INNOVATIVE: Journal Of Social Science Research Volume 4 Nomor 1 Tahun 2024 Page 9502-9519 E-ISSN 2807-4238 and P-ISSN 2807-4246
Website: https://j-innovative.org/index.php/Innovative
Terbukanya Penanaman Modal Asing Sektor Real Estate Berdasarkan Peraturan Presiden RI No 49 Tahun 2021 Tentang Perubahan Atas Peraturan

## Presiden RI Nomor 10 Tahun 2021
Siti Setiawaty Samosir 1 ✉
Universitas Krisnadwipayana, Jakarta Email: sitisetiawaty98@gmail.com 1 ✉

## Abstrak
Salah satu bidang usaha yang banyak menjadi incaran para investor dalam melakukan investasi di Indonesia adalah bisnis properti (real estate). Penanaman           modal khususnya penanaman modal asing berperan penting di dalam pembangunan ekonomi. Penanaman Modal di Indonesia telah diatur dalam Peraturan Presiden RI Nomor 49 Tahun 2021 Tentang Perubahan Atas Peraturan Presiden RI Nomor 10  Tahun  2021.  Adapun,  Perubahan  pengaturan  mengenai  investasi  dalam  Undang-Undang  Cipta Kerja dilaksanakan dalam rangka meningkatkan ekosistem investasi dan mempermudah masyarakat terutama Pelaku Usaha dalam melakukan  investasi. Penelitian ini bertujuan untuk mengetahui apakah kebijakan terbukanya penanaman modal asing sektor real estate dalam Undang-Undang Cipta Kerja dan  turunannya  bertentangan  dengan  hukum,  dan  untuk  memahami  akibat  hukum  terbukanya penanaman modal asing sektor real estate dalam Peraturan Presiden RI No 49 Tahun 2021 Tentang Perubahan Atas Peraturan Presiden RI Nomor 10  Tahun 2021. Penelitian ini menggunakan metode yuridis normatif, mengacu pada norma hukum yang terdapat dalam peraturan perundang-undangan dan putusan pengadilan serta norma-norma yang hidup dan berkembang dalam Masyarakat. Hasil penelitian didapatkan bahwa Bidang usaha real estate memiliki kaitan yang erat dengan pertanahan sebab hukum agraria Indonesia menganut asas nasionalisme yaitu larangan kepemilikan atas hak milik atas  tanah  bagi  orang  asing,  tujuan  dibatasinya  kepemilikan  tanah  oleh  asing  adalah  agar  tanah Indonesia  tetap  menjadi  hak  milik  negara  atau  warga  negara  bukan  asing.  Dampak  positif  yang didapatkan dalam penanaman modal asing di Indonesia adalah meningkatnya investor asing yang secara tidak langsung meningkatkan perekonomian Indonesia, adapun akibat negatif yang didapatkan adalah dapat mengancam perkembangan bisnis lokal.
Kata kunci: penanaman modal asing, real estate, Peraturan Presiden RI No 49 Tahun 2021, Undang- Undang Cipta Kerja

## Abstract
Property business (real estate) is one of the business fields that targeted by many investors when it comes to invest in Indonesia. Foreign investment plays an important role in economic development. Investment in Indonesia is regulated in Presidential Regulation of the Republic of Indonesia Number 49 of 2021 concerning Amendments to Presidential Regulation of the Republic of Indonesia Number 10  of  2021.  Meanwhile,  changes  to  regulations  regarding  investment  in  the  Job  Creation  Law  are implemented  in  order  to  improve  the  investment  ecosystem  and  make  it  easier  for  the  public, especially business actors, to make an investment. This research aims to find out whether the policy of opening up foreign investment in the real estate sector is in the Job Creation Law and derivatives are contrary to the law, and to understand the legal consequences of open cultivation foreign capital in  the  real  estate  sector  in  Presidential  Regulation  of  the  Republic  of  Indonesia  No.  49  of  2021 concerning Amendments to Presidential Regulation of the Republic of Indonesia Number 10 of 2021. This research uses normative juridical methods, refers to legal norms contained in legislation and court decisions as well as norms that live and develop in society. The results of the research found that the real estate business sector is closely related to land because Indonesian agrarian law adheres to the principle of nationalism, namely the prohibition of ownership of land for foreigners, the aim of limiting land ownership by foreigners is so that Indonesian land remains the property of the state or citizens. non-foreign  country.  The  positive  impact  obtained  from  foreign  investment  in  Indonesia  is  the increase in foreign investors which indirectly improves the Indonesian economy, while the negative impact obtained is that it can threaten the development of local businesses .Keywords: foreign investment, real estate, Presidential Regulation of the Republic of Indonesia No. 49 of 2021, Job Creation Law

## PENDAHULUAN
Indonesia sebagai negara berkembang tentu menyadari bahwa penanaman modal khususnya penanaman modal asing berperan penting di dalam pembangunan ekonominya. Sehingga  dengan  ini menyandarkan diri pada kekuatan ekonomi  sendiri tidaklah mudah untuk  dilakukan  dewasa  ini.  Peran  penting  penanaman  modal  dalam  menggerakkan pembangunan ekonomi tampak pada aspek positif dari masuknya penanaman modal asing ke dalam negeri.
Penanaman Modal di Indonesia telah  diatur  dalam UU RI Nomor 25 Tahun  2007 tentang Penanaman Modal (untuk selanjutnya disi ngkat menjadi “UUPM”), kemudian diubah dalam UU RI Nomor 11 Tahun 2021 tentang Cipta Kerja (untuk selanjutnya disingkat menjadi “UUCK”) dan peraturan teknisnya yaitu dalam Peraturan Presiden RI Nomor 10 Tahun 2021 tentang Bidang Usaha Penanaman Modal dan Peraturan Presiden RI Nomor 49 Tahun 2021 Tentang  Perubahan  Atas  Peraturan  Presiden  RI  Nomor  10  Tahun  2021.  Perubahan pengaturan  mengenai  investasi  dalam  UUCK  dilaksanakan  dalam  rangka  meningkatkan
ekosistem  investasi  dan  mempermudah  masyarakat  terutama  Pelaku  Usaha  dalam melakukan  investasi  pada  sektor  tertentu  yaitu  penanaman  modal,  perbankan,  dan perbankan syariah. Sehingga UUCK mengubah, menghapus, atau menetapkan pengaturan baru  atas  UUPM.  UUCK  kini  tidak  hanya  mengatur  mengenai  daftar  negatif  investasi melainkan adanya pengaturan mengenai daftar positif investasi.
Salah  satu  bidang  usaha  yang  banyak  menjadi  incaran  para  investor  dalam melakukan investasi adalah bisnis properti. Bisnis properti adalah jenis usaha yang secara langsung  dan  tidak  langsung  yang  memiliki  pelaku  utama  meliputi  pengembang (developer),  kontraktor,  dan  broker  property  (Hardjono,  2016).  Tercatat  harga  saham perusahaan  properti  pada  tahun  2020  melesat  pada  perdagangan  hari  ini.  Perubahan ketentuan mengenai kepemilikan rumah bagi Warga Negara Asing (WNA) dalam Undang- Undang  RI  Nomor  11  Tahun  2021  tentang  Cipta  Kerja  menjadi  katalis  yang  mendorong penguatan  harga  saham  properti.  Bahkan  berdasarkan  data  perdagangan  Bursa  Efek Indonesia (BEI), saham emiten properti yang banyak membangun apartemen dan rumah mewah menguat pada perdagangan sesi I.
Semenjak diundangkannnya Undang- Undang RI No. 11 Tahun 2021 (“UUCK”) maka pengaturan penanaman modal tunduk pada ketentuan UUCK yang merupakan ketentuan yang lebih baru daripada UU RI No 25 Tahun 2007 Penanaman Modal. Pada Pasal 12 UU CK ayat (1) dan (2) mengatur mengenai Bidang Usaha Terbuka dan Tertutup yang menyatakan: “Semua bidang usaha terbuka bagi kegiatan penanaman modal, kecuali bidang usaha yang dinyatakan tertutup untuk penanaman modal atau kegiatan yang hanya dapat dilakukan oleh Pemerintah Pusat. Bidang Usaha yang dinyatakan tertutup untuk Penanaman Modal sebagaimana  dimaksud  pada  ayat  (1)  huruf  a  adalah  Bidang  Usaha  yang  tidak  dapat diusahakan sebagaimana Bidang Usaha yang tercantum dalam Pasal 12 Undang-Undang Nomor  25  Tahun  2007  tentang  Penanaman  Modal  sebagaimana  telah  diubah  dengan Undang-Undang Nomor 11 Tahun 2020 tentang Cipta Kerja.
Kemudian Pasal 3 Perpres RI No 10 Tahun 2021 mengatur mengenai Bidang Usaha Terbuka antara lain: Bidang Usaha terbuka sebagaimana dimaksud dalam Pasal 2 ayat (1), terdiri atas: Bidang Usaha Prioritas; Bidang Usaha yang dialokasikan atau kemitraan dengan Koperasi dan UMKM; Bidang Usaha dengan persyaratan tertentu; dan Bidang Usaha yang tidak termasuk dalam huruf a, huruf b, dan huruf c. Adapun Bidang Usaha sebagaimana dimaksud pada ayat (1) huruf d dapat diusahakan oleh semua Penanam Modal.
Terkait  Real  Estate,  ketentuan  mengenai  persyaratan  penanaman  modal  dalam bidang  real  estate  tidak  diatur  dalam  lampiran  I  sampai  dengan  III  oleh  karena  itu berdasarkan Pasal 3 ayat (2) Perpres RI No 10 Tahun 2021 maka bidang usaha Real Estate
dapat diusahakan oleh semua Penanam Modal. Bidang usaha terbuka terbagi atas 4 yaitu bidang  prioritas,  kemitraan,  persyaratan  tertentu,  dan  bidang  usaha  lainnya  yang  tidak termasuk ketiga bidang tersebut. Bidang usaha yang tidak ada dalam Lampiran I (Bidang Usaha Prioritas), II (Bidang Usaha Kemitraan, Koperasi, dan UMKM), dan III (Bidang Usaha Persyaratan Tertentu) dapat diusahakan oleh semua penanam modal, artinya adalah terbuka 100 % bagi Penanam Modal Dalam Negeri (“PMDN”) dan Penanam Modal Asing (“PMA”) untuk melakukan penanaman modal pada bidang usaha tersebut.
Bidang  usaha  real  estate  yang  tidak  ada  dalam  Lampiran  I,  II,  maupun  III  oleh karenanya real estate masuk pada bidang usaha yang tidak ada dalam Lampiran artinya adalah  bidang  usaha  real  estate  terbuka  100  %  bagi  Penanam  Modal  Dalam  Negeri (“PMDN”) dan Penanam Modal Asing (“PMA”) untuk melakukan penanaman modal pada bidang usaha tersebut. Bidang usaha hotel yang “bukan” bintang lima dan bintang empat tapi termasuk bidang usaha hotel termasuk bidang usaha yang tidak ada dalam Lampiran I, II, maupun III artinya adalah bidang usaha real estate terbuka 100 % bagi Penanam Modal Dalam Negeri (“PMDN”) dan Penanam Modal Asing (“PMA”) untuk melakukan penanaman modal pada bidang usaha tersebut.
Penulis  menemukan  bahwa  dalam  peraturan  baru,  Bidang  usaha  yang  tidak  ada dalam  Lampiran  I  (Bidang  Usaha  Prioritas),  II  (Bidang  Usaha  Kemitraan,  Koperasi,  dan UMKM), dan III (Bidang Usaha Persyaratan Tertentu) dapat diusahakan oleh semua penanam modal, artinya adalah terbuka 100 % bagi Penanam Modal Dalam Negeri (“PMDN”) dan Penanam Modal Asing (“PMA”) untuk melakukan penanaman modal pada bidang usaha tersebut. Sehingga oleh karena  bidang usaha  real estate tidak ada dalam Lampiran I, II, maupun  III  oleh  karenanya  real  estate  masuk  pada  bidang  usaha  yang  tidak  ada  dalam Lampiran artinya adalah bidang usaha real estate terbuka 100 % bagi Penanam Modal Dalam Negeri (“PMDN”) dan Penanam Modal Asing (“PMA”) untuk melakukan penanaman modal pada bidang usaha tersebut.
Penulis  juga  menemukan  istilah  baru  yaitu  Daftar  Positif  Investasi  dalam  hukum penanaman modal setelah adanya UUCK ini. Daftar Positif Investasi (selanjutnya disebut DPI) merupakan  kata  lain  yang  diubah  dari  Daftar  Ngatif  Indonesia  yang  telah  digantikan istilahnya. Artinya bahwa Daftar Positif Investasi adalah sama dengan Daftar Negatif Investasi yang disiapkan pemerintah sebagai pengganti dari istilah “Daftar Negatif Investasi” dalam Peraturan Presiden Nomor 44 Tahun 2016 yang kini telah dicabut dan digantikan dengan Peraturan  Presiden  Nomor  49  Tahun  2021  Tentang  Perubahan  Atas  Peraturan  Presiden Nomor 10 Tahun 2021 Tentang Bidang Usaha Penanaman Modal. Dengan adanya daftar positif  investasi  atau  dibuka  lebarnya  pintu  investasi  selebar-lebarnya  untuk  asing  maka
memang  ada  dampak  positif  namun  juga  ada  suatu  kekhawatiran  karena  ada  indikasi bahwasanya asing akan menguasai pasar bidang usaha lokal.
Dengan berlakunya UU RI Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok — Pokok Agraria (UUPA) terjadi perubahan fundamental pada Hukum Agraria di Indonesia, terutama hukum  di bidang  pertanahan, yang  disebut dengan Hukum Tanah. Perubahan fundamental  tersebut  karena  baik  mengenai  struktur  perangkat  hukumnya,  mengenai konsepsi  yang  mendasarinya,  maupun  isinya,  harus  sesuai  dengan  kepentingan  rakyat Indonesia  serta  memenuhi  kebutuhan  zaman.  Kemudian  juga  pada  Pasal  20  UUPA, dinyatakan bahwasan ya “Hanya warga - negara Indonesia dapat mempunyai hak milik” juga “Orang asing yang sesudah berlakunya Undang -undang ini memperoleh hak milik karena pewarisan tanpa wasiat atau percampuran harta karena perkawinan, demikian pula warga- negara Indonesia yang mempunyai hak milik dan setelah berlakunya Undang-undang ini kehilangan  kewarga-negaraannya  wajib  melepaskan  hak  itu  didalam  jangka  waktu  satu tahun sejak diperolehnya hak tersebut atau hilangnya kewarga- negaraan itu.” Kemudian “Jika sesudah jangka waktu t ersebut lampau hak milik itu dilepaskan, maka hak tersebut hapus karena hukum dan tanahnya jatuh pada Negara, dengan ketentuan bahwa hak-hak pihak lain yang membebaninya tetap berlangsung.”
Penulis melihat adanya pertentangan  peraturan dalam hukum penanaman  modal dengan konstitusi dan hukum agraria. Oleh karena objek real estate adalah mengenai tanah dan bangunan yang berdiri diatasnya, sedangkan investasi real estate telah menjadi 100 % merupakan bidang usaha terbuka tanpa syarat, sehingga artinya Warga Negara Asing dapat menguasai bidang usaha tersebut 100 %. Sehingga dari fakta-fakta dan landasan hukum yang  penulis  uraikan,  penulis  melihat  ada  pertentangan  norma  hukum  yang  berlaku  di Indonesia yang membangkitkan ketertarikan penulis untuk mengkaji mengenai diizinkannya investasi  100  %  pada  bidang  usaha  sektor  Real  Estate  sebagai  bidang  usaha  terbuka  di Indonesia  ditelaah  dari  aspek  hukum  yang  berlaku  di  Indonesia  juga  mengkaji  dan mengkomparisi secara sosiologis, historis, dan filosofis hakikat dan tujuan adanya peraturan tersebut.  Apakah  semata-mata  hanya  untuk  memperbaiki  iklim  investasi  atau  apakah sebenarnya  maksud  dan  strategi  pemerintah  menetapkan  peraturan  tersebut.  Sehingga dalam  penelitian  ini,  penulis  akan  mengajukan  penelitian  yang  berjudul  “Terb ukanya Penanaman Modal Asing Sektor Real Estate Dalam Peraturan Presiden RI No 49 Tahun 2021 Tentang Perubahan Atas Peraturan Presiden RI Nomor 10 Tahun 2021”

## METODE PENELITIAN
Penelitian ini merupakan penelitian yuridis normatif (disebut juga  penelitian hukum doktrinal),  artinya  suatu  penelitian  yang  bertumpu  pada  peraturan  perundangan  yang ditunjang  dengan  studi  kepustakaan  yang  relevan  dengan  permasalahan  yang  dibahas kemudian dianalisis dan disimpulkan dalam penulisan. Penelitian normatif yaitu penelitian yang mengacu pada norma hukum yang terdapat dalam peraturan perundang-undangan dan  putusan  pengadilan  serta  norma-norma  yang  hidup  dan  berkembang  dalam masyarakat. Penulis menggunakan Undang - Undang RI Nomor 11 Tahu 2021 tentang Cipta Kerja, Undang - Undang RI Nomor 25 Tahun 2007 tentang Penanaman Modal, Peraturan Presiden  Nomor  49  Tahun  2021  tentang  Perubahan  atas  Peraturan  Presiden  Nomor  10 Tahun 2021 Tentang Bidang Usaha Penanaman, Kitab Undang – undang Hukum Perdata dan  lain-lain.  Pendekatan  yang  digunakan  penyusun  adalah  pendekatan  peraturan perundang  -  undangan  (Statute  Approach).  Dimana  penulis  menganalisa  dan  menelaah secara komperhensif peraturan perundang – undangan dan regulasi yang relevan terkait isu hukum yang diteliti.

## HASIL DAN PEMBAHASAN
ANALISA  PENERAPAN  PENANAMAN  MODAL  ASING  REAL  ESTATE  MENURUT  HUKUM YANG BERLAKU
Sebelum terbitnya Undang-Undang RI Nomor 11 Tahun 2020, pengaturan mengenai penanaman  modal  diatur  di  dalam  Undang-Undang  RI  Nomor  25  Tahun  2007  tentang Penanaman  Modal  (UUPM)  dan  Undang-Undang  RI  Nomor  1  Tahun  1967  tentang Penanaman  Modal  Asing  dan  lain  sebagainya  yang  dibentuk  menarik  investor  untuk berinvestasi di Indonesia sebab Indonesia sangat membutuhkan investor untuk melakukan pembangunan  nasional  pada  semua  bidang  baik  bidang  ideologi,  politik,  ekonomi, pertahanan, keamanan, sosial, budaya, pertahanan dan keamanan. Indonesia membutuhkan percepatan pembangunan ekonomi nasional yang membuka banyak lapangan pekerja yang akan menurunkan angka pengangguran di Indonesia.Dalam UUPM perusahaan berdasarkan bidang  usaha  yang  tercantum  dalam  KBLI  (Klasifikasi  Baku  Lapangan  Usaha  Indonesia). Perusahaan asing ini berbentuk PT (Perseroan Terbatas) yang dimiliki oleh setidaknya dua pemegang saham, baik itu perorangan atau perusahaan. Selanjutnya, seperti yang sudah disebutkan di atas, investor harus memperhatikan panduan bidang usaha yang tertutup dan terbuka dengan persyaratan untuk asing. Apabila bidang usahanya tidak tercantum dalam daftar tersebut, berarti kepemilikan saham asing bisa sampai 100%.
Sebelum terbitnya Undang-Undang Cipta Kerja, bidang usaha real estate merupakan bidang usaha terbuka dengan syarat tertentu yaitu dalam Peraturan Presiden Nomor 36 Tahun 2010 tentang Daftar Bidang Usaha Yang Tertutup dan Bidang Usaha Yang Terbuka sebagaimana telah diubah dalam Peraturan Presiden Nomor 39 Tahun 2014 tentang tentang Daftar Bidang Usaha Yang Tertutup dan Bidang Usaha Yang Terbuka Dengan Persyaratan di Bidang Penanaman Modal. Khusus sektor real estate memiliki catatan harus memenuhi syarat yang ada pada huruf (f) yaitu syarat modal dalam negeri 100 %. Bidang usaha real estate  erat  terkait  dengan  pertanahan  sebab  hukum  agraria  Indonesia  menganut  asas nasionalisme  yaitu  larangan  kepemilikan  atas  hak  milik  atas  tanah  bagi  orang  asing. Larangan tersebut sebagaimana diatur pada Pasal 21 Undang-Undang RI Nomor 5 Tahun 1960  tentang  Pokok-Pokok  Agraria  (UUPA)  yang  menyatakan  bahwa  tujuan  dibatasinya kepemilikan tanah oleh asing adalah agar tanah Indonesia tetap menjadi hak milik negara atau warga negara bukan asing, karena apabila tanah tersebut dikuasai oleh pihak asing maka  dikhawatirkan  lama-lama  asing  akan  semakin  berkuasa  di  Indonesia  menggeser penduduk asli Indonesia itu  sendiri. Kekhawatiran itu  kemudian memunculkan ide untuk melindungi masyarakat dari hal-hal yang tak diinginkan tersebut.
Bahwa  diatur  dalam  Peraturan  Otoritas  Jasa  Keuangan  Nomor  64/POJK.04/2017 tentang Dana Investasi Real Estat Berbentuk Kontrak Investasi Kolektif (POJK). Peraturan ini ada untuk untuk mendukung perkembangan dan pertumbuhan dana investasi real estat di Indonesia  serta  meningkatkan  daya  saing  industri  dana  investasi  real  estat  secara internasional perlu menetapkan Peraturan Otoritas Jasa Keuangan tentang Dana Investasi Real Estat Berbentuk Kontrak Investasi Kolektif. Dalam POJK tersebut  diatur  bahwa dana Investasi  Real  Estat  adalah  wadah  yang  dipergunakan  untuk  menghimpun  dana  dari masyarakat  pemodal  untuk  selanjutnya  diinvestasikan  pada  aset  real  estat,  aset  yang berkaitan  dengan  real  estat,  dan/atau  kas  dan  setara  kas.  Dengan  demikian  diaturnya ketentuan tersebut adalah dalam rangka mendukung investasi pada bidang real estate di pasar uang. Ini sudah cukup menjanjikan bagi pengusaha real estate untuk mendapatkan investasi dari pemodal dibandingkan mendapatkan modal dari warga asing.
Penanaman  Modal  di  Indonesia  telah  diatur  dalam  UU  RI  Nomor  25  Tahun  2007 tentang Penanaman Modal (untuk selanjutnya disingkat menjadi “UUPM”), kemudian diubah dalam UU RI Nomor 11 Tahun 2021 tentang Cipta Kerja (untuk selanjutnya disingkat menjadi “UUCK”) dan peraturan teknisnya yaitu dalam Peraturan Presiden RI Nomor 10 Tahun 2021 tentang Bidang Usaha Penanaman Modal dan Peraturan Presiden RI Nomor 49 Tahun 2021 Tentang  Perubahan  Atas  Peraturan  Presiden  RI  Nomor  10  Tahun  2021.  Perubahan pengaturan  mengenai  investasi  dalam  UUCK  dilaksanakan  dalam  rangka  meningkatkan
ekosistem  investasi  dan  mempermudah  masyarakat  terutama  Pelaku  Usaha  dalam melakukan  investasi  pada  sektor  tertentu  yaitu  penanaman  modal,  perbankan,  dan perbankan syariah. Sehingga UUCK mengubah, menghapus, atau menetapkan pengaturan baru  atas  UUPM.  UUCK  kini  tidak  hanya  mengatur  mengenai  daftar  negatif  investasi melainkan adanya pengaturan mengenai daftar positif investasi.
Terkait  Real  Estate,  ketentuan  mengenai  persyaratan  penanaman  modal  dalam bidang  real  estate  tidak  diatur  dalam  lampiran  I  sampai  dengan  III  oleh  karena  itu berdasarkan Pasal 3 ayat (2) Perpres RI No 10 Tahun 2021 maka bidang usaha Real Estate dapat diusahakan oleh semua Penanam Modal. Bidang usaha terbuka terbagi atas 4 yaitu bidang  prioritas,  kemitraan,  persyaratan  tertentu,  dan  bidang  usaha  lainnya  yang  tidak termasuk ketiga bidang tersebut. Bidang usaha yang tidak ada dalam Lampiran I (Bidang Usaha Prioritas), II (Bidang Usaha Kemitraan, Koperasi, dan UMKM), dan III (Bidang Usaha Persyaratan Tertentu) dapat diusahakan oleh semua penanam modal, artinya adalah terbuka 100 % bagi Penanam Modal Dalam Negeri (“PMDN”) dan Penanam Modal Asing (“PMA”) untuk melakukan penanaman modal pada bidang usaha tersebut. Bidang usaha real estate yang tidak ada dalam Lampiran I, II,  maupun III oleh  karenanya real estate  masuk pada bidang  usaha  yang  tidak  ada  dalam  Lampiran  artinya  adalah  bidang  usaha  real  estate terbuka 100 % bagi Penanam
Mo dal Dalam Negeri (“PMDN”) dan Penanam Modal Asing (“PMA”) untuk melakukan penanaman modal pada bidang usaha tersebut. Bidang usaha hotel yang “bukan” bintang lima dan bintang empat tapi termasuk bidang usaha hotel termasuk bidang usaha yang tidak ada dalam Lampiran I, II, maupun III artinya adalah bidang usaha real estate terbuka 100 % bagi Penanam Modal Dalam Negeri (“PMDN”) dan Penanam Modal Asing (“PMA”) untuk melakukan penanaman modal pada bidang usaha tersebut. Oleh karenanya sudah sepatutnya  badan  usaha  bidang  real  estate  tidak  terbuka  seratus  persen  melainkan Pemerintah  harus  membatasinya  agar  asing  tidak  menguasai  tanah  dan  bangunan Indonesia  sebab tanah  dan bangunan dapat dikategorikan sebagai hajat hidup manusia yaitu sesuatu yang sangat penting bagi manusia. Semua manusia membutuhkan tempat tinggal yang layak apalagi jumlah populasi manusia.
AKIBAT HUKUM TERBUKANYA PENANAMAN MODAL ASING SEKTOR REAL ESTATE. Kedudukan Pasal-Pasal Dalam Undang-Undang Cipta Kerja
Lahirnya  Undang-Undang  RI  Nomor  11  Tahun  2020  tentang  Cipta  Kerja  (UUCK) merupakan suatu terobosan dalam sistem hukum Indonesia sebab pertama kalinya konsep omnibus law dilaksanakan di Indonesia. Adapun konsep omnibus law dikenal juga dengan
undang-undang sapu jagat karena ternyata telah merevisi banyak norma didalam undang- undang  salah  satunya  adalah  Undang-Undang  RI  Nomor  25  Tahun  2007  tentang Penanaman  Modal  (UUPM)  yang  merupakan  roda  bisnis  perekonomian  negara.  Sebab Negara sangat membutuhkan investasi untuk mendukung pertumbuhan ekonomi menuju visi Indonesia yaitu Indonesia Emas Tahun 2045. UUCK telah banyak merubah peraturan – peraturan pada sektor bisnis Indonesia mulai dari perizinan, lingkungan hidup, batu bara, ketenagakerjaan, penanaman modal dan lain sebagainya. Kehadiran UUCK ternyata menuai banyak kontra dari masyarakat karena dianggap semakin mempermudah asing masuk ke Indonesia. Selain itu, pada berbagai aspek ternyata UUCK menimbulkan masalah.
Bukti  UUCK  mengalami  penolakan  dari  masyarakat  adalah  diajukannya  gugatan terhadap UUCK ke Mahkamah Konstitusi yang hasilnya adalah berdasarkan Putusan Nomor 91/PUU-XVII/2020 Mahkamah Konstitusi (MK) menyatakan bahwa UUCK cacat formil karena tata cara pembentukan UUCK tidak didasarkan pada cara dan metode yang pasti, baki dan standar  serta  sistematika  pembentukan  peraturan  perundang-  undangan  yang  benar. Bahwa kemudian terhadap putusan a quo, MK menjatuhkan putusan secara inkonstitusional bersyarat.  MK  tidak  membatalkan  secara  langsung  keberlakuan  UUCK,  tetapi  menunda keberlakuan  dengan  memberikan  kesempatan  bagi  pembentuk  Undang-  Undang  untuk memperbaiki  UUCK  berdasarkan  tata  cara  pembentukan  UU  yang  memenuhi  cara  dan metode yang pasti, baku dan standar, serta asas- asas pembentukan undang-undang yang telah ditentukan.
Putusan MK bersifat final and binding berdasarkan Pasal 10 ayat (1) Undang-Undang Nomor  8  Tahun  2011  tentang  Perubahan  atas  Undang-  Undang  Nomor  24  Tahun  2003 tentang Mahkamah Konstitusi (UUMK): “MK berwenang mengadili pada tingkat pertama dan terakhir yang putusannya bersifat final untuk: menguji undang-undang terhadap Undang- Undang  Dasar  Negara  Republik  Indonesia  Tahun  1945;  memutus  sengketa  kewenangan lembaga  negara  yang  kewenangannya  diberikan  oleh  Undang-Undang  Dasar  Negara Republik  Indonesia  Tahun  1945;  memutus  pembu baran  partai  politik”  Berdasarkan  Pasal tersebut seharusnya Putusan MK bersifat final artinya adalah tidak dapat diajukan upaya hukum  lain  untuk  membatalkan  Putusan  tersebut.  Maka  Putusan  MK  seharusnya  ditaati, dengan  demikian  cara  memberlakukan  kembali  UUCK  adalah  dengan  merevisi  Undang- Undang tersebut. Namun kenyataannya adalah setelah lahirnya Putusan MK tersebut yang berisinya  perintah  agar  UUCK  dinyatakan  inkonstitusional  bersyarat,  lahirlah  Peraturan Pemerintah Pengganti Undang-Undang (Perpu) RI Nomor 2 Tahun 2022 tentang Cipta Kerja (“Perpu  Cipta  Kerja”)  yang  kemudian  menghidupkan  kembali  Pasal -Pasal  dalam  UUCK. Sampai pada akhirnya Perpu tersebut disahkan menjadi Undang-Undang RI Nomor 6 Tahun
2023 tentang Penetapan Peraturan Pemerintah Pengganti Undang- Undang Nomor 2 Tahun 2022  tentang  Cipta  Kerja  menjadi  Undang-  Undang.  Dengan  lahirnya  kembali  Undang- Undang  tersebut  maka  Pasal-  Pasal  dalam  Undang-Undang  Cipta  Kerja  yang  tidak  aktif menjadi aktif kembali. Namun pemberlakuan kembali UUCK bertentangan dengan perintah di dalam Putusan MK yang memerintahkan agar UUCK tersebut diperbaiki terlebih dahulu.
Akibat Hukum UUCK Yang Dinyatakan Inkonstitusional Bersyarat dan Dihidupkan Kembali Saat ini UUCK yang dinyatakan inkpnstitusional bersyarat telah dihidupkan lagi dalam Perpu Cipta Kerja yang kini telah sah menjadi Undang-Undang. Perpu Cipta Kerja mengatur hal-hal yang sama dalam UUCK artinya juga mengatur mengenai penananam modal asing. Diberlakukannya kembali UUCK dilatarbelakangi dengan kepentingan Pemerintah dan dunia bisnis yang sedah jatuh bangun akibat terjadinya covid-19 dan isolasi mandiri. Banyak sektor bisnis yang kemudian bangkrut dan gulung tikar. Alasan – alasan itu lah mengapa kemudian Pemerintah mendorong percepatan pengesahan UUCK pada saat itu. Kemudian Pemerintah juga sedang membukan pintu penanaman modal asing sebesar- besarnya dalam rangka pembangunan nasional.
Implikasi UUCK yang dinyatakan tidak memenuhi ketentuan dalam Undang-Undang RI  Nomor  12  Tahun  2011  tentang  Pembentukan  Peraturan  Perundang-Undangan  dalam putusan  Nomor  91/PUU-XVIII/2020  yang  dibacakan  dalam  sidang  putusan  yang  digelar pada hari Kamis tanggal 25 November 2021 adalah masyarakat tidak patuh terhadap UUCK tersebut kembali, Sebab UUCK tersebut bukanlah produk yang diinginkan masyarakat. Jika suatu produk hukum tidak diinginkan dan diakui oleh masyarakat maka masyarakat tidak akan mau tunduk pada produk hukum tersebut. Masyarakat juga akan mengalami kerugian – kerugian jika suatu produk hukum dipaksa untuk diberlakukan.
Bahwa oleh karenanya MK memutus dalam Amar Putusan yang dibacakan oleh Ketua MK Anwar Usman menyatakan bahwa pembentukan UUCK bertentangan dengan UUD 1945 dan tidak mempunyai kekuatan hukum mengikat secara bersyarat apabila tidak dilakukan perbaikan  dalam  waktu  2  (dua)  tahun  sejak  putusan  ini  diucapkan.  Mahkamah  juga menyatakan  bahwa  UUCK  masih  tetap  berlaku  sampai  dengan  dilakukan  perbaikan pembentukan sesuai dengan tenggang waktu sebagaimana yang telah ditentukan dalam putusan ini dan apabila dalam tenggang waktu tersebut tidak dilakukan perbaikan maka UUCK dinyatakan inkonstitusional secara permanen.
Dikarenakan  Pemerintah  menerbitkan  Perpu  Cipta  Kerja,  masyarakat  kemudian mengajukan  permohonan  pengujian  formil  dan  materil  perpu  tersebut  ke  Mahkamah Konstitusi. Sebab Perpu Cipta Kerja dinilai tidak memberikan rasa kepastian, kemanfaatan
dan keadilan bagi masyarakat. Perpu Cipta Kerja yang kini telah disahkan menjadi Undang- Undang  telah  bertentangan  dengan  hukum  sebab  Putusan  MK  telah  final  and  binding memutus bahwa UUCK inkonstitusional bersyarat. Namun, politik kita mengubah koridor hukum  yang  telah  ditentukan  oleh  MK  dengan  melakukan  manuver  politik  yaitu menerbitkan  Perpu  Cipta  Kerja.  Lalu  manuver  politik  Presiden  seharusnya  telah  kandas, sebab DPR tidak membahas dan menyetujui Perppu Cipta Kerja pada masa persidangan. Dengan tidak dibahas dan disetujuinya Perpu Cipta Kerja dengan demikian Perpu Cipta Kerja yang diterbitkan 30 Desember 2022 lalu harus batal demi hukum. Kemudian juga dengan tidak  adanya  suatu  ihwal  kegentingan  yang  memaksa  pembentukan  Perpu  maka  sudah sepatutnya  Perpu  dan  Undang-Undang  yang  mengesahkan  Perpu  tersebut  batal  demi hukum. Karena pembentukan tidak sesuai dengan Pasal 22 Undang-Undang Dasar 1945, bahwa:  (1)  Dalam  hal  ihwal  kegentingan  yang  memaksa,  Presiden  berhak  menetapkan peraturan  pemerintah  pengganti  undang-undang.  (2)  Peraturan  pemerintah  itu  harus mendapat persetujuan Dewan Perwakilan Rakyat dalam persidangan yang berikut. (3) Jika tidak mendapat persetujuan, maka peraturan pemerintah itu harus dicabut.
Judicial review di Mahkamah Konstitusi merupakan salah satu mekanisme check and balances dalam negara demokrasi untuk mengoreksi keputusan pemerintah. Fenomena ini berbahaya sebab akan menjadi suatu preseden yang buruk bagi pembuatan regulasi atau kebijakan pemerintah ke depan. Namun Pengesahan Perpu Cipta Kerja menjadi Undang- undang oleh DPR-RI menunjukkan bahwa DPR RI tidak memperdulikan aspirasi masyarakat khususnya kelompok buruh yang telah melakukan berbagai protes dan demonstrasi. Sama seperti Presiden, DPR RI juga menunjukkan keberpihakan kepada investor dan pengusaha dan mengorbankan kepentingan rakyat. Disahkannya Perpu Cipta Kerja menjadi undang- undang memberikan pengertian bahwa kini DPR-RI melakukan pembangkangan terhadap Putusan MK, bukannya melakukan perbaikan terhadap UUCK DPR RI justru mengambil fast track dengan mengesahkan Perppu Cipta Kerja yang materi muatannya sama dengan UU Cipta Kerja.
Akibat Hukum Terbukanya Penanaman Modal Sektor Real Estate Dari Segi Konstitusi Pembangunan harus diberikan sebesar – besarnya kepada masyarakat bukan asing. Tentu kita perlu membuka pintu dan keran – keran modal dari asing namun tidak semuanya. Ada hal – hal yang tidak boleh dikuasai oleh asing artinya Negara harus hadir 100 persen melindungi hal – hal tersebut. Itu adalah sebagaimana amanat Pasal 33 UUD RI 1945 yang menyatakan sebagai berikut “bumi dan air dan kekayaan alam yang terkandung di dalamnya dikuasai oleh Negara dan dipergunakan untuk sebesar- besar kemakmuran rakyat.” Pasal 33
UUD RI 1945 ini menunjukan bahwa Indonesia harus menjadi negara yang berdaulat dan mandiri pada sektor – sektor tertentu. Salah satunya adalah sektor bisnis yang berkenaan dengan “bumi”. Dalam UUD RI 1945 yang dimaksud dengan bumi adalah “tanah” yang harus dikuasai oleh Negara dan masyarakat. Bahwa kemudian Pasal 33 UUD RI 1945 ini menjadi suatu  politik  hukum  pertanahan.  Politik  hukum  pertanahan  adalah  berkenaand  egnan berbagai  kebijakan  pembangunan  dan  peraturan  perundang-undangan  yang  terkait dengan penguasaan, pemilikan dan pemanfaatan/ penggunaan tanah.
Penanaman  modal  di  Indonesia  pada  beberapa  sektor  tertentu  harus  dilindungi terutama penanaman modal di bidang pertanahan atau real estate sebab tanah merupakan aset privat yang harus dijaga dan diperuntukan sebesar – besarnya untuk masyarakat bukan asing. Bisnis real estate adalah bisnis real estate adalah bisnis yang berkaitan dengan tanah dan bangunan. Real estate merupakan aset privat yang seharusnya dikelola mayoritas oleh penanam modal dalam negeri bukan penanam modal asing (PMA). dengan tetap dibukanya penanaman modal asing sebanyak 100 persen kepada asing untuk sektor real estate, maka menurut Penulis akiabt hukumnya adalah UUPM bertentangan dengan politik hukum tanah dalam konstitusi serta konsep ekonomi berdikari (berdiri di kaki sendiri yang dikemukakan oleh Ir. Soekarno. Jika bertentangan, maka sebenarnya UUPM dapat diajukan gugatan ke MK untuk direview ulang oleh Hakim MK. Sebab, MK berwenang untuk memeriksa, memutus dan mengadili perkara pengujian undang-undang terhadap UUD RI 1945.
Akibat Hukum Terbukanya Penanaman Modal Sektor Real Estate Dari Segi Hukum Tanah Hukum proeprti di Indonesia diatur dalam Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok- Pokok Agraria (“UU Agraria”). Saat ini di Indonesia, tidak ada batasan untuk warga negara asing atau badan hukum asing untuk mendirikan suatu badan hukum Indonesia yang sepenuhnya dimiliki oleh warga negara asing atau badan hukum asing,  yang  memiliki  bisnis  utama  dalam  pengembangan  properti.  Hal  ini  diatur  dalam Peraturan Presiden Republik Indonesia Nomor 36 Tahun 2010 tentang Daftar Bidang Usaha Tertutup dan Bidang Usaha yang Terbuka dengan Persyaratan di Bidang Penanaman Modal (“Perpres  No.  36”)  la lu  kini  dalam  UUCK,  Peraturan  Presiden  RI  No  49  Tahun  2021  dan Peraturan Presiden RI Nomor 10 Tahun 2021.
Dalam  hukum  pertanahan  di  Indonesia,  Hak  Guna  Bangunan  dapat  dimiliki  oleh badan hukum Indonesia  dimana  perusahaan PMA  juga dianggap  sebagai  badan hukum Indonesia.  Selanjutnya  untuk  pengembangan  properti,  tidak  ada  batasan  untuk  warga negara asing atau badan hukum asing untuk mendirikan sebuah perusahaan PMA. Oleh karena itu, warga negara asing atau badan hukum asing, melalui perusahaan PMA, dapat
memiliki  properti  atau  bangunan  strata  title  yang  dibangun  di  atas  tanah  Hak  Guna Bangunan. Celah inilah yang kemudian mengakibatkan banyaknya asing yang menguasai tanah – tanah di Indonesia. Menkopolhukam Mahfud MD menyebut mayoritas tanah-tanah produktif  di  Indonesia  dikuasai  asing  akibat  kebijakan  pemerintah  sebelumnya.  Mahfud mengaku kerap mendapat kritik tentang kinerja pemerintah yang membiarkan pihak asing menguasai  tanah  Indonesia.  Ia  menyebut  87%  tanah  di  Indonesia  dikuasai  asing.  Lebih lanjut,  Mahfud  menjelaskan  pemerintah  saat  ini  dihadapkan  dengan  perizinan-perizinan yang dilakukan pada pemerintahan sebelumnya untuk hak guna atau sewa dalam kurun waktu yang cukup lama.
Keabsahan  kepemilikan  tanah  oleh  orang  asing  di  Indonesia  dalam  pelaksanaan Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok Agraria untuk orang asing memang tidak dapat memiliki tanah di Indonesia tetapi adanya status kepemilikan tanah yang dapat di miliki oleh orang asing sehingga bukan hanya WNI saja yang dapat diakui status kepemilikan tanahnya, tetapi WNA juga memiliki hak atas kepemilikan tanah, yaitu dengan mendapatkan hak milik atas tanah karena adanya juga peraturan baru yang di atur dalam Peraturan Pemerintah (PP) Nomor 103 Tahun 2015 Tentang Pemilikan Rumah Tempat Tinggal Atau Hunian Oleh Orang Asing Yang Berkedudukan Di Indonesia, namun tidak semua WNA bisa memiliki hak atas tanah.
Padahal tanah sangat penting dan  seharusnya diberikan sebesar- besarnya  untuk kesejahteraan  masyarakat  namun  sebaliknya  apa  yang  terjadi  adalah  Pemerintah menciptakan suatu kebijakan pertanahan diorientasikan bagi kemudahan investasi dibidang yang berkaitan dengan pertanahan. Peraturan UUCK yang pro-investor tidak sesuai dengan cita – cita  dan  tujuan  Negara  Indonesia.  Padahal  Tanah  merupakan  aset  yang  selain mempunyai  nilai  ekonomis  tinggi  juga  merupakan  barang  bagi  kelangsungan  kegiatan usaha penanaman modal (investasi). Tanah tidak langsung memberi kesejahteraan kepada rakyat, yang memberi kesejahteraan adalah aktivitas manusia di atasnya yang diwujudkan dalam  penggunaan  dan  pemanfaatannya.  Ketersediaan  tanah  bagi  penanam  modal (investasi) menjadi prasyarat mendasar.
Usaha  real  estat  yang  menyangkut  hal-hal  pemindahan  dan  pengalihan  hak  atas tanah  atau  bangunan  yang  menimbulkan  pengaruh  terhadap  kemilikan,  harus  memiliki jaminan hukum sebagai elemen utama yang menumbuhkan rasa aman pada diri konsumen. Dengan  demikian  jika  Pemerintah  membuka  pintu  investasi  Pemerintah  juga  harus mengimbangi peraturan tersebut dengan peraturan teknis dengan mengatur perizinan dan pengawasan  yang  ketat  terhadap  bisnis  real  estate  di  Indonesia.  Sebab  hunian  adalah elemen  utama  untuk  hidup  sebagai  tempat  bernaung,  bekerja,  dan  beraktivitas.  Jika
masyarakat  dirugikan  akibat  kepemilikan  asing,  Pemerintah  harus  bertindak  sebab masyarakat  memiliki  hak  yang  lebih  besar  dibandingkan  asing  dalam  kepemilikan  tanah tersebut.
Negara  harus  menjadi  regulator  dan  pengawas  yang  baik  dalam  mengawasi kepemilikan tanah – tanah di Indonesia. Negara harus melindungi masyarakatnya dari mafia tanah yang melindungi PMA – PMA mempertahankan tanahnya. Masyarakat harus menjadi prioritas dan diberikan hak sebesar – besarnya untuk menguasai tanah. Hal tersebut agar kesejahteraan sebagaimana yang menjadi tujuan dalam alinea ke – 4 pembukaan UUD 1945 dapat dirasakan oleh masyarakat.
Akibat  Hukum  Terbukanya  Penanaman  Modal  Sektor  Real  Estate  Dari  Segi  Penanaman Modal
Dengan lahirnya UUCK, Pemerintah telah mengubah Daftar Negatif Investasi (DNI) dengan membuka 14 bidang  usaha untuk investasi melalui Undang-Undang (UU) Cipta Kerja.  Di antara bidang usaha yang dibuka ialah minuman keras mengandung alkohol. Omnibus law tersebut mengubah UU Nomor 25 Tahun 2007 tentang Penanaman Modal. Salah satu poin yang  diubah  ialah  Pasal  12  mengenai  bidang  usaha  yang  terbuka  dan  tertutup  untuk investasi. Pasal 12 ayat (1) UU Cipta Kerja menyebutkan, semua bidang usaha terbuka bagi kegiatan  penanaman  modal,  kecuali  bidang  usaha  yang  dinyatakan  tertutup  untuk penanaman  modal  atau  kegiatan  yang  hanya  dapat  dilakukan  oleh  pemerintah  pusat. Kemudian, Pasal 12 ayat (2) UU Cipta Kerja mengatur 6 bidang yang tetap tertutup yakni budi  daya dan  industri narkotika  golongan I, segala bentuk kegiatan  perjudian dan/atau kasino, dan penangkapan spesies ikan yang tercantum dalam Appendix I Convention on International Trade in Endangered Species of Wild Fauna and Flora (CITES).
Keputusan ini merupakan usulan Badan Koordinasi Penanaman Modal (BKPM). Ini usulan  BKPM  dan  diputuskan  Kemenko  Perekonomian.  Saat  ini,  pemerintah  sedang mengejar target investasi usai realisasi investasi pada kuartal II yaitu pada tahun 2020 hanya Rp 191,2 triliun atau anjlok 3,4% secara year-on-year. Hal ini seiring dampak pandemi mulai mempengaruhi  aliran  modal  yang  masuk  ke  RI.  Selama  enam  bulan  pertama  2020, pemerintah baru mengumpulkan investasi Rp 402,6 triliun separuh jalan menuju target Rp 817,2 triliun. Dengan pembukaan DNI, Bahlil yakin bahwa sasaran tersebut akan tercapai. Makanya tidak lagi dilakukan revisi target, kecuali kalau angka Covid-19 naik lagi. Sedangkan, pengusaha  tak  sepenuhnya  sependapat  bahwa  revisi  DNI  menjadi  jalan  keluar  memacu investasi.  Wakil  Ketua  Umum  Asosiasi  Pengusaha  Indonesia  (Apindo)  Shinta  Widjaja Kamdani menilai investor juga memperhitungkan aspek lainnya seperti efisiensi, kelancaran
logistik, dan keuntungan kegiatan usahanya. Mereka juga mempertimbangkan biaya tenaga kerja, kelancaran ekspor-impor, kemudahan perizinan untuk seluruh aspek kegiatan usaha, biaya energi, konektivitas, hingga aspek perlindungan Hak Kekayaan Intelektual (HAKI) atas produk barang atau jasa yang dihasilkan.
UUCK ini dapat membawa dampak positif namun juga membawa dampak negatif. Dampak positifnya pada bidang investasi adalah sebagaimana berdasarkan laporan Bank Dunia,  dampak  dari  pemberlakuan  UUCK  mengakibatkan  terjadinya  peningkatan  jumlah Penanaman Modal Asing (PMA) di Indonesia. UUCK juga Undang- Undang Cipta Kerja telah memberikan  dampak  positif  yang  signifikan  terhadap  peningkatan  investasi,  termasuk penanaman  modal  asing  (PMA),  di  Indonesia.  Dengan  diterbitkannya  Undang-Undang Nomor 11 Tahun 2020 (UU Cipta Kerja) iklim investasi semakin membaik dengan adanya kepastian hukum bagi pengusaha untuk berinvestasi. Kemudahan tersebut tersurat dalam Bab III dengan adanya “Peningkatan Ekosistem Investasi dan Perizinan Berusaha” dengan menerapkan perizinan berusaha berbasis risiko serta penyederhanaan perizinan dasar yaitu perizinan  tata  ruang,  lingkungan  serta  bangunan.  Selain  itu  terdapat  pula  kemudahan berusahan dalam Bab VI de ngan adanya “Kemudahan Berusaha”. Perubahan yang signifikan dalam  UUCK  yaitu  menggunakan  perizinan  berbasis  risiko  (Risk  Based  Approach)/RBA) dengan kata lain semakin berisikonya suatu kegiatan usaha semakin banyak pula perizinan yang dibutuhkan akan tetapi semakin rendah risiko kegiatan usaha konsekuensi yang terjadi adalah  semakin  sedikit  dan  sederhana  perizinan  yang  dibutuhkann.  Perizinan  berusaha berbasis risiko adalah  legalitas yang diberikan kepada pelaku  usaha untuk  memulai dan menjalankan  usaha  dan/atau  kegiatannya  berdasarkan  tingkat  potensi  terjadinya  cedera atau kerugian dari suatu bahaya atau kombinasi kemungkinan dan akibat bahaya.
Namun UUCK juga membawa pro dan kontra. Salah satu bukti terjadinya kontra adalah  adanya  unjuk  rasa  masyarakat  terhadap  UUCK  itu  sendiri  bahkan  gugatan  demi gugatan diajukan agar UUCK tidak berlaku. Pada bidang real estate ini akan mengancam persaingan usaha perusahaan asing dengan lokal. Kemudian juga PMA pada bidang usaha real  estate  diberikan  pintu  dan  kemudahan – kemudahan  yang  dapat  mengancam kepemilikan tanah oleh warga lokal. Secara keseluruhan, penulis melihat bahwa UUCK ini dirasa  kurang  efektif  dalam  meningkatkan  investasi  asing  di  Indonesia.  Hal  ini  karena kurangnya  perhatian  pemerintah  terhadap  upaya  pemberantasan  korupsi  dan  kurang fokusnya pemerintah untuk meningkatkan produktivitas pekerja Indonesia dan penyediaan iklim yang kondusif bagi investasi di sektor infrastruktur.
Terbukanya Penanaman Modal Sektor Real Estate Ditinjau Dari Teori Kepastian Hukum dan Kemanfaatan Hukum
Pemerintah berdalih UU Cipta Kerja untuk menyederhanakan peraturan perundang- undangan yang telah ada berkaitan dengan investasi dan kemudahan berusaha. Tapi UUCK malah  memandatkan  pemerintah  untuk  melahirkan  ratusan  peraturan  pelaksana  baru. UUCK dianggap banyak memandatkan aturan turunan. Sebenarnya UU Cipta Kerja berupaya memberikan kepastian hukum dan kemudahan dengan adanya standar, khususnya terkait dengan persyaratan dan proses perizinan berusaha. Tujuannya adalah untuk menghindari terjadinya  penyimpangan  dalam  proses      perizinan  berusaha.  Produk  hukum  yang diundangkan pada tanggal 2 November 2020 lalu ini melakukan perubahan paradigma dan konsepsi  perizinan  berusaha  dengan  melakukan  penerapan  Perizinan  Berusaha  Berbasis Risiko (Risk Based Approach). Namun prakteknya tidak memberikan kepastian hukum sebab berdasarkan hukum sebenarnya UUCK telah dinyatakan inkonstitusional bersyarat oleh MK. indak lanjut Putusan MK Nomor 91/PUU-XVIII/2020 tersebut perlu segera dilakukan oleh Pemerintah  untuk  menjamin  adanya  kepastian  hukum  bagi  pelaksanaan  investasi  baik domestik  maupun  asing  yang  telah  berkomitmen  untuk  melakukan  investasi  setelah terbitnya UU Cipta Kerja Nomor 11 Tahun 2020. Investasi tersebut tentu akan menambah lapangan kerja yang luas bagi masyarakat. Bukan dengan menerbitkan Perpu baru yaitu Perpu  Cipta  Kerja  yang  disahkan  menjadi  Undang-Undang  sehingga  UUCK  yang sebelumnya  berlaku  kembali  tanpa  merevisi  sesuai  dengan  perintah  Putusan  MK.  UUCK belum selaras dengan apa yang diinginkan oleh konstitusi kita terhadap bidang – bidang yang menyangkut hajat hidup seperti bumi atau tanah Indonesia. Terbukanya penanaman modal asing pada bidang real estate akan melahirkan semakin banyak masalah hukum tanah dalam pembangunan perumahan antara asing dan warga lokal. Dengan demikian menurut Penulis  ini tidak sesuai  dengan tujuan hukum yaitu kepastian dan kemanfaatan. Padahal konsep  teori  kemanfaatan  meletakkan  kemanfaatan  sebagai  fungsi  utama  hukum. Ukurannya adalah kebahagiaan yang sebesar - besarnya bagi sebanyak-banyaknya orang. Namun  ternyata  UUCK  tidak  membahagiakan  banyak  orang  terbukti  dengan  banyaknya gugatan yang dilayangkan ke MK untuk mengkaji ulang UUCK. Walaupun pada akhirnya Pemerintah  mengambil  upaya  hukum  dengan  menerbitkan  Perpu  untuk  menghidupkan kembali UUCK.

## SIMPULAN
Bidang usaha real estate memiliki kaitan yang erat dengan pertanahan sebab hukum agraria Indonesia menganut asas nasionalisme  yaitu larangan kepemilikan atas hak milik atas tanah bagi orang asing. Larangan tersebut sebagaimana diatur pada Pasal 21 Undang- Undang RI Nomor 5 Tahun 1960 tentang Pokok-Pokok Agraria (UUPA) yang menyatakan bahwa tujuan dibatasinya kepemilikan tanah oleh asing adalah agar tanah Indonesia tetap menjadi hak milik negara atau warga negara bukan asing. akibat hukum penanaman modal sektor  real  estate  pada  bidang  pertanahan  adalah  UUPM  bertentangan  dengan  politik hukum  tanah  dalam  konstitusi  serta  konsep  ekonomi  berdikari  berakibat  positif  sebab meningkatnya  investor  asing  dapat  meningkatkan  perekonomian  Indonesia.  Sementara akibat negatifnya adalah dapat mengancam mematikan bisnis lokal. Kemudahan investasi asing dengan terbitnya Undang-Undang Cipta Kerja membuat usaha yang dimiliki warga negara asing turut bermunculan

## DAFTAR PUSTAKA
Buku
Tumanggor,  2009  Pengenalan  Pasar  Modal  Investasi  dan  Penanaman  Modal,  Penerbit  F  Media,
Jakarta.
Dwi Ratna Kartikawati, 2020. Hukum Pasar Modal, CV Elvaretta Buana, Bekasi Dhaniswara K Hardjono, 2016. Hukum Properti, PPHBI, Jakarta, halaman 19
Huala  Adolf,  2011.  Hukum  Penyelesaian  Sengketa  Penanaman  Modal,  Penerbit  Buku  Hukum, Bandung.
Elli  Ruslina,  2012.  Makna  Pasal  33  Undang-Undang  Dasar  1945  Dalam  Pembangunan  Hukum Ekonomi Indonesia, Jurnal Konstitusi Vol. 9 No.1, Jakarta.
I  Dewa  Gede  Atmadja,  dan  Inyoman  Putu  Budiartha,  2018.  Teori  teori  hukum,  Setara  Press, Malanghal. 205-206
Salim HS dan Budi Sutrisno, 2008. Hukum Investasi di Indonesia, (Jakarta: PT. Rajagrafindo, Persada hal.175
R.  Serfianto  Dibyo  Purnomo,  Iswi  Hariyani,  dan  Cita  Yustisia  Serfiyani,  2011.  Kitab  Hukum  Bisnis Properti : Panduan Lengap Bisnis Properti Ditinjau Dari Aspek Hukum Bisnis, Cet. 1, Yogjakarta : Penerbit Pustaka Yustisia,
Peter Mahmud Marzuki, 2010. Penelitian Hukum, Kencana Media Grup, Jakarta, hlm. 100
Jurnal dan Publikasi Lainnya
Leks & C0, 2021, Hukum Penanaman Modal (Pengetahuan Hukum Penanaman Modal di Indonesia), UU  Penanaman  Modal  Pasca  UU  Cipta  Kerja,  Artikel  Hukum,  terdapat  dalam: https://hukumpenanamanmodal.com/articles/uu-penanaman-modal-pasca-uu-cipta-kerja . Ainullah, Penerapan Teori Kemanfaatan Hukum (Utilitarianisme) Dalam Kebijakan Pembatasan Usia
Pernikahan, Ulumuna: Junal  Studi Keislaman, Vol. 3, No, 1, STAI Miftahul Ulum Pamekasan, Pamekasan, Juni 2017, hlm. 87 – 88
Faiza Jamal, 2008 Hubungan jenis kemilikan dan tingkat pemanfaatan pada properti ritel di Jakarta = The Relationship between the kind of ownership and occupancy rate on retail property in Jakarta, Tesis, FT UI, Jakarta.
Lebda Apsari Putri Yan, (2022), Analisis Penyusunan UU Cipta Kerja Dalam Kaitannya Dengan UU No. 12 Tahun 2011 dan Putusan MK Nomor 91/PUU-XVIII/2020, Jurnal Demokrasi dan Ketahanan Nasional Volume 1 Nomor 3 Year 2022 DOI: edit-176-lebda-apsari-putri-yuan- e0020265-uts- ilmu-perundang-undangan.pdf hlm 1 dan 6
UII,  Dosen  UII  Berikan  Pandangan  Mengenai  Perpu  Cipta  Kerja,  sebagaimana  diakses  pada  link berikut  iniL  Dosen  UII  Berikan  Pandangan  Mengenai  Perppu  Cipta  Kerja  pada  tanggal  2 November 2023
Hukum Online, Sejumlah Catatan Negatif Terkait UU Cipta Kerja sebagaimana diakses pada Sejumlah Catatan Negatif Terkait UU Cipta Kerja (hukumonline.com) tanggal 7 November 2023
Kumparan  News,  Mahfud  MC:  87  %  Tanah  Produktif  Dikuasai  Asing  Akibat  Kebijakan  Dulu, sebagaimana diakses pada: Mahfud MD: 87% Tanah Produktif Dikuasai Asing Akibat Kebijakan Dulu | kumparan.com tnggal 7 November 2023
Peraturan Perundang-undangan
Undang-Undang Nomor 25 Tahun 2007 tentang Penanaman Modal, Bab 1 Ketentuan Umum Pasal 1 ayat 1
Undang-Undang RI Nomor 11 Tahun 2021
Undang-Undang RI Nomor 25 Tahun 2007 tentang Penanaman Modal (UUPM)
Undang-Undang RI Nomor 1 Tahun 1967 tentang Penanaman Modal Asing Pasal 2 ayat (1) Perpres Nomor 39 Tahun 2014
Peraturan Presiden Nomor 39 Tahun 2014
Pasal 33 ayat (1) Undang-Undang Dasar Negara Republik Indonesia Tahun 1945
Pasal 21 Undang-Undang RI Nomor 5 Tahun 1960
Peraturan Otoritas Jasa Keuangan Nomor 64/POJK.04/2017 tentang Dana Investasi Real Estat Pasal 2 Peraturan Presiden RI Nomor 10 Tahun 2021
Pasal 3 Perpres RI No 10 Tahun 2021