Bima  Yuda  Prakoso,  Harun,  Rizka  (2022)  Perlindungan  Hukum  Terhadap  Penyewa  Rumah  Yang Objek  Sewanya  Dijaminkan  Kepada  Bank, (7)  10, http://dx.doi.org/10.36418/syntax- literate.v7i10.13031 E-ISSN: 2548-1398 Published by: Ridwan Institute
Syntax Literate: Jurnal Ilmiah Indonesia p–ISSN: 2541-0849 e-ISSN: 2548-1398 Vol. 7, No. 10, Oktober 2022

## PERLINDUNGAN  HUKUM  TERHADAP  PENYEWA  RUMAH  YANG  OBJEK SEWANYA DIJAMINKAN KEPADA BANK

## Bima Yuda Prakoso, Harun, Rizka
Program Pascasarjana, Magister Ilmu Hukum, Universitas Muhammadiyah Surakarta,
Indonesia
Email: bimayuda10@gmail.com, harun.dr@gmail.com, riz123@ums.ac.id

## Abstrak
Masyarakat  seringkali  memerlukan  pinjaman  dari  bank  untuk  dapat  memenuhi kebutuhan  hidupnya.  Pinjaman  dari  bank  dapat  dicairkan  dengan  adanya  suatu jaminan yang dapat diterima oleh pihak bank. Jaminan yang diberikan kepada bank dapat dieksekusi jika debitur tidak dapat mengembalikan dana yang dipinjamkan. Pelaksanaan eksekusi jaminan bank dalam bentuk rumah yang mana rumah tersebut sedang  berada  dalam  masa  perjanjian  sewa  menyewa  menimbulkan  suatu permasalahan  hukum  yakni  ketidakadilan  bagi  pihak  penyewa.  Penelitian  ini dilakukan  menggunakan  metode  penelitian  hukum  normatif.  Hasil  penelitian mengungkap bahwa perlindungan hukum  bagi  penyewa terkait objek sewa  dapat ditemukan pada Pasal 1576 KUHPerdata yang menetapkan bahwa penyewa dapat mempertahankan haknya dalam perjanjian sewa menyewa yang telah dibuat karena pihak pemberi sewa tidak dapat membatalkan sewa. Pihak penyewa mendapatkan perlindungan hukum di mana, ia berada di posisi yang dapat mengajukan gugatan kepada pihak pemberi sewa karena telah tidak sesuai dengan kewajiban yang diatur dalam Pasal 1550 KUHPerdata. Pelaksanaan eksekusi objek jaminan yang dibebani hak sewa dapat dilakukan ketika telah mendapatkan penetapan putusan pengadilan berdasarkan pihak yang dianggap unggul untuk melakukannya.
Kata kunci : Jaminan; Penyewa; Perlindungan Hukum.

## Abstract
People often need loans from banks to meet their needs. Loans from banks can be disbursed  in  the  presence  of  a  guarantee  that  can  be  accepted  by  the  bank.  The collateral  provided  to  the  bank  can  be  executed  if  the  debtor  cannot  return  the loaned funds. The execution of bank guarantees in the form of a house where the house is currently under a lease agreement raises a legal problem, namely injustice for  the  tenant.    This  research  was  conducted  using  normative  legal  research methods. The results reveal that legal protection for tenants related to the object of
the lease can be found in Article 1576 of the Civil Code which stipulates that the tenant can maintain his rights in the lease agreement that has been made because the landlord cannot cancel the lease. The tenant gets legal protection where, he is in  a  position  to  file  a  lawsuit  against  the  landlord  for  not  complying  with  the obligations stipulated in Article 1550 of the Civil Code. The execution of a security object encumbered by lease rights can be carried out when it has obtained a court decision based on a party that is considered superior to do so.
Keywords: Security; Tenant; Legal Protection.

## Pendahuluan
Peminjaman dana yang didapatkan dari bank seringkali menjadi salah satu upaya masyarakat agar dapat memenuhi kebutuhan hidup. Bank merupakan sebuah badan usaha yang memiliki hak untuk dapat mengumpulkan dana dari masyarakat sebagaimana diatur dalam Pasal 1 ayat 2 Undang-Undang Nomor 10 tahun 1998 tentang Perubahan Undang- Undang Nomor 7 Tahun 1992 tentang Perbankan (UU Perbankan).
Dana  yang  dikumpulkan  dari  masyarakat  itu  dapat  berbentuk  simpanan,  giro, tabungan,  atau  bentuk  lainnya  sesuai  dengan  UU  Perbankan.  Hal  ini  berkaitan  dengan usaha pemerintah dalam mencapai kesejahteraan masyarakat Indonesia (Jumhana, 2000). Dengan  dana  yang  dikumpulkan  tersebut,  bank  dapat  memberikan  kredit  kepada masyarakat untuk memenuhi kebutuhkan hidupnya. Bank dalam mencairkan dana kredit yang akan diberikan kepada masyarakat didasari dengan kepercayaan bahwa masyarakat dapat  memenuhi  kesepakatan  yang  telah  disepakati.  Atas  dasar  kepercayaan  dari  bank bukan  menjadi  satu-satunya  pertimbangan  untuk  mencairkan  kredit  dari  bank,  namun bank  juga  perlu  melihat  apakah  ada  asset  dari  masyarakat  sebagai  debitur  yang  dapat diberikan untuk menjadi sebuah jaminan.
Kredit  dapat  diberikan  oleh  bank  apabila  terdapat  sebuah  jaminan  yang  dapat diberikan  oleh  debitur.  Jaminan  yang  diberikan  oleh  debitur  memiliki  peran  sebagai pemberi kepercayaan dan kepastian bahwa bank akan mendapatkan kembali pembayaran dari dana yang dikeluarkannya sebagai kredit.
Salah satu bentuk jaminan yang dapat diberikan untuk mendapatkan kredit dari bank adalah tanah. Hal ini diatur dalam Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan Atas Tanah Beserta Benda-Benda yang Berkaitan dengan Tanah. Hak Tanggungan atas tanah merupakan hak jaminan yang dibebankan atas tanah, berikut atau tidak  berikut  setiap  benda  yang  merupakan  satu  kesatuan  dengan  tanah  tersebut  guna pelunasan  dari  suatu  utang  tertentu,  yang  memberikan  kedudukan  yang  diutamakan kepada  kreditor  tertentu  terhadap  kreditor  lain.  Dalam  memberikan  jaminan  terhadap bangunan harus memperhatikan hak-hak daripada pihak-pihak yang bersangkutan. Salah satunya  adalah  jika  bangunan  tersebut  sebelumnya  telah  disewa  oleh  suatu  pihak. Berdasarkan Pasal 1576 KUHPerdata, disebutkan bahwa dijualnya barang yang disewa, suatu persewaan yang dibuat sebelumnya tidak menjadi putus kecuali keadaan tersebut telah diperjanjikan dalam waktu penyewaan barang. Namun, seringkali dijumpai bahwa
barang  yang  menjadi  jaminan  bank  mengalami  pelaksanaan  eksekusi  baik  dengan  jual beli atau lelang, sehingga hak daripada pihak penyewa dirugikan.

## Metode Penelitian
Metode penelitian yang digunakan dalam penelitian ini adalah penelitian hukum normatif.  Penelitian  hukum  normatif  menggunakan  bahan  hukum  dalam  perundang- undangan  sebagai  bahan  studi.  Bahan  hukum  yang  digunakan  dalam  studi  ini  menjadi pedoman dalam menemukan jawaban dari permasalahan yang diangkat dalam penelitian.
Penelitian  ini  dilakukan  dengan  mencari  bahan-bahan  hukum  yang  berkaitan dengan permasalahan yang diangkat dalam penelitian ini. Pencarian bahan-bahan hukum ini  guna  untuk  dipelajari  agar  memberikan  pemahaman  lebih  terhadap  suatu permasalahan  yang  ada.  Sumber  hukum  yang  dipakai  dalam  penelitian  ini  adalah Undang-Undang  Nomor  10  tahun  1998  tentang  Perubahan  Undang-Undang  Nomor  7 Tahun  1992  tentang  Perbankan,  Undang-Undang  Nomor  4  Tahun  1996  tentang  Hak Tanggungan Atas Tanah Beserta Benda-Benda yang Berkaitan dengan Tanah, Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor 44 Tahun 1994 tentang Penghunian Rumah Oleh Bukan Pemilik, dan Kitab Undang-Undang Hukum Perdata.

## Hasil dan Pembahasan
Sewa  menyewa  merupakan  suatu  tindakan  hukum  yang  dapat  dilakukan  oleh masyarakat dalam memperoleh kenikmatan atas suatu benda. Pada umumnya yang dapat ditemui dalam keseharian adalah sewa menyewa rumah. Berdasarkan Pasal 1 angka (3) Peraturan  Pemerintah  Republik  Indonesia  Nomor  44  Tahun  1994  tentang  Penghunian Rumah Oleh Bukan Pemilik, sewa menyewa rumah merupakan keadaan di mana rumah dihuni oleh bukan pemilik berdasarkan perjanjian sewa menyewa (PP Nomor 44 Tahun 1994). Perjanjian ini dilakukan atas dasar kesepakatan antara pemilik rumah dan penyewa rumah.  Pemilik  adalah  seseorang  yang  memiliki  hak  atas  rumah  dan  penyewa  adalah seseorang yang membayarkan uang sewa kepada pemilik sehingga mendapatkan hak atas rumah dalam jangka waktu yang disepakati bersama. Pemilik dan penyewa rumah adalah subjek  dari  sewa  menyewa,  sedangkan  objek  dari  sewa  menyewa  adalah  objek  yang memiliki  status  hukum  dimiliki  oleh  orang  atau  lembaga  hukum  dan  harga  sewa (Aprilianti, 2011). Tindakan sewa menyewa berlaku ketika telah mencapai kesepakatan antara  pemilik  dan  penyewa.  Dengan  adanya  kesepakatan  antara  pihak,  maka  sewa menyewa juga merupakan suatu bentuk perjanjian.
Perjanjian  adalah  suatu  persetujuan  di  mana  satu  orang  atau  lebih  mengikatkan diri  terhadap  satu  orang  lain  atau  lebih  Indonesia,  &  Soebekti,  R.  (1992).  Dalam pembuatan suatu perjanjian, perlu memperhatikan syarat-syarat sahnya perjanjian sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan Pasal 1320 KUHPerdata. Syarat-syarat sah  suatu  perjanjian  adalah  kesepakatan  mereka  yang  mengikatkan  dirinya,  kecakapan untuk  membuat  suatu  perikatan,  suatu  pokok  persoalan  tertentu,  dan  suatu  sebab  yang tidak terlarang. Perjanjian melahirkan hubungan hukum antara subjek hukum satu dengan subjek hukum lainnya, di mana subjek hukum satu berhak atas prestasi dan subjek hukum lainnya  berkewajiban  untuk  memenuhi  prestasi  tersebut  sesuai  dengan  yang  telah
disepakati  (H.S.,  2007).  Jika  salah  satu  unsur  yang  terdapat  dalam  syarat  sahnya perjanjian tidak terpenuhi, maka perjanjian tersebut adalah batal demi hukum. Perjanjian yang berjalan tidak sesuai dengan ketentuan awal dapat dimintakan pembatalan kepada pengadilan.
Perjanjian  sewa  menyewa  suatu  barang  dari  pemilik  dan  penyewa  memiliki ketentuan dasar  yang perlu  ditaati. Dalam perjanjian sewa menyewa terdapat  beberapa hal penting yang perlu diperhatikan yakni subjek, objek, akta, dan masa sewa (M.I., Zakki 2013).  Pada  Pasal  1550  KUHPerdata,  pihak  yang  menyewakan  suatu  barang  memiliki kewajiban sebagai berikut yakni:
1. Menyerahkan barang yang disewakan kepada penyewa;
2. Memelihara barang yang disewakan sehingga barang tersebut dapat dipakai;
3. Memberikan  penyewa  kenikmatan  yang  tentram  daripada  barang  yang  disewakan selama masa sewa berlangsung.
Hak daripada pemberi sewa adalah sebagai berikut:
1. Mendapatkan uang sewa sesuai dengan kesepakatan yang telah dibuat dari penyewa; dan
2. Pemberi sewa berhak meminta ganti rugi kepada penyewa terhadap kerusakan barang yang disewa.
Penyewa  juga  memiliki  hak  dan  kewajiban  yang  sudah  diatur  dalam  ketentuan undang-undang. Berdasarkan Pasal 1560 KUHPerdata, kewajiban penyewa  yang harus dipenuhi adalah sebagai berikut:
1. Penyewa  wajib  menggunakan  barang  yang  disewanya  dengan  hati-hati  dan  sesuai dengan kesepakatan; dan
2. Membayarkan uang sewa sesuai dengan waktu yang telah ditentukan. Hak daripada penyewa adalah sebagai berikut:
1. Mendapatkan barang sewa dalam kondisi yang baik sehingga dapat digunakan untuk tujuan sewa sesuai dengan kesepakatan yang telah dibuat.
2. Mendapatkan jaminan dari pemberi sewa terhadap kenikmatan, ketentraman, dan tidak ada kerusakan dari barang yang disewa.
Banyak  dijumpai  kasus  di  mana  objek  sewa  menyewa  juga  merupakan  objek jaminan. Jaminan merupakan sarana perlindungan bagi keamanan daripada kreditor yang memberikan suatu pinjaman kredit yakni kepastian terhadap pelunasan utang debitor atau pelaksanaan  suatu  prestasi  oleh  debitur  (Hasan  et  al,  2013).  Jaminan  yang  diberikan kepada  kreditur  merupakan  perjanjian  tambahan  dari  perjanjian  kredit  itu  sendiri (Oktafiani et al. 2015). Salah satu jaminan kebendaan yang dapat diberikan adalah Hak Tanggungan. Hak Tanggungan merupakan hak jaminan yang dibebankan terhadap tanah berikut atau tidak berikut benda-benda lain yang merupakan satu kesatuan dengan tanah tersebut untuk pelunasan dari suatu utang, yang memberikan kedudukan prioritas kepada kreditor terhadap kreditor-kreditor lain.
Hal  ini  tentu  dapat  menimbulkan  suatu  permasalahan  hukum  jika  objek  Hak Tanggungan  tersebut  dieksekusi  akibat  pemberi  sewa  sebagai  debitur  tidak  dapat mengembalikan dana yang dikeluarkan oleh bank sebagai kreditur. Permasalahan hukum
timbul  ketika  terdapat  penyewa  yang  masih  memiliki  haknya  untuk  menyewa  rumah dalam jangka waktu yang diperjanjikan oleh pemilik rumah. Apabila pemilik rumah tidak dapat  memenuhi  kewajibannya  sebagaimana  telah  dipaparkan  di  atas,  maka  pemilik rumah  atau  pemberi  sewa  telah  lalai  dan  dianggap  melakukan  wanprestasi.  Atas  dasar wanprestasi  yang  dilakukan  oleh  pemberi  sewa,  maka  penyewa  dapat  meminta pertanggungjawaban hukum. Pertanggungjawaban hukum menurut Hans Kelsen adalah di mana seseorang bertanggung jawab secara hukum atas suatu perbuatan yang mana ia wajib pikul tanggung jawab sesuai dengan kedudukannya (M.A., 2006).
Perlindungan hukum  pihak penyewa  yang merasa haknya dirugikan  akibat  dari pelaksanaan eksekusi dari objek sewa telah diatur dalam peraturan perundang-undangan. Sesuai  dengan  ketentuan  Pasal  1365  KUHPerdata,  orang  yang  melanggar  hukum  dan membawa  kerugian  wajib  menggantu  kerugian  yang  timbul  karenanya  (Tim  Hukum Online  2023).  Kewajiban  untuk  membayarkan  ganti  rugi  timbul  saat  terjadi  kelalaian. Sehingga,  apabila  pihak  penyewa  merasa  bahwa  haknya  telah  dirugikan  dengan ketidaksesuaian pelaksanaan perjanjian sewa menyewa, maka dapat mengajukan gugatan kepada  Pengadilan  Negeri  setempat  agar  pihak  yang  bersangkutan  memberikan  ganti rugi.
Pihak pemberi sewa yang tidak dapat memenuhi kewajibannya sebagaimana telah diatur dalam Pasal 1550 KUHPerdata, telah melakukan wanprestasi. Wansprestasi yang dilakukan tersebut merupakan suatu bentuk kelalaian. Pengaturan mengenai lalai dapat ditemukan dalam Pasal 1243 KUHPerdata yang menyebutkan bahwa penggantian biaya, kerugian  dan  bunga  karena  tak  dipenuhinya  suatu  perikatan  mulai  diwajibkan,  bila debitur, walaupun telah dinyatakan lalai, tetap lalai untuk memenuhi perikatan itu, atau jika  sesuatu  yang  harus  diberikan  atau  dilakukannya  hanya  dapat  diberikan  atau dilakukannya  dalam  waktu  yang  melampaui  waktu  yang  telah  ditentukan.  Bentuk pernyataan  lalai  dapat  ditemukan  pada  Pasal  1238  KUHPerdata  yang  berbunyi  debitur dinyatakan  lalai  dengan  surat  perintah,  atau  dengan  akta  sejenis  itu,  atau  berdasarkan kekuatan  dari  perikatan  sendiri,  yaitu  bila  perikatan  ini  mengakibatkan  debitur  harus dianggap Ialai dengan lewatnya waktu yang ditentukan. Dengan adanya penetapan bahwa pihak pemberi sewa telah lalai dalam menjalankan prestasinya, maka muncul hak bagi penyewa untuk mendapatkan perlindungan hukum.
Pihak  penyewa  juga  dapat  mempertahankan  haknya  dalam  perjanjian  sewa menyewa  berdasarkan  Pasal  1576  KUHPerdata.  Pasal  1576  KUHPerdata  berbunyi dengan  dijualnya  barang  yang  disewa,  sewa  yang  dibuat  sebelumnya  tidak  diputuskan kecuali bila telah diperjanjikan pada waktu menyewakan barang. Jika ada suatu perjanjian demikian, penyewa tidak berhak menuntut ganti rugi bila tidak ada suatu perjanjian yang tegas,  tetapi  jika  ada  perjanjian  demikian,  maka  ia  tidak  wajib  mengosongkan  barang yang  disewa  selama  ganti  rugi  yang  terutang  belum  dilunasi.  Maka,  berdasarkan ketentuan yang telah disebut di atas, penyewa masih memiliki hak untuk menempatkan objek sewa selama jangka waktu yang telah diperjanjikan. Hal ini juga diatur lebih lanjut berdasarkan Pasal 1550 KUHPerdata, pemberi sewa wajib untuk memberikan hak kepada
penyewa  untuk  menikmati  barang  yang  disewakan  dengan  tenteram  selama berlangsungnya sewa.
Pelaksanaan eksekusi objek hak tanggungan yang dibebani hak sewa dapat dilakukan sesuai dengan prosedur yang berlaku. Prosedur yang dimaksud adalah dengan mengajukan  terlebih  dahulu  permohonan  yang  akan  diakhiri  dengan  tahap  eksekusi. Pengajuan  aplikasi  diberikan  kepada  Ketua  Pengadilan  setempat  dengan  melampirkan fotokopi keputusan pengadilan yang memiliki kekuatan hukum tetap. Dalam hal eksekusi, maka  dapat  dilakukan  oleh  pihak  yang  dinyatakan  layak  dan  pantas  sesuai  dengan  isi putusan pengadilan baik secara pribadi maupun melalui perkawilan hukum.

## Kesimpulan
Berdasarkan  penjelasan  yang  telah  dipaparkan  sebelumnya,  maka  kesimpulan yang didapatkan adalah pihak penyewa tetap dapat menikmati objek sewa selama masa sewa  berlangsung  sesuai  dengan  ketentuan  Pasal  1576  KUHPerdata.  Penyewa  dapat memintakan  haknya  yakni  kewajiban  dari  pemberi  sewa  untuk  dapat  memastikan penyewa dapat menikmati barang selama masa sewa berlangsung berdasarkan ketentuan Pasal  1550  KUHPerdata.  Pihak  pemberi  sewa  atau  bank  sebagai  pemegang  hak tanggungan  tidak  dapat  menghapuskan  hak  untuk  menikmati  objek  sewa  daripada penyewa. Penyewa dapat mengajukan gugatan apabila hal tersebut tidak diindahkan oleh pemberi sewa maupun pemegang hak tanggungan.
Bima  Yuda  Prakoso,  Harun,  Rizka  (2022)  Perlindungan  Hukum  Terhadap  Penyewa  Rumah  Yang Objek  Sewanya  Dijaminkan  Kepada  Bank, (7)  10, http://dx.doi.org/10.36418/syntax- literate.v7i10.13031 E-ISSN: 2548-1398 Published by: Ridwan Institute

## BIBLIOGRAFI
Aprilianti. (2011). Perjanjian Sewa Guna Usaha antara Lessee dan Lessor. Fiat Justisia Jurnal Ilmu Hukum, 5(3).
Hasan, Djuhaendah. (2011).  Lembaga Jaminan Kebendaan bagi Tanah  dan Benda lain yang Melekat pada Tanah dalam Konsepsi Penerapan Asas Pemisahan Horizontal. Jakarta: Nuansa Madani,
Indonesia. Kitab Undang-Undang Hukum Perdata [ Burgerlijke Wetboek ], diterjemahkan oleh R. Soebekti dan R. Tijtrosudibio.
Indonesia. Peraturan Pemerintah Tentang Penghunian Rumah Oleh Bukan Pemilik. PP Nomor 44 Tahun 1994, LN No. 73 Tahun 1994 TLN No. 3576.
Jumhana, M. (2000). Hukum Perbankan di Indonesia. Bandung: Citra Aditya Bakti.
M.I.,  Zakki.  (2013).  Transaksi  Leasing  di  Indonesia  dalam  Perspektif  Hukum  Islam. Epistemé: Jurnal Pengembangan Ilmu Keislaman, 8(1).
Oktafiani,  L.,  &  Idris,  I.  (2015).  Pelaksanaan  Pemberian  Kredit  dengan  Jaminan  Hak Tanggungan pada Debitur PT. Bank DKI Jakarta Pusat. Lex Jurnalica, 12(2).
Tim Hukum Online. (2020). Pengertian Perlindungan Hukum dan Cara Memperolehnya .

## Copyright holder:
Bima Yuda Prakoso, Harun, Rizka (2022)

## First publication right:
Syntax Literate: Jurnal Ilmiah Indonesia
This article is licensed under: