## JURISMA : Jurnal Riset Bisnis dan Manajemen

## Volume 10 Nomor 1
STUDI KELAYAKAN LOKASI MELALUI ANALISA POTENSI PASAR DAN PROYEKSI KEUANGAN MENGGUNAKAN MAPPING BCG MATRIKS
YANG DIMODIFIKASI PADA USAHA KECIL MENENGAH ( Studi Kasus pada Usaha Kuliner “Ayam Edward” )
Muhammad Iqbal Alamsyah 1
Kartika Berliani 2
muhammad.iqbal@inaba.ac.id 1 , kartika.berliany@inaba.ac.id 2

## STIE INABA
Jl. Soekarno-Hatta No. 448, 40266
Kota Bandung, Provinsi Jawa Barat

## Indonesia
Received Date : 16.10.2019 Revised Date : 19.05.2020 Accepted Date : 04.06.2020

## PROGRAM STUDI MANAJEMEN
FAKULTAS EKONOMI DAN BISNIS UNIVERSITAS KOMPUTER INDONESIA BANDUNG

## ABSTRACT
New  SMEs  that  sell  food  and  beverages or  snacks  in  the  form  of  cafes, restaurants, restaurants, carts, or street vendors appear every year in the city of Bandung.  However,  among  the  SMEs  it  cannot  last  long,  they  assume  that business is closed because the location location of the area was less attractive. Whereas  the  location  decision  making  by  SME  owners  usually  only  uses  their personal opinions without using analysis. This research has the aim to produce analytical tools that can be used by SMEs in determining business locations in the  form  of  feasibility  studies  of  business  locations  using  a  BCG-Matrix measurement  tool  modified  with  analysis  of  market  potential  and  financial projections. This research is a case study in one of the UKM in Bandung. Based on the calculation results, the location chosen and feasible is recommended to be opened, namely the location in Buahbatu.
Keywords : Feasibility  Study,  Market  Potential,  Financial  Projection,  BCG Matriks, SME

## ABSTRAK
Setiap  tahun  UKM  baru  yang  menjual  makanan  dan  minuman  atau jajanan  dalam  bentuk cafe ,  restoran,  rumah  makan,  gerobak,  ataupun pedagang  kaki  lima  muncul  di  Kota  Bandung.  Namun,  diantara  para  UKM tersebut  beberapa  memiliki  bisnis  yang  tidak  berlangsung  lama,  mereka berpendapat  bahwa  usahanya  tutup  dikarenakan  lokasi  usaha  yang dimilikinya  memiliki  potensi  daerahnya  yang  kurang  menarik.  Sedangkan pengambilan keputusan penentuan lokasi yang dilakukan oleh pemilik UKM biasanya hanya menggunakan pendapat mereka pribadi tanpa menggunakan analisis. Penelitian ini memiliki tujuan untuk menghasilkan alat analisis yang dapat  digunakan  oleh  UKM  dalam  menentukan  lokasi  usaha  dalam  bentuk studi kelayakan ( feasibility study ) lokasi usaha menggunakan alat ukur BCG- Matriks  yang  dimodifikasi  dengan  analisa  potensi  pasar  dan  proyeksi keuangan. Penelitian ini merupakan studi kasus pada salah satu UKM di kota Bandung Berdasarkan hasil perhitungan maka  lokasi yang dipilih dan layak direkomendasikan untuk dibuka yaitu lokasi di daerah Buahbatu.
Kata  Kunci  : Feasibility  Study ,  Potensi  Pasar,  Proyeksi  Keuangan,  BCG Matriks, Usaha Kecil Menengah

## PENDAHULUAN
Pembukaan lokasi usaha merupakan keputusan investasi yang cukup besar  bagi  UKM,  selain  berpeluang  untuk  meningkatkan  pangsa  pasar  dan menumbuhkan  usaha,  pembukaan  lokasi  usaha  pun  memiliki  resiko kegagalan. Maka dari itu sebaiknya UKM melakukan riset terlebih dulu dalam studi kelayakan lokasi. BCG Matriks merupakan salah satu alat analisis bisnis yang  digunakan  untuk  membantu  perusahaan  dalam  mempertimbangkan peluang  pertumbuhan  dengan  perencanaan  strategis  jangka  panjang  dan meninjau  portofolio  produk  perusahaan  tersebut  agar  dapat  mengambil keputusan untuk berinvestasi. BCG Matriks juga membantu manajemen untuk memetakan  posisi  produk/bisnis  unit  mereka  dibandingkan  dengan produk/bisnis  unit  pesaingnya.  BCG  matriks  terdiri  dari  matriks  yang memiliki 2 dimensi klasifikasi bisnis unit yaitu relative market share (pangsa pasar relatif) dan market growth rate (tingkat pertumbuhan pasar). Namun, dalam  praktiknya  BCG  matriks  pun  dapat  disesuaikan  dengan  kebutuhan pengguna, maka dalam penelitian ini peneliti menggunakan BCG-matriks yang dimodifikasi sebagai alat untuk memetakan studi kelayakan suatu lokasi usaha (khususnya untuk usaha kuliner).
Usaha Kecil Menengah (UKM) adalah salah satu poros kekuatan dalam ekonomi  kerakyatan.  Munculnya  UKM  membuktikan  bahwa  masyarakat mampu untuk mandiri dan mempertaruhkan waktu, uang, dan tenaga untuk mewujudkan ide dan gagasannya. Kota Bandung memiliki cukup banyak UKM yang  memiliki  ide  dan  gagasan  yang  bagus,  khususnya  dalam  bidang  usaha makanan dan minuman.
Perusahaan  skala  kecil  dan  menengah  menghadapi  banyak  masalah, salah satunya adalah persaingan yang ketat dalam lingkungan yang dinamis. Dalam  situasi  ini,  sebagian  besar  UKM  kesulitan  menerapkan  strategi  yang akan mendorong kinerja bisnis mereka. (Ebitu 2016)
Mapping  BCG  Matriks  yang  dimodifikasi  akan  menghasilkan sistem/alat  analisa  lokasi  usaha  yang  memiliki  4  jenis  keputusan  yang berbeda, yang dapat digunakan UKM untuk menentukan keputusan strategi dalam  penetapan  lokasi  usaha  yang  baru.  Parameter  BCG  Matriks  yang awalnya relative market share (pangsa pasar relatif) dan market growth rate (tingkat  pertumbuhan  pasar)  dimodifikasi  menjadi  proyeksi  keuangan  / Faktor-faktor Internal dan potensi pasar / Faktor-faktor Eksternal atas proyek investasi lokasi usaha.
Penelitian ini merupakan wujud kepedulian peneliti bagi pertumbuhan skala  bisnis  UKM  di  Indonesia  agar  mampu  mengoptimalkan  potensi usahanya.  Serta,  agar  pemilik  UKM  dapat  mengevaluasi  alternatif-alternatif lokasi dan memilih alternatif lokasi yang paling menguntungkan bagi usaha mereka  dengan  menggunakan  sistem/alat  analisa  lokasi  usaha.  Maka  judul peneltian  ini  ialah  “Penyusunan  Studi  Kelayakan  Lokasi  Melalui  Analisa Potensi  Pasar  dan  Proyeksi  Keuangan  Menggunakan  Mapping  BCG  Matriks
yang  Dimodifikasi  Pada  Usaha  Kecil  Menengah”  (Studi  Kasus  pada  Usaha Kul iner “Ayam Edward”).
Maka  penelitian  ini  dilakukan  terhadap  pengambilan  keputusan penentuan lokasi usaha melalui studi kasus dari usaha kuliner “Ayam Edward” yang  merupakan  pengusaha  awal  ( nascent  entrepreneur )  di  kota  Bandung. Rumusan  masalah  dalam  penelitian  ialah “ Bagaimana  penyusunan  studi kelayakan lokasi usaha yang diperlukan dalam pengambilan keputusan lokasi usaha  melalui  analisa  potensi  pasar  dan  proyeksi  keuangan  menggunakan mapping BCG Matriks yang dimodifikasi pada Usaha Kecil Menengah?”

## TINJAUAN PUSTAKA
Salah  perbedaan  antara  UKM  dengan  perusahaan-perusahaan  besar ialah  dalam  hal  pemanfaatan  ilmu  pengetahuan.  Jarang  wirausaha/UKM  di Indonesia  yang  menggunakan  ilmu  pengetahuan  sebagai  keunggulan kompetitif  mereka,  khususnya  dalam  menetapkan  keputusan  dalam menentuan lokasi usaha.
Salah  satu  ruang  lingkup  manajemen  keuangan  ialah  Keputusan Investasi  ( Investment  decision ).  Investasi  adalah alokasi  sumber  daya  untuk jangka menengah atau panjang dan efek yang diharapkan adalah memulihkan biaya investasi dan memiliki laba tinggi. Selain sumber daya keuangan, bahan dan sumber daya manusia juga digunakan. Lingkungan ekonomi dan keuangan memengaruhi investasi, sehingga hasil yang diharapkan tidak pasti. (Avram et al., 2009)
Keputusan  investasi  dibuat  setelah  analisis  lengkap  dari  proyek investasi. Salah satu faktor dasar yang mempengaruhi keputusan adalah faktor risiko dari investasi. Risiko ini ada karena tidak pasti bahwa biaya investasi akan pulih dan keuntungan akan diperoleh. (Virlics 2015).
In  decision  making  processes,  people  are  focused  on  expected  utilities, rather  than  expected  values (Roy  2012)  Oleh  karena  itu  sebelum wirausahawan  mengambil  keputusan  investasi  sebaiknya  wirausahawan tersebut melakukan studi kelayakan dalam investasinya.
Studi Kelayakan ( Feasibility Study )
Bagi perusahaan yang didirikan untuk tujuan total profit, yang paling utama  adalah  perlu  dipikirkan  seberapa  lama  pengembalian  dana  yang ditanam di proyek tersebut agar segera kembali. Artinya, sebelum perusahaan dijalankan,  maka  terlebih  dahulu  perlu  dihitung  apakah  proyek  atau  usaha yang  akan  dijalankan  benar-benar  dapat  mengembalikan  uang  yang  telah diinvestasikan dalam proyek tersebut dalam jangka waktu tertentu dan dapat memberikan keuntungan finansial lainnya seperti yang diharapkan  (Kasmir dan Jakfar 2013:2).
Dalam  menjelaskan  rencana  proyek  dan  berapa  lama  nilai  investasi pengembalian dana yang ditanam di proyek maka perusahaan menggunakan studi  kelayakan  sebelum  menentukan  proyek  tersebut  dilakukan.  Studi
kelayakan  digunakan  untuk  membantu  perusahaan  dalam  pengambilan keputusan pelaksanaan suatu proyek.
Studi  kelayakan  merupakan  suatu  alat  yang  mampu  menjadi  bahan pertimbangan  dalam  mengambil  suatu  keputusan  untuk  menerima  atau menolak suatu usulan investasi dalam membangun atau mendirikan rencana proyek/usaha (Aziz et al. 2017).
Salah  satu  tujuan  dari  studi  kelayakan  ialah  untuk  mengatasi  risiko kerugian di masa yang akan datang, karena ada kondisi ketidakpastian yang muncul  di  masa  yang  akan  datang.  Ketidakpastian  tersebut  ada  yang  dapat diramalkan akan terjadi atau hal-hal yang sama sekali tidak dapat diramalkan. Dalam hal ini, fungsi studi kelayakan adalah untuk meminimalkan risiko yang tidak diinginkan. Selain itu tujuan studi kelayakan yaitu dapat memudahkan perencanaan,  pelaksanaan    pekerjaan,  pengawasan  dan  pengendalian proyek/usaha yang dilakukan.Secara umum, proritas aspek-aspek yang perlu dilakukan  studi  kelayakan  ialah  aspek  hukum,  aspek  pasar  dan  pemasaran, aspek  keuangan,  aspek  teknis/operasi,  aspek  manajemen/organisasi,  aspek ekonomi sosial, dan aspek dampak lingkungan (AMDAL) (Kasmir dan Jakfar 2013:16 – 17) Maka  pengertian  studi kelayakan  bisnis  (SKB)  adalah suatu  kegiatan yang mempelajari secara mendalam tentang suatu usaha atau bisnis yang akan dijalankan,  dalam  rangka  menentukan  layak  atau  tidak  usaha  tersebut dijalankan (Kasmir dan Jakfar 2013:6 – 7).
Berdasarkan  definisi  sebelumnya  maka  penulis  berpendapat  bahwa, studi  kelayakan  merupakan  suatu  proses  perencanaan  proyek/investasi dengan melihat aspek-aspek internal dan eksternal usaha/perusahaan, hingga menghasilkan  keputusan  atas  kelayakan  investasi.  Maka  dari  itu,  Studi kelayakan  ialah output dari  optimalisasi  kapabilitas  organisasi  di  suatu perusahaan.
Pada penelitian ini, pengambilan keputusan yang menjadi tujuan studi kelayakan ialah pengambilan keputusan dalam penentuan lokasi usaha untuk UKM kuliner. Oleh karena itu peneliti menggunakan aspek penilaian yang telah dimodifikasi  dan  disesuaikan  untuk  penyusunan  studi  kelayakan  usaha. Aspek-aspek penilaian yang digunakan ialah sebagai berikut :

## Gambar 1. Aspek-aspek penilaian studi kelayakan
Aspek penilaian yang digunakan pada sistem/alat analisa lokasi usaha menggunakan BCG Matriks pada sumbu X ialah aspek keuangan menggunakan
proyeksi keuangan sedangkan pada sumbu Y menggunakan aspek lokasi usaha dan  aspek  pasar  dan  pemasaran.  Sedangkan  aspek  ekonomi  dan  aspek teknis/operasi dijelaskan berdasarkan perhitungan dalam proyeksi keuangan.

## BCG Matriks
Analisa  keputusan  dalam  teori  ekonomi  menunjukkan  bahwa  proses pengambilan  keputusan  didasarkan  pada:  (i)  analisis  obyektif,  tepat  waktu dari  investasi  dan  kemungkinan  hasilnya  serta  hasil  yang  diperhitungkan; tetapi  juga  (ii)  pada  perspektif  subjektif  dari  investor.  Risiko  dan ketidakpastian  dirasakan  secara  subyektif  dan  melibatkan  faktor  psikologis dan  emosional.  Bukti  neuroekonomi  menunjukkan  bahwa  pengaruh psikologis  dan  emosional  pada  pengambilan  keputusan,  yang  melibatkan risiko dan ketidakpastian, mungkin memiliki peran informatif dan bermanfaat dalam  proses  pengambilan  keputusan  (Virlics  2015).  Maka  dari  itu  penting untuk menganalisis investasi dari sudut pandang ekonomi perilaku, dan tidak hanya sebagai komponen objektif.
Matriks Boston  Consulting  Group (BCG)  merupakan  teknik  portofolio analisis dengan memetakan kinerja unit bisnis atau lini produk perusahaan sesuai dengan tingkat pertumbuhan industrinya dan pangsa pasar relatifnya. Posisi persaingan relatif sebuah bisnis adalah pangsa pasar perusahaan dalam industri dibagi dengan pesaing terbesar lainnya. Tingkat pertumbuhan bisnis adalah  persentase  pertumbuhan  pasar  yaitu  persentase  yang  menunjukkan penjualan lini produk tertentu berada pada kondisi seperti apa. Pangsa pasar berhubungan  dengan  tingkat  pendapatan  bisnis  yang  dihasilkan  ( Cash Generation ),  sedangkan  tingkat  pertumbuhan  berkaitan  dengan  tingkat kebutuhan  dana  untuk  mengembangkan  bisnis  ( Cash  Usage )  (Rufaidah 2013:267).
Dalam  menentukan  keputusan  investasi,  Matriks  BCG  dalam membantu  memetakan  dan  mengevaluasi  rencana  investasi.  Selanjutnya Matriks  BCG  membagi  posisi  pemetaan  berdasarkan  persaingan  relatif  dan tingkat pertumbuhan bisnis akan digambarkan pada kuadran-kuadran seperti pada gambar berikut ini :
High Low 5 H ig h Kuadran 1 Stars Kuadran 2
Question Marks
Lo w Kuadran 3 Cash Cows Kuadran 4 Dogs 5 1 M ar ke t G ro w th R at e Relative Market Share 3 3

## Gambar 2. BCG Matriks
Berdasarkan gambar diatas sumbu X diukur menggunakan parameter Relative Market Share dan sumbu Y diukur menggunakan Market Growth Rate, setiap parameter diukur dengan interval nilai 1 – 5, dimana 1 berarti buruk dan  5  berarti  sangat  baik.  Setiap  kuadran  pada  BCG-Matriks  memiliki  ciri utama  dan  alternatif  strategi  yang  spesifik  dan  berbeda.  Ciri  utama  dan alternatif strategi yang dapat diterapkan perusahaan bila berada pada setiap kuadran ialah sebagai berikut:

## Tabel 2. Penjelasan Setiap Kuadran pada BCG-Matriks
Uraian Kuadran 1 Stars Kuadran 2 Cash Cows Kuadran 3 Question Marks Kuadran 4 Dogs Ciri Utama High growth High market share Low growth High market share High growth Low market share Low growth Low market share Saran/ Alternatif Strategi Integrasi horizontal, Integrasi ke belakang,  Integrasi ke depan Pengembangan produk,  Penciutan, Divestasi, Diversifikasi Pengembangan pasar, Penetrasi pasar, Pengembangan produk, Divestasi Penciutan,  Divestasi, Likuidasi
Pada  masing-masing  kuadran  memiliki  ciri  utama  yang  dapat menghasilkan  alternatif  strategi  yang  dapat  diterapkan.  Kuadran  yang menunjukkan  posisi  yang  paling  baik  ialah  kuadran  1  (stars),  sedangkan kuadran yang paling buruk ialah kuadran 4 (dogs).
Matriks BCG merupakan model paling awal dan paling sederhana serta yang  paling  dikenal.  Mengingat  sulitnya  pada  beberapa  perusahaan  untuk mendapatkan data industri seperti pangsa pasar dan pertumbuhan industri, maka  pemetaan  posisi  perusahaan  dapat  dilakukan  dengan  melakukan modifikasi pada matriks BCG (Guntara et al. 2017).
Pada penelitian ini matriks BCG yang dimodifikasi menjadi :
Gambar 3. BCG Matriks yang Dimodifikasi
Baik Buruk 5 Ti n gg i Kuadran 1 Buka
Kuadran 2 proyeksi ulang R e n d ah Kuadran 3 Relokasi Kuadran 4 Tidak Buka
5 1 3 Po te n si Pa sa r Proyeksi Keuangan 3
Berdasarkan gambar 3 parameter sumbu X dan sumbu Y dimodifikasi dan akhirnya menghasilkan saran strategi yang berbeda yaitu : Lokasi layak dibuka,  saran  untuk  proyeksi  ulang,  saran  untuk  relokasi  dan  saran  untuk lokasi  tidak  dibuka.  setiap  parameter  diukur  dengan  interval  nilai  1 – 5, dimana 1 berarti buruk dan 5 berarti sangat baik. Penjelasan setiap kuadran dapat dilihat pada tabel dibawah ini :

## Tabel 3. Penjelasan Setiap Kuadran pada BCG-Matriks yang telah Dimodifikasi
Uraian Kuadran 1 Kuadran 2 Kuadran 3 Kuadran 4 Ciri Utama Potensi pasar tinggi, proyeksi keuangan baik Potensi pasar tinggi, proyeksi keuangan buruk Potensi pasar rendah, proyeksi keuangan baik Potensi pasar rendah, proyeksi keuangan buruk Saran Strategis Lokasi usaha layak  untuk  di Buka Melakukan proyeksi keuangan  ulang dengan  meninjau faktor  biaya  dan target penjualan Melakukan pencarian lokasi lain  yang  memiliki kriteria  yang  sama dengan lokasi sebelumnya ( Relokasi ) Lokasi usaha tidak layak untuk dibuka .
Dalam  mengidentifikasi  alternatif-alternatif  lokasi  dilakukan  dengan survey lapangan menggunakan Berita Acara Survey Lokasi dan perhitungan proyeksi keuangan menggunakan Breakeven Point (BEP) Payback Period serta evaluasi kelayakan : Net Present Value (NPV), dan Profitability Index (PI). Hasil identifikasi tersebut disusun dalam hasil studi kelayakan lokasi untuk setiap alternatif-alternatif lokasi usaha yang ada.

## METODE PENELITIAN
Objek penelitian pada penelitian ini ialah mengenai penggunaan studi kelayakan  lokasi  usaha  sebagai  dasar  pengambilan  keputusan  penentuan lokasi  usaha,  melalui  pendekatan  BCG  Matriks  yang  Dimodifikasi. Menggunakan  parameter  potensi  dan  proyeksi  keuangan.  Penelitian  ini dilakukan pada Usaha Kecil Menengah (UKM) yang berada di kota Bandung.
Ayam  Edward  merupakan  salah  satu  UKM  kuliner  yang  ada  di  kota Bandung,  berokasi  di  Jalan  Tata  surya  di  komplek  margahayu  raya.  Sampai dengan saat ini, gerobak ayam edward baru  memiliki satu lokasi yaitu di Jl. Tata surya dan pemilik berkeinginan untuk menambah jumlah gerobak untuk beberapa  lokasi  di  kota  Bandung.  Namun  penentuan  lokasi  usaha  masih menjadi  hal  yang  membuat  pemilik  ragu  untuk  memulai  pembukaan  lokasi baru.  Beberapa  alternatif  lokasi  usaha  yang  menjadi  pertimbangan  yaitu  di Jalan  Taman  Sari  (dekat  dengan  kampus  Universitas  Islam  Bandung),  di komplek  kampus  Universitas  Telkom  Bandung,  dan  di  Komplek  Margahayu Raya Bandung. Agar proyek pengembangan usaha dengan pembukaan lokasi baru  dapat  sesuai  dengan  tujuan  strategis,  maka  perlu  di  lakukan  studi kelayakan  terhadap  proyek  pembukaan  lokasi  usaha  dengan  menganalisis
peluang  pasar  dan  mempertimbangkan  risiko-risiko  pada  setiap  alternatif- alternatif  lokasi.  Sedangkan  waktu  penelitian  ini  dimulai  dari  Bulan  Januari 2019 sampai dengan Agustus 2019.
Metode  penelitian  yang  digunakan  adalah  studi  kasus  dengan pendekatan  kualitatif  terhadap  objek  penelitian.  Penelitian  studi  kasus menurut stake dalam (Creswell 2009) adalah strategi penyelidikan di mana peneliti  mengeksplorasi  secara  mendalam  suatu  program,  acara,  kegiatan, proses, atau satu atau lebih individu. Kasus dibatasi oleh waktu dan aktivitas, dan  peneliti  mengumpulkan  informasi  terperinci  menggunakan  berbagai prosedur pengumpulan data selama periode waktu yang berkelanjutan.
Pada  penelitian  ini  BCG-Matriks  dipilih  untuk  menjadi  alat  untuk pengambilan  keputusan  dengan  paramater  yang  telah  dimodifikasi  sesuai dengan  hasil  dari  studi  kelayakan  yang  di  analisis.  Sedangkan  aspek-aspek yang  dianalisis  dan  di  nilai  dalam  studi  kelayakan  yaitu  :  aspek  pasar  dan pemasaran,  aspek  lokasi  usaha,  aspek  teknis/operasi,  aspek  sosial  dan ekonomi,  serta  aspek  keuangan  melalui  proyeksi  keuangan  dan  evaluasi kelayakan  keuangan.  Sedangkan  aspek  yang  digunakan  untuk  penyusunan sistem/alat  analisa  jaringan  kantor  menggunakan  BCG-Matriks  yaitu  aspek keuangan, aspek pasar dan pemasaran, dan aspek lokasi usaha.
Pada  penelitian  ini  data  yang  digunakan  ialah  data  primer  dan  data sekunder.  Data  primer  yaitu  data  yang  diperoleh  secara  langsung  dari responden  melalui  wawancara  dan  observasi  lapangan  berdasarkan  jadwal penelitian.  Sedangkan  data  sekunder  yaitu  data  yang  diperoleh  dan dikumpulkan  dari  pihak  lain  yang  berkaitan  dengan  penelitian.  Seperti  : informasi biaya, data penjualan, data mengenai potensi pasar dan pemasaran, data mengenai alternatif lokasi usaha, dan lain sebagainya.

## Kerangka Penelitian
Hasil dari penelitian ini yaitu berupa kesimpulan dan saran alternatif strategi  bagi  UKM  mengenai  rencana  strategis  pembukaan  lokasi  usaha berdasarkan  hasil  pemetaan  menggunakan  BCG-Matriks.  Tahapan  dalam penelitian ini ialah sebagai berikut:
Gambar 4. Diagram Alur (flowchart) Tahapan Penelitian
Pengumpulan Data
Pengumpulan data dalam penelitian ini diambil dari berbagai sumber informasi,  yaitu:  (1)  Wawancara  yang  dilakukan  kepada  pemilik  UKM, masyarakat setempat, pelaku usaha, pemilik lokasi usaha, pihak pemerintahan setempat (2) Focus Group Discussion (FGD) yang dilakukan dengan pemilik UKM, untuk mengetahui rencana dan komposisi biaya investasi lokasi usaha. (3) Survey lapangan yang dilakukan sebanyak 8 kali yang menghasilkan Berita Acara Survey Lokasi. (4) Data Sekunder dari  pihak pemerintah dan  pemilik usaha. Pengumpulan data dilakukan selama 4 bulan yang dilakukan oleh tim peneliti dan bantuan dari pihak lainnya.

## Pembuatan Studi kelayakan (Feasibility Study)
Setelah dilakukan pengumpulan data yang merupakan data masa lalu (lampau) selanjutnya dilakukan pengolahan data dan tahap pembuatan studi kelayakan lokasi yang harus mencakup seluruh aspek penilaian yaitu: aspek pasar  dan  pemasaran,  aspek  lokasi  usaha,  aspek  keuangan,  aspek teknis/operasi dan aspek ekonomi.
Pembobotan,  Penentuan  Rating  dan  Skor,  dan  Pemetaan  Lokasi menggunakan BCG-Matriks
Proses  penentuan  rating  dan  skor  dan  pengolahan  pemetaan  lokasi menggunakan aplikasi Ms.Excel. Sedangkan pembobotan dari masing-masing indikator ialah :
Tabel 4. Pembobotan Indiktor Analisa
Pemberian saran dan penyusunan laporan akhir Hasil pemetaan lokasi usaha menentukan saran alternatif strategi yang diberikan. Selanjutnya saran tersebut diserahkan kepada pemilik UKM untuk diambil keputusan penentuan lokasi usahanya.

## HASIL PENELITIAN Gambaran Umum
Usaha kuliner “Ayam Edward” didirikan sejak tahun 2017, berada di daerah komplek yang padat di Kota Bandung yaitu komplek Margahayu Raya, tepatnya berada di Jl. Tata Surya. Usaha kuliner ini menjual ayam goreng dan makanan rumahan, yang keunggulan usaha ini ialah memiliki berbagai jenis sambal yang dapat dipilih sesuai keinginan konsumen. Dalam hal pemasaran “Ayam Edward” memiliki wilayah pemasaran di sekitar komplek Margahayu Raya,  segmen  pasarnya  usaha  ini  ialah  pemukiman,  dan  perusahaan/usaha dalam  bidang  perdagangan  barang/jasa.  Dengan  nilai  penjualan  rata-rata 40pcs per hari dengan omzet Rp. 1.000.000. Namun hasil penjualan ini masih belum mencapai target dari pemilik yaitu 100pcs perhari.
Lokasi/tempat/ruang  usaha  yang  digunakan  oleh  “Ayam  Edward” selama ini ialah berupa lahan garasi dari rumah orangtua pemilik, yang dirasa masih  tidak  tepat.  Karena  adanya  faktor-faktor  yang  menjadi  hambatan menurut pemilik, yaitu :
1. Lokasi  berada  dipinggir  jalan  yang  padat,  namun  tidak  memiliki  lahan parkir yang memadai.
2. Lokasi sudah memiliki pesaing yang menjual makanan serupa (olahan ayam goreng) yang sudah berjalan jauh lebih lama.
3. Memiliki  banyak pesaing dengan  makanan  yang beraneka  ragam,  namun memiliki harga yang relatif lebih rendah dari usaha kuliner “ayam edward”
4. Lokasi  tidak  aman,  banyaknya  kasus  barang  hilang,  motor  hilang,  atau mobil dibobol maling didaerah tersebut.
Break Even Point (BEP) 35% Risk Analyisis (RA) 30% Payback Period (PP) 30% Site Analisis (SA) 15% Net Present Value (NPV) 25% Market Feasibility (MF) 25% Profitability Index (PI) 10% Supply & Demand (SD) 10% Competition (CM) 20% Bobot Total 100%
Bobot Total
100%
BOBOT (Sumbu X) BOBOT (Sumbu Y)
5. Bukan merupakan lokasi titik kumpul dan cukup jauh dari pusat keramaian.
Berdasarkan  faktor  diatas,  pemilik  usaha  kuliner  “ayam  edward” merasa  lokasi  usahanya  tidak  tepat,  dan  menjadi  faktor  penghambat tumbuhnya  usaha  “Ayam  edward”  dan  berencana  untuk  melakukan pemindahan lokasi usaha di lokasi yang lain. Lokasi yang telah disurvey yaitu:
1. Di  Daerah  Kampus  Universitas  Telkom.  Calon  lokasi  usaha  berada  di kawasan lingkungan kampus, yang memiliki pangsa pasar mahasiswa dan karyawan toko/kantor.
2. Di Daerah Buah Batu, Calon lokasi usaha berada di daerah Jalan Rajamantri Kulon,  yang  memiliki  pangsa  pasar  anak  sekolah  dan  karyawan toko/kantor.
3. Di Daerah Kampus Universitas Islam Bandung (UNISBA), Calon lokasi usaha berada  di  Jl.  Taman  Sari,  yang  memiliki  pangsa  pasar  mahasiswa  dan karyawan toko/kantor.
Agar  proyek  pemindahan  lokasi  usaha  yang  dilakukan  dapat  sesuai dengan  tujuan  strategis  dan  dapat  meningkatkan  keuntungan,  maka  calon lokasi usaha tersebut akan di analisis potensi pasar dan proyeksi keuangan, dan  akan  hasilnya  berupa  pemetaan  menggunakan  BCG  Matriks  yang  telah dimodifikasi. Perhitungan yang diperlukan dalam penyusunan studi kelayakan lokasi ialah :
1. Perhitungan biaya-biaya
a. Biaya Tenaga Kerja Per Bulan b. Biaya Toko Per Bulan dalam bilangan penuh
1 Karyawan Toko 2 3.000.000 6.000.000 Jumlah 2 3.000.000 6.000.000
BIAYA TENAGA KERJA PER BULAN
No. Uraian
Jumlah
Personil
Besaran Gaji Per Bulan
Total Gaji Per Bulan dalam bilangan penuh 1 Biaya Kebersihan 200.000
0 150.000 2 Biaya Listrik 500.000 500.000 500.000 3 Biaya tak terduga 200.000 200.000 200.000 Jumlah 900.000 700.000 850.000 Lokasi 2 Lokasi 3 BIAYA TOKO PER BULAN No. Uraian
Lokasi 1
c. Biaya Umum Per Bulan
d. Biaya Amortisasi Sewa Per Bulan
e. Biaya Penyusutan Aktiva Tetap dan Inventaris Per Bulan
f. Total Biaya Investasi
dalam bilangan penuh
1 Promosi 1.000.000 1.000.000 1.000.000 2 Pemeliharaan aktiva tetap 100.000 100.000 100.000 3 Keamanan 150.000 0 200.000 Jumlah 1.250.000 1.100.000 1.300.000 Lokasi 2 Lokasi 3 BIAYA UMUM PER BULAN No. Uraian Lokasi 1
dalam bilangan penuh 1 Biaya sewa gedung Toko 24 42.000.000 1.750.000 45.000.000 1.875.000 54.000.000 2.250.000 Jumlah 42.000.000 1.750.000 45.000.000 1.875.000 54.000.000 2.250.000 BIAYA AMORTISASI SEWA PER BULAN Biaya Sewa Pertahun B. Amortisasi Per Bulan Lokasi 1 No. Lokasi 2 Biaya Sewa Pertahun B. Amortisasi Per Bulan Lokasi 3 Biaya Sewa Pertahun B. Amortisasi Per Bulan J. Waktu Amort. (bln) Uraian dalam bilangan penuh I AKTIVA TETAP :
1 Renovasi & Desain Interior 10.000.000 2 416.667 Sub Jumlah Aktiva Tetap 10.000.000 416.667 II INVENTARIS : 1 Display Kaca 800.000 1 800.000 2 33.333 2 Meja Kasir 300.000 1 300.000 2 12.500 3 Neon Sign 3.500.000 1 3.500.000 2 145.833 4 Peralatan Kebersihan 500.000 1 500.000 2 20.833 5 Meja 150.000 4 600.000 2 25.000 6 Kursi 75.000 8 600.000 2 25.000 7 Peralatan Kebersihan 500.000 1 500.000 2 20.833 Sub Jumlah Inventaris 5.825.000 6.800.000 283.333 TOTAL 15.825.000 6.800.000 700.000 BIAYA PENYUSUTAN AKTIVA TETAP DAN INVENTARIS PER BULAN No. Uraian Biaya Perolehan Jumlah Barang Jumlah biaya perolehan J. Waktu Penyusutan (tahun) Biaya Penyusutan per bulan Lokasi 1 Lokasi 2 Lokasi 3 Total Investasi 58.800.000 61.800.000 70.800.000
g. Total Biaya Perbulan

## 2. Perhitungan Asumsi penjualan
3. Perhitungan Margin keuntungan
- Biaya Pegawai 6.000.000 72.000.000 6.000.000 72.000.000 6.000.000 72.000.000 - Biaya Kantor 900.000 10.800.000 700.000 8.400.000 850.000 10.200.000 - Biaya Umum 1.250.000 15.000.000 1.100.000 13.200.000 1.300.000 15.600.000 - Biaya Amortisasi Sewa 1.750.000 21.000.000 1.875.000 22.500.000 2.250.000 27.000.000 - Biaya Penyusutan Aktiva 700.000 8.400.000 700.000 8.400.000 700.000 8.400.000 TOTAL 10.600.000 127.200.000 10.375.000 124.500.000 11.100.000 133.200.000 Biaya Overhead Perbulan Biaya Overhead Pertahun Biaya Overhead Perbulan Biaya Overhead Pertahun Keterangan Biaya Overhead Perbulan Biaya Overhead Pertahun
Lokasi 1 Lokasi 2 Lokasi 3 Rincian Biaya 1 Nasi+ayam 25.000
30% 70% 2 Ayam 15.000 30% 70% 3 Lainnya 5.000 20% 80% Jenis Penjualan No.
Uraian
Jumlah Pembelian Harga Pokok
Margin Keuntungan dalam bilangan penuh a b c d=a x b x c e = d x 12 Pendapatan: Nasi + ayam 5 150 25.000 18.750.000 225.000.000 Ayam 5 50 15.000 3.750.000 45.000.000 Lainnya 5 150 5.000 3.750.000 45.000.000 Jumlah Transaksi Perbulan 1.750 26.250.000 315.000.000 Asumsi Penjualan Jumlah Transaksi Per Bulan Jumlah Pelanggan Rata - Rata Penjualan Rata-Rata penjualan Perbulan Rata - Rata Penjualan Pertahun Total Omzet Keterangan dalam bilangan penuh Harga Beli Nasi + ayam
30,00% 5.625.000 67.500.000 Ayam 30,00% 1.125.000 13.500.000 Lainnya 20,00% 750.000 9.000.000 Rata-Rata COGS 26,67% 7.500.000 90.000.000
% COGS Rata - Rata COGS Per Bulan Rata-rata COGS Pertahun Asumsi COGS Keterangan

## 4. Perhitungan Breakeven Point

## 5. Perhitungan Payback Period
Asumsi Total Penjualan Pertahun 315.000.000 Asumsi Total COGS Pertahun 90.000.000 Asumsi Total Laba Kotor Pertahun 225.000.000 Margin Keuntungan 71,43%

## Margin Keuntungan
dalam bilangan penuh Pertahun Perbulan Pertahun Perbulan Pertahun Perbulan Asumsi Laba Kotor 225.000.000 18.750.000 225.000.000 18.750.000 225.000.000 18.750.000 Total BOH 127.200.000 10.600.000 124.500.000 10.375.000 133.200.000 11.100.000 Laba Bersih 97.800.000 8.150.000 100.500.000 8.375.000 91.800.000 7.650.000 BEP 56,53% 56,53% 55,33% 55,33% 59,20% 59,20% BEP atas Penjualan 178.080.000 14.840.000 174.300.000 14.525.000 186.480.000 15.540.000 Analisis Breakeven Point (BEP) Lokasi 1 Lokasi 2 Lokasi 3 58.800.000 - 61.800.000 - 70.800.000 - Bulan 1 8.150.000 50.650.000 - 8.375.000 53.425.000 - 7.650.000 63.150.000 - Bulan 2 8.150.000 42.500.000 - 8.375.000 45.050.000 - 7.650.000 55.500.000 - Bulan 3 8.150.000 34.350.000 - 8.375.000 36.675.000 - 7.650.000 47.850.000 - Bulan 4 8.150.000 26.200.000 - 8.375.000 28.300.000 - 7.650.000 40.200.000 - Bulan 5 8.150.000 18.050.000 - 8.375.000 19.925.000 - 7.650.000 32.550.000 - Bulan 6 8.150.000 9.900.000 - 8.375.000 11.550.000 - 7.650.000 24.900.000 - Bulan 7 8.150.000 1.750.000 - 8.375.000 3.175.000 - 7.650.000 17.250.000 - Bulan 8 8.150.000 6.400.000 8.375.000 5.200.000 7.650.000 9.600.000 - Bulan 9 8.150.000 14.550.000 8.375.000 13.575.000 7.650.000 1.950.000 - Bulan 10 8.150.000 22.700.000 8.375.000 21.950.000 7.650.000 5.700.000 Bulan 11 8.150.000 30.850.000 8.375.000 30.325.000 7.650.000 13.350.000 Bulan 12 8.150.000 39.000.000 8.375.000 38.700.000 7.650.000 21.000.000 Bulan 13 8.150.000 47.150.000 8.375.000 47.075.000 7.650.000 28.650.000 Bulan 14 8.150.000 55.300.000 8.375.000 55.450.000 7.650.000 36.300.000 Bulan 15 8.150.000 63.450.000 8.375.000 63.825.000 7.650.000 43.950.000 Bulan 16 8.150.000 71.600.000 8.375.000 72.200.000 7.650.000 51.600.000 Bulan 17 8.150.000 79.750.000 8.375.000 80.575.000 7.650.000 59.250.000 Bulan 18 8.150.000 87.900.000 8.375.000 88.950.000 7.650.000 66.900.000 Bulan 19 8.150.000 96.050.000 8.375.000 97.325.000 7.650.000 74.550.000 Bulan 20 8.150.000 104.200.000 8.375.000 105.700.000 7.650.000 82.200.000 Bulan 21 8.150.000 112.350.000 8.375.000 114.075.000 7.650.000 89.850.000 Bulan 22 8.150.000 120.500.000 8.375.000 122.450.000 7.650.000 97.500.000 Bulan 23 8.150.000 128.650.000 8.375.000 130.825.000 7.650.000 105.150.000 Bulan 24 8.150.000 136.800.000 8.375.000 139.200.000 7.650.000 112.800.000 7 Bulan 6 Hari 136.800.000 7 Bulan 11 Hari 139.200.000 9 Bulan 8 Hari 112.800.000 Analisis Payback Period Initial Investment Operating Cash Inflow Operating Cash Inflow Lokasi 1 Lokasi 2 Lokasi 3 Month Operating Cash Inflow

## 6. Perhitungan NPV dan PI

## 7. Penetapan Rating dan Skoring Sumbu X dan Sumbu Y
Initial Investment 58.800.000 - 61.800.000 - 70.800.000 - Tahun 1 0,943 97.800.000 92.225.400 100.500.000 94.771.500 91.800.000 86.567.400 Tahun 2 0,890 97.800.000 87.042.000 100.500.000 89.445.000 91.800.000 81.702.000 120.467.400 122.416.500 97.469.400 Profitabilty Index 3,05 2,98 2,38 Operating Cash Inflow Lokasi 2 Present Value Total Operating Cash Inflow Operating Cash Inflow Lokasi 3 Present Value Total Operating Cash Inflow 184.216.500 168.269.400 179.267.400 Year r = 6% Present Value Total Operating Cash Inflow Operating Cash Inflow Lokasi 1 Net Present Value Data Isian Sumbu X Lokasi 1 Lokasi 2 Lokasi 3
Lokasi 1 Lokasi 2 Lokasi 3 Biaya Tenaga Kerja Per Bulan 6.000.000 6.000.000 6.000.000 Biaya Kantor Per Bulan 900.000 700.000 850.000 Biaya Umum Per Bulan 1.250.000 1.100.000 1.300.000 Biaya Amortisasi Sewa Per Bulan 1.750.000 1.875.000 2.250.000 Biaya Penyusutan Per Bulan 700.000 700.000 700.000 TOTAL BIAYA 10.600.000 10.375.000 11.100.000 TOTAL BIAYA PERTAHUN 127.200.000 124.500.000 133.200.000 ASUMSI PENJUALAN PERTAHUN 315.000.000 315.000.000 315.000.000 ASUMSI COGS PERTAHUN 90.000.000 90.000.000 90.000.000 Margin Keuntungan 71,4% 71,4% 71,4% 4 4 4 BEP 56,53% 55,33% 59,20% 3 4 2 BEP PENJUALAN 178.080.000 174.300.000 186.480.000 Payback Period 7 Bulan 6 Hari 7 Bulan 11 Hari 9 Bulan 8 Hari 3 3 2 NPV 120.467.400 122.416.500 97.469.400 3 4 2 PI 3,05 2,98 2,38 4 3 2 Ket Alternatif Lokasi SKOR Lokasi 1 Lokasi 2 Lokasi 3
Lokasi 1 Lokasi 2 Lokasi 3 Risk Analysis 2,50 4,50 3,00 Leda ka n/Keba ka ra n 1,0 0,5 0,5 Gempa  Bumi 0,0 0,0 0,5 Ba nji r 1,0 0,0 0,0 Kea ma na n 0,5 0,0 1,0 Pertumbuhan PDRB 10,72% 10,72% 10,72% 4 4 4 Location 3,600 3,200 3,200 Fa s i l i tas  Kes eha tan 1,00 0,50 0,50 0,800 0,400 0,400 Fa s i l i tas  Pendi di ka n 0,50 1,00 1,00 0,400 0,800 0,800 Fa s i l i tas  Perda ga nga n 1,00 1,00 1,00 0,800 0,800 0,800 Pus a t Kera ma i a n 1,00 1,00 1,00 0,800 0,800 0,800 Tra ns portas i  Umum 1,00 0,50 0,50 0,800 0,400 0,400 Potensi Daerah 3,118 3,008 5,504 Ma nufa ctur Sector 1,00 0,50 0,50 1,408 0,704 0,704 Servi ce Sector 0,50 1,00 1,00 0,570 1,140 1,140 Tra de Sector 1,00 1,00 1,00 0,792 0,792 0,792 Agri cul tura l  Sector 1,00 1,00 1,00 0,324 0,324 0,324 Mi ni ng Sector 0,50 1,00 1,00 0,024 0,048 2,544 Government Sector - - - - - - Potensi Pasar 4 4 4 Pertumbuhan Pinjaman 0,05 0,05 0,05 4 4 4 Pertumbuhan Simpanan 0,10 0,10 0,10 4 4 4 Ket Alternatif Lokasi SKOR 2,50 4,50 3,00
Hasil pemetaan yang telah diproses dapat dilihat pada gambar berikut:

## Gambar 5. Gambar Hasil Pemetaan Menggunakan BCG Matriks yang telah Dimodifikasi
Hasil  pengolahan  data  dan  pemetaan  penentuan  lokasi  usaha menggunakan BCG-Matriks ialah sebagai berikut :

## KESIMPULAN
Berdasarkan hasil pemetaan Lokasi 1 (Kampus Telkom) memiliki skor sumbu X sebesar 3,10 dan sumbu Y sebesar 3,41 dan berada pada segmen 1 dengan rekomendasi “buka toko”, Lokasi 2 (Buah Batu) memiliki skor sumbu X sebesar 3,60 dan sumbu Y sebesar 3,96 dan berada pada segmen 1 dengan rekomendasi “buka toko”. Sedangkan lokasi 3 (Kampus Unisba) memiliki skor sumbu X sebesar 2,00 dan sumbu Y sebesar 3,51 dan berada pada segmen 2 rekomendasi “proyeksi ulang”.
Tahun Data
Alamat Sumbu X Sumbu Y
Alamat
Sumbu X Sumbu Y
Alamat Sumbu X Sumbu Y 3,51 LOKASI 1 LOKASI 2 3,96 LOKASI 3 2,00 Kampus Unisba Kampus Telkom 3,10 3,41 Buah Batu 3,60 2019 0,00 2,50 5,00 0,00 2,50 5,00 LOKASI 1 LOKASI 2 LOKASI 3 Tahun Data
Alamat
Segmen
1 Buka Sumbu X Skor Potensi Pasar 3,80 Sumbu Y Skor Proyeksi Keuangan 2,90 Segmen 1 Buka Alamat Skor Potensi Pasar 3,73 Sumbu X Skor Proyeksi Keuangan 3,90 Sumbu Y Segmen 2 Reposisi/Survey Ulang Skor Potensi Pasar 3,73 Alamat Skor Proyeksi Keuangan 2,30 Sumbu X Sumbu Y 3,73 LOKASI 1 LOKASI 2 3,73 LOKASI 3 2,30 Kampus Unisba Kampus Telkom 2,90 3,80 Buah Batu 3,90 2019 HASIL EVALUASI MAPPING BCG-MATRIX 0 0,00 2,50 5,00 0,00 2,50 5,00 LOKASI 1 LOKASI 2
LOKASI 3

## REKOMENDASI
Berdasarkan  hasil  pengolahan  data  dan  pemetaan  penentuan  lokasi usaha menggunakan BCG-Matriks, maka untuk lokasi yang direkomendasikan untuk dibuka ialah lokasi 1 dan lokasi 2, namun berdasarkan aspek proyeksi keuangan dan aspek potensi pasar lokasi 2 lebih baik dibandingkan dengan lokasi 1.

## DAFTAR PUSTAKA
Amirullah. 2016. Manajemen Strategi, Teori, Konsep-kinerja. Jakarta: Rajawali Pers.
Aziz, Abdul, Putri Silvia, Vivi Dwi Yanti, Siti Nur Jannah, and Nuzul Purnama. 2017. “( Studi Kasus Kedai Kopi Robusta Di Kota Surabaya ).” (2009):67– 77.
Creswell, John W. 2009. Research Design: Qualitative, Quantitative, and Mixed Methods Approaches . 3rd ed. London: SAGE Publications, Inc.
David,  Fred  R.,  Strategic  Manajemen,  Manajemen  Strategis,  Konsep,  Edisi Kesepuluh, Penerbit Salemba Empat, Jakarta, 2006
David, r Fred. 2012. Manajemen Strategis. Jakarta: Salemba empat. Ebitu,  Ezekiel  Tom.  2016.  “MARKETING  STRATEGIES  AND  THE PERFORMANCE OF SMALL AND MEDIUM ENTERPRISES IN AKWA IBOM STATE, NIGERIA.” British Journal of Marketing Studies 4(5):51 – 62. Guntara,  Satria  Regi,  Budhi  Yogaswara,  Rio  Aurachman,  Fakultas  Rekayasa Industri,  and  Universitas  Telkom.  2017.  “Strategi  Transformasi  Pt Greeneration Indonesia Menuju Pendekatan Matriks Boston Consulting Group  Transformation  Strategy  of  Pt  Greeneration  Indonesia  Towards an Excellent Environmentally Friendly Company.” 4(3):4436– 44. Hunger,  J.  David  dan  Thomas  L.  Wheelen.  2009.  Manajemen  Strategis, terjemahan Yulianto. Yogyakarta: Andi.
Kasmir  and  Jakfar.  2013. Studi  Kelayakan  Bisnis .  Jakarta  13220:  Kencana Prenada Media Group.
Lukiastuti Fitri, Hamdani Muliawan, Manajemen Strategik dalam organisasi, CAPS, Jakarta, 2011-11-26
Pearce,  John  A.  II  dan  Richard  B.  Robinson.  2013.  Manajemen  Strategis (Formulasi, Implementasi, dan Pengendalian). Jakarta: Salemba Empat. Rachmat. 2014. Manajemen Strategik. Bandung: Pustaka Setia.
Roy, Olivier. 2012. “Philosophy : Rational Choice , Itzhak Gilboa , MIT Press ,
2010 , Xv + 158 Pages .” 28(01):102– 7. Rufaidah, Popy. 2013. Manajemen Strategik . 1st ed. edited by S. P. Santorsa. Humaniora.
Thomas.l Wheelen dan David Hunger. 2003. Manajemen Strategis: Yogyakarta. ANDI.
Virlics,  Agnes.  2015.  “Investment  Decision  Making  and  Risk  Investment Decision  Making  and  Risk.” Procedia  Economics  and  Finance 6(November):169 – 77.