## ANALISIS KINERJA PEMBIAYAAN TAKE OVER PADA BTN SYARIAH DI TAHUN 2014- 2015
Juwita Anggraini ( wi2332@yahoo.com ) Siti Mardiah ( sitimardiyah_uin@radenfatah.ac.id )
Dosen Fakultas Ekonomi dan Bisnis Islam UIN Raden Fatah Palembang

## Abstract
Since  2014,  the  growth  of  financing  is  slowed.  This  prompted  the government to revise the policy Financing To Value and down payment financing  of the  property. Financing Take  Over is  one  of  the financing relating to the property. Therefore this study wanted to see is there any influence  of  this  policy  revision  with  the  performance  of  the  financing Take Over.
The  research  methodology  used  is  qualitative  method  with  descriptive data  analysis.  This  study  analyzes  the  achievements  that  have  been obtained  on  the  financing  of  the  take  Over  the  BTN  Syariah  in  2014 until 2015. The results of the study found that the design contract used BTN  Syariah  is  using Hiwalah and Murabahah contract,  it  is  different from MUI No. 31 / DSN-MUI / VI / 2002, PBI Application no17 / 10 / PBI / 2015. The financing of Take Over had a significant impact both in quality and quantity of financing.
Keyword : Take Over, Kinerja Pembiayaan, Financing To Value,

## A. PENDAHULUAN
Kondisi  ekonomi  secara  makro  yang  terjadi  di  tingkat  global  maupun  nasional memberikan  pengaruh,  baik  secara  langsung  maupun  tidak  langsung  terhadap  industri Keuangan Syariah. Posisi nilai tukar Rupiah terhadap Dollar Amerika Serikat juga masih lemah. Bank Indonesia mencatat bahwa nilai kurs Rupiah terhadap Dollar hingga hari ini sebesar Rp14.680 per Dollar AS. Hingga Agustus 2015, inflasi masih tetap tinggi, yaitu 7,18%  .Pemerintah  pun  menetapkan  suku  bunga  7,5  %  untuk  menekan  laju  inflasi. Disepanjang  tahun 2014 fluktuatif inflasi pun terjadi. 1
Bagi  industri  perbankan,  kondisi  itu  berpotensi  menurunkan  pendapatan mengingat net interest margin makin menipis. Sementara bagi konsumen, kenaikan suku bunga  berpotensi  menurunkan  tingkat  permintaan  pembiayaan  ritel  maupun  konsumsi. Hal itu terlihat pada hasil survei perbankan yang dilakukan oleh Bank Indonesia. Survei
1 http://www.bi.go.id/id/Default.aspx, akses 26 September 2015
Analisis Kinerja Pembiayaan Take Over........ Juwita
yang dilakukan terhadap sejumlah bank umum yang menguasai pangsa pasar perbankan sebesar 80% itu mengungkapkan terjadinya perlambatan pada pertumbuhan pembiayaan.
Survei  yang  dilakukan  Bank  Indonesia  pada  Triwulan  III-2014  menyebutkan melambatnya  pertumbuhan  pembiayaan  disebabkan  oleh  rendahnya  permintaan pembiayaan  dari  nasabah,  kenaikan  suku  bunga,  serta  meningkatnya  risiko  pemberian pembiayaan.  Pada  triwulan  berikutnya,  responden  juga  memperkirakan  masih  terjadi kondisi  yang  sama.  Kemudian,  masih  tingginya  inflasi  membuat  daya  beli  masyarakat juga  ikut  melemah.  Akibat  terjadinya  penurunan  pada  konsumsi  rumah  tangga, pembiayaan  konsumsi  yang  secara  cepat  memberikan  keuntungan  bagi  perbankan  juga berpotensi ikut tertekan. 2
Salah  satu  pembiayaan  yang  diberikan  oleh  Perbankan  Syariah  adalah pembiayaan take  over, Pembiayaan take  over adalah  salah  satu  bentuk  pelayanan  Bank Syariah  dalam  membantu  masyarakat  rnengalihkan  transaksi  non  Syariah  yang  telah berjalan menjadi transaksi yang sesuai dengan  Syariah berdasarkan permintaan nasabah. Dalam  hal  ini,  Bank  Syariah  mengambil  alih  hutang  nasabah  di  bank  konvensional dengan cara memberikan jasa hiwalah atau menggunakan qard yang disesuaikan dengan ada tidaknya unsur bunga dalam hutang nasabah kepada bank konvensional.
Dalam  pembiayaan  berdasarkan take  over ini,  Bank  Syariah  mengklasifikasikan hutang  bank  konvensional  menjadi  dua  macarn,  yaitu  hutang  pokok  plus  bunga  dan hutang  pokok  saja.  Dalam  menangani  hutang  pokok  plus  bunga,  bank  Syariah memberikan jasa qard yakni berupa pinjaman dana. Sedangkan untuk hutang pokok saja, bank Syariah memberikan jasa hiwalah yaitu berupa peralihan hutang piutang.
Pembiayaan  dengan  mekanisme take  over ini  dipandang  sebagai  bentuk persaingan  antar  bank  dalam  memikat  masyarakat.  Terlebih  setelah  berkembangnya Perbankan  Syariah.  Perbankan  Syariah  menawarkan  kelebihan  tersendiri  kepada masyarakat terutama dalam sisi idealisme kesyariahan, sehingga penawaran pembiayaan take  over oleh  Perbankan  Syariah  ditawarkan  kepada  nasabah-nasabah  yang  sudah memiliki  fasilitas  kredit  di  bank-bank  konvensional.  Hal  ini  dilakukan  dalam  rangka memperbesar market  share Perbankan  Syariah  sesuai  target  yang  diterapkan  Bank Indonesia untuk Perbankan Syariah untuk mencapai market share sebesar 5%. 3
Fatwa-fatwa  Ekonomi  Syariah  juga  terus  berkembang  di  Indonesia.  Selama ini   praktik take  over hanya  dari  bank  konvensional  ke  Bank  Syariah,  sekarang  telah diatur take  over sesama  Bank  Syariah.  DSN  MUI  juga  sudah  mengeluarkan  ketentuan (fatwa) tentang desain-desain akad pengalihan hutang dan piutang  ( take over ) antar Bank Syariah.  Saat  ini take  over dapat  terjadi  dari  bank  induk  konvensional   ke  Unit  Usaha Syariah,  atau take  over yang  dilakukan  dengan  empat  pihak    dan take  over peralihan debitur.
Sementara  terhadap  pembiayaan  properti,  Bank  Indonesia  kembali  merevisi kebijakan  tentang  rasio Loan  to  Value atau rasio  financing  to  value atau  besaran
2 Survei Perbankan Triwulan II 2014,
http://www.bi.go.id/id/publikasi/survei/perbankan/Pages/SP-Triwulan-II-2014.aspx,  di  akses  19 September 2015
3 Nanda  Meiliza  Puspita,  (2009) Analisa  penerapan  akad  pembiayaan  take  over  di  perbankan Syariah , Program Pascasarjana UI, Hal.4
Analisis Kinerja Pembiayaan Take Over........ Juwita
pembiayaan  yang  boleh  diberikan  untuk  pembiayaan  properti. 4 Kebijakan  ini  awalnya dikeluarkan  untuk  menanggulangi  permintaan  properti  yang  tidak  terkendali  yang  dapat menyebabkan  inflasi  dan buble  economy. 5 Namun  kemudian  dilakukan  kelonggaran terhadap  kebijakan  ini  dengan  tujuan  untuk  mendorong  tumbuhnya  pembiayaan  yang melambat  di  dua  tahun  terakhir  ini  dengan  tetap  memperhatikan  prinsip  kehati-hatian, sehingga dapat meminimalisir risiko pembiayaan. 6
Salah  satu  Perbankan  Syariah  yang  konsen  melakukan  Pembiayaan Take  Over pada properti Syariah adalah Bank Tabungan Negara (BTN) Syariah BTN Syariah telah ditunjuk pemerintah sebagai satu-satunya institusi yang menyalurkan KPR bagi golongan masyarakat  menengah  kebawah  sejak  tahun  1974.  Sebagai  bank  yang  fokus  pada pembiayaan  perumahan,  Perseroan  berkeinginan  untuk  membantu  masyarakat  Indonesia dalam  mewujudkan  impian  mereka  untuk  memiliki  rumah  idaman.  Keinginan  ini ditunjukkan  dengan  konsistensi  selama  lebih  dari  enam  dekade,  dalam  menyediakan beragam  produk  dan  layanan  di  bidang  perumahan,  terutama  melalui  KPR,  baik  KPR subsidi  untuk  segmen  menengah  ke  bawah  maupun  KPR  non  subsidi  untuk  segmen menengah ke atas. 7 Karena itu kajian ini akan menganalisis pembiayaan Take Over Pada BTN Syariah pada tahun 2014 dan 2015. Analisis pembiayaan yang akan dilihat meliputi, pertama  design  akad  yang  digunakan,  proses  administrasi  pembiayaan  dan  proses analisisnya. Kedua, kuantitas pembiayaan

## E.KERANGKA TEORI

## 1. Kinerja
Pengertian  kinerja  dikemukakan  oleh  Payaman  Simanjuntak    yang mengemukakan  kinerja  adalah  tingkat  pencapaian  hasil  atas  pelaksanaan  tugas  tertentu. Kinerja  perusahaan  adalah  tingkat  pencapaian  hasil  dalam  rangka  mewujudkan  tujuan perusahaan.  Manajemen  kinerja  adalah  keseluruhan  kegiatan  yang  dilakukan  untuk meningkatkan  kinerja  perusahaan  atau  organisasi,  termasuk  kinerja  masing-masing individu  dan  kelompok  kerja  di  perusahaan  tersebut. 8 Terdapat  kurang  lebih  dua  syarat utama  yang  diperlukan  guna  melakukan  penilaian  kinerja  yang  efektif,  yaitu (1)  adanya kriteria  kinerja  yang  dapat  diukur  secara  objektif;  dan  (2)  adanya  objektivitas  dalam proses evaluasi. 9

## 2. Pembiayaan Take Over
4 Peraturan  Bank  Indonesia  No.17/10/Pbi/2015  Tentang  Rasio  Loan  To  Value  Atau  Rasio Financing To Value Untuk Kredit Atau Pembiayaan Properti Dan Uang Muka Untuk Kredit Atau Pembiayaan Kendaraan Bermotor
5 Ahmad  Yusuf,  (2015) Aturan  Loan  To  Value  Kpr  Sebagai  Bentuk  Pengendalian  Inflasi  Dan Risiko  Gagal  Bayar  Di  Sektor  Properti  Saat  Suku  Bunga  Meningkat .  Sekolah  Tinggi  Akuntansi Negara.
6 Resmi  BI,  Ubah  Kebijakan  LTV,    Aturan  Ini  Mulai  Berlaku  Sejak  18  Juni  Lalu.  Kebijakan LTV/FTV  Hanya  Berlaku  Bagi  Bank  Yang  Memiliki  NPL  Di  Bawah  Lima  Persen. Http://Www.Hukumonline.Com/Berita/Baca/Lt558a841aaff2d/Resmi--Bi-Ubah-Kebijakan-Ltv. Diakses 27 September 2015.
7 Annual report BTN 2014 hal.54
8 Husein Umar,(2003), Evaluasi Kinerja Perusahaan, Jakarta, Gramedia Pustaka Utama,  hal.1
9 Ibid , hal.136
Secara  bahasa Take  Over diartikan  sebagai  mengambil  alih. 10 Menurut  fatwa DSN-MUI  yang  dimaksud  pengalihan  hutang  adalah  pemindahan  hutang  nasabah  dari lembaga  keuangan  konvensional  ke  lembaga  keuangan  syariah. 11 Jadi  yang  dimaksud pembiayaan Take  Over adalah  pembiayaan  yang  timbul  sebagai  akibat  dari  pengalihan transaksi nonsyariah yang telah berjalan di lembaga  keuangan konvensional ke lembaga keuangan  syariah.  Peralihan  ini  dapat  juga  disebut  sebagai  hiwalah,  yaitu hiwalah muthlaqah ,  karena muhal  „alaih tidak  memiliki  hutang  kepada muhil (nasabah),  karena itu  pengalihan  itu  tidak  terkait  dengan  hutang  bank  kepada muhil (nasabah),  karena memang hutang itu tidak pernah ada.
Transaksi  perpindahan  pembiayaan  dari  bank  konvensional  ke  Bank  Syariah diatur  dalam  fatwa  No.  31/DSN-MUI/VI/2002  tentang  pengalihan  hutang.  Dalam  fatwa ini disebutkan ada empat alternatif akad yang dapat digunakan yaitu: 12
1. Menggunakan akad al-Qardh, al-Bai‟ wa al-Murabahah ;
2. Menggunakan akad al-Syirkah al-Milk wa al-Murabahah ;
3. Menggunakan akad al-Qardh wa al-Ijarah ;
4. Menggunakan akad al-Qardh, al-Bai‟ , wa al-Ijarah Muntahiya Bi al-Tamlik (IMTB).

## F.TELAAH PUSTAKA
Kajian-kajian  yang  membahas  tentang Take  Over antara  lain  Farida  Sutarsih (2008)  membahas  tentang  akad  pembiayaan  take  over. 13 Penelitian  ini  menganalisis aplikasi pembiayaan take over KPR Syariah di Bank Muamalah dalam perspektif Syariah, yaitu  melihat  proses  pemindahan  akad  pembiayaan  KPR  Syariah.  Hasil  Kajiannya menyatakan  bahwasakan  pembiayaan  dengan  akad  qardh  dan  murabahah  dikategorikan sama  seperti  bay  inah,  akad  pembiayaan  yang  lebih  sesuai  adalah  musyarakah mutanaqisoh.
Pembahasan Take  Over juga  dilakukan  Ade  Pangeran  Anom  dan  Destri  Budi Nugraheni  (2015),  yang  membahas  pelaksanaan  peralihan  hutang  (take  over)  di  BRI Syariah  cabang  Yogjakarta..  Penelitian  ini  mengkaji  alasan  yang  menyebabkan  nasabah melakukan  pengalihan  hutang  dari  bank  konvensional  ke  PT.  Bank  BRI  Syariah  dan untuk  mengetahui  serta  mengkaji  syarat  yang  diperlukan  dalam  pembiayaan  pengalihan hutang (take  over) serta  proses pelaksanaan  pengalihan  hutang (take  over) .  Berdasarkan hasil  penelitian  ditarik  kesimpulan  bahwa  pengalihan  hutang  ( take  over )  dari  bank konvensional ke PT. Bank BRISyariah ada berbagai faktor yaitu, faktor prinsip idealisme kesyariahan  dalam  bertransaksi,  faktor  BMPK  (  Batas  Maksimum  Pemberian  Kredit  ), faktor kolektibilitas, faktor margin / keuntungan dan bagi hasil, faktor produk produk PT. Bank BRISyariah lebih beragam dan menarik. 14
10 John  M.  Echols  dan  Hasan  Shadily,    Kamus  Inggris-Indonesia,  cet.  XXVI,  (Jakarta:  PT. Gramedia Pustaka Utama, 2005), hal. 578.
11 Dewan  Syariah  Nasional-  MUI,  Himpunan  Fatwa  DSN-MUI,  cet.  Ke-3,  edisi  revisi,  (Ciputat: CV. Gaung Persada, 2000), h. 185
12 Ibid h. 614 13 Farida Sutarsih, Desain Akad Pembiayaan Take over KPR Syariah di Bank Muamalat Indonesia , Skripsi (Prodi Muamalat univeristas Negeri Islam Syarif Hidayatullah 2008).
14 Ade Pangeran Anom dan Destri Budi Nugraheni (2015), The Implementation Transfer Of Debt (Take Over) In PT BRI Sharia Bank Yogyakarta, etd.ugm.ac.id/downloadfile/77393/.../S2-2015- 277296-abstract.pdf
Analisis Kinerja Pembiayaan Take Over........ Juwita
Uswatun  Chasanah  (2013)  juga  mengkaji  pembiayaan  take  over  dari  sisi  proses peralihan hutang, penerapan akad dan aplikasi pelaksanaannya.Kajian di lakukan di BRI Syariah KCP diPonegoro Surabaya yang menggunakan akad Musyarakah. 15
Sementara  yang  membahas  Kinerja  Pembiayaan  antaranya  Yuni  Utami  dan Abdulloh  Mubarok  (2014) 16 membahas  tentang  kinerja  pembiayaan  murabahah  pada perbankan  Syariah.  Kinerja  Pembiayaan  dilihat  setelah  diberlakukannya  undang-undang tentang pajak berganda. Kinerja Pembiayaan dilihat dari sisi kuantitas pembiayaan.Setelah diberlakukannya undang-undang tersebut perkembangan pembiayaan murabahah  meningkat  setiap  bulannya  dari  April  2010  sampai  Juni  2013.  Sampel penelitian  ini  hanya  dibatasi  pada  BUS  dan  UUS  perbankan  Syariah,  tanpa  melihat pertumbuhan yang ada di BPRS.
Kinerja  pembiayaan  juga  dibahas  oleh  Ataina  Hudayati  (2014).  Peneliti membahas  kinerja  pembiayaan  dari  sisi  manajemen  strategi.  Pembiayaan  yang  diteliti adalah  pembiayaan  bagi  hasil  Perbankan  Syariah.  Penelitian  bertujuan  mengkaji  peran Sistem  Pengukuran  Kinerja  dalam  meningkatkan  kinerja  pembiayaan.  Kajian  ini menggunakan  variabel  pengendali  yaitu  jumlah  asset,  jumlah  pegawai  dan  usia  bank. Variabel  yang  digunakan  yaitu  sikap terhadap risiko, pembelajaran  organisasi,  kuantitas pembiayaan  dan  kualitas  pembiayaan.  Quesioner  disebar  ke  seluruh  perbankan  Islam  di Indonesia  sebagai  256  cabang,  dengan  metoda  pengolahan  data secara  SPSS.  Kajian ini mendapatkan  sikap  terhadap  risiko,  pembelajaran  organisasi  dan  Sistem  Pengendalian Manajemen  yang  ada  mampu  meningkatkan  kinerja  pembiayaan  bagi  hasil  secara signifikan. 17

## G. METODOLOGI PENELITIAN
Penelitian ini menggunakan metode penelitian kualitatif yang menghasilkan data deskriptif  dan  tertulis  dengan  informasi  dari  lembaga  yang  terlibat  dalam  objek penelitian.
Jenis  data  yang  digunakan  pada  penelitian  ini  adalah  data  primer  yang  berupa informasi-informasi  terkini  tentang  kinerja  pembiayaan take  over  take  over yang didapatkan  dari  wawancara  dengan  pihak  yang  berkompeten  di  BTN  Syariah  cabang Palembang. Data sekunder berupa dokumentasi-dokumentasi pembiayaan take over pada properti dan data-data pelengkap dari Bank Indonesia.
Jenis  pelaporan  yang  digunakan  adalah  metode  deskriptif  analisis,  yaitu  penulis menggambarkan  permasalahan  dengan  didasari  pada  data  yang  ada  lalu  dianalis  lebih lanjut untuk  kemudian  diambil  suatu  kesimpulan.  Proses analisa  dimulai  dari membaca, mempelajari  dan  menelaah  data  yang  didapat  secara  seksama,  selanjutnya  dari  proses analisa tersebut penulis mengambil kesimpulan dari masalah yang bersifat umum kepada
15 Uswatun  Chasanah,  (2013),  Penyelesaian  Hutang  Yang  Dialihkan  Secara Take  Over Dengan Akad Musha > Rakah Di  Bri  Syariah  Kcp  Diponegoro  Surabaya,  Jurnal  Maliyah, Vol.  03,  No.  02, Desember 2013
16 Yuni  Utami  dan  Abdulloh  Mubarok  (2014) , Analisis  Kinerja  Pembiayaan  Murabahah  Pada Perbankan Syariah Pasca Berlakunya Undang-Undang “Penghapusan  Pajak Berganda” ,  Jurnal  Permana – Vol . V No.2 Februari 2014.
17 Ataina  Hudayati  (2014), Penggunaan  Sistem  Pengukuran  Kinerja    Dan  Kinerja  Pembiayaan Bagi Hasil Perbankan Syariah , Jurusan Akuntansi Uii, Skripsi Tidak Diterbitkan
masalah  yang  bersifat  khusus.  Analisis  selanjutnya  dilakukan  dengan  studi  komparatif antar variabel-variabel makro dan mikro penelitian.

## H. HASIL PENELITIAN
Akad Pembiayaan Take Over BTN Syariah Pembiayaan take over merupakan bentuk jasa pelayanan keuangan Bank Syariah dalam  membantu  masyarakat  untuk  mengalihkan  transaksi  non  Syariah  yang  telah berjalan  menjadi  transaksi  yang  sesuai  dengan  Syariah  dengan  permintaan  nasabah. Peralihan  pembiayaan  dari  Bank  Konvensional  pada  umumnya  disebabkan  karena nasabah  ingin  menghindari  fluktuatif  bunga  yang  tidak  menentukan  atau  nasabah  ingin menjual  rumahnya.  Pada  BTN  Syariah  peralihan  pembiayaan take  over menggunakan akad Hiwalah dan Murabahah. Penyelesaikan  hutang  nasabah  di  Bank  Konvensional menggunakan  akad Hiwalah dengan  meminjamkan  dana  dan  selanjutnya  antara  BTN Syariah dan nasabah menggunakan akad Murabahah . 18
Pada  akad Hiwalah dinyatakan  peralihan  hutang  debitur  dari  bank  sebelumnya yang  membiayai  proyek  debitur  kepada  BTN  Syariah.  BTN  Syariah  selanjutnya mengambil  pembiayaan  debitur  dengan  melunasi  sisa  kewajiban  debitur  yang  belum dibayar. Bank mengambil biaya atau ujrah atas pinjaman yang diberikan. Kemudian Bank menjual kembali kepada nasabah dengan harga pokok ditambah margin keuntungan.

## Ketentuan dan Kebijakan pembiayaan Take Over
Pada  realisasinya  pembiayaan  ini  termasuk  jenis  pembiayaan  konsumer. Pembiayaan Take  Over BTN  Syariah  dikhususkan  pada  objek  properti.  Pembiayaan  ini menggunakan  platfon  pembiayaan  KPR  Platinum  iB.  Adapun  ketentuan-ketentuan pembiayaan KPR Platinum iB adalah sebagai berikut :
1. Jangka waktu pembiayaan adalah dalam rentang waktu maksimal 15 tahun
2. Maksimal pembiayaan Bank 80% dari Harga Beli rumah dari developer dan 20% sisanya merupakan kontribusi uang muka Nasabah. Untuk pembayaran angsuran secara potong gaji, kontribusi uang muka cukup 10%
3. Pembiayaan berlaku untuk pembiayaan Rumah baru atau pembiayaa rumah second
4. Nasabah mengajukan diri dengan mengisi formulir pendaftaran
5. Nasabah melengkapi diri dengan dokumen-dokumen identitas diri seperti copy identitas diri (KTP, KK, Akta Nikah),slip/keterangan gaji atau keterangan penghasilan, SK Pegawai atau Keterangan Kerja dari Perusahaan, copy Ijin Usaha untuk wiraswasta (Akte Pendirian, Domisili Usaha, TDP, SIUPP, NPWP, dll)
6. Menyerahkan fotokopi buku tabungan 3 bulan terakhir
7. Menyertakan jaminan dan Sertifikat SHM atau SHGB, IMB, PBB

## Prosedur Pembiayaan
Proses Take Over dilakukan atas permintaan nasabah yang diajukan kepada BTN Syariah.  Proses  analisisnya  sama  seperti  proses  pembiayaan  pada  umumnya.  Beberapa tahapan prosedur pembiayaan Take Over adalah sebagai berikut :
1. Pengajuan diri nasabah dengan  pengisian formulir pendaftaran beserta dokumen-dokumen identitas diri lengkap serta surat-surat pembiayaan yang sebelumnya yang akan di alihkan
2. Analisis kelayakan pembiayaan
18 Wawancara dengan Endik, staf  pembiayaan BTN Syariah. 13 Juli 2016
1. Verifikasi dokumen
Pada Tahapan  ini dilakukan pengecekan akan kebenaran dan keabsahan dokumen-dokumen yang disertai pada pengajuan pembiayaan 2. Proses wawancara
Pada tahap wawancara ini hal yang biasa ditanyai tentang identitas nasabah dan kemampuan untuk melunasi pinjaman antaranya, Status pekerjaan, Penghasilan perbulan, Cicilan hutang di lembaga keuangan lain, jumlah kartu kredit yang dimiliki, dari bank mana saja, termasuk limt masing-masing kartu kredit dan apakah pernah ada tunggakan, Jumlah uang muka yang sudah diserahkan kepada developer, berapa persen dari harga jual rumah, termasuk lokasi dan kondisi fisik rumah saat ini
3. BI Checking nasabah Tahapan ini adalah memastikan karakteristik nasabah dan kondisi pinjaman yang akan dialihkan ke BTN Syariah
4. Penilaian ulang Jaminan BTN Syariah melakukan penilaian ulang ( reappraisal ) atas jaminan yang menjadi objek KPR. Tujuannya adalah menilai berapa nilai pasar jaminan saat ini dan mengevaluasi kelayakan jaminan dari sisi dokumen serta kondisinya.Nilai jaminan adalah basis bank dalam memberikan pinjaman KPR. Posisi jaminan dilihat dan dicek untuk memastikan masuk kriteria jaminan yang layak sesuai ketentuan bank.
3. Proses kredit ulang Tahap berikutnya adalah bank akan melakukan proses ulang pemberian pinjaman;. Setiap bank punya kriteria pembiayaan yang berbeda. Lolos di satu bank tidak berarti di bank lain pasti lolos. Pada peralihan pembiayaan ke bank Syariah, terjadi peningkatkan nilai pinjaman, bank harus memastikan bahwa dengan cicilan yang lebih besar, dan nasabah sanggup mengembalikan pinjaman.
4. Pelunasan dengan akad Hiwalah BTN Syariah  melakukan pelunasan terhadap pinjaman di bank konvensional untuk hutang dan bunga yang ada.
5. Pelunasan nasabah dengan BTN Syariah Tahap terakhir nasabah melakukan akad kedua, yakni akad Murabahah, mencicil dengan sesuai kesepakatan biaya pelunasan BTN Syariah dengan margin keuntungannya.

## I. ANALISIS PEMBAHASAN

## 1. Kuantitas Pembiayaan
Produk  Pembiayaan  BTN  Syariah  diklasifikasikan  ke  dalam  beberapa  jenis  pembiayaan yakni  pembiayaan  konsumer  dan  pembiayaan    komersial.  Pada  tahun  2014  dan  2015, realisasi pembiayaan tercapai dengan data sebagaimana berikut.
Total  pembiayaan  yang  dicapai  pada  tahun  2014  adalah  sebanyak  4,1  triliun  sementara tahun  2015  mencapai  Rp4,28  triliun.  Terjadi  peningkatan  sebesar  4,29%  atau  sebesar Rp176,22  miliarn  dari  tahun  2014.  Pencapaian  ini  dikarenakan  ada  peningkatan  pada pembiayaan  konsumer,  sedangkan  pada  pembiayaan  komersial  justru  mengalami penurunan sebanyak 18,04%
Peningkatan pembiayaan konsumer dikarenakan adanya peningkatan pada semua jenis pembiayaan kecuali pada pembiayaan tunai emas dan pembiayaan talangan haji dan pembiayaan  multimanfaat.  Semua  pembiayaan  KPR  mengalami  peningkatan  yang signifikan khususnya pada KPR BTN Sejahtera.
5
Untuk  pembiayaan Take  Over pada  tahun  2014,  realisasi  capaian  adalah 9.174.000.000  sementara  tahun  2015  berjumlah  10.290.000.000.  Ada  peningkatan sejumlah  1.116.000.000,  artinya  ada  pertumbuhan  pembiayaan  sebesar  1,2  %.  Jika dibandingkan dengan pertumbuhan pembiayaan keseluruhan KPR BTN platinum Bi 12,17%.  Nilai  pertumbuhan  pembiayaan Take  Over kecil  berbanding  pembiayaan KPR  dengan  akad  biasanya.  Sumbangan  pembiayaan Take  Over ini  terhadap keseluruhan  pembiayaan  kurang  signifikan,  karena  kecilnya  jumlah  pembiayaan. Meskipun  pada  pembiayaan  ini  mengalami  pertumbuhan  dari  tahun  2014  ke  tahun 2015

## 2. Kualitas Pembiayaan
Pada design akad yang digunakan pada BTN Syariah, pembiayaan Take Over ini menggunakan  akad Hiwalah untuk  melunasi  pinjaman  di  Bank  Konvensional.  Sesuai dengan Fatwa DSN No 58/DSN-MUI/V/2007 tentang Hiwalah bil Ujrah menyebutkan
1. Rukun hawalah adalah muhil ( ليحملا, yakni orang yang berutang dan sekaligus berpiutang, muhal atau muhtal ( لاتحملا وا لاحملا, yakni orang berpiutang kepada muhil, muhal „alaih ( هيلع لاحملا, yakni orang yang berutang kepada muhil dan wajib membayar utang kepada muhtal, muhal bih ( هب لاحملا, yakni utang muhil kepada muhtal, dan shighat (ijab-qabul).
2. Pernyataan ijab dan qabul harus dinyatakan oleh para pihak untuk menunjukkan kehendak mereka dalam mengadakan kontrak (akad).
3. Akad dituangkan secara tertulis, melalui korespondensi, atau menggunakan cara- cara komunikasi modern.
4. Hawalah dilakukan harus dengan persetujuan muhil , muhal/muhtal , dan muhal „alaih .
5. Kedudukan dan kewajiban para pihak harus dinyatakan dalam akad secara tegas.
6. Jika transaksi hawalah telah dilakukan, pihak-pihak yang terlibat hanyalah muhtal dan muhal „alaih; dan hak penagihan muhal berpindah kepada muhal „alaih .
Pada  tahap  pertama,  pengambilalihan  BTN  Syariah  dari  Bank  Konvensional adalah  melunasi  hutang  dan  bunga  dari  pinjaman  nasabah.  Pada  tahap  ini  Bank  boleh meminta fee ( Ujrah ) atas jasa yang dilakukan oleh bank dan ini dikemukakan bersama di awal akad. Sehingga asset menjadi hak penuh BTN Syariah. Kemudian selanjutnya BTN Syariah melakukan Kontrak kedua dengan nasabah menggunakan akad murabahah. Pada akad ini Bank  mengemukakan biaya yang telah dikeluarkan pada pengambilalihan asset ditambah margin keuntungan yang diinginkan bank atas asset ini.
Pada  pembiayaan Take  Over ini  memiliki  risiko  pembiayaan  yang  diukur  dari rasio NPF senilai 0,03. 19 Rasio ini disebabkan adanya beberapa nasabah yang melakukan keterlambatan  dalam  pembayaran  angsuran.  Untuk  mengatasi  kondisi  ini  BTN  Syariah melakukan  proses  penanganan  dengan restructuring pembiayaan  yaitu  memperpanjang jangka waktu pembiayaan sehingga angsuran perbulannya menjadi lebih kecil.
Dalam  menentukan  besarnya  uang  muka  dan  besarnya  pembiayaan  tetap berkaitan erat dengan nilai agunan yang diberikan. Rasio FTV adalah angka rasio antara nilai Pembiayaan yang dapat diberikan oleh Bank terhadap nilai agunan berupa Properti pada  saat  pemberian  Pembiayaan  berdasarkan  harga  penilaian  terakhir. 20 BTN  Syariah memberikan pembiayaan Take Over ditahun 2014 mengacu pada SEBI no 15/40/DKMP tanggal  24  September  2013,  dimana  dikatakan  uang  muka  untuk  pembiayan  properti adalah  30  %  dari  total  pembiayaan.  Sementara  itu  pada  tahun  2015  pemberian pembiayaan berdasarkan PBI No.17/10/PBI/2015, yaitu nilai uang muka adalah 20% dari total  pembiayaan  yang  diberikan.  Perubahan  ini  membuat  dampak  yang  cukup  positif dengan ditunjukkan adanya peningkatan secara kuantitaf jumlah pembiayaan Take Over, yaitu    pada  tahun  2014,  realisasi  capaian  adalah    9.174.000.000  sementara  tahun  2015 berjumlah 10.290.000.000. Ada peningkatan sejumlah 1.116.000.000
19 Endik, Ibid
20 Peraturan Bank Indonesia Nomor 17/10/PBI/2015

## J. KESIMPULAN DAN SARAN
Sejak  tahun  2014  terjadi  perlambatan  pertumbuhan  pembiayaan.  Hal  ini mendorong  pemerintah  untuk  merevisi  kebijakan Financing  To  Value dan  uang  muka pembiayaan  properti.  Pembiayaan Take  Over adalah  salah  satu  pembiayaan  yang berkaitan  dengan  properti.  Karena  itu  Kajian  ini  ingin  melihat  adakah  pengaruh  revisi kebijakan ini dengan kinerja pembiayaan Take Over
Hasil  Kajian  didapati  bahwasanya  design  akad  yang  digunakan  BTN  Syariah adalah  menggunakan  akad  Hiwalah dan Murabahah. Penerapan  PBI  no17/10/PBI/2015 pada  pembiayaan Take  Over memiliki  pengaruh  yang  signifikan  baik  secara  kualitas maupun  kuantitas  pembiayaan  yaitu  adanya  penambahan  jumlah  pembiayaan  di  tahun 2015 serta adanya perbaikan nilai NPF

## K. DAFTAR PUSTAKA
Ahmad  Yusuf,  (2015)  Aturan  Loan  To  Value  Kpr  Sebagai  Bentuk  Pengendalian  Inflasi Dan Risiko Gagal Bayar Di Sektor Properti Saat Suku Bunga Meningkat. Sekolah Tinggi Akuntansi Negara. https://www.academia.edu/8253699/Aturan_Loan_To_Value_Kpr_sebagai_Bentuk _Pengendalian_Inflasi_dan_Risiko_Gagal_Bayar_di_Sektor_Properti_saat_Suku_
Bunga_Meningkat
Ataina  Hudayati  (2014),  Penggunaan  Sistem  Pengukuran  Kinerja    Dan  Kinerja Pembiayaan  Bagi  Hasil  Perbankan  Syariah,  Jurusan  Akuntansi  Uii,  Skripsi  Tidak Diterbitkan
Agustianto,  Hiwalah:  Materi  kuliah  pascasarjana  UI,  IEF  Trisakti,  dan  Universitas paramadina
Annual report BTN 2014 hal.54
Dewan  Syariah  Nasional-  MUI,  Himpunan  Fatwa  DSN-MUI,  cet.  Ke-3,  edisi  revisi, (Ciputat: CV. Gaung Persada, 2000), h. 185
Farida  Sutarsih  (2008),  Desain  Akad  Pembiayaan  Take  over  KPR  Syariah  di  Bank Muamalat Indonesia, Prodi Muamalat univeristas Negeri Islam Syarif Hidayatullah, (tidak   diterbitkan)
Husein  Umar,(2003), Evaluasi  Kinerja  Perusahaan, Jakarta,  Gramedia  Pustaka  Utama, hal.1
John M. Echols dan Hasan Shadily,  Kamus Inggris-Indonesia, cet. XXVI, (Jakarta: PT. Gramedia Pustaka Utama, 2005), hal. 578.
Nanda  Meiliza  Puspita,  (2009)    Analisa  penerapan  akad  pembiayaan  take  over  di perbankan Syariah, Program Pascasarjana UI, Hal.4
NN,  (2015),  Resmi  BI,  Ubah  Kebijakan  LTV,    Aturan  Ini  Mulai  Berlaku  Sejak  18 Juni Lalu.   Kebijakan LTV/FTV Hanya Berlaku Bagi Bank Yang Memiliki NPL Di Bawah Lima   Persen. Http://Www.Hukumonline.Com/Berita/Baca/Lt558a841aaff2d/Resmi--
Bi- Ubah-Kebijakan-Ltv. Diakses 27 September 2015.
Peraturan Bank Indonesia No.17/10/Pbi/2015 Tentang Rasio Loan To Value Atau Rasio Financing  To  Value  Untuk  Kredit  Atau  Pembiayaan  Properti  Dan  Uang  Muka Untuk   Kredit Atau Pembiayaan Kendaraan Bermotor.
Survei Perbankan Triwulan II 2014, http://www.bi.go.id/id/publikasi/survei/perbankan/Pages/SP-Triwulan-II- 2014.aspx, di akses 19 September 2015
Yuni Utami dan Abdulloh Mubarok (2014), analisis kinerja pembiayaan murabahah pada perbankanSyariah  pasca  berlakunya  undang-undang  “penghapusan    pajak berganda”, Jurnal  Permana – Vol . V No.2 Februari 2014.