHTB ,
Graha Ilmu, Yogyakarta 2010.
Muhammad Amaludin Riza, Perlindungan Hukum  Terhadap  Pembeli  Atas  Titipan Bea  Perolehan  Hak  Atas  Tanah  Dan
Bangunan  Kepada  Pejabat  Pembuat Akta  Tanah ,  Volume  4  Nomor  2,  02 Agustus 2018.
Muhammad  Ridwan, Hukum  Jual  Beli  Hak  Atas
Tanah Yang Telah Bersertipikat , Pustaka Ilmu, Jakarta, 2010.
Mustaqiem, Pajak  Daerah  dalam  Transisi Otonomi Daerah , UII Press, Yogyakarta,
2008.
Mustofa. Tuntunan Pembuatan Akta-Akta PPAT , Karya Media, Yogyakarta, 2010.
Pengikatan  Jual  Beli  (PJB)  adalah  kesepakatan antara  penjual  untuk  menjual  properti miliknya  kepada  pembeli  yang  dibuat dengan akta notaris.
Peter  Mahmud  Marzuki, “Penelitian  Hukum”, Praditya Paramitha, Jakarta, 2005.
Rudy  Haposan  Siahaan, Teknik  Pembuatan Akta  (TPA)  Akta  Pejabat  Pembuat  Akta Tanah ,  Usu  Press,  Medan,  2020. Lampiran.
Soerjono  Soekanto  &  Sri  Mamudji, Penelitian Hukum Normatif: Suatu Tinjauan Singkat Raja Grafindo Persada, Jakarta, 2003.
Urip  Santoso, Pendaftaran  Peralihan  Hak  Atas Tanah,  Cetakan  Ke  III ,  Kencana, Jakarta, 2013.

## B.  Internet
Irma Devita Purnama Sari, Pengikatan Jual Beli Untuk  Menjual, Dimuat  Dalam  Website Internet: https://www.hukumonline.com/klinik/det ail/ulasan/lt548f3f2f8a900/pengikatan- jual-beli-dan-kuasa-untuk-menjual/, diakses pada tanggal 7 Juni 2021 Pukul 21:01.
.
.