## PERALIHAN KREDIT PEMILIKAN RUMAH MELALUI PERJANJIAN DI BAWAH TANGAN ANTARA DEBITUR AWAL DENGAN DEBITUR PENGGANTI
Winda Agustini*
Abstrak: Salah satu  fungsi  Bank  adalah  menyalurkan  dana dalam  bentuk  kredit  kepada  masyarakat, pemberian  kredit  yang  disalurkan  oleh  Bank  salah  satunya  adalah  Kredit  Pemilikan  Rumah, sebagaimana yang dijelaskan dalam Penjelasan Pasal 1 UU Perbankan, Bank dalam menawarkan jasa kreditnya menyediakan sistem Peralihan Kredit atau take over. Namun seiring perkembangannya take over  kadang  disalahgunakan  oleh  nasabah  yaitu  nasabah  melakukan  tak  over  melalui  perjanjian dibawah tangan tanpa diketahui oleh pihak bank, salah satunya yang terjadi pada PT. Bank Tabungan Negara  (BTN)  Persero.  Penulis  menemukan  beberapa  cara  agar  proses  peralihan  kredit  tidak bertentangan dengan hukum, beberapa cara tersebut sebagai berikut: 1). Melalui Proses Resmi Bank, dan 2). Melalui Proses Resmi Notaris.
Kata kunci: Bank; Debitur; Kredit; Kreditur;
Kredit Pemilikan Rumah.

## * Magister Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Sriwijaya

## 1. LATAR BELAKANG
Ikatan hukum antara Bank sebagai kreditur/pemberi  kredit  dengan  debitur sebagai penerima pinjaman adalah persetujuan  atau  kesepakatan  pinjam- meminjam  yang  dikenal  sebagai  perjanjian kredit.  Pemberian  kredit  oleh  suatu  bank didasarkan atas dasar keyakinan. 1
Sebagaimana yang diterangkan dalam Pasal 8  UU  Perbankan,  mengatur  bahwa  “Bank dalam menyalurkan kredit wajib
1 Thomas Suyatno, 2007, Dasar-Dasar Perkreditan , Jakarta: PT. Gramedia Pustaka Utama, hlm. 14.
mempunyai  keyakinan  terhadap  debitor untuk  melunasi  hutangnya”.  Pada  azasnya dalam  kegiatan  menyalurkan  kredit  bank tidak diwajibkan untuk menyertakan agunan sebagai syarat yang harus ada, akan tetapi  cukup  dengan  keyakinan  dari  bank terhadap  debitor,  untuk  melunasi  semua hutang-hutangnya. 2
Pemberian  kredit  untuk  pelunasan kredit  lain  ini  identik  dengan  Subrogasi, sebagaimana  yang  dielaskan  dalam  Pasal 1400 KUHPerdata, yang menyatakan bahwa  “Subrogasi  adalah  perpindahan  hak
2 Rakhmad  Susatyo,  “Aspek  Hukum  Kredit Bermasalah  Di  PT.  Bank  International  Indonesia Cabang  Surabaya”,  Jurnal  Hukum  Vol.  7,  No.  13, hlm. 14.
kreditor  kepada  seorang  pihak  ketiga  yang membayar  kepada  kreditor,  dapat  terjadi karena  persetujuan  atau  karena  undang- undang”. Pemberian kredit untuk pelunasan kredit  lain  sama  halnya  dengan  sistem subrogasi. Subrogasi terjadi karena pembayaran  yang  dilakukan  oleh  pihak ketiga kepada kreditur baik secara langsung maupun secara tidak langsung yaitu melalui debitur  yang  meminjam  uang  dari  pihak ketiga. 3
Peralihan atau take over kredit yang diberikan  oleh  bank  yaitu  sering  terjadi dalam  pemberian  kredit  pemilikan  rumah (untuk selanjutnya disebut KPR), sebagaimana yang dijelaskan dalam Penjelasan  Pasal  1  UU  Perbankan  yang disebutkan diatas  yaitu bank sebagai  badan usaha  untuk  meningkatkan  taraf  hidup masyarakat.
Namun dalam pelaksanaannya perjanjian KPR sering ditemui permasalahan
diantaranya adalah
pemindahan  hak  atau take  over atas  objek KPR yaitu rumah, yang dilakukan di bawah tangan  oleh  debitur  kepada  pihak  lain sebelum KPR tersebut lunas tanpa sepengetahuan pihak bank atau dikenal oleh masyarakat  dengan  istilah over kredit.
Proses  alih  debitur  tersebut  di  atas  akan menimbulkan  suatu  permasalahan  hukum yang  cukup  komplek  di  kemudian  hari karena  hal  ini  berkaitan  dengan  kepastian hukum  atas  hak  kepemilikan  rumah, permasalahan  yang  sering  muncul  adalah debitur  pertama  lari  atau  menghilang sehingga bank tidak mampu untuk melakukan penagihan.
3 Suharnoko,  2005, Doktrin  Subrogatie,  Novasi,  dan Cessie , Jakarta: Kencana, hlm. 1.
Berdasarkan  hal-hal  di  atas,  maka ada  beberapa  permasalahan  yang  dapat penulis rumuskan yaitu :
1. Bagaimana  proses  terjadinya  dan akibat  hukum  yang  timbul  dalam peralihan  kredit  pemilikan  rumah melalui  perjanjian  di  bawah  tangan antara  debitur  awal  dengan  pihak ketiga  (debitur  pengganti),  tanpa persetujuan  kreditur  (PT.  Bank  Ta- bungan  Negara  (BTN)  cabang  Pa- lembang)?,  2.  Bagaimana  tindakan hukum  kreditur  (PT.  Bank  Ta- bungan  Negara  (BTN)  cabang  Pa- lembang)  untuk  mencegah  dan menyelesaikan peralihan kredit pemilikan  rumah  melalui  perjanjian di bawah tangan antara debitur awal dengan pihak ketiga (debitur pengganti), dalam rangka
melindungi  kepentingan  bank?  3. Bagaimana seharusnya konsep peralihan  kredit  pemilikan  rumah antara  debitur  awal  dengan  pihak ke-3  (debitur  pengganti),  dimasa yang akan datang?
Kerangka teori dalam tesis ini yaitu : Teori Keadilan Gustav Radbruch menempatkan nilai keadilan  sebagai  mahkota  dari  setiap tatanan hukum. 4 Nilai keadilan adalah suatu materi  yang  harus  menjadi  isi  aturan hukum,  keadilan  memiliki  sifat  normative
4 Ibid., hlm. 129.
dan  konstitutif  bagi  hukum.  Bersifat normatif karena berfungsi sebagai prasyarat utama  yang  mendasari  tiap  hukum  positif yang  bermartabat,  serta  menjadi  landasan moral hukum dan sebagai tolak ukur sistem hukum positif.
Sedangkan  bersifat  konstitutif  kare- na  keadilan  harus  menjadi  unsur  mutlak bagi hukum sebagai hukum, tanpa keadilan sebuah aturan tidak pantas menjadi hukum. 5 Keadilan itu sendiri pada dasarnya merupakan  suatu  nilai  tertinggi  diantara nilai  yang  ada  dalam  hubungan  antara manusia dalam hidup bermasyarakat, karena  keadilan  itu  merupakan  suatu integritasi dari berbagai nilai kebijaksanaan yang  telah,  sedang  dan  selalu  diusahakan untuk  dicapai  dalam  setiap  waktu  dan segala  bidang  serta  masalah  yang  dihadapi dalam  masa  yang  kian  meningkat  selaras dengan berkembangnya rasa keadilan dunia dan peradaban bangsa.
Teori Perlindungan Hukum Perlindungan  hukum  merupakan  gambaran dari  bekerjanya  fungsi  hukum  untuk mewujudkan  tujuan-tujuan  hukum,  yakni keadilan, kemanfaatan dan kepastian hukum.  Perlindungan  hukum  adalah  suatu perlindungan yang diberikan kepada subyek hukum  sesuai  dengan  aturan  hukum,  baik itu  yang  bersifat  preventif  maupun  dalam bentuk  yang  bersifat  represif,  baik  yang secara  tertulis  maupun  tidak  tertulis  dalam rangka menegakkan peraturan hukum.
a. Teori Fungsi Kontrak
Fungsi  kontrak  dapat  dibedakan  menjadi dua macam, yaitu fungsi Yuridis dan fungsi Ekonomis.  Fungsi  yuridis  kontrak  adalah fungsi  dapat  memberikan  kepastian  hukum
5 Ibid.
bagi para pihak. Sedangkan fungsi ekonomis adalah menggerakkan (hak milik) sumber  daya  dari  nilai  penggunaan  yang lebih  rendah  menjadi  nilai  yang  lebih tinggi.
3.
4. Teori Perjanjian Kredit Perjanjian  kredit  adalah  perjanjian  yang diikuti dengan perjanjian jaminan. Perjanjian kredit berlaku sejak ditandatangani  kedua  pihak,  kreditur  dan debitur.  Perjanjian  kredit  yang  dibuat  oleh pihak bank disiapkan dalam bentuk standar (standard  form). Dalam  pemberian  kredit, bank  tetap  meminta  agunan/jaminan  dari pemohon  kredit.  Jaminan  kredit  adalah segala sesuatu yang mempunyai nilai untuk diuangkan  yang diikat dengan janji sebagai jaminan  untuk  pembayaran  dari  hutang debitur  berdasarkan  perjanjian  kredit  yang dibuat kreditur dan debitur. 6

## 2. Metode
Sifat Penelitian
Jenis  penelitian  ini  adalah  penelitian  nor- matif,  yaitu  bentuk  penelitian  hukum  yang dilakukan  dengan  cara  meneliti  bahan hukum pustaka data sekunder. 7
Pendekatan Penelitian Pendekatan yang digunakan dalam penulisan hukum ini adalah Pendekatan Pe- rundang-undangan  ( statute  approach )  dan Pendekatan Kasus ( case approach ).
6 Zainal Asikin, 1995, Pokok-Pokok Hukum Perbankan di Indonesia , Jakarta: PT. Raja Grafindo Persada, hlm. 17
7 Soejono Soekanto, 2010, Penelitian Hukum Nor- matif Suatu Tinjauan Singkat, Jakarta : PT. Raja Grafindo Persada, hlm. 14.

## Bahan Penelitian
Bahan  penelitian  hukum  dalam  penelitian tesis ini ada 2 (dua) macam, yaitu : Bahan  Hukum  Primer:  Kitab  Undang- Undang  Hukum  Perdata  (BW)  dan  UU Nomor  7  Tahun  1992  tentang  Perbankan beserta  perubahannya,  yaitu  UU  Nomor  10 Tahun 1998.
Bahan  hukum  sekunder  yang  memberikan penjelasan  terhadap  bahan-bahan  hukum primer, seperti : buku ilmiah hukum, jurnal hukum,  laporan  hukum,  dan  media  cetak atau elektronik. 8

## 3. ANALISIS DAN DIKSUSI
Proses  terjadinya  dan  akibat  hukum  yang timbul  dalam  peralihan  kredit  pemilikan rumah  melalui  perjanjian  di  bawah  tangan antara  debitur  awal  dengan  pihak  ketiga (debitur  pengganti),  tanpa  persetujuan kreditur  (PT.  Bank  Tabungan  Negara (BTN) Cabang Palembang).
Kredit dalam kegiatan perbankan merupakan  kegiatan  usaha  yang  paling utama,  karena  pendapatan  terbesar  dari usaha  bank  berasal  dari  pendapatan  usaha kredit  yaitu  berupa  bunga  dan  provisi. Usaha  perkreditan  merupakan  suatu  bidang usaha  dari  perbankan  yang  sangat  luas cakupannya serta membutuhkan penanganan yang profesional dengan integritas moral yang tinggi.
Etymologically,  the  credit  comes from  the  word  "credere",  which  means trust.  In  other  words,  Customers  who obtain  credit  from  banks  are  clients  who have  the  trust  from  the  bank.  Credit  can interpreted  as  a  loan  where  the  repayment is done in installments allowed by the bank or  other  entity.  Based  the  legislation
8 Abdulkadir Muhamad, 2004, Hukum dan Penelitian Hukum, Bandung : PT. Citra Aditya Bakti, hlm. 82.
definition  of  credit  is  the  provision  of money/bills can be equated with that based on  the  agreement  between  bank  lending with  another  party  that  requires  the borrower  to  repay  the  debt  after  a  certain period of time with interest. 9
Proses alih debitur dalam kenyataannya  di  lapangan  tidak  selalu dilakukan  dengan  sepengetahuan  atau  izin pihak  bank  selaku  kreditur.  Penjualan rumah  yang  telah  mendapatkan  KPR-BTN di  bawah  tangan, merupakan  suatu  realitas yang terjadi dalam masyarakat.
Terjadinya alih debitur yang dilakukan  di  bawah  tangan  oleh  debitur kepada pihak ketiga dapat terjadi karena: 10
1) Debitur lama tidak lagi mampu melanjutkan angsuran KPR-BTN;
2) Debitur  lama  mengalami  kesulitan ekonomi;
3) Debitur lama pindah domisili;
4) Debitur  tidak  beritikad  baik  untuk memenuhi kewajibannya;
5) Ketidakpahaman para pihak akan hukum  khususnya  tentang  proses  alih debitur.
Untuk mendukung penelitian, penulis  akan  memberikan  beberapa  contoh beberapa  perkara  yang  berkaitan  dengan proses  pengalihan  debitur  yang  dilakukan dibawah  tangan  tanpa  sepengetahuan  pihak bank  oleh  penerima  fasilitas  kredit  KPR- BTN  pada  putusan  Pengadilan  yang  telah memiliki  kekuatan  hukum  yang  tetap, diantaranya sebagai berikut:
9 Erma  Deviana  Putriyanti,  “ Legal  Status  of  Credit Bank  Guarantee  in  Indonesia’s  Legal  Guarantee ”, Jurnal  Hukum  Sriwijaya  Law  Review,  Volume  1, Issue 2, July 2017, hlm. 3.
10 Wawancara dengan Sdr. Iwan Kurniawan, Selaku Kepala  Devisi  Bagian  Kredit  Pemilikan  Rumah,  di Bank  Tabungan  Negara  Cabang  Palembang,  pada Tanggal 11 Juni 2018.
1) Perkara Nomor 148/PNG/2005
- Posisi Kasus
Daniel  Indrajit  Bin  Marsan  (Tergugat  II) pada tanggal 23 Juli 1992 telah mendapatkan  fasilitas  kredit  perumahan KPR-BTN  No.33384.K2139  Q  di  Pondok Majapahit. Tergugat II telah menjual rumah tersebut pada Nyonya Erni Rosiani
(Tergugat  I).  Tertuang  dalam  Perjanjian Jual  Beli  dan  Pelimpahan  dilegalisasi Notaris Sri
Hadini Soejono No 1214/Leg/V/1996,  juga  telah  dibuat  kuasa notariil  Nomor  13  dan  Nomor  14  semua tertanggal  15  Mei  1996  untuk  dan  atas nama  Tergugat  II,  untuk  melakukan tindakan  hukum  misalnya  mengangsur, melunasi  dan  mengambil  sertipikat  tanah, menjual dan mengalihkan kepada siapapun. Beralihnya obyek milik Tergugat  II kepada Tergugat  I,  Tergugat  I  telah  mengajukan permohonan  alih  debitur  kepada  Bank Tabungan  Negara  (Persero)  dan  telah dikeluarkan  Surat  Persetujuan  Alih  Debitur tertanggal
7 Juli 1996 Nomor 179/SMUt/Sps  Pu/1996  perihal  penegasan persetujuan alih debitur dengan persyaratan-persyaratan tertentu sebagaimana  dimuat  dalam  surat  tersebut. Persyaratan  tersebut  tidak  pernah  dipenuhi oleh  Tergugat  I,  maka  Perjanjian  Kredit tetap  berlaku  atas  nama  Tergugat  II.  Pada tanggal  23  Januari  1997  oleh  Tergugat  I rumah  dan  tanah  tersebut  telah  dijual kepada  Penggugat  di  bawah  tangan  dan segala sesuatu surat berkaitan dengan obyek diserahkan kepada Penggugat.
Pengggugat secara rutin telah mengangsur  melalui  kantor  pos  setempat. Tergugat  I  dan  Tergugat  II  kemudian  tidak lagi  berdomisili  di  tempatnya  semula. Karena  obyek  masih  atas  nama  Daniel Indrajit  Penggugat  tidak  dapat  mengambil
sertipikat tanah tersebut di Bank karena hal tersebut hanya dapat dilakukan oleh debitur yang tercatatat di Bank.
Oleh  Majelis  Hakim  atas  perkara tersebut di atas diputus dengan mengabulkan  untuk  seluruhnya  gugatan Penggugat. Tergugat I dan Tergugat II telah melakukan  wanprestasi.  Jual  beli  antara Tergugat  I  dengan  Penggugat  adalah  sah dan  Rumah  sengketa  di  Pondok  Majapahit Blok  R  12  adalah  sah  milik  Penggugat. Menghukum  para  Tergugat  untuk  tunduk dan patuh serta membayar biaya perkara.
Menurut  penulis  terhadap  kasus tersebut  di  atas  secara  hukum dianggap belum  pernah  terjadi  Pengalihan  Hak  atas rumah  itu.  Pengalihan hak  atas  rumah  itu secara  hukum  baru  terjadi  apabila  telah dilakukannya  jual beli  yang  aktanya  dibuat dengan akta PPAT dan kemudian ada balik nama sertipikat menjadi atas nama pembeli. Dengan  demikian  rumah  itu  masih milik debitur  yang  menjadi  jaminan  hutangnya kepada Bank.
Penjualan  rumah  KPR  di  bawah tangan  oleh  Debitur,  tidak  menghapuskan kewajiban Debitur untuk melunasi hutangnya kepada Bank. Perjanjian pengalihan  kredit  yang  dibuat  secara dibawah  tangan  hanya  berlaku  bagi para pihak  yang  membuatnya,  dalam  hal  ini pihak  bank  selaku  kreditur  dan  pihak nasabah peminjam  selaku  debitur.  Oleh karena  itu,  pihak  penerima  pengalihan kredit  tidak  mendapat perlindungan  hukum dari bank penyalur fasilitas kredit pemilikan rumah.
Pengalihan  kredit  dalam  Kredit Pemilikan  Rumah  yang dilakukan  secara dibawah  tangan  dapat  diartikan  bahwa pengalihan tersebut terjadi tanpa sepengetahuan  pihak  bank  pemberi  kredit.
Dalam  penulisan  tesis  ini  dilakukan  studi kasus terhadap pengalihan kredit KPR pada Bank BTN yang dilakukan tidak di hadapan pejabat yang  berwenang.  Adapun  bentuk pengalihan  tersebut  adalah  pengalihan terhadap tanah dan bangunan (rumah)  yang menjadi objek jaminan dalam KPR BTN.
Pengalihan  hak  atas  tanah  dan bangunan  melalui  alih  debitur  KPR  pada bank  BTN terjadi  karena  jangka  waktu kredit  yang belum berakhir atau belum ada pelunasan  dari debitur  lama.  Alih  debitur terjadi  setelah  ada  kesepakatan  antara debitur lama selaku penjual dengan debitur baru  selaku  pembeli.  Debitur  lama  yang bertindak  selaku  penjual  akan mengalihkan objek  yang  akan  menjadi  haknya  kepada pembeli  dan  pembeli  selaku  debitur baru bersedia  untuk  membayar  sisa  angsuran kepada  bank  yang  terikat  perjanjian  KPR dengan  Penjual  yakni  debitur  lama  setelah adanya  persetujuan  dari  bank  pemberi kredit.
Berdasarkan  wawancara  dengan  divisi kepala  bagian  kredit  pemilikan  rumah, maka  diketahui  bahwa  Bank  BTN  sama sekali  tidak  membenarkan  seorang  atau debitur  melakukan  pengalihan,  penjualan atau  apapun yang berkaitan  dengan perjanjian  kredit.  Oleh  karena  perjanjian kredit  hanya  mengikat  pihak  bank  dan debitur  pertama  saja.  Dengan  demikian, segala  bentuk  pengalihan,  penjualan  atau apapun  yang  dilakukan  oleh  debitur pertama  terkait  dengan  perjanjian  kredit tersebut yang mana dilakukan tanpa adanya izin tertulis terlebih dahulu dari Bank BTN adalah  tindakan  wanprestasi  dan  segala bentuk  tindakan  tersebut  tidak  akan mengikat pihak ketiga yaitu debitur baru.
Walaupun  antara  debitur  pertama  dan debitur  baru  telah  melakukan  perbuatan
hukum  berupa  pengalihan  debitur.  Dalam menghadapi  kenyataan  Bank  BTN  hanya akan  tetap  menganggap  debitur  pertama yang  melakukan  perjanjian  kredit  dan perjanjian kredit tersebut tidak berlaku bagi pihak ketiga atau debitur baru.
Secara  teoritis  hal  ini  telah  sesuai dengan  ketentuan  Pasal  1340  KUHPerdata yang menyatakan bahwa: “Perjanjian hanya berlaku bagi pihak-pihak yang membuatnya”.  Dengan  demikian  tidak mengikat  pihak  ketiga  yaitu  pihak  yang menerima  pengalihan  kredit  dari  debitur pertama,  karena  perjanjian  dalam  KPR hanya  mengikat  pembeli  (debitur)  pertama dengan  bank  dan  tidak  mengikat  pembeli secara  dibawah  tangan  yang  dilakukan tanpa sepengetahuan pihak bank.
1. Tindakan hukum kreditur (PT. Bank Tabungan Negara (BTN) cabang Pa- lembang)  untuk  mencegah  dan menyelesaikan peralihan kredit pemilikan  rumah  melalui  perjanjian di bawah tangan antara debitur awal dengan pihak ketiga (debitur pengganti), dalam rangka
melindungi kepentingan bank.
Langkah  dan  tindakan  yang  perlu  diambil Bank  untuk  menyelamatkan  kredit  apabila mengetahui  telah  terjadi  alih  debitur  di bawah tangan adalah sebagai berikut :
Bank dapat memperingatkan kepada debitur segera melunasi seluruh sisa hutang sebab meskipun rumah KPR telah dialihkan/dijual, secara hukum tidak menghilangkan  kewajiban  debitur,  dengan kata  lain  debitur  tetap  bertanggung  jawab untuk  melunasi  hutangnya.  Harta  kekayaan debitur yang lain tetap
dapat  disita  oleh  Bank  untuk  melunasi hutangnya. Tindakan atau perbuatan debitur dengan  menjual  rumah  KPR,  tanpa  seijin Bank,  Bank  sebagai  pemegang  jaminan rumah  KPR,  dapat  membatalkan  penjualan rumah tersebut, jika Bank menghendaki.
Secara  yuridis  sebenarnya  belum pernah  terjadi  jual  beli,  karena untuk sahnya  jual  beli  (berikut  rumah),  harus  ada akta jual beli dan balik nama sertifikat atau balik nama.
Dalam beberapa contoh kasus diatas telah  terjadi  alih  debitur  yang  dilakukan  di bawah  tangan  dan  debitur  lama  kemudian tidak  diketahui  lagi  domisilinya,  maka menurut  penulis  langkah  penyelesaiannya secara  hukum  adalah  mengajukan  gugatan perdata  di  Pengadilan  Negeri  setempat. Karena Pengadilanlah yang dapat memutuskan dengan pertimbangannya sendiri  bahwa  alih  debitur  yang  dilakukan di  bawah tangan  dapat  disahkan atau tidak. Sepanjang pihak bank tidak mempersoalkan atau  membatalkan  jual  beli  tersebut  maka ada beberapa alternatif yang dapat ditempuh  oleh  Pihak  Bank  dan  Pihak Pembeli untuk mengatasi kebuntuan hukum dari permasalahan tersebut.
Penyelesaiannya  menurut  penulis dapat ditempuh melalui 2 (dua) cara :
1. Debitur  baru  dapat  terus  membayar angsuran  sampai  lunas  sesuai  jangka waktu  atau  dapat  melunasi  sekaligus secara  tunai  dengan  persetujuan  bank dan  akhirnya  bank  menyerahkan  semua dokumen  termasuk  sertipikat  kepada debitur  baru  tersebut  tanpa  harus dilakukan Balik nama.
2. Jika  cara  ke  satu  tidak  tercapai  dapat ditempuh  cara  kedua,  yaitu  dapat dilakukan  alih  debitur  biasa  tanpa memerlukan  kehadiran  debitur  lama,
dalam  hal  ini  debitur  lama  dapat diwakili  Bank  berdasarkan  surat  kuasa menjual  yang  dibuat  pada  saat  akad kredit. Bank dapat meminta Notaris/PPAT agar mau membantu cara ini  dan  sekaligus  menjelaskan  kepada Notaris/PPAT bahwa sebenarnya secara di  bawah  tangan  rumah  KPR  tersebut telah dialihkan dari debitur lama kepada debitur  baru  dan  telah  menempati rumah itu. Namun karena pada kenyataanya debitur baru yang membayar  angsuran  dan  debitur  lama sudah  tidak  diketahui  lagi  alamatnya, maka  permohonan  debitur  baru  untuk alih  debitur  rumah  tersebut  sebaiknya dipertimbangkan untuk diterima.
Untuk  alih  debitur  Bank  dapat menggunakan Surat Kuasa Menjual sebagai dasar  hukum  Bank  menjual/alih  debitur kepada  debitur  baru.  Namun  untuk  alih debitur ini perlu ada kesediaan PPAT/Notaris untuk membuat akta- aktanya.  Yang  menjadi  problem  kalau Notaris/PPAT  tidak  bersedia  sehingga  alih debitur  tidak  bisa  terjadi.  Untuk  itu  Kantor Bank  harus  mencari  Notaris/PPAT  yang bersedia  atau  meyakinkan  Notaris/PPAT yang tidak bersedia agar bersedia membuat akta-akta.
Untuk  mengamankan  kepentingan Bank, debitur baru dapat diminta :
1. Untuk membuat surat pernyataan bahwa debitur baru telah membeli rumah KPR tersebut dan telah membayarnya kepada debitur  lama  dengan  lunas,  dan  segala akibat  yang  timbul  di  kemudian  hari menjadi  tanggung  jawab  debitur  baru sendiri serta membebaskan dan menanggung Bank dari semua tuntutan.
2. Kwitansi bukti pembayaran dari debitur lama  kepada  debitur  baru  diminta  dan disimpan Bank paling tidak fotocopy.
Apabila Notaris/PPAT bersedia membantu  bank  dalam  membuat  akta-akta alih  debitur  tanpa  hadirnya  debitur  tetapi berdasarkan  surat  kuasa  menjual  dari debitur  kepada  Bank,  yang  dibuat  debitur pada  saat  akad  kredit  maka  akan  sangat membantu menyelesaikan rumah KPR yang dijual  dibawah  tangan  atau  dalam  keadaan kosong dan debitur tidak diketahui lagi.
Namun  jika  Notaris  tidak  bersedia membantu membuat akta alih debitur tanpa hadirnya debitur lama yang disebabkan rasa khawatir  atau  takut  seperti  yang  kemukan pada jawaban di atas, upaya lain yang dapat ditempuh ialah dengan mengajukan gugatan melalui  Pengadilan  Negeri  dimana  rumah KPR  terletak,  kepada  debitur  yang  tidak diketahui  lagi  itu.  Tuntutan  Bank  dalam gugatan  itu  antara  lain  meminta  agar Pengadilan Negeri mengijinkan Bank untuk menjual rumah KPR, baik secara tunai atau alih debitur tanpa hadirnya debitur lama.
Jika tergugat (debitur) telah dipanggil  secara  patut  tidak  pernah  hadir, maka Pengadilan akan memberikan putusan Verstek (putusan  tanpa  hadirnya  tergugat). Dalam waktu 14 hari sesudah putusan, tidak ada  perlawanan  dari  debitur,  putusan  itu berkekuatan  tetap,  sehingga  atas  dasar putusan  itu,  Bank  dapat  menjual  rumah tersebut  baik  tunai/alih  debitur  tanpa hadirnya  debitur  lama.  Dengan  Putusan Pengadilan  Negeri  itu,  Notaris/PPAT  tidak perlu ragu membuat akta alih debitur.
Menurut pendapat penulis berdasarkan  Surat  Kuasa  Menjual  dari debitur lama kepada Bank (yang sudah ada) yang  dibuat  dan  ditandatangani  pada  saat atau  bersamaan  dengan  perjanjian  kredit
(akad kredit), Bank dapat menjual langsung agunan  kepada  calon  pembeli  yang  sudah setuju membeli. Bank tidak perlu ragu-ragu atau  khawatir  adanya  risiko  hukum  akan kemungkinan  debitur  asli  muncul  dan menuntut Bank.
Munculnya debitur asli dan menuntut  sangat  kecil  dan  bahkan  tidak mungkin  karena  faktanya  debitur  telah menjual  (di  bawah  tangan)  rumah  agunan kepada  orang  lain  itu.  Kalau  sendainya debitur  muncul  dan  menuntut  Bank  maka Bank  masih  bisa  membela  diri  dengan menjawab  tuntutan  itu  secara  hukum. Bahkan  pembelaan  Bank  bisa  dibenarkan Pengadilan.
Bank harus berusaha mencari Notaris/PPAT dan memberikan argumentasi  atau  penjelasan  bahwa  risiko membuat  dokumen-dokumen  kecil  sekali bahkan tidak ada karena debitur sebenarnya sudah  menjual  kepada  orang  lain.  Orang lain  inilah  yang  mengajukan  permohonan kepada Bank.
Penjelasan  tersebut  dengan  tujuan agar  Notaris/PPAT  bersedia  membuat dokumen  yang  diperlukan  yaitu  membuat akta jual beli dan balik nama sertipikat:
1. Untuk  mengurangi  risiko  hukum  bagi Bank  maka  pembeli  di  bawah  tangan yang  mengajukan  permohonan  menjual kepada  Bank  itu  membuat  pernyataan notariil  atau  di  bawah  tangan  yang isinya  bertanggung  jawab  penuh  untuk mengganti  kerugian  jika  debitur  asli menuntut Bank dan membebaskan Bank dari  segala  tuntutan.  Pernyataan  itu digunakan  sebagai  bukti  di  kemudian hari  bagi  Bank  jika  seandainya  debitur muncul dan menuntut kembali.
2. Dengan  adanya  jual  beli  tersebut  maka harga  pembayaran  digunakan  untuk melunasi  seluruh  sisa  hutang  dan sisanya jika ada diberikan kepada orang yang  mengajukan  permohonan  itu kepada Bank.
Hal yang sama juga dapat dilakukan oleh pihak bank untuk menyelesaikan kredit macet  yang  debiturnya  tidak  diketahui  lagi dan  rumah  jaminan  kosong  (disebut Rukos),  penyelesaian  yang  paling  efektif dan  cepat  adalah  dengan  memanfaatkan Surat  Kuasa  Menjual  (SKM)  dari  Debitur kepada Bank yang ditandatangani bersamaan  pada  saat  akad  kredit.  Dengan SKM  tersebut  Bank  menjual  kepada  yang berminat  dengan  pambayaran  tunai  atau dengan alih debitur Bank atas nama debitur yang  raib  mengalihkan  kepada  pembeli dengan  pembayaran  tunai  atau  dengan meneruskan  angsuran.  Penjualan  tunai  atas agunan  atau  dengan  cara  alih  debitur  harus dengan bantuan Notaris/PPAT yang membuat dokumen tersebut. Namun apabila Notaris/PPAT  tidak  bersedia  membuat dokumen  alih  debitur  atau  akta  jual  beli dengan  pembayaran  tunai  dengan  alasan debitur tidak ada.
Pengadilan  Negeri  nantinya  akan memberikan putusan tanpa hadirnya Tergugat (debitur yang raib/Verstek) apabila  debitur  dipanggil  tidak  pernah hadir.  Putusan  Pengadilan  Negeri  akan menjadi  putusan  yang  tetap  apabila  dalam waktu  14  hari  sejak  diucapkan  tidak  ada perlawanan  ( verzet )  dari  debitur  yang bersangkutan,  sehingga  memberikan  hak yang penuh kepada Bank untuk mengalihkan  tanpa  hadirnya  debitur,  dan putusan  Pengadilan  Negeri  itulah  yang memberikan perlindungan kepada Notaris/PPAT yang bersangkutan.
1. Konsep  peralihan  kredit  pemilikan rumah  antara  debitur  awal  dengan pihak  ketiga  (debitur  pengganti),  yang seharusnya di masa yang akan datang.
Banyaknya  permasalahan  yang  muncul dalam  proses  alih  debitur  ( over  kredit) Perumahan,  Penulis  menemukan  beberapa cara  agar  proses  peralihan  kredit  tidak bertentangan dengan hukum,  beberapa cara tersebut sebagai berikut :
1. Proses Resmi Melalui Bank Melakukan over kredit melalui bank adalah cara  paling  aman  dan  kuat  berdasarkan hukum.  Dalam  proses  over  kredit  ini,  anda dan  penjual  rumah  harus  bersama-sama menghadap bank untuk proses memindahkan  nama  pemilik  rumah  lama pada  nama  anda  sebagai  pemilik  baru. Pihak Bank akan meneliti dan menganalisa kemampuan finansial Anda melalui berkas- berkas  keterangan  penghasilan,  rekening tabungan,  listrik,  air,  dan  telepon.  Bila memenuhi  standart  kelayakan  kredit  rumah KPR,  maka  permohonan  anda  untuk mengalihkan kredit akan segera disetujui.
Pihak  bank  akan  mengenakan  biaya over  kredit,  notaris,  asuransi  dan  lain-lain pada  anda  sebagai  pemilik  rumah  baru. Pihak  bank  akan  membuat  surat  perjanjian Kredit  baru  atas  nama  pemilik  rumah  baru beserta  akta  jual  beli  dan  pengikatan jaminan. Secara resmi pihak bank mengganti  nama  anda  sebagai  debitur  atau pembayar  kredit  rumah  KPR  dari  debitur lama.
Anda sebagai debitur berhak bertanya  pada  pihak  bank  tentang  besaran angsuran dan bunganya. Seharusnya besaran  angsuran  rumah  tetap  seperti angsuran  lama,  hanya  perhitungan  suku bunga  yang  berubah  bila  menggunakan floating rate .
Lima langkah aman cara over kredit rumah  melalui  bank  yang  wajib  anda  ikuti adalah:
1) Tahap  pertama  adalah,  Pihak  penjual dan  anda  sebagai  pihak  pembeli  harus bersama-sama  mendatangi  bank  yang memberikan kredit kepemilikan rumah.
2) Tahap kedua periksa kelengkapan pihak penjual  rumah.  Dalam  hal  ini  adalah sertifikat  rumah  yang  dijual.  Tentunya sertifikat  rumah  ini  berada  dalam anggunan bank. Selain itu pihak penjual harus  melengkapinya  dengan  data-data pribadi  yang  diminta  oleh  pihak  bank. Oleh  sebab  itu  Anda  dan  pihak  penjual harus  menghadap  bersama  ke  bank untuk proses over kredit rumah.
3) Tahap  ketiga  adalah  giliran  Anda sebagai  pihak  pembeli  atau  pihak  yang hendak  mengambil  alih  angsuran  kredit rumah  KPR.  Kelengkapan  dokumen tersebut  adalah  KTP,  KK,  slip  gaji, surat  keterangan  kerja,  dan  fotokopi mutasi  keuangan  selama  3  bulan terakhir.  Dokumen  ini  akan  menjadi pertimbangan  dari  pihak  bank  untuk melanjutkan proses diterima atau tidaknya  over  kredit  tersebut  kepada Anda.
4) Tahap  keempat  adalah  pihak  penjual rumah KPR diminta mengajukan permohonan  ambil  alih  kredit  kepada debitur  baru  yaitu  Anda.  Pihak  bank akan  mengganti  nama  debitur  lama menjadi  nama  Anda  sebagai  debitur baru.
5) Tahap  kelima  adalah  persetujuan  dari pihak bank. Setelah pihak bank
menyetujuinya,  maka  Anda  sebagai pihak
debitur baru diminta menandatangani  kredit  baru  atas  nama
Anda beserta akta jual beli dan pengikat jaminan dari pihak notaris.
Cara over kredit melalui pihak bank adalah  cara  paling  aman.  Meskipun  harus mengeluarkan  biaya  cukup  banyak  untuk administrasi  over  kredit  sekaligus  biaya notaris,  namun  langkah  ini  sangat  kuat  di mata hukum. Anda pun sudah bisa menjual rumah ini kepada pihak lain.
2. Proses Resmi Melalui Notaris. Proses  resmi  melalui  notaris  ini  dapat dilakukan  dengan  cara  yaitu  pembeli  dan penjual  mendatangi  pihak  notaris  untuk dibuatkan  akta  subrogasi  (perjanjian  utang piutang  subrogasi). 11 Adapun  tujuan  utama dari  perjanjian  subrogasi  ini  adalah  untuk menggantikan kedudukan debitur lama dari hutang-hutangnya.
Proses  ini  haruslah  diketahui  dan melibatkan  pihak  kreditur  dalam  hal  ini yaitu  Bank  Tabungan  Negara  (BTN) Cabang Palembang karena dalam pembuatan  akta  subrogasi,  Notaris/PPAT haruslah  melihat  Sertifikat  asli  yang  masih dijaminkan  di  bank.  Setelah  Notaris/PPAT melihat  sertifikat  asli  yang  dibawa  oleh pihak  bank,  barulah  dapat  dibuatkan  akta subrogasi (perjanjian utang piutang subrogasi).
Tiga  langkah  aman  over  kredit rumah melalui notaris:
1) Pihak  Penjual,  lalu  anda  sebagai pembeli  rumah  yang  akan  dialihkan kreditnya  dan  pihak  bank  mendatangi notaris  bersama.  Biaya notaris  biasanya ditanggung kedua belah pihak (debitur).
Namun  untuk  lebih  amannya,  pilih notaris  yang  telah  anda  percaya  dalam
11 Obbi  Afri  Gultom,  Perjanjian  Utang  Piutang Subrogasi, dikutip dari http://www.gultomlawconsultants.com/contoh- perjanjian-utang-piutang-subrogasi.html, diakses
pada tanggal 05 Juli 2018.
2) proses pengalihan kredit rumah tersebut dengan biaya anda sebagai pembeli.
3) Siapkan  kelengkapan  dokumen  anda dan  juga  penjual  rumah.  Dokumen tersebut  meliputi  KTP,  KK,  dan dokumen  yang  diminta  notaris.  Pihak penjual  akan  diminta  membuat  surat pernyataan  bahwa  rumah  KPR  tersebut dialihkan  kepada  anda  sebagai  pemilik rumah baru.
4) Notaris  akan  membuat  akta  subrogasi yang  akan  ditandatangani  oleh  para pihak.
Proses  melalui  notaris  ini  cukup murah  biayanya  dibandingkan  melalui proses  perubahan  nama  debitur  langsung melalui bank. Anda hanya perlu mengeluarkan biaya jasa notaris saja.

## 4 KESIMPULAN DAN SARAN
Perjanjian  pengalihan  kredit  ( over  credit ) secara di  bawah tangan  hanya berlaku bagi para  pihak  yang  membuatnya  saja  dalam hal ini debitur yang mengalihkan kredit dan debitur  yang  menerima  pengalihan  kredit, pihak  bank  tetap  hanya  mengakui  debitur pertama  yang  mengajukan  proses  KPR  di bank  yang  sah  sehingga  debitur  penerima pengalihan kredit tersebut tidak memperoleh  kepastian  dan  perlindungan hukum.
Penjualan  rumah  KPR  di  bawah tangan  oleh  debitur  yang  belum  melunasi hutangnya  tidak  menghapuskan  kewajiban debitur  untuk  melunasi  hutangnya  kepada Bank.  Sehingga  Bank  dapat  menuntut debitur  untuk  memberikan  ganti  kerugian atas jual beli rumah KPR oleh debitur lama yang dilakukan di bawah tangan dan segera melunasi  seluruh  sisa  hutangnya.  Serta Bank  dapat  melakukan  gugatan  berupa
menjual  objek  Kredit  yang  dijadikan sebagai jaminan KPR.
Penulis  menemukan  beberapa  cara agar proses peralihan kredit tidak bertentangan dengan hukum,  beberapa cara tersebut sebagai berikut:
1). Melalui proses resmi bank, 2). Melalui proses resmi notaris. Saran, untuk kedepannya
diharapkan pihak bank, selalu
memperhatikan  dan  menerapkan  prinsip kehati-hatian  ( prudential  banking )  dan melakukan  analisis  kredit  secara  cermat, teliti  dan  mendalam  dari  berbagai  aspek berdasarkan  prinsip-prinsip  yang  berlaku secara  universal  dalam  dunia  perbankan, untuk  menghindari  atau  mengantisipasi munculnya  pengalihan  kredit  secara  tidak resmi,  begitupula  debitur  penerima over credit untuk mencari informasi yang seluas- luasnya  kepada  bank  mengenai  kondisi kredit  debitur  lama  dan  menghindari pengalihan kredit diluar dari ketentuan bank guna  menghindari  terjadinya  berbagai masalah  yang berkaitan  dengan objek KPR secara over credit.
Untuk menghindari timbulnya permasalahan dikemudian hari maka masyarakat  yang  ingin  melakukan  alih debitur atas KPR BTN dapat melakukannya setelah mendapatkan persetujuan dari pihak bank  selaku  kreditur.  Untuk  kepentingan tersebut  baik  debitur  lama  maupun  calon pembeli harus dengan itikad baik melaksanakannya  dengan  terlebih  dahulu mencari  informasi  yang  jelas  di  PT  Bank Tabungan  Negara  (Persero)  setempat  yang memberikan  fasilitas  kredit,  agar  tidak terjadi  kesalahan  dalam  proses  alih  debitur akibat ketidakpaham para pihak.
Terhadap  perjanjian  kredit,  lebih baik  dilakukan  dengan  akta  notaris,  karena kekuatan  pembuktian  akta  notaris  adalah pembuktian yang sempurna, serta dengan di buatkan  dalam  bentuk  akta  notaris  maka perjanjian kredit tersebut lebih memberikan jaminan terhadap para pihak yang membuatnya.

## DAFTAR PUSTAKA
Buku Soejono Soekanto, 2010, Penelitian Hukum Normatif  Suatu  Tinjauan  Singkat, Jakarta : PT. Raja Grafindo Persada. Suharnoko,  2005, Doktrin  Subrogatie,
Novasi, dan Cessie , Jakarta:
Kencana. Thomas  Suyatno,  2007, Dasar-Dasar Perkreditan ,  Jakarta:  PT.  Gramedia
Pustaka Utama. Zainal  Asikin,  1995, Pokok-Pokok  Hukum Perbankan  di  Indonesia ,  Jakarta: PT. Raja Grafindo Persada.
Jurnal Erma  Deviana  Putriyanti,  “ Legal  Status  of Credit Bank Guarantee in Indonesia’s Legal Guarantee ”, Jurnal Hukum Sriwijaya Law Review,  Volume  1,  Issue  2,  July 2017, hlm. 3. Rakhmad  Susatyo,  “Aspek  Hukum  Kredit Bermasalah Di PT. Bank International Indonesia Cabang Surabaya”,  Jurnal  Hukum  Vol.  7, No. 13, hlm. 14.