## Volume 2 No. 1, Juli  2018
P-ISSN: 2580-4227, E-ISSN: 2580-698X
This work is licensed under a Creative Commons Attribution 4.0 International License.
PLaJ . Faculty of law Universitas Muhammadiyah Sumatera Barat, Indonesia.
Open Acces at: https://jurnal.umsb.ac.id/index.php/pagaruyuang

## Pelaksanaan Roya Hak Tanggungan Sebagai Upaya Menjamin Kepastian Hukum di Kantor Pertanahan (BPN) Kota Bukittinggi

## Syuryani
Fakultas Hukum Universitas Muhammadiyah Sumatera Barat Email: sur.syuryani@yahoo.com

## Abstract
This paper aims to elaborate on the implementation of mortgage rights at the land office of Bukittinggi City  and  what  obstacles  faced  by  the  Bukittinggi  City  Land  Agency  Office  in  the  Implementation  of Underwriting  Rights  Roya.  The  type  of  research  used  in  this  paper  is  juridical  empirical  namely  field research and library research to obtain primary data and secondary data that are described descriptively and  analyzed  qualitatively.  From  the  results  of  the  research  conducted,  it  can  be  understood  that  the implementation of Roya Mortgage Rights has been in accordance with the procedures set by the law to ensure  legal  certainty  and  constraints  faced  by  the  Land  Office  are  internal  constraints  and  external constraints contained in the land agency office in Bukittinggi this is due to the lack of socialization from the Land Office to the public about the mortgage rights.
Keywords: Roya; Mortgage right; Legal certainty

## Abstrak
Tulisan ini  bertujuan    untuk  memaparkan  tentang  pelaksanaan roya  hak  tanggungan  di  kantor  Badan Pertanahan kota Bukittinggi serta  kendala apa yang  dihadapi Kantor Badan Pertanahan kota Bukittinggi dalam  Pelaksanaan  Roya  Hak  Tanggungan.  Jenis  penelitian  yang  digunakan  dalam  tulisan  ini  adalah Yuridis Empiris yaitu penelitian lapangan dan penelitian perpustakaan untuk mendapatkan data primer dan  data  sekunder  yang  digambarkan  secara  deskriptif  dan  dianalisa  secara  kualitatif.  Dari  hasil penelitian  yang  dilakukan  dapat  dipahami  bahwa    Pelaksanaan  Roya  Hak  Tanggungan  telah  sesuai dengan  prosedur  yang  telah  ditetapkan  oleh  undang-undang  untuk  menjamin  kepastian  hukum  dan kendala yang dihadapi oleh Kantor Pertanahan  adalah   adanya kendala internal dan kendala eksternal yang terdapat pada kantor Badan Pertanahan kota Bukittinggi hal ini dikarenakan kurangnya sosialisasi dari Kantor Pertanahan kepada  masyarakat tentang roya hak tanggungan.
Kata Kunci : Roya;  Hak Tanggungan; Kepastian Hukum

## A. PENDAHULUAN
Kredit  perbankan  merupakan  peran  yang  sangat  penting    bagi  percepatan pertumbuhan ekonomi nasional. 1 Istilah kredit yang berasal dari bahasa Romawi yaitu
1 Nina  Paputungan.  (2016)  “Kajian  Hukum  Hak  Tanggungan  Terhadap  Hak  Atas  Tanah  Sebagai Syarat Memperoleh Kredit”. Jurnal Lex Privatum , Vol.IV/No. 2
credere yang berarti kepercayaan. 2 Meningkatnya pertumbuhan kredit biasanya disertai dengan  meningkatnya  berbagai  permasalahan  kredit,  meskipun  jumlah  dan peningkatan presentase permasalahan tersebut kecil, namun adanya kredit bermasalah, ini akan mempengaruhi kesehatan lembaga perbankan maupun lembaga keuangan non bank.  Agunan  atau  jaminan  merupakan  suatu  hal  yang  sangat  erat  hubungannya dengan lembaga perbankan maupun lembaga keuangan non bank dalam pelaksanaan teknis pemberian kredit.
Dalam literatur hukum Indonesia, tidak mengenal istilah Hukum Jaminan, sebab kata recht dalam  rangkaiannya  sebagai Zekerheidsrechten berarti  hak,  sehingga Zekerheidsrechten adalah  hak  hak  jaminan. 3 Kredit  yang  diberikan  oleh  bank  perlu diamankan,  tanpa  adanya  pengamanan,  bank  sulit  menghindari  resiko  yang  akan datang,  sebagai  akibat  wanprestasi  seorang  nasabah.  Untuk  mendapatkan  kepastian dan  keamanan  dari  kreditnya,  bank  melakukan  tindakan-tindakan  pengamanan  dan meminta kepada calon nasabah agar memberikan jaminan suatu barang tertentu sebagai jaminan  di  dalam  pemberian  kredit  dan  diatur  dalam  pasal  1131  dan  1132  Kitab Undang-Undang Hukum Pertada (KUHPerdata). 4
Dengan  demikian,  maka  hukum  jaminan  dapat  dirumuskan  sebagai  ketentuan hukum yang  mengatur  tentang  jaminan pada umumnya,  maksudnya  jaminan tagihan kreditur atas hutang debitur. 5 Barang jaminan tidak selalu milik debitur, tetapi undang undang  juga  memperbolehkan  barang  milik  pihak  ketiga  asalkan  pihak  yang bersangkutan  merelakan  barangnya  dipergunakan  untuk  jaminan  hutang. 6 Jaminan yang  diberikan  debitor  kepada  kreditor  biasanya  adalah  suatu  benda  yang  biasanya disebut benda jaminan. 7
2 Miriam Darus Badrulzaman. (1978). Perjanjian Kredit Bank . Bandung: Alumni, hlm. 19
3 J. Satrio. (1997). Hukum Jaminan, Hak Jaminan, Kebendaan, Hak Tanggungan. Bandung: Citra Aditya Bakti, hlm. 54.
4 Muchdarsyah Sinungan. (1990). Kredit Seluk Beluk dan Pengelolaannya. Yogyakarta: Torgaf, hlm. 12- 13
5 J. Satrio, Op.Cit ., hlm 4.
6 Ahmad Fauzi. “Eksistensi Hak Tanggungan Dan Kredit Perbankan”. Online-journal.unja, hlm 90.
7 Syarief Toha. (2017). “Problematika Dalam Pelaksanaan Pengambilalihan Kredit Dengan Jaminan Hak Tanggungan“. Jurnal Repertorium, Vol, IV, No 2
Pemberian kredit menuntut adanya suatu benda yang digunakan sebagai jaminan yang  disebut  dengan  hak  tanggungan,  sebagaimana  dinyatakan  dalam  pasal  51 Undang-Undang  Nomor 5 Tahun 1960 tentang  Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (UUPA) bahwa hak tanggungan dapat dibebankan pada hak milik, hak guna usaha, dan hak  guna  bangunan,  dari  ketentuan  tersebut  tersirat  akan  pentingnya  suatu  lembaga jaminan untuk menjamin prestasi debitur. Selanjutnya berdasarkan perjanjian tersebut Bank menyalurkan dana kepada masyarakat dalam bentuk kredit. 8 Dalam penjelasan Pasal  8  Undang-undang  No.  10  tahun  1998  tentang  perbankan  (UU  Perbankan), terdapat  2  (dua)  jenis  agunan,  yaitu  :  agunan  pokok  dan  agunan  tambahan.  Agunan pokok  adalah  barang,  surat  berharga  atau  garansi  yang  berkaitan  langsung  dengan objek  yang  dibiayai  dengan  kredit  yang  bersangkutan,  seperti  barang-barang  atau proyek-proyek  yang  dibeli  dengan  kredit  yang  dijaminkan.  Sedangkan  agunan tambahan  adalah  barang,  surat  berharga  atau  garansi  yang  tidak  berkaitan  langsung dengan objek yang dibiayai dengan kredit yang bersangkutan, yang ditambah dengan agunan.  Jadi,  dapat  disimpulkan  bahwa  unsur-unsur  dari  jaminan  (menurut  Pasal  1 angka 23 UU Perbankan), yaitu:
1. Merupakan jaminan tambahan
2. Diserahkan oleh nasabah debitur kepada bank/kreditur
3. Untuk  mendapatkan  fasilitas  kredit/pembiayaan  berdasarkan  prinsip Syari’ah.
Hak  Tanggungan atas tanah berserta benda-benda yang  berkaitan dengan tanah, yang selanjutnya disebut Hak Tanggungan adalah jaminan yang dibebankan pada hak atas  tanah  sebagaimana  dimaksud  dalam  Undang-Undang  Nomor  5  Tahun  1960 tentang Peraturan Dasar Pokok Pokok Agraria berikut atau tidak berikut benda-benda lain  yang  merupakan  satu  kesatuan  dengan  tanah  milik,  untuk  pelunasan  hutang tertentu  yang  memberikan  kedudukan  yang  diutamakan  kepada  kreditur  terhadap kreditur-kreditur  lain. 9 Sejak  berlakunya  UU  Nomor  4  Tahun  1996  pengikatan  objek jaminan  hutang  berupa  tanah  sepenuhnya  dilakukan  melalui  lembaga  jaminan  Hak
8 Adrian Sutedi. (2010). Hukum Hak Tanggungan. Jakarta: Sinar Grafika, hlm. 12.
9 Pasal 1 butir 1 Undang-Undang  No 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan
Tanggungan. 10 Pemberian  Hak  Tanggungan  dilakukan  dihadapan  Pejabat  Pembuat Akta Tanah (PPAT). 11
Pemberian  Hak  Tanggungan  didahului  dengan  janji  untuk  memberikan  Hak Tanggungan  sebagai  jaminan  pelunasan  utang  tertentu,  yang  dituangkan  di  dalam perjanjian  dan  merupakan  bagian  yang  tidak  terpisahkan  dari  perjanjian  hutang piutang yang bersangkutan atau perjanjian lainnya yang menimbulkan hutang tersebut. Hak  Tanggungan  wajib  didaftarkan  pada  Kantor  Pertanahan.Pendaftaran  tersebut dilakukan selambat-lambatnya 7 hari kerja setelah penandatangannan Akta Pemberian Hak Tanggungan.
Apabila  hutang  Debitur  sudah  lunas  kepada  pihak  kreditur,  maka  selanjutnya dilakukan  Pelaksanaan Roya Hak  Tanggungan  pada  Sertipikat  Hak  Milik  yang dijadikan jaminan pada Kantor Badan Pertanahan (BPN) daerah setempat. Roya secara umum adalah pencoretan hak tanggungan yang melekat pada buku tanah yang menjadi objek hak tanggungan, karena hapusnya hak tanggungan yang membebani atas tanah, Roya Hipotek  adalah  suatu  ikhtiar  (daya  upaya)  untuk  mencatat  dalam  daftar  umum hipotek, bahwa suatu hipotek telah hapus.
Pada  prinsipnya,  kegiatan Roya Hak  Tanggungan  sudah  diatur  dalam  ketentuan pasal  22  ayat  (1)  Undang-undang  Nomor  4  tahun  1996  tentang  Hak  Tanggungan  atas Tanah  berserta  benda-benda  yang  berkaitan  dengan  tanah  .  Dalam  prakteknya Roya Hak  Tanggungan  wajib  dilaksanakan  apabila  debitur  telah  melunasi  hutangnya  pada kreditur (bank).
Permohonan  Pelaksanaan  sebagaimana  dimaksud  pada  ayat  (1)  diajukan  oleh pihak  yang  berkepentingan  dengan  melampirkan  sertipikat  Hak  Tanggungan  yang telah diberi catatan oleh kreditur bahwa Hak Tanggungan hapus karena piutang yang dijamin  pelunasannya  dengan  Hak  Tanggungan  itu  setelah  lunas,  atau  pernyataan tertulis  dari  Kreditur  bahwa  Hak  Tanggungan  telah  dihapus  karena  piutang  yang
10 H.Salim  HS.  (2011). Perkembangan  Hukum  Jaminan  Di  Indonesia ,  Cet.  Ke-5,  Jakarta:  PT RajaGrafindo Persada, hlm. 105.
11 Denico Doly. (2011). “Aspek Hukum Hak Tanggungan Dalam Pelaksanaan Roya”. Jurnal Negara Hukum, Vol 2, No. 1, hlm. 112.
dijamin  pelunasannya  dengan  Hak  Tanggungan  itu  telah  lunas  atau  karena  kreditur melepaskan Hak Tanggungan yang bersangkutan.
Namun  dalam  prakteknya  di  kantor  pertanahan  (BPN)  Kota  Bukittinggi  ketika debitur telah melunasi hutangnya pada kreditur (Bank) dan mendapat surat Roya , pada sertipikat  tanahnya  masih  memuat  catatan  pembebanan  hak  tanggungan  sekalipun kenyataannya  tanah  tersebut  telah  bersih  dari  beban.  Hal  ini  terjadi  karena  pihak debitur  tidak  segera  melakukan  permohonan roya yang  diberikan  kreditur  (bank)  ke kantor  pertanahan  untuk  segera  melakukan roya catatan  beban  hak  tanggungan  pada buku  tanah  dan  Sertipikat  Hak  Atas  Tanahnya.  Hal  ini  jelas  merugikan  si  debitur sendiri  karena  seolah-olah  debitur  masih  memiliki  hutang  di  bank  tempat  ia  kredit dengan hak tanggungan, padahal kenyataannya hutang tersebut telah lunas di bayar.
Mengacu pada uraian diatas permasalahan yang akan diuraikan dalam tulisan ini yaitu terkait dengan bagaimana pelaksanaan roya hak tanggungan dikantor pertanahan kota Bukittinggi serta kendala kendala apa saja yang dihadapi oleh kantor pertanahan kota Bukittinggi dalam melaksanakan roya hak tanggungan.

## B. PEMBAHASAN
1. Pelaksanaan Roya Hak  Tanggungan  pada  Kantor  Pertanahan  Kota Bukittinggi
Pelaksanaan Roya hak  tanggungan  pada  Kantor  Pertanahan  Kota  Bukittinggi untuk  mendapatkan  jaminan  kepastian  hukum  bagi  sipemegang  hak  diawali  dengan adanya suatu permohonan roya yang diajukan dari pihak yang berkepentingan (dalam hal  ini  adalah  debitur).  Pelaksanaan  yang  dilakukan  atas  permohonan  pihak  yang berkepentingan  ini  dilakukan  dengan  melampirkan  sertipikat  hak  tanggungan  yang telah  diberikan  surat roya oleh  kreditur  bahwa  hak  tanggungan  sudah  lunas,  piutang yang  dijamin  pelunasannya  dengan  hak  tanggungan  itu  telah  lunas,  atau  karena kreditur  melepaskan  hak  tanggungan  yang  bersangkutan.  Setelah  diberi  materai  dan ditanda  tangani  oleh  kreditur,  maka  kemudian  surat  permohonan roya tersebut
diserahkan kepada Kantor Pertanahan Kota Bukittinggi. 12 Kemudian setelah dilakukan Pelaksanaan catatan beban hak tanggungan tanah debitur, buku tanah tetap ditinggal di Kantor Pertanahan Kota Bukittinggi, sedangkan sertipikat hak tanggungan ditarik oleh Kantor  Pertanahan  Kota  Bukittinggi  dan  dinyatakan  tidak  berlaku  lagi.  Pelaksanaan Roya dapat dilakukan dalam hal:
a. Perintah Ketua Pengadilan Negeri atas permohonan pihak yangberkepentingan apabila Kreditur tidak bersedia memberikan pernyataan.
b. Penyataan roya sebagian/parsial  apabila  diperjanjikan  pelunasan  utang dilakukan dengan cara angsuran.
c. Objek hak tanggungan dilelang atau dijual melalui/secara dipindah tangan.
Berdasarkan ketentuan  peraturan  undang  undang  dengan  adanya  roya  tersebut itu  membuktikan  adanya  suatu  kepastian  hukum  bahwa  pertanda  sudah  berakhirnya perjanjian hutang piutang antara kreditur dengan debitur yang bersangkutan. Maka hal ini  dapat  diketahui  oleh  masyarakat    bahwa  tanah  yang  dibebankan  tadi  telah  bebas dari perjanjian hutang   serta telah kembali kepada keadaan  yang semula.    Selain itu roya tersebut dilakukan demi ketertiban administrasi dan tidak mempunyai pengaruh hukum  terhadap  hak  tanggungan  yang  sudah  dihapus.  Apabila  sertipikat  hak  atas tanah  tersebut  tidak  diroya  atau  dihapus,  maka  sertipikat  hak  atas  tanah  masih  atas nama  pemegang  hak  tanggungan  dalam  hal  ini  adalah  pihak  kreditur  (Bank). Sehubungan  karena  masih  atas  nama  pihak  kreditur  (Bank),  maka  pemilik  sertipikat hak  atas  tanah  tidak  bisa  melakukan  perbuatan  hukum,  sebelum  sertipikat  hak  atas tanah tersebut dihapus/diroya.
Berdasarkan  kenyataan  yang  ada  bahwa  pelaksanaan  penghapusan/pencoretan Hak  Tanggungan  (Roya)  pada  kantor  Badan  Pertanahan  kota  Bukittinggi  sebenarnya sudah  sesuai  dengan  ketentuan  yang  seharusnya    sebagaimana  yang  diatur  dalam Undang  Undang  Nomor  4  Tahun  1996  tentang  Hak  Tanggungan  Atas  Tanah  Beserta Benda  Benda  Yang  Berkaitan  Tanah  khususnya  Pasal  22.  Namun  dalam  praktiknya ketika  debitur  telah  melunasi  hutangnya  pada  Bank  dan  mendapat  surat  roya,  tetapi
12 Wawancara  dengan  Bapak  H.  Delni  Heriswa,  SH,  MH,  Kasubsi  Kantor  Pertanahan  Kota Bukittinggi, pada hari Selasa, tanggal 14 Maret 2017, jam 11.00 WIB
pada sertipikat hak atas tanahnya masih memuat catatan pembebanan hak tanggungan sekalipun kenyataannya tanah tersebut sudah bersih dari beban hutang. Hal ini terjadi karena  pihak  debitur  tidak  segera  mengajukan  permohonan  roya  yang  diberikan kreditur  (Bank)  kekantor  Badan  Pertanahan  kota  Bukittinggi  untuk  segera  melakukan pencoretan/penghapusan (roya) catatan beban hak tanggungan pada buku tanah atau sertipikat  hak  atas  tanahnya.  Hal  ini  secara  hukum  jelas  merugikan  sidebitur  sendiri karena seolah olah debitur masih memiliki hutang ke bank tempat ia meminjam kredit dengan jaminan hak tanggungan, padahal kenyataannya hutang telah dibayar lunas.
Sehingga  implementasi  dari  Undang  Undang  Nomor  4  Tahun  1996  tentang  Hak Tanggungan menjadi belum efektif dalam mengatur pelaksanaan roya hak tanggungan di  Badan  Pertanahan  kota  Bukittinggi.  Pengaturan  mengenai  roya  hak  tanggungan bersifat prediktabel artinya harus ditentukan aturan yang tegas bahwa pihak yang tidak dengan segeranya melaksanakan  Roya Hak Tanggungan akan dikenakan sanksi, agar dibitur  tidak  merasa  dirugikan  dikemudian  hari  apabila  ingin  melakukan  kembali perbuatan hukum.   Berdasarkan Peraturan Pemerintah Nomor  24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran  Tanah,  pendaftaran  hapusnya  hak  tanggungan  ini  merupakan  bahagian dari bentuk pemeliharaan data pemeliharaan tanah. Oleh karena itu pelaksanaan Roya Hak  Tanggungan  juga  harus  dilaksanakan  berdasarkan  azas  azas  yang  diatur  dalam sistem pendaftaran tanah yaitu sederhana, aman, terjangkau, mutakhir dan terbuka.
Melalui  wawancara  penulis  dengan  salah  seorang  masyarakat  yang  tengah mengurus    Pelaksanaan Roya Hak  Tanggungan  di  kantor  Badan  Pertanahan  Kota Bukittinggi,    penulis  menanyakan  kepada  responden  (Devi  Susanti)  yang  belum mengerti  tentang  pengurusan Roya Hak  tanggungan  di  Kantor  Pertanahan,  sewaktu ditanyakan  kepada  narasumber  apa  saja  syarat  yang  responden  bawa  untuk pengurusan  ini,  responden  menyebutkan    membawa    sertipikat  Hak  Milik  dan Sertipikat Hak Tanggungan  yang asli, sementara Surat Roya tidak ada. 13
Setelah sampai di loket, responden menanyakan ke petugas loket, bahwa ia ingin me roya sertipikatnya,  maka  disinilah  peranan  petugas  loket  Badan  Pertanahan  untuk
13 Wawancara  (Devi Susanti), responden masyarakat umum, pada hari senin, tanggal 05 Juni 2017, pada hari Kamis, tanggal 16 Maret 2017,  jam 10.30 WIB
memberitahukan  syarat-syarat  apa  saja  yang  harus  dilengkapi  oleh  pihak  yang  akan melakukan roya hak  tanggungan.  Selain  sertipikat  hak  milik  dan  sertipikat  hak tanggungan, juga ada surat roya yang dikeluarkan oleh pihak bank, dimana si debitur berutang. Surat roya yang dimaksud menjelaskan bahwa hutang si kreditur telah lunas pada bank yang bersangkutan.
Adapun  syarat  lain  yang  harus  dilengkapi  oleh  responden  adalah  Surat Permohonan, fotocopy KTP dan fotocopy Kartu Keluarga. Seharusnya pihak bank juga harus  berperan  disini  ketika  debitur  telah  melunasi  hutangnya  di  bank,  harus memberitahukan  atau  menerangkan  apa  saja  langkah-langkah  yang  akan  dilakukan oleh  kreditur  untuk  melakukan roya di  Kantor  Pertanahan  dan  jika  perlu  pihak  bank pun dapat melakukan roya atas sertipikat tersebut dengan syarat ada surat kuasa dari pemilik sertipikat. Jika responden  melengkapi persyaratan yang akan ditetapkan oleh Kantor Pertanahan, maka proses roya hak tanggungan bisa dilakukan, dengan diawali dengan  memberikan  persyaratan  tersebut,  dan  membayar  PNBP  (Penerimaan  Negara Bukan  Pajak)  atau  biaya roya ke  loket  pembayaran,  setelah  berkas  diterima  dan  telah dilakukan pembayaran, maka responden mendapatkan kwitansi pembayaran dan tanda terima untuk pengambilan sertipikat yang telah di roya nantinya.Proses Roya tersebut di Kantor Pertanahan Bukittinggi lamanya 7 hari kerja, apabila roya Hak Tanggungan telah selesai maka responden  hanya menerima Asli Sertipikatnya saja, karena sertipikat Hak tanggungan sudah tidak berlaku lagi, dan dimusnahkan.
Berikut  daftar  Hak  Tanggungan  yang  telah  diproses roya Hak  Tanggungan  di Kantor Pertanahan Kota Bukittinggi
Tabel: Data Hak Tanggungan di Kantor BPN Bukittinggi (Sumber: Kantor Pertanahan Kota Bukittinggi) Tahun Hak Tanggungan Roya 2013 868 490 2014 967 418 2015 777 475 2016 632 472
2017
459
Dari  data  Hak  Tanggungan  yang  diproses  oleh    Kantor  Pertanahan  Kota Bukittinggi  5  tahun  terakhir  yaitu  dari  tahun  2013  sampai  dengan  tahun  2017,  tidak terjadi  peningkatan  yang  signifikan,  dimana  pemasangan  Hak  Tanggungan  paling banyak  terjadi  di  tahun  2014  yaitu  sebanyak  967  dan  yang  paling  sedikat  terjadi  di tahun  2016  yaitu  sebanyak  632.  Begitu  juga  halnya  dengan  jumlah  Hak  Tanggungan yang di Roya tidak pula terjadi peningkatan yang signifikan, dari data 5 tahun terakhir, Hak tanggungan yang di roya paling sedikit terhitung pada tahun 2014, yaitu sebanyak 418 Hak Tanggungan, dan paling banyak terjadi di tahun 2013 yaitu sebanyak 490 Hak Tanggungan.  Dari  data  diatas  terlihat  bahwa  jumlah  Hak  Tanggungan  yang  diproses Kantor  Pertanahan  kota  Bukittinggi,  maupun  Hak  Tanggungan  yang  di roya tidak  ada kenaikan  yang  signifikan,  hal  ini  bisa  terjadi  disebabkan  berbagai  faktor,  termasuk keadaan ekonomi Negara.
2. Kendala-kendala yang dihadapi Kantor Badan Pertanahan Kota Bukittinggi dalam  Pelaksanaan Roya Hak  Tanggungan  dan  bagaimana  cara mengatasinya
a. Kendala Internal di Kantor Badan Pertanahan Kota Bukittinggi
Pada  dasarnya  tidak  ada  kendala  yang  berarti  dalam  proses  pencoretan  hak tanggungan  di  Kantor  Pertanahan  Kantor  Pertanahan  Kota  Bukittinggi.  Namun, terkadang  terjadi  kendala-kendala  teknis  yang  membuat  proses  pencoretan  hak tanggungan  menjadi  lama.  Lamanya  proses  pencoretan  hak  tanggungan  di  Kantor Pertanahan  Kota  Bukittinggi  sering  sekali  dikeluhkan  oleh  masyarakat.  Sebagian masyarakat menyampaikan keluhan ini langsung kepada pihak BPN Bukittinggi.
Salah  satu  kendala  lamanya  proses roya yaitu  tidak  ditemukannya  buku  tanah sertipikat yang akan di roya . Hal ini biasanya disebabkan karena kelalaian petugas BPN pada saat setelah menggunakan buku tanah, tidak meletakkannya kembali pada tempat yang tersedia.

## b. Kendala Eksternal

## 1) Kelengkapan Persyaratan Roya Tidak Dipenuhi
Dalam  praktek,  ada  kalanya  permohonan roya hak  tanggungan  dilakukan  oleh Notaris/PPAT  untuk  kepentingan  debitur.Berkaitan  dengan  permohonan  ini  tidak jarang  ditemukan  adanya  permohonan  yang  dikembalikan  untuk  dilengkapi,  atau diperbaiki, atau ditolak atas dasar ketentuan hukum yang berlaku.
Pertama, pemohon  tidak  memintakan  surat roya dari  bank  selaku  kreditur sementara pelunasan kredit sudah berlangsung lama. Kedua, surat roya hak tanggungan yang diterbitkan bank selaku kreditur hilang.
Hambatan  pertama  ini  disebabkan  karena  pada  saat  kredit  sudah  lunas,  bank selaku  kreditur  tidak  langsung  menerbitkan  surat roya nya.  Debitur  selaku  pemohon pada saat itu juga tidak memintakan bank untuk segera menerbitkan surat roya nya. Hal ini mengakibatkan kerugian pada debitur, karena surat roya sebagai persyaratan untuk pelaksanaan roya di Kantor Pertanahan Kota Bukiittinggi tidak ada, maka pelaksanaan roya tidak  dapat  dilakukan  dan  menjadi  terkendala.  Saat  pemohon  meminta  kembali dari bank, maka bank juga memerlukan waktu untuk melakukan verivikasi data kredit debitur yang sudah lunas tersebut. 14
Untuk surat pengantar roya , sebenarnya dapat dimintakan kembali bantuan bank selaku  kreditur  untuk  menerbitkannya.  Apabila  kredit  sudah  lunas,  maka  bank seharusnya  berkewajiban  untuk  membuat  pengantar roya sertipikat  tanah  yang menjamin  bank  untuk  kepentingan  debitur.  Meskipun  bank  sudah  menerbitkan  surat roya dan karena kelalaian debitur surat roya tersebut hilang maka bantuan bank sangat diperlukan  untuk  menyelesaikan  masalah  ini.  Penyelesaian  yang  dapat  dilakukan adalah  dengan  menerbitkan  surat roya yang  baru  dengan  melegalisasi  pertimbangan surat roya yang terdapat di bank.  Sedangkan dalam hal sertipikat tanah yang menjadi obyek  hak  tanggungan  hilang,  hal  ini  dapat  diatasi  dengan  menerbitkan  sertipikat pengganti. Proses penerbitan sertipikat pengganti berpedoman kepada ketentuan dalam Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah tanggal 8 Juli 1997 yang berlaku setelah 3 (tiga) bulan berikutnya.
14 .  Wawancara  dengan  Bapak  H.  Delni  Heriswa,  SH,  MH,  Kasubsi  Kantor  Pertanahan  Kota Bukittinggi. Pada hari Selasa, tanggal 14 Maret 2017, jam 11.00 WIB
Permohonan  penggantian  sertipikat  tanah  diajukan  oleh  pemilik  sertipikat tanah atau  kuasanya  atau  pula  ahli  warisnya  kepada  kepala  Kantor  Pertanahan  Kota Bukittinggi.  Pemegang  hak  atas  tanah  tersebut  juga  harus  membuat  pernyataan dibawah  sumpah  dari  yang  bersangkutan  dihadapan  Kepala  Kantor  Pertanahan  Kota Bukittinggi  atau  Kepala  Seksi  Pengukuran  Pendaftaran  Tanah  atau  pejabat  lain  yang ditunjuk oleh Kepala Kantor Pertanahan.
Setelah  itu  dilakukan  pengumuman  1  (satu)  kali  dalam  salah  satu  surat  kabar setempat  atas  biaya  pemohon.  Berkenaan  dengan  tata  cara  pengumuman  ini,  Kepala Kantor  Pertanahan  Kota  Bukittinggi  dapat  menentukan  bahwa  pengumuman  akan diterbitkan sertipikat tersebut dipasang dipapan pengumuman Kantor Pertanahan dan di  Jalan  masuk  tanah  yang  sertipikatnya  hilang  dengan  papan  pengumuman  yang cukup jelas untuk dibaca orang yang berada di luar bidang tanah tersebut.
Jika dalam waktu 30 (tiga puluh) hari terhitung sejak hari pengumuman tidak ada yang  mengajukan  keberatan  mengenai  akan  diterbitkannya  sertipikat  pengganti  atau ada  yang  mengajukan  keberatan  sehubungan  dengan  akan  diterbitkannya  sertipikat pengganti  atau  ada yang  mengajukan  keberatan  tetapi  menurut  pertimbangan  Kepala Kantor  Pertanahan  Kota  Bukittinggi  keberatan  tersebut  tidak  beralasan,  maka  Kepala Kantor  tetap  akan  menerbitkan  sertipikat  baru.  Sedangkan  jika  keberatan  tersebut dinilai  beralasan  oleh  Kepala  Kantor  Pertanahan  maka  ia  dapat  menolak  penerbitan sertipikat pengganti tersebut. 15
Untuk  penerbitan  sertipikat  pengganti,  tidak  dilakukan  pengukuran  maupun pemeriksaan  tanah  dan  nomor  hak  tidak  berubah.  Selanjutnya  sertipikat  pengganti diterbitkan,  diserahkan  kepada  pemohon  atau  orang  lain  yang  diberi  kuasa  untuk menerimanya.  Dalam  hal  sertipikat  hak  tanggungan  karena  suatu  sebab  tidak dikembalikan  kepada  Kantor  Pertanahan  Kota  Bukittinggi,  maka  hal  ini  dicatat  pada buku tanah hak tanggungan (pasal 22 ayat 3 Uundang-undang Nomor 4 Tahun 1996). Ketentuan  ini  memberikan  kemudahan  jika  sertipikat  hak  tanggungan  tidak  dapat dikembalikan,  maka  dengan  pernyataan  lain  baik  dengan  suatu  konsen roya yang
15 Wawancara dengan Bapak H. Delni Heriswa, SH, MH, Kasubsi Kantor Pertanahan Bukittinggi, pada hari Senin, tanggal 20 Maret 2017, jam 15.00 WIB
dibuat  diahadapan  Notaris  dan  menyerahkan  kepada  Kantor  Pertanahan  Kota Bukittinggi dan memohon hak tanggungan tersebut agar di roya pada buku tanah dan sertipikat  tanahnya  karena  utang  sudah  dihapuskan  sebab-sebabnya  yang  harus dijelaskan apakah karena lunas ataukah karena suatu dan lain hal.
Untuk  memberikan  jalan  keluar  terhadap  masalah  ini,  dapat  dilakukan  upaya- upaya sebagai berikut:
a. Adanya surat tanda bukti pencoretan hak tanggungan yang berdasarkan pasal 1195 KUHPerdata dibuat secara otentik.
b. Dengan  membuat  akte  konsen roya dihadapan  Notaris  atau  Kreditur  dengan membawa  Surat  Keterangan  kehilangan  dari  kepolisian  dan  datang menghadap  Kepala  Kantor  Pertanahan  Kota  Bukittinggi  dan  membuat pernyataan tertulis tentang hilangnya sertipikat hak tanggungan tersebut serta sudah  lunasnya  hutang  yang  dimaksud.  Dalam  hal  ini  Kepala  Kantor Pertanahan Bukittinggi mengetahui dan kemudian membenarkan pernyataan tersebut.
Hilangnya  sertipikat  hak  tanggungan  pada  hakikatnya  dapat  merugikan  kedua belah pihak baik kreditur maupun debitur.Kerugian bagi kreditur adalah apabila terjadi kredit macet maka kreditur kesulitan untuk mengajukan permohonan lelang atas objek hak  tanggungan  karena  sertipikat  hak  tanggungan  tidak  dapat  dilampirkan  dalam permohonan  lelang  kepada  Kantor  Pelayanan  Piutang  dan  lelang  Negara  (KP2LN). Sedangkan bagi debitur adalah kesulitan untuk melakukan roya di Kantor Pertanahan.
Hilangnya  sertipikat  hak  tanggungan  bisa  saja  disebabkan  oleh  kelalaian  dari debitur,  karena  setelah  debitur  melakukan  pelunasan  utang  di  bank,  debitur  tidak langsung  mengurus roya hak  tanggungannya  di  Kantor  Pertanahan  Kota  Bukittinggi  , padahal  tanpa  melakukan roya terhadap  hak  tanggungan  berarti  sertipikat  tersebut masih  terbebani  oleh  utang,  masih  banyak  masyarakat  yang  belum  mengerti  apa  itu roya hak  tanggungan,  sehingga  mereka  setelah  pelunasan  utang  di  bank,  tidak melakukan roya hak  tanggungan,  untuk  itu  seharusnya  pihak  bank  memberikan penjelasan  kepada  debitur  setelah  melakukan  pelunasan  utang,  bahwa  sertipikat tersebut harus di roya hak tanggungannya di Kantor Pertanahan.
Menurut pengamatan penulis salah satu yang menjadi kendala dalam pelaksanaan roya hak  tanggungan  di  Kota  Bukittinggi  adalah  dikarenakan  minimnya  pengetahuan masyarakat tentang roya hak tanggungan.
2) Roya Hak Tanggungan Dalam Hak Bank Dilikuidasi
Pelaksanaan roya hak  tanggungan  dalam  praktek,  khususnya  yang  menyangkut hak  tanggungan  pada  Kantor  Pertanahan  Kota  Bukittinggi,  masih  banyak  ditemukan kendala-kendala baik yang bersifat teknis maupun yang bersifat administrative, kendala yang  adminstratif  tersebut  antara  lain  adalah  ada  sertipikat  yang  mana  krediturnya adalah bank yang telah dilkuidasi atau dinyatakan pailit.
3) Apabila terjadi Cessie /Pengalihan Hutang
Cessie adalah perbuatan hukum mengalihkan piutang oleh kreditur pemegang hak tanggungan kepada pihak lain. Dengan adanya cessie , maka peralihan hak tanggungan itu  beralih  karena  hukum,  jadi  tidak  perlu  dibuktikan  dengan  akta  tersendiri  cukup dibuktikan dengan akta mengenai perbuatan hukum yang mengakibatkan piutang yang dijaminkan kepada kreditur yang baru yang aktanya dibuat dihadapan Notaris. 16

## C. PENUTUP
Pelaksanaan    Roya  Hak  Tanggungan  pada  kantor  Badan  Pertanahan  kota Bukittinggi  sebenarnya  sudah  sesuai  dengan  ketentuan    Undang  Undang  Nomor  4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan . Namun dalam praktiknya ketika debitur telah melunasi  hutangnya  pada  Bank  dan  mendapat  surat  roya,  tetapi  pada  sertipikat  hak atas  tanahnya  masih  memuat  catatan  pembebanan  hak  tanggungan  sekalipun kenyataannya  tanah  tersebut  sudah  bersih  dari  beban  hutang.  Hal  ini  terjadi  karena pihak  debitur  tidak  segera  mengajukan  permohonan  roya  yang  diberikan  kreditur (Bank)  kekantor  Badan  Pertanahan  kota  Bukittinggi  .Sehingga  implementasi  dari Undang Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan menjadi belum efektif dalam  mengatur  pelaksanaan  roya  hak  tanggungan  di  Badan  Pertanahan  kota Bukittinggi. Hambatan  yang  terjadi  dalam  pelaksanaan  Roya  Hak  Tanggungan  di
16 Wawancara, Tessi Levino, Notaris/PPAT di Kota Bukittinggi, pada hari Selasa, tanggal 04 April 2017, jam 16.00 WIB
Badan Pertanahan Kota Bukittinggi terjadinya kendala internal dan ekstenal di kantor Badan Pertanahan kota Bukittinggi.
Demikianlah  untuk  mengatasi  hambatan-hambatan  yang  terjadi  dalam pelaksanaan roya hak  tanggungan  di  Kantor  Pertanahan  Bukittinggi  agar  dapat dilakukan  upaya  sosialisi    masyarakat  atau  sipemohon roya dan  memberikan pemahaman  mengenai  syarat-syarat roya hak  tanggungan  yang  wajib  dilengkapi  agar terciptanya  ketertiban  admininistrasi  dan  demi  kelancaran  pelaksanaan roya hak tanggungan.

## DAFTAR PUSTAKA
Buku:
Adrian Sutedi. (2010). Hukum Hak Tanggungan . Jakarta: Sinar Grafika.
Ahmad Fauzi. “Eksistensi Hak Tanggungan dan Kredit Perbankan”. online-journal.unja Denico  Doly.  (2011).  “Aspek  Hukum  Hak  Tanggungan  Dalam  Pelaksanaan  Roya”. Jurnal Negara Hukum , Vol 2, No. 1. H.Salim HS. (2011). Perkembangan Hukum Jaminan Di Indonesia . Jakarta: PT Raja Grafindo Persada.
J.  Satrio.  (1997). Hukum  Jaminan,  Hak  Jaminan,  Kebendaan,  Hak  Tanggungan .  Bandung: Citra Aditya Bakti.
Miriam Darus Badrulzaman. (1978). Perjanjian Kredit Bank . Bandung: Alumni.
Muchdarsyah  Sinungan.  (1990). Kredit  Seluk  Beluk  dan  Pengelolaannya. Yogyakarta: Torgaf.
Nina Paputungan. (2016). “Kajian Hukum Hak Tanggungan Terhadap Hak Atas Tanah Sebagai Syarat Memperoleh Kredit”. Jurnal Lex Privatum , Vol.IV/No.2 Syarief Toha. (2017). “Problematika Dalam Pelaksanaan Pengambilalihan Kredit Dengan Jaminan Hak Tanggungan.“ Jurnal Repertorium , Vol, IV, No 2

## Peraturan Perundang-undangan
Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUHPerdata) Undang-undang No 5 Tahun 1960 tentang Pokok-Pokok Agraria Undang-undang No 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan Undang-undang No 10 Tahun 1998 tentang Perbankan