## Eksis
Analisis Highest and Best Use atas Aset Tetap Milik Pemerintah Kota Batam
Farhan Ramadhani Santoso 1 , Nurbiyanto 2
Politeknik Keuangan Negara STAN *corresponding author: 4302180007_farhan@pknstan.ac.id; nurbiyanto@pknstan.ac.id
Abstrak. Penelitian ini membahas dan mengimplementasikan metode analisis Penggunaan Tertinggi dan Terbaik (PTT) terhadap sebuah  aset  tetap  yang  berada  dibawah  pengelolaan  dan  kepemilikan  Pemerintah Kota Batam berupa  lahan  dan  bangunan  yang tidak diutilisasi pada Pasar Induk Tradisional Jodoh yang berlokasi di Jalan Duyung, Kecamatan Lubuk Baja, Kota Batam. Metode PTT  pada  penelitian  ini  mengasumsikan  objek  sebagai as  though  vacant dan  dilakukan  analisis  terhadap  empat  aspek  yang mencakup  aspek  legal,  aspek  fisik,  aspek  finansial,  serta  produktivitas  maksimum.  Alternatif  pengembangan  yang  mampu menghasilkan  kenaikan  nilai  lahan  yang  paling  tinggi  terhadap  lahan  tersebut,  maka  alternatif  pengembangan  tersebut  dipilih sebagai  alternatif  pengembangan  yang  memiliki  tingkat  optimalisasi  yang  tertinggi.  Menurut  analisis  PTT  yang  dilakukan, alternatif pengembangan lahan yang paling menguntungkan pada Pasar Induk Jodoh adalah sebagai properti komersial dengan tipe penggunaan  campuran  meliputi  pasar  tradisional,  rumah  toko/ruko,  dan  pusat  jajanan  serba  ada/pujasera  dengan  kenaikan  nilai lahan sebesar 1.342% atau menjadi sebesar Rp 20.248.791,32-/m 2 .
Kata Kunci : Analisis penggunaan tertinggi dan terbaik, legalitas, fisik, finansial, produktivitas maksimum, optimalisasi aset,
Abstract. This study discusses and implements the Highest and Best Use (HBU) analysis method for a fixed asset that is under the management  and ownership  of the Batam  City Government in  the form of land  and buildings that are not  utilized at  the Jodoh Traditional  Main  Market  which  is  located  on  Jalan  Duyung,  Lubuk  Baja  District,  Batam  City.  The  HBU  analysis  in  this  study assumes the object  as though vacant  and analyzes four aspects  which include legal aspects, physical  aspects, financial  aspects, and maximum productivity. The development alternative that is able to produce the highest increase in land value on the land, then the development alternative is chosen as an alternative development that has the highest level of optimization. According to HBU's analysis,  the  most  profitable  alternative  for  land  development  is  as  a  commercial  property  with  mixed  use  types  including traditional  markets,  shop  houses/ruko,  and  convenience  stores/food  courts  with  an  increase  in  land  value  of  1.342%  or  to  Rp. 20,248,791.32.-/m 2 .
Keywords:  Highest  and  best  use  analysis,  legal  aspect,  physical  aspect,  financial  aspect,  maximum  productivity,  asset optimization

## PENDAHULUAN
Pengelolaan  aset  daerah  merupakan  salah  satu pekerjaan  rumah  tangga  pemerintah  daerah  baik  di tingkat  kota  maupun  di  tingkat  provinsi  yang  masih memerlukan perhatian lebih terhadap proses pengelolaannya.  Pada  rapat monitoring dan  evaluasi yang diselenggarakan oleh unit Koordinasi dan Supervisi Pencegahan  Komisi  Pemberantasan  Korupsi  (KPK) diperoleh  informasi  bahwa  sistem  manajemen  aset daerah di Provinsi Kepulauan Riau masih belum optimal dan  mengalami  hambatan  (Risalah,  2020).  Salah  satu hambatan  tersebut  adalah  adanya  konflik  kepemilikan aset  daerah  antara  pemerintah  daerah  setempat,  Badan Layanan  Umum  (BLU)  setempat  seperti  Badan Pengusahaan  (BP)  Batam.  Berdasarkan  informasi  dari rapat  tersebut,  konflik  yang  terjadi  disebabkan  oleh adanya pemekaran daerah, proses hibah aset daerah yang dilakukan  secara  tidak  tuntas,  serta  bukti  kepemilikan yang  terbatas.  Dampak  dari  konflik  tersebut  adalah menyebabkan terhambatnya proses sertifikasi aset.
Permasalahan  tersebut  terlihat  pada  pada  laporan Monitoring  Center  for  Prevention (MCP)  KPK  pada tahun 2020 yang menunjukkan bahwa aset daerah berupa aset  tanah  milik  Pemerintah  Provinsi  (Pemprov) Kepulauan  Riau  yang  telah  bersertifikat  resmi  hanya
berjumlah  1.087  Nomor  Urut  Pencatatan  (NUP)  dari jumlah  total  5.205  NUP  (KPK,  2019).  Hal  tersebut mengindikasikan  hanya  terdapat  sebesar  20%  aset daerah  saja  yang  dilengkapi  dengan  dokumen  legal. Selanjutnya, penyelesaian dan mitigasi dalam mengatasi permasalahan terbilang cukup lamban dan lama.
Permasalahan  tersebut  turut  dapat  berdampak pada  proses  pengelolaan  aset  pemerintah  daerah.  Salah satu  aset  tersebut  misalnya  tanah  dan  bangunan  Pasar Induk  Tradisional  Jodoh  atau  yang  dapat  disebut  Pasar Jodoh.  Pasar  Jodoh  merupakan  salah  satu  aset  daerah milik  Pemerintah  Kota  (Pemko)  Batam  yang  telah menjadi  aset  yang  tidak  produktif  bagi  Kota  Batam selama  hampir  40  tahun  dikarenakan  adanya  konflik kepemilikan  antara  BP  Batam  dan  Pemko  Batam. Keunikan  arsitektur  bangunan  serta  lokasinya  yang strategis menjadikan Pasar Jodoh sebagai bangunan yang cukup ikonik.
Pasar  dengan  total  luas  lahan  21.275  m 2 tersebut telah berhenti melaksanakan kegiatan operasional dalam jangka  waktu  yang  lama  setelah  terjadi  kebakaran  besar pada  tahun  1987  (Tyas,  2020).  Pasca  insiden  kebakaran tersebut,  keadaan  bangunan  dan  sekitarnya  menjadi rusak  parah  dan  kondisinya  semakin  memburuk  karena tidak  adanya  perbaikan  serta  pemeliharaan  lanjutan.
Farhan Ramadhani Santoso dan Nurbiyanto, Analisis Highest and Best Use atas Aset Tetap Milik Pemerintah Kota Batam
Berdasarkan  informasi  yang  diperoleh  dari  Pemerintah Kota  Batam,  hal  tersebut  disebabkan  karena  tidak tersedianya  anggaran  untuk  melakukan  perbaikan  oleh pihak pengelola aset, yakni BP Batam. Pada tahun 2019, aset  tersebut  dihibahkan  oleh  BP  Batam  kepada Pemerintah  Kota  Batam.  Setelah  proses  hibah  tersebut dilaksanakan  secara  tuntas,  tahap  selanjutnya  adalah perencanaan  bangunan  pasar  untuk  dilakukan  kegiatan revitalisasi  oleh  Pemerintah  Kota  Batam.  Namun, sampai  dengan  tahun  2020  belum  terlihat  adanya perkembangan  secara  material/fisik  bagi  perbaikan bangunan. Hal tersebut cukup disayangkan karena dapat mengurangi  keindahan  tata  kota,  membahayakan masyarakat  yang  menghuni  bangunan  maupun  yang berada di sekitar lokasi, serta dapat menimbulkan beban bagi keuangan pemerintah daerah/pusat.
Dalam  rangka  melaksanakan  pemanfaatan  aset yang  efektif  dan  efisien,  pemerintah  daerah  sudah seharusnya  melakukan  pengkajian  kembali  untuk mengetahui  penggunaan  yang  tertinggi  dan  terbaik  atas lahan  Pasar  Jodoh  di  Kota  Batam.  Hal  ini  diperlukan sebab  adanya  potensi  perubahan  terhadap  model pengembangan  atas  kondisi  pasar  properti  di  masa sekarang. Oleh sebab itu, penting untuk dilakukan suatu analisis Highest  and  Best  Use (HBU)  terhadap  Pasar Jodoh untuk memberikan gambaran terhadap pengembangan alternatif yang potensial dapat menghasilkan manfaat dengan tingkat produktivitas yang paling maksimal.
Berangkat  dari  permasalahan  tersebut,  penulis merasa  tertarik  melakukan  penelitian  yang  membahas produktivitas  maksimum  untuk  lahan  pada  Pasar  Jodoh dengan  menggunakan  analisis  HBU.    Analisis  HBU merupakan  salah  satu  cara/metode  yang  tepat  untuk dapat  dipergunakan  dalam  menentukan  penggunaan lahan yang sesuai serta memberikan tingkat produktivitas yang paling maksimal.

## Landasan Teori

## Highest and Best Use
Highest  and  Best  Use (HBU)  atau  penggunaan tertinggi  dan  terbaik  adalah  penggunaan  yang  paling memungkinkan  serta  paling  optimal  dari  suatu  aset, dimungkinkan  untuk  dibangun  secara  fisik,  diizinkan secara  hukum,  layak  secara  finansial,  dan  menghasilkan nilai  yang  tertinggi  dari  pengembangan  aset  tersebut (KPSPI,  2018).  Menurut Appraisal  Institute ,  HBU diartikan  sebagai  penggunaan  properti  yang  rasional serta  memenuhi  aspek  legal  atas  tanah  kosong  atau properti  tersebut,  memungkinkan  secara  fisik,  layak secara  finansial,  dan  mengejawantahkan  nilai  yang tertinggi  ( Appraisal  Institute ,  2013).  HBU  merupakan salah  satu  konsep  dalam  ruang  lingkup  manajemen  aset untuk  melakukan  proses  valuasi  serta  peningkatan optimalisasi aset. Konsep dasar HBU dicetuskan pertama kalinya  oleh  para  ekonom  di  awal  era  neoklasik,  salah satunya  adalah  Irving  Fisher  (1867-1947).  Irving  Fisher
memberikan gagasan mengenai pencapaian produktivitas maksimum (Munizzo & Musial, 2010).
Pada  dasarnya,  HBU  merupakan  konsep  dalam penilaian real  estate yang  menunjukkan  bahwa  nilai yang  tertinggi  dan  terbaik  atas  suatu  properti  dapat dicapai setinggi-tingginya dengan melakukan suatu jenis pengembangan  tertentu  (Fanning,  2014).  Berikut  adalah jenis aspek yang dianalisis dalam konsep HBU: 1. Aspek Legal ( Legally Permissible )
Aspek legal adalah aspek yang menelaah sisi legalitas atau  hukum  atas  suatu  jenis  properti  diizinkan  untuk dibangun  pada  suatu  lahan  tertentu.  Aspek  legal berkaitan  erat  dengan  peruntukan  wilayah  ( zoning ), ketentuan  bangunan  ( building  code ),  ketentuan klasifikasi  bangunan  situs  bersejarah,  dan  peraturan lingkungan  (Prawoto,  2015).  Selain  itu,  krusial  pula untuk  menganalisis  apakah  terdapat  ketentuan larangan khusus ( private restrictions ) atas penggunaan suatu objek serta menganalisis peraturan terkait  bangunan  yaitu  ketentuan  mengenai  batasan Garis  Sempadan  Bangunan  (GSB),  Koefisien  Dasar Bangunan  (KDB),  Koefisien  Lantai  Bangunan (KLB),  Koefisien  Daerah  Hijau  (KDH),  serta ketentuan  maksimal  ketinggian  bangunan  (Harjanto & Hidayati, 2014).
2. Aspek Fisik ( Physically Possible )
Aspek fisik adalah aspek yang membahas keadaan/kondisi  fisik  suatu  objek real  estate mengenai ukuran, bentuk tanah, jenis tanah, keluasan lahan,  ketinggian  lahan,  kontur  tanah,  aksesibilitas, serta  utilitas  yang  tersedia  di  kawasan  objek (Prawoto, 2015).
3. Aspek Finansial ( Financially Feasible )
Aspek finansial adalah aspek yang membahas tingkat kelayakan  keuangan  dari  suatu  properti  dalam menghasilkan pendapatan potensial. Analisis kelayakan  finansial  dianalisis  dengan  menggunakan biaya  investasi,  biaya  operasional,  pendapatan operasional, dan metode diskonto arus kas/ Discounted Cash Flow (DCF) (Juwana, 2005).
Dalam  mengidentifikasi  besaran Net  Present Value (NPV), metode yang dipergunakan adalah metode DCF.  Dalam  metode  DCF,  jika  nilai  bersih  pada  masa sekarang  bernilai  positif  atau  nilai  sama  dengan  angka nol,  maka  suatu  investasi  dapat  diklaim  layak  secara finansial  dan  direkomendasikan  untuk  dilanjutkan  dan juga  sebaliknya,  apabila  menghasilkan  nilai  bersih  yang bernilai negatif, maka suatu investasi diklaim tidak layak untuk dilanjutkan. Rumus NPV (Gallo, 2014):
Keterangan: R t :  Selisih  antara  arus  kas  masuk  dengan  arus  kas keluar selama periode t .
Farhan Ramadhani Santoso dan Nurbiyanto, Analisis Highest and Best Use atas Aset Tetap Milik Pemerintah Kota Batam
I :  Tingkat  pengembalian  yang  diterima  dalam suatu jenis investasi.
t : Periode atau jangka waktu lama investasi yang dilakukan.
Selain  NPV,  terdapat  alat  analisis  kelayakan finansial lainnya yang dapat digunakan dalam mengukur kelayakan  finansial  atas  suatu  rencana  investasi,  yaitu Internal Rate of .. Return (IRR), Profitability . Index (PI), dan Payback  Period (PP).    Berikut  merupakan penjabaran atas alat analisis kelayakan finansial tersebut.
Internal Rate of Return (IRR)
IRR  adalah  sebuah  metode  yang  digunakan  untuk mengidentifikasi  besaran  tingkat  bunga  yang  dapat menyamakan present value dari seluruh aliran kas masuk dengan  aliran  kas  keluar  dari  suatu  investasi.  Dengan kata  lain,  IRR  merupakan  tingkat  bunga  dimana  nilai bersih  saat  ini  dari  seluruh  aliran  arus  kas  (positif ataupun negatif) dari sebuah investasi, sama dengan nol. Pengambilan  keputusan  mengenai  sebuah  rencana investasi  dapat  dilanjutkan  ataupun  dihentikan  adalah dengan melakukan komparasi antara IRR dengan tingkat bunga. Rumus IRR:
Keterangan: i 1
= Tingkat diskonto yang menghasilkan NPV 1
i 2 = Tingkat diskonto yang menghasilkan NPV 2
Profitability Index (PI)
PI  adalah  alat  analisis  kelayakan  finansial  suatu investasi  yang  digunakan  dengan  cara  membandingkan antara  nilai  saat  ini  dari  perkiraan  arus  kas  yang  akan diperoleh di masa mendatang dengan nilai investasi yang dikeluarkan  pada  masa  sekarang.  Proses  pengambilan sebuah  keputusan  investasi  dapat  diterima  atau  ditolak adalah dengan cara membandingkan PI dengan angka 1, yaitu:
a. Apabila  PI  >  1  atau  positif  maka  rencana  investasi diterima.
b. Apabila  PI  <  1  atau  negatif  maka  rencana  investasi ditolak. Rumus PI:
Payback Period (PP)
PP  adalah  alat  analisis  kelayakan  finansial  suatu investasi  yang  digunakan  untuk  menghitung  jangka waktu  lamanya  periode  yang  dibutuhkan  untuk  dapat mengembalikan  uang  yang  telah  dikeluarkan  untuk kegiatan  suatu  investasi.  Dalam  PP,  investasi  dengan jangka  waktu  pengembalian  yang  lebih  cepat  yang diterima/dipilih sebagai usulan investasi. Rumus PP:

## Maksimum Produktivitas
Suatu  properti  dapat  dikategorikan  mempunyai tingkat  produktivitas  yang  baik  dan  maksimal  jika mempunyai  tingkatan  pengembalian  yang  lebih  baik dibandingkan  dengan  properti  yang  lain.  Pemanfaatan yang  maksimal  adalah  pemanfaatan  yang  mampu menghasilkan  nilai  sisa  atau  residual  yang  paling  besar serta  tingkat    pengembalian  yang  konstan  serta  dapat dipastikan oleh pasar (Prawoto, 2015).

## Aset Tetap
Menurut Pernyataan Standar Akuntansi Keuangan (PSAK) 2016, aset tetap merupakan aset memiliki wujud fisik  yang  difungsikan  untuk  jangka  waktu  lebih  dari satu  tahun  dalam  rangka  mendukung  proses  produksi barang  dan  jasa,  disewakan,  dan  tujuan  manajemen/tata usaha (Standar  Akuntansi Pemerintah, 2010). Suatu aset dapat disebut sebagai aset tetap apabila memiliki bentuk fisik  atau  berwujud,  umurnya  lebih  dari  1  tahun, digunakan untuk kegiatan operasional, dan tidak dimiliki untuk diperjualbelikan (Rudianto, 2012).

## Konsep dan Jenis Properti
Properti  didefinisikan  sebagai  setiap  fisik  atau nonfisik  yang  dimiliki  oleh  seseorang,  sekelompok masyarakat,  atau  milik  suatu  badan  hukum  (Harjono, 2016).  Berdasarkan  Kamus  Besar  Bahasa  Indonesia (KBBI),  properti  adalah  harta  yang  berwujud  tanah  dan bangunan, serta bagian yang tidak terpisahkan dari tanah dan/atau  bangunan  tersebut.  Pada  hal  ini,  properti merupakan bangunan dengan konstruksi vertikal maupun horizontal  yang  dapat  difungsikan  sebagai  residensial maupun nonresidensial atau nonhunian.
Istilah  properti  mengacu  kepada  dua  jenis,  yaitu real  property serta personal  property .  Setiap  properti dapat  dibebani  dengan  sebuah  hak  tertentu.  Properti adalah  suatu  hak  dari  seseorang/suatu  pihak  untuk memperoleh  sebuah  kepentingan  tertentu  ( specific interest ) terhadap sebuah objek properti tertentu. Contoh dari  kepentingan  tersebut  adalah  hak  sewa,  hak  guna bangunan,  hak  milik,  hak  pakai,  dan  lain-lain.  Pemilik properti  memiliki  hak  untuk  menjual,  menyewakan, mengenakan  hak  tanggungan  atau  fisudia,  mengalihkan, menukarkan,  atau  merusak  properti  milik  mereka. Berikut  adalah  perbedaan  istilah  yang  menyangkut dengan properti:
Tabel 1 Perbedaan Real Property, Real Estate, dan Personal Property
Farhan Ramadhani Santoso dan Nurbiyanto, Analisis Highest and Best Use atas Aset Tetap Milik Pemerintah Kota Batam

## METODE
Penelitian  ini  menerapkan  konsep  HBU  dalam menganalisis  dan  mengidentifikasi  pemanfaatan  aset yang  penggunaannya  paling  optimal  terhadap  sebuah lahan  dan  bangunan  Pasar  Jodoh  Kota  Batam.  Lahan seluas 21.275 m 2 diasumsikan sebagai tanah  kosong “ as though  vacant ”.  Variabel  data  yang  dibutuhkan  dalam melakukan penelitian adalah sebagai berikut:
Tabel 2 . Indikator Penelitian

## Sumber: diolah oleh penulis
Terdapat  dua  metode  yang  digunakan  dalam pengumpulan  data  primer  dan  data  sekunder  untuk melakukan penelitian ini, yaitu:
1. Studi Kepustakaan/Literatur Studi kepustakaan atau literatur ialah komponen  penunjang  dalam  suatu  penelitian  yang bersumber  dari  pemikiran  para  pakar  dalam  bentuk tulisan  dalam  bentuk  referensi  jurnal,  buku,  karya ilmiah,  ataupun  laporan  penelitian  (Nazir,  2003). Dalam penelitian ini,  studi  kepustakaan atau  literatur digunakan  untuk  mendapatkan  data  terkait  aspek legal  seperti zoning dan building  code ,  serta  aspek finansial.  Sumber  data  sekunder  yang  digunakan untuk  penelitian  ini  adalah  mengacu  Peraturan Presiden  Republik  Indonesia  Nomor  87  Tahun  2011 tentang  Rencana  Tata  Ruang  Kawasan  Batam, Bintan,  dan  Karimun  (BBK),  Peraturan  Daerah  Kota Batam  Nomor  8  Tahun  2016,  dan  Peraturan  Daerah Provinsi  Kepulauan  Riau  Nomor  1  Tahun  2017 tentang  Rencana  Tata  Ruang  Wilayah  Provinsi
Kepulauan  Riau  Tahun  2017-2037,  serta  informasi terkait  data  pembanding  dalam  menganalisis  aspek finansial diperoleh dari beberapa situs internet. 2. Studi Lapangan
Studi lapangan merupakan kegiatan peninjauan yang  dilakukan  secara  langsung  di  lokasi  kegiatan penelitian  yang  didasarkan  oleh  pengalaman  atau pengetahuan teoretis untuk mendalami dan mengumpulkan data, serta melaksanakan pengolahan dan analisis data atau informasi, yang diinformasikan dalam  sebuah  laporan  penelitian  (Sugiyono,  2011). Pada  penelitian  ini,  studi  lapangan  dilakukan  untuk mengumpulkan  data  dalam  menganalisis  opsi alternatif  pengembangan  yang  direncanakan  untuk dianalaisis serta memperoleh data pada aspek fisik.
Dalam menghimpun data, teknik yang digunakan adalah: a. Observasi Observasi merupakan kegiatan pemangatan terhadap  suatu  objek  dengan  maksud  merasakan dan kemudian memahami suatu fenomena dengan dilandasi  oleh  pengetahuan  dan  gagasan  yang sudah  dimiliki  sebelumnya,  untuk  memperoleh informasi  yang  dibutuhkan  dalam  suatu  proses penelitian  (Widoyoko,  2020).  Teknik  observasi dilakukan  dengan  melakukan  pengamatan  secara langsung di lapangan untuk mendapatkan data dan fakta  yang  sesuai  dengan  topik  pembahasan  pada penelitian  ini.  Observasi  pada  penelitian  ini digunakan  pada  saat  menentukan  opsi  alternatif pengembangan  yang  dapat  dilakukan  melalui kegiatan  observasi  di  sekitar  daerah  objek penelitian  dan  menilai  kondisi  fisik  objek penelitian.
b. Kuesioner (Angket) Kuesioner  merupakan  teknik  dalam  menghimpun data  dengan  memberikan  daftar  pertanyaan kepada  responden  untuk  dijawab  (Sugiyono, 2011).  Kuisioner  ini  merupakan  jenis  kuisioner tertutup  dimana  jawaban  sudah  dipersiapkan sehingga responden hanya memilih jawaban  yang telah  dipersiapkan.  Kuesioner  pada  penelitian  ini disampaikan kepada Badan Pengelolaan Keuangan dan Aset Daerah (BPKAD) Pemerintah Kota  Batam,  Badan  Perencanaan  dan  Penelitian Pengembangan Pembangunan (Bapelitbang) Daerah  Kota  Batam,  Dinas  Perindustrian  dan Perdagangan  Kota  Batam,  masyarakat  yang tinggal  di  lokasi  objek  penelitian  ( end-user ),  dan stakeholder lainnya  yang  terkait  dengan  tujuan penelitian  ini.  Kuesioner  dalam  penelitian  ini dilakukan setelah tahap observasi dilakukan dalam menentukan  opsi  pengembangan  yang  akan dilakukan analisis lanjutan.
Farhan Ramadhani Santoso dan Nurbiyanto, Analisis Highest and Best Use atas Aset Tetap Milik Pemerintah Kota Batam

## HASIL DAN PEMBAHASAN Penentuan Alternatif Pengembangan
Tahap  awal  dalam  penelitian  adalah  menentukan alternatif  pengembangan  yang  memungkinkan  untuk dilaksanakan  pada  objek  penelitian.  Hal  ini  bertujuan dalam  rangka  mengidentifikasi  jenis  properti  atau  opsi alternatif pengembangan. Penentuan alternatif pengembangan dilakukan oleh penulis dengan melakukan  observasi  secara  langsung  pada  area  di sekitar  objek  penelitian  dengan  radius  3  km  dari  objek. Berikut adalah hasil observasi yang dilakukan:
Tabel 3 . Objek Pembanding

## Sumber: diolah oleh penulis
Setelah  melakukan  observasi  lapangan  dan mendata  hasil  observasi  tersebut,  tahap  berikutnya merupakan  tahap  melakukan  penyebaran  formulir kuesioner secara daring kepada stakeholder yang terkait. Tujuan  dari  kuisioner  adalah  untuk  menghimpun informasi  serta  pandangan  dari  pihak  yang  terkait mengenai  pengembangan  yang  mendukung  untuk dibangun  pada  kawasan  tersebut.    Berikut  merupakan hasil  dari  sebaran  formulir  kuesioner  yang  telah disebarkan secara daring:
Grafik I . Hasil Kuesioner/Angket mengenai Opsi Alternatif Pengembangan Sumber: diolah oleh penulis
Grafik  I  menunjukkan  terdapat  empat  jenis alternatif pengembangan yang paling banyak dipilih oleh stakeholder terkait melalui pengisian kuisioner. Berdasarkan grafik I, persentase paling besar adalah opsi pengembangan  sebagai  properti  campuran  atau mixed- use I  yang  terdiri  dari  pasar  tradisional,  gedung pertokoan/ruko, dan pujasera dengan persentase pemilih sebesar  50%.  Pada  urutan  kedua  adalah  opsi pengembangan  sebagai  properti  campuran  atau mixed- use II  yang  terdiri  dari  pasar  tradisional,  gedung pertokoan/ruko,  dan  hotel  dengan  persentase  pemilih sebesar  28%.  Pada  urutan  ketiga  adalah  opsi pengembangan sebagai pasar tradisional dengan persentase  9%,  dan  pada  urutan  keempat  adalah  opsi pengembangan  sebagai mall dengan  persentase  sebesar 4%.  Menurut  hasil  observasi  dan  pengisian  kuesioner tersebut,  dapat  disimpulkan  bahwa  dua  alternatif pengembangan  properti  yang  paling  banyak  dipilih adalah  pengembangan  sebagai mixed-use I  dan mixed- use II.  Pada  tahap  berikutnya  adalah  mengkaji  aspek legal,  aspek  fisik,  aspek  finansial,  dan  produktivitas maksimum.

## Aspek Legal Zoning
Lokasi  objek  penelitian  terletak  di  daerah yurisdiksi  Kecamatan  Lubuk  Baja.  Peraturan  Daerah Kota Batam Nomor 2 Tahun 2004 tentang Rencana Tata Ruang Wilayah Kota Batam tahun 2004-2014 menyebutkan  bahwa  Pasar  Jodoh  berada  di  kawasan dengan  peruntukan  sebagai  pusat  kegiatan  perdagangan dan  jasa  atau  juga  disebut  sebagai  kawasan  komersial. Hal  ini  juga  didukung  oleh  Peraturan  Daerah  Provinsi Kepulauan  Riau  Nomor  1  Tahun  2017  tentang  Rencana Tata  Ruang  Wilayah  Provinsi  Kepulauan  Riau  Tahun 2017-2037  yang  menyatakan  bahwa  Lubuk  Baja dipusatkan sebagai pusat kawasan perdagangan dan jasa. Selain  itu,  diterangkan  pula  pada  Peraturan  Presiden Republik  Indonesia  Nomor  87  Tahun  2011  tentang Rencana  Tata  Ruang  Kawasan  Batam,  Bintan,  dan Karimun  (BBK)  menyatajab  bahwa  Lubuk  Baja merupakan  kawasan  perdagangan  dan  jasa  yang memiliki  fungsi  utama  sebagai  kawasan  perdagangan dan  jasa  serta  fungsi  sebagai  pendukung  permukiman
Farhan Ramadhani Santoso dan Nurbiyanto, Analisis Highest and Best Use atas Aset Tetap Milik Pemerintah Kota Batam
dengan  tingkat  kepadatan  tinggi,  simpul  transportasi penumpang,  dan  wisata  belanja.  Kemudian,  Kecamatan Lubuk Baja diklasifikasikan sebagai Zona B1 (Budidaya 1) yaitu area yang difungsikan sebagai area permukiman dengan  tingkat  kepadatan  yang  tinggi  serta  merupakan kawasan  dengan  karakteristik  wilayah  yang  memiliki kualitas  sarana  dan  prasarana  yang  tinggi,  kualitas  daya dukung  lingkungan  yang  tinggi,  serta  intensitas bangunan gedung vertikal yang tinggi.

## Building Code
Berikut  merupakan  rincian building  code yang berlaku  pada  Kecamatan  Lubuk  Baja  yang  telah disesuaikan dengan berbagai peraturan daerah di tingkat kota maupun provinsi yang berlaku di Kota Batam: a. Lokasi  objek  :  Jalan  Duyung,  RT  03  RW  01, Kecamatan  Lubuk  Baja,  Kota  Batam,  Provinsi Kepualauan Riau.
b. Klasifikasi jalan :  Jalan lokal sekunder
c. GSB :
- Sisi depan 4 m                  - Sisi Kanan 3 m
- Sisi belakang 4 m             - Sisi Kiri 3 m
d. KDB : Maksimum 60% - 75%
e. KLB : Maksimum 500%
f. Jumlah  Lantai  Maksimum  :  8  lantai  (dengan persyaratan  area  parkir  termasuk  ke  dalam  bangunan gedung/persil)
g. KDH : Minimum 10%
Dalam  melaksanakan  analisis  aspek  legal  pada properti mixed-use atau  penggunaan  campuran  perlu untuk  ditetapkan  terlebih  dahulu  estimasi  luas  lahan untuk  setiap  fungsi/jenis  bangunan  yang  dijadikan sebagai alternatif pengembangan atas seluruh penggunaan  lahan.  Estimasi  luas  lahan  untuk  masing- masing penggunaan dapat diperoleh dengan berdasarkan kepada data pembanding pada jenis alternatif pengembangan.  Berikutnya,  rincian  estimasi  luas  lahan dapat dijabarkan sebagai berikut:
Tabel 4 . Estimasi Luas Lahan untuk Setiap Alternatif
Pengembangan Alternatif Pengembangan Luas Lahan ( m 2 ) Panjang x Lebar (m)
Mixed-Use I
a. Pasar   Tradisional
b. Ruko c. Pujasera 13.912 2.080 1.200 148 x 94 130 x 16 60 x 20 Mixed-Use II
a. Pasar   Tradisional
b. Ruko c. Hotel 13.912 2.080 3.060 148 x 94 130 x 16 180 x 217
Sumber: diolah oleh penulis
Secara  hukum, zoning untuk  wilayah  objek penelitian  merupakan  kawasan  komersial  sehingga pengembangan mixed-use I  (pasar  tradisional,  gedung pertokoan/ruko,  dan  pujasera)  dan mixed-use II  (pasar
tradisional,  gedung  pertokoan/ruko,  dan  hotel)  sudah memenuhi ketentuan. Selain itu, dari segi building code , alternatif mixed-use I  dan mixed-use II  telah  memenuhi ketentuan  yang  berlaku.  Berikut  adalah  rincian  building code dari hasil perhitungan yang telah dilakukan: 1. Mixed-use I
- Pasar Tradisional
KDB  49%,  luas  lahan  tidak  terbangun  untuk  area hijau dan parkir 7.648 m 2 (36%), KLB 51.870 m 2 , dan jumlah lantai maksimum 8 lantai.
- Gedung Pertokoan/Ruko KDB  9,7%,  luas  lahan  tidak  terbangun  2.819  m2 (13%),  KLB  10.400  m2,  dan  jumlah  lantai maksimum 6 lantai.
- Pujasera KDB  4,5%,  luas  lahan  tidak  terbangun  4.331  m2 (20%),  KLB  4.760  m2,  dan  jumlah  lantai maksimum 6 lantai.
2. Mixed-use II
- Pasar Tradisional
KDB  49%,  luas  lahan  tidak  terbangun  untuk  area hijau dan parkir 7.648 m 2 (36%), KLB 51.870 m 2 , dan jumlah lantai maksimum 8 lantai.
- Gedung Pertokoan/Ruko KDB  9,7%,  luas  lahan  tidak  terbangun  2.819  m 2 (13%),  KLB  10.400  m 2 ,  dan  jumlah  lantai maksimum 6 lantai.
- Hotel KDB  11%,  luas  lahan  tidak  terbangun  2.819  m 2 (13%),  KLB  12.320  m 2 ,  dan  jumlah  lantai maksimum 6 lantai.

## Aspek Fisik Lokasi Objek
Objek  penelitian  adalah  lahan  dan  bangunan  dari Pasar Jodoh yang beralamat di Jalan Duyung, RT 03 RW 01,  Kelurahan  Lubuk  Baja  Kota,  Kecamatan  Lubuk Baja,  Kota  Batam,  Provinsi  Kepulauan  Riau.  Objek penelitian  berada  di  titik  koordinat  1°08'50.4"N 104°00'09.2"E  dan  luas  lahan  dari  objek  adalah  21.275 m 2 .
Kecamatan  Lubuk  Baja  berlokasi  tidak  jauh dengan pusat Kota Batam yaitu hanya berjarak sekitar 8 km. Lokasi objek terletak di sisi barat Kelurahan  Lubuk Baja Kota yang berbatasan langsung dengan  Kecamatan Batu  Ampar.  Jalan  Duyung  merupakan  jalan  yang berlokasi di kawasan pusat perdagangan dan jasa di Kota Batam.

## Karakteristik Lahan
a. Bentuk dan Dimensi Lahan
Objek  penelitian  memiliki  lahan  berbentuk  persegi panjang  dengan  lebar  depan  yang  ukurannya  hampir sama dengan panjang lahan sehingga bersesuaian jika didirikan  sebuah  bangunan  secara  proporsional. Lahan  tersebut  memiliki  dimensi  dengan  ukuran panjang sebesar 187 m dan lebar sebesar 115 m.
Farhan Ramadhani Santoso dan Nurbiyanto, Analisis Highest and Best Use atas Aset Tetap Milik Pemerintah Kota Batam
Gambar 1 . Site Plan Objek Penelitian Sumber: Google maps
b. Topografi
Objek  penelitian  memiliki  kontur  dengan  permukaan yang  datar  atau  kondisi  elevasi  yang  sejajar  dengan jalan  lokal.  Tingkat  elevasi  diperkirakan  hanya sebesar 0%-3% sehingga tidak perlu dilakukan proses perataan.
c. View
Objek  penelitian  yang  menghadap  langsung  ke  jalan lokal akan terlihat view berupa kompleks ruko, hotel, serta pusat perbelanjaan. Sedangkan, apabila menghadap  ke  arah  belakang  bangunan  akan memperoleh view berupa  sungai  yaitu,  Sungai  Sei Jodoh dan kapal-kapal tongkang.
d. Jenis Tanah Jenis  tanah  yang  berada  pada  objek  penelitian merupakan tanah datar yang matang.
e. Infrastruktur  atau  Fasilitas  Pelayanan  Publik  dan
Utilitas
Secara  keseluruhan,  infrastruktur  atau  fasilitas pelayanan  publik  seperti  rumah  sakit,  pusat perbelanjaan,  sekolah,  tempat  ibadah,  dan  kantor pemerintahan  cukup  mudah  untuk  diakses  di  area Jalan  Duyung  karena  tergolong  sebagai  daerah komersial  dan  padat  penduduk.  Dari  segi  utilitas, jaringan listrik, air bersih, jaringan drainase, jaringan jalan, jaringan telekomunikasi dapat dikatakan sangat memadai untuk menunjang kegiatan komersial.
f. Aksesibilitas
Jalan Duyung yang berlokasi di Jodoh memiliki lebar jalan  sebesar  7,5  m  dengan  arah  lalu  lintas  searah dengan  Jalan  Raja  Ali  Haji  Fisabilillah  dan  Jalan Bunga  Raya  yang  mengarah  ke  daerah  Batu  Ampar dan  Batam Center .  Jalan  Duyung  memiliki  kondisi aspal  yang padat  serta dilalui oleh kendaraan dengan jenis  kendaraan  pribadi  maupun  umum  seperti  mini bus, motor, serta truk. Jalan Duyung adalah salah satu rute yang dilintasi oleh trayek transportasi Bus Trans Batam yang beroperasi dari pukul 06.00 WIB sampai dengan  18.00  WIB.  Jenis  transportasi  umum  yang melintasi  Jalan  Duyung  adalah  kendaraan  berjenis bus dengan ukuran sedang dengan kapasitas sebanyak 22  tempat  duduk,  bus  dengan  ukuran  kecil  dengan kapasitas  sebanyak  16  tempat  duduk, microbus
dengan  kapasitas  sebanyak  14  tempat  duduk,  serta Metro  Trans  dengan  kapasitas  sebanyak  9  tempat duduk.  Oleh  karena  itu,  dapat  dikatakan  tingkat aksesibilitas objek penelitian sangat baik.

## Perencanaan Desain Pengembangan
Desain bangunan untuk setiap alternatif pengembangan ditentukan berdasarkan data pembanding yang  dijadikan  sebagai  acuan  konstruksi  properti. Perencanaan  desain  bangunan  dapat  dilihat  pada Lampiran 1.

## Ilustrasi Skema Penataan
Berikut  ini  merupakan  ilustrasi  dari  skema penataan  yang  direncanakan  untuk  pembangunan alternatif  pengembangan  I  dan  alternatif  pengembangan II.  Keterangan  warna  untuk  ilustrasi  skema  penataan pada gambar 2 dan gambar 3 adalah warna kuning untuk bangunan  pasar  tradisional,  warna  merah  untuk bangunan  ruko,  warna  biru  untuk  bangunan  pujasera, dan warna hijau untuk bangunan hotel.
Gambar 2 . Alternatif Pengembangan I Sumber: diolah oleh penulis
Gambar 3 . Alternatif Pengembangan II Sumber: diolah oleh penulis

## Aspek Finansial
1. Biaya Investasi
Biaya  investasi  dalam  penelitian  ini  mencakup  biaya pembongkaran  atas  konstruksi  bangunan  serta  biaya konstruksi  bangunan  yang  akan  dikembangkan. Dalam  objek  penelitian  ini,  biaya  tanah  tidak disertakan  sebagai  biaya  investasi  sebab  tanah  telah termasuk  ke  dalam  kepemilikan  serta  penguasaan Pemko  Batam.  Hal  tersebut,  dikarenakan  telah adanya  mekanisme  hibah  dari  BP  Batam.  Biaya
Farhan Ramadhani Santoso dan Nurbiyanto, Analisis Highest and Best Use atas Aset Tetap Milik Pemerintah Kota Batam
pembangunan/konstruksi didapatkan dengan memanfaatkan Daftar Komponen Penilaian
Bangunan (DKPB) Kota Batam tahun 2021.
2. Proyeksi Pendapatan
Proyeksi pendapatan yang digunakan untuk alternatif pengembangan  I  dan  alternatif  pengembangan  II berasal  dari  pendapatan  sewa,  pendapatan  penjualan unit,  pendapatan service  charge ,  serta  pendapatan parkir. Proyeksi pendapatan dihitung dengan mempertimbangkan occupancy  rate serta  tingkat inflasi rata-rata secara nasional.
3. Proyeksi Pengeluaran
Proyeksi pengeluaran  yang digunakan pada alternatif pengembangan  I  dan  alternatif  pengembangan  II bersumber  dari  biaya  operasional  (mencakup  biaya air,  biaya  listrik,  dan  gaji  pegawai)  serta  biaya pemeliharaan.  Properti  merupakan  properti  dengan tipe sewa net lease yaitu penyewa menanggung biaya air  dan  biaya  listriknya  sendiri  selain  biaya  sewa tempat.  Oleh  sebab  itu,  pihak  pengelola  properti hanya  menanggung  biaya  air  dan  biaya  listrik  untuk fasilitas umum properti.
a. Biaya listrik Biaya  listrik  menggunakan  Intensitas  Konsumsi Energi  (IKE)  sebagai  standar  kebutuhan  listrik untuk  menghitung  pengeluaran  biaya  listrik. Properti  untuk  setiap  alternatif  pengembangan termasuk  ke  dalam  golongan  B-3/Tegangan Menengah  (TM)  daya  yaitu  di  atas  200  kVA dengan tarif sebesar Rp 1.114,74 per kWh.
Tabel 5 . Standar Kebutuhan Listrik
Sumber: diolah oleh penulis
b. Biaya Air
Dalam  menghitung  kebutuhan  air,  standar kebutuhan air mengacu pada ketentuan Kementerian  Pekerjaan  Umum  dan  Perumahan Rakyat.  Berdasarkan  Perusahaan  Daerah  Air Minum  (PDAM)  Kota  Batam  pada  tahun  2020, tarif air adalah sebesar Rp 9.500/m 3 .
c. Gaji Pegawai
Dalam  menghitung  pengeluaran  gaji  pegawai, perhitungan  dapat  diasumsikan  sebesar  42%  dari service  charge (Juwana,  2005).  Kemudian, kenaikan  Upah  Minimum  Regional  (UMR)  Kota Batam setiap 5 tahun dirata-ratakan sebesar 2,7%. d. Biaya Pemeliharaan Dalam menghitung biaya pemeliharaan, perhitungan  dapat  diasumsikan  sebesar  15%  dari service charge (Juwana, 2005). Biaya
pemeliharaan digunakan untuk melakukan
pemeliharaan  terhadap  kondisi  fisik  gedung beserta  segala  utilitas  yang  didayagunakan  untuk beroperasi.

## 4. Analisis Arus Kas
Analisis  arus  kas  diperoleh  dengan  menggunakan NPV.  Biaya  investasi  yang  digunakan  dalam perhitungan arus kas diasumsikan semua berasal dari modal  sendiri,  tidak  menggunakan  pinjaman  modal dari  bank. Discount  rate yang  ditetapkan  untuk mendapatkan nilai NPV adalah menggunakan Capital Asset  Pricing  Model (CAPM)  (Bodie  et  al.,  2018). Berikut adalah rincian perhitungan CAPM:
Tabel 6 . Rekapitulasi CAPM
Sumber: diolah oleh penulis
Tabel 7. Hasil Perhitungan NPV

## Sumber: diolah oleh penulis
Menurut  proyeksi  dan  analisis  arus  kas  pada alternatif  pengembangan  I  dan  alternatif  pengembangan II  menyatakan  bahwa  alternatif  pengembangan  I  yang meliputi  pasar  tradisional,  gedung  pertokoan/ruko,  dan pujasera  layak  secara  finansial  karena  NPV  yang didapatkan  adalah  Rp  52.031.949.812  (lebih  besar  dari 0).  Sedangkan,  perhitungan  analisis  proyeksi  arus  kas untuk alternatif pengembangan II diperoleh hasil sebesar - Rp92.149.459.818 (kurang dari 0) sehingga dinyatakan
Farhan Ramadhani Santoso dan Nurbiyanto, Analisis Highest and Best Use atas Aset Tetap Milik Pemerintah Kota Batam
tidak  layak  secara  finansial  untuk  dilakukan  suatu proyek/investasi.  Perhitungan  analisis  arus  kas  terdapat pada Tabel 8 dan Tabel 9.

## Produktivitas Maksimum
Setelah  melakukan  analisis  terhadap  aspek  legal, aspek  fisik,  serta  aspek  finansial.  Berikutnya  adalah melakukan  analisis  produktivitas  maksimum  dengan tujuan  agar  mengetahui  persentase  kenaikan  nilai  lahan yang direncanakan akan dilakukan pengembangan. Nilai lahan  didapatkan  dari  metode  penyisaan  tanah  dimana nilai lahan merupakan selisih dari nilai properti dan nilai bangunan.Nilai bangunan didapatkan dari biaya investasi melalui  perhitungan  DKPB.  Sedangkan,  nilai  properti didapatkan  dari terminal  value pada  akhir  periode investasi.  Berikut  merupakan  perhitungan  produktivitas maksimum:
Tabel 8 . Produktivitas Maksimum

## Sumber: diolah oleh penulis
Berdasarkan Tabel 7, lahan objek akan mengalami pertambahan  nilai  dari  nilai  lahan  awal  jika  dibangun properti mixed-use I  dengan  tingkat  produktivitas meningkat  menjadi  sebesar  1.342%  atau  sebesar  Rp 20.248.791/m 2 sedangkan  jika dibangun dengan properti mixed-use II  tingkat  produktivitas  meningkat  hanya sebesar 441% atau sebesar Rp 7.598.590/m 2 . Maka dapat disimpulkan  bahwa  penggunaan  tertinggi  dan  terbaik untuk  lahan  objek  penelitian  adalah  properti  dengan pengembangan  sebagai mixed-use I  berupa  pasar tradisional, gedung pertokoan/ruko, dan pujasera.

## SIMPULAN
Penelitian  ini  merupakan  penerapan  analisis dengan  konsep  HBU.  Langkah  pertama  dari  analisis HBU  adalah  dengan  melakukan  pemilihan  alternatif pembangunan  yang  ditentukan  berdasarkan  hasil observasi  lapangan  dan  sebaran  kuesioner  yang disebarkan kepada para pihak stakeholder serta end-user . Melalui  tahap  tersebut  dihasilkan  beberapa  pilihan alternatif  yang  memungkinkan  untuk  dibangun  pada lahan  objek  penelitian  yang  berada  di  Jalan  Duyung, Kecamatan Lubuk Baja, Kota Batam yang diperuntukkan sebagai kawasan komersial serta permukiman  dengan  tingkat  kepadatan  tinggi.  Pilihan alternatif yang diperoleh yaitu alternatif pengembangan I
berupa  pengembangan  dengan  jenis mixed-use yang meliputi pasar tradisional, pertokoan/ruko, dan pujasera. Berikutnya,  alternatif  pengembangan  II  yaitu  berupa properti  berjenis mixed-use yang  meliputi  pasar tradisional,  pertokoan/ruko,  dan  hotel.  Kedua  alternatif pengembangan  tersebut  kemudian  ditetapkan  sebagai tumpuan  awal  dalam  menganalisis  HBU  terhadap  lahan objek  penelitian  dengan  luas  21.275  m 2 untuk mengidentifikasi  alternatif  pengembangan  yang  dapat menghasilkan produktivitas maksimum bagi lahan.
Sesuai  dengan  sistematika  dalam  analisis  HBU, alternatif  yang  akan  dianalisis  pada  tahap  berikutnya dianalisis aspek legal, aspek fisik dan, aspek finansialnya untuk  memperoleh  produktivitas  maksimum  bagi  setiap alternatif pengembangan. Hasil dari penelitian menunjukkan  bahwa  alternatif  pengembangan  yang mampu  memberikan  hasil  yang  tertinggi  adalah alternatif  pengembangan  sebagai mixed-use I  yaitu pengembangan  sebagai  pasar  tradisional,  ruko,  dan pujasera. Peningkatan nilai lahan adalah sebesar 1.342% yaitu  nilai  lahan  meningkat  menjadi  sebesar  Rp 20.248.791/m 2 .

## Saran
Penelitian  yang  dilakukan  pada  penelitian  ini, dapat  dikatakan  cukup  terbatas  penggunaannya  pada data  pasar  yang  digunakan,  sebaiknya  pada  penelitian berikutnya  diharapkan  dapat  menggunakan  riset  pasar yang  lebih  dalam  agar  asumsi  kondisi  pasar  dapat mencerminkan  keadaan  aktual  agar  analisis  HBU  dapat dilaksanakan secara lebih maksimal dan akurat.
Hasil  dari  penelitian  dapat  dimanfaatkan  sebagai bahan  pertimbangan  bagi  Badan  Pengelola  Keuangan dan  Aset  Daerah  (BPKAD)  Kota  Batam  ataupun stakeholder yang terkait khususnya pemangku kepentingan  dalam  melakukan  optimalisasi  aset  di daerah    Kota  Batam  agar  tercipta  aset  yang  mampu mengoptimalkan potensi fisik, lokasi, nilai, jumlah/volume,  legal,  dan  ekonomi  yang  dimiliki  oleh aset bagi daerah tersebut.

## DAFTAR PUSTAKA
Appraisal Institute. (2013). The Appraisal of Real Estate (14th ed.). Appraisal Institute.
Bodie, Z., Kane, A., & Marcus, A. J. (2018). Investments (Eleventh). McGraw-Hill Education.
Damodaran, A. (2021). Country default spreads and risk premiums. Pages. Stern. Nyu. Edu .
Fanning,  S.  F.  (2014).  Market  Analysis  for  Real  Estate. In The Appraisal Institue (Second Edi).
Gallo,  A.  (2014).  A  Refresher  on  Net  Present  Value. Harvard  Business  Review. Harvard  Business Review , 19 , 1–6.
Harjanto,  B.,  &  Hidayati,  W.  (2014).  Konsep  Dasar Penilaian Properti. BPFE: Yogyakarta . Harjono,  D.  K.  (2016). Hukum  Properti .  Pusat Pengembangan Hukum dan Bisnis Indonesia.
Farhan Ramadhani Santoso dan Nurbiyanto, Analisis Highest and Best Use atas Aset Tetap Milik Pemerintah Kota Batam
Juwana,  J.  S.  (2005). Panduan  Sistem  Bangunan  Tinggi untuk Arsitek dan Praktisi Bangunan . KPK.  (2019). Di  Kepri,  KPK  Evaluasi  Penyelesaian Konflik Kepemilikan Aset .
https://www.kpk.go.id/id/berita/berita-kpk/1085- di-kepri-kpk-evaluasi-penyelesaian-konflik- kepemilikan-aset KPSPI,  K.  P.  S.  P.  (2018). Masyarakat  Profesi  Penilai Indonesia . Jakarta. Munizzo,  M.  A.,  &  Musial,  L.  V.  (2010). General market  analysis  and  highest  and  best  use . Cengage Learning. Nazir, M. (2003). Metode Penelitian . Ghalia Indah.
Prawoto,  A.  (2015).  Teori  &  Praktek  Penilaian  Properti Edisi Ketiga. Yogyakarta: BPFE . Risalah,  D.  .  (2020). KPK  soroti  pengelolaan  aset daerah kepri . Republika.
https://www.republika.co.id/berita/q67h3z328/kpk -soroti-pengelolaan-aset-daerah-kepri Rudianto.  (2012). Pengantar  Akuntansi  (Konsep  & Teknik  Penyusunan  Laporan  Keuangan  Adaptasi IFRS) . Erlangga.
Standar Akuntansi Pemerintah. (2010). Standar
Akuntansi Pemerintah Berbasis Akrual . 2–203. Sugiyono.  (2011). Metode  Penelitian  Kuantitatif, Kualitatif, dan R&D . Alfabeta. Tyas,  W.  W.  (2020). Asal Mula  Nama  Jodoh  di  Batam, Bermula  Sering  Tukar  Barang  di  Sungai  Jodoh . tribunnews.com: https://batam.tribunnews.com/2020/03/10/asal- mula-nama-jodoh-di-batam-bermula-sering-tukar- barang-di-sungai-jodoh?page=all Widoyoko,  S.  E.  P.  (2020). Uraian  Ciptaan:  Tekhnik Penyusunan Instrumen Penelitian .