PERLINDUNGAN HUKUM BAGI PEMBELI YANG BERITIKAD BAIK TERHADAP AKTA JUAL BELI HAK ATAS TANAH YANG TIDAK SESUAI DENGAN TATA CARA PEMBUATANNYA
I Nyoman Suryana
Fakultas Hukum Universitas Teknologi Indonesia Jl. Badak Agung XII Nomor 6 Denpasar ( mang85surya@gmail.com)
ABSTRACT, The growing of importance meaning of the land to human life today may causes increase  of  the  potential  for  conflicts  or  land  disputes,  to  prevent  or  at  least  to  reduce  the potential  for  conflict  or  dispute  are  required  legal  and  orderly  system  of  land  administration. Therefore isrequired to transfer land rights to be registered must be proven by deed of PPAT. As  authentic  documents  PPAT  deed  must  meet  procedures  for  making  the  deed  of  PPAT  as determined by the laws and other rules. Making the deed that is incompatible with how making PPAT deed may pose a risk to the certainty of land rights arising or recorded on the basis of such  deed.  Based  on  this  background  the  authors  give  the  title  of  this  thesis,  The  Legal Consequences  of  Making  the  Deed  of  Sale  and  Purchase  of  Land  That  is  Incompatible  With PPAT  Deed  Making  Procedures.  The  aim  of  this  study  is  to  determine  the  forms,  causes  and legal consequences of making the deed of sale and purchase of land not in accordance with the procedure making the deed of PPAT. Precriptive specification research in juridical normative law method is used.   The data source that is used are primary and secondary data. The data is collected  by  analyzing    law  expert  theories  and  also  library  research  that  are  related.The method  of  juridical  approach  used  is  empirical  research  with  prescriptive  specifications  and data  sources  used  are  primary  andsecondary  data.  Collecting  data  is  done  by  doing  library research  and  field  study  and  then  after  the  data  were  analyzed  conclusion  is  by  using  the method  of inductive  thinking.Based  on this  research found  that,  the  legal  effect  of  making  the deed  of  sale  and  purchase  of  land  not  in  accordance  with  procedures  for  making  the  deed  of PPAT  is:  PPAT  can  be  dishonorably  discharged,  PPAT  deed  degraded  the  strength  of  proof becomes deed under hand and third parties may utilize it to its interests.

## Keywords: PPAT deed, legal effect, the procedures for making
ABSTRAK, Semakin pentingnya arti tanah bagi kehidupan manusia sekarangini menyebabkan makin  meningkatnya  potensi  untuk  timbulnya  konflik-konflikatau  sengketa  pertanahan,  untuk mencegah  atau  paling  tidakmengurangi  potensi  konflik  atau  sengketa  tersebut  dibutuhkan perangkathukum  dan  sistem  administrasi  pertanahan  yang  teratur  dan  tertata  rapi.Karenanya diharuskan  pemindahan  hak  atas  tanah  agar  bisa  didaftarharus  dibuktikan  dengan  akta  PPAT. Sebagai  akta  otentik  akta  PPATharuslah  memenuhi  tata  cara  pembuatan  akta  PPAT sebagaimana  yangditentukan  oleh  undang-undang  dan  peraturan-peraturan  lainnya.Pembuatan akta  yang  tidak  sesuai  dengan  tata  cara  pembuatan  aktaPPAT  dapat  menimbulkan  risiko  bagi kepastian  hak  atas  tanah  yangtimbul  atau  tercatat  atas  dasar  akta  tersebut.  Berdasarkan  latar belakangtersebut maka tesis ini penulis beri judul Perlindungan Hukum Terhadap Pembeli Yang Beritikad  Baik  Atas  Akta  Jual  Beli  PPAT  Yang  TidakSesuai  Dengan  Tata  Cara Pembuatannya.Tujuan penelitian adalah untuk mengetahui lebih dalam mengenai bagaimanakah perlindungan hukum terhadap pembeli yang beritikad baik atas akta jual beli yang tidak sesuai dengan tata cara pembuatan akta PPAT dan untuk mengetahui lebih dalam bagaimanakah akibat hukum  dari  akta  jual  beli  yang  tidak  sesuai  dengan  tata  cara  pembuatan  akta  PPAT.Dipakai metode  pendekatan  kualitatif  yaitu  metode  penelitian  yang  berlandaskan  pada  filsafat positivisme  dan  sumber  data  yang  digunakan  adalah  data  primerdan  data  sekunder.
Pengumpulan  datanya  dilakukan  dengan  melakukanpenelitian  kepustakaan  kemudian  setelah bahan hukum selesai dianalisis maka akan disajikan dengan  teknik deskripsi sistematis.Berdasarkan hasil penelitian ditemukan bahwa akibat hukum daripembuatan akta jual beli  tanah  yang  tidak  sesuai  dengan  tata  cara  pembuatan  akta  PPAT  adalah:  PPAT  dapat diberhentikan  dengan  tidakhormat,  akta  PPAT  terdegradasi  kekuatan  pembuktiannya  menjadi akta dibawah tangan dan pihak ketiga dapat memanfaatkan hal ini untukkepentingannya.

## Kata Kunci: Perlindungan Hukum, Akta Jual Beli PPAT

## I. PENDAHULUAN
Pada  awalnya  tanah  hanya  sebagai tempat  untuk  tinggal  atau  pemukiman  dan sebagai lahan untuk pertanian. Namun pada perkembangannya karena semakin meningkatnya kebutuhan hidup pertambahan jumlah penduduk serta perkembangan  teknologi  dan  pertumbuhan ekonomi,  tanah  akhirnya  juga  difungsikan sebagai  tempat  untuk  kegiatan  industri kegiatan  untuk  usaha  lain  dan  bangunan- bangunan komersial dan lain sebagainya.
Tanah  mempunyai  arti  penting dalam  kehidupan  manusia  karena  tanah mempunyai  fungsi  ganda  yaitu  sebagai social asset dan sebagai capital asset .Sebagai  sosial  asset  tanah  merupakan sarana pengikat kesatuan sosial di kalangan masyarakat  Indonesia.Sedangkan  sebagai capital  asset tanah  telah  tumbuh  sebagai benda  ekonomi  yang  sangat  penting  tidak
saja  sebagai  bahan  perniagaan  tetapi  juga sebagai  obyek  spekulasi.  Di  satu  sisi  tanah harus  dipergunakan  dan  dimanfaatkan sebesar-besarnya  untuk  kesejahteraan  dan kemakmuran  rakyat  sedangkan  disisi  lain harus di jaga kelestariannya. 1
Maka masalah jual beli tidak dapat dipisahkan  dari  kehidupan  masyarakat sehari-hari  dan  etikad  jual  beli  merupakan faktor yang penting sehingga pembeli yang beritikad  baik  akan  dapat  perlindungan hukum  secara  wajar  menurut  peraturan perundang-undangan yang berlaku.
Sedangkan  yang  tidak  beritikad  baik  maka tidak perlu untuk mendapatkan perlindungan hukum. Itikad baik
sebernarnya  tidak  hanya  mengacu  kepada itikad  baik  para  pihak,  tetapi  harus  pula mengacu kepada nilai-nilai yang 1 Achmad  Rubaie,  2007, Hukum Pengadaan  Tanah  Untuk  Kepentingan Umum , Bayumedia, Malang,hal. 1
berkembang  dalam  masyarakat,  sebab itikad baik merupakan bagian dari masyarakat.  Itikad  baik  ini  akhirnya mencerminkan standar keadilan atau kepatutan masyarakat 2
Tanah  sebagai  satu  bagian  dari unsur  negara,  menjadi  bagian  yang  sangat penting  bagi  kesejahteraan  bangsa.  Dalam kaitan  itu,  Negara  mempunyai  tugas  dan wewenang  untuk  menggariskan  nilai-nilai dalam  upaya  menata  struktur  pertanahan yang berkeadilan dan berwawasan
kesejahteraan, sebagai berikut: 3
a. Semua hak atas tanah
mempunyai fungsi sosial.
b. Pemilikan dan penguasaan tanah yang melampaui batas tidakdiperkenankan.
c. Tanah  harus  dikerjakan  sendiri secara aktif oleh pemiliknya dan mencegah cara-cara pemerasan.
d. Usaha  dalam  bidang  agraria tidak boleh bersifat monopoli.
2 P.  van  Warmelo,  1976, An Introduction  to  the  Principles  of  Roman Law , Juta and Co.Ltd, Cape Town, hal. 151. 3 JW.Muliawan,  2009, Pemberian  Hak Milik Untuk Rumah Tinggal , Cerdas Pustaka Publisher, Jakarta,hal.84
e. Menjamin kepentingan golongan ekonomi lemah, dan f. Untuk kepentingan bersama. Untuk dapat memberikan perlindungan  terhadap  pemilik  tanah  serta dapat  mengatur kepemilikan, peralihan dan peruntukan tanah secara adil dan
menyeluruh  serta  untuk  dapat  mewujudkan cita-cita luhur bangsa Indonesia,
sebagaimana  tertuang  dalam  pembukaan Undang-Undang  Dasar  1945  dan  untuk dapat  mengejawantahkan  amanat  Pasal  33 Ayat (3) Undang-Undang Dasar 1945 yang menyatakan :
“Bumi,  air  dan  kekayaan  alam  yang terkandung  di  dalamnya  dikuasai  oleh negara dan dipergunakan sebesar- besarnya untuk kemakmuran rakyat”,perlulah diciptakan suatu Hukum  Agraria  Nasional  atau  Undang- UndangPokok Agraria (UUPA). Pada  tanggal  24  September  1960
disahkan  oleh  Presiden  RepublikIndonesia
Soekarno dan diundangkan dalam
Lembaran Negara RepublikIndonesia Nomor  104  Tahun  1960,  Undang-Undang
Nomor  5  Tahun  1960  tentang  Peraturan Dasar  Pokok  Pokok  Agraria  yang  lebih dikenal  dengannama  resminya  Undang- Undang Pokok Agraria disingkat UUPA.
Dengan  diundangkannya  UUPA pada  tanggal  tersebut,  sejak  itu  tanggal  24 September  1960  tercatat  sebagai  salah  satu tanggal  danmerupakan  salah  satu  tonggak yang sangat penting dalam sejarahperkembangan  agraria/pertanahan  di
Indonesia  pada  umumnya  danpembaruan Hukum  Agraria/Hukum  Tanah  Indonesia pada khususnya. 4
Dengan  diundangkannya  Undang- Undang  Nomor  5  Tahun  1960atau  UUPA ini,  maka  pada  hakekatnya  undang-undang ini  telahmengakhiri  berlakunya  peraturan- peraturan  Hukum  Tanah  Kolonial  danjuga mengakhiri adanya dualisme dan pluralisme Hukum Tanah diIndonesia.
UUPA menciptakan Hukum Agraria  Nasional  berstruktur  tunggalyang seperti dinyatakan dalam bagian
“berpendapat” serta
Penjelasanumum
UUPA,  bahwa  UUPA  berdasarkan  atas Hukum  Adat  tentang  tanah,sebagai  hukum aslinya bagian terbesar rakyat Indonesia. 5
4 Boedi  Harsono,  2007, Hukum Agraria  Indonesia , Sejarah  Pembentukan Undang-Undang  Pokok  Agraria,  Isi  dan Pelaksanaanya , Djambatan,Jakarta, hal. 3
5 Ibid , hal. 1
UUPA  sebagai  peraturan  dasar yang  mengatur  pokok-pokok  keagrariaan dan  merupakan  landasan  hukum  tanah nasional,  tidak  memberikan  pengertian yang  tegas,  baik  mengenai  istilah  “tanah” maupun  istilah  “agraria”.  Dari  ketentuan- ketentuan  Pasal  1  Ayat  (4),  (5),  dan  (6)  jo Pasal  2  Ayat  (1)  UUPA  dapat  ditarik kesimpulan bahwa  pengertian  agraria mengandung  makna  yang  luas,  yang meliputi  bumi,  air,  ruang  angkasa  dan kekayaan alam yang terkandung di dalamnya. 6
Dengan  adanya  Undang-Undang Pokok  Agraria  ini,  atas  dasar  ketentuan dalam  Pasal  33  Ayat  (3)  Undang-Undang Dasar  1945  terutama  kata-kata  “dikuasai oleh  negara”,  seperti  disebut  oleh  Pasal  2 Ayat  (2)  UUPA,  maka  negara  sebagai organisasi  kekuasaan  seluruh  rakyat  pada tingkatan  tertinggi  menguasai  seluruh tanah.  Dalam  arti,  negara  mempunyai wewenang untuk:
a. Mengatur dan menyelenggarakan peruntukan, penggunaan, persediaan dan
6 Ida  Nurlinda,  2009, Prinsip-Prinsip Pembaruan  Agraria  Perspektif  Hukum ,
Rajawali Pers, Jakarta,hal. 37
pemeliharaan  bumi,  air  dan  ruang angkasa tersebut.
b. Menentukan  dan  mengatur  hubungan- hubungan  hukum  antara  orang-orang dengan bumi, air dan ruang angkasa.
c. Menentukan  dan  mengatur  hubungan- hubungan  hukum  antara  orang-orang dan  perbuatan-perbuatan  hukum  yang mengenai bumi, air dan ruang angkasa.
Untuk melaksanakan kewenangannya tersebut, UUPA khususnya Pasal 19, yang menyatakan: 1. Untuk menjamin kepastian hukum oleh Pemerintah diadakan pendaftaran tanah diseluruh  wilayah  Republik  Indonesia menurutketentuan-ketentuan yang diatur dengan Peraturan Pemerintah.
2. Pendaftaran  tersebut  dalam  Ayat  (1) pasal ini meliputi:
a. pengukuran perpetaan dan pembukuan tanah
b. Pendaftaran hak-hak atas tanah dan peralihan hak-hak tersebut;
c. Pemberian  surat-surat  tanda  bukti hak,  yang  berlaku  sebagai  alat pembuktian yang kuat.
3. Pendaftaran tanah diselenggarakan dengan mengingat keadaan Negara dan masyarakat,  keperluan lalu-lintas sosial ekonomi serta kemungkinan penyelenggaraannya, menurut pertimbangan Menteri Agraria. 4. Dalam  Peraturan  Pemerintah  diatur biaya-biaya  yang  bersangkutan  dengan
pendaftaran  termaksud  dalam  ayat  (1) diatas,  dengan  ketentuan  bahwa  rakyat yang  tidak  mampu  dibebaskan  dari pembayaran
biaya-biaya tersebut”mewajibkan  kepada  negara untuk melaksanakan pendaftaran tanah,
yang  diselenggarakan  dalam  rangka
menjamin  kepastian  hukum  di  bidang pertanahan  (suatu Rechtkadaster atau Legal cadastre ). 7
Untuk  melaksanakan  amanat  Pasal 19  ayat  (4)  UUPA  tentang  Pendaftaran Tanah  tersebut  pemerintah  mengeluarkan Peraturan  Pemerintah  Nomor  10  Tahun 1961  tentang  Pendaftaran  Tanah  dan sekarang diganti dengan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997, dimana kaitan  antara  Peraturan  Pemerintah  Nomor
10 Tahun 1961 dengan Peraturan
Pemerintah  Nomor  24  Tahun  1997  bahwa secara substansi adalah sama yaitu mengatur tentang pendaftaran tanah. Namun  Peraturan  Pemerintah  Nomor  24 Tahun  1997  itu  sendiri  merupakan  PP pengganti  dari  PP  Nomor  10  Tahun  1961, dalam  hal  ini  PP  Nomor  10  Tahun1961 dianggap  tidak  dapat  lagi  sepenuhnya mendukung  tercapainya  hasil  yang  lebih nyata pada pembangunan nasional sehingga perlu  dilakukan  penyempurnaan  maka disusunlah  Peraturan  Pemerintah  24  Tahun 1997. Hal ini dijelaskan dalam “Penjelasan Umum”  Peraturan  Pemerintah  Nomor  24
7 Boedi Harsono Op.Cit , hal. 472
Tahun  1997  tentang  Pendaftaran  Tanah yang menyatakan :
“Dalam  kenyataannya  pendaftaran tanah yang diselenggarakan berdasarkan  Peraturan  Pemerintah Nomor  10  Tahun  1961  tersebut selama  lebih  dari  35  tahun  belum cukup  memberikan  hasil  yang memuaskan.Sehubungan dengan itu maka  dalam  rangka  meningkatkan dukungan  yang  lebih  baik  pada pembangunan nasional dengan memberikan  kepastian  hukum  di bidang pertanahan, dipandang perlu untuk  mengadakan  penyempurnaan
pada  ketentuan  yang  mengatur pendaftaran tanah”
Pada  Peraturan  Pemerintah  Nomor 24  Tahun  1997  tentang  Pendaftaran  Tanah ini  yang  dimaksud  dengan  pendaftaran tanah,  sebagaimana  disebut  oleh  Pasal  1 ayat (1), menyatakan :
Pendaftaran tanah adalah rangkaian kegiatan  yang  dilakukan  oleh Pemerintah  secara  terus  menerus,
berkesinambungan dan teratur, meliputi pengumpulan, pengolahan, pembukuan,  dan  penyajian  serta pemeliharaan  bahan  hukum  fisik dan  bahan  hukum  yuridis,  dalam bentuk  peta  dan  daftar,  mengenai bidang-bidang  tanah  dan  satuan- satuan  rumah  susun,  termasuk pemberian surat tanda bukti haknya bagi  bidang-bidang  tanah  yang sudah  ada  haknya  dan  hak  milik atas  satuan  rumah  susun  serta  hak-
hak tertentu yang membebaninya.
Dalam Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah  yang  menyempurnakan  Peraturan
Pemerintah  Nomor  10  Tahun  1961  tentang Pendaftaran  Tanah  ini,  tetap  dipertahankan tujuan diselenggarakannya pendaftaran tanah  sebagai  yang  pada  hakikatnya  sudah ditetapkan  oleh  Pasal  19  UUPA,  yaitu bahwa  pendaftaran  tanah  merupakan  tugas pemerintah  yang  diselenggarakan  dalam rangka  menjamin  kepastian  hukum  di bidang pertanahan.
Tujuan  pendaftaran  tanah  menurut Peraturan  Pemerintah  Nomor  24  Tahun
1997 tentang Pendaftaran Tanah,
sebagaimana  termuat  dalam  Pasal  3
menyatakan : Pendaftaran tanah bertujuan: a. Untuk memberikan kepastian hukum  dan  perlindungan  kepada pemegang  hak  atas  suatu  bidang tanah, satuan rumah susun dan hak- hak  lain  yang  terdaftaragar  dengan mudah  dapat  membuktikan  dirinya sebagai pemegang hak yang bersangkutan.
b. Untuk menyediakan informasi kepada pihak-pihak yang berkepentingan termasuk pemerintah  agar  dengan  mudah dapat  memperoleh  bahan  hukum yang diperlukan dalam mengadakan perbuatan hukum mengenai bidang- bidang  tanah  dan  satuan-satuan rumah susun yang sudah terdaftar. c. Untuk terselenggaranya tertib administrasi pertanahan. Pendaftaran  Hak  dan  Pendaftaran Peralihan Hak Atas Tanah ini sebagaimana
diatur  dalam  Pasal  19  Ayat  (2)  sub  b UUPA, merupakan sebagian dari tugas dan wewenang pemerintah di bidang
pendaftaran tanah. Di bidang ini, pendaftaran  hak  dan  pendaftaran  peralihan hak dapat dibedakan 2 tugas, yaitu :
1. Pendaftaran  Hak  atas  Tanah,
adalah  pendaftaran  hak  untuk pertama kalinya atau pembukuan suatu hak atas tanah dalam daftar buku tanah.
2. Pendaftaran  Peralihan  Hak  atas
Tanah. 8
Pendaftaran  Peralihan  Hak  Atas
Tanah merupakan perbuatan hukum
pemindahan  hak  atas  tanah  yang  dilakukan dengan sengaja supaya hak tersebut terlepas dari pemegangnya semula dan menjadi hak pihak  lain.  Menurut  pasal  37  ayat  (1) Peraturan  Pemerintah  Nomor  24  Tahun 1997 ditegaskan bahwa :
Peralihan  hak  atas  tanah  dan  hak milik  atas  satuan  rumah  susun melalui  jual  beli,  tukar  menukar, hibah, pemasukan dalam perusahaan  dan  perbuatan  hukum pemindahan  hak  lainnya,  kecuali pemindahan  hak  melalui  lelang
8 Ali  Achmad  Chomsah, 2004, Hukum Agraria  (Pertanahan  Indonesia)  Jilid  2 Prestasi Pustaka Publisher, Jakarta, hal. 37
hanya dapat didaftarkan jika dibuktikan dengan akta yang dibuat oleh PPAT yang berwenang menurut ketentuan Peraturan Perundang-undangan yang berlaku. Berdasarkan  Peraturan  Pemerintah Nomor  24  Tahun  2016  tentang  Perubahan Atas  Peraturan  Pemerintah  Nomor  37
Tahun  1998  tentang  Peraturan  Jabatan Pejabat  Pembuat  Akta  Tanah.  Dalam Peraturan  Pemerintah  Nomor  24  Tahun 2016 pada pasal 1 ayat (1)menyatakan :
Pejabat  Pembuat  Akta  Tanah, selanjutnya  disebut  dengan  PPAT adalah  pejabat  umum  yang  diberi kewenangan  untuk  membuat  akta- akta  otentik  mengenai  perbuatan hukum  tertentu  mengenai  hak  atas tanah  atau  hak  milik  atas  satuan rumah susun.
Demikian  pentingnya  akta  yang dibuat  oleh  PPAT  dalam  rangka  peralihan hak atas tanah, maka pendaftaran peralihan hak atas tanah, kecuali pendaftaran peralihan  hak  melalui  lelang  hanya  dapat dilakukan  apabila  dibuktikan  dengan  akta yang dibuat oleh PPAT.
Akta PPAT adalah akta otentik dan sebagai  sebuah  akta  otentik  terdapat persyaratan  ketat  dalam  hal  prosedur pembuatan,  bentuk  dan  formalitas  yang harus  dilakukan  sehingga  akta  tersebut
berhak disebut sebagai akta otentik. Hal ini ditegaskan oleh Pasal 1868 KUHPerdata :
”Suatu akta otentik ialah suatu akta yang  dibuat  dalam  bentuk  yang ditentukan  undang-undang  oleh atau dihadapan pejabat umum yang berwenang untuk itu di tempat akta itu dibuat”
Jadi unsur-unsur suatu akta otentik yaitu :
1. Dalam  bentuk  yang  ditentukan
oleh undang-undang
2. Oleh  atau  dihadapan  Pejabat
Umum
3. Pejabat
tersebut
harus
berwenang  di  tempat  di  mana
akta tersebut dibuat.
Mengenai  jenis  dan  bentuk  akta, pelaksanaan  dan  prosedurpembuatannya, diatur  oleh  Peraturan  Menteri  Negara Agraria  KepalaBadan  Pertanahan  Nasional
Nomor 3 Tahun 1997 mengenai KetentuanPelaksanaan Peraturan
Pemerintah  Nomor  24  Tahun  1997  tentang
Pendaftaran Tanah Akta  PPAT  merupakan  salah  satu sumber bahan hukum bagi
pemeliharaandata  pendaftaran  tanah,  maka wajib dibuat
sedemikian
rupa
sehinggadapat  dijadikan  dasar  yang  kuat
untuk pendaftaran pemindahan danpembebanan hak atas tanah.Oleh karena itu PPAT bertanggungjawab untuk memeriksa  syarat-syarat  untuk  sahnya perbuatan hukumyang bersangkutan.
Antara  lain  mencocokkan  data  yang terdapat  dalamsertifikat  dengan  daftar- daftar yang ada di Kantor Pertanahan. 9
Tata cara dan formalitas pembuatan akta  otentik  adalah  merupakan  ketentuan hukum yang memaksa, artinya tata cara dan prosedur  pembuatan  itu  harus  diikuti dengan setepat-tepatnya tanpa boleh disimpangi  sedikitpun.  Penyimpangan  dari tatacara  dan  prosedur  pembuatan  akta otentik  akan  membawa  akibat  hukum kepada kekuatan pembuktian akta itu.
Meskipun prosedur untuk melaksanakan peralihan (Peralihan hak atas tanah  bisa  terjadi  karena  pewarisan  tanpa wasiat  dan  perbuatan  hukum  pemindahan hak) 10 atau  pemindahan  hak  atas  tanah  (hak atas  tanah  yang  bersangkutan  sengaja dialihkan  kepada  pihak  lain), 11 misalnya dalam  jual  beli  tanah  sangat  ketat,  tapi
9 Boedi Harsono, Op.Cit , hal. 507
10 Ibid , hal. 329
11 Ibid , hal. 330
dalam  setiap  peralihan  atau  pemindahan hak  atas  tanah selalu terbuka  kemungkinan adanya  tuntutan  dari  pihak  ketiga,  bahwa tanah  tersebut  adalah  miliknya.  Jadi meskipun  peralihan  hak  atas  tanah  tersebut sudah  dilaksanakan  melalui  akta  PPAT, tetap  terbuka  kemungkinan  akan  dapat menimbulkan  sengketa  pertanahan.Hal  ini baik  yang  disebabkan  oleh  adanya  pihak ketiga  yang  merasa  mempunyai  hak  atau yang  disebabkan  oleh  adanya  kesalahan pada  PPAT  yang  membuat  aktanya  atau adanya  cacat  hukum  pada  aktanya  baik yang  disebabkan  oleh  karena  adanya penyimpangan atau kesalahan pada pembuatan aktanya.

## II. AKIBAT  HUKUM  DARI  AKTA
JUAL BELI YANG

## TIDAK SESUAI  DENGAN  TATA  CARA PEMBUATAN AKTANYA
Jual  beli  merupakan  suatu  proses peralihan  hak  atas  tanah  maupun  benda lainnya.  Semenjak  diterbitkannya  Undang- Undang  Nomor  5  Tahun  1960  tentang Peraturan  Dasar  Pokok-Pokok  Agraria maka diterbitkan suatu Peraturan
Pemerintah  Nomor  24  Tahun  2016  tentang Perubahan  Atas  Peraturan  Pemerintah Nomor  37  Tahun  1998  tentang  Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah dalam Pasal 1 di sebutkan bahwa;
1. Pejabat pembuat akta tanah, selanjutnya disebut  PPAT  adalah  pejabat  umum yang diberi kewenangan untuk membuat  akta-akta  otentik  mengenai perubahan  hukum  tertentu  mengenai hak  atas  tanah  atau  hak  milik  atas satuan rumah susun. 2. PPAT sementara adalah pejabat pemerintah yang ditunjuk karena jabatannya  untuk  melaksanakan  tugas PPAT  dengan  membuat  akta  PPAT  di daerah  yang  belum  cukup  terdapat PPAT. 3. PPAT  khusus  adalah  pejabat  badan pertanahan  nasional  yang  ditunjuk karena  jabatannya  untuk  melaksanakan tugas  PPAT  dengan  membuat  akta PPAT  tertentu  khusus  dalam  rangka pelaksanaan program atau tugas pemerintahan tertentu. 4. Akta  PPAT  adalah  akta  yang  dibuat PPAT sebagai bukti telah dilaksanakannya perbuatan hukum tertentu  mengenai  hak  atas  tanah  atau hak milik atas satuan rumah susun.
5. Protokol PPAT adalah kumpulan dokumen  yang  harus  disimpan  dan dipelihara  oeh  PPAT  yang  terdiri  dan daftar akta, akta asli, warkah pendukung  akta,  arsip  laporan,  agenda dan surat-surat lainnya.
6. Warkah adalah dokumen yang dijadikan dasar pembuatan akta PPAT.
7. Dihapus 8. Daerah  kerja  PPAT  adalah  suatu wilayah yang  menunjukan kewenangan seorang  PPAT  untuk  membuat  akta mengenai hak atas tanah dan hak milik atas  satuan  rumah  susun  yang  terletak didalamnya. 9. Menteri adalah mentri yang menyelenggarakan urusan
pemerintahan di bidang agraria/pertanahan.
PPAT  melaksanakan  sebagian  dari kegiatan  pendaftaran  tanah  dengan  tugas pembuatan  akta  otentik  sebagai  bukti  telah dilakukannya  perbuatan  hukum  tertentu mengenai hak atas tanah atau hak milik atas satuan  rumah  susun.  Maka  akta  jual  beli yang  dibuat  dan  ditandatangani  dihadapan pejabat  pembuat  akta  tanah  (PPAT) membuktikan  bahwa  benar  telah  dilakukan perbuatan  hukum  pemindahan  hak  atas tanah  dan  disertai  dengan  pembayaran harga,  serta  membuktikan  bahwa  penerima hak atau pembeli sudah menjadi pemegang hak  yang  baru  dengan  memiliki  bukti  dari kepemilikan atas tanah tersebut. Berdasarkan Peraturan Menteri Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor  3  Tahun  1997  tentang  Ketentuan
Pelaksanaan  Peraturan  Pemerintah  Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah, bahwa syarat formal dalam pembuatan akta jual  beli  oleh  PPAT  yang  diatur  dalam Pasal 97  sebagai berikut;
1. Sebelum melaksanakan pembuatan akta mengenai pemindahan atau pembebanan  hak  atas  tanah  atau  hak milik  atas  satuan  rumah  susun  PPAT wajib terlebih dahulu melakukan pemeriksaan  pada  kantor  pertanahan
mengenai kesesuaian sertifikat hak atas tanah atau hak milik atas satuan rumah susun yang bersangkutan dengan daftar-daftar  yang  ada  di  Kantor Pertanahan setempat dengan memperlihatkan sertifikat asli. 2. Pemeriksaan  sertifikat  sebagaimana yang dimaksud pada ayat (1) dilakukan untuk  setiap  pembuatan  akta  oleh PPAT,  dengan  ketentuan  bahwa  untuk pembuatan  akta  pemindahan  atau pembebanan  hak  atas  bagian-bagian tanah hak induk dalam rangka pemasaran  hasil  pengembangan  oleh perusahaan  real  astat,  kawasan  industri dan  pengembangan  sejenis  cukup dilakukan  pemeriksaan  sertifikat  tanah induk  satu  kali,  kecuali  apabila  PPAT yang  bersangkutan  menganggap  perlu pemeriksaan sertifikat ulang. 3. Apabila  sertifikat  sebagaimana  yang dimaksud  pada  ayat  (1)  sesuai  dengan daftar-daftar  yang  ada  di  kantor pertanahan, maka kepala kantor pertanahan  atau  pejabat  yang  di  tunjuk membubuhkan  cap  atau  tulisan  dengan kalimat:
“telah  diperiksa  dan  sesuai  dengan daftar di kantor Pertanahan”
Pada  halaman  perubahan  sertifikat  asli kemudian  di  paraf  dan  diberi  tanggal pengecekan.
4. Pada halaman buku tanah yang bersangkutan  dibubuhkan  cap  atau tulisan dengan kalimat: “PPAT......(nama  PPAT  ybs).......telah minta pengecekan sertifikat” Kemudian  diparaf  dan  diberi  tanggal pengecekan. 5. Apabila sertifikat sebagaimana dimadsud dalam ayat (1) ternyata  tidak sesuai dengan daftar-daftar yang ada di Kantor  Pertanahan,  maka  diambil tindakan sebagai berikut : a. Apabila  sertifikat  tersebut  bukan dokumen  yang  diterbitkan  oleh Kantor  Pertanahan,  maka  pada sampul dan semua halaman sertifikat  tersebut  dibubuhkan  cap atau dengan tulisan dengan kalimat:
“sertifikat  ini  tidak  diterbitkanoleh Kantor Pertanahan............”
Kemudian di paraf.
b. Apabila  sertifikat  tersebut  adalah dokumen  yang  diterbitkan  oleh Kantor  Pertanahan  akan  tetapi  data fisik  dan  atau  data  yuridis  yang termuat  didalamnya  tidak  sesuai lagi  dengan  data  yang  tercatat dalam  buku  tanah  dan  atau  surat ukur  yang  bersangkutan,  kepada PPAT yang bersangkutan diterbitkan surat keterangan pendaftaran  tanah  sesuai  data  yang tercatat  di  Kantor  Pertanahan  dan pada  sertifikat  yang  bersangkutan tidak dicantumkan sesuatu tanda.
6. Sertifikat yang sudah diperiksa kesesuaian  dengan  daftar-daftar  di Kantor Pertanahan tersebut dikembalikan  kepada  PPAT  yang bersangkutan. 7. Pengembalian  sertifikat  sebagaimana dimadsud pada ayat (6) dilakukan pada hari yang sama dengan hari pengecekan 8. Penerbitan SKPT sebagaimana dimaksud  pada  ayat  (5)  huruf  b dilakukan  selambat-lambatnya  dalam  7 hari kerja terhitung dari hari pengecekan.
Di dalam pembuatan akta jual beli oleh
PPAT  sesuai  dengan  Peraturan  Menteri
Negara  Agraria/Kepala  Badan  Pertanahan Nasional Nomor 3 Tahun 1997 dalam Pasal
101 menyebutkan:
1. Pembuatan akta PPAT harus dihadiri  oleh  para  pihak  yang melakukan  perbuatan  hukum  yang bersangkutan  atau  orang  yang dikuasakan  olehnya  dengan  surat kuasa tertulis sesuai dengan
peraturan perundang-undangan yang berlaku.
2. Pembuatan akta PPAT harus disaksikan oleh sekurang- kurangnya  2  orang  saksi  yang menurut ketentuan peraturan perundang-undangan  yang  berlaku memenuhi  syarat  untuk  bertindak sebagai saksi dalam suatu
perbuatan  hukum.  Yang  memberi kesaksian  antara  lain  mengenai kehadiran para pihak atau kuasanya,  keberadaan  dokumen- dokumen  yang  ditunjukan  dalam pembuatan akta, dan telah dilaksanakannya  perbuatan  hukum tersebut  oleh  para  pihak  yang bersangkutan. 3. PPAT  wajib  membacakan  akta kepada para pihak yang bersangkutan dan memberikan penjelasan mengenai isi dan madsud pembuatan akta, dan prosedur  pendaftaran  yang  harus dilaksanakan  selanjutnya  sesuai dengan ketentuan yang berlaku.
Kewenangan Pejabat Pembuat Akta Tanah  (PPAT)  dalam  perjanjian  jual  beli atas  tanah  yaitu  PPAT  melaksanakan sebgian  dari  kegiatan  pendaftaran  tanah dengan  tugas  pembuatan  akta  (otentik) sebagai  bukti  telah  dilakukan  perbuatan hukum  tertentu  mengenai  hak  atas  tanah. Berdasarkan Peraturan  Kepala Badan Pertanahan  Nasional  Republik  Indonesia Nomor  8  Tahun  2013  tentang  Lembaga Pendidikan  Tinggi  Penyelenggara  Program Pendidikan  Khusus  Pejabat  Pembuat  Akta Tanah yang termuat dalam Pasal 1 ayat (1) “Pejabat pembuat akta tanah, selanjutnya di sebut  dengan  PPAT  adalah  pejabat  umum yang diangkat oleh Kepala Badan
Pertanahan  Nasional  Republik  Indonesia dengan  kewenangan  membuat  akta  otentik
sebagai bukti telah dilakukannya perbuatan hukum  tertentu  mengenai  hak  atas  tanah atau hak milik atas satuan rumah susun”.
Berdasarkan  uraian  diatas  maka dapat  di  pahami  bahwa  perjanjian  jual  beli tanah  merupakan  suatu  perjanjian  dimana para pihak mengikatkan diri untuk melakukan  perbuatan  hukum  jual  beli dimana tanah menjadi obyeknya, perjanjian jual  beli  tanah  harus  memenuhi  syarat formal dimana syarat formal akan menentukan  sahnya  suatu  perjanjian  jual beli tanah tersebut.
Prakteknya,  pembuatan  akta  jual beli  tanah  oleh  PPAT  banyakyang  tidak sesuai  dengan  tata  cara  pembuatan  akta PPAT.  Hal  inidisebabkan  oleh  adanya situasi-situasi  dan  kondisi-kondisi  dalam jualbeli yang menyebabkan ketidaksesuaian tersebut  sepertinya  harusdilakukan  agar transaksi  atau  proses  jual  beli  tanah  bisa dilangsungkan.  Situasi-situasi  dan  atau kondisi-kondisi  seperti  inimembuat  PPAT kadang-kadang  tidak  mempunyai  pilihan lain  selainmelakukan  pembuatan  akta  jual beli  tanah  dengan  “mengabaikan”  tatacara pembuatan akta jual beli tanah sebagaimana
diatur  olehPeraturan  Pemerintah  Nomor  24 Tahun  1997  tentang  PendaftaranTanah, Peraturan  Pemerintah  Nomor  24  Tahun 2016  tentang  perubahan  atas  Peraturan Pemerintah Nomor 37 Tahun 1998 tentangPeraturan  Jabatan  Pejabat  Pembuat Akta Tanah serta peraturan-
peraturanpelaksanaannya.
Selain  itu,  dalam  kenyataan  PPAT acapkali  menghadapi  dilema,di  satu  pihak mereka  harus  tunduk  kepada  ketentuan dengan sifatnyayang normatif, sementara di pihak  lain,  kenyataan  lapangan  yangbegitu kompleks  sering  tidak  bisa  ditangani  dan ditampung olehperaturan yang begitu kaku.Oleh  karena  itu  dalam  konteks situasitersebut, PPAT melakukan penafsiran terhadap peraturan yang adauntuk melayani kliennya.Penafsiran dalam konteks situasi antaraPPAT dan klien tidak  dapat  dihindari,  di  satu  sisi  PPAT karenafungsinya  harus  melayani  klien, sedangkan  di  lain  sisi,  klienmembutuhkan pelayanan  tanpa  terlalu  peduli  dengan peraturan yangmengikat PPAT.Dengan demikian yang terjadi adalah rasionalisasiantara  kebutuhan  PPAT  dan
kliennya, artinya dalam usaha menjagakelangsungan  pekerjaannya,  PPAT
membutuhkan  klien  sementaraklien  sering tidak  mau  direpotkan  oleh  persyaratan- persyaratan  teknisyang  disyaratkan  secara hukum 12 .
Pemecahan dari masalah ini
dilakukan  dengan  cara,pembayaran  pajak- pajak  dilakukan  oleh  PPAT.  Sewaktu  para pihakdatang untuk melaksanakan penandatanganan  akta  jual  beli  dihadapan
PPAT  terlebih  dulu  dibuat  rekapitulasi
tentang  berapajumlah  penerimaan  bersih yang akan diterima oleh pembeli
setelahdikurangi dengan kewajiban-
kewajibannya seperti pembayaranPajak
Penghasilan Atas Penghasilan dari Pengalihan Hak AtasTanah dan/atau
Bangunan,  biaya  akta  jual  beli  dan  biaya- biayalainnya.  Kemudian  terhadap  pembeli dilakukan rekapitulasi jugaterhadap pengeluaran-pengeluaran  pembeli,  seperti hargatransaksi,  biaya  akta  jual  beli, pembayaran Bea Perolehan HakAtas Tanah
12 J. Kartini Soedjendro,2001,
Perjanjian  Peralihan  Hak  Atas  Tanah  yang Berpotensi  Konflik ,Kanisius,  Yogyakarta, hal. 26.
dan  Bangunan  (BPHTB), biaya  balik  nama
dan biaya-biayalainnya. Kemudian kewajiban-kewajiban pembeli danpengeluaran-pengeluaran penjual
tersebut  oleh  pembeli  dibayarpanjar  lebih dahulu.  Pembayaran  atas  pajak-pajak  akan dilakukan  olehPPAT,  sehingga  uang  untuk pembayaran  pajak-pajak  akandisetorkan  ke rekening  PPAT.  Kemudian  pembayaran untuk biayaakta jual beli, biaya balik nama dan  biaya-biaya  lain  yangmerupakan  hak PPAT juga disetorkan ke rekening PPAT.
Setelah akta jual beli ditandatangani,  PPAT  mengatakankepada para  pihak  bahwa  akta  jual  beli  tersebut belum  akan  diberinomor  dan  belum  akan diberi tanggal sampai pembeli melakukanpelunasan harga jual beli kepada penjual.  Kemudian  penjual  danpembeli bersama-sama  dengan  seorang  pegawai PPAT  menujubank  yang  telah  disepakati sebelumnya.  Pembayaran  dilakukandengan cara  pembeli  melakukan  transfer  ke rekening penjualsejumlah uang yang merupakan  pembayaran  atas  harga  jual belisetelah  dikurangi  dengan  kewajiban- kewajiban  penjual.  Setelahtransfer  diterima
oleh penjual maka, pegawai PPAT memintapenjual  menandatangani  kuitansi yang  telah  dipersiapkansebelumnya  yang menyatakan  bahwa  pembayaran  harga  jual belitelah  diterima  oleh  penjual.  Setelah  itu pembeli  juga  mentransfersejumlah  uang  ke rekening  PPAT  untuk  pembayaran  pajak- pajakpenjual dan pembeli serta biaya-biaya lain yang sudah disepakatisebelumnya.
Untuk  dapat  disebut  sebagai  akta otentik  suatu  akta  haruslah  memenuhi persyaratan-persyaratan tertentu yang ditetapkan oleh undang-undang atau peraturan-peraturan lainnya.Suatu akta pada dasarnya  memiliki  ragam  fungsi  berkenaan dengan tindakan hukum, antara lain, fungsi
menentukan keabsahan (Menurut Mochammad Dja’is dan RMJ Koosmargono,  akta  dilihat  dari  fungsinya untuk menentukan lengkap atau sempurnanya (bukan sahnya) suatu
perbuatan hukum), atau syarat
pembentukan  dan  fungsi  sebagai  alat bukti 13 .Dilihat  dari  segi  fungsinya  sebagai
13 Herlien  Budiono,  2006, Asas Keseimbangan  Bagi  Hukum  Perjanjian Indonesia  Hukum  Perjanjian  Berlandaskan
alat bukti, akta otentik mempunyai kekuatan pembuktian sempurna (hanya satu bukti cukup sebagai dasar pemutus perkara, akta  otentik  dianggap  benar  adanya  dan pihak  yang  membantah  dibebani  untuk membuktikan kebenaran bantahannya) 14 .
Menurut  Pasal  1869  KUHPerdata, akta  otentik  dapat  turun  atau  terdegradasi kekuatan  pembuktiannya  dari  mempunyai kekuatan  pembuktian  sempurna  menjadi hanya  mempunyai  kekuatan  pembuktian sebagai  tulisan  di  bawah  tangan,  jika pejabat umum yang membuat akta itu tidak berwenang  untuk  membuat  akta  tersebut atau  jika  akta  tersebut  cacat  dalam bentuknya.  Kata-kata  berwenang  dalam Pasal  1868  dan  Pasal  1869  KUHPerdata mempunyai  arti  bahwa  pembuatan  akta tersebut  dibatasi  oleh  tugas  wewenang pejabat  yang  bersangkutan  dan  wilayah kerjanya. Seorang Pegawai Urusan Agama, dapat membuat akta  secara otentik, misalnya  akta  nikah  tetapi  keterangannya tentang  bebas  G.30S/PKI  tidak  berlaku,
Asas ‐ Asas  Wigati  Indonesia ,  PT.  Citra Aditya Bakti, Bandung, hal. 256.
14 Mochammad  Dja’is  dan  RMJ Koosmargono, Op. Cit , hal. 157.
karena  pembuatan  surat  demikian  bukan termasuk kewenangan tugasnya.
Tentang  akibat  hukum  dari  akta jual beli tanah yang tidak sesuai dengan tata cara  pembuatan  akta  PPAT,  haruslah dibedakan antara akta PPAT itu sendiri dan perjanjian  jual  beli  yang  dituangkan  ke dalam  akta  oleh  para  pihak.  Meskipun
aktanya terdegradasi kekuatan
pembuktiannya tetapi perjanjian jual beli di antara  para  pihak  adalah  tetap  sah sepanjang  syarat-syarat  perjanjian  jual belinya terpenuhi.
Dalam hal pembuatan akta jual beli tanah  dengan  konstruksi  pembuatan  akta jual beli sebagai berikut:
1. Akta  jual  beli  telah  ditandatangani tetapi  harga  pembelian  belum  dibayar lunas oleh pembeli serta Pajak Penghasilan  Atas  Penghasilan  dari Pengalihan  Hak  Atas  Tanah  dan/atau Bangunan yang diatur Peraturan Pemerintah  Nomor  34  Tahun  2016 tentang Perubahan Ketiga Atas Peraturan Pemerintah Nomor 48 Tahun 1994 tentang Pembayaran Pajak Penghasilan  Atas  Penghasilan  dari Pengalihan  Hak  Atas  Tanah  dan/atau Bangunan) dan pajak atau Bea
Perolehan Hak Atas  Tanah dan Bangunan (BPHTB) berdasarkan Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2009
tentang  BPHTB  juga  belum  dibayar, akibat hukumnya adalah :
a. Akta terdegradasi kekuatan pembuktiannya  menjadi  akta  di bawah tangan karena tidak
memenuhi persyaratan yang ditentukan oleh undang-undang dan
atau peraturan-peraturan lain.
b. PPAT  yang  membuat  aktanya dikenakan  sanksi  administratif  dan denda  yang  diatur  dalam  Undang- Undang  Nomor  28  Tahun  2009 tentang  Perubahan  Atas  Undang- Undang  Nomor  21  Tahun  1997 tentang  Bea  BPHTB  juga  belum dibayar: Pejabat PembuatAkta
Tanah/Notaris  dan  Pejabat  Lelang Negara  yang  melanggar  ketentuan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 24  Ayat  (1)  dan  Ayat  (2), dikenakan  sanksi  administrasi  dan denda sebesar Rp.7.500.000,00
(tujuh  juta  lima  ratus  ribu  rupiah) untuk setiap pelanggaran).
c. Para  pihak  atau  pihak  ketiga  yang berkepentingan dapat memanfaatkan keadaan ini, misalkan pihak ketiga tersebut akan mengajukan  gugatan  akan  tetapi terbentur  oleh  adanya  akta  otentik yang memiliki kekuatan pembuktian  yang  sempurna(hanya satu  bukti  cukup  sebagai  dasar
pemutus  perkara).  Sesuai  dengan bunyi  Pasal  1870  KUHPerdata: “Bagi para pihak yang
berkepentingan  beserta  para  ahli warisnya  ataupun  bagi  orang-orang
yang mendapatkan hak dari mereka, suatu akta otentik
memberikan  suatu  bukti  yang sempurna tentang apa yang termuat di dalamnya” Dengan adanya celah bahwa  akta  otentik  tersebut  dapat didegradasikan  menjadi  akta  di bawah  tangan,  sehingga  pihak ketiga yang berkepentingan tersebut  memiliki  kemungkinan untuk memenangkan gugatannya.

## III. PERLINDUNGAN  HUKUM  BAGI PEMBELI YANG BERITIKAD BAIK  TERHADAP  AKTA  JUAL BELI YANG TIDAK SESUAI
DENGAN TATA CARA

## PEMBUATANNYA
Pembelian tanah yang hanya berdasarkan  kuitansi  pembayaran  harga tanah  yang  bersangkutan  tidak  dapat didaftarkan  pendaftaran  balik  namanya, karena  bukti  peralihan  hak  atas  tanah  yang bersangkutan  harus  dibuatkan  akta  PPAT terlebih  dahulu.Sebaiknya  pihak  pembeli meminta  kepada  penjual  tanah  yang bersangkutan  untuk  datang  bersama-sama menghadap PPAT untuk dibuatkan akta jual beli  sebagai  bukti  peralihan  hak  atas  tanah yang bersangkutan. Apabila si penjual tidak mau menanggung biaya pajak atas penjualan  tanah  yang  bersangkutan,  pihak pembeli sebaiknya mau menanggung beban pajak pembelinya agar balik nama sertifikatnya  dapat  dilaksanakan  demi memberikan  perlindungan  hukum  dan kepastian  hukum  atas  kepemilikan  tanah yang bersangkutan.
Apabila  suatu  saat  terjadi  sengketa yang  mempermasalahkan  tentang  jual-beli tersebut, maka perjanjian jual beli di bawah tangan  tersebut  dapat  dijadikan  suatu  alat bukti,  meski  kekuatan  pembuktiannya adalah lemah.
Teori  perlindungan  hukum  yang
dikemukakan oleh Satjipto Rahardjo
tersebut apabila dikaitkan dengan
permasalahan  yang  terjadi  di  lapangan, maka  hukum  telah  melindungi  pembeli apabila  suatu  saat  terjadi  sengketa  yang timbul  atas  jual  beli  tanah  tersebut,  karena meskipun  dibuat  secara  dibawah  tangan, maka  perjanjian  jual  beli  tersebut  sudah memenuhi syarat-syarat perjanjian dan asas perjanjian  yang  diatur  dalam  hukum perdata,  dimana  suatu  perjanjian  tersebut akan mengikat dan menjadi undang-undang bagi para pihak yang telah membuatperjanjian tersebut (asas pacta sun servanda ),  sehingga  perjanjian  tersebut dapat  menjadi  sebuah  alat  bukti,  meskipun mempunyai  kekuatan  pembuktian  sebatas kuat,  belum  sempurna. 15 Maka  dengan demikian  perlindungan  hukum  merupakan
15 Satjipto Rahardjo, Op.Cit, hal.49
suatu  perlindungan  terhadap  Hak  Asasi Manusia  terhadap  perbuatan  merugikan yang  dilakukan  oleh  orang  lain,  maka dalam  hal  ini  perjanjian  dibawah  tangan tadi sudah dapat dijadikan suatu perlindungan  hukum  tentang  keabsahan dalam  perbuatan  hukum  jual-beli  hak  atas tanah  tersebut.  Namun  demikian  apabila pembeli  ingin  melakukan  balik  nama menyangkut  hak  atas  tanah  tersebut, perjanjian  dibawah  tangan  tersebut  tidak dapat  dijadikan  sebagai  acuan  untuk didaftarkan ke Kantor Pertanahan.

## IV. KESIMPULAN
Berdasarkan  pemaparan  yang  telah diberikan  pada  bab-bab  sebelumnya  maka dapat ditarik suatu simpulan sebagai berikut :
1. Akibat  hukum  dari  akta  jual  beli  yang tidak  sesuai  dengan  pembuatannya antara lain :
a. Akta  akan  terdegradasi  menjadi akta dibawah tangan.
b. Tidak dapat mendaftarkan
peralihan  hak  atas  tanahnya  (balik nama) sertifikat ke Kantor Pertanahan setempat.
c. Tidak  mendapatkan  suatu  alat pembuktian  yang  kuat  apabila kelak  tanah  yang  dibelinya  terjadi sengketa.
d. Pembeli  tidak  dapat  menjaminkan sertifikatnya  untuk  memperoleh kredit  yang  diajukannya,  tanpa melibatkan  pihak  penjual  tanah yang bersangkutan.
2. Perlindungan  hukum  bagi  pembeli terhadap  jual  beli  hak  atas  tanah  yang
dilakukan  secara  dibawah  tangan
adalah bukti perjanjian tersebut,
meskipun  dilakukan  secara  dibawah tangan,  tetapi  hal  tersebut  dapat dijadikan  suatu  bentuk  perlindungan hukum karena dapat menjadi suatu alat bukti  dengan  kekuatan  pembuktian yang  lemah.  Hal  tersebut  dapat ditemukan dalam Pasal 1866 KUHPerdata,  dan  dipertegas  dalam Pasal 1874 KUHPerdata yang menyebutkan  tentang  suatu  alat  bukti
dapat  merupakan  suatu  tulisan  yang dibuat secara dibawah tangan.
Sehingga  hukum  telah  melindungi
pihak  pembeli  apabila  suatu  saat terjadi  sengketa,  namun  apabila  ingin melakukan  balik  nama  maka  para pihak  baik  penjual  maupun  pembeli harus  membuat  akta  jual  beli  yang dibuat  oleh  PPAT  sebagai  landasan untuk melakukan balik nama di Kantor BPN.

## V. SARAN
Berdasarkan  hasil  penelitian  dan
kesimpulan di atas, maka penulis
menyarankan hal-hal sebagai berikut: 1. Untuk para pihak. Bagi  para  pihak  sebaiknya menanyakan kepada PPAT tentangprosedur  pembuatan  akta  yang benar sehingga terhindar darikemungkinan terancamnya kepastian hak atas tanah yangdiperoleh.Para  pihak  harus  dapat bekerjasama dengan PPATdalam melaksanakan pembuatan akta jual beli sehingga  akta  yangdihasilkan  dapat
menjamin  kepastian  hak  atas  tanah yangdiperjualbelikan.
2. Untuk Pemerintah. Faktor-faktor yang mempengaruhi PPAT dalam pembuatan aktajual  beli  tanah,  baik  faktor-faktor hukum maupun faktor-faktor nonhukumbegitu  beragam,  maka  tata
cara  pembuatan  akta  yangsemata-mata
hanya berlandaskan pada unsur kepastian hukumsemata-mata sebaiknya ditinjau atau dipertimbangkan kembali. Halini disebabkan  akan  banyak  kepentingan klien  yang  tidak  bisadilayani  kalau semata-mata hanya memperhatikan unsur kepastianhukum.
Perlulah kiranya dinamika-dinamika yang
berkembangdalam pembuatan akta
PPAT  ditampung  atau  di  akomodasi dalamundang-undang  atau  peraturan- peraturan  sehingga  dalampembuatan akta  PPAT  unsur  kepastian  hukum dapat  terpenuhi  dansebaliknya  unsur pelayanan terhadap masyarakat
pengguna jasaPPAT juga dapat terakomodasi dengan baik.

## DAFTAR PUSTAKA
Achmad  Rubaie,  2007, Hukum  Pengadaan Tanah Untuk Kepentingan Umum , Bayumedia, Malang. Ali  Achmad  Chomsah,  2004,  Hukum Agraria (Pertanahan Indonesia)  Jilid  2,  Prestasi Pustaka Publisher. Jakarta. Boedi  Harsono,  2007, Hukum  Agraria Indonesia Sejarah Pembentukan Undang-Undang Pokok Agraria, Isi dan Pelaksanaannya, Djambatan, Jakarta. Herlien Budiono, 2006, Asas Keseimbangan  Bagi  Hukum Perjanjian  Indonesia  Hukum Perjanjian Berlandaskan Asas-Asas  Wigati  Indonesia , PT. Citra Aditya Bakti, Bandung. Ida Nurlinda, 2009, Prinsip-Prinsip
Pembaruan Agraria Perspektif
Hukum , Rajawali Pers, Jakarta.
J.  Kartini  Soedjendro,  2001, Perjanjian
Peralihan  Hak  Atas  Tanah
Yang Berpotensi Konflik , Kanisius, Yogyakarta. JW.Muliawan, 2009, Pemberian  Hak Milik Untuk  Rumah  Tinggal ,  Cerdas Pustaka Publisher, Jakarta.
P.  van  Warmelo,  1976, An  Introduction  to the  Principles  of  Roman  Law , Juta and Co Ltd, Cape Town.