## NOTARIUS, Volume 15 Nomor 1 (2022)

## Peralihan Hak Atas Tanah Jual Beli Dibawah Tangan Untuk Tanah Yang Belum
Bersertifikat Di Kabupaten Kubu Raya

## Muhammad Aldi Al-Himni, Edith Ratna M.S.
Program Studi Magister Kenotariatan Fakultas Hukum, Universitas Diponegoro Email: aldihimni@gmail.com

## Abstract
Transfer of Land Rights is a legal act of transferring rights to land whether intentionally or not, with the aim of releasing these rights from the original holders and becoming the rights of other parts. In reality, transfer of land rights is still carried out under hand because land ownership is still difficult to obtain legal certainty. The formulations of the problems that will be discussed in this study are firstly, how is the legal consequences for purchase of land which carried out under the hands and the registration process for the first time, second how the implementation of registration of land rights which uncertified at the Land Office of Kubu Raya Regency. This study used a normative juridical approach and the specifications in this study are descriptive analysis. Based on the results of the research, it can be concluded that the sale and purchase that occurs under the hand is considered valid as long as there are material conditions that can be fulfilled.

## Keywords: buying and selling under the hand; registration; affirmation of rights

## Abstrak
Peralihan  hak  atas  tanah  merupakan  bentuk  dari  perbuatan  hukum  pemindahan  hak  atas  tanah  yang dilakukan dengan sengaja ataupun tidak yang pada dasarnya bertujuan supaya hak tersebut dapat terlepas dari  pemilik  awal  dan  menjadi  hak  dari  pihak  lain.  Namun  pada  kenyataannya,  masih  banyak  yang melakukan  peralihan  hak  atas  tanah  dibawah  tangan  sehingga  untuk  mendapatkan  kepastian  hukum kepemilikan hak atas tanah tersebut masih sulit didapatkan. Rumusan masalah penelitian ini yaitu pertama, bagaimanakah akibat hukum yang terjadi pada jual beli tanah yang dilakukan dibawah tangan dan proses pendaftarannya untuk pertama kali, kedua bagaimanakah contoh dari implementasi pendaftaran hak atas tanah yang dilakukan terhadap beberapa tanah tanpa sertifikat di kantor Pertanahan Kabupaten Kubu Raya. Metode yang digunakan penelitian ini yaitu pendekatan yuridis normatif dan spesifikasi pada penelitian ini bersifat analisis deskriptif. Berdasarkan dari hasil penelitian maka di dapat hasil jual beli yang terjadi di bawah tangan di anggap tetap sah selama terdapat syarat-syarat materiil yang dapat terpenuhi.

## Kata kunci: jual beli di bawah tangan; pendaftaran; penegasan hak

## A. PENDAHULUAN

## 1. Latar Belakang
Bangsa  Indonesia  sebagai  negara  agraris  yang  sebagian  besar  dari  penduduknya menggantungkan hidupnya pada lahan pertanian baik untuk bercocok tanam maupun perkebunan. Oleh karena itu masalah tanah sebagai hal yang di anggap penting untuk Indonesia. Tanah adalah aspek yang sangat penting dalam peranan aspek kehidupan masyarakat dari segi aspek ekonomis

## NOTARIUS, Volume 15 Nomor 1 (2022)

## E-ISSN:2686-2425 ISSN: 2086-1702
dan juga pada aspek non ekonomis. Tanah merupakan segalanya bagi masyarakat agraris karena hal ini bukan hanya sebagai faktor produksi saja tetapi juga menyangkut dengan harkat dan martabat sebagai penduduk agraris, maka dengan itu tanah merupakan kebutuhan yang vital.
Sering terjadinya masalah  terkait  tanah pada dasarnya disebabkan oleh  meningkatnya nilai tanah tersebut setiap saat. Hak atas tanah dan peralihan merupakan salah satu penyebab timbulnya sengketa  dalam  masyarakat.  Beberapa  permasalahan  di  bidang  pertanahan  tersebut  disebabkan antara lain karena peraturan-peraturan yang tidak dilaksanakan di bidang pertanahan sebagaimana mestinya serta pemahaman yang dinilai kurang terhadap UUPA dan peraturan pelaksanaan lainnya.
Peraturan  mengenai  pertanahan  seharusnya  dapat  memberikan  kepastian  hukum  dalam kepemilikan    tanah  yang  dibuktikan  oleh  sertipikat  tentang  hak  atas  tanah.  Fungsi  utama  dari sertipikat tersebut yakni digunakan untuk memperkuat alat bukti seperti yang tertuang pada Pasal 19  ayat  2  huruf c UUPA.  Dengan mempunyai  sertifikat hak dari  tanah maka pemilik tidak akan kesulitan dalam membuktikan hak milik atas tanahnya jika nanti terjadi gangguan dari pihak lain. Dengan itu, maka perlu diadakan pendaftaran tanah untuk dapat dijadikan jaminan dalam kepastian hukum yang berbentuk fisik atau seperti data yuridis dari tanah yang bersangkutan. (Harsono, 2008)
Pendaftaran Tanah bisa dilakukan tanpa ada perbuatan hukum tertentu maupun ada perbuatan hukum tertentu. Pendaftaran tanah tanpa adanya perbuatan hukum tertentu yaitu pendaftaran tanah didasarkan karena konversi yang nama pemilik tanah pada buku C desa pada saat tahun 1960 sampai dengan sekarang masih nama yang sama, artinya belum ada peralihan hak tanah setelah itu.
Pasal 37 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 menyebutkan peralihan hak dari tanah hanya bisa didaftarkan menggunakan akta dari PPAT dan telah ditunjuk resmi oleh Menteri Agraria. Pejabat  Pembuatan  Akta  Tanah  menurut  (Peraturan  Pemerintah  Tahun  1998  No.  37  tentang Peraturan PPAT) Pasal 1 ayat (1) adalah bentuk pejabat umum yang mempunyai wewenang dalam membuat akta yang bersifat otentik mengenai perbuatan hukum dan juga hak atas tanah maupun hak milik dari Satuan Rumah Susun tersebut. (Harsono, 2008)
Dalam Peraturan Pemerintah Tahun 1998 No. 37 Pasal 2 ayat (2), yang mengatur mengenai PPAT memuat pernyataan sebagai berikut:
“PPAT mengemban tugas pokok terhadap aktivitas pendaftaran tanah melalui pembuatan akta sebagai bukti/bahan suatu perbuatan hukum mengenai Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun ataupun  hak  atas  tanah  yang  nantinya  sebagai  dasar  dari  pendaftaran  atau  perubahan  data pendaftaran tanah yang diakibatkan perbuatan hukum tersebut”. (Harsono, 2008)
.

## NOTARIUS, Volume 15 Nomor 1 (2022)

## E-ISSN:2686-2425 ISSN: 2086-1702
Jual beli dibawah tangan pada umumnya memiliki bukti yakni secarik kertas kwitansi yang menjadi  bukti  sudah  terjadinya  proses  jual  beli  tersebut.  Banyak  dari  masyarakat  yang  hanya mempunyai bukti kepemilikan dengan masih  atas nama pemilik lama dari tanah tersebut. Sebagai bukti  sudah  terjadinya  jual  beli  dan  masih  banyaknya  masyarakat  hanya  mempunyai  bukti kepemilikan  atas  tanah  yang  masih  atas  nama  pemilik  sebelumnya  (penjual).  Salah  satu  contoh sebuah tanah belum bersertipikat pada tahun 1960 dimiliki A dan pada tahun 1983 dijual kepada B dengan menggunakan jual beli dibawah tangan sedangkan pada buku C desa masih nama A dan tidak didaftarkan pada Badan Pertanahan dikarenakan proses jual beli yang terjadi dibawah tangan tidak  memenuhi  kriteria  dari  alat  bukti  dalam  pendaftaran  tanah,  tentu  hal  ini  mengakibatkan penduduk atau warga Kabupaten Kubu Raya  kesulitan untuk mendaftarkan tanahnya yang telah dikuasai dan dimanfaatkan selama bertahun-tahun untuk mempunyai hak atas tanah yang dikuasai tersebut.
Kata ”Tanah” dalam hukum tanah memiliki arti yuridis yang merupakan definisi dari batasan resmi  seperti pada  Undang-undang  Pokok  Agraria. Seperti  yang  tertuang pada pasal 4  mengenai Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria disebutkan Atas dasar hak menguasai dari Negara… maka telah  ditentukan  macam-macam  hak  atas  permukaan  bumi,  yang  mana  disebut  tanah,  hal  yang dapat diberikan dan juga dipunyai banyak orang…
Dikeluarkannya  UUPA  yang  telah  menghapus  dualisme  dalam  hukum  tanah  di  Indonesia mengenai definisi jual beli tanah yang kemudian hal tersebut juga termasuk kedalam definisi dari Hukum Adat, hal tersebut dapat terjadi karena pada hukum agraria juga terdapat unsur dari Hukum Adat (Soemitro ,1988).
Proses jual dan beli tanah didalam hukum adat termasuk kedalam perbuatan pemindahan hak atas tanah yang sifatnya tunai dan terang. Terang dapat diartikan sebagai perbuatan pemindahan hak yang wajib dilakukan didepan kepala adat, serta harus dapat memiliki peran sebagai pejabat dalam menanggung keteraturan ataupun keabsahan dari perbuatan pemindahan hak tersebut dan yang pada akhirnya perbuatan itu akan diketahui oleh khalayak umum. (Soekanto, 2013)
Jual  beli  tanah  untuk  tanah  yang  belum  memiliki  sertifikat  didalam  masyarakat  adat kebanyakan dilakukan melalui proses jual beli dibawah tangan. Hal tersebut dilakukan karena jual dan beli pada manusia sebenarnya hanya bersifat sementara namun apabila akan didaftarkan maka harus melakukan jual beli ulang melalui PPAT, yang dalam prakteknya ketika akan dilakukan jual beli  ulang  melalui  PPAT  ada  beberapa  permasalahan  yang  timbul  dikarenakan  penjual  yang
NOTARIUS, Volume 15 Nomor 1 (2022)
dinyatakan sudah wafat ataupun bagi penjual yang sudah berpindah rumah dan keberadaannya tidak dapat diketahui dan banyak terjadi jual beli tanah yang haknya saja belum berpindah namun fisik telah dikuasai oleh pembeli selama bertahun-tahun. (Sihombing, 2005)
Jual beli tanah yaitu hak atas tanah yang akan dijual. Hal yang diperjual belikan merupakan hak  atas tanah itu sendiri bukan tanahnya.  Tujuan  dalam  membeli  hak atas  tanah pada dasarnya supaya  pembeli  bisa  secara  sah  dimata  hukum  untuk  memakai  dan  menguasai  hak  dari  tanah tersebut. Namun  yang  dibeli dan  dijual itu  bukan  tanahnya,  yakni  hak atas  tanahnya. (Perangin, 1994)
AP Parlindung menilai apa yang merupakan perbuatan hukum sebelum penerbitan PP Tahun 1997 No.24 mengenai pendaftaran tanah tersebut akan didaftarkan atas dasar PP Tahun 1997 No.24, atas  tanah-tanah  yang  sebelumnya  belum  atau  tidak  dapat  dikonversikan  maupun  perbuatan- perbuatan  hukum  yang  menurut  PP  Tahun  1961  No.10  tidak  mingkin  didaftarkan/dikonversi. (Parlindung, 1998)
Permasalahan dalam penelitian ini adalah pertama, bagaimana akibat hukum yang akan terjadi jika jual beli tanah yang dilakukan dibawah tangan dan mengenai proses dari Pendaftaran Hak atas tanahnya  untuk  pertama  kali  ?;  kedua,  bagaimanakah  implementasi  dan  juga  menjadi  hambatan dalam  pendaftaran  hak  atas  tanah  terhadap  tanah-tanah  yang  belum  bersertifikat  di  Kantor Pertanahan Kabupaten Kubu Raya?
Beberapa penelitian sebelumnya yang meneliti mengenai hal tersebut, diantaranya penelitian mengenai Analisis Hukum Tentang Peralihan Hak Milik Atas Tanah Dengan Bukti Akta Di Bawah Tangan  Sebagai  Dasar  Pendaftaran  Tanah  Untuk  Pertama  Kali  (Studi  Di  Kabupaten  Lombok Tengah)  (Kaharuddin,  2017).  Penelitian  ini  membahas  analisis  hukum  mengenai  peralihan  hak milik atas tanah tersebut dijadikan dasar pendaftaran tanah untuk pertama kali. Pendaftaran tanah sesuai pasal 19 Ayat (1) UUPA diatur dengan Peraturan Pemerintah ). Kegiatan PRONA sebagai jenis kegiatan mendaftarkan tanah pertama kali secara sporadik atau sistematis. Pendaftaran Tanah dalam  prosesnya  disebut  dengan  Peralihan  dari  hak  atas  tanah  berpindah  ke  orang  lain  melalui perbuatan hukum.
Penelitian selanjutnya mengenai Akibat Hukum dari Pengalihan Hak Jual Beli Melalui Akta PPAT  Atas  Tanah  Warisan  Tanpa  Persetujuan  Salah  Satu  Ahli  Waris  Lainnya  (Sofiani  ,  2017). Penelitian ini mengemukakan sistem prosedur jual beli mengenai tanah warisan yang sesuai dalam ketentuan  UUPA.  Pada  ketentuan  UUPA  sudah  diketahui  proses  transaksi  jual  beli  atas  tanah

## E-ISSN:2686-2425 ISSN: 2086-1702
mempunyai tiga prosedur peralihan pendaftaran hak (jual beli) hak atas tanah yakni tahap persiapan sebelum  terjadinya  jual  beli  tanah,  tahap  membuat  akta  jual  beli  (ajb),  dan  tahap  balik  nama sertifikat  tanah.  Penelitian  mengenai  Penyelesaian  Sengketa  Jual  Beli  Tanah  Yang  Belum Bersertifikat Melalui Negosiasi (Studi Kasus Di Desa Terindak-Kec. Sekatak, Kab. Bulungan Prov. Kalimantan Utara) (Wathun, 2017). Penelitian ini membahas proses transaksi jual beli tanah yang belum  memiliki  sertifikat  yang  diketahui  masyarakat  Desa  Terindak  hanya  memakai  kwitansi sebagai bukti proses jual beli. Hal tersebut sebagai akar permasalahan di kemudian hari mengenai kekuatan  hukum  kwitansi  apabila  terjadi  tuntutan  dari  pihak  lainnya  yang  bisa  memunculkan sengketa baru.
Atas dasar beberapa penelitian tersebut, pembeda  yang dilakukan pengkajian adalah dalam pembahasan difokuskan pada akibat hukum jual beli tanah dibawah tangan serta proses pendaftaran hak atas tanah untuk pertama kali dan implementasi hingga hambatan pendaftaran hak atas tanah terhadap tanah-tanah yang belum bersertifikat di Kantor Pertanahan Kab. Kubu Raya.

## B. METODE PENELITIAN
Metode yang digunakan adalah metode penelitian yuridis normatif yaitu penelitian hukum melalui mengkaji  bahan  sekunder  atau  bahan  pustaka.  Penelitian  ini  memakai  metode  penelitian  deskriptif analisis yang mendeskripsikan dan selanjutnya melakukan analisis permasalahan berdasarkan kumpulan data  informasi,  kemudian dilakukan  pengolahan  dan  penyusunan  atas dasar  penggunaan  konsep  dan teori (Steinman, 2009) Penggunaan metode dalam analisis data dan penarikan kesimpulan berdasarkan hasil  penelitian  dinamakan  dengan metode  analisis yuridis kualitatif  (Soekanto,  2011).  Penelitian ini memakai jenis data sekunder sebagai berikut :
Bahan hukum  primer  antara  lain KUHPerdata,,    PP  Tahun 1997  No. 24  mengenai  Pendaftaran Tanah. Dan (Peraturan Kepala BPN Tahun 1997 No. 3 mengenai Ketentuan Pelaksanaan PP Tahun 1997 No. 24) serta PP Tahun 1998 No. 37 mengenai Peraturan Jabatan Pembuat Akta Tanah.
Bahan hukum  sekunder yakni  bahan-bahan  terkait  bahan hukum primer dan bisa  dimanfaatkan menganalis serta memahami bahan hukum primer, antara lain buku mengenai Peralihak Hak Atas Tanah, Teori dan Pratek Pendaftaran Tanah, Hukum Agraria Indonesia Sejarah dan Perkembangannya, buku yang membahas metodologi Penelitian dan Penulisan karya ilmiah, makalah maupun artikel-artikel.
NOTARIUS, Volume 15 Nomor 1 (2022) E-ISSN:2686-2425 ISSN: 2086-1702

## C. HASIL DAN PEMBAHASAN
1. Akibat  Hukum  Jual  Beli  Tanah  Yang  Dilakukan  Dibawah  Tangan  dan  Proses  Pendaftaran Hak Atas Tanahnya Untuk Pertama Kali
Era  reformasi  memberi  perubahan  tersendiri  pada  semua  kebijakan  dan  peraturan pemerintahan.  Keberhasilan  penyelengaraan  pemerintahan  merupakan  indikator  pengukuran penyelengaraan  pelayanan  yang  baik  melalui  pelayanan  dari  unit  atau  instansi  yang  memberikan layanan. Secara khusus pelayanan pada bidang pertanahan, adapun tanah berfungsi dan mempunyai kedudukan sentral serta mempunyai sifat strategis pada aspek sosial dan ekonomi.
Pelayanan  informasi  pertanahan  didapat  melalui  Badan  Pertanahan  bagi  yang  sudah bersertipikat. Adapun tanah yang belum bersertipikat pusat informasinya dapat dilihat di desa atau kelurahan melalui buku C desa. Untuk itulah peran lurah dan camat menjadi sangat di perlukan untuk keakurasian  data  pertanahan  agar  dapat  mencegah  tumpang  tindih  dan  kekeliruan  informasi pemilikan dan status tanah. (Parmah, 2002)
Peran lurah dan camat di sektor pertanahan terkait peralihan hak yaitu peralihan hak atas tanah dikarenakan “beralih” dan “dialihkan”. Untuk perbuatan hukum yang beralih yaitu karena Pewarisan. (Sutedi, 2009). Permasalahan inilah yang kadang menimbulkan adanya sertipikat ganda karena dasar alas hak yang tidak akurat dengan kepemilikan tanah. Dari berbagai permasalahan tanah mencakup pemilikan dan penguasaan atas dasar bukti atas hak yang bebeda atau tumpang tindih atas hak dari alat bukti yang sudah ada. Oleh karena itu untuk pendaftaran dengan alat bukti lama seharusnya agar pihak BPN lebih teliti sebelum mengeluarkan produk dalam hal ini sertipikat tanah.(Limbong, 2012)
Boedi Harsono berpendapat Hukum tanah Nasional menganut hukum adat. Syarat sah jual beli tanah  yaitu  adanya  penjual,  pembeli,dan  objek  yang dijual  belikannya.  Jual  beli  tanah  yang  tidak dilakukan dihadapan PPAT adalah tetap sah. (Harsono, 2007). Beberapa Peraturan-peraturan yang mengakui adanya bukti tulisan yang dilakukan dibawah tangan yaitu: Pembuatan perjanjian secara sah yang berlaku sebagai undang-undang bagi para pihak yang membuat (Pasal 1338 KUHPerdata), memiliki arti perjanjian yang dibuat sudah berkekuatan sama dengan undang-undang.
NOTARIUS, Volume 15 Nomor 1 (2022)
2. Implementasi  dan  Hambatan  Pendaftaran  Hak  Atas  Tanah  Terhadap  Tanah-Tanah  Yang Belum Bersertifikat di Kantor Pertanahan Kabupaten Kubu Raya
Jual beli tanah di bawah tangan yaitu tanah yang belum bersertipikat yang alat bukti haknya adalah Hak yasan dimana masyarakat Kabupaten Kubu Raya menyebutnya Leter C desa. Transaksi jual beli tanah di bawah tangan pada penelitian ini. Beberapa berpendapat jika transaksi di desa lebih mantap,  dikarenakan  ada  kehadiran  Kepala  Desa/Kepala  Adat,  saksi  dari  desa  bahkan  saksi  dari masing-masing pihak yang dihadirkan dari perangkat desa, diperkuat dengan tetangga yang sudah dikenal dari pihak yang melakukan transaksi. Kondisi tersebut menjadikan perasaan nyaman. Namun dari  aspek  akibat  hukum,  pada  kasus  transaksi  jual  beli  tanah  dengan  hanya  memakai  selembar kwitansi meskipun mengetahui dari Kepala Desa akan tetap sah dikarenakan bukti kwitansi tersbut ditanda tangani pihak penjual dan pihak pembeli (masing-masing  pihak penjual dan pembeli dihadiri suami isteri), maupun melalui Kepala Desa/Kepala Adat dengan pembuatan surat pernyataan sudah dilakukannya  jual  beli  tanah  dengan  kehadiran  dua  belah  pihak,  Kades/Kepala  Adat  dan  saksi perangkat  desa,  dihadiri  juga  oleh  tetangga  dari  loaksi  tanah  yang  diperjual  belikan.  Selanjutnya seluruh pihak melakukan penandatanganan surat pernyataan secara sadar. Walaupun dinyatakan sah, namun  akibat  hukum  yang  terjadi  masih  kalah  dikarenakan  tidak  sesuai  ketentuan  peraturan  dan undang-undang.
Jual beli tanah di bawah tangan menyatakan tidak ada masalah, namun tetap disarankan untuk masyarakat atau pihak terakit harus melakukan di depan PPAT dalam pembuatan sertipikat apabila sudah  ada  biaya.  Hal  tersebut  bertujuan  memperoleh  kepastian  hukum  berdasarkan  ketentuan peraturan. Akibat hukum dari proses jual beli tanah dinyatakan sah dikarenakan adanya kesepakatan antara kedua belah pihak sehingga sah untuk penguasaan haknya. Namun dari segi hukum belum sah dikarenakan belum ada sertipikat.
Dari hasil penelitian, dalam hal jual beli tanah dibawah tangan ada yang berpendapat bahwa jual beli tersebut tetap sah selagi para pelaku dalam jual beli itu telah memenuhi persyaratan materiil terkait penjual, pembeli, maupun tanahnya. Penjual adalah pemilik dari tanah dan pembeli telah cakap hukum  dalam  melakukan  jual  beli  tanah  serta  tanah  yang  diperjual  belikan  ada  dan  tidak  dalam sengketa.
Nilai  dasar  yang  pertama  yaitu keadilan  hukum ,  seperti  pendapat  dari  Muchsin  yang mengemukakan keadilan sebagai salah satu tujuan dari hukum selain dari kepastian hukum itu sendiri dan  juga  kemanfaatan  hukum.  Kemudian  Gustav  Radbruch  mengemukakan  ” rechct  ist  wille  zur
NOTARIUS, Volume 15 Nomor 1 (2022)
E-ISSN:2686-2425 ISSN: 2086-1702
gerechtigkeit ”  (hukum  ialah  kehendak  demi  keadilan).  Soejono  K.S  mengartikan  keadilan  ialah keseimbangan  lahiriah  dan  batiniah  yang  memberi  perlindungan  dan  kemungkinan  atas perkembangan dan kehadiran kebenaran yang bersifat bebas dan memiliki toleransi.
Keadilan dikatakan adil jika seseorang secara nyata beritikad baik memiliki tanah namun pada saat  ini  untuk  memperoleh  hak  atas  tanahnya  melalui pendafataran  tanah  pada  Badan  Pertanahan bertentangan  dengan  Peraturan.  Solusi  muncul  saat  penerbitan  PP  Tahun  1997  No.24  tentang pendaftaran tanah, dengan demikian tanah yang diperjual belikan dibawah tangan bisa mendapatkan kepastian hukum. Berdasarkan Pasal 24 ayat (1) Boedi Haersono mengemukakan alat bukti tertulis tersebut yaitu Akta Pemindahan hak  yang  dibuat dibawah tangan,  tercantum  tanda  kesaksian oleh Kepala Desa/Kepala Adat/Kelurahan, yang dibuat sebelum pemberlakuan Peraturan Pemerintah. Hal tersebut  sebagai  perubahan  Pasal  19  PP   Tahun  1961  No.10,  sejak  Peraturan Pemerintah  tersebut mulai dilaksanakan disuatu daerah, yang menentukan harus ada bukti akta PPAT (Harsono, 2007). Berdasarkan pembahasan permasalahan yang sudah dikemukakan sebelumya, dengan demikian peneliti berpendapat sertifikat  yaitu alat bukti hak yang sah. Kepemilikan sertifikat oleh seseorang sebagai pemagang hak atas tanah, akan tetapi memiliki sertifikat bukanlah satu-satunya mempunyai kepastian dan diberikan perlindungan kepada  pemegang haknya, harus dilaksanakan  terhadap hak dan kewajiban pemegang hak, dikarenakan mungkin saja bisa terjadi pemegang hak atas tanah dalam bentuk  sertifikat  sebagai  alat  bukti  bisa  dibatalkan  dikarenakan  belum  terlaksananya  hak  dan kewajiban bagi pemegangnya. Oleh karena itu, supaya terhindar dari permasalahan dikemudian hari antara para pihak lebih disarankan menghindari peralihan hak atas tanah secara dibawah tangan.

## D. SIMPULAN
Jual beli dibawah tangan bisa dijadikan sebagai dasar hak untuk pendaftaran tanah pertamakali. Untuk mendaftarakan dengan alas hak jual beli dibawah tangan ada beberapa persyaratan yang harus di penuhi dianataranya: permohonan pendaftaran leter c atau kutipan C dari desa, Surat pernyataan batas dan luas tanah, Pernyataan kepemilikan tanah, surat keteranga riwayat tanah. Jual beli dibawah tangan Tetap sah apabila telah memenuhi syarat Materill dan Formil dan BPN Kabupaten Kubu Raya menerima pendaftaran  dengan  menggunakan  Jual  beli  dibawah  tangan  yang  di  lakukan    sebelum  Peraturan Pemerintah Tahun 1997 No.24 diketahui oleh desa sesui Pasal 24 ayat (1), ayat (2), Pasal 37 ayat 2 PP Tahun 1997 No.24 dan Peraturam Menteri Agraria Tahun 1997 No 3 pasal 60 ayat (2) huruf g. Namun apabila terjadi cacat hukum dalam jual beli tersebut maka Sertifikat dapat dibatalkan.

## NOTARIUS, Volume 15 Nomor 1 (2022)

## E-ISSN:2686-2425 ISSN: 2086-1702
Pada implementasi jual beli dibawah tangan masih sering dipakai khususnya tanah yang belum bersertifikat,  bahkan  untuk  tanah-tanah  yang  alat  buktinya  hilang  pun  masih  bisa  asal  ada  surat pernyataan  penguasan  fisik  dari  pemohon  yang  disaksikan  RT,RW,  Kepala  Desa  dan  disertai  juga kesaksian  perangkat desa.  Dan  ketika  panitia  A  melakukan  rapat  untuk  mengambil  kesimpulan  baik data-data mengenai yuridisnya dari BPN mengundang dalam rapat tersebut dan sebagai anggota juga dalam menentukan hasil kesimpulan penegasan hak tanah. Tentang keabsahan peristiwa hukumnya BPN masih belum bisa membuktikan apakah itu terjadi sesudah PP Tahun 1997 No. 24 atau setelah adanya Peraturan Pemerintah tersebut mengenai hilangnya alat bukti.

## DAFTAR PUSTAKA
Buku:
Harsono, B. (2007). Hukum Agraria Indonesia,Sejarah Pembentukan Undang-Undang Pokok Agraria, isi dan Pelaksanaanya jilid 1 Hukum Tanah Nasional . Jakarta: Djambatan.
_________. (2008). Hukum Agraria IndonesiaHimpunan Peraturan-Peraturan Hukum Tanah . Jakarta: Djambatan.
Limbong, B. (2012). Konflik Pertanahan . Jakarta: CV Rafi Maju Mandiri.
Parlindung. (1998). Komentar atas Undang-Undang Pokok Agraria . Bandung: Mandar Maju.
Parmah, Komarudin., & Yoke Tju. (2002). Kamus istilah Karya Tulis Ilmiah . Jakarta: PT Bumi Aksara. Perangin, E. (1994). Praktek Jual Beli Tanah . Jakarta: PT Raja Grafindo Persada.
Sihombing,  I.E.  (2005). Segi-segi  Hukum  Tanah  Nasional  dalam  Pengadaan  Tanah  untuk Pembangunan . Jakarta: Universitas Trisakti.
Soekanto, S. (2011). Pengantar Penelitian Hukum . Jakarta: UI-Press.
Soemitro, R.H. (1988). Metodologi Penelitian Hukum dan Yurimetri . Jakarta: Ghalia Indonesia.
Steinman, M. (2009). Metode Penulisan Skripsi dan Tesis . Bandung: Angkasa.
Sutedi, A. (2009). Peralihan Hak Atas Tanah Dan Pendaftarannya . Jakarta: Sinar Grafika.

## Artikel Jurnal:
Kaharuddin,  Muhammad  Jeffry  Maulidi.,  &  M.  Arba,  Kaharuddin.  (2017). Analisis  Hukum  Tentang Peralihan  Hak  Milik  Atas  Tanah  Dengan  Bukti  Akta  Di  Bawah  Tangan  Sebagai  Dasar Pendaftaran  Tanah  Untuk  Pertama  Kali  (Studi  Di  Kabupaten  Lombok  Tengah). Universitas Mataram.

## NOTARIUS, Volume 15 Nomor 1 (2022)
E-ISSN:2686-2425 ISSN: 2086-1702
Wathun,  W.A.  (2017). Penyelesaian  Sengketa  Jual  Beli  Tanah  Yang  Belum  Bersertifikat  Melalui Negosiasi  (Studi  Kasus  Di  Desa  Terindak-Kecamatan  Sekatak-Kabupaten  Bulungan-  Provinsi Kalimantan Utara) .Universitas Diponegoro.

## Peraturan Perundang-Undangan:
Undang- Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-pokok Agraria.
Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional  Nomor 3 Tahun 1997 Tentang Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah Nomor 24 tahun 1997.
Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah.
Peraturan Pemerintah Nomor 37 Tahun 1998 tentang Peraturan Pejabat Pembuata Akta Tanah.