## PEMBATALAN SERTIPIKAT HAK MILIK DALAM JUAL BELI TANAH SEBAGAI AKIBAT WANPRESTASI

## Komang Edy Dharma Saputra
Program Studi, Fakultas Hukum , Universitas Mahendradatta Jl. Ken arok No 12, Peguyangan Denpasar Utara, Bali 80115 (edydharmasaputra@gmail.com)
Abstrak -  Penelitian  dengan  tema  pembatalan  sertipikat  hak  milik  dalam  jual beli  tanah  sebagai  akibat  wanprestasi    ini  bertujuan  untuk  mengetahui  (1)  Bagaimana prosedur  pembatalan  sertipikat  hak  milik  dalam  jual  beli  tanah  sebagai  akibat wanprestasi,  serta  (2)  Bagaimana  akibat  hukum  terhadap  pembatalan  sertipikat  hak milik  dalam  jual  beli  tanah  yang  dilandasi  wanprestasi.  Jenis  penelitian  ini menggunakan  penelitian  hukum  normatif  yang  mengkaji  perundang-undangan  yang berlaku di Indonesia. Sumber bahan hukum berupa bahan hukum primer, bahan hukum sekunder,  dan  bahan  hukum  tersier  dan  analisis  dengan  menafsirkan  perundang- undangan dan mengkaji lebih jelas makna yang tedapat di setiap pasal. Hasil penelitian (1)  prosedur  pembatalan  sertipikat  hak  milik  dalam  jual  beli  tanah  sebagai  akibat wanprestasi  dapat  mengajukan  gugatan  di  pengadilan  umum  serta  PTUN  (Pengadilan Tata Usaha Negara), (2) akibat hukum terhadap pembatalan sertipikat hak milik dalam jual  beli  tanah  yang  dilandasi  wanprestasi  pihak  yang  merasa  dirugikan  berhak mendapat  perlindungan  hukum  serta  memperoleh  ganti  rugi  kepada  pihak  yang melakukan wanprestasi.
Kata Kunci : Pembatalan, Akta Jual beli, Wanprestasi
Abstract - Research with the theme of cancellation of freehold title in sale and purchase  of  land  due  to  default  aims  to  find  out  (1)  How  the  procedure  to  cancel freehold  title  in  sale  and  purchase  of  land  due  to  default,  and  (2)  How  the  legal consequence toward the cancellation of freehold title in sale and purchase of land due to  default.  This  type  of  research  used  normative  legal  research  which  studying applicable laws and regulations in Indonesia. The source of legal materials were in the form  of  primary  legal  material,  secondary  legal  material,  and  tertiary  legal  material and analysis was using hermeneutics analysis technique by interpreting legislation and studying  more  clearly  the  meaning  contained  in  each  article.  The  result  of  research shows that (1) the procedure to cancel freehold title in sale and purchase of land due to default  is  that  the  injured  party  may  file  a  lawsuit  in  district  court  and  PTUN  (State Administrative  Court),  (2)  legal  consequence  toward  cancellation  of  freehold  title  in sale and purchase of land due to default is that the injured party has the rights to get legal protection and acquiring compensation from the default party.
Key words : Cancellation, Freehold Title, Default.

## PENDAHULUAN

## Latar Belakang
Sejak  dahulu  tanah  memiliki hubungan  yang  erat  dengan  manusia. Manusia  memerlukan  tanah  sebagai kebutuhan utama hidupnya yaitu sebagai  tempat  tinggalnya,  bahkan setelah  mati  pun  manusia  umumnya memerlukan  sebidang  tanah  sebagai tempat makamnya. di Indonesia, dengan kehidupan  yang  umumnya  bercorak agraris, tanah merupakan sumber
penghasilan bagi masyarakatnya.
Bahkan  di  Negara  maju  sekalipun ketergantungan  masyarakat  akan  tanah tetap  dirasakan,  hingga  ada  rakyatnya yang begitu mensakralkan tanah 1 .
Terlepas  dari  pentingnya  tanah bagi  kehidupan  manusia,  manusia memiliki  hubungan  hukum  dengan tanah yaitu hak atas tanah. Berdasarkan hak menguasai dari negara, maka dalam hal ini adalah pemerintah dapat memberikan  hak-hak  atas  tanah  kepada seseorang, beberapa orang secara bersama-sama atau suatu badan hukum.
Dengan  diberikannya  hak  atas tanah  tesebut,  maka  antara  orang  atau badan  hukum  itu  telah  terjalin  suatu hubungan  hukum.  Dengan  adanya hubungan hukum itu, dapatlah dilakukan  perbuatan  hukum  oleh  yang mempunyai  hak  itu  terhadap  tanah kepada  pihak  lain.  Untuk  hal-hal tersebut  umpamanya  dapat  melakukan
1 Jhon Salindeho, 1994, Manusia, Tanah, Hak dan Hukum, Sinar Grafika, Jakarta, hal. 10
perbuatan  hukum  berupa  jual  beli,tukar menukar dan lain-lain. Adanya hak atas tanah  dan  sifat  kebendaan  dari  tanah tersebut, pemegang hak atas tanah dapat melakukan  perbuatan  hukum  berupa pemindahan hak atas tanah. Pemindahan hak atas tanah
menyebabkan  hak  atas  tanah  dialihkan dari  seseorang  kepada  orang  lain.  Jadi pemindahan  adalah  perbuatan  hukum yang  sengaja  dilakukan  dengan  tujuan agar hak atas tanah berpindah dari yang mengalihkan  kepada  yang  menerima pengalihan.
Dalam  Pasal  570 Burgerlijk
Wetboek dapat dinyatakan bahwa makna  yang  dikandung  dalam  hak milik,  yaitu  sebgai  hak  yang  paling utama  dibandingkan  dengan  hak-hak kebendaan lainnya,karena pemilik mempunyai kebebasan untuk menikmati,  menguasai,  menggunakan benda  yang  dimilikinya  dengan  bebas sepanjang  tidak  bertentangan  dengan norma  yang  ada,  dalam  batas  upaya memenuhi kebutuhan pemiliknya secara wajar.  Dengan  demikian,  penguasaan yang  dimaksudkan  adalah  pemilik  hak dapat  melakukan  perbuatan  hukum terhadap barang miliknya, seperti memelihara,  membebani  dengan  hak kebendaan lainnya, memindahtangankan, mengubah bentuknya. 2
Dalam  Peraturan  Pemerintah Nomor  24  Tahun  1997  Tentang
2 Suwitra, I Made, 2010, Eksistensi Hak Pengusaan dan Pemilikan Atas Tanah Adat di Bali dalam perspektif Agraria Nasional,Cetakan Pertama, Logos Publishing, Bandung, hal. 63.
Pendaftaran Tanah disebutkan pendirian hak atas tanah dan hak milik atas satuan rumah  susun  melalui  jual  beli,  tukar menukar,  hibah,  pemasukan  dalam perusahaan dan perbuatan hukum pemindahan hak lainnya, kecuali pemindahan  hak  melalui  lelang  hanya dapat didaftarkan jika dibuktikan dengan  akta  yang  dibuat  oleh  PPAT yang  berwenang  menurut  ketentuan peraturan  perundang-undangan  yang berlaku. Hal ini berarti dalam pelaksanaan jual beli tanah di masyarakat  yang  merupakan  suatu perbuatan  hukum  memindahkan  hak atas  tanah,  menurut  undang-undang harus  dilakukan  dengan  menggunakan akta  yang  dibuat  oleh  pejabat  pembuat akta  tanah  (PPAT)  yang  disebut  akta jual  beli,  yang  selanjutnya  digunakan untuk  keperluan  pendaftaran  tanah  ke kantor pertanahan setempat 3 .
Lebih  lanjut  untuk  memberikan kepastian  dan  perlindungan  hukum sebagaimana kepada pemegang hak atas tanah  yang  bersangkutan,  diberikan sertipikat hak atas tanah yang bersangkutan.  Kepastian  hukum  yang dimaksdkan  dalam  pendaftaran  tanah meliputi kepastian obyek, kepastian hak dan kepastian subyek. Dengan kepastian hukum  tersebut  para  pemegang  hak yang  bersangkutan  diharapkan  akan memperoleh  perlindungan  hukum  atas kepemilikan  tanahnya  yang  sudah bersetipikat tersebut.
3 Bachsan  Mustafa,  1985, Hukum  Agraria dalam  Perspektif,  Remadja  CV  Bandung, Bandung, hal. 39
Sertipikat  tanah  ini  di  terbitkan oleh Badan Pertanahan Nasional (PBN) setempat  dimana  lokasi  tanah  tersebut berada.  Sertipikat  tersebut  diterbitkan untuk  kepentingan  pemegang  hak  yang bersangkutan  sesuai  data  fisik  dan  data yuridis  yang  telah  didaftarkan  dalam buku  tanah,  dimana  pendaftaran  ini berdasarkan  alat  bukti  berupa  akta PPAT  seperti  yang  telah  disebutkan  di atas. Oleh karenanya sertipikat merupakan surat tanda bukti hak bagi si pemegang  hak  atas  tanah  yang  berlaku sebagai  alat  pembuktian  yang  kuat mengenai  data  fisik  dan  data  yuridis yang  termuat  didalamnya,  sepanjang data  fisik  dan  data  yuridis  tersebut sesuai dengan data yang ada dalam surat ukur  dan  buku  tanah  hak  yang bersangkutan. Sebagai surat tanda bukti hak, seripikat merupakan bukti keberadaan  kepastian  dan  perlindungan hukum bagi si pemegang hak atas tanah. Terhadap  proses  jual  beli  tanah  hingga terbitnya  seripikat  tanah  tersebut,  wajib dilakukan  melalui  tata  cara  yang  sesuai menurut  hukum  untuk  menghindari cacat  hukum  yang  dapat  berakibat  fata dikemudian hari 4 .

## Rumusan Masalah
Beranjak  dari  uraian  tersebut  di atas,  menarik  dan  penting  untuk  dikaji yang dituangkan dalam penulisan tesis , dengan judul Pembatalan Sertipikat Hak Milik  Dalam  Jual  Beli  Tanah  Sebagai Akibat Wanprestasi. Dari latar belakang
4 Muchtar Wahid, 2008, Memaknai Kepastian Hukum Hak Milik Atas Tanah, Republika, Jakarta, hal. 112
masalah  di  atas,  maka  dapat  di  tarik rumusan  masalah  yang  akan  dibahas lebih  lanjut  dalam  penulisan  tesis  ini, yaitu:
1. Bagaimana  prosedur  pembatalan sertipikat hak milik dalam jual beli tanah sebagai akibat wanprestasi?
2. Bagaimana Akibat hukum terhadap pembatalan sertipikat hak milik  dalam  jual  beli  tanah  yang dilandasi wanprestasi?

## METODE

## Jenis Penelitian
Adapun  jenis  penelitian  yang digunakan  dalam  penelitian  ini,  dapat dikualifikasikan sebagai penelitian hukum  normatif,  karena  penelitian  ini beranjak  dari  adanya  kekaburan  norma antara  Peraturan  Pemerintah  Nomor  24 tahun  1997  tentang  Pendaftaran  tanah, dimana dalam perjanjian jual beli tanah yang  telah  dibuatkan  akta  jual  beli dihapan PPAT/notaris sebelum terjadinya pelunasan harga tanah.

## Pendekatan Masalah
Pendekatan  penelitian  dalam
penulisan  tesis  ini  menggunakan  bahan dari Perundang-Undangan yang mengatur  tentang  permasalahan  yang diteliti yaitu tentang pembatalan
sertipikat  hak  milik  dalam  jual  beli tanah,  yakni  dilakukan  untuk  meneliti peraturan
perundang-undangan, khususnya  UUPA,  PP  No.  24  Tahun 1997 tentang pendaftaran tanah.

## Metode Pengumpulan
Sumber  bahan  hukum  yang dipergunakan  dalam  penulusan  tesis berupa  bahan  primer  yaitu  bahan  yang di  gunakan  adalah  bersumber  dari peraturan perundang-undangan dan bahan  hukum  tersier  yang  bersumber dari  kamus  hukum  serta  bahan  hukum sekunder yang bersumber dari perpusatakaan dan internet.

## Pengolahan dan Analisis
Dalam  Penelitian  ini  untuk pengumpulan  bahan  hukum  dilakukan melalui  Studi  Kepustakaan  ( Library Research ),  berupa  dokumen-dokumen maupun Peraturan Perundang-undangan yang  berkaitan  dengan  surat  akta  jual beli  tanah.  Terhadap  data  primer  yang terlebih dahulu diteliti adalah kelengkapannya dan kejelasannya untuk diklarifikasi serta dilakukan penyusunan secara  sistematis  maupun  konsisten untuk memudahkan melakukan analisis.
Peraturan  yang  dimaksud  dalam pengumpulan  bahan  hukum  ini  adalah peraturan  pemerintah  yang  mengatur tentang  perjanjian  jual  beli  tanah  serta peralihan  hak  atas  tanah  yang  berlaku saat ini seperti:
1. Undang-Undang  Dasar  Negara Republik Indonesia Tahun 1945
2. Kitab  Undang-Undang  Hukum
Perdata 3. Undang-Undang Nomor 5 Tahun  1960  Tentang  Undang- Undang Pokok Agraria (UUPA)
4. Peraturan Pemerintah  Nomor  24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah Teknis  analisis  yang  dipakai dalam  penulisan  tesis  ini  dengan menafsirkan perundang-undangan yang  berlaku  di  Indonesia  dan mengkaji  lebih  jelas  makna  yang terdapat  di  setiap  pasal  yang digunakan  dalam  penelitian  ini  dan pemahaman  dari  para  ahli  untuk menjawab  semua  pertanyaan  dalam rumusan masalah.

## HASIL DAN PEMBAHASAN
Prosedur  Pembatalan  Sertipikat  Hak Milik Akibat Wanprestasi
Perjanjian adalah “suatu perbuatan”,  yaitu  perbuatan  hukum, perbuatan  yang  mempunyai  akibat hukum.  Perjanjian  juga  bisa  sebagai perbuatan untuk memperoleh seperangkat  hak  dan  kewajiban,  yaitu akibat-akibat    hukum  yang  merupakan konsekwensinya. Perbuatan hukum dalam  perjanjian  merupakan  perbuatan- perbuatan  untuk  melaksanakan  sesuatu,
yaitu  memperoleh  seperangkat  hak  dan kewajiban yang disebut prestasi.
Prestasi itu meliputi perbuatan-
perbuatan:
(a) Menyerahkan sesuatu, misalnya melakukan  pembayaran  harga barang  dalam  perjanjian  jual beli barang.
(b) Melakukan  sesuatu,  misalnya menyelesaikan pembangunan
jembatan dalam perjanjian pemborongan pekerjaan.
(c) Tidak melakukan sesuatu, misalnya tidak bekerja ditempat lain selain perusahaan tempatnya bekerja dalam perjanjian kerja. Perjanjian melibatkan sedikitnya dua  pihak  yang  saling  memberikan kesepakatan mereka. Pihak yang kewajiban  memenuhi  isi  perjanjian disebut  debitur,  sedangkan  pihak  lain yang  behak  atas  pemenuhan  kewajiban itu disebut kreditur. 5 Menurut Pasal 1320 KUHPerdata perjanjian harus memenuhi  4  syarat  agar  dapat memiliki  kekuatan  hukum  dan mengikat para pihak yang membuatnya. Hal tersebut adalah: 1. Sepakat mereka yang mengikatkan dirinya Syarat pertama merupakan awal dari  terbentuknya  perjanjian,
yaitu adanya kesepakatan antara  para  pihak  tentang  isi perjanjian  yang  akan  mereka laksanakan.  Oleh  karena  itu timbulnya  kata  sepakat  tidak boleh  disebabkan  oleh  tiga  hal, yaitu  adanya  unsur  paksaan, penipuan, dan kekeliruan.
Apabila perjanjian tersebut dibuat berdasarkan adanya
paksaan  dari  salah  satu  pihak,
5 Dadang Sukandi , Pengertian dan syarat- syarat perjanjian , ( http://www.legalakses.com , diakses 21 agustus 2017)
maka  perjanjian  tersebut  dapat dibatalkan.
2. Kecakapan  untuk  membuat suatu perikatan
Pada  saat  penyusunan  kontrak, para  pihak  khususnya  manusia secara hukum telah dewasa atau cakap  berbuat  atau  belum dewasa  tetapi  ada  walinya.  Di dalam  KUH  Perdata  yang disebut  pihak  yang  tidak  cakap untuk membuat suatu perjanjian adalah orang-orang yang belum dewasa  dan  mereka   yang berada dibawah pengampunan.
3. Mengenai suatu hal tertentu Secara  yuridis  suatu  perjanjian harus  mengenai  hal  tertentu yang  telah  disetujui.  Suatu  hal tertentu  disini  adalah  objek perjanjian  dan  isi  perjanjian.
Setiap perjanjian harus
memiliki  objek  tertentu,  jelas, dan  tegas.  Dalam  perjanjian penilaian,  maka  objek  yang akan  dinilai  haruslah  jelas  dan ada,  sehingga  tidak  mengira- ngira.
4. Suatu sebab yang halal Setiap  perjanjian  yang  dibuat para pihak tidak boleh bertentangan  dengan  undang- undang,  ketertiban  umum,  dan kesusilaan. Dalam akta perjanjian  sebab  dari  perjanjian dapat dilihat pada bagian setelah komparasi, dengan syarat  pertama  dan  kedua disebut  syarat  subjektif,  yaitu
syarat  mengenai  orang-orang atau subjek hukum yang mengadakan perjanjian, apabila kedua  syarat  ini  dilanggar,
maka  perjanjian  tersebut  dapat diminta pembatalan. Juga syarat  ketiga  dan  keempat merupakan syarat objektif, yaitu mengenai objek perjanjian dan  isi  perjanjian,  apabila syarat  tersebut  dilanggar,  maka perjanjian  tersebut  batal  demi hukum. Namun,apabila perjanjian telah memenuhi unsur-unsur sahnya suatu perjanjian dan asas-asas perjanjian, maka perjanjian tersebut sah dan dapat dijalankan.
Ada  2  (dua)  macam  jenis perjanjian  yang  dapat  dibuat  oleh  para pihak.  Yang  pertama  yaitu  perjanjian jual  beli  tanah  menurut  hukum  adat didalam  jual  beli  menurut  hukum  adat yang  ada  dindonesia,  Dalam  pengertian Hukum  Adat  jual  beli  tanah  adalah merupakan  suatu  perbuatan  hukum, yang  mana  pihak  penjual  menyerahkan tanah  yang  dijualnya  kepada  pembeli untuk  selama-lamanya,  pada  waktu pembeli  membayar  harga  (walaupun baru  sebagian)  tanah  tersebut  kepada penjual  sejak  itu  Hak  Atas  Tanah  telah beralih  dari  penjual  kepada  pembeli. Yang  kedua  yaitu  sesuai  dengan  Kitab Undang-  Undang  Hukum  Perdata  yang memungkinkan  para  pihak  membuat dan mengadakan perjanjian yang melahirkan hak dan kewajiban.
Salah satu perjanjian yang dapat dibuat  adalah  perjanjian  jual  beli. Menurut  Pasal  1457  Kitab  Undang-
Undang Hukum Perdata, yang dimaksud  dengan  jual  beli  adalah  suatu perjanjian dengan mana pihak yang satu mengikatkan dirinya
untuk menyerahkan  suatu  kebendaan  dan pihak  yang  lain  untuk  membayar  harga yang telah dijanjikan.
Jual  beli  adalah  suatu  perjanjian dengan mana pihak yang satu mengikat dirinya  untuk  menyerahkan  hak  milik atas  suatu  barang  dan  pihak  yang  lain untuk  membayar  harga  yang  telah dijanjikan. 6
Perjanjian  jual  beli  adalah  suatu proses kesepakatan antara pihak pertama  dengan  pihak  kedua  yang mengikat  kedua  belah  pihak  untuk memberikan  sesuatu.  Pihak  penjual memberikan  suatu  benda  kepada  pihak pembeli.  Pembeli  memiliki  kewajiban membayar  harga  yang  telah  dijanjikan dan  disepakati  untuk  menebus  barang yang  diinginkan. 7 Dalam  PP  Nomor  24 Tahun  1997  Pasal  37  ayat  (1) merumuskan:
“Peralihan hak atas tanah dan hak milik atas  satuan  rumah  susun  melalui  jual beli,  tukar  menukar,  hibah,  pemasukan dalam perusahaan dan perbuatan hukum pemindahan hak lainnya, kecuali pemindahan  hak  melalui  lelang,  hanya
6 R.Subekti, 1979 Hukum Perjanjian,
Cetakan Keenam, Jakarta, Intermasa, hal. 52
7 Redaksi RAS, 2009, Tip Hukum Praktis : Tanah dan Bangunan, Depok, Raih Asa Sukses, hal. 24
dapat didaftarkan, jika dibuktikan dengan  akta  yang  dibuat  oleh  Pejabat Pembuat  Akta  Tanah  (PPAT)  yang berwenang menurut ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku”.
Dalam  hal  jual  beli  tanah  akta PPAT  yang  dimaksud  adalah  Akta  Jual Beli.  Pasal  23  ayat  (2)  UUPA menentukan  pendaftaran  merupakan alat  pembuktian  yang  kuat  mengenai hapusnya  hak  milik,  demikian  pula setiap peralihan, hapusnya dan pembebanannya  dengan  hak-hak  lain. Oleh  karenanya  akta  jual  beli  tanah adalah  satu-satunya  alat  bukti  yang digunakan  untuk  membuktikan  adanya peralihan  hak  atas  tanah  melalui pembuatan  hukum  jual  beli.  Hal  ini mengingat  akta  PPAT  adalah  akta otentik, dimana akta otentik mempunyai kekuatan  pembuktian  yang  mutlak, yang  mana  dalam  praktek  hukum memudahkan pembuktian dan memberikan  kepastian  hukum  yang lebih kuat. 8
Dalam  suatu  perjanjian  jika  ada kesalahan  akibat  wanprestasi  yang timbul  dalam  proses  jual  beli  tanah, salah  satu  pihak  boleh  mengajukan pembatalan  perjanjian  jual  beli  tanah apabila salah satu pihak tidak memenuhi  atau  tidak  melaksanakan  isi perjanjian  dengan  akta  pengakuan hutang  yang  telah  mereka  sepakati  atau yang telah mereka buat maka yang telah melanggar  isi  perjanjian  tersebut  telah melakukan perbuatan wanprestasi.
8 John Salindeho , op.cit, hal 61
Wanprestasi  memberikan  akibat hukum terhadap pihak yang melakukannya dan membawa
konsekuensi  terhadap  timbulnya  hak pihak  yang  dirugikan  untuk  menuntut pihak  yang  melakukan  wanprestasi untuk  memberikan  ganti  rugi,  sehingga oleh  hukum  diharapkan  agar  tidak  ada satu  pihak  pun  yang  dirugikan  karena wanprestasi tersebut.
Dalam  Pembatalan  jual  beli tanah  pihak  yang  merasa  dirugikan dapat  meminta  kepada  hakim,  karena hakim  tidak  berwenang  membatalkan suatu  akta  otentik  bila  tidak  ada permintaan  pembatalan  dalam  petitum gugatan.  Mertokusumo  mengemukakan suatu akta yang lahirnya tampak sebagai suatu akta otentik serta telah memenuhi syarat-syarat  yang  telah  ditentukan, maka  akta  itu  berlaku  atau  di  anggap sebagai  akta  otentik,  sampai  terbukti sebaliknya,  hal  ini  juga  berarti  bahwa beban  pembuktian  terletak  pada  siapa yang  mempersoalkan  otentik  tidaknya akta  tersebut. 9 Ada  2  (dua)  cara  untuk membatalkan  perjanjian  jual  beli  tanah yaitu  pemerintah  yang  menangani sengketa  pertanahan,  secara  struktural menjadi tugas dan fungsi Sub Direktorat Penyelesaian  Sengketa  Hukum  pada BPN,  Seksi  Penyelesaian  Masalah Pertanahan  pada  Kantor  Wilayah  BPN Propinsi  dan  Sub  Seksi  Penyelesaian
Masalah Pertanahan pada Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota. Penyelesaian  ini  dilakukan  apabila
9 Sudikno Mertokusumo, Hukum Acara Perdata Indonesia, Liberty Yogyakarta, 1985, Yogya karta, hal. 128
usaha-usaha musyawarah tidak tercapai, demikian  pula  apabila  penyelesaian secara sepihak dari Kepala BPN karena mengadakan  peninjauan  kembali  atas Keputusan  Tata  Usaha  Negara  yang telah dikeluarkannya tidak dapat diterima  oleh  pihak  yang  bersengketa, maka  penyelesaiannya  harus  melalui Pengadilan  Umum,  dimana  masalah yang  diajukan  adalah  Pembatalan  hak atas tanah karena cacat hukum administrasi  yang  diterbitkan  karena permohonan.  "Pengajuan  permohonan pembatalan  diajukan  secara  tertulis karena merasa perjanjian yang dilakukan tidak berjalan baik karena ada itikad  tidak  baik  dari  salah  satu  pihak yang  bersangkutan”  atau  pembatalan hak  atas  tanah  karena  melaksanakan putusan  pengadilan  yang  berkekuatan hukum  tetap.  "Keputusan  pembatalan hak  atas  tanah  ini  dilaksanakan  atas permohonan yang berkepentingan.
Putusan pengadilan yang dapat dijadikan  dasar  untuk  mengajukan permohonan adalah putusan yang dalam amarnya  meliputi  pernyataan  batal  atau tidak  mempunyai  kekuatan  hukum  atau yang pada intinya sama dengan itu".

## Akibat Hukum Terhadap Pembatalan Sertipikat Hak Milik
Suatu  perbuatan  hukum  untuk menyatakan  batalnya,  maka  dikenal istilah-istilah  “batal  demi  hukum” sesuai  dengan  Pasal  1449  KUHPerdata, dengan  menyatakan  suatu  perbuatan batal demi hukum, berarti bahwa karena adanya  cacat  hukum  mengakibatkan tujuan perbuatan hukum tersebut
menjadi  tidak  berlaku.  Akibat  batal demi  hukum  berlaku  pula  terhadap beding yang batal, keputusan yang batal atau  wasiat  yang  batal.  Pada  perbuatan hukum  dapat  mengandung  cacat  yang sifat  cacat  tersebut  dapat  berbeda-beda. Dengan  adanya  cacat  yang  berbeda menimbulkan sanksi yang berbeda pula.
Dalam Kamus Hukum memberikan pengertian mengenai pembatalan  yaitu  “suatu  proses,  cara, perbuatan  membatalkan,  atau  suatu pernyataan batal”. Suatu akta
merupakan  suatu  tulisan  yang  memang dengan  sengaja  dibuat  untuk  dapat dijadikan  bukti  bahwa  ada  suatu peristiwa dan ditandatangani.
Adapun  pembatalan  perjanjian jual  beli  hak  tanah  membawa  akibat hukum sebagai berikut:
1. Perjanjian berakhir dan sepanjang diperlukan kedua belah pihak melepaskan diri dari apa yang ditetapkan dalam Pasal 1266 dan Pasal 1267 KUHPerdata,  dan  Pihak  Penjual wajib untuk mengembalikan uang yang telah dibayarkan oleh Pihak  Pembeli  setelah  dipotong beberapa  persen  dari  harga  jual tanah  dan  bangunan  tersebut sebagai  pengganti  biaya  yang telah  dikeluarkan  oleh  Pihak Penjual  ditambah  denda  yang harus dibayar oleh Pihak Pembeli  kepada  Pihak  Penjual. Pengembalian  uang  oleh  Pihak
Penjual  kepada  Pihak  Pembeli dilakukan selambat-lambatnya dalam  jangka  waktu  tertentu
yang  telah  disepakati,  misalnya 21  (dua  puluh  satu  hari)  hari setelah  tanah  dan  bangunan tersebut  terjual  kepada  pihak lain.
2. Para  pihak  dapat  dikenakan denda  yang  besarnya  telah disepakati  dari  jumlah  yang harus  dibayar  pembeli  kepada penjual atau pembeli, untuk tiap- tiap  hari  keterlambatan.  Denda tersebut  harus  dibayar  dengan seketika dan sekaligus. Menurut Rene Descrates
menyatakan  bahwa,  “kepastian  hukum dapat diperoleh dari metode sanksi yang jelas.  Sanksi  yang  akan  diberlakukan bagi  para  pihak  subjek  hukum  yang terlibat  dalam  suatu  kontrak  bersifat tetap  dan  tidak  diragukan.  Sanksi diberikan  sebagai  orientasi  pada  hasil yang  akan  dituju  dari  suatu  kontrak akan  tetapi  orientasi  pada  proses pelaksanaan kontrak itu sendiri”.
Pembatalan suatu penjanjian jual beli  berlaku  atas  semua  perbuatan hukum baik perbuatan hukum berganda maupun tindakan hukum sepihak. Dengan  mengatakan  suatu  perbuatan hukum  batal,  berarti  bahwa  karena adanya  cacat  hukum  mengakibatkan tujuan  perbuatan  hukum  tersebut  tudak berlaku.  Pada  perbuatan  hukum  dapat mengandung  cacat  yang  sifat  cacat tersebut  dapat  berbeda-beda.  Dengan adanya cacat yang berbeda menimbulkan sanksi yang berbeda pula. Perbedaan  utama  mengenai  pembatalan adalah  batal  demi  hukum  dan  dapat dibatalkan. Pada keadaan tertentu
dengan  adanya  cacat  hukum  dalam perjanjian  tertentu  maka  para  pihak yang merasa dirugikan berhak memperoleh  keadilan  dengan  cara memberi  sanksi  membatalkan  suatu pernjanjian yang telah dibuat.
Sertipikat  hak  milik  atas  tanah
dapat dibatalkan yaitu dengan mengajukan gugatan kepengadilan dengan alasan-alasan atau dasar gugatan. Pengertian sengketa pertanahan  dirumusakan  dalam  Pasal  1 Peraturan Menteri Negara Agaria/Kepala Badan Pertanahan Nasioanal  nomor  1  tahun  1999  tentang Tata Cara penanganan sengketa pertanahan. Sengketa pertanahan khususnya  sengketa  yang  berkaitan langsung  dengan  sertipikat  hak  milik, merupakan sengketa
hukum adminisitrasi  Negara.  Terjadinya  suatu sengketa  karena  adanya  objek  yang disengketakan,  artinya  adanya  pangkal tolak  sengketa  yang  timbul  akibat adanya  tindakan  hukum  pemerintah.  Di dalam  keputusan  administrasi,  sengketa yang terjadi disebut sengketa
administrasi, karena objek yang menjadi sengketa adalah keputusan administrasi,
yaitu  keputusan  yang  dikeluarkan  oleh
Badan atau Pejabat Tata Usaha Negara. 10
Pada  dasarnya  sengketa  dalam sertipikat  hak  milik  terjadi  karena adanya  seseorang  atau  badan  hukum perdata  yang  merasa  kepentingannya
10 Sadjijono, 2008, Bab-bab Pokok Hukum Administrasi Negara, Laksbang PRESSindo, Yokyakarta, hal. 135 .
dirugikan  oleh  suatu  Keputusan  Tata Usaha  Negara,  yaitu  suatu  penetapan tertulis yang dikeluarkannya oleh Badan atau  Pejabat  Tata  Usaha  Negara  yang berisi  tindakan  Hukum  Tata  Usaha Negara  yang  berdasarkan  peraturan perundang-undangan yang berlaku,
yang  bersifat  konkrit,  individual,  dan final,  yang  menimbulkan  akibat  hukum bagi  seseorang  atau  badan  hukum perdata. Gugatan yang diajukan seseorang  atau  badan  hukum  yang merasa  dirugikan  tersebut  haruslah dengan  alasan-alasan  sesuai  yang  telah di atur dalam Tata Usaha Negara.
Dalam  hak  atas  suatu  bidang tanah  diterbitkan  sertipikat  secara  sah atas nama seseorang atau badan hukum, maka  yang  memperoleh  tanah  tesebut dengan  itikad  baik  dan  secara  nyata mengusainya,  maka  pihak  lain  yang merasa  mempunyai  hak  atas  tanah  itu tidak  dapat  lagi  menuntut  pelaksanaan hak  tersebut  apabila  dalam  waktu  5 (lima) tahun sejak diterbitkannya
sertipikat itu tidak mengajukan keberatan secara tertulis kepda pemengang sertipikat. Dalam Peraturan Menteri Agraria/Kepala BPN No. 3 tahun 1999, Pasal 1 angka (12) menegaskan mengenai rumusan pembatalan hak atas tanah bahwa: “Pembatalan keputusan mengenai  suatu  hak  atas  tanah karena keputusan tersebut mengandung cacat hukum dalam penerbutannya atau melaksanakan putusan
pengadilan yang telah bekekuatan hukum tetap”
Sedangkan  dalam  Pasal  1  angka (14)  Peraturan  Menteri  Agraria/Kepala BPN No. 9 Tahun 1999, pengertian dari pembatalan hak atas tanah yaitu:
“pembatalan keputusan pemberian  hak  atas  tanah  atau sertipikat hak atas tanah karena keputusan  tesebut  mengandung cacat hukum admnisitrasi dalam penerbutannya, atau melaksanan putusan pengandilan yang telah mempunyai  kekuatan  hukum tetap” Berdasarkan kedua peraturan  tersebut  Hasan  Basri memberikan  penjelasan  perbandingan bahwa: Definisi yang ada dalam Pasal 1 angka (14) Peraturan Menteri
Agraria/Kepala BPN No. 9 Tahun 1999 itu  definisinya  lebih  luas  dan  tegas  dari rumusan  yang  disebutkan  dalam Pasal  1  angka  (12)  Peraturan Menteri  Agraria/Kepala  BPN  No.  3 Tahun  1999.  Hal  ini  dikarenakan menurut  Pasal  1  angka  (14)  Peraturan Menteri  Agraria/Kepala  BPN  No.  9 Tahun  1999  itu pembatalan  tidak  saja dapat  dilakukan  terhadap  keputusan pemberian  hak  atas  tanah,  tetapi juga dapat dilakukan terhadap sertipikat  hak  atas  tanah,  meskipun dengan  batalnya  keputusan  pemberian
hak  atas  tanah  maka  sertipikat  hak  atas
tanah  tidak  serta  merta  menjadi  batal. 11 Pasal 106 Peraturan Menteri Agraria/Kepala  BPN  No.  9  tahun  1999 menyatakan bahwa, “keputusan pembatalan  hak  atas  tanah  karena  cacat hukum administrative dalam penerbitannya,  dapat  dilakukan  karena permohonan yang mempunyai kepentingan  atau  oleh  pejabat  yang berwenang tanpa
permohonan.
Permohonan  pembatalan  hak  dapat diajukan  langsung  kepada  menteri  atau pejabat  yang  ditunjuk  atau  melalui Kepala Kantor Pertanahan”.
Dalam pembatalan sertipikat hak milik perlu adanya perlindungan hukum yang  diberikan  kepada  pihak  yang dirugikan  karena  salah  satu  pihak melakukan wanprestasi. Wirjono Prodjodikoro mengemukakan, “Perlindungan  hukum  adalah  suatu upaya  perlindungan  yang  diberikan kepada  subjek  hukum,  tentang  apa-apa yang dapat dilakukannya untuk mempertahankan atau melindungi kepentingan  dan  hak  subjek  hukum tersebut”. 12
Jadi perlindungan hukum menurut  Wirjono  Prodjodikoro  adalah segala  kegiatan  atau  perbuatan  yang dapat memberikan perlindungan terhadap pemenuhan hak dan
memberikan  kepastian  hukum  terhadap semua  subjek  hukum  sesuai  dengan
11 Hasan Basri, 1989, Penyelesaian Sengketa Pertanahan, Bina Cipta, Jakarta, hal. 45
12 Wirjono Pradjodikoro, 1986, Asas-Asas Hukum Perjanjian, Bandung, hal. 20
ketentuan hukum dan peraturan perundang-undangan yang berlaku.
Wanprestasi  atau  ingkar  janji atau  tidak  memenuhi  perikatan  ada  tiga macam  yaitu:  debitur  sama  sekali  tidak memenuhi  perikatan,  debitur  terlambat memenuhi  perikatan  dan  debitur  keliru atau tidak pantas memenuhi perikatan 13
Berdasarkan  keterangan  di  atas terlihat  bahwa  ingkar  janji  bisa  terjadi dalam  beberapa  bentuk.  Hal  yang  sama juga  dapat  terjadi  dalam  perjanjian pengikatan  jual  beli  terhadap  hak  atas tanah.  Karena  tidak  selamanya  setiap orang  yang  membuat  kesepakatan mampu  untuk  melaksanakan  semua kesepakatan  tersebut.  Namun  banyak Notaris  yang  percaya  diri  sehingga sering terjadi kesalahan dalam pembuatan aktanya, seperti tidak dimuatnya  klausula  denda  padahal harga  obyek  jual  beli  dibayar  oleh pembeli  dalam  beberapa  kali  angsuran, yang mana ketika pembeli tidak mampu untuk  membayar  angsuran  maka  tidak ada  klausula  dari  akta  tersebut  yang mengatur tentang denda, dari keterangan  di  atas  tergambar  bahwa perlindungan  hukum  yang  diberikan dalam  perjanjian  pengikatan  jual  beli sangat kuat karena sifat pembuktian dari perjanjian  pengikatan  jual  beli  yang dibuat  di  hadapan  pejabat  umum  dalam hal  ini  Notaris  mempunyai  pembuktian yang sangat kuat sesuai dengan pembuktian  dari  akta otentik.  Selain itu
13 Mariam Darus Badrulzaman, 2001, Kompilasi Hukum Perikatan, PT. Cira Aditya Bakti, Bandung, hal. 18
perlindungan lain yang diberikan adalah perlindungan hukum yang dibuat berdasarkan  dari  kesepakatan  yang  di buat  oleh  para  pihak  yang  terkait dengan  perjanjian  pengikatan  jual  beli yang jika kita kaitkan dengan peraturan tentang  perjanjian,  diatur  dalam  Pasal 1338  Kitab  Undang-Undang  Hukum Perdata yang menyatakan semua
persetujuan  yang  dibuat  secara  sah berlaku  sebagai  undang-undang  bagi mereka yang membuatnya.
Perlindungan yang
dapat diberikan  jika  pihak  penjual  dan pembeli  melakukan  wanprestasi  dalam perjanjian  pengikatan  jual  beli,  yaitu perlindungan hukum yang dapat diberikan kepada calon penjual biasanya adalah berupa persayaratan yang biasanya  dimintakan  sendiri  oleh  calon penjual  itu  sendiri.  Misalnya  ada beberapa  calon  penjual  yang  di  dalam perjanjian  pengikatan  jual  beli  yang dibuatnya  memintakan  kepada  pihak pembeli  agar  melakukan  pembayaran uang  pembeli  dengan  jangka  waktu tertentu  yang  disertai  dengan  syarat batal,  misalnya  apabila  pembeli  tidak memenuhi  pembayaran  sebagaimana telah  dimintakan  dan  disepakati  maka perjanjian  pengikatan  jual  beli  hak  atas tanah  yang  telah  dibuat  dan  disepakati menjadi  batal  dan  biasanya  pihak penjual  tidak  akan    mengambalikan uang  yang  telah  dibayarkan  kecuali pihak  pembeli  meminta  pengecualian. Dalam  pasal  53  Undang-undang  No.5 Tahun 1986 merumuskan:
“Seseorang  atau  badan  hukum perdata yang merasa kepentingannya  dirugikan  oleh suatu  Keputusan  Tata  Usaha Negara dapat mengajukan gugatan tertulis pada pengadilan  yang  berwenang yang berisi tuntutan agar Keputusan  Tata  Usaha  Negara yang  disengketakan  itu  batal atau  tidak  sah , dengan  atau tanpa  disertai  tuntutan  ganti rugi dan atau direhabilitasi”.
Dengan demikian, akibat hukum
bagi pihak yang sertipikatnya dinyatakan  tidak  sah  adalah  pihak tersebut  tidak  lagi  memiliki  hak terhadap  tanah  yang  bersangkutan. Menurut  teori  hukum  materiil  kekuatan mengikat  dari  pada  putusan  pengadilan mempunyai sifat hukum materiil karena mengadakan perubahan terhadap wewenang  dan  kewajiban  keperdataan seperti  menetapkan,  menghapusakan atau mengubah. Oleh karenanya putusan  pengadilan  dapat  menimbulkan atau  meniadakan  hubungan  hukum. Dalam  hal  putusan  yang  menyatakan tidak sah suatu sertipikat hak milik atas tanah berarti tergolong meniadakan atau memutuskan  hubungan  hukum  antara orang dengan hak atas tanahnya.
Dinyatakannya  tidak  sah  suatu sertipikat  hak  milik,  maka  tercipta keadaan  hukum  yang  baru,  yaitu  pihak yang  kalah  tidak  lagi  berhak  atas  hak milik atas tanah yang bersangkutan dan hak milik atas tanah tersebut dikembalikan kepada pihak yang
berhak.  Terhadap  perkara  pembatalan sertipikat  hak  milik  yang  dinyatakan tidak  sah  oleh  putusan  pengadilan,  dari adanya perbuatan hukum jual beli tanah, pada  dasarnya  terjadi  akibat  adanya tuntutan pembatalan jual beli tanah oleh salah  satu  pihak.  Oleh  karenanya, sertipikat  hak  milik  yang  diterbitkan dari pelaksanaan jual beli harus dicabut karena jual beli dinyatakan tidak sah.

## SIMPULAN DAN SARAN Kesimpulan
Dari  permasalahan  yang  telah dibahas pada bab-bab sebelumnya dapat ditarik kesimpulan, yaitu:
1. Prosedur  pembatalan  sertipikat hak  milik  dalam  jual  beli  tanah dapat  dilakukan jika dalam jual beli  tanah  terdapat  pelanggaran perjanjian  yang  telah  disepakati yang  mengakibatkan  salah  satu pihak  merasa  dirugikan.  Dalam pembatalan  sertipikat  hak  milik dalam  jual  beli  tanah  dapat mengajukan gugatan di pengadilan  umum  jika  dalam perjanjian  jual  beli  tanah  salah satu pihak melakukan pelanggaran dalam perjanjiannya.  Serta  jika  dalam pembatalan  sertipikat  hak  milik dalam  jual  beli  tanah  yang  telah dibuatkannya  akta  jual  beli terdapat
pelanggaran administrasi  dalam  penerbitan sertipikat,  maka  pihak  yang merasa dirugikan dapat mengajukan gugatan atau permohonan ke PTUN
(Pengadilan Tata Usaha Negara) untuk  membatalkan  sertipikat hak  milik  dalam  jual  beli  tanah. Selanjutnya  setelah  memperoleh keputusan  hakim  yang  memiliki hukum  tetap  maka  BPN  (Badan Pertanahan Nasional) akan mengambulkan permohonan pembatalan sertipikat jika dalam perkara hakim memutuskan untuk  membatalkan  sertipikat hak milik atas tanah.
2. Akibat  hukum  dari  pembatalan sertipikat  hak  milik  dalam  jual beli  tanah  dalam  perjanjian  jika salah  satu  pihak  melakukan wanprestasi  dalam  perjanjian, pihak  yang  merasa  dirugikan berhak  mendapat  perlindungan hukum  dimana  pihak  yang merasa dirugikan dapat memperoleh  ganti  rugi  kepada pihak yang melakukan wanprestasi  dalam  perjanjian. Pihak penjual atau pihak pembeli wajib untuk mengembalikan  kerugian  yang telah ditimbulkan dalam perjanjian  yang  telah  disepakati. Pengembalian  ganti  rugi  oleh pihak penjual atau pihak
pembeli  dilakukan  selambat- lambatnya  dalam  jangka  waktu tertentu yang telah disepakati.
Saran
1. Dalam jual beli tanah yang tidak lunas,  hendaknya  Notaris/PPAT membuatkan perjanjian perikatan  jual beli terlebih dahulu untuk menjamin
terlaksananya  jual  beli  tanah nantinya serta adanya perlindungan kepada klien. Setelah  harga  tanah  dibayar lunas barulah dilakukan penandatanganan Akta Jual Beli. 2. Terhadap  jual  beli  tanah  yang disertai pembuatan akta Pengakuan hutang atau perjanjian yang dibuat di hadapan Notaris/PPAT hendaknya memberikan penjelasan dan pemahaman serta resiko-resiko  yang  dapat  terjadi apabila  pembeli  tidak  mampu melunasi  hutangnya  dari  adanya jual  beli  tanah  tersebut,  serta dalam memutuskan perkara majelis  hakim  hendaknya  lebih memperhatikan dan mempertimbangkan asas kepastian hukum dan asas keadilan  agar  keputusan  yang dikeluarkan  tidak  bertentangan dengan  teori-teori  hukum  serta menimbulkan polemik di masyarkat.

## UCAPAN TERIMAKASIH
Puji  syukur  Penulis  panjatkan kehadapan  Ida  Sang  Hyang  Widhi Wasa/Tuhan  Yang  Maha  Esa,  karena atas  Asung  Kerta  Wara  Nugraha-Nya Penulis  dapat  menyelesaikan  usulan penelitian judul PEMBATALAN SERTIPIKAT  HAK  MILIK  DALAM
JUAL BELI

## TANAH SEBAGAI
AKIABAT WANPRESTASI
Tersusunnya  usulan  penelitian ini  adalah  berkat  adanya  bantuan  dan kerjasama  dari  banyak  pihak,  pada kesempatan  ini  Penulis  menyampaikan terimakasih  tak  terhingga  kepada  yang terhormat :
1. Dr  Ngurah  Bima  Ketua  LPPM Universitas mahendradatta
2. Teman  -    teman  Dosen  Univesitas Mahendradatta bali

## DAFTAR PUSTAKA
Bachsan Mustafa, 1985, Hukum Agraria dalam  Perspektif ,  Remadja  CV Bandung, Bandung
Suwitra,  I  Made,  2010, Eksistensi  Hak
Pengusaan  dan  Pemilikan  Atas Tanah  Adat  di  Bali  dalam perspektif Agraria Nasiona l,Cetakan Pertama, Logos Publishing, Bandung
Jhon Salindeho, 1994, Manusia, Tanah,
Hak  dan  Hukum ,  Sinar  Grafika, Jakarta
Mariam  Darus  Badrulzaman,  2001,
Kompilasi  Hukum  Perikatan , PT. Cira Aditya Bakti, Bandung
Muchtar  Wahid, 2008, Memaknai
Kepastian  Hukum  Hak  Milik
Atas Tanah , Republika, Jakarta
Redaksi RAS, 2009, Tip Hukum Praktis
:  Tanah  dan  Bangunan ,  Depok, Raih Asa Sukses
R.Subekti,  1979 Hukum  Perjanjian , Cetakan Keenam, Jakarta, Intermasa
Sadjijono, 2008, Bab-bab Pokok Hukum Administrasi  Negara, Laksbang PRESSindo, Yokyakarta Soerjono  Soekanto  dan  Sri  Mamuji, 2007, Penelitian Hukum Normatif, Suatu Tinjauan Singkat, PT.Raja Grafindo Persada Sudikno  Mertokusumo,  Hukum  Acara Perdata Indonesia, Liberty Yogyakarta, 1985, Yogyakarta
Wirjono  Pradjodikoro,  1986, Asas-Asas
Hukum Perjanjian , Bandung
Kitab  Undang-Undang  Hukum  Perdata Undang-Undang Dasar Negara Republik Indonesia Tahun 1945 Undang-Undang  Nomor  5  Tahun  1960
Tentang    Peraturan  Dasar  Pokok- Pokok    Agraria  (Lembaran  Negara Republik  Indonesia  Tahun  1960 Nomor 104)
Undang-Undang Nomor 30 Tahun 2004 Tentang Jabatan Notaris (Lembaran
Negara  Republik  Indonesia  Tahun
2004 Nomor 117)
Undang-Undang Nomor 48 Tahun 2009 Tentang Ketentuan Pokok Kekuasaan  Kehakiman  (Lembaran Negara  Republik  Indonesia  Tahun 2009 Nomor 157)
Peraturan  Menteri  Negara  Agraria/
Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor  3  Tahun  1997  Tentang Ketentuan  Pelaksanaan  Peraturan Pemerintah  Nomor  24  tahun  1997 Tentang Pendaftaran Tanah
Peraturan  Menteri  Negara  Agraria/
Kepala Badan Pertanahan Nasional
Nomor  3  Tahun  1999  Tentang Pelimpahan Kewenangan Pemberian dan Pembatalan Keputusan  Pemberian  Hak  Atas
Tanah Negara
Peraturan  Menteri  Negara  Agraria/
Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 9 Tahun 1999 Tentang Tata Cara  Pemberian  dan  Pembatalan
Hak  Atas  Tanah  Negara  dan  Hak
Pengelolaan Peraturan  Pemerintah  Nomor  24  Tahun 1997  Tentang  Pendaftaran  Tanah (Lembaran Negara Republik Indonesia Tahun 1997 Nomor 59) Peraturan  Pemerintah  Nomor  37  Tahun 1998  Tentang  Peraturan  Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah(Lembaran  Negara  Republik Indonesia  Tahun  1998  Nomor  52)