Volume 5 Nomor 2, Maret 2020 e-ISSN: 2580-1678 dan ISSN: 2355-4657 Open Access : http://e-jurnal.stih-pm.ac.id/index.php/cendekeahukum/index

## TANGGUNG JAWAB NOTARIS DALAM SENGKETA PARA PIHAK TERKAIT AKTA PERJANJIAN PENGIKATAN JUAL BELI (PPJB) YANG DIBUATNYA *
Aulia Gumilang Rosadi Program Magister Kenotariatan, Universitas Andalas, Jl. Tembesi No.15 RT.02/RW.03, Kel. Rimbo Kaluang, Kec. Padang Barat, Kota Padang e-mail: aulia.gumilang@gmail.com

## Abstract
Public  Notary  as  an  official  appointed  by  the  Government  who  has  the  authority (bevoegdheid)  and  responsibilities  which,  if  reviewed  comprehensively,  could  potentially  be subjected  to  administrative,  civil  or  criminal  claims  when  a  dispute  related  to  the  deed  which  is made  by  him/her.  The  main  issues  discussed  in  this  study  are;  1)  How  chosen  for  a  notary  and parties  in  the  binding  sales  purchase  agreement  ?  2)  How  responsibility  the  parties  upon  an agreement  in  the  agreement  on  binding  sales  of  a  bell  Which  is  drawn  up  before  the  notary  ?  3) How  a  form  of  responsibility  the  notary  in  dispute  the  parties  related  the  binding  sales  purchase agreement made ? The research is a normative juridical research with statute approach. The data used are secondary data in the form of; primary, secondary and tertiary legal materials. The results shows  that  the  notary  is  administratively,  civil  and  criminally  responsible  for  the  deed  and  the process of forming the deed itself, so the notary needs to implement a policy based on regulations so that he/she with the deed he/she made and the parties can be protected by law.
Keywords: Public Notary; Liability; PPJB; Dispute.

## Abstrak
Notaris  sebagai  pejabat  umum  yang  ditunjuk  oleh  Pemerintah  yang  memiliki  kewenangan (bevoegdheid)  dan  tanggung  jawab  yang  apabila  dikaji  secara  komprehensif,  berpotensi  dikenai tuntutan  administratif,  perdata  hingga  pidana  saat  terjadi  sengketa  terkait  akta  yang  dibuatnya. Pokok  permasalahan  yang  akan  dibahas  dalam  penelitian  ini  adalah;  1)  Bagaimana  Kedudukan Hukum  Notaris  dan  Para  Pihak  dalam  Perjanjian  Pengikatan  Jual  Beli  ?  2)  Bagaimana tanggungjawab  para  pihak  atas  kesepakatan  dalam  Perjanjian  Pengikatan  Jual  Beli  yang  dibuat dihadapan  notaris  ?  3)  Bagaimana  Bentuk  Pertanggungjawaban  Notaris  dalam  sengketa  Para Pihak  terkait  Perjanjian  Pengikatan  Jual  Beli  yang  dibuatnya  ?  Penelitian  ini  adalah  penelitian yuridis  normatif  dangan  pendekatan  undang-undang  (statute  approach).  Data  yang  digunakan adalah  data  sekunder  yang  berupa;  bahan  hukum  primer,  sekunder  dan  tersier.    Hasil  penelitian menunjukkan bahwa notaris bertanggungjawab secara administratif, perdata dan pidana terhadap akta  serta  proses  terbentuknya  akta  itu  sendiri,  sehingga  notaris  perlu  melaksanakan  suatu kebijakan yang berlandaskan peraturan agar dirinya, akta yang dibuatnya serta para pihak dapat terlindungi secara hukum.
Kata Kunci: Notaris; Tanggungjawab; PPJB; Sengketa.
* Naskah diterima: 14 Februari 2020, direvisi: 4 Maret 2020, disetujui untuk terbit: 26 Maret 2019 Doi: 10.3376/jch.v5i2.228

## PENDAHULUAN
Menjalankan  pemerintahan,  negara harus  dapat  hadir  di  tengah  masyarakat dan  melayani  kepentingan  masyarakat terkait  hak-haknya  sebagai  warga  negara sesuai dengan perundangan dan peraturan yang  berlaku.  Selain  dengan  membentuk berbagai  institusi,  negara  juga  menunjuk individu  dengan  profesi  tertentu  untuk mewakili negara dalam melayani masyarakat, salah satunya Notaris.
Notaris  merupakan  perpanjangan  tangan dari  pemerintah  dalam  hal  ini  negara, dimana negara telah memberikan kepercayaan kepada notaris untuk menjalankan  sebagian  urusan  atau  tugas Negara,  khususnya  dalam  bidang  hukum perdata.  Keberadaan  notaris  menjawab kebutuhan  masyarakat  akan  bantuan hukum  yang  netral  dan  berimbang sehingga  melindungi  kepentingan  hukum masyarakat. (Santia Dewi, 2011)
Jabatan Notaris lahir karena
masyarakat membutuhkannya, bukan
jabatan yang sengaja diciptakan kemudian  baru  disosialisasikan  kepada khalayak.  Jabatan  Notaris  ini  tidak ditempatkan di lembaga legislatif, eksekutif ataupun yudikatif karena Notaris diharapkan memiliki posisi netral. Jabatan Notaris diadakan atau kehadirannya  dikehendaki  oleh  aturan hukum  dengan  maksud  untuk  membantu dan melayani masyarakat yang membutuhkan  alat  bukti  tertulis  yang bersifat  autentik  mengenai  keadaan, peristiwa  atau  perbuatan  hukum.  (Kunni Afifah, 2017)
Kedudukan  notaris  sebagai  pejabat umum merupakan suatu jabatan terhormat yang  di  berikan  oleh  negara  secara atributif  melalui  undang-undang  kepada seseorang  yang  di  percaya.  Sebagai pejabat  umum,  notaris  diangkat  oleh menteri,  berdasarkan  Pasal  2  UUJN, dengan  di  angkatnya  seorang  notaris maka  ia  dapat  menjalankan  tugasnya dengan  bebas,  tanpa  di  pengaruhi  badan eksekutif  dan  badan  lainnya  dan  dapat bertindak  netral  dan  independen.  Tugas notaris adalah untuk melaksanakan sebagian  fungsi  publik  dari  negara  dan bekerja  untuk  pelayanan  kepentingan umum  khususnya  dalam  bidang  hukum perdata, walaupun notaris bukan merupakan pegawai negeri yang menerima  gaji  dari  negara.  (Rizki
Nurmayanti, 2017) Notaris bekerja secara independen (mandiri) artinya tidak tergantung  kepada  atasan  atau  siapapun dalam menjalankan tugas dan jabatannya. Seorang  notaris  harus  dapat  memutuskan sendiri  akta  yang  dibuat  dan  struktur hukum  apa  yang  tepat  serta  dapat memberikan  penyuluhan  hukum  kepada klien. (Triyanto Setyo Prabowo, 2017)
Baik dalam UUJN maupun PJ PPAT, Notaris/Pejabat  Pembuat  Akta  Tanah dirumuskan  sebagai  Pejabat  Umum  yang berwenang  untuk  membuat  akta  autentik. Dalam  hal  ini  yang  dimaksud  berwenang adalah  meliputi  berwenang  terhadap orangnya,  yaitu  untuk  kepentingan  siapa akta  itu  dibuat  atau  dikehendaki  oleh orang  yang  berkepentingan.  Berwenang terhadap  aktanya,  yaitu  yang  berwenang membuat  akta  autentik  mengenai  semua
perbuatan, perjanjian dan  ketetapan yang diharuskan  Undang-Undang  atau  yang dikehendaki  yang  bersangkutan,  serta berwenang terhadap waktunya dan berwenang  terhadap  tempatnya,  yaitu sesuai  tempat  kedudukan  dan  wilayah Jabatan  Pejabat  yang  bersangkutan  dan menjamin kepastian waktu para penghadap  yang  tercantum  dalam akta. (Habib Adjie, 2009)
Kekuatan  akta  autentik  maupun  akta Notaris  merupakan  akibat  langsung  dari adanya  tugas-tugas  pejabat  Notaris  yang diberikan  oleh  ketentuan  Perundang undangan. Bahwa dalam hubungan hukum  harus  ada  keterangan-keterangan autentik  yang  berguna  sebagai  alat pembuktian bagi pihak-pihak yang memberikan  keterangan  dan  dituangkan ke  dalam  akta  Notaris  sehingga  menjadi akta autentik. (Rahmawati Boty, 2017)
Suatu  akta  autentik  mempunyai kekuatan  pembuktian  lahiriah  (kekuatan yang    membuktikan  bahwa  akta  autentik tersebut kehadirannya telah sesuai dengan perundang-undangan yang berlaku), formal  (yang  dinyatakan  dalam  akta autentik  tersebut  adalah  benar  sepanjang tidak dapat dibuktikan bahwa hal tersebut tidak  benar)  dan  material  (memberikan kepastian  hukum  bahwasanya  keterangan yang  diberikan  akta  tersebut  adalah benar). (Annisa, 2019)
Untuk  mewujudkan  keadilan  hukum sebagai  tujuan  hukum,  notaris  dalam membuat  akta  wajib  memperhatikan kedudukan  yang  seimbang  bagi  para pihak  dan  wajib  pula  memperhatikan substansi  akta  agar  tidak  bertentangan
dengan  nilai-nilai  keadilan  sosial  (tahap pra kontraktual dan kontraktual), sedangkan  untuk  mewajibkan  kepastian hukum  notaris  wajib  memperhatikan mekanisme  dan/atau  tata  cara  pembuatan akta notarill. Notaris wajib pula memperhatikan  substansi  akta  agar  tidak bertentangan dengan hukum yang berlaku (tahap kontraktual), karena dengan terwujudnya kedua tujuan hukum tersebut,  kemanfaatan  dapat  dirasakan oleh  para  pihak  dan  pihak  lain  yang berkepentingan.
(Benny Krestian
Heriawanto, 2018)
Akta notariil yang merupakan perjanjian  para  pihak  mengikat  bagi mereka  yang  membuatnya.  Oleh  karena itu,  syarat-syarat  sahnya  suatu  perjanjian harus  dipenuhi.  Syarat-syarat  tersebut meliputi  syarat  subjektif  yang  berkaitan dengan  subjek  yang  mengadakan  atau membuat  perjanjian,  dan  syarat  objektif yang  berkaitan  dengan  objek  perjanjian. Syarat sahnya perjanjian harus diwujudkan  dalam  akta  notariil.  Syarat subjektif  dicantumkan  dalam  awal  akta, dan  syarat  objektif  dicantumkan  dalam badan  akta  sebagai  isi  akta.  (Nur  Aini,
2019)
Mengingat  akan  pentingnya  akta autentik  ini,  seorang  notaris  hendaknya harus  dapat  memenuhi  maksud  dan kehendak  masyarakat  serta  negara  yang dibebankan kepadanya untuk dapat memberikan  kepastian  dan  perlindungan hukum  terhadap  perbuatan  hukum  yang dilakukan.  Dengan  cara  membuat  akta autentik untuk menjamin kepastian peristiwa  atau  perbuatan  hukum  yang
dilakukan. Untuk itu seorang notaris harus memperhatikan  hal-hal  penting  yang mutlak  harus  terpenuhi  dalam  pembuatan sebuah akta autentik untuk dapat memiliki kekuatan  pembuktian  yang  sempurna. Unsur verlidjen suatu  akta  menjadi  satu hal  penting  yang  harus  dipenuhi  terlebih dahulu  oleh  seorang  notaris  dalam pembuatan  sebuah  akta.  (Rita  Alfiana,
2018)
Pentingnya  peranan  notaris  dalam membantu  menciptakan  kepastian  dan perlindungan  hukum  bagi  masyarakat, lebih  bersifat  preventif,  atau  bersifat pencegahan  terjadinya  masalah  hukum, dengan cara penerbitan akta autentik yang dibuat  di  hadapannya  terkait  dengan status hukum, hak dan kewajiban seseorang dalam hukum, dan lain sebagainya,  yang  berfungsi  sebagai  alat bukti yang paling sempurna di Pengadilan,  dalam  hal  terjadi  sengketa hak dan kewajiban yang terkait.
(Sjaifurrachman, 2011)
Dari  beberapa  akta  perjanjian  yang dibuat,  perjanjian  jual  beli  tanah  banyak ditemui  dalam  keseharian  tugas  notaris. Tanah  merupakan  benda  tak  bergerak yang  telah  menjadi  kebutuhan  mendasar dalam  kehidupan  manusia.  Tanah  dapat difungsikan  sebagai  tempat  mendirikan rumah  tinggal,  tempat  usaha  ataupun sebagai  sarana  investasi.  Hak  atas  tanah dapat  diperoleh  dari  berbagai  cara,  salah satunya  diperoleh  melalui  jual  beli.  Jual beli  pada  prinsipnya  merupakan  suatu perjanjian,  perjanjian  yang  nantinya  akan berujung  kepada  penyerahan  ( levering ) atas  benda  tidak  bergerak  yakni  tanah
tunduk pada beberapa peraturan tersendiri terutama  peralihan  hak  dan  pendaftaran haknya. (Yudhi Setiawan, 2009)
Bantuan  notaris  para  pihak  yang membuat  perjanjian  pengikatan  jual  beli akan mendapatkan bantuan dalam merumuskan hal-hal yang akan diperjanjikan.  Namun,  suatu  perjanjian tidak  selalu  dapat  berjalan  sesuai  dengan kesepakatan  yang  diinginkan  oleh  para pihak.  Dalam  kondisi  tertentu  dapat ditemukan  terjadinya  berbagai  hal,  yang berakibat  suatu  perjanjian  mengalami pembatalan,  baik  dibatalkan  oleh  para pihak  maupun  atas  perintah  pengadilan. (R. Setiawan, 2005)
Demi kelancaran administrasi mengenai  kegiatan  jual  beli,  Notaris membuat  suatu    akta  pengikatan  jual  beli agar  pihak-pihak  saling  terikat  (sebelum dibuatkan  Akta  Jual    Beli  oleh  Pejabat Pembuat Akta Tanah, selanjutnya disebut PPAT)  sebagai  syarat    adanya  transaksi jual  beli  tanah  dan/atau  bangunan. (Silviana,  A.  2017)  Pengikatan    tersebut lahir    disebabkan  belum  dipenuhinya unsur-unsur  untuk  menjual  atau  untuk membeli tanah sehingga proses diselesaikannya transaksi menjadi
tersendat. Tidak ditemukan suatu pembeda  antara  perjanjian  secara  umum dengan  perjanjian  jual  beli  yang  hadir berdasarkan keterbukaan Buku III KUHPerdata  dengan  pemberian  sebebas- bebasnya serta  sebesar-besarnya terhadap subjek hukum dalam melaksanakan persetujuan tanpa  mempermasalahkan isi dan bentuknya dengan tetap mengindahkan aturan hukum,  agama, dan
tata susila. Pada umumnya, suatu perjanjian  mengenai  tanah    terkandung unsur-unsur wajib sebelum bisa dilaksanakannya
perjanjian pokok sehingga tercapai tujuan akhir bagi pihak- pihak. (Baswedan, T. B. T. 2014)
Tanah  merupakan  salah  satu  bagian dari  kekayaan  alam  yang  ada  di  bumi yang  sangat  vital  keberadaannya  bagi semua kehidupan di bumi khususnya bagi manusia.  Tanah  memiliki  nilai  tinggi karena  mempunyai  peran  serta  fungsi penting  dan  tidak  dapat  dipisahkan  dari kehidupan  manusia.  Kebutuhan  akan tanah  menjadi  kebutuhan  yang  melekat dan tidak dapat dipisahkan dari kehidupan manusia  sehingga  membuat  manusia cenderung  memiliki  keinginan  untuk menguasai  dan  memiliki  tanah.  (Dwi Apriliana, 2018)
Perjanjian pengikatan jual beli (PPJB)  lahir  sebagai  akibat  terhambatnya atau  terdapatnya  beberapa  persyaratan yang  ditentukan  oleh  undang-undang yang  berkaitan  dengan  jual  beli  hak  atas tanah  yang  akhirnya  agak  menghambat penyelesaian transaksi dalam jual beli hak atas  tanah.  Persyaratan  tersebut  ada  yang lahir  dari  peraturan  perundang-undangan yang  ada  dan  ada  pula  yang  timbul sebagai kesepakatan para pihak yang akan melakukan  jual  beli  hak  atas  tanah. Persyaratan  yang  timbul  dari  undang- undang  misalnya  jual  beli  harus  telah lunas  baru  Akta  Jual  Beli  (AJB)  dapat ditanda tangani.
Pada umumnya persyaratan  yang  sering  timbul  adalah persyaratan  yang  lahir  kesepakatan  para pihak  yang  akan  melakukan  jual  beli,
misalnya pada waktu akan melakukan jual beli, pihak pembeli menginginkan adanya sertifikat  hak  atas  tanah  yang  akan dibelinya  sedangkan  hak  atas  tanah  yang akan  dijual  belum  mempunyai  sertifikat, dan  di  sisi  lain  misalnya,  pihak  pembeli belum  mampu  untuk  membayar  semua harga  hak  atas  tanah  secara  lunas, sehingga baru dibayar setengah dari harga yang disepakati. (Rusdianto, 2009)
PPJB  bersifаt  mengikаt  bagi  pаrа pihаk untuk menunjukkan keseriusan para pihak dalam melаkukаn trаnsаksi juаl beli hаk  аtаs  tаnаh  dаn  bаngunаn,  dimаnа pаdа  sааtnyа  nаnti  keseriusаn  tersebut аkаn  ditаndаi  dengаn  pemenuhаn  аsаs tunаi  dаn  terаng  berupа  pelunаsаn  secаrа keseluruhаn  terhаdаp  pembeliаn  hаk  аtаs tаnаh dаn kemudiаn dilаkukаnnyа penаndаtаngаnаn  Аktа  Juаl  Beli  (AJB) dihаdаpаn  Pejаbаt  Pembuаt  Аktа  Tаnаh (PPАT),  аgаr  selаnjutnyа  diteruskаn dengаn  melаkukаn  pendаftаrаn  аtаs perаlihаn  hаk  аtаs  tаnаh  ke  Kаntor Pertаnаhаn  Kotа/Kаbupаten  setempаt, untuk  kemudiаn  dicаtаtkаn  (bаlik  nаmа) kepemilikаn bаru hаk аtаs tаnаh ke dаlаm buku  tаnаh  yаng  tersimpаn  di  Bаdаn Pertаnаhаn  Nаsionаl  (BPN).  Adapun kewenаngаn pembuаtаn аktа PPJB berаdа ditаngаn Notаris. (Kadek Dio Anjasmara, 2019).
Pengikatan  Jual  Beli  (PJB)  tanah antara para pihak dapat dilakukan melalui akta  di  bawah  tangan  atau  dapat  pula dilakukan  melalui  suatu  akta  yang  dibuat di  hadapan  notaris.  Untuk  tanah-tanah yang  bersertifikat  Hak  Milik  (SHM) maupun  tanah  yang  belum  memiliki
Sertifikat  Hak  Milik  (SHM)  pengikatan jual  belinya  dapat  dilakukan  di  hadapan notaris. Pengikatan jual beli tanah dengan status  Sertifikat  Hak  Milik  merupakan perbuatan  hukum  awal  yang  mendahului perbuatan  hukum  jual  beli  tanah.  Jadi pengikatan  jual  beli  berbeda  dengan perbuatan  hukum  jual  beli  tanah.  Notaris memiliki wewenang membuat akta pengikatan  jual  beli  tanah  dengan  status Sertifikat  Hak  Milik  (SHM)  tapi  tidak berwenang  membuat  akta  autentik  jual beli  tanah  bersertifikat  hak  milik  (AJB), karena  kewenangan  membuat  akta  Jual Beli  Tanah  (AJB)  bersertifikat  Hak Milikada  pada  Pejabat  Pembuat  Akta Tanah (PPAT). (Muchlis Patahna, 2009)
Pengikatan  jual  beli  tanah  dengan status  Sertifikat  Hak  Milik  merupakan perbuatan  hukum  awal  yang  mendahului perbuatan  hukum  jual  beli  tanah.  Jadi, pengikatan  jual  beli  berbeda  dengan perbuatan  hukum  jual  beli  tanah.  Notaris memiliki wewenang membuat akta pengikatan  jual  beli  tanah  dengan  status Sertifikat  Hak  Milik  (SHM)  tapi  tidak berwenang  membuat  akta  autentik  jual beli  tanah  bersertifikat  hak  milik,  karena kewenangan  membuat  akta  Jual  Beli Tanah  (AJB)  bersertifikat  Hak  Milik  ada pada  Pejabat  Pembuat  Akta  Tanah (PPAT). (Muchlis Patahna, 2009)
Apabila  terjadi  persyaratan  jual  beli hak atas tanah yang belum dipenuhi maka penandatanganan  para  pihak  terhadap Akta Jual Beli hak atas tanah belum dapat dilakukan  di  hadapan  Pejabat  Pembuat Akta  Tanah.    Keadaan  yang  seperti  ini tentu  tidak  menguntungkan  atau  bahkan
dapat merugikan para pihak yang melakukan  jual  beli  hak  atas  tanah. Keadaan  tersebut  membuat  pihak  penjual harus  menunda  dulu  penjualan  tanahnya, agar persyaratan tersebut dapat terpenuhi. Hal  yang  sama  juga  berlaku  terhadap pihak  pembeli,  dengan  keadaan  tersebut pihak pembeli juga tertunda keinginannya untuk  mendapatkan  hak  atas  tanah  yang akan  dibelinya.  Untuk  mengatasi  hal tersebut,  dan  untuk  kelancaran  tertib administrasi  pertanahan,  maka  ditemukan suatu  inovasi  hukum  yaitu  dengan dibuatnya Akta Perjanjian Pengikatan Jual Beli  (PPJB),  meskipun  isinya  mengenai jual  beli  namun  formatnya  hanya  sebatas perjanjian  pengikatan  jual  beli  hak  atas tanah  yang  dilakukan  di  hadapan  notaris. (Alfiansyah, 2017)
Pelaksanaannya, PPJB tidaklah semudah  dan  sesederhana  perjanjian- perjanjian biasanya. Di beberapa sengketa para pihak  yang ada terkait sebuah PPJB, notaris  terkadang  seakan  ditarik  untuk ikut  bertanggungjawab  karena  hal  yang berhubungan  dengan  Akta  itu  sendiri, maupun  proses  peralihan  akta  pengikatan perjanjian  bual  beli  menjadi  sebuah  akta jual  beli.  Sebagai  contoh;  1)  Kasus Dugaan  Tindak  Pidana  Penggelapan dalam  Jabatan  yang  didakwakan  kepada Notaris Elfita Achtar sebagaimana Perkara  No:  53/Pid.B/2017  PN.Bkt,  di Bukittinggi,  2)  Kasus  Notaris  Theresia Pontoh  dalam  dugaan  tindak  pidana penggelapan di Irian Jaya.
Guna menghindari
adanya pelanggaran-pelanggaran yang dapat mengarah  kepada  tindakan  notaris  yang
dapat dijerat oleh pasal-pasal pemidanaan, notaris  dalam  membuat  akta  autentik khususnya PPJB harus senantiasa memperhatikan kaidah-kaidah hukum yang  berlaku,  diantaranya  notaris  dalam menjalankan  jabatannya  sebagai  Pejabat Umum  harus  memperhatikan  Undang- Undang  No.  2  Tahun  2014  tentang Perubahan  Atas  Undang-undang  Nomor 30  Tahun  2004  tentang  Jabatan  Notaris (UUJN),  peraturan  turunan  dari  undang- undang  tersebut,  serta  aturan-aturan terkait  seperti  Kode  Etik  Notaris  dan sebagainya.
Berdasarkan  UUJN,  notaris  sebagai pejabat  umum  kepadanya  dapat  dituntut tanggung  jawab  terhadap  akta  yang dibuatnya.  Apabila  akta  yang  dibuat dibelakang  hari  mengandung  sengketa maka  hal  ini  perlu  dipertanyakan,  apakah akta itu merupakan kesalahan notaris atau kesalahan para pihak yang tidak memberikan  dokumen  dengan  sebenar- benarnya  dan  para  pihak  memberikan keterangan  yang  tidak  benar  diluar sepengetahuan notaris atau adanya kesepakatan  yang  dibuat  antara  notaris dengan salah satu pihak yang menghadap. Apabila akta yang dibuat notaris mengandung cacat hukum karena kesalahan  notaris  baik  karena  kelalaian maupun  kesengajaan  notaris  itu  sendiri, maka  notaris  itu  harus  memberikan pertanggung  jawaban  baik  secara  moral maupun  secara  hukum.  Agar  notaris  dan para  pihak  terhindar  dari  sengketa- sengketa  yang  akan  timbul  di  kemudian hari  atas  akta  yang  dibuatnya,  khususnya akta  PPJB,  terlebih  PPJB  yang  dibuat
tersebut  dapat  menjerat  notaris  ke  ranah pidana,  notaris  perlu  lebih  hati-hati  dan teliti  dalam  membuat  PPJB.  Selain  itu, notaris  sebagai  pejabat  umum  yang bertanggung  jawab  atas  akta  yang dibuatnya  perlu  mengkaji  tentang  status hukum  dirinya  sebagai  pejabat  umum berdasarkan  Undang-undang,  serta  status hukum para pihak yang datang menghadap  kepadanya  guna  menghindari dan  meminimalisir  potensi-potensi  yang akan  menimbulkan sengketa-sengketa terhadap  akta  yang  dibuat  oleh  notaris tersebut.
Berdasarkan  latar  pemikiran  di  atas, maka  permasalahan  yang  akan  diteliti dapat dirumuskan sebagai berikut: Bagaimana  Kedudukan  Hukum  Notaris dan Para Pihak dalam Perjanjian Pengikatan  Jual  Beli  (PPJB)?  Bagaimana tanggungjawab para pihak atas kesepakatan  dalam  Perjanjian  Pengikatan Jual Beli yang dibuat di hadapan Notaris?
Bagaimana  Bentuk  Pertanggungjawaban Notaris dalam sengketa Para Pihak terkait Perjanjian  Pengikatan  Jual  Beli  (PPJB) yang dibuatnya?.

## METODE PENELITIAN
Pendekatan  penelitian  yang  hendak dipergunakan  dalam  penelitian  ini  adalah pendekatan  hukum  normatif  (yuridis normatif),  maka  dapat  dilakukan  lebih dari  satu  pendekatan.  (Jhony  Ibrahim, 2006)    Dalam  penelitian  ini,  digunakan pendekatan  perundang-undangan  ( Statue Aproach ) dan pendekatan konsep ( Concept Aproach ). (Abdul Kadir
Muhammad,  2004).  Penelitian  ini  adalah suatu  penelitian  yang  bersifat  deskriptif.
berupa  pemaparan  dan  bertujuan  untuk memperoleh  gambaran  lengkap  tentang keadaan  hukum.  Pilihan  pendekatan dalam penelitian ini adalah menggunakan pendekatan  penelitian  hukum  doktrinal ( doctrinal legal research ). Sumber datanya  berupa  bahan  hukum  primer, bahan hukum sekunder dan bahan hukum tersier.

## HASIL DAN PEMBAHASAN
1. Kedudukan  Hukum  Notaris  dan Para Pihak  dalam  Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB)
Akta  yang  dibuat  oleh  notaris berkedudukan  sebagai  akta autentik menurut  bentuk  dan  tata  cara  yang ditetapkan  UUJN.  Ada  2  (dua)  dua  akta notaris, yaitu:
1. Akta  yang  dibuat  oleh  notaris (akta relaas) Akta  relaas adalah  akta  yang dibuat notaris atas permintaan para pihak,  agar  notaris  mencatat  atau menuliskan  segala  sesuatu  hal yang  dibicarakan  oleh  pihak  yang berkaitan  dengan  tindakan  hukum atau tindakan lainnya yang dilakukan  oleh  para  pihak,  agar tindakan tersebut dituangkan dalam suatu akta notaris.
2. Akta  yang  dibuat  di  hadapan notaris (akta partij) Akta  partij) adalah  akta  yang dibuat  dihadapan  notaris  atas permintaan  para  pihak,  notaris berkewajiban untuk mendengarkan pernyataan  atau  keterangan  para pihak yang dinyatakan atau diterangkan  sendiri  oleh  para pihak  di  hadapan  notaris.  (Habib
Adjie, 2008)
Setelah  perjanjian  pengikatan  jual beli  memuat  semua  keinginan  para  pihak
maka  ditandatangani  oleh  para  pihak,  2 (dua)  orang  saksi  dan  Notaris  yang bersangkutan.  Perjanjian  pengikatan  jual beli  yang  dibuat  oleh  notaris  dituangkan secara  jelas  perbuatan  hukum  apa  yang dilakukan  oleh  para  pihak.  Dengan  telah ditanda tanganinya akta perjanjian pengikatan jual beli (PPJB) maka perjanjian itu mengikat kedua belah pihak dan  berlaku  sebagai  undang-undang  bagi para pihak. Hal ini telah ditegaskan dalam Pasal 1338 KUHPerdata, menyatakan:
Semua  perjanjian  yang  dibuat  secara sah  berlaku  sebagai  undang-undang bagi  mereka  yang  membuatnya. Suatu  perjanjian  tidak  dapat  ditarik kembali  selain  dengan  kesepakatan kedua  belah  pihak,  atau  karena alasan-alasan  yang  oleh  undang- undang dinyatakan cukup untuk itu. Suatu  perjanjian  harus  dilaksanakan dengan itikad baik.
Pasal 1338 KUHPerdata juga dikatakan suatu perjanjian harus dilakukan dengan itikad  baik,  maksudnya pada saat mulai berlakunya suatu hubungan  hukum  dipenuhinya  syarat- syarat untuk dimulainya hubungan hukum (perjanjian  jual  beli)  dan  pada  waktu pelaksanaan  hak  dan  kewajiban  para pihak harus melaksanakannya sesuai yang telah disepakati dan ditandatangani dalam akta perjanjian pengikatan jual beli.
Perjanjian  pengikatan  jual  beli  ini beberapa pihak yang terlibat selain notaris yaitu penjual dan pembeli yang mempunyai  kedudukan  yang  berbeda.
Adapun kedudukan para pihak dan notaris dalam  perjanjian  pengikatan  jual  beli, sebagai berikut:
1. Notaris. Kedudukan  notaris  dalam  perjanjian pengikatan jual beli adalah:
a. Notaris  sebagai  pejabat  umum  yang berwenang  membuat  akta  autentik yang berhubungan perbuatan, perjanjian dan ketetapan yang dikehendaki  para  pihak  sebagaimana yang  diatur  dalam  Pasal  15  ayat  (1), (2) UUJN.
b. Notaris menuangkan apa yang dikendaki  oleh  para  pihak  asal  tidak bertentangan dengan peraturan
perundang-undangan.
c. Notaris memastikan apa yang menghambat tidak bisa ditandatangani  akta  jual  beli  harus selesai  sebelum  akta  jual  beli ditandatangani, misalnya:
pembayaran  harga  transaksi  jual  beli belum lunas maka harus dilunasi saat ditandatangani akta jual beli.
2. Penjual Kedudukan  penjual  dalam  perjanjian pengikatan jual beli, sebagai berikut:
a. Penjual harus menjamin bahwa tanah dan  bangunan  yang  menjadi  objek dari perjanjian pengikatan jual beli:
1) Tidak  sedang  terlibat  sengketa apapun.
2) Tidak dikenakan suatu sitaan.
3) Adalah  miliknya  Pihak  Pertama dan hanya bisa dipindahtangankan  oleh  Pihak Pertama.
4) Tidak  sedang  dijaminkan  untuk menjamin  suatu  hutang  berupa apapun
b. Memberikan keterangan dan identitas yang benar kepada notaris.
c. Melaksanakan  kewajiban-kewajiban yang  telah  diatur  dalam  perjanjian pengikatan jual beli, misalnya: pemegang  haknya  sudah  meninggal sehingga ada proses turun waris yang bertindak dalam perjanjian
pengikatan  jual  beli  adalah  semua ahli waris. Ahli waris harus menyelesaikan  proses  turun  waris baik  kelengkapan  untuk  pengurusan waris ke atas nama ahli waris.
d. Penjual tidak boleh melakukan tindakan-tindakan  yang  dengan nyata melanggar  perjanjian  pengikatan  jual beli  tanah,  misalnya  menjual  obyek dari  perjanjian  tersebut  kepada  pihak lain.
3. Pembeli.
Kedudukan pembeli dalam perjanjian pengikatan  jual  beli  adalah  melakukan kewajiban-kewajiban yang tercantum dalam  perjanjian  pengikatan  jual  beli, misalnya melakukan pembayaran jual beli apabila  pembayaran  dilakukan  secara bertahap.
2. Tanggungjawab  Para  Pihak  Atas Kesepakatan  Dalam  Perjanjian Pengikatan  Jual  Beli  Yang  Dibuat Di Hadapan Notaris
PPJB  yang  mengatur  hak  dan kewajiban  penjual  dan  pembeli  secara otomatis  mereka  harus  bertanggungjawab terhadap  apa  yang  telah  diatur  dalam PPJB  tersebut.  Adapun  tanggungjawab penjual  dan  pembeli  dalam  PPJB  yang dibuat di hadapan notaris, sebagai berikut:
1. Pihak penjual
Perjanjian  pengikatan  jual  beli  ini dilakukan  karena  masih  ada  syarat-syarat
yang  belum  dipenuhi  untuk  dilakukannya jual beli. Syarat-syarat tersebut juga harus dilengkapi oleh penjual sebagai pemegang hak dan penjual bertanggungjawab memenuhinya. Misalnya:
a. Jangka  waktu  sertifikat  masih  hak guna  bangunan  dan  pembeli  ingin membeli dengan status hak milik.
b. Sertifikat belum dipecah.
c. Pemegang hak meninggal dunia.
d. Sertifikat masih di bank .
e. Sertifikat  dengan  status  tanah  milik kaum  (harus  dilampirkan  ranji  kaum dan kesepakatan kaum yang diketahui oleh Mamak Kepala Waris)
Apabila  penjual  tidak  melengkapi persyaratan tersebut sesuai dengan jangka waktu yang telah disepakati atau diberikan,  maka  pembeli  tidak  akan melunasi sisa pembayaran karena pembeli akan  melunasi  jika  semua  syarat  telah dilengkapi.
2. Pihak pembeli Pembeli bertanggungjawab  untuk melunasi  sisa  pembayaran  jual  beli kepada  penjual  apabila  penjual  telah melengkapi persyaratan yang menyebabkan  belum  bisa  dilakukan  jual beli di hadapan PPAT.
Penjual dan pembeli harus bertanggungjawab  terhadap  apa  yang telah  disepakati  dan  di  tuangkan  dalam PPJB.  Apabila  penjual  dan  pembeli  tidak bertanggungjawab  terhadap  apa  yang telah  disepakati  maka  para  pihak  disebut telah  melakukan  wanprestasi  karena  apa yang  telah  dituangkan  dalam  PPJB  itu mengikat  kedua  belah  pihak  dan  berlaku sebagai  aturan  bagi  para  pihak.  PPJB  ini berfungsi sebagai alat pembuktian apabila
salah  satu  pihak  wanprestasi  dan  untuk menuntut  berdasarkan  pada  pasal-  pasal yang  telah  disepakati.  Bentuk-bentuk wanprestasi  yang  dapat  terjadi  dalam perjanjian  pengikatan  jual  beli  tanah antara lain:
a. Penjual  lama  melakukan  pengurusan yang  menyebabkan  terhambatnya untuk  dilakukan  AJB,  misalnya: proses turun waris.
b. Pembeli menunda-nunda pembayaran harga  tanah  yang  seharusnya  telah dibayar  atau  baru  membayar  sekian hari  setelah  tanggal  jatuh  tempo, ataupun pembeli melakukan pembayaran tetapi tidak sebagaimana yang diperjanjikan.
c. Pembeli  tidak  membayar  denda  atas keterlambatannya  membayar  harga tanah  itu  atau  terlambat  membayar denda itu.
PPJB  yang  dibuat  oleh  notaris  harus menuangkan secara jelas perbuatan hukum  apa  yang  dilakukan  oleh  para pihak, yang ingin dibuktikan dan diketahui  dari  akta  yang  dibuat.  Akta yang  dibuat  oleh  Notaris  jangan  sampai memuat  rumusan-rumusan  yang  dapat menimbulkan  sengketa  karena  tidak lengkap  dan  jelas.  Pada  prinsipnya  akta dibuat  sebagai  alat  bukti  yang  fungsinya untuk  memastikan  bahwa  telah  terjadi suatu  perbuatan  hukum  tentang  apa  yang dilakukan  oleh  pihak-pihak  dalam  akta tersebut.
3 . Bentuk Pertanggungjawaban Notaris dalam sengketa Para Pihak terkait  Perjanjian  Pengikatan  Jual
Beli (PPJB) yang dibuatnya
Sebagai    pejabat  umum  ( openbaar ambtenaar )  notaris  berwenang  membuat akta    autentik.    Sehubungan    dengan kewenangannya    tersebut  notaris    dapat dibebani
tanggung jawab atas perbuatannya/pekerjaannya
dalam membuat  akta autentik.  Tanggung jawab notaris    sebagai    pejabat  umum    meliputi tanggung    jawab    profesi    notaris    itu sendiri    yang  berhubungan  dengan  akta, diantaranya: (M. Nur Rasaid, 2005)
a. Tanggung  jawab  notaris  secara perdata  atas  akta  yang  dibuatnya, dalam    hal    ini    adalah    tanggung jawab    terhadap    kebenaran materil    akta,    dalam  konstruksi perbuatan    melawan    hukum. Perbuatan  melawan  hukum  di  sini dalam  sifat  aktif  maupun  pasif.
Aktif,    dalam  artian    melakukan perbuatan    yang    menimbulkan kerugian pada pihak lain. Sedangkan  pasif,    dalam  artian tidak  melakukan    perbuatan    yang merupakan    keharusan,    sehingga pihak    lain    menderita    kerugian. Jadi    unsur    dari    perbuatan melawan  hukum  di  sini  yaitu adanya perbuatan melawan hukum,  adanya    kesalahan    dan adanya kerugian yang ditimbulkan.  Perbuatan    melawan hukum  di  sini    diartikan    luas, yaitu    suatu  pebuatan    tidak    saja melanggar  undang-undang,  tetapi juga melanggar kepatutan, kesusilaan    atau    hak    orang    lain dan  menimbulkan    kerugian.
Suatu    perbuatan    dikategorikan perbuatan melawan hukum apabila perbuatan tersebut:
1) Melanggar hak orang lain;
2) Bertentangan  dengan  aturan hukum;
3) Bertentangan dengan kesusilaan; 4) Bertentangan  dengan  kepatutan dalam memperhatikan
kepentingan  diri  dan  harta orang  lain  dalam  pergaulan hidup sehari-hari.
b. Tanggung  jawab  notaris  secara pidana  atas  akta  yang  dibuatnya. Pidana  dalam  hal    ini    adalah perbuatan  pidana  yang  dilakukan oleh seorang notaris dalam kapasitasnya sebagai pejabat umum  yang  berwenang  membuat akta,    bukan  dalam  konteks individu  sebagai    warga    negara pada    umumnya.    Unsur-unsur dalam perbuatan pidana meliputi:
1) Perbuatan manusia;
2) Memenuhi  rumusan  peraturan perundang-undangan,    artinya berlaku  asas  legalitas, nullum delictum  nulla poena  sine praevia  lege  poenali (tidak  ada perbuatan  yang  dilarang  dan diancam dengan pidana jika hal tersebut tidak atau belum dinyatakan dalam undang- undang);
3) Bersifat melawan hukum.
4) Tanggung jawab notaris berdasarkan Undang-undang
Jabatan Notaris (UUJN).
5) Tanggung  jawab  notaris  dalam menjalankan  tugas    jabatannya berdasarkan  kode  etik  notaris.
Hal  ini  ditegaskan  dalam  pasal 4 UUJN tentang sumpah jabatan notaris.
Mempertanggungjawabkan  terhadap akta  PPJB  yang  dibuatnya,  notaris  dapat dipanggil  untuk  menghadiri  sidang  pada Pengadilan  Negeri  tetapi  notaris  juga harus  merahasiakan  terhadap  akta  yang dibuatnya  sesuai  dengan  sumpah/janji jabatan  kecuali  undang-undang  yang
menentukan.  Hal  ini  ditentukan  UUJN, sebagai berikut:
1) Pasal 16 ayat (1) UUJN menyatakan: Dalam  menjalankan  jabatannya, notaris  antara  lain  berkewajiban merahasiakan segala sesuatu mengenai akta yang dibuatnya dan segala  keterangan  yang  diperoleh guna pembuatan akta sesuai
dengan sumpah/janji jabatan, kecuali Undang-Undang
menentukan lain.
2) Pasal 54 UUJN, menyatakan: Notaris  hanya  dapat  memberikan, memperlihatkan, atau
memberitahukan  isi  akta, grosse akta, salinan akta atau kutipan akta kepada orang yang berkepentingan langsung  pada  akta,  ahli  waris, atau  orang  yang  memperoleh  hak, kecuali ditentukan lain oleh peraturan perundang-undangan.
Selain  diatur  dalam  UUJN  mengenai merahasiakan  akta  yang  dibuat  oleh Notaris, diatur juga dalam Pasal 1909 ayat (2) huruf 3e KUHPerdata:
Segala siapa yang karena kedudukannya,  pekerjaannya  atau jabatannya menurut Undang-Undang, diwajibkan  merahasiakan  sesuatu, namun hanyalah semata-mata mengenai hal-hal yang pengetahuannya dipercayakan
kepadanya sebagai demikian.
Pemanggilan  notaris  sebagai  saksi, tersangka  dalam  permasalahan  yang timbul  dari  akta  yang  dibuat  notaris haruslah  memperoleh  persetujuan  dari Majelis  Kehormatan  Notaris.  Hal  ini diatur  dalam  Pasal  66  UUJN  yang menyatakan bahwa:
1) Untuk kepentingan proses peradilan, penyidik, penuntut
umum, atau hakim dengan persetujuan Majelis Pengawas
Daerah berwenang:
a. mengambil  fotokopi  Minuta Akta  dan/atau  surat-surat  yang dilekatkan  pada  Minuta  Akta atau  Protokol  Notaris  dalam penyimpanan Notaris; dan b. memanggil  Notaris  untuk  hadir dalam pemeriksaan yang berkaitan  dengan  akta  yang dibuatnya atau Protokol Notaris yang berada dalam penyimpanan Notaris. 2) Pengambilan fotokopi Minuta Akta atau surat-surat  sebagaimana dimaksud  pada  ayat  (1)  huruf  a, dibuat berita acara penyerahan.
Pasal 66 UUJN dalam praktik hukum baik  Majelis  Pengawas  Daerah  maupun Penyidik  tetap  memberlakukan  ketentuan Pasal  66  bagi  Notaris  yang  cuti  yang dipanggil  untuk  keperluan  pemeriksaan dalam  suatu  perkara  pidana,  berkaitan dengan  akta  yang  dibuatnya. Selain dilindungi dalam  Pasal  66  UUJN,  Ikatan Notaris  Indonesia  juga  membuat  MoU dengan Kapolri,  yang menegaskan bahwa pemanggilan  Notaris  pihak  kepolisian harus  seizin  dari  Majelis  Pengawas Daerah.  Namun  dalam  jangka  waktu UUJN  Nomor  30  Tahun  2004  belum dirubah,  terhadap  Pengawasan  Notaris menjadi bagian yang diperjuangkan untuk direvisi, maklum saja fungsi ini menyangkut  kelangsungan  hidup  setiap Notaris  atau  jabatannya  dicabut  atas kesalahan  yang  dilakukannya.  (Zulkifli Harahap, 2011)
Menurut Laurensius Arliman S, Pasal 66  UUJN,  seperti  imunitas  bagi  seorang Notaris  dalam  menjalankan  jabatannya sebagai  pejabat  umum  yang  berwenang
membuat  akta  autentik.  Apabila  terjadi kesalahan  baik  dari  kesalahan  kecil maupun  fatal,  semunya  harus  izin  dari MPD  wilayah  kerja  Notaris.  (Laurensius Arliman S, 2016)
Prinsip pertanggungjawaban berdasarkan  besar  dan  kecilnya  suatu kesalahan    dijadikan  sebagai  landasan untuk menjatuhkan sanksi kepada notaris. Pertanggungjawaban  berdasarkan  unsur kesalahan (fault  liability atau liability based  on fault )  ialah  prinsip  yang  biasa digunakan  hukum  perdata,  khususnya  di dalam  Pasal    1365,  1366,  dan  1367 KUHPerdata.  Prinsip  ini  menjelaskan bahwa seseorang dapat dimintai pertanggungjawaban  secara  hukum,  jika terdapat kesalahan yang dilakukan olehnya. Pasal 1365 KUHPerdata
menjelaskan  tentang  perbuatan  melawan hukum,  di  dalam  pasal  ini  mengharuskan adanya  empat  unsur  pokok  kesalahan, yaitu  adanya  suatu  perbuatan  melawan hukum,  adanya  suatu  unsur  kesalahan, adanya  suatu  kerugian  yang  diderita,  dan adanya  suatu  hubungan  kausalitas  antara kesalahan dan kerugian. Kesalahan adalah unsur  yang  bertentangan  dengan  hukum atau  pelanggaran  hukum . Pelanggaran hukum  tidak  hanya  bertentangan  dengan undang-undang,  tetapi    juga  bertentangan dengan kepatutan dan kesusilaan.
(Tengku Erwinsyahbana, 2018)
Selain  UUJN,  Notaris  memiliki pedoman atau pegangan dalam menjalankan    jabatannya,  yaitu  Kode Etik.  Di  dalam  Kode  Etik  setiap  Notaris yang  menjalankan  jabatannya  tidak  boleh bertentangan dengan peraturan yang telah
di buat oleh pihak yang berwenang. Kode etik  Notaris  merupakan  suatu  kaidah moral  yang  ditentukan  oleh  perkumpulan Ikatan  Notaris  Indonesia  berdasarkan Keputusan Kongres perkumpulan dan/atau  yang  ditentukan  dan  diatur dalam peraturan perundang-undangan dan berlaku  bagi  serta  wajib  ditaati  oleh individu dan semua anggota perkumpulan dan semua orang yang menjalankan tugas dan  jabatan  Notaris.  Di  dalam  kode  etik sangat menjunjung dan memberi penghormatan terhadap  martabat  manusia pada umumnya dan martabat Notaris pada khususnya.  Atas  dasar  penghormatan tersebut  maka  profesi  Notaris  memiliki karakter  mandiri,  tidak  memihak,  tidak meminta  pamrih,  rasionalitas  maksudnya mengacu  kepada  kebenaran  obyektif, spesifitas  fungsional  serta  memiliki  rasa kebersamaan  yang  positif  antar  sesama rekan Notaris.  (Ariy Yandillah, 2015)
Salah  satu  yang  perlu  dilakukan untuk  memelihara  keluhuran  jabatan notaris adalah dengan melakukan pengawasan  sekaligus  penegakan  kode etik  terhadap  notaris.  Pengawasan  dapat diartikan  secara  sempit  dan  secara  luas. Pengawasan  dalam  artian  sempit  yang penulis  maksudkan  di  sini  adalah  bahwa notaris  melakukan  pengawasan  demi upaya  pencegahan  terhadap  pelanggaran kode  etik  notaris,  sedangkan  pengawasan secara  luas  tidak  hanya  pengawasan dalam rangka pencegahan, namun termasuk di dalamnya upaya-upaya penegakan kode etik, sehingga pengawasan tersebut menjadi suatu kesatuan  sistem  dalam  mewujudkan
keluhuran  profesi  notaris.  Pengawasan yang  dimaksudkan  dalam  tulisan  ini adalah  bentuk  pengawasan  secara  luas yang mencakup upaya pencegahan maupun  upaya  penegakan  hukumnya. (Nisaul Hasanah, 2018)
Berdasarkan  hal  tersebut  di  atas penulis berpendapat bahwa dalam menjalankan tugas dan tanggung jawabnya seorang notaris harus berpegang teguh pada peraturan perundang- undangan  yang  berlaku  demi  terciptanya tujuan  hukum.  Profesi  notaris  merupakan profesi  mandiri  yang  menuntut  penuh pertanggung  jawaban  sehingga  apabila seorang  notaris  melakukan  kesalahan maka  ia  harus  siap  menanggung  segala resiko  yang  timbul  dari  kesalahan  yang dibuatnya. Maka dari itu dalam
melaksanakan tugasnya harus
menerapkan  prinsip  kehati-hatian  agar tidak terjadi permasalahan hukum di masa yang akan datang.

## SIMPULAN
Berdasarkan  uraian  di  atas,  maka penulis  menarik  kesimpulan  sebagai berikut:
1. Kedudukan  Hukum  Notaris  dan  Para Pihak  dalam  Perjanjian  Pengikatan Jual Beli (PPJB) mempunyai kedudukan yang berbeda. Kedudukan hukum Notaris sebagai pejabat umum yang berwenang membuat akta outentik yang berhubungan perbuatan,  perjanjian  dan  ketetapan yang dikehendaki para pihak sebagaimana yang diatur dalam Pasal 15  ayat  (1),  (2)  UUJN.  Notaris
menuangkan apa yang dikendaki oleh para  pihak  asal  tidak  bertentangan dengan peraturan perundang- undangan.  Notaris  memastikan  apa yang menghambat tidak bisa ditandatangani  akta  jual  beli  harus selesai  sebelum  akta  jual  beli ditandatangani, misalnya: pembayaran  harga  transaksi  jual  beli belum lunas maka harus dilunasi saat ditandatangani akta jual beli. Kedudukan  penjual  dalam  perjanjian pengikatan  jual  beli  ,  adalah  Penjual harus  menjamin  bahwa  tanah  dan bangunan  yang  menjadi  objek  dari perjanjian  pengikatan  jual  beli  tidak sedang  terlibat  sengketa  apapun, tidak dikenakan suatu sitaan, miliknya  Pihak  Pertama  dan  hanya bisa  dipindahtangankan  oleh  Pihak Pertama,  tidak  sedang  dijaminkan untuk  menjamin  suatu  hutang  berupa apapun,  memberikan  keterangan  dan identitas  yang  benar  kepada  notaris. Melaksanakan  kewajiban-kewajiban yang  telah  diatur  dalam  perjanjian pengikatan jual beli, misalnya: pemegang  haknya  sudah  meninggal sehingga ada proses turun waris yang bertindak dalam perjanjian pengikatan  jual  beli  adalah  semua ahli waris. Ahli waris harus menyelesaikan  proses  turun  waris baik  kelengkapan  untuk  pengurusan waris  ke  atas  nama  ahli  waris. Penjual tidak boleh melakukan tindakan-tindakan  yang  dengan nyata melanggar  perjanjian  pengikatan  jual beli  tanah,  misalnya  menjual  obyek dari  perjanjian  tersebut  kepada  pihak
lain.  Kedudukan  hukum  pembeli dalam  perjanjian  pengikatan  jual  beli
adalah melakukan kewajiban- kewajiban  yang  tercantum  dalam perjanjian pengikatan jual beli (PPJB).
2. Tanggungjawab  Para  Pihak  Atas Kesepakatan Dalam
Perjanjian Pengikatan Jual Beli, Yang Dibuat Di hadapan  Notaris  adalah  penjual adalah penjual mempunyai
bertanggungjawab  untuk  melengkapi syarat-syarat  yang  belum  dipenuhi untuk  dilakukannya  jual  beli.  Syarat- syarat  tersebut  juga  harus  dilengkapi oleh  penjual  sebagai  pemegang  hak
dan penjual bertanggungjawab memenuhinya dan pembeli mempunyai  tanggungjawab  untuk melunasi  sisa  pembayaran  jual  beli kepada  penjual  apabila  penjual  telah melengkapi persyaratan yang
menyebabkan  belum  bisa  dilakukan jual beli di hadapan PPAT.
3. Bentuk  Pertanggungjawaban  Notaris dalam  sengketa  Para  Pihak  terkait Perjanjian  Pengikatan  Jual Beli (PPJB) yang dibuatnya adalah tanggung jawab notaris secara perdata  atas  akta  yang  dibuatnya, tanggung jawab notaris secara pidana atas akta yang
dibuatnya.
Pertanggung  jawaban  terhadap  akta PPJB  yang  dibuatnya,  notaris  dapat dipanggil  untuk  menghadiri  sidang pada Pengadilan Negeri tetapi notaris juga  harus  merahasiakan  terhadap akta  yang  dibuatnya  sesuai  dengan sumpah/janji jabatan kecuali undang- undang yang menentukan.

## DAFTAR PUSTAKA
Abdul  Kadir  Muhammad,  Hukum  dan Penelitian  Hukum , PT.  Aditya Bakti, Bandung.
Alfiansyah,  (2015),    Urgensi  Perjanjian Pengikatan  Jual  Beli  (PPJB)  Hak Atas  Tanah  Yang  Dibuat  Oleh Notaris, Jurnal  Hukum ,  Program
Studi Magister Kenotariatan, Pascasarjana Fakultas Hukum
Universitas Brawijaya, 1-21.
Annisa,  (2019).  Tanggung  Jawab  Notaris Yang  Tidak  Mendaftarkan  dan Melaporkan Akta Wasiat  Ke Daftar Pusat  Wasiat. Syiah  Kuala  Law Jurnal , 3 (1) , 1-17 Ariy  Yandillah,  (2015).  Tanggung  Jawab Notaris Pengganti Terkait Pembuatan  Akta  Notaris  Yang Merugikan Para Pihak Akibat Kelalaianya. Jurnal hukum , 5 (1) , 1- 22.
Baswedan,  T.  B.  T.  (2014).  Kajian
Yuridis Pembatalan Akta
Pengikatan  Jual  Beli  (PJB)  Tanah yang  Dibuat  Dihadapan  Notaris. Premise Law Jurnal , 4 (1) , 1-18.
Benny Krestian Heriawanto, 2018.
Kewajiban  Menyimpan  Protocol Notaris  dan  Akibat  Hukumnya Menurut  Hukum  Positif  Indonesia. Arena Hukum , 11 (1) , 101-118.
Dwi  Apriliana,  (2018).  Keabsahan  Akta Jual  Beli  Tanah  Yang  Dibuat Berdasarkan  Kuasa  Menjual  Yang Telah Dibatalkan Para Pihak (Analisis Putusan Pengadilan Negeri Denpasar Nomor 347/Pdt.G/2014/PN.Dps). Jurnal Pro Hukum, 7 (2), 1-12.
Habib  Adjie,  2008,  Sanksi  Perdata  dan Administritif Terhadap Notaris Sebagai  Pejabat  Publik,  PT.  Refika Aditama, Bandung.
, 2009, Meneropong Khasanah Notaris  dan  PPAT  Indonesia,  Citra Aditya Bakti, Bandung.
Jhony Ibrahim, 2006, Teori dan Metodologi Penelitian Hukum Normatif,  Bayu  Media  Publishing, Malang. Kadek Dio Anjasmara, (2019). Pertanggungjawaban Notaris Sebagai  Penerima  Titipan  Sertifikat Hak  Milik  Atas  Tanah  Milik  Klien,
Jurnal Ius , 7 (2) , 207-224.
Kunni  Afifah,  (2017),  Tanggung  Jawab dan  Perlindungan  Hukum  Bagi
Notaris  Secara  Perdata  Terhadap Akta Yang Dibuatnya. Lex Renaissance , 1 (2) , 147-161. Laurensius Arliman S, (2016), Pemanggilan Notaris Dalam Rangka Penegakan Hukum Paska Perubahan Undang-Undang  Jabatan  Notaris. Justitia et Pax , 32 (1) , 1-15.
Muchlis  Patahna,  2009,  Problematika Notaris, Rajawali, Jakarta, 2009.
Nisaul  Hasanah,  (2018),  Pengawasan Pengurus  Ikatan  Notaris  Indonesia Kota  Padang  Terhadap  Pelaku Pelanggaran Kode Etik . Jurnal Cita Hukum, 6, (2), 361-386.
Nur  Aini,  (2019),  Tanggung  Jawab
Notaris  Atas  Keterangan  Palsu Yang Disampaikan Penghadap
Dalam  Akta  Pendirian  Perseroan
Terbatas. Jurnal  Undiksha , 5  (2) , 105-116.
Rahmawati  Boty,  (2017).  Kekuatan  Akta Notaris  Dalam  Menjamin  Hak Keperdataan. Jurnal Cendekia Hukum , 3 (1) . 85-98.
Rita  Alfiana,  (2018).  Ambiguitas  Bentuk Akta  Notaris  (Analisis  Undang- Undang  Tentang  Jabatan  Notaris dan  Kitab  Undang-Undang  Hukum Perdata). Lex Jurnalica , 15 (3) , 299- 307.
Rizki  Nurmayanti,  (2017).  Peran  Dan Tanggung  Jawab  Notaris  Dalam Pelaksanaan  Pembuatan    Akta Koperasi. Jurnal  Akta , 4  (4) ,  609- 623.
R.  Setiawan,  2005,  Pokok-Pokok  Hukum Perikatan, Bina Cipta, Jakarta.
Rusdianto,  Dony  Hadi,  2009,  Beberapa Catatan Penting Tentang Pengikatan Jual-Beli  Hak  Atas  Tanah,  Rineka Cipta, Jakarta.
Santia  Dewi,  R.M  Fauwas  Diradja , 2011 ,
Panduan  Teori  dan  Praktik  Notaris,
Buku Seru, Jakarta.
Silviana,  A.,  (2017).  Legalitas  Kuasa Dalam  Akta  Pengikatan  Jual  Beli Tanah  Sebagai  Dasar  Pembuatan Akta  Jual  Beli  (Studi  di  Kota Semarang).
Diponegoro Law Review , 6 (1) , 1-11. Sjaifurrachman , 2011, Aspek Pertanggungjawaban  Notaris  dalam Pembuatan  Akta, Mandar  Maju , Bandung.
Tengku
Erwinsyahbana, (2018), Kewenangan  dan  Tanggung  Jawab Notaris Pengganti setelah Pelaksanaan  Tugas  dan  Jabatan Berakhir. Lentera  Hukum,  5  (2) , 305-321.
Triyanto Setyo Prabowo, (2017), Tanggung  Jawab  Calon  Notaris Yang  Sedang  Magang  Terhadap Kerahasiaan Akta. Jurnal Repertorium, 4 (2), 70-78. Yudhi Setiawan, 2009,  Instrumen Hukum Campuran ( Gemeenschapelijkt ) Dalam  Konsolidasi  Tanah , Raja
Grafindo Persada, Jakarta.
Zulkifli Harahap,  (2011).  Pemanggilan Seorang  Notaris  dan  PPAT  oleh Kepolisian  Harus  Seizin  Majelis Pengawas  Daerah, Majalah  Renvoi , Edisi Mei 2011 .