## Wajah Hukum

## Akibat Hukum Wanprestasi Atas Perjanjian Sewa Menyewa

## Monicke Cintyara
Magister Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Indonesia Jl. Margonda Raya, Pondok Cina, Kota Depok, Jawa Barat, 16424. Correspondence: kekecintyara@gmail.com
Abstrak. Penelitian  ini  bertujuan  untuk  mengetahui  akibat  hukum  yang  timbul  terhadap  perjanjian  sewa menyewa.  Dalam  penyelesaian  sengketa  terkait  perjanjian  sewa  menyewa  hal  ini  salah  satunya  dapat  timbul dengan berlatar belakang akta autentik. Akta autentik dibuat dihadapan pejabat yang berwenang dimana pejabat yang  berwenang  dalam  perjanjian  sewa  menyewa  ini  adalah  Notaris.  Undang-undang  tidak  secara  rinci membedakan  bagaimana  cara  penyelesaian  sengketa  hukum  secara  khusus  mengenai  akta  autentik  perjanjian sewa  menyewa  yang  didalam  isi  suatu  perjanjiannya  tidak  dapat  dipenuhi  oleh  salah  satu  pihak  yang mengikatkan  dirinya.  Penulisan  ini  bertujuan  untuk  mengetahui  bagaimana  akibat  hukum  yang  timbul  dari sengketa  wanprestasi  atas  perjanjian  sewa  menyewa  serta  mengetahui  bagaimana  upaya  hukum  yang  dapat ditempuh oleh para pihak baik penyewa maupun pemberi sewa yang merasa dirugikan karena salah satu pihak melakukan tindakan wanprestasi. Dalam penelitian ini penulis menggunakan metode penelitian hukum normatif. Kesimpulan  yang  dapat  ditarik  dalam  penelitian  ini  adalah    bagaimanakah  akibat  hukum  yang  timbul  dari wanprestasi  yang  dilakukan  oleh  salah  satu  pihak  atas  perjanjian  sewa  menyewa  yang  salah  satu  pihaknya dirugikan atas tindakan wanprestasi tersebut, oleh karena itu pihak yang dirugikan  dapat menuntut pemenuhan prestasinya  seperti  apa  yang  telah  diperjanjikan  dalam  perjanjian  dan  disertai  penggantian  kerugian  terhadap pihak  yang  dirugikan  atas  terjadinya  wanprestasi.  Terhadap  upaya  hukum  yang  dapat  dilakukan  ialah  dengan melakukan  upaya-upaya  hukum  yang  ada  di  dalam  undang-undang  dengan  melalui  upaya  hukum  litigasi  dan non litigasi.
Kata Kunci: Wanprestasi, Perjanjian, Sewa Menyewa
Abstract.  This  study  aims  to  determine  the  legal  consequences  arising  from  the  lease  agreement.  In  resolving disputes related to lease agreements, one of these things can arise with the background of an authentic deed. An authentic deed is drawn up before an authorized official where the authorized official in this lease agreement is a Notary. The law does not distinguish in detail how to resolve legal disputes specifically regarding authentic deed of leasing agreements in which the contents of an agreement cannot be fulfilled by one of the parties who bind themselves. This writing aims to find out what the legal consequences arise from default disputes on lease agreements  and  find  out  how  legal  remedies  can  be  taken  by  the  parties,  both  tenants  and  lessees  who  feel disadvantaged  because  one  party  commits  an  act  of  default.  In  this  study  the  authors  used  normative  legal research  methods.  The  conclusion  that  can  be drawn  in  this  study  is  what  are  the  legal  consequences  arising from defaults committed by one of the parties to the lease agreement where one of the parties is harmed by the default, therefore the injured party can demand the fulfillment of his achievements as what has been agreed in the agreement and accompanied by compensation for losses to parties who are harmed by default. Against legal remedies that can be done is to make legal efforts that are in the law through litigation and non-litigation legal remedies.

## Keywords: Default, Agreement, Lease

## PENDAHULUAN
Dalam  kehidupan  manusia  sebagai  makhluk  hidup  tentu  memiliki  kebutuhan.  Kebutuan tersebut dapat berupa kebutuhan primer, sekunder, maupun tersier. Salah satu upaya untuk memenuhi kebutuhan  hidup  tersebut  dapat  dilakukan  melalui  suatu  perjanjian.  Perjanjian  memiliki  kaitan  yang erat dalam hubungan keperdataan, dikarenakan suatu perjanjian dibuat untuk menjadi jaminan hukum bagi para pihak agar dikemudian hari apabila terdapat perselisihan maka dapat mengacu kembali pada perjanjian yang telah disepakati.
Perjanjian  ialah  peristiwa  dimana  seseorang  membuat  janji  kepada  seorang  lainnya  untuk melaksanakan  suatu  hal  ia  janjikan.  Suatu  perjanjian  haruslah  memenuhi  persyaratan  yakni  sahnya perjanjian  yang  telah  di  atur  dan  tertuang  dalam  Pasal  1320  Kitab  Undang-Undang  Hukum  Perdata yaitu para pihak atau satu sama lain mengikatkan dirinya, kecakapan para pihak untuk membuat suatu perikatan atau perjanjian, suatu hal tertentu, dan suatu sebab yang halal. Dengan terpenuhinya empat
syarat sahnya perjanjian tersebut, maka perjanjian tersebut menjadi mengikat secara hukum bagi para pihak yang membuat perjanjian tersebut.
Perkembangan  ekonomi  di  masyarakat  selalu  berkembang  seiring  waktu.  Tidak  hanya  halnya jual-beli  melainkan  sewa  menyewa  merupakan  hal  yang  sudah  sangat  umum  di  kehidupan masyarakat,  khususnya  bagi  para  pengusaha  yang  memerlukan  tempat  untuk  menjalankan  sebuah usahanya.  Tempat  usaha  khusunya  tanah  dan  bangunan  yang  berada  di  wilayah  strategis  memiliki nilai objek jual yang sangat tinggi, maka dari itu banyak orang yang memilih untuk melakukan sewa menyewa  terhadap  tanah  dan  bangunan  tersebut.  Dalam  melaksanakan  sewa  menyewa  tersebut tentunya  didasari  dengan  dibuatnya  perjanjian  sewa  menyewa  dihadapan  Notaris  yang  isinya  telah disepakati oleh pihak penyewa dan pihak yang menyewakan.
Perjanjian  sewa  menyewa  telah  diatur  di  dalam  KUHPerdata  bab  VII  Buku  III  yang  berjudul “Tentang  Sewa-Menyewa”  Pasal  yang  mengaturnya  dimulai  dari  Pasal  1548  sampai  dengan  Pasal 1600  KUHPerdata. 1 Sedangkan  suatu  perjanjian  secara  umum  diatur  dalam  Buku  III  KUHPerdata yang  kententuan  aturannya  diatur  dalam  Pasal  1313  KUHPerdata  yang  menyatakan  bahwa  suatu perjanjian adalah “suatu perbuatan dengan mana satu orang atau lebih mengikatkan dirinya terhadap satu  orang  atau  lebih”. 2 Menurut  Pasal  1548  KUHPerdata  didefinisikan  dengan  perjanjian  sewa menyewa  ialah  “suatu  perjanjian  dimana  pihak  yang  satu  mengikatkan  dirinya  untuk  memberikan kepada pihak lainnya kenikmatan dari sesuatu barang, selama waktu tertentu dan dengan pembayaran suatu harga, yang oleh pihak tersebut belakangan telah disanggupi pembayarannya”.
Di dalam sewa menyewa, si pemilik objek hanya menyerahkan hak pemakaian dan pemungutan hasil  dari  benda  tersebut,  sedangkan  hak  milik  atas  benda  tersebut  tetap  berada  di  tangan  yang menyewakan sebaliknya pihak penyewa wajib memberikan uang sewa kepada pemilik benda tersebut. hubungan  hukum  yang  ada  di  antara  pihak  penyewa  dengan  pihak  yang  menyewakan  telah  timbul sejak adanya kesepakatan yang dituangkan dalam bentuk perjanjian tertulis secara notariil ataupun di bawah tangan yang disebut dengan perjanjian sewa menyewa. 3
Namun  dalam  kenyataannya,  perjanjian  sewa  menyewa  yang  telah  dibuat  dengan  persetujuan kedua  belah  pihak  masih  tidak  berjalan  dengan  semestinya  dikarenakan    salah  satu  pihak  tidak melaksanakan  prestasinya  sesuai  dengan  apa  yang  telah  diperjanjikan  dalam  perjanjian  sewa menyewa tersebut. Sehingga hal demikian dapat digolongkan kedalam perbuatan yang disebut dengan wanprestasi.  Wanprestasi  berasal  dari  istilah  asli  dalam  bahasa  Belanda  yaitu  “ wanprestatie”, yang artinya tidak memenuhi kewajiban yang telah disepakati dan ditetapkan di dalam suatu perikatan baik perikatan yang timbul karena perjanjian maupun perikatan yang timbul karena undang-undang. Tidak dipenuhinya kewajiban itu ada 2 kemungkinan alasan, yaitu: 1) Karena kesalahan debitur baik karena kesengajaan maupun kelalaian. 2) Karena keadaan memaksa ( force majeure) jadi diluar kemampuan debitur, debitur tidak bersalah. 4 Oleh karena itu dalam setiap perjanjian prestasi merupakan hal yang wajib dipenuhi oleh  para pihak yang sepakat mengikatkan dirinya didalam suatu perjanjian. Prestasi adalah isi atau bagian penting dari suatu perjanjian yang harus dipenuhi, apabila ada pihak yang tidak melaksanakan prestasinya sebagaimana yang telah diperjanjikan didalam perjanjian maka hal tersebut dapat dikatakan dengan wanprestasi.
Berkaitan  dengan  permasalahan  tersebut  penulis  mengambil  contoh  kasus  mengenai  sewa menyewa tanah dan bangunan dimana pihak yang menyewakan yang melakukan tindakan wanprestasi terhadap pihak penyewa hal ini berdasarkan kasus putusan Nomor 69/Pdt.G/2020/PN.Jkt.Pst. Dalam perkara  ini  pihak  penyewa  dinyatakan  lalai  dan  wanprestasi  kepada  pihak  penyewa  karena  tidak memenuhi perjanjian untuk menyelesaikan kepengurusan sertifikat terhadap tanah dan bangunan yang akan  disewakan  secara  tepat  waktu  sehingga  pihak  penyewa  belum  dapat  menguasai  objek  yang  ia sewa.  Oleh  karena  itu  penggugat  sebagai  penyewa  merasa  dirugikan  karena  dengan  lalainya  pihak tergugat.  Dengan  demikian  penelitian  ini  berkaitan  dengan  kasus  yang  terjadi  dalam  putusan  yang
1 R. Subekti dan R. Tjitrosudibio, KUHPerdata , Jakarta, Pradnya Paramita, Jakarta, 2005, hlm. 381
2 Sudarsono, Kamus Hukum, Jakarta: Rineka Cipta, 2013, hlm. 363
3 Anak Agung Dewi Utari, Yusika Riendy, Edi Sofwan, “ Akibat Hukum Wanprestasi Dalam Perjanjian Sewa Menyewa Menurut  Kitab Undang- Undang Perdata” (PLEDOI Jurnal  Hukum dan Keadilan Vol.1 No.1 September 2022).
4 Abdulkadir Muhammad, 1982, Hukum Perikatan, Alumni, Bandung, hlm. 20
penulis  masukkan  dalam  penelitian  ini  sehingga  penulis  merumuskan  masalah  penelitian  sebagai berikut:
1. Bagaimanakah akibat hukum yang timbul terhadap wanprestasi atas perjanjian sewa menyewa?
2. Bagaimanakah penyelesaian sengketa terkait wanprestasi atas perjanjian sewa menyewa?

## METODE
1. Pendekatan Penelitian
Pada  penelitian  tentang  akibat  hukum  wanprestasi  atas  perjanjian  sewa  menyewa  ini tentunya  menggunakan  suatu  pendekatan  guna  mempermudah  pelaksanaan  penelitian.  Adapun pendekatan  penelitian  yang  digunakan  di  dalam  penelitian  ini  yaitu  pendekatan  perundang- undangan ( statue approach ). Pendekatan perundang-undangan merupakan suatu pendekatan dalam mengupas terkait dengan isi yang terdapat di dalam peraturan perundang-undangan. 5
Dalam  penelitian  ini  metode  pendekatan  penelitian  yang  digunakan  yakni      menggunakan hukum  normatif  yaitu  studi  kepustakaan  dengan  mengacu  pada  norma  hukum  atau  peraturan perundang-undangan  yang  berlaku  dan  didasarkan  juga  pada  literatur-literatur  dan  peraturan perundang-undangan  yang  berkaitan  dengan  permasalahan  yang  dibahas  yakni  mengenai  akibat hukum wanprestasi atas perjanjian sewa menyewa dengan beranjak dari adanya kesenjangan dalam norma atau asas hukum.
2. Rancangan Kegiatan
Adapun  rancangan  kegiatan  yang  dilakukan  oleh  peneliti  terkait  dengan  penelitian  tentang akibat  hukum  wanprestasi  atas  perjanjian  sewa  menyewa  ini  yaitu  peneliti  melakukan  penelitian selama  1  bulan  yaitu  selama  bulan  Oktober.  Rancangan  kegiatan  dilakukan  guna  mencapai  hasil penelitian yang maksimal dan baik demi dampak yang positif bagi pembacanya.
3. Ruang Lingkup Atau Objek
Ruang lingkup dalam penelitian ini terkait dengan akibat hukum wanprestasi atas perjanjian sewa  menyewa  dengan  menganalisis  dengan  ketentuan  menurut  hukum  Undang-Undang  yang berlaku.  Sedangkan,  objek  dalam  penelitian  ini  adalah  akibat  hukum  wanprestasi  atas  perjanjian sewa  menyewa  yaitu  akibat  hukum  yang  terdapat  di  dalam  ketentuan  Kitab  Undang-Undang Hukum Perdata.
4. Bahan dan Alat Utama
Di  dalam  penelitian  sangat  diperlukan  adanya  suatu  bahan  guna  mempermudah  peneliti dalam mengkaji pokok permasalahan yang sedang di teliti. Terdapat beberapa bahan berbeda yang digunakan  oleh  peneliti  dalam  penelitian  ini.  Oleh  karena  itu  bahan  yang  digunakan  dalam penelitian ini yaitu bahan hukum primer, sekunder dan tersier.
a. Bahan Hukum Primer.
Bahan  hukum  primer  merupakan  aturan  hukum  tertulis  yang  berlaku  dan  dikeluarkan  oleh badan  yang  berwenang.  Adapun  dalam  penelitian  ini  bahan  hukum  primer  yang  digunakan adalah Kitab Undang-Undang Hukum Perdata.
b. Bahan Hukum Sekunder
Bahan hukum sekunder yaitu bahan hukum yang berisi terkait dengan ajaran atau doktrin para ahli. Contoh bahan hukum sekunder ini dapat berupa buku, artikel cetak maupun elektronik. Di dalam penelitian ini bahan hukum sekunder yang digunakan adalah buku-buku tentang hukum yang berkaitan dengan akibat hukum wanprestasi atas perjanjian sewa menyewa.
c. Bahan hukum tersier
Bahan  hukum  tersier  merupakan  bahan  tambahan.  Bahan  hukum  tersier  sebagai  bahan pendukung  untuk  mencari  bahan  hukum  yang  tidak  terdapat  di  dalam  bahan  hukum  primer maupun  bahan  hukum  sekunder  yang  dapat  berupa  situs-situs  internet.  Sehingga  dalam penelitian  ini  peneliti  menggunakan  bahan  hukum  tersier  dengan  mengunjungi  situs-situs  di internet  yang  berkaitan  dengan  permasalahan  akibat  hukum  wanprestasi  atas  perjanjian  sewa menyewa.
5 H.  Salim  Hs  Dan  Erlies  Septiana  Nurbani, Penerapan  Teori  Hukum  Pada  Penelitian  Tesis  dan Disertasi, Jakarta: PT. Raja Grafindo Persada, 2013, hlm 87.
5. Tempat
Suatu  penelitian  yang  tentunya  berkaitan  dengan  menganalisis  suatu  permasalahan  yang tentu terjadi di suatu wilayah atau tempat. Dalam penelitian ini suatu tempat terjadi permasalahan yang  dianalisis  adalah  negara  Indonesia  dengan  memperhatikan  permasalahan  tersebut  dan dikaitkan dengan undang-undang berkaitan yang berlaku.
6. Teknik Pengumpulan Data
Teknik  pengumpulan  data  dalam  suatu  penelitian  digunakan  guna  memecahkan  suatu masalah  yang  terdapat  dalam  rumusan  penelitian.  Sehingga  teknik  pengumpulan  data  yang digunakan  dalam  penelitian  ini  adalah  dengan  cara  studi  dokumen  dari  berbagai  dokumen- dokumen  yang  berhubungan  dengan  kaidah  perundang-undangan.  Berkaitan  dengan  analisis hukum  normatif  maka  penulis  menganalisis  pokok  permasalahan  tentang  akibat  hukum  atas perjanjian sewa menyewa ini dikaitkan dengan buku-pustaka yang terdapat hubungannya dengan akibat hukum perbuatan wanprestasi atas perjanjian sewa menyewa.
7. Teknik Analisis
Berkaitan  dengan  metode  penelitian  hukum  normatif  yang  digunakan  oleh  peneliti  dalam penelitian  ini  maka  analisis  data  yang  digunakan  peneliti  dalam  penelitian  ini  dilakukan  secara kualitatif, yaitu menguraikan data dalam bentuk kalimat secara teratur, logis, tidak tumpang tindih dan  efisien  untuk  memudahkan  pemahaman  dan  interpretasi  data. 6 Oleh  karena  itu  di  dalam penelitian  ini  memperhatikan  bentuk  kalimat  yang  secara  bahasa  teratur  dan  mudah  untuk dipahami oleh pembaca.

## HASIL DAN PEMBAHASAN Hak dan Kewajiban dalam Perjanjian Sewa Menyewa
Manusia adalah subjek hukum yang ketika melakukan suatu  perbuatan atau tindakan  pastinya tidak  lepas  dari  suatu  akibat  yang  akan  timbul  atas  perbuatan  yang  dilakukannya.  Segala  perbuatan hukum  yang  dilakukan  tentunya  akan  berujung  pada  suatu  akibat  hukum.  Dalam  perjanjian  sewa menyewa, para pihak tentu akan mengikatkan diri dalam suatu kontrak yang dituang dalam perjanjian yang  isinya  disepakati  bersama  oleh  kedua  belah  pihak,  kontrak  tersebut  tentunya  yang  bersifat mengikat  dan  memiliki  kekuatan  hukum.  Oleh  karena  itu  akibat    yang  ditimbulkan  dari  perbuatan hukum  tersebut  adalah  hak  dan  kewajiban  bagi  kedua  belah  pihak  yang  harus  saling  terpenuhi  satu sama  lain.  Hukum  perdata  telah  mengatur  perjanjian  sewa  menyewa  khususnya  hak  dan  kewajiban dalam sewa menyewa. Hak serta kewajiban pada perjanjian sewa menyewa.  Hak dan kewajiban yang timbul dari perjanjian sewa menyewa tersebut sangat penting bagi para pihak untuk saling mematuhi isi  dari  perjanjian  tersebut,  apabila  ada  salah  satu  pihak  yang  melanggar  maka  perjanjian  tersebut tidak  terpenuhi  dan  dapat  menimbulkan  kerugian  bagi  pihak  yang  merasa  dirugikan.  Hak  dan kewajiban yang dimiliki oleh pihak yang menyewakan antara lain sebagai berikut:
a. Mewajibkan  untuk  menyerahkan  barang/benda  dari  pihak  yang  menyewakan  kepada  pihak penyewa. (Pasal 1550 ayat 1e KUHPerdata)
b. Mewajibkan  untuk  memelihara  barang  yang  akan  disewakannya,  agar  barang  tersebut dipergunakan kembali. (Pasal 1550 ayat 2e KUHPerdata)
c. Memberikan hak kepada penyewa untuk menikmati barang yang disewakannya. (Pasal 1550 ayat 3e KUHPerdata)
d. Mewajibkan penyewa untuk mengembalikan barang yang disewanya kepada pihak penyewa dalam kondisi  yang  terpelihara  dengan  baik  serta  melakukan  perbaikan  terhadap  barang  tersebut dikecualikan  perbaikan/pembetulan  yang  menjadikannya  kewajiban  si  penyewa  (Pasal  1551 KUHPerdata)
e. Penyewa  menanggung  cacat  pada  barang  yang  disewakannya  kepada  penyewa.  (Pasal  1552 KUHPerdata)
f. Penyewa berhak mendapat hasil dari barang yang disewakan kepada penyewa.
Adapun  hak  dan  kewajiban  pihak  penyewa  yang  harus  dipenuhi  dalam  perjanjian  sewa menyewa antara lain sebagai berikut:
6 Ishaq, Metode Penelitian Hukum, Bandung: Alfabeta, 2017 , hlm 73.
a. Penyewa diwajibkan untuk membayarkan uang sewa kepada pihak yang menyewakan pada waktu yang telah disepakati.
b. Penyewa wajib mengembalikan barang sewaannya apabila masa sewa telah berakhir.
c. Penyewa wajib memakai barang sewaannya dengan baik, sesuai dengan apa yang telah disepakati dalam perjanjian.
d. Penyewa wajib untuk tidak melakukan pengulangan penyewaan dalam artian menyewakan barang kepada pihak ketiga atau orang lain.
e. Penyewa berhak menikmati barang yang disewanya.
Dengan  adanya  hak  dan  kewajiban  yang  dimiliki  oleh  kedua  belah  pihak  maka  antara  pihak penyewa  dan  pihak  yang  menyewakan  diharuskan  untuk  memahami  dan  mengerti  hak  dan kewajibannya  masing-masing,  serta  memiliki  tanggungjawab  untuk  melakukan  dan  mematuhi perbuatan-perbuatan  yang  telah  disepakati  dalam  perjanjian  sewa  menyewa  tersebut  serta menghindari larangan yang terdapat dalam perjanjian tersebut demi menghindari terjadinya kerugian.

## Akibat Hukum Terkait Sengketa Wanprestasi atas Perjanjian Sewa Menyewa
Perjanjian sewa menyewa tentunya memiliki dua pihak yang saling mengikatkan diri, dua pihak tersebut antara lain adalah pihak pemberi sewa dan pihak penyewa. Oleh karena itu dalam hubungan hukum  tersebut  maka  terdapat  hak  dan  kewajiban  bagi  para  pihak  yang  saling  mengikatkan  diri. Selain  hak  dan  kewajiban  kedua  belah  pihak,  hal  ini  penting  lainnya  juga  adalah  memastikan  hal pemenuhan  prestasi  sesuai  apa  yang  dijanjikan  di  dalam  suatu  perjanjian  yang  telah  dibuat  tersebut harus dipenuhi oleh para pihak. Dalam setiap perjanjian, kedua belah pihak berkewajiban untuk saling melaksanakan  isi  dari  perjanjian  berdasarkan  isi  perjanjian  yang  telah  dibuat  di  dalam  perjanjian. Menurut  Pasal  1234  Kitab  Undang-Undang  Hukum  Perdata,  prestasi  dalam  suatu  perjanjian  adalah memberikan sesuatu, berbuat sesuatu atau tidak berbuat sesuai.
Dalam  perjanjian  tersebut  sering  dijumpai  adanya  pelanggaran  kontrak  perjanjian  oleh  salah satu  pihak atau  yang  disebut  wanprestasi  dalam  melaksanakan  prestasinya,  yang  mana  hal  ini  dapat merugikan  salah  satu  pihak.  Secara  umum  jika  isi  perjanjian  tidak  terpenuhi,  maka  pihak  yang melanggar  isi  perjanjian  pada  umumnya  dapat  dikatakan  wanprestasi.  Untuk  itu  dalam  menentukan sejak  kapan  pihak  yang  melanggar  dinyatakan  wanprestasi,  perlu  diperhatikan  juga  apakah  dalam perjanjian  tersebut  ditentukan  kapan  tenggang  waktu  untuk  melaksanakan  pemenuhan  prestasinya atau tidak. Apabila ditemukan maka debitur wajib untuk melaksanakan prestasinya. Jika debitur tidak memenuhi  kewajiban  tersebut,  maka  perjanjian  dapat  dibatalkan  dan  tidak  akan  berlaku  bagi keduanya baik penyewa maupun pemberi sewa. Prestasi harus dipenuhi secara penuh agar perjanjian dapat  berjalan  dengan  lancar,  tanpa  merugikan  kedua  belah  pihak. 7 Adapun  wujud  dari  wanprestasi dapat berupa 4 (empat) macam:
a. Tidak melakukan apa yang dijanjikannya, disanggupi akan dilakukannya.
b. Melakukan apa yang tetapi tidak sebagaimana diperjanjikan.
c. Melakukan apa yang dijanjikannya tapi terlambat.
d. Melakukan sesuatu yang menurut perjanjian tidak boleh dilakukannya. 8
Adanya  pihak  yang  melakukan  perbuatan  wanpretasi  atas  tidak  memenuhinya  prestasi  yang telah  dijanjikan  dalam  perjanjian  tersebut  tentulah  mengakibatkan  timbulnya  suatu  akibat  hukum, sehingga  perjanjian  tersebut  dapat  dinyatakan  tidak  dapat  dipenuhi atau  dilaksanakan  dengan  benar, maka dengan ini terdapat pihak yang hak yang tidak terpenuhi dengan semestinya sesuai dengan apa yang telah disepakati tersebut. Oleh karena itu dengan terjadinya wanprestasi tersebut memunculkan akibat  terhadap  pihak  lain  yang  merasa  dirugikan.  Terhadap  pihak  dirugikan  akibat  wanprestasi tersebut, maka pihak yang telah melakukan wanprestasi  berkewajiban untuk bertanggung jawab dan menanggung akibat dari kerugian tersebut.
Akibat  hukum  yang  timbul  tersebut  menjadi  kewajiban  pihak  yang  melakukan  wanprestasi untuk bertanggung jawab terhadap konsekuensi yuridis yaitu pihak yang telah melakukan wanprestasi haruslah menanggung akibat atau hukuman berupa:
7 Ibid, hlm. 64
8 Budiman, N.P.D. Sinaga, 2005, Hukum Kontrak dan Penyelesaian Sengketa, PT. Raja Grafindo Tinggi, Jakarta, hlm. 55
1. Penggantian  biaya,  rugi  dan  bunga  karena  tidak  dipenuhinya  suatu  perjanjian.  Dengan  demikian pada  dasarnya,  ganti  kerugian  itu  adalah  ganti  kerugian  yang  timbul  karena  debitur  melakukan wanprestasi  sesuai  Pasal  1243  KUHPerdata  yang  berbunyi  bahwa  “penggantian  biaya,  kerugian dan bunga karena tak dipenuhinya suatu perikatan mulai diwajibkan, bila debitur, walaupun telah dinyatakan lalai, tetap lalai untuk memenuhi perikatan itu, atau jika sesuatu yang harus diberikan atau dilakukannya hanya dapat diberikan atau dilakukannya dalam waktu yang melampaui waktu yang telah ditentukan”.
2. Pembatalan perjanjian sesuai dengan Pasal 1266 KUHPerdata yang berbunyi bahwa  “pihak yang terhadapnya perikatan tidak dipenuhi, dapat memilih, memaksa pihak yang lain untuk memenuhi persetujuan,  jika  hal  itu  masih  dapat  dilakukan,  atau  menuntut  pembatalan  persetujuan,  dengan penggantian biaya, kerugian dan bunga”.
3. Peralihan  Risiko,  Peralihan  Risiko  adalah  kewajiban  untuk  memukul  kerugian  jika  terjadi  suatu peristiwa di luar kesalahan  salah satu pihak yang menimpa barang dan menjadi obyek perjanjian sesuai  dengan  Pasal  1237  KUHPerdata  yang  berbunyi  bahwa  “risiko  atau  barang  yang  tertentu yaitu  resiko  berpindah  kepada  pembeli  sejak  adanya  kata  sepakat,  walaupun  penyerahan  barang belum  dilakukan.  Nilai  keadilan  dalam  hal  risiko  yang  terjadi  menurut  hukum  Islam  ditanggung oleh pihak yang tak mampu memenuhi akad (lalai)”.
4. Membayar  biaya  perkara apabila  perkara tersebut  sampai  diperkarakan  dimuka  hakim,  mengenai hal  ini  diatur  dalam  Pasal  183  HIR  yang  berbunyi  bahwa  “banyaknya  biaya  perkara,  yang dijatuhkan  pada  salah  satu  pihak  harus  disebutkan  dalam  keputusan.  Aturan  itu  berlaku  juga tentang  jumlah  biaya,  kerugian  dan  bunga  uang,  yang  dijatuhkan  pada  satu  pihak  untuk  dibayar kepada pihak yang lain”.
5. Memenuhi  perjanjian  jika  masih  dapat  dilakukan,  atau  pembatalan  perjanjian  disertai  dengan pembayaran ganti kerugian, hal ini tercantum dalam Pasal 1267 KUHPerdata.

## Upaya Hukum Terkait Sengketa Wanprestasi Dalam Perjanjian Sewa Menyewa
Penyelesaian  sengeketa  yang  timbul  akibat  wanprestasi  terhadap  perjanjian  sewa  menyewa dapat diselesaikan secara non litigasi maupun secara litigasi. Proses non litigasi adalah suatu strategi penyelesaian secara kooperatif. Karena dalam proses strategi ini sangat berbeda dengan proses litigasi dalam penyelesaian sengketa. Beberapa strategi penyelesaian non litigasi seperti damai kekeluargaan, negosiasi,  mediasi,  konsoliasi,  dan  arbitrase.  Sedangkan  penyelesaian  sengketa  dengan  cara  litigasi yaitu dengan mengajukan perkara kepada pengadilan yang bermaksud untuk mendapatkan kepastian kekuatan hukum tetap dan mendapatkan keadilan sesuai dengan hukum yang berlaku.
Berdasarkan  Pasal  6  ayat  (1)  Undang-Undang  Republik  Indonesia  Nomor  30  Tahun  1999, “Sengketa  atau  beda  pendapat  perdata  dapat  diselesaikan  oleh  para  pihak  melalui  alternatif penyelesaian  sengketa  yang  didasarkan  pada  itikad  baik  dengan  mengesampingkan  penyelesaian secara  litigasi  di  Pengadilan  Negeri”.  Penyelesaian  sengketa  secara  non  litigasi  merupakan  suatu upaya  untuk mengesampingkan  penyelesaian sengketa  secara litigasi  karena  penyelesaian ini  adalah penyelesaian yang memfokuskan untuk mendapatkan solusi yang terbaik dan bermutu tinggi bagi para pihak yang bersengketa agar tidak menimbulkan  dendam dari para pihak.
Menurut  Pasal  1  ayat  (10)  Undang-Undang  Nomor  30  Tahun  1999  tentang  Arbitrase  dan Penyelesaian  Sengketa  Alternatif,  “alternatif  penyelesaian  sengketa  adalah  lembaga  penyelesaian sengketa  atau  perbedaan  pendapat  melalui  prosedur  yang  disepakati  para  pihak  yaitu  penyelesaian sengketa di luar pengadilan dengan cara konsultasi, negosiasi, mediasi, konsiliasi, atau pendapat ahli”. Sedangkan arbitrase adalah proses penyelesaian sengketa yang dapat dipilih oleh para pihak  dengan melibatkan  pihak  ketiga  yang  mana  para  pihak  menginginkan  agar  perkaranya  dapat  diputus  oleh pihak ketiga tersebut yang  dianggap netral sesuai dengan pilihan dimana keputusan para pihak.
Tidak  semua  sengketa  dapat  terselesaikan  secara  non  litigasi,  dalam  artian  dalam penyelesaiannya  tidak  menemukan  titik  tengah  atau  jalan  keluar  yang  dapat  adil  bagi  kedua  belah pihak.  Oleh  Karena  itu  penyelesaian  sengketa  dilakukan  secara  litigasi  atau  melalui  proses pengadilan.  Proses  penyelesaian  sengketa  secara  litigasi  dilakukan  dalam  bentuk  pengajuan  dimana kepentingan  yang  dilanggar  harus  dituangkan  dalam  suatu  surat  gugatan.  Mengenai  surat  gugatan untuk  bentuk  dan isinya  dapat  disesuaikan  dengan  yang  telah ditentukan dalam  aturan  hukum acara perdata.  Dilakukannya  penyelesaian  sengketa  secara  litigasi  ini  adalah  demi  menciptakan  jaminan
perlindungan hukum bagi para pihak yang bersengketa serta memberikan penyelesaian sengketa yang terang, tuntas dan adil . Bentuk dari pengajuan kepentingan itu ada 2 macam yaitu: 1. Dengan  permohonan  yaitu  tuntutan  yang  tidak  mengandung  sengketa,  yang  mana  di  dalamnya hanya tersangkut satu pihak saja.
2. Dengan  gugatan  yaitu  tuntutan  hak  mengandung  sengketa,  dimana  perkara  tersebut  tidak  dapat diselesaikan secara damai oleh kedua belah pihak.

## SIMPULAN
1. Hak  dan  Kewajiban  masing-masing  pihak  merupakan  hal  yang  harus  dipahami  dan  harus dilaksanakan  oleh  kedua  belah  pihak  demi  mengindari  terjadinya  kerugian  antara  kedua  belah pihak. Hak dan kewajiban tersebut tercantum dalam Pasal 1550-1560 KUHPerdata. Akibat hukum terjadinya  wanprestasi  dalam  perjanjian  sewa  menyewa  bagi  salah  satu  pihak  yang  merasa dirugikan  berhak  menuntut  pertanggungjawaban  dengan  tuntutan  penyelesaian  wanprestasi tersebut berupa pembatalan perjanjian, pemenuhan perjanjian, pembayaran ganti rugi, pembatalan perjanjian dengan ganti rugi, pemenuhan perjanjian dengan ganti rugi, hal ini tertuang dalam Pasal 1243 KUHPerdata.
2. Upaya hukum yang dapat dilakukan oleh salah satu pihak yang dirugikan yang dapat diselesaikan dengan  melalui  proses  non  litigasi  maupun  litigasi.  Hal  ini  bergantung  dari  kesepakatan  antara kedua  belah  pihak baik  pihak  penyewa maupun  yang menyewakan.  Apabila  akan  melalui  proses non  litigasi  seperti  damai  kekeluargaan,  negosiasi,  mediasi,  konsoliasi,  dan  arbitrase.  Sedangkan penyelesaian  sengketa  dengan  cara  litigasi  yaitu  dengan  mengajukan  perkara  kepada  Pengadilan yang  bermaksud  untuk  mendapatkan  kepastian  kekuatan  hukum  tetap  dan  mendapatkan  keadilan sesuai dengan hukum yang berlaku.

## DAFTAR PUSTAKA

## Buku
Subekti, R., & Tjitrosudibio, R. (2005). KUHPerdata. Jakarta: Pradnya Paramita. Sudarsono. (2013). Kamus Hukum . Jakarta: Rineka Cipta. Muhammad, A. (1982). Hukum Perikatan. Bandung: Alumni. Budiman,  N.  S.  (2005). Hukum  Kontrak  dan  Penyelesaian  Sengketa. Jakarta:  PT.  Raja  Grafindo Tinggi.
Hs,  H.  Salim.,  &  Nurhani,  Erlies.  Septiana.  (2013). Penerapan  Teori  Hukum  Pada  Penelitian  Tesis dan Disertasi. Jakarta: PT. Raja Grafindo Persada.
Ishaq. (2017). Metode Penelitian Hukum. Bandung: Alfabeta.

## Jurnal
Anak  Agung  Dewi  Utari,  Yusika Riendy, Edi Sofwan, “ Akibat Hukum Wanprestasi Dalam Perjanjian  Sewa  Menyewa  Menurut  Kitab  Undang-Undang  Perdata” (PLEDOI  Jurnal  Hukum  dan Keadilan Vol.1 No.1 September 2022).

## Peraturan Perundang-Undangan
Kitab Undang-Undang Hukum Perdata Undang-Undang Jabatan Notaris Nomor 2 Tahun 2014 Tentang Perubahan Atas Undang- Undang Nomor 30 Tahun 2004 Tentang Jabatan Notaris Undang-Undang Nomor 30 Tahun 1999 tentang Arbitrase